vd_omni · EF.1994.0073 · 1994-12-08 · fr

LIAUDET Josette c/Comm. d'est. fiscale de Lausanne | Recours rejeté; référence à la valeur locative pour déterminer la VR de la villa occupée par le prop. exclue; terrain à Fr. 400.--/m2 correct; référence au coût de construction pour déterminer la VV de l'immeuble exclue.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.12.1994 EF.1994.0073

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 décembre 1994
sur le recours interjeté par
Josette
LIAUDET
, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 6 juin 1994
par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
relative à l'estimation de la parcelle n° 2228 de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Poltier,
président; M. J. Morel et M. O. Liechti assesseurs. Greffier: M. C. Parmelin,
sbt
Vu les faits suivants:
A.                     Josette Liaudet est
propriétaire de la parcelle n° 2228 du cadastre de la Commune de Lausanne, sise
aux nos 23 de l'avenue de l'Esplanade et 4a du chemin du Réservoir. D'une
surface de 1'381 m2, ce bien-fonds comportait à l'origine une villa (ECA n°
15001) d'une emprise au sol de 112 m2 et un garage pour deux véhicules (ECA n°
15002) de 42 m2, construits en 1968, le solde de la parcelle étant en nature de
place-jardin.
D'un volume de 926 m3,
le bâtiment ECA n° 15001 est occupé par la famille Liaudet. Sis sur la partie
supérieure de la parcelle, il abrite au sous-sol une cave, un carnotzet, un
abri de protection civile utilisé comme buanderie, une chaufferie, ainsi que le
bureau de l'entreprise de maçonnerie que dirige Philippe Liaudet sous la raison
sociale Liaudet SA. Un logement de cinq pièces prend place au rez-de-chaussée
et à l'étage, une terrasse couverte prolongeant la façade ouest du bâtiment. Le
garage double est situé à l'extrémité sud de la parcelle, en bordure de
l'avenue de l'Esplanade.
B.                    Dans le courant de l'année
1993, Josette Liaudet a procédé à l'édification d'une seconde villa en
prolongement du garage existant. D'une surface au sol de 127 m2 pour un volume
de 1'572 m3, ce nouveau bâtiment (ECA n° 16955), dans lequel la recourante a
investi près de Fr. 720'000.--, accueille actuellement un logement de quatre
pièces et demie au rez-de-chaussée et un logement en duplex de sept pièces et
demie aux niveaux supérieurs, loués pour la somme de Fr. 2500.--,
respectivement de Fr. 3'600.--. Deux garages individuels supplémentaires ont
été réalisés à l'intention des locataires de la villa à côté du garage double
existant, dont le toit forme la terrasse du nouveau bâtiment. Une nouvelle
police d'assurance intégrant le garage préexistant à la villa a été établie,
arrêtant désormais à Fr. 939'840.-- la valeur d'assurance incendie de la villa
et des garages.
C.                    Par pli du 5 mai 1994,
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(ci-après, la commission) a informé Josette Liaudet qu'à la suite de la
construction de l'immeuble ECA n° 16955, elle allait procéder à une nouvelle
estimation fiscale de la parcelle n° 2228. A la suite d'une visite des lieux,
elle a arrêté à Fr. 1'523'000.-- la nouvelle estimation de la parcelle n° 2228
valable pour la révision générale. Sur demande de l'intéressée, la commission
lui a communiqué le détail de l'estimation qui se décompose comme suit :
"Valeur de rendement
Bâtiment ECA 15001 - 152 m2 à Fr. 170,-/m2                                                      Fr.
25'840
+ 2 garages                                                                        Fr.
2'400
Bâtiment ECA 16955 - rez 4 p. 100 m2 loyer y c garage                                        Fr.
28'200
- ét. 7 p. 170 m2 loyer y c garage                                         Fr.
40'200
Total revenu locatif                                                                                            Fr.
96'640
Capitalisé au taux de 7,5%, ce revenu détermine une valeur de rendement de
Fr.
1'289'000
.
Valeur vénale
Terrain    1381 m2 à Fr. 400.-/m2
Fr. 552'000
Bâtiments           ECA 15001  -  926 m3 à Fr. 550.-/m3
./. 25% vétusté
Fr. 382'000
ECA 16955 - 1362 m3 à Fr. 550.-/m3
Fr. 749'000
Garages         210 m3 à Fr. 350.-/m3
Fr.  74'000
Total valeur vénale
Fr. 1'757'000
Estimation fiscale
: moyenne entre ces deux valeurs, soit
Fr.
1'523'000
A la suite du recours
formé par Josette Liaudet, la commission a rendu une nouvelle décision
confirmant la précédente. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent
recours. Josette Liaudet conclut en substance à ce que l'estimation fiscale de
la parcelle n° 2228 est ramenée à Fr. 1'246'900.-- sur la base d'une valeur de
rendement de Fr. 1'104'800.-- et d'une valeur vénale de Fr. 1'389'000.--; le
détail du calcul opéré par la recourante sera repris plus loin.
D.                    La Commission s'est
déterminée le 23 août 1994 en concluant au rejet du recours. Pour justifier le
prix de Fr. 400.-- le mètre carré retenu au titre de la valeur vénale du
terrain, elle a produit des documents relatifs à deux transactions portant sur
des parcelles à bâtir sises au chemin du Réservoir ou à proximité, qui se sont
négociées en mai 1993 et mars 1994 pour un prix au mètre carré de Fr. 480.--,
respectivement de Fr. 550.--. La recourante a formulé d'ultimes observations en
date du 6 septembre 1994 dans lesquelles elle confirme les conclusions prises
précédemment.
E.                    Dans le cadre de
l'instruction du recours, la commission a produit le détail de la mise à jour
de l'estimation fiscale de la parcelle n° 2228 arrêtée le 6 mai 1992 à la suite
de la création d'un local citerne au sous-sol du bâtiment ECA n° 15001. Selon
cette pièce, la commission a ajouté le coût de l'installation de Fr. 30'000.--
à la valeur vénale retenue lors de la précédente estimation de 1969, la valeur
de rendement restant inchangée, pour obtenir la nouvelle estimation.
De son côté, Josette
Liaudet a produit en date du 2 octobre 1994 le décompte des frais de
construction de la villa n° 16955. Cette pièce fait notamment état de factures
de Fr. 26'800.-- au titre de frais de surveillance du chantier en faveur de
Philippe Liaudet et de Fr. 310'000.-- au titre de frais de maçonnerie en faveur
de la société Liaudet SA.
F.                     Le Tribunal
administratif a procédé à une visite des lieux le 27 octobre 1994 en présence
de Philippe Liaudet, époux de la recourante, et du Président de la commission
de district, Jean-Daniel Cruchaud. A cette occasion, Philippe Liaudet a précisé
ses conclusions en ce sens que la valeur vénale du bâtiment ECA n° 16955
correspond au coût réel de la construction de Fr. 718'000.--.
Considérant en droit:
1.                     Josette Liaudet s'est
étonnée du fait que la parcelle n° 2228 ait fait l'objet d'une nouvelle
estimation fiscale dans la mesure où le conservateur du registre foncier lui
aurait assuré que la taxation arrêtée à l'occasion de la précédente mise à jour
de 1991 ne serait pas revue lors de la prochaine révision générale des
estimations fiscales.
Selon les Instructions
émises le 20 novembre 1992 par le Chef du Département des Finances à
l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles pour
la révision générale (ci-après, les Instructions), les estimations fiscales
ayant fait l'objet d'une mise à jour en 1988, 1989 et 1990 échappent à la
révision, exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur
arrêtée selon les principes arrêtés par les instructions. Tel est en
particulier le cas des mises à jour effectuées à la suite d'une transformation
partielle de l'immeuble. En pareille hypothèse, l'estimation fiscale de
l'immeuble transformé n'est en effet pas revue dans sa totalité selon sa valeur
actuelle, mais elle est limitée à l'augmentation de valeur résultant des
travaux effectués (prononcé Ferrari, du 2 octobre 1981). Or, la mise à jour de
l'estimation fiscale de la parcelle n° 2228 effectuée en 1991 n'a fait que
prendre en compte la plus-value apportée par la réalisation d'un local citerne.
Le renseignement donné à cette occasion par le Conservateur du registre foncier
n'était peut-être pas correct. Quoi qu'il en soit, la recourante a érigé par la
suite sur sa parcelle une seconde villa. Cette opération justifiait la mise à
jour de l'estimation fiscale indépendamment de toute révision générale. La
décision de la commission de réestimer à cette occasion la totalité de la
parcelle n° 2228 plutôt que d'adapter l'estimation à la plus-value apportée par
la nouvelle construction se justifiait, la jurisprudence Ferrari ne
s'appliquant qu'en cas de transformations partielles. Pour cette raison, la
recourante ne saurait se prévaloir des assurances reçues de l'autorité
compétente sur la base d'un état de fait qui s'est modifié par la suite pour
s'opposer aujourd'hui à une nouvelle estimation de sa parcelle.
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
a) Aux termes de
l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement
d'application de la loi (REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la
base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du
rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22
REFI, qui renvoie à l'art. 21, ajoute que la valeur de rendement s'obtient en
capitalisant le revenu locatif à un taux inférieur à celui des immeubles
locatifs variant dans la règle du 6 à 9%. L'art. 22 al. 3 REFI précise
également que si la villa est habitée par le propriétaire ou un membre de sa
famille, la commission estimera le loyer. Les Instructions recommandent dans
cette hypothèse de déterminer le revenu locatif par la surface habitable et un
prix unitaire par m2.
Si la valeur de
rendement du bâtiment ECA n° 16955 n'est pas contestée, tel n'est en revanche
pas le cas de celle arrêtée pour la villa que les époux Liaudet occupent au n°
4a du chemin du Réservoir. Pour déterminer la valeur de rendement de
l'immeuble, la commission a pris comme base de calcul un prix du mètre carré de
plancher habitable de Fr. 170.-- alors que la recourante demande à ce qu'elle
soit calculée sur la base de la valeur locative établie par l'autorité fiscale
dans le cadre de la taxation ordinaire sur le revenu, le taux de capitalisation
de 7½% n'étant en revanche pas litigieux.
La recourante ne
saurait être suivie dans son argumentation. Selon l'art. 21a de la loi du 26
novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de
l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son
habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de
l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie
d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour
périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et
du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement
maximal de Fr. 4'000.-- lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable
(art. 24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien
qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles
d'estimation fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en
revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de
l'estimation (ainsi par exemple, il ne saurait être question de tenir compte de
l'abattement déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur
une valeur réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable
sur sa fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la
valeur locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais
pour le 80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi
dégagées ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à
l'adoption des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs
clairement marqué sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur
d'estimation fiscale (Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et
431). C'est pourquoi, la jurisprudence constante de la Commission centrale
d'estimation fiscale des immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a
succédé, a clairement rejeté le recours à la valeur locative retenue par
l'autorité fiscale pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. La
recourante n'a pas apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en
cause de cette jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative
déterminante au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de
l'immeuble doit être écarté.
Pour le surplus, le
calcul opéré par la commission est conforme aux instructions précitées,
lesquelles préconisent, lorsque l'autorité doit estimer le loyer, l'application
d'un prix au mètre carré variant entre Fr. 100.- et Fr. 200.--. Le prix de Fr.
170.-- se situe certes dans la partie supérieure de la fourchette des prix
prévue par les Instructions. Au vu de la qualité de la construction, de son bon
état d'entretien et de sa situation privilégiée dans un quartier tranquille et
verdoyant, qui influe d'ailleurs sur les loyers pratiqués par la recourante
dans les deux appartements de la nouvelle villa, le prix retenu apparaît
raisonnable. Quant à la surface de plancher retenue, elle tient compte de la
place occupée par l'escalier qui réduit le volume habitable du rez et de
l'étage. L'estimation fiscale attaquée ne saurait dès lors prêter flanc à la
critique sur ce point.
3.                     La recourante critique
également la valeur vénale retenue aussi bien pour le terrain que pour les deux
bâtiments principaux qui y sont édifiés.
Conformément à l'art.
2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être
obtenu dans des conditions normales; elle est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
a) En ce qui concerne
la valeur vénale du terrain, la commission a retenu un prix de Fr. 400.-- le
m2. A titre de comparaison, elle a produit en cours de procédure copie de deux
transactions récentes qui se sont opérées dans le quartier au prix de Fr.
480.--, respectivement de Fr. 550.--. La recourante s'attache quant à elle au
prix du terrain effectivement consenti lors de l'achat de la parcelle en 1968
qu'elle multiplie par 8 pour tenir compte de la hausse des prix du terrain
intervenue depuis cette date.
Les Instructions
privilégient la méthode comparative entre fonds semblables et suggèrent de
prendre pour base les prix de transferts récents dans la zone pour calculer la
valeur vénale des terrains.
Les deux transactions
auxquelles s'est référée la commission pour confirmer son estimation initiale
portent sur des terrains à bâtir classés en zone de villas; intervenues à des
dates récentes où les effets de la crise sur le prix des transactions
immobilières se sont déjà fait sentir, elles constituent une base de
comparaison adéquate pour estimer la valeur vénale du terrain de la recourante.
Dans la mesure où le prix finalement retenu par l'autorité intimée s'écarte en
faveur de la recourante des prix indiqués ci-dessus, cet aspect de l'estimation
n'est pas critiquable. On relèvera au surplus que le prix de Fr. 42'000.-- que
la recourante prend comme base de son calcul, est celui de l'estimation fiscale
de 1969 et représente en fait la moyenne entre la valeur vénale du terrain et
sa valeur de rendement, laquelle est égale à zéro s'agissant d'un terrain nu;
ainsi, le prix de base auquel il conviendrait de se référer est de Fr.
84'000.--; si l'on multiplie ce montant par 8 comme le suggère la recourante,
la valeur vénale du terrain à laquelle l'on aboutit est largement supérieure à
celle estimée par la commission. Le recours se révèle donc mal fondé sur ce
point.
b) Josette Liaudet
conclut à une valeur vénale de Fr. 263'000.-- en ce qui concerne le bâtiment
ECA n° 15001 par référence à la valeur arrêtée lors de la précédente estimation
de 1991. S'agissant de la valeur vénale du bâtiment ECA n° 16955, elle demande
à ce que l'on s'en tienne au coût réel de la construction, selon le décompte
des factures produites le 2 octobre 1994. De son côté, la commission a estimé
la valeur vénale des deux bâtiments sur la base d'un prix au mètre cube de Fr.
550.--, pondéré par l'application d'un coefficient de vétusté de 25% s'agissant
de la villa occupée par la famille Liaudet.
On ne saurait suivre
la recourante lorsqu'elle se réfère à la valeur vénale déterminée à l'occasion
de la précédente mise à jour de l'estimation fiscale pour estimer la valeur
vénale actuelle du bâtiment ECA n° 15001. Cette valeur résulte en effet de la
précédente estimation de 1969, augmentée en 1991 du seul coût des travaux
d'installation d'une nouvelle citerne; elle ne tient donc pas compte de la
réserve latente de valeur accumulée depuis la précédente estimation intervenue
en 1969 à la suite de la construction de la villa. En prenant la valeur vénale
du bâtiment arrêtée lors de la mise à jour de 1991, on créerait une inégalité
de traitement entre la recourante et les autres propriétaires de biens-fonds
comparables dont les immeubles sont estimés au prix du marché actuel dans le
cadre de la présente révision générale. De même, la révision générale tend à
rétablir pour l'ensemble des propriétaires fonciers du canton des estimations
fiscales conformes à la valeur actuelle du marché. Pour atteindre ce but, la
nouvelle estimation doit impérativement résulter de l'application de critères
d'estimation communs à l'ensemble des propriétaires de manière à rétablir une
certaine égalité de traitement entre eux. Pour cette raison déjà, l'autorité
intimée pouvait s'écarter des coûts de constructions effectifs indiqués par la
recourante et appliquer la méthode préconisée par les instructions pour dégager
la valeur vénale du bâtiment ECA n° 16955. Elle avait d'autant plus de raison
de le faire que le décompte présenté n'emportait pas la conviction. On
remarquera en effet que celui-ci fait état d'une facture de Fr. 26'800.-- au
titre de frais de surveillance de chantier; ce montant, qui apparaît
particulièrement bas compte tenu des prix généralement pratiqués par un
architecte spécialement mandaté à cet effet, s'explique par le fait que
Philippe Liaudet a personnellement suivi le chantier. De même, la facture
relative aux frais de maçonnerie reste relativement modérée compte tenu des
travaux de terrassement importants qui ont dû être consentis pour l'édification
de la seconde villa. Là encore, ce chiffre peut s'expliquer par la politique
des prix pratiquée par l'entreprise de maçonnerie mandatée qui est dirigée par
Philippe Liaudet. Au vu de ces éléments, l'autorité intimée était fondée à
s'écarter du décompte présenté par la recourante pour estimer la valeur vénale
du bâtiment concerné.
Pour déterminer la
valeur vénale d'un immeuble, les Instructions recommandent de rechercher la
valeur à neuf de celui-ci pondérée selon un pourcentage tenant compte de son
degré de vétusté, qui n'excédera pas 30% en règle générale. La valeur à neuf
s'obtient en multipliant le volume du bâtiment par un prix unitaire au m3
déterminé selon le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur,
ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction. Selon les
instructions, un prix de Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre cube correspond à une
fourchette moyenne généralement admise.
La décision attaquée
retient un prix moyen de Fr. 550.-- le mètre cube pour les deux immeubles, ce
prix étant pondéré de 25% en ce qui concerne la villa occupée par les
recourants pour tenir compte de son âge. Le tribunal n'a certes pas pu visiter
les deux appartements de la villa ECA n° 16955 que la recourante loue à des
tiers. Etant donné la date de construction récente de l'immeuble et la bonne
facture de celui-ci, ainsi que des aménagements extérieurs, le prix unitaire de
Fr. 550.-- le mètre cube retenu n'est guère critiquable, voire même apparaît un
peu faible. Il est conforme aux prix de construction pratiqués actuellement
dans le canton pour la construction de villas, tels que retenus par le Crédit
foncier vaudois, et reste dans la moyenne de la fourchette admise par les
Instructions. On signalera à toutes fins utiles que la valeur d'assurance
incendie du bâtiment ECA n° 16955, à l'indice 108 applicable en janvier 1993,
s'élève à Fr. 939'840.--; cette dernière valeur est arrêtée, il est vrai, sur
la base de critères sensiblement différents, mais elle constitue un élément
indicatif de nature à confirmer en l'espèce le caractère modéré du montant de
Fr. 822'500.-- arrêté par la commission. Pour le reste, le prix de Fr. 550.--
le mètre cube également retenu pour la villa occupée par les recourants est correct
au regard de la qualité de la construction et des aménagements qui la
caractérise. La pondération de 25% appliquée en l'espèce tient largement compte
des quelques inconvénients liés à l'âge du bâtiment, dont l'inspection locale a
permis d'apprécier tout le soin apporté à son entretien. Le recours s'avère
également mal fondé en tant qu'il s'en prend à la valeur vénale des bâtiments.
c) L'estimation
attaquée se révèle ainsi bien fondée et doit être confirmée.
4.                     Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet du recours formé par Josette Liaudet.
Conformément à l'art. 55 LJPA, un émolument que le tribunal arrête à Fr. 800.--
sera mis à la charge de la recourante qui succombe.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur recours le 6 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III.                     Un émolument
de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Josette
Liaudet.
mp/Lausanne, le 8 décembre 1994
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.