vd_omni · EF.1997.0025 · 1998-05-26 · fr

REYMOBIL SA c/CEFI de Lausanne | Le prix d'adjudication à la suite d'enchères publiques lors desquelles le recourant était opposé à un autre enchérisseur correspond à la VV.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.05.1998 EF.1997.0025

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 26 mai 1998
sur le recours interjeté par
REYMOBIL SA
,
à Pully,
contre
la décision la décision rendue sur recours le
21 juillet 1997 par la
Commission d’estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne
(estimation fiscale de la parcelle no 626 de Pully).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Reymobil SA est
propriétaire de la parcelle no 626 de la commune de Pully. Sis au chemin de
Mallieu 13, ce bien-fonds totalise 2018 m2 ; il supporte un bâtiment
d’habitation comprenant 34 appartements de une à trois pièces, répartis sur 4
niveaux habitables, ainsi que 7 garages et 16 places de parc extérieures.
B.                    Reymobil SA a acquis
l’immeuble en cause le 31 janvier 1997 dans le cadre d’une vente aux enchères
organisée par l’Office des poursuites de Lausanne-Est à la requête de la Banque
Cantonale Bernoise, à Berne, créancier hypothécaire en 1
er
rang à l’encontre
du propriétaire d’alors, Philippe Vernier, à Lully. Le prix d’adjudication
s’est élevé à 3'205'000 fr.
C.                    Sur mandat de l’Office
des poursuites, MM. Silvan Constant et Maurice Dorier, de Cogestin SA ont
établi un rapport, daté du 19 octobre 1995, dans lequel ils attribuent à
l’immeuble une valeur vénale de 3'415'000 fr., pour une valeur de rendement de
3'845'000 fr., la valeur intrinsèque étant de 3'040'000 fr.
D.                    A la suite du transfert
immobilier intervenu, la Commission d’estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne (ci-après la commission) a porté l’estimation de la
parcelle no 626 au montant de 3'912'000 fr., ce par décision communiquée au
nouveau propriétaire le 6 mai 1997. Reymobil SA s’est pourvue contre cette décision
par acte du 16 mai 1997. La commission a rejeté ce pourvoi en date du 21
juillet 1997, en maintenant l’estimation critiquée.
E.                    C’est contre cette
décision qu’est dirigé le présent recours. Reymobil SA soutient que la valeur
vénale de l’immeuble (équivalant en l’espèce à l’estimation fiscale) doit
correspondre au prix d’acquisition du bien-fonds. La commission a conclu au
rejet du recours.
F.                     Le tribunal a tenu
séance sur place, le 25 mars 1998. Il a procédé à une visite des différents
types d’appartements et a entendu les représentants des parties dans leurs
explications.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d’estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l’abus et
l’excès du pouvoir d’appréciation, à l’exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA ; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1
er
mai 1996). Il y a
abus du pouvoir d’appréciation lorsqu’une autorité, usant des compétences qui lui
sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non
pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore
lorsqu’elle statue en violation des principes généraux du droit administratif
(interdiction de l’arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et
proportionnalité ; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine ; 108 Ib 205,
consid. 4a).
2.                     Selon l’art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l’estimation fiscale d’un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d’un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l’argent et des charges annuelles et périodiques ; la valeur
vénale d’un immeuble représente sa valeur marchande. L’art. 2 al. 2 LEFI
précise toutefois que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur
vénale.
En l’espèce, la
commission a retenu une valeur de rendement de 4'684'000 fr. et une valeur vénale
de 3'912'000 fr. Il résulte de cela que la valeur fiscale devrait correspondre
à la valeur vénale, en application de l’art. 2 al. 2 LEFI.
La recourante ne
critiquant pas, à juste titre, la valeur de rendement, qui, de toute manière
apparaît supérieure à la valeur vénale, l’on peut se borner à examiner si cette
dernière a été correctement déterminée par la commission. On l’a vu, l’art. 2
al. 4 LEFI prévoit que la valeur vénale d’un immeuble représente sa valeur
marchande, "en tenant compte de l’offre et de la demande" précise
l’art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des
immeubles (REFI). Quant à l’art. 8 al. 2 REFI, il dispose qu’à défaut
d’indications (prix d’achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est
obtenue par voie de capitalisation. Enfin, l’art. 9 REFI prescrit que "les
ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors
desquelles les prix ont été fixés sous l’influence des conditions particulières
(vente entre parents, vente juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne
sont dans la règle, pas prises en considération".
En l’occurrence, la
recourante soutient que, conformément à l’art. 8 al. 2 REFI, il faut admettre
que la valeur vénale correspond au prix d’achat de l’immeuble, ce d’autant plus
que l’estimation litigieuse est intervenue à la suite du changement de
propriétaire et non pas dans le cadre d’une révision générale des estimations
fiscales à teneur de l’art. 22 LEFI.
A cela, la commission
objecte que, conformément à l’art. 9 REFI, l’on ne doit pas tenir compte du
prix d’achat de l’immeuble, dès lors que l’on était en présence d’une vente
juridique.
Force est toutefois de
constater que la disposition précitée commande de faire abstraction des ventes
forcées lorsque l’acquéreur est créancier, ce qui n’est manifestement pas le
cas en l’espèce.
En définitive, le
tribunal estime que le prix d’adjudication de l’immeuble, à la suite d’enchères
publiques dans lesquelles la recourante était opposée à un autre enchérisseur,
est l’expression de la règle de l’offre et de la demande (art. 8 al. 1 REFI) et
correspond à la valeur vénale. Le tribunal a d’autant moins d’hésitation que
cette valeur ainsi déterminée n’est pas très éloignée de celle retenue par les
experts mandatés par l’Office des poursuites.
A relever enfin que
l’arrêt du TA EF 95/0112 du 12 mars 1996 invoqué par l’autorité intimée ne lui
est d’aucun secours, dès lors que son état de fait est différent de celui de la
présente cause.
3.                     Il résulte du
considérant ci-dessus que l’estimation fiscale de l’immeuble doit être fixée à
3'205'000 fr., montant correspondant à sa valeur vénale. En conséquence le
recours est admis et la décision entreprise réformée. Vu le sort du pourvoi, le
présent arrêt sera rendu sans frais. La recourante n’ayant pas consulté avocat,
elle ne saurait prétendre à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 21 juillet 1997 par la Commission d’estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est réformée en sens que l’estimation fiscale de la
parcelle no 626 de Pully est arrêtée à 3'205'000 francs.
III.                     Le présent arrêt est
rendu sans frais ni dépens.
Lausanne, le 26 mai 1998
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint