vd_omni · AC.2020.0022 · 2021-06-09 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________/Municipalité de Lausanne, E.________, Direction générale de l'environnement (DGE), Direction du logement | Projet de transformation d'un immeuble. Recours de locataires contre l'autorisation cantonale délivrée en application de la LPPPL. Les travaux projetés permettent de respecter les exigences dela législation sur l'énergie. Constat que le montant des travaux effectués pour respecter ces exigences n'est pas déterminant au regard de la pesée d'intérêts prescrite par l'art. 13 al. 2 LPPPL (consid. 6).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.06.2021 AC.2020.0022

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 9 juin 2021
Composition
M. François Kart, président;
Mme Danièle Revey, juge, et Mme  Pascale Fassbind-de Weck, assesseure.
Recourants
1.
A.________
,
à
********,
2.
B.________
,
à
********,
3.
C.________
,
à
********,
4.
D.________
,
à
********,
tous
représentés par Me Nina CAPEL et Me Jean-Claude PERROUD, avocats à Lausanne,
Autorités intimées
1.
Municipalité de Lausanne,
Direction
générale du territoire et du logement,
2.
Direction générale du territoire et
du logement,
Autorité concernée
Direction générale de
l'environnement,
Constructrice
E.________
,
à
Lausanne,
représentée par Me Philippe RICHARD, avocat à
Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Lausanne du 9 décembre 2019 levant leur opposition et autorisant
le projet de transformation de l'immeuble de Grancy ******** sur la parcelle
n° 5057 propriété de E.________, CAMAC 184257
Vu les faits suivants:
A.
E.________ a acquis la totalité de la parcelle n° 5057 du cadastre de la
commune de Lausanne le 24 décembre 2009. Cette parcelle, située au boulevard de
Grancy n° ********, comporte un bâtiment d'habitation avec affectation mixte de
294 m² au sol (ECA n° 6962). Elle est classée en zone urbaine régie par les
art. 95 à 103 du règlement sur le plan général d'affectation de la commune de
Lausanne du 26 juin 2006 (RPGA). Le bâtiment, construit en 1931-1932 et qui a recueilli
la note 3 au recensement architectural, comporte cinq niveaux habitables avec à
chaque niveau un logement de 2,5 pièces de 55 m², un logement de 4,5 pièces de
87 m² et un logement de 5,5 pièces de 104 m². A cela s'ajoute un
rez-de-chaussée affecté à des activités commerciales, soit quatre commerces
indépendants. La police d'assurance de l'Etablissement cantonal d'assurance
(ECA) mentionne une valeur incendie de 4'182'55 fr. pour un volume total de
7'028 m
3
.
Selon l'état locatif avant travaux figurant au
dossier, les logements de 2,5 pièces ont un loyer mensuel moyen de 1'300 fr., les
logements de 4,5 pièces un loyer mensuel moyen de 1'740 fr. et les logements de
5,5 pièces un loyer mensuel moyen de 1'603 fr. La surface habitable se monte à
1213 m² pour un revenu locatif annuel de 278'580 fr., soit un loyer actuel moyen
de 230/m²/an.
L'immeuble sis sur la parcelle voisine n° 5057 est
contigu à l'immeuble sis sur la parcelle voisine n° 5058, boulevard de Grancy
n° ********, propriété du frère de E.________.
B.                Dans le courant de l'été 2010, F.________,
architecte et père de la propriétaire E.________, a pris contact avec la
Division logement du Service de l'économie, du logement et du tourisme (actuellement
Direction générale du territoire et du logement, ci-après: la Division
logement) en vue d'examiner les possibilités de réaliser des travaux de
transformation et d’amélioration du bâtiment sis sur la parcelle n° 5057.
Plusieurs projets ont été déposés auprès de la Division logement et du Service
d’urbanisme de la Commune de Lausanne. Finalement, un nouveau dossier de permis
de construire a été déposé au mois de mars 2012. Aucuns travaux n’étaient
prévus au niveau du rez-de-chaussée commercial, dont l’affectation était
maintenue. Au niveau du 1
er
étage, il était prévu que l'ensemble des
logements soit remplacé par un étage de bureaux d'une surface de 245 m². Du 2
ème
au 4
ème
étage, il était prévu de transformer les appartements de la
manière suivante. Côté ouest, les logements de 4,5 pièces étaient transformés
en logements de 3,5 pièces de 86 m² environ avec les modifications suivantes:
les galandages côté nord séparant les deux chambres, le wc et la cuisine
étaient démolis pour créer une grande cuisine (16.43 m²) et une chambre plus
grande (13.16 m²). Le mur porteur séparant la cuisine du séjour était supprimé et
la chambre côté sud-ouest était maintenue, le galandage existant étant doublé. La
salle de bains existante était agrandie du côté du hall. Pour l’appartement
central, la surface du logement de 2.5 pièces était réduite d’un tiers environ
pour créer un logement de 1.5 pièces de 26 m
2
. Seule une partie de
mur séparant les anciens appartements de 2.5 pièces et 4.5 pièces était maintenue
pour être doublée. Les sanitaires et la cuisine étaient déplacés et les
galandages délimitant ces espaces supprimés. Pour l'appartement de 5.5 pièces
côté est, il était transformé en un logement de 4.5 pièces d’une surface de 112
m
2
. La cuisine située sur le côté nord du logement était déplacée du
côté sud et trouvait son prolongement sur la vaste pièce de séjour avec la
forme arrondie de la façade formant l’angle sud-est de l’immeuble, ce qui
impliquait une démolition d’une partie du mur porteur. Les surfaces de la
cuisine et des sanitaires étaient réaménagées en deux salles de bains (un
wc-douche et un bain-wc). Les deux chambres côté nord-ouest (une petite et une
moyenne) étaient réunies pour former une seule grande chambre (14.91 m
2
).
Le galandage séparant la nouvelle chambre du wc-douche était maintenu pour être
doublé côté chambre. Enfin, les deux chambres existantes donnant sur la façade est
étaient maintenues avec un doublage des galandages.
Au niveau du 5
ème
étage, situé dans les combles, la typologie des nouveaux logements projetés était
pratiquement identique (3.5, 1.5 et 4.5 pièces). Toutefois, dans les logements
de 3.5 et 4.5 pièces, des escaliers
étaient
aménagés dans le hall, pour donner accès à un espace de jeux au niveau des
sur-combles.
Le projet comprenait le remplacement des conduites
d'eau des installations de chauffage par un chauffage au sol impliquant l’enlèvement
des parquets.
L'enquête publique a été ouverte du 25 septembre au
25 octobre 2012. Plusieurs locataires ont formé une opposition par l'intermédiaire
de leur conseil.
En date du 7 février 2013,
la Division logement a transmis des conclusions provisoires avec variantes
chiffrées à l’architecte F.________, en précisant que selon l'analyse MERIP, la
rénovation du bâtiment du boulevard de Grancy n° ******** pourrait être
réalisée pour un coût de 1'951’840 fr. soit un coût MERIP de 1'774'000 fr. et
1077'400 fr. de frais secondaires. Elle précisait que le projet mis à
l'enquête publique, avec des coûts de rénovation de 2'900’000 fr., aurait pour
conséquence de soustraire une part importante des logements de l'immeuble à la
substance ordinaire du marché locatif pour en faire des appartements de type
résidentiel sans qu'une telle intervention soit indispensable au plan
technique.
Le 5 septembre 2014, le Département des institutions
et de la sécurité (ci-après: le département) a refusé d'autoriser le projet de
rénovation et transformation de l'immeuble du boulevard de Grancy n° ******** à
Lausanne tel que mis à l'enquête publique. La décision a été directement notifiée
au constructeur et transmise à la municipalité par la CAMAC le 9 septembre
2014. En date du 30 octobre 2014, la municipalité a refusé le permis de
construire en raison de la décision négative du département.
E.________ a contesté la décision communale et celle
de la Division logement par un recours auprès de la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal ou la CDAP) en date du 15
décembre 2014.
C.               Par arrêt du 29 juillet 2016 (AC.2014.0414),
le Tribunal cantonal a rejeté le recours. Il a constaté que le projet de
transformation litigieux se caractérisait par la destruction complète de tous
les logements existants, en particulier la démolition de toutes les
installations sanitaires, des cuisines, des galandages, des parquets, des
plafonds moulurés, des portes, des systèmes de chauffage et de l'ensemble des
canalisations. Le projet consistait en la construction de nouveaux logements sur
une nouvelle chape avec un nouveau système de chauffage par le sol, des
installations techniques nouvelles ainsi que des aménagements de cuisines et de
sanitaires entièrement neufs, des galandages neufs, un nouveau revêtement de
sol, des nouveaux plafonds et une nouvelle organisation intérieure. Le projet ne
prévoyait pas seulement de détruire entièrement les logements existants, mais
il s’attaquait aussi aux murs porteurs, qui devaient être partiellement démolis
sur des tronçons importants pour aménager la nouvelle organisation des espaces
et la distribution des pièces. Le projet était en réalité conçu comme une
construction nouvelle, qui devait respecter les normes d'isolation phonique
applicables aux bâtiments neufs, et offrir un rendement énergétique comparable à
celui exigé pour les constructions nouvelles.
Le tribunal a constaté que les travaux concernant
les conduites d'eau, soit l'alimentation en eau et les colonnes de chute, ainsi
que ceux concernant les
installations électriques,
les sanitaires, de même que ceux relatifs au remplacement de l'ascenseur
répondaient clairement à des motifs de sécurité et de salubrité, compte tenu
des pièces produites par la recourante. Par ailleurs, les travaux concernant le
remplacement de l'installation de production de chaleur par le chauffage à
distance communal répondaient à un intérêt général, dès lors que la chaleur du
chauffage à distance lausannois était obtenue dans une proportion relativement
importante par l'usine d'incinération des ordures
"
G.________". Le tribunal a également
admis les travaux de renforcement de l’isolation thermique au niveau des
combles et de l'étage sur le sous-sol qui contribueraient à d'importantes
améliorations du bilan énergétique. Il n'a en revanche pas admis la destruction
complète des logements existants pour la réalisation d’un chauffage par le sol.
Il a relevé qu'il n'était pas démontré qu’un chauffage par le sol présenterait
un bilan énergétique plus favorable qu’un chauffage traditionnel avec des
parois chauffantes ou des radiateurs modernes. Un chauffage avec parois murales
permettrait au contraire de meilleures adaptations en cas de modification de la
température causée, par exemple, par un réchauffement des pièces orientées au
sud et exposées au soleil. D'une manière générale, le chauffage au sol ne
présentait pas en lui-même une amélioration du bilan énergétique. Au surplus,
l'investissement avec les conséquences sur les loyers apparaissait
disproportionné. Des améliorations énergétiques pouvaient être réalisées en
isolant le plafond du sous-sol et la toiture, ainsi qu’en remplaçant la
chaudière existante par le chauffage à distance, sans que cela implique la
destruction des logements, ni l'installation d'un chauffage par le sol. Le
tribunal parvenait ainsi à la conclusion que les conditions de l'art. 39 de la
loi du 16 mai 2006 sur l’énergie (LVLEne; BLV 730.01) n'étaient pas remplies.
Il relevait également que la destruction des logements et l'aménagement d'une
chape flottante avec chauffage ne pouvaient pas être autorisés en invoquant le
fait que ces travaux étaient nécessaires pour répondre aux exigences
applicables en matière de protection contre le bruit. Il relevait à cet égard
que le bâtiment, construit bien avant l’entrée en vigueur de la loi fédérale
sur la protection de l’environnement du 7 octobre 1983 (LPE; RS 814.01),
n’était pas soumis aux exigences de l’art. 32 de l’ordonnance du 15 décembre
1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41), ni à celles de la
norme SIA 181/2006. Le tribunal a considéré qu'il n'avait pas été démontré que
ces différents travaux étaient indispensables et respectaient par conséquent
l'art. 4 al. 1 LDTR. Le tribunal n'a également pas admis la démolition des
galandages et la modification de la typologie des logements, ni la modification
des revêtements des sols, plafonds et parois ainsi que des menuiseries
d’époque. De même, il n'a pas admis le déplacement des cuisines et des salles
de bain. Il relevait que la restructuration de l’espace des cuisines existantes
et des WC à leur emplacement actuel, au nord des logements, permettrait de
mettre à neuf les colonnes de chutes existantes, de rénover toute la
distribution de l’eau et de remplacer le sol en carrelage par un revêtement en
carrelage également, sans porter atteinte aux surfaces habitables au sud qui
pouvaient être maintenues avec les galandages et les menuiseries existantes
ainsi que les parquets et les plafonds. Le tribunal a relevé que l’ampleur des
travaux, qui impliquait une destruction complète de tous les logements existants
et la restructuration totale de toutes les installations techniques, en
particulier la création d’un nouveau chauffage par le sol, la modification
complète de la typologie et de l’organisation des logements, ainsi que la
création de nouvelles gaines techniques et colonnes de chute, la destruction
d’une partie importante des murs porteurs, dépassait clairement le cadre des
travaux indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général
et n'étaient pas justifiés par des motifs d’économie d’énergie, ni pour des
raisons relevant de l’ordonnance sur la protection contre le bruit. La Division
logement était ainsi restée dans les limites de son pouvoir d’appréciation en
estimant que l’ampleur des travaux envisagés dépassait le cadre de l’art. 4 de
la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (ci-après : la LDTR) et avait à juste titre
refusé l'autorisation requise. Le tribunal relevait en dernier lieu que, sans
doute, l’intention de la propriétaire visant à reconstruire de nouveaux
logements conformes aux normes actuelles concernant l’énergie et l’isolation
acoustique dans le bâtiment existant était louable, surtout dans l’optique
d’une gestion à long terme et d’une mise en valeur de son patrimoine immobilier.
Mais ce n’était pas l’objectif poursuivi par la LDTR, qui limitait la liberté
du propriétaire pour organiser les travaux de rénovation et de transformation de
bâtiments de logements entrant dans la catégorie soumise à pénurie aux travaux
nécessaires, dans le but de maintenir sur le marché des logements répondant aux
besoins prépondérants de la population.
