vd_omni · AC.2020.0067 · 2020-11-05 · fr

A.________/Division logement, Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne | Rejet du recours contre la décision de la DGTL autorisant la rénovation d'un appartement à la condition d'un contrôle de son loyer pendant 3 ans. Renvoi aux motifs de l'arrêt FO.2018.0011, la CDAP ayant déjà exposé à la même recourante les motifs pour lesquels , dans l'application de l'art. 11 al.1 LPPPL, il faut tenir compte du coût total des travaux mixtes et non déduire le coût des travaux de pur entretien.Recours en matière de droit public rejeté par le TF (1C_686/2020 du 12 mai 2021)..

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.11.2020 AC.2020.0067

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 novembre 2020
Composition
M. André Jomini,
président
;
Mme
Marie-Pierre Bernel, juge et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure; Mme
Marlène Antonioli, greffière.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Me Nicolas SAVIAUX, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Direction générale du territoire et
du logement, Division logement,
à Lausanne,
Autorité concernée
Service du logement et des gérances
de la Commune de Lausanne,
à Lausanne,
Objet
Droit public du logement
Recours A._______ c/ décision du Service des communes et
du logement, Division logement, du 10 février 2020 relative à la rénovation
d'un appartement de 3 pièces à l'avenue ******** à Lausanne.
Vu les faits suivants:
A.
A._______ est une société anonyme dont le siège est à Lausanne. Elle est
propriétaire de la parcelle n° 3440 du registre foncier à Lausanne, située avenue
********, et a développé un projet de rénovation d’un appartement de trois
pièces au premier étage de l’immeuble sis avenue ********.
B.
Le 6 juillet 2018, B._______, agissant pour le compte de A._______, a
adressé un courrier au Service cantonal des communes et du logement, Division
logement, demandant une dispense d’autorisation en application de
l’art. 11 de la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du
parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), dès lors que les travaux projetés
constituaient en grande partie des travaux d’entretien périodique englobant le
remplacement de parties techniques. Elle précisait que la part de travaux à
plus-value restait en-dessous du 20% de la valeur ECA.
C.
Le 20 juillet 2018, le Service des communes et du logement, Division
logement, a rendu une décision de principe, statuant comme il suit:
"
1.
En cas de travaux mixtes, ce sont bien l’ensemble des travaux d’entretien,
d’entretien différé et à plus-value qui doivent être pris en compte
(en
l’espèce CHF 60'755.-, ou les 27,70% de la valeur ECA du logement) pour savoir
si une dispense d’autorisation au sens de l’art. 11 LPPPL peut ou non être
délivrée.
2. Dans certains cas,
la
Division logement peut refuser une dispense d’autorisation même lorsque les
travaux sont inférieurs au 20% de la valeur ECA
.
3. Le moment venu,
la Division
logement traitera selon la procédure usuelle en matière de rénovation de
« logements isolés » la rénovation du 3 pièces sis au 1
er
étage de l’immeuble ******** à Lausanne
, propriété de A._______, soit avec
un contrôle du loyer durant une certaine période (en principe trois ans ou cinq
ans)
".
L’autorité a retenu en substance que ce sont les
travaux dans leur ensemble, d'entretien courant, de rénovation ou mixtes, qui
doivent être pris en considération pour déterminer si le seuil de 20% fixé par
la loi est atteint, conformément à ce qu'avait précisé la jurisprudence
développée en rapport avec la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que
l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; abrogée au
31 décembre 2017).
D.
A._______ a recouru contre cette décision devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ce recours a été rejeté
par un arrêt rendu le 22 février 2019, la décision attaquée étant confirmée
(cause FO.2018.0011). La CDAP a considéré ce qui suit, sur le fond (consid. 2):
"En l’espèce, il
convient de déterminer si c’est à juste titre que l’autorité intimée a
considéré, premièrement, qu’en cas de travaux mixtes, ce sont bien l’ensemble
des travaux d’entretien, d’entretien différé et à plus-value qui doivent être
pris en compte pour savoir si une dispense d’autorisation au sens de
l’art. 11 LPPPL peut ou non être délivrée et, en second lieu, que, dans
certains cas, la Division logement peut refuser une dispense d’autorisation
même lorsque les travaux sont inférieurs au 20% de la valeur ECA.
L’autorité a motivé sa
position en se référant essentiellement à un arrêt rendu par la CDAP le 25 juin
2015 (cause FO.2014.0012). La recourante estime pour sa part que ces principes
ne sont plus applicables sous l’empire de la LPPPL. Il s’agit dès lors de
comparer ces deux législations.
a) Selon son article
premier, la LPPPL a pour but, premièrement, de lutter contre la pénurie de
logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux
besoins de la population (préservation du parc locatif) et, en second lieu, de
promouvoir la construction de nouveaux logements qui correspondent aux besoins
de la population (promotion du parc locatif).
La réglementation de la LDTR
visait à conserver sur le marché des logements dont le loyer était en rapport
avec les ressources de la majorité des familles. Le but de la LDTR était de
prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les
personnes les plus défavorisées. Il s'agissait ainsi de combattre la pénurie de
logements répondant aux besoins prépondérants de la population (voir ATF 89 I
178, 101 Ia 502; voir aussi ATF 119 Ia 355 consid. 3b, 116 Ia 401, 113 Ia 132
consid. 7). La loi tendait à enrayer la diminution du nombre des logements à
pénurie, tout en permettant le bon entretien des immeubles (voir Bulletin du
Grand Conseil [BGC], février 1985, p. 1426). Les mesures cantonales visaient
non seulement à éviter la disparition de logements à la suite de démolition et
de changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi le
renchérissement de loyers résultant de transformations architecturales trop
importantes (pénurie qualitative) (cf. CDAP FO.2014.0012 du 25 juin 2015
consid. 3a, FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 2).
Au vu de ce qui précède, on
constate une convergence d’objectifs entre la LDTR et la LPPPL pour ce qui
concerne la préservation du parc locatif. Il en va de même sur le plan de la
mise en œuvre, selon les dispositions légales présentées ci-après.
Selon l’art. 5 LPPPL,
sont soumis à une autorisation du département en charge du logement: a. les
travaux de démolition, de rénovation d'importance et de transformation portant
sur des logements loués; b. l'affectation totale ou partielle de logements loués
à d'autres fins que l'habitation; c. l'aliénation de logements loués. Le
chapitre III de la LPPPL, consacré aux travaux et changements d'affectation de
logements loués, précise notamment ce qui suit:
"Art. 10             Rénovation
et transformation
1
La rénovation au sens du présent Titre consiste en tous travaux générant une
plus-value pour l'immeuble ou le logement loué concerné sans en modifier la
distribution, mais en améliorant son confort. Les travaux de pur entretien ne
sont pas inclus dans cette notion.
2
La
transformation au sens du présent Titre consiste en tous travaux ayant pour
conséquence de modifier l'architecture, la surface, le volume, la distribution
de tout ou partie d'un immeuble ou d'un logement loué ou d'y aménager de
nouvelles installations techniques (chauffage, ascenseur, etc.).
Art. 11 Requête
de dispense d'autorisation en cas de rénovation de peu d'importance
1
Sur requête, les travaux de rénovation n'impliquant pas de restructuration,
d'une part, et dont le coût est inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance
incendie (ECA) indexée de l'immeuble, d'autre part, peuvent faire l'objet d'une
dispense d'autorisation.
2
Si les travaux ne concernent qu'une partie de l'immeuble, la valeur de
référence est ramenée, par ratio, aux seuls logements concernés.
3
Si le décompte final des travaux excède le pourcentage défini à l'alinéa 1, le
propriétaire en informe le département et lui communique les loyers prévus
après travaux. Ces derniers feront l'objet d'un contrôle au sens de l'article
14.
4
Lorsque,
sur une période maximale de dix ans dès l'exécution de la première étape de
travaux, le montant cumulé des travaux effectués par étapes est supérieur au
pourcentage défini à l'alinéa 1, une requête au sens de l'article 6 doit être
présentée".
L'art. 1
er
al. 1
LDTR soumettait également à autorisation la rénovation de maisons d'habitation.
L'al. 2 de cette disposition précisait que par rénovation, on entendait
"tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value à
l'immeuble sans modifier la distribution des logements. Les travaux d'entretien
courant ne sont pas inclus dans cette notion." L'art. 1
er
al. 1
du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; abrogé au 31 décembre 2017) confirmait qu'en règle générale, les travaux de rénovation qui ne
s'inscrivaient pas dans le cadre de l'entretien courant du bâtiment étaient
soumis à autorisation. L'art. 1
er
al. 2 RLDTR prévoyait que le
département compétent pouvait "toutefois dispenser le propriétaire de
présenter une demande lorsque les travaux envisagés représentent un coût
inférieur aux 20% de la valeur à neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble".
Malgré la similitude des
normes, il est vrai, comme le relève la recourante, que l’art. 11
al. 1 LPPPL se distingue de l'art. 1
er
al. 2 RLDTR – qui
parle de manière générale de "travaux envisagés" – en disposant
expressément que peuvent faire l'objet d'une dispense d'autorisation "les
travaux de rénovation" n'impliquant pas de restructuration, d'une part, et
dont le coût est inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance incendie (ECA)
indexée de l'immeuble, d'autre part. Il convient dès lors d’interpréter cette
disposition, pour déterminer si la limite des 20% ne doit plus s'apprécier
qu'en rapport avec des travaux de rénovation, en faisant abstraction des autres
travaux, ce qui reviendrait à étendre le champ des travaux pouvant faire
l’objet d’une dispense par rapport au régime de la LDTR.
b)
Selon la
jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre
(interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si
plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, le juge recherchera la
véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres
dispositions légales et de son contexte (interprétation systématique), du but
poursuivi, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique),
ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment des
travaux préparatoires (interprétation historique; ATF 135 II 416
consid. 2.2, 134 I 184 consid. 5.1 et les références citées). Lorsqu'il
est appelé à interpréter une loi, le juge adopte une position pragmatique en
suivant ces différentes méthodes, sans les soumettre à un ordre de priorité (ATF
137 III 344 consid. 5.1 et les références citées, 133 III 257 consid. 2.4, 131
III 623 consid. 2.4.4 et les références citées).
Le
but de l’interprétation est de rendre une décision juste d’un point de vue
objectif, compte tenu de la structure normative; elle doit aboutir à un
résultat satisfaisant fondé sur la ratio legis (ATF 144 V 138 consid. 6.3,
138 V 17 consid.
4.2).
c) Sur le
plan littéral tout d’abord, il est vrai que l’art. 11 al. 2
(recte: 1)
LPPPL met en
relation la limite de 20%, déterminante pour l’octroi d’une dispense, avec les
travaux de rénovation uniquement. La disposition légale n'indique toutefois pas
qu'en présence de travaux mixtes, il ne faudrait tenir compte que des travaux
de rénovation stricto sensu pour déterminer si le seuil de 20% est atteint. Sur
le plan littéral, il n’est ainsi pas évident que l’art. 11 al. 2
(recte: 1)
LPPPL
signifie vraiment que la dispense d’autorisation s'apprécie uniquement en
rapport avec les travaux de rénovation. Cela n’est au demeurant pas
déterminant. En effet, il faut se rappeler que l’art. 11 al. 2
(recte: 1)
LPPPL ne
prévoit qu’une faculté de dispense et non une obligation. La LPPPL n’oblige
ainsi pas l’autorité intimée à dispenser certains travaux d’autorisation.
Celle-ci dispose d’une certaine marge appréciation.
Cela étant, même
s'il s'agit d'une faculté, il n'en demeure pas moins que l'autorité doit
veiller à ne pas commettre un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation.
Il y a abus du pouvoir d’appréciation lorsqu’une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu’elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif que sont l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de
traitement, la bonne foi et la proportionnalité (cf. sur tous ces points, ATF
116 V 307 consid. 2, 110 V 365 consid. 3b in fine, 108 Ib 205 consid. 4a).
Il faut aussi souligner que l'interprétation littérale n'est pas
déterminante à elle seule et qu'il convient de se demander dans quelle mesure
la LPPPL entraîne une modification du système. Ceci implique notamment
que
l'on examine la ratio legis
de l'ancienne LDTR et qu'on la
compare à l'intention du législateur lorsqu'il a adopté la LPPPL.
Dans l’arrêt
FO.2014.0012
du 25 juin 2015, la CDAP a exposé de manière détaillée les raisons qui devaient
conduire à considérer que l'ensemble des travaux, d'entretien courant, de
rénovation ou mixtes, devaient être pris en considération pour déterminer si le
seuil de 20% fixé par l'art. 1
er
al. 2 RLDTR était atteint, en
retenant notamment qu'une très grande partie des travaux de rénovation a un
caractère mixte d'entretien courant et de rénovation. L'arrêt relève ce qui
suit à cet égard
(consid. 4 et 5):
"L'expérience
enseigne en effet que lorsque des travaux de réparation d'une certaine ampleur
sont entrepris, on ne remplace pas nécessairement ce qui est usé ou défectueux
par quelque chose d'équivalent. Il n'est pas rare que l'on procède alors à une
réflexion et que l'on saisisse l'occasion de travaux importants pour améliorer
la situation existante, en employant des matériaux de meilleure qualité ou plus
luxueux, en choisissant des installations plus modernes, plus performantes,
plus confortables, etc. (Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de
rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur
les loyers, 12
e
Séminaire Neuchâtel 2002, p. 18). Ainsi, le
remplacement d'installations anciennes par de nouvelles installations plus
performantes, plus confortables, mieux adaptées aux exigences modernes, entraîne
une plus-value partielle, par exemple le remplacement d'une machine à laver par
une machine permettant en outre de sécher le linge. Dans cette hypothèse, il
convient de déterminer la part de plus-value que comporte la nouvelle
installation et de ne répercuter que celle-ci sur le loyer (Lachat, op. cit.,
chap. 19 n. 5.1.4).
(…)
b) En
principe, tous les travaux comportant une part de rénovation doivent ainsi être
soumis à une autorisation et à un contrôle des loyers, calculés selon la
méthode objective précitée. Toutefois, lors des travaux préparatoires de la LDTR, le Conseiller d'Etat Junod avait indiqué que pour éviter des interventions sur les
rénovations de peu d'importance, la pratique ne soumettait à autorisation que les
travaux dont le coût atteignait au moins 20% de la valeur vénale de l'immeuble
(BGC, op. cit., p. 1479). C'est du reste ce seuil qui a été repris par
l'art. 1
er
al. 2 RLDTR.
A l'inverse,
même les travaux qui semblent à première vue relever uniquement de l'entretien
peuvent être soumis à autorisation suivant leur coût. Il s'agit en effet
d'éviter que des travaux qui sont a priori des travaux d'entretien puissent,
par leur ampleur, avoir une répercussion sur les loyers et mettre ainsi en
péril l'objectif visé par la loi, à savoir le maintien de logements dont le
loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles (FO.2000.0005
du 3 mai 2001 consid. 2c/aa). Dans cet arrêt FO.2000.0005, le tribunal cite à
ce propos une publication d'Olivier Bindschedler et François Paychère (La
jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière
d'entretien des immeubles, RDAF 1998, p. 363 ss, spéc. p. 368), dont il
extrait ce qui suit:
"Pour admettre véritablement que
des travaux répondent à la définition de l'entretien au sens où l'entendait le
législateur, encore faut-il, selon la jurisprudence, que leur coût total soit
raisonnable. Le Tribunal fédéral et le Tribunal administratif ont eu à
plusieurs reprises l'occasion de rappeler que, dans la mesure où la loi vise
principalement à maintenir un habitat correspondant, notamment sous l'angle
économique, aux besoins prépondérants de la population, il faut éviter que des
travaux non soumis à la LDTR ne conduisent à la longue à une érosion dudit
habitat (ATF SI S. du 10 octobre 1991; ATF 116 Ia 401 consid. 5a p. 410; ATA SI
C. du 1er décembre 1992, in SJ 1993 p. 576; SI M. du 14 février 1990; SI C. du
1er juin 1988, in SJ 1989 pp. 249 s.). En d'autres termes, la loi cherche à
soumettre au contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux davantage en
fonction des risques qu'ils font peser sur le caractère abordable des logements
qu'en fonction du type de travaux eux-mêmes."
Toujours dans
cet arrêt
FO.2000.0005 (consid. 2c/aa), le tribunal relève que
la
distinction entre travaux d'entretien courant et travaux de rénovation étant
souvent délicate, il convient, lorsqu'un doute existe à ce propos, de s'en
tenir à l'objectif visé par la LDTR en recourant à la présomption posée à l'art.
1
er
al. 2 RLDTR: lorsque des travaux entraînent une hausse des
loyers et qu'au surplus, leur coût atteint au moins 20% de la valeur ECA de
l'immeuble, ils sont manifestement soumis à la loi et une demande
d'autorisation doit dès lors être présentée à l'autorité compétente.
c) Il découle
ainsi de ce qui précède que c'est l'ensemble des travaux, d'entretien courant,
de rénovation ou mixtes, qui doivent être pris en considération pour déterminer
si le seuil de 20% fixé par l'art. 1
er
al. 2 RLDTR est atteint".
L'argumentation exposée
ci-dessus reste entièrement pertinente sous l’empire de la LPPPL. Par ailleurs,
l’analyse historique n’impose pas d’autre interprétation. Les extraits de
l'Exposé des motifs et projet de loi (EMPL) n° 168 sur la préservation du
parc locatif vaudois cités par la recourante font certes état d’un souci de
simplification administrative, notamment en rapport avec la construction de
nouveaux logements, mais ne concernent pas directement les dispenses
d’autorisation. Au demeurant, l'examen de l'EMPL révèle que le Conseil d'Etat
avait proposé que le seuil pour la dispense d'autorisation soit fixé à 30% dans
certains cas (p. 36, in BGC Conseil d'Etat 19/04/2016 - 28/06/2016,
p. 286). Le législateur a ensuite décidé de baisser ce seuil à 20%. Il
apparaît ainsi difficile d'en déduire une volonté de libéralisation à cet
égard. De plus, le RLPPPL, contrairement au RLDTR, ne contient aucune
prescription sur la rénovation qui préciserait la LPPPL.
La décision attaquée n’est
pas non plus contraire à la garantie de la propriété, protégée par
l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.;
RS 101) et l'art. 25 al. 1 de la Constitution du Canton de Vaud du 14
avril 2003 (Cst.-VD; BLV 101.01). On rappelle à ce propos que la
jurisprudence considère que la réglementation instaurant un contrôle des loyers
après transformations ou restreignant l'aliénation de maisons d'habitation
n'est en soi pas contraire au droit fédéral et à la garantie de la propriété
puisqu'elle procède d'un intérêt public important (ATF
131 I 333, 128 I 206
consid. 5.2.4, 113 Ia 126 consid. 7b/aa; TF 1C_110/2017 du 29 mai 2018
consid. 4.2, 1C_428/2017 du 1er mars 2018 consid. 2.1, 1C_16/2015 du
3 septembre 2015, 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3). Dans ce contexte, la
seule obligation de demander une autorisation pour des travaux de rénovation
d'une certaine importance ne constitue pas une restriction disproportionnée du
droit de propriété."
E.
A._______ a formé, contre cet arrêt, un recours en matière de droit
public que le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable par arrêt du 29 octobre
2019 (cause 1C_174/2019). Selon cet arrêt, la communication du 20 juillet 2018
du Service des communes et du logement, pour peu qu'elle puisse être qualifiée
de décision, a un caractère incident et il en va de même de l'arrêt de la CDAP.
Les conditions de recevabilité de l'art. 93 al. 1 de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110) n'étaient pas réalisées, en particulier
l'existence d'un préjudice de nature juridique si la décision incidente ne
pouvait pas être immédiatement annulée. Au consid. 1.3.2 de l'arrêt, il
est en outre exposé ce qui  suit:
"La recourante conserve au
demeurant la possibilité de faire valoir ses griefs quant à l'application de
l'art. 11 al. 1 LPPPL, dans le cadre d'un éventuel recours en matière de droit
public contre l'arrêt final que rendra le Tribunal cantonal en cas de recours
contre la décision d'autorisation LPPPL du Service des communes et du logement,
en reprenant les arguments développés dans le présent mémoire (cf.
art. 93 al. 3 LTF
;
[...]
);
cela est propre à exclure, en l'espèce, un préjudice de nature juridique au
sens de la jurisprudence."
F.
Le 20 janvier 2020, A._______ a ensuite déposé auprès de la Division
logement du Service des communes et du logement, par l'intermédiaire de B._______,
une demande formelle d'autorisation – ou plutôt de dispense d'autorisation –
pour les travaux de rénovation de l'appartement précité.
G.
Le 10 février 2020, cette autorité a rendu une décision autorisant la
rénovation de cet appartement, à la condition suivante: son loyer "
sera
contrôlé pour une durée de trois ans à compter de sa première mise en location
après travaux (soit à compter de l'entrée en vigueur du nouveau bail à loyer).
Il ne devra pas excéder CHF 1'393.-/mois net
[...]".
Les motifs de cette autorisation retiennent en
particulier ce qui suit. L'appartement (3 pièces, 72 m
2
, dans un
immeuble de 1983) a un loyer mensuel net avant travaux de 1'290 fr.; il entre
donc dans une catégorie "à pénurie" au sens de la LPPPL. Les travaux
intérieurs sont devisés à 60'755 fr., "soit un montant supérieur aux 20%
de la valeur à neuf assurance incendie (CA) de l'immeuble, rapportée par ratio
à ce seul logement" (plus loin dans la décision, il est indiqué que le
montant des travaux représente près de 29% de la valeur à neuf assurance
incendie). Ces travaux sont décrits ainsi:
"Ces travaux consistent en la
rénovation complète du logement, notamment le ponçage et l'imprégnation des
parquets, la fourniture et pose de plinthes et de seuils, divers travaux de
menuiserie, le remplacement des appareils sanitaires, travaux de maçonnerie et
carrelage dans la cuisine et la salle de bains, le remplacement des fils
d'alimentation, du tableau, des appareils électriques, la réfection des boîtes
de dérivation, l'installation de prises supplémentaires dans les chambres et
salon, le remplacement des vannes et retours des corps de chauffe, la fourniture
et pose d'un agencement de cuisine y compris appareils électroménagers, la
réfection complète en peinture ainsi que le nettoyage".
La décision expose encore que, selon les calculs de
la Division logement sur la base du taux technique actuel de 3.5% pour le
rendement, le loyer ne devra pas excéder 1'393 fr./mois net ou 232 fr. le m
2
/an
net; ce montant est inférieur au loyer de 1'470 fr. (245 fr. le m
2
/an)
escompté par le maître de l'ouvrage.
H.
Agissant le 11 mars 2020 par la voie du recours de droit administratif, A._______
demande à la CDAP de réformer la décision du 10 février 2020 de la Division
logement en ce sens qu'une dispense d'autorisation lui est accordée pour la
rénovation de peu d'importance du logement de 3 pièces au 1
er
étage
de l'immeuble sis avenue ******** à Lausanne; par conséquent elle est en droit
d'exécuter ces travaux, selon demande du 20 janvier 2020. A titre subsidiaire,
la recourante conclut à l'annulation de la décision attaquée.
A titre de mesure d'instruction, la recourante
requiert l'audition en qualité de témoin d'un architecte.
Dans sa réponse du 29 mai 2020, la Division logement
(désormais rattachée à la Direction générale du territoire et du logement
[DGTL]) conclut à la confirmation de la décision attaquée.
Le Service des logements et des gérances de la Ville
de Lausanne, invité à se déterminer, a déclaré se rallier à la décision
attaquée, s'agissant du refus de dispense d'autorisation; pour le surplus,
l'autorité communale s'en est remise à justice.
La recourante a répliqué le 7 septembre 2020, sans
modifier ses conclusions.
Considérant en droit:
1.
La décision attaquée n'est pas une simple communication ni une décision
de principe, mais bien une décision finale d'application de la LPPPL dans un
cas particulier, prise à la requête d'un propriétaire d'appartement dans le
cadre d'un projet de rénovation. Elle peut faire l'objet d'un recours de droit
administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Les conditions de recevabilité
du recours sont manifestement remplies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en
matière sur le fond.
2.
La recourante se réfère à l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_174/2019 du 29
octobre 2019, qui indique qu'un nouveau recours en matière de droit public,
reprenant les mêmes griefs, pourrait être recevable "
contre l'arrêt
final que rendra le Tribunal cantonal en cas de recours contre la décision
d'autorisation LPPPL
". On constate en effet que son argumentation
correspond à celle qui avait été développée dans la cause FO.2018.0011,
l'intention de la recourante étant d'obtenir une décision finale, en dernière
instance cantonale, afin de pouvoir saisir à nouveau le Tribunal fédéral.
3.
La recourante ne conteste pas que le montant total du coût des travaux
intérieurs envisagés, à savoir l'addition du coût des travaux d'entretien
stricto sensu, qui auraient pu être effectués sans rénovation, et de celui des
travaux générant une plus-value, dépasse la proportion de 20% de la valeur à
neuf assurance incendie (ECA) déterminante. En d'autres termes, si l'on
considère globalement le coût de ces travaux "mixtes", la recourante
admet qu'on ne se trouve pas dans un cas où une dispense d'autorisation
pourrait être accordée sur la base de l'art. 11 al. 1 LPPPL. La recourante ne
critique pas non plus les méthodes ou éléments de calcul du loyer contrôlé; il
s'agit du reste de questions relativement complexes, qu'il n'y a pas lieu de
revoir d'office en l'absence de griefs spécifiques (cf. notamment à ce propos arrêts
CDAP AC.2019.0085-0086 du 14 août 2020; AC.2018.0436 du 29 avril 2020).
4.
En revanche, la recourante soutient que pour calculer le coût de travaux
de rénovation n'impliquant pas de restructuration et pour déterminer s'ils sont
de peu d'importance (cf. titre de l'art. 11 LPPPL), il faut en déduire le coût
des travaux de pur entretien (cf. art. 10 al. 1, 2
e
phrase LPPPL).
D'après elle, les travaux de pur entretien sont clairement exclus de la notion
de rénovation. Sur la base d'une analyse détaillée par un architecte, elle
estime la proportion des travaux d'entretien à 60 % environ du coût total, les
travaux générant une plus-value représentant 40% de ce coût. Il est manifeste
que si, dans le calcul prévu à l'art. 11 al. 1 LPPPL, on tenait compte
uniquement de 40% du coût total des travaux (le coût total représentant 29% de
la valeur à neuf d'assurance incendie), on se trouverait sensiblement
en-dessous du seuil de 20%.
5.
La CDAP a déjà exposé, dans les considérants de son arrêt du 22 février
2019 cités plus haut, les motifs pour lesquels, dans l'application de l'art. 11
al. 1 LPPPL, il fallait tenir compte du coût total des travaux
"mixtes". Lorsque l'art. 10 al. 1 LPPPL prévoit que les "travaux
de pur entretien" ne sont pas inclus dans la notion de rénovation, cela
signifie en somme que le propriétaire d'appartement qui se limite à effectuer
de tels travaux n'est pas soumis à la procédure d'autorisation; il n'est pas
non plus tenu de requérir une dispense d'autorisation sur la base de l'art. 11
LPPPL. En revanche, dès que des travaux plus importants sont envisagés, pour
une rénovation qui comporte généralement en pratique une partie de travaux
d'entretien, c'est une appréciation sur la base du coût global qui s'impose.
Les proportions respectives de l'entretien et des travaux à plus-value ne sont
pas déterminantes dans ce cadre car même une rénovation impliquant une
proportion plus importante de travaux d'entretien (en l'occurrence: 60%/40%)
est soumise à l'exigence de l'autorisation, sauf dispense quand le coût global
n'atteint pas le seuil de 20%. Il ne se justifie pas, vu les griefs de la
recourante – dont on comprend que l'objectif est d'obtenir une décision finale
du Tribunal cantonal pour contester devant le Tribunal fédéral l'arrêt de
principe du 22 février 2019 – de paraphraser ni de compléter la motivation de
ce premier arrêt. Il suffit donc d'y renvoyer.
6.
Dès lors que la distinction entre travaux d'entretien et travaux
générant une plus-value n'est pas pertinente pour résoudre la question
litigieuse, il ne se justifie pas de compléter l'instruction et d'entendre le
témoin proposé par la recourante, à propos de la qualification, de ce point de
vue, des différents postes du devis établi pour la rénovation de l'appartement.
7.
Il s'ensuit que le recours, mal fondé, doit être rejeté, ce qui entraîne
la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire est mis à la
charge de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens (art. 49 al. 1, 55 al.
1 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Service des communes et du logement du 10 février 2020
est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de A._______.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 5 novembre 2020
Le
président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.