vd_omni · AC.2002.0229 · 2003-05-12 · fr

SCHYRR-HUNGERBUEHLER Philippe et Astrid c/Montreux/JEANRENAUD Claude et Annette | Distinction entre les dérogations générales que les municipalités peuvent accorder pour autant qu'une base légale figure dans la réglementation communale et les dérogations particulières de l'art. 85 LATC. In casu, admissibilité, tant sous l'angle de l'art. 6 al. 2 LATC que sous l'angle de l'art. 85 LATC, de la solution constituant à inscrire au registre foncier une servitude de non-bâtir sur la parcelle voisine, en zone intermédiaire, afin de faire respecter la distance entre le bâtiment sur la parcelle des constructeurs et celui qui prendrait éventuellement place sur la parcelle voisine, à condition toutefois que cette servitude soit également inscrite en faveur de la commune.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.05.2003 AC.2002.0229

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 mai 2003
sur le recours interjeté par
Philippe
et
Astrid SCHYRR-HUNGERBÜHLER
, représentés par l'avocat Daniel Pache, à
Lausanne
contre
la décision du 1er novembre 2002 de la
Municipalité
de Montreux
levant leur opposition et autorisant la construction d'une
villa sur la parcelle n° 12'433 du cadastre communal, propriété de
Claude
et
Annette Jeanrenaud
, représentés par Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Etienne
Poltier, président; M. Renato Morandi et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Greffier: M. Patrick Gigante.
Vu les faits suivants:
A.                     Annette et Claude
Jeanrenaud ont acquis de Marcelle Vogel et Sophie Letertre la parcelle n°
12'433 du cadastre communal de Montreux, sise à Chernex, au lieu-dit
"Mollaforand"
.
D'une contenance totale de 1'000 m², cette parcelle, de forme trapézoïdale et
vierge de toute construction. A teneur du plan d'affectation communal, elle est
colloquée en zone de faible densité et borde à l'est la limite avec la zone
intermédiaire, non constructible.
B.                    Par le crayon de
l'architecte Christian Monti, Annette et Claude Jeanrenaud ont fait mettre à
l'enquête, du 16 août au 5 septembre 2002, le projet de réaliser sur cette
parcelle une villa aux façades de teintes mauve et jaune, d'un étage sur
sous-sol semi-enterré plus combles habitables, soit une emprise au sol de
144,50 m². Le long des façades ouest et sud, ils projettent également de
réaliser au niveau du rez une terrasse de 17,73 m², dont la largeur maximale
est de 3 mètres et dont l'accès depuis l'extérieur se ferait par un escalier
hélicoïdal à créer en façade ouest, ainsi qu'un balcon de 18,97 m², relié au
sol par un second escalier en façade sud; ils envisagent en outre d'accoler à
la façade nord, au niveau du sous-sol, un garage enterré de 30,6 m² dont la
toiture serait aménagée en terrasse et reliée à la terrasse ouest au niveau du
rez, ce qui impliquerait la création d'un fronton mural en façade nord. Côté
est, cette construction est implantée à 3 mètres de distance avec la limite de
la parcelle n° 3548, située en zone intermédiaire; une convention passée avec
les propriétaires de cette dernière, Marcelle Vogel et Sophie Letertre, prévoit
la création d'une servitude de non-bâtir sur une distance de 7 mètres à compter
de la façade est de la villa Jeanrenaud, soit 4 mètres sur la parcelle n° 3548.
En outre, à l'angle nord-est de la parcelle, les époux Jeanrenaud ont mis à
l'enquête un couvert à voitures de 12 m² et, à l'angle sud-ouest, une piscine
de 36 m²; enfin, ils projettent la création d'un étang de 6 m² à l'angle
sud-est de la parcelle.
C.                    Le projet des époux
Jeanrenaud a notamment suscité l'opposition, formulée par la plume de l'avocat
Daniel Pache, des époux Philippe et Astrid Schyrr, propriétaires de la parcelle
voisine n° 12'432, située en aval et jouxtant au nord la parcelle destinée à
recevoir la construction incriminée. Les époux Schyrr, qui venaient eux-mêmes
de réaliser une villa aux façades garnies de grandes baies vitrées sur leur
parcelle, ont mis en avant à l'encontre du projet des époux Jeanrenaud des
critiques portant sur le non-respect du coefficient d'occupation du sol et des
distances aux limites de construction, ainsi que sur l'esthétique du projet.
Les époux Schyrr et les époux Jeanrenaud ont échangé des discussions,
concrétisées par des projets de convention, desquelles il est ressorti que les
seconds ont apportés plusieurs modifications à leur projet; ainsi, la terrasse
nord, aménagée sur la toiture du garage a été abandonnée, celle-ci étant
engazonnée, de même que la liaison avec la terrasse ouest, le fronton mural de
liaison, projeté en façade nord, étant supprimé, réduisant ainsi la surface de
la terrasse en façade ouest à 15,34 m²; enfin, l'escalier hélicoïdal en façade
ouest a également été supprimé. Ces discussions, fort avancées au demeurant,
n'ont cependant pas abouti.
Entre-temps, les époux
Jeanrenaud ont déposé de nouveaux plans, concrétisant les modifications
intervenues dans le cadre des discussions entreprises avec les époux Schyrr.
Par courrier du 1er novembre 2002, la Municipalité de Montreux a informé
l'avocat Daniel Pache de ce qu'elle avait décidé d'octroyer aux époux
Jeanrenaud l'autorisation de réaliser le projet ainsi modifié, à l'exception
cependant de la polychromie des façades; les teintes seront redéfinies
ultérieurement, d'entente avec les époux Jeanrenaud, une solution plus
conventionnelle sera alors recherchée.
D.                    En temps utile, les
époux Schyrr, toujours par la plume de l'avocat Daniel Pache, ont saisi le
Tribunal administratif d'un recours contre la décision municipale; en
substance, ils ont repris l'ensemble des griefs qu'ils avaient formulés lors de
leur opposition au projet. Les époux Jeanrenaud, par la plume de l'avocat
Benoît Bovay, ont conclu, ainsi que la municipalité intimée, au rejet du
recours.
Le Tribunal
administratif a tenu audience à Chernex, le 1er avril 2003, et a procédé, en
présence des parties et de leurs représentants, à une vision locale. Il en
ressort que la parcelle n° 12'433 prend place sur l'adret, à savoir les pentes
du Cubly, dominant Montreux et le Léman en contrebas; la lisière de la forêt se
situe à quelques dizaines de mètres en amont. Cette parcelle accuse une forte
pente, essentiellement dans le sens est-ouest; dans le sens nord-sud, sa
topographie est de forme plutôt convexe, culminant par une crête aplatie en son
milieu. En aval, le site est bâti de nombreuses villas.
Considérant en droit:
1.                     Les recourants
soulèvent au préalable un grief d'ordre formel à l'encontre de la décision
attaquée. La municipalité intimée a traité les modifications apportées par les
constructeurs au projet conformément à l'art. 117 LATC; or, selon eux, ces
modifications auraient du être mises à l'enquête avant que la municipalité ne
statue. Ils invoquent à cet égard une violation de leur droit d'être entendu.
a) A teneur de l'art.
117 LATC, la municipalité, lorsqu'elle impose des modifications de minime
importance, peut délivrer le permis de construire subordonné à la condition que
ces modifications soient apportées au projet. L'art. 72d al. 1 RATC contient une
liste d'objets susceptibles d'être dispensés, pour autant que le projet ne soit
pas susceptible de porter atteinte à quiconque posséderait un intérêt digne de
protection à empêcher la construction. En d'autres termes, il est nécessaire
qu'aucune personne pouvant posséder la qualité pour recourir au Tribunal
administratif (notamment les voisins) ne soit touchée par la décision attaquée
(v. arrêt AC 2001/0255 du 21 mars 2002). En outre, la dispense ne peut être
accordée lorsque le projet comporte une demande de dérogation au sens de l'art.
85 LATC (art. 72d al. 2 RATC).
L'art. 72b RATC
prévoit également la possibilité pour la municipalité d'ouvrir une enquête
complémentaire ne portant que sur des éléments de peu d'importance, qui ne
modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours. En revanche,
lorsque la modification apporte au projet un changement tel qu'elle ne
constitue plus une modification mais bien un projet différent, ce dernier devra
faire l'objet d'une nouvelle enquête publique (voir Benoît Bovay, Le droit de
la construction en droit vaudois, 2ème éd., Lausanne 1988, p. 228-230; v.
également arrêt AC 1995/0206 du 13 février 1996).
b) En l'occurrence,
les modifications que les constructeurs ont apportées à leur projet initial
sont issues des discussions qu'ils ont entreprises avec les recourants; dès
lors, ces derniers paraissent d'autant plus mal venus de se plaindre d'une
violation de leur droit d'être entendu. Ce moyen est donc mal fondé. Au
surplus, supposé même, par surabondance de moyens, que ce droit ait été violé
et que la décision attaquée soit à cet égard viciée, force serait d'admettre
que ce vice formel a été réparé, à tout le moins durant la procédure de
recours, les recourants ayant pu prendre connaissance des plans et se
déterminer en conséquence. L'économie de la procédure commanderait par
conséquent que l'on renonce à annuler la décision pour ce seul motif (v. sur ce
point la pratique constante du Tribunal administratif, in arrêts AC 1999/0095
du 3 novembre 1999; 1997/0231 du 28 avril 1998; 1996/0160 du 22 avril 1997).
Cela étant, la formule
adoptée par la municipalité de traiter les modifications sous l'angle de l'art.
117 LATC ne prête pas le flanc à la critique. Les recourants perdent de vue
que, par rapport au projet initial, ces modifications ne sont pas de nature à
porter de nouvelles atteintes à des intérêts dignes de protection. Ainsi, la
suppression d'éléments architecturaux saillants (soit la terrasse côté nord, la
liaison avec la terrasse côté ouest et, par conséquent, du fronton en façade
nord supportant cette liaison) est à cet égard de nature à réduire les
inconvénients pour les voisins qui pouvaient résulter du projet initial. Quand
à l'escalier supprimé, on doit admettre qu'il s'agit d'un élément de peu
d'importance au sens de l'art. 72d al. 1 RATC. Au surplus, ces modifications
n'ont aucune incidence accrue sur l'affectation de la zone, l'équipement ou
l'environnement; elles réduisent au contraire l'importance des surfaces
habitables en améliorant dans cette mesure la situation par rapport aux
propriétés voisines. Il n'y a donc pas lieu d'accueillir ce grief d'ordre
procédural.
2.                     Sous l'angle matériel,
les recourants font grief à la municipalité d'avoir accordé l'autorisation
requise, lors même que la surface bâtie totale du projet excède ce que permet
la réglementation communale dans la zone de faible densité.
a) En substance, on
rappelle que, selon l'art. 47 al. 2 LATC, les plans et règlements d'affectation
communaux peuvent contenir des dispositions relatives notamment aux conditions
de construction (ch. 1), parmi lesquelles la fixation de coefficients
d'occupation et d'utilisation du sol. De première importance, ces règles ont
pour but de préserver des espaces vierges de construction pour l'aération et
l'ensoleillement des bâtiments, en assurant le maintien d'espaces verts
réservés à la détente et en contribuant à la création d'un milieu bâti agréable
pour l'habitat (v. Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des
constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 151). S'agissant plus
particulièrement du coefficient d'occupation du sol (COS), ce même auteur le
définit comme le rapport numérique entre la surface brute du plus grand plan
d'étage d'un bâtiment et la superficie totale du bien-fonds qui le supporte
(ibid., p. 154). Les communes disposent à cet égard d'une autonomie
relativement importante pour la prise en compte des éléments de construction
devant être comptés ou non dans la surface bâtie; il y a lieu au surplus de
s'en référer à la jurisprudence de la CCRC ou du Tribunal administratif selon
le degré de précision de la règle communale à appliquer dans chaque cas.
aa) En l'espèce, la
règle visée est ici celle de l'art. 38 du Règlement sur le plan d'affectation
et la police des constructions (ci-après: RPA), à teneur duquel:
"La surface bâtie ne peut
excéder 1/8 de la surface de la parcelle pour les bâtiments comportant deux
étages sous la corniche et 1/6 dans les autres cas.
Les communes jouissent
d'une autonomie relativement importante pour la prise en compte d'éléments de
construction dans la surface bâtie (Marti, op. cit., p. 154). Dès lors, il
importe, pour le calcul de la surface bâtie, de se référer à l'art. 74 RPA, à
teneur duquel:
"La surface bâtie est
mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en
plan, compte non tenu des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons, des
balcons en saillie jusqu'à 1,50 m. de largeur (fermés latéralement ou non) et
d'autres installations semblables.
Pour le calcul de la surface
bâtie, il n'est pas tenu compte des dépendances souterraines, respectivement
d'autres constructions souterraines de plus grandes dimensions destinées aux
installations de stationnement des véhicules, ni des dépendances hors terre
dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal.
Sont considérées comme
souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du
volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus
est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en principe
recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure. La
Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement d'emplacements de
stationnement sur la toiture des dépendances et autres constructions
souterraines si la création et le maintien des surfaces de verdure suffisantes
sont par ailleurs garantis.
(...)"
bb) De ce qui précède,
on retient qu'en zone de faible densité du territoire communal de Montreux,
trois éléments de constructions ne sont pas pris en considération pour
déterminer la surface bâtie admissible selon l'art. 38 RPA. Il s'agit en
premier lieu des terrasses non couvertes et des balcons en saillie, pour autant
toutefois, s'agissant de ces derniers, que leur largeur ne dépasse pas 1,50
mètres (art. 74 al. 1 RPA); pour la jurisprudence, sont considérés comme des
balcons les éléments d'architecture accolés d'un seul côté de la façade, en
principe isolés, non destinés au séjour, ouverts latéralement et non recouverts
par les dalles ou les niveaux supérieurs de la façade, formant une saillie
usuellement limitée à partir de la façade (Marti, op. cit., pp. 90-91 et 157,
réf. citées).
En deuxième lieu, les
dépendances souterraines et autres constructions souterraines destinées au
stationnement des véhicules (ibid., al. 2) ne comptent pas non plus dans la
surface bâtie; l'al. 3 définit les conditions auxquelles ces dernières peuvent
être considérées comme telles.
En troisième lieu, la
disposition précitée vise les dépendances hors terre; celles-ci ne comptent pas
pour le calcul du COS (ibid. al. 2, in fine), pour autant toutefois - ce que le
représentant de la municipalité a confirmé en audience - que le total de leur
emprise, s'il y en a plusieurs, ne dépasse pas le cinquième de la surface au
sol du bâtiment principal. L'art. 73 al. 1 RPA définit la notion de dépendance;
il s'agit de petites constructions d'une hauteur maximale de 3 mètres à la
corniche, érigées dans les espaces réglementaires, ne pouvant en aucun cas
servir ni à l'habitation ni à l'exercice d'une activité professionnelle. En
substance, on rappelle que, de nature dérogatoire, le régime des dépendances
repose sur l'art. 6 al. 2 LATC et fait l'objet soit de dispositions communales particulières,
soit, à défaut de celles-ci, de la réglementation résultant de l'art. 39 RATC à
titre de droit cantonal supplétif (v. arrêts AC 1996/045 du 16 octobre 1996,
publié in RDAF 1997 I 232; 1996/025 du 21 mai 1996; 1991/198 du 7 septembre
1992). En règle générale, on entend par dépendance une construction distincte
du bâtiment principal, sans communication avec celui-ci, dont le volume est de
peu d'importance par rapport à celui-ci. Le seul fait qu'une bâtisse soit
contiguë à la construction principale ne l'empêche pas d'être considérée
néanmoins comme une dépendance; un garage, certes accolé au bâtiment principal,
mais distinct et ne possédant pas de communication interne avec celui-ci, a été
qualifié comme tel, aussi bien par la CCRC (v. prononcés no 2967, P. c/Bex, in
RDAF 1978, p. 207 et ss; no 3115, R. c/Yverdon, ibid., pp. 210-211), que par le
Tribunal administratif (v. arrêts AC 2000/0479 du 21 novembre 2001; 1999/0018
du 19 juillet 1999; 1996/0072 du 26 mai 1998; 7478 du 16 décembre 1991; contra,
mais isolé semble-t-il, arrêt AC 1998/0160 du 11 décembre 1998). Lorsqu'en
revanche, la construction (in casu, un couvert à voitures dont le corbeau du
toit couvert était pris dans le mur de la villa) forme un tout architectural
avec le bâtiment principal, on ne saurait la qualifier de bâtiment distinct et,
partant, de dépendance (arrêt AC 2001/0226 du 28 mai 2002, confirmé par ATF non
publié du 3 février 2003).
b) La parcelle des
constructeurs en l'occurrence a une contenance de 1000 m²; dès lors que le
bâtiment projeté ne compte qu'un étage sous la corniche, le COS applicable est
ici d'1/6, ce qui autorise, comme le relève la municipalité, un bâtiment d'une
surface maximale au sol de 166,7 m².
aa) La surface du
bâtiment projeté est, sans les saillies, de 144,50 m²; plusieurs éléments
doivent cependant être discutés. Le projet prévoit, au niveau du
rez-de-chaussée, l'aménagement, contre la façade nord d'une surface engazonnée
de 16 m², couvrant partiellement le garage. Contre la façade ouest est accolé
un balcon non couvert en dégradé, de 20 mètres de long environ, dont la largeur
maximale est inférieure à 1,50 mètres, à l'exception d'une terrasse sur
laquelle s'ouvre la cuisine; la largeur de cette terrasse, d'une surface de
15,34 m², est de 3 mètres. En prolongement de la façade sud, il est prévu
d'aménager une terrasse non couverte (affectée au demeurant à un barbecue) de
14 m². Parmi ces éléments saillants, la municipalité ne prend en considération,
à juste titre, dans le calcul de la surface bâtie que de la terrasse
prolongeant le balcon côté ouest. Pour la municipalité toutefois, comme l'a
expliqué son représentant en audience, cette terrasse ne compterait que pour la
partie excédant 1,50 mètres de large, soit 5,60 m² (15,34 m² - 9,75 m²); en réalité,
comme tout élément de construction pris en considération dans le calcul du COS,
cet avant-corps compte pour la totalité de son emprise, soit 15,34 m². En
revanche, d'une part, on ne saurait assimiler la toiture engazonnée du garage,
aménagée en conformité avec l'art. 74 al. 3 RPA, à une terrasse habitable et,
d'autre part, la largeur de l'autre partie du balcon en façade ouest n'excède
pas 1,50 mètres. Quant au barbecue, il s'agit d'une terrasse non couverte,
comme du reste les deux terrasses aménagées en façade ouest au niveau du
sous-sol. La surface bâtie atteint donc 159,85 m², soit nettement moins que la
surface maximale admissible; contrairement à l'opinion des recourants, le COS
résultant de l'art. 38 RPA n'est donc pas dépassé en l'occurrence, au vu des
éléments examinés ci-dessus.
bb) Cependant, pour
les recourants, il y aurait également lieu de prendre en considération dans le
COS le garage accolé à la façade nord de la villa, lequel comporte, à lire les
plans, une surface de 30,6 m² (la toiture engazonnée évoquée ci-dessus ne
couvrant en effet qu'une partie de cet ouvrage); ils se réfèrent sur ce point à
l'art. 74 al. 2 et 3 RPA et relèvent qu'il ne s'agit ni d'une construction
souterraine, ni d'une dépendance hors terre.
aaa) D'emblée, à la
lecture des plans, il apparaît que ce garage ne peut être considéré, à teneur
de l'art. 74 al. 3 RPA, comme une construction souterraine. Il appert en effet,
d'une part, que le volume situé au-dessous du terrain naturel, s'il dépasse quelque
peu 50% selon les calculs de l'assesseur spécialisé (on observe à ce propos que
ni les constructeurs, ni la municipalité n'ont produit de calcul qui établirait
le respect de la condition ici en cause), est inférieur au minimum de 3/4
prescrit par cette disposition, d'autre part, que deux de ses façades sont
visibles depuis l'extérieur, à savoir l'entrée côté ouest et la façade nord.
bbb) Pour la
municipalité et les constructeurs cependant, cette question n'aurait cependant
pas lieu d'être tranchée puisque le régime de ce garage serait celui d'une
dépendance hors terre (art. 74 al. 2 RPA in fine). En l'espèce, il est pourtant
difficile de voir dans le garage projeté une construction distincte du bâtiment
principal. Ce garage est en effet accolé à la façade nord de la villa, de telle
façon qu'il constitue le prolongement de son sous-sol; d'un point de vue
architectural, il forme du reste un tout avec le bâtiment principal. En outre,
une porte intérieure permet, via un escalier et un couloir de dégagement, d'y
accéder directement depuis la villa, ce qui démontre l'unité fonctionnelle du
bâtiment. Ces éléments font que cette construction ne peut guère être assimilée
à une dépendance; il est donc inutile de se demander si, par surcroît, elle
constitue effectivement une source d'inconvénients excessifs pour le voisinage
(sur ce dernier point, v. RDAF 2000 I 257).
Il ressort de ce qui
précède que les règles dérogatoires de l'art. 74 al. 2 in fine RPA ne sont pas
observées en l'occurrence, de sorte qu'en l'état actuel du projet, ce garage
doit entrer dans le calcul de la surface bâtie. Celle-ci serait donc portée à
190,45 m², ce qui entraîne un dépassement de plus de 20 m² du COS admissible et
suffit à condamner le projet dans son ensemble.
ccc) Au surplus, à
supposer que l'on voie dans ce garage une dépendance, il est douteux que la
règle prescrite à l'art. 74 al. 2 RPA in fine soit respectée en l'occurrence.
L'emprise au sol de ce garage serait, à lire les plans, de 30,6 m², soit une
surface inférieure au cinquième de la surface du bâtiment principal projeté
(31,97 m²). Le projet prévoit cependant l'aménagement, en outre, d'un couvert
en limite nord de la parcelle, d'une emprise de 12,2 m², de sorte que la
surface totale des dépendances projetées sur la parcelle des constructeurs
atteindrait alors de ce fait 42,8m². La décision attaquée ne peut donc, sur ce
volet, être maintenue.
cc) En audience, les
constructeurs se sont, certes, déclarés prêts à aménager le terrain, de telle
sorte qu'une seule des façades du garage soit désormais visible; en outre, ils
seraient également disposés à réduire l'emprise de ce garage, afin que les
trois quarts de son volume soit enterré. Dans les deux cas, ils entendent que
l'autorisation de réaliser ce garage leur soit délivrée, autorisation
subordonnée à la condition que leur projet respecte la norme prescrite à l'art.
74 al. 3, première phrase, RPA. Il appert cependant que cette modification est
trop importante pour entrer dans le champ d'application de l'art. 117 LATC; il
est donc inutile d'évoquer ici cette disposition et de se demander si,
nonobstant ce qui précède, l'autorisation pouvait être délivrée à certaines
conditions. Par surcroît, le garage précité jouxte la servitude, de sorte qu'il
n'apparaît pas évident de l'enterrer selon les voeux des constructeurs.
3.                     Les recourants font
valoir un deuxième grief d'ordre matériel à l'encontre du projet; ils
constatent qu'au bénéfice d'une servitude de non bâtir d'une largeur de 7
mètres - à créer en partie sur le fonds servant, soit la parcelle n° 3548 - la
façade est de la villa se trouve implantée à 3 mètres de la limite avec la
propriété voisine, c'est-à-dire en deçà de la limite impérative de 7 mètres,
prescrite à l'article 34 RPA, soit à l'intérieur des espaces réglementaires où
la construction est proscrite.
a) De façon générale,
les distances aux limites tendent principalement à préserver un minimum de
lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un
aménagement sain et rationnel; elles ont notamment pour but d'éviter que les
habitants des biens-fonds contigus aient l'impression que la construction
voisine ne les écrasent (cf. Marti, op. cit., p. 87; v. en outre Aldo Zaugg,
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juli 1985, 2. Auflage, Bern
1995, ad art. 12 n° 8, pp. 145-146 et n° 13, p. 148). Elles visent également à
garantir un minimum de tranquillité aux habitants (arrêt AC 1991/0129 du 4
novembre 1992).
Le règlement communal
applicable en l'occurrence impose aux constructeurs de respecter, pour l'implantation
d'une construction en zone de faible densité, une distance minimale de 7 mètres
avec la limite de la parcelle voisine (art. 34 RPA). L'art. 64 al. 1 RPA permet
cependant de déroger à cette règle à certaines conditions :
"Moyennant entente entre
voisins, la distance réglementaire entre bâtiments et limites de parcelles peut
être réduite sur l'un des biens-fonds à condition qu'il n'en résulte aucune
diminution de la distance réglementaire entre les façades des bâtiments
présents et futurs autorisés sur chacune des parcelles intéressées."
aa) On peut
s'interroger sur la nature de cette règle dérogatoire; à teneur de l'art. 6
LATC en effet:
"Les restrictions au droit
de bâtir résultant de la loi, des règlements et des plans constituent des
limitations au droit de propriété de caractère de droit public; les
particuliers ne peuvent y déroger conventionnellement.
L'Etat et les communes ne peuvent
accorder des dérogations à des particuliers que dans les limites autorisées par
la loi, les règlements et les plans."
L'art. 23 LAT laisse
aux cantons le soin de régler les conditions matérielles des exceptions à la
conformité à l'affectation de la zone. La prescription générale de l'art. 6
LATC autorise ainsi les communes à adopter dans leurs règlements des
dispositions permettant, notamment, de déroger à la règle fixant les distances
entre bâtiments. Après avoir adopté un régime juridique, le législateur peut en
effet prévoir, à côté de la solution principale, un régime juridique
secondaire, dérogeant au premier; dans ce cas, il désignera ainsi l'un et
l'autre de ces régimes par des règles générales et abstraites. L'art. 64 al. 1
RPA se situe plutôt dans ce cadre. Le législateur peut également préférer
assouplir le régime de base qu'il a défini par une
"clause
échappatoire"
; une telle solution, dans la mesure où elle cherche à
atténuer la rigueur d'un texte légal, apparaît comme une concrétisation du
principe de la proportionnalité (cf. sur ces points, Pierre Moor, Droit
administratif I, 2ème éd. Berne 1994, p. 320 et les références citées). C'est
ce second modèle, qu'il importe de distinguer de l'art. 6 al. 2 LATC, que suit
en revanche l'art. 85 LATC dont il sera question ci-dessous.
La question se pose
aussi de savoir si l'autorisation de déroger à la règle générale de
constructibilité est ou non fondée sur une
"Kannvorschrift"
,
autrement dit repose sur une décision laissée à la libre appréciation de la
municipalité. En pareil cas, en effet, l'autorité de recours, confrontée à
l'octroi ou au refus d'une dérogation, devra se limiter à sanctionner un abus
ou un excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité; telle était du
moins la solution de la CCRC (publiée in RDAF 1986, 330 notamment), rappelée
par le Tribunal administratif (arrêt AC 1996/0045 du 16 octobre 1996, in RDAF
1997 I 232). Si en revanche - c'est le cas d'un autre type de dérogation fondée
sur l'art. 6 LATC, l'art. 39 RATC - la règle peut être interprétée de telle
façon que la dérogation qui répond aux conditions légales et réglementaires,
respectant ainsi les limites imposées, doit être autorisée par la municipalité,
celle-ci ne peut se prévaloir d'une liberté d'appréciation pour condamner un
projet en tous points conforme aux exigences de la règle (ibid.). Tel sera le
cas en particulier lorsque le législateur, procédant lui-même à la pesée des
intérêts en présence, décrit très exactement les conditions auxquelles des
exceptions à la règle générale peuvent être admises (v. Moor, op. cit., p. 323;
références citées; v. aussi Augustin Macheret, La dérogation en droit public de
la construction, règle ou exception ? in Mélanges André Grisel, Neuchâtel 1983,
p. 557 ss, spéc. 559, qui cite un arrêt paru à la SJ 1975, 152).
bb) Selon l'art. 85
al. 1 LATC, des dérogations aux plans ou à la réglementation y afférente
peuvent être accordées par la municipalité aux conditions suivantes:
"(...)dans
la mesure où le règlement communal le prévoit"
et
"(...)pour
autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le
justifient"
; en outre, l'octroi de dérogations ne doit pas porter
atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants des tiers.
Issue de la modification du 14 décembre 1995, le nouvel art. 85 LATC tend à
assouplir l'ancienne règle qui, pour sa part, ne prévoyait des dérogations que
pour les cas de minime importance et dans des domaines définis restrictivement
(cf. BGC novembre 1995, p. 2706 et ss, not. 2712 v. Alexandre Bonnard et al.,
Droit vaudois de la construction, Lausanne 2002, ad 85 LATC, ch. 1.1; v. en
outre Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit
vaudois de la construction : quelques réflexions à propos des art. 83 et 85
LATC, in RDAF 1991, 400 ss).
Comme toute
autorisation exceptionnelle, les dérogations visées à l'art. 85 LATC doivent
être soumises, du point de vue du droit matériel, à des conditions strictes
mettant en jeu les circonstances particulières justifiant la non-application de
la loi, l'absence d'intérêt public majeur et l'absence d'atteinte aux intérêts
prépondérants de tiers; l'appréciation de ces conditions conduit à effectuer
une pesée générale de trois catégories d'intérêts: l'intérêt public en jeu,
ceux du requérant et ceux du voisin (v. Piermarco Zen-Ruffinen/ Christine
Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne
2001, ch. 555, p. 256). Cela étant, cette disposition ne doit pas
nécessairement être interprétée de manière restrictive; une dérogation peut en
effet se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la
réglementation ordinaire (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n° 556, réf.
citée). Toutefois, de par leur nature même, ces dérogations, en tant
qu'exceptions, ne doivent bien évidemment pas devenir la règle, à défaut de
quoi la règle légale serait précisément vidée de son contenu (ATF 117 Ia 141,
consid. 4; 117 Ib 125, consid. 6d; 112 Ib 51, consid. 5; 107 Ia 214, spéc. p.
216; v. aussi JAB 1985, 267 spéc. 277). Par ailleurs, l'octroi d'une dérogation
doit apparaître comme une réponse à la particularité du cas; celui-ci, en
d'autres termes, doit apparaître comme extraordinaire par rapport à une
situation normale, seule visée par le législateur, et la dérogation doit tenir
compte précisément de ces circonstances spéciales (celles-ci peuvent tenir à l'intérêt
privé en jeu, voire aussi à un intérêt public). Enfin, l'intérêt à la
dérogation ne suffit pas; il faut au contraire le mettre en balance avec celui
que poursuit la norme dont il s'agirait de s'écarter ou avec d'autres intérêts
publics ou privés opposés (v. sur toutes ces questions, arrêt AC 2001/0263,
déjà cité).
A cela s'ajoute que la
novelle du 4 février 1998 a introduit une disposition supplémentaire relative
aux dérogations à l'art. 47 al. 3 LATC. On en retire que les règlements
communaux pourraient prévoir qu'un projet de construction peut s'écarter de
certaines dispositions adoptées en application de l'al. 2, seules susceptibles
de dérogations, et parmi celles-ci les dispositions relatives aux distances
entre bâtiments ou aux limites (ch. 1):
"(...)pourvu que ces
dispositions soient exhaustivement énumérées dans le règlement ou le plan
lui-même, que le projet soit conforme aux prescriptions mentionnées à l'alinéa
1er et qu'il respecte en outre le plan directeur localisé approuvé par le Conseil
d'Etat."
Or, selon les auteurs
précités, cette règle "
paraît restreindre sensiblement la portée de
l'art. 85 al. 1 LATC
" (Bonnard et al., ibid., ch. 1.2). Pour le
Tribunal administratif, cette disposition, dont l'interprétation se révèle
extrêmement délicate, pourrait avoir pour sens de canaliser l'application de la
règle très générale de l'art. 85 LATC; il n'est du reste pas exclu que son
application soit limitée aux nouveaux instruments de planification et
d'aménagement également introduits avec la novelle du 4 février 1998 (arrêt AC
2001/0263 du 9 juillet 2002, confirmé par ATF du 6 novembre 2002). Elle ne
soulève de toute manière pas de difficulté en l'espèce, les autorités
communales de Montreux n'ayant, dans le secteur concerné à tout le moins, pas
fait usage de ces nouveaux instruments; en outre, la règle à laquelle il s'agit
de faire exception (art. 34 RPA) est expressément visée à l'art. 64 RPA.
L'ancien article 85
LATC subordonnait, en son alinéa 2, l'octroi d'une dérogation
"de
minime importance"
, aux règles concernant la distance entre un
bâtiment et la limite de propriété (lit. a) ou à celles concernant la surface
minimale des parcelles, le COS ou le CUS (lit. b), à la condition, d'une part,
du respect de la règle de distance à la fois sur la parcelle en cause et sur
les parcelles voisines, d'autre part, d'une mention au registre foncier; en
outre, les bâtiments devaient être situés dans la même zone. En d'autres
termes, une dérogation n'était, dans l'un ou l'autre cas, possible que si l'on
corrigeait l'atteinte par le biais de restrictions de la propriété, mentionnées
au registre foncier et grevant un ou plusieurs bien-fonds contigus (v.
Didisheim, op. cit., p. 417). La novelle du 14 décembre 1995 n'a pas repris
cette disposition dans le nouveau texte; pour le Conseil d'Etat, comme pour
Didisheim (ibid.), il ne s'agirait en effet plus d'une dérogation, l'entorse
aux règles de la zone étant intégralement corrigée par la restriction (v. BGC
novembre 1995, p. 2713). C'est toutefois perdre de vue qu'un telle
"entorse" n'est rien d'autre qu'une dérogation aux règles de la zone,
à tout le moins au sens de l'art. 6 al. 2 LATC. Néanmoins, l'analyse suggérée
par Didisheim (à laquelle les constructeurs adhèrent du reste) peut être suivie
en ce qu'elle conduit à créer diverses catégories d'exceptions ou de
dérogations au régime légal, les unes relevant de l'art. 85 LATC et les autres
non.
cc) S'agissant des
relations entre ces différentes règles, l'on doit observer tout d'abord que le
droit cantonal prime le droit communal, les dispositions communales n'ayant
donc de valeur que dans la mesure où elles s'inscrivent dans le cadre délimité
par le droit cantonal; cette démarche s'impose dans la mesure où le RPA de
Montreux paraît n'avoir guère été adapté aux révisions successives du droit
cantonal.
Cela étant, on peut
douter que l'art. 85 LATC nouveau soit applicable en pareille situation; l'art.
64 al. 1 RPA, qui découle directement de la norme générale de l'art. 6 al. 2
LATC, a en effet une portée propre. Dès lors, en présence d'une demande de dérogation
visant à obtenir une exception à la réglementation sur les distances ou la
surface constructible, moyennant correction (ici par le biais d'une servitude),
l'autorité est dispensée d'examiner, par surcroît, si les conditions consacrées
par l'art. 85 LATC sont réalisées.
b) En l'espèce, il
appert, que l'on retienne l'une ou l'autre solution, que la solution choisie
par les constructeurs et avalisée par la municipalité doit en définitive être
approuvée. On examinera ci-après successivement ce qu'il en est selon que
l'art. 85 LATC n'est pas (lit. aa ci-après) ou est (lit. bb) applicable.
aa) C'est en
application de l'art. 64 al. 1 RPA que la municipalité a accordé aux
constructeurs une dérogation à la règle prescrite par l'art. 34 RPA; ceux-ci
ont été autorisés à implanter leur villa à 3 mètres de la limite, les
propriétaires de la parcelle n° 3548 ayant préalablement consenti à
l'inscription sur leur immeuble d'une servitude de non bâtir d'une largeur maximale
de 4 mètres. Dans la mesure où les conditions consacrées par l'art. 64 al. 1
RPA sont assez rigoureuses, on peut se demander si la municipalité dispose
encore de la faculté, lorsque celles-ci sont réunies, de refuser un projet
conforme en tous points aux exigences de la norme. En d'autres termes, le
régime de la dérogation visée ici serait assez proche de celui issu de l'art.
39 RATC. Le problème principal réside toutefois en ce que le fonds servant en
l'occurrence est situé non pas en zone à bâtir mais en zone intermédiaire, non
constructible (art. 47 al. 2 RPA).
aaa) Les constructeurs
ont indiqué qu'initialement, ils songeaient plutôt à acquérir la bande de 4
mètres détachée de la parcelle n° 3'548; ils ont du reste pris, selon leurs
allégations, l'engagement de réaliser cet achat pour le cas où cette parcelle
deviendrait constructible. La solution consistant à se faire octroyer en lieu
et place une servitude de non-bâtir par le propriétaire de la parcelle voisine
leur aurait été suggérée par le SAT. Il n'est pas du tout certain en effet que
les constructeurs, qui ne sont pas agriculteurs, puissent à bon droit se porter
acquéreurs d'une bande de terre détachée d'un terrain non constructible et
destinée à servir de dégagement pour leur parcelle sise en zone à bâtir (v. sur
ce point, arrêt FO 2000/0013 du 23 mai 2002).
bbb) Il n'est pas
évident pour autant d'accueillir la solution finalement choisie, dans la mesure
où l'assiette de la servitude s'étend sur une bande de terre non constructible,
ce aux fins de dégager la villa des constructeurs. Dans une problématique certes
différente, mais présentant certaines similitudes avec le cas d'espèce - il
s'agissait alors de statuer sur la demande de morcellement d'une parcelle sise
en zone agricole, ayant fait l'objet d'un remembrement, et jouxtant une
parcelle en zone à bâtir, les aménagements extérieurs réalisés sur cette
dernière "débordant" sur la zone agricole -, le Tribunal
administratif a confirmé le refus de morceler la zone agricole (arrêt AF
2000/0002 du 22 janvier 2001, confirmé par ATF du 29 janvier 2002). On pourrait
dès lors se demander si la solution ne vise pas in casu à utiliser la zone non
constructible à des fins contraires à son affectation. Du reste, à suivre
Didisheim dans sa contribution précitée, il ne serait pas possible de corriger
l'atteinte à la réglementation d'un ouvrage implanté en zone à bâtir par une
restriction de la propriété grevant une parcelle voisine située dans une zone
où, selon la LAT, la construction est soumise à des conditions restrictives
(zones agricole, viticole ou intermédiaire; v., op. cit., p. 405; cf., dans le
même sens, Marti, op. cit., p. 105). Il est vrai cependant que l'opinion
négative de ces deux auteurs s'exprime avant tout dans le cadre du fractionnement
ou de la modification des limites d'une parcelle (art. 83 LATC). Pour
Didisheim, en effet, la correction de l'entorse à la règle de distance par
l'inscription d'un restriction de bâtir au registre foncier ne serait, on l'a
vu, pas une dérogation à proprement parler (op. cit., p. 417-418); cela étant,
cet auteur n'aborde pas expressément la possibilité de constituer une servitude
de non bâtir sur une parcelle en zone non constructible.
En réalité, on doit
plutôt se demander si cette dérogation porte atteinte à l'affectation de la
zone agricole (à laquelle la zone intermédiaire doit être assimilée). A vrai
dire, le tribunal n'aurait guère d'hésitation à condamner cette solution s'il
s'était agi pour les parties à la convention d'augmenter, par la constitution
d'une servitude grevant une bande de terre inconstructible, le coefficient de
constructibilité d'une parcelle en zone à bâtir (v. dans ce sens, arrêt AC
1998/0071 du 30 juillet 1998; v. en outre AF 2000/0002, déjà cité, cons. 3a et
les renvois, not. évocation de l'interpellation du député Baumgartner, in BGC
novembre 1985, p. 793 et ss). Il serait à tout le moins paradoxal que les
constructeurs utilisent en compensation, pour le calcul du COS, les droits à
bâtir d'une parcelle réputée pourtant inconstructible; l'atteinte à la zone
agricole serait, dans ce cas, évidente. En l'espèce toutefois, à l'inverse de
la situation que le tribunal a été amené à sanctionner dans le dernier arrêt
précité (où l'atteinte à la zone agricole était évidente, puisque des aménagements
extérieurs y avaient été réalisés), cette servitude a pour effet de renforcer
le caractère non constructible de la parcelle n° 3'548 et de geler en quelque
sorte une bande de terre d'une largeur de 10 mètres. Elle permet sans doute aux
constructeurs, grâce au recul de l'implantation de 4 mètres côté est, de
réaliser une villa d'une emprise au sol de 1/6ème de la parcelle (au lieu de
1/8ème, comme on l'a vu plus haut, mais avec un étage supplémentaire). Mais,
surtout, cette servitude a pour conséquence, sur la parcelle n° 3'548,
d'étendre de 4 mètres supplémentaires la distance réglementaire de 6 mètres que
doit respecter toute implantation en zone agricole (cf. art. 47 bis RPA). Au
surplus, supposé que la zone intermédiaire devienne constructible dans ce
secteur, la dérogation octroyée s'inscrirait dans l'objectif poursuivi par
l'art. 34 RPA, puisque les propriétaires de la parcelle n° 3'548 devraient
observer eux-mêmes une distance de 7 mètres entre leur bâtiment et l'extrémité
est de la servitude, pour respecter une distance minimale de 14 mètres entre
les deux bâtiments.
ccc) De ce qui
précède, il appert que les intérêts de la zone agricole ne devraient guère être
touchés par la dérogation octroyée en l'occurrence. La solution choisie par les
parties à la convention de servitude n'apparaît, dans ces conditions, à tout le
moins pas comme une manoeuvre frauduleuse, visant à contourner l'interdiction
légale d'acquérir une bande de terre en zone non constructible, afin d'exercer
directement une pression sur celle-ci en détournant son affectation.
Cette solution
n'échappe cependant pas à toute critique, dans la mesure où les propriétaires
intéressés pourraient convenir d'une radiation ultérieure de cette servitude,
conformément aux articles 975 et ss CC, sans que la municipalité ne puisse au
demeurant s'y opposer de façon efficace. Dès lors, le respect de la règle de
distance entre les bâtiments doit être assuré par l'inscription, au registre
foncier, d'une servitude mixte, personnelle et foncière, en faveur, non
seulement de la parcelle n° 12'433, mais également de la Commune de Montreux.
bb) On devrait dès
lors se contenter, à ce stade, de relever que, dès lors que les conditions de
l'art. 64 al. 1 RPA étaient réunies, la municipalité intimée a accordé à juste
titre - sous réserve de la condition supplémentaire évoquée au paragraphe précédent
- la dérogation requise. Par surabondance de moyens toutefois, on constate que
celle-ci s'inscrit également dans le cadre de l'art. 85 LATC, car les autres conditions
consacrées par cette disposition sont réalisées dans le cas d'espèce.
aaa) Il est vrai que
l'octroi de la dérogation n'est pas absolument indispensable aux constructeurs
pour bâtir leur villa. En respectant toutes les distances aux limites, ceux-ci
pourraient, d'une part, ramener les extrémités nord et ouest du bâtiment projeté
à une distance plus proche, soit de 10 à 7 mètres, de la limite de leur
parcelle et, d'autre part, réaliser une villa d'une surface au sol, certes,
plus exiguë (1/8ème au lieu de 1/6ème de la contenance de la parcelle), mais
d'un étage supplémentaire, cela dans le respect de la règle de l'art. 38 RPA,
portant ainsi le faîte de leur villa de 4,50, comme le prévoit le projet, à 7
mètres (ce que permettraient en effet les articles 35 et 39 RPA). Les
constructeurs peuvent ainsi bâtir sans avoir recours à l'art. 64 RPA; on
pourrait être tenté, dans ces conditions, de retenir que les motifs qu'ils
invoquent à l'appui de la dérogation requise relèvent avant tout de leur convenance
personnelle. Cette première constatation n'exclut cependant pas que celle-ci
soit justifiée par des considérations objectives au sens de l'art. 85 LATC.
bbb) L'art. 85 al. 1
LATC ancien retenait à cet égard, parmi les circonstances de nature à justifier
l'octroi d'une dérogation, la topographie, la forme des parcelles et
l'intégration des constructions. Or, la forme trapézoïdale de la parcelle n°
12'433 fait que celle-ci ne se prête pas aisément à la construction (à
l'inverse, par exemple, de celle des recourants); cette circonstance est encore
accentuée par la forme quelque peu convexe du terrain, lequel accuse par
surcroît une forte pente en aval. Il faut également mentionner la servitude de
passage qui grève cette parcelle non pas en bordure de celle-ci, mais qui la
coupe bien plutôt. Compte tenu de ces paramètres, il appert que le recul côté
est de l'implantation, s'il permet sans doute aux constructeurs d'occuper plus
rationnellement leur terrain et de jouir davantage de la vue sur le Léman et les
Alpes, a surtout l'avantage d'éviter l'édification dans ce secteur d'une villa
en hauteur, dont les caractéristiques architecturales seraient encore
accentuées par la topographie des lieux. La villa, dont l'emprise au sol serait
alors réduite, prendrait place un peu plus en aval, sur une petite crête, ce
qui lui conférerait pratiquement, surtout depuis la parcelle des recourants,
l'effet d'un éperon. Or, la réalisation d'un bâtiment présentant de telles
caractéristiques architecturales à cet endroit poserait problème et porterait
assurément une atteinte au site. Force est ainsi de reconnaître que cette
dérogation permet une bien meilleure intégration de la villa projetée qu'une
implantation respectueuse d'une distance de 7 mètres avec la limite est.
ccc) Sans doute, les
recourants se plaignent de ce que l'octroi de la dérogation porte atteinte à
leurs intérêts; il est certain à cet égard que le projet querellé n'atténue pas
sensiblement l'effet d'écrasement, certes redouté au demeurant par les recourants,
mais qui résulterait de toute nouvelle construction en amont. Les recourants
perdent cependant de vue que leur grief, s'il était accueilli, n'avantagerait
guère pour autant leur situation; la vue sur les Dents-du-Midi et les Alpes de
Savoie, dont ils bénéficient actuellement côté sud, pourrait être gravement
compromise aussi par l'édification d'une villa, certes plus étroite, mais d'une
hauteur de 7 mètres. Du reste, l'effet d'écrasement dont les recourants se
plaignent, ainsi que la vue plongeante sur leur propriété depuis la parcelle
voisine, sont à tout le moins aggravés par leur propre choix de garnir les
façades de leur villa de larges baies vitrées.
cc) En définitive, le
tribunal retient, contrairement à l'opinion des recourants, que, dans son
principe, la dérogation à la limite de construction côté est, octroyée dans le
cas d'espèce, n'est pas critiquable, à condition toutefois qu'elle soit assortie
d'une exigence supplémentaire visant à en garantir la pérennité (cf. ci-dessus
aa/ccc).
4.                     En troisième et dernier
lieu, les recourants se plaignent de l'esthétique du projet et invoquent l'art.
86 LATC. C'est le lieu de rappeler que, de jurisprudence constante, il
appartient en premier lieu aux autorités locales de veiller à l'aspect
architectural des constructions, de sorte que la municipalité se voit conférer
en la matière d'un large pouvoir d'appréciation (cf., pour se référer aux
arrêts les plus récents en la matière, AC 2000/0044 du 15 octobre 2002;
2001/0219 du 16 août 2002; 2001/0157 du 22 mai 2002; 2001/0069 du 16 août 2001;
cf. au surplus, Bonnard et al., ad 86 LATC, no 2.1.1; nombreuses références
citées). C'est seulement lorsque la réglementation communale ne définit les
possibilités de construire que de manière laconique que l'autorité de recours
jouit dans ce cas d'un plein pouvoir d'appréciation en matière d'esthétique (v.
arrêt AC 2000/0044, déjà cité).
Or, surtout compte
tenu de ce qui a été exposé au considérant précédent, l'intégration du projet
incriminé n'est pas paru critiquable aux yeux du tribunal; ce projet prend du
reste place dans un secteur où les constructions sont pour le moins disparates.
Au surplus, il n'y a pas lieu de s'attarder en l'état sur les critiques visant
la teinte des façades, celle-ci n'ayant pas encore été arrêtée. En effet, la
municipalité, dans la décision attaquée, a refusé la polychromie jaune-mauve
proposée initialement par les recourants et s'est réservée le droit de statuer
ultérieurement sur ce point.
5.                     De ce qui précède, il
appert cependant que le recours doit être admis. La décision attaquée sera par
conséquent annulée. L'émolument d'arrêt sera mis à la charge des constructeurs,
ceux-ci succombant en définitive. Au surplus, les recourants, qui obtiennent
gain de cause sur l'un des griefs invoqués, se verront alloués des dépens,
réduits toutefois au vu des circonstances (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision du
1er novembre 2002 de la Municipalité de Montreux est annulée.
III.                     Un émolument
d'arrêt de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge d'Annette
et Claude Jeanrenaud, solidairement entre eux.
IV.                    Il est alloué à
Philippe et Astrid Schyrr des dépens, réduits à 1'000 (mille) francs, à charge
d'Annette et Claude Jeanrenaud.
Lausanne, le 12 mai 2003
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint