vd_omni · AC.2018.0143 · 2019-01-16 · fr

A.________/MUNICIPALITE D'OLLON, B.________ | Confirmation de la décision de la Municipalité d'Ollon d'octroyer le permis de construire un chalet de trois appartements (2 studios et un appartemement de 4 pièces) dans la localité de Villars-sur-Ollon, que la constructrice entend affecter à la résidence principale. La Commune d'Ollon dépassant le seuil de 20%, la LRS et son ordonnance s'appliquent. Compte tenu de l'évolution de la population sur le territoire communal d'Ollon, et plus particulièrement dans les localités de Villars-sur-Ollon et Chesières, localités qui sont facilement accessible depuis la plaine, on doit admettre qu'il existe une demande de logements affectés à la résidence principale. La demande ne paraît ainsi pas manifestement abusive (consid. 2). Le surdimensionnement de la zone à bâtir communale et la situation de la parcelle de la constructrice dans le milieu bâti ne justifient pas un contrôle incident du plan des zones en vigueur et ne remettent pas en cause le caractère constructible du terrain. (consid. 4)

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.01.2019 AC.2018.0143

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 janvier 2019
Composition
M. Stéphane Parrone, président; M. François Kart, juge, et Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseuse.
Recourante
HELVETIA NOSTRA
à Montreux,
représentée par Pierre CHIFFELLE, Avocat, à Vevey,
Autorité intimée
MUNICIPALITE D'OLLON,
représentée
par Jacques HALDY, Avocat, à Lausanne,
Constructrice
A.________,
à ********,
Objet
permis de construire
Recours HELVETIA NOSTRA c/ décision de la MUNICIPALITE
D'OLLON du 15 mars 2018 accordant le permis de construire un chalet de 3
logements et garage enterré au chemin des Râpes 27, à Ollon, parcelle 2464 -
CAMAC 174751
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n°2464, sise au chemin des
Râpes 27 à Villars-sur-Ollon, dans la Commune d'Ollon. Cette parcelle,
actuellement libre de toute construction, est située en zone sportive selon le
plan d'extension communal du secteur "Les
Ecovets-Chesières-Villars-Arveyes", adopté par le Conseil communal le 10
décembre 1982 et approuvé par le Conseil d'Etat le 14 août 1985 (ci-après: le
PPA ECVA) et le règlement sur le plan partiel d'affectation "Les Ecovets-Chesières-Villars-Arveyes"
approuvé par le Conseil d'Etat le 25 juin 1993 (ci-après RPPA ECVA). L'article
26 RPPA ECVA renvoie, pour ce qui concerne les habitations destinées à
l'habitation collective dans la zone sportive, aux dispositions de la zone
d'habitation A (art. 12 à 19 RPPA ECVA).
La parcelle n°2464, d'une surface de 1'091 m
2
,
est bordée sur son côté Nord-Ouest d'une aire forestière. Elle est entourée
pour le surplus de parcelles bâties. Un chemin privé, qui dessert plusieurs
habitations, traverse la parcelle n°2464 au Sud et est relié au chemin des
Râpes (DP 121) qui passe à proximité.
B.
A.________ a déposé le 7 novembre 2017 une demande de permis de
construire pour un chalet et un garage souterrain. L'habitation comprend trois
logements et le bâtiment projeté a une surface au sol de 80 m
2
et
une surface brute utile de 235 m
2
consacrée au logement.
D’après les plans constituant le dossier d’enquête,
le bâtiment d’habitation projeté comporte au rez-de-chaussée inférieur deux
studios indépendants avec kitchenette et WC/douche, chacun d'une surface de 25 m
2
environ, ainsi qu'un appartement sur deux niveaux comprenant notamment au
rez-de-chaussée un séjour, une salle à manger et une cuisine, puis dans les
combles, deux chambres, un WC/douche et un WC/bains, le tout représentant
environ 135 m
2
(rez-de-chaussée: 80 m
2
+ combles: 55 m
2
).
Un garage couvert et enterré de 22 m
2
est aussi projeté à
proximité du bâtiment. La valeur ECA de l’ouvrage s’élève à 700'000 fr. d’après
la demande de permis de construire.
La réalisation du projet nécessite une dérogation
pour la distance à la forêt s'agissant de son avant-toit.
C.
Mis à l'enquête publique du 2 décembre 2017 au 31 décembre 2017, ce
projet a suscité l'opposition d’Helvetia Nostra. Cette association contestait
la conformité du projet à la législation fédérale en matière de résidences
secondaires.
La Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa
synthèse n°174751, le 25 janvier 2018 (ci-après: la synthèse CAMAC), dont il
ressort que les autorisations cantonales spéciales nécessaires ont été
délivrées.
Par courrier du 27 février 2018 adressé à la
Municipalité d'Ollon (ci-après la municipalité), A.________ a expliqué que le
chalet projeté avait pour vocation unique d'être une résidence principale, soit
en location à l'année, soit en propriété à la vente. Elle évoque que le prix
envisagé sera raisonnable tant pour la location que pour l'achat, ainsi que des
contacts de personnes intéressées à l'acquisition d'un tel bien en résidence
principale. A.________ indique en outre avoir eu maintes fois l'occasion de s'entretenir
avec des dirigeants de différents collèges du plateau qui sont toujours à la
recherche de logements pour leurs enseignants. C'est la raison pour laquelle
elle a prévu dans les plans de ce projet deux studios indépendants avec loyer
raisonnable.
Le 15 mars 2018, la municipalité a levé l'opposition
de l'association Helvetia Nostra et a délivré le permis de construire n° 128/17,
subordonné à l'inscription au registre foncier d'une mention "résidence
principale ou logement assimilé à une résidence principale".
D.
Sous la plume de son conseil, l'association Helvetia Nostra (ci-après:
l'association ou la recourante) a recouru le 30 avril 2018 contre cette
décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(CDAP). Elle conclut, sous suite de frais et dépens, à l'admission de son
recours et à l'annulation de l'autorisation attaquée. En substance,
l'association conteste la conformité du projet à la législation fédérale en
matière de résidences secondaires et estime que la parcelle n°2464, qui se
trouve à l'orée d'une zone de verdure dans un territoire affectée à la zone
d'habitation de faible densité, aurait dû être colloquée en zone réservée et
qu'il convient ainsi de se livrer à un contrôle préjudiciel du plan
d'affectation.
A.________ s'est déterminée par deux courriers du 31
mai 2018. En substance, elle confirme que le chalet projeté a pour unique
vocation d'être une résidence principale et avoir des contacts avec des
personnes intéressées par son achat. Elle n'est toutefois pas en mesure de
produire des promesses de vente signées.
La municipalité s'est déterminée et a conclu au
rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
La recourante a déposé des déterminations le 12
juillet 2018 en suggérant de suspendre l'instruction dans l'attente d'une
décision du Tribunal fédéral dans le cadre d'un dossier semblable dans la
commune d'Ollon.
Par lettre du 18 juillet 2018, A.________ a maintenu
que les logements projetés étaient destinés exclusivement à la résidence
principale. Elle a produit deux lettres que lui ont adressées, respectivement
les 24 avril 2018 et 7 septembre 2018, B.________ et C.________, tous deux à ********.
Ces deux écoles privées indiquent en substance qu'elles sont régulièrement à la
recherche d'appartements ou de studios en location pour des durées
indéterminées à prix abordables pour leurs employés ou pour des familles et elles
manifestent leur intérêt pour la construction projetée. B.________ évoque
également des difficultés, dans l'état actuel des offres de logements de la
station, de proposer à ses collaborateurs des lieux d'habitation qui leur
correspondent en terme de standing et de modernité, à des tarifs abordables.
A la demande du juge instructeur, la municipalité a
produit le 10 août 2018 un rapport daté du 6 août 2018 qui retrace l'évolution
de la population résidente permanente entre le 1
er
janvier 2013 et
le 31 décembre 2016 dans la Commune d'Ollon indiquant qu'il n'était pas
possible d'obtenir, en l'état, les chiffres pour fin 2017. La municipalité a
également produit son dossier en lien avec la constitution d'une zone réservée
sur le territoire de la commune, à savoir son plan, son règlement et le rapport
47 OAT.
La municipalité a encore produit le 11 septembre 2018
un rapport complété de l'évolution de la population résidente permanente à
Ollon entre le 1
er
janvier 2013 et le 31 décembre 2017 (passée de
7'261 à 7'830 habitants), ainsi que pour les localités de Chesières (passée de
1'619 à 1'649 habitants) et de Villars-sur-Ollon (passée de 1'322 à 1'459
habitants). La municipalité a précisé que 67 nouveaux logements en résidence
principales avaient été réalisés depuis le 1
er
janvier 2013 sur son
territoire communal, dont 14 à Chesières et un à Villars-sur-Ollon. Elle a
précisé qu'il n'y avait pas de logement actuellement affecté en résidence
principale qui était inoccupé. S'agissant des logements autorisés, dont les
travaux n'avaient pas encore débuté ou qui étaient en cours, la municipalité a
indiqué qu'ils étaient au nombre de 295 sur le territoire communal, dont 68
dans la localité de Chesières et 80 à Villars-sur-Ollon. Elle a évalué la
proportion des résidences secondaires à 55% sur l'ensemble du territoire
communal, cette proportion étant de 68% à Chesières et de 74% à
Villars-sur-Ollon. La municipalité a également confirmé dans son courrier du 11
septembre 2018 qu'il existait une demande pour des résidences principales, en
particulier, pour des logements comprenant 4 pièces et des studios.
La recourante et la municipalité se sont encore
exprimées les 12 septembre, 19 septembre et 12 novembre 2018, respectivement
les 13 septembre et 11 octobre 2018.
E.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
La décision attaquée peut faire l’objet d’un recours de droit
administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été formé dans le
délai légal et le respect des formes prescrites (art. 79 al. 1, 95, 96 et 99
LPA-VD), par une association ayant la qualité pour recourir contre des
décisions relatives à la législation en matière de résidences secondaires (ATF
139 II 271). Il y a donc lieu d’entrer en matière.
2.
La recourante conteste l’autorisation délivrée pour la construction d’un
chalet comprenant trois logements, sur le territoire de la Commune d’Ollon où
la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20 %.
a) L’art. 75b al. 1 de la Constitution fédérale du
18 avril 1999 (Cst.; RS 101) prévoit que les résidences secondaires constituent
au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable
de chaque commune.
Selon l'art. 7 al. 1 let. a de la loi fédérale du 20
mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702), dans les communes qui
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de
nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés
comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. D’après l'art. 3 al. 1 de
l'ordonnance du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires (ORSec; RS
702.1), la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour
les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante:
"résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au
sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS" (let. a). Par ailleurs, en
application de l’art. 14 LRS, le propriétaire peut demander qu’une restriction
d’utilisation au sens de l’art. 7 al. 1 LRS soit suspendue pendant une durée
déterminée lorsqu’il apporte la preuve que le logement a été proposé sur le
marché et qu'il a vainement recherché des personnes disposées à l’utiliser
légalement à un prix raisonnable (al. 1 let. b). La suspension est prolongée
lorsque le propriétaire apporte la preuve que les exigences sont toujours
remplies (al. 2).
b) Selon la jurisprudence, l’art. 75 Cst. ne vise
pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés,
seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui
pourraient être utilisées comme telles (ATF 144 II 49 consid. 2.1; 142 II 106
consid. 2.1; arrêt TF 1C_103/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.1).
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil
de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que
certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation
en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur
construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence
touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait
toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas
être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande
de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets
concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid.
2.2; 142 II 106 consid. 2.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est
explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de
l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la
bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit -
lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant
un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce
résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2;
142 II 206 consid. 2.3 et les arrêts cités; arrêt 1C_103/2017 précité consid.
2.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction
juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et les arrêts
cités; 142 II 206 consid. 2.3; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
Pour être sanctionné, un abus de droit doit
apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée
doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer
l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire
au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid.
2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et l’arrêt cité; arrêt 1C_103/2017 précité consid.
2.2).
c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses
dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du
fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du
constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.
Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF
144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 4.3; arrêt 1C_546/2015 du 23 juin
2016 consid. 2.5; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir
construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la
norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS,
l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de
l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence
secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant
vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS
qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe
pas
de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid.
2.2; 142 II 206 consid. 2.4; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
Dans ce cadre, il faut examiner s’il existe des
indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité
d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon
les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,
accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception
même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les
circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est
connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de
l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II
49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 3.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2;
cf. également la jurisprudence citée dans l'arrêt AC.2017.0286 du 26 avril
2018, consid. 3f).
d) La procédure d'autorisation de construire et la
police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des constructions
et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière de
construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire
observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en
matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; BLV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,
elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans
et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1
LATC, avant de délivrer le permis de construire, elle s'assure que le projet
est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans
d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (voire par exemple arrêt
1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
3.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la proportion de résidences
secondaires dans la Commune d'Ollon dépasse le seuil de 20% (cf. inventaire des
logements selon les art. 1 et 2 ORSec publié sous forme de carte sur le portail
map.geo.admin.ch) si bien qu'il convient de déterminer si les trois logements
prévus seront utilisés comme résidence principale.
a) Native de Villars-sur-Ollon, la constructrice est
établie dans la commune d'Ollon et réside au chemin des Râpes 25, soit à proximité
immédiate de la parcelle n°2464. Elle est propriétaire de la parcelle voisine n°2465
depuis de nombreuses années et paraît manifestement bien intégrée et avoir de
solides attaches dans la station. A.________ a constamment indiqué vouloir
vendre ou louer les logements projetés comme résidence principale.
b) Il n'est pas contesté que l'habitation en cause,
à la conception et aux proportions ordinaires, se prête objectivement à une
utilisation en tant que résidence principale.
Le projet est situé dans la zone du village de
Villars-sur-Ollon, zone déjà construite et destinée à l'habitation. La parcelle
est relativement proche du centre de la localité de Villars-sur-Ollon, station
à vocation touristique, mais qui est habitée toute l'année. Le bien fonds se
situe en territoire urbanisé et à proximité aussi des commerces et des
infrastructures sportives du village. A une altitude d'environ 1200 mètres et à
proximité du chemin des Râpes, l'accessibilité de la parcelle est garantie
toute l'année. La localité de Villars-sur-Ollon est relativement proche de la
plaine (environ 20 minutes en voiture) et est régulièrement reliée par bus à la
gare d'Aigle, soit la gare principale de la région depuis laquelle on peut
rejoindre Lausanne en train en environ 30 minutes. Il est ainsi concevable que
les logements projetés (soit plus particulièrement le logement de quatre
pièces) puisse être loués à des résidents permanents actifs dans la commune,
mais aussi en plaine, voire dans la région lausannoise. Le projet prévoit en
outre un garage couvert qui représente en outre un avantage indéniable pour une
utilisation à l'année dans une région de montagnes. On relèvera que la commune
a, pour atteindre l'objectif de redimensionnement du plan directeur cantonal et
de la de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT;
RS 700), prévu une zone réservée sur les terrains légalisés non bâtis hors du
territoire urbanisé. Le bien fonds de la constructrice n'est pas visé par cette
mesure.
c) La constructrice a expliqué les raisons qui l'ont
conduite à prévoir deux logements sous forme de studios et a indiqué en
particulier qu'elle avait envisagé un tel aménagement avec des loyers
raisonnables suite à des discussions avec les dirigeants de différents collèges
du plateau qui sont toujours à la recherche de logement pour leurs enseignants.
La recourante a produit deux attestations d'écoles privées installées à ********
qui confirment que ces établissements sont régulièrement à la recherche de locations
d'appartement à prix abordable et pour des durées indéterminées de la part des leurs
employés. Elles précisent que les jeunes collaborateurs sont principalement à
la recherche de studio et que la demande existe aussi pour des logements de familles
comprenant 3 ou 4 pièces. Une des écoles en question évoque également la
réservation des logements projetés pour ses enseignants vivant à Villars-sur-Ollon
à l'année et à la recherche d'une habitation principale pour une location. La
municipalité confirme par ailleurs qu'il existe une demande pour des logements
de quatre pièces en résidence principale, ainsi que pour des studios
De manière générale, le tribunal n'a ainsi pas de
raison de mettre en doute les indications de la constructrice sur ce point
étant précisé que le type de biens concernés peut effectivement souvent être
destiné à l'hébergement de jeunes travailleurs ou de saisonniers ayant des
revenus modestes.
d) En l'occurrence, et nonobstant l'intérêt manifesté
par les écoles privées précitées, la constructrice n'a pas été en mesure
d'établir qu'elle aurait d'ores et déjà des offres d'achat sérieuses et
concrètes pour l'acquisition de ces trois logements. Il faut dès lors examiner
la situation du marché immobilier tel qu'il se présente dans la commune, en
tenant compte de l'ensemble des circonstances, et en particulier s'il existe
une demande, dans la commune, pour des logements comprenant quatre pièces en
résidence principale et des studios.
D'après les dernières statistiques produites par la
municipalité, la Commune d'Ollon comptait, en décembre 2017, 569 habitants
supplémentaires par rapport au 1
er
janvier 2013. Cette évolution
démographique s'observe également dans les localités de Chesières et de Villars-sur-Ollon,
qui dénombrent 167 résidents supplémentaires en cinq ans, dont 137 à
Villars-sur-Ollon, où se situe la parcelle de la constructrice. La situation de
Villars-sur-Ollon se distingue ainsi de celle d'autres stations, comme Verbier
dont la population résidente à titre principal a par exemple passé de 3197 à
3153 habitants entre janvier 2013 et début 2016, ce qui établit une demande
déclinante. (ATF 144 II 49 consid. 2.4).
Le nombre de logements en résidence principale
réalisé à Villars-sur-Ollon dès le 1
er
janvier 2013 est de un,
et les logements autorisés dont les travaux n'ont pas encore débutés ou sont en
cours est de 80 pour Villars-sur-Ollon, et 148 avec Chesières. Cela signifie
que le nombre de permis délivrés n'atteint pas l'augmentation du nombre
d'habitants sur la période de cinq ans. Compte tenu de ce qui précède, on peut raisonnablement
admettre qu'il existe, sur le territoire de la Commune d'Ollon et plus
spécifiquement dans la localité de Villars-sur-Ollon, une demande de logements
affectés à la résidence principale. Selon le rapport établi par la Commune
d'Ollon, aucun des logements affectés en résidence principale n'était
d'ailleurs inoccupé.
Dans ses écritures, la recourante évoque les données
du site "
www.comparis.ch
"
et mentionne que 217
appartements et 66 chalets sont à vendre à Villars-sur-Ollon. Consulté le 21
décembre 2018, le même site mentionne 225 appartements et 77 chalets à vendre.
Une recherche par type d'appartement indique que 4 studios d'une pièce et 3
d'une pièce et demi sont proposés à la vente à Villars-sur-Ollon à des prix
variant entre 65'000 et 230'000 fr., ainsi que 38 quatre pièces, dont un peu
moins de la moitié sont proposés à des prix supérieurs à 1'100'000 francs, soit
un standing supérieur à celui recherché par la constructrice et la clientèle
qu'elle vise. On relèvera que ces chiffres ne sont pas forcément pertinents,
puisqu'ils ne concernent manifestement pas que des résidences principales et
qu'ils englobent aussi des logements anciens ou vétustes comme en atteste
parfois les prix ou les photographies. Il faut aussi retenir que les annonces
en question peuvent parfaitement concerner des objets occupés, étant rappelé
que la commune soutient qu'il n'y a pas de logement en résidence principale
inoccupé sur son territoire. On ne saurait ainsi déduire de ces annonces
l'absence de demande pour des studios ou pour des quatre pièces en résidence
principale.
Certes, il n'est pas exclu que les constructions
d'ores et déjà réalisées depuis le 1
er
janvier 2013 ou qui sont en
cours de réalisation permettront de répondre, pour partie, à l'accroissement de
la population et à la demande de logements. Toutefois, il est vrai aussi que la
présence d'écoles privées internationales et la vocation touristique de la
station amènent la présence de nombreux employés, jeune travailleurs ou
saisonniers, ayant des revenus modestes à la recherche de locations
d'appartement à des prix raisonnables et modernes pour des durées indéterminées.
Les logements projetés peuvent ainsi répondre à un besoin avéré de logements modernes
et abordables, surtout s'ils sont proposés à la location.
Ainsi, si les besoins en résidences principales
peuvent certainement en partie être satisfaites à Villars-sur-Ollon au sein du
parc de logements existants ou déjà autorisés, cela ne permet pas encore de mettre
en doute la volonté de la constructrice, qui a démontré l'intérêt sérieux de
deux établissements privés, et de considérer que sa demande devrait être tenue
pour manifestement abusive.
Il sera enfin relevé que la constructrice aura tout
intérêt à effectivement faire de ses logements des résidences principales. Des
mesures administratives sont prévues par les art. 17 et ss LRS en cas
d'utilisation non conforme à la loi, qui peuvent aller jusqu'à la mise sous
scellés du logement ou sa mise en location par l'autorité compétente. Celle-ci
est également rendue attentive au fait que l'inobservation de la restriction
mentionnée au registre foncier ou la communication d'indications inexactes ou
incomplètes sur les faits pertinents pour l'autorisation sont également
punissables pénalement par une peine privative de liberté d'une durée maximale
de trois ans (cf. art. 21 et ss LRS).
c) Il résulte de ce qui précède que l'existence d'un
abus de droit manifeste doit être écartée. La décision attaquée ne viole pas
l'art. 75b Cst. ni les LRS et ORSec. Les griefs de la recourante à ce propos ne
sont pas fondés.
4.
Dans un deuxième grief, la recourante soutient qu'un contrôle incident
de la planification d'affectation de la commune d'Ollon s'imposerait (art. 15
et 21 al. 2 LAT) en raison des modifications de la LAT liées à la problématique
des zones à bâtir susmentionnées, entrées en vigueur le 1
er
mai
2014. Elle estime que la parcelle n°2464 aurait dû être colloquée en zone
réservée. Elle souligne que la parcelle se trouve à l'orée d'une zone de
verdure dans un territoire affectée à la zone d'habitation de faible densité
dans le prolongement de toute la partie non construite de la parcelle n°2453.
a) En préambule, on peut se questionner si Helvetia
Nostra a la qualité pour invoquer un motif tiré de la réduction de la zone à
bâtir d'une commune dans le cadre d'une procédure de recours contre la
délivrance d'une autorisation de construire. La question peut cependant être
laissée ouverte, puisque le grief devra dans tous les cas être rejeté, pour les
motifs qui suivent.
b) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou
préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un
acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,
à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens
notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (cf. ATF 121 II 317 consid. 12c
p. 346). Aux termes de l'art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont
sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations
nécessaires; une modification sensible des circonstances au sens de l'art. 21
al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme
une modification législative (cf. ATF 127 I 103 consid. 6b p. 105; Thierry Tanquerel,
Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n. 44 et 45 ad art. 21
LAT; Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, 2006, n. 15 ad art. 21 LAT et les
arrêts cités). Cette disposition tend à assurer à la planification une certaine
stabilité, sans laquelle les plans d'aménagement ne peuvent remplir leur
fonction (ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 198 et les arrêts cités; arrêt 1C_387/2016
du 1 er mai 2017 consid. 4.2). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux
étapes: la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement
modifiées au point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait
alors réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (cf. ATF 144
II 41 consid. 5.1, 140 II 25 consid. 3 p. 29).
La réduction de zones surdimensionnées relève d'un
intérêt public important (cf. ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 198 s. et la
référence à l'ATF 120 Ia 227 consid. 2c p. 233) susceptible d'avoir, sur le
principe, le pas sur l'intérêt public à la stabilité des plans ainsi que sur
les intérêts privés des propriétaires concernés (cf. arrêt 1P.139/1992 du 20
décembre 1993 consid. 7e et les arrêts cités). La réalisation de cet objectif,
expressément prévu par la novelle du 15 juin 2012 (art. 15 al. 2 LAT), ne
saurait cependant constituer le seul critère pertinent pour déterminer la
nécessité d'entrer en matière sur une demande de révision d'un plan
d'affectation, dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire (cf. ATF
144 II 41 consid. 5.2; 1C_387/2016 du 1 er mai 2017 consid. 4.4).
En effet, si le régime transitoire prévu par la
novelle du 15 juin 2012, à l'art. 38a al. 2 LAT, interdit de façon immédiate l'extension
de la zone à bâtir du canton, dans l'attente de l'adoption de plans directeurs
conformes au nouveau droit (cf. ATF 141 II 393 consid. 3 p. 399 s.), il ne
prohibe pas, dans cet intervalle, la mise en œuvre de planifications
d'affectation existantes conformes à la LAT (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2;
1C_461/2015 du 9 décembre 2015 consid. 4.2; voir également Bovay/Kilani, Le
contrôle incident des plans d'affectation lors de la procédure de permis de
construire, in RDAF 2016 I p. 48); il ne définit pas non plus précisément
quelles parcelles seront concernées par le redimensionnement de la zone à
bâtir, choix qui relève dans une large mesure du pouvoir d'appréciation des
autorités locales de planification (cf. art. 2 al. 3 LAT et art. 2 et 3 OAT;
arrêts ATF 144 II 41 du 7 décembre 2017 consid. 5.2; 1C_387/2016 du 1
er
mai 2016 consid. 4.4; 1C_276/2015 du 29 avril 2015 consid. 3,1; s'agissant de
l'autonomie des communes vaudoises en matière de planification, voir arrêt
1C_424/2014 du 26 mai 2015 consid. 4.1.1 et les références).
Dès lors, pour que l'entrée en vigueur de la novelle
du 15 juin 2012 constitue une modification des circonstances qui, sur le plan
législatif, puisse être qualifiée, au stade de la première étape, de sensible
au sens de l'art. 21 al. 2 LAT, il faut que s'y ajoutent d'autres
circonstances. Parmi celles-ci se trouvent notamment la localisation de la
parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, le niveau d'équipement de la
parcelle et la date d'entrée en vigueur du plan d'affectation. Savoir ensuite
si une adaptation du plan s'avère nécessaire relève d'une pesée complète des
intérêts qui s'opère dans le cadre de la deuxième étape (ATF 144 II 41 consid.
5.2; cf. également ATF 140 II 25 consid. 3.1 p. 29; arrêt 307/2014 du 7 avril 2015
consid. 3).
b) En l'espèce, la Commune d'Ollon doit réduire ses
zones à bâtir - pour l'heure surdimensionnées -, à la suite de l'entrée en
vigueur, le 1
er
mai 2014, de la modification de la LAT. A la novelle
du 15 juin 2012 s'ajoute le laps de temps écoulé depuis l'approbation du plan
de zone de la commune d'Ollon en 1985, qui dépasse largement l'horizon des 15
ans pour la détermination des besoins en zones constructibles, prévu tant par
l'ancien art. 15 let. b LAT, que par la législation actuelle (art. 15 al. 1
LAT).
Selon le rapport 47 OAT produit, il ressort du bilan
MADR des réserves à bâtir (méthode automatique de détermination des réserves)
approuvé en mars 2015 que les zones à bâtir de la commune d'Ollon présentent un
surdimensionnement important. La commune a mis à jour le bilan de ses réserves
selon l'état existant au 31 décembre 2015, conformément aux dernières
directives à disposition. D'après le bilan actualisé, elle présentait une
surcapacité d'accueil dans et hors des centres d'environ 8'400 habitants d'ici
2036. Une première étape de redimensionnement est intervenue et le PPA
"Les Ecovets", mise en vigueur le 16 février 2016 a affecté à la zone
agricole et à la zone d'activités touristiques d'importantes surfaces
initialement colloquées en zone de chalets par le PPA ECVA. Cette démarche de
planification a ainsi constitué une première étape de redimensionnement des
zones à bâtir, avec le déclassement d'une surface d'environ 230'500 m
2
correspondant à environ 2'000 habitants. Conformément à un avis publié le 3
juin 2016 dans la Feuille des avis officiels (FAO), la municipalité a décidé de
définir une zone réservée sur les zones à bâtir de la commune. Cette zone lui
permet de mener une réflexion approfondie sur l'ensemble du territoire communal
(dans et hors des centres). Les futures affectations de l'ensemble du
territoire seront définies dans le cadre de la révision des plans d'affectation
d'Ollon. La parcelle litigieuse n'a pas été concernée par cette mesure.
c) Or, en l'espèce, il n'y a pas lieu de présumer
des choix du planificateur communal quant à l'identification des surfaces qui
devront, le cas échéant, être déclassées. Rien n'indique en effet, dans le cas
particulier, que la parcelle en cause pourrait être visée par les futures
mesures de réduction de la zone à bâtir et il ne se justifie pas de remettre en
question le caractère constructible du bien-fonds litigieux.
Certes la parcelle se trouve à son extrémité Nord-Ouest
bordée par une aire forestière. Toutefois, et contrairement à ce qu'indique la
recourante, le bien-fonds n'est pas isolé de l'environnement bâti existant. A
l'examen des plans ou des photos satellites du guichet cartographique cantonal
et de Google Maps, il apparaît que la parcelle est située sur une portion du
territoire communal d'ores et déjà bâtie et dans le voisinage direct de
parcelles construites. En outre, le centre du village, et en particulier
l'avenue centrale de Villars-sur-Ollon, ne sont distant que d'environ 300 m à
vol d'oiseau. La parcelle est équipée et desservie par une route publique (cf.
art. 19 et 22 al. 2 let. b LAT). Elle est située également à proximité des transports
publics, des commerces et des infrastructures sportives principales de la
localité. On se trouve bel et bien dans un secteur du territoire bâti de la
commune.
A la lumière du plan, du règlement et du rapport 47
OAT, mis à l'enquête en 2017 et produits en cours de procédure, il apparaît que
la parcelle concernée n'a pas été comprise dans la zone réservée et rien
n'indique qu'elle sera à terme exclue du territoire constructible tel que
redéfini par la planification future. Cela est d'autant plus vrai que la zone
réservée, telle que mise à l'enquête, englobe aussi des parcelles d'ores et
déjà bâties, dont on peut douter qu'elles seront, dans leur intégralité exclues
de la zone à bâtir.
Aussi, il n'apparaît pas évident, au regard non
seulement de la situation de la parcelle au sein du milieu bâti, mais également
au vu de la zone réservée qui a été adoptée que la parcelle de la constructrice
d
o
ive être exclue de la zone à bâtir;
il n'y a partant pas lieu d'interférer dans le processus de planification
locale, pour lequel les autorités communales bénéficient d'un large pouvoir
d'appréciation.
Dans cette mesure, il n'y a pas de situation qui
impose un contrôle, voire un refus, sous l'angle de l'art. 21 al. 2 LAT.
Sur le vu de ce qui précède, le grief apparaît mal
fondé et doit être rejeté.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours à la
confirmation de la décision attaquée.
Succombant, la recourante supportera l'émolument de
justice, légèrement réduit en l'absence d'audience (art. 49 LPA-VD), ainsi que
des dépens en faveur de la Commune qui a procédé avec l'assistance d'un avocat
(art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la
Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité d'Ollon, du 15 mars 2018, est confirmée.
III.
Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
de l'association Helvetia Nostra.
IV.
L'association Helvetia Nostra versera à la Commune d'Ollon une indemnité
de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 16 janvier 2019
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les
motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les
pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.