vd_omni · AC.2003.0156 · 2004-07-22 · fr

LITTMAN Bruce c/Municipalité de Rolle | Un étage entier en encorbellement, formant une saillie de 2 m hors du périmètre d'implantation, ne peut pas être autorisé sur la base d'une disposition qui permet aux avant-corps de bâtiments, tels que seuil, perron, corniche, marquise, balcon ou loggia, d'empiéter ''sur les espaces limitrophes des aires de construction pour autant que l'usage de ces espaces ne soient pas compromis''.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.07.2004 AC.2003.0156

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 juillet 2004
sur le recours interjeté par
Bruce LITTMAN
,
à Bursinel, représenté par Me Laurent Trivelli, avocat à Lausanne,
contre
la décision prise le 10 juillet 2003 par la
Municipalité
de Rolle
, représentée par Me Pierre-Alexandre Schlaeppi, avocat à Lausanne,
levant son opposition et accordant à la
SI Le Maupas SA
le permis
de construire vingt bâtiments de deux logements et vingt bâtiments d’un
logement, avec parking souterrain commun, sur la parcelle n° 525, au lieu-dit
"Au Maupas".
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain Zumsteg
, président; Mme Monique Ruzicka-Rossier et M. Antoine Thélin, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La Commune de Rolle est
propriétaire au lieu-dit "Le Rosey" de la parcelle n° 525, d’une
surface de 36'127 m
2
, pour l’essentiel en nature de pré-champs. Une
partie de ce bien-fonds (11'985 m
2
), incluse dans le périmètre du
plan de quartier "Au Maupas" approuvé par le Conseil d’Etat le 21
février 1996, fait l’objet d’une promesse de vente en faveur de la SI Le Maupas
SA, qui projette d’y construire plusieurs groupes de bâtiments d’habitation
comportant au total 60 logements. La localisation de ces bâtiments est
représentée sur le plan ci-après (la surface grisée correspond aux 11'985 m
2
qu’il est prévu de détacher de la parcelle n° 525) :
B.                    Les bâtiments
D5 et D6 forment un bloc de 12 m de large (façades nord-ouest et sud-ouest) et
15 m de profondeur (façades nord-est et sud-ouest, aveugles). Comportant deux
étages sur rez-de-chaussée et un attique, il est divisé verticalement en deux
unités d’habitation comprenant chacune deux appartements en duplex
(rez-de-chaussée et 1
er
étage – 2
ème
étage et attique).
Les deux unités d’habitation sont desservies verticalement par une cage
d’escalier et un ascenseur communs. Les bâtiments D1 à D4 et D7 à D10 sont
formés de la réunion de deux blocs semblables à celui des bâtiments D5 et D6.
Des espaces de 3 mètres, désignés comme
"passages couverts"
séparent le bloc D5 – D6 de ses voisins. La couverture de ces passages est
prévue au niveau du plancher du 1
ère
étage, par une structure
légère, vraisemblablement de verre et de métal.
Les
bâtiments E5 et E6 forment un bloc de 12 m sur 12 m sur 10 m au niveau du
rez-de-chaussée). Comportant un étage sur rez-de-chaussée, il est divisé
verticalement en deux unités d’habitation comprenant chacune un appartement en
duplex. Les bâtiments E1 à E4 et E7 à E10 sont formés de la réunion de deux
blocs semblables aux bâtiments E5 – E6.
Implantés
de manière symétrique par rapport à un axe nord-est sud-ouest partageant la
parcelle à bâtir en deux parties à peu près égales, les bâtiments E11 à E20 et
D11 à D20 présentent les mêmes caractéristiques que leurs homologues D1 à D10
et E1 à E10.
Un parking
souterrain commun de 110 places est également prévu (surface foncée dans le
plan ci-dessus).
C.                    Ce projet a
été soumis à l’enquête publique du 22 avril au 12 mai 2003. Il a suscité deux
oppositions, dont celle de M. Bruce Littman, propriétaire de la parcelle n°
652, contiguë à la limite sud-est de la parcelle n° 525. Celui-ci contestait
notamment le fait que les bâtiments E soient affectés exclusivement à
l’habitation, alors qu’ils seraient implantés dans une aire de construction destinée
prioritairement à des activités professionnelles ou des activités de loisirs.
La
municipalité a décidé de lever les oppositions et de délivrer le permis de
construire dans sa séance du 10 juillet 2003. Elle a communiqué cette décision
à Bruce Littman par lettre recommandée du 17 juillet 2003. Le permis de
construire a été formellement délivré le 7 août 2003.
D.                    Bruce Littman
a recouru contre cette décision le 6 août 2003, concluant à son annulation.
La SI Le
Maupas SA s’est déterminée sur le recours le 8 septembre 2003, concluant à son
rejet. La Municipalité de Rolle en a fait de même, par mémoire réponse du 8
octobre 2003.
Le tribunal
a tenu séance à Lausanne le 1
er
avril 2004 en présence du recourant
Bruce Littman, assisté de l’avocat Laurent Trivelli, des représentants de la
Municipalité de Rolle, M. Michel Beetschen, municipal des bâtiments et de
l’urbanisme, et M. Serge Gambarasi, ingénieur, assistés de l’avocat
Pierre-Alexandre Schlaeppi, ainsi que de M. Stefan Ritter, administrateur de la
SI Le Maupas SA, assisté de l’avocat Jacques Haldy et accompagné de MM. Georges
Tornier et Laurent Cistellini, architectes.
Les parties
ont été entendues dans leurs explications. Le tribunal a délibéré à huis clos
et arrêté séance tenante le dispositif de son arrêt, qui a été communiqué aux
parties le 2 avril 2004.
Considérant en droit:
1.                     L'art. 37 al. 1 de la
loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives
(LJPA) reconnaît le droit de recourir à quiconque est atteint par la décision attaquée
et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
Cette délimitation correspond à celle des art. 103 lit. a OJ et 48 PA (v.
exposé des motifs et projet de loi modifiant la LJPA, BGC février 1996, p. 4487
ss); elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal
fédéral concernant ces deux dispositions (RDAF 1997 I 146). Un intérêt de fait
suffit, mais le recourant doit être touché de façon plus intense que n'importe
quel citoyen et se trouver avec l'objet du litige dans un rapport spécial,
direct et digne d'être pris en considération (ATF 125 I 9 consid. 3c; 124 V 398
consid. 2b et les références); il faut en outre que l'admission du recours lui
procure un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 121 II 43
consid. 2c/aa). Pour qu'une relation suffisante avec l'objet du litige existe,
il faut qu'il y ait véritablement un
préjudice porté de manière immédiate à
la situation personnelle
du recourant (Pierre Moor, Droit administratif,
vol. II, ch. 5.6.2.1, p. 414).
La jurisprudence
reconnaît la qualité pour agir du voisin lorsque son terrain jouxte celui du
constructeur où se trouve à sa proximité immédiate (v. ATF 121 II 171 consid. 2
b p. 174, et les références). Tel est le cas du recourant. Bien qu’il n’habite
pas la maison implantée sur sa parcelle, il a expliqué lors de l’audience qu’il
avait acquis cette dernière en 1997, en parfaite connaissance de la
réglementation prévue par le plan de quartier "Au Maupas", et que la
perspective de voir se développer un quartier qui ne serait pas voué
exclusivement à l’habitation, mais où pourraient s’implanter des commerces,
avait joué un rôle dans son choix. Il a indubitablement un intérêt digne de
protection à ce que les constructions prévues sur la parcelle n° 525 soient
conformes à la réglementation.
2.                     Le rez-de-chaussée des
bâtiments E1 à E10 et E11 à E20 serait implanté sur deux rectangles de 66 m sur
10 formant chacun une fraction de l’aire de construction D du plan de quartier
"Au Maupas" approuvé par le Conseil d’état le 21 février 1996.
L’espace central compris entre ces deux rectangles est désigné comme une "
partie
de l’aire de mouvement  affectée à l’usage des piétons
" ;
selon l’art. 4.1 du règlement du plan de quartier (ci-après : RPQ), il est
affecté à la circulation des véhicules et à l’usage des piétons, la circulation
de ces derniers y étant toutefois prioritaire.
Selon l'art. 2.1 RPQ,
les bâtiments édifiés dans l'aire de construction D doivent être affectés à des
"activités professionnelles ou activités de loisirs ne provoquant pas
de nuisances telles que bruits ou émanations en dehors des limites de l'aire de
construction; l'habitation peut y être autorisée si elle a le statut de
dépendance d'un bâtiment principal implanté dans l'aire de construction B
respectivement C."
Or les bâtiments projetés dans l'aire de
construction D (E 1 à E 20) sont exclusivement destinés à l'habitation et
personne ne prétend qu'ils auraient
"le statut de dépendance d'un
bâtiment principal"
implanté dans l'aire de construction C (D1 à D20).
La municipalité estime néanmoins pouvoir déroger à l'affectation prescrite;
elle invoque l'art. 13.1 RPQ qui est ainsi libellé :
"La délimitation des aires
d'affectation et des voies de circulation peut subir des petites modifications
de forme et d'implantation pour s'adapter aux nécessités résultant des études
de détail et de l'introduction d'un nouvel état parcellaire. Ces modifications
ne peuvent toutefois mettre en cause, ni les caractéristiques du plan de
quartier, ni la cohérence du parti urbanistique choisi. La municipalité peut
également, à titre exceptionnel et dans les limites de la législation
cantonale, accorder des dérogations aux dispositions du présent document :
-             lorsqu'il s'agit de tenir compte
de cas non prévus par le présent document;
-             lorsqu'il importe de régler le
cas d'un statut provisoire;
-             lorsque l'application stricte
d'une mesure d'aménagement du plan ou du règlement empêche la réalisation d'une
solution architecturale intéressante à dire d'expert;
pour permettre la réalisation d'un bâtiment ou
d'une installation d'intérêt public ou nécessaire à un service public."
La municipalité se
prévaut d'un rapport d'expertise du bureau d'architectes urbanistes GEA
Valloton-Chanard du 5 décembre 2002 selon lequel
"l'application stricte
des dispositifs prévus pour l'aire de construction D empêche réellement une
solution architecturale intéressante."
Cette affirmation est
sommairement motivée en ces termes :
"En effet, la proposition contenue dans
la demande de permis de construire améliore le traitement de l'espace central
qui devient un espace piétonnier bordé essentiellement de logements en lieu et
place d'une zone d'activité comme le prévoit le PQ. De plus, l'aire de
mouvement destinée aux véhicules prévue par le plan de quartier est donc
abandonnée au profit d'une solution urbanistique et architecturale nettement
plus intéressante que ne la fixe le plan de quartier.
"En conclusion, il faut autoriser la
possibilité de créer des logements dans la partie centrale (périmètre
"D") du quartier en lieu et place des locaux d'activité. Cette mesure
ne compromet ni la cohérence, ni le parti urbanistique du plan de
quartier."
Ce raisonnement procède d'un abus de langage manifeste : la
"solution"
,
soit l'affectation de l'aire de construction D à l'habitation et celle de
l'aire de mouvement à l'usage exclusif des piétons, n'a rien d'architecturale
(l'architecture, soit l'art de construire des édifices ou la disposition d'un
édifice [Le nouveau Petit Robert, dictionnaire alphabétique et analogique de la
langue française, Paris 1993], n'est pas synonyme d'urbanisme, soit l'étude des
méthodes permettant d'adapter l'habitat urbain au besoin des hommes et
l'ensemble des techniques d'application de ces méthodes [ibid.]). De surcroît,
il paraît plutôt paradoxal d'affirmer que ce changement d'affectation ne
compromettrait pas le parti urbanistique du plan de quartier alors que,
quelques lignes plus haut, le même rapport expose :
"Le parti
urbanistique choisi par les auteurs du plan de quartier implique que la partie
centrale soit essentiellement vouée aux activités professionnelles."
En fait, la démarche
du bureau d'architectes et de la municipalité revient à opposer les règles
d'affectation définies par le plan de quartier à une variante qui aurait certes
été envisageable, mais n'a pas été retenue, puis à affirmer péremptoirement,
sans l'ombre d'une démonstration, que cette variante est préférable aux
dispositions adoptées par le conseil communal. A supposer que  ce jugement de valeur
soit correct, ce qui ne saute pas aux yeux, il permettrait tout au plus de
proposer une modification du plan de quartier, dans le respect des règles de
procédure applicables. La modification de l'affectation d'une aire de
construction de plus de 1'300 m² va largement au-delà des dérogations qui
peuvent être permises sur la base d'une disposition telle que l'art. 13.1 RPQ
sans affecter la sécurité du droit.
Au demeurant, la
solution
"urbanistique et architecturale"
intéressante que
constituerait la création d'un espace exclusivement piétonnier dans la partie
de l'aire de mouvement séparant les deux fractions de l'aire de construction D,
n'exige nullement que celle-ci soit affectée à l'habitation. Le plan donne déjà
la priorité à la circulation des piétons dans cette partie de l'aire de
mouvement; il permet ainsi la création d'une véritable zone piétonne,
parfaitement compatible - compte tenu des possibilités de parking en sous-sol -
avec des activités professionnelles et de loisirs telles qu'elles sont prescrites
dans l'aire de construction D.
3.                     Les bâtiments D1 à D10
et D11 à D20 seraient implantés sur deux rectangles de 66 m sur 15 qui
constituent chacun une fraction de l'aire de construction C.
Selon l'art. 2.1 RPQ,
l'aire de construction C doit être occupée par
"des bâtiments
distincts, accolés les uns aux autres et comprenant chacun au plus 2 logements;
chacune des fractions de l'aire de construction doit comprendre au moins 4
bâtiments distincts."
L'article 2.2 al. 1 précise encore :
"A
l'intérieur de chaque fraction des aires de construction, les bâtiments doivent
être édifiés en ordre contigu et être implantés de façon à ne pas compromettre
l'utilisation totale des surfaces constructibles."
Les termes
"distincts"
et "accolés" (ou "contigus")
ne posent pas des exigences contradictoires, mais complémentaires : l'idée du
plan de quartier est de promouvoir la construction
"de plusieurs
bâtiments, construits en contiguïté, comme à la Grand'Rue, avec des
décrochements en plan et en élévation, des balcons ou bow-windows diversifiés,
etc."
(v. réponse de la municipalité à l'opposition no 15 de M. L.
Bello, Préavis municipal no 11-1992, p. 54).
Les constructions
projetées ne répondent manifestement pas à ces exigences. Les bâtiments D 1 à D
4 et D 7 à D 10, pour la fraction ouest de l'aire de construction C, ainsi que
D 11 à D 14 et D 17 à D 20, pour la fraction est, ne constituent pas des
constructions distinctes, mais des blocs formés de deux bâtiments symétriques,
dont la séparation médiane est à peine marquée, sur l'une des façades, par la
descente d'eau pluviale. Quant aux paires désignées comme bâtiments D 1 et D 2,
D 3 et D 4, D 5 et D 6, etc, elles ne sont pas formées de deux bâtiments
accolés, mais d'un seul : malgré la symétrie qu'elles présentent, on ne peut en
effet pas considérer comme des bâtiments séparés ces constructions
monolithiques dont les quatre appartements sont desservis par une cage
d'escalier et un ascenseur communs. Enfin, la contiguïté exigée par le
règlement est rompue dans chacune des fractions de l'aire de construction C,
entre les corps de bâtiment D 4 et D 5, D 6 et D 7, D 14 et D 15, ainsi que D
18 et D 17. Les mêmes ruptures de contiguïté affectent les bâtiments prévus
dans l'aire de construction D.
A l'audience du 1er
avril 2004, les constructeurs ont tenté de justifier la répartition des
bâtiments en trois blocs séparés, dans chacune des fractions des aires de
constructions C et D, par l'art. 2.2 al. 3 RPQ, qui dispose qu'entre façades
aveugles ou parties aveugles de façades, la distance entre deux bâtiments non
mitoyens peut être réduite à 3 m pour autant que les prescriptions concernant
la protection contre l'incendie soient respectées. Cette disposition apparaît
toutefois en complète contradiction avec l'alinéa 1 du même article, qui
prévoit qu'à l'intérieur de chaque fraction des aires de constructions les
bâtiments doivent être édifiés en ordre contigu, ainsi qu'avec la
réglementation de l'aire de construction C, qui exige des bâtiments accolés les
uns aux autres : on ne voit pas comment, à l'intérieur d'une même fraction de
l'aire de construction C, des bâtiments pourraient être à la fois contigus,
accolés les uns aux autres, et non mitoyens. Il est vrai qu'au moment de
l'adoption du plan, la municipalité paraît avoir considéré que chaque fraction
de l'aire de construction C pouvait être fractionnée de manière à créer quatre
groupes de bâtiments (v. réponse de la municipalité à l'opposition no 22 du
GRAL, Préavis municipal no 11-1992, p. 74). Mais cette façon de voir les choses
est incompatible avec l'art. 2.1 RPQ qui exige dans l'aire de construction C
que les bâtiments soient accolés les uns aux autres, sans ajouter : par groupe
de deux, trois, quatre, ou plus, de même qu'avec l'art. 2.2 al. 2, qui ne
prévoit aucune dérogation à l'exigence de l'ordre contigu.
4.                     Au niveau du premier
étage, les bâtiments E présentent un encorbellement formant une saillie de 2 m
au-dessus de l'aire de mouvement. La municipalité et la constructrice
prétendent que cet empiétement serait couvert par l'art. 2.2. al. 4 RPQ, qui
permet aux
"avant-corps de bâtiments, par exemple, corniches,
marquises,"
d'empiéter
"sur les espaces  limitrophes des aires
de construction pour autant que l'usage de ces espaces ne soient pas
compromis."
Il n'en est rien.
Le RPQ ne comporte pas
de règles générales sur le calcul de la surface bâtie ou de la distance entre
bâtiments et limites de propriété (applicables par analogie lorsque les espaces
constructibles sont définis par des périmètres d'implantation - v. arrêts AC
2002/0028 du 8 juillet 2003 et AC 1998/0051 du 7 septembre 19998, consid.
3 ). Il renvoie sur cette question aux dispositions du règlement communal
sur le plan d'affectation et la police des constructions du 6 novembre 1992 (v.
art. 1.3 RPQ), dont l'art. 56 al. 1 précise que la surface bâtie est mesurée
sur le plan du niveau de la plus grande surface, sans tenir compte des
terrasses non couvertes, seuils, perrons, balcons, garages enterrés et autres
éléments semblables, et dont l'art. 62 dispose que la distance entre la
construction projetée et la limite de propriété ou entre bâtiments, est
calculée dès les éléments les plus extérieurs du bâtiment, à l'exception des
balcons et loggias. Or il est en l'occurrence évident qu'au niveau de leur plus
grande surface, les bâtiments E débordent largement du périmètre de
construction et que cet empiétement, qui touche la totalité du premier étage,
ne peut pas être assimilé à un simple avant-corps tel que seuil, perron,
corniche, marquise, balcon ou loggia. On observera de surcroît que l'art. 2.2
al. 5 RPQ contient une règle spéciale concernant les balcons et les loggias,
qui peuvent empiéter exclusivement sur l'aire de prolongement et sur l'aire de
dégagement, de 2 m au plus, et qui sont donc prohibés au-dessus de l'aire de
mouvement. Il en va a fortiori de même pour un empiétement qui ne se limite pas
à un balcon, mais porte sur la totalité d'un étage.
5.                     En résumé, le projet
litigieux déroge à la réglementation en vigueur sur plusieurs points
fondamentaux. Il ne saurait être mis en conformité sans être profondément
remanié, de sorte qu'il est inutile d'examiner les autres arguments du
recourant.
6.                     Conformément aux
articles 38 et 55 LJPA, un émolument de justice et des dépens seront mis à la
charge de la partie déboutée. Lorsque la procédure met présence, outre le
recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les
intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie
adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision
est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (RDAF 1994, p. 324).
L'émolument de justice sera en conséquence mis à la charge de la SI Le Maupas
SA, qui supportera également les dépens auxquels peut prétendre le recourant, qui
a procédé par l'intermédiaire d'un avocat et obtient gain de cause.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.
Le permis de construire délivré le 7 août 2003 à SI
Le Maupas SA (N° 11/2003 Affaire N° 03-0027) est annulé.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs est mis à la charge de la SI Le Maupas SA.
IV.
La SI Le Maupas SA versera à Bruce Littman une
indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 22 juillet 2004/san
Le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint