vd_omni · AF.2011.0006 · 2013-11-11 · fr

BARRAUD, BRINER, JENNI, MULLER/ccl Syndicat AF de Bussigny-Ouest, ccl Syndicat AF de Bussigny-Ouest, Comité de direction du SAF de Bussigny-Ouest, Service du développement territorial, Municipalité de Bussigny-près- Lausanne | Remaniement de terrains à bâtir soumis à péréquation réelle. Rappel du principe de la compensation réelle (équivalence de l'ancien et du nouvel état). Mécanisme de la péréquation réelle, qui permet de répartir entre tous les propriétaires la plus-value due au transfert en zone à bâtir: double estimation, l'une à l'ancien état, la seconde au nouvel état. En l'espèce, le coefficient de péréquation particulièrement élevé multiplie la valeur foncière par 11,7, la plus-value étant absorbée, pour un peu moins de la moitié, par la répartition des frais. Confirmation pour le surplus des estimations arrêtées par la commission de classification.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.11.2013 AF.2011.0006

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 11 novembre 2013
Composition
M. Pierre Journot, président; MM.
Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs
recourants
Jacques BARRAUD,
Christiane BRINER, Françoise JENNI et Janine MULLER,
représentée par l'avocat Marc-Etienne FAVRE, à Lausanne,
autorités intimées
Commission de
classification du Syndicat AF de Bussigny-Ouest
,
Bureau d'études Mosini et Caviezel SA, A l'att. de M. Mosini, géomètre, à
Montricher,
autorités concernées
Service du
développement territorial,
Division
Améliorations foncières,
Municipalité de
Bussigny-près- Lausanne,
représentée par l'avocat Jean-Michel HENNY, à
Lausanne,
Comité de direction
du SAF de Bussigny-Ouest,
Objet
Décision de la Commission de
classification du Syndicat d'amélioration foncière de Bussigny-Ouest du 17
novembre 2011 (nouvel état, clé de répartition des frais, etc.)
Vu les faits suivants
A.
Le Syndicat d'améliorations foncières de
Bussigny-Ouest a été constitué le 19 janvier 2004. Selon l'art. 3 de ses
statuts, il a pour but:
"-   le
remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle et en corrélation avec
l'adoption par le Département des Infrastructures d'un plan partiel
d'affectation ;
-    l'étude
d'un plan partiel d'affectation à soumettre à la commune ;
-    la
réalisation des infrastructures principales, tels que la construction de
routes, de canalisations, etc.
-    La
réalisation d'aménagements d'intérêt général ;
-    l'éventuelle
réalisation d'infrastructures secondaires."
La constitution du syndicat a été
précédée d'études préliminaires au sens de l'art. 85b de la loi sur les
améliorations foncières du 29 novembre 1961 (LAF; RSV 113.11) et d'un concours
d'urbanisme dont le projet lauréat a servi de base à l'élaboration du plan
partiel d'affectation (PPA) Bussigny-Ouest.
L'enquête sur le périmètre et les
sous-périmètres du syndicat, ainsi que sur l'avant-projet des travaux
collectifs et la délimitation de l'air forestière, a eu lieu en 2005, suivie en
2008 d'une enquête sur l'extension du périmètre et sur les modifications de
l'avant-projet des travaux collectifs.
En bref, le périmètre du plan
d'affectation et du syndicat se trouve à l'ouest de la localité de Bussigny. En
pente descendant du nord au sud, il est bordé à l'aval par le chemin de
Fallien, la voie CFF et l'un des méandres de la Venoge. A l'Est, le périmètre
est bordé par les zones constructibles de Bussigny, notamment, dans la partie
supérieure, par une vaste zone de villas. A l'Ouest, le périmètre est bordé par
la zone agricole, qui occupe aussi l'essentiel de la partie supérieure du
périmètre. Toutefois, à mi-hauteur, l'Ouest du périmètre jouxte une vaste
surface triangulaire déjà occupée par des installations sportives faisant
l'objet d'un plan de quartier "Sus la Plannaz".
Selon la planification en vigueur
(règlement approuvé par le Conseil le 7 août 1953 et modifié à de nombreuses
reprises par la suite, notamment en 1986), l'essentiel du périmètre est affecté
en zone intermédiaire. Dans sa partie supérieure, la zone intermédiaire ne
s'étend que sur une étroite bande qui borde à l'Est la zone de villas
existante; le solde de la partie supérieure du périmètre est en zone agricole.
B.
Dans la partie supérieure du périmètre, les
héritiers de Jean Barraud, énumérées en tête du présent arrêt, sont
propriétaires de deux parcelles qui sont situées pour l'essentiel en zone
agricole tandis que leur extrémité sud-est, attenante à la zone de villas
adjacente au périmètre, est colloquée en zone intermédiaire. Il s'agit des
parcelles 1266 et 1820 dont la surface est respectivement de 9224 m² et de
46 223 m², soit au total 55 446 m².
C.
Dans une note interne du 23 février 2005, le
Service de l'aménagement du territoire a exposé à son chef de département (à
l'époque : celui du Département des institutions et des relations extérieures)
qu'il envisageait, pour ce qui concerne la zone agricole adoptée en 1986,
l'octroi d'une dérogation, motivée par la nécessité de nouvelles zones à bâtir
pour répondre à l'évolution démographique prévisible, à l'interdiction de
modifier les zones agricoles et viticoles avant un délai de 25 ans dès leur
approbation (art. 53 al. 3 LATC).
Le plan partiel d'affectation
Bussigny Ouest a fait l'objet de quatre enquêtes publiques en 2005, 2006, 2008
et 2010 en raison de modifications successives concernant notamment la
suppression de la zone d'activités du secteur de Fallien (en raison de la
mauvaise qualité géologique du sous-sol) et la relocalisation de l'exploitation
agricole et maraîchère du propriétaire Jacques Loup.
Dans son ultime version, le plan
partiel d'affectation Bussigny-Ouest comprend, dans sa partie inférieure, des
zones d'habitation collective et des zones d'habitations groupées avec au
centre une zone d'espaces publics et d'équipements d'utilité publique et
services. Le tout est entouré, jusqu'en bordure du périmètre, par la zone de
verdure ou par l'aire arborisée. Dans la partie supérieure du périmètre, la
zone de villas existante qui se trouve un bordure Sud-Est du périmètre est
prolongée à l'intérieur de celui-ci, en direction du nord-ouest, par une zone
de faible densité, elle-même bordée dans cette direction par des zones
d'habitations groupées puis par la zone de verdure. Au Nord-Est et au Sud-Ouest
de cette zone de faible densité, soit à son amont et à son aval, sont prévues
les zones d'habitation semi-collectives attenantes respectivement au Plateau du
Jura (à l'aval) et au Belvédère de Condémine (à l'amont). L'extrémité
supérieure du périmètre a été étendue pour englober l'ancienne parcelle 1821,
propriété de la commune en zone agricole, qui deviendrait dans le nouvel état
la parcelle 3343, colloquée en zone agricole sauf dans son angle Sud où est
instaurée une "zone d'habitation liée à l'exploitation agricole".
D.
Simultanément à la quatrième enquête du PPA, le
syndicat a mis à l'enquête, du 1er octobre au 1er novembre 2010, l'extension du
périmètre, les estimations et le nouvel état, la modification de l'avant-projet
des travaux collectifs, le projet d'exécution des travaux collectifs et la clé
de répartition des frais.
Parmi les documents de cette
enquête figure le rapport de la Commission de classification.
Sur les estimations et le nouvel
état, ce document expose ce qui suit:
3. ESTIMATIONS ET NOUVEL ETAT
3.1. BASE LEGALE
L'article 86 de la loi sur les améliorations
foncières (LAF) donne la base légale pour l'estimation des terres dans les
remaniements de terrains à bâtir.
Art.
86.- Lorsque la réglementation en matière de construction est différente dans l'ancien
et dans le nouvel état de propriété, les terrains font l'objet d'une double
estimation:
a)
Les biens-fonds de l'ancien état de propriété sont taxés en fonction notamment
de leur situation, de leurs équipements (accès, égouts, alimentation en eau,
énergie), de leur forme, de leur topographie, des dispositions en vigueur
réglementant les constructions et des possibilités objectives de construire
dans un proche avenir;
b)
Une fois l'emplacement des ouvrages collectifs connu, la commission de
classification procède è une nouvelle estimation des terres selon les mêmes
critères, mais compte tenu de la nouvelle réglementation.
Lorsque
la réglementation en matière de construction est identique dans l'ancien et
dans le nouvel état de propriété, les terres font l'objet d'une seule estimation
selon les mêmes critères que ceux définis ci-dessus.
3.2. PEREQUATION
La péréquation réelle est le mécanisme qui
permet l'égalité de traitement dans l'affectation à la construction d'une
partie d'un territoire donné. On entend par territoire donné l'ensemble du
périmètre concerné par les études (études d'aménagement et études en
améliorations foncières).
La péréquation garantit à chaque
propriétaire de bénéficier proportionnellement à ses prétentions, de la
plus-value globale découlant du changement d'affectation.
3.3. ESTIMATION DE L'ANCIEN ETAT
La taxation de l'ancien état se réfère
uniquement à la situation des terrains au moment de la création du syndicat.
Elle ne tient pas compte des éléments du nouveau PPA.
Les infrastructures existantes (collecteurs,
chemins, etc.) sont prises en considération. L'estimation des terres à l'ancien
état différencie le sous-périmètre agricole du sous- périmètre de la zone
intermédiaire. Les possibilités de construire dans un proche avenir mentionnées
à l'art. 86 de la LAF signifient que les potentialités de construction
existent.
La valeur du marché a une influence par
rapport à l'affectation actuelle et justifie une différence de taxation entre
la zone agricole et la zone intermédiaire.
La potentialité à bâtir est supérieure en
zone intermédiaire, car il serait possible d'entreprendre l'étude d'un plan de
quartier alors que cela n'est pas possible en zone agricole.
La différence entre les 2 zones doit
cependant être atténuée du fait que la zone agricole inclue dans le périmètre
du syndicat facilite la réalisation du PPA. Elle permet également la
réalisation d'un PPA de qualité.
Compte tenu de ces différents éléments, la
commission de classification a fixé le rapport zone intermédiaire / zone
agricole à 1,5.
Les critères de taxation retenus
correspondent à ceux présentés lors de l’enquête publique en septembre 2005.
Pour chaque critère, des zones d’influence ou des secteurs ont été définis.
l'importance donnée à chaque critère est déterminée par l’amplitude qui varie
de 0,05 à 10.
Critère 1 - Affectation / Amplitude 10
L’estimation de base des terrains est fixée
selon l’affectation du plan des zones légalisé en 1986 et selon les différents
éléments développés ci-dessus
- Zone intermédiaire        150%     =>            15.-/m
²
- Zone agricole               100%     =>            10.-/m
²
- Zone forêts                    10%     =>              1.-/m
²
- Zone haies                    10%     =>              1.-/m
²
- Domaine public (DP)        0%     =>              0.-/m
²
- Surface neutralisée          0%     =>              0.-/m
²
Le domaine public n’est pas taxé aussi bien
à l’ancien état qu’au nouvel état.
Les surfaces neutralisées concernent les
parcelles déjà bâties et comprennent les surfaces nécessaires aux bâtiments
existants et maintenus. Elles ne sont taxées ni à l’ancien état, ni au nouvel
état, car elles ne changent pas de propriétaire.
Les critères ci-après N° 2.1,2.2,3,9.1 à 9.5
sont des critères liés à une plus-value. Les critères 4, 5.1 à 5.3, 6, 7 et 8
entraînent une moins-value.
Critère 2.1 - Situation (Administratif) /
Amplitude 0.5
Plus-value par rapport au centre
administratif de Bussigny. Quatre secteurs ont été déterminés pour tenir compte
de la proximité des services et des infrastructures communales.
- Secteur 1  :      100%              (0 à
500 m' du centre)
- Secteur 2  :        90%              (500
à 700 m' du centre)
- Secteur 3  :        60%              (700
à 900 ' du centre)
- Secteur 4  :        30%              (plus
de 900 '’)
Critère 2.2 - Situation (La Plannaz /
Amplitude 0.1
Plus-value tenant compte de la distance par
rapport au parc récréatif de “La Plannaz”. Quatre secteurs ont été définis pour
prendre en considération la proximité du site de détente.
- Secteur I   :      100%              (0 â
200m’ du parc)
- Secteur 2  :       80 %              (200
à 350 m’ du parc)
- Secteur 3  :        60%              (350
à 500 m’ du parc)
- Secteur 4  :        40%              (plus
de 500 m’ du parc)
Critère 3 - Vue et dégagement I Amplitude
2
Plus-value tenant compte de l’ouverture et
du dégagement des terrains. Quatre secteurs ont été définis par la commission
de classification.
- Secteur 1  :      100%              (partie située en “Breton”
côté Nord)
- Secteur 2  :        80%              (parties situées à “Champ
Perrin”, “Le Taborin”,
“Gravernay”, “Les Craux” et “Breton” côté Sud)
- Secteur 3  :        60%              (parties situées “Au Jordil”
et “Les Champs aux Oyes”)
- Secteur 4  :        40%              (parties situées le long du
chemin de Faraz et de la Rue du Jura (côté Nord) et Au Jordil (côté Sud)
Critère 4 - Topographie / Amplitude -1
Moins-value liée à la difficulté de
construire dans un terrain en pente. L’augmentation de la pente du terrain
entraîne en effet des désavantages liés aux infrastructures et aux aménagements
extérieurs. Cinq zones ont été déterminées en fonction de la pente.
- Pente de             0 à 5%              0%
- Pente de           5 à 10%             30%
- Pente de         10 à 15%             60%
- Pente de         15 à 20%             80%
- Pente de plus     de 20%           100%
Critère 5.1 - Nuisances (CFF et RC) /
Amplitude-1
Moins-value tenant compte du bruit provenant
de la voie CFF et de la route cantonale (RC 151b). Trois secteurs ont été
définis dans la partie sud du périmètre du syndicat.
- Secteur 1  :      100%              (0 à 100m’ de la voie)
- Secteur 2  :       50 %              (100 â 200 m’ de la voie)
- Secteur 3  :       30 %              (200 à 200 m’ de la voie)
A plus de 300 m’ de la voie, il n’y a plus
de déduction.
Critère 5.2 - Nuisances (Routes) /
Amplitude -1
Moins-value calculée pour prendre en
considération le bruit lié à la circulation sur les routes et chemins
existants. Une bande de 30 m’ depuis la route est concernée.
Les % ont été fixés en tenant compte de la
densité de la circulation.
Route de St-Germain, Chemin des Sotelles et
Rue du Jura : 40 %
Chemin de Fallien, Chemin de Gravernay,
Chemin de Montfens et Chemin de la Talironne: 20%
Chemin de Faraz, Chemin de Breton et Chemin
des Esserts : 0%.
Critère 5.3 - Nuisances (“La Plannaz”) /
Amplitude -1
Le parc récréatif de la Plannaz peut
provoquer des nuisances selon les activités qui s’y déroulent. Deux secteurs
ont été définis:
- Secteur 1  :        50%              de 0 à 100 m' du bâtiment
principal (buvette)
- Secteur 2  :        30%              de 100 â 200 m' du bâtiment
principal (buvette)
A plus de 200 m’, il n’y a pas de
moins-value liée à ce critère.
Critère 6 - Forme des parcelles I
Amplitude -2
Moins-value pour les parcelles dont la forme
rend la construction difficile, voire impossible.
- Secteur 1: 100% : une déduction a été
opérée pour toutes les parcelles ancien état dont la largeur est inférieure à
14 m’.
Critère 7 - Secteur de protection des
eaux / Amplitude -4
Moins-value liée aux contraintes découlant
des zones S1, S2 et S3 de protection des eaux autour du captage du Puits
Monnard.
La zone S1 est inconstructible; elle a été
neutralisée.
La zone S2 n’est pas constructible. Seuls
sont autorisés
- Les chemins, pour autant qu’ils soient
nécessaires pour l’approvisionnement en eau
- Les conduites d’eau de boisson ou reconnue
potable
- Les parcs, parcours permanents pour
sportifs non motorisés.
La zone S3 est constructible, sous certaines
réserves, notamment liées aux produits pouvant polluer les eaux souterraines.
Les collecteurs d’eaux usées doivent obligatoirement être construits en PE
soudés.
Les critères de moins-value retenus sont les
suivants
Zone S1  .           neutralisée
Zone S2  :           100%
Zone S3  :           10%
Secteur A
u
et autres secteurs:
pas de moins-value.
Critère 8 - Sous-sol / Amplitude -5
Des sondages géologiques complémentaires ont
été demandés par la commission de classification en 2005 dans le but de tenir
compte au mieux du sous-sol pour l'estimation des terrains.
Ces sondages ont montré qu’une part
importante des zones à bâtir dans la partie sud du PPA recèle des sédiments
glacio-lacustres non consolidés, contrairement à ce qu'indique la feuille
correspondante de l’atlas géologique de la Suisse.
En fonction de l’analyse effectuée par le
bureau GADZ, géologues, 3 secteurs de moins-value ont été déterminés:
- Dépôts glacio-lacustres  secteur 1          :           100
%
- Dépôts glacio-lacustres  secteur 2          :           30%
- Dépôts glacio-lacustres  secteur 3          :           10%
La zone de l’ancienne décharge qui
correspondait au remblayage de l’ancienne gravière Monnard a fait l’objet d’une
étude par le bureau de géologues.
La moins-value pour le site pollué est de
10%. Elle concerne la partie nord de la parcelle N° 1078 et la parcelle N°
1097.
Critères 9.1 à 9.5 - Situation des
équipements
Plus-value tenant compte de la proximité des
équipements collectifs existants à l’ancien état. Une bande de 30 m’ de chaque
côté des ouvrages est prise en considération.
Routes et chemins        amplitude       0.6
Eaux claires                  amplitude       0.15
Eaux usées                   amplitude       0.15
Eau potable                  amplitude       0.05
Services                       amplitude       0.05
Les plus-values liées à la situation des
équipements de l’ancien état et du nouvel état ne bénéficient pas du
coefficient de péréquation. Elles apparaissent dans des colonnes séparées sur
les tableaux compte ancien état et tableau comparatif.
3.4. ESTIMATION
DU NOUVEL ETAT
La commission de classification a déterminé
les valeurs des parcelles du nouvel état sur la base des mêmes principes qu’à
l’ancien état, mais en prenant en considération la nouvelle réglementation
prévue par le PPA.
Critère 1 - Affectation
L’estimation de base liée à l’affectation
tient compte des différentes zones et des possibilités de constructions
déterminées par les CUS (coefficient d’utilisation du sol = surface brute de
plancher / surface du terrain) et par les COS (coefficient d’occupation du sol
= surface construite au sol / surface du terrain).
Sur la base de ces éléments, des prix nets
ont été calculés pour chaque zone d’habitations en tenant compte d’un prix brut
SPBH (surface plancher brute habitable). Ces prix bruts prennent également en
considération les travaux collectifs ainsi qu’une marge bénéficiaire d’env.
20%.
Les prix nets par zones sont les suivants
Habitations collectives : varie de 348.-/m
²
à 369.-/m
²
selon le CUS
Habitations semi-collectives, Belvédère de
Condémine : 287.-/m
²
Habitations semi-collectives, Plateau du
Jura : 328.-/m
²
Habitations groupées, Les Prés: 225.-/m
²
Habitations groupées, Les Terrasses :
266.-/m
²
Habitations individuelles : 205.-/m
²
Equipements publics: 117.-/m
²
Les espaces publics et les espaces de
verdure ont été taxés à 0.-/m
²
Ces surfaces seront reprises et entretenues par la Commune de Bussigny.
La zone d’habitation liée à l’exploitation
agricole sur la parcelle N° 3343 a été taxée à 100.-/m
²
La partie de la parcelle N° 3343 située en
zone agricole est taxée à 3.-/m
²
. L’aire de verdure sur les parcelles N° 1036 et 2861 est taxée à
50.-/m
²
.
Les critères ci-après N° 2.1 à 2.3 et 9.1 à
9.5 sont des critères liés à une plus-value. Les critères N° 4, 5.1 à 5.4, 6,
7, 8.1 et 8.2 entraînent une moins-value.
Les amplitudes définies au nouvel état
tiennent compte de l’augmentation de la valeur des terrains entre l’ancien état
et le nouvel état.
Critère 2.1 - Situation (Administratif)
/Amplitude 2.5
Plus-value calculée sur la base des mêmes
principes qu’à l’ancien état.
Critère 2.2 - Situation (La Plannaz) I
Amplitude 2.5
Plus-value calculée sur la base des mêmes
principes qu’à l’ancien état.
Critère 2.3 - Situation (Centre du
quartier) - Amplitude 10
Plus-value par rapport au centre du quartier
où se trouveront les écoles et les commerces.
- Secteur 1   :  100 %            (partie sud entre la Rue du Jura
et la voie CFF)
- Secteur 2   :    60 %            (partie 200 m’ en-dessus de la
Rue du Jura)
- Secteur 3   :    50 %            (partie de 200 m’ de la Rue du
Jura jusqu’à l’extrémité nord du syndicat)
Critère 3 - Vue et dégagement / Amplitude
80
Plus-value fixée pour prendre en
considération l’ouverture et le dégagement des parcelles.
Dix secteurs ont été déterminés avec des
taux variant de 15% pour les zones qui ont les vues les plus restreintes
jusqu’à 100% pour les zones avec les meilleures vues et dégagements.
Critère 4 - Topographie / Amplitude -25
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critére 6.1 - Nuisances (CFF et RC) I
Amplitude de -10
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 5.2 - Nuisances (Routes) I
Amplitude -7
Moins-value déterminée selon les mêmes
principes qu’à l’ancien état, mais en prenant en considération les nouvelles
routes à construire dans le PPA, ainsi que les routes existantes et maintenues.
- Routes collectrices        :           100
%
- Routes de quartier         :           50
%
- Routes de dessertes      :           10 %
Critère 5.3 - Nuisances (La Plannaz I
Amplitude -3
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 5.4 - Nuisances (Sports et
écoles) / Amplitude -5
Moins-value tenant compte de la proximité
des écoles et de l’aire d’implantation des aménagements sportifs. Ces activités
peuvent entraîner des nuisances en fonction des activités qui s’y déroulent.
- Secteur I    100 %               (surfaces situées dans un rayon
de 100 m’ dès le centre des écoles et le centre des aménagements sportifs)
Critère 6 - Forme des parcelles /
Amplitude O
Il n’y a pas de déductions liées à ce
critère car toutes parcelles affectées en zone d’habitations sont constructibles.
Critère 7 - Secteur de protection des
eaux/ Amplitude -40
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 8.1 - Sous-sol / Amplitude -5
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 8.2 - Sous-sol (secteur
glacio-lacustre
Dans la partie sud du périmètre (zone des
habitations collectives), les conditions géologiques vont entraîner des coûts
supplémentaires liés aux travaux d’infrastructure et aux fondations des futures
constructions.
Sur la base des nouveaux sondages
géologiques effectués en 2005, le bureau de géologue GADZ a déterminé les coûts
supplémentaires par parcelles du nouvel état.
Ces coûts sont déduits de la valeur des
parcelles nouvel état.
Les déductions sont les suivantes
- Parcelle N° 3362                       57.-/m
²
- Parcelle N° 3364                       69.-/m
²
- Parcelle N° 3367                       14.-/m
²
- Parcelle N° 3372                     108.-/m
²
- Parcelle N° 3375                       92.-/m
²
- Parcelle N° 3377                     126.-/m
²
- Parcelle N° 3379                     133.-/m
²
- Parcelle N° 3361           30.- à - 89.-/m
²
Critères 9.1 à 9.5 - Situation des
équipements
Plus-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
3.5. COEFFICIENT DE PEREQUATION
Le remaniement parcellaire apporte une
plus-value globale à l’ensemble des terrains. Cette plus-value est égale à la
différence entre la valeur totale des parcelles du nouvel état et celle des
parcelles de l’ancien état; le domaine public n’étant pas pris en compte.
Chaque propriétaire participe à la
plus-value. La prétention de son chapitre cadastral est la valeur de son ancien
état multipliée par le coefficient de péréquation.
Ce coefficient étant le rapport entre la
valeur totale des lots du nouvel état et l’apport total des chapitres de
l’ancien état.
Le coefficient de péréquation calculé pour
le syndicat est de 11,7 compte tenu d’une marge de calcul de 1.5%.
Il faut rappeler que le montant relatif au
poste “situation des équipements” (critères N° 9.1 à 9.5) ne participe pas à la
plus-value.
3.6. ETUDE DU NOUVEL ETAT
La prise des voeux est une consultation dont
le but est de permettre aux propriétaires de formuler leurs préférences
concernant l’attribution du nouvel état.
Une présentation sur la manière de formuler
les voeux a été faite lors de l’assemblée générale des propriétaires du
15novembre 2006.
Après cette assemblée, tous les propriétaires
ont reçu un plan de l’ancien état et du nouvel état avec une estimation de la
valeur des parcelles et un questionnaire.
La commission de classification demandait de
formuler 3 voeux:
- 1
er
voeu, couleur rouge: ce qui
conviendrait le mieux
- 2
ème
voeu, couleur bleue : 2
ème
solution désirée
- 3
ème
voeu, couleur verte : ce qui conviendrait quand
même s’il n’était pas possible d’attribuer les nouvelles parcelles selon les
deux premiers désirs.
Après la rentrée des plans de voeux, les
propriétaires ont été auditionnés une première fois en février-mars 2007.
Un deuxième et un troisième tour des voeux
ont eu lieu en juillet et octobre 2009. Les principes d’attribution du nouvel
état retenu par la commission de classification sont les suivants
- les voeux des propriétaires
- les prétentions financières de chaque
chapitre cadastral
- l’affectation des zones
- les terrains attribuables à disposition à
l’intérieur du périmètre
- la position des parcelles à l’ancien état.
Dans la mesure du possible, la commission de
classification a réparti les parcelles selon les voeux des propriétaires.
Il faut rappeler que le parcellaire de base
est défini par le PPA et que les parcelles ne peuvent pas être modifiées.
Certaines parcelles ont été attribuées en copropriété.
Les aires de verdure, les espaces publics et
les aires d’implantation des aménagements sportifs ont été attribués à la
Commune de Bussigny qui prendra en charge l’entretien de ces surfaces.
La Commune de Bussigny assumera également
l’entretien des routes et des servitudes publiques.
Les limites du nouveau domaine public sont
fixées sur la base du projet des équipements, lequel est susceptible de
modifications lors de sa réalisation.
Pour cette raison, comme le précise
l’article 39 du règlement d’application de la LAF "les surfaces des
parcelles riveraines sont provisoires, leurs limites avec le domaine public
dépendent de l’exécution des travaux".
Les résultats du remaniement parcellaire
sont synthétisés dans le tableau comparatif annexé. Ce tableau mentionne la
récapitulation de l’ancien état, le compte du nouvel état, les valeurs
passagères et les soultes.
3.7. VALEURS PASSAGERES
(...)
3.8. SERVITUDES ET AUTRES CHARGES,
ANNOTATIONS ET MENTIONS
(...)
3.9 FERME LOUP
L’attribution de la parcelle du nouvel état
N° 3343 à M. LOUP lui permet de déplacer son centre d’exploitation.
En cas de déplacement, le syndicat a la
responsabilité d’indemniser le propriétaire pour la valeur à neuf du bâtiment
agricole existant puisqu’il devrait reconstruire à ses frais un nouveau
bâtiment.
Les frais de démolition du hangar N° ECA
1148, les frais de déménagement de l’exploitation et les aménagements
extérieurs seraient également à la charge du syndicat.
Les montants relatifs à ces indemnités sont
figurés dans le devis résumé des travaux à charge du syndicat et mentionnés
dans le rapport technique sur le projet d’exécution."
Quant à la clé de répartition des
frais, le rapport de la commission de classification indique ce qui suit:
"6. CLE DE REPARTITION DES FRAIS
6.1. DEFINITION
Les principes de la répartition des frais
sont définis à l’article 44 de la loi sur les améliorations foncières (LAF)
Art. 44
1) Les propriétaires participent aux
frais, déduction faite des subventions, proportionnellement aux avantages
procurés à leurs fonds par les travaux collectifs et géométriques, suivant le
tableau dressé par la commission de classification. La commission de
classification peut répartir d’une manière distincte les frais provoqués par
des travaux réalisés sans subvention ou intéressant des parcelles ne donnant
pas droit aux subventions.
2) Pour les travaux privés, les frais
sont supportés en principe par les intéressés, déduction faite des subventions
éventuelles.
3) Les frais d’exécution sont
exigibles dès que la répartition des frais est définitive.
4) Il appartient à l’assemblée
générale de fixer les modalités de paiement, soit le délai de paiement, qui ne
peut être supérieur à cinq ans et le taux d’intérêt dû dès l’exigibilité.
En application de l’article 85p de la LAF,
seule la clé de répartition des frais fait partie de la présente enquête.
Ce sont les principes de calcul de la
répartition des trais qui sont soumis à l’enquête et non les coûts eux-mêmes.
La mise â l’enquête de la répartition des
frais elle-même, interviendra une fois la totalité des travaux d’équipement et
des travaux géométriques terminée. Ce sera la dernière enquête qui précédera la
dissolution du syndicat.
6.2. PRINCIPES
La péréquation financière a pour but de
répartir le montant des frais d’équipement et des autres frais (frais d’études,
d’urbanisme, de remaniement parcellaire, etc.). Chaque propriétaire est tenu de
participer aux frais du syndicat, proportionnellement aux avantages que ses
parcelles retirent de l’ensemble des travaux exécutés. De ce fait, la part à payer
par chacun est liée non seulement au coût des ouvrages, mais dépend également
de la potentialité de bâtir au nouvel état.
Pour établir cette répartition, la
commission de classification a défini les éléments de base suivants:
-    chaque critère de répartition est pointé au nouvel état
-    les différents critères sont pondérés en fonction des avantages
qu’ils apportent
-    s’agissant de terrain à bâtir, la répartition des frais est
fonction de la potentialité à bâtir.
Les principes suivants ont également été respectés:
-    la répartition est cohérente et évite notamment la double
taxation pour un même avantage procuré
-    la répartition est calculée selon les avantages retirés par
chaque parcelle au nouvel état, sans tenir compte de l’ancien état
-    les équipements ancien état ont été introduits dans les
soultes.
La commission de classification a réparti le
montant des frais des travaux collectifs du PPA et des autres frais uniquement
au nouvel état, compte tenu du fait que l’entier du périmètre est équipé, à
l’exception de la parcelle agricole N° 3343.
6.3. CRITERES RETENUS
Pour tenir compte des avantages procurés par
les travaux, la commission de classification a décidé de répartir les frais
selon les différents postes mentionnés ci-après.
1   Routes et accès
2.  Canalisations d’eaux claires
3.  Canalisations d’eaux usées
4.  Eau potable
5.  Services (gaz, électricité, téléréseau, téléphone)
6.  Aménagements paysagers
7.  Opérations foncières
Après avoir effectué une pesée des avantages
procurés aux propriétaires par les travaux, elle a défini les poids donnés à
chacun des postes.
Les 7 postes de répartition sont pondérés
dans une proportion proche de la part des coûts desdits postes par rapport au
coût total, tout en ne perdant pas de vue que les avantages reçus sont en principe
indépendants des montants dépensés pour les obtenir.
Pour les postes 1, 2, 3, 4 et 5, il est tenu
compte du fait que toutes les parcelles sont équipées. La répartition
s’effectue en prenant comme base la surface plancher, soit le CUS sauf pour le
poste 2 où le COS est pris en considération.
Le poste 6 est réparti par rapport au CUS et
le poste 7 en fonction des surfaces des parcelles nouvel état.
Pour tenir compte des distances depuis les
différents équipements, des zones d’influence ont été déterminées avec des
coefficients différents.
Le tableau ci-après donne la récapitulation
des différents éléments retenus pour la clé de répartition des frais.
6.4. TABLEAU DE LA CLE DE REPARTITION
Pour faciliter la compréhension de la clé de
répartition, la commission de classification a calculé une répartition
provisoire basée sur un coût estimatif fixé à 30 Mios.
Sur le tableau, les montants de chaque poste
et les montants totaux sont provisoires. Seuls les % figurés dans la dernière
colonne seront repris pour la répartition des frais définitive.
E.
Dans le nouvel état de propriété mis à l'enquête
par le syndicat, l'hoirie Barraud reçoit, dans la partie supérieure du
périmètre, 37 des 70 parcelles colloquées en zone de faible densité ainsi
qu'une des parcelles colloquées dans la zone attenante des habitations groupées,
soit au total 32 849,8 m².
L'hoirie Barraud a formé durant
l'enquête une opposition du 1er novembre 2010. Elle critiquait la prise en
compte tardive des mauvaises conditions géotechniques au sud du périmètre et du
traitement de la rétention d'eaux pluviales dans un bassin de rétention. Elle critiquait
l'estimation des terres et la répartition des nouvelles parcelles Ses
représentants ont été entendus par la Commission de classification le 21
décembre 2010 et le 10 mars 2011.  Elle demandait des explications sur les
relations contractuelles entre l'architecte Rivier et la commune de Bussigny.
La commission de classification a
statué sur cette opposition par décision du 17 novembre 2011. Elle a maintenu le
chapitre de l'hoirie Barraud tel qu'il avait été soumis à l'enquête publique.
La Commission de classification a
statué le même jour sur les autres oppositions déposées à l'enquête, notamment
sur celles du propriétaires Jacques Loup (dossier AF.2011.0004) et des
propriétaires Moret et Riccard (dossier AF.2011.0005).
F.
Par acte du 22 décembre 2011, l'hoirie Barraud a
recouru contre la décision de la Commission de classification en concluant à
son annulation et au renvoi à l'autorité intimée pour nouvelle décision.
Elle revient sur sa demande d'explications concernant l'architecte
Rivier, membre de la commission de classification. Elle conteste, pour
l'estimation de l'ancien état, l'utilisation d'un coefficient 1 pour la zone
agricole alors que la zone intermédiaire bénéficie d'un coefficient de 1,5. Elle
critique d'autres critères d'estimation (forme des parcelles, nuisances de
l'exploitation maraîchère). Elle conteste l'attribution des parcelles les plus
intéressantes à des tiers. Ellle se plaint que la péréquation lui fait perdre
40 % de sa surface.
L'hoirie a
également
recouru contre la décision du département cantonal du 3 novembre 2011
approuvant préalablement le plan partiel d'affectation Bussigny Ouest (dossier
AC.2011.0325).
Jean-Claude Moret et Jean-Pierre
Riccard ont également recouru contre les décisions relatives au PPA
Bussigny-Ouest (dossier AC.2011.0335) et contre la décision de la Commission de
classification du Syndicat d'améliorations foncières (dossier AF.2011.0005).
Jacques Loup en a fait de même
(dossiers AC.2011.0336 et AF.2011.0004).
Les parties à ces diverses
procédures ont été informées le 19 janvier 2012 qu'elles pouvaient consulter
tous les autres dossiers ainsi que les pièces communes à chacun d'eux.
G.
La Commission de classification a déposé le 22
février 2012 son dossier ainsi que sa réponse au recours sous la forme du
document habituel "Renseignements pour le Tribunal cantonal".
Par lettre du 17 février 2012, le
Service du développement territorial (pour le département intimé) a renoncé à
se déterminer et s'en est remis à justice quant au PPA litigieux.
En date du 12 avril 2012,
l'autorité communale a déposé une réponse commune aux trois recours concernant
le PPA litigieux.
L'autorité communale a été invitée
à compléter son dossier. Le département intimé, par le SDT, a été invité à se
déterminer sur les exigences en matière de densité, ainsi que sur leur
caractère contraignant, selon le Plan directeur cantonal dans sa version du 1er
août 2008 et dans sa version actuelle. Les déterminations du SDT sur ce point,
du 2 novembre 2012, seront reprises dans les considérants dans la mesure utile,
de même que les déterminations du conseil de l'hoirie Barraud du 9 novembre
2012 ainsi que celle du conseil des recourants Moret et Riccard du 4 décembre
2012.
H.
Le tribunal a tenu deux audiences,
celles-ci étant publiques pour tous les recourants, informés qu'ils
pouvaient consulter tous les dossiers,
selon le
programme suivant :
Mercredi   21 novembre 2012      AC.2011.0336
et AF.2011.0004 (Jacques LOUP)
Ont participé à cette audience: le recourant
Jacques Loup accompagné de son épouse Françoise Loup, assistés de l'avocat
Jean-Marc Schlaeppi; le conseiller municipal Jean-Daniel Luthi, assisté de
l'avocat Jean-Michel Henny; pour la commission de classification, Jacques-Yves
Dériaz, président, accompagné du géomètre Daniel Mosini, et d'Éric Comte; pour
le SDT, Marie-Christine Aubry, division aménagement communal, et Guy Gilliand,
division améliorations foncières; les recourants Jean-Claude Moret et Jacques
Barraud.
Lundi         10 décembre 2012      AC.2011.0325
et AF.2011.0006 (hoirie BARRAUD)
AC.2011.0335 et AF.2011.0005 (MORET RICCARD),
Ont participé à cette audience: Jacques
Barraud, et Olivier Briner, assistés de l'avocat Marc-Etienne Favre;
Jean-Pierre Riccard, Jean-Claude Moret et Delphine Blaylé, assistés de l'avocat
Denis Bettems ; les recourants Jacques et Françoise Loup; les représentants des
autorités déjà nommées.
A l'audience du 21 novembre 2012,
la représentante du Service du développement territorial a été interpellée au
sujet de la zone d'habitation liée à l'exploitation agricole; elle confirmé
qu'une autorisation cantonale n'y serait pas nécessaire; la zone sert à
satisfaire le recourant Loup mais il ne s'agirait pas d'y construire une villa.
Interpellée au sujet du lien avec l'exploitation agricole et en particulier
avec le bétail bovin, elle a expliqué que si le recourant devait ne plus avoir
de bétail, l'art. 26 entraîne qu'il ne pourrait pas construire de logement. Le
tribunal a constaté lors de cette audience du 21 novembre 2012 que l'art. 39 du
règlement du PPA se réfère à un plan 04 qui ne figure pas dans le document
approuvé par le département.
A l'audience du 10 décembre 2012,
la commission de classification a indiqué que les estimations ressortaient du
document d'enquête "Plan d'estimation des terrains de l'ancien et du
nouvel état"; il s'agit d'une document de synthèse dont le détail ressort
de deux cahiers "Critères de taxation nouvel état" et "Critères
de taxation ancien état"; ces deux derniers documents ne figuraient pas au
dossier d'enquête mais la commission les a finalement versés au dossier à
l'audience; ils contiennent, l'un pour l'ancien état, l'autre pour le nouvel
état, des plans en couleurs qui localisent l'effet et désignent l'intensité de
chacun des critères d'estimation. A l'audience du 10 décembre 2012, le conseil
de l'hoirie Barraud a produit copie d'un document du 24 août 2005 (Sondage et
étude géotechnique, du bureau Géotechnique appliquée Dériaz GADZ) relatif aux
sondages effectués dans la partie inférieure du périmètre. Le recourant Barraud
s'est plaint de ce que même en sa qualité de président du comité de direction,
il n'avait pas été tenu au courant de ces éléments. Le conseil des recourants
Moret et Riccard a versé au dossier une lettre du conseil de la commune du 7
décembre 2012 adressée aux conseils respectifs des trois recourants. Cette
lettre fait état du risque d'une restriction des possibilités de bâtir dans le
périmètre en raison du projet de contournement autoroutier de Morges et du
risque d'abandon du projet par le conseil communal si celui-ci devait être
saisi à nouveau.
En raison des explications et
pièces fournies en audience par les représentants de l'autorité communale et du
syndicat, l'instruction a été complétée après l'audience. Invitée a déposé des
déterminations reprenant ses explications orales lors de la première audience,
l'autorité communale a fourni le 7 décembre 2012 des explications et des pièces
sur les accès au périmètre et le sort du chemin de la Tatironne, ainsi que sur
un bâtiment scolaire invoqué par les recourants Moret et Riccard. La commission
de classification a fourni le 12 décembre 2012 par courriel des explications et
des pièces sur l'estimation des terres, à savoir les deux cahiers contenant les
critères de taxation ainsi que le plan d'estimation des terrains de l'ancien et
du nouvel état (qui constitue la pièce 5 du dossier d'enquête). Ces documents
électroniques ont été retransmis par voie électronique aux avocats des parties.
Interpellé par le tribunal en raison de moyens également soulevés dans le
dossier AC.2012.0277 (recours Jacques Loup, permis de construire dans le plan
de quartier voisin "En Jonchets"), le Service du développement
territorial, en coordination avec le Service des routes, a fourni des
explications du 28 janvier 2013 sur les accès et le sort du chemin de la
Tatironne.
Ont encore procédé : les recourants
Moret et Ricard par lettre du 14 janvier 2013, le recourant Jacques Loup par
lettre du 15 janvier 2013, l'hoirie Barraud par lettre du 28 janvier 2013, la
commission de classification par lettre du 12 mars 2013.
Le conseil de la commune a suggéré
la tenue d'une nouvelle audience, à laquelle se sont opposés les conseils de
l'hoirie Barraud et des recourants Moret et Riccard.
Les dernières écritures du
recourant Jacques Loup du 17 avril 2013 et de l'autorité communale du 18 avril
2013 ont été communiquées à toutes les parties avec un délai pour ultime
déterminations au 27 mai 2013.
Le tribunal a délibéré à huis clos
et approuvé la rédaction du présent arrêt.
Considérant en droit
1.
S'agissant de l'architecte membre de la
commission de classification et de ses relations avec la commune du Bussigny, l'hoirie
recourante se contente de demander des explications sans prendre de
conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer à ce sujet.
2.
De manière générale, le remaniement parcellaire
est régi par l'art. 55 al. 1 de la loi sur les améliorations foncières du 29
novembre 1961 (LAF; RSV 913.11) qui prévoit ce qui suit :
"Les règles suivantes sont applicables
pour la répartition des terres :
a) Chaque propriétaire doit recevoir, autant
que possible, en échange des biens-fonds qu'il doit abandonner, des terrains de
même nature et de même valeur. Si un propriétaire ne reçoit pas l'équivalent du
terrain cédé, la différence en plus ou en moins est compensée par une soulte en
argent.
b) Les terres doivent être regroupées d'une
manière intensive.
c) Les nouveaux biens-fonds doivent, autant
que possible, être de forme régulière et avoir accès à un chemin au moins.
d) Si, exceptionnellement, après remaniement
parcellaire, un domaine subit une moins-value, la commission de classification
offre à son propriétaire une compensation en terrain ou à celui-ci une
indemnité équitable en argent.
(…)"
Comme le rappelle l'arrêt
AF.2004.0003 du 5 juillet 2005, le Tribunal fédéral a jugé que selon le
principe de la compensation réelle - ou de l'équivalence - qui régit la
confection du nouvel état de propriété dans les remaniements parcellaires, les
propriétaires intéressés à une telle entreprise ont une prétention à recevoir
dans la nouvelle répartition des terrains équivalant, en quantité et en
qualité, à ceux qu'ils ont cédés, pour autant que le but du remaniement et les
nécessités techniques le permettent (ATF 122 I 120 consid. 5 p. 127; 119 Ia 21
consid. 1a p. 24/25 et les arrêts cités). S'agissant d'un remaniement agricole
touchant aux bases mêmes de l'existence d'une exploitation, l'autorité doit
tenir compte non seulement de l'emplacement des terres, de leur nature et de
leur qualité, mais aussi de l'organisation de l'entreprise et de ses
particularités (ATF 119 Ia 21 consid. 1a p. 24/25). L'autorité doit rechercher
toutes les solutions objectivement concevables pour résoudre les difficultés
techniques susceptibles de compromettre la mise en oeuvre du principe de la
compensation réelle (ATF 119 Ia 21 consid. 1a p. 24/25). Si elle aboutit à la
conclusion que des désavantages sérieux découlent de l'attribution prévue,
l'autorité doit examiner s'il est techniquement possible de l'améliorer par des
changements appropriés; elle doit aussi considérer la situation des autres
membres du syndicat et contrôler que la répartition des avantages et des
inconvénients s'est faite de manière équitable (ATF 95 I 522 consid. 4 et 7d p.
523-525). Cette exigence découle aussi du droit à l'égalité de traitement (art.
8 Cst.). Celui-ci, qui n'a en général qu'une portée restreinte en matière
d'aménagement du territoire (cf. ATF 118 Ia 151 consid. 6c p. 162; 116 Ia 193
consid. 3b p. 195; 114 Ia 254 consid. 4a p. 257 et les arrêts cités; récemment 1C_268/2013
du 25 septembre 2013), pèse plus lourd dans le domaine des améliorations
foncières, où les investissements des collectivités publiques créent des
plus-values substantielles (ATF 119 Ia 21 consid. 1b p. 25/26; 105 Ia 324
consid. 2c p. 326; 95 I 522 consid. 4 p. 524). Le droit à l'égalité est
toutefois réduit en tant que, selon le cours ordinaire des choses, il est
rarement possible d'assurer à chacun des propriétaires touchés une participation
proportionnellement égale à l'enrichissement collectif. Il suffit que les
disparités relevées à l'issue de la confection du nouvel état ne soient pas
manifestes ou choquantes (ATF 119 Ia 21 consid. 1b p. 25/26; 105 Ia 324 consid.
2c p. 326/327). S'il apparaît que la situation faite à un propriétaire dans le
nouvel état n'est pas totalement insoutenable, mais qu'elle est pourtant
clairement insatisfaisante, parce que l'autorité a omis des éléments essentiels
dans la confection du nouvel état (par exemple, les particularités de
l'exploitation) ou parce qu'elle a négligé d'utiliser tous les moyens
techniques à disposition pour améliorer cette situation, la décision cantonale
doit alors être annulée pour arbitraire (ATF 105 Ia 324 consid. 1b p. 326; dans
l'arrêt G., paru aux ATF 119 Ia 21 consid. 1b p. 26).
3.
Le remaniement parcellaire soumis à péréquation
réelle prévu par les statuts du Syndicat AF de Bussigny-Ouest est régi par les
art. 98b à 98d LAF. L'art. 98b al. 2 LAF prévoit, sous réserve des art. 98c et
98d, l'application par analogie des règles relatives au remaniement de
terrain à bâtir (art. 81 à 93a LAF), lui-même soumis
par analogie, en vertu de l'art. 85n LAF qui réserve les art. 85o à 93 LAF, aux
règles régissant le remaniement parcellaire agricole (art. 52 ss LAF,
particulièrement art. 55 à 73 LAF). Le remaniement parcellaire soumis à
péréquation réelle est prévu pour l'hypothèse de l'adoption initiale d'une zone
agricole en corrélation avec l'adoption d'une zone à bâtir (art. 53 al. 2 LATC)
ou pour celle où une zone précédemment inconstructible (en particulier la zone
intermédiaire, art. 51 al. 3 LATC) est affectée à la construction. Les mesures
d'aménagement du territoire et les mesures de remaniement parcellaire doivent
être coordonnées et l'approbation du plan d'affectation peut être subordonnée
au remaniement parcellaire (art. 55 al. 1 et 2 LATC; v. ég. art. 4 LAF).
a) L'estimation des biens-fonds
dans le cadre d'un remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle est
régie par l'art. 86 al. 1 LAF dont la teneur est la suivante :
"Art. 86 -
Estimation des immeubles
1
Lorsque
la réglementation en matière de construction est différente dans l'ancien et
dans le nouvel état de propriété, les immeubles font l'objet d'une double
estimation.
a.       les immeubles de l'ancien état de propriété sont taxés en
fonction notamment de leur situation, de leurs équipements (accès, égouts,
alimentation en eau, énergie), de leur forme, de leur topographique, des
dispositions en vigueur réglementant les constructions et des possibilités
objectives de construire dans un proche avenir.
b.       une fois l'emplacement des ouvrages collectifs connu, la
commission de classification procède à une nouvelle estimation des immeubles
selon les mêmes critères, mais compte tenu de la nouvelle réglementation."
Comme le rappelle les arrêts
AF.2009.0002 et AF.2009.0003 du 3 janvier 2013, le Tribunal fédéral a déjà eu
l'occasion de constater qu'en sus des opérations ordinaires d'un remaniement
parcellaire, la péréquation réelle consiste en une redistribution des terres
connexe à la délimitation ou à l'extension de la zone à bâtir, tendant à
réaliser l'égalité de traitement des propriétaires. Les terres à l'ancien état
sont estimées selon leur valeur avant l'établissement du plan d'affectation, en
tenant compte notamment de leur rendement agricole, de leur équipement éventuel
et des possibilités objectives de bâtir dans un proche avenir; pour la
confection du nouvel état, elles sont estimées à nouveau, à leur valeur d'après
le statut qui leur est conféré par le plan. Chaque propriétaire reçoit des
parcelles en zone à bâtir ou en zone agricole, en proportion de la valeur de
l'ancien état de propriété. La double estimation des terres entraîne que la
plus-value des surfaces classées en zone à bâtir ne profite pas seulement aux
propriétaires de ces surfaces à l'ancien état, mais qu'elle est au contraire
répartie entre tous les propriétaires du périmètre, quel que soit l'emplacement
de leurs parcelles à l'intérieur de celui-ci. Le remaniement à péréquation
réelle constitue un exemple des régimes de compensation que les cantons peuvent
instituer conformément à l'art. 5 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du
territoire (ATF 1P.438/2000 du 15 mai 2001; ATF 122 I 120 consid. 3 p. 124).
Ainsi, la péréquation réelle permet
de répartir entre les différents propriétaires l'augmentation de valeur due au
transfert d'une partie du périmètre du syndicat en zone constructible. C'est
pourquoi l'art. 86 LAF prévoit une double estimation, la première à l'ancien état,
la seconde au nouvel état. L'augmentation de valeur calculée sur l'ensemble des
surfaces comprises dans le syndicat est prise en compte par un facteur de
multiplication ("coefficient de péréquation") qui augmente la
prétention de tous les propriétaires.
b) Il faut souligner que dans le
cas du syndicat de Bussigny-Ouest, le coefficient de péréquation est
particulièrement élevé puisqu'il atteint 11,7. Cela tient au fait que les zones
inconstructibles (agricole ou intermédiaire) couvrant jusqu'ici le périmètre du
syndicat disparaissent presque entièrement (sous réserve de la zone agricole de
l'exploitation du propriétaire Jacques Loup) pour céder la place à des zones à
bâtir ou à leurs surfaces annexes. Par comparaison, le coefficient de
péréquation était beaucoup plus faible dans d'autre syndicats puisqu'il était de
2,46 dans le Syndicat des Fourches (AF.2009.0002 et AF.2009.0003 du 3 janvier
2013 déjà cités) et du même ordre dans le cadre du Syndicat d'améliorations
foncières du Mont-sur-Lausanne (v. p. ex. AF.1999.0005 du 2 juin 2000).
4.
Dans un grief d'ordre général, l'hoirie
recourante soutient que ses parcelles se trouvent dans une zone idéale pour le
développement de l'habitat mais qu'elles sont dévalorisées pour limiter ses
droits dans le nouvel état et permettre d'attribuer à d'autres propriétaires du
terrain sur l'emprise de sa parcelle 1822, la mieux placée du secteur. Ses
voeux ne sont pas pris en considération et elle ne retrouve pas ses parcelles
initiales dont les plus intéressantes sont attribuées à des tiers. L'hoirie se
verrait attribuer des parcelles isolées, ne permettant pas la construction de
bâtiments mitoyens.
L'hoirie
recourante semble ne pas avoir compris le principe de la péréquation réelle qui
vise précisément à éviter que la plus-value provoquée par le passage en zone à
bâtir ne profite qu'aux seuls propriétaires dont le terrain présente l'avantage
de se situer dans la partie du périmètre qui devient constructible ou qui le
devient le plus densément. Le cas de Bussigny est d'ailleurs particulier. D'après
les exemples connus du tribunal, la péréquation réelle englobe le plus souvent un
vaste périmètre dont seule une partie devient constructible et c'est la
plus-value de cette partie-là qui est répartie sur l'ensemble des
propriétaires. À Bussigny au contraire, c'est la totalité du périmètre (sous la
seule réserve d'une parcelle agricole attribuée à l'agriculteur Jacques Loup)
qui échappe désormais au régime des terrains situés en dehors de la zone à
bâtir. Ce périmètre qui devient constructible engendre un coefficient de
péréquation particulièrement élevé de 11,7.
Le tribunal constate à cet égard qu'au
vu des documents d'enquête et des modifications apportées à la situation du
propriétaire Jacques Loup par la décision correspondante de la Commission de
classification, la situation des différents recourants se présente de la
manière suivante pour ce qui concerne l'ancien et le nouvel état, le tableau
comparatif et la répartition des frais:
Loup
hoirs
Barraud
Moret
Moret-Riccard
Total
Moret-Riccard
Valeur foncière AE
742'775
697'444
103'466
240'254
343'720
Valeur
foncière après péréquation
8'690'470
8'160'099
1'210'548
2'810'977
4'021'525
Prétention
(avec équipmt et val pass.)
8'699'905
8'179'227
1'214'805
2'815'367
4'030'172
Valeur
foncière NE
8'680'881
8'524'423
1'215'493
2'909'216
4'124'709
Valeur totale NE (y c. équipmt et val pass.)
8'433'120
8'288'394
1'214'761
2'905'374
4'120'135
Soulte
-266'785
109'167
-44
90'007
89'963
Répartition
des frais
4'210'352
3'158'509
582'308
1'372'367
1'954'675
On constate ainsi que l'effet du
coefficient de péréquation consiste en ceci que la valeur foncière de l'ancien
état est multipliée par 11,7 pour déterminer la prétention foncière (en
l'espèce 697'444 x 11,7 = 8'160'099 pour l'hoirie Barraud). Pour tous les
recourants, l'importante plus-value résultant de l'attribution du nouvel état
n'est qu'en partie absorbée, pour un peu moins de la moitié, par la répartition
des frais.
Le tribunal relève en outre que
l'estimation du nouvel état reproduite ci-dessus est fondée sur les valeurs
d'échange retenues par la commission de classification pour établir le nouvel
état et le tableau comparatif. Ces valeurs s'échelonnent, selon le rapport
d'enquête de la commission de classification, entre 205 fr/m² pour la zone
d'habitation individuelle et 369 fr/m² au maximum pour la zone d'habitations
collectives. A la connaissance du tribunal, ces valeurs d'échange sont
nettement inférieures à la valeur du marché.
Il résulte de ce qui précède qu'à
première vue en tout cas, l'application du principe de la compensation réelle
et la mise en oeuvre de la péréquation réelle sont conformes aux principes
rappelés ci-dessus.
5.
Pour ce qui concerne l'estimation des terres à
l'ancien état, l'hoirie recourante conteste, dans son recours du 22 décembre
2011, le rapport de 1 / 1,5 retenu pour les valeurs respectives de la zone
agricole et de la zone intermédiaire; elle revendique un ratio de 1 / 1 en
faisant valoir que le délai de l'art. 53 al. 3 LATC est aujourd'hui échu. Dans
ses déterminations du 28 janvier 2013, elle ajoute que l'amplitude de 10
attribuée au critère no 1 "affectation" est excessive par rapport aux
autres critères, d'un poids de 2 pour la vue et le dégagement tandis que les
autres critères ont une amplitude inférieure à 1. En outre, les critères de
moins-values aurait une amplitude insuffisante alors qu'ils influencent autant
si ce n'est plus la constructibilité du terrain.
a) L'hoirie recourante aurait
effectivement avantage à ce que dans l'ancien état, la zone agricole soit
estimée à la même valeur que la zone intermédiaire. En effet, ses deux vastes
parcelles se trouvent dans la partie supérieure du périmètre dont la plus
grande partie est colloquée en zone agricole, seule étant colloquée en zone
intermédiaire une étroite bande qui borde l'Est la zone de villas existante.
I Il résulte du rapport de la
Commission de classification qu'aux yeux de cette autorité, la valeur du marché
justifie une différence de taxation entre la zone agricole et la zone intermédiaire,
mais que la différence entre les deux zones doit être atténuée du fait que la
zone agricole inclue dans le périmètre facilite la réalisation du PPA, d'où le
rapport entre la valeur de la zone intermédiaire et celle de la zone agricole
que la commission de classification fixe à 1,5. La valeur de base (critère no 1
- affectation) est donc de 10 fr./m²  pour la zone agricole et de 15 fr./m²
pour la zone intermédiaire.
L'art. 53 al. 3 LATC prévoit ce qui
suit :
"
3
Les zones agricoles et
viticoles ne peuvent être modifiées avant un délai de vingt-cinq ans dès leur
approbation par le département, sauf dérogations exceptionnelles accordées par
celui-ci. Pour les zones agricoles et viticoles conformes à la présente loi et
approuvées avant son entrée en vigueur, le délai part de cette approbation.
L'octroi d'une dérogation peut être subordonné à la condition que la commune
impose une péréquation réelle au sens de l'alinéa 2.
Dans le système instauré par la
loi, la zone agricole est en principe bloquée pour 25 ans tandis que la zone
intermédiaire peut être affectée à la construction (cette affectation peut être
subordonnée, précisément, à un remaniement parcellaire soumis à péréquation
réelle, art. 51 al. 3 LATC). Il en résulte que du point de vue économique, la
zone intermédiaire, en raison de l'expectative de constructibilité qu'elle
recèle, possède en général une valeur supérieure à celle de la zone agricole.
C'est pourquoi l'art. 86 LAF prévoit de tenir compte non seulement d
es dispositions en vigueur réglementant les constructions
(c'est-à-dire de la constructibilité - inexistante - des zones agricoles et
intermédiaires) mais aussi des possibilités objectives de construire dans un
proche avenir, ce qui permet de tenir compte de l'expectative de constructibilité
de la zone intermédiaire.
Pour ce qui concerne l'ampleur de
la différence de valeur entre la zone agricole et la zone intermédiaire, la
décision de la commission de classification du 17 novembre 2011 expose que
d'après les renseignements obtenus de différents services de l'État, le rapport
est plutôt de 1 à 2, voire de 1 à 4. Ces chiffres paraissent faibles car à la
connaissance du tribunal, les prix rencontrés en pratique révèlent l'existence
d'une différence bien plus élevée.
Les recourants soutiennent en somme
que la Commission de classification aurait dû aller encore plus loin dans
l'atténuation et faire totalement abstraction de toute différence de valeur.
Ils font valoir à cet égard que le délai de 25 ans est échu et que le
département cantonal admet l'octroi d'une dérogation au délai de 25 ans. Le
tribunal juge qu'on ne peut pas les suivre sur ce point. Même si l'on se trouve
en l'espèce dans un secteur où la pression tendant à l'urbanisation ne se
heurte pas aux restrictions imposées à la création de nouvelles zones à bâtir
dans l'arrière-pays, la commission de classification a déjà atténué très
fortement la différence habituelle de valeurs entre la zone agricole et la zone
intermédiaire. Le rapport de 1 à 1,5 qu'elle a adopté ne procède pas d'un abus
du pouvoir d'appréciation.
b) Pour ce qui concerne l'amplitude
de 10 attribuée au critère no 1 "affectation", il faut bien voir
qu'il s'agit de la composante principale de l'estimation, c'est-à-dire en somme
du prix de base déterminant l'estimation du nouvel état. Ainsi, avant
qu'interviennent les autres critères dont l'amplitude est effectivement
moindre, ce prix de base est de 10 fr. Fr. / m² pour la zone agricole et de 15
fr. / m² pour la zone intermédiaire. Pour le surplus, le tribunal constate que
le rapport de la commission de classification, cité ci-dessus, fait apparaître
que l'amplitude (positive ou négative) de la plupart des critères est limitée
(entre 0,5 et 2) tandis que que pour les critères relatifs au secteur de
protection des eaux et au sous-sol, la moins value peut aller jusqu'à -4 ou -5.
Le poids supérieur accordé à ses deux derniers critères paraît justifié en
regard de leur influence sur les possibilités de construire ou sur le coût des
constructions. On ne voit pas que le rapport ainsi arrêté entre les critères
d'estimation soit constitutif d'un déséquilibre. En l'absence d'un abus du
pouvoir d'appréciation de la commission de classification, il n'y a pas lieu de
modifier la décision attaquée.
6.
Selon les déterminations du 28 janvier 2013 de l'hoirie
recourante, le critère numéro 3 (vue et dégagement) dont le poids est de 2 à
l'ancien état et de 80 au nouvel état, devrait avoir un poids bien plus élevé
dans l'ancien état, d'au moins 40, s'agissant d'un terrain en zone agricole
mais appelé par sa localisation à passer tôt ou tard en zone à bâtir.
Il est exact, comme le relèvent les
recourants, que le critère de la vue et du dégagement n'a qu'une amplitude de 2
dans le nouvel état alors que pour l'estimation du nouvel état, le même critère
prend une amplitude de 80. Cependant, les recourants perdent de vue que dans l'ancien
état, l'amplitude de 2 s'appliquent à une valeur de base de 10 fr. / m² (en
zone agricole) tandis que dans le nouvel état, l'amplitude de 80 influences la
valeur de base du terrain au nouvel état, qui est bien supérieure (en
l'occurrence 205 fr./m² pour la zone d'habitation individuelle où l'hoirie
recourante reçoit 37 parcelles).
Dans la décision attaquée, la
commission de classification relève que dans le nouvel état, le critère de la
vue et du dégagement tient compte des possibilités de construire selon la
nouvelle réglementation. Il y a rien à redire dans cette différenciation. En
effet, la vue dont bénéficient des terrains cultivés n'a guère d'importance
tandis qu'elle prend une valeur importante si elle bénéficie à des bâtiments
d'habitation.
7.
S'agissant du critère numéro 6 (forme des
parcelles), l'hoirie recourante se plaint dans son recours que la commission de
classification n'a pas répondu à ce griefs formulés dans son opposition. Dans
sa réponse au recours, la Commission de classification explique que ce critère
à une très faible influence à l'ancien état et qu'il ne concerne que quatre
petites parcelles, toutes les autres ayant une largeur supérieur à 14 m.
Le tribunal constate ainsi que même si les deux parcelles de l'hoirie
recourante sont de très grande dimension, on ne voit pas ce que pourrait lui
apporter une modification de l'estimation de l'ancien état consistant en ceci
que le critère de la forme défavorable serait étendu à quelques parcelles de
plus.
8.
Relevant que la commission de classification
tient compte des nuisances dues au secteur de La Plannaz où se trouve une
buvette, l'hoirie recourante conteste l'absence d'un critère lié aux nuisances
d'une exploitation agricole dans le périmètre sud et au fait que cette activité
sera déplacée au nord.
L'exploitation agricole en question
est celle du recourant Jacques Loup. On ne voit pas qu'on puisse considérer sa
présence dans la partie inférieure du périmètre comme une moins-value pour le
terrain environnant qui pour l'essentiel est actuellement exploité par
l'agriculteur en question. Quant au déplacement de cette exploitation agricole
sur la parcelle agricole qui constitue l'extrémité Nord du périmètre du syndicat,
il faut d'abord signaler que suite au recours de l'agriculteur Jacques Loup
attributaire de cette parcelle, le tribunal constate dans l'arrêt AC.2011.0336
de ce jour que la portion de cette parcelle colloquée en "zone
d'habitation liée à l'exploitation agricole" est contraire au droit
fédéral et qu'elle doit être supprimée, la totalité de la surface de la
parcelle devant être colloquée en zone agricole. Pour le surplus, la
construction d'installations agricoles sur cette parcelle serait soumise aux règles
ordinaires sur les constructions hors des zones à bâtir. En outre, dans sa
réponse au recours, la commission de classification attire à juste titre
l'attention sur la distance minimale (en l'espèce 56 m, d'ailleurs reportée sur
le plan partiel d'affectation) qui doit être respectée, conformément aux normes
habituelles, entre les habitations et le secteur où sont détenus des animaux.
Il n'y a pas matière à indemnisation pour des nuisances provenant d'une
éventuelle exploitation agricole.
9.
Vu ce qui précède, tous les griefs soulevés par
l'hoirie Barraud doivent être rejetés. Il y a donc lieu de maintenir la
décision attaquée. L'arrêt sera rendu aux frais des recourants, qui n'ont pas
droit à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission de classification
du Syndicat d'amélioration foncière de Bussigny-Ouest du 17 novembre 2011 est
maintenue.
III.
Un émolument de 2500 (deux mille cinq cents) fr.
est mis à la charge des recourants.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens
Lausanne, le 11 novembre 2013
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.