vd_omni · AC.2020.0246 · 2021-05-21 · fr

A.________/Municipalité de Pully, B.________, Direction générale des immeubles et du patrimoine | Recours contre la délivrance d'un permis de construire un bâtiment d'habitation de 8 logements après démolition d'une maison individuelle de note *4*. Qualité pour recourir de l'occupant de la villa à démolir, qu'il habite sans droit, douteuse (consid. 1). Rejet des griefs relatifs aux modifications apportées au projet (consid. 2), à l'accès/équipement (consid. 3), aux nuisances sonores excessives du parking souterrain (consid. 4), à l'esthétique (consid. 5), à l'abattage de 10 arbres protégés mais non classés (consid. 6) et à l'accès pour les véhicules des sapeurs-pompiers (consid. 7). Recours rejeté.Recours au TF déclaré irrecevable par arrêt du 13 septembre 2022 (1_390/2021). Demande de révision rejetée par arrêt du 8 mars 2024 (1F_5/2023).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.05.2021 AC.2020.0246

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
21 mai 2021
Composition
M. Pascal Langone,
président
; M. Jean-Daniel Beuchat, assesseur et Mme
Pascale Fassbind-de Weck, assesseure.
Recourant
A.________,
à ********, représenté par Me Gilles DAVOINE, Avocat, à Nyon,
P_FIN
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée par Me Jacques HALDY, Avocat, à
Lausanne,
P_FIN
Autorité concernée
Direction générale des
immeubles et du patrimoine,
P_FIN
Constructrice
B.________,
à ********
, représentée par Me Alain THÉVENAZ,
Avocat, à Lausanne,
P_FIN
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la
Municipalité de Pully du 3 juillet 2020 levant son opposition et octroyant un
permis de construire, après démolition d'une maison individuelle, un bâtiment
d'habitation de 8 logements avec garage souterrain et 2 places de parc
extérieures sur la parcelle n° 3026, propriété de C.________ SA,
promise-vendue à B.________ (CAMAC 189198)
Vu les faits suivants:
A.
C.________ SA était propriétaire jusqu'au début de
l'année 2021 de la parcelle n° 3026 de la Commune de Pully, située au chemin ********.
D'une surface totale de 1'304 m
2
, ce bien-fonds supporte un bâtiment
d'habitation (n° ECA 1965) et un garage (n° ECA 2078), d'une surface bâtie
totale de 199 m
2
, ainsi qu'une place-jardin de 1'105 m
2
.
La parcelle n° 3026 est classée dans
la "zone à moyenne densité", soit une zone destinée aux bâtiments
voués au logement et aux activités compatibles avec le logement, au sens des
art. 36 et 37 du Règlement communal sur l’aménagement du territoire et les constructions,
approuvé le 7 septembre 2017 par le département compétent (ci-après: RCATC).
Ce bien-fonds jouxte, à l'Est, la
parcelle 3027, propriété de D.________ et E.________. Bordée à l'ouest par le
chemin ******** (DP 1179), la parcelle n° 3026 comprend, en limite sud, une
bande de terrain servant de voie d'accès privée qui fait l'objet d'une servitude
de passage à pied et à char (ID. 007-2002/5504) en faveur et à charge des
parcelles avoisinantes n
os
5504, 3027, 3028, 3030, 3031 et 3455.
Selon l'extrait du registre foncier, cette servitude s'exerce sur une largeur
de cinq mètres. Cette voie de desserte privée débouche à l'Ouest sur chemin ********,
qui relie du côté sud le boulevard ******** (DP 1180).
B.
Le 20 septembre 2019, C.________ SA, propriétaire à
l'époque de la parcelle n° 3026 promise-vendue à B.________, a déposé auprès de
la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) une demande de permis de
construire un immeuble de huit logements avec un parking souterrain de 9 places
et deux places de parc à l'air libre, après démolition notamment de la villa
existante (n° ECA 1965); celle-ci n'avait fait l'objet d'aucun recensement
architectural. Selon les plans d'enquête des 30 et 31 octobre 2019, le bâtiment
projeté, d'une surface bâtie de 260 m
2
, serait composé, outre d'un
sous-sol, de quatre niveaux, soit un rez-de-chaussée, deux étages et un attique
avec un toit plat végétalisé et surmonté de panneaux solaires. Le projet
implique également l'abattage d'une dizaine d'arbres. Les constructrices se
sont engagées à céder gratuitement à la Ville de Pully une bande de terrain
d'environ 89 m
2
longeant la limite Ouest de la parcelle, afin de
permettre la création d'un trottoir sur le chemin ********.
Mis à l'enquête publique du 23
novembre 2019 au 23 décembre 2019, ce projet a suscité l'opposition de
plusieurs voisins, dont D.________ et E.________, d'une part, et A.________,
occupant de la villa (n° ECA 1965) vouée à la démolition, d'autre part.
Dans sa synthèse du 19 décembre 2019
(n°189198), la Centrale des autorisations (CAMAC) a regroupé toutes les
autorisations spéciales et préavis favorables délivrés par les autorités
cantonales concernées. La Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP)
y a indiqué ne pas avoir de remarques à formuler.
Le 30 mars 2020, les opposants D.________
et E.________ ont transmis à la municipalité une expertise privée, soit une
"Etude historique d'un ensemble architectural au boulevard ******** 15 à
29" établie en février 2020 par F.________ en collaboration avec G.________
(ci-après: Etude historique de février 2020), arrivant à la conclusion que
la "villa vouée à la démolition et à une
reconstruction sous la forme d'un volume beaucoup plus important (chemin ********),
se trouve en bordure d'un ensemble cohérent, construit dans une période
restreinte (entre 1905 et 1912), suivant une typologie commune (villa
bourgeoise ou villa locative), avec une volumétrie similaire (trois ou quatre
niveaux hors-sol sur un plan resserré, implantés au milieu d'une parcelle
généreuse) et dans un style architectural identique (Heimatstil) (...). De
fait, la construction d'un bâtiment de plusieurs étages à la volumétrie
imposante sur la parcelle chemin ******** nuirait à la perception générale de
cet ensemble et apparaîtrait en totale rupture avec son environnement"
(p. 33/34).
Le 15 octobre 2020, la villa n° ECA
1965 s'est vu attribuer la note *4* ("objet bien intégré") au
recensement architectural.
A la demande de la municipalité, les
constructrices ont déposé des plans d'architecte modifiés le 27 mai 2020 et des
plans de situation de l'ingénieur-géomètre modifiés les 28 mai et 3 juin 2020;
ces nouveaux plans – qui ont été soumis aux opposants – portaient sur plusieurs
points (délimitation d'une place de jeux, redimensionnement des dépendances
(local concierge et local vélos), repositionnement des panneaux solaires en
toiture, réduction des dimensions des avant-toits de la toiture de l'attique,
plantation d'un arbre au Nord/Ouest de la parcelle, suppression d'un mur de
soutènement au sud/ouest de la parcelle; repositionnement de la surface de manœuvre
et d'appui pour les sapeur-pompiers à l'Ouest de la parcelle; amélioration du
traitement paysager et végétal, modification légère de l'implantation du
bâtiment en direction du Sud et de l'Est afin de respecter la distance à la
limite de propriété Nord, correction de l'emprise des balcons en façade Ouest
sur la limite de constructions, suppression de la cave à vin, redimensionnement
du garage souterrain et du sous-sol, redistribution des locaux en sous-sol
(cave et local technique), réduction de la surface du couvert d'entrée à 10 m
2;
adaptation des logements pour tenir compte des personnes à mobilité réduite,
redimensionnement de l'attique de façon à respecter le rapport de 3/5 de la
surface de l'étage inférieur, la suppression du canal de fumée en façade nord.
C.
Par décision du 3 juillet 2019, la municipalité a
levé les oppositions et délivré permis de construire requis sur la base des
plans tels que modifiés après l'enquête publique.
D.
Le 11 septembre 2020, A.________ a formé devant le
Tribunal cantonal, Cour de droit administratif et public (CDAP) un recours à
l'encontre de la décision municipale du 3 juillet 2020, dont il demande
principalement l'annulation (AC.2020.0246).
Dans ses déterminations du 17 novembre
2020, la DGIP a indiqué que la villa vouée à la démolition, malgré la simplicité
de son architecture, typique du "Landistil", se situait aux abords
d'autres constructions de type Heimatstil, réalisées au début du 20
ème
siècle et dont les qualités sont attestées par les notes *3* et un note *2* et
que toute intervention dans le secteur méritait une attention particulière,
tout en rappelant que l'autorité compétente pour la sauvegarde des objets
recensés en note *3*, *4* et *5* était la Commune de Pully. Dans sa réponse du
24 novembre 2020, la municipalité a conclu au rejet du recours. Le 25 novembre
2020, la constructrice B.________ a proposé le rejet du recours. Le 30 novembre
2020, l'ancienne propriétaire C.________ SA a renoncé à déposer d'autres
déterminations.
Le 7 septembre 2020, D.________ et E.________
ont interjeté un recours parallèle à l'encontre de la décision municipale du 3
juillet 2020, dont ils demandent en substance l'annulation (AC.2020.0235).
Le 22 mars 2021 a eu lieu une audience
avec inspection locale. Il ressort du compte-rendu d'audience relatif aux
affaires AC.2020.0235 et AC.2020.0246 ce qui suit:
"Les parties n'ont pas de réquisitions
à formuler.
Me Thévenaz produit un arrêt du 10
février 2021 de la Chambre des recours civile rendu dans le cadre d'une
procédure d'expulsion à l'encontre de M. A.________.
Selon Me Thévenaz, cet arrêt démontre
qu'il n'y a aucun contrat de bail à loyer qui lie M. A.________ à l'ancienne ou
à la nouvelle propriétaire de la villa sise sur la parcelle n° 3026.
M. A.________ précise qu'il existe un
contrat de bail à loyer tacite, qu'il paie toutes les charges liées à la villa,
mais qu'il ne verse aucun loyer à la propriétaire.
La Cour observe qu'au nord de la
parcelle litigieuse se trouve un garage à toit plat composé de cinq boxes
(parcelle n° 3740). Sur la même parcelle se trouve un bâtiment locatif
d'habitation comportant trois niveaux, avec une toiture à quatre pans à faible
pente. Il est précisé que l'orientation du toit est dans l'axe est-ouest et
qu'il s'agit d'une construction datant des années 1950.
Sur la parcelle n° 3701, de l'autre côté
du chemin ********, se trouve un bâtiment d'habitation de trois niveaux, plus
les combles habitables, construit dans les années 1990.
A l'ouest de la parcelle litigieuse, de
l'autre côté du chemin ********, se trouve une villa sur un seul niveau, avec
une toiture à deux pans, à l'architecture relativement banale (parcelle n°
3700). Il s'agit d'une villa construite dans les années 1950 et qui a fait
l'objet d'une rénovation il y a deux ou trois ans.
Au sud de la parcelle litigieuse, il est
constaté la présence de la villa ********", constituée de quatre étages,
plus les combles habitables (parcelle n° 3030). Il est en outre constaté au
pied de cet immeuble l'existence d'un garage à toit plat, composé de trois
boxes, construit dans les années 1930-1940.
Toujours au sud de la parcelle
litigieuse, sur la parcelle n° 3455 se trouve une maison sur deux niveaux, plus
les combles habitables, avec un toit à deux pans (orientation nord-sud), qui
n'a pas été recensée.
La Cour se rend devant la maison des
recourants D.________ et E.________.
Il est constaté que la maison est
constituée d'un soubassement, ainsi que de deux étages, surmontés de combles
habitables.
Il est observé que les parcelles n
os
3026, 3027 et suivantes sont bordées le long de la limite sud d'un mur en
pierre, ainsi que, pour certaines propriétés, de porches, ce qui est typique de
l'architecture datant des années 1900.
Me Bovay fait remarquer qu'il existe une
importante végétation de haute futaie dans tout le quartier, ce qui participe à
l'équilibre entre le bâti et le végétal.
Les recourants D.________ et E.________
précisent que leur jardin est inscrit à l'inventaire ICOMOS.
Me Haldy fait remarquer que la partie
aval de la parcelle des recourants est dépourvue d'arbres et de végétations de
haute futaie.
Il est relevé que le mur de la parcelle
litigieuse a été construit en même temps que la villa, soit dans les années
1940. Il est précisé que ce mur a été construit dans le même esprit que le mur
situé sur la parcelle n° 3027 (à l'exception de la couverture du mur en
tuiles). Il n'y a pas de porche.
M. G.________ relève que le bâtiment
projeté est, selon lui, trop massif et qu'un bâtiment plus "élancé"
pourrait s'intégrer (sous réserve de la clause d'esthétique). Il précise que le
secteur du côté du Boulevard ******** est constitué de maisons telles que
celles des recourants D.________ et E.________. Selon M. G.________, la
villa existante sur la parcelle n° 3026 ne présente pas un intérêt historique
suffisant pour être préservée.
On constate que le chemin d'accès privé
aura une largeur supérieure à 5 mètres et qu'il sera même élargi au droit de la
parcelle n° 3026 jusqu'au garage. On constate également que le chemin actuel
est asphalté et que son élargissement sera également de même nature. Ce chemin
d'accès est rectiligne et plat; sa visibilité est bonne.
Au débouché sur le chemin ********, le
tronçon au nord est relativement étroit (env. 4m). Il est à sens unique, si
bien qu'il ne peut pas être remonté. Avec la disparition du mur pour laisser
place à un trottoir, la visibilité sera améliorée.
On constate que le tronçon sud du chemin
******** qui débouche sur le Boulevard ******** présente une forte déclivité et
a une largeur d'environ 5 mètres.
M. E.________ relève que le débouché sur
le Boulevard ******** est dangereux, malgré la présence d'un signal
"Stop". On se trouve dans un quartier où la vitesse est limitée à 30
km/h.
La Municipalité précise qu'il y a dix
arbres protégés de par leur diamètre, mais qu'il n'y a aucun arbre classé
individuellement.
La constructrice précise que la parcelle
litigieuse fera l'objet de plantations supplémentaires autour de la parcelle,
qui seront composées d'arbustes de différentes essences indigènes et de haies
vives également d'essences indigènes. Il s'agit d'une volonté de la
constructrice d'aller au-delà des trois arbres de taille majeure et d'essence
indigène imposés par la Commune au titre d'arborisation compensatoire. Il est
également relevé que pour des questions d'intégration, le toit de l'immeuble sera
végétalisé.
Il est précisé qu'il n'y a pas de liste
des essences indigènes pour les trois arbres ainsi que pour les autres arbustes
et haies vives qui seraient plantés.
M. H.________ relève que les conditions
fixées par la Commune concernant l'arborisation compensatrice (les trois
arbres) sont excellentes. Il ajoute cependant que l'on pourrait se retrouver
face à un problème en fonction des essences choisies, lesquelles pourraient
avoir un gabarit trop important à terme. M. H.________ précise encore que la
constructrice a fait un effort important au niveau de la végétation pour
l'intégration du bâtiment.
Selon la constructrice, le plan intitulé
"1804 EXE.1", daté du 27 mai 2020, est impératif.
M. H.________ produit une expertise
biologique datée de mars 2021 réalisée à la demande des recourants D.________
et E.________. Il précise qu'il y a deux pins sur la parcelle litigieuse qui
datent d'une centaine d'années. Il relève également que le quartier comprend
des pins de même taille et vraisemblablement de même âge, de part et d'autre de
la parcelle. Il a l'impression que les pins suivent la cassure de pente. En outre,
l'absence d'entretien du jardin lui donne une plus-value biologique. Toujours
selon M. H.________, l'état sanitaire des arbres est bon.
Selon Mme I.________, le contre-mur qui
sera réalisé en limite est de propriété avec la parcelle n° 3027 sera plus bas
sur toute la longueur du mur existant sur la parcelle n° 3027 (recourants D.________
et E.________).
En bas de la parcelle litigieuse, au
niveau où le mur des voisins D.________ et E.________ est interrompu, le mur
projeté aura une hauteur de 115 cm au-dessus du terrain naturel (endroit de la
place de jeu) et sera donc visible depuis la propriété des recourants D.________
et E.________.
La parole n'étant plus demandée,
l'instruction est close.
Les mandataires indiquent qu'ils
renoncent à plaider.
Les parties déclarent renoncer à la
lecture du procès-verbal.
L'audience est levée à 16h45".
Considérant en droit:
1.
a) La décision par laquelle une municipalité lève
les oppositions à un projet de construction et délivre le permis de construire
peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss
de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36). Le recours a été déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD) et il respecte
les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99
LPA-VD).
b) Il convient toutefois d’examiner la
qualité pour recourir de A.________ qui habite la villa vouée à la démolition
et qui prétend être au bénéfice d'un contrat de bail tacite.
aa) Selon l'art. 75 let. a LPA-VD, a
qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à
la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité
de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un
intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
La jurisprudence précise que le recourant
doit être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la
généralité des administrés et que l'intérêt invoqué – qui n'est pas
nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt
de fait – doit se trouver avec l'objet de la contestation dans un rapport étroit,
spécial et digne d'être pris en considération. Il faut donc que l'admission du
recours procure au recourant un avantage, de nature économique, idéale ou
matérielle. Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt général ou d'un
tiers est en revanche irrecevable. Ces exigences ont été posées de manière à
empêcher l'"action populaire", lorsqu'un particulier conteste une
autorisation donnée à un tiers (cf. AC.2015.0347 du 27 mars 2017 consid. 2a et
les références citées, dont l’ATF 135 II 145 consid. 6.1).
De plus, le droit de recours suppose
que l'intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de la décision
entreprise soit actuel et pratique. Cet intérêt doit exister non seulement au moment
où le recours est déposé, mais encore lors du prononcé de la décision sur
recours (ATF 136 II 101 consid. 1.1). S'il disparaît pendant la procédure, la
cause est rayée du rôle comme devenue sans objet (TF arrêt 2C_423/2007 du
27 septembre 2007 consid.1).
bb) En matière de construction, le
voisin a en principe qualité pour agir lorsque son terrain jouxte celui du
constructeur ou se trouve à sa proximité immédiate. Il peut exiger l'examen
d'un projet de construction à la lumière de toutes les normes juridiques
susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit; est
décisif le fait que l'admission du recours pourrait lui procurer un avantage
pratique (ATF 138 II 191 consid. 5.2; arrêt AC.2014.0348 du 14 mars 2017
consid. 5). Le voisin ne saurait en revanche se prévaloir uniquement de
l'intérêt général à l'application correcte du droit, sans obtenir un avantage
en cas d'admission du recours (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 p. 33).
c) Lorsque le voisin n’est pas
titulaire de droits réels mais est locataire, il peut lui aussi recourir s’il
est davantage touché que la généralité des administrés, par exemple s’il peut
se plaindre d’immissions excessives provoquées par l’octroi d’un permis de
construire (Broglin/Winkler Docourt, Procédure administrative, Principes
généraux et procédure jurassienne, Zurich 2015, p. 156, n° 430). Le
locataire subit en effet de la même manière que le propriétaire les
inconvénients liés à la réalisation d'un projet contesté, spécialement s'il est
lié par un contrat de bail de longue durée, qui l'a amené à réaliser des
investissements importants dans les locaux en cause (AC.2018.0428 du 7 juin
2019 consid. 1c et les références citées, en particulier AC.1996.0154 du 9
février 1999 et AC.1997.0010 du 2 avril 1997).
La qualité pour agir fondée sur un
intérêt digne de protection est ainsi généralement reconnue au locataire voisin
s’il est lié par un contrat de bail dont le maintien à moyen ou long terme
présente pour lui un intérêt important de nature économique ou autre. La notion
de locataire comprend également le locataire d’une surface commerciale
(Pfeiffer, La qualité pour recourir en droit de l’aménagement du territoire et
de l’environnement, Etude de droit fédéral et vaudois, thèse Genève/Zurich/Bâle
2013, p. 45).
Il n’est pas fréquent que le locataire
d’un appartement forme un recours contre l’octroi d’un permis de construire
délivré au propriétaire foncier qui est son bailleur, pour un ouvrage à
réaliser sur la parcelle où il réside. En règle générale, si un locataire et un
bailleur ont un différend au sujet des qualités ou de l’aménagement de la chose
louée, des prescriptions du droit privé sont applicables et la juridiction
compétente est celle qui traite des litiges concernant les baux. Ainsi, lorsque
le locataire attaque une décision concernant l’immeuble qu’il habite, il agit
contre l’intérêt du propriétaire avec lequel il est lié par un contrat de bail.
Dès lors que les conflits au sujet de travaux de modification ou de rénovation
de la chose louée sont soumis au droit privé, en particulier l’art. 260 de la
loi fédérale complétant le Code civil du 30 mars 1911 (Code des obligations
[CO] ; RS 220) relatif à la rénovation et modification de la chose louée par
le bailleur, la jurisprudence et la doctrine s’accordent pour dire que s’il
existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition de
l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour agir
fondée sur l’intérêt digne de protection doit lui être niée (AC.2007.0266 du 10
avril 2008 consid. 1b et les références citées). Le Tribunal a notamment
considéré que la locataire qui s'oppose à la construction d'une pergola devant
les fenêtres de son atelier au motif que cette installation la priverait de
lumière et l'empêcherait d'exercer son activité professionnelle de manière
conforme à l'usage prévu par son contrat de bail n’a pas qualité pour agir, dès
lors qu’il s'agit de questions qui concernent exclusivement les rapports de
droit privé entre la locataire et ses bailleurs (AC.2007.0266 précité consid.
1c ; Pfeiffer, op. cit., p. 46).
On peut néanmoins concevoir qu’un
locataire ne reproche à son bailleur que la violation de règles du droit
public, en relation avec un projet de construction, sans prétendre qu’il ne
tiendrait pas ses engagements contractuels; dans cette mesure, le recours du
locataire contre le permis de construire serait recevable, dès lors que son
admission pourrait lui procurer un avantage pratique qu’il n’obtiendrait pas
devant la juridiction civile (AC.2015.0170 du 19 août 2016; AC.2014.0114 du 17
AC.2011.0201 du 28 mai 2013; AC.2011.0020 du 21 novembre 2011; à propos de la
qualité pour recourir du locataire en droit administratif, dans un autre
contexte, cf. ATF 131 II 649). La légitimité pour agir du locataire contre son
propre bailleur est admise en particulier à l’encontre d’une décision
nécessitant une autorisation spéciale en vertu de la loi vaudoise du
4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de
maisons d’habitation (LDTR, actuellement remplacée par la loi du 10 mai 2016
sur la préservation et la promotion du parc locatif: LPPPL; BLV 840.15), dès
lors que les moyens de droit privé à disposition du locataire ne permettent pas
d’invoquer les dispositions de cette loi (Pfeiffer, op. cit., p. 46). Il
résulte de ce qui précède que les locataires conservent un intérêt digne de
protection à ce que soit tranchée la question de la conformité à cette loi d’un
projet concernant l’immeuble qu’ils occupent, en tout cas pour autant que la
validité de la résiliation de leur bail n’ait pas été définitivement tranchée
sur le plan civil. Les personnes qui ne sont plus au bénéfice d’un droit
personnel d’occuper l’immeuble, notamment parce que le contrat de bail ou de
prêt dont elles bénéficiaient est arrivé à terme, ne peuvent en revanche faire
valoir un intérêt suffisant (AC.2015.0170 précité consid. 2b ;
AC.2016.0417 du 20 décembre 2016 consid. 2b).
Le Tribunal s'est récemment prononcé
sur une affaire où la résiliation du bail du locataire ne pouvait plus être
contestée par la voie judiciaire mais que le contrat de bail n'était pas encore
arrivé à échéance au moment où l'autorité devait se prononcer (AC.2015.0170
précité, consid. 2). Il a considéré que cette situation devait être assimilée à
celle d'une personne qui ne bénéficie plus d'un droit à occuper l'immeuble dès
lors qu'elle est amenée à devoir quitter les locaux quel que soit le résultat
de la procédure administrative en cours. Le locataire ne peut dès lors tirer aucun
avantage direct d'une éventuelle admission de son recours. Au contraire du locataire
dont la résiliation du bail est toujours contestée devant les tribunaux, il ne
peut en outre prétendre que le sort de la question "préjudicielle" de
la conformité à la LDTR des travaux envisagés lui importe dans le cadre de
cette contestation civile. En définitive, le Tribunal a retenu qu'un locataire
dont le bail a été valablement résilié et qui est de toute manière amené à
quitter les locaux ne peut plus se prévaloir d'un intérêt digne de protection.
Il ne s'agit pas de dénier aux locataires la qualité pour recourir dès lors
qu'une résiliation est seulement envisageable, mais bien uniquement lorsqu'il
est établi que les rapports contractuels prendront fin quelle que soit l'issue
de la procédure administrative (AC.2015.0170 précité; voir aussi AC.2019.0009
du 31 juillet 2019, où la qualité pour recourir a été déniée au locataire dont
le bail avait été résilié de manière définitive).
c) En l’espèce, le recourant A.________,
qui habite la villa sise sur la parcelle n° 3026, a déclaré en audience qu'il était
au bénéfice d'un contrat de bail tacite qui le lierait à l'ancienne propriétaire
C.________ SA, qu'il payait toutes les charges liées à ladite villa, mais qu'il
ne versait aucun loyer à la propriétaire de celle-ci. Quant au conseil de la
propriétaire actuelle, B.________, il a produit un arrêt du 10 février 2021 de
la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal rendu dans le cadre d'une
procédure d'expulsion à l'encontre du recourant, d'où il ressort que celui-ci
n'avait pas démontré être au bénéfice d'un contrat de bail tacite faute de
paiement d'un loyer, qui était pourtant un élément essentiel du contrat de bail
(p. 11). Dans ces conditions, il est pour le moins douteux que le recourant,
qui n'a pas établi être locataire de la villa qu'il occupe sans droit, dispose
de la qualité pour recourir au sens de l'art. 75 LPA-VD. Il apparaît dès lors
que le recours est irrecevable. Point n'est cependant besoin de trancher
définitivement cette question, du moment que le recours doit de toute manière
être rejeté sur le fond, comme on le verra ci-après.
2.
Le recourant doute que les nombreuses modifications
apportées au projet après la fin de l’enquête publique puissent être
considérées comme des modifications de minime d'importance susceptibles d'être
dispensées d'enquête complémentaire.
a)
Selon l'art. 111 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire
et les constructions (LATC; BLV 700.11), la municipalité peut dispenser
d'enquête publique les projets de minime importance. D'après l'art. 117 LATC,
lorsqu'elle impose des modifications de minime importance, la municipalité peut
délivrer un permis de construire subordonné à la condition que ces
modifications soient apportées au projet. Conformément à la jurisprudence,
lorsqu'une modification est apportée ultérieurement à un projet déjà mis à
l'enquête publique, il convient d'examiner si une nouvelle enquête se justifie.
Les principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de la
procédure, impliquent de renoncer à toute enquête pour les modifications de
"
minime importance
" (cf. art. 111 et 117 LATC). Les
modifications plus importantes, mais qui ne modifient pas sensiblement le projet,
peuvent être soumises à une enquête complémentaire au sens de l’art. 72b RLATC;
les modifications plus importantes doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête
publique selon l’art. 109 LATC.
Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu
de soumettre à une enquête publique complémentaire les modifications apportées
à un projet après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou
corriger divers éléments critiqués par les opposants (cf. CDAP AC.2018.0433 du
6 décembre 2019 consid. 2aa/bb et les références citées) ou lorsqu'elles visent
à rendre le projet réglementaire. Lorsqu'un projet de construction peut aisément
être rendu réglementaire par une modification des plans mis à l'enquête
publique, la municipalité a l'obligation de délivrer le permis à titre
conditionnel (cf. RDAF 1966 p. 133; RDAF 1972 p. 418). Il a été jugé que même
l'exigence d'une modification d'implantation de 1.55 m tendant à garantir le
respect des normes réglementaires en matière de distance entre bâtiments et
limite de propriété constituait une modification de peu d'importance pour un
bâtiment de plus de 40 m de façade (cf. RDAF 1974 p. 449).
b) En l’espèce, le projet a été mis à
l’enquête publique conformément à l’art. 109 LATC. Par la suite, il a fait
l’objet de plusieurs modifications visant, d'une part, à atténuer les aspects
du projet gênant les opposants (notamment, réduction des dimensions des
avant-toits de la toiture de l'attique, suppression d'un mur de soutènement au
Sud/Ouest de la parcelle, amélioration du traitement paysager et végétal etc.) et,
d'autre part, à rendre le projet réglementaire (notamment, correction de l'emprise
des balcons sur la limite de construction). Quant à l'exigence de modification
de l'implantation du bâtiment projeté en direction du Sud/Est afin de respecter
la distance à la limite de propriété Nord, elle peut être qualifiée de minime
importance, s'agissant d'un déplacement de 12 cm (à l'angle Nord/Est) et de 48
cm (à l'angle Nord/Ouest), étant précisé que la longueur de la façade Nord mesure
16.57 m. Au regard de la jurisprudence précitée, les modifications en cause –
qui n'ont pas d'impact notable sur l'aspect du bâtiment ni sur sa destination –
pouvaient dès lors être dispensées d'enquête complémentaire. D'ailleurs le
recourant, qui ne conteste pas avoir pu consulter les plans modifiés, n'a pas
été empêché de soulever tous les griefs en lien avec ces modifications; il ne
prétend pas non plus que le projet modifié aurait, pour lui, un impact
supplémentaire par rapport au projet tel que mis à l'enquête. Dans ces circonstances,
la procédure suivie n'est pas contraire au droit cantonal. Quoi qu'il en soit,
il n'y aurait guère de sens d'annuler la décision attaquée et de renvoyer la
cause à l'autorité intimée pour qu'elle statue à nouveau à l'issue d'une mise à
l'enquête complémentaire. Un tel procédé constituerait un détour procédural
inutile, dès lors que tous les griefs se rapportant aux modifications soulevées
par le recourant ont pu être traités (voir ci-dessous).
Le grief doit donc être rejeté.
3.
Le recourant allègue que la parcelle litigieuse –
déjà construite – ne serait pas suffisamment équipée, dans la mesure où la
sécurité de l'accès au réseau routier ne serait pas garanti pour les futurs
habitants.
a) Selon l’art. 104 al. 3 LATC, la municipalité
n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la
construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les
équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre
juridique. Selon l'art. 19 al. 1 LAT de
la
loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700),  un
terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à
l'utilisation prévue par des voies d'accès
et par des conduites
auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour
l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux
usées. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu’elle est
suffisante d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le
trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a p. 68 et les
arrêts cités; ATF 1C 36/2010 du 18 février 2011 consid. 4.1). Pour qu'une
desserte routière soit adaptée à l'utilisation prévue, il faut d'abord que la sécurité
- celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en
particulier - soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type
de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de
croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours
(ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (ATF 1C 36/2010 précité
consid. 4.1). Enfin, son utilisation ne doit pas provoquer de nuisances
incompatibles avec les exigences de la loi fédérale sur la protection de
l'environnement et de ses ordonnances d'exécution (
ATF 129 II 238
consid.
2 p. 241 et l'arrêt cité). La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation
prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.
Un bien-fonds ne peut dès lors être considéré comme équipé si, une fois construit
conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un
accroissement du
trafic qui ne peut pas être
absorbé par le réseau routier, ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou
incommodantes pour le voisinage. Les autorités communales et cantonales
disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation (ATF 129 II 238
consid. 2 p. 241;
121 I 65
consid. 3a in
fine p. 68; 119 Ib 480, consid. 6 p. 488; 116 Ib 159;
96 I 369
consid. 4 p.
373).
La définition de l’accès adapté à
l’utilisation projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une
jurisprudence cantonale constante dont il résulte en substance que la loi
n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction
et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une
voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle
permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en
respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la
circulation routière. Autrement dit, l’accès est suffisant lorsqu’il présente
des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant
compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de
l’accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et
exige des usagers une prudence accrue (AC.2009.0086 précité; AC.2008.0233 du 6
mai 2009; AC.2002.0013 du 10 décembre 2002).
b) En l'occurrence, la voie d'accès
privée qui permet de relier le parking projeté au domaine public (chemin ********)
fait l'objet d'une servitude de passage dûment inscrite au registre foncier en
faveur de la parcelle n° 3026 et dont l'assiette présente une largeur d'au
moins cinq mètres. Cette voie d'accès privée – qui est rectiligne et plate –
débouche après une vingtaine de mètres de long en direction de l'Ouest sur le
chemin ********. L'inspection locale a permis de constater qu'à ce débouché, la
visibilité était bonne et que celle-ci serait encore améliorée, du côté droite
(Nord), du fait du trottoir qui serait aménagé sur une bande de terrain de la
parcelle n° 3026 longeant ledit chemin en lieu et place d'un mur de clôture
existant. La sécurité de tous usagers y est donc garantie, d'autant que tout le
quartier résidentiel ******** se trouve en "zone 30". Certes, le dernier
tronçon du chemin ******** – d'une largeur de 5 m environ – présente une forte
déclivité avant de déboucher sur le boulevard ********, où la visibilité n'est
pas idéale. Mais la configuration des lieux permet à tout conducteur attentif
et respectueux des règles usuelles de circulation de s'engager sans dangers
excessifs sur le boulevard ********. D'ailleurs de nombreux habitants du quartier
– qui connaissent les lieux – empruntent ce tronçon depuis de longues années
sans risques avérés et il n'y pas raison que les futurs habitants ne puissent
pas en faire autant. Le recourant n'a pas en tout cas pas apporté la preuve que
des accidents aient été recensés à cet endroit précis. Quant à la (faible)
augmentation du trafic engendré par la création de onze places de parc, elle
pourra aisément être absorbée par le réseau routier actuel, dont il n'est pas
établi qu'il serait saturé.
Compte tenu de l'ensemble de ces
circonstances, force est d'admettre que la parcelle litigieuse – qui est construite
d'une villa avec garage et donc d'ores et déjà reliée au réseau routier – doit
être considérée comme équipée au regard de l'art. 19 al. 1 LAT.
4.
Le recourant craint que l'utilisation du parking
souterrain de neuf places par les habitants puisse provoquer des nuisances sonores
excessives et requiert dès lors une étude acoustique. Or, il a déjà été jugé
que, selon l'expérience générale, le bruit des véhicules, à la sortie d'un
parking souterrain d'une trentaine de places pour un bâtiment d'habitation,
n'est pas susceptible de provoquer des immissions excessives dans le voisinage
(cf. notamment AC.2016.0344 du 19 février 2018 consid. 3b; cf. aussi AC.2018.0008
du 13 juillet 2018). Il en va de même a fortiori pour un parking souterrain de
neuf places. Quant au bruit des véhicules sur les deux places de parc
extérieures, réservées essentiellement aux visiteurs, il n'est à l'évidence pas
significatif. En définitive, pour ces installations de stationnement, un
pronostic de bruit n'est pas nécessaire. En d'autres termes, la municipalité
pouvait retenir, sans autre justification, que l'octroi du permis de construire
était compatible avec le droit fédéral de la protection de l'environnement.
5.
Le recourant critique en outre le projet sous l’angle
de l’esthétique et de l'intégration à l'environnement bâti.
a) aa) La loi fédérale sur l'aménagement
du territoire (LAT) a pour but de veiller à une occupation du territoire propre
à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Les autorités
chargées de l'aménagement du territoire doivent tenir compte de la nécessité de
préserver le paysage, notamment de veiller à ce que les constructions prises
isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le
paysage (art. 3 al. 2 let. b LAT). Le législateur fédéral a donc prévu que les
plans d'affectation doivent non seulement délimiter les zones à bâtir et les
zones agricoles, mais également les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT). Selon
l'art. 17 LAT relatif aux zones à protéger, les cantons doivent prévoir des
mesures de protection notamment pour "les localités typiques, les lieux
historiques, les monuments naturels ou culturels" (al. 1 let. c). Les
localités typiques au sens de cette disposition comprennent des ensembles bâtis
qui regroupent en une unité harmonieuse plusieurs constructions et qui
s'intègrent parfaitement à leur environnement (ATF 111 Ib 257 consid. 1a p. 260
et les références citées). Les cantons peuvent protéger de tels ensembles en
établissant une zone à protéger au sens de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit
cantonal peut prévoir encore d'autres mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT),
par exemple lorsqu'il s'agit de protéger des objets bien déterminés tels que
des bâtiments ou des monuments naturels ou culturels (ATF 111 Ib 257 consid. 1a
pp. 260-261).
bb) La loi vaudoise sur la protection
de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS; BLV
450.11) fait partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT. Elle
instaure une protection générale de la nature et des sites englobant tous les
objets immobiliers, soit tous les territoires, paysages, sites, localités,
immeubles qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général,
notamment esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent
(art. 4 LPNMS), ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et
des antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire,
de l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités immobilières situés dans
le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique,
scientifique ou éducatif (art. 46 al. 1 LPNMS). Sont également protégés les
terrains contenant ces objets et leurs abords (art. 46 al. 2 LPNMS) et aucune
atteinte ne peut leur être portée qui en altère le caractère (art. 46 al. 3
LPNMS). Lorsqu'un danger imminent menace un tel objet, le département en charge
des monuments, sites et archéologie prend les mesures nécessaires à sa
sauvegarde (art. 47 LPNMS). La protection générale des monuments historiques et
des antiquités consiste ainsi dans la possibilité de prendre des mesures
conservatoires (art. 47 LPNMS) en faveur d'objets répondant à la définition de
l'art. 46 al. 1 et que l'on aurait omis de mettre à l'inventaire (art. 49
LPNMS) ou de classer (art. 52 LPNMS). Autrement dit, les véritables mesures de
protection prises en application de la LPNMS relèvent de la "protection
spéciale": il s'agit de la mise à l'inventaire et le classement, mesures
décidées non pas par a commune mais par le département cantonal compétent (cf.
notamment arrêt AC.2020.0014 du 14 décembre 20202 consid. 1c).
Le recensement architectural n'est pas
prévu par la LPNMS, mais par l'art. 30 du règlement d'application de cette loi
(RLPNMS; BLV 450.11.1), qui dispose que le département "
établit le
recensement architectural des constructions en collaboration avec les communes
concernées, selon les directives publiées à cet effet
". Le recensement
architectural, dont le processus est décrit dans une plaquette intitulée "
Recensement
architectural du canton de Vaud
", éditée en novembre 1995 par la
section monuments historiques et archéologie du Service des bâtiments et
rééditée en mai 2002, est une mesure qui tend à repérer et à mettre en évidence
des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de prendre,
le cas échéant, les mesures de protection prévues par la loi. Il comporte
l'attribution de notes qui sont les suivantes: *1*: Monument d'importance
nationale; *2*: Monument d'importance régionale; *3*: Objet intéressant au
niveau local; *4*: Objet bien intégré; *5*: Objet présentant des qualités et
des défauts; *6*: Objet sans intérêt; *7*: Objet altérant le site.
A l'exception des notes *1* et *2*
(qui impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées ont un caractère
purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une mesure de
protection. Elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour les
autorités chargées de l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption
des zones à protéger prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de
permis de construire, lorsque ces autorités appliquent les règles concernant
l'intégration et l'esthétique des constructions ou statuent sur une
autorisation cantonale spéciale (CDAP AC.2019.0130 du 16 janvier 2020 consid.
3a/bb).
cc) La LPNMS ne régit pas de manière
exhaustive la protection de la nature, des monuments et des sites dans le
canton de Vaud. Selon l'art. 28 RLPNMS, les autorités communales doivent
prendre les mesures appropriées pour protéger les paysages, localités ou sites
construits dignes d'être sauvegardés selon la loi, en élaborant leurs plans
directeurs ou d'affectation ou lorsqu'elles délivrent un permis de construire.
L'art. 86 LATC impose pour sa part à la municipalité de veiller à ce que les constructions,
quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont
liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à
l'environnement (al. 1). Elle peut refuser le permis de construire pour des
projets susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une
localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux
doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des
localités et de leurs abords (al. 3).
Sur le plan communal, les principes
posés par l'art. 86 LATC sont repris à l’art. 32 RCATC, qui prévoit ce qui
suit:
"Article 32
– Intégration
1
Conformément à l’art. 2 du présent règlement, la Municipalité peut
prendre des dispositions exceptionnelles (notamment en application de l’art. 86
LATC) pour sauvegarder les qualités particulières d’un lieu ou pour tenir
compte de situations acquises.
[…]".
dd) Selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral (1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une installation
s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions
n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme
et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Il incombe au
premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des
constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation
(ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372, 363 consid. 2c p. 366; CDAP AC.2017.0226 du 5
février 2018 consid. 7b; AC.2016.0052 du 27 juillet 2016 consid. 2b). Dans ce
cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide
pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF
115 Ia 114 consid. 3d p. 118; TF 1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3).
La municipalité peut rejeter un projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il
satisfait par ailleurs à toutes les dispositions applicables. Toutefois,
lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain
volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art.
86 LATC ou ses dérivés - par exemple en raison du contraste formé par le volume
du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier
que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un
site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités
esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en
péril sa construction. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se
fondant sur des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions,
l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet - l'utilisation
des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable
et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; TF 1C_452/2016 du 7 juin
2017 consid. 3.1.3).
Dès lors que l'autorité municipale
dispose d'un large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine
retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne
substitue pas sans autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais
se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la
solution dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 LPA-VD; TF
1C_520/2012 du 30 juillet 2013 consid. 2.4; arrêt précité CDAP AC.2016.0052
consid. 2b). Ainsi, le tribunal s’assurera que la question de l’intégration
d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée
sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises (CDAP AC.2018.0434
du 10 février 2020 consid. 3b et les références citées).
b) En l'espèce, la villa vouée à
démolition, de type "Landistil", a obtenu la note *4* au recensement
architectural cantonal. Comme cela a été confirmé par l'expert M. G.________,
mandaté par les recourants D.________ et E.________ (AC.2020.0235), lors de
l'inspection locale, cette maison ne présente pas un intérêt historique ou architectural
suffisant pour être conservée. Le recourant ne le prétend d'ailleurs pas
sérieusement. Cette villa se trouve certes en bordure d'un secteur (boulevard ********)
composé de quelques villas de style "Heimatstil", dont la villa des
recourants D.________ et E.________ (parcelle n° 3027) et la villa locative
"********" (parcelle 3030). Si ces deux bâtiments ont obtenu la note
*3*, recensant les objets intéressants au niveau local qui bénéficient d'une
"protection générale", ils n'ont cependant pas fait l'objet de mesures
de protection spéciale selon la LPNMS (mise à l'inventaire ou classement)
prises par le département cantonal compétent. L'importance de l'intérêt public
à la protection du patrimoine bâti telle que mise en exergue par le recourant doit
ainsi être relativisée, d'autant que le secteur du boulevard ******** – comme
on le verra ci-après – ne présente pas un ensemble bâti homogène digne d'être
préservé, mais est en réalité constitué de bâtiments hétérogènes, dont des
immeubles locatifs modernes à l'architecture très banale (cf. Etude historique,
p. 30).
Contrairement à ce que laisse entendre
le recourant, les toitures plates et végétalisées sont expressément autorisées
par les art. 22 et 23 RCATC. Au surplus, c'est à tort que le recourant soutient
que projet litigieux – de style "extrêmement contemporain" – ne
s'intégrerait pas, en raison de son architecture et de son caractère massif, à l'environnement
bâti et qu'il apparaîtrait en totale rupture avec celui-ci. En effet,
l'inspection locale a montré au contraire que les bâtisses alentour ne
présentaient pas un caractère architectural homogène: le secteur était composé
de bâtiments pour le moins hétéroclites du point de vue de leur volumétrie, de
leur typologie, de leur style et de leur époque. Lors de la visite des lieux,
le tribunal a pu constater qu'au nord de la parcelle litigieuse s'élevait un
garage à toit plat composé de cinq boxes (parcelle n° 3740). Sur la même
parcelle se trouvait un bâtiment locatif d'habitation datant des années 1950 et
comportant trois niveaux, avec une toiture à quatre pans à faible pente. Sur la
parcelle n° 3701, de l'autre côté du chemin ********, prenait place un bâtiment
d'habitation de trois niveaux, plus les combles habitables, construit dans les
années 1990. A l'ouest de la parcelle litigieuse, de l'autre côté du chemin ********,
s'érigeait une villa sur un seul niveau, avec une toiture à deux pans, à
l'architecture relativement banale (parcelle n° 3700); il s'agissait d'une
villa construite dans les années 1950 et qui avait fait l'objet d'une
rénovation récemment. Au sud de la parcelle litigieuse, il est constaté la
présence de la villa "********", qui a obtenu la note *3* au
recensement architectural, constituée de quatre étages, plus des combles et des
surcombles habitables (parcelle n° 3030). Il est en outre constaté au pied de
cet immeuble l'existence d'un garage à toit plat, composé de trois boxes, qui
ne s'harmonise pas avec le bâtiment principal. Sur la parcelle contiguë (n°
3455) se trouve une maison sur deux niveaux, plus les combles habitables, avec
un toit à deux pans (orientation nord-sud), qui n'a fait l'objet d'aucun recensement
architectural. Quant à la maison des recourants, elle était constituée d'un
soubassement, ainsi que de deux étages, surmontés de combles habitables.
Force est donc d'admettre que le
projet litigieux ne porte nullement atteinte à l'aspect ou au caractère du
quartier, qui ne forme pas une unité urbanistique homogène digne d'être
sauvegardée. En effet, à l'exception de quelques villas "Heimatstil"
alentour, la grande majorité des bâtiments environnants ne présentent que peu
ou pas d'intérêt du point de vue architectural ou historique. La cour de céans
a pu se rendre compte que le projet incriminé s'intégrerait au milieu bâti. On
ne voit pas en quoi il apparaîtrait en "totale rupture avec son
environnement." En cours d'audience, M. G.________ a relevé que le
bâtiment projeté était, selon lui, trop massif et qu'un immeuble plus
"élancé" pourrait mieux s'intégrer, ce qui est toutefois contredit
par les constatations faites sur place. En effet, la volumétrie de la
construction projetée serait comparable, voire moindre, par rapport à celle
notamment du bâtiment locatif situé en limite Nord (parcelle n° 3740). De plus,
il été observé que la villa locative "********" sise sur la parcelle
contigüe n° 3030 culminait à plus de 25 m (cf. Etude historique, p. 19), soit
une hauteur nettement supérieure à celle du bâtiment projeté (dont la hauteur
est inférieure à 15 m).
