vd_omni · AC.2011.0293 · 2013-01-31 · fr

SI SAN MICHELE SA/Municipalité de Pully, Unité logement | Transformations effectuées dans deux appartements mis en location. Lorsque le droit public visant à la préservation du parc locatif existant est applicable, le constructeur doit soumettre une demande d'autorisation correspondante à la commune du lieu de situation de l'immeuble, et non pas directement aux services cantonaux en charge de l'exécution de la LDTR. La municipalité est donc fondée à exiger la production d'un dossier lui permettant de formuler un préavis avant de transmettre le dossier aux autorités compétentes. Les documents à fournir sont énumérés dans le formulaire n°53 (demande d'autorisation fondée sur la LDTR).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.01.2013 AC.2011.0293

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 janvier 2013
Composition
M. Eric Brandt,
président
;
M. Antoine Thélin, assesseur
et Mme Renée-Laure Hitz, assesseur
; M. Félicien Frossard, greffier.
Recourante
SI SAN MICHELE SA, c/o Galland et
Cie SA,
à Lausanne, représentée par Jérôme BENEDICT, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne,
Autorité concernée
Unité logement,
à Lausanne
Objet
Permis de construire
Recours SI SAN MICHELE SA c/ décision de la Municipalité
de Pully du 14 octobre 2011 ordonnant l'arrêt des travaux réalisés dans
l'immeuble sis chemin de la Métairie 13 sur la parcelle 1460 ainsi que le
dépôt d’une demande d’autorisation de construire.
Vu les faits suivants
A.
La société immobilière SAN MICHELE SA est propriétaire de la parcelle
n°1460 du cadastre communal de Pully. Cette parcelle, sise chemin de la
Métairie 13, a une surface de 798 m
2
. Elle supporte un bâtiment ECA n°1777
destiné à l’habitation de 224 m
2
et un garage de 18 m
2
, le
solde, soit 556 m
2
, étant en place-jardin. L’immeuble est géré pour
le compte de la société précitée par Galland & Cie SA, administrateurs de
biens immobiliers à Lausanne.
Cet immeuble a fait l’objet d’une rénovation
partielle des façades, fenêtres et balcons réalisée en 2002-2003 pour un
montant total de 216'197 fr. (décompte final du 13 mars 2003).
B.
Suite au départ du locataire Burnier au 30 novembre 2010, la société
propriétaire a décidé d’entreprendre des travaux pour un montant total devisé à
35'360 fr. dans l’appartement situé au 1
er
étage/est de l’immeuble
litigieux. Ces travaux ont porté sur le remplacement des meubles bas de l’agencement
de cuisine, le raccordement des appareils ménagers, le ponçage et la
vitrification des parquets, la réfection des peintures, des murs et des
plafonds, la fourniture et la pose de carrelages, le remplacement de la cuvette
WC et de l’armoire à pharmacie.
Suite au départ du locataire Noverraz au 30
septembre 2011, la société propriétaire a décidé d’entreprendre des travaux
pour un montant total de 90’732 fr. 40 dans l’appartement situé au 1
er
étage/ouest de l’immeuble litigieux (décompte final du 21 décembre 2012). Ce
dernier comporte trois pièces ainsi qu’une cuisine et une salle de bain pour
une surface totale de 88 m
2
. Ces travaux ont porté sur l’agencement
complet de la cuisine y compris les appareils ménagers, la remise à neuf des installations
électriques, la peinture et la réfection complète de l’appartement, le ponçage
et l’imprégnation des parquets, la réfection complète de la cuisine et de la
salle de bains y compris le remplacement de tous les appareils et la pose
d’agencements, le remplacement des tuyauteries d’eau froide et d’eau chaude, le
remplacement des écoulements et la dépose et repose des éléments de chauffage.
C.
Par décision du 14 octobre 2011, la municipalité de Pully
(ci-après : la municipalité) a ordonné l’arrêt des travaux précités ainsi
que le dépôt d’une demande d’autorisation de construire sur la base des art. 103
et 105 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et
les constructions (LATC ; RSV 700.11). Elle a constaté que les travaux de
rénovation effectués n’avaient pas été soumis à son approbation préalable, ni à
celle du Service de l’économie, du logement et du tourisme (ci-après :
SELT).
D.
Par acte du 17 novembre 2011, la société immobilière SAN MICHELE SA a
saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) d’un
recours en concluant, sous suite de frais et dépens, à ce que la décision
précitée soit réformée en ce sens que les travaux en cours ne doivent pas être
arrêtés, subsidiairement à ce que celle-ci soit annulée. La société recourante
soutient pour l’essentiel que les travaux entrepris ne sont pas soumis à
autorisation de construire dans la mesure où ceux-ci relèvent exclusivement de
l’entretien courant et n’incluent aucune modification de la nature ou de
l’affectation des appartements en cause. Elle conteste également que les modifications
prévues puissent tomber sous le coup de la loi vaudoise du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation,
ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR ;
RSV 840.15) et estime, au vu de leur faible montant, que ceux-ci pourraient à
tout le moins faire l’objet d’une dispense d’autorisation.
E.
Par acte du 14 décembre 2011, la société constructrice a annoncé vouloir
retirer son recours en indiquant que celui-ci était à présent dépourvu d’objet,
les travaux litigieux ayant pu être exécutés dans l’intervalle. Le lendemain,
la municipalité est intervenue par fax en soulignant que, nonobstant le retrait
du recours, la société constructrice n’avait toujours pas produit de dossier en
lien avec les travaux incriminés.
En tant qu’autorité concernée, le SELT ne s’est pas
prononcé dans ses déterminations du 22 décembre 2011 sur le retrait du recours
précité. Il a en revanche exposé le fonctionnement des règles visant à la
préservation du parc locatif existant, notamment quant à la dispense
d’autorisation dont peuvent bénéficier certains travaux de rénovation. Il a
souligné à ce propos qu’en cas de rénovations partielles, la pratique
consistait à prendre en compte la partie de l’immeuble touchée par les travaux
et à vérifier si ces derniers étaient supérieurs à 20% de la valeur à neuf
incendie de cette seule partie du bâtiment, déterminée par ration des m
3
ou des m
2
de l’immeuble entier. A ce titre, il a retenu que les
travaux effectués dans l’appartement Burnier auraient pu faire l’objet d’une
dispense alors que ceux effectués dans l’appartement Noverraz nécessitaient
manifestement une autorisation au sens de la LDTR.
Par avis du 29 décembre 2011, le juge instructeur a
invité la société constructrice à préciser si le retrait de son recours
concernait seulement une partie de la décision attaquée ou l’ensemble de celle-ci.
Il a également octroyé à l’autorité intimée la possibilité de se déterminer sur
cette question.
Dans ses déterminations du 17 janvier 2012, la
municipalité a estimé que, dans la mesure où la société constructrice avait
retiré son recours, celle-ci n’avait d’autre choix que de donner suite à la
décision initialement querellée. A titre subsidiaire, elle a néanmoins conclu
au rejet du recours en soutenant qu’une éventuelle dispense d’autorisation au
sens de la LDTR ne saurait être accordée que sur la base d’un dossier complet.
Dans ses déterminations du 18 janvier 2012, la société
constructrice a quant à elle estimé que la décision querellée était devenue
sans objet. Elle a fait valoir que les travaux incriminés avaient été exécutés
dans le cadre de l’effet suspensif attaché au recours et a pour le reste contesté
la nécessité d’obtenir un permis de construire ; l’obligation de produire un
dossier ne ressortant selon elle pas clairement de la décision querellée. Elle a
encore souligné qu’une éventuelle application de la LDTR, dont elle conteste le
principe en l’espèce, n’emportait pas nécessairement un devoir de mettre à
l’enquête les travaux incriminés.
Dans ses déterminations du 8 février 2012, la
municipalité a soutenu que la décision querellée comprenait, en sus de l’ordre
d’arrêt des travaux, l’injonction de produire une demande d’autorisation
comprenant les documents usuels de sorte à ce qu’elle puisse apprécier
l’ampleur des travaux effectués et transmettre son préavis à l’autorité
cantonale.
Dans ses déterminations du 8 février 2012, le SELT a
observé que les questions relatives à l’application de la LDTR et de la LATC devaient
être tranchées dans le cadre de la présente procédure. Il a ainsi maintenu que
les travaux réalisés dans les deux appartements litigieux étaient susceptibles
d’être assujettis au droit public de la rénovation et nécessitaient la
délivrance d’autorisation administrative. Il a souligné à ce titre, que, bien
que présentés comme de simples travaux d’entretien, ceux-ci avaient eu des
conséquences importantes sur les loyers.
F.
Dans son mémoire complémentaire du 21 mars 2012, la société
constructrice réitère que, selon elle, les travaux incriminés ne sont pas
soumis au droit public de la rénovation et estime que, faute de compétence,
l’autorité intimée ne peut de toute manière pas avoir valablement rendu une
décision en la matière. Elle reproche à la municipalité d’ignorer la différence
qui existe entre une demande de permis de construire et la fourniture de
documents relatifs à une demande d’autorisation basée sur le droit public de la
rénovation. Elle conteste en l’espèce que l’immeuble litigieux ait fait l’objet
de travaux de transformation lourds nécessitant qu’un dossier de demande de
permis de construire soit déposé et estime s’être valablement adressée aux autorités
cantonales compétentes en matière de LDTR. Elle estime ainsi que la question d’une
soumission des travaux litigieux à cette loi excède l’objet du litige.
Dans ses déterminations du 7 mai 2012, le SELT
soutient qu’une demande de permis de construire ou à tout le moins une demande
de dispense d’enquête publique aurait dû être adressée en l’espèce à la
municipalité, les travaux entrepris nécessitant qu’une autorité cantonale se
prononce ultérieurement.
Dans ses déterminations du 10 mai 2012, la municipalité
reprend pour l’essentiel les arguments développés dans ses précédentes
écritures, soulignant le fait qu’un dossier complet (demande de permis de
construire avec annexes, plans, etc…) devait être produit de sorte à ce qu’elle
puisse préaviser les travaux incriminés avant de transmettre le dossier aux
autorités cantonales.
Dans ses déterminations du 19 septembre 2012, la société
recourante reprend elle aussi pour l’essentiel les arguments développés dans
ses précédentes écritures. Elle souligne en particulier que les services
communaux et cantonaux disposent de toutes les pièces nécessaires permettant de
déterminer un éventuel assujettissement des travaux incriminés à la LATC et à
la LDTR.
Le 29 novembre 2012, la Cour a procédé à une
audience ainsi qu’à une inspection locale en présence de toutes les parties. A
cette occasion, celles-ci ont constaté que le recours était devenu sans objet
en tant qu’il concerne l’ordre d’arrêt des travaux dans la mesure où ceux-ci
ont été achevés à la faveur de l’effet suspensif attaché au recours. En ce qui
concerne la nécessité de produire un dossier, les parties ont maintenu leur
position respective, la société constructrice ayant indiqué avoir procédé à
l’annonce des transformations effectuées dans les appartements litigieux directement
auprès des autorités cantonales en date du 15 novembre 2011. Le SELT a
toutefois indiqué avoir renoncé à statuer formellement sur cette demande en
attendant l’issue de la présente procédure.
Suite à une demande correspondante du juge instructeur
lors de l’inspection locale, la société constructrice a encore produit le 21
décembre 2012 un décompte final des travaux accomplis dans l’appartement
Noverraz. Le coût total de ceux-ci se monte à 90’732 fr. 40 y compris les honoraires
perçus par la gérance immobilière. Le montant exact investi dans l’appartement
Burnier n’a quant à lui pas encore pu être définitivement arrêté.
Le SELT s’est encore brièvement déterminé le 21
décembre 2012, indiquant avoir transmis son analyse technique à la municipalité
afin que celle-ci puisse préaviser l’autorisation spéciale LDTR. Selon le
service cantonal, cette analyse démontrerait qu’au vu de l’écart entre les
loyers admissibles sous l’angle de la LDTR et ceux pratiqués par la société
recourante, il serait juste de soumettre ces travaux à la loi afin d’éviter des
hausses de loyers qui iraient à l’encontre des buts de la LDTR.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recours a
été interjeté en temps utile. Il est en outre recevable en la forme.
2.
Il convient en premier lieu de déterminer l’objet du litige suite au
retrait du recours par la société constructrice.
a) Devant la juridiction administrative, ne peuvent
être examinés et jugés, en principe, que les rapports juridiques à propos
desquels l'autorité administrative s'est prononcée préalablement, d'une manière
qui la lie sous forme de décision. Dans cette mesure, la décision détermine
l'objet de la contestation qui peut être déférée en justice par la voie du
recours. L'objet du litige peut être réduit devant l'autorité de recours, mais
pas étendu, ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2 p. 365). Le juge
administratif n'entre pas en matière sur des conclusions qui vont au-delà de
l'objet du litige qui lui est soumis (ATF 134 V 418 consid. 5.2.1
p. 426; 125 V 413 consid. 1a p. 414, et les références citées).
b) L'objet du recours est en l'occurrence défini par
la décision rendue le 14 octobre 2011 par la municipalité, laquelle a ordonné
l’arrêt des travaux ainsi que la production d’un dossier en vue d’engager une
procédure d’autorisation de construire (LATC) et de préservation du parc
locatif existant (LDTR). Il importe peu que le passage relatif à cette dernière
injonction n’ait pas été mis en évidence dans la décision querellée dès lors
que celle-ci comporte indubitablement plusieurs volets. Force est ainsi de
constater, nonobstant le retrait du recours déposé par la société constructrice
et la fin des travaux incriminés durant l’effet suspensif attaché à celui-ci,
que le présent recours conserve un objet en tant qu’il porte sur la nécessité
de produire un dossier en mains de la municipalité. La contestation ne porte en
revanche pas sur la compatibilité des travaux incriminés avec la préservation
du parc locatif existant dans la mesure où l’autorité intimée n’a pas statué
sur cette question dans le cadre de la décision querellée et n’a au
demeurant pas compétence pour le faire.
3.
La société recourante soutient que les travaux effectués au départ des
locataires Burnier et Noverraz après un bail de longue durée constituent de purs
travaux d’entretien, lesquels ne nécessitent pas d’autorisation de construire. La
municipalité estime en revanche qu’elle doit être en possession de plans de
mise en conformité de sorte qu’elle puisse apprécier l’ampleur des modifications
sollicitées.
a) Selon l'art. 22 de la loi fédérale du 22 juin
1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou installation
ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
Selon la jurisprudence, cette disposition de droit fédéral soumet à
autorisation les constructions nouvelles, les reconstructions, les constructions
de remplacement, les transformations, les adjonctions, les changements
d'affectation et les assainissements qui vont au-delà de la mesure usuelle
d'une rénovation. Les cantons sont libres d'aller au-delà du standard minimum
du droit fédéral et de soumettre à autorisation d'autres procédés encore. Ils
peuvent également prévoir une procédure simplifiée pour des projets déterminés
(on parle alors de "petit permis", (ATF 1C_157/2011 du 21 juillet
2011, consid. 3.1; 1C_12/2007 du 8 janvier 2008 consid. 2.2). De même, ils
peuvent soumettre les constructions de minime importance à une simple
obligation d'annonce ou même les exempter totalement d'autorisation dans la
mesure où elles n'exercent aucune influence notable sur le territoire,
l'équipement ou l'environnement. En revanche, les cantons ne peuvent pas
exempter d'autorisation ce qui en requiert une d'après l'art. 22 LAT. La
possibilité d'exempter d'autorisation relève de l'art. 22 LAT et constitue donc
du droit fédéral (ATF 1C_514/2011 du 6 juin 2012; 1C_157/2011 du 21 juillet 2011
consid. 3.1; 1C_47/2008 du 8 août 2008 consid. 2.1 et les réf. citées).
La notion de "construction ou
installation" n'est pas définie dans la loi. Selon la jurisprudence, sont
considérés comme des constructions ou installations au sens de l'art. 22 al. 1
LAT tous les aménagements durables et fixes créés par la main de l'homme,
exerçant une incidence sur l'affectation du sol, soit parce qu'ils modifient
sensiblement l'espace extérieur, soit parce qu'ils chargent l'infrastructure
d'équipement ou soit encore parce qu'ils sont susceptibles de porter atteinte à
l'environnement. La procédure d'autorisation doit permettre à l'autorité de
contrôler, avant la réalisation du projet, sa conformité aux plans
d'affectation et aux réglementations applicables (ATF 1C_107/2011 du 5
septembre 2011 consid 3.2, et les réf. citées ; 1C_75/2011 du 5 juillet
2011 consid.
2.1 ; 123 II 256 consid. 3 p. 259; 120 Ib
379 consid. 3c p. 383 s; ATF 119 Ib 222 consid. 3a p. 227).
Pour
déterminer si une mesure constructive est suffisamment importante pour être
soumise à la procédure d'autorisation, il faut se demander si, en général,
d'après le cours ordinaire des choses, la réalisation du projet entraînera sur
le territoire, l'équipement et l'environnement des conséquences si importantes
qu'il existe un intérêt de la collectivité ou des voisins à un contrôle
préalable (ATF 1C_509/2010 du 16 février 2011 consid. 2.3.1). Le droit fédéral
n'exige pas que les constructions peu importantes dépourvues d'influence
notable sur le territoire, l'équipement et l'environnement soit soumises à
autorisation mais les cantons sont libres d'introduire une telle autorisation (ATF
1C_433/2007 du 11 mars 2008 consid. 4 ; 1C_12/2007 du 8 janvier 2008 consid.
2.2).
En droit vaudois, l'art. 103 LATC reprend les
principes du droit fédéral pour ce qui concerne la définition des objets
assujettis à la délivrance d'un permis de construire.  Cette disposition
prévoit qu’aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en
sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou
l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir
été autorisé. Depuis son adoption le 4 décembre 1985, cette disposition a été
modifiée le 4 février 1998 par l’adjonction d’un deuxième alinéa précisant que
les installations techniques intérieures mentionnées dans le règlement communal
ne sont pas soumises à autorisation, mais font l’objet d’un contrôle de
conformité aux normes légales et réglementaires au plus tard lors de la
délivrance du permis d’habiter ou d’utiliser. Par la suite, l’art 103 LATC a
encore été modifié le 5 septembre 2006 par l’adjonction des alinéas 3 à 6
introduisant la possibilité de dispenser de l’autorisation de construire
certains travaux, notamment les travaux d’aménagements extérieurs de minime
importance, ces dispenses étant toutefois soumises à l’autorisation préalable
de la municipalité (art. 103 al. 5 LATC). Cette dernière modification ne
concerne toutefois pas les travaux intérieurs, qui restent soumis à l’exigence
d’une autorisation de construire s’ils sont susceptibles de modifier de façon
sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un bâtiment,
conformément  à l’exigence de l’art. 103 al. 1 LATC (sur l’historique des
modifications des art. 103 et 111 LATC, voir l’arrêt  AC.2011.0238 du 3 août
2012).
b) En l’occurrence, l’objet des
travaux effectués dans l’immeuble litigieux n’est contesté par aucune des
parties. Si l’on s’en tient aux faits retenus par l’autorité concernée (cf.
déterminations du 22 décembre 2011), dans l’appartement Burnier, il s’agissait
du remplacement de l’agencement de la cuisine, du raccordement des appareils
ménagers, du ponçage et de la vitrification des parquets, de la réfection des
peintures, de la pose de carrelage dans la salle de bains ainsi que du
remplacement de la cuvette des WC et de l’armoire à pharmacie. Dans l’appartement
Noverraz il a été procédé au remplacement de l’agencement et des appareils
ménagers de la cuisine, à la remise à neuf des installations électriques, à la
réfection des peintures, au ponçage et à l’imprégnation des parquets, au
remplacement d’éléments de chauffage, ainsi qu’à la réfection de la salle de
bains, y compris la pose d’agencements et le remplacement des tuyauteries d’eau
froide et d’eau chaude. Selon la société constructrice, il a été renoncé à la
modification initialement prévue des colonnes de chute (cf. déterminations du
18 janvier 2012).
Aucun des éléments modifiés à
l’occasion des travaux incriminés n’a donné lieu à des conséquences si
importantes sur le territoire ou l’équipement qu’il existe un intérêt de la
collectivité ou des voisins à un contrôle préalable de ceux-ci par le biais
d’une autorisation de construire. On ne saurait parler en l’espèce de
transformations lourdes, les travaux entrepris visant avant tout à remettre en
état les logements litigieux après une période de location prolongée sans
modification des volumes intérieurs existants. Or, il est admis que les travaux
d’entretien de constructions existantes et les petites transformations
intérieures visant à maintenir l’ouvrage dans son état en réparant les
atteintes dues au temps ou à l’usage ne sont pas soumises à autorisation de
construire. Il en va de même des rénovations ou modifications tendant à
substituer à des installations intérieures vétustes des éléments neufs servant
au même usage ou simplement à moderniser une construction sans en modifier la
nature ou l’affectation (
Bovay,
Didisheim, Sulliger, Thonney
, Droit fédéral et vaudois de la
constrcution, 4
ème
éd., Lausanne 2010, p. 401 et les réf. citées). Il
importe en outre peu que le montant des travaux en cause soit relativement
élevé dans la mesure où ce critère n’est pas déterminant pour savoir si ceux-ci
sont ou non soumis à une autorisation de construire.
Dans ces circonstances, on ne
saurait retenir, comme le soutient l’autorité intimée, que la société
constructrice ait entrepris de lourds travaux de rénovation nécessitant de
constituer un dossier en vue d’une procédure d’octroi du permis de construire
au sens des arts. 103 ss LATC
.
4.
Reste à examiner si la production d’un dossier peut être exigée en
l’espèce sous l’angle de l’application du droit public visant à la préservation
du parc locatif existant (LDTR).
a) En matière de législation sur le logement, il est
interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties
au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Cela étant, les
cantons demeurent libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie
sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la démolition,
la transformation et la rénovation de maisons d'habitation. Si l'institution
d'un contrôle permanent et général des loyers est incompatible avec le droit
fédéral, il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des
logements à un contrôle des loyers pendant une durée de dix ans (ATF 1P.20/2005
du 18 mars 2005 consid. 2.2 et les arrêts cités).
La LDTR soumet ces opérations à autorisation (art. 1
er
al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant. Cette
autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres
circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé
par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Par rénovation, on entend tous travaux d'une
certaine importance, apportant une plus-value à l'immeuble sans modifier la
distribution des logements (art. 1
er
al. 2). Lorsque les travaux de
rénovation envisagés représentent un coût inférieur aux 20% de la valeur à neuf
de l'assurance-incendie de l'immeuble, le Département peut toutefois dispenser
le propriétaire de présenter une demande (art. 1 al. 2, 1
ère
ph. du
règlement de LDTR). Lorsque les travaux ne concernent qu'une partie du
bâtiment, le calcul de la valeur de référence est établi selon les directives
du département (art. 1 al. 3 RDTR). Dans le cadre de la présente procédure, le
SELT a ainsi exposé prendre en compte la partie de l’immeuble touchée par les
travaux et vérifier si ces derniers sont supérieurs au 20% de la valeur à neuf
de l’assurance incendie des parties de l’immeuble concernées. Ce mode de calcul
vise à éviter que des travaux d’importance qui seraient indubitablement soumis
à la LDTR s’ils étaient exécutés en une fois échappent à cette loi s’ils sont
exécutés au coup par coup.
b) La législation cantonale en matière de
transformation et de rénovation de maisons d'habitation répond à un intérêt
public important visant à combattre la pénurie de logements répondant aux
besoins prépondérants de la population (ATF 101 Ia 507 consid. 2c). Elle tend à
enrayer la diminution du nombre des logements à pénurie, tout en permettant le
bon entretien des immeubles (Bulletin du Grand Conseil [BGC], février 1985, p.
1426). Les mesures cantonales visent non seulement à éviter la disparition de
logements à la suite de démolition et de changement d'affectation (pénurie
quantitative) mais aussi le renchérissement de loyers résultant de
transformations architecturales trop importantes (pénurie qualitative). Le
Département est ainsi amené à définir les travaux admissibles et nécessaires pour
assurer la réalisation du but d'intérêt public recherché par le législateur
cantonal, à savoir le maintien de logements dont le loyer est en rapport avec
les ressources de la majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF
101 Ia 507).
Comme l'a déjà précisé en son temps le Tribunal
administratif (AC.2001.0263 du 9 juillet 2002), la LDTR cherche à faire face à
une pénurie de logements "
catégorielle
", qui ne touche que
certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la population,
notamment celles à revenus bas (BGC, février 1985, p. 1423; rapport du Conseil
d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5).
Le règlement d'application de la LDTR du 6 mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1)
précise ainsi que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton
(art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix, le
nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de
la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art.
4).
c) En l’occurrence, un faisceau d’indices concordants
tend à établir que les travaux entrepris par la société constructrice excèdent
le
simple entretien
et entrent dans le champ d’application des normes de
droit public concernant
la rénovation
de logements (LDTR). L’augmentation
des loyers enregistrée pour les deux appartements litigieux semble en effet
indiquer que les travaux effectués visaient avant tout à un accroissement de
leur confort et non pas uniquement au maintien de leur valeur d’usage comme
c’est le cas pour de simples travaux d’entretien. Dans la mesure où la loi dont
il est fait application a également pour but de lutter contre la pénurie
qualitative de logements, soit le renchérissement des loyers résultant de rénovations
trop importantes, la finalité des travaux effectués implique nécessairement que
ceux-ci soient soumis à un contrôle des autorités. A cela s’ajoute que, pour l’un
des appartements au moins, les investissements consentis sont relativement
importants (92’732 fr. 40) et portent sur des éléments caractéristiques des
prestations offertes par le bailleur. L’inspection locale a en effet permis de
vérifier que les travaux litigieux ont impliqué le remplacement de l’agencement
dans la cuisine et les salles d’eau, le changement du carrelage et des faïences
dans ces dernières ainsi que le renouvellement des appareils électroménagers. Force
est ainsi de constater que les travaux de rénovation entrepris vont largement
au-delà de l’entretien courant au sens de l’art. 1 al. 2 in fine LDTR. Comme le
souligne l’autorité concernée, il s’agit à tout le moins d’un entretien
différé, certains éléments de l’appartement n’ayant pas été remplacés au coup
par coup en fonction de leur durée de vie respective, mais en une seule fois
dans le but de remettre ce logement aux standards actuels.
Dès lors que les travaux de rénovation incriminés incluent
une composante de plus-value et qu’ils touchent une catégorie de logements où
sévit la pénurie, ceux-ci entrent manifestement dans le champ d’application de
la loi (art. 1 al. 2 LDTR et art. 1 al. 1 RLDTR). La société constructrice
devait ainsi soumettre une demande d'autorisation correspondante à la commune
du lieu de situation de l'immeuble, et non pas directement aux services
cantonaux en charge de l’exécution de la loi (art. 10 al. 1 LDTR, art. 6 al. 2
RLDTR). L’autorité intimée était donc fondée à exiger de la part de la société
constructrice un dossier permettant de juger de l’assujettissement des travaux incriminés
au droit public de la rénovation de sorte à pouvoir formuler un préavis et
transmettre le dossier aux autorités cantonales compétentes (art. 10 al. 2 LDTR).
Dans la mesure où les travaux de rénovation effectués ne requièrent pas
d’autorisation de construire, la nature des documents à fournir n’est toutefois
pas identique à celle prévue à l’art. 106 LATC. La production de plans établis
et signés par un architecte n’est en particulier pas requise. Seules doivent
être en effet communiquées les précisions utiles sur la nature des travaux de
rénovation effectués (art. 10 al. 1 RLDTR). Il s’agit dans le détail du
formulaire n°53 (demande d'autorisation fondée sur la LDTR) ainsi que des
annexes qui y sont mentionnées, soit : un rapport complet sur l’état de l’immeuble,
un descriptif et un devis détaillé des travaux, leur mode de financement,
l’état locatif de l’immeuble avant et après les travaux ainsi que la copie de
la police d’assurance incendie avec détail du cube.
d) En revanche, il importe peu de déterminer dans le
cadre du présent litige si les travaux de rénovation incriminés peuvent faire
l’objet d’une dispense d’autorisation au sens de l’art. 1 al. 2 RLDTR ou si
ceux-ci sont compatibles avec le maintien de logements dont le loyer est en
rapport avec les ressources de la majorité des familles. Comme le relève à
juste titre la société constructrice, c’est à l’autorité concernée qu’il
appartiendra de se pencher sur cette question à l’occasion d’une procédure
distincte sur la base du préavis formé par la municipalité.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être
partiellement admis et la décision querellée réformée en ce sens que le projet
litigieux n’est pas soumis à autorisation de construire et que seuls les
documents exigés dans le formulaire n°53 doivent être fournis à la municipalité
de sorte à ce que celle-ci puisse préaviser la demande d’autorisation relative
à la rénovation des logements litigieux sous l’angle de la LDTR. Le recours
étant partiellement admis, les frais de procédure seront mis à la charge de la
société recourante alors que les dépens seront compensés entre les parties.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision de la Municipalité de Pully du 14 octobre 2011 est maintenue
en tant qu’elle concerne la production des documents nécessaires à la formation
du préavis municipal prévu par l’art. 10 al. 2 LDTR ; elle est annulée
pour le surplus.
III.
Un émolument de justice de 2’500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge de SI SAN MICHELE SA.
IV.
Les dépens sont compensés.
Lausanne, le 31 janvier 2013
Le président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.