vd_omni · FO.2015.0003 · 2015-10-13 · fr

MARTI/Commission foncière rurale Section I, MÜLLER | Vente d'un domaine agricole de 342'465 m2, dont une surface de 327'352 m2 en nature de pré-champ, 4'414 m2 en nature de forêts, 8'714 m2 en nature de place-jardin et 1'985 m2 en bâtiments, au prix de 5'500'000 francs. Recours de l'acheteur contre la décision de la Commission foncière, qui a estimé qu'un prix licite du domaine pouvait être admis jusqu’à concurrence de 3'713'000 francs. Recours admis, la méthode choisie par la commission foncière pour fixer le prix de la parcelle bâtie n'étant pas conforme à la loi et le calcul effectué ne présente aucun lien avec le prix moyen d’un immeuble comparable. En outre, la commission foncière a statué sans qu’une expertise ne soit au préalable mise en œuvre, bien qu'une estimation du prix de vente du domaine à 7'000'000 fr. ait été versée au dossier.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.10.2015 FO.2015.0003

130
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
13 octobre
2015
Composition
Mme Isabelle Guisan,
présidente
; MM. Jacques Haymoz et Cédric
Stucker, assesseurs; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourant
Friedrich MARTI,
à Abtwil, représenté par M
e
Michel Mouquin, notaire à Echallens.
Autorité intimée
Commission foncière
rurale Section I,
à Lausanne.
Tiers intéressé
Johann MÜLLER,
à Mauborget.
Objet
droit foncier rural
Recours Friedrich MARTI c/ décision de la Commission foncière rurale Section I du 6 février 2015 (refusant l'autorisation d'acquérir
les parcelles nos 215, 226, 230, 233 et 234 de Champvent, propriété de Johann
Müller)
Vu les faits suivants
A.
Johann Müller, agriculteur, est propriétaire des
parcelles nos 215, 226, 230, 233 et 234 de la Commune de Champvent, au lieu-dit
«La Ruche»
. Ces parcelles forment ensemble un
domaine agricole de 342'465 m
2
, dont une surface de 327'352 m
2
en nature de pré-champ, 4'414 m
2
en nature de forêts, 8'714 m
2
en nature de place-jardin et 1'985 m
2
en bâtiments. La parcelle n°215
abrite deux bâtiments d’habitation, portant les nos ECA 150 (101 m
2
) et 215 (129 m
2
), cinq bâtiments agricoles, soit des hangars et un
dépôt, portant les nos ECA 261 (584 m
2
), 247 (560 m
2
), 152 (332 m
2
), 226 (199 m
2
), ainsi que cinq silos (sur une
surface de 80 m
2
). Une piscine et un garage pour une voiture y ont
en outre été aménagés. La valeur totale d’assurance-incendie des bâtiments se
monte, silos y compris, à 2'480'473 francs. L’estimation fiscale des parcelles
est la suivante: 580'000 fr. (215), 30'000 fr. (226), 22'000 fr. (230), 54'000
fr. (233) et 34'000 francs. (234).
B.
Le 12 janvier 2015, Johann Müller a requis de la Commission foncière rurale section I (ci-après: CFR) l’autorisation de vendre son domaine à
Friedrich Marti pour le prix de 5'500'000 francs. En outre, les hoirs Wasem,
soit Eliane Etter, Daniel Wasem et Marguerite Wasem, ont requis de la CFR l’autorisation
de vendre à Friedrich Marti les parcelles nos 239 et 445 de la Commune de
Champvent, 186 et 1'014 de la Commune de Mathod, soit au total 96'696 m
2
en nature de pré-champ, pour un prix de 483'480 francs. L’instruction de la
requête de l’hoirie Wasem a été suspendue jusqu’à droit jugé sur la requête de
Johann Müller.
Egalement
agriculteur, Friedrich Marti a vendu son domaine d’Abtwil/AG, afin de s’établir
à Champvent.
Le 6 février 2015, la CFR a estimé qu’un prix licite des parcelles nos 215, 226, 230, 233 et 234 pouvait être admis
jusqu’à concurrence de 3'713'000 francs. Elle a par conséquent rejeté la
requête de Johann Müller. Elle a cependant admis la soustraction de son domaine
des parcelles nos 46 et 48 de la Commune de Mauborget, dont Johann Müller
entend conserver la propriété.
C.
Friedrich Marti a recouru contre cette dernière
décision le 20 mars 2015, dont il demande l’annulation. A l’appui de son
recours, il a notamment produit une estimation d’Aloïs Dähler, expert
immobilier à Helsighausen/TG, du 30 août 2013, à teneur de laquelle un montant
de 7'000'000 fr. pourrait être retenu comme prix de vente du domaine de Johann
Müller.
La CFR
propose le rejet du recours et la confirmation de l’arrêt attaquée.
La juge instructrice a ordonné un
second échange d’écritures, au terme duquel Friedrich Marti et la CFR ont maintenu leurs conclusions respectives.
D.
Les arguments des parties seront repris ci-après
dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) La décision attaquée a été prise conformément
aux art. 61 al. 1 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier
rural (LDFR; RS 211.412.11) et 5 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application
de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR; RSV
211.42). L’art. 13 al. 4 LVLDFR renvoie à la loi vaudoise du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative (LPA-VD; RS 173.36). Aux termes de l'art. 92
al. 1 LPA-VD, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal connaît
en dernière instance cantonale de tous les recours contre les décisions rendues
par les autorités administratives lorsqu’aucune autre autorité n'est
expressément désignée par la loi pour en connaître. Elle est ainsi compétente
pour statuer sur les recours interjetés contre les décisions de la CFR.
b) Déposé en temps utile (art. 95
LPA-VD), selon les formes prescrites par la loi (art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD),
le recours est formellement recevable, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en
matière sur le fond.
2.
Le recours est dirigé contre le refus de l’autorité
intimée d’autoriser la vente des parcelles nos 215, 226, 230, 233 et 234 de la
commune de Champvent au recourant au prix de 5'500'000 francs. En la présente
espèce, la décision négative de l’autorité intimée est exclusivement motivée
par le prix dont les parties à l’acte de vente du domaine agricole seraient
convenues, qu’elle estime surfait. En se fondant sur un calcul sur lequel on
reviendra plus loin, l’autorité intimée considère qu’un prix licite pouvait
être admis jusqu’à concurrence de 3'713'000 francs. Le recourant critique la
décision attaquée, en ce qu’elle ne tiendrait compte ni du développement par
Johann Müller d’une activité accessoire importante de conditionnement de base
de céréales et de maïs, ni de la requête dont l’hoirie Wasem a parallèlement
saisi l’autorité intimée; il reproche en outre à celle-ci d’avoir statué sans
avoir au préalable mis en œuvre une expertise afin de déterminer le prix licite
du domaine.
3.
a) La loi sur le droit foncier rural a pour but
d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de
l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et
d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains
agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des
dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou
horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation
(art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de
refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). L’art.
63 al. 1 LDFR précise que l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble
agricole est refusée, notamment lorsque le prix convenu est surfait (let. b).
Le motif de refus mentionné à l'al. 1, let. b n'est pas pertinent si une
entreprise ou un immeuble agricole est acquis dans une procédure d'exécution
forcée (al. 2). Le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5%
le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles
comparables de la même région au cours des cinq dernières années (art. 66 al. 1
LDFR). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15% dans leur
législation (al. 2).
Le législateur n’a prévu aucune
exception au dépassement de la limite de prix et celle-ci est absolue; son
dépassement doit avoir pour conséquence un refus de l’autorisation (Beat
Stalder,
in
: Le droit foncier rural, commentaire de la LDFR
[
ci-après : Commentaire LDFR
]
, Brugg 1998, n°10 ad art. 63). Cela
conduit à réduire à néant le contrat passé entre les parties (ibid., n°11).
b) La détermination du prix licite
(non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant
sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard
notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de
l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (arrêts FO.2010.0027 du
19 août 2011; FO.2008.0025 du 26 février 2010; FO.2006.0014 du 30 novembre 2007
et références citées, telles que l’ATF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid.
2,
in
: Communication de droit agraire
[
CDA
]
1996 p. 49; cf. en outre Hans Rudolf Hotz,
in
: Commentaire
LDFR, nos 8 et ss ad art. 66).
Il n’est pas
admissible d’inclure globalement dans le calcul de la moyenne tous les prix des
immeubles aliénés dans la région durant les cinq années écoulées, sans tenir
compte de leur situation (arrêt valaisan publié
in
: Revue suisse du
notariat et du registre foncier
[
RNRF
]
2005
p. 346 ss consid. 8.5 p. 350).
Il y
a lieu d'écarter de cette comparaison notamment les transactions effectuées à
bas prix dans le cadre de la famille (Hotz, op. cit., n° 9 ad art. 66; CDA
2001 p. 55) ou à prix élevé dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause
est susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de
carrière (arrêt FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; Hotz, op. cit., n° 11
ad. art. 66; Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et
droit privé, tome II, Berne 2006, nos 3506 et ss). Il faut en définitive que
seuls soient comparés des objets comparables (Hotz, op. cit., n° 9 ad art. 66).
Il n'est pas non plus admissible que la détermination du prix licite soit
influencée par la vente simultanée d'immeubles ou parties d'immeubles dépourvus
d'affectation agricole (arrêt FO.2010.0033 du 27 juillet 2011, consid. 2).
Pour déterminer
l'existence ou non d'un prix surfait, il convient de se référer à des
transactions intervenues au cours des cinq dernières années sur des immeubles
agricoles
comparables de la même région (le prix moyen ainsi obtenu peut
être majoré de 5%). L'utilisation de ces deux concepts laisse à l'autorité une
certaine marge d'appréciation (Donzallaz, op. cit., n°3476). Cet auteur relève
que les autorités chargées d'appliquer ce texte se sont heurtées à une masse de
problèmes pratiques (n°3496). Dans deux arrêts récents, le Tribunal fédéral a
lui-même admis que la méthode choisie par le législateur, fondée sur le prix des
transactions comparables, soulevait des difficultés pratiques considérables (arrêts
2C_234/2015 du 19 août 2015 consid. 5.4;
2C_46/2015 du 9 juillet 2015
consid. 5.2)
. Les autorités ont résolu ces difficultés par des
pratiques différenciées, en adoptant des méthodes de calcul très diverses (Donzallaz,
n°3498; l'auteur poursuit par un examen des différentes méthodes retenues et
les variations des méthodes comparatives, n
os
3506 ss, en principe
conformes à la loi; ainsi par exemple la méthode basée sur un calcul du prix
moyen au m
2
, n° 3514). Les facteurs de comparaisons nécessaires pour
la détermination du prix peuvent soit figurer dans une statistique suffisamment
complète, soit être déterminés de façon individuelle arrêts 2C_234/2015 consid.
5.4;
2C_46/2015 consid. 5.2)
. Donzallaz suggère à cet
égard l’emploi d'une méthode de comparaison directe (nos 3518 ss); elle peut
consister à évaluer les terrains de référence en fonction de l'ensemble des
critères figurant dans le Guide fédéral pour l’estimation de la valeur de rendement
agricole du 26 novembre 2003 (Guide fédéral d'estimation 2004, cf. annexe 1 de
l'ordonnance du 4 octobre 1993 sur le droit foncier rural
[
ODFR; RS 211.412.110
]
) mais elle n'est guère adéquate s'agissant
d'immeubles bâtis. Une telle méthode suppose cependant de réunir des
transactions portant sur des immeubles comparables, ce qui peut s'avérer délicat;
sans doute, la comparaison est plus aisée en présence de terrains nus, alors
qu'en présence de constructions, il est souvent nécessaire d'établir
directement la valeur vénale de celle-ci (ou leur valeur réelle; n° 3540).
A l'issue de la
comparaison, il y a lieu d'appliquer des facteurs de corrections pour tenir
compte des particularités de l'immeuble en cause (nos 3547 ss, notamment n°
3550; voir aussi n° 3559 au sujet des méthodes mixtes appliquées aux cas
d’immeubles bâtis, où il faut procéder à l’addition de deux éléments: la valeur
vénale actuelle du bâtiment, le prix moyen des cinq dernières années pour le
terrain). On notera encore que l'auteur est dubitatif au sujet du recours à la
valeur fiscale des immeubles, qui serait selon lui dénuée de pertinence (n°
3572; il relève en particulier que le destinataire de la décision se trouve
dans l'impossibilité de vérifier les bases du calcul retenues dans ce
contexte). La détermination de la région de référence laisse également une
marge d'appréciation étendue à l'autorité compétente (nos 3575 ss). L'art. 66
al. 1 LDFR prévoit encore d'appliquer au prix moyen ainsi déterminé une
majoration de 5%; selon l'auteur, une telle majoration n'a pas lieu d'être
lorsque la détermination ne résulte pas de la méthode comparative, à tout le
moins lorsque l'estimation porte sur la valeur arrêtée au jour de la décision
et qu'elle n'a donc pas à être corrigée par les effets de l'inflation (nos 3598
ss).
Pour ce qui concerne en particulier
les biens-fonds comportant des bâtiments (comme en l’occurrence la parcelle
n°215), le Tribunal fédéral a jugé admissible d'appliquer la méthode du ratio
aux biens-fonds seulement et d'estimer les bâtiments séparément à la valeur
intrinsèque (
"Zeitwert"
). Il relève que cette méthode pourrait
conduire à une estimation trop élevée parce qu'elle ne tiendrait pas compte du
fait qu'en général, lors de la vente d'une exploitation entière, le terrain se
monnaie moins cher que lors d'une vente par parcelle séparée. Même en
appliquant la méthode du ratio, il s'impose d'ajouter un supplément pour les
bâtiments dans les cas ils ont une valeur significativement supérieure à la
moyenne ou s'ils ont fait récemment l'objet d'investissements importants (arrêt
2C_46/2015 précité, consid. 5.3).
c)
Le 28 mai 2010, la commission a adressé à divers destinataires, dont
l’Association des notaires vaudois, la lettre suivante, dans laquelle elle
expose et "codifie" sa pratique en la matière:
"
Fixation
du prix de vente maximum des bien-fonds bâtis assujettis à la loi fédérale sur
le droit foncier rural (prix maximum non surfait au sens de l’article 66 LDFR)
Madame, Monsieur, Maître,
Vous n’êtes pas sans savoir que depuis de nombreux mois, des
autorisations d’acquérir des bien-fonds bâtis assujettis à la LDFR délivrées par la commission foncière rurale (CFR) ont fait l’objet de recours, soit au
motif que la commission foncière n’avait pas examiné la question de savoir si
le prix convenu était surfait ou non, soit qu’il était surfait aux yeux du
recourant.
Ces recours ont conduit à l’annulation de certaines décisions
d’autorisation d’acquérir délivrées par la commission foncière, obligeant
celle-ci à compléter l’instruction de ces dossiers sur la question du prix.
S’est alors posée la question de la méthodologie d’appréciation de ces
prix, compte tenu notamment de la définition du prix surfait selon
l’art. 66 LDFR.
Dans un premier temps, la CFR, qui a toujours considéré qu’il n’était
pas possible d’établir des références de prix de vente "d’objets
comparables" pour ce genre particulier de bien-fonds, a imaginé travailler
sur la base d’estimations immobilières classiques, ajustées sur quelques
points, notamment celui du prix licite du terrain agricole (viticole) ne
servant pas de support ou de dégagements justifiés aux bâtiments existants.
C’est cette méthodologie qui avait été appliquée dans le cadre d’une affaire à
Puidoux, et admise par la Cour de droit administratif et public (CDAP) du
Tribunal cantonal. Copie de l’arrêt à ce propos est jointe en annexe au présent
courrier.
Cet arrêt a toutefois été rendu en tenant compte de circonstances
particulières qui ne permettaient pas d’en étendre sans autre la portée à tous
les dossiers de vente de bien-fonds bâtis. Par ailleurs, divers commentaires,
tant du Département vaudois de l’économie (DEC) que de l’Office fédéral de la
justice, remettent fondamentalement en question le principe de déterminer un
prix licite sur la base de ce genre d’expertise.
Alors, à l’instigation du DEC, la commission foncière a analysé tous
les dossiers d’autorisations de vente de bien-fonds bâtis délivrées ces années
passées, en comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de
ces biens au jour de la délivrance de l’autorisation.
Un tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon
diverses régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de
vente majorés de 5% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les
EF.
[...]
"
Le tableau joint
à cette circulaire a été remplacé en 2014, comme on le verra ci-dessous; le
tableau de 2010, obsolète, n'est dès lors pas reproduit ici. La circulaire se
poursuit ainsi:
"
La
commission foncière rurale, après une phase test, applique maintenant ce
tableau statistique pour opérer un premier examen de la question du prix
licite. Cette méthode, si elle n’est de loin pas parfaite, a l’avantage de
reposer sur des bases de comparaisons statistiques, ce qui correspond aux
principes de la LDFR.
Par exemple, pour un objet situé dans l’ancien district d’Orbe, avec
une EF de type 01 égale à fr. 180’000.- et un prix soumis à la CF de 650’000.-, le ratio PV/EF est de 3.61 (650’000.- / 180’000.-). Le ratio étant inférieur
à la limite régionale de 5.18, le prix de vente convenu sera considéré comme
non surfait.
La commission foncière se réserve néanmoins la possibilité de compléter
l’examen de cette question du prix licite en tenant compte d’autres éléments,
notamment, de la valeur d’assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés,
voire d’une expertise immobilière classique.
