vd_omni · AC.2020.0242 · 2022-12-20 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________, E.________/Municipalité de La Tour-de-Peilz, F.________, G.________ | Recours d'opposants voisins contre les décisions de la Municipalité levant leurs oppositions et autorisant la construction de trois immeubles d'habitation de cinq logements et de deux parkings couverts sur des parcelles sises en zone de faible densité. - Grief de violation des règles relatives à la destination de la zone admis. Le RPGA prévoit que la zone d'habitation de faible densité est destinée à l'habitation groupée et individuelle et aux activités non gênantes. Quant aux zones de moyenne et forte densité, elles sont destinées à l'habitation collective. L'appréciation de la Municipalité selon laquelle un immeuble comportant généralement jusqu'à cinq logements peut, au cas par cas, être autorisé à titre d'habitat groupé, même avec une seule entrée commune, n'est pas soutenable au vu de la réglementation récente en vigueur qui distingue expressément la notion d'habitat individuel ou groupé prévu en zone de faible densité de celle d'habitat collectif prévu dans les zones de moyenne et forte densité.- Grief sur la hauteur admis. Le RPGA prévoit le retrait du niveau d'attique "des façades inférieures", à savoir en principe de toutes les façades inférieures. En l'occurrence, l'absence de retrait des attiques sur les façades nord des bâtiments n'est pas réglementaire. Admission des recours pour ces motifs et annulation des décisions attaquées.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.12.2022 AC.2020.0242

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
20 décembre 2022
Composition
Mme Imogen Billotte,
présidente
; Mme Dominique von der Mühll et
M. Christian-Jacques Golay, assesseurs; Mme Cécile
Favre, greffière.
Recourants
1.
A.________
à
******** représentée par Me Jean-Claude MATHEY, avocat, à Lausanne,
2.
B.________
à
******** et
3.
4.
C.________
à
********
5.
Roland D.________
à ********
Autorité intimée
Municipalité de La Tour-de-Peilz,
représentée par Me Christophe MISTELI, avocat, à Vevey,
Constructrices
1.
E.________
à ******** et
2.
F.________
à ********
Toutes deux
représentées par Me Mathias
KELLER, avocat, à Lausanne.
Objet
Permis de construire
Recours A.________, recours B.________ et consort et
recours C.________ et consort c/ décisions de la Municipalité de La Tour-de-Peilz
du 12 août 2020 levant leurs oppositions et autorisant la construction de trois
immeubles d'habitation de cinq logements et de deux parkings couverts sur les
parcelles n° 526, 2671, 2672 et 2673 (CAMAC 188269) - Dossiers joints:
AC.2020.0243 et AC.2020.0252.
Vu les faits suivants:
A.
Les parcelles n
os
526, 2671, 2672 et 2673 de la Commune de La
Tour-de-Peilz sont colloquées en zone d'habitation de faible densité au sens
des art. 78 ss du Règlement du plan général d'affectation et de police des
constructions du 20 avril 2017 de la Commune de la Tour-de-Peilz (RPGA), entré en
force en mai 2019. Elles sont la propriété de G.________.
D'une surface cumulée de 4'148 m
2
, ces
parcelles ne sont pas bâties. La parcelle n° 526 jouxte le chemin de ********
au nord. Elle est bordée au sud par la parcelle n° 2671, elle-même bordée
par les parcelles n° 2672 au sud-ouest et n° 2673 au sud-est, de
sorte que l'ensemble de ces quatre parcelles forme approximativement un rectangle.
La parcelle n° 526 au nord est la seule parcelle bordant le domaine public,
soit le chemin de ********. Les parcelles voisines situées à l'est (n
os
527, propriété de C.________ et D.________, et 573, propriété de B.________ et H.________)
et à l'ouest (n° 523, propriété d'A.________) sont construites. Au sud, les
parcelles n
os
2672 et 2673 sont voisines de trois parcelles encore
non construites à savoir les parcelles n
os
2674, propriété d'I.________
et J.________, 2675 et 2676, propriété de K.________.
La parcelle n° 573, propriété des époux H.________
et B.________ est grevée d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules
(018-2001/003486) en faveur des parcelles n
os
526, 2671, 2672, 2673,
2674, 2675 et 2676. Ce passage, aménagé au bas de la parcelle n° 573 est
asphalté et débouche sur le chemin ********, à l'est.
Les parcelles n
os
2672, 2674 et 2676 bénéficient
en outre d'une servitude de passage à pied, pour tous véhicules et pour toutes
canalisations (
018-2001/003489
), grevant les
parcelles n
os
526, 2671, 2673 et 2675. D'une largeur de 3.50 m, le
tracé de cette servitude longe pour l'essentiel les parcelles n
os
526, 2671 et 2673 sur leur extrémité est et débouche sur le chemin ********, au
nord.
B.
Le 12 juillet 2019, G.________ et les sociétés promettantes-acquéreuses F.________
et E.________ (ci-après: les constructrices) ont déposé une demande de permis de
construire visant la construction de trois immeubles d'habitation de cinq
logements chacun et de deux parkings couverts de 21 places au total, ainsi que
l'aménagement de 7 places de parc extérieures sur les parcelles n
os
526,
2671, 2672 et 2673. Le projet porte le nom de "Résidence ********",
et implique la réunion future de l'ensemble des parcelles en une seule parcelle
n° 2673.
Le projet prévoyait la création de deux accès carrossables,
l'un depuis le chemin de ******** et l'autre depuis le chemin ********, au
moyen d'une servitude de passage traversant la parcelle n° 573 située à
l'est des parcelles à construire.
Les trois bâtiments, désignés sous lettres A, B et C,
comprennent chacun 4 appartements de 3 pièces et 1 appartement de 4 pièces. Le
bâtiment A est implanté sur la parcelle n° 2672 au sud-ouest, le bâtiment
B au nord de la parcelle n° 2673 et le bâtiment C sur la parcelle
n° 2671, dans le prolongement du bâtiment B au nord.
La demande de permis de construire précisait, s'agissant
de la toiture:
"Toiture plate, gravier"
.
C.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 11 septembre au 10 octobre 2019.
Il a suscité le dépôt de 21 oppositions.
Dans son opposition du 8 octobre 2019, A.________,
propriétaire de la parcelle n° 523 voisine des parcelles à construire à
l'ouest, critiquait principalement la mauvaise intégration des bâtiments dans
le bâti environnant du point de vue de la typologie et de la volumétrie. Elle
invoquait également, parmi d'autres griefs, une hauteur excessive des bâtiments.
Propriétaires de la parcelle n° 527 voisine des
parcelles à construire au nord-est, C.________ et D.________ ont formé
opposition au projet le 9 octobre 2019. Ils critiquaient principalement la hauteur
prévue des constructions, la mauvaise intégration du projet dans le quartier
ainsi que le nombre de places de parc et les accès.
Le projet a également suscité l'opposition, déposée
le 10 octobre 2019, de B.________ et H.________, propriétaires des parcelles n
os
529
et 573, cette dernière parcelle étant contiguë à l'est aux parcelles à
construire. Ils faisaient valoir que la typologie du projet n'était pas conforme
à la destination de la zone de faible densité. Ils invoquaient également une
violation des règles sur la distance aux limites, des mouvements de terre trop
importants, une violation des règles relatives à la toiture, ainsi que des
règles sur les plantations obligatoires. Ils critiquaient en outre le nombre de
places de stationnement pour les voitures et les accès carrossables, dont l'un devait
passer directement sur leur parcelle.
D.
La Centrale des autorisations CAMAC a rendu son rapport de synthèse
n° 188269 le 30 octobre 2019, dans lequel les divers services cantonaux consultés
ont délivré les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement
le projet.
Des nouveaux plans datés du 31
janvier 2020, comportant des modifications du 27 novembre 2019 et une "modification
route" du 9 juillet 2020 ont été approuvés par le Service d'urbanisme et
travaux publics de la Tour-de-Peilz le 20 août 2020.
Contrairement aux plans initiaux, ces nouveaux plans
prévoyaient un accès aux bâtiments exclusivement depuis le chemin ********, par
une voie d'accès longeant la limite parcellaire à l'est et contournant le bâtiment
B au sud. Le nombre de places de parc était réduit et d'autres modifications
des aménagements extérieurs étaient apportées au projet.
E.
Par décisions du 12 août 2020, la Municipalité de la Tour-de-Peilz
(ci-après: la Municipalité) a informé A.________, respectivement C.________ et D.________
ainsi que H.________ et B.________, qu'elle avait décidé, dans sa séance du 13
juillet 2020, de rejeter leurs oppositions et d'octroyer le permis de
construire sollicité.
Dans ses décisions, la Municipalité revenait sur les
divers points soulevés dans les oppositions concernées, en particulier la
typologie et volumétrie des bâtiments, la conformité des constructions à la
zone de faible densité. Elle énonçait les diverses modifications apportées aux
aménagements extérieurs, en particulier que l'accès s'effectuerait uniquement
par le chemin ******** et que les toitures seraient végétalisées. Le nombre de
places de stationnement avait été réduit. Il ressort des plans du 31 janvier
2020, que ce nombre est désormais de 20.
A la décision était jointe la synthèse CAMAC ainsi
que les nouveaux plans des aménagements extérieurs.
F.
Par acte du 11 septembre 2020, par l'intermédiaire de son conseil, A.________
a formé recours contre la décision la concernant devant la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à son annulation et au refus du
permis de construire sollicité. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0242.
A l'appui de son recours, elle fait valoir en
substance que le projet contrevient à l'art. 83 RPGA sur la hauteur maximale
admissible. Selon elle, le projet ne s'intègre pas dans son environnement bâti
dès lors que le quartier serait constitué essentiellement de villas
individuelles comprenant un étage sur rez et des toitures de deux ou quatre pans.
Elle estime que la hauteur des murs de soutènement est excessive, les constructions
étant en outre trop proches de la limite de propriété. Enfin, elle soutient que
le prolongement de l'accès à la parcelle aurait dû faire l'objet d'une enquête
complémentaire. Elle a requis la mise en œuvre d'une inspection locale.
G.
Le 13 septembre 2020, D.________ et C.________ ont également déposé recours
devant la CDAP contre la décision du 12 août 2020 les concernant, concluant à son
annulation et à son remplacement par une nouvelle mise à l'enquête publique. Ces
recourants critiquent l'absence de mise à l'enquête complémentaire des
modifications apportées aux accès. La cause a été enregistrée sous la référence
AC.2020.0243.
Ce recours était également dirigé contre des projets
prévus sur les parcelles sises au sud des parcelles précitées, soit les
parcelles n
os
2675 et 2676 et contre un projet sis sur la parcelle n°
2674.
H.
Le 14 septembre 2020, sous la plume de leur conseil commun, B.________
et H.________ ont formé recours contre la décision du 12 août 2020 les concernant,
concluant principalement au refus du permis de construire sollicité et subsidiairement
à l'annulation de la décision. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0252.
Ces recourants invoquent en substance une violation
des art. 19 et 78 RPGA relatifs à la destination de la zone, une violation des règles
sur les attiques et sur la distance entre les constructions.
Par avis du 5 octobre 2020, la Juge instructrice a
joint les causes AC.2020.0242, AC.2020.0243 et AC.2020.0252 sous la référence
AC.2020.0242.
Le 23 octobre 2020, le propriétaire G.________ a informé
le Tribunal qu'il ne souhaitait pas prendre part à la procédure.
La procédure a ensuite été suspendue, dans l'attente
d'une procédure d'enquête complémentaire concernant les aménagements
extérieurs.
I.
Du 9 janvier au 7 février 2021, la Municipalité a soumis à l'enquête complémentaire
les plans modifiés du 3 décembre 2020, soumis par les constructrices et prévoyant
la suppression des couverts à voitures et la création de 20 places de parc dont
13 extérieures, la construction d'un chemin d'accès débouchant sur le chemin de
Béranges et la modification d'aménagements extérieurs (dossier n° CAMAC 199318).
Les constructrices renonçaient dans ce cadre à l'accès prévu du côté du chemin ********
(via la parcelle n° 573).
Les plans font état
d'un chemin d'accès d'une largeur de 3.50 mètres bordant les parcelles à l'est (n
os
527 et 573), depuis le chemin ******** jusqu'aux parcelles n° 2675 et 2676
au sud.
Le nombre de places de stationnement a ainsi été
réduit à 20, y compris 3 places pour visiteurs et handicapés. Les plans
prévoient par ailleurs la plantation de neuf arbres, la réduction des mouvements
de terre, et le déplacement des "moloks" et de la place de jeu.
D.________ et C.________ ont formé opposition le 4
février 2021 et B.________ et H.________ le 5 février 2021, tout comme A.________.
J.
Le 4 mai 2021, la Municipalité, se référant à la décision prise lors de
sa séance du 19 avril 2021, a levé les oppositions et délivré le permis de
construire complémentaire n° 3954 (CAMAC n° 199318).
K.
Le 3 juin 2021, A.________, sous la plume de son conseil, a formé recours
contre la décision du 4 mai 2021 la concernant, devant la CDAP, concluant à son
annulation et au refus du permis de construire. La cause a été enregistrée sous
la référence AC.2021.0183.
L.
Par acte du 4 juin 2021, B.________ et H.________ ont également recouru
contre les décisions municipales des 19 avril et 4 mai 2021 devant la CDAP,
concluant à leur annulation et au refus du permis de construire. La cause a été
enregistrée sous la référence AC.2021.0185.
C.________ et D.________ n'ont pas recouru contre
cette deuxième décision.
Par avis du 10 juin 2021, la Juge instructrice a joint
les causes AC.2021.0183 et AC.2021.0185 sous la référence AC.2021.0183, et
indiqué que l'instruction de la cause serait coordonnée avec le dossier
AC.2020.0242. Il sied encore de préciser que dans le cadre de la procédure
AC.2021.0183, les propriétaires des parcelles n
os
2674, 2675 et 2676
sont intervenus en tant que tiers intéressés, compte tenu de l'accès nouveau
prévu dont ils entendaient également bénéficier.
M.
Dans leur mémoire de réponse du 29 juin 2021 concernant la présente
procédure, les constructrices ont conclu au rejet des recours.
La Municipalité a déposé sa
réponse le 15 juillet 2021, par l'intermédiaire de son conseil. Elle a conclu
au rejet des recours et à la confirmation de ses décisions des 12 août 2020 et
4 mai 2021.
D.________ et C.________ se sont déterminés le 30 août
2021, et A.________ le 30 septembre 2021.
Les recourants
B.________ et H.________ se sont déterminés le 15 octobre 2021
et ont produit
un lot de pièces. A titre de mesures d'instruction, ils ont requis la production
du Plan directeur communal de la Tour-de-Peilz ainsi que l'avis de la Commission
communale consultative sur le projet litigieux.
Les constructrices ont déposé un mémoire de duplique
le 15 novembre 2021.
Le Tribunal a tenu audience
lors d'une inspection locale du 3 février 2022. On extrait du compte-rendu d'audience
les passages suivants:
"[...]
Mouvements de terre
La Cour et les parties se déplacent en amont, vers le
centre des parcelles à construire. Il est constaté que l'on se trouve sur une
butte formant une pente marquée d'ouest en est, surtout au nord de la parcelle,
à proximité de la parcelle de la recourante A.________, le terrain s'aplanissant
ensuite. La pente du nord vers le sud est par contre relativement faible, le terrain
apparaissant pour l'essentiel plat. Une palissade traverse la parcelle
n° 526 du nord-ouest au sud-est, au-delà de laquelle la pente est légèrement
plus marquée et donne sur le chemin ********.
Il est constaté l'emplacement approximatif des futurs mouvements de
terre sur le terrain. L'architecte du projet indique que le mouvement de terre
maximal est de 2.30 m afin que le bâtiment s'intègre le plus bas possible
dans le site. Me Blanchard conteste cette affirmation, relevant un mouvement de
terre de l'ordre de 3 mètres. On examine le plan de coupe du bâtiment C à
l'ouest à ce sujet.
Les représentants de la Municipalité confirment que les mouvements de
terre sont tolérés en vue de permettre une meilleure intégration des bâtiments
dans la pente, conformément à l'art. 18 al. 1 RPGA. Ils estiment qu'on
ne se trouve pas dans un régime dérogatoire et que si la Municipalité ne
tolérait pas ces mouvements, les immeubles seraient plus hauts. Me Blanchard conteste
que la topographie des lieux justifie en l'occurrence des mouvements de terre plus
importants.
Attiques
Constatant que le projet prévoit un retrait des
attiques sur seulement trois des quatre façades de chaque bâtiment, l
a présidente interpelle la Municipalité sur son interprétation
de l'art. 24 al. 3 RPGA à la lumière du schéma D de l'annexe du règlement, qui
prévoit que
"
[sont] considérés comme attiques les volumes aménagés
sous une toiture plate en retrait des façades inférieures."
Me Misteli explique que le critère déterminant est la hauteur du bâtiment,
calculée conformément à l'art. 17 RPGA et aux schémas correspondants. Il explique
que la Municipalité a considéré que l'absence de retrait au nord était
admissible, côté ********. Il invoque une pratique communale naissante en la matière,
et produit un lot de photographies d'une construction à la route de Blonay,
dont l'une des façades de l'attique ne se trouve pas en retrait.
Me Mathey relève "l'effet mur" que produiront les façades
nord des bâtiments, visibles depuis les parcelles des recourants. Il souligne
que le RPGA a été adopté récemment et que la lettre de l'art. 24 al. 3 RPGA est
claire. Me Keller conteste cette affirmation et soutient que cette disposition
peut prêter à interprétation.
Notion d'habitat groupé
La présidente interpelle la Municipalité sur l'exigence
d'habitation groupée pour la zone d'habitation de faible densité posée à l'art. 78
RPGA, en particulier sur la différence avec l'habitation collective des zones
de forte et moyenne densité.
Me Misteli expose que dans le respect des règles sur la hauteur et le CUS,
la Municipalité procède à une interprétation "moderne" de son RPGA,
en fixant une limite générale à 5 logements. Me Keller confirme que cette limite
a été communiquée aux constructrices au début du projet. La conseillère
municipale évoque un début de pratique communale en vue de rationnaliser
l'espace, avec une seule entrée. Elle admet un traitement "au cas par
cas", les critères d'intégration prévalant dans la décision. Ici on a
renoncé à exiger des entrées distinctes notamment sous forme de coursives pour
des questions d'esthétique. Les recourants contestent cette interprétation de
l'art. 78 RPGA.
Distance aux limites de propriété et balcons
Se référant aux art. 15 et 82 RPGA, Me Misteli confirme
que la distance aux limites se détermine depuis les façades. Les constructrices
expliquent que les actuels balcons empiètent dans l'espace réglementaire. Par rapport
au retrait de façade, cela représente une largeur de balcons de 2.40 mètres.
Me Keller produit de nouveaux plans sur lesquels la largeur des balcons a été
réduite, à supposer que l'interprétation admise par la Municipalité ne soit pas
suivie.
Esthétique
La présidente interpelle la Municipalité sur les cas
dans lesquels la Commission communale d'urbanisme (CCU) est consultée. Les représentants
de la Municipalité répondent qu'en dehors des constructions dans le quartier du
Bourg, cela relève de la libre appréciation de la Municipalité.
Me Blanchard maintient sa requête visant à la consultation de la CCU.
Me Misteli confirme la disponibilité de la CCU, dont il se récuserait cas
échéant.
S'agissant de la requête de Me Blanchard tendant à la production du
Plan directeur communal, les représentants de la Municipalité soulignent que ce
plan datant d'il y a plus de vingt ans, il est obsolète et que les dispositions
du RPGA prévalent.
La Cour et les parties constatent les constructions environnantes,
composées essentiellement de maisons individuelles, certaines à toits plats de 2
niveaux.
[...]"
La constructrice s'est déterminée sur le compte-rendu
d'audience par lettre du 17 février 2022. La recourante A.________ s'est déterminée
le 21 février 2022 et les recourants B.________ et H.________ le 2 mars 2022. Par
lettre du 8 mars 2022, la constructrice a déposé des déterminations spontanées.
N.
Par arrêt distinct de ce jour, la Cour a statué dans la cause
AC.2021.0183.
Considérant en droit:
1.
Les recours respectent les formes et le délai légal (cf. art. 79,
95 et 99 de la loi vaudoise du 28
octobre 2008 sur la
procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Les recourants sont respectivement
propriétaires des parcelles n
os
523, 527, 573 et 529, voisines
du bien-fonds litigieux. Ils ont pris part à la procédure devant l'autorité
précédente et ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 al. 1 let. a
LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité du recours sont remplies, de sorte
qu’il y a lieu d’entrer en matière sur les recours.
2.
Dans leur mémoire de recours, les recourants D.________ et C.________ critiquent
des projets de construction sur les parcelles n
os
2674, 2675 et
2676. Dès lors que ces projets ne relèvent pas des décisions attaquées, ils excèdent
l'objet du présent litige (art. 79 al. 2 LPA-VD) et leur recours est
irrecevable dans cette mesure.
3.
Les recourants B.________ et H.________ requièrent la production du Plan
directeur communal de la Tour-de-Peilz. Ils souhaitent par ailleurs que la Commission
communale consultative d'urbanisme (CCU) soit invitée à se déterminer, conformément
à l'art. 4 RPGA, sur le projet litigieux et son intégration dans le quartier.
a) Le droit d'être entendu découlant des
art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse
du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton
de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour
l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné
suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des
preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat
lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. A lui seul, l'art. 29
al. 2 Cst. ne confère pas le droit d'être entendu oralement, ni celui
d'obtenir l'audition de témoins. Le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité
de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude
que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I
285 consid. 6.3.1 p. 299, 140 I 68 consid. 9.6.1 p. 76, 131
I 153 consid. 3 p. 157, 130 II 425 consid. 2.1 p. 429, 124
I 241 consid. 2 p. 242, et les arrêts cités).
b) En ce qui concerne la demande de consultation de
la CCU, l'art. 4 al. 3 RPGA prévoit que cette commission préavise sur les plans
d'affectation spéciaux, sur les matières que le RPGA réserve à son examen, sur
tout projet de construction, de transformation ou de rénovation inscrit dans les
zones du bourg, des installations publiques ou de verdure ou sur toute autre
question soumise par la Municipalité. Il apparaît que seule cette dernière
possibilité semble concerner le projet litigieux, de sorte qu'il convient
d'admettre que la Municipalité dispose d'un large pouvoir d'appréciation à cet
égard. Vu la nature relativement ordinaire du projet, sis dans une des zones non
mentionnées par cette disposition, une saisine de la CCU n'apparaît a priori
pas nécessaire. Cette question peut en définitive souffrir de rester indécise,
vu le sort du recours. Quant à la production du plan directeur communal, le
Tribunal s'estime suffisamment renseigné par le dossier produit pour statuer,
sans qu'il soit nécessaire de donner suite à cette requête.
4.
Les recourants invoquent une violation des règles relatives à la destination
de la zone (art. 78 RPGA). Ils estiment que le projet ne constitue ni une habitation
groupée ni une habitation individuelle au sens de cette disposition.
L'art. 78 RPGA prévoit que la zone d'habitation de
faible densité est destinée à l'habitation groupée et individuelle et aux activités
non gênantes. Quant aux zones de moyenne et forte densité, les art. 63, 70
et 77 RPGA prévoient notamment que ces zones sont destinées à
l'habitation collective.
a) Selon la jurisprudence, la municipalité jouit
d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des
règlements communaux. Elle dispose notamment d'une latitude de jugement pour
interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas
imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la
municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas
insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision
attaquée (CDAP AC.2019.0285 du 30 septembre 2020 consid. 7 est les références
citées). Il appartient ainsi en principe aux communes, dans le cadre de
l’autonomie qui leur est réservée, de préciser dans leur pratique les
caractéristiques qu'elles entendent voir observer dans les zones de l'habitat
individuel ou groupé, ou mieux encore, d’adopter des réglementations plus
précises définissant les caractéristiques essentielles de l’habitat groupé (cf.
CDAP AC.2019.0285 précité, consid. 7, AC.2013.0041, AC.2013.0323 du 12 juin
2014 consid. 1f et AC.2011.0252 du 31 octobre 2012 consid. 5c). A défaut,
il convient de recourir aux principes jurisprudentiels exposés ci-dessous pour
déterminer, de cas en cas, si un projet particulier correspond à de l'habitat
groupé ou collectif.
L'habitat groupé se distingue de l'habitat collectif
par le fait qu'il implique des accès individualisés aux logements par des espaces
privés extérieurs, ainsi que par des jardins privatifs ou terrasses situés dans
les prolongements extérieurs du logement (CDAP AC.2014.0118 du 18 mars 2015
consid. 2c; AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité, consid. 1f et AC.2011.0252 précité,
consid. 5c). L'habitat groupé peut ainsi prendre la forme d'unités de
logements juxtaposées, bénéficiant chacune d'un accès indépendant par un espace
privé extérieur rattaché au logement, et d’un jardin privatif, mais aussi d’unités
de logements superposées avec un espace de distribution assurant un accès
individuel privé extérieur par l’aménagement de coursives par exemple (cf. CDAP
AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité consid. 1f). Plus récemment, le Tribunal de
céans a dû déterminer si un projet à réaliser dans une zone d'habitat
individuel et groupé était conforme à cette affectation. Il a constaté que le
projet comprenait la construction de quatre habitations séparées s'élevant chacune
sur trois niveaux, disposant chacune d'une entrée propre (en façade est), ainsi
que d'une terrasse et d'un jardin privatif (délimité par des haies) du côté
ouest. Chaque logement disposait par ailleurs de son propre sous-sol comprenant
une cave et un local technique, de sorte qu'il ne s'agissait manifestement pas
d'un seul immeuble d'habitation collective, mais bien d'habitat groupé (CDAP AC.2018.0069
du 30 juillet 2018 consid. 3b, confirmé par arrêt TF 1C_456/2018 du 25 juillet
2019).
b) Dans le cas présent, les bâtiments litigieux
comportent une seule entrée chacun desservant les cinq logements prévus dans chaque
immeuble. De même, le sous-sol est commun aux logements. Les bâtiments
s'apparentent ainsi à un immeuble de logements collectifs. Interpellés en
audience quant aux critères retenus par la Municipalité pour différencier
l'habitation groupée au sens de l'art. 78 RPGA de l'habitation collective prévue
aux art. 63, 70
et 77 RPGA, les représentants de la Municipalité ont
indiqué qu'un immeuble comportant généralement jusqu'à cinq logements était
toléré au titre d'habitat groupé, même avec une seule entrée commune. Il convenait
d'apprécier les projets au cas par cas, les critères d'intégration prévalant
dans la décision. Dans le cas présent, la Municipalité avait renoncé à exiger
des entrées distinctes, notamment sous forme de coursives, pour des questions
d'esthétique. Dans leurs écritures, les constructrices et la Municipalité se réfèrent
notamment à un arrêt (CDAP AC.2009.0052 du 29 mars 2010 consid. 4), concernant
un projet à la Tour-de-Peilz admis en application de la réglementation
communale antérieure au RPGA de 2019, et portant sur un projet de construction
de cinq immeubles totalisant 28 logements. Ce projet a été jugé conforme à la
réglementation qui prévoyait un habitat groupé, individuel ou collectif. Cet
arrêt se référait notamment à une jurisprudence antérieure (CDAP AC.2008.0045
du 10 février 2009 consid. 7) selon laquelle même si l'immeuble projeté ne correspond
pas strictement à la notion d'habitat individuel groupé telle qu'on la conçoit
d'ordinaire, on ne saurait interdire pour ce seul motif la construction d'un
immeuble dont le gabarit respecte pour le surplus en tous points les
dispositions réglementaires.
Cette appréciation de la Municipalité n'apparaît pas
soutenable au vu de la réglementation récente en vigueur qui distingue expressément
la notion d'habitat individuel ou groupé prévue en zone de faible densité de celle
d'habitat collectif prévue dans les zones de moyenne et forte densité. A teneur
du texte clair de ces dispositions, les formes d'habitat favorisant une
habitation plutôt individuelle, qu'il s'agisse d'un logement individuel ou de
plusieurs logements groupés sont caractéristiques de la zone de faible densité,
alors que des habitats sous forme de plusieurs logements par bâtiment relèvent
de l'habitat collectif des zones de moyenne à forte densité. Cette distinction revêt
une importance notamment en termes d'intégration esthétique dans chaque
quartier, en fonction de la densité prévue (faible, moyenne ou forte). S'il
n'est pas contestable que plusieurs logements groupés puissent prendre place en
zone de faible densité (voir plus récemment CDAP AC.2020.0102 du 31 mars 2021
concernant la commune de la Tour-de-Peilz), il convient de clairement différencier
ce type de construction de celui d'immeubles à plusieurs logements typiques de
l'habitat collectif. Une appréciation au cas par cas telle que préconisée par
la Municipalité, avec une limitation approximative à cinq logements dans un
immeuble destiné par ailleurs au logement collectif apparaît insuffisamment précise
pour permettre une distinction claire entre ces deux notions et n'apparaît dès
lors pas conforme à la volonté du législateur communal. S'agissant d'une réglementation
récente, il convient au contraire de procéder à une application stricte et
distincte de ces notions telle que résultant des dispositions précitées du RPGA.
La jurisprudence antérieure mentionnée par la Municipalité n'apparaît pas non plus
pertinente, au vu notamment de la réglementation plus large applicable à ce
moment-là, qui admettait dans une même zone des formes de logement groupé, individuel
ou collectif (cf. CDAP AC.2009.0052 précité).
Au demeurant, cette jurisprudence semblait tolérer
une certaine souplesse dans l'interprétation de la notion d'habitat groupé, dans
la mesure où le gabarit du projet respectait pour le surplus en tous points les
dispositions réglementaires (CDAP AC.2009.0052 précité). Or en l'occurrence, comme
on le verra ci-dessous, le projet paraît non-conforme au RPGA s'agissant des
attiques.
Au vu de ce qui précède, ce grief doit être admis et
les décisions du 12 août 2020 annulées.
5.
Les recourants font grief au projet de ne pas respecter l'art. 24 al. 3
RPGA, dès lors que seules trois façades sur quatre des attiques sont en retrait
par rapport à celles de l'étage inférieur. En conséquence la hauteur des
bâtiments serait excessive. La Municipalité conteste cette appréciation et
considère qu'un retrait des attiques sur trois façades est réglementaire.
a) L'art. 83 RPGA limite la hauteur maximale
autorisée à 7 mètres, cette hauteur étant mesurée conformément à l'art. 17 RPGA
qui prévoit, à son alinéa premier, que la hauteur des constructions se mesure à
la corniche, à l'acrotère (annexe I, schémas B et D) ou selon toute autre
disposition constructive qui en tient lieu, depuis l'altitude moyenne du
terrain naturel. Selon le schéma D de l'annexe I au RPGA, lorsqu'il est prévu
un attique, la hauteur se mesure à l'acrotère.
Aux termes de l'art. 24 al. 3 RPGA,
"sont considérés
comme attiques les volumes aménagés sous une toiture plate en retrait des façades
inférieures. Les attiques sont habitables"
. Selon le schéma D figurant
en annexe I dans le RPGA, l'attique illustré en plan est en retrait sur deux
façades. Selon les recourants, le schéma D représente une coupe axiale d'un
bâtiment. Le schéma pris dans l'un des deux axes, illustre un attique en
retrait par rapport aux deux façades correspondantes. Ce schéma vaut donc également
pour l'autre axe du bâtiment.
La Municipalité estime pour sa part que l'art. 24
RPGA n'impose pas un retrait de l'attique sur quatre façades. A défaut de pratique
communale en la matière, elle se réfère à celle de la commune de Montreux,
ainsi qu'à la jurisprudence. Elle considère que l'absence de retrait sur la
façade nord des bâtiments ne présente pas de problèmes en termes de privation
de vue, de luminosité, de nuisances ou d'exposition.
b) Selon la jurisprudence (cf. CDAP AC.2019.0401 du
6 juillet 2020 consid. 6 et les références citées), la notion d'attique n'est
pas définie dans la réglementation fédérale, cantonale ou communale. Selon la
terminologie usuelle, l'attique est un étage placé au sommet d'une construction
et d'une proportion moindre que l'étage inférieur (cf. Benoît Bovay et al.,
Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
ème
éd. 2010, p. 588; CDAP
AC.2017.0370 du 18 juillet 2018 consid. 5b; AC.2016.0223 du 27 octobre 2017
consid. 7a; AC.2015.0151 du 18 février 2016 consid. 3b). Selon la jurisprudence
cantonale, il résulte de la définition précitée qu'un étage d'attique ne doit
pas nécessairement être en retrait sur tous les côtés du bâtiment (arrêts
précités CDAP AC.2016.0223 consid. 7a et AC.2016.0411 consid. 2c; AC.2015.0307
du 22 novembre 2016 consid. 11c). Le Tribunal fédéral a quant à lui souligné
que la définition cantonale de l'attique n'impose pas nécessairement que
l'attique présente un retrait sur au moins deux façades (cf. TF 1C_499/2017,
1C_500/2017 précité consid. 3.5). Dans un arrêt de 2012 (CDAP AC.2011.0252 du
31 décembre 2012 consid. 2), le Tribunal de céans a admis le grief de non-conformité
d'un attique qui ne respectait pas les exigences du règlement communal
prévoyant un retrait de ce niveau de 1.50 m par rapport aux façades.
c) Dans le cas présent, vu le caractère récent du
RPGA, il convient de se référer au texte clair de la disposition communale
précitée (art. 24 al. 3 RPGA) qui prévoit le retrait du niveau d'attique "
des
façades inférieures
", à savoir en principe de toutes les façades inférieures.
Cette interprétation est confirmée par le schéma D annexé au RPGA. D'un point
de vue téléologique, une telle exigence se comprend d'ailleurs afin de marquer
une distinction visuelle entre ce niveau et le reste du bâtiment et d'atténuer l'impact
visuel d'un tel niveau. En l'occurrence, l'absence de retrait des attiques sur
les façades nord des bâtiments projetés aura pour effet visuel à cet endroit celui
d'un immeuble comportant une hauteur sur quatre niveaux et non sur trois. Cet
effet visuel sera perceptible pour les recourants C.________ et D.________, voire
également A.________, quand bien même cette dernière se trouve en amont vu la
topographie du terrain.
Force est ainsi de conclure que l'interprétation de
la Municipalité contrevient au texte clair de l'art. 24 al. 3 RPGA et n'est pas
soutenable. Les bâtiments litigieux ne respectent ainsi pas la hauteur
réglementaire.
Ce grief est en conséquence admis.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent que les recours doivent être
admis, dans la mesure de leur recevabilité, et les décisions attaquées, du 12
août 2020, annulées, sans qu'il apparaisse nécessaire d'examiner les autres
griefs des recourants. En ce qui concerne l'accès à la parcelle, celui-ci a
fait l'objet d'une décision distincte, objet de la procédure AC.2021.0183, qui
a donné lieu à un arrêt distinct de ce jour.
De jurisprudence constante, lorsque la procédure met
en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs parties
dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, comme en l'occurrence les
constructrices, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion
de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de
supporter les frais et les dépens (cf. notamment CDAP AC.2017.0009 du 9 février
2018; AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 9; AC.2012.0241 du 17 juin 2013
consid. 8 et les références). L'émolument de justice, ainsi qu'une indemnité à
titre de dépens en faveur des recourants qui ont procédé avec l'assistance d'un
avocat, seront donc mis à la charge des constructrices qui succombent (art. 49 et
55 LPA-VD; art. 4 et 10-11 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et
des dépens en matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours d'A.________ est admis.
II.
Le recours de
B.________ et H.________
est
admis.
III.
Le recours de C.________ et D.________ est admis dans la mesure de sa
recevabilité.
IV.
Les décisions de la Municipalité de la Tour-de-Peilz, du 12 août 2020, sont
annulées.
V.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de
E.________ et F.________, débitrices
solidaires
.
VI.
E.________ et F.________, débitrices solidaires, verseront à A.________ une
indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
VII.
E.________ et F.________, débitrices solidaires, verseront à B.________
et H.________, créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 (trois mille)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 20 décembre 2022
La présidente:                                                                                          La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire
de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,
les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer
succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme
moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient
en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.