vd_omni · AC.2022.0024 · 2022-11-04 · fr

A.________, B.________/Municipalité de Bex, C.________ | Nouveau projet de construction de villas avec couvert à voiture et places de parc extérieures prévu sur une parcelle issue d'une division d'un bien-fonds construit.Le périmètre compact d'agglomération de Bex, auquel est intégrée la parcelle litigieuse n'est pas surdimensionné, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déterminer si les conditions d'un contrôle préjudiciel de la planification, certes relativement ancienne, sont remplies (consid. 3).Comme le premier projet - examiné dans la cause AC.2020.0304 -, ce nouveau projet excède toujours le solde de CUS disponible après fractionnement, de sorte que le permis de construire ne peut pas non plus être délivré (consid. 4).Sous cette réserve et celle du redimensionnement des nouvelles parcelles à créer (consid. 7), le projet est réglementaire en termes de calcul de la surface habitable brute des planchers (consid. 5), de définition du caractère habitable de certains locaux (consid. 6), d'aménagement des places de parc extérieures (consid. 8), d'aménagement des terrases (consid. 9) et d'ordre contigu (consid. 10).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.11.2022 AC.2022.0024

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 novembre 2022
Composition
M. Serge Segura,
président
; Mme Renée-Laure Hitz et
M. Jean-Marie Marlétaz, assesseurs; Mme Estelle Cugny, greffière.
Recourants
A.________ et B.________,
à ********, représentés par Me Raphaël
MAHAIM, avocat, à Lausanne
Autorité intimée
Municipalité de Bex,
représentée
par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne
Propriétaire
C.________,
à ********
, représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat, à Lausanne
.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consort c/ décision de la
Municipalité de Bex du 16 décembre 2021 levant l'opposition et délivrant le
permis de construire deux fois deux villas jumelles et une villa individuelle
avec couvert pour deux voitures, place de stationnement et aménagements
extérieurs sur la propriété de C.________ sur les parcelles n°6815, 6816,
6817 et 6818 - CAMAC 192890 (dossier lié AC.2020.0304).
Vu les faits suivants:
A.
C.________ est une société anonyme active dans l’immobilier. Elle est
propriétaire de la parcelle 6797 de la Commune Bex, d’une surface de 1'936 m
2
en nature de jardin, qu’elle a achetée le 6 juin 2018. Ce bien-fonds est issu
de la division de la parcelle voisine 284, qui a eu lieu à la même date. La
parcelle 284, propriété de tiers, d’une surface totale de 295 m
2
après division, supporte un garage de 61 m
2
(ECA n° 344) et une
habitation de 66 m
2
(ECA n° 345), préexistants, le solde, de 168 m
2
,
est en nature de jardin. Ces parcelles, sises au lieu-dit ‟L’Allex d’En
Bas”, sont colloquées en zone d’habitat à moyenne densité d’après le plan des
zones de l’agglomération de Bex et le règlement du plan d’extension communal et
de la police des constructions (ci-après : RPE), approuvés par le Conseil
d’Etat le 9 octobre 1985 et modifiés ultérieurement. D’après la carte disponible
sur Internet à l’adresse
https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/territoire/amenagement/Agglom%C3%A9rations/Chablais_PDF.pdf
,
la parcelle 6797 est
située dans le périmètre compact
de Chablais Agglo.
B.
Du 20 mai au 18 juin 2020, la demande d’autorisation de construire deux
fois deux villas jumelles et une villa individuelle avec couvert pour deux voitures,
places de stationnement et aménagements extérieurs sur la parcelle 6797 – après
une nouvelle division de bien-fonds et création des parcelles 6815, 6816, 6817,
6818 et la réduction correspondante de la surface de la parcelle 6797 -, a été
mise à l’enquête publique à la réquisition de C.________. Elle a suscité l’opposition
de B.________ et A.________, qui sont propriétaires de la parcelle attenante 806,
construite de la villa qu’ils habitent. Ces derniers invoquaient un dépassement
du coefficient d’utilisation du sol (CUS ou indice d’utilisation), notamment.
C.
Par décision du 3 septembre 2020, la Municipalité de Bex (ci-après: la
municipalité ou l’autorité intimée) a levé les oppositions et délivré le permis
de construire demandé. B.________ et A.________ ont alors recouru contre cette
décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(ci-après: la CDAP).  La cause a été enregistrée sous la référence AC.2020.0304.
Par arrêt du 17 mai 2021, rendu après une inspection locale, la CDAP a admis le
recours et réformé la décision municipale en ce sens que le permis de construire
était refusé. Cet arrêt n’a pas fait l’objet d’un recours au Tribunal fédéral.
En bref, le tribunal a considéré que le
fractionnement de 2018 – dont la parcelle 6797 était issue – avait eu pour
effet de rendre les constructions érigées sur la parcelle 284 non
réglementaires. Ce fractionnement aurait dû être exclu, contrairement à ce que
l’autorité intimée avait constaté. Il s’en est suivi que le CUS de la parcelle
6797 issue du fractionnement devait être limité dans la mesure où celui de la
parcelle 284 était dépassé, dans le but que, pour l’ensemble des deux
parcelles, les possibilités de construire n’excédent pas les normes de densité
prévues, s’agissant d’une restriction de droit public existant nonobstant l’inscription
d’une mention au registre foncier. Le tribunal a conclu que, dans l’hypothèse
la plus favorable à la constructrice, la surface habitable brute des planchers
(SHBP) de son projet représentait 856.72 m
2
selon son propre calcul,
ce qui excédait le solde dont elle disposait une fois tenu compte de la SHBP
des constructions sises sur la parcelle 284. Il s’ensuivait que le projet était
condamné du seul fait qu’il ne respectait pas les règles sur le CUS, sans qu’il
fut nécessaire d’examiner les autres griefs formés par les recourants. Dans l’hypothèse
où la constructrice présenterait un nouveau projet, il reviendrait à l’autorité
intimée de faire des calculs précis.
D.
Du 4 septembre au 3 octobre 2021, la constructrice a mis à l’enquête
complémentaire un nouveau projet, qui a également suscité l’opposition de B.________
et A.________.
E.
Par décision du 16 décembre 2021, la municipalité a levé l’opposition
des intéressés et délivré le permis de construire demandé.
F.
Par acte du 31 janvier 2021 de leur avocat, B.________ et A.________ ont
recouru devant la CDAP contre la décision du 16 décembre 2021, concluant
principalement à sa réforme, en ce sens que le permis de construire est refusé,
et, subsidiairement à son annulation, le dossier étant renvoyé à l’autorité
intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils ont requis
production du dossier relatif à la révision en cours du plan des zones
communal, d’un calcul précis de la surface habitable du rez-de-chaussée du
bâtiment sis sur la parcelle 284 au sens de l’art. 217 RPE, des plans d’exécution
des travaux litigieux ainsi que la tenue d’une inspection locale.
Représentée par son conseil, la constructrice a répondu,
le 31 mars 2022, en concluant au rejet du recours. L’autorité intimée a fait de
même au pied de la réponse du 4 avril 2022 de son avocat.
Le 25 avril 2022, les recourants ont répliqué.
G.
Le tribunal a statué à huis clos.
Considérant en droit:
1.
Déposé en temps utile compte tenu des féries (art. 95 et 96 al. 1 let. c
de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative; LPA-VD; BLV
173.36), par des voisins directs dont il n’est pas contestable qu’ils aient la
qualité pour recourir au sens de l’art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, l’acte de
recours remplit en outre les conditions formelles posées par la loi (art. 79
al. 1 applicable par renvoi de l’art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d’entrer
en matière sur le fond.
2.
A titre liminaire, il convient de rejeter la réquisition d’inspection
locale. En effet, le tribunal, qui statue dans la même composition que dans la
cause AC.2020.0304, s’est déjà rendu sur place pour voir les lieux et les constatations
effectuées à cette occasion figurent dans l’arrêt rendu dans ce dossier. Par
ailleurs, les questions litigieuses peuvent être tranchées sur la base des
plans d’enquête et des données relatives aux calculs des surfaces habitables du
projet et de celles de l’habitation construite sur la parcelle 284 figurant au
dossier, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’exiger des plans d’exécution.
3.
Ensuite, il convient d’examiner si, comme le soutiennent les recourants,
la planification communale actuelle, datant de 1985, serait obsolète et
commanderait un contrôle incident du plan, la zone à bâtir de la commune étant
notoirement surdimensionnée. Le secteur litigieux, quoique construit, serait en
réalité d’après les recourants en bordure de localité et mal raccordé aux
transports publics. Ces circonstances auraient dû conduire au refus du permis
de construire, le plan des zones de l’agglomération de Bex devant être révisé.
L’autorité intimée est d’avis qu’il n’existe pas de circonstance qui
permettrait de ne pas appliquer le plan d’affectation communal, même s’il est
très ancien. Elle voit par ailleurs mal cette zone à bâtir de moins de 2'500 m
2
entourée de constructions vouée à la zone agricole et rendue inconstructible. La
constructrice ajoute que l’âge du plan n’est pas déterminant s’agissant d’une
planification adoptée après l’entrée en vigueur de la loi fédérale sur
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700) et par conséquent présumée
conforme à cette loi, et d’une parcelle située dans un périmètre largement
bâti. Par ailleurs, si la zone à bâtir communale est surdimensionnée, des
mesures ont déjà été prises, notamment par le biais de zones réservées cantonales.
La constructrice observe à cet égard que la Direction générale du territoire et
du logement (DGTL) n’est pas intervenue dans le cas particulier, ce qui
démontrerait que ce service considère également que la parcelle est dans une
zone à bâtir conforme à l’art. 15 LAT et doit y rester.
a) Il n’est en l’espèce pas contesté que la zone à
bâtir de la commune de Bex, hors de son périmètre de centre d’agglomération,
est surdimensionnée. Reste à savoir si ce surdimensionnement et l’ancienneté du
plan actuel, adopté en 1985, constituent des motifs pour procéder à un contrôle
incident de la planification communale.
b) aa) Selon la jurisprudence rappelée notamment
dans l’arrêt du TF 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.2, le contrôle
incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure
relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est
néanmoins admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des
plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (cf. ATF 144 II 41
consid. 5.1; arrêts TF 1C_190/2020 du 9 février 2021 consid. 2.2; 1C_244/2017
du 17 avril 2018 consid. 3.1.1). Aux termes de l'art. 21 al. 2 LAT, lorsque les
circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront
l'objet des adaptations nécessaires; une modification sensible des
circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais
également d'ordre juridique, comme une modification législative (cf. ATF 144 II
41 consid. 5.1 et les références citées; arrêts TF 1C_190/2020 du 9 février
2021 consid. 2.2.1; 1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3.1.1). L'art. 21 al.
2 LAT prévoit un examen en deux étapes: la première déterminera si les
circonstances se sont sensiblement modifiées au point de justifier un réexamen
du plan; si le besoin s'en fait réellement sentir, il sera adapté, dans une
deuxième étape (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.1; arrêts TF 1C_190/2020 du 9
février 2021 consid. 2.2.1; 1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3.1.1). A
chacune de ces deux étapes, il convient de procéder à une pesée d'intérêts
tenant compte, d'une part, de la nécessité d'une certaine stabilité de la
planification et, d'autre part, de l'intérêt d'une adaptation des plans aux
changements intervenus.
La réduction de zones à bâtir surdimensionnées
relève d'un intérêt public important susceptible d'avoir, sur le principe, le
pas sur l'intérêt public à la stabilité des plans ainsi que sur les intérêts
privés des propriétaires concernés (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2; arrêts TF 1C_190/2020
du 9 février 2021 consid. 2.2.2; 1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3.2.1).
La réalisation de cet objectif, expressément prévu par la novelle du 15 juin
2012 (art. 15 al. 2 LAT), entrée en vigueur le 1
er
mai 2014, ne saurait
cependant constituer le seul critère pertinent pour déterminer la nécessité
d'entrer en matière sur une demande de révision - respectivement de contrôle
préjudiciel -, d'un plan d'affectation, dans le cadre d'une procédure
d'autorisation de construire (cf. arrêts TF 1C_244/2017 du 17 avril 2018
consid. 3.1.2; 1C_387/2016 du 1 er mai 2017 consid. 4.4). Pour que l'entrée en
vigueur de la novelle du 15 juin 2012 constitue une modification des
circonstances qui, sur le plan législatif, puisse être qualifiée, au stade de
la première étape, de sensible au sens de l'art. 21 al. 2 LAT, il faut que s'y
ajoutent d'autres circonstances. Parmi celles-ci se trouvent notamment la
localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, son niveau
d'équipement, la date d'entrée en vigueur du plan d'affectation et la mesure dans
laquelle celui-ci a été concrétisé. Savoir ensuite si une adaptation du plan
s'avère nécessaire relève d'une pesée complète des intérêts qui s'opère dans le
cadre de la deuxième étape (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2; arrêts TF 1C_190/2020
du 9 février 2021 consid. 2.2.2; 1C_656/2018 du 4 mars 2020 consid. 6.1.1).
bb) Les communes qui, comme la commune de Bex,
doivent redimensionner leurs zones à bâtir, doivent réviser leurs plans d'affectation
et soumettre leur projet à l'approbation du canton au plus tard cinq ans après
l'adoption du Plan Directeur cantonal (PDCn) par le Grand Conseil (à savoir en
juin 2022). Selon la mesure A11 du PDCn4, cette révision prend au moins en
compte les aspects suivants: la qualité de la desserte en transports publics;
l'accès en mobilité douce aux services et équipements; la qualité des sols et
les ressources, dont les surfaces d'assolement; l'environnement, notamment la
nature, le paysage, et la maîtrise d'éventuels risques et nuisances; la
capacité des équipements et des infrastructures; la possibilité d'équiper à un
coût proportionné; ainsi que la disponibilité des terrains. Pour répondre aux
besoins à 15 ans, les communes, dans l'ordre, réaffectent les terrains excédant
les besoins ou peu adéquats au développement; densifient le territoire urbanisé
et mettent en valeur les réserves et les friches notamment par la
densification.
cc) Comme le rappelle la jurisprudence (arrêt TF
1C_429/2018 du 30 septembre 2019
, consid. 4.1), la LAT préconise
un développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti (art. 1 al.
2 let. a bis LAT), la création d'un milieu bâti compact (art. 1 al. 2 let.
b LAT) et une densification des surfaces de l'habitat (art. 3 al. 3 let. a bis
LAT). Le Tribunal fédéral a du reste admis qu'un contrôle incident de la
planification ne se justifiait pas si rien ne permettait de déduire que la
parcelle litigieuse se prêterait à un "dézonage" dans le cadre de la
réduction éventuelle de la zone constructible de la commune (arrêt TF 1C_342/2015
du 9 décembre 2015 consid. 5). Dans le cas d'espèce, la parcelle concernée, affectée
en zone à bâtir selon un plan approuvé le 9 juillet 1986, se trouvait dans le
voisinages de parcelles construites sises tant au nord qu'au sud-ouest. Elle se
trouvait en outre à proximité immédiate du centre du village, notamment de
l'administration communale. Dans ces circonstances, son affectation à la zone à
bâtir n'apparaissait pas d'emblée contraire aux principes de concentration de
l'urbanisation et de densification du milieu bâti poursuivis par la LAT. Au
surplus, la présence d'une zone à bâtir dépassant les besoins à 15 ans n'est, à
elle seule, pas suffisante pour justifier un contrôle préjudiciel de la planification
en vigueur et, plus spécialement, à remettre en cause le caractère constructible
de la parcelle concernée (arrêt TF 1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3.2.1).
dd) En l’occurrence, le plan des zones de l’agglomération
de Bex a été adopté par le Conseil communal le 20 avril 1983 et approuvé le 9 octobre
1985, de sorte qu’il jouit d’une présomption de conformité aux buts et principes
de la LAT (cf. ATF 127 I 103 consid. 6b/aa; arrêt CDAP AC.2020.0154 du 15 décembre
2021 consid. 5a).
Ensuite, la parcelle de la constructrice se situe dans
un périmètre compact défini par l’agglomération intercantonale Chablais Agglo,
ce qui correspond, d’après la mesure R13 du Plan Directeur cantonal (disponible
sur Internet à l’adresse: https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/territoire/amenagement/PDCn/Contenu_detaille/R13_Chablais_agglo.pdf)
au territoire largement urbanisé, bien desservi par les transports publics et
pourvus d’équipements et services de niveau régional ou suprarégional. La
mesure R13 prévoit que l’accueil des nouveaux habitants devra être concentré à
l’intérieur de ce périmètre.
Le surdimensionnement de la zone à bâtir de la
Commune de Bex ne concerne que le périmètre hors centre. Le périmètre comptact
d'agglomération, auquel est intégrée la parcelle litigieuse, n'étant pas surdimensionné,
il n'y a de toute façon pas lieu de déterminer si les conditions d'un contrôle
préjudiciel de la planification sont remplies.
Au surplus, lorsqu’il s’est rendu sur place, le 28
janvier 2021, le tribunal a constaté que le projet prévu était destiné à
prendre place dans une zone à bâtir largement occupée. Le projet litigieux est
situé dans un quartier résidentiel, construit d’habitations individuelles et
collectives tant anciennes que récentes. Le tribunal a également constaté que
la parcelle 6797 était la seule parcelle située le long de la Route de l’Allex
qui n’était pas construite. Le tribunal relève encore que la parcelle
litigieuse, desservie par la Route de l’Allex qui la longe, est équipée.
Les recourants critiquent la desserte du secteur en
transports publics. Cette critique doit toutefois être relativisée puisque le site
Google Maps signale que la gare est accessible en 13 minutes à pied, pour un
trajet d’un kilomètre. A distance similaire, toujours selon Google Maps, se
trouvent les services usuels (magasins d’alimentation, administration communale,
banque).
c) En définitive, les conditions d'un contrôle
préjudiciel de la planification communale ne sont pas données. Même si tel
était le cas, compte tenu de sa situation en périmètre compact d’agglomération
et du contexte du secteur observé sur place, l’affectation de la parcelle
litigieuse à la zone à bâtir n’apparaît pas d’emblée contraire aux principes de
concentration de l’urbanisation et de densification du milieu bâti poursuivis
par la LAT. Il s’ensuit qu’en l’absence d’autre élément, la seule ancienneté de
la planification communale ne permet pas de remettre en cause le caractère
constructible de la parcelle litigieuse.
4.
Les recourants font ensuite valoir que la densité du projet serait
excessive.
a) Pour rappel, l’art. 217 RPE, applicable à toutes
les zones, prévoit que l’indice d’utilisation de la parcelle – limité à 0,45 au
maximum en zone d’habitat à moyenne densité (cf. art. 35 RPE) – est le rapport
entre la surface habitable brute des planchers et la surface de la parcelle (al.
1). La surface habitable brute des planchers d’un bâtiment s’obtient en
additionnant la surface des différents étages, calculée sur la base des
dimensions extérieures des façades du bâtiment; n’entrent pas en ligne de compte
dans le calcul: les surfaces des balcons, garages incorporés aux bâtiments, sous-sols
et les parties du rez-de-chaussée qui ne sont destinées ni à l’habitation, ni à
des fins commerciales (al. 2). L’art. 217 al. 3 RPE réserve l’art. 225 al. 2,
relatif aux dépendances.
L’art. 225 RPE est libellé comme il suit:
‟La
Municipalité est compétente pour autoriser, dans les espaces réglementaires
entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés voisines, la construction
de dépendances peu importantes n’ayant qu’un rez-de-chaussée d’une hauteur
maximum de 4.50 m. au faîte. Par dépendances, on entend des buanderies, garages
particuliers pour une ou deux voitures, etc. Ces petites constructions ne
peuvent en aucun cas servir à l’habitation ou à l’exercice d’une activité
professionnelle.
Si la surface bâtie de ces
dépendances ne dépasse pas le tiers de la surface bâtie au sol des bâtiments
principaux, il n’en est pas tenu compte dans le calcul des indices d’occupation
et d’utilisation.”
L’art. 97 al. 3 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement
du territoire et les constructions (LATC; BLV 700,11) précise par ailleurs que
la surface ou le volume supplémentaire des éléments de construction destinés à
répondre aux exigences d’isolation et de ventilation supérieures aux normes en
vigueur ne sont pas pris en compte dans le calcul des coefficients d’occupation
ou d’utilisation du sol et de la hauteur du bâtiment.
b) En l’espèce, la parcelle 6797, dans son état
actuel, est le résultat d’une division parcellaire effectuée en juin 2018. Une
surface de 1'936 m
2
a alors été transférée de la parcelle 284 à la
parcelle 6797. La parcelle 284, d’une surface après fractionnement de 295 m
2
,
est construite depuis 1911 d’une habitation et d’un garage qui ont subi
récemment des transformations.
Suite à l’arrêt de la CDAP du 17 mai 2021, la
constructrice a soumis à l’enquête complémentaire du 4 septembre au 3 octobre
2021 un nouveau projet afin de tenir compte du dépassement du CUS de la
parcelle 284 résultant du fractionnement de 2018 dont la parcelle 6797 était
issue.
La constructrice explique qu’elle a ainsi réduit les
surfaces habitables brutes des planchers de son projet par rapport au projet
initial par l’attribution de 102 m
2
de surface de parcelle
constructible à la parcelle 284, laissant un solde de (1'936 – 102 =) 1'834 m
2
à disposition de la parcelle 6797, représentant (1'834 x 0.45 =) 825.30 m
2
de surface habitable brute de planchers. La constructrice conclut que le
projet modifié totalise 824.23 m
2
de surface habitable brute de
planchers, soit moins que le maximum possible compte tenu de la restriction de
droit public non inscrite au registre foncier, de sorte qu’il est réglementaire.
Les recourants critiquent ce calcul, reprenant celui
auquel le tribunal s’était livré dans son arrêt du 17 mai 2021. Or, conformément
à l’injonction du tribunal, la municipalité intimée a fait procéder à un calcul
des surfaces habitables des constructions sises sur la parcelle 284. C’est le
bureau D.________ qui y a procédé, établissant la fiche de calculs du 29 juin 2021
figurant au dossier. Cette fiche est antérieure à la mise à l’enquête publique
du nouveau projet de la constructrice. Elle reproduit les plans des étages et
la coupe transversale de l’habitation construite sur la parcelle 284. Il est
ainsi inexact de soutenir qu’aucune pièce du dossier ne permet de déterminer
comment les surfaces ont été retenues. Au demeurant, il n’y a pas de raison de
penser que ce document ne faisait pas partie du dossier d’enquête, lequel pouvait
être consulté par les opposants. Dans ce contexte, on ne saurait retenir de
violation du droit d’être entendus des recourants.
Les calculs résultant de ce document sont les
suivants:
Surface de plancher, selon RF
après travaux :
(y compris l’isolation
périphérique ajoutée)
MAISON :           Sous-sol:
46.5    m
2
Rez:
74.0    m
2
dont habitable 38.75 m
2
Etage 1 :
74.0    m
2
Etage
2 :            74.0    m
2
Total:                268.5    m
2
GARAGE :
24.2     m
2
= inférieur à 1/3 de la surface au
sol (74.0 m
2
)
Il n’est donc pas tenu compte dans
la SBP selon art. 225 RPE
Surfaces brutes de plancher pour
calcul du CUS :
(sans l’isolation périphérique ajoutée,
selon art. 97 LATC)
Rez:
38.75  m
2
Etage 1:
70.00  m
2
Etage
2:           70.00   m
2
Total:               178.75
m
2
Surface de la parcelle: 295 m
2
CUS max autorisé: 0.45
Surface autorisée: 295 x 0.45 = 132.75
m
2
Différence: 178.75 – 132.75 =
46.00 m
2
de SBP
46.00/0.45 = 102 m
2
de
terrain constructible
Tout d’abord, il n’y a pas de raison de douter de l’exactitude
des mesures des surfaces. Les recourants ne les contestent du reste pas mais
reprochent en revanche à l’autorité intimée et à la constructrice d’avoir tenu
compte d’une surface habitable brute des planchers insuffisante pour le
rez-de-chaussée de l’habitation sise sur la parcelle 284.
c) Les calculs reproduits ci-dessus tiennent compte d’une
surface habitable de 38.75 m
2
pour le rez-de-chaussée de dite
habitation. Cette mesure correspond à la surface de la pièce dans laquelle le
tribunal s’est précédemment rendu et au sujet de laquelle il avait constaté qu’elle
était objectivement habitable (en réf.ence aux considérations développées au consid.
3e de l’arrêt AC.2020.0304 précité, auxquelles il est renvoyé). Faute de
mesures précises, le tribunal avait estimé la surface de ce local à environ 30 m
2
et jugé qu’il fallait en tenir compte dans le calcul de la surface habitable
brute des planchers. Désormais, le tribunal dispose d’une mesure de surface précise,
de 38.75 m
2
, qu’il faut prendre en considération.
Les recourants préconisent d’ajouter à cette surface
celle des toilettes et celle de l’espace de l’escalier qui permet d’accéder à l’étage,
de sorte que c’est une surface minimale de 56.98 m
2
qui devrait être
retenue pour le rez-de-chaussée, d’après leurs propres calculs. S’agissant des
toilettes, le tribunal retient qu’elles ne sont pas accessibles directement
depuis le local habitable du rez-de-chaussée, de sorte qu’il faut sortir du
local en question pour s’y rendre. Elles ne se prêtent au demeurant pas au
séjour durable des personnes. Dans ces conditions, l’autorité intimée pouvait légitimement
considérer que leur surface n’était pas habitable. Concernant l’espace de l’escalier
qui permet d’accéder à l’étage depuis le rez-de-chaussée, le tribunal constate
qu’il n’est comptabilisé ni sur les plans de l’habitation sise sur la parcelle
284, ni sur les plans du projet litigieux. La surface des escaliers est en
revanche comptabilisée dans les étages supérieurs. Une telle pratique, qui
consiste à ne compter qu’une fois la surface de l’escalier - sans additionner
celle au niveau d’où il part et celle au niveau où il arrive – correspond à la
pratique d’autres autorités communales et la CDAP a déjà jugé qu’elle n’était
pas critiquable (cf. arrêt CDAP AC.2017.0281 et 0282 du 11 février 2019 consid.
3ccc et les nombreuses réf. citées). En conclusion, on ne saurait voir dans l’appréciation
de l’autorité intimée, qui n’a pas tenu compte de ces surfaces dans la détermination
de la surface habitable brute des planchers du rez-de-chaussée, une violation
de la large autonomie dont elle dispose dans l’application du droit des constructions
(rappelée dans la jurisprudence citée au consid. 3b de l’arrêt AC.2020.0304 précité).
Mal fondé, le grief doit être rejeté.
d) Les recourants reprochent également à l’autorité
intimée et à la constructrice d’avoir fait varier la surface habitable brute des
planchers des étages de ce bâtiment selon qu’il s’agit de définir l’indice d’utilisation
du sol de la parcelle (en application de l’art. 217 RPE) ou selon qu’il s’agit de
décider s’il faut comptabiliser ou non la surface des dépendances dans le
calcul de l’indice d’utilisation (en application de l’art. 225 RPE) en
tenant compte – ou non – de l’isolation périphérique (en référence à l’art. 97
al. 3 LATC).
S’agissant de ce deuxième grief, le tribunal retient
qu’il n’existe effectivement pas de motif justifiant d’opérer une telle
distinction. En effet, l’art. 217 RPE, siège de la matière, définit l’indice d’utilisation
d’une parcelle comme le rapport entre la surface habitable brute des planchers
et la surface de la parcelle (al. 1), la surface habitable brute des planchers
s’obtenant en additionnant la surface des différents étages, calculée sur la
base des dimensions extérieures de façades du bâtiment (al. 2 a. i.). L’art.
217 al. 3 RPE réserve l’art. 225 al. 2, qui permet de ne pas comptabiliser la
surface bâtie des dépendances – à l’instar du garage litigieux construit sur la
parcelle 284 – dans le calcul de l’indice d’utilisation du sol à la condition toutefois
que celle-ci ne dépasse pas le tiers de la surface bâtie au sol des bâtiments
principaux. Il est ainsi fait référence dans ces deux dispositions à une notion
identique d’indice d’utilisation du sol. Or, en application de l’art. 97
al. 3 LATC, la surface des éléments de construction destinés à répondre aux exigences
d’isolation supérieures aux normes en vigueur ne sont pas pris en compte dans
le calcul des coefficients d’utilisation ou d’occupation du sol. Il s’ensuit qu’il
n’y a pas lieu de prendre en considération l’isolation supplémentaire posée à l’occasion
des travaux réalisés récemment sur l’habitation de la parcelle 284 ni pour calculer
l’indice d’utilisation du sol ni pour décider s’il faut inclure ou exclure la
surface du garage. La différence opérée par la fiche de calcul reproduite au
considérant 4b ci-dessus, qui n’exclut pas systématiquement la surface des
éléments de construction permettant une isolation supérieure du bâtiment, ne repose
sur aucune disposition légale. Elle aboutit en outre à un résultat inadmissible
puisqu’elle permet de ne pas tenir compte de la surface bâtie du garage alors
que, comme on le verra ci-dessous, sa surface est en réalité supérieure au
tiers de la surface bâtie au sol de l’habitation, et de diminuer de ce fait artificiellement
la surface brute de plancher pour calculer le l’indice d’utilisation de la
parcelle. Il s’ensuit que le calcul doit être rectifié comme il suit.
Tout d’abord, la surface bâtie du garage, de 24.2 m
2
,
doit être comptabilisée dans le calcul de l’indice d’utilisation de la parcelle
284, puisque sa surface excède le tiers de la surface au sol du bâtiment
principal, qui est de 70 m
2
sans l’isolation périphérique ajoutée. Il
s’ensuit que la surface constructible de la parcelle 284 s’élève au maximum à (295
m
2
x 0.45 =) 132.75 m
2
. L’indice d’utilisation de la
parcelle est ainsi dépassé de (178.75 m
2
pour l’habitation + 24.2 m
2
pour le garage – 132.75 m
2
=)  70.2 m
2
. C’est en
conséquence (70.2 m
2
: 0.45 =) 156 m
2
– et non 102 m
2
– qu’il faut retrancher de la surface constructible de la parcelle 6797. Le solde
à disposition de la parcelle 6797 est donc de (1'936 m
2
– 156 m
2
=) 1'780 m
2
. Au final, cela représente (1'780 x 0.45 =) 801 m
2
de surface habitable brute de planchers.
Le projet litigieux,
qui totalise 824.23 m
2
de surface habitable brute de planchers, est ainsi
excessif
. Ce dépassement condamne à nouveau à lui seul le projet. Il convient
toutefois cette fois-ci d’examiner les autres griefs soulevés par les
recourants, dans un souci d’économie de procédure.
5.
Les recourants invoquent une violation des art. 35, 217 et 225 RPE en
relation avec le calcul de la surface habitable brute des planchers des villas projetées.
Afin de réduire la surface habitable brute des planchers par rapport au premier
projet, la constructrice a prévu de condamner une partie d’une chambre des villas
A, B, C et D située à l’étage, sur le garage. La constructrice a ainsi prévu de
supprimer la porte qui reliait le réduit initialement prévu à cette chambre à
coucher, pour en faire un espace inaccessible. Cet espace est totalement dépourvu
d’ouverture.
Il convient de trancher le principe de savoir si ces
espaces, indépendamment de leurs mesures, doivent être ou non considérés comme
habitables et, partant, s’il doit en être tenu compte dans le compte des surfaces
habitables brutes des planchers. Tandis que la constructrice expose que ces
espaces seront fermés par un mur de briques de 20 cm, sans éclairage
naturel, ni chauffage, ni ventilation, les recourants plaident qu’une ouverture
sur cet espace reste possible, ce qui permettrait de rendre cette surface habitable,
puisqu’elle communiquerait avec une chambre à coucher. Ils ajoutent qu’une
telle ouverture était au demeurant initialement prévue. Evoquant la jurisprudence
citée au consid. 3d de l’arrêt AC.2020.0304 précité, les recourants font
également valoir que même si, actuellement, ces surfaces ne répondent pas en
tous points aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale
en termes de volume, d’éclairage et de hauteur des pièces, elles seront vraisemblablement
utilisées pour l’habitation, de sorte qu’elles doivent être comptabilisées. Au
final, le projet ne respecterait pas l’indice d’utilisation du sol.
En l’occurrence, tels qu’ils sont dessinés sur les
plans, les locaux litigieux sont inutilisables. Ils n’ont pas d’accès, ni d’éclairage
naturel, ni de ventilation. Ils ne sont en conséquence pas habitables. La seule
crainte que ces surfaces soient finalement affectées à un autre usage que celui
initialement prévu par le projet – ici au moyen de la création d’une porte qui
n’est pas dessinée sur les plans -, ne permet pas d’en tenir compte dans le
calcul du coefficient d’utilisation du sol (cf. arrêt CDAP AC.2018.0294/2018.0312
du 16 janvier 2019 consid. 6c et la réf. citée). Il appartiendra au demeurant à
la municipalité, lors de la délivrance du permis d’habiter, de s’assurer que
les travaux auront été exécutés conformément aux plans d’enquête. Enfin, on ne
voit pas à quelle autre disposition, légale ou réglementaire, la création de
ces surfaces contreviendraient. Sur le principe, le procédé doit être ainsi admis.
6.
Les recourants sont aussi d’avis que la deuxième cave de la villa individuelle
E, qui dispose d’un accès extérieur, de même que les locaux techniques des
villas A, B, C et D sont en réalité habitables. En l’espèce, deux caves sont prévues
au sous-sol de la villa E. L’une d’entre elles, de 32.94 m
2
, dispose
d’une porte s’ouvrant sur l’extérieur et d’un soupirail pour l’éclairer. Cependant,
la hauteur du sous-sol, de 2.22 m, est clairement inférieure à la hauteur minimale
de 2.40 m prévue à l’art. 27 al. 2 RLATC pour rendre la pièce habitable. L’éclairage,
au moyen d’un seul soupirail paraît également insuffisant au regard de l’art.
28 al. 1 RLATC. Même à supposer que la porte donnant sur l’extérieur soit vitrée,
ce qui ne résulte pas des plans
, il y a lieu de tenir compte du fait qu’elle
est enterrée, à 2.66 m en dessous du terrain naturel, ce qui réduit
considérablement la luminosité. Enfin, la constructrice conteste que la cave en
question serait chauffée. Il n’y a pas d’élément qui permette de mettre en
doute cette affirmation. Quant aux locaux techniques des villas A, B, C et D, on
ne saurait les considérer comme habitables, en raison de leur petite dimension
(un peu plus de 8 m
2
), du fait qu’ils ne sont ni éclairés, ni ventilés,
d’après les plans. Au surplus, on ne peut guère reprocher au projet de prévoir
des locaux techniques distincts s’agissant d’habitations qui ne comportent pas
de sous-sol où les installer. Dans ces conditions, c’est sans commettre d’abus
de son pouvoir d’appréciation que la municipalité intimée a considéré que ces caves
et locaux techniques n’étaient pas habitables.
7.
Les recourants s’en prennent ensuite au fractionnement prévu par le
projet litigieux. Le projet entraîne en effet la création de quatre nouvelles parcelles
(6815, 6816, 6817 et 6818) et la réduction correspondante de la surface de la
parcelle 6796. Dans la mesure où l’indice d’utilisation du sol prévu à l’art.
35 RPE pour les villas B, C et D est dépassé, la constructrice a prévu de faire
inscrire au registre foncier une mention de restriction de droit public. Les
conditions posées à l’art. 211 RPE pour octroyer une dérogation dans ce contexte
ne seraient pas remplies selon les recourants, qui invoquent l’absence de circonstance
imposant une solution particulière au sens de cette disposition. Ces derniers invoquent
également les inconvénients majeurs qui résulteraient d’une telle dérogation, eu
égard au fait que les villas C et D, pour lesquelles le dépassement du coefficient
d’utilisation du sol est très important, se trouvent sous leurs fenêtres. En
définitive, le projet serait trop dense par rapport à la réglementation applicable
à la zone de moyenne densité dans laquelle il se trouve.
Il s’agit là également de trancher une question de
principe puisque, comme on l’a vu ci-dessus, le projet litigieux totalise une
surface habitable brute de planchers excessive, qu’il faudra réduire, ce qui
entraînera ipso facto une modification de la péréquation des surfaces en
question entre les parcelles nouvellement créées.
Pour rappel, l’art. 83 LATC prévoit que tout fractionnement
ou toute modification de limites d’une parcelle, ayant pour effet de rendre une
construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée
au registre foncier ne soit accompagnée d’une réquisition de mention signée de
la municipalité et ayant pour effet de corriger l’atteinte portée aux règles de
la zone (al. 1). La mention est accompagnée d’un plan coté et indique la portée
des restrictions sur les parcelles en cause (al. 2). Dans la Commune de Bex, l’art.
211 al. 1 RPE, intitulé ‟
Réduction de la distance à la limite et
dérogation de minime importance
”, prévoit ce qui suit:
‟
Lorsque
la topographie, la forme de la parcelle, les accès, l’intégration au site ou la
conception de la construction imposent une solution particulière, la municipalité
peut accorder une dérogation de minime importance aux règles sur les
constructions autres que celles visées à l’alinéa suivant s’il n’en résulte pas
d’inconvénients majeurs pour autrui.
Dans les mêmes circonstances, la municipalité
peut accorder une dérogation:
a) à l’exigence de distance entre un
bâtiment et une limite de propriété, à condition que la distance minimale entre
bâtiments voisins soit respectée;
b) à l’exigence d’une surface
minimale de la parcelle, ou du coefficient d’occupation ou d’utilisation du
sol, à condition que cette exigence se trouve entièrement remplie par un groupe
de parcelles voisines considérées dans leur ensemble.
La dérogation accordée sous lettre
a) ou b) fait l’objet d’une mention au registre foncier, requise sur la base d’une
convention entre les propriétaires intéressés et la Municipalité. La dérogation
mentionnée est opposable à tout propriétaire des parcelles en cause.
”
L’art. 83 LATC interdit les fractionnements de
parcelles ayant pour objet de rendre non conformes les constructions existantes,
mais ne dit rien en revanche sur la possibilité de changement de limites afin d’améliorer
la constructibilité d’une parcelle. D’après la jurisprudence, ce silence ne
rend pas pour autant illicite ce procédé, qui relève pour l’essentiel du droit
privé et il en va de même du transfert des possibilités de bâtir, pour autant
qu’il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir
ultérieurement à un tel calcul. Cela peut intervenir par l'inscription d'une
servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de
droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. La
mention au registre foncier du transfert de surface de plancher habitable constitue
un instrument admissible (cf. arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid.
2.2).
En l’espèce, le tribunal retire des plans mis à l’enquête
que le fractionnement de la parcelle 6797 et l’inscription d’une mention de droit
public en relation avec la répartition du potentiel constructible entre les biens-fonds
nouvellement créés sont dictés par la forme irrégulière de la parcelle 6797,
qui présente quatre angles aigus et un angle obtus. Une telle configuration complique
manifestement la constructibilité du terrain. Il s’ensuit que l’autorité intimée
pouvait considérer, sans abus, que la forme de la parcelle imposait une solution
particulière au sens de l’art. 211 RPE. Les recourants soutiennent que l’opération
entraînerait pour eux un inconvénient majeur, puisque les villas C et D, pour
lesquelles le dépassement des surfaces habitables brutes des planchers est, d’après
le plan cadastral établi par le géomètre le 19 juillet 2021, de 21.68 m
2
et de 27.98 m
2
, se trouvent sous leurs fenêtres. Or, comme le relève
la constructrice, cet argument n’est pas pertinent, puisque la distance entre l’habitation
des recourants et les villas projetées est dictée par les règles relatives à la
distance à la limite qui est fixée par l’art. 32 RPE pour la zone d’habitat à
moyenne densité à 3 m au minimum. Cette distance est plus que respectée en l’occurrence,
puisqu’elle est de 4.94 m. Au final, les possibilités de construire ne devront toutefois
excéder les normes de densité prévues pour l’ensemble des parcelles nouvellement
constituées. Sous cette réserve, le principe du fractionnement de la parcelle
initiale et de la répartition du potentiel constructible entre les parcelles
nouvellement créées est admissible.
8.
Les recourants critiquent l’aménagement des places de stationnement
extérieures.
L’art. 249 RPE, qui régit la matière,
prévoit à son alinéa 1 notamment que la municipalité fixe le nombre de places
privées de stationnement et détermine ce nombre selon les normes de l’Union
Suisse des Professionnels de la Route, proportionnellement à l’importance de la
destination des nouvelles constructions; la proportion est, en règle générale,
de 2 places de stationnement ou de 2 garages par logement et ces emplacements
de stationnement sont fixés en retrait des limites de construction. Une
exonération est possible, moyennant le versement d’une contribution
compensatoire (al. 2 ss).
a) D’après les recourants, la place de manœuvre désormais
prévue par les plans au nord, le long de la Route de l’Allex (DP 1058), serait
en réalité une place de stationnement qui serait trop proche de la route et ne
respecterait pas la limite des constructions. Le précédent projet prévoyait à
cet endroit des places de stationnement et les recourants les avaient critiquées
dans le précédent recours au motif qu’elles ne respectaient pas la distance
minimale de 3 m du bord de la chaussée prévue par l’art. 37 de la loi sur les
routes du 10 décembre 1991 (LRou; BLV 725.01). Il n’y a toutefois pas lieu d’examiner
la conformité de places de parc qui ne sont plus prévues, même si la surface de
la zone de manœuvre désormais projetée n’est que légèrement inférieure à celle
des places de stationnement prévues dans un précédent projet et si les bordures
et murets sont très similaires et si les recourants doutent de son utilité.
D’après les plans, la zone de manœuvre litigieuse,
de forme rectangulaire, est située devant les garages des villas A et B et permettra
aux véhicules d’accéder à la Route de l’Allex devant la villa B, après franchissement
du trottoir. Les recourants se posent la question de son utilité mais ne
précisent pas en contravention de quelle disposition légale ou réglementaire cette
zone de manœuvre serait érigée. Quant à la supposition selon laquelle la zone
de manoeuvre sera utilisée ultérieurement comme place de stationnement, elle ne
permet pas d’en interdire la conception. Les recourants font par ailleurs observer
que les places de stationnement initialement prévues dans la zone de manœuvre sont
désormais aménagées au sud-ouest de la villa A sur la parcelle 6815 sans que l’on
sache à quelle villa elles sont destinées. Dans l’hypothèse où elles seraient
attribuées à la villa A, il manquerait une place de stationnement pour la villa
B. Ce faisant les recourants ne précisent pas quelle disposition légale ou réglementaire
serait violée. Plus particulièrement, l’art. 249 RPE qui traite des places de
stationnement, prévoit que sont érigées deux places de stationnement ou deux
garages par logement. Il ne s’agit toutefois que d’une règle générale, de sorte
que des exceptions paraissent envisageables.
b) Ensuite, les recourants se prévalent du fait que
plusieurs places de stationnement sont aménagées en dérogation aux limites et qu’elles
ne respectent pas les conditions pour être autorisées. L’art. 39 RLATC, qui
traite des dépendances de peu d’importance et des ouvrages assimilés, prévoit
qu’à défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent
autoriser la construction de dépendances de peu d’importance, dont l’utilisation
est liée à l’occupation du bâtiment principal, dans les espaces réglementaires
entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété (al. 1). Ces règles
sont également valables pour d’autres ouvrages que des dépendances proprement
dites, notamment les places de stationnement à l’air libre (al. 3). Ces
constructions ne peuvent être autorisées que pour autant qu’elles n’entraînent
aucun préjudice pour les voisins (al. 4). Cette clause doit être interprétée en
ce sens que l'aménagement concerné ne doit pas entraîner des nuisances qui ne
seraient pas supportables sans sacrifices excessifs. L’autorité doit procéder à
une pesée des intérêts en présence, en comparant d’une part l'intérêt des
voisins à être préservés des nuisances ou inconvénients et, d’autre part, l'intérêt
du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage admissible en tant que dépendance;
la notion de gêne supportable doit donc s’apprécier en fonction des circonstances
concrètes de chaque cas particulier, notamment de la situation des différents
propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté et de l'intensité des
nuisances qui peuvent en résulter
(arrêt CDAP AC.2021.0271
du 30 mai 2022 consid. 5 et la réf. citée). La municipalité dispose à ce propos
d’une latitude de jugement étendue, que le tribunal doit respecter (arrêt CDAP
AC.2019.0046 du 23 avril 2020 consid. 4 et les réf. citées).
En l’espèce, le tribunal constate que si des places
de stationnement sont bel et bien prévues à l’intérieur des distances aux
limites, aucune n’est aménagée dans l’espace réglementaire situé entre les
villas C et D directement voisines et la limite de la parcelle des recourants,
de sorte qu’on ne voit pas quel préjudice ces derniers subiraient après leur
création. Cependant, les recourants se plaignent plus particulièrement des
places qui sont situées entre les villas D et E, au motif que ces places
obstrueraient le dégagement qu’ils ont depuis leur parcelle en direction du
nord. Le tribunal constate à ce propos qu’en raison de la configuration des
lieux, la vue que les recourants pourraient avoir sur ces places sera en grande
partie masquée par la villa D. Dans de telles conditions, les éventuelles nuisances
que ces places pourraient occasionner à l’occasion des manœuvres de parcage ne
seraient pas significatives. Partant, l’autorisation litigieuse, qui prévoit
des dérogations pour la constitution de places de parc dans la distance aux limites,
n’est pas critiquable sur ce point.
c) Les recourants se prévalent encore du fait qu’un
seul couvert à voiture est prévu dans le nouveau projet, à proximité de la
villa E, en lieu et place de deux et que la municipalité intimée n’a pas
modifié le titre de sa décision qui mentionne, à tort, un couvert pour deux
voitures. Or une simple erreur dans la dénommination de l’autorisation ne permet
pas de refuser le permis de construire demandé.
d) Enfin, le nombre de places de parc prévu par le
projet serait excessif, d’après les recourants, qui comptent douze places. Ce
nombre contreviendrait aux normes professionnelles en matière de stationnement
auxquelles le règlement communal renvoie et constituerait également une violation
du droit cantonal. L’autorité intimée dit avoir requis dix places de
stationnement, y compris les places visiteurs, ce qui correspond au projet,
soit deux places par logement, conformément à l’art. 249 RPE, de sorte que le
projet est réglementaire.
Le tribunal constate tout d’abord que seules dix places
– prévues à l’extérieur, à l’intérieur ou simplement couverte pour l’une d’elles
– sont dessinées sur les plans mis à l’enquête, de sorte que c’est bien la
régularité de ce nombre qui doit être examinée.
La matière est régie par plusieurs dispositions
cantonales et communales. Tout d’abord, l’art. 24 al. 3 LATC, dans sa nouvelle teneur
au 1
er
septembre 2018, prévoit que les plans d’affectation communaux
prévoient en particulier des références aux normes professionnelles en matière
de stationnement. Quant à l’art. 40a al. 1 RLATC, il prévoit que la
réglementation communale fixe le nombre de places de stationnement pour les
véhicules à moteur et les deux-roues légers non motorisés, dans le respect des
normes de l’Association suisse des professionnels de la route et des transports
et en fonction de l’importance et de la destination de la construction. Au plan
communal, l’art. 249 al. 1 RPE, déjà cité, dispose que la municipalité
fixe le nombre de places privées de stationnement et détermine ce nombre selon
les normes de l’Union Suisse des Professionnels de la Route, proportionnellement
à l’importance de la destination des nouvelles constructions; la proportion
est, en règle générale, de 2 places de stationnement ou de 2 garages par
logement et ces emplacements de stationnement sont fixés en retrait des limites
de construction. Un exonération est possible, moyennant le versement d’une
contribution compensatoire (al. 2 ss).
La norme
VSS-SN 40 281 établie par l’Association suisse des professionnels de la route et
des transports, intitulée "
Stationnement, Offre en cases de stationnement
pour les voitures de tourisme
", valable dès le 31 mars 2021, règle l’offre
en cases de stationnement pour toutes les affectations au logement dans son
chiffre 9 du chapitre D (inchangé par rapport à la version précédente). Selon
le chiffre 9.1, l’offre en cases de stationnement à mettre à disposition correspondra
aux valeurs indicatives suivantes pour le cas normal: pour les habitants 1 case
de stationnement par 100 m
2
de surface brute de plancher ou une case
de stationnement par appartement; pour les visiteurs, il faut ajouter 10 % du
nombre de cases de stationnement pour les habitants. Des valeur indicatives
inférieures peuvent être utilisées pour des cas spéciaux tels que les logements
pour personnes âgées et les foyers d’étudiants (ch. 9.2). La règle d’arrondissement
prévoit que ce n’est qu’à la fin des calculs, après avoir fait tous les totaux,
qu’interviendra l’arrondissement du nombre de cases de stationnement à l’entier
supérieur (ch. 9.3). Il peut être judicieux de s’écarter des valeurs indicatives
ci-dessus afin de tenir compte de conditions locales particulières ou de formes
spéciales de logements (ch. 9.4).
En l’espèce, le projet prévoit la construction de 5
villas pour une surface brute de plancher de 824.23 m
2
. Si l’on se
réfère la règle générale prévue par l’art. 249 du règlement communal, il y
aurait lieu d’aménager 10 places de stationnement (soit deux par logement). Si
l’on se réfère en revanche aux normes VSS, il conviendrait de prévoir 9 cases (soit
8 + 10% arrondi au chiffre supérieur). En conclusion, suivant que l’on applique
l’une ou l’autre règle, on ne parvient pas à la différence significative dont
font état les recourants – qui comptabilisent 12 places au lieu de 10 en raison
d’une mauvaise lecture des plans – puisque la différence en question n’est en
réalité que d’une place. Quoiqu’il en soit, dans une jurisprudence qui a fait l’objet
d’une procédure de coordination au sens de l’art. 34 du règlement organique du Tribunal
cantonal du 13 novembre 2007 (ROTC; BLV 173.31.1), la Cour de céans a jugé que l’art.
24 al. 3 LATC, dans sa teneur au 1
er
septembre 2018, ne
constitue pas une base légale suffisante pour appliquer l’art. 40a RLATC,
qui impose l’application des normes VSS à défaut de réglementation communale
conforme à ces dernières (cf. arrêt CDAP AC.2019.0060 du 6 janvier 2021 consid.
4d). Dans un tel contexte, on ne saurait retenir qu’en autorisant deux places
par logement l’autorité intimée aurait interprété de manière insoutenable son
règlement. Le texte clair de l’art. 249 RPE prévoit en effet la possibilité d’aménager
deux places ou deux garages par logement. Mal fondé, le grief relatif au nombre
de cases de stationnement doit être en conséquence rejeté.
9.
Les recourants critiquent encore les terrasses des villas C et D, de quelques
mètres carrés, aménagées en partie dans la limite de leur propriété, à proximité
immédiate de l’entrée de leur propriété et de leurs chambres. La raison invoquée
est que ces terrasses seraient cause de nuisances importantes, en particulier
en été, avec les repas, grillades et jeux d’enfants qui s’y dérouleront.
Il y a lieu tout d’abord de préciser que les terrasses
ne constituent pas des dépendances au sens de l’art. 39 RLATC mais des ouvrages
assimilés à des dépendances au sens de cette disposition. Il s’ensuit que de
tels aménagements ne peuvent être réalisés dans les espaces réglementaires qu’à
la condition qu’ils n’entraînent aucun préjudice pour les voisins au sens de l’art.
39 al. 4 RLATC (pour un développement à ce sujet, voir l’arrêt CDAP AC.2020.0260
du 7 juillet 2021 consid. 2b ; cf. également arrêts CDAP AC.2021.0271 du
30 mai 2022 consid. 5 AC.2019.0046 du 23 avril 2020 consid. 4 précités.
Dans le cas particulier, le tribunal retient que la
seule présence de terrasses dans un quartier d’habitation ne paraît pas entraîner
en soi un préjudice notable pour le voisinage. De tels aménagements sont fréquents
dans ce genre de secteur et la villa des recourants en est du reste également
dotée. Par ailleurs, les deux terrasses litigieuses sont de dimensions modestes
puisque, mesurées sur plan, elles représentent (3 m x 5 m =) 15 m
2
.
Enfin, lorsqu’il s’était rendu sur place lors de l’instruction du premier
recours, le tribunal avait constaté que les recourants avaient eux-mêmes aménagé
une terrasse dallée au sud-ouest de leur habitation et que celle-ci était
séparée de la parcelle litigieuse par le chemin d’accès à leur propriété, ce
qui est de nature à limiter la perception d’éventuelles nuisances émanant des
terrasses voisines. Quant aux bruits de comportement qui pourraient être perceptibles
depuis les chambres des recourants et constituer des nuisances en raison, par
exemple, de leur intensité, le tribunal relève que la problématique devra être
le cas échéant réglée par des mesures de police, qui sont destinées à assurer
la tranquilllité du voisinage. Dans ces conditions, les terrasses projetées n’entraînent
pas d’inconvénients appréciables pour les recourants et l’autorité intimée n’a
pas outrepassé son pouvoir d’appréciation en autorisant ces aménagements.
10.
Dans un ultime grief, les recourants considèrent que le projet violerait
les règles relatives à l’ordre contigu. D’après eux, la zone commanderait de ne
pas construire trois bâtiments distincts mais de concentrer le bâti, en ordre
contigu. L’autorité intimée soutient que les conditions posées à l’art. 32 RPE,
qui traite de l’implantation des bâtiments, ne sont pas remplies pour exiger
que l’ordre contigu soit respecté. La constructrice ajoute que l’argument des
recourants tombe à faux compte tenu du projet de morcellement de la parcelle
6797.
Selon l’art. 32 RPE, applicable à la zone d’habitat
à moyenne densité, l’ordre contigu est obligatoire partout où existe un
commencement d’exécution, à l’intérieur de la zone et aux limites de celle-ci;
cependant, la municipalité peut autoriser également l’ordre contigu lorsqu’il y
a entente entre les voisins pour construire simultanément.
Dans le cas particulier, il faut constater qu’il n’y
a aucun commencement d’exécution qui permettrait d’exiger un ordre contigu. Le
fait qu’une construction simultanée soit prévue ne permet pas d’exiger une
réalisation en ordre contigu non plus. En effet, l’art. 32 RPE ne prévoit dans
un tel cas de figure qu’une possibilité d’autoriser l’ordre contigu et non une
obligation. Dans ces conditions, on ne saurait faire grief à l’autorité intimée
de ne pas avoir exigé que les bâtiments soient implantés en ordre contigu.
11.
Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission du recours et à
la réforme de la décision entreprise en ce sens que le permis de construire est
refusé. Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe
(art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre
le recourant et l’autorité intimée, une ou plusieurs parties dont les intérêts
sont opposés à ceux du recourant, c’est en principe à cette partie adverse
déboutée, à l’exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée
ou modifiée, d’assumer les frais et les dépens (arrêt CDAP AC.2019.0307 du 14 février
2020 consid. 3 et les réf. citées). Il appartient en conséquence à la constructrice,
qui succombe, de supporter les frais de justice. Les recourants, qui ont procédé
avec l’assistance d’un avocat, ont droit à des dépens (cf. art. 49 al. 2 et 56
LPA-VD). L’autorité intimée, dont la décision est réformée, n’a pas droit à des
dépens pour l’intervention de son conseil.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Bex du 16 décembre 2021 est réformée
en ce sens que le permis de construire est refusé.
III.
Les frais du présent arrêt, par 3'000 (trois mille) francs, sont mis à
la charge de C.________.
IV.
C.________ versera aux recourants, solidairement entre eux, la somme de
3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 4 novembre 2022
Le
président:                                                                                            La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire
de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.