vd_omni · EF.2007.0004 · 2008-03-31 · fr

Christinet/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | La date décisive pour la fixation des valeurs auxquelles la loi se référe pour déterminer l'estimation fiscale (VR, VV, taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) est celle de la vente ou de la cession justifiant la mise à jour et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.03.2008 EF.2007.0004

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 mars 2008
Composition
M. Vincent Pelet,
président
; MM. Antoine Rochat et Georges
Arthur Meylan, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourant
Olivier CHRISTINET,
à
Mollie-Margot, représenté par Daniel KISTLER, JURISCONSEILS, à Morges,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours Olivier CHRISTINET c/ décision de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 11 avril 2007
(parcelle 4438, chemin des Cottages 16 à Lausanne)
Vu les faits suivants
A.
Le 8 juillet 1988, Olivier Christinet et son frère
Jean-François sont devenus copropriétaires, ensuite de donation, de la parcelle
n
o
4'438 du cadastre de la Commune de Lausanne, pour respectivement
4/5 et 1/5. D'une surface de 521 m
2
, ce bien-fonds supporte un
bâtiment d'habitation, édifié en 1912, comportant quatre niveaux, dont deux
sont habitables.
B.
Dans le cadre de la révision générale des estimations
fiscales en 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne (ci-après: la commission) a fixé l'estimation fiscale de la
parcelle n
o
4'438 à 348'000 francs. Par arrêt du 24 juin 1997, ensuite
du recours d'Olivier et de Jean-François Christinet, le Tribunal administratif
a ramené ce montant à 257'000 fr. (cause EF.1996.0011).
C.
Le 19 décembre 2005, Olivier Christinet a acheté la part
de copropriété de son frère Jean-François (1/5 du bien-fonds) pour un montant
de 55'000 francs.
Ensuite de cet achat, la commission a procédé à une
nouvelle estimation fiscale du bien-fonds et l'a arrêtée, par décision du 27 juin
2006, au montant de 275'000 francs.
D.
Le 21 juillet 2006, Olivier Christinet a formé une
réclamation contre cette décision. Il s'étonnait d'une telle augmentation, dès
lors qu'aucun changement n'avait eu lieu depuis la dernière estimation fiscale
du bien-fonds.
Par lettre du 24 juillet 2006, la commission a donné
à l'intéressé les explications suivantes:
"La Commission dans sa séance du 23 mai 2006 a
simplement arrêté l'estimation fiscale de l'immeuble susmentionné à la valeur
de partage fixée dans l'acte signé par les parties devant notaire (Fr. 55'000.-
pour 2/10, soit à un montant total de Fr. 275'000.- pour cette parcelle)."
Dans une correspondance du 15 août 2006, Olivier
Christinet a complété son argumentation comme il suit:
"Je vous informe que lors de cette vente, une erreur
s'est glissée au niveau du montant de la vente de la part de mon frère qui
s'élève à 1/5. Un montant de Fr. 55'000.- a été mentionné au lieu de Fr.
51'400.- (257'000 : 4 = 51'400). Nous avons signé cet acte de vente et ne pouvons
donc contester ce montant malgré l'erreur susmentionnée.
Par contre, la commission d'estimation fiscale ne peut se
prévaloir de ladite erreur pour augmenter également les parts de 4/5 que je
possède déjà depuis 1988.
Dès lors, une augmentation de la valeur fiscale de Fr.
3'600.- (55'000.- moins 51'400.- = 3'600.-) suite à l'achat de cette part de
1/5 ne peut être contestée, soit une nouvelle estimation fiscale totale à Fr.
260'600.- en lieu et place des Fr. 275'000.-."
E.
Par décision du 9 novembre 2006, la commission a fixé la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle n
o
4'438 à 401'000
francs. Elle a relevé qu'après analyse du dossier, elle n'admettait plus le
prix du transfert indiqué dans l'acte de vente et qu'elle avait dès lors repris
à zéro la taxation de la parcelle en question. Figurait en annexe de la
décision les détails du calcul de la nouvelle estimation fiscale:
Valeur
de rendement
Nature
Surface en m
2
Prix au m
2
Rendement/locat.
Total
Habitation
110
Fr. 150.-
Fr. 16'500.-
Garage(s)
Total
Fr. 16'500.-
Taux de capitalisation
7.00%
Valeur de rendement
Fr. 236'000.-
Valeur
vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m
3
/m
2
Total
Valeur nette
Habitation
759
Fr. 400.-
Fr. 303'600.-
Total
Fr. 303'600.-
Fr. 304'000.-
Valeur terrain
521
Fr. 500.-
Fr. 260'500.-
Fr. 261'000.-
Total valeur vénale
Fr. 565'000.-
Estimation
fiscale: valeur de rendement + valeur vénale = Fr. 401'000.-
2
Le 7 décembre 2006, Olivier Christinet a formé
réclamation contre cette nouvelle décision.
F.
Par décision sur réclamation du 11 avril 2007, la
commission a maintenu l'estimation fiscale du bien-fonds à 401'000 francs. Elle
a relevé que le montant retenu n'était pas supérieur aux valeurs du marché
actuel et qu'il tenait compte des divers travaux d'amélioration qui avaient été
réalisés ces dernières années et qui n'avaient pas été taxés.
Par lettre du 18 avril 2007, Olivier Christinet a
demandé des explications plus précises.
Le 26 avril 2007, la commission a répondu en ces
termes:
"…la commission, en constatant que le propriétaire
n'étant pas d'accord sur le prix fixé dans cet acte de partage familial, n'a
plus admis de ce fait ce prix de partage familial et a effectué une nouvelle
taxation tenant compte des prix pratiqués pour ce genre d'immeuble sur le
marché actuel, ceci conformément à l'article 9 du règlement sur l'estimation
fiscale des immeubles. […] Elle
[réd. la
commission]
retient un loyer de fr. 1'375.- par mois pour l'ensemble de
la maison concernant la valeur de rendement. Cette valeur est inférieure aux
prix pratiqués sur le marché pour la location complète de cette villa sise dans
ce quartier. Concernant la valeur vénale, des prix de fr. 400.- le m2 pour la
valeur du terrain, terrain en zone mixte de forte densité, mais terrain estimé
comme terrain en zone de villa au vu de l'utilisation actuelle, et de fr. 500.-
le m3 vétusté déduite pour la valeur du bâtiment, prix tenant compte de la
vétusté et des travaux d'entretien effectués ces dernières années et constatés
lors de la visite sur place, ont été retenus. Ces deux valeurs, inférieures
selon la commission aux prix pratiqués actuellement, ont permis de fixer cette
nouvelle estimation fiscale. […]"
G.
Olivier Christinet, par l'intermédiaire de son conseil, a
recouru le 11 mai 2007 devant le Tribunal administratif (devenu le 1
er
janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal)
contre la décision sur réclamation du 11 avril 2007 de la commission, dont il
demande l'annulation. Ses arguments seront repris ci-après dans la mesure
utile.
L'autorité intimée s'est déterminée sur le recours
le 11 juin 2007, en concluant à son rejet.
Le tribunal a tenu audience sur place le 3 mars 2008
en présence du recourant, assisté de son conseil, du président de la commission
ainsi que d'un autre de ses membres. On extrait du compte-rendu d'audience les
passages suivants:
"Le recourant explique qu'il loue actuellement la maison
à sa nièce pour un montant de 700 fr. par mois, auquel s'ajoute 500 fr. de
charges. Il précise qu'à partir du 1
er
août 2008 il habitera la
maison.
[…]
Interpellé par le Président, le recourant indique que la
restriction du droit de construire dont fait état l'arrêt du Tribunal
administratif du 24 juin 1997 (FI.1996.0011, consid. 5 in fine, p. 4) a été
supprimée avec l'entrée en vigueur du nouveau plan d'extension le 26 juin 2006.
Les représentants de la Commission précisent que cette suppression n'a pas été
prise en compte dans leur nouvelle estimation, fixée sur la base de l'état des
lieux à la date de la cession.
Le tribunal procède à une visite de l'immeuble. Le sous-sol
comprend une salle de bains (d'environ 6 m2) avec baignoire, des locaux de
dépôt ainsi qu'une buanderie (avec une douche). Le recourant indique qu'il a
renouvelé l'installation de chauffage (au gaz) en novembre 2006. Le
rez-de-chaussée comprend une cuisine, deux chambres, ainsi que des WC. Le 1
er
étage est construit à l'identique. La cuisine a toutefois été remplacée par une
chambre (qui n'a pas été visitée), si bien qu'en l'état les deux étages ne
forment qu'un logement. Le tribunal constate l'état vétuste de l'immeuble, tant
à l'intérieur qu'à l'extérieur (façades, avants-toits, charpente non
isolée)."
Le tribunal a délibéré à huis clos à l'issue de
l'audience.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de trente jours prévu par l'art. 15
al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours est intervenu en temps utile. Il est
au surplus recevable en la forme.
2.
L'art. 36 let. a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989
sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA; RSV 173.36) prévoit
que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du
droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut
invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c
LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pourvoir d'examen de la
Cour de droit administratif et public est par conséquent limité au contrôle de
la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence, le tribunal
renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à
laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère
qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir Tribunal administratif, arrêts
EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029
du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1
er
juillet 1993).
3.
Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission d’estimation
du district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette
opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion
ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce, le recourant est devenu l'unique
propriétaire de la parcelle n
o
4'438 ensuite de l'achat de la part
de copropriété de son frère; la commission était donc fondée à revoir
l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle n
o
4'438. La
date décisive pour la fixation des valeurs auxquelles la loi se réfère pour
déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de
capitalisation, éléments déterminant du marché immobilier) est celle de la
conclusion du contrat de vente, soit le 19 décembre 2005, et non pas la date à
laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la
suite de faits déterminés (énumérés à l'art. 20 LEFI) et postule par conséquent
une estimation à une date donnée, soit celle de la vente ou de la cession
justifiant la révision, respectivement le 1
er
janvier de l'année
suivante (arrêts EF.2000.0014 du 5 février 2001, EF.1999.0018 du 27 janvier
2000 et les références).
4.
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est
faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa
valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure
à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, le recourant conteste tant la valeur de
rendement que la valeur vénale retenues par l'autorité intimée.
5.
a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI; RSV
642.21.1) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à
6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le
genre d'immeuble.
Les instructions du Chef du Département des finances
pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20
novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si
celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif
est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m
2
; pour
des maisons d'habitation, le prix unitaire peut être estimé, en règle générale,
entre 100 fr. et 200 fr. par m
2
.
En l'espèce, l'autorité intimée a retenu une surface
habitable de 110 m
2
estimée au prix de 150 fr. le m
2
,
soit un revenu locatif de 16'500 fr. par année.
b) Le recourant conteste la surface habitable de 110
m2. C'est pourtant le chiffre qu'il a indiqué dans le formulaire de révision
qu'il a dû remplir à l'attention de la commission et qui avait été retenu dans
la précédente estimation fiscale. Selon les plans, le bâtiment présente quatre
façades égales de huit mètres, ce qui donne une surface au sol de 64 m
2
,
soit 128 m
2
pour les deux étages habitables. Le recourant considère
qu'il faut déduire de cette surface de 128 m
2
les cages d'escaliers
et les murs extérieurs. Il arrive ainsi selon son calcul à une surface
habitable de 99 m
2
. Les instructions ne donnent aucune précision sur
la manière de calculer la surface habitable. On peut toutefois s'inspirer des
règles qui ont été développées en matière de détermination de la valeur
locative. Selon les instructions générales de l'Administration cantonale des
impôts pour la période fiscale 2007, entrent en considération pour le calcul de
la surface du logement les pièces habitables, la cuisine, les salles de bains,
cabinets de toilette et douches, les halls, vestibules et escaliers à
l'intérieur du logement, les vérandas fermées, les combles habitables et
mansardes; n'entrent en revanche pas en considération les galetas, cagibis et
combles non habitables, les balcons, terrasses et galeries ouvertes, les caves
et autres locaux de service (buanderie, étendage, carnotzet), les garages et
remises. On constate que les escaliers à l'intérieur du logement - le tribunal
a pu constater lors de l'inspection locale que les deux étages habitables
constituaient un seul logement - entrent contrairement à l'avis du recourant dans
le calcul de la surface habitable. Seule la surface des murs extérieurs, soit
19,20 m
2
(30 cm x 8 m de façade x 4 murs x 2 étages), doit donc être
déduite de la surface de 128 m
2
. On arrive ainsi à une surface de
108,8 m2, à laquelle il faudrait ajouter la surface de la salle de bains (environ
6 m
2
) et de la douche (environ 2 m
2
) qui se trouvent au
sous-sol. La surface de 110 m
2
retenue par la commission est donc favorable
au recourant. Le tribunal s'en tiendra par conséquent à ce chiffre.
c) Le recourant conteste également la valeur de 150
fr. le m
2
retenue par la commission. Compte tenu de l'état de
vétusté du logement, de l'absence de salle de bains à l'étage (la salle de
bains se trouve au sous-sol) et du fait qu'aucune transformation importante n'a
été réalisée depuis la dernière estimation fiscale (le recourant n'a procédé
qu'à de simples travaux d'entretien, à savoir le remplacement des fenêtres et
le rafraîchissement des murs intérieurs), le tribunal juge que la valeur de 150
fr. le m
2
retenue par l'autorité intimée est effectivement excessive;
il estime en revanche qu'on ne peut pas non plus s'en tenir à la valeur de 120
fr. le m
2
retenue dans la dernière estimation fiscale et demandée
par le recourant. A titre de comparaison, le tribunal observe qu'au cours des
années 1996 à 2005, l'indice suisse des prix à la consommation a augmenté de
7,7% (103.6 à 111.6). Compte tenu de cette évolution, le tribunal retiendra une
valeur de 130 fr. le m
2
(ce qui correspond à une augmentation de
8,3% par rapport à la dernière estimation fiscale).
Le revenu locatif se monte ainsi à 14'300 fr. (110 m
2
x 130 fr.).
d) La commission a retenu pour le calcul de la
valeur de rendement un taux de capitalisation de 7%. Le recourant ne critique à
juste titre pas ce chiffre. La baisse du taux de capitalisation de 7,5 à 7% depuis
la dernière estimation fiscale se justifie en effet par la baisse des taux
hypothécaires.
Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement
de 204'285 fr. (14'300 fr. à 7%).
6.
a) A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. Selon l'art. 8 REFI, cette
valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (al. 2).
b) L'art. 9 REFI précise que les ventes qui ont lieu
dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été
fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente
juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats
extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas
prises en considération. La jurisprudence entend par
"ventes qui ont eu
lieu dans des circonstances extraordinaires"
,
non seulement les
ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le
prix est nettement trop élevé (arrêt EF.2001.0003 du 14 novembre 2001 et les
références citées). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur
marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure
incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités
d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque
celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Ainsi, la commission est
fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix
convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du
marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire, à
abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature
essentiellement comparative (art. 8 al. 2 REFI) ou en appliquant les méthodes
d’estimation prévues par les instructions (arrêt EF.2000.0012 du 29 décembre
2004; arrêt EF.2001.0003 précité).
En l'espèce, le prix payé par le recourant pour
l'acquisition de la part de copropriété de son frère n'est pas déterminant pour
fixer la valeur marchande de l'immeuble; le prix payé a en effet été calculé
sur la base de la valeur de la précédente estimation fiscale, soit à une valeur
bien inférieure à la valeur vénale du bien (l'estimation fiscale étant une
moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale; en l'occurrence, la
précédente estimation fiscale avait été arrêtée à 257'000 fr. compte tenu d'une
valeur de rendement de 176'000 fr. et d'une valeur vénale de 339'000 fr.); il
s'agit donc bien d'une vente dans des circonstances extraordinaires au sens de
l'art. 9 REFI. Dans ces conditions, c'est à juste titre que l'autorité intimée
n'a pas tenu compte du prix d'achat payé par le recourant pour déterminer la
valeur vénale de l'immeuble.
c) Le tribunal s'en tiendra donc aux critères
définis par la législation régissant l'estimation fiscale tels qu'ils sont
précisés dans les instructions pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble.
Le bâtiment présente un volume total de 759 m
3
.
Seuls deux niveaux (représentant un peu plus de 400 m
3
) sont
toutefois habitables. Dans ces conditions, le tribunal estime à 600 fr. le m
3
la valeur à neuf moyenne à attribuer à l'ensemble du bâtiment, soit une valeur
intrinsèque de 455'400 francs. Il faut pondérer cette valeur pour tenir compte
de l'état de vétusté important du bâtiment. On appliquera le même coefficient
que celui retenu dans la précédente estimation fiscale, soit 40%, ce qui donne un
résultat de 273'240 francs. Il faut ajouter à ce montant le prix du terrain. La
commission l'a évalué à 500 fr. le m
2
. Compte tenu de l'exiguïté de
la parcelle et de son statut juridique qui fait obstacle à toute construction
nouvelle - certes abrogé, mais après la date déterminante pour la fixation de
l'estimation fiscale (voir consid. 3) -, le tribunal juge ce montant excessif.
Quant au prix de 250 fr. le m
2
demandé par le recourant (qui
correspond à celui retenu par le Tribunal administratif dans le cadre de la
dernière estimation fiscale), il ne tient pas compte de l'évolution du marché.
Tout bien considéré, le tribunal estime à 400 fr. le m
2
le montant
du prix du terrain.
Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale
totale de 481'640 fr., soit 273'240 fr. pour la construction et 208'400 fr.
pour le terrain.
7.
En conclusion, l'estimation fiscale de la parcelle n
o
4'438, correspondant à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, s'élève ainsi à 342'962 fr., arrondie à 342'000 fr. conformément à l'art.
29 REFI, en lieu et place du montant contesté de 401'000 francs. La différence
entre l'estimation de la commission et celle du tribunal, soit 59'000 fr.,
étant supérieure à 5% (voir consid. 2 in fine), le recours doit être
partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle n
o
4'438 est arrêtée à 342'000
francs.
8.
Les considérants qui précèdent conduisent à une admission
partielle du recours. Dans ces conditions, l'émolument réduit qui devrait être
mis à la charge du recourant conformément à l'art. 55 LJPA peut être compensé avec
les dépens, réduits également, auxquels le recourant peut prétendre de la part
de l'Etat en vertu de la même disposition. Les frais seront ainsi laissés à la
charge de l'Etat qui, en contrepartie, ne versera pas de dépens au recourant.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis partiellement.
II.
La décision de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne du 11 avril 2007 est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle no 4'438 du cadastre de la Commune de
Lausanne est arrêtée à 342'000 francs.
III.
Il n'est pas perçu d'émolument, ni alloué de dépens.
Lausanne, le 31 mars 2008
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.