vd_omni · EF.1997.0018 · 1998-04-16 · fr

BETTEMS Jean et HEIMBERG-BETTEMS Anne c/CEFI d'Aubonne | Une vigne colloquée en zone villa doit être estimée en fonction des règles applicables aux terrains à bâtir: si elle ne fait pas partie d'une exploitation viticole et n'est pas exploitée personnellement par son propriétaire

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.04.1998 EF.1997.0018

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 16 avril 1998
sur le recours interjeté par
Jean BETTEMS
et
Anne HEIMBERT-BETTEMS
, représentés par l'avocat Pierre Moreillon,
Cheneau-de-Bourg 3, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 18 juin 1997 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
(estimation
fiscale de la parcelle no 30 de Féchy.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Etienne Fonjallaz et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Les recourants Jean
Bettems et Anne Heimberg-Bettems sont copropriétaires, à Féchy, d'un immeuble,
immatriculé au registre foncier sous no 30. Il s'agit d'une vigne, d'environ
3'000 m² de surface, sise à l'ouest de Féchy, à peu près à mi-distance entre
cette localité et Bougy-Villars, au bord de la route cantonale conduisant à ce
village. Cette vigne, acquise il y a environ 40 ans par le père des recourants,
a été acquise par ces derniers, par voie de succession, en janvier 1980. Elle
n'a pas cessé d'être cultivée comme telle, les travaux de culture étant
effectués, pour le compte des recourants, par un vigneron. La récolte est
livrée à une cave, Bettems frères SA, dont le recourant Jean Bettems est
actionnaire, qui se charge de la commercialisation.
B.                    Selon le plan de zone
communal, et le règlement y afférent (approuvé par le Conseil d'Etat du canton
de Vaud le 31 mars 1982) l'immeuble des recourants est incorporé à la zone de
villa A, destinée aux villas et aux maisons familiales. Immédiatement au sud,
de l'autre côté de la route cantonale conduisant à Bougy-Villars, commence la
zone protégée du vignoble de Féchy (arrêté de classement du 26 novembre 1971).
C.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, l'estimation
fiscale de l'immeuble des recourants a été portée de 17'300 (datant de 1972) à
417'000 fr. Sur recours de Jean Bettems, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne (ci-après la CEFI) a confirmé sa décision, en
date du 18 juin 1997. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent
recours, déposé le 3 juillet 1997. Le Tribunal administratif a procédé à une
visite des lieux en date du 16 septembre 1997, en présence des représentants de
la CEFI et du recourant Jean Bettems et de son conseil. Les recourants ont
ensuite déposé un mémoire complémentaire, le 1er décembre 1997, la CEFI se
déterminant encore brièvement le 11 décembre 1997. Les arguments des parties
seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Considérant en droit:
1.                     Les parties sont
divisées sur la méthode devant être utilisée pour procéder à l'estimation
fiscale de la parcelle litigieuse. Pour les recourants, cette estimation doit
se fonder exclusivement sur la valeur de rendement, s'agissant d'une parcelle
viticole, exploitée comme telle par ses propriétaires, même s'ils ne cultivent
pas eux-mêmes. Ils concluent donc à une valeur de rendement de 3 fr. le m, mais
ont déclaré ultérieurement pouvoir admettre la valeur de rendement (7 fr. le
m²) appliquée par la commission pour les autres propriétés viticoles.
De son côté, la CEFI
fait valoir que l'immeuble des recourants est situé en zone à bâtir, qu'il est
entouré de parcelles occupées par des villas, qu'il n'est pas soumis à la LDFR,
enfin qu'il n'est pas exploité personnellement par les recourants. L'estimation
fiscale doit donc être déterminée non pas en fonction de l'art. 17 REFI, mais
bien des dispositions de l'art. 23 de ce règlement.
2.
Conformément à l'art. 2 de la loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation
fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale, celle-ci constituant toutefois le maximum possible.
La valeur vénale représente la valeur marchande
de l'immeuble, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en
être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix pratiqués des
transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région.
L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (REFI) précise en outre que la valeur marchande est fixée en tenant
compte de l'offre et de la demande, en prenant pour base la situation, la
destination, l'état et le rendement de celui-ci. S'agissant d'un immeuble bâti,
la loi prescrit de procéder à l'estimation du sol et des bâtiments (art. 3 al.
1 LEFI).
3.                     Selon les instructions du Département des
finances du 31 janvier 1991, on entend par terrain à bâtir les fonds compris
dans les zones légalisées pour la construction et qui ne sont, en principe,
plus soumis à la législation foncière, à moins qu'ils ne fassent partie d'une
entreprise agricole, viticole, horticole ou maraîchère exploitée par leur
propriétaire ou par un fermier, c'est-à-dire une personne au bénéfice d'un bail
de longue durée. La valeur vénale est déterminée en fonction du prix du terrain
à bâtir dans la région, l'estimation fiscale correspondant à la moitié de ce
prix, puisque normalement la valeur de rendement est nulle et qu'on en tient
pas compte.
Pour les vignes, le Département des finances a
prévu des règles différentes (instructions du 7 avril 1995) en prescrivant que
les commissions doivent tenir compte de la situation par rapport au marché
(cotation du vignoble et appellation de crus), les valeurs de rendement étant
en principe fixées sur la base d'une barème fixant des fourchettes par région
(La Côte, Lavaux, Chablais, etc.).
4.                     La loi du 18 novembre
1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) ne comporte aucune
disposition particulière applicable aux immeubles agricoles, en général, alors
que son règlement d'application (REFI) y consacre six articles (11 à 16).
Depuis de nombreuses années, la pratique vaudoise est de procéder à l'estimation
fiscale de ces immeubles en s'écartant du régime général de la loi et en se
fondant exclusivement sur la valeur de rendement, augmentée d'un quart. Cette
pratique a reçu l'aval des autorités (v. par exemple BGC automne 1962, p. 269)
et l'ancienne commission centrale des estimations fiscales s'y est toujours
tenue. Le Tribunal administratif, quant à lui, s'est posé diverses questions
relatives à la base légale et au principe de l'égalité de traitement, en
relevant que cette pratique
"... qui constitue une exception au régime
prévu par l'art. 2 LEFI représente un privilège pour les agriculteurs, dont la
base légale est au demeurant fragile"
(EF 93/021 du 26 août 1993,
consid. 1b in fine).
A l'instar de ce qui prévaut en matière
agricole, la loi ne comporte aucune disposition particulière applicable aux
immeubles viticoles. En revanche, l'art. 17 REFI a la teneur suivante :
"La valeur de
rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme
tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimé en capitalisant
le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net
s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.
Les vignes faisant
partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrain
de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que
les immeubles agricoles."
A la lecture de cette disposition, on constate
que le REFI prévoit également un régime d'exception pour la viticulture, mais
seulement pour ce qui a trait aux
"immeubles en nature de vignes et
uniquement utilisables comme tels"
. A la différence de l'art. 12 REFI,
applicable aux domaines agricoles, le privilège ne s'étend pas aux bâtiments
compris dans le domaine.
5.                     Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de
juger que la valeur d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on
pouvait y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement et
juridiquement possibles, en relevant que cette valeur devait se juger en fonction
des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la
constructibilité, et non pas en se fondant sur les intentions subjectives du
propriétaire du moment (arrêts EF 92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015 du 16 juin
1993; EF 93/016 du 16 juillet 1993; EF 93/057 du 3 décembre 1993). Dans la
première de ces affaires (EF 92/036), qui concernait un immeuble de Féchy, il a
considéré, s'agissant d'une parcelle de 6'000 m² sise en zone villa mais
utilisée par son propriétaire pour le pacage des chevaux, que cet usage ne
saurait être déterminant et que la valeur de la parcelle dépendait avant tout
des usages possibles. Il a ainsi confirmé une valeur vénale de 300 francs le
m².
Le tribunal ne voit
aucune raison de s'écarter de cette jurisprudence, à laquelle il s'est
constamment tenu (v. aussi EF 94/050 du 8 juillet 1994, par exemple, s'agissant
d'un grand jardin attenant à une villa, sise en zone villa, mais auquel le
propriétaire entendait faire attribuer une valeur de terrain agricole). En l'espèce,
la parcelle litigieuse est sans doute une vigne, exploitée comme telle depuis
longtemps. Il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un terrain se prêtant
parfaitement à la construction d'une maison familiale (il s'en faut même de
quelques mètres carrés que l'on puisse y ériger deux villas). Elle est
d'ailleurs comprise dans une fraction du territoire communal dans laquelle
existent de nombreux bâtiments de ce genre, et il faut remarquer, en
particulier, que les parcelles jouxtant la vigne des recourants au nord, à
l'est et à l'ouest sont occupées par des villas. Cet immeuble est donc
manifestement destiné, dans un avenir plus ou moins rapproché, à être
construit, de sorte que son utilisation à de telles fins est non seulement
possible, mais encore très vraisemblable, même si tel n'est pas, pour
l'instant, l'intention des propriétaires actuels. Dans la mesure où ces
derniers n'exploitent pas personnellement cette vigne (même s'ils sont
évidemment intéressés à son rendement en qualité de propriétaires), on ne voit
pas ce qui pourrait justifier de les mettre au bénéfice d'un régime qui, encore
une fois, constitue un privilège à la base légale peu évidente et qui n'est par
conséquent défendable que s'il est strictement réservé aux viticulteurs
eux-mêmes.
C'est donc à juste
titre que la CEFI s'en est tenue au régime général pour fixer l'estimation
fiscale de la parcelle litigieuse. On peut même remarquer que la loi a été
appliquée de manière favorable aux recourants, puisque la commission
- conformément aux instructions - n'a pas attribué de valeur de rendement, se
contentant de diviser par deux la valeur vénale, elle-même fixée de manière
très raisonnable à 280 fr. le m². Les recourants n'ont d'ailleurs, à juste
titre, pas élevé de contestation quant à ces éléments.
6.                     Il résulte de ce qui
précède que le recours, mal fondé, doit être rejeté aux frais des recourants,
qui devront supporter un émolument judiciaire et qui n'ont pas droit à des
dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Un émolument
judiciaire de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
III.                     Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 16 avril 1998
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint