vd_omni · AC.2012.0003 · 2012-11-09 · fr

BAUMGARTNER, SEMON, EGLI SEMON, ROTH, NEEMAN, KARLIK/Municipalité de Montreux, PASCHE PROMOTIONS SA | Permis de construire, confirmé par le TA en 2005 et 2007, pour la rénovation d'une maison de maître et la construction d'un bâtiment B et d'un parking souterrain sur la même parcelle, ces deux derniers étant effectivement réalisés; permis délivré en 2011 pour un nouveau projet de démolition de la maison de maître et de construction à sa place d'un bâtiment A. Enquête publique complémentaire pas nécessaire (c. 4). L'art. 69 al. 1 ch. 1 RLATC exigeant la signature du plan par un ingénieur géomètre breveté ne s'applique pas au plan accompagnant la réquisition de mention LATC (c. 5). L'éventuel vice relatif à l'inscription d'une servitude pour usage de places de stationnement sera réparé avant l'achèvement de la construction (c. 6). Distance aux limites (c. 7) et COS (c. 8) respectés. Mouvements de terre (c. 9) et esthétique (c. 11) conformes. L'attique est admissible dans son principe ainsi que dans sa configuration en 2 parties; son retrait est suffisant en l'espèce (c. 12). Construction d'espace de détente et de jeux pas nécessaire car les 2 logements bénéficient de terrasses et jardin (c. 13). Recours rejeté.Rejet du recours au TF (arrêt 1C_642/2012 du 12 août 2013).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.11.2012 AC.2012.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 9 novembre 2012
Composition
M. Pascal Langone,
président
; Mme Christina Zoumboulakis, assesseuse,
et M. Jean W. Nicole, assesseur; Mme Fabia Jungo, greffière.
Recourants
1.
Peter BAUMGARTNER,
à Clarens,
2.
Rita BAUMGARTNER,
à Clarens,
3.
David KARLIK,
à Clarens,
4.
Alessandra KARLIK,
à Clarens,
5.
Sylvie NEEMAN,
à Clarens,
6.
Aba NEEMAN,
à Clarens,
tous représentés par
Me Aba NEEMAN, avocat à Monthey,
7.
Serge ROTH,
à Montreux,
8.
Mary-Claude ROTH,
à Montreux,
tous deux représentés
par Me Blaise CARRON, avocat à Berne,
9.
Pierre-Olivier
SEMON,
à Clarens,
10.
Karin EGLI SEMON,
à Clarens,
tous deux représentés
par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de
Montreux,
représentée par Me Alain THEVENAZ,
avocat à Lausanne,
Constructrice
PASCHE PROMOTIONS
SA,
à Noville, représentée par Me Christian BETTEX,
avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours 1. Peter et Rita BAUMGARTNER et
consorts, 2. Pierre-Olivier SEMON et consorts, 3. Serge ROTH et consorts c/
décision de la Municipalité de Montreux du 6 décembre 2011 (levant les
oppositions et délivrant un permis de construire un immeuble de 2 logements,
une dépendance pour 2 véhicules et 3 places de parc extérieures sur la
parcelle n° 1'078, propriété de PASCHE PROMOTIONS SA) (dossiers joints:
AC.2012.0018 et AC.2012.0019).
Vu les faits suivants
A.
La société Pasche Promotions SA est propriétaire
de la parcelle n° 12'640 du cadastre de la Commune de Montreux, sise au chemin
de la Nouvelle-Héloïse. D'une surface de 904 m
2
, ce bien-fonds
supporte une maison de maître (ECA n° 4'014) d'une surface au sol de 273 m
2
, qui a été dans une large mesure démolie.
La parcelle n° 12'640 et la
parcelle contiguë n° 1'078 (en aval) sont issues d'un fractionnement de la
parcelle d'origine n° 1'078 (d'une surface initiale de 3'694 m
2
) qui
a fait l'objet le 7 septembre 2011 d'une mention au registre foncier, soit une
"restriction LATC" selon laquelle "
l'ensemble des deux biens-fonds 1078 et 12640 de la
Commune de Montreux est considéré comme une seule parcelle pour tous les points
concernant la réglementation communale […]
". La nouvelle parcelle
n° 1'078 comprend désormais une surface de 2'790 m
2
(3'694 – 904).
Ces biens-fonds sont colloqués en "zone
de faible densité", "protection des sites", régie par les art.
33 ss du Règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions du
15 décembre 1972 (ci-après: RPGA 1972). Le nouveau Plan général d'affectation, mis
à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 et adopté et réformé par le
Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009, range ces terrains en
"zone de coteau B" régie par les art. 9.1 ss du futur Règlement
communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions (ci-après:
RPGA 2007).
B.
Le 28 octobre 2004, Pasche Promotions SA avait
déposé une demande de permis de construire sur la parcelle d'origine n° 1'078 (3'694
m
2
avant division) portant, d'une part, sur un nouveau bâtiment
d'habitation (ci-après: bâtiment B), d'une surface au sol de 353 m
2
,
avec parking souterrain, et, d'autre part, sur la transformation du bâtiment
existant ECA n° 4'014 (actuellement sis sur la parcelle n° 12'640). La
Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) avait délivré le 13
juillet 2005 le permis de construire, qui avait fait l'objet d'un recours
devant le Tribunal administratif (devenu le 1
er
janvier 2008 la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal - CDAP) interjeté par
Rita et Peter Baumgartner, Mary-Claude et Serge Roth ainsi que Sylvie et Aba
Neeman, propriétaires voisins, qui avaient soulevé différents griefs relatifs
notamment au nombre de niveaux du bâtiment B en relation avec le coefficient
d'occupation du sol (COS), à l'accès de la parcelle et à la rampe d'accès en
pente au parking, dont le caractère souterrain n'a pas été remis en cause. Par
arrêt du 15 décembre 2005 (AC.2005.0169), le Tribunal administratif a admis le
recours et renvoyé le dossier à l'autorité intimée pour qu'elle procède à une
enquête complémentaire vu la modification de l'implantation du bâtiment B; pour
le surplus, il a confirmé le projet de construction en retenant notamment que
la pente du terrain autorisait que le bâtiment B comportait trois niveaux, que
la règle sur le coefficient d'occupation du sol (COS) de 1/6 était respectée et
que la rampe d'accès au parking souterrain était admissible en tant que
dépendance.
Après mise à l'enquête
complémentaire du 27 janvier au 16 février 2006 du projet modifié, un nouveau
permis de construire a été délivré le 22 mars 2006 que les propriétaires
voisins ont à nouveau porté devant le Tribunal administratif qui, par arrêt du 6
septembre 2007 (AC.2006.0067), a rejeté le recours, retenant en bref que les
questions de l'accès et de la rampe de parking avaient été tranchées de manière
définitive dans l'arrêt précédent et qu'elles avaient désormais force de chose
jugée.
Pasche Promotions SA a ensuite
commencé les travaux de construction du bâtiment B et du parking souterrain,
qui sont sur le point de s'achever. En revanche, elle a renoncé au projet de
transformation de la villa de maître n° ECA 4'014, tout en procédant à sa
démolition partielle. En lieu et place, elle a présenté un nouveau projet de
construction.
C.
Le 7 juillet 2011, Pasche Promotions SA a en
effet sollicité la délivrance d'un permis de construire portant sur la démolition
de l'habitation ECA n° 4'014 et la construction d'un immeuble de deux logements
(ci-après: le bâtiment A), d'une surface au sol de 260 m
2
; ce bâtiment
est composé de quatre niveaux, soit un étage (rez-de-chaussée supérieur) plus
attique, ainsi qu'un rez-de-chaussée inférieur (partiellement enterré et destiné
à une salle de jeux, une salle de fitness et une douche-wc) et un sous-sol
(entièrement enterré, dont le plancher est situé au niveau de celui du parking
souterrain). La demande de permis de construire vise aussi une dépendance (garage
et local containers) et la création de trois places de parc extérieures sur la
nouvelle parcelle n° 12'640 (issue de la division de la parcelle n° 1'078
survenue le 7 septembre 2011).
Mis à l'enquête publique du 5 août
au 5 septembre 2011, ce projet a suscité l'opposition de plusieurs
propriétaires voisins, dont Peter et Rita Baumgartner (parcelle n° 1'085),
David et Alessandra Karlik (parcelle n° 1'087), Sylvie et Aba Neeman (parcelle
n° 1'089), ainsi que de Pierre-Olivier Sémon et Karin Egli Sémon (parcelle n°
1'087), de même que de Serge et Mary-Claude Roth (parcelle n° 1'077).
Le 5 septembre 2011, la Centrale
des autorisations (CAMAC) a communiqué à la municipalité sa synthèse comportant
les autorisations spéciales des différents services cantonaux consultés.
D.
Le 27 octobre 2011, la municipalité a indiqué à
l'architecte de Pasche Promotions SA qu'elle avait décidé de délivrer le permis
de construire, moyennant notamment la suppression du garage/local containers et
la suppression du vitrage de la loggia du rez-de-chaussée supérieur avec
transformation de cette dernière en balcon dont la profondeur n'excéderait pas
1.50 m, le balcon prévu au sud-ouest devant présenter des dimensions identiques
afin de respecter la surface à bâtir maximale autorisée.
Pasche Promotions SA a produit un
nouveau jeu de plans modifiés et datés des 15 et 17 novembre 2011; ces plans
corrigés ont été approuvés le 5 décembre 2011 par le service communal
compétent, sans avoir fait l'objet d'une enquête complémentaire.
E.
Par décision du 6 décembre 2011, la municipalité
a levé les oppositions et délivré le permis de construire.
Le 6 janvier 2012, les opposants Peter
et Rita Baumgartner, David et Alessandra Karlik, ainsi que Sylvie et Aba Neeman
ont interjeté recours devant la CDAP contre la décision précitée du 6 décembre
2011, dont ils demandent l'annulation (cause AC.2012.0003).
Par mémoire séparé du 23 janvier
2012, Pierre-Olivier Sémon et Karin Egli Sémon ont recouru contre la même
décision (AC.2012.0018).
Par acte séparé du 23 janvier 2012,
Serge et Mary-Claude Roth ont de leur côté également contesté cette décision (AC.2012.0019).
La jonction de ces trois causes a
été prononcée.
Dans ses réponses du 20 et du 27
avril 2012, l'autorité intimée a conclu au rejet des recours, avec suite de frais
et dépens.
Dans ses observations du 30 avril
2012, la constructrice a conclu au rejet des recours.
Le tribunal a tenu audience le 19
septembre 2012. A cette occasion, il a procédé à une vision locale et les parties
ont été entendues dans leurs explications. A l'issue de l'audience, elles ont
bénéficié de la faculté de se déterminer sur le compte-rendu d'audience, dont
il convient d'extraire ce qui suit:
"Me Sulliger
relève que, dans la mesure où ces parcelles ont fait l'objet d'une mention
LATC, elles doivent être considérées comme un ensemble. Me Neeman soutient que
les constructions réalisées sur ces parcelles ne sont pas conformes aux plans
d'enquête et au permis de construire. Me Carron ajoute que la situation - en
particulier la surface bâtie du bâtiment B - doit également être examinée à
l'aune du règlement de 2007, mis à l'enquête publique mais non encore entré en
vigueur, dont certaines dispositions diffèrent du règlement de 1972, notamment
celles définissant la surface bâtie.
Il n'est pas
contesté que le coefficient d'occupation du sol (COS) admissible applicable en
l'espèce est de 1/6. Me Carron déplore que les constructeurs aient procédé par
étapes ("tactique du salami") pour les différentes constructions, ce
qui n'est pas conforme au principe de l'unité de l'objet, et aient encore
construit un réservoir, à l'est du parking, sans autorisation.
Le tribunal et
les parties se rendent aux niveaux -1 et -2 du bâtiment B, en cours de
construction. Me Carron soulève que selon le règlement de 2007, le parking
ainsi que le rez-de-chaussée inférieur du bâtiment A doivent être comptabilisés
dans la surface bâtie. Me Thévenaz explique que la définition de la
construction souterraine a très peu évolué entre le règlement de 1972 et celui
de 2007, qui n'est au demeurant pas entré en vigueur; en revanche, la surface
bâtie est en effet calculée différemment selon le règlement de 2007. Me Carron
expose que ces différences impliquent une augmentation de la surface bâtie du
bâtiment B avec pour conséquence que la surface bâtie admissible pour le
bâtiment A est diminuée d'autant. Il constate encore que le terrain présente
une pente dans son axe nord-sud mais également dans son axe ouest-est et
déplore l'absence dans le dossier d'enquête d'un plan de coupe D-D'.
Il est constaté
qu'un transformateur électrique sera aménagé par Romande Energie au nord-ouest
de la parcelle n° 16'640
[recte: n° 12'640]
, soit en haut de la rampe d'accès au garage. La municipalité
explique que la pose d'une telle construction, desservant tout un quartier,
n'est pas soumise à autorisation communale.
S'agissant de
l'attique du bâtiment A, la municipalité explique que sa pratique est de ne pas
compter, dans le calcul des 3/5èmes prévus par l'art. 72bis al. 1, 2ème phrase,
du règlement de 1972, les dégagements (terrasses) libres de tout équipement. Me Carron
déclare renoncer à ce grief. Me Sulliger soulève la question du retrait, sur 3
côtés au moins, de l'attique. La municipalité explique qu'en l'espèce,
l'attique présente bien un retrait sur 3 côtés au moins et que sa surface
répond à la règle des 3/5èmes. L'exigence d'un retrait égal à la hauteur de
l'attique n'est pas toujours respectée; la municipalité peut y déroger car un
tel retrait n'est pas toujours réalisable. Me Carron considère que la
municipalité a en l'espèce abusé de son pouvoir d'appréciation.
Le tribunal et
les parties se rendent ensuite sur la parcelle des recourants Baumgartner.
S'agissant de
l'esthétique, il est constaté que le quartier est composé de villas
d'architecture hétéroclite (classique, contemporaine, maison de maître)
comportant des toits à 2 ou 4 pans, dont les faîtes ne sont pas uniformément
orientés, et qu'il ne présente ainsi pas une unité architecturale. En contrebas
(au sud de la voie ferrée) se trouvent plusieurs bâtiments locatifs à toit
plat. Les trois parcelles adjacentes (propriété des recourants Roth et Neeman
notamment) situées au nord de la parcelle n° 16'640
[recte:
n° 12'640]
ne sont pas séparées par des clôtures ou
haies, contrairement aux autres parcelles composant le quartier.
M. Steiner
[ndlr: l'architecte]
explique que le domaine
sécurisé prévu sur les parcelles n
os
1'078 et 12'640 sera limité, en
front de rue (au nord), par une clôture à barreaudage; l'accès au garage sera
fermé par un portail."
Les recourants Baumgartner et
consorts ainsi que Roth se sont déterminés le 1
er
octobre 2012, de
même que l'autorité intimée. Le même jour, la constructrice a produit le plan
de coupe DD' et le jeu de plans d'exécution du bâtiment B requis par le
tribunal. Elle s'est encore déterminée le 4 octobre 2012. Les recourants Sémon
ne se sont pas déterminés dans le délai imparti.
F.
Le tribunal a délibéré et statué à huis clos.
Considérant en droit
1.
La qualité pour agir des recourants n'est pas
contestée, à l'exception de celle des recourants Pierre-Olivier Sémon et Karin
Egli Sémon, qui sont propriétaires de la parcelle n° 1'087.
a) L’art. 75 let. a de la loi sur
la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) réserve la
qualité pour former recours à toute personne physique ou morale ayant pris part
à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la
possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
Le législateur cantonal a
expressément refusé de faire dépendre la qualité pour agir d’une atteinte
spéciale ou particulière, telle qu'elle est exigée pour le recours en matière
de droit public (art. 89 al. 1 let. b de la loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 [LTF; RS 173.110]). Le tribunal de céans a cependant relevé que cela
ne signifiait pas que l’action populaire est admise, dès lors que l’art. 75
let. a LPA-VD exige un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la
modification de la décision attaquée (cf. également art. 89 al. 1 let. c
LTF). Selon la jurisprudence cantonale, les principes développés au regard des
art. 37 LJPA, 103 let. a OJ et 89 LTF s’appliquent donc toujours à l’art. 75
let. a LPA-VD (arrêts AC.2009.0029 du 28 janvier 2010; AC.2008.0224 du 6 mai
2009 et GE.2008.0194 du 29 avril 2009 cités dans AC.2009.0072 du 11 novembre
2009).
Pour disposer de la qualité pour
agir, il faut être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes
que la généralité des administrés. L'intérêt invoqué - qui n'est pas
nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt
de fait - doit se trouver avec l'objet de la contestation dans un rapport étroit,
spécial et digne d'être pris en considération; il faut donc que l'admission du
recours procure au recourant un avantage, de nature économique, idéale ou
matérielle. Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt de la loi ou d'un
tiers est, en revanche, irrecevable. Ces exigences ont été posées de manière à
empêcher l'"
action
populaire
", lorsqu'un particulier conteste une
autorisation donnée à un tiers (ATF 133 II 400 consid. 2.4.2 p. 406; 133 V 239
consid. 6.2 p. 242; 131 V 298 consid. 3 p. 300, et les arrêts cités).
Le voisin a qualité pour agir lorsque
son terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à sa proximité immédiate
(ATF 135 II 145 consid.
6.2 p. 152; 133 II 409 consid. 1.3 p. 413;
110 Ib 145 consid. 1b p. 147, 112 Ib 170 consid.
5b p. 173/174, 270
consid. 2c p. 272/273) ou, même en l'absence de voisinage direct, quand une
distance relativement faible sépare l'immeuble du recourant de l'installation
litigieuse (ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174). Tel a été le cas où une distance
de 45, respectivement 70 et 120 m (ATF 116 Ib 321, défrichement dû à
l'extension d'une gravière), voire 150 m (ATF 121 II 171, déjà cité,
augmentation du trafic résultant de la réalisation d'un complexe hôtelier en
montagne) séparait les parcelles litigieuses. La qualité pour agir a été en
revanche déniée dans les cas où cette distance était de 150 m (ATF 112 Ia 119,
locataire se plaignant de l'augmentation du trafic routier qui résulterait de
la réalisation d'un projet immobilier en plaine), 200 m (ZBl 1984 p. 378,
chantier naval/hangar à bateaux) et 800 m (ATF 111 Ib 160, porcherie;
références notamment citées dans l'ATF du 8 avril 1997, publié in RDAF 1997 I,
p. 242, consid. 3a).
Le critère déterminant la qualité pour
agir du voisin ne saurait toutefois se résumer à la distance séparant son fonds
de celui destiné à recevoir l'installation incriminée; le
Tribunal fédéral tient ainsi compte de l'ensemble des circonstances.
Il faut toutefois que le voisin subisse des effets sur son fonds de sorte à
être plus exposé que quiconque en cas de réalisation du projet. On ne saurait
donc admettre d’emblée que tout voisin peut recourir contre une construction,
indépendamment de la question de savoir si elle lui cause un préjudice (arrêts
AC.2007.0262 du 21 avril 2008; AC.2006.0213 du 13 mars 2008).
S'il est certain ou très vraisemblable que l'installation litigieuse
sera à l'origine d'immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée -
atteignant spécialement les voisins, même situés à une certaine distance, ces
derniers peuvent avoir qualité pour recourir (ATF 136 II 281; 125 II 10 consid.
3a; TF 1A.179/1996 du 8 avril 1997 in RDAF 1997 I p. 242). Il importe peu alors
que le nombre de personnes touchées soit considérable, dans le cas d'un
aéroport par exemple (ATF 124 II 293 consid. 3a).
b) En l'occurrence, si la parcelle
des recourants Sémon n'est pas adjacente à la parcelle litigieuse, elle n'en
est toutefois éloignée que de 45 m environ, distance qui doit être considérée
comme relativement faible au vu de la jurisprudence précitée. En outre, elle
est située au nord et en amont de la parcelle sur laquelle est prévue la future
construction, qui se trouvera ainsi dans le champ visuel desdits recourants.
Enfin, de même que la parcelle litigieuse, elle est desservie par le chemin de
la Nouvelle-Héloïse et subira de ce fait les nuisances liées au trafic engendré
par la nouvelle construction, située à l'extrémité de ce chemin.
2.
En l'occurrence, le projet de construction
litigieux doit respecter à la fois le RPGA 1972, actuellement en vigueur, et le
RPGA 2007, mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 et tel qu'adopté
et/ou amendé par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009, mais pas
encore approuvé par le département cantonal compétent.
En effet, conformément aux art. 77
et 79 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et
les constructions (LATC; RSV 700.1), lorsque la commune a adopté la nouvelle
réglementation, celle-ci est dotée d'un effet anticipé négatif et, dans cette mesure,
s'applique conjointement avec la réglementation antérieure, toujours en
vigueur, jusqu'à son approbation; pendant cette phase, seules peuvent être
autorisées les constructions à la fois conformes à l'actuelle et à la future
réglementation; l'obligation de refuser toute autorisation de bâtir allant à
l'encontre du projet peut désormais s'exercer sans délai, jusqu'à l'octroi ou
au refus de l'approbation (RDAF 1990 p. 247, 1986 p. 192, 1975 p. 62, 1971 p.
338). Dès son approbation, la nouvelle réglementation s'applique seule (arrêts AC.2010.0032
du 22 mars 2011; AC.2000.0212 du 12 juillet 2006).
3.
L'objet du litige porte ici exclusivement sur le
permis de construire délivré par la municipalité le 6 décembre 2011 pour la
démolition d'une maison de maître (ECA n° 4'014) et la construction en
lieu et place d'un immeuble de deux logements (bâtiment A) sur la nouvelle
parcelle n° 12'640.
Dès lors, dans la mesure où les
recourants remettent en cause dans la présente procédure le permis de
construire octroyé le 22 mars 2006 pour le bâtiment d'habitation B et le
parking souterrain sur la parcelle n° 1'078 du point de vue du respect du
coefficient d'occupation du sol (COS), leur recours est irrecevable. En effet,
cette autorisation de construire a été confirmée par arrêt du Tribunal
administratif du 6 septembre 2007 (AC.2006.0067), doté de la force et de
l'autorité de chose jugée. Cela signifie que l'on ne saurait remettre en
discussion, dans une nouvelle procédure, ce qui a été définitivement jugé. L'autorité
de la chose jugée (au sens matériel) est un principe général permettant de
s'opposer à ce qu'un jugement soit remis en question par les mêmes parties sur
le même objet. Elle s'attache en principe au seul dispositif à l'exclusion des
motifs. Cela n'empêche toutefois pas qu'il faille parfois recourir aux motifs
pour déterminer la portée exacte du dispositif (ATF 123 III 16 consid. 2a p. 19;
121 III 474 consid. 4a p. 477; voir aussi ATF 131 III 91). En l'occurrence,
l'arrêt du Tribunal administratif du 6 septembre 2007 - qui n'a pas été attaqué
devant le Tribunal fédéral - a non seulement rejeté le recours formé, mais a
également confirmé la décision municipale du 22 mars 2006. A noter du reste
qu'au terme du considérant 1 de l'arrêt du 15 décembre 2005, le Tribunal administratif
a clairement indiqué que "
l'autorité
intimée a retenu à juste titre que la règle du COS était respectée
".
En réalité, seule la voie extraordinaire de la demande de révision (cf. art.
100 et ss LPA-VD) est ouverte contre un arrêt du tribunal entré en force, pour
peu que le délai de nonante jours soit respecté (art. 101 al. 1 LPA-VD),
ce qui n'est apparemment pas le cas en l'espèce.
a) Dans la présente procédure de
recours, les recourants dénient au parking le caractère de construction souterraine,
si bien que sa superficie (estimée à 221 m
2
) aurait dû, selon eux,
être ajoutée à la surface bâtie du bâtiment B. Or, ce grief, qui aurait pu et dû
être soulevé lors des procédures de recours précédentes (AC.2005.0169 et
AC.2006.0067), ne peut plus l'être dans le cadre de présente procédure, si bien
que le recours est irrecevable sur ce point. Quoi qu'il en soit, après examen
des plans mis à l'enquête publique complémentaire en 2006, il apparaît
clairement que le parking entre dans la catégorie des constructions
souterraines au sens de l'art. 65bis en relation avec l'art. 74 al. 3 RPGA 1972.
(A noter du reste que l'art. 44 RPGA 2007 ne modifie pas fondamentalement la
définition des constructions souterraines). C'est dès lors à tort que les
recourants affirment que la surface dudit parking aurait dû être prise en compte
dans la surface bâtie du bâtiment B (cf. art. 74 al. 2 RPGA 1972 et art. 40 al.
2 RPGA 2007): si tel devait être le cas, le bâtiment B n'aurait pas pu être
construit, compte tenu de la surface de la maison de maître vouée à la
démolition (273 m
2
). S'agissant du réservoir de récupération des
eaux de pluie réalisé sans autorisation dans le prolongement du parking
souterrain (du côté est), il y a lieu de relever que cet ouvrage - qualifié de
souterrain par la municipalité - doit encore faire l'objet d'une enquête
publique complémentaire. Le caractère réglementaire de cet aménagement lié au
premier projet n'a pas à être traité dans le cadre de la présente procédure,
étant précisé que l'inspection des lieux a permis de constater que le réservoir
en cause - dont il semble que la majeure partie du volume est situé en dessous
du terrain naturel - devrait probablement être considéré comme une "construction
souterraine" et, en tant que telle, exclue de la surface construite.
b) Dans la présente procédure de
recours, les recourants s'en prennent à la manière dont a été calculée la
surface construite du bâtiment B; l'autorité intimée a retenu une surface de 353
m
2
que les recourants contestent. Là encore, les recourants auraient
pu et dû soulever ce moyen antérieurement, si bien que le recours est
irrecevable sur ce point. Il est vrai qu'après examen des plans mis à l'enquête
complémentaire et vérification des chiffres, les assesseurs spécialisés du
tribunal sont parvenus à la conclusion que le bâtiment B présente une surface
bâtie supérieure à celle retenue par la municipalité et la constructrice, soit
353 m
2
; en effet, il convient d'y inclure notamment les surfaces des
terrasses couvertes (façade sud et retour sur la façade est), conformément à l'art.
74 RPGA 1972, prévoyant
que "la surface bâtie est
mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en
plan"
, compte non tenu des terrasses non couvertes, des balcons en
saillie jusqu'à 1.50 m de largeur, etc.
Dans son arrêt du 23 septembre 2008
(1C_103/2008 concernant la Commune de Montreux), le Tribunal fédéral a certes retenu
que l'application stricte de l'art. 74 al. 1 RPGA 1972 aboutissait à un
résultat arbitraire s'agissant des bâtiments en terrasses (étages décalés dans
la pente du terrain), si l'on ne prenait en considération dans le calcul de la
surface bâtie que le niveau de l'immeuble présentant les plus grandes
dimensions en plans, au lieu de tenir compte de la projection au sol de
l'ensemble des parties fermées d'une construction qui en augmentent l'emprise
au sol. Le législateur communal a tenu compte des problèmes posés par l'application
de l'art. 74 al. 1 RPGA 1972 aux bâtiments en terrasses dans la nouvelle
réglementation communale en prévoyant désormais que la surface bâtie prend en
considération les dimensions en plan des bâtiments (projection au sol) sis sur
une parcelle et en accordant aux bâtiments en terrasse, présentant des niveaux
décalés dans la pente, une densité plus élevée (1/3 au lieu de 1/6) que celle
admise pour les autres bâtiments (art. 9.6 et 40 al. 1 RPGA 2007).
Après vérification, on arrive au
même résultat si l'on calcule la surface bâtiment d'habitation B (qui n'est pas
un bâtiment en terrasses) à la lumière de l'art. 40 RPGA 2007, prévoyant que
"
la surface bâtie prend en compte les dimensions
en plan des bâtiments (projection au sol) sis sur une parcelle
(…)".
c) Cela dit, les recourants ont
insinué que la surface réellement construite du bâtiment d'habitation B serait
supérieure à celle qui a été autorisée sur la base des plans mis à l'enquête
complémentaire. Or, tel n'est pas le cas. Les plans d'exécution du bâtiment B
produits le 1
er
octobre 2012 par la constructrice démontrent que la
surface bâtie n'a pas été augmentée par rapport à celle résultant des plans mis
à l'enquête.
d) En résumé, la cour de céans
étant liée par ce qui a déjà été définitivement tranché par le Tribunal
administratif, elle retiendra le chiffre de 353 m
2
au titre de surface
construite du bâtiment B, qui sera prise en compte dans le calcul du coefficient
d'occupation du sol pour le bâtiment d'habitation A.
A cet égard, il y a lieu de relever
qu'étant donné que le fractionnement de l'ancienne parcelle n° 1'078 (de 3'694
m
2
) en deux biens-fonds rendrait la nouvelle construction (bâtiment
d'habitation A) prévue sur la parcelle n° 12'640 (de 904 m
2
) non
réglementaire du point de vue du coefficient d'occupation du sol (COS), c'est à
juste titre que l'autorité intimée a exigé le dépôt d'une mention au Registre
foncier ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone
(art. 83 al. 1 LATC). La restriction LATC a été ainsi libellée: "
l'ensemble des deux biens-fonds 1078 et 12640 de la
Commune de Montreux est considéré comme une seule parcelle pour tous les points
concernant la réglementation communale […]
".
4.
Les recourants considèrent que les modifications
apportées au projet postérieurement à la mise à l'enquête publique -
suppression notamment du garage et local à containers et réduction de la
profondeur du balcon et de la loggia - auraient dû faire l'objet d'une enquête
complémentaire.
a) Selon l'art. 111 LATC, la
municipalité peut dispenser d'enquête publique les projets de minime
importance. De jurisprudence constante, l'enquête publique n'est pas une fin en
soi. Elle a essentiellement pour but de renseigner les intéressés de façon
complète sur la construction projetée. Les défauts dont elle peut être affectée
ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour
conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en
subit un préjudice (notamment arrêts AC.2010.0067 du 13 janvier 2011 et les
références citées; AC.2005.0233 du 31 mars 2006; AC.2004.0253 du 2 mai 2005;
AC.2001.0224 du 6 août 2003 et AC.1999.0064 du 17 mars 2000). Il n'y a pas lieu
de soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées
à un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent
à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (arrêt
AC.2010.0067 précité consid. 1a/aa et références).
b) En l'occurrence, les
modifications, qui portent principalement sur une réduction des dimensions des
bâtiments projetés pour répondre notamment aux critiques des opposants, ne
nécessitent pas d'enquête complémentaire. Eu égard à l'ensemble de la
construction projetée, la réduction du projet peut être considérée de minime
importance. Une enquête publique complémentaire s'impose d'autant moins que le
déroulement de la procédure n'a pas eu pour conséquence de priver les
recourants de la possibilité d'exposer leur point de vue à l'autorité intimée.
Ils ont ainsi pu valablement former opposition au projet mis à l'enquête
publique et ont également eu connaissance de la délivrance du permis de
construire et des modifications du projet intervenues postérieurement à la mise
à l'enquête. Ces modifications n'ont du reste pas échappé aux recourants qui
les ont invoquées dans leurs recours respectifs.
Il en résulte que leur grief doit
être rejeté.
5.
Les recourants Sémon affirment que le plan
accompagnant la réquisition de la mention fondée sur l'art. 83 al. 1 LATC adressée
au registre foncier a été signé par un géomètre ETS, alors qu'il aurait dû être
signé par un ingénieur géomètre breveté, en vertu de l'art. 69 al. 1 ch. 1 du
règlement d'application du 19 septembre 1986 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1). Selon
l'art. 107a LATC, la qualité d'ingénieur géomètre est reconnue aux personnes
ayant obtenu le brevet fédéral d'ingénieur géomètre. Or, point n'est besoin de
trancher définitivement ce point, du moment que, selon son titre, l'art. 69
RLATC s'applique uniquement aux pièces (plan de situation) et indications à
fournir avec la demande de permis de construire. Un telle exigence (signature
par un géomètre breveté) ne vaut pas pour le plan coté qui accompagne la
mention adressé au registre foncier lors d'un fractionnement; l'art. 83 al. 2
LATC ne l'exige en tout cas pas. Ce grief doit en conséquence être rejeté.
6.
Les recourants Sémon font valoir que si une
servitude de passage à pied et pour tous véhicules grevant la parcelle n° 1'078
en faveur de la parcelle n° 12'640 a été dûment inscrite au registre foncier,
tel n'est cependant pas le cas pour la servitude d'usage de places de parc se
trouvant sur la parcelle n° 1'078 et destinées aux appartements construits sur
la parcelle n° 12'640. Selon eux, les places en question ne seraient pas au
bénéfice d'un titre juridique.
En vertu de l'art. 104 al. 3 LATC,
la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est
équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction
et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un
titre juridique.
En l'espèce, il apparaît qu'une servitude
pour usage de places de stationnement à la charge de la parcelle n° 1'078 en
faveur du bien-fonds 12'640 n'a pas encore été inscrite au registre foncier.
Contrairement à la servitude de passage à pied et pour tous véhicule nécessaire
pour considérer un terrain comme équipé du point de vue de sa desserte (cf.
art. 19 LAT), l'usage de places de parc sur le fonds d'autrui est avant tout
une question de droit privé qui relève de la compétence du juge civil. Quoi
qu'il en soit, la constructrice a expliqué dans sa réponse du 30 avril 2012 que
l'éventuel vice serait corrigé d'ici à l'achèvement de la construction. En outre,
ces deux parcelles font l'objet d'une restriction au sens de l'art. 83 LATC et
sont considérées comme une seule parcelle au regard de la réglementation
communale, au rang desquelles figurent les dispositions sur le nombre de places
de stationnement.
Partant, ce grief doit être rejeté.
7.
a) Les recourants considèrent que la division de
la parcelle rendrait non conforme le bâtiment litigieux (bâtiment A), notamment
en ce qui concerne la distance aux limites.
Selon l'art. 34 RPGA 1972, la
distance entre un bâtiment et les limites de parcelles voisines est de 7 m au
minimum, alors qu'elle est de 5 m au minimum conformément à l'art. 9.5 RPGA
2007.
Comme on l'a vu ci-dessus, la
restriction au sens de l'art. 83 LATC qui a été inscrite au registre foncier a
pour effet que les deux parcelles n
os
1'078 et 12'640 doivent
être considérées comme un seul bien-fonds au regard de la réglementation
communale et donc de la distance aux limites. Or, la lecture des plans
d'enquête permet de constater que tant la distance de 7 m à la limite de la
parcelle que la distance de 14 m entre bâtiments sis sur les deux parcelles
précitées sont en l'espèce respectées. Ce grief doit donc être rejeté.
b) De plus, certains recourants soutiennent
que le fractionnement litigieux serait contraire à l'art. 64 RPGA 1972,
prévoyant que, moyennant entente entre voisins dans une même zone, la
proportion de la surface bâtie peut être modérément augmentée sur l'une des
parcelles concernées; dans le cas particulier, le transfert de COS ne serait
pas modéré, puisque sur une parcelle de 904 m
2
, on ne pourrait
construire que 150 m
2
, alors que le bâtiment A projeté présente
une surface au sol de 260 m
2
.
Toutefois, l'art. 64 RPGA 1972
ne vise pas la même hypothèse que l'art. 83 LATC (fractionnement). Quoi qu'il
en soit, on ne voit pas comment une disposition réglementaire communale
pourrait ici faire obstacle à l'application d'une disposition légale cantonale.
8.
Les recourants font encore valoir que les règles
sur le coefficient d'occupation du sol (COS) ne seraient pas respectées en
relation avec le bâtiment d'habitation A projeté.
a) aa) D'après l'art. 38 RPGA 1972,
la surface bâtie en zone de faible densité ne peut excéder 1/8 de la surface de
la parcelle pour les bâtiments comportant deux étages sous la corniche et 1/6
dans les autres cas. Dans les secteurs de protection des sites, dont fait
partie la parcelle n° 12'640, l'art. 40 al. 1 RPGA 1972 prévoit une proportion
de 1/10 pour les bâtiments comportant deux étages sous la corniche; elle est de
1/6 dans les autres cas, notamment pour les bâtiments comportant, comme en l'espèce,
un étage sous la corniche. L'art. 74 al. 1 à 3 RPGA 1972 définit la surface
bâtie comme suit:
"La surface
bâtie est mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes
dimensions en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes, des seuils,
des perrons, des balcons en saillie jusqu'à 1.50 m. de largeur (fermés
latéralement ou non) et d'autres installations semblables.
Pour le calcul de
la surface bâtie, il n'est pas tenu compte des dépendances souterraines,
respectivement d'autres constructions souterraines de plus grandes dimensions
destinées aux installations de stationnement des véhicules, ni des dépendances
hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment
principal.
Sont considérées
comme souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au
moins sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au
plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en
principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en
verdure. La Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement d'emplacements
de stationnement sur la toiture des dépendances et autres constructions
souterraines si la création et le maintien de surfaces de verdure suffisantes
sont par ailleurs garantis."
bb) Le RPGA 2007 prévoit quant à
lui, pour la zone de coteau B, que la surface bâtie ne peut excéder 1/6 de la
surface de la parcelle; en cas de forte pente, cette surface peut être portée à
1/3 pour les bâtiments en terrasses; dans ce cas, l'article 38 n'est pas
applicable dans le sens de la pente (art. 9.6). Selon l'art. 40 RPGA 2007, la
surface bâtie est définie comme suit:
"La surface
bâtie prend en compte les dimensions en plan des bâtiments (projection au sol)
sis sur une parcelle. Sont exclus de ce calcul les terrasses non couvertes, les
bassins, étangs et fontaines, les seuils, les perrons, les balcons en saillie
jusqu'à 2.40 m de largeur et autres éléments semblables.
Sont également
exclues les constructions souterraines ainsi que les dépendances hors terre
dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal, ainsi
que les piscines non couvertes dont la surface ne dépasse pas 1/3 de celle du
bâtiment principal".
b) Lors de l'audience, les recourants
ont admis que le coefficient de surface bâtie (COS) de 1/6
e
était
applicable dans le cas l'espèce. Implicitement, ils ont ainsi reconnu à bon
droit qu'il s'agissait d'un bâtiment comportant un seul étage sous la corniche.
Il résulte d'ailleurs des plans mis à l'enquête que le rez-de-chaussée
inférieur n'est pas habitable et qu'il doit être considéré comme une
construction souterraine au sens des art. 74 al. 3 RPGA 1972 et 44 RPGA 2007. A
cet égard, l'art. 84 LATC prévoit que le règlement communal peut prévoir que
les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en
considération dans le coefficient d'occupation du sol notamment (al. 1) et que
cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la
nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés (…) (al. 2). A noter que pour
apprécier le caractère souterrain ou non d'une construction, il convient de
prendre en considération l'état futur des lieux et non le terrain naturel
existant avant l'exécution des travaux (cf. arrêts AC.2006.0316 et AC.
2007.0105.). Quoi qu'il en soit, en l'espèce, le volume du rez-de-chaussée
inférieur est dans une très large mesure (3/4) situé en dessous du terrain
naturel et une seule face est visible une fois le terrain aménagé. A cela s'ajoute
que le rez-de-chaussée inférieur - destiné à une "salle de jeux" et
de "fitness&détente", à un hammam/sauna et à un local de douche/WC
- ne remplit pas les exigences de salubrité fixées par la réglementation
cantonale, notamment en ce qui concerne l'éclairage minimum; selon l'art. 28
RLATC, la surface des baies vitrée doit en effet représenter 1/8 de la surface
du plancher des locaux habitables ou destinés au travail sédentaire, ce qui
n'est pas le cas en l'espèce. De surcroît, les fenêtres du rez-de-chaussée
inférieur sont situées à une hauteur de 2 m, ce qui ne permet pas d'assurer une
vue directe horizontale (cf. art. 29 RLATC). Le rez-de-chaussée inférieur ne
saurait donc être considéré comme un étage objectivement habitable. De plus, il
résulte des plans que l'aménagement de ce volume semi-enterré n'entraînera pas
de modification notable du profil et de la nature du sol (voir consid. 11
ci-après).
c) Cela étant, c'est à juste titre
que l'autorité intimée a retenu que la règle du COS de 1/6 était respectée en
l'espèce. En effet, la surface cadastrale des deux parcelles n
os
1'078
et 12'640 - qui doivent être considérées comme une seule et même parcelle selon
la restriction LATC - totalise 3'694 m
2
(2'790 + 904). Il s'ensuit
que la surface bâtie maximale admissible est de 615,66 m
2
(1/6 de
3'694 m
2
) au regard tant des art. 38 et 40 RPGA 1972 que de
l'art. 9.6 RPGA 2007. Etant donné qu'il convient de retenir que le bâtiment B
déjà construit occupe une surface construite de 353 m
2
(cf. consid.
3 ci-dessus), il subsiste une surface disponible de 262.66 m
2
(615.66
– 353). Quant au bâtiment A projeté, il devrait occuper une surface bâtie de
260 m
2
environ, après réduction de la profondeur du balcon situé à
l'angle sud-ouest et de celle des loggias, ce qui est très légèrement inférieur
à la surface maximale autorisée.
d) Contrairement à ce que laissent
entendre les recourants, il y a lieu d'exclure de la surface bâtie les balcons,
dont la largeur n'est en l'espèce jamais supérieure à 1.50 m. De même, la
partie de la terrasse de l'attique qui se trouve au-dessus des balcons de
l'étage inférieur (rez-de-chaussée supérieur) ne doit pas être comptée, dès
lors qu'il s'agit d'une terrasse non couverte (voir art. 74 al. 1 RPGA 1972). Le
sous-sol et le rez-de-chaussée inférieur sont quant à eux des constructions
souterraines dont il n'est pas tenu compte dans le calcul de la surface bâtie
(art. 74 al. 2 RPGA 1972). Quoi qu'il en soit, les dimensions en plan du
rez-de-chaussée inférieur et son implantation sont identiques à celles du
rez-de-chaussée supérieur, qui est le niveau présentant les plus grandes
dimensions en plan et qui est dès lors le niveau déterminant pour le calcul de
la surface bâtie.
En outre, le projet litigieux ne
prévoit pas de dépendance hors terre, le garage et local à containers, à
l'ouest, ayant été supprimé. Contrairement à ce qu'insinuent certains
recourants, le transformateur électrique implanté par la Romande Energie SA à
l'extrémité nord-ouest de la parcelle, non soumis à autorisation de construire,
ne constitue pas une dépendance; de toute manière, cette armoire technique ne présente
pas une surface dépassant 1/5 de celle du bâtiment principal (art. 74 al. 2 in
fine RPGA 1972), si bien qu'elle ne doit pas être prise en compte dans le
calcul de la surface bâtie. Par conséquent, la surface bâtie du bâtiment A,
calculée selon l'art. 74 RPGA 1972, est de 260 m
2
, comme l'a indiqué
la constructrice dans la demande de permis de construire et que l'a confirmé l'autorité
intimée dans ses écritures.
Le résultat est identique sous
l'angle du RPGA 2007: en effet, aucun élément ne dépasse la projection en plan
du rez-de-chaussée supérieur (art. 40 al. 1 RPGA 2007), excepté un couloir
entièrement souterrain qui est exclu du calcul à teneur de l'art. 40 al. 2
RPGA 2007, et les balcons d'une largeur de 1.50 m doivent être assimilés aux
"
balcons en saillie jusqu'à 2.40 m de
largeur et autres éléments semblables
" de l'art. 40 al. 1 RPGA
2007 et être à ce titre également exclus du calcul.
e) Dès lors qu'il apparaît que la
surface bâtie admissible est respectée, les griefs des recourants y relatifs
doivent être rejetés. En particulier, la surface coloriée en violet sur le plan
de situation étant entièrement souterraine, elle ne doit pas être
comptabilisée; il en va de même des dépendances initialement prévues,
auxquelles la constructrice a renoncé.
9.
Les recourants Roth ainsi que Baumgartner et
consorts reprochent au projet d'engendrer des mouvements de terre trop
importants.
a) Selon l'art. 76 al. 3 RPGA 1972,
dans la règle, lorsque le profil du terrain naturel subit des modifications du
fait de constructions souterraines ou de mouvements de terre, le terrain fini
est en continuité avec les parcelles voisines. Le RPGA 2007 prévoit quant à lui
à son art. 9.8 que l'implantation et la typologie des constructions dans la
zone de coteau doivent respecter la morphologie générale du terrain naturel et
s'inscrire harmonieusement dans la pente sans provoquer des mouvements de terre
importants, tant en remblai qu'en déblai.
b) En l'occurrence, il apparaît à
la lecture des plans que le terrain fini sera en continuité avec les parcelles
voisines (voir profils en long), conformément à l'art. 76 al. 3 RPGA 1972. En
outre, la construction litigieuse sera approximativement implantée en lieu et
place d'un bâtiment existant. Les terrassements engendreront un remblai compris
entre 0.7 et 1.40 m par rapport au niveau du terrain avant les travaux et ne
nécessiteront pas d'importants murs de soutènement, puisque le terrain sera
ensuite aménagé en pente douce jusqu'au mur de soutènement du parking, qui a
fait l'objet d'un précédent permis de construire entré en force. Force est
ainsi de constater que les mouvements de terre ne seront pas excessifs et que
le bâtiment et ses aménagements respecteront la morphologie générale du terrain
naturel et s'inscriront harmonieusement dans la pente, ainsi que l'exige l'art.
9.8 RPGA 2007 (voir profils en long, plan des coupes et plan des façades).
10.
Les recourants soutiennent que le bâtiment
présente une longueur inadmissible au regard de l'art. 9.7 RPGA 2007 selon
lequel la longueur totale d'un bâtiment ne peut être de plus d'une fois et
demie sa largeur. Or, cette disposition, qui a été abrogée par le Conseil
communal, n'est pas applicable, quand bien même elle n'aurait pas encore été
mise à l'enquête publique. Ce grief doit partant être rejeté.
11.
Les recourants invoquent la clause d'esthétique et
reprochent au projet son manque d'intégration dans son environnement.
a)
L'art. 86
LATC prévoit ce qui suit:
"
1
La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leurs sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
2
Elle refuse le permis pour les constructions et les démolitions
susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une
localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle.
3
Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords".
L'art. 76 RPGA 1972 dispose ce qui
suit:
"La
Municipalité est compétente pour prendre les mesures nécessaires en vue
d'éviter l'enlaidissement du territoire communal.
Sont notamment
interdits tous travaux ou installations (antennes, etc) qui seraient de nature
à nuire au bon aspect d'un site, d'un quartier, d'une rue ou d'un ensemble de
bâtiments.
Dans la règle,
lorsque le profil du terrain naturel subit des modifications du fait de
constructions souterraines ou de mouvements de terre, le terrain fini est en
continuité avec les parcelles voisines.
Lors de travaux
de construction, de transformation ou de rénovation, tout élément susceptible
d'influer de façon notable sur l'aspect extérieur d'un bâtiment doit être
soumis à l'approbation de la Municipalité. Il s'agit notamment des matériaux et
couleurs extérieurs utilisés en façade, en toiture et pour les murs et
clôtures.
La Municipalité
peut exiger la plantation d'arbres ou de haies autour des constructions et
installations existantes ou à édifier. Elle peut fixer le choix des
essences."
Quant au RPGA 2007, il prévoit ce
qui suit à son art. 45:
"La
Municipalité prend les mesures nécessaires pour permettre l'amélioration
esthétique du territoire communal.
Elle veille à ce
que les travaux ou installations soient de nature à améliorer l'aspect des sites,
quartiers, rues et ensembles de bâtiments.
Un soin
particulier doit être apporté à la volumétrie et aux toitures en raison des
vues plongeantes et de la vision depuis l'aval.
Pour des raisons
d'intégration dans le site, la Municipalité peut imposer une autre implantation
ainsi que d'autres matériaux que ceux prévus par le constructeur. Si les
constructions projetées sont de nature à porter atteinte à la qualité d'un
site, elle peut exiger du constructeur l'étude d'une autre solution offrant des
possibilités d'utilisation comparables.
Dans la règle, les
constructions, parties de construction ou ouvrages mal intégrés ne peuvent être
modifiés que dans la mesure où leur défaut d'intégration est, soit supprimé,
soit, dans une large mesure, diminué. Dans la règle, les éléments du
recensement architectural servent de base à l'application des présentes
dispositions.
Les dispositions
de la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites sont
réservées."
Selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à
l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un
large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372, 115 Ia 363
consid. 2c p. 366, 115 Ia 114 consid. 3d p. 118; 101 Ia 213 consid. 6a p. 221;
RDAF 1987 p. 155; Droit vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans
ce cadre, l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause
d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la
zone en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; 114 Ia 343 consid. 4b
p. 345). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou
ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les
dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois,
lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain
volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art.
86 LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume
du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que
par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 213 consid. 6c p. 223; TF
1C_57/2010 du 17 octobre 2011, consid. 3.1.2; arrêt GE.2009.0043 du 30 décembre
2010). Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des
critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l’effet
urbanistique et le traitement architectural du projet -, l'utilisation des
possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et
irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; 114 Ia 343 consid. 4b
p. 346; 101 Ia 213 consid. 6c p. 223; arrêt AC.2011.0065 du 27 janvier
2012 et les arrêts cités).
Dès lors que l'autorité municipale
dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le Tribunal cantonal observe une
certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il
ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de
l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du
pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances
locales (art. 98 LPA-VD; TF 1C_450/2008 du 19 mars 2009; AC.2011.0065 précité
et les arrêts cités; AC.2009.0043 précité). Ainsi, le tribunal cantonal
s’assurera que la question de l’intégration d’une construction ou d’une
installation à l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères
objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises (arrêt AC.2011.0065
précité et les arrêts cités).
b) En l'occurrence, l'inspection
locale a permis au tribunal de constater que le quartier est
composé de villas d'architecture hétéroclite (classique,
contemporaine, maison de maître) comportant des toits à deux ou quatre pans,
dont les faîtes ne sont pas uniformément orientés, et qu'il ne présente ainsi
pas une unité architecturale remarquable digne d'être protégé. En contrebas (au
sud de la voie ferrée) se trouvent plusieurs bâtiments locatifs à toit plat; le
bâtiment B, au bénéfice d'un permis de construire entré en force et en cours de
construction, présente une architecture contemporaine identique à celle du
bâtiment A projeté et comporte également un toit plat.
S'il
est exact que les
trois parcelles adjacentes (propriété
des recourants Roth et Neeman notamment) situées au nord de la parcelle n°
16'640 ne sont pas séparées par des clôtures ou haies
, ce
qui est en effet peu fréquent, il n'en demeure pas moins que tel n'est pas le
cas de la majorité des autres parcelles composant le quartier, situées de part
et d'autre du chemin de la Nouvelle-Héloïse et qui sont pour la plupart
entourées de hautes haies opaques.
L'autorité intimée n'a ainsi pas abusé
de son large pouvoir d'appréciation en considérant que le bâtiment A projeté ne
porterait pas atteinte au quartier, mais s'intégrerait à l'environnement bâti
12.
Les recourants soulèvent encore différents
griefs relatifs à l'attique.
a) aa) L'art. 72bis RPGA 1972
prévoit ce qui suit:
"L'aménagement
de locaux habitables en attique est autorisé en lieu et place de combles, sous
réserve des dispositions des articles 40 et 76. Leur surface aménagée, escalier
et dégagement compris, ne peut excéder les 3/5 de la surface de l'étage
inférieur.
Lorsqu'un
bâtiment est construit en ordre contigu, l'implantation de l'attique en limite
de propriété est autorisée, pour autant que l'harmonie de l'ensemble avec les bâtiments
voisins soit assurée".
bb) L'art. 48.6 al. 2 RPGA 2007 est
rédigé comme suit:
"La
Municipalité peut autoriser des attiques en lieu et place des combles.
L'attique doit être en retrait des façades sur trois côtés au moins, sauf pour
les bâtiments accolés ou contigus, pour lesquels l'attique peut se prolonger
jusqu'en limite du bâtiment. Dans la règle, le retrait est égal à la hauteur de
l'attique compté depuis le niveau fini de la dernière dalle."
b) Les recourants Baumgartner et
consorts contestent le principe même de l'attique, qui ne serait pas conforme
au caractère architectural et harmonieux du quartier. Comme on vient de le voir,
l'autorité intimée n'a pas abusé de son large pouvoir d'appréciation en
considérant que le bâtiment A prévu ne nuirait pas à l'aspect du quartier et
s'intégrait harmonieusement à son environnement. Il s'agit d'un élément procédant
de l'expression architecturale contemporaine de la construction litigieuse; du
reste, le bâtiment B en cours de construction, situé sur la parcelle n° 1'078
immédiatement en aval du bâtiment A, comporte également un attique. Il en
résulte que l'attique ne saurait être refusé dans son principe.
c) Les recourants font valoir que
seul un attique, et non deux comme en l'espèce sur un même niveau, pourrait
être autorisé.
Mais on ne saurait déduire du texte
des art. 72bis RPGA 1972 et 48.6 RPGA 2007 qu'un seul attique serait autorisé,
respectivement qu'il ne pourrait pas être divisé en deux parties séparées par
une terrasse. Au demeurant, le terme "attique" désigne "
un étage placé au sommet d'une construction et de
proportion moindre que l'étage inférieur […]
séparé du reste de l'élévation par une frise ou une
corniche
" (Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la
construction, 4
ème
éd., Bâle 2010, p. 588); il ne ressort nullement
de cette définition que l'attique devrait être d'un seul tenant. Au contraire,
la percée de 160 cm entre les deux parties de l'attique ménagera aux habitants
situés en amont - dont certains recourants - un dégagement visuel, en
particulier sur le lac et les Alpes, ayant pour conséquence de diminuer
l'impact de la construction et plus particulièrement de l'attique.
d) Les recourants considèrent que
l'art. 48.6 al. 2 RPGA 2007 n'est pas respecté, dès lors que l'attique ne
présente pas un retrait sur trois côtés au moins.
Or, il ressort clairement des plans
mis à l'enquête publique que l'attique est situé en retrait de chacune des
quatre façades, ce qui conduit au rejet de ce grief.
e) Les recourants allèguent que le
retrait de l'attique n'est pas suffisant au regard de l'art. 48.6 al. 2,
dernière phrase, RPGA 2007 ("
dans la règle,
le retrait est égal à la hauteur de l'attique compté depuis le niveau fini de
la dernière dalle
"). L'autorité intimée estime que cette règle
n'est pas impérative mais potestative ("dans la règle") et que son
respect n'est pas justifié en l'espèce. Certes, l'attique devrait présenter un
retrait de 3.15 m correspondant à la hauteur de l'attique (15.01 - 11.86);
or, le retrait n'est ici pas supérieur à 2.80 m. Il sied cependant de relever
que l'autorité intimée - qui dispose dans l'application de l'art. 48.6 al. 2,
dernière phrase, RPGA 2007, d'une certaine liberté d'appréciation - n'en a pas
abusé: le retrait est en effet suffisant pour que ce niveau apparaisse bel et
bien comme un attique aux yeux d'un observateur extérieur.
13.
Les recourants Sémon relèvent que l'absence
d'espace de détente et de jeux violerait les art. 90 RPGA 1972 et 53 RPGA 2007.
a) L'art. 90 RPGA 1972 prévoit ce
qui suit:
"La
Municipalité fixe, en tenant compte de la situation, de l'importance et de la
destination des constructions, la surface des places de jeux pour enfants et
des espaces verts à aménager aux abords des bâtiments, ceci en règle générale à
raison de 10 m2 par logement.
Dans la règle, les
places de jeux sont localisées à des endroits ensoleillés et à l'écart des
nuisances de la circulation.
La Municipalité
peut autoriser la création d'une partie des places de jeux sur la toiture des
bâtiments lorsque celle-ci est aménagée en terrasse accessible, conformément à
l'article 82.
Lorsqu'il est
établi que l'aménagement des places de jeux prescrites ne peut se faire dans
des conditions de sécurité ou de salubrité suffisantes, la Municipalité peut
autoriser un transfert de cette obligation sur une parcelle voisine, sous
réserve de l'inscription au registre foncier d'une servitude en faveur de la
Commune lors de l'octroi du permis de construire".
L'art. 53 RPGA 2007 prévoit quant à
lui ce qui suit:
"Lors de la
construction d'habitations collectives, des espaces de détente et de jeux
doivent être aménagés aux abords des bâtiments, en règle générale à raison de
10 m
2
minimum par logement.
(Voir
recommandations, fiche No 7).
Si les espaces de
jeux ne peuvent être réalisés à proximité ou ne peuvent satisfaire aux
exigences de sécurité ou d'agrément, une contribution compensatoire est versée
selon les dispositions du règlement communal sur les émoluments
administratifs".
b) Avec l'autorité intimée, il y a
lieu de retenir que ces deux dispositions ne sont pas d'application stricte
(cf. "
en règle générale à raison de 10 m2
[minimum] par logement
"), de telle sorte qu'elle jouit d'une
certaine marge d'appréciation, dont elle n'a en l'espèce pas abusé, dès lors
que la construction litigieuse ne prévoit que deux logements et qu'on ne
saurait par conséquent parler d'habitations collectives au sens de ces deux
dispositions. Du reste, il ressort des plans d'enquête que les deux
appartements prévus comporteront chacun un accès direct à une terrasse et à la
surface engazonnée entourant le bâtiment. Le projet prévoit donc le maintien
d'espaces verts en suffisance eu égard aux caractéristiques du quartier -
principalement construit de villas unifamiliales -, qui présente déjà de très
nombreux jardins et espaces verts.
14.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit
être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La décision attaquée est confirmée,
aux frais des recourants qui succombent et qui verseront des dépens en faveur
de la municipalité et de la constructrice qui ont chacune procédé avec
l'assistance d'un avocat (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont rejetés dans la mesure où ils
sont recevables.
II.
La décision de la Municipalité de Montreux du 6
décembre 2011 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq
cents) francs est mis à la charge de Peter et Rita Baumgartner, David et
Alessandra Karlik ainsi que Sylvie et Aba Neeman, solidairement entre eux.
IV.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq
cents) francs est mis à la charge de Serge et Mary-Claude Roth, solidairement
entre eux.
V.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq
cents) francs est mis à la charge de Pierre-Oliver Sémon et Karin Egli Sémon,
solidairement entre eux.
VI.
Peter et Rita Baumgartner, David et Alessandra
Karlik ainsi que Sylvie et Aba Neeman, débiteurs solidaires, verseront tant à
la Commune de Montreux qu'à Pasche Promotions SA une indemnité de 1'000 (mille)
francs à titre de dépens.
VII.
Serge et Mary-Claude Roth, débiteurs solidaires,
verseront tant à la Commune de Montreux qu'à Pasche Promotions SA une indemnité
de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
VIII.
Pierre-Oliver Sémon et Karin Egli Sémon,
débiteurs solidaires, verseront tant à la Commune de Montreux qu'à Pasche
Promotions SA une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 9 novembre 2012
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.