vd_omni · EF.1995.0098 · 1996-07-18 · fr

GRANOLI Victor (hoirs) c/CEFI de Vevey | VV corrigée au vu de la vétusté des bâtiments (600 fr. le m2 pour le terrain et 80 fr. le m3 pour les bâtiments). VR confirmée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.07.1996 EF.1995.0098

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 juillet 1996
sur le recours interjeté par l'
Hoirie
Victor GRANOLI
, représentée par Armand Granoli, rue du Collège 1, 1814 La
Tour-de-Peilz,
contre
la décision rendue sur recours le 6 octobre
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey
(estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de Vevey).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     L'Hoirie Victor Granoli
est propriétaire de la parcelle no 1'540 du cadastre de la commune de Vevey.
D'une surface totale de 1'261 m2, cette parcelle supporte deux bâtiments d'une
surface au sol de 329 m2 et de 192 m2, abritant des dépôts, des magasins, un
atelier et un garage.
Par décision du 1er
octobre 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de
la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de 220'00
francs à 885'000 francs. Le 13 octobre 1992, l'Hoirie Victor Granoli, par
l'intermédiaire de Armand Granoli, a recouru contre cette décision auprès de la
commission d'estimation fiscale; il a fait valoir que l'estimation pour les
dépôts était beaucoup trop élevée et il a proposé au maximum de doubler
l'ancienne estimation fiscale et de la porter ainsi à 440'000 francs.
B.                    Par nouvelle décision du
6 octobre 1995, après avoir effectué une visite des lieux, la commission
d'estimation fiscale a réduit l'estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de
Vevey de 885'000 francs à 795'000 francs, selon le calcul suivant:
"Valeur marchande:
terrain:    1'261 m2 à Fr. 1'000.--/le m2
(bâtiment compris)                                                         Fr.
1'260'000.--
Valeur de rendement:
ateliers et dépôts: 510 m2 à Fr. 55.--/le m2 =
Fr. 28'000.-- capitalisés à 8,5%
(le dépôt en plein air n'est pas compté)                             Fr.
330'000.--
Fr.
1'590'000.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 1'590'000.--
: 2 =
Fr.   795'000.--"
C.                    Le 13 octobre 1995,
l'Hoirie Victor Granoli, par l'intermédiaire de Armand Granoli a recouru contre
cette décision auprès du Tribunal administratif. Il estime que la nouvelle
estimation est surfaite et qu'un prix de 1'000 francs le m2 pour le terrain est
inacceptable. Il confirme qu'il propose au plus de doubler l'ancienne
estimation et la porter ainsi à 440'000 francs.
Le 17 novembre 1995,
la commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle estime
que le montant de 440'000 francs est "nettement en dessous de la
réalité", malgré la faiblesse actuelle du marché immobilier. La valeur de
rendement et le taux de capitalisation de 8,5% pour des dépôts sont corrects.
Concernant la valeur vénale, un prix de 1'000 francs le m2, bâtiments compris,
était encore pratiqué en 1995.
Le 23 novembre 1995,
l'Hoirie Victor Granoli, par l'intermédiaire de Armand Granoli, a déposé un
mémoire complémentaire. Il fait valoir que s'il pouvait capitaliser
l'estimation fiscale de Fr. 795'000.-- à 8,5%, le loyer serait de Fr. 5'631.--
par mois; or, il est de Fr. 2'000.--. En outre, l'estimation de Fr. 1'000.-- le
m2 n'est pas réaliste; en effet, actuellement des terrains pour des dépôts se
négocient aux alentours de Fr. 400.-- à Fr. 500.-- le m2.
Il ressort des pièces
du dossier que la parcelle no 1'540 de Vevey se trouve dans la zone
industrielle de Plan-Dessus, selon le Règlement spécial pour le quartier de
Plan-Dessous, approuvé par le Conseil d'Etat le 16 août 1978.
D.                    Le tribunal administratif
a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence de Victor Granoli et du
Président de la commission d'estimation fiscale. Les parties ont confirmé leurs
conclusions.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) Pour déterminer la
valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux, les Instructions pour
les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre
1992 (ci-après: les instructions), prévoient qu'il faut tenir compte de la
valeur du sol et de la construction ainsi que de la situation et des
possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble.
c) En l'espèce, les
constructions sont dans un état vétuste. La parcelle se trouve en zone
constructible; cependant, l'édification d'un nouveau bâtiment suppose la
démolition de toutes les constructions existantes. Ainsi, le tribunal retient
un prix de 600 francs le m2 pour le terrain, et un prix de 80 francs le m3 pour
les bâtiments, ce qui donne le calcul de la valeur locative suivant:
terrain:             1'261 m2 à 600.-- =
756'600.--
bâtiments:       4'562 m3 à 80.-- = 364'960.--
Total:                                      1'121'560.--
4.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques.
b) Concernant la
valeur de rendement des immeubles industriels et commerciaux, les instructions
prévoient qu'elle est déterminée sur la base du revenu locatif; à défaut,
lorsqu'aucune location n'est perçues, il est nécessaire de déterminer cette
valeur en tenant compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation,
de la nature et de l'importance des locaux. La valeur de rendement peut
également être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.
c) En l'espèce, le
tribunal estime que le prix de 55 francs le m2 pour des ateliers, des dépôts et
un garage, auquel on applique un taux de capitalisation de 8,5%, est adéquat,
compte tenu qu'ils sont aisément accessibles et qu'ils mettent à disposition un
volume de plus de 4'500 m3. Le tribunal confirme ainsi la valeur de rendement
retenue par la commission d'estimation fiscale, à savoir 330'000 francs.
5.                     En conclusion, avec une
valeur locative de 330'000 francs et une valeur vénale de 1'121'560 francs, le
tribunal aboutit à une estimation fiscale de 725'780 francs, qui est inférieure
de 69'220 francs à la décision attaquée; cette différence représente une
réduction de l'ordre de 8,7%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce
à corriger (voir arrêt TA EF 94/083 du 28 février 1995).
Il résulte de ce qui
précède que le recours est partiellement admis et l'estimation fiscale réduite
à 725'780 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 400 francs est
mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision rendue sur
recours le 6 octobre 1995 par la Commission      d'estimation fiscale des
immeubles du district de Vevey est réformée en ce            sens que
l'estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de la commune de Vevey est
arrêtée à 725'780 francs.
III.                     Un émolument de
justice de 400 francs est mis à la charge de la             recourante.
Lausanne, le 18 juillet 1996/fc
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint