vd_omni · AC.2015.0296 · 2017-02-08 · fr

A.________, B.________/Municipalité de Prilly, C.________ | Admission du recours formé contre les décisions municipales levant les oppositions et autorisant la construction d'un immeuble d'habitation de trois appartements et annulation de ces décisions. Rejet du grief de violation du droit d'être entendu et de la requête tendant à la tenue d'une inspection locale (consid. 2 et 3). Rappel de la jurisprudence applicable aux constructions situées dans deux zones d'affectation différentes (consid. 4). Rappel de la jurisprudence applicable en matière de coefficient d'occupation du sol (consid. 5a). La surface bâtie excède en l'espèce la proportion maximale autorisée par le règlement communal. Les escaliers extérieurs, réalisés en majeure partie en-dessous du niveau du sol, mais dont l'emprise au sol, d'environ 18 m2, représente plus d'un cinquième de la surface du bâtiment, et qui sont de plus le seul accès à l'appartement du rez-de-chaussée inférieur, respectivement au sous-sol du bâtiment, constituent un élément à part entière de ce bâtiment, dont il convient de tenir compte dans le calcul de la surface bâtie (consid. 5c). Terrasse prévue au niveau du rez-de-chaussée inférieur, creusée dans le terrain, cabanon et place en bitume n'entrant pas dans le calcul de cette surface (consid. 5b, 5d et 5e). Le cabanon n'est pas conforme à la disposition du règlement communal régissant les dépendances (consid. 5e). Escaliers ne respectent pas non plus la distance à la limite de propriété (consid. 6). Rappel des principes jurisprudentiels permettant de considérer qu'un local est habitable. En l'espèce, combles non habitables selon le règlement communal et devront être aménagés de manière à ce que leur utilisation comme galetas ne fasse pas de doute (consid. 7).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.02.2017 AC.2015.0296

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 8 février 2017
Composition
M. Alex Dépraz,
président
; MM. Emmanuel Vodoz et
Philippe Grandgirard, assesseurs; Mme Nathalie Cuenin, greffière.
Recourants
1.
A.________
à ******** représentée
par Me Thibault BLANCHARD, avocat, à Lausanne,
2.
B.________
à ********
3.
C.________
à ********
tous deux représentés par Me Marc-Etienne
FAVRE, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Prilly,
représentée
par Me Raymond DIDISHEIM, avocat, à Lausanne,
Constructrice
D.________
à ********
représentée par Me Daniel
GUIGNARD, avocat, à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et B.________ et consorts c/ décisions
de la Municipalité de Prilly du 30 septembre 2015 (autorisant la construction
d'un immeuble d'habitation sur la parcelle n° 1976 propriété de D.________),
(dossier joint AC.2015.0297).
Vu les faits suivants
A.
D.________ est propriétaire de la parcelle n° 1976 du cadastre de la
Commune de Prilly. Cette parcelle, d'une surface de 510 m
2
, est
située pour partie en zone urbaine de l'ordre non contigu et pour partie en
zone périphérique A, selon le plan des zones et le règlement concernant le plan
d'extension de la Commune de Prilly (ci-après: RPE) du 15 octobre 1951, approuvé
par le Conseil d'Etat le 15 décembre 1951.
B.
Le 23 mars 2015, D.________ (ci-après: la constructrice) a déposé une
demande de permis de construire pour la construction d'un immeuble d'habitation
de trois appartements sur la parcelle n° 1976. Le bâtiment projeté comprend
cinq niveaux, à savoir un sous-sol, trois étages comportant chacun un
appartement, situés au rez-de-chaussée inférieur (partiellement enterré), au
rez-de-chaussée supérieur et au premier étage, lequel est surmonté d'un étage
de combles. Chaque appartement dispose d'un accès indépendant depuis
l'extérieur du bâtiment. L'accès au sous-sol se fait également par l'extérieur
du bâtiment. Quant aux combles, ils sont accessibles depuis l'appartement du premier
étage uniquement. L'appartement du rez-de-chaussée inférieur dispose en outre
d'une terrasse aménagée dans le sol excavé.
Mis à l'enquête publique du 25 avril au 24 mai 2015,
le projet a suscité plusieurs oppositions, dont celles de A.________ et de B.________
et C.________, propriétaires respectivement des parcelles n° 691 et n° 692 du
cadastre de la Commune de Prilly, qui jouxtent au nord-est et au sud-est la
parcelle destinée à accueillir le projet litigieux. A.________ a contesté la
conformité du projet à la réglementation communale s'agissant du calcul de la
surface bâtie, divers éléments de construction n'ayant pas été pris en compte
dans ce calcul, et concernant la distance à la limite de la propriété voisine,
l'équipement de la parcelle et la distance séparant la dépendance projetée de
la construction principale. Quant à B.________ et C.________, ils ont notamment
contesté un projet "
s'étendant au maximum
" qui contrevenait à l'esprit
de la loi et ils se sont opposés à tout accès en voiture à la parcelle destinée
à accueillir ce projet, invoquant diverses nuisances.
La Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa
synthèse le 18 mai 2015. Selon ce document, la Direction des ressources et du
patrimoine naturels, Ressources en eau et économie hydraulique et le Service de
la sécurité civile et militaire, Protection civile ont octroyé les
autorisations cantonales spéciales requises.
Par décisions du 30 septembre 2015, la Municipalité
de Prilly (ci-après: la Municipalité) a levé les oppositions et délivré le
permis de construire sollicité, qu'elle a assorti de diverses conditions.
C.
Le 30 octobre 2015, par l'intermédiaire de son conseil, A.________ a
déféré la décision de la Municipalité du 30 septembre 2015 à la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: CDAP). Elle a conclu,
avec suite de frais et dépens, à la réforme de cette décision en ce sens que
l'autorisation de construire sollicitée soit refusée, subsidiairement à l'annulation
de cette décision. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2015.0296.
Le 2 novembre 2015, par le biais de leur conseil, B.________
et C.________ ont aussi recouru contre la décision de la Municipalité du 30
septembre 2015, concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation. Les
recourants B.________ et C.________ ont en outre requis une inspection locale. La
cause a été enregistrée sous la référence AC.2015.0297.
Par avis du 24 novembre 2015, les causes AC.2015.0296
et AC.2015.0297 ont été jointes.
La constructrice s'est déterminée sur le recours le
29 janvier 2016, concluant à son rejet.
Dans sa réponse du 5 février 2016, la Municipalité a
également conclu au rejet du recours.
Les recourants ont répliqué le 22 septembre 2016.
La Municipalité et la constructrice se sont encore
déterminées, respectivement le 13 octobre et le 16 novembre 2016.
D.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties seront repris ci-après
dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Les recourants sont propriétaires respectivement des parcelles n° 691 et
n° 692 de la Commune de Prilly, qui jouxtent la parcelle n° 1976 sur
laquelle est prévue la construction litigieuse, et ils ont participé à la
procédure devant l'autorité intimée, de sorte que la qualité pour recourir doit
leur être reconnue (art. 75 al. 1 let. a et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). Les recours ont
pour le surplus été formés devant le tribunal compétent, dans le délai et le
respect des formes prescrites (art. 79 al. 1, 92 al. 1, 95 et 99 LPA-VD). Ils
sont partant recevables.
2.
Les recourants B.________ et C.________ se plaignent d'une violation de
leur droit d'être entendu au motif que la Municipalité n'aurait pas suffisamment
motivé sa décision et n'aurait en particulier pas répondu à leurs arguments relatifs
à l'importance de la construction.
a) Selon l'art. 42 al. 1 let. c LPA-VD,
la décision contient l'indication des faits, des règles juridiques et des
motifs sur lesquels elle s'appuie (voir également les art. 115 et 116 de la loi
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC;
RSV: 700.11]).
Quant au droit d'être entendu prévu par les art. 29 al. 2
de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 17 al. 2 de la
Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; RSV 101.01), il
implique notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision,
afin que l'intéressé puisse la comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu
et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. L'autorité doit
mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle
a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de
la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Elle n'a
toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de
preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se
limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 138 I
232 consid.
5.1; 137 II 266 consid. 3.2; 136 I 229
consid.
5.2; 134 I 83 consid. 4.1). Par ailleurs, pour
autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, la violation du droit
d'être entendu commise en première instance peut être guérie si le justiciable
a la faculté de se déterminer dans la procédure de recours, pour autant que
l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit
(ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; 135 I 279 consid. 2.6.1; 133 I 201 consid. 2.2;
132 V 387 consid. 5.1; 130 II 530 consid. 7.3).
b) Selon la décision adressée aux recourants B.________
et C.________, la Municipalité a retenu que les motifs invoqués, inhérents à de
nombreux projets de construction, ne reposaient pas sur des indices
suffisamment sérieux, ajoutant que la conformité du projet aux règlements et
lois applicables n'était pas contestée. Si cette motivation est certes
sommaire, l'opposition l'était tout autant s'agissant du grief de l'importance
de la construction, les recourants n'ayant pas spécifié quelles prescriptions
du règlement communal ne seraient pas respectées par le projet. Quoi qu'il en
soit, les recourants ont été en mesure de contester utilement la décision
levant leur opposition, puisqu'ils invoquent en particulier un dépassement de
la surface bâtie autorisée, le caractère habitable des combles en violation du
règlement communal et le non-respect de la distance à la limite de propriété.
Dans sa réponse, la Municipalité a exposé de manière circonstanciée les
dispositions légales et les motifs sur lesquelles elle se fonde pour retenir
que le projet est conforme à la réglementation applicable. Les recourants ont
par la suite fait usage de la possibilité qui leur était offerte de se déterminer.
Dans ces circonstances, quand bien même leur droit d'être entendu n'aurait pas
été respecté, cette violation a été réparée dans le cadre de la présente
procédure de recours, étant précisé que la Cour de droit administratif et
public dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit (art. 98
LPA-VD).
3.
Les recourants B.________ et C.________ requièrent par ailleurs la tenue
d'une inspection locale afin d'apprécier l'impact du projet, en particulier des
places de parc situées en limite de leur propriété et surplombant leur jardin ainsi
que des murs de soutènement, qui pourraient être remplacés par des talus, pour
lesquels on ne disposerait d'aucun plan.
a) D'après l'art. 34 LPA-VD, les parties participent
à l'administration des preuves (al. 1). A ce titre, elles peuvent notamment
présenter des offres de preuve au plus tard jusqu'à la clôture de l'instruction
(al. 2 let. d). L'autorité doit examiner les allégués de fait et de droit et
administrer les preuves requises, si ces moyens n'apparaissent pas d'emblée
dénués de pertinence (al. 3). Selon la jurisprudence, la garantie constitutionnelle
du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.; art. 17 al. 2 Cst-VD) comprend le
droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision
ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves
pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves
pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à
tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à
influer sur la décision à rendre (ATF 139 II 489 consid. 3.3; 137 IV 33 consid.
9.2; 135 I 279 consid. 2.3). Ce droit n'empêche cependant pas l'autorité de
mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la
certitude que celles-ci ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 138
III 374 consid. 4.3.2; 137 III 208 consid. 2.2; 136 I 229 consid. 5.3).
b) Il convient de relever que si, dans leur
opposition, les recourants B.________ et C.________ avaient contesté l'accès en
voiture à la parcelle destinée à accueillir le projet litigieux ainsi que
l'emplacement des places de stationnement, invoquant diverses nuisances, il ne
reviennent plus sur ce point dans leur recours. Quoi qu'il en soit, la Cour de
céans s'estime suffisamment renseignée pour statuer en toute connaissance de
cause sur la base du dossier, en particulier des plans, ainsi que cela ressort
des motifs exposés ci-après, auxquels il est renvoyé. Il n'apparaît donc pas
nécessaire de donner suite à la réquisition des recourants.
4.
En présence d'un projet de construction situé dans deux zones
d'affectation différentes et en l'absence de dispositions particulières dans le
règlement communal, le projet doit satisfaire aux exigences relatives à chacune
des zones, seul faisant exception le cas d'un bâtiment formé de corps distincts
dont chacun serait implanté dans l'une des deux zones (arrêts AC.2014.0335 du
20 mai 2015 consid. 6a; AC.2013.0462 du
21 mai 2014 consid. 3a; AC.2011.0123 du 8 février 2013 consid. 3b et les arrêts
citées). S'agissant en revanche des dispositions fixant les distances minimum à
respecter entre un ouvrage et la limite de propriété, les règles régissant
chacune des zones considérées s'appliquent à l'exclusion de toutes autres à la
partie du bâtiment qui s'y implante (arrêts AC.2014.0335 du 20 mai 2015 consid.
6a; AC.2013.0462 du 21 mai 2014 consid. 3a; RDAF 1984 p. 416).
5.
Sur le fond, les recourants font valoir, en premier lieu, que la
construction projetée dépasse la surface bâtie autorisée, dès lors que plusieurs
éléments construits n'auraient, à tort, pas été pris en compte dans le calcul
de cette surface.
a) Les indices ou coefficients d’occupation du sol
(IOS ou COS) imposent un rapport maximum entre la surface bâtie et la surface
de la parcelle. Ils ont principalement pour but de réserver des espaces vierges
de construction, ce qui permet d'assurer l'aération et l'ensoleillement des
bâtiments, le maintien d'espaces de détente et la sécurité du trafic (Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, Berne 2001, n
os
865 et 867). Ils ont également pour
fonction de permettre la création de dégagements suffisants par rapport à
l'importance de la construction et de son emprise au sol (arrêts AC.2012.0261
du 27 juin 2013 consid. 4b/cc; AC.2010.0106 du 30 août 2011 consid. 3d/dd). Ils
garantissent ainsi une certaine qualité de l’espace à urbaniser et définissent
les caractéristiques du tissu bâti (Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et
volumétrie des constructions en droit vaudois, 1988, p. 151-152; arrêts AC.2014.0361
du 31 août 2015 consid. 2b; AC.2012.0261 précité consid. 4b/cc; AC.2010.0106 précité
consid. 3d/dd).
A teneur de l'art. 47 al. 1 de la loi du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11),
le législateur cantonal a délégué
aux communes la
compétence de fixer de manière précise dans leurs plans et règlements
d'affectation les prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol,
par quoi il faut entendre également la définition du coefficient d'occupation
du sol. Selon la jurisprudence cantonale constante, les communes peuvent
préciser dans leur règlement communal quels sont les éléments à prendre en
considération dans la surface bâtie pour le calcul du coefficient d'occupation
du sol. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments
de construction comme par exemple les perrons, seuils et balcons, ou les
terrasses non couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés. Il
est aussi possible que le règlement communal exclue du calcul de la surface
bâtie les dépendances, avec ou sans limitation de leur surface, cette
limitation pouvant être fixée par un chiffre absolu ou par leur importance
relative par rapport à la construction principale. Il est également possible
qu'un règlement communal procède inversement en définissant spécialement ce qui
doit être inclus dans la surface bâtie (arrêts AC.2016.0035 du 16 juin 2016
consid. 4b et les arrêts cités; AC.2014.0361 du
31 août 2015 consid. 2b; AC.2008.0149 du 12 août 2009, consid. 3a;
AC.2008.0283 du 15 avril 2009 consid. 2a
).
En application de l'art. 30 RPE, la surface bâtie ne
doit pas dépasser le cinquième de la surface du terrain en zone urbaine de
l'ordre non contigu. D'après l'art. 51 RPE, la surface bâtie ne doit pas dépasser
le sixième de la surface du terrain en zones périphériques. Cette dernière
disposition, plus restrictive, s'applique en l'espèce s'agissant d'un projet de
construction dont l'implantation est prévue sur deux zones. L'art. 51 RPE
renvoie pour le surplus aux art. 31 et 31 bis RPE. L'art. 31 bis, qui régit la
construction de garages privés, n'est pas déterminant en l'occurrence. Quant à
l'art. 31 RPE, il est libellé ainsi:
"
En
bordure des voies publiques et privées, la surface du terrain est mesurée dès
le milieu de la chaussée.
Les dimensions du bâtiment sont
définies par le plan du rez-de-chaussée.
Dans le calcul de la surface
construite, n'entrent pas en ligne de compte les terrasses non couvertes sur
terre-pleins, les balcons, etc. Par contre, les annexes telles que terrasses
sur sous-sols, ou autres terrasses habitables et locaux en encorbellement
doivent être inclus dans le calcul.
Les constructions, même non
apparentes, faites en dessous du niveau du sol naturel ou aménagé, sont
considérées comme surface bâtie.
L'art. 31 bis est réservé.
"
Par ailleurs, à défaut de disposition réglementaire
communale contraire, un élément de construction d'un bâtiment n'entre pas dans
le calcul du coefficient d'occupation du sol ou dans le calcul de la longueur
du bâtiment s'il est de dimensions réduites, conserve un caractère accessoire
dans ses fonctions par rapport au bâtiment principal et dans ses effets sur son
aspect ou son apparence extérieure. En général, les éléments en saillie dont la
profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons,
soit 1.50 m (sauf disposition contraire), ne sont pas pris en considération
dans le calcul du coefficient d’occupation du sol et de la distance à respecter
entre bâtiments et limites de propriété (arrêts AC.2015.0243 du 30 mai 2016
consid. 3b; AC.2014.0286 du 10 décembre 2015 consid. 4e; AC.2013.0211 du 22
juillet 2014 consid. 4c; AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 4a; AC.2012.0054
du 6 mars 2013 consid. 9).
b) La surface de la parcelle étant en l'espèce de
510 m
2
, la surface bâtie ne doit pas excéder 85 m
2
. Selon
le calcul du coefficient d'occupation du sol accompagnant la demande de permis
de construire, le projet aurait une emprise au sol de 85 m
2
exactement, compte tenu de l'enveloppe de l'ouvrage, de 82.70 m
2
, ainsi
que de deux murs extérieurs situés au nord-ouest et au sud-est du bâtiment, de
1.30 m
2
, respectivement 1 m
2
.
Les recourants considèrent néanmoins que plusieurs
éléments construits n'ont pas été pris en compte dans le calcul de la surface bâtie.
C'est le cas selon eux de la terrasse prévue au sud-ouest du bâtiment, au
niveau du rez-de-chaussée inférieur, qui se situera en-dessous du niveau du sol
naturel puisque son aménagement nécessitera d'excaver le terrain et qui tomberait
donc sous le coup de l'art. 31 al. 4 RPE. Les recourants B.________ et
C.________ ajoutent, subsidiairement, que cette terrasse est partiellement
couverte par le balcon du rez-de-chaussée supérieur, lui-même couvert par le
balcon du 1
er
étage. La profondeur des balcons étant de 1.60 m, soit
supérieure à la limite établie par la jurisprudence, leur surface devrait être
intégrée à la surface bâtie.
De l'avis de la Municipalité en revanche, partagé
par la constructrice, la problématique des terrasses est réglée exhaustivement
par l'art. 31 al. 3 RPE.
aa)
Selon la
jurisprudence, en l'absence de disposition communale contraire, il serait
abusif de prendre en considération dans le calcul de la surface bâtie les
aménagements extérieurs ne nécessitant pas une intervention particulière sur le
niveau du sol et ne constituant pas à proprement parler des constructions en
volume. Tel est le cas des places de parcs, voies d'accès ou terrasses non
couvertes (arrêts AC.2014.0286 du 10 décembre 2015 consid. 4f et les arrêts
cités; AC.2013.0276 du 8 août 2014 consid. 1b; AC.2012.0261 du 27 juin 2013
consid. 4b/cc; AC.2015.0276 du 23 novembre 2006 consid. 8c).
bb) Il résulte des plans mis à l'enquête publique
que la terrasse prévue au niveau du rez-de-chaussée inférieur du bâtiment, d'une
profondeur de 3.40 m et courant sur toute la longueur de la façade, pour une
surface de 29 m
2
, sera aménagée en-dessous du terrain naturel, lequel
est en pente (cf. plan du rez inférieur, plan de coupe A-A et plans de façades).
La différence est de 1.47 m si l'on se réfère au plan de façade sud-ouest, de
1.30 m en moyenne selon le plan de coupe A-A. Cette terrasse, creusée dans le
terrain, sera en outre bordée au nord-ouest d'un mur de soutènement, dont la
hauteur maximale n'excèdera pas 1 m (cf. plan de façade sud-ouest). Elle
n'entre donc pas dans l'une ou l'autre des catégories de terrasses mentionnées
à l'art. 31 al. 3 RPE. Il ne s'agit en effet ni d'une terrasse sur terre-plein,
qui n'entre pas dans le calcul de la surface bâtie, ni d'une terrasse sur sous-sol
qui devrait être prise en compte dans ce calcul. Elle n'est par ailleurs pas
habitable.
Cela étant, l'interprétation que la Municipalité
fait de l'art. 31 RPE, à savoir que l'intégration ou non des terrasses dans le
calcul de la surface bâtie est réglée exclusivement par l'alinéa 3 de cette
disposition, à l'exclusion de l'alinéa 4 qui ne leur est pas applicable,
apparaît tout à fait soutenable, quand bien même toutes les configurations
possibles de terrasses ne sont pas énumérées à l'alinéa 3. Selon la
jurisprudence constante en effet, la Municipalité jouit d’un certain pouvoir
d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle
dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts
juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (arrêts
AC.2016.0081 du 12 décembre 2016 consid. 3a; AC.2015.0356 du 8 juin 2016
consid. 1c; AC:2015.0055 du 21 janvier 2016 consid. 4c; AC.2015.0102 du 19
novembre 2015 consid. 3; AC.2014.0417 du 3 novembre 2015 consid. 3a/aa).
Certes, l'autorité cantonale de recours n'est pas définitivement liée par
l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut
adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs
et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse
ou de son but (ATF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008 consid. 2.4 et les arrêts
cités; arrêts AC.2016.0081 du 12 décembre 2016 consid. 3a; AC.2015.0356 du 8
juin 2016 consid. 1c; AC:2015.0055 du 21 janvier 2016 consid. 4c; AC.2015.0102
du 19 novembre 2015 consid. 3; AC.2014.0417 du 3 novembre 2015 consid. 3a/aa).
Le Tribunal ne voit toutefois pas de motif de s'écarter de l'interprétation de
la Municipalité en l'espèce. Au contraire, s'il devait être fait application de
l'art. 31 al. 4 RPE, la terrasse litigieuse, creusée dans le sol, entrerait
dans le calcul de la surface bâtie, alors que son impact visuel est assurément
moins important que celui d'une terrasse sur terre-plein par exemple, qui ne
serait pas prise en compte. Une telle solution manquerait de cohérence.
L'exclusion de la terrasse litigieuse du calcul de
la surface bâtie est par ailleurs conforme à la jurisprudence précitée. Quant
au fait qu'une partie de la terrasse est couverte par le balcon situé à l'étage
supérieur, il ne saurait amener à considérer cette terrasse comme une terrasse
couverte. Pour le surplus, le simple fait que les balcons du rez-de-chaussée
supérieur et du premier étage dépassent de 10 cm la profondeur de 1.50 m communément
admise par la jurisprudence ne suffit pas à en faire des avant-corps qui
devraient être pris en considération dans le calcul du coefficient d'occupation
du sol (cf. arrêt AC.2007.0094 du 22 novembre 2017 consid. 5).
Ce grief apparaît en conséquence mal fondé.
c) Les recourants font également valoir que les
escaliers projetés au nord-ouest du bâtiment, seul moyen d'accès au
rez-de-chaussée inférieur et au sous-sol, d'une profondeur de 5 m, d'une
largeur de 3 m et bordés d'un mur, devraient également être inclus dans le
calcul de la surface bâtie, tant en application de la jurisprudence de la CDAP
que de l'art. 31 al. 4 RPE. Le fait que cet ouvrage en saillie n'est pas
totalement apparent ne serait pas déterminant vu le texte de cette disposition
et dans la mesure où il constitue un élément à part entière du bâtiment. Pour
les recourants B.________ et C.________, l'espace et les murs qui l'entourent
situés au sud-est du bâtiment devraient aussi être comptés.
La Municipalité estime que l'escalier conduisant au
sous-sol est assimilable à une rampe d'accès à un parking souterrain et, comme
tel, ne compte pas dans le calcul de la surface bâtie. La constructrice ajoute
que les aménagements extérieurs ne nécessitant pas d'intervention particulière
sur le niveau du sol et ne constituant pas des constructions en volume n'ont
pas à être pris en considération dans ce calcul. La Municipalité admet toutefois
que les murs entourant les deux espaces en cause au nord-ouest et au sud-est du
bâtiment doivent être pris en compte dans le calcul du coefficient d'occupation
du sol, ce qui rend le projet non conforme à l'art. 51 RPE, de sorte qu'il
incombera à la constructrice de proposer un aménagement de substitution.
aa) Le Tribunal a jugé, dans un certain nombre de
cas, que les escaliers à l'air libre constituaient en principe non pas un
élément de la construction, mais un aménagement extérieur, et devaient ainsi
être traités de la même manière que les perrons ou rampes d'accès etc., qui
peuvent prendre place dans les "espaces de non-bâtir" (arrêts AC.2015.0243
du 30 mai 2015 consid. 3b et les arrêts cités; AC.2011.0230 du 4 avril 2012
consid. 2a et les arrêts cités; AC.2006.0185 du 19 janvier 2007 consid. 4b). Il
a ainsi été admis qu'un escalier extérieur peut être considéré comme un
aménagement extérieur lorsqu’il s’implante dans le terrain et n’exprime par
conséquent pas un volume (AC.2006.0185 précité). Dans d’autres cas, il a été
jugé que les escaliers extérieurs étaient des ouvrages assimilables aux
dépendances et qu’ils ne perdaient pas cette qualité du fait qu'ils étaient
reliés au bâtiment principal (arrêts AC.2011.0230 du
4 avril 2012 consid. 2a et les arrêts cités; AC.2009.0230 du 24 janvier 2011
consid. 5b). En particulier, dans un arrêt du 4 avril 2012, amenée à examiner
un projet de construction à Prilly, la Cour de céans a considéré, tout en
relevant qu'il s'agissait d'un cas limite, que l'escalier en cause, d'une
hauteur de 1.37 m, pouvait encore être considéré comme un ouvrage assimilé à
une dépendance et autorisé à ce titre dans l'espace réglementaire par rapport à
la limite de propriété, son impact pour les voisins étant très faible (AC.2011.0230
précité consid. 2b).
Dans d'autres cas, le Tribunal s'est toutefois
écarté de ces principes. Dans un arrêt du 1
er
décembre 2006, il a
ainsi été jugé qu'un escalier extérieur d'une emprise au sol de 15 m
2
devait être compris dans le calcul de la surface bâtie, l'impact visuel produit
étant tel qu'il y avait lieu de l'assimiler à un élément construit, et étant
donné qu'il était indispensable à l'habitation, constituant le seul accès à un
logement indépendant (AC.2006.0135 du 1
er
décembre 2006 consid. 1). Dans
un arrêt du 20 octobre 2011, la CDAP a retenu qu'un escalier ouvert permettant
d'accéder par l'extérieur depuis le terrain naturel au deuxième étage
constituait un élément à part entière du bâtiment projeté comptant dans le
calcul de la surface bâtie, étant donné que cet élément en saillie atteignait
2.50 m et qu'il constituait l'escalier principal de l'immeuble, même si cet
accès demeurerait secondaire vu l'existence d'un accès par ascenseur aux
appartements (AC.2011.0022 du 20 octobre 2011 consid. 3b/bb). Dans un arrêt du
4 décembre 2015, la CDAP a par ailleurs estimé qu'un balcon accessible par des
escaliers et destiné à permettre l'accès aux logements dans les étages
supérieurs devait être considéré comme un élément indispensable du bâtiment et
constituait une coursive qui devait respecter la distance aux limites
(AC.2014.0365 du 4 décembre 2015 consid. 3f). Récemment encore, le 30 mai 2016,
la CDAP a jugé que des escaliers et paliers d'accès aux logements, extérieurs, construits
autour d'un noyau central ouvert, mais enserrés par les villas qu'ils
desservent, constituaient de véritables éléments de la construction. Ces
escaliers et paliers représentaient en outre l'accès principal aux logements.
Partant, ils devaient être considérés comme des coursives comptant dans la
surface bâtie (AC.2015.0243 du 30 mai 2016 consid. 3b).
bb) Les escaliers ne figurant pas parmi les éléments
mentionnés à l'art. 31 al. 3 RPE qui n'entrent pas dans le calcul de la surface
construite, respectivement doivent être inclus dans ce calcul, il convient
d'appliquer en l'espèce les principes développés par la jurisprudence.
Selon les plans soumis à l'enquête publique, il
apparaît que les escaliers prévus au nord-ouest du bâtiment sont constitués de
deux volées de marches. La première, perpendiculaire à l'extrémité de la façade
du bâtiment et à la terrasse du rez-de-chaussée inférieur doit permettre
d'accéder à dite terrasse, où se situe l'entrée de l'appartement aménagé au
rez-de-chaussée inférieur. La seconde volée de marches court le long de la
façade nord-ouest et permet d'accéder au sous-sol du bâtiment. Il est en outre
prévu d'aménager, dans le rectangle formé par ces deux volées de marches
perpendiculaires, un bac végétalisé séparé des escaliers par un mur. Cet
ensemble sera ceint, au nord-est et au nord-ouest, par un mur de soutènement
surmonté d'un garde-corps (cf. plan du rez inférieur, plan de coupe B-B et
plans de façades nord-ouest et sud-ouest). Si l'on se réfère au plan de façade
nord-ouest, ces aménagements se feront pour l'essentiel en-dessous du niveau du
sol. Le mur de soutènement entourant l'ensemble constitué des escaliers et du
bac végétalisé dépassera le terrain naturel de moins d'un mètre. Il ne
dépassera en outre quasiment pas le terrain une fois celui-ci aménagé, puisqu'il
est prévu que le terrain soit rehaussé. Si l'impact visuel de cet ensemble constitué
des escaliers, du bac végétalisé et des murs de soutènement s'en trouvera ainsi
atténué, il n'en demeure pas moins qu'il formera une saillie d'un peu plus 3 m
par rapport à la façade (cf. plan du rez inférieur). L'emprise au sol de ces éléments
construits sera en outre d'environ 18 m
2
(cf. plan du rez
inférieur), soit plus d'un cinquième de la surface du bâtiment (de 82.70 m
2
).
On ne saurait donc considérer qu'ils sont de dimensions réduites. A cela
s'ajoute le fait que les escaliers en cause constituent le seul accès à
l'appartement aménagé au rez-de-chaussée inférieur, respectivement au sous-sol
du bâtiment, de sorte qu'ils n'ont pas un caractère accessoire dans leurs
fonctions par rapport au bâtiment. Ils constituent au contraire un élément à
part entière du bâtiment projeté, dont il convient de tenir compte dans le
calcul de la surface bâtie. On ne saurait en effet admettre qu'il suffise de
reporter un élément indispensable à l'habitation à l'extérieur du bâtiment pour
échapper aux contraintes liées à l'occupation du sol. A défaut, on irait à
l'encontre des buts poursuivis par les dispositions limitant l'emprise des
constructions sur les parcelles qui jouent une fonction importante en matière
d'aménagement du territoire.
Cette solution est par ailleurs conforme à l'art. 31
al. 4 RPE, selon lequel les constructions, même non apparentes, faites en-dessous
du niveau du sol naturel ou du sol aménagé sont considérées comme surface bâtie.
A cet égard, la Municipalité soutient en vain que l'escalier d'accès au
sous-sol est assimilable à une rampe d'accès à un parking sous-terrain ne comptant
pas dans le calcul de la surface bâtie. Cette interprétation contredit en effet
la lettre de l'art. 31 al. 4 RPE.
On relèvera encore que le résultat ne serait pas
différent si l'on devait considérer que les escaliers litigieux constituent un
ouvrage assimilé à une dépendance, bien que cela soit contestable étant donné
leur emprise au sol et leur volume nettement plus conséquent que dans l'arrêt
AC.2011.0230 précité, auquel la constructrice se réfère. En effet, il résulte
du RPE que la Municipalité n'a pas fait usage de la possibilité d'exclure les
dépendances de peu d'importance du calcul de la surface bâtie.
Quant aux murs situés au sud-est du bâtiment, la
Municipalité a expressément admis dans le cadre de la présente procédure qu'ils
devaient être pris en considération dans la surface bâtie.
cc) Au vu de ce qui précède, la surface bâtie
maximale autorisée excède la proportion prévue par l'art. 51 RPE, ce qui doit
conduire à l'annulation de la décision attaquée.
d) Selon les recourants, la place en bitume au
nord-est de la construction devrait aussi être incluse dans le calcul de la
surface bâtie, puisqu'elle impliquera le terrassement d'une surface importante
et la construction d'un mur de soutènement de 1 m de hauteur environ par
rapport au terrain naturel. Il s'agit d'un élément de construction exprimant un
volume et modifiant sensiblement la configuration du sol.
La Municipalité et la constructrice estiment que le
remblai et le mur de soutènement ne modifieront pas sensiblement la morphologie
du terrain.
aa) Comme indiqué
ci-dessus, en l'absence de disposition communale contraire, il serait abusif de
prendre en considération dans le calcul de la surface bâtie, les aménagements
extérieurs ne nécessitant pas une intervention particulière sur le niveau du
sol et ne constituant pas à proprement parler des constructions en volume. Tel est
le cas des places de parcs, voies d'accès ou terrasses non couvertes (arrêts AC.2014.0286
du 10 décembre 2015 consid. 4f et les arrêts cités; AC.2013.0276 du 8 août 2014
consid. 1b; AC.2012.0261 du 27 juin 2013 consid. 4b/cc; AC.2015.0276 du 23
novembre 2006 consid. 8c).
bb) En l'occurrence, l'aménagement de la voie
d'accès et de deux places de stationnement au nord-est de la parcelle, d'une
surface de quelques 88 m
2
, impliquera le terrassement du terrain, en
pente, qui sera rehaussé et aplani de manière à être aménagé 1 m environ
en-dessus du sol naturel (cf. plan de situation, plan de coupe C-C et plan de
façade nord-est). Cette surface sera bordée en limite de propriété au nord-est pour
partie d'un mur de soutènement de 91 cm de haut selon le plan de situation
"remblayage" établi le 10 juin 2015, et pour partie d'un mur de
soutènement de 30 cm de haut surmonté d'une haie. Un talus sera aménagé au sud-est
des places de stationnement. De l'avis du Tribunal, ce remblai ne modifiera
toutefois pas la forme du terrain dans une mesure telle que cela impliquerait
de considérer que cette surface en bitume et les aménagements qui la bordent
devraient entrer dans calcul du coefficient d'occupation du sol. Ce grief doit
donc être rejeté.
e) Les recourants B.________ et C.________ font
encore valoir que le cabanon destiné à abriter vélos et poussettes, de 8 m
2
,
doit être intégré au calcul de la surface bâtie.
De l'avis la Municipalité, le cabanon en question,
dont la surface n'excède pas 8 m
2
, n'est pas soumis à autorisation
en application de l'art. 68a al. 2 RLATC et n'a pas à être pris en compte dans
le cadre de l'application de l'art. 50 RPE relatif aux dimensions des
bâtiments. La Municipalité ne se prononce en revanche pas sous l'angle de
l'art. 51 RPE. Pour la constructrice, le cabanon, non soumis à autorisation,
n'a pas à être intégré au calcul de la surface bâtie; par surabondance, elle
ajoute qu'il doit pouvoir bénéficier du coefficient applicable à la zone périphérique,
qui n'est pas dépassé.
aa) D'après l'art. 68a al. 2 let. a du règlement du
19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1), peuvent ne pas être
soumis à autorisation les constructions et les installations de minime
importance ne servant pas à l'habitation et à l'activité professionnelle dont
l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal à proximité duquel
elles se situent, tels que bûchers, cabanes de jardin ou serres d'une surface
maximale de 8 m² à raison d'une installation par bâtiment ou unité de maisons
jumelles ou groupées. Selon l'art. 68b RLATC, les constructions ou
installations au sens de l'art. 68a al. 2 let. a RLATC ne comptent pas dans le
calcul du coefficient d'occupation du sol et peuvent être implantées dans les
espaces réglementaires et entre bâtiments et limites de propriété.
En application de l'art. 93 RPE régissant les
dépendances, la Municipalité "
peut autoriser
" dans les espaces
réglementaires entre bâtiments, ou entre bâtiments et propriétés voisines, la
construction de dépendances peu importantes, moyennant cependant qu'elles
respectent certaines conditions s'agissant de leurs dimensions et de leur
affectation. Sur une même propriété, la distance entre ces dépendances ou entre
une dépendance et le bâtiment principal doit être de 6 m au moins; elles
peuvent être accolées au bâtiment principal, mais dans ce cas la distance au
voisin doit être de 2 m au moins.
bb) En l'espèce, il apparaît que, dans la mesure où
il peut être autorisé en application de l'art. 93 RPE, un cabanon tel que celui
qui est prévu pour accueillir les vélos et les poussettes ne compte pas dans le
calcul du coefficient d'occupation du sol (art. 68b RLATC). Il convient donc
d'examiner si les conditions prévues par l'art. 93 RPE sont remplies. A cet
égard, force est de constater que si le cabanon prévu a une surface égale à 8 m
2
,
il n'est pas accolé au bâtiment principal et est situé à moins de 6 m de
celui-ci si bien qu'il ne peut être considéré comme une dépendance au sens de
l'art. 93 RPE. Dans la mesure où, pour le surplus, il ne respecte pas non plus
les distances exigées pour l'implantation d'un second bâtiment, la construction
du cabanon ne peut être autorisée en l'état. Même si, comme le soutient la
constructrice, il était établi que la Municipalité ne soumettait pas
autorisation ces dépendances de minime importance, leur construction ne pourrait
au surplus être tolérée que dans les limites prévues par l'art. 93 RPE.
6.
Les recourants font par ailleurs valoir que les escaliers et murs en
façade nord-ouest du bâtiment, qui constituent des éléments de construction à part
entière, ne respectent la distance de 6 m à la limite de propriété. Pour les
recourants B.________ et C.________, il en va de même de l'espace ceint par un
mur et de ce mur au sud-est du bâtiment.
Selon la Municipalité et la constructrice, les murs
de soutènement sont assimilables à des dépendances, autorisées dans les espaces
réglementaires.
a) L'art. 32 RPE, qui régit les distances
réglementaires à respecter en zone urbaine de l'ordre non contigu ainsi qu'en
zones périphériques par renvoi de l'art. 52 RPE, a la teneur qui suit:
"
La distance
minimum "d" entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine
est fonction de sa plus grande dimension en plan "a":
si "a" est inférieur à 18 m                        "d"
= 6 m
si "a" est compris entre 18 et 30 m           "d"
= a/3 m
si "a" est supérieur à 30 m                       "d"
= 10 m
"
b) En l'espèce, la limite de 6 m s'applique. Dès
lors que les principes développés par la jurisprudence pour déterminer si un
élément de construction entre ou non dans le calcul du coefficient d'occupation
du sol ou de la longueur d'un bâtiment sont les mêmes (cf. consid. 5a
ci-dessus), il peut être renvoyé aux considérations qui précèdent relatives au
calcul de la surface bâtie. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au
considérant 5c ci-dessus, les escaliers prévus au nord-ouest du bâtiment, en
particulier, doivent être considérés comme un élément de construction ne
pouvant être situé dans la distance à respecter entre construction et limite de
propriété.
7.
Les recourants font encore valoir que les combles, non-cloisonnés,
éclairés par quatre velux répartis sur les quatre pans du toit, chauffés, auxquels
l'on accède par un escalier ordinaire depuis le salon de l'appartement situé au
premier étage et désignés comme "
Salle de jeux / Galetas Lot N° 3
"
selon les plans d'enquête (coupe B-B), seraient en réalité habitables, en
violation de la réglementation communale.
La Municipalité considère que les combles ne
respectent ni les conditions de hauteur, ni celles d'éclairage et de
ventilation posées aux art. 27 et 28 RLATC. Elle ajoute qu'il n'y a pas lieu
d'interdire préventivement la création de combles au motif qu'ils seraient
susceptibles d'être plus ou moins commodément rendus habitables.
a) L'art. 42 RPE s'agissant de la zone urbaine de
l'ordre non contigu et l'art. 56 RPE pour la zone périphérique renvoient à
l'art. 19 al. 2 RPE, selon lequel les combles ne sont pas habitables.
Les art. 27 et 28 RLATC régissent par ailleurs la
hauteur et l'éclairage et la ventilation des locaux destinés à servir à
l'habitation ou au travail sédentaire. Ils sont ainsi libellés:
"
Art. 27
1
Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail
sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les
mezzanines.
2
Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une
hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
[…]
Art. 28
1
Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail
sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies
représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8
e
de la
superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum. Cette proportion peut
être réduite au 1/15
e
de la surface du plancher et à 0,80 m
2
au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état
existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres,
les lucarnes et les tabatières. […]
"
Selon la jurisprudence, pour être considéré comme
"habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des
personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail. Pour décider si un
niveau de construction est habitable ou non, la seule intention subjective des
constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si,
objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément
de rendre ces surfaces habitables. Il convient en particulier de vérifier si les
locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation
cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur
des pièces habitables (arrêts AC.2015.0057 du 14 janvier 2016 consid. 7b;
AC.2015.0166 du 11 janvier 2016 consid. 4c; AC.2014.0389 du 15 décembre 2015
consid. 6a; AC.2014.0131 du 17 août 2015 consid. 8a; AC.2014.0075 du 23 janvier
2014 consid. 4a). Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il
ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en
conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera
vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (arrêts
AC.2014.0131 précité consid. 8a; AC. 2009.0267 du 21 février 2011 consid. 4; AC.2007.0278
du 14 octobre 2008, consid. 6c). Le Tribunal a par ailleurs jugé à plusieurs
reprises qu’il n’y avait pas lieu d'interdire préventivement la création de
combles pour le seul motif qu'ils seraient susceptibles d'être (plus ou moins
commodément) rendus habitables (arrêts AC.2015.0057 précité consid. 7b;
AC.2015.0166 précité consid. 4c; AC.2014.0389 précité consid. 6a; AC.2014.0131
précité consid. 8a; AC.2014.0075 précité consid. 4a).
b) En l'espèce, si la hauteur des combles ne
correspond pas aux prescriptions de l'art. 27 RLATC, ceux-ci atteignent
toutefois une hauteur d'au moins 2 m sur une surface de 10.65 m
2
(3.82 m x 2.79 m), respectivement d'environ 9.75 m
2
si l'on ne tient
pas compte de l'emprise au sol de l'escalier permettant d'y accéder (cf. plans
de coupes A-A et B-B). L'aménagement des combles répond par ailleurs aux
exigences de l'art. 28 RLATC en matière d'éclairage et de ventilation, dès lors
que ces locaux sont éclairés par quatre tabatières d'une surface totale de 4.80
m
2
(3 vélux de 1.14 m x 1.18 m et un vélux de 0.78 x 0.98 m; cf.
plan des combles), légèrement supérieure à la proportion d'un quinzième de la
superficie du plancher des combles, soit 4.69 m
2
(la superficie du
plancher des combles étant de 70.37 m
2
: 8.92 m x 7.89 m; cf. plans
de coupes A-A et B-B). Il sera de surcroît possible de chauffer ces locaux, qui
disposent d'une arrivée de gaz (cf. plan des combles). A cela s'ajoute que l
es trois appartements projetés bénéficieront chacun d'une cave au
sous-sol du bâtiment, susceptible de servir de local de dépôt ou de rangement. Surtout,
l'accès aux combles se fera à partir du séjour de l'appartement situé au
premier étage, par un escalier ordinaire qui ne desservira pas d'autre pièce
habitable (cf. plans du 1
er
étage et des combles). Or, on peine à
saisir quelle utilité pourrait avoir un tel escalier, dont la surface au sol
représentera plusieurs m
2
dans un séjour de 17.80 m
2
, si
ce n'est pour utiliser les combles pour l'habitation, comme bureau, chambre
d'ami, etc. ou comme salle de jeux, tel que cela résulte du plan de coupe B-B.
A cet égard, le fait qu’un local susceptible de servir à l’habitation ne soit
pas conforme aux règles de salubrité au sens des art. 27 ss RLATC ne le rend
pas pour autant inhabitable.
En regard de ces circonstances, les
combles devront être aménagés de manière à ce que leur utilisation comme galetas
ne fasse pas de doute.
8.
La recourante A.________ invoque une violation de l'art. 104 al. 3 LATC,
étant donné que l'accès à la parcelle n° 1976 par la parcelle n° 691 dont elle
est propriétaire n'a fait l'objet d'aucune demande de permis de construire ni
d'aucun aménagement carrossable. Elle ajoute que la portion de cet accès qui va
de l'angle nord-ouest de sa villa à la limite de la parcelle de la constructrice
est constituée d'un sol en terre, dont le franchissement est compliqué par la
présence d'arbres.
Selon la Municipalité, la servitude est aménagée sur
toute son étendue, le fait qu'elle ne soit pas entièrement asphaltée n'empêche
pas son utilisation et la pose d'un revêtement n'est pas soumise à l'exigence
d'un permis de construire.
a) D'après l’art. 22 al. 2 let. b de la loi fédérale
du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), une autorisation
de construire ne peut être accordée que si le terrain est équipé pour la
construction. Cette disposition est reprise à l’art. 104 al. 3 LATC, selon
lequel la Municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le
bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de
la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au
bénéfice d'un titre juridique.
b) La parcelle n° 1976 destinée à accueillir le
projet litigieux bénéficie d'une servitude de passage à pied et pour tous
véhicules à charge de la parcelle n° 691 propriété de la recourante, dont ni
l'existence ni l'assiette ne sont contestées. L'exigence d'un titre juridique
au sens de l'art. 104 al. 3 LATC est donc remplie.
Pour le surplus, étant donné que le projet litigieux
devra être redimensionné puisqu'il ne respecte pas la surface bâtie maximale
autorisée et qu'un éventuel nouveau projet de construction devra faire l'objet
d'une mise à l'enquête publique, on peut s'abstenir de se prononcer en l'état
sur la question de savoir si le chemin d'accès aurait également dû faire
l'objet d'une demande de permis de construire. On relèvera néanmoins que si la
recourante prétend que le franchissement de la dernière partie de cet accès et
compliqué par l'existence d'arbres, elle ne soutient pas qu'il serait
impossible d'accéder à la parcelle n° 1976 de ce fait ou parce qu'une portion
de l'accès en question n'est pas asphaltée. Ce grief semble donc a priori mal
fondé.
9.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission des recours et à
l'annulation des décisions de la Municipalité de Prilly du 30 septembre 2015
par laquelle cette autorité a levé les oppositions et délivré un permis de
construire.
Selon les art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD, les
frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe. D'après la
jurisprudence toutefois, lorsque la procédure met en présence, outre le
recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les
intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie
adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision
est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (arrêts AC.2015.0232 du
26 septembre 2016 consid. 5; AC.2016.0035 du 16 juin 2016 consid. 8 et l'arrêt
cité; AC.2015.0098 du 10 juin 2016 consid. 5). En l’occurrence, les
frais de justice seront supportés par la constructrice (art. 49 al. 1, 52 al.
1, 91 et 99 LPA-VD). Les recourants, qui obtiennent gain de cause en ayant
procédé avec l'assistance d'un mandataire professionnel, ont droit à des dépens,
à la charge de la constructrice (art. 55 al. 1 et 2, 91 et 99 LPA-VD). Vu
l'issue du litige, la Commune n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1, 91 et
99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Prilly du 30 septembre 2015 levant
les oppositions des recourants et délivrant un permis de construire sont
annulées.
III.
L'émolument judiciaire, arrêté à 3'000 (trois mille) francs, est mis à
la charge de D.________.
IV.
D.________ versera à A.________ une indemnité de 2'500 (deux mille cinq
cents) francs à titre de dépens.
V.
D.________ versera à B.________ et C.________, solidairement entre eux, une
indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 8 février 2017
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être
jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va
de même de la décision attaquée.