vd_omni · AC.2013.0198 · 2014-02-05 · fr

DUBOIS, PERUJO, DROZ, DAYER/Municipalité de Lausanne, IDL Immobilière de Lausanne Sàrl, S2IC SA, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique | L'art. 70 RPGA, qui permet à la municipalité d'imposer le maintien des aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de qualités, doit être interprété comme une disposition réglementaire permettant de déroger aux limites de constructions instituées par la LRou ou par un plan d'alignement communal. En l'état, le projet viole l'art. 70 RPGA, dès lors qu'il compromet le maintien d'aménagements de qualité (consid. 5).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.02.2014 AC.2013.0198

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
5 février
2014
Composition
M. Eric Brandt,
président
;
Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseur
et Mme Renée-Laure Hitz, assesseur
; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourants
1.
José Antonio
PERUJO, Caroline DROZ, et  Alexandre DAYER,
tous à
Lausanne, et représentés par Alexandre DAYER, à Lausanne,
2.
Christophe DUBOIS,
à Lausanne, représenté par Astyanax PECA, Avocat, à Montreux,
Autorité intimée
Municipalité de
Lausanne,
représentée par Philippe-Edouard
JOURNOT, Avocat, à Lausanne,
Autorité concernée
Service Immeubles,
Patrimoine et Logistique,
Section monuments et
sites,
Constructrices
1.
IDL Immobilière de
Lausanne Sàrl,
à Lausanne,
2.
S2IC SA,
à Morges,
Objet
permis de construire
Recours Christophe DUBOIS c/ décision de
la Municipalité de Lausanne du 15 mars 2013 (démolition d'un bâtiment et
construction d'une résidence de 14 appartements avec un commerce et parking
souterrain pour 4 places de parc pour voitures sur la parcelle n° 2014)
(dossier joint: AC.2013.0213)
Recours José Antonio PERUJO, Caroline DROZ, Alexandre DAYER c/ décision de la
Municipalité de Lausanne du 8 mars 2013 (démolition d'un bâtiment et
construction d'une résidence de 14 appartements avec un commerce et parking
souterrain pour 4 places de parc pour véhicules sur la parcelle n° 2014)
(joint à AC.2013.0198)
Vu les faits suivants
A.
Les sociétés S2IC SA, dont Ariane de la Baume
est l'administratrice, et la société P. A. Immobilière de Lausanne Sàrl, dont
Gabriella Duca est l'associée gérante, sont propriétaires de la parcelle n°2014
de Lausanne. Ce bien-fonds se situe à la jonction de la rue de la Pontaise et
de l'avenue des Oiseaux et supporte actuellement un bâtiment d'habitation avec
affectation mixte (ECA n°2855), comprenant un socle composé de deux étages
(sous-sol et rez-de-chaussée; ECA n°2855b), ainsi qu'une maison d'habitation comprenant
trois étages sur rez (ECA n°2855a). L'immeuble ECA n° 2855, dont la
construction remonte au début du XXème siècle, a obtenu la note *4V* au
recensement architectural. Il comprend, en sus de plusieurs établissements
publics, cinq appartements, dont deux logements de deux pièces pour un loyer
mensuel net de 700 fr., deux logements de deux pièces pour un loyer mensuel net
de 1'000 fr. et un appartement de trois pièces au loyer mensuel net de 1'200
fr.
B.
La parcelle n°2014 jouxte la parcelle n°2012, propriété
de Michel Rosset et de Marianne Portmann, qui supporte un bâtiment d'une
volumétrie et d'une typologie comparable à l'immeuble ECA n°2855. Christophe
Dubois y exploite un café-restaurant à l'enseigne "Les alliés". Son
établissement dispose, au rez-de-chaussée, d'un "lounge" se situant à
la limite de la parcelle n°2012, ainsi qu'une cour intérieure, dans laquelle
est aménagée une terrasse.
C.
Le 4 mai 2011, les propriétaires de la parcelle
n°2014 ont demandé l'autorisation de démolir le bâtiment ECA n°2855 et de
construire un immeuble de 14 appartements avec un commerce et un parking
souterrain pour quatre places de parc pour voitures. Le projet prévoit la
création d'un appartement de quatre pièces, de huit appartements de deux pièces
et de cinq appartements de trois pièces, répartis entre le rez-de-chaussée et
cinq étages, dont un attique. Ce projet, mis à l'enquête publique du 24 juin
2011 au 25 juillet 2011 a notamment suscité l'opposition de Christophe Dubois.
Le mouvement des habitants de la Pontaise pour la sauvegarde du patrimoine
architectural a formulé une opposition collective au projet, signée par plus de
700 personnes, dont Caroline Droz, domiciliée rue de la Pontaise 27, Alexandre
Dayer, domicilié av. du Mont-Blanc 12, ainsi que José Antonio Perujo, domicilié
rue de la Pontaise 48.
Il ressort de la synthèse CAMAC du 29
mai 2012 que les services cantonaux consultés ont délivré l'autorisation
spéciale requise. Le service de l'économie, du logement et du tourisme a en
particulier délivré l'autorisation spéciale au sens de la LDTR, malgré le
préavis négatif de la commune de Lausanne, aux conditions suivantes:
"Dans
l'immeuble à reconstruire, 4 logements totalisant une surface de 213,9 m2 (2 x
2 pièces et 2 x 3 pièces) analogue à celle des logements avant travaux (210 m2)
sera soumise à une mesure de contrôle administratif des loyers d'une durée de
dix ans à compter de sa mise sur le marché, le loyer initial des logements
concernés ne devant pas excéder la somme de CHF 236.- m2 / an (valeur mai 2012,
taux de référence OFL de 2,5 %).
En
revanche, le solde des appartements sera libre de tout contrôle administratif
fondé sur le droit cantonal public en matière de préservation du parc locatif
vaudois.
Le
contrôle prévus sous chiffre 1 § 1 de la présente décision consistera en la
production des baux à loyer lors de la première mise en location après travaux,
puis en la production régulière de l'état locatif lors de la période de
contrôle. Ces documents devront informer les locataires en termes non
équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
Ce
contrôle fera l'objet d'une mention de restrictions de droit public au registre
foncier, qui sera inscrite une fois le délai de recours échu, pour la durée de
sa validité.
Conformément à
l'art. 4 al. 5 de la loi, la vente de l'immeuble est soumise à autorisation,
pour autant que la transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette
restriction fera également l'objet d'une mention au registre foncier."
D.
Le 21 février 2013, la municipalité a délivré le
permis de construire sollicité, sous diverses charges et conditions. Le 8 mars
2013, elle a rejeté l'opposition du collectif "Sauvons la maison des
Lauriers" du Mouvement des habitants de la Pontaise pour la sauvegarde du
patrimoine, le 15 mars 2013, celle de Christophe Dubois.
E.
Christophe Dubois a recouru à l'encontre de la
décision du 15 mars 2013 auprès de la cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal, dont il demande l'annulation (affaire AC.2013.0198). Il fait
valoir une atteinte à la clause d'esthétique, ainsi qu'à la protection de la
vue et de l'ensoleillement. La municipalité n'aurait pas examiné la
problématique des nuisances durant le chantier. Enfin, le recourant se plaint
d'une violation des dispositions formelles, relatives à la procédure de mise à
l'enquête publique.
José Antonio Perujo, Caroline Droz
et Alexandre Dayer ont également recouru à l'encontre de la décision du 8 mars
2013 rejetant l'opposition du collectif "Sauvons la maison des
Lauriers" (affaire AC.2013.0213). Ils font valoir des arguments ayant
trait à une violation de la clause d'esthétique, ainsi qu'au maintien de
logements à un loyer abordable.
Le Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique (SIPAL) s'est déterminé. Il a précisé ce qui suit:
"Le
bâtiment ECA 2855 a obtenu la note *4V* lors du recensement architectural de la
commune de Lausanne en 1999, signifiant qu'il est bien intégré. La mention V
signale la présence de vitraux. Le bâtiment ECA 2855 n'est pas au bénéfice
d'une protection spéciale cantonale au sens de la loi sur la protection de la
nature, des monuments et des sites (LPNMS), la Section monuments et sites n'a
donc pas été consultée dans le cadre de l'élaboration de ce projet ou lors de
sa mise à l'enquête.
Le
bâtiment concerné a subi diverses interventions procédant par ajout d'éléments
modifiant la lisibilité de son architecture. Le site bâti environnant est
actuellement constitué d'immeubles d'époques et de qualités diverses, formant
un tout relativement hétéroclite. La qualité de l'ensemble réside
essentiellement dans le traitement actuel de la tête de l'îlot dont
l'aménagement en terrasse plantée offre une respiration de qualité dans le
contexte urbain. L'immeuble en remplacement prévu est d'une architecture
standard qui ne viendra pas altérer l'environnement existant. En conséquences
la Section monuments et sites partage pleinement les conclusions de la déléguée
à la protection du patrimoine bâti de la ville de Lausanne dans son préavis du
8 mars 2013.
Au
vu de ce qui précède, la Section monuments et sites renonce à recourir aux
voies de la LPNMS pour exiger le maintien de ce bâtiment mais souhaite que les
demandes émises par la déléguée susmentionnée soient prises en compte (le
maintien de l'aménagement actuel de l'îlot est esquissé de manière un peu
schématique dans le dossier d'enquête, et l'avenir des vitraux n'est pas
mentionné).
La Section
monuments et sites demande le maintien de l'effet suspensif du recours jusqu'à
ce que les demandes ci-dessus soient prises en compte."
F.
A la demande de la municipalité, le juge
instructeur a joint le recours formé par Christophe Dubois (AC.2013.0198) au
recours formé par José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer
(AC.2013.0213).
G.
Dans sa réponse, la municipalité a conclu au
rejet du recours de Christophe Dubois et à l'irrecevabilité du recours formé
par José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer, subsidiairement à
son rejet.
Invité à répliquer, Christophe
Dubois a maintenu ses conclusions. La municipalité a encore produit des
déterminations.
H.
Le Tribunal a tenu une audience, avec inspection
locale, le 3 octobre 2013. Il a entendu le recourant Christophe Dubois,
représenté par Me Céline Jarry-Lacombe, ainsi qu'Alexandre Dayer. Le compte
rendu de l'audience est formulé dans les termes suivants:
"Les
recourants relèvent tout d'abord que l'emplacement du panneau d'enquête prévu
par l'art. 7 RPGA n'était pas règlementaire. Il a en effet été apposé sur une
porte donnant sur l'avenue des Oiseaux (porte de l'ancien night club), et non
sur la rue de la Pontaise, qui est l'adresse officielle du bâtiment actuel. Les
recourants font également remarquer que l'avenue des oiseaux est beaucoup moins
passante que la rue de la Pontaise.
Ils maintiennent ce grief;
ils considèrent en effet que, du fait de son positionnement, il est possible
que les habitants du quartier n'aient pas eu connaissance de l'avis d'enquête.
Pour
la municipalité, il est peu probable que des habitants du quartier n'aient pas
eu connaissance du projet de construction, dès lors qu'une opposition
collective, réunissant plus de 700 signatures, a été formée.
Les
recourants relèvent ensuite l'existence d'un mur mitoyen entre les parcelles
n°2012 et 2014.
Christophe Dubois, qui exploite un café-restaurant, dont
une salle donne sur le mur mitoyen, se plaint de ne pas avoir été consulté
préalablement. Il déplore également le manque de garantie durant la réalisation
des travaux. Les constructeurs produisent une convention de mars 2013 signée
entre les propriétaires des biens-fonds n°2012 et 2014, qui résoudrait
l'ensemble des difficultés redoutées par Christophe Dubois.
A
la lecture du plan de situation, le mur en question se situerait intégralement
sur la parcelle n°2014.
La municipalité a fait des recherches dans ses
archives, pour connaître l'évolution des constructions, qui datent du début du
XXe siècle (1911). A l'époque, le propriétaire de la parcelle n°2012 voulait
créer un espace pour le jeu de quille sur la parcelle n°2012, en limite de la
parcelle n°2014. Le projet a été autorisé par la municipalité. L'ancien
propriétaire a toutefois changé d'avis, et a souhaité pouvoir réaliser une
buanderie. Ces travaux (en particulier la couverture) n'ont semble-t-il pas été
autorisés par la municipalité. Les documents permettant de retracer l'évolution
de la construction font ensuite défaut. Les anciens plans ne permettent pas de
situer la limite des deux parcelles.
L'architecte
explique que les murs du sous-sol de la construction existante seront préservés
dans la mesure du possible.
En outre, durant les travaux, le restaurant
voisin sera protégé. Les constructeurs relèvent que la perte d'ensoleillement
que craint Christophe Dubois ne sera pas aussi importante. Elle se produira
essentiellement le matin. Il y aura en revanche plus de soleil à midi.
Le
recourant Alexandre Dayer relève, sous l'angle de l'esthétique, que la
démolition du bâtiment existant dénaturera le quartier.
En effet, la
maison en question, qui a reçu la note de 4 au recensement architectural,
serait parfaitement intégrée dans le voisinage. Le projet, dont le traitement
esthétique serait moins bon (volumétrie et forme des façades), enlèverait au
quartier toute son harmonie et toute trace du patrimoine architectural
historique. Me Journot relève que, si les recourants souhaitaient s'opposer à
la démolition du bâtiment, ils auraient déjà dû intervenir en 2006, dans le
cadre de l'adoption du plan général d'affectation, ainsi que du plan de limite
des constructions. En effet, le nouveau plan colloque la parcelle litigieuse
dans la zone urbaine. Le projet s'inscrit dans cette nouvelle réglementation.
Les
recourants mentionnent le préavis négatif d'un des services de la municipalité.
Ce préavis avait toutefois trait à la problématique du logement,
s'agissant de l'application de la loi sur la démolition, la transformation et
la rénovation de maisons d'habitation.
La
municipalité explique qu'elle a signé une convention avec le canton, aux termes
duquel il ressort que les bâtiments avec une note de 1 ou 2 relèvent de la compétence
cantonale.
S'agissant des bâtiments avec note 3 ou 4, la municipalité
doit demander le préavis du délégué à la protection du patrimoine. Un préavis
défavorable permet de déclencher une procédure de classement. En l'occurrence,
la déléguée en charge de la protection du patrimoine a délivré un préavis
positif, qui ne figurait toutefois pas au dossier.
L'assesseur
Renée-Laure Hitz relève le peu de pertinence entre la limite des constructions
imposées depuis 2006 et le maintient de la cour du bâtiment, entièrement grevée
par la limite des constructions.
La municipalité explique qu'elle a
adopté cette mesure, dans la perspective de pouvoir procéder à des aménagements
routiers. Les propriétaires refusant généralement de céder une partie de leur
terrain gratuitement, il est alors nécessaire de procéder par la voie de
l'expropriation, ce que la commune n'envisage pas à l'heure actuelle. La
municipalité relève que les travaux n'ont en aucun cas pour effet de modifier
le parcellaire.
La
cour se déplace sur la parcelle des constructeurs.
Elle se rend dans
l'établissement exploité par le recourant Christophe Dubois. Dans la salle
"lounge", l'architecte précise que la limite de parcelle se situe
dans la salle du recourant, vraisemblablement à l'arrière des poutres soutenant
la toiture du "lounge". Un géomètre sera désigné, pour déterminer
précisément le lieu où se situe la limite de parcelle. Pendant les travaux, il
est prévu de réaliser une isolation pour le bruit et la poussière. Les poteaux,
qui soutiennent la construction du recourant, devraient être maintenus.
La
cour se déplace ensuite dans la terrasse intérieure du recourant.
Elle
constate l'existence d'un bâtiment borgne sur la parcelle voisine au
Nord-Ouest, ainsi que l'emplacement de la maison actuelle, au Sud-Est.
L'architecte précise l'emplacement du futur bâtiment. Il relève également que
les constructeurs ont renoncé à réaliser un étage supplémentaire règlementaire.
L'architecte
explique avoir, dans un premier temps, développé un projet visant à maintenir
le sous-sol existant.
La municipalité a toutefois refusé ce projet,
considérant que l'art. 82 LATC ne lui permettait pas de conserver uniquement le
sous-sol, compte tenu de la contrainte que représente la limite des
constructions.
La
cour se rend à proximité de la porte, où était affiché l'avis d'enquête.
Il
s'agit de l'entrée d'un ancien night club. L'architecte explique qu'il y aura
une césure avec le bâtiment voisin, qui permettra aux véhicules d'accéder aux
quatre places de stationnement prévues. Le mur de la cour se trouvant à l'angle
de la rue de la pontaise et de l'avenue des Oiseaux, qui se prolonge
actuellement tout le long de l'avenue des oiseaux, sera conservé. A hauteur de
la construction projetée, se mur sera détruit, puis reconstruit dans un style
similaire, sur une partie de la façade du sous-sol du bâtiment donnant sur
l'avenue des Oiseaux. Le mur actuel, qui correspond à une des façades du
sous-sol existant, est composé de pierres. Il est pourvu d'une porte et de
trois ouvertures.
La cour constate
enfin que l'environnement bâti est constitué d'immeubles hétéroclites. Il
comprend toutefois également des bâtiments de volumétrie similaire à celui voué
à la démolition, et des bâtiments intéressants, recensés en note 3 et 4."
Les parties ont été invitées à se
déterminer sur le compte rendu de l'audience. A la demande du tribunal, les
constructrices ont produit les plans des bâtiments existants. La municipalité a
produit le préavis de la déléguée à la protection du patrimoine, ainsi que le plan
des tronçons commerciaux. Selon ce dernier plan, la parcelle des constructrices
se situe en majeure partie dans un tronçon commercial.
Considérant
en droit
1.
a)
L’art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110) reconnaît
la qualité pour recourir à
quiconque
ayant pris part à la procédure devant l’autorité
précédente ou ayant été empêché de le faire (let. a), étant
"particulièrement"
atteint par la décision attaquée (let. b) et ayant un intérêt digne de
protection à l’annulation ou à la modification de celle-ci (let. c).
L’art. 75 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du
28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) reconnaît la qualité pour former
recours à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure
devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire,
qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Le législateur cantonal n’a
pas repris la condition d’une atteinte spéciale ou particulière de l’art. 89
al. 1 let. b LTF dans le but d’éviter que le tribunal ne procède à un examen de
la qualité pour recourir grief par grief (BGC séance du 30 septembre 2008,
p. 33). Sous cette seule réserve, le tribunal peut donc se référer à la
jurisprudence fédérale relative à l’art. 89 al. 1 LTF pour définir la qualité
pour recourir.
b) Selon la jurisprudence fédérale,
le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne
d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Le voisin direct
de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité
pour recourir (ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174; 115 Ib 508 consid. 5c p. 511).
La qualité pour recourir peut être reconnue
même en l'absence de voisinage direct, lorsqu'une distance relativement faible
sépare l'immeuble du ou des recourants de la construction litigieuse (cf. ATF
121 II 171 consid. 2b p.174 et la jurisprudence citée, où il est fait référence
à des distances de 45 m, 70 m ou 120 m). Le critère de la distance n'est pas le
seul déterminant; s'il est certain ou très vraisemblable que l'installation ou
la construction litigieuse sera à l'origine d'immissions - bruit, poussières,
vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins, même situés à
une certaine distance, ces derniers peuvent avoir qualité pour recourir (
ATF 136 II 281
consid.
2.3.1 p. 285; 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252, 468 consid. 1 p. 470 ;
125 II 10
consid. 3a
p. 15; arrêt 1A.179/1996 du 8 avril 1997 in RDAF 1997 I p. 242). Le voisin doit
en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de
l'arrêt contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt
personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de
la commune (
ATF 133 II 249
consid.
1.3.1 p. 252; Message précité, FF 2001 p. 4127; cf.
ATF 120 Ib 431
consid.
1 p. 433). Il doit ainsi invoquer des dispositions du droit public des
constructions dont l’application est susceptible d'avoir une incidence sur sa
situation de fait ou de droit (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3. p. 133ss).
c) En l'occurrence, les recourants
José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer ont agi de concert,
signant le même acte de recours. José Antonio Perujo, locataire d'un
appartement dont plusieurs pièces donnent sur la parcelle litigieuse, est un
voisin direct de la parcelle litigieuse. Sa qualité pour recourir doit être
reconnue, dans la mesure où la construction projetée, d'une volumétrie plus
importante que la construction actuelle, entraînera une perte de vue et
d'ensoleillement. La qualité pour recourir de Caroline Droz, qui vit dans un
appartement situé à une centaine de mètres de la construction litigieuse, de
même que celle d'Alexandre Dayer, dont le lieu domicile est distant d'environ
200 mètres, paraît en revanche douteuse. Quoi qu'il en soit, les recourants
ayant agi de concert et un d'entre eux au moins ayant la qualité pour recourir,
il se justifie d'entrer en matière sur le fond. La qualité pour recourir de
Christophe Dubois, voisin direct de la construction en question n'est en outre pas
litigieuse.
d) L’art. 75 al. 1 LPA-VD prévoit,
par ailleurs, qu’a qualité pour former recours toute personne physique ou
morale ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été
privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée
et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou
modifiée. Selon la jurisprudence, l’exigence de
l’art.
75 al. 1
er
let. a LPA-VD, selon laquelle la qualité pour
recourir nécessite notamment d’avoir participé à la procédure antérieure,
implique, en matière de permis de construire, d’avoir déposé une opposition en
temps utile (arrêts AC.2010.0019 du  12 novembre 2010 consid. 1b ;
AC.2009.0251 du 17 septembre 2010 consid. 1b ; AC.2009.0216 du 22
juillet 2010 consid. 1).
La qualification
d’opposition ne doit pas être trop restrictive (arrêt AC.2012.0184 du 28 mars
2013, consid. 1b).
L'autorité intimée fait valoir que les
recourants José Antonio Perujo, Caroline Droz et Alexandre Dayer n'ont pas
formé personnellement opposition au projet litigieux. Les recourants ne
prétendent toutefois pas que le mouvement des habitants de la Pontaise pour la
sauvegarde du patrimoine architectural soit une association. Si Alexandre Dayer
et Caroline Droz ont agi en tant que représentant de ce mouvement, ils ont
également signé l'opposition collective, à titre personnel, de même que José
Antonio Perujo. Il convient d'en déduire qu'ils sont intervenus dans la
procédure de mise à l'enquête. Ils disposent dès lors de la qualité pour
recourir sous l'angle de l'art. 75 al. 1 let. a LPA-VD.
2.
Les recourants se plaignent tout d'abord d'une
violation des prescriptions formelles relative à la procédure de mise à
l'enquête publique, en particulier des alinéas 1 à 3 de l'art. 109 LATC. Cette
disposition prévoit ce qui suit:
"
1
La demande de permis est mise à l'enquête publique par la municipalité
pendant trente jours.
2
L'avis d'enquête est affiché au
pilier public, publié dans un journal local, dans la Feuille des avis officiels
du Canton de Vaud ainsi que sur le site Internet officiel de l'Etat de Vaud; il
indique de façon précise le propriétaire, l'auteur du projet au sens de
l'article 106, le lieu d'exécution des travaux projetés et, s'il s'agit d'un
bâtiment, sa destination, ainsi que les dérogations éventuelles demandées.
3
Le règlement communal peut exiger en outre la pose d'un panneau
indiquant l'objet et les dates de l'enquête publique."
En application de l'art. 109 al. 3
LATC, la municipalité a adopté l'art. 7 RPGA, qui dispose de ce qui suit:
"
1
Dès le premier jour de l'enquête publique, et pendant toute la durée de celle-ci,
le propriétaire appose à ses frais, sur le fonds concerné et à la vue directe
du public, un panneau fourni par la direction des travaux indiquant l'objet de
la demande de permis de construire et les dates de l'enquête publique.
2
Il est restitué à la direction des
travaux à l'échéance de l'enquête.
3
L'obligation de le faire apposer de
manière adéquate, de le restituer, de même que d'en empêcher tout usage abusif
incombe au propriétaire.
4
Selon l'importance de l'objet, il peut être exigé l'apposition de
plusieurs panneaux."
Selon les recourants, la
municipalité aurait dû exiger la pose du panneau prévu à l'art. 7 RPGA sur une
porte donnant sur la rue de la Pontaise, dès lors qu'il s'agirait de l'adresse
officielle de la maison érigée sur la parcelle n°2014. Cette interprétation ne
ressort toutefois pas de l'art. 7 RPGA, qui dispose uniquement que le panneau
doit être apposé sur le fonds concerné et à la vue directe du public. Bien
qu'en l'occurrence, le panneau ait été placé sur une porte donnant sur une rue
moins passante, il respecte les exigences formelles prévues par la
réglementation communale. La municipalité a certes reconnu que la solution
choisie par les constructrices n'était pas la plus judicieuse. Elle n'a
toutefois pas abusé de son pouvoir d'appréciation, en retenant que le panneau
en question n'avait pas à être nécessairement apposé à la porte donnant sur la
rue la plus fréquentée.
Le grief d'une violation de l'art.
109 al. 3 LATC, en relation avec l'art. 7 RPGA doit partant être rejeté.
3.
Les recourants, se référant à l'art. 6 RPGA, reprochent
également l'absence de gabarits.
Selon l'art. 6 RPGA, la
Municipalité exige du propriétaire le profilement de la construction au moyen
de gabarits (al. 1). Pour des constructions de peu d'importance, la
Municipalité peut en dispenser le propriétaire (al. 3). Elle peut également
autoriser le remplacement de la pose de gabarits par des documents
photogrammétriques dont l'exactitude doit être attestée par un ingénieur
géomètre (al. 4).
Il ressort du dossier que les
constructrices ont produit deux photomontages réalisés par un bureau de
géomètre. L'art. 6 al. 4 RPGA prévoit expressément la possibilité, pour la
municipalité, d'autoriser la production de documents photogrammétriques en lieu
et place des gabarits. Les pièces produites par les constructrices permettent en
outre de se faire une idée suffisamment précise de l'envergure du projet. Ce
grief est dénué de pertinence.
4.
Les recourants reprochent au projet un défaut
d'esthétique et d'intégration.
a) Les communes jouissent d'une
autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans,
l'affectation de leur territoire, et lorsqu'elles appliquent le droit des
constructions (art. 139 al. 1 let. d Cst./VD; cf. notamment ATF 115 Ia 114 consid.
3d p. 118 s., 363 consid. 3b p. 367; 108 Ia 74 consid. 2b p. 76 s.; arrêt
1P.167/2003 consid. 3 publié in RDAF 2004 p. 114). Cela ressort en particulier
de l'art. 2 al. 1 LATC, selon lequel l'Etat laisse aux communes la liberté
d'appréciation nécessaire à l'accomplissement de leurs tâches. Le droit
cantonal se borne ainsi à poser quelques règles sur l'esthétique, la solidité
et la salubrité des constructions, sur la suppression des barrières
architecturales et l'utilisation rationnelle de l'énergie (art. 86 à 102 LATC).
En revanche, il ne contient aucune disposition sur la densité des
constructions, en particulier sur le coefficient d'utilisation du sol, la
hauteur et le nombre de niveaux admissibles. Ces domaines ressortissent au seul
droit communal (arrêt 1P.167/2003 du 3 juillet 2003), de même que les
dispositions sur l'esthétique des constructions, dont les communes doivent
assortir leurs règlements afin d'éviter l'enlaidissement des localités et de
leurs abords (art. 86 al. 3 LATC; ATF 1C_447/2012 du 5 août 2013).
b) Les recourants invoquent en
l'occurrence l'art. 73 al. 4 RPGA, qui prévoit que, s'agissant des objets qui
figurent dans un recensement, la Municipalité peut, lorsqu’un ensemble bâti est
identifié et qu’il s’agit, notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti
existant, préserver la volumétrie générale d’ensemble, le rythme du parcellaire,
la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture,
ainsi que les aménagements des espaces libres.
L'art. 73 al. 4 RPGA précise et
détaille la règle générale exprimée par l'art. 86 LATC sur l'esthétique et
l'intégration des constructions. Il convient d'en déterminer la portée dans le
cadre légal fixé par la LAT et par la LATC.
aa) Selon l'art. 17 LAT, les
cantons doivent prévoir des mesures de protection notamment pour "les
localités typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou
culturels" (al. 1 let. c). Les localités typiques au sens de cette
disposition comprennent des ensembles bâtis qui regroupent en une unité harmonieuse
plusieurs constructions et qui s'intègrent parfaitement à leur environnement
(ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260 et les références citées). Les cantons
peuvent protéger de tels ensembles en établissant une zone à protéger au sens
de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit cantonal peut prévoir encore d'autres
mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT), par exemple lorsqu'il s'agit de protéger
des objets bien déterminés tels que des bâtiments ou des monuments naturels ou
culturels (ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260-261). L'adoption d'une zone de
protection est la mesure que le législateur fédéral a envisagée en premier
lieu. Non seulement elle permet d'établir clairement la protection, son but,
son principe et son régime, mais assure la coordination avec les autres
intérêts à prendre en considération dans les procédures d'aménagement du
territoire (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 74). La mise sous protection par
une zone à protéger n'exclut toutefois pas certaines utilisations, car la
mesure de protection peut se superposer aux autres affectations conformes aux
exigences de l'aménagement du territoire. Ainsi, un plan d'affectation spécial
peut aménager un périmètre de manière que, malgré l'utilisation prévue, un
site, un bâtiment, un monument ou un biotope bénéficie des mesures de
protection adéquates sans pénaliser le solde de la parcelle (Moor, Commentaire
LAT, art. 17, no 75).
En ce qui concerne les autres
mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, elles s'imposent en raison de la
variété des situations; en particulier, pour les cas dans lesquels le but de la
protection ne serait pas suffisamment atteint par un zonage au sens de l'alinéa
1er (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 80). Par exemple, l'instrument de la
zone n'est pas adapté lorsque la mesure de protection nécessite d'imposer une
obligation de faire; notamment l'obligation d'entretenir le bâtiment protégé ou
encore les travaux de restauration à entreprendre pour assurer son
développement ou sa mise en valeur (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 81).
Font aussi partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, les
inventaires et classements prévus par le droit cantonal, les clauses générales
de protection, ainsi que les clauses d'esthétique, l'acquisition de la
propriété par la collectivité publique ou la conclusion de contrats avec des
particuliers ainsi que les mesures provisionnelles (Moor, Commentaire LAT, art.
17, nos 83 à 93).
bb) En droit vaudois, la LATC
attribue aux communes la compétence d'adopter des zones à protéger au sens de l'art.
17 al.1 LAT en prévoyant à l'art. 47 LATC que les plans d'affectation peuvent
contenir des dispositions relatives notamment aux paysages, aux sites, aux
rives de lacs et de cours d'eau, aux localités et aux ensembles ou aux
bâtiments méritant protection (art. 47 al. 2 ch. 2 LATC). Les communes peuvent
également prévoir des dispositions relatives à la création et à la préservation
d'espaces verts ainsi qu'à la plantation et à la protection des arbres (art. 47
al. 2 ch. 4 LATC). Le canton peut de son côté aussi établir des zones protégées
dans le cadre de l'adoption de plans d'affectation cantonaux notamment pour les
paysages, les sites, les rives de lacs et de cours d'eau, les localités ou les
ensembles méritant protection (art. 45 al. 2 let. c LATC). L'art. 86 LATC
attribue à la municipalité la tâche de veiller à ce que les constructions
présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à
l'environnement (al. 1). La municipalité doit refuser le permis pour les
constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le
caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue ou de nuire à
l'aspect d'un édifice d'une valeur historique, artistique ou culturelle (al.
2).
cc) La loi vaudoise sur la
protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS)
fait partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT; cette
législation instaure une protection générale de la nature et des sites,
englobant tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui
méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment
esthétique, historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4
LPNMS) ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des
antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire de
l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités mobilières et immobilières
trouvées dans le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique,
artistique, scientifique ou éducatif (art. 46 LPNMS). La loi prévoit
l'établissement d'un inventaire dans le cadre de la protection spéciale de la
nature et des sites (art. 12 et ss LPNMS) ainsi qu'un inventaire lié à la
protection spéciale des monuments historiques et des antiquités (art. 49 et ss
LPNMS). Lorsque des travaux sont envisagés sur un objet soumis à la protection
générale, le Département des infrastructures peut prendre les mesures
provisionnelles nécessaires à sa sauvegarde (art. 10 et 47 LPNMS), la validité
de la mesure provisionnelle étant subordonnée à la condition que l'autorité
cantonale ouvre une enquête publique en vue du classement de l'objet dans un
délai de trois mois, pour les monuments historiques et les antiquités, et de
six mois pour les objets soumis à la protection générale de la nature et des
sites, ces deux délais étant prolongeables chacun de six mois par le Conseil
d'Etat (art. 11 et 48 LPNMS).
Lorsque l'objet fait partie d'un
inventaire, l'enquête en vue du classement doit être ouverte dans les trois
mois suivant l'annonce des travaux par le propriétaire (art. 18 et 51 LPNMS).
Pour la protection spéciale de la nature et des sites, l'arrêté de classement
désigne alors l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les mesures de
protection déjà prises, les mesures de protection prévues pour sa sauvegarde,
sa restauration, son développement et son entretien (art. 21 LPNMS). Le cas
échéant, le département compétent peut fixer au propriétaire un délai
convenable pour exécuter les travaux d'entretien nécessaires et, à défaut, les
faire effectuer aux frais de ce dernier (art. 29 LPNMS). Pour la protection
spéciale des monuments historiques et des antiquités, l'arrêté de classement
désigne aussi l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les mesures de
protection déjà prises et il définit les mesures de conservation ou de
restauration nécessaires à charge du propriétaire (art. 53 LPNMS). L'arrêté de
classement permet en outre à l'Etat de procéder par voie contractuelle ou par
voie d'expropriation à l'acquisition de l'objet (art. 64 LPNMS). L'Etat dispose
également d'un droit de préemption légal sur les monuments historiques et les
antiquités classés (art. 65 LPNMS; voir aussi ATF 119 Ia 88, consid. 4a, p.
93-94).
c) Les communes vaudoises ont ainsi
la possibilité d’intégrer dans leur réglementation des règles matérielles
visant des buts comparables à ceux d’un arrêté de classement pour la protection
de bâtiments dignes d’intérêt en application de l’art. 47 al. 2 ch. 2 LATC. En
pareil cas, les règles matérielles de protection ne sont plus subordonnées à
l’adoption d’un arrêté de classement, mais résultent de l’application de la
réglementation communale sur les constructions. C’est la municipalité qui est
compétente en première ligne pour l’application de ces règles (art. 17 et 104
LATC). Mais le département a un pouvoir d’intervention dans ce domaine, car il
dispose d’un droit d’opposition (art. 110 LATC) et d’un droit de recours (art.
104a LATC) pour contester une décision municipale qui ne serait pas conforme à
la réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou des
bâtiments dignes d’intérêt. Il existe d’ailleurs une obligation de coordonner
les plans d’affectation avec les mesures résultant de la LPNMS. L’art. 2 RPNMS
prévoit en effet que les autorités communales doivent tenir compte des objets
méritant d’être sauvegardés (notamment ceux mis à l’inventaire ou soumis à la
protection générale) en élaborant leurs plans d’affectation. Cette disposition
reprend d’ailleurs les principes de coordination qui résultent déjà du droit
fédéral (art. 2 al. 1 et 25a al. 4 LAT) et du droit cantonal (art. 2 LATC).
aa) La Commune de Lausanne a
concrétisé cette obligation de coordination en prévoyant à l'art. 73 RPGA une
disposition spéciale pour les "objets figurant dans un recensement".
Cette disposition fait état de trois catégories de recensement, à savoir : le
recensement architectural, le recensement des jardins d'intérêt historique et
celui des ensembles bâtis (al. 1). Tous les travaux concernant un objet figurant
dans l'un de ces trois recensements doivent alors faire l'objet d'un préavis du
délégué communal à la protection du patrimoine bâti (al. 2). Sur la base de ce
préavis, la municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et
interdire les constructions, transformations ou démolitions (al. 3). La
municipalité peut également, lorsqu'un ensemble bâti est identifié et qu'il
s'agit, notamment, d'éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la
volumétrie générale de l'ensemble, le rythme du parcellaire, la composition
verticale et horizontale des façades, les formes des toitures, ainsi que
l'aménagement des espaces libres (al. 4). Alors que les restrictions que la
municipalité peut imposer au sens de l'art. 73 al. 3 RPGA semblent subordonnées
au préavis du délégué communal à la protection du patrimoine bâti,
l'intervention de la municipalité selon l'alinéa 4 de l'art. 73 RPGA serait
indépendante d'un tel préavis. Au demeurant, la municipalité ne peut de toute
manière statuer sur une demande de permis de construire touchant un objet
recensé au sens de l'art. 73 RPGA sans consulter son service compétent en
matière de protection du patrimoine bâti; il se pose alors la question de
savoir si l'art. 73 al. 2 RPGA a seulement le rôle d'une règle de fonctionnement
interne, qui n'a pas de portée propre.
bb) La règle communale fait
référence au recensement architectural qui sert de base à l'inscription d'un
objet à l'inventaire LPNMS. L’inventaire prévu à l’article 49 LPNMS est en
effet fondé sur le recensement architectural établi conformément à l'art. 31
RPNMS. Le propriétaire qui envisage des travaux affectant un objet à
l’inventaire doit alors prendre contact avec le département compétent avant
l’élaboration du projet définitif et le dépôt de la demande de permis de
construire. L’annonce des travaux d’où part le délai pour le classement de
l’objet correspond à la date du dépôt de la demande de permis de construire
comportant toutes les pièces requises selon les articles 108 et 114 LATC (art.
32 RPNMS). Ainsi, il y a une distinction à opérer entre des bâtiments qui font
l’objet du recensement architectural du canton de Vaud selon l’article 30 RPNMS
et ceux qui sont mis à l’inventaire selon l’article 31 RPNMS (arrêt TA
AC.2006.0113 du 12 mars 2007). La directive cantonale concernant le recensement
architectural du canton de Vaud, dans l’édition de mai 2002, comporte une
classification de tous les bâtiments recensés allant de la note 1 à la note 7.
La note 1 comprend les bâtiments
d’importance nationale. Le monument a une valeur justifiant un classement comme
monument historique et en tous les cas est inscrit à l’inventaire. Le monument
est alors à conserver dans sa forme et sa substance et aucun travail
d’entretien, de restauration ou de transformation ne devrait y être effectué
sans une étude archéologique préalable et une recherche d’archives ainsi que
l’établissement d’une documentation. La note 2 recense les monuments
d’importance régionale. L’édifice devrait être conservé dans sa forme et sa
substance ; des modifications peuvent être envisagées sans qu’elles n’en
altèrent le caractère. Les monuments d’importance régionale ont en principe une
valeur justifiant un classement comme monument historique. Ils sont en tous les
cas inscrits à l’inventaire. La note 3 recense les objets intéressants au
niveau local. Le bâtiment mérite d’être conservé mais il peut être modifié à
condition de ne pas altérer les qualités qui ont justifié la note 3. Le
bâtiment en note 3 n’a pas une valeur justifiant le classement comme monument
historique. Toutefois, il a été inscrit à l’inventaire jusqu’en 1987. Mais,
depuis, même si cette mesure reste possible de cas en cas, elle n’est plus
systématique. Les objets recensés en note 3 sont placés sous la protection
générale régie par l’article 46 LPNMS. Les objets auxquels la note 4 est
attribuée sont qualifiés de bien intégrés. Selon le commentaire figurant dans
la directive, le bâtiment est bien intégré par son volume, sa composition et,
souvent encore, sa fonction. Les objets de cette catégorie forment en général
la majorité des bâtiments d’une localité. Ils sont donc déterminants pour
l’image d’une localité et constitutifs du site. A ce titre, leur identité
mérite d’être sauvegardée. Toutefois, ils ne possèdent pas une authenticité, ni
une qualité architecturale justifiant une intervention systématique de la
Section des monuments historiques en cas de travaux.
cc) La jurisprudence a précisé que
l’évaluation des bâtiments effectuée dans le cadre du recensement
architectural, même si elle ne déploie pas un effet juridique contraignant,
constitue un élément d’appréciation important pour les autorités chargées de
l’aménagement du territoire lors de l’adoption des zones à protéger prévues par
l’article 17 al. 1 lettre c LAT. L’appréciation sur la valeur d’un bâtiment
peut également entrer en ligne de compte dans la procédure de demande de permis
de construire lorsque l’autorité applique les règles concernant l’intégration
et l’esthétique des constructions selon l’article 86 LATC; la clause d’esthétique
fait partie en effet des autres mesures du droit cantonal réservées par
l’article 17 al. 2 LAT pour les zones à protéger (Moor, Commentaire LAT, art.
17 nos 87 et 88). Ainsi, le recensement architectural est un élément
d’appréciation que les communes peuvent prendre en considération lors de
l’établissement des plans d’affectation touchant des localités typiques (arrêts
TA AC.2006.0113 du 12 mars 2007, AC.2004.0031 du 21 février 2006, AC.2004.0003
du 29 décembre 2005, AC.2003.0204 du 21 décembre 2004, AC.2002.0128 du 12 mars
2004 et AC.2000.0122 du 9 septembre 2004).
d) La réglementation communale peut
donc attacher des effets juridiques aux travaux du recensement architectural
pour autant que les restrictions à la garantie de la propriété qui en résultent
ressortent clairement de la disposition réglementaire communale. Rien ne
s'oppose non plus à ce que la réglementation communale attache des effets
juridiques aux autres travaux de recensement effectués par la commune pour les
jardins d'intérêt historique et les ensembles bâtis. L'art. 27 RPNMS prévoit
d'ailleurs l'établissement d'un recensement des paysages, localités et des
sites construits que le canton n'a pas encore élaboré. Le droit cantonal
n'empêche pas l'autorité communale d'établir des recensements portant notamment
sur les jardins historiques ou les ensembles bâtis, à défaut d'une
documentation cantonale dans ces différents domaines. L'autorité communale peut
également attacher des effets juridiques à ces travaux de recensement qui servent
de base à l'établissement du plan d'affectation; mais il faut également que la
base légale réglementaire communale comporte les précisions suffisantes sur les
restrictions au droit de propriété qui en résultent. Il faut que les buts de la
protection et les mesures qui en résultent soient déterminables avec
suffisamment de prévisibilité par les propriétaires concernés.
e) En l'espèce, le bâtiment dont la
démolition est envisagée, a obtenu la note de *4V* au recensement
architectural, signifiant qu'il est bien intégré. Le SIPAL est d'avis que le
site environnant est constitué d'immeubles d'époques et de qualités diverses,
formant un tout relativement hétéroclite. La construction litigieuse et la
maison voisine présentent une volumétrie peu importante par rapport aux autres
immeubles voisins, dont certains figurent également au recensement
architectural avec une note de 3 et 4, qui présentent un caractère urbain
nettement plus marqué et qui ont une typologie très différente de la
construction litigieuse. L'immeuble en cause, s'apparentant à une maison
traditionnelle, constitue certes un des derniers vestiges de cette architecture
datant du début du XXème siècle; il est toutefois isolé au sein d'un
environnement urbain composé autant d'immeubles anciens, que d'immeubles
modernes. Sa situation n'est ainsi pas comparable avec celle des maisons
traditionnelles situées à la rue des amis et à la rue des jardins, qui
présentent toutes une volumétrie et des caractéristiques architecturales
semblables, correspondant à celles de maisons traditionnelles (toiture à deux
pans et ouvertures classiques, munies de volets). L'unité formée par les
immeubles sis sur les parcelles n°2012 et 2014 ne saurait à elle seule
justifier leur maintien. L'autorité intimée a dès lors considéré à juste titre
qu'aucun intérêt public prépondérant, par rapport à l'intérêt privé des
propriétaires à pouvoir tirer un meilleur parti de leur parcelle, ne justifiait
la conservation du bâtiment ECA n°2855.
f) Il se pose alors la question de
savoir si en dehors des règles spéciales de l'art. 73 RPGA, la volumétrie et la
typologie de la construction projetée serait contraire à la clause d'esthétique
prévue à l'art. 86 LATC.
aa) L'art. 86 LATC a la teneur
suivante :
"La
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
Elle
refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de
compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier
ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,
artistique ou culturelle.
Les règlements
communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement
des localités et de leurs abords."
Pour sa part, l'art. 69 RPGA a la
teneur suivante :
"
Art.
69. Intégration des constructions
1
Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre
l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou
de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou
architectural sont interdites.
2
Les
constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui
leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et
s’intégrer à l’environnement."
Ces deux dispositions communale et
cantonale ont une portée comparable et il convient donc de se référer à la
jurisprudence du tribunal relative à la clause générale d'esthétique (voir
arrêt TA AC.2004.0100 du 27 décembre 2004).
bb) Selon la jurisprudence, un
projet de construction peut être interdit sur la base de ces dispositions même
s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont
applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les
possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et
irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction
est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa
réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un
bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 I a 346 consid. b; 101 Ia 223
consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir
d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le
pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la
décision communale si la clause générale d'esthétique a pour seul but d'assurer
l'intégration de nouvelles constructions; en revanche, lorsque la clause
d'esthétique est appelée à compléter la réglementation de la zone, par exemple
lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la longueur
ou la hauteur des bâtiments, et qu'elle donne ainsi un contenu concret à la
réglementation de la zone, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à
l'opportunité (art. 33 al. 3 let. b LAT et ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93
consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1 ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b).
Le libre pouvoir d'examen ne permet toutefois pas au tribunal de substituer sa
propre appréciation à celle de l'autorité communale : il implique seulement de
vérifier si l'autorité de première instance est restée dans les limites d'une
pesée consciencieuse de tous les intérêts à prendre en considération (voir ATF
114 Ia 247/248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).
cc) Le bâtiment projeté a une architecture
standard. Tel est également le cas de plusieurs immeubles construits dans le périmètre
immédiat de la parcelle litigieuse, sur le côté est de la rue de la Pontaise.
Sa volumétrie correspond par ailleurs à celle voulue dans la réglementation
communale, qui colloque la parcelle n°2014 dans la zone urbaine, soit la zone
constructible la plus dense de la commune. Il convient dès lors de confirmer
l'appréciation de la Municipalité, qui a considéré à juste titre que le nouveau
bâtiment n'altérerait pas l'environnement existant, composé de constructions
hétéroclites.
5.
a) En sus des règles générales sur l'esthétique,
la commune de Lausanne dispose d'une réglementation spécifique, à l'art. 70
RPGA, relative au traitement des aménagements extérieurs. Cet article prévoit
ce qui suit:
Art. 70. Aménagements extérieurs
1
Les aménagements extérieurs privés bordant
les rues participent à l’identité de celles-ci lorsqu’un caractère d’unité peut
être identifié. Leur traitement fait l’objet d’une attention particulière. La
Municipalité veille à ce que les aménagements projetés respectent le caractère
de la rue.
2
Lorsqu’une construction, transformation ou démolition est susceptible
de compromettre les aménagements existants bordant les rues ou des éléments de
transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux
qui en font partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au
maintien de tout ou partie desdits aménagements.
Il convient encore d'examiner, sous
l'angle du respect de la clause d'esthétique, le traitement des aménagements
extérieurs. Le SIPAL a en effet relevé que la qualité de l'ensemble résidait
essentiellement dans le traitement actuel de l'îlot, dont l'aménagement en
terrasse plantée offrait une respiration de qualité dans le contexte urbain. Le
SIPAL a dès lors expressément demandé le maintien de cet aménagement, en
relevant qu'il était esquissé de manière un peu schématique dans le dossier
d'enquête. Lors de l'audience, le tribunal a constaté la pertinence de cette réserve,
également mise en évidence par la déléguée à la protection du patrimoine bâti
de la commune de Lausanne. Dans sa décision d'octroi du permis de construire,
la municipalité a expressément exigé que la terrasse, son mur de soutènement
surmonté d'une barrière, le portail et l'enseigne, ainsi que les platanes
existants soient conservés et que cet emplacement soit affecté à un usage
public.
Dans sa configuration actuelle, l'îlot
est soutenu par un mur en pierre, qui se prolonge le long de l'avenue des
oiseaux, puis se confond avec la façade du sous-sol inférieur d'une des parties
du bâtiment existant. La solution choisie par la municipalité, qui consiste à
maintenir uniquement la terrasse, apparaît problématique. Elle aura en effet
pour conséquence de créer une rupture entre la partie de la terrasse, implantée
en dérogation de la limite des constructions, et la façade de la construction
projetée le long de l'avenue des oiseaux, implantée sur la limite des
constructions. Il en résultera un décrochement peu esthétique et incohérent,
d'environ 1,5 mètre, le long de l'avenue des oiseaux. Or, aux termes de l'art.
70 RPGA, lorsqu'une construction, transformation ou démolition est susceptible
de compromettre les aménagements existants bordant les rues ou des éléments de
transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveau qui
en font partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de
tout ou partie desdits aménagements. La solution choisie en l'occurrence par la
municipalité apparaît contraire à cette disposition. Le maintien de la façade
implantée sur la limite des constructions est en effet indispensable pour
conserver l'harmonie actuellement existante dans le traitement de la tête de
l'îlot situé à l'angle que forme la rue de la Pontaise et l'avenue des oiseaux.
A l'audience, l'architecte du
projet a expliqué que sa première intention était d'intégrer le socle existant
en sous-sol au projet de construction, ce qui permettrait de maintenir le mur
d'origine dégagé par la pente. La municipalité a expliqué s'être opposée à ce
premier projet, qu'elle a jugé contraire à l'art. 82 LATC. Elle a dès lors
exigé que l'ensemble de l'immeuble respecte la limite des constructions. Il
convient d'examiner si le maintien du sous-sol, en particulier de la façade
donnant sur l'avenue des oiseaux, constitue une solution réalisable.
b) L'art. 82 LATC dispose de ce qui
suit:
"
1
L'article 80 est applicable par analogie aux bâtiments
frappés d'une limite des constructions, sous les réserves suivantes:
a.
le permis pour les travaux de transformation partielle ou d'agrandissement ne
peut être accordé que moyennant une convention préalable de précarité passée
entre le propriétaire et l'autorité compétente, par laquelle le propriétaire
s'engage à renoncer, en cas d'expropriation, à réclamer la plus-value résultant
des travaux; des exceptions peuvent
être
prévues par
voie
réglementaire;
b.
la convention de précarité fait l'objet d'une mention au registre foncier qui
en précise la portée; elle est opposable en tout temps au propriétaire,
notamment en cas d'expropriation matérielle ou formelle;
c. la reconstruction
empiétant sur une limite des constructions n'est pas autorisée."
L'art. 80 LATC, auquel renvoie
l'art. 82 LATC est ainsi libellé:
"
1
Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir
entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la
distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des
volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant
qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou
à la destination de la zone.
Les travaux ne doivent pas aggraver
l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent
pour le voisinage.
3
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux
règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits.
Cependant,
en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la
reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans
la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les
règles de la zone.
L'alinéa 2 est applicable par analogie."
D'emblée, on relèvera que la
construction existante présente la particularité d'être formée de deux parties
distinctes, comme le montrent les plans produits après l'audience par les
constructrices. Une première partie (portant la référence ECA n°2855a sur le
plan de situation), probablement la plus ancienne, est constituée d'une maison
d'habitation, comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée (café), deux étages
d'habitation et des combles habitables. Une seconde partie, vraisemblablement
réalisée postérieurement (portant la référence ECA n°2855b), a été construite autour
du bâtiment ECA n°2855a sur deux étages (sous-sol et rez-de-chaussée) et comprend
plusieurs établissements publics. La typologie de ces deux corps de bâtiments
est très différente, bien que ceux-ci soient, par endroit, communicants. On
peut dès lors se demander si les deux parties du bâtiment actuellement érigé
sur la parcelle n°2014 doivent être appréhendés séparément ou comme une seule
construction, du point de vue de l'application de l'art. 80 LATC,
respectivement de l'art. 82 LATC.
La jurisprudence considère généralement
un bâtiment existant comme un tout, de sorte que c'est dans son entier que l'immeuble
n'est pas conforme au règlement, lorsqu'il empiète partiellement sur un
alignement, excède la proportion de surface prescrite, compte un niveau de trop
ou ne respecte pas la distance imposée jusqu'à la propriété voisine. Il
convient toutefois de réserver le cas où la limite des constructions ne
frapperait qu'un corps de bâtiment aisément séparable ou matériellement distant
du solde de la construction (RDAF 1974, p. 225s.; RDAF 1973 p. 293s.). La
jurisprudence mentionne également le cas où l'alignement ne grèverait qu'une
surface tellement restreinte du bâtiment que l'expropriation ne vouerait certainement
pas celui-ci à la démolition (RDAF 1973 p. 293s.). La question de savoir s'il
faut considérer qu'il existe en l'occurrence deux corps de bâtiments bien
distincts peut demeurer indécise.
La conservation de l'étage
inférieur du bâtiment qui empiète actuellement sur la limite des constructions
le long de l'avenue des oiseaux, n'aggraverait pas l'atteinte à la réglementation
en vigueur, puisqu'un seul étage subsisterait, au lieu des deux actuels du
bâtiment ECA n°2855b. On relèvera d'ailleurs que la décision querellée exige
expressément le maintien de la terrasse existante, qui empiète pourtant également
sur la limite des constructions. La municipalité a également autorisé le
prolongement du mur de la terrasse en bordure d'une partie de l'avenue des oiseaux.
On ne discerne dès lors pas quel intérêt poursuivi par la municipalité
s'opposerait au maintien de la partie des locaux du sous-sol de la construction
existante, donnant sur l'avenue des oiseaux, qui représentent un empiètement restreint
sur la limite des constructions, par rapport à la fonction esthétique qu'il
remplit. La municipalité a par ailleurs clairement indiqué qu'elle n'avait
aucun projet d'aménagement routier dans ce secteur. Si tel devait être le cas à
l'avenir, il y aurait alors lieu de réexaminer le traitement des aménagements
extérieurs, dont la municipalité pourrait obtenir, si nécessaire,
l'expropriation jusqu'à la limite des constructions au sens de l'art. 82 LATC
au moyen de la convention de précarité signée avec les propriétaires des
parcelles en cause. De telles mesures n'auraient pas pour effet de condamner
l'ensemble de la construction, l'empiètement sur la limite des constructions
étant restreint (de l'ordre d'1,5 mètre) et limité à l'étage du sous-sol du
bâtiment.
On relèvera enfin que le droit
communal peut prévoir des dispositions plus restrictives que les art. 80 al. 2
et 82 LATC s'agissant de protection des sites et du patrimoine architectural. L'intérêt
public à la préservation du patrimoine architectural permet en effet, dans une
certaine mesure, de déroger à l'art. 80 LATC (Steve Favez, La garantie des
situations acquises, Genève/Zürich/Bâle, 2013, p. 354ss). En l'occurrence,
l'art. 70 RPGA exige expressément d'accorder une attention particulière au
traitement des
aménagements extérieurs privés bordant les
rues qui participent à l’identité de celles-ci lorsqu’un caractère d’unité peut
être identifié. Tel est le cas de la façade du bâtiment existant qui borde
l'avenue des oiseaux, dans la mesure où elle s'inscrit dans le prolongement
d'un mur existant, dont la municipalité a expressément exigé le maintien. Il
convient en effet de déterminer quelle est la portée de l’art. 70 RPGA par
rapport au plan communal fixant la limite des constructions.
c) L'art. 36 al. 1 et 2 de la
loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.01)
prescrit ce qui suit:
"
1
A défaut de plan fixant la limite des constructions, les distances minima à
observer, lors de la construction de tout bâtiment ou annexe de bâtiment, sont
les suivantes :
[…]
c.           pour
les autres routes cantonales secondaires, les routes de berges et les routes
communales de 2e classe, 10 mètres hors des localités et 7 mètres à l'intérieur
des localités;
[...]
2
La
distance est calculée par rapport à l'axe de la chaussée, délimitée par les
voies de circulation principales."
L'art. 37 al. 1 LRou a la teneur
suivante:
"A défaut de plan fixant la
limite des constructions souterraines, l'autorité compétente peut autoriser
celles-ci ainsi que les dépendances de peu d'importance à une distance de 3
mètres au moins du bord de la chaussée; l'autorisation est refusée lorsque la
sécurité du trafic ou la stabilité de la chaussée l'exigent."
Il ressort de la jurisprudence relative
aux art. 36 et 37 al. 1 LRou, que ces disposition ont bien un caractère
impératif, mais réservent la réglementation communale, qui peut prévoir une
distance inférieure à 3 mètres, soit en instituant une limite de construction
spéciale soit par le biais d'une disposition réglementaire obligatoire
autorisant expressément certains aménagements dans l'espace grevé par la limite
des constructions (AC.2006.0251 du 27 juin 2007; AC.2003.00160 du 28 janvier
2004; AC.2001.0099 du 18 avril 2002).
Les distances
inférieures à celles de la LRou peuvent ainsi non seulement être fixées par des
plans d'alignement, mais aussi par des dispositions réglementaires autorisant
expressément certains aménagements dans l'espace grevé par la limite des
constructions, pour autant que les exigences de sécurité requises par la loi
sur les routes soient respectées (arrêts AC.2012.0122 du 17 mai 2013, consid.
5b; AC.2010.0243 du 16 mars 2011, consid. 2c; AC.2009.0094 du 19 mai 2010,
consid. 4).
L'art. 70 RPGA doit être en
l'occurrence interprété comme une disposition réglementaire permettant de déroger
aux limites de constructions instituées par la LRou ou par un plan d’alignement
communal. En effet cette disposition permet à la Municipalité d’imposer le
maintien des aménagements existants bordant les rues ou des éléments de
transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux
qui font partie de ces éléments (al. 2). La règle comporte alors une dérogation
à une limite des constructions qui empêcherait le maintien des aménagements de
qualité à conserver. En l’espèce, il ressort de l’inspection locale que le
prolongement du mur sur le soubassement existant participe clairement à
l’identité de la rue et présente un caractère d’unité qui a d’ailleurs été
identifié. Comme la démolition du soubassement est susceptible de compromettre
l’aménagement existant elle doit être interdite et l’art. 70 RPGA comporte
alors une forme de dérogation à la limite des constructions qui fait
correspondre, dans le secteur considéré, la limite des constructions à
l’emprise des aménagements extérieurs de la rue à conserver. A défaut, les
plans de l’imites des constructions rendrait l’application de l’art 70 RPGA
pratiquement inopérante.
En l'état, le projet viole l'art.
70 RPGA, dès lors qu'il compromet le maintien d'aménagements existants de
qualité, pour le seul motif que ceux-ci empiètent sur une limite des
constructions. Or, comme on l'a vu, l'application de l'art. 70 RPGA a pour
conséquence de déroger à la limite des constructions, de manière à la faire
concorder avec les aménagements à conserver au sens de la réglementation
communale. L'art. 82 LATC ne trouve dès lors pas application en l'occurrence, car
la construction, qui doit être maintenue en application de l’art. 70 RPGA,
n’est ainsi plus grevée par la limite des constructions car bénéficie de la
dérogation qui résulte de l’application cette disposition. Cette interprétation
permet de concilier la préservation des aménagements extérieurs existants de
qualité et le respect des limites des constructions. Il appartiendra aux
constructrices de soumettre à l'enquête complémentaire un projet modifié,
permettant de conserver la façade existante du sous-sol du bâtiment ECA n°2855b
donnant sur l'avenue des oiseaux, jusqu'à la limite de la parcelle voisine
n°2013. Les places de stationnement et leur accès pourront être réalisés à
l'intérieur du socle du sous-sol, qui devra être conservé jusqu'à la limite de
la parcelle n°2013. Quant à la porte d'accès, elle devra être aménagée à la
place de la large ouverture déjà existante dans le mur qui longe l'avenue des
oiseaux.
6.
Selon le recourant Christophe Dubois, le projet
litigieux porterait atteinte à la vue et à l'ensoleillement depuis la terrasse
intérieure de l'établissement qu'il exploite.
a)  La vue est une situation de
fait dont la privation ou la restriction au moment de la construction d’un
bâtiment réglementaire sur un bien-fonds voisin constructible ne peut être
invoquée que si l’intérêt des voisins au maintien de la vue est protégé par une
norme spéciale du droit communal. En d’autres termes, le droit à la vue n’est
pas protégé en droit public, si ce n’est indirectement, au travers des règles
de police des constructions fixant, soit la distance à respecter entre les
bâtiments et la limite de propriété voisine, soit la hauteur des bâtiments
(arrêts AC.2009.0199 du 7 décembre 2009, consid. 2; AC.2006.0073 du 23 juin
2006 ; AC.2004.0194 du 28 juillet 2005).
En effet, si l'existence d'un droit à la vue devait
être reconnu, il serait difficile sinon impossible de mener à bien des mesures
d'urbanisation, tant il est vrai que la réalisation de nouvelles constructions
a souvent pour conséquence de porter atteinte à la vue dont jouissent les
voisins. Lorsqu'une vue résulte d'une situation provisoire, soit du fait que
les propriétaires des parcelles voisines n'ont pas exploité tout ou partie du
potentiel constructible prévu par la réglementation communale, sa perte n’est
protégée d’aucune manière par le droit public. Tout propriétaire qui acquiert
un bien-fonds dans une zone à bâtir doit s’attendre à ce que les parcelles
voisines puissent être construites selon les mêmes possibilités réglementaires
dont il bénéficie, même si ces possibilités sont ultérieurement modifiées pour
prévoir une densification (v. arrêt AC.2006.0165 du 15 février 2007 et les
références citées). Ainsi, les voisins ne peuvent réclamer le maintien de la
vue dont ils ne jouissent que si leur intérêt à ce maintien est
protégé par une norme spéciale du droit communal (arrêt AC.2009.0199
du 7 décembre 2009, consid. 2).
En l'occurrence, le recourant
Christophe Dubois ne mentionne aucune violation des dispositions concernant le
respect de la hauteur des constructions. Le recourant ne saurait en outre
déduire ce droit d'une éventuelle violation de la clause d'esthétique. En
effet, comme on l'a vu, le projet en cause ne porte pas atteinte, sous l'angle
de la hauteur du bâtiment projeté, à l'art. 86 LATC.
b) Quant à la perte
d'ensoleillement, elle n'est pas non plus protégée par une disposition du
règlement communale. Le recourant ne saurait en outre prétendre à un quelconque
droit au respect d'un ensoleillement minimum (cf. arrêt AC.2007.0083 du 31 mars
2008), pas plus qu'il ne peut déduire le respect de cette exigence au moyen de
la clause d'esthétique, celle-ci n'étant en l'occurrence pas violée. L'atteinte
dont le recourant se prétend victime doit au demeurant être relativisée. Elle
résulte essentiellement du fait que la construction, dans laquelle le recourant
exploite son établissement, empiète d'une manière importante sur la limite des
constructions. Cette situation n'a rien d'exceptionnel et touche nécessairement
tout immeuble se trouvant à l'intérieur et non aux extrémités Sud, Est et Ouest
d'une zone construite.
7.
Les recourants se plaignent d'une violation des
dispositions de la LDTR.
a)  Il n'est pas contesté que la LDTR
s'applique au projet litigieux, s'agissant de la rénovation d'une maison
d'habitation sise sur le territoire d'une commune où sévit la pénurie de
logements (cf. art. 1 LDTR). Une autorisation du département cantonal compétent
est dès lors requise, aux conditions prévues aux art. 3 et 4 LTDR, ainsi
libellés:
"
Art. 3
1
En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en
cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie.
Art. 4
1
L'autorisation est accordée lorsque la
démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'article 39 de la loi
cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres
circonstances le commandent impérativement.
2
Le département peut alors subordonner
l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment celles fixées aux
alinéas 3 et 4.
3
Il peut soumettre pendant dix ans la vente
par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre un but
économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de logements
loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les
loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles
transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à
l'encontre du but visé par la présente loi.
4
Il peut également soumettre l'octroi de
l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les locaux
soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs qui ont justifié
l'autorisation n'existent plus.
5
Il soumet à autorisation la vente de l'immeuble si celle-ci intervient
avant la fin des travaux."
Le but de la LDTR, comme du décret
du 5 décembre 1962 auquel elle a succédé, est de prévenir la diminution du
nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve principalement dans les
immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec les ressources de la
majeure partie de la population, et notamment les personnes les plus
défavorisées (voir BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le moyen d'y parvenir
est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou de changer
d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent peu
d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils
puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de
décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour
céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de
personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne
1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être consentie
"en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou effectuées
pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix"
(ibid.). Bien
que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient été rejetées, la
nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour justifier une
démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC, automne 1962,
p. 738 à 741). La pratique a confirmé que, très souvent, l'autorisation de
démolir ou de transformer était accordée lorsque le projet permettait de
maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables
dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit
ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément
envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec
celui poursuivi par la loi.
b) La construction actuelle comprend
cinq appartements, soit deux logements de 2 pièces pour un loyer de 700 fr.,
deux logements de deux pièces pour un loyer mensuel de 1'000 fr. et un logement
de trois pièces pour un loyer mensuel de 1'200 fr. Les parties ne contestent
pas que ces appartements entrent dans la catégorie des logements subissant une
pénurie au sens de la LDTR. Deux des appartements en cause ont été rénovés en
2007 et 2008. En revanche, les trois autres appartements n'ont été entretenus
que sporadiquement et nécessiteraient des travaux de rénovation importants. Dans
son préavis communal, le service du logement et des gérances de la Municipalité
de Lausanne s'est opposé à la démolition de la construction, au motif que les
loyers des nouveaux logements, hormis ceux destinés à remplacer les
appartements démolis, ne correspondraient plus aux besoins et moyens de la
majorité de la population. Le SELT s'est cependant écarté du préavis municipal
et a retenu qu'une réhabilitation des logements existants permettrait de les
maintenir dans des limites de prix répondant encore aux besoins de la
population. Il a estimé les loyers théoriques après travaux de rénovation à 236
fr. le m2 (valeur mai 2012, taux hypothécaire de référence de 2,5%). Le SELT a
considéré que, pour autant que quatre logements totalisant 213,90 m2, soit une
surface analogue à la surface habitable existante, soient durablement loués à
un prix de location initial analogue à celui, théorique, en cas de rénovation
des logements existants, soit 236 fr. le m2.
L'appréciation de l'autorité cantonale
doit être confirmée. La compensation prévue permet d'atteindre l'objectif de la
préservation du parc locatif assigné à la LDTR. Quatre logements feront en
effet l'objet d'une mesure de contrôle administratif des loyers pendant une
durée de dix ans à un prix qui correspond à celui payé pour les logements
existants après rénovation. A cela s'ajoute que la nouvelle construction sera
accessible aux personnes à mobilité réduite, ce qui constitue une amélioration
de l'offre locative. En outre, la nouvelle construction permettra une
augmentation de l'offre locative, puisque les 14 nouveaux appartements créés
seront tous destinés à la location.
Le grief d'une violation des art. 3 et
4 LDTR doit partant être rejeté.
8.
Le recourant Christophe Dubois se plaint
finalement du fait qu'il sera gêné par les travaux de construction, qui
causeront des nuisances préjudiciables à l'exploitation de son établissement.
Le recourant reproche à la Municipalité de ne pas avoir examiné ces nuisances
sont l'angle de la loi sur la Protection de l'environnement. Le recourant ne
prétend pas que le nouvel immeuble prévu sera source de nuisances excessives.
Il craint uniquement que le chantier ne cause des nuisances et génère une
poussière importante, incompatible avec l'exploitation d'un établissement
public.
Selon l'art. 6 de l'ordonnance
fédérale du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41),
l'Office fédéral de l'environnement (OFEV) édicte des directives sur les
mesures de construction et d'exploitation destinées à limiter le bruit des
chantiers. L'Annexe 2, chiffre 88  de l'ordonnance fédérale 16 décembre 1986
sur la protection de l'air (OPAir; RS 814.318.142.1) précise en outre ce qui
suit:
"
1
Les émissions des chantiers seront limitées notamment par une limitation des
émissions des machines et des appareils utilisés ainsi que par l'utilisation de
procédures d'exploitation appropriées, dans la mesure où le permettent la
technique et l'exploitation, et où cela est économiquement supportable, la
nature, la dimension et la situation du chantier ainsi que de la durée des
travaux devant être prises en compte. L'OFEV édicte des directives à ce sujet.
2
Les valeurs limites
des émissions au sens de l'annexe 1 ne sont pas applicables aux engins de
chantier ni aux chantiers."
En application de ces dispositions,
l'OFEV a édicté, en 2006, une directive sur le bruit des chantiers. Il a
également édicté, le 1
er
septembre 2002 (version actualisée le 1
er
janvier 2009), une directive relative à la protection de l'air sur les
chantiers. Les constructrices sont expressément rendues attentives au contenu
de ces directives, auxquelles ils devront se conformer dans le cadre de
l'exécution des travaux.
En l'état, il n'y a toutefois pas
lieu de retenir que les travaux projetés causeront des nuisances excessives
pour les voisins. A l'audience, les constructrices ont en effet expliqué que,
durant les travaux, le mur du restaurant serait protégé contre le bruit et la
poussière. Cette garantie figure également à l'article premier de la convention
signée par les propriétaires des parcelles n°2012 et 2014 le 27 mars 2013, qui
dispose de ce qui suit:
"Une paroi provisoire côté
restaurant, bâtiment ECA n°2'858, sera placée afin de garantir l'étanchéité à
l'eau, à l'air et à la poussière; une isolation thermique sera posée le cas
échéant, et ceci pour la durée des travaux de démolition du bâtiment ECA n°2855
a et b et reconstruction du rez-de-chaussée du nouveau bâtiment sur la parcelle
n°2014 (hauteur de la toiture existante côté restaurant)."
Ces mesures apparaissent
suffisantes à ce stade, sans qu'il n'y ait lieu de préciser les exigences que
devront remplir les constructrices durant l'exécution des travaux; il s'agit en
effet d'une problématique liée à l'exécution des travaux, dont il est prématuré
de vérifier le respect au stade de la demande d'autorisation de construire.
Ce grief doit ainsi être rejeté.
9.
Le permis de construire délivré par la
municipalité le 8 mars 2013 exige que la terrasse, son mur de soutènement
surmonté d'une barrière, le portail et l'enseigne ainsi que les platanes
existants soient conservés et que cet emplacement soit affecté à un usage
public. Cette condition n'apparaît pas compatible avec l'aménagement d'un appartement
disposant d'ouvertures, dont on ignore toutefois la nature, donnant directement
sur cet espace public. En outre, il apparaît douteux que l'aménagement d'un tel
appartement soit compatible avec l'art. 75 RPGA, qui dispose de ce qui suit:
"
1
Les locaux des rez-de-chaussée des bâtiments, situés à l'intérieur des tronçons
commerciaux définis sur le plan des tronçons commerciaux, sont obligatoirement
affectés au commerce, à l'artisanat ou aux activités reconnues d'utilité
publique.
2
Peuvent faire exception:
a) les locaux de
service des logements situés aux étages, tels que locaux pour vélos,
poussettes, conteneurs, etc.,
b) les locaux
des rez-de-chaussée ne donnant pas directement sur la rue.
3
La Municipalité peut autoriser
les autres affectations permises par zone si les caractéristiques
architecturales, typologiques ou historiques des bâtiments existants ne se
prêtent pas à ce type d'activités."
La parcelle en cause, et plus
précisément l'appartement précité, est en partie située à l'intérieur du tracé
d'un tronçon commercial. Il semble que la municipalité n'ait pas procédé à un
examen de cette disposition. Compte tenu de l'issue du recours, il ne se justifie
pas d'examiner ce point, qui devra être examiné dans le cadre d'une éventuelle enquête
complémentaire ou d'une nouvelle demande d'autorisation de construire. Le choix
des constructrices de positionner l'entrée principale de l'immeuble directement
sur la terrasse manque également de cohérence, dès lors qu'un accès peut être
aisément aménagé depuis la rue de la Pontaise.
10.
Le recours doit ainsi être admis dans le sens
des considérants et la décision attaquée annulée. Les frais sont mis à la
charge des constructeurs, qui succombent. Les constructeurs verseront des
dépens au recourant Christophe Dubois, qui obtient gain de cause et qui est
intervenu par l'intermédiaire d'un avocat.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis dans le sens des
considérants.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 15
mars 2013 est annulée.
III.
Un émolument de 2'500 fr. est mis à la charge de
IDL Immobilière de Lausanne Sàrl et de S2IC SA, solidairement entre elles.
IV.
IDL Immobilière de Lausanne Sàrl et S2IC SA sont
débiteurs solidaires de Christophe Dubois d'une indemnité de 2'000 fr. à titre
de dépens.
V.
Il n'est pas alloué de dépens pour le surplus.
Lausanne, le 5 février 2014
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.