vd_omni · FO.2011.0030 · 2012-08-20 · fr

A.X.________ /Commission foncière rurale Section I, A.Y.________, A.Z.________ | L'autorité intimée a interpellé, en date du 16 septembre 2011, la Chambre neuchâteloise d'agriculture et de viticulture afin qu'elle actualise son rapport du 7 décembre 2006. Cette dernière lui a fait savoir, par lettre du 4 octobre 2011, qu'elle maintenait les valeurs contenues dans son rapport car aucun élément ne justifiait une adaptation. Cette lettre n'a toutefois pas été transmise à la recourante qui n'a ainsi pas pu faire valoir tous ses griefs ni se déterminer en toute connaissance de cause. Par ailleurs, la Chambre neuchâteloise d'agriculture et de viticulture (en sa qualité d'expert) n'était pas en possession de nouveaux éléments qui l'aurait peut-être amenée à reconsidérer son point de vue, tel que défini dans sa lettre du 4 octobre 2011. La décision querellée a donc été rendue sur la base d'un état de faits incomplet, voire erroné. Il y a ainsi eu violation du droit d'être entendue de la recourante. Annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.08.2012 FO.2011.0030

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
ojet d'a
A
rrêt
du
20 août 2012
Composition
M. Eric Brandt,
président
;
MM. Antoine Rochat et Antoine
Thélin, assesseurs; Mme Leticia Garcia, greffière.
Recourante
A.X.________,
à Lausanne, représentée par Me Jean-Michel HENNY, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Commission foncière
rurale Section I,
Tiers intéressés
1.
A.Y.________,
à Chamblon, représentée par Me Christian FISCHER, avocat, à Lausanne,
2.
A.Z.________,
à Chamblon,
représentée
par Me Yves NICOLE, avocat, à Yverdon-Les-Bains,
Objet
Recours A.X.________ c/ décision de la
Commission foncière rurale Section I du 14 octobre 2011
Vu les faits suivants
A.
B.Z.________ est décédé le 22 octobre 1995. Il
était marié à A.Z.________. Le couple a eu deux filles, Sylvie et Françoise,
qui est décédée avant son père.
L'hoirie de feu B.Z.________ est
donc composée de son épouse A.Z.________, de sa fille A.Y.________, et de sa
petite-fille A.X.________, fille de B.X.________. L'hoirie est propriétaire de
4.9 ha de terres agricoles et de 1.6 ha de forêts, sises sur les communes de
Chamblon (parcelles nos ********, 1********, 2********, 3******** et 4********)
et de Villars-sous-Champvent (parcelle n° 5********). La parcelle n° 20 du
registre foncier de Chamblon, colloquée pour partie en zone constructible
(2'469 m2) et pour partie en zone agricole (2'390 m2), est également comprise
dans la masse successorale. Elle comprend une ferme rénovée, composée d'une
grange et de locaux d'habitation. L'appartement du rez-de-chaussée est occupé
par A.Z.________. Un second appartement, au premier étage, est occupé par les
époux Y.________, au bénéfice d'un bail conclu en 1971. Un logement sans
cuisine est aménagé dans les combles.
B.
Le certificat d'héritiers a été délivré par
l'Office de paix du cercle de Champvent en mai 1996 en faveur de A.Y.________
et de A.X.________, qui forment la communauté héréditaire, les biens étant
grevés de l'usufruit en faveur de A.Z.________. Cet usufruit a été inscrit au
registre foncier.
B.Y.________, l'époux de A.Y.________,
est agriculteur à Chamblon. Il est propriétaire de parcelles agricoles d'une
surface totale de 8.5 ha ainsi que d'un bâtiment comprenant deux appartements
et des dépendances. Il a hérité de ces biens en 1988, à l'exception de terrains
d'une surface de quelque 2.5 ha, qu'il avait acquis auparavant. Par ailleurs,
il loue des terres agricoles d'une surface totale de 38 ha, dont 4.9 ha aux
membres de l'hoirie B.Z.________ (nos parcelles ********, 1********, 2********,
7******** et 4******** de Chamblon et n° 5******** de Villars-sous-Champvent). B.Y.________
est également fermier de la surface agricole (1'835 m2) de la parcelle n° 6********
de Chamblon.
C.
Selon un rapport de Prométerre du 3 septembre
1996, établi peu après le décès d'B.Z.________, les immeubles dépendant de la
succession de ce dernier comprenaient les surfaces suivantes selon le registre
foncier :
- pré-champs :                                                                49'303
m2
- forêts :                                                                        16'584
m2
- terrain à bâtir
(à 8********-vendu depuis lors)                      1'768 m2
- bâtiments et
places-jardin                                               3'024 m2
Superficie totale                                                             70'679
m2
La parcelle n° ******** de
Chamblon, dite "********", a une surface totale de 13'382 m2, soit
12'724 m2 de pré-champs et 658 m2 de forêt.
La parcelle n° 1******** de
Chamblon, dite "1********", a une surface de 24'541 m2, dont 20'728
m2 de pré-champs et 3'813 m2 en nature de forêt.
La parcelle n° 2******** de Chamblon,
dite "2********", est une forêt d'une surface de 11'849 m2.
La parcelle n° 7******** de
Chamblon, dite "7********", en nature de pré-champ, a une surface de
9'315 m2.
La parcelle n° 4******** de
Chamblon, dite "4********", a une surface totale de 2'738 m2, dont
2'138 m2 en nature de pré-champs et 600 m2 en nature de forêt.
La parcelle n° 5******** de
Villars-sous-Champvent, dite "5********" a une surface totale de
2'750 m2, dont 2'486 m2 de pré-champs et 264 m2 de forêt.
Les surfaces arables atteignent donc
49'226 m2 et les surfaces boisées 17'184 m2. Ainsi, le total des surfaces
prises à ferme de l'hoirie Z.________ s'élève à 66'410 m2.
D.
Outre les immeubles affermés à B.Y.________ et
la ferme transformée érigée sur la parcelle n° 6******** de Chamblon, l'actif
de la succession d'B.Z.________ comprenait également un terrain à bâtir à 8********,
du mobilier estimé à 5'310 fr. pour les propres et à 22'835 pour les acquêts, des
titres et créances pour 108'072 fr. et des pièces d'or pour 26'988 fr.
E.
Par requête du 24 décembre 1996 déposée auprès
du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, A.Y.________ a conclu
à ce qu'il plaise au président de dite autorité d'ordonner le partage de la
succession de feu B.Z.________ (I), dire que les parcelles n° 6********, ********,
1********, 2********, 7******** et 4******** de Chamblon ainsi que la parcelle
n° 5******** de Villars-sous-Champvent lui soient attribuées à leur valeur de
rendement, par imputation sur sa part d'une somme de 277'175 fr., moins la valeur
attribuée au droit d'habitation qui serait constitué en faveur de A.Z.________
(II), dire que l'entreprise agricole est soustraite à l'usufruit de A.Z.________,
laquelle pourra toutefois prétendre à un droit d'habitation sur l'appartement
du rez-de-chaussée, deux pièces et les sanitaires du 2
ème
étage de
l'immeuble bâti sur la parcelle n° 6******** de Chamblon, par imputation sur sa
part d'une somme de 55'393 fr., représentant la valeur de ce droit d'habitation
(III), enfin à ce que soit désigné un représentant de la communauté héréditaire
(IV).
A.Z.________ a déclaré, dans son
écriture du 18 mars 1997, ne pas s'opposer au partage et a conclu au rejet des
conclusions II et III de la requête déposée par A.Y.________. Elle a précisé
qu'elle s'opposerait à ce que la ferme transformée par son époux soit attribuée
à A.Y.________ à la valeur de rendement. A.Z.________ a proposé divers notaires
en vue du partage.
A.X.________ s'est opposée, lors de
l'audience du 18 mars 1997, au partage et a conclu au retranchement,
subsidiairement au rejet des conclusions II et III de la requête du 24 décembre
1996. Elle s'en est remise à justice s'agissant du sort de la conclusion I.
Les parties sont finalement
convenues de procéder au partage de la succession d'B.Z.________ et ont choisi,
l'un à défaut de l'autre, trois notaires pour être commis au partage. Elles ont
désigné une fiduciaire d'Yverdon-les-Bains comme représentante de la communauté
héréditaire.
Après passablement de difficultés
et d'atermoiements, c'est le notaire Barilier à Payerne qui a été commis au
partage.
En raison des frais générés par
l'entretien de la ferme érigée sur la parcelle n° 6******** de Chamblon et par
la procédure, la totalité des avoirs mobiliers dépendant de la succession, à
l'exception des meubles meublants, ont été réalisés, tout comme le terrain de 8********.
Les ressources de l'hoirie, soit les fermages et le loyer payé par les époux Y.________
pour leur appartement dans la "ferme Z.________", n'ont en effet pas
suffi à couvrir les dépenses à charge de l'hoirie. L'usufruitière A.Z.________
n'a quant à elle jamais eu les liquidités nécessaires pour assumer les charges
d'entretien et les intérêts hypothécaires lui incombant.
F.
Dans son rapport du 21 février 2000, le notaire Barilier
a notamment conclu que les immeubles dépendant de la succession ne
constituaient pas une entreprise agricole et que les bâtiments successoraux,
qui avaient subi d'importantes transformations, n'avaient plus de caractère
agricole prépondérant ni ne constituaient le "coeur" de l'entreprise
agricole de B.Y.________.
Les conseils des parties se sont
déterminés sur le rapport du notaire commis au partage par mémoires du 3
juillet 2000.
A.Z.________ s'est ralliée à l'avis
du notaire Barilier selon lequel la ferme transformée de Chamblon devait être
estimée à sa valeur vénale de 900'000 fr. dans le partage, les autres immeubles
devant être estimés au double de leur valeur de rendement.
A.X.________ a préconisé, pour sa
part, le morcellement de la parcelle n° 6******** de Chamblon, compte tenu que la
partie située en zone de village et supportant la ferme transformée par son
grand-père a été estimée à 1'300'000 fr. selon une expertise de GECO SA du 5
février 1998; le solde de la parcelle et les autres immeubles ayant été estimés
au double de la valeur de rendement.
G.
Une audience de conciliation a eu lieu le 3
avril 2001, à laquelle a également participé le notaire commis au partage.
Aucun arrangement n'a été trouvé. Le président du Tribunal d'arrondissement de
la Broye et du Nord vaudois a imparti à A.Y.________ un délai de 30 jours pour
saisir la Commission foncière rurale.
H.
A.Y.________ a adressé, le 2 mai 2001, une
requête à la Commission foncière rurale, concluant à ce que celle-ci constate
que les parcelles nos 6********, ********, 1********, 2********, 7******** et 4********
de Chamblon ainsi que la parcelle n° 5******** de Villars-sous-Champvent
constituent, avec les autres immeubles exploités par son époux ou par le
couple, une entreprise agricole,
I.
Dans le cadre du procès civil en partage
successoral la divisant d'avec sa mère et sa nièce, A.Y.________ (dont le mari B.Y.________
est exploitant agricole) a notamment revendiqué l'attribution du domaine Z.________
en tant que celui-ci constituait une entreprise agricole dont elle et son mari
avaient assuré l'exploitation depuis de nombreuses années, respectivement
représentait le centre de l'exploitation de tout le domaine agricole du couple,
lequel incluait d'autres terres (ci-après: le domaine Y.________) apportées ou
prises à bail par B.Y.________.
J.
Le 2 mai 2001, A.Y.________ a demandé à la
Commission foncière rurale, de constater qu'avec les immeubles exploités par
son époux, les immeubles du domaine Z.________ constituaient une entreprise
agricole, qu'elle était dès lors fondée à obtenir l'attribution de ces derniers
à leur valeur de rendement, subsidiairement au double de celle-ci et de fixer
la valeur de rendement des parcelles en cause.
Par décision du 28 septembre 2001,
la Commission foncière rurale a considéré que le "domaine Z.________"
ne constituait pas une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR et fixé la
valeur de rendement des terres du domaine précité à 17'395 fr. ainsi que celle
des constructions sises sur la parcelle n° 6******** du registre foncier de
Chamblon à 740'000 fr. Elle a également considéré qu'il appartenait au juge
saisi de la demande en partage de trancher la question de savoir si A.Y.________
était fondée à obtenir une attribution à la valeur de rendement.
A.Y.________ a recouru contre cette
décision devant le Tribunal administratif par acte du 16 novembre 2001. La Commission
foncière rurale a déposé sa réponse le 17 décembre 2001, concluant au rejet du
recours, tout comme A.Z.________ et A.X.________ dans le cadre des
déterminations qu'elles ont chacune produites le 25 janvier 2002.
Dans son arrêt du 28 août 2002, le
Tribunal administratif a en substance considéré que seul le juge du partage
était habilité à se prononcer sur l'existence d'une entreprise agricole, comme
sur la nature agricole d'un immeuble pris isolément.
K.
A.X.________ a recouru au Tribunal fédéral
contre l'arrêt du 28 août 2002, reprenant en substance et à titre principal les
conclusions qu'elle avait prises dans son mémoire du 3 juillet 2000, tout en
les adaptant aux valeurs retenues en première instance; subsidiairement, elle a
conclu à l'annulation de l'arrêt attaqué.
A.Y.________ a conclu, pour sa
part, au rejet du recours et subsidiairement à l'annulation de l'arrêt attaqué.
A.Z.________ s'est bornée à adhérer
aux conclusions de sa petite-fille.
Dans les considérants de son arrêt
du 13 février 2003, la deuxième Cour civile du Tribunal fédéral a considéré que
la Commission foncière rurale devait statuer sur l'existence d'une entreprise
agricole et que c'était à tort que le Tribunal administratif avait déclaré
irrecevables les conclusions en constatation de l'existence d'une telle
entreprise. Aussi l'arrêt du Tribunal administratif du 28 août 2002 a-t-il été
annulé et la cause renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision.
L.
Dans son arrêt du 30 septembre 2003, le Tribunal
administratif a repris toute la question et a admis partiellement le recours
formé contre la décision de la Commission foncière rurale du 28 septembre 2001.
Il a réformé cette décision en ce sens qu'il était désormais constaté que
l'ensemble des immeubles de la succession B.Z.________ et des immeubles
exploités par B.Y.________ constituaient une entreprise agricole et a annulé le
chiffre II du dispositif de cette décision, la cause étant renvoyée à la Commission
foncière rurale pour qu'elle statue à nouveau sur la question des valeurs de
rendement des immeubles successoraux dans le sens de ses considérants. Pour le
surplus, la décision du 28 septembre 2001 a été confirmée en tant qu'elle
déclarait irrecevable la demande de constatation de A.Y.________ tendant à
l'attribution à elle-même d'une entreprise ou d'immeubles agricoles.
M.
Appelée à statuer à nouveau, la Commission foncière
rurale a confié une expertise à EstimaPro Sàrl aux fins d'arrêter les valeurs
de rendement des immeubles de la succession B.Z.________. L'expert A.________,
collaborateur de la société EstimaPro Sàrl, a établi un rapport le 20 août
2004. On en extrait le passage suivant concernant le bâtiment
propriété des
époux Thévena
que
B.Y.________
a reçu en héritage en 1988
z
:
"Il convient
de souligner que les logements de cette ferme sont tous loués à des tiers et
que les époux Y.________ louent à leur tour un appartement sur la parcelle 6********
de Chamblon. Le soussigné considère que cette situation est voulue par les
époux Y.________ et elle ne leur est nullement imposée par les circonstances. A
priori, ils auraient pu choisir d'habiter cette ferme.
La logique veut
donc que, quand bien même ces logements sont actuellement loués, les unités de logements
agricoles soient pris en considération en premier lieu sur ces
appartements."
Pour l'ensemble des terrains
agricoles des époux Y.________ et des membres de l'hoirie B.Z.________,
l'expert a indiqué un résultat de 13 unités de logement (ci-après: UL). Il a
réparti celles-ci à raison de 10.3 UL dans le bâtiment propriété de B.Y.________,
le solde (2.7 UL) étant affecté au bâtiment de la succession B.Z.________.
L'expert a préconisé de déduire ces 2.7 UL sur les chambres sises au deuxième
étage de la "ferme Z.________", soit deux chambres et un WC-douche
représentant 2.4 UL. Selon l'expert, les 0.3 UL restantes sont à prendre sur
l'appartement loué par les époux Y.________ depuis 1971. Comme cet appartement
représente 6.3 UL, seul 4.8 % de sa valeur peut être retenu pour l'application
de la méthode applicable aux unités de logement agricoles, le solde restant,
soit 91 m2, devant être estimé selon la méthode applicable aux UL
excédentaires. L'expert A.________ a retenu pour l'ensemble de l'appartement occupé
par les époux Y.________ une valeur de rendement de 58'310 fr.; à laquelle il
faut ajouter la valeur de rendement pour les 0.3 UL, soit le 4.8 % de 58'310
fr, ce qui représente 2'800 fr. en chiffres ronds. Pour les 91 m2 restants,
l'expert a retenu une valeur locative usuelle de 170 fr. le m2 par an, soit
15'470 fr, qu'il a capitalisé à 7% pour obtenir une valeur de rendement de
221'000 fr. En y ajoutant les 2'800 fr. on obtient une valeur de rendement
totale du logement occupé par les époux Y.________ de 223'800 fr.
Pour ce qui est de l'appartement
occupé par A.Z.________, d'une surface de 127 m2, l'expert A.________ a obtenu,
toujours avec la valeur locative de 170 fr. le m2 annuel, une valeur de
rendement de 308'400 fr.
En résumé, l'expert A.________ est
parvenu à une valeur de rendement totale de la "ferme Z.________" de
643'300 fr, se décomposant comme il suit :
2.7 UL
aux normes agricoles
19'480.-
UL
excédentaires appartement Y.________                             221'000.-
UL
excédentaires appartement Z.________                             308'430.-
VR
autres locaux à vocation agricole :
-
ancienne fourragère (remise)
4'260.-
- étable
(3 boxes à moutons)
1'570.-
-
ancienne grange à pont (dépôt)
6'090.-
-
monte-chars
470.-
-
couvert pour chars de récoltes
2'720.-
- bûcher
(vétuste)                                                                                  0.-
VR
autres locaux à vocation agricole :
- entrepôt
sur deux niveaux                                                             2'700.-
- garage
à voitures
27'430.-
- ancien
pressoir (salle de réception)                                               38'860.-
- cave à
vin
10'290.-
___________
Total
643'300.-
N.
Faisant expressément siennes les conclusions de
l'expert A.________, la Commission foncière rurale a rendu le 27 août 2004 une
nouvelle décision arrêtant la valeur de rendement des parcelles nos 6********, ********,
1********, 2********, 7******** et 4******** de Chamblon ainsi que la parcelle
n° 5******** de Villars-sous-Champvent à 661'660 fr, montant qu'il a décomposé
comme il suit :
- valeur
de rendement des prés-champs                                          17'360.-
- valeur
de rendement des forêts                                                         1'000.-
- valeur
de rendement des bâtiments                                              643'660.-
___________
Total
661'660.-
O.
A.Y.________ a recouru contre cette nouvelle
décision auprès du Tribunal administratif, en concluant à son annulation au
motif que son droit d'être entendue n'avait pas été respecté, respectivement à
sa réforme, en ce sens que la valeur de rendement soit fixée à un montant
réduit.
Dans son arrêt du 10 février 2005,
le Tribunal administratif a constaté la violation du droit d'être entendue de A.Y.________
et a annulé la décision du 27 août 2004.
Après avoir donné à A.Y.________
l'occasion de s'exprimer, la Commission foncière rurale a rendu le 19 août 2005
une nouvelle décision. Elle a écarté les critiques formulées par A.Y.________ à
l'encontre du rapport A.________ et confirmé sa décision du 27 août 2004
arrêtant la valeur de rendement des parcelles dépendant de la succession B.Z.________
à 661'660 fr.
P.
A.Y.________ a une nouvelle fois interjeté recours
auprès du Tribunal administratif contre la décision précitée, qui dans un arrêt
du 16 décembre 2005, a une fois encore annulé la décision de la Commission
foncière rurale, relevant ce qui suit :
"Selon
l'art. 10 al. 3 LDFR, les bâtiments et les parties de ceux-ci qui ne sont pas
utilisés à des fins agricoles sont pris en compte dans l'estimation à la valeur
de rendement découlant de leur usage non agricole. Cette disposition, en
vigueur depuis le 1
er
septembre 2000 (RO 2000, p. 2024), impose de
faire le départ entre les parties agricoles et les autres. En l'espèce,
l'expert mandaté par l'autorité intimée n'a imputé des unités de logements
agricoles aux bâtiments compris dans la succession Z.________ qu'à concurrence
du solde des unités de logements nécessaires pour l'entreprise agricole
constituée par les immeubles des époux Y.________ et ceux de la succession,
après avoir attribué la majeure partie d'entre eux à un bâtiment propriété des
époux Y.________. On aurait pu cependant envisager une autre répartition, ainsi
en fonction des surfaces des terres agricoles ou eu égard au lieu où
l'exploitant est actuellement logé. L'expert a considéré qu'une
"logique" conduisait à attribuer la plupart des unités de logements
au bâtiment des époux Y.________ puisque ceux-ci "auraient pu choisir
d'habiter cette ferme" (...). L'autorité intimée, dont l'attention avait
été expressément attirée sur le fait que sa décision ne paraissait pas motivée
sur ce point, s'est bornée par lettre du 9 novembre 2005, en page 2, à déclarer
que l'imputation effectuée par l'expert était "parfaitement
justifiée" dès lors que les époux Y.________ auraient pu habiter la
fermer. Cependant, le seul constat de ce que les époux Y.________ auraient pu
choisir d'occuper leur propre immeuble, qui relève du fait, ne suffit pas à
motiver l'imputation des UL précitée. On ne saisit pas en effet le motif qui
conduit l'autorité intimée à privilégier la répartition préconisée par l'expert
plutôt qu'une autre, ainsi l'une de celles qui a été évoquée plus haut. La
recourante se plaint ainsi à juste titre d'un défaut de motivation, qui
équivaut à une violation du droit d'être entendu. Il n'y a pas lieu de guérir
celle-ci en instance de recours, ce qui équivaudrait non seulement à priver la
recourante du bénéfice de la double instance mais à imposer au Tribunal
administratif de se substituer à une autorité disposant de compétences
techniques particulières. La cause sera renvoyée à l'autorité intimée afin
qu'elle rende une décision motivée, le cas échéant après avoir requis une
expertise complémentaire. La justification du parti qu'elle prendra portera sur
la répartition des unités de logement entre les bâtiments en cause. Elle
portera également, on le relève afin d'éviter le cas échéant une nouvelle
violation du droit d'être entendu, sur les question suivantes qu'a a soulevées
la recourante.
"Pour
celle-ci, ce ne sont pas 13, mai 14 UL qu'il y a lieu de répartir compte tenu
de terres récemment affermées. En se bornant à déclarer par lettre du 9
novembre 2005 que "le chiffre 13 a été déterminé en fonction de la
situation existant au moment de la décision", l'autorité intimée ne motive
pas l'exclusion de la prise en considération d'un fait nouveau. Pour la
recourante encore, il serait déterminant pour la répartition des UL qu'elle et
son mari occupent depuis longtemps un logement dans le bâtiment compris dans la
succession, argument sur lequel l'autorité intimée ne s'est pas exprimée. La
recourante conteste aussi divers chiffres, ainsi celui de 5.3 UL pour
l'appartement du premier étage du bâtiment dont elle est propriétaire avec son
mari, celui de 91 m2 pour la surface de logement qu'elle occupe et de 7% pour
la capitalisation du revenu des logements excédentaires, sans que l'autorité
ait exposé en quoi ils échappaient à la critique. Enfin, la recourante remet en
cause le caractère non agricole de garages non fermés, sans que l'autorité
intimée ne se soit prononcée à ce sujet."
Q.
La Commission foncière rurale a mandaté un
nouvel expert en la personne de B.________, conseiller auprès de la Chambre
neuchâteloise d'agriculture et de viticulture, qui a proposé aux parties –
lesquelles ont donné leur accord – de calculer la valeur de rendement du
"domaine Z.________" selon trois variantes, à savoir :
a. Le
centre de l'exploitation se trouve sur le domaine Y.________
b. Le
centre de l'exploitation se trouve sur le domaine Z.________
c. Les unités de logement agricoles et excédentaires
sont réparties proportionnellement aux surfaces en propre de M. B.Y.________ et
de l'hoirie Z.________, soit respectivement 8.5 et 4.9 hectares.
L'expert B.________ a relevé que B.Y.________
a pu augmenter, depuis 2004, la surface de son exploitation par des affermages
complémentaires auprès de la commune de Chamblon. Il a décrit les surfaces
exploitées comme il suit :
-
succession Z.________ (prés-champs)                     493 ares
- B.Y.________,
en propriété                             850 ares
-
affermage commune                                    3'456 ares
- divers
bailleurs                                                 327 ares
_________
surface
agricole utile totale                       6'500 ares
Avec une
surface agricole utile totale de 65 hectares, et s'agissant d'une exploitation
de type "culture des champs" (hormis quelques moutons, les époux Y.________
n'ayant pas de bétail), l'expert a estimé les unités de logement à 14.0 UL. Il
a rappelé que les logements de la "ferme Y.________" sont loués à des
tiers (non agriculteurs). L'expert B.________ a relevé que ces appartements
sont dans un état d'entretien moyen, n'ayant pas subi de transformations
importantes depuis une trentaine d'années. Ils sont chauffés au moyen d'un
chauffage central à gaz et les fenêtres sont équipées de vitrages isolants. Pour
ces logements, il est arrivé à un résultat de 10.4 UL.
Les
appartements de la "ferme Y.________", s'ils ont un certain cachet,
sont néanmoins d'un confort plutôt sommaire. B.Y.________ a admis en tirer pour
chacun un loyer de 1'200 fr., charges comprises.
Le
logement occupé par A.Z.________ dans la ferme transformée de la parcelle n° 6********
de la commune de Chamblon est beaucoup plus cossu. L'expert B.________ lui a
attribué une surface de 125 m2 et 7.4 UL. Celui occupé par les époux Y.________
bénéficie, en tenant également compte d'une chambre sous les combles, de 89 m2
pour 5.7 UL. Il est dans un état d'entretien moyen, n'ayant pas subi de rénovations
depuis plus de trente ans. Les deux pièces restantes, sous les combles, dotées
d'une petite salle de bain en très mauvais état, comptabilisent 31 m2 et 2.4
UL. La "ferme Z.________" représente ainsi 15.5 UL.
L'expert B.________
a relevé que les deux fermes totalisent 29.9 UL (10.4 + 15.5), soit 11.9 UL
(29.9/14) excédentaires.
Il a
décrit ensuite les valeurs de rendement des logements selon les trois
variantes, en précisant qu'il a retenu pour les UL excédentaires un taux de
capitalisation de 6.5% pour les logements principaux, qui sont en bon état
(appartements Y.________ et Z.________) et de 7% pour les logements sous les
combles, qui nécessiteraient des investissements significatifs en vue d'une
location. Ses calculs aboutissent aux résultats suivants :
Variante
a
:
Le centre de l'exploitation se trouve sur le
domaine Y.________
Elle correspond
en grande partie au rapport A.________.
Toutes les
UL excédentaires se situent dans la "ferme Z.________" et représentent
une valeur de rendement de 510'000 fr., qui, ajoutés à 3.6 UL aux normes
agricoles dans cette même ferme, et représentant une valeur de rendement de 27'377
fr., donnent une valeur de rendement totale de la "ferme Z.________"
de 537'377 fr.
Variante
b
:
Le centre de l'exploitation se trouve sur le
domaine Z.________
Les 14 UL
nécessaires à l'exploitation sont toutes prises sur la "ferme Z.________"
à raison de 7.4 UL pour le logement occupé par A.Z.________, 5.7 UL pour celui
des époux Y.________ et 0.9 UL pour le logement sous les combles. Ces 14 UL
représentent une valeur de rendement de 137'895 fr. Les 1.5 UL excédentaires
(19 m2) sont aussi dans la "ferme Z.________", sous les combles.
Comme il s'agit de chambres avec salle de bain et non d'un véritable
appartement, de surcroît à rénover, le m2 annuel a été estimé à 120 fr. au taux
de 7%. Il en résulte une valeur de rendement non agricole de 32'571 fr, qui
ajoutée à la valeur de rendement agricole de 137'895 fr, donne une valeur de
rendement totale de la "ferme Z.________" de 170'466 fr.
Variante
c
:
Les unités de logement agricoles et
excédentaires sont réparties proportionnellement aux surfaces en propre de B.Y.________
et de l'hoirie Z.________, soit respectivement 8.5 et 4.9 hectares
Sur un
total de 13.4 hectares de terrains agricoles en propriété, 8.5 hectares (63.4%)
appartiennent à B.Y.________ et 4.9 hectares (36.6%) appartiennent à l'hoirie Z.________.
En appliquant la même clé de répartition aux 14 UL nécessaires à
l'exploitation, on obtient 8.9 UL à prendre sur la "ferme Y.________"
et 5.1 UL à prendre sur la "ferme Z.________". Ces 5.1 UL
représentent le 89% de la surface (5.7 UL) de l'appartement des époux Y.________
dans la "ferme Z.________" : la valeur de rendement de cet
appartement sera donc comptée pour 89% selon les normes agricoles et pour 11%
selon les normes applicables aux UL excédentaires (170 fr. le m2 annuel au taux
de 6.5%). Les valeurs de rendement de la totalité de l'appartement de A.Z.________
et des chambres sous combles doivent être calculées selon les normes applicables
aux UL excédentaires (170 fr le m2 annuel au taux de 6.5% pour l'appartement et
120 fr. le m2 annuel au taux de 7% pour les combles). L'expert parvient ainsi à
une valeur de rendement totale de la "ferme Z.________" de 454'704
fr., se décomposant comme il suit :
VR
agricole de 89% du logement Y.________                         48'484 fr.
VR non
agricole du solde de 11%                                             26'154 fr.
VR non
agricole du logement A.Z.________                           326'923 fr.
VR non
agricole des combles                                                   53'143
fr.
___________
Total
545'704 fr.
S'agissant
de la valeur de rendement des locaux non habitables, l'expert B.________ a
précisé qu'elle n'était pas influencée par le lieu du centre de l'exploitation,
mais par leur caractère agricole ou non. Il a retenu une valeur de rendement de
19'951 fr. pour les locaux à vocation agricole (écurie avec trois boxes,
grange, fourragère et couvert pour chars) et de 54'154 fr. pour les locaux à
vocation non agricole (bûcher, garages 2 boxes, porcherie et pressoir). Quant à
la cave à vin, l'expert l'a intégrée aux logements, considérant qu'elle faisait
partie des dépendances des appartements.
Pour ce
qui a trait à la valeur de rendement totale des immeubles dépendant de la
succession d'B.Z.________, l'expert B.________ l'a estimée comme il suit :
Variante
A :
-
logements                                                   537'377 fr.
-
terres et forêts                                               18'360 fr.
-
autres locaux agricoles                                 19'951 fr.
-
autres locaux non agricoles                                      54'154 fr.
___________
Total                                                                                          629'842
fr.
Variante
B :
-
logements                                                   170'466 fr.
-
terres et forêts                                               18'360 fr.
-
autres locaux agricoles                                 19'951 fr.
-
autres locaux non agricoles                                      54'154 fr.
____________
Total                                                                                          262'931
fr.
Variante
C :
-
logements                                                   454'704 fr.
-
terres et forêts                                               18'360 fr.
-
autres locaux agricoles                                 19'951 fr.
-
autres locaux non agricoles                                      54'154 fr.
_____________
Total                                                                                          547'169
fr.
R.
Le 22 janvier 2007, le conseil de A.Y.________ a
adressé à la Commission foncière rurale ses observations sur le rapport de
l'expert B.________. Il a fait valoir que les garages (boxes fermés) avaient
une vocation agricole, en ce sens qu'ils abritaient un véhicule de marque
Toyota (un tout terrain) utilisé uniquement dans le cadre de l'exploitation et
"un autre véhicule mieux adapté à la circulation routière" qui
n'était que partiellement utilisé pour les besoins de l'exploitation.
Dans un complément d'expertise du
10 mai 2007, l'expert B.________ a confirmé ses conclusions au sujet de la valeur
locative et du taux de capitalisation des UL excédentaires, ainsi qu'à propos
de l'inclusion dans le logement des époux Y.________ de la pièce dans les
combles utilisée comme bureau. S'agissant des deux boxes de garage fermés se
trouvant dans la cour de la "ferme Z.________", pour lesquels A.Y.________
revendique une vocation agricole qui leur avait été déniée par l'expert, ce
dernier a admis qu'ils pourraient avoir une vocation agricole dans l'hypothèse
où le centre de l'exploitation se situerait sur la parcelle n° 6******** de
Chamblon. Dans ce cas, leur valeur de rendement atteindrait 9'904 fr. (au lieu
des 32'000 fr. retenus dans le rapport du 7 décembre 2006). Pour le surplus,
l'expert B.________ a rappelé qu'il appartenait au juge civil de déterminer où
se situait le centre de l'exploitation.
Par décision du 17 août 2007, la Commission
foncière rurale a suivi intégralement les conclusions de l'expert B.________ et
a arrêté les valeurs de rendement du "domaine Z.________" selon les
trois variantes, conformément aux chiffres retenus par l'expert. Cette décision
n'a pas fait l'objet d'un recours et a été revêtue d'un sceau d'exequatur le 10
octobre 2007.
S.
Le 12 octobre 2007, le président du Tribunal
d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois a proposé aux parties de
reprendre l'instruction par étapes et de statuer à titre préjudiciel sur la
question préalable de savoir laquelle des trois variantes proposées tant par
l'expert que par la Commission foncière rurale devait être retenue.
A.X.________ a requis, le 24
janvier 2008, une nouvelle expertise immobilière aux fins de déterminer la
valeur vénale actualisée de la parcelle n° 6******** de la commune de Chamblon.
Dans son rapport du 17 août 2008,
l'expert C.________, travaillant pour le compte de Cogestim (Régie
Nafilyan-Régisa SA), a retenu – abstraction faite de l'usufruit de A.Z.________
– une valeur de rendement, hors législation agricole, de 1'028'000 fr.,
arrondie à 1'030'000 fr., et une valeur intrinsèque de 2'000'000 fr. Avec une
moyenne arithmétique entre ces deux valeurs, l'expert précité a fixé la "valeur
de partage" entre 1'500'000 fr. et 1'550'000 fr., respectivement la
"valeur de vente" à un prix situé vers 1'600'000 fr.
Le 25 novembre 2008, et en dépit
des contestations formulées de toutes parts – sur la soumission ou non de la
"ferme Z.________" à la LDFR et sur la pertinence de l'expertise
Cogestim – le président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord
vaudois a décidé qu'il rendrait un jugement préjudiciel, après avoir procédé à
une inspection locale.
Le conseil de A.Y.________ a déposé
le 13 février 2009 un mémoire dans lequel il a conclu à ce que la valeur de
rendement du "domaine Z.________" soit calculée selon la variante
prévoyant que le centre d'exploitation se trouve sur le "domaine Z.________",
précisément sur la parcelle n° 6******** de Chamblon, et à ce que la valeur de
rendement des parcelles nos 6********, ********, 1********, 2********, 7********
et 4******** de Chamblon, ainsi que la parcelle n° 5******** de Villars-sous-Champvent,
soit fixée au montant de 240'835 fr.
A.X.________ a conclu à ce qu'il
soit constaté que la valeur de rendement agricole au sens du droit foncier
rural n'était pas applicable dans le cadre du présent partage.
A.Z.________ s'est, pour sa part,
ralliée aux considérations développées par le conseil de sa petite-fille et a
conclu au rejet des conclusions de sa fille A.Y.________, tout en optant pour
la variante selon laquelle le centre de l'exploitation était la "ferme Y.________".
T.
L'inspection locale a eu lieu le 7 avril 2009.
L'audience a été suspendue pour permettre des pourparlers transactionnels.
Durant les mois qui ont suivi, les époux Y.________ ont dû consentir une avance
de 13'000 fr. au représentant de la communauté héréditaire car l'hoirie ne
parvenait pas à faire face aux charges de l'immeuble. Ce sont toujours les
époux Y.________ qui ont effectué les avances permettant de couvrir ces
charges.
La conciliation ayant échoué,
l'audience de plaidoiries sur la question préjudicielle a été fixée au 2 mars
2010. Les parties y ont maintenu leurs conclusions.
Dans son jugement préjudiciel du 16
février 2011, le président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord
vaudois a prononcé – pour autant que A.Y.________ remplisse toutes les
conditions d'attribution des immeubles dépendant de la succession de feu B.Z.________
– que la valeur de rendement des immeubles devait être calculée selon la
variante C au sens de la décision de la Commission foncière rurale du 17 août
2007, soit en répartissant les unités de logement nécessaires à l'exploitation
des époux Y.________ dans l'habitation N° AI 8******** érigée sur la parcelle
n° 6******** de Chamblon en fonction de la proportion des surfaces arables
appartenant d'une part en propre à B.Y.________ et d'autre part à l'hoirie Z.________.
Le dossier a été retourné à la Commission foncière rurale pour qu'elle se
prononce définitivement sur la valeur de rendement.
U.
Le 16 septembre 2011, la Commission foncière
rurale a interpellé la Chambre neuchâteloise d'agriculture et de viticulture et
l'a invité à actualiser son rapport du 7 décembre 2006.
Par lettre du 4 octobre 2011, la
Chambre neuchâteloise d'agriculture et de viticulture a indiqué à la Commission
foncière rurale qu'elle maintenait les valeurs du rapport d'expertise du 7
décembre 2006, aucun élément ne justifiant une adaptation.
V.
La Commission foncière rurale a rendu une
nouvelle décision, le 14 octobre 2011, qui fixe la valeur de rendement des
parcelles nos 6********, ********, 1********, 2********, 7******** et 4********
de Chamblon et la parcelle n° 5******** de Villars-sous-Champvent à 520'019 fr.
W.
A.X.________ (ci-après: la recourante), par
l'intermédiaire de son mandataire, a interjeté recours auprès de la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal) contre
la décision de la Commission foncière rurale du 14 octobre 2011, par acte du 1
er
décembre 2011. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à l'annulation de
la décision précitée; subsidiairement à ce que celle-ci soit réformée en ce
sens que le double de la valeur de rendement agricole des parcelles nos 6********,
********, 1********, 2********, 7******** et 4******** de Chamblon et de la
parcelle n° 5******** de Villars-sous-Champvent, soit fixée à 1'259'684 fr.
La Commission foncière rurale s'est
déterminée sur le recours en date du 22 décembre 2011, concluant au rejet de
celui-ci. Elle a précisé que si la recourante soutient que A.Y.________ ne
serait plus en droit de revendiquer les bien-fonds des parcelles de Chamblon et
de Villars-sous-Champvent, il lui incombe de le faire devant le juge civil et
non devant l'autorité administrative, laquelle n'avait pas à statuer sur cette
question mais à se prononcer définitivement sur les valeurs de rendement des
parcelles précitées.
Par
courrier du 31 janvier 2012, A.Z.________, par le biais de son conseil, a
informé le tribunal qu'elle adhérait aux conclusions prises par la recourante.
Le 23
février 2012, A.Y.________ s'est déterminée, par l'intermédiaire de son
mandataire, sur le recours. Elle a précisé que l'autorité intimée ne lui a pas
communiqué, ni aux autres parties d'ailleurs, la correspondance de l'expert du
4 octobre 2011, violant ainsi leur droit d'être entendus. A.Y.________ n'a pas
conclu au rejet du recours, mais s'en remettre à justice. Elle a requis à ce
qu'il soit statué préjudiciellement sur le sort du recours formé par A.X.________
pour violation du droit d'être entendu. S'agissant de la conclusion
subsidiaire, A.Y.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de
celle-ci.
X.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
La recourante reproche à l'autorité intimée de
ne pas lui avoir communiqué la réponse de la Chambre neuchâteloise
d'agriculture et de viticulture du 4 octobre 2011 dans la procédure de première
instance. Elle y voit une violation de son droit d'être entendue.
a)
Les
parties ont le droit d'être entendues (art. 29 al. 2 Cst., 27 al. 2 Cst./VD et
33 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD,
RSV 173.36). Cela inclut pour elles le droit de s'expliquer avant qu'une
décision ne soit prise à leur détriment, d'avoir accès au dossier, de
participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se
déterminer à leur propos, lorsque cela est de nature à influer sur la décision
à rendre  (ATF 137 II 266 consid. 3.2 p. 270; 137 IV 33 consid. 9.2 p. 48/49;
136 I 265 consid. 3.2 p. 272, et les arrêts cités). L'autorité est tenue de
verser au dossier de la procédure toutes les pièces déterminantes pour celle-ci
(ATF 132 V 387 consid. 3.1 p. 388/389; 124 V 372 consid. 3b p. 375/376, et les
arrêts cités). Les parties ont le droit de recevoir les prises de position des
autres parties, indépendamment du point de savoir si ces pièces sont
déterminantes ou non, de manière à ce qu’elles puissent décider elles-mêmes d’y
répliquer – ou non (ATF 137 I 195 consid. 2.3.1, et les arrêts cités).
Le droit d'être entendu est de nature formelle; sa violation entraîne
en principe l'annulation de la décision attaquée, quel que soit son sort au
fond (ATF 137 I 195 consid.
2.2 p. 197; 136 V 117 consid.
4.2.2.2 p. 126/127; 135 I 279 consid.
2.6.1 p. 285, et les
arrêts cités).
On peut
toutefois
renoncer à renvoyer l’affaire à
l’autorité inférieure, même si la violation du droit d’être entendu est
importante, lorsque cette mesure est dénuée de sens et conduirait à un
rallongement de la procédure incompatible avec le droit des parties à recevoir
une décision au fond dans un délai raisonnable (ATF 133 I 201 consid. 2.2 p.
204/205; 132 V 387 consid. 5.1 p. 390, et les références citées).
b) En l'espèce, l'autorité intimée a
interpellé, en date du 16 septembre 2011, la Chambre neuchâteloise
d'agriculture et de viticulture afin qu'elle actualise son rapport du 7
décembre 2006.
Cette dernière lui a fait savoir, par
lettre du 4 octobre 2011, qu'elle maintenait les valeurs contenues dans son
rapport du 7 décembre 2006 car aucun élément ne justifiait une adaptation.
Cependant, la recourante invoque que la situation s'est modifiée sur plusieurs
points depuis 2006, éléments qu'ignorait l'expert, à savoir la Chambre
neuchâteloise d'agriculture et de viticulture, de sorte que la décision
querellée a été rendue sur la base d'un état de faits erroné, voire incomplet. Cette
lettre n'ayant pas été transmise à la recourante (ni d'ailleurs aux tiers
intéressés), il convient d'admettre que son droit d'être entendue a été violé
sous cet aspect. Comme l'a rappelé la jurisprudence précitée, on peut renoncer
à renvoyer l'affaire à l'autorité inférieure, même si la violation du droit
d'être entendu est importante. Or, dans le cas d'espèce, cette mesure n'est pas
dénuée de sens puisque la recourante n'a pas pu faire valoir tous ses griefs ni
se déterminer en toute connaissance de cause. Par ailleurs, il apparaît que l'expert
n'était pas en possession de nouveaux éléments qui l'aurait peut-être amené à
reconsidérer son point de vue, tel que défini dans sa lettre du 4 octobre 2011.
Etant donné la nature formelle du
droit d'être entendu, sa violation entraîne l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 127
V 437 consid. 3d/aa; 126 V 132 consid. 2b et les arrêts cités).
2.
Le recours doit dès lors être admis sur ce point.
La cause est renvoyée à la Commission foncière rurale pour qu'elle offre à la
recourante la possibilité de se déterminer sur le contenu de la lettre de la
Chambre neuchâteloise d'agriculture et de viticulture du 4 octobre 2011. La
recourante, qui obtient gain de cause sur la question du droit d'être entendue,
a droit aux dépens qu'elle a requis à charge de l'autorité intimée. En outre,
compte tenu de l'issue de la cause, les frais de justice seront laissés à la
charge de l'Etat (art. 49 al. 1 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière rurale,
Section I, du 14 octobre 2011 est annulée et le dossier retourné à cette
autorité pour compléter l'instruction dans le sens du considérant 1 et statuer
à nouveau.
III.
Il n'est pas prélevé de frais de justice.
IV.
L'Etat de Vaud versera, par l'intermédiaire du
budget de la Commission foncière rurale, Section I, est débiteur de la
recourante d'une indemnité de 500 (cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 20 août 2012
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint ainsi qu'à l'Office fédéral de la
justice à Berne.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.