vd_omni · FI.1998.0034 · 2000-05-03 · fr

c/ACI | La présomption que le prix convenu représente l'assiette du droit de mutation est renversée pour autant que l'autorité fiscale apporte la preuve que l'immeuble a été aliéné au-dessous de sa valeur vénale. Preuve rapportée in casu en déterminant la valeur vénale par la moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.05.2000 FI.1998.0034

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 3 mai 2000
sur le recours interjeté par
X.________SA
,
représentée par l'avocat Jacques Morier-Genoud, 1002 Lausanne
contre
la décision sur réclamation rendue le 27
février 1998 par l'
Administration cantonale des impôts
ramenant à
3'900'000 francs l'assiette du droit de mutation.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Etienne
Poltier, président; M. Raymond Bech et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier:
M. Patrick Gigante.
Vu les faits suivants:
A.                     X.________Cie, société
en nom collectif dont le siège est à ********, a commencé son activité dans le
secteur de la construction en 1953; en 1996, elle se composait de trois
associés, à savoir A.________, B.________ et X.________. Elle était propriétaire
de la parcelle n° 1.******** du cadastre communal de cette localité, sise en
zone industrielle, au lieu-dit
********"
. Sur cette parcelle, d'une
surface de 17'922 m2, ont été érigés, en 1986, un bâtiment administratif et
industriel en forme de "U" renversé, d'une emprise de 3'468 m2 (ECA
n° 1'036), un bureau de 15 m2 (idem 1'037), deux dépôts de 11, respectivement
263 m2 (idem 1'038 et 1'187), ainsi que des containers pour saisonniers de 221
m2 (idem 1'187), ces deux dernières constructions remontant à 1991. Au 31
décembre 1992, cet immeuble était inscrit au bilan de la SNC pour un montant de
5'470'757 fr. 35. En octobre 1993, la valeur assurance-incendie du bâtiment
1'036 a été fixée à 5'841'879 francs. L'estimation fiscale de ce bâtiment a été
arrêtée à 4'500'000 francs en 1986; en 1991, dite estimation a été portée à
4'600'000 francs, maintenue à ce dernier montant lors de la révision générale
de 1994. Par décision du 17 décembre 1996, cette estimation a été ramenée à
1'950'000 francs.
1.******** SA a été
constituée à ******** en date du 23 mai 1973; active dans l'entreprise de
bâtiment, de maçonnerie, de génie civil et de travaux publics, cette société
était dotée d'un capital-actions de 500'000 francs. Ces deux sociétés
constituaient ainsi le groupe X.________ qui, durant la première moitié des
années 90, a connu de graves difficultés financières; ainsi au 31 décembre
1992, on relève que la société en nom collectif accusait un passif sur
immeubles de 12'130'174 francs, dont 3'000'000 fr. dus à la SBS et 430'407 fr.
10 dus à la BVCréd. garantis par l'immeuble sis sur la parcelle 653.
B.                    En date du 19 juillet
1996, les deux sociétés du groupe X.________, d'une part, et C.________,
entrepreneur, d'autre part, ont signé un protocole d'accord dont, en substance,
on retire les éléments suivants:
-
C.________ crée fin juillet 1996 au plus tard une nouvelle société anonyme,
dénommée X.________SA (article I), destinée à reprendre les activités et le
personnel du groupe (articles IV et V);
- cette société rachètera la parcelle n° 1.********
d'********, à un prix à définir entre elle et la Société de Banque Suisse, en
contrepartie de la libération définitive de X.________Cie et de ses associés du
chef des crédits octroyés par cet établissement (article III);
- elle rachètera également la totalité des actifs
mobiliers du groupe servant à l'exploitation de l'entreprise de construction en
contrepartie de la libération définitive de X.________Cie, de ses associés, de
la SI D.________ et de 1.******** SA du chef des crédits octroyés par la Banque
cantonale vaudoise (article IV).
X.________SA a été
constituée à ******** le 26 août 1996 avec un capital-actions de 500'000
francs; le même jour, par acte authentique des notaires Wahlen et de Preux,
elle a racheté à X.________Cie la parcelle n° 1.******** pour un prix de
1'950'000 francs - montant crédité le 2 septembre 1996 à la SBS par le débit du
compte ouvert par la SNC à la BCV - et repris de celle-ci des machines et de
l'outillage pour une somme de 300'000 francs maximum. Elle a également repris
de 1.******** SA pour 645'000 francs de mobilier et d'outillage. On relève que
les deux cédules hypothécaires d'un montant de 2'500'000, respectivement
500'000 francs, ont été remises gratuitement à la société acheteuse.
C.                    Par courrier du 2
décembre 1996, X.________SA a requis d'être exonérée du droit de mutation perçu
à la suite de ce transfert immobilier, exposant, d'une part, avoir repris les
activités du groupe X.________, d'autre part, avoir sauvé une septantaine d'emplois,
ce grâce aux efforts consentis par l'ensemble des partenaires, les banques, les
repreneurs, les vendeurs et le personnel de l'entreprise. Le Chef du
Département des finances lui a fait savoir que cette opération ne pouvait être
exonérée, qu'une demande de remise restait en revanche possible mais, qu'en
l'état, il était prématuré de statuer, la décision de taxation n'étant pas
entrée en force.
Par décision du 27
mars 1997, l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) a, en
application de l'art. 6 al. 5 LMSD, fixé à 4'900'000 francs l'assiette du droit
de mutation, soit la valeur réelle de l'immeuble (4'600'000 francs) à laquelle
s'ajoute celle du mobilier repris (300'000 francs). Le droit dû se monte ainsi
à 161'700 francs (3,3%).
Sur réclamation de
X.________SA, l'assiette du droit de mutation a, par décision du 27 février
1998, été ramenée à 3'900'000 francs (valeur réelle de l'immeuble: 3'600'000
fr. + mobilier: 300'000 fr.), le droit étant fixé à 128'700 francs (3,3%).
D.                    Par la plume de l'avocat
Jacques Morier-Genoud, X.________SA s'est pourvue en temps utile auprès du
Tribunal administratif contre cette décision sur réclamation; se fondant sur la
décision du 17 décembre 1996 de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles des districts de Cossonay et ********, qui a arrêté à 2'000'000
francs l'estimation de la parcelle n° 1.********, elle conclut à sa réforme en
ce sens que l'assiette du droit soit ramenée à 1'950'000 francs.
Le juge instructeur
s'est fait communiquer le dossier d'estimation fiscale de l'immeuble en
question, dont il ressort qu'avant la vente, ce dernier était estimé à
4'600'000 francs, ainsi que la liste et le prix des transactions effectuées
depuis cinq ans en zone industrielle d'********.
E.                    Le tribunal a tenu
audience à ********, le 1er décembre 1999, au cours de laquelle il a, en
présence des parties et de leurs représentants, procédé à une vision locale de
l'immeuble en question. Au cours de dite audience, l'ACI, constatant une erreur
de calcul dans la décision attaquée, a ramené à 3'460'000 francs la valeur
vénale de l'immeuble; le pourvoi a, ce nonobstant, été maintenu.
Postérieurement à dite
audience, le juge instructeur a requis de la Municipalité d'******** la
production du plan d'affectation du territoire communal et du règlement qui
l'accompagne, ainsi que le plan cadastral de situation de la parcelle n°
1.********.
Considérant en droit:
1.                     Seule est litigieuse
dans le cas d'espèce l'assiette du droit de mutation dû. L'autorité intimée
s'est écartée du prix convenu pour le transfert de l'immeuble, estimant que ce
dernier montant est apparu de loin inférieur à la valeur vénale, pour des
raisons qui seront examinées ci-après. Au contraire, la recourante soutient,
pour d'autres raisons que le tribunal examinera également ci-après, que le prix
convenu correspond bel et bien à la valeur vénale de l'immeuble au jour de la
transaction et que l'autorité fiscale ne pouvait, dans ces conditions, s'en
écarter.
2.                     On rappelle que l'impôt
sur les mutations est un impôt indirect frappant les transactions juridiques
immobilières, c'est-à-dire le transfert de droits sur un immeuble d'un sujet de
droit à un autre et non l'effet économique qui en résulte, ce qui le distingue
notamment de l'impôt sur les gains immobiliers (cf. Olivier Thomas, Les droits
de mutation, étude des législations cantonales, thèse Lausanne 1991 p. 29;
August Reimann/ Ferdinand Zuppinger/ Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, Bern 1966, ad. art. 19 à 32, note préliminaire no 43, ad. art.
178, note 1). A teneur de l'art. 2 al. 1 LMSD, le droit de mutation est perçu
sur les transferts entre vifs à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou
d'une part d'immeuble situé dans le canton. Tant la Commission cantonale de
recours en matière d'impôt (ci-après: CCRI; par exemple arrêt 90/024 du 2
octobre 1991) que le Tribunal administratif (arrêts FI 93/099 du 28 décembre
1993; FI 93/134 du 27 juin 1994; FI 94/115 du 16 juin 1995) ont précisé à
réitérées reprises qu'il s'agissait d'un impôt formel frappant toute opération
conclue qui réunit les deux conditions précitées.
a) L'objet du droit de
mutation consiste à imposer avant tout le transfert au sens juridique (art. 2
al. 1 LMSD), certaines opérations économiques énumérées exhaustivement à l'art.
2 al. 2 LMSD étant réservées; dans l'arrêt FI 95/075 du 10 janvier 1996, le
Tribunal administratif a rappelé, références à l'appui, qu'en droit fiscal
vaudois, la base légale permettant de soumettre à l'impôt toutes les opérations
équivalant économiquement au transfert de l'immeuble faisait en revanche défaut
(cons. 3c/aa).
aa) Le droit de
mutation est en principe prélevé sur le prix d'acquisition de l'immeuble. Son
assiette constitue la contrepartie du transfert au sens juridique (ibid., cons.
4c). L'art. 6 LMSD précise, à ses alinéas premier à 5:
"Le droit de mutation se
calcule sur la valeur de l'immeuble y compris les accessoires (art. 644 CCS),
ou sur celle du droit constitué, transféré ou éteint.
Les parties ont l'obligation
d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est présumé
représenter la valeur de l'immeuble ou du droit.
Les prestations accessoires mises
à charge de l'acquéreur s'ajoutent au prix d'achat, sauf si elles ont donné
lieu à la perception d'un droit de mutation.
Au cas où un immeuble est vendu
en même temps que le commerce ou l'industrie qui y est exploité, le contrat de
vente doit porter à la fois sur l'immeuble, le mobilier de l'entreprise et les
valeurs immatérielles de celle-ci. L'ensemble de ces éléments est soumis au
droit sans déduction.
Si la valeur de l'immeuble ou du
droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur
réelle, l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données qu'elle peut
réunir."
bb) En règle générale,
le prix convenu est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au
jour du transfert générant l'imposition. Selon la doctrine, la valeur réelle ou
valeur vénale est réputée celle que tout un chacun peut obtenir au cours d'une
transaction portant sur l'aliénation d'un élément de l'actif se déroulant selon
le cours normal des affaires (v. Emanuel Grüninger/ Walter Studer, Kommentar
zum Basler Steuergesetz, Basel 1970, p. 385). Cette valeur doit être déterminée
sur la base d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles,
soit tous les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération (v.
Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,
2ème édition, Lausanne 1998, p. 505; Manuel d'estimateur de l'Union des experts
cantonaux en matière d'évaluation des immeubles - ci-après: manuel -, édition
août 1990, ch. 3.2.2.1) Dans ce contexte, n'entreront en particulier en compte
ni le prix d'amateur (
Liebhaberei)
, ni celui obtenu lors d'une vente
urgente ou spéculative (cf. Reimann/Zuppinger/Schärrer, ad 165 ZHStG, nos 60 et
ss), ni celui résultant d'une procédure d'assainissement. Cette notion se
confond ainsi avec celle, prise en considération par la pratique lorsque le
prix convenu entre les parties ne correspond en rien à la valeur vénale de
l'immeuble transféré, de valeur du marché (
Verkehrswert
; v. pour la
doctrine, Reimann/Zuppinger/Schärrer, ibid., références citées;
Grüninger/Studer, ibid.; v. également la jurisprudence du Tribunal fédéral,
publiée in StE 1998 A 23.1 n° 1, cons. 6a; ATF 107 III 40, cons. 3). Lorsqu'il
correspond à la valeur du marché, le prix convenu détermine toujours l'assiette
du droit (art. 6 al. 2 LMSD, deuxième phrase; v. également les travaux
préparatoires de la loi, in BGC printemps 1963, p. 1032 et ss, not. 1040).
Dans de nombreux cas
toutefois, les parties à l'acte peuvent, dans certaines circonstances, s'être
mises d'accord sur un prix qui, précisément, n'aurait pas été obtenu dans les
conditions ordinaires d'une transaction immobilière; dans une situation de ce
genre, il n'est pas rare que le prix finalement obtenu par l'acheteur s'écarte
plus ou moins sensiblement de la valeur réelle de l'objet (v.
Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., ad art. 165 ZHStG, n° 60). Il peut alors
s'agir d'un indice selon lequel le prix convenu n'est pas la résultante d'un
marché libre. Tel sera notamment le cas lorsque les relations personnelles ou
d'affaires que les parties entretiennent ont influencé à la baisse la fixation
du prix ou lorsque celles-ci sont convenues d'autres contre-prestations, non
expressément indiquées dans leur transaction. On peut également être confronté
à une situation de ce genre dans une exécution forcée, bien que l'aliénation
ait un caractère involontaire et que le débiteur saisi n'ait aucune influence
sur le prix d'adjudication, lorsque le créancier gagiste poursuivant se fait
adjuger l'immeuble mis aux enchères forcées; il n'est en effet pas rare dans un
cas de ce genre qu'en misant pour se couvrir, celui-ci devienne à bon compte
propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement ce dernier pour
récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (v. arrêt du Tribunal
administratif fribourgeois du 10 juin 1994, publié in RFJ 1994, p. 408, not.
cons. 3a et b; in casu, l'établissement bancaire s'était fait adjuger pour
100'000 francs l'immeuble saisi).
b) La transaction peut
donc avoir été conclue sous l'empire de circonstances exceptionnelles,
étrangères au marché libre. Cet élément, qui constitue un indice sérieux, ne
permet toutefois pas à lui seul à l'autorité fiscale de s'écarter du prix
convenu pour fixer l'assiette du droit de mutation; il faut, par surcroît, que
l'immeuble ait été aliéné à un prix s'écartant de sa valeur vénale. Dans des
hypothèses de ce genre, lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est
inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des
circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,
l'autorité fiscale doit se voir reconnaître la faculté de renverser la
présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD (cf. par exemple, arrêts FI
94/115 précité, montant revu à la hausse; 95/075 du 10 janvier 1996, publié in
RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98, montant revu à la baisse; v. en outre, 97/060
du 17 novembre 1997 et 92/005 du 30 mars 1993). Lorsqu'elle invoque un élément
susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art. 6 al. 2 LMSD,
l'autorité fiscale doit cependant supporter le fardeau de la preuve; le
contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune
relation entre les parties au contrat et que le libre marché a fonctionné (cf.,
par comparaison, arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai 1999,
publié in RFJ 1999, 155, cons. 2d). Il importe peu en revanche que l'écart
constaté trouve ou non une justification (contra l'arrêt FI 92/005, déjà cité,
au demeurant isolé sur ce point); le seul élément subjectif à prendre en
considération dans le cadre d'une transaction à un prix en dessous de la valeur
vénale est, mais dans le cadre d'une donation mixte et de la taxation d'un
impôt sur les donations, l'animus donandi (v. ATF 118 Ia 497, cons. 2b/bb; cf.
aussi arrêt FI 93/138 du 16 mai 1994).
aa) Pour démontrer que
le prix d'acquisition convenu et payé s'écarte de la valeur vénale de
l'immeuble, l'autorité fiscale doit chercher à reconstituer en quelque sorte la
valeur du marché (cf. Thomas, ibid., p. 220). Lorsque la parité avec le prix
d'achat n'entre, en raison précisément de conditions inhabituelles ayant
présidé à sa fixation, pas en considération, la valeur vénale se détermine soit
par comparaison de prix directe ou indirecte avec d'autres immeubles présentant
des caractéristiques analogues ayant fait l'objet d'une transaction, soit,
lorsque cette comparaison n'est pas possible, par un calcul de la moyenne
pondérée de la valeur de rendement avec la valeur intrinsèque (v. Manuel, ch.
3.2.2; André Bender/ Philippe Favarger/ Martin Hoesli, Evaluation et
rentabilité des biens immobiliers dans les institutions de prévoyance, in
L'expert comptable suisse, 1995/2, p. 899 et ss, not. 901). S'agissant de ces
deux dernières notions, la valeur de rendement représente la valeur actualisée
des encaissements nets, soit, s'agissant d'un immeuble loué, les loyers capitalisés,
frais d'entretien et de rénovation déduits. Pour les immeubles industriels et
commerciaux, elle est déterminée sur la base du revenu locatif ou, à défaut,
lorsqu'aucune location n'est perçue, par la rentabilité de l'exploitation, de
la situation, de la nature et de l'importance des locaux (on renvoie ici aux
instructions du Chef du département cantonal des finances du 31 janvier 1991
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, p. 4).
Quant à la valeur intrinsèque, elle s'obtient en évaluant séparément le terrain
et le bâtiment; la valeur du premier est en principe estimée par la méthode des
données du marché, tandis que le second est estimé sur la base du prix de la
construction, en tenant compte de sa vétusté. Pour les immeubles industriels et
commerciaux, on tient compte de la valeur du sol et de la construction, ainsi
que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente (ibid., p.
4).
bb) Cela étant, l'art.
6 al. 5 LMSD, s'il permet à l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé
dans l'acte de transfert et institue une procédure analogue à la taxation
d'office (BGC printemps 1963, p. 1040), doit, en tant qu'il constitue une
exception par rapport au système de taxation sur la base du prix convenu entre
les parties, être appliqué de manière restrictive. L'autorité fiscale ne
saurait de façon générale être habilitée à corriger le prix de chaque
transaction qui ne correspondrait pas exactement au prix moyen pratiqué pour
des transactions du même type. Elle doit au contraire apporter la preuve, d'une
part, que le transfert générant le droit de mutation est la résultante d'une
opération qui ne s'est pas déroulée dans un marché libre, d'autre part, que ces
circonstances ont eu pour conséquence que l'immeuble a été aliéné à un prix ne
correspondant pas à sa valeur réelle. Ainsi, l'autorité fiscale ne prendra en
compte la valeur vénale de l'immeuble transféré au lieu du prix convenu que
s'il s'impose à elle que le prix ne correspond manifestement pas à la valeur
réelle de l'immeuble (cf. jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit.,
p. 221, note 3, in fine; l'autorité de céans va dans le même sens: v. arrêt FI
92/005 déjà cité, 95/120 du 5 mars 1996; v. encore la jurisprudence rendue en
application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles - ci-après: REFI - qui applique des critères analogues:
v. notamment arrêts EF 99/011 du 18 octobre 1999; 99/002 du 7 mai 1999; 98/008
du 10 août 1998; 93/035 du 4 octobre 1994).
c) S'il est démontré
par l'autorité fiscale que la valeur vénale ainsi déterminée s'écarte du prix
d'acquisition convenu, ce montant servira à déterminer l'assiette du droit de
mutation. On relèvera que cette dernière s'étend par ailleurs à d'autres
éléments; vu l'art. 6 al. 4 LMSD, le mobilier de l'entreprise et les valeurs
immatérielles de celles-ci sont également prises en considération lorsque
l'immeuble est vendu en même temps que le commerce ou l'industrie qui y sont
exploités. Dans un arrêt FI 92/101 du 18 mars 1993, le Tribunal administratif a
déjà relevé que cette disposition constituait une exception au système vaudois
des droits de mutation qui portent sur des immeubles et non sur des meubles.
Cette règle ne saurait recevoir une interprétation trop large, étendant son
champ d'application à des objets que le législateur n'a expressément pas voulu
soumettre à l'impôt; selon la volonté clairement exprimée par le législateur,
pour qu'elle soit applicable, la cession de l'immeuble doit être englobée dans une
remise de commerce ou une cession de l'entreprise, utilisant l'immeuble pour
ses activités. A cela s'ajoute que le texte de la disposition est lui-même
clair et ne laisse place à aucun doute sur la volonté du législateur, confirmée
d'ailleurs par un passage de l'exposé des motifs à l'appui du projet de LMSD
(BGC printemps 1963, p. 1039):
"Dans l'application de la
LDM
(ndr.: loi de 1911)
, des difficultés se sont présentées à propos de la déduction des
objets mobiliers compris dans la vente immobilière. Tout d'abord, la déduction
devant être refusée pour les objets qui présentent le caractère d'accessoires
de l'immeuble au sens du CCS, il y a lieu de déterminer ce caractère, ce qui
est souvent délicat et provoque des controverses. Cette difficulté réglée, il
s'en présente une seconde qui est d'estimer la valeur des objets dont la
déduction est finalement admise.
Pour remédier autant que possible
à cet inconvénient, l'article 6 introduit une distinction entre la vente d'un
immeuble comme tel et la vente d'un immeuble accompagnée de la remise à
l'acheteur du commerce ou de l'industrie qui y est exploité. Dans le premier
cas le système de l'article 5, alinéas 1, 10 et 3 LDM, est maintenu; dans le
second cas, en revanche, suivant la voie tracée par la jurisprudence, il a été
prévu, à l'alinéa 4, de refuser toute déduction, en partant de l'idée que la
vente de l'immeuble et la remise du commerce ou de l'industrie forment un
tout."
3.                     Il importe de s'assurer
que, dans le cas d'espèce, l'autorité fiscale avait des raisons justifiées de
s'écarter du prix d'achat de l'immeuble d'********, ce que lui conteste la
recourante. On examinera successivement la réalisation des deux conditions
cumulatives.
a) La situation de la
recourante s'apparente dans les faits à celle du créancier hypothécaire qui,
pour sauvegarder la valeur de son gage, se fait adjuger un immeuble dans le
cadre d'une vente forcée; elle diffère en ce sens que, d'une part, il s'agit
d'une vente de gré à gré librement consentie, d'autre part, la recourante a
repris l'immeuble avec l'accord des créanciers hypothécaires. Cette
constatation, si elle est constitutive d'un indice qui pourrait donner à penser
que l'on est en présence d'une transaction immobilière conclue sous l'empire de
circonstances s'écartant des conditions ordinaires, n'est toutefois pas encore
déterminante; il faut, par surcroît, que l'on soit en présence de circonstances
exceptionnelles et que celles-ci aient été déterminantes pour la conclusion de
la transaction.
aa) Comme la plupart
des entreprises de la branche, il est patent que le groupe X.________ était
confronté depuis plusieurs années d'importantes difficultés; le contenu du
protocole d'accord du 19 juillet 1996 en est le reflet. C'est dans ce contexte
particulier que C.________, qui avait déjà racheté les actifs et les passifs
d'autres entreprises en difficulté dans la région, a été approché début 1996
par la BCV, selon ses indications, ce dans le cadre de l'assainissement des
opérations dont cette banque a hérité après le rachat de la BVCréd., fin 1993.
Après avoir émis comme condition préalable de ne pas avoir à reprendre une
société en faillite - ce qui aurait contraint la BCV à augmenter de près d'un
million de francs la ligne de crédit accordée par la BVCréd. au groupe X.________
-, C.________ est entré en négociation avec les différents partenaires
impliqués, dont la SBS et la BCV, créancières du groupe X.________, pour le
financement de la reprise par une nouvelle société à créer des activités de ce
dernier. Selon les précisions fournies en audience, il a abordé en vain la SBS,
celle-ci ayant émis le désir de se désengager et de se séparer de ce bien
immobilier le plus vite possible, plutôt que de contribuer au financement de la
reprise des actifs du groupe X.________ par la société en formation; toutefois,
C.________ a obtenu en contrepartie de cet établissement qu'il réduise ses
exigences initiales quant au prix de vente. En revanche, un accord a pu être
trouvé avec la BCV quant au financement de l'opération. La réussite des négociations
entamées par C.________ dépendait toutefois du succès que les banques allaient
rencontrer dans leurs négociations avec les associés de X.________ et Cie,
propriétaires des biens immobiliers; or, ceux-ci ont, pour leur part, obtenu
d'être libérés de toute obligation solidaire vis-à-vis des banques créancières
et de liquider 1.******** SA selon la procédure ordinaire du Code des
obligations. Cela fait, C.________ a exigé de chaque partie intéressée qu'elle
s'engage dans ce sens avant, d'une part, de constituer formellement la nouvelle
société, d'autre part, de passer la convention de transfert des actifs; le but
recherché - et finalement atteint - était d'obtenir de la SBS la confirmation
qu'elle abandonnait une partie de sa créance et de la BCV qu'elle confirme le
financement de la reprise, ainsi que le dégrèvement du matériel de chantier sur
lequel elle exerçait jusqu'alors un droit de rétention. De même, les consorts
X.________ ont, par leur signature, promis de renoncer à un bénéfice quelconque
de la vente des actifs de leur groupe.
bb) On retire ainsi de
ce qui précède que des circonstances exceptionnellement favorables, qui sont
celles d'un assainissement, ont présidé à la signature, par les différents
intéressés, du protocole d'accord du 19 juillet 1996; or, ces circonstances ne
s'apparentent guère à celles dans lesquelles se déroule en règle générale le
cours ordinaire d'une transaction immobilière où chacun défend ses propres
intérêts. En l'occurrence, la volonté conjointe de contribuer au sauvetage des
activités du groupe obéré et d'éviter ainsi une vente forcée - laquelle aurait
sans nul doute contraint l'une ou l'autre des créancières gagistes, la SBS
selon toute vraisemblance, à se faire adjuger l'immeuble - a conduit les
différents intéressés, vendeurs et créanciers gagistes, à fournir un effort
conséquent dans la fixation à la baisse du prix de vente des actifs; la
réussite de l'opération de reprise en dépendait dans une large mesure. Il est
vrai que l'objectif présumé de la BCV était sans doute celui de pouvoir
également substituer de nouveaux partenaires solvables à des débiteurs
principaux et solidaires défaillants ne présentant par surcroît plus toutes les
garanties de solvabilité, tout en sauvegardant les actifs du groupe. La perspective
de pouvoir maintenir l'emploi dans l'entreprise a également pu jouer un rôle
non négligeable, encore qu'elle n'est en règle générale pas notoirement
déterminante. Or, c'est bien sous l'empire de ces circonstances favorables pour
elle que X.________SA a acquis pour 1'950'000 francs l'immeuble de
X.________Cie, ainsi que le mobilier et l'outillage propriétés de la SNC et de
1.******** SA pour 300'000, respectivement 645'000 francs. Entre-temps en
effet, elle avait finalement obtenu de la BCV un crédit d'un montant total de
3'000'000 francs pour lui permettre, d'une part, de solder à hauteur de
2'000'000 francs les engagements du groupe X.________ vis-à-vis de la SBS,
d'autre part, de racheter à hauteur de 500'000 francs le mobilier et les
machines sur lesquelles cet établissement exerçait lui-même un droit de
rétention, par ailleurs, de disposer d'un fonds de roulement à hauteur de
500'000 francs. En outre, les cédules hypothécaires constituées sur l'immeuble
ont été remises à X.________SA libres de tout engagement.
cc) Même si elle
paraît aujourd'hui s'en défendre, la recourante a ainsi acquis cet immeuble
dans des circonstances exceptionnellement favorables, ce dont elle a
indiscutablement profité. Certes, le marché immobilier dans le canton a
notoirement été surévalué jusqu'à la fin des années 80, soit précisément au
cours de la période durant laquelle le bâtiment faisant l'objet de la
transaction litigieuse a été construit. Aussi la valeur au bilan de
X.________Cie de ce bâtiment industriel, telle que fixée durant cette période,
doit-elle être appréciée avec les plus sérieuses réserves. L'érosion
conjoncturelle et la baisse des prix ne suffisent toutefois pas à expliquer
qu'un bâtiment comptabilisé encore à fin 1992 pour une valeur de 5'470'757 fr.
35 dans les comptes de X.________Cie ait été aliéné trois ans et demi plus tard
à 1'950'000 fr., soit une différence d'environ 65%, sans que des éléments
extérieurs déterminants ne soient intervenus dans cette transaction.
b) Les circonstances
exceptionnelles démontrées, il reste par conséquent à déterminer si l'autorité
intimée a, dans le cas d'espèce, apporté la preuve que l'immeuble a bien été
aliéné en dessous de sa valeur vénale. Dans la décision dont est recours, l'ACI
a confirmé dans son principe le calcul opéré par la commission d'impôt; elle a
toutefois ramené à 3'460'000 francs l'estimation de la valeur vénale, donc
l'assiette du droit de mutation dû par la recourante ensuite du transfert de
l'immeuble.
aa) L'autorité fiscale
a tout d'abord déterminé la valeur intrinsèque de l'immeuble; elle a apprécié à
cet effet de façon séparée les divers éléments dont se compose la construction,
pour se rapprocher de la valeur assurance-incendie à neuf, soit 5'842'168
francs. Certes, ce dernier montant, comme du reste la valeur comptable de
l'immeuble au bilan de X.________Cie, peuvent paraître aujourd'hui élevées; il
n'en demeure pas moins que ces valeurs se fondent sur le coût de construction
de l'époque (1985-1986), ce que la recourante elle-même ne conteste pas. Ainsi,
l'autorité fiscale a considéré, d'une part, les bureaux aménagés à l'aile
ouest, auxquels s'ajoutent les logements des saisonniers à l'aile est, soit, si
l'on se réfère à la police d'assurance-incendie, un volume total de 4'828 m3, à
300 fr. l'unité, d'autre part, les locaux techniques au sous-sol et l'atelier
d'entretien dans l'aile ouest, le local dévolu au bureau, chaufferie, vestiaire
et réfectoire, au rez de l'aile est, ainsi que le dépôt matériel à l'étage de
dite aile, soit 4'696 m3 à 200 francs, enfin, le reste, soit 9'935 m3 de dépôts
à 150 francs. Compte tenu de la qualité de la construction, puisqu'on a dans le
cas d'espèce affaire à des constructions préfabriquées, l'ACI a admis de façon
tout à fait justifiée un taux de vétusté exceptionnellement élevé, soit 15%,
bien que la construction remonte à 1986 seulement et se trouve, dans
l'ensemble, dans un bon état d'entretien. Quant au principe, ce calcul doit
être approuvé; il est correct de scinder les divers éléments dont la
construction litigieuse se compose, même si l'autorité intimée aurait pu
affiner son calcul en prenant en considération ces derniers selon leur
affectation également.
Du reste, en procédant
lui-même à un calcul différent, aux fins de contrôle, le tribunal n'est pas
éloigné de la valeur intrinsèque retenue par l'autorité intimée dans sa
décision. On pourrait par exemple estimer les deux étages de bureaux aménagés à
l'aile ouest et leur dépendance technique au sous-sol, ce qui représente selon
la police ECA un volume total de 1'732 m3, à 400 fr. le m3 (v. sur ce point,
Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 3ème édition, publication de la
Chambre fiduciaire suisse, Zurich 1998, pp. 318-319; l'auteur préconise même
500 à 600 fr./m3, prix de base 1997, pour des bureaux non climatisés) et les
logements réservés aux employés saisonniers, concentrés sur l'aile est du
bâtiment à 200 francs le m3; de même, pour tenir compte de la jurisprudence en
matière d'estimation fiscale des constructions industrielles (v. par exemple,
EF 97/028 du 16 juin 1998), on pourrait regrouper tout le reste sans égard à la
qualité de construction, soit l'ensemble de 14'631 m3 comprenant l'atelier, les
dépôts et les garages, et l'estimer à 150 fr. par m3.
L'autorité intimée a
estimé le prix du terrain à 100 fr. le m2. Or, la parcelle 635 du cadastre
d'******** a une contenance totale de 17'922 m2 dont un bon tiers est déjà
construit; les possibilités d'extension future au nord ne sont, à teneur de la
réglementation communale que le tribunal s'est fait communiquer, de loin pas
épuisées (voir article 4.3). Bien qu'il soit d'avis que l'estimation retenue
dans la décision attaquée soit en définitive très généreuse (v. par
comparaison, arrêts EF 93/032 du 24 septembre 1993; 92/022 du 23 mars 1993,
dans lesquels le tribunal a confirmé une valeur vénale de 150 francs/m2 pour
des terrains industriels comparables sis à ********, respectivement à Orbe), le
tribunal s'y ralliera dans la mesure où elle paraît constituer une moyenne
adéquate des différentes valeurs retenues dans les transactions intervenues ces
cinq dernières années en zone industrielle d'********. Ainsi, la valeur
intrinsèque de l'immeuble pourrait également être obtenue de la façon suivante:
locaux:
volume (m3):
prix unitaire:
total (fr.):
bureaux
1'732
400
692'800
logements
saisonniers
3'096
200
619'200
atelier/dépôts/garages
14'631
150
2'194'650
total bâtiment
3'506'650
taux de vétusté
15%
2'980'1.********
terrain (17'922
m2)
100
1'792'200
valeur
intrinsèque
4'772'853
bb) Suivant les possibilités de location, l'autorité
intimée a estimé à 238'260 francs le rendement annuel de l'immeuble, en
distinguant les logements et locaux administratifs, soit 1'509 m2 à 80 francs,
des dépôts et locaux techniques, 1'959 m2 à 60 francs. La recourante admet que
la valeur de rendement des locaux administratifs puisse être arrêtée à 80
francs/m2; celle des autres locaux lui apparaît en revanche exorbitante. En
audience, C.________ a indiqué, d'une part, que X.________SA n'encaissait aucun
loyer, d'autre part, qu'elle louait 200 francs par mois, charges comprises,
chacune des chambres réservées aux employés saisonniers; or, les deux tiers
seraient actuellement inoccupés, ce qui démontrerait selon lui que ce loyer est
déjà trop élevé. Il a rappelé par ailleurs qu'avant la survenance des problèmes
financiers dont il est question ci-dessus, les associés de X.________Cie,
propriétaires de l'immeuble, avaient mis à la charge de 1.******** SA un loyer
exorbitant, ce qui avait contribué au surendettement de cette dernière.
Dans la décision
attaquée, l'ACI a suivi les instructions en la matière selon lesquelles, à
défaut de loyer perçu, il est nécessaire de déterminer cette valeur en tenant
compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la nature et de
l'importance des locaux (v. arrêt EF 97/028, déjà cité). Son calcul repose sur
un loyer annuel moyen inférieur à celui préconisé par les instructions pour des
locaux industriels et commerciaux urbains (qui vont de 80 à 400 francs/m2
suivant la destination des locaux); l'autorité intimée a au demeurant concédé à
la recourante le fait que les possibilités pour elle de trouver un locataire
étaient quelque peu réduites. Dans ce même esprit, elle a du reste considéré,
fort généreusement, que la valeur de rendement du terrain nu était nulle.
A l'issue de la vision
locale, le tribunal partage l'opinion de l'autorité intimée; s'il appert que la
valeur de rendement de l'ensemble de la construction est faible, elle ne peut
toutefois être ramenée à un montant inférieur à 60 francs le m2. Il est juste
en revanche de faire une exception pour les bureaux et leurs dépendances dont
la situation sur le marché locatif est nettement plus favorable; une partie
d'entre eux est du reste occupée par d'autres sociétés dont C.________ est
également administrateur et qui sont au demeurant débitrices d'un loyer. Le
prix unitaire au mètre carré de ces derniers locaux peut dès lors être porté
sans hésitation à 80 francs. Il reste encore à examiner la situation du terrain
au sujet duquel l'autorité intimée a estimé de façon un peu hâtive et sans s'en
expliquer au demeurant dans la décision attaquée qu'il n'offrait aucune valeur
de rendement. Ce terrain industriel est pourtant vide de construction pour plus
de la moitié de la parcelle; actuellement, la recourante utilise une portion de
ce terrain sise entre l'arrière du bâtiment industriel et la route, comme
surface d'entreposage de matériaux et de déchets divers de chantier, soit
environ 9'500 m2 sur les 17'922 m2 que compte la totalité de la parcelle. Ce
faisant, elle réalise l'économie du loyer qu'elle aurait à débourser ailleurs
auprès d'un tiers pour une surface d'entreposage équivalente. Dès lors, on
aurait pu estimer ces 9'500 m2 occupés à 10 francs le m2. Quant au taux de capitalisation
choisi, 9%, compte tenu apparemment de la situation particulière de cet
immeuble, force est d'admettre qu'il paraît pour le moins favorable à la
recourante et doit rencontrer l'approbation du tribunal.
Il résulte de ce qui
précède que la valeur de rendement de l'immeuble aurait même pu être arrêtée à
un montant supérieur à celui finalement retenu par l'autorité intimée, en
procédant au calcul suivant:
locaux:
emprise (m2):
prix/m2:
total (fr.):
bureaux
568
80
45'440
locaux
industriels/logements
2900
60
174'000
terrain
9'500
10
95'000
total valeur de
rendement
314'440
capitalisée à 9%
3'493'770
cc) Enfin, l'autorité intimée a obtenu la valeur vénale
contestée céans, 3'460'000 francs, en divisant par trois la somme obtenue par
l'addition de la valeur de rendement multipliée par deux et la valeur
intrinsèque; il s'agit de la méthode préconisée par Philippe Joye (cf. Evaluer
un bien immobilier dans un marché à l'offre, in Droit de la construction 92/1),
calcul de contrôle que le Tribunal administratif a, à plusieurs reprises,
appliqué (v., notamment, arrêt EF 93/018 du 6 mai 1998). En appliquant cette
méthode à l'ensemble des valeurs que le tribunal aurait pu retenir pour
l'immeuble de la recourante, force serait de constater qu'il aurait abouti à la
valeur vénale suivante:
3'493'770  fr. x  2   +   4'772'853 fr. x 1
=
3'920'131 francs
3
Dans ces conditions,
en ramenant à 3'460'000 francs le calcul de la valeur vénale, l'autorité
intimée n'est en tout cas pas tombée dans l'arbitraire. Il y a donc lieu de
confirmer ici ce dernier calcul.
dd) Les deux
conditions de l'art. 6 al. 5 LMSD sont donc réalisées dans le cas d'espèce. Dès
lors, l'autorité intimée était fondée à s'écarter, pour fixer l'assiette du
droit de mutation, du prix résultant de la convention du 26 août 1996, dès lors
que ce dernier, dont on voit qu'il a été obtenu à l'issue d'une transaction
dont les conditions ne sont pas celles du marché, n'est plus présumé
correspondre à la valeur réelle de l'immeuble aliéné; peu importe à cet égard
que la recourante ait ou non été consciente de cette situation.
c) L'autorité intimée
a également pris en considération, dans l'assiette du droit, le prix des
machines et de l'outillage racheté par la recourante à X.________Cie (cf.
article IV du protocole d'accord); à teneur de l'acte de constitution, on
observe en effet que la recourante reprend pour 645'000 francs de mobilier et
de matériel appartenant à 1.******** SA et 300'000 francs maximum de machines
et d'outillage à X.________Cie. Ce rachat ne trouve pas sa cause dans le
transfert immobilier mais bien plutôt dans la reprise par la recourante des
actifs mobiliers et immobiliers du groupe X.________ dans le but d'éviter la
liquidation forcée de celui-ci. Or, le transfert de l'immeuble à la recourante
constituait l'une des opérations de cette reprise, le transfert du mobilier
constituant l'autre opération; ces deux prestations d'un contrat composé sont
essentielles et l'on ne saurait voire dans l'une l'accessoire de l'autre et réciproquement.
Du reste, la recourante n'a pas racheté ce mobilier à X.________Cie uniquement,
mais également à 1.******** SA; or, cette dernière opération ne pouvait être
prise en considération dans l'assiette du droit de mutation, par le simple fait
que l'immeuble a été repris de la SNC et non de la SA, bien qu'en réalité, la
recourante a repris toutes les activités du groupe. Quoi qu'il en soit, il
n'est pas contesté, et c'est là l'essentiel, que le groupe X.________ utilisait
bien l'immeuble vendu pour ses activités. Dans ces conditions, la valeur du
mobilier repris de X.________Cie fait incontestablement partie du patrimoine de
cette entreprise et en conséquence entre dans l'assiette du droit.
3.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être partiellement admis dans la
mesure où l'assiette du droit de mutation est ramenée à 3'760'000 francs
(3'460'000 fr. + 300'000 fr.); la décision attaquée sera donc réformée en
conséquence, le droit de mutation dû se montant à 124'080 francs (3,3%). La
recourante succombant en majeure partie, il se justifie toutefois de mettre à
sa charge la totalité de l'émolument de justice et de ne pas lui allouer de
dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
sur réclamation rendue le 27 février 1998 par l'Administration cantonale des
impôts est réformée en ce sens que l'assiette du droit de mutation est ramenée
à 3'760'000 francs, le droit de mutation dû étant fixé à 124'080 francs; dite
décision est confirmée pour le surplus.
III.                     Un émolument
de justice de 4'300 (quatre mille trois cents) francs est mis à la charge de la
recourante.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 3 mai 2000
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint