vd_omni · EF.1994.0045 · 1994-09-29 · fr

KNUESEL René | Un "loyer" de Fr. 500.-- par mois attribué conformément à l'art. 21 al. 3 REFI à un appartement de 5 pièces à Renens ne relève pas de l'abus du pouvoir d'appréciation.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.09.1994 EF.1994.0045

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 29 septembre 1994
__________
sur le recours interjeté par
René KNUESEL
,
à Renens
contre
la décision rendue le 18 avril 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(estimation
fiscale de la parcelle no 525 de Renens)
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
J. Morel, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
René Knuesel est propriétaire, à Renens, rue de la Source 4, d'un immeuble
immatriculé au registre foncier sous no 525. Il s'agit d'une petite parcelle de
406 mètres carrés, occupée par un bâtiment dont le rez-de-chaussée, affecté à
usage commercial, occupe toute la surface, alors qu'une maison d'habitation de
deux étages a été implantée sur la partie sud de l'immeuble. Ce bâtiment
d'habitation est occupé par le père du recourant, Burkard Knuesel, qui l'a
donné à son fils en mars 1994 en conservant le droit d'y habiter avec son
épouse (droit d'habitation immatriculé au registre foncier le 3 mars 1994).
L'immeuble
du recourant est situé en zone urbaine de l'ordre non contigu (art. 21 ss RPE)
et comprend, à l'ouest, la moitié de la rue de la Source, et il est entouré sur
ses autres côtés de bâtiments contigus.
Selon la
police d'assurance contre l'incendie, la valeur d'assurance est de 406'000
francs (indice 108, 1994).
B.                            Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a porté
l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 137'000 francs (1970) à
364'000 francs, par décision du 26 novembre 1991. Sur opposition du 9 décembre 1991,
la commission a réexaminé le cas et confirmé sa décision, le 18 avril 1994,
maintenant l'estimation fiscale à 364'000 francs. C'est contre cette décision
qu'est dirigé le présent recours, déposé le 25 avril 1994. La commission a
produit son dossier en date du 15 juin 1994, et sa réponse concluant au rejet
du recours. Les arguments des parties seront repris ci-dessous pour autant que
de besoin.
C.                            Le Tribunal
administratif a procédé à une vision des lieux en présence des parties le 27
septembre 1994.
et considère en droit :
___________________
1.                             Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                             Conformément
à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière
d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend
l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en
opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993
et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une
autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse
guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des
dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des
principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité
de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in
fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3.                             Une
incertitude demeure sur la méthode appliquée par la commission pour le calcul
de l'estimation fiscale litigieuse.
Dans sa
décision du 18 avril 1994, elle expose avoir capitalisé le revenu locatif de
l'ensemble de l'immeuble (Fr. 28'200.--) au taux de 8,5% pour aboutir à une
valeur de rendement de 331'765 francs. Quant à la valeur vénale, elle résulte
d'une attribution au bâtiment d'une valeur de 254'150 francs (Fr. 391'000.-- -
35% de coefficient de vétusté) à quoi s'ajoute la valeur du terrain (Fr. 350.--
le m2, soit Fr. 142'000.-- pour 406 m2) donnant un résultat de 396'150 francs.
La moyenne des deux montants est de 363'957 francs, arrondie à 364'000 francs.
En revanche,
dans sa réponse du 15 juin 1994, la commission explique qu'elle est arrivée au
chiffre retenu en capitalisant à un taux moyen de 7,75% le revenu locatif de
28'200 francs conformément à la méthode autorisée à certaines conditions par
l'art. 8 REFI.
Le recourant
quant à lui, dans sa lettre du 5 mai 1994 motivant son pourvoi, se réfère à
l'argumentation développée devant la commission, et fait valoir en substance
que l'immeuble est très ancien (début du siècle) et qu'il a été entretenu de
manière minimale. Dans une lettre du 26 juin 1994, il a complété son
argumentation en précisant que sa contestation tenait d'une part à
l'attribution d'un "loyer" de 6'000 francs par an au bâtiment occupé
par son père, qu'il considère comme excessif, et d'autre part au prix du mètre
carré de terrain retenu par l'autorité (Fr. 350.--), largement surfait selon
lui.
4.                             La
détermination du revenu locatif correspond au rendement effectif obtenu de la
location des locaux commerciaux du rez-de-chaussée (Fr. 22'200.--) auquel la
commission a ajouté une somme de 6'000 francs, correspondant à la contre-valeur
du droit d'habitation du père du recourant. Cette manière de faire est conforme
à l'art. 21 al. 3 REFI, et n'est en soi pas mise en cause par le recourant, qui
considère toutefois que le "loyer" ainsi défini est excessif au
regard de l'état du bâtiment. A tort. Certes la maison d'habitation est-elle
très ancienne, et les deux étages d'appartements mis à disposition de Burkard
Knuesel sont-ils d'un confort très relatif, au plan sanitaire notamment. Leur
état d'entretien est médiocre, encore que ces locaux sont équipés en eau
courante chaude et froide, en électricité, et bénéficient du chauffage central.
On ne saurait toutefois perdre de vue qu'ils fournissent un nombre de pièces
appréciables (5) occupant une surface relativement grande (90 m2) à laquelle il
faut encore ajouter la jouissance d'une grande terrasse, couvrant le
rez-de-chaussée. L'immeuble est extrêmement bien situé, en plein centre de
Renens, à quelque deux cents mètres de la gare. On ne saurait dès lors en aucun
cas parler d'abus ou d'excès du pouvoir d'appréciation, et il faut au contraire
constater que la commission est restée modérée dans l'appréciation de la valeur
locative à attribuer au logement occupé par le père du recourant.
5.                             Les mêmes
remarques valent en ce qui concerne le prix du mètre carré retenu pour le
terrain par la commission. Sans doute la surface de la parcelle du recourant
est-elle petite et soumise à de nombreuses contraintes en raison tant de la
proximité de la rue de la Source que des bâtiments contigus qui l'enserrent de
tous côtés. Il n'en demeure pas moins qu'une surface constructible, à cet
endroit, a une valeur certaine, démontrée déjà par le fait que l'immeuble du
recourant procure un revenu locatif de près de 30'000 francs, et qui pourrait
être encore supérieur. L'estimation du terrain à 350 francs le mètre carré
correspond donc vraiment à un minimum, et ne peut qu'être confirmée.
Il en va de
même de la valeur attribuée au bâtiment (Fr. 254'150.--) qui correspond à un
prix au mètre cube de 191 francs, tenant tout à fait compte de l'état général
d'un immeuble très ancien.
6.                             Il résulte de
ce qui précède que, quelle que soit la méthode retenue pour le calcul de
l'estimation fiscale (capitalisation du revenu locatif au taux moyen de 7,75%
ou calcul de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale)
l'estimation fiscale retenue par la commission échappe à tout grief.
Le recours
doit dans ces conditions être rejeté aux frais du recourant débouté (art. 55
LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      Un émolument de 800
francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 29 septembre 1994
Au
nom du Tribunal administratif,
le président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint