vd_omni · AC.2006.0118 · 2007-07-26 · fr

DU BOIS/Municipalité de Pully, HERMINJARD, BOBAND | Ne constitue pas un sous-sol, même si plus de la moitié du volume se situe en dessous du terrain naturel, un niveau comportant 3 façades entièrement dégagées, qui comporte plusieurs ouvertures importantes dont toute la surface est réservée à l'habitation et qui donne l'apparence d'un niveau entier depuis les 3 façades dégagées.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.07.2007 AC.2006.0118

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 26 juillet 2007
Composition
M. Jacques Giroud, président; Mme Renée-Laure Hitz et
M. François Despland, assesseurs ; Mme Florence Baillif Métrailler,
greffière.
Recourant
Roland DU BOIS,
à Pully
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat, à Lausanne
Constructrice
Marion BOBAND,
à
Corcelles-le-Jorat
Propriétaire
Jean-Pierre HERMINJARD,
à
Lausanne
Objet
permis de construire
Recours Roland DU BOIS c/ décision de la Municipalité
de Pully du 18 mai 2006
(construction d'une villa de deux appartements à
l'Avenue de Rochettaz)
Vu les faits suivants
A.
Jean-Pierre Herminjard est propriétaire de la parcelle No
1675 du cadastre de de Pully, sise à l’avenue de Rochettaz et colloquée en zone
villas selon le plan général d’affectation et le règlement sur l’aménagement du
territoire et les constructions (RCATC) légalisé le 12 mars 2001. D’une surface
de 742 m2, cette parcelle est bordée à l’ouest par la parcelle No 1676
propriété de Roland Du Bois sur laquelle est implanté un bâtiment d’habitation
et au sud par l’avenue de Rochettaz. Elle est grevée d’une servitude de passage
à pied et à char (No 399'921) en limite ouest et d’une servitude de restriction
de bâtir (No 413'711) en limite sud-est au profit de la commune de Pully.
B.
Le propriétaire Herminjard et le promettant-acquéreur
Marion Boband ont soumis à l’enquête publique du 4 au 24 avril 2006 un projet
de construction sur la parcelle susmentionnée d’une villa de 123,50 m2 (13/9,50
m) comprenant  deux logements avec garages enterrés annexes de 6,00/6,30 m
chacun. Les plans mis à l’enquête prévoient, pour chacun des deux logements, ce
qui suit :
Sous-sol, entièrement
enterré en façade sud-ouest, nord-est et nord-ouest et entièrement dégagé en
façade sud-est, comprenant un bureau de 19,1 m2 et des locaux techniques ;
Rez-inférieur entièrement
dégagé en façade sud-ouest, nord-est et sud-est et partiellement enterré en
façade nord-ouest, comprenant une cuisine et coin à manger de 16,6 m2 et un
séjour de 28,7 m2 ;
Rez-supérieur
comprenant trois chambres avec salle de bain et toilettes séparés ;
Combles constitué de
deux mezzanines et d’un grenier.
La centrale des autorisations en matière d’autorisation
de construire (CAMAC) a octroyé les autorisations spéciales le 10 avril 2006 (synthèse
No 70690).
C.
Roland Du Bois a formé opposition contre ce projet  le 12
avril 2006. Il a allégué en substance que celui-ci ne respectait pas le droit
de passage situé à la limite ouest, que le rez-inférieur devait être  considéré
comme un sous-sol habitable à 50% et que la façade sud n’était pas entièrement
dégagée par rapport au terrain naturel.
Par décision du 18 mai 2006, la Municipalité de
Pully (ci-après : la municipalité) a levé cette opposition et octroyé l’autorisation
de construire (permis de construire No 6030).
D.
Par acte du 6 juin 2006, Roland Du Bois a interjeté
recours contre cette décision. Il invoque la non réglementarité du projet en
tant qu’il prévoit un sous-sol aux 2/3 enterré appelé à tort rez-de-chaussée
inférieur et totalement habitable. Invité à justifier de sa qualité pour
recourir, Roland Du Bois a indiqué, dans une lettre du 10 juillet 2006, être
propriétaire de la parcelle No 1676, jouxtant à l’ouest la parcelle No 1675. Il
a précisé qu’il n’avait pas de remarques à formuler concernant la surface, les
dimensions et la hauteur du bâtiment.
Dans sa réponse du 15 août 2006, la municipalité
conclut, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
E.
L’argumentation des parties sera reprise ci-après dans la
mesure utile.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de vingt jours prescrit par l’art. 31
de la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA ; RSV
173.36), le recours a été interjeté en temps utile. Bien que sommairement
motivé, le recours est recevable en la forme.
Le recourant est propriétaire de la
parcelle No 1676. Sa qualité de voisin lui confère la qualité pour agir, la
construction envisagée pouvant lui occasionner des inconvénients.
2.
Le recourant allègue que le « rez-inférieur »
doit être considéré comme un sous-sol, en application du règlement, et qu’à ce
titre, il ne peut être habitable. La municipalité considère pour sa part que le
rez-inférieur est un rez-de-chaussée au sens du règlement, le sous-sol étant un
niveau partiellement habitable.
Le RCATC dispose ce qui suit :
art. 20 – Nombre de niveaux et rez-de-chaussée
« Le nombre de niveaux maximum est déterminé
par les dispositions particulières applicables à chaque zone.
Est considéré comme
rez-de-chaussée le premier niveau dont la surélévation par rapport au niveau
moyen du terrain naturel, calculée conformément à l’art. 19, n’excède pas 1,50
m.
Dans les cas de demi
niveaux, c’est la destination des locaux ainsi que les relations entre l’amont
et l’aval qui sont déterminantes pour la définition du rez-de-chaussée.
art. 19 – Hauteur des constructions
La hauteur des
constructions est mesurée depuis le niveau moyen du terrain naturel, calculé en
prenant la moyenne des cotes d’altitude à tous les angles du bâtiment (hauteur
au faîte) et ceux de la façade concernée (hauteur à la corniche).
(…)
S’agissant de constructions en zone villas, il est précisé
ce qui suit :
Art. 39 – Hauteur et
nombre de niveaux
Le nombre de niveaux
est limité à 3, soit rez-de-chaussée, un étage et combles.
La hauteur au faîte,
mesurée conformément à l’article 19, est limitée à 10..00 m.
L’art 37 alinéas 2
et 3 est applicable.
art.
37 al. 2 – Hauteur et nombre de niveaux
Sur les terrains en
forte pente, mais à l’exclusion de ceux orientés au Nord, la création d’un seul
niveau partiellement habitable au-dessous du rez-de-chaussée est autorisé si
les conditions suivantes sont remplies :
a)
la façade aval doit être dégagée du terrain naturel moyen, jusqu’au
plancher du sous-sol,
b)
la surface habitable brute ne peut excéder les 50% de la surface bâtie
En l’espèce, selon le plan de situation soumis à
l’enquête, le niveau moyen du terrain naturel s’élève à 451,95 m. L’altitude du
rez-inférieur s’élève quant à elle à 450,59 m, soit à 1,36 m en dessous du
niveau moyen du terrain. Il ne contrevient dès lors pas à l’art. 20 al. 2 RCATC
puisqu’il n’excède pas 1,50 m par rapport au niveau moyen du terrain naturel.
On relève toutefois que l’altitude du rez supérieur s’élève à 453,42 m, soit à
1,47 m au dessus de ce même niveau et qu’il pourrait donc également être
considéré comme rez-de-chaussée au sens de la disposition précitée.
Toutefois, pour les motifs exposés ci-après, le
rez-inférieur ne peut être considéré comme un sous-sol. Selon la jurisprudence
du Tribunal administratif qui a repris celle de l’ancienne commission de
recours en matière de construction, pour qualifier un sous-sol il convient de
tenir compte de toutes les caractéristiques de chaque cas particulier et
notamment des buts de la réglementation communale en se référant à un faisceau
de critères, assurant la prise en considération de l’ensemble des circonstances
déterminantes. Par exemple, lorsque la façade du niveau considéré est
entièrement dégagée et les façades latérales partiellement dégagées, il y a
lieu d’examiner si ce niveau comprend l'entrée principale du bâtiment, car il
s'agit alors d'un élément qui inciterait à ne pas le qualifier de sous-sol.
Mais lorsque ce niveau n'est pas affecté à l'habitation et que plus de la
moitié de son volume se situe en dessous du terrain naturel, il peut être
qualifié de sous-sol, pour autant qu’il ne donne pas à un observateur l'apparence
d'un étage supplémentaire, que la hauteur maximale de la construction reste
sensiblement inférieure au maximum réglementaire et qu’en amont du bâtiment, le
terrain naturel se situe sensiblement au-dessus du niveau du rez-de-chaussée
afin que la qualification du sous-sol ne serve pas à détourner les dispositions
fixant le nombre de niveaux admissibles dans la zone (TA AC.2006.0044 du 30
octobre 2006 ; AC.2004.0232 du 8 décembre 2005 ; AC.2003.0256 du 7
septembre 2004).
En l’occurrence, le niveau du rez-inférieur comporte
trois façades entièrement dégagées, seul le niveau du  rez-inférieur en façade
nord-ouest étant partiellement enterré et la partie découverte comportant des
fenêtres de petites dimensions de 140/50 cm dans la cuisine, au dessus de
l’évier et de la cuisinière. Au surplus, toute la surface du niveau est réservée
à l’habitation. Certes, plus de la moitié de son volume se situe en dessous du
terrain naturel. Cependant, certains éléments du projet de construction tendent
à écarter la qualification de sous-sol. Ainsi en va-t-il des ouvertures en
nombre et grandeur importants, du dégagement devant la façade aval, de l’affectation
à l’habitation de toute la surface considérée et de l’apparence d’un niveau
entier qu’elle donne à l’observateur depuis les façades sud-ouest, sud-est et
nord-ouest.
Au vu de ce qui précède, le rez-inférieur n’a pas à
être considéré comme un sous-sol mais comme un niveau habitable et ne doit en
conséquence pas être analysé sous l’angle de l’art. 37 al. 2 RCATC comme le
suggère le recourant. Le sous-sol tel que prévu, dont on rappelle qu’il est entièrement
enterré en façade sud-ouest, nord-est et nord-ouest et entièrement dégagé en
façade sud-est et qu’il comprend deux bureaux de 19,1 m2, deux salles d'eau et
des locaux techniques,  est en revanche un niveau partiellement habitable
qui doit satisfaire aux conditions posées par l’art. 37 al. 2 RCATC. Tel est le
cas en l’espèce. En effet, d’une part la façade aval est dégagée du terrain
naturel moyen jusqu’au plancher du sous-sol, puisque celui-ci s’aligne en
façade aval à l’avenue de Rochettaz, d’autre part, la surface habitable brute des
deux bureaux et des deux salles d'eau n’excède pas les 50% de la surface bâtie
puisqu'elle est de 50 m2 environ sur une surface bâtie totale de 123,5 m2 (ceci
en ne comptabilisant pas le couloir d'accès à la cage d'escalier).
3.
Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être
rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l’issu du pourvoi, les frais du
présent arrêt de même que les dépens auxquels a droit la municipalité qui a agi
par l’intermédiaire d’un avocat seront mis à la charge du recourant débouté.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le permis de construire no 6030 délivré le 18 mai 2006 par
la Municipalité de Pully est confirmé.
III.
Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge de Roland Du Bois.
IV.
Roland Du Bois versera à la Municipalité de Pully une
indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 26 juillet 2007
Le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.