vd_omni · AC.1993.0192 · 1994-04-20 · fr

DEMONT et consorts c/Lausanne | Contrairement à RATC-39 qui proscrit aussi l'activité professionnelle, RPE-108-3 prévoit seulement que les dépendances ne peuvent pas être habitables. Il faut qualifier d'habitables les locaux à usage professionnel aménagés de telle façon qu'ils permettent à un ou plusieurs personnes d'y travailler en permanence (analogie avec le CUS qui exclut toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou pour le travail). Défaut de bases légales pour exiger des places de parc.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.04.1994 AC.1993.0192

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
__________
du 20
avril 1994
sur les recours interjetés d'une part par
Odette
DEMONT
, représentée par l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne, et d'autre part
par
Michel et Marcela MARTIN
, à Nyon,
contre
la décision de la
Municipalité de
Lausanne
, du 7 juillet 1993, levant leur opposition et octroyant à
Albert
Fatio
l'autorisation préalable d'implanter deux immeubles sur sa parcelle
no 4307, sise au chemin de la Prairie 60-62, à Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos dans sa séance du 1er
décembre 1993,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-A. Wyss, juge
A. Matthey, assesseur
P. Richard, assesseur
Greffier : M. J.-C. Perroud, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Albert Fatio
est jardinier-paysagiste et exploite sous la raison sociale Fatio SA une
entreprise spécialisée dans les aménagements extérieurs en tous genres,
notamment les places de sports. Les locaux de l'entreprise sont situés sur la
parcelle no 4307 dont il est propriétaire dans l'ouest lausannois, à
l'extrémité sud du chemin de la Prairie (nos 60-62). Ce bien-fonds, d'une
surface de 2340 mètres carrés, qui présente grosso modo la forme d'un trapèze,
supporte dans sa partie nord un bâtiment principal de deux étages, d'une
surface de l'ordre de 400 mètres carrés. Un bâtiment secondaire, de forme
allongée, qui comprend un couvert (ou hangar ouvert), un local de dépôt et un
vestiaire avec sanitaires, occupe une surface de l'ordre de 130 mètres carrés
en bordure de la limite est de la parcelle. On note encore la présence d'une
dépendance, sise à proximité de la limite ouest. Le chemin de la Prairie qui
conduit au bien-fonds considéré présente une largeur de 7 mètres dans sa partie
initiale, puis se rétrécit pour passer à 5 mètres dans sa partie terminale (les
100 derniers mètres). Son statut juridique n'est pas uniforme : la partie
initiale est du domaine public, tandis que les cent derniers mètres
appartiennent aux propriétaires des biens-fonds qu'il traverse, savoir les
parcelles nos 4308 (Odette Demont), 4309, 4310 (Michel et Marcela Martin) et
4311. Albert Fatio utilise la partie privée de ce chemin au bénéfice d'une
servitude de passage grevant les parcelles précitées en faveur de son
bien-fonds.
Les terrains
susmentionnés sont situés dans la zone périphérique instituée par le plan des
zones communal et régie plus particulièrement par les art. 40 ss du règlement
de la Commune de Lausanne concernant le plan d'extension (ci-après : RPE)
dont la dernière version a été adoptée par le Conseil communal le 11 mars 1992
et approuvée par le Conseil d'Etat le 23 octobre 1992.
B.                            Albert Fatio
projette de construire, après démolition du bâtiment principal dont il a été
question ci-dessus, deux immeubles comprenant au total nonante-huit studios
destinés à des étudiants, ainsi que des bureaux et surfaces de dépôt pour son
entreprise. A cet effet, il a adressé à la municipalité, en date du 30 mars
1993, une demande d'autorisation préalable d'implantation. Selon les plans
annexés à cette demande, les deux bâtiments, de forme rectangulaire et disposés
perpendiculairement l'un par rapport à l'autre, comprendraient chacun cinq
niveaux, y compris le sous-sol. Le premier (bâtiment A) serait implanté presque
de manière identique au bâtiment à démolir; à l'exception du sous-sol, qui
accueillerait un parking couvert (quinze places) et un local technique, il
serait entièrement affecté à des studios pour étudiants (cinquante-deux
studios). Le second (bâtiment B), implanté presque parallèlement à la limite
sud, à une distance moyenne de six mètres de celle-ci, serait utilisé comme
suit : le sous-sol comprendrait un abri de protection civile et des locaux de
dépôt à l'usage de l'entreprise Fatio SA; le rez-de-chaussée abriterait une
surface de bureaux d'environ 130 mètres carrés (entreprise Fatio SA), le reste
étant voué à l'habitation (studios); les trois étages accueilleraient
uniquement des studios (au total quarante-six pour cet immeuble). Le projet
prévoit également l'aménagement de douze places de parc extérieures, disposées,
pour la plupart, le long de la limite est de la parcelle, de part et d'autre du
bâtiment secondaire. Quant à ce bâtiment, il serait partiellement démoli,
conformément aux exigences de la municipalité, selon les modalités suivantes :
une partie du couvert serait supprimée et le reste de la construction serait
rabaissé de manière que la hauteur à la corniche ne dépasse pas 3 mètres.
C.                            L'enquête
publique s'est déroulée du 13 avril au 3 mai 1993. Elle a donné lieu à de nombreuses
oppositions, émanant pour la plupart d'habitants (propriétaires ou locataires)
de la rue de la Prairie, au nombre desquels figuraient notamment Michel et
Marcela Martin, ainsi qu'Odette Demont.
Les diverses
autorisations cantonales nécessaires ont été octroyées, certaines assorties de
conditions impératives; elles ont été notifiées à la municipalité par
l'entremise de la CAMAC (lettre du 9 juin 1993). Ce document comprend notamment
un préavis du Service de lutte contre les nuisances, selon lequel, après
réalisation du projet, la charge sonore pour les riverains atteindrait environ
53 dB(A), ce qui serait admissible au regard de l'art. 9 de l'ordonnance du 15
décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB).
Dans sa
séance du 25 juin 1993, la municipalité a décidé d'écarter les oppositions;
elle en a informé les intéressés par lettres recommandées du 7 juillet 1993.
D.                            C'est cette
décision qu'Odette Demont a déférée au Tribunal administratif par acte de
recours du 8 juillet 1993, complété par un mémoire déposé en son nom par
l'avocat Benoît Bovay le 27 juillet 1993. Dans cette écriture, elle relève
notamment que la largeur du chemin privé à son débouché sur la parcelle du
constructeur est supérieure à 5 mètres, qu'Albert Fatio ou ses employés utilisent
néanmoins toute la largeur de ce chemin, ce qui constitue à ses yeux un usage
abusif de la servitude; elle en déduit que si le constructeur était contraint
d'utiliser la servitude selon son assiette exacte (largeur de 5 mètres),
l'accès à la parcelle deviendrait insuffisant. La recourante craint aussi que
l'utilisation du chemin privé par un nombre supplémentaire de véhicules
entraîne des nuisances excessives, en même temps qu'elle dénonce l'insuffisance
du nombre de places de parc liées au projet. Enfin, elle soutient que le projet
consacre une utilisation excessive des possibilités de construire sur la
parcelle litigieuse.
Un autre
recours a été déposé par Michel et Marcela Martin le 27 juillet 1993. Après
avoir vérifié que les prénommés n'avaient reçu la décision municipale que le 19
juillet 1993 et constaté que l'acte de recours comportait une motivation
suffisante, le magistrat instructeur a joint cette cause, enregistrée sous no
AC 93/216, à celle déjà en cours (AC 93/192). Il a en revanche retranché du
dossier un mémoire déposé le 17 août 1993 et qui était manifestement tardif.
Dans leur pourvoi, les prénommés soutiennent pour l'essentiel que le nombre de
places de parc prévu est largement insuffisant et que l'égalité de traitement
n'a pas été observée à leur égard, dans la mesure où, lors de la transformation
de leur immeuble (parcelle no 4310), la municipalité avait exigé six places de
parc pour trois studios et trois appartements de deux pièces. On précisera sur
ce point qu'en réponse à l'opposition des époux Martin, la municipalité avait
expliqué qu'elle avait jugé les 27 places envisagées comme suffisantes,
considérant notamment qu'en fonction de la proximité du TSOL l'exigence d'une
case pour quatre studios était appropriée; elle avait ajouté que le règlement
communal ne contenait aucune prescription en la matière et que les normes de
l'Union suisse des professionnels de la route (USPR) n'étaient pas applicables,
mais constituaient une indication. Le dossier contient encore une lettre du 4
juin 1993 de la municipalité au Département des travaux publics, dans laquelle
l'autorité communale justifie sa position à l'égard du constructeur de la
manière suivante :
"...Nous relevons que le RPE n'exige
formellement aucune place de stationnement. Cependant, afin de répondre aux
besoins des studios envisagés, un certain nombre de places de parc pour
l'ensemble du projet avait été exigé. En effet, en règle générale, un projet
bien que réglementaire mais insatisfaisant sur certains points peut néanmoins
être refusé (par exemple selon l'art. 77 de la loi sur l'aménagement du
territoire et les constructions)..."
E.                            Le Service de
lutte contre les nuisances a adressé ses observations le 31 août 1993; il s'est
limité à confirmer le préavis qu'il avait élaboré lors de l'examen du dossier.
Le même jour, l'avocat Denis Merz s'est déterminé au nom du constructeur,
concluant au rejet des recours. La municipalité en a fait de même par le biais
d'observations qu'elle a déposées le 13 septembre 1993.
F.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience le 1er décembre 1993 à Lausanne, en présence des
parties et intéressés. A cette occasion, il a procédé à une inspection locale.
Le tribunal a notamment pu constater que le chemin d'accès privé à la parcelle
no 4307 avait effectivement une largeur supérieure à 5 mètres à l'approche de
ce bien-fonds. Grâce à un balisage posé pour l'occasion, il a pu visualiser
l'assiette exacte de la servitude et notamment voir manoeuvrer un véhicule de
l'entreprise Fatio SA dans ces conditions. Le constructeur n'a pas contesté
qu'il avait jusqu'à maintenant utilisé le chemin d'accès dans toute sa largeur,
relevant toutefois que Mme Demont n'avait jamais exigé le strict respect de la
servitude et qu'elle avait tout au plus formulé quelques remarques de temps à
autre.
Le
constructeur s'est également exprimé sur l'affectation future des locaux
formant le bâtiment secondaire. Il a indiqué que la partie restante du couvert
continuerait d'abriter une scie mécanique qui ne serait utilisée que très
épisodiquement (quelques heures par mois, au maximum une à deux heures par
semaine). Il a précisé que le local utilisé actuellement comme vestiaire serait
désormais affecté à un dépôt de semences et que le local servant à
l'entreposage de diverses petites machines, telle une tondeuse, verrait sa
vocation globalement inchangée, ajoutant que cette affectation n'impliquerait
la présence que très épisodique d'un employé pour effectuer divers travaux
d'entretien ou de réparation.
G.                            Le tribunal a
statué à huis clos le même jour et notifié le dispositif de sa décision en date
du 8 décembre 1993.
Considérant en droit :
________________
1.                             Afin de
déterminer les griefs sur lesquels il y a lieu d'entrer en matière, il convient
d'abord de cerner la portée du permis d'implantation.
Prévue à
l'art. 119 LATC, la demande de permis préalable d'implantation tend à procurer
au constructeur, après enquête publique, une autorisation réglant en principe
non seulement la question de l'implantation proprement dite, mais aussi celle
du volume, de la hauteur, voire de l'affectation de l'ouvrage projeté (voir
Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, note 1 ad art. 119
LATC). L'octroi du permis d'implantation a les mêmes effets juridiques - en ce
qui concerne les éléments contenus dans cette autorisation - que celui du
permis de construire. Autrement dit, si dans les deux ans après sa délivrance,
le constructeur dépose une demande d'autorisation de construire pour un
bâtiment dont le gabarit d'ensemble est conforme à l'avant-projet ayant fait
l'objet de l'enquête préliminaire, cet élément ne peut être réexaminé par
l'autorité, qui ne peut imposer que des modifications de détail au vu du projet
définitif. En revanche, si le constructeur laisse son permis d'implantation se
périmer ou s'il présente un projet qui ne respecte pas les conditions fixées
par cette autorisation, l'autorité examine librement toutes les questions que
soulève le projet, sans être liée par le permis d'implantation (voir Droit
vaudois de la construction, déjà cité, note 2 ad art. 119 LATC; voir également
prononcé CCRC no 3377, du 1er février 1978; RDAF 1979, p. 362; RO 101 Ia 213 =
JdT 1977 I 92).
2.                             L'un des
principaux arguments des recourants portant sur l'implantation du projet est
celui qui n'a été développé qu'au stade de l'audience finale et qui consiste à
soutenir que la distance minimale de 12 mètres entre bâtiments situés sur la
même propriété (art. 42 b RPE) ne serait pas respectée; non pas entre les
bâtiments A et B, mais entre ces deux immeubles et le bâtiment secondaire qui
ne serait que partiellement modifié.
Dans la
mesure où la distance séparant les bâtiments projetés de la construction
existante sise en limite est serait effectivement nettement inférieure à 12
mètres, l'implantation prévue ne peut être maintenue que si la construction
existante répond à la notion de dépendance. En effet, à teneur de l'art. 108
al. 1 RPE, les dépendances peuvent être autorisées par la municipalité dans les
espaces réglementaires entre bâtiments ainsi qu'entre bâtiments et limites de
propriété. La notion de dépendance est régie par l'art. 108 al. 2 et 3 RPE dont
la teneur diffère légèrement de celle de l'art. 39 RATC :
Art. 108 al. 2 RPE - Par dépendances de peu
d'importance, on entend de petites constructions distinctes qui peuvent aussi
être accolées au bâtiment principal sans toutefois se confondre avec son
architecture. En outre, elles ne pourront comporter aucune communication
interne avec le bâtiment principal.
Al. 3 - Ces dépendances ne comporteront qu'un niveau ne dépassant pas 3 mètres
de hauteur à la corniche mesurée depuis le terrain. Elles ne peuvent en aucun
cas être habitables.
Art. 39 RATC - A défaut de dispositions
communales contraires, les municipalités sont compétentes pour autoriser, après
enquête publique, sous réserve de l'article 111 de la loi, dans les espaces
réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété, la
construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à
l'occupation du bâtiment principal.
Par dépendances de peu d'importance, on entend de petites
constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec
celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de
hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, tels que pavillons,
réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces
dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité
professionnelle.
(...)
Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant
qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.
(...)
Comme on l'a
vu plus haut, la construction sise en limite est de la parcelle no 4307 est
composée d'un couvert (ou hangar ouvert) accolé à un bâtiment en dur comprenant
deux niveaux et formant deux parties : la première abrite des vestiaires avec
sanitaires; la seconde est utilisée comme local de remisage pour diverses
machines (notamment tondeuse). Conformément aux exigences posées par la
municipalité, le constructeur prévoit de rabaisser le bâtiment en dur afin
qu'il ne comporte plus qu'un niveau et ne dépasse pas 3 mètres de hauteur à la
corniche; et de l'utiliser uniquement comme local de remisage (l'affectation de
la seconde partie ne serait globalement pas modifiée, alors que la première
serait utilisée désormais pour entreposer des semences). Cela étant, l'une des
exigences pour satisfaire à la notion de dépendance, savoir celle qui a trait à
l'existence d'un seul niveau ne dépassant pas 3 mètres de hauteur à la
corniche, serait respectée. En revanche, une autre condition, qui se rapporte à
l'importance de la construction quant à sa surface, ne serait toujours pas
remplie. L'art. 108 al. 2 RPE, à l'instar de l'art. 39 RATC, ne tolère dans les
espaces dits réglementaires que les dépendances de "peu
d'importance", par quoi il faut entendre de "petites
constructions". Dans le cas particulier, après les transformations
envisagées le bâtiment en cause occuperait une surface légèrement supérieure à
100 mètres carrés. Il s'agit sans aucun doute d'une surface excessive. La
jurisprudence n'a pas fixé de limite absolue quant à la surface maximale, mais
on peut en déduire qu'une surface de 40 mètres carrés constitue la norme
admise. A titre d'exemple, un bâtiment de 8,40 mètres sur 6,40 mètres destiné à
abriter le matériel d'une entreprise n'a pas été admis à titre de dépendance,
notamment en raison de sa dimension (RDAF 1971, 378). On relèvera également, à
titre purement indicatif, que le critère des 40 mètres carrés se retrouve dans
bon nombre de règlements communaux.
Abstraction
faite du problème de surface, se pose la question de l'affectation de la
dépendance. La jurisprudence a toujours considéré, sous réserve du traitement
particulier des garages et places de stationnement, qu'un ouvrage ne répond pas
à la notion de dépendance de peu d'importance dès qu'il est lié à l'exercice
d'une activité professionnelle (v. notamment l'arrêt RDAF 1971 précité). Or,
tel serait le cas en l'espèce, puisque l'ouvrage en cause serait utilisé comme
local de remisage par l'entreprise Fatio SA. Dans un arrêt récent (TA, AC
92/277 du 29 juin 1993), le Tribunal administratif, tout en relevant que cette
jurisprudence avait pour elle le mérite de la clarté, a considéré que son
schématisme conduisait à des résultats peu satisfaisants, eu égard au but
poursuivi par les règles sur les distances et aux conditions d'octroi d'une
dérogation telles que fixées par l'art. 39 RATC. Il a jugé qu'en prescrivant
que les dépendances ne peuvent "servir en aucun cas à l'habitation ou à
l'activité professionnelle", l'art. 39 al. 2 RATC n'entendait cependant
pas exclure toute activité dans ces ouvrages. Selon le tribunal, la différence
entre l'activité tolérée et celle proscrite dans une dépendance tenait à une
question d'intensité et également à la nature de la dépendance. Le tribunal en
a conclu que l'art. 39 al. 2 RATC ne proscrit pas tout ouvrage affecté à un
usage professionnel, mais uniquement ceux dans lesquels une activité
s'exercerait de manière permanente, en sorte que l'occupation qui serait faite
de la dépendance ne se distinguerait plus de celle du bâtiment principal. Cette
jurisprudence, élaborée à l'occasion d'un litige survenu en zone industrielle,
semble partir de l'idée qu'exclure toute affectation professionnelle d'un
ouvrage annexe en zone industrielle reviendrait en fait à nier la notion de
dépendances dans une telle zone. Il n'est pas certain qu'elle puisse être
appliquée sans autre dans une zone mixte, telle la zone périphérique de
Lausanne, qui, de fait - étonnamment, le règlement communal ne dit rien sur la
destination de la zone périphérique - est affectée autant à l'habitation qu'à
des activités tertiaires, voire artisanales comme en l'espèce. La question peut
toutefois rester ouverte, pour les motifs suivants. Contrairement à l'art. 39
RATC, qui prohibe expressément l'activité professionnelle, l'art. 108 al. 3 RPE
ne proscrit pas par principe une telle activité. Il se limite à énoncer que
"les
dépendances ne peuvent en aucun cas être habitables"
, sans distinguer
entre celles ayant un caractère professionnel et celles liées à l'habitation.
Pour définir les locaux à usage professionnel que le règlement communal n'admet
pas à titre de dépendances, il convient donc de déterminer lesquels sont
habitables. Sur ce point, le tribunal estime logique de qualifier
d'"habitables" les locaux à usage professionnel aménagés de telle
façon qu'ils permettent à un ou plusieurs travailleurs d'y exercer une activité
professionnelle de manière permanente. Ce raisonnement trouve notamment appui
dans la norme ORL-EPF définissant le coefficient d'utilisation du sol (CUS)
qui, dans la détermination des surfaces habitables, exclut
"toutes les
surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou pour le
travail"
(v. Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987,
p. 284, no 5).
Dans le cas
particulier, le constructeur prévoit d'utiliser la partie en dur de la
"dépendance" comme local de remisage. Si un tel usage n'implique pas
la présence régulière d'un ou plusieurs employés, cette fonction reste
compatible avec la notion de dépendance au sens du règlement lausannois; en
outre, elle ne paraît pas de nature à gêner le voisinage. S'agissant du
maintien de la scie mécanique sous le couvert, il paraît également admissible,
pour autant que l'utilisation de cette machine reste tout à fait épisodique,
ainsi que l'a déclaré l'entrepreneur à l'audience (une à deux heures par
semaine au maximum).
En
conclusion sur ce point, les transformations que subirait la construction
existante en limite est n'en feraient pas une dépendance au sens de l'art. 108
RPE (surface trop importante), alors que son utilisation resterait en soi
compatible avec cette disposition. Les constructeurs devront donc réduire
sensiblement les dimensions de cet ouvrage. En l'état, l'implantation prévue
des bâtiments projetés (A et B) ne peut être confirmée. Pour ce seul motif, le
permis d'implantation doit être annulé.
3.                             Le projet
souffre d'une lacune qui elle aussi conduit à l'annulation du permis. Ainsi que
l'ont relevé les recourants et comme l'a admis le représentant de la
municipalité, la question de l'accès des véhicules du Service du feu n'a pas
été examinée au stade de l'octroi du permis d'implantation. Or, vu la
configuration des lieux à l'entrée de la parcelle no 4307, ce point est de
nature à influer sur l'implantation du bâtiment qui serait construit dans la
partie nord de ce bien-fonds (bâtiment A). Délivrer un permis d'implantation
dans les circonstances du cas particulier sans examiner la question de l'accès
des véhicules du feu pourrait contraindre la municipalité à octroyer par la
suite une dérogation au mépris des exigences en matière de protection contre le
feu. Cela n'est pas admissible.
Pour le
reste, l'accès est amplement suffisant au regard des exigences posées par la
jurisprudence. Si l'on s'en tient uniquement à l'assiette de la servitude, le
chemin d'accès présente une largeur de l'ordre de 5 mètres sur une distance de
100 mètres, tout en suivant un tracé quasiment rectiligne (v. pièce no 202 du
bordereau des constructeurs). Il s'agit là de conditions tout à fait
convenables (v. à titre de comparaison les nombreux exemples cités in: Droit
vaudois de la construction, Lausanne 1987, notes ad art. 49 LATC, p. 110 s.).
4.                             Dans un autre
moyen, les recourants allèguent que la question de la suffisance des espaces
verts devrait aussi être réglée au stade de l'octroi du permis d'implanter. Ils
ont encore raison, mais uniquement à cause des circonstances propres au cas
d'espèce. En effet, les dimensions de la parcelle no 4307 ne sont pas
particulièrement grandes par rapport à l'importance des bâtiments projetés, de
telle sorte qu'on pourrait se heurter à une impossibilité matérielle de
respecter, au moment de la demande de permis de construire, les exigences
posées par les art. 112a ss RPE.
5.                             En revanche,
c'est à tort que les recourants allèguent que le bâtiment A violerait la
hauteur maximale de 13 mètres fixée par l'art. 45 al. 1 RPE. Ils tirent
argument de l'art. 45c al. 1 RPE dont la teneur est la suivante:
"A l'intérieur d'une propriété, la
hauteur d'un bâtiment sur terrasse surélevée ou terre-plein doit être mesurée
de la base du talus ou du mur de soutènement de la terrasse ou du terre-plein.
Cependant, cette hauteur peut être mesurée dès le sol de la terrasse ou du
terre-plein, à condition que ces derniers aient une largeur d'au moins 6 mètres
sur toute la façade et qu'ils règnent sur toute la longueur de celle-ci. Dans
ce cas, les façades latérales peuvent bénéficier de la cote ainsi obtenue. La
largeur de la terrasse est mesurée soit entre le milieu de la façade et le haut
du mur de soutènement, soit entre le haut du talus et la façade,
perpendiculairement à celle-ci".
On peut
déduire de la première phrase de cette disposition que la hauteur d'un bâtiment
se calcule en principe par rapport au terrain naturel. Quant à la seconde
phrase, elle institue une exception en faveur du constructeur, puisqu'elle lui
permet de mesurer la hauteur dès le sol d'une terrasse ou d'un terre-plein,
pour autant que ces aménagements remplissent certaines conditions (largeur de 6
mètres notamment). Les recourants tirent argument de cette seconde phrase en
relevant que les conditions qu'elle pose ne seraient pas respectées en
l'espèce. Mais peu importe, car il résulte des pièces du dossier que la hauteur
du bâtiment A ne dépasserait pas 13 mètres par rapport au terrain naturel. Cela
est vrai si l'on prend en compte aussi bien la moyenne du terrain naturel aux
quatre angles (408,47 mètres; v. cotes du plan de situation) que la moyenne de
celui-ci au pied de la façade la plus défavorable (408,36 mètres; façade nord),
étant précisé que la cote du bâtiment atteint, à la corniche, 421,34 mètres. On
observera encore que ces chiffres prennent en considération le terrain tel qu'aménagé
lors de la construction initiale, qui date des années quarante. Ce procédé se
justifie toutefois, dès lors que le terrain a été aménagé il y a bien plus de
vingt ans (RDAF 1984, 161).
6.                             Dans le même
contexte, les recourants estiment que l'art. 45 al. 2 RPE serait violé, dans la
mesure où le niveau se situant juste au-dessus du "sous-sol" ne
correspondrait pas à la notion de rez-de-chaussée, vu sa situation trop élevée
par rapport au sol.
L'art. 45
al. 2 RPE a la teneur suivante:
"Le nombre de niveaux habitables est
limité à quatre, y compris le rez".
Sans aucun
doute cette disposition a uniquement pour but de limiter le nombre des niveaux
habitables, raison pour laquelle elle précise que le rez-de-chaussée doit aussi
être compté à ce titre. On aurait donc tort de l'interpréter en ce sens qu'elle
poserait des conditions à respecter pour qu'un rez-de-chaussée puisse être
qualifié comme tel.
Ce moyen
doit par conséquent être écarté.
7.                             Tout le monde
s'accorde à reconnaître que le règlement communal ne fixe aucune exigence en
matière de places de parc. Néanmoins, la municipalité estime qu'elle est en
droit de refuser un projet qui, bien que réglementaire, ne répond pas à
certaines exigences, notamment en matière de places de parc, raison pour laquelle
elle dit avoir exigé les 27 cases que le constructeur se propose d'aménager.
Elle justifie sa position en se référant à l'art. 77 LATC (v. lettre précitée
du 4 juin 1993). Quant aux recourants, ils estiment que la municipalité aurait
dû imposer un nombre supérieur aux 27 cases projetées. Selon eux, puisque la
commune ne dispose pas de normes à cet égard,
"il est d'usage de
reprendre les chiffres minima de la norme USPR 640'601a"
(mémoire
Demont, p. 4) qui, en l'occurrence, recommanderait une bonne soixantaine de
places (v. opposition Martin).
On observera
d'abord que cette question doit en l'occurrence être examinée au stade du
permis d'implantation car, vu la relative exiguïté de la parcelle en cause,
elle est de nature à influer sur les dimensions ou l'implantation des
constructions projetées.
Aucune des
conceptions développées ci-dessus n'est défendable juridiquement. Il est en
effet indiscutable qu'une exigence en matière d'aménagement de places de parc
constitue une restriction à la propriété qui ne saurait être admise qu'au
bénéfice d'une base légale (Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel
1984, t. I., p. 316 et les références citées). Or, la commune de Lausanne, qui
est habilitée à légiférer en cette matière (art. 47 al. 1 let. g LATC), n'a
adopté aucune disposition spécifique permettant d'imposer à un constructeur la
réalisation d'un certain nombre de places de stationnement dans le cadre d'un
projet de construction. Le règlement communal ne contient pas non plus de norme
générale attribuant à la municipalité la compétence de fixer des exigences de
cas en cas, ni de disposition renvoyant aux normes USPR comme on le voit dans
de nombreux règlements communaux. La municipalité justifie sa position en se
référant à l'art. 77 LATC, mais à tort. Cette disposition ne peut déployer que
des effets négatifs et, de plus, seulement lorsqu'un règlement (ou une
prescription) est envisagé, mais pas encore soumis à l'enquête publique. Aucune
de ces conditions n'est réunie en l'espèce. Quant aux normes USPR invoquées par
les recourants, on ne voit pas en vertu de quel principe la municipalité
pourrait les opposer au constructeur, ce qu'elle n'a d'ailleurs pas fait.
Vu ce qui
précède, le tribunal constate que le projet litigieux comporte, en l'état, 27
places de stationnement et que, contrairement à ce que souhaitent les
recourants, aucune disposition légale ne permet de fixer des exigences
supplémentaires, étant encore précisé que, bien entendu, la municipalité
n'était pas habilitée à imposer les places projetées.
8.                             Pour le
surplus, on relèvera que le volume des constructions projetées n'a en soi rien
de critiquable du point de vue de l'esthétique. Ce n'est que dans l'hypothèse
où l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaît
déraisonnable et irrationnelle qu'une interdiction de bâtir peut être fondée
sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés de droit communal (ATF 115 Ia 363 ss). Tel ne
serait pas le cas en l'espèce, pour autant bien sûr que les constructeurs
respectent les autres règles examinées ci-dessus et qui ont une influence
directe sur les possibilités de construire.
Quant au
traitement architectural, il n'y a pas lieu de l'examiner à ce stade.
9.                             Les
considérants qui précèdent conduisent à l'admission des recours.
En
application de l'art. 55 LJPA, le constructeur qui succombe supportera un
émolument de justice. Il n'y a pas lieu de mettre d'émolument à la charge de la
commune qui a agi dans le cadre de ses attributions de droit public, sans que
ses intérêts pécuniaires soient en cause. Odette Demont ayant obtenu gain de
cause avec l'assistance d'un homme de loi, elle a droit de la part du
constructeur à une indemnité à titre de dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Les recours sont
admis.
II.                      La décision municipale
est annulée.
III.                     Un émolument de
justice de Fr. 1'800.-- (mille huit cents francs) est mis à la charge du
constructeur Albert Fatio.
IV.                    Une somme de Fr.
1'200.-- (mille deux cents francs) est allouée à titre de dépens à la
recourante Odette Demont, à la charge du constructeur Albert Fatio.
Lausanne, le 20 avril 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :