vd_omni · AC.2015.0222 · 2018-01-17 · fr

A.________, B.________/CONSEIL COMMUNAL DE MONTREUX, Département du territoire et de l’environnement (DTE), Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, Office fédéral du développement territorial ARE | Recours contre la révision du PGA de la commune de Montreux en tant qu’elle porte sur le déclassement, respectivement le maintien en zone intermédiaire inconstructible de deux parcelles supportant un hôtel et son parc. Les recourants demandent que ces terrains soient affectés à la zone de préservation des sites, qui est une zone à bâtir.La nouvelle planification est conforme aux objectifs de la LAT et du PDCn concernant l’affectation de nouveaux terrains en zone à bâtir. Elle n’est toutefois pas adaptée à la situation effective, les installations sportives liées à l’exploitation hôtelière présentes dans le parc (tennis et practice de golf) n’étant pas comprises dans le périmètre de la zone de préservation des sites, qui tend pourtant à préserver de tels éléments. Recours partiellement admis, décisions attaquées annulées et dossier renvoyé aux autorités communales pour qu’elles redéfinissent le périmètre de la zone à bâtir, jusqu’à la limite effective du parc aménagé de l’hôtel (c. 2 et 3). Rejet du grief tiré de la violation de la garantie de la propriété, les recourants bénéficiant en réalité de nouvelles possibilités de bâtir avec la révision du plan des zones (c. 4).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.01.2018 AC.2015.0222

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
17 janvier 2018
Composition
M. Eric Brandt,
président
; Mme Renée-Laure Hitz et M.
Georges Arthur Meylan, assesseurs; Mme Mathilde Kalbfuss, greffière.
Recourants
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
tous deux représentés par Me Benoît BOVAY,
avocat à Lausanne,
Autorités intimées
1.
Conseil communal de Montreux,
représenté
par Me Alain THEVENAZ, avocat à Lausanne,
2.
Département du territoire et de
l’environnement,
représenté par le Service du développement territorial,
à Lausanne,
Autorités concernées
1.
Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique,
à Lausanne,
2.
Office fédéral du développement
territorial,
à
Berne.
Objet
plan d'affectation
Recours A.________ et consort c/ décision du Département
du territoire et de l'environnement du 10 juin 2015 approuvant préalablement
le Plan général d’affectation de la commune de Montreux, et c/ décision du
Conseil communal de Montreux du 4 septembre 2014 adoptant ce plan
Vu les faits suivants:
A.
a) Le territoire de la commune de Montreux est régi par le Plan
d'affectation communal et le Règlement sur le plan d'affectation et la police
des constructions, qui ont été approuvés initialement par le Conseil d'Etat le
15 décembre 1972 et sont actuellement en vigueur (ci-après: PGA 1972 et RPGA
1972). Le 7 mai 1985, le Conseil communal de Montreux (ci-après: le conseil
communal) a adopté une modification du plan pour la création de zones agricoles
et de zones intermédiaires dans différentes parties du territoire communal,
situées en dehors de l’agglomération de Montreux; cette modification a été approuvée
par le Conseil d'Etat le 8 avril 1987.
b) Après l'aboutissement de la procédure
d'élaboration de son Plan directeur communal (ci-après: PDCom), qui a été
approuvé par le Conseil d’Etat le 26 février 2001, la commune de Montreux a
entrepris, dès la fin de l’année 2002, des études de révision de sa planification
pour la partie de son territoire urbanisée. Suite à un premier examen préalable
par les services concernés de l’Etat, le 22 décembre 2005, un projet de Plan général
d'affectation et de Règlement du plan général d'affectation entièrement révisés
(ci-après: nPGA et nRPGA) a été mis à l’enquête publique du 20 avril au 21 mai
2007. Ce projet a suscité 88 oppositions ou interventions. En date du 9 janvier
2008, le Service du développement territorial (ci-après: SDT) a rendu un
rapport d’examen préalable complémentaire.
c) Le 18 janvier 2008, la Municipalité de Montreux
(ci-après: la municipalité) a rendu un rapport-préavis n° 03/2008, sur la base
duquel le conseil communal a décidé, dans sa séance du 2 septembre 2009,
d'adopter le projet de nPGA et son règlement tels qu'amendés, ainsi que les
propositions de réponse aux oppositions telles qu'amendées.
d) Le projet de nPGA et son règlement ont subi
diverses modifications, issues à la fois du traitement des oppositions, des
amendements votés par le conseil communal et des remarques émises par le SDT
dans son deuxième rapport d’examen préalable complémentaire du 28 janvier 2011,
en lien avec l’entrée en vigueur du PDCom, le 1
er
août 2008.
Ces modifications ont fait l’objet d’un troisième rapport d’examen préalable
complémentaire du SDT, le 23 avril 2013. Elles ont ensuite été soumises, du 4
septembre au 3 octobre 2013, à une enquête publique complémentaire, qui a
suscité 44 oppositions.
e) Dans un préavis n° 31/2013 du 29 novembre 2013,
la municipalité a formulé des propositions de réponse aux oppositions. Dans ses
séances des 3 et 4 septembre 2014, le conseil communal a accepté la
proposition municipale de lever les oppositions formulées au cours de l’enquête
publique. Il a également décidé d’adopter les modifications apportées au nPGA.
f) Outre le Plan des zones et le Plan fixant les
limites des constructions, le nPGA est composé du Plan des valeurs naturelles
et paysagères, qui "
identifie les éléments naturels qui contribuent à
la qualité du territoire urbanisé de Montreux et à sa diversité biologique
"
(art. 38 al. 2 nRPGA).
B.
a) La localité de Glion, dans la commune de Montreux, se situe sur une
colline entre les localités de Montreux et de Caux. Elle domine la baie de
Montreux et le Lac Léman et offre une vue dégagée sur le paysage d’Est en Ouest,
jusque sur la chaîne du Jura et celle des Alpes. A une centaine de mètres
au-dessus de la gare de Glion, plus à l’Est, se trouve l’hôtel ********, qui est
exploité par A.________, dont B.________ est l’administrateur président. B.________
est également le directeur de l’hôtel ********.
b) A.________ possède les parcelles n
os
5677,
5693, 5716, 5717, 5718, 5720, 5751 et 5761 du registre foncier, sur le
territoire de la commune de Montreux, et B.________ est propriétaire des parcelles
n
os
4099 et 6376. Ces dix biens-fonds, situés sur un coteau en
forte pente en direction du Sud-Ouest, constituent le site de l’hôtel ********.
Ils forment ensemble une bande de terrain qui s’étire du Nord-Ouest au Sud-Est sur
une longueur de 500 m environ et une largeur comprise entre 80 et 160 m environ,
et qui est délimitée au Sud et à l’Ouest par la route de Valmont et au Nord et
au Nord-Est par la route de Caux, qui se prolonge sur la route des Râpes. Le secteur
attenant à l’Est est boisé. L’accès au site se fait par le chemin de Genevret,
qui en traverse la partie supérieure, tandis que la partie inférieure est
desservie par le chemin de Tovaux depuis l’hôtel.
L’hôtel ******** et son parc prennent place sur la parcelle
n° 5717 à l’Ouest et sur la parcelle n° 5718 à l’Est. D’une surface de 15'748 m
2
,
la parcelle n° 5717 supporte une voie d’accès, un parking, l’hôtel ******** et son
jardin, une piscine extérieure et plusieurs dépendances, parmi lesquelles le
bâtiment ECA n° 8923 tout à l’Est. Un terrain de tennis se trouve ensuite à
cheval sur les deux parcelles et borde un terrain d'entraînement
("practice") de golf. D’une surface de 39'481 m
2
, la
parcelle n° 5718 forme un vaste espace non bâti (26'066 m
2
en nature
de pré-champ) entouré partiellement par la forêt au Nord et à l’Est (12'238 m
2
en nature de forêt). Elle englobe dans sa partie supérieure la parcelle n° 4099,
sur laquelle se trouvent une ancienne ferme et un ancien bâtiment agricole, qui
sont desservis par le chemin de Genevret. Elle borde dans sa partie inférieure,
en dessus de la route de Valmont, les parcelles n
os
5719 (propriété
de tiers) et 5761 ainsi que la parcelle n° 6376 tout à l’Est, en limite de
forêt. Ces trois terrains, desservis par le chemin de Tovaux, supportent chacun
un petit bâtiment d’habitation qui n’est pas lié à l’exploitation hôtelière. Juste
en dessous de la route de Valmont, le tiers Est de la parcelle n° 5718
surplombe la parcelle n° 5751, qui est en nature de pré-champ et de forêt. A
l’entrée du domaine de l’hôtel, au Nord-Ouest, se trouvent encore les parcelles
n
os
5693 et 5720 et, de l’autre côté de la route de Caux, la
parcelle n° 5677, ainsi que plus à l’Est, au-dessus de la route de Caux, la
parcelle n° 5716; de plus petite taille, ces terrains accueillent des immeubles
d’habitation ou sont libres de construction.
En aval de la route de Valmont, au niveau du premier
tiers de la parcelle n° 5718, se situe le Temple de Glion, qui a reçu la
note *2* au recensement architectural et est inscrit à l’inventaire cantonal
des monuments non classés.
c) Dans le cadre de la modification du plan
d'affectation qui est entrée en vigueur le 8 avril 1987, le site de l’hôtel ********
a été classé en zone de préservation des sites (parcelles n
os
5717
et 5720), en zone intermédiaire (parcelles n
os
5718, 5761, 4099,
6376 et 5716) et en zone agricole (parcelle n° 5751 et extrémité Est des
parcelles n
os
5718 et 6376). Les parcelles n
os
5677
et 5693, au Nord-Ouest, ainsi que l’angle Nord‑Ouest de la parcelle n°
5717, sont restés en zone à restructurer, comme cela avait été prévu en 1972.
Dans la zone de préservation des sites, qui est destinée à préserver certains
sites particuliers, les bâtiments existants peuvent être entretenus et
transformés dans leurs implantation et gabarit actuels, et des agrandissements
et des constructions annexes liés à l’affectation actuelle des bâtiments sont
autorisés sous réserve de leur intégration aux bâtiments et au site (art. 46
RPGA 1972). La zone intermédiaire, qui est une zone d’attente dont
l’affectation sera définie ultérieurement sur la base de plans partiels
d’affectation ou de quartier dont les périmètres seront déterminés de cas en
cas, est pour sa part inconstructible, sous réserve de constructions ou
installations d’intérêt public (art. 47 RPGA 1972, en lien avec l’art. 98 RPGA
1972).
d) Lors de l'établissement du premier projet de nPGA
(cf.
supra
let. A.b), il était prévu de classer les terrains situés à
l’Ouest du domaine de l’hôtel ******** en zone de préservation des sites, les terrains
situés à l’Est en zone de verdure, et une petite partie du secteur au Sud-Est,
le long de la route de Valmont, en zone de coteau B.
e) A.________ et B.________ (ci-après: les
propriétaires) ont formé opposition durant l’enquête publique de 2007, en contestant
l’affectation envisagée, plus particulièrement le classement d’une grande
partie du site et de la parcelle n° 5718 en zone de verdure. Ils ont demandé
que tous leurs terrains soient compris dans la zone de préservation des sites, à
l’exception du périmètre classé en zone de coteau B, qui n’était pas remis en
cause.
Dans son préavis n° 03/2008, la municipalité a proposé
au conseil communal d’entrer en matière sur l’opposition des propriétaires et
de faire passer le secteur en question comprenant la parcelle n° 5718 de la
zone de verdure à la zone de préservation des sites. Elle a fait valoir ce qui
suit:
"
C’est
à la suite d’une erreur d’impression du plan que la maison rurale située à
l’Est du domaine a été affectée en zone de verdure, plutôt qu’en zone de
préservation des sites.
De manière plus générale, compte
tenu de l’appartenance de cette propriété à un équipement caractéristique de
l’essor hôtelier de la « belle époque », il se justifie de l’affecter,
à l’instar d’autres situations semblables, à la zone de préservation des sites,
dont le but est de préserver ces éléments significatifs de l’histoire et du
paysage de Montreux, y compris la partie de territoire prévue en zone de
verdure, selon le plan soumis à l’enquête publique. Pour le surplus, la zone de
coteau B en bordure de la route de Valmont demeure dans ses délimitations.
"
Le conseil communal a accepté la réponse municipale
lors d’une séance du 21 avril 2009 et le projet de nPGA a été modifié en
conséquence.
f) Dans le cadre de l’examen préalable complémentaire
du 23 avril 2013, le SDT a refusé les modifications apportées au nPGA qui
impliquaient d’augmenter la taille de la zone à bâtir en dehors du périmètre
compact de l’agglomération Riviera - Veveyse - Haut-Lac, sur la base de la
mesure A11 du Plan directeur cantonal (ci-après: PDCn), et il a demandé que les
terrains concernés soient maintenus hors de la zone à bâtir. Il a ainsi
préavisé négativement le passage des parcelles situées à l’Est du domaine de
l’hôtel ******** dans la zone de préservation des sites, qui permettait la
création de logements.
Compte tenu des remarques émises par le SDT, la
municipalité a modifié le projet de nPGA en classant la partie Est du domaine
hôtelier en zone intermédiaire, exception faite de la parcelle n° 4099, qu’elle
a maintenue en zone de préservation des sites. Le rapport justificatif selon
l’art. 47 de l’ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur l’aménagement du
territoire (OAT; RS 700.1) soumis au SDT avant l’enquête publique
complémentaire de 2013 mentionne à cet égard ce qui suit:
"
[…]
la révision du PGA prévoit une affectation des terrains comprenant des
bâtiments à haute valeur architecturale, situés hors de la bande riveraine,
pour la plupart à la zone de préservation des sites. Cette zone est très
contraignante par rapport au respect des qualités des bâtiments eux-mêmes et de
leurs alentours. La destination de cette zone est plus large qu'actuellement de
manière à ce que ces bâtiments puissent trouver une utilisation qui leur
permette d'être entretenus.
" (cf. ch. 2.4,
p. 12)
Le rapport 47 OAT précise encore:
"
[…]
les caractéristiques des bâtiments et du parc de [la propriété de] l’hôtel ********,
ainsi que son exploitation, répondent aux critères de la zone de préservation
des sites. Toutefois, le besoin en nouvelles zone[s] à bâtir ne démontrant pas
la nécessité d’ouvrir de nouvelles zones constructible[s], ces parcelles sont laissées
à la zone intermédiaire, à l’exception de la construction existante afin de la
pérenniser.
" (cf. annexe au ch. 4.3, "
Justification
des modifications apportées aux documents suite aux oppositions émises dans le
cadre de l’enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007
")
g) Le 3 octobre 2013, les propriétaires se sont opposés
à l’affectation de la parcelle n° 5718 à la zone intermédiaire. Ils ont demandé
le classement de toute la propriété de l’hôtel ******** dans la zone de
préservation des sites, subsidiairement le maintien de la zone de verdure qui
était prévue initialement.
Dans son préavis n° 31/2013, la municipalité a proposé
au conseil communal de lever l'opposition des propriétaires, pour les motifs
suivants:
"
Les
parcelles susmentionnées sont aujourd’hui affectées à la zone intermédiaire
selon le statut du sol en vigueur (1972). Les zones intermédiaires situées hors
du périmètre d’agglomération compact doivent être maintenues dans cette
affectation, ceci ayant été exigé par l’Etat de Vaud dans son rapport d’examen
préalable du 23 avril 2013 […].
La Municipalité n’a pas les moyens
d’aller à l’encontre de la politique de développement territorial cantonale
appliquée par le biais du plan directeur cantonal (PDCn). Toutes les zones
intermédiaires situées hors du périmètre compact sont traitées à la même
enseigne.
La parcelle No 4099 fait exception
à ce qui précède : déjà occupée par une construction en relation avec
l’Hôtel ********, cette parcelle peut être affectée à la zone de préservation
des sites. Le SDT a validé cette exception. La Municipalité a pu obtenir de
l’Etat de Vaud le maintien d’une partie de ce que le Conseil communal avait
voté le 2 septembre 2009.
"
Se fondant sur ce préavis et sur un rapport de sa
commission du 30 juillet 2014, le conseil communal a décidé, dans ses séances
des 3 et 4 septembre 2014, de lever l’opposition des propriétaires et d’adopter
les modifications apportées au nPGA telles qu’amendées.
h) D’après le nPGA, la zone de préservation des
sites comprend la majeure partie de la parcelle n° 5717, jusqu’à la dépendance ECA
n° 8923 située entre le chemin de Tovaux et le chemin de Genevret, soit l’hôtel
******** et une partie du parc aménagé en relation avec celui-ci. Elle englobe
en outre les parcelles n
os
5720, 4099 et 6376. A partir du terrain
de tennis, l’extrémité Est de la parcelle n° 5717, sur une vingtaine de mètres environ,
et la partie supérieure de la parcelle n° 5718, sont colloquées en zone
intermédiaire. Toujours à partir du terrain de tennis, la frange inférieure des
parcelles n
os
5717 et 5718 est classée, avec les parcelles n
os
5761 et 5751, en zone de coteau B. La frange Nord et le tiers Est de la
parcelle n° 5718 font partie de l’aire forestière, avec l’angle Sud-Est de la
parcelle n° 6376. Enfin, les parcelles n
os
5677 et 5693 à l’entrée
du domaine sont classées en zone de village et la parcelle n° 5716, plus à
l’Est, en zone de coteau B.
A l’Ouest de l’hôtel ******** se trouvent deux autres
secteurs de la zone de préservation des sites, plus grands, notamment sur le
site de l’ancien hôtel ********, qui n’est plus en activité mais dont les
jardins continuent à être entretenus. Plus au Sud-Est, une zone de préservation
des sites bien plus vaste est destinée à la clinique ******** et à ses
bâtiments annexes. Le territoire communal comprend encore quelques autres zones
similaires.
La zone de préservation des sites est notamment
réglementée comme suit dans le nRPGA:
"
Art.
13.1 Définition
1
Cette zone est composée essentiellement de propriétés
hôtelières de la fin du 19
ème
siècle – début 20
ème
siècle.
2
Elle comprend des bâtisses de qualité, représentatives de
l’architecture de l’époque, entourées de parcs.
3
La zone a pour but de préserver ces éléments significatifs du paysage et de
l’histoire de Montreux.
Art. 13.2 Affectation
La zone de
préservation des sites est affectée à l'hôtellerie, para-hôtellerie, logement
et autres activités non gênantes, au sens de l’art. 43 OPB.
Art. 13.3 Indice d'utilisation du
sol (IUS)
L'indice
d'utilisation du sol maximum est de 1.00.
Art. 13.4 Indice d'occupation du
sol (IOS)
1
L'IOS ne peut excéder 0.20. Le solde de la parcelle (ou
l'ensemble des parcelles considérées), forêt non comprise, est aménagé sous
forme de parc et jardin.
2
Pour autant que la toiture soit végétalisée, les parkings souterrains sont
assimilés à cette surface de parc et jardin, à l’exclusion des voies d’accès et
des places de stationnement extérieures.
[…]
Art. 13.6 Bâtiments existants
1
Les bâtiments existants sont entretenus ou reconstruits.
2
Les bâtiments reconstruits respectent les implantations
et gabarits généraux existants.
3
Les ajouts ou modifications sont autorisés pour autant
qu’ils respectent les qualités architecturales et d’intégration du bâtiment
existant.
4
Les adjonctions malencontreuses sont démolies ou intégrées.
Art. 13.7 Bâtiments nouveaux
1
La construction de nouveaux bâtiments peut être autorisée
sur la base d’un plan d’ensemble détaillant l’intégration des bâtiments dans le
parc et le rapport aux parcelles voisines.
2
Dans tous les cas, la prédominance du végétal est préservée.
[…]
"
L’art. 19 nRPGA définit la zone intermédiaire de la
façon suivante:
"
1
L’affectation
de cette zone sera définie ultérieurement. Cette zone est inconstructible.
2
Les bâtiments existants peuvent être entretenus,
transformés, agrandis ou reconstruits dans les limites du droit cantonal.
3
Le degré de sensibilité au bruit 3 est attribué à l’ensemble de la zone
intermédiaire.
"
i) Selon le Plan des valeurs naturelles et
paysagères, qui fait partie intégrante du nPGA (cf. art. 38 al. 1 nRPGA), la
parcelle n° 5718 comporte trois vergers au niveau de sa partie centrale et de
sa partie Est, qui sont colloquées en zone intermédiaire par le nPGA. Ces
éléments sont répertoriés avec la cotation "b", signifiant qu’ils
sont dignes d'intérêt mais peuvent faire l’objet d’un remplacement sur la
parcelle ou sur un autre site (art. 39 al. 3 nRPGA); les mesures de
préservation sont alors moins strictes que s’ils avaient été identifiés comme
éléments à conserver (cotation "a" - art. 39 al. 2 nRPGA).
C.
Par décision du 10 juin 2015, le Département du territoire et de
l’environnement (ci-après: DTE) a approuvé préalablement le nPGA tel qu’amendé,
sous réserve d’exceptions sans lien avec la nouvelle affectation du domaine de
l’hôtel ********. Sa décision, ainsi que les décisions du conseil communal du 2
septembre 2009 et du 4 septembre 2014, ont été notifiées aux propriétaires
les 26 juin et 2 juillet 2015.
D.
Par acte du 31 août 2015, A.________ et B.________ (ci-après: les
recourants) ont contesté les décisions du conseil communal des 2 septembre 2009
et 4 septembre 2014 et la décision du DTE du 10 juin 2015 devant la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils ont conclu à ce que le
nPGA soit réformé en ce sens que le secteur classé en zone intermédiaire sur la
parcelle n° 5718 soit colloqué en zone de préservation des sites, et à ce que les
autres moyens invoqués dans les oppositions soient au surplus admis. Subsidiairement,
ils ont conclu à l’annulation des décisions attaquées.
Dans sa réponse du 25 novembre 2015, le SDT (pour le
DTE) a conclu au rejet du recours. Dans sa réponse du 8 février 2016, le
conseil communal a également conclu au rejet du recours.
Dans ses déterminations du 23 novembre 2015, le Service
Immeubles, Patrimoine et Logistique (ci-après: SIPAL) a conclu au rejet du
recours. Il a relevé que Glion est décrit comme un cas particulier d'importance
régionale dans la documentation relative à l’Inventaire fédéral des sites
construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ci-après: ISOS). Il a
précisé que l’ISOS identifie un vaste périmètre environnant PE II ("Parc
et vergers partiellement construits") qui englobe pratiquement tout le
domaine de l’hôtel ********, pour lequel il émet un objectif de sauvegarde
maximum ("a") relatif au maintien des espaces libres ou agricoles. A
l’intérieur de ce périmètre, l’ISOS décrit l’hôtel ******** comme un élément
individuel EI 0.0.15 ("Grand Hôtel avec parc et bâtiment annexe")
faisant l’objet d’un objectif de sauvegarde maximum ("a"). Le SIPAL a
indiqué que les affectations prévues en zone de préservation des sites et en
zone intermédiaire sont en adéquation avec les objectifs de sauvegarde précités,
tout en mentionnant que la zone intermédiaire est plus adéquate que la zone de
préservation des sites pour assurer le maintien des surfaces libres de
construction et conserver leur caractère agreste.
E.
a) Dans l’intervalle, les autorités de la commune de Montreux ont entamé
des négociations avec l'Office fédéral du développement territorial (ci-après:
l’ARE), qui avait aussi recouru contre la décision d’approbation préalable du DTE
du 10 juin 2015. Dans ce cadre, la municipalité a engagé une procédure de
modification du projet de nPGA en vue d’atteindre un bilan des réserves en zone
à bâtir équilibré, conformément aux exigences de l’ARE. En conséquence,
l’instruction de la présente cause a été suspendue.
b) Les modifications apportées au projet de nPGA consistent
en la création de deux zones réservées dans les secteurs de "Maula Ferran"
et de "La Saussaz", et également en la distinction, au sein des zones
de verdure, entre une zone de verdure urbaine et une zone de verdure paysagère
(cette dernière n’étant pas considérée comme une zone à bâtir).
Les parcelles des recourants n'ont pas été affectées
par ces changements.
c) Les modifications susmentionnées ont été soumises
à un examen préalable complémentaire du SDT le 2 juin 2016. Elles ont ensuite
fait l’objet d’une enquête publique ouverte du 3 juin au 4 juillet 2016, qui a
suscité douze oppositions.
d) Sur la base d’un préavis municipal n° 33/2016 du
22 août 2016 et d’un rapport de la commission du conseil communal du 4 octobre
2016, les modifications apportées au nPGA ont été adoptées par le conseil
communal, le 12 octobre 2016, et approuvées préalablement par le DTE, le 10
janvier 2017.
F.
L’instruction de la cause a été reprise en date du 8 mars 2017. L'ARE a
renoncé à prendre position sur le recours et le SDT a renoncé à déposer des
déterminations complémentaires. Le 5 avril 2017, le conseil communal a indiqué
qu’il n’avait pas d’observations complémentaires à formuler, dès lors que les
modifications apportées au nPGA ne concernaient pas le recours objet de la
présente procédure.
Le tribunal a procédé à une inspection locale en
présence des parties en date du 3 août 2017. Le procès-verbal de l’inspection
locale a été transmis aux parties, qui ont eu la possibilité de se déterminer
sur ce document.
Le 20 septembre 2017, les recourants ont produit un
plan de situation établi le 12 septembre 2017 par un ingénieur géomètre
breveté, accompagné de calculs tendant à démontrer que l’indice d’occupation du
sol (ci-après: IOS) de 0.20 préconisé par le nRPGA dans la zone de préservation
des sites est respecté sur les parcelles n
os
4099 et 6376, mais non
sur la surface des parcelles n
os
5718 et 5720 affectée à cette zone (IOS
de 0.24 à 0.26). Les recourants ont soutenu que la taille de la zone de
préservation des sites était dès lors insuffisante et que le fait d’augmenter son
emprise de façon à inclure le terrain de tennis permettrait de légaliser les
bâtiments, places de stationnement et voies d’accès du domaine hôtelier. Le
conseil communal et le SDT ont renoncé à formuler des observations
complémentaires à ce sujet.
G.
Le tribunal a délibéré puis statué le 17 janvier 2018. Le dispositif de
l’arrêt a été immédiatement notifié aux parties, avec l’avis qu’une expédition
complète leur serait communiquée ultérieurement.
Considérant en droit:
1.
a) La procédure d’établissement d’un plan d’affectation communal est
définie aux art. 56 ss de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement
du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). A l'issue de l'enquête
publique, la municipalité établit à l'intention du conseil de la commune un
préavis contenant un résumé des oppositions et des observations, ainsi que des
propositions de réponse aux oppositions non retirées (art. 58 al. 2 LATC). Le
conseil de la commune statue sur les réponses motivées aux oppositions en même
temps qu'il se prononce sur l'adoption du plan et du règlement (art. 58 al. 3
LATC). Le département en charge de l'aménagement du territoire et de la police
des constructions (actuellement le DTE) notifie à chaque opposant la décision
communale sur son opposition (art. 60 al. 1 LATC). Il décide préalablement s'il
peut approuver le plan et le règlement, l'approuver partiellement ou l'écarter
(art. 61 al. 1 LATC). La décision communale sur les oppositions et la décision
d'approbation préalable du département sont notifiées simultanément par ce
dernier (art. 60 al. 1, 3
ème
phrase LATC). Cette procédure a été
suivie dans le cas présent. Les décisions communales des 2 septembre 2009 et 4
septembre 2014 et la décision cantonale du 10 juin 2015 ont été notifiées par
le DTE simultanément et elles peuvent faire l'objet d'un recours de droit
administratif au Tribunal cantonal (art. 60 al. 1 et 61 al. 2 LATC).
Le recours est dirigé contre les décisions du conseil
communal adoptant le nPGA, en tant qu'elles portent sur les parcelles des
recourants, et contre la décision du DTE approuvant préalablement ce plan.
b) Les recourants, propriétaires des terrains formant
le site de l’hôtel ********, dont l’affectation est redéfinie par le nPGA, ont
qualité pour recourir selon l’art. 75 al. 1 let. a de la loi vaudoise du
28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36),
applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Le recours est par ailleurs intervenu
en temps utile (art. 95 LPA-VD) et il satisfait aux autres conditions formelles
énoncées à l'art. 79 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il convient donc
d’entrer en matière sur le fond.
2.
Les recourants contestent le déclassement de l’extrémité Est de la
parcelle n° 5717 de zone de préservation des sites en zone intermédiaire,
ainsi que le maintien de la majeure partie de la parcelle n° 5718 en zone
intermédiaire. Ils demandent la réforme des décisions entreprises, en ce sens
que ces biens-fonds sont affectés à la zone de préservation des sites.
a) La loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement
du territoire (LAT; RS 700) est entrée en vigueur le 1
er
janvier
1980. A compter de cette date, il incombait aux cantons de veiller à ce que les
anciens plans d'affectation soient adaptés aux exigences du nouveau droit dans
un délai de huit ans (art. 35 al. 1 let. b LAT), soit jusqu’au 1
er
janvier 1988. Dans ce délai, la commune de Montreux a révisé sa planification
pour créer des zones agricoles et des zones intermédiaires (modification du PGA
1972 approuvée par le Conseil d'Etat le 8 avril 1987). Selon le plan révisé en
1987, encore en vigueur actuellement, la parcelle n° 5717 se trouve en zone de
préservation des sites, et la parcelle n° 5718 en zone intermédiaire et, pour
une surface restreinte, dans la zone agricole ou l’aire forestière.
A partir de 2002, la commune de Montreux a entrepris
de réviser sa planification pour la partie urbanisée de son territoire, y
compris les parcelles précitées. A cet égard, il convient de contrôler si elle
a bien appliqué les normes fédérales de planification, en particulier celles
relatives à la zone intermédiaire et à la zone de préservation des sites. Dans
le cadre de ce contrôle, il faut vérifier si, comme l’affirment les recourants,
le droit fédéral imposait plutôt de colloquer l’intégralité de la parcelle
n° 5717 ainsi que la partie supérieure de la parcelle n° 5718, aire de
forêt non comprise, dans la zone de préservation des sites.
b) Cette zone de préservation des sites est une zone
à bâtir, dans laquelle les possibilités de construire sont très limitées (IOS
de 0.20) pour préserver la prédominance du végétal (cf. art. 13.4 et 13.7
nRPGA). Au moment où les autorités de planification ont adopté, respectivement
approuvé le nPGA, c'est l'art. 15 LAT dans sa nouvelle teneur ‑ adoptée
le 15 juin 2012 et entrée en vigueur le 1
er
mai 2014 - qui était
applicable. Cette révision de la LAT visait à la fois à contenir la dispersion
des constructions et à mieux protéger les terres cultivables. Dans ce cadre,
les conditions permettant de classer des nouveaux terrains en zone à bâtir ont
été renforcées (cf. Message du Conseil fédéral du 20 janvier 2010 relatif à une
révision partielle de la loi sur l'aménagement du territoire publié in FF 2010
959, ch. 1.3.1 p. 966). L’art. 15 LAT est désormais libellé comme il suit:
"
1
Les zones à bâtir sont définies de telle manière
qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
2
Les
zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.
3
L'emplacement
et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les
frontières communales en respectant les buts et les principes de l'aménagement
du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d'assolement et
préserver la nature et le paysage.
4
De
nouveaux terrains peuvent être classés en zone à bâtir si les conditions
suivantes sont réunies:
a.  ils sont propres à la
construction;
b.  ils
seront probablement nécessaires à la construction dans les quinze prochaines
années même si toutes les possibilités d'utilisation des zones à bâtir
réservées ont été épuisées et ils seront équipés et construits à cette
échéance;
c.  les terres cultivables ne
sont pas morcelées;
d.  leur disponibilité est
garantie sur le plan juridique;
e.  ils permettent de mettre
en œuvre le plan directeur.
5
La
Confédération et les cantons élaborent ensemble des directives techniques
relatives au classement de terrains en zone à bâtir, notamment à la manière de
calculer la surface répondant aux besoins.
"
c) Montreux fait partie des centres cantonaux
définis par le PDCn, et les quartiers urbanisés du bas de la commune sont
compris dans le périmètre compact de l’agglomération Riviera - Veveyse -
Haut-Lac (cf. mesures B11 et R14); le site de l’hôtel ******** se trouve en
dehors de ce périmètre compact. L’agglomération Riviera - Veveyse - Haut-Lac est
prise en compte par la mesure A11 du PDCn, selon laquelle la révision des plans
d’affectation doit garantir que les zones à bâtir légalisées correspondent aux
besoins prévus à quinze ans, conformément à l’art. 15 LAT. Pour ce faire, les
communes réaffectent d’abord les terrains excédant les besoins ou peu adéquats
au développement, puis densifient le territoire urbanisé, et enfin mettent en
valeur les réserves et les friches, notamment par la densification. L’extension
de la zone à bâtir n’est admise que lorsque la capacité découlant de ces trois
points est insuffisante pour répondre aux besoins à quinze ans. Elle se fait en
priorité dans les sites stratégiques, puis dans les périmètres compacts
d’agglomération ou de centre, et enfin en continuité du territoire urbanisé.
d) Aux termes de l'art. 18 LAT, le droit cantonal
peut prévoir d'autres zones d'affectation (que les zones à bâtir, agricoles et
à protéger; cf. art. 14 LAT) et régler le cas des territoires non affectés ou
de ceux dont l'affectation est différée. Le législateur vaudois a fait usage de
cette possibilité en édictant l'art. 51 LATC. Cette disposition définit la zone
intermédiaire, qui comprend les terrains dont la destination sera définie
ultérieurement par des plans d'affectation ou de quartier (al. 1) et qui est
considérée comme inconstructible (al. 2). Il ne s'agit pas d'une zone à bâtir,
mais d'une zone dont l'affectation est différée. Si le développement urbain
n'est pas encore clairement perceptible et que les modalités pratiques du
classement de certains terrains contigus à une zone constructible sont encore
incertaines, ceux-ci peuvent être rangés dans un territoire sans affectation
spéciale, avec une fonction de réserve pour les 20 à 25 ans à venir. En
revanche, lorsqu'un terrain remplit toutes les conditions d'un classement en
zone à bâtir, il convient de l'affecter directement à la zone à bâtir (cf.
notamment TF 1C_550/2016 du 15 janvier 2018 consid. 3.2.1).
3.
Les recourants considèrent que l’affectation de l’extrémité Est de la
parcelle n° 5717 et de la partie supérieure de la parcelle n° 5718 à la
zone intermédiaire constitue une mesure excessivement restrictive. A leur avis,
la zone de préservation des sites assure une protection suffisante de l’hôtel ********
et de son parc, puisqu’elle vise à répondre aux besoins particuliers des
périmètres hôteliers et à préserver les parcs et jardins des hôtels, et qu’elle
limite fortement les nouvelles constructions en exigeant en particulier que 80
% de la surface des terrains soit aménagée sous forme de parcs et de jardins et
que la prédominance du végétal soit préservée. Les recourants soutiennent en
outre que l’hôtel, son parc et ses vergers forment une unité sur le plan
historique et architectural et qu’il serait plus cohérent de classer la plus
grande partie du domaine dans la zone de préservation des sites. Une telle
affectation coïnciderait aussi mieux avec l’ISOS, qui classe ces éléments dans
un seul périmètre de protection (périmètre environnant PE II).
Le conseil communal estime que le fait de ne pas
classer en zone à bâtir des surfaces pour l’heure inconstructibles situées en dehors
du périmètre de l’agglomération Riviera - Veveyse - Haut-Lac permet de répondre
aux exigences de la LAT visant à réduire l'étendue des zones à bâtir sur le
territoire communal.
a) Le nPGA prévoit de colloquer le site de l’hôtel ********
en une zone de préservation des sites, à l’Ouest, et une zone intermédiaire, à
l’Est, bordée au Nord et à l’Est par l’aire forestière et au Sud par la zone de
coteau B; cette dernière s’étire sur toute la partie basse de la localité de
Glion. Par rapport au régime actuellement en vigueur, l’emprise de la zone de
préservation des sites est quelque peu réduite sur la parcelle n° 5717, dont
l’extrémité Est est affectée à la zone intermédiaire. Le statut de la parcelle
n° 5718, en zone intermédiaire, reste en majeure partie inchangé, sous réserve
de la frange basse qui devient constructible (zone de coteau B).
Le classement, respectivement le maintien de cette
portion du territoire en zone intermédiaire apparaît justifié au regard des
exigences de la LAT révisée de 2012, concernant l’affectation de nouveaux
terrains en zone à bâtir. La mesure A11 du PDCn, qui définit la stratégie à
adopter pour que les zones à bâtir correspondent aux besoins prévus à quinze
ans, indique en effet que les communes réaffectent en priorité les terrains qui
excèdent les besoins ou sont peu adéquats au développement, avant de densifier
le territoire urbanisé et de mettre en valeur les réserves et les friches.
Lorsque la capacité est insuffisante pour répondre aux besoins à quinze ans,
l’extension de la zone à bâtir se fait en priorité dans les sites stratégiques,
puis dans les périmètres compacts d’agglomération ou de centre, et enfin en
continuité du territoire urbanisé. Or le secteur considéré se situe en dehors
du périmètre compact de l’agglomération Riviera - Veveyse -Haut-Lac (cf. mesure
R14 du PDCn). Il constitue une vaste étendue non construite, située en marge
d’une importante aire de forêt, au Nord et à l’Est, et de terrains construits
ou constructibles (zone de coteau B), au Nord-Ouest et au Sud. Il est de plus
implanté sur un coteau en forte pente, qui ne se prête que difficilement à la
construction. Il s’agit donc d’une bande de terrain qui ne remplit pas les
critères pour pouvoir être classée en zone à bâtir, sauf au niveau de la frange
inférieure, qui comporte déjà de petits immeubles d’habitation et/ou qui est en
relation spatiale directe avec la partie basse de Glion, laquelle est vouée à
l’habitation. En définitive, la nouvelle zone intermédiaire prévue par le nPGA est
conforme aux objectifs de la LAT et du PDCn.
b) Cela étant, la délimitation entre cette zone et la
zone de préservation des sites manque de cohérence, dans la mesure où elle ne
tient pas compte des particularités spatiales de la propriété des recourants.
En effet, le terrain sur lequel se trouve l’hôtel ******** n’est pas
exclusivement aménagé sous forme de parcs et de jardins, comme c’est par
exemple le cas de la propriété de l’hôtel ******** ou de la clinique ********.
Il comporte en plus des installations sportives (piscine extérieure, terrain de
tennis, practice de golf) qui sont destinées aux clients de l’hôtel et sont,
par conséquent, directement liées à l’exploitation hôtelière. Le parc de
l’hôtel a été aménagé pour permettre la réalisation de ces équipements. Ainsi, le
terrain de tennis et le practice de golf se trouvent sur une surface plane, qui
est creusée dans le coteau et entourée de prés. De par ses aménagements
extérieurs, le domaine de l’hôtel ******** se distingue de la conception
générale des parcs hôteliers que l’on trouve dans les autres exploitations
hôtelières ou para-hôtelières de Montreux.
Or cette caractéristique n’est pas prise en
considération dans la nouvelle planification, puisque le périmètre de la zone
de préservation des sites s’étend jusqu’à la dépendance ECA n° 8923, sur la
parcelle n° 5717, sans inclure le terrain de tennis et le practice de golf, qui
font pourtant partie du parc aménagé. On rappelle que la zone de préservation
des sites a pour but de préserver les propriétés hôtelières et leurs parcs, en
tant qu’éléments significatifs du paysage et de l’histoire de Montreux (art.
13.1 nRPGA). Cette disposition vise les bâtiments et leurs alentours, et donc également
les installations qui leur sont directement liées. Dans ces conditions, la délimitation
de la zone de préservation des sites n’est pas adéquate et ne permet pas
d'assurer, à satisfaction, l’objectif de préservation du parc hôtelier
poursuivi par le nRPGA. En d'autres termes, avec ce tracé de la limite de la
zone de préservation des sites, la planification n'est pas adaptée à la
situation effective (la présence d'installations liées à l'exploitation
hôtelière), alors qu’il s’agit d’un critère qu'il y a lieu de prendre en
considération lors de la révision des plans d'affectation. Il en va ainsi quand
cette adaptation à la situation effective correspond aux principes et objectifs
de l'aménagement du territoire (cf. ATF 121 I 245 consid. 6b; dans la
jurisprudence non publiée du Tribunal fédéral, il est également rappelé qu'un
plan d'affectation peut être modifié pour être adapté à la situation effective,
quand il s'agit notamment de corriger des erreurs d'aménagement: cf.
1C_488/2014 du 27 octobre 2015 consid. 4.1, 1C_172/2010 du 9 février 2011
consid. 5.1).
En l'occurrence, pour protéger au maximum la
propriété de l’hôtel ********, il s’impose d’étendre la zone de préservation
des sites à l’ensemble des éléments du parc aménagé, soit également au terrain
de tennis et au practice de golf situés (à cheval) sur la parcelle n° 5718, qui
sont en relation directe avec l’exploitation de l’hôtel. C’est d’ailleurs à ce
titre que la municipalité, en préparant la révision du nPGA, a inclus la parcelle
n° 4099 dans la zone de préservation des sites (cf. préavis n° 31/2013, dans
lequel elle relève que ce terrain peut être affecté à la zone de préservation
des sites puisqu’il est déjà occupé par une construction - ancienne ferme - en
relation avec l’hôtel). Partant, il convient d'annuler les décisions attaquées
en tant qu'elles portent sur le régime d’affectation des parcelles n
os
5717 et 5718 et de renvoyer le dossier aux autorités communales pour qu’elles
complètent l’instruction sur cette question. Dans ce cadre, il leur incombera de
redéfinir le périmètre de la zone de préservation des sites, pour qu’elle porte
sur l’intégralité de la parcelle n° 5717 et sur une partie de la parcelle n°
5718, jusqu’à la limite effective du parc aménagé de l’hôtel.
Du point de vue des réserves en zone à bâtir,
l’augmentation de la surface de la zone de préservation des sites n’aura
a
priori
pas d’influence directe sur la situation démographique de la commune
de Montreux. Certes, cette zone peut être affectée à du logement, en sus des
activités hôtelières et para-hôtelières. Les possibilités de bâtir y sont toutefois
très limitées, dès lors que l’IOS est limité à 0.20 et que la prédominance des
parcs et jardins doit être préservée (cf. art. 13.4 et 13.7 nRPGA). En outre, le
secteur à sortir de la zone intermédiaire est déjà considérablement aménagé,
avec plusieurs dépendances et des équipements sportifs, si bien qu’il paraît
difficilement concevable de réaliser encore un immeuble destiné à l’habitation.
A l’audience, les recourants ont de plus évoqué la nécessité de créer des infrastructures
supplémentaires en lien avec l’exploitation hôtelière, comme un spa ou une
piscine, et non des logements. Dans ces circonstances, et compte tenu de la
vocation hôtelière du site, il n’y a pas de perspective concrète d’augmentation
des surfaces vouées à l’habitat sur le territoire communal. Il appartiendra
néanmoins à la commune de compléter l’instruction sur cette question et
d’examiner, le cas échéant, si l’éventuelle extension de la zone à bâtir qui
pourrait résulter de la nouvelle délimitation du périmètre de la zone de
préservation des sites doit être compensée par le déclassement d’une surface
équivalente au niveau de la partie inférieure de la parcelle n° 5718 comprise
dans la zone de coteau B, pour maintenir l’équilibre général de réserves
constructibles. L'adaptation de la planification à la situation effective, dans
ce cas particulier, n'est donc pas contraire aux buts et principes de
l'aménagement du territoire.
4.
a) Les recourants font valoir que, pour le solde de leur propriété,
l’affectation contestée restreint de manière disproportionnée leur droit de
propriété. Ils exposent avoir besoin de conserver des droits à bâtir pour
pouvoir continuer à développer leur exploitation hôtelière et en assurer la
pérennité. A l’audience, ils ont relevé que la réalisation d’infrastructures
supplémentaires comme un spa ou une piscine permettrait d’augmenter
l’attractivité des lieux. Le SDT souligne que la révision du nPGA n’aboutit pas
à une diminution des possibilités de construire pour les recourants, mais
implique au contraire une extension de la zone à bâtir sur leurs terrains,
puisqu’il est prévu de classer la frange basse de la parcelle n° 5718 et les
parcelles n
os
5751, 5761 et 5716 en zone de coteau B constructible,
et les parcelles n
os
4099 et 6376, actuellement situées en zone
intermédiaire ou agricole, en zone de préservation des sites. Les parcelles n
os
5677 et 5693 passent en outre de la zone à restructurer à la zone de village.
b) Quand la contestation porte sur la modification
d'un plan d'affectation, le propriétaire foncier dont le fonds devient
partiellement ou totalement inconstructible peut invoquer la garantie de la
propriété (art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse
du 18 avril 1999 [Cst.; RS 101]) en faisant valoir que la restriction n'est pas
justifiée par un intérêt public (art. 36 al. 2 Cst.) ni conforme au principe de
la proportionnalité (art. 36 al. 3 Cst.). Or l'application des règles d'aménagement
du territoire implique une pesée des intérêts, les intérêts publics à prendre
en compte étant protégés par des normes du droit fédéral ou cantonal, dans le
domaine de l'aménagement du territoire proprement dit (art. 1, 3, 14 ss LAT
notamment) ou dans d'autres domaines juridiques (ATF 132 II 408 consid. 4.3; TF
1C_441/2011 du 9 mars 2012 consid. 6.1). Ces différents intérêts publics
doivent être mis en balance avec l'intérêt du propriétaire à pouvoir
construire.
c) En l’espèce, les recourants ne subissent pas de
restriction supplémentaire à leur droit de propriété avec la révision du nPGA, puisqu’ils
jouissent d’un régime d’affectation plus favorable qu’avec la planification de
1972, respectivement de 1987. On a vu en effet qu’il appartiendra à la commune
de modifier le périmètre de la zone de préservation des sites pour qu’elle
empiète légèrement sur la parcelle n° 5718, actuellement colloquée en zone
intermédiaire. En outre, les parcelles n
os
4099 et 6376 passent de
la zone intermédiaire ou agricole à la zone de préservation des sites, et toute
la frange basse du domaine ainsi que la parcelle n° 5716, de la zone
intermédiaire ou agricole à la zone de coteau B, ce qui maintient une
possibilité de développement économique pour l’hôtel. Ainsi, les recourants
bénéficient en réalité de nouvelles possibilités de bâtir, qu’ils pourront
mettre à profit en restaurant par exemple l’ancienne ferme située sur la
parcelle n° 4099, comme ils en ont exprimé le souhait à l’audience.
Le choix de la commune de ne pas étendre encore
davantage la zone à bâtir sur la parcelle n° 5718 se justifie également, dans
une certaine mesure, par la présence sur ce terrain de trois vergers considérés
comme dignes de protection par le Plan des valeurs naturelles et paysagères. La
nouvelle planification répond ainsi à un intérêt public tendant à préserver ces
éléments naturels, qui contribuent à la qualité du territoire urbanisé et à sa
diversité biologique (cf. art. 38 al. 2 nRPGA).
Par conséquent, le grief tiré de la violation de la
garantie de la propriété est mal fondé.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être partiellement
admis. Les décisions du conseil communal et du département cantonal, portant
sur l’adoption et l’approbation préalable du régime d’affectation des parcelles
n
os
5717 et 5718, doivent être annulées, et le dossier doit être
renvoyé à la commune pour qu’elle complète l’instruction, dans le sens des
considérants ci-dessus, et qu’elle rende une nouvelle décision (la nouvelle
décision du conseil communal devant ensuite être soumise au département cantonal
pour approbation).
Dans cette mesure, un émolument de justice réduit est
mis à la charge des recourants (art. 49 al. 1, 52 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). Comme
les recourants et la commune obtiennent chacun partiellement gain de cause,
avec l'assistance d'un avocat, les dépens auxquels ils ont droit sont compensés
(art. 55 et 56 al. 2, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
Les décisions du Conseil communal de Montreux des 3 et 4 septembre 2014
levant les oppositions des recourants A.________ et B.________ et adoptant le
nouveau Plan général d’affectation de Montreux et la décision du Département du
territoire et de l’environnement du 10 juin 2015 approuvant préalablement ce
plan sont annulées en ce qu’elles concernent les parcelles n° 5717 et 5718, le
dossier étant renvoyé à la commune de Montreux pour compléter l’instruction
dans le sens des considérants et statuer à nouveau.
III.
Un émolument de justice réduit de 1'000 (mille) francs est mis à la
charge des recourants A.________ et B.________, solidairement entre eux.
IV.
Les dépens sont compensés.
Lausanne, le 17 janvier 2018
Le
président:
La greffière:
Une expédition complète de l'arrêt est communiquée le 8 août
2018 aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.