vd_omni · EF.1993.0015 · 1993-02-02 · fr

Axel Essinger | Il est téméraire de contester l'attribution d'une valeur vénale de 350.-/m2 à une parcelle sise à Lavaux en zone permettant d'y ériger deux villas-jumelles.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.06.1993 EF.1993.0015

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 16 juin 1993
__________
sur le recours interjeté par
Axel
ESSINGER
, représenté par OFOR FIAUX Fiduciaire SA, à Lausanne
contre
la décision du 2 février 1993 de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
Axel Essinger est propriétaire, avec son frère Pierre, sur le territoire de la
Commune de Lutry, d'une parcelle de 3'887 m2, immatriculée au registre foncier
sous no 4'321. Cet immeuble, hérité de leur père par les frères Essinger, est
situé sur les hauts de la commune, au lieu-dit "La Croix". Il s'agit
d'un champ orienté au sud-ouest et descendant en pente douce en direction du
lac. Le terrain, qui jouxte dans sa partie inférieure la route des Monts de
Lavaux, a une configuration irrégulière, avec une partie inférieure de forme
trapézoidale. Selon le plan des zones de la Commune de Lutry, approuvé par le
Conseil d'Etat du canton de Vaud le 24 septembre 1987, il se trouve en zone de
faible densité, permettant la construction de bâtiments, de 8 mètres de hauteur
au maximum, avec un coefficient d'utilisation du sol de 0,3.
B.                            En 1972, la
parcelle litigieuse a fait l'objet d'une estimation fiscale fixée alors à Fr.
40'000.-.
C.                            Par décision
du 3 juin 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lavaux (ci-après la Commission) a fixé la nouvelle estimation fiscale à Fr.
680'000.-. Ce chiffre résulte de l'attribution à l'immeuble des frères Essinger
d'une valeur vénale au m2 de Fr. 350.-, portant ainsi la valeur vénale estimée
de la propriété  Fr. 1'360'450.-. Aucune valeur de rendement n'ayant été
retenue, l'estimation fiscale a été fixée à la moitié de ce montant, arrondi à
Fr. 680'000.-.
D.                            Sur recours du
24 juin 1992 d'Axel Essinger, la Commission a maintenu les chiffres précités,
par décision du 2 février 1993. C'est contre cette décision qu'est dirigé le
présent recours, déposé le 5 février 1993. Le recourant a encore déposé une
écriture complémentaire le 16 février 1993, la commission concluant quant à
elle au rejet du recours, dans sa réponse du 18 mars 1993.
E.                            Sur requête du
juge instructeur, le recourant a produit un extrait d'une expertise immobilière
faite par l'agence Cofideco SA, dont il résulte que, en vertu de la
réglementation actuellement applicable à la zone la parcelle litigieuse
permettrait d'édifier "... plusieurs constructions, genre ou
éventuellement une habitation groupée en PPE". Egalement sur requête des
juges instructeurs la commission a produit le 7 juin 1993 deux extraits du
registre foncier faisant état de deux ventes immobilières récentes (parcelle
4'124, de Lutry, vendue le 20 novembre 1992 à Fr. 347.-/m2 et parcelle 525 de
Lutry, vendue le 18 novembre 1992 à Fr. 358.-/m2).
F.                            Le tribunal a
procédé à une visite des lieux le 4 juin 1993, en présence des parties qui ont
confirmé leur position. A cette occasion, le recourant a produit une pièce,
soit la photocopie d'une annonce de journal faisant état d'une offre de terrain
à Paudex pour une parcelle de 10'000 m2 à Fr. 190.- le m2.
et considère en droit :
___________________
1.                             Aucune valeur
de rendement n'ayant été attribuée à la parcelle faisant l'objet de
l'estimation litigieuse, seule est en cause la valeur vénale de Fr. 350.- le
m2. La commission expose à cet égard que cette valeur a été retenue en raison
des possibilités de constructions existantes sur la parcelle, relevant au
surplus qu'elle correspondait au marché réel, et se référant, à cet égard, à
deux ventes immobilières et ont eu lieu dans la région à des prix tout proches
de Fr. 350.- le m2 (litt. E ci-dessus).
De son côté,
le recourant a invoqué, dès le début de sa procédure, qu'il s'agissait d'une
surface agricole devant par conséquent être estimée comme telle. Dans son
mémoire du 16 février 1993, il invoque expressément une circulaire du Service
du cadastre cantonal rédigé comme suit :
"Il y a lieu de relever que les immeubles
situés en zone constructible, qui font partie d'une entreprise agricole,
viticole, horticole ou maraîchère, exploités par leur propriétaire ou par un
fermier, seront estimés selon les critères agricoles tant qu'ils conservent ce
caractère, c'est à dire jusqu'au moment de leur réalisation comme terrain à
bâtir.
2.                             Conformément
à la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la
valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par
quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des
conditions normales, et en fonction des prix pratiqués des transactions immobilières
concernant des immeubles du même genre, dans la région. L'art. 8 du règlement
du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise en
outre que la valeur marchande est fixée en tenant compte de l'offre et de la
demande, en prenant pour base la situation, la destination, l'état et le
rendement de celui-ci.
Au vu de ces
principes, le tribunal considère que la valeur fixée par la commission n'a rien
d'excessif, et qu'elle est en particulier conforme aux ordres de grandeur
indiqués par les instructions du 31 janvier 1991 du Département des finances,
qui donnent pour les terrains à bâtir en zone villa sur l'arc lémanique une
fourchette de Fr. 200.- à Fr. 600.- le m2. Il s'agit en effet d'une parcelle
bénéficiant d'une situation magnifique, dominant la région de Lavaux et le lac,
et sur laquelle les possibilités de construire sont très intéressantes (deux
villas jumelles pourraient y être érigées aisément). Même si on tient compte du
fait que le marché immobilier est actuellemet très calme, il ne faut pas perdre
de vue que, dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour
une longue période, comportant normalement deux décennies. Ne saurait donc être
déterminante la difficulté actuelle à trouver un acheteur, pour un prix normal.
De toute manière, le tribunal ne peut manquer de relever, avec la commission,
que deux transactions immobilières récentes (novembre 1992) se sont conclues,
pour des parcelles toutes proches et comparables quant à leur situation et à
leur régime juridique, à des prix correspondant pratiquement à
Fr. 350.- le m2.
3.                             L'argumentation
du recourant, qui se fonde sur l'utilisation actuelle de la parcelle et prétend
que celle-ci devrait être assimilée à du terrain agricole, se heurte de manière
manifeste à la réalité des faits de même qu'au texte régissant l'estimation
fiscale des immeubles. Il saute aux yeux en effet que le terrain des frères et
Essinger n'a plus rien d'agricole, situé tout près du carrefour de la
Croix-sur-Lutry, à quelques km de l'agglomération lausannoise, et dans une zone
complètement occupée par des villas ou des habitations individuelles. Il est
dès lors abusif d'invoquer, comme le fait le recourant, une circulaire qui
traite des immeubles faisant partie d'une entreprise agricole, et exploitée
par le propriétaire ou un fermier, situation qui n'a rien à voir avec la
parcelle en cause.
Se heurtant
aussi bien à la situation de fait qu'aux textes invoqués, qu'elle sollicite de
manière abusive, l'argumentation du recourant doit être considérée non
seulement comme manifestement mal fondée, mais encore comme téméraire.
Conformément à la jurisprudence, agit de façon téméraire celui qui soutient, en
procédure, une thèse si évidemment mal fondée et que toute personne tant soit
peu raisonnable n'oserait la soutenir, ou qui utilise des arguments
manifestement dépourvus de toute valeur quelconque ou de toute pertinence (JT
1984 III 79). En tout cas dès le moment où il a pris connaissance de la réponse
de l'autorité intimée, c'est à dire en mars 1993, le recourant devait réaliser
qu'il n'était pas soutenable d'assimiler son immeuble à du terrain agricole, et
que ailleurs des transactions récentes avaient confirmé la valeur retenue par
la commission.
4.                             La décision
entreprise doit dès lors être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours,
les frais étant mis à la charge du recourant débouté (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                Un émolument d'arrêt de
Fr. 1'200.- (mille deux cents francs) est mis à la charge du recourant.
sa/Lausanne le 16 juin 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis  d'envoi ci-joint.