vd_omni · EF.1993.0061 · 1994-03-22 · fr

RUE DE BOURG 10 SA | Immeuble estimé Fr. 9'395'000.- à la rue de Bourg à Lausanne; loyers modérés. Taux moyen de 7,75 % retenu pour la capitalisation du rendement annuel brut (6,95 % pour VV et 8,75 % pour VR). Rejet

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.03.1994 EF.1993.0061

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 22 mars 1994
__________
sur le recours interjeté par la
SI RUE
DE BOURG 10 SA
à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz,
CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 18 août 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative
à l'estimation de la parcelle n° 6'048 de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La SI Rue de
Bourg 10 SA est propriétaire à Lausanne de la parcelle n° 6'048 du Registre
foncier. Cette parcelle, d'une surface totale de 810 m2, comporte un bâtiment
locatif (ECA n° 9'198 a et b), construit dans le début des années 30, d'une
surface au sol de 661 m2 et, selon la police ECA, d'un volume de 11'812 m3. Le
solde de la parcelle est en nature de place-jardin (149 m2).
B.                            Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission), par
décision du 2 juin 1992, a porté l'estimation fiscale, datant de 1973, de Fr.
2'950'000.-- à Fr. 9'395'000.--.
La SI Rue de
Bourg 10 SA a recouru contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a
confirmé la nouvelle estimation le 18 août 1993. A cette occasion l'autorité a
précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel
brut, selon l'état locatif des immeubles au 1er décembre 1991 de Fr.
728'124.--, à un taux de 8,75 % pour la valeur de rendement et à 6,95 % pour la
valeur vénale.
C.                            Par
acte daté du 27 août 1993, la SI Rue de Bourg 10 SA a interjeté recours contre
cette décision devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée à Fr.
7'578'000.--.
En
substance, la recourante conteste la date déterminante pour fixer l'état
locatif, le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de
rendement, le fait de tenir compte du revenu annuel brut de l'immeuble, ainsi
que le taux retenu pour le calcul de la valeur vénale, jugé trop bas. Elle
propose de fixer la nouvelle estimation fiscale en tenant compte d'une valeur
vénale calculée en capitalisant au taux de 8,7 % le revenu locatif annuel de
son immeuble au 1er janvier 1991, de
Fr. 668'160.--,  et d'une valeur de rendement calculée en capitalisant au taux
de 6,95% le revenu annuel net de son immeuble au 1er janvier 1991 de Fr.
519'475.70
(Fr. 668'160.-- moins les charges d'exploitation de Fr. 148'684.30). Les autres
moyens invoqués à l'appui de son recours seront repris plus loin dans la mesure
utile.
La
recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet d'une avance de
frais de Fr. 4'000.--.
La
commission a déposé ses déterminations le 22 octobre 1993. Elle conclut au
rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la
Commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 728'124.- fourni
par la gérance PBBG S.A. Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75 %
pour obtenir la nouvelle EF.
Nous ne reviendrons pas sur la justification
du taux de capitalisation moyen de 7,75 % précédemment admis par le Tribunal
administratif.
Lors
du recours en première instance, la Commission a conclu au rejet du recours et
au maintien de l'estimation après avoir effectué son calcul de contrôle.
Le
grief relatif à la date de l'état locatif pris en compte pour la taxation n'a
pas été invoqué lors du recours en 1ère instance. Si on effectue le calcul de
contrôle avec le revenu locatif 1991 de fr. 668'160.-, on obtient le résultat
suivant :
Valeur
du terrain :                                      810 m2 x fr. 6'000                                                            4'860'000.-
Valeur à neuf de l'habitation :               9'219'000.-
- 25%
de coefficient vétusté                                       6'914'000.-
Valeur vénale totale :                                                                                    11'774'000.-
Valeur de rendement :
Fr. 668'160.- capitalisé à 8,5 %
7'861'000.-
Moyenne                                                                                                           9'817'000.-
."
La
recourante a déposé des déterminations en date du 15 novembre 1993.
Le tribunal
a tenu une audience d'instruction et de jugement le 22 novembre 1993 en
présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz,
accompagné de MM. Pierre Bonnard et Thierry Martin; pour la commission, son
président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des
parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis
clos le jour-même.
considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a
procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle n° 6'048. Elle s'est
fondée sur l'état locatif au 1er décembre 1991, de Fr. 728'124.--, qu'elle a
capitalisé à un taux de 7,75 % représentant schématiquement la moyenne entre
les taux de 8,75 % et 6,95 % respectivement retenus pour fixer la valeur de
rendement et la valeur vénale. La recourante considère qu'il y a lieu de
prendre en compte l'état locatif au 1er janvier 1991. Elle fait également
valoir que le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de
rendement ne tient pas compte des charges effectives et que le taux de
capitalisation retenu pour la valeur vénale obtenue est trop bas au vu de la
conjoncture.
Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Il convient
en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si
l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se
restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du
pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); contrairement à ce que soutient
la recourante, il ne peut en effet pas examiner l'opportunité d'une décision,
la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI, ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c
LJPA; cf. également Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet
1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205
considérant 4a).
2.                             a) S'agissant
de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de
l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans
sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la
capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la
règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un
immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre
résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais
d'entretien.
Le taux de
l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la
jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.
234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement
bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux
d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements
bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette
différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par
l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal
administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de
rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de
la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif,
arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà
cité). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne
généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution
permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre
propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date
(Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15
janvier 1993, déjà cité).
b) En
calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base de
l'état locatif au 1er décembre 1991, capitalisés à un taux de 8,75 %, la
commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux
correspond effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt
hypothécaire de référence en vigueur à cette date. Il tient en outre déjà
compte des charges liées à l'exploitation de l'immeuble. Quant à la date
choisie, elle n'est guère critiquable en soi. Elle correspond au moment où
l'autorité de première instance statue et, comme on l'a déjà dit, ne crée pas
d'inégalité de traitement dans la mesure où le taux de capitalisation lui est
lié. Par ailleurs, vérification faite, la solution préconisée par la recourante
est sans incidence sur l'estimation fiscale. En effet, le 1er janvier 1991, le
taux de référence était de 6,25 %, ce qui aurait justifié un taux de
capitalisation de 8,25 %, soit 0,5 point de moins que celui finalement retenu.
En capitalisant par ce taux l'état locatif au 1er décembre 1991, on obtient une
valeur de rendement de Fr. 8'098'900.--, tandis que la capitalisation de l'état
locatif au 1er décembre 1991 au taux de 8,75 %, telle qu'effectué par la
commission, aboutit à une valeur de rendement de Fr. 8'321'400.--. La
différence, de quelque Fr. 200'000.-- entre ces deux valeurs, qui correspond à
une différence de Fr. 100'000.-- pour l'estimation fiscale, est insignifiante.
En tous les cas, elle ne permet pas de conclure que l'autorité de première
instance aurait abusé de son pouvoir d'appréciation.
Dans ces conditions, le grief de la recourante
doit être écarté et la valeur de rendement arrêtée à Fr. 8'321'400.--.
3.                             a) Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et
8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI,
la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui
varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques
de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les
Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la
règle à 6 - 6,5 %.
Dans une
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution
du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les
Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à
6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).
Il a
toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de
capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui
retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le
propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à
créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de
sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans
quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement
sous-évaluée.
b) En
l'espèce, le bâtiment litigieux comprend 6 magasins, loués pour un prix annuel
au m2 de quelque Fr. 600.--, ainsi que des locaux commerciaux, comprenant 5
bureaux et un bar à café, dont le loyer annuel au m2 est de l'ordre de Fr.
260.--. On peut admettre que, pour des surfaces commerciales, un tel niveau de
loyers est modéré compte tenu du degré de confort offert par le bâtiment, de
son lieu de situation (centre ville, proximité des transports publics,
voisinage de magasins d'alimentation etc.), de son état d'entretien normal et
du calme relatif dont ses occupants peuvent jouir malgré la proximité du centre
ville. L'immeuble comporte en outre 3 appartements de deux pièces loués pour un
prix mensuel brut compris entre Fr. 517.-- et Fr. 720.--, un appartement de
trois pièces, loué Fr. 916.--, un appartement de quatre pièces, loué Fr.
658.--, ainsi que deux appartements de cinq pièces, loués Fr. 873.-- et
1940.--. Ces loyers représentent un prix annuel moyen au m2 de Fr. 120.--, peu
élevé en comparaison de ceux pratiqués dans les quartiers du centre ville.
Force est ainsi de constater que d'une façon générale, il apparaît ainsi
manifeste que le revenu locatif exprime une politique de loyers bons marchés.
Cela étant, il se justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux
plus bas que celui de 8,75 % retenu dans le cadre du calcul de la valeur de
rendement.
Dans le cas particulier,
l'autorité intimée a retenu un taux de capitalisation de 6,95 %.
La
recourante fait valoir que des immeubles locatifs sis aux rues St-Roch, Edouard
Payot, Croix-Rouges et Marterey se sont vendus entre 1990 et 1993 sur la base
de taux de capitalisation brut compris entre 7,2 % et 8,6 %. Elle en déduit
qu'il conviendrait de fixer la valeur vénale de l'immeuble litigieux en
capitalisant son revenu locatif par un taux de 8,2 %.
A cet égard,
la commission a remis au tribunal dans le cadre de l'instruction de ce dossier
une liste de transactions intervenues à Lausanne entre le 17 novembre 1989 et
le 22 juillet 1992; ces ventes ont été conclues à un prix correspondant à la
capitalisation du rendement locatif à un taux moyen de 7,47 %, ou 7,61 % si l'on
prend exclusivement en compte les opérations postérieures au 1er janvier 1991,
date du début de la révision générale. Par ailleurs, il résulte d'une autre
affaire dont le tribunal a eu à juger récemment que, dans le district de
Lavaux, le taux moyen utilisé pour le calcul du prix de vente sur la base du
revenu locatif a été de 6,75 % (en faisant abstraction du taux le plus haut et
du taux le plus bas; cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er
juillet 1993, déjà cité). Ces taux confirment qu'il subsiste, en dépit du
tassement que connaît actuellement le marché immobilier, un certain écart entre
la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne ou
dans sa proximité. Cette différence s'explique par le fait que les immeubles
situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservent une
valeur refuge indépendamment de leur valeur de rendement. A cet égard, la
situation de l'immeuble de la recourante, situé au coeur de la ville, ne permet
pas de penser qu'il en va différemment dans le cas particulier (voir sur ce
point, Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et 92/039,
du 1er juillet 1993, déjà cités).
c) Il se
justifiait donc, ainsi que l'a fait l'autorité intimée, de retenir un taux de
capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur
vénale que dans celui de la valeur de rendement. A première vue toutefois, le
prix au m3 de quelque Fr. 890.-- correspondant au taux de capitalisation
retenu, de 6,95 %,  paraît élevé; il peut cependant s'expliquer par le type de
bâtiment et de sa situation centrale, engendrant des contraintes importantes en
cas de transformations ou de reconstruction. En définitive, le tribunal
considère que le taux de capitalisation de
6,95 % retenu par l'autorité de première instance ne procède pas d'un abus de
son pouvoir d'appréciation. Il doit dès lors être confirmé et la valeur vénale
de l'immeuble fixée à Fr. 10'476'600.--.
4.                             Enfin la
recourante considère que l'estimation incriminée ne tient pas compte des
investissements qu'elle devra consentir pour l'entretien de son immeuble.
Selon la
jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais
d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été
négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre
un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif,
arrêts EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993, déjà
cités, et références citées).
Dans le cas
particulier, l'immeuble de la recourante présente un état d'entretien normal.
Par conséquent, les divers travaux auxquels la recourante doit procéder dans un
avenir plus ou moins proche, que l'on peut considérer comme courant au vu de
l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à influer sur le taux de
capitalisation; le taux retenu dans le cadre du calcul de la valeur de
rendement tient d'ailleurs déjà compte des frais généraux et des frais
d'entretien à la charge du propriétaire (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs
expressément).
5.                             La recourante
fait encore valoir qu'en raison des problèmes fiscaux qui se posent lors de la
dissolution d'une société immobilière, il conviendrait de traiter différemment
les immeubles détenus en nom propre de ceux détenus par une société
immobilière. Une telle solution n'est toutefois pas prévue par les dispositions
légales; elle n'est en outre pas souhaitable car elle reviendrait à faire
dépendre la valeur d'un immeuble de son propriétaire. Elle doit donc être
écartée.
6.                             La commission
a retenu finalement un taux moyen de 7,75 % pour capitaliser le rendement
annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de
capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même
résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et
vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans
ces conditions, la décision de la commission du 18 août 1993 prise sur recours
doit être
maintenue et la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 6'048, fixée à
Fr. 9'395'000.--, doit être confirmée.
7.                             Le recours
est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr.
4'000.-- est mis à la charge de la recourante, qui n'a pas droit à l'allocation
de dépens (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                La décision rendue le
18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 6'048 étant
fixée à Fr. 9'395'000.--.
III                Un émolument de Fr.
4'000.-- (quatre mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant
compensé par son avance de frais.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
mp/Lausanne, le 22 mars 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.