vd_omni · AC.2020.0138 · 2022-07-04 · fr

A.________, B._________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, K.________, L.________, M.________/Municipalité de Pully, Direction générale du territoire et du logement, N.________ | Autorisation de rénover et transformer un bâtiment construit en 1961, assortie d'un contrôle des loyers après travaux pendant dix ans, en application de la LPPPL. Grief relatif à la violation de l'art. 13 LPPPL rejeté: au vu de l'âge et de l'état de l'immeuble, les travaux prévus (modification de l'entrée du bâtiment, remplacement des colonnes de chutes d'eau, réfection des cusines et salles de bain, remplacement des appareils sanitaires, etc) doivent être considérés comme indispensables au sens de cette disposition (consid. 3). Grief relatif à la violation de l'art. 18 RLPPPL rejeté: le calcul du revenu locatif après travaux réalisés par la DGTL ne prête pas le flanc à la critique et doit être confirmé (consid. 4). Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.07.2022 AC.2020.0138

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 juillet 2022
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel,
présidente
; Mmes Dominique von der Mühll
et Christina Zoumboulakis, assesseures; Mme Nicole Riedle, greffière.
Recourants
1.
A.________,
2.
B.________,
3.
C.________,
4.
D.________,
5.
E.________,
6.
F.________,
7.
G.________,
8.
H.________,
9.
I.________,
10.
J.________,
11.
K.________,
12.
L.________,
13.
M.________,
tous à ******** et représentés par Me Nina
CAPEL, avocate à Lausanne,
P_FIN
Autorités intimées
1.
Municipalité de Pully,
à Pully, représentée
par Me Jean-Daniel THERAULAZ, avocat à Lausanne,
2.
Direction générale du territoire et
du logement,
à Lausanne,
P_FIN
Constructeur
N.________,
à ********,
représenté par Me Isabelle SALOME DAÏNA, avocate à Lausanne
.
P_FIN
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Pully du 29 avril 2020 levant leur opposition et accordant le
permis de construire pour un projet de transformation et rénovation d'un bâtiment
d'habitation de treize logements avec assainissement thermique de son
enveloppe sur la parcelle n° 26 et c/ autorisation spéciale délivrée par
le Service des communes et du logement, désormais Direction générale du
territoire et du logement, dans la synthèse du 22 novembre 2019 (CAMAC n° 185'327).
Vu les faits suivants:
A.
N.________ est propriétaire de l'immeuble locatif sis au ch. de
Fontanettaz 19 sur la parcelle n° 26 de la commune de Pully. Cet immeuble
comprend treize logements d'habitation répartis sur cinq étages, soit un
appartement de 2,5 pièces de 70 m
2
(loyer mensuel actuel net de
1'600 fr.), quatre appartements de 3 pièces de 88 m
2
(loyer mensuel moyen net de 1'608 fr.), sept appartements de 4,5 pièces de
114 m
2
(loyer mensuel moyen net de 1'878 fr.) et un
appartement de 5,5 pièces de 134 m
2
(loyer mensuel net de
2'300 fr.). L'immeuble a été construit en 1961; N.________ en est
propriétaire depuis 2006.
Le 15 juin 2018, la régie immobilière O.________
écrivait notamment ce qui suit aux locataires du ch. de Fontanettaz 19 à Pully:
"
[…]
L'immeuble dans lequel vous habitez est âgé de plus de 55
ans et certaines de ses installations d'origine donnent d'évidents signes de vieillissement.
C'est pourquoi, le propriétaire de
l'immeuble
[…]
se voit contraint
d'entreprendre une rénovation complète de son bâtiment. Celle-ci permettra d'améliorer
le confort des logements et de réduire l'empreinte écologique du patrimoine
bâti. Elle comprendra notamment la modernisation des cuisines et des
sanitaires, le remplacement des balustrades des balcons et la pose d'isolations
en toiture et en façades.
L'étude et la planification du
projet prennent du temps. Selon toute vraisemblance, les travaux devraient se
dérouler en 2020.
[…]
"
Dans une correspondance du 8 avril 2019, la régie
immobilière précitée s'est derechef adressée à tous les locataires de l'immeuble
concerné pour les informer que le propriétaire de l'immeuble envisageait
d'entreprendre les travaux de rénovation suivants: désamiantage des éléments
qui le nécessitent, réfection complète des cuisines et des salles de bain,
remplacement des conduites sanitaires et de ventilation, réfection du système
électrique et remplacement des luminaires, remplacement de la chaudière,
assainissement thermique des façades et remplacement des stores, mise aux
normes des garde-corps des balcons et de la cage d'escalier, remplacement de
l'ascenseur, adaptation des accès aux personnes à mobilité réduite, réaménagement
des espaces extérieurs, divers travaux annexes. Le courrier précisait que ces
travaux étaient indispensables en raison de la vétusté de certaines installations,
voire de leur caractère non conforme et que les rénovations envisagées
permettraient d'améliorer le confort des locataires tant en matière d'isolation
phonique que thermique. La durée des travaux envisagés était annoncée pour
environ 12 mois et la répercussion sur les loyers à hauteur d'environ 90 fr. le
m
2
/an. Enfin, les locataires étaient informés qu'aucun bail ne
serait résilié par le propriétaire, mais que chaque locataire avait la possibilité
de le faire s'il ne souhaitait pas subir les travaux.
Le 30 avril 2019, seize locataires de l'immeuble ont
adressé une lettre à la gérance en charge de l'immeuble pour émettre des
réserves "
sur les montants exorbitants présentés, en particulier la
part de plus-value à charge des locataires de 90 fr./m
2
."
Ils souhaitaient en outre connaître les mesures de compensation proposées
compte tenu des nuisances que devraient subir les locataires durant les
travaux.
B.
Du 10 août au 9 septembre 2019, N.________ a mis à l'enquête publique,
pour l'immeuble sis sur la parcelle n° 26 de la commune de Pully, un
projet de rénovation et transformations intérieures, réaménagement de l'entrée
de l'immeuble, assainissement de l'enveloppe du bâtiment et installation de
capteurs solaires thermiques.
Le projet mis à l'enquête publique a suscité une
opposition collective, datée du 6 septembre 2019, signée par onze locataires de
l'immeuble qui s'étonnaient de l'ampleur des travaux prévus et se déclaraient
opposés en particulier aux aménagements intérieurs des appartements.
La Centrale des autorisations en matière de
construction a rendu une synthèse positive le 22 novembre 2019 (CAMAC
n° 185327) qui comprenait notamment l'autorisation spéciale du Service des
communes et du logement (désormais Direction générale du territoire et du
logement, DGTL) délivrée en application de la loi vaudoise du 10 mai 2006 sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15) et de son
règlement d'application du 25 octobre 2017 (RLPPPL; BLV 840.15.1). Le dispositif
de cette autorisation spéciale prévoit que les treize logements de l'immeuble
concerné (dont le loyer moyen s'élève actuellement à 205 fr. le m
2
/an)
seront soumis à un contrôle des loyers pour une durée de dix ans dès leur
première mise en location après travaux, leur revenu annuel net initial ne
devant pas excéder 272 fr. le m
2
/an (ch. 1) et ledit contrôle
devant faire l'objet d'une mention au registre foncier dès l'échéance du délai
de recours et pour la durée de sa validité (ch. 3).
Par décision du 29 avril 2020, la Municipalité de
Pully (ci-après: la municipalité) a levé l'opposition collective des locataires
et octroyé le permis de construire sollicité. Des copies dudit permis et de la
synthèse CAMAC comprenant les autorisations spéciales cantonales délivrées ont
été notifiées conjointement aux opposants.
C.
Par acte du 4 juin 2020, B.________ et A.________, D.________, C.________,
F.________, E.________, H.________ et G.________, I.________ et J.________, L.________,
K.________, ainsi que M.________ (ci-après: les recourants), tous locataires
de l'immeuble sis au ch. de Fontanettaz 19 à Pully, ont saisi la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP) d'un recours à
l'encontre de la décision du 29 avril 2020 et des autorisations spéciales
cantonales contenues dans la synthèse CAMAC du 22 novembre 2019. Par la plume
de leur conseil commun, les recourants ont conclu, avec suite de frais et
dépens, à l'annulation des décisions attaquées, en particulier de
l'autorisation spéciale de la DGTL délivrée en application de la LPPPL.
Dans sa réponse du 19 août 2020, la DGTL a conclu au
rejet du recours et au maintien de son autorisation spéciale, en précisant que
celle-ci tenait compte, pour le calcul du revenu locatif admissible, d'un taux
hypothécaire de référence de 1,5 % en vigueur en septembre 2019. En se
fondant sur le nouveau taux hypothécaire de référence de 1,25 % du mois de
mars 2020, le revenu locatif admissible après travaux serait désormais de
266 fr. le m
2
/an. La DGTL a versé au dossier son calcul actualisé
au 19 août 2020.
Le propriétaire de l'immeuble, par la plume de son conseil,
a également conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens, dans sa
réponse du 20 août 2020.
La municipalité, agissant par l'intermédiaire d'un avocat,
a pris des conclusions semblables le 25 août 2021.
Par réplique du 10 décembre 2020, les recourants ont
maintenu leurs conclusions.
La DGTL et le propriétaire ont déposé leurs
dupliques respectives le 12 février 2021.
D.
La CDAP a procédé à une inspection locale le 28 mai 2021 en présence de représentants
de toutes les parties. Le compte rendu rectifié de l'audience ‑ après
que les parties ont pu se déterminer sur son contenu respectivement les 10, 11
et 16 juin 2021 ‑ retient notamment ce qui suit:
"
[...]
Le tribunal aborde en premier lieu la question du
déplacement de l’entrée principale du bâtiment.
Il est constaté que l’entrée principale
existante se situe au rez supérieur et qu’une douzaine de marches permet d’y
accéder depuis la chaussée.
Les architectes confirment qu’il
est prévu de déplacer cette entrée au rez inférieur. A cet égard, ils expliquent
que l’on accédera à la nouvelle entrée, soit par un escalier de quatre marches situé
devant l’entrée, soit par une rampe partant de l’angle sud-est du bâtiment et
longeant ce dernier. Ils relèvent que les personnes à mobilité réduite pourront
dès lors, elles aussi, accéder au bâtiment par son entrée principale, étant
précisé qu’en l’état, elles empruntent l’entrée secondaire située au rez inférieur,
du côté sud du bâtiment.
Le tribunal et les parties entrent
dans le bâtiment par l’entrée précitée (sise au rez inférieur).
Il est constaté que:
- cette entrée requiert
d’ouvrir une porte extérieure, de franchir un seuil important, d’emprunter un
couloir relativement étroit, puis d’ouvrir une porte intérieure et de descendre
une marche, pour accéder au hall au fond duquel se trouve l’ascenseur;
- l’ascenseur
comporte une porte extérieure et des portes de sécurité intérieures;
- le hall distribue
sur l’appartement sis au rez inférieur, la cage d’escalier et l’ascenseur;
- les anciennes
boîtes à lait sont fixées au mur, entre la cage d’escalier et l’ascenseur;
- la partie du
hall menant à l’ascenseur est relativement étroite et borde les caves;
- il existe une différence de niveau entre les caves et le hall.
Les architectes expliquent que la nouvelle
entrée sise au rez inférieur donnera sur la cage d’escalier, que la partie du
hall menant à l’ascenseur devra être élargie et que les boîtes aux lettres (qui
se trouvent actuellement au rez supérieur) prendront place au bas des escaliers.
Ils ajoutent qu’une cave devra être supprimée, alors que d’autres caves devront
être réduites en taille, étant précisé
qu’il existe actuellement
une cave de plus que le nombre d’appartements; cette dernière sert de local technique
.
Les architectes précisent que la
constructrice a fait le choix de prévoir une entrée principale qui puisse être
utilisée par tout un chacun, impliquant de supprimer tous éventuels obstacles,
tels que les portes (en dehors de la porte d’entrée) et les marches
d’escaliers. En l’occurrence, selon les architectes, le projet litigieux permettrait
d’atteindre cet objectif.
Les recourants font valoir que
l’accès actuel sis au rez inférieur permettrait déjà une entrée en chaise roulante;
ils précisent à cet égard que l’accès concerné est utilisé par une locataire en
chaise roulante depuis plusieurs années. Sur ce point, les architectes
expliquent que les travaux nécessaires à l’adaptation de cet accès secondaire
aux personnes à mobilité réduite seraient conséquents, compliqués et pas plus
économiques que les travaux projetés. En outre, dans la configuration souhaitée
par les recourants, les personnes à mobilité réduite qui accéderaient à l'immeuble
par l'entrée secondaire du rez inférieur devraient s'arrêter au rez supérieur
pour relever leur courrier.
Me Capel estime qu’une rampe
amovible serait suffisante et moins coûteuse. Sur cette question, l’assesseure
Zoumboulakis explique que, d’un point de vue technique, une telle solution ne conviendrait
pas, dès lors que la pose d'une rampe entraverait le passage vers la cage d’escalier
et l’entrée de l’appartement sis au rez inférieur. Les représentants du
constructeur soulignent qu'un tel dispositif serait certainement refusé par
l'AVACAH; il engagerait au surplus la responsabilité civile du propriétaire.
Me Capel fait alors valoir que l’installation
d’un monte-charge (visant à permettre aux personnes à mobilité réduite d’accéder
au bâtiment par l’entrée principale existante) constituerait une alternative - moins
onéreuse - au déplacement projeté de l’entrée principale. A cet égard, Me
Salomé Daïna et P.________ expliquent que ce genre d’installation serait soumis
à un fort taux de vandalisme et ne répondrait qu’à un seul type de mobilité réduite.
Cette solution ne serait en général retenue qu’en l’absence d’autres solutions
satisfaisantes, notamment en raison des coûts d’entretien de l’installation, impliquant
d’ailleurs des frais accessoires répercutés dans les charges de l’immeuble. Les
architectes ajoutent qu’un monte-charge ne serait pas facile d’utilisation, ce
qui conduirait dans certains cas à son démontage prématuré. Enfin, selon les
calculs réalisés par le constructeur, l’installation d’un monte-charge
impliquerait, dans le cas d’espèce, un coût supplémentaire estimé à 25'000 francs.
Les architectes exposent ensuite que
la chaudière doit être remplacée, étant précisé que certains radiateurs seront
conservés, d’autres remplacés. Des panneaux solaires thermiques, ainsi qu’une
isolation périphérique seront installés, ce qui devrait, dans une certaine mesure,
avoir un impact (à la baisse) sur les charges. Enfin, l’ascenseur, les cages d'escaliers
(en particulier les barrières) et les portes palières doivent être mis aux
normes.
[...]
Le tribunal et les parties se déplacent
et se rendent au rez supérieur.
Les architectes donnent quelques
explications relatives aux travaux prévus à cet étage. Ils confirment que l’espace
actuellement occupé par le hall d’entrée sera transformé en une pièce supplémentaire
(chambre) et une salle de bain, affectés à l’appartement sis dans la partie
nord-est du bâtiment.
Le tribunal et les parties visitent
ensuite l’appartement de C.________, sis au rez supérieur; elles se rendent en
premier lieu dans le hall et le séjour.
Sur question du tribunal, C.________
explique qu’il est locataire de l’appartement depuis l’année 2000. Il précise que
la cuisine avait été refaite avant son arrivée et que l’appartement n’a pas
fait l’objet de travaux après son arrivée.
Les architectes donnent quelques explications
relatives aux travaux envisagés dans l’appartement. Ils indiquent que le hall/couloir
d’entrée sera rendu légèrement plus long et que l’encadrement qui s’y trouve
(qui descend depuis le plafond) sera supprimé, dès lors qu’une petite salle de bain
(comportant un WC et une douche) sera créée à l’endroit où se trouve
actuellement une armoire encastrée. Quant au WC situé à côté de la cuisine (et qui
n’est pas raccordé à l’eau chaude), il sera supprimé, cet espace étant transformé
en réduit. Le mur séparant le séjour de la cuisine sera également supprimé, afin
de créer une cuisine ouverte sur le coin à manger et le séjour.
C.________ estime que les travaux
envisagés reviendraient à modifier la configuration des appartements, sans que
les travaux n’apportent d’avantages aux locataires; au contraire, lesdits travaux
seraient source d’inconvénients. Il est en effet d’avis qu’une cuisine fermée
permettrait d’éviter que les odeurs de cuisine ne se répandent dans l’appartement.
Par ailleurs, il explique que la suppression du mur séparant le séjour de la
cuisine limiterait les possibilités d’ameublement; à cet égard, il fait remarquer
au tribunal que son canapé est installé contre ledit mur.
Les architectes indiquent qu’un
galandage provisoire pourrait être réalisé à l’emplacement où se trouve le mur à
supprimer, afin de limiter les inconvénients ressentis par les locataires
occupant actuellement le bâtiment. L’idée serait de supprimer ce galandage à l’arrivée
de nouveaux locataires et de retrouver la configuration retenue dans le cadre
du projet litigieux, qui correspond aux besoins et souhaits de la majorité des
locataires en général.
Me Capel précise que le mur en
cause (à supprimer) est un mur porteur, ce qui constituerait une indication de
l’importance des travaux envisagés. Elle estime par ailleurs que la réalisation
d’un galandage provisoire n’aurait que peu de sens sous l'angle financier, puisque
cela reviendrait à enlever un mur de séparation pour en remettre un autre, à retirer
dans le futur, soit une opération onéreuse qui ne manquerait pas d'avoir un impact
non-négligeable sur les loyers des locataires. Enfin, elle fait remarquer que l’encadrement
à supprimer dans le hall/couloir d’entrée n’est pas représenté en jaune sur les
plans. Me Salomé Daïna estime que la suppression de ce dernier élément aurait pour
effet que le couloir d’entrée paraisse moins étroit.
Le tribunal et les parties se
rendent dans la cuisine. Il est constaté qu’elle est habitable; une table et
des chaises y sont d’ailleurs installées.
Me Salomé Daïna et les architectes
expliquent que, compte tenu de l’état de vétusté des canalisations qui comportent
des fuites et d'importants points de rouille, les colonnes de chutes d’eau doivent
impérativement être remplacées. En outre, il est prévu d’installer un système
de ventilation mécanique (par extraction d'air à l'extérieur) dans les cuisines,
en lieu et place des hottes de ventilation au charbon. Ces différentes rénovations
nécessitent la pose de nouvelles gaines techniques et, pour ce faire, le démontage
des agencements de cuisine et des catelles existants. Dans ces conditions, et
vu la vétusté de la plupart des cuisines du bâtiment, il a été décidé de poser
de nouveaux agencements, appareils et carrelages de cuisine. Sur question du tribunal,
les architectes indiquent qu’il n’est pas prévu de changer les fenêtres (qui
ont déjà été remplacées). Me Capel fait remarquer que les transformations en
cause pourraient rendre un désamiantage nécessaire, ce que les représentants du
constructeur confirment. C.________ relève, quant à lui, que la cuisine
modifiée ne sera pas habitable, ce qui est regrettable à son sens.
Le tribunal et les parties se
rendent dans la salle de bain. Il est constaté qu’elle présente un style ancien
et des dimensions importantes, qu’elle comporte un WC, une douche et une
baignoire, ainsi qu’une colonne de lavage installée par le locataire.
Les architectes exposent que les
travaux envisagés visent, d’une part, à regrouper les salles d’eau à proximité
des colonnes de chutes d’eau, et d’autre part, à créer des salles de bains
adaptées à la taille des appartements et correspondant aux standards de confort
actuels. Ils précisent que les nouvelles gaines techniques prennent plus de
place que les anciennes, de sorte que la taille des salles de bain s’en trouve
réduite. Ils rappellent toutefois que, dans l’appartement occupé par C.________
par exemple, une deuxième salle de bain (comportant une douche et un WC) sera
créée. C.________ fait remarquer que les dimensions des nouvelles salles de
bain ne permettent pas l’installation d’une colonne de lavage. Me Capel évoque
la problématique des barrières architecturales qui seront créées pour les
personnes à mobilité réduite par la restructuration des espaces d'eau alors que
de telles barrières n'existent pas actuellement; elle expose que, contrairement
à ce que soutient le propriétaire, tous les appartements d'un immeuble locatif
de plus de six logements doivent pouvoir être adaptés à une utilisation par les
personnes handicapées et non uniquement certains appartements de l'immeuble.
A ce sujet, Me Salomé Daïna explique
que l’option visant à permettre aux locataires de disposer de lave-linges à l’intérieur
des appartements n’est pas favorisée, dès lors qu’elle conduit souvent à des problèmes
d’humidité dû à l’étendage du linge. Elle relève néanmoins qu’il est prévu de
rénover les buanderies. P.________ précise que l'installation d'appareils de
lavage individuels a été autorisé à bien plaire compte tenu de l'état de
l'immeuble qui permet actuellement une ventilation des lieux humides; en
revanche, lorsque l'isolation de tout le bâtiment aura été refaite, la présence
de lave-linges et sèche-linges en dehors de la buanderie de l'immeuble ne sera
plus autorisée. P.________ observe au demeurant que la colonne de lavage
installée par C.________ ne respecte pas les normes élémentaires, notamment sous
l'angle de la sécurité électrique.
[...]
Le tribunal et les parties se rendent
au troisième étage pour la visite de l’appartement de H._________.
H.________ est accompagnée de sa
fille, Q.________. Celle-ci donne quelques explications relatives aux travaux réalisés,
avec l’accord de la régie, dans l’appartement aux frais de H.________ lorsque
celle-ci y est entrée. Elle indique que les peintures ont été refaites, que l’équipement
de cuisine a été partiellement remplacé il y a huit ans et que des travaux d’électricité
ont été réalisés en particulier dans la salle de bain. A l’instar de C.________,
Q.________ expose que la suppression du mur séparant la cuisine du coin à
manger et du séjour rendrait plus difficile l’ameublement de l’espace concerné.
Enfin, elle précise, qu’en raison de son âge, H.________ porte un bracelet ********
relié à un numéro de téléphone fixe; elle s'inquiète des mesures qui seront prises
pour le maintien de ce système d'appel de secours durant le déplacement du
logement de sa mère.
Me Capel fait remarquer qu’il est également
prévu de supprimer la partie du mur séparant le hall du séjour et que cette modification
n’est pas indiquée sur les plans. Les architectes le confirment et précisent qu’un
angle de mur sera maintenu entre la cuisine, le coin à manger et le séjour.
Le tribunal et les parties se rendent
dans la cuisine.
Il est constaté que des travaux de
rénovation ont effectivement été réalisés dans cette pièce: le four, la machine
à laver la vaisselle, le plan de cuisine, ainsi qu'un plan de travail sous la
fenêtre ont été aménagés. Le reste de la cuisine n’ayant pas été rénové, la différence
entre les anciens et nouveaux agencements est nettement visible.
Les architectes expliquent ensuite
que le canal de fumée prendra place derrière le wc indépendant. Sur quoi, Me
Capel fait valoir que la taille de la salle de bain s’en trouvera réduite et,
comme pour l'appartement de C.________, dans des proportions incompatibles avec
les prescriptions de la norme SIA 500. Sur question de Q.________, les
architectes confirment que la baignoire sera maintenue; à cet égard, Me Capel
souligne que pour les personnes en situation de handicap, une baignoire n'est
pas adéquate et que la préférence devrait être donnée à une douche. Les
architectes précisent que des espaces de rangement sont prévus dans le hall,
dans le prolongement de la salle de bain.
Sur question de Me Capel de savoir
s’il est prévu de rafraîchir l’ensemble des peintures dans les appartements à l’occasion
des travaux, les architectes indiquent que les peintures seront refaites uniquement
aux endroits où des travaux de transformation seront réalisés. R.________ le
confirme et explique qu’il en a été décidé ainsi afin de limiter le coût des
travaux. Il précise toutefois que des exceptions pourront être faites pour les
appartements dont les peintures sont particulièrement défraîchies. Sur question
de Me Salomé Daïna, les représentants de la DGTL confirment qu’il n’est pas
admissible de procéder à des travaux non nécessaires. Me Capel en conclut que
cela signifie que les locataires devront subir des travaux qui ne les arrangent
pas, ainsi qu’une hausse de loyer sans même que les peintures de leurs appartements
ne soient rafraîchies.
[...]
Le tribunal et les parties se
rendent dans l’appartement sis en face de celui de H.________, au même étage
(dans la partie nord-ouest du bâtiment).
Il est constaté que:
- l’appartement
est vide;
- les murs
sont très jaunis, voire noircis à certains endroits;
- l’appartement
dans son ensemble présente des signes évidents de vétusté;
- la cuisine, le WC et la salle de bain (de grandes dimensions,
comportant une douche et une baignoire) sont d’origine (de style ancien).
Les représentants du constructeur expliquent
que des appartements sont d’ores et déjà maintenus vides dans le bâtiment - et ne
sont donc pas reloués - afin de permettre de reloger tous les locataires
pendant les travaux, par rotation. Me Salomé Daïna produit un document à cet
égard, soit une présentation "PowerPoint" qui devait intervenir en
juin 2020 à titre d'information des locataires sur les travaux, mais qui n'a
pas eu lieu compte tenu de la procédure de recours. Les architectes relèvent
que le nombre de locataires indiqué dans ledit document n’est plus à jour,
certains locataires ayant quitté l’immeuble dans l'intervalle. Ils précisent que
les travaux seront réalisés en trois étapes par colonne (est, ouest, sud), de haut
en bas, en raison de contraintes liées aux gaines techniques.
[...]"
E.
Le 16 juin 2021, le constructeur a produit l'acte notarié, du 5 octobre
2006, relatif à l'achat par ses soins de l'immeuble en cause.
La cour a adopté les considérants de l'arrêt par voie
de circulation.
Considérant en droit:
1.
Le recours est dirigé, d'une part, contre l'autorisation spéciale
délivrée par la DGTL en application de la LPPPL et, d'autre part, contre la décision
de la municipalité qui a levé l'opposition collective des recourants et octroyé
le permis de construire requis en se fondant principalement sur l'autorisation
spéciale cantonale précitée.
L'art. 18 LPPPL prévoit que le recours contre les
décisions prises en application du chapitre III de la loi s'exerce conformément
à la loi sur la procédure
administrative. Dans le cas particulier, l'autorisation
spéciale cantonale a été délivrée dans le cadre de la synthèse CAMAC à la suite
de la mise à l'enquête publique du projet de rénovation. Elle a été notifiée
aux parties par la municipalité, conformément à l'art. 123 de la loi sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; BLV
700.11), la décision municipale relative à l'opposition étant notifiée en même
temps selon les art. 114 à 116 LATC.
Le recours, interjeté dans la forme et le délai
prescrits aux art. 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36) par des recourants qui sont tous
locataires de l'immeuble concerné (et dont la qualité pour recourir n'est pas
contestée), est ainsi recevable. Il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.
2.
Dans un premier grief d'ordre formel, les recourants font valoir que les
plans du dossier de mise à l'enquête sont trompeurs, dès lors qu'ils
n'indiquent pas clairement l'état ancien (en gris), les parties vouées à la
démolition (en jaune) et l'ouvrage projeté (en rouge). Ils contreviendraient
ainsi à l'art. 69 al. 1 ch. 9 du règlement du 19 septembre 1986 d'application
de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions
(RLATC; BLV 700.11.1). Lesdits plans laisseraient entendre que seuls l'abattage
et le déplacement de certaines cloisons seraient prévus, alors que des
interventions particulièrement lourdes, notamment sur les gaines techniques,
seraient nécessaires pour la réalisation des travaux envisagés. La DGTL aurait
d'ailleurs été dupée par ces plans lacunaires et amenée à autoriser des travaux
qu'il n'y aurait pas lieu d'admettre sous l'angle de la LPPPL.
a) La procédure de mise à l’enquête publique, prévue
à l'art. 109 LATC, possède un double but. D'une part, elle est destinée à porter
à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à
but idéal ou autres, les projets de construction au sens large du terme, y
compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un
bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle
vise à garantir leur droit d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique
doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions
légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie
d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés
ou des autorités cantonales, et le cas échéant, de fixer les conditions
nécessaires au respect de ces dispositions (arrêts CDAP AC.2020.0270 du 9
novembre 2021 consid. 2b; AC.2020.0297 du 21 septembre 2021 consid. 2a/aa;
AC.2020.0204 du 31 août 2021 consid. 5a/aa; AC.2017.0264 du 20 avril 2018
consid. 2a). L'enquête publique n'est ainsi pas une fin en soi. Les défauts
dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une
décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice
de ses droits et qu'il en subit un préjudice (arrêts CDAP AC.2020.0352 du 1
er
septembre
2021 consid. 3a; AC.2020.0140 du 17 août 2021 consid. 4a/bb et AC.2017.0264
du 20 avril 2018 consid. 2a). Une éventuelle lacune du dossier n’est pas déterminante,
lorsque la consultation des autres pièces a permis de la combler, ou que le
vice a été réparé en cours de procédure (arrêts CDAP AC.2021.0142 du 7
septembre 2021 consid. 3c; AC.2020.0210 du 10 août 2021 consid. 4c/cc et AC.2017.0179
du 13 juillet 2018 consid. 2b/bb et les arrêts cités).
b) La forme de la demande de permis et la procédure
de mise à l'enquête publique sont notamment régies par les art. 108 et 109 LATC.
Les art. 69 et 71 RLATC donnent la liste des éléments et indications qui
doivent être compris dans la demande de permis de construire et dans l'avis d'enquête
qui est publié. La demande de permis doit être accompagnée de toutes les
indications nécessaires pour rendre compte de l'importance et de la nature des
travaux projetés (art. 69 al. 2 RLATC). L'art. 69 al. 1 ch. 9 RLATC
dispose en outre qu'en cas de travaux de transformation, d'agrandissement ou de
surélévation, la demande de permis de construire doit être accompagnée de plans
indiquant l'état ancien (en gris), les démolitions (en jaune) et l'ouvrage projeté
(en rouge).
c) En l'espèce, lors de l'inspection locale, le
tribunal a pu constater certaines carences dans l'utilisation du code couleur.
Toutefois, il est apparu que les recourants étaient parfaitement au fait des transformations
envisagées dans leurs appartements respectifs puisqu'ils ont pu interpeller les
architectes sur les modifications qui n'apparaissaient pas sur les plans et
obtenir confirmation des travaux prévus. Assistés d'un mandataire professionnel
spécialisé dès le stade de l'opposition, les recourants ont pu faire valoir
leurs points de vue dans leurs écritures ainsi qu'à l'audience et contesté
utilement les travaux qu'ils estiment superflus. La DGTL et la municipalité,
qui ont participé à la procédure dès la première étape et étaient représentées
au cours de l'inspection locale, n'ont pas fait état de travaux dont elles n'auraient
pas eu connaissance et qui justifieraient qu'elles revoient leurs décisions respectives.
Ainsi, ni le droit d'être entendu des recourants, ni
les conditions d'examen de la conformité du projet par les autorités n'ont été
affectés par le non-respect du code couleur sur les plans du dossier mis à
l'enquête. Mal fondé, ce premier grief doit être rejeté.
3.
a) A titre principal, les recourants invoquent une violation de l'art.
13 LPPPL, qui se lit comme suit en lien avec le système de l'autorisation prévu
à l'art. 5 LPPPL, dans le cadre défini par les buts de la loi à son art. premier:
"
Art. 1     Buts
1
La présente loi
a pour buts:
a.
de
lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements
loués qui correspondent aux besoins de la population (préservation du parc
locatif);
b. de promouvoir la
construction de nouveaux logements qui correspondent aux besoins de la
population (promotion du parc locatif)."
"
Art. 5     Principes de
l'autorisation
1
Sont soumis à
une autorisation du département en charge du logement
[…]
:
a.
les travaux de démolition, de rénovation d'importance et de transformation
portant sur des logements loués;
b.
[…]
c.
[…]
"
"
Art. 13   Motifs
d'autorisation
1
L'autorisation est
accordée:
a. lorsque les logements
loués concernés n'entrent pas dans une catégorie à pénurie;
b. lorsque les travaux ou le
changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de
sécurité, de salubrité ou d'intérêt général;
c. lorsque les travaux permettent
de favoriser les économies d'énergie ou l'utilisation d'énergies renouvelables,
notamment dans les cas prévus dans la loi sur l'énergie. Le département tient
compte dans son analyse des baisses prévisibles des charges qu'entraînera l'amélioration
du bilan énergétique du bâtiment.
2
Dans les cas
visés sous lettres b) et c) ci-dessus, l'autorisation n'est accordée que pour
autant que l'investissement consenti reste proportionné par rapport aux
avantages attendus et que les travaux n'aient pas pour objectif de soustraire
les logements en cause des catégories répondant aux besoins de la
population."
Les recourants contestent en particulier que les
travaux envisagés dans les cuisines, les salles d'eau et l'entrée principale de
l'immeuble constituent des travaux indispensables au sens de l'art. 13 al. 1
let. b LPPPL. En outre, ces travaux ‑ qualifiés de purement
conceptuels en ce qui concerne les cuisines ‑ auraient pour
effet de supprimer d'importants pans de mur rendant l'aménagement mobilier des
salles de séjour des appartements après travaux particulièrement compliqué;
dans les zones sanitaires, le réaménagement consécutif aux travaux
n'apporterait pas de plus-value pour les locataires qui disposeraient comme
actuellement d'une douche, d'une baignoire et de deux WC séparés, mais
n'auraient plus suffisamment de place pour garder un lave-linge individuel; au
demeurant, certaines salles d'eau ne respecteraient plus à l'avenir la norme SIA
500 "Constructions sans obstacle" et ne permettraient plus le passage
de fauteuils roulants. Quant au réaménagement de l'entrée principale, elle
aurait un but de pur rendement (en permettant de créer une pièce supplémentaire
pour l'actuel 2,5 pièces du rez-de-chaussée) alors que l'accès à l'immeuble par
le rez inférieur pour les personnes en situation de handicap est aujourd'hui
déjà possible.
Les recourants mettent encore en doute le fait que
le système électrique et les colonnes sanitaires soient véritablement vétustes et
s'étonnent que la DGTL n'ait pas procédé à une expertise MERIP ("Méthode
de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de
remise en état des immeubles"). A cet égard, ils s'étaient réservés en
procédure de requérir une expertise technique après l'inspection locale, mais n'ont
pas renouvelé ce grief, ni requis expressément cette mesure d'instruction après
l'audience.
Il importe encore de souligner que les recourants ne
contestent pas les mesures d'isolation du bâtiment préconisées, ni la pose de
panneaux photovoltaïques et thermiques. Ils ne remettent pas non plus en cause
la mise aux normes de l'ascenseur.
b) A titre liminaire, il convient de rappeler que,
le 1
er
janvier 2018, la LPPPL a succédé à la loi du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (LDTR). Comme les actes législatifs qui l'ont précédée, la LPPPL a
notamment pour objectif que l'offre des logements loués correspondant aux besoins
de la population ne soit pas diminuée, en particulier par des travaux d'une telle
ampleur qu'ils conduiraient à modifier l'offre locative en changeant le
standard d'immeubles existants (cf. Exposé des motifs et projet de loi n° 168
de juillet 2014 relatif à un projet de loi intitulée à l'époque "loi sur
la préservation du parc locatif vaudois" [LLPL, devenue ultérieurement LPPPL],
p. 2). A maintes reprises, le tribunal de céans a jugé qu'il existait une convergence
d’objectifs entre la LDTR et la LPPPL pour ce qui concerne la préservation du
parc locatif (arrêts CDAP AC.2020.0022 du 9 juin 2021 consid. 4c/bb; AC.2018.0436
du 29 avril 2020 consid. 3c; FO.2019.0003 du 28 mai 2019 consid. 2a et FO.2018.0011
du 22 février 2019 consid. 2a). Pour interpréter l'art. 13 al. 1 let. b LPPPL,
on peut par conséquent se fonder sur la jurisprudence rendue sous l'empire de
la LDTR.
La jurisprudence cantonale a
retenu –
sous l'angle de l'art. 4 al. 1 LDTR – qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter de
manière extensive l'hypothèse de motifs d'intérêt général faisant apparaître comme
indispensables les travaux projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre
l'intérêt au bon entretien à long terme des immeubles sur le but spécifique de
la loi, à savoir le maintien des logements à loyers modérés existants (arrêts CDAP
AC.2013.0289 du 9 octobre 2015 consid. 3b; AC.2014.0251 du 14 juillet 2015
consid. 14b/bb; RDAF 2001 I 344 consid. 4b/bb). L'autorité compétente n'a
pas à autoriser un projet au seul motif que les loyers après travaux
resteraient encore dans la catégorie des logements à pénurie, c'est-à-dire
atteindraient un niveau proche de la limite qui les ferait sortir de cette
catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux essentiels, de les réaliser
le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser d'emblée et nécessairement un
programme maximum (
ibidem
, cf. également arrêts CDAP AC.2014.0414 du 29
juillet 2016 consid. 2b et AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 3b). En
définitive, le législateur vise dans ce cadre une "
rénovation douce
",
admissible selon trois types de critères: sont autorisés les travaux qui visent
à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant (travaux de rénovation des
façades ou de la toiture, par exemple); doivent également pouvoir être admis
les travaux relevant de considérations de sécurité (par exemple le remplacement
des installations électriques); sont encore admissibles certaines opérations
tendant à adapter les installations intérieures (cuisines, salles de bains) à des
standards actualisés, en restant dans le cadre tracé par la méthode MERIP (arrêts
CDAP AC.2013.0289 précité consid. 3b; AC.2011.0201 précité consid. 2c et
AC.2002.0066 précité consid. 3c/ff). La méthode MERIP est celle qui est préconisée
par le RLPPPL pour l'expertise technique du bâtiment qui peut être effectuée
par le département cantonal lorsqu'il doit se prononcer sur une demande
d'autorisation (art. 13 RLPPPL). Selon la jurisprudence, l'application de la méthode
MERIP ne doit pas déboucher sur un blanc-seing donné au constructeur moyennant
le respect d'une enveloppe financière déterminée. En d'autres termes, le département
doit vérifier si les travaux prévus sont indispensables au sens de la
loi et ne saurait
autoriser des travaux ayant clairement pour but
une augmentation du standard de l'immeuble, quand bien même le constructeur annoncerait
qu'il est en mesure de les réaliser tout en respectant le coût maximum prescrit
(
cf
. arrêts CDAP
AC.2015.0244 du 19 janvier 2017 consid. 1c;
AC.2014.0414 précité consid. 2b et
AC.2013.0289 précité
consid. 3b).
Dans l'appréciation de la vétusté ou de
la dégradation de chacun des éléments concernés, une appréciation doit
intervenir et chaque élément d'appréciation peut être discuté (arrêts CDAP AC.2020.0022
précité consid. 4c/cc; AC. 2019.0350 du 18 février 2021 consid. 4b/bb et arrêts
précités AC.2013.0289 consid. 3d et AC.2014.0251 consid. 14b/cc).
S'agissant de l'expertise selon la
méthode MERIP, le tribunal relève que la LPPPL n'impose pas de procéder à une expertise
dans tous les cas. En effet, l'art. 9 LPPPL, à ses al. 3 et 4, prévoit
que "
le département décide si une inspection locale ou une expertise
technique plus complète se justifie
" et que, "
dans l'affirmative,
il en avise la commune qui peut y participer",
l'expertise étant alors
"effectuée selon une méthode dont les principes sont publiés par le
département.
" L'art. 13 RLPPPL précise en outre que "
lorsqu'il
procède à une expertise technique, le département applique la méthode MERIP ou une
méthode analogue
". Ces dispositions confèrent au département un pouvoir
d'appréciation quant à la nécessité de mettre en œuvre une expertise, qui n'a
pas à être systématiquement ordonnée.
En outre, la jurisprudence cantonale a
clairement établi que la notion d'opportunité technique des travaux n'est pas
déterminante dans l'examen du caractère indispensable des travaux envisagés. S'il
est vrai que l'art. 12 al. 1 RLDTR prévoyait que l'autorisation de démolir,
transformer, rénover ou changer l'affectation d'un logement était notamment accordée
lorsque l'opération envisagée apparaissait "
opportune au plan technique
"
et que cette notion d'opportunité technique a été abandonnée comme motif
supplémentaire d'autorisation lors de l'adoption de la LPPPL (cf. EMPL n° 168
p. 26 et 32 et Bulletin du Grand Conseil du canton de Vaud 2012-2017, Tome 19,
p. 38 et 39), on ne saurait toutefois en déduire que l'examen des travaux
admissibles doit être plus strict sous l'empire de la LPPPL que sous celui de
la LDTR. En effet, le tribunal administratif, puis la CDAP, ont constaté à
plusieurs reprises que l'art. 12 RLDTR dépassait le cadre fixé par l'art. 4
LDTR et était par conséquent dépourvu de base légale (cf. notamment arrêts CDAP
FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 4a/dd; FO.2002.0066 du 11 février 2003
consid. 2b); l'art. 12 RLDTR n'était par conséquent pas appliqué (cf. arrêts CDAP
AC.2020.0022 précité consid. 4c/bb et AC.2019.0350 précité consid. 4b/cc).
c) En l'occurrence, la cour a pu constater lors
de l'inspection locale que l'immeuble en cause est bien entretenu et offre en
l'état des conditions d'habitation acceptables; toutefois, d'emblée, le bâtiment
est perçu comme vétuste; il porte clairement les marques de son âge et ne
correspond plus au standard des habitations en Suisse au XXI
e
siècle.
La cage d'escalier n'est manifestement plus aux normes, les rambardes étant d'une
hauteur inférieure aux prescriptions de sécurité actuelle. A l'intérieur des appartements,
les cuisines et les salles de bain présentent à l'évidence un caractère obsolète;
certes, les espaces dans certaines salles d'eau sont appréciés par les habitants,
mais ils ne correspondent plus aux concepts architecturaux actuels. Quant aux
cuisines, elles sont équipées d'appareils ménagers dépassés qui, du seul point
de vue énergétique, justifient leur remplacement. Parmi les appartements visités
au cours de l'inspection locale, certains ont fait l'objet de travaux de
rafraîchissement et de modernisation aux frais du locataire (autorisés à bien
plaire); l'aspect plus soigné de ces appartements par rapport à ceux qui n'ont
pas du tout été rénovés est frappant et permet de réaliser l'usure globale du
bâtiment qui justifie sans aucun doute les travaux envisagés.
L'autorité cantonale n'a pas procédé à une expertise
MERIP dans le cas d'espèce, ce dont les recourants se sont étonnés en procédure.
Comme on l'a vu ci-dessus, il appartient au département de déterminer de cas en
cas si une expertise s'impose. Dans le cas d'espèce, cette expertise n'a pas
été jugée utile au vu des travaux envisagés, des expertises produites par le
constructeur et des inspections locales auxquelles il a été procédé. Cette
appréciation ne prête pas le flanc à la critique compte tenu des constats qui
ont pu être opérés par le tribunal lors de l'inspection locale. Au demeurant,
les recourants n'ont finalement pas sollicité la mise en œuvre d'une telle expertise
à l'issue de l'audience, de sorte que l'on peut considérer qu'ils y ont
renoncé.
aa) S'agissant plus spécifiquement de l'entrée
dans le bâtiment, le constructeur envisage de modifier l'entrée actuelle ‑ qui
se situe au rez supérieur ‑ pour la déplacer au rez inférieur
et la rendre accessible à tous les habitants de l'immeuble, y compris aux habitants
ou visiteurs à mobilité réduite. Actuellement, les personnes à mobilité réduite
doivent entrer dans l'immeuble par le sous-sol, en empruntant un couloir
relativement étroit. La cour a pu constater lors de l'inspection locale que ce
cheminement est malaisé car il requiert l'ouverture de plusieurs portes et
comporte une marche pour accéder au hall qui mène à l'ascenseur. S'il est vrai
que l'accès à l'immeuble est aujourd'hui possible aux personnes à mobilité
réduite, il n'est vraiment pas confortable et implique que l'utilisateur soit particulièrement
agile ou accompagné; il présente au surplus un caractère discriminatoire dès
lors qu'il s'agit d'une entrée en sous-sol, qui n'est pas celle empruntée par
la majorité des occupants de l'immeuble. A cet égard, le projet de transformation
permettra à toutes et tous d'accéder à l'immeuble par la même entrée et de bénéficier
d'un lieu d'échange commun à l'endroit où se trouveront les boîtes aux lettres.
Ces travaux sont pleinement justifiés et la solution de la pose d'un monte-charge
dans l'entrée actuelle, évoquée à l'audience, ne convainc pas dans le cas
d'espèce dès lors qu'un accès convivial et confortable pour toutes et tous peut
être aisément élaboré dans le cadre des travaux envisagés.
bb) Pour ce qui concerne les salles de bain et
les cuisines, le constructeur a exposé de manière pertinente la nécessité de
remplacer toutes les colonnes de chutes d'eau, qui datent de la construction de
l'immeuble, soit de plus de soixante ans. La durée de vie prévisible des
canalisations, selon l'expérience générale, justifie d'ores et déjà d'envisager
leur remplacement. Au surplus, le constructeur a mandaté une entreprise d'installations
sanitaires qui a procédé à un examen de l'état du système de distribution d'eau
et des colonnes de chute d'eaux usées de l'immeuble en septembre 2018; dans son
rapport, cette entreprise explique avoir prélevé des tronçons témoins et constaté
ce qui suit:
"
Eau
froide (EFM) conduite principale d'alimentation (1)
[...]
Des pustules de rouille sont
clairement visibles sur la paroi intérieure des conduites en acier, la
corrosion est indiscutablement établie et la section de la conduite est
réduite.
A ce stade, la couche de zinc
protectrice a totalement disparu et le processus de corrosion est en cours,
celui-ci est accentué par l'eau douce agressive distribuée dans la région
lausannoise.
Le remplacement ou l'assainissement
des conduites d'eau froide en acier devraient s'inscrire dans les prévisions à
court terme.
Eau froide
(EFM) conduite principale d'alimentation (2)
[...]
L'état actuel est très mauvais au
même titre que le tronçon relevé précédemment.
La situation va inévitablement se
dégrader dans le processus et va provoquer des pertes de pression dans le
réseau et pourrait à terme générer des variations de pression lors de l'utilisation
de la robinetterie lors d'un soutirage simultané.
A ce stade, des fuites sont
imminentes.
Nous relevons également une
coloration orangée provenant de la rouille dissoute dans la distribution d'eau
potable.
Eau chaude
(ECA)
[...]
La conduite en tube de cuivre est
en bon état général, un léger entartrage sur les parois intérieures du tube est
relevé, ceci sans implications particulières.
Rien à signaler la situation est
plutôt saine.
Nous précisons toutefois que la
distribution d'eau chaude est conçue avec une colonne centrale puis des distributeurs
à chaque palier qui alimente individuellement en tube de cuivre les robinets de
l'appartement.
Cette distribution d'eau chaude ne
pourra plus être exploitée avec les normes SIA 385 actuelles (temps de soutirage)
et elle pourra toutefois aider à alimenter provisoirement des appartements en eau
chaude durant la rénovation colonne par colonne.
Circulation
(ECR)
[...]
La conduite en tube de cuivre est
en bon état général.
Aucune corrosion par cavitation
n'est relevée sur ce tube, les vitesses d'écoulement de la conduite de retour
dans le tube de circulation sont donc certainement inférieures aux 1.5 m/s
admis par la SSIGE.
[...]
Eaux usées
(colonne de chute) – pied de colonne salle de bains en chaufferie
[...]
Ce prélèvement sur le pied de
colonne de chute des salles de bains en chaufferie a démontré que la conduite
en acier «geka» est fortement rouillée et comporte des pustules de rouille
intérieures.
Selon notre expérience, la
situation est normale en vue de l'âge des conduites et des fuites sont imminentes.
Conclusion:
A la vue des tronçons prélevés et
selon notre expérience de ce bâtiment, nous vous suggérons d'envisager à court
terme un assainissement global des installations sanitaires.
Un concept devra être établi pour
une rénovation rationnelle colonne par colonne en limitant l'impact sur les
locataires en place.
[...]
"
Ce rapport, rédigé il y a plus de trois ans, confirme
les allégations du constructeur et correspond à ce qu'un immeuble datant de
près de soixante ans peut présenter comme état général. Il appert en
conséquence que le remplacement des conduites d'eau et des colonnes de chute répond
clairement à des motifs de sécurité et de salubrité et qu'il constitue un
travail indispensable au sens de l'art. 13 LPPPL.
Comme l'a relevé de manière convaincante le
constructeur, il serait déraisonnable de procéder au remplacement du système
d'alimentation et d'évacuation des eaux en laissant les appareils sanitaires et
la robinetterie des années 60. D'une part, la technologie a évolué et la robinetterie
actuelle permet de mieux gérer les débits d'eau, notamment s'agissant des mélangeurs
qui limitent le gaspillage de l'eau chaude; d'autre part, les travaux sur les
colonnes de chute induiront des désagréments (indisponibilité des salles d'eau
et du réseau de distribution d'eau notamment) qu'il convient autant que possible
de ne pas faire supporter aux locataires à plusieurs reprises. Il est
manifestement justifié de procéder, dans le cadre de la rénovation envisagée de
l'immeuble, au remplacement tant des conduites que des appareils sanitaires. On
ne saurait considérer que ces travaux constituent de simples améliorations du
standard de l'immeuble. A cet égard, la CDAP a déjà eu l'occasion de relever
que l'installation de nouveaux appareils ménagers, consommant moins d'électricité,
peut aller dans le sens de l'amélioration énergétique préconisée par l'art. 39
de la loi sur l'énergie du 16 mai 2006 (LVLEne; BLV 730.01) auquel renvoie
l'art. 13 al. 1 let. c LPPPL (anciennement art. 4 al. 1 LDTR) (cf.
arrêts CDAP AC.2020.0022 précité consid. 4d/cc; AC.2013.0289 précité consid. 3d;
AC.2011.0211 précité consid. 2c/cc).
Le remplacement des colonnes d'eau, ainsi que la
mise en place du nouveau système de ventilation, impliqueront la reconfiguration
des salles d'eau. Si l'on peut comprendre les oppositions d'une partie des locataires ‑ qui
regretteront de voir la taille de leurs salles d'eau réduites ‑, les
arguments du constructeur (qui doit procéder à une rénovation rationnelle et
coordonnée de son immeuble) sont irréfutables. L'inspection locale a permis de constater
que les salles d'eau de l'immeuble ne correspondent plus au standard actuel et
présentent, pour certaines d'entre elles, des risques liés notamment aux
raccords électriques vétustes ou à l'absence de ventilation. Une mise en
conformité est apparue effectivement indispensable aux membres de la cour,
composée en particulier de deux architectes.
Les recourants ont encore évoqué de potentielles
atteintes aux droits des personnes à mobilité réduite si la taille des salles
d'eau est réduite et ne permet plus l'accès à un fauteuil roulant notamment. A
ce sujet, le constructeur a rappelé que le nouvel aménagement des salles d'eau
est dicté en premier lieu par la nécessité de rénover les chutes d'eau et les gaines
techniques. Dans la mesure où l'immeuble est ancien et doit être rénové plus ou
moins dans les volumes existants, toutes les solutions d'aménagement ne sont pas
envisageables. Dans la plupart des cas, les travaux permettront de faciliter
l'accès aux personnes à mobilité réduite (en commençant par l'entrée dans l'immeuble
et l'ascenseur qui sera mis aux normes); dans quelques situations, certaines
contraintes ou limitations subsisteront. Cet état de fait est conforme aux prescriptions
légales. En effet, les art. 94 à 96 LATC posent le principe de la suppression
des barrières architecturales lors de la construction notamment d'immeubles d'habitations
collectives (art. 94 LATC), en particulier pour l'accès aux bâtiments et l'aménagement
de certains locaux tels que cuisines, locaux sanitaires ou ascenseurs (art. 95
LATC); il est cependant précisé que, dans les bâtiments existants, "
lors
de travaux importants de transformation ou de modification des éléments de
construction mentionnés à l'art. 95, les mesures prévues à cet article sont
applicables si la situation de l'immeuble, sa structure et son organisation
intérieure le permettent sans frais disproportionnés
" (art. 96 LATC). En
l'occurrence, non seulement les travaux litigieux sont essentiellement des travaux
de rénovation et ne correspondent pas nécessairement à la notion "d'importants
travaux de transformation ou de modification d'éléments de construction",
mais surtout, le constructeur a prévu de rendre l'immeuble et les appartements
accessibles aux personnes à mobilité réduite partout où cela était possible. Seuls
quelques appartements ne seront pas totalement compatibles avec la norme SN 521
500 à laquelle renvoie l'art. 36 al. 2 RLATC, car la structure existante
du bâtiment ne le permet pas une fois respectées les nouvelles contingences
techniques. Ce grief doit dès lors être écarté.
cc) Certains locataires ont installé des lave-linge
et sèche-linge dans leurs salles de bain et craignent de ne pas pouvoir les
garder après les travaux de rénovation. Cette question sort quelque peu du
cadre de l'analyse à laquelle le tribunal doit procéder sous l'angle de la
LPPPL. Les appareils ménagers évoqués sont en effet des objets mobiliers
propriété des recourants, qui ne tombent pas sous le coup de la loi précitée,
mais relèvent plutôt des dispositions sur le droit du bail. Lors de l'audience,
le représentant de la gérance a rappelé aux recourants que les autorisations d'installer
de tels appareils ménagers avaient été données à bien plaire compte tenu de l'état
actuel de l'immeuble et pour autant que les solutions trouvées respectent les
normes de sécurité, ce qui, lors de l'inspection locale, est apparu n'être pas
toujours le cas. En revanche, après les rénovations, de telles installations ne
pourront plus être autorisées, étant cependant précisé que les installations de
la buanderie de l'immeuble à disposition des locataires seront totalement rénovées
elles aussi. Ce grief, qui sort quelque peu du cadre du litige soumis à l'examen
de la cour de céans, ne saurait être retenu.
dd) Certains recourants se sont plaints aussi
de la suppression de parois dans l'aménagement futur des appartements, qui ne disposeront
plus à l'avenir de cuisine fermée. Ce grief ne saurait non plus entraîner une
annulation, voire une réforme des décisions entreprises. Les architectes ont expliqué
que les rénovations impliquaient de redistribuer l'aménagement des pièces de certains
appartements pour regrouper les salles d'eau et les cuisines près des colonnes
de chute d'eau et des nouveaux systèmes de ventilation. En outre, ils ont exposé
que la cuisine ouverte constituait désormais un standard recherché par les
locataires et qu'il paraissait justifié, à leurs yeux, de profiter des
rénovations envisagées pour procéder à une mise au goût du jour des agencements
des appartements proposés en location. Il ne s'agirait pas à cet égard de modifier
de manière sensible le standard du bâtiment, mais uniquement de le rendre
conforme aux modèles actuels de logements. Au demeurant, en audience, le constructeur
a proposé aux locataires actuels ‑ qui s'opposaient à de tels changements
en raison notamment du mobilier qui garnit leur appartement et qu'ils ne sauraient
pas comment réaménager ‑ de remonter, à l'issue des travaux, des
galandages entre la cuisine et le salon qui pourront être supprimés à moindres
frais au moment du départ de ces locataires; dans ses observations relatives au
compte rendu d'audience, le constructeur a mentionné qu'"
après
réflexion, si une cuisine devait rester fermée à l'occasion des travaux, le mur
porteur ne serait pas démoli, ce qui maintiendrait définitivement cette situation
",
précisant toutefois qu'il n'aspirait pas du tout à favoriser cette solution qui
n'est pas représentative des besoins et souhaits de la majorité. Ces déterminations
laissent entendre que pour les quelques locataires qui s'opposeraient à la
suppression de la cuisine ouverte, une solution pourrait être trouvée. Dans ces
circonstances, il y a lieu de rejeter ce grief, qui ne remet pas en cause le
bien-fondé des travaux autorisés par les deux décisions entreprises.
ee) Enfin, les recourants regrettent que le rafraîchissement
des peintures ne soit pas prévu de manière générale et craignent que cela fasse
l'objet de travaux ultérieurs de rénovation partielle qui induiront, d'une
part, de nouvelles nuisances pour les locataires concernés et, d'autre part, une
éventuelle nouvelle hausse de loyer.
Le constructeur a précisé, lors de l'audience tenue
par le tribunal le 28 mai 2021, qu'il serait procédé à un rafraîchissement des
peintures là où cela s'imposerait, notamment en lien avec les rénovations opérées.
En revanche, il a confirmé qu'il n'était pas prévu de repeindre l'ensemble de
l'immeuble, seuls les travaux nécessaires pouvant être envisagés dans le
respect de l'art. 13 LPPPL.
A cet égard, il convient de rappeler que, de
jurisprudence constante depuis l'entrée en vigueur de la LDTR, il a été jugé
que cette législation visant à préserver l'existence d'un parc locatif à loyers
abordables impose en cas de travaux de rénovation ou de transformations d'en
rester aux travaux essentiels, à l'exclusion de ceux qui, dépassant les
prescriptions légales, pourraient néanmoins paraître opportuns (arrêts TF
1P.521/2003 du 10 novembre 2003; TA FO.2002.0024 du 8 juillet 2003; CDAP FO.2004.0004
du 24 juin 2005 consid. 3; AC.2020.0022 précité consid. 4).
En l'état, il apparaît que quelques travaux de peinture
indispensables sont prévus et que le constructeur les a envisagés en conformité
avec les exigences légales. Pour l'heure, il n'est pas question de travaux ultérieurs.
Le tribunal ne saurait statuer sur des hypothèses de futurs travaux d'entretien
dont les recourants présument sans fondement qu'ils donneront lieu à de
nouvelles hausses de loyer. Ce grief sort du cadre du litige soumis à la cour
dans la présente cause et doit être écarté.
d) En définitive, les travaux prévus, même si
certains permettront d'améliorer le confort des logements, ne peuvent en aucun
cas être qualifiés de superflus. Mal fondé, le grief tiré de la violation de
l'art. 13 LPPPL doit être rejeté.
4.
a) A titre subsidiaire, les recourants soutiennent que la DGTL aurait
mal répercuté le montant des travaux sur les loyers, en violation de l'art. 18
RLPPPL dont le texte est le suivant:
"
Art. 18   Répercussion
des travaux sur les loyers – conditions particulières
1
Les travaux
d'assainissement énergétique ou favorisant l'utilisation d'énergies
renouvelables (apport de matériaux d'isolation, pose de panneaux solaires ou de
panneaux photovoltaïques, remplacement d'une énergie fossile par une énergie
renouvelable par exemple) sont répercutés à 100%, au taux technique appliqué
par le département.
2
Le solde des
travaux est répercuté selon un pourcentage résultant de l'application de la méthode
de la valeur objective. Cette méthode tient compte notamment de la valeur à
neuf assurance incendie de l'immeuble, de sa situation, de son environnement et
de sa vétusté. Elle tient compte aussi du niveau de l'état locatif pratiqué avant
travaux.
3
Le département
peut limiter la répercussion des coûts de l'opération sur le revenu locatif net
de l'immeuble (sans les frais accessoires de chauffage et d'eau chaude, ni les
taxes d'épuration et d'évacuation des déchets). Ce sera le cas, notamment, lorsqu'un
immeuble aura été acquis à un prix manifestement surfait ou que les loyers
avant travaux sont excessifs en regard de la valeur objective de l'immeuble."
Les recourants considèrent que l'autorité intimée
cantonale a procédé à une application erronée de la méthode dite "de la
valeur objective" en ne corrigeant pas suffisamment un rendement excessif
de l'immeuble avant travaux et en retenant un "pourcentage des travaux
admis à plus-value" de 50 % et non de 11 % auxquels conduisent
les calculs de la fiche technique du 3 septembre 2019. Ils parviennent ainsi à
la conclusion que les loyers auraient dû être plafonnés à 239 fr. le m
2
/an
et non seulement à 272 fr. le m
2
/an comme le retient
la décision attaquée.
L'autorité intimée cantonale ne conteste pas les
calculs mis en exergue par les recourants mais précise qu'elle dispose d'une
marge de manœuvre concédée par la jurisprudence, selon laquelle le rendement
accordé au propriétaire n'est en principe pas inférieur à 50 % sous réserve
de cas exceptionnels où les loyers sont manifestement et de longue date
particulièrement excessifs.
Le tribunal rappelle qu'avec sa réponse du 19 août
2020, la DGTL a produit une nouvelle fiche technique (remplaçant celle du 3 septembre
2019) tenant compte, pour le calcul du revenu locatif admissible, du nouveau
taux hypothécaire de référence de 1,25 % du mois de mars 2020 (au lieu du
taux de 1,5 % en vigueur en septembre 2019). L'autorité intimée cantonale
en a conclu que le revenu locatif admissible après travaux serait désormais de
266 fr. le m
2
/an.
b) L'art. 14 al. 1 à 3 LPPPL se lit comme suit:
"
1
Hormis les
travaux d'assainissement énergétique, le département peut limiter la répercussion
des coûts des travaux de démolitions, de transformations ou de rénovation sur
le terrain locatif.
2
Il peut assortir
l'autorisation d'une mesure de contrôle du revenu locatif d'une durée maximale
de cinq ans à compter de la mise en location de logements qui compensent ceux
démolis, transformés, rénovés ou affectés à d'autres fins que l'habitation.
3
En cas de
pénurie prononcée au sens de l'article 2, alinéa 4, la durée de contrôle peut
porter sur une durée maximale de dix ans."
L'art. 14 LPPPL est complété par l'art. 15 LPPPL,
qui prévoit en particulier que lorsque le département accorde l'autorisation sollicitée
aux conditions fixées à l'art. 14, celles-ci font l'objet d'une mention au
registre foncier et sont opposables à tout acquéreur de l'immeuble (al. 2),
la mention étant radiée lorsque les logements concernés ne figurent plus dans des
catégories à pénurie au sens de l'art. 2 LPPPL.
Dans le cas d'espèce, il n'est pas contesté que la
commune de Pully se situe dans un district où sévit la pénurie de logements et
qu'en conséquence, la rénovation et la transformation d'immeubles d'habitation sont
soumises à autorisation, ainsi qu'au contrôle du revenu locatif après travaux.
La mention au registre foncier du contrôle du revenu locatif pour une durée de dix
ans n'est pas non plus litigieuse.
b) La méthode de la valeur objective, qui résulte
de l'art. 18 al. 2 RLPPPL, est pratiquée de longue date par l'autorité intimée cantonale;
elle a été confirmée par le tribunal de céans déjà sous l'empire de la LDTR (cf.
arrêts CDAP AC.2015.0244 du 19 janvier 2017 consid. 3c; AC.2016.0201 du 1
er
décembre 2016 consid. 5; FO.2014.0012 du 25 juin 2015 consid. 5), puis après
l'entrée en vigueur de la LPPPL (AC.2019.0085 du 14 août 2020 consid. 6; AC.2018.0436
du 29 avril 2020 consid. 10).
Selon cette méthode, l'autorité compétente détermine
en premier lieu la valeur objective du logement, puis son loyer objectif. La
valeur objective du logement à neuf est composée de trois éléments, soit la
valeur propre du logement, la valeur du terrain et la valeur des aménagements
extérieurs et autres investissements assumés lors de la construction (taxes et
divers). Ces trois éléments, tous dérivés de la valeur ECA du bâtiment, sont
respectivement pondérés aux taux de 70 %, 20 % et 10 %. Il est ensuite
tenu compte de l'âge du bâtiment. En second lieu, l'autorité intimée calcule le
loyer admissible après travaux. Elle opère une distinction entre les travaux
qui apportent une plus-value au logement concerné et ceux qui relèvent du
simple entretien, étant précisé que les travaux à plus-value qui s'inscrivent dans
une perspective de développement durable ou d'économies d'énergie ou ceux qui
visent l'ajout admissible d'un élément qui n'existait pas sont rentabilisés à
100 %.
Pour fixer le loyer admissible après travaux,
l’autorité détermine d'abord le pourcentage admissible du coût des travaux
pouvant être répercuté sur les locataires. Pour calculer ce pourcentage, elle
considère que le 30% du loyer objectif correspond à une part d'entretien, alors
que le 70% permet au propriétaire de rentabiliser ses frais financiers et peut
être répercuté sur les loyers. Ainsi, la part du loyer effectif dépassant le
70% du loyer objectif est celle qui peut effectivement être affectée à
l'entretien de l'immeuble et ne peut être répercutée sur les loyers. Elle
déduit cette part du 100% des travaux pour arrêter le pourcentage du montant
total des travaux qui peut être répercuté sur les loyers. De manière générale,
en pratique et sous réserve de cas exceptionnels où les loyers sont
manifestement et de longue date particulièrement excessifs, l'autorité
cantonale ne descend pas en dessous de 50% afin de garantir un minimum de
rentabilité au propriétaire. Puis, elle fixe le loyer admissible après travaux
en ajoutant au loyer effectif le rendement admissible des travaux, renté au
taux de référence des loyers.
Dans le calcul du rendement LPPPL, la jurisprudence tant
fédérale que cantonale précise que le montant des loyers après travaux doit
permettre économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux
(arrêt TF 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2d), respectivement que la
fixation des loyers après travaux sur la base d'un état locatif corrigé ne vide
en principe pas la garantie de la propriété privée de sa substance, pour autant
qu'elle assure au propriétaire un rendement suffisant des fonds propres investis
dans l'acquisition et la rénovation des immeubles (
ibidem
consid. 3b). Dans
l'analyse effectuée par l'autorité compétente en matière de contrôle des loyers
sous l'angle du droit public et de la préservation de la substance locative,
les intérêts privés du propriétaire au maintien d'un rendement minimum des
fonds investis doivent aussi être pris en considération (AC.2019.0085 précité
consid. 6b/cc et 6c/aa). Dans un arrêt relativement ancien rendu sous
l'empire de la LDTR, il a été exposé que le droit public n'a pas pour but de
donner aux locataires un droit
ad aeternam
à des loyers très modestes,
étant rappelé que les locataires qui estimeraient que les augmentations de
loyer atteindraient des niveaux inacceptables pour cette catégorie de logements
ont toujours la possibilité de procéder sur le plan civil en se fondant sur les
dispositions légales en matière de protection des locataires contre les loyers
abusifs (FO.2004.0004 précité consid. 4).
d) Les recourants ne remettent pas en cause les bases
de calcul prises en considération, ni les calculs effectués par l'autorité
intimée cantonale. Ils contestent uniquement la marge de manœuvre dont
l'autorité estime bénéficier pour arrêter le pourcentage du montant des travaux
répercuté sur les loyers et requièrent une application stricte des pourcentages
résultant de la fiche de calculs.
En l'occurrence, la fiche technique de la DGTL a été
modifiée en cours de procédure pour tenir compte du nouveau taux hypothécaire
de référence de 1,25 % du mois de mars 2020 (au lieu du taux de 1,5 %
en vigueur en septembre 2019), ce qui a induit un taux de rendement LPPPL de
3,25 % (au lieu de 3,50 % appliqué précédemment). Dans le premier
document du 3 septembre 2019, les calculs se fondaient sur un revenu effectif
de l'immeuble de 281'700 fr. et un revenu locatif objectif de
177'233 fr. (281'700 x 3,50%), soit une part d'entretien de 159 %,
dont à déduire 70 % permettant au propriétaire de rentabiliser ses frais
financiers, laissant apparaître un pourcentage de 89 % de "réserve
d'entretien théorique". Les recourants ont conclu à ce que cette réserve
d'entretien théorique soit strictement déduite du 100 % du rendement, un
taux de 11 % étant par conséquent appliqué pour renter la part de travaux
d'entretien (désignée dans la fiche technique sous la rubrique "solde de
travaux au taux LPPPL"). C'est à propos de ce dernier taux que la DGTL,
dans la fiche du 3 septembre 2019, a fait usage de sa marge de manœuvre (que
l'on peut aussi qualifier de pouvoir d'appréciation dans le cadre de la pesée des
intérêts) pour tenir compte des intérêts privés du propriétaire à un rendement
suffisant des fonds investis conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus.
L'autorité intimée cantonale a ainsi retenu un pourcentage de 50 % pour
renter la part des travaux d'entretien, considérant implicitement le taux de 11 %
comme insuffisant du point de vue du propriétaire, tout en préservant les intérêts
des locataires et en limitant les loyers à 272 fr. le m
2
/an pour
une durée de dix ans. En procédure, l'autorité cantonale compétente a exposé que,
de manière générale en pratique, sous réserve de cas exceptionnels où les
loyers sont manifestement et de longue date particulièrement excessifs, elle ne
descend pas en dessous de 50 % afin de garantir un minimum de rentabilité
au propriétaire. Cette marge de manœuvre n'a pas été remise en cause par la
jurisprudence récente; elle résulte en effet de la pesée des intérêts à
laquelle doit procéder l'autorité compétente entre la préservation de l'état locatif
résultant du droit public, d'une part, et la garantie de la propriété et l'intérêt
privé du propriétaire au maintien d'un rendement minimum des fonds investis,
d'autre part (cf. CDAP AC.2019.0085 précité consid. 6c/aa; AC.2015.0244 du
19 janvier 2017 consid. 3 c/bb, confirmé par arrêt du TF 1C_110/2017 du 29
mai 2018 consid. 3.1; cf. aussi 1C_472/2018 du 25 mars 2019 consid. 6.2).
Dans la nouvelle fiche technique produite le 19 août
2020, la DGTL a procédé à de nouveaux calculs en application du taux hypothécaire
de référence en vigueur depuis le mois de mars 2020. Si le revenu effectif de
l'immeuble est toujours arrêté à 281'700 fr., le revenu locatif objectif
est en revanche ramené à 163'514 fr. désormais (281'700 x 3,25 %),
soit une part d'entretien de 172 %, dont à déduire 70 % permettant au
propriétaire de rentabiliser ses frais financiers, laissant apparaître un
pourcentage de 102 % de "réserve d'entretien théorique". Si l'on
déduit cette part d'entretien théorique du 100% de rendement, on obtient un taux
négatif de -2 % qui empêcherait de renter les travaux d'entretien dans le
cas d'espèce. L'application stricte des taux résultant de la fiche de calculs
conduisent en l'espèce manifestement à un résultat disproportionné en défaveur du
propriétaire, qui ne pourrait pas du tout rentabiliser les fonds investis, une
perte lui étant même imposée. L'autorité cantonale compétente a dès lors
considéré qu'un taux de 48 % de rendement des travaux d'entretien, très légèrement
inférieur aux 50 % minimum généralement appliqué, devait être retenu en
l'espèce. Dans sa pesée des intérêts, l'autorité intimée cantonale a retenu,
d'une part, que les derniers loyers pratiqués par le propriétaire (205 fr.
le m
2
/an) se situent dans les fourchettes de prix correspondant indiscutablement
aux besoins de la population pulliérane (et partant ne constituaient pas un cas
de loyers manifestement excessifs de longue date) et, d'autre part, que
l'immeuble est dans un bon état général d'entretien quand bien même aucuns
travaux conséquents n'avaient été autorisés avant 2019 dans cet immeuble, ce
qui justifie de considérer le solde des travaux non rentabilisés à 100 % comme
des travaux d'entretien différés pouvant être rentés à 48 %. Cette appréciation
ne prête pas le flanc à la critique et apparaît conforme aux buts de la LPPPL.
En conséquence, le calcul du revenu locatif après
travaux de la DGTL, qui ne devra pas dépasser 363'202 fr./an ou 266 fr. le m
2
/an
doit être confirmé.
5.
Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être rejeté et les
décisions entreprises confirmées, la référence à l'amendement résultant du nouveau
calcul du 19 août 2020 étant ajoutée. Succombant, les recourants supporteront
les frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD) et verseront des indemnités à titre
de dépens au constructeur et à l'autorité intimée communale, qui étaient tous
deux assistés de mandataires professionnels (art. 55 al. 1 LPA-VD et art. 10 et
11 du tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative du 28
avril 2015 [TFJDA; BLV 173.36.5.1]).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Service des communes et du logement (désormais Direction
générale du territoire et du logement, Division logement) du 22 novembre 2019,
telle qu'amendée par la fiche technique du 19 août 2020, et la décision de la Municipalité
de Pully du 29 avril 2020 sont confirmées.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de B.________, A.________, D.________, C.________, F.________, E.________,
H.________, G.________, I.________, J.________, L.________, K.________ et M.________,
solidairement entre eux.
IV.
B.________, A.________, D.________, C.________, F.________, E.________, H.________,
G.________, I.________, J.________, L.________, K.________ et M.________,
solidairement entre eux, verseront les montants suivants à titre de dépens:
-
2'000 (deux mille) francs à la Commune de Pully;
-
3'000
(trois mille) francs au N.________.
Lausanne, le 4 juillet 2022
La présidente:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.