vd_omni · AC.2022.0241 · 2024-07-15 · fr

A.________/Municipalité d'Ormont-Dessous, B.________, ECA, Direction générale des immeubles et du patrimoine, Direction générale du territoire et du logement | Maison paysanne à Ormont-Dessous avec à l'origine une partie rurale à l'arrière et une partie habitation à l'avant comprenant un logement sise en zone agricole et alpestre. Autorisations communale et cantonales délivrées en 1997 pour la remise en état de la maison rendue nécessaire à la suite d'un incendie. Autorisations délivrées en 2012 pour la réalisations de divers aménagements extérieurs (murs de soutènement, place de rebroussement), autorisations confirmées par la CDAP à la suite du recours d'un propriétaire voisin. Autorisations de réaliser une transformation de la maison en vue notamment de la réalisation de trois logements supplémentaires délivrées par la DGTL et la municipalité. Recours du voisin à la CDAP contre ces autorisations. Légère modification du projet pendant la procédure devant la CDAP, sans modification du nombre de logements. Pas de violation du droit d'être entendu du recourant en ce qui concerne la surface brute de plancher imputable (SBPi) retenue au 1er juillet 1972 (consid. 2). Les plans sur la base desquels le permis de construire a été délivré présentent des insuffisances, notamment en ce qui concerne les aménagements extérieurs et la hauteur finale de la construction, qui ne permettent pas de vérifier si les exigences des art. 24c al. 2 LAT et 42 OAT sont respectées (consid. 3). Examen du projet, notamment la création de trois logements supplémentaires, au regard des exigences fixées à l'art. 42 OAT (respect de l'identité) et 43a OAT (notamment en ce qui concerne l'extension des équipements). L'extension prévue à l'intérieur du volume bâti existant ne respecte pas la limite 60 % fixée à l'art. 42 al. 3 let. a OAT. Examen de la question de savoir si l'équipement de la parcelle (places de parc, alimentation en eau) est suffisant pour trois logements supplémentaires (consid. 4).Admission du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.07.2024 AC.2022.0241

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 juillet 2024
Composition
M. François Kart,
président
; M. Jean-Claude Pierrehumbert et
Mme Lorraine Wasem, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.
Recourant
A.________,
à ********, représenté
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
Autorités intimées
1.
Municipalité d'Ormont-Dessous,
représentée
par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
2.
Direction générale du territoire et
du logement,
Service juridique, à Lausanne,
Autorités concernées
1.
ECA,
à Lausanne,
2.
Direction générale des immeubles et
du patrimoine,
Division Monuments et sites, à Lausanne,
Propriétaire
B.________,
à ********,
représentée par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité
d'Ormont-Dessous du 10 juin 2022 levant son opposition et délivrant le permis
de construire sur la parcelle n° 1035, transformation de la maison
existante, propriété de B.________ (CAMAC n° 211188).
Vu les faits suivants:
A.
A.________
est propriétaire de la parcelle n° 1036
d'Ormont-Dessous,
parcelle
sur
laquelle se trouve le chalet "L'Aigle noir", bâtiment qui a
obtenu
la note *2* lors du recensement architectural de la commune signifiant un
intérêt régional, dont la face Sud a été classée monument historique le 14
juillet 1961 et dont les parties non classées sont inscrites à l'inventaire
cantonal du 11 février 2002
.
B.
B.________ (ci-après: B.________
ou la propriétaire)
est propriétaire de la parcelle n° 1035 d'Ormont-Dessous. D'une surface de
1'353 m
2
, ce bien-fonds, situé dans un terrain en pente, comporte le
bâtiment d'habitation ECA n° 555 de 158 m
2
(chalet "Maison
blanche", ci-après: le bâtiment litigieux ou la "Maison blanche")
ainsi qu'une place-jardin de 1'195 m
2
. Cette parcelle est
colloquée en zone agricole et alpestre selon le plan général d'affectation de
la commune et son règlement (ci-après: le PGA et le RPGA) approuvés par le
Conseil d'Etat le 17 avril 1996. La parcelle n° 1035 se trouve en amont de
la route cantonale 709c (DP 1146) et l'accès s'effectue par un petit chemin
goudronné, au Nord-Ouest, qui fait l'objet d'une servitude de passage public à
pied et à char n° 001-232913 en faveur de la Commune d'Ormont-Dessous.
D'après des courriers de B.________ des
9 août 2021 et 1
er
juillet 2022, le chalet
"Maison
blanche"
daterait de la fin du XVII
e
siècle.
En
revanche, selon une publication de Denyse Raymond relative aux maisons
paysannes en maçonnerie aux Ormonts au 19
e
siècle (Hommage à Marcel
Grandjean, Des pierres et des hommes, Lausanne 1995, p. 570 s.), la
bâtisse aurait été construite en 1861. Il est mentionné dans cette publication
l'existence d'un ancien reçu indiquant qu'un maçon du nord-ouest de l'Italie "
est
entrain de terminer une maison cossue, dont le soubassement contient deux
locaux pouvant servir d'ateliers et une cave voutée sous la cuisine. Le niveau
principal comprend deux chambres garnies de boiseries, s'ouvrant sur une
galerie vers la vallée au sud-est; la pente du terrain permet de pénétrer de
plain pied dans une pièce d'entrée qui se prolonge par la cuisine traversant le
bâtiment perpendiculairement à la ligne du faîte. A l'amont s'étend l'écurie
parallèle à la cuisine. A part la vaste grange, l'étage est occupé par la hotte
de la cheminée en maçonnerie et par deux chambre surmontant celles du bas, avec
une galerie latérale haute au nord-est
".
C.
A l’origine (situation qui perdurait au 1
er
juillet 1972), le bâtiment litigieux était une maison paysanne avec la partie
rurale à l’arrière (côté Nord à l’amont) comprenant une écurie au
rez-de-chaussée au-dessus de laquelle se trouvait la grange et la partie
habitation à l’avant (côté Sud à l’aval). Les ouvertures relatives à la partie
habitation étaient les suivantes: la façade Sud comprenait quatre portes-fenêtres
au rez-de-chaussée qui donnaient sur un balcon, quatre fenêtres à l’étage et,
au niveau des combles, une petite fenêtre entourée par deux petites fenêtres en
forme de demi œil de bœuf; la façade Ouest comprenait une porte et deux
fenêtres au rez-de-chaussée et une fenêtre à l’étage; la façade Est comprenait,
au rez-de-chaussée, une porte-fenêtre, une fenêtre et, apparemment, une seconde
petite fenêtre  et, à l’étage, une porte-fenêtre et une fenêtre qui donnaient
sur un balcon ainsi que, apparemment, une seconde petite fenêtre; la façade
nord comprenait uniquement une porte de grange avec trois petites ouvertures (œils
de bœuf).
Le bâtiment litigieux a longtemps été
habité de manière permanente, notamment par le père de l’actuelle propriétaire
(C.________), qui y a vécu jusqu’à son décès en 1999 et son épouse, qui y a vécu
jusqu’à son décès en 2019. Comme le Tribunal a déjà eu l’occasion de le
constater à l’occasion d’un précédent litige (cf. arrêt AC.2012.0247 du 16
octobre 2013), il est probable que l’immeuble n’avait plus d’usage agricole au
1
er
juillet 1972.
D.
Un incendie, survenu en 1997, n'a laissé subsister que la carcasse de la
"Maison blanche". La déclaration de sinistre (signée le 23 février 1997
par C.________) mentionne ce qui suit au titre d'inventaire des dégâts au
bâtiment:
Etage Local / Pièce
Date des derniers travaux
d'entretien
Décrire la nature du
DOMMAGE, indiquer les réparations à faire
Coût approximatif
Sous-sol
1970
Dégâts d'eau, murs
infiltrés, surchauffe
A estimer
Rez
2 locaux env. 30 m2 et 25
m2
par 1 prof.
Rez de Chaussée
1 hall, 1 cuisine, 1
séjour, 1 chambre, salle
selon nos
de bains WC, corridor +
étable
estimations
Tout détruit, étable
immenses dégâts
plus de
1
er
étage
3 chambres, galetas,
corridor, cheminée
Fr. 700'000.-
et escaliers, tout détruit
2
ème
étage
1 grande chambre, 2 ch.
mansardées,
1 immense grange et 1 local
et 1 réduit
Peu après l'incendie, le propriétaire de l'époque, C.________,
qui était représenté par D.________, époux de B.________, a sollicité un permis
pour la "
remise en état de la maison après incendie
". Selon
les formulaires et les plans déposés à cette époque, le propriétaire avait
décidé de réhabiliter uniquement le rez-de-chaussée, le logement occupant dès
lors l'entier de cet étage et l'ancienne écurie disparaissant. La demande
mentionnait ainsi que la
surface brute
de plancher utile (SBPu) allait
passer de 196 m
2
(dont 196 m
2
pour le logement) à 145 m
2
,
dont 96 m
2
pour le logement. En outre, un balcon était créé au
rez-de-chaussée (qui s’avançait au-delà de l’angle Sud-Est du bâtiment
afin d’établir une liaison avec le balcon de la façade Sud)
, la toiture était
refaite (tuiles plates en éternit alors que la toiture était initialement en
tôle), la fenêtre dans les combles donnant sur l'aval était agrandie
(remplacement d’une fenêtre par une double fenêtre) et un pignon secondaire
était réalisé au-dessus de la porte d’entrée avec trois fenêtres au niveau du 1
er
étage en façade Sud-Ouest. La demande de permis de construire comportait le
tableau suivant:
Dans un courrier du 12 juin 1997 adressé à la Municipalité
d'Ormont-Dessous, le Service de l'aménagement du territoire (devenu par la
suite Direction générale des immeubles et du patrimoine [DGTL]) indiquait ceci:
"
A la suite de divers contacts avec E.________
architecte, nous avons examiné le projet cité en titre. Le projet de remise en
état de l'appartement existant ne nous pose pas de problème particulier.
Dans le but de
définir l'évolution à plus long terme du bâtiment, E.________ nous a présenté,
à titre préalable, un avant-projet d'extension de la partie habitable. C'est
l'objet de notre présente détermination.
Sur la base des
calculs que nous avons effectués, cette extension future de la partie habitable
est possible. Nous émettons un préavis de principe favorable. Néanmoins, nous
émettons une réserve à propos des ouvertures en façades pignons qui devraient
garder leurs dimensions actuelles.
En conséquence, tant
le projet mis à l'enquête publique que l'extension souhaitée à terme pourront
faire l'objet d'une autorisation spéciale à teneur des articles 81 et 120
lettre a LATC, ce sous réserve du résultat de l'enquête publique.
"
Le 22 juillet 1997, la Municipalité d'Ormont-Dessous
(ci-après: la municipalité) a octroyé à C.________ un permis de construire
accompagné des autorisations cantonales nécessaires, en vue de la remise en
l’état de l'immeuble après incendie.
Suite à la réalisation des travaux, la municipalité a
délivré un permis d'habiter le 14 janvier 1998, pour un appartement de trois
pièces. Celui-ci comportait la mention suivante: "
Le présent permis ne
concerne que l'aménagement de l'appartement sis au rez-de-chaussée. Tout
aménagement de l'étage devra faire l'objet d'une enquête publique conforme à la
LATC
". Le permis d'habiter délivré le 14 janvier 1998 comprenait en
particulier la remarque suivante:
"
Les
alentours du bâtiment devront être aménagés afin, notamment, de permettre un
accès normal et facile aux différentes parties inférieures et supérieures dudit
bâtiment.
"
E.
Par décision du 9 juillet 2012, F.________, devenue propriétaire de
l'immeuble suite au décès de son époux et agissant par l'intermédiaire de D.________,
a obtenu l'autorisation d'effectuer divers aménagements extérieurs (terrassements
et murs de soutènement), à certaines conditions. Par arrêt AC.2012.0247 du 16
octobre 2013, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP)
a rejeté le recours déposé par A.________ contre cette autorisation. A.________
est
propriétaire de la parcelle n° 1036 sise directement à l’amont de la
parcelle n° 1035, au Nord Ouest. Cette parcelle supporte le chalet
"L'Aigle noir".
Dans la partie "Faits", l’arrêt AC.2012.0247
retient notamment ce qui suit:
"
En
août 2010, F.________ a déposé une demande de permis de construire portant sur
des mouvements de terre et la construction de murs (textomurs, gabions) dans le
jardin ainsi que d'une place de rebroussement, selon plans d'enquête établis le
14 juin 2010 par M. G.________, ingénieur-géomètre officiel.
Le 1
er
juin 2011, A.________,
qui est propriétaire de la parcelle n°1036 contiguë au Nord-Ouest, sur laquelle
se trouve notamment le bâtiment n° ECA 552, qui a obtenu la note *2* lors
du recensement architectural de la commune signifiant un intérêt régional, dont
la face Sud a été classée monument historique le 14 juillet 1961 et dont les
parties non classées sont inscrites à l'inventaire cantonal du 11 février 2002,
a informé la municipalité que des travaux de terrassement importants avaient
récemment été effectués sur la parcelle n° 1035.
Mis à l'enquête publique du 29
juin au 28 juillet 2011, le projet de F.________ a en particulier suscité
l'opposition de A.________ le 28 juillet 2011. Celui-ci a notamment contesté la
réalisation faite sans autorisation de la terrasse, du remblai et du mur de
soutènement situés en amont de l'accès existant, à l'angle Ouest du bâtiment
n° ECA 555, aménagements qui de surcroît n'étaient pas décrits sur les
plans accompagnant la demande d'autorisation. Il a également fait valoir que
les plans étaient lacunaires et non conformes à la réalité, que les
aménagements en cause étaient totalement excessifs et auraient pour effet de
dénaturer les lieux, qu'ils induiraient des risques supplémentaires du point de
vue de la stabilité et que son bâtiment d'habitation était classé.
Le 6 septembre 2011, une visite a
eu lieu sur place, réunissant le représentant de F.________, la Syndique
d'Ormont-Dessous ainsi que des représentants du SDT et du Service Immeubles,
Patrimoine et Logistique (SIPAL). Cette visite, au cours de laquelle des
photographies ont été prises, a permis au SDT de constater que certains des
travaux avaient déjà été réalisés.
Le 27 octobre 2011, le SDT a
informé le représentant de F.________ que le dossier avait donné lieu à un
préavis négatif du SIPAL en raison de la présence à proximité immédiate du
bâtiment n° ECA 552 sis sur la parcelle n° 1'036 qui avait obtenu une
note *2* au recensement architectural de la commune signifiant un intérêt
régional. Il a précisé qu'en substance, ce préavis rappelait ce qui suit:
«
La face
Sud du bâtiment a été classée monument historique le 14 juillet 1961, les
parties non classées sont inscrites à l'inventaire cantonal du 11 février 2002.
Les objets présentant cette valeur patrimoniale doivent être conservés dans
leur forme et leur substance. Leurs abords sont également protégés conformément
aux dispositions prévues à l'art. 46 LPMNS. La création de murs en gabions ou
de talus type "texto mur" afin de créer des surfaces planes modifie
totalement les abords de l'objet protégé et au-delà son insertion dans le site.
Le caractère alpestre du lieu doit être préservé, ce qui implique le respect de
la topographie existante. Le recours à des murs en gabion est particulièrement
inapproprié dans ce contexte.
»
Le SDT a de surcroît indiqué que
le projet en cause ne pourrait être accepté et devait être revu. Il a précisé
que le nouveau projet ne devrait pas comprendre de gabions ni de textomurs, que
les murs affaiblis et existants pourraient être repris, à condition de
respecter les règles de l'art et les prescriptions de la réglementation
fédérale applicable, que le terrassement en aval de l'habitation ne se
justifiait techniquement pas et devait être abandonné au profit de la réfection
des éléments existants, que la place de retournement pouvait être envisagée en
élargissant légèrement le chemin d'accès à proximité du bâtiment d'habitation
et son revêtement constitué de grilles de gazon et qu'enfin le mur situé le
long de la parcelle n° 1034, soit à l'Est du bâtiment n° ECA 555
(dénommé plus tard mur M2), devait être ramené à une hauteur de 1m50, afin de
diminuer son impact sur l'identité des abords.
Le 14 décembre 2011, une séance a
eu lieu sur place entre le représentant de F.________, un municipal de la
commune d'Ormont-Dessous et un ingénieur en génie civil et spécialiste en
hydrologique technique.
Le 27 avril 2012, D.________ a
transmis au SDT de nouveaux plans établis le 23 avril 2012 par le bureau
d'ingénieur civil N.________. Selon ces plans de situation, de profils et
d'élévations, le projet consiste en la réalisation ou la mise en conformité de
quatre murs (dénommés respectivement M1, M2, M3 et M4) de soutènement mixte, en
maçonnerie de pierres naturelles-béton armé, avec évacuation des eaux par
drainage arrière des murs M1 et M2 et par réalisation de barbacanes pour le
nouveau mur M1, le mur réfectionné M3 et le nouveau mur M4. S'agissant plus
particulièrement du mur M2, déjà construit en mai 2011, mais sans autorisation,
situé le long de la limite Sud-Est de la parcelle en contiguïté du bien-fonds
n° 1034, voire en partie sur ce bien-fonds, l'élévation C-C ainsi que les
profils 1 et 2 figurant sur les plans du 23 avril 2012 permettent de constater
qu'il a une hauteur, dans sa partie Ouest, de près de 1m40 au maximum. Sa
longueur est, selon le plan de situation, de 23m40. Concernant la place de
rebroussement projetée, situé au Sud-Ouest du bâtiment n° ECA 555, elle
implique la réalisation d'un nouveau mur de soutènement (M4 sur les plans),
d'une hauteur maximale de 1m35 et d'une longueur de 19m46. Quant à la place de
rebroussement proprement dite, elle est d'une largeur maximale d'environ 4m.
Sur le plan de situation figure un mur existant, à l'angle Ouest du bâtiment
ECA n° 555. Les mouvements de terre ont été réduits au minimum et n'ont
pas été augmentés par rapport à la situation existante. La topographie du
terrain ne subit ainsi pas de modification sensible.
En réponse à une demande faite par
le SDT le 16 mai 2012, D.________ a fourni le 22 mai 2012 des informations
complémentaires ainsi que des photographies des murs existants.
Le 19 juin 2012, la CAMAC a
adressé à la municipalité sa synthèse par laquelle le SDT a délivré
l'autorisation spéciale requise et le SIPAL préavisé favorablement au projet.
Le SDT a en particulier relevé ce qui suit:
«
(...)
- La construction se trouve à
moins de 20 m du chalet de l'Aigle Noir (ECA n° 552) en note *2* au
recensement architectural par le Service Immeubles, Patrimoine et Logistique,
Section Monuments et Sites (SIPAL-MS).
(...)
Constatant que le bâtiment et ses
entours ne sont pas conformes à l'affectation de la zone, les possibilités de
transformation et de réaménagement sont définies aux articles 24c LAT et 42
OAT. De telles dispositions autorisent notamment, dans une certaine mesure, des
transformations partielles des bâtiments et de leurs abords pour autant que les
travaux en respectent l'identité et les caractéristiques.
(...)
Outre l'aspect
"quantitatif" susmentionné, les travaux doivent impérativement
respecter l'identité du bâtiment existant et de ses abords. A cet égard, il est
relevé qu'un projet qui entrerait dans le cadre "quantitatif" des extensions
admissibles pourrait être refusé si les travaux devaient être jugés comme étant
de nature à modifier les caractéristiques du bâtiment à transformer et de ses
aménagements extérieurs.
L'identité d'un bâtiment est
notamment constituée par son volume, sa structure, sa typologie, son aspect et
ses caractéristiques intrinsèques. Les abords du bâtiment ne peuvent quant à
eux subir que de légères modifications. A ce titre, les terrassements ne
doivent en principe pas dépasser 50 cm (entre le terrain naturel et le terrain
aménagé) selon la pratique cantonale constante.
En l'espèce, nous pouvons
considérer que les plans modifiés en date du 23 avril 2012 ont tenu compte des
exigences formulées dans notre courrier du 27 octobre 2011. Au même titre que
le SIPAL-MS, nous demandons un traitement des murs en pietra-rasa par souci
d'intégration paysagère et de respect de l'identité des abords du bâtiment.
Nous prions l'autorité communale de bien vouloir veiller au respect de cette
exigence.
Sous réserve de ce qui précède, le
projet peut être admis comme transformation partielle au sens des articles 24c
LAT et 42 OAT.
En conséquence, après avoir pris
connaissance du préavis de l'autorité municipale, du résultat de l'enquête
publique ainsi que des déterminations des autres services cantonaux intéressés
et des conditions y afférentes et constatant qu'aucun intérêt public
prépondérant ne s'oppose au projet, le service délivre l'autorisation spéciale
requise.
Pour le surplus, le permis de
construire communal devra clairement faire référence aux plans susmentionnés.
»
Le SIPAL a pour sa part préavisé
favorablement au projet, tout en posant les conditions impératives suivantes:
«
Le
bâtiment ECA 552 a obtenu la note *2* lors du recensement architectural de la
commune signifiant un intérêt régional. La face Sud du bâtiment a été classée
monument historique le 14 juillet 1961, les parties non classées sont inscrites
à l'inventaire cantonal du 11 février 2002. Les objets présentant cette valeur
patrimoniale doivent être conservés dans leur forme et leur substance. Leurs
abords sont également protégés conformément aux dispositions prévues à l'art.
46 LPMNS.
Sur la base des documents transmis
le 27 avril 2012 par le bureau d'ingénieurs N.________ et d'un complément
d'information envoyé le 22 mai, la Section monuments et sites se détermine de
la manière suivante. Le projet a pris en considération les différentes
remarques formulées au préalable. Ainsi dans leurs gabarits et leurs
implantations, les murs peuvent être admis. Par contre le traitement tel qu'il
apparaît sur les photos transmises ne convient pas. Elles montrent des murs en
pierres apparentes avec un jointoyage en retrait. Cette manière de faire ne
correspond pas à l'aspect traditionnel des murs environnants qui sont recouverts
d'un crépi.
La Section monuments et sites
demande que les murs soient recouverts d'un crépi de type "pietra
rasa", cette condition devant faire partie de l'autorisation.
