vd_omni · EF.1992.0045 · 1993-05-11 · fr

LIARD Francis c/Commission EF de Moudon | terrain pentu à Moudon, surplombant la zone industrielle, permettant la construction d'une villa jumelle. VR=Fr. O.-.Comparaison avec terrain voisin prise en compte. Prix du m2 (VV) ramené de Fr. 180.- à Fr. 150.-. PA

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.05.1993 EF.1992.0045

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 11 mai 1993
__________
sur le recours interjeté par
Francis
LIARD
, à Féchy,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Moudon du 26 novembre 1992, relative à l'estimation
des parcelles nos 416 et 525 de la commune de Moudon.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Francis Liard
est propriétaire, dans la commune de Moudon, de deux parcelles contiguës, de
forme à peu près rectangulaire, immatriculées au Registre foncier sous nos 416
et 535, et d'une surface respective de 1'243 et 1'209 m2; acquises en 1987 et
1985, au prix de Fr. 86'940.-- pour la première citée et de Fr. 98'000.-- pour
la seconde, ces deux parcelles, en talus, sont en nature de pré-champs. D'un
accès facile, elles sont limitées en aval par une route cantonale et en amont
par une route de desserte. Elles surplombent la zone industrielle de Moudon et
sont inscrites dans le périmètre d'un plan d'extension partiel dont le
règlement permettrait la construction d'une villa jumelle sur chacune d'elles.
B.                            Dans le cadre
de la revision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Moudon (ci-après : la Commission de district) a, par décision du 18
mai 1992, porté l'estimation fiscale de la parcelle no 416, datant de 1987, de
Fr. 40'000.- à Fr. 112'000.--, et celle de la parcelle no 535, datant de 1985,
de Fr. 44'000.-- à Fr. 109'000.--.
C.                            Francis Liard
a interjeté recours contre cette décision le 21 mai 1992.
Par décision
du 26 novembre 1992, la Commission de district a maintenu l'estimation fiscale
des parcelles litigieuses à Fr. 112'000.-- et Fr. 109'000.-- en expliquant que
"le
prix de Fr. 180.-- le mètre carré a été retenu dans toute la zone villa de la
Commune de Moudon avec une valeur de rendement de -0-, soit Fr. 90.-- le mètre
carré"
.
Francis
Liard a confirmé son recours en date du 30 novembre 1992. En substance, il
conteste le montant retenu au titre de valeur vénale. Les moyens invoqués à
l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin en tant que de besoin.Il a au
demeurant effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise
de Fr. 800.--.
La
Commission de district a produit des déterminations datées du 18 janvier 1993
dans lesquelles elle confirme les explications données à l'appui de sa décision
du 26 novembre 1992.
Le recourant
a déposé des observations en date du 12 mars 1993. Il fait valoir que les
parcelles voisines aux siennes, immatriculée au Registre foncier sous nos 671
et 744, ont été taxées à Fr. 66.90 le m2. Dans une correspondance du 25 mars
1993, l'autorité intimée explique que cette différence de prix est liée au fait
que, dans son estimation des dernières parcelles citées, elle n'a pas tenu
compte de la surface de bois qui les borde en aval.
Le Tribunal
administratif a tenu audience à Moudon le 3 mai 1993, en présence du recourant.
La Commission de district était représentée par M. W. Freymond, président, Mme
L. Magnin, conservatrice du Registre foncier, et M. J. Bloch, boursier
communal. Il a procédé à une inspection locale en présence des mêmes personnes
ainsi que de M. J.-F. Baudraz, municipal des finances.
Le recourant
a expliqué que les villas de sept pièces et demies construites sur les
parcelles voisines à celles qui nous occupent s'étaient vendues, selon lui, à
bas prix, soit à des montants compris entre Fr. 505'000.-- et Fr. 560'000.--.
et considère en droit :
___________________
1.                             Conformément
à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après : LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1).
S'agissant
de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI), prévoit
ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il
sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain
comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux
de 5 à 6 %."
En l'espèce,
la Commission de district n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble,
dont elle a fixé la valeur vénale à Fr. 180.-- le m2.
a) C'est à
juste titre que l'autorité n'a fixé aucune valeur de rendement pour ces
parcelles, dont leur seule valeur réside dans leur valeur vénale. Elles sont en
effet trop pentues pour permettre une exploitation agricole rationnelle. Cette
façon de procéder est d'ailleurs conforme à ce que préconisent les Instructions
du Département des finances à l'intention des Commission de district
d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991 (ci-après : les
Instructions du 31 janvier 1991), qui relèvent que la valeur de rendement des
terrains à bâtir est généralement nulle (cf. p. 6).
b) Le
recourant s'en prend au montant retenu au titre de valeur vénale. Selon lui, un
prix de Fr. 90.-- par m2 serait plus approprié.
Le prix de
Fr. 180.-- par mètre carré retenu par l'autorité intimée est correct eu égard
aux Instructions du 31 janvier 1991 qui recommandent un prix au m2 compris entre
Fr. 150.-- et 300.-- pour du terrain à bâtir situé en zone villa dans les
districts d'Yverdon, Echallens, et Cossonay, régions comparables à Moudon (cf.
Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 6). Ces deux parcelles sont toutefois
en talus. Pour cette raison, elles sont difficile à équiper et le constructeur
devra en outre en aménager l'accès. Au demeurant, si ces parcelles sont situées
à la campagne tout en étant dans la proximité immédiate du centre de Moudon, il
ne faut pas sous-estimer le fait qu'elles ne bénéficient pas d'une vue
particulièrement favorable puisqu'elles dominent la vallée de la Broye, la zone
industrielle de Moudon et sont à proximité de la place d'armes. Au vu des
inconvénients résultant de ces éléments, il convient de fixer le prix de vente
du mètre carré des parcelles litigieuses au prix minimum préconisé par les
Instructions du 31 janvier 1991, soit Fr. 150.--.
Une
réduction de la valeur vénale des parcelles en cause est d'autant plus justifié
que la Commission de district a retenu un prix sensiblement inférieur pour des
parcelles voisines à celles qui font l'objet du présent recours, rabais que le
cordon boisé qui les limite en aval ne peut justifier entièrement. Il
n'appartient certes pas au Tribunal de revoir l'estimation fiscale des
parcelles précitées qui n'est pas litigieuse, mais il constate toutefois que le
prix des parcelles objets du présent recours est, en comparaison, exagéré. En
effet, les arbres qui bordent en aval les parcelles nos 671 et 744 leur
apportent une plus-value dans la mesure où ils les protègent de la route
cantonale.
c) Au vu des
explications qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle no 416 doit
être ramenée à Fr. 93'000.-- [(1'243 x 150) : 2 en chiffres arrondis] et celle
de la parcelle no 525 à Fr. 91'000.-- [(1'209 x 150) : 2 en chiffres arrondis].
2.                             Le recourant
ayant conclu à un prix au m2 de Fr. 90.--, le recours doit être considéré comme
partiellement admis. Vu l'issue du pourvoi, un émolument partiel, de Fr.
400.--, doit être mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
partiellement admis.
II.                      La décision rendue
le 26 novembre 1992 par la Commission de district d'estimation fiscale des
immeubles de Moudon est modifiée en ce sens que l'estimation fiscale des
parcelles nos 416 et 535 est ramenée respectivement à Fr. 93'000.- et Fr.
91'000.-.
III.                     Un émolument
partiel, de Fr. 400.--, est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 11 mai 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :