vd_omni · EF.2008.0002 · 2010-01-25 · fr

X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges | L'autorité de taxation peut s'écarter du prix fixé dans l'acte de transfert lorsqu'elle fixe l'estimation fiscale si la vente a eu lieu dans des circonstances exceptionnelles et lorsque le prix a été fixé sous l'influence de conditions particulières. En l'espèce, cession entre deux fondations de prévoyance d'un parc immobilier estimé à plus de 400 millions de francs. Dans ces conditions, la valeur de cession d'un immeuble représentant moins de un pour-cent du montant total de la transaction ne saurait avoir la même valeur probante que dans le cas d'une vente de gré à gré. Recours rejeté (recours au TF pendant).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 25.01.2010 EF.2008.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
25 janvier
2010
Composition
M. Xavier Michellod,
président
;
MM. Alain Maillard et Fernand Briguet, assesseurs.
Recourante
X.________,
à ********, représentée par BDO Visura Fiscalité et droit, à Berne,
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours X.________ c/ décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18
décembre 2007
Vu les faits suivants
A.
X.________ Fondation de placements immobiliers
(ci-après : la fondation, ou la recourante) est une fondation de droit privé
au sens des articles 80 et suivants CC dont le but est de promouvoir la
prévoyance professionnelle en offrant à ses membres la possibilité d’investir
collectivement leurs capitaux, principalement en valeurs immobilières. A cet
effet, elle est propriétaire d’immeubles pour une valeur de plus de cinq cents
millions de francs, selon son bilan au 31 mars 2007. Jusqu’au 1
er
janvier 2007, la fondation avait pour raison sociale Y.________ Fondation de
placements immobiliers.
B.
Par contrat de cession du 24 mai 2006, la
fondation Pensionskasse der Z.________, sise à Berne, a notamment cédé à la
fondation Y.________ Fondation de placement immobiliers différents immeubles,
dont la parcelle n° 1******** du Registre foncier de Morges. Son prix de
reprise, selon le contrat de cession, a été fixé à 4'910'000 francs. Ce montant
est celui admis par une expertise établie le 18 novembre 2005 par Wüest et
Partner, et confirmée par PricewaterhouseCoopers AG, société appelée à évaluer
l’ensemble des valeurs arrêtées dans le contrat de cession du 24 mai 2006. L’ensemble
des transferts immobiliers porte sur une valeur arrêtée, selon cette dernière
société, à 409'554'300 francs. Le transfert a été inscrit au registre foncier
le 20 juillet 2006.
C.
La parcelle n° 1******** du Registre foncier de
Morges, sise au  Chemin 2********, d’une surface totale de 4'041 m2, est
composée d’une place-jardin (1'171 m2) et d’un bâtiment commercial de 2'870 m2.
La valeur assurée ECA de ce dernier s’élève à 9'636'311 francs. Pour la période
allant d’avril à septembre 2007, le revenu locatif de ce bâtiment s’est élevé à
227'910 francs.
D.
Le 19 novembre 2007, la Commission d’estimation
fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après : la CEFI), faisant
suite au transfert de propriété, a confirmé l’estimation fiscale de la parcelle
n° 1********, fixée à 8'603’000 francs. Cette estimation se montait à
11'372'000 fr. en 1990, et avait été portée à 8'603'000 fr. en 1996.
Le 19 novembre 2007, la fondation a
formé une réclamation contre cette décision, en concluant à ce que l’estimation
fiscale de son immeuble soit révisée à la baisse pour tenir compte de la valeur
vénale estimée à 4'910'000 francs. Le 18 décembre 2007, la CEFI a rendu une
nouvelle décision, arrêtant l’estimation fiscale de la parcelle à 7'846'000
francs.
E.
La fondation a recouru, en concluant à la
réforme de la décision entreprise en ce sens que l’estimation fiscale est
ramenée à un montant qui n’excède pas la valeur vénale de 4'910'000 francs. La
CEFI propose le rejet du recours. Les parties ont complété leurs écritures.
Considérant en droit
1.
Conformément à l'art. 20 de la loi du 1
er
janvier 1937 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), à
partir de la mise en vigueur de ladite loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent, la parcelle
litigieuse a été cédée à la recourante selon un contrat de cession du 24 mai
2006. Cette mutation justifiait dès lors la mise à jour de son estimation
fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour
déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de
capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées
à la date déterminante pour la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la
date décisive est celle de la conclusion de la vente, soit le 24 mai 2006, et
non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à
jour intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une
estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent. Elle
a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un
immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation
portée au registre (v. dans ce sens arrêt TA EF.1998.0006 du 17 juin 1998 plus
les réf. cit.).
2.
Aux termes de l'art. 2 LEFI,
"L'estimation
fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de
rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne peut pas
être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4)."
En l'espèce, la contestation porte
aussi bien sur la valeur vénale.
3.
a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1),
"la valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant
compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (al. 1).
A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (al. 2)".
Pour déterminer la valeur vénale
d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de
circonstances particulières réservées à l'art. 9 RLEFI, présumer que celle-ci
correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal
d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette
opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition
de ce patrimoine; dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la
détermination de la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci
n'est pas le seul élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que
cette dernière a généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix
précité du fait de la prise en considération de la valeur de rendement (arrêt
TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994 déjà cité).
Selon l'art. 9 RLEFI
,
"Les ventes
qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les
prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre
parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne
sont dans la règle pas prises en considération."
En l'espèce l'autorité intimée
soutient que la vente a eu lieu dans des circonstances extraordinaires au sens
de cette disposition.
b) Selon la jurisprudence, par
"
ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires
"
,
il faut entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais
également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969,
cité dans l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît
logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation
fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de
fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir
au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du
marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 RLEFI, de tels cas
peuvent également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA
EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée, si elle
constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est
inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été
manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple
l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où
l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la
valeur objective arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder
sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2
RLEFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de
comparaison (cf. arrêt susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission
était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses
calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de
vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans
plusieurs arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix
d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997;
EF.1998.0006 du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également
arrêt TA EF.1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est
écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après
faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en
l'absence de négociations).
Lorsque le prix convenu paraît
inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des
circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,
l'autorité fiscale a la faculté de renverser la présomption instituée par
l'art. 6 al. 2 LMSD (art. 6 al. 5 LMSD; cf. par exemple, arrêts FI.1994.0115
précité, montant revu à la hausse; FI.1995.0075 du 10 janvier 1996, publié
in
RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98, montant revu à la baisse; cf. en outre,
FI.1997.0060 du 17 novembre 1997 et FI.1992.0005 du 30 mars 1993).
L'art. 6 al. 5 LMSD, s'il permet à
l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé dans l'acte de transfert et
institue une procédure analogue à la taxation d'office (BGC printemps 1963, p.
1040), doit, en tant qu'il constitue une exception par rapport au système de
taxation sur la base du prix convenu entre les parties, être appliqué de
manière restrictive. L'autorité fiscale ne saurait de façon générale être
habilitée à corriger le prix de chaque transaction du même type. Elle doit au
contraire apporter la preuve, d'une part, que le transfert générant le droit de
mutation est la résultante d'une opération qui ne s'est pas déroulée dans un
marché libre, et d'autre part, que ces circonstances ont eu pour conséquences
que l'immeuble a été aliéné à un prix ne correspondant pas à sa valeur réelle.
Ainsi, l'autorité fiscale ne prendra en compte la valeur vénale de l'immeuble
transféré au lieu du prix convenu que s'il s'impose à elle que le prix ne
correspond manifestement pas à la valeur réelle de l'immeuble (cf.
jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit., p. 221, note 3, in fine;
l'autorité de céans va dans le même sens: cf. arrêt FI.1992.0005 déjà cité,
FI.1995.0120 du 5 mars 1996; cf. encore la jurisprudence rendue en application de
l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles qui applique des critères analogues: cf. notamment arrêts EF.1999.0011
du 18 octobre 1999; EF.1999.0002 du 7 mai 1999; EF.1998.0008 du 10 août 1998;
FI.1993.0035 du 4 octobre 1994). S'il est démontré par l'autorité fiscale que
la valeur vénale ainsi arrêtée s'écarte du prix d'acquisition convenu, ce
montant servira à déterminer l'assiette du droit de mutation. Lorsqu'elle
invoque un élément susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art.
6 al. 2 LMSD, l'autorité fiscale doit supporter le fardeau de la preuve; le
contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune
relation particulière entre les parties au contrat et que le libre marché a fonctionné
(arrêt FI.1998.0034 du 3 mai 2000 consid. 2; arrêt du Tribunal administratif
fribourgeois du 28 mai 1999,
in
RFJ 1999, p. 155, cons. 2d).
c) En l'espèce, le transfert
immobilier trouve sa source dans un contrat de cession passé le 24 mai 2006,
qui portait notamment sur plusieurs immeubles sis dans toute la Suisse, pour un
montant total estimé par la société PricewaterhouseCoopers AG à 409'554'300
francs. L’immeuble en cause ne constituait ainsi qu’un bien parmi de nombreux
autres dans le cadre de la transaction, et ne pesait que d’un poids relatif
dans ce cadre, dès lors que sa valeur, arrêtée entre parties, ne représentait
que moins de un pourcent de la valeur totale des biens cédés. Il est patent
que, dans une telle configuration, le prix de vente arrêté par les parties au
contrat ne saurait avoir la même valeur probante, au stade de la fixation de
l’estimation fiscale, que dans le cas d’une vente unique de gré à gré. A cela
il convient d’ajouter que, comme le souligne l’autorité intimée, la situation
du marché immobilier n’a guère varié entre 1996 et 2006 s’agissant du bien en
cause. Au surplus, hormis les expertises précitées, qui, il convient de le
rappeler, ont été mises en œuvre dans le cadre d’une vente de grande ampleur,
la recourante ne fait valoir aucun argument permettant de justifier une aussi
drastique perte de valeur. Enfin, la transaction est intervenue dans le cadre
d'un transfert de patrimoine entre institutions de prévoyance, ce qui
relativise la portée des valeurs retenues dans les expertises. Ainsi,
l’autorité intimée était fondée à faire application de l’article 9 RLEFI et de
ne pas tenir compte du prix convenu.
Pour le surplus, la recourante ne
met pas en cause les autres éléments du calcul.
4.
Dans ses déterminations du 20 mai 2008, l'autorité
intimée a admis que la valeur de rendement soit capitalisée sur la base d'un
taux de 8%, et l'estimation fiscale ramenée à 7'656'000 francs. Il y a lieu de
se rallier à cette solution, pour les motifs évoqués par la Commission.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent
à l'admission très partielle du recours. La recourante, qui succombe dans une
très large mesure, supportera les frais de justice.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est très partiellement admis.
II.
La décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 2007 est réformée
dans le sens des considérants.
III.
Un émolument de 4’000 (quatre mille) francs est
mis à la charge de la recourante.
Lausanne, le 25 janvier 2010
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.