vd_omni · EF.1995.0046 · 1996-07-18 · fr

REGNE André c/ CEFI de Montreux | Une pondération de 40 % au lieu de 30 % devrait être aplliquée au vu de la vétusté du bâtiment; cependant, un prix de 350 fr. le m2 au lieu de 300 fr. devrait être retenu pour le terrain qui jouit d'une excellente situation VV confirmée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.07.1996 EF.1995.0046

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arret
du 18 juillet 1996
sur le recours interjeté par
André REGNE
,
représenté par la SEF Société Fiduciaire SA, aux Galeries Benjamin-Constant 1,
à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 12 juin 1995
par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey
(estimation fiscale de la parcelle no 1'133 de Montreux).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     André Régné est
propriétaire au lieu-dit "Villa Dubochet", de la parcelle no 1'133 du
cadastre de la commune de Montreux. D'une surface totale de 1'884 m2, dont
1'691 m2 en nature de place-jardin, la parcelle porte une habitation d'une
surface au sol de 193 m2. Cet immeuble comprend au sous-sol une salle de jeux
et un garage. Le rez-de-chaussée, le 1er étage et le deuxième étage comportent
chacun un logement, respectivement de 177 m2, 153 m2 et 141 m2, selon la police
d'assurance ECA. Le troisième étage comprend un logement dans les combles de
130 m2 et 30 m2 de surcombles.
B.                    Par décision du 7
novembre 1994, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de
la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'133 de la
commune de Montreux de 440'000 francs à 1'350'000 francs. Sur la demande de
André Régné, elle a produit, le 16 janvier 1995, le détail du calcul de la
nouvelle estimation fiscale:
"Valeur vénale
Terrain:   1'884 m2 à Fr. 300.-- arrondi à                           Fr
565'000.--
Bâtiment:            2'750 m3 à Fr. 450.-- arrondi à               Fr.
1'235'000.--
Fr.
1'800'000.--
Valeur de rendement supputée
Fr. 6'000.-- par mois x 12 = 72'000.--
par année, capitalisés à 8%                                            Fr.
900'000.--
Fr.
2'700'000.--
Estimation fiscale
Moyenne entre la valeur vénale et la valeur
de rendement, soit: Fr. 2'700'000.--  :  2  =
Fr.
1'350'000.--
"
Par lettre du 31
janvier 1995, André Régné a recouru contre cette décision auprès de la
commission d'estimation fiscale. Il fait valoir que la valeur de rendement
annuelle est de 49'200 francs, à savoir trois locations mensuelles de 1'700
francs, 1'800 francs et 600 francs. En outre, son immeuble n'ayant pas été
restauré depuis 1967, il estime que la valeur vénale ne peut pas dépasser
1'000'000 francs.
Par nouvelle décision
du 12 juin 1995, après une visite des lieux, la commission d'estimation fiscale
a réduit l'estimation fiscale de l'immeuble de 1'350'000 francs à 1'130'000
francs. Pour répondre à la requête de André Régné du 16 juin 1995, elle a
produit, le 19 juin 1995, le détail du calcul:
"Valeur vénale
Terrain:               1'884 m2 à Fr. 300.-- arrondi à               Fr
565'000.--
Bâtiment:            2'750 m3 à Fr. 350.-- arrondi à               Fr.
960'000.--
(30% de vétusté)
Fr.
1'525'000.--
Valeur de rendement
3 appartements  + garage:
Fr. 60'000.--/an capitalisés à 8%                                      Fr.
750'000.--
Total:
Fr.
2'275'000.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr.
2'275'000.--  :  2 = Fr. 1'137'500.--, montant arrondi à
Fr. 1'130'000.--
."
C.                    Par acte du 21 juin
1995, André Régné a recouru, par l'intermédiaire de la SEF Société Fiduciaire
SA, contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il ne remet pas en
cause la valeur de rendement retenue par la Commission d'estimation fiscale. En
revanche, il conteste la valeur vénale. Il fait valoir que l'immeuble a été
classé monument historique le 25 juillet 1980 et que la taxation du terrain et
du bâtiment séparément n'est pas adéquate, le bâtiment ne pouvant pas être
démoli; cette impossibilité de démolir constitue une moins-value commerciale
pour des bâtiments non rentables et difficiles à entretenir. En outre, il estime
que quels que soient les prix pratiqués au m2 et au m3, la valeur vénale ne
devrait pas dépasser 1'000'000 francs. Il invoque encore que l'immeuble a été
construit en 1879 et qu'il a été rénové en 1967 lorsqu'il l'a acquis. Depuis
cette date, il n'a plus effectué de travaux et l'état est actuellement
"plus que médiocre"; le crépis de la façade et les parties en molasse
sont à refaire et la toiture, en mauvais état, a provoqué de nombreux dégâts
d'eau à l'intérieur de bâtiment. Par ailleurs, il relève que la Villa Dubochet
no 20 (parcelle no 1'142 du cadastre de la commune de Montreux) a été vendue en
date du 7 avril 1995 pour le prix de 1'180'000 francs (terrain + immeuble); or,
contrairement à son immeuble, celle-ci est située directement en bordure du lac
avec une vue imprenable, elle a une piscine et elle a été récemment entièrement
restaurée. Il conclut en conséquence à l'estimation fiscale suivante:
"- valeur vénale                                       1'000'000.--
- valeur de rendement
750'000.--
Total
1'750'000.--
- estimation fiscale 1/2
875'000.--"
Le 9 novembre 1995, la Commission d'estimation fiscale s'est déterminée
sur le recours. Elle expose que la mention "monument historique"
affecte l'ensemble du quartier dit "Villas Dubochet", qui comprend
des parcelles et des constructions très diverses en surface, en volume et en
situation (bord de route ou bord de lac) et que l'état des bâtiments est très
variable. En conséquence, le mode de calcul qu'elle a retenu pour déterminer la
valeur vénale est justifié.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence du
recourant et du Président de la Commission d'estimation fiscale de Vevey. Le
tribunal a procédé à la visite du bâtiment litigieux. Il a constaté que
l'immeuble n'était pas entretenu et qu'il était dans un grand état de vétusté;
toutes les façades et les bordures des fenêtres devraient notamment être
refaits. Par ailleurs, les murs présentent de l'intérieur des infiltrations
d'humidité, dues aux arbres du côté nord du bâtiment. Le recourant fait valoir
que la villa Dubochet no 20 (parcelle no 1'142 du cadastre de la commune de
Montreux), estimée à 1'200'000 fr., avait été vendue pour 1'100'000 fr. en
1995, alors qu'elle venait d'être restaurée, qu'elle avait une piscine et
qu'elle se trouvait tout au bord du lac. Le Président de la Commission
d'estimation fiscale de Vevey a contesté ce prix de vente en expliquant que la
maison avait été rachetée par une SA et qu'elle avait été en réalité mise en
vente à 2'200'000 francs.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut qui varie selon le genre
d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces
immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la
valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les
instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte
tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement
intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction.
Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par
année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le
recourant admet une valeur de rendement de 750'000 francs; seule la valeur
vénale est contestée. L'immeuble n'a fait l'objet d'aucun entretien depuis
1967; son état général est mauvais et il nécessite d'importants travaux de
rénovation. Au vu de l'état de vétusté et de l'ancienneté du bâtiment, le
tribunal estime qu'une pondération de 40% et non de 30% devrait être appliquée.
Quant au terrain, situé au bord du lac et compris dans le périmètre faisant
l'objet d'un classement historique, il jouit d'une excellente situation; ainsi,
le tribunal estime qu'il conviendrait de retenir une valeur de 350 francs le m2
au lieu de 300 francs le m2. Les valeurs retenues par le tribunal conduiraient
au calcul suivant:
Valeur vénale:
terrain:                        1'884 m2 à 350
fr.                                         659'400.--
bâtiment:                    2'750 m3 à 500
fr. =               1'375'000.--
- 40%
(vétusté)                                              825'000.--
1'484'400.--
Valeur de rendement + valeur vénale =                                           2'234'400.--
Estimation fiscale = 2'234'400 fr.  :  2 =                                        1'117'200.--
En conclusion, le tribunal aboutit avec ces valeurs à une estimation
fiscale de 1'117'200 francs, qui est inférieure de 20'300 francs à la décision
attaquée. Cette différence correspond à une réduction de l'ordre de 1,8% et
elle représente donc un écart de moins de 5%, ce que le Tribunal administratif
renonce à corriger. Ainsi, l'estimation fiscale arrêtée par la commission
d'estimation fiscale doit être maintenue.
4.                     Il résulte de ce qui
précède que le recours est rejeté et l'estimation fiscale de 1'130'000 francs
est confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de 1'000 francs est mis à la
charge du recourant (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur le recours le 12 juin 1995 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 1'000 francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 18 juillet 1996/fc
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint