vd_omni · GE.2022.0083 · 2023-01-11 · fr

A.________/Département des finances et des relations extérieures, Registre foncier de l'Est vaudois | Copropriétaire d'étage, la recourante sollicite l'intervention de l'office du registre foncier afin qu'il somme la PPE de se mettre en conformité s'agissant de lots qu'elle détient, ceux-ci étant ouverts sur les parties communes et accessibles aux autres copropriétaires. C'est à bon droit que l'office a refusé de rectifier d'office, au sens de l'art. 87 ORF, l'inscription prétendument erronée (consid. 2) et d'appliquer par analogie l'art. 69 al. 4 ORF: la recourante ne vise pas la conversion de la PPE en copropriété ordinaire, mais conteste l'opération effectuée au grand livre; or, le droit fédéral règle spécifiquement l'objet de la prétention de la recourante en prescrivant une voie d'action pour le redressement du registre foncier (art. 975 CC), à l'exclusion de la voie du recours de droit administratif (consid. 3). Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.01.2023 GE.2022.0083

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 11 janvier 2023
Composition
M. André Jomini,
président
; M. Serge Segura, juge et M.
Antoine Rochat, assesseur; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourante
A.________
à ******** représentée
par Me Nicolas SAVIAUX, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Département des finances et des
relations extérieures (DFIRE)
[actuellement: Département des finances et
de l'agriculture (DFA)], à Lausanne,
Autorité concernée
Registre foncier de l'Est vaudois,
à Vevey.
Objet
Divers
Recours A.________ c/ décision sur recours du Chef du
Département des finances et des relations extérieures du 22 mars 2022
Vu les faits suivants:
A.
La société A.________ a pour but le commerce de biens de toute nature et
les services y relatifs, notamment la gestion, le développement et les conseils
en commerce international. Son siège est à ********.
En 2016, la société a acquis 19 lots de la propriété
par étages (PPE) "B.________", constituée en 1988 sur la parcelle n° ********
de la commune d'********. Cette PPE comprend au total 103 lots. En tant qu'ils
étaient initialement destinés à l'exploitation hôtelière sous la forme
d'apparthôtel, les lots n° 16 (réception-hôtel), 17 (boutique), 20 (bar et
balcon) et 22 (salon hôtel), détenus en propriété par la société, sont ouverts
sur les parties communes et accessibles aux autres résidents. Les autres lots
de la PPE sont pour la plupart des appartements.
Lors de l'assemblée générale de la PPE "B.________"
du 25 septembre 2021, l'associé-gérant de la société a présenté un projet
tendant à la création d'un cabinet médical dans ses lots. Ce projet a suscité des
critiques de la part des autres copropriétaires d'étages.
Le 12 novembre 2021, l'associé-gérant de A.________
a adressé aux résidents un courrier en trois points, soulignant que la société
avait le droit d'utiliser ses lots pour une activité commerciale médicale et
que lesdits lots, ouverts sur les parties communes de la PPE, devaient, aux
termes de la loi, être fermés par des parois; il a également exposé qu'il
interdirait l'accès aux lots sauna, salle de sport, local à skis et local à
vélos à tous les copropriétaires qui entraveraient l'utilisation, par A.________,
de ses lots à des fins commerciales.
B.
Le 22 novembre 2021, la société a adressé au registre foncier de l'Est
vaudois un courrier dans lequel elle exposait que la PPE "B.________"
se trouvait dans une situation illégale, dans la mesure où certains de ses lots
n'étaient ni fermés ni clairement délimités, en violation des dispositions
topiques du droit privé. Elle a requis du conservateur du registre foncier
qu'il intervienne auprès de la PPE "B.________" pour qu'elle se mette
en conformité.
Par décision du 14 décembre 2021, le conservateur du
registre foncier a rejeté la requête de l'intéressée, au motif que l'acte
constitutif de la PPE de 1982 (
recte
: 1988) avait été inscrit sans la
mention "PPE avant construction", de sorte que les lots ainsi que les
plans avaient été admis à l'inscription, sans qu'il ne soit besoin de produire
de nouveaux plans. Il a précisé que seule une réquisition à laquelle tous les
copropriétaires ont consenti permettrait, aujourd'hui, la modification de
l'inscription litigieuse.
C.
Le 23 décembre 2021, la société a recouru contre cette décision auprès
du Département des finances et des relations extérieures (DFIRE).
Par décision sur recours du 22 mars 2022, le Chef du
DFIRE a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur du registre
foncier.
D.
Le 21 avril 2022, A.________ a saisi la Cour de droit administratif et
public (CDAP) du Tribunal cantonal d'un recours à l'encontre de la décision du
22 mars 2022, concluant, principalement, à ce qu'elle soit réformée en ce sens
que la demande de A.________ est admise et qu'une sommation de se mettre en
conformité est adressée à la PPE "B.________", l'avisant qu'à défaut
d'action de mise en conformité elle sera dissoute et transformée en copropriété
ordinaire; subsidiairement, elle conclut à l'annulation de la décision attaquée
et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
Par mémoire responsif du 23 juin 2022, le Chef du
DFIRE s'est déterminé sur le recours en concluant à son rejet dans la mesure de
sa recevabilité.
Le 22 septembre 2022, la recourante a déposé sa
réplique, maintenant implicitement ses conclusions.
E.
Le projet du gérant de la recourante consiste à fermer les lots de la
société pour y aménager des locaux commerciaux et y permettre l'exploitation
d'un cabinet médical, de sorte que la valeur litigieuse dépasse, selon toute
vraisemblance, le montant de 30'000 francs.
Considérant en droit:
1.
L'art. 956a al. 1 1
ère
phr. du Code civil suisse du 10
décembre 1907 (CC; RS 210) dispose que les décisions de l'office du registre
foncier peuvent faire l'objet d'un recours devant l'autorité désignée par le
canton. Aux termes de l'art. 25 al. 2 de la loi vaudoise du 9 octobre 2012 sur
le registre foncier (LRF; BLV 211.61), toutes les décisions du conservateur
peuvent faire l'objet d'un recours au département (1
ère
phr.). Les
dispositions de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; BLV 173.36) sont applicables (2
ème
phr.). A
teneur de l'art. 92 al. 1 LPA-VD, le Tribunal cantonal connaît des recours
contre les décisions et décisions sur recours rendues par les autorités
administratives, lorsque la loi ne prévoit, comme en l'espèce, aucune autre
autorité pour en connaître. Par ailleurs, interjeté dans les formes et le délai
prescrits par la loi, le recours est recevable, de sorte qu'il convient
d'entrer en matière sur le fond (art. 79 al. 1, 95 et 99 LPA-VD).
2.
Sous un premier grief, la recourante fait valoir que le conservateur du
registre foncier n'aurait pas dû procéder, en décembre 1988, à l'inscription de
la PPE "B.________": selon elle, les plans qui lui avaient été soumis
montraient que certains lots n'étaient ni fermés, ni délimités, en violation
des art. 712a, 712b CC et 68 de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le
registre foncier (ORF; RS 211.432.1), de sorte qu'un contrôle diligent desdits
plans aurait dû conduire l'office du registre foncier à rejeter la réquisition
d'inscription. Cette erreur commise à l'époque par le conservateur devrait être
rectifiée d'office au sens de l'art. 87 ORF.
a) aa) Le registre foncier donne l'état des droits
sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC). Il comprend le grand livre, les
documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif)
et le journal (al. 2). Sont immatriculées comme immeubles au registre foncier
notamment les parts de copropriété d'un immeuble (art. 943 al. 1 ch. 4 CC). Le
registre foncier est notamment destiné à l'inscription de la propriété
immobilière (cf. art. 958 al. 1 ch. 1 CC).
Sauf dans certains cas particuliers, l'inscription
au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition (constitution ou
transfert) du droit réel visé; on parle de "principe absolu de
l'inscription" (Steinauer, Les droits réels, t. I, 6
ème
éd.,
Berne 2019, n. 931). Constitutive, l'inscription s'opère en principe sur
déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte son objet
(art. 963 al. 1 CC; Steinauer,
op. cit.
, n
os
947 ss et les
références; Laim, in: Honsell/Vogt/Geiser (éd.), Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch, vol. II , 4ème éd., Bâle 2011, n
os
10 ss ad art.
656 CC; cf. ATF 135 III 585 consid. 2.1).
bb) L'office du registre foncier n'opère
d'inscription que sur réquisition (art. 46 al. 1 ORF). Sur la base des autres
pièces justificatives accompagnant la réquisition, l'office du registre foncier
vérifie que les conditions légales de l'inscription au grand livre sont réunies
(art. 83 al. 1 ORF). Il contrôle (al. 2) la forme et le contenu de la
réquisition (let. a), l’identité de la personne qui présente la réquisition
(let. b), le droit de disposer de la personne qui présente la réquisition (art.
84) (let. c), les pouvoirs de représentation en cas de réquisition par un
représentant (let. d), la capacité civile, lorsqu’elle est restreinte d’après
les pièces justificatives déposées ou les écritures du registre foncier (let.
e), l’inscription requise, pour s’assurer qu’elle est susceptible de faire
l’objet d’une inscription au registre foncier (let. f), le justificatif relatif
au titre, en particulier sa forme (let. g), les pièces justificatives
accompagnant la réquisition, pour s’assurer qu’elles sont complètes (let. h), les
autorisations et les consentements nécessaires, pour s’assurer qu’ils ont été
produits (let. i).
Le pouvoir d'examen du conservateur du registre
foncier se limite principalement à un examen formel. Il ne peut procéder à
aucune opération sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de
disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération (art. 965 al. 1 CC). La
réquisition doit être écartée si la légitimation fait défaut (art. 966 al. 1
CC). Lorsque les conditions de l'inscription au grand livre ne sont pas
remplies, l'office du registre foncier rejette la requête (art. 87 al. 1 ORF).
cc) Selon l'art. 2 let. g ORF, on entend par pièces
justificatives le terme générique pour la réquisition au registre foncier et
pour le justificatif relatif au titre ainsi que ses annexes, notamment les
procurations, les consentements et les autorisations. Les pièces justificatives
sont ainsi les documents qui constatent les faits juridiques sur lesquels
l'office du registre foncier s'est fondé pour porter au registre un droit
(contrat de vente, contrat constitutif de servitude ou de gage, jugement de
faillite, etc.) (Steinauer,
op. cit
., n
o
755).
b) En l'occurrence, la recourante soutient que le
conservateur doit rectifier d'office (au sens de l'art. 87 ORF) l'erreur
prétendument commise en décembre 1988. Tel n'est manifestement pas le cas: comme
l'a souligné à juste titre l'autorité intimée dans sa réponse, l'art. 87 ORF
traite du rejet de la réquisition d'inscription dans le cadre de la procédure
d'inscription au registre foncier, de sorte qu'elle ne trouve application qu'en
présence d'une réquisition sur laquelle l'office du registre foncier n'a pas
encore statué. L'art. 87 ORF se rapporte à la procédure d'inscription au
registre foncier, dont le chapitre 3 du Titre 3 de l'ORF, intitulé
"Procédure d'inscription" (art. 81 ss ORF), règle le déroulement et
les modalités. C'est ainsi que l'ORF prescrit notamment le contrôle que doit
exercer le conservateur du registre foncier saisi d'une réquisition
d'inscription (art. 83 ORF), s'agissant en particulier de l'examen du droit de
disposer du requérant (art. 84 ORF), et qu'elle prévoit le rejet des requêtes
imparfaites (art. 87 ORF). Une telle procédure a été lancée et menée à son
terme en 1988: la réquisition d'inscription a été admise et la procédure
ouverte par son dépôt a pris fin par l'inscription, au grand livre, de la PPE
"B.________". Dans ces conditions, la recourante ne peut se prévaloir
de l'art. 87 ORF pour solliciter la rectification d'office de l'inscription, la
procédure administrative gracieuse y relative ayant pris fin.
La recourante expose en outre que la voie
administrative serait le seul moyen de remédier à l'obligation de fermer et de
délimiter les unités d'étages posée par les art. 712a s. CC et 68 ORF. Cet
argument est voué à l'échec: il ressort des écritures de la recourante que
cette dernière conteste la conformité au droit civil des plans soumis au
conservateur en 1988. Ces plans, en tant qu'ils font partie intégrante de
l'acte constitutif de la PPE (cf. art. 4 du règlement d'administration et
d'utilisation), sont les pièces justificatives sur lesquelles l'office du
registre foncier s'est fondé pour admettre la réquisition d'inscription en
1988. En contestant la validité desdites pièces, la recourante remet en cause
la réalisation des conditions matérielles de l'opération à laquelle a procédé
le conservateur en admettant cette réquisition. Un tel objet, soit l'invalidité
de la réquisition d'inscription, relève de la compétence du tribunal civil,
seul compétent pour redresser le registre foncier. En effet, lorsque l'office
du registre foncier a procédé à une opération au grand livre, seule la voie
judiciaire permet, en cas de contestation, d'obtenir la rectification du grand
livre; faute de consentement de tous les intéressés, une modification de
l'opération faite ne peut être effectuée qu'à la suite d'une action en
rectification au sens de l'art. 975 CC (Steinauer,
op. cit.
, n
os
1174 et 1192). La CDAP, en tant que juridiction de droit public, n'a dès lors
pas à examiner les griefs matériels en lien avec la prétendue violation des
dispositions topiques du droit privé.
3.
Sous un second grief, la recourante fait valoir que le conservateur du
registre foncier aurait dû rectifier l'erreur prétendument commise en 1988 en
faisant application analogique de l'art. 69 al. 4 ORF.
a) La PPE peut être constituée par contrat ou, ce
qui est largement le plus fréquent, par la volonté unilatérale d’un promoteur,
qui vend ensuite des parts d’étages (cf. art. 712d CC). Elle peut être
constituée après, mais aussi avant la construction du bâtiment. En effet,
l’art. 712e CC prévoit certes que l’acte constitutif indique la délimitation
des unités d’étages, mais il n’exige pas que celles-ci existent déjà
matériellement. Le Conseil fédéral en a conclu, lorsqu'il a édicté
l'ordonnance, qu’il pouvait autoriser la constitution de la propriété par
étages avant la construction du bâtiment, moyennant tout de même certaines
précautions, dont une mention correspondante au registre foncier (art. 69 ORF,
qui reprend en substance l’ancien art. 33c aORF). Cette possibilité a le grand
avantage de pouvoir associer par anticipation les propriétaires au financement
de la construction (Steinauer, 50 ans de propriété par étages – Un bilan, in:
Foëx (éd.), La propriété par étages aujourd'hui, Une alerte cinquantenaire,
Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 23).
L'art. 69 ORF a la teneur suivante:
"
Art. 69 Inscription de la
propriété par étages avant la construction du bâtiment
1
L’inscription de
propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise
que si le plan de répartition est joint à la réquisition.
2
L’office du registre
foncier inscrit au feuillet du grand livre de l’immeuble de base et aux
feuillets du grand livre ouverts aux étages la mention «constitution de PPE
avant la construction du bâtiment».
3
Le propriétaire par
étages ou l’administrateur doit communiquer l’achèvement du bâtiment à l’office
du registre foncier dans les trois mois après l’exécution des travaux, le cas
échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l’exécution de
ceux-ci. À la demande de l’office du registre foncier, le plan doit être
complété par l’attestation officielle prévue à l’art. 68, al. 2.
4
Lorsque cette
attestation n’est pas produite ou s’il est d’une manière ou d’une autre
constaté que les locaux objet d’un droit exclusif ne sont ni des appartements
ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d’un accès
propre, l’office du registre foncier fixe un délai à l’expiration duquel, en
l’absence d’une décision judiciaire, la propriété par étages est convertie en
copropriété ordinaire en application par analogie des art. 976a et 976b CC."
L'art. 69 al. 4 ORF renvoie aux art. 976a s. CC,
dispositions qui prévoient, pour le cas où l'attestation officielle fait défaut
ou que les locaux ne forment pas un tout et ne disposent pas d'un accès propre,
une procédure devant l'office du registre foncier au terme de laquelle la
personne intéressée a la possibilité d'introduire une action civile tendant au
redressement du registre foncier (cf. Message du Conseil fédéral, FF 2007 5069
ss).
b) En l'occurrence, la PPE "B.________"
n'est pas une PPE avant construction au sens de l'art. 69 ORF. Ce point n'est
pas contesté par la recourante, qui se prévaut précisément de l'application
analogique et extensive de cette disposition; l'autorité intimée n'a toutefois
pas abusé de son pouvoir d'appréciation en n'étendant pas le champ
d'application de cette règle de droit fédéral et, partant, le champ de
compétence de l'autorité administrative.
D'ailleurs, il n'apparaît pas que la recourante se
trouverait dans la situation particulière de l'art. 69 al. 4 ORF, celle dans
laquelle la conversion de la PPE en copropriété ordinaire s'imposerait, par
exemple, en raison de l'évolution de l'organisation juridique de la PPE après
sa construction en fonction des acquéreurs des lots. En effet, la recourante ne
demande pas que la PPE soit convertie en copropriété ordinaire pour le motif
que le régime de la PPE ne se justifierait plus: en réalité, elle conteste
l'opération faite au grand livre en 1988, estimant qu'elle devrait pouvoir
fermer et délimiter ses lots, conformément aux dispositions topiques du droit
privé, afin de permettre l'exploitation desdits lots à des fins commerciales.
Sachant que sa demande vise un objet différent de la conversion de la PPE en
copropriété ordinaire, la recourante prétend à une application analogique de
l'art. 69 al. 4 ORF. Or, le droit fédéral prescrit une voie d'action spécifique
pour la contestation des opérations effectuées au grand livre, soit l'action en
rectification au sens de l'art. 975 CC, à l'exclusion de la voie du recours
administratif (cf.
supra
consid. 3b). Dans la mesure où le droit civil
fédéral règle spécifiquement l'objet de la prétention de la recourante,
celle-ci ne peut se prévaloir de l'application analogique de l'art. 69 al. 4
ORF. Le département cantonal était donc fondé, en tant qu'autorité
administrative, à considérer que la requête de la recourante devait être
rejetée.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée. Les frais de justice sont mis à la charge
de la recourante, qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD). Il n'est pas alloué de
dépens (art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 22 mars 2022 par le Chef du Département des
finances et des relations extérieures (DFIRE) est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de
la société A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 11 janvier 2023
Le président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière civile
s'exerce aux conditions des articles 72 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à
celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une
langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.