vd_omni · AC.2000.0095 · 2001-10-04 · fr

MAIRE Daniel et FERBOS Odette c/ Bex et Maire et crts | La signature des plans exprime l'accord des titulaires de droits réels. En cas de copropriété par étages, des travaux utiles (art. 647d CC) ou d'embellisement/commodité (aux conditions de l'art. 647d al. 2 CC) sur une partie commune requièrent, entre autres, l'accord de parts représentant la moitié de la chose. S'il l'une des parts est détenue par plusieurs personnes en société simple soumise au régime de l'unanimité, l'accord n'est acquis pour cette part que si ces personnes sont unanimes.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.10.2001 AC.2000.0095

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 4 octobre 2001
sur le recours interjeté par
Daniel MAIRE
et
Odette
FERBOS
, dont le conseil est l'avocat Nicolas Mattenberger,
à Vevey,
contre
la décision de la
Municipalité de Bex
du 21 juin 2000, levant leur opposition et autorisant la construction d'une
piscine par
Christian
Maire
,
chemin de Vuarrens 4, à Bex,
sur la parcelle 351 (chemin de Vuarrens 4),
dont les autres copropriétaires sont (selon des modalités diverses):
Georges
Maire
,
Michel Maire
et
Raymonde
Maire
, tous représentés, comme
Christian
Maire
, par l'avocat Pierre Siegenthaler, à Monthey.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot , président; MM.  Jean W. Nicole et Antoine Thélin, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle 351 de Bex,
au lieu-dit "L'Allex d'En-Haut", a été constituée en propriété par
étages par actes notariés des 12 août et 6 octobre 1977: le propriétaire de
l'époque, Alfred Maire, avait constitué sa maison existante (d'un seul niveau)
en propriété par étage "avant construction" pour permettre à son
fils, Christian Maire, de construire un étage supplémentaire sur le bâtiment
existant; simultanément, la part correspondant à l'étage à construire avait
fait l'objet d'une donation à Christian Maire.
Aux termes de l'acte
du 6 octobre 1977 auxquels sont joints les plans déposés au registre foncier,
la part de Christian Maire est l'unité de PPE nº 1105, soit 50/100 de la
parcelle 351, avec droit exclusif sur le 1er étage et les combles, l'étage comprenant
un appartement de 93,50 m² environ avec escalier d'accès et balcons. Quant à la
part d'Alfred Maire, il s'agit de l'unité de PPE nº 1106, soit 50/100 de la
parcelle 351, avec droit exclusif sur le sous-sol (garage, cave-abri, cave et
chauffage) et le  rez de chaussée comprenant un appartement de 93,5 m².
L'acte du 6 octobre
1977 précise ce qui suit:
"Outre la parcelle de base dont
l'utilisation fera du reste l'objet de deux servitudes d'usage de jardin, sont
parties communes toutes celles qui ne font pas l'objet d'un droit privatif,
notamment les vides sous charpente, charpente, murs porteurs et caetera."
L'examen des extraits
du registre foncier figurant au dossier, tant pour la parcelle de base que pour
les unités de PPE, montre qu'en fait, aucune servitude de jardin n'a été
constituée. D'après les explications recueillies en audience, Daniel Maire
cultivait un jardin potager sur la parcelle de son père mais il y a renoncé au
moment où son frère Christian est venu habiter sur cette parcelle.
S'agissant des parts,
les propriétaires inscrits au registre foncier sont les suivants:
Unité de PPE 1105
(sous-sol et rez-de-chaussée)
(usufruit en faveur de Marguerite Maire)
Propriété commune, société simple:
Ferbos Odette        10.5.1997 succession
Maire Daniel          10.5.1997 succession
Maire Georges       10.5.1997 succession
Maire Michel          10.5.1997 succession
Maire Raymonde    27.2.1998 Donation
Unité de PPE 1106
(1er étage et combles)
Maire Raymonde    03.8.1990 Donation
On précisera encore
qu'Odette Ferbos, Georges Maire, Michel Maire, Christian Maire et Daniel Maire
sont les enfants d'Alfred et Marguerite Maire.
Après le décès
d'Alfred Maire, l'unité de PPE 1105 a fait l'objet d'un acte notarié du 24
février 1998 dans lequel Marguerite Maire a fait donation à ses cinq enfants de
sa part de liquidation sur l'unité de PPE 1105 et reçu simultanément l'usufruit
de cette même unité de PPE 1105. Christian Maire a été nommé administrateur de
la PPE dans le même acte.
Raymonde Maire est
l'épouse de Christian Maire. Ce dernier, comme l'indique le tableau ci-dessus,
s'est dessaisi en faveur de son épouse de l'unité de PPE 106 ainsi que de sa
part à l'unité de PPE 1105.
D'après les
explications recueillies en audience, Christian et Raymonde Maire occupent le
premier étage de la maison. Le rez-de-chaussée est inoccupé en l'état car
Marguerite Maire, qui a été placée sous curatelle au sens de l'art. 393 ch. 2
CC (curatelle de gestion) par décision de la justice de paix du 7 septembre
2000, séjourne actuellement dans un EMS. L'usufruit en sa faveur est inscrit au
registre foncier où il grève l'unité 1105.
B.                    Sous la signature de
Christian Maire en tant qu'administrateur, la PPE "L'Allex d'En-Haut"
a déposé le 5 avril 2000 une demande de permis de construire portant sur la
construction d'une piscine sur la parcelle 351, plus précisément au nord-ouest
de la maison, dans le jardin qui s'étend devant la maison.
Odette Ferbos, de même
que Daniel Maire sous la plume de l'avocat Mattenberger, ont formé opposition
en faisant valoir en bref que Christian Maire n'est plus propriétaire depuis
1998 et que l'accord de tous les propriétaires selon l'art. 647e CC, ou tout au
moins de la majorité prévue par l'art. 647d, devait être requis.
La municipalité a
interpellé Christian Maire qui a fourni un document intitulé
"protocole", daté du 17 mars 2000 (mais la signature de Georges Maire
est datée du 5 juin 2000) dans lequel Marguerite Maire déclare donner son
accord à la construction de la piscine. Ce document, signé par Marguerite
Maire, est contresigné pour accord par Christian et Raymonde Maire, ainsi que
par Georges Maire et Michel Maire. Il manque les signatures des recourants
Odette Ferbos et Daniel Maire. Christian et Raymonde Maire y déclarent en outre
qu'ils laissent la jouissance de la piscine aux quatre autres enfants jusqu'à
la fin de l'usufruit de Marguerite Maire ou au changement de régime de la PPE.
Selon une lettre 11
mai 2000 (produite à l'audience par le conseil des recourants) adressée à ses
frères et soeurs par Christian Maire, ce dernier a démissionné de sa fonction
d'administrateur de la PPE.
C.                    Par décisions du 21 juin
2000, la municipalité a informé les opposants et le constructeur qu'elle
écartait les objections des opposants et qu'elle délivrerait le permis de
construire à l'échéance du délai de recours.
D.                    Sous la plume de
l'avocat Mattenberger, Daniel Maire et Odette Ferbos ont recouru contre cette
décision. Les conclusions qu'ils prennent tendent à faire
"annuler la
décision attaquée au sens des considérants"
. Ils reprennent les moyens
formulés dans leur opposition.
La municipalité
conclut au rejet du recours en exposant que l'attestation fournie par le
constructeur établit l'accord de la majorité des copropriétaires. Par la plume
de l'avocat Siegenthaler à Monthey, Christian, Georges, Michel et Raymonde
Maire, tout en relevant qu'ils avaient satisfait aux exigences de la commune,
s'en sont remis à justice.
Le tribunal a encore
requis production de diverses pièces (acte constitutif, plans de la PPE, etc.).
Interpellés, les intimés ont indiqué par leur conseil qu'aucun procès-verbal de
l'assemblée générale des copropriétaires n'a été établi au sujet de la décision
de construire une piscine sur la parcelle 351
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience à Bex le 3 octobre 2001.
Le conseil de
Christian, Georges, Michel et Raymond Maire a annoncé par fax reçu la veille
que ses clients renonçaient à participer à l'audience.
Le tribunal a entendu
Daniel Maire, assisté de son conseil, ainsi que, pour la municipalité, François
Cadosch, municipal, et Eric Maendly, ingénieur communal.
Daniel Maire a
notamment précisé que son frère Christian, se comportant en propriétaire, avait
déjà entrepris de couper les arbres à l'emplacement prévu pour la piscine sans
le consulter et avant même qu'il ait pu lui faire part de son désaccord. Selon
Daniel Maire, il est possible de construire une maison à l'emplacement prévu
pour la piscine.
Considérant en droit:
1.                     La loi du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions prévoit ce qui suit:
Art. 108 - Forme de la demande de permis
La demande de permis est adressée à la
municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il
s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du
fonds. Elle indique les dérogations requises et les dispositions réglementaires
sur lesquelles elles sont fondées.
a)                     De manière générale, le
but de cette disposition est de sauvegarder les intérêts du propriétaire du
fonds touché par les aménagements à exécuter (voir notamment AC 91/172 du 31
août 1992, ou plus anciennement prononcé no 4962, du 10 avril 1986, D. Petetin
contre St-Légier-La Chiésaz, RDAF 1986, p. 196-197; v. en outre la position
détaillée du Service de l'aménagement du territoire reproduite dans AC 00/136
du 27 février 2001).
Comme le Tribunal
communal a déjà eu l'occasion de le rappeler (AC 01/136 du 27 février 2001), la
jurisprudence de la Commission cantonale de recours avait interprété l'art. 108
al. 1 LATC de manière particulièrement rigoureuse pour le constructeur. Ainsi,
elle considérait que l'existence d'une servitude de passage en faveur du
constructeur, sur l'assiette de laquelle l'accès doit être aménagé, ne pouvait
pas remplacer la signature des plans par le propriétaire du fonds grevé, seul
le juge civil étant censé pouvoir juger du caractère abusif de l'obstruction
systématique du propriétaire du fonds grevé (cité par Bovay in RDAF 1992 page
219). De même, en matière de copropriété, elle considérait que la construction
d'une maison d'habitation sur un lot de PPE non construite suppose l'accord
exprès de tous les copropriétaires (RDAF 1988 page 53; on peut toutefois se
demander si cet arrêt ne perd pas de vue le caractère privatif du lot de
propriété par étages constituée avant construction).
Le Tribunal
administratif s'est montré plus souple dans l'interprétation de l'article 108
al. 1 LATC en considérant que le juge administratif peut trancher à titre
préjudiciel des questions de droit privé que pose cette disposition (AC 91/172
du 31 août 1992, RDAF 1993 p. 127, concernant la question des signatures
requises en cas de PPE en application de l'art. 647d CC; cet arrêt constate
aussi qu'un propriétaire d'étage ne peut exercer valablement le droit de veto
qui résulte de l'article 647d al. 2 CC que si l'usage de la chose est entravé
non seulement de manière durable, mais encore dans une certaine mesure). Ainsi,
le Tribunal administratif examine à titre préjudiciel si le refus du
propriétaire grevé par une servitude de passage est abusif ou non, et si l'on
se trouve en présence d'une aggravation de la servitude au sens de l'article
739 CC (AC 93/162 du 6 août 1993, qui constate également que la procédure
d'expropriation en cours se substitue à l'exigence de l'accord préalable du
nu-propriétaire du fond). En cas de copropriété par étages constituée avant
construction, le tribunal a jugé que la signature des plans par les
copropriétaires n'est pas nécessaire si le projet ne prend pas place sur la
parcelle de base soustraite à tout droit exclusif (art. 712b al. 2 ch. 1 CC)
mais au contraire correspond précisément à la construction sur laquelle la part
de copropriété confère au constructeur un droit exclusif (AC 95/199 du 2
février 1996; v. aussi AC 96/204 du 21 janvier 1997 qui juge la même question
sous l'angle du droit de veto de l'art. 647d al. 2 CC, rejeté en l'espèce). Le
Tribunal administratif a également limité la portée de l'art. 108 LATC en
jugeant qu'il n'impose pas au constructeur de faire signer sa demande de permis
au titulaire d'une servitude de droit de passage sur son fonds (AC 98/004 du 5
mai 1998; AC 96/092 du 18 septembre 1998). Enfin, le tribunal a jugé que les
travaux consistant à transformer une place de parc en garage enterré ne
correspondent pas à un changement de destination de la chose et ne nécessitent
pas l'accord du copropriétaire (AC 98/042 du 5 mai 1999, appliquant apparemment
les art. 712 a al. 2 CC et 648 al. 2 CC).
On rappellera pour
terminer (voir AC 96/092 du 18 septembre 1998) que la signature exigée par
l'art. 108 LATC est simplement destinée à permettre à l'autorité administrative
de s'assurer que l'autorisation sollicitée n'entrera pas en conflit avec les
droits de propriété existants (les droits réels restreints comme les servitudes
n'entrent en revanche pas en considération, voir AC 98/004 du 5 mai 1998 déjà
cité) sur le terrain où prennent place les travaux projetés. Il n'y a en
revanche pas lieu de s'attarder à l'absence de cette signature lorsqu'il est
démontré d'une autre manière que l'accord des propriétaires concernés est
acquis au constructeur.
2.                     S'agissant plus
particulièrement des régimes juridiques de la copropriété ou de la propriété
par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une
transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la
signature des plans par les autres propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour
but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en
protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond
touché, la jurisprudence (v. AC 91/172 du 31 août 1992 publié dans RDAF 1993 p.
127) a précisé que c'est à la lumière des règles du droit civil, en
l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette question doit
être tranchée. Certes, l'application des règles de droit privé relève de la
compétence du juge civil. Cependant, selon la jurisprudence et la doctrine
dominante, le juge du contentieux administratif doit, sous réserve des
dispositions contraires, trancher les questions qui, posées isolément, relèvent
d'un autre organe (questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision
(André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et
les nombreuses références citées). La solution des questions préjudicielles
n'apparaîtra toutefois que dans les considérants de la décision; elle
n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité
compétente pour en connaître normalement (Grisel, ibid.). Conformément à ces
principes, le tribunal examinera ci-après, au regard des dispositions régissant
la propriété par étages, quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient
faire figurer sur les documents d'enquête, ou plus exactement quelles sont les
personnes dont l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse
puisse être autorisée.
3.                     Aux termes de l'art.
712a al. 2 CC, le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser
et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du
droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et
installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en
modifie pas l'aspect extérieur.
En l'espèce, la
piscine litigieuse prendrait place dans le jardin de la maison dont les niveaux
sont constitué en propriété par étage. Le projet litigieux entraînerait donc
une modification d'une partie commune de la parcelle, d'ailleurs expressément
désignée comme telle dans l'acte constitutif du 6 octobre 1977. La modification
envisagée n'entre donc pas dans le cadre des travaux visés par l'art. 712a al.
2 CC que le propriétaire d'étage peut entreprendre seul.
A défaut de
dispositions contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par
étages ou adoptées par tous les propriétaires d'étage (on observe d'ailleurs au
passage, outre qu'il n'existe pas en l'espèce de règlement de copropriété, que
les servitudes d'usage de jardin envisagées dans l'actes constitutif du 6
octobre 1977 n'ont pas non plus été créées), ce sont les règles de la
copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des
actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties
communes (art. 712g CC).
Comme les parties
l'ont admis à juste titre, les règles déterminantes sont les dispositions
suivantes du Code civil:
5.
Travaux de construction
a. Nécessaires
Art. 647c
Une
décision prise à la majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour
les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien
de la valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il s’agit d’actes
d’administration courante que chacun d’eux peut faire.
b.
Utiles
Art. 647d
Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la
valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à
la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts
réunies, plus de la moitié de la chose.
Les modifications ayant pour effet de gêner
notablement et durablement, pour un copropriétaire, l’usage ou la jouissance
de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le
rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.
Lorsque des modifications entraîneraient pour
un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment
parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne
peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres
copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le
montant qui peut lui être demandé.
c. Pour l’embellissement et la commodité
Art. 647e
Les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la
chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé ne peuvent
être exécutés qu’avec le consentement de tous les copropriétaires.
Si ces travaux sont décidés à la majorité de
tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de
la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition
d’un copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé
durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent
de l’atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de
frais.
Dans sa réponse au
recours du 27 juillet 2000, la municipalité invoque l'art. 647e al. 2 CC en
relevant que l'attestation fournie par le constructeur le 5 juin 2000 confirme
que la majorité des copropriétaires est acquise au projet.
On peut laisser
ouverte la question de savoir si la piscine litigieuse fait partie des travaux
utiles, augmentant la valeur de la chose ou améliorant son rendement ou son
utilité au sens de l'art. 647d CC, ou s'il s'agit d'un travail d'embellissement
et de commodité au sens de l'art. 647e CC. En effet, il n'est pas contesté que
dans le premier comme dans le second cas (sous réserve des conditions de l'art.
647e al. 2 CC), c'est la majorité de tous les copropriétaires représentant en
outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, qui est requise.
Il est vrai que si
l'on prend en considération l'ensemble des personnes qui disposent d'un droit
réel en l'espèce, on constate qu'elles sont au nombre de six, ou éventuellement
de cinq si l'on exclut l'usufruitière. C'est apparemment sur la base de cette
constatation que la commune a considéré, puisqu'il ne manquait que la signature
des recourants Odette Ferbos et Daniel Maire, que la majorité était acquise au
projet de construction d'une piscine. Ce raisonnement est toutefois erroné. En
effet, pour établir si les parts qui adhèrent au projet de piscine représentent
plus de la moitié de la chose, il faut prendre en considération les parts de
copropriété qui existent sur la parcelle de base no 351. Or ces parts sont au
nombre de deux, chacune représentant 50/100 de la chose. Certes, l'accord de la
part no 1105, propriété de Raymonde Maire, est acquis au projet présenté sous
la signature de son époux Christian Maire. En revanche, il n'en va pas de même
pour la part no 1106 car celle-ci, ainsi que cela résulte clairement de
l'inscription au registre foncier, est détenue en propriété commune, société
simple, par cinq personnes qui sont l'épouse de Christian Maire et les quatre
frères et soeur de ce dernier. Sur ce point, le conseil des recourants fait
valoir à juste titre que les droits des propriétaires communs de la part 1106
s'exercent conformément à l'art. 653 du code  civil, qui prévoit ce qui suit
aux sujet des propriétaires en main commune ("communistes"):
2.
Effets
Art. 653
Les droits et les devoirs des communistes sont déterminés par les règles de
la communauté légale ou conventionnelle qui les unit.
A défaut d’autre règle, les droits des
communistes, en particulier celui de disposer de la chose, ne peuvent être
exercés qu’en vertu d’une décision unanime.
Le partage et le droit de disposer d’une
quote-part sont exclus aussi longtemps que dure la communauté.
En l'espèce, la
communauté dont le registre foncier révèle l'existence est une société simple
pour laquelle l'art. 534 de code des obligations prévoit ce qui suit:
III.
Décisions de la société
Art. 534            Les décisions de la
société sont prises du consentement de tous les associés.
Lorsque le contrat remet ces décisions à la
majorité, celle-ci se compte par tête.
Il résulte de ces
dispositions que les propriétaires de la part no 1106 sont, puisqu'ils n'en ont
pas convenu entre eux autrement, soumis dans l'exercice de leurs droits au
principe de l'unanimité. Dans ces conditions, puisqu'ils sont en désaccord
entre eux, on ne peut pas compter leur part de la chose comme ayant adhéré au
projet litigieux si bien qu'en définitive, la construction de la piscine ne
recueille l'accord que de 50 % de la chose, ce qui n'est pas une majorité.
On pourrait d'ailleurs
aboutir au même résultat en rappelant la teneur de l'art. 712o CC qui prévoit,
s'agissant expressément de la propriété par étages, que lorsque plusieurs
personnes sont propriétaires en commun d'un étage, elles n'ont qu'une voix et
l'expriment par un représentant. Faute de représentant commun et de volonté
unanime quant aux instructions dont il serait muni, les propriétaires communs
de la part no 1106 ne peuvent pas entrer en considération dans le calcul des
majorités prévues par les art. 647c ou 647d CC.
Pour le surplus, on
peut s'abstenir d'examiner encore la question du consentement de
l'usufruitière, dont la capacité de discernement semble contestée par les
recourants, puisqu'au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, l'art. 108
LATC n'exige pas la signature des titulaires de servitude.
4.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que la décision municipale attaquée doit être
réformée en ce sens que le permis de construire est refusé. Comme on ne peut
guère faire grief à la commune de l'erreur relevée ci-dessus, il n'y a pas lieu
de lui imposer le paiement d'un émolument, qui sera en revanche mis à la charge
des intimés. De même, ceux-ci doivent des dépens aux recourants qui obtiennent
gain de cause en étant assistés d'un mandataire rémunéré.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de Bex du 21 juin 2000 est réformée en ce sens que
l'autorisation de construire une piscine sur la parcelle 351 est refusée.
III.                     Un émolument
de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Christian Maire, Raymonde
Maire, Georges Maire et Michel Maire, solidairement entre eux.
IV.                    Une somme
unique de 1'500 (mille cinq cents) francs est allouée à Daniel Maire et Odette
Ferbos à titre de dépens à la charge de Christian Maire, Raymonde Maire,
Georges Maire et Michel Maire, solidairement entre eux.
Lausanne, le 4 octobre 2001
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint