vd_omni · AC.2024.0266 · 2025-08-28 · fr

A.________/Municipalité de Morges, B.________ | Recours formé contre les décisions de la municipalité approuvant le fractionnement d’une parcelle et délivrant le permis de construire deux villas jumelles. Le fractionnement n’affectant pas le caractère réglementaire du bâtiment existant, la municipalité pouvait l’autoriser par une simple et brève décision en constatation, singulièrement par l’apposition des signatures de la Syndique et du Secrétaire municipal au pied du tableau de mutation (c. 2). Le comble prévu n’est pas habitable (c. 3). La municipalité a retenu à raison que les "villas jumelles" constituent en réalité un seul bâtiment (c. 4). Peu importe que des places pour deux-roues empiètent sur la limite des constructions ou dans la distance réglementaire (c. 6). En raison d'une haie, l'accès projeté ne présente pas les conditions de commodité et de sécurité nécessaires à sa réalisation. La décision attaquée doit être réformée en ce sens que le permis de construire est délivré à la condition que les haies soient réduites ou supprimées afin que l'accès respecte la distance de visibilité (c. 8). Recours très partiellement admis en ce sens. Frais et dépens entièrement mis à la charge de la recourante-opposante.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.08.2025 AC.2024.0266

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 28 août 2025
Composition
Mme Danièle Revey, présidente;
M. Emmanuel Vodoz et
Mme Christina Zoumboulakis, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourante
A.________,
à ********,
représentée par Me Frank TIECHE, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Morges,
représentée
par Me Luc PITTET et Me Agnès DUBEY, avocats à Lausanne,
Constructeur
B.________,
à ********
, représenté par Me Léonard BRUCHEZ, avocat à
Lausanne
.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décisions de la Municipalité de
Morges du 14 novembre 2022 approuvant le fractionnement de la parcelle n
o
1512 et du 24 juin 2024 levant son opposition et octroyant un permis de
construire des villas jumelles sur la parcelle n
o
1453 (CAMAC n
o
230506).
Vu les faits suivants:
A.
B.________ (ci-après: le constructeur) est propriétaire de la parcelle n
o
1453 du cadastre de la commune de Morges (ci-après: la commune). D'une surface
totale actuelle de 1'171 m
2
, ce bien-fonds ne supporte aucune
construction et est en nature de jardin. Il est jouxté par les parcelles n
os
1452, 1454, 1549 et 1512 – toutes construites – sur ses côtés nord-ouest, nord,
nord-est et sud-est respectivement. Des rails de chemin de fer bordent la
parcelle sur son côté sud-ouest.
La parcelle n
o
1453 est colloquée en zone
de villas au sens des art. 16 ss du règlement du plan de quartier (PQ) "
En
Prellionnaz
" entré en vigueur le 5 juin 1962 et modifié en 1973
(ci-après: RPQ "
En Prellionnaz
"). Selon son art. 29, le RPQ
prévoit notamment que les dispositions de la réglementation communale sur les
constructions demeurent applicables: il s'agit du règlement sur le plan
d'affectation et la police des constructions (RPA), adopté par le Conseil
communal le 6 avril 1988 et approuvé par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990.
Un nouveau plan d'affectation communal (PACom) a
fait l'objet d'une enquête publique du 7 juin au 6 juillet 2025. Ce plan
affecte la parcelle n
o
1453 en zone d'habitation de faible densité B
– 15 LAT.
B.
La parcelle n
o
1453 fait l'objet d'un contentieux
administratif.
Une demande de permis de construire (CAMAC n
o
206431) portant en substance sur la construction de deux villas jumelles avec
piscine a été mise à l'enquête publique du 19 mars au 17 avril 2022. Le projet
a suscité l'opposition de A.________, propriétaire de la parcelle voisine n
o
1452.
Le 25 octobre 2022, le constructeur a fait parvenir
à la commune un projet de modification de limite entre la parcelle n
o
1453 et la parcelle n
o
1512 dont il est également propriétaire. La
mutation prévoit le transfert de 89 m
2
de la parcelle n
o
1512 à la parcelle n
o
1453, la nouvelle parcelle n
o
1453 disposant alors d'une surface totale de 1'260 m
2
et la nouvelle
parcelle n
o
1512 se réduisant de 1'591 à 1'503 m
2
.
Statuant sur le recours de A.________, la CDAP a
annulé la décision municipale du 14 novembre 2022 levant son opposition et
délivrant le permis de construire requis (arrêt AC.2022.0433 du 5 mai 2023). En
substance, elle a retenu que les combles, qualifiés sur les plans de
"galetas", pourraient en réalité aisément être destinés à
l'habitation au vu de leur hauteur, de leurs ouvertures, de leur accessibilité
par un escalier de dimensions usuelles, ainsi que de la présence d'une loggia.
Les combles étaient ainsi habitables, nonobstant leur qualificatif sur les
plans et le fait que le permis mentionne expressément une interdiction de les
habiter; or, les conditions auxquelles le règlement communal subordonnait la
construction de combles habitables, notamment une parcelle d'une surface
étendue, n'étaient pas remplies.
C.
Le constructeur a déposé le 1
er
février 2024 une nouvelle
demande de permis de construire (CAMAC n
o
230506) portant sur un
projet de "
construction de deux villas jumelles contiguës avec 2 places
extérieures, 2 places moto, 10 places vélos, panneaux photovoltaïques en
toiture et PAC installation intérieure
" sur la base d'un plan de
situation du 23 janvier 2024 qui reprenait le projet de fractionnement, et des
plans d'architecte du 10 janvier 2024 (dont un plan des aménagements
extérieurs). Des compléments ont été apportés le 13 février 2024.
Par rapport à la version précédente, le projet a été
revu et ne comprend notamment plus de piscine. Les combles ont également été
modifiés: il est désormais prévu d'aménager, dans les villas A et B, des
galetas d'une surface respective de 51,9 m
2
et 51,8 m
2
.
Dans la villa A, la surface dont la hauteur dépasse 2,40 m représente 24,9 m
2
;
dans la villa B, cette surface atteint 24,7 m
2
. L'accès à ces
combles se fait à présent par une trappe munie d'un escalier escamotable. Par
ailleurs, les ouvertures en façade ont été supprimées. La seule source de
lumière naturelle provient désormais d'un dispositif d'
"
accès
toiture
" mesurant 78 x 118 cm.
L'ouvrage projeté comprend deux places de
stationnement pour voitures, une place moto et cinq places vélos implantées en
retrait de la limite des constructions.
Une place moto et cinq autres
places pour vélos sont situées au-delà de cette limite, au nord de la parcelle,
à l'extrémité du chemin qui dessert la construction. Le projet prévoit enfin la
plantation de trois "
arbres majeurs
" au-devant et sur le côté
des villas projetées.
D.
Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête
publique du 17 février au 17 mars 2024. Durant ce délai, il a suscité
l'opposition de A.________.
Les services de l'administration cantonale ont
délivré leurs préavis et autorisations spéciales dans la synthèse établie le 24
avril 2024 par la Centrale des autorisations en matière de construction
(CAMAC).
Par décision du 24 juin 2024, la municipalité a levé
l'opposition et délivré le permis de construire requis, aux conditions fixées
par les autorités cantonales dans la CAMAC, aux conditions spéciales communales
ainsi qu'à celles émises par le Service technique communal de la Direction des
infrastructures et de l'environnement urbain du 16 mai 2024.
E.
Agissant le 4 septembre 2024 sous la plume de son mandataire, A.________
a derechef déféré devant la CDAP la décision municipale du 24 juin 2024, de
même que la décision du 14 novembre 2022 approuvant le fractionnement
parcellaire (repris dans le cadre du nouveau projet). Elle conclut à leur
annulation et, pour la décision du 24 juin 2024, au renvoi de l'affaire à
l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A
titre de mesures d'instruction, la recourante requiert la tenue d'une
inspection locale. Au fond, elle fait valoir que le fractionnement opéré dans
le cadre du projet rendrait la parcelle voisine n
o
1512 non
réglementaire, en violation du droit cantonal. Elle se plaint en outre de
l'habitabilité des combles, de l'incompatibilité du type de construction
(villas jumelles) avec la réglementation communale, respectivement du
non-respect des distances aux limites, des places de stationnement, de la
plantation d'arbres d'essence majeure et d'un accès insuffisant. Elle a
communiqué des pièces, notamment un échange de courriels entre son conseil et
la municipalité du 19 au 22 août 2024, ainsi qu'une lettre que la municipalité
lui avait adressée le 14 décembre 2022.
Le constructeur, cette fois assisté, a déposé une
réponse le 31 octobre 2024, concluant au rejet du recours dans la mesure de sa
recevabilité, faute de motivation suffisante. Plus spécifiquement, il conclut
également à l'irrecevabilité des conclusions formées contre l'autorisation de
fractionnement, en raison, par surabondance, de leur tardiveté. Il a déposé des
pièces, à savoir le plan d'implantation et plan d'étage de la construction
réalisée sur la parcelle n
o
1512 ainsi que le plan et tableau de
mutation approuvé le 14 novembre 2022 par la municipalité dans le cadre du
projet de fractionnement de la parcelle n
o
1512.
La municipalité a communiqué sa réponse le 11
novembre 2024, concluant au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.
Le 28 février 2025, la recourante s'est déterminée
sur les réponses, persistant dans ses conclusions.
Les 10 et 26 juin 2025, la recourant a soulevé de
nouveaux griefs, en se référant à la (nouvelle) planification d'affectation
communale, mise à l'enquête publique. Elle a derechef transmis des pièces. Le
constructeur s'est brièvement déterminé à ce sujet le 26 juin 2025, en
communiquant également une pièce.
Considérant en droit:
1.
Le recours formé contre la décision du 24 juin 2024 délivrant le permis
de construire et celle du 14 novembre 2022 approuvant le fractionnement de la
parcelle n
o
1512 respecte les conditions formelles énoncées
notamment à l'art. 79 de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Par ailleurs, la recourante
est propriétaire de la parcelle voisine n
o
1452 et dispose de la
qualité pour agir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99
LPA-VD). Le recours contre la décision du 24 juin 2024 est intervenu dans le
délai de trente jours fixé par l'art. 95 LPA-VD. Il y a dès lors lieu d'entrer
en matière. La question de la tardiveté du recours formé contre la décision de
fractionnement du 14 novembre 2022, souffre de rester indécise, compte tenu du
sort du recours au fond.
2.
La recourante invoque d'abord une violation de l'art. 83 de la loi sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11). Elle
prétend que le fractionnement prévu dans le projet litigieux a pour effet de
rendre non réglementaire la construction érigée sur la parcelle voisine n
o
1512.
a) L'art. 83 LATC, intitulé "
fractionnement
",
a la teneur suivante:
"
1
Tout
fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour
effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que
la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition
de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte
portée aux règles de la zone.
2
La mention est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des
restrictions sur les parcelles en cause."
Cette disposition du droit public cantonal prévoit
ainsi qu'avant de demander au registre foncier de procéder aux inscriptions
requises pour le fractionnement d'une parcelle bâtie, le propriétaire foncier
doit obtenir une décision de la municipalité. Il peut s'agir d'une simple et
brève décision en constatation, si le fractionnement n'a pas pour effet de
rendre une construction existante non réglementaire (singulièrement lorsque,
avec le nouvel état de propriété, les distances minimales aux limites sont toujours
garanties, ou encore si les indices d'utilisation ou d'occupation du sol sont
toujours observés). Si la modification de limite prévue affecte le caractère
réglementaire d'un bâtiment existant, la municipalité doit alors rendre une
décision indiquant si l'atteinte peut être corrigée en grevant d'une
restriction de la propriété une parcelle contiguë; elle signera le cas échéant
la réquisition de mention indiquant l'objet et l'étendue de cette restriction
(CDAP AC.2024.0130 du 6 mai 2025 consid. 6a; AC.2023.0133 du 6 mai 2025 consid.
3a; AC.2022.0244 du 2 décembre 2022 consid. 2a).
b) Selon les plans du 10 juillet 1970 produits par
le constructeur, la villa érigée sur la parcelle n
o
1512 compte un
rez-de-chaussée inférieur, non habitable, un rez-de-chaussée supérieur
habitable, ainsi que des combles, inhabitables.
Dans le secteur en Prellionnaz, l'art. 17 RPQ
définit le coefficient d'occupation du sol (COS) en prévoyant que la surface
bâtie, mesurée au niveau du rez-de-chaussée, terrasses couvertes et garages
compris, ne doit pas dépasser, pour une villa d'un étage habitable (cf. art. 16
let. a RPQ), un huitième de la surface totale de la parcelle (cf. consid. 3a
infra
).
Dans sa réponse, la municipalité indique, sans être contestée, qu'il ressort du
guichet cartographique cantonal ainsi que des images
Google maps
(
Google
Street View
) que le couvert à voitures réalisé n'est pas fermé sur les
côtés, excepté du côté de la façade de la villa (sur le caractère notoire de
ces données, cf. TF 1C_239/2024 du 5 juin 2025 consid. 5.2). Elle précise
qu'il ne doit pas être pris en compte dans le calcul du COS, vu qu'il ne s'agit
ni d'un garage (fermé sur les côtés), ni d'une terrasse couverte. La CDAP
considère qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause cette argumentation,
entrant dans la liberté d'appréciation dont bénéficie l'autorité intimée dans
l'interprétation de la réglementation communale (cf. art. 2 al. 3 de la loi
fédérale sur l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]; ATF 146 II 367 consid.
3.1.4; 145 I 52 consid. 3.6).
En l'occurrence et à supposer que la recourante ne
soit pas à tard pour soulever un tel grief, le fractionnement ne rend pas la
construction érigée sur la parcelle n
o
1512 non réglementaire. Ce
terrain, qui appartient en propriété au constructeur, a une surface de 1'591 m
2
.
À l'issue du fractionnement, il n'aura plus qu'une surface de 1'503 m
2
,
compte tenu de la cession d'une surface de 89 m
2
à la parcelle n
o
1453. La parcelle n
o
1512 supporte une maison d'habitation de 165 m
2
au sol, le couvert à voitures, ouvert sur trois côtés, n'entrant pas en ligne
de compte dans le calcul du COS. La surface bâtie, qui s'élève à 165 m
2
,
respecte le 1/8 (0,125) de la surface totale de la parcelle n
o
1512
(165 m
2
[surface bâtie] : 1'503 m
2
[surface totale] = 0,110
[COS]). Au demeurant, elle observerait même le 1/9 (0,111, cf. art. 16 et 17
RPQ consid. 3
infra
). On ne voit pas, dans ces circonstances, en quoi le
fractionnement à effectuer entre les parcelles précitées serait de nature à
rendre la construction existante non réglementaire du point de vue de sa
surface bâtie. La solution ne serait pas différente sous l'empire du projet de
PACom mis à l'enquête publique pendant la procédure de recours (à supposer
qu'il soit applicable par effet anticipé négatif selon les art. 47 et 49 LATC),
dès lors que l'annexe 1 RPACom, Notions techniques et illustrations (art. 1.5 RPACom)
prévoit que les couverts, notamment, ne font pas partie de la surface bâtie
déterminante.
c) Il n'y a pas lieu de mettre en œuvre une
inspection locale, comme le requiert la recourante, aux fins de vérifier si la
parcelle n
o
1512 supporterait d'autres constructions entrant dans le
calcul de la surface bâtie. La recourante ne donne en effet aucun élément
susceptible d'éveiller de telles suspicions. Pour le surplus, s'agissant des
constructions extérieures, les données disponibles sur les sites internet de
l'Etat de Vaud (guichet cartographique) et de
Google Street View
(tel
que mentionné par la municipalité) suffisent à renseigner la CDAP sur la
configuration des lieux et sur les caractéristiques du couvert à voitures (sur
l'appréciation anticipée des preuves, cf. ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285
consid. 6.3.1; CDAP AC.2022.0148 du 9 juin 2023 consid. 2c).
d) En conséquence, le fractionnement en cause
n'ayant pas pour effet de rendre une quelconque construction existante non
réglementaire, la municipalité pouvait se limiter, à rendre une simple et brève
décision en constatation. Contrairement à ce que soutient la recourante, c'est
précisément ce qu'a fait la municipalité le 14 novembre 2022, par l'apposition
des signatures de la Syndique et du Secrétaire municipal au pied du tableau de
mutation. Il s'agit donc bien d'une décision, qui doit être confirmée.
On ajoutera encore que c'est en vain que la
recourante affirme que l'avis de mise à l'enquête publique devait mentionner le
fractionnement. Cette exigence alléguée ne figure en effet dans aucune base
légale
Enfin, le ch. 1 du permis de construire précise
expressément qu'il "
est délivré sous la condition que le fractionnement
autorisé par la même parcelle soit effectif
", le ch.
2 ajoutant que le projet de situation corrigé incluant le fractionnement fait
partie intégrante du dossier. On ne distingue donc pas en quoi le principe de
coordination tel que conçu par la recourante serait violé.
3.
La recourante prétend qu'en dépit des transformations apportées au
projet initial, les combles du futur bâtiment restent habitables, en violation
de la réglementation communale.
a) Le projet litigieux prenant place dans la zone
dite de villas, les art. 16 ss RPQ "
En Prellionnaz
" sont
applicables:
"16.
Sont autorisées dans cette zone:
a)  des villas d'un étage habitable;
b)  des villas de deux étages habitables;
c)  des villas d'un ou deux étages habitables
avec en outre deux chambres au plus en-dessous du rez-de-chaussée;
d)  des villas de deux étages habitables, avec en outre deux chambres
dans les combles ouvertes sur deux façades au plus.
17. La surface
bâtie, mesurée au niveau du rez-de-chaussée, terrasse couvertes et garages
compris, ne dépassera pas:
- dans le cas a) ci-dessus, 1/8 de la surface
totale de la parcelle;
- dans les cas b) et c), 1/9 de la surface
totale de la parcelle;
- dans le cas d), 1/12 de la surface totale de la parcelle".
Dans son arrêt AC.2022.0433 du 5 mai 2023, la CDAP
s'est fondée sur les art. 25 ss du règlement d'application de la LATC
(RLATC; BLV 700.11.1) pour déterminer le caractère habitable des combles du
projet. Ces dispositions régissent de la manière suivante le volume, la hauteur
et l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:
"
Art. 25 Volume des pièces
d'habitation
1
Tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir une
capacité d'au moins 20 m
3
. Les chambres à coucher occupées par plus
d'une personne auront une capacité d'au moins 15 m
3
par occupant.
2
Dans les combles, le
cube n'est compté qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond
ou sous les chevrons.
[…]
Art. 27
Hauteur des locaux
1
Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de
jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le
plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.
2
Dans les combles, la
hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface
utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de
1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
[…]
Art. 28 Eclairage et
ventilation
1
Tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré
naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface
qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du
plancher et à 0,80 m
2
au minimum pour les lucarnes et les
tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations
peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.
[…]
"
Pour être considéré comme "habitable", un
niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour
l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable ou non, la
seule intention subjective du constructeur n'est pas décisive, mais il faut
examiner si objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre
la surface facilement habitable (ATF 108 Ib 130; CDAP AC.2023.0326,
AC.2023.0332 du 5 avril 2024 consid. 4c/bb; AC.2022.0412 du 28 septembre 2023
consid. 6c/aa et les références). Selon la jurisprudence, il convient de
vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par
la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume,
l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui
seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas
réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors
qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation
malgré sa non-conformité (CDAP AC.2024.0176 du 5 février 2025 consid. 2c;
AC.2023.0162 du 5 août 2024 consid. 5a).
b) En l'occurrence, le constructeur a
substantiellement modifié l'aménagement des combles par rapport à l'ancien
projet. Il prévoit d'aménager, dans les villas A et B, des "
galetas
"
d'une surface de 51,9 m
2
et 51,8 m
2
, respectivement. La
surface présentant une hauteur supérieure à 2,40 m atteint 24,9 m
2
pour la villa A (47,9% de la surface totale), et 24,7 m
2
pour la
villa B (47,6%), soit moins de la moitié de la surface utilisable. L'exigence
minimale posée par l'art. 27 al. 2 RLATC, qui concerne la hauteur minimale des
locaux d'habitation, n'est donc pas remplie. Par ailleurs, les combles sont
désormais accessibles uniquement par une trappe avec escalier escamotable, ce
qui les distingue clairement des locaux habitables. Surtout, le constructeur a
également supprimé les ouvertures en façade. La seule source de lumière dans
ces espaces est un "
accès toiture
" de 78 x 118 cm, soit une
surface de 92 cm
2
, correspondant à une surface éclairante de 0,59 m
2
,
ce qui ne répond pas aux exigences minimales d'éclairage (1 m
2
) fixées
à l'art. 28 RLATC.
La recourante soutient que le constructeur a
toujours l'intention de transformer les combles en locaux habitables, malgré
les modifications apportées au projet initial. La jurisprudence rappelle qu'il
n'y a pas lieu d'interdire préventivement la création de combles pour le seul
motif qu'ils seraient susceptibles d'être (plus ou moins commodément) rendus
habitables (CDAP AC.2022.0412 précité consid. 6c/aa et les références). En
l'occurrence, compte tenu de la nouvelle configuration des combles, en
particulier de la suppression de toute ouverture hormis un "accès
toiture", rien ne permet d'affirmer à ce stade que ces combles seront
utilisés à d'autres fins qu'un simple galetas inhabitable, conformément à leur
désignation sur les plans d'enquête. Il en va d'autant moins que de nouvelles
ouvertures susceptibles d'éclairer à suffisance les combles seraient
nécessairement visibles de l'extérieur.
c) L'art. 78 al. 2 RPA, concernant le vide d'étage,
invoqué par la recourante, n'est pas applicable, les combles litigieux n'étant
pas destinés à l'habitation. Quant à la panne sablière, elle n'excède pas de
plus d'un mètre le niveau supérieur de la dalle finie du dernier étage, comme
l'atteste le plan de coupe A-A EN100-09 du 10 janvier 2024: le grief que la
recourante tire de la violation de l'art. 83 RPA, relatif aux combles, du reste
sans le soutenir par la référence à un plan, n'est donc pas fondé.
Les critiques de la recourante relatives au
caractère habitable des combles doivent partant être rejetées.
4.
La recourante invoque une violation de l'art. 21 RPQ, disposition qui a
la teneur suivante:
"21. Les bâtiments seront distants:
-
de 6 mètres au moins des limites de la parcelle,
-
de 12 mètres au moins l'un de l'autre sur une même parcelle,
-
de
8 mètres au plus de la limite arrière (nord-ouest) de la parcelle."
La recourante soutient que les villas jumelles ne
respectent pas la distance réglementaire de 12 m entre bâtiments sis sur une
même parcelle. Dans sa réponse, la municipalité considère elle que les villas
constituent un bâtiment unique auquel une distance minimale aux limites ne
s'applique pas.
Cette appréciation ne prête pas le flanc à la
critique, au regard du large pouvoir d'appréciation dont elle dispose en la
matière. Le projet présente un bâtiment d'un seul tenant, coiffé d'un toit
unique et dépourvu de tout décrochement de façade ou autre élément
architectural suggérant la présence de plusieurs volumes distincts. Les termes
employés dans la demande de permis de construire, les avis d'enquête ou encore
les plans – lesquels évoquent la "
construction de deux villas jumelles
contiguës
" sur la parcelle n
o
1453 – ne sauraient remettre
en cause cette analyse, dès lors que l'aspect extérieur de la construction
correspond à celui d'un bâtiment unique (sur les critères servant à distinguer
la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments juxtaposés,
jumelés ou mitoyens, cf. notamment CDAP AC.2023.0204 du 23 août 2024 consid. 3d;
AC.2022.0201 du 17 novembre 2023 consid. 4d/cc). Dans ces conditions, la
question des distances entre constructions situées sur une même parcelle ne se
pose pas.
Le grief tiré d'une violation de l'art. 41 RPA (cf.
let. F du recours), relatif aux dépendances dans les espaces réglementaires,
doit également être écarté: le projet ne prévoit en effet aucune dépendance.
5.
La recourante soutient que le projet ne respecte pas les "
indices
de densité
", affirmant que les combles, les aménagements pavés et les
places de stationnement (véhicules, motos et vélos) devraient être intégrés
dans leur calcul.
Toutefois, dans son recours, elle ne précise pas
quels indices seraient violés (utilisation ou occupation du sol, masse,
canopée, etc.), ni en vertu de quelle réglementation (RPACom, RPA, RPQ). Il
n'appartient pas à la CDAP de pallier ces lacunes en complétant cette
argumentation ou d'effectuer elle-même le travail – exigeant – de motivation,
ce d'autant que la recourante est assistée d'un avocat.
On relèvera néanmoins ce qui suit. Dans la mesure où
les combles ne sont pas habitables (cf.
supra
), ils ne doivent pas être
pris en compte dans le calcul de l'indice d'utilisation du sol (IUS; cf. annexe
1, Notions techniques et illustrations, art. 1.5 RPACom [à supposer applicable
ce projet de réglementation]; art. 77 al. 2 RPA). Quant à l'indice ou
coefficient d'occupation du sol, mentionné par la recourante dans ses
déterminations, les aménagements pavés et les places de stationnement ne sont
pas inclus dans la surface bâtie déterminante (cf. annexe 1 précitée RPACom;
art. 75 al. 2 RPA; art 17 RPQ).
Le grief doit donc être rejeté dans la mesure où il
est recevable.
6.
La recourante dénonce une violation de l'art. 85 RPA, disposition
libellée de la manière suivante:
"
Art.
85
Garages et places de stationnement pour voitures et deux roues
En cas de construction,
reconstruction, transformation et agrandissement, des places de stationnement
pour véhicules doivent être prévues sur la parcelle même et en principe en
retrait des limites des constructions. Le nombre minimum de garages et de places
de stationnement privés exigé est fonction des affectations propres à chaque
immeuble:
[…]
g)
Motocyclettes,
cyclomoteurs et bicyclettes
Dans la mesure du possible, il sera prévu des locaux ou des places de
stationnement couvertes pour les deux roues en nombre suffisant pour les
besoins de l'immeuble. Les places de stationnement couvertes ne sont pas prises
en compte pour le calcul de la surface bâtie.
[…]"
Selon la recourante, les places de stationnement
projetées ne respecteraient pas le retrait requis par rapport aux limites des
constructions. Elle reproche également l'absence de couverture des places
destinées aux deux-roues. Ces critiques ne sont toutefois pas fondées.
Le plan des aménagements extérieurs EN200-02 du 10
janvier 2024 associé au plan de situation du 23 janvier 2025 indiquent que les
places de stationnement pour voitures sont toutes implantées en retrait de la
limite des constructions au sens de l'art. 36 de la loi du 10 décembre 1991 sur
les routes (LRou; BLV 725.01), de même que de la limite réglementaire de 6 m
d'avec la propriété voisine (art. 21 RPQ). Certes, deux, voire trois places
pour vélos empiètent sur la limite des constructions au sens de l'art. 36 LRou;
une place pour moto et cinq places pour vélos se situent dans l'espace
réglementaire de 6 m. Peu importe toutefois, dès lors que le règlement laisse
une marge d'appréciation à la municipalité par l'emploi de la formule "
en
principe
" (art. 85
i.f.
RPA) et que ces places pour deux-roues
ne compromettent ni la sécurité, ni la visibilité (art. 37, 39 LRou, art. 8 du
règlement d'application du 19 janvier 1994 de la LRou [RLRou; BLV 725.01.1]).
Il en va de même pour l'absence de couverture des
places deux-roues. L'art. 85 let. g RPA précise que celles-ci doivent être
couvertes "[d]
ans la mesure du possible
". La municipalité
justifie son choix par le caractère résidentiel du quartier (villas), où des
aménagements non couverts s'intègrent mieux. De plus, ce choix permet
l'utilisation d'un revêtement perméable, conformément à ses buts ainsi qu'aux
exigences du projet de RPACom (à le supposer applicable). La CDAP juge que ces
motifs sont sérieux et objectifs. Elle ne voit pas de raison de remettre en
cause l'appréciation de l'autorité communale, d'autant que la suppression de
couvertures contribue à une réduction du projet, ce qui bénéficie en définitive
à la recourante.
Mal fondé, le grief doit être rejeté.
7.
La recourante conteste la plantation d'arbres, qu'elle qualifie de
"
gênants
", en exposant qu'ils risquent d'obstruer la vue sur
le lac Léman depuis sa parcelle.
Toutefois, le droit à la vue n'est pas protégé en
droit public (cf., parmi de nombreux arrêts, CDAP AC.2023.0139 du 13 février
2024 consid. 4b). Par ailleurs, on ne distingue pas en quoi l'emplacement des
arbres en cause serait constitutif d'un abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2
CC au seul motif qu'il ne tiendrait pas compte - de l'avis de la recourante -
des intérêts de celle-ci.
Enfin, on ne discerne aucune violation de l'art.
2.13 al. 1 du projet de RPACom (encore une fois à supposer que ce projet de
norme soit applicable). Cette règle relative à l'arborisation impose la
plantation d'au moins un arbre d'essence majeure pour chaque tranche
ou
fraction
de 500 m
2
de surface de parcelle, sans toutefois
fixer de limite maximale. En l'occurrence, la parcelle n
o
1453,
d'une surface de 1'260 m
2
, compte bien deux tranches et une fraction
de 500 m
2
. La plantation de trois arbres respecte donc pleinement
cette exigence. Mal fondé, le grief est écarté.
Dans ce contexte également, il n'est pas nécessaire
de tenir une inspection locale, le point pour lequel elle est requise - tenter
un accord sur la plantation des deux [sic] arbres d'essence majeure prévus par
le projet de PACom - n'étant pas pertinent.
8.
La recourante estime que l'accès à la parcelle n
o
1453 est
insuffisant.
a) Selon l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé
équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par
des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue
lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour
accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi, selon la
jurisprudence, que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur,
que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter,
que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que
l'accès des services de secours et de voirie soit assuré. La loi n'impose pas
des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Dans le
cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès suffisant,
les autorités communales disposent d'une importante marge d'appréciation, en
particulier quand il s'agit d'évaluer les circonstances locales. Autrement dit,
l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de
sécurité tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si,
en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins
aisée et exige des usagers une prudence accrue (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; TF
1C_216/2021 du 21 avril 2022 consid. 4.1; CDAP AC.2024.0244 du 20 décembre 2024
consid. 2a).
b) Dans le cas présent, le service technique
communal de la Direction des infrastructures et de l'environnement urbain a retenu
que les haies situées sur la parcelle n
o
1512 – et qui, après
modification du parcellaire, se retrouveront sur la parcelle n
o
1453
– réduisent partiellement la visibilité de l'accès à la parcelle n
o
1512. Ainsi, le service technique a imposé la modification de l'accès de
manière à respecter les distances de visibilité imposées par les normes
professionnelles (VSS 40'273a) pour des raisons de sécurité. Il précisait
qu'une proposition de nouvel accès devrait être soumise à l'approbation de
l'autorité communale. Dans sa réponse, la municipalité reconnaît que, dans
l'état actuel, l'accès aux villas projetées est insuffisant.
Dans ces circonstances, il y a lieu d'admettre que
l'accès projeté ne présente pas les conditions de commodité et de sécurité
nécessaires à sa réalisation. Il est nécessaire de prévoir une taille, voire un
enlèvement partiel des haies existantes le long de la parcelle n
o
1512 de manière respecter la distance de visibilité selon la norme
VSS 40'273a. Par conséquent, le grief de la recourante est fondé. Le
recours doit être très partiellement admis et la décision attaquée réformée en
ajoutant expressément au permis de construire une condition dans le sens
précité (art. 117 LATC).
9.
Dans ses écritures du 10 et du 26 juin 2025, la recourante soulève
d'ultimes griefs.
a) Elle invoque d'abord une violation de l'art. 2.12
al. 2 du projet de RPACom, disposition libellée de la manière suivante:
"
2
Les parcelles de plus de
1’000 m
2
doivent faire l’objet d’un plan d’aménagement établi par un
architecte-paysagiste. Ce plan d’aménagement fait partie intégrante du dossier
de demande de permis de construire et est également requis en cas
d’agrandissement ou de démolition-reconstruction.
"
En l'occurrence, le plan des aménagements extérieurs
EN200-002 du 10 janvier 2024 a été établi par l'architecte en charge du projet
et par Taïga, entreprise paysagiste – comme le rappellent du reste les
remarques et conditions spéciales du permis de construire (ch. 6, Arbres et
aménagements extérieurs, p. 6). On ne voit ainsi pas en quoi cette disposition
communale serait violée, à supposer qu'elle soit applicable.
b) La recourante estime ensuite que le projet ne
respecte pas les règles en matière de frontage (art. 11.9 RPACom, en vertu
duquel sont autorisés, dans la zone d'habitation de faible densité B – 15 LAT,
les frontages semi-fermés), puisqu'il ne comprend ni muret, ni haie non opaque,
en violation de l'art. 2.7 al. 3 RPACom.
A teneur de l'art. 2.6 PACom, "
les frontages
sont constitués de tout élément privé ayant une relation directe avec la voie
publique ou privée adjacente (terrain compris entre la base d’une façade et la
chaussée). Ils assurent la transition entre les parcelles privées et l’espace
public et ont une importance significative dans la formation d’ambiances
urbaines spécifiques
". Selon l'annexe 1, Notions techniques et
illustrations (art. 1.5 RPACom), "[l]
e frontage correspond à la surface
non bâtie entre la façade principale d'une construction et la limite entre une
propriété privée et le domaine public ou la voie privée adjacent(e)
".
D'après l'art. 2.7 al. 3 RPACom, qui détermine les
caractéristiques des frontages semi-fermés, "
les dispositifs de
séparation avec le domaine public ou de la voie privée adjacents (parallèles à
la façade principale) sont obligatoires sous forme de murets avec passage à
faune (murets d’une hauteur minimale de 30 cm et maximale de 1.20 m), haies
indigènes ou autres dispositifs paysagers naturels. Au-delà d’une hauteur de
1.60 m, les dispositifs de séparation doivent assurer une perméabilité
visuelle. Tous dispositifs opaques, qu’ils soient végétaux ou non, sont
interdits
. "
Dans le cas d'espèce, la façade principale de
l'ouvrage projeté donne sur les voies de chemin de fer. Celles-ci ferment de
fait le frontage pouvant exister à cet endroit, ôtant toute portée aux règles
invoquées par la recourante. Pour le surplus, le seul secteur de la parcelle
jouxtant la voie publique, à savoir le DP n
o
9 (chemin de Bel
Horizon), est constitué par l'accès à la parcelle et aux places de
stationnement. La municipalité précise dans ses déterminations du 26 juin 2025 qu'elle
renonce à exiger l'aménagement à cet endroit d'un muret ou d'une haie, dès lors
que cela reviendrait à bloquer l'unique accès à la parcelle. Il n'y a rien à
redire à cette appréciation. Dans ces conditions, à supposer même que le projet
de PACom soit applicable, le grief ne peut être que rejeté.
c) Enfin, la recourante affirme que le plan des
canalisations n'a "
jamais été produit
" en dépit de ses
demandes. Elle requiert la production de ceux-ci.
Selon la décision attaquée, pendant l'enquête
publique, le constructeur a produit des plans EN200-01 (implantation) et 100-01
(sous-sol) du 7 mars 2024, modifiés afin d'adapter les réseaux d'eaux claires
et eaux usées (EC/EU). Toujours selon la décision attaquée, les maisons
jumelles contiguës seront raccordées par de nouvelles canalisations indépendantes
directement aux réseaux EC/EU communaux, pour éviter tout contact avec les
canalisations existantes provenant de la parcelle n
o
1452 de la
recourante.
Ces plans du 7 mars 2024 ne figurent pas au dossier.
Toutefois, il n'y a aucune raison de mettre en doute les indications de la
municipalité - et de l'architecte du constructeur selon sa détermination sur
l'opposition - selon lesquelles les canalisations seront désormais raccordées
directement aux réseaux, sans contact avec celles de la recourante (voir aussi
le plan du 26 mars 2024, au dossier). Or, on ne discerne pas en quoi ces
nouveaux raccordements pourraient léser la recourante ou violer une quelconque
législation. La recourante ne l'explique du reste pas.
Ce grief doit par conséquent être rejeté.
10.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission très partielle
du recours, dans la mesure où il est recevable. Cela entraîne la réforme de la
décision attaquée, en ce sens que
le permis de
construire est délivré
à la condition que les haies soient réduites ou
supprimées afin que l'accès à la parcelle n
o
1512 respecte la
distance de visibilité selon la norme VSS 40'273a.
La recourante succombant largement pour l'essentiel,
elle devra supporter les frais judiciaires, ainsi qu'une indemnité de dépens en
faveur de l'autorité intimée et du constructeur, qui ont procédé avec l'aide
d'avocats (art. 46 et 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est très partiellement admis, dans la mesure où il est
recevable.
II.
La décision rendue le 14 novembre 2022 par la Municipalité de Morges est
confirmée.
III.
La décision rendue le 24 juin 2024 par la Municipalité de Morges est
réformée en ce sens que le permis de construire est délivré à la condition que
les haies soient réduites ou supprimées afin que l'accès à la parcelle n
o
1512 respecte la distance de visibilité selon la norme VSS 40'273a. Elle
est confirmée pour le surplus.
IV.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la recourante A.________.
V.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de
Morges à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.
VI.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser au constructeur B.________
à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.
Lausanne, le 28 août 2025
La
présidente:                                                                                          Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.