Nous élargirons l’information que nous souhaitons délivrer par ce
courrier en rappelant que les requérants ont également la possibilité
d’envisager un morcellement du bien-fonds bâti en constituant d’une part une
petite parcelle bâtie, d’autre part une parcelle de terre agricole ou viticole
non bâtie. La première s’acquerra librement si sa superficie est inférieure à
25 ares (agricole) ou 15 ares (viticole), ou si une mention de soustraction à la LDFR a pu être inscrite. On doit toutefois constater que la taille des parcelles bâties
issues de ces morcellements est en général assez restreinte et qu’elle ne
répond dès lors souvent pas aux vœux des intéressés.
Naturellement, si le bien-fonds bâti issu du morcellement est
entièrement en zone constructible, son acquisition ne nécessite pas
d’autorisation de la CFR, sauf si elle doit être détachée d’une entreprise
agricole (autorisation en partage matériel).
Enfin, à toutes fins utiles, nous rappelons que les acquisitions lors
d’enchères forcées ne sont pas soumises à un contrôle du prix, ce qui est par
contre le cas lors d’une revente ultérieure.
Nous vous laissons le soin de répercuter ce courrier à vos membres ou
vos collaborateurs concernés et restons naturellement à votre disposition pour
tout renseignement complémentaire.
"
La CFR
a adopté une nouvelle directive le
19 juin 2014, qu'elle a communiquée à l'ensemble des milieux intéressés. Pour
l’essentiel, celle-ci remplace le tableau statistique qui figurait précédemment
dans l'ancienne circulaire. Ce tableau est désormais le suivant:
"
Ratio prix licite / EF (par type d'EF)
2008-2013 (sans 2009)
Région                                                             divers             EF
01   RG92-94    RG96
Aigle,
sans Ormonts, Gryon et Leysin                 1.86               3.00      1.46          4.31
Ormonts,
Gryon, Leysin                                     2.09               2.90      2.00          1.82
Pays
d'Enhaut                                                  2.29               5.88      1.50
Vevey,
Lavaux (sans Forel), Lausanne Est          1.96               5.35      2.47          3.33
Oron
(+Forel), Moudon, Payerne, Avenches        1.84               4.64      2.04          4.06
Yverdon,
Grandson, Orbe                                  3.28               3.89      2.02          4.12
Echallens,
Cossonay (sauf Pied du Jura)
Lausanne
Nord                                                 2.59               5.13      1.78          4.71
Rolle,
Nyon                                                      1.95               5.85      1.74          5.53
La Vallée
1.34               3.41
NB: type d'EF: RG96, dernière révision générale
agricole / RG92 ou 94: dernière révision générale non agricole / EF01:
ajustement des EF agricoles, en principe à 80% des RG96, dans le cadre de
l'harmonisation fiscale fédérale / Divers: autres EF résultant par exemple
d'une acquisition du bien par un non-exploitant quelques années avant une
revente, d'un partage successoral, etc.
La CFR
se
réserve néanmoins la possibilité de compléter son appréciation du prix licite
en tenant compte, notamment, de la valeur d'assurance incendie (ECA) des
bâtiments concernés, voire d'une expertise immobilière classique lorsque toute
référence fait défaut ou n'est pas applicable au cas particulier. Pour de plus
amples précisions, nous vous renvoyons à la circulaire du mois de mai 2010. Les
nouveaux ratios sont applicables à partir du 1
er
juillet 2014.
"
d) Dans le cadre
de sa marge d'appréciation, l'autorité intimée est tenue de rechercher des
éléments de comparaison, quitte à ce qu'elle doive élargir ses investigations à
d'autres cantons ou procéder à une expertise (arrêt FO.2009.0016 du 12 mai 2010
et les références de jurisprudence; cf. également Donzallaz, op. cit., nos 3561
et 3564). Selon l'art. 12 al. 1 LVLDFR, la commission ordonne d'office les
mesures d'instruction qu'elle juge utiles, notamment en faisant procéder aux
expertises nécessaires (arrêts FO.2010.0027 du 19 août 2011;
FO.2003.0012 du 14 avril 2004; cf. aussi FO.2002.0029 du 28 février
2003, à propos de la portée du principe inquisitorial en cette matière). Les
frais d'expertise peuvent alors être ajoutés aux émoluments et mis à la charge
des requérants (art. 16 LVLDFR).
4.
a) A l’appui de sa décision, l’autorité intimée
a estimé que les dimensions du domaine vendu en la présente espèce, soit environ
34 hectares, n’étaient pas exceptionnelles en comparaison de celles du domaine
dont il question dans l’arrêt FO.2012.0022 du 13 juin 2013 (soit environ 87ha
sur les communes de Cudrefin et Vully-les-Lacs). Dès lors, elle ne s’est pas
écartée des éléments contenus dans la circulaire précitée, mise à jour le 19
juin 2014, pour déterminer de la façon suivante le calcul du prix de vente non
surfait:
- forêts (4'414 m
2
x 1 fr.) =                                                                 4'414
fr.
- pré-champ s/parcelle 215 (140’561m
2
x 5 fr.) =                              702'805 fr.
- pré-champ s/parcelles 226, 230, 233 et 234
(186'791 m
2
x 5 fr.) =                                                                  933'955
fr.
- bâtiments s/parcelle 215
(
[
2 x
{
480'000(*) fr.
x 3,89(**)
}
+ 2'480'473(***)
fr.
] :
3) =
2'071'624
fr.
Total:                                                                                        3'712'798
fr.
(*) estimation fiscale des
bâtiments, telle que prise en considération par la CFR (580'000 fr. – 100'000 fr.)
(**) ratio EF 01
Yverdon, Grandson, Orbe
(***)
total des valeurs assurance-incendie des bâtiments
A lire le recourant, ce calcul ne
serait pas conforme aux exigences posées par la jurisprudence rendue à propos
de l’art. 63 al. 1 let. b LDFR, en ce qu’il ne tiendrait en outre pas compte de
la valeur réelle des bâtiments agricoles érigés sur la parcelle n°215. Selon
ses explications, l’autorité intimée n’aurait pas tenu compte de ce que le
vendeur Johann Müller a développé sur cet immeuble une activité de
conditionnement de base de céréales et de maïs; quoi qu’elle soit accessoire à
l’entreprise agricole de ce dernier, cette activité n’en dégagerait pas moins
des revenus importants. En outre, le recourant reproche à l’autorité intimée
d’avoir perdu de vue la requête dont l’hoirie Wasem l’a saisie, afin d’être
autorisée à lui vendre les parcelles nos 239 et 445 de la commune de Champvent,
186 et 1'014 de la commune de Mathod. Il importait, toujours selon lui, de
prendre également en considération cette surface de 96'696 m
2
en nature de pré-champ, vendue pour un prix de 483'480 fr., pour déterminer la
licéité du prix convenu pour la vente du domaine de Johann Müller.
A l’appui de ses critiques contre
la décision attaquée, le recourant se fonde sur l’état de fait dont le Tribunal
a eu à connaître dans l’arrêt FO.2012.0022 déjà cité. Il constate qu’en prenant
en considération la surface du domaine vendu par Johann Müller, 342'465m
2
,
à laquelle il importerait d’ajouter les surfaces vendues par l’hoirie Wasem,
96'696m
2
, la taille de son futur domaine serait de 439’161m
2
.
Il en résulterait, selon lui, un prix à l’hectare de 136’297 fr. (
[
5'500'000 fr. + 483'480 fr.
]
: 43,9 ha), lequel serait inférieur au prix auquel le mètre carré a été vendu dans l’affaire précitée,
lequel a été considéré comme étant non surfait.
Cela n’est pas tout à fait exact;
dans l’arrêt FO.2012.0022, le Tribunal a retenu un prix de vente litigieux de
11'000'000 fr. pour un domaine agricole d'une surface totale de près de 87.5 ha, soit environ 125'700 fr./ha, ou de 79.6 ha, si l'on ne tient pas compte de la surface
cadastrée en forêt, soit environ 138'190 fr./ha (cf. consid. 3c). Il en résulte
pour le recourant que le prix de vente à l’hectare qu’il devrait débourser serait
au mieux égal à celui payé par les acheteurs du domaine situé sur les Communes
de Cudrefin et de Vully-les-Lacs. Quoi qu’il en soit, deux objections doivent
être opposées au recourant. Tout d’abord, la procédure ouverte devant
l’autorité intimée à la suite de la requête de Johann Müller et celle faisant
suite à la requête de l’hoirie Wasem doivent être distinguées. Dans la mesure
où les vendeurs ne sont pas les mêmes personnes, l’on ne saurait considérer que
les parcelles de l’hoirie Wasem forment actuellement un seul domaine avec
celles de Johann Müller. En outre et surtout, le domaine vendu par ce dernier
ne présente ni les caractéristiques, ni les dimensions exceptionnelles du
domaine dont il est question dans l’arrêt précité, de sorte qu’une comparaison
n’apparaît pas envisageable en l’occurrence (v. sur ce point arrêt
2C_46/2015,
déjà cité, consid. 5.2, qui rappelle les éléments de comparaison).
Contrairement à ce que soutient le recourant, le raisonnement suivi
par le Tribunal dans l’arrêt FO.2012.0022 n’est par conséquent pas transposable
en la présente espèce.
b) Cela ne signifie pas pour autant
que la décision attaquée doive être confirmée. En effet, l’application par l’autorité
intimée de sa circulaire a suscité plusieurs critiques dans la jurisprudence.
Sans doute, le Tribunal a-t-il considéré qu'il pouvait s'appuyer sur la
circulaire de 2010, conforme selon elle à la loi, tout au moins dans son
application au cas d'espèce, qui lui est apparue convaincante (arrêt FO.2010.0027
précité, consid. 3). Etant donné que la circulaire avait été élaborée sur la
base d'une analyse de tous les dossiers d'autorisations de vente de bien-fonds
bâtis délivrées les années passées, en comparant les prix pratiqués avec les
estimations fiscales de ces biens au jour de la délivrance de l'autorisation,
le Tribunal a estimé, dans un arrêt postérieur, que son application pouvait
être confirmée pour déterminer le prix licite au sens de l'art. 66 al. 1 LDFR;
il s’en est toutefois écarté compte tenu des dimensions exceptionnelles du
domaine voué à la vente (arrêt FO.2012.0022, déjà cité, consid. 2e). Dans un
arrêt plus récent, tout en reconnaissant que le mécanisme utilisé par
l’autorité intimée dans sa circulaire était assez complexe, le Tribunal a
estimé qu’il ne correspondait cependant pas à une méthode de comparaison
directe entre les bien-fonds considérés et d'autres biens-fonds, comparables,
ayant fait l'objet de transactions récentes (arrêt FO.2014.0022 du 30 juin 2015
consid. 4b/aa).
Dans le cas présent, la méthode
choisie par la CFR dans la décision attaquée s’avère être similaire à celle
ayant fait débat dans ce dernier arrêt. Comme le permet la circulaire, l’autorité
intimée a, s’agissant de la parcelle n°215 qui abrite deux bâtiments
d’habitation et cinq bâtiments agricoles, appliqué un correctif au calcul fondé
sur les seuls ratios, afin de prendre en compte, dans une certaine mesure, la
valeur actuelle des bâtiments. Son calcul résulte ainsi d'une combinaison de la
circulaire, soit l’estimation fiscale des bâtiments, à laquelle un ratio est
appliqué, le résultat étant multiplié par deux (2 x
[
480'000 fr. x 3,89
], soit
3'734'400 fr.), et d’une prise en compte de la valeur assurance-incendie
des bâtiments (2'480'473 fr.). Le total ainsi obtenu 6’214’873 fr., étant
pondéré à hauteur d'un tiers, soit 2'071'624 fr. L’addition de ce montant à la
valeur du terrain non bâti sur la parcelle n°215 et à la valeur des autres
parcelles formant en définitive le prix licite, arrondi à 3'713'000 francs. Or
il faut une fois encore relever que les circulaires en cause ne fournissent
aucune indication pour fonder le calcul correctif tel qu’il a été appliqué en
l’espèce aux bâtiments sur la parcelle n°215 (dans ce sens, arrêt FO.2014.0022,
consid. 4b/bb). En outre, la prise en compte de la valeur assurance-incendie
des bâtiments apparaît comme étant pondérée et cela, sans explication. Le seul
fait qu'une part de la valeur du bâtiment soit déjà prise en compte dans le
montant de l'estimation fiscale est insuffisant à cet égard. En résumé, alors
que la méthode mixte est préconisée par la doctrine pour les immeubles bâtis
(addition d’une valeur du terrain, fixée sur la base d’une méthode comparative,
et de la valeur actuelle du bâtiment; Donzallaz, op. cit., n°3559), le calcul
correctif ici en cause, comme le Tribunal l’a déjà relevé, s’avère injustifié;
de même, il ne présente aucun lien avec le prix moyen d’un immeuble comparable,
selon la formule de l’art. 66 LDFR (ibid.).
A cela s’ajoute que l’autorité
intimée s’est également fondée sur l’estimation fiscale de la parcelle 215, soit
580'000 fr., qu’elle prend en considération à hauteur de 480'000 fr. pour les
bâtiments, le reste concernant la nature en pré-champ de l’immeuble. Elle a
appliqué à ce montant, conformément à sa circulaire mise à jour, un ratio de 3.89,
l’estimation remontant au 28 mars 2002. Sans toutefois qu’elle s’en explique,
l’autorité intimée a multiplié par deux le résultat ainsi obtenu avant d’additionner
celui-ci à la valeur assurance-incendie des bâtiments et de pondérer le tout en
le divisant par trois; c’est ainsi qu’elle a obtenu une valeur de 2'071'624 fr.
pour les bâtiments sis sur cette parcelle. Le correctif appliqué, qui fait la
part belle à l'estimation fiscale en la prenant en compte à raison des deux
tiers, le bâtiment n'étant pondéré qu'à raison d'un tiers, ne s'explique pas
davantage. Pourtant, ni l'art. 66 LDFR, ni d'ailleurs les dispositions
cantonales d'application, ne font référence à l'estimation fiscale (qui appelle
les plus sérieuses réserves de la doctrine, comme on l’a vu au considérant
précédent), ce que le Tribunal a également rappelé dans le dernier arrêt cité
(consid. 4c). L'autorité intimée ne pouvait donc pas se considérer comme étant liée
en quelque sorte par l'estimation fiscale de l'immeuble en cause. A supposer du
reste qu’elle ait elle-même admis que cette estimation était trop basse, elle
devait procéder elle-même à une nouvelle estimation du prix licite, en se fondant
sur une méthode conforme à l'art. 66 LDFR. On rappelle à cet égard qu’aux
termes de l’art. 12 al. 3 LVLDFR, la commission ordonne d'office les mesures
d'instruction qu'elle juge utiles, notamment en faisant procéder aux expertises
nécessaires ou en sollicitant un préavis auprès d'autres instances officielles
cantonales. Or, dans la présente procédure, l’autorité intimée ne disposait pas
d’informations suffisamment fiables pour déterminer le prix non surfait du
domaine voué à la vente. A l’inverse du cas récemment jugé par la Cour de céans, dans lequel pas moins de trois experts ont été successivement mis en œuvre sur
une période de deux ans (cf. arrêt FO.2014.0008 du 8 octobre 2015), aucun
rapport d’expertise du domaine n’a été produit dans le cas d’espèce. Nonobstant
cela, l’autorité intimée s’est affranchie de l’obligation d’ordonner de telles
mesures, puisqu’elle a statué sans qu’une expertise ne soit au préalable mise
en œuvre. Le recourant a du reste produit à l’appui de son pourvoi une
estimation du prix de vente par l’expert Dähler, soit 7'000'000 fr., dont on
voit qu’elle s’écarte considérablement du montant finalement retenu par
l’autorité intimée comme étant licite et non surfait. Ceci nonobstant,
l’autorité intimée n’a pas rapporté sa décision, qu’elle a au contraire
maintenue.
c)
Dans ces conditions, la décision attaquée ne peut être confirmée et
doit être annulée. Il convient de renvoyer la cause à l’autorité intimée, à
charge pour elle de mettre en œuvre une expertise immobilière des parcelles de
Johann Müller afin d’en déterminer le prix non surfait, conformément à l’art.
66 LDFR, de compléter l'instruction en procédant, le cas échéant, à une
inspection locale et de statuer à nouveau sur la demande d’autorisation dont
elle a été saisie.
Dans le cadre de cette expertise, il
y aura notamment lieu d’examiner s’il importe de prendre en considération dans
la détermination du prix, comme le recourant le soutient, l’activité de
conditionnement de base de céréales et de maïs, mise sur pied par Johann Müller
et accessoire à son entreprise agricole.
5.
L'issue de la présente cause implique que le
présent arrêt soit rendu sans frais (art. 49, 52, 91 et 99 LPA-VD). Le
recourant, qui obtient gain de cause avec l’assistance d’un mandataire
professionnel, a droit à des dépens (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière rurale Section I, du 6 février 2015, est annulée,
la cause lui étant renvoyée pour complément d'instruction, conformément
aux considérants du présent arrêt, et nouvelle décision.
III.
Le présent arrêt est rendu sans frais.
IV.
L'Etat de Vaud, par la Commission foncière rurale I, versera à Friedrich Marti, une indemnité de 2'000 (deux mille)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 13  octobre 2015
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.