vd_omni · EF.1994.0020 · 1994-07-12 · fr

MOGNETTI Armand | Le revenu déterminant est celui de l'année précédant l'estimation. Le taux doit être augmenté pour tenir compte de bas loyers et du mauvais état d'entretien.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.07.1994 EF.1994.0020

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 12 juillet 1994
__________
sur le recours interjeté par
Armand
MOGNETTI
, à Lausanne, représenté par la Société fiduciaire OFICO, à
1001 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours le 18
janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne (estimation fiscale des parcelles 5482 et 5483 de Lausanne, sises
chemin du Closelet Nos 4 à 10).
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de :
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. J. Aubert, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
Armand Mognetti est propriétaire, depuis 1970, de deux immeubles immatriculés au
Registre foncier du district de Lausanne sous Nos 5482 et 5483, et situés en
plein centre de Lausanne, sous la gare, au chemin du Closelet.
Le premier
de ces immeubles (parcelle 5482, chemin du Closelet Nos 8 et 10) est un
immeuble locatif d'une surface totale de 788 m2, dont 472 en place jardin et
316 occupés par le bâtiment lui-même. Celui-ci comprend dix appartements (4
pièces et bain) dont le revenu locatif a varié, en dix ans, de 152'000 francs
(année 1984) à 411'000 francs (année 1989). Il s'agit d'un vieil immeuble
(construit en 1895), très mal entretenu, dont l'état et le confort sont très
médiocres, en particulier en ce qui concerne les sanitaires. La valeur
d'assurance-incendie se monte à 1,46 million (indice 500, 1974), et
l'estimation fiscale à 656'000 francs (1970).
Le
deuxième immeuble (parcelle 5483, chemin du Closelet Nos 4 et 6) est un hôtel,
d'une surface totale de 959 m2 dont 899 occupés par le bâtiment, et qui
comprend 72 chambres, dont le confort est également très médiocre, un restaurant
de 30 places, un garage souterrain affecté à des places de parc (60), ainsi
qu'un magasin de coiffure et une petite boutique. Selon les chiffres fournis
par le recourant, le chiffre d'affaires de l'hôtel a varié ces dernières années
de 496'000 francs à 642'000 francs, le rendement du restaurant n'étant pas
compris dans ce chiffre. La valeur d'assurance-incendie est de 6,5 millions
(indice 700, 1984), et l'estimation fiscale de 1,53 millions (1973).
B.                            Les
deux immeubles du recourant sont loués à une société d'exploitation
(garage-hôtel Excelsior SA). En 1990, selon les chiffres fournis par le
recourant, le loyer s'élevait à 135'000 francs pour l'immeuble locatif et à
400'000 francs pour l'hôtel (plus précisément 260'000 francs pour l'hôtel et
140'000 francs pour le garage et les boutiques).
C.                            Par
décision du 28 octobre 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne (ci-après : la commission), agissant dans le cadre de
la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars
1990, a fixé à 2'477'000 francs la nouvelle estimation fiscale de l'immeuble
5482. Sur recours, et en fonction du nouvel état locatif fourni par
l'intéressé, la commission a réduit cette estimation à 1'742'652 francs
(décision du 18 janvier 1994).
Par
décision du 28 octobre 1993 également, la commission a fixé la nouvelle
estimation fiscale de l'immeuble 5483 à 5'935'000 francs, montant qu'elle a
également réduit sur recours à 5'163'412 francs (décision du 18 janvier 1994).
D.                            C'est
contre ces deux décisions qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé par acte du
28 janvier 1994, complété par un mémoire du 4 février 1994. Le recourant
conclut à une estimation fiscale de 1'082'000 pour l'immeuble 5482 et 3'705'000
pour l'immeuble 5483.
La
commission s'est déterminée en date du 25 mars 1994, en concluant au rejet du
recours. Les éléments de calcul sur lesquels s'est fondée la commission et les
griefs formulés par le recourant seront examinés ci-dessous pour autant que de
besoin. Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 27 mai 1994, en
présence des parties qui ont complété leurs explications.
considère en droit
______________
1.                             Lors de sa
première estimation, la commission a apprécié elle-même le revenu locatif tant
de l'immeuble locatif que de l'hôtel (160 francs le m2) qu'elle a capitalisé à
7,75%, taux considéré comme moyen et permettant de déterminer à la fois la
valeur de rendement et la valeur vénale.
A la suite
du recours d'Armand Mognetti, elle a repris les revenus locatifs réels indiqués
par ce dernier, qu'elle a capitalisés à 7,75%. Elle relève que cette
modification a ramené le prix de location des appartements à 112 francs le m2,
et celui de l'hôtel à 130 francs le m2, chiffres qu'elle estime équitables et
tenir largement compte de l'état de vétusté et de mauvais entretien des deux
bâtiments en cause.
De son côté,
le recourant fait valoir essentiellement que les loyers de 1990 ne sauraient
être pris en considération, dans la mesure où ils étaient bien plus élevés que
les rendements obtenus les années suivantes, cette évolution à la baisse devant
selon lui se reproduire encore à l'avenir. Il invoque également l'absence d'un
entretien normal, avec la conséquence qu'un déficit d'entretien a été accumulé,
justifiant une moins-value très importante. Le recourant conclut dès lors à ce
que l'estimation fiscale soit calculée sur la base des loyers effectifs
réalisés en 1992 (315'00 francs pour l'hôtel, 92'000 francs pour le bâtiment
locatif), capitalisés à 8,5%.
2.                             Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
S'agissant
de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de
l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans
sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la
capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la
règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un
immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre
résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais
d'entretien.
3.                             La commission
a admis, en revenant sur sa première estimation d'octobre 1993, de fonder ses
calculs sur les rendements effectifs des immeubles, fournis par le recourant.
Elle a toutefois retenu les chiffres de 1990, fournis initialement par le
recourant, et non pas ceux des années suivantes que celui-ci a produits avec
son recours du 25 novembre 1993. Il s'agit du premier point litigieux qu'il
convient de régler.
Conformément
à l'art. 6 REFI, la valeur de rendement des immeubles est calculée dans la
règle d'après le rendement normal de l'année précédente. En l'espèce, ce sont
donc bien les chiffres correspondant à l'année 1992 qui doivent ¿re pris en
compte, soit 92'000 francs pour le bâtiment locatif et 315'000 francs pour
l'hôtel, le recours devant être admis sur ce point là, même si l'on peut faire
grief au recourant de n'avoir pas dès le début de 1993 fourni à la commission
les éléments permettant de fonder la nouvelle estimation fiscale.
4.                             Il reste à
examiner la seconde question litigieuse, qui est celle du taux appliqué, en
rappelant que la commission a choisi un taux de 7,75%, représentant une moyenne
entre le taux applicable pour le calcul de la valeur de rendement de 8,75% et
celui permettant de capitaliser la valeur vénale (6,95%), le recourant
revendiquant quant à lui un taux de 8,5%.
4.1                          En ce qui
concerne la valeur de rendement, le Tribunal administratif se réfère d'une
manière générale au taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit
Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, parce qu'il
constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des
loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre,
il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans
l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est
supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que
soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis
(Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich
1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau
droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse,
correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas
rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre
d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En
outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques
occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le
Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur
de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment
de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal
administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet
1993, déjà cité). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire
entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette
solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre
propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date
(Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15
janvier 1993, déjà cité).
En l'espèce,
le taux des prêts hypothécaires en 1er rang était de 6,75% en été 1992. Le taux
applicable à la valeur de rendement devrait donc être de 8,75%, mais le
Tribunal administratif considère qu'il doit in casu être porté à 9%. En effet,
selon la jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais
d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été
négligé. Dans cette seconde hypothèse on peut admettre un taux de
capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts EF
92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993 et références
citées). Dans le cas particulier, les immeubles du recourant sont dans un
mauvais état d'entretien comme il l'a d'ailleurs indiqué dans le questionnaire
ad hoc établi en vue de l'établissement de la nouvelle estimation fiscale. Des
travaux importants seront nécessaires dans un avenir plus ou moins proche et il
convient d'en tenir compte en augmentant légèrement le taux applicable à la
capitalisation.
4.2                          Pour le calcul
de la valeur vénale, il s'agit de déterminer la valeur marchande d'un immeuble,
compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4
LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al.
4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui
varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques
de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les
Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle
à 6 - 6,5%.
Dans le cas
particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées
dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI
en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,95%. Le
recourant ne conteste pas la méthode retenue, mais estime en revanche que le
taux de capitalisation doit être le même que celui retenu pour déterminer la
valeur de rendement, soit 8,5%.
Dans une
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution
du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les
Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à
6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité). Il a toutefois
précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation
utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui retenu pour
fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire
pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029,
du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve
latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une
telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur
vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
En l'espèce,
le bâtiment locatif comprend dix appartements de quatre pièces loués à moins de
800 francs par mois en moyenne, représentant un prix annuel moyen au m2
d'environ 60 francs (en ne comptant ni le sous-sol ni les combles). Même en
tenant compte du mauvais état d'entretien et du faible niveau de confort, des
loyers de cet ordre doivent être considérés comme bas, pour un immeuble situé
en plein centre de Lausanne. A titre de comparaison, le tribunal de céans a
confirmé l'existence de loyers modérés, s'agissant de deux immeubles de quinze
appartements situés à l'avenue Vinet, dont les loyers représentaient un prix
annuel moyen au m2 approximatif de 165 francs, respectivement de 160 francs
(arrêts EF 93/051 et 93/052, du 25 janvier 1994). Cela étant, il se justifie de
capitaliser le revenu locatif brut à un taux plus bas que celui de 8,75% retenu
dans le cadre du calcul de la valeur de rendement, le raisonnement
s'appliquant, mutatis mutandis, à l'hôtel, immeuble contigu dont l'état
d'entretien est également mauvais.
Les éléments
qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 7%, soit inférieur de deux
points au taux applicable pour la valeur de rendement, tient compte des caractéristiques
des immeubles en cause, taux qui correspond pratiquement à celui de la
commission (6,95%). Il s'ensuit que l'estimation fiscale des immeubles du
recourant s'établit de la manière suivante :
Immeuble 5482
Valeur de rendement (92'000
à 9%)                                                                     1'022'000.--
Valeur vénale (92'000
à 7%)                                                          1'314'000.--
Total :                                                                                                    2'336'000.--
Estimation fiscale
(1/2)                                                                    1'168'000.--
Immeuble 5483
Valeur de rendement
(315'000 à 9%)                                                                   3'500'000.--
Valeur vénale
(315'000 à 7%)                                                       4'500'000.--
Total :                                                                                                    8'000'000.--
Estimation fiscale
(1/2)                                                                    4'000'000.--
6.                             Le recours
doit ainsi être admis, les estimations fiscales litigieuses étant corrigées en
fonction des considérants qui précèdent. Les frais d'instruction seront laissés
à la charge de l'Etat (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est admis.
II.                La décision rendue le
18 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne, est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle
n° 5482 étant fixée à 1'168'000.-- francs et celle de la parcelle
n° 5483 étant fixée à 4'000'000.-- francs.
III                Il n'est pas perçu
d'émolument judiciaire ni alloué de dépens.
gz/Lausanne, le 12 juillet 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est
communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.