vd_omni · AC.2011.0037 · 2012-03-26 · fr

MÜLLER, GIHE Sàrl Institut de Hautes Etudes/Municipalité de Montreux, Service de l'environnement et de l'énergie, THAU | L'affectation précise d'une zone d'habitation doit être circonscrite en tenant compte de son intitulé (zone de villas, d'habitations collectives, etc.) et, surtout, du règlement communal. En l'absence d'indication spécifique dans le règlement, la zone de villas est affectée à des maisons destinées à loger une ou plusieurs familles; elle implique une densité d'occupation restreinte. Des activités peuvent y être admises à condition qu'elles n'entraînent pas pour les voisins des inconvénients plus importants que ceux engendrés par l'habitation et qu'elles ne soient qu'accessoires par rapport à l'utilisation générale de la maison d'habitation. Cette faculté doit être comprise dans le sens où elle permet aux habitants d'une villa de vouer une partie de leur maison à autre chose qu'à leur logement.Destinés à des chambres pour étudiants, les deux bâtiments litigieux ne sont pas conformes à la zone de villas, même si leur construction a été dûment autorisée. La situation datant de 25 ans, il n'y a pas lieu d'y revenir. En revanche, l'augmentation massive du nombre de chambres ne peut être régularisée, car elle aggrave l'atteinte à la réglementation. La remise en état ne peut toutefois être ordonnée sous forme de réduction du nombre de lits. Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.03.2012 AC.2011.0037

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 26 mars 2012
Composition
Mme Danièle Revey,
présidente
; M. Antoine Thélin et Mme  Christina
Zoumboulakis, assesseurs; Mme Nathalie Neuschwander, greffière.
Recourants
1.
Fabien MÜLLER,
à Genthod, représenté par Me Pierre RUTTIMANN, avocat, à Genève,
2.
GIHE Sàrl,
à Bulle, représentée par Me Gérald PAGE, avocat, à Genève,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux,
représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat, à Lausanne,
Autorité concernée
Service de
l'environnement et de l'énergie,
Tiers intéressés
1.
Edmund THAU,
2.
Christine THAU,
tous deux
à Montreux/Glion et
représentés par Me Peter SCHAUFELBERGER, avocat, à Lausanne,
Objet
Remise en état
Recours Fabien MÜLLER et GIHE Sàrl c/
décision de la Municipalité de Montreux du 12 janvier 2011 ordonnant la mise
en conformité de l'utilisation des bâtiments sis sur les parcelles 3769 et
3770 (diminution de la capacité d'accueil)
Vu les faits suivants
A.
Christine Thau est propriétaire de la parcelle
3764 de la Commune de Montreux, à Glion, en amont de la route de Caux. Ce bien-fonds
supporte une habitation et un jardin. Christine Thau y vit avec son époux,
Edmund Thau.
En aval de la parcelle 3764
précitée, de l'autre côté de la route de Caux, se situent les parcelles 3769 et
3770 appartenant aujourd'hui à Fabien Müller.
Selon le plan d'affectation
communal du 15 décembre 1972, régi par le règlement sur le plan d'affectation
et la police des constructions de Montreux (RPA), les trois parcelles en cause figurent
dans une zone de "
plan spécial légalisé
". Plus précisément,
elles sont colloquées dans le plan d'extension partiel dit "
Au Vernex
"
(PEP), adopté par le Conseil communal le 22 octobre 1980 et approuvé par le
Conseil d'Etat le 27 février 1981. Selon l'art. 1
er
RPEP, "
Les
bâtiments autorisés sont destinés à l'habitation
(al. 1).
L'exercice d'activités
professionnelles est autorisé dans la mesure où il n'est pas de nature à causer
au voisinage une gêne objectivement appréciable
(al. 2). L'art. 2 RPEP
ajoute: "
Le nombre des logements est limité à deux par bâtiment
".
L'art. 12 RPEP précise: "
Les dispositions du règlement communal, en
particulier celles relatives à la zone de faible densité, secteur de protection
des sites, sont pour le surplus applicables.
"
Un degré de sensibilité au bruit II
a été attribué à la zone (i.e. aucune entreprise gênante n’y est autorisée).
A teneur du futur plan
d'affectation de Montreux, qui n'est pas encore en vigueur, les parcelles
seront comprises dans la zone de coteau B, destinée "
aux bâtiments de
faible densité
", vouée "
à l'habitat individuel, individuel
groupé et autres affectations compatibles (activités non gênantes, notamment au
sens de l'art. 43 OPB
)".
B.
L'historique des parcelles 3769 et 3770 sises en
aval de la villa des époux Thau est le suivant:
a) Le 24 avril 1985, une
autorisation de construire, sur la parcelle 3770, une "
maison d'habitation
destinée aux élèves de l'Institut Pierrefeu
" a été délivrée après
enquête à la propriétaire de l'époque, Viviane Néri. L'Institut Villa Pierrefeu
est une école internationale pour jeunes femmes. Les plans de la maison, dite
"
Cascade
" (pièce 203a), mentionnaient 5 chambres, dotées
chacune d'une salle-de-bains. Plus précisément, le bâtiment était ainsi conçu:
-   au rez inférieur: 4 chambres, sauna, fitness et carnotzet,
-   au rez supérieur: 1 chambre, cuisine, séjour, salle-à-manger, bibliothèque,
-   aux combles: garage, buanderie.
Le 28 novembre 1986, une seconde
autorisation de construire, cette fois sur la parcelle 3769, une "
maison
d'habitation comme annexe à l'Institut
" a été délivrée après enquête, de
même à Viviane Néri. Les plans de la maison, dite "
Clairmont
"
(pièce 202a), indiquaient 10 chambres, bénéficiant également chacune d'une
salle-de-bains. Plus précisément, le bâtiment incluait:
-    au sous-sol: buanderie, cuisine, bibliothèque, salle-à-manger,
séjour,
-    au rez: 5 chambres,
-   à l'étage: 5 chambres.
Au total, selon les plans
autorisés, les deux bâtiments comportaient ainsi 15 chambres.
b) Le 20 mai 1998, les époux Thau ont
déposé plainte contre Viviane Néri auprès du président du Tribunal d'arrondissement
de l'Est vaudois, en raison des nuisances résultant des deux villas en cause
(trafic engendré par la présence des jeunes filles). La procédure s'est
terminée par un accord entre les parties, datant du 2 janvier 2001 (pièce 15),
prévoyant notamment d'assurer la présence d'une
house mother
dans l'un
ou l'autre des immeubles pendant la nuit, de limiter les heures de retour des
étudiantes et de limiter l'accès des véhicules jusqu'au droit des bâtiments, en
particulier durant la nuit.
En 2004 - semble-t-il -, les deux
villas ont été données à bail par Viviane Néri à la société GIHE, de siège à
Bulle, qui exploite à Montreux et à Bulle une école hôtelière sous
l'appellation
Glion Institute of Higher Education
. Les étudiants ont
continué à loger dans les deux villas, soit ceux de la société GIHE pendant
l'année académique et ceux de l'Institut Pierrefeu pendant l'été.
De 2004 à 2008, de nombreuses
plaintes ont à nouveau été émises par les époux Thau et des courriers ont été
échangés entre ceux-ci, les époux Néri et la société GIHE. Les plaintes concernaient
notamment l'arrivée et le départ de véhicules laissant tourner le moteur, "
sono
à fond
", les cris, les rires, les fêtes et la circulation des navettes
(pièces 17 à 88 des époux Thau).
c) Le 30 juillet 2008, Fabien
Müller a acquis la propriété des deux parcelles précitées 3769 et 3770. Peu auparavant,
soit le 22 juillet 2008, il avait donné les deux villas à bail à GIHE Sàrl. Il
s'agit d'un bail commercial prévoyant l'exploitation de 26 lits pour l'immeuble
Cascade et de 19 lits pour l'immeuble Clairmont (soit 45 lits au total).
Des travaux intérieurs, commencés
au début août 2008, ont été réalisés sans demande d'autorisation. Selon des
plans datés de juillet 2008 (pièces 202b et 203b), les transformations ont
abouti en substance aux configurations suivantes:
Dans l'immeuble Cascade de la parcelle 3770:
-    au rez inférieur: 5 chambres (au lieu de 4), suppression du
fitness, ajout d'une réserve,
-    au rez supérieur: 4 chambres (au lieu d'une), suppression de la
cuisine, du séjour, de la salle-à-manger et de la bibliothèque,
-    dans les combles: 2 chambres (entièrement nouvelles), suppression
de la buanderie et du garage.
Dans l'immeuble Clairmont de la parcelle 3769:
-    au sous-sol: 2 chambres (entièrement nouvelles), cuisine,
séjour, suppression de la bibliothèque et de la salle-à-manger,
-    au rez: 5 chambres (sans changement),
-    à l'étage: 5 chambres (sans changement).
Au total, selon les plans produits,
les deux bâtiments incluent désormais 23 chambres (11 + 12), chacune avec
salle-de-bains, au lieu des 15 chambres autorisées en 1985 et 1986.
Dès l'automne 2008, les époux Thau
ont enregistré, respectivement établi des comptes-rendus chronologiques des
"
nuisances sonores
" auxquelles ils étaient exposés pendant la
nuit (pièces 80 ss et 343 ss des époux Thau).
d) Le 16 décembre 2009, les époux
Thau ont déposé devant la présidente du Tribunal d'arrondissement de l'Est
vaudois une requête de mesures provisionnelles tendant notamment à ce qu'ordre
soit donné à GIHE Sàrl et Fabien Müller de mettre en place un service d'ordre
privé composé de deux personnes au moins, présent de 22h à 7h, avec mission
d'imposer des règles de comportements aux étudiants logeant dans les deux
villas. Cette requête a été rejetée le 21 mai 2010 (pièces 11, 12 et 14 de GIHE
Sàrl). Selon ce jugement, il était certes établi que les requérants subissaient
certaines nuisances liées au bruit. Au stade des mesures provisoires toutefois,
les requérants n'avaient pas rendu vraisemblable le caractère excessif et
illicite desdites nuisances. De surcroît, l'octroi de mesures provisionnelles
était subordonné à l'urgence, condition qui faisait manifestement défaut
puisque les griefs des requérants concernant les immissions excessives duraient
depuis plus de cinq ans. Les dérangements nocturnes occasionnés par les
étudiants étaient ponctuels. GIHE Sàrl avait édicté des règlements internes
stricts assortis de sanctions, et mis en place un système de surveillance par
une entreprise de sécurité privée, joignable en tout temps, dans le but de
veiller au calme et partant de limiter les nuisances. Ces mesures paraissaient
suffisantes dans le cadre de mesures provisionnelles. Enfin, la plupart des
mesures sollicitées par les requérants semblaient disproportionnées par rapport
aux atteintes invoquées et en pratique inapplicables.
C.
Simultanément, soit le 24 août 2009, les époux Thau
ont déposé devant la Municipalité de Montreux une "
requête en cessation
d'activités
" à l'encontre de GIHE Sàrl et Fabien Müller, concluant à
ce qu'il soit constaté que l'activité déployée dans les bâtiments n'est pas
conforme à l'affectation prévue par le plan spécial régissant les deux
parcelles (i), par voie de conséquence interdire l'activité professionnelle
déployée sur ces deux parcelles (ii), interdire à GIHE Sàrl d'exploiter un
établissement hôtelier ou s'apparentant à une telle activité dans les
immeubles, sous la menace des peines prévues à l'art. 292 CP (iii) et interdire
à GIHE Sàrl de faire loger des étudiants dans les bâtiments, sous la menace des
peines prévues à l'art. 292 CP (iv). Ils alléguaient notamment qu'avec
l'augmentation du nombre de chambres et le changement d'exploitant, une
véritable activité hôtelière avait été créée dans ces villas. Les étudiants y organisaient
des fêtes nocturnes, invitant leurs camarades logés ailleurs, et se
rassemblaient dans les villas après la fermeture des établissements publics.
Cela entraînait le bal des arrivées et départs des véhicules privés, les
conducteurs laissant tourner le moteur pendant plusieurs minutes, avec cris et "
sono
à fond
", et les livraisons de pizzas; les étudiants
transformaient les villas en discothèque hors des heures des établissements
publics et exerçaient cette activité également sur les balcons et les
terrasses, où les fêtards fumaient, buvaient, discutaient, criaient et riaient.
Pendant la journée, les activités de nettoyage se poursuivaient dans les
villas, sans compter le va-et-vient des navettes. Les époux Thau annexaient
notamment des certificats médicaux du 19 octobre 2009 (pièces 335 et 336),
décrivant l'atteinte à leur santé par l'excès de bruit, surtout nocturne.
Dans sa réponse du 15 janvier 2010,
Fabien Müller a conclu au rejet de la requête.
Le même jour, GIHE Sàrl a conclu à
ce que la municipalité se déclare incompétente - s'agissant d'un conflit de
voisinage relevant du droit civil - et déclare en conséquence la requête
irrecevable, subsidiairement, au fond, à ce qu'elle ordonne préalablement une
inspection locale suivie d'une tentative de conciliation, puis rejette la
requête. GIHE Sàrl a relevé en particulier qu'il n'y avait pas à tirer des conséquences
directes du RPEP à son égard, dès lors qu'elle n'était que locataire. Au
demeurant, les autorisations de construire sur ces parcelles prévoyaient
spécifiquement l'affectation au logement d'étudiants, et l'activité de GIHE
Sàrl ne débordait pas du cadre de ces permis. Par ailleurs, de nombreuses
plaintes des époux Thau concernaient des périodes de l'année où les étudiants
de GIHE Sàrl ne logeaient pas dans les bâtiments en cause (pause de Noël, été).
Les époux Thau n'avaient pas pu produire de rapports de police attestant des
nuisances alléguées (cf. aussi pièces 107 et 108). De toute façon, GIHE Sàrl
avait pris de nombreuses mesures (patrouilles de sécurité, spécialement aux
heures de retour des étudiants durant la nuit, rappels oraux aux étudiants sur
la responsabilité civique et les obligations, conventions orales avec les
entreprises de taxi, création d'un poste de gouvernante/responsable de campus,
création d'un service de navette (allégués 198 ss, pièces 105 et 113) et
s'engageait encore à les intensifier (voir aussi règlement interne, pièces 109
et 110, interdisant notamment le bruit entre 7h et 22 h, le dimanche, et la
musique extérieure en tout temps, recommandant un retour en chambre avant 22h, recommandant
de ne pas claquer les portes des voitures la nuit, mentionnant que les chambres
étaient nettoyées et la literie changée une fois par semaine, interdisant de
faire la cuisine etc.; voir encore le
Welcome booklet
, pièce 111, et le
Campus
guide
, pièce 112). Des sanctions disciplinaires étaient prévues, et
appliquées. En outre, les époux Thau disposaient du numéro de téléphone du
service de sécurité, qu'ils pouvaient appeler à tout moment. Il ne s'agissait
pas d'une activité commerciale, dès lors que GIHE Sàrl se bornait à prendre à
bail les villas pour y loger ses étudiants.
Le 30 avril 2010, les époux Thau
ont déposé diverses pièces, notamment des photographies de tables extérieures
couvertes de bouteilles (pièce 322) et du camion de blanchisserie desservant
les villas (pièce 337). Ils ont fourni de nouveaux documents le 5 juillet 2010.
GIHE Sàrl s'est exprimée le 1
er
juin 2010, alléguant notamment une hypersensibilité
des époux Thau. Fabien Müller s'est déterminé le même jour. Les époux Thau ont
réagi le 5 juillet 2010.
La municipalité a procédé le 14
septembre 2010 à une inspection locale avec les parties (voir procès-verbal de
celle-ci). Elle a constaté:
Dans l'immeuble Cascade de la parcelle 3770:
-    11 chambres au lieu de 5
soit 18 lits
Dans l'immeuble Clairmont de la parcelle 3769:
-    12 chambres au lieu de 10
soit 23 lits
Total:
-    23 chambres au lieu de 15
soit 40 lits
Les époux Thau ont complété la
motivation de leur requête le 25 novembre 2010 et déposé des vidéos prises des nuisances
alléguées. L'activité de GIHE Sàrl consistait non seulement à prodiguer des
cours, mais à mettre à disposition tout un campus comprenant des logements. Les
différents éléments de ce campus étaient reliés à l'école par une série de
prestations et de services, que ce soit en particulier la navette, mais aussi l'approvisionnement
de ces bâtiments en boissons, un service de lingerie, de conciergerie et de
nettoyage. Il s'agissait d'une activité professionnelle, et non de simples baux,
du fait aussi que les étudiants changeaient régulièrement sans que cela
n'affecte en réalité l'activité sous-jacente de GIHE Sàrl qui consistait à
mettre à disposition ces locaux pour les étudiants fréquentant l'école. Par
ailleurs, les bruits dépassaient à l'évidence le degré de sensibilité II.
GIHE Sàrl et Fabien Müller se sont
également exprimés les 24 et 25 novembre 2010, soulignant que les vidéos
n'avaient aucune valeur probante.
D.
Par décision du 12 janvier 2011, notifiée à GIHE
Sàrl avec copie à Fabien Müller, la municipalité a ordonné, au titre de mise en
conformité des bâtiments Cascade et Clairmont, la réduction du nombre
d'étudiants à un seul par chambre, à savoir 11 et 12 étudiants respectivement. Lorsque
l'autorisation de construire les deux bâtiments avait été délivrée en 1985 et
1986, l'hébergement des jeunes filles, à raison de 11 (sic) chambres en tout,
n'était alors pas de nature à créer une gêne objectivement appréciable pour le
voisinage, partant était compatible avec l'affectation autorisée par le PEP.
Des transformations intérieures visant à l'augmentation du nombre de chambres
(à 23) et d'étudiants avaient été effectuées sans autorisation. Plus
précisément, la décision mentionnait:
"(…) Cette
nouvelle capacité d'accueil entraîne une utilisation des bâtiments qui crée une
gêne qui est objectivement appréciable pour le voisinage, notamment de par les
fréquentes allées et venues des étudiants, les éclats de voix et discussions
nocturnes, les livraisons liées à l'hébergement des étudiants, etc.
Cette situation
n'est pas admissible du point de vue du droit de l'aménagement du territoire et
doit faire l'objet d'une régularisation. Une procédure visant à requérir après
coup l'autorisation nécessaire pour les transformations effectuées en 2008, au
sens de l'art. 105 al. 3 LATC ne peut être envisagée, faute de conformité
possible entre l'utilisation actuelle des bâtiments et l'affectation de la
zone.
Afin de restituer cette conformité, le nombre d'étudiants
susceptibles d'être hébergés dans ces deux bâtiments doit être réduit à un seul
par chambre, à savoir 12 étudiants pour le bâtiment "Clairmont" et 11
étudiants pour le bâtiment "Cascade" d'ici au 28 février 2011.
"
E.
Agissant le 14 février 2011 par l'intermédiaire
de son mandataire, Fabien Müller a déféré devant la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal la décision précitée de la municipalité du 12
janvier 2011, concluant à l'annulation de ce prononcé. Le recourant relevait en
particulier qu'il n'était pas soutenable de prétendre que la nuit, les époux
Thau subissaient des émissions sonores supérieures aux valeurs édictées par l'OPB.
La décision attaquée violait le principe de la proportionnalité, en ce sens
qu'elle n'était pas nécessaire à atteindre le but visé, soit la diminution des
nuisances nocturnes, qui résultaient principalement du trafic automobile, et
qu'elle était peut-être subsidiaire à d'autres mesures, notamment la création
d'un autre accès aux bâtiments. En outre, lorsqu'une construction existait avec
une affectation déterminée en pleine connaissance de l'autorité (à l'instar des
deux villas depuis 1985 et 1986), sa désaffectation ne pouvait être ordonnée que
dans des circonstances exceptionnelles. La réduction du nombre de résidents
était par ailleurs étrangère à une problématique du droit des constructions.
Agissant également le 14 février
2011 sous la plume de son propre mandataire, GIHE Sàrl a de même recouru contre
la décision précitée du 12 janvier 2011, requérant l'annulation de celle-ci. La
municipalité ne pouvait fonder sa compétence que sur des dispositions de
l'aménagement du territoire et ne pouvait rendre de décision qu'à l'encontre du
propriétaire. Elle n'avait pas la compétence de sanctionner le locataire, ni de
définir le nombre de personnes séjournant dans un logement. GIHE Sàrl dénonçait
en outre des violations de son droit d'être entendue, dès lors qu'elle n'avait
jamais été rendue attentive à l'existence ou à l'étendue d'autorisations
administratives qui auraient limité son activité. Faute de discuter de la
question des nuisances, la décision attaquée était de surcroît insuffisamment
motivée. Enfin, outre de ne pas reposer sur une base légale, la décision
réduisant à moitié le nombre d'étudiants ne respectait pas le principe de la
proportionnalité.
Expressément interpellé par la juge
instructrice, le Service de l'environnement et de l'énergie (ci-après: le SEVEN)
a indiqué le 20 avril 2011 en substance que les valeurs limites de l'annexe 6
OPB n'étaient applicables que pour des installations fixes telles que définies
dans cette annexe. Il a ajouté que des logements d'étudiants étaient possibles
dans le type de zone concernée (habitation, degré de sensibilité II), si des
mesures étaient prises afin d'éviter des nuisances sonores excessives dues aux
allées et venues et bruit de comportement, notamment durant la période
nocturne. Ce type de nuisance ressortissant de son avis au règlement général de
police de la Commune de Montreux, le SEVEN estimait que cette procédure ne relevait
pas de sa compétence.
Les époux Thau se sont exprimés le
20 avril 2011, concluant au rejet des recours. S'agissant des nuisances subies,
ils se prévalaient non seulement des procès-verbaux (de leur main), mais également
des vidéos qu'ils avaient prises. L'augmentation du nombre de chambres et
d'occupants était de nature à porter atteinte à l'environnement ou à influencer
sur la nature ou le volume des eaux à traiter. La nouvelle capacité d'accueil créait
une gêne objectivement appréciable pour le voisinage (allées et venues, éclats
de voix, livraisons, vie nocturne, intensité du trafic). En raison des services
de navette, d'alimentation en boissons, de blanchisserie et de nettoyage,
l'affectation des villas n'avait plus rien à voir avec de l'habitation; il
s'agissait de prestations professionnelles fournies dans le cadre d'une
exploitation professionnelle. Cette activité professionnelle entraînait une
gêne objective, partant non conforme à la zone. Le PEP primait, dans le sens
d'une plus grande rigueur, sur l'OPB.
La municipalité a déposé sa réponse
le 20 mai 2011, concluant au rejet des recours et requérant la CDAP de fixer à
Fabien Müller et GIHE Sàrl un nouveau délai de deux mois, dès que l'arrêt à
venir serait définitif et exécutoire, pour procéder à la réduction de lits à 11
respectivement à 12. L'augmentation du nombre de chambres - de 15 à 23 - et du
nombre de lits - de 20 à 40 environ - était de nature à avoir un impact pour le
voisinage, compte tenu de l'augmentation du nombre d'allées et venues, des
visiteurs et des activités des étudiants (fêtes extérieures ou nocturnes) et équivalait
à un changement d'affectation significatif du point de vue de la planification.
Elle ne pouvait être régularisée.
F.
Une audience suivie d'une inspection locale a
été aménagée le 12 décembre 2011. On extrait du procès-verbal ce qui suit:
"(…) Pour
les recourants, la capacité d'accueil des bâtiments n'a pas augmenté de manière
significative, mais de cinq lits tout au plus. De toute manière, le permis de
construire ne limite pas le nombre de pensionnaires ni de lits. Les nuisances
alléguées ne résultent pas de la légère augmentation de la capacité d'accueil
des bâtiments, mais des étudiants eux-mêmes. Or, GIHE Sàrl a pris toutes les
mesures en son pouvoir pour cadrer le comportement de ses étudiants (règlement
interne, code d'accès pour entrer dans les bâtiments, engagement d'une société
de surveillance pour des rondes, etc.).
Christina et
Edmund Thau rappellent, quant à eux, qu'ils subissent les nuisances causées par
les occupants des bâtiments en cause. L'activité de GIHE en tant que telle
déroge à l'affectation du quartier et, en outre, elle génère un bruit excessif
par un trafic inouï de véhicules pendant la nuit et par les fêtes organisées
sur les balcons, terrasses et jardins des bâtiments pendant les week-ends. Les enregistrements
auxquels ils ont procédé (DVD) sont à disposition de la Cour. Ils affirment
encore que GIHE Sàrl a procédé à 6h 20, le matin de l'audience, à l'enlèvement
d'objets.
La Municipalité
se réfère, de son côté, à l'inspection locale à laquelle elle a procédé le 14
septembre 2010, dont le procès-verbal n'a fait l'objet d'aucune remarque
s'agissant du décompte de lits. Elle n'a pas tranché la question de l'usage
accru des bâtiments sous l'angle d'un éventuel changement d'affectation,
question se posant en théorie, mais elle a traité le problème de manière
pragmatique sous l'angle de la gêne
[
procès-verbal
rectifié sur ce point dans les déterminations de la municipalité du 1
er
mars 2012, cf. infra]
.
Considérant
que celle-ci existe bel et bien, elle a retenu qu'il convenait au regard du
principe de la proportionnalité de limiter le nombre de lits à 23, dès lors que
seules 15 chambres avaient été autorisées par les permis de construire.
Sur question de
la présidente, le représentant de la Municipalité confirme qu'un hôtel ne
serait pas compatible avec l'affectation de la zone.
Les recourants
suggèrent à la Municipalité d'éventuellement prendre des dispositions pour
réglementer le trafic automobile dans le quartier.
Le litige est
ensuite examiné sous l'angle de l'OPB. Le SEVEN rappelle que les bâtiments
litigieux sont certes des installations soumises à la loi fédérale du 7 octobre
1983 sur la protection de l'environnement (LPE; RS 814.01), partant doivent en
principe respecter les valeurs de planification (degré de sensibilité au bruit
II), mais que les bruits de comportement ne sont pas réglementés par l'OPB (v.
annexe 6 OPB). On peut se référer tout au plus par analogie aux directives du
"Cercle bruit" (Détermination et évaluation des nuisances sonores liées
à l'exploitation des établissements publics) qui imposent à l'exploitant d'un
établissement public de veiller au respect de la tranquillité dans un périmètre
placé sous sa responsabilité.
L'audience en
salle est levée à 15h 10.
L'audience se
poursuit sur les parcelles litigieuses avec les parties.
Le tribunal
procède à la visite des deux bâtiments en présence des parties qui poursuivent
leurs explications respectives.
(…)
Les balcons Sud
et la terrasse Sud du bâtiment Clairmont sont orientés vers la villa des
recourants.
(…)
Dans les deux
bâtiments, chaque chambre peut être fermée à clé et comporte un mini
coffre-fort.
S'agissant du voisinage, la villa des recourants est, par sa
situation proche et en amont, la plus exposée aux bruits émanant des bâtiments
litigieux. Les autres voisins sont soit plus éloignés, soit en aval (…)."
G.
Les parties ont ensuite fourni leurs ultimes
observations.
Le 15 février 2012, Fabien Muller a
maintenu ses conclusions tendant à l'annulation de la décision attaquée. A ses
yeux, l'affectation des bâtiments ne pouvait en aucun cas être assimilée à un
hôtel ou une résidence hôtelière. Dès l'origine, les autorisations portaient
sur des "
habitations destinées aux élèves d'un institut
",
ce qui était toujours strictement le cas aujourd'hui, à l'exclusion de toute
forme de service de type hôtelier. Dans le cadre des mesures provisionnelles
civiles, la présidente du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois avait jugé
que l'existence de nuisances excessives n'avait pas été rendue vraisemblable.
Si la CDAP devait reconnaître une compétence de la municipalité dans la
présente affaire, la procédure administrative devrait être suspendue jusqu'à
droit connu sur le procès civil. Une conclusion subsidiaire était ainsi prise
en ce sens.
A la même date, GIHE Sàrl a
également maintenu ses conclusions quant à l'annulation de la décision attaquée.
La société a relevé que les autorisations de construire délivrées en 1985 et
1986 n'imposaient pas que les deux bâtiments soient organisés comme des appartements,
et ne limitaient pas le nombre des étudiants, ni l'occupation des bâtiments par
une seule personne par chambre. Une telle restriction dans un permis de
construire serait du reste illicite. L'utilisation des bâtiments comme
logements pour étudiants était ainsi conforme à la zone. L'inspection locale
avait en outre montré qu'il ne s'agissait pas d'une exploitation hôtelière. Dès
lors que la présidente du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois avait
considéré que le caractère excessif des nuisances n'avait pas été rendu
vraisemblable, on ne voyait pas comment ces nuisances pourraient entraîner un
usage ou une affectation non conforme à la zone. Dans la mesure où la demande
au fond était pendante devant le tribunal civil, si la CDAP devait tenir pour
déterminant le caractère excessif des mesures, il conviendrait d'attendre
l'issue de la procédure civile. Une conclusion subsidiaire était ainsi
également prise en ce sens.
Toujours le 15 février 2012, les
époux Thau se sont exprimés et ont déposé des vidéos telles que la municipalité
les avait en sa possession au moment de statuer. Ils ont également fourni une nouvelle
vidéo et de nouvelles photographies. Par ailleurs, les comportements dénoncés
(notamment la musique sur les terrasses, les allées et venues et le trafic) correspondaient
à ceux décrits par la directive du Cercle bruit. Cette directive devait ainsi
s'appliquer aux deux villas, ne serait-ce que par analogie, celles-ci étant des
installations.
Quant à la municipalité, elle a notamment
rectifié, dans ses observations du 1
er
mars 2012, la transcription
de ses propos tenus lors de l'audience ainsi:
"En page 1,
avant-dernier paragraphe, on lit que la Municipalité n'aurait pas tranché la
question de l'usage accru des bâtiments sous l'angle d'un éventuel changement
d'affectation, question de posant en théorie, mais qu'elle aurait traité le
problème de manière pragmatique sous l'angle de la gêne. Ceci n'est pas exact.
Comme relevé dans
la réponse municipale du 20 mai 2011, la Municipalité estime que l'augmentation
du nombre de lits de 20 à environ 40 en 2008 est un changement d'affectation
significatif du point de vue de la planification ou du point de vue de
l'environnement et que celui-ci aurait dû être soumis à l'enquête publique,
conformément à l'art. 103 LATC.
Pour le surplus,
ce changement d'affectation n'est pas compatible avec l'art. 1
er
du
règlement du plan d'extension partiel "Au Vernex" Glion, selon lequel
les bâtiments sont destinés à l'habitation et selon lequel l'exercice
d'activités professionnelles n'est autorisé que dans la mesure où il n'est pas
de nature à causer au voisinage une gêne objectivement appréciable.
La transformation et l'utilisation du bâtiment comme pension pour
étudiants équivaut à l'exercice d'une activité professionnelle de nature à
causer une gêne objectivement appréciable pour le voisinage, soit contraire à
l'art. 1
er
al. 2 du règlement du PPA. (…)"
Le 29 février 2012, le SEVEN a
confirmé, notamment, qu'il n'avait pas d'ultime observation à transmettre.
H.
Le tribunal a ensuite statué.
Considérant en droit
1.
Les recours formés par le propriétaire Fabien
Müller et l'exploitante/locataire GIHE Sàrl sont recevables. Tous deux
destinataires de la décision attaquée, les recourants disposent d'un intérêt
digne de protection à ce que ce prononcé soit annulé ou modifié (art. 75 de la loi
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative; LPA-VD; RSV 173.36).
2.
S'agissant des violations du droit d'être
entendu dénoncées par les recourants, il sied de retenir brièvement qu'à les
supposer commises, elles ont été guéries dans la présente procédure de recours
où les recourants ont pu largement s'exprimer, y compris dans le cadre de
l'inspection locale.
3.
Sur le fond, on rappelle que les parcelles 3769
et 3770 supportant les villas litigieuses se situent dans le plan d'extension
partiel (PEP) dit "Au Vernex", encore à vigueur à ce jour. A teneur
de l'art. 1
er
RPEP, "
les bâtiments autorisés sont destinés à
l'habitation
(al. 1);
l'exercice d'activités professionnelles est
autorisé dans la mesure où il n'est pas de nature à causer au voisinage une
gêne objectivement appréciable
(al. 2). L'art. 2 RPEP ajoute:
"Le
nombre des logements est limité à deux par bâtiment
". L'art. 12 RPEP
précise: "
Les dispositions du règlement communal, en particulier celles
relatives à la zone de faible densité, secteur de protection des sites, sont
pour le surplus applicables.
" En substance, il s'agit ainsi d'une zone
de villas.
a) Selon l'art. 22 al. 2 let. a de
la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700),
les constructions et installations doivent être conformes à l'affectation de la
zone dans laquelle elles se situent.
L'art. 48 al. 1
er
de la
loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11)
précise que les zones à bâtir sont affectées
notamment à l'habitation, à l'industrie, à l'artisanat, au commerce, aux
constructions et installations publiques ainsi qu'aux équipements publics et
privés destinés à la culture, au sport, au tourisme et au délassement; ces
types d'affectation peuvent être exclusifs, prioritaires, mixtes, à option,
superposés ou limités dans le temps.
b) D'une manière générale, les
zones d'habitation comprennent les constructions et les installations destinées
à la résidence de personnes (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n. 516 ss
p. 230). Déterminer si un usage peut être considéré comme de l'habitat est
parfois délicat. Des problèmes d'interprétation peuvent par exemple surgir dans
le cas d'hôtels ou d'autres logements exploités à des fins commerciales (Alexander
Ruch, Commentaire LAT, 2009, art. 22 n. 71 ss ad art. 22). Le point de savoir
si un projet de construction consiste en des habitations individuelles,
collectives, groupées ou communautaires ne joue aucun rôle pour en déterminer
l'affectation à l' "
habitation
"; ce critère peut en
revanche être décisif lorsque le règlement applicable réserve expressément la
zone en cause à un type déterminé d'habitat. En effet, il incombe aux communes
de définir l'usage d'habitation prévu et de préciser, cas échéant, les autres activités
simultanément autorisées dans la même zone.
En somme, l'affectation précise d'une
zone d'habitation doit être circonscrite en tenant compte de son intitulé (zone
de villas, d'habitations collectives, etc.) et, surtout, du système
réglementaire élaboré par le législateur communal, étant précisé que l'autorité
communale dispose à cet égard d'une certaine liberté sur laquelle l'autorité
cantonale ne doit pas empiéter (AC.2003.0220 du 11 octobre 2004 consid. 2; voir
aussi AC.1998.0043 du 29 avril 1998).
c) S'agissant des zones de "
villas
"
- comme en l'espèce -, la jurisprudence a défini ce type de bâtiment, en
l'absence d'indications spécifiques dans le règlement communal, comme une
maison destinée à l'habitation d'une seule famille, villa proprement dite, ou
de plusieurs familles, à raison d'une seule famille par étage, villa dite
locative. La règle limitant à un le nombre de logement par niveau ne s'oppose toutefois
pas à la juxtaposition de deux logements en duplex, chacun d'eux occupant alors
deux demi-étages (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b; AC.2002.0111 du 10
juillet 2003 consid. 2a; AC.1992.0209 du 14 mai 1993 consid. 1b; prononcé de
l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de police des constructions
[CCRC] n° 5533 du 4 mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss; CCRC n° 2082 du 22 mai
1967 in RDAF 1969 p. 35 et les références citées).
La notion de logement familial implique en outre une densité
d'occupation restreinte, en règle générale limitée aux parents et enfants. Les
formes d'habitations collectives n'ont pas leur place dans une zone destinée à
l'habitation individuelle, dans la mesure où elles impliquent une densité
d'utilisation et des inconvénients pour le voisinage plus importants que ceux
engendrés par les occupants d'une villa, ce à quoi tend précisément à limiter
la zone en cause (AC.1991.0147 du 18 août 1992 consid. 2b/cc; CCRC n° 6736 du
20 novembre 1990).
Un règlement communal qui limite à deux le nombre
d'appartements dans les villas ou maisons familiales tend à définir une zone à
vocation d'habitation, exclusivement, présentant de surcroît un certain
caractère résidentiel (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b; CCRC n° 5533 du
4 mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss et les références citées).
La CCRC a ainsi
qualifié de contraire à une zone de villas - vouée par le règlement communal en
cause à des maisons familiales comportant au plus un appartement par étage, le
commerce et l'artisanat non gênant pour le voisinage étant autorisé -
l'aménagement dans une maison d'habitation d'une dizaine de chambres
indépendantes destinées à des employées d'un night club (CCRC n° 4914 du 13
février 1986). Dans ce prononcé, la CCRC a relevé que huit à douze employés
d'un établissement public, sans lien de parenté, ne pouvaient être considérés
comme formant une communauté familiale; de plus, le changement des
locataires-pensionnaires tous les mois faisait plus penser à une pension, voire
à un hôtel, qu'à une villa. Dans son acception courante, le terme d'habitation
ne s'appliquait pas à une pension ou à un hôtel. Il en irait peut-être différemment
si le propriétaire occupait, avec sa famille, un appartement de la maison en
cause et louait quelques chambres à ses employés, à des étudiants ou à d'autres
personnes. Il y aurait alors une habitation familiale avec, en annexe et comme
accessoire, un quasi-pensionnat. La répartition des pièces et l'organisation
interne de la maison montraient qu'il y avait en fait une douzaine de
quasi-studios, à savoir une multiplication de cellules d'habitation
incompatibles avec une zone de villas. Ainsi, la maison ressemblait plus à un bâtiment
locatif qu'à une villa (voir aussi le prononcé CCRC n° 4502 du 8 août 1984
refusant dans le même bâtiment, peu ou prou pour les mêmes motifs, un projet
d'établissement médico-social, en relevant notamment que les hôtes ne payaient
pas un loyer, mais une pension comprenant le gîte, le couvert et les soins).
d) En ce qui concerne toujours la
zone de villas, la jurisprudence (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b)
relève que les caractéristiques des zones résidentielles impliquent des
avantages attendus pour lesquels les habitants consentent divers sacrifices,
notamment pécuniaires
. Il est dès lors normal qu'une
grande importance soit attachée au caractère de tels lieux (une zone de villas
doit par excellence être tranquille, préservée du bruit et des mauvaises
odeurs).
La
jurisprudence retient néanmoins qu'en
zone de villas ou
dans une zone analogue, des activités peuvent être admises à condition qu'elles
n'entraînent pas pour les voisins des inconvénients plus importants que ceux
engendrés par l'habitation et que l'affectation à l'activité ne soit qu'accessoire
par rapport à l'utilisation générale de la maison d'habitation (AC.2000.0018 du
22 septembre 2006 consid. 2a; AC.1999.0211 du 28 février 2003 consid. 2a;
AC.1991.0147 du 18 août 1992 consid. 2b/aa;
CCRC n°
5533 du 4 mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss et les références citées
); ainsi, il est admis qu'un médecin, un dirigeant de
société ou un architecte puisse occuper une ou plusieurs pièces de sa maison à
titre de bureau pour y tenir sa comptabilité ou effectuer tous travaux
n'impliquant pas un va-et-vient de personnel ou de clients (
AC.2008.0129
du 1
er
mai 2009 consid. 4a p. 7; CCRC n° 5533 du 4 mai 1988 in RDAF
1990 p. 425 ss
; CCRC n° 7029 du 21 août 1991).
En revanche,
l'affectation de tout un bâtiment à l'usage de bureaux n'est pas conforme à la
vocation d'une zone résidentielle, quand bien même le bâtiment en cause se
présente sous l'apparence d'une maison familiale (
AC.2008.0129
du 1
er
mai 2009 consid. 4a p. 7; AC.1997.0044 du 23 novembre 1999
consid. 1 p. 11; CCRC n° 5533 du 4 mai 1988 in RDAF 1990 p. 425 ss
; CCRC n° 5787 du 11 janvier 1989). Dans le prononcé
précité n° 4502, la CCRC a précisé que dans une zone de villas réservée à
l'habitation, le fait que le règlement autorise le commerce et l'artisanat non
gênant pour le voisinage ne signifie pas qu'il est possible d'autoriser des
maisons vouées exclusivement à l'artisanat ou au commerce, fût-il non gênant
pour le voisinage. Cette faculté doit au contraire être comprise dans le sens
où elle permet aux habitants d'une villa de vouer une partie de leur maison à
autre chose qu'à leur logement.
Dans le
prononcé susmentionné CCRC n° 5533, la Commission a retenu qu'à la constatation
que la construction en question (destinée à des bureaux) ne revêtait plus le
caractère d'une maison d'habitation s'ajoutait le fait que l'activité exercée
entraînait un certain nombre de nuisances, notamment en termes de trafic, dans
la mesure où elle attirait plus de visiteurs que pour une villa familiale
usuelle. Dans le prononcé précité CCRC n° 4914, relatif aux chambres louées aux
employées d'un night-club - dans une zone où la réglementation autorisait
expressément le commerce et l'artisanat non gênant pour le voisinage -, la
Commission a considéré que la gêne pour les alentours était importante. En
effet, de par leur activité professionnelle, les habitantes rentraient au
milieu de la nuit, voire au petit matin, ce qui représentait, malgré toutes les
précautions prises et les instructions données par la propriétaire, un bruit
certain à des heures où la plupart des voisins dormaient. Parfois, les
habitantes étaient accompagnées par des amis qui passaient quelques instants
avec elles avant de repartir au volant de leur voiture, avec les nuisances et
le bruit qui s'ensuivaient (talons sur le bitume, claquements de porte, discussions).
Dans l'arrêt
précité AC.1991.0147, refusant l'aménagement d'un centre de requérants d'asile
au rez d'un bâtiment en zone de villas, le tribunal a considéré
que les inconvénients d'un tel centre devaient être réduits au
minimum, en sorte de ne pas excéder ceux qui résulteraient d'une occupation se
rapprochant au mieux de celle d'une villa familiale. Or, les plans montraient
que les aménagements prévus permettraient à tout le moins à une vingtaine de
personnes d'y prendre place; ce nombre
d'occupants
serait ainsi supérieur à celui que pourrait comprendre un, voire deux logements
au niveau du rez-de-chaussée. L'animation et les mouvements de personnes qui en
résulteraient impliqueraient une atteinte sensible pour le voisinage, cela
indépendamment même du fait de savoir si certains de ces inconvénients (bruits
humains dans le jardin, notamment) relevait du droit fédéral (OPB) (voir aussi
AC.2007.0143 du 4 décembre 2007 refusant l'aménagement d'une salle de banquets
destinée à 15 à 50 personnes).
Le tribunal a certes
admis en zone de villas le projet d'un décorateur tendant à la construction
d'une villa individuelle avec atelier et dépôt (AC.1997.0181 du 29 avril 1998),
mais le règlement communal autorisait l'artisanat, les manufactures et la petite
industrie dans la zone en cause. Le tribunal a également autorisé l'aménagement
d'une villa destinée à servir d' "
unité d'encadrement de vie
"
pour personnes souffrant de solitude, mais il a retenu que le nombre
d'occupants - de huit avec deux accompagnants au maximum - n'excédait pas celui
de deux familles, partant restait conforme au règlement communal limitant la
zone aux villas et maisons familiales comportant au plus deux appartements; les
habitants n'auraient pas de véhicules privés et la villa ne serait pas utilisée
d'une manière dépassant l'usage normal de ces locaux (AC.1994.0168 du 31
juillet 1996
). Il faut relever également l'autorisation
d'aménager une garderie, dans une zone affectée au logement collectif et aux
activités compatibles avec l'habitation, telles que commerces, artisanat,
tertiaire et services, zone associée à un degré de sensibilité au bruit III (AC.2010.0201
du 16 juin 2011). Ont enfin été jugés conformes à la zone d'habitation des
logements pour des demandeurs d'asile, mais il s'agissait d'une zone
d'habitation collective (AC.1992.0211 du 28 juin 1993; voir en revanche l'AC.1991.0147
du 18 août 1992 précité).
e) Il faut ajouter enfin qu'une
règle de planification communale qui subordonne l'admission de certaines
activités à un examen concret des nuisances qu'elles peuvent engendrer pour le
voisinage, n'a en principe plus de portée propre par rapport à la législation
fédérale sur la protection de l'environnement, notamment en matière
d'immissions sonores ou de polluants atmosphériques. C'est ainsi en fonction de
la législation fédérale - et notamment des exigences de l'ordonnance du 15
décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41) - que l'on
déterminera en première ligne si et dans quelle mesure telle activité peut
s'exercer dans la zone en cause. La planification communale conserve en
revanche une portée dans la mesure où elle complète le droit fédéral ou
l'aggrave. Les dispositions cantonales ou communales d'urbanisme conservent
également une portée propre en tant qu'elles règlent le point de savoir si une
construction peut être érigée à l'endroit prévu et être vouée à sa destination.
C'est encore le droit cantonal qui peut édicter les prescriptions relatives au
mode et à l'intensité de l'utilisation des parcelles, éléments déterminants
pour le caractère d'un quartier; de telles prescriptions peuvent également
servir indirectement à la protection des voisins contre les nuisances de toute
sorte. Ainsi peuvent être interdites des constructions et des exploitations
incompatibles avec le caractère d'une zone d'habitation, même si les émissions
de bruit qu'elles engendrent ne dépassent pas les limites fixées par le droit
fédéral, tout au moins en tant que l'interdiction n'est pas fondée uniquement
sur les nuisances concrètes dues au bruit (ATF 118 Ia 112 consid. 1a; 116 Ib
175).
Le droit fédéral de la protection
de l'environnement ne vise pas non plus toutes les conséquences possibles que
peut entraîner une construction ou une installation, telles que la mise en
danger des piétons ou le problème du parcage (ATF 118 Ia 112 consid. 1a; 117 Ib
147 consid. 2d et les références citées). Le législateur communal a ainsi la
faculté d'interdire, dans un lieu où les activités commerciales doivent
coexister avec l'habitation, une exploitation qui par nature s'exerce le soir
ou la nuit, ainsi une discothèque (ATF 116 Ia 491 consid. 1a). Même si ce n'est
que le bruit dû à cette exploitation qui est alors visé et qu'il est déjà
réglementé par le droit fédéral, des motifs d'aménagement peuvent justifier de
l'écarter d'une zone particulière. Il en va de même en matière d'antennes de
téléphonie mobile où, si le législateur communal ne peut pas exclure toute
implantation puisqu'elle est réglementée par le droit fédéral, a la faculté de
la cantonner à des zones particulières (ATF 133 II 64 consid. 5.3).
4.
En l'espèce, il sied d'abord d'examiner si les
villas en cause étaient conformes à la zone d'habitation lors de l'octroi des
permis de construire, en 1985 et 1986, étant précisé que le RPEP était déjà en
vigueur à cette époque.
a) Il ressort du dossier que ces
deux villas étaient d'emblée destinées aux étudiantes de l'Institut Pierrefeu,
en comportant respectivement 5 et 10 chambres meublées, dotées chacune de
salles-de-bains. Les étudiantes n'y vivaient que temporairement pendant leurs
périodes de cours, et exclusivement dans le but de fréquenter l'école privée
appartenant au même propriétaire, en vidant les lieux entre-temps. Ces villas
étaient ainsi déjà assimilables à des structures hôtelières, du moins à des
hébergements exploités à des fins commerciales, plutôt qu'à l'habitation
proprement dite exigée par l'art. 1
er
al. 1 RPEP, étant rappelé que
dans son acception courante,
le terme d'habitation ne
s'applique pas à une pension ou à un hôtel
. De surcroît, les villas ne
répondaient manifestement pas à la réglementation de la zone limitant le nombre
de logements à deux par bâtiment (art. 2 RPEP). Conformément à la jurisprudence
précitée en effet, une telle limitation couvre une notion de logement individuel,
qui implique
une densité d'occupation restreinte.
Le
renvoi de l'art. 12 RPEP aux dispositions du règlement communal ordinaire relatives
à la zone de faible densité, secteur de protection des sites, confirme du reste
la volonté du législateur d'attribuer un caractère résidentiel à ce quartier.
Les deux villas n'étaient donc pas
conformes, dès l'origine, à la zone d'habitation telle que définie par l'art. 1
er
al. 1 RPEP (bâtiments destinés à l'habitation) associé à l'art. 2 RPEP (nombre
des logements limités à deux par bâtiment).
b) Il reste à déterminer si
l'affectation des deux villas pouvait néanmoins être admise dans la zone
d'habitation en application de l'art. 1
er
al. 2 RPEP autorisant "
l'exercice
d'une activité professionnelle dans la mesure où il n'est pas de nature à
causer au voisinage une gêne objectivement appréciable
."
Déjà  en 1985 et 1986, les deux
villas n'abritaient pas une activité para-hôtelière accessoire à l'habitation,
mais y étaient entièrement consacrées. Or, on rappelle que la jurisprudence a
considéré que l'affectation de tout un bâtiment à un autre usage que
l'habitation n'est pas conforme à la vocation d'une zone résidentielle. A cela
s'ajoute du reste que la municipalité a confirmé en audience qu'un hôtel ne
pourrait pas être autorisé dans cette zone (cf. procès-verbal d'audience).
Les permis ayant été néanmoins
délivrés et la situation datant désormais de plus de vingt-cinq ans, il n'y a
pas lieu d'y revenir.
5.
Il faut ainsi examiner si les travaux entrepris en
2008 dans les deux villas peuvent être admis au regard de l'art. 80 al. 2 LATC.
a) Selon cette disposition, les bâtiments
existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force
postérieurement peuvent être transformés dans les limites des volumes existants
ou agrandis, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au
développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne
doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les
inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
L'art. 80 al. 2 LATC tend à
garantir le maintien de la situation acquise aux propriétaires de bâtiments
existants non conformes aux règles applicables. Si on prend son contenu à la
lettre, les constructions non réglementaires dès leur édification ne sont pas
visées par l'art. 80 LATC (v. CCRC n° 6810 du 22 janvier 1991, in RDAF 1992
p. 229 s.). Cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par
analogie lorsqu'elles sont l'objet d'une tolérance de la part des autorités; il
en va a fortiori de même lorsque ces constructions ont été érigées - comme en
l'espèce - au bénéfice d'une autorisation qu'il n'est pas question de révoquer
(AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 3 et les références citées).
b) On entend par transformation au
sens de l'art. 80 LATC, l'opération modifiant la répartition interne des
volumes construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes, sans que
le gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même,
l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation
communale.
La notion d'aggravation de
l'atteinte à la réglementation en  vigueur s'apprécie eu égard au but visé par
la norme transgressée. Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients
que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un
bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des
inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation.
L’art. 80 LATC est exhaustif en ce sens que le droit communal ne
peut être ni plus strict, ni plus permissif
(AC.2010.0007
du 25 mai 2010 consid. 3b; AC.1991.0147 du 18 août 1002 consid. 2b et les
arrêts cités).
On précisera encore que les
inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se
définissent de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 du règlement du
19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) concernant les
dépendances: ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice
excessif (AC.2008.0164 du 29 juin 2009; AC.2008.0026 du 24 février 2009).
c) En l'espèce, les travaux litigieux
ont consisté à modifier les espaces intérieurs des bâtiments, en augmentant le
nombre de chambres de 15 à 23. Ont ainsi été convertis en chambres (avec
construction de salles-de-bains) le fitness, la cuisine, le séjour, la salle-à-manger,
la bibliothèque, la buanderie et le garage de l'immeuble Cascade (parcelle 3770),
de même que la bibliothèque et la salle-à-manger de l'immeuble Clairmont
(parcelle 3769). Il s’agit là de travaux de transformation au sens de l’art. 80
al. 2 LATC.
En augmentant massivement le nombre
de chambres des deux villas, les constructeurs ont accru la capacité d'accueil
de ces bâtiments dans la même mesure (la capacité atteignant 45 lits au total
selon le bail commercial conclu entre les recourants). Vu le type de séjour des
résidents (toujours temporaire, exclusivement lié aux périodes de cours),
compte tenu de la présence de clés, de mini coffres-forts et de salles-de-bains
pour chaque chambre, vu l'interdiction de cuisiner dans ces immeubles et vu les
services de blanchisseurs, nettoyeurs, livreurs destinés à ces bâtiments, la
nature hôtelière des villas - liées au campus - s'est de surcroît accentuée.
Leur usage s'est encore éloigné de l'affectation d'habitation voulue par le
planificateur communal. Cela va exactement à l'encontre du but de l'art. 1
er
al. 1 RPEP associé à l'art. 2 RPEP qui, en limitant le nombre d'appartements à deux
par villa, vise à limiter la densité d'occupation de la zone. Par ailleurs,
l'augmentation, par les travaux effectués, du nombre supplémentaire de résidents
potentiels génère incontestablement des inconvénients encore plus importants
pour le voisinage, s'agissant notamment des va-et-vient, y compris nocturnes,
des résidents et de leurs visites, des difficultés de stationnement, du trafic
de voitures ou de navettes. Il s'y ajoute en outre l'intensification du trafic
des pourvoyeurs des services. Sous l'angle de la planification, il ne fait dès
lors pas de doute, en dépit des mesures prises par les recourants, que les
travaux entrepris accroissent de manière significative la gêne objectivement
appréciable causée au voisinage par la structure para-hôtelière exploitée dans
les deux bâtiments, à l'encontre des exigences de l'art. 1
er
al. 2
RPEP. Il n'est pas décisif sur ce point que la présidente du Tribunal
d'arrondissement de l'Est vaudois ait considéré, dans un cadre provisionnel, que
le caractère excessif des nuisances au regard du droit de voisinage n'était pas
établi.
Les travaux de transformation ne
peuvent donc être régularisés en application de l'art. 80 LATC.
6.
On relèvera à toutes fins utiles, sans qu'il ne
soit nécessaire de trancher la question au vu de l'issue du recours, que la
compatibilité de la nouvelle configuration des villas avec les art. 5 et 6 RPEP
relatifs au nombre de niveaux suscite quelques doutes. Ces dispositions sont
ainsi rédigées:
Art. 5
Le nombre de
niveaux est limité à un étage sur rez-de-chaussée. Cet étage sera
obligatoirement aménagé dans les combles. L'art. 72 RPE est applicable à
l'exception de son alinéa 2.
Art. 6
L'aménagement d'un niveau partiellement habitable en dessous du
rez-de-chaussée pourra être autorisé pour autant qu'il bénéficie d'une
insolation normale et qu'il soit suffisamment dégagé du terrain naturel sur la
façade aval.
Les deux bâtiments litigieux
comportent trois niveaux, soit le rez inférieur (sous-sol), le rez supérieur (rez)
et les combles (étage) selon la terminologie figurant sur les plans. Le niveau
le plus bas pourrait ainsi être considéré comme le niveau "
en dessous
du rez-de-chaussée
" au sens de l'art. 6. Dans cette hypothèse, il n'est
pas exclu qu'il ne puisse être autorisé qu'à la condition de n'être que "
partiellement"
habitable. Or, on peut se demander si cette condition était effectivement
réalisée lors de l'octroi du permis de construire, respectivement si les
transformations consistant notamment à ajouter à ce niveau une chambre pour le bâtiment
Cascade (en transformant le fitness) et deux chambres pour le bâtiment
Clairmont (en transformant la bibliothèque et de la salle-à-manger),
n'entraînent pas une aggravation de l'atteinte aux art. 5 et 6 RPEP,
aggravation contraire à l'art. 80 al. 2 LATC.
7.
Les aménagements litigieux ne pouvant faire
l'objet d'une régularisation, il est inutile d'examiner s'ils devaient faire
l'objet d'une mise à l'enquête publique.
En revanche, il convient de
déterminer dans quelle mesure leur remise en état peut être exigée.
a) Selon les art. 105 al. 1 et 130
al. 2 LATC, la municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en
droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont
pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Par démolition, il
faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués
sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (voir par exemple
AC.2008.0178 du 29 décembre 2008; AC.2007.0259 du 6 mai 2008 confirmé par l'ATF
1C_260/2008 du 26 septembre 2008). La seule violation des dispositions de forme
relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe
insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si
ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre,
la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non
plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la
nature et l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à
une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi
(et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis)
et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (voir AC.2008.0178 précité et les
références citées, notamment RDAF 1982 448).
Selon la jurisprudence, l'ordre de
démolir une construction édifiée sans permis et pour laquelle une autorisation
ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la
proportionnalité. L'autorité renonce toutefois à une telle mesure si les
dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de
nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de
l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou
encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction
comme conforme au droit. Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut
invoquer le principe de proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité
devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de
rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en
découlent pour lui (
ATF 123 II 248
consid.
3 et 4 p. 255;
111 Ib 213
consid. 6
p. 221 et les arrêts cités). En ce qui concerne l'intérêt public lésé,
l'application du droit fédéral dérogatoire hors zone à bâtir se doit d'être
rigoureuse, de sorte que les autorités chargées de son application puissent le
faire de manière cohérente et assurent ainsi le respect du principe de la sécurité
du droit (ATF 132 II 21 consid. 6.4 pp. 39 ss).
b) En l'espèce, la municipalité a
renoncé à requérir la remise en état des lieux mais s'est bornée, en vue
d'appliquer le principe de la proportionnalité, à exiger la réduction du nombre
de lits de manière à diminuer le nombre de résidents.
La jurisprudence considère qu'il
faut veiller, eu égard à la garantie constitutionnelle de la liberté individuelle,
à ne pas étendre le champ d'application d'une autorisation de construire au
point d'en faire l'instrument d'un contrôle systématique de l'autorité sur la
présence et l'activité des personnes ou sur l'utilisation de biens dans les
constructions existantes. En d'autres termes, le permis de
"construire" ne doit pas devenir une autorisation générique à
laquelle l'autorité pourrait sans autre subordonner tous les faits de la vie
qu'il pourrait lui paraître souhaitable de soumettre à son contrôle (AC.2004.0236
du 26 avril 2005 consid. 2b; AC.2003.0178 du 27 avril 2004; AC.1997.0044 du
23 novembre 1999; AC.2001.0029 du 8 octobre 2001).
Dans ce sens, même si l'on conçoit
bien l'esprit dans lequel la municipalité l'a choisie, la solution consistant à
ordonner la réduction du nombre de lits - à savoir du nombre de
résidents -, ne peut être agréée dès lors qu'elle ne relève pas du droit
public des constructions et déborde des compétences de la municipalité.
Sous l'angle du droit public des
constructions, seule une décision de remise en état portant sur les travaux
réalisés illicitement est envisageable.
La décision doit ainsi être annulée
et le dossier renvoyé à la municipalité pour qu'elle rende une nouvelle
décision, dans le sens des considérants.
8.
Compte tenu de l'issue du recours, il sied de
rejeter la conclusion subsidiaire des recourants tendant à la suspension de la
cause jusqu'à droit connu sur l'affaire portée au civil.
9.
Vu ce qui précède, le recours doit être
partiellement admis, la décision attaquée doit être annulée et la cause
renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
En l'espèce, les recourants et les
tiers intéressés n'obtenant chacun que partiellement gain de cause, l'émolument
judiciaire doit être partagé à part égale entre eux. Vu le sort du recours, il
n'est pas alloué de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement
admis.
II.
La décision attaquée de la Municipalité de
Montreux du 12 mars 2012 est         annulée et la cause est renvoyée à cette
autorité pour nouvelle décision dans            le sens des considérants.
III.
a) Un émolument réduit de 625 (six cent
vingt-cinq) francs est mis à la charge        du recourant Fabien Müller.
b) Un émolument réduit de 625 (six cent vingt-cinq) francs est mis à
la charge de la recourante GIHE Sàrl.
c) Un émolument réduit de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs
est mis à la charge des tiers intéressés Edmund et Christine Thau,
solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 26 mars 2012
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.