vd_omni · EF.2019.0001 · 2019-11-29 · fr

A.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles | Recours contre la mise à jour de l'estimation fiscale d'une parcelle non construite située en zone village à la suite d'un morcellement.C'est à tort que la Commission d'estimation n'a pas tenu compte de l'intégration de la parcelle dans la zone réservée pour estimer sa valeur vénale. La parcelle ne peut, sans autres examens, être estimée à la même valeur qu'un terrain immédiatement constructible. La possibilité que la parcelle redevienne constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée ne peut être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3 RLEFI, que si cela se reflète déjà dans le prix des transactions, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.La cause a fait l'objet d'une coordination (art. 34 ROTC). Recours admis et renvoi de la cause à l'autorité intimée afin qu'elle procède à une nouvelle estimation.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.11.2019 EF.2019.0001

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
29 novembre 2019
Composition
Mme Mélanie Pasche, présidente; Mme Mihaela Amoos Piguet et M. Guillaume Vianin, juges, Mme Elodie Hogue, greffière.
Recourant
A.________
à ******** représenté
par B.________, à ********,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles,
à Tolochenaz.
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.________ c/ décision de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du 18 décembre 2018 (parcelle n° 357 à ********)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ était propriétaire de la parcelle alors immatriculée sous
n° 60 de la Commune de ********, d'une surface de 9'592 m
2
,
cadastrée en nature de pré-champ. Par acte du 30 avril 2018, la parcelle n° 60
a été morcelée pour constituer, d'une part, la nouvelle parcelle n° 357, d'une
surface de 2'194 m
2
, de nature de champ, pré et pâturage, qui ne
comporte pas de bâtiments/constructions, et, d'autre part, la nouvelle parcelle
n° 60, d'une surface de 7'398 m
2
, également en nature de champ,
pré et pâturage, alors également propriété de A.________.
La réquisition d'inscription est parvenue le 3 mai
2018 au Registre foncier.
Par décision du 29 juin 2018, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles (ci-après également: la CEFI ou la
Commission intimée) a fait savoir à A.________ qu'ensuite de la division du
bien-fonds inscrite le 3 mai 2018, le Conservateur avait procédé à une nouvelle
estimation des parcelles n° 60 et 357 de la Commune de ********. L'estimation
de la parcelle n° 357 se montait à 439'000 francs. Quant à celle de la parcelle
n° 60, elle s'élevait désormais à 6'800 fr., contre 8'000 fr. précédemment.
Le 20 juillet 2018, par l'intermédiaire de son
représentant, A.________ a contesté l'estimation de la parcelle n° 357; il a
expliqué que la parcelle n° 60, dont une petite partie était en zone village,
avait été morcelée pour permettre la vente à une juste valeur. Toutefois, les
parcelles n° 60 et 357 n'avaient pas trouvé preneur, la future affectation de
la parcelle n° 357 étant impossible à prévoir. A.________ demandait dès lors à
la CEFI d'annuler sa taxation (sic) de la parcelle n° 357, de la remplacer par
un montant établi au
pro rata
de celui prévalant pour la parcelle n° 60,
et de surseoir à toute nouvelle taxation jusqu'à l'obtention du droit de
construire sur la parcelle n° 357.
B.
Par décision sur réclamation du 18 décembre 2018, la CEFI a maintenu
l'estimation de la parcelle n° 357 à 439'000 fr., selon le calcul suivant:
2'194 m
2
x 400 fr. /m
2
: 2 = 439'000 fr. (arrondi),
avec la motivation suivante:
"La parcelle est actuellement située en zone village.
La révision du PGA est actuellement en cours de traitement.
A l'entrée en vigueur du nouveau PGA, en cas de changement d'affectation
de la parcelle, vous pourrez adresse[r] une demande de révision à la
Commission."
C.
Par acte du 7 janvier 2019, A.________, représenté par B.________, a
interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il a exposé que la
parcelle litigieuse avait été intégrée dans la zone réservée, ce qui faisait
fuir les clients, personne ne se risquant actuellement à acheter ce terrain à
la valeur estimée par la Commission intimée. Il s'est par ailleurs prévalu
d'une lettre du 9 juillet 2016 du Syndic de la Commune de ********, qui
estimait que la parcelle n° 60 ne valait pas plus qu'un terrain agricole. Il a
également contesté le prix de 400 fr. le m
2
retenu par la Commission
intimée, dans la mesure où le terrain était inconstructible, que la parcelle
avait depuis toujours été utilisée pour l'agriculture, et qu'aucune construction
n'y serait autorisée avant des années, peut-être même des décennies. Il a ainsi
demandé que la parcelle en cause soit estimée en tenant compte de son actuelle utilisation
à des fins agricoles. Il a notamment joint à son recours un courrier de la
Municipalité de ******** du 3 mai 2016 l'informant que la parcelle n° 60
devrait retourner en zone agricole et ne pourrait pas être mise en valeur au
minimum avant 2035, avec pour conséquence une perte considérable de sa valeur.
Il a encore annexé à son recours un courrier du 9 juin 2016 de la Municipalité
de ********, lui faisant savoir que les zones à bâtir de la Commune étaient
surdimensionnées, si bien qu'elle serait amenée à dézoner les parcelles constructibles
restantes d'ici à 2021; la Municipalité, qui souhaitait initialement acheter la
parcelle n° 60 pour y réaliser une construction d'utilité publique, avait
appris que le Canton n'entrerait pas en matière pour l'approbation d'un plan de
quartier. Faute de plan de quartier adopté, la Municipalité notait que la
valeur du terrain ne dépassait pas celle d'un terrain agricole, et qu'elle ne
pouvait acheter un terrain au prix fort en sachant qu'elle ne pourrait rien en
faire avant de longues années.
Dans sa réponse du 30 janvier 2019, l'autorité
intimée a maintenu sa position.
Le 15 février 2019, le recourant s'est référé à
l'arrêt CDAP FO.2016.0012 du 7 septembre 2017, en expliquant que le but du
morcellement de la parcelle n'était pas de créer une parcelle en zone village,
mais de permettre la vente de plusieurs terrains agricoles au prix licite,
indiquant que dans l'arrêt FO.2016.0012 précité, la Cour avait relevé que le
morcellement [réd.: de l'ancienne parcelle n° 60] pourrait être la
"solution pour la vente de cette parcelle assujettie en totalité à la
LDFR". Il a à nouveau expliqué que vu la situation de la parcelle, sa
valeur vénale nouvellement fixée ne représentait pas sa valeur marchande au
sens de l'art. 8 al. 1 RLEFI; il a en outre relevé que les risques de placement
au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI n'avaient pas été pris en considération, et que
le terrain en cause n'avait d'autre usage qu'agricole, sa location à un
agriculteur ne permettant pas au propriétaire de compenser les nouvelles taxes
et impôts qu'occasionnerait cette nouvelle valeur fiscale. Il a ensuite relevé
que rien n'obligeait la Commission intimée à entreprendre cette nouvelle
estimation fiscale, estimant, en se référant à l'art. 8 al. 3 RLEFI, qu'il
était dès lors prématuré de modifier l'estimation. Dans un dernier moyen, il a
relevé que l'estimation pour la nouvelle parcelle n° 357 avait été effectuée
par le Conservateur. Or selon l'art. 5 LEFI, la compétence pour établir
l'estimation appartenait à la Commission et non pas au Conservateur. Se
référant à l'art. 13 LEFI, il a encore noté que la Commission n'avait pas
jugé utile de le convoquer, "ni de tenir compte des art. 7 et 8
RLEFI", y voyant un problème de partialité. A titre de mesures
d'instruction, il a demandé à pouvoir consulter les exemples [réd.: de
parcelles dans la même situation], et a demandé que l'historique de la parcelle
n° 62 de la Commune de ******** soit mis à disposition de la Cour.
Le 19 mars 2019, le recourant a demandé que la
Commission intimée reconsidère sa décision, en se référant à l'arrêt CDAP
EF.2018.0001 du 14 janvier 2019.
Le 8 avril 2019, la Commission intimée a maintenu sa
position.
Le 15 avril 2019, le recourant a derechef fait
valoir que la parcelle n° 357 n'était pas constructible, et ce pour de
nombreuses années. Ce terrain étant
de facto
inconstructible, sa valeur
vénale n'était pas celle d'un terrain constructible mais celle d'un terrain
agricole. Dans un autre moyen, il a fait valoir que l'historique de la parcelle
n° 62 était un bon exemple d'iniquité de traitement, dès lors qu'à la suite du
morcellement de la parcelle en question, trois nouvelles parcelles avaient été
créées, dont une seule avait vu sa valeur fiscale modifiée, alors que pour les
deux autres parcelles, la valeur fiscale n'avait pas changé. Il a joint à son
écriture un courrier de la Municipalité de ******** du 12 décembre 2017
l'informant qu'elle était contrainte de renoncer à l'achat de la parcelle
n° 60, ainsi qu'un courrier du 24 octobre 2017 de la Municipalité
l'autorisant à procéder au morcellement de la parcelle n° 60.
Le 18 novembre 2019, le recourant a produit une
correspondance que la Municipalité de ******** lui a adressée le 10 octobre
2019, dont il ressort que la parcelle n° 357 n'est pas affectée en
"zone à bâtir légalisée", le projet de nouveau plan d'affectation ne
confirmant pour le moment aucune affectation en zone à bâtir "au vu du
surdimensionnement de la Commune de ******** ".
D.
La cause a fait l'objet d'une procédure de coordination au sens de
l'art. 34 al. 1 du règlement organique du Tribunal cantonal du
13 novembre 2007 (ROTC; BLV 173.31.1) auprès des magistrats de la deuxième Cour
de droit administratif et public sur la question juridique de la mise à jour de
l'estimation à la suite d'une division de bien-fonds d'un terrain non bâti
colloqué en zone à bâtir qui est intégré en zone réservée.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur
l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal
cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission
s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours
ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 77, 79, 95 et
99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative –
LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.
2.
L'estimation fiscale litigieuse résulte de la division par deux (877'600
fr. : 2 = 438'800 fr., arrondi au mille supérieur = 439'000 fr. [cf. art. 29
RLEFI]) de la valeur vénale de la parcelle n° 357. Compte tenu d'une surface de
2'194 m
2
, estimée à 400 fr. le m
2
, la valeur vénale
a été arrêtée à 877'600 fr. (2'194 x 400 = 877'600) par la CEFI. L'autorité
intimée n'a pas attribué de valeur de rendement à l'immeuble. Elle a en effet
retenu que la parcelle était actuellement située en zone "village" de
la Commune de ********, que la révision du PGA était actuellement en cours, et
qu'à l'entrée en vigueur du nouveau PGA, en cas de changement d'affectation de
la parcelle, le recourant pourrait demander la révision de l'estimation.
De son côté, le recourant conteste le calcul
effectué par la CEFI dans le cadre de la décision sur réclamation du 18
décembre 2018. A ses yeux, une nouvelle estimation est prématurée, compte tenu
de l'incertitude relative à l'affectation définitive de la parcelle, laquelle était
intégrée en zone réservée, inconstructible probablement pour des années voire
des décennies, et qui avait toujours été utilisée pour l'agriculture.
3.
a) Conformément à l'art. 20 al. 1 LEFI, le conservateur ou la commission
de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette
opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,
réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution
ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de
ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Selon l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale est
faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa
valeur vénale. Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la
valeur vénale (al. 2). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Quant à l'estimation fiscale des
immeubles agricoles, elle correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5
LEFI). Cette disposition correspond à l’art. 14 al. 2 de la loi fédérale du 14
décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des
communes (LHID; RS 642.14). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de
l’art. 14 al. 2 LHID, notion qui n'est pas définie dans la LHID, on entend ceux
qui sont assujettis à la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier
rural (LDFR; RS 211.412.11) (TF 2C_873/2011 du 22 octobre 2012, consid.
5.1; cf. Dzamko-Locher/ Teuscher, in Zweifel/Beusch [éd.], Kommentar
zum Schweizerischen Steuerrecht – Bundesgesetz über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3
e
éd., 2017, n. 38
et 39 ad art. 14 LHID p. 461).
L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1) précise que la valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant
compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en
prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble. S'agissant plus particulièrement des terrains à bâtir,
l'art. 23 al. 1 RLEFI dispose qu'il sera tenu compte, pour le calcul de la
valeur vénale, des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain
comparable.
b) Le RLEFI ne définit pas la notion de terrains à
bâtir, au sens de son art. 23. Une définition figure en revanche dans les instructions
du Chef du Département des finances au 31 janvier 1991. Selon ces instructions,
on entend par terrains à bâtir les fonds compris dans les zones légalisées pour
la construction et qui ne sont, en principe, plus soumis à la législation
foncière (point A/II). Il est précisé: "Pour les terrains soumis à
l'adoption d'un plan d'affectation le critère d'appréciation doit être le même
que celui de l'application du droit foncier rural: soit l'attestation par la
commune que le terrain est
immédiatement
constructible" (terme mis
en évidence par le réd.) (selon l'arrêt du Tribunal administratif [TA] EF.1993.0033
du 27 septembre 1994 consid. 2b, les instructions se réfèrent à l'ancien droit
foncier rural). Dans un arrêt du 11 avril 2006, le TA a de même considéré, dans
le cas d'une parcelle dont la constructibilité supposait l'établissement d'un
plan de quartier, parcelle qui était affermée à un agriculteur, qu'il serait
excessif de retenir le prix des parcelles en zone directement constructible. La
valeur vénale devait plutôt se situer "entre la valeur marchande que l'on
attribuerait à une parcelle présentant d'emblée des caractéristiques
suffisantes pour être construite et la valeur agricole". Le TA a donc
retenu la moyenne entre 200 fr./m
2
(prix du terrain à bâtir) et 1
fr./m
2
(prix du terrain agricole), soit 100 fr./m
2
(TA EF.1994.0014
du 11 avril 2006, consid. 1a).
Faisant partie des règles générales sur la
détermination de la valeur vénale, l'art. 8 al. 3 RLEFI (cf. aussi art. 24 al.
3 RLEFI s'agissant spécialement des "propriétés d'agrément") prévoit
que "si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination
ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte
de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une
augmentation du prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les
transactions".
Dans le même ordre d'idées, l'art. 23 al. 2 RLEFI
disposait, dans sa teneur en vigueur jusqu'au 24 janvier 1991:
"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte
du délai probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé comme terrain à
bâtir. Ce délai ne pourra pas excéder dix ans."
Cette disposition envisageait implicitement les
zones intermédiaires (arrêt TA EF.1993.0033 précité, consid. 2b). Elle a été
abrogée en raison du fait que le délai de dix ans ne concordait plus avec la
loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700)
(art. 15 let. b LAT). La règle qu'elle exprimait subsiste toutefois aux art. 8
al. 3 et 24 al. 3 RLEFI (TA EF.1993.0033 précité consid. 3).
La jurisprudence a par ailleurs relevé à plusieurs
reprises que les possibilités
effectives
de construire étaient
déterminantes pour l'estimation fiscale (cf. p. ex. TA EF.1994.0084 du 30
janvier 1995, consid. 4 et la réf.).
c) Les zones réservées sont régies par les
dispositions suivantes:
L'art. 27 LAT, intitulé "Zones réservées",
prévoit:
"
1
S'il n'existe pas de plan d'affectation ou
que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des
zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces
zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan
d'affectation.
2
Une zone réservée ne peut être prévue que pour
cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai."
Sous la note marginale "zone réservée",
l'art. 46 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et des
constructions (LATC; BLV 700.11), dans sa teneur jusqu'au 31 août 2018,
dispose:
"
1
La commune ou l'Etat peuvent établir une
zone réservée, à titre provisoire, pour une durée de cinq ans pouvant être
prolongée de trois ans au maximum lorsque la sauvegarde des buts et des
principes régissant l'aménagement du territoire l'exige.
2
La procédure est réglée au chapitre IV
ci-dessous."
L'art. 46 LATC, dans sa nouvelle teneur au 1
er
septembre 2018, prévoit que les communes ou le département peuvent établir des
zones réservées selon l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la
constructibilité des terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant
être prolongée de trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est
celle des plans d'affectation (al. 2).
Selon la jurisprudence (cf. CDAP AC.2017.0457 du 7
janvier 2019 consid. 1a/bb; AC.2018.001 du 23 novembre 2018 consid. 1b;
AC.2017.0386 du 27 septembre 2018; AC.2017.0078 du 28 février 2018;
AC.2016.0420 du 6 juin 2017; AC.2013.421 du 26 avril 2016), l'instauration
d'une zone réservée suppose réunies trois conditions matérielles, soit une
intention de modifier la planification, une délimitation exacte des territoires
concernés et le respect du principe de la proportionnalité: la délimitation des
zones concernées ne doit pas aller au-delà de ce qui est nécessaire au maintien
d'une situation en vue de la nouvelle planification (ATF 138 I 131 consid.
6.2). Dans le périmètre de la zone réservée, on peut interdire toute
construction nouvelle, voire toute transformation – si le principe de la
proportionnalité est respecté –, ou bien n'autoriser que celles qui ne menacent
pas le futur plan d'aménagement (cf. Piermarco Zen-Ruffinen / Christine
Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne
2001, n° 460 p. 201/202). En raison de l'importance de la restriction de la
propriété que peut représenter l'instauration d'une zone réservée, le principe
de la proportionnalité (cf. art. 36 al. 3 de la Constitution fédérale du 18
avril 1999 [Cst; RS 101]) exige que cette mesure provisionnelle ne soit
prescrite que pour des périmètres délimités précisément, dans lesquels une
adaptation du plan d'affectation se justifie; d'un point de vue spatial, elle
ne doit pas aller au-delà du "territoire exactement délimité" pour
lequel elle est nécessaire (cf. Alexander Ruch, in Commentaire pratique LAT:
Planifier l'affectation, 2016, n° 47 ad art. 27; Bernhard Waldmann / Peter
Hänni, Handkommentar RPG, Berne 2006, n° 21 ad art. 27).
L’art. 15 LAT, dans sa nouvelle teneur entrée en
vigueur le 1
er
mai 2014, dispose:
"Art. 15   Zones à bâtir
1
Les zones à bâtir sont définies de telle manière
qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
2
Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être
réduites.
3
L'emplacement et la dimension des zones à bâtir
doivent être coordonnés par-delà les frontières communales en respectant les
buts et les principes de l'aménagement du territoire. En particulier, il faut
maintenir les surfaces d'assolement et préserver la nature et le paysage.
(...)"
Avec ces modifications, le législateur fédéral a
voulu se concentrer sur les problèmes les plus aigus de l'aménagement du
territoire, à savoir la dispersion des constructions et la perte de terres
cultivables. Le nouvel art. 15 LAT précise les conditions permettant de classer
des nouveaux terrains en zone à bâtir, conditions qui résultaient déjà de la
jurisprudence fédérale (ATF 141 II 393 consid. 2; TF 1C_113/2014 du 3 septembre
2014 consid. 3.1; Message du Conseil fédéral du 20 janvier 2010 relatif à une
révision partielle de la loi sur l'aménagement du territoire publié in FF 2010
959, ch. 1.1 p. 963). Ainsi, le nouvel art. 15 LAT a essentiellement codifié la
jurisprudence et la pratique, mais la modification de la LAT apporte certaines
innovations telles que l'exigence de plans directeurs contenant les stratégies
de répartition des zones à bâtir et le calcul supposé plus précis des surfaces
en fonction des besoins (ATF 141 II 393 consid. 2; Alexandre Flückiger, La
création et le dimensionnement des zones à bâtir: enjeux et méthodes, Révision
2014 de la LAT – Faire du neuf avec du vieux?, 2015, p. 81). Les nouvelles
règles de la LAT relatives au redimensionnement des zones à bâtir ont permis de
mettre en évidence d'importants décalages entre les exigences légales prévalant
déjà sous l'ancien droit et les dimensions effectives des zones à bâtir (TF
1C_568/2014 et 1C_576/2014 du 13 janvier 2016 consid.
7.2;
Message, FF 2010 959, ch. 1.1 p. 963, ch. 2.3.4 p. 980, ch. 2.6 p. 987 et ch.
3.2 p. 988).
4.
En l'espèce, la CEFI a considéré qu'il fallait appliquer les principes
régissant les terrains à bâtir et non les règles concernant les immeubles
agricoles comme le soutient le recourant.
Or la parcelle en cause, colloquée en zone village,
fait partie de la zone réservée qui a été mise à l'enquête du 29 août au 27
septembre 2018 (cf. déterminations de la CEFI du 31 janvier 2019, p. 2) et est
entrée en vigueur le 1
er
avril 2019 (cf. déterminations de la CEFI
du 8 avril 2019). L'art. 14 al. 2 LHID n'est pas applicable, dès lors que la
parcelle n'est pas soumise à la LDFR. Selon l'art. 46 al. 1 LATC, les zones
réservées interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une
période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum.
L'ancien art. 46 LATC (en vigueur jusqu'au 31 août 2018) ne mentionnait pas les
effets de la création d'une zone réservée, mais ceux-ci étaient les mêmes
qu'actuellement (cf. par ex. Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, op. cit., n° 461 p.
202, selon lesquels l'instauration de zones réservées introduit une
interdiction générale et temporaire de bâtir).
En l'occurrence, le dossier ne permet pas de savoir
concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur les
possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357, le règlement de la zone réservée
de la Commune de ******** n'y figurant pas. Cependant, les nombreux échanges de
courriers intervenus entre le recourant et la municipalité tendent à établir
que depuis l'adoption de la zone réservée, la parcelle en cause n'est plus
immédiatement constructible.
Du reste, s'agissant de l'application du droit dans
le temps, la municipalité
pouvait
refuser un permis au vu de la zone
réservée qui était envisagée, avant même que celle-ci ne soit mise à l'enquête
publique (cf. art. 77al. 1 aLATC; art. 47 al. 1 LATC); dès l'ouverture de
l'enquête publique, elle était
tenue
de refuser le permis si l'octroi de
celui-ci allait à l'encontre de la zone réserve (cf. art. 79 al. 1 aLATC; art.
49 al. 1 LATC). Force est d'admettre par conséquent que la CEFI devait tenir
compte de la création de la zone réservée non seulement lorsqu'elle a statué
sur la réclamation, le 18 décembre 2018, mais déjà lorsqu'elle a rendu la
décision initiale, le 29 juin 2018.
Dans ces conditions, la parcelle en cause, même si
elle est affectée en zone village au niveau de l'aménagement du territoire, ne
peut plus être estimée à la même valeur vénale qu'un terrain immédiatement
constructible aux fins de l'estimation fiscale. En particulier, l'autorité
intimée ne pouvait tenir compte des "prix moyens pratiqués dans la région
pour un terrain comparable" (cf. art. 23 al. 1 RLEFI), dès lors que les
terrains du recourant ne sont pas comparables à ceux des autres communes
environnantes qui ne connaissent pas de procédure de modification de leur plan
général d'affectation (PGA). Tel que rappelé ci-dessus (consid. 3 let. c), la
zone réservée dans laquelle la parcelle n° 357 est déjà colloquée signifie
qu'il existe pour la commune la volonté et le besoin de modifier sa
planification en raison du surdimensionnement de certains secteurs du
territoire communal.
La possibilité que la parcelle redevienne
constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée ne peut
être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3 RLEFI, que si cela se reflète
déjà dans le prix des transactions. Au vu des courriers de la municipalité dont
se prévaut le recourant, qui évoquent la baisse du prix de la parcelle, il est
très douteux que cette condition soit réalisée. En pareilles circonstances, la
CEFI ne pouvait appliquer automatiquement un tarif de 400 fr./m
2
,
dans la mesure où l'affectation en zone réservée de la parcelle non bâtie du
recourant constitue à l'évidence un facteur qui diminue de manière conséquente
sa valeur vénale (cf. en particulier les lettres de la Municipalité de ********
des 3 mai et 9 juin 2016).
Au vu de ce qui précède, il y a lieu d'annuler la
décision attaquée, et de renvoyer la cause à l'intimée, afin qu'elle procède à
une nouvelle estimation, le cas échéant après avoir procédé à une évaluation
des prix du marché, puis rende une nouvelle décision. Elle veillera dans ce
cadre à interpeller la Municipalité de ******** afin qu'elle lui adresse son
règlement de la zone réservée, et lui indique plus concrètement quels sont les
effets de la mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la
parcelle n° 357. Avant de statuer, la CEFI convoquera le propriétaire,
conformément à l'art. 13 al. 1 LEFI.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à
l'annulation de la décision attaquée. La cause est renvoyée à l'autorité
intimée, à charge pour elle de reprendre l'instruction de la réclamation (cf.
consid. 4 ci-dessus).
Les frais sont laissés à la charge de l'Etat (cf.
art 52 al. 1 LPA-VD et CDAP EF.2017.0002 du 17 mai 2018, consid. 1b). Le
recourant, qui a agi avec l'aide d'un mandataire, a droit à des dépens (cf.
art. 55 al. 1 LPA-VD). Ceux-ci peuvent être fixés, compte tenu de la nature de
la cause et du travail effectué, à un montant de 1'000 fr. (cf. art. 11 al. 2
du Tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative du 28
avril 2015 – TFJDA; BLV 173.36.5.1).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 18 décembre 2018 par la Commission d'estimation
fiscale des immeubles est annulée, et la cause renvoyée à la Commission
d'estimation fiscale des immeubles pour nouvelle instruction et nouvelle
décision dans le sens des considérants.
III.
Les frais de procédure sont laissés à la charge de l'Etat.
IV.
La Commission d'estimation fiscale des immeubles versera à A.________ un
montant de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 29 novembre 2019
La
présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.