vd_omni · AC.1992.0379 · 1992-10-05 · fr

LAMARABAS SA | L'adjonction d'un fonds dominant à un bien-fonds (non dominant) n'étend pas le droit de passage à l'ensemble du nouvel immeuble.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.06.1994 AC.1992.0379

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
__________
du 24 juin
1994
sur le recours interjeté par la Société
LAMARABAS
SA
, case postale 121, à 1882 Gryon,
contre
la décision de la
Municipalité de Gryon
du
5 octobre 1992 refusant l'autorisation préalable d'implanter un chalet et
admettant les oppositions formées contre ce projet par
Stanley Nicolas,
représenté par Me Pierre-Olivier Wellauer, avocat à Lausanne,
par
l'Association des propriétaires desservis par le Perrey
, Case postale 60,
1882 Gryon et
par
Dominique Dufour
, rue Albert Gos 7, à 1206
Genève.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       E. Brandt, président
J.-J. Boy-de-la-Tour, assesseur
Ph. Gasser, assesseur
Greffier : A.-M. Steiner, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            La Société
Lamarabas SA est propriétaire au lieu-dit "En Lederrey" de la
parcelle No 2515 du cadastre de la Commune de Gryon. D'une surface totale de
7'346 m2, ce bien-fonds en pente a été détaché en 1984 de la parcelle no 1422,
qui le jouxte en amont, propriété de Luc-Albert Martin, actionnaire et
administrateur de Lamarabas SA. Un chalet (ECA no 1040) s'implante sur la
parcelle no 1422 et une dépendance sur la parcelle no 2515 le long de son accès
amont. En aval, ce dernier bien-fonds est relié à la voie publique par un
chemin privé grevé d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules. La
desserte présente une très grande déclivité (environ 35 %) dans le premier
tronçon, qui forme en outre deux virages. Une place de stationnement, sur
laquelle la parcelle no 2515 dispose d'un titre juridique, a été récemment
aménagée au bas de la pente. En amont, la parcelle no 2515 est desservie à
l'est par un chemin privé d'une longueur d'environ 200 m formant deux virages
dont l'un sans visibilité. Cette voie est grevée d'une servitude de passage à
pied et pour tous véhicules (no 224949), inscrite le 22 janvier 1968 en faveur
de quatre biens-fonds; en 1974, le bénéfice de cette servitude a été étendu à
la parcelle (originaire) no 1422, avec la restriction suivante :
"Il est précisé, entre parties, que
l'exercice de cette servitude sera limité à l'accès du bâtiment No 1040
d'assurance-incendie à l'exclusion donc de tous autres immeubles qui
pourraient, cas échéant, être édifiés sur la surface de la parcelle 1422
actuelle.".
Le
Conservateur du registre foncier du district d'Aigle a produit, le 24 août
1992, un résumé des opérations concernant la servitude No 224949. Il convient
d'en extraire les passages suivants :
"253636 du 11.6.1974 : Adjonction,
comme nouveau fonds dominant, de la parcelle 1422, simultanément à
l'inscription d'une place de parc et d'un sentier sur la parcelle 331. L'exercice
est limité au profit du bâtiment 1040. (par exclusion d'autres constructions).
...
298595 du 15.5.1984
: Division de la parcelle 1422 en 1422 et 2515. Le notaire et le
conservateur RF ont maintenu la parcelle 2515 comme fonds dominant de la
servitude pour préserver la desserte de la parcelle dans sa nature du
prés-champ car rien n'indique que l'on a voulu limiter l'accès au terrain nu,
surtout par l'embranchement "sud".
301242 du 25.1.1985
: la parcelle 2515, augmentée d'une surface de 917 m2, comprenant un
garage et non frappée par la restriction de l'acte 253636, cette parcelle est
acquise par BOREL Christiane.
318216 du 29.2.1988
: les parcelles 1422 et 2515 sont acquises par MARTIN Luc-Albert.
326169 du 13.6.1989
: acquisition de la parcelle 2515 par LAMARABAS S.A."
B.                            Les lieux sont
classés en zone de chalets A, régie plus particulièrement par les articles 14
ss du règlement communal sur le plan d'extension et la police des
constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 20 mars 1987.
C.                            En 1990,
Lamarabas SA avait requis une autorisation préalable d'implanter cinq chalets
accolés et deux chalets distincts sur la parcelle no 2515; la municipalité
avait refusé le permis estimant que les parcelles nos 1422 et 2515 ne
disposaient pas d'un titre juridique valable sur l'accès amont. Le 7 mars 1991,
la Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC) a rejeté
le recours déposé par Lamarabas SA jugeant que la voie d'accès était
insuffisante en raison de la surcharge de trafic qu'aurait entraîné la
réalisation des neuf unités de logement (15 voitures au minimum) sur cette
desserte. Pour le surplus, l'autorité de recours a laissé ouverte la question
de savoir si la parcelle de la recourante était au bénéfice d'un titre
juridique sur cet accès.
D.                            Le 15 avril
1992, Lamarabas SA a demandé l'autorisation préalable d'implanter un chalet de
deux logements sur la parcelle 2515. Après avoir apporté quelques corrections
au projet, Lamarabas SA a réitéré sa demande le 3 août 1992. Jugeant les voies
d'accès insuffisantes, la municipalité a émis un préavis négatif. L'enquête publique
a eu lieu du 15 septembre au 5 octobre 1992; elle a suscité de nombreuses
oppositions.
Le 5 octobre
1992, la municipalité a refusé l'autorisation sollicitée aux motifs suivants :
"- L'accès par le bas, servitude no
223383, n'est pas suffisant en raison de son étroitesse et de sa pente
excessive qui avoisine les 35 %.
"- Bien que votre fonds soit inscrit
comme fonds dominant de la servitude no 224949 du haut, nous vous rappelons
qu'il est stipulé sous notation no 253636 que son usage est limité exclusivement
au bâtiment No ECA 1040, à l'exclusion de toute nouvelle construction."
E.                            Contre cette
décision, Lamarabas SA a interjeté recours le 14 octobre 1992. La société
considère que tant l'accès par le haut que celui par le bas seraient suffisants
au regard de la législation applicable. Elle conclut à l'annulation de la
décision municipale et à l'octroi du permis sollicité.
La
municipalité a présenté ses déterminations le 26 octobre 1992. Les opposants
Stanley Nicolas, Dominique Dufour et l'Association des propriétaires desservis
par le Perrey se sont déterminés sur le recours et ils concluent à son rejet.
Le tribunal
a tenu séance le 22 avril 1993 à Gryon. Il a procédé à une visite des lieux en
présence des parties et intéressés.
Considère en droit :
________________
1.                             a) Selon
l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité ne peut délivrer une autorisation de
construire que si le terrain est équipé ou qu'il le sera à l'achèvement de la
construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au
bénéfice d'un titre juridique. L'art. 19 LAT précise qu'un terrain est réputé
équipé lorsqu'il est desservi de manière adaptée à l'utilisation prévue,
notamment par des voies d'accès.
Ces
prescriptions visent des buts de police. Les voies d'accès doivent permettre
d'assurer la sécurité du trafic et garantir le libre accès des services publics
de secours (sanitaires ou de protection du contre l'incendie) aux biens-fonds
privés. Pour atteindre ces buts, il faut que sur toute leur longueur, les voies
soient adaptées à ces exigences. Ni le droit fédéral, ni le droit cantonal ne
définissent ce qu'il faut entendre par voie d'accès adaptée à l'utilisation
prévue du bien-fonds. Cette notion a essentiellement été développée par la
jurisprudence cantonale. Il en résulte en substance que la loi n'impose pas des
voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (voir
prononcés CCRC nos 3431, 21 juin 1978, P. Gilloud-Perret et crts c/ Ollon;
4382, 17 février 1982, M. Huguet et crts c/ Ollon). Ainsi, une voie, bien
qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous
les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant
les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation
routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des
conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant
compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de
l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et
exige des usagers une prudence accrue (voir Droit vaudois de la construction,
Payot Lausanne, 1987, note 1.1.2 ad art. 49 LATC).
Le Tribunal
administratif a précisé dans sa jurisprudence que les notions de commodité et
de sécurité d'un accès devaient être examinées au regard des normes de l'Union
des professionnels suisses de la route qui définissent, entre autres, la charge
admissible et la capacité d'une route ainsi que les mesures de modération de
trafic à prendre le cas échéant. Il s'agit de critères d'appréciation
importants sur la base desquels le tribunal a jugé, dans un arrêt récent, qu'un
accès demeurait suffisant lorsque la charge de trafic globale ne dépassait pas
la capacité théorique admissible selon ces normes, une fois pris en compte
l'accroissement de circulation engendré tant par la réalisation que par
l'utilisation du bâtiment projeté (TA AC 7519, du 6 janvier 1993).
b) La
municipalité juge l'accès par le bas insuffisant en raison sa forte pente. En
outre, elle invoque la saturation de la dévestiture publique sur laquelle
débouche l'accès en question.
En aval la
parcelle litigieuse est reliée à la voie publique par un chemin privé grevé
d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules en faveur de la
parcelle no 2515. La desserte présente une très grande déclivité sur le premier
tronçon (environ 35 %). Le chemin doit être considéré comme impraticable en
hiver, voire même en été selon le véhicule utilisé. Cependant, la place de
stationnement se situant au bas de la pente est accessible sans difficulté même
durant la saison hivernale. La notion d'accès suffisant n'implique nullement
que les habitants soient en mesure de se rendre en véhicule jusqu'à la porte
d'entrée de leur logement. Il n'incombe en effet pas au droit public d'imposer
ce genre de commodité aux personnes qui seraient disposées à effectuer quelques
centaines de mètres à pied pour rejoindre leur habitation. La seule question
qui doit être examinée dans un cas de ce genre est celle de l'accès aux
habitations des véhicules de services publics (sanitaires ou de protection
contre l'incendie). Sans vouloir examiner la question technique de savoir si de
tels véhicules seraient à même d'accéder par le chemin litigieux ou si des
ambulanciers pourraient, le cas échéant, transporter à pied une personnes
malade jusqu'au bas de la pente, il sied de constater que la voie d'accès
existante par le haut est aisément praticable par de tels véhicules qui sont
autorisés à emprunter n'importe quel accès en cas d'urgence, peu importe
l'absence éventuel de titres juridiques. En ce qui concerne la voie publique
sur laquelle débouche le chemin du bas, l'accroissement du trafic serait minime
puisqu'il s'agirait d'un seul véhicule. De plus, la municipalité a informé le
tribunal que les travaux nécessaires à l'amélioration de l'accès à son débouché
sur la voie publique allaient être prochainement réalisés, ce qui permet un
léger accroissement de la charge du trafic que la situation initiale excluait
(voir prononcé CCRC 4575 du 21 décembre 1984; 6966 du 7 juin 1991 et les arrêts
du TA AC 7574 du 14 février 1992 et AC 91/208 du 27 avril 1992). L'accès aval
doit dès lors être considéré comme suffisant pour un véhicule, à condition que
la servitude garantissant la place de stationnement au bas de la pente soit
maintenue.
c) Les
opposants ainsi que la municipalité affirment que la parcelle no 2515 ne
dispose d'aucun titre juridique valable permettant aux futurs habitants du
chalet projeté d'utiliser l'accès par la haut. Pour le reste, la municipalité
juge cette desserte praticable.
ca) Le
bien-fonds litigieux est relié en amont, côté est, à un chemin privé non
rectiligne d'une longueur d'environ 200 m; le croisement de deux véhicules n'y
est pas possible. A l'audience, le recourant a proposé la création d'une place
d'évitement; le tribunal prend acte de cet engagement. Cette desserte présente
les caractéristiques d'un chemin d'accès au sens de la norme de l'Union suisse
des professionnels de la route SN 640 045. La capacité théorique admissible sur
une telle voie est en principe de 50 véhicules par heure. Vu les circonstances
particulières du cas d'espèce - chemin en pente à une altitude de 1220 m
comprenant un virage sans visibilité -, le tribunal estime que cet accès peut
accueillir au moins une dizaine de véhicules supplémentaires, pour autant
qu'une place d'évitement, d'une longueur permettant à deux véhicules de taille
moyenne ou à un camion de s'arrêter, soit créée en aval du virage sans
visibilité. L'accroissement de trafic qu'entraînerait le bâtiment projeté - soit
au maximum deux véhicules - resterait largement en-dessous de ce chiffre.
L'accès par le haut doit dès lors être considéré comme suffisant au regard de
la sécurité routière, à condition que l'amélioration proposée par le recourant
soit exécutée. Autre est la question de savoir si la parcelle no 2515 est au
bénéfice d'un titre juridique valable sur l'accès amont.
cb) La
parcelle no 2515 a été détachée de la parcelle 1422 en 1984. Ce dernier
bien-fonds avait été mis au bénéfice de la servitude de passage 224'949 en
1974; son exercice était cependant expressément limité à l'accès au bâtiment
ECA No 1040, "à l'exclusion de tous autres immeubles qui pourraient le cas
échéant, être édifiés sur la surface de la parcelle 1422 actuelle", selon
l'inscription au registre foncier. Lors de la division de la parcelle 1422, la
parcelle no 2515 est restée fonds dominant de la servitude "pour préserver
la desserte de la parcelle dans sa nature de prés-champs car rien n'indique que
l'on a voulu limiter l'accès au terrain nu, surtout par l'embranchement
sud...", selon le résumé produit par le Conservateur du registre foncier.
Lors de la division du fonds dominant, la servitude reste en principe due à
chaque parcelle (art. 743 CC), mais elle ne reste due que dans le but et les
limites pour lesquels elle a été constituée. En l'occurrence, la parcelle no
2515 ne bénéfice donc que d'une servitude dont l'exercice est limité à l'accès
au terrain nu.
La
recourante ne saurait invoquer les besoins nouveaux de ce bien-fonds. L'art 739
CCS dispose en effet que les besoins nouveaux du fonds dominant ne doivent
entraîner aucune aggravation de la servitude. Dans une affaire récente
concernant une servitude illimitée, le Tribunal fédéral a jugé que la
transformation d'une grange en une maison d'habitation pour deux familles avec
trois garages attenants faisait disparaître les besoins originaires du fonds
dominant; le droit de passage à pied et à char concédé en faveur de l'ancienne
exploitation agricole avec maison d'habitation ne devait dès lors pas servir
aux besoins nouveaux qui résulteraient de l'utilisation des trois garages (ATF
117 II 536). A fortiori, une servitude dont l'exercice a été clairement limité
à l'exploitation du terrain nu ne saurait être modifiée en fonction d'une
nouvelle exploitation faisant disparaître les besoins originaires du fonds
dominant.
cc) La
recourante affirme que la parcelle no 2515 est de toute manière au bénéfice
d'une servitude illimitée grâce à l'adjonction, à l'est, d'un fonds dominant
supportant un garage. La parcelle no 2515 a été augmentée en 1985 d'une surface
de 917 m2 comprenant un garage de trois places. Ce dernier bien-fonds avait été
préalablement détaché de la parcelle voisine no 1617 disposant d'un droit de
passage illimité sur le chemin litigieux. Conformément aux prescriptions de
l'art. 743 CC, la servitude a été maintenue en faveur de la surface détachée.
On ne saurait cependant conclure que la réunion des deux parcelles (no 2515 et
le lopin de 917 m2 détaché de la parcelle no 1617) ait automatiquement étendu
le droit de passage à l'ensemble du nouvel immeuble ainsi constitué (dans ce
sens ATF 114 II 431, JdT 1989 I 640). En effet, bien que seul un fonds en son
entier puisse être inscrit comme fonds dominant (en l'occurrence la parcelle no
2515), l'exercice de la servitude peut être limité aux besoins d'une partie
seulement du fonds dominant (ATF 94 II 150, JdT 1969 I 375, Zürcher Kommentar
zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, tome IV 2a (1), 1980, Peter Liver: Die
Dienstbarkeiten une Grundlasten, n. 30 et 24 ad art. 730 CCS). Au demeurant,
lorsque deux fonds sont réunis, la question de savoir si la servitude peut être
exercée en faveur du fonds rattaché au fonds dominant se juge d'après l'art.
739 CCS précité, prévoyant que les besoins nouveaux du fonds dominant
n'entraînent aucune aggravation de la servitude. Le même principe résulte aussi
de l'art. 91 al. 3 de l'ordonnance sur le registre foncier du 22 février 1910
(ORF); selon cette disposition, lorsqu'il existe des servitudes foncières inscrites
en faveur des immeubles, la réunion ne peut s'opérer que si les propriétaires
des fonds servants y consentent ou s'il n'en résulte aucune aggravation de la
charge. En principe, le propriétaire du fonds servant n'est pas tenu de tolérer
l'aggravation notable de la charge résultant d'une accroissement du fonds
dominant (ATF 114 II 430, JdT I 1989 640 s; ATF 94 II 148, JdT 1969 I 372;
Liver op. cit., n. 22 ad art. 737 CC).
En l'espèce,
l'aggravation de la servitude doit être qualifiée de notable dans la mesure où
l'adjonction du lopin de terrain de 917 m2 comprenant un garage de trois places
et disposant par conséquent d'un droit de passage pour 3 véhicules, permettrait
de procurer un droit de passage illimité à un bien-fonds d'une surface
notablement plus grande (7346 m2) qui, classé en zone à bâtir, est susceptible
d'accueillir plusieurs nouvelles constructions; cette charge supplémentaire n'a
d'ailleurs pas été acceptée par les propriétaires du fonds servant. Elle n'est
pas admissible au regard de l'art. 739 CCS et l'exercice de la servitude dont
bénéfice le lopin de 917 m2 reste dès lors limité à cette partie de la parcelle
no 2515, soit à l'accès au garage existant.
En l'état,
l'accès par le haut, y compris le tronçon se situant sur la parcelle 1422, doit
être considéré comme insuffisant pour desservir la parcelle 2515, à l'exception
de la fraction de 917 m2 réunie à ce bien-fonds en 1985, en raison de l'absence
d'un titre juridique valable.
d) Le
tribunal tient encore à relever qu'il appartient aux collectivités publiques
d'équiper en temps utiles les zones à bâtir, les propriétaires étant tenus de
contribuer aux frais d'équipement (art. 49 et 50 LATC). Selon l'art. 21 de
l'ordonnance sur l'aménagement du territoire (OAT), les collectivités publiques
doivent établir un aperçu de l'état de l'équipement pour remplir les tâches que
le droit fédéral et le droit cantonal leur imposent en matière d'équipement.
L'aperçu de l'équipement doit présenter les parties de la zone à bâtir propres
à la construction compte tenu de l'aménagement et de l'équipement effectués, ou
qui pourront vraisemblablement l'être dans les 5 ans si les travaux effectués
se poursuivent. L'art. 22 OAT précise que l'autorité cantonale doit veiller à
ce que les collectivités publiques remplissent les tâches qui leur incombent en
matière d'équipement et elle doit aussi vérifier, lorsque l'équipement n'est
pas réalisé en temps utile, s'il y a lieu d'adapter les plans d'affectation. La
participation aux frais d'équipement des propriétaires concernés doit respecter
les proportions minimales fixées aux art. 4 à 6 de la loi fédérale encourageant
la construction et l'accession à la propriété de logement du 4 octobre 1974 (RS
843) et à l'art. premier de l'ordonnance relative à cette loi fédérale du 3
novembre 1981 (RS 843.1).
2.                             Il résulte du
considérant qui précède que le recours est partiellement admis. La décision
communale est réformée en ce sens qu'il est constaté que la parcelle 2515
bénéficie d'un accès suffisant pour la construction d'un logement. Elle est
confirmée pour le surplus. Au vu de ce résultat, il y a lieu de répartir les
frais de la cause, arrêtés à Fr. 2'000.-- à raison de Fr. 800.-- à la charge de
la recourante et de Fr. 1'200.-- à la charge des opposants intervenus dans la
présente procédure (ce qui représente la somme de Fr. 400.-- pour chacun d'eux)
et de ne pas allouer de dépens (art. 55 al. 2 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
partiellement admis.
II.                      La décision de la
Municipalité de Gryon du 5 octobre 1992 est réformée en ce sens qu'il est
constaté que la parcelle 2515 bénéficie d'un accès suffisant pour la
construction d'une habitation; elle est confirmée pour le surplus.
III.                     Un émolument de Fr.
800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de la société recourante.
IV.                    Un émolument de Fr.
400.-- (quatre cents francs) est mis à la charge de chacun des opposants
Stanley Nicolas, Association des propriétaires desservis par le Perrey et
Dominique Dufour.
fo/Lausanne, le 24juin 1994
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :