vd_omni · AC.2017.0101 · 2017-05-18 · fr

A.________, B.________/Municipalité d'Epalinges, C.________ | Recours contre le permis de construire un immeuble implanté à cheval sur deux zones. Rappel de la jurisprudence: en l'absence de dispositions particulières dans le règlement communal (comme c'est le cas en l'espèce), un projet de bâtiment à réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones, en particulier à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de la parcelle et la surface bâtie (COS); toutefois, s'agissant des dispositions fixant les distances minimales à respecter entre un ouvrage et la limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées s'appliquent à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y implante. En l'occurrence, même si une dérogation pourrait être envisagée s'agissant de l'exigence de surface minimale de la parcelle applicable en zone de villas, le projet est également contraire à d'autres règles: COS et nombre maximum de logements par bâtiment. Dès lors que le projet ne respecte pas les règles relatives à chacune des deux zones sur lesquelles il s'implante, le permis délivré doit être annulé. Recours admis.Le recours formé devant le Tribunal fédéral a été rejeté dans la mesure de sa recevabilité (1C_339/2017 du 6 mars 2018).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.05.2017 AC.2017.0101

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
18 mai 2017
Composition
M. Pascal Langone,
président
; M. Eric Brandt et M. Alex
Dépraz, juges.
Recourants
1.
A.________
à Epalinges,
2.
B.________
à ******** représenté
par A.________, à ********,
Autorité intimée
Municipalité d'Epalinges,
Constructrice
C.________
à ********,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité d'Epalinges du 22 février 2017 levant leur opposition et
délivrant le permis de construire d'un immeuble de 7 logements avec parking
souterrain de 8 places et 5 places extérieures sur la parcelle n° 136,
propriété de C.________ (CAMAC n° 159125)
Vu les faits suivants
A.
La société C.________ est propriétaire de la parcelle n° 136 de la
Commune d'Epalinges. D'une surface totale de 1'482 m
2
, ce bien-fonds
est situé à cheval sur la "zone des bâtiments locatifs I" (d'une
surface de 875 m
2
) et sur la "zone de villas I" (d'une
surface de 607 m
2
), selon le Règlement communal du plan général
d'affectation (ci-après: RPGA), approuvé le 16 novembre 2005 par le département
cantonal compétent à l'époque.
B.
Le 29 octobre 2016, C.________ a déposé une demande de permis de
construire un seul immeuble de 7 logements avec parking souterrain, après
démolition du bâtiment n° ECA 469. Le bâtiment projeté serait implanté à cheval
sur les deux zones (pour trois quart environ dans la zone des bâtiments
locatifs I et pour un quart environ en zone de villas I). La surface au sol du
bâtiment projeté serait de 251 m
2
, ce qui donne un coefficient
d'occupation du sol de 0,169 (250,50 m
2
/ 1'482 m
2
). Mis
à l'enquête publique du 9 janvier au 7 février 2016, ce projet a suscité
l'opposition de A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle contiguë
n° 137. La Centrale des autorisations CAMAC a délivré toutes les autorisations
et préavis cantonaux requis (synthèse n° 159125)
C.
Par décision du 22 février 2017, la Municipalité d'Epalinges a levé
l'opposition et délivré le permis de construire requis.
D.
Le 22 mars 2017, A.________ et B.________ ont interjeté recours auprès
du Tribunal cantonal, Cour de droit administratif et public, à l'encontre de la
décision municipale du 22 février 2017, dont ils demandent l'annulation.
E.
Dans sa réponse du 1
er
mai 2017, la municipalité en question
a conclu au rejet du recours.
Considérant en droit
1.
La zone de bâtiments locatifs I est régie par les art. 16 à  21 RPGA.
Le coefficient d'occupation du sol (COS) ne peut pas excéder 0,20 (art. 18 al.
1 RPGA). La distance entre les constructions et la limite de la propriété est
de 8 mètres au minimum (art. 19 RPGA). S'agissant du nombre de niveaux, il est
limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles (art. 21 RPGA).
Quant à la zone de villas I, elle est régie par les
art. 22 à 28 RPGA.
L'art. 23 RPGA prévoit que " la surface des parcelles à bâtir (situées en
zone de villas I) est au minimum de 1000 m
2
, à raison d'une villa
par 1000 m
2
(...)". Selon l'art. 25 al. 1 RPGA, le coefficient
d'occupation du sol (COS) ne peut pas excéder 0,125. D'après l'art. 26 RPGA, la
distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 5 mètres
au minimum. L'art. 27 RPGA limite également le nombre de niveaux à trois pour
les bâtiments dont la surface au sol est supérieure à 80 m
2
(let.
b). Enfin, l'art. 28 RPGA limite le nombre de logements à deux par villa; ils
peuvent être superposés ou juxtaposés (al. 1); l'agrandissement des volumes
existants n'étant autorisés que si les conditions posées par les art. 23, 25 et
26 du présent règlement sont respectés (al. 3).
2.
Les recourants font uniquement valoir que le projet de construction
serait contraire à l'art. 23 RPGA. Il n'est pas contesté que la portion du
terrain colloquée en zone de villas I ne présente qu'une surface de 607 m
2
,
alors que la surface totale de la parcelle constructible est de 1'486 m
2
.
a) En l'absence de dispositions particulières dans
le règlement communal (comme c'est le cas en l'espèce), un projet de bâtiment à
réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit satisfaire
aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones, en particulier
à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de
la parcelle et la surface bâtie (COS). Toutefois, s'agissant des dispositions
fixant les distances minimales aux limites à respecter entre un ouvrage et la
limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées
s'appliquent à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y
implante. Sauf disposition contraire, la limite entre deux zones n'est pas
assimilable à la limite entre deux parcelles. Dès lors, un bâtiment n'a pas à
respecter par rapport à la limite de la zone la distance minimale par rapport à
la limite de propriété (cf. arrêts AC.2014.0335 du 20 mai 2015 consid. 6,
AC.2011.0123 du 8 février 2013 consid. 3b; AC.2007.0078 du 30 mai 2008 consid.
1b; AC.2003.0197 du 5 avril 2004 consid. 1b; voir aussi ATF 98 Ia 581 et
jurisprudence citée par Bovay/Didisheim/Sulliger/Thonney, Droit fédéral et
vaudois de la construction, 4ème éd., Bâle 2010, n. 3.1.5 ad art. 47 LATC, p.
258/259).
La règle fixant la surface minimale d'une parcelle
constructible a pour but d'éviter le morcellement outrancier du sol. Conjuguée
au principe de l'ordre non contigu et complétée par les règles sur les
distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre
bâtiments situés sur une même parcelle, cette prescription permet également
d'assurer le dégagement, l'hygiène et l'ensoleillement des habitations. Mais
surtout, en l'absence de normes fixant le coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol, elle constitue le moyen de limiter le développement
quantitatif d'une zone à bâtir en fonction des objectifs d'aménagement du
territoire fixés au moment de la planification. En effet, au travers d'une
telle réglementation appliquée à un périmètre déterminé, le législateur définit
le nombre maximum de parcelles constructibles qui pourront être créées. La
détermination d'une surface minimum est ainsi étroitement liée à celle de
l'étendue de la zone à laquelle elle devra s'appliquer (RDAF 2002 I 130; Bovay
/Didisheim /Sulliger /Thonney, op.cit., n.3.1.8.1 ad art. 47 LATC, p. 260).
b) En l'espèce, le projet de construction litigieux
est  contraire à l'art. 23 RPGA prescrivant une surface minimale de 1'000 m
2
,
puisque la portion du terrain colloquée en zone de villas I  présente une
surface de 607 m
2
, étant précisé que la surface totale de la parcelle
constructible est de 1'486 m
2
. L'importance de cette règle doit
toutefois être relativisée, dans la mesure où le la limitation du développement
quantitatif de la zone est ici déjà assuré par les normes fixant le COS et par
les règles sur les distances minimales entre bâtiments et limites de propriété
(qui sont du reste respectées en l'occurrence). L'octroi d'une dérogation à la
règle de l'art. 23 RPGA  pourrait être envisagé compte tenu des principes de
concentration de l'urbanisation et de densification du milieu bâti poursuivis
par la LAT. Mais le projet de construction litigieux est également contraire à
d'autres règles (plus importantes): si le bâtiment projeté (dont le COS est de
0,169) respecte bel et bien le COS de 0,20 applicable à la zone de bâtiments
locatifs I, tel n'est en revanche pas le cas du COS de 0,125 en vigueur dans la
zone de villas I. Enfin, la construction envisagée prévoit 7 logements, ce que
proscrit l'art. 28 al. 1 RPGA qui limite le nombre de logements à deux par
villa.
Il s'ensuit que le projet de construction ne
satisfait pas aux exigences relatives à chacune des deux zones en cause (en
particulier en matière de COS et de nombre maximum de logements). Dans sa
réponse au recours, la municipalité indique certes que la surface au sol de la
partie du bâtiment prévue en zone villa I serait de 75,5 m
2
, ce qui
aboutit à un COS de 0,124 (75,5 : 607), donc conforme à l'art. 25 RPGA (0,125).
Quant à la surface bâtie en zone de bâtiments locatifs I, elle serait de 175 m
2
,
ce qui donnerait un COS de 0,20 (175 : 875). Selon elle, les dispositions
règlementaires sur le COS seraient respectées pour chacune des parties du bâtiment
implantée dans chacune des zones considérées. Mais la municipalité perd de vue
que, pour être réglementaire, le projet de construction en cause doit respecter
à la fois les exigences de la zone de bâtiments locatifs I et celles de la zone
de villas I. Comme on l'a vu plus haut, il n'en va différemment que pour les
dispositions fixant les distances minimum à respecter entre un ouvrage et la
limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées
s'appliquant à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y
implante (RDAF 1984 p. 416).
L'autorité intimée a donc interprété et appliqué de
manière erronée le RPGA en délivrant le permis de construire requis. En effet,
il convient de rappeler que la solution consistant à appliquer à toute la
surface d'une parcelle chevauchant la limite de deux zones le régime de la zone
de construction la plus dense est arbitraire (ATF 98 Ia 581).
3.
Vu ce qui précède, le présent recours doit être admis et la décision
entreprise annulée. Bien qu'obtenant gain de cause, les recourants n'ont pas
droit à des dépens, dans la mesure où ils ont agi sans l'intermédiaire d'un
avocat. Un  émolument judiciaire sera mis à la charge de la constructrice, qui
est à l'origine de la procédure de permis de construire (art. 49 et 51 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est
admis
.
II.
La décision du 22 février 2017 de la Municipalité d'Epalinges est
annulée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la constructrice C.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 18 mai 2017
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.