vd_omni · AC.2015.0024 · 2015-07-23 · fr

STEINBRÜCHEL C/ Municipalité d'Ollon, NORBRUIS | L'autorisation de construire une nouvelle résidence avec la charge de l'utiliser comme résidence principale n'a pas à être subordonnée à la condition que soient connus les occupants de la construction projetée. L'inscription au Registre foncier de la mention "résidence principale" prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance (qui n'a qu'un effet déclaratif, voire purement informatif) est suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste. Il n'y a pas lieu de considérer que le permis de construire ne serait valable qu'après l'inscription de la mention (cas dans lequel le conservateur à mis en suspens la réquisition de la municipalité en raison de l'existence d'une mention exigeant l'utilisation comme résidence secondaire en application de la LFAIE).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.07.2015 AC.2015.0024

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 juillet 2015
Composition
M. Pierre Journot, président; MM. Gilles
Grosjean Giraud et  Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs; Mme Gaëlle
Sauthier, greffière.
Recourante
Monique STEINBRÜCHEL,
à Meinier, représentée par l'avocat Laurent SCHULER, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Ollon,
représentée par l'avocat Jacques HALDY, à Lausanne,
Constructeurs
Dirk et Inge NORBRUIS,
à Al Barendrecht (Pays-Bas), représentés par l'avocat
Robert FOX, à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Décision de
la Municipalité
d'Ollon du 11 décembre 2014
(construction d'un chalet, garage, places de parc et déplacement de la route
sur la parcelle n° 4813, propriété de Inge et Dirk NORBUIS à Chesières)
Vu les faits suivants:
A.
Domiciliés à Al Barendrecht et ressortissants des
Pays-Bas, Dirk et Inge Norbruis sont copropriétaires pour une moitié chacun de
la parcelle n°14'813 du Registre foncier de
la Commune
d'Ollon, d'une surface de 1'222m2 en
nature de champ, pré, pâturage, colloquée en zone de chalets D selon le plan
partiel d'affectation Les Ecovets, Chesières, Villars, Arveyres approuvé par le
Conseil d'Etat le 25 juin
1993. A
ce
jour, la parcelle est grevée d'une restriction du droit de propriété LFAIE. En
effet, par décision du 13 janvier 2006,
la Commission
foncière II avait autorisé la
construction d'un chalet sur la parcelle précitée aux conditions suivantes: (a)
obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel
l'autorisation a été autorisée (ndlr: logement de vacances) et de requérir le
consentement de la commission foncière pour toute modification de
l'affectation; (b) obligation d'entreprendre la construction dans un délai
échéant le 30 juin 2007 selon le projet à présenter et de requérir la
consentement de la commission foncière pour tout modification importante du
projet; (c) obligation d'aliéner l'immeuble dans un délai de deux ans s'il
n'est pas utilisé par l'acquéreur; (d) interdiction de louer à l'année.
Sur requête des époux Norbruis,
la Commission
foncière II a révoqué, par décision
du 5 janvier 2010 contre laquelle le Département cantonal de l'économie et
l'Office fédéral de la justice ont déclaré renoncer à recourir, trois des
charges grevant la parcelle n°14'813 de
la Commune
d'Ollon, à savoir l'obligation
d'entreprendre la construction d'un chalet dans un certain délai, l'obligation
d'affecter de manière durable ladite parcelle au but invoqué d'utilisation à
titre de logement de vacances et l'obligation de produire des plans d'enquête
pour approbation. La commission a néanmoins maintenu l'interdiction de louer à
l'année et l'obligation d'aliéner dans les deux ans en cas de non-utilisation
au prix de vente limité de 675'000 francs.
B.
Le 29 août
2014, l
'architecte Wittwer, agissant pour le
compte des époux Norbruis, a déposé une demande de permis de construire auprès
de
la Municipalité
d'Ollon.
Le 11 septembre 2014,
la Municipalité
d'Ollon a requis de l'architecte
Wittwer un plan de la façade Ouest du garage démontrant que cette dernière
était enterrée.
Le 15 septembre 2014, le géomètre
officiel a dessiné un plan de situation établi sur la base des mensurations
cadastrales. Ce plan indique en annexe l'altitude des angles saillants de la
construction (92.1, 89.3, 90.0 et 92.7 du Nord Est au Nord Ouest dans le sens
des aiguilles d'une montre) d'où une moyenne de
91 m
. Le niveau du rez projeté sera toutefois
d'un mètre en dessous, à savoir à une hauteur de
90 m
. Par ailleurs, le plan indique que le garage
sera enterré à 82%.
Le projet a été mis à l'enquête
publique du 1
er
au 30 octobre 2014.
Le 16 octobre 2014, la synthèse CAMAC
a été délivrée avec les préavis des services cantonaux spécialisés.
Le 11 novembre 2014,
la Municipalité
d'Ollon a informé les époux
Norbruis que la mise à l'enquête publique avait suscité deux oppositions, dont
celle de Monique Steinbrüchel du 24 octobre 2014. Un délai leur a été imparti
afin qu'ils se déterminent à ce sujet.
Par courrier du 2 décembre 2014, les
époux Norbruis ont expliqué qu'ils souhaitaient vendre leur parcelle, valorisée
d'une autorisation de construire.
C.
Le 11 décembre 2014,
la Municipalité
d'Ollon a levé les oppositions et
a délivré aux époux Norbruis un permis de construire n°72/14. Sous la rubrique
"Autorisations spéciales et conditions cantonales ou fédérales"
figurent les indications suivantes:
en page 2:
"
Application
de l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22.08.2012.
La Commune
d'Ollon compte une proportion de
résidences secondaires supérieure à 20 % du parc des logements,
Le logement autorisé
(292m2 de surfaces brutes de plancher) doit être affecté à la résidence
principale. La présent permis de construire est notifié au Registre foncier
pour inscription de la mention "résidence principale" sur le feuillet
de l'immeuble s'agissant de la nouvelle surface brute de plancher autorisée
(p.2).
(...)
en page 3:
"Restriction
au droit de bâtir
En faveur de
la Commune
grevant la parcelle n°..., inscrite au
Registre foncier le ... sous n°    "
Le même jour,
la Municipalité
d'Ollon a transmis au Registre
foncier d'Aigle et de
la Riviera
(RF)
le permis de construire délivré et a requis l'annotation de la mention
"hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble
s'agissant des nouvelles surfaces brutes de planchers autorisées.
Le même jour, le Municipalité d'Ollon
a transmis à Monique Steinbrüchel l'autorisation de construire précitée,
précisant que l'architecte Wittwer disposait des pouvoirs pour agir au nom des
époux Norbruis.
Le 5 janvier 2015, le RF a transmis à
la Municipalité
d'Ollon un avis de mise en
suspens, requérant la radiation de la mention "restriction du droit de
propriété LFAIE" pour qu'il puisse ensuite y inscrire la mention
"résidence principale". Il s'interrogeait, au vu du permis de
construire, sur l'exactitude de l'indication "hébergement touristique
qualifié".
Au Registre foncier disponible sur
Internet, l'extrait concernant la parcelle indique notamment, sous la rubrique
"affaires en suspens":
"du 12.12.2014  Mention résidence principale c. Norbuis Dirk et Norbuis
Hooijmeijer Inge"
Par courrier du 20 janvier 2015,
la Municipalité
d'Ollon a rappelé aux époux
Norbruis que les travaux ne pouvaient pas débuter tant que la mention
"résidence principale" n'avait pas été inscrite au RF, et donc tant
qu'ils n'avaient pas déposé leurs papiers sur le territoire communal ou vendu
leur terrain.
D.
Le 26 janvier 2015, Monique Steinbrüchel a
interjeté recours contre la décision d'octroi du permis de construire du 11
décembre 2014 auprès de
la Cour
de
droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant principalement à
sa réforme en ce sens que l'opposition était admise et le permis annulé,
subsidiairement à son annulation.
Le 23 février 2015,
la Municipalité
d'Ollon a conclu au rejet du
recours.
Le 9 avril 2015, les époux Norbruis
ont également conclu à son rejet.
Le 1
er
mai 2015, la recourante
s'est déterminée.
Le 4 mai 2015,
la Municipalité
d'Ollon s'est à son tour
déterminée sur les allégations de la recourante.
Le tribunal a tenu audience le 15 juin
2015 en présence de la recourante, accompagnée de son époux et assistée de son
conseil, des représentants de l'autorité communale, assistée de son conseil, et
du conseil des époux Norbruis accompagné de l'architecte Wittwer. Le
procès-verbal de cette audience, adressé aux parties le 23 juin 2015 avec un
délai au 3 juillet 2015 pour déposer leurs éventuelles observations, a la
teneur suivante:
1. Lex Weber
Interpellée sur la mention contenue dans le
permis de construire n°72/14 du 11 décembre 2014 à la page 3 concernant la
restriction au droit de bâtir,
la Municipalité
répond qu'il s'agit d'une erreur.
C'est un copié-collé d'une formule modèle. Est également une erreur la
communication au RF évoquant l'affectation de l'immeuble en hébergement
touristique qualifié.
La Municipalité
explique
que le permis de construire est soumis à la condition que les propriétaires
fassent inscrire au RF la mention "résidence principale". Elle
précise que selon elle, il s'agit d'une modalité d'exécution et qu'il n'est
donc pas possible d'utiliser ce permis si cette condition n'est pas réalisée.
Interpellée,
la Municipalité
précise que c'est par erreur que
l'avis de mise en suspens délivré par le Registre foncier ne figurait pas dans
le dossier transmis par
la Municipalité
au Tribunal.
Sur demande du Tribunal, les propriétaires
expliquent qu'ils n'ont pas encore requis la radiation de la mention LFAIE. Si
le permis de construire doit être annulé pour d'autres motifs, ils vendront le
terrain sans autorisation de construire. Ils précisent enfin avoir requis de
la Commission
foncière une nouvelle prolongation
de délai et qu'ils attendent actuellement une décision.
La recourante relève les erreurs commises dans
ce dossier, en particulier la communication au RF de l'affectation de
l'immeuble en hébergement touristique qualifié, le fait que
la Municipalité
n'ait pas transmis aux parties
l'avis de mise en suspens et le fait qu'elle n'ait pas contrôlé que les
conditions de la lex Weber soient satisfaites avant de délivrer le permis. Par
ailleurs, la recourante s'inquiète de voir s'ériger illégalement, puis
régularisés, des chalets affectés en résidence secondaire.
La Municipalité
rappelle
la jurisprudence du Tribunal fédéral sur la lex Weber selon laquelle le permis
ne peut être refusé qu'en présence d'un abus de droit manifeste.
2. Rez-de-chaussée
Le Tribunal rappelle l'art. 66 du règlement
communal (RC) qui prescrit que "quelle que soit sa destination, le
rez-de-chaussée est le niveau dont l'altitude correspond à la cote moyenne du
terrain naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles saillants).
Pour des raisons topographiques,
la Municipalité
peut imposer une variation de
plus ou moins
1.00 m
au
maximum". En l'occurrence, il ressort du plan de situation du géomètre que
le rez-de-chaussée sera de 90m au lieu de 91m.
Interpellée à ce sujet,
la Municipalité
confirme qu'elle accorde cette
différence d'un mètre lorsqu'elle est requise par les constructeurs, mais
qu'elle ne l'impose pas. L'architecte du projet justifie cette différence par
la topographie du terrain et par le fait que l'immeuble sera mieux intégré
"plus bas que plus haut". Selon lui, le chalet sera ainsi à son juste
niveau par rapport au site.
Concernant les calculs, la recourante estime
que le plan de situation du géomètre est imprécis et ne contient pas
suffisamment d'éléments pour déterminer l'altitude des angles du bâtiment. En
particulier, les altitudes de 92,7 et 90 sur la coupe G sont les mêmes qu'aux
angles du bâtiment, ce qui est impossible puisque le terrain est en pente.
3. Dépendances souterraines
Le Tribunal rappelle que l'art. 74 RC prévoit
que trois façades, et au minimum 60% du volume des dépendances, doivent être
enterrés.
La recourante estime que seules deux façades
le sont et que le permis n'aurait pas dû être délivré.
La Municipalité
explique que la première
condition est réalisée puisqu'il ressort des coupes du géomètre que 82% du
sous-sol est enterré. Concernant les façades, elle rappelle qu'il convient de
tenir compte de la pente. En effet, en raison de la déclivité du terrain, il
faut soit un talus, soit un enrochement pour permettre de cacher la dépendance
souterraine. L'enrochement prévu ne sert donc qu'à combler une différence de
pente due à la déclivité.
Les constructeurs confirment que seul un
enrochement est possible dans ces circonstances, la pente étant trop importante
pour un talus. Ils précisent que l'enrochement tiendra le terrain. Cette
technique est utilisée dans la plupart des cas lorsqu'il s'agit de la
construction d'un chalet.
Selon la recourante, l'enrochement ne
constitue qu'un subterfuge pour masquer la troisième façade qui serait alors
visible. La recourante relève en outre que de tels travaux nécessiteraient des
mouvements de terre de plus de 3m, ce qui ne serait, à son sens, pas conforme
au RC.
Pour répondre,
la Municipalité
précise que le RC ne prévoit pas
de maximum quant aux mouvements de terre.
La recourante craint que le COS soit dépassé.
Le Tribunal observe que la parcelle de la recourante
est située à l'Est de la parcelle litigieuse. La recourante expose que le
projet la gêne néanmoins car est décalé vers le sud par rapport à sa parcelle.
4. Art. 63 RC
Le Tribunal interpelle les parties concernant
le calcul de la distance aux limites de 8m, en particulier sur l'indication
"-8.00-" accompagnant la flèche bleue oblique figurant sur le plan du
géomètre.
La Municipalité
explique
qu'en cas d'accord entre les propriétaires, elle peut accorder des dérogations
concernant les distances aux limites pour autant que le double des distances
minima soit réservé entre les bâtiments les plus proches. Une servitude doit
être inscrite au RF (art. 64 RC).
En espèce, la servitude à inscrire est décrite
sur le plan du géomètre (v. légende en première page et en deuxième page, ligne
bleue empiétant sur la parcelle n° 2250 à l'extrémité de la flèche bleue).
L'architecte déclare être au bénéfice d'une procuration pour faire inscrire la
servitude sur la parcelle n° 2250.
Interpellée à ce sujet,
la Municipalité
explique que le permis de
construire est délivré à cette condition et qu'il ne deviendra exécutoire
qu'une fois la servitude inscrite au RF. Il s'agit du même mécanisme qu'en cas
de division parcellaire, le permis étant subordonné au fractionnement. Il s'agit
d'une restriction au droit de bâtir. A cet égard,
la Municipalité
rectifie sa déclaration selon
laquelle la restriction du droit à bâtir mentionnée à la page 3 du permis de
construire était une erreur. En fait, elle concerne la servitude à inscrire.
Pour la recourante, la servitude aurait dû
être inscrite avant la délivrance du permis.
Interpellée au sujet de l'alignement des
constructions,
la Municipalité
répond
que les deux limites s'appliquent (celles des 8m et l'alignement), car
l'alignement sera supprimée. Selon
la Municipalité
, il suffirait légalement de
respecter l'alignement, mais il est nécessaire d'inscrire la servitude de
l'art. 64 RC.
5. Visite des lieux
Le Tribunal observe que sur les plans, le
terrain en amont descend de gauche à droite alors qu'en fait, le terrain semble
monter.
La recourante précise que le terrain n'est pas
naturel et que la route a été aménagée sans autorisation. Une procédure a été
ouverte à cet effet en 2009.
Selon les propriétaires, le géomètre s'est
basé sur le terrain naturel. Ils ajoutent qu'il ne faut pas se baser sur la
route pour apprécier la géométrie du terrain.
Le Tribunal constate que le terrain a été
remblayé à droite en regardant vers le haut. La pente est donc inversée par
rapport à avant.
Les propriétaires expliquent que le terrain
est naturel à la lisière de la forêt et que la route a modifié le terrain.
Pour répondre au Tribunal, la recourante fait
remarquer que la nouvelle construction sera plus en avant par rapport à son
chalet. Par rapport à l'enrochement, la recourante compare le projet litigieux
avec l'immeuble se situant en amont de sa parcelle pourvu d'un mur en pierres
important.
Selon les propriétaires, latéralement,
l'enrochement ne sera pas énorme. Le chalet sera bien intégré et l'impact sera
moins important que ce que prétend la recourante.
Selon
la Municipalité
, 60% du volume du sous-sol seront
enterrés. Ce qui restera en dessus sera dans la continuité du terrain. La
surface hors sol sera donc discrète.
Le procès-verbal a été adressé aux parties
le 23 juin 2015 et un délai leur a été imparti au 3 juillet 2015 pour déposer
leurs éventuelles observations.
Les constructeurs ont encore versé au
dossier une lettre de
la Commission
foncière du 15 juillet 2015 dont il résulte que celle-ci a prolongé au 30 avril
2016 le délai imparti au recourant pour produire un acte de vente de leur
propriété. Selon
la Commission
foncière, la restriction du droit de propriété LFAIE ne pourrait pas être
remplacée par une mention de résidence principale sans acte de promesse de
vente et d'achat.
Le tribunal a adopté les considérants
du présent arrêt par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
La recourante invoque la violation de l'art. 75b de
la Constitution
fédérale (Cst.; RS
101) et de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012 (ORS; RS
702).
a) Aux termes de l'art. 75b al. 1
Cst., "les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des
logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune".
L'ORS énumère dans son annexe les communes dont il
est présumé qu'elles présentent une proportion de résidence secondaires
supérieures à 20 % (art. 1 al. 2). La commune d'Ollon en fait partie. L'ORS
contient en outre les dispositions suivantes:
"Art. 4 -
Construction de nouvelles résidences
Dans les communes
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des
autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:
a.    qui seront utilisées comme résidence principale;
ou
b.    qui ne seront pas personnalisées et qui seront mis
à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché et
uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:
1.     qu'elles soient mises sur le marché dans le
cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou
2.     que le propriétaire habite dans le même
bâtiment."
(...)
Art. 6 - Mention
au registre foncier et notification
1
Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité
compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou
b.
2
Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier
d'inscrire la mention "résidence principale" ou résidence affectée à
l'hébergement touristique qualifié sur le feuillet de l'immeuble.
3
Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les
autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art.
4, let. b ou 8, al. 1."
Au sujet de l'art. 6 al. 2 ORS cité ci-dessus, le Rapport
explicatif relatif à l'ordonnance sur les résidences secondaires édité par
l'Office fédéral du développement du territoire (ARE) du 17 août 2012 expose ce
qui suit:
Alinéa 2
La mention au registre foncier (cf. art. 129
de l’ordonnance sur le registre foncier ; RS 211.432.1) que l’office du
registre foncier est tenu d’effectuer sur indication des autorités responsables
des constructions, est destinée – rappelons-le – à assurer la transparence sur
la mise en oeuvre. Elle a – comme toutes les mentions – un caractère uniquement
déclaratif.
Dans les communes soumises à l’ordonnance,
toute demande d’autorisation de construire devra dorénavant inclure une
déclaration relative à l’utilisation qui sera faite de la future résidence
(comme résidence principale ou comme résidence destinée à l’hébergement
touristique commercial qualifié). Il est possible de ne pas encore préciser
lors du dépôt de la demande laquelle des deux utilisations admissibles sera
réalisée. L’autorisation accordée sera alors assortie de la restriction
correspondante (charge ou condition résolutoire). La mention au registre
foncier confère à la restriction de la propriété un caractère public vis-à-vis
de tiers mais l’office du registre foncier n’a pas pour autant un devoir de
contrôle quant au respect de la condition ou de la charge. D’autres mécanismes
de contrôle doivent être utilisés ou créés à cet effet.
La notice explicative sur l'octroi des
autorisations de construire éditée par l'ARE expose en outre ce qui suit:
"
I.
Autorisations de construire pour des résidences principales selon l’art. 4, let.
a de l’ordonnance sur les résidences secondaires
Conformément à
l’art. 6, al. 1 de l’ordonnance, les communes présentant une part de résidences
secondaires supérieure à 20 % sont tenues d’assortir les autorisations de
construire délivrées pour une résidence principale à compter du 1er janvier
2013 d’une obligation d’utiliser les logements concernés comme résidence
principale. Sont considérées comme des résidences principales les logements non
affectés à «l’hébergement touristique qualifié» (art. 4, let. b en corrélation
avec l’art. 6, al. 2 de l’ordonnance). L’utilisation comme résidence principale
signifie que le logement est exclusivement et de manière durable utilisé par
des personnes domiciliées dans la commune ou pour des besoins d’activité lucrative
ou de formation.
La charge
imposée peut être formulée de la manière suivante :
Le(s) logement(s)
xy doi(ven)t exclusivement et en permanence être utilisés par des personnes
domiciliées dans la commune de … / Le(s) logement(s) xy doi(ven)t exclusivement
et en permanence être utilisés pour des besoins d’activité lucrative ou de
formation.
Conformément à
l’art. 6, al. 2 de l’ordonnance, l’autorité délivrant les autorisations de
construire est tenue d’y ordonner à l’office du registre foncier d’inscrire la
mention correspondante. Cette instruction donnée à l’office du registre foncier
peut être formulée comme suit :
L’office du
registre foncier ….. est chargé d’inscrire les charges imposées selon …. sous
le mot-clé « résidence principale » sur le feuillet de l’immeuble …. en tant
que restriction de la propriété fondée sur le droit public. L’autorisation de
construire entrée en force tient lieu de titre justificatif relatif à cette
inscription."
(le Rapport explicatif et la notice
explicative sont disponibles depuis la page
http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=fr)
b) En l'espèce, l'autorisation de
construire litigieuse contient l'indication suivante:
"Le logement
autorisé (292m2 de surfaces brutes de plancher) doit être affecté à la
résidence principale. La présent permis de construire est notifié au Registre
foncier pour inscription de la mention "résidence principale" sur le
feuillet de l'immeuble s'agissant de la nouvelle surface brute de plancher
autorisée" (p.2).
La décision attaquée comporte ainsi
l'obligation d'utiliser la construction prévue comme résidence principale. Y
figure également la réquisition au Registre foncier d'inscrire une mention
"résidence principale". Les exigences de l’ordonnance sur les
résidences secondaires sont dès lors respectées.
c) La recourante fait valoir qu'il
n'est nullement démontré que le projet de construction sera utilisé comme
résidence principale. Les intimées n'auraient jamais déclaré qu'ils allaient
s'y établir. Il ne serait nullement fait mention d'un promettant acquéreur qui
prendrait l'engagement d'y faire sa résidence principale.
aa) L'autorisation de construire une
nouvelle résidence avec la charge de l'utiliser comme résidence principale n'a
pas à être subordonnée à la condition que soient connus les occupants de la
construction projetée. Il faut bien voir en effet que les communes figurant
dans l'annexe de l'ordonnance ne sont pas toutes des stations touristiques
alpines (y figurent par exemple les communes vaudoises de Montreux, Chardonne,
Bex, Vaulion, Essertines-sur-Rolle, etc.). On ne concevrait pas que pour
autoriser par exemple la construction d'un immeuble locatif ordinaire dans ces
localités, l'autorité communale doive requérir des renseignements détaillés sur
la vraisemblance de l'utilisation des logements comme résidence principale,
voire sur l'identité des futurs occupants.
bb) Quant à la question de la preuve
que la construction sera utilisée comme résidence principale, le Tribunal
fédéral l'a traité sous l'angle de l'abus de droit (ATF 1C_847/2013 du 4 avril
2014; v. sur ce point AC.2014.0033 du 30 mars 2015).
Il a d'abord rappelé que, comme le
suggère en matière civile le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de
droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. La partie qui entend
faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi
(consid. 4.3). En ce qui concernait la crainte que les constructeurs ne
puissent ultérieurement profiter de la possibilité, prévue à l'art. 15 al. 2 du
projet de loi, de pouvoir utiliser leur bien en résidence secondaire s'ils
apportent la preuve que le logement ne peut pas être utilisé en résidence
principale, le Tribunal fédéral a retenu qu'il s'agit-là de spéculations; on ne
saurait au demeurant parler d'abus de droit manifeste s'agissant d'une
possibilité que pourrait offrir une loi qui n'est pas adoptée et moins encore
entrée en vigueur (notons que la loi sur les résidences secondaires a été
adoptée tout récemment, le 20 mars 2015, avec la teneur de l'art. 15 al. 2 du
projet [devenu l'art. 14 al. 2]; elle est sujette à référendum). Face à
l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b
Cst., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner
la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur
construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne
pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne
pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison
de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en
question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices
concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les
recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le
canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de
construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la
résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en
matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartient non pas au
constructeur d'établir l'absence d'un abus de droit, mais bien aux opposants
d'en démontrer l'existence, en se fondant sur les circonstances concrètes du
cas particulier (consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit
dans ce contexte, qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une
résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets
d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été
reprises dans des arrêts ultérieurs du Tribunal fédéral (1C_348/2014 du 20
février 2015 consid. 3.1; 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 2.4 et 3.3;
1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste
rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé,
après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions
(cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014).
Ainsi, selon le jugement de principe
de
la CDAP
reposant sur l'ATF précité
du 4 avril 2014 (AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 5), si les seules
déclarations du constructeur ne permettent pas de garantir que les logements
prévus seront effectivement affectés à de la résidence principale,
l'inscription au Registre foncier de la mention "
résidence principale
"
prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance est suffisante, sous réserve d'un abus
de droit manifeste (voir aussi AC.2014.0036 du 15 décembre 2014; AC.2014.0033
du 30 mars 2015).
En l'espèce, on ne voit pas en quoi la
construction à Ollon d'un chalet devant servir de résidence principale devrait
d'emblée être considérée comme un abus de droit. La recourante ne le démontre
en tout cas pas.
c) À l'audience a été évoqué le fait
que le conservateur du registre foncier a mis en suspens la réquisition de la
municipalité tendant à l'inscription de la mention.
Il est vrai que la municipalité a créé
la confusion en requérant, dans sa lettre du 11 décembre
2014, l
'annotation d'une mention
"hébergement touristique qualifiée". Le conservateur du registre
foncier ne s'y est cependant pas trompé puisque, conformément à la teneur du
permis de construire qui lui a été communiqué, il a inscrit dans les affaires
en suspens celle d'une "mention résidence principale".
Comme le tribunal a déjà eu l'occasion
le rappeler (AC.2013.0231 du 23 décembre 2013), la mention au registre foncier
("Anmerkung" en allemand) est celle d'une restriction de droit public
de la propriété. L'art. 962 al. 1 CC dispose ce qui suit à propos de telles
mentions:
"La collectivité publique ou une autre
entité qui accomplit une tâche d'intérêt public est tenue de faire mentionner
au registre foncier la restriction, fondée sur le droit public, de la propriété
d'un immeuble déterminé qu'elle a décidée et qui a pour effet d'en entraver
durablement l'utilisation, de restreindre durablement le pouvoir du
propriétaire d'en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa
charge en relation avec l'immeuble".
La restriction résulte d'une décision
concrète et individuelle, affectant le propriétaire de l'immeuble (cf.
Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome II, 4
e
édition, Berne
2012, p. 282). Elle n'a qu'un effet informatif (ibid, p. 283). L'existence et
le contenu du rapport juridique en question sont donc indépendants de la
mention (cf. Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome I, 5
e
édition, Berne 2012, p. 299). En l'occurrence, la mention prévue est celle
d'une restriction fondée sur le droit public fédéral; il n'y a donc pas lieu de
se référer au surplus à l'art. 129 de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le
registre foncier (ORF; RS 211.432.1), comme le fait l'Office fédéral du
développement territorial dans son Rapport explicatif relatif à l'ordonnance
sur les résidences secondaires d'août 2012 (p. 15); cela concerne en effet les
restrictions fondées sur le droit public cantonal.
Ainsi, la mention "résidence
principale" au registre foncier n'a qu'un effet déclaratif, voire purement
informatif. L'essentiel est que le permis de construire comporte l'obligation
d'utiliser la construction comme résidence principale et qu'il soit transmis au
registre foncier pour inscription de la mention. Comme l'indique le rapport
explicatif cité ci-dessus, "l’autorisation de construire
entrée en
force
tient lieu de titre justificatif relatif à cette inscription".
C'est dire qu'il n'y a pas lieu de considérer que le permis ne serait valable
qu'après l'inscription de la mention: l'existence et le contenu de
l'autorisation de construire (avec l'obligation d'utiliser la construction
comme résidence principale) sont au contraire indépendants de la mention.
On observe en outre que le but informatif
de la mention est d'ailleurs quasiment atteint en l'espèce par l'indication, au
registre foncier, qu'une mention "résidence principale" est en
suspens.
d) Il est vrai qu'on peut se demander (notamment
en regard du pouvoir d'examen limité du conservateur, dont le rapport
explicatif précise qu'il n’a pas de devoir de contrôle quant au respect de la
condition ou de la charge) pourquoi l'inscription de la mention "résidence
principale" est toujours en suspens alors que dans sa décision du 8
janvier 2010,
la Commission
foncière
a d'ores et déjà levé la charge obligeant les constructeurs à "affecter de
manière durable leur parcelle au but invoqué d'utilisation à titre de logement
de vacance". En effet, la suppression de cette charge signifie que les
constructeurs n'ont plus l'obligation de l'utiliser comme résidence secondaire.
Cette question n'a cependant pas à
être examinée ici.
2.
L'instruction en audience a conduit le tribunal a
examiner la nature de la restriction au droit de bâtir en faveur de la commune dont
l'inscription au registre foncier est évoquée de manière incomplète en page 3
du permis de construire. D'abord présenté comme une erreur et donc sans objet,
ce passage du permis de construire s'est révélé concerner la dérogation à la
distance à la limite par rapport à la parcelle voisine. Il ne s'agit pas d'un
point litigieux.
3.
Dans un second grief, la recourante se plaint de la
violation des dispositions relatives aux dépendances souterraines.
a) L'al. 2 de l'art. 74 du règlement
de
la Commune
d'Ollon - plan partiel
d'affectation Les Ecovets – Chesières – Villars – Arveyes approuvé par la
conseil d'Etat le 25 juin 1993 (RC) prescrit que les garages comprenant
plusieurs places, les locaux pour la pratique du sport et locaux de service
dont trois façades sont enterrées et dont 60% au moins du volume est réalisé
en-dessous du niveau du terrain naturel, ne sont pas compris: (a) dans le
calcul de la surface bâtie; (b) dans le calcul de la proportion des façades et
(c) dans le calcul de la distance à la limite. Toutefois, pour de telles
constructions, la distance aux fonds voisins est de
2 m
au minimum.
b) Selon la recourante, ces deux
conditions ne sont pas réalisées. Elle estime que la façade Est du garage,
laquelle est accolée au bâtiment principal, forme une entité non séparée avec
celle-ci, et que la façade Ouest n'est pas enterrée, mais masquée avec un
enrochement artificiel, ce qui ne serait pas compatible avec le RC. Par
ailleurs, la recourante prétend que les mouvements de terre nécessaires pour
les travaux ne satisfont pas aux exigences de l'art. 86 de la loi sur l'aménagement
du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11).
c) Ce raisonnement ne peut être suivi.
Concernant la façade Est, le fait qu'elle soit accolée au bâtiment principal
n'est pas déterminant. En effet, dès lors que cette façade est invisible de
l'extérieur, le but du règlement est satisfait. Quant à la façade Ouest,
celle-ci doit être considérée comme étant enterrée pour les raisons suivantes: il
ressort de l'inspection locale que compte tenu de la déclivité du terrain, les
dépendances souterraines ne peuvent être enterrées que par le biais d'un
enrochement. Par ailleurs, il semblerait que cette méthode soit couramment
utilisée pour les constructions de ce type.  Ainsi, l'enrochement litigieux ne
sert pas, comme le prétend la recourant, à masquer superficiellement la façade
mais est une technique communément admise pour enterrer une dépendance
souterraine. Il sied encore de préciser que les deux constructions en amont de
la parcelle litigieuse contiennent des enrochements importants.
Concernant les déplacements de terre, le
RC ne prévoit pas de maximas. Ainsi, la recourante ne peut pas tirer parti de
l'ampleur des mouvements de terre. Sous l'angle de l'art. 86 LATC, cet argument
n'est pas non plus pertinent, la recourante ayant échoué à démontrer en quoi de
tels travaux seraient de nature à enlaidir le site. Au contraire, il apparaît
que la construction envisagée s'intègrera bien dans le quartier bâti.
La première condition prévue par
l'art. 74 al. 2 RC est donc satisfaite.
Quant à la seconde condition, il
ressort du plan de situation du géomètre que la dépendance souterraine sera
enterrée à 82%. Elle doit dès lors également être considérée comme étant
réalisée.
Ainsi, ce grief doit être rejeté.
4.
La recourante invoque la violation des dispositions
relatives au rez-de-chaussée.
L'art. 66 RC prévoit ce qui suit:
"Quelle que soit sa destination, le
rez-de-chaussée est le niveau dont l'altitude correspond à la cote moyenne du
terrain naturel (moyenne des cotes d'altitude prises aux angles saillants)".
Pour des raisons topographiques,
la Municipalité
peut imposer une variation de
plus ou moins 1.00m au maximum".
Selon la recourante, les plans ne
permettent pas de définir la cote moyenne du terrain naturel, la coupe F du
plan du géomètre ne présentant aucune altitude et la coupe G ne correspondant
pas aux angles de la façade extérieure du bâtiment.
En réalité, l'altitude du terrain
naturel aux angles du bâtiment ne résulte pas de la coupe F ni de la coupe G,
mais du plan qui les précède sur le document du géomètre. Comme l'indique le
cadre accompagnant ce plan, la moyenne des quatre angles donne une altitude de
91,0 m
et le niveau du rez projeté est à
90,0 m
comme le permet l'art. 66 al. 2 du
règlement.
Il est vrai que la coupe G, parallèle
à la façade ouest mais située légèrement à l'intérieur du bâtiment, indique de
part et d'autre de ce dernier les mêmes altitudes que celles qui apparaissent
sur le plan déjà cité à chacune des extrémités de la façade ouest. C'est
apparemment surprenant puisque le terrain est en pente mais celle-ci est faible
(de l'ordre de 60 ou
70 cm
sur une
distance de
15 m
) si bien que l'écart
reste infime.
Ce grief doit par conséquent être
rejeté.
5.
Enfin, dans un dernier grief, la recourante se
plaint de la violation de l'art. 63 RC.
L'art. 63 RC prescrit que "
les
distances entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est mesurée au
nu de la façade, compte non tenu des terrasse non couvertes, des perrons, des
seuils, des sauts de loup, des tunnels et sorties de secours pour abri, des
rampes d'accès aux niveaux inférieurs, des murs en ailes ou contreforts, des
balcons et galeries jusqu'à
2 m
de largeur, des piscines non couvertes et autres installations
semblables, et des garages enterrés définis à l'art. 74 du présent règlement.
Le long du domaine public, lorsqu'il n'y a pas d'alignement, l'art. 36 de
la Loi
sur les Routes du 10 décembre 1991 est
applicable
".
Selon la recourante, les façades sud
sont pourvues d'un avant-toit de
2 m
de large, ce qui permettrait d'admettre que la surface qu'il recouvre soit
considérée comme étant une terrasse couverte. Ainsi, selon elle, la distance
aux limites de
8 m
serait violée.
En l'occurrence, il ressort des plans
de l'architecte n°005 et 015 que le toit s'avance sur les façades Est et Ouest
à
2 m
. Conformément à l'art. 63 RC,
la distance aux limites de propriété doit donc être calculée au nu de la
façade. On ne voit pas comment la surface située sous les avant-toit large de
2 m
pourrait être comptée dans la surface bâtie
alors que la surface située sous des balcon de même largeur ne le serait pas en
vertu du texte même du règlement communal.
Ce grief, mal fondé, doit donc être
également rejeté.
6.
Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté aux
frais de la recourante, qui doit des dépens à la commune et aux constructeurs.
Par ces motifs
la Cour
de droit administratif et
public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le permis de construire délivré par
la Municipalité
d'Ollon le 11 décembre 2014 est maintenu.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs est mis à la charge de la recourante Monique Steinbrüchel.
IV.
La recourante Monique Steinbrüchel doit aux constructeurs
Norbruis la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
V.
La recourante Monique Steinbrüchel doit à la
commune d'Ollon la somme de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 23 juillet 2015
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel
subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire
de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.