vd_omni · AC.2007.0294 · 2009-06-16 · fr

JAUNIN/Municipalité de Renens, MAURIAND | Selon la jurisprudence, un terrain aménagé peu être considéré comme sol naturel aux conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu de nombreuses années avant l'édification de la construction projetée, que les travaux de remblayage aient porté sur un secteur d'une certaine étendue, afin de ne pas compromettre les intérêts des propriétaires voisins, et qu'ils ne semblent pas avoir été effectués en vue d'une construction à édifier à plus au moins bref délai. Cette troisième condition doit être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour les besoins d'une construction donnée ne devient pas, par le seul écoulement du temps, le terrain naturel auquel on se référe, après 20 ou 30 ans, pour mesurer la hauteur d'un agrandissement ou d'une construction nouvelle (consid. 4).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.06.2009 AC.2007.0294

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 juin 2009
Composition
M. Alain Zumsteg,
président
;
M. François Despland
et
M. Raymond Durussel, assesseurs.
Recourant
Hubert JAUNIN,
à Renens VD, représenté par Me  Raymond Didisheim, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Renens,
Constructrice
Cristiana MAURIAND,
à Renens VD,
Objet
permis de construire
Recours Hubert JAUNIN c/ décision du
Municipalité de Renens du 8 novembre 2007
(agrandissement et transformation d'une villa au chemin des Côtes n
o
80)
Vu les faits suivants
A.
Mme Cristiana Mauriand est propriétaire sur le
territoire de la commune de Renens, au n
º
80 du chemin des Côtes, de la parcelle n
º
882. D'une surface de 1'459 m
²
, ce bien-fonds se situe sur le flanc d'un coteau (les Côtes du Mont
de By); sa partie inférieure est bordée par la voie ferrée du métro M1,
elle-même bordée par l'avenue du Chablais. Une maison d'habitation de 133 m
²
, comportant un sous-sol dont la façade
aval est entièrement dégagée, ainsi qu'un rez-de-chaussée surmonté d'une
toiture à deux pans, est implantée dans sa partie supérieure.
M. Hubert Jaunin est propriétaire
de la parcelle voisine au nord-ouest (n
º
1'351) sur laquelle a été édifié plus récemment un bâtiment
d'habitation en terrasses.
Les parcelles n
os
1'351 et 882 sont incluses dans la
zone résidentielle à caractère spécial du plan d'extension partiel (P18) "
changement
de zone pour la région des Côtes du Mont de By
", approuvé par le
Conseil d'Etat le 2 mars 1973 et modifié le 9 novembre 1981 et le 7 novembre
1990 (ci-après : le PEP).
B.
Le 28 mars 2007, Mme Mauriand a déposé une
demande de permis de construire pour l'agrandissement et la transformation de
sa villa, ainsi que la construction d'un garage à deux places. Les travaux
consisteraient à remplacer le comble du bâtiment actuel par un niveau
d'habitation supplémentaire à toit plat, ainsi qu'à construire un nouveau corps
de bâtiment accolé à la façade sud-ouest du sous-sol de la villa, dont la
toiture formerait terrasse au niveau du rez-de-chaussée de cette dernière et
qui comporterait deux appartements, l'un (rez-inférieur -1) au niveau de
l'actuel sous-sol, l'autre en dessous (rez-inférieur -2). Le garage pour deux
voitures serait implanté dans l'angle nord-est de la parcelle.
C.
Ce projet a été mis à l'enquête du 28 avril au
28 mai 2007. Il a suscité l'opposition de M. Hubert Jaunin, qui dénonçait
notamment l'insuffisance et l'imprécision des plans (en particulier l'absence
de plans pour le niveau du rez-de-chaussée et pour le sous-sol du bâtiment
existant).
La constructrice a remis au centre
technique communal le 11 juillet 2007 un tirage corrigé des plans n
os
04, 05, 06 et 10, ainsi que deux
coupes représentant des détails techniques (murs de façades, dalles et toiture).
Le 11 septembre 2007, elle a également remis au centre technique communal un plan
modifié du rez-inférieur -1 (n
º
04) figurant le sous-sol du bâtiment existant.
Dans sa séance du 5 octobre 2007,
la municipalité a décidé de lever l'opposition d'Hubert Jaunin et de délivrer
le permis de construire, assorti d'un certain nombre de conditions. Cette
décision a été communiquée aux intéressés par lettres recommandées du 8
novembre 2007.
D.
Hubert Jaunin a recouru le 28 novembre 2007
contre cette décision, concluant à son annulation.
Mme Cristiana Mauriand s'est
déterminée sur le recours le 19 décembre 2007, concluant à son rejet.
Par lettre du 21 décembre 2007, la
municipalité a renoncé à répondre au recours.
Le tribunal a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
L'actuelle parcelle n
º
882 a été incluse dans le périmètre du plan d'extension partiel (PEP)
"
changement de zone
pour la région des Côtes du Mont de By
" par
un
"additif
«
P18
A
»
"
approuvé le 3 décembre 1982. Le règlement du PEP
«
P18
»
(ci-après: RPEP) a été modifié le 7 novembre 1990. Selon cette
réglementation, la zone résidentielle à caractère spécial "
est destinée
aux maisons familiales et ensembles résidentiels tirant parti de leur situation
sur des terrains en pente forte ou moyenne
". Les dispositions du
règlement du plan d'extension approuvé par le Conseil d'Etat le 4 juillet 1947
(ci-après : RPE) sont applicables à la construction de villas. La municipalité
peut "
autoriser la construction de bâtiments ou ensembles de bâtiments
défini par
«
habitations
en terrasses
»
"
auxquelles s'appliquent les prescriptions spéciales des ch. 3 à 15
RPEP. Les dispositions du RPE demeurent applicables dans la mesure où les
prescriptions spéciales du RPEP n'y dérogent pas (v. ch. 15 RPEP). Pour les
habitations en terrasses, l'indice d'utilisation du sol est fixé à 0,5, avec
une tolérance de 10% laissé à l'appréciation de la municipalité. Le coefficient
d'occupation du sol n'est pas limité (ch. 5 RPEP). La hauteur maximum entre tout
point d'un bâtiment et le terrain naturel est fixée à 8 m (cf. 8 RPEP).
2.
Le recourant reproche aux plans soumis à
l'enquête publique de présenter des lacunes, des erreurs et des incohérences que
les plans complémentaires produits ultérieurement ne suffisent pas à corriger,
de sorte qu'il ne serait pas possible de se faire une représentation convenable
du projet. La municipalité considère pour sa part que les nombreuses erreurs
qui avaient été signalées par le recourant dans son opposition ont été
corrigées par la remise de nouveaux plans.
Bon nombre d'erreurs, de lacunes et
d'imprécisions  subsistent néanmoins. Ainsi, par exemple, si un plan du rez-inférieur
-1 figurant le sous-sol de la villa existante a bien été produit, en revanche
il n'existe toujours aucun plan du rez-de-chaussée de ladite villa quant bien
même ce niveau est également modifié, par l'adjonction d'une nouvelle cage
d'escalier desservant l'étage en façade nord et par un agrandissement
comportant une véranda en façade sud. De manière singulière, le plan
représentant le niveau inférieur de cette cage d'escalier figure sur le plan
original du rez-inférieur -1, c'est-à-dire au niveau correspondant au sous-sol
de la villa existante. En outre, l'emplacement de la porte extérieure donnant
accès à cette cage d'escalier, tel qu'il est figuré sur les plans du rez-inférieur
-1 et de l'étage, ne correspond pas à ce qui est représenté sur l'élévation de
la façade ouest. Les balcons représentés sur les plans du rez-inférieur -1 sont
en réalité des vérandas, si l'on en croit l'élévation des façades est, sud et
ouest, ainsi que le plan de l'étage. Si l'on s'en tient au plan de situation (n
o
02), la toiture de l'étage ajouté à la villa existante couvre entièrement le
balcon aménagé à ce niveau en façade sud. Ce n'est pas le cas sur l'élévation
des façades est et ouest, où la toiture est en retrait du balcon. Sous ce
balcon, l'agrandissement du niveau du rez-de-chaussée de la villa existante,
qui se prolonge au sud par une véranda sur la terrasse que forme la toiture du rez-inférieur
-1, n'est pas documenté (puisqu'il n'existe pas de plan de ce niveau). A noter
encore que les dessins des façades, particulièrement de la façade sud, sont
particulièrement peu clairs au sujet des modifications apportées au bâtiment actuel,
en particulier pour ce qui concerne les ouvertures au niveau du
rez-de-chaussée, dont on ne sait pas si elles sont existantes, nouvelles ou
modifiées.
D'une manière générale, les plans
ne respectent que très approximativement l'obligation de teinter en gris les
constructions existantes, en rouge les constructions projetées et en jaune les
constructions démolies (art. 69 al. 1 ch. 9 du règlement du 19 septembre 1986
d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et des constructions
[RLATC; RSV 700.11.1]; art. 111 cf. 1 RPE). Ils sont difficiles à lire, ne
concordent pas toujours entre eux, et leurs cotes présentent parfois des
divergences avec les grandeurs mesurées à la règle. Comme on le verra plus loin,
ces défauts ne
permettent pas de se faire une idée
précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux
règles de la police des constructions, ce qui constitue un motif d'annulation
du permis de construire (v. Cour de droit administratif et public, arrêt
AC.2008.0127 du 17 mars 2009 consid. 2a in fine; Tribunal administratif, AC
2002/0228 du 8 juillet 2003; AC 2000/0119 du 10 octobre 2001; AC 1996/0220
du 19 août 1998; AC 1995/0120 du 18 décembre 1997 et les références
citées).
3.
Selon le chiffre 5 du RPEP, pour les habitations
en terrasses, l'indice d'utilisation du sol est fixé à 0,5 avec une tolérance
de 10% laissée à l'appréciation de la municipalité. Pour la parcelle n
º
882, d'une surface de 1'459 m
²
, la surface brute de plancher utile (SBPU)
est donc au maximum de 802,45 m
²
.
Selon les données figurant dans la
demande de permis de construire (questionnaire général, p. 4), la SBPU actuelle
serait de 170 m
²
et la surface
ajoutée de 552 m
²
, soit au
total 722 m
²
. En l'absence de
plan figurant le rez-de-chaussée du bâtiment existant, il est impossible de
contrôler précisément l'exactitude de ces chiffres. Un examen sommaire des
plans existants suffit toutefois à douter de leur exactitude. En effet, si les
surfaces indiquées pour le rez-inférieur -2, la partie nouvelle du rez-inférieur
-1 et l'étage sont à première vue exactes (sous réserve de l'apparente non prise
en compte de la cage d'escalier en ce qui concerne l'étage), il n'en va pas de
même pour la surface annoncée comme existante: selon les chiffres donnés par la
constructrice sur le plan du rez-inférieur -1 modifié le 10 septembre 2007, le
sous-sol de la villa existante devrait comporter une SBPU du 125,5 m
²
, quant au rez-de-chaussée, sa SBPU ne
devrait pas être inférieure à celle annoncée pour l'étage (130,7 m
²)
, augmenté de celle de la cage d'escalier,
de l'espace situé sous le balcon de l'étage et de la véranda (jardin d'hiver).
C'est donc à une SBPU sensiblement supérieure à 800 m
²
que paraît conduire le projet litigieux.
A tout le moins la municipalité ne
pouvait-elle pas, comme elle l'a fait, se contenter des données fournies par le
questionnaire général pour affirmer que, même en tenant compte de la partie
aménagée du sous-sol de la villa existante, le CUS n'est en aucun cas dépassé.
Un calcul complet et documenté du CUS devrait être fait.
4.
Le chiffre 8 RPEP dispose : "
La hauteur maximum entre tout point
d'un bâtiment et le terrain naturel est fixé à 8.00 m. Seules les cheminées
peuvent être exceptées de cette limitation, la Municipalité étant compétente
pour en fixer leur (sic) hauteur
". Le
recourant affirme que cette prescription ne serait pas respectée, d'une part parce
que les hauteurs mesurées sur les plans excéderaient 8 m en certains points de
la construction, d'autre part parce que les plans d'indiquent pas correctement
le niveau du terrain naturel. La municipalité considère pour sa part les
aménagements actuels comme étant le terrain naturel et, dans sa réponse à
l'opposition, elle déclare qu'elle exigera dans le permis de construire le
contrôle des niveaux par un géomètre officiel.
L'imprécision des plans d'enquête
légitime les craintes du recourant de voir certains points de la construction
dépasser de plus de 8 m le niveau du sol. Par exemple l'angle sud-ouest du
nouveau bâtiment projeté est dessiné à 84 mm du sol sur le dessin à l'échelle
1:100 de la façade ouest et 78 mm sur celui de la façade sud (compte non tenu
de la balustrade entourant la toiture en terrasse). Il n'a pas été possible au tribunal
de vérifier les différences signalées par le recourant dans les plans modifiés
le 14 août 2007, ces plans ne se trouvant pas au dossier.
Quoi qu'il en soit, l'opinion de la
municipalité selon laquelle la hauteur maximum du bâtiment doit être mesurée à
partir du terrain tel qu'il est aménagé actuellement ne peut être suivie. Selon
la jurisprudence, un terrain aménagé peu être considéré comme sol naturel aux
conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu de nombreuses
années avant l'édification de la construction projetée (soit à tout le moins
une période de l'ordre d'une vingtaine d'années), que les travaux de remblayage
aient porté sur un secteur d'une certaine étendue, afin de ne pas compromettre
les intérêts des propriétaires voisins, et qu'ils ne semblent pas avoir été
effectués en vue d'une construction à édifier à plus au moins bref délai (RDAF
1984 p. 156, voir aussi RDAF 1974 p. 226). Dans des arrêts plus récents, le
tribunal s'est demandé si la troisième de ces conditions ne se confondait pas
avec la première, en laissant néanmoins la question indécise (AC.2004.0107 du
17 novembre 2004 et AC.2002.0016 du 7 juillet 2003). Il a qualifié de terrain
naturel une combe remblayée de longue date au-dessus d'un talus d'autoroute,
qui se présentait désormais comme une vaste surface dont rien ne permettait
aujourd'hui de réaliser qu'elle ne correspondait pas au terrain naturel; il
importait peu que le remblai ait été aménagé dans l'intention de cacher
l'autoroute et d'en couper le bruit, d'y replanter de la vigne ou d'y
construire (AC.2004.0107 précité). En revanche, s'agissant d'une planie large
de quelques mètres, soutenue par un talus sensiblement équivalent qui
compensait la pente, et aménagée quarante ans auparavant devant une façade, il a
jugé qu'elle satisfaisait ass
urément à la condition de
temps, mais ne pouvait pas être considérée comme un aménagement portant sur un
secteur d'une certaine étendue susceptible d'être désormais considéré comme
correspondant au terrain naturel. En effet, les mouvements de terre s'étaient
limités à ce qui était nécessaire pour aménager une terrasse devant la façade
de la maison, mais n'avaient pas atteint une ampleur suffisante pour dissimuler
définitivement, au point de ressembler à du terrain naturel, la configuration
initiale de la parcelle
(AC.2002.0016 précité).
En l'occurrence la condition
temporelle serait remplie pour l'aménagement de terrasses, maintenues par des
murs de soutènement, dans la partie supérieure de la parcelle; selon la
constructrice, ces aménagements, liés à la construction de la villa existante,
remontent à 1950. En revanche, il ne s'agit pas de travaux de remblayage
portant sur un secteur d'une certaine étendue, mais de travaux de terrassement
qui se limitaient à une partie de la parcelle n
º
882 en relation avec la construction de la villa existante. La
jurisprudence qui vient d'être rappelée ne saurait conduire à ce que le terrain
aménagé autour et pour les besoins d'une construction donnée devienne par le
seul écoulement du temps le terrain naturel auquel on se référera, après 20 ou
30 ans, pour mesurer la hauteur d'un agrandissement ou d'une construction
nouvelle. C'est dans ce sens qu'il faut sans doute comprendre la troisième
condition posée par le jurisprudence de la Commission cantonale de recours en
matière de construction (soit que l'apport de terre n'ait pas été effectué en
vue d'une construction édifiée à plus ou moins bref délai), plutôt comme une
condition qui se confondrait avec la première. Quant aux murs de soutènement et
aux terrassements liés à la construction de la ligne du métro M1, si l'on peut
admettre qu'ils concernent, eux, un relativement vaste secteur, puisqu'ils
touchent toutes les parcelles bordant la voie ferrée, il n'est en revanche pas
sûr qu'ils soient suffisamment anciens pour être pris en considération.
En tout état de cause, la situation
complexe consécutive aux nombreuses modifications du terrain naturel
intervenues successivement sur la parcelle n
º
882 ne permettait pas à la municipalité de considérer sans autre que
le terrain aménagé représenté sur les plans correspondait au terrain naturel,
ni qu'il suffisait de faire contrôler ultérieurement, en cours de travaux ou
une fois la construction réalisée que sa hauteur respecterait le maximum
prescrit. La municipalité devait exiger que l'altitude du terrain naturel soit
déterminée par un géomètre et dûment reportée sur les coupes et les dessins de
façade (art. 69 al. 1 ch. 3 LATC; art. 111 ch. 4 RPE). En l'état du dossier, il
n'est pas possible de s'assurer que la construction projetée respectera le ch.
8 RPEP.
5.
Le projet litigieux est soumis aux prescriptions
spéciales applicables aux habitations en terrasses. Contrairement à d'autres
législations (v. par exemple l'art. 44 du règlement d'exécution de la loi
neuchâteloise sur l'aménagement du territoire [RSN 701.02] qui définit comme
maisons en terrasses "
des habitations superposées mais décalées les unes par rapport aux
autres selon un angle parallèle (ou proche) de celui de la pente du terrain
naturel, ce décalage permettant de doter chaque niveau d'une terrasse ouverte
aménagée sur la dalle qui couvre le niveau immédiatement inférieur
"), le RPEP ne définit pas ce qu'il faut entendre par
"habitations en terrasses". Le chiffre 11 dispose toutefois : "
Toute
habitation doit avoir une terrasse ouverte ou un accès direct sur une surface
réservée à cet effet, correspondant aux 25% de la surface habitable au minimum.
Les terrasses comprendront les ouvrages nécessaires pour sauvegarder leur
caractère privé.
"
Le rez-inférieur -1 et l'étage ne
répondent manifestement pas à cette exigence. Le premier ne comporte aucune
terrasse ni accès direct à une surface privative qui pourrait être considérée
comme telle. Le second ne comporte que deux balcons dont la surface n'atteint
pas le quart de la SBPU. Sur ce point également, le projet ne paraît pas
conforme à la réglementation.
6.
Le chiffre 13 RPEP impose d'aménager
simultanément à la construction une place de stationnement ou de garage par
tranche ou fraction de 80 m
²
de
surface habitable brute. La municipalité admet qu'avec 8 places de stationnement
pour 722 m
²
(annoncés) de surface
brute de plancher utile, il manque une place de stationnement. Elle considère
toutefois que le plan des mesures OPair de l'agglomération Lausanne-Morges, qui
préconise l'application d'une politique de stationnement basée sur la
fourchette basse des besoins limites de la norme VSS 640 290, lui permet en l'occurrence
de déroger à la réglementation communale. Cette justification n'apparaît pas
d'emblée pertinente. En effet, le plan des mesures recommande l'application de
la norme VSS 640 290 dans les procédures de planification et de mise à
l'enquête, ainsi que l'introduction de son application dans les réglementations
communales sur les constructions. Il ne fait pas de cette norme une règle de
rang supérieur qui s'imposerait sans autre aux dispositions en vigueur.
Il n'est cependant pas nécessaire
d'examiner ce grief plus avant. On ne voit en effet pas quel avantage
procurerait au recourant une augmentation du nombre de places privées sur la
parcelle voisine de la sienne. Rien n'indique qu'il serait impossible de créer
une huitième place (au détriment par exemple d'une partie de la terrasse à
l'ouest de la villa existante), de sorte que cette contrainte mettrait en cause
le reste du projet. Imposer le strict respect du chiffre 13 RPE n'aurait ainsi
aucune influence sur la situation de fait ou de droit du recourant, si bien que
celui-ci ne peut se prévaloir d'un intérêt digne de protection à invoquer la violation
de cette disposition (v. ATF 133 II 249 consid. 1.3.2 p. 253).
7.
Conformément aux art. 45 et 49 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), un émolument
sera mis à la charge de la constructrice. Le recourant, qui a procédé par
l'intermédiaire d'un avocat et obtient gain de cause, a droit à des dépens, à
charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Renens du 5
octobre 2007 levant l'opposition de Hubert Jaunin et délivrant à Cristiana
Mauriand un permis de construire pour l'agrandissement et la transformation
d'une villa sur sa parcelle n
º
882,
est annulée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge de Cristiana Mauriand.
IV.
Cristiana Mauriand versera à Hubert Jaunin une
indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 16
juin 2009
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.