vd_omni · EF.1994.0050 · 1994-07-08 · fr

KOKOSCHKA Oldriska | Le terrain, même quand (2500 m2) entourant une villa en zone légalisée doit être estimée en entier en fonction de l'utilisation possible.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.07.1994 EF.1994.0050

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 8 juillet 1994
__________
sur le recours interjeté par
Oldriska
KOKOSCHKA
, représentée par M. Rudolf G. Probst, à Pully
contre
la décision rendue sur recours le 21 avril
1994 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aigle
relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 1088 de
Villeneuve.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
J. Morel, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            La recourante
Oldriska Kokoschka est propriétaire, sur le territoire de la Commune de
Villeneuve, d'une parcelle de 2'511 mètres carrés, immatriculée au registre
foncier sous no 1088, au lieu-dit "Clos du Moulin", et sur laquelle a
été érigée en 1952 une grande villa (800 m
3
) rénovée en 1964.
L'immeuble se trouve au nord de la localité de Villeneuve, à proximité de
Montreux-Plage, et il jouxte la route cantonale conduisant de Villeneuve à
Montreux. Il s'agit d'une belle villa, avec un grand jardin composé de deux
terrasses en gazon, un escalier permettant de passer de l'un à l'autre. Enfin,
un talus abrupt et un rideau d'arbres séparent la propriété de la route.
Selon le
plan d'extension communal, approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le
11 août 1982, la propriété de la recourante est en zone de villa B, destinée
aux villas ou maisons familiales, toute construction supposant une parcelle
d'au moins 600 mètres carrés (y compris pour des villas mitoyennes), la surface
minimum des bâtiments étant de 70 mètres carrés et le coefficient d'utilisation
du sol de 1/6ème.
B.                            Par décision
du 12 janvier 1994, dans le cadre de la révision générale des immeubles, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après
CEFI) a porté l'estimation fiscale de la propriété de la recourante de 220'000
à 638'000 francs. Sur demande du mandataire de la recourante, la commission a
précisé le 24 janvier 1994 que ce montant résultait d'une valeur vénale de
829'000 francs (habitation de 818 m
3
à Fr. 400.-- le m
3
; terrain de 2'511 m² à Fr.
200.--), et d'une valeur de rendement de 448'000 francs (Fr. 33'600.-- de
valeur locative annuelle capitalisée à 7,5%). Par lettre recommandée du 27
janvier 1994, la recourante a contesté le calcul de la commission, faisant
valoir en substance que la surface totale de la parcelle était relativement
grande par rapport à la construction, et qu'en conséquence il y avait un
"excédent de terrain de 1'711 m²", non directement en relation avec
la villa, devant être évalué au prix du terrain agricole, soit 20 francs.
C.                            Par décision
du 21 avril 1994, la commission a confirmé sa décision en se référant à
l'argumentation rappelée ci-dessus provoquant le présent recours, déposé par
acte du 30 avril 1994.
La
commission s'est déterminée en date du 9 mai 1994 en concluant au rejet du
recours, pour le motif que le terrain en excès n'a manifestement pas un statut
agricole. La recourante, par acte du 16 mai 1994, a maintenu ses conclusions
tendant à fixer l'estimation fiscale à 484'000 francs.
Le tribunal
a statué à huis clos après avoir procédé à une vision locale le 5 juillet 1994.
et considère en droit :
___________________
1.                             La valeur de
rendement retenue par la commission n'est pas
attaquée par la recourante, qui ne conteste ni le revenu locatif admis ni le
taux appliqué. Seul est en cause le calcul de la valeur vénale. Plus
précisément, la recourante s'en prend à la valeur retenue pour le terrain, sans
contester le prix unitaire de 200 francs le mètre carré en lui-même, mais en
soutenant qu'il ne peut s'appliquer qu'à la surface directement attenante à la
maison d'habitation, le solde de la parcelle, soit plus de 1'700 mètres carrés,
devant être apprécié comme terrain agricole (Fr. 20.-- le m², selon la
recourante).
2.                             Conformément
à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale, celle-ci constituant toutefois le
maximum possible.
La valeur
vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, par quoi il faut
comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions
normales, et en fonction des prix pratiqués des transactions immobilières
concernant des immeubles du même genre, dans la région. L'art. 8 du règlement
du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise en
outre que la valeur marchande est fixée en tenant compte de l'offre et de la
demande, en prenant pour base la situation, la destination, l'état et le
rendement de celui-ci. S'agissant d'un immeuble bâti, la loi prescrit de
procéder à l'estimation du sol et des bâtiments (art. 3 al. 1 LEFI).
3.                             Le Tribunal
administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain
dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de
mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette
valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de
l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se
fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêts EF
92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015 du 16 juin 1993; EF 93/016 du 16 juillet 1993
et EF 93/057 du 3 décembre 1993).
Dans le cas
particulier, la recourante utilise effectivement pour ses besoins la totalité
de la parcelle 1088, c'est-à-dire la villa qu'elle habite et le jardin qu'elle
a aménagé devant celle-ci, qui lui offre la jouissance d'une grande et belle
pelouse bien entretenue. L'ensemble forme ainsi un tout effectivement utilisé à
des fins d'habitation personnelle. Il n'est pas exploité à des fins agricoles,
et il ne pourrait d'ailleurs pas l'être pratiquement. On cherche vainement,
dans ces conditions, ce qui pourrait justifier que du terrain affecté en zone
de villa et effectivement utilisé comme tel se voie attribuer une valeur de
terrain agricole. L'argumentation de la recourante, qui invoque une "...
pratique connue et bien établie" (mémoire du 16 mai 1994) sans tenter à
cet égard la moindre démonstration est non seulement manifestement mal fondée,
mais encore à la limite de la témérité.
En fait, au
regard des possibilités de construction par la réglementation applicable à la
zone, un prix de 200 francs au mètre carré apparaît comme raisonnable. Il
correspond d'ailleurs au minimum prévu par les Instructions du Département des
finances du 31 janvier 1991, qui donnent un fourchette de 200 à 600 francs le mètre
carré pour les terrains à bâtir en zone villa sur l'arc lémanique. Si on
prenait l'exemple d'une promotion tendant à réaliser deux villas jumelles,
chacune sur une parcelle de 600 mètres carrés, comme le règlement le permet, la
valeur ainsi attribuée au terrain (Fr. 120'000.--) ajoutée au coût de
construction des bâtiments (par hypothèse 800 m
3
à Fr. 600.--/m
3
, soit environ Fr.
500'000.--), donnerait un prix de la villa de l'ordre de Fr. 620'000.--, qui
n'est certainement pas excessif pour une habitation proche du bord du lac dans
la région montreusienne. Par ailleurs, la proportion entre le prix attribué au
terrain et la valeur de l'immeuble bâti resterait dans les 25 à 30% que les
professionnels considèrent comme économiquement pratiquable.
Il en résulte
que la valeur vénale attribuée par la commission au terrain de la propriété
Kokoschka correspond effectivement à sa valeur marchande telle qu'elle a été
définie ci-dessus sous chiffre 2, et que les griefs formulés à son encontre ne
peuvent qu'être écartés.
4.                             La décision
entreprise doit dès lors être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours,
les frais étant mis à la charge de la recourante déboutée (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision du 21
avril 1994 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aigle relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 1088 de Villeneuve
est confirmée.
III.                     Un émolument
judiciaire de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge de la
recourante.
mp/Lausanne, le 8 juillet 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint