vd_omni · FO.2000.0003 · 2001-08-31 · fr

Office fédéral de la justice c/CF II | Même si la pratique des autorités s'agissant de la surface maximum d'une résidence secondaire acquise par un étranger est relativement souple, il est exlu d'admettre qu'une surface de 220 m2 soit conforme aux exigences de l'OAIE (qui limite cette surface à 100 m2. Recours de l'OJF admis et autorisation annulée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.08.2001 FO.2000.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 31 août 2001
sur le recours interjeté par le Département
fédéral de justice et police,
Office fédéral de la justice
(OFJ), 3003
Berne,
contre
la décision de la
Commission foncière
,
section
II
, du 1er novembre 1999, rapportant une décision antérieure du 13 novembre
1998 et autorisant ainsi Jasem Behbehani à acquérir la parcelle No 410 de la
Commune de Saint-Cergue.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Daniel Malherbe et M. Etienne Rodieux, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Par décision du 23 mai
1997, la Commission foncière, section II (la commission), a autorisé Jasem
Behbehani, ressortissant koweïtien, à acquérir l'immeuble No 410 du cadastre de
St-Cergue, d'une superficie de 996 m
2
de place-jardin, afin d'y
ériger un logement de vacances pour lui et sa famille. Cette décision
mentionnait en outre que l'intéressé avait l'obligation d'entreprendre la
construction dans un délai échéant au 30 juin 1998 selon un projet à présenter
et, comme autres charges ou conditions, qu'il devait produire à la commission
les plans de la construction envisagée en vue d'approbation par une nouvelle
décision (un seul logement, surface nette de plancher habitable de 100 m
2
en
principe) et ce au plus tard au moment de la mise à l'enquête du projet.
B.                    La commission a rendu le
13 novembre 1998 une nouvelle décision révoquant la précédente. Son dispositif
retient en effet que les plans de la maison familiale construite sur la
parcelle No 410 de la Commune de St-Cergue ne sont pas approuvés (chiffre 19),
que l'autorisation d'acquérir cette parcelle, devenue définitive et exécutoire
le 20 juin 1997, est révoquée (ch. 2) et que cette nouvelle décision et le
dossier de la cause sont transmis au Département de l'économie pour une
éventuelle suite en application des art. 27 ss de la loi fédérale du 16
décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(LFAIE).
La motivation de cette
décision retient en bref qu'à la lumière des plans produits et du calcul
effectué par l'architecte de Jasem Behbehani, la surface nette de plancher
habitable était d'au moins 221,93 m
2
et que ce dernier n'avait fait
valoir aucun motif justifiant un dépassement de plus du double de la surface en
principe autorisée. La commission fait également valoir que la construction
litigieuse paraît sortir du cadre de ce que l'on entend par logement de
vacances et qu'elle a été mise devant le fait accompli puisque ce bâtiment est
achevé. L'autorisation doit donc être révoquée en application de l'art. 25
LFAIE.
L'intéressé a recouru
contre cette décision auprès du tribunal de céans par l'intermédiaire de son
conseil, l'avocate Michelle Wenger à Pully, en date du 24 février 1999. Il
conclut, avec dépens, principalement à la réforme de la décision en ce sens que
les plans de l'habitation construite sur la parcelle No 410 de la Commune de
St-Cergue sont approuvés et que l'autorisation d'acquérir dite parcelle est
maintenue et subsidiairement à l'annulation de la décision litigieuse.
En parallèle à cette
procédure de recours (FO 99/0006), l'intéressé a déposé le 14 mai 1999 une
demande invitant la commission à revenir sur sa décision de révocation prise le
23 novembre 1998.
Par décision du 2 août
1999, le juge instructeur du tribunal a rayé du rôle la cause susmentionnée en
raison du retrait du recours intervenu le 30 juillet 1999, à la suite d'une
nouvelle décision de la commission du 25 juin 1999 (voir lettre C ci-dessous).
C.                    Dans sa séance du 25
juin 1999, la commission a rendu la décision suivante:
"
I.-
Entre
en matière
sur la requête du 14 mai 1998 (
recte 1999
) de réexamen de sa
décision du 13 novembre 1998 refusant d'approuver les plans de construction
d'un chalet à St-Cergue sur la parcelle no 410, propriété de m. Jasem
Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, et révoquant
l'autorisation d'acquérir ladite parcelle délivrée au recourant le 23 mai 1997.
II.-
Maintient
sa
décision du 13 novembre 1998, dont le dispositif suivant est renouvelé:
1.-        Les plans
de la
maison familiale construite sur la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue
(...)
ne sont pas approuvés.
2.-        L'autorisation
d'acquérir la parcelle no 410 d'une surface de 996 m2 de la Commune de
St-Cergue accordée à M. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et
domicilié au Koweït, par décision de la Commission de céans, du 23 mai 1997,
devenue définitive et exécutoire le 20 juin 1997,
est révoquée.
3.-
La
présente décision et le dossier  correspondant sont transmis au Département de
l'économie du Canton de Vaud pour suite éventuelle à donner en application des
art. 27 ss LFAIE.
III.-       Déclare sans objet
la requête présentée le 14 mai 1998 (
recte 1999
) par Ro'Yah Behbehani, de nationalité
koweïtienne et domicilié au Koweït, en vue d'obtenir l'autorisation d'acquérir
une partie de la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue."
.
A l'appui de cette
décision, la commission fait valoir que la requête de l'intéressé devait être
considérée comme une demande de réexamen à l'appui de laquelle il n'invoquait
pas des faits ou moyens de preuve antérieurs à la décision contestée et qu'il
ignorait, mais qu'il proposait une solution équivalant à une nouvelle requête,
sur laquelle le commission ne pouvait se prononcer qu'après examen. Dans ce
cadre, elle considère que la nouvelle proposition consistait à constituer le
chalet tel qu'il était construit en propriété par étage de deux lots, l'un au
rez-de-chaussée de 109 m
2
et l'autre au premier étage de 99,68 m
2
,
le rez étant acquis par un tiers, à savoir Ro'Yah Behbehani, cousine du
requérant qui deviendrait pour sa part propriétaire du 1er étage. La commission
est donc d'avis que le lot qui devrait être attribué à Jasem Behbehani n'allait
pas être suffisant pour y loger toute sa famille composée de six personnes et
de deux nurses puisqu'il ne comprenait que quatre chambres à coucher, mais pas
de cuisine, ni salle à manger, ni séjour et qu'il y avait là une contradiction
patente avec les moyens développés dans son recours susmentionné dans lequel il
expliquait que la surface confortable de la maison suffirait juste à accueillir
sa nombreuse famille. La commission relève en outre que le rez-de-chaussée, qui
serait occupé par une femme de 25 ans et célibataire, comprendrait deux chambres
et un très vaste séjour avec une partie réservée aux repas, ainsi qu'une
cuisine agencée. Elle précise donc que la division proposée du chalet est
artificielle, que la réalité de l'occupation des locaux telle que décrite n'est
pas vraisemblable et qu'aucun élément nouveau ne lui permet de modifier sa
décision, si bien que la requête ne peut être que rejetée et la décision du 13
novembre 1998 maintenue, la requête de la cousine de l'intéressé devant ainsi
être déclarée sans objet.
Ce dernier a recouru auprès
du tribunal de céans contre cette nouvelle décision par acte du 12 août 1999,
dans lequel il conclut principalement à son annulation et subsidiairement à sa
réforme en ce sens que les nouveaux plans sont approuvés, qu'il est confirmé
qu'il est autorisé à acquérir la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue,
subsidiairement la part de propriété par étages, lot no 2, de cette parcelle et
que sa cousine Ro'Yah Behbehani est autorisée à acquérir la part de propriété
par étages, lot no 1. de cette même parcelle.
Durant l'instruction
de ce recours (FO 99/0018), l'intéressé a déposé le 27 octobre 1999 une
nouvelle requête de réexamen en vue d'obtenir de la commission une renonciation
à la révocation de l'autorisation qui lui avait été délivrée le 23 mai 1997.
A la suite de cette
requête, une nouvelle décision a été rendue le 1er novembre 1999. Le détail de
cette décision sera repris sous lettre D ci-dessous.
Jasem Behbehani a dès
lors retiré son recours en date du 15 décembre 1999 et le juge instructeur du
tribunal a rayé du rôle la cause FO 99/0018, par décision du 16 décembre 1999.
D.                    La Commission foncière,
section II, a rendu le 1er novembre 1999 une décision dont le dispositif a la
teneur suivante:
"
I.-        Entre en
matière
sur la requête du 27 octobre 1998 (
recte 1999
) de réexamen de sa
décision du 13 novembre 1998 refusant d'approuver les plans de construction
d'un chalet à St-Cergue sur la parcelle no 410, propriété de M. Jasem
Behbehani, de nationalité koweïtienne et domicilié au Koweït, et révoquant
l'autorisation d'acquérir ladite parcelle délivrée au recourant le 23 mai 1997.
II.-        Rapporte
sa
décision du 13 novembre 1998, dont le dispositif est modifié de la manière
suivante:
1.-        Les plans
de la
maison familiale construite sur la parcelle no 410 de la Commune de St-Cergue
(plans du Bureau d'architectes Bautec SA, du 13 mai 1998, nos 370.124.770.01
(plans + coupe), 3602.121.770.02 (façade), 3602.124.770.11 (sous-sol et premier
étage), 3602.124.770.12 (rez-de-chaussée), 3602.124.770.21 (coupe A-A et B-B)
sont
approuvés
, dans la mesure où une propriété par étages est constituée selon
les plans de l'architecte Michel Bosson, à St-Cergue, et créant deux logements
savoir un lot A au rez-de-chaussée, d'une surface de 30 m2 env. et un lot B en
duplex, d'une surface d'environ 190 m2,
2.-        Obligation est
faite
au requérant de produire à la Commission de céans un exemplaire de
l'acte constitutif de propriété par étages dûment approuvé par le registre
foncier concerné dans un délai de deux mois dès la présente décision définitive
et exécutoire.
3.-        Obligation est
faite
au requérant de modifier le chalet actuellement construit de telle
manière qu'il soit en conformité avec l'acte constitutif de propriété par
étages précité (en particulier création d'un accès direct au lot A).
4.-        L'autorisation
d'acquérir la parcelle no 410, d'une surface de 996 m2 de la Commune de
St-Cergue accordée à M. Jasem Behbehani, de nationalité koweïtienne et
domicilié au Koweït, par décision de la Commission de céans, du 23 mai 1997, devenue
définitive et exécutoire le 20 juin 1997,
est maintenue.
5.-        Obligation est
faite
au requérant d'aliéner le lot A, d'env. 30 m2 au
maximum au prix coûtant et ce dans un délai de
quatre mois
dès la
présente décision définitive et exécutoire: l'aliénation de ce lot a dans ce
délai ne pourra être inscrite au registre foncier que moyennant production
préalable à la Commission de céans, pour approbation, de tous justificatifs
établissant le prix coûtant à ne pas dépasser.
6.-
Les chiffres II
3.- et III de la décision de la Commission de céans du 1 novembre 1998
sont
supprimés.
III.
(...)."
Les motifs de cette
décision retiennent notamment que le requérant fait essentiellement valoir que
la situation illicite pourrait être régularisée par la création d'une propriété
par étages et l'acquisition d'une partie du chalet par un tiers, ce qui
équivaut à une nouvelle requête. Ainsi, selon la nouvelle proposition du
requérant, le chalet serait constitué en propriété par étages de deux lots,
l'un au rez-de-chaussée, lot A de 28,1 m
2
, l'autre au rez et au
premier étage, soit en duplex, lot B de 171,8 m
2
, le lot A étant
acquis par la cousine du requérant Ro'Yah Behbehani qui a présenté
simultanément une requête tendant à obtenir de la commission une autorisation
d'acquérir ledit logement à titre de logement de vacances, l'intéressé ne
devenant propriétaire que du lot B. La commission relève de plus que chaque
logement est individualisé et dispose d'un accès propre, que, s'agissant du
calcul des surfaces, il n'y a pas lieu de tenir compte du fitness ni de la
salle de jeux, car ils sont situés en sous-sol à côté du chauffage et sont
borgnes, soit éclairés par des sauts-de-loup, que le mode de calcul de
l'architecte, consistant à ne prendre en considération qu'une surface dite
balayable n'était pas admissible et que les placards et armoires ainsi que
l'escalier devaient être comptabilisés et qu'il convenait ainsi d'ajouter
quelque 18 m
2
au lot B qui avait donc en réalité une surface nette
de plancher habitable de l'ordre de 190 m
2
. La commission indique
ensuite que la famille au sens large du requérant a tissé un réseau de
relations avec la Suisse qui l'incitait à venir régulièrement dans notre pays
pour y passer des vacances, que ces séjours réguliers de vacances à 8 personnes
au moins ensemble constituaient effectivement un besoin accru justifiant un
dépassement du maximum de 100 m
2
prévus par les dispositions légales
applicables et que sur le principe le requérant pouvait donc être admis à
disposer du lot B du 190 m
2
. La commission se demande pour le
surplus si la violation de la loi dont Jasem Behbehani s'était rendu coupable
pouvait finalement échapper à la sanction de la révocation de l'autorisation
qui lui avait été accordée et arrive à la conclusion que le requérant paraissait
avoir été de bonne foi, qu'il avait modifié l'utilisation de son chalet par la
création de deux appartements distincts qui pouvaient tous être admis comme
logement de vacances, que la décision qui serait prise par la commission
concernant l'acquisition du lot A par la cousine du requérant devait être
expressément réservée et que les deux acquéreurs, qui remplissaient toutes les
conditions légales, auraient été autorisés à acquérir les deux logements en
cause s'ils avaient acquis le terrain ensemble en constituant simultanément la
propriété par étages telle qu'elle était présentée. La dernière solution
proposée a donc finalement pour résultat, d'après la commission, de rendre
licite une situation illicite, si bien que l'on peut en définitive, au vu de
l'ensemble des circonstances, renoncer à révoquer l'autorisation initiale et
admettre la constitution de la propriété par étages telle qu'elle résulte des
plans de l'architecte Michel Bosson, tout en obligeant le requérant, par une
charge expresse, à revendre à un tiers le lot A au prix coûtant.
E.                    Le Département vaudois
de l'économie a transmis cette décision à l'OFJ par pli du 6 décembre 1999 en
indiquant qu'il ne recourait pas.
F.                     Cet office a recouru
auprès du Tribunal administratif par acte du 6 janvier 2000 contre la décision
de la commission du 1er novembre 1999. Il fait valoir que, sur la base des art.
12 let. b de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger (LFAIE) et 10 al. 2 de l'ordonnance du 1er
octobre 1984 d'exécution de cette loi (OAIE), la surface nette de plancher
habitable ne doit en général pas dépasser 100 m
2
lorsqu'il s'agit
d'un logement de vacances, dite surface se déterminant dans ces limites selon
les besoins de l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils utilisent
régulièrement l'appartement ensemble. Le recourant rappelle que, d'après la
jurisprudence, ces 100 m
2
peuvent être dépassés dans des cas
exceptionnels, à la condition stricte que la preuve du besoin soit rapportée,
l'exception ne pouvant être admise que si des circonstances particulières qui
justifient le dépassement des 100 m
2
sont établies, les besoins
personnels dont se prévaut l'acquéreur devant faire l'objet d'un examen par
l'autorité cantonale qui évalue la nécessité objective du dépassement. L'OFJ se
prévaut ensuite de sa pratique selon laquelle plus on s'éloigne des 100 m
2
,
plus les exceptions doivent être rares et rigoureusement démontrées, la limite
supérieure absolue fixée par cet office étant de 180 m
2
. Il rappelle
de même que, selon la pratique constante, la surface nette de plancher
habitable comprend celle de toutes les pièces habitables y compris la cuisine,
la salle de bains et le vestibule, le corridor, une piscine couverte, un sauna,
un local de gymnastique, mais pas le balcon, la cage d'escalier, la cave ou le
grenier. Le recourant cite ensuite une série de décisions tant fédérales que
cantonales refusant l'autorisation d'acquérir des logements de vacances d'une
surface nette de plancher habitable supérieure à 100 m
2
. Ces
exemples seront repris dans la mesure utile dans les considérants ci-dessous.
Concernant le cas
d'espèce, l'OFJ considère que le dépassement de la limite supérieure absolue de
180 m
2
est en soi un motif de refuser une autorisation et de
révoquer celle qui a été accordée. Les rares dépassements de cette limite qu'il
admis concernaient en effet des immeubles sis à Gstaad, soit un lieu où un
grand nombre d'étrangers très fortunés ont acquis des résidences de vacances
luxueuses et vastes avant l'introduction des restrictions relatives à la
surface habitable, d'où la nécessité de tolérer à titre exceptionnel
l'aliénation à des étrangers au-delà de la limite des 180 m
2
,
puisque certains propriétaires d'autres pays souhaitant revendre leur résidence
ne trouvent pas d'acquéreurs suisses. Le recourant souligne que ces rares
exceptions n'ont été admises qu'à des conditions très strictes, à savoir
l'impossibilité de créer plusieurs logements dans ces immeubles dont la date de
construction devait être antérieure au 1er février 1974, chaque cas devant en
outre être discuté au préalable avec l'OFJ et le nombre mètres carrés du
logement ayant une influence sur le nombre d'acquéreurs requis. L'OFJ insiste
de plus sur le fait que même si la surface nette du plancher du lot B avait été
inférieure à 180 m
2
, il y aurait eu lieu de maintenir la révocation
de l'autorisation, étant donné qu'il y a eu, comme l'autorité intimée l'admet,
violation manifeste de la charge imposée. Il déduit de l'art. 12 LFAIE que la
construction de deux logements en propriété par étages est contraire à cette
disposition, que l'aliénation d'une part de cette propriété constitue une
opération immobilière prohibée et qu'il faut éviter que Jasem Behbehani retire
un avantage illicite de l'opération.
L'office précité
déclare enfin qu'il pourrait admettre à certaines conditions la constitution de
deux propriétés par étages pour permettre le rétablissement d'un état conforme
au droit, mais que la décision attaquée n'aboutissait pas au rétablissement
d'une situation licite car la vente à une cousine de M. Behbehani démontrait
une opération fiduciaire évidente. A ses yeux, une solution légale pourrait
être obtenue par la construction d'un lot B d'une surface nette de plancher
habitable inférieure à 180 m
2
, l'aliénation du lot A à une tierce
personne n'agissant pas à titre fiduciaire pour Jasem Behbehani et par la
dévolution du produit de l'aliénation du lot A au canton. L'OFJ conclut ainsi
principalement à l'annulation de la décision entreprise et au maintien de la
révocation de l'autorisation accordée le 23 mai 1997 et subsidiairement au
renvoi de l'affaire à l'autorité de première instance pour une nouvelle
décision dans le sens des motifs susmentionnés, les frais étant mis à la charge
du requérant.
G.                    La commission s'est
déterminée le 19 janvier 2000. Elle expose en bref que le critère de base de
l'art. 10 al. 2 OAIE est constitué par les besoins de l'acquéreur et ses
proches et qu'il ne saurait y avoir de limite absolue arbitrairement fixée à
180 m
2
, une pratique pouvant en outre être invoquée par une autorité
de décision et non par une autorité habilitée à recourir comme l'est l'OFJ.
Elle se livre ensuite à la critique des différentes citations doctrinales et
jurisprudentielles évoquées par le recourant et lui reproche d'avoir fondé son
pourvoi uniquement sur la surface nette de plancher, sans examiner les motifs
justifiant un usage accru. De plus, pour l'autorité intimée, la pratique de
l'OFJ autorisant, dans le cas d'une station touristique de grand luxe, des
dépassements d'une limite qu'il prétend absolue, est constitutif d'une
inégalité de traitement. Elle s'en prend encore aux conditions fixées par le
recourant pour que l'opération litigieuse puisse être considérée comme licite,
notamment concernant l'acquisition d'un lot de propriété par étages par la
cousine du requérant. La commission relève en effet qu'elle instruit la cause
de cette cousine qui ne signera un acte d'achat que lorsque la décision dont
est recours sera définitive et exécutoire et lorsque le financement de
l'acquisition aura été établi. Elle expose finalement que l'art. 27 al. 2 LFAIE
n'a pas le sens que lui donne l'OFJ et qu'elle a exigé que le prix de vente du
lot A ne dépasse pas le prix coûtant. La commission conclut donc au rejet du
recours.
H.                    Jasem Behbehani a déposé
ses observations sur le recours en date du 10 mars 2000. Il rappelle que,
dépourvu de conseil à l'époque de l'octroi de l'autorisation initiale du 23 mai
1997, il n'avait pas été en mesure d'appréhender de manière correcte et
exhaustive les exigences auxquelles il devait se soumettre et que c'est en
toute bonne foi qu'il a investi dans une construction plus étendue que la loi
ne l'y autorisait. Il fait également état des liens particuliers qui unissent depuis
plusieurs décennies sa famille et la Suisse, en insistant sur le fait que ses
centres d'intérêts tant personnels que professionnels se trouvent au Koweït, si
bien que c'est uniquement pour permettre aux siens de profiter, pendant les
vacances, d'un pays et d'une région qu'il connaît et affectionne
particulièrement, qu'il souhaitait devenir propriétaire d'un logement de
vacances à St-Cergue. Dans ce cadre, il lui était indispensable de pouvoir
disposer d'un logement d'une certaine surface, étant donné qu'il est marié et
père de quatre enfants en bas âge, accompagnés en permanence de deux nurses. Il
s'en prend ensuite à l'argumentation de l'OFJ en lui reprochant notamment
d'avoir fait totalement abstraction de ses besoins réels et de ceux de ses
proches, alors qu'il s'agit en l'espèce de la question fondamentale de
connaître le nombre de mètres carrés correspondant aux besoins d'une famille de
huit personnes. Jasem Behbehani souligne que la décision attaquée est conforme
au principe de la proportionnalité puisqu'elle lui évite un dommage
considérable tout en rétablissant une situation conformes aux exigences légales
et jurisprudentielles et que la vente d'un lot de propriété par étages à sa
cousine constitue une opération parfaitement neutre dont il ne retirera aucun
avantage. Il donne également quelques précisions concernant la surface nette de
plancher habitable de son lot qui ascende d'après son architecte à 172 m
2
environ, étant donné que les placards et la cage d'escalier n'ont pas été
intégrés dans le calcul puisqu'il ne s'agit pas de surfaces habitables. Il
conclut donc, avec dépens au rejet du recours et au maintien de la décision
attaquée.
I.                      Le Tribunal
administratif a procédé le 23 mai 2000 à une visite de la parcelle de Jasem
Behbehani à laquelle les parties et leurs représentants étaient présents.
J.                     Le Tribunal de céans a
statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.                     Il s'agit en l'espèce
d'examiner si Jasem Behbehani peut être autorisé à acquérir la parcelle no 410
de la commune de St-Cergue, obligation lui étant faite de constituer une
propriété par étages de deux lots sur cette parcelle et d'aliéner ensuite le
lot A afin qu'il ne soit propriétaire que du lot B correspondant à un logement
de vacances de 171,8 m
2
d'après lui et de l'ordre de 190 m
2
d'après l'autorité intimée.
2.                     a) A teneur de l'art.
20 al. 2 lit. b LFAIE, l'OFJ a qualité pour agir lorsque, comme en l'espèce,
l'autorité cantonale habilitée à cet effet a renoncé à recourir; par ailleurs,
le pourvoi a été formé dans le délai de 30 jours prescrit par l'art. 20 al. 3
LFAIE. Il se justifie donc d'entrer en matière sur le fond du litige.
b) A défaut de base
légale l'autorisant à éprouver l'opportunité de la décision entreprise (art. 36
de la loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure
administratives (ci-après: LJPA), applicable par renvoi de l'art. 20 LVAIE), le
tribunal de céans dispose, pour connaître de la présente cause, d'un pouvoir
d'examen limité au déni de justice, à la constatation inexacte ou incomplète de
faits pertinents ou à la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du
pouvoir d'appréciation.
3.                     a) L'art. 12 LFAIE
prévoit des motifs impératifs de refus de l'autorisation d'acquérir un immeuble
par une personne à l'étranger. Cette disposition indique ainsi notamment que
l'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque la surface
de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci (litt. b),
lorsque l'acquéreur a tenté d'éluder la loi (litt. c) et lorsque l'acquéreur
d'un résidence secondaire, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans
un apparthôtel, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà
propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse (litt. d).
Les motifs de refus de
l'autorisation sont précisés aux art. 3 et ss de l'OAIE. L'art. 10 al. 1 de
cette ordonnance, consacré à la surface admissible, précise que la surface
nette de plancher habitable des résidences secondaires, des logements de
vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle
générale, dépasser 100 m
2
et qu'elle se détermine dans ces limites
selon les besoins de l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils
utilisent régulièrement l'appartement ensemble.
b) Dans sa
jurisprudence relativement ancienne, mais néanmoins constante, le Tribunal
fédéral expose qu'il s'est toujours montré restrictif en matière de limite de
surface d'immeuble acquis par des personnes à l'étranger (voir par ex ATF 108
Ib 310 et les références citées). Même si la plupart des arrêts de notre Haute
Cour ont été rendus sous l'ère de l'Arrêté fédéral des 21 mars 1961/21 mars
1973 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger
et de l'ordonnance du 21 décembre 1973 sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes domiciliées à l'étranger, les considérants qui y figurent n'en
demeurent pas moins valables. Ainsi dans l'arrêt précité, les Juges de
Mon-Repos font référence aux travaux de la Commission d'étude pour la révision
de l'arrêté fédéral susmentionné, laquelle avait estimé que la surface des
logements de vacances ou des résidences secondaires ne devrait pas dépasser, en
règle générale, 200 m
2
lorsqu'il s'agit d'une propriété par étages
et 1000 m
2
lorsqu'il s'agit d'un terrain. Dans l'affaire qui lui
était soumise, le Tribunal fédéral a admis deux recours de l'OFJ portant sur
l'acquisition de suites de 322,3 m
2
et de 279,4 m
2
tout
en rappelant que la superficie de ces surfaces dépassait très largement celle
de 140 m
2
qu'il n'avait pas admis dans une autre affaire et celle de
200 m
2
retenue par la Commission d'experts.
On rappellera pour
mémoire que la situation législative a évolué depuis cette époque avec l'entrée
en vigueur de la LFAIE et de l'OAIE, laquelle prévoit à son art. 10 al. 2 que
la surface nette de plancher habitable des logements de vacances notamment ne
doit en règle générale pas dépasser 100 m
2
.
4.                     a) En substance, le
recourant rappelle que le maximum de 100 m
2
imposé par l'art. 10 al.
2 OAIE ne peut être dépassé qu'exceptionnellement, à la stricte condition que
la preuve d'un besoin objectif particulier de l'acquéreur et de ses proches
puisse être rapportée, et fait grief à l'autorité intimée d'avoir autorisé
l'acquisition d'un logement de vacances d'une surface habitable totale de
221,93 m
2
environ, alors que la limite absolue serait, selon sa
pratique, de 180 m
2
, le fait que la décision attaquée fasse
obligation au requérant d'aliéner le lot A de la propriété par étages à
constituer, par 30 m
2
environ n'y changeant rien puisque le lot de
Jasem Behbehani serait de toute manière de 190 m
2
. A quoi l'autorité
intimée objecte, en résumé, qu'il n'existe aucune limite absolue dans le cadre
de l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE et que le requérant, qui a tissé un
réseau de relations avec la Suisse, l'incitant à venir régulièrement dans notre
pays pour y passer des vacances accompagnés de 7 personnes, se prévaut de
circonstances exceptionnelles et de motifs justifiant un besoin particulier
d'un logement de vacances dépassant la limite de 100 m
2
prévue dans
la disposition précitée.
b) Le tribunal de
céans a déjà eu l'occasion de préciser que l'on pouvait considérer le chiffre
de 100 m
2
figurant à l'art. 10 al. 2 OAIE comme situant la surface
normale d'un logement de vacances (arrêts TA FO 99/0023 du mars 2001 et FO
98/0014 du 22 janvier 1999). Cela signifie que, si les besoins de l'acquéreur
se révélaient particulièrement modestes, rien n'empêcherait de s'écarter vers
le bas de cette règle générale (voir Mühlebach/Geissmann, Commentaire de la
LFAIE, Brugg/Baden 1986, note 9 ad art. 12); à l'inverse, l'ordre de grandeur
exprimé par la disposition précitée peut également être dépassé (voir notamment
Geissmann et consorts, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im
Ausland, 1998, p. 44, note 123), mais à certaines conditions précisées par la
jurisprudence.
Ainsi, comme on l'a vu
ci-dessus, le Tribunal fédéral tient-il pour déterminant l'espace dont
l'acquéreur peut justifier la nécessité concrète pour lui et sa famille,
celle-ci s'entendant de manière assez large en ce sens qu'elle peut comprendre
l'acquéreur, son conjoint et leurs enfants mineurs, mais aussi leurs enfants
majeurs, le cas échéant avec leurs propres familles, les pères et mères de
l'acquéreur et éventuellement même des amis et du personnel de maison (ATF 108
Ib 1, JT 1984 I 281). Toutefois, notre Haute Cour a clairement lié l'existence
d'un besoin particulier en logement à la preuve que ces différentes personnes
utilisent effectivement et régulièrement l'immeuble avec l'acquéreur (ATF 108
Ib 1 précité; v. Mühlebach/Geissmann, op. cit., note 10 ad art. 12). Sauf à
préciser que la surface nette de plancher habitable peut être doublée en cas
d'acquisition par deux familles, soit par exemple par les parents d'une part et
un enfant majeur marié d'autre part (Tribunal administratif, arrêt FO 98/014
précité et la référence aux observations de l'OFJ du 19 juin 1998; ATF 108 Ib 1
précité, consid. 4b in fine), hypothèse non réalisée en l'espèce puisqu'il n'y
a, en l'occurrence, qu'un unique acquéreur. Ce sont donc ces principes qui
doivent guider l'application de l'art. 10 al. 2 OAIE; plus précisément, sans
aller jusqu'à consacrer une limite absolue de 180 m
2
comme le
voudrait le recourant, du moins ne faut-il admettre que restrictivement
d'importants dépassements par rapport à la règle générale.
c) En l'espèce, le
requérant a certes rapporté la preuve d'une filiation de quatre enfants. Il
n'est par contre pas établi qu'il se rende, comme il l'affirme à l'appui de sa
requête, avec ses quatre enfants, son épouse et son personnel de maison dans
son appartement de vacances, ni que ces personnes aient régulièrement séjourné
en même temps au même endroit. A cet égard, la commission, qui fonde sa
décision d'autorisation sur le "besoin accru" de l'acquéreur et de sa
famille, se borne à considérer que "la famille au sens large du requérant
a tissé un réseau de relations avec la Suisse qui incite ce dernier à venir
régulièrement dans notre pays pour y passer des vacances et que ces séjours réguliers
de vacances à 8 personnes (parents, enfants et nurses) au moins ensemble
constituent effectivement un besoin accru" (décision attaquée, p. 4). Ce
faisant, l'autorité intimée omet que l'on ne saurait déduire les besoins
personnels effectifs du requérant et de ses proches de la seule existence d'une
famille nombreuse. En outre, il y a peut-être lieu de rappeler que sa décision
autorise en réalité le requérant à acquérir une parcelle sur laquelle un
logement de vacances de plus de 220 m
2
a été érigé en dehors de
toute autorisation. Cette décision fait certes obligation à Jasem Behbehani
d'aliéner une partie de ce logement à un tiers, si bien qu'il se trouverait
finalement propriétaire d'un appartement de 190 m
2
.
Il s'avère ainsi que
les éléments dont disposait l'autorité intimée étaient insuffisants pour lui
permettre de conclure à un usage collectif du logement en cause par les membres
de la famille du recourant. Encore aurait-il fallu qu'elle se convainque d'une
telle situation relativement extraordinaire en présence d'indices concrets,
ainsi des factures pour des frais de logement collectif ou des témoignages de
tiers relatifs à cette vie en commun et ces fréquents séjours en Suisse,
expressément allégués par le recourant.
Il apparaît, sur la
base des remarques qui précède que le recours est bien fondé et que les
conditions relativement strictes auxquelles est subordonné un dépassement de la
limite fixée à l'art. 10 al. 2 OAIE, ne sont pas dûment établies en l'espèce,
si bien que l'autorité intimée a violé la loi. A cet égard, il importe peu que
l'on prenne en considération, pour le lot qu'il devrait conserver, la surface
de plancher nette telle que retenue par la commission (environ 190 m
2
)
ou telle qu'elle a été calculée par le requérant (171,8 m
2
). En
effet, même dans cette hypothèse, le dépassement du seuil des 100 m
2
est trop important pour qu'il puisse être admis sur la base des éléments
ressortant du dossier.
5.                     Il n'est dès lors pas
utile d'examiner les autres arguments présentés par les parties. Tout au plus
peut-on relever que la politique du recourant consistant à fixer une limite
absolue à 180 m
2
de surface nette de plancher habitable ne repose
sur aucune base sérieuse et que sa pratique, permettant de consentir des
exceptions à ce maximum pour la seule station de Gstaad, paraît pour le moins
douteuse et constitutive d'une inégalité de traitement difficilement
justifiable.
Le tribunal de céans a
aussi de la peine à croire à la bonne foi du requérant. La décision initiale de
la commission du 23 mai 1997 indique en effet sans équivoque que la
construction envisagée ne doit contenir qu'un seul logement d'une surface nette
de plancher de 100 m2 en principe. Dès lors et même si Jasem Behbehani n'était
à cette époque pas assisté par un homme de loi, il n'en demeure pas moins que
l'ouvrage litigieux, d'une surface dépassant largement cette limite, a été
construit sur la base de plans établis par un architecte qui n'a certainement
pas manqué d'attirer l'attention du requérant sur ce point. De plus, l'acte
authentique de vente de la parcelle sur laquelle est érigé le logement de
vacances du requérant renvoi (chiffre 10 en page 4) à la décision de la
commission du 23 mai 1997 et indique qu'un copie en est remise aux vendeurs et
à l'acheteur, leur attention étant attirée par l'auteur de l'acte sur les
charges et conditions particulières liées à cette autorisation. Or, le
requérant était représenté lors de la signature de cet acte.
Finalement,
l'intervention in extremis de la cousine du requérant comme acquéreur de
l'autre lot de propriété par étages à constituer sur la parcelle litigieuse
laisse songeur. On ne peut en effet s'empêcher de croire qu'il s'agit d'une
solution de dernière minute afin d'essayer de régulariser, après l'échec de
plusieurs autres tentatives, une construction érigée en toute connaissance de
cause en violation des règles applicables en matière d'acquisition d'immeubles
par des personnes domiciliées à l'étranger.
6.                     La décision entreprise
doit être en conséquence annulée et l'autorisation sollicitée refusée. En
application de l'art. 55 al. 1 LJPA, il se justifie de mettre un émolument de
justice à la charge du requérant qui succombe. Obtenant gain de cause, l'OFJ ne
saurait quant à lui prétendre à des dépens à défaut d'avoir été représenté par
un mandataire professionnel.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Commission foncière, section II, du 1er novembre 1999 est annulée.
III.                     Un émolument
de fr.1000 (mille francs) est mis à la charge de Jasem Behbehani.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 31 août 2001
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)