vd_omni · FI.2000.0106 · 2004-12-07 · fr

Administration cantonale des impôts | Pour le calcul du gain immobilier, prise en compte de l'estimation fiscale arrêtée le 1er juin 1992 pour une vente intervenue au mois d'août 1992 même si le Conseil d'Etat a fixé l'entrée en vigueur des estimations fiscales lors de la révision générale au 31 décembre 1992, car la valeur effective de l'immeuble était déjà arrêtée par la décision de la Commission d'estimation fiscale devenue définitive le 1er juin 1992.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.12.2004 FI.2000.0106

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 décembre 2004
sur le recours interjeté par
X.________
,
représentée par la société fiduciaire Lémano, case postale 36, à 1000 Lausanne
9
contre
la décision rendue sur réclamation le 9
novembre 2000 par l'
Administration cantonale des impôts
(gain
immobilier)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. André Donzé et M. Alain Maillard, assesseurs; Mme Christiane
Schaffer; greffière.
Vu les faits suivants:
A.                     Y.________ et sa soeur X.________
ont acquis en propriété commune, selon acte authentique du 29 octobre 1971
instrumenté par le notaire Jean-David Dénéréaz, la totalité des actions de la
société
"S.I. Z.________"
. Dite société est propriétaire de la
parcelle 1********, plan feuille ******** de la commune de ********, avenue ********,
sur laquelle est construit un immeuble locatif, qui a fait l'objet d'un rapport
d'expertise. Au 1er juin 1992, l'estimation fiscale de la parcelle 1******** a
été portée de 800'000 fr. à 2'100'000 fr. par la Commission d’estimation
fiscale des immeubles du district de ********. Cette décision est devenue
définitive à cette date sans avoir fait l’objet d’un recours.
B.                    Par convention de vente
d'actions du 29 août 1997, X.________ a déclaré céder à son frère Y.________ sa
part de 50% à la totalité des actions de la société SI Z.________, pour le prix
de 915'000 fr. Ce prix avait été fixé de la manière suivante:
-      immeubles, valeur attribuée par les
contractants (le 50%)               fr.          1'050'000.-
-      hypothèque en 1er rang (le 50%,
arrondi)                                      -    fr.        135'000.-
fr.        915'000.-
La
déclaration pour l'imposition des gains immobiliers a été déposée le 10 mars
1998, concluant à l'absence d'un gain immobilier (zéro franc), compte tenu d'un
prix de vente de 1'050'000 fr. et d'un prix d'acquisition du même montant.
C.                    Le 3 avril 1998, la
section des gains immobiliers de l'Administration cantonale des impôts
(ci-après l'ACI) a écrit à X.________, auprès de la société fiduciaire Lémano,
à Lausanne, l'informant que le gain immobilier avait été fixé à 558'000 fr. En
effet, l'entrée en vigueur de l'estimation fiscale de 2'100'000 fr. avait été
fixée à fin 1992 et ne pouvait par conséquent pas être prise en considération
comme prix d'acquisition pour le calcul du gain immobilier applicable à la
vente du 29 août 1997. Le prix retenu a été celui du prix d'achat effectif au
1er novembre 1971, soit 982'285 fr. L'ACI a informé X.________ de l'envoi d'un
bordereau d'impôt de 100'440 fr., soit 18% de 558'000 fr. Par courrier du 27
avril 1998, la société fiduciaire Lémano (ci-après la fiduciaire) a formé une
réclamation contre la décision de taxation du 8 avril 1998. Elle conclut à
l'enregistrement de la déclaration sans changement, ce qui équivaut à un gain
immobilier de 0 fr. La commission a informé la fiduciaire qu'elle transmettait
la réclamation à l'ACI comme objet de sa compétence, le 9 avril 1998.
Entre-temps, soit le 8 avril 1998, la commission a procédé à une taxation
définitive de l'impôt sur les gains immobiliers, fixant les éléments imposables
à 558'000 fr. au taux de 18%, soit un impôt à payer de 100'440 fr. Par courrier
du 1er mai 1998, la fiduciaire, se référant à la réclamation du 27 avril 1998,
l'a motivé en considérant que le précédent prix d'acquisition devait être la
nouvelle estimation fiscale de 2'100'000 fr. fixée par décision du 1er juin
1992 et qui serait entrée en force à cette date, du moins pour le calcul de
l'impôt sur les gains immobiliers. L'entrée en vigueur au 31 décembre 1992 ne
l'aurait été que pour les impôts périodiques.
Par proposition de
règlement du 18 mai 1998, l'ACI a confirmé qu'elle refusait de prendre
l'estimation fiscale de l'immeuble fixée le 1er juin 1992 à 2'100'000 fr. Elle
a rappelé que le Conseil d'Etat avait rendu le 15 août 1990 un décret fixant
l'entrée en vigueur des nouvelles estimations fiscales au 31 décembre 1992 pour
les terrains à bâtir, les immeubles locatifs, industriels et commerciaux.
S'agissant d'une révision générale, la date de la notification n'avait pas
d'incidence sur l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation. Elle a par
conséquence confirmé sa décision de taxation du 3 avril 1998. La fiduciaire a indiqué
le 26 mai 1998 qu’elle maintenait la réclamation. L'ACI a rendu une décision
sur réclamation le 9 novembre 2000 décidant de rejeter la réclamation. La
fiduciaire a recouru contre cette décision le 8 décembre 2000. L'ACI s'est
déterminée le 7 mars 2001. La fiduciaire a déposé une réplique le 23 avril 2001
et l'ACI s'est déterminée le 28 mai 2001. La fiduciaire a encore répondu le 13
juin 2001.
Considérant en droit:
1.                     a) L'art. 42 de
l'ancienne loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (aLI)
prévoit que le gain imposable en cas de vente d'un immeuble soumis à l'impôt
sur les gains immobiliers, est constituée par la différence entre le produit de
l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté des impenses. S'agissant du prix
d'acquisition, il s'agit du prix qu'avait payé l'aliénateur. L'art. 44 al. 2
aLI permet au contribuable d'invoquer comme prix d'acquisition l'estimation
fiscale de son immeuble cinq ans avant l'aliénation, lorsque l'acquisition est
intervenue plus de cinq ans avant l'aliénation. Le contribuable a par
conséquent le choix de faire valoir comme prix d'acquisition de l'immeuble aliéné
l'estimation fiscale cinq ans avant l'aliénation ou le prix payé lors du
précédent transfert à titre onéreux. En l'occurrence, X.________ a choisi
d'invoquer l'estimation fiscale cinq ans avant l'aliénation. Elle a toutefois
contesté l'estimation fiscale que l'autorité a appliqué pour le calcul de
l'impôt, car elle n'est pas d'accord quant au montant.
b) Selon la
jurisprudence de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière d'impôts
(ci-après CCRI), rendue à propos de l'art. 19 al. 4 LIC et confirmée par le
tribunal de céans, cette disposition ne signifie pas nécessairement que la
décision arrêtant l'estimation fiscale déterminante doive être entrée en force
au 1er janvier de l'année en cours; il faut et il suffit que cette estimation
corresponde, même si elle est arrêtée ultérieurement, à la valeur effective de
l'immeuble à cette date (CCRI, arrêt du 12 janvier 1970 en la cause S, TA arrêt
FI 93/108 du 15 décembre 1994 et 95/0115 du 29 novembre 1996). Une décision de
nature fiscale peut en effet déployer ses effets sur toute une période fiscale,
alors même qu'elle aurait été prise et notifiée à une date postérieure au début
de cette période: dans ce cas, on ne saurait parler, sinon de manière impropre,
d'effet rétroactif (v. TA, arrêt FI 93/006 du 6 décembre 1994 voir aussi. TA,
arrêt EF 1990/009 du 27 septembre 1991, EF 1991/010 du 5 janvier 1993).
c) En l’espèce, la
vente des 25 actions représentant la moitié du capital-actions de la S.I. Z.________
S.A. a eu lieu le 29 août 1997. Il convient donc de déterminer qu’elle était
l’estimation fiscale de l’immeuble en cause cinq ans auparavant, c’est-à-dire
le 29 août 1992. A cet égard, l’autorité intimée soutient que l’estimation
fiscale arrêtée par la Commission d’estimation fiscale de district le 1
er
juin 1992 ne pouvait entrer en vigueur qu’au 31 décembre 1992 conformément à la
décision du Conseil d’état du 15 août 1990 concernant la révision générale des
estimations fiscales. Toutefois, cette décision concerne essentiellement la
prise en compte de l’estimation fiscale dans le cadre de l’évaluation de la
fortune immobilière du contribuable. Une distinction pour la prise en
considération de l'estimation fiscale dans le cadre de la perception de l'impôt
sur les gains immobiliers se justifie en raison du fait que la période de
calcul et la période de taxation se confondent en matière de gain immobilier
ordinaire contrairement à l’imposition sur la fortune (voir notamment arrêt FI
1997/0139). Cette solution n'est pas contraire non plus à la loi du 18 novembre
1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI) qui prévoit, lors de
révisions générales, que le conservateur du registre foncier procède à
l’inscription définitive des estimations sitôt la mise à l’enquête terminée et
les recours liquidés (art. 19 et 22 al. 3 LEFI) avec une entrée en force de
l’estimation fiscale dès que la décision de la Commission d’estimation fiscale
devenait définitive. La décision fixant l’estimation fiscale de l’immeuble en
cause est devenue définitive dès le 1
er
juin 1992 en l’absence de
recours et c’est bien la valeur arrêtée à cette date qui est déterminante pour
fixer le gain immobilier au moment de la vente et qui correspond à la valeur
effective de l’immeuble.
2.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision
attaquée annulée. La recourante, qui a agit par l’intermédiaire d’un mandataire
professionnellement qualifié, a droit aux dépens qu’elle a requis, arrêtés à 1000
fr.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision rendue
sur réclamation le 9 novembre 2000 par l’Administration cantonale des impôts
est annulée.
III.
L’Administration cantonale des impôts
est débitrice de la recourante d’une indemnité de 1000 (mille) francs à titre
de dépens.
IV.
Il n’est pas perçu de frais de
justice.
Lausanne, le 7 décembre 2004
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint