vd_omni · AC.2019.0374 · 2020-06-16 · fr

A.________/Municipalité de Pully, B.________, C.________, D.________, E.________ | Recours d'une opposante contre la décision de la municipalité autorisant la transformation et à l'agrandissement d'une maison individuelle en villa de 3 logements. Le bâtiment existant étant conservé et resterant une partie importante de la construction après transformation, on se trouve en présence d’un agrandissement et non pas d’une reconstruction (consid. 2). Aucune aggravation de l'atteinte aux dispositions relatives à la distance aux limites (consid. 3). Les balcons projetés comptent des saillies inférieures au seuil réglementaire communal de 2,5 m dans le calcul de la surface bâtie déterminante. Ils ne sont en outre pas fermés latéralement au niveau de l’attique et n'apparaissent pas comme des éléments constituant un volume supplémentaire du bâtiment dans la mesure où ils s’inscrivent dans la continuité de la villa existante. Confirmation de la pratique de la municipalité qui analyse selon les mêmes critères la situation d’un balcon dans le calcul du COS et dans le calcul de la longueur du bâtiment. La dimension du balcon doit se mesurer depuis sa ligne extérieure jusqu'à la façade (consid. 4). Un avant-toit dont on ne cherche pas à tirer un parti abusif et dont les dimensions demeurent proportionnées au bâtiment ne doit pas être pris en considération dans le calcul de la surface construite (consid. 5). Vu la fonction des terrases projetés (qui est typiquement celle dévolue aux aménagements extérieurs) et leur impact visuel réduit, l'appréciation de la municipalité selon laquelle on est en présence d'aménagements extérieurs et non de volumes supplémentaires du bâtiment ne prête pas le flanc à la critique. Ces éléments peuvent prendre place dans les "espaces de non-bâtir" (consid. 6) Fondamentalement, l'exploitation maximale des possibilités de construire correspond à un intérêt public (consid. 7). Reours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.06.2020 AC.2019.0374

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
16 juin 2020
Composition
M. Stéphane Parrone, président;
Mme Renée-Laure Hitz et Mme Pascale Fassbind-de
Weck, assesseures.
Recourante
A.________,
à ********,
représentée par Me Philippe VOGEL, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par Me François ROUX, avocat à Lausanne,
Constructeurs
1.
B.________,
2.
C.________,
tous deux à ******** représentés par E.________,
à ********,
Propriétaires
1.
D.________,
2.
E.________,
tous deux à ********,
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Pully
du 1
er
novembre 2019 levant son opposition et délivrant le permis
de construire relatif à la transformation et à l'agrandissement d'une maison
individuelle en villa de 3 logements avec construction d'un garage souterrain
annexe pour 3 véhicules, parcelle n° 1837 de Pully, propriété de D.________
et E.________, promise-vendue à B.________ et C.________, CAMAC 181872
Vu les faits suivants:
A.
D.________ et E.________ sont copropriétaires de la parcelle n° 1837 du
cadastre de la Commune de Pully (ci-après: la commune). D'une surface de 656 m
2
,
ce bien-fonds supporte une habitation de 114 m
2
(ECA n° 1918a), avec
remise (ECA n° 1918b) et une surface en nature place-jardin de 542 m
2
.
Le bâtiment existant sur la parcelle n° 1837 se
présente actuellement comme une petite villa, à un seul logement, construite en
1942. La parcelle, longue et étroite, présente un terrain dans sa majeure
partie en pente descendante marquée dans le sens nord-sud. Le bien-fonds est
bordé dans sa partie nord, qui supporte la villa, par l’avenue de Bellevue (DP
1149) et au sud par l’avenue Chantemerle (DP 1151). A l’est et à l’ouest, il
est entouré de deux parcelles qui supportent chacune des bâtiments d’habitation
locatifs.
Le secteur est colloqué en zone de villas au sens
des art. 38 et ss du règlement communal sur l'aménagement du territoire et des
constructions de la commune de Pully (RCATC ou règlement communal sur les
constructions), entré en vigueur le 3 novembre 2017.
B.
Le 28 janvier 2019, D.________ et E.________, ainsi que C.________ et B.________
en tant que promettant acquéreurs, ont déposé une demande de permis de
construire intitulée "Transformation et agrandissement d'une maison
individuelle en villa de 3 logements avec construction d'un garage souterrain
annexe pour 3 véhicules et une place de parc extérieure" (Dossier CAMAC n°
181872).
En substance, le projet prévoit l’agrandissement de
la villa existante consistant, d'une part, en une démolition de la toiture
actuelle (combles existants non utilisés) avec une surélévation pour la
création d'un étage supplémentaire, et d'autre part, en la construction d’une
extension du côté sud d’une largeur inférieure au corps de la maison actuelle.
La surface de plancher du bâtiment passerait ainsi de 163 à 375 m
2
.
Le projet est conçu comme un immeuble d’habitation
de 3 logements avec un étage sur rez-de-chaussée et comprenant un niveau
d’attique et un sous-sol.
Le sous-sol construit dans l’extension projetée au
sud comprend un studio avec salle de bains, auquel est accolé à l’ouest une
remise/jardin.
Le deuxième logement est réparti entre le
rez-de-chaussée, qui abrite deux chambres, l’entrée, un réduit et deux salles
d’eau dans les murs de la villa actuelle, et la partie sud du 1
er
étage, à laquelle il est relié par un escalier, composée d’une cuisine et d’un
séjour/repas.
Le troisième logement est réparti entre la partie
nord du 1
er
étage, qui comprend deux chambres, une salle de bain, l’entrée
et une buanderie, et le niveau d’attique, qui comprend une troisième chambre, un
WC-douche, une cuisine et un séjour/repas.
Des balcons sont également aménagés autour des
façades extérieures de l’extension au 1
er
étage et au niveau de
l’attique, et des terrasses sont aménagées au niveau du sous-sol côté sud et à
l’ouest au rez-de-chaussée. En lieu et place du talus actuel, un mur de
soutènement jouxte l'escalier qui longe la limite est de la parcelle. Un garage
souterrain est également prévu dans la partie sud de la parcelle avec un accès
débouchant sur l’avenue Chantemerle.
C.
La demande de permis de construire a fait l'objet d'une enquête publique
du 2 mars 2019 au 1
er
avril 2018.
Le projet a suscité l’opposition de A.________,
propriétaire de la parcelle n° 1838, voisine à l'est de la parcelle concernée,
qui supporte un locatif d’habitation de 3 logements.
La synthèse CAMAC a été établie le 25 avril 2019 et
les autorisations et préavis requis y ont été délivrés.
Les constructeurs ont ensuite produit des plans
modifiés, à savoir un plan de géomètre du 25 juillet 2019 et des plans
d'architecte, visant notamment à réduire la surface du garage souterrain, à en
réaménager l’accès et à redimensionner le studio au sous-sol de façon à ce
qu’il soit intégralement sous le gabarit du bâtiment.
D.
Par décision du 1
er
novembre 2019, la municipalité de Pully
(ci-après: la municipalité) a levé l’opposition et délivré le permis de
construire. Cette décision était accompagnée d'une copie de la synthèse CAMAC
et du permis de construire.
Agissant le 28 novembre 2019 sous la plume de son
mandataire, A.________ (ci-après: la recourante) a déféré la décision précitée
de la municipalité devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP), concluant à l’admission du recours et à l’annulation,
respectivement au refus du permis de construire délivré le 1
er
novembre 2019. La recourante a soulevé des griefs tenant à l'implantation de la
structure/villa existante dans le cadre de la reconstruction proposée et aux
distances minimales. Elle a requis des mesures d'instruction, à savoir
l’inspection locale et la pose de gabarits.
Les constructeurs ont déposé un mémoire réponse le
27 janvier 2020, concluant au rejet du recours.
La municipalité a communiqué sa réponse le 10
février 2020, proposant également le rejet du recours.
La recourante a adressé un mémoire complémentaire le
2 mars 2020, maintenant ses conclusions.
Le juge instructeur a informé les parties par lettre
du 20 avril 2019 que la pose de gabarits n'était pas ordonnée.
Le 28 avril 2020, le tribunal a tenu une audience
avec inspection locale.
On extrait ce qui suit du procès-verbal dressé à
cette occasion:
"[…] Les parties sont
informées que les membres de la cour ont pu observer les constructions
environnantes en cheminant dans le quartier pour se rendre sur la parcelle no
1837.
Il est constaté que les
constructions à proximité sont hétéroclites et que le quartier a beaucoup
évolué du point de vue architectural. La villa existante sur la parcelle des
constructeurs, actuellement habitée, date de 1942, tandis que l'ancienne villa
édifiée sur la parcelle adjacente no 1836, située à l'ouest, a été démolie et
remplacée il y a environ un an par un bâtiment d'architecture résolument
moderne, qui comprend trois logements. E.________ indique que d'autres
constructions très modernes ont été réalisées dans le voisinage, par exemple
sur les parcelles nos 1874 et 1875. A l'est, la parcelle adjacente de la
recourante supporte un bâtiment plus ancien de plusieurs étages. Les
appartements qui s'y trouvent sont loués par la recourante qui n'y habite pas.
Les agrandissements, transformations
et rehaussements projetés sont résumés par le président. E.________ souhaite
préciser les aménagements qui seront effectués au nord de la construction, soit
la réalisation d'un porche d'entrée abrité par une marquise d'une saillie de
2,5 m, sous laquelle un mur évidé sera érigé pour séparer l'entrée de l'un des
duplex située à cet endroit du reste des aménagements extérieurs à cet endroit.
Concernant la configuration de la
parcelle, Me Vogel relève qu'elle est particulièrement étroite, ce qui implique
un certain nombre de contraintes. Or, le projet n'est pas réglementaire pour
plusieurs motifs qui ont notamment trait aux dimensions et caractéristiques des
balcons, qui n'en sont en réalité pas, aux dimensions du bâtiment et au respect
des distances aux limites.
M. Beyeler confirme que dans les
angles, les balcons excèderont 2,5 m mais précise que tel est cependant
toujours le cas, à défaut de quoi les angles de ceux-ci devraient
systématiquement être arrondis. Il expose que la mesure des balcons doit être
faite sur un plan orthogonal.
Il est constaté que les balcons du
bâtiment sis sur la parcelle no 1836 sont très grands.
A la demande du président, M.
Beyeler indique qu'il n'y a pas de surface maximale prévue pour les balcons
dans le règlement communal du 30 novembre 2017 sur l'aménagement du territoire
et les constructions (RCATC). Ils sont soumis aux exigences des art. 15 et 16
RCATC, qui sont appliqués en se référant à l'art. 11 RCATC. Ils ne comptent
donc pas dans les longueurs et largeurs des bâtiments. A la demande du
président, M. Beyeler confirme qu'il s'agit là d'une pratique constante de la
municipalité et que des balcons de 2,5 m ont été autorisés dans les espaces
réglementaires sur cette base pour de multiples constructions, sans compter dans
la longueur du bâtiment.
Me Vogel conteste l'affirmation
selon laquelle les art. 15 et 16 RCATC doivent être lus en relation avec l'art.
11 RCATC et rappelle que la qualification de balcons est de plus contestée en
l'espèce.
La question des distances aux limites
est abordée.
B.________ précise que le projet
respectera la distance réglementaire de 5 m.
E.________ relève que le bâtiment
récemment construit sur la parcelle no 1875 respecte bien la distance aux
limites de 5 m mais que les balcons en saillie empiètent sur celle-ci, ce qui
montre que la municipalité n'impose pas le respect des distances aux limites
pour les balcons. Il en va de même s'agissant du projet litigieux.
Me Vogel expose que, du côté
ouest, la terrasse du rez-de-chaussée se trouvera à seulement 1 m de la limite
séparant les parcelles nos 1836 et 1837. E.________ indique ne pas comprendre
en quoi cela gênera la recourante, puisque son bâtiment est situé à l'opposé.
Il ajoute qu'en raison de l'étroitesse de la parcelle, une construction totalement
nouvelle aurait nécessairement une forme très allongée. Les distances aux
limites pourraient certes être respectées au niveau de toutes les façades, mais
un tel bâtiment serait inesthétique, à l'instar de la nouvelle construction
sise sur la parcelle no 3577. De plus, son impact serait encore plus
préjudiciable à la recourante, puisque le bâtiment serait implanté plus bas
dans le terrain que le projet actuel, donc encore plus visible depuis sa
propriété.
La cour et les parties se rendent
sur la terrasse actuelle située au sud de la villa.
La façade sud du futur bâtiment et
la terrasse du rez-de-chaussée sont situées dans l'espace par E.________. Il
montre les remises existantes au sud-ouest et au nord-ouest du bâtiment actuel,
ainsi que les emplacements des futurs locaux intitulés
"remise/jardin" et "remise". A cet égard, il conteste le
décompte effectué par la recourante qui considère, de manière erronée, que les
"remise/jardin" et "remise" accolées à la façade nord
seront situées sur plusieurs niveaux, alors qu'elles ne seront aménagées que
sur un seul niveau (le rez-de-chaussée). Il souligne que tous les
agrandissements du bâtiment existant respecteront les limites constructibles,
soit en particulier le studio et la "chambre 1" du rez-de-chaussée.
S'agissant de la terrasse,
E.________ précise que la partie nord de la terrasse du rez-de-chaussé sera
constituée de pleine terre. Au-dessous, se trouvera l'étage du studio et la
"remise/jardin" adjacente. La création du studio est possible en
raison de la forte déclivité du terrain et de l'application de l'art. 37 RLATC
qui permet la réalisation d'un niveau semi-enterré.
L'assesseure Fassbind-de Weck
souligne que la pente du terrain rend la lecture des plans moins aisée.
M. Emery expose que le problème
principal est, de son point de vue, celui de l'agrandissement excessif du
volume au niveau de la façade sud du bâtiment actuel. E.________ répond que le
projet tend à densifier la parcelle, ce qui est un but de l'aménagement du
territoire aujourd'hui. Le projet maintient néanmoins l'emprise au sol de
l'existant et respecte les distances aux limites pour les agrandissements, ce
qui permet la création de trois logements.
A la demande du président, M.
Beyeler confirme que les avant-toits qui abritent les balcons sont soumis au
même régime que les balcons situés en dessous. Il est observé que le bâtiment
sis sur la parcelle no 1836 possède un avant-toit d'une longueur qui peut être
estimée 2,5 mètres.
[…]."
Les parties ont eu l'occasion de se déterminer sur
le contenu de ce procès-verbal. Par courrier du 25 mai 2020, les constructeurs ont
sollicité l'ajout d’une précision sur les propos tenus en cours d’inspection
locale. Les autres parties ont indiqué n'avoir pas de remarques à formuler.
E.
Le tribunal a ensuite statué, par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les
conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le
fond.
2.
La recourante considère en premier lieu que l'implantation de la
structure/villa existante ne peut être maintenue dans le cadre de la
reconstruction proposée (en rapport avec l'art. 80 LATC de la loi vaudoise du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; BLV
700.11]).
a) L’art. 15 RCATC, qui a trait à la longueur des
bâtiments, dispose que sous réserve des secteurs où le plan général
d’affectation la réduit, la longueur maximum de la façade d’un bâtiment est
limitée à 30 m (porches d'entrée ne dépassant pas 10 m
2
de surface
et 3 m de hauteur au-dessus du sol aménagé, balcons ouverts, avant-toits,
corniches, marquises et dépendances accolées non compris).
Quant à l’art. 16 RCATC, qui régit la distance aux
limites et entre bâtiments, il a la teneur suivante:
"
1
La distance minimum entre un bâtiment et les limites de propriété est
déterminée par la longueur et la hauteur de la façade correspondante.
2
Elle est au minimum
de 5.00 m. par rapport aux façades ne dépassant pas 16.00 m. de longueur.
3
La distance à la
limite est augmentée de 0.30 m. par mètre ou fraction de mètre de la longueur
supplémentaire.
4
Lorsque la hauteur à
la corniche, calculée conformément à l'article 19, dépasse 10.00 m., la
distance de la façade par rapport à la limite est augmentée de la totalité du
dépassement.
5
Sous réserve des
autres dispositions légales, la distance minimale entre bâtiments construits
sur une même parcelle est de 5.00 m.
6
Les garages
souterrains et leurs équipements tels que les ascenseurs à voitures ne sont pas
pris en compte dans le calcul de la distance aux limites.
"
La villa existant actuellement sur la parcelle n°
1837 présente une longueur de 10,67 m, étant précisé que le garage en limite
ouest, qui doit manifestement être considéré comme une dépendance accolée, le
porche d'entrée non chauffé au nord, dont la surface n'excède pas 10 m
2
,
et le balcon ouvert au sud n’entrent pas dans le calcul de la longueur compte
tenu de la teneur claire de l’art 15 RCATC.
Se trouvant au minimum à environ 2,95 m de la limite
est et 3,1 m de la limite ouest, le bâtiment existant ne respecte pas les
limites réglementaires actuellement applicables qui sont de 5 m, alors qu’elles
étaient de 3 m dans la règlementation précédemment en vigueur à l'époque de sa
construction.
b) L'art. 35 RCATC régit les constructions
existantes non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force
postérieurement. Il prévoit que ces constructions peuvent être entretenues,
réparées et transformées dans les limites des art. 80 et 82 LATC.
Il ressort de leur texte clair que les art. 80 et 82
LATC ont des champs d'application différents. Ainsi, conformément à son titre
marginal, l'art. 82 LATC est destiné à s'appliquer aux bâtiments frappés d'une
limite des constructions, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. L'art. 80 LATC
concerne en revanche de façon générale les bâtiments non conformes aux règles
de la zone à bâtir et exclut d'ailleurs expressément le cas particulier des
limites de construction (art. 80 al. 1 i.f. LATC: "
mais n'empiétant pas
sur une limite des constructions
").
L'art. 80 LATC est ainsi libellé:
"
Constructions hors des zones à bâtir
1
Les bâtiments existants non conformes aux règles
de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions
des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur
une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des volumes
existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en
résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la
destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la
réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le
voisinage.
3
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne
correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne
peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale
datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être
autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne
peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est
applicable par analogie".
En d'autres termes, l'art. 80 LATC autorise les
transformations des bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à
bâtir entrées en force postérieurement, notamment à la distance aux limites, à
condition, en particulier, que les travaux n'aggravent pas l'atteinte à cette
réglementation. A fortiori, l'art. 80 LATC ne permet pas que des travaux créent
une telle atteinte.
c) La recourante estime que l’on ne reconnaît
absolument plus rien de la villa existante dans le projet proposé et relève que
la surface de plancher passe de 163 à 375 m
2
, un étage complet étant
rajouté, ainsi qu'une extension du bâtiment côté sud, sur trois étages,
comportant des terrasses de surface considérable. Elle soutient qu’il ne s’agit
ainsi pas d'une rénovation ou d’un agrandissement, mais bien d’une nouvelle
construction, respectivement de travaux de reconstruction, ce qui exclurait un
empiètement sur la distance aux limites.
ll y a donc lieu de déterminer si la construction
projetée doit être qualifiée de transformation ou de démolition et
reconstruction.
aa) La jurisprudence a régulièrement déduit de
l’art. 80 al. 2 et 3 LATC que la reconstruction d'un bâtiment non réglementaire
est interdite, sous réserve de l’hypothèse d’une destruction accidentelle
totale datant de moins de cinq ans. Ainsi, les travaux dits de
"démolition-reconstruction", allant au-delà de la transformation
mentionnée à l'al. 2, excluent l'application de l'art. 80 LATC (AC.2011.0290 du
5 septembre 2012 consid. 3a/bb; AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 2b/aa;
AC.2010.0026 du 21 décembre 2010 consid. 2b; AC.2005.0203 du 18 mai 2006
consid. 3b/aa).
La transformation est l’opération qui modifie la
répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout ou partie
de ses volumes, sans que le gabarit de l’ouvrage ne soit augmenté et sans que,
en elle-même, l’affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la
réglementation communale. Constitue un agrandissement toute augmentation du
volume extérieur de la construction ou toute adjonction d'éléments extérieurs
nouveaux tels un balcon. Doit être qualifié de construction nouvelle –
incompatible avec l'art. 80 LATC – un accroissement du volume sans rapport aucun
avec le bâtiment existant. Enfin, la reconstruction se caractérise par le
remplacement d’éléments d’un ouvrage par d’autres éléments semblables, ne
laissant subsister que quelques parties secondaires de l’ouvrage primitif. Pour
distinguer les travaux de transformation/agrandissement d'une reconstruction,
l’importance des parties existantes subsistant après les travaux est
déterminante: s’il ne subsiste plus du bâtiment existant qu’un pan de mur et
rez-de-chaussée, il s’agit d’une reconstruction, peu importe les raisons qui
ont conduit à la destruction de la plupart des murs et des paliers
intermédiaires (AC.2017.0222 du 19 avril 2018 consid. 2a; AC.2016.0017 du 3
novembre 2016 consid. 2a ; AC.2016.0211 du 21 février 2017 consid. 2b;
AC.2011.0320, AC.2011.0290, AC.2010.0026 précités; AC.2009.0184 du 12 mai 2010;
AC.2008.0009 du 4 novembre 2008 confirmé par le TF 1C_556/2008, 1C_570/2008 du
14 mai 2009).
S'agissant de qualifier les travaux de
transformation ou de reconstruction au sens des art. 80 et 82 LATC, ceux-ci
doivent être mis en regard, dans la règle, de l'ensemble du bâtiment touché.
Tel doit en particulier être le cas lorsque les travaux, même s'ils portent sur
une partie relativement bien délimitée de l'immeuble, n'entraînent pas une
rupture de l'unité fonctionnelle du bâtiment (AC.1991.0006 du 2 décembre 1992
consid. 4e, considérant une habitation et le rural annexé comme un tout). Le
coût des travaux et sa comparaison avec le coût estimatif des éléments qui
subsisteraient peuvent être pris en compte, mais ne constituent pas un critère
absolu (AC.1995.0145 du 6 novembre 1995 consid. 2).
Dans ce sens, il a été notamment considéré que la
reconstruction de trois murs en façades sur quatre – les anciens murs s’étant
effondrés au cours de travaux – ainsi que la réfection et la modification de la
plupart des autres parties essentielles d’un bâtiment, ne saurait être
autorisée au titre de transformation dans le cadre de l’art. 80 al. 2 LATC,
même si le gabarit de l’immeuble demeure inchangé, ces travaux équivalant à une
véritable reconstruction (RDAF 1970 p. 347). De même, le tribunal a retenu que
la démolition presque complète d'un bâtiment, dont tous les murs seraient
détruits, remplacé par un nouveau bâtiment avec une forme différente, ne
constitue pas une transformation, même si une partie des fondations et des
(prétendues) semelles du bâtiment existant seraient conservées (AC.2011.0290 du
5 septembre 2012 consid. 3b/aa; voir aussi AC.2005.0233 du 31 mars 2006 consid.
4; AC.1995.0145 du 6 novembre 1995 consid. 2).
En revanche, le tribunal a qualifié de
transformation, précisant qu’il s’agit d’un cas limite, les travaux qui n’ont
pas touché la structure porteuse du bâtiment, et n’ont pas porté atteinte aux
parties essentielles de l’édifice même si les murs porteurs des façades nord et
sud ont été partiellement détruits (cf. AC.2008.0009 précité). Il a par
ailleurs admis qu'un projet consistant à ajouter quatre niveaux à un bâtiment
qui en comporte actuellement sept relève de la transformation, dès lors que,
pour l’essentiel, le bâtiment existant est conservé et qu’il restera la partie
la plus importante de la construction après la surélévation (AC.2011.0320 du 31
juillet 2012 consid. 2b/bb). Plus récemment, la CDAP a retenu, dans le cas d’un
projet impliquant la démolition de l’essentiel du bâtiment existant et son
remplacement par un nouveau bâtiment que, bien que les plans indiquent le
maintien de quelques pans de mur, on se trouvait en présence d’une
reconstruction (AC.2014.0288 précité consid. 4b).bb).
bb) En l'espèce, le projet prévoit des modifications
qui consistent d'une part, en une démolition de la toiture actuelle qui sera
remplacée par une surélévation pour la création d'un étage supplémentaire,
réduit en largeur pour rester dans la limite constructible de 5 m, et, d'autre
part, en une extension sur la façade sud, également rétrécie pour respecter la
distance à la limite de 5 mètres. Certes, le gabarit du bâtiment est fortement
augmenté du fait de la surélévation et de l’extension et la surface utile brute
passe effectivement, avec l'agrandissement projeté, de 163 à 375 m
2
.
Il n'en demeure pas moins que le projet conserve pour le surplus et sans modifications
les façades de la villa actuelle, sous réserve de la façade sud où se situe
l'agrandissement. Il conserve également quasiment toute la structure porteuse
intérieure de la villa. Ainsi, même s’ils sont importants, il faut constater
que les travaux litigieux laissent subsister une grande partie du bâtiment
existant. Les travaux projetés ne porteront pas atteinte, sous réserve du toit
et de la façade sud, aux parties essentielles de l'édifice en tant que les murs
porteurs des façades latérales est et ouest seront maintenus, de même qu’au
nord. On peut admettre que la structure porteuse du bâtiment a été conservée
dans une large proportion, l’extension et la surélévation constituant une
augmentation du volume extérieure de la construction.
Dès lors que, pour l’essentiel, le bâtiment existant
est conservé et qu’il restera une partie importante de la construction après transformation,
on se trouve en présence d’un agrandissement et non pas d’une reconstruction
3.
a) Les transformations et agrandissements ultérieurs ne peuvent donc
être autorisés qu'aux conditions de l'art. 80 al. 2 LATC, c'est-à-dire s'il
n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la
destination de la zone, et s'il n'en résulte pas une aggravation de l'atteinte à
la réglementation en vigueur ou des inconvénients pour le voisinage. Cette
disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le
voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non
réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont
en relation avec l'atteinte à la réglementation (TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009
consid. 4; arrêts AC.2013.0211 du 22 juillet 2014 consid. 3b; AC.2013.0327 du 1
er
juillet 2014 consid. 3b; AC.2013.0401 du 4 mars 2014 consid. 3a; AC.2012.0066
du 31 mai 2013 consid. 5b).
Selon la jurisprudence, pour déterminer si l'on se
trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte à la réglementation en
vigueur au sens de l'art. 80 LATC, il convient de rechercher le but que
poursuit la norme transgressée. La réglementation sur les distances aux limites
tend principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre
les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a
pour but d'éviter notamment que les habitants de biens-fonds contigus n'aient
l'impression que la construction voisine les écrase. Elle vise également à
garantir un minimum de tranquillité aux habitants. La création de volumes
supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit en
particulier être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la
réglementation au sens de l'art. 80 al. 2 LATC (cf. AC.2015.0157 du 3 février
2016 consid. 3; AC.2014.0163 du 9 octobre 2015 consid. 7 et les références
citées).
b) En l'occurrence, il ressort du plan de situation
que la villa existante ne respecte pas la distance aux limites à l’ouest et à
l’est. L'agrandissement litigieux en revanche est prévu dans la limite des
constructions et consiste en un prolongement du bâtiment vers le sud et la
création de volumes supplémentaires mais pas dans l’espace où la construction
est proscrite. L'étage surélevé et l’extension respectent en effet la distance
aux limites et n'aggraveront pas de ce point de vue pas l'atteinte à la
réglementation en vigueur. Il n'y a donc pas d'aggravation de l'atteinte ici,
au sens de l'art. 80 LATC puisque les transformations s'insèrent à l'intérieur
des limites de construction actuellement en vigueur. Quant à l'aggravation des
inconvénients qui peuvent en résulter pour le voisinage, dès lors que
l'agrandissement prévu est situé dans la limite des constructions et respecte
la distance aux limites, on ne saurait admettre ici une aggravation
insupportable des inconvénients pour les voisins.
Ainsi, dans la mesure où la transformation et
l'extension des surfaces habitables restent confinées dans les volumes qui se
trouvent dans les espaces réglementaires, l'on ne discerne aucune aggravation
de l'atteinte aux dispositions relatives à la distance aux limites.
4.
La recourante soutient que les balcons prévus au 1
er
étage et
au niveau d’attique s'assimilent à des terrasses et doivent entrer
considération dans le calcul de la longueur du bâtiment et dans l'examen des
distances aux limites de propriété.
a) Les constructeurs entendent créer des nouveaux
balcons. Au 1
er
étage et au niveau d’attique, des balcons de dimensions
relativement importantes courent sur toute la largueur de la façade sud et se
retourne sur les façades latérales à l'est et à l'ouest. Ils présentent une profondeur
de 2,5 m au sud et se trouvent dans les espaces réglementaires sur les côtés
est et ouest, présentant une profondeur et une largeur respectivement de 2,38 m
et 2,15 m, débordant des nus des façades. Les travaux ne devant pas aggraver
l'atteinte à la réglementation en vigueur, il convient ainsi d'examiner si les
balcons litigieux doivent être tenus pour des avant-corps, ouvrages entrant en
considération dans l'examen des distances aux limites de propriété.
La recourante estime que ces balcons, dans la mesure
où ils mesurent plus que les balcons usuellement admis de 1,5 m, doivent être
pris en compte dans le calcul de la longueur du bâtiment et qu’ainsi les
distances aux limites prévues à l'art. 16 al. 2 et 3 RCATC ne sont pas
respectées.
b) Selon la jurisprudence, le critère pour
déterminer si un élément de construction doit être qualifié d’avant-corps (et
par conséquent être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites)
tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie: si l’ouvrage, compte tenu de
ses caractéristiques, apparaît pour l’observateur extérieur comme un volume
supplémentaire du bâtiment, on devra alors considérer qu’il aggrave les
inconvénients pour le voisinage et, par conséquent, qu’il doit respecter les
distances aux limites et demeurer à l’intérieur du périmètre constructible.
Ainsi, sauf disposition communale contraire, un élément de construction peut
être exclu du calcul de la longueur du bâtiment ou de la distance à respecter
entre bâtiments et limites de propriété s’il est de dimensions réduites et s’il
conserve un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal en ce qui
concerne ses fonctions et sa destination, ainsi que ses effets sur l’aspect et
la volumétrie du bâtiment. En général, les éléments en saillie dont la
profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons
(1,5 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient
d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de
propriété (cf. notamment arrêt AC.2017.0155 du 26 mars 2018 consid. 4, cet
arrêt appliquant cette jurisprudence dans une affaire lausannoise).
Plus concrètement, sauf disposition communale
contraire, peuvent être qualifiés de balcons – non pas d'avant-corps – les
ouvrages, quelle qu'en soit leur longueur, formant une saillie réduite sur une
façade d’une profondeur de 1,50 m au plus et qui se recouvrent l'un l'autre, et
dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment. Leur fermeture
latérale aux extrémités ou dans le courant de la façade en fait des
avant-corps. Les balcons ne doivent en outre pas être reliés verticalement par
un pilier ou par des séparations s'élevant sur toute la hauteur des niveaux
habitables. Le Tribunal de céans a par ailleurs admis que des balcons présentant
une profondeur de 2,75 m tout en ayant une partie en renfoncement dans le
bâtiment, de sorte que la partie faisant saillie par rapport au plan extérieur
des façades ne débordait pas de plus de 1,5 m du périmètre d'implantation,
restaient conformes à cette exigence (AC.2007.0154 du 9 septembre 2008 consid.
5d).
En général, les éléments en saillie dont la
profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons,
soit 1,50 m, ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient
d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de
propriété (AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 4a; AC.2012.0054 du 6 mars 2013
consid. 9; AC.2009.0253 du 3 août 2010 consid. 4b/aa et les réf. cit.). Dans un
arrêt AC.2007.0094 du 22 novembre 2007 (consid. 5), le Tribunal administratif
avait jugé que le simple fait que les balcons en cause dépassaient de 10 cm la
profondeur communément admise par la jurisprudence de 1.5 m ne suffisait pas à
en faire des avant-corps devant respecter la limite des constructions. Selon
cet arrêt, la limite de 1.5 m n'est qu'indicative. Il est en effet admis que,
sur la base d'une pratique ou d'une réglementation communale contraire, la
profondeur des balcons peut atteindre 2.00 m, voire 2.50 m (AC.2004.0200 du 13
février 2006, confirmé par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 1P.158/2006 du 21
juin 2006; arrêt AC.2002.0111 du 10 juillet 2003). Toujours selon cette
jurisprudence, la qualification de balcon ne dépend pas uniquement d'une
profondeur maximale, mais requiert d'examiner si, par son aspect extérieur et
sa volumétrie, un élément de construction apparaît aux yeux d'un observateur
neutre comme un volume supplémentaire du bâtiment, de nature à aggraver les
inconvénients pour le voisinage. Dans l’affaire précitée AC.2004.0200, les
balcons avaient une profondeur de 2 m, dimension qui devait être mise en
relation avec le fait que le règlement communal imposait un avant-toit d’une
largeur de 2 m, qui recouvrait entièrement les balcons. Les balcons ne doivent
pas être reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant
sur toute la hauteur des niveaux habitables (AC 2001.0226 du 28 mai 2002 et AC
2000.0135 du 3 mai 2001). Selon la jurisprudence, un balcon destiné à permettre
l'accès aux logements dans les étages supérieurs doit être considéré comme un
élément indispensable du bâtiment et doit respecter la distance aux limites
(cf.arrêts AC.2014.0365 du 4 décembre 2015; AC.2009.0182 du 5 novembre 2010;
AC.2009.0108 du 15 janvier 2010; cf. consid. 4 ci-dessous).
c) A Pully, l'art. 11 al. 2 let. o RCATC exclut
expressément du calcul du coefficient d'occupation du sol les balcons ouverts
d’une saillie ne dépassant pas 2,5 m par rapport à la façade, pour autant que
ceux-ci ne soient pas fermés latéralement ou frontalement par des éléments
pleins ou ajourés. De même, il ressort des art. 15 et 16 RCATC que les balcons
ouverts ne sont pas compris dans le calcul de la longueur d'un bâtiment ni dans
celui des distances aux limites de propriété. Ces deux dernières dispositions
ne précisent ni la forme ni les dimensions des balcons.
Comme évoqué, les balcons litigieux comptent des
saillies de 2,5 m au sud, 2,38 m à l’est et 2,15 m à l’ouest, donc supérieure à
la limite jurisprudentielle de 1,5 m, mais pas supérieures au seuil
réglementaire communal de 2,5 m dans le calcul de la surface bâtie déterminante.
Ils ne sont en outre pas fermés latéralement au niveau de l’attique. Au niveau
du 1
ère
étage, ils prennent en partie appui sur la façade sud de l’ancienne
villa sur toute sa largeur du côté est et en partie du côté ouest. Ils ne
comportent pas de piliers et sont vitrés. Du point de vue de leur aspect, ces
balcons n'apparaissent pas comme des éléments constituant un volume
supplémentaire du bâtiment dans la mesure où ils s’inscrivent dans la
continuité de la villa existante. Ils conservent un caractère accessoire par leurs
fonctions par rapport au bâtiment principal. Ils se recouvrent l'un et l'autre,
et le balcon supérieur étant recouvert au sud par la toiture du bâtiment.
Ainsi, visuellement, l’impact lié à ces balcons n’est pas important et leurs
dimensions demeurent proportionnées au bâtiment. En outre, ils ne sont pas
reliés verticalement par des piliers ou par des séparations s'élevant sur toute
la hauteur des niveaux habitables. Enfin, les balcons projetés ne sont pas
destinés à permettre l'accès aux logements dans les étages supérieurs. On ne se
trouve dès lors pas en présence d'éléments indispensables du bâtiment
constituant des coursives. Par leur aspect extérieur et leur volumétrie, ces
éléments de construction n’apparaissent pas aux yeux d'un observateur neutre
comme un volume supplémentaire du bâtiment.
La recourante soutient que L'art. 11 RCATC a trait
uniquement au calcul de la surface bâtie déterminante, alors que son grief
repose sur la problématique de la longueur du bâtiment, régie, sous chapitre 4 "Dimensions
et gabarits", par l'art. 16 RCATC qui est intitulé "distances aux
limites et entre bâtiment" et ne contient aucune disposition dérogatoire
pour les balcons ouverts. Selon elle, rien ne permet de transposer dans
l'application de l'art. 16 RCATC les dispositions particulières de l'art. 11 RCATC
et la jurisprudence, qui retient que les éléments en saillie dont la profondeur
dépasse celle qui est communément admise pour les balcons (1,5 m), devrait ainsi
être prise en considération dans le calcul de la distance aux limites et trouverait
application.
d) Force est de constater que la jurisprudence
évoquée ci-dessus a trait à des éléments de construction d'un bâtiment qui
n'entrent pas dans le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS) ou dans
le calcul de la longueur du bâtiment, à défaut de dispositions réglementaires
communales contraires. Ainsi, le raisonnement s’agissant d’éléments de
dimensions réduites, avec un caractère accessoire dans leurs fonctions par
rapport au bâtiment principal et dans leurs effets sur son aspect ou son
apparence extérieure est valable tant dans le calcul du coefficient
d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de
propriété (AC.2012.0054 du 6 mars 2013 consid. 9; AC.2009.0253 du 3 août 2010
et les références).
C’est d’ailleurs de cette façon que le tribunal a
déjà examiné la construction de balcons dans la commune de Pully dans son arrêt
AC.2019.073 du 29 novembre 2019 en retenant que le balcon litigieux comptant
une saillie largement inférieure au seuil réglementaire communal de 2,50 m, ne
pouvait pas être considéré comme un avant-corps, de sorte qu'il ne saurait compter
dans la distance aux limites ni, du reste, dans le coefficient d'occupation du
sol. Si la Cour n'a pas affirmé à cette occasion qu'un balcon de 2,50 m ne
comptait pas dans le calcul de la longueur du bâtiment, elle a fondé son
raisonnement en rapprochant l'art. 11 al. 2 let. o RCATC des art. 15 et 16 RCATC,
conformément à la jurisprudence qui analyse selon les mêmes critères la
situation d’un balcon dans le calcul du COS et dans le calcul de la longueur du
bâtiment.
A relever que c'est également le raisonnement tenu
par la municipalité qui fait aussi référence à l'art. 11 al. 1 et 2 let. o RCATC
au moment d’appliquer les art. 15 et 16 RCATC dans le calcul de la longueur du
bâtiment ou celui des distances aux limites de propriété.
A l'occasion de l'inspection locale, le représentant
de la commune a confirmé que les art. 15 et 16 RCATC étaient appliqués en se
référant à l'art. 11 RCATC et que les balcons ouverts de 2,5 m ne comptaient
pas dans les longueurs et largeurs des bâtiments. Il s'agit là d'une pratique
constante de la municipalité et des balcons de 2,5 m ont été autorisés dans les
espaces réglementaires sur cette base pour de multiples constructions dans la
commune, sans compter dans la longueur du bâtiment. Le tribunal a d'ailleurs pu
constater que le bâtiment récemment construit sur la parcelle n° 1875, qui
respectait la distance aux limites de 5 m, présentaient des balcons en saillie
empiétant manifestement sur celle-ci, confirmant concrètement que la
municipalité n'imposait pas le respect des distances aux limites pour les
balcons de telles dimensions.
On rappellera à ce titre que selon une jurisprudence
constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans
l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment
d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques
indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi,
dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du
règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra
de sanctionner la décision attaquée (CDAP AC.2018.0264 du 13 juin 2019 consid.
4b et les références citées). Cette importante latitude de jugement pour
interpréter son règlement, découle de l'autonomie communale garantie par l'art.
50 al. 1 Cst. (TF 1C_340/2015 du 16 mars 2016).
On relèvera d'ailleurs qu'une disposition expresse
n'est pas nécessaire pour exclure l'application de la jurisprudence 1,5 m, et
une règle en ce sens puisse être déduite de l’interprétation systématique du
règlement communal. En l'occurrence, les dispositions du RCTAC permettent de
déroger à cette jurisprudence et on ne voit pas en quoi la municipalité aurait
abusé de sa latitude de jugement en interprétant la notion de balcon au sens de
l'art. 15 et 16 RCATC en relation avec l’article 11 RCATC, qui fixe à 2,5 m la
largeur maximale des balcons exclut du calcul de la surface bâtie.
e) La recourante estime encore que les balcons litigieux
ne sauraient être considérés comme "ouverts". Selon elle, on ne se
trouve dès lors pas en présence de simples avant-corps répondant à la
définition de l'art. 11 al. 2 RCATC ou de balcons ouverts au sens de l’article
15 RCATC.
Les balcons en question, qui ne comportent pas de
piliers et sont vitrés, courent sur toute la longueur de la façade sud et se
retourne sur les façades latérales à l'est et à l'ouest. S'ils prennent en
partie appui sur la façade sud de l’ancienne villa du côté est et ouest, il n'y
a pas d'autre fermeture latérale complète du balcon et on ne saurait considérer
dès lors qu'ils sont fermés latéralement ou frontalement par des éléments
pleins ou ajourés.
A l'occasion de l'inspection locale, le tribunal a
pu constater que le bâtiment récemment construit sur la parcelle voisine n°
1836 présentait la même configuration, disposant de balcons accolés à une seule
façade d'un seul côté qui peuvent dès lors être acceptés comme balcons ouverts.
f) La recourante relève encore que dans les angles
sud-ouest et sud-est, (angle de la façade à angle du balcon), la saillie des
balcons litigieux dépasse inéluctablement 2,5 m en application du théorème de
Pythagore.
A l'occasion de l'inspection locale, le représentant
de la municipalité a expliqué que la mesure des balcons était faite sur un plan
orthogonal. Si ce n'était pas le cas, les balcons d'une largeur de 2,5 m se
retournant sur les façades latérales excèderaient toujours cette dimension aux
angles et ceux-ci devraient systématiquement être arrondis.
S'agissant de la dimension des balcons, l'art. 11 al.
2 RCATC mentionne les balcons ouverts d’une saillie ne dépassant pas 2,5 m par
rapport à la façade et n'évoque pas l'angle de la façade. Aux yeux du tribunal,
la distance du balcon doit ainsi se mesurer depuis sa ligne extérieure jusqu'à
la façade, de façon particulière conformément à la pratique de l'autorité
intimée. On ne saurait retenir comme point déterminants l'angle d'un balcon qui
se retourne sur les façades latérales et l'angle de la façade. Cela reviendrait
comme l'a fait remarquer le représentant de la municipalité à construire
systématiquement des balcons à angles arrondis. La profondeur doit ainsi
indiscutablement s'apprécier hors des façades existantes et non par rapport à
l'angle de deux façades.
5.
La recourante évoque également la toiture de l’immeuble et son avant–toit
couvrant 2,5 m et servant à protéger le balcon de l'attique, en estimant que
cet avant-toit doit compter également dans le calcul de la longueur du
bâtiment.
a) On rappellera que selon l’art. 15 RCATC, les
avant-toits, à l'instar des balcons ouverts, sont exclus du calcul de la
longueur du bâtiment sans que leur forme ou leurs dimensions ne soient
précisées.
En ce qui concerne les toitures, la jurisprudence
cantonale constante retient que seule une prolongation purement artificielle
d'un tel ouvrage, envisagée aux fins de couvrir les espaces au sol,
constituerait une réelle extension de la surface construite; en revanche, un
avant-toit dont on ne cherche pas à tirer un parti abusif et dont les
dimensions demeurent proportionnées au bâtiment ne doit pas être pris en
considération dans le calcul de la surface construite (AC.2014.0086 du 25 août
2015 consid. 8; RDAF 1986, p. 50). Dans cet affaire, le Tribunal a notamment
admis un avant-toit de 1,9 m. Le Tribunal a en revanche retenu que des
avant-toits mesurant approximativement entre 3 m, 4,8 m et plus de 5 m à
certains endroits recouvraient d'importantes surfaces au sol, entraînant une
extension de la surface construite et donnant l'impression de prolongation du
bâtiment sur tout son pourtour. Ces avant-toits entraînaient un impact visuel
certain et constituaient une saillie importante par rapport à l'ensemble de la
construction. Ils faisaient donc partie des ouvrages qui devaient être pris en
compte dans le calcul de la surface bâtie et de la distance à respecter entre
bâtiments et limites de propriété (AC.2008.0149 du 12 août 2009 consid. 5).
b) En l'occurrence, le bâtiment comporte un
avant-toit d'environ 2,5 m, au sud. Pour le surplus, les avant-toits est et
ouest sont de dimensions modestes.
La Municipalité a expliqué qu'elle tolérait des
avant-toits relativement importants, dès lors que l'art. 11 RCPAC n'imposait
pas de dimensions maximales, mais mentionnait seulement des constructions de
dimension usuelle.
En l'espèce, on ne saurait considérer que
l'avant-toit du projet représente une réelle extension de la surface construite
ou une prolongation purement artificielle de la toiture. L'avant-toit côté sud
couvre le balcon supérieur et présente des dimensions qui demeurent proportionnées
au bâtiment sans donner une impression de prolongation et sans constituer une
saillie importante par rapport à l'ensemble de la construction ou une
prolongation artificielle et abusive de la toiture compte tenu du volume global
du bâtiment. Il a d'ailleurs pu être observé que le bâtiment sis sur la
parcelle n° 1836 possède un avant-toit d'une longueur qui pouvait être également
estimée 2,5 m et que dans le quartier plusieurs autres réalisations
contemporaines présentaient des avant-toits de même proportion. Il a également
été confirmé à l'audience d'inspection locale que la pratique communale
admettait des avant-toits de 2,5 m au-dessus de balcons de même longueur. On ne
saurait ainsi considérer que l'on cherche à tirer un parti abusif de cet avant-toit.
Le grief doit être rejeté.
6.
Dans un autre grief, la recourante considère que les terrasses et la
structure de la nouvelle construction se trouvent beaucoup trop proches des
limites. Elle évoque en particulier la terrasse du rez-de-chaussée de l'immeuble,
qui, à l'ouest, s'étend jusqu'à moins d'un mètre de la limite, et qui repose en
partie sur une structure nouvelle au sous-sol intitulée remise et qui
n'apparaît pas enterrée, en tous les cas au sud et sur les flancs. Elle évoque
également la remise et remise jardin sises au rez-de-chaussée au nord de la
parcelle sous le porche d'entrée actuelle.
Selon la recourante, le tout ne paraît pas au
surplus pouvoir être considéré comme enterré, également en fonction de l'art.
84 LATC qui renvoie au règlement communal concernant la non-prise en compte de
constructions souterraines. Selon la recourante, l'art. 16 dernier alinéa du
RCATC fait état de garages souterrains exclusivement, qui ne comptent pas dans
le calcul de la distance aux limites. Elle l'estime qu'en l'espèce, il n'y a
pas de garages au sous-sol puisque d'après les plans à disposition, en
particulier le plan de situation, le garage enterré se trouve séparé et au sud
de l'immeuble.
a) L'art. 15 RCATC précise que la longueur maximum
d'un bâtiment se calcule par rapport à la "façade" d'un bâtiment qui
est limitée à 30 m, étant précisé que les balcons ouvertes, marquises et
"dépendances accolées" ne sont pas compris dans le calcul de la
longueur de façade (a fortiori s'agissant d'une dépendance accolée souterraine).
La distance des façades de la nouvelle extension sud et la limite de propriété
respecte l'art. 16 RCATC.
Dans ce contexte, il y a lieu de souligner que,
d'après l'art. 26 RCATC, la municipalité peut autoriser de petites dépendances
au sens de l'art. 39 du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1) ou
de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou
entre bâtiments et limites de propriété. L'art. 26 RCATC a en effet la teneur
suivante :
"1
La Municipalité
peut autoriser la construction de petites dépendances au sens de l'article 39
RLATC ou de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires entre
bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.
2
La surface des
dépendances est comptée pour les 50 % de sa valeur dans le calcul de la surface
bâtie. Cette surface ne peut excéder la moitié de celle du bâtiment principal.
3
Les dépendances dont
la surface est équivalente ou inférieure à 36 m2 ne sont pas prises en compte
ni dans le calcul de la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites.
4
La hauteur à la
corniche des dépendances, calculée conformément à l'article 19 est limitée à
3.00 m."
Pour déterminer si on se trouve en présence d’une
dépendance, il faut par conséquent se référer à l’art 39 RLATC, qui définit le
statut des "dépendances de peu d'importance et autres aménagements
assimilés". Cette disposition a la teneur suivante:
"
1
A défaut de
dispositions communales contraires, les municipalités peuvent autoriser la
construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à
l'occupation du bâtiment principal, dans les espaces réglementaires entre
bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.
2
Par dépendances de
peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal,
sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu
d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons,
réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces
dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité
professionnelle.
3
Ces règles sont
également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites:
murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre notamment.
4
Ces constructions ne
peuvent être autorisées que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice
pour les voisins.
5
Sont réservées
notamment les dispositions du code rural et foncier et de la loi vaudoise
d'introduction du Code civil, ainsi que celles relatives à la prévention des
incendies et aux campings et caravanings".
Le seul fait qu'une annexe soit contiguë à la
construction principale ne l'empêche pas d'être considérée comme une
dépendance; un garage, certes accolé au bâtiment principal, mais distinct et ne
possédant pas de communication interne avec celui-ci, a ainsi été qualifié de
façon constante comme tel (cf. AC.2010.0213 du 15 septembre 2011 consid. 3a; AC.2009.0108
du 15 janvier 2010 consid. 3a; AC.2006.0209 du 16 janvier 2008; AC.2002.0229 du
12 mai 2003 consid. 2a/b et les nombreuses références citées). Dans
l’application de l’art. 39 al. 2 RLATC, est décisif le rapport de
proportionnalité entre le bâtiment principal et la dépendance projetée; la
jurisprudence ne fixe pas une proportion maximale mais prévoit une appréciation
au cas par cas (cf. AC.2012.0174 du 6 février 2013 consid. 3c, AC.2010.0346 du
14 mars 2012 consid. 3).
On relèvera que l'art. 39 al. 4 RLATC tend à
protéger les occupants de la parcelle jouxtant les espaces réglementaires dans
lesquels la dépendance est implantée, et non pas les occupants d'un bien-fonds
sis à l'autre extrémité (cf. AC.2011.0296 du 27 mars 2013 consid. 5c). La qualité
de la recourante pour se prévaloir de cette disposition apparaît ainsi douteuse
s’agissant des dépendances enterrées au nord et à l’ouest, alors qu'elle est
propriétaire de la parcelle voisine à l’est. L'impact de ces remises doit de
toute manière être relativisé dès lors que ces constructions ne présentent aucun
impact visuel. Compte tenu de l'éloignement de ces installations, on ne saurait
retenir que ces remises impliqueront pour la recourante des inconvénients
appréciables, c’est-à-dire insupportables sans sacrifices excessifs
Quoiqu'il en soit, en l'espèce, les conditions des
art. 26 RCATC et 39 RLATC sont remplies tant pour les remises enterrées côté
nord au niveau du rez-de-chaussée qui représentent un total de 33,6 m
2
,
et la remise côté ouest au sous-sol, à côté du studio d’une surface de 8,6 m
2
.
La recourante ne démontrent pas que les remises en question ne satisferaient
pas aux conditions prévues à l'art. 26 al. 3 RCATC. Ces dépendances sont certes
accolées au bâtiment principal, mais en sont distinctes et ne possèdent pas de
communication interne avec celui-ci. Leur volume est de peu d'importance par
rapport au bâtiment principal et elles ne peuvent servir à l'habitation ou à
l'activité professionnelle. Vu ce qui précède, c'est à juste titre que ces
remises ont été considérées comme des dépendances au sens des art. 39 RLATC et
26 RCATC pouvant s'implanter dans les espaces réglementaires. C'est à tort que
la recourante laisse entendre qu'il faut tenir compte des remises et
remises/jardin qui se trouvent au niveau du rez-de-chaussée à moins de 5 m de
la limite nord de propriété dans le calcul de la distance au limites. Le même
raisonnement vaut pour la remise de 8,6 m
2
est situé à l'ouest au
niveau du sous-sol. Le grief tiré d'une violation de l'art. 16 RCATC est ainsi dénué
de pertinence.
On relèvera s'agissant du caractère enterré des
locaux au niveau du sous-sol que l'art. 21 RCATC ne contient pas une définition
du "sous-sol". Il n'exige en particulier pas qu'un volume minimal de
cet étage soit enterré. Il n'est en l'occurrence pas contestable que le niveau
inférieur de l'extension abritant un studio puisse être qualifié de sous-sol,
pour autant que sa destination effective corresponde à celle prévue par le
règlement communal. L'art. 21 al. 1 RCATC précise que le sous-sol ne compte pas
comme niveau et n'est pas habitable. Il peut toutefois comporter des locaux ou
espaces destinés à une occupation non sédentaire en relation avec l'affectation
du bâtiment principal (carnotsets, salle de jeux, ateliers, piscines, saunas,
réfectoires, salles de conférence, locaux d'exposition, etc.). L'art. 21 al. 2
RCATC réserve l'art. 37 alinéa 2 RCATC qui autorise la création d’un seul
niveau partiellement habitable au-dessous du rez-de-chaussée sur les terrains
en forte pente à certaines conditions qui sont remplies en l'espèce, sans que
cela soit contesté. C'est précisément une application de l'art. 37 al. 2 RCATC
qui a été faite en l'occurrence compte de la déclivité que présente la parcelle
et qui a pu être constatée lors de l'inspection locale.
b) Pour les terrasses, la recourante mentionne en
particulier que les terrasses du rez-de-chaussée sont qualifiées d'aménagement
de jardin par les constructeurs, alors qu'il ne resterait en réalité plus de
jardin du côté est et ouest, après réalisation (à l'est, on a un mur de
soutènement pratiquement en limite de propriété, avec aménagement d'un
escalier). Du côté ouest, la terrasse de 4,2 m de large se trouve à 1 m de la
limite de propriété. Pour la recourante, ces constructions ne sauraient être
considérées comme des aménagements de jardin et doivent également compter dans
la distance aux limites.
Pour la terrasse, l’art 42 RCATC, figurant au
chapitre 15 "Aménagements extérieurs", prévoit ce qui suit:
"Les espaces non construits
forment l'ensemble des aménagements extérieurs.
Ils sont destinés aux accès et
voies de circulation des véhicules, aux parkings, aux accès et voies de
circulation des piétons, aux espaces verts, aux jardins, piscines et plans
d'eau, terrains de sports, etc."
Il n'est pas contesté que les terrasses-jardin mises
en cause par la recourante ne respectent pas les distances réglementaires à la
limite.
De manière générale, on constate que ces terrasses
seront bien intégrées dans le terrain, compte tenu de la nature de ce dernier,
et que leur impact visuel ne sera pas significatif. Vu leur fonction (qui est
typiquement celle dévolue aux aménagements extérieurs) et leur impact visuel
réduit, l'appréciation de la municipalité selon laquelle on est en présence d'aménagements
extérieurs et non pas de volumes supplémentaires du bâtiment faisant partie
intégrante de ce dernier ne prête pas le flanc à la critique. Partant, ces
éléments peuvent prendre place dans les "espaces de non-bâtir". Il en
est de même s’agissant de la terrasse figurant au niveau rez-de-chaussée à
l’ouest.
Il serait abusif, en l'absence de dispositions
communales contraires, de prendre en considération dans le calcul de la surface
bâtie les aménagements extérieurs ne nécessitant pas d'intervention
particulière sur le niveau du sol et ne constituant pas à proprement parler des
constructions en volume. (AC.2014.0286 du 10 décembre 2015 consid. 4f et les
références citées). Dans un arrêt du 31 octobre 2005 relatif à un projet de
construction à Pully, le Tribunal administratif avait notamment considéré
qu'une terrasse non couverte, formée d’un remblai surmonté d’un dallage, et
dont la hauteur respectait l’exigence réglementaire d’un mètre ne devait pas
être compté dans le calcul de la surface bâtie (cf. arrêt AC.2005.0005 consid.
2c).
Ainsi que cela a été relevé plus haut, les terrasses
prévues ne sont pas des constructions en volume qui, par leur importance,
seraient susceptibles de porter atteinte aux intérêts protégés par les règles
sur les distances aux limites, soit notamment l'intérêt à préserver un minimum
de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un
aménagement sain et rationnel et l'intérêt à éviter que les habitants de
biens-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les
écrasent. Ces terrasses ne sauraient dès lors être considérées comme une façade
du bâtiment au sens de l'art. 16 RCAT. Partant, ces griefs doivent être écartés.
7.
La recourante fait encore valoir l'augmentation de la surface habitable,
respectivement sur la multiplication du voisinage que représente ce nouvel
immeuble, avec trois niveaux habitables et des terrasses qualifiées d'envahissantes
pour le voisinage. Manifestement, il y aura pour elle accroissement des
nuisances pour le voisinage, des deux côtés de la future construction
Effectivement, la nouvelle construction fera passer
la villa individuelle actuelle à un bâtiment comportant deux appartements et un
studio en sous-sol, soit trois logements, ce que prévoit le règlement communal
pour la zone (art. 38 RCATC). Au surplus, il respecte les art. 39 RCATC et 22
al. 3 RCATC qui permettent trois niveaux dont un attique; le niveau
partiellement habitable sous le rez-de-chaussée respecte les conditions posées
sur ce point par l'art. 37 al. 2 RCATC, au vu du terrain en pente; le tribunal
a pu constater à l’occasion de l’inspection locale que des bâtiments sur
plusieurs étages abritant des logements étaient progressivement devenus la
norme dans le quartier et que le bâtiment de la recourante est lui-même
relativement massif.
Selon la jurisprudence récente, fondamentalement,
l'exploitation maximale des possibilités de construire correspond à un intérêt
public. En effet, la politique suisse de l'aménagement du territoire vise à
orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti par
une utilisation mesurée du sol et à créer un milieu bâti compact. C'est
pourquoi, lorsque des constructions d'un certain volume sont autorisées, une
réduction de leur volume ne peut être imposée que si elle est justifiée par des
intérêts publics prépondérants, comme par exemple en présence de bâtiments ou
d'ensembles protégés en tant que monuments (ATF 145 I 52 consid. 4.4;
AC.2016.0207 du 16 avril 2019 consid. 4). Or, tel n'est pas le cas en l'espèce.
Dans ces circonstances, on ne voit pas comment la municipalité aurait pu
refuser le permis de construire au motif qu'on serait en présence d'une
"surdensification" ou au motif que le projet impliquerait un effet
"d'étouffement" pour les propriétés voisines.
8.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la
décision attaquée, confirmée. Succombant, la recourante supporte les frais de
justice ainsi que des dépens en faveur de l'autorité intimée, qui a agi avec
l'assistance d'un avocat (art. 49, 55, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Pully du 1
er
novembre 2019
est confirmée.
III.
Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la
recourante.
IV.
La recourante versera à la Municipalité de Pully une indemnité de dépens
de dépens de 3'000 (trois mille) francs.
Lausanne, le 16 juin 2020
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.