vd_omni · EF.1994.0053 · 1994-09-26 · fr

VIVIAN Walter | Le principe de l'égalité de traitement ne permet pas d'appliquer sans autre le prix du terrain à bâtir à une parcelle, certes légalisée, mais trop petite pour recevoir en l'état une construction.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.09.1994 EF.1994.0053

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 26 septembre 1994
__________
sur le recours interjeté par
Walter
VIVIAN
, à Vallorbe
contre
la décision rendue le 20 mai 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe
(estimation fiscale
de la parcelle no 532 de Vallorbe).
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
J. Morel, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
Walter Vivian est propriétaire, depuis 1963, d'un immeuble sis à Vallorbe,
chemin de Montbenon, et immatriculé au registre foncier sous n° 536. Il s'agit
d'une petite parcelle, de forme quadrangulaire, d'une surface totale de 362
mètres carrés, et sur laquelle a été érigé un garage double loué à des tiers.
Le reste de la surface est utilisé par le recourant qui y entretient un jardin
potager, avec un petit cabanon en mauvais état.
La parcelle
litigieuse est située en zone constructible moyennant l'établissement d'un plan
spécial (art. 4 RPE), mais sa surface actuelle empêche toute construction à des
fins d'habitation.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la Commission des estimations
fiscales des immeubles du district d'Orbe a procédé au printemps 1994 à la
révision de l'estimation fiscale de la parcelle du recourant, la portant de
5'000 francs à 30'000 francs. Cette décision a été communiquée au recourant en
date du 15 avril 1994, et elle a été l'objet d'un recours daté du 25 avril
1994, dans lequel le recourant expose que, s'agissant d'une parcelle
pratiquement inutilisable pour la construction, le prix de base de 80 francs le
mètre carré retenu par la commission pour l'ensemble de la zone ne pouvait être
appliqué.
Le 20 mai
1994, la commission a confirmé sa décision en indiquant avoir calculé la
nouvelle estimation fiscale de la manière suivante:
Rendement locatif:
garage double                                                                                  Fr.                         1'500.-
capitalisé à 7,5%                                                                                                                              Fr.                      20'000.-
Valeur vénale:
bâtiment                                                                                               Fr.                      11'000.-
terrain de 362 m2 à Fr. 80.- =                                                         Fr.                      29'000.-      Fr.                      40'000.-
Total                                                                                                                                                      Fr.                      60'000.-
Moyenne ou estimation fiscale
Fr.                30'000.-
C'est contre
cette nouvelle décision du 20 mai 1994 qu'est dirigé le présent recours.
C.                            Le Tribunal a
procédé le 20 septembre 1994 à une vision des lieux, au cours de laquelle il a
entendu le recourant personnellement. La commission n'était pas représentée. Le
recourant a confirmé sa position, indiquant que son opposition tenait d'une
part au loyer retenu par la commission, et d'autre part et surtout au prix
moyen de 80 francs le mètre carré. Il a précisé que chaque garage était loué 50
francs par mois, le revenud total annuel étant ainsi de 1'200 francs.
et considère en droit :
___________________
1.                             Conformément
à l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la
moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. En l'espèce, le
montant de l'estimation que conteste le recourant résulte d'une moyenne entre
une valeur vénale estimée à 40'000 francs et une valeur de rendement de 20'000
francs. Le chiffre de 40'000 francs retenu pour la valeur vénale provient
essentiellement de la valeur attribuée au terrain (Fr. 80.- le m2) à quoi
s'ajoute l'estimation du bâtiment (Fr. 11'000.--), non contestée en l'espèce.
Il résulte
des explications de la commission que, s'agissant d'estimer la valeur des
terrains, la localité de Vallorbe a été divisée en trois secteurs, le prix du
mètre carré étant fixé à 60 francs pour l'un, 80 francs pour l'autre, et 100
francs pour le troisième, ces variations tenant compte des caractéristiques
propres des immeubles (exposition, dégagement, etc.). L'immeuble du recourant
se trouve dans le secteur où la valeur de base ainsi définie est de 80 francs
le mètre carré, et ce prix a été appliqué sans autre par la commission, qui
estime ne pas devoir faire de différence suivant que l'immeuble est
pratiquement constructible ou non.
2.                             Pour examiner
si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, le Tribunal
administratif se restreint au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), à l'exclusion d'un
examen en opportunité, la loi spéciale - en l'espèce la LEFI - ne le prévoyant
pas (art. 36 lit. c LJPA; Tribunal administratif, arrêt EF 92/039 du 1er
juillet 1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsque une autorité,
usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par
des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables,
ou encore lorsque elle statue en violation des principes généraux du droit
administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi
et proportionnalité) (sur tous ces points, v. notamment ATF 110 V 365, consid.
3b in fine, 108 Ib 205, consid. 4a).
Le Tribunal
administratif a déjà eu l'occasion d'affirmer que la valeur vénale d'un
immeuble dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et que, dans
des conditions normales, cette valeur correspondait en ce qui concerne le
terrain au prix du jour en tenant compte des possibilités d'utilisation et de
construction (v. notamment arrêt EF 91/017 du 12 mai 1993, consid. 3 al. 5;
arrêt EF 92/033 du 28 avril 1993, consid. 3 al. 2).
Dans un
autre arrêt, concernant l'estimation fiscale d'un immeuble du district d'Orbe,
le Tribunal administratif a considéré comme contraire au principe de l'égalité
de traitement la pratique consistant à appliquer schématiquement une valeur de
base à tous les immeubles soumis à une même réglementation sur les
constructions. Dans ses considérants, le tribunal s'était exprimé comme suit:
..."Un tel raisonnement, qui ne tient pas
compte des différences existant d'une propriété à l'autre, heurte le principe
de l'égalité de traitement, qui interdit non seulement que deux situations
semblables soient traitées de manière différente sans raison objective et
sérieuse, mais encore que deux situations différentes fassent l'objet du même
traitement (voir notamment ATF 117 Ia 257 cons. 3b).
En l'espèce, il est établi que la parcelle
appartenant au recourant, si elle est située dans la zone du village, n'est en
l'état pas susceptible de recevoir des constructions destinées à l'habitation
(même si, dans les faits, un hangar et un garage y ont été construits, dans des
conditions que le Tribunal de céans ne connaît pas, mais qui n'ont pas de
portée en l'espèce). Il est sans doute possible que le recourant puisse, à la
suite d'une évolution de la situation bénéficier de possibilités de construire
dont il ne dispose pas actuellement. Il est également concevable qu'il puisse,
toujours à la suite de circonstances spéciales, vendre sa petite parcelle à un
voisin et obtenir un prix équivalent ou proche de celui du terrain à bâtir.
Mais toutes ces éventualités dépendent d'une modification des circonstances,
tout à fait aléatoire. A l'occasion d'une révision générale des estimations
fiscales, l'autorité doit tenir compte de la situation existante, sans
anticiper sur une modification de cette situation, sauf si cette modification
apparaît comme très probable dans un relativement proche avenir. S'agissant de
la valeur vénale d'un immeuble, dans le cadre d'une estimation fiscale, il faut
même que l'augmentation de prix soit effective dans les transactions (art. 8
al. 3 REFI).
Retenir dans ces conditions un prix du m2
de Fr. 100.-, comme pour l'ensemble des propriétés sises en zone du village, ne
respecte pas le principe de l'égalité tel que rappelé ci-dessus. La décision
entreprise doit donc être annulée pour ce motif, l'affaire étant renvoyée à la
Commission d'estimation pour réexamen et nouvelle décision. Le Tribunal
administratif ne se prononce dès lors pas sur les autres points déterminants.
..."
Les
principes ainsi énoncés peuvent s'appliquer mutatis mutandis au cas du recourant.
Celui-ci ne saurait en effet se voir imputer une valeur théorique ne
correspondant en tout cas pas au prix effectif de son immeuble, dans son état
actuel, sur le marché. Le Tribunal administratif, qui ne saurait substituer son
pouvoir d'appréciation à celui de la commission, ne peut dès lors qu'annuler la
décision entreprise et renvoyer le dossier à cette autorité pour nouvel examen
et nouvelle décision. Il n'est toutefois pas inutile de préciser, ce faisant,
que si la valeur vénale retenue par la commission est manifestement trop
élevée, au vu des considérations qui précèdent, le prix articulé par le
recourant (Fr. 10'000.--) apparaît quant à lui à première vue trop bas. Bien
qu'il n'appartienne pas au tribunal, statuant dans le cadre d'une procédure de
recours, de donner des instructions ou des directives à une autorité cantonale,
on peut toutefois indiquer qu'en l'absence d'autres éléments la valeur vénale
de la parcelle pourrait le cas échéant être définie conformément aux
instructions du 8 janvier 1991 du Département des finances, prescrivant la
capitalisation du revenu locatif (en l'espèce Fr. 1'200.-- par an, selon les
indications données par le recourant à l'audience) à un taux de 6 ou 6,5%.
3.                             Le recours
doit dès lors être admis, la décision entreprise annulée et la cause renvoyée à
l'autorité intimée pour nouvelle décision (art. 54 al. 2 2ème phrase LJPA). Il
n'y a pas lieu de percevoir un émolument ni d'allouer de dépens au recourant,
qui n'a pas consulté (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est admis.
II.                La décision rendue le
20 mai 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Orbe est annulée, la cause étant renvoyée à cette autorité pour nouvelle
décision, au sens des considérants.
III.               Il n'est pas perçu
d'émolument de justice ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 26 septembre 1994
au
nom du tribunal administratif :
le président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint