vd_omni · EF.2000.0008 · 2000-08-18 · fr

DEGONDA Hans et Elisabeth c/CEFI | Transfert de l'immeuble de la S.I. aux actionnaires. EF fixée à la valeur de sortie, vu l'interdiction résultant de l'art. 2 al. 2 LEFI. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.08.2000 EF.2000.0008

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 août 2000
sur le recours interjeté par
Hans et
Elisabeth DEGONDA
, p.a. Degonda-Rehab SA, Avenue du Rond-Point 8, case
postale 458, 1001 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 27 avril
2000 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne (ci-après : la commission)
relative à l'estimation fiscale de la
parcelle 5172 de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Daniel Malherbe et M. Rolf Ernst, assesseurs.
Greffier: Mme N. Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle 5172 de
Lausanne est située à l'Avenue du Rond-Point 8. Sur sa surface de 696 m2 est
érigé un bâtiment de 606 m2 construit en 1933 comprenant des locaux commerciaux
et d'habitation. L'Etablissement cantonal d'assurance l'a assuré pour un
montant de 1'739'260 francs, valeur indexée, selon la police du 10 février
1999. L'estimation fiscale de la parcelle 5172 a été fixée dans le cadre la révision
générale de 1992 à 638'000 francs.
Le 30 avril 1999, les
époux Degonda, après avoir acheté le même jour la totalité du capital-actions
de la société immobilière Les Pelouses D en liquidation, ont obtenu de la S.I.
précitée la cession de la parcelle 5172 pour le prix de 774'750 francs, sur la
base de la valeur de sortie de l'immeuble du chapitre de la S.I. admise par le
fisc [lettre de l'Administration cantonale des impôts (ACI) du 30 avril 1999].
Le 9 mars 2000,
agissant "
ensuite de transfert de S.I.
" la commission a fixé
l'estimation fiscale de la parcelle 5172 à 1'573'000 francs. Le 20 mars 2000,
les époux Degonda ont contesté la décision de la commission en se prévalant de
la valeur de sortie retenue par l'ACI et en se prévalant d'une expertise de
Hans Schaffner du 10 juin 1997 remarquant que "
par la construction bon
marché de l'époque et par manque d'entretien on peut estimer que le bâtiment
est arrivé en fin de vie
"
B.                    Par décision sur recours
rendue le 27 avril 2000, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la
parcelle 5172 à 1'573'000 francs. Elle a obtenu ce résultat sur la base d'une
valeur de rendement de 1'1780'000 francs (elle a ajouté au revenu locatif
annuel déclaré par les intéressés une somme de 8'400 francs pour l'appartement
de Degonda-Rehab SA) et une valeur vénale de 1'968'000 francs.
C.                    Les époux Degonda ont
saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision de la
commission. Ils demandent que la valeur vénale de leur immeuble soit fixée à la
valeur de sortie, soit à 774'750 francs, et la valeur de rendement soit ramenée
à 1'073'000 francs (cette différence correspond au rajout de la commission).
L'autorité intimée propose le maintien de sa décision.
Le tribunal a tenu
audience sur place en date du 8 août 2000 en présence des parties. A cette
occasion, le tribunal a procédé à une visite des lieux au cours de laquelle,
les parties ont été entendues dans leurs explications respectives. A l'issue de
cette mesure d'instruction, l'audience a été levée sur place et le tribunal a
quitté les lieux pour délibérer à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours a été déposé en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
2.                     Selon l'art. 20 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), à partir
de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède périodiquement à la
mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation
des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des
propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction
ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par
d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement
augmenté ou diminué.
En vertu de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
L'art. 36 lit. a LJPA
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale.
3.                     Est litigieuse
l'estimation fiscale de l'immeuble 5172 à la suite du transfert de l'immeuble
de la S.I. aux actionnaires. La décision attaquée a été rendue à l'occasion de
ce transfert, à forme de l'art. 20 LEFI.
3.1                   Aux termes de l'art. 1er
al. 1 du règlement du 5 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés
immobilières (RSV 9.4 K), la valeur de transfert des immeubles de la société
immobilière à ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens.
L'art. 2 de ce règlement précise que l'ACI prend, à la demande de la société
immobilière ou de ses actionnaires, une décision portant sur le principe de la
liquidation au sens de l'art. 135 de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts
directs cantonaux (LI), sur ses modalités ainsi que sur la valeur vénale
attribuée aux immeubles en vue de leur transfert aux actionnaires; cette
décision est assimilée à une décision de l'autorité de taxation au sens de
l'article 100 LI. La circulaire no 30 de l'ACI concernant les allégements
fiscaux en vue de faciliter la liquidation des sociétés immobilières rappelle
que le transfert des immeubles aux actionnaires doit se faire à la valeur
vénale (ch. 2.4.) et impose l'obligation de mettre en oeuvre une expertise à
cette fin, sous réserve d'un acte récent de transfert de l'immeuble (ch. 3.1.)
Ainsi, dans le cadre
de la liquidation des sociétés immobilières, l'ACI se fonde sur la valeur
vénale de l'immeuble : or, celle-ci équivaut précisément à la valeur marchande
au sens où l'entend l'art. 2 al. 4 LEFI. Tant l'ACI que les commissions
d'estimation fiscale sont donc chargées de se prononcer sur la même valeur et
au même moment pratiquement. De même si ces autorités appliquent des
législations différentes et exercent leurs compétences indépendamment l'une de
l'autre, il demeure qu'il s'agit de normes se référant au même concept et
surtout visant le même but, ce qui est décisif (au sujet de l'exercice des
compétences parallèles : voir Pierre Moor, Droit administratif, éd. 1994, vol.
I, p. 275). Des différences significatives ne sont dans ces conditions pas
acceptables.
Le tribunal a ainsi
jugé que la valeur vénale de l'immeuble, détenu précédemment par une S.I. ayant
fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, doit en principe être
fixée à la valeur de sortie admise par l'ACI (TA, arrêts EF 98/0016 du mars
1999; EF 98/0010 du 15 avril 1999; EF 98/0022 du 9 novembre 1999). Dans ces
trois arrêts, en présence de valeur de rendement plus élevée que la valeur de
sortie admise au titre de valeur vénale, le tribunal a arrêté l'estimation
fiscale de la parcelle à la valeur de sortie, compte tenu de l'interdiction
résultant de l'art. 2 al. 2 LEFI.
3.2                   Lors de la visite de
lieux, le tribunal a pu constater qu'aucune circonstance particulière ne
justifiait en l'espèce de s'écarter de la valeur de sortie admise par le fisc
au titre de valeur vénale. En effet, tant la disposition des locaux que l'état
de vétusté du bâtiment (qui souffre notamment d'infiltrations d'eau) ne peuvent
légitimer une valeur vénale proche de deux millions de francs. Les appartements
sont en rapport avec l'âge du bâtiment construit en 1933; en particulier les
sanitaires et cuisines présentent un caractère rustique. Il faut également
tenir compte du fait qu'une rénovation, inévitable à court terme, engendra de
très coûteuses interventions sur la structure de la maison. Au surplus, si une
rénovation plus complète devait être entreprise, elle présentera d'évidentes
difficultés tenant non seulement à la forme du bâtiment et à la disposition des
locaux, mais encore à la restriction du droit de bâtir en faveur de la parcelle
5170. Compte tenu de ces éléments, la valeur vénale doit être arrêtée à la valeur
de sortie, soit à 774'750 francs.
3.3                   S'agissant de la valeur
de rendement, le tribunal constate que les parties admettent toutes deux que la
valeur de rendement de l'immeuble litigieux est très largement supérieure au
montant admis au titre de valeur vénale. Dès lors que l'estimation fiscale ne
peut pas être supérieure à la valeur vénale, selon l'art. 2 al. 2 LEFI, point
n'est besoin de déterminer quel est le montant exact de la valeur locative.
4.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à la réforme de la décision attaquée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle 5172 doit être arrêtée à la valeur de
sortie de l'immeuble de la S.I., soit à 774'750 francs. Cette estimation, qui
est déjà de 20% supérieur à celle fixée en 1992 lors de la révision générale
(638'000 francs), reste proportionnée, ce qui n'est pas manifestement pas le
cas de l'estimation             contestée, qui triple presque la valeur admise
en 1992.
5.                     Le recours étant admis,
les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat (art. 55 LJPA),
le dépôt de garantie versé, par 1'700 francs, étant restitué aux recourants.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue sur recours le 27 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 5172 de Lausanne est ramenée à 774'750 francs.
III.                     Il n'est pas
perçu d'émolument judiciaire.
Lausanne, le 18 août 2000
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.