vd_omni · EF.1997.0005 · 1997-08-21 · fr

JOYET Georges c/CEFI de Nyon | Garage d'une place et couvert pour 2 voitures estimés à 50 000 fr.Chalet à Arzier de 32 m² (sous-sol, rez, 1er) construit en amont d'une parcelle de 2'273 m², très en pente estimé à 400 fr./m3 - 30% vétusté (chauffage au bois). Terrain de dégagement de 1'200 m² estimé à 140 fr., le reste à 70 fr. compte tenu du coût élevé de construction sur ce terrain. VR confirmée à 150 000 fr. Le tribunal a retenu que le chalet était habitable à l'année

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.08.1997 EF.1997.0005

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 21 août 1997
sur le recours interjeté par
Georges JOYET
,
à Meyrin,
contre
la décision rendue le 10 février 1997 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon
relative à
l'estimation de la parcelle no 766 de la Commune d'Arzier.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent
Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle
Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Georges Joyet est propriétaire
de la parcelle no 766 de la commune d'Arzier. Il a acquis cette parcelle en
1988 de ses parents, Alexis et Lucy Joyet, qui en ont gardé l'usufruit. La
parcelle, très en pente, a une surface de 2273 m2, dont 81 m2 sont occupés par
un chalet, construit en 1974 et transformé en 1981, et 32 m2 par un garage
d'une place auquel est accolé un couvert pour deux voitures. Les constructions
sont situées sur la partie amont de la parcelle, alors que la partie aval
pourrait être détachée. L'accès à cette partie serait toutefois difficile: le
chemin public d'accès est un sentier herbeux d'une largeur de moins d'un mètre.
Le père du recourant a expliqué qu'on lui avait proposé cette partie aval au
prix de 20 fr. le mètre carré à la suite d'un refus de permis de construire en
raison de l'accès insuffisant.
Le chalet comprend un
bûcher de 17 m2 et une terrasse de 21 m2. Au sous-sol se trouvent une chambre à
coucher, des WC, un atelier, un local avec fourneau à bois et chauffe-eau. Le
premier étage comprend une chambre à coucher, le salon, la cuisine et une
modeste salle de bain avec baignoire. Le premier étage, auquel on accède par un
escalier en bois raide et étroit, comprend deux chambres à coucher. La police
ECA fait état d'un volume de 598 m3.
B.
Dans le cadre de la révision générale, la
Commission d'estimation fiscale du district de Nyon (ci-après: CEFI), par
décision du 4 novembre 1996, a porté l'estimation de la parcelle en cause
(datant de 1982) de 240 000 fr. à 435 000 fr.
C.                    Par acte daté du 14 novembre 1996, Georges Joyet a
interjeté recours contre cette décision.
Après avoir procédé à une visite des lieux, par
décision du 10 février 1997, la Commission d'estimation fiscale a ramené
l'estimation fiscale à 340 000 fr. La CEFI a retenu une valeur marchande de 318
000 fr. pour le terrain (2'273 m2 à 140 fr.), de 168 000 fr. pour le bâtiment
(600 m3 à 400 fr. ./. 30% de vétusté) et de 50 000 fr. pour le garage et le
couvert. Partant d'une valeur locative annuelle de 12 000 fr., capitalisée à un
taux de 7,5%, la CEFI a arrêté la valeur de rendement à un montant réduit en
définitive à 150 000 fr. (ce qui correspond à une capitalisation de la valeur
locative annuelle au taux de 8%).
D.                    Par acte du 25 février 1997, Georges Joyet a
recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée. En substance, le
recourant conteste la valeur de rendement. Il relève que le chalet n'est pas
habitable en hiver faute d'isolation intérieure et qu'il est trop petit.
Concernant la partie inférieure de la parcelle, le recourant estime qu'une
valeur de 140 fr. le mètre carré est trop élevée, vu la forte pente et l'accès
insuffisant pour la construction d'un nouveau bâtiment.
Le 17 mars 1997, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 12 août 1997 à Arzier en présence du recourant
personnellement, accompagné de ses parents, de deux membres de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles et d'un représentant de la municipalité. Le
tribunal a procédé à la visite des lieux et entendu les parties qui ont
confirmé leurs conclusions respectives. Le recourant a produit des annonces
faites pour vendre son immeuble "au plus offrant" et une offre d'achat
pour 103 000 fr. Le recourant a précisé qu'il serait prêt à vendre son chalet
pour 250 000 fr., plus 30 000 fr. pour les meubles et 50 stères de bois de
chauffage. Le père du recourant a produit sa déclaration d'impôt indiquant au
titre des revenus de son droit d'usufruit une valeur locative de 5 500 fr.
Le tribunal a
immédiatement statué à huis clos à l'issue de l'audience.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de la loi, l'estimation fiscale
d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale
des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
En l'espèce, le
recourant conteste le prix du terrain fixé par la CEFI pour le motif que la
partie inférieure du terrain, bien que théoriquement constructible, serait en
réalité difficile à vendre en raison de la pente et de l'accès insuffisant. Au
vu de la pente et de l'accès par un sentier pédestre, les coûts d'une
éventuelle construction sur ce terrain seraient effectivement élevés. Aussi le
tribunal estime-t-il que la surface détachable de 1073 m2 doit être estimée à
70 fr. le mètre carré. Concernant le solde de 1'200 m2, nécessaires au
dégagement autour du chalet, le tribunal considère que le prix retenu par la
CEFI de 140 fr. le mètre carré n'est pas excessif et doit être confirmé. Il
s'ensuit que le terrain doit être estimé à 243 000 fr. Quant à la valeur du
chalet, elle doit être confirmée à 168'000 fr., la commission ayant pris la valeur
inférieure prévue par les directives du Département des finances de 400 fr. /
m3 diminuée du taux de vétusté maximum de 30%. La valeur du garage et du
couvert estimé à 50 000 fr. n'est pas contestée et doit être confirmée. Il
s'ensuit que la valeur vénale de la parcelle litigieuse est fixée à 461 000 fr.
2.                     Le recourant conteste
en outre la valeur de rendement retenue par la commission en faisant valoir que
le chalet ne serait pas habitable en hiver.
Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les
villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le
règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2
et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par
conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas
aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3
REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le
Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient
que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le
m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface
cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le
propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un
taux de 7 à 8%, la pratique retient en général 7,5%. Pour les résidences
secondaires, les directives prévoient que la commission d'estimation devra
tenir compte des restrictions d'occupation liées à ce type d'habitation.
En l'espèce, le
tribunal estime que le chalet, contrairement à ce qu'affirme le recourant, est
habitable toute l'année, bien que le chauffage - rudimentaire - ne soit assuré
que par une grande cheminée, deux fourneaux à bois (l'un se trouve au sous-sol
et l'autre au salon) et des radiateurs électriques d'appoint. En effet, le
volume de l'ensemble est petit, par rapport à celui de la cheminée, si bien que
les locaux sont rapidement chauffés. Le tribunal retient que le chalet, au
bénéfice d'une belle vue sur le lac, situé près de Genève et à proximité des
remontées mécaniques de St-Cergue doit pouvoir être loué toute l'année, et non
seulement durant les deux mois d'hiver et les quatre mois d'été qui constituent
la haute saison. De ce fait, la valeur de rendement de 150 000 fr. retenue par
la CEFI n'apparaît nullement excessive, contrairement à ce que soutient le
recourant.
3.                     Compte tenu d'une
valeur vénale de 461 000 fr. et d'une valeur de rendement de 150 000 fr., le
tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 305 500 francs arrondie à
305'000 fr.
Dans sa jurisprudence
constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait
la commission à un écart de 5% entre sa propre estimation et celle de
l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF
95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de
plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que
l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par
conséquent, a appliqué faussement celle-ci.
En l'espèce, la
différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission s'élève à
35 000 fr., ce qui correspond à une différence de plus de 10%. La décision
attaquée doit donc être réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle du recourant est fixée à 305 000 fr. au lieu de 340 000 fr.
4.                     Au vu de ce qui
précède, le recours est partiellement admis dans le sens du considérant
précédent. Un émolument réduit est mis à la charge du recourant qui a obtenu
l'allocation partielle de ses conclusions.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon est
réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 766 de la
Commune d'Arzier est fixée à 305 000 fr.
III.                     Un émolument
de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge de Georges Joyet.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 21 août 1997
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint