vd_omni · EF.1994.0063 · 1994-12-15 · fr

Hoirs Georges GINDRAUX c/Comm. est. fiscale | Recours rejeté; appl. de la méthode Joye exclue dans l'estimation de la VV des villas; estimation séparée de la villa et du terrain qui lui est nécessaire d'une part et du solde de la parcelle exclue in casu; dégrèvement de Fr. 50.--/m2 en raison de servitudes de restr. d'usage suffisante.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.12.1994 EF.1994.0063

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 15 décembre 1994
__________
sur le recours interjeté par
les hoirs de Georges GINDRAUX
,
savoir Roger Gindraux et Denise Grandjean-Gindraux, à Bôle et Vevey,
représentés par le premier nommé,
contre
la décision rendue sur recours le 1er juin 1994 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle, relative à l'estimation
fiscale de la parcelle n° 1219 de Villeneuve.
***********************************
Statuant à huis
clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.     E.
Poltier, président
R. Ernst, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
______________
A.                     A la suite du décès de Georges Gindraux survenu
le 8 février 1969, son fils Roger Gindraux et sa fille Denise
Grandjean-Gindraux sont devenus propriétaires en main commune de la parcelle n°
1219 du cadastre de la Commune de Villeneuve, l'épouse du défunt conservant
l'usufruit de la succession jusqu'à son décès en avril 1974. Selon le plan des
zones de la Commune de Villeneuve approuvé par le Conseil d'Etat le 11 août
1982, ce bien-fonds de 1'076 m2 est classé en zone de villas A destinée aux
villas ou maisons familiales comportant trois appartements au maximum; acquis
par feu Georges Gindraux le 14 juillet 1947 pour la somme de Fr. 30'000.--, il
supporte un chalet d'habitation construit en 1910 (ECA n° 365), un ancien
poulailler non cadastré utilisé comme pavillon de jardin et un garage pour une
voiture de 15 m2 construit en 1962 (ECA n° 1184) qui empiète en partie sur la
parcelle n° 1222. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin.
D'une emprise au sol de 90 m2 pour un volume ECA
de 864 m3, le bâtiment principal accueille un atelier, une salle de bains et
divers locaux de service au rez inférieur, une cuisine, un grand salon, une
chambre à coucher et un local sans affectation particulière au rez supérieur,
une seconde salle de bains, deux bureaux et une chambre d'enfant à l'étage, le
niveau des combles n'étant pas utilisé. Il est actuellement loué avec le garage
à un membre de la famille Grandjean pour la somme mensuelle de Fr. 650.--
charges non comprises. La parcelle n° 1219 fait l'objet de plusieurs servitudes
de restriction au droit de bâtir en faveur des parcelles voisines. La première
de ces servitudes, inscrite le 2 mai 1914, limite à dix mètres la hauteur des
constructions admises dans le périmètre qu'elle concerne, à savoir une surface
d'environ 300 m2 comprenant le bâtiment principal, sise dans la partie
supérieure du bien-fonds. Elle se double d'une servitude de restriction au
droit de bâtir qui limite les constructions admises dans le périmètre concerné
à celles destinées à une oeuvre paroissiale. Le bâtiment ECA n° 1184 et une
bande de terrain de quelque 10 m2 qui le prolonge à l'est sont grevés de
servitudes analogues.
B.                     Dans le cadre de la révision générale des
estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Aigle (ci-après la commission) a, par décision du 12 janvier 1994,
fixé à Fr. 359'000.-- la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 1219.
Les hoirs de Georges Gindraux ont recouru le 19 janvier 1994 contre cette
taxation la considérant comme surfaite. A leur demande, la commission leur a
communiqué le détail de sa taxation, laquelle se décompose comme suit :
"
VALEUR VENALE
habitation 864 m3 à
380.-                                                fr. 328'300.-
terrain 1076 m2 à 200.-                                                               fr.
215'200.-
fr.
543'500.-
VALEUR
DE RENDEMENT
valeur locative
annuelle capitalisée à 7.5 %
surface habitable                        fr. 12'000.-
garage                                        fr.  1'200.-
fr. 13'200.- x 100                       fr.
176'000.-
7.5
La moyenne entre ces
deux valeurs donne la nouvelle EF."
C.                    Après avoir procédé à une visite des lieux, la
commission a confirmé sa première estimation en date du 1er juin 1994. C'est
contre cette décision qu'est dirigé le présent recours déposé le 9 juin 1994.
Les hoirs de Georges Gindraux concluent en substance à ce que la nouvelle
estimation fiscale de la parcelle n° 1219 est ramenée à Fr. 150'000.--, compte
tenu d'une valeur de rendement de Fr. 160'000.-- et d'une valeur vénale de Fr.
140'000.-- selon un calcul dont le détail sera précisé plus loin.
La commission s'est déterminée le 8 juillet 1994
en concluant au rejet du recours non sans avoir précisé le calcul de contrôle
l'ayant amené à confirmer sa première estimation, soit :
"
VALEUR VENALE
habitation 864 m3 à
380.-/m3                                          fr. 328'000.-
garage                                                                           fr.
10'000.-
terrain 1076 m2 à 150.-/m2                                              fr.
161'400.-
fr.
499'000.-
VALEUR
DE RENDEMENT
habitation 130 m2 à 120.-/m2
fr.  15'600.-
garage                                                                           fr.
1'200.-
fr.
16'800.-
valeur locative
annuelle capitalisée à 7.5 %
fr.
16'800.- x 100                       fr. 224'000.-
7.5
Les recourants ont formulé d'ultimes
observations écrites en date du 29 septembre 1994.
D.                    Le tribunal a procédé le 18 octobre 1994 à une
visite des lieux et à l'audition des parties.
Considère en droit :
___________________
1.                     L'hoirie recourante critique tout d'abord la
valeur de rendement retenue par la commission.
Aux termes de l'art. 2 al. 3 de la loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la valeur de
rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à
l'art. 7 du règlement d'exécution du 22 décembre 1936 (REFI), il précise que la
capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou,
dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
S'agissant d'une villa, l'art. 22 al. 1 REFI, qui renvoie à l'art. 21, ajoute
que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu normal à un taux variant
suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la
justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des
frais généraux et des frais d'entretien. L'art. 22 précise également que le
taux appliqué sera inférieur à celui des immeubles locatifs (al. 2) et que la
commission de district estimera le loyer si la villa est habitée par le propriétaire
(al. 3).
S'agissant d'un logement occupé par un membre de
la famille du propriétaire, la commission s'est à juste titre écartée du loyer
effectivement perçu par les recourants (art. 22 al. 3 REFI par analogie). Elle
a estimé à Fr. 15'600.-- le revenu locatif annuel de l'appartement, ce qui
correspond à un loyer mensuel net de Fr. 1'300.--. Ce montant reste modéré si
l'on prend en considération le volume habitable de ce logement, le bon état
d'entretien dans lequel il se trouve et la vue sur le lac et les Alpes
françaises dont jouissent ses occupants; il correspond sans nul doute au loyer
que les recourants pourraient exiger d'un tiers étranger à la famille en l'état
actuel du marché immobilier, même si la distribution intérieure des pièces
n'offre pas toutes les commodités souhaitées (salle de bains et WC séparés à
l'étage). Il est vrai que la première estimation établie par la commission
retenait un revenu locatif légèrement inférieur. Ce dernier a été déterminé
essentiellement sur la base des pièces à disposition de la commission et des
indications du délégué communal selon lesquelles le bâtiment n'avait fait
l'objet d'aucune rénovation. Après visite des lieux, la commission a dû
constater que cet aspect de l'estimation ne pouvait être maintenu et qu'il y
avait lieu de revoir à la hausse le montant du revenu locatif pour tenir compte
du bon état général de l'immeuble. Si cette modification pouvait donner
l'impression d'avoir été faite pour compenser la diminution apportée à la
valeur vénale du terrain, il n'en demeure pas moins que la solution finalement
retenue résulte d'une appréciation correcte du cas concret. Pour le surplus, le
loyer du garage n'est pas contesté et apparaît correct compte tenu des
difficultés de parcage rencontrées dans le quartier. Quant au taux de
capitalisation de 7,5% appliqué en l'espèce, il est en accord avec les art. 7
et 22 al. 2 REFI. Le soin apporté par le locataire actuel dans l'entretien du
bâtiment ne justifie pas l'application d'un taux de capitalisation plus élevé.
La valeur de rendement arrêtée par la commission
doit ainsi être confirmée.
2.                     a) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 et 2
REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être
obtenu dans des conditions normales. Elle est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles. En outre, l'estimation doit prendre en compte les servitudes
actives et passives et les charges foncières (art. 3 al. 3 LEFI).
aa) Selon les recourants, la commission se
serait écartée de manière arbitraire de ces dispositions en refusant de prendre
en considération le rendement locatif de l'immeuble dans le calcul de la valeur
vénale. Cette dernière devrait se situer entre la valeur réelle et la valeur de
rendement, ces deux valeurs étant généralement combinées dans la proportion de
1 à 4, ce dernier chiffre devant être retenu en l'occurrence. Il conviendrait
encore selon eux de déduire du montant ainsi obtenu la moins-value que confère
à la parcelle la présence de servitudes de restriction d'usage.
Le Tribunal administratif applique cette méthode
pour déterminer la valeur vénale des immeubles locatifs de plus de deux
logements. Il ne l'applique pas en revanche pour calculer la valeur vénale des
villas et autres maisons familiales qui leur sont assimilées. Pour ce genre de
constructions, le rôle joué par la valeur de rendement est relativement faible
en raison du fait que l'immeuble n'est pas destiné en priorité au placement,
mais au logement de son propriétaire; preuve en est d'ailleurs le loyer modéré
que les recourants en retirent actuellement. Une pondération de la valeur
intrinsèque de l'immeuble par sa valeur de rendement n'est pas totalement
exclue par les experts immobiliers dans l'estimation fiscale des villas. Les
experts admettent une pondération allant jusqu'à 0,5 au maximum pour les
maisons familiales présentant des caractéristiques inhabituelles dans leur
volume, leur caractère, leur situation et leur négociabilité (en ce sens,
manuel d'estimateur établi par l'Union des experts cantonaux en matière
d'évaluation des immeubles, chapitre III/4). S'agissant en l'occurrence d'un
bâtiment présentant un volume habitable important, auquel le style chalet
confère un cachet particulier, et qui bénéficie d'un dégagement appréciable sur
le lac et les Alpes et d'une tranquillité optimale tout en étant à proximité du
centre de la localité, une pondération de la valeur réelle de l'immeuble par la
valeur de rendement ne peut qu'être écartée; au demeurant, une pondération
faible (entre 0,1 et 0,2) n'aurait de toute façon qu'une portée souvent très
réduite sur l'estimation , de sorte que le tribunal confirme sa pratique, comme
celle des commissions, consistant à renoncer en principe à cette approche plus
fine du manuel précité.
ab) Pour déterminer la valeur vénale des villas
et des maisons individuelles qui leur sont assimilées, le tribunal procède en
règle générale à une pondération de leur valeur à neuf, tenant compte de leur
degré de vétusté, l'abattement maximum prévu étant de 30 %. La valeur à neuf
s'obtient en multipliant le volume de bâtiment par un prix unitaire au mètre
cube déterminé selon le genre de construction, l'aspect extérieur, l'aménagement
intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de construction.
Dans le cas particulier, la commission a retenu
une valeur vénale de Fr. 328'000.-- pour le bâtiment compte tenu d'un prix au
mètre cube de Fr. 380.--, ce qui correspond à un prix en valeur à neuf de Fr.
543.-- le mètre cube. Les recourants parviennent à un prix au mètre cube de Fr.
342.-- déterminé selon le prix au mètre cube de Fr. 40.-- valable selon eux en
1939 adapté à l'indice des prix de la construction de 1993 (indice 856), auquel
ils appliquent un taux de vétusté de 52% pour lui ajouter les transformations à
plus-value apportées à l'immeuble.
La référence au prix au mètre cube valable en
1939, indexé à l'indice des prix de la construction, n'est pas pertinente en raison
du caractère schématique du prix de Fr. 40.-- pris comme base (la valeur
intrinsèque de l'immeuble est calculée en fonction de sa valeur d'assurance
incendie de 1930 réajustée, alors que le calcul de la valeur du terrain se
fonde sur une surface de 579 mètres carrés) et de l'imprécision multipliée qui
résulte de l'application de l'indice des prix de la construction de 1993. En
présence de données aussi anciennes, présentant de grandes difficultés pour
leur actualisation, le tribunal estime qu'il convient plutôt de procéder par
comparaison avec les prix actuels à la construction, adaptés par le jeu d'un
coefficient de vétusté; le résultat obtenu ainsi correspond beaucoup mieux à la
valeur actuelle de la fortune des intéressés comparée à celle d'autres propriétaires.
Le bâtiment édifié sur la parcelle n° 1219 présente des caractéristiques
favorables à sa vente tant par son volume que par sa situation. Loin de
constituer un handicap, le style chalet est de nature à développer un intérêt
particulier sur le marché des maisons individuelles qui distingue l'immeuble
des autres maisons familiales de style conventionnel. Le bâtiment présente en
revanche des inconvénients liés à la répartition des locaux sanitaires et à la
contiguïté de fait avec le bâtiment paroissial situé sur la parcelle voisine,
ces inconvénients sont cependant compensés par la qualité de la construction.
Tout bien considéré, le tribunal considère qu'un prix unitaire au mètre cube de
Fr. 550.-- est approprié au bâtiment litigieux. Il est conforme aux prix de
construction pratiqués les trois dernières années dans le canton pour la
construction de villas, tels que retenus par le Crédit foncier vaudois, et
reste dans la moyenne des prix généralement pratiqués par les commissions de
district du canton. Compte tenu d'un volume de 864 m3 résultant de la police
ECA, on obtient ainsi une valeur vénale brute de Fr. 475'200.--, de laquelle il
convient de déduire l'abattement forfaitaire maximal de 30 % qui tient compte
de l'âge de la construction. Le taux de vétusté de 52 % retenu par les
recourants apparaît en effet largement surfait étant donné l'entretien régulier
et soigné apporté au bâtiment. En tenant compte des différents paramètres qui
précèdent, la valeur vénale du bâtiment s'élève à Fr. 332'600.--, soit à un
montant légèrement supérieur à celui retenu par la commission. La décision
attaquée échappe donc à la critique sur ce point.
b) La commission a arrêté la valeur vénale du
terrain à Fr. 150.-- le mètre carré. Elle a notamment tenu compte des contraintes
liées aux servitudes grevant la parcelle des recourants par une diminution du
prix au mètre carré de Fr. 50.-- par rapport à l'estimation généralement admise
dans le quartier pour des terrains classés en zone de villas A. Les recourants
distinguent quant à eux la surface occupée par la villa et la surface de
dégagement utile, fixée à 650 m2, du solde du terrain pour leur attribuer des
valeurs respectives de Fr. 200.-- et Fr. 40.-- le mètre carré.
Le Tribunal administratif a eu l'occasion
d'affirmer à plusieurs reprises que la valeur vénale d'un immeuble dépendait
essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et que, dans des conditions
normales, cette valeur correspondait en ce qui concerne le terrain au prix du
jour en tenant compte des possibilités d'utilisation et de construction (arrêt
EF 94/061, du 11 octobre 1994 et les références citées). L'art. 22 al. 4 REFI
ne dit pas autre chose lorsqu'il exige, en présence d'un terrain susceptible
d'être détaché de la villa pour recevoir une autre utilisation, une estimation
séparée pour la villa proprement dite avec le terrain qui lui est nécessaire et
une autre pour le solde du terrain.
Le terrain "nécessaire" au bâtiment au
sens de cette disposition correspond à tout le moins à la surface minimale que
la réglementation de la zone exige du propriétaire pour pouvoir ériger une
construction. Dans le cas particulier, c'est une surface de 800 m2 qu'il
conviendrait de prendre en considération (art. 72 RPE) et d'estimer au prix
généralement pratiqué pour la zone. Le solde disponible n'étant pas susceptible
de recevoir une autre utilisation que celle d'un jardin d'agrément, il n'y a
aucune raison d'estimer cette surface selon d'autres critères, notamment en lui
attribuant une valeur agricole comme l'exigent les recourants. Pour le surplus,
un prix de Fr. 200.-- le mètre carré pour du terrain situé en zone de villas
sur le territoire de la Commune de Villeneuve est correct au regard de la
situation de la parcelle des recourants et des possibilités de construire
offertes par la réglementation communale applicable.
Enfin, la commission a tenu compte des
contraintes liées aux servitudes de restriction d'usage grevant une partie de
la parcelle n° 1219 par une diminution de Fr. 50.-- du prix au m2 généralement
retenu pour des parcelles situées en zone de villas A sur la Commune de
Villeneuve. Cette appréciation est particulièrement favorable aux recourants.
En effet, si les servitudes en question limitent notamment la destination et la
hauteur des bâtiments qui peuvent y être érigés, le bâtiment actuel ne leur est
actuellement pas conforme. Dans la mesure où elles ne font pas obstacle à la
rénovation et à la transformation de bâtiments existants qui leur dérogeraient,
il convient d'estimer la valeur vénale de la parcelle en fonction de sa densité
d'utilisation effective et actuelle en faisant abstraction des servitudes qui
la grèvent (en ce sens, arrêt TA EF 93/073, du 30 mai 1994). On relèvera encore
qu'en cas de démolition fortuite ou volontaire du bâtiment existant, les
recourants pourraient reconstruire une villa de trois appartements conformes à
la réglementation en vigueur sur le solde de la parcelle libre de toute
servitude. L'influence des servitudes sur la valeur vénale de la parcelle n°
1219 est donc très faible. Un dégrèvement de Fr. 50.-- le m2 sur l'entier de la
parcelle tient dès lors largement compte des contraintes liées à la présence
des servitudes précitées au sens de l'art. 3 REFI.
La valeur vénale du terrain doit ainsi être
approuvée, ce qui revient à confirmer la décision attaquée en tant qu'elle
retient une valeur vénale de la parcelle n° 1219 de Fr. 499'000.--.
3.                     Vu ce qui précède, l'estimation fiscale de la
parcelle n° 1219 du cadastre de Villeneuve doit être confirmée, ce qui conduit
au rejet du recours et au prélèvement d'un émolument que le tribunal arrête à
Fr. 800.--, à la charge de l'hoirie recourante qui succombe (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                 La décision rendue sur recours le 1er juin 1994 par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle, relative
à l'estimation fiscale de la parcelle n° 1219 de Villeneuve, est confirmée.
III.                Un émolument de justice de Fr. 800.--  (huit cents
francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV.               Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 15 décembre 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                  Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.