vd_omni · FI.2020.0038 · 2021-02-25 · fr

A.________/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions, Office d'impôt des districts de La Riviera-Pays-d'Enhaut, Lavaux-Oron | Qualification des gains réalisés par le recourant à la suite de la vente d'immeubles. La constitution d'une société simple (dans un cas par actes concluants), l'intention manifeste de réaliser un gain (même survenue postérieurement à l'acquisition des immeubles), le financement exclusivement à l'aide de fonds étrangers, l'absence d'utilisation effective des biens concernés par le recourant, le caractère planifié des opérations et l'activité soutenue déployée par l'intéressé dans le domaine de l'achat et la vente d'immeubles constituent autant d'indices plaidant en faveur d'une activité lucrative indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée; au vu des circonstances, la durée de possession des immeubles, à supposer même qu'elle doive être qualifiée de longue, ne saurait suffire à remettre en cause ce constat. Les gains réalisés doivent en conséquence être qualifiés de bénéfice commercial soumis à l'impôt sur le revenu. Rejet du recours et confirmation de la décision sur réclamation attaquée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 25.02.2021 FI.2020.0038

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 25 février 2021
Composition
Mme Mélanie Pasche, présidente; Mme Mihaela Amoos Piguet et M. Alex Dépraz, juges; M. Vincent Bichsel, greffier
Recourant
A.________,
à
********, représenté par Me Nicolas URECH, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne,
Autorités concernées
1.
Administration fédérale des
contributions,
Division principale DAT,
à Berne,
2.
Office d'impôt des districts de La
Riviera-Pays-d'Enhaut et Lavaux-Oron,
à Vevey.
Objet
Impôt cantonal et communal (sauf soustraction) - Impôt
fédéral direct (sauf soustraction)
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de
l'Administration cantonale des impôts du 12 mars 2020 (ICC, IFD; période
fiscale 2012)
Vu les faits suivants:
A.
a) B.________ SA, inscrite au registre du commerce le ******** avril
1991 et dont le siège se trouvait à ******** (Genève), avait pour but l'
********.
Dès la fin de l'année 1994, B.________ SA a été
détenue par C.________ SA, inscrite au registre du commerce le ******** octobre
1992 et dont le siège se trouvait à ******** (Vaud), laquelle avait pour but la
prise de participations dans toutes sociétés.
Selon contrat de cession du ******** 1998, les
actionnaires de C.________ SA ont vendu leurs titres à D.________ SA pour le
prix de 4'275'000 fr., majoré d'une partie variable d'un montant maximum de
600'000 francs.
b) Dans l'intervalle, en 1996 et 1997, B.________ SA
a acheté, en deux groupes de lots, les parcelles de propriété par étages (PPE)
n
os
******** de Nyon (ci-après: les parcelles de Nyon ou l'immeuble
de Nyon), pour un montant total de 2'746'000 francs. Sur ces parcelles se
trouvaient des locaux en affectation mixte (logements, commerces et bureaux).
Par acte notarié du 29 juin 1998, B.________ SA a
vendu les parcelles concernées à ses sept actionnaires, qui les ont rachetées "
en
copropriété
" (art. 1). Le prix de vente, pour un montant total de
3'100'000 fr., était dû par les actionnaires en proportion de leurs parts de
copropriété (art. 4); il était entièrement payé par reprise à la décharge de la
venderesse de la dette hypothécaire d'égal montant résultant des cédules
hypothécaires grevant les parcelles vendues, les acquéreurs étant, à titre
interne, débiteurs des dettes proportionnellement à leurs parts de copropriété (art. 5).
L'actionnaire A.________ est ainsi devenu propriétaire d'une part de 344/1000 de
la copropriété, pour un prix de 1'066'400 fr. (art. 1 et 4).
B.
a) E.________ SA, inscrite au registre du commerce le ******** décembre
1992 et dont le siège se trouvait à ******** (VD), avait pour but ********.
Cette société a été radiée du registre du commerce
le ******** octobre 2009 à la suite de sa fusion avec F.________ SA.
b) Dans l'intervalle, en 1999, 2001 et 2002, E.________
SA a acheté, en trois groupes de lots, les parcelles de PPE n
os
********
de Morges (ci-après: les parcelles de Morges ou l'immeuble de Morges), pour un
montant total de 2'840'000 francs. Sur ces parcelles se trouvaient des locaux
commerciaux.
Par acte notarié du 27 août 2003, E.________ SA a
vendu les parcelles concernées à ses cinq actionnaires, qui les ont rachetées
"
en propriété commune, société simple
". Le prix de vente a été
fixé à 2'983'330 fr., payé à concurrence de 2'100'000 fr. par la reprise d'une
dette hypothécaire et à concurrence du solde de 883'330 fr. par une créance de
la venderesse envers les acheteurs - la venderesse "
renon
[çant]
à
toute garantie particulière de la part des acheteurs
" en lien avec
cette créance (ch. 11). Il résulte des pièces au dossier que l'actionnaire A.________
est ainsi devenu propriétaire d'une part de 2/9 des parcelles en cause.
C.
a) Par courrier du 8 mars 2007, le Cabinet fiscal & financier G.________
SA, agissant sur mandat de l'un des anciens actionnaires de B.________ SA, a
informé l'Administration cantonale des impôts (ACI) que les copropriétaires
envisageaient de vendre "
prochainement
" les parcelles de Nyon;
il a prié l'ACI de confirmer qu'une telle vente serait imposable à l'impôt sur
les gains immobiliers. Invité à fournir des renseignements complémentaires en
lien avec sa demande, ce cabinet a précisé en particulier ce qui suit par
courrier du 4 avril 2007:
"
1.   Quel a été le motif
d'achat en 1998 des objets en cause?
Jusqu'à fin
1998, l'immeuble de Nyon appartenait à la société B.________ SA, dont les
actuels propriétaires
[…]
étaient les
actionnaires. A cette date, cette société a été cédée au groupe français D.________.
Ce groupe ne désirant pas investir dans l'immobilier, les actionnaires ont
racheté l'immeuble en privé, de manière symétrique à leurs parts de capital
dans la société B.________ SA.
[…]
3.    Une convention de société
simple a-t-elle été établie?
[…]
Il n'y a eu
aucune convention, étant donné que l'acte d'achat fixait précisément les parts
de chacun des copropriétaires.
[…]
5.    Quel est le motif actuel
d'une vente à venir de ces objets?
Cette
propriété commune concerne 7 copropriétaires, dont l'un est décédé l'année
dernière. Ces personnes sont toutes proches de l'âge de la retraite et
certaines ont des situations familiales plutôt compliquées (divorces, enfants
de lits différents, etc…). Pour éviter de potentiels ennuis futurs, les
copropriétaires ont décidés
[
sic
]
de vendre l'immeuble.
[…]
7.    Veuillez nous informer du montant de la transaction (prix de
vente convenu(s)).
Depuis 1998,
le prix de l'immobilier dans le canton de Vaud a continuellement augmenté et les
copropriétaires souhaiteraient vendre l'immeuble pour un prix avoisinant CHF
5'000'000.- en référence à la valeur de rendement actuelle."
Par courrier du 11 juin 2007, l'ACI a indiqué qu'elle
considérait l'opération envisagée comme étant commerciale et que le bénéfice
serait ainsi soumis au titre du revenu ordinaire.
b) Par courrier adressé le 14 juillet 2008 à l'ACI, H.________,
agissant sur mandat d'A.________, a produit différents documents qui devaient à
son sens permettre l'attribution des parcelles de Nyon à la fortune privée de
l'intéressé.
En référence à ce courrier, l'ACI a confirmé le 2
septembre 2008 que l'opération de vente des parcelles de Nyon envisagée devait
être considérée comme étant commerciale et que le bénéfice serait soumis au titre
du revenu ordinaire.
D.
Par courrier adressé le 29 octobre 2008 à l'ACI, la Fiduciaire I.________
SA a relevé que les copropriétaires des parcelles de Morges étaient "
sollicités
par les locataires, qui aimeraient racheter certains locaux occupés par eux
";
les intéressés souhaitaient avoir la certitude que, en cas de vente d'une PPE
ou partie de PPE, l'éventuel bénéfice de l'aliénation serait imposé en tant que
gain immobilier.
Par courrier du 17 février 2009, l'ACI a estimé que
l'opération envisagée devait être considérée comme étant commerciale et que le
bénéfice devrait être soumis au titre du revenu ordinaire.
La Fiduciaire I.________ SA a encore exposé les
motifs pour lesquels elle considérait que les parcelles en cause devaient être
considérées comme appartenant à la fortune privée des intéressés et invité
l'ACI à revoir sa position par courrier du 28 avril 2009. Selon une note
manuscrite figurant sur ce courrier dans le dossier de l'autorité intimée, cette
fiduciaire a été avisée par appel téléphonique du 21 août 2009 que la position
de l'ACI ne changeait pas, étant précisé que les contribuables pourraient
"
réclamer valablement lors de la vente effective des immeubles
".
E.
a) Le 16 mai 2012, les copropriétaires ont vendu leur quote-part sur les
parcelles de PPE n
os
******** de Nyon à J.________ SA, pour un prix
de 3'500'000 francs.
Le 22 mai 2012, les copropriétaires ont vendu leur
quote-part sur la parcelle de PPE ******** de Nyon à K.________ pour un prix de
825'000 francs.
Le 27 juillet 2012, les copropriétaires ont vendu
leur quote-part sur la parcelle de PPE n° ******** de Nyon à L.________ pour un
prix de 470'000 fr., respectivement leur quote-part sur la parcelle n° ********
de Nyon à M.________ pour un prix de 470'000 fr. également.
Les parcelles de Nyon ont ainsi été vendues pour un
montant total de 5'265'000 fr., correspondant à un montant total de 1'811'160 fr.
en faveur d'A.________.
b) Par acte du 27 septembre 2012, A.________ a vendu
sa part de 2/9 aux autres propriétaires en propriété commune, société simple
des parcelles de Morges  pour le prix de 1'000'000 francs.
L'intéressé a déposé le 10 décembre 2012 une "
déclaration
pour l'imposition des gains immobiliers
" en lien avec le bénéfice de
307'281 fr. résultant de cette dernière vente. Par avis du 5 février 2013,
l'Office d'impôt du district de la Riviera - Pays-d'Enhaut (ci-après: l'office
ou l'OID) a relevé que ce bénéfice devrait être déclaré dans ses revenus pour
la période fiscale 2012, "
s'agissant d'une opération immobilière
réalisée à titre professionnel
". A.________ a contesté ce point par
courrier de son conseil du 18 février 2013.
F.
a) Par décision de taxation et calcul de l'impôt pour la période fiscale
2012 adressée le 6 octobre 2016 à A.________ et à son épouse, l'OID a notamment
procédé à une "
adjonction des gains immobiliers réalisés lors des
opérations effectuées en 2012 sur les communes de Morges (Frs 275'951.- montant
net après déduction de la provision AVS) et Nyon (Frs. 608'838.- montant net
après déduction de la provision AVS)
"; il a ainsi retenu un montant
total de 884'789 fr. à titre de revenu provenant d'une activité indépendante
(code 180).
b) A.________ et son épouse ont déposé une
réclamation contre cette décision par acte de leur conseil parvenu le 2
novembre 2016 à l'office, contestant le bien-fondé de cette adjonction. S'agissant
du gain réalisé à la suite de la vente des parcelles de Nyon, ils ont en
substance fait valoir que le rachat par les copropriétaires de ces parcelles à B.________
SA en 1998 avait été réalisé "
avec l'approbation de l'administration
cantonale des impôts qui s'
[était]
prononcée, tant sur le principe de la
reprise que sur le prix de sortie des immeubles
", que cette opération
n'avait pas été réalisée dans un but commercial respectivement qu'aucun des
copropriétaires n'avait de "
relation avec le domaine immobilier
";
ils ont encore relevé que si les copropriétaires n'avaient pas eu à investir de
fonds propres à l'occasion de ce rachat, ils avaient en revanche "
utilisé
des fonds propres pour amortir la dette et ceci dès les premières années
suivant l'acquisition
", la dette ayant ainsi été "
amortie de
CHF 675'000.--
" "
en l'espace de cinq ans
" et "
réduite
à CHF 1'110'000.--
" "
à la date de vente en 2012
".
Quant au gain réalisé à la suite de la vente des parcelles de Morges, la part
de l'un des copropriétaires avait été considérée comme faisant partie de sa
fortune privée par les autorités fiscales; ils estimaient que, "
s'agissant
d'un immeubles détenu en copropriété, le même statut d
[evait]
s'appliquer
aux divers propriétaires
".
L'OID a maintenu sa position par courrier du 24
novembre 2016, retenant en substance que l'acquisition des parcelles de Nyon
avait intégralement été financée par des fonds étrangers, que le prix de rachat
de ces parcelles à B.________ SA avait été fixé par les actionnaires eux-mêmes
et que la "
société simple
" qu'ils avaient constituée dans ce
cadre avait exercé une activité dépassant la simple gestion du patrimoine
privé. Quant aux parcelles de Morges, elle a relevé que la nature commerciale
ou privée de l'opération n'était qualifiée qu'au moment de la vente.
A.________ et son épouse ont en substance repris
leurs griefs et maintenu leur réclamation par courrier de leur conseil du 26
décembre 2016. Le dossier a été transmis à l'ACI comme objet de sa compétence.
c) Le 24 octobre 2019, l'ACI a adressé au conseil d'A.________
et de son épouse une "
proposition de règlement
" dans le sens
du rejet de la réclamation et de la confirmation de la décision du 6 octobre
2016. Elle a exposé les différents indices indiquant à son sens l'existence
d'une activité exercée en vue d'un profit.
A sa requête, A.________ (assisté de son conseil) a
été entendu par des collaborateurs de l'ACI le 11 décembre 2019 - en même temps
que l'un des autres anciens copropriétaires des parcelles de Nyon. Les
intéressés ont en particulier exposé les circonstances dans lesquelles ces
parcelles avaient été acquises par B.________ SA; ils ont précisé qu'en
rachetant ces parcelles, ils avaient "
repris une hypothèque fixe sur 10
ans à 6%
". Cela étant, ils se sont notamment plaints de n'avoir pas
été avertis lors de la validation du prix de sortie qu'en cas de revente
ultérieure, le gain obtenu serait qualifié de professionnel, A.________ indiquant
à cet égard "
s'être basé sur l'opération immobilière de Nyon pour
procéder de la même manière concernant l'opération immobilière de Morges (de E.________
SA aux actionnaires)
". Ils ont encore contesté qu'une société simple
aurait été constituée, "
les personnes s'étant unies préalablement, non
pas en vue de l'acquisition du bien mais pour l'exploitation de la société ********
".
Ils se sont défendus d'avoir planifié ou prémédité quoi que ce soit, estimant
avoir "
agi selon les nécessités du moment et selon le concours de
circonstances
". Ils ont en outre précisé que les parcelles de Nyon
avaient été louées à des locataires privés pour les logements et à D.________
SA pour le reste. Quant à la "
position de l'ACI
", il résulte
en particulier du procès-verbal en lien avec cette audition que l'intention de
réaliser un gain, bien que non présente en 1998, s'était manifestée depuis 2007
- en référence aux courriers du Cabinet fiscal & financier G.________ SA
(cf. let. C/a
supra
); quant à la planification des opérations, le fait
qu'A.________ ait réinvesti tous les bénéfices des ventes immobilières dans des
******** pour se constituer sa caisse de prévoyance professionnelle n'était pas
un obstacle à la qualification de l'immeuble comme appartenant à sa fortune
commerciale. A l'issue de cette audition, A.________ a maintenu sa réclamation.
d) Par décision sur réclamation du 12 mars 2020,
l'ACI a rejeté la réclamation. A titre d'indices de l'existence d'une activité
exercée en vue d'un profit, elle a retenu "
la constitution d'une
société de personnes
", "
l'intention manifeste de réaliser un
gain
", "
l'engagement de fonds étrangers d'une certaine
importance pour financer les opérations
", "
l'utilisation
effective du bien
", "
la planification des opérations
"
ainsi que "
la courte durée de possession des biens avant leur vente
",
étant par ailleurs précisé en particulier ce qui suit:
"9.   De manière plus générale, le réclamant doit être considéré
comme un professionnel de l'immobilier car il investit systématiquement dans
des biens immobiliers. La gestion de son patrimoine est planifiée, les
opérations se succèdent dans le temps avec méthode. Il a acquis une certaine
expérience et maîtrise dans le domaine de l'immobilier et plus particulièrement
pour les ******** (ci-après: ********). En effet, suite au décès d'un proche,
propriétaire d'un ********, le réclamant s'est vu confier la mission
d'exécuteur testamentaire de la succession de 1994 à 1996, avant de se
reconvertir totalement dans la gestion de ********.
Le 24 décembre 2002, le réclamant a acheté l'immeuble ********
de Lutry (******** ********).
Le 3 décembre 2003, suivi et porté par la banque ********
créancière gagiste, le réclamant a racheté à la succession l'immeuble médical
social ******** de Lutry (EMS ********), avant de le revendre le 20 mars 2008
pour CHF 10'800'000.
Le 1
er
juillet 2011, le réclamant a acheté
l'immeuble médical social ******** de Lausanne (********) pour CHF 3'000'000.-.
Le 23 décembre 2011, le réclamant achète l'immeuble ******** de
Lausanne (********) pour 2'900'000.- avant de le revendre le 15 mars 2018 pour
CHF 3'100'000.
La gestion du patrimoine immobilier du réclamant dépasse ainsi
largement la simple et commune administration de sa fortune privée.
De plus,
[…]
le
réclamant affirme avoir acheté en 2002 l'immeuble ******** de ******** dans le
seul but de pouvoir loger ses parents
[…]
.
Le réclamant se défend d'avoir eu une intention spéculative pour ce bien. Il
explique que ces derniers payaient un loyer et qu'à la suite de leur décès, il
a revendu l'immeuble le 15 juillet 2014 pour réinvestir le gain immobilier de
CHF 600'000.- et les CHF 400'000.- de fonds propres ayant servi à l'acquisition
du bien en question dans son activité de gestionnaire d'********.
A cela s'ajoute le fait que le réclamant est le seul à avoir
vendu, le 4 octobre 2012, ses parts dans les immeubles de Morges. On peut dès
lors vraisemblablement considérer que les achats et les ventes successives
s'inscrivent toutes dans une logique de pur investissement où l'ensemble de
l'activité de gestion des biens est orientée vers l'obtention d'un revenu
substantiel.
Ainsi, le nombre d'opérations effectuées, l'importance des
montants en jeux
[
sic
]
, le risque qui en découle, la méthode et la
systématique réalisées pour chaque objet acheté et vendu au cours de nombreuses
années visant le réinvestissement du capital dans des établissements médicaux
sociaux, qualifient le réclamant de commerçant professionnel d'immeubles."
G.
A.________ a formé recours contre cette décision sur réclamation devant
la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal par acte
de son conseil du 14 avril 2020, concluant que la plus-value réalisée lors de
la vente des immeubles de Nyon et de Morges était soumise à l'impôt sur le gain
immobilier et n'était pas qualifiée de revenu imposable soumis à l'IFD et à
l'ICC, la décision de taxation ordinaire pour la période fiscale 2012 (IFD et
ICC) étant modifiée en ce sens que cette plus-value était exclue de l'assiette
de l'impôt. Il a contesté l'ensemble des indices de l'existence d'une activité
exercée en vue d'un profit retenus par l'ACI et notamment relevé, "
au
surplus
", que "
la détention et la gestion des ********
[…]
ne rel
[evait]
pas d'un professionnel de l'immobilier, mais de la
gestion d'une entreprise qui poss
[édait]
un immeuble
", respectivement
qu'il s'agissait d'une "
activité entrepreneuriale comme n'importe
quelle autre sans plus de relation avec le monde immobilier que toute
entreprise utilisant un immeuble dont elle
[était]
propriétaire
".
L'autorité intimée a repris ses motifs et conclu au
rejet du recours dans sa réponse du 26 juin 2020.
Le recourant a développé ses griefs et maintenu ses
conclusions dans sa réplique du 22 octobre 2020. Il a requis, à titre de
mesures d'instruction, la "
production par l'autorité intimée de l'intégralité
de ses déclarations d'impôts et des taxations définitives afin de montrer quel
était au fil des années l'état de l'emprunt hypothécaire ayant financé
l'acquisition des lots de PPE
", ainsi que la production par l'autorité
intimée du courrier du 17 février 2009 (cf. let. D
supra
) - auquel il
était fait référence dans la réponse au recours.
L'autorité intimée et le recourant ont encore
maintenu leur position respective par écritures des 9 novembre et 24 novembre
2020.
Par avis du 21 janvier 2021, le tribunal a
communiqué au recourant, en référence à sa réquisition dans ce sens, copie du
courrier adressé le 17 février 2009 par l'autorité intimée à la Fiduciaire I.________
SA - ainsi que copie du courrier de cette dernière du 29 octobre 2008 auquel il
était répondu dans le courrier du 17 février 2009, à toutes fins utiles (pièces
qui figuraient au dossier de l'autorité intimée).
H.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé en temps utile (cf. art. 140 al. 1 de la loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct - LIFD; RS 642.11; art.
95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative -
LPA-VD; BLV 173.36 -, applicable par renvoi de l’art. 199 de la loi vaudoise du
4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux
- LI; BLV 642.11), le recours satisfait par ailleurs aux autres conditions
formelles de recevabilité (cf. en particulier art. 140 al. 2 LIFD; art. 79 al.
1 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer
en matière sur le fond.
2.
Appelé à se prononcer sur une question relevant
tant de l'IFD que de l'ICC, le tribunal doit en principe rendre deux décisions;
ces dernières peuvent toutefois figurer dans un seul acte, avec des motivations
et des dispositifs distincts ou à tout le moins un dispositif distinguant
expressément les deux impôts (ATF 135 II 260 consid. 1.3.1 et les références).
Lorsque la question juridique à trancher par l'autorité cantonale de dernière
instance est réglée de la même façon en droit fédéral et en droit cantonal
harmonisé et peut donc être traitée avec un raisonnement identique, il est
admis qu'une seule décision soit rendue et que le dispositif ne distingue pas
entre les deux catégories d'impôts, à condition toutefois que la motivation de
la décision attaquée permette clairement de saisir que la décision rendue vaut
aussi bien pour l'impôt fédéral direct que pour les impôts cantonal et communal
(ATF 135 II 260 précité, consid. 1.3.1; TF 2C_660/2014, 2C_661/2014 du 6
juillet 2015 consid. 1.1.2; CDAP FI.2020.0090 du 7 janvier 2021 consid. 2 et
les références).
3.
Le litige porte sur la qualification du gain réalisé par le recourant à
la suite de la vente en 2012 des parcelles de Nyon et de Morges (cf. let. E
supra
)
- étant précisé d'emblée que le montant retenu à ce titre n'est pas en tant que
tel contesté. L'autorité intimée a en substance retenu que ce gain était
constitutif d'un revenu imposable provenant d'une activité indépendante; le
recourant soutient qu'il s'agit bien plutôt d'une plus-value relevant de la
fortune privée, qui doit être soumise à l'impôt spécial sur le gain immobilier
à l'exclusion de tout impôt sur le revenu.
a)
Selon l'art. 16 LIFD, l'impôt sur le revenu a pour objet tous les
revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques (al. 1); les
gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée
ne sont pas imposables (al. 3).
L'art. 7 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur
l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS
642.14) définit l'impôt sur le revenu de façon similaire (al. 1) et prévoit que
sont exonérés de cet impôt notamment les gains en capital réalisés sur des
éléments de la fortune privée du contribuable, l’art. 12 al. 2 let. a et d
étant réservé (al. 4 let. b).
En droit vaudois, l'art. 19 al. 3 LI prévoit que ne
sont pas imposables les gains en capital réalisés lors de l'aliénation
d'éléments de la fortune "
mobilière
" privée; sous cette
réserve, l'art. 19 LI a la même teneur que l'art. 16 LIFD.
aa) S'agissant du "
produit de l'activité
lucrative indépendante
", il résulte des art. 18 LIFD respectivement 21
LI que sont imposables tous les revenus provenant de l’exploitation d’une
entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de
l’exercice d’une profession libérale ou de toute autre activité lucrative
indépendante (al. 1). Tous les bénéfices en capital provenant de
l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de
la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative
indépendante; la fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui
servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité
lucrative indépendante (al. 2).
bb) Consacré à l'impôt sur les gains immobiliers,
l'art. 12 LHID (dont les let. a et d de l'al. 2 sont réservées par l'art. 7 al.
4 let. b LHID) prévoit que cet impôt a pour objet les gains réalisés lors de
l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune privée
du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le
produit de l’aliénation soit supérieur aux dépenses d’investissement (prix
d’acquisition ou autre valeur s’y substituant, impenses) (al. 1). Toute
aliénation d’immeubles est imposable; sont assimilés à une aliénation (al. 2)
notamment les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu’une
aliénation sur le pouvoir de disposer d’un immeuble (let. a) et le transfert de
participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée
du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l’imposition
(let. d).
En droit vaudois, il résulte de l'art. 61 LI que
l'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de
l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble, situé dans le canton (al. 1), qui
fait partie de la fortune privée du contribuable (let. a), qui est destiné à
l'exploitation agricole ou sylvicole du contribuable (let. b) ou encore qui
appartient à un contribuable exonéré de l'impôt sur le revenu ou sur le
bénéfice (let. c); les gains qui ne sont pas frappés de l'impôt sur les gains
immobiliers font partie du revenu ou du bénéfice imposable du contribuable (al.
3, 1
ère
phrase). Selon les art. 63 al. 1 respectivement 64 al. 1 LI,
l'impôt sur les gains immobiliers est dû par l'aliénateur; constitue une
aliénation imposable tout acte qui transfère la propriété d'un immeuble, telle
que la vente, l'expropriation ou la cession d'une part de propriété commune.
cc)  Dans le système de la LHID, l'impôt sur les
gains immobiliers constitue un impôt spécial sur le revenu qui se substitue à
l'impôt ordinaire sur le revenu et le bénéfice dans la mesure de son objet. Les
deux impôts étant similaires, ils ne sauraient frapper le même objet. Un état
de fait relève ainsi soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les
gains immobiliers; ces deux impôts ne peuvent entrer en conflit puisque l'objet
de l'impôt sur les gains immobiliers est exonéré de toute imposition au titre
du revenu (cf. TF 2C_906/2010 du 31 mai 2012 consid. 7.4 et les références).
b)
De jurisprudence constante, la distinction entre un gain privé en
capital (non imposable sur le revenu) et un bénéfice commercial en capital
provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante (imposable sur le
revenu) dépend des circonstances concrètes du cas. La notion d'activité
lucrative indépendante s'interprète largement, de telle sorte que sont seuls
considérés comme des gains privés en capital exonérés de l'impôt sur le revenu ceux
qui sont obtenus par un particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la
simple administration de sa fortune privée. En revanche, si l'activité du
contribuable excède ce cadre relativement étroit et est orientée dans son
ensemble vers l'obtention d'un revenu, l'intéressé est réputé exercer une
activité lucrative indépendante dont les bénéfices en capital sont imposables.
Une telle qualification peut se justifier, selon les cas, même en l'absence
d'une activité reconnaissable pour les tiers et/ou organisée sur le modèle
d'une entreprise commerciale, et même si cette activité n'est exercée que de
manière accessoire ou temporaire, voire ponctuelle (TF 2C_419/2020 du 23
novembre 2020 consid. 5.3 et les références; 2C_423/2019 du 25 novembre 2019
consid. 4.1; CDAP FI.2020.0002 du 15 octobre 2020 consid. 3a).
C'est avant tout en lien avec les transactions
effectuées par les particuliers sur des immeubles ou sur des titres que la
jurisprudence a été amenée à dégager des critères permettant de tracer la limite
entre les gains (privés) en capital exonérés et les bénéfices (commerciaux) en
capital imposables. Elle a notamment considéré que valent comme indices d'une
activité lucrative indépendante dépassant la simple administration de la
fortune privée les éléments suivants: le caractère systématique et/ou planifié
des opérations, la fréquence élevée des transactions, la courte durée de
possession des biens avant leur revente, la relation étroite entre l'activité
indépendante (accessoire) supposée et la formation et/ou la profession
(principale) du contribuable, l'utilisation de connaissances spécialisées,
l'engagement de fonds étrangers d'une certaine importance pour financer les
opérations, le réinvestissement du bénéfice réalisé ou encore la constitution
d'une société de personnes. Parmi les indices permettant, de manière générale,
de distinguer entre activité indépendante et gestion privée, on peut encore mentionner
l'utilisation effective du bien et le motif de son aliénation. Chacun de ces
indices peut conduire, en concours avec les autres voire - exceptionnellement -
isolément s'il revêt une intensité particulière, à la reconnaissance d'une activité
lucrative indépendante. En outre, l'absence d'éléments typiques d'une telle
activité dans un cas concret peut être relativisée par d'autres indices
revêtant une intensité particulière. En tout état, les circonstances concrètes
du cas sont déterminantes, telles qu'elles se présentent au moment de
l'aliénation (TF 2C_419/2020 précité, consid. 5.3 et les références;
2C_423/2019 du 25 précité, consid. 4.1; CDAP FI.2020.0002 précité, consid. 3a).
La liste de ces indices n'est ainsi pas exhaustive - tout autre élément probant
peut révéler l'existence d'une activité lucrative indépendante, le point
essentiel étant que, dans son ensemble, elle vise l'acquisition d'un revenu.
L'intention de générer un profit peut naître en cours d'opération; il suffit
qu'elle soit présente au moment de la réalisation du bien (cf. Noël/Aubry
Girardin [éds], Commentaire romand / Impôt fédéral direct [CR LIFD], 2
e
éd.,
Bâle 2017 - Noël, art. 18 N 17 et 18
in fine
, et les références).
c)
Dans le même sens, il convient d'apprécier dans chaque cas l'ensemble
des circonstances pour déterminer s'il y a lieu d'attribuer un bien à la
fortune privée ou commerciale. Ainsi que cela ressort de la définition légale
de cette notion, c'est la fonction technique et économique de cet élément qui
constitue le critère d'attribution déterminant; c'est par conséquent en
première ligne la fonction effective et actuelle des biens en cause dans
l'entreprise qui est déterminante. L'attribution d'immeubles (ou d'une partie
de ceux-ci) à la fortune commerciale ou à la fortune privée du contribuable
doit également se faire sur la base de leur fonction technique et économique
globale. Les propriétés extérieures de l'immeuble, l'origine des fonds qui ont
contribué à son financement, le motif d'acquisition ou de revente, les
relations civiles de propriété et le traitement comptable sont d'autres
critères d'attribution. Les simples projets et intentions qui existaient au
moment de l'acquisition du bien en cause ne sont, en revanche, pas à prendre en
considération (cf. ATF 133 II 420 consid. 3.2; TF 2C_937/2019, 2C_960/2019 du 8
juin 2020 consid. 8.1 et les références).
Dans ce cadre, le fait qu'un immeuble a été acquis
dans un but de prévoyance ne suffit pas à lui attribuer le caractère d'élément
de la fortune privée. La prévoyance privée, comme professionnelle, peut en
effet être assurée par des actifs appartenant à la fortune commerciale (cf. ATF
125 II 113 consid. 6b; TF 2C_1083/2018 du 23 avril 2019 consid. 4.1 et les
références).
d)
En matière fiscale, les règles générales du fardeau de la preuve
ancrées à l'art. 8 CC, destinées à déterminer qui doit supporter les
conséquences de l'échec de la preuve ou de l'absence de preuve d'un fait, ont
pour effet que l'autorité doit établir les faits qui justifient
l'assujettissement et qui augmentent la taxation, tandis que le contribuable
doit prouver les faits qui diminuent la dette ou la suppriment. Si les preuves
recueillies par l'autorité apportent suffisamment d'indices révélant
l'existence d'éléments imposables, il appartient ainsi au contribuable
d'établir l'exactitude de ses allégations et de supporter le fardeau de la
preuve du fait qui justifie son exonération (ATF 146 II 6 consid. 4.2 et les
références; TF 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5; CDAP FI.2020.0058 du 31
décembre 2020 consid 4a
in fine
).
e) En l'espèce, l'autorité intimée a résumé les
motifs de sa décision sur réclamation de la façon suivante dans sa réponse au
recours (ch. 11):
"Pour les immeubles de Nyon,
la constitution d'une société simple par tous les actionnaires/associés dont
l'un est qualifié de commerçant d'immeubles, l'intention manifeste de réaliser
un gain important après la reprise immobilière compte tenu du faible prix
d'acquisition payé, le financement des biens exclusivement au moyen de fonds
étrangers en pleine crise immobilière dépassant largement la simple
administration de la fortune privée, la reprise des dettes hypothécaires sur 10
ans à un taux hypothécaire élevé justifiée par le gain subséquent attendu,
l'usage non personnel des biens et la durée de possession acceptable au vu de
la nécessité de conserver le bien jusqu'à la reprise immobilière plaident tous
en faveur d'une opération commerciale.
Par ailleurs, certains indices
même pris isolément tel que le financement de l'opération immobilière
exclusivement au moyen de fond étrangers, dans un contexte immobilier en pleine
crise, revêtent une intensité particulière à la reconnaissance d'une activité
indépendante et ne cadre pas avec la simple administration de la fortune
privée.
Pour les immeubles de Morges, la
constitution d'une société de personnes, l'enchainement et la proximité
temporelle entre les diverses opérations immobilières visant toutes un
réinvestissement systématique à court et moyen terme dans l'activité
professionnelle du recourant, l'importance des transactions effectuées et
l'intention de réaliser un gain important dès la reprise des objets à E.________
SA en 2003, sont des éléments déterminants pour qualifier l'opération de
commerciale et - à plus large niveau - que le recourant est un professionnel de
l'immobilier."
aa) Le recourant soutient en premier lieu que les
anciens actionnaires de B.________ SA n'ont pas choisi "
activement
"
d'acquérir les parcelles de Nyon, qu'ils ont bien plutôt dû racheter ces
parcelles afin de pouvoir vendre leurs actions de cette société et qu'ils se
sont ainsi "
retrouvés liés par leur ancien statut d'actionnaires
";
il conteste qu'une société simple aurait été constituée, respectivement fait
valoir qu'à supposer que tel ait été le cas, son but n'était pas de procéder à
une opération immobilière - mais bien plutôt de permettre la vente de la
société. Il rappelle dans ce cadre que les actions de cette société faisaient
partie de la fortune privée des intéressés et ne voit pas pourquoi cette
qualification devrait changer s'agissant des parcelles de Nyon. Il se réfère à
ces mêmes griefs s'agissant des parcelles de Morges.
Selon l'art. 530 al. 1 CO, la société simple est un
contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts
ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun. La société simple se
présente comme un contrat de durée dont les éléments caractéristiques sont,
d'une part, le but commun qui rassemble les efforts des associés et, d'autre
part, l'existence d'un apport, c'est-à-dire une prestation que chaque associé
doit faire au profit de la société; acheter ensemble un immeuble ou construire
un bâtiment en commun constitue typiquement un but de société simple (ATF 137
III 455 consid. 3.1 et les références; TF  4A_377/2018 du 5 juillet 2019
consid. 4.1). La constitution d'une société simple n'est soumise à aucune
exigence de forme particulière (cf. art. 11 CO); le contrat peut donc être
passé par actes concluants, même à l'insu des parties ou contre leur volonté
(cf. Tercier/Amstutz/Trigo Trindade [éds], Commentaire romand / Code des
obligations II [CR CO II], 2
e
éd., Bâle 2017 - Chaix, art. 530
CO N 3 et les références).
En l'espèce et comme le relève l'autorité intimée,
les anciens actionnaires de B.________ SA ont uni leurs ressources autour
d'intérêts immobiliers communs
- éléments typiques de la constitution d'une société simple; ils se sont ainsi
accordés, en particulier, sur le prix de rachat des parcelles de Nyon à la
société concernée, le financement de ce rachat, la durée de l'acquisition et le
prix de vente. Le tribunal relève à ce propos qu'il n'est pas contesté que les
anciens actionnaires de E.________ SA ont constitué une société simple en lien
avec le rachat des parcelles de Morges; or, le recourant a indiqué lors de son
audition du 11 décembre 2019 (cf. let. F/c
supra
) qu'il s'était "
basé
sur l'opération immobilière de Nyon pour procéder de la même manière concernant
l'opération immobilière de Morges
" - ce qui laisse peu de place à un
quelconque doute quant au fait qu'une société simple a également été constituée
(par actes concluants) en lien avec l'acquisition des parcelles de Nyon.
Le rachat des parcelles de Nyon s'est certes inscrit
dans le contexte particulier du projet de vente de leurs actions par les
anciens actionnaires de B.________ SA à une société française ne souhaitant pas
reprendre l'immeuble en cause (si l'on en croit les intéressés). Ce contexte ne
saurait toutefois se voir reconnaître une incidence déterminante en
l'occurrence. Aucune circonstance particulière n'a en effet justifié le rachat
des parcelles de Morges à E.________ SA par les anciens actionnaires de cette
société; on ne s'explique ainsi pas pourquoi le recourant se serait basé sur
l'opération immobilière de Nyon pour procéder à l'opération immobilière de
Morges si, comme il le soutient, les anciens actionnaires de B.________ SA avaient
en quelque sorte été "
contraints
" contre leur volonté de
racheter les parcelles de Nyon (afin de vendre leurs actions de cette dernière
société) - alors que les anciens actionnaires de E.________ SA n'étaient
aucunement soumis à une telle "
contrainte
". Le recourant ne
prétend au demeurant pas que les anciens actionnaires de B.________ SA auraient
tenté en vain de vendre les parcelles de Nyon à un tiers. Tout porte ainsi à
croire que les intéressés avaient d'emblée pour but commun la réalisation d'un
gain immobilier. Quoi qu'il en soit, il apparaît que ce but commun existait à
tout le moins dès le début de l'année 2007, ainsi qu'en attestent les courriers
du Cabinet fiscal & financier G.________ SA (cf. let. C/a
supra
) -
étant rappelé que l'intention de générer un profit peut naître en cours
d'opération respectivement que les simples projets et intentions qui existaient
au moment de l'acquisition d'un bien n'ont pas à être pris en considération
s'agissant de sa qualification en tant que fortune privée ou commerciale
(cf. consid. 3b et 3c
supra
).
bb) Le recourant conteste l'intention manifeste de
réaliser un gain retenue par l'autorité intimée. Il rappelle le contexte des
prix de l'immobilier à la fin des années 1990 et relève que le prix de sortie
des parcelles de Nyon était conforme au prix du marché
- ainsi qu'en atteste le fait qu'il a été admis par l'autorité intimée. Il se
réfère également au contexte de ce rachat, en vue de la vente des actions de B.________
SA, et soutient que les anciens actionnaires de cette société ne pouvaient
alors imaginer qu'ils en tireraient un bénéfice. Il estime qu'on "
ne
peut imputer la volonté 10 ans plus tard de vendre des immeubles avec un gain -
ce qui est le but de toute personne normalement constituée, ayant une fortune
privée ou professionnelle - avec celle qui a présidé à la reprise des immeubles
",
et fait valoir que le seul fait que les copropriétaires ont constaté que le
marché s'était amélioré et décidé de vendre ne rend pas l'opération
commerciale; il relève que la décision de vendre les parcelles de Nyon était bien
plutôt liée au décès de l'un des copropriétaires (cf. la réponse à la question
5 du courrier du 4 avril 2007 du Cabinet fiscal & financier G.________ SA,
reproduite sous let. C/a
supra
).
Le fait que le prix de sortie des parcelles de Nyon
(respectivement de celles de Morges) ait été admis par l'autorité intimée et soit
ainsi réputé avoir été conforme aux prix du marché ne saurait avoir une
incidence décisive dans le cadre du présent litige. Comme le relève l'autorité
intimée, les anciens actionnaires de B.________ SA (respectivement de E.________
SA) n'en ont pas moins profité de ce statut pour réaliser une opération
facilitée et avantageuse; ils ont en effet profité de ce que les parcelles
concernées avaient été acquises à un prix avantageux par les sociétés
respectives en cause, compte tenu du contexte des prix de l'immobilier, et fixé
eux-mêmes le prix de rachat de ces parcelles par les actionnaires. On ne voit
pas dans ce cadre pour quel autre motif que la réalisation d'un gain immobilier
les anciens actionnaires de E.________ SA auraient racheté les parcelles de
Morges à cette société - aucune circonstance particulière, telles que les
"
contraintes
" évoquées en lien avec le rachat des parcelles de
Nyon, ne justifiant un tel rachat. Tout porte à croire, comme on l'a déjà vu,
qu'il en va de même s'agissant du rachat des parcelles de Nyon par les anciens
actionnaires de B.________ SA - l'intention de réaliser un gain immobilier
étant quoi qu'il en soit établie dès le début de l'année 2007. L'évocation du
décès d'un des copropriétaires à titre de motif de vente par le Cabinet fiscal
& financier G.________ SA et de la volonté des copropriétaires d'éviter de
potentiels ennuis futurs dans ce contexte ne saurait être considérée comme
déterminante; un tel motif ne se retrouve au demeurant pas en lien avec
l'intention manifestée par les anciens actionnaires de E.________ SA de vendre
les parcelles de Morges dès le mois d'octobre 2008, la Fiduciaire I.________ SA
s'étant contentée d'indiquer à cet égard que les intéressés auraient été
sollicités par les locataires de ces parcelles qui souhaitaient racheter les
locaux qu'ils occupaient (cf. let. D
supra
).
cc) Le recourant conteste encore que les anciens
actionnaires de B.________ SA auraient eu l'intention de profiter de l'effet de
levier dû à l'engagement de fonds étrangers. Il rappelle que les intéressés ont
repris les parcelles de Nyon avec l'endettement déjà existant (pour pouvoir
vendre les actions de cette société), sans avoir le choix ni de l'emprunt ni de
ses conditions, et estime que cette situation ne peut être comparée à celle d'un
achat avec un endettement maximum auquel il aurait été procédé "
en
toute liberté
". Il fait en outre valoir que les copropriétaires ont
par la suite procédé à des amortissements attestant de leur volonté de diminuer
la dette.
Ce grief ne résiste pas davantage à l'examen. D'une
façon générale, on ne voit pas à l'évidence qu'il suffise à des personnes
souhaitant réaliser un gain immobilier d'acquérir dans un premier temps un
immeuble par le biais de la société dont ils sont actionnaires puis de le
racheter à cette société pour que le critère de l'engagement de fonds étrangers
ne puisse plus leur être opposé. Pour le reste et comme le relève l'autorité
intimée, est déterminant le mode de financement au moment de l'acquisition de
l'immeuble; cet indice est en effet lié à l'effet de levier que permet
l'engagement de fonds étrangers en vue de réaliser un gain conséquent, que ne
vient pas remettre en cause un éventuel amortissement subséquent. La requête du
recourant tendant à la production par l'autorité intimée de ses déclarations
d'impôt et des taxations définitives "
afin de montrer quel était au fil
des années l'état de l'emprunt hypothécaire ayant financé l'acquisition des
lots de PPE
" doit en conséquence être rejetée, les amortissements
évoqués n'étant pas de nature à avoir une incidence déterminante dans le cadre
de l'examen de l'indice lié à l'engagement des fonds étrangers (cf. art. 28 al.
2 et 34 al. 3 LPA-VD, dont il résulte que l’autorité n’est pas liée par les
offres de preuve formulées par les parties et ne doit administrer les preuves
requises que si ces moyens n'apparaissent pas d'emblée dénués de pertinence;
cf. ég. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1
in fine
et les références, en lien
avec le droit d’être entendu).
Cela étant, les rachats des parcelles de Nyon et de
Morges ont été financés exclusivement à l'aide de fonds étrangers. Le haut
degré de financement par des fonds étrangers parle clairement contre
l'acceptation d'une simple gestion de la fortune privée (cf. TF 2C_1276/2012,
2C_1277/2012 du 24 octobre 2013 consid. 4.3.2 et la référence). Si cet indice
n'a pas en tant que tel une valeur absolue (cf. TF 2C_1156/2012, 2C_1157/2012
du 19 juillet 2013 consid. 8.2.2), il n'en demeure pas moins qu'au vu des
circonstances - notamment des montants en jeu et des conditions de l'hypothèque
reprise s'agissant des parcelles de Nyon dans le contexte des prix de
l'immobilier d'alors -, il doit se voir reconnaître un poids particulier en
l'occurrence, comme l'a retenu l'autorité intimée.
dd) Le recourant soutient également que l'absence d'utilisation
effective d'un bien immobilier par son propriétaire ne constitue pas un indice
de ce que la vente de ce bien devrait être qualifiée d'opération commerciale,
contrairement à ce qu'a retenu l'autorité intimée.
Comme rappelé ci-dessus, la distinction entre gain
privé en capital et bénéfice commercial en capital dépend des circonstances
concrètes du cas; l'utilisation effective du bien constitue, selon la
jurisprudence, l'une des circonstances dont il convient de tenir compte dans ce
cadre (consid. 3b). Dans un arrêt 2C_228/2015  du 7 juin 2016, le TF a ainsi
retenu, à titre d'indices venant contrebalancer les éléments plaidant en faveur
de la qualification de gain en capital privé, notamment le fait que le
recourant n'avait "
pas participé à l'affaire immobilière en question
pour ses besoins purement privés
" (consid. 6.4.2). On ne saurait
ainsi faire grief à l'autorité intimée d'avoir retenu que "
l'usage non
personnel des biens
" plaidait en l'occurrence en faveur d'une
opération commerciale - à tout le moins que cette circonstance ne plaidait pas
en faveur d'une opération relevant de la simple administration de la fortune
privée.
ee) Le recourant conteste également la planification
des opérations retenue par l'autorité intimée. A son sens, une telle
planification aurait impliqué dès l'acquisition des biens concernés une "
certaine
manière de procéder
". Il conteste dans ce cadre être un commerçant
professionnel d'immeubles, estimant que son activité dans la détention et la
gestion de ******** ne fait pas de lui un professionnel de l'immobilier; il
relève qu'il n'était dans tous les cas pas un professionnel de l'immobilier
lors du rachat des parcelles de Nyon en 1998, n'ayant alors aucune expérience
de l'immobilier, de sorte que les anciens actionnaires de B.________ SA ne
pouvaient imaginer s'associer avec un spécialiste en la matière.
Comme déjà évoqué, tout porte à croire que les
anciens actionnaires de B.________ SA avaient d'emblée, lors du rachat des
parcelles de Nyon à cette société, pour but commun la réalisation d'un gain
immobilier - à tout le moins ce but commun doit-il être considéré comme étant
établi dès le début de l'année 2007; on ne voit pas par ailleurs pour quel
autre motif les anciens actionnaires de E.________ SA auraient racheté les
parcelles de Morges à cette société (consid. 3e/aa). Cela étant, l'autorité
intimée relève que le recourant a développé une activité d'investisseur dans le
domaine de l'immobilier dans le cadre de (ou en parallèle à) son activité de
gestion d'EMS (cf. à ce propos le ch. 9 de la décision sur réclamation
attaquée, reproduit sous let. F/d
supra
), achetant notamment quatre
immeubles et en vendant deux entre 2002 et 2011 respectivement déployant une
activité immobilière soutenue avant et après la période fiscale litigieuse. Ces
opérations visent systématiquement à développer son activité professionnelle
orientée vers l'obtention d'un bénéfice important; l'autorité intimée retient
ainsi qu'au vu des circonstances, il est "
hautement probable
"
que les gains réalisés à la suite de la vente des parcelles de Nyon et de
Morges en 2012 ont permis au recourant de disposer d'une liberté d'action et de
financement pour réinvestir dans son activité professionnelle principale - ce
que l'intéressé ne conteste pas, à tout le moins pas expressément. Le caractère
planifié de ces opérations apparaît difficilement contestable dans ce contexte;
il constitue un nouvel indice dans le sens d'une activité lucrative
indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée.
ff) Le recourant soutient enfin que la durée de
possession des parcelles de Nyon avant leur revente ne saurait être qualifiée
de courte et plaide en faveur d'un gain privé en capital. Il relève en
particulier que les prix de l'immobilier n'ont pas baissé après le rachat de
ces parcelles par les anciens actionnaires de B.________ SA, de sorte que ces
derniers n'avaient pas à attendre une longue période pour pouvoir retrouver
leur investissement.
Les copropriétaires des parcelles de Nyon ont
manifesté leur intention de vendre ces parcelles dès le début de l'année 2007
(cf. let. C/a
supra
), soit moins de neuf ans après les avoir rachetées à
B.________ SA. Ils les ont finalement vendues dans le courant de l'année 2012
(cf. let. E/a
supra
). Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée
relève à cet égard que la "
composition mixte
" de ces parcelles
a compliqué la vente simultanée de tous les lots, et estime, en référence à la
jurisprudence (TF 2C_834/2012 du 19 avril 2013), que "
l'indice relatif
à la courte durée de possession peut être retenu dans la qualification de
l'opération commerciale car la période de détention de l'immeuble de 14 ans est
justifiée par l'intérêt des copropriétaires de conserver les parcelles jusqu'à
la reprise immobilière afin de les revendre en dégageant un bénéfice
substantiel
".
Les propriétaires en main commune, société simple
des parcelles de Morges ont manifesté leur intention de vendre ces parcelles
dès le mois d'octobre 2008 (cf. let. D
supra
), soit environ cinq ans
après les avoir rachetées à E.________ SA. Le recourant a finalement vendu sa
part aux autres propriétaires en main commune, société simple en 2012 (cf. let.
E/b
supra
). Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée relève en
particulier à cet égard que "
l'opération de reprise avantageuse pour
les associés et effectuée dans une conjoncture favorable, permettait d'espérer
un rapide bénéfice
", que "
les seules cautèles furent le mode
de propriété choisi par les associés et la décision préjudicielle défavorable
de l'Administration
" et que "
ce sont des circonstances
extérieures, indépendantes de la volonté du recourant qui ont forcé ce dernier
à attendre de vendre ses parts afin d'obtenir le bénéfice escompté depuis 2008
".
La question de savoir si et dans quelle mesure il
doit être tenu compte, sous l'angle de l'indice lié à la durée de possession
des biens, des intentions de vente manifestées par les intéressés dès 2007 respectivement
2008 alors même que le recourant n'a finalement effectivement vendu ses parts
que cinq respectivement quatre ans plus tard peut en l'occurrence demeurer
indécise. Chacun des critères doit en effet être examiné en concours avec les
autres et non isolément; une intensité particulière n'est déterminante que dans
les cas où la plupart des autres critères font totalement défaut, de sorte qu'une
longue durée de possession n'entre pas nécessairement en contradiction avec une
qualification en tant qu'activité commerciale (TF  2C_1276/2012, 2C_1277/2012
précité, consid. 4.3.3 et les références). En l'espèce, les autres indices
plaidant en faveur d'une activité commerciale retenus par l'autorité intimée
doivent être confirmés, comme on l'a vu ci-dessus; dans cette mesure et au vu
de l'ensemble des circonstances, la durée de possession des biens concernés, à
supposer même qu'elle doive être qualifiée de longue, ne saurait suffire à
remettre en cause le constat de l'existence d'une activité lucrative
indépendante de la part du recourant.
f) En définitive, il résulte des circonstances
concrètes du cas que l'activité du recourant était orientée dans son ensemble
vers l'obtention d'un revenu et que les gains qu'il a réalisés à la suite de la
vente de ses parts respectives des parcelles de Nyon et de Morges en 2012
doivent en conséquence être qualifiés de bénéfice commercial soumis à l'impôt
sur le revenu.
4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté
et la décision sur réclamation attaquée confirmée.
Un émolument de 8'000 fr. est mis à la charge du
recourant, qui succombe (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 2 du tarif
des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015
- TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu pour le reste d'allouer d'indemnité
à titre de dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision sur réclamation rendue le 12 mars 2020 par l'Administration
cantonale des impôts est confirmée.
III.
Un émolument de 8'000 (huit mille) francs est mis à la charge d'A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 25 février 2021
La
présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;
RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113
ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.