vd_omni · AC.2005.0108 · 2006-06-08 · fr

VIDOLI,PASTORE-VIDOLI/Municipalité de Crans-près-Céligny, DUTRUY | L'affectation de locaux inoccupés en logement n'entraîne pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation dès lors que la zone en cause prévoit une telle affectation. Confirmation de la jurisprudence AC.1993.0303 du 14 décembre 1994 selon laquelle les voisins ne peuvent pas empêcher que des locaux restés inhabités pendant très longtemps soient affectés à la création de logements, par ailleurs réglementaires, impliquant certaines nuisances. Quant à la question de la modification de l'exercice d'une servitude de passage, elle relève du droit privé et échappe à la compétence du tribunal. Recours des voisins opposants rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.06.2006 AC.2005.0108

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 8 juin 2006
Composition
M. Pascal Langone, président; M. Renato Morandi et M.
François Despland, assesseurs. Mme Nathalie Neuschwander, greffière.
Recourants
1.
Myriam VIDOLI,
à
Crans-près-Céligny, représentée par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat, à Lausanne,
2.
Pierre-Gilles VIDOLI,
à
Crans-près-Céligny, représenté par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat, à Lausanne,
3.
Jean-Dominique VIDOLI,
à
Crans-près-Céligny, représenté par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat,
à Lausanne,
4.
Anouk PASTORE-VIDOLI,
à Satigny,
représentée par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Crans-près-Céligny,
Constructeurs
1.
Jean-Jacques DUTRUY,
à Founex,
représenté par Me Jean-Michel HENNY, avocat, à Lausanne,
2.
Marianne DUTRUY,
à Founex,
représentée par Me Jean-Michel
HENNY, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Myriam VIDOLI et consorts c/ décision de la
Municipalité de Crans-près-Céligny (ci-après : la municipalité) du 10
mai 2005 (levée de leur opposition à la transformation du bâtiment ECA no 178
sur les parcelles nos 339 et 460)
Vu les faits suivants
A.
Jean-Jacques et Marianne Dutruy sont propriétaires, à
Crans-près-Céligny, de deux parcelles nos 460 et 339. Ces deux immeubles, contigus,
se trouvent entre la route suisse et le lac Léman. La parcelle no 460, en
nature de place-jardin, comprend 883 m
². La parcelle no 339, d’une
surface totale de 1'133 m², comporte trois bâtiments, à savoir ECA no 179 (71 m²),
ECA 178 (132 m²) et ECA 247 (ECA 274 m²) ; le solde de la parcelle, par
656 m² est en nature de place-jardin.
B.
Selon le plan des zones communales et le règlement sur les
constructions et l’aménagement du territoire, approuvé par le Conseil d'Etat le
12 mai 1989 (ci-après RCAT), les biens-fonds nos 339 et 460 sont situés en zone
mixte (habitation et certaines activités professionnelles).
C.
Myriam Vidoli, Pierre-Gilles Vidoli, Jean Dominique Vidoli
et Anouk Pastore-Vidoli (ci-après : les hoirs de Hugo Vidoli) sont
propriétaires des parcelles nos 463 et 462 qui jouxtent, au sud, les propriétés
de M. et Mme Dutruy, ainsi que la parcelle no 461 qui se trouve plus au sud des
deux biens-fonds précités. La parcelle no 463 n’est pas construite. La parcelle
no 462 abrite le bâtiment ECA no 177 et la parcelle no 461, qui est adjacente à
la parcelle no 462 du côté nord, le bâtiment ECA no 220.
D.
Le côté est de la parcelle no 339, propriété de M. et Mme
Dutruy, et celui des biens-fonds no 462 et 461, sont orientés face au lac.
La façade sud du bâtiment ECA no 178, situé sur la
parcelle no 339 de M. et Mme Dutruy, est en limite de propriété avec le côté
nord de la parcelle no 462 et avec le bâtiment ECA no 177 qui s’y trouve, et ce
quasiment en limite de propriété aussi. L’avant-toit du bâtiment ECA no 177,
propriété des hoirs de Hugo Vidoli, empiète même sur la parcelle no 339 au
bénéfice d’une servitude.
Le bâtiment ECA no 178 est au bénéfice d’une
servitude de vues droites.
Les parcelles nos 460 et 339 de M. et Mme Dutruy
sont grevées aussi d’une servitude de passage à pied et pour tous véhicules,
selon un tracé rectiligne. Cette servitude, perpendiculaire à la route et au
lac, traverse les biens-fonds nos 460 et 339 de M. et Mme Dutruy. Un noyer, à
conserver, se trouve sur l’assiette de cette servitude.
Il semble que l’exercice de ce droit de passage s’effectue
actuellement selon un autre tracé.
E.
Du 6 au 20 mai 2003, la Municipalité de Crans-près-Céligny
a mis à l'enquête publique un projet émanant de Jean-Jacques et Marianne Dutruy
consistant à réunir les parcelles nos 339 et 460 et tendant notamment à la
rénovation du bâtiment ECA no 178, avec la création d’une terrasse à l’est
donnant sur le lac Léman, et à la démolition du bâtiment ECA no 179 pour
aménager une cave à vin. Ce projet a suscité l'opposition des hoirs de Hugo Vidoli.
Le projet a fait l'objet d'une enquête publique
complémentaire, du 30 septembre au 20 octobre 2003 : les constructeurs ont
prévu s’agissant du bâtiment ECA no 178, un balcon en lieu et place d’une
terrasse côté lac. La municipalité a alors décidé de lever les oppositions et
de délivrer le permis de construire, le 18 novembre 2003 (auparavant, soit le 7
octobre 2003, la CAMAC avait confirmé sa première synthèse).
Par arrêt AC.2003.0254 du 28 décembre 2005, le
Tribunal administratif a admis le recours des hoirs de Hugo Vidoli et annulé la
décision de la municipalité du 18 novembre 2003. Cet arrêt a été précédé par la
notification le 15 juillet 2004 d’un dispositif aux parties. Dans son arrêt,
l’autorité de céans a jugé que l’aménagement d’une cave à vin dans le sous-sol
existant du bâtiment ECA no 179, propriété de M. et Mme Dutruy, était contraire
au respect de l’ordre contigu du fait que la cave à vin était une construction
contiguë au bâtiment C et que les deux bâtiments en cause, de conception
différente, ne formaient pas un ensemble, au sens de l’art. 5.2. al. 1 RCAT.
F.
Dans l’intervalle, soit du 8 au 28 avril 2005, la
municipalité a mis à l’enquête publique un nouveau projet de Jean-Jacques et
Marianne Dutruy se limitant à la transformation du bâtiment ECA no 178, situé
sur leur parcelle no 339, en vue de la création d’un atelier-bureau au rez
inférieur et d’un appartement en duplex, ainsi que 5 places de parc dont 4
ouvertes (2 places de parc sont prévues sur l’assiette de la servitude). Le
projet prévoit aussi la création, en limite de propriété des parcelles nos 462
et 463, propriétés des hoirs de Hugo Vidoli, et en débordant sur la parcelle no
460, d’une cave enterrée sur une partie du côté ouest du bâtiment. Selon le
plan relatif aux coupes des façades, sur la façade sud du bâtiment ECA no 178,
quatre fenêtres sont «
à maçonner »
au niveau du rez supérieur
et une fenêtre doit l’être au niveau du premier étage. Selon le projet,
l’assiette de la servitude de passage ne correspondra pas à celle figurant au
registre (v. plan de situation de l’ingénieur géomètre officiel E. Bovard du 17
mars 2005).
G.
Le 27 avril 2005, Myriam Vidoli et consorts ont formé
opposition au nouveau projet de Jean-Jacques et Marianne Dutruy
(ci-après : les constructeurs).
H.
Par décision du 10 mai 2005, la municipalité a levé
l’opposition formée par Myriam Vidoli et consorts.
I.
Par acte du 30 mai 2005, Myriam Vidoli et consorts ont
saisi le Tribunal administratif d’un recours dirigé contre la décision de la
municipalité du 10 mai 2005 levant leur opposition et délivrant implicitement
le permis de construire sollicité. Les recourants concluent avec dépens à
l’annulation de la décision de la municipalité délivrant le permis de
construire.
J.
Le juge instructeur Jean-Claude de Haller a accusé
réception du recours le 30 décembre 2005, veille de son départ à la retraite.
La cause a été reprise le 1
er
mars 2006 par le juge Pascal Langone,
date de son entrée en fonction.
K.
Le 24 janvier 2006, l’autorité intimée a déposé des
observations. Les constructeurs en ont fait de même le 17 mars 2006. Le 23 mars
2006, les recourants ont déposé un mémoire complémentaire.
L.
Le juge instructeur a rejeté la requête des parties
tendant à la fixation d’une audience. Le tribunal a statué par voie de circulation
du dossier.
Considérant en droit :
1.
Le recours a été déposé en temps utile et remplit les
conditions formelles requises. Les recourants, qui sont propriétaires des
parcelles voisines des constructeurs, ont manifestement qualité pour recourir.
2.
Selon l’art. 5.3 RCAT, la distance du bâtiment à la limite
est de 6 m. en zone mixte. En vertu de l’art. 6.1 RCAT, la hauteur maximale du
bâtiment dans la zone précitée est définie à 5 m. à la corniche et à 9 m. au
faîte.
Le bâtiment ECA no 178, situé sur la parcelle no
339, propriété des constructeurs, se trouve en limite de propriété avec le
bien-fonds no 462, propriété des recourants. Il dépasse les cotes précitées. Le
RCAT est entré en vigueur le 12 mai 1989. A cette date, le bâtiment ECA no 178
est devenu non réglementaire parce que contrevenant à l’art. 5.3 RCAT et 6.1
RCAT.
3.
Construit antérieurement à l’entrée en vigueur du RCAT, le
bâtiment ECA no 178 bénéficie cependant d'une situation acquise méritant
protection. Déduite de la garantie de la propriété (art. 22 ter aCst, désormais
art. 26 Cst) et du principe de la non rétroactivité des lois, cette protection
implique que, sous réserve de garanties plus étendues que les cantons sont
libres d'assurer tout en respectant les exigences majeures de l'aménagement du
territoire, de nouvelles dispositions restrictives ne peuvent être appliquées à
des constructions autorisées selon l'ancien droit que si un intérêt public important
l'exige et si le principe de la proportionnalité est respecté (RO 113 Ia 119 et
les références = JT 1989 I 464).
En droit vaudois, cette question est réglée par
l'art. 80 LATC (bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à
bâtir) qui dispose ce qui suit :
"Les bâtiments existants non conformes aux règles
de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions
des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur
une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur
agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une
atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la
zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en
vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de
la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant,
en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la
reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans
la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les
règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
En l’espèce, seul le rez inférieur du bâtiment ECA
no 178 est actuellement utilisé pour une activité commerciale. Le rez supérieur
et le premier étage sont inoccupés depuis plusieurs années. Le projet litigieux
prévoit une modification mineure du bureau-atelier existant (démolition de deux
murs). En revanche, il prévoit la création d’un logement en duplex. Les
recourants considèrent que le projet, en tant qu’il affecte au logement un,
voire des niveaux non réglementaires, aggraverait l’atteinte à la
réglementation de la zone.
4.
a) Le projet des constructeurs se cantonne à des
transformations à l’intérieur du bâtiment ECA no 178. Le gabarit de ce bâtiment
n’est pas modifié. Le CUS du bâtiment, qui est de 0,193 (v. chiffre 64 de la
demande de permis de construire) est inférieur au CUS de la zone mixte dont la
valeur limite est fixée à 0,3, selon l’art. 5.9 RCAT. Dans ces conditions, le
grief des recourants plaidant une aggravation de l’atteinte à la réglementation
de la zone doit être écarté.
b) Le projet prévoit le comblement de 5 fenêtres sur
la façade sud du bâtiment ECA no 178 et donnant sur la façade nord du bâtiment
ECA no 178, propriété des recourants, et le maintien de deux ouvertures au
bénéfice d’une servitudes de vues droites. Le projet ne prête pas non plus à la
critique du point de vue de l’atteinte à la réglementation.
c) Les recourants considèrent que « l’affectation »
des locaux actuels en logement, alors qu’il s’agit d’anciens bureaux inoccupés,
aggraverait l’atteinte à la réglementation.
Dans un arrêt AC.1993.0303 du 14 décembre 1994, le
tribunal a jugé que le fait qu’un bâtiment, situé - comme c'est le cas en
l'espèce - en zone à bâtir, soit resté inhabité pendant très longtemps ne conférait
pas un droit aux voisins d’empêcher la création de logements, par ailleurs
réglementaires, impliquant certaines nuisances telles que bruit de comportement
ou mouvements de véhicule. Il a rappelé que par inconvénients, il ne fallait
pas non plus entendre tout préjudice, mais uniquement ceux qui n’étaient pas
supportables sans sacrifice excessif.
Cette jurisprudence est opposable aux recourants. L’inoccupation
actuelle des locaux du rez supérieur et du premier étage du bâtiment ECA no 178
ne leur confère pas le droit, en leur qualité de voisins, d’empêcher la
création de logements alors que la zone en cause prévoit une telle affectation,
qui est réglementaire. L’affectation antérieure des locaux litigieux, qui
étaient des bureaux, ne limite pas la possibilité d’aménager un logement en
duplex dès lors que cette affectation est expressément prévue par la
réglementation communale. Le projet ne contrevient nullement à la destination
de la zone qui est mixte (habitation et certaines activités professionnelles), ni
n’engendre une aggravation à la réglementation existante pour ce qui concerne
le bâtiment ECA no 178.
5.
Les recourants prétendent qu’au vu de la proximité existant
entre les bâtiments ECA nos 178 et 177, la création d’un logement sur deux
niveaux va entraîner «
une promiscuité qui n’est pas tolérable
».
Ils se prévalent ainsi de l’existence d’inconvénients pour le voisinage.
Le préjudice au voisinage a été défini comme à
l’art. 39 RATC : il doit dépasser les seuls inconvénients supportables
sans sacrifices excessifs (Droit fédéral et vaudois de la construction, Ed.
Payot Lausanne 2002, chiffre 6.6 ad art. 80 LATC p. 238 et réf. citée).
Le projet prévoit le comblement de 5 fenêtres sur la
façade sud du bâtiment ECA et donnant sur la façade nord du bâtiment ECA no
177, propriété des recourants. Les constructeurs affirment se conformer ainsi
au respect d’une servitude de vues droites qui leur incombe, ce qui ne semble
plus discuté par les recourants au stade des observations complémentaires. En
tant que cette question relève du droit privé, elle ne relève de toute manière pas
de la compétence du tribunal et ce moyen doit être écarté.
Cela étant, il faut constater que le projet, qui ne
prévoit pas de nouvelle ouverture sur la façade sud, ne modifie pas la
situation existante de sorte que les recourants ne peuvent se plaindre de
l’existence d’une aggravation des inconvénients pour eux à cet égard.
La création de logements implique par la force des
choses certaines nuisances, bruits de comportements ou/et mouvements de
véhicules. En l’espèce, il suffit de constater que ces nuisances seront
forcément très limitées puisque le bâtiment ne comprendra qu’un logement. Quand
bien même le projet prévoyerait davantage de logements, cela ne serait pas
décisif. En l’état, aucun élément au dossier ne permet de retenir que le projet
serait source d’inconvénients majeurs et sérieux pour les recourants, dépassant
ceux résultant normalement d’une telle situation, c’est-à-dire allant au-delà
de ce que les voisins d’une zone affectée à l’habitation sont tenus de
supporter. Les recourants ne tentent pas de démonstration convaincante à cet
égard.
6.
Les recourants invoquent le fait que l’aménagement des
places de parc aura pour effet de modifier l’assiette de la servitude portée au
registre. La municipalité et les constructeurs rétorquent que cette servitude
s’exerce depuis longtemps selon un passage différent. La municipalité ajoute
que lors de la première mise à l’enquête du projet des constructeurs, les
services de l’Etat avaient demandé de conserver le noyer existant (v. synthèse
CAMAC du 17 juillet 2003, selon laquelle l’arborisation présente est protégée
par le règlement communal des arbres du 2 mai 1990).
Quelle que soit la manière dont ce droit de passage
s’exerce actuellement, l’argument des recourants n’est pas pertinent. Ainsi que
l’a rappelé l’arrêt AC.2003.0254 du 28 décembre 2005, il s’agit d’un problème
de droit privé. Or, le permis de construire est une autorisation de police qui
doit être délivrée lorsque les conditions formelles et matérielles sont
réunies, des faits relevant du droit privé ne pouvant être pris en
considération. Ce moyen ne peut donc pas être accueilli.
7.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du
recours aux frais des recourants qui succombent et qui, vu l’issue de leur
pourvoi n’ont pas droit à l’allocation de dépens. Les constructeurs, qui ont
procédé par l’intermédiaire d’un avocat, ont droit à une indemnité à titre de
dépens, à charge des recourants.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 10 mai 2005 par la Municipalité de
Crans-près-Céligny,  est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 fr. (deux mille cinq
cents francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV.
Myriam Vidoli, Pierre-Gilles Vidoli, Jean Dominique Vidoli
et Anouk Pastore-Vidoli sont débiteurs solidaires de Marianne Dutruy et de Jean-Jacques
Dutruy d’une indemnité de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) à titre de
dépens.
Lausanne, le 8 juin 2006
Le président:                                                                                             La
greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.