vd_omni · EF.2005.0003 · 2006-08-15 · fr

VANEY/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux | La valeur vénale du sol grevé d'un droit de superficie (DPP) est estimée au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée. Pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble propriété du bénéficiaire du DDP, il y a lieu de tenir compte d'un amortissement lorsqu'aucune indemnité n'est prévue en sa faveur à l'échéance de son droit.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.08.2006 EF.2005.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
15 août 2006
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente;
M.
Alain Matthey et M. Georges Meylan, assesseurs
recourant
Henri VANEY dit BARANDE,
à
Chexbres, représenté par SCF Société de contrôle fiduciaire SA, chemin de
Mornex 3, 1001 Lausanne,
autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lavaux,
à Cully
Recours Henri Vaney dit Barande c/ décision du 3 mars 2005
de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (DDP
92 à Puidoux)
Vu les faits suivants
A.
Le feuillet No 92 de la commune de Puidoux est un droit de
superficie distinct et permanent (ci-après : DDP) inscrit et immatriculé au
registre foncier en 1988 et sur lequel a été construit en 1989 un bâtiment à
usage commercial et artisanal (ECA No 1302), d'une surface de 1'027 m2, le
solde de la parcelle se composant d'une place-jardin, par 1770 m2. Colloquée en
zone industrielle dans le plan des zones de la commune de Puidoux, le bien-fonds
est situé à proximité de l'autoroute N9. Le bâtiment ECA No 1302 abrite divers
dépôts, PC, garages et locaux techniques au sous-sol, des ateliers, magasins
et  bureaux au rez-de-chaussée et des logements et bureaux au 1
er
étage.
Le propriétaire d'alors n'ayant pas communiqué de
chiffres, l'estimation fiscale avait été fixée par la Commission d'estimation
fiscale des immeubles de Lavaux (ci-après : la commission) à 3'980'000.-
fr. par capitalisation au taux de 7 % d'un rendement locatif annuel établi par
la commission de 278'600.- fr. Par la suite, l'immeuble a été acquis par
réalisation forcée pour le montant de 3'000'000.- fr. par le Crédit Foncier
Vaudois et la Banque Cantonale Vaudoise, en copropriété. L'estimation fiscale
après transfert a été fixée à 2'985'000.- fr. correspondant à la moyenne entre
le prix d'adjudication et une valeur de rendement de 2'978'000.- fr. basée sur
un rendement locatif annuel perçu de 253'140.- fr., capitalisé à 8,5 %.
B.
En 1996, l'immeuble est devenu la propriété exclusive de
la BCV après la reprise par cette dernière du Crédit Foncier Vaudois. Le 15
mars 2004, la BCV a revendu l'immeuble à Henri Vaney dit Barande (ci-après :
Henri Vaney) pour le prix de 1'600'000. fr. Selon l'inscription au
Registre foncier, le DDP a été initialement constitué en 1988 pour une durée de
cinquante ans, puis prorogé le 10 mars 2004 en faveur du recourant jusqu'au 31
décembre 2054, les autres clauses et conditions n'étant pas modifiées.
S'agissant du retour des constructions, il était prévu que, sauf entente entre
parties, les constructions feraient retour au propriétaire du sol, à l'échéance
du droit, sans indemnité quelconque, le terrain devant être remis en état, et
le superficiaire ayant l'obligation de reprendre ses matériaux dans un délai de
trois mois.
C.
Selon une attestation de l'ECA du 15 juin 2005, le
bâtiment No 1302 a les caractéristiques suivantes :
"(...)
Habitation, artisanat et commerce
Emplacement : Puidoux, Z.A. le Verney A
Année de construction :               1989
Année dernière transformation :
Description volumique
Surf. (m2)         Haut.
(m)          Volume (m3)
S-sol : dépôts, PC, garage et loc.
techn.                                        1027                 3.4                   3'492
Rez : atelier, magasin, bureaux    935                   4.55                 4'254
Etage : logement et bureaux        935                  4                      3'740
plus value s/logement (env. 250 m3)
Marquise s/entrée
Superstructure asc. en toiture
Rampe accès garage souterrain
Citerne enterrée 40'000 l.
Total
:              11'486
Description par activité
Couvertures :
Incendie et éléments naturels
Pourcentage
2.0100                                                               100.00
100.00
Année/indice                   2005/110
Date d'effet                     15.03.04
Date d'édition                  15.06.05
(...)"
D.
Suite au transfert du DDP en faveur d'Henri Vaney, la
commission a procédé, en date du 19 octobre 2004, à une nouvelle estimation de
l'immeuble en cause, qui s'est élevée à 2'765'000 fr. Par courrier du 16
novembre 2004, Henri Vaney a contesté cette estimation et requis de la
commission qu'elle lui transmette le détail du calcul de la valeur précitée. L'autorité
intimée a répondu le 18 novembre 2004 en précisant que le montant précité
correspondait au rendement locatif annuel de 221'172 fr. (selon état locatif au
8 mars 2004 établi par Sogirom le 10 mars 2004), capitalisé au taux de 8
%. Par courrier du 24 novembre 2004, Henri Vaney a reproché à la commission de
ne pas avoir pris en considération la valeur vénale de l'immeuble (soit
1'600'000 fr. selon copie de l'acte de vente du 10 mars 2004). Selon le
recourant, l'estimation fiscale réelle devrait s'élever, conformément à l'art.
2 LEFI, à 2'182'500 fr. (valeur de rendement par 2'765'000 fr. + valeur vénale
par 1'600'000 fr. divisé par 2). Dans une correspondance du 25 novembre 2004, l'intimée
a précisé que la nouvelle estimation fiscale à laquelle elle avait procédé
était essentiellement basée sur la seule valeur de rendement et que, par
là-même, celle-ci représentait aussi la valeur vénale. Elle a en outre indiqué
que si elle n'avait pas retenu la valeur de 1'600'000 fr., c'est qu'elle avait
estimé que ce montant ne correspondait pas au prix du marché, le transfert
immobilier intervenu en mars 2004 étant sous l'influence de conditions
particulières (art. 9 REFI).
E.
Le 3 mars 2005, la commission a rendu une nouvelle
décision confirmant l'estimation fiscale de la parcelle à 2'765'000 francs.
F.
Henri Vaney a recouru contre cette décision auprès du
Tribunal administratif le 1
er
avril 2006 en concluant implicitement
à ce que l'estimation fiscale litigieuse soit ramenée à 2'182'500 francs.
Le recourant s'est acquitté en temps utile de
l'avance de frais requise.
G.
L'autorité intimée s'est déterminée le 15 juin 2005 en
concluant au rejet du recours pour les motifs suivants :
"(...)
La nouvelle estimation mise à jour correspond à la
capitalisation au taux moyen de 8 % du rendement locatif annuel perçu de
fr.221'172.- selon état locatif au 8.3.2004 (Annexe 7). Ce mode de calcul
s'inspire notamment de l'art. 8 al. 1 et 2 REFI et des instructions de 1991 du
Chef du Département des finances à l'intention des Commissions d'estimation
fiscale de district lors de la révision générale.
Nous avons exclu la valeur vénale de fr.1'600'000.- au motif
qu'elle ne correspondait pas à la valeur de l'immeuble compte tenu du volume de
la construction (cf. Police ECA Annexe 8) et de son rendement. Cette valeur a
toutes les caractéristiques d'un prix de liquidation souvent pratiqué par le
créancier qui revend un bien acquis en réalisation forcée. Phénomène d'ailleurs
relevé par le Tribunal administratif dans plusieurs de ses arrêts.
(...)."
H.
A la suite d'une redistribution interne des dossiers,
l'instruction du recours a été reprise par le juge suppléant Isabelle Guisan en
janvier 2006.
I.
Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 6
février 2006. Il relève que le rendement locatif de 221'172 fr. utilisé pour le
calcul de l'estimation fiscale litigieuse est un rendement théorique, plusieurs
locaux n'étant pas loués. Selon le décompte de gestion établi par la Gérance
Sogirom, les loyers encaissés pour la période du 16 mars 2004 (date
d'acquisition) au 31 décembre 2004 s'élèvent à 135'030 fr. En annualisant ce
montant, on arrive à un rendement locatif de 190'630 fr. Les loyers effectifs
encaissés en 2003, soit 190'800 fr., ne diffèrent pas de l'état actuel et le
rendement locatif a donc mal été apprécié dans sa valeur effective. Il relève
encore que la redevance du DDP, qui s'élève à 12'202 fr. par an jusqu'en 2054,
doit être portée en diminution du rendement locatif. Il conclut à ce que
l'estimation fiscale soir ramenée à 2'230'000 fr., soit 178'428 fr. capitalisé
au taux de 8 %.
J.
Dans ses observations du 24 février 2006, la commission a
confirmé que, selon elle, le rendement retenu de 221'172 fr. était conforme aux
normes légales (art. 21 al. 3 REFI). Quant à la rente du droit de superficie,
elle n'est pas déductible du rendement locatif dans la mesure où il s'agit de
frais généraux de l'immeuble, qui sont déjà pris en compte en pour cents
ajoutés au taux de capitalisation conformément à l'art. 21 al. 2 REFI.
K.
Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux
le 13 juin 2006 en présence de M. Willy Delafontaine (de la Société de contrôle
fiduciaire SA), représentant du recourant, d'une part, et de MM J.-J. Jossevel,
président de la commission, S. Faivre, secrétaire de la commission, S. Bovy, syndic
de Puidoux et de Mme I. Pache, municipale, d'autre part.
L.
A la requête du juge instructeur, l'autorité intimée a
produit en date du 20 juin 2006 copie du contrat de superficie inscrit au
Registre foncier sous No 154320 et modifié sous No 2004/393. De son côté, le
recourant a produit le 5 juillet 2006 copie de l'état locatif théorique de
l'immeuble pour la période comprise entre le 1
er
janvier et le 31
décembre 2003 faisant apparaître un montant de 221'172 fr., tout en précisant
que, compte tenu de locaux vacants, le rendement effectif correspondait à
190'452 fr. Il a enfin conclu à ce que l'estimation fiscale en cause soit
ramenée à 2'230'000 fr., d'autant plus qu'il disposait d'un locataire intéressé
à racheter l'immeuble pour le prix de 2'000'000 fr.
M.
Le tribunal a délibéré par voie de circulation.
N.
Les arguments respectifs des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) Déposé dans le délai de trente
jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur l'estimation
fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après LEFI), modifiée
le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (ROLV 2000, p. 328;
cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est intervenu en temps utile.
Il est au surplus recevable en la forme. En tant que propriétaire de la
parcelle litigieuse et destinataire de la décision querellée, Henri Vaney a
qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que
le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer
l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La
LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de
recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal
administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit
est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas
d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17
juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993;
EF 1992.0039 du 1er juillet 1993
)
.
2.
Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en
vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations
que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent, la parcelle litigieuse a été
vendue au recourant le 10 mars 2004. Cette mutation justifiait dès lors la
mise à jour de son estimation fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs
auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de
rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du
marché immobilier) devront être fixées à la date déterminante pour la mise à
jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la
conclusion de la vente, soit le 10 mars 2004, et non pas la date à laquelle
l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de
faits déterminés et postule par conséquent une estimation à une date donnée,
soit celle de la vente dans le cas présent. Elle a pour but de cerner de plus
près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume
qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v.
dans ce sens arrêt TA EF.1998.0006 du 17 juin 1998 plus les réf. cit.).
3.
Aux termes de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur
fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4).
4.
a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al.
1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la
valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie
selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de
placement sur ces immeubles (al. 2).
b) Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à
la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances
particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer que celle-ci correspond au
prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la
fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière,
l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine;
dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de
la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul
élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a
généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la
prise en considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF.1994.0017 du 6
juin 1994 déjà cité).
c) En l'espèce, la commission soutient dans sa
réponse que le prix de vente constituerait un prix de liquidation souvent pratiqué
par le créancier qui revend un bien acquis à la suite d'une réalisation forcée
et - implicitement - qu'il se justifie dès lors d'en faire abstraction en
application de l'art. 9 REFI, dont le contenu est le suivant :
"Les
ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors
desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières
(vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne
sont dans la règle pas prises en considération."
Selon la jurisprudence, par "
ventes qui ont
eu lieu dans des circonstances extraordinaires
"
,
il faut
entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également
celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans
l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît
logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation
fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de
fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir
au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché.
Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent
également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF.1993.035
du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée, si elle constate,
sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la
valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement
entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du
vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se
voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective
arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres
indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI
mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de
comparaison (cf. arrêt TA susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission
était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses
calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de
vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans
plusieurs arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix
d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997;
EF.1998.0006 du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également
arrêt TA EF.1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est
écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après
faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en
l'absence de négociations).
d)
En l'occurrence, le recourant n'a
certes pas acquis son immeuble aux enchères forcées. Il l'a néanmoins racheté
des mains du créancier gagiste qui avait repris l'immeuble lors des enchères
publiques. Une telle situation n'est à l'évidence pas représentative des
conditions du marché, par quoi il faut entendre le marché libre. Dans ces
conditions, c'est à juste titre que la commission a tenté de déterminer de
manière autonome le prix de vente de l'immeuble. Mais cela ne signifie pas
encore qu'elle pouvait s'écarter du prix effectivement convenu entre acheteur
et vendeur, la réponse à cette question dépendant de l'écart constaté.
Procédant au calcul, la commission a déterminé une valeur vénale de l'immeuble,
en capitalisant le rendement locatif annuel (221'172 fr. au taux de 8%; art. 8
al. 2 REFI) de 2'765'000 fr., soit supérieure de 1'165'000 fr. au prix de vente
consenti. Une telle différence, largement supérieure à 20%, conduit au vu de la
jurisprudence susmentionnée, à l'admission de l'existence de circonstances
extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI. Dans ces conditions, la commission
n'était pas liée par le prix de vente de l'immeuble et c'est donc à juste titre
qu'elle s'en est écartée.
5.
Cette conclusion ne dispense toutefois
pas le tribunal d'évaluer le bien-fondé des calculs opérés par la commission
dans le cadre de la valeur de rendement de l'immeuble et de sa valeur vénale.
Ces deux valeurs respectives seront donc examinées successivement.
a) En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la
capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou,
dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les
immeubles locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur de rendement d'un
immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux
variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble
(al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en
partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en
pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans
la règle de 6 à 9 % (al. 2).
Dans le cas présent, le taux de
capitalisation de 8% retenu par la commission n'est pas litigieux, seul le
refus de l'intimée de prendre en considération la rente annuelle du droit de
superficie (de plus de 12'000 fr.) étant contesté par le recourant. Or,
conformément à l'art. 21 al. 2 REFI, la notion de frais généraux et d'entretien
n'englobe pas la redevance d'un droit de superficie, dans la mesure où on ne
saurait assimiler cette dernière à des frais généraux types, tels que par
exemple ceux du chauffage et de l'eau chaude. On pourrait plutôt rapprocher la
redevance précitée d'un impôt, qui n'est pas déductible du rendement de
l'immeuble (cf. Instructions du Chef du Département des finances pour les
commissions de district d'estimation fiscale des immeubles pour terrains à
bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux du 31 janvier 1991;
ci-après : les Instructions). Quant à la prise en compte de l'état locatif de
l'année 2003, il s'avère également correct. En effet, les Instructions
précisent clairement que, si l'immeuble ou une partie des locaux ne sont pas
loués, le loyer est néanmoins estimé en fonction des possibilités de location.
Cela étant, les postes vacants allégués par le recourant pour l'année 2003,
soit 30'720 fr., ne sauraient être déduits du rendement théorique de l'immeuble
correspondant à 221'172 fr. et le montant de 2'765'000 fr. retenu par la
commission doit être confirmé.
c) Pour ce qui concerne la valeur
vénale, la commission l'a calculée, comme rappelé ci-dessus, en capitalisant le
revenu locatif à un taux de 8%. Il y a lieu de procéder à un contrôle de cette
estimation en déterminant la valeur intrinsèque de l'immeuble. A cet égard, on
relèvera tout d'abord que la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en
fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes
généralement admises dans le secteur de la construction en multipliant le coût
du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué
en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie
du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises.
Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de
la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112;
cf. également, parmi d'autres arrêts, arrêt TA EF.1999.0002 du 7 mai 1999).
En l'espèce, on est en présence d'un
DDP, pour lequel la valeur du sol est estimée séparément au chapitre du propriétaire
de la parcelle grevée. Les droits de superficie font l'objet d'une estimation
fiscale dans laquelle seuls les bâtiments sont considérés (Instructions, ch.
III/1 cas particuliers/droits distincts et permanents, p. 7); la valeur du
terrain est dès lors égale à zéro. Quant à la valeur intrinsèque de l'immeuble,
valeur actuelle, le tribunal constate que ce dernier est une construction
simple, qui remonte à 1989, et que la valeur standard de construction à neuf
peut être fixée  - de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal - à 350
fr./m3, soit 4'020'000 fr. (11'486 m3 x 350 fr). Dans la mesure où aucune
indemnité n'est prévue en faveur du bénéficiaire du DDP à l'échéance de son
droit en 2054, il convient de tenir compte en outre d'un amortissement, qui
sera calculé sur la durée totale du dit droit (1989 à 2'054, soit 65 ans). C'est
ainsi un montant de 927'690 fr. qu'il faut déduire de la valeur vénale
susmentionnée (4'020'000 fr. divisé par 65 = 61'846 fr. multiplié par 15,
correspondant au nombre d'années écoulées entre 1989 et 2004, soit l'année à
laquelle l'estimation litigieuse doit prendre effet). En définitive, pour l'ensemble
du terrain et du bâtiment, le tribunal retient une valeur vénale intrinsèque de
3'092'310 fr. (4'020'000 fr. ./. 927'690 fr.).
5.                Le tribunal parvenant à une
valeur de rendement de 2'765'000 fr. et une valeur vénale de 3'092'310 fr.,
l'estimation fiscale devrait être fixée, conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI, à
2'928'600 fr., montant qui est supérieur de plus de 160'000 fr. à celui retenu
par la commission.
Sur la question de la reformatio in pejus, le
Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence d'une disposition
légale expresse, il n'était pas habilité à modifier la décision attaquée dans
un sens défavorable au recourant. Si la jurisprudence du Tribunal fédéral
reconnaît assez largement au supérieur hiérarchique d'une autorité
administrative la compétence de réformer in pejus les décisions de ses
subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes
telles que les tribunaux administratifs cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par
une base légale (cf. arrêts TA CR.1991.502 du 13 août 1992 citant ATF 102 Ib
282, spéc. p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219; ATF 117 Ib 20; EF.1996.0036
du 15 mai 1997). En conséquence, l'estimation fiscale arrêtée à 2'765'000 fr.
par la commission doit être maintenue.
6.                Il résulte des considérants qui précèdent
que le recours ne peut être que rejeté et l'estimation fiscale de la parcelle DDP
92 fixée par la commission à 2'765'000 fr. confirmée. Vu l'issue du pourvoi,
les frais du présent arrêt seront mis à la charge du recourant, qui n'a pas
droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours
est rejeté.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux du 3
mars 2005 est maintenue.
III.                     Les frais du
présent arrêt, par 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la charge du
recourant.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
jc/Lausanne, le 15 août 2006
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.