vd_omni · EF.1994.0018 · 1994-06-30 · fr

LAUSANNE PALACE SA | La méthode consistant à capitaliser à 8% un rendement théorique correspondant à 15% du chiffre d'affaires, sans chercher la valeur vénale, est admissible

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.06.1994 EF.1994.0018

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 30 juin 1994
__________
sur le recours interjeté par
LAUSANNE
PALACE SA
, représentée par la société Multifiduciaire Riviera SA, à
Montreux
contre
la décision rendue sur recours le 20 janvier
1994 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
relative à l'estimation de la parcelle no 5870 de la Commune de
Lausanne sise rue du Grand-Chêne 7-9.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
R. Ernst, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : M. J. Aubert, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La société
anonyme Lausanne Palace SA possède sur le territoire de la Commune de Lausanne
une parcelle immatriculée au registre foncier sous no 5870. Un gros bâtiment
occupe une surface de 2'805 mètres carrés, à quoi s'ajoutent des garages et des
dépendances (444 m²). Le solde de la parcelle (4'723 m²) est en nature de
place-jardin), la surface totale de l'immeuble étant de 7'972 mètres carrés.
B.                            Le bâtiment
principal est exploité dans sa plus grande partie comme hôtel catégorie luxe.
Différents commerces louent des locaux occupant au total une surface de 2'514
mètres carrés, les loyers se montant à 806'573,20 francs (1992). Il s'agit
notamment d'un night club, d'un cinéma, de boutique de mode, d'un magasin de
fourrure et de deux boutiques de coiffeur.
Selon la
police d'assurance incendie de l'ECA, les bâtiments ont un volume de 80'174
mètres cubes, la valeur d'assurance étant de 44'160'000 francs (indice 500,
1974).
C.                            Durant les
cinq années précédant l'estimation fiscale litigieuse, le chiffre d'affaires de
l'exploitation s'est élevé aux montants suivants:
1987       1988     1989     1990     1991  moyenne
C.A. total                      17'016'257   14'834'654        16'737'491        15'923'635        17'248'223         16'352'052
Location magasins
786'154      805'106             843'066             765'086             762'609              792'404
C.A. à considérer
16'230'103 14'029'548   15'894'425    15'158'549    16'485'614     15'559'648
D.                            Par décision
du 10 juillet 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne (ci-après la commission) a procédé, dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, à la révision
de l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante. Il a fixé cette
nouvelle estimation à 40'742'000 francs (contre 29'985'000 francs en 1983). Sur
recours du 24 juillet 1992, la commission a décidé de maintenir l'estimation au
chiffre indiqué ci-dessus, indiquant qu'elle résultait du calcul suivant:
- 15% du chiffre d'affaires moyen:                                                                                      Fr.                                  2'452'800.--
- Revenu des locaux non-hôteliers:                                                                                  Fr.                              806'573.--
- total:                                                                                                                                           Fr.                                  3'259'000.--
Taux de capitalisation:                                                                                                          8%
Estimation fiscale:                                                                                                                   Fr.                                40'742'000.--
Elle
a communiqué sa décision en date du 20 janvier 1994 à la recourante, qui s'est
pourvue auprès du Tribunal administratif en déposant une déclaration de recours
le 28 janvier 1994, confirmée par un mémoire du 7 février 1994. En substance,
la recourante conteste la méthode suivie par la commission et conclut à ce que
l'estimation fiscale de ces immeubles soit ramenée à 31'082'000 francs, chiffre
correspondant selon elle à la valeur réelle de l'entreprise.
La
commission s'est déterminée en date du 17 mars 1994, en concluant au rejet du
recours.
Le Tribunal
administratif a statué à huis clos, les parties n'ayant pas demandé à être
entendues.
et considère en droit :
___________________
1.                             Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                             S'agissant
des hôtels, des règles particulières ont été prévues (art. 27 du règlement
d'application du 22 décembre 1936; REFI), qui concernent la prise en compte des
machines et installations, ainsi que des prix probables de liquidation.
