vd_omni · AC.2006.0240 · 2007-10-31 · fr

WYMANN/Municipalité de Grandson, STOECKLI, GEMMINGEN-HORNBERG, BALT SA | Si le règlement communal exige une surface minimale de 800 m2 pour une villa et permet deux villas mitoyennes "sur deux parcelles contiguës d'une surface de 600 m2 chacune au moins", la municipalité ne peut pas autoriser, sur une surface de 5222 m2 et même si les distances aux limites et entre bâtiments sont respectées, quatre groupe de deux mitoyennes et une villa, qui exigeraient 5'600 m2 au total. L'absence de limite de propriété entre bâtiments n'exclut pas qu'ils puissent être qualifiés de villas mitoyennes mais deux logements accolés présentant une stricte séparation sont à considérer comme des villas mitoyennes et non comme une seule villa comportant des appartements en duplex.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.10.2007 AC.2006.0240

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 31 octobre 2007
Composition
M. Pierre Journot, président;
M. Jean W. Nicole et M. Renato Morandi, assesseurs; Annick Borda,
greffière.
Recourants
1.
Pierre WYMANN,
à Grandson,
2.
Hélène WYMANN,
à Grandson,
tous deux représentés par Philippe VOGEL,
avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Grandson,
représentée
par Denis SULLIGER, avocat, à Vevey,
Constructrice
BALT SA,
à Genève, représentée
par Jean-Franklin WOODTLI, avocat, à Genève,
Propriétaires
1.
Friedrich STOECKLI,
à St-Blaise,
2.
Verena STOECKLI,
à St-Blaise,
3.
Renata
GEMMINGEN-HORNBERG,
à St-Blaise,
Objet
Permis de construire
Recours Pierre et Hélène WYMANN c/ décision de la
Municipalité de Grandson du 15 septembre 2006 levant l'opposition à la
construction de 8 logements en villas mitoyennes et 1 villa individuelle
après démolition du bâtiment existant sur les parcelles n
os
695 et
718
Vu les faits suivants
A.
Les recourants Pierre et Hélène Wymann sont propriétaires
de la parcelle n
o
1'552 de la Commune de Grandson.
A l'est de cette parcelle se situent les parcelles n°
718 puis n° 695, propriétés de Friedrich et Verena Stoeckli et de Renata Gemmingen-Hornberg,
promises-vendues à la société Balt SA, constructrice.
Ces trois parcelles sont situées côté à côté le long
du chemin de Bellevue. Les deux parcelles promises-vendues à la constructrice
sont actuellement construites d'une maison d'habitation ainsi que de divers
aménagements extérieurs.
Ces parcelles sont colloquées en zone de villas
selon le plan des zones de la Commune de Grandson et son règlement communal sur
le plan d'extension et la police des constructions (ci-après : RPGA), tous deux
approuvés par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 18 avril 1984.
B.
La constructrice a établi un premier projet de
construction sur les parcelles qui lui étaient promises-vendues, impliquant la
démolition des bâtiments existants. Mis à l'enquête du 15 février au 7 mars
2005, ce projet a cependant été abandonné par la constructrice.
Un second projet de construction de 9 logements a
été mis à l'enquête du 2 au 22 septembre 2005. Ayant fait l'objet de diverses
oppositions, la constructrice a pris l'option de modifier son projet afin de
tenir compte des oppositions formulées. Elle a donc prié la municipalité le 23
décembre 2005 de remettre à l'enquête un projet modifié sous l'intitulé
"enquête publique complémentaire".
Dans cette dernière version, le projet prévoit la
démolition du bâti existant et la construction de huit logements en villas
mitoyennes (lots A à D) et une villa individuelle (lot E). Le plan de situation
soumis à l'enquête publique mentionne la suppression de la limite séparant les
parcelles n
os
718 et 695, de sorte que le projet traite
l'intégralité de la surface comme s'il s'agissait d'une seule et même parcelle.
Dans cet espace est prévue la construction de cinq bâtiments, dont quatre
d'entre eux (lots, A, B, D et E) sont implantés dans les angles de la parcelle
et le lot C en son centre. Les lots A à D sont constituées de deux villas
contiguës, comportant un étage excavé, un rez, un premier étage et des combles,
accolées par un mur commun courant sur toute la hauteur de ces quatre niveaux.
Chaque groupe de villas est surmonté d'un toit unique à deux pans dont le faîte
est orienté est ouest. La répartition intérieure des pièces et le traitement
des façades est conçue de façon symétrique. Les façades nord, respectivement sud,
des groupes de villas mesurent 18 m 90. Sur la façade ouest du lot A et la
façade est du lot B est de plus accolé un couvert à voitures fermé par une
paroi au sud d'une largeur de 2 m 80 et implantée en retrait de la façade sud du
bâtiment. Contrairement aux autres lots, le lot E, situé à l'angle sud est de
la parcelle, est constitué d'une villa individuelle.
Ce projet a été mis à l'enquête publique
complémentaire du 17 janvier au 6 février 2006. Il a suscité trois oppositions,
dont celles des recourants du 30 janvier 2006.
Le 24 janvier 2006, la centrale des autorisations
CAMAC a rendu sa synthèse de laquelle il résulte que toutes les instances
cantonales consultées ont préavisé favorablement au projet, respectivement
délivré les autorisations spéciales requises.
Le 4 août 2006, donnant suite à l'opposition des
recourants, la municipalité a interpellé la constructrice sur le respect de la
distance de 12 m entre les bâtiments C et D.
La constructrice s'est déterminée le même jour et a
précisé que le balcon du bâtiment C ne comptait selon elle pas dans la distance
entre bâtiments et que le poteau à l'angle extérieur du bâtiment C1 avait été
supprimé pour éviter tout ambiguïté. Elle considérait que la distance de 12 m
était respectée, mais elle était néanmoins d'accord de descendre l'immeuble D
de 80 cm dans le terrain.
Le 15 septembre 2006, la municipalité a informé les
recourants qu'elle avait décidé, dans sa séance du 24 juillet 2006, de lever
leur opposition et de délivrer le permis de construire.
C.
Les recourants ont recouru à l'encontre de cette décision
le 3 octobre 2006 et conclu à l'annulation du permis de construire.
Par avis du 5 octobre 2006, le tribunal a octroyé
l'effet suspensif provisoire au recours.
La municipalité a répondu au recours le 6 novembre
2006 et conclu à son rejet.
La constructrice s'est déterminée le 8 novembre
2006. Elle conclut également au rejet du recours.
Les propriétaires des parcelles concernées n'ont pas
procédé.
Le 19 janvier 2007, le tribunal a informé les
parties qu'il entendait statuer à huis clos, sauf réquisition contraire de
l'une des parties dans le délai imparti.
Le 8 février 2007, les recourants ont informé le
tribunal qu'ils n'avaient pas d'objection à ce que celui-ci statue à huis clos
et fasse suivre par écrit son arrêt aux parties.
En conséquence, le tribunal a statué par voie de
circulation et décidé de rendre le présent arrêt.
Considérant en droit
1.
A son chapitre VII consacré à la zone de villas, le RPGA
de la Commune de Grandson contient notamment les articles suivants :
"Art. 30 - Destination
Cette zone est destinée à l'habitation dans des maisons
familiales comportant au plus un appartement par étage. Le commerce et
l'artisanat non gênant pour le voisinage sont autorisés à condition de
s'exercer dans la villa elle-même.
Art. 31 - Ordre
L'ordre non contigu est obligatoire.
Cependant, la Municipalité peut autoriser la construction de
deux villas mitoyennes à la condition qu'elles soient édifiées simultanément et
que les autres dispositions réglementaires soient respectées. L'architecture et
les tonalités de crépis doivent être identiques pour les deux villas.
Art. 32 - Distances
La distance entre les façades d'un bâtiment et la limite de
la propriété voisine ou du domaine public, à défaut d'alignement, est de:
a) 6 mètres si la plus grande dimension de la façade proche
de la limite est inférieure ou égale à 20 mètres;
b) 6 mètres + 1/5 de la longueur dépassant 20 mètres mesurée
sur la façade proche de la limite.
Ces distances sont additionnées entre bâtiments sis sur une
même propriété.
Art. 33 - Surface minimum
La surface des parcelles à bâtir est au minimum de 800 m2
pour une villa.
La Municipalité peut autoriser la construction de deux villas
mitoyennes sur deux parcelles contiguës d'une surface de 600 m2 chacune au
moins."
Art. 34 - Surface bâtie
La surface bâtie ne peut pas excéder le sixième de celle de
la parcelle.
Art. 3 - Surface des constructions
Les bâtiments d'habitation doivent avoir une surface de 60 m²
au moins
Les recourants font tout d'abord valoir que chaque
groupe de villas ne répond pas à la définition de villas mitoyennes au sens de
l'art. 31 RPGA, au motif qu'aucune limite de propriété ne sépare les villas
accolées.
Sur la notion de villas mitoyennes, par opposition à
villas jumelées ou juxtaposées, les recourants se réfèrent à la jurisprudence
du Tribunal administratif en la matière. Le Tribunal administratif a cependant
déjà eu l’occasion de constater que si la jurisprudence a tenté, à l’époque
déjà de la Commission de recours, de donner à ces divers termes un sens
uniforme, il faut bien reconnaître que ces tentatives sont vaines car il arrive
souvent que le même terme soit employé dans des règlements communaux différents
dans une acception distincte (AC.2006.0055 du 28 juin 2007; AC.2003.0220 du 11
octobre 2004; AC.1999.0024 du 27 avril 1999 consid. 2 b; AC.1998.0043 du 30
septembre 1998). Il faut surtout rappeler que les principes développés par la
jurisprudence cantonale pour trancher les difficultés d’interprétation
suscitées par certains règlements communaux ne doivent pas avoir pour effet du
supplanter le règlement édicté par d’autres législateurs communaux, ni de
restreindre la latitude de jugement de l’autorité communale. En effet, pour
interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n’est pas
imposée par le droit cantonal, il convient de s’en référer d’abord au système
réglementaire élaboré par le législateur communal, étant précisé que l’autorité
communale dispose à cet égard d’une certaine liberté sur laquelle l’autorité
cantonale ne doit pas empiéter (v. p. ex. AC.2003.0220 du 11 octobre 2004).
Dans cette perspective, l'absence ou la présence
d'une limite de propriété entre bâtiments, qui n'a aucune portée du point de
vue de l'aménagement du territoire et en particulier de l'utilisation du sol,
n'est pas un facteur déterminant pour décider du respect ou non de la
réglementation communale autorisant la mitoyenneté. Aussi, l'absence de limite
de propriété entre les logements projetés n'exclut pas qu'ils puissent être
qualifiés de villas mitoyennes au sens des art. 31 et 33 RPGA.
Sur la question des limites de propriété, on relève
encore que le plan de situation prévoit clairement la suppression de la limite
entre les parcelles n° 718 et 695 passant au travers de l'immeuble C de sorte
que les griefs que les recourants tirent de la présence actuelle de cette
limite de propriété tombent à faux.
2.
Les recourants
invoquent
principalement les surfaces minimales exigées par l'art. 33 du règlement
communal cité ci-dessus.
a) Ils
soutiennent
ainsi que les huit logements litigieux, qu'ils qualifient de villas mitoyennes,
doivent chacun pouvoir compter sur une surface de parcelle de 600 m
2
minimum. Si l'on ajoute la surface de 800 m
2
dévolue à la villa
individuelle, la surface totale nécessaire au projet querellé devrait s'élever
à 5'600 m
2
. Or, la surface des parcelles n
os
718 et 695 totalise 5'222 m
2
. Elle
serait donc insuffisante.
b) La
municipalité estime quant à elle que l'art. 30 RPGA, qui autorise les maisons
familiales comportant un appartement par étage, ne s'oppose pas à la juxtaposition
de deux logements en duplex, chaque étage comprenant deux demi logements. On
serait donc en présence de quatre villas comprenant deux logements et ne
nécessitant chacune que 800 m
2
de surface à bâtir.
c) Le règlement
communal ne définit pas la notion de villa mitoyenne utilisée à son art. 33 al.
2. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif a défini à de nombreuses
reprises les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de
celle de plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé
pour ce faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des
constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux
communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque
construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements
extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un
observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale
et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction
des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de
l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de
détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu (AC.2005.0167
du 8 mars 2006; AC.2000.0157 du 15 avril 2002; RDAF 1993, p. 195).
En l'espèce, le
projet est composé de quatre groupes de deux logements, conçus de manière
identique, à l'exception des voies d'accès et du parcage fonction des nécessités
de leur implantation dans la parcelle. Dans ces groupes, chaque logement est réparti
sur la hauteur, en symétrie avec son voisin et séparé de celui-ci par un mur
mitoyen courant sur les quatre étages allant du sous-sol aux combles. Chaque
habitation est totalement indépendante de l'autre et possède notamment ses
propres locaux de service.
Du point de vue fonctionnel, on est donc en
présence de deux logements bien distincts, possédant chacun les
caractéristiques essentielles d'une villa. Sur le plan de l'aspect extérieur,
que ce soit sur la façade nord ou sud, on perçoit clairement la conception
symétrique du bâtiment suggérée par ses ouvertures et la présence deux portes
d'entrée distinctes desservant chacune un logement. De plus, pour les lots A et
B, les voies d'accès sont également différentes pour chaque habitation,
renforçant encore l'impression de séparation existant entre elles. Aussi, à
l'exception du toit commun couvrant les deux villas, on ne peut que
difficilement envisager deux logements accolés présentant une séparation plus
stricte. Dans ces circonstances, on se trouve bien en présence de deux villas
distinctes, assimilables à des villas mitoyennes au sens de l'art. 33 RPGA, et
non à une seule villa comptant plusieurs appartements. Compte tenu du fait que
la présence d'une limite de propriété n'est pas déterminante, une autre
interprétation viderait pratiquement l'art. 33 al. 2 RPGA de son sens en
limitant à l'extrême ses cas d'application. Par conséquent, les logements
projetés doivent respecter les exigences posées par cet article et nécessitent
chacun une surface de 600 m
2
, à savoir au total 4'800 m
2
.
Si l'on ajoute la surface de 800 m
2
dévolue à la villa individuelle, la surface totale nécessaire au projet
querellé devrait s'élever à 5'600 m
2
. La surface des parcelles n
os
718 et 695 totalisant 5'222 m
2
, elle
est insuffisante et le projet doit être rejeté.
Cette solution
n'est pas contraire à la jurisprudence du Tribunal administratif invoquée par
la municipalité sur les appartements en duplex. En effet, les arrêts publiés à
la RDAF 1978, p. 337 et 1972, p. 274 admettaient une répartition en hauteur des
appartements en précisant que l'on n'était précisément pas dans un cas de constructions
juxtaposées possédant un mur mitoyen les séparant de haut en bas et dont
chacune possédait les élément essentiels d'une villa, notamment ses propres
locaux de service. Or, le projet querellé correspond précisément à cette
dernière définition, de sorte qu'il n'entre pas dans les cas précédemment admis
d'appartements en duplex.
d) En
définitive, l'interprétation défendue par la municipalité, rappelée sous lettre
b ci-dessus, tend à faire passer pour une villa isolée de deux logements ce qui
constitue en réalité une villa mitoyenne au sens de l'art. 33 al. 2 du
règlement. On observera qu'il serait certes possible, du point de vue technique
et tout en respectant le coefficient d'occupation du sol d'un sixième et la
distance à la limite de 6 m, d'implanter par exemple sur une parcelle de 1'800
m²
deux villas mitoyennes de 100 m²
chacune et en outre une villa simple de 100 m².
Toutefois, si la commune entendait permettre une telle solution, elle n'aurait
pas dû adopter l'art. 33 al. 2 du règlement communal qui, en exigeant
"
deux
parcelles contiguës d'une surface de 600 m
² chacune au moins"
,
introduit une restriction supplémentaire dont
l'intérêt paraît d'ailleurs faible du point de vue de l'aménagement du territoire.
Il aurait par exemple suffi que le règlement se contente de prescrire que les
parcelles doivent avoir une surface minimale de 600 ou 800 m² pour être
constructibles (v. sur cette problématique par exemple
AC.2001.0161 du 7
février 2002 et AC.2002.0016 du 7 juillet 2003)
. La restriction supplémentaire de l'art. 33 al.
2 du règlement communal interdit cependant à la municipalité d'adopter
l'interprétation qui fonde la décision attaquée.
3.
Les recourants
invoquent encore le non respect des règles sur les distances aux limites de
propriété et entre bâtiments. Etant donné que le recours est admis pour un motif
qui conduira à remanier fortement le projet, le tribunal n'examinera pas le
bien-fondé de ce grief.
4.
En conséquence, le recours est admis. La décision de la
municipalité est annulée.
La constructrice succombe. Elle est tenue de
supporter les frais du recours (art. 55 LJPA). En matière d'aménagement et de
constructions, l'émolument ordinaire s'élève à 2'500 francs (art. 4 du règlement
du 24 juin 1998 sur les émoluments et les frais perçus par le Tribunal
administratif [RSV 173.36.1.1]). Le nombre de griefs examinés et l'absence
d'audience justifient la réduction de cet émolument à 2'000 francs.
La constructrice versera encore des dépens aux
recourants qui ont procédé par l'intermédiaire d'un avocat (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Grandson du 15 septembre
2006 est annulée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la
charge de Balt SA.
IV.
Balt SA versera un montant de 1'500 (mille cinq cents)
francs à Pierre et Hélène Wymann à titre de dépens.
Lausanne, le 31 octobre 2007
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.