vd_omni · FO.1992.0009 · 1992-09-15 · fr

WINGATE Robert | Point de départ de l'oblig. d'aliéner. Contrat de vente à terme entre le de cujus et des tiers. Le délai de 2 ans se calcule dès l'échéance de ce contrat (1995) ou, avant, dès le jour où les parties ne sont plus liées.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.09.1992 FO.1992.0009

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET
du 15 septembre 1992
________
sur le recours interjeté par
Robert
WINGATE
, domicilié en Grande-Bretagne, représenté par le notaire
Pierre-André Visinand, place Bel-Air 6, à 1260 Nyon,
contre
le prononcé de la Commission foncière,
section II, du 21 janvier 1992, assortissant l'autorisation d'acquérir un
immeuble hérité de l'obligation de l'aliéner dans les deux ans à compter de
l'acquisition.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
S. Pichon, assesseur
D. Malherbe, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Werner
Bürgelin, de nationalité suisse, est décédé le 15 juin 1991. Il était
propriétaire des parcelles nos 565, 597, 598 et 723 de la commune de
Crans-près-Céligny. Les surfaces de ces différentes parcelles sont comprises
entre 655 et 1051 m2. Sur chacune d'elles est construite une habitation.
1. La
parcelle no 565 faisait l'objet d'un bail à loyer en faveur de M. et Mme
Lindqvist, arrivé à échéance le 14 juillet 1992. Celle portant le no 597 est
louée à M. et Mme Carter; leur bail arrive à échéance le 31 janvier 1993.
Werner Bürgelin occupait l'habitation sise sur la parcelle no 598.
2. Quant à
la parcelle no 723, elle fait l'objet d'un bail à loyer conclu le 13 juin 1991
entre Werner Bürgelin et les époux Bark, dont l'échéance a été fixée au 31
juillet 1995. En outre, par acte de vente à terme et droit d'emption du 13 juin
1991, notarié Pierre-André Visinand, Werner Bürgelin s'est également engagé à
vendre la parcelle précitée à Stanley et Barbara Bark au prix de Fr. 900'000.-,
somme sur laquelle les acheteurs ont d'ailleurs déjà versé certains acomptes.
Il convient d'extraire ce qui suit de cet acte :
"[...]
7. La prise de possession et l'entrée en
jouissance, de même que le transfert des risques, en tant que propriétaire,
auront lieu le jour de la signature de la réquisition de transfert.
[...].
12. Sous réserve :
- de l'accomplissement des conditions prévues sous chiffre 13 (treize)
ci-dessous,
- de la possibilité laissée aux acheteurs de se délier du présent contrat selon
article 15 (quinze) ci-dessous,
la présente vente à terme et ferme et définitive, aucune partie ne pouvant se
délier de ses engagements.
13. L'exécution de la présente vente est
subordonnée à la réalisation des conditions cumulatives suivantes :
- obtention par le vendeur de l'autorisation de vendre l'immeuble ci-dessus, au
sens de l'arrêté fédéral concernant un délai d'interdiction de revente des
immeubles non agricoles du 6 octobre 1989. Dite autorisation est délivrée par
la Commission foncière, section III à Lausanne.
[...].
- obtention par les acheteurs du droit d'acquérir au sens de la loi fédérale
sur l'acquisition des personnes domiciliées à l'étranger.
[...].
14. Si ces conditions ne sont pas réalisées
le 30 octobre 1991 (refus des autorisations ou non décision des autorités), le
présent acte sera caduc et non avenu, les parties étant déliées de tous
engagements l'une envers l'autre, sans indemnité.
[...].
15. Les acheteurs peuvent en tous temps se
délier du présent contrat, par envoi d'une lettre recommandée et versement au
vendeur d'une indemnité forfaitaire de Fr. 100'000.-. [...].
La présente vente sera alors caduque et les parties seront déliées de tous
engagements l'une envers l'autre résultant du présent contrat; le droit
d'emption devra être radié au Registre foncier.
16. Sous réserve de l'accomplissement des
conditions fixées sous chiffre 13 (treize) ci-dessus, la signature de la
réquisition de transfert pourra être fixée comme suit :
a) Les acheteurs pourront exiger la signature de la réquisition de transfert en
tout temps, mais au plus tard pour le 28 juillet 1995, moyennant préavis de 90
jours adressée par lettre recommandée au vendeur;
b) le vendeur pourra requérir la signature de
la réquisition de transfert pour le 28 juillet 1995, moyennant préavis de 90
jours adressée par lettre recommandée aux acheteurs.
[...].
18. Si le vendeur faisait régulièrement
défaut après avoir été régulièrement convoqué selon article 16 (seize)
ci-dessus, il devrait aux acheteurs une indemnité de Fr. 100'000.- à titre de
clause pénale au sens des articles 160, alinéa 2, et 163 CO, les acheteurs pouvant
exiger à la fois que le contrat soit exécuté et la peine acquittée.
Si les acheteurs font défaut après avoir été régulièrement convoqués, ils
devraient au vendeur une indemnité forfaitaire de Fr. 100'000.- et les parties
seraient alors déliées de tous engagements résultant du présent contrat. Le
droit d'emption devrait alors être radié au Registre foncier.
19. Si aucune des parties n'a requis la
signature de la réquisition de transfert pour le 28 juillet 1995 au plus tard,
le présent acte sera caduc et les parties seront déliées de tous engagements
résultant du présent contrat. [...].
Le droit d'emption devra être radié au Registre foncier.
23. Pour garantir les droits des acheteurs,
le vendeur concède à Stanley et Barbara Bark, qui acceptent, un droit d'emption
sur le feuillet 723 de Crans.
Ce droit est concédé aux conditions suivantes :
Prix : Fr. 900'000.-.
Acompte total à verser : Fr. 100'000.-.
Paiement du solde du prix de vente :  en totalité le jour de la
signature de la réquisition de transfert.
Echéance du droit et de son annotation : le 30 septembre 1995.
[...]."
B.                            Werner
Bürgelin est décédé le 15 juin 1991 en laissant pour seul héritier Robert
Wingate, héritier institué. Ce dernier, de nationalité britannique et domicilié
en Angleterre, est donc devenu propriétaire des parcelles nos 565, 597, 598 et
723 de la commune de Crans-près-Céligny.
C.                            Agissant par
l'intermédiaire du notaire P.-A. Visinand, à Nyon, Robert Wingate a requis le
13 décembre 1991 de la CF II l'autorisation d'acquérir les parcelles précitées
de la commune de Crans, précisant dans le cadre de cette requête au sujet de
celle portant le no 723 que les deux conditions prévues par l'art. 13 du
contrat de vente étaient réalisées, de sorte que la vente à terme était
toujours en vigueur.
D.                            Par décision
du 21 janvier 1991, la CF II a autorisé Robert Wingate à acquérir les quatre
biens-fonds précités en l'obligeant toutefois à les aliéner dans les deux ans à
compter de l'acquisition.
E.                            Par acte daté
du 17 février 1992, Robert Wingate a interjeté recours contre cette décision.
Il ne conteste pas la décision de la CF II relative aux parcelles nos 565, 597
et 598. En revanche, concernant la parcelle no 723, il requiert que le délai de
deux ans prévu pour l'aliénation de cet immeuble commence à courir dès
l'échéance du contrat de vente à terme et droit d'emption instrumenté le 13
juin 1991 par le notaire Visinand. Les moyens invoqués à l'appui de son recours
seront examinés plus loin en tant que de besoin.
Par
ailleurs, le recourant a effectué dans le délai qui lui a été imparti à cet
effet l'avance de frais requise par Fr. 2'500.-.
F.                            Le Tribunal
administratif a siégé à huis clos le 24 août 1992 en l'absence des parties qui
n'ont pas requis leur audition personnelle.
et considère en droit :
________________
1.                             En vertu de
l'art. 8 al. 2 de la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (ci-après : LFAIE),
"l'héritier
assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour
obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour
lui de l'aliéner dans les deux ans."
Le but de cette disposition est
d'éviter
"que des héritiers tirent profit pendant des années d'un
immeuble toujours inscrit au nom du de cujus"
(cf. message du Conseil
fédéral du 16 septembre 1981, p. 43; cf. également Urs Mühlebach/Hanspeter
Geissmann, La Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, no 49, p. 184).
2.                             En sa qualité
d'héritier institué, le recourant ne conteste pas être soumis au régime de
l'autorisation, ni à l'obligation de revendre l'immeuble litigieux. En
revanche, il conteste le point de départ fixé pour le calcul du délai de deux
ans en se prévalant de l'acte de vente à terme et droit d'emption conclu entre
le défunt et les époux Bark. En effet, en sa qualité d'héritier, le recourant
est subrogé aux droits et aux obligations de Werner Bürgelin. Il est donc lié
aux époux Bark par ledit contrat et requiert de ce fait que le délai de deux
ans qui lui a été imparti pour aliéner la parcelle no 723 ne soit pas compté
dès le moment où il en est devenu propriétaire, mais dès la caducité du contrat
de vente à terme et droit d'emption instrumenté le 13 juin 1991 par le notaire
Visinand.
3.                             La Commission
cantonale de recours en matière foncière (ci-après : CCRF) a déjà examiné une
affaire comparable, relative à un héritier nu-propriétaire. Elle a ainsi jugé
que si l'héritier institué était nu-propriétaire et qu'il n'avait pas de motif
d'autorisation, le délai de deux ans ne commençait à courir que dès le décès du
dernier usufruitier. La CCRF a relevé que
"tant que dure l'usufruit, il
n'y a en fait aucune emprise étrangère sur l'immeuble, car l'usufruitier
(suisse) a la possession, la jouissance et l'usage de la chose (art. 755 CC).
Cela correspond en outre au moment où l'héritier peut revendre à des conditions
normales, la vente d'un immeuble soumis à usufruit n'étant pas possible à un
prix convenable et d'ailleurs difficile de toute manière"
(CCRF no
1210, W., L. et E. Pf., du 6.10.1987, cité in Clémy Vautier, L'application de
la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, cinq ans
de jurisprudence (1985-1989), RDAF no 5/1990, no 76).
En l'espèce,
s'il est vrai que, juridiquement, un droit d'emption n'empêche pas la vente du
bien immobilier grevé de ce droit, pratiquement, aucun acheteur ne sera disposé
à acquérir un immeuble qu'il devra peut-être revendre d'ici au 28 juillet 1995
si les bénéficiaires décident d'exercer leur droit d'emption. Ainsi, à moins de
se délier du contrat moyennant l'indemnité forfaitaire prévue à l'art. 15 de
l'acte notarié, Robert Wingate ne pourra vendre l'immeuble litigieux d'ici au
28 juillet 1995 que si les époux Bark s'en portent acquéreur ou dès le jour où
ces derniers déclarent renoncer à acquérir l'immeuble précité, soit au plus
tard le 28 juillet 1995. Ce n'est en effet qu'à cette date qu'il retrouvera son
plein droit de disposer de son bien. Dans ces conditions, il serait d'une rigueur
excessive d'exiger du recourant qu'il revende la parcelle no 723 dans un délai
de deux ans compté à partir du 15 juin 1991, délai qui n'est destiné, comme
exposé ci-dessus, qu'à éviter qu'un héritier ne reste indûment propriétaire
d'un immeuble hérité. En l'espèce, en raison du contrat dont la parcelle
litigieuse fait l'objet, sous réserve d'une renonciation à la vente, un tel
résultat n'est plus à craindre. Il est vrai que jusqu'à la réalisation de la
vente, le recourant va encaisser les loyers payés par les époux Bark; vu le
terme relativement proche prévu pour cette opération, l'autorité de céans juge
toutefois ces circonstances encore admissibles au regard de la LFAIE qui a
notamment pour but d'éviter les placements de capitaux étrangers. Le Tribunal
juge dès lors que le délai de deux ans  doit être compté dès l'échéance de
l'acte de vente à terme et droit d'emption, soit le 28 juillet 1995 ou, si le
recourant devait être délié de ses engagements avant cette échéance, par
exemple en cas de résiliation de la vente à terme, dans les deux ans à compter
de ce moment.
3.                             Au vu des
considérations qui précèdent, le recours doit donc être admis. Compte tenu de
l'issue du pourvoi, les frais de justice sont laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
admis.
II.                      La décision rendue
le 21 janvier 1992 par la Commission foncière, section II, est réformée en ce
sens que le recourant est autorisé à acquérir la parcelle no 723 de la commune
de Crans, à charge pour lui de la revendre dans les deux ans dès l'échéance du
contrat de vente à terme et droit d'emption passé le 13 juin 1991 devant le
notaire Visinand, soit au plus tard le 28 juillet 1995, ou, s'il venait à être
délié de ses engagements avant cette échéance, dans les deux ans à compter de
ce moment.
III.                     Les frais de justice
sont laissés à la charge de l'Etat, l'émolument déjà versé par Robert Wingate,
de Fr. 2'500.-, lui étant restitué.
Lausanne, le 15 septembre 1992/mp
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant, par l'intermédiaire
du notaire P.-A. Visinand, Pl. Bel-Air 6, 1260 Nyon, sous pli recommandé;
- à la Commission foncière, section
II, case postale, Av. des Jordils 1, 1000 Lausanne 6, sous pli recommandé;
- au Département fédéral de justice
et police, Office de la justice, 3003 Berne;
- au Conservateur du Registre foncier du
district de Nyon, Pl. Bel-Air 6, 1260 Nyon;
- au Secrétariat général du Département AIC, rue Caroline 11, 1014 Lausanne.
Il peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa
communication (art. 21 LFAIE; 106 OJF).