De son côté,
le Département des finances dans ses Instructions du 31 janvier 1991 à
l'intention des commissions d'estimation a prescrit ce qui suit:
"il convient d'établir la valeur de
rendement en se fondant sur une proportion raisonnable  entre le chiffre
d'affaires et le loyer des locaux hôteliers. On admettra en règle générale
comme loyer annuel normal le 15% de la moyenne annuelle du chiffre d'affaires
(3-5 dernières années). Le taux de capitalisation généralement appliqué sera de
8%. A cette valeur s'ajoutera la valeur de rendement des locaux non-hôteliers
sur la base d'un revenu locatif annuel moyen également capitalisé à 8%.
Quant à la valeur vénale, elle sera arrêtée
au même chiffre que celui de la valeur de rendement."
Les
Instructions justifient ce dernier point par le fait qu'
"un calcul
fondé sur l'addition de la valeur du terrain et de la valeur du bâtiment aurait
un caractère théorique, l'une et l'autre étant intimement liées à
l'exploitation de l'hôtel"
. Se référant à un arrêt rendu en 1973 par
la Commission centrale des estimations fiscales à propos d'un recours du
Lausanne Palace, les Instructions précisent en effet que
"le prix qu'un
acquéreur éventuel de la parcelle serait disposé à payer dépendrait uniquement
de la valeur de rendement"
(cf.
Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 5).
3.                             Appliquant
le système décrit ci-dessus, la commission a fixé l'estimation fiscale
litigieuse en prenant pour base la somme représentant les 15% de la moyenne du
chiffre d'affaires des cinq dernières années, auxquelles elle a ajouté le
revenu des locaux non-hôteliers, le total étant capitalisé à 8%.
La
recourante conteste la valeur de rendement attribuée à l'immeuble affecté à
l'activité hôtelière, en relevant en substance qu'une entreprise hôtelière est
une entreprise commerciale, même si son principal outil de travail est
constitué par un investissement immobilier, qu'on doit tenir compte du résultat
d'exploitation et non d'un revenu locatif et établir ainsi une valeur de
rendement par la capitalisation du résultat moyen d'exploitation réalisée ou
réalisable dans des conditions économiques normales, le taux devant être de
10%. Se fondant ainsi sur la moyenne des trois derniers résultats
d'exploitation (1990, 1991, 1992), soit 2'055'661 francs, capitalisés à 10%, la
recourante considère que la valeur de rendement doit être arrêtée à 21'000'000
francs (mémoire de recours, p. 11). En ajoutant la valeur de rendement des
locaux affectés à des activités non-hôtelières, telle qu'elle a été établie par
la commission (Fr. 10'082'163.--) et qui n'est pas contestée, la recourante
conclut dès lors à ce que la nouvelle estimation fiscale de son immeuble soit
arrêtée à 31'082'000 francs.
4.                             La méthode de
calcul utilisée par la commission, conformément aux Instructions du Département
des finances, ne correspond pas strictement au texte de la loi, dans la mesure
où elle se fonde exclusivement sur la valeur de rendement, sans chercher à
établir une valeur vénale ou marchande pour établir une valeur moyenne. Ce
raisonnement, qui remonte à un arrêt de l'ancienne Commission centrale des
estimations fiscales rendu en 1973 précisément à propos de l'immeuble du
Lausanne Palace, part du principe que, sur le marché, le prix d'un tel immeuble
se détermine exclusivement en fonction du rendement résultant de son
exploitation hôtelière. Il rejoint les constatations faites par le Tribunal
administratif, selon lesquelles dans une certaine mesure, vu l'évolution du
marché immobilier, la valeur vénale d'un immeuble a tendance à se rapprocher de
sa valeur de rendement, sans toutefois que l'on puisse affirmer qu'elles se
confondaient (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993). La
question peut rester ouverte, la recourante ne contestant pas la méthode
elle-même appliquée par la commission, mais faisant porter son désaccord sur le
calcul proprement dit de la valeur de rendement, c'est-à-dire sur le revenu qui
doit être pris en compte, et sur le taux applicable à la capitalisation.
5.                             Toute
l'argumentation de la recourante repose sur l'idée qu'une entreprise hôtelière
est une entreprise commerciale dont le bâtiment d'exploitation doit être
considéré comme un bien de production comme un autre permettant d'atteindre un
résultat d'exploitation et non de réaliser un revenu locatif. C'est la raison
pour laquelle, notamment, il convient selon la recourante de distinguer entre
les immeubles affectés à l'exploitation hôtelière proprement dite de ceux qui
sont loués à des tiers (boutiques, magasins, salons de coiffure, etc.) qui ont
quant à eux un caractère immobilier évident.
Le Tribunal
administratif n'entend pas discuter ici les mérites d'une telle théorie, qui ne
peut pas être déterminante dans le système général vaudois d'estimation fiscale
des immeubles. Celui-ci a en effet été conçu comme ayant pour but de donner sa
base à l'impôt foncier, c'est-à-dire de "... préciser l'élément fiscal des
biens-fonds" (exposé des motifs, BGC Printemps 1935, p. 1190 ss, plus
spéc. 1195). Le texte même de la loi (art. 3) précise d'ailleurs que l'on doit
attribuer une valeur au sol, au bâtiment et aux accessoires. Il s'agit donc
bien d'apprécier la valeur des éléments immobiliers du patrimoine du
contribuable, quelle qu'en soit l'utilisation, commerciale ou non, étant
entendu que la prise en compte de la valeur de rendement tiendra nécessairement
compte d'un tel élément. Il ne s'agit en revanche pas, contrairement à ce
qu'affirme la recourante, d'évaluer une entreprise. Comme la commission
centrale des estimations fiscales a eu l'occasion de le rappeler, la valeur
d'une entreprise dépend d'autres éléments, comme par exemple la cote des titres
de la société, et varie en fonction d'autres actifs que les immeubles, ainsi
que des dettes. Elle représente ainsi une valeur "nette" et non pas
la valeur "brute" que doit révéler l'estimation fiscale (arrêt du 19
décembre 1983 dans la cause X Palace SA c/ Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne).
La
recourante ne peut donc pas être suivie lorsqu'elle demande que l'on assimile
l'estimation de son immeuble à celle de l'entreprise elle-même, au vu des
résultats du compte d'exploitation. La procédure d'estimation fiscale, telle
qu'elle existe dans le canton de Vaud depuis très longtemps et telle qu'elle
est organisée par la loi actuelle, n'a pas pour but de fixer la capacité
contributive d'une personne ou d'une entreprise, mais de dégager la valeur
qu'il convient d'attribuer à un des éléments de son patrimoine, même si, comme
on le verra ci-dessous, le type particulier d'une exploitation donnée (en
l'espèce hôtelière) peut jouer un rôle non négligeable.
Il reste dès
lors à examiner si les autres griefs formulés par la recourante doivent
conduire à une modification de la taxation contestée.
6.                             Comme on l'a
vu ci-dessus, c'est essentiellement en fonction des caractéristiques propres à
l'industrie hôtelière que les commissions d'estimation fiscale, suivant les
Instructions du Département des finances, renoncent à rechercher la valeur
vénale des immeubles hôteliers en partant de l'idée qu'elle doit être arrêtée
au même chiffre que celui de la valeur de rendement. Quant à cette dernière,
elle est établie sur la base du revenu locatif effectif pour les locaux
non-hôteliers, les bâtiments et locaux affectés directement à l'exploitation
hôtelière se voyant attribuer un rendement théorique correspondant au 15% du
chiffre d'affaires. Cette méthode repose sur l'idée qu'il s'agit là d'une
"proportion raisonnable", conformément aux principes dégagés par l'arrêt
de 1973 précité, repris par les Instructions. Cette méthode de déterminer le
revenu locatif n'est certainement pas déraisonnable. Elle se fonde sur
l'expérience générale et les particularités propres aux exploitations
hôtelières. On recourt à des méthodes analogues lorsque, par exemple, on
considère que dans une promotion immobilière la valeur d'acquisition du terrain
ne doit pas excéder en principe 25% du coût total de la construction. Le
Tribunal administratif considère dès lors que l'idée selon laquelle le coût des
locaux hôteliers correspond en général à environ 15% du chiffre d'affaires
constitue une appréciation correcte de la situation (arrêt EF 93/013 du 13 mai
1993).
Le revenu
locatif pris en considération par la commission, doit donc être confirmé. Il reste
à voir s'il doit en aller de même du taux appliqué (8%, conformément aux
Instructions).
7.                             La recourante
réclame l'application d'un taux de 10% en partant d'un intérêt de base
correspondant au taux d'intérêt hypothécaire en 1er rang (5% actuellement, selon
elle) auquel il convient d'ajouter un taux d'amortissement, qu'elle appelle
"retour du capital investi", déterminé par la durée économique du
patrimoine de l'entreprise (fixé en l'espèce par la recourante à 2,5%,
équivalant à 40 ans), ainsi qu'une prime de risque et de blocage tenant compte
du "risque hôtelier" (arrêté à 2%), une majoration finale de 0,5%
devant permettre de tenir compte de la difficulté de négocier des entreprises
ou parts d'entreprises non cotées en bourse.
Indépendamment
du fait qu'elle repose sur des données de base inexactes (en juillet 1992, date
déterminante en l'espèce, le taux des hypothèques en 1er rang était de 6
3
/4
% pour les anciennes hypothèques et de 7½% pour
les nouvelles, et non de 5% comme indiqué par la recourante), la démonstration
de la recourante n'est pas pertinente dans le cadre d'une révision générale de
l'estimation fiscale des immeubles. Celle-ci a pour but d'établir
périodiquement la valeur qu'il convient d'attribuer à l'ensemble du parc
immobilier du canton, en respectant notamment le principe de l'égalité de
traitement. On ne voit pas, dans ce cadre-là, comment il serait possible de
tenir compte d'éléments aussi particuliers que "la durée maximale de
disponibilité des capitaux à long terme et les objectifs de
l'investisseur" (mémoire de recours, p. 8) ou du "risque
hôtelier" (mémoire de recours, p. 9), éléments qui ne sont pas démontrés
et pour lesquels on ne saurait d'ailleurs de toute manière se contenter des
affirmations formulées dans la présente procédure.
Le Tribunal
administratif, quant à lui, applique dans une jurisprudence constante, pour le
calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence
en vigueur au moment de la détermination du revenu locatif majoré de deux
points (arrêts EF 92/031 du 15 janvier 1993; EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994). Cette pratique repose sur les considérations suivantes:
Le taux de
l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la
jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.
234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement
bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux
d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements
bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette
différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par
l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce,
à la période déterminante, soit en juillet 1992, le taux des anciennes
hypothèques en 1er rang du Crédit Foncier Vaudois était de 6
3
/4
%. Le taux appliqué par la commission (et
préconisé par les Instructions) est de 8%, et se situe donc à un niveau quelque
peu inférieur à celui qui serait obtenu conformément au considérant qui précède
(8
3
/4
%). Mais il faut tenir
compte, à cet égard, du fait que l'on renonce à déterminer une valeur vénale,
pour laquelle la capitalisation du revenu se fait à un taux plus bas, le taux
de 8% pouvant ainsi être considéré, comme pondéré en fonction de cet élément.
Le tribunal, qui doit rappeler que son pouvoir d'examen est limité en cette
matière à l'abus ou à l'excès du pouvoir d'appréciation, considère que le taux
de 8% retenu par la commission est équitable.
8.                             Les
conclusions de la recourante, qui tendent à une estimation fiscale d'un peu
plus de 30 millions ne peuvent pas être admises. Leur caractère irréaliste
apparaît d'ailleurs de manière évidente dans la mesure où ce chiffre correspond
à l'estimation de 1983, époque depuis laquelle le franc suisse a perdu à peu
près le quart de sa valeur. La simple indexation de ce montant aboutirait à une
estimation de l'ordre de 40 millions, correspondant pratiquement à la nouvelle
taxation faisant l'objet de la présente procédure.
9.                             Les
considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Un émolument doit
être mis à la charge de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55
LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      Un émolument de
5'000 francs (cinq mille francs) est mis à la charge de la recourante.
mp/Lausanne, le 30 juin 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint