vd_omni · FO.2014.0008 · 2015-10-08 · fr

A.________ /Commission foncière rurale Section I, B.________ et C.________ | Fixation du prix licite des entreprises ou des immeubles agricoles (art. 66 LDFR). Le Tribunal fédéral admet que le prix licite (ou prix non surfait) soit calculé par la méthode du ratio fondée sur la relation entre la valeur de rendement et le prix de vente des objets comparés. Pour les biens-fonds comportant des bâtiments, le Tribunal fédéral admet d'appliquer la méthode du ratio aux biens-fonds seulement et d'estimer les bâtiments séparément à la valeur intrinsèque ("Zeitwert"). La pratique adoptée par la Commission foncière pour les immeubles agricoles comportant des bâtiments peut être admise car elle se fonde sur un ratio appliqué à l'estimation fiscale en fonction des régions et des différentes catégories d'estimation fiscale, celle-ci correspondant précisément à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI) pour le terrain agricole, les bâtiments étant en l'espèce estimés selon la méthode mixte (moyenne entre valeur vénale et valeur de rendement). En revanche, aucun motif ne justifie une "pondération" selon la valeur ECA qui aboutit en l'espèce à une baisse du prix licite. Prix licite fixé par application du ratio concerné à l'estimation fiscale.Composition du tribunal rectifiée par lettre du 12 octobre 2015.Arrêt annulé par le TF le 29 mai 2017 (2C_999/2015).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.10.2015 FO.2014.0008

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
8 octobre 2015
Composition
(composition
rectifée par lettre du 12 octobre 2015 selon annonce précédente)
M. Pierre Journot,
président
; M. Eric Brandt et Mme Isabelle
Guisan
Danièle Revey
,
juges cantonaux; Mme Estelle Cugny, greffière.
Recourants
A.________,
à ********,
représentée par l'avocat Jacques MICHELI, à Lausanne
B.________,
à ********, et
C.________,
à ********, représentés par l'avocat Olivier BURNET, à Lausanne
Autorité intimée
Commission foncière rurale Section
I,
à Lausanne
Objet
droit foncier rural
Recours A.________ et recours B.________ et C.________
(dossier joint: FO.2014.0011) c/ décision de la Commission foncière rurale Section I du 7 mars 2014 (fixation du prix licite, parcelles 76 et
57 de Gilly)
Vu les faits suivants
A.
Jusqu'au 30 juin 1996, feu D.________ a exploité une entreprise de
pépinière sur les parcelles n° 57, 59 et 76 de la Commune de Gilly, sises en
zone agricole, dont il était propriétaire.
Le centre de l'exploitation se situe sur la parcelle
n° 76, située à l'amont de l'autoroute. Une surface d'environ 21'770 m2 en
nature de pré-champ sur la parcelle n° 76 était et est toujours à l’heure
actuelle affermée à l'agriculteur E.________. La parcelle 57 est située à
l'aval de l'autoroute à plusieurs centaines de mètres de la parcelle 76 à vol
d'oiseau.
B.
Par convention du 12 juillet 1996, qui comprend la conclusion d'un bail
à ferme, la vente des plantations, celle des machines et du matériel, feu B.________
a remis son entreprise de pépinière à la société en formation F.________ Gilly,
qui a finalement été constituée sous la raison sociale A.________, avec siège
social à Gilly. La nouvelle société a repris tous les droits et toutes les
obligations résultant de la convention du 12 juillet 1996, à la décharge des
fondateurs.
La location porte sur la totalité des terrains sis
sur la parcelle n° 57, d'une surface cultivable de 10'300 m2 située sur la parcelle n° 59 et d'une surface cultivable de 47'800 m2 en pépinière sise sur la parcelle n° 76. La location porte également sur les bâtiments ECA
n° 499 sis sur la parcelle n° 76 et le hangar ECA n° 451 sis sur la parcelle n°
57. Le bail des terrains et bâtiments a débuté le 1
er
juillet 1996
et a été conclu pour une durée initiale de douze ans, reconductible ensuite
pour quatre ans et ainsi de suite. Un loyer de 58'010 fr. l'an a été
initialement prévu. Le contrat prévoit la possibilité pour la locataire de
construire une serre d'environ 600 m2 sur la parcelle n° 76, aux frais de cette
dernière, moyennant la concession, par le propriétaire, d'un droit de superficie
de douze ans inscrit au registre foncier. La servitude de superficie a été
constituée postérieurement à la conclusion de la convention du 12 juillet 1996
et a été inscrite au registre foncier. Echue depuis le 30 juin 2010, elle n'a
pas été renouvelée.
C.
A.________ a fait exécuter des travaux sur la parcelle n° 76 (notamment
une serre en plastic), pour un montant allégué total de l'ordre de 400'000 fr.
au moins. Elle a également transformé l'habitation existante.
D.
La parcelle 59, qui comporte une habitation, a été transférée à C.________
par donation en date du 2 novembre 2000. Elle n'est pas litigieuse.
Quant aux parcelle 57 et 76, elles ont passé à G.________
au décès de D.________ survenu le 1
er
mars 2010 puis sont devenues
la propriété commune de B.________ et d'C.________ au décès de leur mère
survenu en date du 4 septembre 2011.
E.
Au registre foncier, la description de ces deux derniers immeubles
contient les indications suivantes:
Parcelle 57
Commune politique
332 Gilly
Tenue du registre foncier
fédérale
Numéro d'immeuble
57
Forme de registre foncier
fédérale
E-GRID
CH 96848 34505 30
Surface
10'477 m², numérique
Mutation
Autre(s) plan(s):
20
No plan:
19
Désignation de la situation
Sur l'Oujonet
Sur le Genet
Couverture du sol
Bâtiment(s), 144 m²
Pré-champ, 10'333 m²
Bâtiments/Constructions
Bâtiment agricole, 144 m², N°
d'assurance: 451
Mention de la mensuration officielle
Observation
Feuillet de dépendance
Estimation fiscale
26'500.00
EF01
Parcelle 76
Commune politique
332 Gilly
Tenue du registre foncier
fédérale
Numéro d'immeuble
76
Forme de registre foncier
fédérale
E-GRID
CH 16848 34510 06
Surface
69'570 m², numérique
Mutation
Autre(s) plan(s):
18
No plan:
19
Désignation de la situation
Sur la Dolle
Couverture du sol
Bâtiment(s), 1049 m²
Pré-champ, 68'237 m²
Forêt, 284 m²
Bâtiments/Constructions
Habitation avec affectation mixte, 429
m²,
N° d'assurance: 499
Bâtiment industriel, 620 m², N°
d'assurance: 579
Mention de la mensuration officielle
Observation
Feuillet de dépendance
Estimation fiscale
772'000.00
EF01
772'000.00
2011 (11.08.2011)
1'161'000.00
2011 (03.02.2012)
F.
La valeur d'assurance incendie du bâtiment portant le numéro d'assurance
499 (ci-dessous ECA 499) située sur la parcelle 76s'élève à 849'855 fr. (à l'indice
117).
G.
Comme l'indique l'extrait ci-dessus, l'estimation fiscale de la parcelle
76 fixée à 772'000 fr. est une estimation de type EF01 (v. ci-dessous). Après
le décès de D.________, elle a été confirmée par décision du 11 août 2011 mais
elle a été contestée par une réclamation de l'Administration cantonale des
impôts (qui a la compétence d'exiger la révision de l'estimation fiscale pour
le calcul de l'impôt sur les successions et les donations, art. 23 al. 2 LMSD).
Par décision du 7 février 2012, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles l'a alors portée à 1'161'000 fr. au terme d'un calcul additionnant la
valeur de rendement agricole du terrain agricole (pré, pépinière et bois),
d'une part, et d'autre part la moyenne entre la valeur de rendement et la
valeur vénale du reste du bien-fonds portant les bâtiments.
Le calcul fondant cette décision du 7 février 2012 se
présente comme suit:
Valeur de rendement
agricole (maintenue)
Pré-champ, 22'953 m2                   à fr.       0.90                          Fr.        20'657.-
Pépinière, 41'314 m2                      à fr.       2.50                          Fr.       103'285.-
Pépinière, 4'590 m2                       à fr.       1.-                            Fr.          4'590.-
Bois, 284 m2                                 à fr.       0.20
Fr.              57.-
Valeur de rendement agricole
totale (arrondi)                          Fr.       128'000.-
Valeur de rendement
des immeubles (maintenue)
Habitation-hangar
Loyer annuel total                             fr.
41'600.-
Capitalisé
à 8 % (41'600 x 100 : 8)
Fr.       520'000.-
Valeur de rendement des
immeubles                                       Fr.       520'000.-
Valeur vénale des
immeubles
Terrain                     (partie
villa + commerciale)                          Fr.       780'000.-
Immeuble                 700 m3                                                       Fr.       385'000.-
Halle                        1900 m3
Fr.       380'000.-
Valeur vénale des immeubles                                                  Fr.    1'545'000.-
Valeur estimation
fiscale
Valeur rendement agricole                                                           Fr.       128'000.-
Valeur de rendement
des immeubles                         Moyenne entre la valeur de
Valeur vénale                            rendement et la valeur vénale
des immeubles                         Fr. 520'000.- + Fr.1'545'000.-
Fr.    1'033'000.-
Valeur estimation fiscale                                                          Fr.    1'161'000
H.
En sa qualité d'exécuteur testamentaire de D.________, le notaire I.________
a mandaté l'expert et conseiller immobilier H.________ aux fins d'estimer la
valeur vénale des parcelles n° 57 et 76. H.________ a confié à J.________, expert
au sein de K.________ la tâche de déterminer la valeur des terrains et
plantations. Après une visite sur place le 23 février 2011, H.________ a rendu
son rapport en date du 29 avril 2011. La valeur vénale de la parcelle n° 76 y
est estimée à 1'840'000 fr. et son prix licite à 1'875'960 francs. Quant à
l'immeuble n° 57, il a été estimé au prix arrondi de 60'000 francs.
I.
Le notaire I.________ a fait paraître dans la presse un appel d'offres
en vue de la vente des parcelles n° 57 et 76. Par lettre recommandée du 17
décembre 2012, A.________ a manifesté son intérêt pour leur acquisition,
"au
prix licite de la Commission foncière"
. Elle réservait notamment les
investissements entrepris par ses soins.
J.
Un litige oppose les successeurs de D.________ à A.________ devant le
Tribunal de l’arrondissement de la Côte, selon requête du 20 janvier 2009. A
l'audience du 10 octobre 2012 de ce magistrat, A.________, B.________ et C.________
ont convenu de faire procéder à une expertise en vue de déterminer le prix
licite des parcelles n° 57 et 76, l'estimation devant se faire séparément pour
ces deux-biens-fonds et distinguer en outre la valeur de la partie de la
parcelle n° 76 exploitée par A.________ et celle exploitée par E.________.
L'expertise a été confiée à K.________, filiale de Prométerre, Association
vaudoise de promotion des métiers de la terre. On reviendra plus loin sur son
rapport du 17 décembre 2012.
K.
A la demande du notaire I.________, L.________ a été mandaté, le 15
février 2013, pour déterminer le prix licite des parcelles n° 57 et 76 de la
Commune de Gilly. L'expert a rendu son rapport au mois d'avril 2013. Appliquant
plusieurs méthodes d'évaluation, l'expert s'est déterminé comme il suit :
a) Pour la parcelle 76, appliquant la méthode
simplifiée du "ratio" (estimation fiscale multipliée par le ratio de
la région pour ce type d'estimation, à savoir 1'161'000 fr. x 2.18), L.________
a estimé le prix licite de la parcelle 76 à 2'530'980 fr.
b) Toujours pour la parcelle 76, selon la méthode du
"ratio avec pondération ECA" (moyenne entre le double de 2'530'980
fr. - v. ci-dessus - et la valeur d'assurance incendie du bâtiment 499, soit [2
x 2'530'980] + 849'855 fr / 3), il parvient à un prix licite de 1'970'605 fr.
c) Pour la parcelle n° 57, il retient les valeurs de
128'525 fr. sans pondération par la valeur ECA et de 89'714 fr. en pondérant
avec la valeur ECA.
d) Enfin, selon la méthode "expertise immobilière
classique" appliquée aux deux parcelles 57 et 76 ensemble, L.________ estime,
selon une expertise séparée de M.________, la valeur vénale des bâtiments sans
le terrain à 950'000 fr., auxquels il additionne la valeur du terrain aménagé
et supportant les constructions (notamment 10 fr./ m² sous les constructions
agricoles et 1'000 fr./ m² pour 104 m² sous l'habitation), ainsi que la valeur
du terrain agricole (ce dernier à 4,10 fr./ m²). L.________ aboutit ainsi à une
"valeur intrinsèque" arrondie de 2'065'000 fr. pour les deux
parcelles 57 et 76. S'agissant de la valeur du terrain agricole, L.________
expose ce qui suit:
"Prix licite du terrain
La fixation du prix de vente maximum des prés-champs se base
sur la liste générale des références fournies par la Commission foncière. Le
prix moyen pondéré régional des cinq dernières années pour le district de Nyon,
avec supplément de 5 % selon art. 66 LDFR, est de 4,10 fr./ m²."
e) Considérant que l'estimation selon la méthode
simplifiée du "ratio" était confirmée par l'estimation faite sur la
base d'une expertise immobilière classique, L.________ a arrêté le prix licite
de la parcelle n° 57 à 128'525 fr. et celui de la parcelle n° 76 à 2'530'980
fr., soit un montant total de 2'659'505 francs.
L.
Le rapport de K.________ du 17 décembre 2012 procède aux mêmes calculs
que celui de L.________ pour ce qui concerne la méthode du ratio appliqué à
l'estimation fiscale de la parcelle 76. En particulier, le tableau final annexé
au rapport retient pour cette parcelle 76 - comme L.________ - un prix licite
de 2'530'980 fr. (1'160'000 x 2,18) selon la méthode du ratio sans prise en compte
de la valeur ECA. Comme le relève le recours des propriétaires, le corps du
rapport (p. 5) retient par erreur pour ce calcul-là un prix licite qui est de
60'000 fr. supérieur, soit 2'590'980 fr. Pour la méthode du ratio avec prise en
compte de la valeur ECA, le résultat diffère légèrement de celui de L.________
car K.________ actualise la valeur ECA de 849'555 fr à l'indice 117 pour la
porter à 871'646 fr. à l'indice 120; le calcul ainsi adapté (soit [2 x
2'530'980] + 871'646 fr / 3) aboutit à un prix licite de 1'977'869 fr.
K.________ recourt également, pour la parcelle 76, à
la
"méthode expertise (valeur intrinsèque des bâtiments"
dans
laquelle
"le prix licite des éléments "agricoles"
(prés-champs et forêts en l'occurrence) sera établi selon les méthodes
usuelles, par référence aux dossiers comparable figurant dans les archives de
la Commission foncière rurale"
. Le prix retenu pour le terrain
agricole est de 5,55 fr./ m², établi à partir de cinq transactions dans le
district en 2006, 2008 et 2012 (annexe 2 du rapport). À la valeur intrinsèque
des bâtiments, des surfaces qui leur sont attribuées et des autres
aménagements, K.________ ajoute le solde agricole du terrain (63 190 m²) à
la valeur de 5,55 fr. / m² pour aboutir à un prix licite total de 1'176'600 fr
pour la parcelle 76.
Pour la parcelle 57, K.________ compte le pré-champ
(10'177 m²) à 5,55 fr./ m² et 300 m² de surface bâtie et dégagements à 11,10 fr./
m², ce qui donne un total de 59'812 fr. Aucune valeur n'est comptée pour le
bâtiment ECA 451 jugé vétuste et sans intérêt.
M.
Par requête du 18 décembre 2012 de son avocat, A.________ a saisi la
Commission foncière rurale, Section I (ci-après : CFR) des conclusions
suivantes dirigées contre B.________ et C.________ :
I.            Le prix licite des
parcelles n° 57 et 76 de la Commune de Gilly est fixé à 758'634 francs.
II.           Subsidiairement à la
conclusion I, le prix licite est fixé sur la base de la méthode dite de la
valeur intrinsèque et doit tenir compte des deux facteurs suivants : d’une
part, réduction de la surface attribuée à l’habitation fixée à 1'040 m2 autour
du bâtiment d’habitation réduite à la surface effectivement utilisable à cette
fin de 104 m2 ; d’autre part, prise en compte de l’investissement de
l’ordre de 400'000 fr. investi par la requérante pour payer le coût de travaux.
III.          Pour le cas où E.________
exercerait également son droit de préemption en qualité de fermier sur les
21'486 m2 de la parcelle n° 76, une division de cette parcelle est autorisée.
IV.          Après cette opération, la vente des parcelles n°
57 et 76 de la Commune de Gilly des propriétaires à la requérante est
autorisée.
N.
Par décision du 7 mars 2014, la CFR a fixé le prix licite des parcelles
n° 57 et 76 à respectivement 60'000 fr. et 1'793'000 francs (1). Elle a fixé le
prix licite de la surface de 21'486 m2 de la parcelle n° 76 affermée à E.________
à 119'300 francs (2). Elle a rejeté en l'état les conclusion III et IV de la
requête (3). Un émolument de 1'000 fr., débours en sus a été mis à la charge de
A.________.
O.
Le 31 mars 2014, le Département de l'économie et du sport, Service de
l'agriculture, a déclaré qu'il ne ferait pas usage de son droit de recours
contre la décision de la CFR.
P.
Par acte du 5 mai 2014 de son conseil, A.________ a recouru en temps
utile devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(ci-après : CDAP) contre la décision du 7 mars 2014, concluant principalement à
la réforme de son chiffre 1) en ce sens que le prix licite de la parcelle n° 76
est fixé à 876'522 fr. et l'émolument de 1'000 fr. partagé à parts égales entre
les parties et, subsidiairement, à l'annulation dedite décision, la cause étant
renvoyée à la CFR pour qu'elle statue dans le sens des considérants. La cause a
été enregistrée avec la référence FO.2014.0008.
Par acte du 5 mai 2014 de leur avocat, B.________ et
C.________ ont à leur tour saisi en temps utile la CDAP d'un recours dirigé
contre la décision de la CFR du 7 mars 2014, concluant à la réforme de son
chiffre 1 en ce sens que le prix licite de la parcelle n° 76 est fixé
principalement à 2'263'950 fr. et subsidiairement à 2'198'000 fr. et celui de
la parcelle n° 57 à 155'025 francs. La cause, adressée par erreur à la CFR a
été transmise, le 23 mai 2014, par cette dernière à la CDAP qui a enregistré
l'affaire avec la référence FO.2014.0011.
Le juge instructeur a joint les causes FO.2014.0008
et FO.2014.0011.
L'autorité intimée s'est déterminée en date du 27
mai 2014, concluant au rejet du recours.
Les parties, sous la plume de leurs conseils
respectifs, se sont exprimées les 25 juin 2014 et 26 mars 2015.
Q.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
a) La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR;
RS 211.412.11) a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de
renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition
d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits
des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle
contient notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à
un usage agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de
l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si
les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61
al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation
d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque
l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le
prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est
situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel
dans la localité (let. d). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le
prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en
moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même
région au cours des cinq dernières années. Les cantons peuvent augmenter ce
pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le
Canton de Vaud n'a pas fait usage de cette possibilité.
La procédure en constatation
instaurée par l'art. 84 LDFR permet à celui qui y a un intérêt digne de
protection de faire constater le prix licite même avant la vente envisagée (2C_46/2015
du 9 juillet
2015 consid. 2.1;
2C_234/2015 du 19 août 2015,
consid 3). Tel est l'objet du présent litige, où les deux recours contestent la
décision de la Commission foncière (le recours de A.________ ne concerne que la
parcelle 76) en prenant des conclusions principale tendant à faire fixer le
prix licite de la manière suivante:
décision attaquée
A.________
C.________
parc. 57
60'000 fr.
/
155'025 fr.
parc. 76
1'793'000 fr.
876'522 fr.
2'263'950 fr.
2.
Comme le Tribunal fédéral l'a rappelé dans des arrêts récents, le texte
légal est clair dans la mesure où ce n'est pas la valeur de rendement (telle
que définie à l'art. 10 LDFR) qui est déterminante pour le prix licite maximum,
ni un multiple de cette valeur; cela correspond à la volonté clairement
exprimée par le législateur (2C_46/2015 du 9 juillet 2015; 2C_234/2015 du 19 août
2015).
Selon le Tribunal fédéral, la méthode choisie par le
législateur, consistant à se fonder sur le prix payé pour des entreprises
agricoles comparables, suscite cependant d'importantes difficultés pratiques
parce qu'elle présuppose que les objets achetés soit comparables. Le Tribunal
fédéral a constaté à cet égard que des exploitations agricoles sont comparables
si elles sont exploitées presque à l'identique du point de vue économique, si
leur morcellement et leur pente sont comparables, si la qualité du sol est
sensiblement la même et que les motifs d'aliénation et le but de leur
utilisation future est semblable. La valeur d'éventuelles constructions et
l'importance de la surface de l'exploitation doivent être examinées et les
éventuelles différences de prix qui en résultent doivent être prises en compte.
L'importance de la région qui doit servir à la comparaison se détermine en fonction
de la topographie et de la géographie. Plus l'exploitation agricole à vendre
est importante et plus son mode d'utilisation agricole est spécifique, plus la
région servant à la comparaison doit être étendue. Les différences
reconnaissables concernant certains paramètres de comparaison peuvent donner
lieu à des plus-values ou à des moins-values. Plus le nombre d'objets comparables
est faible, plus la comparaison des prix doit être minutieuse. Les facteurs de
comparaison nécessaires pour déterminer le prix surfait peuvent être obtenus soit
à l'aide de statistiques suffisamment ventilées, soit être déterminés de cas en
cas (2C_46/2015 consid. 5.2; 2C_234/2015 consid. 5.4).
Le Tribunal fédéral reconnaît néanmoins que pour
surmonter les difficultés pratiques que suscite une comparaison directe, on
recourt souvent à la relation entre la valeur de rendement et le prix de vente des
objets comparés. Cela ne signifie pas que l'on se fonde indûment sur la valeur
de rendement ou sur un multiple de celle-ci ; la valeur de rendement sert
seulement de grandeur auxiliaire: la méthode repose sur la réflexion que la
relation entre la valeur de rendement et les prix de vente se meut dans un
intervalle de valeur qu'il est possible de déterminer statistiquement, même si
les objets vendus sont différents et que leurs prix de vente ne peuvent pas
être comparés directement. Mais comme les différences entre les objets se
répercutent sur la valeur de rendement, le ratio ainsi défini permet de
déterminer le prix licite même sans comparaison directe. Cette méthode dite du
ratio est partculièrement adaptée aux exploitations agricoles car celles-ci ne sont
guère comparables directement. La méthode prend en compte implicitement tous
les paramètres qui influencent la détermination de la valeur de rendement, à
savoir, outre le terrain, également les bâtiments agricoles ainsi que l'habitation
dans le cadre d'un besoin normal. Le Tribunal fédéral a donc qualifié cette
méthode d'également admissible sur le principe dans la mesure où elle repose
sur un nombre d'objets comparés suffisamment importants et pour autant qu'une
plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque ("Zeitwert")
des bâtiments est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont
été consentis récemment. Le prix licite ne peut évidemment jamais, même au
terme d'un examen approfondi, être déterminé avec une précision mathématique;
la méthode choisie par le législateur entraîne immanquablement que les
résultats se tiennent dans une certaine marge d'appréciation dont il faut
s'accommoder (2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid. 5.2 et les réf. citées).
Pour ce qui concerne en particulier les biens-fonds
comportant des bâtiments (comme la parcelle 76 litigieuse en l'espèce), le
Tribunal fédéral a jugé admissible d'appliquer la méthode du ratio aux
biens-fonds seulement et d'estimer les bâtiments séparément à la valeur
intrinsèque ("Zeitwert"). Il relève que cette méthode pourrait
conduire à une estimation trop élevée parce qu'elle ne tiendrait pas compte du
fait qu'en général, lors de la vente d'une exploitation entière, le terrain se
monnaie moins cher que lors d'une vente par parcelle séparée. Même en
appliquant la méthode du ratio, il s'impose d'ajouter un supplément pour les
bâtiments dans les cas ils ont une valeur significativement supérieure à la
moyenne ou s'ils ont fait récemment l'objet d'investissements importants (2C_46/2015
précité, consid. 5.3.
3.
Dans le canton de Vaud, la Commission foncière a été amenée, pour la
fixation du prix licite des bien-fonds bâtis, à développer une pratique qu'elle
a décrite dans une lettre du 28 mai 2010 à divers organismes (cette lettre est
également reproduite dans divers arrêts de la cour de céans):
"
Fixation
du prix de vente maximum des biens-fonds bâtis assujettis à la loi fédérale sur
le droit foncier rural (prix maximum non surfait au sens de l’article 66 LDFR)
Madame,
Monsieur, Maître,
Vous n'êtes
pas sans savoir que depuis de nombreux mois, des autorisations d’acquérir des
biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR délivrées par la commission foncière
rurale (CFR) ont fait l’objet de recours, soit au motif que la commission
foncière n’avait pas examiné la question de savoir si le prix convenu était
surfait ou non, soit qu’il était surfait aux yeux du recourant.
Ces
recours ont conduit à l’annulation de certaines décisions d’autorisation
d’acquérir délivrées par la commission foncière, obligeant celle-ci à compléter
l’instruction de ces dossiers sur la question du prix.
S’est
alors posée la question de la méthodologie d’appréciation de ces prix, compte
tenu notamment de la définition du prix surfait selon l’art. 66 LDFR.
Dans un
premier temps, la CFR, qui a toujours considéré qu’il n’était pas possible
d’établir des références de prix de vente "d’objets comparables" pour
ce genre particulier de biens-fonds, a imaginé travailler sur la base
d’estimations immobilières classiques, ajustées sur quelques points, notamment
celui du prix licite du terrain agricole (viticole) ne servant pas de support
ou de dégagements justifiés aux bâtiments existants. C’est cette méthodologie
qui avait été appliquée dans le cadre d’une affaire à Puidoux, et admise par la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal. Copie de l’arrêt à ce
propos est jointe en annexe au présent courrier.
Cet
arrêt a toutefois été rendu en tenant compte de circonstances particulières qui
ne permettaient pas d’en étendre sans autre la portée à tous les dossiers de
vente de biens-fonds bâtis. Par ailleurs, divers commentaires, tant du
Département vaudois de l’économie (DEC) que de l’Office fédéral de la justice,
remettent fondamentalement en question le principe de déterminer un prix licite
sur la base de ce genre d’expertise.
Alors,
à l’instigation du DEC, la commission foncière a analysé tous les dossiers
d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées ces années passées, en
comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au
jour de la délivrance de l’autorisation.
Un
tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon diverses
régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de vente
majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les EF. Ce
tableau est reporté ci-dessous.
* : type d’EF: RG96, dernière
révision générale agricole / RG92 ou 94 dernière révision générale non agricole
/ EF01: ajustement des EF agricoles, en principe à 80% des RG96, dans le cadre
de l’harmonisation fiscale fédérale / Divers : autres EF résultant par
exemple d’une acquisition du bien par un non-exploitant quelques années avant
une revente, d’un partage successoral, etc.
La commission foncière rurale,
après une phase test, applique maintenant ce tableau statistique pour opérer un
premier examen de la question du prix licite. Cette méthode, si elle n’est de
loin pas parfaite, a l’avantage de reposer sur des bases de comparaisons
statistiques, ce qui correspond aux principes de la LDFR.
Par exemple, pour un objet situé
dans l’ancien district d’Orbe, avec une EF de type 01 égale à fr. 180’000.- et
un prix soumis à la CF de 650’000,-, le ratio PV/EF est de 3.61 (650’000.-. I
180’000.-). Le ratio étant inférieur à la limite régionale de 5.18, le prix de
vente convenu sera considéré comme non surfait.
La commission foncière se réserve
néanmoins la possibilité de compléter l’examen de cette question du prix licite
en tenant compte d’autres éléments, notamment, de la valeur d’assurance
incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d’une expertise immobilière
classique.
Nous élargirons l’information que
nous souhaitons délivrer par ce courrier en rappelant que les requérants ont
également la possibilité d’envisager un morcellement du bien-fonds bâti en
constituant d’une part une petite parcelle bâtie, d’autre part une parcelle de
terre agricole ou viticole non bâtie. La première s’acquerra librement si sa
superficie est inférieure à 25 ares (agricole) ou 15 ares (viticole), ou si une
mention de soustraction à la LDFR a pu être inscrite. On doit toutefois
constater que la taille des parcelles bâties issues de ces morcellements est en
général assez restreinte et qu’elle ne répond dès lors souvent pas aux voeux
des intéressés.
Naturellement, si le bien-fonds
bâti issu du morcellement est entièrement en zone constructible, son
acquisition ne nécessite pas d’autorisation de la CFR, sauf si elle doit être
détachée d’une entreprise agricole (autorisation en partage matériel).
Enfin, à toutes fins utiles, nous
rappelons que les acquisitions lors d’enchères forcées ne sont pas soumises à
un contrôle du prix, ce qui est par contre le cas lors d’une revente
ultérieure.
Nous vous laissons le soin de
répercuter ce courrier à vos membres ou vos collaborateurs concernés et restons
naturellement à votre disposition pour tout renseignement
complémentaire. »
bb) La CFR a actualisé sa pratique dans une nouvelle
lettre du 25 février 2013 exposant notamment ceci:
"Afin de mettre à jour les ratios la CFI a pris en
compte les transactions des années 2011 et 2012. La statistique porte sur les
transactions des années 2007-2008 et 2010-2012, soit cinq ans. Comme dans la
précédente période de référence, il a été fait abstraction de l’année 2009, en
raison des incertitudes qui ont marqué le traitement des dossiers cette
année-là.
Le tableau statistique ci-dessous a été établi en ventilant
les ratios par régions les plus homogènes possibles et par types d’estimation
fiscale. Les ratios moyens ont été majorés de 5 % conformément à la règle de
l’art. 66 LDFR.
NB: type d’EF: RG96, dernière révision générale agricole I
RG92 ou 94 dernière révision générale non agricole / EF01 : ajustement des EF
agricoles, en principe à 80 % des RG96, dans le cadre de l’harmonisation
fiscale fédérale / Divers : autres EF résultant par exemple d’une acquisition
du bien par un non-exploitant quelques années avant une revente, d’un partage
successoral, etc.
La CFI se réserve néanmoins la possibilité de compléter son
appréciation du prix licite en tenant compte d’autres éléments, notamment, de
la valeur d’assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d’une
expertise immobilière classique. Pour de plus amples précisions, nous vous
renvoyons à la circulaire de mai 2010.
Les nouveaux ratios sont applicables à partir du 8 février
2013, date de validation des résultats par la CFI."
Enfin, le dernier état du tableau ressort d'une
lettre de la Commission foncière du 19 juin 2014 dont l'arrêt FO.2014.0022 du
30 juin 2015 cite le passage suivant:
"
Ratio
prix licite / EF (par type d'EF) 2008-2013 (sans 2009)
Région                                                             divers             EF
01   RG92-94    RG96
Aigle, sans Ormonts, Gryon et
Leysin                1.86               3.00      1.46          4.31
Ormonts, Gryon, Leysin                                    2.09               2.90      2.00          1.82
Pays d'Enhaut                                                  2.29               5.88      1.50
Vevey, Lavaux (sans Forel),
Lausanne Est         1.96               5.35      2.47          3.33
Oron (+Forel), Moudon, Payerne,
Avenches        1.84               4.64      2.04          4.06
Yverdon, Grandson, Orbe                                  3.28               3.89      2.02          4.12
Echallens, Cossonay (sauf Pied
du Jura)
Lausanne Nord                                                 2.59               5.13      1.78          4.71
Rolle, Nyon                                                      1.95               5.85      1.74          5.53
La Vallée
1.34               3.41
NB:
type d'EF: RG96, dernière révision générale agricole / RG92 ou 94: dernière
révision générale non agricole / EF01: ajustement des EF agricoles, en principe
à 80% des RG96, dans le cadre de l'harmonisation fiscale fédérale / Divers:
autres EF résultant par exemple d'une acquisition du bien par un non-exploitant
quelques années avant une revente, d'un partage successoral, etc.
La CFR
se réserve néanmoins la possibilité de compléter son
appréciation du prix licite en tenant compte, notamment, de la valeur
d'assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d'une expertise
immobilière classique lorsque toute référence fait défaut ou n'est pas
applicable au cas particulier. Pour de plus amples précisions, nous vous
renvoyons à la circulaire du mois de mai 2010. Les nouveaux ratios sont
applicables à partir du 1
er
juillet 2014.
"
4.
On rappellera encore que selon la loi vaudoise sur l'estimation fiscale
des immeubles (LEFI; RSV 642.21), l'estimation fiscale est faite par
biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale (art. 2 al. 2 LEFI). Toutefois, pour les immeubles agricoles, l'estimation
fiscale correspond à la seule valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI).
5.
La pratique adoptée par la Commission foncière paraît compatible avec le
recours à une méthode par ratio admise par le Tribunal fédéral. La méthode se
fonde certes sur un ratio appliqué non pas à la valeur de rendement mais à
l'estimation fiscale, mais celle-ci correspond précisément à la valeur de
rendement (art. 2 al. 5 LEFI) pour ce qui concerne le terrain agricole. Comme
le montre la décision du 7 février 2012 concernant l'estimation fiscale de la
parcelle 76, un supplément est ajouté à l'estimation fiscale pour tenir compte
de la valeur des bâtiments, ce qui est un procédé admis également et tient
compte des éventuelles différences d'une vente à l'autre. Il n'y a enfin pas de
raison de douter qu'une relation d'une certaine stabilité permette de relier
l'estimation fiscale aux prix pratiqués.
La Cour de droit administratif et public a admis sur
la principe la pratique de la Commission foncière, du moins quant à la méthode
du ratio appliqué à l'estimation fiscale (FO.2010.0027 du 19 août 2011; FO.2014.0022
du 30 juin 2015). Elle s'en est écartée pour un domaine aux dimensions
exceptionnelles (FO.2012.0022 du 13 juin 2013).
6.
En l'espèce, l'estimation fiscale de la parcelle 76 a fait l'objet d'une
décision du 7 février 2012 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles,
qui l'a alors portée à 1'161'000 fr. au terme d'un calcul additionnant la
valeur de rendement agricole du terrain agricole (pré, pépinière et bois),
d'une part, et d'autre part la moyenne entre la valeur de rendement et la
valeur vénale du reste du bien-fonds portant les bâtiments.
Comme l'indique l'extrait du registre foncier de la
parcelle 76, l'estimation fiscale précédente à 772'000 fr. entrait dans la
catégorie "EF 01" au sens où l'entend la circulaire précitée de la
Commission foncière. En revanche, celle que la décision du 7 février 2012 a
portée à 1'161'000 fr. a été réclamée après le décès du propriétaire par
l'Administration cantonale des impôts (qui a la compétence d'exiger la révision
de l'estimation fiscale pour le calcul de l'impôt sur les successions et les
donations, art. 23 al. 2 LMSD); elle entre dans la catégorie "divers"
au sens où l'entend la circulaire précitée de la Commission foncière.
Dans leur rapport respectif, K.________
et L.________ ont appliqué la pratique de la Commission foncière en multipliant
l'estimation fiscale de la parcelle 76 par le ratio applicable aux estimations
de la catégorie "divers" pour le district de Nyon mais ils ont
appliqué la valeur initiale du ratio résultant de la circulaire du 28 mai 2010
qui était de 2,18. A juste titre, la décision attaquée applique le ratio de
1,95 en vigueur depuis le 8 février 2013 (lettre de la Commission foncière du
25 février 2013), d'où la valeur de 2'263'950 fr. [1'161'000 x 1,95] que la
décision attaquée retient dans un premier comme prix non surfait de la parcelle
76.
7.
On peine en revanche à comprendre pourquoi la Commission foncière ne
s'est pas arrêtée à ce chiffre, considérant ensuite "que la méthode des
ratio permet d'affiner ce résultat en intégrant pour un tiers la valeur ECA des
bâtiments, soit Fr. 849 855.-". En vérité, la Commission foncière a
calculé la moyenne entre le double du prix licite retenu et la valeur
d'assurance incendie du bâtiment 499. La valeur ECA du bâtiment étant inférieure
au prix licite retenu, ce calcul ([2 x 2'263'950] + 849'855 fr / 3) aboutit à
une diminution du prix licite, arrondi à 1'793'000 fr. par la décision attaquée,
alors qu'on pourrait s'attendre à ce que la prise en compte des bâtiments entraîne
une augmentation. Le tribunal a déjà eu l'occasion de constater qu'on ne trouve
aucune explication à ce procédé (FO.2014.0022 précité, consid. 4d, où le
correctif apportait une augmentation). On n'en trouve aucune non plus dans la
réponse au recours de l'autorité intimée.
Il y a donc lieu de s'en tenir au
prix licite résultant de la méthode du ratio et de réformer la décision
attaquée en ce sens que le prix licite de la parcelle 76 de Gilly est fixé à 2'263'950
fr. Le recours des propriétaires est admis sur ce point.
8.
Bien que cela n'ait pas d'influence sur le sort du recours compte tenu
de la méthode appliquée, on constate que la recourante A.________ soutient à
tort qu'il y aurait lieu de modifier de 1040 m² à 104 m² la surface utilisable
pour l'habitation de la villa (ch. 33 du recours et ch. 15 de sa requête du 18
décembre 2012). Le chiffre de 1040 m² utilisé par l'expert H.________ (p. 6 de
son rapport) correspond au terrain attribué à la villa et non à la surface
habitable de la villa.
9.
C'est par ailleurs en vain que A.________ reproche à l'autorité intimée
de ne pas avoir déduit du montant retenu les investissements (400'000 fr. selon
ses allégations) qu'elle a consentis au fil du temps (construction d'une serre
en plastic et rénovation des bâtiments, notamment). A juste titre, la
commission a considéré que les prétentions en question devaient fait l'objet
d'un décompte à la fin du bail mais ne devaient pas être pris en considération
dans la fixation du prix licite. Ces ouvrages sont des parties intégrantes du bien-fonds
qui seront transférées à l'acquéreur, quel qu'il soit, en cas de vente.
10.
Pour fixer le prix licite de la parcelle 57, la Commision foncière s'en
est remise au rapport d'K.________ (lettre L de l'état de fait) qui compte le
pré-champ (10'177 m²) à 5.55 fr./ m² (prix tiré de transactions précédentes) et
300 m² de surface bâtie et dégagements à 11.10 fr./ m², ce qui donne un total
de 59'812 fr. Aucune valeur n'est comptée pour le bâtiment ECA 451 jugé vétuste
et sans intérêt.
Les propriétaires recourants
demandent l'application de la méthode du ratio à l'estimation fiscale de la
parcelle 57 mais ils ne contestent pas que le bâtiment 451 soit vétuste et sans
intérêt. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer la méthode développée par la
Commission foncière pour traiter précisément les parcelles agricole portant des
bâtiments dont la valeur doit être prise en considération. Le prix licite de
60'000 fr. fixé par la décision attaquée doit donc être confirmé.
11.
Aux termes de l'art. 15 de la loi d'application de la loi fédérale du 4
octobre 1991 sur le droit foncier rural du 13 septembre 1993 (LVLDFR; RSV
211..42), la commission perçoit un émolument lors de toute décision prise en
vertu de la présente loi (al. 1). Le Conseil d'Etat fixe, par voie de règlement
et sur proposition de la commission, les émoluments à percevoir; ceux-ci sont
destinés à couvrir les frais de fonctionnement de la commission (al. 2). Les
frais de chancellerie, d'expertise et d'instruction spéciale peuvent être
ajoutés aux émoluments et mis à la charge des requérants (art. 16).
Suivant l'art. 9 al. 1 du règlement du 10 décembre
1993 concernant l'exécution de la LVLDFR (RLVLDFR; RSV 211.42.1), la Commission
foncière rurale (section I) perçoit un émolument égal à deux pour mille de la
valeur du prix licite, ce montant étant fixé entre 100 et 1'000 francs.
Saisie d'une requête en fixation du prix licite émanant
du fermier, la commission a à juste titre mis un émolument à charge de ce
dernier. Le montant de 1'000 fr. est fixé conformément à l'art. 9 al. 1
RLVLDFR. En conséquence, il peut être confirmé.
12.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours de A.________
et à l'admission partielle du recours interjeté par B.________ et C.________. Un
émolument est mis à la charge de A.________, qui doit des dépens aux autres
recourants (art. 49 al. 1, 51 al. 1, 55 de la loi sur la procédure
administrative du 28 octobre 2008; [LPA-VD; RSV 173.36]).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours interjeté par A.________ est rejeté.
II.
Le recours interjeté par B.________ et C.________ est partiellement
admis. La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 7 mars 2014
est réformée en ce sens que le prix licite de la parcelle 76 de Gilly est fixé
à 2'263'950 fr. Elle est maintenue pour le surplus.
III.
Un émolument de 2'000 fr. (deux mille francs) est mis à la charge de A.________.
IV.
A.________ doit à B.________ et C.________, solidairement entre eux, la
somme de 2'000 fr. (deux mille francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 8 octobre 2015
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.