vd_omni · EF.2001.0003 · 2001-11-14 · fr

RUCHET Gilbert c/CEF du district d'Aigle | Le prix d'adjudication d'un immeuble vendu aux enchères ne peut être pris en considération lorsqu'il ne reflète pas la valeur du marché, notamment s'il est manifestement surévalué en raison de circonstances propres à l'enchère.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.11.2001 EF.2001.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 14 novembre 2001
sur le recours interjeté par Gilbert Ruchet,
Boîte postale 1892 Lavey village
contre
la décision sur réclamation du 28 mars 2001
par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle
(estimation fiscale de la parcelle no 4327 de Bex)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt ,
président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mme.
Florence Burdet, stagiaire
Vu les faits suivants:
A.                     Gilbert Ruchet est
propriétaire au lieu-dit "En Mattélon" de la parcelle no 4327 du
cadastre de la Commune de Bex. Le terrain, d'une surface totale de 15'993 m2 en
nature de pâturage, porte un chalet d'une surface au sol de 47 m2. Selon
l'extrait du registre foncier, une surface de 4698 m2 serait recouverte de
forêt; en fait, l'inspection locale a démontré que la forêt s'est développée et
s'étend actuellement sur la plus grande partie du terrain.
Le chalet, qui ne peut
être utilisé en hiver à cause de la route non-déneigée, n'est pas équipé en
électricité et l'approvisionnement en eau se fait par une source de surface se
trouvant sur une parcelle voisine. Le voisin cède son eau à bien plaire.
B.                    La Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après: la
commission) avait estimé le chalet à 47'000 fr. lors de la révision générale
des estimations fiscales en 1994. Gilbert Ruchet a acquis l'immeuble le 2
décembre 1999 au prix de 140'000 fr. La commission a donc procédé à une nouvelle
estimation qui a été portée à 112'000 fr. Par lettre du 2 mars 2000
Gilbert Ruchet s'est opposé à cette estimation auprès de la commission qui a
revu sa décision en fixant l'estimation de l'immeuble à 80'000 fr.
C.                    Par acte du 11 avril
2001, Gilbert Ruchet a déposé un recours au Tribunal administratif contre cette
nouvelle estimation. La commission s'est déterminée sur le recours en précisant
qu'elle avait retenu le prix d'achat pour fixer la valeur vénale et qu'elle
avait repris la même valeur de rendement que celle fixée en 1994 (20'000 fr.);
elle a conclu au rejet du recours.
D.                    Le tribunal a tenu une
audience sur place le 12 septembre 2001 en présence du beau-fils du recourant,
M. Leipzig et du Conservateur du Registre foncier du district d'Aigle, M.
Wulliens. Le tribunal a procédé à une visite du chalet. Le rez-de-chaussée est
composé de deux pièces, la plus grande faisant office de salle à manger,
l'autre étant utilisée comme chambre à coucher. Un petit local non isolé abrite
les toilettes (puits perdu) et une baignoire rudimentaire. L'étage supérieur
comprend deux chambres à coucher non isolées et aménagées plus récemment.
M. Leipzig a expliqué
les circonstances liées à l'achat du chalet. Gilbert Ruchet avait travaillé à
la restauration du chalet avec l'ancien propriétaire, M. Müller, qui était un
ami. Avant de décéder, M. Müller, avait proposé à Gilbert Ruchet d'acheter le
chalet au prix de 30'000 fr. Mais la vente n'a pas pu avoir lieu avant le décès
de M. Müller. Son épouse a tenu à ce que le chalet soit quand même vendu à
Gilbert Ruchet, comme il avait été convenu. Mais des cousins de M. Müller,
intervenus dans la succession, ont aussi exprimé leur intention d'acquérir le
chalet. L'immeuble a été mis aux enchères privées; Gilbert Ruchet ayant promis
à Mme Müller de faire son possible pour l'acquérir, celui-ci a accepté de le
miser jusqu'à 140'000 fr., prix auquel le chalet lui a été adjugé le 2 décembre
1999. C'est ainsi que le prix d'achat du chalet serait sans rapport avec sa
valeur effective. Après les explications données par M. Leipzig, le
représentant de l'autorité intimée a déclaré que la commission maintenait
l'estimation du chalet à 80'000 fr.
Le recourant a en
outre produit le procès-verbal de vente aux enchères établi par Me Pierre Crot,
notaire à Nyon.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
de 20 jours prévu par l'art. 31 al. 1 de la loi sur la juridiction et la
procédure administrative du 18 décembre 1989 (LJPA), le recours est intervenu
en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par
cette disposition de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après: la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir
de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère,
dans ce cas, qu'on ne peut pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts
du Tribunal administratif EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8
septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083
du 28 février 1995; EF 97/0032 du 19 mai 1999).
2.                     Selon l'art. 20 LEFI,
la Commission d'estimation fiscale procède périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutation, réunion ou division des bien-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations,
que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce, la
parcelle n°4327 a été vendue au recourant à la suite d'enchères privées au prix
de 140'000 fr. alors que l'estimation de l'immeuble fiscale s'élevait à 47'000
fr. Ce changement de propriétaire justifie la mise à jour de l'estimation
fiscale de l'immeuble en raison de la différence importante entre le prix
d'acquisition et l'ancienne estimation fiscale.
3.                     a) Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale
ne peut être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). L'art. 3 al.
1 LEFI précise encore que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
b) Le règlement sur
l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (ci-après: REFI) précise
à l'art. 8 que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état
et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments
de comparaison), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut
à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement,
les risques de placement sur ces immeubles. L'art. 9 REFI précise que les
ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles
le prix a été fixé sous l'influence de conditions particulières (vente entre
parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne
sont, dans la règle, pas prises en considération.
c) Le but recherché
par la procédure d'estimation fiscale est lors de la détermination de la valeur
vénale de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble en cause. Il en
résulte que les autorités d'estimation n'ont pas à s'en tenir au prix d'achat
indiqué, lorsqu'il ne correspond pas à la valeur du marché; la commission
d'estimation fiscale est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est
inférieur ou supérieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce
critère, pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement
comparatives, comme le prescrit l'art. 8 al. 2 REFI ou en se fondant sur la
valeur intrinsèque de l'immeuble, conformément aux directives du Département
des finances relatives à la révision générale des estimations fiscales. La
valeur vénale d'un immeuble doit ainsi être fixée en faisant abstraction du
prix d'adjudication lors de la vente aux enchères si aucun enchérisseur ne
s'était opposé à l'adjudicataire (EF 97/030 du 4 septembre 1998).
4.                     La commission a retenu
une valeur vénale égale au prix d'acquisition de 140'000 fr. Eu égard à la
précarité du chalet, elle a retenu une valeur locative comprise entre 1800 fr.
à 2000 fr. par an avec un taux de capitalisation de 8,5%; ce qui correspond à
une valeur de rendement de 20'000 fr. La moyenne entre la valeur vénale et la
valeur de rendement s'élève ainsi à 80'000 fr. Le recourant conteste la valeur
de rendement retenue en indiquant que seuls 7 mois peuvent être pris en compte
dans le calcul de la valeur locative. Quant à la valeur vénale, le représentant
du recourant a précisé, lors de la visite des lieux, que le prix d'achat
n'était pas représentatif de la valeur effective du chalet, compte tenu des
circonstances particulières liées à son achat.
a) En l'espèce, le
prix d'achat du chalet 140'000 fr. paraît effectivement disproportionné compte
tenu des caractéristiques de la construction. Le tribunal ne peut exclure le
fait que les héritiers ont sciemment fait monter l'enchère en sachant que Mme
Müller désirait acquérir à tout prix le chalet et afin que le montant de
l'actif de la succession soit le plus élevé possible. Or le prix d'adjudication
ne peut être pris en considération lorsqu'il ne reflète pas la valeur du marché
notamment si aucun enchérisseur ne s'est opposé à l'adjudicataire. Il en va de
même lorsqu'en raison de circonstances particulières les participants
surenchérissent manifestement au-delà de la valeur du bien-fonds sur le marché.
La valeur vénale représente en effet la valeur marchande d'un immeuble "en
tenant compte de l'offre et de la demande" (art. 8 LEFI). Si le prix d'un
immeuble est fixé nettement au-dessus de sa valeur marchande, par ruse des
enchérisseurs ou pour tout autre motif, il y a lieu d'admettre que la fixation du
prix intervient dans les circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI
et qu'il n'est pas le reflet de l'offre et de la demande usuelle sur le marché.
b) Selon les
directives du 6 novembre 1992 relatives à la révision générale des estimations
fiscales, la valeur vénale peut se déterminer en fonction du prix au mètre cube
de la construction à neuf, multiplié par le volume du bâtiment. Cette somme
doit ensuite être pondérée pour tenir compte du taux de vétusté de l'immeuble.
Le facteur de pondération est appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, soit
1% par année jusqu'à 20 ans d'âge, 0,25% de 21 jusqu'à 60 ans et au-delà de 60
ans, jusqu'à 30% au maximum. Il faut, enfin, examiner la valeur du terrain en
fonction de sa nature et de sa situation. La valeur vénale s'obtient par
l'addition de ces deux sommes (EF 97/0007 du 14 juillet 1997).
En l'espèce, la police
établie par l'Etablissement d'assurance contre l'incendie et les éléments
naturels du Canton de Vaud (ECA) mentionne pour le chalet un volume de 315 m3.
Selon l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, le prix à neuf de la
construction est de l'ordre de 400 fr. le m3, ce qui correspond à un bâtiment
non isolé et non-équipé, sans installations sanitaires ni électricité. Un
coefficient de vétusté de 30% peut être retenu, le chalet ayant été construit
il y a plus de 60 ans. L'estimation de la valeur vénale du chalet s'élève ainsi
à 82'200 fr. (315x400=126'000.- à 30%=82'200.-).
Quant à la valeur du
terrain, les 500 m2, constituant les prolongements directs du chalet, ont une
valeur d'agrément, estimée à 5 fr. le m2; les 15'500 m2 restant peuvent être
évalués au prix de 0,50 fr. le m2. La valeur du terrain s'élève ainsi à 10'246
fr. La valeur vénale représente donc un total de 92'450 fr. (82'200.-+10'250.-
= 92'450.-), arrondis à 92'000 fr. (art. 29 REFI).
c) En ce qui concerne
la valeur de rendement, l'autorité intimée a retenu une valeur locative entre
1800 fr. et 2000 fr. par an avec un taux de capitalisation de 8,5% en raison de
l'état des locaux.
La section du tribunal
a estimé que sur les 8 mois durant lesquels le chalet est accessible et
utilisable, les 3 mois d'été peuvent être consacrés à la location du chalet au
prix de 500 fr. le mois. La valeur locative des 5 mois restant étant estimée à
200 fr. par mois. Compte tenu de l'état de vétusté, de l'absence
d'installations sanitaires, d'électricité, d'eau courante, d'isolation
convenable, le taux de capitalisation doit être arrêté à 9%. Il en résulte que
la valeur de rendement est estimée à 27'900 fr. (2500.- à 9% x 12 = 27'900.-),
arrondis à 28'000 fr. (art. 29 REFI).
5.                     Ainsi, l'estimation
fiscale correspondant à la moyenne de la valeur vénale et de la valeur de
rendement s'élève à 60'000 fr. (28'000.- + 92'000.- = 120'000.- : 2 =
60'000.-). La différence de 20'000 fr. qui en résulte par rapport à la décision
attaquée étant supérieure à la marge de 5%, que le tribunal assimile au pouvoir
d'appréciation de l'autorité intimée. Il convient donc de modifier l'estimation
fiscale de l'immeuble qui doit être fixée à 60'000 fr.
Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision
attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n°4327 est
arrêtée à 60'000 fr. Au vu de ce résultat, il convient de laisser les frais de
justice à la charge de l'Etat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle du 12
avril 2001 est réformée en ce sens  que l'estimation fiscale de la parcelle n°
4327 est arrêtée à fr. 60'000 fr.
III.                     Il n'est pas
perçu de frais ni alloué de dépens.
Lausanne, le 14 novembre 2001
Le président :                                                                                            La
greffière :
Le présent arrêt est notifié aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.