»
Dans l’arrêt AC.2012.0247, le Tribunal a constaté
que les ouvrages en cause, soit le mur M2 et la planie qu'il impliquait, la
terrasse, le remblai et le mur de soutènement situés à l'Ouest du bâtiment
d'habitation ainsi que l'ouvrage M4 (mur de soutènement lié à la place de
rebroussement) ne dépassaient pas ce qui pouvait être permis au sens des
art. 24c de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du
territoire (LAT; RS 700) et 42 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur
l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1). A cet égard, il a notamment relevé
ce qui suit:
"
Les
deux autorités concernées, qui se sont rendues sur la parcelle n° 1035
pour une visite locale le 6 septembre 2011 et ont de la sorte pu apprécier la
situation sur place, estiment que
les aménagements
extérieurs en cause respectent l'identité des abords du bâtiment et s'intègrent
au paysage, sous condition d'un traitement des murs en
«pietra rasa». Le
tribunal fait sienne une telle appréciation. L'on peut en particulier relever
que le mur M2, qui a déjà été construit et que les autorités ont donc pu voir,
ne fait que remplacer un mur existant. Le nouveau mur est certes probablement
plus haut et plus long que l'ancien mur. Cependant, compte tenu du fait que les
autorités concernées ont posé comme condition que le mur M2 fasse l'objet d'un
traitement en «pietra rasa» et que le SDT a précisé dans son courrier du 27
octobre 2011 qu'il devait être ramené à 1m50, les modifications apportées à ce
mur sont mineures et ne changent pas les caractéristiques essentielles du
bâtiment et de son environnement. Cela est d'autant plus vrai que, ainsi que le
démontrent les photographies faites le 6 septembre 2011, la planie qui se
trouve devant ce mur n'a pas été aménagée pour en faire une «terrasse», mais
pour faciliter l'accès au bâtiment comme promis le 14 janvier 1998. Quant à
l'ouvrage M4, qui comprend une place de rebroussement, un remblai et un mur, il
n'a pour objet que d'élargir quelque peu la voie d'accès au bâtiment ECA
n° 555. L'on ne saurait en outre considérer que, même compte tenu de
l'éventuel rehaussement du terrain effectué en 1997, le remblai et le mur M4
seraient particulièrement importants. L'élévation D-D figurant sur les plans du
23 avril 2012 démontre que la hauteur maximale du mur M4 est, sur une toute
petite partie d'ailleurs, de 1m35 au plus. Dès lors que les murs doivent être
traité en «pietra rasa», l'ouvrage M4 projeté d'une part, ainsi que la
terrasse, le mur et le remblai situés à l'Ouest du bâtiment d'habitation, qui
doivent être considérés comme des modifications mineures, d'autre part, ne
changent pas non plus les caractéristiques essentielles du bâtiment et de son
environnement. Il convient en outre de ne pas oublier que des murs existent
également dans les environs, notamment sur la propre parcelle du recourant. Les
travaux en cause n'induisent enfin pas de mouvements de terre excessifs, qui
provoqueraient une aggravation sensible de la situation existante.
Les exigences majeures de
l'aménagement du territoire sont par ailleurs satisfaites. En effet, malgré la
présence du bâtiment n° ECA 552 sis sur la parcelle voisine n° 1036,
qui fait l'objet d'une protection particulière, le SIPAL a considéré que les
aménagements extérieurs en cause pouvaient être admis, sous condition que les
murs soient traités en «pietra rasa». Le tribunal ne voit pas de raisons de
s'écarter de l'appréciation de cette autorité, spécialisée en la matière.
"
F.                Devenue propriétaire
de la parcelle n° 1035, B.________ a déposé une demande d'autorisation
pour la transformation du bâtiment litigieux. La DGTL a émis à cet égard un
préavis négatif en date du 12 septembre 2019, au motif que les travaux projetés
dépassaient le cadre posé par l'art. 24c LAT ainsi que par les art. 39
et 42 OAT. Elle relevait notamment que les travaux autorisés en 2012 avaient
transformé de manière importante les abords du bâtiment et que les possibilités
de modifier l'apparence s'en trouvaient restreintes.
Une nouvelle demande de permis de construire a été
déposée le 16 avril 2021. Elle précisait que la surface bâtie existante était
de 159 m
2
(158 m
2
selon le plan de situation du 31 mai
2021) et que la SBPu existante était de 397 m
2
, dont 397 m
2
consacrés au logement. Le projet prévoyait la création de quatre appartements
de deux, trois (2x) et quatre pièces. Le projet implique plusieurs
modifications du bâtiment, de son équipement et de ses environs, notamment la
création de nouvelles canalisations, la création de nouvelles ouvertures et
l'agrandissement d'ouvertures existantes, la réfection de la toiture
(isolation, surélévation et création de vélux), et la construction de plusieurs
escaliers, murs et terrasses en pierres aux abords de la maison.
Un deuxième projet, mis à l'enquête du 19 juin au 18
juillet 2021, a suscité une observation et deux oppositions, dont celle de A.________.
Dans son observation du 11 juillet 2021, H.________, habitante
voisine de 1944 à 1963, puis vacancière, s'étonnait que le dossier de mise à
l'enquête mentionnait deux logements existants et soulignait que le chalet
"Maison blanche" ne comportait qu'un seul logement sur deux niveaux,
plus les caves.
Le projet a fait l'objet d'un refus d'autorisation
de la part de la DGTL le 20 août 2021 (synthèse CAMAC n° 199387), les
travaux projetés ne respectant à son sens pas le cadre qualitatif posé par l'art. 24c
LAT ni les art. 39 et 42 OAT. Le permis de construire a été dès lors été refusé
par l'autorité communale. Dans son refus d’autorisation, la DGTL relevait
notamment ce qui suit:
"
Selon
le dessin des façades datés du 21 mai 2021, les modifications suivantes de
l'aspect extérieur du bâtiment ECA n° 555 sont notamment constatées :
- rehaussement du toit ;
- agrandissement hors volume côté
est avec extension du balcon existant ;
- agrandissement du balcon
existant côté ouest ;
- création de deux balcons côté
ouest (étage et combles) avec percement d'une baie
vitrée aux combles;
- multiplication des ouvertures
dans la façade nord quasi-pleine.
Ces modifications ne sont pas
nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles, ce bâtiment
répondant aux exigences salubrités en l'état. Elles ne sont pas nécessaires à
un assainissement énergétique, car le volume à chauffer est augmenté. En
accroissant l'emprunte non conforme à l'affectation de la zone agricole, ces
modifications ne visent pas une meilleure intégration dans le paysage.
Par rapport à l'état au 1er
juillet 1972 de la construction d'origine, le volume et l'apparence de la
construction ne sont plus respectés l'essentiel. De plus, avec la création de
trois nouveaux logements, sa destination ne l'est  plus également, la
construction d'origine étant destinée à un seul logement
Cet accroissement du nombre
logement implique que, par rapport à l'état au 1er juillet 1972, les travaux
projetés génèrent un nouvel impact important sur l'affectation du sol,
l'équipement et l'environnement.
Concernant les abords du bâtiment
les travaux autorisés en 2012 ont transformé les abords du bâtiment par rapport
à leur état au 1er juillet 1972 Les nouveaux murs de soutènement et le nouvel
accès projetés s'ajoutent à ses premières transformations.
Ces nouvelles interventions
modifient l'aspect extérieur de la construction. Ces modifications ne sont pas
nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles, ce bâtiment
répondant aux exigences salubrités en l'état. Elles ne sont pas nécessaires à
un assainissement énergétique. En accroissant l'emprunte non conforme à
l'affectation de la zone agricole des aménagements extérieurs, ces
modifications ne visent pas une meilleure intégration dans le paysage.
Par rapport à l'état au Ier
juillet 1972, l'identité des abords du bâtiment ECA no 555 n'est plus respectée
pour l'essentiel par les interventions projetés et compte tenu de l'importance
des travaux autorisés en 2012.
Les travaux projetés ne respectent
pas le cadre qualitatif posé par les articles 24c LAT et 42 OAT. Partant, il
est renoncé à procéder à l'examen quantitatif, ce projet ne pouvant pas être
accepté en l'état du point de vue du respect de l'identité
."
De nouveaux plans ont été établis par l'architecte E.________
en date du 14 octobre 2021, censés représenter l'état du chalet en 1972. Ils mentionnent
une surface d'habitation au rez de de 94 m
2
, à l'étage de 88 m
2
et sous les combles de 46 m
2
, soit 228 m
2
au total.
Le 2 novembre 2021, la DGTL a rendu un préavis qui
précisait le potentiel d'agrandissement, basé sur les plans établis le 14
octobre 2021 par E.________, en procédant au calcul suivant:
"
Rez-de-chaussée                                                                                       94.00
m
2
(entrée, cuisine, WC, deux
chambres et escaliers vers l'étage)
Etage                                                                                                          86.72
m
2
(quatre chambres, borne et
escaliers vers les combles, sans la trémie de l'escalier venant du rez)
Combles                                                                                                     46.00
m
2
(trois chambres et dégagement)
TOTAL                                                                                                      226.72
m
2
La surface brute de plancher
imputable existante à l'intérieur du bâtiment ECA n° 555 s'élevait à
226.72 m
2
. Son potentiel d'agrandissement à l'intérieur du volume
bâti existant est fixé à 136.03 m
2
(60% de 226.72 m
2
).
Entre le 1
er
juillet
1972 et aujourd'hui, la surface brute de plancher imputable a été agrandie
licitement de 112.00 m
2
(23.00 m
2
au rez + 57.00 m
2
à l'étage + 32 m
2
dans les combles). Demeure aujourd'hui un
potentiel d'agrandissement de 24.03 m
2
(136.03 m
2
-
112.00 m
2
).
"
De nouveaux plans ont été établis le 18 novembre
2021, puis le 8 décembre 2021.
Par préavis du 12 janvier 2022, la DGTL a constaté
que les mesures envisagées par l'une des variantes proposées par la propriétaire
(variante 2) respectaient le cadre quantitatif fixé par les art. 24c LAT
et 42 OAT et qu'elles préservaient l'identité de la construction par rapport à
son état à la date de référence du 1
er
juillet 1972. Pour ce motif,
elle a préavisé positivement les travaux selon la variante 2.
La propriétaire a déposé une demande complémentaire de
permis de construire, prévoyant diverses modifications par rapport à l'enquête
de juillet 2021 et correspondant à la variante 2. Une mise à l'enquête publique
complémentaire a eu lieu du 16 mars 2022 au 14 avril 2022. Les plans mis à
l’enquête publique, approuvés par la municipalité le 7 juin 2022, correspondent
à la version "V 53". Certains plans sont datés du 17 janvier 2022 et
les autres du 17 janvier 2021. Du côté Ouest, les plans approuvés prévoient, au
rez-de chaussée, l’agrandissement de deux fenêtres, le déplacement et
l’agrandissement d’une troisième fenêtre et l’agrandissement de l’ancienne
porte d’écurie qui serait en partie vitrée. Au 1
er
étage, est prévue
la création de deux nouvelles fenêtres de grande dimension de part et d’autre
du pignon secondaire créé en 1997. Enfin, est prévue la réalisation de deux
vélux dans le pan Ouest de la toiture. Au niveau de la façade  Sud, la double
fenêtre au niveau des combles est agrandie. Au niveau de la façade Nord, la
réalisation d’une porte-fenêtre et d’une fenêtre est prévue (la DGTL n’ayant
pas autorisé la création d’une seconde fenêtre) ainsi que celle d’un élément
vitré avec un lattage en bois (claire-voie) dans la partie supérieure de la
façade. Du côté Est, la réalisation d’une porte-fenêtre pour accéder au nouvel
espace habitable au 2
ème
niveau de ce qui correspondait initialement
au bûcher (ou au poulailler) était prévue.
A priori,
cette porte-fenêtre
ne devrait pas être construite puisque,
à la demande de la DGTL, la
constructrice a renoncé au rehaussement de la toiture du côté Est qui
permettait la création de ce nouvel espace habitable. Pour ce qui est de la
toiture, le projet prévoit une isolation sur chevrons en conservant des
avant-toits froids. Pour ce qui est de l’équipement, est prévue la réalisation
d’une mini-STEP et de nouvelles canalisations. Pour ce qui est des aménagements
extérieurs et plus particulièrement des murs de soutènement du côté Nord-Ouest,
les plans du projet mentionnent les murs existants et prévoient la réalisation
de nouveaux murs (ou l’agrandissement de murs existants).
Le 14 avril 2022, A.________ a formé opposition à la
demande complémentaire.
La DGTL, se prononçant dans le cadre de la synthèse
CAMAC n° 211188 du 24 mai 2022, a estimé que les travaux projetés entraient
dans les cadres qualitatif et quantitatif fixés par les art. 24c LAT et 42
OAT sous réserve de certaines exigences. Elle a délivré
l'autorisation
requise aux conditions suivantes:
"
4a.
La seconde fenêtre de la chambre nord à l'étage (11.33 m
2
) devra
être supprimée.
4b. La porte
d'entrée nord, à l'étage, devra être en bois lamé vertical de façon à se fondre
dans la partie boisée de la façade.
"
Concernant les abords du bâtiment, la décision de la
DGTL propose, côté Nord-Ouest, de supprimer les murs de soutènement "de
façon à restituer un terrain proche de l’état existant au 1
er
juillet 1972". Cet élément n’est toutefois par mentionné dans les
conditions auxquelles l’octroi de l’autorisation spéciale est subordonné.
Le 10 juin 2022, la municipalité a informé A.________
qu'après avoir reçu la synthèse positive n° 211'188 de la CAMAC, elle
avait décidé de lever son opposition et de délivrer le permis de construire
sollicité.
F.
Le 16 août 2022, A.________ (ci-après: le recourant) a formé, sous la
plume de son mandataire, un recours auprès de la CDAP contre la décision du 10
juin 2022. Il conclut à l'admission du recours et à la réforme de la décision attaquée
en ce sens que l'opposition du 14 avril 2022 est admise et le permis de
construire refusé, les autorisations spéciales qui lui sont liées étant
annulées. À titre de mesure d'instruction, il a requis l'audition comme témoins
de M.________, ancien préfet du district et syndic de la Commune
d'Ormont-Dessous, et de Denyse Raymond. Il a en outre demandé que cette
dernière soit invitée à produire tous les documents dont elle dispose
concernant l'état de la "Maison blanche" et plus particulièrement la
surface vouée à l'habitation en 1972. Il a aussi requis la production, par
l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA), de la police d'assurance ECA du
bâtiment dans son état en 1972 ainsi que la mise sur pied d'une inspection
locale. Le recourant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu, du
caractère lacunaire et de l'imprécision des plans, ainsi que de la violation
des art. 24c LAT et 42 OAT.
Le 21 septembre 2022, l'ECA a indiqué qu'elle
n'avait pas été consultée pour le dossier d'enquête complémentaire CAMAC n° 211'188
et qu'aucune autorisation spéciale n'avait donc été délivrée.
La municipalité s'est déterminée le 24 octobre 2022
et a conclu au rejet du recours. Elle relève que l'autorité cantonale
compétente a délivré l'autorisation spéciale requise et qu'il n'y a pas de
motif de refus tiré de la réglementation communale.
Invité à produire le dossier complet concernant le
bâtiment n° ECA 555, en particulier les polices d'assurance antérieures à
l'année 1997, l'ECA a informé le Tribunal qu'il ne disposait pas des documents
requis.
La DGTL a déposé sa réponse et produit son dossier en
date du 18 janvier 2023. Elle conclut au rejet du recours dans toutes ses
conclusions et s'en remet à justice quant aux mesures d'instruction.
Le 9 février 2023, le recourant a requis la
production de diverses pièces, en particulier de documents se trouvant, à son
avis, en mains de l'ECA.
Le 10 février 2023, le juge instructeur a invité la
DGTL à se déterminer sur les remarques du conseil du recourant relatives à son dossier,
cas échéant à produire son dossier complet. Il a invité l’ECA à fournir la
police se rapportant au numéro d’assuré 1350 0756 et, à défaut, à indiquer
auprès de quelle entité administrative le dossier avait été archivé. Il a aussi
invité la propriétaire à produire, si elle la détenait, la police d’assurance
du bâtiment antérieure au sinistre de 1997.
Par courrier du 23 février 2023, la DGTL a confirmé
que le dossier qu'elle avait déposé le 18 janvier 2023 était complet.
Le 24 février 2023, la propriétaire a indiqué
qu'elle n'était pas en possession d'une police d'assurance du bâtiment
antérieure à 1997.
Le 7 mars 2023, l'ECA a expliqué qu'il ne disposait
pas de la police d'assurance demandée car celle-ci avait été automatiquement
détruite une fois inactive, après un délai de conservation de dix ans.
Le recourant a déposé des observations
complémentaires le 30 mars 2023.
Le 12 avril 2023, le juge instructeur
a
informé les parties que Denyse Raymond et I.________ seraient entendus comme
témoins lors de l’audience sur place.
Le 2 mai 2023, l'ECA a indiqué qu'elle
se référait et confirmait le contenu de son courrier du 21 septembre 2022.
Par observations complémentaires du 3
mai 2023, la DGTL a confirmé les conclusions prises au pied de sa réponse du 18
janvier 2023.
La propriétaire s'est déterminée en date du 12 mai
2023. Elle déplore le "caractère outrancier" des arguments du
recourant et se prononce au sujet de la situation qui prévalait en 1972,
demandant notamment à ce propos l'audition de deux témoins.
Le 16 mai 2023, le juge instructeur
a
informé les parties que E.________ et J.________ seraient entendus comme
témoins lors de l’audience sur place.
G.
Le Tribunal a tenu audience le 26 juin 2023. A cette occasion, il a
procédé à une vision locale et à l'audition de témoins. Le procès-verbal de
l'audience a la teneur suivante:
"
L'audience
débute à 14h25. Le président informe les parties qu'il ne procèdera pas à une
audition formelle des témoins, mais que ceux-ci seront appelés à se prononcer
tout au long de l'audience, comme les parties.
Le président demande si la
reconstruction de 1997 s'est faite à l'identique de ce qui existait précédemment.
Sur la base d'un lot de photos qu'il produit, Me Perroud estime que la
construction est en réalité plus haute que ce qui figure sur les plans de 1997.
E.________ conteste cette affirmation; il expose que si la toiture a été
rehaussée, c'est tout au plus de 5-10 cm, pour des questions techniques. Le
recourant fait remarquer que la fenêtre-pignon à l'ouest n'existait pas avant
1997.
La cour et les parties examinent
la façade sud. Il est admis qu'elle ne sera quasiment pas modifiée par le
projet de construction.
M.________ explique que le calcul
de la surface brute de plancher imputable (SBPi) à la date du 1
er
juillet 1972 se fait en tenant compte de tous les espaces qui avaient à ce
moment-là la destination de logement. Peu importe que ces espaces aient été ou
non conformes aux normes d'habitation.
Me Perroud se demande pour quelle
raison la DGTL a tout d'abord considéré qu'il n'était pas admissible de créer 4
nouveaux logements, avant de changer d'avis. M.________ répond que ce n'est pas
le nombre de logements qui est déterminant mais uniquement la SBPi.
Le président interpelle l'autorité
intimée au sujet de l'équipement de la parcelle, qui n'est en particulier pas
raccordée au réseau d'eau. K.________ explique que la question de l'eau est
problématique sur tout le territoire communal. Le fait que le chalet concerné
abrite 1 ou 4 logements n'y change rien. De toute manière, il sera nécessaire
de créer une mini-STEP, aussi bien pour 1 que pour 4 logements. Le recourant
explique le fonctionnement de la source qu'il partage notamment avec la
constructrice. D.________ mentionne qu'il a conclu un accord avec des voisins
situés en contre-haut au sujet d'une source (source Tanniger) dont la
constructrice pourrait bénéficier directement et qui permettrait de remplir un
réservoir de 2500 litres. Cet accord serait sur le point d'être finalisé et
inscrit au registre foncier, mais le recourant s'y opposerait.
I.________ mentionne que le
terrain est mouvant, ce qui déplace les tuyaux d'égouts et crée des problèmes.
Pour ce qui concerne les places de
parc, M.________ indique que la DGTL n'autorisera pas la construction du garage
prévu par la constructrice. Il pense que les occupants du chalet pourront venir
en bus plutôt qu'en voiture.
La recourante indique que l'un des
appartements sera pour elle, et les trois autres pour ses filles. Les quatre
appartements seront en résidence secondaire. L.________ fait remarquer que la
loi sur les résidences secondaires ne s'applique pas aux constructions hors
zone mais renvoie pour celles-ci aux règles de la LAT.
La cour et les parties visitent
les caves, auxquelles on n'accède que par le sud. Les plans de 1997 mentionnent
des sauts-de-loup qui n'existent plus. Le projet litigieux ne modifie en rien
le sous-sol.
La discussion se porte sur le mur
R3. Me Perroud relève qu'il a remplacé un ancien mur, ce qui modifie la façade
sud. Les représentants de la DGTL estiment que cela n'est pas déterminant.
Se référant au fait que de très
nombreuses versions de plans ont été établies dans cette procédure, E.________ produit
et distribue un lot de plans. Il est admis que doivent être considérés comme
plans définitifs les plans soumis à l'enquête publique complémentaire de mars
2022. Toutefois la plupart des plans qui portent le tampon officiel de l'enquête
publique complémentaire sont datés du 17 janvier 2021. Cela étant, les
représentants de la DGTL, après examen des plans, confirment qu'ils
correspondent aux plans de la variante 2 du 11 décembre 2021, qu'elle a
validés.
Me Perroud relève que les plans
v53  font état d'un rehaussement de la toiture. E.________ explique que la
toiture a été élevée de 30 cm pour des questions techniques, mais que le faîte
ne change pas. Les représentants de la DGTL confirment que ce rehaussement est
rendu nécessaire par les normes actuelles. Me Perroud relève qu'en l'absence de
cotes sur les plans, il n'est pas possible d'identifier clairement le
rehaussement. Il ajoute qu'un rehaussement a eu lieu en 1998. Me Piguet
conteste l'absence de cotes ainsi que l'affirmation selon laquelle un
rehaussement aurait eu lieu en 1998.
La municipalité n'a pas demandé à
la constructrice de fournir des plans intégrants les modifications demandées
par la DGTL. Ses représentants soulignent toutefois que les exigences posées
par la DGTL sont reprises dans le permis de construire. Me Piguet indique que
la constructrice avait l'intention de les établir après le rejet éventuel du
recours. E.________ précise qu'il pourrait établir de tels plans pour le 15
juillet. Ils seraient ensuite transmis à la municipalité puis au tribunal et
aux autres parties.
La cour et les parties se
déplacent vers le bûcher. D.________ conteste l'affirmation du recourant selon
laquelle le toit aurait été surélevé. Seuls les chevrons ont été adaptés sur
1-2 cm. Quant à la surface habitable créée, E.________ l'a clairement fait
figurer dans son calcul du potentiel d'agrandissement, en la comptant à double,
vu qu'elle était à l'extérieur.
Avec l'accord du président, la
syndique et Me Haldy quittent l'audience.
Le président relève que la façade
est ne subit pas de modification.
Me Perroud fait remarquer qu'un
mur qui aurait dû être limité 1.50 m de hauteur selon un arrêt de la CDAP de
2013 n'a pas été adapté. D.________ indique que cela est dû au fait que la
terre se tasse et que le mur était au départ d'une hauteur de 1.30 m, soit une
hauteur conforme. Si le mur devait être réduit, le réservoir d'eau descendrait
la pente.
Me Perroud fait aussi remarquer
que le mur à l'arrière, qui aurait dû être partiellement détruit selon l'arrêt
de la CDAP de 2013 n'a pas été détruit. Il ne faut dès lors pas tenir compte de
ce mur pour apprécier l'identité de la maison en 1972.
Me Piguet se demande pourquoi le
recourant n'a jamais demandé la destruction du mur depuis 2013. Il ajoute que
sans ce mur, il y aura des glissements de terrain. D.________ relève que la
propriété du recourant pourrait être mise en danger et que celui-ci devrait par
écrit exonérer la constructrice de toute responsabilité avant une quelconque
intervention sur le mur.
La cour et les parties se
déplacent à l'ouest.
Me Perroud soutient que les
aménagements extérieurs ont été créés en 2015 sans autorisation. Selon M. D.________,
les aménagements datent de 1998. Il s'agit de pierres déposées provisoirement
dans l'attente de revenir à la situation initiale.
Concernant la remise accolée à la
grange, la constructrice explique qu'elle avait construit cet abri à la demande
des voisins qui l'avaient aidée après l'incendie. Elle s'engage formellement à
démolir cette partie sud-est de la grange.
Me Perroud indique que les
nouveaux plans font état d'un mur à construire à l'ouest. L.________ précise
que cela n'a pas été autorisé par la DGTL qui souhaite l'aménagement de talus,
mais qui admet les murs qui existaient en 1972. Ce serait le cas des murs
actuels. Il ajoute que la DGIP, consultée, n'a aucunement mis en cause ces
murs. Me Perroud souligne que seuls les murs ancestraux doivent être maintenus.
Selon I.________, les murs à l'arrière de la maison existaient déjà, mais le
mur à l'ouest de la maison est nouveau. D.________ indique que la terre se
déplace et dès lors également les murs: un mur construit sur la parcelle du
recourant se trouvera ainsi bientôt sur la parcelle de constructrice. E.________
indique que, sans murs, la maison du recourant glisserait elle aussi. La
constructrice confirme formellement qu'elle ne prévoit aucune construction de
mur visible, qui dépasserait le niveau du terrain.
Les parties s'accordent sur
l'existence d'une servitude, aujourd'hui radiée, qui permettait aux paysans de
passer à l'arrière de la maison pour aller à la laiterie. Selon I.________,
dans les années 70, on pouvait y passer avec une remorque et une faucheuse.
La sœur de la constructrice a
exploité agricolement les lieux pendant un certain temps. Ensuite elle prenait
deux vaches pendant l'hiver, avec son époux.
La cour et les parties entrent au
rez. On pénètre dans la cuisine qui se prolonge par un lieu de passage et une
chambre à l'est et deux belles chambres au sud. En 1970, selon la
constructrice, J.________ et D.________, on entrait d'abord dans un petit hall
cloisonné, puis la cuisine était traversante jusqu'à la façade est, ce qui est
admis également par Mme Raymond après réflexion. Les deux belles chambres au
sud étaient déjà là. On accédait à l'écurie depuis la cuisine par une porte. Il
y avait une dépense sous l'escalier. Un WC et une douche ont également été
installés du côté de l'écurie. La constructrice se rappelle très bien sa
surprise, lorsqu'elle est rentrée de Londres en 1970 et a vu qu'un wc et une
douche avaient été installés.
La cour et les parties montent au
1
er
étage. Des marques rouges au sol illustrent le projet de 1997. A
l'époque, la sœur de la constructrice (F.________) vivait dans le bâtiment. Mme
Raymond a rencontré F.________ et son époux en 1988, dans le cadre de ses
recherches. Selon la constructrice et J.________, il y avait à cet étage, en
1972, 2 chambres, un espace de circulation avec une borne, une chambre et une
chambre avec une lucarne sans pente du toit. Selon le recourant, il y avait à
cet étage 2 chambres, un espace de circulation avec une borne et un espace
ouvert avec une fenêtre sous la pente du toit. Me Perroud fait remarquer l'agrandissement
lié au bûcher. M.________ répond que cela fait justement l'objet d'une
régularisation. D.________ souligne le mauvais état naturel des murs, qui se
cassent tout seul, en raison de la chaleur.
La cour et les parties se rendent
dans les combles. Selon la constructrice, il y avait, en 1972, 2 petites
chambres et une chambre moyenne, ainsi qu'un petit réduit, avec une barrière,
qui donnait directement sur la grange. Des lits à l'ancienne, avec des planches
y étaient aménagées. Selon Mme Raymond, qui précise n'être jamais montée à cet
étage, il s'agissait d'espaces simples très temporairement affectés au
logement. J.________ est montée quelques fois à cet étage. Elle se souvient de
3 alcôves et d'un grenier, mais ne se souvient pas d'y avoir vu des ouvriers
agricoles. D.________ renvoie au document de l'ECA, qui établit le nombre de
pièces par étages. Il va produire la lettre d'accompagnement de l'ECA. Me
Perroud aimerait que tous les documents de l'ECA relatifs à l'indemnisation
soient produits.
Mme Raymond dispose d'une
photocopie d'un photographie avec une échelle, dont elle peut améliorer la
qualité. J.________ et la constructrice se rappellent d'un accès par un
escalier fixe.
Me Piguet propose la production
des documents suivants: le dossier ECA, les plans intégrant les conditions de
la synthèse CAMAC et un calcul des surfaces déterminantes au sens de la LAT par
un géomètre sur la base des plans de 1997.
Me Perroud demande qu'il s'agisse
des plans d'exécution de 1997. E.________ dit qu'il va les produire. Me Perroud
préférerait que ce soit la municipalité qui les produise. Me Piguet va
contacter Me Haldy à cet effet.
Me Perroud se réfère à un arrêt
récent qui irait dans son sens AC:2022.0183 du 20 mars 2023. Il produit
diverses photos. Il va encore produire la photo de Mme Raymond.
Le président indique qu'il
transmettra aux parties une copie du procès-verbal de l'audience. Un délai sera
donné aux parties pour se déterminer à ce sujet.
"
H.
Les 30 juin et 17 août 2023, la municipalité et la DGTL ont produit leurs
dossiers relatifs au projet autorisé le 22 juillet 1997 pour la remise en état
du bâtiment litigieux à la suite de l’incendie. Interpellées sur ce point par
le juge instructeur le 28 juillet 2023, la municipalité et la constructrice ont
indiqué qu’elles ne disposaient pas des plans d’exécution de ce projet.
Le 10 août 2023, la DGTL s’est déterminée sur le
procès-verbal de l’audience. Cette prise de position comprend notamment le
passage suivant relatif aux places de parc:
"
Le
procès-verbal a la teneur suivante : « Pour ce qui concerne les places de parc,
M.________ indique que la DGTL n'autorisera pas la construction du garage prévu
par la constructrice. Il pense que les occupants du chalet pourront venir en
bus plutôt qu'en voiture ».
Ce paragraphe devrait être rédigé
de la manière suivante : « Pour ce qui concerne les places de parc, M.________
indique que la DGTL n'a pas reçu de demande de permis de construire ou de
demande préalable pour l'instant. Elle n'autorisera pas la construction du
garage prévu par la constructrice. Il pense que les occupants du chalet devront
s'accommoder des espaces à disposition, qui peuvent accueillir plusieurs
voitures et que si cela ne devait pas suffire, ils pourront venir en bus plutôt
qu'en voiture.»
"
Les 1
er
et 11 septembre 2023, la
constructrice s’est déterminée sur le procès-verbal de l’audience.
Le 1
er
septembre 2023, la constructrice a
produit un dossier de mise à l’enquête publique complémentaire relatif à une
modification du projet de transformation du bâtiment litigieux (ci-après: le
projet modifié). Cette modification porte sur une réduction du projet en ce
sens que, au 1
er
étage, elle a renoncé à aménager le galetas de 12,50
m
2
, de sorte que le cet étage comportera une pièce de moins. Le
dossier produit comprend des nouveaux plans du rez-de chaussée, du 1
er
étage et des combles, une coupe et un calcul des surfaces habitables du projet
(plans V 64  du 29 août 2023). Il en ressort que la surface habitable au 1
er
juillet 1972 était de 196 m
2
et que la nouvelle surface habitable
après réalisation du projet sera de 313,60 m
2
.
Le 10 octobre 2023, la DGTL a indiqué qu’elle
pouvait délivrer l’autorisation spéciale cantonale requise pour le projet
modifié et qu’une enquête publique complémentaire n’était pas nécessaire.
Le 13 octobre 2023, le recourant s’est déterminé sur
le procès-verbal de l’audience. La constructrice s’est déterminée sur cette
écriture le 2 novembre 2023
Le 25 octobre 2023, la municipalité a produit le
permis de construire délivré pour le projet modifié. Le 3 novembre 2023, le
recourant a indiqué qu’il contestait ce nouveau permis de construire.
Le 6 décembre 2023, la constructrice s’est
déterminée sur les photographies produites par le recourant lors de l’audience
du 27 juin 2023 et a produit trois nouvelles pièces relatives notamment à la
parcelle n° 1040 qu’elle entend utiliser pour le stationnement des véhicules.
Le recourant a déposé des déterminations finales le
11 janvier 2024. La DGTL et la constructrice se sont déterminées sur cette
écriture les 1
er
et 14 février 2024.
A la requête du juge instructeur, la municipalité a redéposé
le 27 février 2024 les plans mis à l’enquête publique du 16 mars 2022 au 14
avril 2022 (plans V 53). Le 1
er
mars 2024, la DGTL a indiqué que les
plans sur la base desquels elle avait délivré l’autorisation spéciale cantonale
portaient la référence V 52. Elle relevait que les plans V 52 et V 53 étaient
matériellement identiques. Le 15 mars 2024, la constructrice a indiqué que les
plans V 52 et les plans V 53 (soit ceux approuvés par la municipalité le 7 juin
2022) étaient parfaitement identiques, sous réserve de leur numéro de référence
et de leur date. Dans un courrier de son conseil du 18 mars 2024, le recourant
a contesté cette affirmation en mettant notamment en exergue le plan de la
façade Nord. La DGTL s’est déterminée sur cette écriture le 28 mars 2024.
La constructrice et la municipalité se sont encore
déterminées sur la question des plans en date des  8 et 17 avril 2024.
Considérant en droit:
1.
La qualité pour agir du recourant ne fait pas de doute et a d'ailleurs
déjà été admise dans l'arrêt AC.2012.0247 du 16 octobre 2013 opposant les mêmes
parties (consid. 1).
2.
Le recourant se plaint tout d'abord d'une violation de son droit d'être
entendu.
a) Tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2
de la Constitution fédérale de la Confédération suisse
du
18 avril 1999
(Cst.; RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment
le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant
qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, le droit de
consulter le dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit
donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à
l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur
son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre
(ATF 144 I 11 consid. 5.3; 143 V 71 consid. 3.4.1; 136 I 265 consid. 3.2).
En droit vaudois, ces garanties sont concrétisées par les art. 33 ss de la
loi cantonale du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36).
Le droit d’être entendu implique aussi
pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que l'intéressé
puisse la comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de
recours puisse exercer son contrôle (ATF 142 I 135 consid. 2.1; 141 V 557 consid. 3.2.1;
138 I 232 consid.
5.1; 137 II 266 consid. 3.2
). La motivation peut être implicite et résulter des différents
considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1;
TF
2C_1132/2018 du 21 janvier 2019 consid. 3.1).
Le droit d'être entendu étant un droit de nature
formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment du bien-fondé matériel de celle-ci. La jurisprudence
admet toutefois que la violation du droit d’être entendu peut être réparée,
lorsque le recourant a eu la possibilité de s’exprimer devant une autorité de
recours jouissant d’un plein pouvoir d’examen en fait et en droit, revoyant
toutes les questions qui auraient pu être soumises à l’autorité inférieure si
celle-ci avait normalement entendu la partie. Même en présence d’une grave
violation du droit d’être entendu, il est exceptionnellement possible de
renoncer au renvoi de la cause à l’autorité précédente lorsqu’une telle mesure
apparaît vide de sens et prolongerait inutilement la procédure, au détriment de
l’intérêt des parties à recevoir une décision dans un délai raisonnable (ATF
142 II 218 consid. 2.8.1 et les références citées).
b) Le recourant reproche à la DGTL d'avoir retenu
que la surface brute de plancher imputable (SBPi) au 1
er
juillet
1972 s'élevait à 226.72 m
2
, sans préciser sur quels éléments ou
plans figurant dans la demande de permis de construire elle s'était fondée pour
arriver à ce résultat, sans exposer quelles étaient les précisions apportées
par la propriétaire de l'immeuble et sans expliciter le calcul qu'elle avait
effectué pour retenir le chiffre de 226.72 m
2
. Il lui fait en
particulier grief de ne pas préciser quelles pièces du bâtiment dans son état
en 1972 elle a pris en compte. Le recourant souligne aussi que la décision
entreprise ne contient aucune indication relative aux aménagements extérieurs
ressortant des plans, alors même qu'ils sont importants.
Pour sa part, la DGTL expose qu'elle a procédé à un
examen détaillé du projet de construction et émis à cet égard trois préavis le
12 septembre 2019, le 2 novembre 2021 et le 12 janvier 2022, détaillant les
bases légales applicables, les critères à prendre en considération et exposant
le calcul de surfaces. La synthèse CAMAC n° 211188 du 24 mai 2022 renvoie
à ces préavis, qui étaient clairs et complets. En particulier, le préavis du 2
novembre 2021 définissait les pièces retenues comme faisant partie de la SBPi
et la surface existant à chaque étage. La DGTL indique en plus que, dans sa
synthèse CAMAC n°211188 du 24 mai 2022, elle a bien exposé la SBPi existant au 1
er
juillet 1972, le potentiel d'agrandissement, les surfaces aménagées depuis la
date de référence ainsi que les motifs qui permettent de retenir que l'identité
de la construction a bien été préservée pour l'essentiel.
c)  Pour ce qui est de la SBPi existant au 1
er
juillet 1972, la DGTL a effectivement exposé dans son préavis du 2 novembre
2021 les pièces retenues comme faisant partie de la SBPi et la surface existant
à chaque étage. On comprend par conséquent sur quels éléments elle s’est fondée
pour retenir une surface de 226.72 m
2
. Par la suite le projet a été
modifié et la constructrice a produit des nouveaux plans du 29 août 2023 dont
il ressort que la SBPi au 1
er
juillet 1972 se montait à  196 m
2
.
Le recourant a eu l'occasion de se déterminer sur ces éléments. De même, la
DGTL s’est expliquée à plusieurs reprises dans le cadre de la procédure de
recours sur la question des aménagements extérieurs
.
Le recourant a eu
l'occasion de se déterminer sur ces explications par écrit et lors de
l'audience. Partant, une éventuelle violation de son droit d’être entendu a été
réparée dans le cadre de la procédure devant la CDAP.
3.
a) Le recourant se plaint de l'imprécision des plans figurant au dossier,
qui divergeraient sur des éléments déterminants pour l'issue du litige,
notamment relativement au respect de l'identité du bâtiment. L'appréciation de
l'instance précédente selon laquelle le projet respecterait les prescriptions
légales, en particulier l'art. 24c LAT, serait dès lors insoutenable en
l'état du dossier, et partant arbitraire (cf. TF 1C_501/2017 du 27 août 2018 consid. 4.2;
AC.2011.0241 du 5 octobre 2012 consid. 2a).
Les irrégularités seraient en particulier les
suivantes, selon les termes du recourant:
"
-
la plupart des plans décrivent comme existant un mur de soutènement d'une
quinzaine de mètres longeant la limite séparant les parcelles n° 1035 et
1036, alors que ce mur n'existe pas en réalité (pièces 29 et 36, plan 9, 10, 13
et 17). Cette irrégularité est d'autant plus choquante que dans le cadre de la précédente
procédure s'étant terminée devant le Tribunal cantonal, le mur de soutènement
dessiné comme existant avait été refusé, le SDT ayant autorisé un mur de faible
hauteur, sur une distance qu'on peut estimer à 5-6 mètres (pièces 26 à 28); ce
mur est déjà construit (pièce 29). (...);
- il résulte du préavis de la DGTL
du 12 janvier 2022 que l'autorité compétente a refusé, à juste titre,
l'extension du bâtiment existant en façade Est, par l'agrandissement du bûcher,
soit d'un espace correspondant à un vide sous toit et abritant des « citernes
existantes » selon la constructrice (pièce 35). Or, si l'on consulte les plans,
on constate que ceux-ci sont trompeurs. En effet, le plan n° 2 intitulé «
Implantation » montre certes que le volume en question est inhabitable au
rez-de-chaussée, conformément à ce qui a été exigé par la DGTL (pièce 36). En
revanche, le même plan montre que la chambre à coucher à l'angle nord au 1er
étage utiliserait la plus grande partie de ce volume, à la faveur de travaux
qui ont été exécutés sans autorisation (pièces 16, 17, 21 à 24 et 36; cf. supra
II. A. b). De plus, le plan 8b démontre que la surélévation de la toiture
prévue rend habitable la quasi-totalité de cet espace au 1er étage;
- sur le plan d'étage, l'escalier
ne correspond pas à ce qui est dessiné sur le plan du rez-de-chaussée;
- les plans ne comportent nulle
part des cotes d'altitude ou un point 0 correspondant à une altitude fixe, de
sorte qu'il est impossible de vérifier quelle sera la hauteur finale de la construction.
(...). De surcroît, il n'existe aucune coupe permettant d'évaluer la hauteur du
mur de soutènement décrit comme existant et qu'on peut craindre que la
constructrice va vouloir réaliser;
- le plan d'étage, à l'inverse des
plans qui ont été présentés dans le cadre de l'enquête principale, comporte des
murs à démolir, en jaune, et des murs à construire, en rouge (pièce 36, plans 2
et 12). Or, il n'a jamais été question d'une démolition - reconstruction et il
n'y aucune justification à un tel procédé. En outre, la propriétaire prétend
qu'aucune transformation du 1er étage n'a eu lieu depuis 1997 conformément aux
plans et permis d'habiter de l'époque (pièces 17 et 19). Or, il semblerait que
des murs doivent être détruits à cet étage (pièce 36, plan 12). Ces derniers
sont par ailleurs presque invisibles sur les plans. En conséquence, de nouveaux
plans correspondant à la situation existante doivent être établis, notamment
afin de déterminer avec certitude l'état actuel du bâtiment;
- les plans de la cave mentionnent
des sauts-de-loup comme existants, alors qu'il n'en existe pas (cf. pièces 18
et 36, plan 7a). Là encore, les plans doivent être corrigés;
- le plan 8b prévoit la
construction de balcons sur la façade sud au 1er étage et au niveau supérieur
(combles), alors qu'ils n'apparaissent pas sur les autres plans (pièce 36)!.
"
La DGTL a réfuté les arguments du recourant. Elle
explique que la SBPi au 1
er
juillet 1972 a été calculée selon les
plans établis le 14 octobre 2021 par E.________, et que cela est expliqué en
détail dans son préavis du 12 janvier 2022. Les plans d'architecte du 17
janvier 2021 auxquels se réfère le recourant ne sont pas déterminants. Quant
aux éventuelles imprécisions relevées par le recourant, elles ne jouent aucun
rôle sur le calcul de la surface et ne modifient en rien l'appréciation de la
DGTL, selon laquelle le projet respecte le cadre quantitatif et qualitatif des art. 24c
LAT et 42 OAT.
b) aa)
La procédure de délivrance du
permis de construire est régie par la loi sur l'aménagement du territoire et
les constructions (art. 103 ss d
e la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire
et les constructions [LATC; BLV 700.11
]
). Pour ouvrir
cette procédure, celui qui entend réaliser les travaux doit adresser une
demande de permis à la municipalité (art. 108 al. 1 LATC). Cette
demande est tenue pour régulièrement déposée lorsque certains plans et pièces
sont fournis, qui sont énumérés à l'art. 69 du règlement d'application du
19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1; cf. aussi art. 108
al. 2 LATC).
bb) La procédure de mise à l’enquête publique est
régie notamment par l'art. 109 LATC. L'enquête publique a un double but.
D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés,
propriétaires voisins, associations à but idéal ou autre, les projets de
construction au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications
d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs
intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit d’être entendu.
D'autre part, l'enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le
projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux
plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration en tenant compte des
éventuelles interventions de tiers intéressés ou des avis et autorisations
spéciales des autorités cantonales; le cas échéant, de fixer les conditions
nécessaires au respect de ces dispositions (CDAP AC.2021.0335 du 10 mai 2022 consid. 3a/aa,
et les références citées; AC.2017.0410 du 26 juin 2018 consid. 1b;
AC.2017.0264 du 20 avril 2018 consid. 2a et les arrêts cités). De
jurisprudence constante, l’enquête publique n'est pas une fin en soi. Les
défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre
d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans
l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (CDAP  AC.2020.0317 du
8 décembre 2021 consid. 1a/bb; AC.2020.0140 du 17 août 2021 consid. 4a/bb,
et les références citées).
Lorsque des pièces du dossier d’enquête présentent
des lacunes, celles-ci n’entraînent l'annulation du permis de construire que si
elles sont de nature à entraver les tiers dans l’exercice de leurs droits, en
les empêchant de se faire une idée claire, précise et complète des travaux
envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions.
Inversement, une éventuelle lacune du dossier n’est pas déterminante lorsque la
consultation des autres pièces a permis de la combler ou que le vice a été
réparé en cours de procédure (CDAP
AC.2021.0041, AC.2021.0042
du 14 avril 2022 consid. 3 admettant le recours au motif que ni la
municipalité ni les tiers n'avaient pu se faire une idée exacte du projet;
AC.2021.0142 du 7 septembre 2021 consid. 3c;
AC.2020.0210 du 10 août 2021 consid. 4c/cc; AC.2017.0179 du 13 juillet
2018 consid. 2b/bb).
c) En l’espèce, les plans figurant au dossier posent
problème en ce qui concerne les aménagements extérieurs qui sont prévus au
Nord-Ouest du bâtiment litigieux, du côté de la parcelle du recourant. Dans son
autorisation spéciale, la DGTL a constaté qu’il est proposé, côté Nord-Ouest,
de supprimer les murs de soutènement de façon à restituer un terrain proche de
l’état existant au 1
er
juillet 1972 (proposition à laquelle la constructrice
semble s’opposer puisque figure dans le dossier communal un document intitulé "Descriptif
des modifications apportées dans le nouveau projet no CAMAC 211188, mis à
l’enquête complémentaire" dans lequel elle relève que la proposition de
revenir à un état  des lieux extérieur de 50 ans en arrière lui paraît "totalement
irréaliste"). La DGTL a confirmé ce point (suppression des murs de
soutènement de façon à restituer un terrain proche de l’état existant au 1
er
juillet 1972)  dans son écriture du 28 mars 2024 où elle relève que les
aménagements extérieurs seront réduits par rapport à la situation actuelle. Cet
élément, fondamental pour se déterminer sur la question de savoir si le projet
respecte les exigences des art. 24c al. 2 LAT et 42 OAT, ne ressort toutefois
pas des plans sur la base desquels l’autorisation de construire a été délivrée
(plans version V53). Ces plans (notamment les plans 1a et 1b) mentionnent par
exemple comme existant un mur de soutènement longeant la limite des parcelles n
os
1035
et 1036 alors que ce mur n’existe apparemment pas. Les plans mentionnent
également la réalisation d’un mur d’environ 18 m de long au Nord-Ouest du
bâtiment, qui fait un coude au niveau de l’angle Nord-Ouest de ce dernier et se
poursuit jusqu’à un escalier de 6 marches implanté dans le terrain (cf.notamment
plans 1a, 1b, 13 et 17). Or,
a priori
, ce mur ne respecte pas la
décision de la municipalité du 9 juillet 2012 relative à la réalisation et à la
mise en conformité des murs sis sur la parcelle, notamment du côté amont, qui a
fait l’objet de l’arrêt AC.2012.0247 (selon les explications, non contestées,
du recourant, cette décision imposait de diminuer la longueur du mur M1 sis à
l’arrière de la maison et se prolongeant au Nord-Est). On relève ainsi que les
plans sur la base desquels l’autorisation spéciale cantonale a été délivrée,
qui semblent correspondre en ce qui concerne les aménagements extérieurs du
côté amont au projet refusé par la DGTL au mois d’août 2021 et qui sont en
contradiction avec ce qui figure dans l’autorisation spéciale de la DGTL, ne
permettent pas de déterminer de manière suffisamment précise quels sont les
murs existants, ceux qui doivent être régularisés et ceux dont la réalisation
est prévue par le projet litigieux. Ils ne permettent par conséquent pas de se
prononcer de manière claire sur la question de savoir si l’identité de la
construction et de ses abords est suffisamment respectée et, partant sur le
respect des art. 24c al. 2 LAT et 42 OAT, étant encore souligné qu’ils
présentent d’autres contradictions, notamment la mention de deux balcons
supplémentaires en façade Sud sur le plan 8b qui ne figurent pas sur les autres
plans et semblent également reprendre le projet refusé par la DGTL au mois
d’août 2021. On peut enfin relever avec les recourants que les plans ne
comportent pas de cotes d’altitude ou un point 0 correspondant à une altitude
fixe, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier quelle sera la hauteur
finale de la construction, ce qui pose également problème s’agissant de la
question de savoir si l’identité de la construction par rapport à celle qui
existait le 1
er
juillet 1972 est respectée.
d) Vu ce qui précède, c’est à juste titre que les
recourants soutiennent que les plans sur la base desquels l’autorisation
spéciale cantonale a été délivrée ne permettent pas de vérifier le respect des
art. 24 c LAT et 42 OAT.
4.
Selon le recourant, la "Maison blanche" a été reconstruite et
le logement qu'elle comprenait réhabilité en 1997. Lors de ces travaux, puis à
l'occasion des aménagements extérieurs réalisés en 2015, plusieurs
modifications notables ont été apportées autant à l'intérieur qu'à l'extérieur
du bâtiment, et ce sans avoir toutes été autorisées (pignon secondaire avec de
grandes ouverture créées, toiture considérablement rehaussée, construction
agrandie à l'angle est, agrandissement de la route d'accès, construction de
plusieurs murs et escaliers, etc.). Le recourant cite à cet égard une doctrine
selon laquelle, comme il n'existait encore aucune limite quantitative sous le
régime de l'art. 24 al. 2 aLAT (c'est-à-dire jusqu'en août 2000), on
peut "
imaginer
" que les limites définies à l'art. 42
al. 3 OAT ont déjà été atteintes dans le cadre d'agrandissements autorisés
antérieurement à leur introduction. Dans de tels cas, aucun nouvel
agrandissement ne serait possible (cf. Muggli, Commentaire pratique LAT,
n. 34 ad art. 24c LAT, voir TF 1C_776/2013 / 1C_412/2015 du 3
mai 2016 consid. 4; 1C_347/2014 du 16 janvier 2015 consid. 3.5). Selon
le recourant, comme les travaux réalisés en 1997 et 2015 ont modifié
notablement l'aspect extérieur et l'identité de la "Maison blanche",
plus aucune modification des façades et de la toiture ne pourrait être tolérée
au risque de perdre définitivement le caractère de maison paysanne de la
bâtisse. Partant, la décision entreprise violerait les art. 24c LAT et 42
OAT.
Le recourant ajoute que, s'agissant de
l'équipement de l'immeuble, une station d'épuration et de nouvelles
canalisations doivent être construites. Ces nouvelles installations démontreraient
que le terrain n'est pas suffisamment équipé en l'état. L'opération envisagée serait
en outre contraire à l'art. 43a let. c OAT qui admet uniquement une
légère extension des équipements existants et non la création de nouveaux
équipements importants tel qu'une station d'épuration. Le recourant relève
encore à cet égard que le bâtiment n'est pas relié au système d'alimentation en
eau potable de la commune, mais que cette dernière est assurée uniquement pas
une servitude de source qui permet au bien-fonds de percevoir le tiers du débit
de celle-ci. Cet approvisionnement limité en eau potable ne serait absolument
pas suffisant pour les quatre logements prévus. Le terrain ne serait donc pas
équipé sous l'angle de l'approvisionnement en eau.
De plus, le terrain ne disposerait pas d'un accès
suffisant afin de permettre le trafic engendré par les occupants de quatre
logements. En effet, les plans ne prévoient aucune place de stationnement ni de
zone permettant d'effectuer les manœuvres nécessaires au parcage des véhicules,
qui ne pourrait d'ailleurs pas être aménagée sans modifier définitivement toute
l'identité de cette maison paysanne en immeuble moderne. Certes, la
propriétaire propose de remettre à neuf un bâtiment situé sur la parcelle n° 1040
qui pourrait, selon elle, abriter deux voitures. Or, ce "garage" est
distant d'environ 330 mètres de la parcelle n° 1035 et situé au beau
milieu de la zone non constructible; il est en outre vétuste et ne peut pas
accueillir en l'état deux véhicules. Il ne ressortirait pas de la décision
attaquée que la propriétaire aurait obtenu l'aval de la DGTL afin de le
rénover. Or, selon l'art. 25a LAT, la décision relative au garage aurait
dû être rendue avec la décision entreprise au vu du lien de connexité étroit
qui lie les deux objets. Enfin, selon la jurisprudence cantonale, une
dépendance ne peut être réalisée que sur la parcelle qu'elle est censée
desservir (AC.1997.0175 du 23 décembre 1998), condition non remplie en
l'espèce.
a) aa) Il
n’est pas contesté que la parcelle sur laquelle doit être réalisé le projet
litigieux se trouve hors zone à bâtir et que le bâtiment concerné, dont la
construction est antérieure au 1
er
juillet 1972, n’est pas lié à une
exploitation agricole.
bb) Selon
l'art. 22 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée ou
transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1);
l'autorisation est délivrée si la construction ou l'installation est conforme à
l'affectation de la zone et le terrain est équipé (al. 2). Le droit
fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions (al. 3). A
l'intérieur de la zone à bâtir, c'est le droit cantonal qui règle les
exceptions (art. 23 LAT). En revanche, les exceptions prévues hors de la
zone à bâtir sont régies par le droit fédéral (art. 24 ss LAT).
Selon l'art. 25 al. 2 LAT, pour tous les
projets de construction situés hors de la zone à bâtir, l’autorité cantonale
compétente décide si ceux-ci sont conformes à l’affectation de la zone ou si
une dérogation peut être accordée. Conformément à l'art. 81 al. 1 LATC,
pour tous les projets de construction ou de changement de l'affectation d'une
construction ou d'une installation existante situés hors de la zone à bâtir, le
département décide si ceux-ci sont conformes à l'affectation de la zone ou si
une dérogation peut être accordée. L'art. 120 al. 1 let. a LATC
prévoit expressément que les constructions hors des zones à bâtir ne peuvent
être construites, reconstruites, agrandies, transformées ou modifiées dans leur
destination, sans autorisation spéciale, l'autorité compétente étant le
département cantonal (art. 121 let. a LATC), à savoir actuellement le
Département des institutions, du territoire et du sport (DITS) et, sur
délégation, la DGTL.
cc) Tout
projet de construction concernant la parcelle litigieuse doit donc bénéficier
d'une dérogation dont l'octroi est soumis aux conditions de l'art. 24c
LAT, qui dispose ce qui suit:
"
Art. 24c         Constructions
et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à
l'affectation de la zone
1
Hors de la zone à
bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées
conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation
de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
2
L'autorité compétente
peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur
transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction,
pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.
3
Il en va de même des
bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui
leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant
l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit
fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les
conséquences négatives pour l'agriculture.
4
Les modifications
apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage
d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique
ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.
5
Dans tous les cas,
les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.
"
L'art. 41 al. 1 OAT précise que le champ
d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et
installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant
l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit
fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit). La date
déterminante est en principe celle du 1
er
juillet 1972, date de
l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des
eaux contre la pollution, qui a introduit expressément le principe de la
séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1).
L'art. 42 OAT précise la réglementation
applicable aux "
modifications apportées aux constructions et
installations érigées selon l'ancien droit
". Il a la teneur suivante:
"
Art. 42    Modifications
apportées aux constructions et installations érigées selon l'ancien droit
1
Une transformation
est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré
lorsque l'identité de la construction ou de l'installation et de ses abords est
respectée pour l'essentiel. Sont admises les améliorations de nature
esthétique.
2
Le moment déterminant
pour l'appréciation du respect de l'identité est l'état de la construction ou
de l'installation au moment de l'attribution du bien-fonds à un territoire non
constructible.
3
La question de savoir
si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour
l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Les
règles suivantes doivent en tout cas être respectées:
a.
à
l'intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne
peut pas être agrandie de plus de 60 %, la pose d'une isolation extérieure
étant considérée comme un agrandissement à l'intérieur du volume bâti existant;
b.
un
agrandissement peut être réalisé à l'extérieur du volume bâti existant si les
conditions de l'art. 24c, al. 4 LAT sont remplies; l'agrandissement
total ne peut alors excéder ni 30 % ni 100 m
2
, qu'il s'agisse de la
surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface
brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes; les agrandissements
effectués à l'intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié;
c.
les
travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante
de l'utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire.
4
Ne peut être
reconstruite que la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée
conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition
et dont l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être
reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de
l’al. 3. L’al. 3, let. a n’est pas applicable. Si des raisons
objectives l’exigent, l’implantation de la construction ou de l’installation de
remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de
l’installation antérieure.
5
Les installations solaires visées à l'art. 18a,
al. 1, LAT, ne sont pas prises en compte dans l’examen selon l'art. 24c,
al. 4, LAT.
"
dd) L'art. 24c
LAT permet non seulement la rénovation et la transformation des bâtiments
concernés, à l'intérieur du volume bâti existant, mais également leur
agrandissement mesuré et leur reconstruction.
La transformation partielle et l'agrandissement mesuré,
au sens de l'art. 24c al. 2 LAT, supposent le respect de l'identité
de la construction ou de l'installation, tel que le prévoit l'art. 42
al. 1 OAT. L’exigence du respect de l’identité de la construction est à
examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Elle comporte un aspect
quantitatif et un aspect qualitatif. Sur le plan quantitatif, l'art. 42
al. 3 OAT fixe des limites à l'agrandissement de la SBPi et pose des
règles différentes en cas de transformation à l'intérieur du volume bâti
existant, d'une part, et d'agrandissement à l'extérieur du volume bâti
existant, d'autre part. Dans la première hypothèse, une augmentation de 60 %
est admise (art. 42 al. 3 let. a OAT), tandis que dans la
seconde, l'augmentation ne peut pas excéder 30 % (art. 42 al. 3 let. b
OAT).
Sur la plan qualitatif, la jurisprudence fédérale
retient que l'identité de la construction est respectée pour l'essentiel
lorsque la modification projetée sauvegarde dans ses traits essentiels non
seulement les dimensions mais aussi l'apparence extérieure du bâtiment et
qu'elle n'entraîne pas d'effets nouveaux notables sur l'affectation du sol,
l'équipement et l'environnement. La transformation doit être d'importance
réduite par rapport à l'état existant de l'ouvrage (TF 1C_617/2019 du 27 mai
2020 consid. 5; 1C_486/2015 du 24 mai 2016 consid. 3.3.1; CDAP AC.2015.0045
du 29 août 2016 consid. 3c et les arrêts cités). Le droit fédéral n'exige
pas que l'ancien et le nouveau bâtiment soient tout à fait semblables;
l'identité se rapporte bien plutôt aux traits ou aux éléments essentiels de
l'ouvrage (en allemand: "
die wesentlichen Züge
"), à savoir ceux
qui revêtent une certaine importance pour l'aménagement du territoire (TF
1C_480/2019 du 16 juillet 2020 consid. 4.1; 1C_128/2018 du 28 septembre
2018 consid. 5.3; cf. également Rudolf Muggli,
in
Heinz Aemisegger,
Pierre Moor, Alexander Ruch, Pierre Tschannen [éds], Commentaire pratique LAT:
Construire hors zone à bâtir, 2017, n° 27 ad art. 24c LAT).
L’appréciation du respect de l’identité de la
construction s’est complexifiée avec l’introduction de l'art. 24c
al. 4 LAT, qui prévoit désormais qu’il n’est possible de modifier l’aspect
extérieur d’un bâtiment que dans trois cas spécifiques. Ces modifications
doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles
ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration
dans le paysage. Ces trois conditions sont exhaustives et doivent être
alternativement remplies (TF 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 5.5).
L'alinéa 4 s'applique chaque fois que l'on apporte à l'aspect extérieur du
bâtiment des modifications autres que minimes (Rudolf Muggli
/M
ichael Pflüger
,
Bâtiments d'habitation existants sis
hors de la zone à bâtir, Territoire et Environnement, janvier n° 1/13,
VLP-ASPAN, p. 14 et 18). Le respect de l'art. 24c al. 4 LAT est
nécessaire, mais n’est pas suffisant. Si une modification de l’aspect extérieur
est admissible en vertu de l’alinéa 4, il faut encore examiner si la
modification ne porte pas atteinte à l’identité de la construction (Muggli, Commentaire
pratique, op. cit., n. 36
ad
art. 24c LAT).
b) Il convient d’examiner en premier lieu
si l’exigence selon laquelle, à l’intérieur du volume bâti existant, la surface
brute de plancher imputable (SBPI) ne peut pas être agrandie de plus de 60%
(art. 42 al. 3 let. a OAT) est respectée.
aa). Pour déterminer la SBPI au 1
er
juillet 1072 et celle qui résulterait des travaux litigieux et vérifier par
conséquent si la limite de 60% est respectée, il y a lieu de se fonder sur les
plans du 29 août 2023 correspondant au projet modifié (version V 64, ci-après:
les plans V 64) et au tableau "Calcul des surfaces habitables du projet"
(ci-après: le calcul des surfaces habitables) établi à la même date. Pour ce
qui est de la SBPI après travaux, on peut également se référer à la version des
plans V 53.
bb) Pour ce qui est de la SBPI au 1
er
juillet 1972, les plans V 64 et  le calcul des surfaces habitables retiennent
une surface de 196 m
2
. Cette surface peut être confirmée dès lors
qu’elle correspond à celle mentionnée dans la demande de permis de construire
de 1997. La SBPI à l’intérieur du volume bâti existant après travaux  ne doit
par conséquent pas dépasser 313,60 m
2
.
cc) Selon les plans V64, la surface bâtie
correspondant au projet autorisé est de 313,60 m
2
ce qui implique
que la totalité du potentiel d’agrandissement de 60 % est utilisée.
Pour ce qui est du rez-de-chaussée, le plan
n°
2 version V 53 approuvé par la Municipalité le 7 juin 2022 (plan intitulé "plan
de calcul des surfaces habitables") retient une surface habitable de
116,54 m
2
. Le plan V 64 no 50-01 mentionne pour sa part au
rez-de-chaussée une nouvelle SBPI de 102 m
2
, soit la surface
existant au 1
er
juillet 1972 de 97m
2
à laquelle on ajoute
5m
2
. Ces  5m
2
concernent un espace de distribution auquel
on accède depuis l’entrée côté Ouest. En comparant les deux plans du
rez-de-chaussée (soit le plan version V53 et le plan version V 64), on constate
que la surface habitable prise en compte en relation avec cet espace de
distribution dans le plan version V 64 a été diminuée de manière significative
(diminution de 14,54 m
2
), sans que cela puisse s’expliquer. La SBPI
de 102 m
2
prise en compte au niveau du rez-de-chaussée apparaît
ainsi inférieure à la réalité, ce qui conduit au constat que la SBPI du projet
est supérieure à 313,60 m
2
. Ceci implique que l’art. 42 al. 3 let. a
OAT n’est pas respecté. Pour ce motif, le recours doit être admis et le permis
de construire être annulé.
c) aa) Dès lors que l’agrandissement
effectué à l’intérieur du volume bâti existant dépasse 60% , les exigences de
l’art. 42 al. 1 OAT s’agissant du respect de l’identité de la construction ne
sont pas remplies.
bb) Sur ce point, le tribunal relèvera
encore qu’il a déjà été fortement porté atteinte à l’identité des abords de la
construction avec les aménagements de terrain et les murs de soutènement M1 M2,
M3 et M4 et avec la réalisation de la place de rebroussement (cf. pièce 54 du
recourant et photos produites à l’audience n
os
6, 8, 11 et 12 [qui
montrent la réalisation au Sud d’une terrasse soutenue par un mur (M3) beaucoup
plus important et modifiant de manière significative l’aspect des lieux], 16,
17 qui montrent l’importante planie réalisée du côté Est et son mur de soutènement).
Comme le relève le recourant et ainsi que cela résulte des photographies qu’il a
produites à l’audience, le chemin d’accès côté Ouest et ses abords, notamment
du côté de sa parcelle, ont été significativement modifiés puisqu’on trouvait à
l’origine un modeste chemin d’accès bordé d’un pré présentant une pente
régulière correspondant probablement au terrain naturel d’origine et qu’on
trouve désormais à cet endroit une place goudronnée bordée au Sud par un mur de
soutènement. A cela s’ajoute que le terrain en amont du chemin a également subi
d’importantes modifications.
Pour ce qui est du bâtiment lui-même, une
atteinte non négligeable à son identité a été induite par la réalisation en 1997
d’un pignon secondaire du côté Ouest avec trois portes-fenêtres au 1
er
étage qui, selon les plans, devaient donner sur un balcon. La façade Nord, qui
comprenait à l’origine une porte de grange et trois œils de bœuf a également
été profondément modifiée. De manière générale, on constate que la partie
rurale de la maison paysanne initiale a complètement disparu. A cela s’ajoute
que, même si les plans de 1997 et les plans du projet litigieux ne permettent
pas de déterminer précisément si et dans quelle mesure le bâtiment a été et
sera réhaussé, son volume a été  augmenté puisque la demande de permis de
construire de 1996 mentionnait un cube SIA de 1400 m
3
et que la
demande de permis de construire de 2022 mentionne un cube SIA de 1600 m
3
.
Dans ces conditions, le fait de créer quatre logements dans une maison qui comprenait
initialement un seul logement induit une atteinte supplémentaire qui s’avère
problématique au niveau du respect de l’identité du bâtiment. Dans sa décision
figurant dans la synthèse CAMAC du 20 août 2021 relative au précédent projet,
la DGTL relevait ainsi à juste titre que l’accroissement du nombre de logements
impliquait que, par rapport à l’état au 1
er
juillet 1972, les
travaux projetés généraient un impact important sur l’affectation du sol,
l’équipement et l’environnement, ce  que la jurisprudence fédérale relative à
l’art. 42 OAT n’admet pas. La DGTL relevait également que, avec la création de
trois nouveaux logements, la destination du bâtiment n’était plus respectée
puisque la construction d’origine était destinée à un seul logement. Sur ce
point, on peut encore relever que le nombre de logements est un des éléments à
prendre en compte pour déterminer si l’identité de la construction est
respectée (cf. Muggli, Commentaire pratique, op. cit., n. 28
ad
art. 24c).
d) aa) Pour ce qui est de l’équipement,
on relève que le projet prévoit la réalisation d’une mini-STEP. Vu l’importance
de ce type d’équipement, il apparaît douteux que l’exigence de l’art. 43a let.
c OAT selon laquelle des autorisations ne peuvent être délivrées que si "
tout
au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire
"
soit respecté
.
A noter que l’appréciation relative à 43a let. c OAT
pourrait être différente s’il était établi que la DGE n’admet plus la fosse de
décantation prévue en 1997 et exigerait dans tous les cas la réalisation d’une
mini-STEP au motif que le respect de la législation sur la protection des eaux
impose désormais ce type d’équipement, même pour un seul logement. Vu le sort
du recours, cette question souffre de demeurer indécise.
Se pose encore la question de savoir si
l’équipement de la parcelle n° 1035 est suffisant pour accueillir trois
logements supplémentaires. Ceci concerne notamment le stationnement, étant
relevé que, en l’état, aucune place de parc supplémentaire n’est prévue et que
la DGTL ne semble pas disposée à autoriser la réalisation de nouvelles places
(cf. déterminations relatives au procès-verbal du 10 août 2023 qui précisent
comme suit les propos tenus par l’avocat de la DGTL lors de l’audience: "
Pour
ce qui concerne les places de parc, M.________ indique que la DGTL n’a pas reçu
de demande de permis de construire ou de demande préalable pour l’instant. Elle
n’autorisera pas la construction du garage prévu par la constructrice. Il pense
que les occupants du chalet devront s’accommoder des espaces à disposition, qui
peuvent accueillir plusieurs voitures et que si cela ne devait pas suffire, ils
pourront venir en bus plutôt qu.n voiture
").
L’alimentation en eau semble également
poser problème dès lors que la maison n’est pas raccordée au réseau communal
d'eau potable et est alimentée par une source privée. Dans un document intitulé
"
Réflexions, suite aux oppositions de transformer le bâtiment ECA 555,
La Maison Blanche sis sur la parcelle 1035, d’Ormont-Dessous, le
Perthuis-Cergnat
" figurant au dossier municipal, la constructrice
évoque des problèmes d’alimentation en eau (par exemple absence d’eau en
février 2013 pendant plusieurs jours [document précité p. 5]) ou de qualité de
l’eau de la source susceptible d’induire des problèmes sanitaires (document
précité p. 6). Ces problèmes d’alimentation eau vont nécessairement s’aggraver
si on réalise trois logements supplémentaires.
bb) Dès lors que le recours doit de toute
manière être admis en raison de la violation des art. 24c LAT et 42 OAT, plus
spécialement de l’art. 42 al. 3 let. a OAT, il n’est pas nécessaire de trancher
ces différentes questions relatives à l’équipement. De même, il n’est pas
nécessaire de trancher la question de savoir si, comme le soutient le
recourant,
la décision entreprise viole l'art. 24c al. 5 LAT, au motif que le projet
ne respecte pas les exigences majeures de l'aménagement du territoire.
5.
Il ressort des considérants que le recours doit être admis
et les décisions attaquées annulées.
Les frais et
les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55
al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont
opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée,
à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou
modifiée, d'assumer les frais et dépens (CDAP AC.2020.0344 du 16 mars 2022
consid. 8; AC.2016.0268 du 12 février 2018 consid. 15). En l'espèce, les frais
de justice doivent être mis à la charge de la partie succombante, soit la
constructrice. Ayant procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel,
le recourant a droit à des dépens (art. 55, 91 et 99 LPA-VD) qui, pour les
motifs exposés ci-dessus, seront mis à la charge de la constructrice.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est  admis.
II.
La décision de la Municipalité d'Ormont-Dessous du 10 juin 2022 et la
décision de la Direction générale du territoire et du logement figurant dans la
synthèse CAMAC du 24 mai 2022 sont annulées.
III.
Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de B.________.
IV.
B.________ versera à A.________ un montant de 3'000 (trois mille) francs
à titre de dépens.
Lausanne, le 15 juillet 2024
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'OFDT/ARE.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.