vd_omni · FI.2018.0001 · 2019-02-25 · fr

A.________/Administration cantonale des impôts, Office d'impôt des districts de Nyon et Morges, Administration fédérale des contributions | Détermination du caractère imposable à titre de revenu d'une indemnité allouée par les instances civiles en réparation du dommage.- Rappel de la théorie de l'accroissement du patrimoine. Les notions de dommage et de revenu ne sont pas symétriques; dans la mesure où le juge octroie une indemnité pour compenser une perte de gain, celle-ci constitue un avantage économique pour le contribuable dont la fortune augmente (consid. 3).- Afin de déterminer pour quelles raisons une indemnité en réparation du dommage a été versée, il convient de se référer en premier lieu au jugement civil. En l'occurrence, les défauts de construction des appartements achetés par le recourant ont été réparés par le constructeur. L'indemnité de 73'494 fr. allouée n'avait pas pour but de réparer un défaut de la chose vendue, mais de compenser la perte de revenus locatifs issue du retard dans la délivrance du permis d'habiter. Elle a été calculée en tenant compte d'un loyer hypothétique basé sur le prix du marché au m2. Dans cette mesure, elle constitue un avantage économique pour le recourant, dont le patrimoine a augmenté. Il convient dès lors de l'imposer (consid. 4a).- Les allégations du recourant selon lesquelles il n'avait pas l'intention de louer les logements achetés ne sont pas crédibles (consid. 4b). - L'autorité intimée devait cependant déduire de cette indemnité imposable le montant de 25'741 fr. reçu à titre de dépens, qui viennent compenser les avances que le recourant a lui-même consenties à son avocat, sans qu'il n'en résulte une augmentation de son patrimoine. Recours partiellement admis sur ce point (consid. 4c).- Enfin, c'est à juste titre que l'imposition est intervenue en 2014, dans la mesure où c'est durant cette année que l'indemnité a été reçue (consid. 4f).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 25.02.2019 FI.2018.0001

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
25 février 2019
Composition
Mme Mélanie Pasche, présidente; M. Fernand Briguet et M. Nicolas Perrigault; Mme Elodie Hogue, greffière.
Recourant
A.________
à ******** représenté
par Patrick Jeanneret, Conseil Fiscal-Tax Consulting Sàrl, à Rolle,
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne,
Autorités concernées
1.
Office d'impôt des districts de Nyon
et Morges,
à Nyon,
2.
Administration fédérale des
contributions,
Division principale DAT
, à Berne.
Objet
Impôt cantonal et communal (sauf soustraction) Impôt
fédéral direct (sauf soustraction)
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de
l'Administration cantonale des impôts du 30 novembre 2017 (rejetant la
réclamation du 8 juin 2016 et confirmant la décision de taxation du 11 mai
2016/ ICC/ IFD 2014)
Vu les faits suivants:
A.
Le 17 août 2007, D.________, en qualité de vendeur, et A.________, en
qualité d’acheteur, ont conclu devant notaire un contrat intitulé "vente à
terme conditionnelle et pacte d'emption", portant sur les immeubles n
os
586-3, 586-4, 586-7 et 586-8 (deux appartements dans une villa et deux garages
intérieurs) de la Commune de ********. Le contrat indiquait que le prix de
vente était de 2'456'256 fr., que les lots vendus étaient en cours de finition
et que les travaux devaient être achevés pour le 31 octobre 2007 au plus tard.
Par acte notarié du 7 novembre 2007, les parties ont
modifié le contrat de vente du 17 août 2007 en raison du retard des travaux.
La société E.________ a exécuté les travaux, qui
étaient supervisés par F.________, épouse de D.________.
E.________, A.________ et D.________ ont visité
ensemble les immeubles le 2 novembre 2007. Le procès-verbal de la visite établi
le 5 décembre 2007 par E.________ indiquait que la qualité du revêtement de la
cour était conforme aux normes en vigueur et que les traces laissées par la
voiture de F.________ étaient tout à fait normales, car l'utilisation de la
cour avait été interdite pendant la période de durcissement.
A.________ a refusé de signer le procès-verbal. Dans
un courriel du 7 janvier 2008 adressé à D.________ et au notaire, il a dressé
une liste de dix points encore litigieux. S'agissant de la cour, il a indiqué
que le coût de réparation s’élevait à 30'000 francs.
Le 11 janvier 2008, D.________ et A.________ ont
signé devant le notaire une réquisition de transfert relative aux immeubles n
os
586-3, 586-4, 586-7 et 586-8 de la Commune de ********.
A.________ a été inscrit au registre foncier comme
propriétaire des immeubles précités le 18 janvier 2008.
Lors de sa séance du 3 avril 2008, la Municipalité
de ******** a pris connaissance du rapport de la commission d'inspection des
constructions concernant les immeubles vendus. Par décision du 3 avril 2008
adressée à E.________, avec copie à A.________, la municipalité a dressé une
liste de points à mettre en conformité afin d’obtenir le permis d’habiter comme
il suit:
"-
Les directives pour les installations de production de chaleur à mazout ne
sont pas respectées, soit: socle de 11 cm pour rétention des hydrocarbures,
sécuriser les écoulements, etc.
-
Prévoir un extincteur selon directives ECA.
-
La largeur de l'escalier commun n'est pas conforme aux directives
ECA en vigueur.
-
Le fumiste transmettra les informations concernant les prises
d'air des cheminées.
-
L'entrepreneur transmettra un document concernant la conformité
des canaux de fumée.
-
(…) En ce qui concerne la largeur de l'escalier commun, copie du
rapport est adressé ce même jour à l'Etablissement Cantonal d'Assurance contre
les incendies et les éléments naturels, Pully, s'agissant d'un objet de sa
compétence.
-
Pour le reste, la Municipalité vous impartit un délai au 9 mai
2008 pour entreprendre les travaux utiles pour la mise en conformité (…). Pour
rappel, le permis d'habiter ne peut être délivré tant que le nécessaire n'aura
pas été entrepris."
Par lettre recommandée du 9 avril 2008, A.________ a
signalé à E.________ et à D.________ les défauts constatés par la municipalité.
Le 10 juin 2008, E.________ a indiqué qu’elle avait
décidé d’installer une paroi anti-feu sur le palier du rez-de-chaussée afin de
remédier à la non-conformité de l’escalier aux normes ECA. Elle ajoutait que si
cette proposition convenait à A.________, elle pourrait commencer les travaux
de suite.
Le 8 juillet 2008, A.________ a écrit à E.________
en ces termes:
"Sur le principe, A.________
confirme son accord avec les travaux envisagés.
Plusieurs conditions sont
toutefois posées:
(...)
5.-          A.________ avait loué
l’appartement du haut pour la période du 1
er
avril au 30 septembre
2008 avec une clause de renouvellement d’une année. Cela représente un loyer de
Fr. 8'800.- par mois net, qui n’a pas pu être encaissé faute de permis
d’habiter. L’appartement du bas devait également être loué pour un montant de
Fr. 9'000.- net par mois, ce à quoi A.________ a dû renoncer, à nouveau en
raison du défaut du permis d’habiter. De plus, l’absence de location engendre
des surcoûts s’agissant du financement de l’immeuble, selon les premières
discussions à ce sujet avec la banque concernée. Un dédommagement pour la perte
de jouissance des appartements doit con (sic) être offert.
6.-          Ce qui précède ne
concerne que la question du défaut du permis d’habiter en raison d’une largeur
d’escalier insuffisante pour l’ECA. D’autres défauts subsistent dans la
construction, qui vous ont déjà été annoncés. Pour les points les plus urgents,
il s’agit, notamment :
6.1          du revêtement du
parking extérieur, qui doit être remplacé par un pavage, la plus-value étant le
cas échéant prise en charge par la PPE (…)."
Le 2 octobre 2008, E.________ a écrit ce qui suit à A.________:
"Je me réfère à votre fax du 30
septembre 2008 en l’affaire sous rubrique.
Les travaux à effectuer seront
exécutés selon les instructions reçues de Monsieur A.________, à savoir selon
les plans 3D (de la variante de montage du mur) établis par E.________ et qui
vous ont été transmis le 24 septembre 2008. Le mur sera réalisé avec du
matériel anti-feu (…).
Sauf avis contraire immédiat de
votre part, G.________ interviendra avec son équipe, pour les travaux décrits
ci-dessus, dès le lundi 6 octobre 2008 à 08h00."
Le permis d'habiter a été délivré le 23 décembre
2008.
E.________ a terminé les travaux de mise en
conformité le 10 février 2009.
A.________ a loué l’appartement du premier étage,
meublé, à partir du 16 février 2009. Le loyer mensuel était de 7'000 francs.
B.
Par demande du 8 mai 2009 adressée à la Cour civile du Tribunal cantonal,
A.________ a pris les conclusions suivantes :
"I.           D.________ et E.________
sont débiteurs solidaires de A.________, de la somme de Fr. 224'052.75 (deux
cent vingt-quatre mille cinquante-deux francs et septante-cinq centimes) plus
intérêt à 5 % l'an du 22 août 2008 sur Fr. 175'000 (cent septante-cinq mille
francs) et de ce jour sur Fr. 49'052.75 (quarante-neuf mille cinquante-deux
francs et septante-cinq centimes).
II.           Ordre est donné à D.________
de libérer en faveur de A.________ la somme de Fr. 30'000.- consignée chez le
notaire Bally conformément à l'acte notarié au 11 janvier 2008, minute 3257, en
paiement de sa dette mentionnée sous conclusion I."
C.
Le 23 juillet 2010, A.________ a vendu les lots litigieux à des tiers.
Dans sa déclaration pour l'imposition des gains
immobiliers datée du 28 septembre 2010, A.________ a fait état, à titre
d'impenses, de la somme de 56'166 fr. d'honoraires d'avocats (dont 2'000 fr.
d'avance de frais).
D.
Le 1
er
mars 2011, l'Office d'impôt du district de Nyon
(ci-après: l'Office d'impôt) a rendu une décision de taxation relative à l'impôt
sur les gains immobiliers. Le détail du calcul des gains réalisés par A.________
y était indiqué comme suit:
"Prix de
vente                                                                            Fr.
3'500'000.-
./. Mobilier
admis par la section des Droits de mutation                 Fr. 400'000.-
Prix d'achat                                            Fr.
2'390'000.-
Impenses
Fr.
492'167.-                 Fr. 2'882'167.-
Gain immobilier
Fr.
217'833.-
"
Cette décision n'a pas été contestée et est entrée
en force.
E.
Dans le cadre du procès pendant devant la Cour civile du Tribunal
cantonal, une expertise a été confiée à H.________, architecte EPFZ-SIA. Dans
son rapport du 1
er
juin 2012, l’expert a notamment indiqué ce qui
suit:
"(...) Les seuls travaux
apparemment non-conformes aux règles de l’art qui subsistaient après
l’obtention du permis d’habiter à la suite de la fin des travaux de mise en
conformité du 10 février 2009 étaient la qualité du revêtement de la place de
parc (point 7 ci-dessus) et la finition des aménagements extérieurs en limite
de propriété ouest (point 1 ci-dessus).
(…) Un objet similaire non meublé
devait pouvoir être loué en 2008 pour un prix de l’ordre de fr. 350.- le m
2
/an.
S’agissant de la perte locative sur l’immeuble, elle pourrait ainsi s’élever
pour les deux logements à 280 m
2
à fr. 350 le m
2
/an soit
fr. 98'000.- an, ou fr. 8'166.- par mois.
(…) Entre le refus du permis
d'habiter le 3 avril 2008 et son obtention le 23 décembre 2008, il s'est écoulé
environ 9 mois ce qui devrait correspondre à la période maximale durant
laquelle l'objet ne pouvait raisonnablement pas être mis en location.
Considérant que la proposition de
mise en conformité de E.________ date du 10 juin 2008 je ne m’explique pas
pourquoi il a fallu attendre 4 mois, soit début octobre 2008, pour que les
travaux débutent. Ainsi, si tout le monde y avait mis de la bonne volonté, on
peut admettre que la durée de l’impossibilité de louer les appartements aurait
été de 5 mois.
Je me demande également s’il
n’aurait pas été possible d’obtenir au moins un permis d’habiter partiel pour
l’appartement du rez-de-chaussée qui est de plein pied et facile d’accès pour
les pompiers ou pour l’évacuation des habitants.
D’autre part, il semble que le
propriétaire A.________ et sa société ont occupé tout ou partie de ces
logements pendant la période de refus de permis d’habiter, c’est du moins ce
que D.________ m’a affirmé.
(…) Le dommage peut être estimé
entre 5 mois à fr. 8'166.- soit fr. 40'830.- et 9 mois à fr. 8'166.- soit fr.
73'494.-."
Considérant que la majorité des défauts relevés par A.________
dans sa liste du 7 janvier 2008 avaient été corrigés, l’expert a conclu ce qui
suit:
"La demande de A.________
concernant la perte locative engendrée par le refus du permis d’habiter peut
être estimée entre fr. 40'830.- et fr. 73'494.-.
La demande de A.________
concernant la réfection de la place de parc doit être ramenée à fr. 13'500.-
pour un dédommagement complet ou fr. 6'000.- pour un dédommagement ne
concernant que l’aménagement d’une surface prête à recevoir un revêtement de
finition."
Par jugement du 5 juillet 2013, la Cour civile du
Tribunal cantonal a prononcé que D.________ doit payer à A.________ la somme de
93'597 fr. 15, avec intérêt à 5% l’an dès le 11 janvier 2008 sur la somme de
6'000 fr., dès le 29 juillet 2008 sur la somme de 73'494 fr. et dès le 30 mai
2009 sur la somme de 14'103 fr. 15, sous déduction du montant que le défendeur
doit libérer selon chiffre II ci-dessous (I), que le défendeur doit libérer en
faveur du demandeur la somme de 30'000 fr. consignée chez le notaire Claude
Bally conformément à l’acte notarié du 11 janvier 2008, minute 3257 (II), que
les frais de justice sont arrêtés à 12'362 fr. 15 pour le demandeur et à 4'652
fr. 85 pour le défendeur (III), que le défendeur versera au demandeur le
montant de 25'741 fr. 40 à titre de dépens (IV) et que toutes autres ou plus
amples conclusions sont rejetées (V).
En droit, les juges de la Cour civile ont retenu que
le contrat signé entre les parties était un contrat de vente immobilière au
sens des art. 216ss du Code des obligations du 30 mars 1911 (CO; RS 220), qui
avait produit ses effets au 11 janvier 2008 au plus tard. Les manquements mis à
jour – à savoir que la largeur de l’escalier intérieur ne respectait pas les
directives de protection incendie et que le revêtement bitumeux de la place de
parking présentait des défauts probablement dus à une utilisation prématurée de
la surface pendant la période de durcissement – étaient des défauts qui
entraînaient une diminution notable de la valeur et de l’utilité des immeubles;
ils étaient inclus dans l’obligation de garantie et avaient été communiqués en
temps utile. Les premiers juges ont retenu, à charge du vendeur/défendeur, un
montant de 6'000 fr. à titre de réduction du prix de vente, respectivement de
frais de réparation de la place de parking, un montant de 73'494 fr. à titre
d’indemnité pour le dommage résultant de la délivrance tardive du permis
d’habiter, correspondant aux loyers que l’acheteur/demandeur aurait perçus
pendant neuf mois s’il avait pu mettre les deux appartements litigieux en
location, et un montant de 14'103 fr. 15 pour les frais d’avocat engagés par
l’acheteur/demandeur avant le dépôt de la demande du 8 mai 2009.
L'appel du vendeur/défendeur contre le jugement du 5
juillet 2013 a été rejeté par la Cour d'appel civil du Tribunal cantonal par
arrêt du 13 février 2014. Les juges ont en particulier retenu que la durée de
quatre mois qui s’était écoulée entre la proposition de mise en conformité
faite par E.________, le 10 juin 2008, et le début des travaux intervenu le 6
octobre 2008, ne permettait pas de considérer que A.________ avait failli à son
obligation de réduire le dommage. Ce laps de temps s’expliquait notamment par
le fait que la proposition de modification, avant d’être exécutée, devait être
examinée et approuvée par les parties et était susceptible d’entraîner à son
tour des adaptations nécessaires. L’expert s’était du reste exprimé avec
prudence s’agissant d’une éventuelle responsabilité déterminée à ce titre,
puisqu’il avait notamment déclaré ce qui suit: "
Ainsi si tout le monde
y avait mis de la bonne volonté on peut admettre que la durée de
l’impossibilité de louer les appartements aurait été de 5 mois
". Les
juges de la Cour d'appel civil ont encore observé que dans sa lettre du 8
juillet 2008, A.________ avait exposé qu’il avait loué l’appartement du premier
étage du 1
er
avril au 30 septembre 2008, avec une clause de
renouvellement d’une année, pour un loyer mensuel de 8'800 fr., qui n’avait pas
pu être encaissé faute de permis d’habiter, et qu’il avait également dû
renoncer à louer l’appartement du rez-de-chaussée pour un montant mensuel de
9'000 francs. D.________ ne contestait pas la volonté de A.________ de louer
les deux appartements et rien dans le dossier ne permettait d’en douter. On ne
se trouvait donc pas en l’espèce dans un cas de perte de l’usage d’un bien qui
ne constitue pas en soi un dommage juridiquement reconnu. Au vu des pièces précitées,
il n’était pas établi, au degré de la preuve absolue, que A.________ avait occupé
l’un des deux appartements achetés durant toute ou partie de la période
litigieuse, soit du 3 avril au 23 décembre 2008. De toute manière, même si cela
avait été le cas, il y aurait lieu de constater qu’il s’agissait d’une occupation
non autorisée à défaut de permis d’habiter délivré, excluant en principe
l’habitat pour le propre usage et,
a fortiori
, la conclusion d’un bail
en raison de la non-conformité de l’escalier commun aux exigences de sécurité.
Dès lors qu’il n’était en principe pas possible d’exiger de l’acheteur qu’il
habite dans un des deux appartements avant la délivrance du permis d’habiter,
le montant du dommage ne saurait être réduit.
F.
Le 17 novembre 2015, A.________ a déposé sa déclaration fiscale 2014. Il
y a déclaré un revenu imposable de 0 fr. en ce qui concerne l'impôt cantonal et
communal, et de 11'000 fr. pour l'impôt fédéral direct.
Le 10 février 2016, le représentant de A.________
s'est adressé en ces termes à l'Office d'impôt:
"Monsieur,
Je me réfère à votre demande de
pièces du 11 janvier 2016 concernant mon client sous rubrique.
A.________ qui ne parle pas le
français m'indique que ses revenus 2014 sont de deux sources:
La location de son bien immobilier
qui est reportée dans sa déclaration d'une part; et d'autre part la somme de
CHF 128'375 qui lui a été versée suite à une décision de justice en 2014 qui se
rapportait à un litige en cours depuis 2010 avec un tiers et qui représente une
réparation des dommages commis sur sa propriété par ce tiers.
(...)"
Par décision de taxation du 11 mai 2016 relative à
la période fiscale 2014, l'Office d'impôt a pris en compte à titre de revenus
imposables, sous la rubrique "autres revenus de toutes natures", le
montant de 73'494 fr., ainsi que, sous la rubrique "Titres et autres
placements/gains de loterie", celui de 34'792 francs. La motivation de
cette décision était la suivante:
"La somme de Fr. 128'375.- se décompose comme suit: Fr.
6000.- de frais de réparation du parking, ce montant est exonéré. Le montant de
Fr. 73'494.- concerne une indemnité pour le dommage résultant de la délivrance
tardive du bien immobilier. Ce montant correspond aux loyers que l'acheteur
aurait perçus pendant 9 mois s'il avait pu mettre en location les deux
appartements. Ce montant est pleinement imposable sous le code 195. Le montant
de Fr. 14'103.- peut être admis comme étant exonéré, ce montant représentant
les frais d'avocat engagés. Enfin, la différence par rapport au montant perçu
de Fr. 128'375.-, soit Fr. 34'778.-, représente les intérêts sur les trois
montants précités. L'entier des intérêts est pleinement imposable sous le code
410."
A.________ a formé réclamation contre cette décision
le 8 juin 2016.
Le 13 juin 2016, l'Office d'impôt a indiqué qu'il
maintenait sa décision de taxation du 11 mai 2016.
Le 7 juillet 2017, A.________, toujours représenté
par B.________ de CFTC Conseil Fiscal Tax Consulting Sàrl, a indiqué maintenir
sa réclamation.
G.
Le même jour, le dossier a été transmis à l'Administration cantonale des
impôts (ci-après: l'ACI ou l'autorité intimée), comme objet de sa compétence.
Le 29 septembre 2017, l'ACI a adressé au
représentant de A.________ une proposition de règlement, par laquelle elle
confirmait la décision de taxation du 11 mai 2016 et impartissait un délai au
contribuable afin qu'il indique s'il souhaitait être entendu et s'il désirait retirer
ou maintenir sa réclamation.
Le 20 octobre 2017, le représentant de A.________ a
fait savoir à l'ACI que ce dernier maintenait sa réclamation, sans préciser
s'il souhaitait être entendu.
Par décision sur réclamation du 30 novembre 2017,
l'ACI a rejeté la réclamation du 8 juin 2016 et confirmé la décision de
taxation du 11 mai 2016 relative à la période fiscale 2014.
H.
Par acte du 29 décembre 2017, reçu le 3 janvier 2018, A.________ a
recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal (CDAP), en concluant à son annulation, les
indemnités reçues n'étant pas imposables à titre de revenu, que ce soit pour le
dommage lié au bien immobilier ou aux dommages et intérêts reçus. A titre
subsidiaire, il demande que pour le cas où tout ou partie de ces indemnités
étaient considérées comme imposables, il conviendrait d'"
admettre les
frais encourus pour l'obtention de ces indemnités
", et les imposer
avec une réduction du taux pour tenir compte de la période couverte par ces
indemnités "
dans le cas où il subsisterait un revenu imposable
".
En substance, le recourant fait valoir que le montant de 73'494 fr. qu'il a
perçu à la suite de l'action civile doit être considéré comme une indemnité
pour le dommage subi, conformément aux art. 97 et 219 CO, du fait des défauts
de la chose achetée. Il en veut pour preuve le fait que l'expert n'a pas pris
en compte une perte effective de loyers, qui aurait dû courir de janvier 2008 à
février 2009, mais effectué un calcul en se basant sur un loyer hypothétique
variant de cinq à neuf mois. Il ne s'agit ainsi, selon le recourant, pas d'un
véritable loyer. Le résultat aurait été le même, qu'il loue ou non le bien.
Aucune valeur locative n'aurait été calculée tant que le bien était
inutilisable à défaut de permis d'habiter. Aux yeux du recourant, le fait que
le terme "dommage" soit constamment utilisé entre les parties
démontre qu'il a subi un préjudice, faute d'avoir pu bénéficier de son bien
comme prévu contractuellement. Il se réfère en outre à la doctrine, estimant
que la clause générale d'imposition ne s'applique pas sans limite, et qu'en
particulier, les dommages-intérêts - tels que ceux qu'il a perçus à la suite de
son action civile - ne sont pas imposables, dès lors qu'ils ne font que
compenser une atteinte économique et n'ont pas entraîné d'augmentation de son
patrimoine. Il explique dans ce cadre n'avoir rien gagné sur cet
investissement, malgré les dommages-intérêts, en raison notamment de la difficulté
de valoriser le bien, de le louer puis de le vendre. Il relève à cet égard que
même sous l'angle de la théorie de l'accroissement de fortune, on ne constate
qu'une augmentation marginale et temporaire de la fortune entre le 31 décembre
2013 et le 31 décembre 2014. S'agissant des intérêts, il a relevé qu'ils ne
rentraient dans aucune des catégories visées par les art. 20 de la loi fédérale
du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11) et 23 de la
loi cantonale du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; BLV
642.11), dès lors qu'il s'agit de dommages-intérêts visant à dédommager un
préjudice subi et non un rendement de fortune placée auprès d'un débiteur. Pour
lui, ces intérêts sont en réalité une compensation additionnelle du préjudice
subi, vu leur taux de 5%. A titre subsidiaire, il fait valoir que les intérêts s'élèvent
en réalité à 25'509 fr. et non à 34'778 francs. Il soutient que les revenus
devraient être divisés par le nombre d'années concernées, et se faire de façon
distincte pour l'indemnité pour le dommage du bien immobilier (sur deux
périodes fiscales) et pour le calcul de dommages-intérêts (sur sept périodes
fiscales). Enfin, il y aurait lieu de tenir compte des dépenses qu'il a
engagées, à savoir 12'362 fr. de frais de justice, 30'854 fr. d'honoraires
d'avocat, 50'000 fr. d'indemnité payée aux nouveaux acquéreurs pour la
réfection litigieuse de la cour (pour laquelle il n'avait reçu que 6'000 fr. de
dédommagement), et 75'000 fr. pour une indemnité d'occupation qu'il a dû payer
aux nouveaux acquéreurs. Il en résulte un montant de 168'216 fr., dont à
déduire les dépens par 25'741 fr., soit une charge nette de 142'475 francs.
Dans sa réponse du 19 mars 2018, l'ACI a conclu au
rejet du recours. Il y aurait lieu de distinguer deux types d'atteinte: celle
portée aux biens immobiliers acquis par le recourant et celle portée aux
rendements locatifs escomptés par ce dernier. S'agissant de l'atteinte portée
aux biens immobiliers, l'autorité intimée relève que les défauts de la chose
vendue ont été réparés et payés par E.________, et non par le recourant, ce qui
exclut une déduction d'un montant du revenu imposable. En ce qui concerne
l'atteinte portée aux rendements immobiliers escomptés, elle soutient qu'il
ressort des jugements civils que le recourant a acquis ses immeubles dans le
but de les louer. Dès lors, le montant de 73'494 fr. retenu par l'Office
d'impôt à titre de revenus imposables correspond à la perte locative subie par
le recourant du fait de la non-délivrance du permis d'habiter. Pour ce qui est
de la somme de 34'778 fr., l'ACI retient qu'en l'absence de justificatifs
fournis par le recourant sur le versement des sommes allouées par les instances
judiciaires, l'Office d'impôt pouvait retenir que la différence entre le
montant de 128'375 fr. reçu par le recourant et les sommes en capital allouées
par le jugement de la Cour civile constituaient des intérêts débiteur,
imposables. Enfin, l'ACI estime que le recourant ne démontre pas que les notes
d'honoraires d'avocats qu'il produit concernent la période fiscale 2014. Sa
conclusion subsidiaire tendant à faire exonérer ces frais devrait également
être rejetée.
Le 11 mai 2018, le recourant a répliqué, maintenant
ses conclusions. Il conteste avoir loué un de ses appartements pour un loyer
mensuel de 7'000 fr., comme le retiennent les jugements de la Cour civile et de
la Cour d'appel civil, et prétend que ce loyer aurait été en réalité de 4'200
francs. Il remet en cause plusieurs autres arguments de l'ACI tirés des
jugements civils. Il nie avoir eu l'intention de louer son bien immobilier et
indique avoir toujours souhaité y habiter, ce qu'il aurait fait, à compter du
31 juillet 2008. D'une manière générale, l'autorité fiscale aurait tort de se
fonder exclusivement sur l'appréciation des instances civiles pour apprécier
les faits sous l'angle fiscal. S'agissant de la somme de 34'778 fr. retenue par
l'autorité à titre d'intérêts, le recourant soutient qu'il s'agit d'intérêts compensatoires,
qui ne devraient pas être soumis à l'impôt sur le revenu, puisqu'ils viseraient
à compenser le préjudice lié à l'impossibilité de pouvoir disposer librement de
son capital. Il persiste à faire valoir ses frais d'avocats, qui lui auraient
été facturés dès 2008, et qui ne se seraient pas arrêtés avec l'arrêt rendu par
la Cour d'appel civil en 2014. Il estime que ces frais sont suffisamment
prouvés par les notes d'honoraires de 2008 à 2013 qu'il a produites, pour un
montant total de 104'941 fr., duquel il convient de déduire la participation de
la partie adverse aux dépens (25'741 fr., dont 14'103 fr. 15 admis par l'ACI).
Le 29 mai 2018, l'autorité intimée a dupliqué. Elle s'étonne
que le recourant remette en cause la véracité des faits retenus par la Cour
civile, puis par la Cour d'appel civil. Les nouveaux faits allégués concernant
l'utilisation de son immeuble seraient contradictoires et non prouvés. S'agissant
de la déduction de 50'000 fr. consentie sur le prix de vente aux acquéreurs
pour faire des travaux dans la cour, l'ACI estime qu'il s'agit d'un geste
commercial qui ne saurait être admis en déduction du revenu imposable, le seul
montant à exonérer étant celui de 6'000 fr., alloué pour les frais de
réparation de la place de parc. Le même raisonnement devrait s'appliquer à la
perte supplémentaire de 75'000 fr. alléguée par le recourant, qui représente une
indemnité qu'il aurait accepté de payer aux acquéreurs en raison de
l'occupation des locaux vendus. Cette indemnité ne saurait être considérée
comme un dommage supplémentaire subi par le recourant, qui n'aurait du reste
pas fait valoir ces montants à titres de dommage devant les instances
judiciaires. S'agissant des notes d'honoraires, l'autorité intimée maintient
que le recourant n'explique pas le lien entre ces frais d'avocats et la
qualification des indemnités reçues. En somme, il n'y aurait pas lieu de
retenir que le dommage subi est supérieur à l'indemnité allouée par les
instances civiles.
Le 28 juin 2018, le recourant a déposé ses déterminations
finales, réitérant les arguments de ses précédentes écritures. Il estime que
l'autorité intimée a établi les faits de façon manifestement inexacte. Il
déplore le fait qu'elle ne prenne pas en considération les preuves apportées
pendant la procédure, se fondant exclusivement sur les allégations ou arguments
développés lors du procès civil. Il se plaint de ne pas avoir eu assez de temps
pour faire valoir ses droits avant que l'autorité intimée ne rende sa décision
sur réclamation. Il affirme n'avoir tiré aucun profit de cette affaire
immobilière, bien au contraire. Dès lors, les indemnités reçues ne devraient
pas être imposables à titre de revenus.
I.
La Cour a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties seront repris ci-dessous
dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
Interjeté en temps utile (cf. art. 140 al. 1 LIFD et 95 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36],
applicable par renvoi de l’art. 199 LI), le recours satisfait par ailleurs aux
autres conditions formelles de recevabilité (cf. art. 140 al. 2 LIFD et 79 al.
1 LPA-VD, applicable par analogie par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte
qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Le litige porte principalement sur le caractère imposable du montant de 73'494 fr.
alloué en 2014 au recourant par les instances civiles vaudoises.
a) Les tribunaux cantonaux, lorsqu’ils se prononcent
sur une question relevant tant de l’impôt fédéral direct que de l’impôt
cantonal et communal, comme en l’occurrence, doivent en principe rendre deux
décisions – qui peuvent toutefois figurer dans le même arrêt –, l’une pour
l’impôt fédéral direct et l’autre pour l’impôt cantonal et communal, avec des
motivations séparées et des dispositifs distincts, ou du moins un dispositif
distinguant expressément les deux impôts. Cette exigence se justifie par le
fait qu’il s’agit d’impôts distincts, qui reviennent à des collectivités
différentes et font l’objet de procédures et de taxations séparées (ATF 135 II
260 consid. 1.3.1 p. 262 et les références citées). Il y a lieu cependant de
relativiser cette jurisprudence lorsque la question juridique à trancher par
l’autorité cantonale de dernière instance est réglée de la même façon en droit
fédéral et en droit cantonal harmonisé et peut, partant, être soumise à un
raisonnement identique. Dans un tel cas, il est admissible de statuer sur le
litige par un seul arrêt, sans que le dispositif ne distingue entre les deux
catégories d’impôt; encore faut-il que la motivation de l’arrêt permette de
saisir clairement que l’arrêt vaut aussi bien pour un impôt que pour l’autre
(ATF 135 II 260 consid. 1.3.1 p. 262/263).
b) En l’espèce, les questions à trancher sont les mêmes
pour les deux catégories d’impôt, la détermination du revenu imposable étant
réglée de manière semblable par le droit cantonal et fédéral (TF 2C_625/2015 du
18 février 2016 consid. 6). Le Tribunal statuera dès lors en un seul arrêt,
sans distinguer entre l’impôt fédéral direct, d’une part, et l’impôt cantonal
et communal, d’autre part, comme la jurisprudence qui vient d’être rappelée lui
permet de le faire (cf. CDAP FI.2017.0077 du 12 décembre 2018 consid. 2b;
FI.2018.0091 du 6 novembre 2018 consid. 2b et FI.2017.0061 du 2 mars 2018
consid. 2b).
3.
Le recourant conteste la qualification comme revenu imposable de
l'indemnité de 73'494 fr. qu'il a perçue en 2014.
a) Selon les art. 16 al. 1 LIFD et 19 al. 1 LI,
l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils
soient uniques ou périodiques. Ces dispositions consacrent la théorie de
l'accroissement du patrimoine, respectivement de l'imposition du revenu global
net ("
Reinvermögenszugangstheorie
"; cf.
ATF 143 II 402 consid. 5.1 p. 404;
139 II 363
consid. 2.1 p. 365 s.). De façon générale, le revenu
constitue ainsi l'ensemble des biens économiques qui échoient à une personne
pendant une certaine période et qu'elle peut utiliser pour satisfaire ses
besoins personnels sans que sa fortune ne diminue. Sous réserve des exceptions
et exonérations prévues par la loi, tous les revenus sont imposables en vertu
de la clause générale des art. 16 al. 1 LIFD et 19 al. 1 LI et du catalogue
positif non exhaustif des art. 17 à 23 LIFD et 20 à 27 LI (cf.
ATF 143 II 402 consid. 5.1 p. 404;
125 II 113
consid. 4a p. 119; TF 2C_625/2015 du 18 février 2016
consid. 5.1).
L'accroissement du patrimoine tel que défini aux 16
al. 1 LIFD et 19 al. 1 LI consiste en un montant net. Il correspond à
l'excédent de l'ensemble des entrées patrimoniales par rapport à l'ensemble des
sorties sur une même période fiscale. En d'autres termes, il est question
d'accroissement du patrimoine lorsque les entrées dans la fortune du
contribuable surpassent le montant des sorties durant la période fiscale en
cause (cf.
ATF 139 II 363
consid.
2.2 p. 366 s. et les références citées).
b) Les versements effectués à titre de réparation du
tort moral (cf. art. 24 let. g LIFD et 28 let. h LI), ou ceux qui le sont pour
compenser une atteinte économique déjà subie ou encore à venir (et qui
n'entraînent donc aucune augmentation du patrimoine; cf. TF 2C_625/2015 du 18
février 2016 consid. 5.3.3 et 2C_120/2008 du 13 août 2008 consid. 3.3; Yves
Noël, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2008, n° 26 ad art. 16 LIFD;
Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, n° 15 ad art. 16 LIFD) ne sont
pas imposables.
On peut se demander si le dommage représente
l'inverse du revenu. Le revenu correspond à l'augmentation nette du patrimoine
du contribuable, tandis que le dommage correspond à la diminution involontaire
du patrimoine du lésé. Plus précisément, le revenu se détermine en application
de la théorie de l'accroissement du patrimoine: il suppose que l'on appréhende
la variation positive du patrimoine de l'individu au cours de la période
d'examen. Le dommage se détermine en application de la théorie de la
différence: il suppose que l'on compare le patrimoine du lésé en imaginant
l'état dans lequel il se trouverait sans l'acte dommageable. Dans les deux cas,
le but est de reconstituer
a posteriori
un patrimoine hypothétique. La
somme qu'alloue le juge au lésé vise à le replacer dans la situation qui serait
la sienne s'il n'avait pas eu à subir un acte dommageable. En l'absence de
surindemnisation, il ne devrait dès lors pas y avoir de revenu imposable. Cela
étant, celui qui diminue volontairement son patrimoine ne subit pas un dommage;
il contracte une obligation, procède à une aliénation, renonce à un droit, fait
un acte de consommation ou une impense. Le contribuable peut ainsi être imposé
sur ce qu'il perçoit en échange de cet acte volontaire. Cette nuance fait que les
notions de dommage et de revenu ne sont pas symétriques. Tandis que le juge
civil cherche à indemniser le dommage actuel et futur qui compose le préjudice
du lésé, l'autorité fiscale vise, quant à elle, à reconstituer l'ensemble des
éléments qui sont venus augmenter la fortune du contribuable au cours de la
période fiscale sous examen. Dans la mesure où le juge octroie une indemnité
pour compenser une perte de gain (
lucrum cessans
), celle-ci constitue un
avantage économique pour le contribuable dont la fortune augmente (Fabien
Liégeois, La disponibilité du revenu, 2018, n° 490-495, p. 167-169).
4.
a) En l'espèce, le recourant estime que l'indemnité a été allouée par la
justice civile pour compenser une diminution de valeur portée à son patrimoine
immobilier, plus précisément en réparation d'un défaut de construction, et non
pour compenser des hypothétiques loyers.
A juste titre, l'autorité intimée s'est fondée sur
les jugements rendus par la Cour civile, puis par la Cour d'appel civil, pour distinguer
les dommages subis et les indemnités reçues par le recourant. Ce dernier
souhaiterait que l'on s'écarte de ces décisions rendues en matière civile, dès
lors que le présent litige concerne le droit fiscal. Or, lorsqu'il s'agit de
déterminer dans quel contexte une indemnité en réparation d'un dommage a été
versée, il convient de se référer en premier lieu au jugement civil, ou à
défaut, à la convention transactionnelle conclue entre les parties. En
l'occurrence, il n'y a pas lieu de remettre en cause les jugements rendus,
ceux-ci ayant acquis force de chose jugée. Ces documents (cf. art. 29 al. 1
let. d LPA-VD) représentent le moyen de preuve le plus adéquat pour cerner la
cause du versement de dommages-intérêts, qui permettra ensuite de déterminer le
caractère imposable de l'indemnité versée en réparation du dommage. Par
ailleurs, il sied de constater que le recourant se réfère lui-même à ces jugements
lorsque leurs considérants vont dans le sens de l'argumentaire qu'il soutient,
mais s'en écarte dans le cas contraire. Cette manière de procéder ne saurait
être suivie.
Il n'est pas contesté que les immeubles vendus au
recourant comportaient des défauts empêchant la délivrance du permis d'habiter
dans les délais prévus. Il ressort cependant des jugements rendus par les
instances civiles que ces défauts ont été réparés par E.________, à ses frais,
de sorte qu'il n'en résulte, à terme, aucune atteinte économique pour le
recourant, à l'exception des défauts concernant la place de parc. Pour ce poste
du dommage, la Cour civile a retenu à charge du vendeur/défendeur une réduction
du prix de vente de 6'000 fr., qui a été déduite par l'Office d'impôt du revenu
imposable du recourant.
On ne saurait dès lors considérer que l'indemnité de
73'494 fr. a été allouée, en application des art. 97 et 219 CO, dans le but de
réparer un défaut de la chose vendue. Ce montant correspond à la perte locative
subie par le recourant du fait de la non-délivrance du permis d'habiter. Cela
est confirmé tant par l'expert désigné dans le cadre de l'action civile ("
La
demande de A.________ concernant la perte locative engendrée par le refus du
permis d'habiter peut être estimée entre fr. 40'830.- et fr. 73'494.-.
[…]
Entre
le refus du permis d'habiter le 3 avril 2008 et son obtention le 23 décembre
2008, il s'est écoulé 9 mois ce qui devrait correspondre à la période maximale
durant laquelle l'objet ne pouvait raisonnablement pas être mis en location.
[…]
Le dommage peut être estimé entre 5 mois à fr. 8'166 soit 40'830.- et 9
mois à fr. 8'166.- soit fr. 73'494
.") que par la Cour civile ("
un
montant de 73'494 fr. à titre d'indemnité pour le dommage résultant de la
délivrance tardive du permis d'habiter, correspondant aux loyers que
l'acheteur/demandeur aurait perçus pendant neuf mois s'il avait pu mettre les
deux appartements litigieux en location
").
Selon le recourant, l'indemnité calculée par les
instances civiles l'aurait été sur la base d'un loyer hypothétique, visant à
compenser un préjudice patrimonial. Il ne s'agirait que d'une méthode
d'évaluation du dommage, qui ne tiendrait pas compte de la situation réelle. Ce
grief est mal fondé, dès lors qu'il est établi que le recourant a acheté ses
biens immobiliers dans le but de les louer (cf.
infra
consid. 4b), qu'il
a effectivement pu louer une de ses deux unités à compter du 16 février 2009,
et que sur la base de cet état de faits, allégué par le recourant lui-même dans
sa demande, l'expert, suivi par la Cour civile, a calculé l'indemnité qui
devait lui être allouée. Plus précisément, la Cour civile a retenu que la perte
locative s'élevait pour les deux logements d'une superficie de 280 m
2
à 350 fr. le m
2
/an, soit à 98'000 fr. par an, ou à 8'166 fr. par
mois. Pour les neuf mois écoulés entre le refus du permis d'habiter et sa
délivrance, le recourant pouvait dès lors prétendre au versement d'une
indemnité de 73'494 francs. L'indemnité aurait été fixée différemment si le
recourant avait allégué vouloir vendre ou habiter lui-même son immeuble. Le
recourant ne saurait en outre prétendre – pour la première fois dans sa
réplique – avoir loué l'un de ses appartements pour un loyer mensuel de 4'200
fr. et non de 7'000 fr. tel que retenu par la Cour civile: cette nouvelle
allégation n'est en effet pas prouvée, et en contradiction avec les faits
retenus par les jugements civils entrés en force. Cela étant, cette différence n'a
pas d'incidence sur la détermination du revenu imposable, l'indemnité de 73'494
fr. n'ayant pas été calculée en tenant compte du loyer effectif, mais d'un
loyer hypothétique basé sur le prix du marché locatif au m
2
.
Finalement, dans la mesure où le juge civil a
attribué au recourant une indemnité pour compenser la délivrance tardive du
permis d'habiter, celle-ci constitue un avantage économique pour le recourant,
dont la fortune a augmenté. La somme de 73'494 fr. correspond aux loyers que le
recourant aurait pu encaisser si le permis d'habiter avait été délivré dans les
temps. A la suite du jugement de la Cour civile confirmé en appel, le recourant
a été placé dans la situation qui aurait été la sienne s'il avait pu louer ses
biens immobiliers dès le 3 avril 2008. Si tel avait été le cas, son patrimoine
aurait augmenté de la proportion des loyers versés. Dès lors, il aurait été
imposé sur les rendements locatifs (cf. art. 21 al. 1 let. a LIFD et 24 al. 1
let. a LI). Dans la présente affaire, la somme de 73'494 fr. correspondant à
ces loyers qui, faute de permis d'habiter, n'ont pas été encaissés, il convient
de la considérer comme du revenu, et l'imposer.
b) Dans ses écritures, le recourant a affirmé qu'il
n'avait en réalité pas l'intention de louer les logements en cause. Or dans son
courrier du 8 juillet 2008 à E.________, il a notamment indiqué ce qui suit:
"A.________ avait loué l’appartement du haut pour la
période du 1
er
avril au 30 septembre 2008 avec une clause de
renouvellement d’une année. Cela représente un loyer de Fr. 8'800.- par mois
net, qui n’a pas pu être encaissé faute de permis d’habiter. L’appartement du
bas devait également être loué pour un montant de Fr. 9'000.- net par mois, ce
à quoi A.________ a dû renoncer, à nouveau en raison du défaut du permis
d’habiter. De plus, l’absence de location engendre des surcoûts s’agissant du
financement de l’immeuble, selon les premières discussions à ce sujet avec la
banque concernée. Un dédommagement pour la perte de jouissance des appartements
doit con (sic) être offert."
Aucun élément ne justifie de s'écarter des déclarations
faites dans ce courrier, claires et dénuées de contradiction, données alors que
le recourant en ignorait les conséquences juridiques, les explications
nouvelles pouvant être, consciemment ou non, le fruit de réflexions ultérieures
(ATF 121 V 45 consid. 2a p. 47). Le recourant ne peut dès lors être suivi
lorsqu'il affirme que l'écriture précitée émane de ses avocats, qui "
ont
toute latitude d'utiliser les arguments qui leur semblent pertinents pour faire
valoir un préjudice
" et qu'il n'avait en réalité pas l'intention de
louer ses biens immobiliers. Il ne peut prétendre devant les autorités civiles
avoir voulu louer ses appartements (pour obtenir une indemnité pour sa perte de
gain élevée) pour ensuite affirmer aux autorités fiscales avoir toujours eu l'intention
de les habiter (pour réduire son revenu imposable).
Même si le recourant a effectivement occupé, pendant
un certain temps, un de ses appartements, rien n'indique qu'il comptait y
résider à long terme. Bien au contraire, il a signé un contrat de bail, le 16
février 2009, pour louer à un tiers son appartement du premier étage. Ainsi, le
recourant ne démontre pas avoir changé d'avis sur sa première intention, qui
s'est dans l'intervalle concrétisée, de louer ses appartements, avant de les
vendre.
c) Quant au montant de 34'778 fr., il a été calculé
sur la base des déclarations du représentant du recourant du 10 février 2016,
qui a expliqué que ce dernier avait perçu la somme de 128'375 fr. "
suite
à une décision de justice en 2014
". L'autorité intimée a estimé, pour
arrêter le total des intérêts à 34'778 fr., qu'il y avait lieu de retrancher les
montants suivants de la somme de 128'375 fr., perçue à la suite de l'action
civile:
-
les 73'494 fr. dont il a été question ci-dessus,
-
les 6'000 fr. de frais de réparation du parking,
-
les 14'103 fr. de frais d'avocat.
Si, sur le principe et
conformément aux art. 20 al. 1 let. a LIFD et 23 al. 1 let. a LI, l'imposition
des intérêts est justifiée en l'espèce, le calcul auquel s'est livrée
l'autorité intimée ne peut toutefois être entièrement confirmé. Cette dernière
a en effet omis que la Cour civile du Tribunal cantonal, dont le jugement a été
confirmé en appel, a, au chiffre IV du dispositif de son jugement, décidé que
le vendeur/défendeur verserait au recourant le montant de 25'741 fr. 40 à titre
de dépens. Ainsi, le montant de 25'741 fr. 40 a-t-il été compris dans la somme
totale de 128'375 fr. perçue par le recourant. Or dans la mesure où l'autorité
intimée admet, à juste titre, de retrancher de la somme totale de 128'375 fr.
perçue par le recourant les frais d'avocats par 14'103 fr. engagés avant le
dépôt de sa demande, il ne saurait en aller différemment pour les dépens. Ces
derniers comprennent en particulier les débours nécessaires, ainsi que le
défraiement d'un représentant professionnel (cf. art. 95 al. 3 let. a et b du
Code de procédure civile du 19 décembre 2008 [CPC; RS 272]). Il est cependant
constant que le recourant n'aurait pas eu de frais de débours et de
représentation s'il n'avait pas dû soutenir un procès. Dans cette mesure, les
dépens ne viennent que
compenser
les avances que le recourant a lui-même
consenties à son avocat, sans qu'il n'en résulte une augmentation de son
patrimoine. Dans ces conditions, il convient de retrancher aux 128'375 fr. perçus
les montants admis par l'intimée (73'494 fr. + 6'000 fr. + 14'103 fr.), ainsi
que les 25'741 fr. 40 de dépens. Il en résulte un montant imposable d'intérêts
de 9'036 fr. 60 (= 128'375 fr. - 73'494 fr. - 6'000 fr. - 14'103 fr. - 25'741
fr. 40), en lieu et place des 34'778 fr. retenus par l'intimée, ce qui conduit
dès lors, dans cette faible mesure, à l'admission du recours.
d) On relèvera encore que le recourant ne peut être
suivi lorsqu'il affirme qu'il y aurait lieu de tenir compte des "
frais
encourus pour l'obtention de ces indemnités
".
A titre liminaire, l'autorité intimée rappelle à
juste titre qu'elle a déjà admis en déduction du gain immobilier un montant de
56'166 fr. d'honoraires d'avocats et autres avances de frais invoqués en tant
qu'impenses par le recourant dans sa déclaration de gain immobilier. Il n'est
pas exclu que parmi ces frais, une partie se retrouve dans le montant de 14'103
fr. alloué par la Cour civile. Faute de pouvoir le prouver, l'autorité intimée
s'est abstenue d'amender la décision de l'Office d'impôt.
S'agissant plus précisément des notes d'honoraires d'avocats
produites par le recourant dans le cadre du présent litige, elles sont soit
antérieures au 5 juillet 2013, soit de 2015. Rien n'indique qu'elles concernent
le litige l'ayant opposé à D.________ et E.________ et que ces frais devraient être
déduits du revenu imposable pour la période fiscale 2014. La conclusion
subsidiaire du recourant doit partant être rejetée.
e) Le recourant souhaiterait que l'on reconnaisse
que le dommage qu'il a subi est plus important que l'indemnité allouée par la
justice civile. Or ce dernier aspect a force de chose jugée. Il appartenait au
recourant de faire valoir l'intégralité de ses prétentions en dommages-intérêts
dans le cadre de son action ouverte contre le vendeur devant la Cour civile.
C'est ainsi à raison que l'ACI a refusé d'admettre la déduction supplémentaire des
montants de 50'000 fr. et 75'000 fr. allégués par le recourant, correspondant respectivement
à un rabais sur le prix de vente consenti aux acheteurs de ses biens
immobiliers pour des prétendus défauts persistants dans la cour et à une indemnité
octroyées pour l'occupation des locaux vendus.
En définitive, le recourant a certes subi un dommage
du fait du retard dans l'octroi du permis d'habiter occasionné en raison de
défauts de la chose vendue. Ce dommage correspondait à la différence entre le
montant de son patrimoine et le montant que ce patrimoine aurait atteint si le
recourant avait pu mettre en location ses appartements à la date convenue,
suite à la délivrance du permis d'habiter. Grâce à l'indemnité allouée en
réparation du dommage, le recourant a retrouvé la situation patrimoniale qui
aurait été la sienne s'il avait pu louer ses appartements dès le 1
er
avril 2008. D'un point de vue fiscal, son patrimoine a bel et bien augmenté de
l'indemnité reçue en lieu et place des loyers effectifs. Cette augmentation
doit être imposée à titre de revenu.
f) Enfin, c'est à juste titre que l'imposition est
intervenue en 2014, dans la mesure où c'est en 2014 que le montant a été perçu.
aa) Le revenu n'est imposable que s'il est réalisé.
Cette condition essentielle constitue le fait générateur de l'imposition du
revenu. La réalisation détermine le point d'entrée de l'avantage économique
dans la sphère fiscale du contribuable (cf. TF 2C_710/2017 du 29 octobre 2018
consid. 5.3; 2C_454/2015 du 1er avril 2016 consid. 4.1; 2C_152/2015 du 31
juillet 2015 consid. 4.3). Selon la jurisprudence constante du Tribunal
fédéral, un revenu est considéré comme réalisé lorsqu'une prestation est faite
au contribuable ou que ce dernier acquiert une prétention ferme sur laquelle il
a effectivement un pouvoir de disposition (cf.
ATF 113 Ib 23
consid.
2e p. 26;
105 Ib 238
consid. 4a
p. 242; TF 2C_710/2017 du 29 octobre 2018 consid. 5.3; 2C_625/2015 du 18
février 2016 consid. 5.2). La réalisation suppose un titre juridique ferme, qui
peut consister en l'acquisition d'une prétention ou en l'acquisition de la
propriété. L'acquisition de la prétention précède en principe la prestation en
argent (
ATF 113 Ib 23
consid.
2e p. 26). En règle générale, l'acquisition d'une prétention est déjà qualifiée
de revenu dans la mesure où son exécution ne paraît pas incertaine. Ce n'est
que si cette exécution paraît d'emblée peu probable que le moment de la
perception réelle de la prestation est pris en considération (cf.
ATF 113 Ib 23
consid.
2e p. 26; TF 2C_710/2017 du 29 octobre 2018 consid. 5.3; 2C_454/2015 du 1er
avril 2016 consid. 4.1; 2C_625/2015 du 18 février 2016 consid. 5.2).
bb) Le recourant ne peut être suivi lorsqu'il
indique que ses revenus devraient être divisés par le nombre d'années
concernées par le litige civil, et se faire de façon distincte pour l'indemnité
pour le dommage du bien immobilier (sur deux périodes fiscales) et pour le
calcul de dommages-intérêts (sur sept périodes fiscales). Au vu des règles
précitées, l'imposition de l'indemnité reçue devait intervenir pour l'année
2014, année lors de laquelle le recourant a acquis la prétention ferme sur
l'entier de la somme de 128'375 fr. versée par D.________ suite au rejet de son
appel par arrêt rendu le 13 février 2014.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission très partielle
du recours et à la réforme de la décision sur réclamation de l'ACI du 30 novembre
2017 en ce sens que les intérêts imposables sous la rubrique "Titres et
autres placements/gains de loterie" s'élèvent à 9'036 fr. 60. La décision
sur réclamation est confirmée pour le surplus.
Vu l'issue du litige, la majorité des frais judiciaires
doivent être mis à la charge du recourant, qui succombe dans une large mesure.
Ces frais seront arrêtés à 3'500 fr. (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD et 2 al. 1
du Tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative du 28
avril 2015 [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Il y a également lieu de lui allouer une
indemnité réduite de dépens, fixée à 500 fr. (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD,
10 et 11 TFJDA).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est très partiellement admis.
II.
La décision sur réclamation de l'Administration cantonale des impôts du
30 novembre 2017 est réformée en ce sens que les intérêts imposables sous
la rubrique "Titres et autres placements/gains de loterie" s'élèvent
à 9'036 (neuf mille trente-six) francs et 60 (soixante) centimes. La décision
est confirmée pour le surplus.
III.
Les frais judiciaires, par 3'500 (trois mille cinq cents) francs, sont
mis à la charge du recourant.
IV.
L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de l'Administration cantonale des
impôts, versera au recourant une indemnité de 500 (cinq cents) francs pour les
dépens.
Lausanne, le 25 février 2019
La
présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.