vd_omni · EF.2001.0006 · 2002-04-12 · fr

DISERENS Daniel c/CEF Lausanne | On tient compte du logement grevé d'une servitude personnelle (droit d'habitation) dans le calcul de l'estimation fiscale. Estimation du loyer de ce logement : 120 fr./m2 au lieu de 170 fr./m2 vu l'état. Valeur vénale : 360 fr./m3 partie logement de la ferme, 30 fr./m3 partie rural. Estimation fiscale ramenée de 623'000 fr. à 588'000 fr. R.P.A.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.04.2002 EF.2001.0006

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 avril 2002
sur le recours interjeté par
Daniel
DISERENS
, av. des Boveresses 45, 1010 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 14 novembre
2001 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
(ci-après : la commission) maintenant l'estimation fiscale de la
parcelle 838 du Mont-sur-Lausanne à 623'000 francs.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Greffière : Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle 838 du
Mont-sur-Lausanne, appartenant à Daniel Diserens, est située route de Cugy 41.
Elle comprend une surface de 2'778 m2 sur laquelle sont érigés une ferme
comprenant deux appartements et un rural. Le bâtiment no 500, qui comprend un
volume total de 3'408 m3, est assuré contre l'incendie et les éléments naturels
pour une valeur indexée de 1'073'062 francs (police du 20 juin 1995). Il figure
au recensement architectural du canton de Vaud. 2'478 m2 de la parcelle sont en
nature de prés-champs. Celle-ci est colloquée en zone villas selon le plan
général d'affectation de la Commune du Mont-sur-Lausanne.
Daniel Diserens a
acquis cette propriété ensuite de donation de son père du 6 février 1991.
L'appartement du premier étage de l'immeuble ECA no 500, comprenant deux
chambres à coucher, un salon, une salle à manger, une cuisine, salle de bains,
WC séparés et hall, est grevé d'un droit d'habitation en faveur des parents de
Daniel Diserens. Cette servitude personnelle prendra fin au décès du dernier
des bénéficiaires, en l'occurrence d'Irène Diserens née le 19 mars 1938 (v.
acte du 6 février 1991).
L'estimation fiscale
de la parcelle 838 a été arrêtée à 239'000 francs lors de la révision générale
de 1973. Puis, elle a été fixée à 326'000 francs en 1985 et 1991.
B.                    Le 3 septembre 1997, la
commission a informé Daniel Diserens que l'estimation fiscale de son immeuble
allait être revue dans le cadre de la révision générale de l'ensemble des
biens-fonds du Canton de Vaud.
Par décision du 2
décembre 1999, la commission a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle 838
du Mont-sur-Lausanne à 623'000 francs, avec un avis d'entrée en vigueur au 31
décembre 1996. Elle s'est fondée sur une valeur de rendement de 520'000 francs
et une valeur vénale de 726'000 francs. Elle a calculé la valeur de rendement
en tenant compte pour les appartements de 200 m2 à 170 francs le m2 (34'000
francs) et pour le garage-rural d'un montant annuel 2'400 francs, soit 36'400
francs au total qu'elle a capitalisé à 7 %. Elle a déterminé la valeur vénale
de 726'000 francs en fonction d'une part du terrain (222'000 francs
correspondant à 80 francs le m2) et d'autre part de la valeur du bâtiment (504'000
francs obtenus en tenant compte de 1'218 m3 à 360 francs/m3 et de 2'190 m3 à 30
francs/m3).
Daniel Diserens a
déposé le 28 décembre 1999 une réclamation devant la commission. Il s'est
prévalu du fait que l'un des deux appartements de la ferme était grevé d'un
usufruit et que l'autre n'avait qu'une surface de 93 m2. Il a conclu à une
valeur de rendement de 260'000 francs et à une estimation fiscale de 493'000
francs en demandant que l'entrée en vigueur soit fixée au 31 décembre 1998 vu
la date de la notification de la décision.
Par décision sur
recours du 14 novembre 2001, la commission a maintenu l'estimation fiscale de
la parcelle 838 à 623'000 francs, en indiquant que la valeur de rendement d'un
immeuble devait tenir compte de l'entier des locaux et pas seulement des locaux
loués. Elle a précisé que la date d'entrée en vigueur de l'estimation fiscale
avait été fixée au 31 décembre 1996 par le Conseil d'Etat dans le cadre de ses
instructions sur la révision générale dans un souci d'égalité de traitement des
propriétaires.
C.                    Recourant auprès du
Tribunal administratif, Daniel Diserens demande à ce que la mise à jour de
l'estimation fiscale de son immeuble soit calculée en fonction de
l'augmentation de l'indice des prix à la consommation et conclut à une
estimation fiscale de 385'000 francs. Le recourant s'est acquitté d'une avance
de frais de 1'100 francs.
Le tribunal a tenu
audience sur place en date du 4 mars 2002 en présence du recourant accompagné
de M. Marc Raeber. L'autorité intimée était représentée par M. Tuchschmid. Le
tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties et au cours
de laquelle celles-ci ont été entendues dans leurs explications respectives.
Les débats ont été clos sur place et le tribunal s'est réuni le même après-midi
pour délibérer à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     Déposé dans le délai de
30 jours de l'art. 15 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale
des immeubles (LEFI) modifiée le 4 juillet 2000, le recours est intervenu en
temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par l'art.
31 al. 2 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédures
administratives (LJPA).
2.                     Selon l'art. 22 al. 1
LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des
immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les
immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire,
s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation
portée au registre.
La décision attaquée
intervient dans ce cadre. En effet, le Conseil d'Etat a ordonné le 2 mars 1990
la révision générale de l'estimation fiscale de tous les immeubles du canton en
prévoyant une procédure se déroulant en trois phase selon le type d'immeubles.
La première étape a englobé les terrains à bâtir, immeubles locatifs,
industriels et commerciaux avec une entrée en vigueur fixée fin 1992; la
deuxième partie a eu pour cible les villas et propriété par étages avec une
entrée en vigueur arrêtée à fin 1994 et enfin, le troisième épisode était
destinée aux immeubles agricoles avec une entrée en vigueur à fin 1996 (voir
les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 31 janvier 1991 du chef du département des finances).
En l'espèce, il
apparaît que l'immeuble du recourant, en raison de son caractère rural, a été
incorporé dans la troisième phase de la révision alors qu'il n'a plus
d'affectation agricole, ce alors même que la parcelle est même colloquée en
zone villa. Il en résulte que l'estimation fiscale de la parcelle en cause
aurait dû être traitée dans le cadre de la deuxième étape de la révision
générale et selon les règles et instructions propres aux immeubles en question,
comme le démontre le fait que la commission n'a d'ailleurs pas appliqué les
normes relatives aux immeuble agricoles. Cela n'a toutefois aucune incidence
pour le recourant qui profite même d'une entrée en vigueur à fin 1996 au lieu
de fin 1994.
Le but de la révision
générale au sens de l'art. 22 LEFI est de procéder à une mise à jour complète
de la valeur de l'immeuble et d'absorber une réserve latente de valeur
intervenue depuis la précédente révision générale ordonnée au début des années
1970 du fait de la hausse des prix en général et des valeurs immobilières en
particulier. Le fondement de cette opération, qui intervient après une longue
période, explique les raisons pour lesquelles les estimations connaissent des
écarts substantiels par rapport à celles précédemment portées au registre et ne
suivent en particulier pas l'évolution d'autres valeurs comme celle du niveau
de l'indice des prix à la consommation ou celle de l'adaptation des polices
ECA, méthodes de calculs préconisées par le recourant mais non agréées par la
LEFI et le REFI.
3.                     L'art. 36 let. a LJPA
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
4.                     L'art. 2 al. 1 LEFI
dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques.
Le recourant soutient
qu'en l'espèce la valeur de rendement doit être déterminée sur la base du
rendement annuel effectif de l'immeuble à savoir de l'ordre de 20'000 francs
(19'685 francs en 1995, selon pièce au dossier), sans tenir compte du rendement
de l'appartement de sa mère grevé d'un droit d'habitation.
L'art. 6 du règlement
du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) impose à la
commission de tenir compte du rendement normal de l'année précédente. L'art. 21
al. 3  REFI relatif aux immeubles locatifs précise que lorsqu'une partie de
l'immeuble est occupée par son propriétaire, se trouve vacante, ou si le
montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue. L'art. 22 al. 3 REFI
prévoit aussi que le loyer de la villa occupée par son propriétaire doit être
estimé. Le tribunal a  ainsi jugé que les annexes d'un bâtiment devaient être
prises en considération dans le cadre de l'estimation fiscale (TA, arrêt EF
95/0091 du 18 avril 1995).
Dès lors, les
conclusions du recourant tendant à ne pas prendre en considération
l'appartement occupé par sa mère en vertu d'une servitude personnelle ne
peuvent qu'être rejetées dès lors que cet appartement est susceptible de
générer un loyer et qu'il en produirait normalement un en l'absence du droit
d'habitation que le recourant a concédé.
5.                     Pour déterminer le
loyer, la commission a tenu compte d'une surface de 200 m2 pour les
appartements, et fixer un prix unitaire de 170 fr./m2, son estimation est donc
de 34'000 francs, une somme à laquelle elle a ajouté un rendement annuel de
2'400 francs pour les dépendances (garages-rural).
Lors de son inspection
des lieux, le tribunal a constaté que, si l'appartement du rez a été rénové, en
revanche l'appartement du premier étage n'a pas été entretenu depuis de
nombreuses années. Il dispose d'équipements remontant aux années 1960 et offre
un niveau de confort ne correspondant certainement plus aux standards actuels.
On ne peut donc en ce qui le concerne retenir un loyer au m2 proche du maximum
prévu par les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale
des immeubles du 6 novembre 1992 concernant les immeubles de la deuxième phase
de la révision générale, qui précisent qu'à défaut de loyer, le revenu locatif
est déterminé par la surface habitable et un prix unitaire au m2 variant entre
100 à 200 francs le mètre carré.
En l'espèce, on
connaît le rendement locatif de l'appartement du rez et des dépendances qui
sont effectivement louées à des tiers. Il n'y a donc pas lieu de s'en écarter
et il faut s'en tenir au revenu locatif perçu en 1996, année précédent l'entrée
en vigueur fixée à fin 1996, selon l'art. 6 REFI, soit 23'500 francs.
S'agissant en revanche de l'appartement du premier étage, le tribunal juge
qu'il faut prendre en considération une surface de 85 m2 (l'appartement du 1er
est plus petit que celui du rez qui dispose d'une pièce supplémentaire) et
estimer celle-ci à un prix de 120 fr./m2, ce qui correspond à une valeur
locative de 10'200 francs par année. Le tribunal parvient ainsi à un rendement
locatif de 33'700 francs qu'il faut capitaliser à un taux de 7,5 %
correspondant au marché et obtient ainsi une valeur de rendement de 449'000 au
lieu de 520'000 francs.
6.                     En vertu de l'art. 9
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci. L'art. 8 al. 1 REFI reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir
compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en
prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble.
La commission a
déterminé une valeur vénale de l'immeuble de 726'000 francs, après avoir estimé
le terrain à 222'000 francs (prix correspondant à 80 francs le m2) et  le
bâtiment à 504'000 francs (somme obtenue en tenant compte de 1'218 m3 à 360
francs/m3 et de 2'190 m3 à 30 francs/m3).
Le recourant soutient
d'abord que le calcul de la commission ne tient pas compte du fait que
l'immeuble, qui date de 1827, a été recensé par les monuments historiques (note
3,5), ce qui limiterait selon lui sa marge de manoeuvre en cas de transformation
ou de revente. Ce point de vue est clairement infondé dès lors que la ferme n'a
pas été portée à l'inventaire des immeubles méritant d'être sauvegardés, ni
fait l'objet d'une décision de classement, mais seulement d'un recensement avec
établissement d'une fiche contenant divers renseignements sur l'immeuble mais
n'ayant aucun effet juridique.
Le recourant se
prévaut ensuite du fait qu'il n'a pas entrepris de transformation ou de
réfection majeure depuis 1991. Il reproche ainsi à l'autorité intimée d'avoir
méconnu l'état de vétusté du bâtiment, tout comme le fait que celui-ci se
trouve en bordure de la route cantonale, à proximité de la zone industrielle
"En Budron" où le trafic s'est considérablement développé. S'agissant
du premier point, la commission a estimé le prix du terrain à 80 francs le
mètre carré, soit à un prix nettement avantageux pour du terrain situé en zone
villa. S'agissant du bâtiment, la commission a différencié le volume de la
bâtisse, en tenant compte d'un prix de 360 francs le mètre cube pour les
appartements et un prix de 30 francs le mètre cube pour le rural. Il apparaît
que de tels paramètres tiennent correctement compte de l'état de vétusté de
l'immeuble. Même si le recourant va au devant d'importants frais d'entretien ou
de rénovation liés en particulier à la toiture et à sa charpente, on ne peut
aller jusqu'à considérer que la valeur du rural serait nulle.
Sur le deuxième point,
il est vrai que l'immeuble du recourant subit des nuisances du fait de sa
position en bordure de route mais celles-ci sont compensées par un lieu de
situation extrêmement favorable en raison de sa proximité de l'autoroute et de
l'agglomération lausannoise.
L'intéressé argue
enfin du fait que la servitude personnelle dont bénéficie sa mère influe
également sur la valeur vénale de son immeuble. Certes, il s'agit d'un élément
contraignant pour le recourant, mais qui revêt une importance toute relative
dans l'hypothèse d'une rénovation complète de l'immeuble vu le volume total à
disposition, tout comme dans celle d'une vente de l'immeuble à un tiers dans la
mesure où cette servitude personnelle devrait être négociée avec sa
bénéficiaire. Au demeurant, l'évaluation basse du prix du terrain faite par la
commission compense cette charge.
Tout bien considéré,
le tribunal parvient à la conclusion que la valeur vénale de l'immeuble,
arrêtée à 726'000 francs, doit être confirmée.
Compte tenu d'une
valeur de rendement fixée à 449'000 francs et une valeur vénale de 726'000
francs, le tribunal obtient une estimation fiscale de 588'000 francs, soit
inférieure de 35'000 francs à celle retenue par la commission. Cela représente
une différence de 5,6 %, ce qui justifie de corriger la décision attaquée dans
ce sens, conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus (consid. 3), même
si le cas est limite.
7.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission très partielle du recours. Vu l'issue du
pourvoi, un émolument légèrement réduit est mis à la charge du recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
très partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur recours le 14 novembre 2001 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle 838 du Mont-sur-Lausanne est arrêtée à 588'000 francs
(cinq cent huitante-huit mille francs) au lieu de 623'000 francs.
III.                     Un émolument
judiciaire de 750 fr. (sept cent cinquante francs) est mis à la charge du
recourant.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 12 avril 2002
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.