vd_omni · EF.1997.0021 · 1998-03-10 · fr

RIS Hans-Béat c/CEFI d'Aubonne | Rappel de la jurisprudence du TA selon laquelle le régime d'exception applicable aux domaines agricoles (estimation fiscale d'un domaine agricole correspondant au 125% de sa valeur de rendement) ne s'applique, aux domaines viticoles, que pour "les immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels". Pour le surplus (autres bâtiments du domaine), application des principes généraux (art. 2 LEFI)

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.03.1998 EF.1997.0021

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 10 mars 1998
sur le recours interjeté par
Hans-Béat RIS
,
Kistlerweg 23, Berne, représenté pour les besoins de la présente procédure par
Me Elio Civitillo, notaire à Aubonne,
contre
la décision rendue sur recours le 7 juillet
1997 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aubonne
relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 269 de
Bougy-Villars.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme I. Guisan,
présidente; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs; greffière : Mlle A.
Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A.                     Hans-Béat Ris est
propriétaire de la parcelle no 269 située sur le territoire de la commune de
Bougy-Villars. Cette parcelle, d'une surface totale de 16'568 m², située à
Villars Dessous est destinée à la culture de la vigne à concurrence de 12'203
m². Elle comporte en outre divers immeubles, soit selon extrait du registre
foncier:
-      habitation (no d'assurance
incendie 122);
-      dépendance rurale (no d'assurance incendie 123);
-      pavillon (no d'assurance incendie 203);
-      habitation, cave (no d'assurance incendie 121);
-      habitation (no d'assurance incendie 119);
-      couvert à machines viticoles (no d'assurance incendie 320).
Selon un rapport
établi par Prométerre le 16 avril 1997, l'habitation no AI 122 a été édifiée
dans les années 1800 environ. Il s'agit d'une construction relativement peu
solide. L'état du toit et des façades ainsi que l'état général du logement (5
pièces + cuisine) peuvent être qualifiés de mauvais. L'habitation ne comporte
aucune isolation ni équipements intérieurs tels que meubles de cuisine et
chauffage. Le rez inférieur comprend un atelier et un réduit. La dépendance
rurale no AI 123 date du début du siècle. Il s'agit d'une ancienne buanderie désaffectée
et d'un couvert, séparés d'un bûcher par un soliveau. La pavillon no AI 203
date de 1961. Il est en bon état. L'habitation et la cave no AI 121 datent de
1700 environ. Elles ne sont isolées que par des vieux murs épais, d'un état
moyen. Le toit doit être rénové. L'appartement ouest comprend quatre pièces
plus la cuisine. Il a été rénové en 1988 et demeure en bon état. Il est chauffé
par une installation centrale à pompe à chaleur. L'appartement est de cette
habitation n'est quant à lui ni chauffé, ni isolé, ni rénové. Il n'est pas
habitable en l'état actuel, mais pourrait l'être moyennant de grandes
réfections. Il comprend six pièces plus la cuisine remise en état en 1991. La
cave occupe tout le rez inférieur. Elle est disposée en deux locaux accessibles
de plain-pied, ni chauffables ni climatisés. L'habitation no AI 119 date
également des années 1700 environ. Elle a été entièrement rénovée en 1993
(toit, façade, appartements neufs, chauffage central neuf). On y trouve des
locaux viticoles, soit un réfectoire, trois dortoirs avec douche-WC, un réduit
et un carnotzet. On y trouve également le logement du vigneron (appartement de
4 pièces plus la cuisine), ainsi que trois appartements loués, soit un de trois
pièces plus la cuisine au deuxième étage, un de quatre pièces plus la cuisine
et un de trois pièces plus la cuisine, dont une chambre individuelle, au
troisième étage. Enfin, le couvert à machines no AI 320 date de 1993. D'une
construction plus légère, il est ouvert sur le grand côté et a un fond bétonné.
Les constructions
énumérées ci-dessus ont été assurées en 1989 par l'ECA à une valeur indexée de
852'600 fr. pour le bâtiment no AI 119, 1'332'450 fr. pour le bâtiment no AI
121, 377'300 fr. pour le bâtiment AI no 122 et 93'000 fr. pour le bâtiment AI
no 123.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après la commission) a procédé
à une nouvelle estimation des immeubles en cause et a rendu le 27 janvier 1997
la décision suivante:
"Parcelle 269
Estimation
fiscale des immeubles viticoles
Valeur de rendement
:
vigne: 12203 m² à 8 fr./m²                                                 97'624.-
réfectoire no 119: 38 m² à 150 fr./m²                                    5'700.-
dortoirs no 119: 75 m² à 150 fr./m²                                     11'250.-
réduit viticole no 320: 112 m² à 80 fr./m²                              8'960.-
encavage: 85000 l. à 0,03 fr./l.                                            2'550.-
cave: 234 m² à 200 fr./m²                                                  46'800.-
pressoir: 109 m² à 150 fr./m²                                             16'350.-
valeur rendement totale                                                   189'234.-
Estimation fiscale viticole (val. rendement x
125%)                                   236'542.-
Estimation
fiscale des immeubles non viticoles
Valeur de rendement:
loyers totaux perçus: mensuels 10'200 fr.,
annuels 122'400 fr.
détail
des loyers:
1'200 fr. bât. 121 propr. ouest
1'200 fr. bât. 121 propr. est
1'000 fr. bât. 122 loc. Rosset
2'000 fr. bât. 119 loc. chef culture
2'000 fr. bât. 119 loc. Scheuzer
1'600 fr. bât. 119 loc. Blanchard
1'200 fr. bât. 119 loc. employé
capitalisation à 7,5%
(122'400 x 100 : 7,5)                                                                           1'632'000.-
Valeur vénale
:
pavillon no 203                                                                5'000.-
bâtiment no 121: 1749 m3 à 450 fr./m3                          787'000.-
./. 30% pondération de vétusté du bât.                      -    237'000.-
combles du bât. 121: 720 m3 à 80 fr./m3                        57'600.-
bâtiment no 122: 958 m3 à 450 fr./m3                           431'100.-
./. 30% pond. vétusté                                              -
130'000.-
bâtiment no 123
(dépendance)
372 m3 à 50 fr./m3            18'600.-
bâtiment no 119: 2436 m3 à 500 fr./m3                             1'218'000.-
./. 7% pond. vétusté                                                 -
86'000.-
terrain: 2865 m² à 185 fr./m²                                          530'000.-
valeur vénale totale                                                                             2'594'000.-
Estimation fiscale (non vitic)
:
valeur de rend. + val. vénale                 (arrondie)                                                  2'113'000.-
2
Estimation fiscale
totale          (236'542 + 2'113'000)        (arrondie)                    2'349'000.-"
C.                    L'intéressé a contesté
les nouvelles estimations fiscale arrêtées par la commission le 31 janvier
1997.
D.                    Par décision du 7
juillet 1997, la commission a partiellement admis le recours de Hans-Béat Ris
et modifié sa décision du 27 janvier 1997 en ce sens que la nouvelle estimation
fiscale s'élève à 2'174'000 fr. Elle expose que les Instructions du Département
des finances en matière d'estimation fiscale, confirmées par la jurisprudence
constante de la Commission centrale des estimations fiscales puis du Tribunal
administratif, impliquent que les logements viticoles sont estimés selon les
principes généraux. Pour la détermination de la valeur de rendement desdits
logements, les loyers encaissés sont pris en compte et un prix de loyer pour le
logement occupé par le propriétaire est supputé. La valeur de rendement est
cependant prise en compte pour les locaux directement affectés à l'usage de
l'exploitation, à savoir la cave, le pressoir, les dortoirs et le réfectoire.
Pour le calcul de la valeur vénale du bâtiment, l'autorité intimée a admis une
nouvelle répartition entre les locaux habitables et inhabitables selon le
calcul suivant:
"Parcelle 269:
Estimation
fiscale des immeubles viticoles
Valeur de rendement:
vigne: 12203 m² à 8 fr./m²                                               97'624.-
réfectoire no 119: 38 m² à 150 fr./m²                                 5'700.-
dortoirs no 119: 75 m² à 150 fr./m²                                  11'250.-
réduit viticole no 320: 112 m² à 80 fr./m²                            8'960.-
encavage: 85000 l. à 0,03 fr./l.                                          2'550.-
cave: 234 m² à 200 fr./m²                                               46'800.-
pressoir: 109 m² à 150 fr./m²                                           16'350.-
valeur rendement totale                                                189'234.-
Estimation fiscale viticole (val. rendement x
125%)                            236'542.-
Estimation
fiscale des immeubles non viticoles
Valeur de rendement:
loyers totaux perçus: mensuels 10'200 fr., annuels 122'400 fr.
détail des loyers:
1'200 fr. bât. 121 propr. ouest
1'200 fr. bât. 122 propr. est
1'000 fr. bât. 122 loc. Rosset
2'000 fr. bât. 119 loc. chef culture
2'000 fr. bât. 119 loc. Scheuzer
1'600 fr. bât. 119 loc. Blanchard
1'200 fr. bât. 119 loc. employé
capitalisation à 7,5%
(122'400 x 100 : 7,5)                                                                       1'632'000.-
Valeur vénale:
pavillon no 203                                                         5'000.-
bâtiment no 121: 1029 m3 à 450 fr./m3                   463'050.-
./. 30% pondération de vétusté du bât.               -    138'915.-
combles du bât. 121: 1440 m3 à 80 fr./m3              115'200.-
bâtiment no 122: 958 m3 à 450 fr./m3                    431'100.-
./. 30% pond. vétusté                                       -    129'330.-
bâtiment no 123: 372 m3 à 50 fr./m3                        18'600.-
bâtiment no 119: 2040 m3 à 500 fr./m3                      1'020'000.-
./. 7% pond. vétusté                                          -     71'400.-
terrain: 2865 m² à 185 fr./m²                                   530'025.-
valeur vénale totale                                                                        2'243'330.-
Estimation fiscale (non vitic.)
:
valeur de rend. + val. vénale                                                                       1'937'665.-
2
Estimation fiscale
totale          (236'542 + 1'937'665)        arrondie                      2'174'000.-"
E.                    Par acte du 18 juillet
1997, Hans-Béat Ris a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé
contre la décision de la commission. Il expose en substance que le domaine
viticole en cause a fait l'objet, d'entente avec la commission, d'une expertise
pour en fixer la valeur de rendement, laquelle a été confiée à Prométerre. Le
rapport de cet office, daté du 16 avril 1997, fixe la valeur de rendement
totale du domaine à 1'747'069 fr. Cette expertise tient compte des unités de
logements supplémentaires qui sont comptées, selon les normes agricoles, à une
valeur supérieure à la valeur de rendement. Selon lui, la règle veut que
l'estimation fiscale d'un domaine agricole corresponde au 125% de la valeur de
rendement. Or dans le cas présent, si l'on ajoute l'estimation fiscale de la
parcelle no 269 à celle de toutes les autres parcelles du domaine, l'estimation
fiscale totale s'établit à 2'796'000 fr. Selon les normes agricoles,
l'estimation fiscale du domaine devrait être de 2'183'836 fr. 25. La valeur de
la parcelle no 269 est dès lors largement surévaluée, alors que celle des
autres parcelles de vigne a été fixée selon les critères usuels. En conclusion,
il requiert que l'estimation fiscale de la parcelle en cause soit réduite à
1'561'836 fr. 25.
Dans le délai imparti,
le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
F.                     Dans sa réponse du 26
août 1997, la commission propose le rejet du recours, en relevant notamment que
la prise en compte de la valeur de rendement ne peut intervenir qu'en matière
agricole uniquement. En présence d'une exploitation viticole, seuls les locaux
d'exploitation ainsi que la vigne peuvent être estimés selon les critères de la
valeur de rendement. Les logements sont pour leur part estimés selon les normes
urbaines. Selon elle, elle n'a pas à se référer à l'expertise effectuée par
Prométerre dont le but est de fixer uniquement la valeur de rendement sans se
préoccuper de la valeur vénale.
G.                    Le recourant a déposé un
mémoire complémentaire le 4 septembre 1997 dans lequel il précise notamment que
la parcelle no 269 fait partie d'un domaine agricole auquel la loi sur le droit
foncier rural du 4 octobre 1991 (ci-après : LDFR) s'applique dans son
ensemble. Ainsi, s'il souhaite vendre tout ou partie de l'immeuble, voire
constituer une propriété par étages et vendre les appartements, il devra au
préalable obtenir l'autorisation de la commission foncière. De même, si des
gages doivent être constitués au-delà de l'estimation fiscale, il devra obtenir
l'autorisation de ladite commission et en cas de transfert du domaine, en tout
ou en partie, les dispositions de la loi précitée s'appliqueront intégralement.
Il est particulier selon lui qu'une loi cantonale puisse ainsi déroger à des
dispositions de droit fédéral pour de purs motifs fiscaux. Il a maintenu les
conclusions prises dans son recours.
H.                    Le tribunal a tenu une
audience sur place le 11 novembre 1997 en présence de l'épouse du recourant et
de son conseil, des parents du recourant ainsi que de M. Aguet et de Mme
Linder, respectivement président et secrétaire de la commission, lesquels ont
été entendus dans leurs explications respectives. A cette occasion, le tribunal
a procédé à une visite des lieux, qui lui a permis de constater que la
description des immeubles en cause effectuée par Prométerre dans son rapport du
16 avril 1997 correspondait à la réalité. L'épouse du recourant a confirmé le
prix de location des appartements en cause, à savoir 1'000 fr. par mois pour
l'appartement loué de l'immeuble no AI 122, 2'000 fr. par mois pour
l'appartement loué au vigneron dans l'immeuble no AI 119 (4 pièces), 1'200 fr.
par mois pour l'appartement de l'ouvrier dans le même immeuble (3 pièces) et
respectivement 2'000 fr. et 1'600 fr. par mois pour les deux derniers
appartements loués dans ledit immeuble.
Le tribunal a statué à
huis clos.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 litt. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5% entre la valeur
contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut
alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (v. arrêts TA EF 92/039 du
1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF
93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     a) Selon l'art. 2 de la
loi cantonale sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935
(ci-après : LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en
prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La
valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure
à la valeur vénale (al. 2).
b) En l'espèce, le
recourant soutient que la parcelle no 269 fait partie d'un domaine agricole
soumis à la LDFR. Compte tenu de cette restriction particulière qui l'oblige à
requérir l'autorisation de la commission foncière pour tout acte de disposition
(notamment toute opération d'aliénation), il considère que la valeur de la
parcelle précitée doit être appréciée dans son ensemble selon les normes
agricoles, plus particulièrement selon la règle qui veut que l'estimation fiscale
d'un domaine agricole corresponde au 125% de la valeur de rendement.
La LEFI ne contient
aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles. En
revanche, le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (ci-après : REFI) consacre ses art. 11 à 16 aux méthodes
d'estimation de ces immeubles. Ainsi, l'art. 11 REFI précise qu'on
entend par immeubles agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout
pour l'exploitation rurale. L'art. 12 al. 1 première phrase REFI
prévoit qu'il est procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base
d'évaluation des domaines entiers, bâtiments y compris.
Dans différents
arrêts, le tribunal de céans a confirmé la pratique vaudoise consistant à
estimer les domaines agricoles, bâtiments compris, au 125% de leur valeur de
rendement (EF 93/021 du 26 août 1993 et EF 96/0072 du 5 juin 1997). Il a relevé
que cette pratique, qui constitue une exception au régime prévu par
l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les agriculteurs, dont la
base légale est au demeurant fragile.
c) A l'instar de ce
qui prévaut en matière agricole, la loi ne comporte aucune disposition
particulière applicable aux immeubles viticoles. En revanche, l'art. 17 REFI
prévoit ce qui suit :
"La valeur de rendement des immeubles en
nature de vignes et uniquement utilisables comme tels et pour lesquels un
fermage ne peut être fixé, sera estimée en capitalisant le rendement net et
moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net s'obtient en déduisant
du rendement brut les frais d'exploitation.
Les vignes faisant partie d'une exploitation
agricole susceptibles d'être transformées en terrains de labour ou en prairies
seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que les immeubles
agricoles."
Le REFI prévoit ainsi
également un régime d'exception pour la viticulture, mais seulement pour ce qui
a trait aux "
immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables
comme tels
". A la différence de l'art. 12 REFI, applicable aux
domaines agricoles, le privilège ne s'étend donc pas aux bâtiments compris dans
le domaine, ce que relèvent par ailleurs les Instructions générales pour les
commissions d'estimation fiscales des immeubles adoptées par le Chef du
Département des finances le 7 avril 1995 (ci-après les Instructions).
Dans un arrêt du 26
août 1993 (EF 93/021, repris également dans un arrêt plus récent du 5 juin 1997
EF 96/0072), après avoir rappelé que la Commission centrale des estimations
fiscales (ci-après : CCEF) avait toujours estimé les bâtiments compris
dans un domaine viticole selon les règles qui prévalent habituellement en
matière d'estimation fiscale, soit conformément à l'art. 2 LEFI, le
tribunal de céans a jugé ce qui suit:
"
Il ressort
toutefois clairement tant du REFI, de la pratique fixée par les instructions du
Département des finances que de la jurisprudence de la CCEF que, s'agissant de
l'estimation fiscale des domaines viticoles, seules les vignes sont soumises au
régime d'exception prévu par l'art. 17 REFI, leur estimation fiscale
étant égale au 125% de leur valeur de rendement. Dès lors, à défaut de toute
base légale ou réglementaire, on ne saurait étendre le régime privilégié des
domaines agricoles, qui ne repose que sur une base légale insuffisante, non
seulement aux vignes, grâce à l'art. 17 REFI, mais encore aux
bâtiments. Il y a d'autant moins lieu de s'écarter de la pratique vaudoise qui
traite différemment les exploitations viticoles des entreprises agricoles
qu'elle est ancienne puisque les instructions de 1951 l'instauraient déjà
".
Le tribunal a
également considéré que même si les différentes dispositions légales en vigueur
en matière de droit foncier rural étaient applicables tant aux exploitations
agricoles que viticoles, le régime juridique des ces deux types d'exploitation
n'était de loin pas identique, le statut du vin résultant d'une réglementation
particulière dans la législation agricole. Selon lui, "
le Conseil
d'état, en adoptant aux art. 11 ss REFI des solutions
divergentes pour les bâtiments d'exploitation des agriculteurs, respectivement
pour ceux des vignerons, a obéi à des motifs qui apparaissent comme objectifs,
même s'ils ne convergent pas avec ceux du législateur fédéral en matière de
droit foncier rural
". Cela étant, on ne saurait admettre l'existence,
dans le règlement précité, d'une inégalité de traitement à l'égard des
viticulteurs constitutive d'une violation de l'art. 4 Cst. féd.
Dans ces conditions,
la manière dont l'autorité intimée a procédé pour établir l'estimation fiscale
de la parcelle litigieuse est correcte.
3.                     Cela étant, il convient
d'examiner si, sur la base des principes dégagés ci-dessus, le montant de
2'174'000 fr. retenu à titre d'estimation fiscale de la parcelle en cause peut
être confirmé.
4.                     S'agissant tout d'abord
de l'estimation fiscale des immeubles viticoles (fondée sur leur valeur de
rendement multipliée par 125%) telle que fixée par l'autorité intimée, soit
236'542 fr., elle ne paraît pas excessive au regard des différents postes et
valeurs pris en considération. Le recourant ne conteste d'ailleurs pas les
montants retenus.
Les Instructions
prévoient des montants minimum et maximum pour estimer la valeur de rendement
"des caves et dépôts de bouteilles" et "des locaux de
travail : pressage, remplissage expédition" (cf. Instructions, p.6).
En l'occurrence les montants retenus par la commission pour ces deux postes,
soit respectivement 200 francs/m
2
pour la cave et 150 fr./m
2
pour le pressoir,
correspondent tous deux au minimum prévu par les Instructions et sont dès lors
très favorables au recourant. S'agissant de la valeur de rendement de la vigne,
soit 8 fr./m
2
, elle correspond également aux valeurs généralement prises en compte
dans la région. Les valeurs de rendement du réfectoire (38 m
2
à 150 fr./m
2
, soit une valeur
de rendement de 5'700 fr.), des dortoirs (75 m
2
à 150 fr./m
2
, soit un total de
11'250 fr.), et de l'encavage (85'000 l. à 0,03 fr./l., soit un total de
2'550 fr.) ne paraissent pas non plus excessives. On relèvera enfin que le
réduit viticole no 320 a été estimé par la commission de manière plus
avantageuse que par  Prométerre (112 m
2
à 80 fr./m
2
, soit une valeur
de rendement de 8'960 fr. contre 9'167 fr. selon l'expertise de Prométerre).
Au regard de ce qui
précède, la valeur de rendement et par conséquent l'estimation fiscale des
immeubles viticoles doivent être confirmées. Il reste encore à apprécier si
l'estimation fiscale des immeubles non viticoles a été effectuée correctement.
5.                     L'estimation fiscale
des immeubles non viticoles s'apprécie au regard des principes généraux. Elle
résulte de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale du
bien-fonds (art. 2 al. 1 LEFI). Toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
a) S'agissant tout
d'abord de la valeur de rendement d'un immeuble,
l'art. 2 al. 3 LEFI précise qu'elle correspond au rendement
brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des
charges annuelles et périodiques.
Pour les immeubles
locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur de rendement de l'immeuble
locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant
suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble
(al. 1 ). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera
établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 REFI, auquel seront
ajoutés en pour cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu
variant dans la règle de 6 à 9% (al. 2). Les Instructions pour les
commissions d'estimation fiscale des immeubles adoptées par le Chef du
Département des finances le 31 janvier 1991 indiquent que la valeur de
rendement des immeubles locatifs, établie sur la base de la méthode du
rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux
de capitalisation de 8 à 8½% dont on ne s'écartera que dans les cas
particuliers.
Dans sa jurisprudence,
le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la
valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er
rang, prêts anciens) de référence (CFV - actuellement BCV) en vigueur au moment
de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (arrêt EF 96/0074
du 15 septembre 1997 et les références citées). Il n'y a pas lieu de revenir
sur cette jurisprudence dont la justification principale réside dans le fait
qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que soit la
proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis, et d'assurer une
certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs
n'ont pas été établis à la même date.
En l'espèce, la valeur
de rendement des immeubles en cause à été établie sur la base d'un revenu
locatif annuel s'élevant à 122'400 fr. avec un taux hypothécaire de référence
de 7,5%. Dans la mesure où l'épouse du recourant a confirmé les montants
retenus à titre de loyer pour les bâtiments no 119 et 122 (6'800 fr. par mois
pour le bâtiment no 119 et 1'000 fr. par mois pour le bâtiment no 122), ces
chiffres ne seront pas réexaminés par le tribunal de céans. Il en va de même
pour le taux de capitalisation fixé à 7,5% par la commission, puisque celui-ci
est plus favorable au recourant que le taux retenu dans le rapport Prométerre
(7,25%). De même, le taux de référence au jour de l'établissement du rapport
Prométerre fixant l'état locatif (16 avril 1997) était de 5%, soit, majoré de
deux points comme exposé ci-dessus, de 7%. Ce taux est à nouveau moins
avantageux pour le recourant que celui retenu par la commission et ne sera donc
pas pris en compte.
S'agissant en revanche
des montants relatifs au bâtiment no 121, ils ne tiennent pas compte des
caractéristiques particulières de chacune de ses parties. La partie Est est en
effet composée d'un appartement de six pièces plus une cuisine. Comme le relève
l'autorité intimée, il n'est ni chauffé, ni isolé. Il n'a à ce jour pas été
rénové et ne pourrait être habitable que moyennant de grandes réfections. Un
loyer mensuel de 1'200 fr. est dès lors manifestement trop élevé par rapport à
sa valeur de rendement qui, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal,
ne devrait pas dépasser un montant de 800 fr. La partie Ouest comprend  pour sa
part un appartement de quatre pièces rénové en 1988 et qui est en bon état. Ce
logement est chauffé par une installation centrale à pompe à chaleur. Le
montant pris en considération au titre de loyer, qui s'élève également à 1'200
fr., est dans ce cas nettement inférieur à sa valeur de rendement réelle qui
doit s'élever, selon les assesseurs spécialisés, à 1'500 fr. par mois.
Ces corrections ayant
été effectuées, on aboutit à une valeur de rendement  des immeubles non
viticoles de 1'616'000 fr., qui se décompose comme suit:
loyers totaux perçus: mensuels 10'100 fr., annuels 121'200 fr.
détail des loyers:
1'500 fr. bât. 121 propr. ouest
800 fr. bât. 122 propr. est
1'000 fr. bât. 122 loc. Rosset (montant inchangé)
2'000 fr. bât. 119 loc. chef culture ("  " )
2'000 fr. bât. 119 loc. Scheuzer ("  ")
1'600 fr. bât. 119 loc. Blanchard ("  ")
1'200 fr. bât. 119 loc. employé ("  ")
capitalisation à 7,5%
(121'200 x 100 : 7,5)                                                                       1'616'000
fr.
b) En ce qui concerne
enfin la valeur vénale, l'art. 2 al. 4 REFI stipule qu'elle
représente la valeur marchande de l'immeuble en cause. Aux termes de
l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette
valeur marchande est établie en prenant notamment pour base de situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
En l'espèce,
l'autorité intimée a retenu pour les bâtiments no 121 et 122 (sans les combles)
un prix de 450 fr./m
3
avec un pourcentage de vétusté de 30%. De l'avis des assesseurs
spécialisés du tribunal, les prix retenus au m
3
sont cependant trop élevés
et doivent être réduits respectivement à 420 fr./m
3
pour l'immeuble no 121 et
à 400 fr./m
3
pour le bâtiment no 122 compte tenu de l'état des immeubles en cause.
La valeur vénale du bâtiment no 121 s'élève ainsi à 432'180 fr. (1029 m
3
à 420 fr./m
3
) de laquelle il
faut encore déduire 30% à titre de pondération, soit 129'654 fr. La valeur
vénale du bâtiment no 122 est de 383'200 fr. (958 m
3
à 400 fr./m
3
) dont il faut
également déduire un montant de 114'960 fr. (taux de vétusté de 30% également).
Le prix retenu au m
3
pour le bâtiment no 119 se justifie au regard de l'état du bâtiment
(bâtiment entièrement rénové en 1993); il en va cependant différemment du taux
de pondération de 7% qui est manifestement trop élevé. Les Instructions pour
les commissions d'estimation fiscale des immeubles adoptées par le Chef du
Département des finances le 20 novembre 1992 prévoient en effet un taux de
pondération de l'ordre de 1% par année pour des bâtiments "âgés" de
un à vingt ans. Il s'ensuit que le taux applicable au bâtiment no 119 ne
devrait pas dépasser 4% compte tenu de sa rénovation totale intervenue en 1993.
S'agissant du prix du terrain fixé à 185 fr./m
2
, force est de constater
qu'il est particulièrement favorable au recourant compte tenu de la situation
du terrain, d'une part, et des prix pratiqués dans la région de Bougy-Villars,
d'autre part. Enfin, les valeurs prises en compte pour le pavillon no 203, les
combles de l'immeuble no 121 (cf. arrêts TA EF 95/025 du 27 février 1997 et EF
97/0015 du 12 février 1998) et pour le bâtiment no 123 sont parfaitement
adéquates.
Compte tenu de ce qui
précède, le tribunal retient une valeur vénale des immeubles non viticoles de
2'218'800 fr., montant qui se décompose comme suit:
pavillon no 203                                                         5'000.-
bâtiment no 121: 1029 m3 à 420 fr./m3                   432'180.-
./. 30% pondération de vétusté du bât.               -    129'654.-
combles du bât. 121: 1440 m3 à 80 fr./m3              115'200.-
bâtiment no 122: 958 m3 à 400 fr./m3                    383'200.-
./. 30% pond. vétusté                                       -    114'960.-
bâtiment no 123: 372 m3 à 50 fr./m3                        18'600.-
bâtiment no 119: 2040 m3 à 500 fr./m3                      1'020'000.-
./. 4% pond. vétusté                                          -     40'800.-
terrain: 2865 m² à 185 fr./m²                                   530'025.-
valeur vénale totale                                                                        2'218'800
fr. (montant arrondi)
c) Conformément à
l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale des immeubles non
viticoles est dès lors la suivante :
valeur de rendement              Fr.       1'616'000.--
valeur vénale totale                Fr.       2'218'800.--
Fr.       3'834'800.-- : 2 =
Fr. 1'917'400
6.                     L'estimation fiscale
totale de la parcelle no 269, telle que calculée par le tribunal de céans,
s'élève ainsi à 2'153'942 fr. (236'542 fr. + 1'917'400 fr.). La différence
entre ce montant et celui retenu par la commission (2'174'000 fr.), soit 20'058
fr., est inférieure à 5% puisqu'elle ne correspond qu'à 0,9%. Le tribunal ne
peut donc que renoncer à corriger l'estimation fiscale litigieuse.
7.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que la décision de la commission doit être
confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours aux frais du recourant débouté,
qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 7 juillet 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district d'Aubonne relative à l'estimation de la parcelle no 269 de
Bougy-Villars est confirmée.
III.                     Un émolument
de 1'000 fr. (mille francs), somme compensée par le dépôt de garantie versé,
est mis à la charge du recourant.
Iv.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 10 mars 1998
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint