vd_omni · AC.2005.0151 · 2006-01-05 · fr

LÜTHI/Municipalité de Borex | La construction d'une voie de desserte à un bâtiment donnant accès à six garages, trois portes d'entrée et comportant des places de parc ne saurait être considérée comme une rampe d'accès à un garage souterrain constitutif d'un "cas exceptionnel" que réserve la disposition du règlement communal limitant à 1,50 les mouvements de terre. Le tribunal renonce à examiner tous les moyens soulevés lorsqu'un seul moyen suffit à rejeter le recours et que ce rejet implique une refonte globale du projet.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.01.2006 AC.2005.0151

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 5 janvier 2006
Composition
Pierre Journot, président;
M. Alain Matthey
et M. Jean W.
Nicole
, assesseurs ; Mme Annick Borda,
greffière.
Recourant
René LÜTHI,
à Borex, représenté
par Philippe VOGEL, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Borex,
représentée par Benoît
BOVAY, avocat, à Lausanne,
Objet
Permis de
construire
Recours René LÜTHI c/ décision de la Municipalité de Borex
du 27 juin 2005 lui refusant un permis de construire 6 logements sur les
parcelles 37,38 et 300 et fractionnement
Vu les faits suivants
A.
René Lüthi est propriétaire des parcelles nos 37, 38 et
300 de la Commune de Borex. Une fois réunies, ces trois parcelles forment un
rectangle d'un peu moins de 4'000 m
², dont la moitié sud-est est
actuellement construite de divers bâtiments, parmi lesquels une maison
d'habitation occupée par René Lüthi et une grange d'un volume important. Ces
bâtiments sont tous colloqués en zone village conformément au règlement
communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions
approuvé par le Département des infrastructures le 20 août 2002. La partie
nord-ouest de ce rectangle est pour sa part colloquée en zone d'extension de
village et est actuellement dépourvue de construction.
B.
Du 24 mai au 14 juin 2005, René Lüthi a déposé à l'enquête
publique un projet de construction de deux groupes de trois villas contiguës et
d’un parking souterrain sur les trois parcelles précitées. Ce projet inclut
également la parcelle no 27 de la Commune de Borex située au sud des
précédentes aux fins d'y colloquer une place de dépôt pour poubelles.
Le projet mis à l’enquête s’implante dans la partie
colloquée en zone d'extension de village. Il prévoit la construction, sur la
moitié ouest de cette zone, de trois villas contiguës (dénommées selon les
plans A2 à C2) et, sur sa moitié est, de trois villas contiguës (D2 à F2) ainsi
que d’un parking souterrain. Selon le projet, la largeur de la façade pignon de
chacun des groupes de villas est de 10 mètres et la largeur des façades adjacentes
de 19,42 mètres. Les bâtiments sont entièrement excavés. Ils disposent, en plus
d’un sous-sol, de trois niveaux correspondant au rez-de-chaussée, à l’étage et
aux combles. La hauteur médiane au faîte par rapport au terrain naturel des
villas A2 à C2 est de 10,02 mètres. Cette hauteur est de 10,47 mètres pour les
villas D2 à F2.
Sur le plan des aménagements intérieurs, ces
constructions présentent la particularité d'être indépendantes les unes des autres,
étant donné qu'elles ne partagent aucuns locaux communs. Si le sous-sol des
villas A2 à C2 est entièrement voué à des caves ou aux abris PCi, le sous-sol
des villas D2 à F2 dispose en revanche, en sus des caves, d’une surface
intérieure de parking. Ces parkings sont aménagés en trois zones indépendantes
par villa disposant chacune de deux portes de garage donnant sur la façade est.
Toutes ces portes de garage donnent sur la voie de circulation aménagée sous le
niveau du terrain naturel décrite au paragraphe suivant. La porte d’entrée est
située sur le même niveau que les garages, soit au niveau du sous-sol selon la
terminologie adoptée par le constructeur. A l’intérieur des villas, une rampe
d’escalier fait face à la porte d’entrée afin d’accéder au rez-de-chaussée. En
plus des caves, les villas A2, C2, D2 et F2 disposent encore d’un espace de
grenier au niveau des combles.
Sur le plan des aménagements extérieurs, les deux
groupes de villas sont desservis par des voies d’accès différentes. Le groupe A2
à C2 dispose d'un accès débouchant sur la route de Tranchepied qui longe les
parcelles sur leur flan ouest. Cet accès passe au nord des villas puis forme un
coude à droite pour s'allonger le long des façades est. A cet endroit se
situent quatre places de parc dont trois sont attribuées aux visiteurs selon
les indications données par le plan de situation du constructeur. Les villas D2
à F2 disposent pour leur part d'un accès donnant sur le côté est, en face de
l'entrée du parking souterrain projeté. Le chemin d'accès à ces villas forme
une voie de circulation d'environ 6 m 50 de largeur longeant le flan est du
bâtiment. Etant donné qu’à cet endroit le terrain naturel s’étire en pente
douce dans une direction nord-sud, cette voie, malgré une déclivité nulle,
s’enfonce peu à peu dans le terrain jusqu’à l’extrémité nord de la villa F2
pour s’arrêter brusquement devant un mur de plus de 2,5 mètres de hauteur. Cette
voie donne accès aux garages intérieurs ainsi qu'à la porte d'entrée de chaque
maison. Le projet prévoit l’aménagement de quatre places de parc visiteurs devant
l'entrée des garages intérieurs situés en sous-sol des villas. Le reste des
places de parc accompagnant le projet se trouve dans le parking souterrain accolé
à la face sud-est de la villa D2. Il s'agit d'un parking d'un seul niveau,
majoritairement enterré, disposant de onze places de parc. Selon le plan de
situation, la majorité des places de parc attribuées est destinée à l’usage des
propriétaires du groupe de villas A2 à C2. Le projet prévoit une végétalisation
du toit du parking en vue d'en faire une zone de verdure.
Le projet tel qu'il a été déposé à l'enquête
publique s'accompagne d'un projet de fractionnement des parcelles destinées à
recevoir les constructions. Selon ce fractionnement, la taille des parcelles
nos 37, 38 et 300 serait réduite afin de permettre la création de cinq
nouvelles parcelles numérotées de 535 à 539. Ce nouveau découpage permet à
chacune des six villas projetées de disposer de sa propre parcelle. La parcelle
no 537 nouvelle, concernant la villa D2, verrait sa limite sud-est située au
centre du parking souterrain projeté. L’autre moitié du parking serait située en
majorité sur la parcelle no 38 et un solde sur la parcelle no 300. Etant donné
la surface réduite de certaines de ces nouvelles parcelles, la réquisition de
fractionnement s'accompagne d'une réquisition d'inscription d'une mention
"restriction LATC" à signer par la municipalité, prévoyant en bref le
report de la capacité constructive des grandes parcelles vers les plus petites.
C.
Le projet de construction mis à l’enquête publique a
suscité une opposition et une observation. Il a fait l'objet d'une synthèse
CAMAC envoyée à la Municipalité de Borex le 7 juin 2005. Les différents
services consultés ont préavisé favorablement au projet.
En date du 27 juin 2005, la Municipalité de Borex a
écrit à René Lüthi pour l'informer qu'elle avait décidé dans sa séance du 20
juin 2005 de refuser le permis de construire sollicité. En résumé, la
municipalité contestait la possibilité de reporter la capacité constructive
pour des parcelles non encore construites. Elle considérait que le
fractionnement entraînerait la création de parcelles trop exiguës. Elle
invitait le constructeur à opter clairement pour deux bâtiments de plusieurs
logements ou pour des villas contiguës. Selon elle, les espaces indiqués comme
grenier présenteraient des risques de devenir en réalité des surfaces
habitables, avec pour conséquence que le coefficient d'utilisation du sol en
serait dépassé. Le garage souterrain ne serait pas construit de telle façon
qu'il permette de respecter les distances aux limites réglementaires.
L'organisation des places de stationnement poserait des problèmes
d'accessibilité à certains garages. L'intégration et l'esthétique des
constructions devraient être revues. A titre subsidiaire, la municipalité se
prévalait encore de l'application de l'art. 77 LATC.
D.
Par acte du 25 juillet 2005, René Lüthi a recouru contre
cette décision et conclu à l’annulation de la décision du 27 juin 2005 de la
Municipalité de Borex et à la délivrance des permis de construire sollicités
pour les parcelles nos 37, 38, 300 et celles découlant du fractionnement
proposé, respectivement les permis de construire correspondant aux mêmes
projets à aménager sur une ou deux parcelles, sous forme de PPE. René Lüthi a
également conclu à ce que l’élaboration d’un plan de quartier concernant les
parcelles propriété du recourant soit refusée.
Dans sa réponse du 9 septembre 2005, la Municipalité
de Borex a conclu au rejet du recours.
René Lüthi a déposé un mémoire complémentaire le 14
octobre 2005.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 20
décembre 2005 à Crassier, commune voisine de Borex, en présence du recourant
René Lüthi, assisté de l’avocat Philippe Vogel, de l’architecte du projet, de M.
Amrein, dessinateur, et de Philippe Boss, géomètre du projet ; pour la
Municipalité de Borex, d’Yves Gallay, syndic, assisté de l’avocat Benoît Bovay,
de Jean-Luc Vuagniaux et Thierry Perrin, responsables des bâtiments, d’Etienne
Bovard, géomètre, et de Laurent Ollivier, urbaniste-conseil du bureau Urbaplan.
A l’issue de l’audience, le Tribunal administratif a procédé à une inspection
locale.
A l’audience, le recourant a déclaré qu’il était
d’accord de modifier son projet sur le plan de l’aménagement parcellaire et de
prévoir la création de deux PPE, l’une pour chaque groupe de villas, à la place
de propriétés individuelles. Selon ce nouveau projet, un redécoupage des
parcelles reste nécessaire, mais il n’entraîne la création que d’une seule
parcelle nouvelle. L’intégralité du parking souterrain et les villas D2 à F2 sont
désormais situées sur la parcelle no 535 et les villas A2 à C2 sur la parcelle
no 300. Aucune mention au registre foncier relative au report de la capacité
constructive n’est nécessaire.
La Municipalité de Borex s’est déclarée plus
favorable au projet de PPE qu’au projet de fractionnement mis à l’enquête.
Néanmoins, elle a précisé que cette modification ne changeait rien aux autres
vices affectant le projet selon elle, notamment sur le plan des aménagements
extérieurs et des places de parc. Depuis le dépôt du recours, la municipalité a
consulté un urbaniste-conseil. Après examen de la situation par son urbaniste,
la municipalité s’est déclarée convaincue de la nécessité d'élaborer un plan de
quartier, ce à quoi elle envisage de procéder.
Considérant en droit
1.
Selon la municipalité, la voie d’accès aux garages
intérieurs et aux portes d’entrée des villas D2 à F2 ne respecte pas la
disposition sur les mouvements de terre posée par le règlement communal sur le
plan général d’affectation et la police des constructions (RCPGA). En
particulier, cette voie d’accès, au vu de ses dimensions et de son usage, ne pourrait
pas être considérée comme un cas exceptionnel permettant de déroger à la
disposition réglementaire en cause. Constituerait en revanche un cas
exceptionnel la construction d’une rampe d’accès à un garage souterrain.
L’art. 8.2 RCPGA a la teneur suivante :
Sauf cas exceptionnels, les mouvements de terre ne doivent
pas dépasser 1,50 m en remblai et en déblai par rapport au terrain naturel.
La voie d’accès querellée longe la façade nord-est
des villas D2 à F2 sur toute sa longueur. Elle mesure 6,50 m de largeur et
donne accès à six portes de garage et à trois portes d’entrée de maison. Elle
est pourvue de places de stationnement. Elle constitue, de par ses dimensions
et de par les divers usages qui lui sont attribués, un réel chemin de desserte
des trois villas projetées. Elle ne présente aucunement le caractère d’une
simple rampe d’accès à un garage souterrain.
En conséquence, la construction du chemin d’accès
incriminé est tenue de respecter l’art. 8.2 RCPGA qui limite à un maximum de
1,50 m les mouvements de terre en déblai par rapport au terrain naturel. Selon
les plans mis à l’enquête, il apparaît clairement que cette voie se situe en
plusieurs endroits à plus de 1,50 m au-dessous du terrain naturel. Cela est
notamment le cas devant l’entrée du garage souterrain, ainsi que sur la
majorité du tronçon situé devant la façade des villas. Le déblai atteint même
plus de 2,50 m au-dessous du terrain naturel à son extrémité nord. Le tribunal
constate donc que le projet ne respecte manifestement pas l’art. 8.2 RCPGA.
2.
Au vu des considérations qui précèdent, la décision
négative de la municipalité est bien fondée. Une modification de la voie
d’accès au garage souterrain et aux villas D2 à F2 aurait des conséquences sur
l’aménagement général des circulations et des places de parc, aussi bien
extérieures qu’intérieures. Ces éléments impliqueraient une refonte globale du
projet. Pour cette raison, le tribunal renonce à examiner à ce stade les autres
moyens soulevés par les parties. De plus, pour le simple motif déjà que le
parking souterrain contient des places attribuées également au groupe de villas
ouest, il n'y a pas lieu d'examiner s'il aurait été possible d’autoriser la
construction du bâtiment constituant les villas A2 à C2.
3.
Le recours doit être rejeté. La décision refusant le
permis de construire est maintenue.
Le recourant, qui succombe, est tenu au paiement de
frais et doit des dépens à la municipalité qui a procédé par l’intermédiaire
d’un avocat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Borex du 27 juin
2005 est maintenue.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est
mis à la charge de René Lüthi.
IV.
René Lüthi doit 2'000 (deux mille) francs à la Municipalité
de Borex à titre de dépens.
Lausanne, le 5 janvier 2006
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint