vd_omni · AC.2004.0198 · 2005-01-31 · fr

PERROTTET/Municipalité d'Ecublens | Si le règlement communal impose, dans une zone affectée à l'habitation, une surface minimale pour les nouvelles constructions, on ne peut pas en déduire qu'il serait interdit de vouer à l'habitation les constructions existantes qui n'atteignent pas cette surface.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.01.2005 AC.2004.0198

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 31 janvier 2005
Composition
Pierre Journot, président;
M.
François Despland
et M. Pierre-Paul
Duchoud, assesseurs
Recourante
Annette PERROTTET,
à Ecublens,
représentée par Marlène CURTET,
à Crissier,
Autorité intimée
Municipalité
d'Ecublens,
représentée par l'avocat Benoît BOVAY, à Lausanne,
Objet
Recours PERROTTET Annette contre décision de
la Municipalité d'Ecublens du 20 août 2004 (refus d'un permis de construire -
transformation et réhabilitation d'un logement sur la parcelle no 656)
Vu les faits suivants
A.
La "zone d'habitation moyenne
densité (locatifs)" du plan général d'affectation d'Ecublens est régie par
le chapitre 4 du règlement approuvé par Département des Infrastructures le 28
mai 1999 qui contient notamment les dispositions suivantes:
CHAPITRE 4 - ZONE D'HABITATION MOYENNE
DENSITE (LOCATIFS)
Article 24 - Destination
Cette zone est destinée à l'habitation
collective.
La Municipalité peut autoriser des magasins,
petits commerces, locaux administratifs et autres activités tertiaires, dont
l'exploitation n'incommode pas le voisinage (bruits, odeurs, fumées, trafic,
etc.).
Article 25 - Ordre
L'ordre non contigu est obligatoire.
Article 26 - Surface bâtie
Les bâtiments d'habitation auront une surface
bâtie minimum de 200 m
²
, la surface
de la parcelle étant de 1250 m
²
au
minimum.
Article 27 - Coefficient d'occupation du sol
Le coefficient d'occupation du sol est de 0.16
au maximum.
Article 28 - Coefficient d'utilisation du
sol
Le coefficient d'utilisation du sol est de 0.64
au maximum.
Article 29 - Distances aux limites
La distance minimale "d" entre les
façades et la limite de la propriété voisine ou du domaine public, s'il n'y a
pas de plan fixant la limite des constructions, est fonction de sa plus grande
dimension en plan "L":
Si
"L" est inférieur à 24.00 m. :
d
= 10.00 m.
Si "L" est supérieur à 20.00 m. :
d
= 10.00 m.  +
L - 24
5
Entre bâtiments sis sur une même propriété, ces
distances sont additionnées.
Pour les bâtiments de plus de 30.00 m. de
longueur, un décrochement (retrait) de 2.00 m. au minimum est exigé.
B.
C'est dans cette "zone
d'habitation moyenne densité (locatifs)" que se trouve la parcelle 656
d'Ecublens, de 5495 m
². Dans sa partie inférieure
bordée à l'est par l'avenue du Tir Fédéral, c
ette
parcelle n'est pas bâtie: il s'agit encore d'un verger
. Dans
sa partie supérieure, dans l'angle nord-ouest formé par la rue de Bassenges et
la rue de Villars, se trouve un bâtiment en forme de "L" qui est une
ferme dont la construction remonte au XVIIIe siècle d'après les indications
recueillies en audience. Ce bâtiment, qui est la maison natale de la
propriétaire qui y habite encore, a abrité un restaurant jusqu'en 1946. La
grange a été transformée en 1984 (permis de construire du 20 septembre 1983)
pour abriter l'activité de masseur du locataire Beyeler. On y trouve aussi un
atelier d'architecte et un atelier d'encadrement.
A l'intérieur de l'angle formé par le
"L" de l'ancienne ferme, soit à l'opposé des limites de la parcelle
par rapport à ce dernier, se trouve un platane planté dans une cour délimitée
par deux bâtiment plus petits. L'un (ECA 874) contient des garages. L'autre est
le bâtiment litigieux (ECA 72), flanqué d'un couvert ouvert. Entre les angles
les plus proches de l'ancienne ferme et ceux de ces deux petits bâtiments, la
distance est d'environ 3,5 mètres pour le bâtiment ECA 874 et d'environ 10,5
mètres pour le bâtiment ECA 72.
Le bâtiment litigieux (ECA 72) est une
construction occupant au sol une surface rectangulaire d'environ 42 m
²
, comprenant deux niveaux coiffés d'un toit à
deux pans. C'est là que se trouvait à l'origine les toilettes du restaurant,
dans le minuscule local où s'ouvre l'une des portes extérieures du
rez-de-chaussée. Le reste du rez, qui comporte plusieurs fenêtres, est occupé
au nord par une buanderie (un ancien bassin en ciment fait face à la machine à
laver moderne). Ce local est chauffé par un radiateur récent relié au chauffage
central de l'ancienne ferme mais on y voit encore l'orifice d'un conduit de
fumée raccordé à la cheminée dont le bâtiment ECA 72 est doté. Le sud du rez
est constitué par un local (désigné "ancienne porcherie" sur les
plans d'enquête) dont la hauteur sous plafond avoisine 2 mètres, utilisé comme
dépôt.
A l'étage, accessible par un escalier
extérieur, se trouve un volume qui inclut, au-dessus de l'embouchature, celui
de la toiture, dont la face inférieure est revêtue, entre les éléments de la
forte poutraison apparente, d'un lambrissage posé par l'époux de la
propriétaire il y a une vingtaine d'années d'après les indications recueillies
auprès de cette dernière en fin d'inspection locale. Les deux façades pignon
sont percées d'une fenêtre. Le sol en béton présente en son milieu une
différence de niveau de la hauteur d'une marche que franchit le tirant
métallique qui relie les deux segments de poutres formant au sol la base de la charpente.
Un fourneau à pellets relié à la cheminée existante permet au locataire Beyeler
de chauffer ce local qu'il utilise pour sécher les linges nécessaires à son
activité. A l'origine, ce volume était le logement du personnel du restaurant
puis il a été utilisé occasionnellement notamment en 1956 pour loger les hôtes
de manifestations. Les photographies versées durant l'audience au dossier par
la représentante de la propriétaire donnent l'impression d'un volume habité en
raison des murs soignés, du lambrissage et de la présence de divers meubles, de
lampes électriques, d'une installation stéréo, etc. mais le sol en béton et les
éléments sanitaires déposés là montrent que le volume est plutôt dans l'attente
de l'aménagement dont il va être question ci-dessous.
C.
Du 30 avril au 21 mai 2004 ont été
mis à l'enquête des travaux intitulés "transformations + réhabilitation
d'un ancien logement". A l'étage, isolé à neuf, serait aménagé un
"coin sanitaire" entouré d'une cloison avec porte tandis que le reste
du volume deviendrait "coin cuisine", "coin travail" et
"coin-repos", tous communiquant entre eux et chauffés par un poêle à
bois central. Un velux serait aménagé dans le pan sud de la toiture. D'après
les explications fournies à l'audience, ce logement serait occupé par le
locataire déjà cité.
Au rez-de-chaussée, dont le plan
indique le tracé des canalisations d'eaux claires et d'eaux usées existantes,
le seul changement prévu est la suppression des cloisons entourant les
anciennes toilettes.
Par décision du 20 août 2004, la
municipalité a refusé le permis de construire en exposant que depuis plusieurs
années, le bâtiment servait de buanderie et d'étendage et n'avait plus aucune
vocation d'habitation et que le règlement communal prévoit une distance de 20 m
entre bâtiments sur une même propriété, si bien que le bâtiment litigieux peut
subsister comme dépendance mais pas comme habitation.
Représentée par Marlène Curtet, de la
Régie immobilière du Lac SA, la recourante a contesté cette décision en rappelant
qu'elle avait précédemment contesté (dossier AC.2003.0255, rayé du rôle sans
jugement) la nécessité de mentionner à l'enquête l'octroi des dérogations
puisqu'il s'agit d'un bâtiment existant qui ne doit pas être traité comme une
nouvelle construction s'agissant des distances aux limites applicables aux
immeubles locatifs.
La municipalité a conclu au rejet du
recours par réponse du 8 octobre 2004.
Le Tribunal administratif a tenu
audience le 26 janvier 2005 en présence de la Marlène Curtet représentant de la
recourante, accompagnée par le géomètre Pierre-André Nicod, l'architecte Eric
Bonzon, ainsi que du locataire Jean-Marc Beyeler. La municipalité était
représentée par le conseiller municipal Eddy Schopfer et le secrétaire
municipal Philippe Poget, assistés de l'avocat Benoît Bovay.
La représentante de la recourante a
versé des photographies au dossier. Le Tribunal a procédé à une inspection
locale à l'issue de laquelle il a rencontré la propriétaire et lui a posé des
questions.
Considérant en droit
1.
La décision contestée refuse
d'autoriser des travaux dans un petit bâtiment qui, jouxtant une très ancienne
ferme, est suffisamment ancien pour que la date de sa construction ne puisse
plus être établie. La municipalité a fondé sa décision sur le fait que ce petit
bâtiment ne respecte pas la distance prescrite entre bâtiments par l'actuel
règlement communal. Elle a ajouté ensuite que la surface minimale de 200 m
²
prescrite pour les bâtiments d'affectation de la
zone n'est pas respectée non plus. Selon elle, il s'agirait d'éviter d'affecter
à l'habitation un bâtiment qui ne respecte pas ces règles.
2.
Comme le Tribunal le rappelle
régulièrement (v. p. ex. AC.2001.0214 du 23 septembre 2004), l’entrée en
vigueur d’une nouvelle réglementation n’autorise pas l’autorité à faire démolir
ou supprimer les éléments qui ne seraient pas conformes aux nouvelles règles.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à la garantie de la
propriété (art. 26 Cst) et à l’interdiction de la rétroactivité (art. 5 Cst),
il n'est par principe pas admissible d'appliquer immédiatement de nouvelles
restrictions du droit de propriété à des constructions existantes établies conformément
à l’ancien droit. On parle dans ce cas de garantie de la situation acquise.
Pour autant qu’un intérêt public prépondérant ne l’interdise pas, il faut au
moins que la poursuite de l’utilisation antérieure et l’entretien normal soient
autorisés. Les cantons sont habilités à garantir la situation acquise d’une
manière plus large encore. C’est ainsi qu’ils peuvent – sous réserve d’intérêts
prépondérants de la planification – permettre également la rénovation, le
changement d’affectation, l'agrandissement et même la reconstruction complète
d’une construction existante (ATF 1P.418/2002 du 16 décembre 2002 citant ATF
113 Ia 119 consid. 2a p. 122).
Dans le Canton de Vaud, la garantie de
la situation acquise est régie par l’art. 80 LATC, qui prévoit ce qui suit:
Art. 80 - Bâtiments existants non conformes aux règles de
la zone à bâtir
1
Les bâtiments existants non conformes aux règles
de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions
des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur
une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des volumes
existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en
résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la
destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la
réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le
voisinage.
3
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne
correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne
peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale
datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être
autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne
peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est
applicable par analogie.
C'est sous l'angle de l'art. 80 al. 2
LATC qu'il convient d'examiner la situation du bâtiment litigieux. Cette
disposition permet la transformation dans les volumes existants (il n'y a pas
d'agrandissement en l'espèce) des bâtiments qui ne sont pas conformes aux
règles de la zone à bâtir, notamment celles qui régissent la distance aux
limites, auxquelles il faut probablement assimiler les règles sur la distance entre
bâtiments situés sur une même parcelle. Il est exact que le bâtiment litigieux
existant ne respecte pas la réglementation communale, qui exigerait
actuellement que le bâtiment litigieux soit séparé de l'autre bâtiment
construit sur la parcelle par une distance qui atteindrait au moins 20 mètres.
Il s'agit donc d'examiner s'il pourrait résulter de la transformation projetée,
au sens de l'art. 80 a. 2 LATC, une atteinte sensible au développement, au
caractère ou à la destination de la zone. Sous réserve de ce qui sera dit plus
loin au sujet de la surface minimale des bâtiments, la municipalité ne prétend
pas que le projet litigieux compromettrait le développement de la zone. Le
caractère de cette dernière n'est pas en jeu car le petit bâtiment litigieux
forme, avec l'ancienne ferme qui occupe l'angle de la parcelle, un ensemble
assez compact cantonné dans la partie supérieure de la parcelle autour d'une
cour agrémentée d'un grand arbre. Quant à la destination de la zone, elle n'est
pas en cause non plus car le règlement communal prévoit une affectation à
l'habitation, ce qui est précisément le sens du projet et constitue d'ailleurs l'affectation
originelle du bâtiment. On ne voit pas non plus en quoi les travaux
aggraveraient l'atteinte à la réglementation en vigueur car cette atteinte
consiste dans le fait que le bâtiment est trop proche de la ferme existante
mais il n'est pas prévu de diminuer cette distance. Quant aux inconvénients
pour le voisinage, ils sont inexistants car la parcelle est si vaste et le
bâtiment litigieux si éloigné des limites de la parcelle qui sont à l'opposé de
l'ancienne ferme qu'on ne voit pas quel voisin pourrait entrer en
considération.
3.
A l'audience, la municipalité a fait
valoir qui ne serait pas admissible de vouer à l'habitation une construction
qui n'atteint pas la surface minimale de 200 m
²
désormais prescrite par le règlement communal. Il n'est toutefois pas
contesté que la municipalité ne peut pas exiger la démolition du bâtiment
existant ni celle de la ferme qui occupe l'angle de la parcelle dans le seul
but de contraindre la propriétaire à ériger de vastes bâtiments locatifs sur le
terrain actuellement non bâtis qui s'entend jusqu'à l'important carrefour situé
sur l'avenue du Tir-Fédéral. On ne peut pas non plus tirer de l'exigence d'une
surface minimale pour les nouvelles constructions la conclusion que les
bâtiments existants d'une surface inférieure ne pourraient pas être voués à
l'habitation, alors que cette dernière affectation est précisément celle
qu'impose la réglementation communal.
4.
En vérité, la décision municipale
contestée n'évoque pas l'application de l'art. 80 LATC. Elle est fondée sur un
raisonnement qui fait intervenir l'art. 39 RATC relatif aux dépendances.
Considérant que le bâtiment litigieux ne reste pas la distance prescrite
actuellement entre les bâtiments, la décision contestée entend le considérer
comme une dépendance. Dès lors, puisque les dépendances dont la construction
est autorisée à l'intérieure de la distance aux limites (et par analogie, apparemment,
à moins du double de la distance minimale devant séparer deux bâtiments sur la
même parcelle) ne peuvent pas être vouées à l'habitation ou au travail (art. 39
al. 2 infine RATC), la municipalité en déduit que le bâtiment litigieux ne peut
pas être affecté à l'habitation.
Le Tribunal administratif a déjà eu
l'occasion de juger qu'on ne saurait qualifier d'emblée de dépendances un
bâtiment trop proche de la limite dans le seul but d'en déduire que
l'habitation y serait proscrite (AC.2000.0188 du 16 septembre 2004). On peut
certes réserver l'hypothèse où un propriétaire commencerait par solliciter
l'autorisation d'ériger une dépendance pour prétendre ensuite la faire
bénéficier du régime de la situation acquise et s'affranchir du respect de la
distance à la limite pour une affectation proscrite par le régime des
dépendances aménagé par l'art. 39 RATC. Cette situation d'abus de droit n'est
toutefois pas réalisée en l'espèce car le bâtiment litigieux, qui ne viole
d'ailleurs pas la distance prescrite par rapport aux limites de parcelle, a bel
et bien été construit de longue date et utilisé pour l'habitation. Il importe
peu à cet égard que ce mode d'utilisation ait été abandonné pendant une
certaine période: on n'est pas en présence d'une dépendance et l'affectation
actuelle de la zone est précisément l'habitation.
Pour le surplus, le tribunal relève
que l'on ne voit pas à quel intérêt public pourrait correspondre l'interdiction
faite à la recourante de rendre à la construction litigieuse l'usage
d'habitation auquel la destinait son affectation originelle.
5.
Vu ce qui précède, la décision
attaquée doit être annulée et le dossier renvoyé à la municipalité pour qu'elle
rende une nouvelle décision statuant sur la demande de permis de construire au
vu des autres règles applicables.
Un émolument sera mis à la charge de
la commune, conformément à ce que prévoit l'art. 55 al. 2 LJPA. La recourante
ayant recouru au service de plusieurs mandataires professionnels auquel l'usage
assure une rémunération (art. 394 al. 3 CO), il y a lieu de lui accorder des
dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue par la
Municipalité d'Ecublens le 20 août 2004 est annulée et le dossier renvoyé à la
municipalité pour nouvelle décision.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de la Commune d'Ecublens.
IV.
La somme de 1'000 (mille) francs est
allouée à la recourante Annette Perrottet à titre de dépens à la charge de la
Commune d'Ecublens.
Lausanne, le 31 janvier 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint