vd_omni · FO.2006.0001 · 2007-05-15 · fr

X. c/Service du logement | Lorsque l'autorisation d'aliéner un appartement loué doit être délivrée, est-il conforme à l'intérêt public poursuivi par la loi, ainsi qu'à la force dérogatoire du droit fédéral, de la soumettre à la condition que le propriétaire ou l'acquéreur procure au locataire un nouveau logement à des conditions comparables? Question laissée ouverte, le Service du logement n'ayant en l'occurrence pas abusé du large pouvoir d'appréciation que le lui laisse l'art. 4 al. 3 LAAL en ne posant pas une telle condition de relogement.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.05.2007 FO.2006.0001

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 15 mai 2007
Composition
M. Alain Zumsteg, président ; MM. François Gillard
et Antoine Rochat, assesseurs ; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourant
X.________,
à A.________,
représenté par Me Philippe NORDMANN, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Service du logement,
à Lausanne,
Propriétaire
B.________,
à H.________,
représenté par Me Bernard KATZ, avocat à Lausanne,
Tiers intéressés
C. et D. E.________,
à ********,
Objet
droit public du logement
Recours X.________ c/ décision du Service du logement
du 14 décembre 2005
(vente d'un appartement de 5 pièces au n° 2 du ch. du
G.________ à A.________)
Vu les faits suivants
A.
B.________ est propriétaire d’un appartement de cinq
pièces et demie avec balcon, d’une surface de 144 m
2
, au 2
ème
étage du bâtiment sis au no 2 du chemin du G.________, à A.________. Cet appartement
est soumis au régime de la propriété par étages depuis le 16 avril 2002 (PPE A.________/1********
pour 82/1000). Il correspondait précédemment au lot no 6 de la SI le G.________
D S.A., propriétaire depuis 1956 de la parcelle no 1********.
X.________ est locataire de cet appartement depuis
le 1
er
juin 1973. Il paye un loyer mensuel net de 1'130 francs. Le
bail est renouvelable d’année en année, sauf avis de résiliation donné par
l’une ou l’autre des parties quatre mois à l’avance.
B.
Le 26 mars 2000 le Service du logement a autorisé B.________
a acquérir l’appartement susmentionné dans le cadre de la liquidation de la SI
le G.________ D S.A., au motif qu’il était assujetti au régime de la propriété
par actions, soit à une forme de propriété analogue à la propriété par étages,
avant le 7 octobre 1989 (v. art. 4 al. 1 let. b de la loi du 11 décembre 1989
concernant l’aliénation d’appartements loués [LAAL ; RSV 840.13]). Cette
autorisation était toutefois subordonnée à la condition suivante :
"
1.
Le propriétaire ou l’acquéreur, s’il ne
reprend pas le bail en cours, devra offrir au locataire actuel, M. X.________,
un nouveau logement à des conditions comparables.
Le Service du logement pourra toutefois libérer le
propriétaire ou l’acquéreur de cette obligation si l’intéressé apporte la
preuve qu’il a proposé sans succès au locataire un logement à des conditions comparables.
Cette condition restera en vigueur pendant 3 ans à compter de
l’entrée en force de la présente autorisation.
2. L’autorisation pourra être révoquée en application de
l’art. 9 de la loi si la condition fixée à l’octroi de la présente autorisation
n’est pas respectée.
Le vendeur ou son mandataire devront expressément attirer
l’attention de l’acquéreur sur l’existence de la condition qui précède."
C.
Le 28 novembre 2005, B.________ a présenté au Service du
logement une demande d’autorisation d’aliéner l’appartement susmentionné. La
Municipalité de A.________ a émis un préavis favorable, tout en précisant que
le logement appartenait à une catégorie touchée par la pénurie.
Par décision du 14 décembre 2005, le Service du
logement a accordé l’autorisation sollicitée à B.________, toujours en
application de l’art. 4 al. 1 let. b LAAL. Il n’a toutefois pas renouvelé la
condition relative au relogement du locataire en place, considérant que celui-ci
avait déjà bénéficié d’une telle mesure de protection lors du précédent
transfert de l’appartement et estimant que cette possibilité devait être
exercée avec retenue eu égard au principe de la proportionnalité et au respect
de la garantie de la propriété. Il a relevé en outre que les dispositions du
droit fédéral du bail à loyer en matière de protection contre les abus
suffisaient en l’espèce à préserver les intérêts du locataire en cas de
modification ou de résiliation de bail éventuelles.
D.
Par acte notarié du 16 décembre 2005 intitulé "vente
à terme, droit d’emption", B.________ a vendu aux époux C. et D.
E.________ l’appartement en question. La vente était subordonnée à la condition
que le vendeur soit autorisé de manière définitive ("
tous délais de
recours échus
") par le Service du logement à aliéner ledit immeuble
d’ici au 15 mars 2006. A défaut, elle deviendrait caduque.
E.
Le 6 janvier 2006, X.________, par l’intermédiaire de son
conseil, a recouru devant le Tribunal administratif contre la décision du
Service du logement du 14 décembre 2005. Il conclut à sa réforme en ce sens que
l’autorisation est assortie d’une condition de relogement du locataire. Il
conteste l’appréciation qu’a faite l’autorité intimée sur ce point. Il fait
valoir tout d’abord que le fait qu’une première autorisation d’aliénation ait
été assortie d’une condition de relogement constitue un indice non négligeable
qu’une telle mesure s’avère nécessaire à l’occasion d’une deuxième aliénation.
Il reproche ensuite à l’autorité intimée de n’avoir tenu compte que des
intérêts des propriétaires et non des siens. Elle aurait notamment dû prendre
en considération la longue durée du bail, son âge, son état de santé précaire
et la situation de pénurie sur le marché du logement en région lausannoise. Il
soutient enfin que le droit du bail ne suffit pas à lui offrir une protection
adéquate, relevant qu’une procédure judiciaire serait fort contraignante pour
une personne âgée et malade.
Le recourant s’est acquitté de l’avance de frais
requise en temps utile.
Par lettre du 9 février 2006, les époux C. et D.
E.________ se sont déterminés sur le recours. Ils concluent implicitement à son
rejet, estimant que le recourant est suffisamment protégé par les dispositions
du droit du bail. Ils expliquent qu’ils ont acheté l’appartement en vue de
l’occuper.
Le 10 février 2006, le Service du logement a
transmis au tribunal son dossier original et complet et a déposé sa réponse,
concluant au rejet du recours et au maintien de sa décision. Il répète qu’il
serait excessif et contraire au principe de la proportionnalité de faire bénéficier
le recourant d’une nouvelle mesure de protection de trois ans fondée sur le
droit public cantonal et que le droit du bail est suffisant pour lui garantir
une protection idoine.
Dans ses observations du 24 février 2006, B.________,
par l’intermédiaire de son mandataire, a conclu au rejet du recours. Il relève
que l’autorité intimée dispose en la matière d’un large pouvoir d’appréciation
et que le recourant n’a pas démontré, ni même allégué, qu’elle en a abusé dans
le cas d’espèce. Il ajoute que les arguments invoqués par le recourant ne sont
de toute manière pas convaincants.
Le recourant a répliqué le 31 mars 2006. Le
propriétaire a déposé des observations finales le 8 mai 2006.
Sur demande du juge instructeur, le propriétaire a
informé le tribunal que la date d’échéance du droit d’emption du 15 mars 2006 avait
été reconduite tacitement, d’entente entre les parties, sans procéder à une
nouvelle signature d’acte chez le notaire, afin d’éviter des frais, et que l’autorisation
avait dès lors toujours un objet.
Le recourant s’est déterminé sur cette question le
26 avril 2006. Il affirme que B.________ et les époux C. et D. E.________ ne
pouvaient pas prolonger tacitement la date résolutoire stipulée dans le contrat
de vente qu’ils avaient passé et que la vente était donc devenue caduque. Il
soutient que l’autorisation attaquée n’a ainsi plus d’objet et, par voie de
conséquence, son recours non plus.
Interpellé par le juge instructeur, le Service du
logement s’est également déterminé sur cette question. Il estime que
l’autorisation attaquée a toujours un objet. Il considère en effet que, de
manière générale, l’autorisation administrative d’aliéner un appartement loué
est indépendante d’un contrat civil entre parties tendant au transfert
juridique d’un bien. Il relève par ailleurs que, dans la pratique, il arrive
que des autorisations soient demandées in abstracto, soit en dehors de la
conclusion d’un contrat de vente.
Le tribunal a versé au dossier une copie de la correspondance
échangée entre l’administration vaudoise et l’administration fédérale au sujet
de l’approbation de l’art. 4 LAAL par la Confédération.
Le recourant a déposé des observations sur ces
documents.
Les parties n'ayant pas sollicité d'autres mesures
d'instruction, le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
D’après l’art. 31 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur
la juridiction et la procédure administrative (LJPA; RSV 173.36), le recours
s’exerce par écrit dans les 20 jours dès la communication de la décision attaquée.
En l’espèce, le recours a été déposé en temps utile et satisfait aux conditions
formelles énoncées à l’art. 31 al. 2 et 3 LJPA. En outre, le recourant, en tant
que locataire, a la qualité pour recourir au sens de l’art. 8 al. 1 LAAL, de
sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.
2.
Le recourant soutient que l’autorisation attaquée n’a plus
d’objet et par voie de conséquence son recours non plus, puisque le propriétaire
n’a pas obtenu du Service du logement une autorisation définitive et exécutoire
d’aliéner dans le délai résolutoire au 15 mars 2006 stipulé dans le contrat et
que la vente est ainsi caduque. A son sens, peu importe que les parties ont
prolongé tacitement ce délai, car elles ne pouvaient pas le faire.
Le tribunal ne partage pas cet avis. Il considère que
l’autorisation litigieuse a toujours un objet, indépendamment de la question de
savoir si les parties pouvaient ou non prolonger tacitement le délai
résolutoire fixé dans le contrat de vente. En effet, l’autorisation d’aliéner
un appartement loué ne présuppose pas l’existence d’un contrat d’aliénation
valable. Elle doit être délivrée lorsque les conditions posées à l’art. 4 LAAL
(qui ne mentionne pas celle de l’existence d’un contrat valable) sont
réalisées. Elle est ainsi, comme l’a à juste titre fait remarquer l’autorité
intimée, indépendante du contrat que les parties ont pu conclure, tout au moins
lorsque les motifs d’autoriser l’aliénation sont sans rapport avec la personne
de l’acquéreur ou les circonstances de l’aliénation. L’autorisation peut être
demandée, comme la pratique du Service du logement l’admet, préalablement à
toute recherche d’un acquéreur. Il s’ensuit qu’une éventuelle caducité de la
vente n’aurait pas pour effet de rendre sans objet l’autorisation d’aliéner délivrée
par le Service du logement.
3.
a) La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de
logements en conservant sur le marché locatif certains types d’appartements
répondant à un besoin de la population (art. 1
er
). Elle tend à
empêcher que les appartements loués ou à louer soient convertis en logements à
acheter et qu’il en résulte un rétrécissement du marché locatif des
appartements qui, par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la
population (TF, arrêt non publié du 1
er
février 1992, 1P.586/1991). Le
Tribunal fédéral a déjà reconnu que cet objectif répond à un intérêt public
(ATF 116 Ia 401, spéc. 414; ATF 113 Ia 126, spéc. 134).
b) Selon l’art. 2 al. 1 LAAL, l’aliénation à titre
onéreux, sous quelque forme que ce soit, d’un appartement à usage d’habitation
jusqu’alors loué, est soumis à autorisation. Les conditions d’octroi de cette
autorisation sont fixées à l’art. 4 LAAL, dont la teneur est la suivante :
"1 L’autorisation est accordée lorsque l’appartement
concerné:
a. n’appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de
logements;
ou
b. est soumis au régime de la propriété par étages ou à une
forme de propriété analogue dès la construction de l’immeuble, ou a été inscrit
comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu’il ait ou non déjà été
cédé de manière individualisée;
ou
c. est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait
été placé devant l’alternative d’acheter son logement ou de partir.
2 L’autorisation est également accordée lorsque d’autres
circonstances commandent l’aliénation."
L’autorisation peut être soumise à certaines conditions,
notamment concernant le relogement du locataire. Le département requiert alors
l’inscription de leur mention au registre foncier."
Soumis à la sanction de la Confédération en application
de l’art. 962 al. 2 CC, le dernier alinéa de l’art. 4 LAAL a été approuvé
par le Conseil fédéral le 22 novembre 1990, sans les termes "
notamment
concernant le relogement du locataire".
Selon les explications données
à ce propos par l’Office fédéral du registre foncier, ce défaut d’approbation
ne portait toutefois pas sur le contenu de la disposition cantonale, mais
tenait au fait que la condition ainsi mentionnée comme exemple ne pouvait pas
faire l’objet d’une mention au registre foncier, s’agissant – selon ledit
office – d’une obligation purement personnelle du propriétaire (v. lettre du 15
janvier 1961 au Service du logement).
c) Les travaux préparatoires montrent que le
législateur envisageait que l’autorité puisse assortir l’autorisation de conditions
même lorsque celle-ci doit être accordée dans les trois hypothèses de l’art. 4
al. 1 LAAL (Bulletin du Grand Conseil (BGC), automne 1989 p. 914, 915, 957 et 1848).
Ils n’apportent en revanche pas de plus amples précisions sur la nature et les
modalités des conditions qui peuvent être imposées au propriétaire.
aa) Dans un arrêt Armengol du 1
er
avril
1987 (ATF 113 Ia 126), le Tribunal fédéral s’est prononcé sur la
constitutionnalité d’une nouvelle disposition de la loi cantonale genevoise du
26 juin 1983 sur les démolitions, transformations et rénovation de maisons
d’habitation relative à l’aliénation d’appartements loués qui prévoyait de
soumettre à autorisation la vente d’appartements dont le marché locatif est
affecté par la pénurie. Il a considéré que le régime d’autorisation était
compatible avec la Constitution fédérale lorsqu’il constituait une mesure de
politique du logement destinée à lutter contre la pénurie d’appartements. Il ne
l’était pas s’il revêtait exclusivement un caractère de politique économique.
En outre, les restrictions de droit public à la propriété devaient répondre à
un intérêt public suffisant et respecter le principe de la proportionnalité (consid.
7 p. 132 ss). La disposition contestée prévoyait également que l’autorisation pouvait
être soumise "
à certaines conditions concernant le relogement du
locataire
". La loi ne définissant pas ces conditions, le Tribunal
fédéral a jugé que, dans le cadre du contrôle abstrait de la disposition
contestée, il n’était pas possible de déterminer si ces conditions, tant
qu’elles n’intervenaient pas dans les rapports directs entre bailleur et
locataires, heurteraient le droit fédéral, précisant que leur
constitutionnalité pourrait être examinée à l’occasion d’un cas déterminé (consid.
9 d p. 143 de l’arrêt précité).
bb) Dans un prononcé du 26 novembre 1990, la
Commission cantonale de recours en matière d'aliénation d'appartements loués
avait pour sa part rejeté le recours d'un propriétaire qui se plaignait de ce
que l'autorisation d'aliéner qui lui avait été délivrée en application de
l'art. 4 al. 1 let. b LAAL avait été assortie de la condition
que la locataire actuelle de l'appartement puisse y demeurer tant qu'elle
n'aurait pas été relogée à des conditions satisfaisantes par les soins du
propriétaire, ce dernier pouvant être libéré de cette condition en apportant la
preuve qu'il avait proposé sans succès à la locataire des solutions de
relogement acceptables. Au sujet de la compatibilité de cette condition avec le
droit fédéral, la commission s'exprimait en ces termes :
"On ne saurait non plus prétendre, à l'instar du
recourant, que la décision attaquée viole le droit fédéral en tant qu'il a
force dérogatoire sur le droit cantonal. En effet, la condition du relogement
est totalement indépendante des dispositions concernant la protection du
locataire, notamment de celle lui permettant d'obtenir une prolongation du
bail. La législation cantonale a pour but de maintenir sur le marché des
logements loués d'une certaine catégorie où sévit la pénurie et ne devrait
certes pas empiéter sur le problème du maintien  d'un locataire dans un
logement loué au-delà d'une résiliation de bail. Si, pratiquement, il peut
arriver que le temps nécessaire à la réalisation d'une condition de relogement
ait les mêmes effets qu'une prolongation de bail, cela ne saurait faire
obstacle à une application correcte de la loi."
cc) Quant au Tribunal administratif, qui a remplacé
comme autorité de recours la commission susmentionnée, il a également jugé qu'une
condition de relogement semblable à la précédente n'interférait pas directement
dans les rapports entre bailleur et locataires et ne constituait qu'une
restriction indirecte à la liberté contractuelle du bailleur, ajoutant :
"Il est vrai que la condition de relogement fait obstacle
pour sa durée à l'application de l'art. 261 CO, qui suppose une vente de
l'objet loué. Avec l'autorité intimée, il faut relever cependant que la
résiliation ne signifie pas un droit de disposition complet puisque le
locataire conserve la faculté de demander une prolongation judiciaire du bail;
la limitation à la liberté contractuelle instituée par la condition de
relogement ne fait donc que renforcer la position du locataire. Au surplus, ce
n'est pas tant le droit de résiliation du nouvel acquéreur qui est
provisoirement paralysé que le droit d'aliéner du propriétaire. Or, on a vu que
cette dernière restriction était compatible avec la garantie de la
propriété."
(Arrêt FO
1991.0004 du 3 avril 1992).
4.
En l'occurrence le recourant conclut à ce que la décision
du Service du logement du 14 décembre 2005 soit réformée en ce sens que
l’autorisation d’aliéner délivrée à B.________ soit
"soumise à une condition de relogement du
locataire"
, sans plus de précisions sur le contenu exact et les
modalités de cette condition. On peut toutefois déduire de son mémoire qu’il
demande que soient reprises les conditions auxquelles était assujettie la
précédente autorisation d’aliéner l’appartement dont il est locataire. Cette
autorisation, du 17 avril 2000, était plus exactement assortie d’une charge
incombant au propriétaire ou à l’acquéreur, s’il ne reprenait pas le bail en
cours, consistant à
"offrir au locataire
actuel,
[soit
le recourant]
, un nouveau logement
à des conditions comparables"
.
La durée de cette charge
était limitée à trois ans à compter de
"l’entrée en force"
de
l’autorisation, le propriétaire ou l’acquéreur pouvant en outre s’en libérer
plus tôt, s’ils apportaient la preuve qu’ils avaient proposé sans succès au
locataire un logement à des conditions comparables. Le respect de cette charge
était garanti par une clause de retrait prévoyant que l’autorisation pourrait
être révoquée en application de l’art. 9 LAAL si la "condition"
(charge) liée à l’autorisation n’était pas respectée.
a) On peut se demander si une telle condition (au
sens large) contribue à maintenir sur le marché locatif un appartement
répondant à un besoin de la population, sinon indirectement, par l’entrave
qu’elle met à son aliénation, alors qu’en principe celle-ci doit être autorisée
(art. 4 al. 1 let. b LAAL). Elle paraît servir un objectif de protection des
locataires, qui fait partie des mesures de politique sociale que les cantons
peuvent prendre, tant qu’elles n’ont pas pour but d’intervenir dans la libre
concurrence, sont compatibles avec la liberté économique et se conforment aux
principes constitutionnels auxquels toutes les restrictions des libertés
doivent obéir (dans ce sens, ATF 113 Ia 126 consid. 8b p. 139; v. aussi ATF 131
I 333 consid. 4.1 p 340 et les arrêts cités).
b) En vertu du principe de la force dérogatoire du
droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst. féd.), les cantons ne sont pas autorisés à
légiférer dans les domaines exhaustivement réglementés par le droit fédéral.
Dans les autres domaines, ils peuvent édicter des règles de droit qui ne
violent ni le sens ni l’esprit du droit fédéral, et qui n’en compromettent pas
la réalisation (ATF 132 I 282 consid. 3.1 p. 286). En matière de législation
sur le logement, la jurisprudence admet qu’il est interdit aux cantons
d’intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail,
réglés exhaustivement par le droit fédéral (ATF 131 I 333 consid. 2.2 p. 336 et
les arrêts cités).
c) La charge dont le recourant voudrait voir
assortie l’autorisation d’aliéner obligerait soit l’acquéreur à maintenir le
bail en cours pendant une durée minimum de trois ans, soit le propriétaire ou
l’acquéreur à procurer au locataire un nouveau logement à des conditions
comparables. Ces obligations vont au-delà de ce que prévoit le droit fédéral en
cas d’aliénation de la chose louée. Selon l’art. 261 al. 1 CO, le bail passe à
l’acquéreur avec la propriété de la chose. Pour les habitations ou les locaux
commerciaux, le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le
délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin
urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (al. 2 let. a). Quant à
l’ancien propriétaire, il n’a d’autre obligation que de répondre des dommages
causés au locataire si l’acquéreur résilie le contrat plus tôt que ne
permettrait le bail (al. 3). Le locataire peut demander la prolongation du bail
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 CO). La
durée de la prolongation est fixée sur la base d’une pesée d’intérêts qui tient
compte notamment du besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés
peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que de l’urgence de ce
besoin (al. 2 let. d). Le bailleur peut éviter la prolongation en offrant au
locataire des locaux équivalents (art. 272a al. 2 CO), mais il n’y est pas tenu
sous peine d’avoir à subir d’emblée une prolongation de trois ans ou de voir
révoquer l’autorisation qui lui a permis d’acquérir l’immeuble (comme le permet
l’art. 9 LAAL). Il n'apparaît ainsi pas exclu – quoi qu'en aient jugé
précédemment la commission de recours et le Tribunal administratif – que les
conditions que le Service du logement avait mises à son autorisation du 16 mars
2000 empiétaient sur les rapports directs entre bailleur et locataire, tels
qu’ils sont réglés par le Code des obligations, et n'étaient par conséquent pas
compatibles avec la primauté du droit fédéral. Cette question peut cependant
rester indécise en l'espèce, le recours devant de toute manière être rejeté
pour un autre motif (v. consid. 5 let. d ci-dessous).
5.
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’autorisation
d’aliéner doit être accordée en application de l’art. 4 al. 1 let. b LAAL,
puisque l’appartement en question était soumis avant le 7 octobre 1989 au
régime de la propriété par actions, forme de propriété analogue à la propriété
par étages. Le recourant soutient en revanche que l’autorisation aurait dû être
soumise à la condition que son relogement soit assuré.
a) Selon le libellé de l’art. 4 al. 3 LAAL,
l’autorisation "
peut
" être soumise à certaines conditions,
notamment concernant le relogement du locataire. Cette disposition légale ("
Kann-Vorschrift
")
n’oblige donc pas l’autorité intimée à soumettre l’autorisation de vendre un
appartement loué à une condition de relogement du locataire, mais lui confère
une simple faculté, le Service du logement disposant ainsi manifestement d’un
large pouvoir d’appréciation à cet égard (TA, arrêts FO.2005.0020 du 26 avril
2006 et FO.2002.0034 du 18 septembre 2003). D'autre part, on a vu (consid. 3 c ci-dessus)
que le législateur considérait que l’aliénation d’un appartement loué pouvait
être soumise à des conditions même dans les hypothèses où la loi obligeait à
les accorder.
b) En fait, il apparaît exclu de soumettre à une
quelconque condition l’autorisation délivrée parce que l’appartement concerné
n’appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements (art. 4 al. 1
let. a). Le but de la loi est de lutter contre la pénurie de logement en
conservant sur le marché locatif certains types d’appartements répondant à un
besoin de la population (art. 1
er
LAAL). Lorsqu’il n’y a pas de
pénurie pour une certaine catégorie de logement ou que l’appartement aliéné ne
répond pas, de par ses caractéristiques, a un besoin de la population, on ne
voit pas quel intérêt public pourrait justifier de soumettre son aliénation à
des conditions. Une telle restriction, étrangère au but clairement exprimé par
la loi, ne serait pas compatible avec la garantie de la propriété et la liberté
économique (dans ce sens, v. l’ATF 113 Ia précité, où le Tribunal fédéral a jugé
inconstitutionnelles les dispositions de la loi genevoise qui, même en
l’absence de pénurie, empêchaient l’aliénation lorsque "
l’offre de
logement à vendre est suffisante dans la catégorie de logement concernée"
(art.
9A al. 2 let. c) ou lorsque
"le prix de vente de l’appartement dépasse
le montant du capital investi, en tenant compte, pour autant que l’entretien de
l’immeuble a été normalement assuré, de l’adaptation aux coûts de la vie"
(art.
9A al. 2 let. c et d).
c) On peut se demander s'il en va différemment
lorsque l’autorisation doit être accordée parce que l’appartement est soumis au
régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la
construction de l’immeuble ou qu’il a été inscrit comme tel au registre foncier
avant le 7 octobre 1989 (art. 4 al. 1 let. b LAAL). Dans ces deux cas, le
législateur n’a pas voulu restreindre les possibilités d’aliénation, soit pour
ne pas
"contrarier l’accession à la
propriété lorsqu’elle s’accomplit dans des logements conçus à cet effet"
,
soit dans un souci de sécurité du droit, lorsque la PPE a été constituée dans
l’ignorance du régime restrictif que la LAAL allait instituer (v. BGC automne
1989, p. 896 - 897). Le 7 octobre 1989 a été choisi, par préférence à une date
plus proche de l’entrée en vigueur prévisible de la loi, afin d’éviter que des
propriétaires ne soient tentés de constituer des PPE dans le seul but d’éviter
d’être assujetti ultérieurement au nouveau dispositif (BGC automne 1989, p. 963
à 966, 1843 à 1850). Dès lors que, là aussi, le législateur a renoncé à
empêcher que des appartements, même s’ils appartiennent à des catégories où
sévit la pénurie, soient soustraits au marché locatif, on ne voit pas clairement
quelles conditions conformes au but d’intérêt public poursuivi par la loi
pourraient être mises à leur aliénation. Sans doute le rapporteur de la
commission parlementaire était-il d’avis que, dans l’hypothèse où la PPE serait
inscrite comme telle avant une date donnée, l’autorisation serait
"évidemment assortie de conditions (…) si des
locataires s’y trouvent"
(BGC automne 1989, p. 915), mais il
n’expliquait pas comment ces conditions pouvaient répondre au but de la loi,
soit de maintenir
"un parc locatif
suffisant pour certains groupes sociaux défavorisés"
(ibid.), à
moins que cette condition fût que l’appartement demeure offert à la location
(idée qui n’apparaît nulle part dans les travaux préparatoires). Il n'est
toutefois pas nécessaire ici d'examiner cette question plus avant.
d) Le Service du logement n’a en effet pas abusé du
large pouvoir d’appréciation que lui laisse l’art. 4 al. 3 LAAL (v. Tribunal
administratif, arrêt FO.2005.0020 du 26 avril 2006 et FO.2002.0034 du 18
septembre 2003) en renonçant à imposer une condition de relogement. A juste
titre, il a pris en considération le fait que le recourant avait déjà bénéficié
d’une mesure de protection fondée sur le droit public cantonal en 2000. Il a
estimé qu’il serait dès lors disproportionné de reconduire une telle mesure,
puisque cela aurait pour effet de porter sa durée globale à plus de huit ans.
On ne saurait critiquer cette appréciation. Il apparaît en effet justifié que l’autorité
tienne compte des mesures antérieures qu’elle a été amenée à prendre en
relation avec un appartement soumis à la LAAL. Le Service du logement a
également jugé à raison que les intérêts du locataire étaient suffisamment
protégés par le droit du bail et que le maintien de la mesure de protection ne
se justifiait pas non plus à cet égard. Le recourant pourra en effet se
prévaloir de la longue durée du bail, de son âge, de son état de santé et de la
situation de pénurie sur le marché du logement en région lausannoise pour
obtenir une prolongation du bail en application de l’art. 272 CO en cas de
résiliation. Enfin, on observera que l’obligation d’offrir au recourant
"un nouveau logement à des conditions comparables"
,
soit un appartement de cinq pièces et demie de 144 m2 au prix mensuel de 1'130
francs, apparaît très difficile à satisfaire, même pour un professionnel de
l’immobilier comme le vendeur. L’imposer reviendrait pratiquement à empêcher
les nouveaux propriétaires de résilier le bail pendant la durée de la mesure,
soit en principe trois ans. Une telle contrainte, qui ne tient pas compte de
l’intérêt des acheteurs à utiliser l’appartement pour leurs propres besoins et
ceux de leurs enfants, violerait le principe de la proportionnalité.
Le recours doit dès lors être rejeté et la décision
attaquée confirmée.
6.
Conformément aux articles 38 et 55 LJPA, un émolument de
justice sera mis à la charge du recourant, qui supportera également les dépens
auxquels peut prétendre le propriétaire, qui a procédé par l’intermédiaire d’un
avocat et obtient gain de cause.
Les acquéreurs, qui ont procédé personnellement,
n’ont pas droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Service du logement du 14 décembre 2005 est
confirmée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la
charge de X.________.
IV.
X.________ versera à B.________ une indemnité de 1'500 (mille
cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 15 mai 2007
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint. Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant
sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de
droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel
subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être
rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les
moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en
quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve
doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la
partie; il en va de même de la décision attaquée.