vd_omni · EF.2004.0002 · 2006-06-19 · fr

Daniel REY/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle | Les immeubles, objet du présent litige, n'ont pas été acquis par le recourant de membres de sa famille, ni aux enchères forcées, ni par suite d'expropriation. Aucun élément au dossier ne permet donc de conclure que la Commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu par les parties pour le calcul de leur valeur vénale. Admission du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 19.06.2006 EF.2004.0002

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
19 juin 2006
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente;
M.
Alain Matthey et M. Georges Arthur Meylan, assesseurs.
recourant
Daniel REY,
à Pully,
autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aigle,
Objet
Recours Daniel REY contre décision du 14 avril 2004 de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (parcelles
nos 1234/3177 et 1235/3178, chemin de Pautex 12 et 14, à Aigle)
Vu les faits suivants
A.
Le 20 novembre 2002, Daniel Rey a acquis, pour un
prix total de 6'950'000 fr., les six parcelles suivantes :
a) les parcelles nos 990 et 3'175, sises
respectivement au ch. de Pautex 10 et aux Prés de Croix, à Aigle. La parcelle
no 990 a une surface totale de 2582 m2; elle comprend une habitation locative
(no ECA 1951), d'une surface de 310 m2, et un garage (no ECA 1952), d'une
surface de 210 m2, le solde de la parcelle comprenant une surface de 2'062 m2
de place-jardin. La parcelle no 3'175 comprend une surface de 317 m2 en nature
de place-jardin. Le prix de vente des biens-fonds a été fixé à 2'344'000 fr.
pour la parcelle no 990 et à 6'000 fr. pour la parcelle no 3'178;
b) les parcelles nos 1'234 et 3'177, sises
respectivement au chemin de Pautex 12 et aux Prés de Croix, à Aigle. La
parcelle no 1'234 a une surface totale de 2'826 m2; elle supporte une
habitation collective (no ECA 1976), d'une surface de 310 m2, et le solde, par
2'516 m2, se compose d'une place-jardin. La parcelle no 3'177 a quant à elle une
surface de 304 m2 et se compose d'une place-jardin. Le prix de vente des
bien-fonds a été fixé à 2'344'000 fr. pour la parcelle no 1'234 et à 6'000 fr.
pour la parcelle no 3'177;
c) les parcelles nos 1'235 et 3'178, sises respectivement
au chemin de Pautex 14 et au Prés de croix, à Aigle. La parcelle no 1235 a une
surface totale de 2'633 m2; elle supporte une habitation collective (no ECA
1977), d'une surface de 310 m2, et le solde, par 2'323 m2, comprend une
place-jardin. La parcelle no 3'178 a une surface de 266 m2 et se compose d'une
place-jardin. Le prix de vente des bien-fonds a été fixé à 2'245'000 fr. pour
la parcelle no 1235 et à 5'000 fr. pour la parcelle no 3178.
B.
A la suite de cette vente, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après : la
commission) a procédé, en date du 11 mars 2003, à une nouvelle estimation des
immeubles précités comme suit :
C.
Daniel Rey a recouru contre cette décision le 14 mars 2003
auprès de la commission. Il relève que le prix d'achat figurant dans les actes
notariés représente la valeur vénale et aucune des conditions d'exclusion
réglementaire ne peut être invoquée pour ignorer le prix d'achat des parcelles
en cause. De ce fait, il a conclu à ce que l'estimation fiscale des parcelles
nos 1'234 et 3'177 soit arrêtée à 2'350'000 fr. et celle des parcelles nos
1'235 et 3'178 à 2'250'000 francs, l'estimation des parcelles nos 990 et 3'175
n'étant pas contestée.
D.
A la suite de ce recours, la commission a rendu une
nouvelle décision le 14 avril 2004, qui arrête l'estimation fiscale des
parcelles litigieuses de la manière suivante :
E.
Daniel Rey a recouru contre cette décision auprès du
Tribunal administratif le 3 mai 2004. A l'appui de son recours, il expose
notamment ce qui suit :
"(...)
Exposé des faits
Le 18 février 2002, la Régie De Rham m'a signalé que
l'immeuble Pautex 14 à Aigle était à vendre (annexe no. 4).
Une étude du dossier et une visite sur place m'ont fait
constater que les immeubles Chemin de Pautex 10, 12 et 14, bien que sur trois
parcelles distinctes et contiguës, constituaient en fait un seul immeuble, avec
notamment le hall d'entrée (rez-de-chaussée) et la chaufferie communs aux trois
immeubles (annexes no. 4 et 5).
La chaufferie se trouve dans l'immeuble Pautex 12.
J'ai demandé à la Régie De Rham de se renseigner quant aux
règles d'utilisation et de partages des coûts de ces parties à usage commun. Il
en est ressorti qu'aucune servitude ou convention ne fixait ces règles (annexe
no. 6)
J'en ai conclu qu'il valait mieux acquérir les trois
immeubles pour éviter de possibles conflits futurs quant à l'utilisation ou au
renouvellement des installations communes aux trois immeubles. Entre-temps, le
prix pour l'immeuble Pautex 14 avait été convenu et arrêté entre parties à fr.
2'250'000.--; j'ai confirmé mon intérêt à ce prix-là à condition que je puisse
acquérir également les immeubles Pautex 10 et 12 et j'ai chargé la Régie De
Rham de rechercher et de contacter les propriétaires de ces deux immeubles pour
leur proposer de les vendre.
Le 24 juillet 2002, la Régie De Rham m'informait que les
propriétaires respectifs des immeubles Pautex 10 et 12 entraient en matière
pour vendre leur immeuble (annexe no. 7).
Le 19 août 2002, la Régie De Rham me confirmait les derniers
prix négociés pour les trois immeubles (annexe no. 8), conditions que j'ai
acceptées et que la Régie De Rham a communiquées par fax le 18 septembre 2002
au notaire Eric châtelain pour la préparation des actes (annexe no. 9).
Je relève que la commission de courtage pour l'immeuble
Pautex 14 était à la charge des vendeurs, alors que la rémunération de la Régie
De Rham pour son rôle d'intermédiaire entre les propriétaires des immeubles
Pautex 10 et 12 et moi-même était à ma charge. A ce titre, j'ai réglé à ladite
régie la somme de fr. 21'520.-- (annexe no. 10).
Pour financer mon achat, j'ai demandé un prêt hypothécaire 1
er
rang à divers établissements, dont la CEPV (annexe no. 11) et la BCV (annexe
no. 12); c'est l'offre de ce dernier établissement que j'ai retenue, le solde
étant financé par des fonds propres.
(...)
Les propriétaires de l'immeuble Pautex 14 souhaitaient
vendre, ceux des immeubles Pautex 10 et Pautex 12 ont été sollicités de vendre.
Les négociations ont été menées sans contraintes, entre trois propriétaires
différents et un acquéreur sans liens d'aucune sorte entre eux. Il faut donc
admettre que les prix convenus dans les trois actes de vente n'ont rien
d'insolite et représentent bien la valeur du marché, donc la valeur vénale des
trois immeubles. On pourrait toutefois admettre que les trois immeubles forment
une unité économique dont la valeur vénale se monte à fr. 6'950'000.--,
soit le total des prix de vente des trois immeubles qui la composent, C'est
donc au maximum à ce montant-là que les trois immeubles doivent être estimés
fiscalement, conformément à l'article 2, al. 2 LEFI.
Par ailleurs, même si la commission d'estimation était
habilitée à juger le prix total de fr. 6'950'000.--  comme inférieur au marché,
il faut admettre en se basant sur l'arrêt TA EF 93/0035 du 4 octobre 1994
(jurisprudence confirmée par d'autres arrêts TA, notamment EF 9/0007 et EF
99/0002), qu'elle n'aurait été autorisée à s'en écarter que si à l'issue de ses
calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20% entre le prix de vente
et la valeur vénale computée. Dans le cas qui nous occupe, la différence entre
le prix de vente (6'950'000.--) et la valeur computée par la Commission
d'estimation (7'357'000.--, soit fr. 2'300'000.--  Pautex 10 + fr.
2'442'000.--  Pautex 12 + fr. 2'615'000.--  Pautex 14) n'est que de 5,86%, donc
largement insuffisante pour que la Commission d'estimation puisse s'écarter du
prix des actes de vente comme valeur vénale".
Il conclut à ce que l'estimation fiscale des
parcelles soit ramenée à un montant correspondant à la valeur vénale, soit
2'350'000 fr. pour les parcelles nos 1'234 et 3'177 et 2'250'000 fr. pour les
parcelles 1'235 et 3'178. Il a joint à son pourvoi diverses pièces, dont copie
d'une lettre que lui avait adressée la régie De Rahm SA, à Lausanne, le 18
février 2002 pour l'informer, qu'à la suite de ses recherches de biens
immobiliers, elle était en mesure de lui proposer deux immeubles, dont celui
sis au ch. de Pautex 14, à Aigle, pour le prix de 2'500'000 fr. Le recourant a
également versé au dossier le contrat de crédit hypothécaire, conclu les 16/28
octobre 2002 avec la BCV, d'un montant de 4'750'000 fr. pour l'acquisition des
trois immeubles locatifs au ch. de Pautex 10, 12 et 14, à Aigle.
Le recourant s'est acquitté en temps utile de
l'avance de frais requise.
F.
La commission a déposée ses déterminations le 24 juin 2004
dans lesquelles elle a confirmé sa décision. Elle relève que la majorité des
immeubles locatifs de la région répondaient, en raison de la révision générale
de 1992, aux calculs suivants:
·
Valeur de rendement par capitalisation de l'état
locatif à 8,5%.
·
Valeur vénale par capitalisation de l'état locatif
à 6,5%.
·
Estimation fiscale par capitalisation à 7,5%.
L'autorité intimée souligne par ailleurs que le
calcul de l'estimation fiscale doit être proche d'une capitalisation de l'état
locatif à 8,5%. S'agissant de la parcelle no 1'234, elle indique que l'immeuble
a été négocié à 9,4% de l'état locatif et, s'agissant de la parcelle 1'235, à
10,5% de l'état locatif. En conclusion, pour ces deux dernières parcelles, la
commission estime que le prix de vente constitue une valeur de liquidation et
ne peut être pris en considération.
G.
A la suite d'une redistribution interne des dossiers,
l'instruction du recours a été reprise par le juge suppléant Isabelle Guisan.
H.
Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 16
février 2006 confirmant ses conclusions. Selon lui, rien dans le déroulement
des négociations qui ont précédé la conclusion des actes de vente en novembre
2002, ni la durée de possession des immeubles par les vendeurs, ni l'identité
de ces derniers, voire encore d'autres éléments ne permettent à la commission
de renoncer à l'application pure et simple de l'art. 2 al. 2 de la loi sur
l'estimation fiscale des immeubles du 8 novembre 1945.
I.
Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux
le 8 juin 2006, en présence de M. Robatti, représentant du recourant, d'une
part, et de M. Wulliens, conservateur du registre foncier et secrétaire de la
commission, d'autre part. A cette occasion, M. Robatti a notamment déclaré que Daniel
Rey avait revendu en 2005 les trois immeubles sis au ch. de Pautex 10, 12 et 14
, en nue propriété - lui-même en conservant l'usufruit - respectivement à ses
deux ex-épouses et à sa compagne actuelle pour le prix de 2'410'000 fr. chacun.
Il a également précisé que lorsque les propriétaires des maisons sises au ch.
de Pautex 10 et 12 avaient été approchés pour savoir s'ils accepteraient de
vendre leurs propriétés, alors qu'ils n'étaient au départ pas vendeurs, ils
auraient alors augmenté le prix offert de 100'000 fr. par immeuble. De son
côté, le secrétaire de la commission a produit un extrait du registre foncier
concernant les parcelles litigieuses, ainsi qu'une liste de douze immeubles
locatifs vendus à Aigle et Bex en 2005 - dont ceux du recourant -, avec
l'indication des numéros des parcelles, de la date de la transaction, du prix
de vente, du taux de négociation et de l'état locatif. Après avoir constaté que
les immeubles sis au ch. de Pautex 10, 12 et 14 formaient un seul bâtiment
(avec un hall d'entrée commun et une seule chaufferie), le tribunal a procédé à
une visite de deux appartements sis au ch. de Pautex 12 (de 3,5 et 2,5 pièces),
ainsi que du sous-sol (buanderie, chaufferie commune, caves et local à vélos).
J.
Le tribunal a délibéré à huis clos.
K.
Les arguments respectifs des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) Déposé dans le délai de trente
jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur l'estimation
fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après LEFI), modifiée
le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (ROLV 2000, p. 328;
cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est intervenu en temps utile.
Il est au surplus recevable en la forme. En tant que propriétaire de la
parcelle litigieuse et destinataire de la décision querellée, Daniel Rey a
qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que
le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer
l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La
LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de
recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal
administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit
est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas
d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17
juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993;
EF 1992.0039 du 1er juillet 1993
)
.
2.
Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en
vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations
que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent, les parcelles litigieuses ont
été vendues au recourant le 20 novembre 2002. Cette mutation justifiait dès
lors la mise à jour de leur estimation fiscale. On précisera d'emblée que les
valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale
(valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants
du marché immobilier) devront être fixées à la date déterminante pour la mise à
jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la
conclusion de la vente, soit le 20 novembre 2003, et non pas la date à laquelle
l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de
faits déterminés et postule par conséquent une estimation à une date donnée,
soit celle de la vente dans le cas présent, respectivement le 1er janvier de
l'année suivante. Elle a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la
valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par
rapport à l'estimation portée au registre (v. dans ce sens arrêt TA EF.1994.0017
du 6 juin 1994 plus les réf. cit.).
3.
Aux termes de l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale
ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement
d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La
valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
En l'espèce, les valeurs vénale et/ou de rendement
retenues par la commission pour les parcelles nos 990, 3'175, 3'177 et 3'178 ne
sont pas litigieuses. De même, les valeurs de rendement des parcelles nos 1'234
et 1'235 ne sont pas en cause, seul étant contesté en définitive le fait que la
commission n'ait pas pris en considération la valeur vénale des immeubles et
n'ait pas respecté la règle de l'art. 2 al. 2 LEFI, selon laquelle la valeur
fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale.
4.
a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al.
1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la
valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie
selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement
sur ces immeubles (al. 2).
b) Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à
la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances
particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer que celle-ci correspond au
prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la
fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière,
l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine;
dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de
la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul
élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a
généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la
prise en considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF.1994.0017 du 6
juin 1994 déjà cité).
Dans le cas présent, la commission soutient dans ses
déterminations du 24 juin 2004 que le prix de vente constituerait une valeur de
liquidation et - implicitement - qu'il se justifie dès lors de faire
abstraction du prix de vente convenu en application de l'art. 9 REFI, dont le
contenu est le suivant :
"Les ventes qui ont eu
lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été
fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente
juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats
extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas
prises en considération."
Selon la jurisprudence, par "
ventes qui ont
eu lieu dans des circonstances extraordinaires
"
,
il faut
entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également
celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans
l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît
logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation
fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de
fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir
au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du
marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent
également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF.1993.035
du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée si elle constate, sans
procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la
valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement
entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du
vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se
voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective
arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres
indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI
mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de
comparaison (cf. arrêt TA susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission
était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses
calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de
vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans plusieurs
arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix
d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1998.0006
du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également arrêt TA EF.1998.0009
du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix
d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur
avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en l'absence de
négociations).
c) En l'espèce, le recourant n'a acquis les
immeubles ni de membres de sa famille, ni aux enchères forcées, ni par suite
d'expropriation. Au contraire, les explications de l'intéressé - que rien ne
permet de mettre en doute - sur les circonstances dans lesquelles les ventes sont
intervenues démontrent qu'elles n'avaient aucun but purement spéculatif. Si le
recourant était certes à la recherche de biens immobiliers (cf. lettre de la
régie De Rahm SA au recourant du 18 février 2002), il n'en reste pas moins que,
dans un premier temps, seuls les anciens propriétaires de l'immeuble du ch. de
Pautex 14 souhaitaient vendre. Après avoir constaté que les immeubles du ch. de
Pautex 10, 12 et 14 constituaient en fait un seul immeuble quand bien même ils
étaient érigés sur trois parcelles distinctes et contiguës (avec notamment le
hall d'entrée et la chaufferie communs) - ce que le tribunal a pu vérifier lors
de l'inspection locale du 8 juin 2006 - et que les règles d'utilisation et de
partage des coûts des parties communes n'étaient pas clairement fixées (par
convention ou servitudes), Daniel Rey a estimé préférable de tenter d'acquérir
les trois immeubles pour éviter d'éventuels conflits quant à l'utilisation ou
le renouvellement des installations communes. Il a dès lors approché les
propriétaires des deux autres immeubles, qui ont accepté de conclure. De telles
déclarations s'avèrent tout à fait plausibles et aucun élément ne permet de
s'en écarter.
d) Par ailleurs, la liste des ventes intervenues en
2005 produite par le représentant de l'autorité intimée le 8 juin 2006 à titre
de comparaison n'est pas déterminante. D'une part, le marché de l'immobilier a
repris depuis 2003 de sorte que les prix pratiqués deux ans plus tard sont
inévitablement plus élevés, d'autre part, le document précité ne comprend pas
les éléments nécessaires (notamment surface des parcelles, situation exacte,
certains locatifs étant apparemment situés non pas à Aigle mais à Bex) pour
permettre de procéder à une véritable comparaison en toute connaissance de
cause. On relèvera encore que la banque qui a accordé le prêt hypothécaire au
recourant en octobre 2002, soit à une époque où les établissements bancaires
étaient redevenus plus pointilleux, avait tout intérêt à s'assurer que le prix
convenu correspondait au prix réel du marché.
e) Enfin, comme exposé ci-dessus, la commission
n'est autorisée à s'écarter du prix de vente que si, à l'issue de ses calculs,
la valeur vénale computée s'avère supérieure d'au moins 20% du prix
d'acquisition. Or, en l'occurrence, la valeur vénale des parcelles en cause
s'élève à un total de 4'589'000 fr. (soit respectivement 2'344'000 fr. pour la
parcelle no 1'234 et 2'245'000 fr. pour la parcelle no 1'235) alors que la
valeur globale retenue par la commission est de 5'046'000 fr. (soit
respectivement 2'436'000 fr. pour la parcelle no 1'234 et 2'610'000 fr. pour la
parcelle no 1'235). La différence entre ces deux montants, par 457'000 fr., est
nettement inférieure au 20% précité, puisqu'elle ne correspond qu'à moins de
10% seulement. Il en résulte que pour ce motif également, l'intimée ne pouvait
valablement s'écarter du prix convenu entre les intéressés.
5.
En conclusion, l'estimation fiscale des parcelles
litigieuses doit être calculée sur la base de la moyenne entre le prix de vente
et la valeur de rendement. Si l'on refait ces calculs, on constate que, tant
pour la parcelle no 1'234 que pour la parcelle no 1'235, cette estimation est
supérieure à la valeur vénale (parcelle no 1'234 : prix de vente de 2'344'000
fr. + valeur de rendement (non contestée) de 2'436'000 fr. divisé par 2 =
2'390'000 fr.; parcelle no 1'235 : prix de vente de 2'245'000 fr. + valeur de
rendement (non contestée) de 2'610'000 fr. divisé par 2 = 2'427'500 fr.).
Conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI, qui fixe le principe, duquel rien ne permet
de s'écarter, que l'estimation fiscale ne peut être supérieure à la valeur
vénale, c'est donc cette dernière qui doit être retenue dans le cas présent.
6.
Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être
admis et la décision attaquée réformée dans le sens décrit ci-dessus. Vu
l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt seront laissés à la charge de
l'Etat. Obtenant gain de cause, mais n'ayant pas procédé par l'intermédiaire
d'un mandataire professionnel, le recourant n'a pas droit à des dépens (art. 55
al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aigle du 14 avril 2004 est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle no 1'234 d'Aigle est arrêtée à 2'344'000
(deux millions trois cent quarante quatre mille) francs et celle de la parcelle
no 1'235 d'Aigle est arrêtée à 2'245'000 (deux millions deux cent quarante cinq
mille) francs.
III.
Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de
l'Etat.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 19 juin 2006
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint