vd_omni · FI.2022.0058 · 2023-09-21 · fr

A.________, B.________/Administration cantonale des impôts | Annulation de la décision rendue sur réclamation par l'ACI, qualifiant le gain réalisé par les recourants en lien avec la vente de l'immeuble dont ils étaient propriétaires de revenu d'activité lucrative indépendante. Contrairement à ce que l'autorité intimée a retenu, les recourants ne se sont pas associés à de tierces personnes pour vendre leur immeuble. Le seul fait de vendre simultanément des parcelles avec d'autres propriétaires, en l'absence d'autres indices d'une concertation préalable, ne suffit pas encore pour admettre l'existence d'une société simple. Si la durée de détention est plutôt courte, il ressort du dossier que les recourants avaient l'intention de conserver la parcelle plus longtemps. Le taux d'endettement s'élevait en outre à moins de 50% du prix d'achat. Les dépenses d'investissement consenties, liées à la mise en location des locaux, ne relève pas d'une intense activité de mise en valeur en vue d'une potentielle plus-value. Enfin, si le gain réalisé est considérable, il ne relève pas d'une activité systématique et planifiée. Qualification des bénéfices réalisés lors de la vente de l'immeuble de gain en capital privé. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.09.2023 FI.2022.0058

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 21 septembre 2023
Composition
M. Raphaël Gani, président;
Mme Mihaela Amoos Piguet et M. Guillaume Vianin, juges; Mme Magali
Fasel, greffière.
Recourants
1.
A.________
à ********
2.
B.________
à ******** tous deux
représentés par Me Dominique MORAND, avocat à Sion,
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne.
Objet
Impôt cantonal et communal (sauf soustraction)
Recours A.________ et B.________ c/ décision sur
réclamation de l'Administration cantonale des impôts du 24 mars 2022 (période
fiscale 2018).
Vu les faits suivants:
A.
A.________ et B.________ (ci-après également: les intéressés) sont
domiciliés à ******** (VS), où ils sont assujettis de manière illimitée en
matière d'impôt cantonal et communal (ICC), ainsi qu'en matière d'impôt fédéral
direct (IFD). A.________ exerce la profession de garagiste, B.________ celle
d'employée de commerce.
Les intéressés sont les associés gérants de la
société C.________ (auparavant ********, puis ********; ci-après également: la
société), constituée le ******** 2012. La société avait son siège à ********,
puis à ******** depuis le mois de janvier 2019. La société a pour but
l'exploitation d'un garage pour véhicules automobiles et le commerce de pneus.
B.
Le 28 juillet 2014, A.________ et B.________ ont acquis en copropriété
chacun pour une demi-part la parcelle n°******** du cadastre de ********, pour
le prix de 1'600'000 francs. Cette acquisition a été notamment financée par un
emprunt bancaire d'un montant de 825'000 francs. La parcelle n°******** était
affectée en zone artisanale et commerciale et supportait divers bâtiments
industriels. Une partie des locaux a été louée à la société D.________, du 1
er
février 2015 au 31 janvier 2017, à la société E.________ dès le mois d'octobre
2017, ainsi qu'à C.________ dès le mois de décembre 2014. Les intéressés ont perçu
de ces locations les rendements locatifs suivants: 100'833 fr. en 2014, 227'000
fr. en 2015, 227'000 fr. en 2016, 208'660 fr. en 2017 et 208'660 fr. en 2018.
A.________ et B.________ ont obtenu divers permis de
construire, portant notamment sur la transformation de façades (travaux estimés
à 80'000 fr.), l'implantation de conteneurs et le changement d'affectation
d'une zone commerciale à une zone industrielle (travaux estimés à 120'000 fr.,
dont les frais ont été supportés par D.________), ainsi que pour un changement
d'affectation multiple et la démolition d'une station benzine désaffectée
(travaux estimés à 200'000 fr., dont une part a été supportée par D.________). Entre
2014 et 2018, les recourants ont effectué des travaux de rénovation et de
transformation des immeubles sis sur la parcelle litigieuse et sur la parcelle
voisine pour un montant total de 172'742 francs.
Les intéressés ont revendu cet immeuble le 28
décembre 2018 à F.________ pour le prix de 4'500'000 fr., selon l'acte de vente
à terme et droit d'emption du 17 juillet 2018.
C.
Le 11 juillet 2019, A.________ et B.________ ont fait parvenir à
l'Office d'impôt du district de la Riviera-Pays d'Enhaut et Lavaux-Oron
(ci-après: l'office d'impôt) une déclaration pour l'imposition des gains
immobiliers portant sur la vente de la parcelle n°******** de ********,
précisant que cet immeuble appartenait à leur fortune privée. Ils ont déclaré
un gain immobilier de 2'808'802,90 francs.
D.
Par décision de taxation du 19 août 2020, l'office d'impôt a taxé A.________
et B.________, s'agissant de l'ICC, sur la base d'un revenu imposable de
2'670'000 fr. au taux de 1'444'100 fr., ainsi que d'une fortune imposable de
716'000 fr. au taux de 601'000 fr. Cette décision est motivée par l'ajout du
gain immobilier professionnel réalisé par les intéressés suite à la vente de la
parcelle n°********, déduction faite de la provision AVS, ce qui correspondait
à un gain net imposable de 2'491'593 fr. (2'768'632 fr. - 277'039 fr.).
E.
A.________ et B.________ ont formé une réclamation à l'encontre de cette
décision par acte du 27 août 2020, au motif que le gain réalisé lors de la
vente de la parcelle n°******** devait être considéré comme étant de nature
privé et qu'ils ne pouvaient, partant, être considérés comme des professionnels
de l'immobilier. A la suite du maintien de la réclamation, le dossier a été
transmis à l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) comme objet de
sa compétence. A la demande de l'ACI, les intéressés ont produit les pièces
relatives au financement de l'acquisition de la parcelle n°********, ainsi que
des éventuels travaux et impenses y relatifs, et ont donné des explications au
sujet de diverses demandes de permis de construire déposées.
F.
Après avoir donné l'occasion à  A.________ et B.________ de se
déterminer sur la proposition de règlement de l'ACI, tendant au maintien de la
décision de taxation, et après avoir entendu A.________ le 24 février 2022,
l'ACI, par décision sur réclamation du 24 mars 2022, a rejeté la réclamation du
27 août 2020 et confirmé la décision de taxation de l'office d'impôt du 19 août
2020.
G.
Agissant par acte de leur avocat du 27 avril 2022, A.________ et B.________
(ci-après: les recourants) ont recouru à l'encontre de cette décision auprès de
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant
à sa nullité en ce qui concerne l'IFD, respectivement à son annulation en tant
qu'elle concerne l'ICC et au renvoi de la cause à l'ACI pour qu'elle fixe les
éléments imposables en tenant compte d'une qualification privée de l'immeuble
de ********.
Dans sa réponse du 3 juin 2022, l'ACI a conclu au
rejet du recours.
Les recourants ont répliqué le 28 juin 2022,
maintenant leurs conclusions.
L'ACI a dupliqué le 12 juillet 2022. Les parties se
sont encore déterminées le 11 août 2022 et le 24 août 2022.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de l’art. 199 de la loi cantonale du 4 juillet 2000 sur les
impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11), le recours au Tribunal cantonal s'exerce
conformément à la loi sur la procédure administrative. Le présent recours ayant
été interjeté dans la forme prescrite (cf. art. 79 de la loi cantonale du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) et le délai
de trente jours (cf. art. 95 LPA-VD), il y a lieu d’entrer en matière.
2.
Le litige a trait à la qualification du gain immobilier réalisé par les
recourants à la suite de la vente, le 28 décembre 2018, de l'immeuble qu’ils
détenaient à ******** (parcelle n°********). L’autorité intimée a considéré, en
substance, que ce gain était imposable au titre du revenu d'une activité
lucrative indépendante de commerçant d'immeubles. Les recourants font valoir
que le bien aliéné faisait partie de la fortune privée des recourants, de sorte
que cette vente génère la perception de l’impôt spécial sur les gains
immobiliers.
3.
Les recourants contestent l'attribution à leur fortune commerciale de
l'immeuble vendu.
a) La détermination du revenu imposable des
personnes physiques en matière d'impôt fédéral direct est réglée aux art. 16 ss
LIFD. L'art. 16 LIFD prévoit que l'impôt sur le revenu a pour objet tous les
revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques. En lien avec la
liste exemplative des art. 17 à 23 LIFD, cette disposition exprime, pour
l'imposition du revenu des personnes physiques, le concept de l'accroissement
du patrimoine, respectivement de l'imposition du revenu global net
("Reinvermögenszugangstheorie"), ainsi que la règle selon laquelle
tous les revenus du contribuable sont en principe imposables (
ATF 143 II 402
consid.
5.1;
139 II 363
consid.
2.1), y compris les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la
réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune
commerciale (art. 18 al. 2 LIFD). Selon l'art. 16 al. 3 LIFD, les gains en
capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont
en revanche pas imposables. Cela signifie qu'un gain en capital n'est soumis à
l'impôt fédéral direct que lorsque le bien aliéné fait partie de la fortune
commerciale du contribuable, non pas lorsqu'il se rapporte à sa fortune privée
(cf.
ATF 133 II 420
consid.
3.1;
125 II 113
consid. 4a
et 6a; arrêts TF
9C_667/2022 du 21 août 2023 consid.
6.1
; 2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.1; 2C_420/2020 du 18 mars
2021 consid. 4.1; 2C_370/2014 du 9 février 2015 consid. 6.1).
L'art. 8 al. 1 et 2 LHID, repris à l'art. 21 al. 2
LI, correspond à l'art. 18 al. 2 LIFD, de sorte que les développements qui
suivent s'appliquent sans distinction aussi bien à l'impôt fédéral direct qu'à
l'impôt cantonal et communal.
b) De jurisprudence constante, la distinction entre
un gain privé en capital (non imposable sur le revenu) et un bénéfice
commercial en capital provenant de l'exercice d'une activité lucrative
indépendante (imposable sur le revenu), dépend des circonstances concrètes du
cas. La notion d'activité lucrative indépendante s'interprète largement, de
telle sorte que sont seuls considérés comme des gains privés en capital
exonérés de l'impôt sur le revenu ceux qui sont obtenus par un particulier de
manière fortuite ou dans le cadre de la simple administration de sa fortune
privée (cf.
arrêt TF 9C_667/2022 du 21 août 2023
consid. 6.2 et les références citées
). En revanche, si l'activité du
contribuable excède ce cadre relativement étroit et est orientée dans son
ensemble vers l'obtention d'un revenu, l'intéressé est réputé exercer une
activité lucrative indépendante dont les bénéfices en capital sont imposables.
Une telle qualification peut se justifier, selon les cas, même en l'absence
d'une activité reconnaissable pour les tiers et/ou organisée sur le modèle
d'une entreprise commerciale, et même si cette activité n'est exercée que de
manière accessoire ou temporaire, voire même ponctuelle (cf.
ATF 125 II 113
consid.
5e; arrêts TF 9C_667/2022 du 21 août 2023 consid. 6.2; 2C_918/2021 du 18
février 2022 consid. 3.2).
C'est avant tout en lien avec les transactions
effectuées par les particuliers sur des immeubles ou sur des titres que la
jurisprudence a été amenée à dégager des critères permettant de tracer la
limite entre les gains (privés) en capital et les bénéfices (commerciaux) en
capital. Elle a notamment considéré que valent comme indices d'une activité
lucrative indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée
les éléments suivants: le caractère systématique et/ou planifié des opérations,
la fréquence élevée des transactions, la courte durée de possession des biens
avant leur revente, la relation étroite entre l'activité indépendante
(accessoire) supposée et la formation et/ou la profession (principale) du
contribuable, l'utilisation de connaissances spécialisées, l'engagement de
fonds étrangers d'une certaine importance pour financer les opérations, le
réinvestissement du bénéfice réalisé ou encore la constitution d'une société de
personnes (cf.
ATF 125 II 113
,
consid. 6a; arrêts TF 2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.2; 2C_419/2020
du 23 novembre 2020 consid. 5.3; 2C_18/2018 du 18 juin 2018 consid. 3.1;
2C_228/2015 du 7 juin 2016 consid. 6.3; 2C_42/2015 du 10 septembre 2015 consid.
2.2; 2C_929/2014 du 10 août 2015 consid. 4.1; cf.
Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches
Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 5 n. 47; Yves Noël, in: commentaire
romand, Impôt fédéral direct, 2
e
éd., Noël/Aubry Girardin [éd.],
Bâle 2017, n. 17 et 22 ad art. 18 LIFD; Markus Reich/Julia von Ah,
in
:
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer [DBG], 4
e
éd., Zweifel/Beusch [édit.], Bâle 2022, n.
16a-16f ad art. 18 LIFD; Danielle Yersin, La distinction entre l'activité
indépendante et la gestion de la fortune privée, dans le domaine immobilier,
in: Archives 67, pp. 103/104). Chacun de ces indices peut conduire, en concours
avec les autres voire même - exceptionnellement - isolément s'il revêt une
intensité particulière, à la reconnaissance d'une activité lucrative
indépendante (cf. arrêts TF 2C_419/2020 du 23 novembre 2020 consid. 5.3;
2C_423/2019 du 25 novembre 2019 consid. 4.1; 2C_228/2015 du 7 juin 2016 consid.
6.3). En tout état, les circonstances concrètes du cas sont déterminantes,
telles qu'elles se présentent au moment de l'aliénation (cf.
ATF 125 II 113
précité,
consid. 6a; arrêts TF 9C_667/2022 du 21 août 2023 consid. 6.3; 2C_918/2021 du
18 février 2022 consid. 3.2).
c) Comme on l’a vu plus haut, la constitution d'une
société de personnes constitue un
indice d'une activité
lucrative indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée
(arrêt TF 2C_834/2012 du 19 avril 2013 consid. 5.5).
Ce
critère ne s'avère déterminant que lorsque le contribuable ne gère pas lui-même
l'opération immobilière; dans le cas contraire, le critère en question devient
secondaire (arrêt TF 2C_818/2012 du 21 mars 2013 consid. 6.5). La notion de
"société de personnes" doit en l'occurrence être comprise dans un
sens large qui inclut les sociétés simples (cf. arrêt FI.2020.0128 du 4 mars
2022 consid. 4c/cc avec renvoi à Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz über
die direkte Bundessteuer, I. Teil Art. 1-48 DBG, 2e éd., 2019, n. 41 ad art. 18
LIFD). Selon la jurisprudence, en présence d'une société simple, il y a lieu de
présumer l'existence d'une activité lucrative indépendante lorsque le
contribuable, aux fins de réaliser une opération immobilière déterminée (par
exemple dans un consortium de construction), s'associe avec une autre personne
qui agit dans le cadre de son activité professionnelle et, d'entente avec lui,
assume la direction pour le compte des associés. Dans une telle situation,
celui qui contribue au but commun seulement par un apport en capital doit se
laisser opposer l'activité que son associé disposant de connaissances
professionnelles déploie pour le compte de l'ensemble des participants, comme
s'il s'agissait de sa propre activité lucrative (arrêt TF 2A.74/2003 du 8
septembre 2004 consid. 3.4 et les renvois, not. à l'ATF 122 II 446 consid. 3b
p. 450; 2C_553/2019 du 9 mars 2021 consid. 4.2.2; 2C_948/2010 du 31 octobre
2011 consid. 3.1; Locher, loc. cit.). Le fait qu'aucun des associés ne
participe à la société simple dans l'exercice de son activité professionnelle
n'exclut d'ailleurs pas l'existence d'une activité lucrative indépendante. Dans
cette situation, la formation de la société simple et le fait que les membres
de celle-ci ont éventuellement recouru à des professionnels qui constituent
alors des auxiliaires dont les connaissances et le savoir-faire est attribué
aux associés doivent également être pris en compte dans l'examen de l'ensemble
des circonstances (arrêt TF 2A.74/2003 du 8 septembre 2004 consid. 3.4).
d) S’agissant de la casuistique, fournie, il a ainsi
été jugé par le Tribunal fédéral qu’une procédure planifiée s’étendant sur
plusieurs années dépassait le cadre de la simple gestion de fortune privée
(arrêt TF 2C_298/2019 du 18 août 2020 consid. 3.5). Ainsi, trois opérations
immobilières sur des lots PPE en l’espace de sept ans dépassent la simple
gestion de la fortune privée, même si la constitution d’une PPE pour faciliter
la revente ne constitue pas en elle-même un indice déterminant de commerce
professionnel (arrêt TF 2C_1276/2012 et 2C_1277/2012 du 24 octobre 2013). Le
commerce professionnel a été reconnu lors de la vente d’un chalet d’habitation
construit par le contribuable, au vu de la courte durée de possession des biens
avant leur vente, de la relation étroite entre l'opération immobilière et la
profession antérieure du contribuable (carreleur), de l'utilisation de
connaissances spécialisées acquises grâce son ancien métier, l'engagement de
fonds étrangers d'une certaine importance (construction financée à raison de
82% par des prêts bancaires) et le réinvestissement du bénéfice réalisé dans la
rénovation d'un nouveau bien immobilier; le fait que l'opération en cause soit
unique et ne relève pas d'une activité systématique et planifiée n'a cependant
pas été jugé déterminant (arrêt TF 2C_218/2012 et 2C_819/2012 du 21 mars 2013,
RDAF 2013 II p. 392 consid. 6.3/6.5). Le haut degré de financement de deux
acquisitions d’immeubles locatifs par des fonds étrangers parle clairement
contre l'acceptation d'une simple gestion de la fortune privée (arrêts TF
2C_1276/2012 et 2C_1277/2012 du 24 octobre 2013 consid. 4.3.2; voir aussi arrêt
TF 2C_228/2015 du 7 juin 2016 consid. 6.4.2). Il en va ainsi d’une opération
financée à 90% par des fonds étrangers, ce d’autant qu’avant même d'obtenir
l'autorisation de construire le projet modifié, les constructeurs, dont l’un
était ingénieur, ont d'emblée procédé à la constitution d'une propriété par
étage en vue d'en faciliter la vente future (arrêt TF 2C_18/2018 du 18 juin
2018 consid. 3.2; v. aussi 2C_550/2016 du 8 mars 2017 consid. 3.2). Un
contribuable qui se lance dans une opération immobilière qu'il présente comme
tendant à l'acquisition de son propre domicile et poursuivant des buts liés à
la prévoyance vieillesse, opération financée quasi entièrement par des fonds
étrangers, n'est pas réputé gérer sa fortune privée, mais plutôt avoir une
activité commerciale (arrêt TF 2C_1156/2012 du 19 juillet 2013 consid. 8.2.2).
4.
En l'occurrence, il y a lieu de mettre en relation les différents
indices développés dans la jurisprudence précitée et de peser leur poids
respectif sur la base des éléments du dossier.
a) On remarque ainsi en premier lieu qu'il
n'est pas contesté que les recourants ne disposent pas de connaissances particulières
dans le domaine de l'immobilier. Les recourants n'ont pas non plus de formation
qui pourrait être directement utile dans le monde du commerce d'immeubles. Ces
éléments plaident contre la reconnaissance d'une activité lucrative
indépendante.
b) Est en revanche litigieuse la question de la
constitution d'une société de personnes. L'autorité intimée estime que les
recourants se seraient – si ce n'est formellement du moins matériellement –
associés aux propriétaires des parcelles voisines pour vendre conjointement
leurs parcelles, tous étant au surplus en contact avec un collaborateur de
l'entreprise immobilière G.________. Or, il n'en est rien. Il convient en effet
d'admettre que les recourants ont acquis l'immeuble litigieux puis l'ont
revendu sans s'associer à une tierce personne. Ils ont en effet simplement accepté
l'offre d'achat formulée par l'acquéreur. Certes, le prix d'achat proposé tenait
compte de ce que les ventes déjà conclues avec les propriétaires voisins
étaient conditionnées à la vente par les recourants de leur parcelle que
l'acheteur souhaitait acquérir simultanément. Il n'est toutefois pas établi que
les recourants se soient entendus avec leurs voisins pour tenter de maximiser
le gain réalisé. Ainsi, si les recourants ont eu des contacts avec des
personnes actives dans le domaine immobilier au moment de la vente, on ne
saurait retenir qu'ils s'y sont associés, comme le retient l'autorité intimée.
Le seul fait de vendre simultanément des parcelles avec d'autres propriétaires,
en l'absence d'autres indices d'une concertation préalable, ne suffit pas
encore pour admettre l'existence d'une société simple. La jurisprudence a bien
plutôt retenu un gain commercial lorsque le vendeur profitait d'une certaine
manière des connaissances d'un associé lors de la mise en commun de moyens et
de travail. Tel n'est pas le cas ici. Il y a lieu de retenir que les recourants
ne se sont pas associés à des professionnels de l'immobilier pour effectuer la
vente litigieuse ni n'ont constitué de société avec les autres propriétaires de
parcelles distinctes. Ces éléments plaident également contre la reconnaissance
d'une activité indépendante.
c) Pour ce qui est de la durée de possession, avec
l'autorité intimée, il convient certes de retenir que la courte durée de
possession du bien-fonds plaide plutôt en faveur d'une qualification
commerciale. Le Tribunal fédéral a en effet déjà eu l'occasion de constater
l'existence d'une activité immobilière commerciale alors même que l'immeuble
avait été détenu pendant dix-sept années (cf. arrêt TF 2C_834/2012 du 19 avril
2013 consid. 5.6.2), ou que des immeubles avaient été acquis au titre de
prévoyance professionnelle (cf. arrêt TF 2C_996/2012 du 19 avril 2013 consid.
5.2) ou en vue d'un placement sur une longue durée (cf. ATF 126 II 473 consid.
5a p. 478). L'immeuble a été conservé durant un peu plus de quatre ans entre
2014 et 2018. Il résulte cependant du dossier et en particulier des travaux
effectués durant cette période sur la parcelle finalement vendue et le contrat
d'hypothèque à taux bloqué sur une plus longue durée, que les recourants
avaient comme intention de conserver la parcelle plus longtemps. Force est
ainsi de constater que si la durée de détention est plutôt courte pour un
immeuble, ce facteur est expliqué non tant par la volonté de maximiser le
nombre d'opérations, leur fréquence et par conséquent les gains, mais par
l'opportunité qui s'est offerte aux recourants à ce moment-là. La Cour
retiendra au final s'agissant de cet indice qu'il est neutre du point de vue de
la qualification du gain commercial.
d) Pour ce qui est de l'utilisation de fonds
étrangers dans le cadre de l'acquisition, force est de constater un niveau
d'endettement plutôt faible, s'élevant à moins de 50% du prix d'achat. Le
Tribunal fédéral a en particulier considéré qu'une activité lucrative indépendante
ne pouvait être reconnue en se fondant exclusivement sur le critère du
financement par des emprunts hypothécaires, dès lors qu'il s'agissait en
principe de la règle dans tout investissement immobilier (arrêt TF 2C_455/2011
du 5 avril 2012 consid. 5.3). L'investissement des recourants visait en outre à
première vue le placement de capitaux et l'obtention d'un revenu locatif. Il
devait en particulier offrir des locaux à la société dont les recourants sont
les associés gérants et qui occupait environ 20% de la surface des biens dont
ils sont propriétaires. En ne finançant l'acquisition de la parcelle qu'à
hauteur de 50% par des fonds étrangers, les recourants montrent en outre avoir
voulu placer des fonds dont ils disposaient et ne pas avoir voulu, au
contraire, prendre des risques financiers en maximisant les profits possibles.
Au final, on reconnaîtra que l'examen de cet indice tend à montrer qu'il n'y a
pas eu d'exercice d'une activité indépendante.
e) L'autorité intimée voit en outre dans la mise en
valeur du bien un indice de sa nature commerciale. Il est vrai que, depuis
l'acquisition du bien immobilier en cause, les recourants ont consenti
d'importantes dépenses et ont déposé trois demandes de permis de construire.
Ces démarches, dont les coûts ont été partiellement pris en charge par la
locataire D.________, paraissent usuelles dans le contexte de la location de
locaux commerciaux. Les dépenses consenties, à hauteur de 172'742,10 fr., ne paraissent
pas résulter d'une intense activité de mise en valeur en vue d'une potentielle
plus-value. Au contraire, il apparaît clairement que ces démarches étaient en
lien avec la mise en location des locaux, plaidant ainsi plutôt également pour
une simple administration de la fortune privée.
f) Enfin, s'il est vrai que le gain réalisé par
les recourants est considérable, il ne relève pas d'une activité systématique
et planifiée. Il sied en effet d'emblée de constater, et ce n'est pas ici
litigieux, que les recourants n'ont jamais fait d'opération immobilière
auparavant. Tout porte au contraire à croire, sur le vu des pièces du dossier,
que les recourants ont profité de manière fortuite de l'offre qui leur a été
faite, sans que ne soit établie une volonté des recourants de maximiser le
profit réalisé. C'est en effet selon toute vraisemblance le montant proposé par
l'acquéreur qui a décidé les recourants à céder la parcelle litigieuse en dépit
de son utilité pour les besoins de la société qu'ils détiennent.
En définitive, compte tenu d'une appréciation globale
de l'ensemble des indices, les bénéfices réalisés par les recourants lors de la
vente de l'immeuble litigieux doivent être qualifiés de gain en capital privé,
obtenu de manière fortuite dans le cadre de la simple administration de la
fortune privée. L'autorité intimée a, partant, qualifié à tort l'opération
litigieuse de commerciale.
La décision de l'autorité intimée, retenant
l'exercice d'une activité lucrative indépendante des recourants en relation
avec le commerce d'immeubles, doit ainsi être annulée, le dossier lui étant
renvoyé pour nouveau calcul des éléments imposables des recourants et calcul de
l'impôt sur les gains immobiliers.
5.
Le recours doit ainsi être admis et la décision attaquée annulée.
Compte tenu du sort du recours, il n'est
pas perçu d'émolument (art. 49 LPA-VD).
Les recourants, qui obtiennent
gain de cause avec l’assistance d’un mandataire professionnel, ont droit à des
dépens, à la charge de l’autorité intimée (
art. 55 LPA-VD)
.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue sur réclamation par l'Administration cantonale des
impôts le 24 mars 2022 est annulée, le dossier lui étant renvoyé pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
III.
Il est statué sans frais.
IV.
L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de l'Administration cantonale des
impôts, versera aux recourants un montant de 2'000 (deux mille) francs à titre
de dépens.
Lausanne, le 21 septembre 2023
Le président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai
6, 6004 Lucerne). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions
des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.