vd_omni · AC.2007.0002 · 2008-05-15 · fr

BAATARD/Municipalité de Lutry, VUITEL, LARA, PIFFERO, HEDIGER | Une répartition du CUS entre différentes parcelles est possible hors du seul cas d'un fractionnement prévu par l'art. 83 LATC.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.05.2008 AC.2007.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 mai 2008
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; MM.
Jacques Haymoz et Raymond Durussel, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl,
greffier.
Recourant
Frédéric BAATARD,
à Renens, représenté par Me Alain THEVENAZ, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Lutry,
Constructeurs
Marc et Catherine VUITEL,
à Lutry, représentés par Me Benoît BOVAY, avocat
à Lausanne,
Tiers intéressés
1.
Antonio et Angèle LARA,
à Lutry
2.
Maria-Teresa
PIFFERO,
à Lutry,
3.
Thi Mac Phan
HEDIGER,
à Lutry,
Objet
permis de construire
Recours Frédéric BAATARD c/ décision
de la Municipalité de Lutry du 13 décembre 2006
(coefficient d'utilisation du sol et mention 83 LATC)
Vu les faits suivants
A.
Marc et Catherine Vuitel sont
propriétaires sur le territoire de la Commune de Lutry, au chemin du Corgeon 36,
de la parcelle n
o
4'473. Ce bien-fonds, d'une surface de 405 m
2
,
supporte une maison d'habitation qu'occupent les propriétaires. Les lieux sont
situés en zone d'habitation II selon le plan d'affectation communal approuvé
par le Conseil d'Etat le 24 septembre 1987. La propriété de Marc et Catherine
Vuitel est grevée, au même titre que les parcelles voisines n
os
4'418,
4'420, 4'422, 4'407 et 4'410, d'une restriction de la propriété mentionnée au
registre foncier (n
o
171015-171016) et datant du 24 août 1994
(ci-après la « mention LATC »). Fondée sur l'art. 83 de la loi
cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; RSV 700.11), cette restriction est intervenue en 1994 lors
du fractionnement des parcelles préexistantes. Sa teneur est la suivante:
"Les limites et les surfaces des 3
parcelles issues du fractionnement
[réd. parcelles n
os
4'418, 4'420 et 4'422]
et des 3 parcelles entières
[réd. parcelles n
os
4'407, 4'410 et 4'473]
, comprises dans le périmètre jaune figuré sur le plan annexé à la
présente réquisition, n'entrent pas en considération, ni pour déterminer les
distances entre bâtiments, ni dans le calcul du coefficient d'utilisation du
sol.
Les distances entre bâtiments seront
déterminées comme s'il existait entre eux des limites correspondant aux
exigences fixées par l'art. 96 du règlement communal du 24 septembre 1987 sur
les constructions et l'aménagement du territoire. Le calcul du coefficient
d'utilisation du sol s'effectuera toujours en tenant compte de la surface
totale des 6 parcelles intéressées, soit 629 m2 +305 m2 + 484 m2 + 390 m2 + 943
m2 + 405 m2 = 3156 m2. Il n'excédera pas, pour l'ensemble des constructions à
édifier dans le périmètre jaune figuré sur le plan annexe, le coefficient de
0,3, qui représente une surface totale de 946,80 m2 de plancher brut utile
(3156 x 0.3).
Ce calcul sera conforme aux art. 16 et 17 du
règlement communal sur les constructions dans la mesure où les règles en
vigueur seraient allégées, le propriétaire d'une parcelle frappée de cette
mention peut demander la révision de celle-ci."
B.
Lors de modifications ultérieures
du règlement communal, le coefficient d¿utilisation du sol a été augmenté en
1998 pour passer de 0,3 à 0,333, puis à 0,35 en 2005 et porter la surface
totale de plancher brute utile à 1'050,9 m
2
, puis à 1104,6 m
2
.
C.
En 2003, les époux Lara, propriétaires
de la parcelle n° 4410 voisine de celle de Marc et Catherine Vuitel et
également concernée par la mention LATC, ont déposé une demande
d¿agrandissement de leur immeuble, ce qui augmentait la surface brute de
plancher utile de quelque 230 m
²
à 314 m
2
, soit une augmentation de l'ordre de 84 m
2
.
Marc et Catherine Vuitel ont formé opposition à ce projet, se fondant sur sa
non-conformité avec la mention précitée. La Municipalité de la Commune de Lutry
(ci-après: la municipalité) a alors écarté cette opposition le 3 mars 2004 en
considérant que le projet était conforme au nouveau coefficient de 0,333 qui
faisait passer la surface de plancher utile globale autorisée à 1'050.9 m
2
.
La municipalité a considéré qu¿elle pouvait se limiter à tenir compte,
conformément à la mention LATC, de la surface totale des six parcelles pour
déterminer le calcul du coefficient du sol. Le projet étant conforme au nouveau
coefficient applicable, il pouvait être autorisé. Marc et Catherine Vuitel
n¿ont pas contesté cette décision qui est entrée en force.
D.
Le 20 septembre 2006, Marc et
Catherine Vuitel ont à leur tour sollicité de la municipalité l'autorisation
d'agrandir leur maison par la réalisation d'une extension en façade sud-ouest. Selon
la demande de permis de construire, l'agrandissement projeté entraînerait une
augmentation de 26,7 m
2
de la surface brute de plancher utile (qui
est actuellement de 155,9 m
2
).
Le projet a été mis à l'enquête
publique du 13 octobre au 2 novembre 2006. Il a suscité quatre oppositions de
voisins, dont celle de Frédéric Baatard, propriétaire des parcelles n
os
4'422 et 4'418. Ce dernier reprochait en substance à l'agrandissement projeté
de ne pas respecter le coefficient d'utilisation du sol (CUS), de violer les
règles communales en matière de nombre de places de stationnement et, enfin, d'être
inesthétique.
Par décision du 13 décembre 2006,
la municipalité a écarté les oppositions et délivré le permis de construire
sollicité, se fondant sur le CUS en vigueur de 0,35 calculé sur l¿ensemble des
six parcelles concernées par la mention LATC.
E.
Frédéric Baatard, par
l'intermédiaire de son conseil, a recouru le 3 janvier 2007 au Tribunal
administratif (devenu le 1
er
janvier 2008 la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal) contre cette décision, dont il demande
l'annulation. Il soulève en substance les mêmes griefs que dans le cadre de son
opposition.
La municipalité a conclu au rejet
du recours dans sa réponse du 30 janvier 2007. Les constructeurs, par
l'intermédiaire de leur conseil, en ont fait de même dans leurs observations du
5 février 2007. Appelés à la procédure, les propriétaires des autres parcelles
concernées par la mention LATC ne se sont pas déterminés sur le recours.
Le recourant et les constructeurs ont
déposé des observations complémentaires respectivement les 19 février et 2
avril 2007.
La cause a été reprise par un
nouveau juge instructeur en date du 1
er
mars 2008.
Le tribunal a statué à huis clos.
Les arguments respectifs des
parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) Par la décision attaquée,
l'autorité intimée a admis une répartition particulière du CUS de 0,35 (art.
159 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire
du 12 juillet 2005; ci-après RCAT) sur les parcelles en cause. Alors que la
surface de la parcelle n° 4773 des constructeurs n'est que de 405 m
²
et ne permettrait de réaliser qu'une
surface de plancher de 142 m
²
(405 x 0,35), une augmentation de cette surface à concurrence de 182,6 m
² (construction existante de 155,9
m
² + agrandissement de 26,7
m
²) a été autorisée.
b) Une telle dérogation avait déjà
été admise en 1994 au moment du fractionnement des parcelles en cause, alors
que le CUS s'élevait encore à 0,3, en application de l'art. 83 LATC, dont la
teneur est la suivante :
" Tout
fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour
effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que
la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition
de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte
portée aux règles de la zone.
La mention
est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les
parcelles en cause."
Avec l'aval de la municipalité, les
propriétaires de la parcelle n° 4773 étaient alors convenus avec leurs voisins
qu'une partie de la surface des parcelles de ceux-ci serait utilisée pour le
calcul du CUS. Ainsi, certaines parcelles ont pu bénéficier d¿un report de
coefficient d¿autres parcelles pour permettre la réalisation des constructions
sur les premières. Avec la mention, une partie des parcelles n
os
4410,
4418 et 4422 (de l'ordre de 370 m
²
) a été mise à contribution pour permettre la construction des
villas sur les parcelles n
os
4420, 4473 et 4407, dont la surface ne
permettait pas de respecter le CUS de 0,3.
2.
a) La question est de savoir si,
comme le prétendent les constructeurs et la municipalité, la répartition du
nouveau CUS disponible, qui a été augmenté en 1998 à 0,333, puis à 0,35 en
2005, est aujourd'hui possible sur la base de l¿accord consigné dans la mention
LATC en 1994 alors qu'il n'est plus question de fractionnement.
b) Conformément à l¿art. 83 LATC,
cette mention a été inscrite afin de corriger une situation non-conforme résultant
du fractionnement des parcelles en 1994. Elle était destinée à régir cette
situation et d¿ailleurs, à l¿issue de ce fractionnement, il n¿existait
pratiquement plus aucune possibilité d¿agrandissement sur ces terrains, seuls
3,7 m
2
restant disponibles. S¿agissant d¿éventuels agrandissements
futurs qui pourraient se poser en fonction d¿une éventuelle évolution
ultérieure du CUS, la municipalité était en revanche tenue de vérifier dans
quelle mesure ces agrandissements étaient conformes à la réglementation
applicable, c'est-à-dire, de déterminer la proportion ou la part de la surface
des parcelles excédentaires grevées par la mention. Elle n¿a pas procédé de
manière complète à cette vérification, se limitant à appliquer l'accord
résultant de la mention LATC de 1994 alors que non seulement celle-ci ne
concernait qu¿une situation antérieure, mais que de surcroît sa teneur était
incomplète.
c) En effet, en application de l¿art.
83 LATC, le Tribunal administratif a précisé qu¿en substance, si une surface
prise en compte pour calculer la densité d¿occupation d¿une parcelle est mise à
disposition, après construction, pour compléter l¿une ou l¿autre des parcelles
voisines, une surface correspondante de la parcelle donneuse doit être
"neutralisée"
pour en déterminer la densité d¿occupation ou d'utilisation du sol. Il s¿agit
en quelque sorte d¿une règle de péréquation, le but étant que, pour l¿ensemble
des parcelles considérées, les possibilités de construire n¿excèdent pas les
normes de densité prévues (arrêt AC.1995.0166 du 29 février 1996;
Bovay/Sulliger
, Aménagement du
territoire, droit public des constructions et permis de construire,
Jurisprudence rendue en 2005 par le Tribunal administratif du canton de Vaud,
RDAF 2006 I 199, 226). Le Tribunal fédéral a confirmé que le fractionnement de
parcelles contiguës était possible pour augmenter la surface constructible
d¿une propriété au moyen d¿une convention entre propriétaires voisins par la
mise à disposition, pour le calcul de la surface constructible, d¿une surface
de terrain qui n¿a pas déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment existant.
Une telle manière de faire est admise en droit suisse, même sans disposition
expresse. Ce procédé présuppose toutefois que la surface voisine mise à
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir
ultérieurement à un tel calcul, ce qui implique pratiquement qu¿elle soit
grevée d¿une servitude de non bâtir au profit de la collectivité (ATF 101 Ia
289; 109 Ia 188).
d) Dans le cas présent, la mention
LATC ne permet pas de localiser quelles portions de surfaces des différentes
parcelles ont été
"neutralisées"
au profit d¿autres parcelles.
En outre, elle ne précise pas comment traiter les surfaces mises à disposition  des
parcelles n
os
4420, 4473 et 4407, en cas d'augmentation du CUS; par
exemple une répartition équitable du CUS entre tous les propriétaires commande
de faire bénéficier l'augmentation du CUS sur les surfaces neutralisées par la
mention aux parcelles auxquelles elles sont attribuées; mais une autre
solution, qui aurait nécessité un accord préalable de tous les propriétaires
concernés, aurait pu favoriser les seuls propriétaires des parcelles grevées,
en prévoyant une réduction de la surface neutralisée dans la mesure que permet
l'augmentation du CUS pour les villas des parcelles bénéficiaires. La mention
de 1994 ne respecte donc pas l¿art. 83 LATC en l¿absence d¿un plan coté
indiquant l¿emplacement des surfaces mises à disposition, leur statut et leur
localisation. La municipalité ne pouvait donc pas se contenter de se référer à
la lettre de cette mention pour autoriser des projets subséquents mais devait
au contraire s¿assurer qu¿une surface neutralisée ne soit pas comptabilisée une
seconde fois dans le calcul du coefficient disponible lors d¿une nouvelle
construction et faire procéder à une révision de la mention lors des
augmentations ultérieures du CUS, indépendamment d'une demande dans ce sens par
un propriétaire.
3.
a) Il convient encore de
s¿interroger si la municipalité pouvait se fonder sur l¿art. 85 LATC pour admettre
une dérogation à la réglementation applicable. L'art. 85 LATC avait jusqu'à son
abrogation par la loi du 14 novembre 1995 (BGC novembre 1995, p. 2958; FAO 1995,
p. 479) la teneur suivante:
"Dans la mesure où le règlement communal
le prévoit, la municipalité peut accorder des dérogations de minime importance
lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration ou la
conception des constructions imposent des solutions particulières et s'il n'en
résulte pas d'inconvénient majeurs.
Lorsque ces dérogations portent
a) sur les règles concernant la distance
entre un bâtiment et la limite de propriété;
b) sur les règles concernant la surface
minimale des parcelles ou le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol,
ces règles doivent dans la même zone, être
respectées sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des
parcelle voisines;
ces dérogations doivent faire l'objet d'une
mention au registre foncier sur les parcelles en cause; la réquisition de
mention est accompagnée d'un plan coté."
L'art. 85 al. 2 LATC a fait l'objet
de critiques par la doctrine, car si l'atteinte à la réglementation était
entièrement corrigée, il n'y avait plus de dérogation, mais un transfert de
coefficient d'une parcelle à l'autre comme celui prévu par l'art. 83 LATC (voir
Raymond
Didisheim
, Modifications
de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques
réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in RDAF 1991, 400ss, p. 417 et
418). L'ancien alinéa 2 de l'art. 85 LATC a donc été supprimé et la disposition
a aussi été modifiée, afin de
"permettre aux municipalités de déroger à
leurs prescriptions réglementaires, en dehors des cas de minime importance, même
si elles ne disposent pas de prescription spécifique et précise pour chaque
objet
" (BGC novembre 1995, p. 2712). L'art. 85 LATC a la teneur
suivante:
"Dans
la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à
la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant
que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient.
L'octroi de
dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts
prépondérants de tiers.
Ces
dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être
assorties de conditions et charges particulières".
b) Au vu de la réglementation
susmentionnée, contrairement à ce que soutient le recourant, il est possible de
procéder à une répartition du CUS entre différentes parcelles hors du seul cas
d'un fractionnement prévu à l'art. 83 LATC. Une telle répartition ou transfert
pourrait d'ailleurs même avoir lieu sans base légale (Denis
Piotet
, Le transfert du coefficient
d'utilisation ou d'occupation du sol et de droit privé fédéral, in DC 2000 P 40).
Encore faudrait-il qu'un accord entre les intéressés intervienne à ce sujet. On
ne voit pas en effet qu'incitée par le seul propriétaire favorisé par la
dérogation, la municipalité impose à des voisins une diminution correspondante
de leur faculté de construire. Or, en l'espèce, un tel accord fait précisément
défaut au vu du recours. Qu'un accord ait précédemment été trouvé en 1994 lors
du fractionnement et alors que le CUS s'élevait à 0,3 ne permet pas d'étendre cet
accord à la situation où, le CUS porté à 0,35, les possibilités de bâtir ont
été accrues : qu'un propriétaire ait toléré alors un transfert du CUS
n'implique pas qu'il soit désormais disposé tant à voir la densité de
construction accrue sur une parcelle voisine qu'à perdre lui-même une
possibilité de bâtir. A défaut d¿accord, ne saurait parler au sens de l¿art. 85
LAT de
"circonstances objectives"
autorisant une dérogation.
Celle-ci ne peut pas non plus être fondée sur un motif d¿intérêt public tel que
prévu par cette disposition.
4.
a) Il résulte des explications qui
précèdent que, suite à l¿augmentation du CUS, et lors de requêtes subséquentes
d¿agrandissement sur les parcelles concernées par la mention LATC, la
municipalité aurait dû s¿assurer au préalable qu¿elle ne comptabilisait pas à
double une ou plusieurs surfaces
"neutralisées"
lors du
fractionnement de 1994. Par ailleurs l'augmentation du CUS à 0,333 en 1998,
puis à 0,35 en 2005 imposait à la municipalité de résoudre la question préalable
d¿une répartition équitable du CUS nouvellement disponible entre les différents
propriétaires des parcelles concernées par la mention, tout en maintenant le
principe du fractionnement et de la répartition du CUS entre les différentes
parcelles. Ceci aurait nécessité un nouvel accord et une révision de la mention
LATC, indépendamment d'une demande dans ce sens par un propriétaire.
b) Cette question aurait déjà dû
être abordée lors du projet d¿agrandissement de la construction sise sur la
parcelle n° 4410 en 2004. A cette occasion, les propriétaires de cette parcelle
ont obtenu une augmentation importante de la surface de plancher de la villa
existante (de l'ordre de 80 m
2
) compte tenu du nouveau CUS de 0,333 mais
sur la base d¿une application erronée de la mention précitée. En effet, une
surface d'environ 150 m
²
de la
parcelle n° 4410 était grevée par la mention de 1994 en faveur des parcelles n
os
4420, 4473 et 4407. Cet agrandissement a donc porté préjudice en particulier au
propriétaire des parcelles n
os
4418 et 4422, dans la mesure où il a
reporté sur ces seules parcelles le déficit de coefficient des autres parcelles,
et a privé par conséquent les autres propriétaires de parts de coefficient
auxquels ils auraient pu prétendre à la suite de l¿augmentation du CUS. Si
cette situation irrégulière est aujourd¿hui acquise, elle ne doit pas péjorer
les possibilités de construire des autres parcelles résultant d¿un
assouplissement du CUS réglementaire. En d'autres termes, la part de
l'agrandissement de la villa construite sur la parcelle n° 4410, qui excède une
réparation équitable de l'augmentation du coefficient entre tous les
propriétaires concernés par la mention, doit être considérée comme non
réglementaire et elle doit être soumise pour ce motif aux restrictions de
l'art. 80 LATC. Elle ne peut donc pas être prise en considération dans le calcul
du CUS nouvellement augmenté de l'ensemble des autres parcelles concernées par
la mention. En fait, dans le cadre d'une répartition équitable du CUS, la
surface de terrain attribuée à chaque construction par la mention de 1994 doit
pouvoir bénéficier de l'augmentation du CUS pour chacune de ces constructions.
Il n'est ainsi pas exclu que l'augmentation du CUS de 0,3 à 0,35 sur la surface
attribuée à la villa des constructeurs conduise en définitive à l'admission du
projet de construction contesté.
c) Il convient donc de renvoyer le
dossier à la municipalité afin d¿établir la surface de plancher disponible sur
chaque parcelle concernée par la mention LATC, conformément à une répartition
équitable de l'augmentation du CUS de 0,3 à 0,35 entre toutes les parcelles liées
à cette mention.
5.
Les considérants qui précèdent
conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée.
Le dossier est renvoyé à la municipalité pour statuer à nouveau sur la demande
de permis de construire sur la base d'une nouvelle répartition équitable du CUS
entre les parcelles concernées par cette mention.
En ce qui concerne la répartition
des frais et dépens, le recourant obtient gain de cause en ayant été assisté
par un avocat et il se justifie donc de lui accorder des dépens. Toutefois, le
recours est admis en raison du fait que la municipalité n'a pas appliqué les
règles légales qui exigeaient une révision de la mention en cas d'augmentation
du CUS. Les frais de la cause, ainsi que des dépens au recourant doivent donc être
mis à la charge de la Commune de Lutry (voir arrêts AC.2007.0073 du 29 janvier
2008 et AC.2006.0048 du 21 décembre 2008). Il ne se justifie pas d¿allouer de
dépens aux constructeurs.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de
Lutry du 13 décembre 2006 est annulée, le dossier lui étant retourné pour
nouvelle décision dans le sens des considérants.
III.
Les frais de la cause, par 1'000
(mille) francs, sont mis à la charge de la Commune de Lutry.
IV.
La Commune de Lutry versera au
recourant Frédéric Baatard la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de
dépens.
Lausanne, le 15 mai 2008
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.