vd_omni · FO.2002.0034 · 2003-09-18 · fr

HIROSE LLOSAS Naoko et crts, DORNER Franck et Jacqueline et l'Association suisse des locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud) | La situation des acheteurs peut exceptionnellement être prise en compte dans les "autres circonstances commandant l'alinéation" au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL. Pas d'abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée dans le cas d'espèce.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.09.2003 FO.2002.0034

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 septembre 2003
sur les recours interjetés par
1.
Naoko HIROSE LLOSAS et crts
, représentés par Me Jacqueline
de Quattro, avocate, à Lausanne
2.
Frank et Jacqueline DORNER et l'Association suisse des
locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud)
, représentés par Me Thierry Thonney,
avocat, à Lausanne,
contre
les décisions rendues le
19 novembre 2002 par
Service du logement
autorisant la vente
par André Guigoz, représenté par Me Jean-Pierre Gross, avocat, à Lausanne, des
appartements de l'immeuble sis chemin des Cerisiers 1 à Lausanne aux acheteurs
Claude Pahud et crts, représentés par Me Mercedes Novier, avocate, à Lausanne,
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. François
Kart, président; Mme Dina Charif Feller et M. Edmond C. de Braun,
assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     André Guigoz est
propriétaire de l'immeuble sis chemin des Cerisiers 1, parcelle 1297 de la
Commune de Lausanne. Il a acquis cet immeuble en 1986 pour le prix de 1'700'000
fr. La parcelle 1297 supporte un bâtiment locatif, construit en 1932,
comprenant quatre appartements de six pièces et un appartement de deux pièces.
Il comprend également un local d'une pièce au 4ème étage qui est inhabitable et
sert de dépôt.
L'appartement de six
pièces sis au rez-de-chaussée est loué par Verena Buercher sur la base d'un
contrat de bail de novembre 1993. Cet appartement est occupé actuellement par
le fils de la locataire, Mathias Buercher. L'appartement de six pièces sis au 2ème
étage est loué par les époux Naoko Hirose Llosas et Pere Llosas sur la base
d'un contrat de bail de septembre 1993. L'appartement de six pièces sis au 3ème
étage est loué par les époux Jacqueline et Frank Dorner, sur la base d'un
contrat de bail de juillet 1985. L'appartement de deux pièces sis au 4ème étage
est loué par Isabelle Ade-Feijo sur la base d'un contrat de bail de novembre
1993, conclu initialement avec Frank Ade et repris à partir du
1er juin 1998 par Isabelle Ade-Feijo. Cet appartement est occupé
actuellement par un sous-locataire, Daniel Frank. L'appartement de six pièces
sis au 1er étage est loué de manière intermittente, notamment pour les besoins
du Théâtre de Vidy. Au moment où les décisions attaquées ont été rendues, cet
appartement était loué par l'Association "Dance Cinnad Création
Lausanne". Il était cependant indiqué comme vacant dans la demande d'autorisation
d'aliéner présentée par le propriétaire André Guigoz. Le loyer des deux
appartements de six pièces loués par les époux Llosas et par Verena Buercher se
monte à 2'000 fr. plus 150 fr. de charges. Le loyer de l'appartement de six
pièces occupé par les époux Dorner se monte à 1'650 fr. plus 150 fr. de charge.
Le loyer de l'appartement de deux pièces occupé par Mathias Buercher se monte à
800 fr. plus 90 fr. de charges. Selon le bail conclu avec "Dance Cinnad
Création Lausanne", courant du 24 septembre 2002 au
15 février 2003, le loyer de l'appartement de six pièces sis au
premier étage se monte à 2'250 fr., charges comprises. Sous réserve de
l'appartement de six pièces du 1er étage et de l'appartement occupé par les
époux Dorner, dont le bail est antérieur à l'acquisition de l'immeuble par
André Guigoz, tous les baux à loyer, conclus postérieurement à cette
acquisition, mentionnent qu'il s'agit de baux précaires, les appartements étant
loués à titre provisoire, avec un bail renouvelable de mois en mois, dans
l'attente d'importants travaux nécessitant leur libération complète. Il
semblerait toutefois que les travaux  projetés par André Guigoz au moment de
l'acquisition de l'immeuble se sont heurtés aux exigences liées de la loi du
4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (LDTR) et n'ont finalement pas pu être
effectués.
B.                    Le
31 octobre 2000, un acte de vente et de constitution de droit
d'emption a été passé entre André Guigoz d'une part et Claude Pahud, Olivier
Maggioni, Marie-Louise Rey et Alain Clavien d'autre part. L'objet de la vente
consistait en une part de copropriété de 996 millièmes de la parcelle 1297, le
vendeur conservant une part de 4/1000. Selon l'acte notarié, Claude Pahud et
Olivier Maggioni détenaient chacun une part de copropriété de 332 millièmes et
Marie-Louise Rey et Alain Clavien chacun une part de copropriété de 166
millièmes. L'acte précisait que les acheteurs étaient en droit de substituer
des tiers pour l'exécution de la vente.
Le
30 mars 2001, un nouvel acte notarié intitulé "Cession du droit
d'acquérir, réquisition de transfert" a été conclu entre les mêmes
parties, auxquelles se sont ajoutées Donatella Morigi Pahud, Sarah Perrin,
Pierre Bavaud, Frédéric Meyer De Stadelhofen et Laurence Meyer De Stadelhofen.
Ces cinq dernières personnes ont acquis des parts de copropriété sur l'immeuble
correspondant chacune à 110,5 milièmes. Sur la base de cet acte, la copropriété
était composée des parts suivantes:
- Lot A: part de 4 millièmes appartenant à
André Guigoz,
- Lot B: part de 996 millièmes au total
appartenant respectivement à: Claude Pahud et Donatella Morigi Pahud (221
millièmes), Olivier Maggioni (221 millièmes), Marylou Rey et Alain Clavien (112
millièmes), Sarah Perrin et Pierre Bavaud (221 millièmes), Fréderic et Laurence
Meyer de Stadelhofen (221 millièmes).
Dans les faits, les
acheteurs entendent se répartir les appartements dans la mesure de leurs
quote-parts de propriété et les occuper personnellement.
C.                    Après la signature de
l'acte du 30 mars 2001, le montant du prix de vente, soit 2 millions
de francs, a été versé à André Guigoz par les acheteurs. Ces fonds ont
apparemment été immédiatement reversés par André Guigoz au Credit Suisse et
affectés exclusivement à la diminution des engagements sur l'immeuble. On
précisera à cet égard que, en date du 19 mars 1998, le Credit Suisse
avait dénoncé les différents crédits garantis par l'immeuble, impartissant un
délai au 30 septembre 1998 à André Guigoz pour rembourser le solde
débiteur correspondant au total à 2'157'131 francs.
D.                    A la fin de l'année
2000, début de l'année 2001, les locataires avaient été informés des intentions
du "groupe d'acheteurs" au sujet de l'acquisition de l'immeuble. A
cette occasion, il leur avait notamment été indiqué qu'ils avaient la
possibilité d'acquérir l'appartement du 1er étage. Le
30 novembre 2000, Mathias Buercher a interpellé le Service du
logement pour savoir si l'opération prévue entrait dans le champ d'application
de la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements
loués (LAAL). Dans une décision du 22 décembre 2000, indiquant la
voie et le délai de recours, le Service du logement l'a informé que tel n'était
pas le cas. Mathias Buercher n'a pas recouru contre cette décision. Au mois de
mars 2001, les locataires Pere et Naoko Hirose Llosas ont interpellé une
nouvelle fois le Service du logement sur cette question. Le
19 mars 2001, ce dernier leur a notifié une décision confirmant que,
selon lui, la vente d'un immeuble comportant plusieurs logements à un ou
plusieurs acquéreurs en copropriété n'est pas soumise à autorisation au sens de
la LAAL, ce dispositif ne visant que l'aliénation d'appartements précédemment
loués et juridiquement individualisés. Pere Llosas et Naoko Hirose Llosas se
sont pourvus contre cette décision auprès du Tribunal administratif le
9 avril 2001. Dans une décision sur mesure préprovisionnelle du 10
avril 2001, le juge instructeur a donné ordre au Conservateur du Registre
Foncier de ne pas procéder à l'inscription de la vente de l'immeuble. Dans un
arrêt du 29 janvier 2002, le Tribunal administratif a admis le
recours. Il a considéré en substance que, pour déterminer si une opération
entre dans le champ d'application de la LAAL, il convient d'examiner en premier
lieu si celle-ci a pour conséquence la soustraction du marché locatif de
logements appartenant à une catégorie où sévit la pénurie. Le tribunal a estimé
que tel était le cas en l'espèce, ceci nonobstant la forme juridique choisie
pour l'opération.
E.                    Le
31 mai 2002, à la suite de l'arrêt du Tribunal administratif, André
Guigoz a déposé auprès du Service du logement une demande d'autorisation
d'aliénation des appartements sis dans l'immeuble chemin des Cerisiers 1. Le 14
octobre 2002, le service de l'environnement, de l'hygiène et du logement de la
commune de Lausanne ( ci après: SEHL) a préavisé les ventes favorablement en
subordonnant ce préavis au relogement des locataires à des conditions locatives
comparables dans l'hypothèse où les nouveaux propriétaires ne devaient pas
reprendre les baux en cours, cette condition étant fixée pour une durée de 3
ans.
Par décisions du
19 novembre 2002, le Service du logement a octroyé globalement les
autorisations d'aliéner les appartements de l'immeuble affectés à l'habitation,
soit les quatre appartements de six pièces et l'appartement de deux pièces. Ces
autorisations ont été délivrées sans condition.  Naoko Hirose Llosas, Pere
Llosas, Verena et Mathias Buercher ainsi qu'Isabelle Ade-Feijo, se sont pourvus
contre cette décision auprès du Tribunal administratif le
10 décembre 2002, par l'intermédiaire de Me Jacqueline de Quattro. A
la même date, Frank et Jacqueline Dorner ainsi que l'Association suisse des
locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud, ci après "l'Asloca") ont
également recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif, par
l'intermédiaire de Me Thierry Thonney. Le Service du logement a déposé sa
réponse le 24 janvier 2003 en concluant au rejet du recours. A la même date, le
SEHL a produit son préavis du 14 octobre 2002 ainsi que les statistiques
concernant les logements vacants à Lausanne, sans prendre formellement de
conclusions. Le vendeur et le groupe d'acheteurs ont  déposé des déterminations
écrites par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs en concluant au rejet
des recours. Chaque partie a ensuite pu déposer des observations
complémentaires. Le tribunal a tenu audience le 22 juillet 2003, au cours
de laquelle les parties ont été entendues dans leurs explications. A cette
occasion, différents témoins, dont l'audition avait été requise par le groupe
d'acheteurs, ont été entendus, à savoir M. Bernard Dubois, architecte, Mme
Sophie Genecand, courtière  qui s'était occupée de la vente de l'immeuble ainsi
que M. Giuseppe Biancaniello, ancien employé de banque, qui s'était occupé de
l'octroi des crédits aux différents acheteurs.
Considérant en droit:
1.                     La qualité pour
recourir de l'Asloca, d'Isabelle Ade-Feijo ainsi que celle de Verena et Mathias
Buercher est contestée par le groupe d'acheteurs et par l'autorité intimée.
a) L'art. 8 LAAL a la
teneur suivante :
"La qualité pour recourir appartient au
propriétaire ou aux locataires de l'appartement concerné.
Cette qualité appartient également aux
associations régulièrement constituées de locataires et de propriétaires
d'importance cantonale dont le champ d'activités statutaires s'étend à l'objet
concerné, dans les limites suivantes :
a) pour les associations de locataires :
lorsque le logement à vendre est vide de locataire ou lorsque le locataire en
place n'est pas en mesure d'agir;
b) pour les associations de propriétaires :
lorsque le propriétaire concerné n'est pas en mesure d'agir".
b) S'agissant de la
qualité pour agir de l'Asloca, on constate que, au moment où la requête
d'autorisation d'aliéner a été déposée le 31 mai 2002 par André
Guigoz, l'appartement de six pièces sis au 1er étage était vacant. Les pièces
jointes à cette requête indiquaient toutefois que l'appartement serait reloué
dès le 1er juin 2002. En outre, il n'est pas contesté que
l'appartement était loué lorsque la décision le concernant a été rendue le
19 novembre 2002. Le dossier produit par l'autorité intimée montre
toutefois que celle-ci s'est prononcée en considérant que le logement était
vide et que la décision a par conséquent été communiquée à l'Asloca, et non au
locataire en place. Ce dernier était par conséquent dans l'impossibilité
d'agir. Partant, la qualité pour recourir de l'Asloca doit être reconnue sur la
base de l'art. 8 al. 2 let. a in fine.
c) La qualité pour
recourir d'Isabelle Ade-Feijo et de Verena Buercher est contestée, notamment
par le groupe d'acheteurs, dès lors que celles-ci n'occupent pas leur
appartement. En outre, la qualité pour recourir de Mathias Buercher et de
Daniel Frank est  contestée dès lors que ceux-ci occupent leur appartement en
qualité de sous-locataire.
La loi s'interprète en
premier lieu d'après sa lettre et ce n'est que si le texte légal n'est pas
absolument clair ou si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles que
le juge doit recourir à d'autre méthodes d'interprétation. En l'espèce, le texte
de l'art. 8 al. 1 LAAL est parfaitement clair dans la mesure où il indique que
le locataire de l'appartement a la qualité pour agir. En leur qualité de
locataire, Isabelle Ade-Feijo et Verena Buercher ont par conséquent la qualité
pour recourir, le fait qu'elles n'occupent pas actuellement les appartements
étant sans pertinence. On relèvera par surabondance que, si l'on suivait le
raisonnement des acheteurs et de l'autorité intimée, personne n'aurait la
qualité pour agir dans l'hypothèse où un appartement appartenant à la catégorie
à pénurie est sous-loué, ce qui ne permettrait jamais de vérifier si les
conditions de la LAAL sont respectées et irait à l'encontre des objectifs
poursuivis par cette loi. La qualité pour recourir de Verena Buercher étant
admise, la question de savoir si celle-ci doit également être reconnue à son
fils Mathias Buercher peut rester indécise. Enfin, il n'y a pas lieu d'examiner
la qualité pour agir de Daniel Frank dès lors que ce dernier est intervenu dans
la procédure en tant que représentant d'Isabelle Ade-Feijo et qu'il n'est pas
formellement recourant.
2.                     Selon l'art. 36 LJPA,
le pouvoir d'examen du Tribunal administratif s'étend à la violation du droit,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (lit. a), à la
constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (lit. b), ainsi qu'à
l'opportunité si la loi spéciale le prévoit (lit. c). Cette dernière hypothèse
n'est pas réalisée en l'espèce.
Commet un excès de son
pouvoir d'appréciation l'autorité qui sort du cadre de sa liberté
d'appréciation en usant d'une faculté qui ne lui appartient pas, par exemple en
optant pour une solution différente de celles qui s'offrent à elle; on peut
également ajouter l'hypothèse d'un excès de pouvoir négatif visant le cas de
l'autorité qui, au lieu d'utiliser sa liberté d'appréciation, se considère
comme liée (voir notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol.
I, p. 333). L'abus de pouvoir, en droit suisse, vise deux cas : l'expression
est tout d'abord synonyme de détournement de pouvoir (on désigne ainsi l'acte
accompli par l'autorité dans les limites de ses attributions, mais pour des
motifs étrangers à ceux dont elle doit s'inspirer); mais elle peut également
être comprise plus largement, soit dans le sens d'un comportement arbitraire ou
recouvrant une violation manifeste de certains droits ou principes
constitutionnels (voir notamment TA, arrêts AC 1999/0199 du 26 mai 2000, AC
1999/0047 du 29 août 2000, AC 1999/0172 du 16 novembre 2000, AC 2001/0086
du 15 octobre 2001 et AC 2000/0194 du 12 mars 2002).
3.                     La LAAL a pour but de
lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif
certain type d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1er).
A teneur de l'art. 2 al. 1 LAAL, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque
forme que ce soit, d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est
soumise à autorisation. Les conditions d'octroi de ces autorisations sont
fixées à l'art. 4 LAAL dont la teneur est la suivante :
"L'autorisation est accordée lorsque
l'appartement concerné :
a) n'appartient pas à une catégorie où sévit la
pénurie de logements;
ou
b) est soumis au régime de la propriété par
étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble,
ou a été inscrit comme telle au registre foncier avant le
7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée;
ou
c) est acquis par son locataire actuel sans que
celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de
partir.
L'autorisation est également accordée lorsque
d'autres circonstances commandent l'aliénation.
L'autorisation peut être soumise à certaines
conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Le Département
requiert alors l'inscription de leur mention au registre foncier."
4.                     L'autorisation relative
à l'appartement de six pièces sis au 1er étage a été délivrée en application de
l'art. 4 al. 1 let. a LAAL. Le Service du logement a considéré que cet
appartement n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie dès lors qu'il
s'agit d'un logement meublé avec un loyer élevé (3'000 fr. net par mois selon
les pièces annexées à la demande d'autorisation). L'Asloca et les recourants
Dorner contestent cette appréciation en relevant que ce logement est
comparables aux autres  6 pièces de l'immeuble et qu'il n'existe pas de raison
d'effectuer une distinction entre ces différents appartements. Ils soutiennent
également que, conformément à la pratique du Service du logement, confirmée par
la jurisprudence du Tribunal administratif, il y aurait lieu de s'écarter de
loyer indiqué dans la requête et de prendre en considération un loyer objectif.
Selon eux, la prise en considération d'un loyer objectif a pour conséquence que
le logement litigieux appartient également à la catégorie à pénurie et que
l'autorisation ne pouvait dès lors être délivrée en application de l'art. 4 al.
1 let. a LAAL.
a) La notion de
logement appartenant "à une catégorie où sévit la pénurie" est
utilisée aussi bien dans la LDTR que dans la LAAL. Il faut considérer que cette
notion est la même dans les deux lois (cf. arrêt TA FO 1995/0038 du
15 novembre 1996). Pour interpréter l'art. 4 al. 1 let. a LAAL, on
peut par conséquent s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du
6 mai 1988 de la LDTR qui stipule que:
"Seuls les logements correspondant par le
prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un
besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la
pénurie".
Selon la jurisprudence
du tribunal rendue en matière de LDTR, savoir si un logement appartient à une
catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la statistique des
logements vacants; il faut ensuite apprécier si le logement en cause, par son
prix, appartient ou non à une catégorie où sévit la pénurie, soit une catégorie
répondant à un besoin de la population; enfin, l'appréciation prendra en compte
les caractéristiques générales du logement considéré (cf. arrêt AC 2000/0155 du
15 octobre 2002, consid. 4e).
b) aa) L'appartement
litigieux entre manifestement dans la catégorie où sévit la pénurie au sens
quantitatif puisque, selon les statistiques produites par le SEHL, le taux de
vacances pour les cinq pièces et plus dans la Commune de Lausanne au mois de
juin 2002 se situait à 0,06 %. S'agissant du loyer, on a vu que, au moment où
la décision attaquée a été rendue, l'appartement était loué pour un loyer
mensuel de 2'250 fr., charges comprises. Ce loyer est notablement supérieur à
celui indiqué par les statistiques de la Commune de Lausanne comme abordable
pour les cinq pièces et plus (loyer mensuel de 1'700 fr. selon les statistiques
au 1er décembre 2002). Partant, on peut se demander si ce logement
appartient encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la
population.
bb) Quant à la prise
en considération d'un loyer dit "objectif", les recourants
soutiennent à tort qu'il s'agit d'une méthode qui serait "appliquée par le
Tribunal administratif". En effet, comme le tribunal de céans l'a rappelé
récemment, il s'agit plus précisément d'une pratique que le tribunal a cautionnée
à plusieurs reprises, mais dans des circonstances diverses, et dont il serait
abusif de tirer une règle générale (arrêt AC 2000/0155 du
15 octobre 2002, consid. 5). Dans un autre arrêt du
13 décembre 2002, le Tribunal administratif avait d'ailleurs observé
que cette méthode de calcul des loyers ne paraissait pas à l'abri de toute
critique (v. AC 2000/0082 consid. 3a/dd/bbb). Au vu des réserves émises par le
Tribunal au sujet de cette méthode, on ne saurait reprocher au Service du
logement de n'y avoir pas recouru dans le cas d'espèce.
c) Finalement, la
question de savoir si l'autorisation pouvait être délivrée sur la base de
l'art. 4 al. 1 let. a LAAL peut rester indécise. En effet,  comme on le verra
ci-dessous, les décisions de l'autorité intimée relatives aux autres logements
de l'immeuble, délivrées en application de l'art. 4 al. 2 LAAL, doivent être
confirmées et il n'existe pas de raison de traiter différemment l'appartement
de six pièces sis au 1er étage.
5.                     Le Service du logement
a autorisé l'aliénation des autres appartements sur la base de l'art. 4 al. 2
LAAL. Il a en effet considéré qu'il existait "d'autres circonstances
commandant l'aliénation" au sens de cette disposition. A cet égard, les
décisions querellées constatent tout d'abord que le prix de vente est
avantageux et qu'il favorise par conséquent l'accession à la propriété dans de
bonnes conditions. Elles constatent également que la volonté des acheteurs est
d'occuper les appartements concernés et, partant, de se constituer un patrimoine
familial, sans volonté spéculative. L'autorité intimée met ensuite en avant la
situation des acheteurs en constatant que certains d'entre eux ont dû emprunter
de l'argent en constituant des garanties immobilières qui ne peuvent, à ce
jour, être inscrites au registre foncier. Elle constate également que certains
acheteurs ont  engagé leurs prestations de libre-passage et qu'ils devront les
rembourser à leur institution de prévoyance si la vente ne peut pas se
concrétiser, ceci tout en étant dans la quasi-impossibilité d'obtenir le
remboursement du prix de vente de la part d'André Guigoz. Procédant à une pesée
des intérêts en présence, l'autorité intimée a  délivré les autorisations
requises.
a) Les recourants
soutiennent que le Service du logement a abusé de son pouvoir d'appréciation en
prenant essentiellement en considération la situation des acquéreurs dans la
pesée des intérêts à laquelle il a procédé en application de l'art. 4 al. 2 LAAL.
Selon eux, seuls devraient être pris en compte, d'une part, l'intérêt public au
maintien d'appartements appartenant à la catégorie où sévit la pénurie et,
d'autre part, l'intérêt du vendeur à pouvoir, dans certaines circonstances,
aliéner son immeuble. Les recourants contestent par ailleurs la gravité de la
situation des acquéreurs. Ils soulignent à cet égard que ces derniers ont pris
un risque en signant la réquisition de transfert le 31 mars 2001
alors qu'ils savaient qu'un recours était susceptible d'être formé contre la
décision du Service du logement confirmant que l'opération n'entrait pas dans
le champ d'application de la LAAL. Les recourants mettent également en doute
l'affirmation selon laquelle le vendeur ne serait pas en mesure, le cas
échéant, de rembourser le prix de vente en constatant que ce dernier est un
important promoteur immobilier et qu'il est encore propriétaire de plusieurs
immeubles, notamment dans la région Vevey-Montreux. Pour leur part, les
acheteurs contestent avoir pris le moindre risque en insistant sur le fait que,
au moment de la vente, ils ont agi au bénéfice de garanties du Service du
logement et de leur notaire selon lesquelles l'opération n'entrait pas dans le
champ d'application de la LAAL. Ils soutiennent à cet égard que l'arrêt du
Tribunal administratif du 29 janvier 2002 a renversé de manière
inattendue une jurisprudence solidement établie et qu'un refus de leur délivrer
les autorisations requises serait contraire au principe de la bonne foi. Ils
font également valoir que, dans la pesée d'intérêts, il convient de prendre en
considération leur situation personnelle, notamment le fait qu'ils ont des
revenus plutôt modestes et qu'ils avaient décidé d'acquérir l'immeuble
litigieux afin de mettre sur pied un projet collectif de vie en commun, sans
aucune intention spéculative. De manière générale, ils mettent en avant la
situation très difficile dans laquelle ils se trouvent en invoquant les pertes
subies sur le plan financier, en raison notamment des capitaux qui sont bloqués
ainsi que des intérêts hypothécaires et des frais qu'ils doivent assumer. Les
acheteurs mettent également en avant le fait qu'ils n'ont aucune garantie
d'obtenir le remboursement du prix de vente de la part d'André Guigoz,
notamment en cas de faillite, et que le versement par ce dernier des loyers de
l'immeuble dépend de son bon vouloir, aucune garantie ne pouvant également leur
être donnée à cet égard. Enfin, ils invoquent les incertitudes que la situation
implique s'agissant des décisions qui doivent être prises dans la gestion de
l'immeuble. Ils soutiennent en substance que, dans la pesée d'intérêts qui doit
être effectuée sur la base de l'art. 4 al. 2 LAAL, la situation très
particulière dans laquelle ils se trouvent doit être prise en considération et
avoir un poids prépondérant. Selon eux, cette exigence résulte notamment de la
garantie de la propriété (art. 26 de la Constitution fédérale), cette dernière
n'assurant pas seulement une protection aux propriétaires mais garantissant
également le libre accès à la propriété. Les acquéreurs se réfèrent également à
cet égard aux travaux préparatoires de la LAAL, notamment à des interventions
du rapporteur Jomini, dont il résulterait que l'ensemble des intérêts en
présence, y compris ceux des acquéreurs potentiels, doivent être pris en
considération dans l'application de cette loi. Les recourants mettent également
en avant le fait qu'ils vont tous libérer des appartements appartenant à
catégorie à pénurie. Ils demandent également que leur situation soit comparée à
celle des locataires en place en relevant que ceux-ci ne disposent que de baux
précaires et qu'ils savent depuis longtemps qu'ils n'ont aucune garantie de
pouvoir demeurer à long terme dans leurs appartements. De manière générale, le
groupe d'acheteurs conteste l'argument des recourants selon lesquels ils auraient
mener une politique du "fait accompli" en insistant sur le fait
qu'ils ont toujours été de bonne foi, ce qui n'aurait pas toujours été le cas
des locataires en place. Le Service du logement, le SEHL et les acquéreurs
soutiennent également que, dans le cadre de la pesée d'intérêts, il y a lieu de
prendre en considération le fait que M. André Guigoz devait impérativement
vendre son immeuble pour rembourser les fonds qu'il y avait investis en 1986.
Ce point est toutefois contesté par les recourants.
b) La LAAL a pour but
de lutter contre la pénurie de logements. Elle tend à empêcher que les
appartements loués ou à louer ne soient convertis en logements à acheter, et
qu'il n'en résulte un rétrécissement du marché locatif des appartements qui,
par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (cf.
arrêt du Tribunal fédéral du 1er février 1992, 1P.586/1991). Le
Tribunal fédéral a déjà reconnu que cet objectif répond à un intérêt public
(ATF du 1.2.92 précité; 116 Ia 414/415; 113 Ia 133 consid. a).
c) L'objectif
principal de la LAAL est de conserver sur le marché locatif certains types
d'appartements répondant à un besoin de la population, cet objectif
correspondant à un intérêt public qui, a priori, est prépondérant. Il
n'apparaît pas contestable que les autorisations querellées portent atteinte à
cet objectif en soustrayant au marché locatif des appartements répondant à un
besoin de la population. En tous les cas, ce point n'est pas litigieux dans la
présente procédure, ceci quand bien même on constate que les loyers de la
plupart des appartements sont supérieurs à ceux que les statistiques
lausannoises considèrent comme abordables eu égard au revenu de la majorité de
la population. Cela étant précisé, pour déterminer si le Service du logement a
abusé de son pouvoir d'appréciation au sens de l'art. 36 LJPA en délivrant les
autorisations litigieuses, il convient d'examiner si les éléments qu'il a pris
en considération dans la pesée d'intérêts effectuée en application de l'art. 4
al. 2 LAAL sont admissibles ou si l'autorité intimée s'est laissée guider par
des motifs étrangers à ceux dont elle devait s'inspirer.
A cet égard, on
relèvera tout d'abord que le fait que le prix de vente envisagé favorise
l'accession à la propriété dans de bonnes conditions n'a pas à être pris en
considération. En effet, ce faisant, le Service du logement fait prévaloir sur
l'intérêt public expressément protégé par la loi un objectif de politique
économique, soit l'encouragement à l'accession à la propriété, qui naguère
n'était pas inscrit au chapitre de la politique cantonale (v. Rapport du
Conseil d'Etat du 16 novembre 2001 sur la politique du logement, BGC
juin 2002, p. 1023). Certes, l'art. 67 al. 3 de la Constitution du
14 avril 2003 prescrit désormais à l'Etat et aux communes
d'encourager l'accès à la propriété de son propre logement. Toutefois, cet
objectif, pour l'instant mis en oeuvre presque exclusivement par des mesures
découlant de la législation fédérale ne doit pas être réalisé au détriment de
la sauvegarde du parc d'appartements à louer répondant aux besoins de la
population. En effet, les conditions qui permettent de louer un appartement à
un prix modéré sont les mêmes qui permettent de le vendre bon marché. Ainsi, le
fait qu'un appartement puisse être vendu à prix avantageux ne saurait
constituer un motif pertinent de le soustraire au marché locatif, sous peine de
vider l'art. 4 al. 1 LAAL de son contenu chaque fois que le prix de vente
correspond simplement à la valeur objective de l'objet. De même, on viderait
l'art. 4 al. 1 LAAL de son contenu, si on devait, comme l'autorité intimée,
considérer que l'autorisation doit être délivrée du simple fait que les
acquéreurs souhaitent occuper personnellement leur appartement et n'ont pas de
volonté spéculative.
Doit en revanche
manifestement entrer en considération dans la pesée d'intérêts la situation du
vendeur, plus particulièrement s'il est démontré que ce dernier n'avait d'autre
choix que de vendre son immeuble. Dans le cas d'espèce, l'instruction n'a  pas
permis d'établir si André Guigoz se trouvait au mois de mars 2001 dans une
situation où il n'avait pas d'autre choix que de vendre l'immeuble litigieux.
Certes, suite à la dénonciation des crédits garantis par cet immeuble, il a été
mis en demeure de rembourser ces derniers jusqu'au 30 septembre 1998.
Toutefois, comme il l'a expliqué lors de l'audience finale, André Guigoz s'est
trouvé à cette époque dans une situation où tous ses crédits ont été dénoncés
par l'établissement bancaire qui avait financé jusqu'alors ses acquisitions
immobilières. Cet établissement l'a alors encouragé à réaliser au mieux ses
différents immeubles sans mettre à exécution sa menace de recourir à des
procédures d'exécution forcée. On en veut pour preuve que, selon les explications
fournies à l'audience, André Guigoz est encore propriétaire d'une dizaine
d'immeubles sur la trentaine dont il a été propriétaire à un moment donné. Il
n'est ainsi pas démontré que le vendeur se trouvait dans une situation où il
n'avait pas d'autre solution que d'aliéner son immeuble en acceptant l'offre
présentée par le groupe d'acheteurs. On relève au surplus que, dans les
décisions querellées, la situation du vendeur n'est pas mentionnée comme un des
éléments pris en considération dans la pesée d'intérêts. Pour toutes ces
raisons, il n'apparaît pas qu'il puisse être tenu compte de la situation
d'André Guigoz dans la pesée d'intérêts qui doit être effectuée en application
de l'art. 4 al. 2 LAAL.
d) Reste à examiner si
la situation des acheteurs, qui a manifestement joué un rôle essentiel dans la
décision de l'autorité intimée ainsi que dans le préavis du SEHL, peut
valablement être prise en considération dans l'application de l'art. 4 al. 2
LAAL.
aa) Dans un arrêt
publié aux ATF 113 Ia 126 et suivantes (ci après: Arrêt "Armengol"),
le Tribunal fédéral a examiné la constitutionnalité d'une nouvelle disposition
de la loi cantonale genevoise du 26 juin 1983 sur les démolitions,
transformations et rénovations de maisons d'habitation relative à l'aliénation
d'appartements loués. Cette nouvelle disposition prévoyait que toute aliénation
d'appartements offerts en location et appartenant à la catégorie de logements
où sévit la pénurie devait être soumise à autorisation (al. 1). Selon l'alinéa
2, cette autorisation devait être refusée lorsqu'un motif prépondérant
d'intérêt public ou d'intérêt général s'y opposait notamment lorsque :
a) la demande d'appartements à louer ne peut
être satisfaite dans la catégorie de logements concernés;
b) le logement concerné a été construit avec
l'aide des pouvoirs publics;
c) l'offre de logements à vendre est suffisante
dans la catégorie de logements concernés;
d) le prix de vente de l'appartement dépasse le
montant du capital investi, en tenant compte, pour autant que l'entretien de
l'immeuble a été normalement assuré, de l'adaptation au coût de la vie.
Dans son arrêt, le
Tribunal fédéral rappelle le principe selon lequel les restrictions de droit
public à la propriété doivent être compatibles avec la garantie des droits
individuels du propriétaire; ces restrictions doivent ainsi reposer sur une
base légale, répondre à un intérêt public suffisant et respecter le principe de
la proportionnalité. En réponse à un premier argument des recourants, le
Tribunal fédéral  a considéré que, sous l'angle de la garantie de la propriété
et sous réserve du principe de la proportionnalité, rien ne s'opposait à ce que
toute forme d'aliénation, et non seulement la vente proprement dite, soit
soumise à autorisation. Le Tribunal fédéral précisait cependant ce qui suit:
"mais
dans toutes ces hypothèses aussi, l'intérêt du propriétaire ou de ses
ayants-droit à aliéner sous forme de propriété par étages, comme celui de
l'acquéreur à se rendre propriétaire d'un logement et non de tout l'immeuble, peut
faire apparaître une interdiction absolue de procéder à cette opération comme
étant excessif par rapport aux buts auxquels tend l'art. 9 A. Même en cas de
simple vente, les conséquences d'un refus peuvent, selon les circonstances,
apparaître disproportionnées. Les recourants relèvent avec raison l'hypothèse
du locataire qui désire acquérir l'appartement qu'il occupe, sans qu'il soit
mis devant l'alternative d'acheter ou de s'en aller, ou sans que le prix de
vente soit abusif. Une telle opération peut être non seulement dans l'intérêt
bien compris des parties - propriétaires et locataires - mais aussi dans celui
de la collectivité, car, sinon, on comprendrait mal les dispositions de la
législation fédérale destinée à favoriser l'accession à la propriété. C'est
dire que l'autorité doit pouvoir disposer d'un certain pouvoir d'appréciation
qui lui permette de tenir compte, dans chaque cas, de tous les intérêts en
présence, et on ne voit pas que le système du refus inconditionnel de l'alinéa
2, tel qu'il apparaît à l'examen de ce texte, soit exigé par les buts de la
disposition attaquée".
En application du
principe de la proportionnalité, le Tribunal fédéral a considéré que la
disposition mise en cause n'était pas conforme à la garantie de la propriété
dès lors qu'elle excluait toute pesée d'intérêts lorsqu'une des quatre
éventualités mentionnées était réalisée, l'autorité chargée d'appliquer ces
quatre clauses ne disposant alors d'aucun pouvoir d'appréciation. Le Tribunal
fédéral relevait plus particulièrement ce qui suit : "
Ces clauses
s'imposent avec une rigidité absolue pour assurer la lutte contre la pénurie de
logements et ne permettent pas de prendre en considération les intérêts privés
et légitimes qui peuvent exister dans certaines circonstances. Elles portent
donc atteinte au principe de la proportionnalité et ne sont pas compatibles
avec la garantie constitutionnelle des droits individuels concrets des
propriétaires
" (ATF 113 Ia, p. 136).
bb) Les
travaux préparatoires de la LAAL ne donnent aucune indication sur la manière
dont il faut interpréter la notion de "circonstances commandant
l'aliénation" au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL. On relèvera que ceux-ci ne
peuvent être pris en considération que s'ils donnent une réponse claire à une
disposition légale ambiguë et qu'ils aient trouvé expression dans le texte de
la loi (ATF 124 II 265 consid. 3a p. 268; 124 III 126 consid. 1b/aa p. 129).
Or, tel n'est pas le cas des différents avis exprimés lors des débats au Grand
Conseil et notamment de ceux du rapporteur Jomini. On note au surplus que, à ce
jour, l'art. 4 al. 2 LAAL n'a pas fait l'objet de jurisprudence. Pour
interpréter cette disposition, qui met en oeuvre le principe de la
proportionnalité, on peut en revanche se référer aux considérants de l'arrêt
Armengol, ce d'autant plus que cette jurisprudence est antérieure à la LAAL et
qu'elle a probablement inspiré les rédacteurs de cette loi. Comme on l'a vu
ci-dessus, le Tribunal fédéral a jugé à cette occasion que, en application du
principe de la proportionnalité, l'autorité qui statue sur une demande
d'aliénation d'un appartement loué appartenant à la catégorie où sévit la
pénurie  doit  prendre en considération toutes les circonstances pertinentes du
cas d'espèce, celles-ci pouvant comprendre le cas échéant des circonstances
relatives à l'acquéreur.
Dans le cas d'espèce,
l'autorité intimée a manifestement accordé un poids prépondérant au fait que
les acheteurs sont de bonne foi et que, suite à un concours assez exceptionnel
de circonstances, ils se retrouvent dans une situation particulièrement
délicate, sans que leur responsabilité n'apparaisse engagée. S'agissant de la
bonne foi des acheteurs, l'instruction a démontré que, contrairement à ce que
soutiennent les recourants, les acheteurs ont signé l'acte notarié du 30 mars
2001 sans avoir été informés au préalable qu'une décision relative à la
soumission de la vente de l'immeuble à la LAAL avait été notifiée au vendeur et
aux locataires Llosas et qu'un délai de recours était pendant. Ceci résulte notamment
des explications fournies par le vendeur lors de l'audience. On relèvera
également que les acheteurs se sont fiés aux informations reçues de l'autorité
intimée selon lesquelles, selon sa pratique constante de l'époque, l'opération
ne soulevait pas de problème au regard de la LAAL, ce qui leur aurait au
surplus été confirmé par le notaire Terrier. Pour ce qui est de la date de la
séance de signature de la réquisition de transfert chez le notaire, les
acheteurs ont expliqué de manière convaincante que celle-ci avait été avancée
du 31 avril 2001 au 30 mars 2001 dès le moment où le dernier appartement avait
trouvé preneur et que l'opération pouvait par conséquent être finalisée. On ne
saurait dès lors suivre les recourants lorsqu'ils affirment que les acheteurs
ont agi de mauvaise foi en avançant précipitamment la séance chez le notaire
après avoir pris connaissance de la décision rendue par l'autorité intimée le
19 mars 2001 et du risque de recours des époux Llosas.
L'importance accordée
par l'autorité intimée à la situation des acheteurs et à leur bonne foi par
rapport à l'intérêt public à conserver les  appartements concernés dans le parc
locatif peut sans aucun doute prêter à discussion. S'agissant de vérifier
l'application de l'art, 4 al. 2 LAAL, soit d'une disposition qui, conformément
aux exigences de la jurisprudence du Tribunal fédéral, a pour but de garantir à
l'autorité compétente un pouvoir d'appréciation suffisant pour tenir compte de
tous les intérêts en présence, il n'appartient cependant pas au Tribunal de
céans de substituer sa propre pesée d'intérêts à celle effectuée par l'autorité
intimée. Même si l'on peut émettre certaines réserves au sujet du poids accordé
par celle-ci aux différents intérêts à prendre en considération, le tribunal de
céans estime que ces réserves ne sont pas telles que l'on soit en présence d'un
abus du pouvoir d'appréciation au sens de l'art. 36 LJPA. En effet, pour les
raisons évoquées ci-dessus,  la pesée d'intérêts n'a pas été effectuée sur la
base de motifs étrangers à ceux dont l'autorité intimée devait s'inspirer et
son résultat ne saurait être qualifié d'arbitraire. Le fait d'avoir, à titre
exceptionnel, pris en considération la situation des acheteurs apparaît
notamment admissible eu égard aux circonstances très particulières du cas
d'espèce.
cc) Vu ce qui précède,
les griefs des recourants relatifs à l'application de l'art. 4 al. 2 LAAL
doivent également être écartés.
6.                     Les recourants
demandent enfin que, en cas de confirmation des décisions attaquées sur le
principe des autorisations d'aliéner les appartements, celles-ci soient
assorties d'une condition de relogement.
Selon l'art. 4 al. 3
LAAL, l'autorisation peut être soumise à certaines conditions, notamment
concernant le relogement du locataire. Cette disposition confère une simple
faculté à l'autorité intimée, cette dernière disposant manifestement d'un large
pouvoir d'appréciation à cet égard. Dans le cas d'espèce, celle-ci explique
avoir accordé une importance prépondérante au fait que l'on se trouve en
présence de baux que l'on peut qualifier de "précaires", ces derniers
se renouvelant de mois en mois.
Même si le caractère
précaire des baux, qui était dû au fait que le propriétaire envisageait à
l'époque d'effectuer des travaux, doit être relativisé, on ne saurait
considérer que l'autorité intimée ait abusé de son pouvoir d'appréciation en
estimant que la situation des locataires en place n'était pas telle qu'elle
exige qu'une solution soit trouvée par les acquéreurs pour leur relogement. On
voit d'ailleurs mal comment les nouveaux propriétaires, qui ne sont pas des
professionnels de l'immobilier, auraient pu trouver sur le marché des logements
comparables pour les mettre à disposition des locataires. Le fait que le SEHL
ait préavisé favorablement sous réserve d'un relogement des locataires n'est au
surplus pas décisif, l'autorité cantonale compétente n'étant pas liée par ce
préavis.
Partant, ce grief doit
également être écarté.
5.                     Il résulte des
considérants que les recours doivent être rejetés, les frais de la présente
procédure étant mis à la charge des recourants. En outre, ceux-ci verseront des
dépens au groupe d'acheteurs et au vendeur, qui ont procédé par l'intermédiaire
d'un mandataire professionnel. Le mandataire des vendeurs s'étant contenté de
s'exprimer brièvement sur les moyens développés par les recourants, les dépens
qui lui sont octroyés sont limités à fr. 1000.-, les dépens octroyés au groupe
d'acheteurs étant arrêtés à fr. 2000.-.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Les recours
sont rejetés.
II.                     Les décisions
du Service du logement du 19 novembre 2002 sont confirmées.
III.                     Un émolument
de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Naoko Hirose Llosas
et crts.
IV.                    Un émolument de
1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Frank et Jacqueline
Dorner et de l'Association suisse des locataires, Section Vaud (Asloca-Vaud).
V.                     a) Une
indemnité de dépens de 2'000 (deux mille) francs est allouée à Claude Pahud,
Donatella Morigi Pahud, Olivier Maggioni, Marie-Louise Rey, Alain Clavien,
Pierre Bavaud, Sarah Perrin-Bavaud, Frédéric Meyer de Stadelhofen et Laurence
Meyer De Stadelhofen, à la charge des recourants Naoko Hirose Llosas et crts et
Frank et Jacqueline Dorner et crts, solidairement entre eux.
b) Une
indemnité de dépens de 1'000 (mille) francs est allouée à André Guigoz, à la
charge des recourants Naoko Hirose Llosas et crts, Frank et Jacqueline Dorner
et crts, solidairement entre eux.
jc/Lausanne, le 18 septembre 2003
Le
président:
Le présent arrêt est notifié aux
destintaires de l'avis d'envoi ci-joint.