vd_omni · EF.1993.0033 · 1994-09-27 · fr

Hoirie Wilfred Grand d'Hauteville | Confirmation EF 92/030 pour l'estimation des châteaux.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.09.1994 EF.1993.0033

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 27 septembre 1994
__________
sur le recours formé par l'
Hoirie de
Wilfred Grand d'Hauteville
, soit Elisabeth, Jacques et Philippe Grand
d'Hauteville, représentée par l'avocat Jean-Michel Henny, Pl. St-François 11 à
1002 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey relatives à
l'estimation des parcelles 1890 de
St-Légier et 2236 de Blonay.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
J. Morel, assesseur
Greffière : Mme Y. Chappuis
constate en fait :
______________
A.                            L'hoirie
de Wilfred Grand d'Hauteville est propriétaire d'un château, du même nom, sis
sur la parcelle 1890 du cadastre de St-Légier-La Chiésaz. Elle est en outre
propriétaire de nombreuses autres parcelles sises sur la même commune, voire
sur les territoires des Communes de Blonay ou de la Tour-de-Peilz. La Commission
cantonale immobilière a été conduite à estimer l'ensemble de ces propriétés,
sur mandat de la Commune de St-Légier-La Chiésaz; en effet, celle-ci, ainsi que
d'autres communes de la région ont été approchées par la propriétaire, une
offre de vente leur étant soumise. Le rapport en question, qui procède à une
analyse détaillée des différentes valeurs immobilières de ces propriétés, est
daté du 22 octobre 1990 (ci-après : rapport CCVI). Après avoir pris
connaissance de ce document, les collectivités publiques intéressées ont
renoncé à l'acquisition de ces biens-fonds.
B.                            La
Commission de district a choisi de réestimer une partie des parcelles propriété
de l'hoirie recourante dans le cadre de la première étape de révision générale.
Parmi les bien-fonds concernés figure la parcelle 1890 sur laquelle se trouve
le château, au motif que celle-ci comporte cinq logements indépendants et peut
être ainsi assimilée à la catégorie des "immeubles locatifs". Elle en
a fait de même pour d'autres parcelles, actuellement vouées à une utilisation
agricole, mais d'ores et déjà classées en zone à bâtir ou en zone
intermédiaire.
C.                            La
Commission de district a donc notifié des décisions de taxation concernant les
parcelles révisées en première étape, en date du 28 décembre 1992. Ces
décisions contenaient les formules habituelles relatives à l'indication des
voie et délai de recours, soit quinze jours s'agissant du recours en première
instance auprès de la commission elle-même; ces documents comportaient
cependant en surcharge l'indication:
"Délai de recours: 22
janvier 1993"
. Par lettre du 19 janvier 1993, la gérance de Rham,
agissant au nom de l'hoirie recourante, a déclaré contester les estimations en
question, reçues le 29 décembre 1992. Ces recours ont été écartés par décisions
du 17 mai 1993, contestées à leur tour par un recours du 26 mai suivant. Les
recourants ont d'ailleurs complété leurs moyens par mémoires du 2 juin 1993,
puis du 9 octobre 1993 déposé par Me Henny qui avait été consulté entre temps.
D.                            Le tribunal a
tenu audience le 30 novembre 1993 en présence de MM. Florian Descloux et Donald
Bonjour, de la Gérance de Rham, tous deux accompagnés de l'avocat Jean-Michel
Henny, qui représentait les recourants; MM. J.-C. Weber et R. Treyvaud,
respectivement président et secrétaire de la Commission de district,
assistaient également à cette séance, ainsi que M. Eric Teysseire, Conservateur
des monuments historiques. A l'occasion de cette séance, le tribunal a procédé
à une inspection locale de la parcelle 1890; les parties ont en outre pu
compléter encore leurs moyens en salle.
E.                            Dans le cadre
d'un complément d'instruction, les recourants ont déposé une nouvelle écriture,
dans laquelle ils ont déclaré maintenir leur recours exclusivement pour les
parcelles 1890 de St-Légier et 2236 de Blonay, le recours étant retiré pour ce
qui avait trait aux autres parcelles, dont l'estimation était auparavant
contestée également; le magistrat instructeur a en conséquence pris acte de ce
retrait par décision de classement du 25 janvier 1994. Au surplus, les
recourants demandaient la suspension de l'instruction du recours, la parcelle
1890 ayant fait l'objet d'un fractionnement; celui-ci devait en effet entraîner
une nouvelle estimation des deux parcelles nouvelles issues de l'ancienne parcelle
1890. Cependant, la Commission de district s'est opposée à cette manière de
faire, relevant que l'estimation fiscale de la parcelle 1890 devait être
arrêtée en priorité, ce d'autant qu'elle entrerait en vigueur avec effet au 31
décembre 1992, soit avant le fractionnement du 23 décembre 1993; en outre, la
répartition de la valeur d'estimation de la parcelle 1890 sur deux nouvelles
parcelles ne lui paraissait pas présenter de difficultés particulières. Faute
d'accord entre les parties sur ce point (art. 58 LJPA), la procédure s'est
poursuivie.
Les
recourants ont par ailleurs produit diverses pièces supplémentaires, comme ils
en avaient été requis à l'issue de l'audience précitée; ils ont simultanément
saisi cette occasion pour compléter leurs moyens, notamment dans une dernière
écriture du 20 septembre 1994.
Considère en droit :
___________________
1.                             Alors que les
décisions litigieuses, notifiées le 28 décembre 1992 comportaient l'indication
d'un délai de recours de quinze jours à compter de leur réception, indication
résultant de la teneur des formules préimprimées utilisées, ces mêmes documents
comportaient en surcharge l'indication "
Délai de recours : 22
janvier 1993"
. Ce n'est d'ailleurs que le 19 janvier 1993 que la
Gérance de Rham, mandatée jusqu'alors par l'hoirie recourante, a déclaré
contester les estimations en question.
Dans la
mesure où la loi fixerait le délai de recours à la commission d'estimation
(recours qui s'apparente à la procédure de réclamation du droit fiscal) à
quinze jours, on pourrait se demander si ce délai, qui ne saurait être
prolongeable, n'était pas échu lors du dépôt du recours du 19 janvier 1993.
Sans doute, l'hoirie recourante se prévaut de sa bonne foi, principe qui est
assurément applicable en matière d'indication des voie et délai de recours
(pour un exemple ATF 117 Ia 297); cependant, la prolongation de délai erronée a
été adressée à une gérance immobilière, dont on peut se demander si elle
n'était pas censée connaître le caractère non prolongeable des délais de recours
(voir sur cette question notamment art. 83 LI et 32 al. 2 LJPA). Cependant,
cette solution rigoureuse ne saurait être retenue si le régime légal des voie
et délai de recours, tel qu'il est arrêté dans la LEFI, ne ressort pas
clairement d'une lecture des dispositions de la loi; or, le Tribunal
administratif a déjà relevé la rédaction pour le moins confuse des règles des
art. 11, 12, 15, 21 et 22 de la LEFI (TA, arrêt du 30 août 1993, EF 93/024); le
délai de recours applicable en matière de révision générale, en l'absence
d'enquête publique, ne paraît en effet pas être réglé par ces textes.
Cela étant,
le présent recours ne saurait être rejeté, par substitution de motifs, pour
cause de tardiveté du recours déposé en première instance.
