vd_omni · EF.2000.0015 · 2001-08-02 · fr

MADER Rudolf c/CEFI d'Aigle | VV d'un terrain nu surestimée (sous-sol de mauvaise qualité + servitudes + situation peu attractive). Recours part. admis

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.08.2001 EF.2000.0015

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 2 août 2001
sur le recours formé par
Rudolf MADER
,
Ch. de Grand Donzel 20, à Vessy
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aigle
(ci‑après : commission), du
12 décembre 2000, relative à la parcelle no 3229 de la Commune de
Villeneuve.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. François
Kart, président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 3229 de
la Commune de Villeneuve est sise au lieu dit "Pré-Jaquet". Mesurant
8'763 m², ce bien-fonds est entièrement en nature de place‑jardin; il
fait partie d'un compartiment de terrain s'inscrivant entre la route du Pré‑Jaquet
à l'est et la route du Stand à l'ouest.
Les lieux sont compris
à l'intérieur du périmètre du plan de quartier "Pré‑Jaquet",
légalisé le 18 juin 1993. La première étape de ce plan a déjà été
réalisée : c'est ainsi que s'implante, immédiatement au nord de la parcelle no
3229, un ensemble de bâtiments d'habitation.
B.                    Par acte notarié
Ansermoz du 11 novembre 1998, la SI Résidence Pré‑Jaquet en
liquidation a vendu la parcelle no 3229 à Rudolf Mader pour le prix de 150'000
fr. Le 7 mars 2000, saisie par le nouveau propriétaire, la commission
a ramené l'estimation fiscale du bien-fonds de 876'000 fr. à 613'000 fr.; sur
recours, elle a confirmé ce montant le 12 décembre 2000.
C.                    Rudolf Mader a déféré
cette décision au Tribunal administratif : il fait valoir en substance que la
réalisation de la première étape du plan de quartier s'est révélée être une
mauvaise opération, en raison surtout du coût des travaux spéciaux et du
pompage de la nappe phréatique; il ajoute que la parcelle no 3229 est grevée de
plusieurs servitudes, qui rendent difficile sa mise en valeur. Sans prendre de
conclusions formelles, la commission propose implicitement le rejet du recours.
Le tribunal a procédé
à une visite des lieux le 27 mars 2001. Le recourant était représenté
par son fils et la commission par une délégation.
Considérant en droit:
1.                     En vertu de l'art. 20
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des
estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -
que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. La nouvelle estimation
fiscale a eu lieu à l'occasion du transfert de la parcelle no 3229.
2.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment arrêts EF 96/058 du 15 juillet 1997 et
EF 99/004 du 29 février 2000). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une
autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse
guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des
dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des
principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire,
égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b
in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Dans le cas particulier, la valeur
de rendement est nulle : en effet, il s'agit d'un terrain nu.
A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci. L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (REFI) dispose que cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (al. 1er); à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux variant selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement
ainsi que les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). L'art. 9 REFI
prévoit que les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires
et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions
particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité
de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de
spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas prises en considération.
4.                     a) Le recourant fait
valoir en substance que la réalisation de la première étape du plan de quartier
s'est avérée très difficile, au point d'entraîner la faillite de la société
propriétaire : pour l'essentiel, l'augmentation des coûts de la construction a
été causée par la mauvaise qualité de la structure du sol ainsi que par le
niveau élevé de la nappe phréatique. Dans ces conditions, poursuit le
recourant, la mise en valeur du terrain résiduel - déjà obéré par des
servitudes à concurrence des 2/5èmes de sa surface - apparaît très aléatoire :
il dépendra du résultat de plusieurs études ainsi que de la possibilité de
trouver un promoteur disposé à financer l'opération qui, selon un avis donné au
recourant par la société Bernard Nicod SA, n'apparaît guère attractive en
l'état du marché. Dès lors, pour le recourant, l'estimation fiscale actuelle ne
devrait pas dépasser le prix d'achat payé en novembre 1998.
Pour sa part, la
commission rappelle que, en 1988, la parcelle no 3229 avait été vendue au prix
de 105 fr. le m²; elle souligne également la rareté des terrains de ce type à
Villeneuve ainsi que les possibilités de bâtir relativement importantes
conférées par les dispositions du plan de quartier. L'autorité intimée admet
cependant la mauvaise qualité du sous-sol dans le secteur considéré. En
conclusion, la commission estime adéquate une valeur vénale de 140 fr. le m²;
et, par voie de conséquence, une estimation fiscale de 70 fr. le m².
b) On l'a vu, le
recourant est d'avis que l'estimation fiscale devrait s'aligner sur le prix de
150'000 fr. payé en novembre 1998, quitte à ce qu'elle soit augmentée par la
suite en cas de modification des circonstances : mais ce point de vue ne
saurait être suivi. A propos du contexte de la transaction intervenue en
novembre 1998, le recourant affirme certes qu'il n'avait aucune participation
financière dans la SI Résidence Pré‑Jaquet en liquidation, dont il avait
été nommé administrateur en 1992 à la demande de la banque créancière-gagiste.
Toutefois, même en admettant qu'il n'y ait pas eu à proprement parler de
conditions particulières au sens de l'art. 9 REFI, force est de faire
abstraction d'un prix aussi bas : en effet, à lire les dispositions
complémentaires du plan de quartier, les constructions comprises dans les
périmètres d'implantation non encore mis en valeur pourraient abriter jusqu'à
trois niveaux habitables, en sorte que les possibilités de bâtir sont loin
d'être négligeables.
A l'inverse, certains
éléments d'appréciation sont de nature à justifier une diminution de
l'estimation fiscale retenue par la commission. Tout d'abord, plusieurs pièces
du dossier confirment la présence d'une couche de dépôts lacustres sableux
surmontée d'alluvions marécageux et d'une nappe phréatique à très faible
profondeur : une telle situation implique inévitablement d'onéreux travaux spéciaux.
D'autre part, le bien-fonds en cause est grevé de nombreuses servitudes, à
commencer par la servitude no 351528 imposant au propriétaire de la
parcelle no 3229 de recevoir 52 places de stationnement à l'usage des occupants
des bâtiments d'habitation édifiés au nord : or, comme la construction du
garage souterrain initialement prévu serait excessivement coûteuse pour les
raisons qui viennent d'être exposées, l'emprise de cette aire de stationnement
- qui restera aménagée au sol - réduit considérablement la surface utilisable
de la parcelle no 3229. Enfin, la visite des lieux a permis de constater que la
situation du terrain n'est pas des plus attractives : à l'ouest en effet la
route du Stand est longée par la voie ferrée, alors qu'à l'est une vaste zone
industrielle s'étend au-delà de la route du Pré-Jaquet.
c) En résumé, s'il est
exclu de prendre en compte le prix extrêmement bas auquel la parcelle no 3229 a
été vendue en 1998, le chiffre de 70 fr. le m² retenu par la commission est
néanmoins trop élevé au regard de l'ensemble des circonstances. Tout bien
considéré, une estimation fiscale de 50 fr. le m² apparaît plus réaliste :
soit, pour la totalité de la parcelle, un montant de 438'150 fr.
5.                     En règle générale, le
tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une
disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité
intimée (v. notamment TA, arrêt EF 99/0016 du 14 avril 2000): tel est
le cas ici. Toutefois, le recourant ayant conclu à une estimation fiscale de
150'000 fr., le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis : aussi
se justifie-t-il de mettre à sa charge un émolument de justice, limité à 500
fr. Le recourant n'a pas consulté avocat: il ne saurait donc prétendre à des
dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 12 décembre 2000 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale
de la parcelle no 3229 de la Commune de Villeneuve est arrêtée à
438'000 fr.
III.                     Un émolument
de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge du recourant
Rudolf Mader.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
jc/Lausanne, le 2 août 2001
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.