vd_omni · FO.1991.0003 · 1992-02-28 · fr

BEARD Jean-Claude c/ SA | Des liens extrêmement étroits au sens de LFAIE 9 al. 1 ne résultent pas de séjours de vacances réguliers, quand bien même le recourant (héritier institué) vouait une profonde affection à la propriétaire défunte

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.02.1992 FO.1991.0003

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET DU 28 FEVRIER 1992 -
__________
sur le recours interjeté par
Jean-Claude
BEARD
, à Menton (France), dont le conseil est l'avocat Rémy Wyler,
place Benjamin-Constant 2, à 1002 Lausanne,
contre
le prononcé de la Commission foncière,
section II, du 24 mai 1991 assortissant l'autorisation d'acquérir un immeuble
hérité de l'obligation de l'aliéner dans les deux ans à compter de
l'acquisition.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J. Giroud, président
S. Pichon, assesseur
R. Lavanchy, assesseur
Greffier : Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Jeanne Auriel,
de nationalité suisse, a acquis en 1956 la parcelle 62 de la commune de Nyon.
Situé à la Grand-Rue no 35, ce bien-fonds comporte un immeuble de quatre
appartements d'une surface au sol de 116 m2 et une place-jardin de 13 m2. En
1986, au décès de son mari, qui était français, Jeanne Auriel a quitté la
France, où elle vivait, pour venir s'installer définitivement dans un des
appartements précités.
B.                            Jeanne Auriel,
marraine du recourant, est décédée le 7 octobre 1990. Elle a laissé un
testament olographe daté du 24 août 1984 instituant comme seul héritier son
filleul Jean-Claude Béard, né en 1940, de nationalité française et domicilié à
Menton. Ce dernier est ainsi devenu propriétaire de la parcelle précitée.
C.                            Le 22 avril
1991, le conservateur du Registre foncier de Nyon a adressé au recourant un
avis de suspension de réquisition, le priant de solliciter de la Commission
foncière, section II (ci-après la CF II), une décision au sujet de son
assujettissement à la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE).
Agissant par
l'intermédiaire du notaire A.-L. Burnier, à Nyon, Jean-Claude Béard a requis le
7 mai 1991 de la CF II l'autorisation d'acquérir la parcelle 62 de la commune
de Nyon. Il invoquait en substance les liens profonds l'unissant à la région de
Nyon et l'affection qu'il vouait à sa marraine.
D.                            Par décision
du 17 mai 1991, la CF II a autorisé Jean-Claude Béard à acquérir la parcelle
litigieuse en l'obligeant toutefois à aliéner l'immeuble dans les deux ans à
compter de l'acquisition.
E.                            Par acte daté
du 17 juin 1991, Jean-Claude Béard, agissant par l'intermédiaire de l'avocat
Rémy Wyler, a interjeté recours contre cette décision. Il conclut, avec dépens,
à ce que la décision de la CF II soit réformée en ce sens qu'il est autorisé à
acquérir l'immeuble sis sur la parcelle 62 de la commune de Nyon à titre de
résidence secondaire. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront
repris plus loin en tant que de besoin.
Par
ailleurs, le recourant a effectué en temps utile l'avance de frais requise par
Fr. 1'000.-.
F.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience le 10 janvier 1992 en présence du recourant et de
son conseil. A cette occasion, Jean-Claude Béard a donné quelques explications
complémentaires.
Ainsi,
l'immeuble dont il a hérité, situé au bord de la route dans la vieille ville,
est relativement bruyant. Il n'a pas de jardin. Il compte trois appartements de
deux pièces et un de trois pièces, tous d'une surface inférieure à 100 m2. Au
décès de Jeanne Auriel, l'immeuble procurait un revenu locatif global de Fr. 375.-
par mois.
Le recourant occupe l'un des appartements de deux pièces. Les deux autres
logements de deux pièces sont loués pour le prix mensuel, l'un de Fr. 125.-,
l'autre de Fr. 1'400.-. En effet, ce dernier appartement vient de faire l'objet
de travaux pour un montant de Fr. 15'000.-; c'est pourquoi son loyer a été
augmenté. Quant au loyer de l'appartement de trois pièces, qui est en parfait
état, il s'élève à Fr. 250.-, mais il sera prochainement réactualisé.
Le recourant
a également précisé que, depuis 1956, Jeanne Auriel passait chaque année de
nombreux mois dans sa maison de Nyon. Depuis 1959, le recourant y vient
plusieurs fois par an. En 1988, sa marraine a mis un des appartements à sa
disposition. Actuellement, il s'y rend toujours aussi régulièrement, soit avec
sa femme et sa fille, soit seul. En 1991, par exemple, il y a passé cinq
séjours.
Jean-Claude
Béard vit à Menton dans un appartement et envisage de vendre son pressing qui
se trouve à Nice pour venir s'établir dans trois ou cinq ans dans sa maison de
Nyon. En effet, son épouse sera à la retraite dans trois ans. Quant à sa fille,
elle aura dix-huit ans dans cinq ans. Il n'y a pas de possibilité d'études à
Menton, c'est pourquoi il souhaiterait qu'elle puisse alors venir étudier en
Suisse.
Le recourant
a en outre précisé que ni lui, ni son épouse, ni sa fille ne s'est créé de
liens d'amitié dans le voisinage. Il n'entretient pas non plus de relations
professionnelles en Suisse et, s'il vient régulièrement à Nyon, c'est parce
qu'"il s'y sent bien".
et considère en droit :
________________
1.                             En vertu de
l'art. 8 al. 2 LFAIE,
"l'héritier assujetti au régime de
l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est
autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans
les deux ans."
En sa
qualité d'héritier institué, le recourant ne conteste pas être soumis au régime
de l'autorisation. Il allègue en revanche qu'il peut invoquer de justes motifs
au sens de l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE, car il entretient avec la région de
Nyon des relations étroites et dignes d'être protégées. Il se prévaut également
de la profonde affection qu'il vouait à sa marraine.
A teneur de l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE,
"les cantons peuvent disposer, par la voie
législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble sert de
résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle
entretient des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées, tant
que celles-ci subsistent."
Le
législateur vaudois a expressément repris cette possibilité à l'article premier
lit. c de la loi du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE (LVAIE).
L'art. 6 al.
1 de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
du 1er octobre 1984 (OAIE) précise ce qui suit :
"Par relations extrêmement étroites et
dignes d'être protégées justifiant l'octroi de l'autorisation d'acquérir une
résidence secondaire (art. 9, 1er al., let. c, LFAIE), on entend des relations
régulières que l'acquéreur doit entretenir au lieu où se trouve l'immeuble pour
y sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre économique, scientifique,
culturel ou d'autres intérêts importants."
En l'espèce,
il résulte de l'instruction que le recourant n'entretient pas à Nyon des
relations régulières pour y sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre
économique, culturel ou scientifique.
L'art. 6 al.
2 OAIE ajoute que "
la parenté ou l'alliance avec des personnes résidant
en Suisse, de même que des séjours de vacances, de cures, d'études ou d'autres
séjours temporaires, ne constituent pas, à eux seuls, des relations étroites et
dignes d'être protégées."
En l'espèce,
le recourant fait valoir qu'il fait des séjours de vacances à Nyon depuis fort
longtemps, région qu'il apprécie beaucoup.
Selon la
jurisprudence, des liens extrêmement étroits au sens de l'art. 9 al. 1 lit. c
LFAIE ne résultent pas de séjours de vacances occasionnels, ni de soins
apportés à une maison ou à un jardin pendant plusieurs années (Clémy Vautier,
L'application de la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger, cinq ans de jurisprudence (1985-1989), no 75, in RDAF 1984, p.
425). De même, la Commission cantonale de recours en matière foncière, section
II (CCR II), a été amenée à trancher le cas d'un studio transmis par testament
à un neveu et utilisé comme appartement de vacances. Elle a ainsi jugé que les
liens de parenté et les séjours temporaires occasionnels ne constituaient pas
en eux-mêmes des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées au
sens de l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE (CCR II no 1304, S. et Ma. Ma. du
28.8.1989, cité in C. Vautier, op. cit., no 77).
Au vu de
cette jurisprudence, le Tribunal juge que les circonstances invoquées par le
recourant ne constituent pas des "relations extrêmement étroites et dignes
d'être protégées". Au contraire, il relève qu'il s'agit précisément de
circonstances qui sont exclues par l'art. 6 al. 2 OAIE du champ d'application
de la loi. Le recourant se prévaut également de l'affection profonde qu'il
vouait à sa marraine. Des rapports purement affectifs, toutefois, ne suffisent
pas à justifier l'octroi de l'autorisation (cf. Urs Mühlebach/Hanspeter
Geissmann, La Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, p. 204; ATF 103 Ib 178 - JT 1979 I
530). Au demeurant, selon l'art. 9 al. 1 lit. c LFAIE, pour être considérées
comme un motif légal d'autorisation, les relations avec un lieu déterminé
doivent subsister. Or, à la suite du décès de la personne qui était à l'origine
de ces relations, ces liens vont se relâcher. La CCR II a ainsi jugé que des
petits-neveux ne pouvaient acquérir en qualité d'héritiers institués, en se
prévalant de liens extrêmement étroits - tant avec la défunte qu'avec le lieu
-, l'immeuble propriété de leur grand-tante (CCR II no 1210, W. L. et E. Pf. du
6.10.1987, cité in C. Vautier, op. cit., no 100). En l'espèce, quand bien même
le Tribunal ne met pas en doute les liens affectifs qui unissaient Jean-Claude
Béard à la défunte, il constate, au vu de ce qui précède, que ces circonstances
ne constituent pas un motif d'autorisation.
2.                             L'autorité de
céans constate également que l'immeuble litigieux compte quatre appartements.
Dans ces conditions, il ne peut pas être considéré comme une résidence
secondaire (ATF non publié P. du 17.10.1986). Par analogie avec ce qui vaut en
matière d'établissement stable, on pourrait admettre qu'une part modeste d'un
immeuble acquis par une personne à l'étranger ne soit pas affectée à sa
résidence secondaire (Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en
Suisse par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, p. 302); toutefois,
si cette partie est trop importante, il faut exiger la constitution d'une PPE
et la vente de la partie non habitée, ce que ne propose pas le recourant.
Ainsi, même si le recourant a la ferme intention de se réserver un appartement,
la maison à quatre appartements située en ville de Nyon devrait être considérée
surtout comme un placement de capitaux, ce que la loi a précisément pour but
d'empêcher. Il est vrai que la plupart des loyers perçus sont peu élevés. Il
faut néanmoins relever que le loyer d'un des appartements de deux pièces a été
augmenté au prix de Fr. 1'400.- alors que le recourant y a effectué des travaux
pour un montant de Fr. 15'000.- seulement. Par ailleurs, Jean-Claude Béard a
également exposé que le loyer de l'appartement de trois pièces, au demeurant en
parfait état, allait être augmenté également. Ces éléments sont autant
d'indices qui tendent à démontrer que l'immeuble litigieux constituerait un
placement de capitaux (sur ce point cf. ATF 103 Ib 178, spéc. 180-181 - JT 1979
I 530, spéc. 533).
Il convient
en outre de relever que la surface habitable de la maison du recourant
représente une superficie d'environ 350 m2. Or, selon l'art. 12 lit. b LFAIE,
l'autorisation d'acquérir est refusée lorsque la surface habitable est
supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci. A cet égard, l'art. 10 al.
2 OAIE précise que la surface nette de plancher habitable ne doit pas en règle
générale dépasser 100 m2 lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire (cf. Urs
Mühlebach/Hanspeter Geissmann, op. cit., p. 230 ss). En l'espèce, un
dépassement de plus du triple de la surface réglementaire n'est pas admissible
(C. Vautier, op. cit., no 118 ss).
3.                             Le recourant
expose encore qu'il a l'intention de s'établir prochainement en Suisse, faisant
ainsi implicitement valoir son intention d'utiliser l'immeuble litigieux en
qualité de résidence principale; il invoque une jurisprudence du Tribunal
fédéral (ATF 112 Ib 8), qui traite notamment de l'art. 11 al. 2 OAIE. Cette
disposition prévoit pour l'acquéreur d'une résidence principale ou secondaire
l'obligation de l'aliéner dans un délai de deux ans s'il ne l'utilise plus
comme telle. Le Tribunal fédéral a jugé que
"le délai de deux ans
pourrait être considéré comme une condition inacceptable si, dans un laps de
temps déterminé, on peut s'attendre à ce que l'acquéreur revienne en Suisse et
occupe de nouveau son immeuble"
. Une application analogique de cette
jurisprudence au recourant ne peut pas être exclue. Toutefois, il résulte
implicitement de la jurisprudence précitée que le délai de deux ans prévu par
l'art. 11 al. 2 lit. e OAIE ne pourrait  être prolongé qu'à certaines
conditions, notamment en prouvant que le séjour à l'étranger sera de courte
durée. Cette condition n'est pas remplie dans le cas particulier. Jean-Claude
Béard projette certes de vendre son pressing pour venir s'installer en Suisse
dans trois ou cinq ans. De telles intentions sont cependant trop vagues et
lointaines pour que l'on puisse déroger à l'art. 11 al. 2 lit. e OAIE, appliqué
par analogie. Au demeurant, la surface admise pour une résidence principale est
de 200 m2 (art. 10 al. 2 OAIE) et elle se trouverait dépassée en l'espèce.
4.                             Il faut
également se demander si le recourant pourrait acquérir l'immeuble à titre de
logement de vacances. Nonobstant la surface de la maison et le fait qu'un
immeuble de quatre appartements ne saurait constituer un appartement de vacances,
cette possibilité ne peut qu'être écartée. En effet, Nyon ne figure pas sur la
liste des lieux dans lesquels l'acquisition d'un logement de vacances peut être
autorisée (art. 1 LVAIE et liste annexe).
5.                             Il appert, au
vu de ce qui précède, que le recourant n'a pas démontré à satisfaction de droit
qu'il entretenait avec la région de Nyon des relations suffisamment étroites et
dignes de protection pour que l'on puisse l'autoriser à conserver l'immeuble
litigieux. C'est donc à juste titre que la CF II a assorti l'autorisation de la
charge critiquée. Le recours ne peut dès lors qu'être rejeté et la décision
attaquée confirmée. Vu l'issue du pourvoi, un émolument est mis à la charge du
recourant, qui n'a pas droit à l'allocation de dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 24 mai 1991 par la Commission foncière, section II, est confirmée.
III.                     Un émolument de Fr.
1'000.- est mis à la charge du recourant, cette somme étant compensée par le
dépôt de garantie déjà effectué.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 28 février 1992/jb
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant, par l'intermédiaire
de son conseil, sous pli recommandé;
- à la Commission foncière, section
II;
- au Département fédéral de justice
et police, Office de la justice, 3003 Berne, en trois exemplaires, avec le
dossier sous pli recommandé, à charge pour l'autorité fédérale de le renvoyer
au Tribunal administratif, chemin de Boston 25, 1014 Lausanne;
- au Conservateur du Registre foncier du
district de Nyon;
- au Secrétariat général du Département AIC.
Il peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa
communication (art. 21 LFAIE; 106 OJF).