2.                             L'hoirie
recourante conteste en premier lieu que la parcelle 1890 de St-Légier,
respectivement de la parcelle 2236 de Blonay puissent faire l'objet d'une
nouvelle estimation dans le cadre de la première étape de la révision générale.
a)
S'agissant de la parcelle 1890, la Commission de district a déduit de
l'existence de cinq logements indépendants sur cette parcelle qu'elle pouvait
être assimilée à un "immeuble locatif" au sens des instructions
générales. Comme le relève l'arrêt relatif au Château de Giez, dont les
recourants ont eu connaissance (TA, arrêt du 18 mars 1993, EF 92/020), cette
manière de faire est tout à fait correcte. En effet, l'on se trouve ici en
présence d'un problème d'égalité de traitement entre les propriétaires
d'immeubles taxés en première étape ou au contraire en deuxième ou troisième
étape seulement. Il est clair que les propriétaires taxés en première étape
pourraient se prévaloir d'une inégalité de traitement par rapport à ceux qui
sont touchés plus tard seulement par la révision générale; il n'en reste pas
moins que, compte tenu du travail administratif que supposent les nouvelles
estimations, il était admissible de diviser le travail en plusieurs étapes
distinctes. Au demeurant, même si la loi n'évoque pas expressément la
possibilité de procéder par étapes, son art. 22 autorise de procéder à des
révisions limitées à certaines catégories d'immeubles, ce qui postule un
traitement différent par rapport aux biens-fonds non révisés; cette remarque
permet assurément d'affirmer que la loi n'interdit nullement d'échelonner dans
une certaine mesure dans le temps les travaux de révision générale. Par
ailleurs, comme on l'admet généralement en matière fiscale et pour des raisons
d'efficacité, un certain schématisme s'impose, d'autant que les conséquences
fiscales d'une affectation à la première respectivement à la deuxième ou à la
troisième étape ne sont pas extrêmement lourdes (elles pourraient d'ailleurs
jouer aussi en faveur et non pas exclusivement en défaveur du contribuable, par
exemple en cas de vente et de prise en compte de l'estimation fiscale pour le
calcul du gain immobilier).
Cela
étant, le cas des châteaux n'a pas à être traité spécialement dans les
instructions, ceux-ci pouvant être placés soit en première étape, lorsqu'ils
comprennent plus de deux logements indépendants, loués ou non, respectivement
en deuxième étape, s'ils ne comportent qu'un ou deux logements. Au demeurant,
en présence d'une villa locative comprenant trois logements, l'hoirie
recourante admet qu'elle soit touchée par la révision en première étape; on ne
voit pas pourquoi il en irait différemment d'un château ou d'une parcelle
accueillant un château, comportant trois logements ou plus.
Il
n'est dès lors nullement arbitraire, aux yeux du tribunal, d'interpréter les
instructions générales du Département des finances en ce sens qu'elles
s'appliquent également à la parcelle 1890, qui comprend certes un château, mais
aussi cinq logements indépendants; c'est dès lors à juste titre que la
commission l'a inclue dans la première étape de révision générale.
Indépendamment
de la question du calendrier de la révision générale, rien ne s'oppose en
revanche à s'inspirer, sur le plan matériel, des principes d'estimation
applicables aux propriétés d'agrément, visées à l'art. 24 REFI, et à se référer
en outre aux instructions adressées par le Département aux Commissions de
district pour la deuxième étape de révision générale (ci-après : instructions
II), qui les concrétisent. Au demeurant, quand bien même ces instructions
n'étaient pas connues de la commission lors des estimations litigieuses, on
verra que la méthode choisie par celle-ci ne s'en écarte pas fondamentalement.
b)
Au surplus, il n'est pas non plus critiquable de procéder à la nouvelle
estimation de la parcelle 2236 de Blonay dans le cadre de la première étape de
révision générale, qui s'applique notamment aux terrains à bâtir. En effet,
seuls sont exceptés de la première étape les terrains nus à caractère agricole,
viticole ou forestier; pour cerner cette notion, les autorités d'estimation ont
pour règle de ne tenir pour agricole et de les estimer comme tels que les
terrains à bâtir voués à une utilisation agricole sur la base d'un bail à
ferme. Le Service du cadastre et du registre foncier, interpellé sur ce point,
a précisé, dans une détermination du 17 novembre 1993, que seuls de tels
terrains étaient soustraits, par le jeu de baux de cette nature, à une
affectation à brève échéance à la construction. Dans le cas d'espèce, les
recourants ont admis que la parcelle 2236 de Blonay ne faisait pas l'objet d'un
bail à ferme, quand bien même elle était laissée à bien-plaire à l'usage d'un
agriculteur, qui l'utilisait dans le cadre de son exploitation.
Les
instructions I ne sont, il est vrai, pas extrêmement claires sur le cas des
terrains sis en zone d'attente ou en zone intermédiaire (le régime de l'art. 23
REFI ancien, sous la note marginale "terrains à bâtir", était plus
clair, puisqu'il se référait implicitement aux zones intermédiaires à son al.
2), ce d'autant qu'elles se réfèrent au droit foncier rural, lequel a connu
depuis lors une évolution non négligeable (voir sur la question du champ
d'application du droit foncier rural art. 2, spécialement al. 2 lit. c de la
loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural; la lecture de cette
disposition démontre que les instructions précitées se réfèrent exclusivement à
l'ancien droit). Le tribunal se rallie néanmoins à la prise de position du
Service du cadastre et retient que la notion d'immeuble agricole ne doit être
admise que de manière restrictive, dans la mesure où les règles d'estimation
des immeubles agricoles constituent un régime dérogatoire, d'ailleurs consacré
par la pratique en marge de la LEFI (voir sur ce point TA, arrêts du 11 février
1992, EF 90/03, et du 26 août 1993, EF 93/021). On soulignera que, là aussi, il
n'y a pas correspondance absolue entre le calendrier de la révision et les
principes matériels applicables; en particulier, si les immeubles viticoles sis
en terrain à bâtir seront bien estimés en troisième étape, seules les vignes, à
l'exclusion des bâtiments d'exploitation, seront estimées selon les critères
arrêtés en matière agricole (voir sur ce point arrêt du 26 août 1993 précité).
c)
S'agissant toujours de la parcelle 2236, les recourants soulignent que le statut
de cette parcelle est incertain, l'adoption d'un plan consacrant l'affectation
de dite parcelle en zone à bâtir (zone artisanale), ne pouvant intervenir avant
l'année 1995; à leurs yeux, cette nouvelle estimation apparait dès lors
prématurée. La commission, sur ce point, rétorque à juste titre que la
procédure de révision générale ne saurait être suspendue s'agissant de
parcelles dont l'affectation subira, à plus ou moins brève échéance, une
évolution; une telle solution est précisément contraire à l'esprit de la
révision générale, censée précisément rétablir une meilleure égalité de
traitement entre les contribuables, par une nouvelle estimation déterminante
pour tous les propriétaires de terrains non bâtis à la date du 31 décembre
1992. Cette argumentation des recourants ne saurait dès lors être suivie, la
question de savoir si une nouvelle affectation dans le cadre du plan des zones
communal est susceptible de constituer un motif de révision sur demande (art.
23 LEFI) ou de mise à jour (art. 20 LEFI) étant réservée.
d)
C'est dès lors à juste titre que la commission de district a procédé à
l'estimation des deux parcelles précitées en première étape sans surseoir pour
d'autres motifs à statuer.
3.                             Les
recourants relèvent par ailleurs que, compte tenu de l'incertitude pesant sur
l'affectation de la parcelle 2236 de Blonay, l'estimation retenue serait trop
élevée.
a)
L'art. 23 REFI prévoit à son alinéa 1 que la valeur vénale des terrains à bâtir
doit être calculée en tenant compte des prix moyens pratiqués dans la région
pour des terrains comparables; au demeurant, l'art. 23 al. 2 REFI, dans sa
teneur antérieure au 25 janvier 1991 précisait ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il
sera tenu compte du délai probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé
comme terrain à bâtir. Ce délai ne pourra excéder dix ans."
Cette
règle a sans doute été abrogée en raison du fait que le délai précité ne
concordait plus avec les règles de la LAT (art. 15 lit. b LAT). Cependant, au
surplus, cette règle exprime un principe qui reste valable et qui est
d'ailleurs exprimé également aux art. 8 al. 3 et 24 al. 3 REFI; suivant
celui-ci, l'estimation doit tenir compte du fait que l'immeuble à taxer est
susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il
a présentement, si cette circonstance est de nature à influer, actuellement
déjà, sur les transactions.
On
rappelle que la parcelle examinée ici est actuellement colloquée en zone
d'attente II du plan des zones de cette commune. Un déclassement en zone
agricole avait été envisagé en 1989 par la Municipalité de Blonay, mesure à
laquelle les recourants avaient alors fait opposition; il paraît désormais
acquis qu'un tel déclassement n'interviendra pas, une affectation en zone
artisanale étant au contraire envisagée, à court ou moyen terme. Cela étant,
suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, le tribunal retient que cette
circonstance est de nature à influer d'ores et déjà sur la valeur vénale de ce
bien-fonds et que l'estimation attaquée, qui se fonde sur un prix de Fr. 80.--
par m2 (pour la computation de la valeur vénale seulement; aucune valeur de
rendement n'a été retenue ici) n'est dès lors pas critiquable.
Au vu de ce
qui précède, le tribunal ne peut que confirmer l'estimation retenue par la
commission pour la parcelle 2236 de Blonay, qui ne procède assurément pas d'un
abus du pouvoir d'appréciation de celle-ci.
4.                             S'agissant de
la parcelle 1890, la commission a estimé séparément les parties agricoles,
respectivement non agricoles de celle-ci; pour les secondes, l'autorité intimée
a estimé la valeur vénale, d'une part, en se fondant très largement sur le
rapport de la CCVI, déjà évoqué plus haut, et la valeur de rendement, d'autre
part.
a) Les
recourants contestent les surfaces respectives des parties agricoles et non
agricoles; ils ont produit en procédure un plan, dans lequel ils délimitent
différemment de la CCVI la surface considérée comme dégagement des
constructions existantes; cette surface est de l'ordre de 45'000 m2, contrairement
au rapport précité, qui retient une surface de 75'200 m2.
La lecture
comparée des deux plans, ainsi que la visite des lieux conduit le tribunal a
confirmer sur ce point l'option commune de la CCVI et de l'autorité intimée. On
remarquera d'ailleurs que le bail à ferme porte sur la parcelle 1890 sous
réserve d'une surface de l'ordre de 78'000 m2, qui paraît coïncider avec la
partie non agricole retenue par la Commission de district à laquelle s'ajoutent
encore des surfaces forestières. Comme le prescrit d'ailleurs le Manuel
d'estimateur (édité par l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation
des immeubles; au ch. 19.4.4), il faut tenir compte, s'agissant de bâtiments
historiques, du fait que ceux-ci doivent disposer de dégagements adéquats,
largement supérieurs à ceux qui sont nécessaires ordinairement pour les
immeubles d'habitation habituels; à défaut de tels dégagements, l'on risquerait
en effet de porter atteinte à l'intégration d'un tel bâtiment dans son
environnement, intégration qui lui donne précisément une certaine valeur. La
démarche de la commission de district ne peut dès lors qu'être confirmée ici.
En
conséquence, c'est bien une surface de 198'000 m2 environ (soit 45 poses) qui
doit être estimée conformément aux principes applicables aux terrains
agricoles. On remarque sur ce point que la commission, après avoir estimé
séparément la valeur vénale et la valeur de rendement de la partie non agricole
(apparemment) de la parcelle 1890, y a ajouté la valeur d'estimation
(c'est-à-dire la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement) de
la partie agricole, sur la base d'une valeur de Fr. 1.-- par m2. Or, elle avait
déjà ajouté un montant de Fr. 250'000.--, correspondant à la valeur de
rendement de la partie agricole précisément à la valeur de rendement de la
partie non agricole; ce procédé conduit à une estimation prenant en compte deux
fois la valeur de rendement de la partie agricole de cette parcelle, assurément
à tort.
Cette
constatation ne doit toutefois pas conduire nécessairement à l'admission du
recours pour ce motif.
b) Les
recourants s'en prennent tout d'abord à l'estimation de la valeur de rendement
de la partie non agricole de la parcelle 1890. A leurs yeux, cette valeur de
rendement serait nulle, dès lors que les charges liées à la parcelle 1890
excéderaient le revenu locatif dégagé par celle-ci; au demeurant, les
recourants contestent le loyer retenu par la commission pour le logement occupé
par la veuve de feu Wilfred Grand d'Hauteville, au bénéfice d'un droit d'habitation.
Sur ce dernier point, le tribunal retient que le loyer de Fr. 72'000.-- par an
constitue une estimation correcte; elle tient compte de manière adéquate du
volume mis à disposition de Mme Grand d'Hauteville, avec usage exclusif en
outre de la terrasse sud, de la piscine et de l'orangerie; au demeurant, l'état
d'entretien de ces locaux apparaît bon, de sorte que le montant précité
pourrait apparaître modéré, s'il ne devait être tenu compte par ailleurs du
fait qu'un logement de cette ampleur ne peut sans doute pas aisément être remis
à bail à des tiers. Les loyers perçus par ailleurs de tiers, voire estimés pour
les autres logements de la parcelle 1890 apparaissent au surplus au tribunal
très modérés; ils ne sont d'ailleurs pas sérieusement contestés, de sorte que
le tribunal ne s'y attardera pas plus longuement.
Cependant,
le principal grief soulevé par les recourants à cet égard a trait à la méthode
choisie par la commission; celle-ci s'en est tenue à une capitalisation du
rendement brut (comprenant la totalité des loyers encaissés ou estimés), par
opposition à la méthode du rendement net préconisée par eux; la méthode du
rendement net, pour autant que l'on suive le calcul des recourants qui aboutit
à un rendement net négatif, entraînerait une valeur de rendement déterminante
ici de zéro. Le tribunal constate cependant ici que l'ampleur des charges que
les recourants souhaitent voir prises en compte à cet effet est extrêmement
difficile à cerner; en particulier, il est extrêmement douteux que l'on puisse
tenir compte de charges d'entretien futures, au demeurant assez aléatoires. La
commission souligne d'ailleurs qu'elle ne procède jamais, en pratique, sur la
base de la méthode du rendement net. A ce sujet, le Manuel d'estimateur, déjà
cité, relève ce qui suit à son chiffre 3.4.2.2 :
"Celle-ci tient au fait que le rendement
net (location brute après déduction des frais d'immeubles) est
capitalisé avec le taux moyen de l'intérêt du capital emprunté et du capital
propre.
Ce genre de calcul présuppose l'existence
d'une comptabilité. Là où les frais ne peuvent être établis avec certitude sur
la base d'une comptabilité, cette méthode est une perte de temps et souvent
source d'erreurs."
C'est dès
lors assurément à raison que la commission se fonde en règle générale sur la
méthode du rendement brut; sans doute l'art. 7 REFI paraît autoriser également
la méthode du rendement net, mais celle-ci ne devrait être réservée qu'aux
hypothèses où le propriétaire produit une comptabilité fiable, ce qui n'est pas
le cas en l'espèce.
La
commission a capitalisé le revenu locatif brut, encaissé ou estimé, à un taux
de 8 % pour obtenir la valeur de rendement (soit Fr. 2'440'000.--). Le tribunal
observe ici que le choix d'un taux de capitalisation plus élevé, par exemple de
9 % (maximum prévu par les art. 7 et 21 REFI), eût sans doute été plus
judicieux, en tout cas pour les bâtiments exigeant des frais d'entretien très
importants, comme le château.
En
conséquence, la valeur de rendement retenue par la commission pour la partie
non agricole de la parcelle 1890 est vraisemblablement un peu trop élevée;
mais, là encore, cela ne conduit pas nécessairement à l'admission du recours.
c) Les
recourants soulèvent par ailleurs divers griefs s'agissant de la valeur vénale
de la partie non agricole de la parcelle 1890.
aa) A leurs
yeux, la surface de 75'200 m2, considérée comme dégagement autour des
constructions existantes et notamment du château a été estimée à un prix trop
élevé par la commission (Fr. 6'000'000.--) sur la base d'un prix de Fr. 80.--
au m2. Tel n'est cependant pas l'avis du tribunal, un prix de Fr. 80.-- par m2
lui apparaissant au contraire modéré pour des surfaces qui servent précisément
de dégagement à des constructions; même si cette surface s'avère très importante
dans le cas présent, elle accueille divers aménagements extérieurs monumentaux
du château et, partant, ne saurait être estimée à la même valeur qu'un terrain
agricole. L'estimation de la commission échappe dès lors à la critique sur ce
point.
bb) Les recourants
s'en prennent au fait que la commission n'ait pas tenu compte d'une moins-value
due à l'existence d'un droit d'habitation sur le logement le plus important du
château d'Hauteville; ce faisant, cependant, la commission n'a fait
qu'appliquer l'art. 3 al. 4 LEFI qui exclut précisément la prise en compte
d'une telle circonstance. Les recourants maintiennent néanmoins leur grief en
critiquant la constitutionnalité de cette disposition, à vrai dire sans guère
étayer leur argumentation sur ce point. Ce grief pourrait sans doute être
écarté en relevant simplement que le législateur, en matière fiscale, a la
faculté d'adopter des solutions présentant un certain schématisme (v. par
exemple, ATF 109 Ia 325); en tous les cas, le fait, invoqué par les recourants,
que le droit d'habitation aurait été accordé à leur belle-mère ne saurait
assurément constituer une circonstance à ce point exceptionnelle qu'elle
permette d'écarter l'application de la loi. En outre, l'estimation fiscale
présente essentiellement le caractère d'une procédure incidente dans le cadre
de la taxation de la fortune; il est alors logique de procéder à une estimation
des valeurs brutes des immeubles concernés, sans tenir compte des éventuelles
moins-values dues à des opérations consenties sur l'immeuble par le
propriétaire lui-même (selon la jurisprudence, il n'est par exemple pas tenu
compte du fait que l'immeuble est détenu non pas par une personne physique,
mais par une société immobilière; quand bien même les charges fiscales
particulières à ces dernières sont de nature à réduire la valeur des titres de
la société; on pourrait également penser à une moins-value due à la mauvaise
réputation d'un locataire).
Ce moyen,
lui non plus, ne saurait dès lors accueilli.
cc) La
valeur vénale des bâtiments, telle que retenue par la commission, est jugée de
toute manière excessive par les recourants; ceux-ci voudraient que cette valeur
vénale soit arrêtée, y compris d'ailleurs celle des dégagements, à la valeur de
rendement computée par la commission (on le rappelle sur la base du rendement
brut), soit à Fr. 2'700'000.--. Cette suggestion est assurément erronée dans
son caractère absolu, mais elle contient une part d'exactitude. En effet, le
Manuel d'estimateur relève, ce qui est une évidence, que les bâtiments
historiques sont difficilement négociables, faute d'intéressés sur le marché;
il recommande dès lors de computer la valeur vénale selon une formule qui
tienne compte également de la valeur de rendement. Elle est la suivante (v. ch.
3.2.2.3 du manuel) :
(m
x E) + R
V                             =                            ____________
m + 1
V = Valeur vénale                                                                           m
= Pondération
E = Valeur de rendement                                                             R
= Valeur réelle
S'agissant
de bâtiments historiques, ce manuel renvoie au chapitre des maisons familiales,
tout en soulignant qu'il fallait retenir le coefficient m le plus élevé suggéré
pour les maisons familiales (de 0 à 0,5) voire même en l'augmentant à 1
(manuel, ch. 19.5.1). Le tribunal n'aurait assurément pas de motifs de
s'écarter de cette méthode, qui aboutit certainement à un résultat équitable;
encore faut-il disposer de la valeur réelle (ou valeur intrinsèque), celle-ci
ne correspondant pas à la valeur vénale des bâtiments calculée par la
commission. En effet, cette dernière valeur, de Fr. 4'300'000.--, qui résulte
du calcul de la valeur totale des bâtiments arrêtée par la CCVI, prise
cependant à 80 %, intègre d'ores et déjà une pondération. Si l'on reprend le
montant de Fr. 4'300'000.--, pour un volume total d'un peu plus de 24'000 m3,
on obtient une valeur vénale qui se situe entre Fr. 175.-- et Fr. 180.-- par
m3. Il s'agit là d'un montant extrêmement faible, qui ne saurait être considéré
comme une valeur intrinsèque, même après déduction d'un coefficient de vétusté.
On rappelle en effet que seule une partie des volumes concernés sont ceux du
château, qui seul justifie, tout au moins dans une mesure aussi large, la
pondération suggérée par le Manuel d'estimateur. Quoiqu'il en soit, le tribunal
aurait retenu, s'il avait suivi la méthode évoquée ci-dessus, une valeur
intrinsèque correspondant au prix retenu par la CCVI. Après pondération, il
serait parvenu à une valeur vénale similaire à celle de la commission de
district, voire à un montant un peu supérieur.
On notera
ici incidemment que les calculs de volume auxquels il est fait référence ici se
fondent sur les données des polices ECA, conformément à la pratique des
commissions de district et à la jurisprudence constante; en outre la méthode
suivie ici et fondée sur une appréciation d'un prix au m3 n'est pas critiquable
(le TA l'avait déjà reconnue dans l'arrêt du Château de Giez déjà cité). Les
recourants ont en revanche raison, en principe, de s'opposer à l'utilisation de
la taxation ECA dans le cadre des estimations fiscales, notamment compte tenu
du fait qu'elles arrêtent des valeurs à neuf; tel n'est cependant pas le cas du
château qui est précisément taxé en valeur actuelle (à l'indice 800, cette
valeur s'élève à Fr. 5'384'000.--).
d) En
définitive, le tribunal a mis en évidence une erreur s'agissant de l'estimation
de la partie agricole de la parcelle 1890; il a par ailleurs constaté qu'un
taux de capitalisation de 9 % serait sans doute plus justifié pour le calcul de
la valeur de rendement de la partie non agricole; en revanche, son appréciation
tendrait plutôt à retenir que la valeur vénale des bâtiments retenue par la
commission serait quelque peu sous estimée. Au demeurant, si l'on retenait
exclusivement les corrections suggérées ci-dessus relative à la valeur de
rendement, de sorte que celle-ci serait arrêtée à Fr. 2'170'000.--
(capitalisation du revenu locatif de la partie non agricole seulement de la
parcelle 1890 au taux de 9 %), tout en maintenant la valeur vénale des
bâtiments, l'on aboutirait à un abaissement de l'estimation litigieuse à Fr.
6'435'000.--; or, il en résulterait une différence par rapport à cette dernière
inférieure à 5 %. Dans un cas de ce type, le tribunal a pour pratique de ne pas
intervenir, dans la mesure où une telle différence entre dans la marge
d'appréciation qu'il est nécessaire de laisser aux autorités d'estimation et ne
pouvant être constitutive d'un abus de leur pouvoir d'appréciation.
Il
résulte de ce qui précède que l'estimation litigieuse relative à la parcelle
1890 du cadastre de St-Légier doit elle aussi être confirmée.
4.                             Vu l'issue du
pourvoi, limité par rapport à la contestation initiale, un émolument arrêté à
Fr. 2'500.-- sera mis à la charge des recourants déboutés (art. 55 LJPA). Au
surplus, ceux-ci ne peuvent prétendre à l'octroi de dépens.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      Les décisions
rendues sur recours le 17 mai 1993 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Vevey relatives à l'estimation fiscale des parcelles
1890 de St-Légier et 2236 de Blonay sont confirmées.
III.                     Un émolument de Fr.
2'500.-- (deux mille cinq cents) est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
fo/Lausanne, le 27 septembre 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le juge :                                                                                                                                               La
greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint