vd_omni · AC.1992.0299 · 1993-06-16 · fr

BERGIER et crts c. Crassier | L'existence d'une restriction de droit public aux droits de bâtir sur plusieurs parcelles ne dépend pas de l'inscription ou de la radiation de sa mention au RF. Il y a lieu de rendre une décision suscpetible de recour

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.06.1993 AC.1992.0299

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 16 juin 1993
__________
sur le recours interjeté par
Marc-Henri
BERGIER
et consorts, à Crassier, dont le conseil est l'avocat Luc Recordon,
CP 3805, à 1002 Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Crassier
du 23 juillet 1992, levant leurs oppositions et autorisant la construction d'un
bâtiment d'habitation avec parking souterrain.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de :
MM.       E. Poltier, président
P. Blondel, assesseur
J. Widmer, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt.
constate en fait  :
______________
A.                            Entre 1979 et
1981, Robert Grosjean a érigé, sur ce qui constituait alors la parcelle n° 184
du cadastre de la Commune de Crassier, un habitat groupé comprenant cinq unités
de logement distribuées dans trois bâtiments d'habitation de type villa
mitoyenne ainsi qu'une paire de dépendances non contiguës.
Selon le
plan des zones en vigueur à cette époque, cette parcelle d'une surface totale
de 3108 m2 se trouvait colloquée, pour sa partie sud-est, en zone du village à
raison de 1619 m2, pour sa partie sud-ouest, en zone de villas à raison de
1045 m2 et, pour sa partie nord-ouest, en
zone sans affectation spéciale à raison de 444 m2. Le réglement communal sur le
plan d'extension et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat
le 1er novembre 1968 (aRPE), alors en vigueur, prévoyait que la surface
constructible en zone de villas était limitée au dixième de la parcelle (art.
17 aRPE). En zone sans affectation, la surface des constructions non agricoles
ne pouvait excéder le quinzième de la parcelle (art. 32 aRPE). La zone du
village ne connaissait aucune restriction de densité fondée sur la surface
bâtie.
Afin de
tenir compte de l'implantation des bâtiments à cheval sur les trois zones, la
municipalité a fait abstraction de l'emprise au sol des parties de construction
sises en zone du village et a admis un empiétement de 134 m2 sur le solde du
bien fonds, compte tenu d'une surface constructible de 104.50 m2 en zone de
villa et de 29.60 m2 en zone sans affectation spéciale.
B.                            Par acte
notarié du 8 octobre 1981, Robert Grosjean a séparé de la parcelle 184 cinq
lots destinés à la vente et comprenant chacun un logement indépendant. Le solde
du bien fonds, soit la partie nord restée pour l'essentiel non-bâtie si l'on
excepte les deux dépendances, était en outre augmentée d'une portion de la
parcelle n° 185, ce qui fixait sa surface à 1'243 m2.
Considérant
que ce fractionnement avait pour effet de rendre non réglementaire les
constructions situées sur les parcelles 105, 140, 159, 207 et 208 nouvellement
créées (respectivement 1 à 5 dans le texte reproduit plus bas; la parcelle 6
correspondant à la nouvelle parcelle 184), la municipalité a requis le 15 juin
1981, en application des art. 32 et 33 de la loi vaudoise sur les constructions
et l'aménagement du territoire du 5 février 1941 (LCAT), l'inscription au
registre foncier d'une mention grevant les parcelles susmentionnées. Le texte
de cette réquisition était le suivant:
"...
- les surfaces constructibles sur l'ensemble de la parcelle n° 184 sont
actuellement utilisées à 100 % dans les zones "villas" (104.50) et
"sans affectation spéciale" (29.60)
- par conséquent, aucune nouvelle construction
ne sera autorisée sur les parcelles fractionnées 1, 2, 3, 4 et 5 même si les
secteurs construits en zone "village" le permettaient (sans
coefficient d'utilisation du sol)
sur la parcelle 6, seules les transformations
dans les surfaces construites
existantes pourraient être autorisées, ainsi
que des annexes de moindre importance (cabanes de jardin, réduits etc. )
- la surface minimale pour construire n'est
plus respectée pour les parcelles 1 à 5
- la distance minimale de 6 m. entre bâtiment
et limite de propriété dans la zone villa n'est plus respectée sur les
parcelles 1 à 5.
Dans la mesure où les règles en vigueur
seraient allégées par un nouveau règlement et un nouveau plan des zones, le
propriétaire d'une parcelle frappée de mention peut demander la révision de
celle-ci. Un double de cette réquisition est notifié ce jour aux propriétaires
intéressés.
..."
C.                            Le nouveau
réglement sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune de
Crassier (nRPE) a été approuvé par le Conseil d'Etat le 6 janvier 1982. Selon
le nouveau plan des zones, la zone du bourg englobe désormais intégralement les
constructions sises sur les parcelles 105 et 140 ainsi que la plus grande
partie du bâtiment de la parcelle 159. A l'instar de la zone du village,
qu'elle a remplacé, elle ne connaît aucune limitation de volumétrie fondée sur
un coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol. Les parcelles 184 et 208,
la plus grande partie de la parcelle 207, dont la totalité du bâtiment
d'habitation qu'elle supporte, ainsi qu'une petite portion de la construction
sise sur la parcelle 159, sont désormais colloquées en zone d'extension du
bourg. La densité du tissu bâti au sein de cette dernière zone est limitée par
un coefficient d'utilisation du sol fixé à 0.35.
D.                            Le 11 mars
1988, Robert Grosjean a requis la radiation de la mention LCAT en tant qu'elle
grevait la parcelle 184. Il invoquait en substance la modification de la
réglementation et considérait que la mention n'avait désormais plus d'objet.
Par courrier du 22 juin 1988, l'autorité municipale a répondu favorablement à
l'intéressé. La radiation au registre foncier est intervenue le 7 juillet 1988.
E.                            Le 23 décembre
1991, Robert Grosjean a sollicité l'autorisation de construire un bâtiment
d'habitation de quatre logements avec parking souterrain de vingt places sur la
parcelle 184, une fois celle-ci augmentée des parcelles 30B et 210. Cette
construction nécessitait en outre la suppression de l'une des deux dépendances
existantes affectée, entre autre, au parcage des véhicules des habitants de
l'habitat groupé. Dans un deuxième temps, Robert Grosjean a également requis
l'autorisation d'aménager un parking provisoire sur la parcelle 183.
Soumis à
l'enquête publique, ce projet a suscité le dépôt de 8 oppositions de la part
des propriétaires voisins. Les griefs soulevés à cette occasion avaient
essentiellement trait à la disparition, du fait de la construction envisagée,
d'un certain nombre de places de parc situées sur la parcelle 184 et dont les
propriétaires des terrains alentours bénéficiaient jusqu'alors. Par ailleurs,
le projet était jugé disproportionné eu égard aux dimensions des maisons du
quartier et aux possibilités de densification offertes par le coefficient
d'utilisation du sol applicable en zone d'extension du bourg. Par décision du
23 juillet 1992, la municipalité a levé ces oppositions, précisant que le
problème du parcage dans le quartier relevait en premier lieu du droit privé
dès lors qu'il existait des conventions liant le constructeur à certains de ses
voisins. Elle relevait en outre qu'une partie des vingt places du parking
souterrain leur serait attribuées et qu'un parking provisoire avait également
été mis à l'enquête sur la parcelle 183 afin de pallier les places manquantes
durant la construction du bâtiment litigieux. A la même date, elle informait
Robert Grosjean de sa décision de lui octroyer le permis de construire
sollicité tant pour le bâtiment d'habitation que pour le parking provisoire.
F.                            Par acte de
recours du 31 juillet 1992, Marc Henri et Hélène Bergier, M. et Mme Guy
Hiltbrunner ainsi que Catherine Nerfin, agissant par le biais de leur conseil
commun, l'avocat Luc Recordon, se sont pourvus contre cette décision et ont
conclu à son annulation. En substance, ils reprochent au projet litigieux de
violer la réglementation de la zone en matière de coefficient d'utilisation du
sol et de les priver du nombre de places de parc nécessaires à la
réglementarité de leur propre habitation. Le 7 août 1992, Christopher J.
Carpenter ainsi qu'Ulrich et Pauline Cording se sont joints à cette procédure,
faisant leur cette argumentation par l'intermédiaire du même mandataire.
Dans le
délai qui leur a été imparti à cet effet, les recourants se sont acquittés
d'une avance de frais de Fr. 1'000.-.
Par décision
du magistrat instructeur du 17 novembre 1992, l'effet suspensif a été accordé
au recours.
Le Tribunal
administratif a tenu son audience finale le 14 janvier 1992 à Crassier en
présence des recourants personnellement assistés de leur conseil l'avocat Luc
Recordon; pour la municipalité, d'André Berlie, Jean-Pierre Heller et Serge
Melly municipaux ainsi que de D. Pariat, secrétaire municipal, assistés de leur
conseil l'avocat Albert-J. Graf; pour le constructeur, Robert Grosjean
personnellement, assisté
de l'avocat Jacques Matile et accompagné des
architectes Mangeat et Toscan.
En ce qui
concerne les problèmes de parcage, les recourants Bergier, Hiltbrunner et
Nerfin ont passé une convention devant le Tribunal des baux avec Robert
Grosjean dont la teneur sur ce point est la suivante:
"I. Les baux à loyer actuellement en
vigueur entre parties le demeurent pour prendre fin au moment où M. R. Grosjean
sera en mesure de mettre les locataires au bénéfice d'un parking provisoire
comportant deux places par famille de locataires, gratuitement, jusqu'à la fin
des travaux et à la mise à disposition de places dans la nouvelle construction.
..."
A la faveur
de l'audience du 14 janvier 1992, les recourants Carpenter et Cording ont passé
une convention analogue avec le constructeur ainsi qu'en témoigne l'extrait
suivant du procès-verbal:
"I.               Les recourants
Carpenter et Cording passent avec le constructeur Robert Grosjean une
convention analogue à celle conclue le 3 novembre 1992 devant le Tribunal des
baux entre le dit constructeur et les autres recourants..."
Le tribunal
a effectué une visite des lieux en présence des parties et intéressés qu'il a
entendus dans leurs explications. A l'issue de l'audience, il a décidé de
procéder à un complément d'instruction sur la question des surfaces de plancher
habitables des constructions sises sur les parcelles 207, 208 et 184. Il a
interpellé les parties sur ce point ainsi que le Service technique
intercommunal du district de Nyon.
La
municipalité a encore produit le texte d'une motion déposée devant le Conseil
général le 10 décembre 1992, l'invitant à ouvrir sans délai une procédure
d'étude d'un plan de quartier du secteur de la rue de la Tour correpondant au
périmètre englobant, à tout le moins, les parcelles n° 30, 105, 140, 159, 207,
208 et 184, de manière à sauvegarder la densité actuelle de l'endroit.
et considère en droit :
________________
1.                             Le Tribunal
administratif examine avec un plein pouvoir d'examen la recevabilité des
recours qui lui sont soumis (art. 53 LJPA).
Selon l'art.
31 LJPA:
" Le recours s'exerce dans les dix jours
à compter de la communication de la décision attaquée, par acte écrit, non
motivé, daté et signé par le recourant ou son mandataire, remis à l'autorité
qui a statué ou à celle qui est compétente pour en connaître.
Il doit être validé par le
dépôt à la même adresse, dans les vingt jours à compter de la communication de
la décision attaquée, d'un mémoire daté et signé et contenant:
a)               un exposé sommaire des faits,
b)               les motifs du recours,
c)               les conclusions
Ce mémoire est accompagné
des pièces utiles, en particulier de la décision attaquée et de la procuration
du mandataire. Les avocats et les agents d'affaires brevetés pratiquant dans le
Canton de Vaud peuvent signer les recours sans procuration. Ils justifient de
leur pouvoir s'ils en sont requis."
Lorsqu'un
acte de recours ne remplit pas l'une ou l'autre des exigences posées par cette
disposition ou si les conclusions ou les motifs indiqués ne sont pas
suffisamment clairs pour que l'autorité de recours puisse saisir les intentions
de l'auteur, un court délai est imparti à celui-ci pour régulariser sa
procédure (art. 35 al. 1 LJPA). Si le recourant ne donne pas suite dans le
délai à cette injonction, le recours est déclaré irrecevable (art. 35 al. 2
LJPA).
L'art. 35
LJPA n'est toutefois pas applicable lorsque le vice formel découle de
l'inobservation de l'un des délais prévus par l'art. 31 LJPA. Leur restitution
est en effet expressément prévue à l'art. 32 LJPA qui s'applique exclusivement
à titre de lex specialis (ATF du 5 mai 1992, G. St. c. TA et Municipalité de
Genolier; ATF du 3 mars 1993, J. T. c. TA et Municipalité de Nyon; ATF du 3
mars 1993, Association des habitants du quartier de la Levratte/Pré-Fleuri et
conorts c. TA et Municipalité de Nyon). Lorsqu'un recours est manifestement
tardif, à savoir lorsque le recourant a déposé son acte hors délai et qu'il ne
remplit pas les conditions d'une restitution, le magistrat instructeur déclare
le recours irrecevable en application de l'art. 33 LJPA après avoir procédé à
une interpellation des parties (art. 33 al. 1 LJPA).
En dehors de
ce dernier cas, la loi prévoit donc qu'un vice de nature formelle entachant
soit l'acte de recours soit le mémoire complémentaire peut être réparé à condition
de repecter le court délai imparti à cet effet par le magistrat instructeur en
application de l'art. 35 LJPA. Le tribunal applique, à l'instar du Conseil
fédéral en matière de recours administratif en application de l'art. 52 PA
ainsi que d'autres Tribunaux cantonaux (sur ce sujet, Grisel
"Traité de droit administratif", Neuchâtel 1984, p. 916 et 917 ainsi
que les références citées) considère que rien ne s'oppose à accorder au
recourant un bref délai pour corriger le vice affectant son acte, même si celui-ci
porte sur le défaut de signature de la déclaration ou du mémoire de recours; il
s'agit donc là aussi d'un vice réparable dans le cadre de la procédure de
l'art. LJPA. Cette solution - qui s'écarte de celle qui prévaut pour le recours
de droit administratif devant le Tribunal fédéral (art. 108 al. 3 PJF et Grisel
ibidem) - apparaît en effet plus conforme au caractère peu formaliste de la
procédure régie par la LJPA.
En
l'occurrence, l'acte de recours daté du 31 juillet 1992 ne portait pas plus la
signature des recourants que celle de leur mandataire. A la requête du
magistrat instructeur, l'acte a cependant été retourné dûment signé dans le
délai imparti à cet effet. Par conséquent, le recours est recevable en la
forme.
2.                             Les
recourants invoquent une violation du coefficient d'utilisation du sol
(ci-après : CUS), fixé à 0,35 par l'art. 5.9 al. 3 du règlement. L'alinéa 2 de
cette disposition précise d'ailleurs que dans "
les zones d'habitations,
ce coefficient fixe la surface maximum de plancher habitable brut. Ce
calcul s'effectue selon les normes de l'Institut fédéral pour l'aménagement du
territoire.
"
a) En
premier lieu, à lire l'une des pièces complémentaires produites sous chiffre II
par le conseil du constructeur en date du 12 février 1993, le calcul du CUS
s'est fondé sur la somme des surfaces cadastrales des parcelles 184, 210 et 30
B (dont 316 mètres carrés pour cette dernière), soit au total 1902 mètres
carrés. Or, il résulte clairement du plan de situation sur lequel sont
reportées les limites des zones actuelles, que la parcelle 30 B est, pour une
bonne part, affectée en zone de verdure; c'est dès lors à tort que l'on a tenu
compte de cette dernière part, qui n'est pas en zone d'extension du bourg, pour
le calcul du CUS.
Le recours
doit dès lors être admis pour ce premier motif déjà.
b) Suivant
les recourants, ce serait également à tort que le constructeur, avec l'aval
dans un premier temps de la municipalité, n'aurait pas pris en compte la
"rue intérieure" prévue par le projet, soit 60 mètres carrés de
plancher.
Le règlement
communal, à son art. 5.9 al. 2 ne définit pas la notion de "surface
habitable brute", sinon en se référant aux normes de l'Institut fédéral
pour l'aménagement du territoire, par quoi il faut entendre la norme ORL 514'420
(ci-
après : la norme ORL; pour une reproduction partielle de cette norme, voir
Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, p. 284, no 5); celle-ci
a pour objet la détermination de la surface utile brute de plancher d'un
bâtiment en vue d'établir son coefficient (ou indice) d'utilisation du sol
(CUS).
Le ch. 1.1
de la norme ORL est libellé ainsi :
"1.1 Détermination de la surface utile
brute de plancher.
La surface brute de plancher utile se compose
de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y
compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en considération :
toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le
travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les
buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou
à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de
ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les
immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et
voitures d'enfant, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et
ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les
portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les
balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de
coursive."
La rédaction
de l'art. 5.9 al. 2 précité n'est pas très claire dans la mesure où elle ne
parle que de surface de plancher habitable et non de surface de plancher
utilisée ou utilisable pour l'habitation ou le travail, alors même qu'elle se
réfère à la norme de l'ORL, qui prend généralement en compte également les
surfaces affectées à une utilisation professionnelle. Quoi qu'il en soit, la
question ne se pose pas ici, dans la mesure où les constructions projetées sont
destinées exclusivement à l'habitation. Dans ce cadre, force est de prendre en
considération - à titre de surface de plancher habitable brut - toute surface
utilisable à cet effet, à l'exclusion, notamment, des "
couloirs,
escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement
utiles
" (selon la formulation de la norme de l'ORL-EPFZ), par quoi il
faut entendre ici non directement utile à l'habitation.
La rue
intérieure litigieuse désigne, dans le projet, une surface à la fois couverte
et ouverte en ses deux extrémités; elle traverse l'ensemble de la construction,
perpendiculairement à l'orientation des différents logements. Elle sert d'accès
d'un côté à des espaces qui ne sont pas affectés à l'habitation (cellier,
buanderie, étendage, notamment) et de l'autre à l'entrée de chacun des quatre
logements prévus. Examinée comme couloir, cette "rue" ne peut assurément
pas être considérée comme desservant exclusivement une surface non directement
utile; dans un arrêt récent, le Tribunal administratif a d'ailleurs écarté le
raisonnement d'une municipalité consistant à ne prendre en compte, dans une
hypothèse analogue, que la moitié du couloir desservant simultanément des
logements et des locaux non habitables (arrêt du 20 avril 1993, AC 92/047; pour
un autre exemple d'application de cette norme, v. prononcé no 6538 du 16 mai
1990 de la CCRC, Menthonnex c/Lutry). La "rue intérieure" projetée
s'apparente également à une coursive, ce qui tendrait à confirmer qu'elle doit
être prise en compte; elle en diffère cependant en ce sens qu'elle est ouverte
au passage de tout un chacun, dans l'optique de l'auteur du projet. Cette circonstance
devrait sans doute être prise en compte si l'on était en présence d'une voie
réellement ouverte au public - par le biais d'une servitude publique de
passage, notamment -; mais tel n'est pas le cas en l'espèce, cette rue n'ayant
pas vocation à devenir une liaison à caractère public, puisqu'elle débouche de
part et d'autre sur des espaces voués exclusivement à un usage privé et non sur
le domaine public. La "rue intérieure" projetée doit dès lors
effectivement être prise en compte dans le calcul du CUS, ce qui conduit
également à l'admission du recours pour ce motif.
Par la voix
de son architecte, le constructeur fait valoir sa bonne foi, dans la mesure où
la municipalité ou tout au moins son service technique n'aurait jusqu'ici
formulé aucune objection à son mode de calcul du CUS, faisant abstraction de la
"rue intérieure". Ce moyen n'est pas fondé, dès lors que la
municipalité ou ses services ne pouvaient guère formuler des promesses à cet
égard; en effet, le résultat de la procédure d'enquête, puis de recours aurait
de toute façon dû être réservé, les assurances données sur le calcul du CUS ne
pouvant au demeurant nullement être opposées à des tiers.
c) Les
recourants font encore valoir que la réalisation du projet litigieux va
conduire à une utilisation excessive des possibilités de bâtir; ils ajoutent
que, si l'on prend en considération l'ensemble des surfaces cadastrales des
parcelles 207, 208, 184, 210 et 30 B, d'une part, et des surfaces de plancher
déjà réalisées sur les deux premières, réalisées et projetées (y compris la
"rue intérieure") sur les trois dernières, d'autre part, on obtient
un CUS de 0,42, largement supérieur à 0,35 (au demeurant, si l'on tenait compte
des surfaces de plancher calculées par l'architecte du constructeur pour les
parcelles 207 et 208, ce chiffre serait légèrement supérieur encore). Le
constructeur soutient quant à lui que le CUS doit être calculé exclusivement au
regard des parcelles dont il est propriétaire (184, 210 et 30 B), ainsi que des
constructions qui s'y trouvent ou qui doivent y être réalisées.
aa) La
question à résoudre ici est particulièrement délicate dans la mesure où les
logements des recourants ont été réalisés, puis acquis par eux sous l'empire de
l'ancien plan des zones; cela a nécessité un fractionnement en 1981, autorisé
par la municipalité moyennant certaines restrictions et l'inscription d'une
mention LCAT au registre foncier, grevant à la fois les parcelles des
recourants et la parcelle 184 (nouvelle) restée propriété du constructeur. Il
résulte de la réquisition adressée par la municipalité au registre foncier en
vue de l'inscription de cette mention que les possibilités de bâtir de
l'ensemble de ces parcelles (soit de l'ancienne parcelle 184) étaient dès lors
utilisées en totalité, de nouvelles constructions sur ces surfaces étant ainsi
exclues désormais. Ce document réservait seulement une révision de la mention
en cas d'entrée en vigueur d'un nouveau plan des zones; il aurait sans doute pu
d'emblée, à la veille de l'entrée en vigueur du nouveau plan et en application
de l'art. 79 al. 1 LATC par analogie, poser les exigences nécessaires pour
corriger les atteintes à la future réglementation, mais tel n'a pas été le cas.
Robert
Grosjean a adressé une demande tendant à la radiation de cette mention à la
municipalité en 1988, en faisant valoir les règles du nouveau plan des zones;
et la municipalité y a donné une suite favorable, sans interpeller au préalable
les recourants, certains d'entre eux tout au moins. Ceux-ci prétendent dès lors
que la radiation opérée le 7 juillet 1988 ne leur serait pas opposable.
bb) On
rappellera ici à titre liminaire que les mentions figurant au registre foncier
relatives à des restrictions de droit public à la propriété (art. 962 CC),
n'ont qu'une portée déclarative; elles ont essentiellement pour but et pour
effet de renseigner les tiers sur l'existence de telles restrictions. Ces
dernières, lorsqu'elles sont liées à un fractionnement, ne peuvent reposer que
sur la décision municipale autorisant le morcellement conformément à l'art. 83
LATC (dans le cas présent, le fractionnement opéré en 1981 a été approuvé sur
la base de l'art. 32 al. 2 LCAT; sur l'ensemble du problème, v. Raymond
Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la
construction : quelques réflexions à propos des art. 83 à 85 LATC, RDAF 1991,
400 ss; sur la portée des mentions, v. aussi TA, arrêt AC 91/075 du
19.01.1993). C'est donc de manière quelque peu maladroite que la réquisition
municipale du 15 juin 1981 au registre foncier (la mention étant inscrite le 21
octobre suivant) parle de révision de la mention dans l'hypothèse de l'entrée
en vigueur du nouveau plan des zones; la demande de Robert Grosjean tendant à
la radiation de la mention sur la parcelle 184 procède de la même inexactitude.
En réalité, il ne pouvait s'agir que de réviser les restrictions de droit
public imposées aux parcelles des recourants (105, 140, 159, 207 et 208), ainsi
qu'à la parcelle 184 du constructeur simultanément à l'autorisation de
fractionner. Une telle révision, voire une révocation pure et simple de ces
restrictions, telle que la demandait Robert Grosjean, supposait une décision
municipale fondée à nouveau sur l'art. 83 LATC. La radiation de la mention au
registre foncier ne pouvait être opérée que sur la base d'une telle décision.
cc) Les
restrictions de droit public liées à l'autorisation de fractionner accordée en
1981 visaient donc à corriger "
dans son entier l'atteinte aux règles de
la zone apportée par le fractionnement
" (art. 32 al. 2 LCAT), tout au
moins aux dispositions de l'ancien règlement arrêtant un coefficient
d'occupation du sol (ci-
après : COS) de 1/10 en zone villas (art. 17) et de 1/15 en zone sans
affectation spéciale (art. 32). S'agissant du COS, ces restrictions que
révélaient la mention au registre foncier grevaient la parcelle 184, de manière
à corriger l'atteinte résultant des constructions acquises par les recourants;
autrement dit, elles rendaient ces dernières réglementaires au regard des art.
17 et 32 de l'ancien règlement. Les restrictions concernaient ainsi le
constructeur, certes, en tant que propriétaire grevé, mais aussi les
recourants. La révision ou la révocation de celles-ci était dès lors de nature
à influer sur la situation juridique de l'un, comme des autres.
Avec
l'entrée en vigueur du nouveau plan des zones le 6 janvier 1982, les
constructions des recourants restaient non réglementaires; plus précisément -
les constructions sises sur les parcelles 105, 140 et 159 étant situées en
totalité ou pour l'essentiel en zone de bourg et échappant dès lors à tout
coefficient (art. 5.9 al. 3 du règlement) -, les bâtiments ECA no 301 et 308
sis sur les parcelles 207, respectivement 208, propriétés des époux Bergier et
Cording ne respectaient désormais plus le coefficient d'utilisation du sol
(ci-après CUS) prescrit pour la zone d'extension du bourg dans laquelle elles
sont colloquées. Une telle atteinte, qui résultait du fractionnement opéré en
octobre 1981, aurait dû être corrigée par la revision de la mention (prévue par
la réquisition de 1981) ou plus exactement des restrictions qu'elle révélait;
tel aurait pu être le cas en grevant une partie de la parcelle 184 de manière
que le CUS de 0,35 soit respecté sur un ensemble formé par ces trois parcelles
(207, 208 et 184; art. 85 al. 2 LATC par analogie; il faut sans doute concéder
ici au constructeur que le découpage des zones et le critère utilisé a changé -
passage d'un COS à un CUS - mais l'objectif poursuivi reste sensiblement le
même : limiter la densité des constructions).
Il n'en a
pas été ainsi en l'espèce puisque Robert Grosjean a demandé à la municipalité,
en 1988, la radiation de la mention grevant la parcelle 184 et que cette
autorité a fait droit à cette requête. Plus exactement, dans sa lettre du 22
juin 1988 au conseil du constructeur, elle s'est déclarée d'accord de supprimer
le mention "restriction LCAT" inscrite au registre foncier; malgré sa
teneur, ce courrier pouvait raisonnablement être compris en ce sens que la
municipalité supprimait la restriction grevant la parcelle 184. Il reste que la
municipalité ne paraît pas avoir eu conscience, ce faisant, qu'elle rendait une
décision fondée sur l'art. 83 LATC. Elle n'a pas jugé nécessaire d'interpeller
au préalable les autres propriétaires intéressés - soit notamment les
recourants Bergier et Cording - ni de leur adresser un double de la lettre
précitée ou de la réquisition de radiation "partielle" adressée au
registre foncier, quand bien même l'abandon de toute restriction sur la
parcelle 184 était de nature à rendre les constructions de ces derniers non
réglementaires; et cela conduit à l'application du régime restrictif de l'art.
80 LATC, ce qui n'est pas sans importance. Parties prenantes au rapport
juridique résultant de la mention, les recourants Bergier et Cording ne
sauraient dès lors être qualifiés de tiers - à l'instar d'autres propriétaires
voisins, non concernés par le fractionnement initial -. Les solutions très
restrictives retenues par la jurisprudence s'agissant de la qualité pour agir
des tiers à l'encontre d'autorisations de fractionner ne peuvent dès lors faire
obstacle à l'intervention des recourants dans le cas d'espèce (sur cette
jurisprudence, v. RDAF 1984, 417, ainsi que CCRC, prononcés nos 4760 du 24
septembre 1985, Martial Besson c/ Le Mont-sur-Lausanne; 5016 du 30 juillet
1986, Jean-François Margot et crts c/ Renens; 6743 du 16 novembre 1990,
Pierluigi Torre et crts c/ Savigny; v. aussi, Raymond Didisheim, op. cit. p.
412 ss, qui déplore d'ailleurs cette situation, due notamment à l'absence de
mise à l'enquête des demandes de fractionnement).
Compte tenu
de l'ensemble de ces circonstances, c'est à bon droit que les recourants, plus
particulièrement les époux Bergier et Cording font valoir que cette décision,
incorporée dans la lettre du 22 juin 1988, ne leur est pas opposable dès lors
qu'elle ne leur a jamais été notifiée, sinon au cours de la présente procédure.
Les recourants, du moins certains d'entre eux, l'ont d'ailleurs contestée de
manière incidente en cours d'enquête déjà.
dd) En outre,
la décision précitée ne peut être maintenue dans la mesure où elle revient à
modifier l'autorisation de fractionnement délivrée en 1981 en renonçant,
contrairement à ce que prescrit l'art. 83 LATC, à exiger la correction de
l'atteinte à la règle relative au CUS pour les parcelles 207 et 208.
Le
constructeur Robert Grosjean s'est fondé, il est vrai, sur cette décision du 22
juin 1988 pour établir le projet litigieux; il pourrait donc tenter de faire
valoir le principe de la protection de la bonne foi. A supposer que les
conditions posées par la jurisprudence du Tribunal fédéral pour l'application
de ce principe soient établies, question qui en l'état peut demeurer ouverte,
force serait néanmoins de considérer que la promesse qui pourrait résulter de la
décision du 22 juin 1988 pour le constructeur ne saurait empêcher les
opposants, qui n'en ont pas eu connaissance, de faire valoir leurs droit (ATF
117 I a 285 cons. 3; Pierre Moor, Droit administratif I, 361 et références
citées).
ee)
L'argumentation des recourants tendant à la prise en considération de
l'ensemble des parcelles 207, 208, 184, 210 et 30 B pour le calcul du CUS est
dès lors fondée. Elle conduit, on l'a vu, à l'admission du recours sur ce point
également, le CUS atteignant avec ce mode de calcul 0,42 (sinon plus, si l'on
tient compte de la correction découlant de la lettre a ci-dessus).
3.                             Les
recourants font encore valoir que l'autorité intimée devrait appliquer l'art.
77 LATC dès lors qu'une motion visant l'étude d'un plan de quartier a été
déposée devant le Conseil général. Ils soutiennent que les problèmes de parcage
et d'accès que créerait le projet litigieux nécessitent impérativement une
nouvelle réglementation.
A teneur de
cette disposition, un permis de construire peut être refusé par la municipalité
lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi et aux plans et
aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est
contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé,
mais non encore soumis à l'enquête publique.
A l'instar
de la Commission de recours en matière de constructions, le Tribunal
administratif n'examine que sous l'angle restreint de l'interdiction de
l'arbitraire les décisions municipales refusant de faire application de l'art.
77 LATC (RDAF 1978, 109; 1986, 46; 1991, 95; Tribunal administratif, arrêt AC
7593 du 3 septembre 1992). La nécessité de modifier un plan ou un réglement qui
lui est lié relève en effet de la compétence des autorités communales.
Celles-ci jouissent en la matière d'un large pouvoir d'appréciation dès lors
qu'elles sont plus proches des circonstances locales et mieux à même de tenir
compte des divers intérêts en présence.
Dans ces
conditions, le tribunal ne peut s'écarter de la décision de l'autorité
municipale que si l'une des hypothèses de l'art. 77 LATC s'avère manifestement
réalisée. Or, l'existence d'une motion pendante devant le législateur communal
tendant à la modification de la réglementation n'est, en soi, pas propre à déployer
des effets juridiques anticipés, ni suffisante pour démontrer que les
conditions qui devraient conduire à l'application de l'art. 77 LATC sont
remplies (à l'instar d'une initiative constitutionnelle, voir CCRC n° 6497, 7
mai 1990, Fondation WWF Suisse pour l'environnement naturel et crt c.
Vufflens-la-Ville, cons. B/b; CCRC n° 7049 PPE Résidence Panoramic et crts c.
Montreux; Tribunal administratif, arrêt AC 7593, du 3 septembre 1992). Quant au
problème de parcage, il a trouvé, ainsi qu'on l'a vu, une solution
conventionnelle pour ce qui est des recourants eux-mêmes et de leurs propres
véhicules. Pour le surplus, le maintien de leur grief sur ce point n'est guère
pertinent. A l'occasion de sa visite des lieux, le tribunal a pu constater
qu'en dehors de l'habitat groupé des recourants, les autres propriétaires
utilisant le chemin de la Tour comme voie d'accès diposent de possibilités de
parcage en suffisance sur leurs parcelles. L'accès lui-même ne pose aucun
problème particulier s'agissant d'une rue privée résidentielle sur laquelle il
est possible de croiser à faible vitesse; l'implantation du projet litigieux
n'est pas de nature à modifier cet état de fait. Ainsi, le refus de la
municipalité de faire application de l'art. 77 LATC ne saurait être qualifié
d'arbitraire, dès lors que l'utilisation des droits à bâtir résultant de la
règlementation existante ne soulève pas de problèmes majeurs d'aménagement,
notamment en matipère d'accès et de parcage.
4.                             Les
recourants s'en prennent enfin à l'esthétique du projet. Ils estiment que
l'habillement des façades n'est pas suffisamment déterminé et qu'il s'agit là
d'un élément essentiel pour préserver la qualité architecturale de
l'environnement bâti.
La clause
générale de l'esthétique est consacrée sur le plan cantonal à l'art. 86 LATC.
Sur le plan communal, le siège de la matière se trouve aux 7.1 ss RPE. Plus
spécialement, en ce qui concerne le traitement des façades en zone de faible
densité, l'art. 7.4 RPE prévoit que le choix des matériaux apparents ainsi que
leur couleur doivent être soumis à l'approbation de la municipalité. Les
teintes blanches ou éclatantes ne sont pas admises pour le traitement des
façades.
En l'espèce,
la demande de permis de construire comportait deux variantes de revêtement de
façade, à savoir "placage Eternit" ou "bardage métallique
jurassien". Le permis ayant été délivré sans réserve, la municipalité
s'est implicitement montrée favorable au projet quelle que soit la variante
finalement retenue. A priori, celles-ci n'entrent pas en contradiction avec la
réglementation communale. Quant à l'opportunité du choix final, il ressort, à
teneur de l'art. 7.4 RPE, de la compétence de l'autorité intimée. En effet,
selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, c'est aux autorités municipales qu'il
appartient, au premier chef, de veiller à l'aspect architectural des
constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation
(voir notamment  ATF 115 Ia 370, consid.3, 115 Ia 363, consid.2c; 115 Ia 114,
consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; voir aussi Droit
vaudois de la construction, op. cit., note 3 ad art. 86 LATC).
Dans le cas
particulier, force est de considérer que la municipalité n'a pas abusé de son
pouvoir d'appréciation. En effet, bien que l'une ou l'autre des variantes
proposées par le constructeur, en ce qui concerne l'habillement des façades,
apparaisse en rupture avec l'environnement bâti, l'aménagement d'espaliers
métalliques et de pergolas le long des façades latérales, destinés à supporter
de la végétation, assurera une intégration harmonieuse du projet. En
définitive, celui-ci n'apparaît dès lors pas critiquable au regard des
dispositions communales et cantonales en matière d'esthétique. Il appartiendra
toutefois au constructeur de soumettre le choix final des couleurs et du
revêtement des façades à l'approbation de l'autorité intimée, pour peu que le
problème du volume du bâtiment soit résolu à satisfaction de droit (voir
ci-dessus, consid. 2).
5.                             Conformément
à l'art. 55 LJPA, un émolument de justice fixé à 2'500.- Fr. est mis à la
charge du constructeur qui succombe. Par ailleurs, il versera 1'500.- Fr. aux
recourants à titre de dépens, ceux-ci ayant consulté un mandataire
professionnel. La municipalité a agi dans le cadre de ses attributions de droit
public et ne supporte par conséquent aucun frais. En revanche, dès lors qu'elle
n'obtient pas gain de cause, elle n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
admis.
II.                      La décision rendue
le 23 juillet 1992 par la Municipalité de Crassier est annulée.
III.                     Un émolument de Fr.
2'500.- est mis à la charge du constructeur Robert Grosjean.
IV.                    Le constructeur Robert
Grosjean est débiteur des recourants Marc-Henri et Hélène Bergier, de
Christopher J. Carpenter, d'Ulrich et Pauline Cording, de M. et Mme Guy
Hiltbrunner ainsi que de Catherine Nerfin, solidairement entre eux, d'un
montant de Fr. 1'500.-, à titre de dépens.
Lausanne, le 16 juin 1993/gz
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :