vd_omni · EF.1994.0089 · 1995-08-30 · fr

MARCEL Madeleine et consorts c/CEFI | Application de la méthode Joye, après avoir estimé les loyers, une partie importante des logements concernés étant occupés par des copropriétaires, ainsi que des membres de la famille

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.08.1995 EF.1994.0089

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 août 1995
sur le recours interjeté par
Madeleine
MARCEL et consorts
, dont le conseil est l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 6 juillet
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
(estimation fiscale de la parcelle no 6228 de Lausanne sise au
chemin de Meillerie 3).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Poltier,
président; M. O. Liechti et M. R. Ernst, assesseurs. Greffier: M. J.-C.
Perroud, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Plusieurs membres de la
famille Marcel sont propriétaires sur le territoire de la Commune de Lausanne
de la parcelle no 6228, d'une surface de 512 m², sise en bordure de l'avenue de
Meillerie. Sur ce bien-fonds s'élève un petit immeuble locatif de quatre étages
comportant huit appartements, dont bon nombre sont occupés par les membres de
cette même famille. Au demeurant, alors que les parts de Pierre et Paul Marcel
sont restées inchangées, soit 3/8e chacun (ou 48/128e), une cession en lieu de
partage, puis une vente, les 1er et 8 septembre 1993, ont entraîné
l'acquisition par Anne-Marie Marcel de 6/128e, par Jean-François et Madeleine
Marcel de 13/128e chacun.
On notera encore, sur
la base d'informations données au tribunal lors de l'audience dont il sera
question plus bas par le conseil des recourants, que Paul et Robert Marcel,
copropriétaires, habitent chacun un appartement dans l'immeuble du chemin de
Meillerie 3. D'autres membres de la famille ou alliés, soit Jean-Marie Marcel
et Patricia Huser, y habitent également, les autres appartements étant occupés
par des tiers sans lien de famille avec les recourants.
B.                    Suivant une pratique
constante, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne (ci-après: la commission d'estimation) s'est adressée le 22 avril 1992
à la gérance s'occupant de cet immeuble pour procéder à la nouvelle estimation
dans le cadre de la révision générale décidée le 15 août 1990 par le Conseil d'Etat;
c'est d'elle, à savoir la Gérance Publiaz SA, qu'elle a obtenu l'état locatif
(au 1er janvier 1991) et c'est à elle qu'elle a notifié sa décision du 10
septembre 1992 arrêtant l'estimation à 1'238'000 francs. On ignore comment elle
a obtenu les coordonnées de cette gérance; on sait en revanche que la
commission d'estimation a adopté cette manière de faire au motif que bon nombre
de propriétaires ne signalent pas leur changement d'adresse au registre
foncier; en outre, il lui est sans doute apparu compliqué de s'adresser
séparément à chacun des copropriétaires (v. lettre du 17 novembre 1993 de la
commission d'estimation à Me Bovay). A l'audience dont il sera question plus
loin, M. Cruchaud, président de la commission intimée, a précisé que les adresses
des gérances étaient obtenues en général soit par le registre foncier, soit par
les questionnaires envoyés aux propriétaires, lorsque ceux-ci les retournaient
en mentionnant le nom de leur gérance; mais il n'a pas été en mesure de
déterminer comment, dans le cas particulier, l'adresse de la régie Publiaz
avait été obtenue. Quoi qu'il en soit, selon les déclarations de la Gérance
Publiaz (attestation du 14 mars 1995), la décision du 10 septembre 1992
n'aurait pas été transmise aux membres de la famille Marcel; dite décision n'a
pas été contestée en temps utile.
C.                    Au mois d'août 1993,
Madeleine Marcel, peu avant de devenir propriétaire et ayant constaté
l'augmentation importante de l'estimation fiscale de la parcelle no 6228, est
intervenue en son nom, ainsi qu'en celui des copropriétaires pour contester
cette nouvelle valeur. Dans le cadre d'interventions ultérieures, sous la plume
cette fois de leur conseil, Benoît Bovay, les intéressés ont contesté la
validité de la notification de la décision du 10 décembre 1992, au motif que la
régie Publiaz n'avait aucun mandat à cet effet, et ont complété leur démarche
en demandant la révision de l'estimation fiscale arrêtée en 1992. Par décision
du 7 novembre 1994, la commission d'estimation a refusé d'entrer en matière
tant sur le recours que sur la demande de révision.
D.                    C'est cette décision que
les recourants ont entreprise auprès du Tribunal administratif par un recours
du 21 novembre 1994, complété le 29 novembre 1994 par le dépôt d'un mémoire,
puis le 9 mars 1995 par la production d'une écriture complémentaire. La
commission intimée s'est déterminée le 16 décembre 1994, puis le 2 juin 1995,
en fournissant notamment les détails du calcul de l'estimation litigieuse. Elle
a conclu au rejet du recours.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 25 juin 1995 à Lausanne, sur la parcelle des
recourants. Il a visité trois des huit appartements qu'abrite l'immeuble en
cause. Après cette visite, le président de la commission intimée a indiqué
qu'il allait vraisemblablement rendre une nouvelle décision, pour tenir compte
à la fois du caractère relativement vétuste de l'immeuble et des doutes
entourant la validité de la notification de la décision attaquée.
F.                     La nouvelle décision a
été notifiée le 6 juillet 1995 aux propriétaires de la parcelle no 6228, par
l'intermédiaire de l'avocat Benoît Bovay. L'estimation fiscale a été ramenée à
1'129'000 francs. Ce chiffre s'explique par le décompte détaillé suivant:
Valeur de rendement:
600 m² à 120 fr./m² = 72'000 fr. capitalisés à 8%                                    Fr.                  900'000.-
Valeur vénale:
Habitation: 2'777 m3 à 525 fr./m3 = 1'457'925 fr., réduction 35% pour
vétusté                                                                                                      Fr.                  947'651.-
Valeur du terrain:
512 m² à 800 fr./m²                                                                                  Fr.                  409'600.-
Total valeur vénale                                                                                   Fr.                      1'357'000.-
Estimation fiscale = valeur de rendement +
valeur vénale : 2                 Fr.                      1'129'000.-.
G.                    Agissant au nom de
Madeleine Marcel, Anne-Marie Marcel, Paul Marcel, Pierre Marcel et
Jean-François Marcel, l'avocat Benoît Bovay a recouru contre cette décision par
lettre motivée du 11 juillet 1995. Les recourants contestent les points
suivants de la décision attaquée:
- ils estiment que la
surface habitable est de 491 m² et non de 600 m²;
- ils reprochent à l'autorité intimée d'avoir évalué le
revenu locatif, au lieu de prendre en considération l'état locatif réel, à
savoir 48'780 fr.;
- ils jugent la valeur du terrain (800 fr.) trop
élevée, en raison du caractère exigu de leur parcelle (accès difficile, peu de
possibilités de stationnement).
Ils concluent à ce que
l'estimation fiscale litigieuse soit ramenée à 932'300 francs.
La commission intimée
s'est déterminée par lettre du 27 juillet 1995. Elle conclut au maintien de sa
décision rectificative du 6 juillet 1995.
H.                    Le Tribunal
administratif a délibéré par voie de circulation, une nouvelle séance ne se
justifiant pas en l'occurrence.
Considérant en droit:
1.                     Les recourants
contestent en premier lieu le chiffre retenu à titre de surface habitable, à
savoir 600 m², alléguant de leur côté le chiffre de 491 m². On ne voit
véritablement pas sur quoi se fonde cette allégation. La surface cadastrale de
l'immeuble est de 200 m² et la surface indiquée dans la police d'assurance
incendie pour le rez et les trois étages atteint 188 m². Si l'on multiplie ce
dernier chiffre par 4, on obtient un résultat de 752 m². On constate ainsi que
l'autorité intimée a procédé à un abattement de 20% de la surface brute pour
déterminer la surface nette habitable, qui comprend aussi la cage d'escalier.
Un tel abattement apparaît largement suffisant.
2.                     Les recourants
reprochent ensuite à la commission intimée d'avoir évalué la valeur de
rendement de leur immeuble plutôt que d'avoir pris en compte l'état locatif
réel.
S'agissant des
appartements habités par les recourants eux-mêmes ou leurs proches (v.
ci-dessus, en fait, lettre A), cette méthode échappe à la critique. Ainsi que
l'exigent les Instructions du Département des finances du 31 janvier 1991
(ci-après: les Instructions), lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le
propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif doit être supputé en
tenant compte des loyers normaux de la région. Or, un prix de 120 fr. au m² est
un montant tout à fait raisonnable pour l'immeuble litigieux qui accuse certes
un retard d'entretien, mais jouit d'une bonne situation, à l'écart des sources
de nuisances importantes. Quant aux autres appartements, leur prix de location
réel est certainement supérieur à 120 fr. par m². Il s'ensuit que l'évaluation
de l'ensemble de l'immeuble à 120 fr. par m² ne saurait être considérée comme
excessive.
3.                     Les recourants ont
enfin critiqué l'évaluation de la valeur vénale du terrain supportant la
construction. Ils estiment le montant de 800 fr. par m² excessif en raison du
caractère exigu de leur parcelle. Cet argument doit également être écarté. En
effet, l'inconvénient mis en évidence par les recourants résulte du fait que
les possibilités de construire sur leur parcelle ont été utilisées au maximum.
Or, cet élément est de nature à augmenter la valeur du terrain. Au surplus, le
montant de 800 fr. par m² est tout à fait comparable aux prix pratiqués pour
des biens-fonds du même type, en ville de Lausanne, ainsi que l'a mis en
évidence le président de l'autorité intimée à l'audience.
4.                     Les arguments des
recourants étant examinés, il reste à vérifier si l'estimation fiscale attaquée
doit être maintenue au regard des autres paramètres applicables.
a)
Selon l'art. 2 de la loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation
fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur
vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un
immeuble représente sa valeur marchande.
En vertu des art. 5 et 7 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre
d'immeuble.
Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques
de placement sur ces immeubles.
S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI
prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du
taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 ci-dessus,
auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien,
ce revenu variant dans la règle du 6 à 9%. La valeur vénale des immeubles
locatifs est établie conformément aux articles 8 et 9 REFI.
Les Instructions pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le
Chef du Département des finances (en abrégé: les Instructions) indiquent,
s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la
base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif
auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5%. Elles prévoient que
la valeur vénale de ces immeubles, à défaut d'indications, peut être obtenue
également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la règle à 6 à
6,5% selon le genre d'immeuble.
b) Dans sa
jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le
calcul de la valeur de rendement d'un immeuble locatif, le taux d'intérêt
hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêt ancien) de référence en vigueur au
moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal
administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993, p. 380
ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/068 du 23
février 1995 consid. 2c et 2e). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette
jurisprudence dont la justification principale réside dans le fait qu'elle permet
de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que soit la proportion de
fonds propres et de fonds empruntés investis, et d'assurer une certaine égalité
de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été
établis à la même date.
c) S'agissant de la
valeur vénale, le Tribunal administratif a accordé, dans sa jurisprudence
récente, la prépondérance à l'application de la "méthode Joye". Cette
méthode consiste à partir de la valeur dite intrinsèque d'un immeuble et de la
pondérer par la valeur de rendement selon la formule suivante (Philippe Joye,
Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la
construction 92/1):
Valeur
vénale = valeur intrinsèque + (2 x valeur de rendement)
3
Selon cette méthode,
la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf
diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état
d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts
considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du
bâtiment. La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de
rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui
permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs
qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement . Elle
s'apparente également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en
matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif
(v. à ce sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14
novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel,
op. cité p. 735; Pierre Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et
références citées). Appliquée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du
18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) puis à titre de vérification
(arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10
juin 1994), elle a été enfin utilisée à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du
27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994), puis à titre de vérification (arrêts
EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin
1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF
94/028 du 15 juin 1994), elle a été enfin utilisée à titre préférentiel (arrêts
EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994, EF 93/068 du 23 février
1995, consid. 2d).
d) aa) En
l'occurrence, la valeur de rendement de l'immeuble en cause a été établie sur
la base d'un taux de capitalisation de 8%. Or, au 1er janvier 1991, date de
l'état locatif produit par la Gérance Publiaz SA, le taux hypothécaire du
Crédit foncier vaudois pour les anciennes hypothèques en 1er rang était de 6¼%.
La valeur de rendement doit donc être ramenée à 872'000 fr. ([72'000 fr. :
8,25] x 100 = 872'727 fr., somme arrondie à 872'000).
bb) Pour calculer la
valeur intrinsèque, selon la méthode Joye, il y a encore lieu de déterminer le
prix de la construction à neuf, étant précisé que la réduction de 35% pour
cause de vétusté opérée dans la décision litigieuse apparaît largement
suffisante. A cet égard, la commission a retenu le chiffre de 525 fr. au m3,
alors que la jurisprudence prend en compte de manière générale le montant de
500 fr. par m3. C'est donc ce dernier chiffre qui sera retenu en l'espèce,
aucune circonstance particulière ne justifiant de s'en écarter.
Vu ce qui précède, la
valeur de l'habitation s'élève à 902'525 fr. (2'777 m3 x 500 fr./m3 x 65%) et
la valeur du terrain reste inchangée à 409'600 fr., ce qui détermine une valeur
intrinsèque de la parcelle de 1'312'000 fr. (somme arrondie).
La valeur vénale,
calculée selon la méthode Joye, s'établit dès lors de la manière suivante:
1'312'000 fr. +
(2 x 872'000 fr.)
=
1'018'000 fr. (somme arrondie)
3
Quant à l'estimation
fiscale, qui se détermine par la moyenne entre la valeur de rendement (872'000
fr.) et la valeur vénale (1'018'000 fr.), elle s'établit ainsi à 945'000
francs.
e) On observe encore
que la commission n'indique aucun motif pour justifier les calculs fondant sa
nouvelle décision du 6 juillet 1995, lesquels s'écartent de sa pratique
habituelle. Sur la base de celle-ci, elle aurait normalement - s'agissant d'un
immeuble locatif - capitalisé le rendement à un taux de 7,75% pour obtenir
l'estimation fiscale; le résultat eût alors été plus favorable encore aux
recourants (72'000 fr. : 7,75% = 929'000 fr. en chiffres ronds). Ce point n'est
toutefois pas décisif ici, le tribunal donnant en effet la préférence au
résultat obtenu par la méthode Joye, soit 945'000 francs.
5.                     Le recours doit dès
lors être admis, l'estimation fiscale étant ramenée de 1'129'000 fr. (décision
attaquée) à 945'000 francs.
Vu l'issue de la
procédure, les frais seront laissés à la charge de l'Etat et une indemnité à
titre de dépens sera allouée aux recourants, leurs conclusions du 8 juillet
1995 étant presque intégralement admises.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis; la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne, du 6 juillet 1995, est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle no 6228 de Lausanne est arrêtée à 945'000
francs.
II.                     a) La présente
décision est rendue sans frais.
b) Une
indemnité de 1'200 fr. (mille deux cents francs) est allouée à titre de dépens
aux recourants, Madeleine Marcel, Anne-Marie Marcel, Paul Marcel, Pierre Marcel
et Jean-François Marcel, solidairement entre eux.
mp/Lausanne, le 30 août 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint