vd_omni · FO.2003.0013 · 2005-02-24 · fr

NEBEHAY, NEBEHAY/Office communal du logement, Service du logement | Est soumis à autorisation le seul aménagement d'appartements de six pièces sur la surface de deux appartements de trois pièces si le nouveau logement n'est pas destiné comme par le passé à tout un chacun mais aux seuls employés d'une société, celle-ci payant un loyer comprenant du mobilier et un forfait pour l'électricité.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.02.2005 FO.2003.0013

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 24 février 2005
Composition
M. Jacques Giroud, président; Mme Dina Charif Feller et
M. Edmond C. de Braun
Recourants
1.
Nikolaus NEBEHAY, C/O Cordon
Bleu,
à Lausanne, représenté par Philippe CONOD, avocat,
à Lausanne,
2.
Annegrete NEBEHAY, c/o
Cordon Bleu,
à Lausanne,
représentée
par Philippe CONOD, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Service du logement,
Lausanne
Autorité concernée
Office communal du
logement,
à Lausanne,
Objet
Recours Nikolaus et Annegrete NEBEHAY contre
décision du Service du logement du 25 septembre 2003 (transformation de
maisons d'habitation)
Vu les faits suivants
A.
Le bâtiment sis avenue Edouard-Rod
14, à Lausanne, comprenait à l’origine huit appartements de trois pièces avec
cuisine et salle de bain. La Commission d’inspection sanitaire des immeubles
anciens de la Commune de Lausanne l’a visité le 16 novembre 1999. Il a alors
été constaté que ces logements étaient loués par chambres individuelles à des
membres du personnel de l’établissement Château d’Ouchy et que leur état
général était « fortement dégradé ». Par lettre du 6 mars 2000, la
Direction de la sécurité sociale et de l’environnement de la Commune de
Lausanne a invité les propriétaires de cet immeuble à effectuer des travaux de
remise en état. Les intéressés ont saisi le Tribunal administratif d’un recours
le 15 mars 2000. En cours de procédure, tant l’autorité précitée que le Service
du logement (ci-après : SL) ont fait valoir que la location de chambres
individuelles et non plus d’appartements avait constitué un changement
d’affectation au sens de la loi concernant la démolition, la transformation et
la rénovation de maisons d’habitation, ainsi que l’utilisation de logements à
d’autres fins que l’habitation (LDTR, RSV 840.15), soumis à une autorisation
qui n’avait pas été sollicitée. Le recours précité a été retiré en raison de la
vente de l’immeuble.
B.
Les nouveaux acquéreurs, les époux
Nikolaus et Annegrete Neebehay ont conclu le 6 juillet 2000 avec la société
Philip Morris Europe SA quatre baux portant chacun sur un appartement de six
pièces dans l’immeuble en cause. Le début de ces contrats était fixé au 1
er
janvier 2001, étant précisé qu’il pourrait être avancé en fonction du déroulement
de travaux. Le loyer s’entendait pour un logement meublé, les charges,
l’électricité, le raccordement pour la télévision et le parking étant compris.
Les époux Neebehay ont déposé le 27
juillet 2000 une demande de permis de construire relative à un ascenseur.
L’emplacement de celui-ci, reliant le sous-sol aux combles, nécessitait la
démolition du mur séparant chacun des appartements de trois pièces d’avec la
cage d’escalier ainsi qu’un empiètement d’environ 1 m2 sur chacun de ces
logements. Un tel permis a été délivré par la Direction des travaux le 25
octobre 2000, cela sans enquête publique.
Auparavant, par lettre du 28 août
2000, l’architecte des propriétaires (ci-après : l’architecte) avait
demandé au SL que la création d’un ascenseur soit considérée comme non
assujettie au régime de l’autorisation. Il produisait toutefois une formule
intitulée « Demande d’autorisation fondée sur la (LDTR) », où l’état
locatif après travaux consistait en huit logements de trois pièces au loyer de
1'500 fr. net par mois.
Par lettre du 19 septembre 2000, le
Service de l’environnement, de l’hygiène et du logement (SEHL), auquel la
correspondance susmentionnée avait été transmise, a déclaré à l’architecte,
d’une part que la dernière affectation de l’immeuble n’avait pas été conforme à
la LDTR, d’autre part que tous travaux devraient être autorisés par le SL
préalablement à leur exécution. A la demande du SEHL, l’architecte a produit le
26 septembre 2000 le descriptif de travaux de rénovation concernant huit
appartements de trois pièces pour un coût global de 1'332'100 fr., y compris
l’installation de l’ascenseur.
Le 11 octobre 2000, le SL a établi un
rapport technique selon lequel le coût des travaux était admissible; compte
tenu de la valeur de l’immeuble et d’un taux de rendement de 6,5 %, le loyer
annuel après travaux pouvait être fixé à 136'739 fr., le loyer mensuel net de
chaque appartement de trois pièces s’élevant ainsi à 1'424 francs.
C.
Le 4 décembre 2000, le SEHL a émis un
préavis favorable au sujet de la rénovation envisagée. Il a toutefois réduit à
1'343 fr. le montant du loyer mensuel qu’il tenait pour admissible et préconisé
un contrôle des loyers pour une durée de dix ans.
Par lettre du 29 janvier 2001, informé
de ce que les deux appartements de trois pièces de chaque étage avaient été
réunis pour former trois appartement de six pièces, le SL a invité l’architecte
à lui fournir un descriptif de ces travaux et de leur coût ainsi que du mode de
location, tout en relevant que l’opération n’aurait pas dû être effectuée sans
autorisation.
L’architecte a répondu par fax du 31
janvier 2001 en communiquant la copie d’une lettre qu’il avait adressée le 29
janvier précédent à la Direction des travaux de la Commune de Lausanne :
il y exposait que la cloison séparant deux appartements avait été supprimée,
que les logements ainsi créés étaient destinés aux « personnels
dirigeants » de la société Philip Morris et qu’il avait été prévu la
possibilité de reconstituer des appartements de trois pièces.
Le 25 mai 2001, dans un document ayant
la forme d’une décision, le SL a tout d’abord constaté que deux logements
nouvellement créés dans les combles n’étaient pas assujettis à une autorisation
LDTR. Il a ensuite déclaré qu’il réservait son « appréciation
définitive » au sujet de la rénovation des logements existants et a fixé
aux propriétaires un délai au 20 juin suivant pour communiquer divers
renseignements.
Le 22 juin 2001, une séance a réuni le
propriétaire et son architecte d’une part, des collaborateurs du SL d’autre
part. Nikolaus Neebehay a alors déclaré que c’était l’intérêt du locataire pour
des logements de six pièces meublés qui avait conduit à créer ceux-ci.
L’architecte a quant à lui déclaré qu’il suffisait pour reconstituer des
appartements de trois pièces d’installer une cuisine et de monter un mur à
chaque étage. Le propriétaire a été invité à produire un décompte des travaux,
les baux, l’indication du loyer afférent aux meubles et un inventaire de
ceux-ci.
Par lettre du même jour, Nikolaus
Neebehay a communiqué au SL, outre les baux susmentionnés, diverses pièces dont
il ressortait ce qui suit. Le coût définitif des travaux s’élevait à 1'334'600
fr. La valeur du mobilier d’un appartement de six pièces s’élevait à 36'000 fr.
Le loyer mensuel de chaque appartement de six pièces s’élevait à 4'800 fr. Ce
montant était composé d’un « loyer net », par 2'630 fr., et de
« charges en sus », par 2'170 fr. Celles-ci comprenait des charges
proprement dites, par 360 fr., un poste « parking », par 250 fr., des
frais de raccordement au téléphone, par 25 fr., des frais d’électricité et de
raccordement pour la télévision, par 250 fr. et 35 fr., et enfin un
« service de maintenance », par 250 fr., et un poste
« mobilier », par 1'000 fr.
Lors d’une inspection locale effectuée
le 10 août 2001, le SL a constaté que les installations électriques étaient
prévues pour huit logements, que les portes palières avaient été maintenues et
que les cuisines de trois appartements de trois pièces avaient remplacées par
une chambre, dont le sol en carrelage était identique à celui de la cuisine
équipée.
D.
A la demande du SL, qui lui avait
communiqué les éléments susmentionnés, le SEHL a établi un nouveau préavis le 4
décembre 2002. Il relevait que, par une « politique du fait
accompli », les appartements de trois pièces appartenant à une catégorie à
pénurie avaient été soustraits du marché pour y être remplacés par des
logements de six pièces réservés aux employés d’une société. Il préavisait
néanmoins favorablement à l’octroi d’une autorisation pour la rénovation en
cause à la condition que, « lors de leur retour en location sans
service », le loyer des appartements n’excède pas 1'315 fr. pour un trois
pièces et 2'630 fr. pour un six pièces. Il acceptait également « le
changement d’affectation opéré », cela « à titre exceptionnel »,
« mais uniquement pour les besoins propres et exclusifs de la société
Philip Morris Europe SA » : « au départ » de celle-ci, les
appartements, qu’ils soient composés de trois ou de six pièces, devraient être
« réaffectés à de l’habitation conventionnelle sans service para-hôtelier
et les loyers contrôlés durant dix ans ».
Le 25 septembre 2003, le SL a pris une
décision, dont le dispositif a la teneur suivante :
« Le Service du logement :
A) :
régularise
la
location actuelle de 4 logements de 6 pièces en la forme para-hôtelière
(location meublée avec service) dans l’immeuble avenue Edouard-Rod 14 à
Lausanne,
pour les besoins propres et exclusifs du locataire actuel
,
soit la société Philip Morris SA.
En cas de départ du bénéficiaire précité, ces
logements devront être remis en location en la forme de 8 logements de 3 pièces
appartenant au marché « traditionnel » de la location, soit sans
prestations annexes assimilables à de la para-hôtellerie.
B) :
Dans l’hypothèse d’une remise en location de 8
logements de 3 pièces dans les conditions décrites sous lettre A) ci-dessus,
ces appartements feront l’objet d’un contrôle des loyers lors de leur première
remise sur le marché après réaffectation, le revenu locatif annuel net desdits appartements
ne pouvant excéder la somme de fr.
126'240.–
(fr. 210.-/m2/an).
Ce contrôle consistera en la production des
baux à loyers établis lors de la première mise en location après travaux. Ces
documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les
moyens de contestation que leur offre la voie civile.
Cette restriction sera inscrite au registre
foncier une fois le délai de recours échu. Elle sera inscrite pour une durée de
dix ans à compter de l’entrée en force de la présente autorisation.
Enfin, dans la mesure où les travaux entrepris
et le changement d’affectation des loyers n’a pas entraîné de modifications
irréversibles qui rendraient impossible toute remise en location des logements
concernés sous forme d’appartements de 3 pièces, le Service du logement renonce
à dénoncer les maîtres de l’ouvrage pour avoir loué ces appartements sous forme
de meublés en situation para-hôtelière. »
Nikolaus et Annegrete Neebehay ont
recouru contre cette décision par acte du 15 octobre 2003 en concluant à son annulation,
« les recourants étant autorisés à louer les appartements sans aucune
restriction ou charge ».
Dans sa réponse du 17 novembre 2003,
le SL a conclu au rejet du recours.
Le Tribunal administratif a tenu
audience le 27 janvier 2005, entendant le recourant et son conseil (ceux-ci
renonçant à une inspection locale) ainsi que les représentants du SL et du
SEHL.
Considérant en droit
1.
Les logements du bâtiment litigieux
ont fait l’objet d’une rénovation. Cette opération était à n’en pas douter
soumise à autorisation en vertu de la LDTR. L’art. premier, première phrase de
cette loi, le prévoit en effet expressément pour les maisons d’habitation
situées dans les communes où sévit la pénurie de logements, ce qui est
notoirement le cas de la Commune de Lausanne.
Conformément à l’art. 4 al. 1 LDTR,
l’autorisation devait être accordée pour une telle rénovation, qui apparaissait
indispensable notamment pour des motifs de sécurité ou de salubrité, ce qui
n’est pas contesté.
L’autorité intimée était au surplus
habilitée par l’art. 4 al. 3 LDTR à contrôler pendant dix ans les loyers des
logements rénovés « afin d’éviter des augmentations qui iraient à
l’encontre du but visé par la (…) loi ». Ce but étant de conserver sur le
marché des logements à loyer modéré (cf. un résumé des travaux préparatoires au
considérant 3 de l’arrêt du Tribunal administratif du 8 juillet 2003 dans la
cause FO 2002/0024), l’autorité intimée a déterminé le loyer après travaux le
plus bas compte tenu du coût de ceux-ci, des charges et du revenu des
propriétaires. Selon un calcul que ceux-ci n’ont pas remis en cause, elle a
ainsi retenu au titre du coût des travaux un montant global de 1'332'100 fr.,
celui-là même que l’architecte des recourants avait articulé. Eu égard à la
valeur de l’immeuble et à un « rendement admissible » de 6,5 %, elle
a fixé le montant du loyer à maintenir à 1'424 fr. net pour chaque logement de
trois pièces. Le pourcentage précité comprenant le taux d’intérêt hypothécaire
(cf. au sujet du mode de calcul pratiqué par le SL l’arrêt du Tribunal
administratif du 9 juillet 2002 dans la cause AC 2001/0263), la variation de
celui-ci est susceptible de modifier le montant du loyer admissible. C’est
d’ailleurs ce qui a conduit l’autorité intimée à ne plus fixer dans la décision
attaquée qu’un loyer à contrôler de 1'315 fr. (126'240 sur 8 x 12) pour tenir
compte d’une réduction du taux d’intérêt.
Au vu de ce qui précède, en tant
qu’elle inclut la rénovation de huit appartements de trois pièces, l’opération
litigieuse justifiait le contrôle des loyers imposé par l’autorité intimée. La
référence à un montant déterminé se révèle cependant inadéquate puisqu’elle
exclut, à la lettre du dispositif de la décision attaquée et même si l’autorité
intimée tenait une adaptation pour évidente, de tenir compte d’une variation du
taux d’intérêt hypothécaire. Il y a dès lors lieu de réformer cette décision de
façon à permettre expressément une adaptation du loyer en fonction du taux
applicable.
2.
Pour ce qui est de la transformation
ayant consisté à convertir des appartements de trois pièces en un nombre réduit
de moitié d’appartements de six pièces, une autorisation du SL était aussi
nécessaire en application de l’art. 1er première phrase LDTR. Son octroi ne
s’imposait pas puisque, selon l’art. 3 LDTR, « en règle générale,
l’autorisation est refusée lorsque l’immeuble en cause comprend des logements
d’une catégorie où sévit la pénurie » : comprenant des logements de
trois pièces, à savoir d’une catégorie où il n’est pas contesté que sévit la
pénurie, l’immeuble n’avait pas à être transformé. Une telle opération ne
pouvait en tous les cas être justifiée pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d’intérêt général au sens de l’art. 4 al. 1 LDTR. On ne voit pas
non plus quelles circonstances auraient commandé impérativement l’octroi d’une
autorisation à titre exceptionnel selon cette même disposition. En particulier,
de telles circonstances ne devaient pas être vues dans le fait que les
propriétaires auraient effectué de bonne foi les aménagement litigieux :
il est patent au contraire qu’ils ont délibérément fait abstraction des
exigences en matière de LDTR, d’une part signant le 6 juillet 2000 des baux
relatifs à des logements de six pièces et n’annonçant le 28 août suivant que la
rénovation de logements de trois pièces, d’autre part réalisant avec un
architecte des transformations avant d’avoir obtenu une autorisation y
relative.
Cela étant, la transformation
litigieuse n’aurait pas dû être autorisée. On examinera comment traiter la
décision contraire de l’autorité intimée au considérant 4 ci-dessous.
3.
Les recourants soutiennent que
l’aménagement de six pièces au lieu de trois pièces ne constituerait pas une
transformation soumise à autorisation au sens de l’art. 1 al. 1 LDTR, dès lors
que les deux types d’appartements seraient de la catégorie dite à pénurie et
que l’on pourrait au surplus aisément reconstituer les trois pièces initiaux.
Ce n’est pas l’avis du SL, pour lequel il aurait été préférable du point de vue
de la protection du parc locatif de maintenir huit unités de logement plutôt
que de réduire leur nombre à quatre. Cette question peut toutefois demeurer
indécise puisqu’à lire la disposition précitée, la seule « utilisation de
logements (…) à d’autres fins que l’habitation sous la forme ou aux conditions
existant au moment de la demande » est soumise à autorisation. Or, si
l’inclusion dans le loyer de frais tels que le chauffage et la redevance de
télévision ne modifie pas l’accessibilité du logement pour les locataires
potentiels, il n’en va pas de même pour les forfaits téléphone et électricité
et surtout pour les montants de 1'000 fr. et 250 fr. mensuels correspondant à
la mise à disposition et à la maintenance d’un mobilier. Ce n’est que dans le
cadre restreint des relations contractuelles particulières entretenues avec la
société Philip Morris que de telles conditions sont praticables, de sorte que
leur application a pour effet de soustraire le logement en cause du parc
protégé.
4.
Les motifs qui précèdent conduisent
au constat de l’illicéité de l’autorisation octroyée a posteriori par
l’autorité intimée en ce qui concerne l’aménagement d’appartements de six
pièces. La décision attaquée n’en est pas annulable pour autant, puisque des
conclusions dans ce sens font défaut et que, selon la jurisprudence (Tribunal
administratif, arrêts du 7 décembre 1995 dans la cause PS 1995/0243 et du 14
mars 2000 dans la cause AC 1998/0120), le Tribunal administratif n’a pas la
faculté de procéder à une réformation in pejus. On ne peut donc que prendre
acte de l’autorisation octroyée et confirmer que, pour l’hypothèse d’une
résiliation des baux conclus avec la société Philip Morris, la disposition
antérieure des appartements devrait être rétablie (ce qui ne ferait pas de
difficulté de l’aveu même des recourants) et un contrôle des loyers être
instauré.
5.
Déboutés sur le principe de leurs
conclusions, le recours ne devant être que partiellement admis en ce qui
concerne la question mineure de l’effet du taux d’intérêt hypothécaire sur le
montant des loyers contrôlés, les recourants seront chargés d’un émolument de
justice, sans avoir droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision rendue le 25 septembre
2003 est réformée en ce sens que le revenu locatif maximum fixé à 126'240 francs
sous lettre B du dispositif devra être corrigé pour tenir compte d’une
variation du taux d’intérêt hypothécaire. Cette décision est confirmée pour le
surplus.
III.
Un émolument de justice de 2'500
(deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de Nikolaus et Annegrete Neebehay.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
do/Lausanne, le 24 février 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint