vd_omni · EF.1996.0038 · 1996-11-28 · fr

SORIANO Georgette c/CEFI de Lausanne | VV: seule la valeur du terrain (Belmont) est contestée. Prix au m² ramené de 400 à 300 fr.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.11.1996 EF.1996.0038

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 28 novembre 1996
sur le recours interjeté par
Georgette
SORIANO
, représentée par la fiduciaire SAFIGEX SA, case postale 1404, 1001
Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 23 avril
1996 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
relative à l'estimation de la parcelle 250 de Belmont.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Otto Liechti et M. Etienne Fonjallaz, assesseurs.
Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Georgette Soriano est
propriétaire de la parcelle 250 de Belmont, située au chemin du Piaget 2. Cette
parcelle est dotée d'une surface de 1'144 m2 sur laquelle est érigée une
habitation construite dans les années 1920 et qui a été rénovée en 1959. Cette
construction a été assurée en 1993 à une valeur indexée de 576'172 fr.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne (ci-après : la commission) a procédé à une nouvelle estimation de
la parcelle 250. Ainsi, par décision du 29 mars 1994, la commission a porté
l'estimation fiscale de cet immeuble de 106'000 à 624'000 fr.
C.                    Par lettre du 10 juin
1995 adressée à la commission depuis l'Espagne, l'intéressée a demandé à
connaître la nouvelle estimation fiscale de son immeuble, exposant n'avoir reçu
aucune communication à ce sujet.
Le 29 juin 1996, après
avoir pris connaissance de la décision de la commission, Georgette Soriano a
contesté la nouvelle estimation fiscale de son immeuble.
Le 4 juillet 1995, la
commission a accusé réception de son recours et lui a communiqué les détails
des calculs de l'estimation fiscale de son immeuble. Celle-ci, qui s'élève à
624'000 fr. (valeur de rendement : 386'000 fr; valeur vénale : 861'000 fr.),
retient s'agissant du terrain, un prix de 400 fr. par m2. Cet avis l'informait
au surplus que sauf retrait de son recours dans les 10 jours à réception des
présents éléments de taxation, la commission traiterait son dossier avec
l'ensemble des recours de la commune dans un délai de six mois.
Par décision du 23
avril 1996, la commission a décidé d'admettre partiellement le recours de
Georgette Soriano et a fixé l'estimation fiscale de la parcelle 250 à 569'000
fr., sur la base d'une valeur de rendement réduite à 319'000 fr. et une valeur
vénale abaissée à 818'000 fr. en raison d'un taux de vétusté plus important
(35%). La commission a en revanche maintenu le prix du terrain au m2 compte
tenu du plan d'extension partiel du bourg.
D.                    Recourant au Tribunal
administratif, Georgette Soriano conteste l'estimation de la valeur de son
terrain, en demandant que celle-ci soit fixée sur la base d'un prix de 250 fr.
le m2.
Dans sa réponse au
recours du 26 juin 1996, la commission propose le maintien de sa décision. Il
convient d'en extraire le passage suivant :
"Le prix du terrain pour la parcelle 250
de Belmont a été fixé en fonction des possibilités de construire qui sont plus
étendues que pour les autres zones, notamment en zone villa.
Selon le plan d'extension Vieux Bourg, la
propriétaire peut construire sur sa parcelle une deuxième maison comportant 415
m2 de plancher brut, ce qui représente une villa de deux grands appartements.
Bien que cette parcelle ne bénéficie pas de la vue sur le lac, elle est proche
de toutes les commodités et des commerces.
A titre indicatif, la commission signale
qu'elle avait estimé le terrain en zone villa à fr. 200.- dans le quartier où
Mme Soriano a vendu en 1993 une parcelle au prix de fr. 250.- le m2 (parcelle
36 de Belmont)."
E.                    Le tribunal a tenu
audience en date du 25 septembre 1996 en présence de M. Cruchaud, président de
l'autorité intimée. La recourante était représentée par Mme Bennoun de la
fiduciaire Safigex SA. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite de
la parcelle litigieuse au cours de laquelle les parties ont été entendues dans
leurs explications.
Conformément à ce qui
avait été convenu lors de l'audience, la commission a été invitée à une fournir
une liste de transactions récentes à Belmont concernant des objets semblables à
celui litigieux. Le 17 octobre 1996, la commission a indiqué ce qui suit :
"Après
avoir répertorié toutes les propriétés sises dans le zone du Bourg de la
Commune de Belmont, nos avons trouvé trois transactions concernant des objets
pas véritablement similaires, mais qui peuvent donner une idée des valeurs de
transactions.
No parc.
Situation
Surf. terrain
Année constr.
M3
Achat
Prix
98
Coin d'En Bas 6
121
1780, 1993
(transf.)
732
28.03.96
Fr. 420'000.-
293
Corbaz 6
689
1981
681
15.04.94
Fr. 700'000.-
305
Corbaz 7
275
1930 ? en transf.
920
2.09.96
Fr. 434'000.-
La parcelle
concernée par le recours est englobée dans le plan d'extension partiel du Bourg
dont vous trouverez une copie en annexe avec toutes les précisions sur les
possibilités de construire existantes."
Le 29 octobre 1996, la
recourante a déposé des observations complémentaires et confirmé les
conclusions de son recours.
Considérant en droit:
1.                     a) Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1).
La valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Aux
termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (al. 2).
b) Seule est
litigieuse la valeur du terrain de la parcelle 250.
En l'occurrence, la
commission a retenu un prix de 400 fr. le m2. La recourante fait valoir qu'un
tel montant est excessif pour le motif que le terrain est situé au centre du
village et ne bénéficie pas de vue sur le lac ou la montagne. Elle expose que
sa parcelle, d'une surface de 1'144 m2, ne peut pas accueillir plusieurs
villas. Au vu de la conjoncture actuelle et du fait qu'elle a vendu en 1993 à
Belmont même la parcelle no 36, jouissant de la vue sur le lac, sur la base
d'un prix de 250 fr. le m2, l'intéressée requiert qu'une telle somme soit
reprise dans le cas de la parcelle litigieuse.
La parcelle 250 est
effectivement située au centre du village de Belmont. La maison, qui y est
érigée, est d'apparence très vétuste; elle se trouve au bord de la route. La
partie sud-est de l'habitation est agrémentée par un jardin relativement
important (1055 m2). Depuis le jardin arborisé, la recourante dispose d'une vue
dégagée sur les alentours. La commission justifie principalement, sinon
exclusivement, l'estimation du terrain à laquelle elle est parvenue, par le
fait que selon le plan d'extension du Vieux Bourg, la propriétaire peut
construire une deuxième maison comportant 415 m2 de plancher brut, ce qui
représente une villa de deux grands appartements.
On ne doit toutefois
pas perdre de vue que, même si effectivement la parcelle peut être occupée par
des constructions à forte densité, elle reste de dimension relativement modeste
(moins de 1'200 m²). Qui plus est, elle est déjà occupée par un bâtiment. La
construction d'une deuxième maison d'habitation, comme le prévoit le plan
d'extension partiel du bourg, donnerait à l'ensemble un caractère très étriqué,
et manquant de dégagement et d'espace, ce qui ne manquerait pas d'en réduire la
valeur marchande. Dans ses observations du 29 octobre 1996, la recourante a du
reste établi un calcul à titre d'exemple (p. 2 let. d) démontrant qu'une telle
utilisation de la parcelle, si elle est réglementairement possible, ne le
serait pas économiquement, puisque le coût de construction du bâtiment
représenterait à lui-même près de 2,5 millions, sans compter le prix du
terrain, ce qui supposerait, pour que l'opération soit rentable, un prix de
vente approchant les 3 millions, manifestement sans aucun rapport avec les prix
pratiqués par le marché actuellement.
D'un autre côté, en
cas de mise en valeur sous la forme d'une démolition du bâtiment actuel avec
reconstruction d'un bâtiment sous forme de PPE (villa jumelle, par exemple, ce
qui supposerait une modification du plan d'extension précité), il faudrait
tenir compte du fait que le promoteur éventuellement intéressé devrait acheter
la maison existante pour la démolir. Si l'on retient la valeur du terrain au
mètre carré retenue par la commission (400 francs), le prix d'achat se
monterait à près de 460'000 fr., montant auquel il faudrait ajouter le prix du
bâtiment et le coût de sa démolition, ce qui porterait le prix d'acquisition de
la propriété à une valeur de l'ordre de 8 à 900'000 fr. Si l'on admet ensuite
que la réalisation de quatre habitations, que ce soit sous la forme d'une PPE
verticale ordinaire ou d'une PPE horizontale correspond à l'exploitation
maximum possible, il en résulte que la part attribuée au terrain, pour chacun
des logements mis en vente, serait supérieure à 200'000 fr. Ajouté au prix de
la construction du ou des nouveaux bâtiments nécessaires, un tel montant ne
permet pas d'obtenir un prix de vente compatible avec les exigences du marché.
La commission a
produit le 17 octobre 1996, comme cela avait été convenu lors de l'inspection
locale du 25 septembre 1996, une liste de trois transactions enregistrées entre
1994 et 1996 dans la localité de Belmont. Or, si on se réfère au prix de vente
des deux parcelles cédées respectivement en mars et en septembre 1996 (no 98 et
no 305) on s'aperçoit que, une fois déduite la valeur du bâtiment, la partie du
prix consacré à l'achat du terrain est nettement inférieure à 400 fr. le m² (v.
le calcul effectué par la recourante, dans ses observations du 29 octobre 1996,
p. 2 lit c). On peut observer aussi que la vente en 1994 de la parcelle 293,
comparable par la surface à la propriété Soriano et occupée comme elle par une
maison d'habitation, s'est faite pour un prix de 700'000 fr., nettement
inférieur à la valeur vénale de 818'000 fr. retenue par la commission dans la présente
espèce.
Tout bien considéré et
compte tenu du fait que l'estimation de l'habitation, bien que non critiquée, a
été fixée à 360'718 fr. ce qui paraît très élevé au regard du genre de
construction et de l'âge de celle-ci, le prix du terrain retenu au m2 par la
commission ne peut pas être maintenu. Au vu de l'ensemble des circonstances, le
tribunal juge que le prix du terrain au m2 de la parcelle 250 doit être arrêté
à 300 fr. Avec un tel paramètre, le tribunal parvient à une valeur vénale de
704'000 fr. (habitation : 360'718 fr.; terrain : 1'144 m2 à 300 fr./m2 =
343'200 fr.) et, compte tenu d'une valeur de rendement de 319'000 fr., à une
estimation fiscale de 511'000 fr. Le tribunal obtient ainsi une estimation
inférieure de 58'000 fr. par rapport à celle retenue par la commission qui
s'élève à 569'000 fr. Une telle différence, de l'ordre d'environ 10%, va
au-delà du pouvoir d'appréciation dont jouissent les commissions et justifie,
selon la jurisprudence constante, l'intervention du tribunal (TA, arrêts EF
92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai
1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995; EF 95/131 du 9
juillet 1996; EF 96/014 du 18 juillet 1996). La décision attaquée doit être
réformée dans ce sens.
2.                     Le recours étant
partiellement admis, un émolument réduit est mis à la charge de la recourante
(art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur recours le 23 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne
est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle 250 de Belmont est arrêtée à 511'000 fr.
(cinq cent onze mille francs).
III.                     Un émolument
réduit, par 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge de la recourante,
cette somme étant imputée sur son dépôt de garantie de 800 fr., dont le solde,
par 400 fr. lui sera restitué.
Lausanne, le 28 novembre 1996
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint