vd_omni · AC.2006.0325 · 2007-09-18 · fr

PPE Les Jardins Forellois A, APOTHÉLOZ, APOTHÉLOZ, BUHLMANN, BUHLMANN, GOLAY, GOLAY, HABEGGER, JUNGO, JUNGO, MORIER, MORIER, STEHLE, STEHLE, THÉVENAZ, THÉVENAZ/COLOMB, Geme Developpement et Investissement SA, Municipalité de et à, PYTHON | Règle communale imposant une distance minimale à la limite de 4 m au lieu de 5 m lorsque la façade d'un bâtiment est oblique à la limite: pas d'abus de cette règle lorsque l'ensemble des bâtiments (10) d'un projet sont implantés de la sorte (consid. 2). La hauteur sur "la" sablière se calcule sur les façades latérales, et non sur les façades pignons (consid. 3). Hauteur d'une lucarne (consid. 4). Un espace de plantations doit être pris en compte dans le calcul de la surface constructible déterminante pour le CUS (consid. 5). Dans les combles, la surface entrant dans la SBPU est comptée à partir de 1,30 m (consid. 6). Des greniers insuffisamment éclairés, non chauffés et accessibles par une trappe ne sont pas comptés dans la SBPU (consid. 7). Interprétation de la notion "espace réservé pour les plantations" figurant sur la légende d'un PGA, exprimée graphiquement par des striures vertes (consid. 8).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.09.2007 AC.2006.0325

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
18 septembre 2007
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; M. Georges Arthur Meylan
et Mme Renée-Laure Hitz, assesseurs; Mme Nathalie Neuschwander, greffière.
Recourants
1.
PPE Les Jardins Forellois A, p.a.
François Paquier, GECO FONCIA,
à Lausanne,
2.
Daniel APOTHÉLOZ,
3.
Monique APOTHÉLOZ,
4.
Dominic BUHLMANN,
5.
Marie-Christine BUHLMANN,
6.
Jean-Pierre GOLAY,
7.
Nicole GOLAY,
8.
Lilly HABEGGER,
9.
Gérald JUNGO,
10.
Nathalie JUNGO,
11.
Michel MORIER
,
12.
Charlène MORIER,
13.
Jean-Christophe STEHLE,
14.
Isabelle STEHLE,
15.
Eric THÉVENAZ,
16.
Nicole THÉVENAZ,
tous à Forel (Lavaux) et représentés
par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat à Lausanne.
Autorité intimée
Municipalité de et à Forel (Lavaux),
représentée par Me Alexandre BERNEL, avocat à Lausanne.
Constructrice
Geme Développement et Investissement
SA, p.a. EMEG SA,
à Carouge GE, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à
Lausanne.
Propriétaires
Jacques PYTHON,
à Pully
Pierre-Alain COLOMB
,
à Forel (Lavaux)
Objet
permis de construire
Recours PPE Les Jardins Forellois A et consorts c/
décision de la Municipalité de Forel du 1er décembre 2006 levant leur
opposition à la construction de 9 bâtiments, parkings enterrés et places de
parc extérieures sur la parcelle n° 903
Vu les faits suivants
A.
Jacques Python et Pierre-Alain Colomb sont propriétaires
de la parcelle n° 903 de Forel, comprenant une surface totale de 11'623
m2, actuellement en nature de pré-champ. Ce bien-fonds est promis-vendu à Geme
Développement et Investissement S.A. (ci-après: la société).
La parcelle n° 903 est colloquée en zone de village
(teintée en brun), selon le plan général d’affectation, le plan d’affectation
fixant les limites de constructions et le plan de délimitation de l’aire
forestière, approuvé le 4 avril 2005 par le Département des institutions et des
relations extérieures (ci-après: PGA). Elle est régie par le règlement communal
sur le plan général d’affectation et la police des constructions également approuvé
le 4 décembre 2003 par le Département des infrastructures (ci-après: RPGA).
De forme rectangulaire, la parcelle n° 903 est située
au lieu-dit "
Les Cornes de Cerf
". Au Sud, elle est
adjacente aux parcelles n
os
1352 et 1067 en zone de village; son
côté Ouest jouxte les parcelles n
os
902 et 119 faisant l'objet d'un
plan de quartier légalisé; à l'Est, elle est bordée par les parcelles n
os
900 et 906 en zone agricole; sa limite Nord la sépare de la parcelle n° 894,
classée en zone intermédiaire et libre de toute construction.
B.
Le PGA figure sur la parcelle n° 903 une bande large d'environ
10 m, longeant tout le côté Est de la parcelle (soit environ 130 m) en limite
avec la zone agricole, marquée par une série de striures vertes, espacées, qui
se superposent à la teinte brune de la zone de village; selon la légende du
plan précité, il s’agit d'un "
espace réservé pour les plantations (env.
10 m)
".
A cet égard, le plan directeur communal daté de
février 1999, soit antérieur au PGA, prévoyait dans le secteur considéré, à
savoir non seulement le long de la limite Est de la parcelle n° 903, mais
également en prolongement sur les parcelles adjacentes, "
une haie à
créer
", désignée graphiquement par un "
boudin
" ondulé
irrégulier, de teinte verte.
Le 31 janvier 2007, l'urbaniste concepteur du plan
directeur communal et du rapport selon l'art. 47 OAT (ordonnance fédérale du 28
juin 2000 sur l’aménagement du territoire [OAT; RS 700.1]), soit Urbaplan, a
adressé à Municipalité de Forel (ci-après: la municipalité) une note relative à
l'interprétation de l' "
espace réservé pour les plantations
"
figurant sur le PGA. Il convient d'en extraire le passage suivant:
"(…)
Plan directeur communal
(…)
La catégorie choisie indique que l'intention n'était pas de créer un
écran forestier ou un alignement d'arbres, mais bien de souligner la
topographie et de renforcer la structure paysagère. Cela figure d'ailleurs
également dans le texte du chapitre 3.1 du plan directeur (p. 18), consacré
spécifiquement aux Cornes-de-Cerf: "
A
l'Est, la partie supérieure du coteau est maintenue libre de construction tant
pour des questions de paysage (maintien d'un environnement agricole autour de
la ferme, préservation de la crête dégagée) que d'infrastructures d'accès.
L'implantation de nouvelles constructions devra s'accompagner de plantations de
cordons boisés parallèles aux courbes de niveau afin de renforcer la structure
paysagère et marquer la limite de l'urbanisation."
Le plan sectoriel "Cornes de Cerf" (page 19 du plan directeur
communal) traduit cette intention en représentant des
haies discontinues
à créer.
Le plan d'affectation
Le plan d'affectation concrétise les intentions figurant dans le plan
directeur. La mention "espace réservé pour les plantations", par son
expression graphique sous la forme de hachures se superposant à la zone et par
l'indication d'une largeur approximative signifient sans ambiguïté qu'il ne
s'agit pas d'une structure végétale qui devrait être continue, d'une largeur
fixe ou d'une nature particulière.
Par convention, les hachures superposées à la zone signifient qu'il y a
interpénétration des deux éléments, végétal et bâti.
Il s'agit donc
d'une structure végétale participant à la composition paysagère du site.
Volontairement il n'a pas été défini la nature des plantations, car le détail
d'un tel aménagement ne peut se régler qu'au stade du projet. Si l'intention
avait été de créer un espace boisé ou une aire forestière, la représentation
graphique aurait été différente et cela aurait fait l'objet d'un article dans
le règlement précisant les exigences minimum. Or, il n'y a aucune indication
sur la nature des plantations (haie, bosquet, alignement etc.). Ce qui compte
et qui a donc été inscrit dans le PGA, c'est qu'il y ait un espace à
disposition pour recevoir des plantations, dont le détail sera réglé au niveau
du projet.
(…)."
C.
Du 3 au 23 octobre 2006, la municipalité a mis à l’enquête
publique le projet des propriétaires Jacques Python et Pierre-Alain Colomb et
de la société (celle-ci étant promettant-acquéreur), tendant à la construction
sur la parcelle n° 903 de neuf bâtiments de six appartements, de trois parkings
enterrés de 36 places, de 18 places de parc extérieures et d’un abri pour
containers.
Ces neuf bâtiments déploient une surface au sol
respective de 15 m sur 14,86 m. L'emprise de chaque bâtiment correspond
ainsi à un carré. Les bâtiments sont implantés sur deux lignes, l'une formée
des quatre unités A2, A3, B3 et C3, le long de la limite Ouest, l'autre formée
des cinq unités A1, B1, B2, C1 et C2 le long de la limite Est. Chaque bâtiment
est implanté de manière oblique, en ce sens que la diagonale du carré correspond
(à différents degrés) à une quasi perpendicularité aux limites précitées. S'agissant
des cinq bâtiments de la seconde ligne, leur angle le plus proche de la limite Est
se situe à une distance oscillant entre 4,05 m et 4,15 m de cette limite. Quant
à la surface que le projet entend réserver aux plantations afin de respecter le
PGA, elle se présente comme une bande de 4 m longeant la limite Est de la
parcelle n° 903; entre chaque bâtiment, cette bande enfle vers l'intérieur de
la parcelle, emplissant de la sorte l'espace triangulaire sis entre les façades
obliques. Ainsi, la largeur de la bande dépasse 10 m (parfois de beaucoup)
là où elle pointe entre les bâtiments, mais, conformément à ce qui précède, elle
ne dépasse pas une largeur oscillant entre 4,05 m et 4,15 m aux coins Est des
bâtiments.
Cette enquête a suscité plusieurs oppositions, dont
celle le 23 octobre 2006, de la PPE Les Jardins Forellois A, B et C.
D.
Par décision du 1
er
décembre 2006, la
municipalité a levé les oppositions au projet. En particulier, elle a estimé la
surface brute de plancher utile à 637,20 m2 par bâtiment, soit à 5'734,80 m2
pour l'ensemble du projet. Cette surface respectait ainsi le coefficient
d'utilisation du sol de 0,5 correspondant, pour la surface cadastrale de
11'623 m2, à 5'811 m2. Pour le surplus, la municipalité a retenu ce qui
suit:
"2. Hauteurs
Les hauteurs des façades ont toutes été vérifiées.
L’article 47 RPGA précise que "la hauteur sur la panne sablière se
mesure sur la plus haute façade à partir de la cote moyenne du terrain naturel
ou aménagé en déblai au droit de cette façade". Cela signifie qu’il s’agit
d’une des façades sur laquelle la panne sablière se situe et non d’une façade
pignon.
Celle du bâtiment A1 se
calcule comme suit:
Altitude de la panne
sablière                                                                   721.59
Altitude du terrain moyen
aménagé en déblai        ½  (716.53 + 714.05) = 715.29
Différence = hauteur
6.30 m
La hauteur est
réglementaire.
Maintenant, si comme vous
l’interprétez, le calcul se fait par rapport à la façade pignon, la hauteur est
de 7.05 m. Après discussion avec le constructeur, celui-ci serait d’accord de
modifier le terrain aménagé, de diminuer le déblai afin que la hauteur reste
réglementaire sur toutes les façades.
3. Lucarnes
Le règlement précise que la
hauteur maximale de la face entre la toiture aval et le linteau ne peut excéder
1.40 m.
La coupe montre une hauteur
de 1.40 m sous le linteau et de 1.90 sur la toiture.
Les lucarnes sont
réglementaires.
4.
(...).
5. Espace de verdure
Le plan général d’affectation prévoit effectivement un espace réservé
pour les plantations d’une largeur d’environ 10 m. Ce même plan prévoit un
principe d’accès et de desserte ainsi qu’un cheminement piétonnier.
Ces éléments ont été pris en compte.
La zone de verdure indiquée représente une surface de 155 x 10 m =
1'550 m2. Le projet illustre une zone de verdure dont la largeur varie, ce que
permet le plan d’affectation puisqu’il indique une largeur d’environ 10 m; sa
surface est de 1'763.70 m2. La surface de verdure projetée est donc supérieure
à la surface exigée par le plan général d’affectation. Le projet respecte les
directives du plan général d’affectation.
La norme ORL précise qu’il ne faut pas prendre en considération pour le
calcul de l’indice d’utilisation du sol la partie boisée d’une parcelle
protégée au sens de l’article 1
er
Ofor des zones de verdures non
classées en zone à bâtir. Le plan général d’affectation n’indique pas une zone
de verdure, mais un espace réservé pour les plantations, colloqué en zone de
village A (teinté en brun sur le plan directeur communal), soit colloqué en
zone à bâtir.
Dès lors, la surface de cet espace réservé pour les plantations, ne
doit pas être déduit de la surface cadastrale dont il faut tenir compte pour le
calcul de l’indice d’utilisation du sol, et il n’y a pas de distance (10 m) à
respecter.
Le plan des aménagements extérieurs ne figure que les arbres, il est
évident que la zone de verdure sera complétée par des buissons et d’autres
plantations.
Le projet est conforme au plan général d’affectation.
6. Greniers
Aucune
législation n’interdit d’éclairer et de ventiler des greniers. La proportion
des surfaces d’éclairage et de ventilation de ces greniers, par rapport à leur
surface de planchers, est insuffisante pour qu’ils puissent être considérés
comme habitables. De surcroît, ces greniers ne sont accessibles que par des
trappes et ils ne sont pas chauffés (pas de serpentins dans la dalle ni de
radiateurs). Ils ne peuvent, en aucun cas, être considérés comme
potentiellement habitables. Par conséquent ils ne comptent pas dans le calcul
du CUS, ni ne comptent pour un étage supplémentaire."
E.
Par acte du 22 décembre 2006, la PPE Les Jardins Forellois
A (n° 1488), située sur la parcelle n° 119 précitée, ainsi que ses propriétaires
(Daniel et Monique Apothéloz et consorts), ont saisi le Tribunal administratif
d’un recours dirigé contre la décision de la municipalité du 1
er
décembre 2006 levant leur opposition, concluant, avec dépens, à l’annulation de
celle-ci. Les recourants discutent la conformité du projet notamment au regard
de la distance des bâtiments à la limite de propriété, de la hauteur des
façades, de la hauteur des lucarnes, de la surface constructible et de la
surface brute de plancher utile destinées à calculer le CUS, ainsi que de
l'exigence de l' "
espace réservé pour les plantations (env. 10 m)
".
L’effet suspensif a été accordé provisoirement au
recours.
Dans ses observations du 9 février 2007, la société
constructrice a conclu au rejet du recours et sollicité la levée partielle de
l’effet suspensif pour les trois premiers bâtiments et le parking souterrain
situés au Sud de la parcelle n° 903.
Le 23 février 2007, l’autorité intimée a conclu,
avec dépens, au rejet du recours.
Par décision du 4 avril 2007, la demande de levée
partielle de l'effet suspensif a été refusée et l'effet suspensif accordé
provisoirement au recours le 27 décembre 2006 a été maintenu.
Le 17 avril 2007, l'autorité intimée a déposé, à la
demande de la juge instructeur, le rapport de juillet 2003 relatif à la
révision du PGA et du RPGA (rapport selon l'art. 47 OAT). Ce rapport ne
contient aucun commentaire relatif à l'espace réservé pour les plantations dans
la zone de village. En revanche, il formule le commentaire suivant quant à
l'art. 10.6 RPGA relatif à la zone d'activités:
"
10.6
Plantations
Des
plantations pourront être exigées par la Municipalité lors de toute demande de
construire ou de transformer. Les conditions de leur réalisation ont été fixées
dans le règlement. Par ailleurs, le PGA définit un espace d'une largeur
d'environ 10 mètres destiné aux plantations en bordure des parcelles."
Les recourants ont fourni le 4 mai 2007 des
déterminations complémentaires.
F.
Le tribunal a tenu audience le 23 mai 2007 à Forel en
présence des parties et a procédé à une vision locale. On extrait ce qui suit
du compte-rendu d'audience:
"(…)
Est ainsi discutée d'abord la question du respect de la distance à la
limite des bâtiments présentant des façades obliques par rapport aux parcelles
voisines. Les recourants contestent le caractère systématique de l'implantation
oblique.
Ensuite la hauteur des bâtiments est examinée. Les recourants
considèrent que la hauteur à la sablière devrait être calculée sur les façades
pignons et soulignent qu'en ce sens le bâtiment A1 comporte 5 cm de trop par
rapport à la hauteur maximale de 7 m. Les représentants de l'autorité
intimée remarquent qu'il n'y pas de réelle sablière sur les façades pignons; le
règlement communal se réfère à la hauteur de "la" et non "des"
sablières, de sorte que la hauteur doit être calculée sur les façades
latérales, à l'endroit où les pans de toits vont mourir sur celles-ci. Les
auteurs du projet admettent que le bâtiment A1 comporte effectivement une
hauteur de 7,05 m, tout en expliquant qu'une correction peut être apportée au
terrain. Les recourants sollicitent un calcul de contrôle pour tous les
bâtiments.
La hauteur des lucarnes est abordée. Les recourants s'en prennent à la
partie supérieure de la lucarne, sise entre le linteau et la toiture finie, qui
s'élève à 50 cm. L'autorité intimée souligne que le règlement, qui fixe la
hauteur jusqu'au linteau, ne définit pas de dimension pour cette partie
supérieure. La constructrice explique que cette hauteur de 50 cm est un espace
nécessaire pour le store, l'isolation et la tuile. Ses dimensions n'ont pas
pour but d'augmenter la hauteur de la lucarne en contournant la réglementation.
La question du CUS est examinée, en relation avec le calcul des
surfaces de planchers des combles. Les parties sont divisées sur
l'interprétation des art. 27 RLATC et 41 du règlement communal.
Les parties s'expriment sur les greniers auxquels les recourants
s'opposent en affirmant qu'ils pourraient être affectés ultérieurement à
l'habitation du fait de l'éclairage naturel prévu.
Enfin, l'instruction est portée sur l'espace "réservé aux
plantations", tel que résultant du plan général d'affectation. Les parties
sont divisées sur la portée de cet espace quant au calcul du CUS et à
l'implantation des bâtiments, s'agissant notamment d'une éventuelle application
analogique de l'art. 10.6 du règlement communal applicable à la zone
d'activités. Dans ce cadre sont produites deux pièces, à savoir un extrait du
plan général d'affectation relatif à d'autres secteurs du territoire communal
et un plan de l'arborisation prévue par la constructrice dont il résulte qu'une
cinquantaine d'arbres seront plantés sur la parcelle n° 903, en particulier le
long de la limite Sud-est et entre les 5 bâtiments à proximité de cette limite.
(…)"
G.
Les 4 mai et 7 juin 2007 respectivement, les recourants et
la constructrice se sont encore brièvement déterminés.
Ensuite, le tribunal a statué.
Considérant en droit
1.
Le recours a été déposé en temps utile et remplit les
conditions formelles requises. Les recourants, qui sont des voisins immédiats
de la parcelle n° 903, ont clairement la qualité pour recourir.
2.
Les recourants contestent que la distance minimale entre
bâtiments et limite de propriété ait été respectée.
a) Selon l'art. 8.2 RPGA, dite distance ne peut être
inférieure à 5 m. L'art. 44 RPGA précise ce qui suit:
"La distance réglementaire entre bâtiments et limites de propriété
se mesure dès le milieu de la façade, perpendiculairement à la limite.
Lorsque la façade d'un bâtiment se présente obliquement par rapport à
la limite de propriété, la distance réglementaire est aussi mesurée à partir du
milieu de la façade, perpendiculairement à la limite. A l'angle le plus
rapproché de la limite, la distance réglementaire ne pourra pas être diminuée
de plus d'un mètre.
Les
dispositions de cet article ne sont pas applicables dans la zone agricole."
b) Les recourants constatent que les neuf bâtiments
prévus sont implantés systématiquement de manière oblique à la limite. Ils considèrent
que cette implantation est insolite, dès lors qu'elle devrait être
exceptionnelle et non pas systématique, et qu'elle est abusive, du moment
qu'elle viserait selon eux à contourner l'exigence de distance minimale à la
limite de 5 m imposée par l'art. 8.2 RPGA.
c) L'argumentation des recourants ne peut pas être
suivie. En effet, l'art. 44 al. 2 RPGA réduisant d'un mètre, soit à 4 m, la
distance minimale à la limite des bâtiments présentant une façade oblique est
une règle générale. Cette disposition ne fixe pas un nombre maximum de
bâtiments susceptibles d'en bénéficier. De surcroît, en l'espèce,
l'implantation choisie ne procède pour le moins pas d'un abus de droit, dès
lors que l'inspection locale a démontré qu'elle favorise judicieusement
l'intégration du projet.
Enfin, le projet respecte effectivement les
distances minimales arrêtées par les art. 8.2 et 44 RPGA. En particulier,
l'angle Est des cinq bâtiments A1, B1, B2, C1 et C2 est implanté à une distance
de 4,05 m au moins des parcelles n
os
906 et 900 sises en zone
agricole.
3.
Selon les recourants, la hauteur maximale des façades ne
serait pas respectée.
a) L'art. 8.5 RPGA prévoit que la hauteur des
façades ne dépassera pas 7 m sur la sablière.
L'art. 47 RPGA dispose:
"La hauteur sur
la sablière ou au faîte se mesure sur la plus haute façade à partir de la cote
moyenne du terrain naturel ou aménagé en déblais au droit de cette façade."
b) Les recourants considèrent qu'il faut déterminer la
"
plus haute façade
" par le point le plus défavorable qui se
situe, en l'espèce, sur les façades pignons et non sur les façades latérales
des bâtiments.
La municipalité remarque, quant à elle, que le
critère de référence figurant dans le règlement est la sablière. Elle considère
dès lors qu'il faut prendre en considération la plus haute des façades
latérales où se trouve la panne sablière, et non les façades pignons.
c) L'interprétation de la municipalité, qui effectue
le calcul de la hauteur des bâtiments par rapport à la façade latérale la plus
haute, ne prête pas le flanc à la critique dans la mesure où le RPGA se réfère
à "
la
" sablière et non à "
des
" sablières. En
effet, seule la façade latérale comporte une unique sablière, la façade pignon
incluant nécessairement deux sablières. A cela s'ajoute qu'en l'espèce, les
sablières sont invisibles sur les façades pignons, partant purement virtuelles (dans
ce sens, TA arrêt AC.2005.0282 du 26 octobre 2006). Dès lors qu'il n'est pas
établi que les façades latérales des bâtiments projetés dépasseraient une
hauteur de 7 m à la sablière, le projet est réglementaire sous cet angle. Si
elle était admise du reste, l'interprétation des recourants ne conduirait à
constater qu'un dépassement minime de 5 cm, qui pourrait être corrigé sans
faire obstacle au projet.
4.
Est également remise en cause la hauteur des lucarnes
prévues.
a) L'art. 8.8 lettre b RPGA relatif aux ouvertures
en toiture a la teneur suivante:
"b. Lucarnes
Les
dimensions des lucarnes doivent être réduites au minimum nécessaire selon les
exigences de salubrité pour assurer l'éclairage et l'aération des locaux
habitables. La couverture et les joues sont exécutées avec les mêmes matériaux
que la toiture ou la ferblanterie: cuivre ou zinc-titane. La hauteur maximale
de la face entre la toiture aval et le linteau ne peut excéder 1,40 m. La
largeur totale additionnée des lucarnes ne peut excéder le tiers de la longueur
du chéneau du pan de toit correspondant."
b) Les recourants font valoir que la "
face
"
des lucarnes est annoncée à 1,90 m tant dans les coupes que dans les plans de
toiture, soit en violation, selon leur appréciation, de la disposition
précitée. L'autorité intimée et la constructrice affirment, de leur côté, que
la hauteur maximale de 1,40 m doit être calculée entre la toiture aval et le
linteau et que le projet est conforme en ce sens.
c) L'art. 8.8 lettre b RPGA mentionne une hauteur
maximale "
entre
" la toiture aval et le linteau. Il est
manifeste que la toiture aval n'a pas à être prise en compte dans le calcul.
Par conséquent, une interprétation littérale, dont il n'y a pas lieu de
s'écarter, conduit à exclure pareillement le linteau du calcul.
En l'espèce, il ressort de la lecture des plans que
le projet respecte cette hauteur maximale de 1,40 m, calculée dès la toiture
aval et jusqu'au linteau. Pour le reste, le RPGA ne définit pas la hauteur
maximale du linteau suivi de la toiture finie, ni la hauteur maximale de
l'intégralité de la lucarne, linteau et toiture finie compris. En l'absence de
règle contraignante à cet égard, cette hauteur ne peut être limitée que par les
règles prohibant l'abus de droit. Un tel abus n'apparaît toutefois pas ici, dès
lors que la hauteur du linteau suivi de la toiture finie, de 50 cm, répond de
manière raisonnable à des impératifs techniques (pose du store, de l'isolation
et des tuiles).
5.
Les recourants remettent en cause le calcul de la surface
constructible déterminant le respect du CUS.
a) Selon l'art. 41 al. 1 RPGA, le CUS est le rapport
numérique entre la surface brute de plancher utile (ci-après: SBPU) et la
surface constructible du terrain. L'alinéa 5 de cette disposition définit la
surface constructible ainsi qu'il suit:
"La
surface constructible du terrain est la surface du terrain ou partie de terrain
située à l'intérieur d'une zone à bâtir qui fait l'objet du permis de
construire. N'entrent pas en considération les zones dont la constructibilité
est nulle en vertu d'un plan d'affectation ou d'un plan de quartier."
b) Les recourants prétendent que l'espace réservé pour
les plantations devrait être déduit de la surface constructible. A tort. En
effet, les striures vertes délimitant l'espace réservé pour les plantations
sont superposées à la teinte brune désignant la zone de village. Il ne s'agit
donc pas d'une zone de verdure inconstructible en vertu d'un plan d'affectation
ou de quartier, zone qui serait indiquée par une teinte verte uniforme (cf.
aussi consid. 8 infra). D'ailleurs, à supposer même que tel soit le cas, l'art.
13 RPGA relatif aux zones de verdure précise que "
si une parcelle se
trouve partiellement en zone constructible et partiellement en zone de verdure,
la partie en zone de verdure peut être prise en compte dans le calcul des
coefficients d'occupation et d'utilisation du sol
" (voir aussi arrêt
TA AC.2006.0185 du 19 janvier 2007 consid. 4a relatif à un talus matériellement
inconstructible).
La surface constructible à prendre en considération
en l'espèce comprend l'intégralité de la parcelle, soit 11'623 m2. L'art. 8.3
RPGA précise que dans la zone de village, dans laquelle est colloquée la
parcelle en question, en cas de construction de logements uniquement, le CUS
est de 0,5.
Il sied ainsi de confirmer que la SBPU maximale
s'élève à 5'811,5 m2.
6.
D'après les recourants, la SBPU annoncée par le projet est
erronée pour un premier motif: la surface des combles devrait être prise en
compte dans son intégralité.
a) L'art. 41 al. 2 RPGA définit la SBPU ainsi qu'il
suit:
"La
surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces
d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des
parois dans leur section horizontale."
Pour le surplus, le RPGA ne contient pas de
disposition régissant expressément le calcul de la SBPU des combles. Son art.
8.6 se borne à prévoir que le nombre des étages est limité à deux sous la
corniche, rez-de-chaussée compris; les combles sont habitables.
A teneur de l'art. 59 RPGA toutefois "
pour
tout ce qui ne figure pas dans le présent règlement, la LATC, le RATC et la loi
sur les routes sont applicables
." Le règlement d'application du 19
septembre 1986 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et
les constructions (RLATC; RSV 700.11.1) prévoit à ses art. 25 al. 2 et 27 al. 2
- dispositions relatives à la salubrité des constructions - que dans les
combles, le cube et la surface utilisable ne sont comptés qu'à partir d'une
hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
b) Les recourants soutiennent que l'art. 41 RPGA
oblige la municipalité à tenir compte, dans le calcul du CUS, de l'ensemble de
la surface au plancher des combles, à savoir 222,90 m2 - à l'instar des étages
-, et non de la seule surface calculée à partir d'une hauteur de 1,30 m par
rapport à la toiture, à savoir 199,72 m2.
c) L'art. 41 al. 2 RPGA définit la SBPU exactement
selon les mêmes termes que les directives de l’Institut für Orts, Regional, und
Landesplanung (ORL) de l’Ecole polytechnique fédérale de Zurich (norme n°
514'420, éd. 1966, reproduite in Droit fédéral et vaudois de la construction,
Lausanne 2002, p. 461 ch. 5), auxquelles la jurisprudence renvoie à défaut
d'autres précisions dans le règlement communal.
Autrement dit, il n'y a pas lieu de considérer que
le règlement communal entend introduire des restrictions spécifiques, qui
iraient au-delà du droit cantonal applicable à titre supplétif, selon l'art. 59
RPGA. En ce sens, l'art. 27 RLATC (applicable par renvoi de l'art. 59 RPGA) doit
être tenu, par rapport à la règle générale de détermination de la SBPU, pour
une disposition spéciale définissant la surface à prendre en considération dans
les combles.
Au demeurant, la distinction de calcul de la SBPU
entre combles et étages n'est pas sans fondement. En effet, les combles ne sont
pas des étages constituant de pleins niveaux, mais "
des espaces
aménagés sous la toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la charpente
couronnant l'ouvrage
" (RDAF 1989 p. 305). Du reste, l'art. 8.6
RPGA opère lui-même expressément une distinction entre les étages et les
combles.
Ces éléments permettent d'exclure la solution préconisée
par les recourants en ce qui concerne le calcul de la surface des combles,
lequel est régi exclusivement par l'art. 27 RLATC, disposition spéciale applicable
à titre supplétif, selon l'art. 59 RPGA.
7.
Les recourants contestent la détermination de la SBPU pour
un second motif: la surface des greniers devrait entrer dans ce calcul.
a) Les recourants relèvent que les greniers prévus
pour chaque immeuble sont illuminés par trois lucarnes et deux fenêtres. Ils
considèrent, vu leur hauteur au regard de la pente du toit, qu'ils remplissent
les conditions d'habitabilité requises. Ils demandent la suppression de ces
fenêtres dans les greniers ou, alternativement, de compter leur surface dans le
calcul du CUS.
b) Selon la norme ORL précitée, de même que selon
l'art. 41 RPGA, les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation
ou le travail, telles que les greniers, n'entrent pas dans le calcul du CUS.
D'après la jurisprudence, pour décider si un niveau
de construction est habitable ou non, la seule intention subjective des
propriétaires ne joue pas un rôle décisif. Il y a lieu plutôt de déterminer si,
objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément
de rendre ces surfaces habitables (ATF 108 Ib 130; AC.2002.0052 du 11 novembre
2002).
En l'espèce, les greniers ne sont pas accessibles
depuis les appartements, mais uniquement par la cage d'escalier commune, par
une trappe. De surcroît, ils ne sont pas chauffés et leur éclairage n'atteint
pas le minimum requis par l'art. 28 RLATC (il est renvoyé sur ce point à la
démonstration effectuée par la constructrice). Vu ces éléments, ils ne sont donc
objectivement pas susceptibles d'être affectés à l'habitation. Pour le surplus,
la municipalité vérifiera la conformité de l'ouvrage exécuté au regard des
plans mis à l'enquête publique. Au demeurant, aucun indice ne permet d'imputer
à la constructrice une intention de violer les dispositions légales en rendant
les greniers habitables.
Par conséquent, la surface de ces greniers doit être
exclue du calcul de la SBPU. Le projet, avec ses ouvertures en toiture
permettant l'éclairage naturel, est réglementaire. Le grief des recourants sur
ce point est écarté.
8.
Enfin, les recourants affirment que le projet ne respecte
pas l'exigence du PGA relative à l' "espace
réservé pour les
plantations (env. 10 m)
".
a) Conformément à la partie en fait, cet espace est dessiné
sur le plan d'affectation sous forme d'une bande large d'environ 10 m, longeant
tout le côté Est de la parcelle en limite avec la zone agricole, bande marquée
par une série de striures vertes, espacées, qui se superposent à la teinte
brune de la zone de village.
Toujours selon la partie en fait, cinq bâtiments sont
projetés en oblique le long de cette limite Est; leur angle le plus proche de
celle-ci y est implanté à une distance oscillant entre 4,05 m et 4,15 m. Par
conséquent, leur coin Est empiète de près de 6 m sur l'espace de 10 m que le PGA
qualifie de "
réservé pour les plantations
". Selon le plan de
situation et des aménagements extérieurs produit à l'audience, la surface que
le projet affecte effectivement aux plantations - soit à des arbres - se
présente en définitive comme une bande de 4 m longeant la limite de la parcelle
n° 903, bande surmontée de triangles pointant successivement, entre chacune des
cinq bâtisses, vers l'intérieur de la parcelle, sur une profondeur dépassant (parfois
de beaucoup) la distance de 10 m calculée par rapport à la zone agricole. Une
quarantaine d'arbres seront ainsi plantés dans cette surface (une douzaine
d'arbres étant pour le surplus prévu le long de la limite Ouest de la
parcelle).
b) Les recourants contestent l'empiètement des cinq
bâtiments sur l'espace de 10 m "
réservé pour les plantations
".
Selon eux en effet, cet espace doit rester libre de toute construction. Ils estiment
que le PGA impose de marquer une césure entre la partie constructible de la
parcelle et celle non constructible.
A l'appui de sa décision, la municipalité remarque,
quant à elle, que le RPGA ne contient aucune disposition relative à cet espace
réservé pour les plantations par le PGA. Elle en déduit qu'il s'agit d'un
indice clair démontrant la volonté de ne pas fixer de règles contraignantes lors
de la planification. Elle se réfère également aux travaux préparatoires du plan
directeur communal et du PGA, en relevant que l'intention de l'autorité
planificatrice n'était pas de créer un écran forestier, mais de souligner la topographie,
sans déterminer de largeur fixe, en prévoyant une interpénétration du végétal
et du bâti. La constructrice insiste de son côté notamment sur le fait que les
restrictions à la propriété privée doivent être fondées sur une base légale
claire, laquelle fait défaut en l'espèce.
c) Le principe d'aménagement prévu par le PGA n'est
pas discuté par les parties en tant que tel. A juste titre. Résultant en effet
du processus de planification, il s'impose à l'endroit concerné. En revanche,
les parties sont divisées sur sa portée.
L'espace réservé pour les plantations sur la
parcelle en cause est mentionné uniquement sur le PGA. Il ne fait pas l'objet
d'une disposition réglementaire définissant sa portée, du moins pour la zone de
village. Il échoit ainsi au tribunal d'interpréter ce principe d'aménagement.
d) Il ressort de l'inspection locale, ainsi que du
descriptif des lieux dans le plan directeur communal et le rapport 47 OAT que
l'Est de la parcelle 903 se situe au pied d'un coteau, lui-même surmonté d'une
crête. A cet égard, on rappellera que le commentaire du plan directeur communal
indiquait ce qui suit: "
A l'Est (...) l'implantation de nouvelles
constructions devra s'accompagner de plantations de cordons boisés parallèles
aux courbes de niveau afin de renforcer la structure paysagère et marquer la
limite de l'urbanisation."
Les plantations mentionnées ont été
traduites graphiquement le long de la limite Est de la parcelle n° 903 par une
"
haie
" sous forme d'un étroit "
boudin
"
irrégulier (représentant selon Urbaplan des haies discontinues).
Le PGA n'a pas repris cette notion de haie, qu'il a
remplacée par un "
espace réservé pour les plantations (env. 10 m)
",
d'une plus grande largeur mais ne définissant pas de type d'élément végétal. En
outre, s'il est vrai que le sens communément attribué au terme "
réservé
"
devrait en principe signifier une affectation exclusive aux plantations, la
réalisation graphique indique au contraire une interpénétration du bâti et du
végétal, s'agissant d'une série de striures vertes espacées, et non pas une
coloration pleine.
La question de savoir laquelle des deux expressions,
littérale ou graphique, doit l'emporter, doit en définitive être examinée au
regard de l'objectif poursuivi. Celui-ci n'a pas changé: il s'agit toujours, à
cet endroit, de renforcer la structure paysagère et marquer la limite de
l'urbanisation. A cet égard, force est de constater que cet objectif peut
manifestement être atteint sans qu'il ne soit nécessaire d'affecter une bande
de 10 m exclusivement à des plantations, au point de créer un véritable écran
forestier. Il s'agit uniquement d'implanter des éléments végétaux de manière
suffisamment visible et régulière pour exprimer clairement les démarcations
voulues, notamment en respectant, de manière globale, la surface indiquée.
En ce sens, il est manifeste que l' "
espace
réservé pour les plantations
" n'équivaut pas à une interdiction de bâtir
dans cette surface. Il suffit que les bâtiments projetés laissent place à une
structure végétale telle que définie ci-dessus.
Au demeurant, cette interprétation est confirmée par
la teneur de la note du 31 janvier 2007 d'Urbaplan, urbaniste concepteur du
plan directeur communal et du rapport 47 OAT, note selon laquelle
"l'expres
sion
graphique sous la forme de hachures se superposant à la zone et par
l'indication d'une largeur approximative signifient sans ambiguïté qu'il ne
s'agit pas d'une structure végétale qui devrait être continue, d'une largeur
fixe ou d'une nature particulière. (...) Ce qui compte et qui a donc été
inscrit dans le PGA, c'est qu'il y ait un espace à disposition pour recevoir
des plantations, dont le détail sera réglé au niveau du projet."
Enfin, on soulignera qu'une interdiction de bâtir
dans une surface déterminée constitue une restriction à la propriété. Or, les
restrictions à la propriété qui résultent du droit des constructions et de
l'aménagement du territoire sont des règles de droit public qui doivent reposer
sur une base légale précise et dont l'interprétation devrait être limitative,
dans le sens le plus favorable au propriétaire (art. 6 LATC; Droit vaudois de
la construction, op. cit., notes 1.3 et 1.4 ad cette disposition, ainsi que les
références citées).
e) La prise en considération de l'art. 10.6 RPGA
régissant expressément, pour la zone d'activités, les "
espaces réservés
pour les plantations
" exprimés pareillement par des striures vertes,
ne conduit pas à une autre conclusion.
Selon la municipalité, l'absence de réglementation
de l' "
espace réservé pour les plantations
" dans la zone de village
est un silence qualifié, traduisant la volonté du législateur de laisser toute
latitude dans l'interprétation de cette notion pour la zone de village,
notamment quant à l'implantation et à la nature des éléments végétaux. Cette
thèse est pleinement concevable, étant précisé que la latitude d'appréciation
en cause n'est pas illimitée, mais bornée, notamment, par les exigences découlant
de l'objectif visé par l'espace réservé aux plantations. Quoi qu'il en soit, à
supposer même qu'il ne s'agisse pas d'un silence qualifié et qu'il faille
combler une lacune en appliquant l'art. 10.6 RPGA par analogie à la zone de
village, le projet ne serait pas encore contraire au règlement de ce seul fait,
pour les motifs qui suivent:
L'art. 10.6 RPGA mentionne ce qui suit:
"La Municipalité peut imposer le long des voies publiques et des
limites de propriété, ou à l'intérieur des parcelles, la plantation de rideaux
d'arbres, de haies et l'entretien des pelouses.
Ces plantations peuvent être exigées lors de toute demande de permis de
construire ou de transformer. Elles seront implantées dans l'espace réservé
pour les plantations figurant au plan général d'affectation.
Les plantations devront être réalisées au plus tard un an après la fin
de la construction. Elles seront réalisées avec des essences indigènes de
station.
Le plan directeur communal constitue la référence pour les aménagements
à réaliser.
Les
articles 8, 9 et 10 de la loi sur les routes du 10.12.91 sont applicables."
Dans cet article, le législateur a certes précisé le
principe d'aménagement des "
espaces réservés pour les plantations
".
Il a néanmoins employé une formule potestative "
La Municipalité peut
...
", qui laisse assurément à l'appréciation de cette autorité la faculté
d'imposer des plantations; on peut en déduire, a contrario, que la municipalité
dispose de la possibilité, au besoin, d'y renoncer en partie à tout le moins. Ce
n'est que lorsqu'elle exige de telles plantations que celles-ci devront être
implantées dans l'espace réservé à cet effet. Il est en outre difficilement
concevable que la municipalité puisse renoncer à exiger des plantations tout en
obligeant le propriétaire à laisser cet espace non-bâti, aux fins de le
"réserver" pour l'avenir à d'hypothétiques plantations. Le
commentaire de l'art. 10.6 du projet RPGA figurant dans le rapport 47 OAT, qui
se borne à indiquer que
"Par ailleurs, le PGA définit un espace d'une
largeur d'environ 10 mètres destiné aux plantations en bordure des
parcelles"
ne contredit pas cette interprétation.
Dans ces conditions, une application par analogie de
l'art. 10.6 RPGA à la zone de village ne s'oppose pas à l'interprétation
adoptée ci-dessus au consid. d.
f) Il reste à examiner si le projet respecte les conditions
exposées à ce consid. d.
Tel est bien le cas. En effet, le plan d'arborisation
fourni à l'audience prévoit une plantation suffisamment régulière et
substantielle (une quarantaine d'arbres) pour marquer la césure voulue. En
outre, la plantation prévue s'avance profondément entre les bâtiments vers l'intérieur
de la parcelle n° 903, par endroits bien au-delà d'une profondeur de 10 m. Elle
revêt ainsi, en définitive, une proportion plus importante que si elle était
cantonnée dans l'espace que les recourants voudraient inconstructible. Enfin,
l'avancée du coin Est des bâtiments dans cet espace n'altère nullement l'effet
de démarcation requis, dès lors qu'il s'agit uniquement d'angles, s'arrêtant à
plus de 4 m de la limite.
g) En conclusion, les différents griefs des
recourants sont rejetés et la décision de la municipalité est confirmée.
9.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du
recours aux frais des recourants qui succombent. Vu l'issue de leur pourvoi, un
émolument judiciaire est mis à leur charge. Les recourants sont chargés du
paiement d'une indemnité à titre de dépens à la constructrice et à l'autorité
intimée qui ont toutes deux procédé par l'intermédiaire d'un avocat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 1er décembre 2006 par la Municipalité
de Forel, levant l'opposition des recourants au projet de la constructrice Geme
Développement et Investissement SA, est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs est mis à la charge des recourants.
IV.
Les recourants PPE Les Jardins Forellois A et consorts
sont débiteurs solidaires de Geme Développement et Investissement SA d'une
indemnité globale de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
V.
Les recourants PPE Les Jardins Forellois A et consorts
sont débiteurs solidaires de la Commune de Forel (Lavaux) d'une indemnité globale
de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 18 septembre 2007
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.