vd_omni · AC.2015.0132 · 2016-05-04 · fr

BERDOZ/Municipalité de Rossinière | Refus de la municipalité d'octroyer un permis de construire quatre chalets comprenant chacun deux appartements de quatre pièces ainsi que huit garages et une route d'accès sur le territoire d'une commune où la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20%. Recours du constructeur. Ce dernier fait valoir que la décision attaquée, si elle était confirmée, pourrait constituer un cas d'expropriation, dans la mesure où il serait privé sans limite de temps de tout droit de construire. La décision attaquée ne traite toutefois que du refus de l'octroi du permis de construire requis par le recourant. Elle n'aborde en revanche pas la question des éventuelles expropriations matérielles que pourrait subir l'intéressé et indemnisation dont il pourrait bénéficier. Il ne revient dès lors pas au tribunal de céans de traiter de cette question, qui sort du cadre du présent litige (consid. 9). Recours rejeté dans la mesure où il est recevable.Recours au TF rejeté (arrêt 1C_263/2016 du 21 février 2017).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.05.2016 AC.2015.0132

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
4 mai 2016
Composition
M. Pascal Langone,
président
; M. Eric Brandt et M. Laurent Merz,
juges; Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.
Recourant
Willy BERDOZ,
à La Croix
(Lutry), représenté par Me Thibault BLANCHARD, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Rossinière,
Objet
Permis de construire
Recours Willy BERDOZ c/ décision de la Municipalité de
Rossinière du 23 avril 2015 annulant le permis de construire délivré le 22
novembre 2012 pour 4 chalets avec garages sur la parcelle n° 263
Vu les faits suivants
A.
Willy Berdoz est propriétaire, au lieu-dit "Les Planards", de
la parcelle n° 263 de la Commune de Rossinière (ci-après: la commune).
D'une surface de 3'218 m
2
, ce bien-fonds comprend un chemin de 308 m
2
,
le reste, d'une surface de 2'910 m
2
, étant en nature de champ, pré
et pâturage. Affecté en zone chalets, il est régi par le plan partiel
d'affectation au lieu-dit "Les Planards" (ci-après: le PPA "Les
Planards") et son règlement, tous deux approuvés par le Conseil d'Etat le
4 avril 1990, ainsi que par le règlement communal sur le plan d'extension et la
police des constructions (RPEPC), approuvé par le Conseil d'Etat le 13 août
1986. La parcelle n° 263 est située dans les hauts du village de
Rossinière, à environ 400 m à vol d'oiseau au Nord-Nord-Est du centre du
village, et n'est pas intégrée dans le périmètre du centre local tel
qu'approuvé par le Service du développement territorial (SDT) le 30 juin 2011,
établi conformément au Plan directeur cantonal (PDCn; cf. mesures A11, B12
et R21).
B.
Le 14 septembre 2012, Willy Berdoz a déposé une demande de permis de
construire quatre chalets (A, B, C et D), comprenant chacun deux appartements
de quatre pièces d'une surface brute des planchers (SBP) pour le logement de
235 m
2
par chalet, ainsi que huit garages et une route d'accès. Chaque
appartement, prévu sur trois étages, combles comprises, serait doté de trois
chambres, de 12,10 m
2
, de 10,10 m
2
et de 14,70 m
2
,
et d'un séjour, de 22,60 m
2
, auquel s'ajouterait une cuisine de
12, 10 m
2
.
Mis à l'enquête publique du 20 octobre au 18
novembre 2012, le projet a suscité l'opposition d'Helvetia Nostra.
Par décision du 22 novembre 2012, la Municipalité de
Rossinière (ci-après: la municipalité) a levé l'opposition et délivré le permis
de construire.
Le 21 décembre 2012, Helvetia Nostra a recouru
devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre
la décision précitée (cause AC.2012.0399). Elle invoquait en particulier le
fait que le projet n'était pas conforme à la réglementation sur les résidences
secondaires.
Par arrêt du 26 mars 2013 (cause AC.2012.0399), la
CDAP a rejeté le recours d'Helvetia Nostra dans la mesure où il était
recevable. La cour de céans a retenu que l'art. 75b Cst. interprété en
relation avec l'art. 197 ch. 9 Cst. ne pouvait faire obstacle à l'octroi d'un
permis de construire une résidence secondaire lorsque la décision de la
municipalité avait été prise en 2012. Elle a également jugé que le fait qu'elle
statuait sur le recours en 2013, soit après le 1
er
janvier suivant
l'adoption de l'art. 75b Cst., ne changeait rien à la situation juridique.
C.
Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 en matière
d'autorisation de construire une résidence secondaire, le Tribunal fédéral a
reconnu à Helvetia Nostra la qualité pour recourir (ATF 139 II 271) ainsi que
l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux permis de construire
délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243), indépendamment de la date de
dépôt de la demande (ATF 139 II 263).
D.
Le 2 août 2013, Willy Berdoz a informé la municipalité du fait qu'il
maintenait le projet tel qu'il avait fait l'objet du permis de construire du 22
novembre 2012 et qu'il entendait construire des résidences principales.
E.
Par arrêt du 28 octobre 2013 (cause 1C_429/2013), le Tribunal fédéral a
admis le recours déposé par Helvetia Nostra, annulé l'arrêt de la cour de céans
du 26 mars 2013 (cause AC.2012.0399) ainsi que l'autorisation de construire
octroyée le 22 novembre 2012 et renvoyé la cause à la municipalité pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. Il ressort de cet arrêt que,
devant le Tribunal fédéral, la municipalité "
a déclaré que le
constructeur entendait réaliser des résidences principales; une mention
correspondante serait intégrée au permis de construire et portée au registre
foncier
". Le Tribunal fédéral y a en outre constaté que la question de
la conformité de l'autorisation de construire à l'art. 75b Cst. n'avait pas été
examinée lors du rejet de l'opposition par la commune et que l'affectation du
projet – en résidence principale ou secondaire – ne paraissait d'ailleurs pas
être clairement établie, compte tenu de la prise de position du constructeur.
Le constructeur devrait donc, s'il maintenait sa demande de permis de
construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points. Il y
avait ainsi lieu d'annuler le permis de construire (dont l'admissibilité
n'était en l'état pas démontrée) et de renvoyer la cause à l'autorité communale
pour nouvelle décision.
F.
Le 20 novembre 2013, Willy Berdoz a confirmé à la municipalité sa
volonté de réaliser des résidences principales sur sa parcelle.
Le 19 mars 2015, la municipalité, dans un courrier
adressé à l'intéressé, a précisé ce qui suit:
"
Comme
vous l'avez sûrement appris par les médias, le règlement d'application de la
Loi Weber est en cours d'élaboration au Parlement National et devrait bientôt,
nous l'espérons, être adopté définitivement.
Bien que plusieurs incertitudes
planent encore sur l'application de la loi et sur les risques de nouvelles
oppositions d'Helvetia Nostra, la Municipalité souhaite aller de l'avant avec
les permis de construire délivrés qui ont été annulés par le Tribunal fédéral,
dont les auteurs de projets ont émis leur intention de construire en résidence
principale.
Afin que la Municipalité puisse
statuer formellement sur la délivrance d'un nouveau permis de construire, nous
vous prions de bien vouloir nous confirmer
par écrit
les points suivants:
1/            Votre volonté de construire uniquement des logements en
résidence principale.
2/           Les futurs logements
seront-ils mis en vente ou en location?
3/            Existe-t-il à l'heure actuelle des futurs acquéreurs ou
locataires en résidence principale pour vos futurs logements?
4/           Prévoyez-vous de
construire les 4 bâtiments simultanément?
Sinon, quel planning et ordre de construction avez-vous
prévu? (chalet A / B / C / D)
5/            Vous vous engagez formellement à inscrire au Registre
Foncier la mention d'affectation de la parcelle no 263 en résidence principale
".
Le 30 mars 2015, l'intéressé a donné à la
municipalité les informations suivantes:
"
1/ et 5/   Je veux
construire des logements en résidence principale et m'engage formellement à
inscrire cette mention d'affectation de la parcelle N° 263 au Registre
Foncier.
2/            Je désire vendre les logements construits.
3/            Non. La promotion n'a pas été activée, dans l'attente
de la décision municipale relative au permis de construire.
4/            Non. Je prévois de construire le chalet D; cette
construction débutera dès autorisation de construire
".
G.
Par décision du 23 avril 2015, la municipalité a "annulé" le
permis de construire octroyé le 22 novembre 2012.
H.
Par acte du 27 mai 2015, Willy Berdoz a interjeté recours auprès de la
CDAP contre la décision précitée, concluant principalement à la réforme de la
décision entreprise en ce sens que le permis de construire sollicité est
accordé avec inscription au registre foncier de la mention "
résidence
principale
" prévue par l'art. 6 al. 2 de l’ancienne ordonnance fédérale
du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (RO 2012 4583), subsidiairement à
l'annulation de la décision attaquée, le dossier étant renvoyé à l'autorité
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le 18 juin 2015, la municipalité a conclu à la
confirmation de sa décision du 23 avril 2015.
Le 8 octobre 2015, le recourant a maintenu ses
conclusions. Il a notamment précisé à l'appui de sa réplique qu'il proposait de
réduire de moitié le nombre d'appartements prévus et de n'en réaliser qu'un
seul par chalet, soit quatre logements au lieu de huit, sans par ailleurs rien
modifier quant à la disposition des bâtiments, à leur aspect extérieur ou à leur
gabarit, qui resteraient inchangés. Il a produit à titre d'exemple les plans du
chalet D figurant les modifications purement intérieures que cela impliquerait,
estimant qu'une mise à l'enquête complémentaire n'était pour cela pas
nécessaire.
Le 6 novembre 2015, l'autorité intimée a confirmé
ses conclusions.
Le 24 décembre 2015, le recourant a une nouvelle
fois maintenu ses conclusions, précisant notamment qu'il réduirait le nombre de
logements à quatre, soit un seul par chalet.
I.
Le 17 mars 2016, la municipalité a produit, à la requête du juge
instructeur, les statistiques des arrivées et départs en résidence principale
du 1
er
janvier 2010 au 31 décembre 2015.
J.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Le recourant requiert production en mains de l'autorité intimée de tous
les permis de construire accordés depuis 2005 sur le territoire communal pour
des constructions nouvelles ainsi que la fixation d'une inspection locale.
L'autorité peut mettre un terme à l'instruction
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p.
299; 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 136 I 229 consid. 5.3 p. 236; cf. aussi
arrêts TF 6B_1155/2015 du 14 mars 2016 consid. 2.2; 1C_608/2014 du 3 septembre
2015 consid. 2.1). Contrairement à la requête du recourant, la municipalité n'a
produit qu'une liste des huit permis de construire accordés depuis 2005 dans le
secteur visé par le Plan partiel d'affectation "La Combe", secteur
voisin au Sud de la parcelle du recourant, et non pas celle de tous les permis
de construire octroyés depuis 2005 sur le territoire communal. Vu les pièces du
dossier, en particulier la statistique des arrivées et départs en résidence
principale du 1
er
janvier 2010 au 31 décembre 2015 ainsi que la copie
de cartes topographiques, les mesures d'instruction requises n'apparaissent
néanmoins ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits pertinents pour
l'issue du litige; elles ne pourraient amener la Cour de céans à modifier son opinion.
2.
a) La décision comprend notamment un dispositif (art. 42 let. d de la
loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV
173.36]). Elle doit formuler de manière clairement reconnaissable les points sur
lesquels elle fixe les droits et obligations du destinataire (arrêts
AC.2012.0316 du 13 mai 2013 consid. 2a/aa; AC.2011.0276 du 9 mai 2012
consid. 2b; GE.2009.0250 du 8 août 2011 consid. 4a).
b) La décision attaquée contient le dispositif
suivant:
"
Au
vu de ce qui précède, la Municipalité dans sa séance du 21 avril 2015 a décidé:
·
D'annuler le permis de construire n° 648/12 délivré le
22.11.2012
".
Or, dans son arrêt du 28 octobre 2013 (cause
1C_429/2013), le Tribunal fédéral a rendu un dispositif dont le contenu est en
particulier le suivant:
"
1.
Le recours est admis. L'arrêt
attaqué est annulé, de même que l'autorisation de construire du 22 novembre
2012. La cause est renvoyée à la Municipalité de Rossinière pour nouvelle
décision dans le sens des considérants
".
Il ressort de ce qui précède que la municipalité ne
pouvait annuler une autorisation de construire qui l'avait déjà été par le
Tribunal fédéral. La décision attaquée, qui expose les motifs pour lesquels la
construction projetée ne peut être autorisée, ne peut dès lors être comprise,
malgré son libellé, que comme refusant d'octroyer au recourant le permis de
construire requis.
3.
Dans son écriture du 8 octobre 2015, le recourant a proposé de réduire
de moitié le nombre d'appartements prévus et de n'en réaliser qu'un seul par
chalet, soit quatre logements de 7 pièces chacun au lieu de huit appartements comme
prévu dans sa demande d'autorisation de construire, sans par ailleurs rien
modifier quant à la disposition des bâtiments, à leur aspect extérieur ou à
leur gabarit, qui resteraient inchangés. Il a produit à titre d'exemple les
plans du chalet D figurant les modifications purement intérieures que cela
impliquerait. Dans son écriture du 24 décembre 2015, l'intéressé a de nouveau
précisé qu'il réduirait le nombre de logements à quatre, soit un seul par
chalet. En procédure administrative toutefois, l'objet du recours est
circonscrit par la décision attaquée, à quoi s'ajoutent les questions qui
auraient été soulevées par les parties, mais que l'autorité aurait omis de
trancher dans sa décision. Cela s'explique par le fait que l'autorité de recours
ne peut contrôler que ce qui a été préalablement décidé ou qui aurait dû l'être
(cf. art. 79 LPA-VD; cf. arrêt AC.2014.0300 du 22 décembre 2015 consid. 2).
C'est ainsi le projet qui a fait l'objet de la décision attaquée qui sera
examiné par la cour.
4.
Le projet en cause porte donc sur la construction de quatre chalets de
deux appartements chacun, de garages et d'une route d'accès sur le territoire
d'une commune où la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20%.
Le 1
er
janvier 2016, la loi fédérale du
20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702) et son ordonnance
d'application du 4 décembre 2015 (ordonnance sur les résidences secondaires [ORSec];
RS 702.1) sont entrées en vigueur.
L'art 25 LRS prévoit des dispositions transitoires.
Selon le premier alinéa de cette disposition, la loi est applicable aux
demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision
de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en
vigueur.
Il faut comprendre l'art. 25 al. 1 LRS en relation
avec les versions allemande "
dieses Gesetz ist anwendbar auf
Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem
Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist"
et italienne "
la
presente legge si applica alle domande di costruzione che devono essere decise
in prima istanza o su ricorso dopo la sua entrata in vigore"
, en ce
sens que la loi s'applique aux recours pendants devant le tribunal au 1
er
janvier 2016 (voir également le Message du Conseil fédéral concernant la loi
sur les résidences secondaires du 19 février 2014, à propos des dispositions
transitoires, FF 2014 2209, p. 2238; et dans la jurisprudence cantonale AC.2015.0053
du 23 mars 2016 consid. 1; AC.2015.0015 du 18 mars 2016 consid. 1;
AC.2015.0025 du 24 février 2016 consid. 3). Il s'ensuit que la loi fédérale sur
les résidences secondaires et l'ordonnance sur les résidences secondaires sont
applicables en l'espèce.
5.
Le recourant affirme que les huit appartements des chalets qu'il prévoit
de construire constitueront des résidences principales et non pas secondaires.
a) Selon l'art. 75b al. 1 Cst., les résidences
secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface
brute au sol habitable de chaque commune.
La loi fédérale sur les résidences secondaires, en
vigueur depuis le 1
er
janvier 2016, fixe les conditions auxquelles
sont soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification
de logements existants et de leur affectation dans les communes qui comptent
une proportion de résidences secondaires supérieure à 20% (art. 1 LRS).
L'art. 2 LRS dispose en particulier ce qui suit:
"
(...)
2
Est une résidence
principale au sens de la présente loi un logement occupé par une personne au
moins ayant comme commune d'établissement au sens de l'art. 3, let. b, de la
loi du 23 juin 2006 sur l'harmonisation de registres la commune dans laquelle
se trouve le logement.
3
Est assimilé à une
résidence principale un logement qui remplit l'une des conditions suivantes:
a.
être
occupé durablement pour les besoins d'une activité lucrative ou d'une
formation;
b.
être
occupé durablement par un ménage privé qui occupe durablement un autre logement
situé dans le même bâtiment;
(...)
f.   être utilisé par une entreprise pour l'hébergement de personnel
pendant de courtes périodes;
g.  être utilisé comme logement de service pour des personnes qui
travaillent notamment dans des établissements hôteliers, des hôpitaux et des
foyers;
(...)
4
Est une résidence secondaire au sens de la présente loi
tout logement qui n'est ni une résidence principale ni un logement assimilé à
une résidence principale
".
Conformément à l'art. 3 let. b de la loi fédérale du
23 juin 2006 sur l'harmonisation des registres des habitants et d'autres
registres officiels de personnes (loi sur l'harmonisation de registre, LHR; RS
431.02), on entend au sens de la loi par commune d'établissement une commune
dans laquelle une personne réside, de façon reconnaissable pour des tiers, avec
l'intention d'y vivre durablement et d'y avoir le centre de ses intérêts
personnels; une personne est réputée établie dans la commune où elle a déposé
le document requis; elle ne peut avoir qu'une commune d'établissement.
Selon l'art. 6 LRS, dans les communes dont la
proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l'art. 5 est
supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée.
Si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l'octroi d'une autorisation
de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de
20 %, l'autorisation ne peut pas être délivrée (al. 1). Demeure réservée la
création de nouveaux logements au sens de l'art. 7, al. 1, let. b et des art.
8, 9, 26 ou 27 (al. 2).
L'art. 7 LRS s'applique à la création de nouveaux
logements soumis à une restriction d'utilisation. Il a la teneur suivante:
"
1
Dans
les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à
20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être
utilisés:
a. comme résidence principale ou
comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3;
ou
b. comme logement affecté à
l'hébergement touristique.
2
Un logement est réputé
affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable
à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions
usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une
des conditions suivantes:
a. être situé dans le même
bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b. ne pas être équipé en fonction
des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre
d'un établissement d'hébergement organisé.
3
L'autorité
compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une
charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let.
a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas
assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens
des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée
à l'al. 1, let. a, s'applique.
4
Immédiatement
après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente
pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de
mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds
concerné.
5
Le
Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a. les exigences concernant
l'établissement d'hébergement organisé;
b. l'obligation de déclarer le
changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en
une résidence principale;
c. la formulation des conditions
d'utilisation
".
L'art. 3 al. 1 let. a ORSec prévoit que la servitude
à mentionner au registre foncier en vertu de la LSR pour les logements soumis à
une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence
principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7,
al. 1, let. a, LRS".
b) L'introduction au sens de l'art. 2 al. 3 LRS de
la catégorie des logements assimilés à des résidences principales tient compte
du fait qu'il existe plusieurs sortes de logements que personne n'utilise comme
résidence principale, mais qui sont durablement occupés (le cas échéant par des
personnes qui changent à tout moment) ou qui, pour d'autres raisons, ne peuvent
être considérés comme des résidences secondaires (Message du Conseil fédéral
concernant la loi sur les résidences secondaires du 19 février 2014, FF 2014 2209,
p. 2220). Les logements occupés durablement pour les besoins d'une activité
lucrative ou d'une formation (let. a) sont notamment les logements occupés par
des résidents à la semaine. La situation dans laquelle un logement est occupé
durablement par un ménage privé qui occupe durablement un autre logement situé
dans le même bâtiment (let. b) correspond par exemple à celle d'une grande
famille qui occupe deux ou plusieurs logements dans le même bâtiment. Le
logement utilisé par une entreprise pour l'hébergement de personnel pendant de
courtes périodes (let. f) concerne notamment un logement servant à
l'hébergement temporaire de personnel saisonnier ou d'aides auxiliaires dans
l'agriculture et pour lequel il doit s'agir de l'utilisation principale (FF
2014 2209, p. 2220/2221).
c) Face à l'interdiction générale de dépasser le
seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure
que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que
résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition
du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il
apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales
dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence
d'autres indices concrets (arrêts TF 1C_349/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.3;
1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5). Conformément aux principes du droit
fédéral en matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartient non pas
au constructeur, mais à la partie qui entend faire appliquer la norme éludée d'établir
l'existence d'une fraude à la loi et donc de démontrer l'existence d'un abus de
droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier (arrêt
TF 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.3 et 4.4). C'est le constructeur
qui supporte le risque économique de ne pouvoir vendre les logements comme
résidences principales (arrêts TF 1C_349/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.4;
1C_114/2015 du 10 juillet 2015 consid. 4.2.2).
Le respect de la condition d'utilisation du logement
selon l'affectation annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les
autorités compétentes en matière de police des constructions (arrêt TF 1C_349/2015
du 7 janvier 2016 consid. 2.3; 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2.5).
6.
En l'espèce, le recourant a informé la municipalité de sa volonté de
réaliser des résidences principales dans les huit appartements qu'il prévoit de
construire, la mention "résidence principale" étant par ailleurs
inscrite au registre foncier. Il convient ainsi d'examiner si les bâtiments
projetés seront utilisés comme résidences principales au sens de l'art. 7 al. 1
let. a LRS.
a) Dans la décision entreprise, la municipalité a
refusé d'octroyer le permis de construire requis en invoquant le fait qu'elle
n'était pas en mesure de démontrer le réel besoin en logements principaux dans
la commune, ce d'autant moins pour huit logements prévus dans quatre chalets, qu'en
effet le nombre probable de nouveaux habitants voulant s'installer à Rossinière
ces prochaines années paraissait faible et que les besoins en logements du type
de celui prévu étaient encore moins avérés. La municipalité a encore retenu que
le recourant n'avait fait aucune promotion, n'avait aucun promettant-acquéreur
et ne désirait pas construire les quatre bâtiments simultanément. Elle a donc
conclu en substance à l'existence d'un abus de droit manifeste.
b) Il est indéniable que les chalets projetés le
sont dans une localité qui, ainsi que le relève le recourant, est notamment
proche de communes qui, telles que Château-d'Oex, Rougemont et Gstaad,
bénéficient d'une certaine attractivité, connaissant elle-même une certaine
notoriété pour avoir accueilli le peintre Balthus. Elle est également bien
desservie en liaisons routières et en transports publics. Elle est ainsi
accessible en voiture depuis Bulle, qui dispose de toutes les commodités, en 25
minutes environ. Château-d'Oex, commune limitrophe, dispose par ailleurs d'une
école et d'un hôpital. La construction projetée l'est enfin sur une parcelle
sise en zone chalets, laquelle n'est pas expressément destinée aux résidences
secondaires.
La parcelle n° 263 est néanmoins située dans
les hauts du village, à environ 400 m au Nord-Nord-Est du centre de ce dernier,
et n'est pas, contrairement à ce que prétend le recourant, intégrée dans le
périmètre du centre local tel qu'approuvé par le SDT le 30 juin 2011, établi
conformément au PDCn (cf. mesures A11, B12 et R21) et où, selon le PDCn, la localisation
des nouvelles zones à bâtir est encouragée ainsi qu'une densité adaptée au coeur
villageois (cf. mesure B12). Les biens-fonds qui entourent la parcelle en cause
ne sont en outre, et de loin, pas tous construits. Surtout, la construction
projetée porte sur pas moins de quatre chalets comprenant chacun deux
appartements, soit sur huit logements de quatre pièces chacun. Or, il ressort
des explications de la municipalité qu'il n'y a pas de réel besoin en logements
principaux dans la commune. L'autorité intimée précise en particulier que,
depuis 25 à 30 ans, le rythme des constructions s'est avéré très faible et
qu'elle n'a jamais délivré un permis de construire plusieurs bâtiments, tel le
projet présenté par le recourant. De nombreux appartements seraient en outre
inoccupés au Pays-d'Enhaut et la demande de logements primaires aurait
fortement chuté, situation qui serait la conséquence des permis de construire octroyés
avant le 11 mars 2012, date de l'adoption de l'art. 75b Cst., et qui auraient
été directement utilisés à la suite de cette adoption. Le tribunal ne voit pas
de raisons de remettre en cause les explications de la municipalité. Selon la
statistique établie par le Département des finances et des relations
extérieures, la population résidente permanente à Rossinière était au 31
décembre 2015 de 565 personnes. Il ressort en outre de la statistique des
arrivées et départs en résidence principale du 1
er
janvier 2010 au
31 décembre 2015 produite par l'autorité intimée qu'il y a eu 204 arrivées, 33
naissances comprises, et 273 départs, soit, sur six ans, un solde négatif de 69.
Il n'y a ainsi clairement pas, comme l'indique la municipalité, un besoin en logements
principaux dans la commune, d'autant moins pour huit appartements. La
construction de huit logements en une seule fois (comme indiqué initialement) alors
que Rossinière compte une population totale de 565 personnes seulement paraît
disproportionnée. Le fait que, ainsi que l'indique le recourant, il y aurait de
la demande pour des constructions de ce type de la part notamment de familles
de la région et de personnes qui souhaiteraient passer leurs vieux jours dans
le Pays-d'Enhaut, et que des acheteurs potentiels auraient même manifesté leur
intérêt se heurte au fait que le nombre de départs d'anciens résidents
principaux est supérieur aux arrivées en résidences principales de nouvelles
personnes. Le fait que la centrale de réservation de Château-d'Oex ait indiqué
en août 2015 au recourant ne pas disposer de bien à louer à l'année ne permet
pas non plus d'en conclure qu'aucun logement en résidence principale ne serait
disponible à Rossinière. Il existe en effet d'autres moyens, comme les petites
annonces en particulier sur Internet, pour proposer ce type de logement à la
location. L'intéressé parle en outre ici de location et non pas de vente de
résidences principales.
Le fait que le recourant, depuis qu'il a acquis une
part de la parcelle n° 263 en 1987, aurait investi plusieurs centaines de
milliers de francs dans le rachat des parts des autres membres de l'hoirie
Berdoz, dans l'équipement du terrain et dans la conception d'un projet de
construction n'implique pas nécessairement que ce dernier serait destiné à des
résidences principales. Peu importe de plus la question de savoir si, lorsqu'il
a requis l'octroi d'un permis de construire en 2012, son intention était alors de
construire des résidences secondaires ou principales. Est déterminante la situation
actuelle. N'est pas non plus déterminant le fait que la construction d'une
maison unifamiliale de type chalet (FAO du 12 décembre 2014) ait été récemment autorisée
sur la parcelle n° 843, située au Sud-Sud-Ouest, à proximité du bien-fonds
en cause. La municipalité a précisé que la maison en cause était destinée à des
propriétaires résidents principaux. Le tribunal de céans ne saurait de toute
manière se prononcer sur les circonstances qui ont permis l'octroi de ce permis
de construire, ainsi que des autres permis auxquels se réfère le recourant, permis
qui ne font pas l'objet de la présente procédure de recours. Est de toute façon
déterminante pour le cas d'espèce, qui a trait à la construction de huit
appartements, le fait qu'il n'y a pas de réel besoin en logements principaux
dans la commune.
Le recourant invoque aussi, en se fondant sur la
jurisprudence du tribunal de céans (arrêt AC.2013.0057 du 5 juin 2014
consid. 4), l'existence dans la région concernée d'un marché de niche pour
des résidences principales destinées à des personnes fortunées. Il paraît
toutefois hautement improbable d'assurer la vente de huit logements à de telles
personnes, sachant en particulier que l'arrêt précité ne concernait qu'un
chalet comprenant deux appartements. Il apparaît en outre que les huit
logements ne comprennent que quatre pièces chacun, soit trois chambres, de
12,10 m
2
, de 10,10 m
2
et de 14,70 m
2
, et un
séjour, de 22,60 m
2
, auquel s'ajouterait une cuisine de 12, 10 m
2
,
et qu'aucune des pièces n'est ainsi particulièrement spacieuse. Il est dès lors
très improbable que des personnes fortunées s'intéressent à ce type de
logements à titre de résidences principales.
L'intéressé fait également valoir ne pas vouloir
construire les quatre chalets simultanément, de manière à garantir la vente de
ces objets au fur et à mesure, afin d'éviter que certains demeurent invendus ou
vacants. L'on ne voit néanmoins dès lors pas pourquoi l'intéressé, même si,
ainsi qu'il le fait valoir, c'est le syndic qui, à l'origine, lui aurait conseillé
de ne déposer qu'une seule demande de permis de construire, ne dépose pas,
compte tenu des circonstances actuelles, une première demande de permis de
construire pour un chalet, avant d'éventuellement déposer d'autres demandes. Il
propose également de ne plus prévoir qu'un appartement par chalet. Ces éléments
tendent à démontrer que le besoin de huit logements de quatre pièces n'est pas
avéré et constituent des indices supplémentaires selon lesquels il n'y a aucune
garantie que les quatre chalets de deux appartements chacun soient utilisés au
titre de résidences principales.
Enfin, les déclarations du recourant quant à son
projet de construction de huit appartements sont vagues, voire contradictoires.
Il dépose une demande de permis de construire quatre chalets de deux
appartements chacun, puis déclare vouloir ne les construire que les uns après
les autres et propose enfin de ne plus réaliser qu'un seul appartement par
chalet, soit quatre logements seulement. L'intéressé dit parfois vouloir vendre
les appartements prévus, d'autres fois les louer. Il fait également valoir
qu'il existe dans la région un marché de niche pour des résidences principales
occupées par des personnes à haut revenu. Or, comme constaté ci-dessus, les
appartements prévus ne sont pas particulièrement spacieux.
c) Dans sa dernière écriture du 24 décembre 2015, le
recourant a invoqué l'art. 2 al. 2 et 3 LRS à l'appui de sa position. Le fait
que, conformément à l'art. 2 al. 2 LRS, il suffise que le logement
soit occupé par une personne au moins établie dans la commune n'est toutefois
pas déterminant, sachant que cette exigence concerne en l'occurrence huit
appartements pour une commune dans laquelle le nombre de départs en résidence
principale est supérieur à celui des arrivées. L'on peut également s'étonner
que le recourant, dont les déclarations sont, comme relevé ci-dessus vagues,
voire contradictoires quant à son projet de construction, invoque en outre à ce
stade de la procédure le fait que les logements qu'il prévoit de construire pourraient
constituer des logements assimilés à des résidences principales au sens de
l'art. 2 al. 3 LRS, alors que jusqu'à présent, il avait expliqué que les
appartements projetés constitueraient des résidences principales au sens de
l'art. 2 al. 2 LRS. La recevabilité d'un tel grief est ainsi douteuse. Une
occupation selon l'art. 2 al. 3 let. a LRS pour les besoins d'une activité lucrative
ou d'une formation a par ailleurs régulièrement lieu sous la forme de location.
Tout cela s'avère être également en contradiction avec les précédentes
déclarations du recourant de vouloir vendre les appartements à des personnes
fortunées, des familles ou des personnes qui veulent passer leurs vieux jours
dans la région. En définitive, le recourant ignore s'il pourra vendre les
logements à titre de résidence principale, ce qui est aussi démontré par le
fait qu'il ne veut actuellement construire dans un premier temps qu'un seul
chalet, craignant qu'une partie des chalets restent invendus ou vacants. Le
recourant n'a présenté aucune promesse d'achat ni nommé des personnes
sérieusement intéressées par l'acquisition de ses logements planifiés. Quoi
qu'il en soit, il ne donne aucune indication sur les différentes utilisations
qui pourraient être effectuées au titre de logements assimilés à des résidences
principales. Il ne donne en particulier aucune explication sur les personnes
qui pourraient vouloir occuper durablement, en tant que résidents à la semaine,
les logements en cause pour les besoins d'une activité lucrative – et laquelle?
– ou d'une formation (art. 2 al. 3 let. a LRS). L'on ne voit notamment pas que des
employés et des étudiants puissent venir s'installer à Rossinière, sachant en
particulier qu'il n'y a pas de grandes entreprises ni de haute école dans cette
région. Le fait qu'un même ménage privé, correspondant en particulier à une
grande famille, pourrait occuper deux logements du même bâtiment (art. 2
al. 3 let. b LRS) n'est pas non plus déterminant. Imaginer que des familles
puissent s'installer chacune dans un chalet d'une SBP pour le logement de 235 m
2
et comprenant deux appartements apparaît illusoire, dès lors qu'une telle
surface est hors norme et qu'il paraît impossible de trouver plusieurs familles
prêtes à occuper de tels chalets, même compte tenu de l'existence d'un marché
de niches pour personnes fortunées, sachant qu'il n'existe pas de réel besoin en
logements principaux à Rossinière. Le recourant ne donne enfin aucune
indication sur le personnel qui pourrait être hébergé par l'entreprise de ce
dernier dans les chalets prévus (art. 2 al. 3 let. f LRS) ni sur l'utilisation
comme logements de service pour des personnes qui travailleraient notamment
dans des établissements hôteliers, des hôpitaux et des foyers (art. 2 al. 3
let. g LRS).
d) Au vu des éléments qui précèdent, en particulier de
l'absence, rendue vraisemblable par la commune, d'un besoin réel en résidences
principales à Rossinière pour le type d'objets concernés et des déclarations
vagues, voire contradictoires du recourant quant à son projet de construction,
il ne paraît pas que les chalets projetés seront utilisés à titre de résidences
principales ou de logements assimilées à des résidences principales. Il n'est
en effet pas établi qu'il existe une demande en résidences principales dans la
commune de Rossinière et que le marché immobilier de la commune propose un
nombre insuffisant de logements à vendre ou à louer au titre de résidences principales.
Un abus de droit manifeste peut donc être admis.
e) Pour le surplus, même si cette question ne fait
pas l'objet du recours, la construction de quatre logements de 7 pièces d'une
SBP pour le logement de 235 m
2
, soit un par chalet, et non plus de
huit appartements, ne pourrait pas non plus être autorisée, et ce pour les
motifs précités. Il paraît en particulier pratiquement impossible de trouver
quatre familles fortunées prêtes à occuper des appartements de 235 m
2
,
dès lors qu'il n'existe pas de besoin en logements principaux à Rossinière.
7.
Le recourant estime que la municipalité ferait preuve d'une attitude contradictoire
en remettant en doute sa bonne foi de construire des résidences principales,
revirement qui contreviendrait à la confiance légitime que les administrés
doivent pouvoir placer dans le comportement des autorités administratives. Le
principe de la bonne foi serait gravement violé. L'autorité intimée aurait en
effet confirmé devant le Tribunal fédéral que l'intéressé entendait réaliser
des résidences principales et se serait engagée à intégrer une mention
correspondante dans le permis de construire. Elle lui aurait par la suite
demandé de lui confirmer par écrit sa volonté de construire uniquement des
logements en résidence principale afin, selon ses termes, d'"
aller de
l'avant avec les permis de construire délivrés qui ont été annulés par le Tribunal
fédéral, dont les auteurs de projets ont émis leur intention de construire en
résidence principale
".
a) Aux termes de l'art. 5 al. 3 Cst., les organes de
l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la
bonne foi. Cela implique notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un
comportement contradictoire ou abusif (ATF 136 I 254 consid. 5.2; cf.
aussi arrêt TF 1C_229/2015 du 9 mars 2016 consid. 2.1). Du principe
général de la bonne foi découle notamment le droit fondamental du particulier à
la protection de sa bonne foi dans ses relations avec l'État, consacré à l'art.
9
in fine
Cst. (
ATF 138 I 49
consid.
8.3.1 p. 53; cf. aussi arrêt TF 1C_229/2015 du 9 mars 2016
consid. 2.1).
Valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le
principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime qu'il
met dans les assurances reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite
d'après des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de
l'administration (
ATF 137 II 182
consid. 3.6.3 p. 193;
137 I 69
consid. 2.5.1
p. 73;
131 II 627
consid. 6.1
p. 636 s.; cf. aussi arrêt TF 1C_229/2015 du 9 mars 2016 consid. 2.1).
Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision erroné de
l'administration agissant dans les limites de ses compétences peuvent obliger
celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation
en vigueur. Il faut pour cela que l'administré n'ait pas pu se rendre compte
immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu, qu'il se soit fondé
sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour prendre des
dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de préjudice et que
l'intérêt à une correcte application du droit ne se révèle pas prépondérant sur
la protection de la confiance (
ATF 137 II 182
consid.
3.6.2 p. 193;
137 I 69
consid. 2.5.1 p. 72/73;
131 II 627
consid. 6.1
p. 637; cf. aussi arrêt TF 1C_229/2015 du 9 mars 2016 consid. 2.1).
Le principe de la confiance, découlant de celui de
la bonne foi, commande également à l'administration d'adopter un comportement
cohérent et dépourvu de contradiction; la jurisprudence y a recours parfois
pour corriger les conséquences préjudiciables aux intérêts des administrés qui
en découleraient (cf. ATF 111 V 81 consid. 6; ATF 108 V 84 consid. 3a; TF
1C_153/2015 du 23 avril 2015 consid. 4, et les références citées).
b) Il ressort certes de l'arrêt du Tribunal fédéral
1C_429/2013 du 28 octobre 2013 que, dans la partie "Faits" (lettre
B), la municipalité "
a déclaré que le constructeur entendait réaliser
des résidences principales; une mention correspondante serait intégrée au
permis de construire et portée au registre foncier
". L'on ne voit
néanmoins pas que le recourant puisse, en se fondant sur le principe de la
bonne foi, se prévaloir d'une telle affirmation pour exiger de la municipalité
qu'elle lui octroie le permis de construire requis. Dans l'arrêt précité
(consid. 3), le Tribunal fédéral a en effet constaté que la question de la
conformité de l'autorisation de construire à l'art. 75b Cst. n'avait pas été
examinée lors du rejet de l'opposition par la commune et que l'affectation du
projet – en résidence principale ou secondaire – ne paraissait d'ailleurs pas
être clairement établie, compte tenu de la prise de position du constructeur. Celui-ci
devrait donc, s'il maintenait sa demande de permis de construire, apporter les
éclaircissements nécessaires sur ces points. Il y avait ainsi lieu d'annuler le
permis de construire (dont l'admissibilité n'était en l'état pas démontrée) et
de renvoyer la cause à l'autorité communale pour nouvelle décision. Il en
découle que l'autorité intimée, conformément au jugement du Tribunal fédéral, était
tenue d'examiner la conformité des constructions projetées à l'art. 75b Cst., ce
qu'elle a fait, considérant que tel n'était pas le cas.
Le recourant ne saurait non plus se fonder, pour se
prévaloir du principe de la bonne foi, sur le courrier que lui a adressé
l'autorité intimée le 19 mars 2015, dont il ressort ce qui suit:
"
Comme
vous l'avez sûrement appris par les médias, le règlement d'application de la
Loi Weber est en cours d'élaboration au Parlement National et devrait bientôt,
nous l'espérons, être adopté définitivement.
Bien que plusieurs incertitudes
planent encore sur l'application de la loi et sur les risques de nouvelles
oppositions d'Helvetia Nostra, la Municipalité souhaite aller de l'avant avec
les permis de construire délivrés qui ont été annulés par le Tribunal fédéral,
dont les auteurs de projets ont émis leur intention de construire en résidence
principale.
Afin que la Municipalité puisse
statuer formellement sur la délivrance d'un nouveau permis de construire, nous
vous prions de bien vouloir nous confirmer
par écrit
les points suivants
1/            Votre volonté de construire uniquement des logements en
résidence principale.
2/           Les futurs logements
seront-ils mis en vente ou en location?
3/            Existe-t-il à l'heure actuelle des futurs acquéreurs ou
locataires en résidence principale pour vos futurs logements?
4/           Prévoyez-vous de
construire les 4 bâtiments simultanément?
Sinon, quel planning et ordre de construction avez-vous
prévu? (chalet A / B / C / D)
5/            Vous vous engagez formellement à inscrire au Registre
Foncier la mention d'affectation de la parcelle no 263 en résidence principale
".
Il ne résulte aucunement de ce courrier que la
municipalité se serait engagée, à l'égard du recourant, à considérer que ce
dernier allait construire des appartements qui seraient affectés à des
résidences principales et donc à lui octroyer le permis de construire requis.
Elle ne fait que l'informer, s'agissant de la problématique des résidences
secondaires, de sa volonté de reprendre le dossier des permis de construire qui
avaient été annulés par le Tribunal fédéral et dont les auteurs avaient émis
leur intention de construire en résidence principale et le priait de bien vouloir
lui donner différentes informations de manière à ce qu'elle puisse statuer sur
sa demande de permis de construire. L'on ne voit en particulier pas pourquoi
l'autorité intimée prierait l'intéressé de lui donner certaines informations si
elle avait de toute façon l'intention de lui délivrer le permis de construire
requis.
Le grief du recourant relatif au principe de la bonne
foi n'est en conséquence pas fondé.
8.
Dès lors que le recours doit être rejeté pour les motifs qui
précèdent, il ne se justifie pas d'examiner la question de savoir si
l'obligation faite à la commune de redimensionner ses zones à bâtir pourrait
également s'opposer à la délivrance du permis de construire requis.
9.
Le recourant fait enfin valoir que la décision
attaquée, si elle était confirmée, pourrait constituer un cas d'expropriation,
dans la mesure où il serait privé sans limite de temps de tout droit de construire
alors même qu'il bénéficierait de facultés de bâtir conférées par un plan
d'affectation en vigueur et qu'il aurait investi des montants considérables
pour équiper son terrain. Cela équivaudrait à une violation grave de son droit
de propriété garanti par l'art. 26 Cst.
En règle générale, l'objet du litige est défini par
trois éléments: la décision attaquée, les conclusions du recours et les motifs
de celui-ci. Selon le principe de l’unité de la procédure, ne peuvent être
examinés et jugés, en principe, que les rapports juridiques à propos desquels
l’autorité administrative s’est prononcée préalablement, d’une manière qui la
lie sous forme de décision. L’objet du litige peut être réduit devant l’autorité
de recours, mais pas étendu ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2 p. 365). La
décision attaquée ne traite que du refus de l'octroi du permis de construire
requis par le recourant. Elle n'aborde en revanche pas la question des
éventuelles expropriation matérielle que pourrait subir l'intéressé et indemnisation
dont il pourrait bénéficier. Il ne revient dès lors pas au tribunal de céans de
traiter de cette question, qui sort du cadre du présent litige.
10.
Vu les considérants qui précèdent, le recours doit être rejeté dans la
mesure où il est recevable et la décision de la municipalité du 23 avril 2015
confirmée. Compte tenu de l'issue de la cause, des frais sont mis à la charge du
recourant (art. 49 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 55
LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
La décision de la Municipalité de Rossinière du 23 avril 2015 est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge du recourant.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 4 mai 2016
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.