vd_omni · AC.2021.0388 · 2023-10-30 · fr

A.________, B.________, Fondation HELVETIA NOSTRA/Municipalité de Rougemont, D.________, Direction générale du territoire et du logement | Admission du recours dirigé contre trois permis de construire des chalets dans la Commune de Rougemont. Recevabilité du recours et qualité pour agir d'Helvetia Nostra (c. 1). Admission du grief relatif à la violation de l'art. 21 al. 2 LAT, au vu des impératifs de réduction de la zone à bâtir (la commune étant largement surdimensionnée), de l'atteinte au principe de séparation du bâti et du non bâti (parcelles situées hors du noyau bâti) et des enjeux de protection paysagers (inscription du site à l'ISOS notamment) (c. 2). Admission du grief relatif à la violation de l'art. 75b Cst.: vu leurs caractéristiques, leur standing et leur localisation, on peut douter que les constructions projetées soient utilisées comme résidences principales, ce d'autant plus que la population de la commune est en baisse constante et qu'il y subsiste des logements vacants; abus de droit retenu (c. 3). Recours au TF rejeté par arrêt 1C_643/2023 du 27 mars 2025.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.10.2023 AC.2021.0388

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
30 octobre 2023
Composition
Mme Annick Borda, présidente;
Mme Bénédicte Tornay Schaller et M. Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Lea
Rochat Pittet, greffière.
Recourants
1.
A.________,
à
********,
2.
B.________,
à
********,
tous deux représentés par Me Philippe REYMOND,
avocat à Lausanne,
3.
Fondation HELVETIA NOSTRA,
à Berne,
Autorité intimée
Municipalité de Rougemont,
représentée
par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,
Autorité concernée
Direction générale du territoire et
du logement,
Service juridique,
à Lausanne,
Constructeurs
C.________,
à ********,
D.________,
p. a. C.________, à ********,
E.________,
p. a. C.________, à ********,
tous trois représentés par Me Jean-Rodolphe
FIECHTER, avocat à Berne.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et B.________ et Fondation HELVETIA
NOSTRA c/ décisions de la Municipalité de Rougemont du 11 novembre 2021
levant leurs oppositions et délivrant les permis de construire un chalet
familial sur la parcelle n
o
522 (CAMAC n
o
198663),
ainsi que deux chalets d'appartements sur la parcelle n
o
2204
(CAMAC n
o
198669) et un chalet d'habitation avec garage souterrain
sur les parcelles n° 2204 et 2292 (CAMAC n
o
198676).
Vu les faits suivants:
A.
E.________, D.________ et la société C.________ sont propriétaires en
commun des parcelles n
o
522 et 2204 du Registre foncier de la
Commune de Rougemont (ci-après: la commune). La parcelle n
o
522,
d'une surface de 4'499 m
2
, est libre de toute construction. Au sud,
elle est traversée par la Route du Pra Lieu, un chemin privé qui s'étend
d'ouest en est. A l'ouest, elle est bordée de la parcelle n
o
2275,
propriété de A.________ et B.________, qui supporte un bâtiment d'habitation
ECA n
o
1788a, ainsi qu'un garage souterrain ECA n
o
1788b.
La parcelle n
o
2204, d'une surface de
4'175 m
2
, également dépourvue de construction, est située à l'est de
la parcelle n
o
522, du côté sud de la Route du Pra Lieu, qui la
traverse également. Avant un fractionnement intervenu en 2012, cette parcelle s'étendait
encore au nord de cette route. Ce fractionnement l'a amputée de 1'170 m
2
et a donné lieu à deux nouvelles parcelles aujourd'hui numérotées n
o
2299
et 2300; la première appartient à E.________ et D.________ et la seconde à E.________,
D.________ et C.________. Ces parcelles sont d'une surface respective de 838 m
2
et 332 m
2
et sont libres de toutes constructions.
Jusqu'au 3 mars 2014, D.________ et E.________
étaient également propriétaires de la parcelle n
o
2292 située
plus au nord-est sur la Route de Pra Lieu. Ce bien-fonds disposait alors d'une
surface de 1'710 m
2
. En 2012, il a fait l'objet d'une division, de
sorte que sa surface a été réduite à 1'113 m
2
; cela a donné lieu à une
nouvelle parcelle, contiguë à la parcelle n
o
2299 précitée, actuellement
numérotée n
o
2298 et d'une surface de 597 m
2
. La parcelle
n
o
2292 a été vendue à un tiers en 2014.
Les parcelles n
o
522, 2204, 2298, 2299, 2300
et 2292 actuelles se situent dans le périmètre ouest du secteur "Pra
Lieu-Clos de l'Eau" de la commune, sur le versant nord-ouest de la vallée,
et surplombent la localité. Elles sont entourées de zone agricole, au nord, à
l'ouest et au sud, et d'une zone de protection de la nature et du paysage à
l'est. Le long de la Route du Pra Lieu, on dénombre sept bâtiments
d'habitation. Dans leurs alentours, on ne trouve que quelques constructions
éparses, dont la majorité sont en partie dédiées à l'exploitation agricole,
respectivement sans usage d'habitation.
Ces parcelles sont situées à environ 1.15 km à vol
d'oiseau du centre de la commune, à environ 5 minutes en voiture, ainsi
qu'entre 20 à 25 minutes à pied et 7 et 15 minutes à vélo (selon que l'on se
rende au centre ou que l'on en vienne), au vu du dénivelé.
B.
Le territoire de la commune est régi par le plan des zones et le
règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions,
approuvés par le Conseil d'Etat en 1985 (ci-après: le RCPEPC).
Les parcelles n
o
522, 2204, 2298, 2299,
2300 et 2292 actuelles sont quant à elles régies par le plan partiel
d'affectation "Pra Lieu" approuvé le 24 mai 2007 et en vigueur depuis
le 3 juillet 2007 (ci-après: le PPA Pra Lieu) et son règlement de la même date
(ci-après: le RPPA). Elles sont colloquées en zone d'habitation de très faible
densité (zone de chalet) et sont toutes situées dans un périmètre de danger
naturel, secteur exposé C de danger faible, ainsi qu'en zone de danger naturel
(zone de glissements de terrain profonds permanents [GPP], degré de danger nul,
et zone de glissements de terrain superficiels spontanés [GSS], degré de danger
moyen).
Le PPA Pra Lieu comprend encore une aire forestière,
ainsi qu'une zone de protection de la nature et du paysage qui le traverse en
son milieu, du nord au sud.
Le périmètre nord-est du PPA Pra Lieu a été modifié
le 30 août 2017, en lien avec les parcelles n
o
1072, 1107 et
1108, dont l'affectation est en grande partie passée d'aire constructible à zone
agricole ou secteur naturel à protéger. Selon le rapport 47 OAT, cette
modification visait à "
déterminer les terrains les moins propices à
l'urbanisation
" et à "
répondre à une première étape de
redimensionnement
". Toujours dans ce rapport, il était indiqué que les
parcelles en question étaient "
situées hors du territoire urbanisé,
dans un secteur contraint par les dangers naturels et dont les besoins à 15 ans
n'
[étaient]
plus avérés (PPA destiné à la construction de chalets qui
peuvent faire office de résidence principale et secondaire)
". De manière
générale, il était prévu de commencer une première étape de dézonage par la
modification du PPA Pra Lieu, dézonage qui serait finalisé dans le cadre de la
révision du plan général d'affectation de la commune.
C.
En 1982, le village de Rougemont a été recensé à l'Inventaire fédéral
des sites construits d'importance nationale (ci-après: l'ISOS). Ce premier
relevé ne comprenait toutefois pas le périmètre du PPA Pra Lieu et le site du
Clos de l'Eau. Selon le relevé actuel, daté de septembre 2013, ceux-ci font
partie de l'échappée dans l'environnement III, catégorie d'inventaire
"a", objectif de sauvegarde "a". Sa désignation est la
suivante:
"Espace préservé sur le
versant adret de la vallée, compartimenté par le réseau hydrographique et
composé d'un habitat rural traditionnel dispersé, avec prés et champs".
La catégorie d'inventaire "a" indique
qu'il s'agit d'une "
partie indispensable du site construit, libre de
constructions ou dont les constructions participent à l'état d'origine de
l'environnement
". L'objectif de sauvegarde "a" préconise la
"
sauvegarde de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre.
Conservation de la végétation et des constructions anciennes essentielles pour
l’image du site; suppression des altérations
".
D.
L'intégralité du territoire de la Commune de Rougemont fait partie du
parc naturel régional Gruyère Pays-d'Enhaut, labellisé en 2012 et en 2022,
selon les plans directeurs cantonaux successifs du 31 janvier 2018 et 11 novembre
2022 (mesure E12, respectivement p. 238 et p. 242). La commune fait partie des
parcs d'importance nationale qui se distinguent "
par la beauté de leurs
paysages, la richesse de leur biodiversité et la grande valeur de leurs biens
culturels. Les communes qui se trouvent dans les parcs s’efforcent, avec la
population et les cantons, de conserver, d’améliorer et d’utiliser durablement
ce patrimoine afin de contribuer au développement économique et social de leur
région
".
E.
Respectivement les 19 mars, 8 mai et 5 juillet 2012, D.________, E.________,
ainsi que C.________ (ci-après: les constructeurs) ont requis plusieurs
autorisations de construire sur les parcelles n
o
522 (projet I), n
o
2204 (partie sud de l'ancienne parcelle n
o
2204; projet
II), et sur les parcelles n
o
2204 et n
o
2292 (projet
III; partie nord de l'ancienne parcelle n
o
2204 et ancienne
parcelle n
o
2292, aujourd'hui sur les parcelles n
o
2298
et 2299) de la commune.
Le projet I consiste en la construction d'un "chalet
familial". Le bâtiment comprend six niveaux, dont trois en sous-sol et
trois hors sol. Le projet prévoit encore la construction d'un espace bien-être
comportant une piscine, un sauna, un jacuzzi et un espace de repos. Il prévoit
également une salle de gym/salle de jeu, une salle de cinéma, une bibliothèque,
plusieurs pièces dédiées au rangement, sept chambres à coucher et sept salles
de bain. Enfin, il est prévu qu'il accueille neuf places de stationnement, intérieures
et extérieures. Le bâtiment n'est dédié qu'à un seul logement. La surface utile
de plancher du projet I est de 1'698 m
2
, dont 751 m
2
dédiés au logement, tandis que la valeur des travaux était estimée à 6 millions
de francs.
Le projet II consiste en la création de deux chalets
d'habitation, prévoyant au total six logements, soit trois par bâtiment. Les
constructions s'élèvent sur quatre niveaux, dont un parking souterrain. Quatorze
places de stationnement intérieures et neuf places extérieures sont prévues,
soit au total 23. Chaque appartement comporte trois chambres à coucher, une
grande salle à manger de 24 m
2
, un séjour de 52 m
2
et un
très grand balcon de 43 m
2
. La surface brute utile de plancher
de ce projet est de 1'670 m
2
, le volume construit de 12'353 m
3
et les travaux sont estimés à 9.8 millions francs.
Le projet III prévoit la construction d'un chalet
d'habitation, ainsi que d'un garage souterrain. Il prévoit un total de sept
places de stationnement, intérieures et extérieures, et s'étend sur cinq niveaux,
soit un sous-sol, un rez-de-chaussée, un étage et des combles et sur-combles. Il
n'est destiné qu'à un seul logement. Il prévoit notamment la création d'un
sauna, d'un spa, d'un espace de douche et de vestiaire au sous-sol, un
carnotzet, une salle de jeux, quatre chambres au rez-de-chaussée, ainsi qu'une
salle de gym, un très grand séjour de presque 100 m
2
à l'étage, et
une grande chambre pourvue de deux dressings dans les combles. Sa surface utile
de plancher est de 478 m
2
et la valeur des travaux est estimée à 7.5
millions de francs.
Ces trois projets concernaient des résidences
secondaires.
Ils ont suscité les oppositions de A.________ et B.________
(projets I et II), ainsi que de la Fondation Helvetia Nostra (ci-après:
Helvetia Nostra) (projets I à III). Par décisions du 5 juillet 2012 (projet I
et II) et du 19 septembre 2012 (projet III), toutes ces oppositions ont été
levées et les autorisations sollicitées accordées.
Helvetia Nostra a contesté les décisions relatives
aux projets I à III jusqu'au Tribunal fédéral. Le 28 octobre 2013, celui-ci a
admis ces recours, annulé les décisions dans la mesure où les projets
concernaient des résidences secondaires et que leur conformité à l'art. 75
b
de la Constitution fédérale de la Constitution suisse du 18 avril 1999 (Cst.;
RS 101) n'avait pas été examinée. Il a renvoyé les causes à la Municipalité de
Rougemont (ci-après: la municipalité) pour nouvelles décisions dans le sens des
considérants (1C_332/2013, 1C_156/2013, 1C_157/2013).
F.
En 2020, les constructeurs ont émis le souhait de relancer les trois projets
entamés en 2012.
Par courriel du 21 octobre 2020, la municipalité a
demandé à la Centrale des autorisations en matière de constructions (ci-après:
la CAMAC) quelle procédure devait être suivie. Le 22 octobre 2020, la CAMAC a
répondu qu'en l'absence de changement dans les projets, des demandes
complémentaires dispensées d'enquêtes pouvaient être déposées afin d'obtenir
les autorisations des services cantonaux.
Le 27 octobre 2020, les constructeurs ont ainsi déposé
de nouveaux formulaires de demande de permis de construire relatifs aux projets
I à III. Ceux-ci n'avaient pas changé, à l'exception de la pose de panneaux
solaires sur les toits. Les plans déposés étaient identiques à ceux produits
dans le cadre des premières demandes de 2012. Plusieurs nouveaux documents, en
lien avec la protection incendie, le bilan thermique et la zone de danger ont
été ajoutés. Les trois projets concernaient dorénavant des résidences
principales.
Le 16 novembre 2020, la municipalité a dispensé les
projets d'enquête publique.
Respectivement le 23 juin (projets II et III) et le 22
juillet 2021 (projet I), les autorités cantonales consultées ont délivré les
autorisations spéciales requises, assorties de conditions impératives.
G.
Par trois décisions séparées datées du 11 novembre 2021, la municipalité
a informé Helvetia Nostra que, "
suite à l'arrêt du Tribunal fédéral du
28 octobre 2013
", les constructeurs avaient maintenu leurs projets et
demandé la délivrance de nouveaux permis de construire, de sorte que les
dossiers avaient été "
réactivé
[s]". Elle avait dès lors
demandé des mises à jour des dossiers, notamment pour la question des dangers
naturels, de l'isolation thermique, ainsi que des mesures de protection
incendie. Les autorisations cantonales ayant été délivrées, et suite à une
modification supplémentaire liée à l'ajout de panneaux solaires, la
municipalité a ainsi décidé de délivrer les permis de construire sollicités sur
les parcelles n
o
522 (projet I), n
o
2204 (projet II), et n
o
"
2204 et 2292
" (sic) (projet III), "
avec la mention de
résidence principale
", et de lever les oppositions d'Helvetia Nostra.
Le même jour, par deux décisions relatives aux
projets I et II, la municipalité a levé les oppositions de A.________ et B.________,
et octroyé les autorisations de construire sur les parcelles n
o
522
et n
o
2204, pour les mêmes motifs.
On désigne par "parcelles litigieuses",
les parcelles concernées par les projets dans leur état et numérotation actuels,
c'est-à-dire en particulier, pour le projet III, les parcelles n
o
2298 et 2299.
H.
Le 9 décembre 2021, A.________ et B.________ (ci-après: les recourants 1
et 2) ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (ci-après: la CDAP ou la Cour) contre les décisions de la municipalité
(ci-après également: l'autorité intimée) du 11 novembre 2021 relatives aux
projets I et II, concluant à leur nullité, respectivement à leur annulation, y
compris des autorisations spéciales cantonales. Le recours a été enregistré
sous la référence
AC.2021.0388
.
Le 7 avril 2022, les constructeurs ont déposé une
réponse, concluant principalement au rejet du recours. Subsidiairement, ils ont
conclu à son rejet, ainsi qu'à la confirmation des décisions municipales
entreprises "
en les assortissant de la condition de présentation à la
municipalité des déclarations d'intention des promettant-acquéreurs, respectivement
en renvoyant l'affaire à la municipalité pour qu'elle le fasse selon les
instructions de la Cour
".
Invitée à se déterminer, la Direction générale du
territoire et du logement (ci-après: la DGTL) s'en est remise à justice le 3
février 2022.
Le 25 avril 2022, l'autorité intimée a déposé sa
réponse, concluant également au rejet du recours.
Le 12 mai 2022, les recourants 1 et 2 ont requis la
production de divers documents. Le 1
er
juin 2022, l'autorité intimée
a produit les documents requis.
Le 2 août 2022, les recourants 1 et 2 ont déposé une
réplique et confirmé les conclusions de leur recours. Ils ont encore requis la
production de nouvelles pièces et ont eux-mêmes déposé de nouveaux documents.
Le 25 août 2022, la DGTL a renoncé à déposer une duplique.
Le 20 septembre 2022, l'autorité intimée a produit d'autres
documents. Le 11 octobre 2022, elle a déposé une duplique. Le même jour, les
constructeurs ont également dupliqué.
Le 24 octobre 2022, les recourants 1 et 2 se sont
déterminés une nouvelle fois.
I.
Le 15 décembre 2021, Helvetia Nostra (ci-après: la recourante 3) a
contesté les trois décisions du 11 novembre 2020, relatives aux projets I, II
et III devant la CDAP, concluant principalement à leur réforme en ce sens que
les autorisations octroyées soient refusées. Subsidiairement, elle a conclu à leur
annulation, les causes étant renvoyées à l'autorité intimée pour nouvelle
décision dans le sens des considérants. Le recours a été enregistré sous la
référence
AC.2021.0390.
Le 3 février 2022, la DGTL s'en est remise à justice
quant au sort du recours.
Le 7 avril 2022, les constructeurs ont déposé une
réponse, concluant principalement au rejet du recours. Subsidiairement, ils
concluaient au rejet et à la confirmation des décisions municipales entreprises
"
en les assortissant de la condition de présentation à la municipalité
des déclarations d'intention des promettant-acquéreurs, respectivement en
renvoyant l'affaire à la municipalité pour qu'elle le fasse selon les
instructions de la Cour
".
Le 25 avril 2022, l'autorité intimée a déposé une réponse,
concluant au rejet du recours.
Le 7 juin 2022, la recourante 3 a déposé une
réplique, maintenant les conclusions de son recours.
Le 4 juillet 2022, la DGTL a renoncé à dupliquer.
Les 18 et 19 juillet 2022, l'autorité intimée et les
constructeurs se sont déterminés sur la réplique.
J.
Le 16 mars 2023, s'est tenue une inspection locale commune dans les causes
AC.2021.0388 et AC.2021.0390. Le compte rendu de cette audience est libellé
ainsi:
"La Cour constate la présence
du chalet des époux A.________ et B.________ implanté au nord de la parcelle n
o
2275. Le constructeur confirme que la construction projetée sur la parcelle
voisine n
o
522 disposerait d'une volumétrie semblable, quoique
d'une largeur légèrement réduite.
La Cour constate que les parcelles
à l'ouest et au sud de la parcelle n
o
2275 sont dépourvues de
constructions. Elle n'observe que quelques petites constructions en contre-bas,
vers la Route de la Manche, et plus au nord, toutes de typologie agricole ou
ancienne.
La Cour se déplace le long de la
Route du Pra Lieu sur la parcelle n
o
522. Le constructeur l'informe
qu'il est prévu que cette parcelle soit divisée en deux. Plus loin, à l'est de
cette parcelle, la Cour constate la présence de chalets plus récents et plus
imposants que ceux observés du côté ouest. Ces chalets sont implantés le long
de la Route du Pra Lieu. La Municipalité informe la Cour qu'il s'agit de
constructions érigées avant l'entrée en vigueur de la Lex Weber, la majorité constituant
des résidences secondaires. Me Reymond précise que le chalet des époux A.________
et B.________ est une résidence principale.
La Cour constate que le terrain de
la parcelle n
o
522 est en pente nord-sud importante, avec une petite
butte située à l'avant. Le constructeur précise qu'une excavation d'environ 20
mètres, similaire à celle effectuée pour le chalet des époux A.________ et
B.________, est prévue. Le projet prévoit trois niveaux souterrains jusqu'à
atteindre le terrain naturel, puis trois niveaux dont un attique.
Me Reymond fait remarquer que les
projets litigieux auraient été remis en route après le courrier de l'ancien
Service du développement territorial (aujourd'hui la DGTL) du 6 avril 2020
indiquant que le secteur devrait être colloqué en zone agricole.
A la question de la juge
instructrice en lien avec le nombre de places autorisées pour ce projet, la
Municipalité confirme qu'il s'agit bien au total de neuf places de
stationnement, soit cinq à l'intérieur et quatre à l'extérieur le long de la
route.
Helvetia Nostra relève que le
trajet à pied qui sépare les parcelles litigieuses et la gare de Rougemont ne
dure pas quinze minutes, mais vingt-cinq minutes selon Google Maps.
La Cour se rend sur la terrasse
est du chalet des époux A.________ et B.________. Elle constate que s'y dresse,
au nord, à l'arrière du bâtiment, un mur de soutènement particulièrement
imposant d'une hauteur d'environ 4m20. Le constructeur précise que les murs de
soutènement prévus dans le projet adjacent sont moins élevés et que des
sauts-de-loup sont prévus.
La Cour redescend sur la Route du
Pra Lieu. Me Reymond fait remarquer que le chalet situé sur la parcelle
adjacente au nord de la parcelle n
o
522 est à vendre, ce que
confirme le constructeur. La Cour constate que ce chalet est de typologie
plutôt ancienne.
La Cour se déplace le long de la
Route du Pra Lieu, en direction de l'est, jusqu'à la parcelle n
o
2204, située au sud de la route, où est prévu le projet d'appartements. La Cour
observe que ce terrain est en pente nord-sud, toutefois moins importante que
celle de la parcelle n
o
522. A la demande de Me Reymond, la
Municipalité précise qu'il s'agit d'une parcelle en zone constructible, qui
était auparavant en zone agricole. Le chalet situé sur la parcelle adjacente à
l'ouest daterait d'une vingtaine d'années.
La Cour se déplace à nouveau le
long de la Route du Pra Lieu sur la parcelle n
o
2292
[recte: les parcelles n
o
2299 et 2298]
,
où est prévu le troisième projet. A la question de la juge instructrice, le
constructeur confirme qu'un fractionnement de parcelles est prévu, mais sera
effectué ultérieurement. Il est en particulier prévu de grouper les parcelles n
o
2300
et 2299.
A la question de la juge
instructrice qui interroge la Municipalité sur les investigations effectuées en
lien avec la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS;
RS 702), la Municipalité répond que, jusqu'alors, elle n'a pas constaté d'abus
dans ce contexte. Selon elle, l'outil de la mention au Registre foncier
fonctionne très bien et lui semble suffisant. Il est difficile selon elle
d'effectuer un examen avant la construction. La Municipalité aurait récemment
observé plus de demandes d'achat que de vente de biens, ceux-ci restant en
outre très peu de temps sur le marché. Les arrivées d'habitants observées
concerneraient notamment des personnes venant avec leur famille et qui ont
besoin d'habitations conséquentes. La juge instructrice relève que les
statistiques officielles indiquent une diminution du nombre d'habitants dans la
commune. La Municipalité répond qu'elle a constaté une fluctuation, mais que
l'impression d'ensemble qui se dégage est celle d'une demande à laquelle elle
ne parvient pas à répondre.
A la question d'Helvetia Nostra,
la Municipalité expose que l'augmentation observée en résidences secondaires
s'explique par l'utilisation de constructions existantes libres qui ont été
vendues à de tels résidents.
Le constructeur précise qu'il
n'est pas possible d'attendre d'avoir un acquéreur avant de demander le permis
de construire, les éventuels acheteurs souhaitant se décider sur la base d'un
calendrier déterminé.
Me Reymond relève que s'il existe
un besoin en résidences principales, cela porte selon lui sur les logements non
luxueux, plutôt situés au centre du village. Sur cette question, il se prévaut
de divers arrêts du Tribunal fédéral, à savoir les ATF 142 II 206, 146 II 289
et 145 II 99, le dernier étant relatif à la commune voisine de Saanen.
S'agissant de la procédure de
révision du plan d'affectation (PACom), la Municipalité expose que le plan a
été voté par le conseil communal après une enquête complémentaire relative à
des modifications ne touchant pas le secteur litigieux. Le plan serait
aujourd'hui en mains du département. La Municipalité précise encore que, suite
à la première proposition de PACom présentée par le conseil communal, la DGTL a
émis le souhait que les parcelles de ce secteur soient dézonées. Cela n'est pas
l'avis du conseil communal qui souhaite maintenir ce secteur constructible. La
Municipalité ajoute que la logique de la commune est de conserver le bâti dans
ce secteur et de diminuer les zones constructibles à l'est et à l'ouest. Sur
les projets litigieux, elle indique qu'il est clair que cela est destiné à des
familles aisées, mais que la commune s'inquiète aussi de mettre à disposition
des logements abordables et que le nécessaire est fait dans cette optique.
Helvetia Nostra souligne qu'il n'est pas question de logements subventionnés en
l'espèce.
La juge instructrice demande à la
Municipalité de produire les documents relatifs aux modifications du PACom mis
à l'enquête complémentaire.
Me Reymond souhaite connaître la
profession des personnes présentes pour le compte de la Municipalité. F.________
indique exploiter une entreprise de transport et de terrassement et travailler
avec diverses entreprises. G.________ indique être employé de la Municipalité
et précise que son frère exploite une entreprise dans la construction. Helvetia
Nostra considère que cet élément est important pour apprécier la pesée des
intérêts effectuée par la Municipalité. Celle-ci estime que ce débat ne
présente aucun intérêt et relève qu'aucune récusation n'est intervenue. Le
constructeur indique encore que, dans ce petit village, tout le monde se
connait.
Les parties confirment le contenu
de leurs écritures respectives.
Les recourants, aussi bien
Helvetia Nostra que les époux A.________ et B.________, requièrent formellement
la jonction des procédures. La Municipalité s'y oppose, arguant que les deux
causes n'ont pas le même objet. La juge instructrice informe les parties qu'il
sera statué ultérieurement sur la requête en jonction des causes."
Le 23 mars 2023, la juge instructrice a ordonné la
jonction des causes AC.2021.0388 et AC.2021.0390, sous référence AC.2021.0388.
Respectivement les 17 avril, 4 et 8 mai 2023, les
parties se sont déterminées sur le compte rendu de l'inspection locale. Les
constructeurs ont encore produit la lettre d'un notaire à Berne et Gstaad du 29
mars 2023, selon lequel "
l'achat de biens immobiliers
a été particulièrement forte
ces deux dernières années
à Gstaad et dans ses environs. Cela concerne aussi bien les résidences
secondaires que les résidences principales, en particulier les biens de luxe
situés dans des endroits exclusifs. Actuellement, la demande pour de tels
objets semble être plus grande que l'offre"
.
Le 10 mai 2023, A.________ et B.________ se sont
déterminés sur cette lettre.
K.
Le plan général d'affectation de la commune est actuellement en cours de
révision. Le projet de plan et de règlement sur le plan d'affectation communal
et la police des constructions (ci-après: le PACom) a été mis à l'enquête
publique en décembre 2020 et a fait l'objet d'oppositions.
Le projet de PACom prévoit le maintien d'une grande
partie du secteur Pra Lieu en zone constructible, ce qui comprend les parcelles
litigieuses. Il prévoit qu'à l'est, le secteur de Clos de l'Eau soit laissé
inconstructible. Pour le surplus, le secteur Pra Lieu sera presque intégralement
entouré de zone agricole, à l'exception d'une petite partie, au sud, qui sera
affectée à la zone d'habitation de faible densité. Le rapport 47 OAT du 6
octobre 2020 fait état d'un clair surdimensionnement de la zone à bâtir dans la
commune et indique avoir pour objectif de "
réduire la surcapacité de la
zone à bâtir
". Après modifications du PACom, le surdimensionnement
subsistant s'élèverait à 389 habitants (583 – 194 [soit les besoins de d'ici
2036]). Selon la municipalité ce nombre serait incompressible. S'agissant du
PPA Pra Lieu, les réserves représenteraient une diversification de l'offre en
terrains sur le territoire communal (situation, vues, dégagements, etc.), à
proximité du village. Il serait utile de conserver une offre "
haut de
gamme
" liée à l'"
aire d'influence de Gstaad
". Par
ailleurs, il conviendrait de reconnaître les engagements communaux, de tenir
compte des discussions menées lors de la première étape de la révision du plan
d'affectation qui a vu le dézonage rapide supporté par le même propriétaire, et
prendre en considération les investissements effectués dans ce secteur pour
l'équipement des parcelles. En ce qui concerne la zone de tourisme et de
loisirs, le rapport 47 OAT expose que le plan directeur régional prévoirait des
besoins de 105 lits supplémentaires pour l'hôtellerie et de 330 lits
supplémentaires pour la para-hôtellerie. Il est prévu d'affecter deux parcelles
à ces secteurs, qui répondraient aux besoins touristiques à hauteur d'environ
180 lits.
Le 6 avril 2020, l'ancien service du développement
territorial (ci-après: le SDT; désormais la DGTL), a pris position sur le
projet de PACom. Le service relève un surdimensionnement de 210 habitants dans
le centre et 201 habitants hors du centre, selon un rapport de simulation
généré le 27 novembre 2019, transmis par un mandataire de la commune.
S'agissant du secteur Pra Lieu, le SDT relève que ce secteur est localisé hors
du territoire urbanisé.
Selon le service, le souhait de
la municipalité de maintenir ce secteur en surface constructible le long de la
Route du Pra Lieu repose sur des arguments qui ne sont pas "
décisifs
".
La zone agricole et/ou de protection de la nature et du paysage devrait
englober l'ensemble du PPA Pra Lieu
et les surfaces non construites et ne
bénéficiant pas d'autorisation de construire devraient ainsi être affectées en
zone agricole. Enfin, le SDT relève que le plan directeur régional définira les
besoins en hôtellerie et parahôtellerie, qui peuvent faire l'objet de zones
d'activités touristiques s'ils sont établis conformément au plan directeur
régional.
Une modification du projet de PACom a été transmise
à la DGTL le 8 février 2022. Elle portait en substance sur des parcelles
situées en zone centrale de la commune et prévoyait notamment le maintien des
possibilités constructibles pour certains propriétaires et le dézonage d'autres
parcelles de cette zone. Le projet modifié maintenait le secteur Pra Lieu en
zone constructible.
Invitée à se prononcer dans le cadre de la présence
cause, sur l'état du surdimensionnement de la commune, le 17 avril 2023, la
DGTL s'est déterminée comme suit:
"Le plan d'affectation
communal (PACom) est parvenu à la DGTL le 2 novembre 2022, pour approbation par
le Département. Cette demande est en cours de traitement et la DGTL ne peut pas
se positionner sur ce plan à ce stade de l'analyse. Cependant, le rapport
d'aménagement au sens de l'art. 47 OAT du 6 octobre 2020 traite du
dimensionnement au chapitre 4.2, page 18 (pièce n
o
1). Selon ce
rapport, le PACom conserverait un surdimensionnement à la fois hors-centre et
en-centre équivalent au total à 389 habitants. A noter également que le rapport
d'aménagement justifie ce surdimensionnement notamment par les besoins de
l'hébergement touristique défini dans la mesure 1f du plan directeur régional
touristique des Alpes vaudoises (pièce n
o
2, page 41). Les besoins
de l'hébergement touristique, qui n'ont pas été affectés en zone de tourisme et
de loisir, peuvent effectivement être comptabilisés dans le calcul du
dimensionnement des zones d'habitation et mixtes aux conditions de la mesure A
11 et du volet opérationnel du plan directeur régional touristique des Alpes
vaudoises (pièce n
o
2). Le rapport d'aménagement n'explique
toutefois pas quel est le nombre de lits à convertir en équivalent-habitants et
comment est distribuée la prise en compte de ce besoin touristique dans et hors
du périmètre du centre."
La
DGTL a en outre transmis
à la Cour un courrier du 11 avril 2023
adressé à la municipalité dans le
cadre de l'examen du projet de PACom. Il en ressort essentiellement que, selon elle,
un surdimensionnement incompressible ne peut être
validé que si toutes les mesures ont été mises en œuvre pour redimensionner la
zone d'habitation et mixte, ce qui ne serait pas le cas ici, en particulier en
lien avec les parcelles non construites du PPA Pra Lieu qui, bien que répondant
à l'un des cinq critères de redimensionnement, sont maintenues
en zone à
bâtir. Par ailleurs, le projet ne pourrait être validé tant qu'il prévoirait la
densification de certaines parcelles. D'autres problèmes liés à la zone
d'activités, zone affectée aux besoins publics, espace réservé aux eaux, et au
règlement sur la police des constructions sont encore relevés. En définitive,
le projet de PACom ne pourrait être accepté en l'état. En l'absence de
modification, le refus du plan serait proposé au département.
Les recourants 1 et 2, la recourante 3, ainsi que la
municipalité se sont déterminés à propos du courrier de la DGTL par envois des 4,
8 et 10 mai, ainsi que du 12 juin 2023. Le 22 juin 2023, les recourants 1 se
sont encore déterminés sur la prise de position de la municipalité.
L.
Selon l'Office fédéral de la statistique, la population de la Commune de
Rougemont est passée de 905 habitants en 2010 à 858 habitants en 2019, ce qui
constitue une baisse de 5.2%. Selon les statistiques plus récentes du canton,
la population de la commune a légèrement augmenté en 2020, c'est-à-dire qu'elle
est montée à 863 habitants. Depuis lors, elle a subi une nouvelle baisse et s'élevait,
en 2022, à 826 habitants.
Au troisième quadrimestre de l'année 2021, la
commune disposait d'au total 1'217 logements, soit 441 résidences principales, représentant
36.24% des logements et 63.76% de résidences secondaires. A ce jour, selon le
site internet de l'administration, il existe 1'227 logements, dont 35.3% de
résidences principales et 64.7% de résidences secondaires.
Selon les statistiques relatives aux logements
vacants dans la commune, ceux-ci s'élevaient au 1
er
juin 2020, à 25,
au 1
er
juin 2021, à 21, au 1
er
juin 2022, à 15 et, au 1
er
juin
2023, à 13, ce qui constitue un pourcentage de 1.06% du parc logements. La
moyenne cantonale, au 1
er
juin 2023, s'élève à 0.98% de logements
vacants.
Selon un extrait du site internet ********, en 2022,
il restait dans la Commune de Rougemont 46 propriétés à vendre, dont 72%
étaient en ligne depuis plus de trois mois. Dans la commune voisine de
Château-d'Oex, 71 propriétés étaient en vente, dont 56% en ligne depuis plus de
trois mois.
Il ressort d'un article publié dans le journal en
ligne 24 heures le 14 mars 2022, que le prix de l'immobilier en montagne aurait
récemment subi une forte hausse et atteindrait des records. Cela s'expliquerait
par la gestion de la pandémie par les autorités suisses, la possibilité de télétravailler
et la raréfaction de l'offre dans certaines communes. Selon l'expert interrogé
dans cet article, ce phénomène concernerait tant les résidences secondaires que
principales.
Dans un courrier du 15 mars 2022, adressé à C.________,
la compagnie de courtage immobilier H.________, mandatée pour mettre en vente
les chalets projetés, indique notamment:
"Nous avons actuellement une
forte demandes
(sic)
provenant de
familles qui souhaitent s'installer dans la région dont ils apprécient la
sécurité et les services tels que le train, hôpital, commerces, aérodrome de
Saanen, écoles publiques et privées ainsi que la proximité de deux grands
bourgs: Château-d'Oex et Gstaad.
La pandémie et l'habitude prise du
télétravail accentue la demande pour des habitations dans le village de
Rougemont."
Considérant en droit:
1.
La décision municipale refusant un permis de
construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des
art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; BLV 173.36). Les recours ont été déposés en temps utile et respectent
les exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD, par renvoi de
l'art. 99 LPA-VD).
Les recourants 1 et 2, voisins directs
du projet I, et dont la propriété est située à environ 91 mètres du projet II,
disposent de la qualité pour recourir à l'encontre de ces projets.
En ce qui concerne la recourante 3,
celle-ci fait partie des
organisations habilitées à recourir dans le
domaine de la protection de la nature et du paysage au sens de l'art. 12 de la
loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature
et du paysage (LPN, RS 451; cf. en particulier l'art. 12 al. 1 à 3 LPN, ainsi
que ch. 9 de l'annexe 1 à l'ordonnance du 27 juin 1990 relative à la
désignation des organisations habilitées à recourir dans les domaines de la
protection de l'environnement ainsi que de la protection de la nature et du
paysage [ODO; RS 814.076]). Elle bénéficie ainsi en principe de la qualité pour
recourir en tant qu'elle allègue que la décision litigieuse est susceptible de
porter atteinte aux intérêts de la nature et du paysage. Cela ne concerne
toutefois que les recours contre des décisions prises dans l'accomplissement de
tâches de la Confédération au sens des art. 78 al. 2 Cst. et 2 LPN (cf. ATF 138
II 281 consid. 4.4; TF 1C_283/2021 du 21 juillet 2022 consid. 3.1.1), étant
précisé qu'il peut également y avoir une tâche fédérale lorsqu'une autorité
cantonale prend une décision (cf. ATF 139 II 271 consid. 9.2). Il faut
toutefois que la décision attaquée concerne un domaine relevant de la
compétence de la Confédération, qui est réglé par le droit fédéral, et qu'il
présente un lien avec la protection de la nature, du paysage et du patrimoine
(TF 1C_283/2021 du 21 juillet 2022 consid. 3.1.1).
Le Tribunal fédéral considère que l'octroi par une
autorité communale d'une autorisation de construire en zone à bâtir ne relève
pas d'une tâche de la Confédération, quand bien même le projet litigieux prend
place dans un site inscrit dans un inventaire international, fédéral et
a
fortiori
cantonal (cf. TF 1C_283/2021 du 21 juillet 2022 consid. 3.1.3;
ATF 135 II 209 consid. 2.1). Il a toutefois déjà reconnu l'existence d'une
tâche fédérale, et partant la qualité pour recourir des organisations de
protection de la nature et du patrimoine, dans un cas où l'art. 15 de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) était
mis en cause et que le litige portait sur la création de nouvelles zones à
bâtir (ATF 142 II 509 consid. 2). La doctrine préconise que cela s'étende au
redimensionnement à la baisse des zones à bâtir qui seraient surdimensionnées
en vertu de l'art. 15 al. 2 LAT, ce qui devrait également être considéré comme
une tâche fédérale (Zufferey, Commentaire LPN, 2e éd., Zurich/Bâle/Genève 2019,
n. 35 ad art. 2 LPN; Thurnherr, Commentaire de l'ATF 142 II 509, DEP 2017 p.
11; Wiedler, BR/DC 5/2020 N. 16 p. 253 ss). Le Tribunal fédéral a laissé cette
question ouverte dans un arrêt du 3 septembre 2019 (TF 1C_511/2018 consid.
5.3.2).
En l'espèce, il n'y a pas lieu de trancher cette
question, dans la mesure où la recourante 3 dispose de la qualité pour recourir
contre un projet de construction lorsqu'elle dénonce, comme en l'espèce, une
violation de l'art. 75
b
Cst. (ATF 139 II 271 consid. 9 à 11). Sous
cet angle à tout le moins, elle est habilitée à contester les trois projets litigieux.
2.
Les recourants invoquent la violation de l'art. 21 al. 2 LAT. Selon eux,
vu le surdimensionnement manifeste de la commune, l'emplacement des parcelles
litigieuses, les impératifs de protection du paysage, ainsi que l'ancienneté du
PPA Pra-Lieu, le contrôle incident du plan se justifie et ne pourrait fonder
l'octroi d'un permis de construire sur les parcelles litigieuses.
Les constructeurs et la municipalité contestent ces
arguments. Selon eux, le PPA Pra Lieu ne serait pas dépassé en raison de l'écoulement
du temps, dans la mesure où il a été modifié en 2017 et où, à cette occasion,
il a été décidé de maintenir les parcelles litigieuses en zone constructible. Ce
maintien se justifierait en outre dans le cadre de la nouvelle planification
communale en raison de la nécessité de diversifier l'offre en terrains sur le
territoire communal, de sorte que la municipalité pouvait se fonder sur ce plan
pour délivrer les autorisations de construire litigieuses.
a) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou
préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un
acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,
à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens
notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.1; 121
II 317 consid. 12c). Aux termes de l'art. 21 al. 2 LAT, lorsque les
circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront
l'objet des adaptations nécessaires; une modification sensible des
circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais
également d'ordre juridique, comme une modification législative (cf. ATF 144 II
41 consid. 5.1; 127 I 103 consid. 6b). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en
deux étapes: la première détermine si les circonstances se sont sensiblement
modifiées au point de justifier un réexamen du plan: si le besoin s'en fait
réellement sentir, il est adapté, dans une deuxième étape (cf. ATF 148 II 417
consid. 3.2; 144 II 41 consid. 5.1; 140 II 25 consid. 3; TF 1C_546/2021 du 8
septembre 2023 consid. 7.1). A chacune de ces deux étapes, il convient de
procéder à une pesée d'intérêts tenant compte, d'une part, de la nécessité
d'une certaine stabilité de la planification et, d'autre part, de l'intérêt
d'une adaptation des plans aux changements intervenus.
b) aa) Dans le cadre de la première étape de
l'examen, le Tribunal fédéral a déjà retenu que l'entrée en vigueur de l'art.
15 al. 2 LAT constituait une modification législative des circonstances pouvant
conduire à un contrôle préjudiciel des plans (ATF 144 I 41 consid. 5 ss; TF
1C_308/2017 du 4 juillet 2018 consid. 3.2.1). Cette disposition, adoptée le 15
juin 2012, prévoit que les zones à bâtir sont définies de telle manière
qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes
(al. 1); et que les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites
(al. 2). La réalisation de cet objectif ne saurait cependant constituer le seul
critère pertinent pour déterminer la nécessité d'entrer en matière sur une
demande de révision d'un plan d'affectation, dans le cadre d'une procédure
d'autorisation de construire (TF 1C_208/2022 du 2 août 2023 consid. 5.1). Pour
que ce changement puisse être qualifié de sensible au sens de l'art. 21 al. 2
LAT, il faut que s'y ajoutent d'autres circonstances parmi lesquelles se
trouvent notamment la localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir
existante, le niveau d'équipement de la parcelle et la date d'entrée en vigueur
du plan d'affectation (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2).
bb) En l'espèce, le PPA Pra Lieu et son règlement
d'application, qui régissent la construction sur les parcelles litigieuses, sont
entrés en vigueur le 3 juillet 2007; la novelle du 15 juin 2012 est ainsi postérieure
à cette planification, ce qui constitue un changement de circonstances susceptible
d'ouvrir la voie à un contrôle préjudiciel du plan au sens de l'art. 21 al. 2
LAT.
A cet égard, la position des constructeurs et de la
municipalité, qui prétendent que l’entrée en vigueur de l'art. 15 al. 2 LAT ne constituerait
pas une telle circonstance nouvelle, dans la mesure où le PPA Pra Lieu a fait
l'objet d'une modification en 2017 ayant conduit à la réduction de la zone à
bâtir dans ce secteur, ne peut être suivie. En effet, s'il est exact que le PPA
Pra Lieu a été modifié cette année-là et que certaines de ses parcelles sont
passées en zone non constructible, les parcelles litigieuses n'ont pas été concernées
par cette modification. Comme la municipalité le précisait elle-même dans le
rapport 47 OAT justifiant cette révision (p. 1), la modification du PPA Pra
Lieu de 2017 ne constituait qu'une première étape de redimensionnement, visant
à déterminer les terrains les moins propices à l'urbanisation, le dézonage devant
être finalisé dans le cadre de la révision du PGA. Il s'ensuit que ce n’est pas
le PPA Pra Lieu en tant qu’instrument de planification qui a été revu, mais que
la démarche effectuée s’est limitée à cibler les parcelles à dézoner en priorité
au niveau communal global. S’agissant de l’affectation en zone constructible pour
le reste du PPA concerné, y compris donc pour les parcelles litigieuses,
celle-ci résulte de décisions antérieures à la modification de l’art. 15 LAT
entrée en vigueur le 1
er
mai 2014 et n’a pas été revue depuis lors.
La Commune de Rougement est largement surdimensionnée.
Ce surdimensionnement, par 389 habitants dans et hors du centre (cf. rapport 47
OAT du 6 octobre 2020, p. 18 s., et courrier de la DGTL du 17 avril 2023) n'est
d'ailleurs pas contesté. Selon le courrier du SDT du 6 avril 2020, il se
monterait même à 210 habitants dans le centre et 201 habitants hors du centre. La
planification communale actuelle ne respecte donc pas les principes définis par
l’art. 15 LAT, ni ceux découlant de la mesure A11 du plan directeur cantonal
(PDCant) résultant de sa quatrième adaptation, ayant pour objectif de mettre en
conformité le domaine de l’urbanisation aux exigences de la LAT, approuvée par
la Confédération le 31 janvier 2018. Depuis l’adoption du PPA litigieux en
2007, le village de Rougement – y compris le secteur où se situent les
parcelles en cause – a de surcroît été recensé à l’ISOS, selon relevé de septembre
2013, et l’entier de la commune fait désormais partie du parc naturel régional
Gruyère Pays-d’Enhaut, également labellisé en 2012, puis en 2022. La réunion de
ces divers éléments, eu égard à la situation singulière des parcelles
litigieuses hors du noyau bâti du village, constitue donc, dans cette commune
surdimensionnée, un changement sensible des circonstances plaidant en faveur
d'un contrôle préjudiciel du plan.
c) aa) Il y a dès lors lieu de procéder à une
analyse préjudicielle de la conformité du plan avec la situation actuelle (deuxième
étape de l'examen prévu par l'art. 21 al. 2 LAT), à savoir à la pesée des
intérêts en présence permettant de répondre à la question de savoir si, compte
tenu de ces nouvelles circonstances, une adaptation de la planification se
révèle nécessaire et si, pour ce motif, les autorisations de construire
requises doivent cas échéant être annulées.
bb) L’art. 1 LAT prévoit que la Confédération, les
cantons et les communes veillent à une utilisation modérée du sol et à la
séparation entre les parties constructibles et non constructibles du
territoire. Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur
l’organisation du territoire et ils s’emploient à réaliser une occupation du
territoire propre à garantir un développement harmonieux de l’ensemble du pays.
Dans l’accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données
naturelles ainsi que des besoins de la population et de l’économie (al. 1). Ils
soutiennent, par des mesures d’aménagement, les efforts qui sont entrepris
notamment aux fins d’orienter le développement de l’urbanisation vers
l’intérieur du milieu bâti, en maintenant une qualité de l’habitat appropriée
(art. 1 al. 2 let. a
bis
LAT), de créer un milieu bâti compact (art.
1 al. 2 let. b LAT) et de créer et de maintenir un milieu bâti favorable à
l’exercice des activités économiques (art. 1 al. 2 let. b
bis
LAT).
L'art. 3 LAT, qui traite des principes régissant
l'aménagement, prévoit en outre ce qui suit:
"
1
Les
autorités chargées de l’aménagement du territoire tiennent compte des principes
suivants.
2
Le paysage doit
être préservé. Il convient notamment:
a.
de réserver à l’agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en
particulier, les surfaces d’assolement;
b.
de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble
ainsi que les installations s’intègrent dans le paysage;
c.
de tenir libres les bords des lacs et des cours d’eau et de faciliter au
public l’accès aux rives et le passage le long de celles-ci;
d.
de conserver les sites naturels et les territoires servant au délassement;
e.
de maintenir la forêt dans ses diverses fonctions.
3
Les territoires
réservés à l’habitat et à l’exercice des activités économiques seront aménagés
selon les besoins de la population et leur étendue limitée. Il convient
notamment:
a. de répartir judicieusement les lieux d’habitation et les lieux de
travail et de les planifier en priorité sur des sites desservis de manière
appropriée par les transports publics;
a
bis
. de prendre les mesures propres à assurer une
meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces
sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat;
b. de préserver autant que possible les lieux d’habitation des
atteintes nuisibles ou incommodantes, telles que la pollution de l’air, le
bruit et les trépidations;
c. de maintenir ou de créer des voies cyclables et des chemins pour
piétons;
d. d’assurer les conditions dont dépend un approvisionnement
suffisant en biens et services;
e. de ménager dans le milieu bâti de nombreux aires de verdure et
espaces plantés d’arbres.
4
Il importe de
déterminer selon des critères rationnels l’implantation des constructions et
installations publiques ou d’intérêt public. Il convient notamment:
a. de tenir compte des besoins spécifiques des régions et de réduire
les disparités choquantes entre celles-ci;
b. de faciliter l’accès de la population aux établissements tels
qu’écoles, centres de loisirs et services publics;
c. d’éviter ou de maintenir dans leur ensemble à un minimum les
effets défavorables qu’exercent de telles implantations sur le milieu naturel,
la population et l’économie."
Enfin, l'art. 15 al. 1 à 3 LAT, dispose que les
zones à bâtir sont définies de telle manière qu’elles répondent aux besoins
prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1); les zones à
bâtir surdimensionnées doivent être réduites (al. 2); et l’emplacement et la
dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les frontières
communales en respectant les buts et les principes de l’aménagement du
territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d’assolement et
préserver la nature et le paysage (al. 3).
Le principe de la séparation de l’espace bâti et non
bâti, qui préserve différents intérêts publics, est de rang constitutionnel; il
fait partie intégrante de la notion d’utilisation mesurée du sol de l’art. 75
Cst. (TF 1C_482/2017 du 28 février 2018 consid. 2.2).
La jurisprudence retient par ailleurs que la
réduction de la zone à bâtir, prévue à l'art. 15 al. 2 LAT, relève d'un
intérêt public important (ATF 144 II 41 consid. 5.2; 128 I 190 consid. 4.2),
susceptible d'avoir, sur le principe, le pas sur l'intérêt public à la
stabilité des plans ainsi que sur les intérêts privés des propriétaires
concernés (TF F 1C_546/2021 du 8 septembre 2023 consid. 7.1; 1P.139/1992
du 20 décembre 1993 consid. 7e).
cc) En l'occurrence, comme on l'a vu au considérant 2b
ci-dessus, les projets litigieux sont prévus dans une commune dont la zone à
bâtir est largement surdimensionnée et où l'obligation de réduction de la zone
à bâtir subsiste à ce jour. Les projets litigieux, qui prévoient la réalisation
de logements supplémentaires, sont ainsi susceptibles de compromettre la
poursuite de cet objectif. La planification communale est actuellement en cours
de réexamen et un nouveau PACom a été mis à l’enquête publique. Cette nouvelle
planification n’apporte toutefois qu’une réponse très partielle à la question
du surdimensionnement de la commune. Elle ne permet en tout cas pas de considérer
que le maintien des parcelle litigieuses en zone constructible, couplé aux
mesures de redimensionnement préconisées, permettrait d’atteindre les objectifs
posés par la mesure A11 du PDCant en termes de besoins en logements à l’horizon
projeté, ce dans le respect de l’art. 15 LAT. Dans ce contexte, le maintien des
parcelles litigieuses en zone à bâtir a d’ailleurs été expressément contesté
par le SDT, puis la DGTL, dans diverses prises de position relatives au projet
de PACom. La municipalité justifie le maintien du secteur Pra Lieu en zone
constructible, et partant le surdimensionnement de la commune, notamment par le
besoin en logements touristiques. Ce besoin n'est toutefois ni démontré, ni ne
saurait justifier la construction des bâtiments projetés en l'espèce, sauf à
considérer que les constructeurs souhaitent en réalité créer des résidences
secondaires, ce qui est contraire à ce qui figure dans le permis de construire
et à l'argumentaire adopté par les constructeurs dans le cadre des griefs
relatifs à l'art. 75
b
Cst. (cf.
infra
consid. 3). Il en va de
même du souhait de la municipalité de diversifier l'offre en terrains sur le
territoire communal. La nature des terrains existants, permettant notamment des
logements de haut standing, ne change rien au fait qu’ils sont concernés par
les questions de surdimensionnement. Au final, il convient donc de retenir
l'existence d'un intérêt public important plaidant en faveur de la révision de
la planification en raison du surdimensionnement de la commune.
La localisation des parcelles litigieuses revêt en
outre, en l'espèce, une importance non négligeable: celles-ci sont en effet situées
dans un secteur entièrement entouré d’une vaste zone agricole, quasiment libre
de construction, hormis les quelques chalets disséminés le long de la route du
Pra Lieu et les constructions éparses isolées de nature principalement rurale. La
zone reste donc encore largement non bâtie. Dans ces conditions, les
constructions actuelles situées en bordure de la route du Pra Lieu apparaissent
comme formant une excroissance incongrue en pleine zone agricole; elles sont
d'ailleurs sises clairement à l’extérieur du territoire urbanisé constitué par
le village de Rougemont. Une portion du PPA Pra Lieu a en outre été dézonée en
partie pour ce motif. Enfin, aucun moyen de transport en commun ne relie cette
zone au centre du village. Il résulte de ces éléments que le développement de
nouvelles constructions sur les parcelles litigieuses apparaît difficilement compréhensible
au regard du principe cardinal de la séparation du territoire bâti et non bâti
consacré à l’art. 75 al. 1 Cst., de l’objectif consistant à orienter le
développement de l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti, en
privilégiant un milieu bâti compact (art. 1 al. 2 let. a
bis
et b LAT)
et aux principes d’aménagement décrits à l’art. 3 LAT.
Il y a encore lieu de tenir
compte de l'inscription des parcelles
litigieuses à l'ISOS en septembre
2013. Celles-ci font en effet partie de l'échappée dans l'environnement III,
catégorie d'inventaire "a", dont la désignation est la suivante:
"
Espace préservé sur le versant adret de la
vallée, compartimenté par le réseau hydrographique et composé d'un habitat
rural traditionnel dispersé, avec prés et champs
". Cette inscription
est assortie d'un objectif de sauvegarde "a" qui préconise la "
sauvegarde
de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre
" ainsi que la
"
conservation de la végétation et des constructions anciennes
essentielles pour l’image du site; suppression des altérations
". Dans
le cadre d'un contrôle incident de la planification, il convient de s'assurer
que les conditions de protection figurant dans l'inventaire se retrouvent dans
la planification; les cantons et les communes ont en effet l'obligation de
prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l'ISOS lors de
l'adoption d'un nouveau plan d'affectation (AC.2018.0250 du 30 avril 2020
consid. 2 et les références citées). En l'occurrence, la planification en
vigueur n'a pas pu tenir compte de l'inscription ultérieure de la zone dans
l'ISOS, selon le relevé de septembre 2013. Or le développement des possibilités
de construire offertes par le PPA Pra Lieu dans cette zone est en contradiction
avec l’objectif de protection poursuivi par l’ISOS, qui préconise la sauvegarde
de l'état existant en tant qu'espace agricole et libre, sous réserve d’un
habitat rural traditionnel dispersé. Une révision de la planification paraît
dès lors nécessaire pour assurer la prise en compte adéquate dans celle-ci des
buts poursuivis par l’ISOS.
En termes de protection du paysage notamment, les
objectifs de l’ISOS sont sensiblement similaires à ceux promus par le Parc
naturel régional Gruyère Pays-d'Enhaut, labellisé en 2012 et en 2022, selon les
PDCn successifs du 31 janvier 2018 et 11 novembre 2022 (mesure E12,
respectivement p. 238 et p. 242) et qui prévoit la protection des territoires
ruraux d’un haut intérêt naturel, culturel et paysager, ainsi qu’un développement
fondé sur la préservation, la revitalisation et la valorisation de ce
patrimoine (voire aussi art. 3 let. b des statuts de l’associations du Parc
naturel régional Gruyère Pays-d'Enhaut). Le PPA Pra Lieu ne tient pas compte de
ces objectifs et ne paraît ainsi plus adapté aux buts poursuivis dans ce cadre.
Finalement, au vu des impératifs de réduction de la
zone à bâtir (art. 15 LAT), de l’atteinte au principe de séparation du bâti et
du non bâti (art. 1 et 3 LAT) et des enjeux de protection paysagère (art. 3 al.
2 LAT), il apparaît douteux que la planification existante sur les parcelles
litigieuses soit encore adaptée. Le simple fait que cette zone soit équipée ne
suffit pas à déduire le contraire. Il existe dès lors un intérêt public prépondérant
à maintenir les parcelles litigieuses libres de toute construction, à tout le
moins dans l'attente de l'issue de la modification de la planification déjà en
cours; l'inverse pourrait en effet compromettre les objectifs de cette planification.
Une appréciation définitive à ce sujet relève des autorités de planification
mais, à ce stade, ces éléments penchent plutôt en faveur d’une modification de
l’affectation des parcelles en cause vers une zone non constructible. Dans ces
circonstances, la délivrance des permis de construire litigieux ne saurait être
confirmée.
Pour ce motif déjà, les recours doivent être admis.
3.
Les recourants font encore valoir que les autorisations octroyées
contreviennent à l'art. 75
b
Cst., ainsi qu'aux art. 7 et 14 de la loi
fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702).
a) aa) L'art. 75
b
Cst. prévoit que les
résidences secondaires constituent au maximum 20% du parc des logements et de
la surface brute au sol habitable de chaque commune (al. 1); la loi oblige
les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales
et l'état détaillé de son exécution (al. 2).
L'art. 6 al. 1 LRS reprend la limitation
constitutionnelle et prévoit également que, dans les communes dont la
proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l’art. 5 est
supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être
autorisée; si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l’octroi
d’une autorisation de construire conduirait, dans une commune, au dépassement
de cette limite de 20 %, l’autorisation ne peut pas être délivrée.
L'art. 7 LRS a la teneur suivante:
"
1
Dans les
communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20
%, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu’à la condition d’être
utilisés:
a.  comme résidence principale ou comme logement assimilé à une
résidence principale au sens de l’art. 2, al. 3; ou
b.  comme logement affecté à l’hébergement touristique.
2
Un logement est
réputé affecté à l’hébergement touristique uniquement s’il est mis de manière
durable à la disposition d’hôtes pour des séjours de courte durée, aux
conditions usuelles du marché et conformes à l’usage local; de plus, il doit
remplir l’une des conditions suivantes:
a.  être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a
son domicile principal;
b.  ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du
propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d’un établissement
d’hébergement organisé.
3
L’autorité compétente
pour les autorisations de construire assortit son autorisation d’une charge
sous la forme d’une restriction d’utilisation au sens de l’al. 1, let. a, ou de
l’al. 2, let. a ou b. Si l’autorisation de construire n’est pas assortie d’une
telle charge et qu’il ne s’agit pas d’une autorisation au sens des art. 8, 9,
26 ou 27, il est présumé que la restriction d’utilisation visée à l’al. 1, let.
a, s’applique.
4
Immédiatement après
l’entrée en force de l’autorisation de construire, l’autorité compétente pour
les autorisations de construire ordonne à l’office du registre foncier de mentionner
au registre la restriction d’utilisation relative au bien-fonds concerné.
5
Le Conseil fédéral
règle notamment les modalités suivantes:
a.  les exigences concernant l’établissement d’hébergement organisé;
b. l’obligation de déclarer le changement d’affectation d’un logement
affecté à l’hébergement touristique en une résidence principale;
c.  la formulation des conditions d’utilisation."
Les dispositions de la LRS ne visent pas seulement
les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées
comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être
utilisées comme résidences secondaires (ATF 144 II 49 consid. 2 et les
références citées; TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1).
bb) Face à l'interdiction générale de dépasser le
seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure
que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que
résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition
du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il
apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales
dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence
d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.2;
cf. aussi TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020 du 8 décembre
2020 consid. 4.1).
En droit public, le principe de la bonne foi est
explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les
organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux
règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de
droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant
un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce
résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2).
La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique
destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.3).
Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité
qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une
fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce
sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des
circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et la
jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'art. 75
b
Cst. et de ses
dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du
fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du
constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.
Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF
144 II 49 consid. 2.2; TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020
du 8 décembre 2020 consid. 4.1). Il s'agit de vérifier si, en prétendant
vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de
la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS,
l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de
l'art. 75
b
Cst. et de l'art. 6 ******** en réalisant, à terme, une
résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en
prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de
l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas
de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid.
2.2; TF 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1; 1C_149/2020 du 8 décembre 2020
consid. 4.1).
Dans ce cadre, l'autorité doit rechercher s'il
existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la
possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices
peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de
construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail),
sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement
son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque
celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations
d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne
sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère
principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur
géographique (ATF 145 II 99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2). Lorsqu'il est
question de bâtir un logement destiné à de la location en résidence principale,
l'autorité communale doit s'assurer qu'il existe une demande suffisante pour
que l'intention de trouver preneur pour le bien à construire apparaisse
réaliste (TF 1C_127/2018 du 25 avril 2019 consid 2). L'introduction, depuis le
1
er
janvier 2016, de l'art. 14 LRS prévoyant la suspension de la
restriction d'utilisation lorsque celle-ci ne peut temporairement pas être
respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement
de domicile ou changement d'état civil, renforce le risque de détournement de
l'objectif de la disposition constitutionnelle. Il y a lieu soit pour la commune
d'instruire de manière complète la question de la demande pour des résidences
principales, soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente.
Dans les cas où la demande pour ce type d'habitation est manifestement
insuffisante, le permis de construire doit être refusé (cf. ATF 145 II 99
consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.3; TF 1C_309/2019, 1C_310/2019 du 8 mai 2020
consid. 5.2).
cc) La procédure d'autorisation de construire et la
police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des
constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière
de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire
observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en
matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,
elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans
et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1
LATC, avant de délivrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux
dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou
en voie d'élaboration (TF 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
b) aa) En l'espèce, Rougemont figure sur la liste
des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires établies par
l'Office fédéral du développement territorial; elle en comptait plus de 63.76% à
la fin de l'année 2021 et en compte 64.7% à ce jour.  Les constructeurs ne font
pas valoir et établissent encore moins qu'ils auraient d'ores et déjà des
offres d'achat sérieuses et concrètes pour l'acquisition des chalets projetés.
L'usage de ces constructions, respectivement des appartements qui s'y trouvent,
à des fins de résidence principale apparaît ainsi d'emblée comme incertain. Il
convient dès lors d'examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se
présente dans la commune, en tenant compte de l'ensemble des circonstances.
A cet égard, la municipalité a indiqué, en cours de
procédure, considérer que l'inscription de la mention de résidence principale
au Registre foncier, prévu par l'art. 7 al. 3 et 4 LRS, et ordonnée en
l'occurrence dans les permis de construire litigieux, était suffisante à
garantir l'utilisation à des fins de résidence principale. Selon elle, les
biens immobiliers disponibles dans la commune ne resteraient que très peu de
temps sur le marché. Elle ajoute que les arrivées d'habitants concerneraient
principalement des familles, qui auraient besoin d'habitations conséquentes. Son
impression quant au nombre de logements disponibles serait celle d'une demande
à laquelle elle ne parviendrait pas à répondre. Elle ajoute, en lien avec le
nombre d'habitants dans la commune, que celui-ci serait fluctuant. Sa position
ne saurait toutefois être suivie.
bb) Les projets litigieux en l'espèce ont tous été
conçus à l'origine comme des résidences secondaires. S'ils ont été mis en pause
pendant quelques années, les plans de constructions sont restés quasiment
inchangés au moment de la reprise de la procédure d'autorisation de construire,
les trois projets concernant toutefois dorénavant des résidences principales.
Ces projets prévoient la création de plusieurs logements, au total huit, de
haut, voire très haut standing. Par leurs caractéristiques, les constructions
projetées ne s'adressent qu'à un cercle très restreint de personnes cherchant
une résidence principale à Rougemont, en particulier s'agissant des projets I
et III. Le projet de chalet "familial" (projet I) ne comporte en
particulier pas moins de six niveaux, dont trois enterrés qui accueilleront une
piscine, un jacuzzi, un sauna, un espace de repos, une salle de gym/salle de
jeu, une salle de cinéma, une bibliothèque, plusieurs pièces dédiées au
rangement, sept chambres à coucher et sept salles de bains. Il prévoit encore
neuf places de stationnement. La surface utile de plancher du projet I est de 1'698
m
2
, dont 751 m
2
dédiés au logement, tandis que la valeur
des travaux est estimée à 6 millions de francs. Il en va de même du projet III,
prévu sur cinq niveaux et qui n'accueillera qu'un seul logement, mais qui comprend
notamment la création d'un sauna, un spa, un espace de douche et de vestiaire
en son sous-sol, un carnotzet, une salle de jeux, quatre chambres au
rez-de-chaussée, ainsi qu'une salle de gym, un très grand séjour de presque 100
m
2
à l'étage, et une grande chambre pourvue de deux dressings dans
les combles. S'agissant du projet III, sa surface utile de plancher est de 478
m
2
et la valeur des travaux est estimée à 7.5 millions de francs. Quant
aux appartements prévus dans ce projet, s'ils apparaissent d'un standing moins
élevé que celui des projets I et III, ils comportent tout de même trois
chambres, une grande salle à manger de 24 m
2
, un séjour de 52 m
2
par logement et un très grand balcon de 43 m
2
. La construction
comporte au surplus un parking souterrain. Au total, 23 places de parc sont
prévues, soit presque quatre par logement. La surface brute utile de plancher
de ce projet II est de 1'670 m
2
, son volume de 12'353 m
3
et
les travaux sont estimés à 9.8 millions francs, soit au moins 1.6 million par
appartement. Ainsi, si ce projet ne peut être rangé dans la catégorie de très
haut standing, on peut tout de même retenir qu'il ne se destine pas à des
familles aux revenus modestes ou moyens qui chercheraient un logement dans la
région, mais bien à des personnes fortunées. On ne peut bien entendu exclure
d'emblée qu'il existe un marché pour ce type de bien exclusif. Mais, ce type de
bien est généralement plutôt destiné à l'hébergement en résidence secondaire
(cf. AC.2017.0342 du 22 août 2018 consid. 3a; cf. ég. ATF 145 II 99 consid. 3.2).
En ce qui concerne leur localisation, il n'est pas
contesté que les biens-fonds concernés sont accessibles toute l'année et que, par
leur typologie, les logements prévus peuvent en soi se prêter à une résidence
principale. Il est également vrai que le village de Rougemont, ainsi que ses
alentours, disposent des infrastructures répondant aux besoins d'habitants de
résidences principales. Il n'en demeure pas moins que les parcelles litigieuses
sont situées dans un quartier excentré situé à 1.5 km et 20 minutes à pied du
centre du village, respectivement à 2.3 km et 5 minutes en voiture du village.
Dans ce quartier, sont majoritairement implantées des résidences secondaires
selon les dires même de la municipalité, exprimés lors de l'inspection locale
du 16 mars 2023. Cet élément permet également de douter d'une future
utilisation en tant que résidences principales (cf. ég. ATF 145 II 99 consid.
3.2; TF 1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 5.1), ce d'autant plus dans une
commune touristique dans laquelle les logements en résidence secondaire sont
largement majoritaires.
Dans la mesure où le ou les futurs occupants ne sont
pas connus, il y a encore lieu, comme déjà relevé ci-dessus, d'examiner la
demande de résidences principales dans le même secteur géographique (ATF 145 II
99 consid. 3.1; 144 II 49 consid. 2.2). Selon l'Office fédéral de la
statistique, entre 2010 et 2019, la population de la commune de Rougemont est
passée de 905 à 858 habitants, enregistrant ainsi une baisse de 5.2%. Selon les
statistiques établies par le Canton de Vaud, après avoir très légèrement
augmenté en 2020 (863 habitants), la population de la commune a atteint 826
habitants en 2022, enregistrant ainsi une nouvelle baisse de 37 habitants en
deux ans, soit 4.29% de moins. La population de la commune est ainsi en
constante diminution depuis 13 ans, ce qui constitue un critère déterminant en
lien avec la disponibilité des logements en résidence principale (TF 1C_263/2016
du 21 février 2017 consid. 5.3).
Quant aux logements vacants dans la commune, les
statistiques du canton indiquent que ceux-ci s'élevaient à 25 au 1
er
juin 2022 (2.04%), à 21 au 1
er
juin 2021 (1.72%), à 15 au 1
er
juin 2022 (1.22%) et, récemment, à 13 au 1
er
juin 2023 (1.06%). S'il
est vrai que l'on observe ces dernières années une baisse du nombre de
logements vacants, il reste tout de même à ce jour 13 logements disponibles – dans
une commune dont on rappelle que le nombre d'habitants est en constante baisse
– et, en pourcentage, ce nombre reste au-dessus de la moyenne cantonale qui se
situe à 0.98%. Selon les documents produits par les recourants 1 et 2, il y
avait 46 biens immobiliers en vente en 2022, dont 72% étaient en ligne depuis
plus de trois mois. Dans la commune voisine, ce nombre s'élevait à 71
propriétés à vendre, dont 56% en ligne depuis plus de trois mois.
En tenant compte de la baisse constante de la
population résidente dans la commune depuis plus de douze ans, conjuguée à
l'existence sur le marché de logements vacants, respectivement d’un nombre non
négligeable de logements dont la vente est proposée par leurs propriétaires, on
ne saurait considérer que la demande en résidences principales surpasse l’offre
existante dans cette catégorie de logements. Les projets des constructeurs,
tendant à créer huit nouveaux logements principaux dans la commune, n’apparaissent
dès lors pas en adéquation avec les besoins du marché; il y a ainsi lieu de
douter singulièrement d'une future utilisation des projets litigieux en tant
que résidences principales. Cela vaut en tout cas lorsque – comme en l'espèce –
il s'agit de logements de vacances typiques par leur configuration et leur
situation. On peut au surplus s’étonner que, malgré le fait que les projets
datent déjà de plusieurs années, les constructeurs n'aient pas encore vendu un
seul appartement sur plans à de futurs résidents à titre principal, alors
qu’ils prétendent à l’existence d’une demande avérée de logements de ce type en
résidence principale. Cela constitue un indice de plus de l'absence de demande,
même s'il est vrai que la procédure de recours peut avoir découragé certains
intéressés (cf. ATF 145 II 99 consid. 3.2).
Au surplus, les documents produits par les
constructeurs ne sont pas propres à démontrer le contraire. S'agissant tout
d'abord de la lettre du notaire du 29 mars 2023, celui-ci se contente de
confirmer que l'achat de biens immobiliers aurait été particulièrement élevé
ces deux dernières années et précise que cette affirmation concerne tant les résidences
principales que les résidences secondaires. S’agissant des résidences
principales, ce constat est contredit par l’évolution de la population
communale, en baisse. Sur la base de cet écrit notarial, il n’est pas
impossible de conclure que le tournus des biens ait été plus élevé, ce qui ne
signifie pas encore que l’augmentation de leur nombre soit nécessaire pour
répondre à la demande du marché en résidence principale. Il se réfère en outre à
des acquisitions à Gstaad et ses environs, sans mentionner expressément la
Commune de Rougemont qui nous intéresse ici. S’agissant ensuite de l'article de
24 heures du 14 mars 2022, il concerne principalement la question de
l'augmentation des prix de l'immobilier en montagne, certes en raison de la
raréfaction de l'offre, mais porte tant sur les résidences principales que
secondaires et ne concerne surtout pas spécifiquement Rougemont. Il ne
constitue donc pas une preuve d'un besoin spécifique en résidences principales
dans cette commune. Il en va de même, enfin, du courrier du 15 mars 2022 établi
par la société de courtage, mandatée par les constructeurs pour vendre les
constructions litigieuses, qui dispose d'un intérêt direct au courtage des
biens concernés par la présente cause et dont la valeur probante doit donc être
relativisée.
c) Au vu de ce qui précède, il faut admettre
l'existence d'un abus de droit, dans la mesure où l’on ne peut raisonnablement
retenir, en l'espèce, aucunes assurances sérieuses et concrètes quant à l'utilisation
des constructions projetées en tant que résidences principales. Pour ce motif
également, les permis de construire doivent être annulés.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission des recours et
à l'annulation des décisions
du 11
novembre 2021 levant les oppositions et délivrant les permis de construire
litigieux.
Il n'y a ainsi pas lieu de statuer sur les autres
griefs soulevés par les recourants, en particulier sur la violation de l'art.
49 LATC, des art. 22 LAT et 103 LATC, ainsi que des griefs tirés de la police
des constructions. On peut toutefois douter du respect des normes d'esthétique,
d'intégration et de protection du patrimoine (cf. art. 6 al. 1 LPN, art. 86
LATC, art. 1 et 5 RPPA, et 39 et 41 RCPEPC), au vu des dimensions imposantes des
projets, qui ne correspondent en rien à celles d'un chalet traditionnel
caractéristique de l'habitat d'un paysage de montagne, tel que l’a récemment
jugé la CDAP dans une affaire parallèle (cf. AC.2020.0320 du 10 août 2023
consid. 7d).
5.
Les frais judiciaires sont mis à la charge des constructeurs qui
succombent
(art. 49, 51, 91 et
99 LPA-VD; art. 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens
en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1])
. Ces derniers
verseront en outre une indemnité à titre de dépens aux recourants 1 et 2, qui
ont procédé avec l'assistance d'un avocat (art. 55 al. 1,
91 et 99
LPA-VD art 10 et 11 TFJDA).
La recourante 3 a quant à elle agi sous
la plume de sa co-directrice, sans être représentée par un conseil externe.
Aucune indemnité de dépens ne lui sera dès lors allouée (art. 55 al. 1 LPA-VD
a
contrario
).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Rougemont du 11 novembre 2021 levant
les oppositions de A.________ et B.________, et de la Fondation Helvetia
Nostra, et délivrant les permis de construire un chalet familial sur la
parcelle n
o
522 (CAMAC n
o
198663), deux chalets
d'appartements sur la parcelle n
o
2204 (CAMAC n
o
198669)
et un chalet d'habitation avec garage souterrain sur les parcelles n
o
2204 et 2292 (recte: n
o
2298 et 2299) (CAMAC n
o
198676)
sont annulées.
III.
Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la
charge de D.________, E.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV.
D.________, E.________ et C.________, solidairement entre eux,
verseront, à titre de dépens, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à A.________
et B.________, créanciers solidaires.
Lausanne, le 30 octobre 2023
La
présidente:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.