D.               En 2018, F.________ a repris contact avec
la Division logement afin d'analyser la viabilité d'un nouveau projet de
restructuration, rénovation et transformation de l'immeuble sis Boulevard de
Grancy n
os
********-********, prévoyant notamment le changement
d'affectation du 1
er
étage de l'immeuble Boulevard de Grancy n° ********
en bureaux et la création d'un studio (environ 29 m²) et de deux duplex (6
pièces de 150 m² et 4,5 pièces de 112 m²) par réunion des logements actuels du
5
ème
étage avec le galetas. Des plans datés du 2 juillet 2018 ont
alors été remis. Le 18 juillet 2018, le Service du logement a établi un
"préavis communal préalable", dans lequel il indiquait s'opposer au changement
d'affectation du 1
er
étage de l'immeuble Boulevard de Grancy n° ********
en bureaux pour les besoins de la propriétaire, ceci compte tenu de la pénurie
de logements sévissant à Lausanne. Subsidiairement, en cas d'accord du canton
pour ce changement d'affectation, il demandait que les propriétaires justifient
leurs besoins propres et informent les autorités de manière détaillée sur leur
projet de changement d'affectation, sur le nombre de m² dont ils auront besoin,
la forme juridique de leur activité, le nombre d'employés et la capacité
requise ainsi que les éventuels aménagements nécessaires pour la bonne conduite
de leur profession, etc. Le Service du logement indiquait ne pas s'opposer à ce
que les propriétaires puissent habiter dans leur immeuble. Afin de concilier
cet élément avec les projets des propriétaires et compte tenu du fait que le
projet d'aménagement des combles du 6
ème
étage n'était en principe
pas soumis à la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc
locatif (LPPPL; BLV 840.15), la commune suggérait que les combles puissent être
aménagés en bureau pour les besoins professionnels des propriétaires, que le
projet d'appartement en duplex soit abandonné et que les propriétaires puissent
emménager chacun dans l'un des appartements sis au 1
er
étage de leur
immeuble. Il précisait que, si la Division logement ne devait pas donner suite
à cette proposition et confirmer le souhait des propriétaires d'emménager dans
deux des quatre appartements créés en duplex aux 5
ème
et 6
ème
étage, il solliciterait des propriétaires des explications détaillées quant à
l'habitabilité des combles projetés et la plus-value qu'ils représenteront pour
l'ensemble des appartements ainsi créés. Pour le surplus, le service communal
indiquait ne pas s'opposer, en l'état du dossier, aux travaux projetés, tout en
relevant que l'abattement de cloisons dans certains appartements, bien qu'il s'agissait
de pièce de moins de 10 m², lui apparaissait critiquable dès lors qu'il avait
pour effet de réduire le nombre de pièces et de diminuer la taille des
logements de 4,5 et 5,5 pièces, très prisés sur le marché de la location au vu
de la pénurie sévissant pour ce type de biens.
Dans un avis préalable du 14 janvier 2019, la
Division logement a rappelé le contenu du préavis communal préalable du 18
juillet 2018. La Division logement préavisait favorablement le principe du
changement d'affectation des appartements du 1
er
étage pour les
besoins propres de l'activité professionnelle des propriétaires. Elle précisait
qu'il appartiendrait aux propriétaires d'actualiser leurs arguments personnels
et économiques pour ce changement d'affectation en fournissant tous justificatifs
utiles aux autorités (business plan, besoins en m² et en personnel [nombre
d'employés actuels, prévision d'embauche], etc.). Les propriétaires devraient
également trouver ou proposer une solution technique permettant de manière
simple une réaffectation ultérieure en appartements (amenées d'eau pour une
future cuisine, emplacements des prises, etc.). La Division logement préavisait
également favorablement la création de duplex dans les étages supérieurs et les
combles, création soumise à conditions (notamment contrôle des loyers) et
admettait que les propriétaires respectifs des parcelles occupent chacun un
duplex pour les besoins personnels et familiaux (qu'il convenait d'étayer). La Division
logement préavisait enfin favorablement la rénovation des autres logements
types de ces deux parcelles (Boulevard de Grancy n
os
******** et ********).
Elle précisait que la rénovation et la mise aux normes des installations
techniques CVSE et de l'ascenseur était admise, de même que la mise aux normes
anti-feu des bâtiments, compte tenu de leur année de construction. Elle
indiquait que la solution technique retenue devrait respecter les typologies actuelles
des appartements, d'éventuelles restructurations étant examinées au cas par cas.
Elle faisait état de ses réserves au sujet du déplacement des cloisons dans les
appartements est de l'immeuble Grancy n° ********.
E.                Le 22 janvier 2019, un nouveau dossier de
rénovation, de changement d'affectation du 1
er
étage, de rénovation
des logements des étages types 2 à 4 et de création de duplex entre les combles
et le galetas a été déposé au Bureau des permis de construire de Lausanne. Le
descriptif des travaux était le suivant:
"
Energie :
Chauffages :
-
La chaufferie sera nouvellement créée et la calorie énergétique
fournie par le chauffage à distance de la ville de Lausanne. Un rendez-vous sur
place du 5 octobre 2018 avec Mr Vodoz et un mail de confirmation du 5 octobre
2018 le confirme.
-
l’installation et distribution aux étages devra être refaite. Les
radiateurs devront être changés également, des vannes thermostatiques
installées.
-
Quelques capteurs photos voltaïques seront posés sur le terrasson
sud.
Ventilation :
-
La ventilation mécanique dans ce bâtiment n’existe pas, elle doit
être créée en utilisant des gaines déjà existantes à vérifier.
Fenêtres :
-
Les fenêtres tri-verre avec cadre auto-ventilé seront changées et
répondront aux exigences énergétiques indiquées dans le rapport énergétique.
Nous vous remettons un plan de détail échelle 1.10 et les caractéristiques
fournies par EGO.
Toiture :
-
Isolation et étanchéité de la toiture. Nous vous remettons une
coupe et détail des travaux en toiture. Nous tenterons et désirons ne pas avoir
à dé-tuiler et refaire la ferblanterie. Lors des sondages nous devons encore
nous assurer qu’une feuille étanche a bien été posée sur toute la surface de la
sous tuile lors de la réfection d’il y a 25 ans.
Façade :
-
Un rafraichissement de la façade est prévu en peinture, les
crépis devraient être en bon état ce qui sera évidemment à vérifier de visu et
manuellement lors d’un montage d’échafaudage.
-
Il n’est pas prévu de pose d’une isolation périphérique de la façade
au sud, sur le Boulevard de Grancy.
-
Il aurait été souhaitable en fonction du rapport technique énergétique,
et en fonction du calcul thermique de réaliser une isolation périphérique pour
le moins sur la façade nord.
Le service du
patrimoine s’y oppose et donc, nous nous y conformons.
Stores et barrières :
-
Les stores devront être changés car ils sont actuellement très
divers en mauvais état et de toutes les époques.
-
Les barrières de balcons sont d’origine montrent une hauteur de
1.00m et donc encore conformes et seront maintenues. Elles seront réparées si
nécessaires.
Sanitaire :
-
Production d’eau chaude par le chauffage de ville et boiler.
-
Recréation du réseau sanitaire depuis les sous-sols.
-
Recréation salle-de-bains + WC.
-
Recréation cuisine.
-
Ventilation à créer en utilisant autant que faire se peut les
gaines existantes
-
Utilisation des gaines existantes.
Electricité :
-
Création et production très partielle par quelques capteurs
photovoltaïque placé sur le terrasson de toiture.
-
Recréation du réseau de distribution électrique aux normes
actuelles et tableaux généraux d’entrée, sous-sols et étages.
Divers :
-
Isolation des plafonds de caves.
-
Installation de nouvelles fenêtres aux normes 2018-2019, sur tout
le bâtiment.
-
Crépis si nécessaire ou réparations et couleurs façades.
-
Installation de nouveaux stores, changement sur l’ensemble du
bâtiment.
Transport :
-
Installation d’un nouvel ascenseur aux normes 2018-2019, handicapés.
-
Adaptation du fût d’ascenseur (dimension) avec modification de
l’entrée de l’appartement « est » (voir document).
Murs et dalle :
-
Murs de séparation et galandages, sécurisation statique des murs
et galandages, doublage phonique et antifeu entre appartements.
-
Récupération autant que faire se peut des murs et galandages
existants.
-
Récupération des parquets pour les séjours.
-
Pose de corniches entre plafond et murs
Feu :
-
Mise en conformité des portes palières.
-
Compartimentage selon plans concept incendie.
-
Couche isolante antifeu des plafonds par plaques de plâtre (voir
plan)
-
Etanchéités divers (balcons, etc.).
Canalisation :
-
Mise en conformité en système séparatif EC et EU et changement
des canalisations en sous-sol et étages.
-
Plans de canalisations fournis
-
Nouveau raccordements avec canalisations communales.
Cave, sous-sol :
-
Réfection partielle et redistribution des caves.
-
Création d’un local à vélos
-
Création et arrivée de l’ascenseur au sous-sol.
-
Accès handicapé au hall d’entrée avec plateforme élévatrice.
Combles :
-
Toiture à isoler et création d’une barrière vapeur.
-
Utilisation des combles pour mezzanine espace jeux, accès par
escalier interne depuis le 5
ème
étage et par cage d’escalier et
ascenseur du bâtiment.
-
Suppression des claies de galetas.
-
Le 5
ème
étage et les combles sont réservés également pour
l’usage du propriétaire.
1
er
étage :
-
Par sa situation, le propriétaire demande à ce que cet étage soit
modifié dans son affectation et mis en tertiaire. Cet étage sera utilisé
également par le propriétaire pour son activité personnelle tertiaire.
"
Par courriers du 8 février 2019, C.________ et H.________,
locataires d'un appartement de 5,5 pièces au 1
er
étage et B.________
et A.________, locataires d'un appartement de 5,5 pièces au 3
ème
étage,
ont été informés par la gérance E.________ des travaux prévus dans leur
appartement et de leur répercussion sur les loyers. Les courriers mentionnaient
"le changement d'affectation prévu du 1
er
étage en
tertiaire". Le courrier adressé à C.________ et H.________ mentionnait l'absence
de travaux spécifiques de rénovation dans leur appartement et précisait le loyer
futur envisagé. Une documentation mentionnant les travaux prévus dans l'immeuble
était jointe.
Le 10 avril 2019, E.________ a, par l'intermédiaire
de F.________, formellement déposé une demande de permis de construire portant
sur des transformations intérieures et extérieures du bâtiment sis Boulevard de
Grancy n° ********, changement d'affectation d'appartements en bureaux au 1
er
étage et de salles de jeu au 6
ème
étage, remplacement des fenêtres,
agrandissement des Velux, installations de panneaux solaires photovoltaïques en
toiture et aménagement d'un emplacement conteneurs. De nouveaux plans ont été déposés
à cette occasion. Selon le maître de l'ouvrage, le coût total des travaux se
monte à 3'750'000 fr., dont 3'494'581 fr.à prendre en compte en relation avec
la LPPPL. Ce coût se répartit comme suit: 2'063'924 fr. pour la rénovation des
appartements du 2
ème
, 3
ème
et 4
ème
étage, 894'249
fr. pour l'aménagement des logements en duplex et du studio au 5
ème
étage et dans les combles et sur-combles et 25'0947 fr. pour le changement
d'affectation du 1
er
étage (cf. déterminations de la constructrice
du 10 juin 2020 p. 9. Dans ses déterminations du 28 août 2020, la Division logement
mentionne un coût de 625'000 fr. pour le 1
er
étage).
Il est
prévu que la propriétaire occupera le 1
er
étage pour son activité professionnelle
et qu'elle habitera avec sa famille le duplex de 6 pièces et le studio prévu au
dernier étage.
A la requête de la Direction générale de l’environnement
(DGE), le dossier a été complété le 30 avril 2019 par un complément du dossier
énergie qui inclut une isolation intérieure du bâtiment.
L'enquête publique a eu lieu du 28 mai au 27 juin
2019. B.________, A.________, C.________ et H.________ ont formulé conjointement
une opposition le 27 juin 2019.
A la requête de la Division logement, un certain
nombre d'informations complémentaires ont été fournies par la propriétaire le
10 juillet 2019, plus particulièrement en ce qui concernait son activité professionnelle
dans le domaine du "light-design".
Le 20 août 2019, la Division logement a transmis au
Service du logement les documents complémentaires produits par la constructrice
le 10 juillet 2019 ainsi que son analyse concernant l'évolution des loyers de l'immeuble
après la réalisation des travaux projetés, qui aboutit pour les étages types
(étages 2,3 et 4) à un revenu locatif admissible de 190'615 fr./an net ou 258
fr. le m²/an en moyenne. Pour ce qui est des 3 appartements du 1
er
étage,
la Division logement relève que leur revenu locatif admissible sera de 53'889
fr./an net ou 219 fr. le m²/an en moyenne. Pour ce qui est des trois logements
à créer/transformer dans les combles, le revenu locatif admissible sera de 92'468
fr./an net ou 318 fr. le m²/an en moyenne.
Le 21 octobre 2019, le service communal du logement
a rendu un préavis positif. Ce préavis mentionne que la surface habitable
soumise au dispositif légal totalise 1'213 m² pour un revenu locatif annuel de
278'580 fr., soit un loyer actuel moyen de 230fr./m²/an. Sous "détail des
travaux", ce préavis mentionne ce qui suit:
"
Détail des
travaux :
Excepté certaines interventions en toiture, qui ont fait
l’objet d’un préavis négatif dans le cadre de la procédure d’enquête, le détail
des travaux est similaire à celui annoncé en 2018, à savoir :
-
Remplacement du système d’installation de chauffage et
raccordement au chauffage à distance de la Ville ;
-
Création d’un système de ventilation interne ;
-
Remplacement des stores et fenêtres ;
-
Rafraîchissement des façades ;
-
Isolation et étanchéité de la toiture ;
-
Mise en conformité du système de canalisation EU/EC et
raccordement au système communal ;
-
Modification et rénovation des sanitaires et cuisines ;
-
Mise aux normes de sécurité incendie ;
-
Agrandissement de la cage d’ascenseur et installation d’un nouvel
ascenseur aux normes actuelles ;
-
Réaménagement/transformation des appartements du 5
ème
étage avec aménagement de trois appartements de 1, 4 et 6 pièces en
duplex ;
-
Changement d’affectation des appartements du 1
e
étage
en commercial pour les besoins propres de la propriétaire.
"
Le 7 novembre 2019, la Centrale des autorisations
"CAMAC" du Département des infrastructures et des ressources humaines
a établi la synthèse des préavis et autorisations spéciales délivrés par les
services de l'Etat. Celle-ci contient l'autorisation délivrée le 4 novembre
2019 par la Division logement en application de la LPPPL. La Division logement
a en substance autorisé le changement d'affectation des trois appartements du 1
er
étage à condition qu'ils soient affectés aux besoins propres et exclusifs de la
propriétaire pour aménager des locaux lui permettant d'exercer son activité professionnelle
dans le domaine du light-design, autorisé la création d'un studio et de deux
logements de 4,5 pièces et 6 pièces en duplex dans les combles, autorisation
assortie d'un contrôle des loyers d'une durée de dix ans, et autorisé la rénovation
des neuf logements restants en les soumettant à un contrôle des loyers d'une durée
de dix ans. Il était également précisé que, si E.________ ne devait plus avoir besoin
des locaux du 1
er
étage, ceux-ci devraient impérativement être
réaffectés à des fins d'habitation avec un contrôle des loyers d'une durée de dix
ans.
Par décision du 9 décembre 2019, la municipalité a
levé l'opposition d'B.________, A.________, C.________ et H.________ et a
délivré le permis de construire, notamment avec la charge suivante:
"
Au niveau du 6
ème
étage/Combles concernant tous les locaux désignées comme « espace
ludiques », les dispositions de l’article 27 RLATC ne sont pas respectées.
Par conséquent, tel que présenté, cet étage ne peut pas servir à l’habitation,
ni au travail professionnel. En l’état, une charge idoine sera inscrite au
permis d’habiter » (cf. permis de construire, p. 2).
"
F.                Par acte conjoint du 27 janvier 2020, B.________,
A.________, C.________ et H.________ (ci-après: les recourants) ont recouru
auprès de la CDAP contre la décision municipale du 9 décembre 2019. Ils concluent
à son annulation et, pour autant que de besoin, à l'annulation des
autorisations spéciales intégrées dans la synthèse CAMAC du 7 novembre 2019, en
particulier celle délivrée par la Division logement.
Le 16 mars 2020, la DGE a confirmé que le projet est
soumis à l'art. 19 du règlement du 4 octobre 2006 d'application de la loi du 16
mai 2006 sur l'énergie (RLVLEne; BLV 730.01.1) si le montant total des travaux
représente plus de 50% de la valeur ECA.
La Division logement a déposé des déterminations le
11 mai 2020. Elle conclut au rejet du recours et à la confirmation des
conditions impératives assortissant sa décision du 4 novembre 2019.
La municipalité a déposé sa réponse le 11 mai 2020,
sans prendre de conclusions sur le fond.
E.________ a déposé des déterminations le 10 juin
2020. Elle conclut principalement à l'irrecevabilité du recours et subsidiairement
à son rejet et à la confirmation du permis de construire. Elle explique
notamment qu'un complément au dossier énergie a été joint au dossier d'enquête
incluant une isolation intérieure permettant de répondre aux exigences de
l'art. 4 al. 2 let. i RLVLEne. Elle indique exercer une activité professionnelle
de light designer et précise que sa carrière prend un essor international, ce
qui justifie le besoin d'un espace propre de 200 m² pour disposer à la fois
d'un bureau de développement de projets et d'un espace de création. Pour ce qui
est des travaux concernant la totalité de l'immeuble ainsi que la rénovation
des neuf appartements des étages types 2 à 4, elle mentionne les travaux
suivants:
-
l’assainissement des canalisations d’eau claires et usées au
sous-sol
-
la modification de la trémie
-
le remplacement du petit ascenseur existant par une nouvelle
installation conforme à l’accessibilité aux personnes en chaise roulante
-
la création d’un local de chaufferie pour la distribution du
chauffage de ville
-
la rénovation complète des installations des cuisines et des sanitaires
-
quelques restructurations mineures dans certaines chambres
-
la création d’une buanderie commune
-
la création d’un local à vélos
-
la création d’un local spécifique au tableau électrique
-
le remplacement des fenêtres des étages
-
l’isolation de la toiture
-
la pose de panneaux photovoltaïques en toiture
Les recourants, la Division logement et E.________
ont déposé des observations complémentaires.
Interpellée à la demande des recourants sur la question
de savoir si elle entendait réactualiser l'analyse MERIP, la Division logement
a répondu le 28 août 2020 que tel ne serait pas le cas. Elle explique que la
méthode MERIP se prête mal à un projet impliquant à la fois des changements
d'affectation d'un étage entier et diverses restructurations (combles et attiques).
Elle précise qu'elle a retenu un montant de 625'000 fr. pour les logements du 1
er
étage, 2'063'924 fr. pour les neuf logements rénovés des étages types et
894'249 fr. pour les logements restructurés des combles et surcombles
Interpellée à la demande des recourants sur la
question de savoir si l'isolation intérieure du bâtiment était conforme à la
norme SIA 380/1, la DGE a répondu le 3 septembre 2020 qu'elle n'avait pas
connaissance d'un dossier traitant de la rénovation énergétique de l'immeuble Grancy
n° ********, ce qui laissait entendre que le bilan énergétique était conforme à
la norme SIA 380/1 puisqu'un projet d'assainissement énergétique n'était examiné
par la DGE que lorsqu'une dérogation aux art. 28 LVLEne et 19 RLVLEne était
demandée. Elle précisait qu'aucune dérogation n'avait été demandée pour
l'immeuble Grancy n° ********, contrairement au projet concernant Grancy n° ********.
Le tribunal a tenu audience le 2 novembre 2020. A
cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l'audience
a la teneur suivante:
"
(…)
L'audience est ouverte à
14h00 au pied du bâtiment sis au boulevard de Grancy n
o
********.
Il n'y a pas de
réquisitions d'entrée de cause.
L'impact du projet en
matière de protection du patrimoine est évoqué.
A la demande du président,
Mme I.________ confirme avoir préavisé le projet sous l'angle patrimonial. Elle
ne se souvient pas si le préavis a été formalisé par écrit et versé à la
procédure, mais confirme que les charges requises ont été imposées dans le
permis délivré. Elle expose que le bâtiment n'a pas subi de modifications
importantes mais plutôt des mises à niveau, raison pour laquelle de nombreux
éléments d'origine ont été conservés (typologie des parquets et des
menuiseries; présence de moulures; cage d'escalier de qualité).
M. E.________ explique que
ces différents éléments ne seront pas supprimés.
Mme I.________ relève
néanmoins qu'ils l'ont été dans le bâtiment contigu, sis au n
o
********,
alors que ce n'était pas prévu.
Me Perroud expose que, du
point de vue des recourants, les travaux auront effectivement un impact sur les
éléments patrimoniaux des appartements (parquets; moulures; etc.). A cet égard,
il rappelle notamment que le permis litigieux comporte une charge imposant le
maintien des parquets et que les descriptifs de travaux déposés par la
constructrice mentionnent à plusieurs reprises qu'ils seront maintenus. Or, la pièce
12 des recourants dit le contraire, puisqu'elle présente des plans de dalles «Avant
travaux» et «Après travaux», ce dont il faut déduire qu'elles seront cassées.
Me Richard répond que
l'intervention sur les dalles fait l'objet d'une demande de permis
complémentaire en cours d'instruction. C'est uniquement dans ce cadre que cette
question devra être discutée. M. E.________ précise que les plans de la pièce
12 ont uniquement vocation à montrer la composition actuelle des dalles.
M. J.________ confirme que
demande d'autorisation de construire complémentaire a été déposée et que le
permis dont il est présentement question n'autorise pas la suppression des
dalles existantes.
En raison de la situation
sanitaire et avec l'accord des parties, la visite du bâtiment est effectuée à
14h15 en présence d'un nombre restreint de participants, savoir la cour,
exception faite du greffier, Me Perroud, Me Richard et M. K.________.
Les visiteurs commencent l'inspection
par l'entrée et l'escalier.
Ils examinent, au premier
étage, l'appartement Est (n° 1; selon le jugement du Tribunal des baux: travaux
pour environ 50'000 fr. en 1994) occupé par C.________. Le percement, existant
de longue date, entre le séjour et la «chambre» attenante (en fait une
salle-à-manger) ne figure pas sur les plans (cette erreur de dessin se répète à
d'autres niveaux). Ces pièces sont garnies d'un parquet à chevrons d'origine,
ainsi que de moulures au plafond. Il sera établi au terme de l'inspection que
cette typologie se répète sur l'ensemble des appartements visités. La cuisine
et la salle-de-bain sont équipées de manière simple mais correcte.
Au deuxième étage,
l'appartement Est (n° 4; selon le jugement du Tribunal des baux: réfections
entre 1993 et 2008 pour des montants allant de 30'000 à 80'000 fr.) est soutenu
partiellement par des étais, à l'instar d'autres secteurs du bâtiment. L'état
de la cuisine, agencée, est vieillot; il est prévu d'ouvrir la cuisine sur le
séjour et de remplacer son équipement. L'état de la salle-de-bain et celui des
WC est vieillot. Dans la partie Nord de l'appartement, il est prévu l'abattage
du galandage (i.e. non porteur) entre la chambre à l'entrée et la chambrette attenante
largement de moins de 10 m2. Dans l'appartement du centre, il est notamment prévu
l'abattage du galandage entre la cuisine, agencée de manière simple, et le
séjour attenant; la salle-de-bain est obsolète. L'appartement Ouest occupé par
M. L.________ est visité; sa réfection n'est pas prévue, hormis pour les
nécessités de la nouvelle cage trémie d'ascenseur.
Au quatrième étage,
appartement Est, la cuisine n'est pas équipée. Il est prévu le remplacement de
l'agencement de cuisine et l'ouverture sur le séjour. La séparation entre le
séjour et la «chambre» attenante sera entièrement supprimée. La salle-de-bain
et les WC sont obsolètes. La chambre et la chambrette Nord seront réunies.
S'agissant de l'appartement du milieu, la cuisine, qui comporte un lavabo en
grès, est obsolète, de même que la salle-de-bain. Le galandage entre la cuisine
et le séjour sera ouvert et l'équipement remplacé. L'appartement Ouest (n° 12;
selon le jugement du Tribunal des baux: réfections entre 1993 et 2008 pour des
montants allant de 30'000 à 80'000 fr.) comporte une cuisine agencée
simplement. Il est prévu de supprimer des galandages pour agrandir la cuisine
et la chambre Nord, notamment en raison de la découpe de la trémie, et de
déplacer les WC
Au cinquième étage,
appartement Est (n° 13, selon le jugement du Tribunal des baux: réfections
entre 1993 et 2008 pour des montants allant de 30'000 à 80'000 fr.), la cuisine
a été refaite dans les années 90. Les appartements du centre et de l'Ouest
correspondent en substance à ceux de l'étage inférieur. Ce niveau sera remanié
pour y placer des duplex.
Aux combles, il est
constaté que les claies des galetas ont été supprimées.
La visite du bâtiment prend
fin à 15h05. L'audience est reprise en présence de toutes les parties à
proximité du bâtiment.
La question de l'information
des locataires est abordée.
Mme C.________ indique
qu'elle a réagi dès réception du courrier du 8 février 2019, qui lui est apparu
contradictoire. Il faisait état d'un changement d'affectation du 1
er
étage, de l'absence de travaux dans son appartement et d'un futur loyer mensuel
net de l'ordre de 1'745 fr. La locataire explique s'être déclarée disposée à
emménager dans l'un des appartements libres du 2
ème
étage.
La problématique du
changement d'affectation du 1
er
étage est discutée.
Me Richard explique que le
but n'était pas de déloger les locataires, mais que la constructrice avait
besoin d'obtenir une décision sur l'admissibilité du changement d'affectation.
Ce changement ne serait cependant effectué qu'après le départ des locataires. A
la demande du président, il confirme qu'il ne s'agit pas d'une résiliation du
bail.
Me Perroud conteste cette
affirmation et souligne que si le changement d'affectation devait être autorisé,
alors la constructrice utiliserait cette décision pour résilier les baux.
M. E.________ rappelle les
raisons du changement d'affectation sollicité, savoir que la constructrice a
besoin de locaux pour son activité professionnelle. Il confirme que tant que
Mme C.________ sera locataire de son appartement, la constructrice utilisera
uniquement le reste des locaux du 1
er
étage. Après le départ de la
locataire, elle pourra alors agrandir son espace de travail. M. E.________
explique que la constructrice ne dispose pas, en l'état, de suffisamment de
place pour exercer son activité, ce qui la contraint à sous-traiter des travaux
ou utiliser des locaux situés en différents lieux.
A la demande du président, Mme
C.________ confirme que la surface de son appartement est d'environ 100 m
2
.
Me Perroud indique que de
nombreuses informations ont été fournies par la constructrice s'agissant de son
activité, qui ne renseignent en revanche pas sur ses besoins en locaux, ni sur
les surfaces nécessaire à celle-ci. Sachant que la constructrice travaille
seule et n'a pas d'employés, il considère que les surfaces envisagées sont
excessives et que les besoins en locaux allégués ne sont pas crédibles.
Interrogés, les
représentants de la Division logement confirment avoir sollicité des informations
sur les besoins de la constructrice en termes de locaux. A la demande du
président, ils confirment que l'intégralité des documents qui avaient été
demandés (p. ex. business plan) n'ont pas été fournis. Néanmoins, la Division
logement est entrée en matière sur la demande et, à l'issue d'une pesée d'intérêts,
a estimé qu'il convenait d'y répondre favorablement, même si elle travaille
seule.
Interpellé, M. J.________
souligne que la question du changement d'affectation ressortit à la compétence
des autorités cantonales, même s'il concède que les surfaces envisagées paraissent
importantes au regard de l'activité en cause.
Me Perroud rappelle que le
préavis communal du 18 juillet 2018 évoquait déjà la nécessité pour la constructrice
de fournir des informations à cet égard. Selon lui, une surface d'environ 100 m
2
serait suffisante, ce qui éviterait le changement d'affectation de
l'appartement est.
Me Richard répond que les
informations nécessaires ont été fournies à la Division logement, en particulier
un book qui présente l'activité de la constructrice. Ces éléments justifient le
changement d'affectation et la taille des locaux envisagés. En plus des
surfaces consacrées à l'administratif, l'intéressée a besoin d'un atelier pour
ses créations. Bien que les informations fournies soient à son avis
suffisantes, de plus amples renseignements pourraient être communiqués si le
Tribunal devait l'estimer nécessaire.
Le président réserve
d'éventuelles mesures d'instruction complémentaires à ce sujet.
Les questions de la
réduction du nombre de pièces, des modifications de la distribution des
appartements et des interventions dans ceux-ci sont abordées.
Le président indique que la
visite des lieux a permis de constater que les pièces dont la suppression est projetée
sont petites et qu'elles seront réunies à la pièce adjacente, afin de disposer
d'une pièce plus grande.
Me Richard précise que ces
modifications sont la conséquence de la trame de l'ascenseur.
Me Perroud répond que des
salles d'eau seront également supprimées dans certains appartements et que des
nouvelles gaines techniques devront être aménagées. Selon lui, les plans
figurent en effet les gaines existantes et les nouvelles gaines.
M. E.________ réfute cette
interprétation et affirme que les gaines projetées remplaceront simplement
celles actuellement en place ou qu'elles seront agrandies. Les trous de dalle
sont suffisants et existent déjà. La gaine située dans la façade sera en
revanche totalement supprimée, car elle pose des problèmes de condensation.
Me Perroud relève qu'il est
gênant que l'ensemble des participants à l'inspection locale ne disposent pas
des mêmes plans, puisque différents jeux successifs ont été transmis par la
constructrice.
Le président rappelle que les
plans relatifs aux travaux de sécurisation de l'immeuble, en particulier des
dalles, qui ont été déposés à l'occasion de la demande d'autorisation
complémentaire du 16 janvier 2020 ne sont pas pertinents en l'espèce. Le
présent litige porte uniquement sur le projet autorisé suite au dépôt de la
demande de permis du 22 janvier 2019, soit les plans mis à l'enquête publique et
couverts par le permis de construire. Dans le cadre de cette procédure, il
souligne que la constructrice a fourni un descriptif des travaux qui contenait
notamment une rubrique intitulée "Murs et dalle" prévoyant la "récupération
des parquets".
Me Perroud indique que des
travaux similaires étaient projetés à l'intérieur du bâtiment contigu
(boulevard de Grancy n
o
********). Alors qu'aucune intervention
n'était prévue sur les dalles, ces dernières ont finalement été cassées et remplacées.
A la demande du président,
M. E.________ confirme que les sols (dalles) ne seront pas touchés par les
travaux tels qu'ils résultent de l'autorisation présentement litigieuse.
Mme M.________ répond qu'il
était prévu de conserver les dalles du n
o
********, ce qui s'est
finalement avéré impossible en raison de leur fragilité, qui a été découverte
postérieurement.
Me Richard expose que le
descriptif des travaux du n
o
******** a été établi au début de la
procédure. Après la délivrance du permis de construire, M. N.________ est intervenu
pour assurer le respect des normes ECA et procéder à des vérifications de la
statique. Il est alors apparu que les dalles n'étaient pas sécurisées et que des
travaux devraient être réalisés, raison pour laquelle une autorisation complémentaire
a été sollicitée. M. E.________ confirme que les choses se sont déroulées
ainsi. Il ajoute qu'il était prévu de conserver les parquets mais qu'il était
nécessaire de les relever car le lattage était fatigué. Là encore, il est par
la suite apparu que le parquet était cloué, ce qui empêchait sa conservation.
Néanmoins, ils seront remplacés par des parquets semblables.
Me Perroud considère que
c'est exactement le même schéma que pour le bâtiment contigu, ce qui n'est pas
acceptable. Il verse au dossier un document intitulé «Marche à suivre pour
consolidation obligatoire» relatif aux travaux de sécurisation des dalles du
bâtiment voisin, établi par le bureau E.________ architecture.
La problématique du coût
des travaux est évoquée.
Me Richard indique que la
constructrice a toujours donné le détail des travaux envisagés. Concernant
spécifiquement les coûts de la réaffectation du 1
er
étage, il
souligne qu'une nouvelle demande devra quoi qu'il en soit être déposée au
moment où elle sera effectuée, dans le cadre de laquelle les montants précis
pourront être fournis.
Le président rappelle le
contenu des conclusions provisoires que la Division logement avait rendues le 7
février 2013 au sujet du précédent projet de rénovation, finalement refusé par
les autorités. Ce document indiquait que la rénovation du bâtiment pouvait être
réalisée pour un montant
1'951’840 fr., soit un coût MERIP
de 1'774'000 fr. Cela étant, les travaux qui étaient alors prévus atteignaient
2'900'000 fr., ce qui aurait eu pour conséquence selon la division logement de
soustraire une part importante des logements de l'immeuble à la substance
ordinaire du marché locatif, sans que cette intervention ne s'avère indispensable
du point de vue technique. Or, le projet de rénovation aujourd'hui litigieux est
encore plus coûteux, puisqu'il atteint environ
3'500'000 fr.
Les représentants de la
Division logement soulignent que la méthode MERIP se fonde sur une rentrée volumétrique
et une codification selon l'importance des interventions. Ainsi ne tient-elle pas
compte des éventuelles restructurations (cage d'ascenseur; cloisons; etc.). Par
ailleurs, elle ne doit pas être considérée comme un décompte final.
Le président indique qu'en
général le montant déterminé par la méthode MERIP est relativement proche du
montant des travaux.
K.________ répond que cette
méthode est surtout utilisée en cas de démolition reconstruction mais n'est pas
d'une grande utilité en cas de restructurations importantes, comme en l'espèce.
Le président souligne que
le précédent arrêt confirmant le refus d'autoriser la rénovation prévoyait également
un nouvel ascenseur, la création d'un chauffage au sol, etc., soit des
restructrurations.
Les représentants de la
Division logement répondent que la répartition du coût des travaux joue un rôle
important, en raison notamment de la réaffectation du 1
er
étage et
de la restructuration des combles. Ils ajoutent que même après les travaux, les
loyers demeureront abordables. La question est débattue entre les parties.
Me Perroud ne comprend pas
que les travaux dont il est question aujourd'hui puissent être plus coûteux que
ceux refusés lors de la première demande d'autorisation de construire, alors
qu'il devrait s'agir d'une rénovation «plus légère». Il articule les montants projetés
à l'époque pour la rénovation de chacun des étages, tels qu'ils ressortent du
rapport technique du 22 décembre 2010, et les compare à ceux actuellement devisés.
Me Perroud verse une copie du rapport précité au dossier de la cause.
Il s'étonne également de l'augmentation
d'environ 50 fr. / m
2
des loyers effectifs entre le dépôt
de la première demande d'autorisation en 2010 et de la seconde en 2019, ce qui
a une incidence manifeste sur les futurs loyers admissibles. Selon lui, le
calcul du loyer aurait, dans le présent cas, dû être effectué en se basant sur un
loyer objectif et non effectif. Dans ce cas, les loyers après travaux atteindraient
un montant d'environ 229 fr. /m
2
et non de 258 fr. /m
2
.
Me Richard répond que le
loyer effectif est celui communiqué par la propriétaire. Il souligne que l'augmentation
de 50 fr. depuis 2010 est la conséquence des augmentations opérées au départ
des locataires et qu'elle n'a rien d'excessif.
M. O.________ explique que
la Division logement part en principe du loyer effectif. Ce n'est que dans des
cas particuliers qu'elle se fonde sur un loyer objectif, ce qui n'est pas
apparu nécessaire en l'espèce. Il précise d'ailleurs qu'un loyer effectif plus
élevé a pour conséquence une diminution du rendement des travaux.
A la demande du président,
Me Perroud explique que l'ensemble des travaux n'est pas contesté. Tel n'est en
particulier par le cas du changement d'ascenseur. En revanche, il considère que
si les cuisines et salles de bains ne sont pas modernes, elles demeurent
fonctionnelles et doivent être conservées.
Le président rappelle qu'il
n'est pas prévu de rénover les cuisines et salles de bains dans les logements
où cette rénovation a déjà été faite.
Me Perroud répond que dans
ce cas, le coût des travaux est incompréhensible.
S'agissant des coûts du
duplex, M. O.________ confirme qu'ils n'impactent pas les loyers des autres
appartements. Ils ont été sortis du calcul et n'auront aucune incidence. Pour
le reste et comme déjà mentionné, la Division logement a estimé que les loyers
après travaux demeureraient abordables, malgré l'augmentation prévue.
Me Perroud conteste
l'affirmation selon laquelle les travaux du duplex n'auraient pas d'incidence. Il
estime qu'à long terme, un investissement d'environ 1'000'000 fr. au 5
ème
étage aura nécessairement des répercussions sur l'ensemble des loyers. Vu les
problèmes de statique, il est inquiétant que la constructrice envisage de
réaliser les travaux autorisés, alors que le bâtiment est fragile. Cette
situation militerait au contraire pour une rénovation légère.
A la demande du président,
Mme C.________ explique que le remplacement de l'ascenseur n'aura pas d'incidence
sur son appartement, puisqu'ils ne sont pas contigus.
K.________ précise que certains
travaux généraux qui ne touchent pas directement les appartements, peuvent naturellement
influencer leurs loyers. C'est notamment le cas du remplacement d'un ascenseur.
Interpellé par le président
sur le remplacement des fenêtres, K.________ confirme que ces travaux ont été
admis pour des raisons d'uniformité. Il en va de même des stores.
La question de la qualité
pour recourir est évoquée.
Me Perroud fait valoir que les
travaux ont une incidence sur les appartements occupés par les locataires, même
s'ils ne sont pas effectués à l'intérieur de ceux-ci. Ainsi, la qualité pour
recourir n'est pas douteuse.
S'agissant des travaux dans
les combles, le président rappelle qu'une partie des locaux ne sera pas habitable
car ils ne respecteront pas la hauteur minimale de l'art. 27 RLATC.
Sur ce point, Me Richard soutient
que des mesures plus précises ont été faites, qui confirment le respect de
cette disposition.
Concernant l'isolation du
bâtiment, Me Richard expose qu'à défaut de pouvoir poser une isolation
périphérique pour des motifs de conservation du patrimoine, le bâtiment sera
isolé de l'intérieur. Les services cantonaux ont exigé ces travaux,
conformément à la loi vaudoise sur l'énergie. Tous les documents y relatifs ont
été fournis.
A la demande de l'assesseure
Fassbind-de Weck, M. E.________ confirme que la toiture sera isolée, ce qui a
également été exigé par les autorités cantonales. Rénovée il y a une vingtaine
d'année, la toiture n'a en effet pas été isolée à cette occasion, raison pour
laquelle ces travaux sont nécessaires aujourd'hui.
Me Perroud verse encore un
jeu de photographies de l'appartement des recourants A.________ et B.________.
Le président rappelle qu'un
changement d'affectation, qui plus est lorsqu'il engendre la suppression de
logements, est en principe admissible s'il existe un intérêt public.
M. O.________ explique que
l'ancienne commission de recours avait déjà considéré que le changement
d'affectation est admissible lorsqu'il répond au besoin propre et réel du propriétaire.
Une charge peut évidemment être mentionnée, afin que les locaux soient
réaffectés à l'habitation si les motifs qui ont justifié le changement
disparaissent.
Me Perroud rétorque que
cette jurisprudence remonte à une époque où les locataires ne disposaient pas
de la qualité pour recourir.
A la demande de l'assesseure
Fassbind-de Weck, M. N.________ se détermine sur la sécurité du bâtiment dans son
état actuel. Il affirme qu'il présente une marge de sécurité insuffisante. Les
charges de contrôle utilisées pour les calculs sont certes plus élevées que
celles auxquelles sont effectivement soumis les bâtiments. En cas de travaux,
il convient néanmoins de sécuriser les bâtiments pour les mettre aux normes en
vigueur. Dans le cas présent, l'ECA a exigé des travaux de sécurisation car le
bâtiment est très ancien et ne respecte pas les normes anti-feu. Or, si l'on ne
veut pas toucher les planchers, il faudrait alors doubler les plafonds avec du
Fermacell. Cela ajouterait toutefois une charge supplémentaire, incompatible avec
l'état actuel du bâtiment. Le bâtiment présente en outre un problème au niveau
sismique.
A la demande du président,
M. N.________ précise que les travaux de sécurisation qui devraient être faits ne
correspondent pas à ceux qui ont été autorisés. C'est un autre projet. Le
bâtiment ne respecte actuellement aucune norme. Si rien n'est entrepris aujourd'hui,
alors il faudra prendre des mesures concernant l'occupation du bâtiment.
M. J.________ réfute cette
allégation et confirme que de telles mesures ne sont, en l'état, pas
nécessaires.
M. N.________ considère que
la réalisation des travaux autorisés, notamment la découpe de la trémie, doit
impérativement s'accompagner de travaux de sécurisation de la structure
statique et se demande ce qu'il se passerait si tel n'était pas le cas.
La parole n'étant plus
demandée, ni aucune constatation requise, les parties sont informées qu'une
copie du présent procès-verbal leur sera transmise prochainement et qu'un délai
leur sera imparti pour se déterminer sur son contenu. Leur attention est
attirée sur le fait qu'il ne s'agira pas d'un nouvel échange d'écritures. Dans
le délai précité, la constructrice et les autorités intimées et concernée
auront la possibilité de se déterminer sur les pièces versées ce jour au dossier
par le conseil des recourants.
L'audience est levée à
16h30.
(…)"
Le 24 novembre 2020, E.________ s'est déterminée sur
le procès-verbal de l'audience et sur les pièces produites par les recourants
lors de l'audience.
Le 2 décembre 2020, la Division logement s'est déterminée
sur le procès-verbal de l'audience. Elle a notamment fourni des explications au
sujet de la différence entre le coût des travaux résultant de l'analyse MERIP
de janvier 2013 et le coût des travaux finalement pris en compte.
Le 4 décembre 2020, les recourants se sont
déterminés sur le procès-verbal de l'audience.
Le 15 janvier 2021, les recourants ont déposé des
déterminations finales.
A la requête du juge instructeur, la municipalité a
produit les statistiques communales des logements répondant aux besoins
prépondérants de la population lausannoise ainsi que le bilan thermique (tel
que mentionné dans les déterminations de la DGE du 3 septembre 2020). Pour ce
qui est des statistiques communales, elle indique qu'il ne s'agit pas d'une
statistique officielle mais d'une tabelle de loyers que le Service du logement
utilise pour se prononcer sur les travaux. Elle précise que les niveaux de
loyers par typologie d'appartements permettent d'évaluer la pénurie sous
l'angle qualitatif et sont définis en fonction de la capacité contributive des
ménages et d'une estimation des loyers de logements ordinaires, rénovés. Elle
indique qu'il ne s'agit pas de valeurs absolues mais d'indicateurs qui doivent
être pondérés en fonction des caractéristiques de chaque projet, de la taille
des appartements et du revenu locatif moyen de l'ensemble de l'immeuble.
Interpellée sur ce point, la municipalité a indiqué
le 2 mars 2021 que le justificatif global était conforme à la LVLEne et par
conséquent à la norme SIA 380/1. Le 8 mars 2021, la DGE a également confirmé
que le projet répondait à la norme SIA 380/1 si les travaux étaient exécutés
conformément au bilan thermique déposé.
Les recourants se sont déterminés sur ces nouveaux
éléments le 31 mars 2021. Ils font valoir que le coût des travaux d'isolation
intérieure n'a pas été pris en considération par les autorités chargées
d'examiner la conformité du projet sous l'angle de la LPPPL, plus
particulièrement de l'art. 13 al. 2 LPPPL.
Le 16 avril 2021, la constructrice s'est déterminée
sur l'écriture des recourants du 31 mars 2021. Elle a notamment indiqué que le
coût de l'isolation périphérique intérieure se montait à 130'000 fr.
G.               Le 13 décembre 2019, se fondant un rapport
du bureau d'ingénieurs P.________ (ci-après: le rapport P.________), la propriétaire
a notifié aux locataires l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait de poursuivre
les baux en raison d'un danger d'effondrement de l'immeuble et leur a donné l'ordre
d'évacuer immédiatement l'immeuble. Les locataires n'ont pas donné suite à cet
ordre, en se fondant notamment sur le rapport établi par un autre ingénieur
civil qu'ils avaient mandaté. Selon la propriétaire, ils se sont également opposés
à ce que des travaux de sécurisation urgent soient effectués dans leurs appartements.
Le 16 janvier 2020, la propriétaire a déposé une demande
de permis de construire complémentaire concernant des travaux de sécurisation
de l'immeuble. Les 6 et 17 mars 2020, la propriétaire a demandé à la
municipalité qu'elle autorise sans délai le complètement des étayages et la
consolidation des dalles et qu'elle ordonne l'évacuation de l'immeuble au motif
que ces travaux sont incompatibles avec la présence d'occupants. En l'absence
de réaction de la municipalité, la propriétaire s'est adressée le 14 avril 2020
au Département des institutions et du territoire afin qu'il autorise les travaux
de sécurisation. Le 25 mai 2020, le département a rejeté cette requête. Un
dossier complémentaire a encore été déposé auprès de la commune le 5 juin 2020
concernant des travaux de renfort statiques du bâtiment.
Considérant en droit:
1.
La propriétaire E.________ met en cause la qualité pour agir des
recourants. Elle ne conteste pas que les locataires ont la qualité pour
recourir contre des décisions fondées sur la LPPPL, ceci toutefois pour autant
que la validité de la résiliation de leur bail n'ait pas été définitivement
tranchée sur le plan civil. Elle fait valoir que les personnes qui ne sont plus
au bénéfice d'un droit personnel d'occuper l'immeuble, notamment parce que le
contrat de bail dont elles bénéficiaient est arrivé à terme, ne peuvent faire
valoir un intérêt suffisant. Elle soutient que, à compter du 13 décembre 2019,
date de la notification aux recourants de l'impossibilité où elle se trouvait
de poursuivre leur bail en raison des constats figurant dans le rapport P.________,
la poursuite du bail est devenue impossible. Elle invoque à cet égard le
respect du principe de précaution, les risques de responsabilité civile,
notamment l'art. 58 CO, les obligations du bailleur découlant de l'art. 256 CO,
des art. 259 b à e CO et les risques pénaux (homicide par négligence, lésions
corporelles par négligence, dommages à la propriété). Selon la propriétaire, à
compter du 13 décembre 2019, les recourants n'ont plus la qualité de locataires
mais uniquement celle d'occupants sans droit de leur appartement. La propriétaire
conteste également tout intérêt des recourants B.________ et A.________ à contester
le changement d'affectation du 1
er
étage ainsi que l'aménagement du
5
ème
étage et des combles et tout intérêt des recourants C.________
et H.________ à contester l'aménagement du 5
ème
étage et des combles.
a) L'art. 18 LPPPL prévoit que le recours contre les
décisions prises en application du chapitre III de la loi s'exerce conformément
à la loi sur la procédure
administrative. La qualité pour recourir est
définie à l'art. 75 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; BLV 173.36) (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est
reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure
devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée
(art. 75 let. a LPA-VD).
b) En l'occurrence, le recours se situe dans une
procédure de permis de construire. Pour l'essentiel, les recourants s'en
prennent à l'autorisation spéciale délivrée par le Service des communes et du
logement, Division logement. L'annulation de la décision de la Division
logement entraîne cas échéant celle du permis de construire.
c) aa) Comme l'ont relevé les recourants dans leurs
déterminations du 17 août 2020, la prétendue impossibilité de poursuivre le
bail invoquée par la propriétaire en raison des constats figurant dans le
rapport P.________ a été contestée par la voie judiciaire et la propriétaire
n'a pas, en l'état, produit de jugement établissant que les recourants ne sont
plus au bénéfice d'un contrat de bail. Partant, sur le principe, leur qualité
pour recourir doit être admise.
bb) Pour le surplus, il n'est pas contesté que les
recourants C.________ et H.________ sont légitimés à recourir contre le
changement d'affectation du 1
er
étage. Partant, la question de
savoir si les recourants B.________ et A.________ ont également qualité pour
invoquer ce grief peut rester ouverte. Pour ce qui est de l'aménagement du 5
ème
étage et des combles, on ne saurait exclure que l'admission des griefs des
recourants puisse aboutir à une annulation de l'autorisation spéciale délivrée
par la Division logement et, partant, à une annulation du permis de construire,
soit précisément ce que veulent les recourants. Partant, à cet égard, leur
qualité pour agir doit également être admise.
2.
Les recourants soutiennent que la propriétaire a violé les devoirs d'information
aux locataires prévus par l'art. 10 du règlement du 25 octobre 2017
d'application de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1). Ils mentionnent le fait que C.________
et H.________ n'auraient pas été informés du changement d'affectation du 1
er
étage impliquant la résiliation de leur bail et des travaux prévus à cet étage.
a)
L'art. 6 al. 3 LPPPL a la
teneur suivante:
Le maître de l'ouvrage ou son mandataire a l'obligation
d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter lorsqu'il
a l'intention d'exécuter des travaux de démolition, transformation ou
rénovation d'un bâtiment existant. Il leur expose son projet et les informe de
la répercussion probable sur leurs loyers. Il leur impartit un délai de trente
jours au moins pour présenter leurs observations et suggestions.
L'art. 10 RLPPPL a la teneur
suivante:
1
Le
propriétaire informe les locataires au plus tard quarante jours avant le
dépôt du dossier d'enquête publique ou du dossier d'enquête administrative
lorsqu'une enquête publique n'est pas requise par l'autorité communale, sur la
nature des travaux envisagés et leur coût, leur calendrier et la répercussion
probable qu'il prévoit sur le revenu locatif annuel net des logements de l'immeuble
(sans les frais accessoires de chauffage et d'eau chaude ni les taxes d'épuration
et d'évacuation des déchets). Il leur rappelle le délai de trente jours dont
ils disposent pour présenter leurs observations ou suggestions.
2
Le département
et la commune peuvent demander au propriétaire qu'il leur communique les démarches
entreprises auprès des locataires, notamment une copie des informations ou du
courrier type adressés à ces derniers. Lorsque cela s'avère indispensable à
l'analyse d'un dossier, notamment sous l'angle de l'appréciation technique des
travaux, le département peut requérir du propriétaire qu'il lui communique les
réponses reçues des locataires.
3
L'information chiffrée du propriétaire relative à la répercussion probable sur
le revenu locatif annuel net des logements de l'immeuble peut s'exprimer en CHF
ou en CHF m²/an, et dans tous les cas, en pourcentage.
b)
Le courrier d'information du 8 février
2019 de la gérance E.________ aux recourants C.________ et H.________
mentionnait expressément le changement d'affectation du 1
er
étage.
Pour le surplus, on peut effectivement s'étonner du fait que, de manière
contradictoire, la gérance ait porté à leur connaissance l'impact des travaux
sur leur loyer, ce qui pouvait laisser croire que le changement d'affectation
ne concernait pas leur logement. De même, on peut s'étonner que la gérance ait indiqué
de manière erronée qu'aucun travaux de rénovation, ni de modification structurelle
n'était prévu dans leur appartement. Ces informations contradictoires, même si
elles impliquent une violation des art. 6 LPPPL et 10 RLPPPL, ne sont toutefois
pas telles qu'elles justifient une annulation de l'autorisation spéciale
délivrée par la Division logement ainsi que du permis de construire. On relève
à cet égard que C.________ a expliqué lors de l'audience qu'elle a réagi dès réception
du courrier du 8 février 2019 vu les éléments contradictoires qu'il contenait.
On peut ainsi partir de l'idée qu'elle a rapidement compris ce qui était prévu
pour le 1
er
étage et qu'elle ne pourrait pas rester avec sa famille
dans leur appartement, ainsi qu'en attestent notamment ses déclarations pendant
l'audience selon lesquelles elle s'était déclarée disposée à emménager dans un
des appartements libres du 2
ème
étage.
On peut encore relever que dans un arrêt récent, la
CDAP a constaté que, dans le cadre de l'élaboration de la LPPPL, le législateur
avait expressément renoncé à prévoir une sanction (non-entrée en matière sur la
demande d'autorisation) en cas de non-respect de l'obligation d'information
prévue à l'art. 6 LPPPL (cf. arrêt AC.2019.0360 du 18 février 2021 consid. 3c/aa).
3.
Les recourants mentionnent des réponses erronées aux questions figurant
dans le formulaire 53 (formulaire qui doit être rempli par le propriétaire de
l'immeuble lorsqu'un projet de transformation-démolition-changement d'affectation
est soumis à la LPPPL), à savoir la réponse positive à la question de savoir si
les locataires avaient tous trouvé à se reloger ailleurs et la réponse négative
à la question de savoir si le changement d'affectation du 1
er
étage
impliquait des travaux de transformation. Ils relèvent sur ce point que
l'abattage de cloisons est prévu, ce qui ne permettrait pas de respecter
l'exigence selon laquelle le 1
er
étage doit pouvoir être réaffecté
sans difficulté à des logements. En agissant ainsi, la propriétaire aurait
trompé les autorités et la pesée d'intérêts relative à l'opportunité du
changement d'affectation du 1
er
étage en lien avec les besoins
personnels de la propriétaire n'aurait pas été effectuée correctement.
a) Au ch. 5.1 du formulaire 53, la propriétaire a
répondu "oui" à la question "les locataires ont-ils trouvé à se
loger ailleurs". Les recourant relèvent que cette réponse est erronée en
ce qui concerne les
recourants C.________ et H.________ et que, au jour
du dépôt du formulaire 53, elle était également
erronée en
ce qui
concernait les anciens locataires Q.________.
Pour ce qui est de C.________ et H.________, il
ressort des déclarations de C.________ lors de l'audience et des déterminations
de la propriétaire du 24 novembre 2020 qu'une reprise d'un des logements du 2
ème
étage était envisagée. Ceci peut expliquer la réponse au ch 5.1 du formulaire
53 donnée par la constructrice. Pour le surplus, on ne saurait considérer que la
réponse inexacte concernant les locataires Q.________ (qui ont entre-temps retrouvé
un logement) implique une tromperie des autorités dont on peut déduire que la
pesée des intérêts n'a pas été effectuée correctement. Ce seul élément ne
pourrait justifier l'annulation de l'autorisation spéciale de la Division
logement et du permis de construire.
Pour le surplus, comme le relève la Division
logement dans ses écritures, la réponse a priori erronée à la question 3.4 du
questionnaire 54 (le changement d'affectation implique-t-il des travaux de
transformation) n'a pas trompé cette autorité dès lors que les travaux en
question figuraient sur les plans d'enquête.
b) Vu ce qui précède, le grief relatif au contenu du
formulaire 53 et à la pesée des intérêts effectuée par la Division logement relative
à l'opportunité du changement d'affectation du 1
er
étage en lien
avec les besoins personnels de la propriétaire doit également être écarté.
4.
Les recourants soutiennent que les conditions posées à l'art. 13 al. 1
let. b LPPPL pour que les travaux de transformation et le changement d'affectation
du bâtiment ECA n° 6962 puissent être autorisés ne sont pas remplies.
a) aa) Le Grand Conseil du Canton de Vaud a adopté
le 5 décembre 1962 un décret concernant la démolition et la transformation de
maisons d'habitation. Le décret soumettait à une autorisation de l'Office
cantonal du logement la démolition totale ou partielle de maisons d'habitation ainsi
que la transformation ou l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation
dans les communes où sévit la pénurie (art. 1
er
). En règle générale,
l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble comprenait des logements d'une
catégorie où sévissait la pénurie (art. 2). Elle était accordée lorsque la
démolition apparaissait indispensable pour des motifs de sécurité, de salubrité
ou d'intérêt général; elle pouvait l'être à titre exceptionnel, si d'autres
circonstances le commandaient impérativement (art. 3); l'exposé des motifs du
Conseil d'Etat précisait que cette possibilité ne devrait être utilisée ni en
faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif, ni en faveur d'un requérant
invoquant une situation qui lui était imputable, par exemple, l'acquisition
d'un immeuble à un prix excessif (BGC automne 1962 p. 718).
A l’époque, le Canton de Vaud devait faire face à
d’importantes demandes de nouvelles constructions comportant des démolitions de
bâtiments d’habitation dans le centre des localités. Il était alors nécessaire
d’introduire une procédure permettant d’interdire les démolitions de bâtiments
d’habitation en bon état et comportant des logements de qualité répondant aux
besoins prépondérants de la population (BGC automne 1962 p. 716). Saisi d’un
recours de droit public contre le décret du Grand Conseil, le Tribunal fédéral
a constaté que la réglementation cantonale poursuivait d’autres buts que ceux
du droit fédéral concernant la lutte contre les abus dans le secteur locatif.
Ainsi, le décret vaudois visait effectivement à lutter contre la pénurie de
logements comme telle, en prévoyant des mesures destinées à accroître de façon
générale le nombre de logements, alors que le droit fédéral visait à assurer le
contrôle des prix sans favoriser la construction d’immeubles nouveaux ou empêcher
la démolition de maisons d’habitation anciennes mais encore utilisables. Ainsi,
le décret du Grand Conseil ne concernait directement que le propriétaire et ne
se préoccupait pas des locataires qui n’étaient pas parties à la procédure
relative à l’octroi de permis de construire et ne pouvaient pas recourir contre
une décision autorisant la démolition (voir ATF 89 I 178 consid. 3c p. 182).
Ce décret a été prolongé le 19 novembre 1969 pour
une durée indéterminée en raison de la situation de pénurie persistante sur le
marché du logement (BGC automne 1969 p. 222), puis complété le 21 novembre
1973. Cette dernière modification était notamment destinée à instaurer un contrôle
des loyers des logements qui remplaçaient ceux qui avaient été démolis ou
transformés et à introduire le principe du refus d'autoriser une démolition ou une
transformation si l'entretien de l'immeuble avait volontairement été négligé (BGC
automne 1973 p. 228). Le Tribunal fédéral a admis que de telles mesures étaient
compatibles avec le droit fédéral et conformes à la garantie de la propriété
(ATF 101 Ia 502 ss). Le décret n’introduisait pas un contrôle général des
loyers ou des prix de vente destiné à protéger les locataires de manière
globale, mais un contrôle limité aux cas dans lesquels il s’agissait d’assurer
l’application de règles tendant à combattre la pénurie de logements dans les
communes où celle-ci sévissait. Ainsi, le contrôle des loyers apparaissait
comme une mesure accessoire à celle prise en vue de maintenir, à la disposition
de la population, un nombre suffisant d’appartements dans les catégories où la
pénurie sévissait. Ces mesures, prises dans un autre cadre que la réglementation
fédérale, permettaient de renforcer la protection des locataires voulue par le
droit fédéral sans le contrecarrer (ATF 99 Ia 604 consid. 6 p.627).
bb) La LDTR a repris l'essentiel des règles posées par
le décret de 1962 tout en complétant le texte. C'est ainsi que les travaux de
rénovation ont été soumis à l'autorisation cantonale au sens de l'art. 1
er
de la loi. L'art. 3 LDTR reprenait le principe de l'art. 2 du décret selon
lequel l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble en cause comprenait des logements
d'une catégorie où sévissait la pénurie. L'art. 4 LDTR prévoyait que
l'autorisation était accordée lorsque la démolition, la transformation, la
rénovation ou le changement d'affectation apparaissaient indispensables pour
des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, et qu'elle pouvait
l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandaient
impérativement. L'art. 12 al. 1 du règlement du 6 mai 1988 d'application de la LDTR
(RLDTR) prévoyait que l'autorisation de démolir, transformer, rénover ou
changer l'affectation d'un logement était notamment accordée lorsque l'opération
envisagée apparaissait indispensable ou opportune au plan technique. Selon l'art.
4 al. 3 LDTR, le département pouvait contrôler pendant dix ans les loyers des
logements qui remplaçaient ceux qui avaient été démolis ou des immeubles
transformés ou rénovés afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre
du but visé par la loi.
cc) La LPPPL, entrée en vigueur le 1
er
janvier 2018, a succédé à la LDTR et à la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation
d'appartements loués. Cette loi maintient un régime d'autorisation en cas de travaux
d'importance, de changement d'affectation ou de vente d'appartements loués.
Aux termes de son art. 1
er
, la LPPPL a
pour buts de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché
des logements loués qui correspondent aux besoins de la population
(préservation du parc locatif) et de promouvoir la construction de nouveaux
logements qui correspondent aux besoins de la population (promotion du parc
locatif). Selon l'EMPL n° 168 de juillet 2014 relatif à un projet de loi intitulée
à l'époque "loi sur la préservation du parc locatif vaudois" (LLPL,
devenue ultérieurement la LPPPL au gré des travaux législatifs), il importe que
l'offre des logements loués correspondant aux besoins de la population ne soit
pas diminuée, soit par des travaux d'une telle ampleur qu'ils conduiraient à
modifier l'offre locative en changeant le standard d'immeubles existants, soit
par un changement d'affectation qui supprimerait un logement de l'offre
locative (création d'une surface de bureau, par exemple), soit par une vente
abusive faisant changer un appartement de catégorie et de nature, puisque
faisant passer d'un statut de location à un statut de propriété.
Selon l'art. 5 LPPPL, sont soumis à autorisation du
département en charge du logement les travaux de démolition, de rénovation
d'importance et de transformation portant sur des logements loués (let. a), l'affectation
totale ou partielle des logements loués à d'autres fins que l'habitation (let.
b), l'aliénation de logements (let. c).
Les motifs d'autorisation font l'objet de l'art. 13
LPPPL. Cette disposition a la teneur suivante:
"
1
L'autorisation est accordée :
a.
lorsque
les logements loués concernés n'entrent pas dans une catégorie à
pénurie ;
b.
lorsque
les travaux ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour
des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général ;
c.
lorsque
les travaux permettent de favoriser les économies d'énergie ou l'utilisation
d'énergies renouvelables, notamment dans les cas prévus dans la loi sur
l'énergie. Le département tient compte dans son analyse des baisses
prévisibles des charges qu'entraînera l'amélioration du bilan énergétique du
bâtiment.
2
Dans les
cas visés sous lettres b) et c) ci-dessus, l'autorisation n'est accordée que
pour autant que l'investissement consenti reste proportionné par rapport aux
avantages attendus et que les travaux n'aient pas pour objectif de soustraire les
logements en cause des catégories répondant aux besoins de la population.
"
Selon l'art. 7 let. c RLPPPL, la demande de
démolition, de rénovation ou de transformation adressée à la commune doit
comprendre un rapport technique ou une expertise sur l'état de l'immeuble.
L'art. 9 LPPPL a la teneur suivante:
"
Mesures
d’instruction – Expertise technique
1
La commune prend
toute mesure d’instruction lui permettant d’émettre le préavis requis à
l’article 8, en collaboration avec le département, si elle le souhaite.
2
La commune ou le
département peuvent consulter le propriétaire, les locataires ou leurs
représentants.
3
Le département décide
si une inspection locale ou une expertise technique plus complète se justifie.
Dans l’affirmative, il en avise la commune qui peut y participer.
4
L’expertise technique
est effectuée selon une méthode dont les principes sont publiés par le
département.
"
Selon l'art. 13 RLPPPL, lorsqu'il procède à une
expertise technique, le département utilise la méthode MERIP. La méthode MERIP
("Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et
estimation du coût de remise en état des immeubles") vise un sain
entretien des bâtiments, sans en changer le standard qualitatif. Elle permet
néanmoins de prendre en compte la mise aux normes actuelles des installations
(équipement de cuisines ou électriques, par exemple; cf. EMPL 168 p. 12).
L'art. 17 RLPPPL a la teneur suivante:
"
1
Le propriétaire apporte toute précision
sur les motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général justifiant la
délivrance d'une autorisation (constat de dégâts, injonction de mise en conformité,
etc.). Il apporte notamment toute précision sur la notion d'intérêt général,
par exemple en termes d'accroissement de l'offre de logement en location,
d'adaptation de l'immeuble aux personnes à mobilité réduite ou sur le caractère
d'utilité publique de l'affectation requise.
2
Lorsqu'il
entend procéder à des travaux permettant de favoriser les économies d'énergie
ou l'utilisation d'énergies renouvelables, le propriétaire joint à sa demande
le bilan thermique de l'immeuble ou produit une copie du certificat énergétique
du bâtiment. Il donne toute précision utile sur les options techniques prévues.
"
Selon l'art. 20 RLPPPL, l'autorisation de changement
d'affectation peut être limitée à un bénéficiaire précis, pour ses besoins
propres et exclusifs (al. 1). Si le bénéficiaire n'a plus besoin des locaux, le
propriétaire en informe le département et les réaffecte immédiatement à leur
vocation initiale de logement loué. L'objet ainsi remis sur le marché fait
l'objet d'un contrôle de son loyer conformément à l'art. 14 LPPPL.
b) aa) Les recourants soutiennent que le changement
d'affectation du 1
er
étage ne répond pas à des motifs de sécurité,
de salubrité, ou d'intérêt général. Ils contestent que les besoins privés de
propriétaire soient pertinents au regard de l'art. 13 LPPPL. Ils font valoir
que, quoi qu'il en soit, l'intérêt de la propriétaire à disposer d'un étage
entier pour son activité professionnelle ne l'emporte pas sur l'intérêt public
poursuivi par la LPPPL visant à préserver l'habitat et les conditions de vie, respectivement
à combattre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants de la
population. Ils relèvent que la propriétaire a fait état de son intérêt à
disposer de locaux pour son activité professionnelle dès 2014 et qu'elle a par
conséquent eu le temps de trouver une solution alternative, étant précisé qu'elle
mentionnait à l'époque un besoin pour une surface de 100 m². Ils contestent par
conséquent la réalité du besoin invoqué pour une surface de 240 m², compte tenu
notamment du fait que la propriétaire travaille apparemment seule. Ils relèvent
sur ce point que l'intéressée ne donne aucune explication sur l'utilisation qui
sera faite d'une telle surface. Ils relèvent également que la propriétaire
pourrait utiliser les locaux commerciaux du rez-de chaussée, ce qui éviterait
de soustraire 3 appartements du marché locatif. Ils se réfèrent à cet égard à
l'arrêt AC.2002.0066 dans lequel le Tribunal administratif avait constaté qu'un
immeuble d'affectation mixte comprenant des locaux commerciaux pouvait
conserver ses surfaces commerciales, pour autant que celles affectées à la
location aux fins de logement soient elles-mêmes maintenues. Selon les recourants,
le changement d'affectation du 1
er
étage ne peut ainsi être admis, à
tout le moins dans la mesure où il l'a été et compte tenu de l'affectation
mixte de l'immeuble.
La Division logement soutient pour sa part que la
notion d' "intérêt général" figurant à l'art. 13 al. 1 let. b
LPPPL inclut les intérêts du propriétaire, ceci compte tenu de la garantie de
la propriété. L'application de cette disposition implique par conséquent selon
elle d'effectuer une pesée entre l'intérêt public poursuivi (maintien de la
substance locative vaudoise) et les intérêts du propriétaire. La Division
logement soutient que, en l'espèce, les intérêts invoqués par la propriétaire (situation
familiale et professionnelle, fait qu'elle est propriétaire depuis près de 20
ans, précarité de sa situation en ce qui concerne son logement actuel)
justifient qu'elle soit autorisée à occuper le 1
er
étage pour ses
besoins professionnels.
bb) Dans son arrêt AC.2002.0066 relatif à la LDTR,
mais qui reste valable pour la LPPPL, le Tribunal administratif avait relevé que
l'art. 4 LDTR ne devait pas être appliqué à la lettre lorsqu'il exigeait que la
démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation devaient
apparaître
"indispensables".
Le fait que le refus d'autorisation
était la règle lorsque l'immeuble comprenait des logements d'une catégorie où
sévissait la pénurie, et son octroi l'exception, n'imposait pas une interprétation
restrictive de ce terme. Le Tribunal administratif rappelait le principe selon
lequel les dispositions exceptionnelles ne doivent être interprétées ni
restrictivement, ni extensivement, mais selon leur sens et leur but dans le
cadre de la réglementation générale. Une dérogation peut ainsi se révéler
indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire.
Mais dans tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins,
les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle doit
permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur
s'il avait été confronté au cas particulier. S'agissant du but de la LDTR, il
était de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on
trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport
avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les personnes
les plus défavorisées (cf AC.2002.0066 précité consid. 2a et les références
citées).
cc) Dans le commentaire article par article figurant
dans l'EMPL 168 relatif au projet de loi sur la préservation du parc locatif,
le Conseil d'Etat rappelle, en relation avec l'art. 1
er
, que le but
de la loi est de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location
qui répondent aux besoins de la population. Selon le Conseil d'Etat, il importe
que cette offre ne soit pas diminuée, notamment par un changement d'affectation
qui supprimerait un logement de l'offre locative.
Vu ce qui précède, il y a lieu de constater que le
changement d'affectation du 1
er
étage qui est prévu va directement à
l'encontre du but de la loi en supprimant trois logements qui, par leur loyer,
répondent aux besoins prépondérants de la population. En ce qui concerne les
motifs d'autorisation mentionnés à l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL, il y a lieu
également de constater que ce changement d'affectation n'est pas justifié par
des motifs de sécurité ou de salubrité. Il n'est pas d'avantage justifié par
des motifs d' "intérêt général" puisqu'il sert uniquement aux
intérêts privés de la propriétaire qui, par définition, ne relèvent pas de
l'intérêt général.
Cela étant, selon la jurisprudence, en présence
d'une législation visant à la protection de la substance du parc locatif telle
que la LPPPL, il convient d'effectuer une pesée des intérêts en présence en
évaluant l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu,
ceci en application du principe de proportionnalité en relation avec la garantie
de la propriété (art. 26 Cst.). Dans un arrêt du 3 septembre 2015, le Tribunal fédéral
avait ainsi considéré qu'un refus d'autoriser la vente de trois appartements
fondé sur l'ancienne LAAL n'était pas conforme à la garantie de la propriété dès
lors qu'il existait
a priori
des solutions pour autoriser la vente tout
en posant des conditions permettant de respecter les exigences posées par la
loi (par ex. contrôle des loyers pour une période de dix ans), solutions qui n'avaient
pas été examinées par le Tribunal cantonal (cf. arrêt 1C_16/2015 consid. 5).
En l'espèce, on ne voit pas à quelles conditions permettant
de respecter la loi on pourrait subordonner l'autorisation de changement
d'affectation du 1
er
étage. A cet égard, n'apparaît pas suffisante
la condition selon laquelle les locaux devront impérativement être réaffectés à
des fins d'habitation en cas de cessation d'activité. En effet, la soustraction
des logements du 1
er
étage du marché locatif pourrait durer de nombreuses
années, ceci dans une ville et un quartier où il est de notoriété publique
qu'il existe une grave pénurie de logements avec des loyers répondant aux besoins
de la population. Pour ce qui est des intérêts de la propriétaire en relation
avec ses activités professionnelles, on peut également relever que celle-ci ne
convainc pas lorsque, pour une activité qu'elle exerce seule, elle invoque un besoin
correspondant à près de 250 m². Dans une note sur les besoins de la
propriétaire déposée après l'audience par son conseil, il est au demeurant
indiqué, pour la première fois, qu'une partie des locaux devrait être utilisée
par des tiers, soit ses deux filles et son compagnon, qui exercent tous des
activités dans le domaine artistique. Le fait de disposer d'une surface aussi
importante ne semble également pas répondre à un besoin concret et urgent
puisque, lors de l'audience, le père de l'intéressée (et architecte du projet)
a indiqué que sa fille (qui n'était pas présente) ne prendrait possession du
logement des recourants C.________ et D.________ qu'après leur départ, ceci sans
procéder à la résiliation du bail. Or, ceci pourrait prendre plusieurs années, ce
qui implique l'existence de solutions alternatives pour la propriétaire.
Dans un courrier adressé le 26 février 2014 au Service du
logement, le père de la propriétaire avait au demeurant expliqué que cette
dernière n'utiliserait qu'une partie des bureaux du 1
er
étage pour son
activité professionnelle.
On relève encore que, comme le soulignait le
Service du logement dans son préavis préalable du 18 juillet 2018, une solution
alternative pourrait être l'utilisation des combles pour les activités professionnelles
de la propriétaire (ce qui impliquerait l'abandon du projet de transformation
des combles en surface de logement). Pour ce qui est d'éventuelles solutions
alternatives, les recourants relèvent enfin, sans être contredits, que la
propriétaire n'a pas profité du départ d'une locataire commerciale au
rez-de-chaussée. Sur ce dernier point, on constate que le projet litigieux ne
respecte pas les principes posés dans l'arrêt AC.2002.0066 pour les immeubles
d'affectation mixte puisqu'il prévoit le maintien des surfaces commerciales
existant au rez-de-chaussée tout en diminuant les surfaces affectées à la
location aux fins de logement.
dd) Vu ce qui précède, le tribunal parvient à la
conclusion que les intérêts privés invoqués par la propriétaire ne justifient
pas d'autoriser le changement d'affectation d'une surface de près de 250 m² correspondant
à trois logements répondant aux besoins de la population et protégés par conséquent
par la LPPPL. Ce résultat est d'autant moins admissible que la propriétaire revendique
également pour son propre usage deux appartements au 5
ème
étage, ce
qui implique que 5 appartements qui correspondent aux besoins de la population
au sens de l'art. 1 LPPPL seraient soustraits au marché des appartements loués.
Il convient de souligner que, contrairement à ce qu'elle invoque dans sa
réponse au recours, la Division logement ne saurait se fonder sur l'arrêt rendu
en 1987 par la Commission cantonale de recours dans lequel avait été admis le
changement d'affectation de deux logements de six pièces appartenant à la R.________
que la banque voulait utiliser comme bureaux pour ses propres besoins (cf.
arrêt AC.2002.0066 précité consid 2d). En effet, d'une part, il s'agit d'un
arrêt très ancien et apparemment isolé et, d'autre part, on ne saurait comparer
la situation du marché locatif en 1987 et en 2020. La recourante ne saurait
également rien déduire du raisonnement fait par le Tribunal administratif dans
l'arrêt AC.2002.0066 en relation avec le droit privé, raisonnement qui se voulait
une piste pour comprendre le résultat auquel avait abouti la Commission
cantonale de recours dans son arrêt du 4 décembre 1987. Le Tribunal
administratif a en effet finalement constaté que l'autorité cantonale fondait
son raisonnement sur un approche différente, qui seule a fait l'objet d'une appréciation
et d'une décision de sa part (cf. arrêt précité consid. 2d).
c) aa) Les recourants soutiennent qu'un certain
nombre de travaux de rénovation et de transformation ne pouvaient pas être autorisés
en application de l'art. 13 LPPPL. Ils font valoir que, dans le cadre de la
LPPPL, le législateur a volontairement renoncé à la faculté d'autoriser des
travaux au simple motif qu'ils sont "opportuns", comme le prévoyait
l'ancien art. 11 (
recte
12) RLDTR, ce qui implique selon eux qu'il faut
s'en tenir à la notion stricte des travaux indispensables, ceci commandant un
examen rigoureux des travaux admissibles et nécessaires pour assurer la
réalisation du but d'intérêt public recherché. Seules seraient ainsi admissibles
les rénovations douces ayant des incidences minimales sur les loyers en s'en
tenant aux travaux essentiels. Selon les recourants, l'autorité ne peut pas se
contenter d'avaliser une enveloppe financière mais doit vérifier si les travaux
prévus sont indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général (art. 13 al. 1 let. b LPPPL) ou s'ils sont propres à
favoriser les économies d'énergie ou l'utilisation d'énergies renouvelables (art.
13 al. 1 let. c LPPPL), ce que la Division logement n'aurait pas fait. Ils
relèvent que, en cas de réponse favorable, il faut encore vérifier si les
travaux sont proportionnés (art. 13 al. 2 LPPPL). Pour ce qui est des travaux
de rénovation et de transformation prévus, les recourants mettent notamment en
exergue le fait que le coût global retenu par les autorités comme soumis à la
LPPPL (3'494'581 fr.) est supérieur à celui du projet qui avait été refusé en 2014
(3'243'121 fr.). Dans leur dernière écriture, ils relèvent en outre que ce
montant ne tient pas compte du coût de l'isolation intérieure du bâtiment
bb) On l'a vu, l'art. 12 al. 1 RLDTR prévoyait que
l'autorisation de démolir, transformer, rénover ou changer l'affectation d'un
logement était notamment accordée lorsque l'opération envisagée apparaissait
"opportune au plan technique". Dans l'EMPL 168 relatif au projet de
LPPPL, il était prévu d'introduire dans la loi la notion d'opportunité technique
comme motif d'autorisation. Finalement, apparemment en relation avec un
compromis lié à l'abandon du droit de préemption cantonal, ce motif supplémentaire
d'autorisation a été abandonné. Contrairement à ce que soutiennent les
recourants, on ne saurait toutefois en déduire que l'examen des travaux
admissibles doit être plus strict sous l'empire de la LPPPL que sous l'empire
de la LDTR. En effet, le Tribunal administratif, puis la CDAP, ont constaté à
plusieurs reprises que l'art. 12 RLDTR dépassait le cadre fixé par l'art. 4
LDTR et était par conséquent dépourvu de base légale (cf. notamment arrêts FO.2006.0016
du 30 octobre 2009 consid. 4a/dd; FO.2002.0066 du 11 février 2003 consid. 2b).
L'art. 12 RLDTR n'était par conséquent pas appliqué et, comme la jurisprudence
a déjà eu l'occasion de le constater, il existe en réalité une convergence
d'objectifs entre la LDTR et la LPPPL en ce qui concerne la préservation du
parc locatif (cf. arrêt FO 2018.0011 du 22 février 2019 consid. 2a). Comme le
relève la Division logement dans sa réponse au recours, la LPPPL reprend ainsi
la même systématique légale que la LDTR. Pour interpréter l'art. 13 al. 1 let.
b LPPPL, on peut par conséquent se fonder sur la jurisprudence relative à l'art.
4 LDTR.
cc)
La jurisprudence cantonale a
retenu qu'il n'y a pas lieu d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de
motifs d'intérêt général faisant apparaître comme indispensables les travaux
projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre l'intérêt au bon entretien
à long terme des immeubles sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le
maintien des logements à loyers modérés existants (RDAF 2001 I 344 consid.
4b/bb). L'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que
les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à
pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les ferait
sortir de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux essentiels,
de les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser d'emblée et
nécessairement un programme maximum (cf. arrêts AC.2013.0289 du 9 octobre 2015
consid. 3b; AC.2011.0201 du 28 mai 2015 consid. 2c AC.2002.0066 du 11 février
2003 consid. 3b). En définitive, le législateur vise dans ce cadre une "
rénovation
douce
", admissible selon trois types de critères: sont autorisés les
travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant (travaux
de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple); doivent également
pouvoir être admis les travaux relevant de considérations de sécurité (par
exemple le remplacement des installations électriques); sont encore admissibles
certaines opérations tendant à adapter les installations intérieures (cuisines,
salles de bains) à des standards actualisés, en restant dans le cadre tracé par
la méthode MERIP (cf. arrêts AC.2002.0066 déjà cité, consid. 3c/ff; AC.2013.0289
déjà cité, consid. 3b; AC.2011.0201 déjà cité, consid. 2c). La méthode MERIP est
celle qui est préconisée par le RLPPPL pour l'expertise technique du bâtiment
qui peut être effectuée par le département cantonal, lorsqu'il doit se prononcer
sur une demande d'autorisation (cf. art. 13 RLPPPL). Selon la jurisprudence,
l'application de la méthode MERIP ne doit pas déboucher sur un blanc-seing
donné au constructeur moyennant le respect d'une enveloppe financière
déterminée. En d'autres termes, le département ne saurait autoriser des travaux
ayant clairement pour but une augmentation du standard de l'immeuble, cela
quand bien même le constructeur annoncerait qu'il est en mesure de les réaliser
tout en respectant le coût maximum prescrit (cf. arrêts AC.2014.0251 du 14
juillet 2015 consid. 14b; AC.2011.0201 déjà cité, consid. 2).
dd) On l'a vu, les recourants soutiennent que la
Division logement se serait contentée d'avaliser une enveloppe financière, sans
vérifier si les travaux prévus sont indispensables pour des motifs de sécurité,
de salubrité ou d'intérêt général (art. 13 al. 1 let. b LPPPL) ou s'ils sont
propres à favoriser les économies d'énergie ou l'utilisation d'énergies
renouvelables (art. 13 al. 1 let. c LPPPL). Les recourants ne sauraient être suivis
sur ce point. Tout indique en effet qu'à réception du dossier transmis par la commune
de Lausanne au mois de mars 2020, la Division logement a effectué un examen
attentif dudit dossier. Dans un courrier du 4 juillet 2019 adressé à F.________,
celle-ci indiquait ainsi être en train de procéder à l'actualisation des
paramètres techniques du dossier, pour intégrer notamment les nouvelles
variantes de plans et les coûts actualisés et elle demandait à l'architecte du
projet un certain nombre d'informations complémentaires.
ee) Pour ce qui est du coût global des travaux soumis
à la LPPPL, on peut
a priori
s'étonner, avec les recourants, que le coût
du projet de transformation litigieux soit supérieur à celui refusé en 2014 et
nettement supérieur à celui ressortant de l'analyse MERIP effectuée en 2013 (qui
aboutissait à un coût de 1'951'840 fr.). Comme le relève la Division logement
dans ses déterminations du 2 décembre 2020, cette différence s'explique par le
fait que l'analyse MERIP de 2013 ne prenait pas en compte les coûts induits par
le nouvel ascenseur et la restructuration qu'il implique, ni les coûts induits
par les travaux de restructuration liés au changement d'affectation du 1
er
étage, pas plus que ceux induits par les travaux de transformation et de restructuration
des combles, notamment pour réaliser l'appartement destiné à la propriétaire. Dans
ses dernières déterminations, la Division logement explique que le dossier du
Boulevard de Grancy ******** présente la particularité qu'une partie des travaux
est commandée par les besoins propres de la propriétaire et qu'il lui est apparu
que ces derniers pouvaient être retenus sur la base, non pas d'un coût théorique,
mais du coût devisé, soit 3'750'000 fr., dont 3'494'851 fr. soumis à la LPPPL (en
réalité 3'583'173 fr. selon les chiffres fournis par la DL, notamment dans se
déterminations du 28 août 2020 où elle distingue entre le 1
er
étage,
les étages 2 à 4 et les combles et surcombles). Pour ce qui est de
l'application de la méthode MERIP, la Division logement a au surplus indiqué dans
des déterminations du 20 août 2020 que l'application de cette méthode se
prêtait mal à un projet impliquant à la fois le changement d'affectation d'un
étage entier et diverses restructurations (combles et attique), soit deux
interventions motivées par les besoins personnels étayés de la propriétaire. Sur
ce point, on peut relever que le projet contesté prévoit effectivement que des
logements seront repris par la propriétaire (soit le studio et l'appartement de
6 pièces en duplex au 5
ème
étage). Dès lors que ces logements ne
sont plus destinés à la location, il n'y a pas de raison de les soumettre aux
exigences de la LPPPL et de limiter les travaux dont ils peuvent faire l'objet
en application de cette loi. La propriétaire est ainsi libre de réaliser tous
les travaux qu'elle souhaite, ceci à condition que leur coût ne soit pas
répercuté sur les loyers des autres appartements et que, en cas de remise en
location, la condition figurant sous chiffre B2 du dispositif de la décision de
la Division logement soit respectée.
Pour ce qui est du coût des travaux et de l'absence
de réactualisation de l'expertise MERIP, on peut encore relever que l'art. 9 al.
3 LPPPL donne au département la faculté de déterminer si "une expertise
plus complète se justifie". S'il décide de procéder à une telle expertise,
le département applique la méthode MERIP ou une méthode analogue (art. 13
RLPPPL). Ces dispositions confèrent par conséquent au département un pouvoir
d'appréciation. En l'occurrence, pour les motifs évoqués ci-dessus, il n'y a
pas lieu de retenir que la Division logement aurait abusé de son pouvoir
d'appréciation en renonçant à réactualiser l'analyse MERIP effectuée en 2013 et
en s'en tenant au coût des travaux indiqués par la propriétaire, étant rappelé
que le tribunal n'a pas de raison de mettre en doute le fait que, sous réserve
de ceux concernant les locaux repris par la propriétaire, la Division logement a
bien vérifié si ces travaux répondent aux exigences de l'art. 13 al. 1 let. b
et c LPPPL, question qui sera examinée ci-dessous.
d) aa) Les recourants contestent les travaux prévus
dans les étages 2, 3 et 4. Ils se fondent sur l'état général de l'immeuble tel
que constaté dans l'arrêt du Tribunal des baux de 2016. Selon eux, il ressort de
cet arrêt que l'état général de l'immeuble est bon, ce qui s'explique par le
fait qu'il a été régulièrement entretenu, par le fait que certains appartements
ont été entièrement rénovés, y compris en ce qui concerne les conduites et canalisations,
et par le fait que d'autres appartements ont été rénovés partiellement. La
plupart des travaux nécessaires au sens de l'art. 13 LPPPL auraient d'ores et
déjà été réalisés et seuls des travaux complémentaires limités pourraient
encore être autorisés. Les logements entièrement rénovés ne nécessiteraient
notamment aucuns travaux supplémentaires. Se référant à l'arrêt AC.2014.0414,
les recourants contestent les opérations de restructuration prévues (abattage
de cloisons dans la quasi-totalité des appartements inoccupés [transformation
de 5,5 pièces en 4,5 pièces], agrandissement d'une cuisine impliquant le
déplacement d'une salle d'eau, déplacement de plusieurs salles d'eau avec l'obligation
de faire passer une nouvelle colonne de chute [cf. partie ouest des plans d'étage])
alors que, selon eux, ces travaux avaient expressément été considérés comme
excédant la notion de travaux indispensables dans l'arrêt AC.2014.0414. Selon
les recourants, ces travaux ont uniquement un caractère d'opportunité technique
et contreviennent par conséquent à l'art. 13 LPPPL. Pour le même motif (caractère
d'opportunité technique), ils contestent le projet en tant qu'il prévoit
l'enlèvement des parquets afin de poser sur toutes les surfaces de sol une
isolation et une nouvelle chape. Ils relèvent que la CDAP s'est prononcée sur
ces travaux dans l'arrêt AC.2014.0414 et ne les a pas admis. Ils font valoir
que l'exigence posée par la Déléguée communale à la protection du patrimoine
bâti selon laquelle les anciens parquets devront être conservés ne pourra vraisemblablement
pas être respectée.
bb) Il convient de relever en premier lieu que les
recourants ne s'opposent pas à la plupart des travaux qui ont été autorisés, à savoir
l'assainissement des canalisations d'eaux claires et usées au sous-sol, la
création d'un local de chaufferie pour la distribution du chauffage de ville, la
création d'une buanderie commune, la création d'un local à vélos, la création
d'un local spécifique au tableau électrique, le remplacement des fenêtres des
étages, l'isolation de la toiture et la pose de panneaux photovoltaiques en
toiture.
Il convient également de relever que, dans son arrêt
AC.2024.0414, la CDAP a constaté que les travaux concernant les conduites
d'eau, soit l'alimentation en eau et les colonnes de chute, ainsi que ceux
concernant les
installations électriques, les
sanitaires, de même que ceux relatifs au remplacement de l'ascenseur répondaient
clairement à des motifs de sécurité et de salubrité (consid. 8a). Il n'y a pas
lieu d'y revenir, sous réserve de la question de l'ascenseur qui sera examinée
ci-dessous.
Pour ce qui est de
l'enlèvement
des parquets qui, selon les recourants, serait prévu afin de poser sur toutes les
surfaces de sol une isolation et une nouvelle chape, on relève que le permis de
construire mentionne expressément l'exigence de la Déléguée communale à la
protection du patrimoine bâti selon laquelle les anciens parquets en chêne
doivent être conservés. Pour le surplus, la propriétaire a indiqué dans ses
écritures que les parquets seront maintenus (cf. notamment déterminations du 10
juin 2020 p. 39 ch. 186). Même si les plans figurant au dossier peuvent présenter
certaines ambiguïtés, le grief des recourants sur ce point n'est par conséquent
pas fondé.
cc) Ainsi que cela ressort de la jurisprudence
(cf. arrêt AC.2013.0289 du 9 octobre 2015 consid. 3d), dans l'examen de
la vétusté ou de la dégradation de chacun des éléments concernés, une appréciation
doit intervenir et chaque élément peut être discuté. En l'occurrence, la Cour a
pu constater lors de l'inspection locale que, même si l'immeuble est bien entretenu
et habitable dans de bonnes conditions, plusieurs salles de bain et cuisines sont
anciennes, voire dégradées. La rénovation complète des installations des
cuisines et des sanitaires (étant précisé qu'aucune rénovation n'est prévue
dans l'appartement des recourants A.________ et B.________) n'a ainsi pas pour
but de changer la nature de ces appartements et ne va pas au-delà d'une
"rénovation douce" au sens de la jurisprudence précitée. En d'autres
termes, cette rénovation complète des installations des cuisines et des
sanitaires, qui pour la plupart sont vétustes et ne correspondent pas aux
standards actuels de confort, n'implique pas de modification sensible du "standing"
du bâtiment et a uniquement pour but de maintenir les logements en bon état. A
cela s'ajoute que, comme la CDAP a déjà eu l'occasion de relever, installer
dans des cuisines agencées de nouveaux appareils ménagers, consommant moins
d'électricité (réfrigérateur, lave-vaisselle, notamment), peut aller dans le
sens de l'amélioration énergétique préconisée par l'art. 39 LVLEne (auquel renvoie
l'art. 13 al. 1 let. c LPPPL [anciennement art. 4 al. 1 LDTR]) (cf. arrêts AC.2013.0289
précité, AC.2011.0201 du 28 mai 2013 consid. 2c/cc).
Pour ce qui est des
opérations
de restructuration qui sont prévues dans les logements aux étages 2 à 4, on
relève ce qui suit: pour les appartements côté est, il est uniquement prévu de
supprimer un angle de la cuisine pour faire une cuisine ouverte. On va ainsi
enlever une armoire et l'éventuel galandage qui se trouve derrière. Il s'agit
d'une opération qui relève de la simple "menuiserie" et qui peut à
l'évidence être admise dans le cadre d'une rénovation douce. De même, peut être
admis l'abattage d'un galandage dans la partie nord des appartements qui
permettra de créer une nouvelle chambre en réunissant deux chambres d'environ
10,8 m² et 6,4 m². Là encore, il s'agit d'une restructuration d'importance
mineure qui peut être réalisée à moindre coût et qui permettra de supprimer des
chambres d'un peu plus de 6 m² dont la surface
ne correspond plus aux
exigences actuelles. On ne se trouve ainsi pas en présence d'une modification
de la typologie des appartements susceptible de poser problème au regard de la
LPPPL. Dans les appartements côté ouest, il est prévu de supprimer le WC séparé
actuel pour augmenter la surface de la cuisine et de recréer ce WC à un autre
endroit, ce qui, s'agissant de la cuisine, permettra également de répondre aux
exigences actuelles en matière de luminosité et d'espace. Comme pour les
appartements du côté est, il est également prévu de réunir deux anciennes
chambres côté nord, dont une d'environ 6 m², afin de n'en former qu'une de
15,95 m². Là encore, il s'agit d'une restructuration simple, judicieuse au plan
architectural et peu coûteuse (essentiellement abattage et reconstitution de
galandage), qui n'a pas d'impact significatif sur la typologie des appartements
et relève de la rénovation douce en ne modifiant pas le "standing"
des logements. Le même constat peut être fait en ce qui concerne les appartements
centraux, où seul l'abattage d'un galandage entre la cuisine et le séjour attenant
est prévu.
dd) Vu ce qui précède, il y a lieu de constater que
les travaux prévus aux étages 2 à 4 différent fondamentalement de ceux qui ont
fait l'objet de l'arrêt AC.2014.0414. Il convient effet de rappeler que ces
travaux pour lesquels l'autorisation LDTR avait été refusée impliquaient une
destruction complète de tous les logements existants et la restructuration
totale de toutes les installations techniques, en particulier la création d’un
nouveau chauffage par le sol, la modification complète de la typologie et de l’organisation
des logements, ainsi que la création de nouvelles gaines techniques et colonnes
de chute et la destruction d’une partie importante des murs porteurs. Les
griefs des recourants concernant les travaux prévus dans les étages 2, 3 et 4
ne sont par conséquent pas fondés.
e) Dans leur recours, les recourants n'ont pas mis
en cause le remplacement du petit ascenseur existant par une nouvelle installation
conforme à l'accessibilité aux personnes en chaise roulante. Dans leurs dernières
écritures, ils ont toutefois fait valoir qu'ils avaient appris à l'audience que
la réalisation du nouvel ascenseur impliquait de devoir couper la trémie et
que, dans ces conditions, cet ascenseur ne pouvait pas être autorisé, seul un
nouvel ascenseur de même grandeur s'inscrivant dans le gabarit existant pouvant
être admis.
Les recourants ne sauraient être suivis sur ce
point. On relève tout d'abord que, dans l'arrêt AC.2014.0414, la CDAP avait
constaté que le remplacement de l'ascenseur répondait manifestement à des motifs
de sécurité et de salubrité.
Le constat selon lequel la mise aux
normes d'un ascenseur répond incontestablement aux exigences de sécurité avait
au demeurant déjà été fait par la CDAP dans un arrêt AC.2006.0016 du 30 octobre
2009 (consid. 4a/cc). La CDAP a au surplus déjà eu l'occasion de relever que
d'une façon générale, la sensibilité aux problèmes rencontrés dans les
déplacements (accès aux bâtiments publics, aux transports publics, aux logements)
par les personnes handicapées et les personnes âgées est plus marquée qu'auparavant,
cette évolution pouvant correspondre à l'élaboration de la loi fédérale sur
l'égalité pour les handicapés (LHand; RS 151.3), entrée en vigueur en 2004 (cf.
arrêt AC.2011.0201 précité consid. 2c/dd).
L'adaptation d'un immeuble
aux personnes à mobilité réduite est aujourd'hui expressément mentionnée à l'art.
17 al. 1 RLPPPL parmi les motifs d'intérêt général susceptibles de justifier la
délivrance d'une autorisation. Le fait de remplacer un petit ascenseur dans un
immeuble de 5 étages par une nouvelle installation conforme à l'accessibilité
aux personnes en chaise roulante répond par conséquent à un motif d'intérêt
général au sens de l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL. Certes, la réalisation de ce
nouvel ascenseur implique des travaux relativement lourds et coûteux puisqu'il
nécessite de couper la trémie et de reconstruire les murs des logements autour
de la nouvelle trémie. De tels travaux sont toutefois indispensables pour atteindre
le but d'intérêt général visé et, à ce titre, ils peuvent être autorisés en
application de l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL.
5.                Les
recourants contestent également la restructuration du 5
ème
étage et
des combles (travaux budgétisés à 894'249 fr.) qui est prévue. Ils font valoir
qu'on bouleverse intégralement la typologie des appartements actuels du 5
ème
étage, qu'on déplace des salles de bain et qu'on crée des escaliers intérieurs.
Selon eux, ceci implique que le 5
ème
étage sera entièrement modelé,
comme il le serait dans le cadre d'une véritable démolition-reconstruction. Les
recourants relèvent que le 5
ème
étage ne sera pas entièrement occupé
par la propriétaire et qu'il est par conséquent soumis à la LPPPL, seuls les
combles échappant à l'application de cette loi. Ils soulignent que les autorités
ont pris en compte l'hypothèse que la propriétaire n'occupe que provisoirement,
voire jamais, l'appartement de 6 pièces et le studio en prévoyant un contrôle
des loyers sur dix ans. Ils relèvent que les loyers contrôlés passeraient à 314
fr./m²/an (augmentation de 36% par rapport au loyer moyen avant travaux de 230
fr./m²/an retenu dans le préavis communal) et dépasseraient ainsi largement ce
qui peut être admis en application de la LPPPL. Ils font valoir que les travaux
prévus au 5
ème
étage ont un caractère évident d'opportunité technique
et sont disproportionnés, notamment les travaux prévus dans les combles pour
des espaces non habitables.
Pour ce qui est des besoins propres invoqués par la
propriétaire, les recourants relèvent que cette dernière revendique finalement
près de trois étages d'un immeuble d'habitation qui en compte 6 (avec les combles)
en soustrayant au marché cinq logements loués correspondant aux besoins de la
population (ils incluent le 4,5 pièces en duplex vu le montant du loyer contrôlé
[2'934 fr. mensuel correspondant à 314 fr./m²/an]).
Pour ce qui est des travaux prévus au 5
ème
étage et dans les combles (galetas), il convient de distinguer la situation des
deux logements destinés à la propriétaire (6 pièces et studio) de celle de
l'appartement de 4,5 pièces qu'il est prévu de maintenir en location.
Pour ce qui est du studio et de l'appartement de 6
pièces destinés à l'usage de la propriétaire et de sa famille, on ne saurait,
en se fondant sur la LPPPL, limiter les travaux qui peuvent être réalisés ainsi
que leur coût. Tout au plus faut-il rappeler que le coût de ces travaux ne peut
en aucun cas être répercuté sur les loyers des autres appartements (cf. consid.
4c/ee ci-dessus).
La situation de l'appartement de 4,5 pièces est différente
puisque celui-ci est destiné à la location et demeure soumis à la LPPPL. Les
travaux pour la création de ce logement en duplex induisent des coûts très
importants qui impliquent une nouvelle mise en location avec un loyer mensuel
de 2'934 fr., qui dépasse nettement les loyers qui, selon la tabelle des loyers
produite par la commune de Lausanne, correspondent aux besoins et moyens de la
majorité de la population (loyer mensuel inférieur à 1'800 fr. pour un 4
pièces). On note que le coût de la réalisation de ce 4,5 pièces en duplex provient
essentiellement de la liaison qui est prévue avec le galetas. Les travaux
prévus à l'étage inférieur du duplex ne posent en revanche pas de problème
particulier et pourraient
a priori
être admis. On relève notamment à cet
égard que les déplacements de la cuisine (du nord au sud) et de la salle de
bain n'ont pas de conséquence au niveau statique et structurel et n'impliquent
pas
prima facie
des coûts susceptibles de poser problème au regard de la
LPPPL.
Finalement, la création du duplex de 4,5 pièces
entre le 5
ème
étage et les combles n'est pas admissible dès lors qu'elle
implique un loyer (2'934 fr.) qui fait clairement sortir ce logement des objets
correspondant aux besoins et moyens de la majorité de la population. Cas
échéant, il appartiendra à la propriétaire de présenter un nouveau projet sans
liaison verticale, ce qui pourrait permettre de maintenir un loyer
correspondant aux besoins et moyens de la majorité de la population.
6.                Les
recourants font valoir que, compte tenu du coût des travaux, on se trouve en
présence d'une "rénovation lourde" au sens de l'art. 4 al. 2 let. 1
RLVLEne, ce qui implique que l'enveloppe du bâtiment doit être mise en
conformité selon la norme SIA 380/1 en application de l'art. 19a RLVLEne, ce
qui fera exploser les coûts. Selon eux, cet élément doit nécessairement
conduire à une rénovation moins ambitieuse avec des coûts ne dépassant pas le
50% de la valeur ECA de l'immeuble (voir AC.2014.0414 consid. 8c). Ils
soutiennent également que, si l'on devait constater que le projet ne prévoit
pas de mise en conformité selon la norme SIA 380/1 (impliquant un renforcement
de l'isolation de toute l'enveloppe extérieure), il faudrait alors considérer
qu'il n'est pas conforme aux prescriptions de la loi sur l'énergie et de son
règlement et annuler le permis de construire pour ce motif.
a) L'art. 19a RLVLEne prévoit que, lors d'une
rénovation lourde, l'enveloppe du bâtiment doit être mise en conformité selon
la norme SIA 380/1, édition 2009. L'art. 4 al. 2 let. i RLVLEne précise que,
par rénovation lourde, on entend une rénovation dont le coût total des travaux
représente plus de 50% de la valeur ECA du bâtiment au moment de
l'établissement des documents nécessaires à l'obtention du permis de
construire.
La propriétaire ne conteste pas que les travaux
doivent être qualifiés de rénovation lourde au sens de l'art. 4 al. 2 let. i
RLVLEne. Elle précise toutefois que le dossier a été complété à la demande de la
DGE et d'entente avec elle par un complément du dossier énergie qui inclut une
isolation intérieure du bâtiment avec maintien du crépi existant de 2,5 cm et la
remise en conformité énergétique (cf. déterminations du 10 juin 2020 p. 33 ch.
138).
b) L'instruction a permis d'établir que le bilan thermique
est conforme à la norme SIA 380/1 et que le projet respecte par conséquent les
prescriptions de la loi sur l'énergie et de son règlement. Le tribunal n'a au
surplus pas de raison de mettre en doute le montant de 130'000 fr. allégué par
la propriétaire pour la mise en conformité de l'enveloppe du bâtiment selon la
norme SIA 380/1. Certes, il n’est pas exclu que la Division logement n’ait pas
pris en considération ce montant lorsqu’elle a effectué la pesée d’intérêts
prescrite par l'art. 13 al. 2 LPPPL (proportionnalité de l’investissement par rapport
aux avantages attendus). Compte tenu du montant en question, on ne saurait
toutefois considérer que cet élément soit susceptible de remettre en cause le
résultat de la pesée d’intérêts.
c) Vu ce qui précède, ce grief des recourants doit
également être écarté.
7.                Les
recourants soutiennent que, vu les problèmes de fragilité des planchers
identifiés par le rapport P.________, les travaux litigieux ne peuvent pas être
autorisés dès lors qu'ils impliquent des déplacements de cloisons et des
abattages de murs susceptibles de mettre en péril la stabilité de l'immeuble
dans son ensemble. Ils font valoir que cette situation nécessite que des investigations
supplémentaires soient menées et plaide en tous les cas en faveur d'une rénovation
minimale, ce qui coïncide avec le but de la LPPPL.
Vu le sort du recours, il appartiendra cas échéant à
la propriétaire de présenter un nouveau projet de rénovation de son immeuble.
Dans ce cadre, il lui appartiendra de prévoir les mesures nécessaires afin de
ne pas mettre en péril les planchers des logements et la stabilité de
l'immeuble, points qui devront être examinés le moment venu par la municipalité.
8.                Les
recourants soutiennent que si la propriétaire veut, comme elle le laisse
entendre, mettre à l'enquête des travaux complémentaires pour renforcer la
statique du bâtiment, elle devra présenter un nouveau projet global, ce qui
implique qu'elle n'a plus d'intérêt au permis de construire délivré le 9
décembre 2019 qui fait l'objet de la présente cause.
Vu le sort du recours, on a vu qu’il appartiendra
cas échéant à la propriétaire de présenter un nouveau projet de rénovation de
son immeuble, ce qu'elle a apparemment fait en soumettant une demande de permis
de construire à la municipalité le 16 janvier 2020. Partant, il n'est pas
nécessaire d'examiner ce grief plus avant.
9.                Dans
leurs dernières écritures, les recourants ont soulevé un nouveau grief relatif à
"la base de départ pour appliquer les hausses de loyer". Ils
soutiennent que les loyers effectifs avant travaux ne doivent pas être pris en
compte pour déterminer les hausses admissibles de loyer, ceci en raison d'une
augmentation excessive des loyers entre 2010 et 2019 induite par des départs de
locataires et non pas par des travaux.
Vu le sort du recours et la nécessité pour la
propriétaire de présenter un projet modifié qui devra faire l’objet d’un nouvel
examen de conformité à la LPPPL et au RLPPPL, cette question souffre également
de demeurer indécise. En cas de présentation d’un nouveau projet, il appartiendra
ainsi à la Division logement d’examiner si, en application de l’art. 18 al. 3
RLPPPL, il y a lieu de limiter la
répercussion des coûts de l’opération
sur le revenu locatif net de l’immeuble au motif que les loyers avant travaux sont
excessifs en regard de la valeur objective de l’immeuble en motivant sa
décision sur ce point.
10.
En
résumé, le tribunal tient pour licite la décision de la Division logement
autorisant les travaux prévus aux étages 2, 3 et 4, ainsi que les travaux
communs à l'ensemble de l'immeuble, tels que l'assainissement des canalisations
d'eaux claires et usées au sous-sol, la pose d'une isolation thermique à
l'intérieur des murs périphériques, la création d'un local de chaufferie pour
la distribution du chauffage de ville, la création d'une buanderie commune, la
création d'un local à vélos, la création d'un local spécifique au tableau
électrique, le remplacement des fenêtres des étages, l'isolation de la toiture,
la pose de panneaux photovoltaïques en toiture (consid. 4d) et le remplacement
de l'ascenseur par une nouvelle installation conforme à l'accessibilité aux personnes
en chaise roulante (consid. 4e).
En revanche, le tribunal considère que la décision
de la Division logement n'est pas conforme à la LPPPL en tant qu'elle autorise
le changement d'affectation de l'ensemble du 1
er
étage (consid. 4b),
ni en tant qu'elle autorise la création d'un duplex à l'ouest du 5
ème
étage (consid. 5). Compte tenu des modifications significatives que pourront entraîner
ces constats sur les plans ainsi que sur les calculs à opérer en application de
la LPPPL, le recours doit être admis et les décisions de la Municipalité et de
la Division logement doivent être annulées dans leur intégralité.
Vu le sort du recours, les frais de la cause sont
mis à la charge de la constructrice E.________. Cette dernière versera en outre
de dépens aux recourants, qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 9 décembre 2019 et la
décision du Service des communes et du logement, Division logement, figurant dans
la synthèse CAMAC du 7 novembre 2019 sont annulées.
III.
Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de E.________.
IV.
E.________ versera à B.________, A.________, C.________ et H.________,
créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 9 juin 2021
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles
soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.