vd_omni · FO.2012.0005 · 2012-10-10 · fr

X.________ SA/A.Y. et B.Y.________, Z.________-VAUD, Département de l'intérieur, Division logement | Recours déposé contre une décision du SELT autorisant la recourante à vendre trois appartements aux conditions suivantes: prix de vente maximum fixé, maintien de l'objet en location pendant cinq ans et loyer maximum fixé pendant cinq ans. C'est à juste titre que l'autorité intimée a considéré que les trois logements litigieux appartenaient à une catégorie où sévit la pénurie et qu'une autorisation ne pouvait par conséquent pas être délivrée sans conditions en application de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL (consid. 1 et 2). Confirmation du fait que toutes les parties peuvent prendre des conclusions tendant à la modification de la décision attaquée (consid. 3a). En l'occurence, il n'existe pas de circonstances particulières commandant l'aliénation au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL (consid. 3b). En application du principe de proportionnalité, une autorisation de vente sous conditions peut toutefois être envisagée même si aucune des hypothèses prévues aux art. 4 al. 1 et 2 LAAL n'est remplie lorsque les conditions permettent de garantir que le but visé par la loi sera respecté. Confirmation que la condition relative à la fixation d'un prix de vente maximal en relation avec une autorisation d'aliéner en application de l'art. 4 al. 2 LAAL ne repose pas sur une base légale suffisante (cf. Arrêt de principe FO.2011.0026 du 5 octobre 2012). Annulation de la décision et renvoi de la cause à l'autorité intimée pour qu'elle examine si la seule condition restante, à savoir le maintien en location pendant 5 ans avec un contrôle des loyers, est suffisante pour garantir que le but poursuivi par la loi sera respecté(consid. 3c).Recours au Tribunal fédéral déclaré irrecevable par arrêt du 25 mars 2013 (1C_578/2012).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.10.2012 FO.2012.0005

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
10 octobre
2012
Composition
M. François Kart,
président
;
M. François Gillard, assesseur
et M. Georges Arthur Meylan, assesseur ; Mme Aurélie Juillerat Riedi,
greffière
Recourante
X.________ SA,
à représentée par Me Raymond DIDISHEIM, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Département de
l'intérieur,
représenté par Unité du logement, à
Lausanne,
Autorité concernée
Service du logement
et des gérances de la Commune de Lausanne,
Tiers intéressés
1.
A.Y.________,
à Lausanne, représenté par Me Xavier RUBLI, avocat à Lausanne,
2.
B.Y.________,
à Lausanne, représentée par Me Xavier RUBLI, avocat à Lausanne,
3.
Z.________-VAUD
,
représentée
par Me Xavier RUBLI, Avocat, à Lausanne,
Objet
droit public du logement
Recours X.________ SA c/ décisions du
Service de l'économie, du logement et du tourisme du 13 décembre 2011
(subordonnant à différentes conditions l'autorisation de vendre trois
appartements sis dans l'immeuble avenue des ******** à Lausanne)
Vu les faits suivants
A.
Par acte de vente à terme conditionnelle du 15
septembre 2008, Solange Popovici a vendu à la Société A.________ SA quatre
immeubles situés sur les parcelles nos  4********, 5********, 6******** et 7********
de la Commune de Lausanne (1********, 2********, 3******** et ********) pour un
prix global de 13'400'000 francs. Ces immeubles, construits au début du XXème
siècle, se trouvent dans un quartier principalement résidentiel situé à
proximité du centre de Lausanne, à l’est de ce dernier. Les étages supérieurs
bénéficient d’un dégagement sur les Alpes et le lac Léman.
La
parcelle no 5********, sise à l’Avenue des ********, a une surface de 913 m
2
. Elle supporte un immeuble construit
en 1911 (No ECA 8********, ci-après : l’immeuble ********), qui figure en
note 3 au recensement architectural prévu par l’art. 30 du règlement du 22 mars
1989 d’application de la LPNMS (RLPNMS; RSV 450.11.1). Le bâtiment comprend onze
appartements et deux surfaces commerciales. Selon les fiches du recensement
architectural relatives aux deux immeubles ******** et 3********, ces deux
bâtiments forment un ensemble avec celui sis avenue d’1********. Il s’agissait
de la même opération avec le même architecte. La fiche relative à l’immeuble ********
comprend les observations suivantes : « Immeuble en tête de rue, jumeau
du no 4. Belles ferronneries. Marquise sur la porte d’entrée. Très belle
clôture de murets et de ferronneries courant sur toute la rue d’9******** ».
B.
Le 1
er
décembre 2008, A.________ SA a
déposé auprès du Service de l’économie, du logement et du tourisme de l’Etat de
Vaud (ci-après : SELT ; actuellement : Unité logement) une demande
de principe au sujet de la possibilité de constituer en propriété par étages (PPE)
les quatre immeubles qu’elle avait acquis. Par courrier du 4 février 2009,
ledit service a, s’agissant de l’immeuble ********, formulé un avis négatif en
ce qui concernait la possibilité de vendre le logement existant de deux pièces,
celui de quatre pièces et les quatre logements de cinq pièces au motif que le
loyer net calculé selon la méthode dite « objective » correspondait
encore aux besoins prépondérants de la population lausannoise de telle sorte que
l’aliénation de ces logements ne pouvait pas être autorisée en application  de
l’art. 4 al. 1 let. a de la loi du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation des
appartements loués (LAAL ; RSV 840.13). Par contre, le SELT a admis que les
quatre logements de 6 pièces pourraient être vendus compte tenu de leur loyer
objectif. Il précisait qu’il statuerait au cas par cas sur chaque requête
individuelle qui lui serait soumise, chaque requête devant faire l’objet d’un
préavis motivé du Service du logement communal.
C.
Le 19 décembre 2008, A.________ SA a modifié sa
raison sociale, devenant X.________ SA.
D.
Par acte du 29 octobre 2010, X.________ SA a
constitué l’immeuble ******** en propriété par étages (ci-après : PPE) de
13 lots.
E.
Le 4 novembre 2010, X.________ SA a déposé une
demande d’autorisation d’aliéner deux appartements de l‘immeuble ********, l’un
situé au 3
ème
étage (6 pièces, lot 10 ; vacant) et l’autre
situé au 1
er
étage (6 pièces, lot 6, loué). Considérant que lesdits
logements n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie en raison de leurs
caractéristiques atypiques et du loyer objectif estimé par le SELT, le Service
du logement et des gérances de la Commune de Lausanne (ci-après : SLOG) a,
en date des 8 décembre 2010 et 11 mai 2011, préavisé favorablement ces ventes, à
la condition que les acquéreurs, en cas de remise en location ultérieure,
indiquent expressément et à temps au locataire que le droit relatif à la
fixation du loyer initial était réservé en application de l’art. 270 CO. Par
décisions des 16 décembre 2010 et 19 mai 2011, le SELT a délivré les autorisations
requises, sans condition. Ces décisions n’ont pas fait l’objet de recours.
A la suite d’une
intervention formulée par le locataire d’un autre appartement, des inexactitudes
ont été constatées en ce qui concernait les surfaces des appartements
mentionnées dans les requêtes d’autorisation, notamment pour ce qui était du
lot 6. Par courrier du 3 octobre 2011, le SELT a néanmoins confirmé la validité
de l’autorisation délivrée pour cet appartement, dès lors qu’il n’y avait pas
eu d’intention frauduleuse et qu’il avait lui-même mentionné dans les décisions
qu’une incertitude régnait au sujet de la surface, de sorte qu’il avait en
quelque sorte « validé » ces données imprécises.
F.
Par décisions des 17 septembre 2010, 5 novembre
2010 et 28 avril 2011, le SELT a autorisé sans condition la vente des appartements
suivants de l’immeuble situé à l’Avenue des 3******** (ci-après :
l’immeuble 3********) au motif qu’ils n’appartenaient pas à une catégorie où
sévit la pénurie de logements :
- lot 5 (3-3,5 pièces de 138 m
2
) ;
- lot 7 (4,5 pièces de 155,5 m
2
) ;
- lot 8 (4.5 pièces de 163,77 m
2
) ;
- lot 9 (4,5 pièces de 152,37 m
2
) ;
- lot 10 (4,5 pièces de 162,45 m
2
).
Dans tous ces cas, le préavis émis
par le SLOG était positif, pour autant que les acquéreurs, en cas de remise en
location ultérieure, indiquent expressément et à temps au locataire que le
droit relatif à la fixation du loyer initial était réservé en application de
l’art. 270 CO. Les décisions du SELT, qui sont définitives et exécutoires,
mettaient en avant les qualités intrinsèques des logements concernés (logements
de type résidentiel, surfaces généreuses) ainsi que les montant des loyers calculés
selon la méthode « objective » qui dépassaient ceux qui, selon les
statistiques de la Commune de Lausanne, répondaient aux besoins de la
population susceptible d’occuper ce type de logements.
G.
Par décision du 25 janvier 2011, le SELT a également
autorisé des travaux de rénovation d’un logement de 5 pièces sis au 1
er
étage de l’immeuble ********, à la condition que ce logement soit soumis au
contrôle de son loyer pour une durée de cinq ans, son loyer mensuel net lors de
la première mise en location ne devant pas excéder  2'550.- fr. /mois.
H.
Le 16 juin 2011, X.________ SA a déposé une
demande d’autorisation d’aliéner l’appartement correspondant au lot no 8 de 6
pièces (+ réduit) situé au 2
ème
étage de l’immeuble ********. La
demande mentionnait une surface de 180 m
2
et un loyer net versé par les locataires A.Y.________ et B.Y.________
de 1'800.- fr. par mois.  Le 20 juin 2011, le SLOG a rendu un préavis positif,
considérant que du point de vue qualitatif cet appartement n’appartenait pas à
la catégorie à pénurie en raison de ses qualités intrinsèques et du loyer
objectif élevé estimé par le SELT.
Par décision du 28 juin 2011, le
SELT a accordé l’autorisation sollicitée sur la base de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL.
A l’appui de sa décision, il faisait valoir en substance que le loyer objectif
estimé à 3'087.- net par mois excédait de près de 20% celui que la commune de
Lausanne considérait, selon ses propres statistiques, comme répondant aux
besoins de la population susceptible d’occuper un tel appartement de six pièces
et que les caractéristiques hors-norme de ce logement avaient été confirmées
par une inspection locale du groupe d’immeubles en cause en septembre 2010. En
outre, s’agissant d’un logement qui n’entrait pas dans une catégorie où sévit
la pénurie, il n’y avait pas lieu d’assortir l’autorisation de conditions, les
dispositions du droit fédéral sur le contrat de bail en matière de protection
contre les abus ou les congés étant suffisantes pour préserver les intérêts des
locataires.
Par
l’intermédiaire de leur conseil, B.Y.________ et A.Y.________ ont déposé le 15
août 2011 auprès du SELT une demande de reconsidération de sa décision du 28
juin 2011 au motif que celle-ci se fondait sur une surface habitable erronée et
que l’autorité n’avait pas visité l’appartement avant de rendre sa décision. La
requête relevait que le loyer actuel était conforme à l’état de l’immeuble et à
sa vétusté. En outre, même le loyer objectif fixé par le SELT répondait aux
besoins de la population s’agissant d’un logement de 6 pièces. Il était
également précisé que les lacunes dont étaient entachés tant la décision du 28 juin
2011 que le préavis communal avaient pu être constatées par les représentants
du SELT et le SLOG lors d’une visite effectuée le 4 août 2011.
Le SELT étant entré en matière sur
la demande de reconsidération, X.________ SA a déposé le 8 septembre 2011 une
nouvelle demande d’autorisation de vendre l’appartement en cause mentionnant
une surface de 161 m
2
. Le SELT a alors établi un nouveau rapport technique le 30
septembre 2011, dont il résultait notamment que l’appartement avait une surface
nette de 163.30 m
2
(y compris la moitié de la surface du balcon), qu’il avait en réalité la
typologie d’un appartement de 5 pièces (l’une des pièces ayant une surface insuffisante
pour qu’elle puisse être considérée comme habitable) et que le loyer objectif
mensuel pouvait être estimé à 2'650.- francs.
Le 17 novembre 2011, sur la base
des nouvelles données du rapport technique du SELT, la Municipalité de Lausanne
a rendu un préavis négatif, faisant valoir que le logement en question appartenait
à la catégorie où sévit la pénurie tant du point de vue quantitatif que qualitatif.
Le préavis relevait que si compte tenu de son volume, des spécificités
intrinsèques de l’appartement et du standing général du bâtiment on était en
présence d’un objet particulier, l’immeuble n’avait pas subi de travaux. Ainsi,
avec des rénovations douces, le logement continuerait, en tout cas par son
loyer et par sa taille, à correspondre à ceux qui sont les plus recherchés par
la grande majorité des familles lausannoises avec enfants.
Dans une nouvelle décision du 13
décembre 2011, le SELT a accordé l’autorisation sollicitée aux conditions
suivantes :
1.
Le prix de vente de cet appartement ne devra pas
excéder le montant CHF 680'000.- (non compris les frais de notaire) tel que
résultant de l’analyse du SELT. Une copie de l’acte de vente définitif sera
produite audit service, pour contrôle de cette condition.
2.
Cet appartement de 5,5 pièces devra être maintenu
en location pour une durée minimale de cinq ans à compter de l’entrée en force
de la présente autorisation.
3.
Durant ce laps de temps, le loyer de ce logement
fera l’objet d’une mesure de surveillance administrative, en ce sens  qu’en cas
de départ des locataires actuels durant la période de cinq ans fixée sous
chiffre 2 et de conclusion d’un nouveau bail, le loyer fera l’objet d’un
contrôle préalable par le Service de l’économie, du logement et du tourisme. Le
loyer maximum sera contrôlé par notre autorité sur la base d’une juste
rentabilisation de l’investissement consenti par le propriétaire pour l’achat
de ce feuillet.
4.
Dans tous les cas, le bail à loyer à conclure
avec le nouveau locataire devra être produit au Service de l’économie, du
logement et du tourisme.
5.
L’autorisation pourra être révoquée en
application de l’art. 9 de la loi si les conditions fixées lors de l’octroi de
la présente autorisation ne sont pas respectées.
La décision du SELT relevait que la
surface de l’appartement
intra muros
s’élevait à environ 151 m
2
(la surface retenue précédemment
comprenait la section des murs intérieurs) et que, compte tenu d’un loyer
objectif estimé entre 2'656.- et 2'691.- fr. par mois, l’appartement se situait
dans une catégorie répondant aux besoins de la population lausannoise. Elle
retenait en outre que l’acquéreur entendait maintenir l’appartement durablement
en location, de sorte qu’il existait des circonstances commandant que
l’autorisation soit délivrée en application de l’art. 4 al. 2 LAAL. Pour ce qui
était des conditions dont l’autorisation était assortie, le SELT relevait qu’il
convenait de s’assurer que l’aliénation ne se fasse pas à des conditions qui seraient
contraires au but de la LAAL. A cet égard, il relevait que les charges
mensuelles théoriques découlant d’une acquisition pour le prix proposé à la
vente de 1'050'000.- fr., selon un financement immobilier standard, seraient de
3'915 fr., soit un niveau ne permettant pas de maintenir cet appartement dans
un catégorie de prix répondant encore aux besoins prépondérants de la
population lausannoise.  Sur la base de son analyse technique et en appliquant
la méthode dite « objective »,  le SELT parvenait à la conclusion que
le prix de vente de cet appartement ne devait pas excéder 680'000.- francs.
I.
Le 16 juin 2011, X.________ SA a déposé une
demande d’autorisation d’aliéner l’appartement lot no 9 de 5 pièces situé au 2
ème
étage de l’immeuble ********. Celle-ci mentionnait une surface de 142 m
2
. Le loyer mensuel net versé par les
locataires s’élevait à 2’740.- fr. par mois. Il ressortait des documents
annexés à la demande que le bail avait été résilié en 2009 et que suite à la
contestation de ce congé, les parties avaient convenu devant l’autorité de
conciliation d’une prolongation ultime et définitive du bail jusqu’au 31 mars
2011.
Suite à la visite de l’appartement
en cause le 4 août 2011, le SELT a établi un rapport technique le 30 septembre
2011, dont il ressortait notamment que l’appartement avait en réalité la
typologie d’un 4 pièces (l’une des pièces ayant une surface insuffisante pour
qu’elle puisse être considérée comme habitable) et que le loyer objectif
mensuel pouvait être estimé à 2'331.- francs.
Le 17 novembre 2011, la Municipalité
de Lausanne a rendu un préavis négatif quant à la vente de l’appartement en
question. Elle relevait en particulier que si le volume et les spécificités
intrinsèques de l’appartement, de même que le standing général du bâtiment, en
faisait un objet particulier, ce logement correspondait à ceux qui étaient les
plus recherchés par la grande majorité des familles lausannoises avec enfants,
même s’il avait subi des travaux de rénovations dont le changement complet de
la cuisine, ce qui avait entraîné une hausse de loyer.
Par décision du 13 décembre 2011, le
SELT a accordé l’autorisation sollicitée aux conditions suivantes :
1.
Le prix de vente de cet appartement ne devra pas
excéder le montant CHF 590'000.- (non compris les frais de notaire) tel que
résultant de l’analyse du SELT. Une copie de l’acte de vente définitif sera
produite audit service, pour contrôle de cette condition.
2.
Cet appartement de 5,5 pièces devra être
maintenu en location pour une durée minimale de cinq ans à compter de l’entrée
en force de la présente autorisation.
3.
Durant ce laps de temps, le loyer de ce logement
fera l’objet d’une mesure de surveillance administrative, en ce sens que son
loyer lors de sa remise sur le marché ne devra pas excéder CHF 2'331.- /mois
net (arrondi à CHF 2'350.-/mois) tel que résultant de l’analyse du SELT.
4.
Le bail à loyer à conclure avec le nouveau
locataire devra être produit au Service de l’économie, du logement et du
tourisme.
5.
L’autorisation pourra être révoquée en
application de l’art. 9 de la loi si les conditions fixées lors de l’octroi de
la présente autorisation ne sont pas respectées.
Dans sa décision, le SELT relevait
que l’appartement était un 5,5 pièces de 143,3 m
2
et que le loyer objectif estimé entre 2’273.- et 2’331.- fr. par
mois le situait dans une catégorie répondant aux besoins de la population
lausannoise. Dès lors que l’acquéreur du logement entendait le maintenir en
location, il existait des circonstances commandant la délivrance de
l’autorisation au sens de l’art. 4 al. 2 LAAL. Pour ce qui était des conditions
dont l’autorisation était assortie, le SELT relevait qu’il convenait de
s’assurer que l’aliénation ne se fasse pas à des conditions qui seraient
contraires au but de la LAAL. A cet égard, il relevait que les charges
mensuelles théoriques découlant d’une acquisition pour le prix proposé à la
vente de 900'000.- fr., selon un financement immobilier standard, seraient de
3'356 fr., soit un niveau ne permettant pas de maintenir cet appartement dans
un catégorie de prix répondant encore aux besoins prépondérants de la
population lausannoise. Sur la base de son analyse technique et en appliquant
la méthode dite «  de la valeur objective »,  SELT parvenait à la
conclusion que le prix de vente de cet appartement ne devrait pas excéder
590'000.- francs.
J.
Le 15 juillet 2011, X.________ SA a déposé une
demande d’autorisation d’aliéner l’appartement de six pièces situé au rez
supérieur de l’immeuble ******** (lot no 5). La demande mentionnait une surface
de 160 m
2
. Le loyer
mensuel net versé par les locataires s’élevait à 2’000.- fr. par mois.
Suite à la visite de l’appartement
en cause le 4 août 2011 et sur la base des plans précis de ce dernier, le SELT
a établi un rapport technique le 30 septembre 2011, dont il ressortait que
l’appartement en cause avait en réalité une surface de 165.30 m
2
(y compris ½ de la surface du
balcon) et la typologie d’un appartement de cinq pièces (l’une des pièces ayant
une surface insuffisante pour qu’elle puisse être considérée comme habitable)
et que le loyer objectif mensuel pouvait être estimé à 2'688.- francs.
Le 17 novembre 2011, la Municipalité
de Lausanne a rendu un préavis négatif quant à la vente de l’appartement en
question. Elle relevait en particulier que si, compte tenu de son volume, des
spécificités intrinsèques de l’appartement et du standing général du bâtiment
on était en présence d’un objet particulier, l’immeuble n’avait pas subi de
travaux. Ainsi, avec des rénovations douces, le logement continuerait, en tout
cas par son loyer et par sa taille, à correspondre à ceux qui sont les plus recherchés
par la grande majorité des familles lausannoises avec enfants.
Par courriel du 12 décembre 2012,
Me Jean-Luc Marti, notaire mandaté par X.________ SA, a informé le SELT que
l’appartement en cause était désormais vacant et que les acquéreurs achetaient
l’appartement en cause à titre d’investissement afin de le louer.
Par décision du 13 décembre 2011,
le SELT a accordé l’autorisation sollicitée aux conditions suivantes :
1.
Le prix de vente de cet appartement ne devra pas
excéder le montant CHF 680'000.- (non compris les frais de notaire) tel que
résultant de l’analyse du SELT. Une copie de l’acte de vente définitif sera
produite audit service, pour contrôle de cette condition.
2.
Cet appartement de 5,5 pièces devra être
maintenu en location pour une durée minimale de cinq ans à compter de l’entrée
en force de la présente autorisation.
3.
Durant ce laps de temps, le loyer de ce logement
fera l’objet d’une mesure de surveillance administrative, en ce sens que son
loyer lors de sa remise sur le marché ne devra pas excéder CHF 2'688.- /mois
net (arrondi à CHF 2'700.-/mois) tel que résultant de l’analyse du SELT.
4.
Le bail à loyer à conclure avec le nouveau
locataire devra être produit au Service de l’économie, du logement et du
tourisme.
5.
L’autorisation pourra être révoquée en
application de l’art. 9 de la loi si les conditions fixées lors de l’octroi de
la présente autorisation ne sont pas respectées.
Dans sa décision, le SELT relevait
en premier lieu que son accord de principe du 4 février 2009 était fondé sur
des données erronées et avait été donné sous réserve d’un examen au cas par
cas. Le SELT relevait que l’appartement était un 5,5 pièces de 143,3 m
2
, et que le loyer objectif estimé
entre 2’404.- et 2’688.- fr. par mois faisait que ce logement se situait dans
une catégorie répondant aux besoins de la population lausannoise. Dès lors que
l’acquéreur du logement souhaitait l’acheter à titre de placement et entendait
par conséquent le maintenir en location, il existait des circonstances
commandant la délivrance de l’autorisation au sens de l’art. 4 al. 2 LAAL. Pour
ce qui était des conditions dont l’autorisation était assortie, le SELT
relevait qu’il convenait de s’assurer que l’aliénation ne se fasse pas à des
conditions qui seraient contraires au but de la LAAL. A cet égard, il relevait
que les charges mensuelles théoriques découlant d’une acquisition pour le prix
proposé à la vente de 1’390'000.- fr., selon un financement immobilier standard
seraient de 5183.- fr., soit un niveau ne permettant pas de maintenir cet
appartement dans un catégorie de prix répondant encore aux besoins
prépondérants de la population lausannoise. Sur la base de son analyse technique
et en appliquant la méthode dite «  de la valeur objective », le SELT
parvenait à la conclusion que le prix de vente de cet appartement ne devait pas
excéder CHF 680'000.- francs.
K.
Par acte du 26 janvier 2012, X.________ SA a
recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(ci-après : CDAP) contre les trois décisions précitées (cf. ci-dessus let.
H. c), I. c) et J. c), en concluant à leur réforme en ce sens que les
autorisations sollicitées soient accordées principalement sans restrictions et
subsidiairement sans aucune restriction concernant les prix de vente, les
décisions étant maintenues pour le surplus.
L’Unité logement a déposé sa
réponse le 29 février 2012, concluant au rejet du recours. Le même jour, le
SLOG a déposé ses déterminations, concluant implicitement au rejet du recours.
Z.________, section Vaud
(ci-après : Z.________-VAUD) et B.Y.________ et A.Y.________ ont déposé
des observations le 29 mars 2012, prenant les conclusions suivantes :
A.  A titre de mesures provisionnelles
Ordre est donné
au conservateur du Registre foncier de Nyon de ne procéder à aucune opération
de transfert immobilier concernant les lots 5, 8 et 9 de la parcelle no 5********
de la commune de Lausanne jusqu’à droit connu sur la procédure en cours.
B. A titre principal
I.   Le recours déposé le 26 janvier 2012 par X.________
SA est rejeté.
II. Les décisions rendues par le SELT le 13 décembre
2011 sont réformées en ce sens que les autorisations de vente conditionnées des
appartements de l’immeuble sis à l’avenue des 10******** (lots 5, 8 et 9) sont
annulées.
C. A titre subsidiaire
I.   Le recours déposé le 26 janvier 2012 par X.________
SA est rejeté.
II. Les décisions rendues par le SELT le 13 décembre
2011 sont confirmées.
Le juge instructeur a rendu le 17
avril 2012 une décision dont la teneur est la suivante :
A titre de mesure
provisionnelle, ordre est donné au Conservateur du Registre foncier de Lausanne
de ne procéder à aucune opération de transfert immobilier concernant les lots
5, 8 et 9 de la parcelle no 5******** de la Commune de Lausanne jusqu’à droit
connu sur le recours déposé par X.________ SA devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal.
La recourante a déposé des
observations complémentaires le 30 mai 2012. L’Z.________-VAUD et B.Y.________
et A.Y.________, tout comme l’Unité logement, en ont fait de même le 29 juin
2012.
Le tribunal a tenu
audience le 11 juillet 2012 en présence des parties et de leurs conseils. A
cette occasion, il a procédé à une inspection locale des immeubles 2********, 3********
et ********.
Le procès-verbal de
l’audience a été transmis aux parties le 13 juillet 2012. Ce dernier a suscité
quelques remarques du conseil de la recourante transmise au tribunal par
courrier du 26 juillet 2012. Le 2 août 2012, le SELT s’est déterminé, à la
requête du juge instructeur, sur un certain nombre de points soulevés par le
conseil de l’Z.________-VAUD et des époux Y.________ dans ses écritures
concernant la surface du lot 8 à prendre en considération pour le calcul du
loyer objectif et la manière de calculer ce loyer. Le 10 août 2012, le Service
immeubles, patrimoine et logistique (SIPAL) a produit les fiches du recensement
architectural relatives aux immeubles 3******** et 6. Le conseil de l’Z.________-VAUD
et des époux Y.________ a encore déposé spontanément des observations le 14
août 2012. A la requête du juge instructeur, le conseil de la recourante a
produit le 5 septembre 2012 une copie de la vente à terme conditionnelle des
biens-fonds supportant les immeubles 1********, 2********, 3******** et ********
signée le 15 septembre 2008 et de la réquisition de transfert signée le 11
novembre 2008.
Considérant en droit
1.
a) La LAAL a pour but de lutter contre la
pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certains types
d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1). Selon l'art. 2
al. 1 de cette loi, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce
soit, d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à
autorisation.
En application de l'art. 4 al. 1
LAAL, l'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné n'appartient
pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements (let. a) ou est soumis au
régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la
construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier
avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière
individualisée (let. b) ou est acquis par son locataire actuel sans que
celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir
(let. c). L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances
commandent l'aliénation (al. 2). Elle peut être soumise à certaines conditions,
notamment concernant le relogement du locataire. Le Département requiert alors
l'inscription de leur mention au registre foncier (al. 3).
La LAAL tend à empêcher que les
appartements loués ou à louer ne soient convertis en logement à acheter et
qu'il en résulte un rétrécissement du marché locatif des logements qui, par
leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (ATF
1A.296/2004 du 24 mars 2005 consid. 5.3 sur la réglementation identique du
droit neuchâtelois; FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et réf.).
L’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas de protéger un locataire individuel,
mais de conserver intact un parc locatif en période de pénurie, respectivement
certains objets de ce parc locatif, à savoir les appartements répondant à un
besoin de la population dont les loyers sont abordables (ATF 1C_504/2010 du 18
juillet 2011 consid. 3.5).
La notion de logement appartenant
"à une catégorie où sévit la pénurie" est utilisée aussi bien dans la
loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) que dans la LAAL. La
jurisprudence considère que la notion est la même dans les deux lois. Il est
par conséquent possible de s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du
6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) qui stipule que les logements
correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les
caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une
catégorie touchée par la pénurie (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ;
FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18 septembre 2003
consid. 4a; FO.1995.0038 du 15 novembre 1996 consid. 4).
Selon la jurisprudence, savoir si
un logement appartient à une catégorie touchée par la pénurie dépend en premier
lieu de la statistique des logements vacants; il faut ensuite apprécier si le
logement en cause, par son prix, appartient ou non à une catégorie où sévit la
pénurie, soit une catégorie répondant à un besoin de la population; enfin
l'appréciation prend en compte les caractéristiques générales du logement
considéré (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; FO.2003.0008 du 24
décembre 2003 consid. 2).
Concrètement, pour déterminer si
des logements loués appartiennent à une catégorie touchée par la pénurie, la
statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du
critère du nombre de pièces, constitue un premier élément; il faut ensuite
apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à
la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin
de la population. Sur ce second aspect, l’autorité cantonale compétente s'en
remet dans une large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la
mieux informée en la matière (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ;
AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/aa ; BGC février 1985, p.
1494). L'analyse est sur ce point facilitée par l'existence de statistiques
communales portant également sur le niveau des loyers, par catégorie
d'appartements (telle est la situation à Lausanne); enfin l'appréciation prend
en compte les caractéristiques générales du logement considéré (FO.2010.0012 du
4 octobre 2010 consid. 3c et réf.).
b) aa) En termes quantitatifs,
l'existence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée
est admise lorsque le taux de vacance, selon les statistiques des logements
vacants fournies par l'autorité communale, est inférieur à 1,5 % (FO. 2010.0012
précité consid. 3c ; FO.2007.0004 du 22 février 2008 consid. 3a et réf.).
bb) En termes qualitatifs, la
jurisprudence cantonale considère que des logements conçus selon des typologies
architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne
ne correspondent pas, par essence, aux besoins de la population, respectivement
que des appartements dits résidentiels n'entrent a priori pas dans la catégorie
de logements où sévit la pénurie (FO. 2010.0012 précité consid. 3c et réf.). Le
Tribunal fédéral considère pour sa part que les appartements de haut standing
ou à loyers élevés ne répondent pas aux besoins de la population que tend à
protéger la loi,
à savoir les familles et les personnes
qui ne disposent que de revenus modestes
. Selon lui, il
en va de même des logements qui présentent des caractéristiques hors normes et
qui en font des objets particuliers sur le marché immobilier (ATF 1C_504/2010
précité consid. 3.5).
Il a ainsi été constaté que
n’appartenait pas à une catégorie où sévit la pénurie un appartement dont les
caractéristiques intrinsèques (surfaces généreuses, grande hauteur des pièces,
plafonds moulurés et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminées de
salon), de même que la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en
faisaient dès l'origine un logement de type résidentiel (FO.1994.0036 du 13
novembre 1996 consid. 3d). Il a également été jugé que n’appartenaient pas
à une catégorie où sévit la pénurie les appartements d’un immeuble construit au
début du XXème siècle, dont les surfaces étaient particulièrement généreuses
(200 m
2
chacun pour
6 pièces) et dont les caractéristiques constructives étaient celles d’une villa
locative résidentielle de haut standing (hauts plafonds, cheminées de salon,
parquets, vérandas, jardin de 1'398 m
2
et environnement privilégié) (FO.2010.0012 précité, confirmé par
l’ATF du 18 juillet 2011, 1C_504/2010). Dans un arrêt récent (AC.2011.0263 du
24 mai 2012), le Tribunal cantonal a également confirmé l’exclusion du champ
d’application de la LDTR d’un immeuble sis avenue William-Fraisse à Lausanne
dans le quartier sous-gare, qui figurait en note 2 au recensement architectural
et comprenait des appartements entre 5 et 7 pièces (deux appartements par
étage) dont les surfaces se situaient entre 183 et 221 m2 et qui étaient dotés
d’éléments architecturaux d’un intérêt remarquable (cheminées en marbre au
salon, moulures au plafond, menuiseries et parquets de qualité, faïences,
oriels). L’immeuble possédait  en outre une typologie assez exceptionnelle
puisque construit en forme de « L » avec seulement deux appartements
par étage. Le tribunal en a fait de même dans un arrêt du 29 août 2012 (cause
FO 2012.0003) concernant l’immeuble sis avenue 2********, également propriété
de X.________ SA. Les appartements de cet immeuble se caractérisaient non
seulement par des surfaces généreuses (entre 137.80 et 177.90 m
2
), mais également par des hauts
plafonds, ce qui leur donnait un volume sortant des normes usuelles. Ils possédaient
en outre des éléments architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable, tels
que cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, parquets de qualité et
bow-windows dotés de vitraux. La présence de vitraux avait également été
constatée dans la cage d’escalier. L’apparence extérieure de l’immeuble et
celle des aménagements extérieurs correspondaient à un immeuble ancien de haut
standing avec notamment la présence d’une gloriette (pavillon de jardin) d’époque.
Le fait que l’on se trouvait en présence d’un objet présentant des caractéristiques
hors normes était confirmé par l’inscription à l’inventaire prévu par la LPNMS
et par l’attribution de la note 2 au recensement architectural, correspondant
aux monuments d’importance régionale (FO 2012.0003 précité consid. 3b).
On relèvera que, dans un arrêt du
13 décembre 2000 (AC.2000.0082, publié à la RDAF 2001 p.344), le Tribunal
administratif avait nuancé certains des critères exposés ci-dessus. S'agissant
des caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à
pénurie, il avait considéré qu’étaient principalement pertinents, d’une part,
le nombre de pièces et, d’autre part, la surface et les équipements. Il a mis
en doute la pratique de l’autorité cantonale selon laquelle la loi ne
s'appliquerait pas aux appartements comportant plus de 5 pièces en relevant que
cette solution ne s'imposait pas d'emblée à la lecture de la loi, du règlement,
voire des statistiques (en mentionnant à cet égard le taux de logements vacants
de 6 pièces à Nyon, voisin à l’époque de zéro) et en soulignant que le Canton
de Genève prévoyait que le dispositif légal correspondant s'appliquait aux
logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le
canton de Vaud). Se référant aux différents arrêts constatant que la loi ne
s'appliquait pas lorsque les logements présentaient des surfaces trop élevées, voire
des équipements tels des cheminées de salon, il avait confirmé qu’étaient
exclus du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il
s’agissait précisément d’une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal
fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418), voir ceux présentant un
caractère résidentiel. Il avait toutefois précisé que cette dernière notion ne
devait pas être interprétée de manière trop large puisque le législateur
vaudois, lors de l'adoption de la LDTR, avait particulièrement à l'esprit le
cas des immeubles anciens, parce que ces derniers comportaient généralement des
logements à loyers abordables. Il en a déduit que l’on ne pouvait pas se
focaliser sur le critère de la surface de certaines pièces, voire sur la
présence de certains éléments d'agrément, telle une cheminée de salon, pour
exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il convenait plutôt de
prendre en considération l'ensemble des caractéristiques des logements
concernés (agencement, cuisine, salle de bains) pour apprécier si ces derniers
présentaient ou non des qualités supérieures à la moyenne et pour vérifier par
conséquent s'ils répondaient ou non à un besoin de la population (AC.2000.0082
précité consid. 3a/cc).
cc) Pour déterminer si l’on se
trouve en présence d’un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin
de la population, le niveau du loyer est également pris en compte. La
jurisprudence a précisé à cet égard que, pour déterminer si, par son prix, un
appartement répond à un besoin de la population, on ne peut pas s'en tenir au
montant du loyer payé par le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon
les circonstances, se situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non
abusif) pour lequel l'appartement pourrait être remis sur le marché de la
location (FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c ; GE 93/0059
du 12 juin 1997 consid. 3
;
FO.2005.0020 du 26 avril 2006
consid. 4). Tel était le cas dans la cause FO.1994.0036 où un loyer de 660 fr.
pour un appartement de 5 pièces de 157 m
2
, même vétuste, représentait manifestement un prix de faveur.
C'était ainsi à juste titre que l'autorité s'était attachée dans un premier
temps à définir le loyer objectif de l'appartement avant transformation. Dans
l’arrêt AC.2000.0082 précité, le Tribunal administratif avait mis en doute
cette prise en compte d’un loyer objectif (tout en relevant que la
jurisprudence avait approuvé à plusieurs reprises cette méthode) en se
demandant si l'on ne devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu
(comme c’était le cas à Genève), cas échéant moyennant certaines corrections
(arrêt précité consid. 3a/bb). Certains arrêts ont également précisé que la
prise en compte d’un loyer calculé selon la méthode dite
« objective » pour déterminer si un appartement appartenait à une
catégorie où sévit la pénurie de logements ne pouvait pas être considérée comme
une règle générale (cf. FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4b/bb ;
FO.2000.155 du 15 octobre 2002 consid. 5)
).
Le Tribunal administratif avait laissée ouverte la
question de savoir si un appartement de cinq pièces loué pour un loyer mensuel
de 2'250 fr. charges comprises, notablement supérieur à celui de 1'700 fr.
indiqué comme abordable pour cette catégorie par les statistiques, appartenait
encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population
(FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4 b/aa). Il avait jugé que tel
n'était pas le cas d'un appartement dit résidentiel, dont le loyer net objectif
ou théorique était supérieur à 200 fr. le m2 par an (FO.2005.0020 du 26 avril
2006 consid. 4). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif semble avoir
confirmé une pratique de l’UL selon laquelle sont réputés appartements qui
répondent plus particulièrement aux besoins de la population ceux dont le loyer
mensuel (cas échéant le loyer objectif) n’excède pas 200 fr. le m
2
. Cette pratique, qui assimile à
des objets luxueux tous les appartements dont le loyer au m
2
atteint un certain montant - ceci
quelles que soient les caractéristiques de l’objet et la situation concrète en
matière de catégories de logements où sévit la pénurie – a toutefois récemment
été jugée discutable (CDAP, AC.2011.0263 précité, consid. 2a, p. 9).
2.                     En
l’espèce, la recourante soutient que l’autorisation d’aliéner les appartements
correspondant aux lots 5, 8 et 9 aurait dû être délivrée sans conditions en
application de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Selon elle en effet, les logements
litigieux n’appartiennent pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements du
point de vue qualitatif. Elle fait valoir à cet égard que tous les appartements
des immeubles 3******** et ******** sont de relativement haut standing et
bénéficient de qualités architecturales nettement supérieures à la moyenne, ce
qui résulte notamment de hauts plafonds, de cheminées de salon, de parquets et
de vérandas. Elle relève en outre que la valeur de taxation ECA de l’immeuble ********,
calculée sur l’ensemble des logements, est de 704 fr./m
3
, soit une valeur sensiblement supérieure
à celle des immeubles usuellement tenus pour des bâtiments locatifs
« standards » (qui se situerait entre 500.- et 650 fr. /m
3
), que le niveau des loyers calculés
selon la méthode dite « objective » est proche du montant de 200 fr./
m
2
au-delà duquel un
logement échappe selon la jurisprudence à la catégorie des appartements
répondant aux besoins de la majorité de la population (avec référence à l’arrêt
FO.2005.0020 du 26 avril 2006, consid. 4) et que les appartements litigieux ont
des surfaces supérieures à 135 m
2
, ce qui a pour conséquence qu’ils seraient exclus du champ
d’application de la loi en application de l’art. 3 let. e du projet de loi sur
la préservation du parc locatif du 15 juin 2011. S’agissant du lot no 5, elle
relève que le loyer mensuel « objectif », estimé par le SELT à 2'700
fr., dépasse la limite supérieure des loyers de logement de cinq pièces (2'600
fr.) qui, selon le barème de la Ville de Lausanne, constitue la limite
supérieure des logements entrant dans la catégorie dite à pénurie. En ce qui
concerne le lot no 8, elle s’étonne que la seule rectification de sa surface
puisse avoir eu pour conséquence la reconsidération de la décision initiale et
entraîner les restrictions contestées. Quant au lot no 9, elle précise que
contrairement à ce que retient la décision, l’appartement est un quatre pièces,
de sorte que le loyer « objectif » excède sensiblement le montant de
2'000 fr. qui constitue, selon le barème de la Ville de Lausanne, la limite
supérieure des appartements appartenant à la catégorie dite à pénurie. Elle
soutient en outre qu’il faut ajouter au montant des loyers « objectifs »
les hausses de loyer qui seraient admissibles compte tenu des travaux de
transformation et de rénovation qui ont été et/ou seront autorisés en application
de la LDTR. Elle produit des documents faisant état des travaux en question et
de leur coût, tout en indiquant que la prise en considération de ces derniers
dans le calcul des loyers « objectifs » conforte sa conviction que
les appartements en question n’appartiennent pas à une catégorie où sévit la
pénurie.
Finalement, la recourante fait
valoir que les décisions attaquées sont en contradiction avec des décisions
antérieures portant sur des logements sis dans le même immeuble et dans celui
des 3********. On serait ainsi en présence d’une inégalité de traitement ne
reposant sur aucun motif objectif. Elle relève à cet égard que les immeubles 3********
et ******** sont deux bâtiments semblables, construits au début du XXe siècle
par le même architecte, présentant la même typologie, des qualités
particulières semblables et la même note au recensement architectural. Elle
relève en particulier que la vente des appartements de l’immeuble 3******** a
été autorisée sans conditions par des décisions qui mettent notamment en avant
l’importance des surfaces des logements alors que leurs dimensions seraient similaire
à celles des appartements litigieux. La recourante soutient plus spécifiquement
que les lots nos 5 et 8 objets du présent recours seraient semblables aux lots
6 et 10 de l’immeuble ******** et aux lots nos 8 et 10 de l’immeuble 3********,
pour lesquels des autorisations sans condition ont été délivrées. Quant au lot no
9 objet du présent recours, il serait semblable au lot 5 de l’immeuble 3********
pour lequel une autorisation sans condition a également été délivrée (il serait
même mieux situé car au 2
ème
étage).
a) Du point de vue quantitatif, il
n’est pas contesté que les logements en cause font partie des catégories où
sévit la pénurie, le taux de vacance des logements de quatre et cinq pièces et
plus étant particulièrement bas sur le territoire de la Commune de Lausanne.
b) aa) Du point de vue qualitatif,
la visite des immeubles 3********, ******** et 2******** (objet de la cause
FO.2012.0003) effectuée simultanément a permis de constater que ces immeubles
et les logements qu’ils contiennent présentent un certain nombre de
caractéristiques similaires, notamment en ce qui concerne la taille, le volume
et la distribution des pièces. Le même constat peut être fait en ce qui
concerne la présence de hauts plafonds, de parquets anciens et de cheminées de
salon. Cela étant, les qualités constructives des immeubles 3******** et ********
ne sauraient être comparées à celles de l’immeuble 2********. On relève en
particulier que les deux immeubles sis à l’avenue des 10******** sont des
bâtiments plus simples et plus pauvres au niveau des décors de façades et des
décorations intérieures (menuiseries, moulures et vitraux). Cela explique probablement
pourquoi ces bâtiments ne sont pas inscrits à l’inventaire prévu par la LPNMS
et ne font par conséquent pas l’objet de mesures de protection spéciales en
application de cette loi, ceci contrairement à l’immeuble 2******** (et
contrairement également à l’immeuble sis avenue William-Fraisse à Lausanne objet
de l’arrêt AC.2011.0263). Cette différence de qualités intrinsèques entre les
immeubles 3******** et ********, d’une part, et l’immeuble 2********, d’autre
part, est au demeurant admise par la recourante (cf. observations
complémentaires du 30 mai 2012 p. 3).
De manière générale, il faut
constater que les deux immeubles 3******** et ******** ne se différencient pas
fondamentalement de la plupart des immeubles anciens que l’on trouve dans le
quartier et d’autres quartiers comparables de la ville de Lausanne (par exemple
le quartier sous-gare). Ainsi que le Tribunal administratif avait eu l’occasion
de le relever dans l’arrêt AC.2000.0082 mentionné ci-dessus, dès lors que ce
sont souvent ces immeubles anciens qui comprennent de logements à loyers
abordables, il convient de veiller à ne pas les exclure du champ d’application  de
la LAAL (ou de la LDTR) uniquement au motif qu’ils ont des surfaces
relativement importantes, des hauts plafonds ou des équipements tels que des
cheminées de salon. Partant, c’est à juste titre que l’autorité intimée,
suivant en cela l’autorité communale, a considéré que les qualités intrinsèques
de l’immeuble ******** et des appartements litigieux ne permettaient pas de les
exclure du champ d’application de la loi.
bb) En ce qui concerne le projet actuel
de la nouvelle LPPL invoqué par la recourante, il exclut effectivement les
appartements de plus de 135 m
2
du champ d’application de la loi (cf. art. 3 let. e). Il n’a toutefois
pas été adopté définitivement et diffère dans une large mesure de la loi
actuelle, de sorte que son application sans réserve irait à l’encontre des
principes de la sécurité du droit et de la légalité (cf. ATF 127 II 306 consid.
7c ; 126 II 522 consid 3b/aa).
cc) On ne saurait au surplus
écarter les appartements litigieux du champ d’application de la loi exclusivement
au motif que, suivant la surface retenue, leurs loyers calculés selon la
méthode dite « objective » seraient susceptibles de s’approcher ou de
dépasser les
200 fr. le
m
2
par
année. Outre que cette pratique, qui assimile à des objets luxueux tous les
appartements dont le loyer annuel au
m
2
dépasse
un certain montant - ceci quelles que soient les caractéristiques de l’objet et
la situation concrète en matière de catégories de logements où sévit la pénurie
– s’avère discutable sur le principe (cf. AC.2011.0263 précité consid. 2a), le
montant maximal de 200 fr. le
m
2
retenu
dans des jurisprudences déjà relativement anciennes ne tient pas compte de l’évolution
du marché. On ne saurait ainsi considérer un logement comme luxueux pour ce
seul motif
. Le même raisonnement peut être fait
en ce qui concerne le montant de la taxation ECA. On relève au demeurant que le
montant de 704 fr./m
3
mentionné par la recourante est contesté par l’Z.________-Vaud et
par les époux Y.________ qui soutiennent, en se fondant sur des expertises
techniques figurant au dossier du SELT, que la taxation ECA de l’immeuble
serait en réalité de 631 fr./m
3
. On relève également que le montant allégué par la recourante est
inférieur au montant de 750 fr./m
3
retenu dans le projet de loi sur la préservation du parc locatif du
15 juin 2011. Même si ce projet de loi n’est pas déterminant pour les motifs
mentionnés ci-dessus, ceci tend à confirmer que l’existence d’un objet de luxe
exclu du champ d’application de la loi ne saurait également être démontrée sur
la base de la valeur à neuf ECA de l’immeuble.
S’agissant des loyers calculés
selon la méthode dite « objective », l’UL a retenu dans ses décisions
que, sur la base du taux hypothécaire de référence de l’Office fédéral du
logement de 2.75%, ces loyers s’élevaient entre 2'656 fr. et 2'691 fr. par mois
pour le lot no 8 (5,5 pièces / entre 151 m2 et 161 m2), entre 2'404 fr. et
2'688.- fr. par mois pour le lot no 5. (5,5 pièces ; 165,3 m2) et entre
2’273 fr. et 2’231 fr. pour le lot no 9 (5,5 pièces ; 143,3 m2).
Elle a produit, en date du 2 août 2012, un nouveau rapport technique
relatif au lot no 8 de l’immeuble ******** dont il ressort que le loyer
objectif s’élève pour cet appartement à 2'401.- fr. par mois.
Dès lors
que
le taux hypothécaire de référence est actuellement de 2,25 %, on peut se
demander si les loyers à prendre en considération ne devraient pas être revus à
la baisse. L’Z.________-Vaud et les époux Y.________ remettent également en
cause dans leurs écritures les éléments sur lesquels l’autorité intimée s’est
fondée pour déterminer les loyers « objectifs » (notamment les
surfaces des logements) en soutenant que ces derniers sont trop élevés. En
l’occurrence, cette question d’une éventuelle modification à la baisse des
loyers « objectifs » souffre toutefois de demeurer indécise. En
effet, il résulte de la prise de position de l’autorité communale, qui se fonde
sur des éléments statistiques récents (cf. observations du SLOG du 29 février
2012 ch. 9 ss), que ces loyers correspondent encore aux besoins et moyens de la
majorité de la population lausannoise susceptible d’être intéressés par ce type
de logements (soit les couples mariés avec deux enfants et plus). Or, comme on
l’a vu plus haut,
pour apprécier si les logements en
cause, de par leur prix, appartiennent ou non à la catégorie où sévit la
pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin de la population, il
convient s'en remettre dans une large mesure à l'appréciation de la commune,
celle-ci étant la mieux informée en la matière. En l’occurrence
, le tribunal n’a pas de raison de s’écarter, sur ce point, de l’avis
de l’autorité communale compétente.
On relèvera encore qu’il n’y a pas
lieu d’ajouter aux loyers « objectifs » déterminés par le SELT les
hausses de loyer qui pourraient intervenir compte tenu des travaux annoncés par
la recourante en relation avec l’immeuble ********. A cet égard, on relève que
l’arrêt FO 94/0036 du 13 novembre 1996 sur lequel se fonde la recourante (dans
lequel il avait été admis que la hausse de loyer admissible compte tenu des
travaux de transformation et de rénovation pouvait être ajoutés au loyer
« objectif » avant travaux) a été rendu dans un contexte particulier
et ne saurait être appliqué par analogie au cas d’espèce. Cet arrêt concernait en
effet la vente d’un appartement vétuste dont le loyer ne couvrait manifestement
ni les charges ni une rémunération équitable des fonds propres investis et pour
lequel des travaux étaient en cours, qui étaient apparemment nécessaires pour rendre
l’appartement simplement habitable. L’autorité cantonale avait dès lors
considéré qu’il convenait de tenir compte d’une rentabilisation équitable de
l’investissement correspondant au coût des travaux déjà effectués et des
travaux de réfection et de finition encore nécessaires et de l’ajouter au loyer
« objectif » avant travaux. En l’espèce, la situation est
différente : d’une part, la vision locale a montré que les trois
appartements litigieux ne peuvent pas être considérés comme vétustes et qu’ils
sont habitables ; d’autre part, contrairement à ce qu’elle avait fait dans
l’affaire FO.94/0036 précitée, l’autorité cantonale n’a pas considéré que des
travaux étaient absolument nécessaires et qu’il convenait par conséquent d’en
tenir compte pour fixer le montant du loyer « objectif ». A cela
s’ajoute que le préavis de la Municipalité de Lausanne retient que, avec des
rénovations douces, les logements concernés continueront à correspondre au
niveau de leur loyer à ceux qui sont les plus recherchés par la grande majorité
des familles lausannoises avec enfants. On peut ainsi partir de l’idée que,
même avec une rentabilisation équitable de l’investissement correspondant au
coût des travaux admissibles selon la LDTR, les loyers resteront dans la
catégorie des appartements répondant aux besoins de la majorité de la
population recherchant ce type de logements. Il y a lieu de rappeler que le
principe même de la prise en compte d’un loyer calculé selon la méthode dite
« objective » pour déterminer si un appartement appartient à une
catégorie où sévit la pénurie de logements est controversé et ne saurait en
tous les cas être considéré comme une règle générale. Ceci justifie d’éviter,
sauf circonstances particulières, d’ajouter encore au
loyer « objectif », qui s’écarte souvent déjà considérablement
du loyer concrètement versé par les locataires, un montant supplémentaire
destiné à rentabiliser le coût d’hypothétiques travaux, ce d’autant plus s’il
n’est pas encore démontré que ces derniers répondent aux exigences de la LDTR.
c) Finalement, l’inégalité de
traitement dont se prévaut la recourante ne saurait justifier l’admission de
son recours. Certes, des autorisations de vendre sans condition ont été
délivrées par le passé pour des logements similaires sis dans le même immeuble
et dans l’immeuble 3********. Compte tenu des considérations figurant ci-dessus,
il s’avère toutefois que ces autorisations, si elles portent sur des objets
réellement comparables, ont été délivrées à tort.
Dès lors que la recourante a
elle-même bénéficié des autorisations potentiellement délivrées à tort et non
pas un tiers, il apparaît douteux qu’elle puisse se prévaloir du principe de
l’égalité de traitement. Ce principe se réfère en effet fondamentalement à
l’égalité de traitement entre différentes personnes  (ATF 129 I 161 consid.
3.1). Quoi qu’il en soit,  le principe de la légalité l’emporte sur celui de
l’égalité (pas d’égalité dans l’illégalité), excepté lorsque la pratique constante
de l’autorité est contraire à la loi et que l’autorité refuse de revenir sur
son ancienne pratique illégale (cf. ATF 127 I 1, p. 3), ce qui n’est
manifestement pas le cas en l’espèce.
d) Vu ce qui précède, c’est à juste
titre que l’autorité intimée a considéré que les trois logements litigieux
appartenaient à une catégorie où sévit la pénurie et qu’une autorisation ne
pouvait par conséquent pas être délivrée sans conditions en application de
l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Il n’est en outre pas contesté que les motifs
spécifiques d’autorisation mentionnés aux let. b et c de l’art. 4 al. 1 LAAL
n’entrent pas en considération. Partant, le grief soulevé par la recourante à
cet égard n’est pas fondé.
3.                L’Z.________-VAUD et les
époux Y.________ soutiennent que la vente des trois appartements litigieux
aurait dû être refusée. Selon eux, une autorisation ne peut être délivrée en
application de l’art. 4 al. 2 LAAL que dans des circonstances exceptionnelles,
exigence qui ne serait pas remplie en l’espèce. Le simple fait que les
acquéreurs disent vouloir procéder à un investissement et maintenir par
conséquent les appartements en location n’aurait aucun caractère exceptionnel.
En outre, rien ne garantirait que les appartements resteront durablement sur le
marché locatif ou qu’une augmentation massive des loyers n’interviendra pas
après la période de contrôle de cinq ans.  Ils font valoir également que, selon
la jurisprudence, les circonstances justifiant l’aliénation doivent se trouver
en principe dans la personne du vendeur et non pas dans celle de l’acquéreur. Ils
concluent par conséquent principalement à la réforme des décisions rendues par
le SELT en ce sens que les autorisations de vente sont annulées. Se référant
aux travaux préparatoires de la LAAL, l’autorité intimée relève que le but du
législateur était que le parc locatif dans la catégorie où sévit la pénurie ne
soit pas brutalement diminué, cet objectif devant essentiellement être atteint,
non par un refus de vente portant gravement atteinte à la garantie de la
propriété, mais par des conditions qui peuvent être mises à l’autorisation
selon l’art. 4 al. 3 LAAL. Pour sa part, la recourante soutient que la
condition relative au montant maximal du prix de vente, qui s’ajoute au
contrôle des loyers pendant 5 ans, n’est pas admissible. Dans l’hypothèse où sa
conclusion principale tendant à ce que les autorisations soient accordées sans
condition ne devait pas être admise, elle demande par conséquent, que les
autorisations soient délivrées sans aucune restriction concernant le prix de
vente.
a) Dès lors que l’Z.________-VAUD
et les époux Y.________ n’avaient pas recouru contre les décisions rendues par
le SELT le 13 décembre 2011,
il convient d’examiner en premier
lieu si les conclusions prises par
ces derniers dans le
cadre de la présente procédure
sont recevables.
aa) Faute de base légale expresse,
le recours joint n'est pas ouvert en procédure administrative vaudoise.
Toutefois, lorsque le droit positif autorise l'autorité de recours à procéder à
une "
reformatio in pejus
" – ce qui est désormais le cas en
vertu des art. 99 et 89 al. 2 LPA-VD  – les intimés au recours ont la
faculté de prendre des conclusions tendant à la modification de la décision
attaquée en défaveur du recourant, sans avoir à déposer eux-mêmes un recours;
le résultat, sur le plan procédural, est dès lors similaire à celui du recours
joint (cf. arrêts AC.2011.0085 du 1
er
février 2012 consid. 5a ;
AC.2009.0035 du 31 août 2010 consid. 4).
bb)
Vu ce qui
précède, les conclusions prises par
L’Z.________-VAUD
et les époux Y.________ dans le cadre de la présente procédure
sont recevables.
b) Dans le cas d’espèce, les autorisations
d’aliéner ne pouvaient pas se fonder sur une des hypothèses prévues à l’art. 4
al. 1 LAAL. Il n’existait en outre pas de circonstances particulières
commandant l’aliénation au sens de l’art. 4 al. 2 LAAL. On relèvera que cette
dernière disposition doit être interprétée au regard de la jurisprudence du
Tribunal fédéral qui prévoit que, du point de vue de la proportionnalité, l’intérêt
public à préserver le parc locatif soumis à pénurie ne peut justifier une
interdiction d’aliéner un logement que lorsqu’il l’emporte sur l’ensemble des
intérêts privés et publics opposés, l’autorité devant ainsi effectuer dans
chaque cas une pesée complète de tous les intérêts en présence (cf. ATF
1C_90/2010 du 28 avril 2010 consid. 3.1 et les références). En l’occurrence,
sous réserve de la question des conditions auxquelles les autorisations
d’aliéner sont soumises qui sera examinée ci-après, cette pesée des intérêts
aurait dû conduire à un refus des autorisations. La recourante, qui a fait
l’acquisition de l’immeuble en vue de revendre les appartements après avoir constitué
une PPE, ne peut en effet faire valoir aucun motif particulier justifiant l’octroi
d’une autorisation d’aliéner en application de l’art. 4 al. 2 LAAL. Compte tenu
des incertitudes concernant les engagements pris par les acquéreurs de
maintenir les objets concernés en location  et des effets probables de la vente
sur l’évolution des loyers, le seul fait que les acquisitions seraient faites à
titre d’investissement ne saurait au surplus l’emporter sur les avantages que
représente un refus pur et simple d’autorisation vente s’agissant de garantir
au mieux l’intérêt public à la préservation du parc locatif soumis à pénurie.
c) Il reste à examiner si,
nonobstant le fait qu’aucune des hypothèses prévues aux art. 4 al. 1 et 2 LAAL n’est
réalisée, les autorisations d’aliéner peuvent malgré tout être confirmées, ceci
en tenant compte des conditions auxquelles elles sont soumises. Cette question
doit être examinée au regard de la garantie constitutionnelle de la
propriété.
aa) Le droit de
propriété est garanti par l'art. 26 al. 1 de la
Constitution fédér
ale (Cst.; RS 101)
et l'art. 25 al. 1 de la
Constitution du
Canton de Vaud
(Cst.
VD
; RSV 101.01
).
Cette
garantie protège en premier lieu les droits patrimoniaux du propriétaire, à
savoir sa faculté de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner. Elle
n'est toutefois pas absolue, d
es restrictions
étan
t
admises
à condition qu'
elles
reposent
sur une base légale, soien
t justifiées par un intérêt public suffisant et respectent le princi
pe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst. et 38
al. 1 à 3 Cst.
VD; ATF 130 I 360 consid. 1.2 p. 362; 129 I 337
consid. 4.1 p. 344; 126 I 219 consid.
2a p. 221 et les arrêts
cités).
La conformité à la garantie
constitutionnelle de la propriété
du système mis en
place par la LAAL
a été examinée
lors des travaux
préparatoires relatifs à
cette loi
. On lit ainsi dans les débats parlementaires
ayant précédé l’adoption de la LAAL, s'agissant de l’art. 4 al. 2 LAAL, que
"
l'interdiction de vendre un bien - qu'il
soit meuble ou immeuble - est une mesure gravement incisive qui met en péril le
système d'économie de marché auquel nous sommes tous attachés. Ce qui importe –
à la lumière des objectifs de la loi ici discutée - c’est que dans la catégorie
où sévit la pénurie le parc locatif ne se voit pas brutalement diminué. Or, cet
objectif doit pour l’essentiel être atteint, non par un refus de vente portant
gravement atteinte à la garantie de la propriété, mais par les conditions qui
peuvent être mises à l’autorisation selon l’article 6 du contre-projet
"
(BGC 1989 2A p. 916).
bb) Compte tenu de ce qui précède,
il faut constater qu’un refus pur et simple d’autoriser l’aliénation d’un
appartement appartenant à une catégorie où sévit la pénurie n’est pas
admissible sous l’angle de la garantie de la propriété en relation avec le
principe de la proportionnalité si la vente peut être autorisée moyennant le
respect de conditions permettant de garantir que le but visé par la loi sera
respecté. Le Tribunal cantonal était déjà parvenu à la même conclusion dans un arrêt
FO.2008.0019 du 3 février 2009. A cette occasion, il avait constaté qu
’une autorisation d’aliéner subordonnée à des conditions en
application de l’art. 4 al. 3 LAAL était préférable à un refus d’autorisation
dès lors que les conditions posées – en l’occurrence une obligation de
maintenir l’appartement en location pendant une certaine durée avec une
surveillance administrative du loyer - s'inscrivaient dans le but poursuivi par
la loi et étaient adéquates pour atteindre ce but (arrêt précité consid.
1c/cc).
Sur le principe, une autorisation
de vente sous conditions peut ainsi être envisagée même si aucune des
hypothèses prévues aux art. 4 al. 1 n’est réalisée et qu’il n’existe aucune
circonstance commandant l’aliénation au sens de l’art. 4 al. 2 LAAL.
cc) Pour ce qui est des conditions
auxquelles les autorisations d’aliéner litigieuses sont soumises, on relève que
la question de savoir si la fixation d’un prix de vente maximal en relation
avec une autorisation d’aliéner en application de l’art. 4 al. 2 LAAL repose
sur une base légale suffisante pour être conforme à la garantie de la propriété
a fait l’objet récemment d'une procédure de coordination entre les juges de la
CDAP (cf. art. 34 du règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre
2007 [ROTC ; RSV 173.31.1), au terme de laquelle il a été jugé que
tel n’était pas le cas (cf. arrêt FO.2011.0026 du 5 octobre 2012). Cette
condition ne peut dès lors pas être maintenue et, sur ce point, le recours de X.________
SA doit être admis.
Compte tenu de la suppression de la
condition relative au montant maximal du prix de vente, se pose la question de
savoir
si le but poursuivi par la loi - à savoir la
préservation du parc locatif soumis à pénurie, ce qui implique le maintien à
long terme des loyers des logements considérés à des prix correspondant aux
besoins prépondérants de la population lausannoise - est suffisamment garanti
par la seule condition qui demeure, soit
l’exigence
que les logements soient maintenu en location pendant une durée de 5 ans avec une
mesure de surveillance administrative du loyer pendant cette période. Cette
question n’ayant pas été examinée par l’autorité intimée, il convient d’annuler
la décision attaquée et de lui retourner le dossier afin qu’elle vérifie si les
autorisations peuvent être délivrées avec cette seule condition ou si elles doivent
être purement et simplement refusées. Il appartiendra notamment à l’autorité
intimée d’examiner s’il existe un risque que des augmentations de loyer
interviennent à l’issue du délai de contrôle de 5 ans ayant pour conséquence
que les logements concernés ne seront plus accessibles de par leur prix une
majorité de la population ou si ce risque peut être écarté compte tenu des
mécanismes prévus par le droit du bail.
4.                     Il
résulte de ce qui précède que les conclusions de la recourante, de l’Z.________-VAUD
et des époux Y.________ sont partiellement admises. Dans ces circonstances, il
y a lieu de compenser les dépens et de mettre un émolument réduit à la charge
de la recourante ainsi que de l’Z.________-VAUD et de B.Y.________ et A.Y.________.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est  partiellement admis.
II.
Les conclusions de l’Z.________-VAUD et de B.Y.________
et A.Y.________ sont partiellement admises.
III.
Les décisions du Service de l'économie, du
logement et du tourisme du 13 décembre 2011 sont annulées et le dossier est
retourné à l’Unité logement pour nouvel examen et nouvelle décision au sens des
considérants.
IV.
Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à
la charge de X.________ SA.
V.
Un émolument de 500 (cinq cents) francs est mis
à la charge de l’Z.________-VAUD et de B.Y.________ et A.Y.________, solidairement
entre eux.
Lausanne, le 10 octobre 2012
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.