vd_omni · AC.1990.7032 · 1991-07-10 · fr

COMPAGERIM S.A. c/ YVERDON-LES-BAINS | Résumé

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.07.1991 AC.1990.7032

CANTON DE VAUD
Commission
cantonale de recours en matière de constructions
No 7032
La
Commission, composée de Messieurs Jean-Albert Wyss, président, Jean-Jacques Boy
de la Tour et Jean Widmer, avec Mademoiselle Véronique Leemann comme
secrétaire,
est saisie
du recours formé le 10 septembre 1990 par la société COMPAGERIM S.A.
contre la décision de la Municipalité d'YVERDON-LES-BAINS, du 27 août
1990, lui ordonnant de transformer une galerie aménagée dans un bâtiment sis à
la rue du Four 31 en combles non habitables.
Les membres
de la Commission ont pris connaissance du dossier par voie de circulation.
La
Commission a tenu séance le 21 janvier 1991 à Yverdon-les-Bains, dès 14.30
heures.
Se sont
présentés :
- pour la
société recourante : son conseil, l'avocat Jean-Marc Vuithier, à Neuchâtel;
- pour la
municipalité : MM. André Rouyer, architecte communal, et Michel Mermod,
adjoint technique au Service de l'urbanisme;
La
Commission s'est rendue sur les lieux du litige; vu l'absence du locataire du
logement en cause, elle a fait une visite de l'appartement voisin, en présence
des parties et intéressés, qui ont été entendus dans leurs explications,
arguments et conclusions.
Tentée, la
conciliation a échoué.
Interpellé,
Me Vuithier a expressément renoncé à requérir la visite du logement litigieux.
Me Vuithier
a plaidé pour la société recourante; M. Rouyer a pris la parole pour la
municipalité.
La
Commission a délibéré à huis clos et a arrêté son prononcé le même jour.
Elle a vu
e n  f a
i t :
1.-
La
compagnie de gestion et rénovation immobilière Compagerim S.A. - Dometor S.A.
jusqu'au 19 février 1990 - est propriétaire depuis la fin de l'année 1987, à
Yverdon-les-Bains, d'une parcelle de 299 mètres carrés cadastrée sous no 1954.
Ce bien-fonds aux contours irréguliers - que bordent au nord la rue du Milieu,
à l'est la rue du Four, et pour le surplus d'autres propriétés privées - se
situe en plein coeur du centre historique d'Yverdon-les-Bains, dans un quartier
constitué essentiellement de bâtiments mitoyens implantés en ordre contigu du
côté rue.
La parcelle
no 1954 supporte une construction composée de deux corps de bâtiments accolés,
portant respectivement les nos 31 de la rue du Four et 45 de la rue du Milieu.
Cet ouvrage, qui présente une surface au sol de 245 mètres carrés, compte
quatre niveaux : le rez-de-chaussée abrite deux commerces et des locaux
communs; le premier étage est occupé par deux bureaux et un logement; le
deuxième étage compte trois appartements; enfin, au troisième étage, sous la
toiture, se trouvent un studio (rue du Milieu) et un appartement de deux pièces
(rue du Four).
2.-
La
parcelle en cause est comprise à l'intérieur du périmètre du plan d'extension
partiel du Centre historique (PEP), adopté par le Conseil communal dans ses
séances des 7 mai 1981 et 5 juillet 1984 et approuvé par le Conseil d'Etat les
17 août 1983 et 3 avril 1985. Ce plan est régi par un règlement spécial (RPEP)
qui, à son art. 71, rend applicable, à titre supplétif, la législation
cantonale et le règlement communal sur le plan d'extension et les constructions
(RPE) légalisé le 7 janvier 1969, dont les modifications subséquentes - sans
incidence dans la présente procédure - ont été adoptées par le Conseil communal
le 9 novembre 1989 et se trouvent actuellement en voie d'approbation devant le
Conseil d'Etat.
3.-
Le
9 mai 1988, l'atelier d'architecture Jeauffre et Barman, à Lutry, agissant pour
le compte de la société Dometor S.A., a requis de la municipalité
l'autorisation d'effectuer des transformations à l'intérieur du bâtiment sis
sur la parcelle no 1954 et d'y créer des ouvertures en toiture. Mis à l'enquête
publique du 24 mai au 13 juin, ce projet a suscité l'opposition de M. Alain
Piguet et de Mme Sabine Nemec-Piguet, copropriétaires de la parcelle no 1955.
Au cours du mois de juin, les différents services cantonaux intéressés se sont
déterminés favorablement à l'égard du projet; tout au plus, le Service de
l'aménagement du territoire faisait-il observer que l'octroi d'une dérogation à
l'art. 27 al. 2 RATC - dont la mention, ajoutée sur la demande de permis de
construire par l'administration communale, figurait également sur l'avis
d'enquête- relevait de la compétence municipale. Le 26 juillet, à la suite
d'une entrevue avec la municipalité et les opposants, la société constructrice
a transmis aux autorités municipales un dossier de plans comportant de légères
modifications s'agissant des dimensions des ouvertures projetées en toiture. Le
27 juillet, les opposants ont retiré leur opposition.
Le 3 août,
la municipalité a informé l'atelier d'architecture Jeauffre et Barman qu'elle
avait décidé d'octroyer le permis de construire sollicité; au nombre des
conditions spéciales faisant partie intégrante du permis, figurait ce qui suit
:
"Les
dérogations liées aux galeries et lucarnes ne sont pas admises...  La galerie
de l'appartement situé au niveau supérieur de la rue du Four no 31 n'est pas
admise."
L'atelier
d'architecture Jeauffre et Barman ayant renoncé à son mandat au cours du mois
d'août 1988, les travaux ont été entrepris sous la direction du bureau
d'architecture Olivier Grandjean, à Cortaillod. La municipalité a été avisée du
changement d'architecte le 25 janvier 1990.
Par courrier
du 5 juin 1990,la municipalité a fait savoir à la société constructrice que, lors
d'une visite des lieux, la Commission de salubrité avait notamment constaté que
la galerie de l'appartement sis au niveau supérieur de la rue du Four 31 avait
été réalisée nonobstant l'interdiction figurant sur le permis de construire; en
conséquence, la municipalité refusait d'octroyer le permis d'habiter et
impartissait un délai de deux mois pour transformer dite galerie - selon elle,
non conforme à l'art. 27 al. 2 RATC - en combles non habitables. Le 12 juin, la
société constructrice s'est adressée à la municipalité : en substance, elle
expliquait ne pas être en possession de l'autorisation de construire, laquelle
ne lui avait pas été transmise par l'atelier d'architecture Jeauffre et Barman,
et avoir effectué les travaux, en toute bonne foi, sur la base des plans munis
du sceau municipal. Plusieurs écritures ont été échangées par la suite : la
société constructrice réaffirmait sa bonne foi; la municipalité maintenait son
point de vue.
Par courrier
recommandé du 27 août, la municipalité a à nouveau confirmé sa position et a
imparti à la société constructrice un dernier délai, échéant le 30 octobre,
pour procéder aux aménagements qu'elle avait ordonnés; suivait l'indication des
voies de droit.
4.-
Par
acte du 10 septembre, la société Compagerim S.A. a déféré cette décision à la
Commission : elle conclut à son annulation. En substance, elle invoque sa bonne
foi; soutient que le principe de la proportionnalité commanderait de renoncer à
un ordre de démolition; et ajoute que l'octroi d'une dérogation au sens de
l'art. 27 al. 3 RATC voire de l'art. 27 al. 4 RATC serait justifié en l'espèce.
Dans le délai imparti à cet effet, la société recourante a versé une avance de
frais de Fr. 800.--.
L'effet
suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 13 septembre.
La
municipalité a procédé le 15 octobre, concluant au rejet du recours. En bref,
elle maintient sa position; son argumentation sera reprise par la suite, dans
la mesure nécessaire.
5.-
L'ouvrage
litigieux est une galerie aménagée dans l'appartement de deux pièces situé dans
les combles du bâtiment sis à la rue du Four no 31.
A lire le
dossier d'enquête - qui, au demeurant, ne la figure qu'en coupe et en pointillé
sur le plan du troisième étage - la galerie incriminée, aménagée dans la partie
centrale du logement, présente une surface de quelque 6,70 mètres sur 5,20
mètres; la hauteur entre son plancher et la panne faîtière est de quelque 2,35
mètres; la hauteur sous la galerie est d'environ 2,15 mètres. On y accède par
un escalier édifié au sud, le long de la paroi. Selon les indications fournies
à l'audience par les représentants de la municipalité, cet élément de
construction, fermé à l'est, s'ouvre sur le séjour (à l'ouest), où il est bordé
par une balustrade; il sert actuellement de chambre à coucher; enfin, une
petite lucarne a également été aménagée à cet endroit.
Offerte par
la société recourante en cours de procédure, la visite de l'appartement en
cause n'a pas pu avoir lieu. La Commission a cependant pu procéder à l'examen
d'une galerie de dimensions plus réduites construite dans le studio sis à la
rue du Milieu no 45. L'instruction a permis d'établir qu'il s'agissait d'un
élément de construction du même genre, voué à la même affectation. Cet ouvrage
- qui, au demeurant n'était pas représenté sur les plans d'enquête, et dont
l'existence avait jusque-là échappé à la municipalité, laquelle a déclaré
qu'elle statuerait ultérieurement à son égard - ne fait pas l'objet de la
présente procédure et il n'en sera plus question ci-dessous.
Statuant sur
ces faits, la Commission considère
e n  d r
o i t :
A.-
Au
termes de l'art. 27 RATC, applicable par le biais de l'art. 71 RPEP, tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir une
hauteur de 2,40 mètres au moins entre le plancher et le plafond (al. 1er); dans
les combles, la hauteur de 2,40 mètres doit être respectées au moins sur la
moitié de la surface (al. 2); des exceptions peuvent toutefois être consenties
par les municipalités pour les transformations de bâtiments lorsque les
planchers existants sont maintenus et pour les constructions de montagne (al.
3); les plans de quartier peuvent prévoir une hauteur inférieure lorsque
celle-ci est compensée par d'autres éléments améliorant la qualité des volumes,
de l'espace de l'habitat et de ses prolongements extérieurs (al. 4). A lire la
coupe A-A, la hauteur entre le plancher de la galerie et la panne faîtière ne
serait que de 2,35 mètres; de surcroît, elle diminuerait immédiatement de part
et d'autre de dite panne. Autrement dit, la galerie litigieuse n'est
manifestement pas conforme aux prescriptions de l'art. 27 al. 2 RATC; ce qui
n'est d'ailleurs pas contesté par la société recourante, laquelle soutient que
l'art. 27 al. 3 RATC voire l'art. 27 al. 4 RATC seraient cependant applicables.
Certes
l'art. 27 al. 3 RATC donne-t-il la faculté à la municipalité d'octroyer des
dérogations s'agissant des hauteurs sous plafond; cependant, cette disposition
ne concerne que les constructions situées à la montagne et les bâtiments existants,
dans la mesure où les planchers existants - non conformes aux minimas prévus à
l'art. 27 RATC - sont maintenus. Il va de soi que la première de ces deux
hypothèses ne saurait trouver application en l'espèce; manifestement, la
seconde doit également être écartée, dès lors que la galerie incriminée
constitue un élément de construction entièrement nouveau. A cet égard, peu
importe que l'éclairage et les conditions d'aération soient suffisants. Enfin,
en ce qui concerne l'art. 27 al. 4 RATC, force est de constater qu'aucune
disposition dérogatoire n'est prévue par le PEP ou son règlement d'application,
calqué sur le droit cantonal (voir art. 22 RPEP); à défaut de base légale
expresse, une exception au régime ordinaire ne saurait être accordée (voir art.
6 et 85 LATC).
En
définitive, c'est donc à juste titre que la municipalité n'a pas autorisé la
construction de cet ouvrage et qu'elle l'a expressément et clairement indiqué
dans le permis de construire; ce d'autant plus que la réalisation de la galerie
litigieuse a également pour effet de rendre le niveau immédiatement inférieur
non réglementaire, puisque - mesures prises sur les plans - la hauteur sous la
galerie est réduite à 2,15 mètres.
B.-
En
vertu de l'art. 130 al. 2 LATC, un ouvrage non conforme aux prescriptions
légales ou réglementaires peut faire l'objet d'un ordre de démolition; étant
précisé que, sous ce terme général, il faut entendre non seulement la
démolition proprement dite des travaux effectués sans droit, mais aussi la
remise en état des lieux. Toutefois, le droit d'ordonner la démolition d'un
ouvrage est soumis à certaines restrictions. La réalisation d'une infraction
n'impose en effet pas absolument et toujours la démolition immédiate, que
l'autorité n'ordonne qu'en usant de son pouvoir d'appréciation, selon les
circonstances de chaque cas et eu égard notamment aux principes de la
proportionnalité des mesures administratives et de la bonne foi.
a) La
doctrine et la jurisprudence reconnaissent que le principe de la bonne foi
régit tous les rapports entre l'administration et les administrés;
l'administration viole ce principe lorsqu'elle trompe la confiance qu'elle a
éveillée, notamment en agissant "contra proprium factum", après avoir
donné des assurances ou adopté une attitude permettant à l'administré
d'attendre d'elle un comportement précis. Un administré ne saurait cependant se
prévaloir d'informations dont il devait connaître le caractère erroné ni arguer
de sa bonne foi pour maintenir une situation irrégulière s'il n'a pas pris des
dispositions sur lesquelles il lui est impossible de revenir; il ne peut pas
davantage se prévaloir d'une situation contraire au droit qu'il a lui-même
créée (RO 97 I 125 = JdT 1972 I 201; RO 99 Ia 604 = JdT 1975 I 595; prononcés
nos 2532, 12 juillet 1971, J. Fontana et crt c. Lausanne, RDAF 1973, 357, rés.;
3023, 22 avril 1975, J. Meylan c. Lausanne; 3911, 3 juillet 1981, G.
Papazafiropoulos c. Commugny; 5730, 21 octobre 1988, R. Thévenaz c. DTPAT;
5781, 8 décembre 1988, G. et I. Palermo c. Gland.
Dans le cas
particulier, la société recourante ne saurait se prévaloir de l'application de
ce principe. En effet, quand bien même la situation aujourd'hui litigieuse
résulterait d'un concours de circonstances fâcheux, il n'en demeure pas moins
que la société constructrice encourt les conséquence des erreurs ou de la
négligence de ses mandataires : en effet, en droit public, l'importance du bien
juridiquement protégé par la loi exclut que le propriétaire d'un ouvrage non
réglementaire puisse invoquer les manquements d'un mandataire pour contraindre
l'autorité à tolérer un état contraire au droit (voir notamment les prononcé
nos 4237, 28 mars 1983, R. Christen c. Echandens, RDAF 1986, 52; 4371, 9
février 1984, J.-P. Schnell c. Jouxtens-Mézery). En l'espèce, il appartenait à
l'architecte Olivier Grandjean de se procurer par tous les moyens le permis de
construire octroyé par la municipalité; d'autant plus que l'art. 117 LATC
permet à la municipalité - sans exiger que de nouveaux plans soient établis -
d'accorder une autorisation de construire subordonnée à la condition que des
modifications de minime importance - comme en l'espèce - soient apportées au
projet. A cet égard, peu importe que les dispositions neuchâteloises en la
matière soient différentes, dès lors que la construction litigieuse est
exclusivement  régie par le droit vaudois, auquel la société recourante et ses
mandataires étaient tenus de se conformer.
b) Jusqu'à
récemment, doctrine et jurisprudence considéraient que le principe de la
proportionnalité des mesures administratives ne s'appliquait que lorsque
l'intéressé pouvait se prévaloir de sa bonne foi (voir RO 101 Ia 337 = JdT 1976
I 567; RO 104 Ib 74 = JdT 1980 I 254; B. Knapp, Précis de droit administratif
1982, no 292). Aujourd'hui toutefois, l'absence de bonne foi ne prive plus
d'emblée l'administré de la possibilité d'invoquer le principe de la
proportionnalité (voir A. Grisel, Droit administratif suisse, 1984, vol. I, p.
352; RO 108 Ia 216 = JdT 1984 I 514; RO 111 Ib 213 = JdT 1987 I 564). Quand
bien même une telle circonstance constitue au départ un élément d'appréciation
en défaveur de l'administré, l'autorité n'en est pas moins tenue de procéder,
dans chaque cas, à une soigneuse pesée des intérêts en présence.
Si d'une
façon générale, le respect de la loi constitue un intérêt public important, on
ne saurait faire abstraction de la nature et de l'ampleur des aspects non
réglementaires de l'ouvrage en cause. Ainsi, un ordre de démolition violerait
le principe de la proportionnalité si les atteintes sont mineures; et si
l'intérêt public qu'elles lèsent n'est pas de nature à justifier le dommage que
la démolition ou la modification causerait au propriétaire (A. Grisel, op.
cit., p. 650).
En l'espèce,
la transgression - d'ailleurs relativement importante - d'une disposition, dont
le but premier est d'assurer la salubrité des constructions, constitue une
atteinte sérieuse à un intérêt public important. L'intérêt de la société
recourante au maintien du statu quo - compréhensible en soi, mais de nature
purement privée - ne saurait prévaloir : en effet, il est hors de question de
prendre en considération la perte de revenu locatif afférent à une surface non
réglementaire dans le cadre de la pesée des intérêts en présence; à cet égard,
il ne faut considérer que le coût de la démolition de l'ouvrage litigieux. En
l'espèce, celui-ci n'apparaît pas excessif par rapport au coût du projet dans
son ensemble, estimé à un million de francs.
c) Dans ces
conditions, c'est donc à juste titre que la municipalité n'est pas revenue sur
sa décision du 5 juin 1990. Cependant, la solution préconisée par la
municipalité - qui se bornait à exiger que la galerie incriminée soit
transformée en combles non habitables - ne constituerait qu'une demi-mesure,
qui ne rendrait pas le niveau immédiatement inférieur réglementaire. Les
prescriptions de l'art. 27 RATC étant intimement liées à des impératifs de
salubrité des constructions, le maintien de cet élément de construction, en
sont état actuel, ne saurait dès lors être autorisé. Pour ce motif, il
appartiendra à la société recourante - dans un délai de trois mois dès la
notification du présent prononcé - soit de supprimer la galerie litigieuse,
soit de la surélever de manière à aménager une hauteur de 2,40 mètres au moins
entre le plancher du niveau immédiatement inférieur et son plafond; étant
encore précisé que la galerie en cause ne saurait en aucun cas servir à
l'habitation, désormais.
C.-
Le
considérant qui précède conduit au rejet de pourvoi. En application de l'art.
23 al. 2 LATC, il y aura lieu de mettre à la charge de la société recourante un
émolument de justice arrêté à Fr. 1'800.-; l'avance de frais versée en
procédure sera déduite de ce montant.
La
municipalité, qui obtient gain de cause, n'était pas assistée : elle ne saurait
donc prétendre à des dépens. Elle n'en a d'ailleurs point requis.
Par ces
motifs, la Commission
p r o n o
n c e :
1.-
Le
recours est rejeté.
2.-
Un
délai de trois mois dès la notification du présent prononcé est imparti à la
société recourante Compagerim S.A. pour rendre les lieux réglementaires.
3.-
Un
émolument de justice de Fr. 1'800.- (mille huit cents francs) est mis à
la charge de la société recourante Compagerim S.A.
Lausanne, le
Le président :                                                                                                                     La
secrétaire :