vd_omni · AC.2014.0406 · 2015-06-04 · fr

ARIEX DEVELOPPEMENTS IMMOBILIERS SA, LEHMANN, HAROUTUNIAN/Municipalité de Leysin, COMPAGNIE HÔTELIERE DES ALPES VAUDOISES, Direction générale de la mobilité et des routes | Décision municipale autorisant l'agrandissement d'un hôtel et la création d'une salle polyvalente à Leysin. Confirmation du calcul du nombre de places de stationnement sur la base du règlement applicable (consid. 2). Le dossier d'enquête est lacunaire: les plans ne permettent pas de vérifier si la constructrice dispose réellement des 147 places nécessaires et il appartiendra à la municipalité d'exiger de la constructrice un plan de stationnement établi par un géomètre officiel (consid. 3). Recours admis et renvoi pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.06.2015 AC.2014.0406

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 juin 2015
Composition
M. Pascal Langone,
président
;
M. Jean-Marie Marlétaz et M. Georges-Arthur Meylan,
assesseurs.
Recourants
1.
ARIEX
DEVELOPPEMENTS IMMOBILIERS SA, c/o M. Alain Paratte,
à Nyon,
2.
Rolf LEHMANN,
à Leysin,
3.
Ursula HAROUTUNIAN,
à Leysin, tous trois représentés par Me Christophe
MISTELI, avocat à Vevey 1,
Autorité intimée
Municipalité de
Leysin,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat à
Lausanne,
Autorité concernée
Direction générale
de la mobilité et des routes,
Section
juridique,
à Lausanne
Constructrice
COMPAGNIE HÔTELIERE
DES ALPES VAUDOISES, p.a. Hôtel Central Résidence SPA,
à Leysin,
représentée
par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours ARIEX DEVELOPPEMENTS IMMOBILIERS
SA et consorts c/ décision de la Municipalité de Leysin du 27 octobre 2014 levant leur opposition et autorisant l'agrandissement et l'extension de l'hôtel
"Central Résidence" et création d'une salle polyvalente sur la
parcelle n° 384, propriété de Compagnie Hôtelière des Alpes Vaudoises SA
Vu les faits suivants
A.
La Compagnie Hôtelière
des Alpes Vaudoises
SA est propriétaire de la parcelle n° 384 au lieu-dit Au Feydey, de la Commune de Leysin. Elle est également copropriétaire de la plupart des lots de la PPE « Central Residence » sise dans un bâtiment de 2371  m
2
, lequel est
situé sur la parcelle de base n° 1754, d’une surface de 5'983 m
2
, jouxtant la parcelle n° 384. Elle y exploite un hôtel à l’enseigne « Central
Résidence & Spa». Ces deux parcelles - contiguës ­­- sont bordées au
sud par la route du Belvèdère (DP 1041) et au nord par la rue du Commerce (DP
1040). Elles sont incluses dans le périmètre du Plan de quartier « en
Feydey - Chamossaire » adopté par le Conseil communal de Leysin le 18 mars
1979 et approuvé le 17 février 1982 par le Conseil d’Etat. Ce plan a été
modifié par un Addenda au Plan de quartier « en Feydey - Chamossaire »,
approuvé par le Conseil d’Etat le 13 août 1986 (ci-après : le PQ
« en Feydey - Chamossaire ») et son règlement (ci-après : RPQ).
La Compagnie Hôtelière
des Alpes Vaudoises
SA est également propriétaire de la parcelle n° 1377, libre de construction,
d’une surface de 2'159 m
2
, ainsi que de deux lots dans la PPE Résidence « Le Chamossaire A » situés sur la parcelle de base n° 2953.  Elle
prend en location des chambres dans le bâtiment situé sur la parcelle n° 1268,
copropriété de André et Didier Deladoey.
B.
La Compagnie Hôtelière
des Alpes Vaudoises
SA est titulaire d’une licence pour « hôtel avec restauration » lui
permettant d’exploiter les locaux de débit suivants :  1 salle de
restaurant : 260 personnes ; 1 hall : 50 personnes ; 1
terrasse : 60 personnes ; 1 bar piscine : 5 personnes ; 1
salle polyvalente : 150 personnes ; 60 chambres à 2 lits (120) et 46
chambres à 4 lits (184), soit au total 304 lits.
C.
Le 19 juin 2014, La Compagnie Hôtelière des Alpes Vaudoises SA a présenté une demande de permis de construire
tendant à l’agrandissement et à l’extension de l’hôtel Central Résidence consistant
en la réalisation de 27 nouvelles chambres d’hôtel et  la création d’une salle
polyvalente pouvant accueillir 500 personnes sur la parcelle n° 384. Elle
indiquait dans le formulaire ad hoc qu’il existait 32 places de stationnement
dans le parking souterrain et 96 places non couvertes, soit au total 128
places, étant précisé qu’il n’était pas prévu d’en créer de nouvelles.
Mis à l’enquête publique du 5
juillet au 3 août 20014, ce projet a suscité l’opposition notamment de
plusieurs propriétaires voisins, dont la société Ariex Développements
Immobiliers SA, propriétaire de divers lots dans la PPE « Les Arolles » sise sur la parcelle de base n° 379, ainsi que Ursula
Haroutunian et Rolf Lehmann, chacun étant copropriétaire de lots dans la PPE « Victoria Les Mélèzes » située sur la parcelle de base n° 378.
Le 23 septembre 2014, la Centrale des autorisations CAMAC a adressé à la Municipalité de Leysin la synthèse comportant les autorisations spéciales et préavis délivrés par les services cantonaux
consultés. Il en résulte notamment qu’une fois les travaux réalisés, la
capacité de l’établissement serait la suivante :  1 salle de
restaurant : 260 personnes ; 1 hall : 50 personnes ; 1
terrasse : 60 personnes ; 1 bar piscine : 5 personnes ; 1
salle polyvalente : 150 personnes ; 1 (nouvelle) salle polyvalente de
550 personnes (max. 500 personnes, selon l’ECA), 60 chambres à 2 lits (120
lits) et 73 chambres à 4 lits (292), soit au total 412 lits.
D.
Par décision du 27 octobre 2014, la Municipalité de Leysin (ci-après : la municipalité) a levé l’opposition formée par les
opposants précités sans toutefois délivrer formellement le permis de construire
requis. S’agissant du stationnement, elle a relevé que l’hôtel en question, dans
sa nouvelle configuration, nécessitait 147 places de stationnement, mais que la
constructrice n’en disposait que de 109. Elle s’est toutefois référée à l’art.
71 du Règlement communal concernant le  plan d’extension et la police des
constructions du 17 juin 2011 (ci-après ; RPE) prévoyant que  la municipalité
avait la « faculté de déterminer le nombre des places de stationnement ou
garages nécessaires en fonction de l’importance, de l’affectation et de la situation
des locaux » et, le cas échéant, de prévoir une contribution compensatoire.
E.
Le 28 novembre 2014, la société Ariex
Développements Immobiliers SA, ainsi que Ursula Haroutunian et Rolf Lehmann ont
recouru devant le Tribunal cantonal, Cour de droit administratif et public
(CDAP), à l’encontre de la décision municipale du 27 octobre 2014, dont ils
demandent l’annulation.
La Direction
générale de la mobilité et des routes (DGMR) a produit ses
déterminations le 12 janvier 2015. Dans sa réponse du 11 février 2015, la
constructrice a conclu au rejet du recours. Dans sa réponse du 11 mars 2015, la
municipalité a également proposé le rejet du recours. Les recourants on
répliqué le 13 avril 2015. Le 12 mai 2015, la municipalité et la constructrice
ont dupliqué.
F.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Les recourants font valoir pour l’essentiel que
le nombre de places de stationnement  existantes (estimées à 100) serait insuffisant
et qu’il en manquerait au moins 110 places sur la base  de leur propre
estimation.
2.
a) L’art. 11 RPQ « en Feydey –
Chamossaire » prévoit ce qui suit en matière de stationnement :
«Le nombre d’emplacements de stationnement minimum pour véhicules
est le suivant :
– pour les bâtiments A – B – C :
1 place de stationnement par
appartement,
– pour les bâtiments D – E :
1 place de stationnement pour 3
lits d’hôtel
1 place de stationnement pour 6
places de restaurant
1 place de stationnement pour 10
places de spectacle ou congrès
Seul l’excédent des places de
restaurant, de spectacle ou de congrès par              rapport au  nombre de
lits d’hôtel seront prises en considération pour  le calcul du nombre  de
places  de stationnement y relatif.
Les emplacements de stationnement
définis ci-dessus doivent être créés simultanément avec chaque étape de la
réalisation.
Le nombre de lits d’hôtel, places de
restaurant, spectacle et congrès est défini par la patente.
Les emplacements de stationnement
exigés ci-dessus seront réalisés dans les parkings souterrains,
semi-souterrains, sous les bâtiments ou à l’air libre aux endroits prévus par
le plan fixant le principe des circulations.
La Municipalité
peut autoriser de légères
modifications concernant les places à l’air libre si elles ne portent pas
préjudice aux aménagements extérieurs. »
b) En l’occurrence, la municipalité
a fixé à 147 le nombre minimal de places de stationnement pour véhicules
automobiles en relation avec le projet litigieux qui concerne les bâtiments D -
E selon la dénomination du plan de quartier. Ce faisant, la municipalité a
fondé son calcul en tenant compte, d’une part, des places des locaux telles que
définies dans la licence dont est titulaire la Compagnie Hôtelière des Alpes Vaudoises SA, à savoir  :  1 salle de restaurant :
260 personnes ; 1 hall : 50 personnes ; 1 terrasse : 60 personnes ;
1 bar piscine : 5 personnes ; 1 salle polyvalente : 150
personnes ; 60 chambres à 2 lits (120 lits) et 46 chambres à 4 lits (184),
soit au total 304 lits, et d’autre part, de la nouvelle capacité d’accueil de
l’établissement une fois les travaux réalisés : 1 (nouvelle) salle
polyvalente de 550 personnes (max. 500 personnes, selon l’ECA), 60 chambres à 2
lits (120 lits) et 73 chambres à 4 lits (292), soit au total 412 lits (différence
de 108 par rapport aux 304  lits existants).
La municipalité a exposé qu’elle
s’était basée sur son interprétation de l’art. 11  RPQ « en Feydey –
Chamossaire » pour déterminer le nombre de places de stationnement. Le
calcul est le suivant : 137,33 places (412 lits : 3) auxquelles
s’ajoutent l’excédent des places de la nouvelle salle polyvalente (500), soit
88 (500 – 412), ce qui représente 8,8 places (88 : 10), à savoir un total
arrondi à 147 places. Tant la constructrice que les recourants – sans toutefois
contester sérieusement ce mode de calcul – opposent  leur propre calcul à celui
de la municipalité. La constructrice prétend qu’un nombre de  114 places de
stationnement serait suffisant. Or ce calcul ne prend pas en compte le fait que
le nombre de lits total (après travaux)  passerait de 304 à 412, ce qui
implique déjà 137 cases de stationnement au minimum sur la base de l’art. 11
RPQ (412 : 3). Quant aux recourants, ils déclarent que le projet litigieux
nécessiterait au moins 210 places de parc, sur la base de leur propre
estimation peu convaincante.
Cela étant, force est de constater
que la municipalité n’a pas abusé ni commis un excès de son très large pouvoir d’appréciation
en déterminant le  nombre de places de parc; autrement dit,  la municipalité
n’a pas interprété ni appliqué l’art. 11 RPQ  de manière insoutenable en fixant
à 147 le nombre minimal de  places de parc nécessaires à la réalisation du
projet
Il y a donc lieu de retenir le
nombre de 147 places de stationnement exigées par la municipalité.
Dans la décision attaquée, la
municipalité, tout en admettant que l’hôtel, dans sa nouvelle configuration, nécessitait
147 places de stationnement et que la constructrice n’en disposait que de 109,
a levé l’opposition en se référant  à l’art. 71  RPE, dont l’alinéa 5 prévoit
que la municipalité « détermine le nombre des places de stationnement ou
garages nécessaires en fonction de l’importance, de l’affectation et de la situation
des locaux conformément aux normes de l’Union Suisse des Professionnels de la Route (USPR , devenu VSS) ». Un tel raisonnement est pour le moins étonnant. En
effet, il ne faut pas perdre de vue que l’art. 11 du RPQ - qui est une lex
specialis - ne contient aucun renvoi au RPE en ce qui concerne les places de
stationnement ;  il n’est donc pas possible de déroger à l’art. 11 RPQ, ni
de prévoir une exonération de l’obligation de créer des places de parc moyennant
versement d’une contribution compensatoire (cf. art. 72 RP). A noter en passant
que si l’autorité intimée voulait appliquer l’art. 71 RPE  en relation avec la
norme VSS SN 640 281 concernant le « Stationnement  - Offre en cases de
stationnement pour les voitures de tourisme »  (version 2013) qui prévoit
pour les hôtels, 0,5 place de stationnement par lit (cf. tableau 1 :
Valeurs spécifiques indicatives pour l’offre en cases de stationnement), on aboutirait
en l’espèce à 206 places de parc uniquement pour l’hôtel (412 x 0,5).
Reste donc à examiner si la
constructrice dispose de suffisamment de cases de stationnement afin de
satisfaire aux besoins en places de parc de l’hôtel après travaux.
3.
a) Il n’est pas contesté que le projet en cause
portant sur la création de nouvelles chambres de l’hôtel (27) et la
construction d’une nouvelle salle polyvalente d’une capacité de 500 personnes
ne prévoit pas l’aménagement de places de stationnement supplémentaires par
rapport à celles qui existent déjà.  Dans sa décision, l’autorité intimée a
admis que l’Hôtel Central Résidence ne disposait que de 109 places de stationnement.
Dans sa réponse, la municipalité laisse entendre cependant qu’elle n’aurait pas
comptabilisé toutes les places de parc à disposition de la constructrice situées
sur diverses parcelles. La constructrice elle-même a indiqué dans son
formulaire de demande de permis de construire qu’elle détenait 32 places de
stationnement dans le parking souterrain et de 96 places de parc non couvertes,
soit 128 places au total. Il en manquerait donc 19 (147 – 128), selon les
propres indications de la constructrice. Dans sa réponse au recours, la
constructrice revient sur ses déclarations et allègue que le « plan de
quartier est particulièrement bien doté en places de parc », puisqu’il y
en aurait 271. Mais la question n’est pas de savoir combien il existe de places
de stationnement dans le périmètre du PQ, mais de combien de places la
constructrice en dispose en lien avec l’exploitation de son hôtel notamment.
Puis la constructrice déclare de manière contradictoire qu’elle aurait en
définitive 155 places de parc à disposition. Dans sa duplique du 12 mai 2015,
elle soutient qu’elle disposerait d’un nombre suffisant de places de parc en
relation avec le projet. Dans sa réplique, la municipalité souligne qu’elle
ignore si le nombre minimal de places de parc exigés serait atteint dans la
réalité  et qu’il incombe effectivement à la constructrice d’apporter la preuve
que cette exigence est respectée.           Or cette preuve n’a pas été
apportée par la constructrice.
b) L'art. 104 de la loi sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV
700.11) prévoit qu’avant de délivrer le permis, la municipalité doit s’assurer
que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et au
plan d’affectation légalisé ou en voie d’élaboration. Cet examen intervient sur
la base du dossier d’enquête. Comme le tribunal a déjà eu l'occasion de le
rappeler, la forme de la demande de permis de construire, ainsi que la
constitution du dossier d'enquête sont régies, en vertu de la délégation
figurant à l'art. 108 al. 2 LATC, par les art. 68 à 73 de son règlement
d'application du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1) Le principe général
est que la demande de permis doit être accompagnée de toutes les indications
nécessaires pour rendre compte de l'importance et de la nature des travaux
projetés (art. 69 al. 2 RLATC; AC.2008.0143 du 2 septembre 2008; AC.2003.0063
du 18 septembre 2003; AC.2003.0083 du 15 octobre 2003).
c) Or, force est de constater qu’en
l’espèce le dossier d’enquête est lacunaire, les plans d’enquête ne permettent
pas de vérifier que la constructrice dispose réellement de 147 places de
stationnement sur des immeubles inclus dans le périmètre du plan de quartier en
question.        Il incombe donc à la municipalité d’exiger de la constructrice
qu’elle produise un plan de stationnement clair indiquant l’emplacement exact des
147 cases de stationnement nécessaires à la réalisation du projet en cause. La
municipalité devra en particulier s’assurer que la constructrice est bien propriétaire
des 147 places de parc en question ou bénéficiaire de servitudes lui donnant le
droit d’utiliser des places de parc sur des fonds grevés appartenant à des
tiers ou encore titulaire d’un droit d’usage (droit de stationner) en tant que
copropriétaire d’une PPE. A noter que les places de parc faisant l’objet d’un
contrat de location ne doivent en principe pas être prises en compte dans le
calcul du nombre de places de stationnement nécessaires, car un tel contrat ne
garantit pas à long terme le droit de la constructrice à les utiliser (cf.
arrêt AC.2008.0110 consid. 2).
d) En résumé, il faut constater que
le dossier d'enquête est incomplet et qu’il appartiendra à la municipalité
d’exiger de la constructrice un plan de stationnement établi par un géomètre
officiel. La demande de permis de construire complémentaire pourra être
dispensée d’enquête publique. Il appartiendra toutefois à la municipalité de
transmettre aux recourants une copie du plan de stationnement, puis de leur
notifier non seulement la nouvelle décision par laquelle elle se prononce sur
l’opposition mais aussi le permis de construire formel assorti  des éventuelles
conditions ou charges, conformément aux art. 114 et 116 LATC.
e)
Vu
l’issue de la procédure, il n’est pas nécessaire de traiter les autres griefs
soulevés par les recourants. Sur la base d’un examen sommaire du dossier, il
apparaît toutefois que pareils moyens sont mal fondés.
4.
Compte tenu de ce qui précède, le recours doit
être admis et la décision entreprise annulée, le dossier étant retourné à la
municipalité pour complément d’instruction et nouvelle décision dans le sens
des considérants.  Vu le sort du litige, il y a lieu de mettre à la charge de
la constructrice qui succombe les frais judiciaires (art. 49 LPA-VD), ainsi que
des dépens à allouer aux recourants, assistés d’un mandataire professionnel
(art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision du 27 octobre 2014 de la Municipalité de Leysin est annulée et le dossier lui est renvoyé pour complément d’instruction et nouvelle décision.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de la constructrice La Compagnie Hôtelière des Alpes Vaudoises SA.
IV.
La Compagnie Hôtelière
des Alpes Vaudoises
SA versera aux recourants, Ariex Développements Immobiliers SA, Ursula
Haroutunian et Rolf Lehmann créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 (deux
mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 4 juin 2015
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.