vd_omni · FI.1993.0059 · 1994-08-04 · fr

c/ACI et Vevey | Le fait, que pour un particulier qui veut se procurer un logement, d'en réaliser deux, n'exclut pas de qualifier toute l'opération de privée; association avec un professionnel ici pas décisive.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.08.1994 FI.1993.0059

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 4 août 1994
__________
sur le recours interjeté par
A.________
,
dont le conseil est l'avocat Michel Rossinelli, à Lausanne,
contre
les décisions sur réclamation rendues le 23
mars 1993 respectivement par l'
Administration cantonale des impôts
et la
Commission d'impôt et recette de district de Vevey
(gain immobilier taxé
comme revenu ordinaire; impôt cantonal, communal et fédéral; période fiscale
1991-1992).
***********************************
Statuant dans sa séance du 10 mars 1994,
le Tribunal administratif, composé de
MM.     E. Poltier, juge
C.-F. Constantin, assesseur
J.-P. Kaeslin, assesseur
Greffier : M. J.-C. Perroud, sbt
constate en fait :
______________
A.                     A.________ s'est
installé en 1986 à X.________ où il a acheté un appartement en PPE d'une
centaine de mètres carrés (parcelle no1********). Dans cette ville, il a dirigé
la succursale de ********. En 1990, il est entré au service du ********, à
Lausanne, en qualité de sous-directeur. Suite à ce déplacement professionnel,
il a cherché à acquérir une habitation plus proche de la capitale. Dans des
circonstances sur lesquelles on reviendra ci-dessous, il s'est établi le 15
juillet 1989 à W.________, où il a pris domicile dans une villa mitoyenne, constituée
en PPE (part de 50/100 de la parcelle de base no 2********). A la suite de son
divorce, prononcé le 10 décembre 1990 par le président du Tribunal du district
de Vevey, A.________ a quitté W.________ pour ******** le 31 octobre 1991. Il
s'est installé le 1er janvier 1993 à ********(Valais), après avoir revendu sa
propriété de W.________ (acte du 24 novembre 1992).
B.                     Selon les
explications fournies à l'audience du tribunal, A.________ avait appris par
voie de presse l'existence d'un terrain à vendre à Y.________ (Commune de
Z.________). N'ayant pas les moyens financiers de s'engager seul, il a fait
appel à un ami, B.________, propriétaire d'une entreprise d'********, qu'il
avait rencontré en 1985 et avec qui il avait réalisé, en 1987, une petite opération
immobilière portant sur des places de parc (le bénéfice de cette opération a
été taxé comme revenu ordinaire, sans contestation des intéressés). A.________
et B.________ ont ainsi acquis successivement, en propriété commune et société
simple, les parcelles nos 1******** et  2******** du cadastre de Z.________,
sises à Y.________, par actes notariés des 10 juin et 8 novembre 1988. Ces deux
biens-fonds ont été réunis par acte du 18 avril 1989, la nouvelle parcelle
ainsi constituée portant le no 2******** et occupant une surface de 1'452
mètres carrés. A.________ a expliqué à l'audience du tribunal que son intention
initiale était de réaliser deux appartements, d'en garder un pour l'habitation
de sa famille, et de louer l'autre, éventuellement à ses parents qui étaient
relativement âgés. Quant à B.________, il était avant tout intéressé pour des
raisons professionnelles (procurer du travail à son entreprise) et souhaitait
s'engager pour deux appartements qu'il aurait loué. C'est la raison pour
laquelle les deux susnommés ont fait mettre à l'enquête, à la fin de l'année
1988, un projet d'immeuble comprenant quatre logements sur la nouvelle parcelle
à constituer. Ce projet n'a toutefois pas obtenu l'aval des autorités
municipales qui, par lettre du 23 décembre 1988, ont informé les intéressés
qu'il comportait diverses irrégularités, parmi lesquelles une surface bâtie
trop importante et une insuffisance de places de parc. A.________ et B.________
ont alors envisagé de construire une villa de trois appartements, selon des
modalités d'engagement décrites dans une lettre du 20 avril 1989 par le notaire
Berney au service des gains immobiliers de l'ACI:
"...
b) Ces terrains ont été acquis par les prénommés en vue de construire une villa
de trois appartements pour le compte de A.________ seul, dont un restait sa
propriété et les deux autres étant destinés à la location, B.________ n'ayant
acquis que pour contribuer à l'achat par la mise de fonds propres et pour
fournir des travaux à son entreprise sanitaire;
..."
Toujours selon les
explications de A.________, ce projet s'est avéré lourd à supporter
financièrement. A la même époque, A.________ est entré en contact avec la
D.________ qui était propriétaire de la parcelle no 58 de W.________ sur
laquelle une villa de deux appartements en PPE étaient en voie de finition. La
société précitée s'est montrée disposée à échanger une demi-villa (parcelle no
1********) représentant une part de PPE de 50% de la parcelle no 2******** avec
le bien-fonds de Y.________, mais B.________ n'était lui-même pas intéressé à
acquérir une construction déjà réalisée. C'est pourquoi, il a vendu sa part (de
Z.________) à son associé pour le prix de Fr. 180'000.- correspondant environ
au prix de revient (vente à terme du 25 mai 1989 devant les notaires Golay et
Berney), après quoi, le même jour - soit avant même que A.________ n'en soit
formellement propriétaire -, ce dernier a échangé sa parcelle de Z.________
contre la demi-villa de W.________. Le contrat mentionne que les immeubles
échangés sont estimés à des valeurs égales, de sorte qu'aucune soulte n'est due
de part et d'autre; il comporte en outre une clause selon laquelle la
D.________ s'engage à acquérir l'appartement de X.________, propriété de
A.________, pour le cas où celui-ci ne l'aurait pas vendu le 31 juillet 1989.
Cette clause a été exécutée le 31 août 1989, date à laquelle A.________ a
transféré, par acte de vente à terme, à la société précitée la propriété de cet
appartement pour le prix de Fr. 420'000.-. Précédemment, A.________ avait déjà
tenté de vendre son appartement et conclu à cet effet une promesse de vente
avec C.________. Cette convention, passée le 30 septembre 1988, n'avait pas été
suivie d'effet, vraisemblablement en raison du refus des édiles montreusiens de
délivrer le permis de construire sollicité à fin 1988.
C.                    Dans la lettre
précitée du 20 avril 1989, le notaire Berney avait indiqué à l'autorité fiscale
que la valeur des immeubles dont l'échange était envisagé était arrêtée entre
parties à Fr. 830'000.-. Il avait également questionné l'autorité intimée sur
les conséquences fiscales de cet échange.
Par lettre du 1er
mai 1989, l'ACI avait répondu à Me Berney que l'échange entraînerait une
imposition du gain réalisé par A.________ comme revenu ordinaire, sous réserve d'une
part fixée à un quart environ (part privée) qui pourrait bénéficier du report
d'imposition prévu par l'art. 41 let. e LI. Dans un échange de correspondance
ultérieur, l'ACI a accepté, au vu de nouveaux plans présentés par A.________
(projet de villa à trois appartements), de porter la part privée à 40%, le
solde, soit 60%, devant en revanche être soumis à l'imposition sur le revenu.
D.                    A la suite de
l'échange décrit plus haut, A.________ a déposé une déclaration pour
l'imposition des gains immobiliers en date du 4 mai 1990; celle-ci a été
laissée en blanc, l'intéressé estimant qu'il devait bénéficier de l'art. 41
let. e LI et, partant, du report intégral d'imposition, l'échange ayant eu lieu
sans soulte. La Commission d'impôt du district d'Aigle n'a cependant pas suivi
cette déclaration. Par lettre du 7 mai 1990 dans laquelle elle a arrêté le
montant du gain immobilier à Fr. 431'600.- (compte tenu d'une valeur des
parcelles échangées estimée à Fr. 800'000.-, d'un prix de revient de la
parcelle cédée en échange arrêté à Fr. 325'000.- et d'impenses admises pour Fr.
43'400.-) et indiqué au contribuable que 60% de ce gain, soit Fr. 258'960.-,
devrait être déclaré lors de la période fiscale suivante, à titre de revenu
ordinaire. Dans sa déclaration du 11 juillet 1991 pour les années fiscales
1991-1992, A.________ n'a pas donné suite à cette injonction.
E.                     A la suite de la
notification, le 19 décembre 1991, d'une taxation définitive retenant un
bénéfice en capital de Fr. 258'900.- imposable sur la base de l'art. 29 let. b
LI, A.________ a formé une réclamation déposée par lettre du 16 janvier 1992.
Il a également contesté, par lettre du 17 février 1992, la taxation en matière
d'impôt fédéral direct notifiée le 24 janvier 1992 par la Commission d'impôt et
recette du district de Vevey, dans laquelle celle-ci avait pris en compte, à
titre de revenu ordinaire, le montant de Fr. 258'960.- représentant le 60% du
gain immobilier réalisé lors de l'échange du 25 mai 1989.
F.                     Par décisions du 23
mars 1993, tant l'ACI que la commission d'impôt précitée ont rejeté les
réclamations du contribuable. Pour l'essentiel, ces autorités admettent qu'une
partie des opérations conduites par A.________ tendaient à l'acquisition d'un
logement pour sa famille, mais considèrent que le reste avait un caractère
spéculatif. En d'autres termes, le contribuable comptait réaliser deux
opérations en une et utiliser le gain acquis dans le cadre de l'activité
immobilière pour financer son propre logement (v. ch. 13 de ces deux
décisions).
G.                    Ce sont ces décisions
que le contribuable, assisté de l'avocat Michel Rossinelli, a portées devant le
Tribunal administratif par mémoires de recours du 21 avril 1993. Ses principaux
arguments consistent à insister sur le fait qu'il avait échangé les parcelles de
Z.________ et W.________ dans l'unique but de se procurer un logement et de
reprocher à l'autorité intimée d'avoir tenu compte de ses projets antérieurs,
en association avec B.________ (construction d'un immeuble comprenant 3 ou 4
appartements).
Dans ses déterminations
du 23 juillet 1993, transmises avec le dossier de la cause, l'ACI a conclu au
rejet du recours.
Le recourant et
l'ACI ont répliqué, respectivement dupliqué (mémoire complémentaire du 30 août
1993 et observations du 21 septembre suivant).
H.                     Le Tribunal
administratif a tenu séance le 10 mars 1994, à Lausanne, en présence du
recourant, de son conseil, et de deux représentants de l'ACI. Les déclarations
du recourant présentant un intérêt pour le sort des recours ont été relatées
ci-dessus.
I.                      Le Tribunal
administratif a délibéré le même jour et notifié un dispositif le lendemain.
Considérant en droit :
_________________
1.                     Même s'il a, à
certaines occasions, mis en cause le montant de l'estimation de la part de PPE
acquise à W.________, le recourant ne discute plus le montant du gain
immobilier arrêté par l'autorité intimée (Fr. 431'600.-, dont le 60% représente
Fr. 258'960.-). Il conteste en revanche l'appréciation de l'autorité intimée
sur la nature du gain réalisé et revendique l'application de l'art. 41 let. e
LI qui institue un report d'imposition en faveur du contribuable. Il a
toutefois déjà été jugé que les échanges réalisés par des professionnels de
l'immobilier ne peuvent bénéficier du régime instauré par l'art. 41 let. e LI
(Tribunal administratif, arrêt FI 92/109 du 25 octobre 1993, consid. 2). La
seule question litigieuse, à un double titre, consiste donc à déterminer si le
gain obtenu à l'occasion de l'échange des parcelles de Z.________ (Y.________)
et de W.________ doit être considéré comme un revenu provenant d'une activité
professionnelle et soumis à l'impôt ordinaire sur le revenu ou s'il s'agit d'un
gain soumis à l'impôt spécial sur les gains immobiliers.
2.                     a) Selon l'art. 20
al. 1 de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI),
l'impôt sur le revenu a pour objet le revenu net global du contribuable
provenant d'une activité lucrative, de la fortune immobilière et mobilière et
de toutes autres sources de gains et avantages appréciables en argent.
D'après l'al. 2 lit.
b et c, sont notamment considérés comme revenus imposables:
- le revenu des
activités indépendantes (commerce et industrie, notamment);
- le bénéfice net
provenant de l'aliénation, de la réalisation, du transfert dans la fortune
privée ou de la réévaluation comptable d'éléments matériels ou immatériels de
la fortune commerciale.
L'art. 21 al. 1 AIFD
contient une règle ayant une portée analogue qui prévoit que l'impôt se calcule
sur
"... tout revenu provenant d'une activité (par exemple commerce,
artisanat, industrie, agriculture ou sylviculture, profession libérale,
fonction, emploi ou engagement, exécution d'un service obligatoire)..."
.
En application de
l'art. 40 al. 1 LI, l'impôt spécial sur les gains immobiliers a pour objet le
gain net provenant de l'aliénation d'immeubles situés dans le canton ou d'une
partie de ceux-ci. L'impôt n'est pas perçu, en particulier, sur les gains que
l'aliénateur réalise dans le cadre de son activité professionnelle lorsque le
gain est déjà soumis à l'impôt sur le revenu dans le canton (art. 41 lit. a
LI).
Sur le plan fédéral,
les gains obtenus grâce à l'aliénation de biens privés, quelle que soit leur
nature (mobilière ou immobilière), sont exonérés de l'impôt (art. 21 al. 1 let.
a et d AIFD a contrario).
b) Selon une
définition qui résume la jurisprudence du Tribunal fédéral rendue en matière
d'impôt fédéral direct, reprise par Danielle Yersin (Les gains en capital
considérés comme le revenu d'une activité lucrative, Archives 59, 137 et les
références citées), il y a activité à but lucratif, donc
"commerce
d'immeubles lorsque le contribuable procède à des achats et à des ventes
d'immeubles non pas simplement dans l'administration de sa fortune ou en
profitant d'une occasion qui s'est présentée fortuitement à lui, mais
systématiquement et avec l'intention d'obtenir un gain. Il n'est pas nécessaire
qu'il exerce cette activité à titre principal; il peut aussi la pratiquer
accessoirement (ATF 92 I 122). Le caractère professionnel peut résulter, d'une
part de la fréquence des achats et des ventes, d'autre part, s'agissant
d'opérations isolées, du fait qu'elles étaient en relation avec une autre
activité (ATF 104 Ib 166, 97 I 172 cons. 4)..."
(Archives 49, 558 =
RDAF 1982, 30; v. ég. E. Känzig, Wehrsteuer, Ergänzungsband, 1972, 2ème éd., p.
40 ss et la jurisprudence citée; Masshardt et Gendre, Commentaire IDN, 1980, p.
96 ss; Cagianut/Höhn, p. 58 ss; J.-M. Rivier, Droit fiscal suisse, p. 144; P.
Spori, Einkommenssteuerliche Aspekte privater Portfolio-Anlagen, in Archives
59, 346, spéc. 352 ss).
Dans un autre arrêt,
le Tribunal fédéral a encore précisé ce qui suit à propos des opérations
isolées (Archives 41, 35, trad D. Yersin, op. cit.):
"Le gain
réalisé lors d'une telle opération tombe sous le coup de l'article 21, alinéa
1, lettre a, AIN, lorsqu'il est le résultat d'une activité qui peut être
assimilée à celle d'un commerçant en immeubles en raison de sa nature et de son
importance (Archives 33, 35; 35, 459; RO 96 I 655 et 663). Ce sont les
circonstances dans lesquelles s'est déroulée l'opération et son but qui sont
déterminants. La relation qui peut exister entre l'opération et la profession
du contribuable, ainsi que l'utilisation de fonds étrangers importants, par
exemple, constituent des indices permettant d'établir l'existence d'une
activité à but lucratif (Archives 33, 43; 36, 433; RO 92 I 122; 93 I
288)."
La qualification
d'activité professionnelle en matière d'opérations immobilières ne repose donc
pas sur un critère unique qui serait de nature absolue. Pour dire s'il y a ou
non commerce professionnel d'immeubles, il convient de prendre en considération
l'ensemble des circonstances du cas, en tenant compte d'un certain nombre de
critères (fréquence des opérations, durée de possession, utilisation des gains
réalisés, réinvestissement du produit des ventes dans de nouvelles opérations,
méthode utilisée, mode de financement) qui n'ont pas tous la même portée
(Archives 49, 558; RDAF 1982, 32; cf. aussi Olivier Courvoisier, La relation
entre l'impôt sur le revenu et l'impôt spécial frappant les gains immobiliers,
thèse Lausanne, 1974, p. 159 ss; D. Yersin, op. cit., p. 141-142). Parmi ces
critères, on mentionnera essentiellement le caractère systématique des
opérations; la relation avec l'activité du contribuable; la participation à une
société de personnes; la nature quasi-professionnelle de l'activité;
l'intention de réaliser un gain.
Pour retenir
l'existence d'une activité lucrative, par opposition à la simple administration
de la fortune, il faudrait sans doute établir principalement que l'activité
déployée tend à la réalisation d'un gain. Or, ce dernier critère, d'ordre
subjectif, est précisément le plus difficile à démontrer de manière directe.
C'est la raison pour laquelle la jurisprudence en a adopté d'autres, de nature
objective, qui permettent à l'autorité de présumer, s'ils sont réalisés, que le
transfert considéré présente un caractère commercial; le contribuable peut
toutefois renverser cette présomption en démontrant de manière positive que
l'opération entrait dans le cadre de l'administration usuelle de sa fortune ou
de l'utilisation d'une occasion favorable (sur le mécanisme de cette
présomption, v. Roman Truog, Die natürliche Vermutung im Steuerecht, am
Beispiel der Wehrsteuer, in Archives 49, 97 ss, spéc. p. 109 ss).
Certains auteurs
ajoutent que la notion d'activité commerciale doit ici être comprise de manière
extensive (D. Yersin, op. cit., p. 42) ou que des exigences strictes doivent
être posées quant à la preuve à rapporter pour renverser cette présomption
(Truog, op. cit., p. 111). Cagianut/Höhn (Unternehmungssteuerrecht, Berne 1989,
2e éd. p. 59) résument cette jurisprudence en soulignant qu'elle n'exonère que
les ventes immobilières réalisées dans le cadre de la simple administration de
la fortune privée.
c) Dans
l'application des règles vaudoises correspondantes, la Commission cantonale de
recours en matière d'impôt (CCRI) s'est toujours référée à la jurisprudence
rendue par le Tribunal fédéral en matière d'impôt fédéral direct (v. p. ex.
CCRI A. Ma., du 20.9.1985; R. Pa. et M. Mé., du 15.7.1991). Le Tribunal
administratif a suivi cette pratique (voir notamment arrêts FI 91/019 du 17
mars 1992 et FI 92/109 du 25 octobre 1993); les deux recours peuvent donc faire
l'objet d'un seul et même examen.
3.                     a) Le recourant
reproche à l'autorité intimée de ne pas avoir examiné la présente affaire
uniquement en fonction de l'échange opéré au mois de mai 1989, mais d'avoir au
contraire pris en compte les circonstances ayant précédé cet échange et
notamment l'intention initiale du recourant de construire, en association avec
B.________, un immeuble de quatre (ou trois) appartements. Ce grief n'est pas
fondé. Selon la jurisprudence, c'est précisément l'ensemble des circonstances
ayant entouré une opération qui sont décisives pour déterminer si celle-ci a un
caractère professionnel ou non. Il est donc indéniable que les circonstances
ayant présidé à l'achat d'un bien-fonds qui a fait finalement l'objet d'un
échange avec un autre peuvent être décisives, au regard de la jurisprudence,
pour déterminer si le gain obtenu grâce à l'échange est de nature commerciale
ou non.
b) Dans
l'application des critères exposés plus haut, l'autorité intimée a reconnu que
le recourant n'a pas déployé d'activité systématique dans le domaine immobilier
et qu'à l'exception d'une partie de l'opération en cause (60%) et d'une petite
opération sur des places de parc, il a toujours acheté et vendu uniquement pour
s'assurer un logement. Elle a toutefois attaché une importance particulière au fait
que A.________ a acheté le terrain de Y.________ en propriété commune avec
B.________ qui, lui, s'est engagé dans un but purement professionnel. Dès lors,
selon elle, l'ensemble de l'opération doit être considéré comme étant de nature
professionnelle et cette qualification rejaillit immanquablement sur le gain
réalisé par le recourant. L'autorité intimée a également accordé de
l'importance au fait que le recourant, en tant que cadre bancaire, est
indirectement lié au milieux immobiliers. A ses yeux, l'absence de mise de
fonds propres constitue un indice supplémentaire en faveur d'une activité à
caractère commercial. Enfin, elle estime qu'il est évident que l'intéressé a eu
l'intention de réaliser un gain, la vente d'un ou deux logements devant lui permettre
de financer en partie le sien propre. A son avis, la seule circonstance qui
aurait pu affaiblir la présomption se dégageant de l'examen des critères
susmentionnés est le fait que A.________ comptait précisément se procurer un
logement. Elle estime toutefois que ce seul fait ne peut enlever à une partie
de l'opération son caractère spéculatif, raison pour laquelle elle a traité une
partie du bénéfice comme privée (40%) et l'autre comme professionnelle (60%).
Tout en
reconnaissant qu'il se trouve en présence d'un cas limite, le tribunal ne peut
se ranger à ces arguments. Il estime en effet que les critères mis en évidence
ci-dessus ne permettent pas de dégager des indices suffisamment forts en faveur
de l'activité commerciale.
Comme on l'a vu,
l'autorité intimée ne conteste pas que le recourant a acheté le terrain de
Y.________ dans l'optique d'acquérir un logement pour lui et sa famille. Dans
le contexte de la présente affaire, le simple fait que A.________ ait voulu
réaliser deux logements ne constitue pas un indice particulièrement important
tendant à démontrer l'existence d'une activité à caractère professionnel. Il
est à cet égard tout à fait concevable, comme l'a expliqué le recourant dans sa
dernière écriture, que la dimension du projet était essentiellement dictée par
la nécessité de trouver un équilibre sur le plan financier (dans le même sens,
v. Tribunal administratif, arrêt FI 93/155 du 15 avril 1994, cons. 1d aa). De
manière plus générale, on peut même se demander si le fait, pour un particulier
qui construit sa maison, de réaliser un second appartement avec l'idée qu'il
pourrait le revendre un jour et, le cas échéant, faire une bonne affaire, ne
constitue pas une activité restant dans les limites de la gestion de la fortune
privée.
L'existence d'une
société simple entre divers partenaires dont l'un au moins intervient à titre
professionnel constitue en général, comme l'a relevé à juste titre l'autorité
intimée, un indice important pour retenir l'activité professionnelle. Tel n'est
cependant pas le cas en l'espèce. Il apparaît en effet suffisamment démontré
que A.________ et B.________ se sont engagés avec des objectifs différents, le
premier souhaitant se procurer un logement et le second, contribuer à l'achat
par une mise de fonds propres et fournir des travaux à son entreprise sanitaire
(v. lettre du 20 avril 1989 du notaire Berney à l'ACI, let. b). Il peut certes
paraître contradictoire d'admettre cette divergence d'intérêts, la société
simple postulant, par définition, l'existence d'un but commun. Mais ce but
commun est bien présent en l'espèce: il consiste en ce que A.________ et
B.________ ont décidé d'unir leurs efforts et leurs ressources pour réaliser un
projet commun, un immeuble de trois ou quatre appartements, projet que les deux
partenaires ne pouvaient pas espérer concrétiser seuls. Rien n'empêche
cependant qu'en dehors de ce but commun, A.________ et B.________ agissaient
avec des motivations différentes, le premier souhaitant avant tout se procurer
un logement et le second procéder à un investissement en relation avec
l'exploitation de son entreprise.
L'absence de mise de
fonds propres ne joue guère de rôle en l'espèce. En 1988, les particuliers
souhaitant acquérir leur logement obtenaient des crédits hypothécaires avec un
minimum de fonds propres. La situation du recourant, qui tient également à sa
position de cadre bancaire, ne revêt donc rien de particulier sur ce point.
L'autorité intimée
considère enfin qu'il est évident que le recourant voulait réaliser un bénéfice
en vendant le deuxième appartement pour financer son propre logement. Cette
conclusion ne s'impose pas non plus. Il est tout aussi plausible, comme on l'a
vu plus haut, que le dimensionnement du projet était dicté par la nécessité de
réaliser un équilibre sur le plan financier et qu'au surplus, le recourant ait
vu dans cette solution un avantage consistant à pouvoir éventuellement louer un
appartement à ses parents qui étaient relativement âgés.
En définitive, on
peut considérer que si le projet initial ne s'est pas réalisé et si l'échange
en cause a permis au recourant de dégager un gain appréciable, cela n'est pas
dû à une activité à caractère spéculatif, mais bien au fait que les difficultés
rencontrées pour construire à Z.________ se sont conjuguées avec la survenance
d'une occasion favorable consistant dans la possibilité d'échanger le terrain
de Z.________ avec la demi-villa de W.________, elle-même destinée à
l'habitation de l'intéressé et de sa famille. Les opérations effectuées par le
recourant reposant essentiellement sur la volonté de se procurer un logement,
le tribunal considère que son activité n'est pas sortie du cadre de la gestion
de sa fortune privée.
Le recours doit par
conséquent être admis, ce qui conduit à l'exonération du gain sur le plan de
l'impôt fédéral et au report d'imposition conformément à l'art. 41 let. e LI
sur le plan cantonal et communal. En outre, si la taxation du gain réalisé à la
suite de la vente de la demi-villa de W.________ a déjà eu lieu, il conviendra
de la réviser en conséquence.
4.                     En application de
l'art. 55 LJPA, les frais de justice seront laissés à la charge de l'Etat et
l'autorité intimée versera, à titre de dépens, la somme de Fr. 2'000.- à
A.________ qui a obtenu gain de cause avec l'assistance d'un homme de loi.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Les recours sont admis.
II.                La taxation, confirmée
sur réclamation le 23 mars 1993 par l'Administration cantonale des impôts,
relative à l'impôt unique et distinct de l'impôt ordinaire d'un bénéfice en
capital, à forme de l'art. 29 lit. b LI, est annulée.
III.               La taxation, arrêtée
sur réclamation par la Commission d'impôt et Recette du district de Vevey le 23
mars 1993 en matière d'impôt fédéral direct, période fiscale 1991-1992, est
annulée, le dossier lui étant renvoyé pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
IV.               Il n'est pas prélevé
d'émolument.
V.                L'Etat de Vaud
(Département des finances) versera au recourant un montant de Fr. 2'000.- (deux
mille francs), à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 4 août 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le juge :                                                                                                          Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Pour la partie qui concerne l'impôt
fédéral direct, un recours de droit administratif peut être interjeté au
Tribunal fédéral, dans les 30 jours dès la notification du présent arrêt.