vd_omni · AC.2019.0256 · 2021-09-07 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________, E.________/Municipalité de Crassier, F.________ | Appartement dans une PPE divisé en deux sans autorisation préalable. Refus de la municipalité de régulariser les travaux au seul motif que l'accord de la PPE n'a pas été obtenu. Les travaux sont soumis à autorisation de construire (consid. 2). La délivrance du permis d'habiter ne remet pas en cause la nécessité d'une procédure d'autorisation dès lors que la division n'était pas conue à ce moment là (consid. 4). Constat que les travaux ne portent pas sur des parties communes et ne nécessitent pas l'accord de l'assemblée des copropriétaires (consid. 3).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.09.2021 AC.2019.0256

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 7 septembre 2021
Composition
M. François Kart, président; M. Jean-Claude
Pierrehumbert, assesseur et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure.
Recourants
1.
A.________,
à
********,
2.
B.________,
à
********,
3.
C.________,
à
********,
4.
D.________,
à
********,
5.
E.________,
à
********,
tous
représentés par Me Christian
MARQUIS, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Crassier,
représentée
par Me Marc-Olivier BUFFAT, avocat à Lausanne,
Propriétaire
F.________,
à ********.
Objet
Remise en état
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Crassier du 4 juillet 2019 ordonnant la remise en l'état initial
de la parcelle n°34-7 de la PPE "Fontaine d'Argent" (CAMAC
n°138657)
Vu les faits suivants:
A.
Le 29 juillet 2013, la Municipalité de Crassier (ci-après: la municipalité)
a délivré à "F.________" un permis de construire sur les parcelles n
os
34 et 35 un immeuble de quatorze logements avec 25 places de parc souterraines
et cinq places extérieures après démolition des bâtiments existants.
B.
Au mois de novembre 2013, une propriété par étages a été constituée sur
la parcelle n° 34 (propriété par étages "La Fontaine d'Argent",
ci-après: la PPE). Le 13 mai 2015, A.________, B.________, C.________, D.________
et E.________ ont fait l'acquisition du lot n° 7 qui correspond à un appartement
de 4,5 pièces avec deux balcons, une cave et deux salles de bain situé au premier
étage de l'immeuble.
Ils sont également au bénéfice de servitudes
foncières pour l'usage de deux places intérieures de stationnement.
C.
Dans un courrier adressé à l'administrateur de la PPE le 18 mai 2017, la
municipalité a notamment relevé ce qui suit:
"(...)
En référence aux informations que
vous nous avez communiquées suite à l’Assemblée générale de la PPE du jeudi 27
avril dernier, nous vous informons que le permis d’habiter pourra être délivré
dès réception d’une copie de la Convention dûment signée par tous les
propriétaires et dès que le versement de Fr. 75'000.00 (dont Fr. 27'000.00 pour
la PPE) aura été effectué sur le compte ouvert par nos soins pour le remplacement
de l’installation de chauffage de M. et Mme G.________.
Néanmoins, nous vous informons
qu’aucune division d’appartements ne sera autorisée sans une demande de permis
de construire préalable.
Dès lors, cela signifie qu’aucune
inscription ne sera prise en considération pour des personnes qui se
présenteraient au Contrôle de l’habitant de notre village pour occuper la
deuxième moitié d’un appartement qui aurait été modifié sans autorisation. De
même, chaque appartement ne pourra faire l’objet d’un seul bail.
Cette condition fera partie
intégrante du permis d’habiter.
Nous vous prions également
d’attirer l’attention des propriétaires sur le fait que la Municipalité peut en
tout temps déposer un ordre de mise en conformité au sens de l’art. 105 al. 1
LATC si elle constate qu’un appartement a été modifié. Le propriétaire en
fraude sera également soumis à une amende au sens de l’art. 130 LATC
(...)"
Le permis d'habiter prévu par l'art. 128 de la loi
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC;
BLV 700.11) a été délivré par la municipalité le 6 juillet 2017. Il comprend
notamment l'observation suivante:
"
Aucune
division d’appartements ne sera autorisée sans une demande de permis de
construire préalable.
Aucune inscription ne sera prise en
considération pour des personnes qui se présenteraient au Contrôle de l’habitant
de notre commune pour occuper la deuxième moitié d’un appartement qui aurait
été modifié sans autorisation.
De même, chaque appartement ne
pourra faire l’objet que d’un seul bail.
"
D.
Dans un courrier adressé à la PPE le 14 février 2019, la municipalité
l'a informée du fait que les familles A.________ B.________ C.________-D.________
E.________. avaient mis en location leur appartement et entrepris les démarches
nécessaires pour que leur locataire s'inscrive au contrôle des habitants. Elle
indiquait que la municipale en charge des constructions allait effectuer une
visite des locaux afin de s'assurer que les modifications intérieures apportées
à l'appartement en question respectaient toujours les normes de sécurité et ne
contrevenaient pas au permis d'habiter. La municipalité précisait que la
procédure en vigueur à Crassier pour une modification d'appartements dans un
immeuble impliquait le dépôt d'une demande de permis de construire devant
impérativement être accompagnée de l'accord explicite de la PPE.
E.
La Commission de salubrité de la Commune de Crassier a effectué une
visite de l'appartement le 1
er
mai 2019. Le rapport établi à la
suite de cette visite le 12 juin 2019 retient ce qui suit:
"(...)
La Commission de salubrité,
composée de Mme H.________, Municipale et de M. I.________, du service
Technique intercommunal (STI), s’est réunie le mercredi 1
er
mai
2019.
Celle-ci a été invitée sur la
demande de la Municipalité de Crassier suite à des préoccupations de la PPE
« Fontaine d’Argent », se plaignant de travaux effectués sans
autorisation préalable dans l’appartement, propriété de M. et Mme A.________ et
B.________, M. et Mme D.________ et E.________ et Mme C.________.
L’objet en question est un appartement
de 4 ½ pièces, situé au 1
er
étage de l’immeuble et qui est
officiellement occupé par M. J.________, locataire répertorié au Contrôle de
l’habitant de la Commune.
Lors de la visite, les points
suivants ont été constatés :
·
L’appartement d’origine de 4 ½ pièces a été divisé en deux.
·
Dans la partie « Nord-Est », les deux chambres ont été
transformées en « studio », voir 1 ½ pièces par l’installation d’une
cuisine et l’attribution du local sanitaire central.
·
Dans la partie « Sud-Ouest », il reste le séjour-cuisine,
une chambre et le local sanitaire.
·
Un sas a été créé à l’entrée pour desservir 2 logements.
Le permis d’habiter qui a été
délivré mentionne clairement qu’aucune division d’appartement ne serait
autorisée sans une nouvelle demande à la Municipalité.
En conclusion, la Commission
estime qu’en l’état actuel, l’appartement en question ne correspond plus aux
plans d’enquête et le permis d’habiter ou d’utiliser qui a été délivré n’a pas
été respecté.
Dès lors, il appartient désormais
à la Municipalité de se prononcer sur la suite à donner à cette affaire afin de
rendre ces locaux à nouveaux conformes.
Celle-ci reste à disposition de la
Municipalité pour de plus amples renseignements nécessaire à la suite à donner
à cette affaire.
(...)"
F.
Le 4 juillet 2019, la municipalité a rendu une décision dont la teneur
est la suivante:
"(...)
Nous vous informons que la Municipalité a pris connaissance du rapport de la
Commission de salubrité du 12 juin 2019, rapport que nous joignons au présent
courrier.
En référence au contenu de ce
rapport ainsi qu’au dernier alinéa des « observations et remarques »
mentionné dans le permis d’habiter ou d’utiliser No 25982 du 6 juillet 2017 et
en tenant compte des art. 103 al. 1 et 105 LATC, la Municipalité, dans sa
séance du 19 juin 2019, a décidé d’intimer aux propriétaires de l’appartement,
l’obligation
de remettre en l’état initial leur appartement d’ici au 15 octobre 2019 selon
les plans mis à l’enquête publique du 26 mars au 25 avril 2013
.
Toutefois, elle serait prête à accepter
les travaux effectués pour autant qu’un dossier de demande de permis de
construire, établi en bonne et due forme, lui parvienne d’ici au 1
er
septembre 2019,
accompagné de l’accord de la PPE
.
Sans nouvelles des propriétaires
et
passé la date du 15 octobre 2019
, une visite des locaux sera à
nouveau organisée pour le contrôle des travaux effectués.
En cas de non-respect et une
occupation illégale des lieux, la Municipalité se verra malheureusement contrainte
de dénoncer les propriétaires de l’appartement à la Préfecture du District de
Nyon selon l’art. 292 du CPS (Insoumission à une décision de l’autorité).
(Celui qui ne sera pas conformé à
une décision à lui signifiée, sous la menace de la peine prévue au présent
article, par une autorité ou un fonctionnaire compétents sera puni d’une
amende).
Bien entendu, la Municipalité
reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire que
vous désireriez obtenir.
La présente décision peut faire
l’objet d’un recours auprès de la Cour de droit administratif et public (CDAP)
du Tribunal cantonal – avenue Eugène-Rambert 14 – 1014 Lausanne. Le recours
s’exerce par écrit et doit être déposé dans les 30 jours dès la communication
de la décision attaquée. Il doit être remis à la Poste au plus tard le dernier
jour du délai.
"
G.
Par acte conjoint du 3 septembre 2019, A.________, B.________, C.________,
D.________ et E.________ (ci-après: les recourants) ont déposé un recours
contre la décision municipale du 4 juillet 2019 auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ils concluent à son
annulation.
Les recourants expliquent avoir acquis leur appartement
le 13 mai 2015 alors que l'immeuble était en construction. Ils précisent que,
comme la plupart des acheteurs, ils ont convenu avec l'entreprise générale
d'apporter certaines modifications aux parties intérieures de leur bien. Ils
expliquent que l'appartement était destiné à héberger leur mère, respectivement
belle-mère C.________, vivant seule avec une modeste retraite, et qu'il avait
été décidé qu'une partie de l'appartement pouvait être louée à un tiers,
moyennant des aménagements limités. Ils avaient ainsi affecté la partie
nord-est à la réalisation d'un petit studio destiné à la location, la partie sud-ouest
étant occupée par C.________. A l'exception de la suppression de deux portes,
les modifications s'étaient limitées à la fermeture du hall d'entrée par
l'ajout d'une porte intérieure, à la suppression d'un mur de séparation non
porteur entre les deux chambres sises au nord-est avec la renonciation à la
porte d'accès à l'une des deux chambres et à l'installation d'une petite
kitchenette dans le studio. Les recourants indiquent qu'il n'y a pas eu d'ajout
d'écoulement d'eau supplémentaire (l'écoulement des eaux usées de la
kitchenette étant assuré par le même dispositif que celui de la cuisine
principale située en regard, de l'autre côté du mur de séparation), que les
salles de bain ont été maintenues sans changement et qu'aucune des modifications
ne touche aux parties communes de la PPE.
Le 11 novembre 2019, le conseil de la municipalité a
informé le tribunal du fait que les parties avaient entamé des pourparlers
transactionnels. Il ajoutait qu'une procédure de régularisation était nécessaire
et prendrait du temps et qu'il conviendrait également d'examiner si les autres
copropriétaires ne s'y opposaient pas, à supposer que leur accord soit nécessaire,
ce qui n'était pas forcément le cas. Il demandait une suspension de la
procédure jusqu'au 1
er
mars 2020.
Le 12 novembre 2019, la procédure a été suspendue
jusqu'au 1
er
mars 2020.
Le 28 février 2020, le conseil des recourants a
demandé une prolongation de la suspension de la procédure jusqu'au 30 juin
2020. Il précisait que ses mandants n'avaient pas pu engager l'enquête de
régularisation dès lors que le projet n'avait pas pu être approuvé par l'administrateur,
conformément à ce que prévoyait le règlement de la PPE.
Le 27 mars 2020, la suspension de la cause a été
prolongée jusqu'au
30 juin 2020.
Le 29 juin 2020, les conseils de la municipalité et
des recourants ont requis une nouvelle prolongation de trois mois de la
suspension de la cause. Le conseil des recourants précisait que les démarches
entreprises par ses mandants se poursuivaient tout en ayant été retardées par
la crise sanitaire.
Le 30 juin 2020, la suspension de la cause a été prolongée
jusqu'au
30 septembre 2020.
A la requête du conseil des recourants du 30
septembre 2020, qui indiquait que les démarches entreprises par ses mandants
suivaient leur cours, la suspension de la cause a été prolongée jusqu'au 30
novembre 2020.
Par courrier 30 novembre 2020, le conseil de la
municipalité a indiqué au tribunal que "
les discussions permettant de trouver
une solution pratique dans le dossier sous rubrique n'ont malheureusement pas
abouti en raison d'un refus des membres de la PPE concernée
". Il
demandait par conséquent la reprise de l'instruction de la cause.
La municipalité a déposé sa réponse et son dossier
le 1
er
février 2021. Elle conclut au rejet du recours. A titre de mesure
d'instruction, elle demande l'audition de l'administrateur de la PPE. Elle
précise que, en date du 27 octobre 2020, l'administrateur de la PPE lui a écrit
pour constater que lors de l'assemblée générale du 26 octobre 2020, les copropriétaires
se sont opposés à la division de l'appartement.
Les recourants ont déposé des observations
complémentaires le
30 mars 2021. Avec cette écriture, ils ont notamment produit un rapport d'un
bureau d'ingénieurs civils dont il ressort que les travaux litigieux n'ont pas
touché les murs porteurs, qu'ils n'ont pas modifié le système structurel et
qu'ils n'engendrent aucun risque de dommage aux parties privées et communes de
l'immeuble. Les recourants requièrent la fixation d'une audience de conciliation.
Ils indiquent à cet égard que le seul obstacle à la régularisation est lié à
l'exigence par la municipalité de l'accord de la communauté des copropriétaires,
accord qui, selon eux, n'est pas nécessaire en application de l'art. 108 LATC.
La municipalité s'est encore déterminée le 6 mai
2021.
Le tribunal a tenu audience le 4 juin 2021. A cette
occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l'audience a la
teneur suivante:
"
Sur demande du président, le syndic explique
que, en vue de la délivrance du permis d'habiter, le service technique communal
a effectué la visite des appartements de la PPE « Fontaine d’Argent »
en 2017, mais que celui-ci n’avait pas pu visiter l’appartement des recourants,
de sorte qu’il n’a pas pu constater la division litigieuse. Le syndic précise
que la commune a compris que les recourants avaient procédé à la division de
leur lot lorsque les locataires du studio créé sont venus s’annoncer au
contrôle des habitants.
K.________ [
témoin, ancien employé
de la gérance L.________ et ancien administrateur de la PPE « Fontaine d’Argent »]
expose que faute d’accord unanime des copropriétaires quant à la
division du lot des recourants, il a sollicité la Municipalité afin qu'elle
prenne ses responsabilités. Les représentants de la municipalité expliquent avoir
indiqué à l’administrateur de la PPE que le permis d’habiter était assorti d’une
condition selon laquelle aucune division d’appartement ne sera autorisée sans
une demande de permis de construire préalable.
Le président rappelle
aux représentants de la municipalité que les travaux litigieux peuvent faire l’objet
d’une procédure de régularisation dans le cadre de laquelle il y aura lieu de
veiller au respect du règlement communal en matière de police des constructions.
Me Marquis souligne que la municipalité est prête à régulariser les travaux réalisés
par les recourants, ce que confirme le syndic.
Me Marquis indique
que les recourants ont soumis à l’administrateur de la PPE le rapport de l’ingénieur
mandaté par leurs soins attestant que les travaux litigieux n’avaient pas porté
atteinte aux parties communes. K.________ confirme qu’aucune partie commune n’a
été touchée. Le président relève que les recourants ont dès lors
a priori
respecté la condition figurant à l’art. 13
du règlement de la PPE. K.________ indique qu’il aurait effectivement pu donner
son accord, mais qu’il y a renoncé vu que l’ensemble des copropriétaires étaient
opposés aux travaux réalisés par les recourants. Il évoque le risque que son employeur
(l’agence L.________) perde pas le mandat de gestion de la PPE « Fontaine
d’Argent ». K.________ expose avoir expliqué aux copropriétaires que le fait
qu’il y ait une personne dans le studio créé et deux personnes dans l’autre
partie divisée de l’appartement ou quatre personnes dans l’appartement sans
division ne changeait rien. Il précise que les copropriétaires n’étaient pas complètement
de cet avis car selon eux cette division engendrera des frais supplémentaires
pour la PPE. Le recourant D.________ déclare être disposé à installer un
compteur. Me Marquis souligne qu’un copropriétaire pourrait louer une chambre à
un tiers, rien ne le lui interdit.
K.________
relève que les recourants n’ont jamais signalé qu’ils souhaitaient apporter
des modifications à leur lot. D.________ explique que l'entreprise chargée des
travaux leur avait dit qu’ils pouvaient effectuer des modifications puisqu’ils
étaient chez eux. K.________ souligne qu’un autre copropriétaire avait
entrepris, à l’instar des recourants, une division de ses lots mais que
personne ne lui avait fait la moindre remarque puisqu’il s’agit d’une personne influente.
Les représentants de la municipalité indiquent que ce copropriétaire a procédé
à la remise en état de tous ses lots.
Le tribunal, les
parties et le témoin entrent dans l’immeuble. Il est constaté qu’un ascenseur a
été installé au milieu du hall d’entrée. Un escalier menant aux étages
supérieurs se trouve du côté gauche de l’entrée. Le tribunal, les parties et le
témoin montent à pied jusqu’au premier étage. Il est constaté que l’ascenseur débouche
sur le palier qui dessert deux lots (deux portes d’entrée), dont l’un appartient
aux recourants. D.________ explique que les deux appartements créés ont la même
entrée principale, mais qu’ils sont desservis par deux entrées secondaires distinctes.
D.________ ouvre la porte d’entrée du lot dont il est l’un des propriétaires. Il
est constaté que le lot des recourants dispose d’un hall d’entrée rectangulaire,
qui est aménagé de deux portes. D.________ explique qu’à l’origine ces deux
portes desservaient deux chambres; il précise que des serrures de sécurité ont
été installées sur les deux portes. Le tribunal et les parties ne peuvent
poursuivre la visite du lot des recourants, la recourante C.________, qui
occupe l’un des deux appartements créés, ayant été placée en quarantaine par le
médecin cantonal et le locataire de l’autre appartement étant absent, les
recourants ne l’ayant pas informé de la venue du tribunal et aucun voisin n’étant
en possession d’une clé.
Le président relève
que la Municipalité se dit favorable à une procédure de régularisation, sous
réserve qu’elle soit soumise à l’accord de la communauté des copropriétaires et
moyennant une mise à l’enquête complémentaire, tout en exigeant la remise en l’état
initial de l’appartement des recourants, ce qui semble contradictoire. Le
syndic admet que la Municipalité a manqué de clarté dans la formulation de la
décision attaquée. Me Palley
[
qui remplace Me Buffat]
indique
que l’objet du litige peut être restreint. Elle déclare que la décision
attaquée est modifiée en ce sens que l’ordre de remise en état est annulé.
"
La municipalité et les recourants se sont déterminés
sur le procès-verbal de l'audience en date des 27 juillet et 9 août 2021.
Considérant en droit:
1.
La décision attaquée, par laquelle la municipalité ordonne la remise en
état d'un appartement, et par conséquent la suppression des aménagements
intérieurs réalisés pour la création d'un second logement peut faire l'objet
d'un recours de droit administratif au Tribunal cantonal, selon les art. 92 ss
de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36). Les recourants, qui sont copropriétaires de cet appartement et destinataires
de la décision, ont un intérêt digne de protection à la contester (cf. art. 75
let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD) et disposent par conséquent de la
qualité pour recourir.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD
(applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu d'entrer
en matière sur le fond.
2.
Il convient d'examiner en premier lieu si les travaux litigieux étaient
soumis à autorisation. Si tel n'est pas le cas, la municipalité ne pouvait pas
exiger une procédure de régularisation et
a fortiori,
ne pouvait pas
ordonner la remise en état en application de l'art. 105 LATC.
a)
Selon l'art. 22 al. 1 de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune
construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans
autorisation de l'autorité compétente. L'art. 103 al. 1, 1
ère
phrase
LATC précise qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou
en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation
d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé.
Dans un arrêt du 31 janvier 2013 (AC.2012.0220), la
CDAP a examiné si l'aménagement d'une porte à l'intérieur de locaux était soumis
à autorisation. Elle a rappelé à cette occasion que le législateur cantonal s'était
régulièrement préoccupé, au cours des modifications successives de la LATC,
d'utiliser la marge que lui laisse le droit fédéral pour assouplir le régime
des constructions. Les dispositions permettant de renoncer à toute autorisation
avaient été progressivement étendues. En particulier, les travaux intérieurs avaient
été successivement dispensés d'enquête publique, puis dispensés même
d'autorisation. Dans ces conditions, quand bien même les travaux intérieurs
n'étaient plus mentionnés dans la loi, il fallait s'en tenir au principe selon
lequel le droit cantonal ne les soumettait pas à autorisation, à moins qu'ils
tombent sous le coup des art. 103 al. 3 LATC et 68a al. 1 let. a du règlement
du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.11) subordonnant
à autorisation les travaux qui portent
atteinte à un intérêt
public prépondérant ou à des intérêts privés dignes de protection tels ceux des
voisins, ou encore qui ont une influence sur l'équipement et l'environnement.
La CDAP a également constaté que les simples travaux
d'entretien d'une construction existante ainsi que des petites transformations
intérieures tendant à maintenir la construction dans son état ou à la
moderniser sans en modifier la nature ni l'affectation, ne sont pas soumis à autorisation
de construire (cf. art. 103 al. 2 LATC, art. 68a RLATC et les références in:
Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
e
éd.
2010 n. 2.2
ad
art. 103 LATC; voir aussi les arrêts AC.2015.0307,
AC.2015.0310 du 22 novembre 2016 consid. 9: AC.2012.0220 du 31 janvier 2013
consid. 4 et AC.2011.0238 du 3 août 2012 consid. 3).
b) En l'occurrence, les travaux litigieux ont
conduit à la réalisation d'un logement supplémentaire impliquant notamment la
création d'une nouvelle cuisine. On ne se trouve dès lors pas en présence de
simples modifications intérieures d'un logement comme pourrait l'être par exemple
la suppression d'un galandage pour réunir deux chambres. Il apparaît normal qu'une
telle opération (création d'un nouveau logement impliquant des équipements
supplémentaires) soit soumise au contrôle de la municipalité. Sur ce point, on
relève qu'il peut arriver qu'un
nombre de logements maximal par
immeuble soit prévu par le règlement communal. Le nombre de logements a
également une influence sur le nombre de places de parc qui peuvent être exigées.
Partant, il se justifie de soumettre les travaux litigieux
à une
procédure d'autorisation de construire.
3.                La municipalité ne prétend pas que les
travaux litigieux ne seraient pas conformes au droit. Elle soutient en revanche
qu'ils ne peuvent pas être autorisés puisque la communauté des copropriétaires
n'a pas donné son accord. Elle invoque à cet égard l'art. 13 du règlement d'administration
et d'utilisation de la PPE qui prévoit l'accord écrit et préalable de
l'administrateur pour les modifications internes des lots et l'accord unanime
des propriétaires d'étages pour les modifications qui entraînent une
augmentation des frais et charges communs. Les recourants se réfèrent pour leur
part à l'art. 108 LATC et soutiennent que la régularisation des travaux
litigieux, qui ne concernent que l'aménagement intérieur d'un lot et ne
touchent aucune partie commune, ne nécessitent pas la signature des plans par
les autres propriétaires. Ils mentionnent à cet égard l'art. 25 du règlement
d'administration et d'utilisation de la PPE qui prévoit que les travaux portant
sur les parties communes sont décidés par l'assemblée des propriétaires d'étages.
a) L'art. 108 al. 1 LATC prévoit que la demande de
permis adressée à la municipalité est signée par celui qui fait exécuter les
travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le
propriétaire du fonds. Selon la jurisprudence, l’exigence relative à la
signature par le propriétaire du fonds lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer
sur le fonds d'autrui peut se comprendre en relation avec les articles 671 ss
du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210); elle est une des conséquences
du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à
tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC).
La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie des effets concrets
dans le domaine du droit public et l'exigence de l'art. 108 al. 1 LATC n'est pas
une prescription de pure forme. Elle permet à la municipalité de vérifier que
celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui qui a la
maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux et à
tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision de l'estimation
fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités d'utilisation de
l'immeuble). Indirectement, cette règle a aussi pour effet de prévenir des
conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils interviennent une fois les
travaux achevés. Le permis de construire doit être refusé si l'une des
personnes qui doit signer les plans s'y refuse (cf. arrêts AC.2019.0030 du 10 juillet
2019; AC.2016.0454 du 20 avril 2018 et les réf. cit.).
S'agissant plus particulièrement des régimes
juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne
précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des
propriétaires nécessite la signature des plans par les autres propriétaires.
D'après la jurisprudence, c'est à la lumière des règles du droit civil,
notamment celles régissant la propriété par étages, que cette question doit
être tranchée à titre préjudiciel par l'autorité ou le juge administratif (arrêt
AC.2017.0331 du 15 juin 2018).
Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété
d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que
chaque copropriétaire ait le droit exclusif d'utiliser et d'aménager
intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le
copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux
dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres
copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs
du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect
extérieur (al. 2). Pour les travaux de construction, touchant notamment les
parties communes, l'art. 712g CC renvoie aux règles de la copropriété simple
(al. 1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif
ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2) ou encore dans
un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3). On ne peut donc pas affirmer
d'emblée, dans une situation telle qui est ici litigieuse, que l'ensemble des
copropriétaires doivent ou au contraire ne doivent pas consentir à l'exécution
des travaux. Cette question préjudicielle peut être délicate. Elle a été
résolue dans certaines affaires, notamment dans la cause AC.2008.0195 du 17
décembre 2008, où la CDAP a retenu que l'implantation d'une pergola,
l'aménagement d'une terrasse et le déplacement d'un cabanon de jardin
n'entraient pas dans le cadre des travaux visés par l'art. 712a al. 2 CC que le
copropriétaire pouvait entreprendre seul, sans requérir ni obtenir l'accord de
l'assemblée des copropriétaires d'étages; en effet, les travaux envisagés
étaient de nature à modifier une partie commune de la parcelle de base sur
laquelle le constructeur ne jouissait pas d'un droit exclusif selon le
règlement de PPE, bien qu'il en eût l'usage exclusif.
b) La
propriété par étages "La Fontaine
d'Argent" dispose d'un règlement d'administration et d'utilisation
(ci-après: "le règlement de PPE" ou "le règlement"). L'art.
25 du règlement régit les travaux portant sur les parties communes. Il prévoit
que ces travaux doivent être décidés par l'assemblée des propriétaires
d'étages. L'art. 13 porte sur les "modifications et travaux". Cette
disposition prévoit notamment ce qui suit:  "la liberté d'utilisation des
locaux s'étend à la gestion du lot et à l'aménagement intérieur des parties
privées (art. 712a al. 2 CC). Un propriétaire d'étages désirant modifier la
distribution intérieure de ses locaux entreprend ces travaux sous sa propre
responsabilité, avec l'accord écrit et préalable de l'administrateur. Cet accord
peut être refusé si le maître de l'ouvrage n'est pas en
mesure de
prouver, par la production d'un avis d'un ingénieur ou d'un architecte, que les
travaux projetés ne créent pas de risques de dommages aux parties communes de
l'immeuble ou à d'autres parties privées. Les modifications ne doivent pas
entraîner une augmentation des frais et charges communs sans l'accord unanime
des propriétaires d'étages. Faute d'accord unanime, les frais et charges
supplémentaires doivent être assumés par le maître de l'ouvrage".
Il ressort de ce qui précède que seuls les travaux
portant sur les parties communes doivent être décidés par l'assemblée des
propriétaires d'étages.
A contrario,
les travaux qui ne concernent pas
les parties communes ne nécessitent pas l'accord des autres copropriétaires.
Or, en l'espèce, il n'est pas contesté que les travaux litigieux ne portent pas
sur les parties communes dès lors notamment que, selon un rapport d'ingénieurs
établi à la demande des recourants, les murs porteurs ne sont pas concernés.
Selon ce même rapport, ils n'engendrent aucun risque de dommage pour les autres
parties privées. Contrairement à l'appréciation faite par la municipalité, ces
travaux ne sont par conséquent pas soumis à l'exigence d'un accord de l'assemblée
des propriétaires.
Il est vrai qu'on ne saurait exclure que la création
d'un logement supplémentaire avec les équipements qui lui sont liés (cuisine,
frigo etc.) entraîne une augmentation des frais et charges communs. Selon
l'art. 13 du règlement de PPE, ceci implique, faute d'accord unanime des
copropriétaires d'étages (ce qui semble être le cas en l'espèce), que ces frais
et charges supplémentaires soient assumés par le maître de l'ouvrage. Cet élément,
qui relève du droit privé, n'implique en revanche pas que, sous l'angle du
droit public et plus spécifiquement de l'art. 108 LATC, l'accord des autres
propriétaires soit exigé pour tous les travaux susceptibles d'entraîner une
augmentation des frais et charges communs.
c) Vu ce qui précède c'est à tort que la municipalité
a considéré qu'une procédure de régularisation des travaux litigieux impliquait
l'accord des copropriétaires en application de l'art. 108 LATC et que, dès lors
que cet accord faisait défaut, une remise en état des lieux devait être ordonnée.
d) On relèvera encore que, sous l'angle de l'art.
108 LATC, on ne saurait rien déduire du fait que l'administrateur de la PPE n'a
pas formellement son donné son accord alors que celui-ci est requis par l'art.
13 du règlement de PPE en cas de modification de la distribution intérieure des
locaux. Il ressort en effet des déclarations faites par l'administrateur lors
de l'audience que, à titre personnel, il n'était pas opposé aux travaux
litigieux et qu'il a toutefois considéré, à tort, que ceux-ci devaient avoir l'aval
des copropriétaires.
4.                Les recourants relèvent que la
municipalité a délivré le permis d'habiter, ce qui implique qu'elle a reconnu
que les travaux réalisés sont conformes aux plans approuvés (art. 128 LATC).
Ils contestent qu'elle puisse ultérieurement exiger une mise à l'enquête
complémentaire pour des travaux qui étaient existants au moment de la
délivrance du permis d'habiter. Selon eux, si la municipalité voulait revenir
sur son constat de conformité de l'ouvrage, elle aurait dû remettre en question
le permis d'habiter en tant que tel et procéder à un examen complet de
l'ouvrage. En ne suivant pas cette procédure, elle aurait violé l'art. 128
LATC. La municipalité relève pour sa part que le permis d'habiter délivré le 6
juillet 2017 mentionne expressément qu'aucun appartement supplémentaire ne sera
accepté sans nouvelle demande d'autorisation. Elle se réfère également au
courrier qu'elle a adressé à l'administrateur de la PPE le 18 mai 2017 où elle
indique qu'aucune division d'appartements ne sera autorisée sans une demande de
permis de construire préalable,  qu'aucune inscription ne sera par conséquent
prise en considération pour des personnes qui se présenteraient au contrôle des
habitants pour occuper la deuxième moitié d'un appartement modifié sans
autorisation et que chaque appartement ne pourra faire l'objet que d'un seul
bail, l'administrateur de la PPE étant invité à attirer l'attention des
propriétaires sur le fait que la Municipalité peut en tout temps déposer un
ordre de mise en conformité au sens de l'art. 105 LATC si elle constatait qu'un
appartement avait été modifié.
a)
Aux termes de l'art. 128 LATC,
aucune construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée sans l'autorisation
de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne
peut être délivrée que si les conditions fixées par le permis de construire ont
été respectées et si l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le
préavis de la commission de salubrité est requis (al. 1). En outre, selon l'art. 79
al. 1 RLATC, applicable par renvoi de l'art. 129 LATC, le permis d'habiter ou
d'utiliser ne peut être délivré que si les locaux satisfont aux conditions
fixées par la loi et les règlements (let. a), si la construction est conforme
aux plans approuvés et aux conditions posées dans le permis de construire (let.
b), si les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour
assurer la sécurité et la santé des habitants ou des utilisateurs (let. c) et si
l'équipement du terrain est réalisé (let. d).
L'institution du permis d'habiter a
pour seul but de permettre à la municipalité de vérifier que la construction
est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis
de construire, et que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment
achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Ainsi, le permis
d'habiter est lié à la procédure de permis de construire. Il représente un
constat final de la conformité des travaux et permet à l'autorité d'intervenir
si le constructeur n'a pas respecté les plans et les conditions posées dans le
permis de construire. La délivrance du permis d'habiter n'est pas destinée à
vérifier une nouvelle fois si les dispositions réglementaires sont respectées:
en effet, cet examen a déjà eu lieu lors de l'octroi du permis de construire
(AC.2017.0358 du 27 mars 2019). Il est par ailleurs douteux que l'autorité
municipale puisse imposer le respect d'une nouvelle norme sur un point qui n'a fait
l'objet d'aucune condition ou charge dans le permis de construire, car une
telle situation reviendrait à remettre en cause l'autorisation entrée en force
(arrêt AC.2010.0219 du 12 juin 2012 consid. 4)
. L'art. 79 al. 1 let.
a RLATC prévoit certes de vérifier "
si les locaux satisfont aux conditions
fixées par la loi et les règlements
", mais cette disposition de niveau
réglementaire doit être interprétée dans le cadre de la base légale que constitue
l'art. 128 LATC: lorsque rien n'indique que, aux termes de cette disposition,
les constructions réalisées ne respecteraient pas les conditions du permis de
construire, le permis d'habiter doit être délivré (cf. arrêts AC.2020.0004
du
10 août 2020 consid. 2; AC.2017.0002 du 18 août 2017 consid. 2a; AC.2015.0272
du 3 juin 2016 consid. 1a).
b) En l'espèce, il ressort des explications, non
contestées, données par le syndic lors de l'audience que l'appartement
litigieux n'a pas pu être visité lors de la visite effectuée en vue de la
délivrance du permis d'habiter. Partant, ce n'est qu'ultérieurement que l'autorité
communale a eu connaissance de la division de l'appartement, soit lorsque le
locataire du studio est venu s'annoncer au contrôle des habitants. Dans ces
circonstances, les recourants ne sauraient rien déduire du fait que le permis
d'habiter a été délivré, étant relevé que ledit permis indiqua
i
t expressément qu'aucune division
d'appartements ne serait autorisée sans une demande de permis de construire
préalable. La délivrance du permis d'habiter ne saurait dès lors remettre en cause
la nécessité d'une procédure de régularisation des travaux litigieux.
5.                Il ressort de ce qui précède que c'est à
tort que, dans la décision attaquée, la municipalité est entrée en matière sur
la régularisation des travaux litigieux tout en la subordonnant à l'accord de la
PPE. C'est également à tort qu'elle a considéré que, en l'absence d'accord de
la PPE, une remise en état devrait être ordonnée. Il convient par conséquent
d'admettre le recours et d'annuler la décision attaquée.
Il appartiendra aux recourants de déposer une demande
de permis de construire en vue de la régularisation des travaux litigieux. La
municipalité devra ensuite vérifier si ces travaux peuvent être autorisés (notamment
s'ils respectent le règlement communal) et, si c'est le cas, délivrer le permis
de construire, ceci sans exiger au préalable l'accord de la PPE.
Vu le sort du recours, les frais de la cause sont
mis à la charge de la Commune de Crassier. Cette dernière versera en outre des
dépens aux recourants, qui ont agi par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Crassier du 4 juillet 2019 est
annulée.
III.
Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la
Commune de Crassier.
IV.
La Commune de Crassier versera à A.________, B.________, C.________, D.________
et E.________, créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 (trois mille) à
titre de dépens.
Lausanne, le 7 septembre 2021
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.