Le grief tiré d'une "surdensification"
due à la prétendue volumétrie massive du projet guidé par la "recherche du
profit" doit donc être rejeté. Le Tribunal fédéral a rappelé que
l'exploitation maximale des possibilités de construire correspond à un intérêt
public important, car la politique suisse de l'aménagement du territoire vise à
orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti par
une utilisation mesurée du sol et à créer un milieu bâti compact (cf. art. 1
al. 2 let. a
bis
et b LAT ; voir ATF 145 I 52 consid. 4.4 ; 142
II 100 consid. 4.6; TF 1C_233/2016 du 20 janvier 2017 consid. 5.3). En
l'espèce, c'est à juste titre que l'autorité intimée, qui a procédé à une pesée
des intérêts en présence (conformément à l'art. 3 OAT), a retenu que l'intérêt
public à densifier était prépondérant par rapport à la préservation du
patrimoine architectural, étant précisé qu'aucun bâtiment situé à proximité du
projet en cause ne bénéficie d'une protection spécifique (mise à l'inventaire
ou classement au sens de la LPNMS). Du reste, la DGIP, autorité cantonale
spécialisée en matière de protection du patrimoine, n'a pas formulé de
remarques dans le cadre de la synthèse CAMAC. Il en va de même de l'intérêt
public au maintien du jardin actuel, du moment que l'autorité communale de planification
a classé le terrain en "zone d'habitation à moyenne densité", qui est
destinée à la construction de bâtiments voués au logement et aux activités
compatibles avec le logement telles que des bureaux, établissements publics,
institutions scolaires et éducatives, établissements médico-sociaux, artisanat,
commerces etc. (art. 36 RCATC). On ne saurait donc exiger la réduction de la
surface bâtie du projet – qui est en tous points conforme à la réglementation
communale révisée d'ailleurs très récemment (2017) – pour des motifs
esthétiques, à moins que cela ne soit justifié par des intérêts publics
prépondérants comme la préservation de bâtiments ou d'ensembles de bâtiments
remarquables bénéficiant de mesures de protection des monuments historiques
(cf. art. 1 al. 1 et al. 2 let. a
bis
et art. 3 al. 2 let. a bis
LAT), ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce.
Tout bien considéré, la municipalité
n'a pas commis un abus ou un excès de son large pouvoir d'appréciation en
considérant que le projet litigieux ne violait pas l'art. 86 LATC.
6.
Le recourant s'oppose à l'abattage des dix arbres
qu'implique le projet litigieux et laisse entendre que les mesures de
compensation prévues, soit l'implantation de trois nouveaux arbres, seraient
insuffisantes. En cours d'audience d'inspection locale, les recourants D.________
et E.________ (AC.2020.0235) ont produit un rapport d'expertise biologique
privé établi le 18 mars 2021 par le bureau d'études en environnement H.________
(ci-après: Rapport d'expertise H.________).
a) L'art. 5 let. b LPNMS dispose que
sont protégés les arbres que désignent les communes par voie de classement ou
de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur
valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu’ils assurent.
L’autorisation d’abattre des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi
qu’à l’art. 15 du règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989
(RLPNMS; BLV 450.11.1). Interprétant ces dispositions, la jurisprudence retient
en substance ce qui suit: pour statuer sur une demande d'autorisation
d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS),
l'autorité communale procède à une pesée complète des intérêts en présence et
détermine si l'intérêt public à la protection des arbres en cause l'emporte sur
les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette
pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la
fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de
leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la
conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à
permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans
des zones et aux objectifs de développement définis par les plans directeurs;
autrement dit, même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il
y a lieu d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au
regard des droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et
règlements d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts AC.2015.0082 du 29
septembre 2015 consid. 6; AC.2012.0249 du 26 juillet 2013 consid. 10;
AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2). Lorsque la protection instaurée par
le droit communal procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais
d'un règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines
caractéristiques, il faut tenir compte du caractère schématique de la
protection et considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent
être envisagés en rapport avec une construction (AC.2012.0300 du 12 juin 2013
consid. 6c ; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références
citées). L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme
un élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire
susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en
procédant à de nouvelles plantations.
b) La Commune de Pully dispose d’un
Règlement sur la protection des arbres et Plan de classement des arbres (ci-après:
le règlement communal sur les arbres) approuvé par le Département de la
sécurité et de l’environnement le 26 juillet 2004. Ce dernier prévoit à son
art. 3 al. 2 ce qui suit:
"Sont protégés:
a) tous les arbres dont le diamètre est
supérieur à 30 cm.
b) tous les arbres repérés sur le plan de
classement.
Le diamètre se mesure à 130 cm au-dessus du
sol. Les diamètres de troncs multiples sur un même pied sont additionnés.
Les dispositions de la législation forestière
sont réservées."
L'art. 46 al. 3 RCATC
prévoit quant à lui ce qui suit:
"Lors de toute nouvelle construction, les
propriétaires sont tenus de planter sur leurs fonds, dans la mesure où cette
exigence n'est pas déjà remplie, un arbre de taille majeure et d'essence
appropriée aux lieux, par 500 m
2
de parcelle. Le choix des essences
se fera de préférence parmi les espèces indigènes. (...)"
c) En l'espèce, le projet implique
l'abattage de dix arbres protégés au sens de l'art. 3 al. 2 let. a du règlement
communal sur les arbres. Selon le permis de construire délivré le 3 juillet
2020, l'autorisation d'abattage est assortie de l'obligation de procéder à une
arborisation compensatoire, au moins trois arbres d'ornement de taille majeure
et d'essence indigène devant être plantés en pleine terre. A la demande de la
municipalité, la constructrice a produit le plan 1804 EXE.1 du 27 mai 2020,
prévoyant qu'outre ces trois arbres, plusieurs dizaines d'arbustes d'essence
indigène seraient plantés autour de la construction projetée, ainsi que sur le
toit plat.
L'abattage des dix arbres en cause est
destiné à permettre une utilisation rationnelle du terrain à bâtir. Il a pu
être constaté à l'inspection locale que les dix arbres en question n'avaient
pas de caractéristiques remarquables du point de vue esthétique ou biologique
les rendant spécialement dignes d'intérêt ou de protection.
En cours d'audience, l'expert H.________,
mandaté par les recourants D.________ et E.________, a certes relevé la
présence de deux pins, datant d'une centaine d'années, qui, selon lui, mériteraient
d'être conservés. Il n'est pas contesté que ces pins bénéficient de la
protection générale en raison du diamètre de leur tronc (70 et 80 cm) au sens
de l'art. 3 al. 2 let. a du règlement communal sur les arbres. En revanche, ni
l'expert ni le recourant A.________ ne prétendent – à juste titre – que ces
pins auraient dû faire l'objet d'un classement individuel en raison de leur
haute valeur historique, botanique ou paysagère au sens de l'art. 7 du
règlement communal sur les arbres, prévoyant qu'en principe, les arbres classés
ne peuvent être abattus. Du reste, comme cela a été relevé en audience, ces
pins ne sauraient être considérés comme des exemplaires rares ou uniques, dès
lors que le quartier compte d'autres pins similaires. Certes, il résulte du
rapport H.________ que la parcelle n° 3026, qui comprend dix arbres majeurs
(protégés, mais non classés), présente un intérêt non négligeable du point de
vue biologique, dans la mesure où le manque d'entretien du jardin a permis à la
végétation, composée essentiellement de broussailles et de buissons, de se
développer pour servir d'habitat à la petite faune. A juste titre, l'expert H.________
ne prétend pas que cette végétation serait protégée par la réglementation
communale ou cantonale ou encore fédérale, d'autant moins que, comme indiqué
dans son rapport d'expertise (p. 2), cette végétation comprend des plantes figurant
sur la liste noire des espèces exotiques envahissantes en Suisse (laurelles et
ronces d'Arménie). Or, ces plantes portent atteinte à la biodiversité ou à la
santé, dont il faut empêcher la propagation (
www.bafu.admin.ch/bafu/fr/home/themes/biodiversité
).
Quant aux mesures de compensation,
elles vont bien au-delà de ce qui est exigé par l'art. 46 al. 3 RCATC, prévoyant
la plantation d'un arbre de taille majeure et d'essence indigène par 500 m
2
,
soit en l'occurrence trois arbres compte tenu de la surface du terrain (1'304 m
2
).
En effet, il résulte des plans figurant au dossier qu'outre trois arbres de
taille majeure et d'essence indigène, plusieurs dizaines d'arbustes
supplémentaires d'essence indigène seront plantés sur la parcelle, étant
précisé que la toiture plate sera végétalisée, ce qui permettra au bâtiment
projeté de s'intégrer encore davantage dans le quartier que l'on peut qualifier
de verdoyant. En cours d'audience, l'expert H.________ a déclaré que si la
plantation de trois arbres majeurs et d'essence indigène au titre de mesure de
compensation n'était, à ses yeux, pas suffisante, il a cependant qualifié
d'"excellente" la plantation de plusieurs dizaines d'arbustes
supplémentaires prévus notamment autour du bâtiment projeté, selon le plan des
aménagements extérieurs 1804 EXE.1 du 27 mai 2020 (qui fait partie intégrante
du permis de construire). M. H.________ a encore précisé que la constructrice avait
fait un effort important au niveau de la végétation pour l'intégration du
bâtiment.
Compte tenu de tous ces éléments,
l'intérêt public à la conservation des arbres existants doit céder le pas à
l'intérêt privé de la constructrice à une utilisation rationnelle du terrain à
bâtir, qui est classé en zone à moyenne densité, étant rappelé que l'exploitation
maximale des possibilités de construire correspond à un intérêt public
important. Contrairement à ce que laisse entendre le recourant, les
possibilités de bâtir seraient excessivement réduites si les arbres existants
devaient être maintenus. De même, la création d'un trottoir sur la bande de
terrain longeant sa limite Ouest – qui améliore la sécurité des piétons de tout
le quartier –  serait compromise. A noter que le projet litigieux, situé dans
un quartier bien arboré, n'aura qu'un faible impact paysager. En effet, le
caractère verdoyant du secteur sera préservé grâce à une arborisation
compensatoire importante et de qualité.
Dans ces conditions, c'est à bon droit
que la municipalité a, au terme d'une pesée des intérêts, favorisé la réalisation
de la construction prévue au détriment des dix arbres en cause.
Le grief est ainsi mal fondé.
7.
Le recourant A.________ soutient encore que l'accès
au projet litigieux par les sapeurs-pompiers serait problématique en raison de
la pente du chemin ******** (7% au lieu de 5 %) et de la présence d'un trottoir
à cheval sur la surface d'appui et de manœuvre, qui serait du reste trop
éloignée de la façade du bâtiment projeté.
S'agissant de la question de l'accès
par les sapeurs-pompiers, il convient de se référer à la norme et aux
directives de protection incendie de l'Association des établissements cantonaux
d'assurance incendie (ci-après: AEAI), qui sont applicables dans le canton de
Vaud en vertu de l'art. 1
er
du règlement du 30 janvier 2019 concernant
les prescriptions sur la prévention des incendies (RPPI; BLV 963.11.2). Le
Tribunal fédéral a précisé que ces textes sont directement applicables à titre
de droit intercantonal et qu'ils priment notamment le droit cantonal qui leur
serait contraire (TF 2C_301/2015 du 3 novembre 2015 consid. 2.2, citant les
arrêts du TF 1C_303/2010 du 28 septembre 2010 consid. 2.1 et 1C_395/2013 du 21
janvier 2014 consid. 2.1)
Aux termes de l'art. 44 de la norme
AEAI, dans sa teneur en vigueur depuis le 1
er
janvier 2015, les
bâtiments et les autres ouvrages doivent toujours rester accessibles, afin que
les sapeurs-pompiers puissent intervenir rapidement et efficacement. Le 18 mars
2015, la Coordination Suisse des Sapeurs-Pompiers (ci-après: CSSP) a adopté une
"
Directive concernant les accès, surfaces de manœuvre et d'appui pour
les moyens d'intervention sapeur-pompiers
" (ci-après: directive CSSP),
qui règle les exigences de base concrètes concernant l'accessibilité des
sapeurs-pompiers aux bâtiments et aux aménagements (cf. ch. 1, p. 4). Cette
directive prévoit que les accès doivent conduire aussi près que nécessaire des
bâtiments et des installations desservis afin de permettre un engagement
efficace des sapeurs-pompiers. Les surfaces des parkings ne sont pas considérées
comme accès ou comme surfaces de manœuvre et d'appui dans ce cadre et les véhicules
parqués ne doivent pas entraver l'accès, la manœuvre et la mise en place des
véhicules des services du feu (cf. ch. 3, p. 5).
S'agissant comme ici de bâtiments de moyenne
hauteur (jusqu'à 30 m), la directive CSSP prévoit que la surface de manœuvre et
d'appui doit présenter une largeur de 6 m et une longueur de 11 m au moins (ce
qui est le cas en l'espèce, selon les plans de protection incendie du 29 mai
2020 notamment) et que l'emplacement de l'engin de sauvetage et de travail
aériens doit se trouver à une distance maximale de 6.50 m par rapport à la façade
du bâtiment (ch. 9, p. 12). A noter cependant que des dérogations à la
directive CSSP peuvent être autorisées – comme c'est le cas en l'espèce – par
"l'autorité de protection incendie compétente en accord avec les
sapeurs–pompiers concernés" (ch. 3 in fine, p. 5). Dans son rapport du 12
novembre 2020, le Service de Défense contre l'Incendie et de Secours (SDIS)
Ouest-Lavaux confirme que l'efficience d'une intervention des sapeurs-pompiers peut
être assurée: la surface d'appui peut se trouver à cheval sur le trottoir (la
bordure de celui-ci ne devant pas dépasser 8 cm de haut); l'inclinaison du
chemin ******** de 7 % (au lieu de 5%) ne péjore pas le positionnement ni
l'engagement du véhicule de sauvetage, les véhicules standardisés dans le canton
de Vaud permettent d'être engagés à plus du double de cette limite (soit
au-delà de 10 %); et enfin, la distance de l'échelle-automobile à la façade
dépasse à certains endroits les 6.5 m préconisés par la directive, mais, compte
tenu du nombre de logements et de la hauteur du bâtiment projeté (moins de 15
m), l'éloignement de 8.5 m ne réduit pas les capacités d'engagement de l'échelle-automobile
et au contraire, facilite dans le cas précis un accès direct en toiture, en
précisant que les engins de la région lausannoise répondent à la norme 23-12
qui certifie leur engagement jusqu'à 12 m de la façade sans restriction de
charge sur la nacelle.
En résumé, l'accessibilité du projet
aux sapeurs-pompiers doit ainsi être tenue pour suffisante. On relève pour le
surplus que les aspects liés à la prévention incendie sont de compétence
municipale et que le permis de construire est assorti de la condition que
"
les prescriptions de protection incendie [de l'AEAI 2015] sont
applicables et doivent être respectées
" (ch. 3 du permis de
construire). Il appartiendra donc au constructeur de s'y conformer
scrupuleusement et à la municipalité de veiller au respect de cette exigence.
8.
Le recourant ne semble pas sérieusement contester
le nombre de onze places de parc prévues par le projet, mais affirme que l'emplacement
de la place visiteur/handicapé à l'air libre, qui est située au sud de la
parcelle, serait problématique du moment que l'entrée du bâtiment se trouverait
au nord et que le chemin d'accès piétonnier présenterait une pente de 7 %. Or, le
recourant perd de vue qu'il existe une autre place de parc visiteur/handicapé
dans le parking souterrain, qui se trouve à proximité immédiate de l'ascenseur.
Quoi qu'il en soit, le recourant ne précise pas quelle disposition réglementaire
ou légale aurait été violée en l'occurrence. Faute de motivation suffisante, le
grief est irrecevable.
9.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté dans
la mesure où il est recevable, ce qui conduit à la confirmation de la décision
attaquée. Succombant, le recourant supportera un émolument judiciaire (art. 49
LPA-VD), ainsi qu'une indemnité à titre de dépens à verser à la Commune de Pully
d'une part et à la constructrice d'autre part, qui ont toutes les deux agi par
l'intermédiaire d'un avocat (art. 55 LPA-VD).
Par ces
motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est
recevable.
II.
La décision de la Municipalité de Pully du 3
juillet 2020 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs
est mis à la charge du recourant.
IV.
Le recourant A.________ est débiteur de la Commune
de Pully d'une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à verser à
titre de dépens.
V.
Le recourant A.________ est débiteur à l'égard de
la constructrice B.________ d'une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs à verser à titre de dépens.
Lausanne, le 21 mai 2021
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal
fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public
s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à
celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit
être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et
les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement
en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de
preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de
la partie; il en va de même de la décision attaquée.