vd_omni · AC.2024.0090 · 2024-12-20 · fr

A.________, B.________/Municipalité d'Yverdon-les-Bains, Direction générale des immeubles et du patrimoine, C.________, D.________ | Rejet du recours dirigé contre le refus municipal d'autoriser un projet impliquant la démolition de la villa "Le Bosquet" à Yverdon-les-Bains. La municipalité a établi, dans la pesée des intérêts qu'elle a effectuée, un intérêt public qui, au titre de la protection du patrimoine, l'emporte sur l'intérêt public à la densification du milieu bâti. Les recourantes n'ont pas cherché, en élaborant leur projet, une solution équilibrée permettant de concilier au mieux les divers intérêts en jeu. Recours au TF rejeté (arrêt TF 1C_54/2025 du 8 août 2025).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.12.2024 AC.2024.0090

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 20 décembre 2024
Composition
M. Alain Thévenaz, président;
M. Philippe Grandgirard et Mme Christina Zoumboulakis, assesseurs; M.
Quentin Ambrosini, greffier.
Recourantes
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
toutes deux représentées par Me
Pierre-Xavier LUCIANI, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Yverdon-les-Bains,
à Yverdon-les-Bains, représentée par Me David CONTINI, avocat à Lausanne,
Autorité concernée
Direction générale des immeubles et
du patrimoine (DGIP),
à Lausanne,
Opposantes
1.
C.________,
à ********,
2.
D.________,
à
********.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité d'Yverdon-les-Bains du 4 mars 2024 refusant de délivrer un
permis de construire deux bâtiments de 14 logements chacun avec un parking
souterrain de 28 places de parc, impliquant la démolition préalable des
bâtiments ECA n
os
927a, 927b et 3280, parcelle n
o
1737 – CAMAC n
o
200405
Vu les faits suivants:
A.
A.________ et B.________ sont propriétaires communes de la parcelle n
o
1737 du registre foncier, sur le territoire de la commune d'Yverdon-les-Bains. Ce
terrain est bordé à l'ouest par l'avenue des Bains et, au nord, par le parc
public des Quatre-Marronniers. D'une surface de 4'038 m
2
, la
parcelle n
o
1737 supporte deux dépendances (principalement des garages;
ECA n
os
927b et 3280) ainsi qu'un bâtiment d'habitation (ECA n
o
927a): il s'agit de la villa Le Bosquet, construite dans la première moitié du
XIXe siècle. Cette maison figure au recensement architectural du canton de
Vaud, où elle a reçu la note 3. Le service spécialisé de l'administration
cantonale, soit la Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP),
par sa Division monuments et sites, a décrit la villa Le Bosquet, dans la fiche
481 du recensement architectural, de la manière suivante:
"La maison d’habitation sise
à l’avenue des Bains No 7 a probablement été construite dans la première moitié
du XIXe siècle. Elle figure en tous les cas sur le plan cadastral de la commune
levé en 1838, au lieu-dit « Aux Prés de la Maladeire ». Désignée comme «
Logement », propriété de Rose Susanne DE FELICE, veuve de Louis Samuel
PERCERET, elle présente un plan carré plus petit que l’actuel, sans annexe. Les
parcelles voisines bordant la « Grande Route d’Yverdon à Lausanne » sont alors
non bâties, la plupart dévolues en pré.
D’importantes transformations sont
entreprises au cours de la seconde moitié du XIXe siècle, donnant à l’édifice
sa physionomie actuelle. Le registre cadastral des bâtiments signale la
construction de dépendances rurales, l’une taxée en 1842 comme « Ecurie à
porcs, remise et fenil », l’autre servant de remise bâtie en 1871, toutes deux
démolies en 1887. En 1856, la propriété est acquise par Ami PETERMANN; à cette
date une annexe est ajoutée au nord-est de la maison comprenant « logement,
chambres et atelier d'horlogerie ». D’importants travaux sont à nouveau menés
en 1890, la maison, propriété de Frédéric ROHRER, est agrandie et dispose
désormais d’une « Véranda formant terrasse », ainsi que d’une dépendance
servant de « Coulage et étable à porcs ». L’ensemble de la propriété est
visible sur le plan cadastral de 1901, au lieu-dit « Au Bosquet », dans une
configuration proche de l’actuelle. La maison offre un plan rectangulaire et
s’accompagne d’une annexe au nord-ouest et de dépendances abritant « Chambre et
couvert de fontaine » avec « Etable à porcs », à l’est de la cour, à
l’emplacement de l’actuel ECA 927b."
La DGIP a évalué cet objet de la manière suivante:
"L’habitation principale se
compose de deux niveaux avec des combles habitables couverts par une toiture à
deux pans. Bien préservée, elle présente une architecture très soignée (chaînes
d’angle à refends, cordon séparant les étages, encadrements des baies en
molasse avec corniches et tablettes moulurées, fenêtre jumelée en plein cintre
éclairant les combles, véranda), typique de la seconde moitié du XIXe siècle. A
l’intérieur, la maison conserve une partie de ses aménagements d’origine (sol
en carreaux de ciment, planchers, plafonds, décors en stuc, cheminée, etc.).
La propriété « Au Bosquet »
comprend également un jardin richement arboré, qui se prolongeait à l’origine à
l’est de la parcelle; cette dernière semble avoir été morcelée dans les années
1950. Bâtie au cours du XIXe siècle, la maison constitue ainsi l’une des
constructions les plus anciennes du quartier, avec l’Hôtel de la Prairie édifié
en 1894-1896. En effet, l’avenue des Bains s’urbanise essentiellement à partir
du début du XXe siècle."
La parcelle n
o
1737 est classée en zone
résidentielle 1 selon le plan général d'affectation (PGA) de la ville
d'Yverdon-les-Bains, adopté par le Conseil communal dans ses séances du 2 mars
2000 et du 5 avril 2001, et approuvé par le Département des infrastructures le
17 juin 2003. Les dispositions qui régissent cette zone figurent dans le
règlement du PGA (RPGA), adopté et approuvé en même temps que le plan des
zones.
B.
Yverdon-les-Bains, considérée en tant que ville, est inscrite à
l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en
Suisse (ISOS) (cf. art. 1 de l'ordonnance du 13 novembre 2019 concernant l'ISOS
[OISOS; RS 451.12]). Dans la publication de l'Office fédéral de la culture (cf.
art. 1 al. 3 OISOS), la parcelle n
o
1737 fait partie du périmètre
environnant (PE) XI, correspondant à la désignation suivante:
"Poche de verdure largement
arborisée le long de l’avenue des Bains, comprenant notamment le parc de
l’Hôtel de la Prairie, avec minigolf et courts de tennis".
Le PE XI a été classé dans la catégorie d'inventaire
"a", ce qui – selon les explications de l'OFC – indique qu’il s’agit
d’une partie indispensable du site construit, libre de constructions ou dont
les constructions participent à l’état d’origine de l’environnement. Un
objectif de sauvegarde "a" a été attribué: il préconise la sauvegarde
de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre (conservation de la
végétation et des constructions anciennes essentielles pour l’image du site;
suppression des altérations). La publication de l'OFC décrit ainsi ce périmètre
environnant:
"
L’avenue des Bains
Au sud-est
du carrefour des Quatre-Marronniers, le grand axe d’Yverdon opère un virage
vers le sud et devient l’avenue des Bains. Ce secteur (7, 0.3, XI) qui marquait
jadis l’entrée du site depuis Lausanne est le plus prestigieux de la cité
thermale. Large d’une vingtaine de mètres, l’avenue exécute deux légers
changements d’orientation, chacun accentué par un giratoire. Le caractère lâche
de la trame, en accordant une large place aux espaces verts, permet que se
détache clairement chaque élément du bâti. Cette ampleur savamment mise en
scène confère à cette partie de la ville une expression qui n’appartient qu’à elle.
Sur son côté oriental, la chaussée
est bordée d’un simple trottoir sans bande d’herbe ni alignement d’arbres
régulier. L’espace s’ouvre ici sans contrainte sur l’une des dernières poches
vertes enclavées dans le tissu urbain (XI). Chacune de ses fractions contribue
à mettre en évidence l’image soignée de l’avenue des Bains. En allant du nord
vers le sud, on rencontre un parc public (0.0.41) agréablement aménagé, pourvu
d’allées bien dessinées et de nombreux arbres d’essences majeures, mais aussi
la villa nommée à juste titre Le Bosquet (0.0.42) et l’Hôtel La Prairie
(0.0.43), ces deux bâtiments se tenant plutôt à l’écart de la chaussée.
[…]"
Comme cela ressort de la description, la villa Le Bosquet
fait l'objet d'une observation (0.0.42; "
Le Bosquet, habitation de
style classique entourée d'arbres de haute futaie, m. 19 e s.
").
C.
Le 5 mai 2021, A.________ et B.________ ont déposé, par le biais d'un
bureau d'architectes, une demande de permis de construire (CAMAC n
o
200405) portant sur un ouvrage décrit de la manière suivante:
"Démolition des bâtiments ECA
927a, 927b et 3280. Construction de 2 bâtiments de 14 logements chacun avec
parking souterrain de 28 places dont 2 PMR et 3 cases visiteurs extérieures,
chauffage par PAC air-eau extérieures, installation de panneaux solaires en
toiture, abattage de 7 arbres, plantation de 8 arbres en compensation."
Le projet consiste en substance à supprimer la villa
Le Bosquet et ses dépendances, ainsi qu’à réaliser, sur la parcelle n
o
1717, deux bâtiments d'habitation s'ouvrant principalement au sud et à l'ouest,
et relié par un sous-sol semi-enterré comportant 28 places de parc. Le projet
prévoit la réalisation d'un total de 28 appartements de 2,5 à 4,5 pièces. Le
plan de situation montre que la configuration des deux bâtiments d'habitation
préserve un espace de verdure dans le quart sud-ouest de la parcelle n
o
1717.
D.
Le 7 juin 2021, la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après: la
municipalité) a adressé au bureau d'architecte en charge du projet une lettre
qui a la teneur suivante:
"Le projet cité sous rubrique
a été présenté à la Commission des constructions et à la Municipalité,
respectivement dans leurs séances du 18 et 26 mai dernier.
La Commission des constructions et
la Municipalité préavisent négativement ce projet et demandent que des
modifications et compléments y soient apportés. La démolition de la villa
existante "Le Bosquet" à des fins de densification n'est pas
souhaitable, notamment parce que la parcelle concernée dispose d'une surface
suffisante pour permettre à la fois la conservation du bâtiment existant et la
construction de nouveaux volumes: il est primordial, dans un tel lieu, de
parvenir à un équilibre entre densification et patrimoine
[…]
."
Le 19 janvier 2022, le bureau d'architecte a informé
le service communal de l'urbanisme que les propriétaires de la parcelle n
o
1717 maintenaient leur projet, en apportant des précisions. Il relevait en
particulier que la réhabilitation de la villa Le Bosquet engendrerait des frais
considérables et que sa conservation était une exigence disproportionnée.
E.
Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête
publique du 12 février 2022 au 13 mars 2022. Durant ce délai, le projet a
suscité plusieurs oppositions, notamment celle, le 11 mars 2022, de C.________
et D.________.
Les services spécialisés de l'administration
cantonale ont délivré leurs autorisations spéciales et préavis regroupés dans
la synthèse n
o
200405 établie le 4 avril 2023 par la Centrale des
autorisations en matière de construction (CAMAC). La DGIP, par sa Division
monuments et sites, a délivré un préavis négatif quant au projet. Elle relevait
en particulier ce qui suit:
"D'emblée, la Division
Monuments et sites regrette qu'un projet destructeur ne tenant pas compte du
bâtiment ECA 927, répertorié comme élément individuel dans l'
[ISOS]
, soit envisagé.
La démolition de l'édifice
d'importance locale situé sur une artère emblématique de la ville
d'Yverdon-les-Bains ne se justifie pas du point de vue de la DGIP-MS. En effet,
le bâtiment construit durant la première moitié du 19ème siècle présente de
nombreuses qualités intrinsèques et patrimoniales qu'il conviendrait de
maintenir et semble, de plus, dans un bon état de conservation général. En
l'absence de justificatif technique (statique, insalubrité, état de dégradation
notoire, …) la DGIP-MS ne peut envisager une démolition au profit de deux
immeubles qui ne constitueraient, de son point de vue, aucune plus-value pour
le site si ce n'est un meilleur rendement immobilier du terrain.
Toutefois, consciente des enjeux
de densification sur cette parcelle proche du centre-ville, la DGIP-MS
recommande d'étudier d'autres variantes:
- Les multiples parties annexes
situées à l'est du volume d'origine peuvent être remaniées et, pour certaines
comme l'ECA 927b, admises détruites par la DGIP-MS. Pour cette seconde
solution, de nouveaux volumes intégrés et ne péjorant pas les qualités du bâtiment
recensé et du site pourraient être envisagés en lieu et place de ces annexes.
- Dans l'hypothèse d'un maintien
complet des volumes existants, la construction d'un ou plusieurs bâtiments
(dépend du gabarit de chacun) sur la parcelle pourrait être envisagée sous
réserve d'une réflexion approfondie en matière d'intégration au site.
Le réaménagement de certaines
parties du volume principal ECA 927a peut être envisagé à condition que ces
interventions n'altèrent pas les qualités spécifiques de l'édifice recensé en
valeur 3."
F.
Le 6 décembre 2023, A.________ et B.________, agissant par
l'intermédiaire de leur avocat, se sont déterminées sur la synthèse CAMAC en
requérant la délivrance de l'autorisation de construire. Elles ont produit à
cette occasion un rapport d'expertise rédigé le 9 octobre 2023 par l'ingénieur E.________.
Ce dernier mettait en évidence, dans son analyse portant sur la structure de la
villa Le Bosquet, les nombreuses fissures résultant des tassements
différentiels du bâtiment, et relevait que sa rénovation supposait des
interventions constructives lourdes et coûteuses.
Par décision du 4 mars 2024, la municipalité a
refusé de délivrer le permis de construire requis.
G.
Agissant le 11 avril 2024 par la voie du recours de droit administratif,
A.________ et B.________ demandent à la Cour de droit administratif et public
(CDAP) du Tribunal cantonal, principalement, de réformer la décision municipale
en ce sens que le permis de construire requis est délivré. Subsidiairement,
elles concluent à l'annulation de cette décision et au renvoi de la cause à
l'autorité municipale pour nouvelle décision. Les recourantes se prévalent
essentiellement du mauvais état, d'après elles, de la villa Le Bosquet, et se
plaignent des coûts de rénovation. Elles reprochent à cet égard à la
municipalité de ne pas avoir tenu compte du rapport d'expertise produit.
Le 30 avril 2024, la DGIP s'est déterminée sur le
recours, concluant à son rejet.
Le 8 mai 2024, le juge instructeur a attrait à la
procédure, à leur requête, C.________ et D.________. Invitées à déposer des
déterminations, ces dernières n'ont pas procédé.
Dans sa réponse du 6 juin 2024, la municipalité
conclut au rejet du recours.
Le 26 juillet 2024, les recourantes ont répliqué,
confirmant leurs conclusions.
H.
Le 2 octobre 2024, la CDAP a procédé à une inspection locale, à laquelle
ont participé les parties. C.________ et D.________ ont précisé leurs
conclusions, lesquelles tendent au rejet du recours et à la confirmation de la
décision attaquée.
Les parties se sont déterminées sur le
procès-verbal. Les recourantes ont produit trois pièces complémentaires
(photographies de la villa et mesures de préservation en lien avec un arbre
planté sur la parcelle n
o
1737).
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité refuse un permis de construire
peut faire l'objet d'un recours de droit administratif auprès du Tribunal
cantonal au sens des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative
(LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile (cf. art. 95
LPA-VD). Il respecte les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, applicable
par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Les recourantes, principales destinataires de
la décision attaquée, ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a
LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer
en matière.
2.
Dans un grief formel, les recourantes se plaignent d'une violation de
leur droit d'être entendues. Elles font valoir que la décision attaquée serait
insuffisamment motivée, car elle ne dit rien du rapport d'expertise produit.
a) La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu
(art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale [Cst.; RS 101]) le devoir pour
l'autorité de motiver sa décision, afin que l'administré puisse la comprendre,
la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon
escient. Selon les circonstances, la motivation peut résulter de
l'argumentation de la décision (cf. CDAP AC.2023.0236 du 22 mars 2024 consid.
2a; AC.2022.0340 du 28 novembre 2023 consid. 2).
b) En l'occurrence, la décision attaquée est claire.
Les recourantes ont bien compris que le refus du permis de construire reposait
sur des considérations liées à la fois à l'intégration et à la préservation du
patrimoine. Elles ont pu contester cette décision de manière circonstanciée et
exposer pourquoi, selon elles, la municipalité ne pouvait pas s'écarter des
conclusions du rapport d'expertise. Leur grief relève en vérité davantage de la
prise en compte des remarques de l'expert dans le cadre de l'application de la
clause d'esthétique et de la pondération des intérêts. Comme tel, il sera
abordé dans l'examen des arguments de fond des recourantes. Même à supposer que
le droit d’être entendu ait été violé par la municipalité en lien avec l’examen
du rapport d’expertise produit, cet éventuel vice peut être guéri dans le cadre
de la procédure de recours, au vu du très large pouvoir d’examen en faits et en
droit de la cour de céans (art. 98 LPA-VD).
3.
Au fond, les recourantes dénoncent une application arbitraire de la
clause d'esthétique. Elles prétendent que la municipalité n'a pas tenu compte
du rapport d'expertise produit et qu'elle a en particulier ignoré le mauvais
état de la villa Le Bosquet.
a) aa) La clause d'esthétique est prévue, en droit
cantonal, à l'art. 86 de la loi sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; BLV 700.11). Cette disposition a la teneur suivante:
"
Art. 86   Règle générale
1
La municipalité
veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que
les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
2
Elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect
et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de
nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.
3
Les règlements
communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement
des localités et de leurs abords."
bb) Au niveau communal, l'autorité intimée invoque,
en lien avec l'esthétique et l'intégration, les règles suivantes de son RPGA:
"
Article 3 – La qualité
est prioritaire
1. Les dispositions qualitatives
du plan général d'affectation priment les dispositions quantitatives.
[…]
Article 4 - Structure
urbanistique et formation globale du site
1. Par le plan général
d'affectation, les éléments construits et naturels du site ordonnent le
territoire de la ville en tant qu'ensemble.
2. Toute intervention prend en
considération la structure urbanistique, existante ou en devenir."
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral,
l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que la
réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une
intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble
réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants, ne
peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les
règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit
suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit
que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel
secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC
ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que
l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse
déraisonnable (TF 1C_234/2020 du 5 février 2021 consid. 7.2; 1C_55/2019 du 16
mars 2020 consid. 5.2; 1C_610/2018 du 12 juin 2019 consid. 5.1.2, avec des
références à d'anciens arrêts publiés; ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363
consid. 3a; 101 Ia 213 consid. 6c).
cc) En retenant qu'une interdiction de construire
fondée sur la clause d'esthétique doit se justifier par un intérêt public
prépondérant, la jurisprudence exige une pesée des intérêts soigneuse. Il faut
motiver la décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques,
notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de
bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à
l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (CDAP AC.2020.0276 du
18 mars 2021 consid. 2d). L'autorité communale qui se prononce sur ces
questions en interprétant son règlement en matière de police des constructions
et en appréciant les circonstances locales, bénéficie d'une liberté
d'appréciation particulière, que l'autorité cantonale de recours contrôle avec
retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT; cf. ég. ATF 146 II 367 consid. 3.1.4). Dans la
mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des
circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la juridiction de
recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d’examen complet, elle ne
peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle
des autorités communales que si celle-ci n’est objectivement pas soutenable ou
qu’elle paraît inappropriée à des intérêts qui dépassent la sphère communale (ATF
145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_124/2023 du 6 juin 2023 consid. 4.1.1; 1C_104/2020
du 23 septembre 2020 consid. 2.2; 1C_499/2017, 1C_500/2017 du 19 avril 2018
consid. 3.1 et les arrêts cités; CDAP AC.2021.0311 du 13 juin 2022 consid. 3c).
b) La villa Le Bosquet, qui a obtenu la note 3 au
recensement architectural du canton de Vaud (objet d’intérêt local ayant une
importance au niveau communal), bénéficie de la protection générale des art. 3
s. de la loi sur la protection du patrimoine culturel immobilier (LPrPCI; BLV
451.16), dans la mesure où elle présente un intérêt archéologique, historique,
architectural, technique, éducatif, culturel, esthétique, artistique,
scientifique ou urbanistique (art. 3 al. 1 LPrPCI). Cette protection générale doit
être distinguée des mesures de surveillance ou de protection spécifique à un ou
plusieurs objets, que sont la mise à l'inventaire (art. 15 ss LPrPCI) ou le
classement (art. 25 ss LPrPCI), qui relèvent de la compétence du département
cantonal en charge de la protection du patrimoine culturel immobilier. Pour le
surplus, ce sont les normes générales sur l’esthétique et l’intégration (en
particulier l’art. 86 LATC) qui s’appliquent.
c) Tout objet ne méritant pas une protection, il
faut procéder à un examen global, objectif et fondé sur des critères
scientifiques, qui prenne en compte le contexte culturel, historique,
artistique et urbanistique du bâtiment concerné. Les constructions qui sont les
témoins et l'expression d'une situation historique, sociale, économique et
technique particulière, doivent faire l’objet d’une attention renforcée et sont
susceptibles d’être éventuellement conservés, en l’absence d’autres intérêts
prépondérants justifiant leur démolition (ATF 135 I 176 consid. 6.2; TF
1C_128/2019 du 25 août 2000 consid. 5.1). Les autorités compétentes en matière
d'aménagement du territoire et des constructions ne disposent en général pas de
connaissances spécifiques en matière de protection du patrimoine et peuvent
être amenées à solliciter, dans certains cas, la mise en œuvre d'expertises
techniques pour procéder à la pondération des intérêts prescrite par le droit
fédéral (art. 3 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire
[OAT; RS 700.1]; cf. TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 du 15 août 2024 consid. 7.2.1 et
la référence doctrinale citée).
Le patrimoine immobilier est caractérisé par la
matérialité des objets qui le composent – celle-ci constitue son authenticité –
mais aussi par sa valeur de témoignage historique et culturel (sa trace
patrimoniale – "Denkmalbeweis", cf. TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité
consid. 7.2.2; CDAP AC.2024.0068 du 21 novembre 2024 consid. 3d). Ces éléments
sont de nature technique et ressortissent au champ de compétence de l'expert
spécialisé en matière de protection du patrimoine. Les autorités administratives
compétentes – de même que les tribunaux – ne peuvent s'écarter, sans motifs
pertinents, d'une expertise portant sur les qualités patrimoniales d'un objet
donné (TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.2.3; CDAP AC.2024.0068
précité consid. 3d). Elles ne sont toutefois liées par les conclusions de
l'expert qu'en ce qui concerne les constatations de fait et les aspects
techniques (ATF 136 II 539 consid. 3.2; TF 1C_123/2022, 1C_133/2022 du 3
juillet 2023 consid. 5.4; CDAP AC.2024.0068 précité consid. 3d); elles
disposent en effet d'un pouvoir d'appréciation quant à la question – juridique
– de savoir si et dans quelle mesure la valeur patrimoniale de l'objet visé
commande sa préservation (intérêt public à la protection du patrimoine; cf. TF
1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.2.2-7.2.4; CDAP AC.2024.0068 précité
consid. 3d).
d) Dans sa décision attaquée, la municipalité
rappelle par ailleurs que la ville d'Yverdon-les-Bains est inscrite à l'ISOS et
que la parcelle litigieuse est située dans le PE XI avec l'objectif de
sauvegarde de l'état existant en tant qu'espace agricole ou libre (objectif de
sauvegarde "a"). Cela signifie, selon l'art. 9 al. 4 let. a OISOS,
que l'objectif est de conserver la végétation et les constructions anciennes
essentielles pour l'image du site construit ainsi que de supprimer les
interventions parasites. D'après la publication de l'OFC, ce périmètre
environnant correspond essentiellement à l'une des dernières poches vertes
enclavées dans le tissu urbain. L'ISOS met en évidence la place prépondérante
qu'occupent les espaces verts à cet endroit, permettant que chaque élément bâti
se détache clairement. L'observation 0.0.42 concerne du reste spécifiquement la
villa Le Bosquet (étant rappelé que dans l'ISOS, "observation"
signifie "
indication de thèmes ou d'éléments qualitativement neutres
qui nécessitent une localisation dans le site
").
L'inscription d'un site construit à l'ISOS a des
effets directs lors de l'accomplissement de tâches de la Confédération, au sens
de l'art. 2 de la loi fédérale sur la protection de la nature et du paysage
(LPN; RS 451); doit alors être appliquée la règle selon laquelle l'objet doit
être conservé intact à moins que des intérêts équivalents ou supérieurs,
d'importance nationale également, s'opposent à cette conservation (art. 6 al. 2
LPN). Or lorsqu'il s'agit de délivrer un permis de construire pour un bâtiment
résidentiel et commercial en zone à bâtir, la municipalité n'accomplit pas une
tâche de la Confédération, même dans une localité inscrite à l'ISOS (cf. ATF
142 II 509 consid. 2; CDAP AC.2024.0068 du 21 novembre 2024 consid. 4; AC.2022.0025
du 21 décembre 2023 consid. 2b; AC.2020.0276 précité consid. 2g). Dans
l'application des tâches cantonales (ou communales), ce sont donc les normes du
droit cantonal (ou communal) qui assurent la protection des monuments et des
ensembles bâtis; les cantons doivent néanmoins tenir compte de l'ISOS lors de
l'établissement de leurs planifications, comme le prévoit l'art. 11 OISOS et,
dans les procédures d'autorisation, le prendre en considération dans la pesée
des intérêts (cf. TF 1C_128/2019 du 25 août 2020 consid. 7.2 non publié in: ATF
147 II 125; 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 6.1; 1C_452/2016 du 7 juin 2017
consid. 3.3).
e) aa) Dans le cas présent, la villa Le Bosquet
présente d'indéniables qualités architecturales et patrimoniales, que le
service spécialisé de l'administration cantonale, soit la DGIP, a mises en
évidence dans la fiche du recensement architectural et qu'il a détaillées dans
son préavis figurant dans la synthèse établie par la CAMAC. Conformément à la
jurisprudence, l'avis de la DGIP peut être assimilé à un rapport d'experts (TF
1C_136/2023 précité consid. 4.2). Selon l'analyse circonstanciée du service
cantonal, la villa se distingue par son architecture particulièrement soignée,
avec des éléments tels que des chaînes d'angle à refends, un cordon séparant
les étages, des encadrements de baies en molasse agrémentés de corniches et
tablettes moulurées, une fenêtre jumelée en plein cintre éclairant les combles,
ainsi qu'une véranda. L'intérieur conserve plusieurs aménagements d'origine,
notamment des sols en carreaux de ciment, des planchers, des plafonds ornés,
des décors en stuc et une cheminée. La DGIP souligne enfin que l'ouvrage
présente les caractéristiques typiques d'une maison historique de la seconde
moitié du XIXe siècle, lui conférant une valeur de témoignage patrimonial
singulière, qu'il s'agit de préserver. Ces caractéristiques ont pu être
appréciées par la CDAP lors de l'inspection locale. Le tribunal a procédé à la
visite des trois étages, se rendant dans plusieurs pièces des différents
appartements. Les représentants de la DGIP ont mis en évidence de nombreux
éléments (boiseries, parquets, etc.) présentant une haute valeur patrimoniale.
Si des travaux de rénovation entamés à une date indéterminée ont certes endommagé
certains aménagements intérieurs, ils n'ont pas pour autant altéré la substance
patrimoniale de la villa en tant que telle, qui peut être restaurée.
bb) Les recourantes ne formulent guère de griefs à
l’encontre des qualités patrimoniales de la villa Le Bosquet, relevées par la
DGIP et la municipalité, également constatées lors de l'inspection locale. Leur
argumentation repose principalement sur un rapport d'expertise rédigé par
l'ingénieur E.________, qui met en évidence de nombreuses fissures dans les
murs, résultant des tassements différentiels affectant le bâtiment. Selon
l'expert, une rénovation nécessiterait des travaux importants, la stabilité de la
villa, enfoncée dans le sol meuble d'Yverdon-les-Bains, n'étant pas assurée.
Par ailleurs, il souligne que la consolidation de la structure et l'ajout d'une
isolation pourraient alourdir l'édifice, augmentant encore les risques de
tassements.
Lors de l'inspection locale, la CDAP a effectivement
constaté la présence de fissures, dont une notable sur la façade au niveau du
balcon au-dessus de l'annexe, au 2
ème
étage. Toutefois, on ne
saurait déduire de ces observations ou de celles de l'expert que la villa Le
Bosquet serait en mauvais état. La DGIP a relevé dans son préavis le bon état
général de conservation du bâtiment et confirmé, durant l'inspection locale, la
faisabilité d'une rénovation. Celle-ci pourrait être réalisée grâce à des
techniques constructives adaptées, comme l'utilisation de chapes anhydrites en
remplacement des chapes en ciment. Composée notamment de deux assesseurs spécialisés
exerçant la profession d’architecte, la CDAP ne voit aucune raison de s'écarter
de cet avis qui émane du service cantonal spécialisé. Aucun obstacle, qu'il
soit statique ou architectural, ne paraît empêcher la réhabilitation de la
villa historique. Que les travaux nécessaires impliquent des coûts
potentiellement élevés n'amoindrit en rien la valeur patrimoniale intrinsèque
du bâtiment. À l'intérieur de la villa, aucune trace d'infiltration n'a du
reste été relevée, hormis dans la cage d'escalier, ce qui confirme la salubrité
générale de la villa. Aucun signe de salpêtre ni d'odeur de moisissure n'a été
constaté. Quant aux fissures, elles peuvent être corrigées, comme l'a souligné
la DGIP, en consolidant le sol et la structure. Ainsi, les conclusions du
rapport d'expertise produit par les recourantes ne suffisent pas, à elles
seules, à justifier la démolition de la villa Le Bosquet.
f) Les qualités patrimoniales de la villa Le Bosquet
étant identifiées, il y a lieu de déterminer si et dans quelle mesure elles
revêtent un intérêt public susceptible de l'emporter, dans le cadre de la
pondération des intérêts en présence (art. 3 OAT), sur les intérêts (publics ou
privés) contraires. Les recourantes invoquent essentiellement l'intérêt public
à la densification du milieu bâti, en relevant que le projet permet la
réalisation de 28 logements, alors que la villa Le Bosquet comporte seulement trois
appartements de 5,5 pièces, soit un à chaque étage. Elles se prévalent
également de leur intérêt économique, en se plaignant du coût disproportionné
d'éventuels travaux de rénovation.
aa) La conservation de la villa Le Bosquet procède à
l'évidence d'un intérêt public important. Cette maison historique salubre et en
bon état général de conservation présente d'indéniables qualités patrimoniales
et architecturales. Elle s'insère en outre dans l'une des dernières poches vertes
enclavées dans le tissu urbain, dont l'ISOS préconise la conservation.
L'ouvrage voué à la démolition lui-même fait l'objet d'une observation
(0.0.42): l'inventaire fédéral met en évidence les arbres de haute futaie qui
entourent cette villa "
nommée à juste titre Le Bosquet
". Dans
sa décision attaquée, la municipalité retient à cet égard que "[l]
a
démolition d'un bâtiment qualitatif et bien intégré, situé au cœur d'un parc
arboré comprenant nombre d'arbres majeurs, n'est pas acceptable au seul motif
de la densification.
"
Il y a lieu de souligner qu'on ne saurait d’emblée exclure
tout projet de construction dans le parc arboré de la villa Le Bosquet. En
effet, le principe de la densification du milieu bâti, consacré expressément
par la législation fédérale (art. 1 al. 2 let. a
bis
et 3 al. 3 let.
a
bis
LAT), répond également à un intérêt public important. Lors de
la recherche de possibilités de densification et de développement de
l'urbanisation à l'intérieur du milieu bâti, il n'est pas exclu d'envisager la
démolition de constructions intéressantes sous l'angle de la préservation du
patrimoine, notamment en raison du fait que les bâtiments plus anciens
présentent en général une densité d'utilisation du sol plus faible que les
nouvelles constructions. Toutefois, l’argument de la densification ne peut pas
toujours être valablement avancé au détriment de la préservation du patrimoine.
Une pesée complète des intérêts en présence doit intervenir (cf. art. 3 al. 1
let. c OAT). Les intérêts économiques des propriétaires fonciers de pouvoir
rentabiliser leurs terrains doivent également être pris en considération (ATF
126 I 219 consid. 2e), mais il peut arriver que ceux-ci, même s’ils sont considérables,
doivent céder le pas devant la préservation du patrimoine, à défaut de quoi
l’on rendrait illusoire des mesures étatiques de mise sous protection (TF
1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.3.2; 1C_136/2023 du 27 décembre 2023
consid. 5.5.3).
bb) Dans le cas présent, le projet prévoit la
construction de deux bâtiments d'habitation totalisant 28 logements sur la
parcelle n
o
1737. S'il concrétise la mise en œuvre, sur le terrain
des recourantes, du principe de la densification du milieu bâti (art. 1 al. 2
let. a
bis
et 3 al. 3 let. a
bis
LAT), le projet ne
tient nullement compte de l’intérêt que représente la villa Le Bosquet. Cette
dernière présente pourtant des qualités patrimoniales qui appellent une
réflexion approfondie; elle pourrait être conservée moyennant, certes, un
renoncement à une pleine utilisation des droits à bâtir maximums rattachés au
terrain par la réglementation applicable. Dans son préavis et lors de
l'inspection locale, la DGIP a par ailleurs confirmé que, dans le cadre d'un
nouveau projet, elle ne s'opposerait pas à la démolition des extensions plus
récentes de la villa, celles-ci n'ayant pas une valeur patrimoniale
particulièrement élevée. Il est déterminant, dans ce contexte, de relever
qu'une densification de qualité reste possible tout en préservant la maison
historique, même si cela implique une réduction du projet envisagé, en
construisant par exemple un seul nouveau bâtiment plutôt que deux. En
définitive, les recourantes n'ont pas cherché, lors de l'élaboration de leur
projet, une solution équilibrée permettant de concilier au mieux les divers
intérêts en jeu, notamment l'intérêt public lié à la protection du patrimoine.
Elles paraissent justifier la démolition de la villa Le Bosquet uniquement par
leur intérêt privé, de nature économique, en invoquant les coûts
disproportionnés qu'entraînerait une rénovation. Si des travaux ont été entamés
dans le bâtiment avant d'être abandonnés en raison de leur coût, les
recourantes n'ont ni chiffré ces frais ni démontré en quoi leur intérêt privé
devrait prévaloir, dans le cas d'espèce, sur l'intérêt public à la préservation
du patrimoine. Or, il convient de rappeler que les intérêts économiques des
propriétaires fonciers de pouvoir rentabiliser leur terrain, même s'ils sont
considérables, peuvent devoir céder le pas à l'intérêt public à la protection
du patrimoine, à défaut de quoi l'on rendrait illusoire des mesures étatiques
de mise sous protection (TF 1C_75/2023, 1C_77/2023 précité consid. 7.3.2;
1C_136/2023 du 27 décembre 2023 consid. 5.5.3).
Au vu de ce qui précède, la municipalité n'a pas
violé le droit en appliquant la clause d'esthétique, en particulier l’art. 86
al. 2 LATC. Dans la pesée des intérêts qu'elle a effectuée, elle a établi, en mettant
en évidence l'atteinte à la villa Le Bosquet et à ses abords, un intérêt public
qui, au titre de la protection du patrimoine, l'emporte en l’espèce, compte
tenu des particularités du projet et de l’état du bâti préexistant, sur
l'intérêt public à la concrétisation du principe de la densification du milieu
bâti, soit sur l’intérêt public que peut revêtir une utilisation maximale des
possibilités théoriques de construire définies par la réglementation applicable
en lien avec une parcelle (règles relatives à l’IUS ou au CUS, etc.), afin
d’éviter un étalement inutile des constructions. Le projet litigieux, qui ne
respecte pas l'équilibre des intérêts exigé par le droit fédéral, ne saurait
être autorisé.
4.
La décision litigieuse, soit le refus de délivrer le permis de
construire requis, repose sur une base légale suffisante (art. 86 LATC), répond
à l'intérêt public (cf. ATF 126 I 219 consid. 2c) et est proportionnée. Le
grief que les recourantes tirent d'une violation de la garantie de la propriété
(art. 26 Cst.), qui se confond avec les autres arguments qu’elles ont invoqués,
ne peut dès lors être qu'écarté.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, mal
fondé. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument
judiciaire sera mis à la charge des recourantes, qui succombent (art. 49
LPA-VD). Celles-ci supporteront également une indemnité de dépens en faveur de
la commune d'Yverdon-les-Bains, qui a procédé avec l'aide d'un avocat (art. 55
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 4 mars 2024 par la Municipalité
d'Yverdon-les-Bains est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la
charge des recourantes A.________ et B.________, solidairement entre elles.
IV.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune
d'Yverdon-les-Bains à titre de dépens, est mise à la charge des recourantes A.________
et B.________, solidairement entre elles.
Lausanne, le 20 décembre 2024
Le
président:
Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’Office fédéral de la culture (OFC).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.