vd_omni · FO.2002.0017 · 2004-04-27 · fr

c/Commission foncière, Section II | L'acquisition d'un logement de vacances sous la forme de "time sharing" entre dans le champ d'application de l'art. 12 let. d LFAIE.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.04.2004 FO.2002.0017

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 27 avril 2004
sur le recours interjeté par le
Département
de l'Economie
, Secrétariat général du Département de l'économie, Section
juridique, Caroline 11, 104 Lausanne
contre
la décision rendue le 7 juin 2002,
par la
Commission foncière, Section II
, autorisant A.________à acquérir
une part de copropriété de la parcelle no 1******** de la Commune de
Z.________.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. François
Kart, président; Mme Dina Charif Feller et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Par acte notarié du
2 août 2000, A.________, citoyen français domicilié en France, a fait
l'acquisition de 3,10 % en multi-propriété de la parcelle no 2******** de
Z.________ correspondant au lot 6, représentant 39/1000 de la parcelle de base
no 3********. L'immeuble no 2******** dispose d'un droit exclusif sur un
appartement de 3 pièces sis au 2
ème
étage de la résidence
"X.________" à Z.________. A.________a fait l'acquisition de la période
no 4********. Cette acquisition a été autorisée par la Commission foncière,
section II, dans une décision du 30 août 2000, qui est aujourd'hui
définitive et exécutoire.
Par acte notarié du 1
er
mai 2002,
A.________a fait l'acquisition de 2,11 % en multi-propriété de la parcelle no
1******** de Z.________, correspondant au lot 11, représentant 26,06/1000 de la
parcelle de base no 5********. Cette acquisition lui donne, selon le règlement
de la copropriété, un droit d'usage pendant une semaine chaque année d'un
appartement de 56 m2 sis dans la PPE "Résidence Z.________ Parc".
Saisie d'une demande d'autorisation en application de l'art. 2 de la loi
fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE), la Commission foncière, section II, a autorisé cette
acquisition par décision du 7 juin 2002.
B.                    Le Département de
l'économie s'est pourvu contre cette décision auprès du Tribunal administratif
en concluant principalement à son annulation, subsidiairement à ce que l'autorisation
soit subordonnée à l'aliénation préalable de la parcelle no 2******** du
cadastre de Z.________ acquise antérieurement. La Commission foncière a déposé
sa réponse le 29 juillet 2002 en concluant au rejet du recours. Le
Département de l'économie a déposé des observations complémentaires le
23 août 2002. L'Office fédéral de la justice a également déposé des
observations le 17 septembre 2002 en concluant à l'admission du
recours.
Considérant en droit:
1.                     Pour justifier la
délivrance de l'autorisation querellée, l'autorité intimée se fonde sur une
comparaison entre la durée annuelle d'occupation potentielle d'un logement
acquis sous une forme usuelle (par exemple un appartement en PPE) et la durée
d'occupation d'un logement acquis sous la forme de "multi-propriété"
ou "time sharing". Elle observe que l'acquisition d'un logement sous
la forme usuelle implique un droit d'occuper ce dernier 52 semaines par année
et en déduit qu'une autorisation doit par conséquent être délivrée pour l'acquisition
de logements de vacances en multi-propriété aussi longtemps que la durée totale
annuelle d'occupation est inférieure à 52 semaines, ceci quand bien même les
autorisations sont délivrées pour différents logements sis dans des immeubles
distincts.
a) La multi-propriété
ou time sharing peut être définie comme "la répartition de la propriété
dans le temps (…), généralement par la création d'une copropriété avec un
règlement qui répartit dans le temps l'utilisation de l'immeuble"
(Benedict Foex,
Le "numerus clausus" des droits réels en matière
mobilière
, thèse, Genève, 1987, p.164). Dans la thèse qu'il a consacré à ce
sujet, Didier Kohli donne la définition suivante de l'immeuble en temps partagé
:
"en clair, le temps partagé fait partie de ces nouvelles structures
intermédiaires entre l'immobilier et l'hôtellerie. La formule consiste en ce
qu'un bien meuble ou immeuble est partagé, à titre de jouissance ou, plus
rarement, de propriété, entre plusieurs titulaires par période - généralement
hebdomadaire - en principe annuellement définie et renouvelée sur une longue
période, voire perpétuellement
" (Didier Kohli,
l'immeuble en temps
partagé, prémisses en droit suisse
, thèse, Lausanne, 1990, p. 20). Lorsque,
comme en l'espèce, on est en présence d'un immeuble soumis au régime de la
propriété par étages au sens des art. 712a et ss CC, chaque lot de PPE est
vendu à plusieurs copropriétaires, chacun pour une part à laquelle est attaché
un droit de jouissance privatif et exclusif pour une période précise de
l'année. On ajoute ainsi à la répartition spatiale prévue par l'art. 712a CC
une répartition temporelle de l'usage de chaque partie de l'immeuble, par le
règlement de copropriété. Conçue ainsi, la multi-propriété implique l'existence
d'un véritable droit réel qui s'inscrit dans le cadre général et préétabli de
la PPE (v. Dider Kohli, op. cit. p. 85).
b) aa)L'art. 12 let.
d LFAIE a la teneur suivante :
"(…)
L'autorisation d'acquérir est refusée en tout
état de cause, lorsque :
… d. L'acquéreur d'une résidence secondaire au
sens de l'art. 9 al. 1 let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement
dans un apparthôtel, son conjoint ou ses enfants de moins de 20 ans sont déjà
propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse
(…)".
Selon le département
recourant, il faut considérer que A.________entend faire l'acquisition d'un
second logement de vacances au sens de la disposition précitée, le fait que le
droit de jouissance de chacun de ces logements soit limité à une semaine par
année n'étant pas déterminant. Le recourant soutient par conséquent que
l'autorisation requise par A.________pour acquérir un second logement de
vacances en multi-propriété à Z.________ aurait dû être refusée en application
de cette disposition.
bb) On constate ainsi
que le Département et l'autorité intimée divergent au sujet de l'interprétation
de l'art. 12 let. d LFAIE.
D'après les principes
généraux d'interprétation, la loi s'interprète en premier lieu d'après sa
lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, et
si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de
rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous
les éléments à considérer, soit de sa relation avec d'autres dispositions
légales, de son contexte (interprétation systématique), du but poursuivi, de
l'esprit de la règle, des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de
l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ainsi que de la volonté du
législateur telle qu'elle ressort notamment des travaux préparatoires
(interprétation historique) (ATF 128 II 56 consid. 4; 66 consid. 4a; 125 II 177
consid. 3a; 183 consid. 4; 192 consid. 3a, voir aussi ATF 129 II 114 consid.
3).
Interprétée
littéralement, la notion de logement de vacances figurant à l'art. 12 let. d
LFAIE devrait à priori comprendre les logements acquis en multi-propriété.
Cette interprétation se retrouve notamment dans la doctrine
(Mühlebach/Geissmann
Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland
, Brugg/Baden 1986, ad art. 4, no 69;
Eric Ramel,
le Régime des apparthôtels dans la Lex Friedrich
, thèse,
Lausanne, 1990, p.53). On aboutit au même résultat si l'on recourt à une
interprétation systématique. En effet, dès lors que les apparthôtels sont
mentionnés expressément à l'art. 12 let. d LFAIE, il apparaît difficile de
considérer que le champ d'application de cette disposition ne s'étend pas aux
logements acquis en multi-propriété. On relèvera à cet égard que le droit de
jouissance du propriétaire d'un apparthôtel est également limité dans le temps
puisque ce dernier a l'obligation de remettre le lot à disposition d'une
direction hôtelière pour une durée définie, dans le but d'exploiter celui-ci à
des fins hôtelières (Eric Ramel,
op. cit
., p.36). Le critère relatif à
la limitation de la durée de jouissance du logement, mis en avant par
l'autorité intimée, n'est par conséquent pas déterminant.
Sous l'angle de
l'interprétation téléologique, on relève que le but de la LFAIE consiste à
limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger afin de
prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1
er
LFAIE; v.
également arrêt du Tribunal fédéral du 21 mai 2003, dans la cause 2A.
416/2002). Avec l'autorité intimée, on admettra que l'acquisition par A.________d'un
second logement sous la forme de la multi-propriété, avec un droit d'usage
limité à une semaine, apparaît avoir un impact relativement négligeable au
niveau de l'emprise étrangère sur le sol suisse. Ce constat n'est toutefois pas
décisif dès lors que le législateur a manifestement souhaité définir la notion
d'immeuble soumis à la loi de manière extensive et que, comme l'a relevé
l'office fédéral de la justice dans ses observations, il n'a pas effectué de
distinction entre les diverses formes de propriété immobilière. Au demeurant,
Il n'apparaît guère contestable que l'acquisition d'un logement en
multi-propriété correspond à l'acquisition d'un lot de propriété sur un
immeuble au sens de l'art. 4 al. 1 let.a LFAIE.
Les travaux
préparatoires étant muets sur la question de la multi-propriété, il n'y a pas
lieu de recourir à une interprétation "historique" de la disposition
litigieuse. Pour ce qui est du principe "qui peut le plus peut le
moins", invoqué par l'autorité intimée en relation avec la durée annuelle
d'utilisation de chaque logement, on relèvera que, selon la jurisprudence du
Tribunal fédéral relative à la LFAIE, un étranger ne peut pas augmenter la
surface dont il est propriétaire jusqu'à la limite légale au seul motif que
celle dont il dispose serait inférieure à cette limite (ATF 107 Ib 369 et ss,
373). Appliqué par analogie à la question de la durée d'occupation, ce principe
interdit d'autoriser l'acquisition d'un nouveau logement en multi-propriété, au
seul motif que la durée totale de jouissance demeurerait inférieure à celle
dont peuvent bénéficier d'autres catégories de propriétaires. A cela s'ajoute
que, si l'on devait suivre l'autorité intimée sur ce point, on ne discerne pas
très bien où devrait être fixée la limite en ce qui concerne le nombre de
logements susceptibles d'être acquis en multi-propriété par la même personne,
ce qui entraînerait passablement d'incertitudes dans l'application de la loi.
c) Comme cette
question a été soulevée par l'office fédéral dans ses observations, on relèvera
que, dès lors qu'il résulte des règles d'interprétations usuelles que l'art. 12
let.d LFAIE ne permet pas l'acquisition de plusieurs logements de vacances sous
la forme de la multi-propriété, on n'est pas en présence d'une lacune qu'il
appartiendrait éventuellement au tribunal de céans de combler. L'existence
d'une telle lacune postulerait en effet que le législateur se soit abstenu de
régler un point qu'il aurait dû régler et qu'aucune solution ne se dégage du
texte ou de l'interprétation de la loi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce (v.
ATF 125 III 425).
2.                     Il résulte de ce qui
précède que l'autorisation d'acquérir un second logement en multi-propriété se
heurte à l'interdiction d'acquérir plusieurs logements de vacances résultant de
l'art. 12 let.d LFAIE, l'interprétation de cette disposition par l'autorité
intimée s'avérant erronée. Le recours du Département doit par conséquent être
admis et l'autorisation délivrée par la Commission foncière, section II,
annulée.
Vu le sort du recours,
les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Commission foncière, section II du 7 juin 2002 est annulée.
III.                     Les frais
sont laissés à la charge de l'Etat.
IV.                    Il n'y a pas
lieu d'allouer de dépens.
jc/Lausanne, le 27 avril 2004
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)