vd_omni · EF.1999.0017 · 1999-12-02 · fr

CLERC Régina c/CEFI de Lausanne | L'estimation fiscale est arrêtée à la valeur de sortie de l'immeuble, lorsque la valeur de rendement est supérieure à la valeur de sortie, vu l'art. 2 al. 2 LEFI. En l'espèce, valeur de rendement inférieur à la valeur de sortie, d'où applic. de l'art. 2 al. 1 LEFI.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.12.1999 EF.1999.0017

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 2 décembre 1999
sur le recours interjeté par
Régina CLERC
,
Av. C.-F. Ramuz 94, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 24 août 1999
par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(ci-après : la commission).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. A. Rochat et M. J. Morel, assesseurs. Greffier: Mme N.
Krieger.
Vu les faits suivants:
A.                     Par actes authentiques
du 12 janvier 1999, la parcelle 1415 de Pully, propriété de la S. I. C.-F.
Ramuz 94 en liquidation, a été constituée en propriété par étages. Les lots nos
6, 9 et 15 immatriculés sous les feuillets 7121, 7124 et 7130 ont été le même
jour transférés de la S.I. à Régina Clerc. Lors de la dernière révision
générale, l'estimation fiscale de la parcelle 1415 avait été arrêtée à
2'255'000 fr. (1995).
Selon l'acte de
constitution de propriété par étages et l'acte de transfert immobilier, le
feuillet 7121 correspond à une part de 117/1000 de la parcelle 1415 avec un
droit exclusif sur un appartement de 125 m2 environ, avec balcons et cave,
situé au 2e étage. Le feuillet 7124 représente une part de 59/1000 de la
parcelle de base avec un droit exclusif sur un appartement de 28 m2 environ
avec réduit, situé au sous-sol, Enfin, le feuillet 7130, équivalant à 5/1000,
comprend un droit exclusif sur un garage situé au sous-sol.
Le prix de sortie de
l'immeuble 1415 du chapitre de la S.I. a été fixé avec l'aval de
l'Administration cantonale des impôts (ci-après : ACI) à une somme globale de
2'320'000 fr. Dans l'acte de transfert, Régina Clerc s'est reconnue débitrice
de la part du prix de sortie afférent aux lots acquis, par 419'920 fr. sous la
forme d'un compte débiteur actionnaire du montant précité, inscrit à l'actif du
bilan de la S.I.
B.                    A la suite de la
constitution de la PPE et du transfert de la parcelle, la commission a arrêté
le 7 juin 1999 l'estimation fiscale du feuillets 7121, 7124 et 7130 à
respectivement 271'000, 137'000 et 12'000 fr.
C.                    Par lettre du 14 mai
1999, Régina Clerc a contesté l'estimation de son lot 9 (feuillet 7124) pour
les motifs suivants :
"
(...)
Votre décision est certainement basée sur les
quotes-parts indiquées sur l'acte de constitution de copropriété. De toute
évidence, il y a une erreur sur ce document. Cet acte mentionne une surface de
49 m2 correspondant à 59/1000. A la lecture des plans dont copie est jointe à
la présente, la surface nette du lot est de 30 m2, soit beaucoup moins que
celle indiquée.
Par ailleurs le lot 9 totalise 1.2 pour mille
par m2 alors qu'il n'est que de 0,95 pour les autres lots de l'immeuble ce qui
a pour effet d'exagérer le nombre de pour-mille de ce lot. C'est là une autre
erreur qui devra être corrigée.
Et finalement il ne s'agit pas d'un
appartement, mais de deux chambres de bonne au rez-de-chaussée inférieur,
coincée entre la cage d'ascenseur et une cave, en face du local à poubelles.
Ces chambres partagent une minuscule salle de bains de 2m2 comprenant une
douche et un WC. Il n'y a pas de cuisine et la gérance n'a pas jugé utile
d'installer le système d'interphone de l'immeuble. L'agencement est bon marché
et ne comprend pas des sols en parquet comme pour les appartements.
Il apparaît donc que tous les lots de l'immeuble
sont concernés par ces erreurs et je pense plus approprié d'attendre que la
gérance, par l'intermédiaire du notaire, mette à jour la constitution de
copropriété.
"
D.                    Par décision sur recours
du 24 août 1999, la commission a rejeté le pourvoi de Régina Clerc pour le
motif que l'estimation du lot en question avait été établie sur la base du prix
de sortie calculé par le fisc lors de la liquidation de la S.I. La commission a
relevé que cette manière de calculer avait été appliquée à l'ensemble de la
PPE. Elle a informé la propriétaire du fait que la surface de son lot, tel
qu'inscrit au registre foncier, était de 28 m2 et que le nombre de millième du
lot était de 59. La commission a encore indiqué qu'elle reverrait l'estimation
fiscale de cette PPE si un acte modifiant la PPE était déposé au registre
foncier.
E.                    Régina Clerc a saisi le
Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision rendue le 24 août
1999 par la commission. La recourante demande au tribunal d'annuler la décision
attaquée et de fixer une valeur d'estimation en rapport avec la valeur vénale
du lot 7124, qu'elle détermine à 56'000 francs. La recourante s'est acquittée
d'une avance de frais de 1'000 fr. L'autorité intimée propose le maintien de sa
décision. Le tribunal a statué sans organiser de débats, ainsi qu'il en avait
avisé les parties.
Considérant en droit:
1.                     Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours a été déposé en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
2.                     Selon l'art. 20 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), à partir
de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède périodiquement à la
mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation
des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des
propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction
ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par
d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement
augmenté ou diminué.
En vertu de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
L'art. 36 lit. a LJPA
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale.
3.                     Est litigieuse
l'estimation fiscale d'un immeuble, plus particulièrement d'un lot de PPE, à la
suite de la dissolution de la S.I. qui détenait la parcelle. La décision
attaquée a été rendue à l'occasion de ce transfert, à forme de l'art. 20 LEFI.
La recourante conteste
uniquement l'estimation fiscale du lot 7124. Elle demande au tribunal de
s'écarter pour ce lot d'une estimation fiscale résultant d'une répartition
proportionnelle de la valeur de sortie de l'immeuble en fonction des millièmes.
A l'appui de ses conclusions, elle fait valoir que le lot 7124 possède un
nombre de millièmes par mètre carré habitable deux fois supérieur à celui des
autres appartements de l'immeuble, ce qui conduit à une estimation excessive.
Elle observe en effet qu'il est attribué 59 millièmes au lot 7124 qui ne
comporte que 28 m2, alors que d'autres lots sont dotés de 117 millièmes pour
une surface de 125 m2. Elle allègue que le nombre de millièmes anormalement
élevé attribué au lot 7124 provient du nombre d'actions correspondant octroyé
lorsque l'immeuble était détenu par la S.I.. Elle explique que plus personne
n'est en mesure d'expliquer comment on en est arrivé là.
A l'appui de sa
décision, la commission explique qu'elle a réparti sur les feuillets spéciaux
la valeur de sortie globale admise par l'ACI pour l'immeuble entier et que le
fisc en a fait de même dans le cadre de la liquidation de la S.I.
4.                     Selon l'art. 712e CC,
outre la délimitation des étages ou parties d'étages, l'acte constitutif de la
propriété par étages doit indiquer, en pour-cent ou en pour-mille de la valeur
du bien-fonds ou du droit de superficie, la part que représente chaque étage ou
partie d'étage (al. 1). Les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le
consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation
de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut
demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou
devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses
entours (al. 2).
En vertu de l'art. 6
de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4 A),
l'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les
feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part. Le
feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale (al. 1). Lors des
révisions, périodiques, les unités d'étage font l'objet d'une estimation
indépendante (al. 2).
Aux termes de l'art.
1er al. 1 du règlement du 5 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés
immobilières (RSV 9.4 K), la valeur de transfert des immeubles de la société
immobilière à ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens.
Le tribunal a ainsi
jugé que la valeur vénale de l'immeuble, détenu précédemment par une S.I. ayant
fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, doit en principe être
fixée à la valeur de sortie admise par l'ACI (TA, arrêts EF 98/0016 du mars
1999 et EF 98/0010 du 15 avril 1999). Dans ces deux arrêts, en présence de
valeur de rendement plus élevée que la valeur de sortie admise au titre de
valeur vénale, le tribunal a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle à la
valeur de sortie, compte tenu de l'interdiction résultant de l'art. 2 al. 2
LEFI.
5.                     En l'espèce, lors de la
constitution de la PPE, la recourante a accepté le 12 janvier 1999 le transfert
du lot 7124 pour 59/1000 et une répartition d'actifs précisément sur cette base
au regard la valeur de sortie de l'immeuble. Le tribunal est lié par la
répartition intervenue et n'a pas la compétence de la modifier, selon l'art.
712e CC.
Cela étant, compte
tenu des dispositions légales précitées et de sa jurisprudence, le tribunal ne
peut calculer la valeur vénale en cause que sur la base de la valeur de sortie
au pro rata des millièmes du lot 7124. Ainsi, la valeur vénale doit arrêtée à
137'000 fr., même si pour le lot litigieux, ce calcul conduit à une valeur de
près de 4'900 fr./m2 (et de l'ordre moyen de 2'250 fr./m2 pour les autres lots
de la PPE).
6.                     Si le tribunal ne peut
s'écarter de la valeur vénale pour les motifs évoqués au considérant précédent,
il ne saurait en l'espèce arrêter simplement l'estimation fiscale à la valeur
de sortie. En effet, ce résultat ne se justifie  - comme on l'a vu -  que dans
l'hypothèse où la valeur de rendement est la plus élevée, au regard de
l'interdiction résultant de l'art. 2 al. 2 LEFI. En l'espèce, tel n'est
manifestement pas le cas. Il faut par conséquent déterminer la valeur de
rendement du lot, pour procéder ensuite comme l'impose l'art. 2 al. 1 LEFI.
Il résulte du dossier
que lors de la dernière révision générale, la valeur de rendement de la
parcelle 1415 était calculée sur la base de 160 fr./m2. Il y a lieu de
déterminer la valeur locative du lot litigieux en fonction de ce paramètre, ce
calcul prenant précisément en considération les petites dimensions du lot
invoquées par la recourante. Le tribunal parvient ainsi à une valeur locative
annuelle de 4'480 fr. (28 m2 x 160 fr./m2) qu'il convient encore de capitaliser
à un taux de 8 %. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement de
56'000 fr.
L'estimation fiscale
du lot 7124, telle qu'elle résulte de la moyenne entre sa valeur vénale
(137'000 fr.) et sa valeur de rendement (56'000 fr.) s'élève donc à 97'000 fr.
(en arrondi). Le tribunal obtient ainsi une différence de 40'000 fr. par
rapport à l'estimation fiscale contestée. Une telle différence, de l'ordre de
29 %, justifie l'intervention du tribunal. La décision attaquée doit être
réformée dans ce sens.
7.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission partielle du recours (la recourante a conclu
à une estimation fiscale de 56'000 fr.), les frais du présent arrêt étant
laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur recours le 24 août 1999 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation de
la parcelle 7124 est ramenée de 137'000 fr. à 97'000 fr. (nonante-sept mille
francs).
III.                     Il n'est pas
perçu d'émolument, le dépôt de garantie versé, par 1'000 fr. étant restitué à
la recourante.
Lausanne, le 2 décembre 1999
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.