vd_omni · EF.1993.0060 · 1994-02-22 · fr

SI DES TROIS-ROIS B SA | Immeuble locatif estimé Fr. 3'953'000.- à l'av. des 3 Rois, à Lausanne; loyers modérés. Taux moyen de 7,75 % retenu pour la capitalisation du rendement annuel brut (6,95% pour VV et 8,75 % pour VR). Philippe JOYE. Rejet

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.02.1994 EF.1993.0060

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 22 février 1994
__________
sur le recours interjeté par la
SI DES
TROIS-ROIS B SA
à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz,
CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 18 août 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative
à l'estimation de la parcelle n° 6'089 de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La SI des
Trois-Rois B SA est propriétaire à Lausanne de la parcelle
n° 6'089 du Registre foncier. Cette parcelle, d'une surface totale de 700 m2,
comporte un bâtiment locatif (ECA n° 10'521), construit dans les années 30,
d'une surface au sol de 586 m2 et, selon la police ECA, d'un volume de 11'363
m3. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (114 m2).
B.                            Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission), par
décision du 10 septembre 1992, a porté l'estimation fiscale, datant de 1973, de
Fr. 1'767'000.-- à Fr. 3'953'000.--.
La SI des
Trois-Rois B SA a recouru contre cette taxation auprès de la commission,
laquelle a confirmé la nouvelle estimation le 18 août 1993. A cette occasion
l'autorité a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du
rendement annuel brut, selon l'état locatif des immeubles au 9 mars 1992 de Fr.
306'360.--, à un taux de 8,75 % pour la valeur de rendement et à 6,95 % pour la
valeur vénale.
C.                            Par
acte daté du 27 août 1993, la SI des Trois-Rois B SA a interjeté recours contre
cette décision devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée à Fr.
2'760'000.--.
En
substance, la recourante conteste la date déterminante pour fixer l'état locatif,
le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement, le
fait de tenir compte du revenu annuel brut de l'immeuble, ainsi que le montant
retenu au titre de valeur vénale, qu'elle juge trop élevé. Elle propose de
fixer la nouvelle estimation fiscale en tenant compte d'une valeur de rendement
calculée en capitalisant au taux de 7,2 % le revenu annuel net de son immeuble
(charges réelles déduites selon décompte produit au dossier) et d'une valeur
vénale proche de la valeur de rendement en raison de l'état actuel du marché.
Les autres moyens invoqués à l'appui de son recours seront repris plus loin
dans la mesure utile.
La
recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet d'une avance de
frais de Fr. 2'000.--.
La
commission a déposé ses déterminations le 26 octobre 1993. Elle conclut au
rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la
Commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 306'360.- fourni
par la gérance PBBG S.A. Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75 %
pour obtenir la nouvelle EF.
Nous ne reviendrons pas sur la justification
du taux de capitalisation moyen de 7,75 % précédemment admis par le Tribunal
administratif.
Lors
du recours en première instance, la Commission a conclu au rejet du recours et
au maintien de l'estimation.
Le calcul de contrôle
avec l'état locatif 1990
donne le résultat suivant
:
Valeur
du terrain :                                      700 m2 x fr. 3'000                                                            2'100'000.-
Valeur à neuf de l'habitation :               6'380'000.-
- 30%
de coefficient vétusté                                       4'466'000.-
Valeur vénale totale :
6'566'000.-
Valeur de rendement :                            Fr. 278'046.- capitalisé à
8,5 %                                 3'271'000.-
Moyenne                                                                                                           4'919'000.-
."
Le tribunal
a tenu une audience d'instruction et de jugement le 22 novembre 1993 en
présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz,
accompagné de MM. Pierre Bonnard et Thierry Martin; pour la commission, son
président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des
parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis
clos le jour-même.
considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a
procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle
n° 6'089. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 9 mars 1992, qu'elle a
capitalisé à un taux de 7,75 % représentant schématiquement la moyenne entre
les taux de 8,75 % et 6,95 % respectivement retenus pour fixer la valeur de
rendement et la valeur vénale. La recourante considère qu'il y a lieu de
prendre en compte l'état locatif au 31 décembre 1990, de Fr. 278'046.--. Elle
fait également valoir que le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la
valeur de rendement ne tient pas compte des charges effectives et que la valeur
vénale obtenue est trop haute au vu de la conjoncture.
Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Il convient
en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si
l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se
restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du
pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); contrairement à ce que soutient
la recourante, il ne peut en effet pas examiner l'opportunité d'une décision,
la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI, ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c
LJPA; cf. également Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet
1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205
considérant 4a).
2.                             a) S'agissant
de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de
l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans
sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la
capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la
règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un
immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre
résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Le taux de
l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence
citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge,
pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité
économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire
réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque
peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des
divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble.
Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle
générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt
hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état
locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15
janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cités). Dès lors qu'une
augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse
des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus
d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En
calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base de
l'état locatif au 9 mars 1992, capitalisés à un taux de 8,75 %, la commission
n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux correspond
effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt hypothécaire de
référence en vigueur à cette date. Il tient en outre déjà compte des charges
liées à l'exploitation de l'immeuble. Quant à la date choisie, elle n'est guère
critiquable en soi. Elle correspond au moment où l'autorité de première
instance statue et, comme on l'a déjà dit, ne crée pas d'inégalité de
traitement dans la mesure où le taux de capitalisation lui est lié. Par
ailleurs, vérification faite, la solution préconisée par la recourante est sans
incidence sur l'estimation fiscale. En effet, le 31 décembre 1990, le taux de
référence était de 6,25 %, ce qui aurait justifié un taux de capitalisation de
8,25 %, soit 0,5 point de moins que celui finalement retenu. En capitalisant
par ce taux l'état locatif au 31 décembre 1990, on obtient une valeur de
rendement de Fr. 3'370'254.--, tandis que la capitalisation de l'état locatif
au 9 mars 1992 au taux de 8,75 %, telle qu'effectué par la commission, aboutit
à une valeur de rendement de Fr. 3'501'257.--. La différence, de Fr. 131'000.--
entre ces deux valeurs, qui correspond à une différence de Fr. 65'000.-- pour
l'estimation fiscale, est insignifiante. En tous les cas, elle ne permet pas de
conclure que l'autorité de première instance aurait abusé de son pouvoir
d'appréciation.
Dans ces conditions, le grief de la recourante
doit être écarté et la valeur de rendement arrêtée à Fr. 3'500'000.--.
3.                             a) Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et
8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI,
la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui
varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques
de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les
Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la
règle à 6 - 6,5 %.
Dans une
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution
du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les
Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à
6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).
Il a
toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de
capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui
retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le
propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à
créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de
sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans
quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement
sous-évaluée.
En l'espèce,
le niveau des loyers pratiqué par la recourante est modéré compte tenu du degré
de confort offert par le bâtiment, de son lieu de situation (proximité
immédiate du centre ville et des transports publics, voisinage de magasins
d'alimentation etc.), de son état d'entretien normal et du calme relatif dont
ses occupants peuvent jouir malgré la proximité du centre ville. En effet,
l'immeuble comporte 4 chambres louées pour un prix mensuel brut compris entre
Fr. 175.-- et
Fr. 190.--, un local commercial loué Fr. 1'351.-- brut par mois, ainsi que 31
appartements d'une à quatre pièces. L'unique appartement de quatre pièces est
loué mensuellement Fr. 985.--, le loyer des appartement d'une pièce
s'échelonnent entre Fr. 571.- et Fr. 679.--, les deux pièces se louent entre
Fr. 675.-- et Fr. 1'117.--, tandis que le loyer des logements de trois pièces
varie entre Fr. 835.-- et Fr. 1'220.--. Ces loyers représentent un prix annuel
moyen au m2 de quelque Fr. 150.--. En comparaison des loyers pratiqués dans le
quartier, voire dans la proximité immédiate du centre ville, il apparaît ainsi
manifeste que le revenu locatif exprime une politique de loyers bons marchés.
Cela étant, il se justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux
plus bas que celui de 8,75 % retenu dans le cadre du calcul de la valeur de
rendement.
En l'espèce,
l'autorité intimée a retenu un taux de capitalisation de
6,95 % ce qui équivaut, en terme de valeur réelle, à un prix au m3 de Fr.
400.-- qui apparaît peu élevé au vu des caractéristiques de l'immeuble
énumérées ci-dessus (voir à titre de comparaison Tribunal administratif, arrêts
EF 91/017, du 12 mai 1993, EF 92/029, du 23 mars 1993, déjà cité).
La
recourante fait valoir que des immeubles locatifs sis aux rues St-Roch, Edouard
Payot, Croix-Rouges et Marterey se sont vendus entre 1990 et 1993 sur la base
de taux de capitalisation brut compris entre 7,2 % et 8,6 %. Elle en déduit
qu'il conviendrait de fixer la valeur vénale de l'immeuble litigieux en
capitalisant son revenu locatif par un taux de 8,2 %.
A cet égard,
la commission a remis au tribunal dans le cadre de l'instruction de ce dossier
une liste de transactions intervenues à Lausanne entre le 17 novembre 1989 et
le 22 juillet 1992; ces ventes ont été conclues à un prix correspondant à la
capitalisation du rendement locatif à un taux moyen de 7,47 %, ou 7,61 % si
l'on prend exclusivement en compte les opérations postérieures au 1er janvier
1991, date du début de la revision générale. Par ailleurs, il résulte d'une
autre affaire dont le tribunal a eu à juger récemment que, dans le district de
Lavaux, le taux moyen utilisé pour le calcul du prix de vente sur la base du
revenu locatif a été de 6,75 % (en faisant abstraction du taux le plus haut et
du taux le plus bas; cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er
juillet 1993, déjà cité). Ces taux confirment qu'il subsiste, en dépit du
tassement que connaît actuellement le marché immobilier, un certain écart entre
la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne ou
dans sa proximité. Cette différence s'explique par le fait que les immeubles
situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservent une
valeur refuge indépendamment de leur valeur de rendement. A cet égard, la
situation de l'immeuble de la recourante ne permet pas de penser qu'il en va
différemment dans le cas particulier (voir sur ce point, Tribunal
administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et 92/039, du 1er juillet
1993, déjà cités).
Il se
justifiait donc, ainsi que l'a fait l'autorité intimée, de retenir un taux de
capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur
vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les éléments qui précèdent
permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient compte des caractéristiques
de l'immeuble sis sur la parcelle n° 6'089 et qu'il ne procède pas d'un abus du
pouvoir d'appréciation de l'autorité de première instance.
b) On peut
encore calculer la valeur vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des
immeubles considérés qu'il convient de pondérer par la valeur de rendement selon
la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien
immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction
92/1):
Valeur vénale =
valeur intrinsèque + 2 X
valeur de rendement
3
La
valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf
diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état
d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts
considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du
bâtiment. En l'espèce, la situation de l'immeuble justifie de prendre en compte
une proportion supérieure, soit 40 %. Au vu des caractéristiques des immeubles
considérés, le tribunal considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix
de construction à neuf de Fr. 550.- par m3. Afin de tenir compte de leur
ancienneté et de leur état de conservation, le tribunal fixe à 25 % le taux de
vétusté. Ces éléments conduisent aux résultats suivants en appliquant la
"méthode Joye":
Valeur de
rendement en Fr. : 3'500'000.--
Valeur intrinsèque en Fr. : 6'525'750.--
Valeur vénale en Fr. : 4'508'583.--
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
4'408'057.--.
c) Quelle
que soit la méthode utilisée, les valeurs vénales calculées par la commission
ne procèdent pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation. Il se justifiait
donc, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre
du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les
éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient
largement compte des spécificités des immeubles de la recourante, en
particulier de leur qualité de la construction et du confort offert par les
logements. A ce sujet, le tribunal relève que les pièces sont hautes et bien
disposées. Le taux de capitalisation retenu par la commission ne constitue donc
pas un abus du pouvoir d'appréciation. Il doit donc être confirmé et la valeur
vénale de l'immeuble fixée à Fr. 4'408'000.--.
4.                             Enfin la
recourante considère que l'estimation incriminée ne tient pas compte des
investissements qu'elle devra consentir pour l'entretien de son immeuble à
court et moyen terme.
Selon la
jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais
d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été
négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre
un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif,
arrêts EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993, déjà
cités, et références citées).
Dans le cas
particulier, l'immeuble de la recourante présente un état d'entretien normal.
Par conséquent, les divers travaux auxquels la recourante doit procéder dans un
avenir plus ou moins proche, que l'on peut considérer comme courant au vu de
l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à influer sur le taux de
capitalisation; le taux retenu dans le cadre du calcul de la valeur de
rendement tient d'ailleurs déjà compte des frais généraux et des frais
d'entretien à la charge du propriétaire (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs
expressément).
5.                             La recourante
fait encore valoir qu'en raison des problèmes fiscaux qui se posent lors de la
dissolution d'une société immobilière, il conviendrait de traiter différemment
les immeubles détenus en nom propre de ceux détenus par une société
immobilière. Une telle solution n'est toutefois pas prévue par les dispositions
légales; elle n'est en outre pas souhaitable car elle reviendrait à faire
dépendre la valeur d'un immeuble de son propriétaire. Elle doit donc être
écartée.
6.                             La commission
a retenu finalement un taux moyen de 7,75 % pour capitaliser le rendement
annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de
capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même
résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et
vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans
ces conditions, la décision de la commission du 18 août 1993 prise sur recours
doit être maintenue et la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 6'089,
fixée à Fr. 3'953'000.--, doit être confirmée.
7.                             Le recours
est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr.
2'000.-- est mis à la charge de la recourante qui est déboutée sur l'ensemble
de ses conclusions; elle n'a, au surplus, pas droit à des dépens (art. 55
LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                La décision rendue le
18 août 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 6'089 étant
fixée à Fr. 3'953'000.--.
III                Un émolument de Fr.
2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant
compensé par son avance de frais.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 22 février 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué au
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.