vd_omni · AC.2001.0058 · 2003-05-23 · fr

NEYROUD Jean-Pierre et consorts c/Tour-de-Peilz/CHERVET Madeleine/MEYLAN Simone | Un balcon partiellement fermé (pour des motifs de protection contre le bruit) par des châssis vitrés hauts de 2 m, mais laissant un espace libre de 42 cm sous l'isolation de la dalle du balcon supérieur, ne forme pas un espace clos chauffable et habitable, assimilable à une loggia ou un bow-window. Il n'entre en principe ni dans le calcul de la surface construite ni dans celui de la distance à la limite de propriété, sauf disposition communale contraire (in casu art. 113 al. 4 du RPE de la Tour-de-Peilz).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.05.2003 AC.2001.0058

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 23 mai 2003
sur le recours interjeté par
Jean-Pierre
NEYROUD
,
Norbert CAILLER
et les héritiers de René Eugène Burnier,
soit
Jacques, Monique et Else BURNIER
, tous représentés par Me Philippe
Vogel, avocat à Lausanne
contre
la décision du 14 mars 2001 de la
Municipalité
de La Tour-de-Peilz
, représentée par Me Daniel Dumusc, avocat à Montreux,
levant leurs oppositions et autorisant la démolition des bâtiments existants et
la construction d'un immeuble de seize appartements sur les parcelles nos 777
et 778, copropriétés de
Madeleine Chervet
et
Simone Meylan
.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. Renato Morandi et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Les parcelles nos 777
et 778 du cadastre de La Tour-de-Peilz, copropriétés de Madeleine Chervet pour
5/8 et Simone Meylan pour 3/8, sont situées dans un triangle formé par l'avenue
de la Condémine, au nord-est, les voies de chemin de fer de la ligne Lausanne-Sion,
au sud-ouest, et les parcelles nos 776, propriété de Norbert Cailler, et 775,
propriété de Philippe Conne, au nord-ouest.
D'une surface de 2097
m², la parcelle no 777 supporte trois bâtiments, dont une ancienne maison
vigneronne (no ECA 724) et un garage (no ECA 1362). La parcelle no 778, d'une
surface de 295 m², forme la pointe du triangle, à l'endroit où l'avenue de la
Condémine s'écarte des voies de chemin de fer. Elle est séparée de la parcelle
no 777 par une mince bande de terrain, longue d'une vingtaine de mètres et
large d'une quarantaine de centimètres, affectée au domaine public et sous
laquelle passe un ruisseau canalisé (DP 1119). Les lieux sont situés en zone
d'ordre non contigu de forte densité selon le règlement sur le plan d'extension
et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 5 juillet 1972
(ci-après : RPE).
B.                    Le 31 août 2000
Madeleine Chervet et Simone Meylan (ci-après : les constructrices) ont déposé
une demande de permis pour la construction, après démolition des trois
bâtiments existants sur la parcelle no 777, d'un immeuble locatif de seize
appartements. Le bâtiment projeté comporterait trois étages sur rez-de-chaussée
et un sous-sol comprenant notamment des garages pour seize voitures. Il aurait
une forme de L inversé, sa plus grande façade, d'une longueur de 29,3 m,
regardant sur les voies de chemin de fer. La façade nord-ouest, longue de 20
mètres et regardant sur la propriété de Norbert Cailler, correspondrait au pied
du L. La façade ouvrant sur l'avenue de la Condémine se diviserait en deux
parties, respectivement de 18,1 m et 11,2 m, avec un décrochement de 6,05 m en
profondeur. L'immeuble serait à toit plat, avec un avant-toit formant une
saillie de 1,5 m sur tout son pourtour, au niveau de l'acrotère. Les plans
initiaux prévoyaient des balcons d'une profondeur de 2 mètres sur les façades
nord-est, ainsi que sur leur décrochement. Des balcons de même profondeur
étaient également prévus sur les autres façades, mais devaient être fermés par
des vitrages et constituer ainsi des vérandas, sauf au troisième étage. Cet
aménagement répondait à la nécessité de réduire les immissions sonores
provoquées par les voies de chemin de fer. Le projet implique, pour disposer
d'une surface constructible suffisante, la désaffectation et l'acquisition par
les constructrices de la surface appartenant au domaine public communal et sa
réunion avec les parcelles nos 777 et 778.
C.                    Mis à l'enquête du 26
janvier au 16 février 2001, ce projet de construction a suscité quatre
oppositions, dont celle des actuels recourants. Les oppositions mettaient
notamment en cause l'octroi de dérogations aux règles sur la surface bâtie
(art. 33 bis RPE) et la dimension des balcons (art. 113 RPE); elles
critiquaient également le caractère massif et peu esthétique du bâtiment
projeté.
Dans sa séance du 5
mars 2001, la Municipalité de La Tour-de-Peilz (ci-après : la municipalité) a
décidé de lever les oppositions et d'accorder le permis de construire
sollicité. Elle a communiqué cette décision aux opposants par lettres du 14
mars 2001. Le permis de construire précise qu'il "
ne sera pas
exécutoire avant la réunification des parcelles nos 777 et 778 et l'acquisition
de la parcelle DP 1119, à cadastrer selon les termes de l'engagement passé par
devant Me Olivier Golay notaire, le 4 décembre 2000
".
D.                    Jean-Pierre Neyroud,
Norbert Cailler et les héritiers de René Eugène Burnier, soit Jacques, Monique
et Else Burnier (ci-après : les recourants) ont recouru contre cette décision
le 3 avril 2001. En bref, ils reprennent leurs critiques concernant la longueur
et la largeur des balcons, ainsi que le respect du coefficient d'occupation du
sol; ils relèvent en particulier que ce dernier ne peut être observé que
moyennant réunion des parcelles nos 777 et 778, ce qui implique préalablement
la désaffectation de la mince bande de terrain dévolue au domaine public qui les
séparent, laquelle ne pourrait intervenir qu'au terme d'une procédure analogue
à celle que prévoit la loi sur les routes. Ils mettent également en cause le
respect des règles sur la distance minimum entre bâtiment et limite de
propriété.
Les constructrices ont
communiqué leurs observations le 27 avril 2001, concluant implicitement au
rejet du recours.
La municipalité a pour
sa part déposé sa réponse le 16 mai 2001, concluant également au rejet du
recours.
En juin 2001, les
constructrices ont présenté à la municipalité un nouveau jeu de plans sur
lesquels la dimension des balcons avait été réduite, tant en largeur qu'en
profondeur. Ces plans prévoient que tous les balcons des façades nord-ouest,
sud-ouest et sud-est, y compris ceux du troisième étage, seront fermés par des
vitrages. Par lettre du 21 juin 2001, la municipalité a fait savoir qu'elle
avait révoqué le permis de construire initial, s'agissant de la largeur et de
la longueur des balcons, et le subordonnait désormais à la condition que la largeur
de tous les balcons soit réduite à 1,5 mètre et leurs longueurs additionnées,
par étage, à la moitié de la longueur de chaque façade. Elle a en conséquence
approuvé les nouveaux plans.
Les recourants se sont
exprimés sur cette nouvelle décision le 25 juin 2001.
A la requête du juge
instructeur, la municipalité a fourni des explications complémentaires sur les
balcons vitrés, désignés par les plans sous le terme de bow-windows. Elle a
précisé qu'en raison des exigences de l'ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection
contre le bruit (OPB), les balcons prévus initialement avaient été modifiés et
que, contrairement à ce que laissait entrevoir les plans approuvés au mois de
juin, les balcons vitrés ne seraient pas entièrement fermés, un espace ouvert
de 42 cm subsistant entre la partie supérieure des châssis et la dalle du
balcon supérieur (ou l'avant-toit, s'agissant des balcons du troisième étage).
Les détails de construction de ces balcons ont fait l'objet d'une coupe et
d'une vue à l'échelle 1:20, approuvés par la municipalité le 3 septembre 2001.
Les recourants ont
pour leur part fait savoir que, même aménagés de la sorte, les balcons vitrés
constituaient des bow-windows à prendre en considération aussi bien dans le
calcul de la surface bâtie que dans celui de la distance entre bâtiment et
limite de propriété (lettre du 28 août 2001).
La municipalité a
formulé d'ultimes observations le 13 septembre 2001.
Considérant en droit:
1.                     Tout en regrettant
"
l'absence de qualité esthétique du projet et (...) son aspect massif
",
les recourants ont renoncé à faire valoir une violation de l'art. 86 de la loi
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC)
et de l'art. 52 RPE, qui imposent à la municipalité de veiller au bon aspect et
à l'intégration des constructions. A juste titre. Sans doute un projet peut-il
être interdit sur la base de l'art. 86 LATC, quand bien même il satisferait par
ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de
constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que les
constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de
construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison - par exemple - du contraste
formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne
peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit
de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des
qualités esthétiques remarquables qui feront défaut à l'ouvrage projeté ou que
mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Il faut alors que
l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse
déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989;
ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345; 101 Ia 213ss; TA, arrêt AC 1993/0125 du 2 mai
1994). Ces conditions ne sont manifestement pas réunies en l'espèce.
2.                     Les recourants font
valoir que pour juger de la réglementarité du projet, spécialement sous l'angle
de la surface constructible, on ne saurait tenir compte de la surface
additionnée des parcelles nos 777 et 778, aussi longtemps que celles-ci sont
séparées par une bande de terrain affectée au domaine public et dont la
désaffectation, puis la vente aux constructrices, n'ont pas été dûment
autorisées.
Avec raison les
recourants rappellent que le domaine public est en principe inaliénable, et que
sa désaffectation exige un acte formel, précédé d'une enquête publique (v.
Denis Piotet, Le droit privé vaudois de la propriété foncière, p. 270 et 271,
n. 456 et 457; s'agissant du domaine public routier, v. art. 17 de la loi du 10
décembre 1991 sur les routes). Ils se trompent en revanche lorsqu'ils
considèrent que la procédure de désaffectation devrait être menée avant ou
simultanément à celle tendant à la délivrance du permis de construire. Pour
assurer le respect de la réglementation en matière de constructions et
d'aménagement du territoire, il suffit que le permis de construire soit
subordonné à la condition suspensive de la réunion effective des parcelles
concernées et de la bande de terrain précédemment affectée au domaine public.
Tel est bien le cas en l'espèce, où le permis de construire précise, sous la
rubrique "Validité", qu'il ne sera pas exécutoire avant la réunification
des parcelles nos 777 et 778 et l'acquisition de la parcelle DP 1119.
Excessivement formaliste, le grief des recourants apparaît donc dépourvu de
tout fondement.
3.                     Dans la zone d'ordre
non contigu de forte densité, où se situe le projet litigieux, le rapport entre
la surface bâtie et la surface totale de la parcelle ne peut être supérieur à
20 % (art. 33 bis RPE). La surface bâtie future, telle qu'elle peut être facilement
calculée sur la base du plan du géomètre figurant au dossier, est de
477,96 m² (conformément à l'art. 53 al. 2 RPE, la surface des garages
semi-enterrés, figurée en brun sur le plan du géomètre, n'a pas à être prise en
considération). La surface additionnée des parcelles nos 777, 778 et du domaine
public no 1119, dont la réunion constitue une condition du permis de
construire, est de 2'400 m². La proportion de 20 % est dès lors respectée, pour
autant qu'il ne faille pas ajouter à la surface bâtie tout ou partie des
balcons, ce que l'on examinera plus loin (consid. 5).
4.                     Pour un bâtiment tel
que projeté, dont la hauteur sur la corniche est comprise entre 10 et 12 m 50,
la distance minimum entre les grandes façades et la limite de propriété est de
10 m, et de 8 m pour les petites façades. La distance minimum de 10 m est
respectée par rapport au domaine des Chemins de fer fédéraux, pour autant qu'on
la mesure dès le nu de la façade, sans tenir compte des balcons vitrés
(bow-windows). Elle l'est également, sous la même réserve, en ce qui concerne
la façade nord-ouest, par rapport à la limite de la propriété de Norbert
Cailler (v. art. 59 al. 2 RPE). Comme pour la surface bâtie, la question de
savoir si les balcons vitrés doivent être pris en compte sera examinée plus
loin.
Les recourants font
valoir que pour les façades nord-est les distances susmentionnées par rapport à
la limite du domaine public de l'avenue de la Condémine ne sont pas respectées.
Cet argument n'est toutefois pas pertinent. La distance minimum entre bâtiment
et voie publique n'est pas fixée par les règles sur la distance entre façades
et limite de propriété, mais par celles définissant l'ordre des constructions,
en l'occurrence les art. 11 à 13 relatifs à l'ordre non contigu (v. art. 30
RPE). Le bâtiment projeté peut ainsi être implanté sur la limite des
constructions ou en retrait de celle-ci (art. 12 al. 1 RPE). Si l'on en croit
le plan de situation approuvé par la municipalité le 18 juin 2001 (échelle
1:500), tel est bien le cas en l'occurrence.
5.                     En ce qui concerne la
mesure des distances entre bâtiment et limite de propriété et celle de la
surface bâtie, les art. 59 al. 3 et 59 bis al. 2 RPE disposent que les alinéas
3 et 4 de l'art. 113 sont applicables par analogie. L'art. 113 RPE traite des
empiétements qui peuvent être autorisés sur le domaine public ou au-delà de la
limite des constructions pour les balcons, marquises ou autres saillies
analogues. Ses alinéas 3 et 4 disposent :
"La saillie peut atteindre le dixième de
la largeur de la voie ou de la distance entre alignements, sans dépasser 1.50
m, mais doit s'arrêter à 30 cm en retrait de l'aplomb du trottoir.
"Ces balcons, marquises ou autres saillies
sont admis si leurs parapets, barrières, etc., ne dépassent pas 1.10 m de
hauteur. Leurs longueurs additionnées ne peuvent dépasser, par étage, la moitié
de la longueur de la façade."
Le projet de
construction mis à l'enquête, de même que le projet modifié selon les plans
approuvés par la municipalité le 18 juin 2001, prévoyaient une fermeture
complète des balcons des façades nord-ouest, sud-ouest et nord-est par des
châssis vitrés reliant les dalles inférieures et supérieures desdits balcons
(sauf au troisième étage, où le vitrage s'interrompait une quarantaine de
centimètres en dessous de l'avant-toit). Le Tribunal administratif a déjà eu
l'occasion de juger que ce type d'aménagement transformait les balcons en
vérandas ou en bow-windows, soit des avant-corps qui, sauf disposition
communale contraire, doivent être pris en compte dans le calcul des dimensions
du bâtiment, de la surface bâtie et de la distance jusqu'à la limite de
propriété (arrêts AC 1994/0280 du 9 mai 1995, consid. 2; AC 1996/0147 du 27
novembre 1996, consid. 3).
Par lettre du 19
juillet 2001 la municipalité a exposé que si le dessin des façades, plus
précisément le trait vertical continu marquant la limite extérieure des
balcons, faisait penser à une fermeture complète, confirmée par l'indication
"bow-windows", "
les balcons prévus initialement ont été
modifiés en ce sens que la partie inférieure, jusqu'à hauteur du parapet est
totalement fermée par des vitrages. Au-dessus, et jusqu'à une hauteur de 2 m. à
partir du sol du balcon, le vitrage est fixe devant les fenêtres et coulissant
à côté. La hauteur restante, entièrement ouverte, est de 42 cm
". A
l'appui de ces explications une coupe et une vue de face, à l'échelle 1:20,
figurant le détail de l'aménagement des balcons, ont été versées au dossier.
Elles montrent effectivement une fermeture partielle des balcons par des
châssis vitrés atteignant une hauteur de 2 m par rapport au fini de la dalle inférieure,
et laissant un espace libre de 42 cm sous l'isolation de la dalle du balcon
supérieur. La partie inférieure des châssis recevrait des vitrages translucides
fixes, la partie supérieure des vitrages transparents, coulissants
latéralement. Cette fermeture partielle devrait suffire à réduire à un niveau
acceptable les immissions sonores provenant des voies de chemin de fer.
Avec la municipalité,
on peut admettre que des balcons ainsi aménagés, qui ne forment pas un espace
clos potentiellement chauffable et habitable, ne peuvent être qualifiés de
loggias ou de bow-windows, mais demeurent des balcons qui, selon la
jurisprudence susmentionnée, et en l'absence de règle communale contraire, ne
devraient être comptés ni pour calculer la surface construite, ni pour
déterminer la distance jusqu'à la limite de propriété (outre les arrêts déjà
cités, v. AC 1996/0110 du 20 janvier 1997 et RDAF 1975 pp. 63 et 214; 1974 pp.
229 et 304; 1957 p. 152).
La réglementation de
La Tour-de-Peilz est cependant plus contraignante : suivant l'art. 113 al. 4
RPE, auquel renvoient les art. 59 al. 3 et 59 bis al. 2, les balcons ne sont
admis que "
si leurs parapets, barrières, etc., ne dépassent pas 1.10 m
de hauteur
". Cette condition n'est à l'évidence pas remplie en
l'espèce, où la traverse supérieure des châssis vitrés fermant les balcons sur
trois côtés, se situerait à 2 mètres de hauteur. Ainsi, la règle parfaitement
claire de l'art. 113 al. 4 RPE, ne permet pas d'exclure du calcul de la
distance minimum jusqu'à la limite de propriété, ni de celui de la surface
bâtie, les balcons prévus en façades nord-ouest, sud-ouest et sud-est du
bâtiment projeté. Il s'ensuit que le projet n'est pas réglementaire.
6.                     A noter qu'une
dérogation à l'application analogique de l'art. 113 al. 4 RPE n'est pas
envisageable : l'art. 62 RPE autorise des exceptions aux règles sur la distance
entre bâtiments et limites de propriété à la condition que le double de la
distance réglementaire
"soit réservé, entre les bâtiments les plus
proches, par la constitution d'une servitude appropriée en faveur de la
commune".
De même des exceptions aux règles fixant la proportion entre
surface bâtie et surface de la propriété ne sont permises que moyennant la
constitution en faveur de la commune d'une servitude limitant dans une mesure
équivalente la construction sur le fonds voisin. Ces conditions ne sont
manifestement pas réalisées. Quant à l'art. 128 RPE, qui autorise des
exceptions aux prescriptions réglementaires concernant l'ordre et les
dimensions des constructions s'il s'agit d'édifices publics ou destinés à un
but d'utilité publique ou si une situation acquise avant l'entrée en vigueur du
RPE le justifie, il n'entre pas en ligne de compte. Enfin, le fait que les
vitrages projetés constituent un moyen de protéger les locaux contre le bruit,
conformément à l'art. 31 al. 1 let. b OPB, ne constitue pas non plus un motif
de déroger à la réglementation sur la surface constructible et les distances
aux limites de propriété : le droit fédéral de la protection de l'environnement
et le droit cantonal sur les constructions ne doivent pas s'opposer, mais
s'appliquer de manière coordonnée; leurs exigences sont complémentaires (v.
arrêt AC 2000/0025 du 9 octobre 2001; ATF non publié 1A.194/2001 et 1P.712/2001
du 19 mars 2002).
7.                     Conformément aux art.
38 et 55 LJPA, un émolument de justice et des dépens seront mis à la charge de
la partie déboutée. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont
opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée,
à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou
modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). L'émolument de
justice sera en conséquence mis à la charge des propriétaires, qui supporteront
également les dépens auxquels peuvent prétendre les recourants, qui ont procédé
par l'intermédiaire d'un avocat et obtiennent gain de cause.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de La Tour-de-Peilz du 5 mars 2001 levant les oppositions et
accordant à Madeleine Chervet et Simone Meylan le permis de démolir les
bâtiments existants et de construire un immeuble locatif de seize appartements
sur leurs parcelles nos 777 et 778, à l'avenue de la Condémine, est annulée.
III.                     Un émolument
de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de Madeleine
Chervet et Simone Meylan, solidairement.
IV.                    Madeleine
Chervet et Simone Meylan verseront solidairement aux recourants une indemnité
de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 23 mai 2003
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint