vd_omni · AC.2020.0142 · 2021-10-21 · fr

A.________/Municipalité de Montreux, Direction générale des immeubles et du patrimoine, B.________, C.________ | Recours par une copropriétaire par étage contre le refus d'un permis de construire une surélévation des combles et la pose de panneaux solaires en toiture du bâtiment en copropriété par étages sis à Montreux. La référence au plan d'extension partiel de 1987 (PEP) est adéquate, le nouveau PGA adopté par la commune de Montreux ayant été annulé par le TF (ATF 146 II 289 et 1C_449/2018) (consid. 3). Or, le projet n'est pas conforme aux dispositions du PEP, les ouvertures prévues dans les combles surélevés étant trop grandes (consid. 4) et l'implantation prévue par le PEP n'étant pas respectée (consid. 5). Sur ces points, les conditions justifiant des dérogations ne sont pas réalisées. En outre, l'appréciation de l'autorité communale quant au fait que le projet porte atteinte à l'esthétique actuelle du bâtiment n'est pas criticable (consid. 6). Les autres arguments soulevés par la recourante, en particulier un éventuel contrôle préjudiciel du plan, ne doivent dès lors pas être examinés (consid. 7). Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.10.2021 AC.2020.0142

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
21 octobre 2021
Composition
M. Serge Segura,
président
; Mme Imogen Billotte, juge;
M. Philippe Grandgirard, assesseur.
Recourante
A.________,
à ********, représentée par Me Sarah TOBLER, avocate, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Montreux,
Autorité concernée
Direction générale des
immeubles et du patrimoine,
à Lausanne
Opposante
B.________,
à ********, représentée par Me Lory BALSIGER GIGANDET, avocate, à La
Tour-de-Peilz,
Propriétaire
C.________,
à ********, représentée par D.________
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la
Municipalité de Montreux du 6 mai 2020 - refus de délivrer le permis de
construire pour une surélévation des combles et pose de panneaux solaires en
toiture sur la parcelle n° 290 (CAMAC 190932).
Vu les faits suivants:
A.
Le bien-fonds n° 290 du registre foncier de la commune
de Montreux est constitué en propriété par étages. A.________ est propriétaire de
la part n° 290-3 lui conférant un droit exclusif sur un appartement de 7 pièces
situé au rez supérieur et dans les combles du bâtiment ECA n° 1306, ainsi que
sur une cave. Ce bâtiment est contigu à ceux sis sur les parcelles n
os
288 et 291 avoisinantes au nord-ouest et au sud-est. La parcelle est pour le
reste bordée au nord-est par l'avenue de Belmont et au sud-ouest par la rue de
la Gare.
La parcelle n° 290 est intégrée au
plan d'extension partiel "A Vernex-Dessus" adopté par le Conseil
communal de la commune de Montreux le 1
er
juillet 1987 et approuvé
par le Conseil d'Etat le 2 octobre 1987.
B.
En 2007, les autorités communales ont mis à l'enquête
publique un projet de Plan général d'affectation (PGA 2007) et de règlement
(RPGA 2007) entièrement révisés, afin de remplacer les instruments de
planification en vigueur, principalement le plan des zones de la commune du 15
décembre 1972. Après leur adoption par les autorités communales et leur approbation
par le Département du territoire et de l'environnement (DTE, aujourd'hui
Département des institutions et du territoire [DIT]), les décisions de ces
autorités ont fait l'objet de recours au niveau cantonal puis fédéral.
Le département cantonal (DTE),
constatant que les recours au Tribunal fédéral n'avaient pas d'effet suspensif
(cf. notamment arrêt TF 1C_449/2018 du 16 avril 2020, let. E), avait mis partiellement
en vigueur le nouveau PGA dans des zones du territoire urbanisé de la commune.
Cette entrée en vigueur partielle a été publiée le 22 janvier 2019 (cf.
arrêt CDAP AC.2019.0390 du 10 février 2021, let. B).
Dans le cadre de deux arrêts du 16
avril 2020, le Tribunal fédéral a admis les recours, réformé les arrêts cantonaux
et renvoyé la cause à la commune de Montreux pour nouvelle décision dans le sens
des considérants (ATF 146 II 289 et arrêt TF 1C_449/2018 du 16 avril 2020). Dans
ces décisions la Haute cour retenait notamment :
"
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. Les
chiffres I à III du dispositif de l'arrêt attaqué sont reformés en ce sens que
le recours cantonal AC.2015.0216 est admis; les décisions d'adoption communales
et la décision d'approbation préalable cantonale du 10 juin 2015 sont annulées.
Les chiffres IV et V sont réformés en ce sens que le recours AC.2017.0026 est
admis, la décision du Conseil communal de Montreux du 12 octobre 2016 ainsi que
la décision préalable du Département du territoire et de l'environnement du 10
janvier 2017 sont annulées. La cause est renvoyée à la Commune de Montreux (
art. 107 al. 2 LTF
). Il lui appartiendra d'adapter son
projet de PGA en prévoyant une affectation conforme au droit fédéral des
portions de territoire comprises dans la zone réservée, dans le respect en particulier
des exigences de l'
art. 15 LAT
(cf. consid. 5.3 et
6.3). Celle-ci devra également tenir compte des secteurs soumis à la légalisation
préalable d'une planification de détail (art. 26 nRPGA) dans le réexamen de sa
zone à bâtir et déterminer si ceux-ci doivent y être maintenus ou en être
exclus (cf. consid. 7.4). La Commune de Montreux devra également assurer la
coordination entre la planification d'affectation de la partie urbanisée de son
territoire - ici discutée - et la planification relative à la partie supérieure
de son territoire (cf. consid. 9). Elle devra enfin intégrer dans sa
planification les modifications apportées par l'arrêt cantonal à l'art. 40
nRPGA (cf. chiffre II du dispositif de l'arrêt attaqué; consid. 13 ci-dessus).
La cause est par ailleurs renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision
sur les frais et dépens cantonaux (cf.
art. 67 LTF
)."
C.
La commune de Montreux est recensée à l'inventaire
fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS).
La parcelle n° 290 est intégrée au périmètre 4, portant sur une
"extension
touristique et résidentielle derrière la gare CFF dès 1861".
La
qualité spatiale et historico-architecturale est évidente. La signification
archéologique, historique, typologique ou culturelle est prépondérante. Enfin,
un objectif de sauvegarde A est attribué à ce périmètre, soit la sauvegarde de
la substance et de la structure.
D.
Le bâtiment ECA n° 1306 fait l'objet d'une fiche au
recensement architectural et la note 3 lui a été attribuée. La fiche précitée relève
la qualité du soubassement, de la vitrine et des ferronneries, mentionne que la
devanture est intéressante et indique ce qui suit :
"immeuble locatif
et commercial construit en 1901 par l'architecte Charles Volkart pour le
boucher Jean Siegrist (agrandissement et surélévation d'un bâtiment existant).
Devantures originales. Dernier témoin du type de bâtiment qui bordait le front
nord de cette rue jusque dans les années 1990."
E.
Le 10 janvier 2020, la C.________, représentée par
son administrateur D.________, a déposé une demande de permis de construire CAMAC
n° 190932 visant à la surélévation des combles et à la pose de panneaux solaires
en toiture. Il était précisé qu'une dérogation à l'art. 57.3 RPGA était
requise.
Le projet a été mis à l'enquête
publique du 22 février au 23 mars 2020. Quatorze oppositions ont été formulées,
dont celle formée par le conseil de B.________ (ci-après : l'opposante), copropriétaire
de la parcelle n° 267 du registre foncier de la commune de Montreux. Une
synthèse CAMAC n° 190932 a été rendue le 6 avril 2020. Il en ressort que les
autorisations spéciales requises ont été accordées, assorties de conditions
particulières. La Direction générale des immeubles et du patrimoine, Section
monuments et site (ci-après : la DGIP), a toutefois émis un préavis négatif dont
la teneur est la suivante :
"Base légale :
Article 103 alinéa 5
LATC : […] [la municipalité] consulte […] le service chargé des monuments
historiques pour les bâtiments inscrits à l'inventaire ou qui présentent un
intérêt local en raison de leur valeur architecturale, paysagère, historique ou
culturelle qui est préservée.
Recensement
architectural :
Le bâtiment ECA 1306
a obtenu la note *3* lors du recensement architectural de la commune de Montreux
en 2016. D’importance locale, l’ensemble mérite d'être conservé. Des
transformations peuvent être envisagées à condition qu'elles n'altèrent pas ses
qualités spécifiques.
Inventaire des sites
construits à protéger en Suisse (ISOS) :
L’ISOS identifie
Montreux comme un cas particulier d'intérêt national. Au sens de l'ISOS, le
bâtiment susmentionné fait partie du périmètre environnant 5 : « immeubles
résidentiels, station-service et parking, colmatant des développements jadis
séparés, dernier q. 20e s. », considéré comme une « partie sensible pour
l’image du site, souvent construite » et pour lequel un objectif de protection
*b* a été émis. Au vu de sa valeur de site, de ses qualités spatiales et
historico-architecturales, l’ISOS recommande la « sauvegarde des
caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes » à ce périmètre.
Information
historique :
Bâtiment agrandi et
surélevé en 1901 par l'architecte Charles Volkart (1862-1918, ETHZ et Ecole des
Beaux-Arts de Paris). Devantures originales ; dernier témoin du type de
bâtiment qui bordait le front nord de cette rue jusque dans les années 1990.
Développement du
projet :
Le projet de
surélévation du bâtiment ECA 1306 a fait l’objet d’une première demande de
permis de construire (CAMAC 183531) qui s’est soldée par un refus de la
Municipalité. La DGIP-MS avait émis un préavis négatif, estimant que la formalisation
de la surélévation s’intégrait mal au site et portait une atteinte excessive à
l’architecture du bâtiment. De nombreuses oppositions avaient également été
déposées par les voisins.
Examen du projet :
Le nouveau projet
prévoit toujours la surélévation d’un niveau du bâtiment. L’ancienne toiture est
démolie et remplacée par un nouvel étage couvert à la Mansart. Les ouvertures
de ce dernier, sur la rue de la Gare, reprennent grosso modo le rythme et les dimensions
des ouvertures des étages inférieurs, tandis que sur les façades latérales, les
jours prennent la forme de bandes verticales. Au niveau du comble, toujours du
côté de la rue de la Gare, les ouvertures pratiquées dans le brisis répètent
elles aussi le rythme et l’écartement des ouvertures inférieures.
Assurément, ce
nouveau projet est plus discret que le précédent et assure une meilleure
intégration dans le site. Il n’en reste pas moins discutable. Le traitement des
ouvertures, en particulier celles pratiquées dans les combles, n’est pas satisfaisant
et ne semble pas règlementaire. Si par le choix d’une toiture à la Mansart, il
est proposé de s’inspirer de l’architecture existante, alors il est nécessaire
d’aller au bout de la démarche. Les lucarnes existantes sont certes axées sur
les ouvertures des étages inférieurs, mais n’en ont pas moins leur identité
propre, que ce soit en termes de dimension ou de proportion. Une telle caractéristique
serait à préserver, même un étage plus haut. Ensuite, la hauteur du brisis de
la surélévation (du chéneau au membron) semble excessive, donnant l’impression
d’une toiture disproportionnément grande par rapport au bâtiment. S’agissant
des lucarnes, la DGIP-MS rappelle que le règlement prévoit, à son article 57.3,
que « la somme des largeurs additionnées des ouvertures en toiture ne peut
dépasser 40 % de la longueur moyenne du pan de toiture ». En respectant les
caractéristiques des lucarnes actuelles, cette proportion serait sans aucun
doute respectée.
Enfin, le règlement
demande également, à son article 40, alinéa 3, que les bâtiments ou parties de
bâtiments remarquables ou intéressants du point de vue architectural ou
historique, soit les bâtiments recensés en note *3* comme c’est le cas ici, ne
subissent guère plus que « des transformations, de modestes agrandissements, un
changement d’affectation ». Ces évolutions ne peuvent toutefois être autorisées
que si elles sont « objectivement fondées et si elles sont compatibles avec la
conservation et la mise en valeur du bâtiment ». La surélévation d’un niveau
semble difficilement entrer dans le cadre d’un « modeste agrandissement »,
alors que son caractère objectivement fondé reste à démontrer. Quant à la mise
en valeur, c’est-à-dire architecturale et historique, elle reste comme nous
l’avons vu difficile à identifier.
Conclusion :
La DGIP-MS constate
que ce projet, malgré les améliorations apportées, porterait encore et toujours
atteinte au bâtiment reconnu d’intérêt local. Elle préavise négativement à sa
réalisation et à la délivrance des autorisations requises. La conservation de
ce patrimoine local relève cependant de la compétence et de la responsabilité
de l’autorité communale.
La DGIP-MS demande à
être informée de la décision de la Municipalité. Le cas échéant, elle se
réserve le droit de recourir au sens des articles 87a LPNMS et 104a LATC contre
la délivrance du permis de construire."
Par décision du 6 mai 2020, la
municipalité (ci-après : l'autorité intimée) a refusé le permis de construire sollicité.
Elle retenait en particulier ce qui suit :
"Le bâtiment
ECA No 1306 est noté 3 au Recensement architectural de l'Etat de Vaud, ce qui
en fait un élément intéressant au niveau local qui mérite d'être conservé ; les
transformations ne sont admises que si elles ne mettent pas en péril les qualités
attribuées au bâtiment. Les ouvertures projetées en toiture ne respectent pas
les dimensions autorisées en zone urbaine par l'article 57.3 RPGA ; le Département
cantonal préavise négativement l'intervention projetée et notre Autorité estime
que la volonté de pouvoir offrir davantage de vue sur le grand paysage n'est
pas une raison suffisante pour accorder le système dérogatoire requis en dépit
d'un développement futur de l'entier du front de rue, ce que le préavis négatif
du Département ne fait qu'appuyer à ce titre. Le projet ne respecte pas
l'article 57.3 RPGA et la dérogation requise n'est pas accordée, car elle
excède la notion de minime importance, d'une part, et, d'autre part, met en
péril le développement du front de rue.
En effet, le front
amont de la rue de la Gare est concerné par un ordre de construction contigu, conformément
à l'article 32.2 al. 2 RPGA. Les ouvertures projetées sur les façades
latérales, ainsi que la couverture à la Mansart projetée pour le bâtiment à
surélever, empêchera toute construction contiguë sur les parcelles Nos 291 et
288 et, par conséquent, le projet n'est pas réglementaire ; ceci a de plus été
soulevé dans le cadre du résultat de l'enquête publique."
F.
Par acte de recours de son conseil du 8 juin 2020, A.________
(ci-après : la recourante) a déféré la décision précitée auprès de la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) et conclu, avec suite
de frais et dépens, à l'admission du recours, à l'annulation de la décision
querellée et, principalement, au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. Subsidiairement, elle a conclu
à la délivrance du permis de construire, avec ou sans condition.
Interpellée ensuite de l'annulation du
PGA 2007 par le Tribunal fédéral, la recourante, par son conseil, a déclaré le
22 septembre 2020 maintenir son recours.
La DGIP s'est déterminée sur le
recours le 29 septembre 2020 et conclu implicitement à son rejet.
L'autorité intimée a déposé sa réponse
au recours le 23 novembre 2020 et conclu, avec suite de frais et dépens, au
rejet de celui-ci.
L'opposante, par son mandataire, a
déposé des observations sur le recours le 17 décembre 2020 et conclu au rejet
de celui-ci ainsi qu'à la confirmation de la décision attaquée.
La recourante a répliqué par acte de
son conseil du 17 février 2021.
Les arguments des parties seront
reproduits, dans la mesure utile, dans la partie droit.
G.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
La recourante n'est pas destinataire directe de la
décision entreprise, celle-ci ayant été envoyée à la C.________, par son
administrateur. Cela étant, la jurisprudence de la cour de céans a admis la
qualité pour recourir du membre d'une communauté de propriétaires par étages,
ceci en son nom propre et sans le concours des autres copropriétaires, contre
l'octroi ou le refus d'un permis de construire accordé à la communauté des copropriétaires
dans le but de défendre son propre lot (notamment arrêts CDAP AC.2019.0389 du
31 mars 2021 consid. 2b; AC.2019.0042 du 4 mai 2020 consid. 3b/bb et les
références citées; AC.2012.0090 du 10 juin 2013 consid. 1, pour une construction
sur une partie commune; AC.2011.0141 du 25 janvier 2012 consid. 1a/aa et la
référence citée). En l'espèce, la recourante, propriétaire d'une part d'étage répond
aux conditions fixées, de sorte qu'elle dispose, en son nom propre, de la
qualité pour recourir.
Le recours satisfait pour le reste aux
autres conditions de recevabilité (art. 95 et 79, applicable par renvoi de
l'art. 99, de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;
BLV 173.36), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
La recourante requiert la tenue d'une inspection
locale.
a) Le droit d’être entendu, tel qu'il
est garanti à l'art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 Cst-VD, comprend notamment le
droit pour l’intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au
dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite
à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des
preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque
cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid.
4.1 p. 170 s.; 142 III 48 consid. 4.1.1 p. 52 s.). L'autorité peut cependant
renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque les preuves administrées
lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non
arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore
proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à
modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p. 170 s., et les arrêts cités;
cf. aussi arrêts TF 1C_638/2020 du 17 juin 2021 consid. 2.1; 1C_576/2020 du 1er
avril 2021 consid. 3.1).
b) En l'espèce, les pièces présentes
ont dossier sont suffisantes pour que la Cour de céans puissent être
adéquatement renseignées. Au surplus, les motifs retenus ci-dessous relèvent du
droit et n'imposent pas des constatations sur place. La requête d'instruction
peut ainsi être écartée, par appréciation anticipée des preuves.
3.
Dans un premier temps, il convient de déterminer
quelle est la réglementation applicable.
a) Selon la jurisprudence, la légalité
d'un acte administratif, y compris une autorisation de construire ou un plan
d'affectation, doit en principe être examinée en fonction du droit en vigueur
au moment de son prononcé, sous réserve de l'existence de dispositions
transitoires contraires; en conséquence, l'autorité de recours applique en
principe le droit en vigueur au jour où l'autorité a statué (ATF 144 II 326
consid. 2.1.1 p. 328; ATF 139 II 243 consid. 11.1; ATF 139 II 263 consid. 6 et
les réf. cit.). Ainsi, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et en
l'absence de disposition transitoire expresse, la légalité d'une décision doit
en principe être examinée selon le droit applicable au moment où elle a été
prise. Un changement de loi intervenu durant une procédure de recours n'a donc
pas à être pris en considération, à moins qu'une application immédiate du nouveau
droit s'impose pour des motifs impératifs, par exemple pour des raisons d'ordre
ou de sécurité publics ou pour la sauvegarde d'intérêts publics prépondérants
(ATF 141 II 393 consid. 2.4 et les arrêts cités; ATF 139 II 243 consid. 11.1 p.
259; ATF 137 II 409 consid. 7.4.5 p. 417 s.; 135 II 384 consid. 2.3 p. 390; 125
II 591 consid. 5e/aa; 123 II 359 consid. 3 et les réf. cit.; TF 2C_29/2016 du 3
novembre 2016 consid. 3.2; 1C_36/2011 du 8 février 2012 consid. 5.2 et 1C_505/2011
du 1er février 2012 consid. 3.1 et les réf. cit.).
b) En l'espèce, la décision querellée,
rendue le 6 mai 2020
est postérieure aux arrêts rendus par le
Tribunal fédéral annulant la nouvelle planification communale, mais antérieure
à la communication de ces décisions à l'autorité intimée. Comme évoqué sous B, ci-dessus,
la commune de Montreux avait procédé à la révision de sa planification et
adopté un plan général d'affectation et un règlement en 2007 (PGA et RPGA 2007),
par la suite partiellement mis en vigueur. Le Tribunal fédéral a toutefois
annulé le plan ainsi que le règlement par arrêts rendus en 2020 (ATF 146 II 289
et arrêt TF 1C_449/2018 du 16 avril 2020). Contrairement aux considérations usuelles
rappelées plus haut, il n'y a dans le cas d'espèce cependant pas lieu de se
référer malgré tout au PGA 2007, dans la mesure où il peut être déduit des
considérants des arrêts fédéraux que ce plan n'est globalement pas conforme à
la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700)
et que l'adaptation des anciens plans d'affectation (plan général ou plans spéciaux)
aux exigences actuelles du droit fédéral doit faire l'objet d'un nouvel examen
et de nouvelles décisions de la part des autorités de planification (arrêt CDAP
AC.2019.0377 du 19 octobre 2020 consid. 2c).
Dès lors, la référence faite par
l'autorité intimée dans sa réponse à la réglementation en vigueur avant le PGA
2007 est adéquate notamment dans la mesure où celle-ci résulte d'un plan
spécial (cf. arrêt CDAP AC.2019.0377 du 19 octobre 2020 consid. 2d qui admet
l'application d'un tel plan). En l'espèce, la parcelle n° 290 est comprise dans
le périmètre du Plan d'extension partiel "A Vernex-Dessus", adopté par
le Conseil communal le 1
er
juillet 1987 et approuvé par le Conseil
d'Etat le 2 octobre 1987 (ci-après : le PEP).
4.
La décision dont est recours relève que les
ouvertures projetées en toiture ne respectent pas les dimensions autorisées
selon le RPGA 2007. La recourante admet que tel est le cas, respectivement que
les dimensions prévues par le PEP ne sont également pas respectées. Elle estime
cependant que l'autorité intimée aurait dû lui accorder une dérogation.
a) L'art. 4.3 du règlement du PEP renvoie
à l'art. 81 al. 1, 2, 4 et 5 du Règlement du 15 décembre 1972 sur le plan
d'affectation et la police des constructions de la commune de Montreux (RPE)
pour la question des lucarnes en toitures, dont la teneur est la suivante :
"Les lucarnes
peuvent être placées à l'aplomb du mur de façade. L'avant-toit n'est pas interrompu,
sauf dans les cas où l'ouverture donne accès à une terrasse, ou lorsque
l'expression architecturale de la façade le justifie.
Leurs largeurs
additionnées ne peuvent dépasser le tiers de la longueur de la façade.
Entre la corniche et
le faîte du toit, un seul rang de lucarnes est autorisé.
Les lucarnes ne sont
autorisées que sur les toits dont l'angle avec l'horizontale est de 30° au
moins (pente de 57,7 %).
Les joues de lucarnes
sont à une distance de 1 m. au moins des arêtiers, des noues et des murs pignons
mesurée au point le plus rapproché.
Les lucarnes négatives
("balcons baignoires"), de même que les lucarnes rampantes, verrières
et lanterneaux, sont assimilés aux lucarnes traditionnelles.
Complémentairement
aux ouvertures admises, la Municipalité peut autoriser la création en nombre
restreint de petites tabatières, parallèles au pan de la toiture, et dont la
plus grande dimension est dans le sens de la pente. Elles ne sont pas assimilées
aux lucarnes.
Exceptionnellement,
sous réserve de leur intégration, la Municipalité peut accorder des dérogations
de minime importance aux dispositions des alinéas 2 (largeurs additionnées) et
4 (pente) en vue de permettre la création ou d'améliorer la qualité de logements
dans les combles de bâtiments existants dans la zone urbaine, la zone à restructurer
et la zone de village, ainsi que de bâtiments anciens de type urbain à maintenir
sis dans d'autres zones."
b) De manière générale, l'octroi d'une
dérogation dans le domaine de la police des constructions sert avant tout à
éviter des solutions trop rigoureuses en présence d'une situation spéciale
ainsi que des solutions peu souhaitables en matière d'aménagement ou de
construction et, par là même, à éviter des solutions qui seraient contraires à
l'intérêt public. En raison de son caractère exceptionnel, l'octroi d'une dérogation
suppose donc l'existence d'une situation spéciale rendant inopportune la
stricte application de la norme. Cela étant, les dispositions dérogatoires ne
doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon
les méthodes ordinaires. Il se pourrait en effet qu'une dérogation importante
se révèle indispensable pour atténuer ou éviter les effets rigoureux de la réglementation
ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le
moins, les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle
doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du
législateur s'il avait été confronté au cas particulier. Elle ne saurait
devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des
permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par
le biais de sa pratique dérogatoire. Enfin, l'octroi d'une dérogation implique
une pesée entre les intérêts publics et privés de tiers au respect des
dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire
privé à l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques
ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou une
utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier
une dérogation (ATF 112 Ib 51 consid. 5 p. 53; TF 1C_104/2020 du 23 septembre
2020 consid. 3.2; CDAP AC.2019.0043 - AC.2019.0248 du 27 novembre 2020 consid.
5d/aa).
c) En l'espèce, contrairement à ce que
soutient la recourante, ce n'est pas l'art. 4.5 du règlement du PEP qui est applicable
mais bien l'art. 4.3, qui renvoie au RPE. En effet, la disposition invoquée par
la recourante porte sur la largeur additionnée des lucarnes, terrasses et pignons
et non sur la seule question des lucarnes, ici examinée. Ainsi, en application
de l'art. 81 al. 2 RPE, la longueur totale des ouvertures ne peut dépasser le tiers
de celle de la façade.
Il ressort des plans figurant dans le
dossier d'enquête que pour l'étage de combles surélevé prévu, dans la toiture
donnant sur la rue de la Gare (sud) sont prévues trois ouvertures d'une
longueur totale de 6,265 m, pour une longueur de toiture de 9,70 m. La façade
est, d'une longueur de 9,97 m, comporte deux ouvertures de 1,015 m chacune et
la façade nord, trois ouvertures de 1,015 m, pour une longueur de façade de
8,005 m. La façade ouest ne comprend pas d'ouvertures. Il en découle que celles
présentes sur les façades sud (où les ouvertures représentent 64,58 % de la longueur
de la façade) et nord (38 %) ne sont pas conformes.
La recourante paraît fonder sa demande
de dérogation sur un intérêt public à la préservation du patrimoine bâti afin
que l'harmonie architecturale de la façade puisse être respectée et conservée,
le nombre d'ouvertures dans les combles actuelles étant déjà de trois. On peine
à suivre le fil de l'argumentation de la recourante. En effet, d'une part son
projet comprend l'édification d'un étage supplémentaire (contraire au PEP, cf.
consid. 5 ci-dessous) ce qui est déjà de nature à briser une harmonie
architecturale, ou du moins à devoir la réévaluer, et, d'autre part, la
dimension des ouvertures sises dans les combles actuels, destinés à devenir un
étage ordinaire, ne sont pas d'une dimension identique à celles des étages
inférieurs. On devrait dès lors en déduire que la recourante estime que ces
ouvertures ne sont pas en harmonie avec la façade actuelle, ce qui paraît
incongru. Il n'y a cependant pas lieu d'examiner plus avant cette question.
En effet, l'art. 4.3 du règlement du
PEP ne renvoie pas à l'art. 81 al. 8 RPE qui porte notamment sur les dérogations
en matière de dimension des lucarnes. Il s'agit manifestement d'une omission
volontaire et non d'un oubli, la disposition énumérant précisément les alinéas
de l'art. 81 RPE applicables dans le périmètre du PEP. Cela exclut dès lors le
principe même d'une telle dérogation, l'art. 85 de la loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) imposant
que cette possibilité soit prévue par le règlement communal. Il appert en
conséquence que l'autorité intimée n'était pas en mesure d'octroyer la
dérogation requise.
Par surabondance, même si l'on devait
considérer que l'art. 81 al. 8 RPE serait applicable, par exemple en
application de l'art. 7.4 du règlement PEP – qui prescrit que pour tout ce qui
n'est pas prévu par le règlement et dans la mesure où elles ne lui sont pas
contraires, les dispositions de la LATC, du RLATC et du RPE sont applicables –
la solution ne serait pas différente. En effet, l'obtention d'une dérogation
est soumise à des conditions strictes et en particulier à ce qu'elles soient de
minime importance. Or, un dépassement de près de 35% pour la façade sud et de 8%
pour la façade nord ne sauraient être considérés de minime importance au vu de
l'impact des ouvertures sur l'apparence de la façade et de la toiture. En
outre, ce n'est qu'à titre exceptionnel que le RPE autorise l'autorité intimée
à octroyer une telle dérogation et uniquement en vue de permettre la création
ou d'améliorer la qualité des logements. Or, la recourante n'expose aucunement
de quelle manière ces conditions seraient réalisées en l'espèce.
Pour ces motifs, le grief doit être rejeté.
Le projet n'étant pas conforme à la réglementation applicable, c'est à juste
titre que l'autorité intimée a refusé le permis de construire.
Pour ce motif déjà, le recours doit
être rejeté et la décision querellée confirmée.
5.
A toutes fins utiles et pour anticiper un nouveau
projet, il convient d'examiner l'argumentation complémentaire développée par l'autorité
intimée dans sa réponse au recours portant sur les niveaux de construction.
Celle-ci considère que les niveaux de construction fixés par le PEP,
respectivement l'alignement de telles constructions avec la rue de la Gare, ne
seraient pas respectés. La recourante estime quant à elle que le nombre de
niveaux est respecté.
a) L'art. 2.1 al. 1 du règlement PEP
prévoit que les bâtiments A (sis sur la parcelle n° 286), C (sis sur la
parcelle n° 289), D (sis sur la parcelle n° 290) et E (sis sur la parcelle n° 291)
comprennent un volume inférieur à toit plat, s'ouvrant sur la rue de la Gare,
et un volume supérieur en liaison avec l'avenue de Belmont. Les deux parties du
bâtiment sont séparées par un vide d'un étage. En outre, les nouvelles
constructions doivent s'inscrire à l'intérieur des limites de construction
fixées par le plan et les coupes (art. 3.1 règlement PEP). Au sens de l'art.
3.5 du règlement PEP, le nombre maximum de niveaux, ainsi que les hauteurs
maximales du toit-terrasse (niveau fini) et de la corniche des bâtiments, sont
définis par les plans et les coupes (al. 1), la municipalité étant compétente
pour autoriser que certains points de la toiture des volumes inférieurs soient
surélevés, par rapport aux cotes indiquées, pour l'aménagement de la terrasse
(al. 2).
Le règlement du PEP prévoit en outre
que le long de l'avenue de Belmont, une bande d'un mètre cinquante, située à
l'intérieur des limites de construction des bâtiments A, C, D et E doit être
réservée à la création d'un trottoir. Tout empiétement d'un élément de
construction au-dessus du niveau du trottoir y est interdit, ceci sur une hauteur
de 2.8 m (art. 3.8 al. 1).
L'ordre des bâtiments projetés A, C, D
et E sur le plan est contigu.
b) La parcelle n° 290 est concernée
par l'implantation du bâtiment D au sens du PEP. Le plan prévoit en effet, une
implantation en retrait de la rue de la Gare pour la partie inférieure. Selon
la coupe 2-2 du plan, le bâtiment D peut comporter trois niveaux du côté rue de
la Gare et trois niveaux plus combles du côté avenue de Belmont (situés sur un niveau
intermédiaire de 3,5 m de hauteur entre les deux parties de la construction).
La cote de hauteur maximale du côté rue de la Gare est de 411,3 m au-dessus du
niveau de la mer, celle du côté avenue de Belmont étant de 422,5 m sans compter
les combles.
c) Aux termes de l’art. 80 LATC, les
bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force
postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux
limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés (al. 1). Leur transformation
dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être
autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au
développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent
pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui
en résultent pour le voisinage (al. 2).
Constitue un agrandissement toute augmentation
du volume extérieur de la construction ou toute adjonction d'éléments
extérieurs nouveaux tel un balcon. Il en va de même de l'affectation de surfaces
et de volumes intérieurs supplémentaires à une utilisation proscrite par le
règlement (Benoît Bovay/Raymond Didisheim/Denis Sulliger/Thierry Thonney, Droit
fédéral et vaudois de la construction, 4
ème
éd., Bâle 2010, n. 3.3.1
ad art. 80 LATC et les références citées).
Selon la jurisprudence, l’art. 80 al.
2 LATC n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage
la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle
prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec
l'atteinte à la réglementation (cf. TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4).
Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte à
la réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 LATC, il convient de
rechercher le but que poursuit la norme transgressée. Les inconvénients dont
cette disposition vise à protéger le voisinage se définissent de la même
manière qu'en relation avec l'art. 39 RLATC concernant les dépendances: ils
doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice excessif. Enfin, l'art. 80
LATC est exhaustif, en ce sens que le droit communal ne peut être ni plus strict
ni plus permissif à cet égard (cf. CDAP AC.2020.0264 du 17 décembre 2020
consid. d/aa; AC.2020.0162 du 19 novembre 2020 consid. 4b/aa et les références
citées).
La jurisprudence a déjà eu l'occasion
de préciser qu'il y avait aggravation de l'atteinte en cas d'augmentation du
nombre d'étages déjà trop important (RDAF 1990 p. 255).
d) En l'espèce, le bâtiment ECA n°
1306 est situé sur la partie ouest de la parcelle, en limite directe de la rue
de la Gare qui fait l'objet du DP 191. Il comporte actuellement trois niveaux,
plus des combles. Le projet envisagé ajouterait un niveau.
Dans le cas présent, l'implantation du
bâtiment ECA n° 1306 n'est pas conforme aux indications figurants dans le PEP.
De même, le nombre actuel de niveaux n'est pas conforme dans la mesure où la
coupe 2-2 montre que la partie de construction en bordure de la rue de la Gare
ne devrait pas accueillir de combles mais un toit plat sur lequel devait être
situé une terrasse (cf. également art. 2.1 règlement PEP). Enfin, le PEP prévoyait
que les bâtiments soient contigus, alors que le bâtiment litigieux ne l'est pas
avec ceux situés sur les parcelles avoisinantes, tous situés sur la partie
ouest de l'ilot. Il n'y a dès lors pas de doute que cette construction n'est
pas conforme au PEP.
La construction du bâtiment litigieux,
en 1901, est nettement antérieure à l'entrée en vigueur du PEP de 1987. Il
convient dès lors d'envisager le projet de transformation sous l'angle de
l'art. 80 al. 2 LATC et de vérifier si le projet aggraverait les atteintes à la
réglementation telles qu'exposées ci-dessus. En l'occurrence, il est manifeste
que l'ajout d'un étage alors même que le bâtiment actuel contient des combles non
conformes aurait pour conséquence une aggravation de l'atteinte. A ce titre, la
recourante se méprend lorsqu'elle estime que les niveaux prévus par le projet correspondraient
à ce qui est autorisé par le PEP. Il est vrai que celui-ci prévoit jusqu'à sept,
voire huit niveaux (avec le niveau de séparation), au total. Toutefois, le plan
situe précisément où les constructions doivent être implantées sur la parcelle
et quelle est la dimension de celles-ci. Il ne s'agit pas d'une disposition
générale prévoyant un certain nombre d'étage à un bâtiment qui pourrait être
implanté n'importe où sur le bien-fonds, mais de la marque d'une volonté précise
du planificateur communal quant au développement de l'ilot concerné. La
recourante ne peut donc se prévaloir du fait que des étages supplémentaires
pourraient être bâtis de l'autre côté de la parcelle afin de justifier l'élévation
projetée dans le cas d'espèce. Ainsi, seuls trois niveaux sont autorisés là où
le bâtiment actuel est situé, soit en bordure de la rue de la Gare. Tout niveau
supplémentaire est contraire à la réglementation. Ainsi, la construction d'un
étage sur les combles actuels ne saurait être autorisée en application de
l'art. 80 al. 2 LATC.
En outre, l'élévation de l'immeuble aggraverait
également les atteintes à l'implantation du bâtiment et à l'ordre contigu en
augmentant l'emprise visuelle de celui-ci et donc l'impression de disharmonie
entre les constructions de l'ilot, ce que les principes précités visaient manifestement
à éviter. Pour ces motifs également, l'étage supplémentaire projeté ne saurait
être autorisé.
En définitive, c'est à bon droit que l'autorité
intimée a refusé le permis de construire.
6.
La recourante conteste que le projet altère négativement
le bâtiment existant, comme le retient la DGIP dans son préavis négatif intégré
à la synthèse CAMAC.
a) Selon l'art. 86 al. 1 LATC, la
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect
architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. Elle doit refuser
le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre
l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue,
ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou
culturelle (al. 2). En outre, l'art. 7.3 du règlement PEP prévoit que la
municipalité peut refuser le permis de construire si l'ouvrage, bien que conforme
aux dispositions du présent règlement, n'est pas satisfaisant du point de vue
esthétique ou compromet l'harmonie du quartier. Cette disposition correspond
dans son principe à la teneur de l'art. 86 LATC.
b) En l'espèce, l'autorité intimée se
réfère dans sa décision indirectement à l'esthétique du bâtiment en relevant
que le bâtiment litigieux s'est vu attribué la note 3 au recensement
architectural et que les transformations ne sont admises que si elles ne
mettent pas en péril les qualités attribuées à celui-ci. Il ressort au surplus du
préavis de la DGIP que le projet nie les caractéristiques du bâtiment actuel en
créant une toiture monumentale tendant à la verticalité, imposant un rapport de
masses défavorables au bâtiment, des arêtes niant la rigueur de la composition
et un format anormal de ses ouvertures. De plus, il fait disparaître une partie
de la substance de ce qui est clairement relevé comme "le dernier
témoin" du front septentrional de la rue de la Gare telle qu'elle se présentait
durant la première moitié du XXe siècle.
Dès lors, contrairement à ce
qu'affirme la recourante – en substituant simplement sur ce point sa propre
opinion à celle des autorités –, l'appréciation municipale selon laquelle le
projet porte atteinte à l'esthétique actuelle du bâtiment ECA n° 1306 ne prête
pas le flanc à la critique. L'autorité communale jouit d'une large marge
d'appréciation dans le cadre de l'évaluation des critères esthétiques, qui
n'est examinée qu'avec retenue par l'autorité de recours (cf. AC.2018.0416 du 2
septembre 2019 consid. 5 et la référence citée). Or, la recourante échoue à
démontrer en quoi l'appréciation effectuée ne serait pas soutenable, en
particulier si l'on tient compte de la non-conformité du projet à la
réglementation communale.
Le grief doit donc être rejeté.
7.
Il n'y a pas lieu, au vu de ce qui précède, d'examiner
les arguments exposés par l'opposante en lien avec un éventuel contrôle
préjudiciel du PEP ou à l'impact des zones réservées mises à l'enquête par la
commune de Montreux.
8.
Les considérants qui précèdent entraînent le rejet
du recours et la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire
sera mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 49 LPA-VD et 4 du tarif
du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA;
BLV 173.36.5.1]). L'opposante, qui est intervenu par le biais d'un conseil
professionnel, a droit à des dépens à charge de la recourante (art. 55 LPA-VD,
10 et 11 TJFDA).
Par ces
motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue par la Municipalité de la
commune de Montreux le 6 mai 2020 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille)
francs est mis à la charge de A.________.
IV.
A.________ versera à B.________ une indemnité de 1'500
(mille cinq cents) francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 21 octobre 2021
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral de la
culture.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours
suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral
suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux
conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
(LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles
113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.