vd_omni · EF.1991.0014 · 1992-08-07 · fr

CHAPPUIS Claudine et Gilbert | il est correct de tenir compte, pour la valeur vénale, du montant retenu dans l'acte de cession en lieu de partage, qui correspond d'ailleurs à valeur à neuf ECA et à expertise. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.08.1992 EF.1991.0014

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 7 août 1992
__________
sur le recours interjeté par
Claudine
et Gilbert CHAPPUIS
, à Rivaz,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lavaux (la Commission de district) du 12
juillet 1990 et confirmée le 5 décembre 1991, arrêtant à Fr. 690'000.-
l'estimation fiscale de la parcelle no 11 de la commune de Rivaz.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            En 1986, feu
Robert Chappuis, époux et père des recourants, est devenu propriétaire à part
entière de la parcelle no 11 de la commune de Rivaz qu'il possédait déjà pour
moitié en copropriété avec Pierre Chappuis; cette parcelle comporte une
habitation construite en 1700.
Différents travaux, qui ont notamment consisté
en l'aménagement d'un local et d'un double garage, ont alors été entrepris; ils
n'étaient toutefois pas terminés lors du décès de Robert Chappuis survenu en
décembre 1987.
Au décès de
ce dernier, son épouse et ses quatre enfants sont devenus propriétaires de la
parcelle précitée. Selon les déclarations des parties lors de l'audience du 25
juin 1992, la Commission d'impôt a alors demandé, conformément à l'art. 23 al.
2 LMSD, la revision de l'estimation fiscale, qui a été portée  de Fr. 195'000.-
à Fr. 300'000.-. Le représentant de la Commission de district a toutefois
précisé lors de l'audience que cette taxation était provisoire compte tenu des
travaux en cours. L'estimation fiscale définitive a finalement été arrêtée en
1989 à Fr. 540'000.-; elle prend donc en compte la totalité des travaux précités.
Selon
l'extrait du Registre foncier, l'habitation représente désormais une surface au
sol de 260 m2, tandis que le jardin est de 201 m2.
La police
d'assurance bâtiment établie par l'ECA le 17 novembre 1988 ensuite de ces
travaux a arrêté la valeur d'assurance de base à Fr. 137'171.-, soit Fr.
102'879.- pour l'habitation et Fr. 34'292.- pour les locaux viticoles. Cette
police retient un cubage de total de 2'163 m3 (sous-sols : caves, local
viticole, logements sur 2 niveaux, combles et toiture : 1'638 m3; réduit,
galerie, escaliers : 111 m3; locaux viticoles et dépôt annexe Sud Ouest : 414
m3).
B.                            Par acte de
partage notarié François Charmey et daté du 26 février 1990, Claudine Chappuis
et son fils Gilbert ont acquis en copropriété, chacun pour une demie, la
parcelle no 11 de la commune de Rivaz. Pour la cession en lieu de partage, cet
immeuble a été estimé par les parties à une valeur de Fr. 1'000'000.-. Selon
cet acte, Claudine et Gilbert Chappuis reconnaissent devoir aux cédants la
somme de Fr. 562'500.-, correspondant aux 9/16èmes de la valeur totale de
l'immeuble.
A la suite
de ce changement de propriétaire, un avenant I à la police d'assurance précitée
a été établi le 10 avril 1990; il en ressort que, compte tenu de l'indice 100
de l'année en cours, la valeur à neuf en 1990 s'élève à Fr. 1'097'368.-.
C.                            La Commission
de district, par décision du 12 juillet 1990, a arrêté la nouvelle estimation
fiscale de la parcelle litigieuse à Fr. 690'000.-.
D.                            Les intéressés
ont déposé un recours contre cette décision en date du 16 juillet 1990.
E.                            Par décision
du 5 décembre 1991, la Commission de district a maintenu l'estimation fiscale
de la parcelle litigieuse à Fr. 690'000.-, en expliquant ce qui suit :
"Dans le cas qui nous occupe, la première
valeur est déterminée par l'acte de partage du 27 février 1990, soit fr.
1'000'000.-; quant à la seconde valeur de fr. 377'000.-, elle a été calculée
sur la base d'un revenu locatif annuel de fr. 26'400.- communiqué par le
propriétaire le 31 mars 1990 et capitalisé à un taux de 7 %."
F.                            Les intéressés
ont maintenu leur recours par déclaration du 11 décembre 1991. Ils se réfèrent
notamment à un rapport d'expertise établie le 28 février 1986 par la Chambre
vaudoise d'agriculture.
Au
demeurant, ils ont effectué dans le délai qui leur a été imparti à cet effet
l'avance de frais requise par Fr. 1'000.-.
G.                            Le 16 décembre
1991, la Commission de district a transmis le dossier de la cause au Tribunal
administratif. Elle a déposé des observations complémentaires datées du 14
février 1992.
H.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 25 juin 1992 en présence des
recourants. La Commission de district était représentée par son président, M.
Gilbert Bally. Le Tribunal a procédé à une inspection locale.
A cette
occasion, le Tribunal administratif a notamment pu constater que l'habitation
comportait deux appartements, de même surface, l'un au premier étage, de trois
pièces, qui a été rénové, occupé par la recourante, l'autre au second, de
quatre pièces, qui est loué à des tiers. La cave est louée à un des fils de la
recourante, vigneron.
Les
intéressés ont produit un rapport d'expertise établi le 10 mars 1989 par le
bureau d'architecture Marc Rimella SA à La Tour-de-Peilz qui retient une valeur
totale réelle de Fr. 1'065'000.-. La valeur vénale retenue par ce document est
de Fr. 558'666.- pour une valeur de rendement de Fr. 305'500.-, compte tenu
d'un taux de capitalisation de 6%.
Pour sa
part, le représentant de la Commission de district a expliqué que cette
dernière avait retenu un loyer plus faible pour l'appartement occupé par les
recourants que pour celui que ces derniers donnaient en location. Il a en outre
exposé que le taux retenu de 7 % correspondait à la pratique de la Commission
de district relative aux maisons d'habitation.
et considère en droit :
___________________
1.                             En 1989, la
Commission de district a procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale de la
parcelle litigieuse suite aux travaux de transformation effectués, qu'elle a
arrêtée à Fr. 540'000.-.
Si les recourants ne se sont pas opposés à
cette estimation, qui est donc entré en force, il contestent en revanche la
décision de la Commission de district du 12 juillet 1990 portant l'estimation
fiscale à Fr. 690'000.-, intervenue en raison de la cession en lieu de partage
du 26 février 1990; par cette opération, l'autorité précitée a procédé à une
nouvelle mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle des recourants,
conformément à ce que prévoit l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (LEFI). Aux termes de cette disposition,
l'opération de mise à jour des estimations
"a pour but de revoir
l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée
des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué"
.
On relève à cet égard qu'en droit fiscal, la
cession en lieu de partage est traitée de la même manière qu'une vente, tout au
moins pour la part acquise non par le biais d'une succession, mais par celui de
la cession; cela vaut en matière de gains immobiliers, mais aussi s'agissant du
problème de la déduction des frais d'entretien (cf. arrêt de la Commission
cantonale de recours en matière d'impôt (CCRI) 89/57, J. Br., du 7.2.1991).
C'est ainsi à juste titre que la Commission de district a procédé à une
nouvelle mise à jour de l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux.
2.                             Les
recourants contestent principalement la somme de Fr. 1'000'000.- retenus au
titre de valeur vénale. Ils exposent que le montant retenu par l'acte notarié
du 26 février 1990 prenait en compte un prix supérieur à la réalité pour simplifier
les modalités de partage, sans tenir compte de l'avis de l'expert Rimella, et
que la conjoncture immobilière, qui était alors favorable, a changé depuis
lors.
a) En
présence d'une vente, c'est le prix de vente qui est déterminant pour arrêter
la valeur vénale de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 2 al. du règlement
du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) et la
jurisprudence constante sur ce point de la Commission centrale d'estimation
fiscale des immeubles (CCEF), dont le Tribunal administratif n'entend pas
s'écarter, (voir p. ex. CCEF 90/10, B. Zi., du 10.6.1991, et les références
citées).
En l'espèce,
la Commission de district a retenu le prix indiqué dans l'acte de cession en
lieu de partage, de Fr. 1'000'000.-.
Le Tribunal
constate que l'expert mandaté par les recourants a retenu en 1989 une valeur
totale réelle de Fr. 1'065'000.-. De même, le montant retenu au titre de valeur
vénale par l'autorité intimée est légèrement inférieur à la valeur à neuf ECA.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de s'écarter du prix de Fr. 1'000'000.-
retenu par l'acte notarié du 26 février 1990. Cette manière de procéder
correspond d'ailleurs à la pratique de l'autorité de recours en matière
d'impôts, qui présume que les conventions de partage interviennent à des
conditions équitables, soit à un prix normal. Elle réserve certes une preuve
contraire, mais en règle générale pour aboutir à un prix supérieur à celui
retenu dans la convention, et non inférieur (v. d'ailleurs dans ce sens art. 6
al. 2 et 5 LMSD et arrêt de la CCRI 23/85, L. Du., du 14.03.1986).
En l'espèce,
le prix indiqué dans l'acte de cession en lieu de partage est conforme à la
réalité et, dans tous les cas, il ne serait guère plausible d'admettre un prix
inférieur à ce montant. En effet, compte tenu de la situation privilégiée de
l'habitation des recourants, dans les vignes, agrémentée d'un jardin, et depuis
laquelle on bénéfice de la vue sur le lac, une valeur vénale de Fr. 1'000'000.-
n'apparaît nullement exagérée et doit être maintenue.
b)                            Pour ce qui
est de la valeur de rendement de l'immeuble, elle correspond, aux termes de
l'art. 2 al. 3 LEFI, au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7
al. 1 REFI, dans sa teneur en vigueur en février 1990 (sur les problèmes de
droit transitoire, v. notamment arrêt du Tribunal administratif EF 90/09, B.
Br. du 27.09,1991), précise que la capitalisation s'opère sur la base du 4 % du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 8 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble.
En l'espèce,
la Commission de district a pris en compte la valeur locative indiquée par les
recourants eux-mêmes dans leur courrier du 31 mars 1990. Elle ne saurait dès
lors être critiquée dans son principe. On peut même relever que les loyers
annoncés sont relativement bas et que la Commission de district aurait été en
droit de les réestimer. L'art. 21 al. 3 REFI, dans ses teneurs successives, et
les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des
finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles (les Instructions) le prévoient d'ailleurs
expressément. Celles-ci exposent en effet que le revenu locatif sera admis sur
la base des baux perçus et qui paraissent normaux; elles précisent même à cet
égard que, dans certaines circonstances - notamment lorsqu'un immeuble est
habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille -, le revenu
locatif devra être supputé en tenant compte des loyers normaux de la région
(cf. les instructions, p. 2; v. également arrêt TA EF 91/011, A. Fi. du
6.7.1992).
Quant au
taux de capitalisation retenu, soit 7 %, il apparaît parfaitement correct aux
yeux du Tribunal, pour une maison d'habitation individuelle.
c)                            Dès lors,
l'estimation fiscale retenue par l'autorité intimée doit être confirmée et
arrêtée à Fr. 690'000.-.
3.                             Au vu de ce
qui précède, le recours doit donc être rejeté et un émolument mis à la charge
des recourants déboutés (art. 55 al. 1 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 12 juillet 1990 et confirmée le 5 décembre 1991 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est maintenue en ce
sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 11 de la commune de Rivaz est
fixée à Fr. 690'000.-.
III.                     Un émolument de Fr.
1'000.- est mis à la charge des recourants, cette somme étant compensée par
l'avance de frais déjà versée.
Lausanne, le 7 août 1992
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourants, p.a.
Claudine Chappuis, Sur la Croix, à 1812 Rivaz, sous pli recommandé (annexe :
expertise Rimella en retour);
- à la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux, ch. de Versailles 6,
à 1096 Cully.
Il est également communiqué pour
information :
- au Département des finances,
Service du cadastre et du registre foncier, av. de l'Université 3, à 1014
Lausanne, en deux exemplaires.