vd_omni · EF.1992.0042 · 1998-04-30 · fr

STÄUBLI Jürg c/CEFI d'Aigle | Parcelle adjugée 170'000 fr aux enchères forcées à la banque créancière qui recourt contre l'EF fixée à la 1/2 de ce prix. Puis revente pour 5000 fr en 1995 à un acquéreur qui reprend de fait la procédure. N'étant plus propriétaire, la banque n'a plus d'intérêt actuel au recours (elle s'en désintéresse d'ailleurs) et l'acquéreur non plus: recours irrecevable. Une nouvelle EF doit être fixée suite au transfert de 1995 après examen d'éventuelles circonstances extraordinaires selon REFI-9.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.04.1998 EF.1992.0042

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 avril 1998
sur le recours interjeté par le
Crédit
Foncier Vaudois
(ci-dessous: la banque), auquel déclare succéder
Jürg
STÄUBLI
(ci-dessous le recourant), le conseil de ce dernier étant l'avocat
Dan Bally, rue Jean-Jacques Cart 8, 1006 Lausanne,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aigle
du 4 novembre 1992 (estimation de
la parcelle 3660 d'Ormont-Dessous).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Par acte du 10 novembre
1992, le Crédit Foncier Vaudois (ci-dessous: la banque) a déclaré recourir
contre la décision attaquée, du 2 novembre 1992, rendue suite à la contestation
par ses soins d'une première décision de même teneur du 28 septembre 1992, qui
fixait l'estimation fiscale de la parcelle 3660 d'Ormont-Dessous à 85'000 fr.
au lieu de 20'000 francs. Par acte du 19 novembre 1992, la banque a précisé
qu'elle avait acquis la parcelle en mise juridique pour le prix de 170'000 fr.
suite au non-paiement des intérêts hypothécaires mais que ce bien-fonds,
précédemment constructible, était englobé dans une zone réservée mise à
l'enquête publique à la suite de l'acceptation par le peuple de l'initiative de
Rothenturm; en outre, une piste de skis projetée traverserait la parcelle. A ce
mémoire était joint une coupure de presse du 24 juin 1992 concernant une
conférence de presse du chef du DTPAT au sujet de ladite zone réservée.
La commission intimée
a conclu au rejet du recours. Une avance de frais de 800 fr. a été payée. Une
audience a été appointée au 15 novembre 1995. Elle a été renvoyée à la demande
du conseil du recourant Jürg STÄUBLI (ci-dessous le recourant) qui déclarait
avoir acheté la parcelle le 12 septembre 1995. La banque a par ailleurs
communiqué au Tribunal copie d'une lettre qu'elle avait adressée le 2 novembre
1995 au recourant pour lui transmettre la convocation à l'audience du tribunal
en déclarant lui laisser le soin d'y donner suite.
Interpellé par le
conseil du recourant, qui a demandé à plusieurs reprises la fixation d'une
audience, le juge instructeur a constaté que le dossier n'était pas complet.
Par lettre du 13 février 1998, il a invité le recourant à produire différentes
pièces et à fournir des explications, notamment sur le règlement et le plan
d'affectation communal en vigueur ainsi que sur la zone réservée invoquée dans
le recours. Il a également interpellé le recourant sur la question de savoir
s'il avait qualité pour agir en reprenant le recours interjeté en son temps par
la banque, ainsi que sur la question de savoir si une nouvelle estimation
n'avait pas été fixée suite au dernier transfert de propriété ou à la révision
générale des estimations fiscales. Le recourant a produit quelques pièces sans
fournir d'autres déterminations. Interpellée à son tour, la commission intimée
a précisé que le prix d'acquisition en 1992 était sans doute le plus proche des
prix pratiqués dans la région des Mosses, que les problèmes liés au marais
d'intérêt national s'étaient plutôt améliorés dans l'intervalle et que compte
tenu de la morosité conjoncturelle persistante et du temps écoulé, une
évaluation tenant compte du marché actuel serait envisageable.
Le tribunal a informé
les parties qu'il délibérerait à huis clos.
B.                    Des pièces versées au
dossier, notamment à la requête du juge instructeur, on peut déduire les faits
suivants:
La parcelle 3660
d'Ormont-Dessous a une surface de 2'170 m². Elle avait été acquise par donation
le 13 décembre 1985 par une précédente propriétaire qui avait sollicité le
jour-même un emprunt hypothécaire auprès de la banque. En 1986, l'estimation
fiscale de la parcelle a été fixée à 20'000 fr. La banque déclare en procédure
avoir engagé des poursuites pour non-paiement des intérêts hypothécaires. Lors
de la vente aux enchères publiques exécutée par l'Office des poursuites du
district d'Aigle, la parcelle, que l'office avait estimé à 260'000 fr., a été
adjugée à la banque pour la somme de 170'000 fr. en date du 3 mars 1992.
Le 12 septembre 1995,
la banque a revendu la parcelle au recourant pour le prix de 5'000 fr. D'après
l'acte de vente, le recourant avait été informé de la procédure pendante devant
le Tribunal administratif et s'était réservé
"la faculté de reprendre
la suite de ce dossier"
.
Enfin, d'après une
lettre du 10 mars 1998 adressée par le secrétaire municipal d'Ormont-Dessous au
recourant, la parcelle n'est plus située en zone réservée, mais en zone chalet.
Cependant, une bande traversant la parcelle correspond à la zone
"piste
de skis"
. Le règlement spécial sur le plan partiel d'affectation et la
police des constructions d'Ormont-Dessous, approuvé par le Conseil d'Etat le 17
avril 1996, prévoit à son art. 89 que des constructions, clôtures fixes,
plantations et modifications du sol gênant la pratique du ski sont interdites
sur le tracé des pistes. D'après la photocopie du plan joint à la lettre de
l'autorité communale du 10 mars 1998, une piste de skis traverse la parcelle
3660, qui affecte sensiblement la forme d'un rectangle, pratiquement en son
milieu et en diagonale.
C.                    Le Tribunal
administratif a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 al. 1
LEFI, l'estimation fiscale correspond à la moyenne entre la valeur de rendement
et la valeur vénale de l'immeuble.
En l'espèce, comme
l'explique la commission intimée dans sa réponse du 28 juillet 1994, la
décision attaquée a pris en compte le prix payé par la banque comme valeur
vénale et, la valeur de rendement étant nulle, elle a fixé l'estimation fiscale
à la moitié du prix d'acquisition, soit 85'000 fr.
La banque s'étant
contentée, avec son recours initial, de verser au dossier une coupure de presse
relative à une zone réservée, on peut se demander si le moyen qu'elle prétend
tirer de l'existence de cette zone ne peut pas être d'emblée rejeté comme
insuffisamment documenté. Il appartient en effet au propriétaire qui conteste
une estimation fiscale et invoque un motif susceptible de réduire la valeur
économique de son bien de prouver la réalité de la moins-value qu'il invoque.
Ni la banque ni le recourant n'ont satisfait à cette exigence, même après
l'interpellation adressée au recourant, qui a au contraire versé au dossier une
lettre de l'autorité communale qui semble plutôt montrer l'inexistence de cette
moins-value.
On peut cependant
laisser la question ouverte car pour ce qui concerne la banque, le recours doit
être déclaré irrecevable. En effet, que la qualité pour recourir soit subordonnée
à l'existence d'un intérêt juridiquement protégé (selon l'ancienne teneur de
l'art. 37 LJPA) ou à celle d'un intérêt digne de protection (selon la teneur
actuelle de cette disposition entrée en vigueur le 1er mai 1996), l'intérêt
invoqué par le recourant doit être actuel. Tel n'est pas le cas pour la banque,
qui n'est plus propriétaire et dont le dossier démontre par ailleurs qu'elle se
désintéresse du sort du recours qu'elle avait interjeté. En effet, elle a vendu
l'immeuble en se contentant d'informer l'acquéreur de l'existence de la
procédure pendante devant le tribunal, à qui elle a simplement transmis la
convocation de ce dernier en lui laissant le soin d'y donner suite.
Le recours de la
banque doit donc être déclaré irrecevable.
2.                     En principe, l'estimation
fiscale d'un immeuble exerce une influence (par l'entremise des autres
décisions notifiées par les autorités) sur la situation fiscale du propriétaire
de ce dernier. En revanche, les tiers ne sont pas intéressés à cette estimation
et ne peuvent donc pas la contester. La question de savoir si des circonstances
particulières peuvent justifier qu'on déroge à ce principe peut rester ouverte.
En effet, le recourant ne démontre pas qu'il serait personnellement intéressé
au sort du recours interjeté par la banque, du moins pour la période qui a
précédé l'acquisition de la parcelle par ses soins. Le recourant n'a d'ailleurs
même pas pris la peine de se déterminer sur cette question lorsqu'il a été
interpellé à ce sujet.
Le recours est donc
irrecevable également en tant qu'il émane du recourant, du moins en tant qu'il
concerne l'estimation fiscale de la parcelle avant son transfert au recourant.
3.                     L'estimation fiscale
d'un immeuble fait l'objet d'une
"mise à jour"
lorsque l'on
constate que la valeur fiscale de l'immeuble a notablement augmenté ou diminué,
cette constatation pouvant intervenir notamment en cas de mutation.
En l'espèce, les
derniers actes d'instruction ont montré que l'estimation fiscale n'avait fait
l'objet d'aucune mise à jour nonobstant le fait que l'immeuble, qui avait été
précédemment vendu pour le prix de 170'000 fr. et dont l'estimation fiscale
était de 85'000 fr., a été transféré au recourant pour la somme de 5'000 fr.
seulement. Interpellée sur la question de savoir si elle envisageait de rendre
d'office ou sur requête une nouvelle décision faisant suite à ce transfert
intervenu en 1995, la commission intimée a répondu de manière sibylline que le
prix d'acquisition de 1992 était sans doute plus proche des prix pratiqués dans
la région mais que compte tenu de la morosité conjoncturelle persistante et du
temps écoulé, elle serait prête à envisager une évaluation tenant compte du
marché actuel.
Compte tenu de la
règle de l'art. 20 LEFI rappelée ci-dessus, le recourant aurait pu s'attendre à
ce qu'une nouvelle estimation fiscale lui soit notifiée. On peut supposer que
la commission intimée a renoncé à rendre une nouvelle décision en constatant
dans l'acte de vente (dont elle a probablement pris connaissance des clauses)
que le recourant se réservait de reprendre la position procédurale de la
banque. Dans cette situation peu claire, le tribunal juge qu'on ne saurait
imputer à aucune des deux parties en particulier la responsabilité de cette
situation curieuse, encore qu'on aurait pu attendre d'un acquéreur rompu aux
affaires qu'il intervienne auprès de la commission de district pour solliciter,
faute d'en recevoir une d'office, une nouvelle décision d'estimation. Il y a
donc lieu de constater qu'il appartient à la commission intimée de rendre une
nouvelle décision d'estimation fiscale à la suite du transfert intervenu par
acte du 12 septembre 1995. Il appartiendra à la commission d'estimation de
déterminer si la vente intervenue par acte du 12 septembre 1995 a eu lieu dans
des circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI et d'élucider la
réalité et l'éventuelle portée du moyen que le recourant tire apparemment de
l'existence d'une zone réservée ainsi que de celle d'une bande traversant la
parcelle et affectée à une piste de skis. On précisera toutefois que le présent
arrêt ne préjuge pas du montant de la nouvelle estimation fiscale à fixer, ni
même de la question de savoir si cette nouvelle estimation doit s'écarter ou
non de l'estimation précédente qui entre en force par l'effet du présent arrêt
et sera réputée être demeurée en vigueur jusqu'à la date du dernier transfert
en 1995.
4.                     Vu ce qui précède, le
prononcé d'irrecevabilité du recours justifie la perception d'un émolument
auprès du recourant, dont les procédés n'ont pas contribué à clarifier les
faits. Il ne sera pas accordé de dépens. L'émolument sera perçu par
compensation avec l'avance de frais effectuée par la banque, dont le recourant
a repris la position procédurale et se trouve réputé cessionnaire de l'avance
effectuée.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
irrecevable, la décision attaquée étant maintenue en vigueur pour la période
s'étendant jusqu'à la date du transfert de la parcelle 3660 au recourant Jürg
Stäubli.
II.                     Le dossier est
renvoyé à la commission intimée pour qu'elle fixe l'estimation fiscale valable
dès cette date.
III.                     Un émolument
de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Jürg Stäubli.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 30 avril 1998
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint