vd_omni · EF.1995.0044 · 1995-08-29 · fr

WIELAND-DUFOUR Marc et Claude c/Commission EF | Parcelle de 900 m2 en zone agricole occupée par un petit chalet. Calcul de la valeur vénale du terrain en fonction de l'utilisation effective.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.08.1995 EF.1995.0044

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 29 août 1995
sur le recours interjeté par
Marc et Claude
WIELAND-DUFOUR
, Collèges 39, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 8 mai 1995
par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey
(parcelle
no 1621 de Montreux).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Les époux Marc et
Claude Wieland sont propriétaires, sur le territoire de la Commune de Montreux,
dans le Vallon de Villard, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous
no 1621. Il s'agit d'une parcelle qu'ils détiennent en copropriété, chacun pour
une demie, d'une surface totale de 903 m², et sur laquelle a été érigé un
chalet ainsi qu'un garage avec couvert, construction transformée et rénovée de
1988 à 1990. Le terrain a une forme rectangulaire, orienté nord-sud, et limité
au nord par la route communale venant du village de Chernex. Le chalet, dont la
construction remonte à 1934, a été entièrement rénové entre 1988 et 1990, le
vent ayant arraché le toit en 1986. Ces travaux, qui ont été effectués en
grande partie par le recourant lui-même, aidé de connaissances et amis
disposant des connaissances professionnelles nécessaires, ont consisté dans le
remplacement du toit de tôle par une couverture de tuiles, en un agrandissement
du volume, la véranda du rez-de-chaussée étant fermée et le premier étage
agrandi en conséquence, ainsi qu'en une réfection de l'intérieur du bâtiment,
qui fournit un grand living avec une petite cuisine au rez-de-chaussée, et
quatre petites chambres avec une salle de bains très étroite au premier étage.
Une terrasse a été aménagée au sud du bâtiment, au premier étage. Le bâtiment est
chauffé par un chauffage à bois au rez-de-chaussée.
En vertu du plan des
zones de la Commune de Montreux (règlement sur le plan d'extension et la police
des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 décembre 1972, modifié
en 1976, 1987 et 1990) la propriété des recourants se trouve en zone agricole.
Selon la police
d'assurance incendie du bâtiment, celui-ci a un volume de 477 m3 et est assuré
pour une valeur de 386'000 fr., le garage et le couvert étant assurés quant à
eux pour un montant de 43'000 fr. (effet au 1.9.1990).
B.                    Dans le cadre de la
révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil
d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Vevey a porté l'estimation fiscale de l'immeuble
précité de 250'000 fr. (datant de 1990) à 360'000 francs. Sur recours des époux
Wieland, elle a réduit cette estimation à 300'000 fr. en date du 8 mars 1995.
C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé
par un mémoire du 30 mai 1995.
La commission s'est
quant à elle déterminée le 21 juin 1995, concluant au rejet du recours.
Les arguments des
parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le tribunal a
également procédé à une vision locale, le 23 août 1995, en présence du
recourant Marc Wieland, et des représentants de la commission et de la
Municipalité de Montreux.
Considérant en droit:
1.                             Selon
l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne
entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087
du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,
usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par
des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.
4a).
3.                     Indépendamment de
griefs plus précis sur lesquels le tribunal reviendra ci-dessous, le recourant
fait valoir que sa propriété a fait l'objet d'une mise à jour de l'estimation
fiscale en 1990, à la suite des travaux de reconstruction du chalet, et il ne
voit pas pourquoi, quatre ans après, cette estimation (250'000 fr.) devrait
subir une hausse de 20%. La commission, quant à elle, se fonde sur la
jurisprudence de l'arrêt Ferrari (reproduite partiellement dans un arrêt
ultérieur de la CCEF, RDAF 1991, p. 312), selon laquelle l'estimation fiscale
fixée à la suite d'une simple mise à jour ne correspond pas à celle qui est
faite dans le cadre d'une révision générale, seule la plus-value résultant des
transformations étant prise en compte dans le premier cas.
Le tribunal éprouve
effectivement des doutes quant à l'opportunité de revenir sur l'estimation de
1990, qui a pris en compte les modifications de valeur relative aux bâtiments,
la valeur du terrain ne pouvant quant à elle avoir évolué de manière
significative dans ce court laps de temps. Le tribunal fait d'ailleurs
remarquer que les instructions du 20 novembre 1992 du Département des finances
prévoient que les estimations fiscales mises à jour en 1990, 1991 et 1992 ne
feront pas l'objet d'une révision sauf en cas de divergence manifeste avec la
valeur fiscale prévue.
Quoi qu'il en soit, la
commission ayant procédé à une nouvelle estimation dans le cadre de la révision
générale, le Tribunal administratif, saisi d'un recours, ne peut que réexaminer
l'estimation fiscale litigieuse au regard des griefs formulés à son encontre.
4.                     Le recourant conclut à
ce que l'estimation fiscale soit fixée à 209'000 fr., ce chiffre résultant
d'une valeur vénale de 290'000 fr. (14'000 fr. pour le terrain, 276'000 francs
pour les bâtiments) et d'une valeur de rendement de 128'000 francs.
La commission, de son
côté, a pris en compte, pour le calcul de la valeur vénale, la totalité du
terrain supportant les bâtiments, qu'elle a estimé à 90'000 francs. Elle y a
ajouté un montant de 240'000 fr. pour le chalet (477 m3 à 500 fr./m3) et 30'000
fr. pour le garage, ce qui donne une valeur vénale totale de 360'000 francs.
Pour la valeur de rendement, elle a capitalisé à 7,5% un loyer supputé de
18'000 fr. par an, soit 1'500 fr. par mois, ce qui donne une valeur de
rendement de 240'000 francs. L'estimation fiscale de 300'000 fr. correspond
ainsi à la moitié du total de la valeur vénale et de la valeur de rendement,
soit 600'000 francs.
5.                     La valeur de rendement
retenue par la commission est incontestablement trop élevée. La propriété du
recourant est un petit chalet, situé sans doute dans le cadre très agréable du Vallon
de Villard, mais très éloigné de la Riviera vaudoise. Le bâtiment lui-même est
de construction légère, sans excavation, d'une petite surface (64 m² au sol).
Les pièces habitables sont petites, même si elles sont très agréablement
aménagées. La salle de bains est minuscule, de même que la cuisine du
rez-de-chaussée, qui n'est pas fermée et qui donne sur le living. Enfin le
chauffage à bois rend l'habitation durant l'hiver problématique, et constitue
en tout cas une contrainte importante. Si l'on tient compte enfin du fait que
la propriété est orientée au nord, qu'elle est ainsi extrêmement mal
ensoleillée en hiver, il faut admettre qu'un loyer de 1'200 fr. par mois, soit
de 14'400 fr. par année correspond véritablement à un maximum, avec la
conséquence que la valeur de rendement fixée par la commission doit être
ramenée à 192'000 francs.
6.                     En ce qui concerne la
valeur vénale, on se trouve en présence d'une propriété sise en zone non
constructible, avec toutes les contraintes en découlant, mais occupée par des
bâtiments existants. Dans un tel cas, la pratique des autorités chargées de
l'estimation consiste à séparer une surface directement attenante aux
bâtiments, et à la taxer au prix du terrain constructible applicable dans la
région, à titre de surface de dégagement ou de jardin d'agrément, le solde de
la parcelle étant pris en compte à titre de terrain agricole, c'est-à-dire en
général non taxé. Le Tribunal administratif a déjà approuvé cette manière de
faire (arrêt EF 95/011, du 22 mai 1995).
En l'espèce,
toutefois, la surface de la propriété du recourant est trop petite (903 m²)
pour que l'on puisse procéder de cette manière, parce qu'il n'est pas
concevable que le chalet soit vendu sans l'entier de la parcelle, qui abrite
notamment le garage avec couvert. Dans ces conditions, c'est à juste titre que
la commission a pris en compte l'entier de la parcelle pour en fixer la valeur
en fonction des bâtiments existants, c'est-à-dire de l'utilisation effective du
sol. En revanche, le montant retenu par la commission (90'000 fr.), qui
correspond à un prix au mètre carré de 100 fr., est manifestement excessif
compte tenu des petites dimensions de la propriété et du chalet, et des
conditions d'habitation énumérées ci-dessus (exiguïté des chambres, chauffage à
bois, ensoleillement médiocre. Le tribunal considère, suivant l'avis de ses
assesseurs spécialisés, qu'un prix de 50 fr. au m² correspond mieux à la
réalité et à ce que pourrait offrir un acquéreur éventuel en l'état du marché.
La valeur vénale retenue par la commission sera ainsi réduite, à ce titre, de
45'000 francs.
Il n'y a rien à redire
en revanche quant à l'estimation de la valeur du chalet (500 fr. le m3), qui
paraît raisonnable dans la mesure où l'on sait que la construction du genre
chalet, avec des petits volumes, est des plus coûteuses (on peut d'ailleurs
constater que la police d'assurance incendie retient un prix au mètre cube de
810 fr.). Les recourants font certes valoir qu'une telle appréciation ne tient
pas compte du fait que, dans le cas particulier, les travaux de rénovation ont
coûté beaucoup moins cher, notamment parce qu'ils ont été effectués en grande
partie par les propriétaires eux-mêmes. Mais cette circonstance n'est pas
déterminante, dans le cadre d'une procédure de révision générale des
estimations fiscales des immeubles, applicables à l'entier du canton, et qui a
pour but de dégager la valeur objective des propriétés foncières.
Les recourants
objectent également qu'on ne devrait pas prendre en compte l'entier du volume
habitable, tel qu'il a été calculé par l'Etablissement cantonal d'assurance
contre l'incendie, les combles du chalet n'offrant qu'un tout petit étage de
galetas, pratiquement inutilisable et accessible par une échelle. D'une manière
générale, toutefois, les commissions d'estimation fiscale et le Tribunal
administratif s'en tiennent au volume ECA, qui est appliqué à l'entier des
bâtiments du canton d'une manière uniforme et assure ainsi l'égalité de
traitement de tous les propriétaires. A cela s'ajoute que, pour les professionnels
de l'immobilier, le volume d'un bâtiment s'établit en substance en multipliant
la surface au sol par le nombre d'étages et un coefficient de 4, qui tient
compte d'une hauteur normale de 2,40 m à 2,50 m par étage, des épaisseurs des
dalles et d'une réserve pour le sous-sol et la toiture. En appliquant cette
méthode de calcul au chalet du recourant, on arrive ainsi à un volume de 512
m3, qui devrait sans doute être réduit pour tenir compte du fait que les pièces
sont basses et qu'il n'existe pas de sous-sol. Mais, en tout état de cause, le
chiffre de 477 m3 retenu par la commission correspond de manière assez exacte à
la réalité et c'est à juste titre que la commission s'y est référée.
La valeur retenue pour
le garage (30'000 fr.) n'est pas contestée par le recourant.
7.                     Il résulte que ce qui
précède que le calcul de la commission doit être revu de la manière suivante:
valeur vénale
terrain:                                                                                             Fr.             45'000.-
chalet (477 m3 à 500 fr./m3)                                                          Fr.           240'000.-
garage                                                                                             Fr.             30'000.-
valeur vénale totale                                                                         Fr.           315'000.-
valeur de rendement 14'400 fr. capitalisés à 7,5%                        Fr.           192'000.-
total valeur vénale + valeur de rendement                                      Fr.           507'000.-
Estimation fiscale
(1/2)                                                                   Fr.           253'500.-.
L'estimation fiscale
doit ainsi être fixée à 250'000 fr., en chiffre arrondi, montant qui
correspond, soit dit en passant, à l'estimation de 1990.
8.                     Le recours doit dès
lors être partiellement admis, un émolument réduit étant mis à la charge des
recourants dont les conclusions n'ont pas été entièrement accueillies.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision du
8 mai 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale est maintenue à 250'000
fr. (deux cent cinquante mille francs).
III.                     Un émolument
de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
mp/Lausanne, le 29 août 1995
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint