vd_omni · FI.2024.0024 · 2024-11-27 · fr

A.________/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions | Confirmation de la décision rendue sur réclamation par l'ACI, qui soumet la recourante (personne morale), à l'impôt sur le bénéfice les gains perçus de la vente de parts de fonds de placement détenant des immeubles en propriété directe (FPI). Les gains en question ont été comptabilisés par la recourante et il n'existe pas de règle correctrice permettant d'exonérer ces revenus. La double imposition du même substrat fiscal, qui n'est en principe pas souhaitée dans le contexte des FPI mais n'est pas prohibée en tant que telle, ne permet pas d'exclure l'imposition des gains en capitaux résultant de l'alinéation de parts de FPI détenues dans la fortune commerciale de l'investisseur. Recours rejeté.Recours au TF rejeté (9C_12/2025 du 9 juillet 2025).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.11.2024 FI.2024.0024

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
27 novembre 2024
Composition
M. Alex Dépraz,
président
; M. Fernand Briguet et M. Cédric
Stucker, assesseurs; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par DE MITRI CONSEILS SA, à Lausanne,
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne,
Autorité concernée
Administration fédérale des contributions,
à Berne.
Objet
Impôt cantonal et communal (sauf soustraction)/Impôt
fédéral direct (sauf soustraction)
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de
l'Administration cantonale des impôts du 8 janvier 2024 (Impôt sur les
personnes morales ICC/IFD périodes fiscales 2010 et 2011).
Vu les faits suivants:
A.
La société A.________, dont le siège se situe à ********, a pour but
l'achat et la vente de biens immobiliers de toute nature, ainsi que les
activités commerciales sous forme d'achat et de vente de biens.
En janvier 2009, A.________ a acquis 250'000 parts
du Fonds de placements immobiliers B.________ (un fonds de placement contractuel
suisse détenant des immeubles en propriété directe et qualifié de fonds de
placement immobilier (ci-après aussi: FPI), qu'elle a ensuite revendues par le
biais de quatre ventes distinctes les 11 septembre 2009, 14 septembre 2010, 13
avril 2011 et 18 juillet 2011. Ces ventes ont généré des bénéfices en capital
d'un montant de 1'325'664,90 fr. pour l’année comptable 2010 et de 1'740'024,80
fr. pour l’année comptable 2011, qui ont été saisis dans les produits de sa
comptabilité commerciale.
B.
A.________ a déposé le 5 juillet 2010 sa déclaration d'impôt relative à
la période fiscale 2010, déclarant un bénéfice imposable de 1'877'577 fr. et un
capital imposable de 18'512'418 fr. dans le Canton de Vaud.
C.
A.________ a déposé le 24 mai 2012 sa déclaration d'impôt relative à la
période fiscale 2011, déclarant un bénéfice imposable de 734'793 fr. et un
capital imposable de 17'938'372 fr. dans le Canton de Vaud.
D.
Par décisions du 11 juin 2015, l'Office d'impôt des Personnes Morales
(ci-après: l'OIPM) a fixé les éléments imposables de A.________ dans le Canton
de Vaud comme suit:
Période fiscale 2010
:
Bénéfice imposable: 3'192'400 fr.
Capital imposable: 19'607'000 fr.
Période fiscale 2011:
Bénéfice imposable: 2'549'000 fr.
Capital imposable: 18'791'000 fr.
En substance, l'OIPM a considéré que la plus-value
réalisée lors de la vente des parts du FPI B.________ ne bénéficiait pas d'une
exonération et devait être intégrée au bénéfice imposable de la recourante.
E.
A.________ a formé des réclamations à l'encontre de ces décisions par
actes datés du 8 juillet 2015. Elle conteste la reprise opérée par l'OIPM dans
son bénéfice imposable. Invitée à se déterminer sur la proposition de règlement
de l'OIPM du 16 février 2018, confirmant la décision attaquée, la contribuable
a maintenu ses réclamations, qui ont dès lors été transmises à l'Administration
cantonale des impôts (ci-après: l'ACI) comme objet de sa compétence.
Dans sa proposition de règlement du 14 mai 2020,
l'ACI a confirmé le refus d'exonérer le bénéfice en capital résultant de la
vente des parts du FPI. A.________ ayant déclaré maintenir sa réclamation, une
audition a eu lieu le 15 juin 2023, en présence de son mandataire. A l'issue de
cet entretien, la contribuable a confirmé le maintien de sa réclamation.
F.
Par décision rendue sur réclamation le 8 janvier 2024, l'ACI a rejeté
les réclamations interjetées par A.________ en relation avec les périodes
fiscales 2010 et 2011, confirmant intégralement les bases imposables retenues
dans les décisions de taxation du 11 juin 2015.
G.
Agissant par acte de sa mandataire daté du 6 février 2024, A.________
(ci-après: la recourante) a recouru à l'encontre de cette décision auprès de la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) concluant
implicitement à sa réforme, en ce sens que son bénéfice et son capital
imposables sont fixés conformément aux éléments imposables déclarés, soit sans
prendre en considération les gains réalisés lors de la vente des parts du FPI.
Dans sa réponse du 30 avril 2024, l'ACI a conclu au
rejet du recours.
L’Administration fédérale des contributions
(ci-après: l’AFC), qui a été invitée à se déterminer, s’est ralliée à la
position de l’ACI.
La recourante a répliqué le 28 juin 2024, maintenant
ses conclusions.
Considérant en droit:
1.
Interjeté en temps utile (cf. art. 140 al. 1 de la loi fédérale du 14
décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct [LIFD; RS 642.11] et art. 95 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV
173.36], applicable par renvoi de l'art. 199 de la loi vaudoise du 4 juillet
2000 sur les impôts directs cantonaux [LI; BLV 642.11]), le recours
satisfait par ailleurs exigences de forme de l'art. 79 LPA-VD. Il y a lieu
ainsi d'entrer en matière sur le fond.
2.
Le litige porte en l'occurrence sur la détermination du bénéfice et du
capital imposables de la recourante, tant en ce qui concerne l'ICC que l'IFD,
en lien avec les périodes fiscales 2010 et 2011.
a) Les tribunaux cantonaux, lorsqu'ils se prononcent
sur une question relevant tant de l'impôt fédéral direct que de l'impôt
cantonal et communal, comme en l'occurrence, doivent en principe rendre deux
décisions - qui peuvent toutefois figurer dans le même arrêt -, l'une pour
l'impôt fédéral direct et l'autre pour l’impôt cantonal et communal, avec des
motivations séparées et des dispositifs distincts, ou du moins un dispositif
distinguant expressément les deux impôts. Cette exigence se justifie par le fait
qu'il s'agit d'impôts distincts, qui reviennent à des collectivités différentes
et font l'objet de procédures et de taxations séparées (ATF 135 II 260 consid.
1.3.1, et les références citées). Il y a lieu cependant de relativiser cette
jurisprudence lorsque la question juridique à trancher par l'autorité cantonale
de dernière instance est réglée de la même façon en droit fédéral et en droit
cantonal harmonisé et peut, partant, être soumise à un raisonnement identique.
Dans un tel cas, il est admissible de statuer sur le litige par un seul arrêt,
sans que le dispositif ne distingue entre les deux catégories d'impôt; encore
faut-il que la motivation de l'arrêt permette de saisir clairement que l'arrêt
vaut aussi bien pour un impôt que pour l'autre (ATF 135 II 260 consid. 1.3.1).
b) En l'espèce, les questions à trancher sont les
mêmes pour les deux catégories d'impôt. La jurisprudence rendue en matière
d'impôt fédéral direct est également valable pour l'application des
dispositions cantonales harmonisées correspondantes (ATF 140 II 88 consid. 10
p. 101; arrêt TF 2C_98/2019 du 23 septembre 2019 consid. 7). La cour
statuera dès lors en un seul arrêt, sans distinguer entre l'impôt fédéral
direct, d'une part, et l'impôt cantonal et communal, d'autre part, comme la
jurisprudence qui vient d'être rappelée lui permet de le faire (cf. entre
autres arrêts FI.2018.0074 du 22 novembre 2018 consid. 2, FI.2016.0037 du 16
décembre 2016 consid. 2 et FI.2015.0069 du 11 juillet 2016 consid. 2).
3.
La recourante soutient que les gains qu’elle a réalisés lors de la vente
des parts du FPI B.________, ne devraient pas être inclus dans son bénéfice
imposable ni dans sa fortune imposable.
a) Aux termes de l'art. 57 LIFD (cf. également les
art. 24 al. 1 LHID et 93 LI), l'impôt sur le bénéfice a pour objet le bénéfice
net. Selon l'art. 58 al. 1 LIFD (cf. également l'art. 94 al. 1 LI), le bénéfice
net imposable comprend notamment le solde du compte de résultats (let. a),
ainsi que tous les prélèvements opérés sur le résultat commercial avant le
calcul du solde du compte de résultats, qui ne servent pas à couvrir des
dépenses justifiées par l'usage commercial (let. b). L'
art.
58 al. 1 let. a LIFD
énonce le principe de l'autorité du bilan
commercial (ou
principe de déterminance
, "
Massgeblichkeitsprinzip
"),
selon lequel le bilan commercial est déterminant en droit fiscal. Les comptes
établis conformément aux règles du droit commercial lient les autorités
fiscales, à moins que le droit fiscal ne prévoie des règles correctrices
spécifiques. L'autorité fiscale ne peut donc s'écarter du bilan remis par le
contribuable que lorsque des dispositions impératives du droit commercial sont
violées ou que des normes fiscales correctrices l'exigent, parmi lesquelles
figure l'
art. 58 al. 1 let. b LIFD
(ATF 147 II 209
consid. 3.1.1; 141 II 83 consid. 3.1; voir également l'arrêt TF 9C_135/2023 du
6 juin 2024, destiné à la publication, consid. 3.1).
Il n'est pas contesté que la recourante a en
l'occurrence comptabilisé, en accord avec les règles du droit commercial, les
gains résultant de l'aliénation des parts du FPI. En application du principe de
déterminance, ce revenu entre par conséquent en principe dans son bénéfice
imposable. Reste dès lors à examiner l'éventuelle existence d'une règle
correctrice spécifique.
b) Le fonds de placement contractuel est un contrat
tripartite entre la direction, la banque dépositaire et l’investisseur. Il est
dépourvu de personnalité juridique (arrêt TF 2C_624/2021 du 28 mars 2022
consid. 4.2). Les FPI sont des placements collectifs ouverts qui investissent
leurs avoirs dans des valeurs immobilières (art. 58 LPCC), en particulier dans
des immeubles (art. 59 al. 1 let. a LPCC; détention des immeubles en propriété
directe) ou dans des sociétés immobilières (art. 59 al. 1 let. b LPCC; détention
indirecte des immeuble). Les parts dans des fonds de placement sont des
créances à l’encontre de la direction au titre de la participation à la fortune
et au revenu du fonds de placement ou des participations à la société (art. 11
LPCC).
L'art. 66 al. 3 LIFD (cf. également art. 26 al. 3
LHID et 103 al. 3 LI) dispose que les placements collectifs de capitaux (ou
fonds de placement) qui possèdent des immeubles en propriété directe sont
soumis à l’impôt sur le bénéfice pour le rendement de leurs immeubles en
propriété directe. Les placements collectifs qui possèdent des immeubles en
propriété directe au sens de l’art. 58 ou 118
a
LPCC sont assimilés
aux autres personnes morales (art. 49 al. 2 LIFD; art. 84 al. 2 LI). Dans une
telle hypothèse, le principe de la transparence fiscale ne s'applique pas et le
placement collectif est considéré comme un sujet fiscal (Olivier Klunge, Guide
pratique des placements collectifs immobiliers, 2
ème
éd., 2024, p.
160; Fabien Ducret, l'exonération d'impôt liée aux fonds immobiliers à
détention directe, in: EF 6/2024 p. 268ss, p. 269). Selon la pratique des
autorités fiscales, sont imposables dans le chef du fonds de placement détenant
des immeubles en propriété directe aussi bien les revenus provenant des immeubles
(loyers, rentes du droit de superficie) que les gains en capital réalisés lors
de la vente des immeubles par le fonds de placement immobilier (cf. circulaire
AFC n° 25, ch. 3.3.3, qui mentionne les revenus et bénéfices provenant de la
propriété immobilière directe; cette question est toutefois controversée, cf. Toni
Hess, Besteuerung der kollektiven Kapitalanlagen und deren Anlager, in:
Dadeyan/Eichhorn/Müller [éd.], Kollektivanlagengesetz, 2024, p. 1347 et la
référence citée; Locher/Giger/Pedroli, Kommentar zum Bundesgesetz über die
direkte Bundessteuer, II. Teil, n° 26 ad art. 66 LIFD; Henri Torrione, L’imposition
des fonds de placement immobiliers , in : Arch. 67, p. 257ss, en
particulier p. 271; Jean-Philippe Krafft, Commentaire Romand-LIFD, n°128ss, en particulier
n°175 ad art. 20 LIFD). En contrepartie, les revenus taxés au niveau du fonds
sont exonérés chez les porteurs de parts, à tout le moins pour ceux qui les
détiennent dans leur fortune privée (cf. art. 20 let. e LIFD; art. 23 let. f LI).
Ce traitement spécial pour les placements collectifs possédant des immeubles en
propriété directe s'explique par le fait que les placements collectifs
regroupent par définition un nombre important d'investisseurs et qu'il serait
par conséquent trop compliqué et coûteux de taxer individuellement chaque
investisseur sur sa quote-part du placement collectif dans chacun des lieux de
situation des immeubles du fonds (Klunge, op. cit., p. 160, qui évoque
également les difficultés relatives au prélèvement de l'impôt sur les gains
immobiliers, qui dépend de la durée de détention différente pour chaque
investisseur; Ducret, op. cit., p. 269). Il est admis que ce traitement fiscal
s'applique, durant la détention des parts, également aux parts détenues dans la
fortune commerciale, les art. 20 let. e LIFD et 23 let. f LI s'appliquant dans
ces circonstances par analogie (cf. circulaire n°25 de l'AFC, ch. 4.3).
Aucune disposition spécifique ne précise en revanche
le traitement fiscal du gain en capital réalisé lors de la vente d'une part de FPI,
plus particulièrement lorsque les parts sont détenues dans la fortune
commerciale de l'investisseur. Conformément à la règle générale, les gains en
capital réalisés par des personnes physiques détenant de telles parts dans leur
fortune privée ne sont pas imposables (cf. art. 16 al. 3 LIFD; art. 19 al. 3
LI). Quant aux personnes morales et aux personnes physiques détenant de telles
parts dans leur fortune commerciale, l’AFC considère que le gain réalisé lors
de la vente des parts doit être imposé à concurrence de la différence entre la
valeur comptable et le prix de vente (art. 18 al. 2 et 58 LIFD) ; une
éventuelle perte en capital peut par parallélisme être fiscalement déduite (cf.
circulaire de l'AFC n°25, ch. 4.3; Ducret, op. cit., p. 269s.).
c) aa) Dans un premier grief, la recourante invoque
à tout le moins implicitement une violation des art. 20 al. 1 let. e LIFD et 23
al. 1 let. e LI à teneur desquels
"est imposable le rendement de la
fortune mobilière, en particulier le revenu des parts de placements collectifs
qui possèdent des immeubles en propriété directe, dans la mesure où l’ensemble
des revenus du placement excède le rendement de ces immeubles".
Elle
soutient que l'application analogique de ces dispositions dans le contexte
d'une détention commerciale des parts d'un FPI commande d'exonérer également
les gains en capital réalisés au moment de l’aliénations des parts de ce FPI. Elle
se fonde sur l’interprétation historique de cette disposition qui était d'éviter
toute forme de double imposition économique. Elle relève en effet que le
bénéfice réalisé lors de la vente des parts du FPI, constitué de la plus-value
des immeubles détenus par le FPI, sera une nouvelle fois taxé lors de la vente
des immeubles.
On rappellera que la loi s'
interprète
en premier lieu selon sa lettre (
interprétation
littérale). Si le texte n'est pas
absolument clair, si plusieurs
interprétations
sont possibles, il convient de rechercher quelle est la véritable portée de la
norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des
travaux préparatoires (
interprétation
historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur
lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (
interprétation
téléologique) ou encore de sa relation
avec
d
'autres dispositions légales (
interprétation
systématique). Le Tribunal fédéral ne
privilégie aucune
méthode
d
'
interprétation
, mais
s'inspire
d
'un pluralisme pragmatique pour
rechercher le sens véritable de la norme; il ne se fonde sur la compréhension
littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté une solution
matériellement juste (ATF 150 V 12 consid. 4.1 ; ATF 148 II 299 consid. 7.1
et les arrêts cités).
D’abord, on ne saurait suivre la recourante
lorsqu'elle soutient que l'exonération des gains en capitaux résultant de
l'aliénation de parts de FPI résulterait des art. 20 al. 1 let. e LIFD et 23
al. 1 let. e LI. Selon une interprétation littérale de ces dispositions,
laquelle s’impose en principe lorsque le texte de la loi est absolument clair (ATF
150 V 12 consid. 4.1 et les réf. citées), ne sont visés que les revenus
provenant du placement collectif et non les revenus réalisés à l'occasion de
l'aliénation d'une part de placement collectif. Comme on l'a vu, le traitement
fiscal spécial des placements collectifs détenant des immeubles en propriété
directe s'explique par les difficultés de taxation, compte tenu du nombre
important d'investisseurs et du potentiel rattachement des revenus immobiliers
à plusieurs cantons. Or, cette problématique ne se pose pas en cas d’aliénation
des parts du FPI qui appartiennent à la fortune mobilière de l’investisseur.
Le prélèvement d'un impôt sur le bénéfice en
relation avec le gain réalisé lors de l'aliénation d'une part de fonds de
placement détenant un immeuble en propriété directe peut certes conduire, comme
le relève la recourante et ainsi que le reconnaît l'autorité intimée, à une
double imposition du même substrat fiscal. Certes, il résulte de
l’interprétation historique des dispositions précitées que, lors de l’adoption
de celles-ci, le législateur a entendu éviter une double imposition des revenus
réalisés par les FPI (cf. à cet égard le Message du Conseil fédéral concernant
les lois fédérales sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des
communes ainsi que sur l'impôt fédéral du 25 mai 1983, FF 1983 III 1, p. 68ss),
qui doivent en principe être uniquement imposés auprès du fonds qui détient des
immeubles en propriété directe. Toutefois, il ne résulte pas des travaux
préparatoires que le législateur aurait souhaité exonérer non seulement les
rendements des parts de FPI mais également le gain réalisé en cas d’aliénations
de ces parts.
L’interprétation systématique des dispositions
pertinentes ne modifie en rien ce constat. Certes, s'agissant des investisseurs
détenant les parts dans leur fortune privée, la double imposition économique
est évitée par l'exonération des gains en capitaux réalisés en lien avec la
fortune mobilière (cf. art. 16 al. 3 LIFD; art. 19 al. 3 LI). L'imposition du
FPI (art. 66 al. 3 LIFD) a néanmoins pour conséquence de soumettre à l'impôt
sur le bénéfice des gains en capitaux qui ne seraient normalement pas imposables
dans le chef de l'investisseur, à tout le moins sous l’angle de l’impôt fédéral
direct. Dans cette hypothèse, la charge fiscale globale due par l'investisseur
détenant les parts dans sa fortune privée est augmentée. Le prélèvement de
l'impôt sur le bénéfice sur les gains en capital réalisés lors de la cession
des parts du FPI lorsque celles-ci font partie de la fortune commerciale ne
fait ainsi que rétablir une certaine équité dans le traitement fiscal des
différents types d'investisseurs. Quoi qu’il en soit, sous l’angle de l’égalité
de traitement, la recourante ne peut rien déduire de cette comparaison
puisqu’elle détient les parts de FPI dans sa fortune commerciale, une fortune
privée ne pouvant en aucun cas être attribuée à une personne morale.
A cela s'ajoute qu'une éventuelle double imposition
du même substrat fiscal ne se produit pas nécessairement, en particulier
lorsque les immeubles sont détenus pour le rendement immobilier qu'ils
produisent et ne sont pas destinés à être vendus. Il n’y a pas non plus de
situation constitutive de double imposition économique lorsque le fonds de
placement retire des rendements de la vente des immeubles, qu'il reverse
ensuite à l'investisseur. Dans ces deux cas de figure, le produit de la vente des
immeubles ne générera en effet pas une imposition supplémentaire auprès de
l'investisseur.
Même dans l'hypothèse où les gains immobiliers
subiraient une double imposition économique, les éventuels inconvénients qui en
résultent sont en partie compensés notamment par l’imposition à un taux réduit
et par la possibilité, pour l’investisseur détenant les parts d’un fonds de
placement détenant des immeubles en propriété directe dans sa fortune
commerciale, de déduire d’éventuelles pertes.
En conclusion, l’interprétation des art. 20 al. 1
let. e LIFD et 20 al. 1 let. f LI ne permet pas d’en inférer que le gain en
capital réalisé à l’occasion de la vente de parts de FPI serait exonérée, la
double imposition économique du même substrat imposable n’étant pas exclue par
principe. La recourante relève certes qu’une telle base légale semble également
faire défaut pour les rendements provenant des FPI faisant partie de la fortune
commerciale, ceux-ci n’étant, selon elle, expressément exonérés que pour les
personnes physiques possédant les parts dans leur fortune privée (art. 20 al. 1
let. e LIFD et 23 al. 1 let. e LI). On rappellera qu’une partie de la doctrine
considère que l’application de l’art. 20 LIFD n’est pas réservée à la seule
imposition des rendements de la fortune privée (cf. Yves Noël, in CR-LIFD, n°
2ss ad art. 20 LIFD). Cette problématique, qui excède quoi qu'il en soit l’objet
du litige et n’est de surcroît pas favorable à la recourante, n’a pas à être
tranchée en l’occurrence.
bb) Dans un grief qu’il convient d’examiner en
deuxième lieu, la recourante soutient que l’imposition du gain en capital auprès
des investisseurs détenant des parts de FPI commanderait de soumettre également
les gains réalisés par les investisseurs détenant de telles parts dans leur
fortune privée à l’imposition du gain immobilier, au plan cantonal. La
recourante paraît ainsi faire valoir implicitement une violation du principe
d’égalité de traitement entre les différentes catégories de contribuables (art.
8 Cst.), voire du principe de l’imposition selon leur capacité économique (art.
127 al. 2 Cst.).
D
'après l'
art. 12 al. 1 LHID
, l'impôt sur les gains immobiliers a
pour objet les gains réalisés lors de l'
aliénation
de tout ou partie
d
'un
immeuble
faisant partie de la fortune privée du contribuable ou
d
'un
immeuble
agricole ou sylvicole, à condition que
le produit de l'
aliénation
soit supérieur aux
dépenses
d
'investissement (prix
d
'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
L'
art. 12 al. 2 LHID
définit les
aliénations
imposables. En particulier, l'
art. 12 al. 2 let. a LHID
prévoit que sont assimilés à une
aliénation
, les
actes
juridiques
qui ont les mêmes
effets
économiques
qu'une
aliénation
sur le
pouvoir
de
disposer
d
'un
immeuble
. En
outre, l'
art. 12 al. 2 let
.
d
LHID
dispose
qu'est également assimilé à une
aliénation
, le transfert de participations à des
sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable,
dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition.
On ne saurait, comme le soutient la recourante, considérer
que le transfert d’une part d’un FPI doive être appréhendé par l’art. 12 LHID.
L’art. 12 al. 2 let. a LHID se réfère en effet expressément à la notion de
société immobilière, ce que n’est pas un FPI, même s’il détient des immeubles
en propriété directe. Toute analogie avec le traitement fiscal des détenteurs
de parts ou d'actions d'une société immobilière est par conséquent d'emblée
exclu. Dès lors que les investisseurs d’un fonds de placement sont généralement
nombreux, une aliénation ne pourra en principe pas être visée par l’art. 12
al. 2 let. a LHID. L’art. 12 al. 2 LHID ne trouvant pas application, les
revenus provenant de la vente de parts de FPI ne peuvent ainsi être qualifiés
que de revenus mobiliers, ce qui justifie leur exonération également au plan
cantonal. On ne voit dans ces circonstances pas ce que la recourante entend
déduire de ces dispositions. Comme on l’a vu plus haut, l’appartenance des
parts du FPI à la fortune privée ou à la fortune commerciale peut justifier un
traitement fiscal différent.
cc) Dans un troisième grief, la recourante se réfère
aux principes comptables régissant l’imposition des FPI. Elle relève à cet
effet que le chiffre 1.2 du plan comptable prévoit que la fortune nette du
fonds doit tenir compte de l’estimation des impôts en cas de liquidation de
celui-ci. D’après la recourante, cette précision permettrait d’établir que le
législateur aurait souhaité faire porter sur le FPI l’impôt sur la plus-value
rattachée à chaque bien immobilier.
Comme le relève toutefois à juste titre l’autorité
intimée, le but de la législation en matière de placements collectifs de
capitaux et de la législation fiscale n'est pas le même. La LPCC a ainsi pour
objectif de protéger les investisseurs et d'assurer la transparence et le bon
fonctionnement du marché des placement collectifs de capitaux (cf. art. 1 LPCC;
cf. ATF 148 II 121 consid. 8.4 et 8.8 et, déjà sous l'ancien droit, ATF 101 Ib
420 consid. 6a; arrêt TF 9C_603/2022 du 13 mars 2023 consid. 7.3). Ces dispositions,
dans la mesure où elles dérogent aux règles fiscales, n’ont pas à être prises
en considération. Quoi qu’il en soit, cet élément n’est pas de nature à
modifier l’interprétation des dispositions légales pertinentes (cf. supra
consid. 3c/aa).
dd) En définitive, il convient de retenir que
l’autorité intimée a considéré à juste titre qu’il n’existait en l’occurrence
aucune règle fiscale correctrice permettant, en cas de vente de parts d’un FPI détenant
des immeubles en propriété directe, de s’écarter de la comptabilité de la
recourante. C’est donc en conformité avec la loi que l’autorité intimée a
considéré que la plus-value réalisée devait être intégrée au bénéfice de la
recourante.
4.
La recourante semble également soutenir que l'imposition du gain en
capital réalisé lors de la vente des parts du FPI irait à l'encontre du
principe de la bonne foi, la recourante ayant obtenu, dans le cadre d'un
ruling
avec l'AFC signé le 5 juillet 2013, la confirmation que de tels gains ne
seraient pas soumis à l'impôt sur le bénéfice.
a) Un
ruling
constitue
une approbation anticipée par l'autorité fiscale compétente d'un traitement
proposé par le contribuable en référence à une opération envisagée à l'avenir.
Les
rulings
sont donc des renseignements
juridiques donnés par l'administration fiscale; ils ne constituent pas des
décisions, mais peuvent, à certaines conditions, avoir des conséquences
juridiques en vertu du principe de la
bonne
foi
et de la protection de la confiance (arrêts TF
9C_409/2023 du 5 juin 2024 consid. 5.2; 9C_74/2023 du 16 mai 2023 consid. 5.1
et les références; pour les conditions détaillées applicables à la protection
de la confiance, cf. arrêt TF 2C_974/2019 du 17 décembre 2020 consid. 9.1 et
les références).
b) En l'occurrence, il y a lieu de relever d'emblée
que l'autorité de taxation cantonale, compétente pour la taxation de la
recourante, n'est pas liée par la prise de position de l'AFC. En outre, cette
position a été émise alors que l'opération ayant donné lieu au bénéfice
imposable litigieux avait déjà été réalisée. On peine dans ces circonstances à
comprendre en quoi la recourante aurait, sur la base du courrier du 5 juillet
2013, pris des dispositions auxquelles elle ne pourrait renoncer sans subir de
conséquences négatives. Les conditions pour que la recourante puisse se
prévaloir du principe de la bonne foi ne sont partant manifestement pas
réalisées.
5.
Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision
sur réclamation attaquée confirmée. La recourante, qui succombe, supportera les
frais de justice (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD). Il n'est pas alloué de dépens (cf.
art. 55 al. 1
a contrario
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision sur réclamation de l’Administration cantonale des impôts du
8 janvier 2024 est confirmée.
III.
Les frais de justice, par 10'000 (dix mille) francs, sont mis à la
charge de la recourante.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 27 novembre 2024
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai
6, 6004 Lucerne). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions
des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.