vd_omni · AC.2011.0320 · 2012-07-31 · fr

GLAUSER, GRANDCHAMP, BACHLER RASTELLI, RASTELLI, REY-MERMET, LOPEZ/Municipalité de Lausanne, BÂLOISE ASSURANCE SA, Service de l'économie, du logement et du tourisme | Projet de surélévation d'un bâtiment (adjonction de 4 étages à un bâtiment de 7 étages). Les modifications apportées au projet après l'enquête publique tendent à une réduction de ce dernier et à répondre à des griefs formulés par les opposants. Une enquête publique complémentaire n'était par conséquent pas nécessaire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.07.2012 AC.2011.0320

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
31 juillet
2012
Composition
M. François Kart,
président
; M. François Gillard, assesseur et M. Georges
Arthur Meylan, assesseur.
recourants
1.
Christine GLAUSER,
à Lausanne,
2.
Michel GLAUSER,
à Lausanne,
3.
Patrick GRANDCHAMP,
à Lausanne,
4.
Rose-Mary BACHLER
RASTELLI,
à Lausanne,
5.
Francesco RASTELLI,
à Lausanne,
6.
Catherine
REY-MERMET,
à Lausanne,
7.
Jean LOPEZ,
à Lausanne,
tous
représentés
par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,
autorité intimée
Municipalité de
Lausanne,
représentée par Me Daniel PACHE, avocat
à Lausanne,
autorité concernée
Service de
l'économie, du logement et du tourisme,
constructrice
BÂLOISE ASSURANCE
SA,
représentée par Me Marc-Olivier BUFFAT, avocat à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Christine GLAUSER, Michel
GLAUSER, Patrick GRANDCHAMP, Rose-Mary BACHLER RASTELLI, Francesco RASTELLI,
Catherine REY-MERMET, Jean LOPEZ c/ décision de la Municipalité de Lausanne
du 11 novembre 2011 (Surélévation du bâtiment sis sur la parcelle 6378 de
Lausanne, Avenue Eugène-Rambert 30)
Vu les faits suivants
A.
La Bâloise Assurances SA (ci-après : la
Bâloise) est propriétaire de la parcelle n° 6378 du cadastre de la Commune de
Lausanne, d’une surface de 2'201 m
2
, sise avenue Eugène-Rambert 30,
du côté sud de cette avenue. Cette parcelle, colloquée dans la zone mixte de
forte densité au sens des art. 104 ss du règlement du 26 juin 2006 du plan
général d’affectation de la Commune de Lausanne (ci-après : RPGA), se
situe dans l’est du territoire de la Commune de Lausanne dans un terrain en
forte pente orienté en direction du sud. Elle est bordée au nord par l’avenue
Eugène-Rambert, au nord-est par l’avenue du Léman et au sud par la voie CFF
au-delà de laquelle se trouve le chemin de Bonne-Espérance. L’environnement se
caractérise par la présence de petits bâtiments locatifs de trois ou quatre
niveaux du côté sud de l’avenue Eugène-Rambert, de quelques villas en amont de l’avenue
du Léman et de bâtiments plus importants, notamment du côté nord de l’avenue
Eugène-Rambert et en aval le long du chemin de Bonne-Espérance. De l’autre côté
de l’avenue Eugène-Rambert, en face de la parcelle n° 6378, se trouve
notamment  un bâtiments de 10 étages (8 étages à la hauteur de l’avenue du
Léman).
La parcelle n° 6378 supporte un
bâtiment de 6 niveaux plus attique (8 niveaux du côté sud)
construit en 1979
qui comprend 49 logements (deux une pièce, 12 deux pièces, 14 trois pièces,
deux 3,5 pièces, 15 quatre pièces, un 4,5 pièces, deux 6 pièces et un 7 pièces),
et un parking souterrain de 50 places.
B.
La Bâloise a mis à l’enquête publique du 17 mai
au 16 juin 2011 la construction de quatre niveaux supplémentaires,
l’installation de panneaux solaires en toiture, la pose d’une isolation
périphérique et l’extension du parking souterrain avec la création de 10 places
supplémentaires. Le projet comprend la suppression de l’attique existant, la
création de deux niveaux complets dans le gabarit existant surmontés de deux
niveaux en attique avec la création de 20 nouveaux logements, la suppression de
quatre logements existants (un une pièce au 1
er
étage, deux trois pièces
au 3
ème
étage et un 7 pièces en attique au 3
ème
étage),
la mise aux normes ECA de la cage d’escalier et l’assainissement de l’enveloppe
extérieure. Il implique une augmentation de la surface brute de plancher de
5’662 m
2
à 7778 m
2
, la surface au sol n’étant pas
modifiée. Avec la surélévation prévue, la façade nord donnant sur l’avenue
Eugène-Rambert aura une hauteur de 14 m 50 à la corniche, soit une hauteur
supplémentaire d’environ 8 m.
C.               Christine Glauser, Michel
Glauser, Patrick Grandchamp, Rose-Mary Bachler Rastelli, Francesco Rastelli,
Catherine Rey-Mermet, et Jean Lopez ont formulé une opposition par
l’intermédiaire de leur conseil le 16 juin 2011.
D.               La Centrale des
autorisations CAMAC a établi sa synthèse le 2 août 2011. Cette dernière comprend
l’autorisation délivrée par le Service de l’économie, du logement et du
tourisme (ci-après : SELT) en application de la loi du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (LDTR ; RSV 840.15).
E.                Dans une prise de
position du 16 septembre 2011, la Direction des travaux de la Commune de
Lausanne a notamment relevé que l’isolation prévue impliquait une dérogation en
ce qui concernait la distance à la limite de propriété ouest et la longueur du
bâtiment. Elle indiquait admettre cette dérogation pour la partie existante
mais pas pour la partie nouvelle. Elle demandait par conséquent que les niveaux
supplémentaires respectent la distance réglementaire de 8 m par rapport à la
limite de propriété ouest ainsi que la longueur maximale admissible de 36 m.
Elle demandait également une modification du projet afin que soient supprimés
certains éléments dépassant le gabarit de la toiture (gaines disposées de part
et d’autre de la toiture et superstructure de la cage d’escalier). Elle relevait
en outre que le nouveau parking enterré dérogeait aux limites de propriété, ce
qu’elle admettait en application des art. 81 RPGA et 84 de la loi du 4 décembre
1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC ; RSV
700.11). La constructrice a modifié le projet conformément à ce qui était
requis.
F.                Dans sa séance du 19
octobre 2011, la Municipalité de Lausanne (ci-après : la municipalité) a
décidé de lever les oppositions et de délivrer le permis de construire, ce
dernier se rapportant aux plans modifiés à la suite de la prise de position de
la Direction des travaux du 16 septembre 2011. Cette décision a été communiquée
aux opposants le 11 novembre 2011.
G.               Par acte du 14 décembre
2011, Christine Glauser, Michel Glauser, Patrick Grandchamp, Rose-Mary Bachler
Rastelli, Francesco Rastelli, Catherine Rey-Mermet, et Jean Lopez
(ci-après : les recourants) ont recouru contre cette décision et contre
les autorisations spéciales des services de l’Etat, en particulier du SELT, auprès
de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à
leurs réformes en ce sens que le permis de construire est refusé.
La municipalité a déposé sa réponse
le 24 janvier 2012 en concluant au rejet du recours. L’Unité logement (qui a
succédé au SELT) a déposé sa réponse au recours le 16 janvier 2012 en concluant
au rejet du recours. Par courrier du 13 janvier 2012, la Bâloise a conclu au
rejet du recours et a demandé la levée de l’effet suspensif. Cette requête a
été rejetée par décision du juge instructeur du 1
er
février 2012. Le
15 février 2012, les recourants ont demandé la production du dossier complet
relatif au bâtiment dont l’agrandissement est prévu. Ils faisaient valoir que,
au moment de la construction du bâtiment, des assurances auraient été données selon
lesquelles ce dernier ne serait pas surélevé. Par courrier du 29 février 2012,
la constructrice a contesté cette affirmation. Le 27 mars 2012, le conseil de
la municipalité a produit le dossier de la construction initiale en relevant
qu’aucune dérogation n’avait été octroyée. Les recourants ont déposé des
observations complémentaires le 26 avril 2012. A cette occasion, ils ont
demandé la mise en œuvre de la Commission cantonale consultative d’urbanisme et
d’architecture. Par avis du 27 avril 2012, le juge instructeur a indiqué que,
en l’état, il n’était pas donné suite à cette requête. La Bâloise a déposé des
observations complémentaires le 10 mai 2012.
Le tribunal a tenu audience le 20
juin 2012. A cette occasion, il a procédé à une vision locale.
Considérant en droit
1.
Les recourants soutiennent que les modifications
apportées au projet après l’enquête publique auraient dû faire l’objet d’une
enquête publique complémentaire.
a) En droit vaudois, la procédure
de mise à l'enquête est régie notamment par l'art. 109  LATC.
L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la
connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but
idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris
les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui
pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir
leur droit d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique doit permettre à
l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et
réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie
d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers
intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions
nécessaires au respect de ces dispositions (cf. AC 2010.0318 du 23
novembre 2011 consid. 6a ; AC.2010.0067 du 13 janvier 2011 consid. 1a/aa;
AC.2009.0235 du 3 juin 2010 consid. 1a; AC.2009.0116 du 15 février 2010
consid. 1; AC.2005.0278 du 31 mai 2006 consid. 1a). De jurisprudence
constante, l'enquête publique n'est pas une fin en soi. Elle a essentiellement
pour but de renseigner les intéressés de façon complète sur la construction
projetée. Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être
invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner
l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice
(notamment arrêts AC. 2011.0143 du 23 décembre 2011 consid 3a ;
AC.2010.0067 précité et les références citées).
Lorsqu'une modification est
apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient
d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la
proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de
renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime
importance" (art. 117 LATC); les modifications plus importantes, mais qui
ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête
complémentaire au sens de l’art. 72b RLATC; les modifications plus importantes
doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon
l’art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de
soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à
un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à
supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (arrêt AC.
2011.0143 précité consid 3a,  AC.2010.0067 précité consid. 1a/aa et
références).
b) En l'occurrence, les
modifications apportées après l’enquête publique portent sur une réduction du
projet, soit principalement une diminution de la surface des niveaux
supplémentaires et une modification de certains éléments de manière à ce qu’ils
ne débordent pas de la toiture (suppression de l’accès en toiture et des
espaces communautaires). Dès lors que ces modifications visent à répondre à des
griefs formulés dans les oppositions, le fait d’avoir renoncé à requérir une
enquête publique complémentaire ne prête pas flanc à la critique.
2.                Les recourants font valoir
que le bâtiment existant n’est pas réglementaire en ce qui concerne la distance
à la limite de la parcelle sise à l’ouest et ils invoquent à cet égard une
violation de l’art. 80 LATC. Ils prétendent que le projet doit être considéré
comme une reconstruction et non pas comme une transformation ou un
agrandissement du bâtiment existant. Ils soutiennent en outre que les exigences
de l’art. 80 al. 2 LATC pour permettre la transformation ou l’agrandissement
d’une construction non réglementaire ne sont pas remplies dès lors que les
travaux impliquent une aggravation de l’atteinte à la réglementation et des
inconvénients qui en résultent pour le voisinage, ainsi qu’une atteinte au
caractère de la zone.
a) L’art. 80 LATC a la teneur
suivante :
"Art. 80
LATC – Bâtiments existants non-conformes aux règles de la zone à bâtir
1
Les bâtiments existants non-conformes aux règles de la zone à bâtir
entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la
distance aux limites, au coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, ou à
l’affectation de la zone, mais n’empiétant pas sur une limite des constructions,
peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur
agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu’il n’en résulte pas une
atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la
zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l’atteinte à la réglementation en
vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas
aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être
reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de
moins de cinq ans, la reconstruction d’un bâtiment peut être autorisée dans son
gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur
la parcelle selon les règles de la zone. L’alinéa 2 est applicable par
analogie."
Cette disposition est exhaustive :
le droit communal ne peut être plus strict (AC.2010.0026 du 21 décembre 2010
consid. 2b ; RDAF 1989 p. 314 ; Didisheim, Le statut des ouvrages non
réglementaires en droit vaudois, particulièrement dans les zones à bâtir, in
RDAF 1987 p. 389, spéc. p. 397). Il y a cependant lieu de réserver le cas d’une
disposition particulière applicable à une zone ou à un secteur déterminé d’une
commune et dont la portée restrictive serait précisément destinée à protéger un
quartier, l’aspect d’une vieille ville ou d’un site bâti ou non (RDAF 1989 p.
314).
b) aa) La jurisprudence a déduit de
l’art. 80 al. 2 et 3 LATC que la reconstruction d’un bâtiment non réglementaire
est interdite, sous réserve de l’hypothèse, non réalisée en l’espèce, d’une
destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans (AC 2010.0026
précité consid. 2b ; AC.2005.0203 du 18 mai 2006 consid. 3b/aa).
Selon la jurisprudence, la
reconstruction se caractérise par le remplacement d’éléments d’un ouvrage par
d’autres éléments semblables, ne laissant subsister que quelques parties
secondaires de l’ouvrage primitif. Pour qualifier les travaux de transformation
ou de reconstruction, l’importance des parties existantes subsistant après les
travaux est déterminante : s’il ne subsiste plus du bâtiment existant qu’un pan
de mur et rez-de-chaussée, il s’agit d’une reconstruction, peu importe les
raisons qui ont conduit à la destruction de la plupart des murs et des paliers
intermédiaires  (AC.2009.0184 du 12 mai 2010; AC.2008.0009 du 4 novembre 2008
confirmé par l’ATF 1C_556/2008, 1C_570/2008 du 14 mai 2009 ; AC.2006.0151
du 18 mars 2008 ; AC. 2005. 0144 du 11 septembre 2006 ; AC.1993.0018 du 28
janvier 1994 et les références citées). Il a été notamment considéré que la
reconstruction de trois murs en façades sur quatre – les anciens murs s’étant
effondrés au cours de travaux – ainsi que la réfection et la modification de la
plupart des autres parties essentielles d’un bâtiment, ne sauraient être
autorisée au titre de transformation dans le cadre de l’art. 80 al. 2 LATC,
même si le gabarit de l’immeuble demeure inchangé ; ces travaux équivalent à
une véritable reconstruction (RDAF 1970 p. 347).  En revanche, le tribunal a
qualifié de transformation, précisant qu’il s’agissait d’un cas limite, les
travaux qui n’ont pas touché la structure porteuse du bâtiment et n’ont pas
porté atteinte aux parties essentielles de l’édifice même si les murs porteurs
des façades nord et sud ont été partiellement détruits (cf. AC.2008.0009
précité).
bb) En l’espèce, le projet consiste
à ajouter quatre niveaux à un bâtiment qui en comporte actuellement sept. Dès
lors que, pour l’essentiel, le bâtiment existant est conservé et qu’il restera
la partie la plus importante de la construction après la surélévation, on se
trouve en présence d’un agrandissement et non pas d’une reconstruction.
c) Il convient encore d’examiner si
les conditions permettant l’agrandissement d’un bâtiment non réglementaire
figurant à l’art. 80 al. 2 LATC sont remplies.
aa) Pour déterminer si l'on se
trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2
LATC, il convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée, soit
en l’espèce la réglementation relative à la distance à la limite de la parcelle
voisine (AC.2009.0269 du 21 mars 2012 consid. 3 ; AC.2011.0138 du 31
octobre 2011 consid. 2a et les références; Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney,
Droit vaudois de la construction, 4
ème
éd., Bâle 2010, ch. 6.3 ad
art. 80 LATC).
Les distances aux limites tendent
principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les
constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel ; elles
ont pour but d’éviter notamment que les habitants de bien-fonds contigus aient
l’impression que la construction voisine ne les écrasent (
cf.
Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en
droit vaudois, thèse Lausanne 1988,
p. 87). Elles
visent également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (AC 2003.0118
du 25 février 2004 consid. 9a). Selon la jurisprudence, la création de volumes
supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit notamment
être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation (AC.2009.0184
du 12 mai 2010 consid. 2a ;  AC 2005.0171 du 9 février 2007 consid.
3d ;  AC 2003.0118 du 25 février 2004 consid. 9a).
bb) Pour ce qui est du bâtiment existant,
la distance à la limite par rapport à la parcelle voisine à l’ouest n’est pas
respectée puisque la distance devrait être de 8 m et que le bâtiment a été
construit à 7 m. 97 de la limite.  En raison de la mise en place d’une nouvelle
isolation périphérique, on va encore se rapprocher de la limite de la parcelle
voisine et l’on se trouve par conséquent en présence d’une aggravation de
l’atteinte à la réglementation, qui est en principe prohibée par l’art. 80 al.
2 LATC. Cette mise en place d’une isolation périphérique dans les distances
réglementaires est toutefois admissible au regard de l’art. 97 al. 6 LATC, qui
prévoit que l’isolation périphérique nouvelle d’un bâtiment existant peut être
posée dans l’espace réglementaire séparant la construction de la limite de propriété.
Pour ce qui est de la partie
nouvelle du bâtiment, on ne se trouve pas dans l’hypothèse de la création de
volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite. En
effet, à la suite de l’enquête publique, l’autorité intimée a demandé que le
projet soit modifié de telle manière que les niveaux supplémentaires respectent
strictement la distance à  la limite de la parcelle voisine à l’ouest. La
surélévation du bâtiment n’implique par conséquent pas une aggravation de
l’atteinte à la réglementation.
cc) Pour ce qui est de
l’aggravation des inconvénients que la surélévation du bâtiment implique pour
le voisinage, on note que l'art. 80 al. 2 LATC n'exclut pas tous les
inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou
l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement
l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la
réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009, consid. 4 ; AC.2009.0269
précité consid. 2).
En l’espèce, on a vu que la
surélévation du bâtiment n’aggrave pas l’atteinte en ce qui concerne le respect
de la distance à la limite. Les inconvénients mentionnés par les recourants - à
savoir l’atteinte au dégagement dont ils bénéficient - n’ayant pas de relation
avec l'atteinte à la réglementation, ils ne constituent pas une aggravation des
inconvénients qui en résultent pour le voisinage au sens de l’art. 80 al. 2
LATC.
dd) Pour ce qui est de l’atteinte
au caractère de la zone, on relève que cette dernière est prévue pour
accueillir des bâtiments de la dimension de celui qui est ici litigieux. Dès
lors que le règlement est relativement récent, on ne saurait retenir que la
surélévation litigieuse pose problème  à cet égard.
d) Vu ce qui précède, le grief
relatif à l’art. 80 LATC en relation avec la non réglementarité du bâtiment
existant pour ce qui est de la distance à la limite n’est pas fondé.
3.                Les recourants contestent
que le nouveau parking semi-enterré puisse être autorisé en dérogation aux
règles sur la distance à la limite en application des art. 81 RPGA et 85 LATC.
Ils soutiennent en outre que le parking actuel n’est déjà pas réglementaire et
que, en application de l’art. 80 LATC, aucune aggravation de l’atteinte à la
réglementation n’est possible.
a)
Dès lors
que la municipalité conteste leur qualité pour agir sur ce point, il convient
d’examiner si les recourants ont qualité pour invoquer des griefs relatifs au
parking souterrain.
aa) L’art. 37 de l’ancienne loi sur
la juridiction et la procédure administratives du 18 décembre 1989 (ci-après:
LJPA), qui limitait le droit de recours à celui qui a un intérêt protégé par la
loi applicable, a été modifié en 1996 pour introduire la notion d’intérêt digne
de protection et faire correspondre la définition de la qualité pour recourir
en droit cantonal avec celle du recours de droit administratif au Tribunal
fédéral dans un souci de simplification. La règle cantonale a été formulée de
manière identique à celle de la règle fédérale dans ce but (BGC février-mars
1996 p. 4489). C’est pourquoi le Tribunal administratif a interprété la notion
d'intérêt digne de protection en se référant à la jurisprudence fédérale
relative à l'art. 103 let. a de l’ancienne loi fédérale d’organisation
judiciaire (ci-après : OJ) (cf. AC.1995.0050 du 8 août 1996).
L’art. 75 let. a de la loi sur la procédure administrative du 28
octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) réserve pour sa part la qualité pour former
recours à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure
devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire,
qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Selon la jurisprudence
cantonale, la jurisprudence développée  au regard des art. 37
LJPA et
103 let. a OJ s’applique à l’art. 75
let. a LPA-VD (AC.2009.0029 du 28 janvier 2010; AC.2008.0224 du 6 mai 2009 et
GE.2008.0194 du 29 avril 2009 cités dans AC.2009.0072 du 11 novembre 2009). On
peut donc s’y référer.
Selon la jurisprudence fédérale
traditionnelle, l'intérêt digne de protection peut être de fait ou de droit. Il
permet au recourant de faire valoir ses droits lorsqu'il est menacé dans ses
intérêts de nature matérielle, économique, idéale ou autre, par la décision contestée.
Le recourant peut en outre invoquer la violation de dispositions de droit
public qui n'ont pas pour but de protéger ses intérêts; mais lorsque la
décision contestée favorise un tiers, la règle établie pour éviter l'action
populaire veut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une
intensité plus grandes que quiconque, de façon spéciale et directe. Il doit
être dans un rapport spécial, digne d'intérêt et particulièrement étroit avec
l'objet du litige (voir notamment les ATF 131 II 361 consid.
1.2 p. 365; ATF 125 II 10 consid. 3a p. 15; ATF 121 II 39 consid.
2c/aa
p. 43; ATF 120 Ib 48 consid. 2a p. 51; ATF 119 Ib 179 consid. 1c p. 183-184;
ATF 116 Ib 321 consid.
2a p.
323-324
; ainsi que l'arrêt de principe ATF 104 Ib 245 consid. 5 à 7 p. 248
ss).
Ces conditions sont en principe réalisées quand le
recours est formé par le propriétaire d'un immeuble directement voisin de la
construction ou de l'installation litigieuse. Il peut en aller de même, selon
la jurisprudence, en l'absence de voisinage direct mais quand une distance
relativement faible sépare l'immeuble du recourant de la construction projetée
(
ATF 121 II 171
consid.
2b p. 174 où il est fait référence à des distances de 45 m, 70 m ou 120 m).
bb) En l’occurrence, le tribunal a pu
constater lors de la vision locale que la surélévation contestée aura un impact
sur le dégagement sur le lac et les Alpes dont bénéficient les recourants dont
les propriétés sont situées à l’arrière du bâtiment litigieux. Partant, ils ont
un intérêt digne de protection à contester le permis de construire qui a été
délivré. Cet intérêt n’est au demeurant pas contesté par les autres parties.
cc
) Si la
qualité pour recourir est admise, le recourant doit être admis à faire valoir
tous les griefs qui pourraient lui procurer un avantage pratique en cas
d'admission du recours. Par exemple, si le recourant fait valoir que l'accès au
fonds voisin est insuffisant, un intérêt digne de protection ne peut pas lui
être dénié pour le motif que l'accès de sa propre parcelle ne passerait pas par
la même route: en effet, l'équipement (et en particulier un accès suffisant,
art. 19 al. 1 LAT) est une condition de la délivrance de l'autorisation de
construire (art. 22 al. 2 let. b LAT). Si l'équipement est insuffisant,
l'autorisation de construire sera refusée. L'intérêt pratique et concret du
recourant consiste alors en ceci que le projet de construction ne serait pas
réalisé si le grief relatif à l'équipement était admis (1C_236/2010 du 16
juillet 2010 ; voir également, s'agissant du raccordement aux conduites
d'évacuation des eaux usées, 1C_165/2010 du 18 novembre 2010). Il en va de même
pour les griefs concernant
la non conformité à la zone,
le nombre insuffisant de places de parc ou le choix des couleurs et des
matériaux de la construction (ATF 137 II 30).
dd) En l’espèce, le RPGA exige en
principe qu’un minimum de places de stationnement soient réalisées en fonction du
nombre de logements (art. 61 RPGA). L’admission du grief relatif à l’extension
du parking souterrain pourrait par conséquent obliger les constructeurs à
modifier leur projet dans le sens d’une réduction du nombre de logements. Les
recourants ayant un intérêt à ce que projet soit réduit, ils ont qualité pour
formuler des griefs à l’encontre du projet d’extension du parking.
b) On l’a vu, le RPGA prévoit que
la distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de 8 m au minimum
dans la zone mixte de forte densité lorsque la plus grande dimension en plan du
bâtiment est supérieure à 25 m (art. 114 RPGA). Pour des constructions
souterraines ou semi-enterrées, la municipalité peut cependant déroger aux
règles sur la distance aux limites ou entre bâtiments et sur le coefficient
d’occupation et d’utilisation du sol, pour autant que la topographie existante
avant l’exécution des travaux ne soit pas sensiblement modifiée (art. 81 RPGA al.
1). Ces constructions ne peuvent en aucun cas être habitables et ne doivent pas
porter atteinte à un intérêt public et des intérêts prépondérants de tiers (art.
81 RPGA al. 1al. 2 let. c et d).
Il convient donc de
déterminer en premier lieu si les conditions d’une dérogation au sens de l’art.
81 RPGA sont remplies.
c) aa) L’art. 84 LATC délègue aux
communes une compétence limitée pour la réglementation des constructions
souterraines; cette norme fixe, comme pour les dérogations (art. 85 LATC), les
limites dans lesquelles un règlement communal peut prévoir que les constructions
souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le
calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments, ainsi que dans le
coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol (al. 1). Une telle
réglementation n’est en effet applicable que dans la mesure où le profil et la
nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et qu’il n’en résulte pas
d’inconvénient pour le voisinage (al. 2). La jurisprudence a précisé que la
construction souterraine dont l’impact visuel est important modifie de manière
sensible la configuration des lieux et ne peut bénéficier de la dérogation
prévue par l’art. 84 al. 1 LATC (AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid. 2b
confirmé par l’ATF 1C_137/2010 du 24 juin 2010 ; AC. 2009.0233 du 21 mai
2010 consid. 1b ; AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 6). Ainsi, le
critère déterminant pour apprécier si la topographie avant l’exécution des
travaux n’est pas sensiblement modifiée au sens de l’art. 81 al. 1 in fine RPGA
ou si la configuration des lieux n’est pas sensiblement modifiée au sens de
l’art. 84 al. 2 LATC, dépend aussi de l’impact visuel de la construction
souterraine dans l’environnement construit, et non pas de savoir si la
construction se trouve en grande partie sous le niveau du terrain naturel (cf. arrêt
AC.2009.0074 précité consid. 2c).
bb) En l’espèce, même si une partie
importante du garage sera située sous le niveau du terrain naturel (entre 50 et
60 %), on constate que l’extension prévue s’étendra sur une surface d’environ
400
m
2
avec une hauteur d’environ 1 m 40 au dessus du
terrain naturel. L’impact visuel du garage souterrain sera par conséquent
relativement important et modifiera en tous les cas de manière sensible la configuration
des lieux, ceci notamment en raison des dimensions de la surface bâtie
supplémentaire. Cette construction ne remplit dès lors pas les conditions pour
bénéficier de la dérogation prévue par l’article 81 RPGA et le recours doit
être admis sur ce point.
4.                Avec l’isolation
périphérique, le bâtiment dans la partie transformée aura une longueur de 36 m
20 et dépassera la longueur autorisée fixée à 36 m (art. 107 RPGA). Les
recourants contestent la dérogation octroyée par la municipalité sur ce point
en application de l’art. 79 RPGA en faisant valoir qu’une dérogation fondée sur
cette disposition n’est pas possible s’agissant d’un bâtiment non
réglementaire.
a)
Contrairement à ce que
soutiennent les recourants, le bâtiment existant respecte la longueur maximale
de 36 m. Partant, on ne se trouve pas dans l’hypothèse d’une aggravation de
l’atteinte à la réglementation qui serait prohibée par l’art. 80 al. 2 LATC et
ne pourrait en aucun cas être autorisée sur la base d’une dérogation octroyée
en application du règlement communal. Il convient par conséquent d’examiner si,
s’agissant de la longueur du bâtiment, une dérogation pouvait être octroyée sur
la base de l’art. 79 RPGA.
b)
aa)
L'art. 6 LATC
prévoit que les restrictions au droit de bâtir résultant de la loi, des
règlements et des plans constituent des limitations du droit de propriété de
caractère de droit public et que les particuliers ne peuvent y déroger conventionnellement
(al. 1). L'Etat et les communes ne peuvent accorder des dérogations à des
particuliers que dans les limites autorisées par la loi, les règlements et les
plans (al. 2). Contrairement à l'ancien art. 85 LATC, qui prévoyait que la
municipalité ne pouvait accorder des dérogations que pour des cas de minime
importance et dans des domaines définis restrictivement, la novelle du 14
décembre 1995 a assoupli cette règle. L'art. 85 LATC a désormais la teneur
suivante :
"Dans la
mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la
réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour
autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le
justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre
intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou
définitif et être assorties de conditions et charges particulières."
L'octroi d’une dérogation est ainsi
subordonné à certaines conditions. La dérogation doit respecter les buts
recherchés par la loi et servir avant tout à éviter des solutions trop
rigoureuses en présence d'une situation spéciale (ATF 107 Ia 212 ss; DFJP OFAT,
Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, ad art. 23 No
6 et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut porter atteinte à des
intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants; elle
doit résulter d'une pesée globale d'intérêts, prenant en compte l'ensemble des
circonstances. Elle implique ainsi une pesée entre les intérêts publics et
privés au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les
intérêts du propriétaire privé requérant l'octroi d'une dérogation, étant
précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la
meilleure solution architecturale ou encore une utilisation optimale du terrain
ne suffisent pas à elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (arrêt AC.2008.0141
du 19 décembre 2008, consid. 3b et les arrêts cités; Augustin Macheret, La
dérogation en droit de la construction, règles et exceptions, séminaire du
droit de la construction, Fribourg 1983). La dérogation doit s'inscrire dans le
processus de planification défini par le droit fédéral selon lequel la
destination du sol est fixée par les plans d'affectation (art. 14 de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT ; RS 700])
dans une procédure assurant la protection juridique (art. 33 LAT) et la
participation de la population (art. 4 LAT); une dérogation, qui, par son
importance, aurait pour effet de fixer de nouvelles règles d'affectation du sol
dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire violerait l'art. 2
LAT (obligation de planifier), même si elle était justifiée par des
circonstances objectives ou si elle répondait à un intérêt public (cf. arrêt
AC.2009.289 du 31 mai 2010 consid. 3a et réf, voir aussi ATF 116 Ib 53-54
consid. 3a). L'octroi d'une dérogation suppose ainsi une situation
exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité
compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au
législateur par le truchement de sa pratique dérogatoire. Cela étant, les
dispositions exceptionnelles ne doivent pas être nécessairement interprétées de
manière restrictive, mais selon les méthodes ordinaires. Lorsque l’application
de la norme dérogatoire implique l’exercice par l’autorité de son pouvoir
d’appréciation, le Tribunal n’intervient qu’en cas d’abus ou d’excès de ce
pouvoir. Excède son pouvoir d’appréciation l’autorité qui sort du cadre de sa
liberté en usant d’une faculté qui ne lui est pas offerte. Abuse de son pouvoir
d’appréciation l’autorité qui agit dans les limites de ses attributions, mais
pour des motifs étrangers à ceux dont elle doit s’inspirer; au sens large,
l’abus de pouvoir se confond avec l’arbitraire ou la violation de la
Constitution (arrêt AC.2008.0141 précité, consid. 1b et réf.).
Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou
un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; à cet égard, le
Tribunal ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité que si elle apparaît
insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée
sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain; il ne suffit pas que
les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que
cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 134 I 140 consid. 5.4 p.
148; 134 II 124 consid. 4.1 p. 133; 133 I 149 consid. 3.1 p. 153, et les arrêts
cités).
bb) S’agissant de la possibilité
d’octroyer des dérogations, l’art. 79 RPGA prévoit ce qui suit :
"1. La
Municipalité peut accorder des dérogations aux prescriptions réglementaires des
plans spéciaux et du présent règlement concernant l'ordre, la hauteur et la
longueur des constructions, pour autant que des motifs d'intérêt public le
justifient ou lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès,
l'intégration ou la conception des constructions requièrent des solutions
particulières.
2. L'octroi des
dérogations ne doit pas:
a)
augmenter de manière significative le total des surfaces brutes de plancher
habitables (voir art. 17.2)
b) porter
atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
3. Ces
dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être
assorties de conditions et charges particulières telles qu'un aménagement de
jardin, une implantation en recul sur les limites des constructions, une
cession gratuite de terrain, une réduction de gabarit ou tout autre avantage
d'intérêt général."
c) En l’occurrence, on constate que
le dépassement de la longueur maximale autorisée par le règlement est  peu
important (20 cm). En outre, ce dépassement ne devrait pas avoir d’impact pour
le voisinage et il est justifié par un intérêt public dès lors qu’il est lié à
la mise en place d’une isolation périphérique qui  permettra d’améliorer les
performances énergétiques de l’immeuble. Partant, la pesée d’intérêts effectuée
par la municipalité, qui a abouti à l’octroi de la dérogation, ne prête pas
flanc à la critique.
5.                Les recourants invoquent
une violation de l’art. 16 al. 3 RPGA relatif à l’ordre non contigu qui prévoit
que lorsqu’une façade sur rue est implantée jusqu’à une distance de 15 m en
retrait de la limite des constructions elle doit être implantée parallèlement à
cette limite. Ils relèvent que la façade du bâtiment existant sise le long de l’avenue
Eugène-Rambert ne respecte pas cette exigence puisque la limite est courbe et
que la façade nord-est est rectiligne. Selon eux, l’agrandissement du bâtiment
aggrave cette non réglementarité et se heurte par conséquent à l’art. 80 al. 2
LATC.
Pour l’essentiel, la façade
mentionnée par les recourants est implantée parallèlement à la limite des
constructions.
En raison de la géométrie du carrefour en haut de
l’avenue Eugène-Rambert, on voit mal comment la totalité de la façade pourrait
être implanté parallèlement à la limite. On relève en outre que cette façade
est alignée par rapport aux autres bâtiments qui bordent
l’avenue
Eugène-Rambert. Dans ces circonstances, l’implantation du bâtiment existant peut
être considérée comme réglementaire puisque conforme à l’art. 16 al. 4 RPGA qui
prévoit qu’une autre implantation est admissible si celle-ci donne satisfaction
du point de vue de son intégration. La surélévation du bâtiment ne constitue
par conséquent pas, à cet égard,  une aggravation de l’atteinte à la
réglementation prohibée par l’art. 80 al. 2 LATC.
6.                Les recourants relèvent
la présence de bâtiments anciens avec une volumétrie homogène le long de
l’avenue Eugène-Rambert. Selon eux, la surélévation litigieuse va entraîner une
rupture de cet équilibre urbanistique, rupture qui devrait se fonder sur des
motifs objectivement fondés. Ils contestent que la volonté de la société
propriétaire d’augmenter la rentabilité de son objet ou la volonté de
l’autorité communale de densifier les quartiers d’habitation constitue de tels motifs.
Ils soutiennent qu’une étude d’urbanisme aurait dû être faite, éventuellement
sous la forme d’un plan d’affectation et ils demandent la mise en œuvre de la
Commission cantonale d’urbanisme et d’architecture (CCUA). Ils soutiennent en
outre que, compte tenu de l’impact de la surélévation du bâtiment existant,
notamment en ce qui concerne le dégagement dont bénéficient les immeubles
anciens bordant le nord de l’avenue du Léman,  la municipalité aurait dû faire
application de l’art. 23 al. 2 RPGA qui prévoit que la municipalité peut exiger
un abaissement ou une interruption du gabarit des toitures et des attiques pour
des raisons d’intégration.
a) Ces griefs des recourants doivent
être examinés au regard des exigences des art. 86 LATC, 23 et  69 RPGA en
matière d’esthétique et d’intégration des constructions.
aa) L’art. 86 LATC prévoit que la
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s’intègrent à l’environnement (al. 1);
elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de
compromettre l’aspect et le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier
ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique,
artistique ou culturelle (al. 2); les règlements communaux doivent contenir des
dispositions en vue d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords
(al. 3). L’art. 69 RPGA prévoit à cet égard que les constructions,
transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l’aspect et le
caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou de nuire à
l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont
interdites (al. 1) et que les constructions, quelle que soit leur destination,
ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect
architectural satisfaisant et s’intégrer à l’environnement (al. 2). L’art. 23
RPGA, qui concerne spécifiquement le gabarit des toitures et des attiques
prévoit pour sa part ce qui suit :
"
Lorsque le gabarit des toitures et des attiques est défini par des
arcs de cercle et un plan tangent aux arcs de cercle :
a)
le point de départ des arcs est placé à l’aplomb
du nu des façades, pris au niveau de la corniche du dernier étage complet ou
partiel compris dans la hauteur réglementaire  et le centre à 1,00 mètre
au-dessous,
b)
le gabarit doit être retourné sur toutes les
façades.
La Municipalité
peut exiger un abaissement ou une interruption de ce gabarit :
a)
pour des raisons d’intégration,
b)
lorsque, pour un bâtiment, le point de départ
des arcs n’est pas situé au même niveau sur toutes les façades. "
bb) Selon la
jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à
l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un
large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3b ;
AC.2010.077 du 18 janvier 2012 consid 2b/bb). Dans ce cadre, l'autorité doit
prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa
substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345;
AC.2010.077 précité consid. 2b/bb et les références). Une intervention de
l'autorité de recours sur la base de l'art. 86 LATC ne peut en effet s'inscrire
que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux,
qui définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités.
S'il faut admettre que les plans des zones ont un caractère de généralité qui
fait obstacle à ce qu'ils prennent en considération toutes les situations
particulières d'une portion restreinte du territoire, les buts qu'ils
poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte de ces
situations. Une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison
- par exemple - du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les
constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font
défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia
213 consid. 6c p. 222-223; AC.2010.077 consid 2b/bb et les références). Il faut
alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires
apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345; 101 Ia
213 consid, 6c; AC.2010.077 consid 2b/bb et les références). Le Tribunal
s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en
ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de
l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du
pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances
locales (art. 98 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative [LPA-VD ; RSV 173.36] ; cf. AC.2010.077 consid 2b/bb ;
AC.2008.0206 du 30 décembre 2008, AC.2006.0097 du 13 mars 2007 et les arrêts
cités). L’intégration d’une construction ou d’une installation à
l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans
sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière
que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe
que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions
communément admises (cf. AC.2010.077 précité ; AC.2008.0258 du 19 août
2009, AC.2008.0165 du 26 janvier 2009, AC.2008.0206 précité et les références
citées).
b) Le bâtiment litigieux se trouve
en haut de l’avenue Eugène-Rambert, du côté sud. Comme le relèvent les
recourants, ce côté de l’avenue comprend essentiellement des bâtiments
relativement anciens avec une volumétrie assez homogène (petits immeubles de 3
ou 4 étages).  Avec la surélévation projetée, le bâtiment litigieux dépassera
nettement les autres constructions. Ce contraste avec le bâti environnant, de
même que l’impact visuel général, sera significatif et ne sera pas sans poser
problème en ce qui concerne l’intégration du bâtiment dans son environnement.
Ces problèmes d’intégration et
d’impact visuel doivent toutefois être relativisés compte tenu de la présence
de bâtiments particulièrement imposant sis immédiatement de l’autre côté de l’avenue
Eugène-Rambert (bâtiments construits sur la base d’un plan partiel
d’affectation approuvé par le Conseil d’Etat le 24 août 1964 avec 8 étages côté
avenue du Léman et 10 étages côté avenue Eugène-Rambert). De manière générale, on
se trouve dans un environnement marqué à la fois par la présence de
constructions anciennes, notamment le maisons sises en amont de l’avenue du
Léman (dont celle des recourants Rastelli faisant l’objet d’une mesure de
classement) qui donnent un certain cachet au quartier, et par une densification
assez importante intervenue plus récemment. Cette densification, qui se
matérialise par des bâtiments de type locatifs de grande dimension, se retrouve
notamment du côté nord de l’avenue Eugène-Rambert et, plus en aval, le long du chemin
de Bonne-Espérance. Compte tenu du caractère assez hétéroclite de cet
environnement bâti, on ne saurait considérer qu’on se trouve en présence s’un
site présentant des qualités esthétiques remarquables que la construction
litigieuse mettrait en péril. On relève en outre qu’aucun bâtiment inventorié
en application des art. 49 ss de la loi du 19 décembre 1969 sur la protection
de la nature, des monuments et des sites (LPNMS, RSV 450.11) ou classé en application
des art. 52 ss LPNMS ne se trouve à proximité immédiate. La surélévation
litigieuse n’est dès lors pas susceptible de porter atteinte à des bâtiments
faisant l’objet de mesures de protection particulières. S’agissant de l’impact
de la surélévation projetée sur le dégagement dont bénéficient les immeubles
anciens bordant le nord de l’avenue du Léman, dont ceux des recourants, on
rappellera au surplus que le droit à la vue n’est pas protégé en droit public
(cf. AC.2009.0267 du 21 février 2011, consid. 6 et les références).
Dans ces circonstances, la municipalité
n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en matière d’esthétique et
d’intégration en autorisant le projet litigieux. De même, on ne saurait lui
faire grief de ne pas avoir exigé un abaissement ou une interruption du gabarit
de la toiture et des attiques en application de l’art. 23 al.  2 RPGA.
c) Les recourants ont requis  la
mise en œuvre de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et
d'architecture (CCUA).
La CCUA peut être requise par
l'autorité de recours
"sur toute question relevant de l'urbanisme ou de
l'architecture, notamment en matière de développement des localités, de plan
d'affectation ou de protection des sites"
(art. 16 al. 1 LATC). En
l'occurrence, pour les raisons mentionnées ci-dessus, le projet ne soulève pas
de problème d’urbanisme ou de protection d’un site sensible susceptible de
justifier la mise en œuvre de cette commission. Partant, il n’y a pas lieu de
donner suite à cette requête.
De même, il n’y a pas lieu de
donner suite à la requête tendant à l’adoption d’un plan partiel d’affectation.
En effet, une obligation de planifier ne peut concerner que des objets ou des
activités non-conformes à l’affectation de la zone dont l’incidence sur la
planification locale ou l’environnement est importante. En revanche, lorsqu’il
s’agit, comme en l’espèce, d’un projet conforme à l’affectation de la zone,
même de grande ampleur, le droit fédéral n’impose pas de procéder par la voie
d’une planification spéciale (cf. ATF 1C_57/2011 du 17 octobre 2011 consid.
2.1).
7.                Dans leur recours, les
recourants invoquent une violation des art. 23, 24,109 et 110 RPGA relatifs au
gabarit des toitures et des attiques et aux cages d’escalier et d’ascenseur.
Les griefs des recourants relatifs
au gabarit des toitures et des attiques visent le projet mis initialement à
l’enquête publique. Par la suite, ce projet a été corrigé et, ainsi que les
recourants l’ont admis lors de l’audience, sous réserve du grief relatif à
l’art. 23 al. 2 RPGA examiné ci-dessus, le projet finalement autorisé respecte les
art. 23, 24,109 et 110 RPGA. Partant, la conformité du projet à ces différentes
dispositions n’a pas à être examinée plus avant.
8.                Les recourants
soutiennent que la hauteur du projet n’est pas réglementaire. Ils relèvent que
le rez-de-chaussée pris en considération (soit celui côté avenue
Eugène-Rambert) se trouve au dessus de quatre niveaux habitables compte tenu de
la pente dans laquelle s’inscrit le bâtiment. Ils font valoir qu’en prenant
l’altitude du rez du côté de l’avenue Eugène-Rambert et en y ajoutant 14,5 m
plus le maximum du double gabarit d’attique et d’ascenseur, on aboutit à une
utilisation choquante des possibilités de bâtir.  Selon eux, la municipalité
aurait dû faire application de l’art. 22 RPGA pour limiter la hauteur de la
construction. Lors de l’audience, les recourants ont soutenu en outre que la
municipalité aurait dû faire application de l’art. 21 let.c RPGA pour
déterminer le niveau de référence.
a)
Les
dispositions
du RPGA sur le calcul de la
hauteur sont les suivantes:
« Art. 20.
Hauteur des façades
La hauteur des
façades est mesurée au milieu de celles-ci dès le niveau de référence défini à
l’Art. 21 et jusqu’à l’arête supérieure de la corniche pour les toitures à
pans, ou de la tablette de l’acrotère ou du garde-corps, s’il est opaque, pour
les toitures plates.
Art. 21. Niveau
de référence
Le niveau de
référence est défini en fonction de la position du bâtiment :
(…)
b) si le bâtiment
est implanté sur une limite des constructions et jusqu’à une distance de 6,00
mètres en retrait de celle-ci, le niveau de référence est fixé par la
Municipalité. Il correspond au niveau de la voie ou du trottoir existants ou
projetés calculé sur la limite des constructions. Les autres façades peuvent
bénéficier de la hauteur de la corniche ou de la tablette de l’acrotère ou du
garde-corps ainsi obtenue,
c)si le bâtiment
est érigé sur une terrasse surélevée ou un terre-plein, le niveau de référence
correspond au niveau de la terrasse ou du terre-plein, à condition qu'ils aient
une largeur d'au moins 6,00 mètres, sans interruption, sur toute la façade. Les
autres façades peuvent bénéficier de la hauteur de la corniche ou de la
tablette de l'acrotère ou du garde-corps ainsi obtenue. La largeur de la
terrasse est mesurée perpendiculairement à la façade, entre celle-ci et le haut
du mur de soutènement ou du talus. L'établissement de locaux non habitables à
l'intérieur des terre-pleins est admissible. Les dimensions de ces locaux et
les autres conditions de construction et d'architecture, notamment à des fins
esthétiques, sont fixées par la Municipalité.
Art. 22.
Limitation dans le calcul de la hauteur des façades
Des limitations
de hauteur pour les façades peuvent être imposées lorsqu’un bâtiment est
implanté sur une parcelle bordée de deux voies ou plus. Dans ce cas, la
Municipalité:
a) détermine la
limite des constructions devant servir de base pour le calcul de la hauteur des
façades. La cote d’altitude ainsi obtenue sert de référence pour toutes les
façades donnant sur les rues,
b) peut imposer
une solution tenant compte d’une hauteur moyenne des façades donnant sur les
rues, lorsque les niveaux de référence auraient pour conséquence de créer des
hauteurs de
façades trop différentes ».
b) aa) En l’occurrence, c’est à juste
titre que la municipalité a déterminé le niveau de référence en se fondant sur
la lettre b de l’art. 21 RPGA et non pas sur la lettre c. En effet, on ne
saurait considérer que le bâtiment actuel est érigé sur une terrasse élevée ou
sur un terre-plein au sens de cette dernière disposition. Cette hypothèse
serait plus particulièrement réalisée si le bâtiment était érigé sur un socle,
ce qui n’est pas le cas.
bb) Pour ce qui est de l’art. 22 RPGA,
la municipalité soutient que cette disposition n’est pas applicable dès lors
que le bâtiment litigieux est bordé par une seule voie, soit l’avenue
Eugène-Rambert, la partie aval de
la parcelle n° 6378
jouxtant une ligne CFF, et non pas le chemin de Bonne-Espérance
qui est situé plus loin.
L’interprétation de l’art. 22 RPGA
faite par la municipalité ne prête pas flanc à la critique. En effet par
« voie » au sens de cette disposition, on entend probablement un
endroit où un observateur peut se tenir et observer le bâtiment. Or, tel n’est
pas le cas d’une voie de chemin de fer. Au surplus, comme le Tribunal cantonal
l’a relevé dans un arrêt récent, la formulation de l’art. 22 RPGA est
potestative, c’est-à-dire que cet article confère une faculté à l’autorité,
mais ne lui impose pas d’obligation (AC.2010.0359 du 28 novembre 2011 consid.
3c). L’art. 22 RPGA permet à la municipalité d’intervenir pour des motifs
d’esthétique et d’intégration lorsque la différence de hauteur des façades
risque d’être trop importante. Une intervention sur la base de cette
disposition relève une nouvelle fois de questions d’esthétique et d’intégration
pour lesquelles la municipalité dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Or,
pour les raisons évoquées ci-dessus, même si l’impact visuel de la construction
sera important, notamment du côté aval, on ne se trouve pas dans un cas où la
municipalité aurait abusé de son pouvoir d’appréciation.
9.                Les recourants invoquent
une violation de l’art. 89 LATC.
a) L'art. 89 LATC interdit toute
construction sur un terrain qui ne présente pas une solidité suffisante ou qui
est exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement,
l'inondation et les glissements de terrain avant l'exécution de travaux
propres, à dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers;
l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de
l'Etat. Il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au
propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures
propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement
indépendamment des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou
par le canton, que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à
bâtir. Ainsi, le classement d'un terrain en zone à bâtir ne signifie pas que la
construction puisse être autorisée sans que les mesures de précaution et de
sécurité énoncées à l'art. 89 LATC ne soient prises par les propriétaires ou
les constructeurs (cf. AC.2009.0043 du 30 décembre 2010 consid. 7a ; AC.2009.0082
du 26 février 2010 consid. 2a, AC.2008.0290 du 9 octobre 2009 consid. 3a). Par
ailleurs, conformément aux art. 120 al. 1 let. b et 121 let. b LATC, les
constructions et les ouvrages nécessitant des mesures particulières de
protection contre les dangers d'incendie et contre les dommages causés par les
forces naturelles font l'objet d'une autorisation spéciale cantonale.
L'autorité cantonale statue sur les conditions de situation de la construction
ainsi que sur les éventuelles mesures de surveillance, indépendamment des
dispositions des plans et règlements communaux d'affectation. Elle impose, s'il
y a lieu, les mesures propres à assurer la salubrité et la sécurité ainsi qu'à
préserver l'environnement (art. 123 LATC).
De jurisprudence constante, la
municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si
des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la
construction ou qu'il impose des précautions spéciales (RDAF 1967 p. 95). En
principe, les investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une
étude géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement
d'un rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais,
ainsi que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font
partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de
l'ouvrage; ces travaux impliquent un investissement qu'il n'est pas raisonnable
d'exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne soit sanctionné par
le permis de construire, attestant que toutes les prescriptions des plans et
règlements d'affectation sont respectées et que les objections d'éventuels
opposants ont été examinées. Il est ainsi contraire au principe de
proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de
construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (cf.
notamment arrêt AC.2009.0043 du 30 décembre 2010 consid. 7c). Cas échéant, il
appartient à la municipalité, dans le cadre de son devoir de surveillance
pendant la phase d'exécution des travaux prévue aux art. 124 à 129 LATC, de
s'assurer que toutes les conditions fixées par l'autorisation spéciale de l'ECA
ont été respectées, notamment au moment de l'avis de début des travaux (art.
125 LATC) et lorsqu'elle statue sur la demande de permis d'habiter (art. 129
LATC). L’art. 3 du règlement d’application du 28 septembre 1990 de la loi sur
la prévention des incendies et des dangers résultant des éléments naturels
(RLPIEN; RSV 963.11.1) prévoit d’ailleurs que la municipalité, avant de
délivrer le permis d’habiter, devra s’assurer que la construction et ses
aménagements ne présentent ou ne sont pas exposés à des risques importants ou
particuliers, d’incendie ou de dommages résultant de l’action des éléments
naturels.
b) En l'occurrence, la municipalité
relève que la parcelle ne se trouve pas dans une zone de danger. Dès lors qu’il
n’existe aucun indice sérieux laissant penser que le terrain ne se prêterait
pas à la surélévation projetée, c’est à juste titre que l’autorité n’a pas
exigé un rapport géologique et géotechnique au stade de la procédure de permis
de construire. Au surplus, il appartiendra à la constructrice de prendre toutes
mesures utiles concernant la stabilité de l’immeuble, exigence qui est rappelée
dans le permis de construire. Ce grief doit par conséquent également être
écarté.
10.              Les recourants relèvent
que le projet implique la suppression de 4 appartements qui disposent
actuellement de loyers modérés. Ils contestent par conséquent l’autorisation
délivrée par le SELT en application de la LDTR en soulignant que les loyers des
20 nouveaux appartements qui seront construits ne feront l’objet d’aucun
contrôle.
a) Selon la jurisprudence (rendue
en application de la LJPA mais qui est encore valable en application de la
LPA-VD), lorsqu’une autorisation spéciale fondée sur la LDTR est liée à un
permis de construire ou de démolir, quiconque a un intérêt digne de protection
à ce que ce permis soit annulé ou modifié aura également qualité pour recourir
contre l’autorisation spéciale (AC.1999.0023 du 13 juin 2000 consid. 2 publié
in RDAF 2001 p. 332). Les recourants ont par conséquent qualité pour formuler
des griefs relatifs à la LDTR.
b) La LDTR soumet la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation à autorisation (art. 1
al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1 al.
2). Cette autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en
cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3); elle
est accordée lorsque la démolition, la transformation ou la rénovation
apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le
commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de l'autorisation peut être
soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle des loyers, afin
d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi
(art. 4 al. 2 et 3).
Par rapport au dispositif
législatif précédemment en vigueur, il s'est agi avec la LDTR de faire face à
une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle";
seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que
certaines couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v.
BGC, février 1985, p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil
sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5). La LDTR a ainsi pour but
de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on
trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en
rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment
les personnes les plus défavorisées (cf. notamment arrêt AC.2006.0213 du 13
mars 2008 consid. 11 b/aa). Selon l’art. 3 al. 1 du règlement du 6 mai 1988
appliquant la LDTR (RLDTR ; RSV 840.15.1), la loi est applicable dans
l'ensemble des communes du canton. Aux termes de l’art. 4 RLDTR , seuls
les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière
générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer
dans une catégorie touchée par la pénurie. Cette réglementation répond à un but
d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en
rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle a été jugée
compatible avec la garantie de propriété par le Tribunal fédéral (cf. arrêt
relatif au décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la
transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres
fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé ; ATF 89 I 178; 101 Ia
502; voir aussi pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia
355).
c) aa) En l’espèce, le SELT admet
dans la décision attaquée que trois des quatre logements appelés à disparaître
entrent dans le champ d’application de la LDTR et que l’autorisation aurait par
conséquent dû en principe être refusée en application de l’art. 3 LDTR. Il
soutient toutefois que le fait que l’opération permette d’accroître la
substance du parc des logements offerts en location à Lausanne de 17 unités (20
nouveaux logements pour 3 logements démolis) justifie l’octroi de
l’autorisation en application de l’art. 4 al. 1 LDTR.
bb) Selon la jurisprudence, la loi
ne peut pas consacrer comme un motif d'intérêt général la lutte contre la
disparition d'appartements bon marché au profit de constructions nouvelles dont
les loyers ne sont plus adaptés aux moyens de la majeure partie de la
population et, simultanément, reconnaître un intérêt général à faire l'inverse,
soit à promouvoir la construction d'habitations de haut standing en
remplacement d'appartements à loyer modéré (AC.2006.0213 du 13 mars 2008
consid. 11b/aa ; AC.1999.0023 du 13 juin 2000 consid. 5c). Le Tribunal
fédéral considère pour sa part qu'un accroissement de l'offre de logements à
louer ne suffit pas pour que l'autorisation de démolir soit accordée; encore
faut-il que le niveau des loyers des nouveaux appartements soit raisonnable, à
défaut de quoi le but poursuivi par la loi, consistant à conserver des
logements à loyer modéré, ne serait pas atteint (ATF 1 P.457/2000 du 2 décembre
2000 consid. 3b/dd). Dans l’ATF précité, le Tribunal fédéral a ainsi jugé que
le fait que le projet litigieux permette de mettre sur le marché dix-sept
appartements de grand standing au lieu des trois appartements à loyer modéré
qui seraient démolis ne permettait pas de justifier l'autorisation querellée.
cc) En l’occurrence, compte tenu
notamment de leur situation, il existe un risque important que les nouveaux logements
soient mis sur le marché à des prix qui ne seront pas adaptés aux moyens de la
majeure partie de la population, ce qui aura pour conséquence une diminution du
parc locatif à loyers modérés. Ainsi que cela résulte de la jurisprudence
mentionnée plus haut, cette conséquence se heurte au but poursuivi par la LDTR.
Il appartenait dès lors à l’autorité cantonale en charge de l’application de
cette loi de subordonner à tout le moins son autorisation à un contrôle des
loyers permettant de garantir que des logements équivalents à ceux supprimés
(taille et nombre de pièces) seront mis sur le marché à un prix qui correspond
encore aux moyens de la majeure partie de la population selon les statistiques
de la Commune de Lausanne, de manière à ne pas diminuer le parc locatif à loyer
modéré. Le recours doit par conséquent également être admis sur ce point et
l’autorisation spéciale délivrée par le SELT être annulée.
11.
Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être admis, les décisions de la
Municipalité de Lausanne du 11 novembre 2011 et du SELT figurant dans la
synthèse CAMAC du 2 août 2011 devant être annulées. Vu le sort du recours, les
frais de la cause sont mis à la charge de la constructrice (cf. RDAF 1994 p.
324). Cette dernière versera en outre des dépens  aux recourants, qui ont agi
par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Lausanne du
11 novembre 2011 et du Service de l’économie, du logement et du tourisme figurant
dans la synthèse CAMAC du 2 août 2011 sont annulées.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs
est mis à la charge de la Bâloise Assurances SA.
IV.
La Bâloise Assurances SA versera aux recourants Christine
Glauser et consorts, solidairement entre eux, une indemnité de 3'000 (trois
mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 31 juillet 2012
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.