vd_omni · EF.1993.0029 · 1993-09-08 · fr

DEMIERRE Marlyse c/comm. Aubonne | Villa construite dans les années 70 par le père de la recourante. EF maintenue à Fr. 471'000.--. Rejet.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.09.1993 EF.1993.0029

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 8 septembre 1993
__________
sur le recours interjeté par
Marlyse
DEMIERRE
, à Gland, dont le conseil est l'avocat D. Brandt, case postale
31, 1000 Lausanne 6,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 28 avril 1993, relative à
l'estimation fiscale de la parcelle no 127 de la commune de Saint-Oyens.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Par acte de
donation du 10 décembre 1992, Marlyse Demierre a reçu de son père, Aimé
Wuillens, qui en a gardé l'usufruit, la parcelle no 127 de la commune de
Saint-Oyens. Le transfert de propriété a été inscrit au Registre foncier le 16
décembre 1992.
Cette
parcelle est en colloquée en zone de village régie plus particulièrement par
les art. 5 à 13 du Règlement communal sur le plan d'affectation et la police
des construction de la commune de Saint-Oyens.
Selon
l'extrait du Registre foncier, ce bien-fonds, d'une surface totale de 2'189 m2,
porte une habitation, d'une surface au sol de 173 m2, ainsi qu'une place-jardin
de 2'016 m2. Construite en 1970 par le père de la recourante à l'aide de
matériaux de récupération, la villa comprend un appartement de quatre pièces
réparties sur deux étages, sans compter la cuisine et deux salles d'eau, ainsi
qu'un garage attenant, construit trois ans après la maison, sans accès direct
au bâtiment. Celui-ci est dépourvu de vide sanitaire, mais il bénéficie d'une
cave et d'un grenier.
La police
d'assurance bâtiment établie en janvier 1993 par l'établissement cantonal
d'assurance contre l'incendie (ci-après : ECA) prend en compte une valeur à
neuf de Fr. 375'840.-- (à l'indice 108 valable pour 1992) et un volume de 1'242
m3.
B.                            Faisant suite
à la donation intervenue entre Aimé Wuillens et la recourante, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la
Commission de district) a procédé à une nouvelle estimation fiscale de
l'immeuble transféré. Par décision du 3 mars 1993, elle a ainsi porté
l'ancienne estimation fiscale de Fr. 160'000.--, datant de 1973, à Fr.
530'000.--.
C.                            Dans le délai
imparti à cet effet, Marlyse Demierre a interjeté recours contre cette
décision, concluant à ce que l'estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à
Fr. 345'340.--.
Par décision
du 28 avril 1993, la Commission de district a ramené l'estimation litigieuse à
Fr. 471'000.--. Elle justifie ce montant de la façon suivante :
"Après visite des lieux, la commission
constate que la parcelle est située en zone à bâtir et qu'elle bénéficie d'un
bon dégagement. Elle retient une surface habitable de 133 m2. Vu la qualité de
la construction, elle estime qu'un loyer de fr. 130.-/m2 peut être retenu. On
obtient ainsi la valeur de rendement suivante :
133 m2 x 130.- = 17'300.- de revenu annuel, capitalisé à 7,5 % = fr. 230'000.-.
La valeur vénale du bâtiment est calculée de
la manière suivante : 900 m3 à
fr. 400.-/m3 = fr. 360'000.-.
La valeur vénale du terrain est fixée ainsi:
parcelle de 2189 m2 dont on déduit 10 % pour la construction et 700 m2 pour les
accès, soit 1270 m2 à fr. 230.-/m2 =
fr. 292'000.-.
Valeur vénale totale:
fr. 652'000.-.
Estimation fiscale d'un garage de 2 places:
fr. 30'000.-.
Ainsi
votre estimation fiscale passe de fr. 530'000.- à 230'000.- + 652'000.-
+ 30'000.-=
fr. 471'000.-
."                       2
D.                            Agissant par
l'intermédiaire de son conseil, Marlyse Demierre a recouru à nouveau par acte
daté du 7 mai 1993, complété par un mémoire du 14 mai suivant; elle conclut à
une estimation fiscale arrêtée à un montant inférieur à Fr. 471'000.--; les
moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin en tant que
de besoin. Au demeurant, elle s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet
de l'avance de frais requise de Fr. 800.--.
E.                            La Commission
de district a produit des déterminations circonstanciées le 3 juin 1993, qui
seront examinées si nécessaire dans la partie "droit" ci-dessous.
F.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 24 août 1993 en présence de la
recourante accompagnée de son époux et assistée de l'avocat Dominique Brandt.
La Commission de district était représentée par M. F. Treina, président, Mme S.
Linder et M. D. Pantet, membre et suppléant, ainsi que M. J. Aebi, syndic. Le
tribunal a procédé à une visite des lieux.
Les
explications des parties seront reprises ci-dessous dans la mesure utile.
et considère en droit :
___________________
1.                             L'autorité
intimée a expliqué dans ses déterminations que la donation dont l'immeuble
litigieux avait fait l'objet avait créé un motif de mise à jour. Conformément à
la jurisprudence du Tribunal administratif, une donation constitue en effet un
motif de mise à jour au sens de l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : LEFI; sur ce point, cf. arrêt EF
90/09, du 27.9.1992, et les références citées). La commission de district a
toutefois précisé que, dans la mesure où ce bâtiment était une villa, il devait
de ce chef être réestimé dans le cadre de la revision générale pour l'échéance
du 31 décembre 1994 et a dès lors jugé équitable de lui appliquer les principes
de la revision générale pour les villas.
Cette façon
de faire n'est pas critiquable et elle doit être confirmée (dans le même sens,
cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/048, du 31.8.1993). La recourante ne le
conteste d'ailleurs pas, mais elle juge trop élevé le nouveau montant de
l'estimation fiscale arrêtée à Fr. 471'000.--.
2.                             a) L'article
2 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3
al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires -
est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans
pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2). En l'espèce, Marlyse
Demierre conteste la valeur vénale retenue pour l'immeuble litigieux qu'elle
considère manifestement trop élevée.
b) La valeur
vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.
8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise qu'il s'agit de tenir compte de l'offre et de la demande en
prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble. En l'espèce, l'autorité de première instance a fixé la
valeur vénale à Fr. 652'000.--, soit Fr. 292'000.-- pour le terrain et Fr.
360'000.-- pour l'habitation.
c) La
recourante s'en prend au montant de Fr. 230.-- au m2 retenu par la commission
de district pour l'estimation du prix du terrain. Selon elle, un prix de
l'ordre de Fr. 200.-- par m2 serait plus approprié.
Il convient
d'emblée de relever que le montant de Fr. 292'000.-- retenu pour le terrain ne
prend en compte que la partie sud de la parcelle. La Commission de district a
en effet renoncé à englober dans son calcul une surface de quelque 900 m2
correspondant à l'emprise de la construction et aux accès. Il n'est d'ailleurs
pas certain qu'une telle déduction se justifie, pour ce qui a trait à la
construction à tout le moins. En effet, quand bien même cette partie de la
parcelle est bâtie, il n'en demeure pas moins qu'elle est colloquée en zone
village, avec tous les avantages que comporte un tel zonage; dans l'hypothèse
d'une éventuelle démolition du bâtiment existant, il serait aisé de mettre ce
terrain - d'une surface totale de 2'189 m2 - en valeur. D'ailleurs, en tenant
compte de l'emprise de la maison sur le terrain (173 m2), on obtiendrait, en
suivant les conclusions de la recourante tendant à un prix de Fr. 200.-- par
m2, une valeur vénale identique de Fr. 292'000.-- (1'462 x 200). Enfin, le
reste de la parcelle, qui à l'instar de sa moitié nord, est d'un accès facile,
descend en pente douce vers le sud. On pourrait aisément y construire une
seconde villa individuelle. Dès lors, on ne saurait raisonnablement soutenir
que la Commission de district a abusé de son pouvoir d'appréciation en fixant à
Fr. 230.-- par m2 le prix du terrain litigieux. Par conséquent, le montant de
Fr. 292'000.-- retenu par l'autorité au titre de valeur vénale doit être
confirmée.
d)
S'agissant de la villa, le montant de Fr. 400.-- par m3, et partant le prix de
Fr. 360'000.--, fixé par la Commission de district paraît trop élevé. Il s'agit
en effet d'une demeure modeste, construite au moyen de matériaux de
récupération; en outre, la répartition des pièces n'est pas très heureuse et,
mis à part la cuisine et les salles d'eau, la maison est vétuste. Compte tenu
de ces éléments, un montant de Fr. 350.-- par m3, soit une valeur vénale de Fr.
315'000.--, serait plus adéquat; l'habitation n'est toutefois pas dans un état
tel qu'il se justifie de descendre en dessous de ce chiffre. Enfin, il ne faut
pas non plus négliger sa situation privilégiée, au calme et dans la verdure.
e) Il n'y a
en revanche rien à dire au sujet de l'estimation fiscale du garage à deux
places, fixée à Fr. 30'000.--. Cette appréciation paraît correcte aux yeux du
tribunal et elle doit être maintenue.
3.                             La valeur de
rendement, arrêtée à Fr. 230'000.--, n'est pas contestée. A juste titre. A
toutes fins utiles, le tribunal relève en effet qu'un loyer annuel de Fr.
17'300.--, soit un loyer mensuel de Fr. 1'450.- environ, n'est pas exagéré.
Quant au taux de capitalisation retenu par la Commission de district, soit 7,5
%, il apparaît parfaitement correct pour une maison d'habitation datant du
début des années 1970.
4.                             Au vu des
considérants qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle no 127 de la
commune de Saint-Oyens devrait être arrêtée à Fr. 448'500.-- [((292'000 +
315'000 + 230'000) :2) + 30'000], alors que la Commission de district l'a fixée
à Fr. 471'000.--. La faible disparité des montants en cause
(Fr. 22'500.-- ou 5%) ne justifie toutefois pas une modification de
l'estimation faite par l'autorité intimée, parce qu'elle reste dans les limites
du pouvoir d'appréciation de celle-ci (voir TA, arrêt EF 92/030 du 18 mars
1993, cons. 3d). Statuant en légalité (art. 36 lit. a LJPA), le Tribunal
administratif ne peut corriger une estimation fiscale que lorsqu'elle a été
établie en violation des règles légales ou au mépris des principes généraux
régissant l'activité administrative (proportionnalité, égalité de traitement,
bonne foi etc; voir TA arrêt EF 92/008 du 11 juin 1993, cons. 2a in fine). Tel
n'est pas le cas en l'espèce, la petite différence résultant de la correction
de la valeur du bâtiment ne conduisant certes pas à la conclusion que la commission
aurait abusé de son pouvoir d'appréciation. L'estimation fiscale de la parcelle
no 147 de la commune de Saint-Oyens doit donc être maintenue à Fr. 471'000.--.
5.                             Le recours
doit donc être rejeté et un émolument d'arrêt mis à la charge de Marlyse Demierre
qui, vu l'issue du pourvoi, n'a pas droit à l'allocation de dépens (art. 55 al.
1 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 28 avril 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Aubonne est confirmée, l'estimation fiscale de la parcelle no 127 de
la commune de Saint-Oyens étant fixée à
Fr. 471'000.--.
III.                     Un émolument de Fr.
800.- est mis à la charge de Marlyse Demierre, cette somme étant compensée par
l'avance de frais déjà versée.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 8 septembre 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.