vd_omni · EF.1995.0020 · 1997-02-03 · fr

PFERSICH Hans-Martin c/CEFI d'Aubonne | VV: villa construite sous la forme d'une maison de maître; prix/m3 valeur à neuf estimé à 520 fr. au maximum. Pour le terrain de 18'000 m² classé en zone agricole, il est juste de compter 4'500 m² à 115 fr./m² et le reste du terrain à 1 fr./m²VR: loyer de 7'000 fr. abaissé à 6'000 fr.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.02.1997 EF.1995.0020

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 3 février 1997
sur le recours interjeté par
Hans-Martin
PFERSICH
, domicilié à Stuttgart, et représenté par le notaire Elio
Civitillo, place de l'Ancienne-Gare 1, à 1170 Aubonne,
contre
la décision rendue le 20 mars 1995 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
(estimation
fiscale de la parcelle no 1051 de St-Livres.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs; greffier: Mme Franca
Coppe.
Vu les faits suivants:
A.                     Hans-Martin Pfersich
est propriétaire de la parcelle 1051 de St-Livres, située aux lieux-dits
"En
la Vy du Moulin"
et
"Au Morat"
. D'une surface totale
de 15'212 m², ce terrain a été classé en zone agricole par le plan des zones de
la Commune de St-Livres approuvé par le Conseil d'Etat le 18 avril 1984. Un
bâtiment, comprenant une annexe, a été construit sur ce bien-fonds avec la
forme architecturale d'une maison de maître. La surface construite du bâtiment
et de son annexe s'élève à 303 m². L'estimation fiscale a été arrêtée à 1
million de francs en 1973.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale des estimations fiscales ordonnée par le Conseil d'Etat, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a fixé par
une première décision du 20 mai 1994 la nouvelle estimation fiscale à 1'426'000
fr. Agissant par l'intermédiaire du notaire E. Civitillo, Hans-Martin Pfersich
s'est opposé à cette nouvelle estimation. Par une nouvelle décision du 20 mars
1995, la commission a admis partiellement l'opposition en fixant une nouvelle
estimation fiscale à 1'375'000 fr. En particulier, elle a accepté un abattement
du prix au m3 valeur à neuf de 600 fr. à 550 fr. le m3. En revanche, tant
l'estimation du terrain que du loyer supputé était maintenue.
C.                    Hans-Martin Pfersich a
recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 27 mars 1995,
en précisant qu'il avait reçu la décision le 21 mars 1995, que le délai de
recours arrivait ainsi à échéance le 31 mars 1995 et qu'il ne manquerait pas,
d'ici au 21 avril 1995 au plus tard, de confirmer le dépôt du recours par la
production d'un mémoire. La cause a été enregistrée le 31 mars 1995 par le
tribunal qui a imparti au recourant un délai au 21 avril pour effectuer un
dépôt de 1'000 fr. destiné à garantir le paiement de l'émolument qui serait
prélevé en cas de rejet du recours sans apporter d'autres précisions sur la
motivation du recours. Le notaire Elio Civitillo a déposé un mémoire motivé le
21 avril 1995. Il conteste la surface de 4'500 m² prise en compte pour fixer la
valeur vénale du terrain à 115 fr. le m² en estimant que seule une surface de
2'000 m² devrait être retenue; en ce qui concerne la valeur des bâtiments, le
prix de 450 fr. le m3 valeur à neuf devrait être retenu. En ce qui concerne la
valeur de rendement, le loyer annuel supputé ne devrait pas dépasser 42'000
fr., soit un loyer mensuel de 3'500 fr. Enfin, le solde de la surface du
terrain agricole devrait être estimée à 1 fr. le m².
La Commission
d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours en concluant à son rejet.
L'occasion a encore été donnée au recourant de déposer un mémoire
complémentaire.
D.                    Le tribunal a procédé à
une inspection locale lors de son audience du 7 septembre 1995. Il a constaté à
cette occasion que l'annexe aménagée à l'ouest du bâtiment principal comprenait
un garage au-dessus duquel un logement de trois pièces avec cuisine et une
salle de bain a été aménagé. Au sous-sol du bâtiment principal, on trouve une
pièce habitable aménagée en bibliothèque et une salle de bains, une buanderie
et les locaux de service (chauffage, cave, etc.); au rez-de-chaussée, l'entrée
comporte un grand hall avec un escalier tournant donnant accès à l'étage supérieur,
un petit salon, une salle de séjour, une salle à manger, une cuisine, une
bibliothèque et une salle de bains; on trouve enfin à l'étage une nouvelle
salle de bains, un WC, cinq chambres et un salon. Le recourant fait observer la
présence de fissures sur un mur. Le recourant, son mandataire, ainsi que la
secrétaire de la Commission d'estimation fiscale ont eu l'occasion de préciser
et de compléter leur argumentation au cours de la visite des lieux.
Considérant en droit:
1.                     a) Selon la teneur de
l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), en vigueur jusqu'au 30 avril 1996, le recours s'exerce
dans les dix jours à compter de la communication de la décision attaquée, par
acte écrit, non motivé, daté et signé par le recourant ou son mandataire, remis
à l'autorité qui a statué ou à celle qui est compétente pour en connaître (al.
1). Il doit être validé par le dépôt à la même adresse, dans les vingt jours à
compter de la communication de la décision attaquée, d'un mémoire daté et signé
contenant un exposé sommaire des faits, les motifs du recours et les
conclusions (al. 2). Dans un arrêt du 3 mars 1993, le Tribunal fédéral a jugé
que le système prévu par l'art. 31 LJPA était "
compliqué et insolite
"
en raison du fait que le justiciable non informé ne pouvait pas imaginer qu'il
devait accomplir deux actes successifs. Le Tribunal fédéral a aussi relevé que
l'autorité qui recevait une déclaration de recours dans le premier délai ne
pouvait savoir d'emblée si le justiciable avait l'intention d'agir encore dans
le second délai et elle n'était pas ainsi en mesure de l'informer de
l'éventuelle insuffisance de la motivation de la déclaration de recours pour
servir de mémoire motivé (ATF non publié du 3 mars 1993 rendu en la cause J. T.
c/ Municipalité de N. consid. 2b p. 8). C'est la raison pour laquelle le
tribunal attirait en général l'attention du recourant sur cette particularité
du double délai de recours dans l'accusé de réception de la déclaration de recours.
Lorsque l'accusé de réception du recours ne contenait pas une telle indication
sur ce point et que le recourant procédait pour la première fois devant le
tribunal sans être assisté par un avocat, il a été admis que le délai de vingt
jours fixé pour le dépôt de la motivation du recours pouvait être restitué en
vertu de l'art. 32 LJPA (arrêts TA, AF 94/0008 du 28 septembre 1994 consid. 1c;
AC 95/0183 du 17 avril 1996 consid. 1b). L'autorité de recours doit en effet
attirer l'attention du plaideur notamment sur l'insuffisance d'un mémoire de
recours à présenter dans un délai péremptoire, lorsqu'il s'agit d'un vice
aisément reconnaissable et encore susceptible d'être réparé (ATF 114 Ia 22
consid. 2a).
b) En l'espèce, la
déclaration de recours adressée le 27 mars 1995 au tribunal, respecte le délai
de recours de dix jours. Mais cette correspondance met clairement en évidence
le fait que le recourant n'a pas compris le système du double délai de recours
en annonçant déjà qu'il déposerait un mémoire motivé le 21 avril 1995 au plus
tard, soit après l'échéance du délai de vingt jours imparti pour motiver le
recours. Mais l'accusé de réception du recours n'a pas rendu attentif le
recourant tout d'abord sur le défaut de motivation de son acte de recours, ni
sur le point de départ du délai de vingt fours fixé pour motiver le recours,
qui arrivait en réalité à échéance le 10 avril et non pas le 21 avril 1995. En
pareil cas, la jurisprudence admet la restitution du délai pour motiver le
recours (v. arrêt AF 94/008 du 28 septembre 1994 consid. 1c et arrêt AC 95/183
du 17 avril 1996 consid. 1b). Le délai pour valider le recours dont donc être
restitué au 21 avril 1995 de sorte que le recours est recevable. Il y a lieu
d'entrer en matière sur le fond.
2.                     L'art. 36 let. a LJPA
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
3.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
4.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment,
les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix
unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de
construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de
la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera
pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au
maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, bien
que l'autorité intimée ait procédé à un rabattement du prix au m3, valeur à
neuf, de 600 à 550 fr., le tribunal estime que ce montant reste encore trop
élevé. Si l'ensemble (maison principale et annexe avec ses dégagements) paraît
luxueux, la construction ne correspond en revanche pas à la qualité d'une
ancienne maison de maître. Il s'agit de matériaux courants utilisés normalement
pour des villas, sans bénéficier d'une qualité spécifique de mise en oeuvre.
Seule la forme architecturale choisie donne l'impression d'une ancienne maison
de maître comme le ferait un décor de théâtre. Le tribunal estime qu'un prix de
520 fr. par m3 au maximum peut être retenu compte tenu des caractéristiques
constructives du bâtiment, auquel il faut appliquer une pondération de 20,25%
pour tenir compte de la vétusté de la construction. Ainsi la valeur vénale du
bâtiment doit être arrêtée à 1'033'432 fr. (2'492 m3 x 520 fr. pondérés à
20,25%).
En ce qui concerne la
valeur du terrain, le montant de 517'500 fr. correspond à un prix moyen de 34
fr. le m² pour l'ensemble du terrain (517'500 fr. : 15'212 m²), ce qui est tout
à fait raisonnable. La surface de dégagement au sud du bâtiment principal, de
l'ordre de 4'500 m², assure la mise en valeur du bâtiment et elle fait partie,
avec les surfaces réservées aux accès au nord, de l'ensemble construit. Seule
une partie des surfaces boisées, ainsi que la pointe triangulaire située en
retrait au nord du bâtiment pourraient aisément être détachées et comptées au
prix de la surface du terrain agricole; mais ces surfaces-là ne dépassent pas
4'000 m². Au demeurant, la surface de 4'500 m² correspond à un critère
objectif, défini par l'ancien art. 56 septies de la loi sur les constructions
et l'aménagement du territoire modifiée le 26 février 1964, puisqu'il
permettait de construire dans le territoire agricole des villas sur des
parcelles de 4'500 m² au moins avec un indice d'utilisation fixé à 0,1 (v. RDAF
1986, p. 237 et 238). Or, c'est précisément grâce à cette législation que le
recourant a pu édifier la villa sur le bien-fonds en cause. Enfin, le prix de
115 fr. le m² appliqué à cette surface de 4'500 m² reste tout à fait
raisonnable par rapport aux prix pratiqués dans les zones de villa; le terrain
présente en effet l'avantage d'être entouré par une zone agricole qui garantit
les dégagements nécessaires à la vue et l'absence d'inconvénients liés aux
rapports de voisinage dans les quartiers de villas. Ainsi, la valeur vénale de
l'ensemble (terrain et bâtiment) doit être arrêtée à 1'550'100 fr. (1'033'432
fr. + 517'500 fr. = 1'550'932 arrondi à 1'551'000 fr.).
5.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient
qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région,
le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire
par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le m2.
b) En l'espèce, le
tribunal considère que le loyer mensuel estimé à 7'000 francs est trop élevé et
qu'il doit être arrêté à 5'000 fr. pour le logement principal et 1'000 fr. pour
l'annexe, avec l'appartement de trois pièces sans confort et le garage. La valeur
de rendement doit ainsi être arrêtée à 960'000 fr. (revenu locatif de 72'000
fr. capitalisé au taux de 7,5%). Le loyer ainsi fixés n'est d'ailleurs pas en
contradiction avec les valeurs indiquées par l'autorité intimée dans sa réponse
du 5 mai 1995 (3'000 fr. par mois pour une villa mitoyenne de cinq pièces et
2'600 fr. par mois pour un appartement de 177 m² aménagé dans une ancienne
ferme sise dans le vallon de l'Aubonne).
6.                     En conclusion, avec une
valeur vénale de 1'555'100 fr. et une valeur de rendement de 960'000 fr., le
tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'255'500 fr. (2'511'000 fr. : 2)
à laquelle s'ajoute le solde du terrain estimé à 1 fr. le m² soit 10'712
francs. L'estimation fiscale totale (1'255'500 + 10'712 m² x 1 fr. = 1'266'212),
arrondie à 1'266'000 fr. est inférieure de 109'000 fr. à celle de la décision
attaquée. Cette différence, de l'ordre de 8%, va au-delà de l'écart de 5% que
le tribunal renonce à corriger (v. consid. 1b ci-dessus). Le recours doit donc
être partiellement admis et la décision de l'autorité intimée réformée en ce
sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle 1051 de St-Livres est
arrêtée à 1'266'000 fr. Compte tenu du fait que le recours n'est que
partiellement admis, seul un émolument réduit de 300 fr. sera mis à la charge
du recourant, sans allocation de dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 20
mars 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 1051
de St-Livres est fixée à 1'266'000 francs.
III.                     Un émolument
réduit à 300 fr. (trois cents francs) est mis à la charge du recourant.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 3 février 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint