vd_omni · EF.1995.0091 · 1996-04-18 · fr

ROGIER René c/CEFI | VV: valeur de 500 fr./m3 excessive, compte tenu de l'état de vétusté de la construction; cependant, valeur confirmée par le tribunal en raison du fait que la commission d'estimation fiscale n'avait pas pris en compte les annexes représentant près de 1'300 m3. Terrain: valeur de 250 fr./m2 ramenée à 200 fr./m2, au motif que le potentiel à bâtir est réduit. VR: capitalisée au taux de 8,5% (au lieu de 7,5%), compte tenu de la vétusté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.04.1996 EF.1995.0091

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
arrêt
du 18 avril 1996
sur le recours interjeté par
René ROGIER
,
représenté par Me Raymond Didisheim, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 6 septembre
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges
relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 405 de Morges.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     René Rogier est
propriétaire de la parcelle no 405 de la commune de Morges. D'une surface
totale de 3'266 m2, la parcelle se situe entre la rue de Lausanne et le Quai de
la Baie. Elle porte trois bâtiments accolés longeant la rue de Lausanne, dont
deux sont affectés à l'habitation (en zone de protection du centre historique,
selon le règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de
la commune de Morges) et le troisième comprend une citerne à mazout et trois garages.
Perpendiculairement et accolés à ceux-ci, la parcelle occupe trois autres
dépendances servant de hangar et de petit pavillon (en zone du centre
historique selon le règlement sur le plan d'affectation et la police des
constructions de la commune de Morges). La surface non bâtie est située en zone
de verdure suivant le règlement sur le plan d'affectation et la police des
constructions de la commune de Morges.
Datant de 1795, la
construction a conservé sa structure d'origine; elle a cependant subi des transformations
en 1947, dont le but était l'aménagement de trois appartements habitables
distincts. En outre, entre 1978 et 1981, les cuisines et les salles d'eau ont
été agencées, des parquets et des moquettes ont été posés et l'extension du
chauffage central ainsi que l'installation d'une nouvelle chaudière à mazout
ont été réalisées.
B.                    Par décision du 6
février 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de
la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 405 de la commune
de Morges à 1'634'000 francs.
Le 16 février 1995,
René Rogier a recouru contre cette décision auprès de la commission
d'estimation fiscale; il a fait valoir que l'estimation fiscale dépassait
largement la valeur réelle des immeubles en question, vu leur infrastructure de
construction ancienne (1795) et les possibilités de rendement. Il a fait valoir
qu'une modernisation plus poussée des bâtiments n'était pas réalisable, compte
tenu de l'infrastructure qui conservait des étages édifiés sur la base de
poutraisons de bois datant de 1795; ainsi, transformer la bâtisse signifiait
reconstruire toute une infrastructure dont les frais seraient prohibitifs en
regard d'une quelconque rentabilité et certainement proscrits par les
règlements urbanistiques "Vieille Ville" et "Monuments
historiques". A propos du terrain, il fait valoir qu'il excluait toute
extension de constructions sur celui-ci; par ailleurs, il subissait les
nuisances de la rue de Lausanne (bruit et pollution) et la curiosité des
passants sur le Quai de la Baie. Il a proposé le calcul suivant:
"Immeubles:                   4'510 m3 à
250 fr.                     1'127'500 fr.
Terrain:                           3'261 m2 à   75 fr.
245'000 fr.
Valeur vénale                            1'372'000
fr.
Estimation fiscale:
valeur de rendement:
616'000 fr.
valeur vénale:                                                                 1'372'000
fr.
Total:                                       1'988'500
fr.
Valeur fiscale:
1'988'500
: 2 =
995'000 fr."
Par décision du 6
septembre 1995, la commission d'estimation fiscale a partiellement admis les
arguments de Roger Rogier; elle a ramené le revenu locatif de son appartement
de 2'500 fr. à 2'000 fr. par mois. Elle a ainsi abouti à une nouvelle
estimation fiscale s'élevant à 1'593'000 francs.
C.                    Le 14 septembre 1995,
René Rogier a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif;
par l'intermédiaire de l'avocat Raymond Didisheim, il a complété son recours
d'un mémoire remis à la poste sous pli recommandé le 27 septembre 1995. Il a
contesté la valeur de rendement. Les loyers pratiqués par le recourants
n'étaient en effet pas des loyers de faveur mais correspondaient au prix du
marché, compte tenu de l'état des lieux (défaut d'excavation, séparation des
appartements par des poutraisons en chêne, problèmes d'humidité, distribution
des locaux); la valeur de rendement devait donc être fixée, selon un taux de
capitalisation de 7,5%, à un montant maximum de 616'000 francs. Il s'est
également opposé à la valeur vénale retenue par la commission d'estimation
fiscale. Il a considéré que le prix au m3 de 500 francs ne prenait pas en
considération les contraintes importantes liées aux dispositions très
restrictives de la réglementation communale applicable à la zone de protection
du centre historique; par ailleurs, le coefficient de vétusté, nettement trop
faible, ne prenait pas suffisamment en compte les contraintes et inconvénients
liés à l'âge de la construction. Enfin, le recourant a estimé que le terrain,
colloqué en zone de verdure, constituait une vaste surface inconstructible ne
pouvant être taxée à plus de 75 francs le m2. Il a en outre confirmé la
proposition qu'il avait formulée dans son recours auprès de la commission
fiscale du 16 février 1995. Il a conclu à la réforme de la décision attaquée en
ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 405 de la commune
de Morges soit arrêtée à 995'000 francs.
La commission
d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours par lettre du 31 octobre
1995. Elle a d'abord relevé que le délai pour la motivation du recours était venu
à échéance le 26 septembre et non le 27 septembre 1995. En outre, elle a estimé
avoir tenu compte dans son estimation de la situation actuelle du marché
locatif et immobilier et des remarques du recourant. Elle a conclu au rejet du
recours et au maintien de l'estimation fiscale à 1'593'000 francs.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience à Morges le 29 février 1996. Le tribunal a
procédé à la visite des lieux; il a constaté que les deux bâtiments affectés à
l'habitation étaient divisés en trois appartements, auxquels on accédait depuis
la route de Lausanne. A l'entrée, le couloir donnait sur la cave, trois marches
en dessous (il n'y avait pas eu d'excavation) et dans laquelle apparaissaient
les canalisations des salles d'eau du 1er et 2ème étages. Un appartement de 5
pièces se trouvait au rez, un appartement de 6 pièces au 1er étage et un
appartement de 3,5 pièces au 2ème étage; le tribunal a constaté en outre que
l'état général des pièces était vétuste. Le recourant a encore précisé que les
poutraisons en bois étaient celles d'origine. Du côté du lac Léman se
trouvaient les annexes, une cour ainsi qu'un jardin s'étendant jusqu'au Quai de
la Baie.
Le 1er mars 1996, le
Service de l'urbanisme et des constructions de la commune de Morges a fait
parvenir au tribunal le plan d'extension fixant la limite des constructions de
la vieille ville de la commune de Morges. Il ressort de ce document que le
recourant ne peut que rénover ou légèrement agrandir les bâtiments existants.
Considérant en droit:
1.                     a) Selon l'art. 31 de
la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives
(LJPA), le recours s'exerce dans les dix jours à compter de la communication de
la décision attaquée, par acte écrit, non motivé, daté et signé par le
recourant ou son mandataire, remis à l'autorité qui a statué ou à celle qui est
compétente pour en connaître (al. 1); il doit être validé par le dépôt à la
même adresse, dans les vingt jours à compter de la communication de la décision
attaquée, d'un mémoire daté et signé et contenant un exposé sommaire des faits,
les motifs du recours, les conclusions (al. 2). L'art. 32 al. 1 LJPA précise
que sont réputés déposés en temps utile les actes remis à un bureau de poste
suisse le dernier jour du délai au plus tard.
b) En l'espèce, la
décision attaquée date du 6 septembre 1995; elle est donc parvenue au recourant
au plus tôt le 7 septembre 1995. Le délai de vingt jours prescrit par l'art. 31
al. 2 LJPA n'a dès lors pas été dépassé par le dépôt du mémoire à un bureau de
poste suisse en date du 27 septembre 1995.
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut qui varie selon le genre
d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces
immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la
valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les
instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte
tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement
intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction.
Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par
année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, compte
tenu de l'état de vétusté de l'ensemble de la construction et de l'aménagement
relativement simple de l'intérieur, le tribunal estime qu'une valeur au m3 de
500 francs est excessive; cependant, il relève que la commission d'estimation
fiscale n'a pas tenu compte des annexes qui n'ont pas fait l'objet d'une
estimation. Dès lors, le tribunal estime que la valeur retenue par la
commission d'estimation fiscale doit être confirmée; elle comprend la
compensation des annexes qui n'ont pas été prises en compte et qui représentent
près de 1'300 m3. En revanche, le prix du terrain au m2 de 250 francs doit être
ramené à 200 francs; en effet, le potentiel à bâtir est réduit par rapport au
total de la surface et la zone de verdure s'étend jusqu'à la route,
contrairement aux autres parcelles longeant également la route de Lausanne. En
conséquence, la valeur vénale doit être calculée comme il suit:
Habitation:                  4'510 m3   x
500.--   ./.   30%          =          1'579'000.--
Terrain:                       3'266 m2   x   200.-- le m2                 =
653'200.--
Valeur vénale totale:                                                              =
2'232'200.--
4.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisés à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions
prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de
la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le
m2.
c) En l'espèce, le
tribunal estime que la valeur locative de 35'400 francs retenue par la
commission d'estimation fiscale concernant les appartements des locataires est
adéquate et doit être confirmée. Cependant, compte tenu de l'état de vétusté de
l'ensemble des pièces, la valeur locative de l'appartement du propriétaire doit
être ramenée à 24'000 francs; on aboutit ainsi à un revenu locatif total de
59'400 francs, qui donne, capitalisé au taux de 8,5%, une valeur de rendement
de 698'000 francs.
5.                     En conclusion, avec une
valeur vénale de 2'232'200 francs et une valeur de rendement de 698'000 francs,
le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'465'100 francs, qui est
inférieure de 168'900 francs à la décision attaquée, ce qui représente une
réduction d'environ 10,5%; cette différence va au-delà de l'écart que le
tribunal administratif renonce à corriger (voir arrêt EF 94/083 du 28 février
1995 et les références citées).
Il résulte de ce qui
précède que le recours est partiellement admis et l'estimation fiscale réduite
à 1'465'100 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 400 francs
est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA). En outre, le recourant,
qui obtient partiellement gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit
à des dépens réduits de 400 francs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Morges du 6 septembre 1995 est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle no 405 de la commune de Morges est arrêtée à 1'465'100
francs.
III.                     Un émolument
de justice de 400 (quatre cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV.                    L'Etat de Vaud
est débiteur de la recourante d'une somme de 400 (quatre cents) francs à titre
de dépens.
Lausanne, le 18 avril 1996/fc
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint