vd_omni · EF.1995.0114 · 1997-02-04 · fr

JAQUES-PARRIAUX Hélène c/CEFI de Lausanne | VV: appartement en PPE: un prix au m² doit être fixé pour chaque lot séparément afin qu'il soit tenu compte de sa situation et de ses caractéristiques propres. En l'occurrence, 3'200 fr. le m² au vu de l'excellente disposition de l'appartement. VR: bon état général de l'appartement, y compris les sanitaires; large vue sur le lac et situé proche des commodités: 190 fr. le m² capitalisé à 8,5%

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.02.1997 EF.1995.0114

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 4 février 1997
sur le recours interjeté par
Hélène
JAQUES-PARRIAUX
, domiciliée au Chantelet 2, La Sagne, 1450 Ste-Croix,
contre
la décision rendue sur recours le 9 novembre
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
(estimation fiscale du feuillet no 8'531 de la parcelle no 7'397
de Lausanne - avenue de Cour 155).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Hélène Jaques-Parriaux
est propriétaire du feuillet no 8'531 de la commune de Lausanne, représentant
23/1000 de la parcelle no 7'397 divisée en propriété par étages. La parcelle de
base (no 7'397) est occupée par un immeuble d'une surface au sol de 1'917 m2,
qui compte 14 étages, deux sous-sols, un rez-de-chaussée et un garage. La part
de propriété par étage no 8'531 comporte un droit de propriété sur un
appartement de 142 m2 au 7ème étage.
B.                    Par décision du 24
janvier 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre
de la révision générale, l'estimation fiscale du feuillet no 8'531 de la parcelle
no 7'397 de la commune de Lausanne de 185'000 francs à 403'000 francs. Le 27
janvier 1995, Hélène Jaques-Parriaux a recouru contre cette décision auprès de
la commission d'estimation fiscale.
Le 31 janvier 1995, la
commission d'estimation fiscale a fait parvenir à Hélène Jacques-Parriaux le
détail du calcul de l'estimation fiscale, duquel il ressort ce qui suit:
"(   )
Valeur vénale:
valeur terrain:                  1'922 m2 à
3'000.--/m2 =                       Fr. 5'766'000.--
habitation:                      28'800 m3 à 600.--/m3 =                        Fr.
17'280'000.--
vétusté admise:                                                  25%                 Fr.
12'960'000.--
garage souterrain:            3'650 m3 à 350.--/m3 =  Fr.   1'277'500.--
vétusté admise:                                                  25%                 Fr.
1'022'000.--
Total de la valeur vénale:
Fr.
19'748'000.--
Valeur de rendement:
habitation:                      6'600 m2 à
190.--/m2                 Fr. 1'254'000.--
garage souterrain:            1'440.--                                     Fr.
48'960.--
Total:                                                                            Fr.
1'302'960.--
taux de capitalisation:                                                                 8,5%
Valeur de rendement:                                                   Fr.
15'329'000.--
Estimation fiscale: valeur de rendement +
valeur vénale : 2 = Fr. 17'539'000.--
Millième du lot en question: 23
Estimation du lot: 23 x 17'539'000 : 1'000 =        Fr. 403'000.--
(   )"
Le 9 novembre 1995, la
commission d'estimation fiscale a rejeté le recours et maintenu l'estimation
fiscale du feuillet no 8'531 de Lausanne à 403'000 francs.
C.                    Hélène Jaques-Parriaux a
recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 15
novembre 1995. Elle a proposé le calcul suivant:
"Valeur terrain
Le calcul du coefficient au sol ne devrait pas dépasser fr. 2'000.-- le m2
soit
fr.
3'168'000.--
Habitation
Le prix du m3 d'habitation, vétusté déduite, ne devrait pas dépasser fr.
300.-- le m3 soit
fr.
8'640'000.--
Garage souterrain
Le prix du m3, vétusté déduite, ne devrait pas dépasser fr. 200.-- le m3
soit
fr.
730'000.--
Valeur vénale                                                                fr.
12'538'000.--
Rendement
Vous avez calculé 6'600 m2. Il semblerait que vous n'avez pas tenu compte des
cages d'escaliers et des ascenseurs qui représentent 15% de la surface ramenant
celle-ci à 5'610 m2 à fr. 160.-- soit
fr.
897'600.--
Garage souterrain
Pas de remarque
fr.
48'960.--
Total:
fr.
946'560.--
au taux de 8,5% =
fr. 11'136'000.--
Estimation fiscale:
fr. 12'538'000.--
fr. 11'136'000.--
fr. 11'837'000.--    et non fr. 17'539'000.-- au
23/000
fr.      272'250.--    et non fr.    403'000.--"
Par ailleurs, elle a
estimé que l'immeuble devait être considéré comme un immeuble locatif et que la
taxation devait s'effectuer sur la base des pièces habitables dont le coût de
la location pouvait être estimé entre 100 fr. à 300 fr. par mois; pour un
appartement de 5 chambres, 18'000 fr. par mois au taux de 8,5%. Elle a ainsi
conclu à une estimation fiscale de 211'764 francs.
Le 4 janvier 1996, la
commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle a
expliqué que le coefficient d'utilisation du sol de la parcelle s'élevait à 4,3
et que pour un immeuble en ville, elle avait retenu une valeur de 700 fr. par
unité de CUS, ce qui expliquait le prix de 3'000 fr. le m2 pour le terrain. Par
ailleurs, concernant l'habitation et le garage, les unités d'étage étaient
assurées auprès de l'ECA pour une valeur de 670 fr. et le garage pour 350 fr.
et la commission avait retenu respectivement 600 fr. et 350 fr.; elle avait
encore appliqué le taux de vétusté de 25%, généreux pour un immeuble construit
en 1973; dès lors, les prix nets de 450 fr. le m3 pour l'habitation et de 262
fr. le m3 pour le garage étaient raisonnables. Quant à la valeur de rendement,
la commission d'estimation fiscale a expliqué que le calcul de la surface
habitable s'effectuait pour tous les immeubles selon la même méthode et qu'elle
se basait sur les surfaces habitables brutes mentionnées dans la police
d'assurance incendie, moins 20% afin de tenir compte des murs et accès. Au
sujet de la valeur locative, elle a fait valoir que la moyenne de toutes les
locations connues dans l'immeuble était 190 fr. et elle en a produit la liste.
Enfin, la taxation par m2 était beaucoup plus précise qu'une taxation par
pièce, que les instructions ne prévoyaient du reste pas. Elle a encore contesté
l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale au 1er janvier 1995. Elle
a ainsi conclu au rejet du recours.
Par lettre du 15
janvier 1996, Hélène Jaques-Parriaux a encore précisé que l'immeuble avait été
construit en 1968 (et non en 1973) et que la vétusté était encore plus
prononcée car un phénomène de carbonatation commençait. Elle a en outre
contesté la valeur de rendement, car 13 lots étaient en dessous des 190 fr. le
m2 et 9 seulement le dépassaient.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence de M.
Jaques et de sa fille, qui habite l'appartement en question, ainsi que du
Président de la commission d'estimation fiscale. Les parties ont confirmé leurs
conclusions.
Le 5 juillet 1996, M
Jacques a produit un rapport du 30 avril 1996 de l'administrateur à l'assemblée
générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble de l'avenue de Cour 155, à
Lausanne ainsi qu'un procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires du 30
avril 1966.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases
la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la
valeur vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après
les instructions) prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la
méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou
contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étage). Les
instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et,
également par comparaison, les commissions de districts déterminent la valeur
de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix
unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La
surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le
questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe
entre 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de
construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction)."
c) L'estimation
concerne un appartement d'un immeuble locatif constitué en PPE. Il y a lieu de
déterminer un prix au m2 pour une part PPE, séparément, contrairement à une
estimation en fonction des millièmes que représente la part PPE par rapport à
l'estimation globale de l'immeuble; en effet, chaque logement d'un même
immeuble ne présente en principe pas les mêmes caractéristiques (situation,
ensoleillement, vue par exemple). L'article 6 de l'arrêté du Conseil d'Etat du
6 juin 1965 relatif à la propriété par étages
n'est d'ailleurs pas contraire à une telle
solution qui est retenue par les instructions. La parcelle de la
recourante doit ainsi être estimée en tenant compte de sa surface, de sa
situation et des avantages découlant de l'usage des parties communes de
l'immeuble. Une estimation globale de l'immeuble répartie ensuite selon les
quotes-parts des copropriétaires peut en revanche servir de base pour une
première estimation de chaque lot, qui devra être affinée en fonction de la
surface du lot, de sa situation spécifique dans l'immeuble (vue ou
ensoleillement notamment) et de ses caractéristiques propres (état général,
etc.).
d) En l'espèce, selon
les pièces produites par M. Jaques le 5 juillet 1996, les ascenseurs doivent
subir une révision globale et de gros travaux sont donc nécessaires à court
terme; cependant, il ressort de ces mêmes documents que les copropriétaires disposent
d'un fonds de rénovation de 260'000 francs. Ainsi, compte tenu que l'état
général de l'appartement en question est satisfaisant, qu'il est bien situé et
qu'il met à disposition 5 pièces agréablement disposées, le tribunal estime
qu'il convient de retenir un prix de 3'200 francs le m2. On aboutit donc à une
valeur vénale de 454'400 francs.
4.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) A défaut de loyer
ou si le loyer ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu
locatif est déterminé par la surface habitable et un prix unitaire par m2; pour
une villa, ce prix peut être estimé entre 100 francs à 200 francs par m2; pour
un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les
valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie d'immeuble
(instructions administratives, p. 7). Concernant le taux de capitalisation,
pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux
adapté aux conditions; selon le type d'immeuble en PPE, le taux de
capitalisation généralement admis est de 7 à 8% pour les villas mitoyennes et
de 8 à 8,5% pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux; en outre,
l'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération.
c) En l'espèce,
l'appartement présente un bon état général. Il compte 5 pièces qui sont
spacieuses et agréablement réparties, plus un balcon; la cuisine est agencée et
les salles d'eau sont en bon état. Situé au 7ème étage et traversant nord/
nord-est, l'appartement offre une large vue sur le lac. En outre, étant proche
des commerces, de l'autoroute et du bord du lac, l'appartement bénéficie d'une
situation appréciable. En conséquence, le tribunal estime qu'un prix de 190
francs le m2, auquel on applique un taux de capitalisation de 8,5%, est
adéquat. Compte tenu que l'appartement comprend 142 m2, on aboutit au calcul
suivant:
Valeur de rendement:
142 m2 x 190.--          =          26'980.--         capitalisé
à 8,5%        =
317'411.--
Il y a lieu de relever que l'on aboutirait
quasiment à la même valeur locative si l'on appliquait un prix par pièce, comme
le souhaite la recourante. En effet, le tribunal estime qu'un prix de 450
francs par pièce devrait alors être retenu; on obtiendrait ainsi le calcul
suivant:
450.-- x 5 pièces        =          27'000.--         capitalisé
à 8,5%        =          317'647.--
5.                     En conséquence, avec
une valeur vénale de 454'400 francs et une valeur de rendement de 317'411
francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 385'905 francs, qui
n'est inférieure que de 17'095 francs à la décision attaquée; cette différence
représente une réduction de moins de 5%, que le tribunal renonce à corriger
(voir arrêt TA EF 94/083 du 28 février 1995). L'estimation fiscale du lot de
copropriété ne peut donc être qualifiée d'illégale.
6.                     a) En vertu de l'art.
22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des
immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les
immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire,
s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation
portée au registre (al. 1). Cette révision a été ordonnée par le Conseil
d'Etat, selon les modalités prévues par les Instructions pour les commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, à savoir:
"- Terrains à bâtir, immeubles locatifs,
industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin 1992
- Villas et propriétés par étages: entrée en
vigueur fin 1994
- Immeubles agricoles (vignes, forêts, etc.):
entrée en vigueur fin 1996."
b) En l'espèce,
l'immeuble en question appartient au groupe des villas et propriétés par
étages; la nouvelle estimation fiscale prend donc effet au 1er janvier 1995,
afin que le principe d'égalité de traitement soit respecté pour tous les
propriétaires d'immeubles entrant dans cette catégorie.
7.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800
francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur recours le 9 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 800 francs est mis à la charge de la recourante.
Le président:                                                                                             La
greffière:
Lausanne, le 4 février 1997/fc
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint