vd_omni · EF.1999.0021 · 2001-01-24 · fr

Banque Paribas (Suisse) SA c/ CEFI Rolle | Sous réserve de l'art. 9 REFI, le prix de vente récent, ajouté à d'autres éléments, est un indice prépondérant de la valelur vénale d'un immeuble.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.01.2001 EF.1999.0021

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 24 janvier 2001
sur le recours interjeté par la
Banque
Paribas (Suisse) SA,
représentée par BFF & associés, société
fiduciaire, avenue de la Gare 20 à 1001 Lausanne
contre
la décision rendue le 28 octobre 1999 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle
arrêtant
l'estimation fiscale de la parcelle no 91 de la Commune d'Allaman à 19'037'000
fr.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. François
Kart, président; M. Antoine Rochat et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle 91 de la
Commune d'Allaman jouxte la voie de chemin de fer Lausanne-Genève au sud, à
proximité de la gare d'Allaman. D'une surface totale de 23'758 m², cette
parcelle supporte un bâtiment occupant 9'490 m² au sol, pour partie en nature
d'entrepôts (environ 18'000 m² de plancher) et pour partie en nature de bureaux
(environ 1100 m² de plancher); il accueille aussi deux garages souterrains
d'une surface d'environ 1'300 m² au total.
B.                    La Banque Paribas
(Suisse) SA (ci-après: la recourante) avait acquis la parcelle 91 le 18 août
1995, lors d'une vente forcée, pour le montant de 40'000'000 fr. L'immeuble
était alors grevé d'une cédule hypothécaire au porteur en 1er rang pour un
montant de 38'000'000 fr. et d'une cédule hypothécaire au porteur en 2ème rang
pour un montant de 2'000'000 fr, toutes deux en mains de la recourante. A
l'époque, la quasi-totalité du prix de vente avait été acquitté par
compensation avec la dette hypothécaire du vendeur.
Aussitôt après
l'acquisition de l'immeuble, la recourante a effectué de multiples démarches
afin de le revendre. Ces démarches n'ont pas abouti avant le 25 février 2000,
date à laquelle l'immeuble a été vendu à la société Neinver S.A. pour le prix
de 9'000'000 fr.
C.                    En 1998, la parcelle 91,
qui mesurait alors 19'525 m², a été réunie à une partie de la parcelle 415
d'Allaman, soit une surface supplémentaire de 4'233 m² en nature de
place-jardin. A cette occasion, il a été procédé à une estimation fiscale de la
nouvelle parcelle, qui a été fixée à 29'175'000 fr. par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle (ci-après: la
commission). A la suite d'un recours de la Banque Paribas (Suisse) SA, qui
était alors propriétaire de la parcelle 91, la commission a ramené l'estimation
fiscale à 19'037'000 fr. par décision du 28 octobre 1999.
Le 8 novembre 1999, la
recourante s'est pourvue contre cette décision auprès du Tribunal
administratif. La commission a déposé sa réponse le 15 décembre 1999 en
concluant implicitement au rejet du recours. Le 14 avril 2000, la recourante a
informé le tribunal de la vente de la parcelle intervenue le 25 février 2000
pour 9'000'000 fr.. Interpellée à la suite de ce fait nouveau, la commission
a confirmé sa décision le 11 mai 2000.
Le tribunal a tenu
audience à Allaman le 30 août 2000. A cette occasion, le tribunal a procédé à
une vision locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs
explications. Il n'a pas pu être procédé à une visite de l'intérieur des
bâtiments; toutefois, le dossier contient des photographies des différents
locaux.
Considérant en droit:
1.                     Aux termes de l'art. 2
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La
valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
Selon l'art. 20 LEFI,
à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations, que la valeur fiscale de ces immeubles
a notablement augmenté ou diminué.
2.                     Selon l'art. 5 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la
valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. Aux termes de l'art. 7 REFI, la capitalisation du rendement
s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du
rendement brut selon le genre d'immeuble.
La commission a fixé
la valeur de rendement en prenant comme base le revenu locatif du mois de
décembre 1998. Elle est ainsi partie d'un état locatif de 700'000 fr.,
capitalisé à 8%, pour aboutir à une valeur de rendement de 8'750'000 fr.
Il n'y a pas lieu de
s'écarter des éléments sur lesquels la commission s'est fondée et il convient
par conséquent de confirmer le montant retenu par l'autorité intimée à ce
titre.
3.                     Aux termes de l'art. 8
REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état
et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat,
éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
a) Dans la décision
attaquée, la commission a déterminé la valeur vénale en se fondant sur le prix
auquel l'ancienne parcelle 91 avait été acquise en 1989 par le propriétaire de
l'époque (12'000'000 fr.) et sur le coût de construction d'un agrandissement
effectué en 1991 (16'900'000 fr.), auxquels elle a ajouté le prix d'acquisition
de la parcelle 425 en 1998 (425'000 fr.). Informée du fait que la parcelle
avait été vendue par la recourante 9'000'000 fr. au mois de février 2000, la
commission n'a pas voulu modifier sa décision, tout en relevant que
l'estimation fiscale serait réexaminée pour la société acquisitrice.
b) Pour des raisons
d'économie de procédure, l'instance de recours doit prendre en considération
les faits nouveaux intervenus après le prononcé de la décision attaquée, en
tous les cas lorsqu'ils ont un lien avec l'objet du litige et qu'ils sont
pertinents et à condition de respecter le droit d'être entendu. (v. à cet égard
Benoît Bovay, Procédure administrative, 2000 p. 424-425).
c) La vente de
l'immeuble pour 9'000'000 fr. en février 2000 est un fait nouveau, lié
étroitement à l'objet du litige, dont il convient de tenir compte. En principe,
le prix d'une vente récente constitue en effet une indication déterminante de
la valeur marchande au sens des art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 2 REFI (voir TA,
arrêt EF 98/0022 du 9 novembre 1999).
Il convient certes de
réserver l'art. 9 REFI qui prévoit que les ventes qui ont lieu dans de
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique
dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire
dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en
considération.
En l'espèce, on ne se
trouve pas en présence de circonstances extraordinaires au sens de cette
disposition: en particulier, il n'existe pas le moindre lien économique ou
juridique entre la recourante et la société qui a acquis le bâtiment. La
recourante a également démontré avoir effectué des démarches auprès de
plusieurs dizaines d'acquéreurs potentiels en proposant initialement un montant
de 12'000'000 fr.,négociable, ceci par l'intermédiaire de différents
courtiers. Cette offre n'a rencontré aucun succès et aucune contre-offre n'a
été présentée. Selon les représentants de la recourante, cet insuccès tient aux
caractéristiques de la construction existant sur la parcelle. L'inspection
locale et la consultation des photos des locaux ont permis de constater, qu'en
effet, ce vaste bâtiment, de qualité très moyenne et de conception hybride,
présente au surplus des volumes difficilement modulables. A l'exception
peut-être de sa situation, ce bâtiment s'avère ainsi manifestement peu
attractif.
d) Vu ce qui précède,
il existe un faisceau d'éléments, dont le prix de vente obtenu au mois de
février 2000, qui démontrent que le montant retenu par la commission au titre
de valeur vénale n'est pas correct. Sur la base de l'ensemble de ces éléments,
le tribunal arrive à la conclusion qu'un montant de 9'000'000 fr. doit être
retenu à ce titre.
4.       En calculant la moyenne
entre la valeur de rendement arrêtée à 8'750'000 fr. et la valeur vénale
arrêtée à 9'000'000 fr (art. 2 al.1 LEFI), on parvient à une estimation fiscale
de 8'875'000 fr.. La décision attaquée doit par conséquent être réformée
dans ce sens.
5.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission du recours. Les frais du présent arrêt sont
par conséquent laissés à la charge de l'Etat (art. 55 LJPA) et des dépens sont
alloués à la recourante, qui obtient gain de cause avec le concours d'un
mandataire professionnel.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 28 octobre 2000 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Rolle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle 91 de la Commune d'Allaman est ramenée de 19'037'000 fr. à 8'875'000
(huit millions huit cent septante-cinq mille) francs.
III.                     L'arrêt est
rendu sans frais.
IV.                    L'Etat de Vaud
versera un montant de 800 (huit cents) francs à titre de dépens à la Banque
Paribas (Suisse) SA.
Lausanne, le 24 janvier 2001
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint