vd_omni · AC.2010.0236 · 2011-05-25 · fr

Schaller & Fils Menuiserie Charpente SA, SCHALLER c/Municipalité de Gingins, REAL LAND SA | Autorisation préalable d'implantation en zone artisanale.Le projet, tendant à la constitution d'une PPE avec des logements et d'autres surfaces, non définies, modulables pouvant être affectées à l'artisanat ou secteur tertiaire, ne respecte pas le lien fonctionnel entre logement et activité exigé par le règlement communal de Gingins (v. ATF 1C_138/2010 du 26.08.10 concernant la zone artisanale de Pampigny). L'autorisation préalable d'implantation doit être annulée afin de respecter la volonté du Conseil communal qui n'a pas voulu modifier le règlement communal et permettre un usage mixte de la zone. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 25.05.2011 AC.2010.0236

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 25 mai 2011
Composition
M. François Kart,
président
; M. Antoine Thélin et Mme Magali
Zuercher, assesseurs; Mme Nathalie Neuschwander, greffière.
Recourants
1.
Schaller & Fils
Menuiserie Charpente SA,
2.
Jean-Claude
SCHALLER,
3.
Pierre SCHALLER,
4.
Hugues SCHALLER,
tous les quatre
à Gingins et représentés par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à
Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Gingins,
représentée par Me Olivier FREYMOND, avocat
à Lausanne,
Constructrice
REAL LAND SA, p.a.
Albert GRAF,
à Nyon,
représentée par Me Emmanuel HOFFMANN, avocat à Nyon,
Objet
permis de construire
Recours Schaller & Fils Menuiserie
Charpente SA et consorts c/décision de la Municipalité de Gingins du 19
juillet 2010 (autorisation préalable d'implantation sur la parcelle n° 266 de
Gingins, route de Chiblins)
Vu les faits suivants
A.
Real Land SA (nouvelle raison de commerce de
Graf Réalisation SA, selon FOSC du 10.02.2010) est une société anonyme inscrite
le 28 décembre 1989 au registre du commerce du canton de Vaud. Son siège est à
Gingins. Son but est "
toutes activités liées au domaine immobilier
telles que commerce, construction, exploitation, gestion, conseils et
investissements
". Albert Graf, fils, en est l'administrateur.
Real Land SA est propriétaire de la
parcelle 266 du cadastre de Gingins (Es Cheseaux), d'une surface de 4'929 m2
(place-jardin). Ce bien-fonds borde la route de Chiblins (DP 34). Il est situé
en zone artisanale, selon le plan général d'affectation de la Commune de
Gingins du 13 octobre 1982, en abrégé PGA (zone artisanale représentée en rose
sur le plan).
B.
Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA
est une société anonyme inscrite le 12 avril 1978 au registre du commerce. Son
siège est à Nyon. Elle a pour but l' "
exploitation d'ateliers de
menuiserie et charpente; entreprise générale de bâtiments
".
Jean-Claude Schaller est administrateur président de cette société; Pierre
Schaller en est l'administrateur secrétaire et Hugues Schaller le directeur.
Jean-Claude Schaller est
propriétaire à Gingins de la parcelle 381 située route de Chiblins 36
(habitation [menuiserie, avec logement de gardiennage] de 745 m
2
, un
bâtiment [dépendance] 119 m
2
et un jardin de 1'710 m
2
) et
de la parcelle 268
(Le Martinet) abritant une habitation (chalet de 112
m
2
, bâti en 1957) et comprenant une place jardin (1'291 m
2
).
Pierre Schaller est propriétaire de
la parcelle 267 de Gingins (Pré du Martinet, route de Chiblins 30) accueillant
une habitation de 106 m
2
(villa érigée en 1969) et un jardin de 854
m
2
et de la parcelle 484, d'une surface totale de 2'117 m
2
,
supportant un bâtiment industriel (halle de charpente) de 497 m
2
.
Pierre Schaller et Hugues Schaller sont
propriétaires en commun de la parcelle 264 de Gingins (Pré du Martinet), sise à
l'Ouest de la parcelle 484, qui  supporte un bâtiment industriel (halle de
charpente de 498 m
2
) et un garage (surface totale 161 m
2
[souterraine]) et une place-jardin de 1'641 m
2
. Le côté Sud de la
parcelle 264 se trouve en limite avec le côté Nord du bien-fonds 503, qui est
la parcelle de base (surface de 4'383 m
2
) d'une propriété par
étages (PPE appelée Pré du Martinet ou "Centre Prédères", selon
d'autres pièces du dossier) abritant une habitation avec affectation mixte
(artisanat) de 1'095 m
2
. Pierre et Jean-Claude Schaller sont
propriétaires de 9 lots entre les deux sur les 16 lots totaux.
Les biens-fonds 381, 268, 267, 484
(biens-fonds appartenant aux Schaller) et 266 (Real Land SA) se succèdent dans
cet ordre en bordure de la route de Chiblins (DP 34) lorsque l'on emprunte
cette route depuis Nyon en direction du centre de Gingins, distant de quelque
500 mètres.
Les parcelles 381, 268, 267, 484,
264 et 503 sont toutes colloquées en zone artisanale, selon le PGA. La zone
artisanale incluant l'ensemble des parcelles précitées est appelée "
Le
Martinet
".
Schaller
& Fils Menuiserie - Charpente SA emploie une cinquantaine de personnes.
C.
La Municipalité de Gingins (ci-après : la
municipalité) a mis à l'enquête publique du 16 juillet au 6 août 2004 un projet
de Graf Réalisations SA, actuellement Real Land SA, tendant à la construction
sur la parcelle 266 de Gingins d'un bâtiment d'activités tertiaires et
résidentielles, logements et 98 places de stationnement (synthèse CAMAC 62148).
Selon les plans de l'architecte
Philippe Guyot, le projet ne délimitait aucune surface au rez-de-chaussée,
laissé à l'état brut; la surface du premier étage était occupée en grande majorité
par des logements; une surface (de l'ordre du quart de la surface totale de ce
niveau) était néanmoins affectée à un ensemble de bureaux avec deux locaux
d'archives. Le deuxième étage prévoyait également la prédominance des
logements, avec un espace, quasi analogue et situé dans la même partie du
bâtiment réservé à des bureaux. Le bâtiment devait ainsi abriter au total douze
logements de cinq pièces (six au 1
er
étage et six au deuxième
étage).
Le projet a suscité des
oppositions, dont celle le 5 août 2004 de Jean-Claude et Pierre Schaller, dans
laquelle ils se sont prévalus de la teneur du règlement sur les constructions
et l'aménagement du territoire de la Commune de Gingins approuvé le 13 octobre
1982 par le Conseil d'Etat (en abrégé: RCAT) relatif à la zone artisanale
définissant la destination de la zone artisanale comme suit :
"3.5      La zone artisanale (ZAR) est
destinée à la construction d'ateliers ou autres locaux servant à l'activité
professionnelle.
L'habitation y est autorisée pour l'exploitant, son personnel ou les
besoins de gardiennage. Les établissements dont l'activité nuit à
l'environnement sont interdits.
La zone artisanale située en bordure de la Route blanche ne peut
être affectée qu'à la construction et l'exploitation d'un garage – station
service, y compris buvette, et au logement de l'exploitant et de son personnel.
La surface construite de la parcelle ne peut pas excéder 320 m2. Les conditions
de construction (architecture, hauteur et distance aux limites) sont celles de
la zone villas."
Dans une lettre du 6 avril 2005
adressée à la municipalité, Graf Réalisations SA s'est déclarée prête à "
renoncer
à la levée de l'opposition
" dans la mesure où il était possible
d'envisager une modification d'un ou plusieurs articles du RCAT régissant la
zone artisanale.
D.
La municipalité, qui souhaitait renforcer la
mixité de la zone artisanale (en y autorisant l'habitation sous la forme
d'habitat collectif), a soumis en mars 2006 au Service de l'aménagement du
territoire (SAT), actuellement le Service du développement territorial (SDT),
la modification de son PGA - zone artisanale "
Le Martinet
". Le
11 septembre 2006, le SAT a transmis son rapport d'examen préalable (art.
56 LATC). A cette occasion, il a rappelé que les principes de mixité et de
densification des zones légalisées étaient préconisées par le plan directeur
cantonal. De plus, la nouvelle affectation permettait de mettre à disposition
des logements de type collectif peu nombreux dans la commune. Cette différenciation
des zones était donc bienvenue du point de vue de l'aménagement du territoire.
Le préavis du SAT indiquait toutefois que la municipalité devrait "
gérer
la cohabitation des deux affectations projetées, notamment du point de vue du
bruit
" (chiffre 4 dudit rapport).
Les modifications du PGA et du RCAT
projetées ont été mises à l'enquête publique du 28 octobre au 27 novembre 2007
et ont suscité quatre oppositions, dont celles le 26 novembre 2008 de Schaller
& Fils Menuiserie - Charpente SA, au nom de laquelle Jean-Claude et Pierre
Schaller ont agi, et Hugues Schaller.
Le RCAT, dans sa version modifiée
telle que proposée par la municipalité devant le Conseil communal, devait, en
résumé, permettre d'autoriser expressément l'habitation en zone artisanale, à
la condition seulement que l'aménagement de ces habitations permette de
répondre aux exigences de la législation en matière de bruit. Un degré de
sensibilité III était attribué à la zone artisanale. L'art. 5.10 RCAT, tel que
projeté, prévoyait notamment ce qui suit :
" La part
maximale des volumes affectés à l'habitation est limitée à 2/5 du volume total
construit sur une parcelle. Ces volumes sont calculés sur la base des surfaces
de plancher déterminantes (SPd) selon la norme SIA 421 (2004), sans les cages
d'escalier à usage commun, multipliées par les hauteurs des étages (sol fini à
sol fini).
Le nombre total
des logements est limité à 3 par 1000 m2 de surface de parcelle".
Le préavis municipal n° 46 à
l'intention du Conseil communal de Gingins mentionnait ce qui suit :
" (…)
Le projet de
construction sur la parcelle 503
[ndlr: recte
266
]
, mis à l'enquête en 2004,
avait soulevé deux oppositions qui avaient entraîné le retrait du projet.
L'application de l'art. 3.5 du règlement communal sur les constructions et
l'aménagement du territoire était le centre du problème.
Le développement
du Centre Prédères au fil des années était, aux yeux de la Municipalité
précédente, un point de comparaison intéressant et c'est donc sur la base de
ces deux objets qu'une réflexion sur des modifications réglementaires de la
zone artisanale a été engagée.
Les éléments
principaux étaient les suivants :
1.
il était illusoire de croire que le logement
sera habité par l'artisan lui-même, son personnel ou un "gardien"
tout au long de l'activité de l'entreprise.
2.
la possibilité de créer des logements
supplémentaires permettrait à un artisan de pouvoir mieux rentabiliser son
investissement.
3.
permettre la flexibilité dans la répartition des
surfaces liées à l'activité.
(…)"
Le 25 juin 2009, le Conseil communal
de Gingins, après avoir pris connaissance du rapport défavorable de la
commission du 4 juin 2009 relatif à la modification règlementaire de la zone
artisanale et délimitation de la forêt, a refusé d'accepter la délimitation de
la lisière de la forêt, le préavis municipal n° 46 et les réponses aux
oppositions. Le rapport de la commission soulevait notamment le problème des
contraintes en matière de nuisance pour les entreprises artisanales que la
mixité habitat/activité peut poser
E.
La municipalité a mis à l'enquête publique du 13
avril au 13 mai 2010 un nouveau projet de Real Land SA (ci-après: la
constructrice) tendant à la construction d'un bâtiment d'activités artisanales,
tertiaires avec logements de service et parking souterrain (56 places). 28
places de stationnement sont prévues en surface.
Le degré de sensibilité au bruit de
la zone artisanale est de III.
Selon les plans de l'architecte
Philippe Guyot comportant la date de "
mars 2004
" et "
date
correct.
" de décembre 2009, le projet prévoit un bâtiment comportant
deux niveaux au sous-sol (le premier sous-sol abrite le parking) et deux
niveaux sur rez-de-chaussée, comme en 2004 (même implantation et gabarit,
toiture identique). Il est, en revanche, prévu de constituer une propriété par
étages de 14 lots.
La surface du rez-de-chaussée est
attribuée aux lots 1 à 6, ainsi qu'aux lots 13 et 14; tous ces lots ne
comprennent, au rez-de-chaussée, aucune division intérieure; selon, le projet, ils
ont une surface variant entre 105 et 196 m2. Les façades du rez-de-chaussée
sont entièrement vitrées. Les lots 1 à 6 comprennent en outre chacun une surface
de 156 m
2
au 1
er
étage, modulable selon plusieurs
combinaisons possibles, à savoir partiellement (30 m
2
) ou
entièrement en bureaux ou encore exclusivement en logement (cf. plan d'enquête
de l'architecte de Philippe Guyot intitulé "
plan d'affectation mixte
"
du 1
er
étage). Le 1
er
étage accueille en outre les lots 7
à 9 (respectivement 119 m
2
, 91 m
2
et 119 m
2
)
qui comportent, en l'état, des cloisons intérieures; les lots 7 à 9, non
définis, entièrement vitrés, correspondent à la partie bureaux du projet de
2004 à cet étage. Les lots 7 à 9 sont dotés chacun d'un logement de 156 m
2
au 2
ème
étage; le deuxième étage abrite en outre les lots 10, 11 et
12 qui comprennent tous trois un logement de 156 m
2
et des surfaces
séparées, non définies, entièrement vitrées sur le même étage (86 m
2
,
91 m
2
et 86 m
2
) et correspondant à la partie des bureaux
du projet de 2004. Les lots 7 à 12, à l'instar des lots 1 à 6, sont également
modulables (cf. le même plan d'enquête de l'architecte de Philippe Guyot
intitulé "
plan d'affectation mixte
" du 2ème étage).
Il résulte de la synthèse CAMAC
102733 que le projet s'est vu délivrer l'autorisation spéciale requise par le
Service des eaux, sols et assainissement (SESA).
Le projet a suscité trois
oppositions, dont celle le 11 mai 2010 de Schaller & Fils Menuiserie -
Charpente SA, Jean-Claude, Pierre et Hugues Schaller (ci-après: Schaller &
Fils Menuiserie - Charpente SA et consorts), ainsi qu'une observation. Les
prénommés ont invoqué le caractère non réglementaire du projet. Deux opposants
ont mis en cause les dimensions du chemin des Cheseaux qui ne constituerait pas
un accès suffisant au regard déjà du trafic actuel.
F.
Par décision du 19 juillet 2010, la municipalité
a levé les oppositions dirigées contre le projet de Real Land SA.
Elle a indiqué à Schaller &
Fils Menuiserie - Charpente SA et consorts qu'un logement par "
artisan
"
était parfaitement réglementaire.
G.
Par acte du 16 août 2010, Schaller & Fils
Menuiserie - Charpente SA et consorts ont saisi la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal d'un recours dirigé contre la décision de la
municipalité du 19 juillet 2010, concluant, avec dépens, à son annulation.
Dans son mémoire réponse du 15
novembre 2010, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours. Le 18 novembre
2010, la constructrice a également conclu au rejet du recours.
Le 20 janvier 2011, les recourants
ont déposé un mémoire complémentaire. L'autorité intimée a indiqué le 4 février
2011 qu'elle renonçait à se déterminer compte tenu de la fixation d'une
audience sur place. La constructrice a déposé le 10 février 2011 des
observations complémentaires.
H.
Le tribunal a tenu audience à Gingins le 13
avril 2011. Le compte-rendu d'audience retient ce qui suit :
"
(…)
Le tribunal
procède d'emblée à une visite de la zone artisanale au cours de laquelle les
parties sont entendues dans leurs explications respectives. Il est précisé que
le chemin piétonnier, attenant à la zone artisanale, est situé en zone
agricole. Gingins dispose uniquement de cette zone artisanale et de celle où
est implanté un garage.
Au cours de la visite des lieux, il est constaté:
La présence d'un garage, construit à la fin des
années 1980, début des années 1990 (parcelle n° 488).
Un bâtiment abrite l'activité d'un serrurier qui n'y
dispose pas de logement (parcelle n° 597).
Sur la parcelle attenante est érigé un bâtiment qui
abrite un artisan (pension pour chiens et magasin d'articles pour chiens) et qui
comporte un logement.
Un autre bâtiment accueille diverses activités
professionnelles (parcelle n° 424).
La parcelle n° 503 abrite un bâtiment constitué en
propriété par étages (PPE); celle-ci avait été conçue en deux parties: la
partie orientée du côté de la zone agricole était vouée à l'habitation (triplex
qui ont été transformés depuis lors en appartements plus petits), tandis que la
partie située du côté de la route de Chiblins était destinée à l'artisanat. Au
fil des ans, la répartition des lots de la PPE s'est modifiée (un artisan a
notamment fait faillite) si bien qu'actuellement une partie du bâtiment qui,
était initialement affectée à l'activité professionnelle, est aujourd'hui
utilisée comme logement. Actuellement, la parcelle n° 503 accueille un
garagiste, un électricien, un bureau, un salon de coiffure notamment. Il n'est
pas contesté que la situation actuelle de la parcelle n° 503 n'est pas conforme
à la réglementation.
La parcelle n° 381 accueille l'ancienne scierie et un
bâtiment construit en 1985, comprenant un appartement de fonction, ainsi qu'une
dépendance rurale.
Sur la parcelle n° 735 est construite une maison
d'habitation, datant des années 1920, qui est en vente actuellement.
La parcelle n° 268 comporte un chalet, construit en
1957.
La parcelle n° 267 comprend une villa, datant de
1969; une partie de la partie a été morcelée pour être affectée en zone
artisanale.
Interpellée
sur ce point, la municipalité explique que la révision de son plan général
d'affectation est actuellement bloquée et qu'elle envisage l'extension des
zones artisanales, selon deux variantes qui ne sont qu'au stade de l'ébauche.
Le constructeur
explique qu’il existe une demande importante d’artisans souhaitant à la fois
des surfaces artisanales et un logement. Il cite les cas des Communes de Luins
et de Forel qui constituent selon lui des exemples à cet égard de mixité
réussie.
L'audience se
poursuit à l'intérieur d'un bâtiment situé sur la parcelle n° 484 abritant
l'activité professionnelle des recourants où les parties poursuivent leurs
explications.
Les recourants
produisent à cette occasion une pièce et les constructeurs produisent un
bordereau de pièces qui sont transmis aux autres parties et versés au dossier.
Les plans du
projet sont déroulés. L'instruction porte en particulier sur la question des
accès aux logements et aux locaux artisanaux, notamment sur les liens spatiaux
entre eux. L'auteur du projet donne des explications. Il expose que le projet
litigieux n'est pas équivalent à celui de 2004; même s'il présente une certaine
parenté avec le précédent projet, il a été refondu.
La municipalité
est du même avis, expliquant que le projet de 2004 comportait des volumes
modulables; le lien entre le logement et la surface artisanale n'était alors
pas établi. Interpellée sur ce point, la municipalité explique qu’elle a tenu
compte du refus du Conseil communal du 25 juin 1999 puisque le projet comporte
une réduction des surfaces dédiées aux logements par rapport aux plans de 2004.
La parole n'étant
plus demandée, l'audience est levée.
(…)".
La Cour a ensuite statué.
Considérant en droit
1.
En l'espèce, est litigieuse la délivrance d'une
autorisation préalable d'implantation.
La loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit ce
qui suit :
" Art. 119 Autorisation préalable
d'implantation
1
Toute personne envisageant
des travaux peut requérir, avant la mise à l'enquête du projet de construction,
une autorisation préalable d'implantation. Les articles 108 à 110 et 113 à 116
sont applicables.
2
L'autorisation préalable d'implantation est périmée si, dans les deux
ans dès sa délivrance, elle n'est pas suivie d'une demande de permis de
construire.
3
L'autorisation ne couvre que les éléments soumis à l'enquête publique
préalable."
Le règlement d'application du 19
septembre 1986 de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) a la teneur suivante :
" Art. 70
Documents à fournir avec la demande de permis d'implantation
Lorsque la demande
ne porte que sur l'implantation, le plan de situation est accompagné d'un
avant-projet de la construction à l'échelle du 1:100 ou du 1:200, indiquant la
destination de l'ouvrage et comprenant le plan schématique de tous les étages,
les coupes nécessaires à la compréhension du projet et le questionnaire pour
demande d'autorisation préalable d'implantation (API)."
La demande de permis d'implantation
tend à procurer au constructeur, après une enquête publique, une autorisation
réglant en principe non seulement la question de l'implantation proprement
dite, mais aussi celle du volume, de la hauteur, voire de l'affectation de
l'ouvrage projeté (Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit fédéral et
vaudois de la construction, 4
e
édition, commentaire ad art. 70
RLATC, chiffre 1 p. 467 et réf. cit.)
L'octroi du permis d'implantation a
les mêmes effets juridiques, en ce qui concerne les éléments contenus dans
cette autorisation, que celui du permis de construire. Ce dernier doit être
délivré si la demande en est faite dans le délai et si le projet de
construction est conforme aux conditions fixées par le permis d'implantation.
En revanche, si le propriétaire laisse son permis d'implantation se périmer ou
s'il présente un projet qui ne respecte pas les conditions fixées par cette
autorisation, l'autorité examine librement toutes les questions que soulève le
projet, sans être liée par le permis d'implantation. En statuant sur une
demande préalable d'implantation, l'autorité communale doit trancher des
questions de principe liées à l'édification de la construction, en particulier
le droit de construire, l'emplacement, le type d'ouvrage et les rapports de
surface (op. cit. p. 467).
C'est au moment de l'enquête publique
préliminaire, dite d'implantation, que les opposants doivent formuler leurs
griefs à l'égard des éléments définis par l'avant-projet présenté car la
décision municipale prise à l'issue de cette enquête portera, en règle générale
définitivement, sur le principe de la construction, la position de l'ouvrage,
sa masse, la forme globale de sa toiture, soit le gabarit d'ensemble du
bâtiment, seules des modifications de détail pouvant être imposées ensuite au
vu du projet définitif (RDAF 1979 363).
2.
Les parties sont divisées sur la question de
savoir si l'autorisation préalable d'implantation qui a été délivrée est conforme
à la zone.
a) Pour rappel, le RCAT régit la zone
artisanale de la manière suivante :
"3.5      La zone artisanale (ZAR) est
destinée à la construction d'ateliers ou autres locaux servant à l'activité
professionnelle.
L'habitation y est autorisée pour l'exploitant, son personnel ou les
besoins de gardiennage. Les établissements dont l'activité nuit à
l'environnement sont interdits.
La zone artisanale située en bordure de la Route blanche ne peut
être affectée qu'à la construction et l'exploitation d'un garage - station
service, y compris buvette, et au logement de l'exploitant et de son personnel.
La surface construite de la parcelle ne peut pas excéder 320 m2. Les conditions
de construction (architecture, hauteur et distance aux limites) sont celles de
la zone villas."
b) Les recourants font valoir, en
bref, que les plans d'enquête ne définissent pas les différentes affectations
qui ne sont pas de surcroît pas localisées. La seule certitude tient au fait
que des logements résidentiels sont prévus en PPE, sans que l'on sache s'ils
seront effectivement occupés par un artisan. Les recourants considèrent en
outre que l'habitation et l'artisanat ne sont pas compatibles en raison des
nuisances engendrées par le second. De plus, la vocation commerciale, voire de
services résultant du projet ne serait pas conforme à l'affectation de la zone
artisanale. Ils se sont encore prévalus du fait que les plans n'indiquaient pas
la proportion relative à l'habitat et à l'activité.
De son côté, l'autorité intimée relève
notamment à la lecture des plans qu’une majorité des espaces, à savoir 14
espaces artisanaux (lots 1 à 12, 13 et 14, représentant, selon son calcul 51,6
% de la surface totale en m2), sera consacrée à l'artisanat (parfois au
tertiaire); le lien fonctionnel est en outre assuré par le fait que les lots
comportent deux composantes (une surface d'habitation et une surface
artisanale). Même si l'affectation spécifique des espaces sera précisée au
stade de l'enquête ultérieure, les plans permettent de se faire une idée suffisamment
précise du projet et de trancher la délivrance de l'autorisation d'implantation
préalable sollicitée.
Quant à la constructrice, elle se
prévaut du fait que le bâtiment voisin situé sur la parcelle 503 construit par
les recourants comptent plus de logements que d'artisans; les recourants y sont
eux-mêmes propriétaires de huit appartements (huit lots dans le centre
Prédères), sans compter les quatre autres logements dont ils disposent dans la
zone; elle relève que la municipalité avait voulu modifié son règlement pour
tenir compte de l'évolution liée à notre époque et à la pratique cantonale
alors même que de nombreux logements existaient déjà dans la zone artisanale de
Gingins. Elle souligne que l'activité déployée par les recourants est telle (ils
emploient 50 personnes) qu'il ne s'agit plus d'artisanat, mais en réalité d'une
activité industrielle.
3.
Dans un arrêt AC.2009.0083 du 28 janvier 2010 concernant
la Commune de Pampigny, l'autorité de céans a annulé le permis de construire (et
non une autorisation préalable d'implantation) relatif à un projet, situé en
zone artisanale, qui prévoyait des logements qui représentaient 54 % de la
surface totale bâtie, car le projet aboutissait à la création d'une zone
d'habitation dans une zone dévolue à l'artisanat. En outre, le lien fonctionnel
entre les habitations et l'exploitation des entreprises artisanales et des
petits établissements industriels, prévu par le règlement communal, n'étaient
pas garanti. La constitution d'une propriété par étages (PPE) avait été projetée
mais il en résultait que chaque lot pouvait être vendu séparément, sans être
lié non seulement à une entreprise/atelier, mais encore à l'exploitation de
l'entreprise/atelier.
Cet arrêt vaudois a été confirmé par
le Tribunal fédéral dans un arrêt 1C_138/2010 du 26 août 2010. Notre haute Cour
a jugé que la zone artisanale était une zone prioritairement vouée aux
activités artisanales, en rappelant que l'habitation ne pouvait y avoir une
affectation prépondérante, par opposition à la zone mixte qui s'ouvrait
alternativement aux activités artisanales et à l'habitation (consid. 2.5). Le
Tribunal fédéral a constaté que l'exigence d'un lien fonctionnel entre
l'habitation et les places de travail ressortait clairement de la
réglementation communale et que ce lien tendait à éviter que les futurs
habitants puissent se plaindre du bruit provenant de l'exploitation
d'entreprises artisanales sur les parcelles voisines (consid. 2.6).
4.
La zone artisanale de Gingins est vouée selon
l'art. 3.5 RCAT à
la construction d'ateliers ou
d'autres locaux servant à l'activité professionnelle. Il s'agit du but premier
exprimé au paragraphe premier. L
'habitation y est certes
expressément autorisée, selon l'art. 3.5 deuxième alinéa RCAT, mais de manière
restrictive puisque le règlement communal ne permet que l'habitation de
l'exploitant et/ou de
son personnel ou encore
l’habitation à des fins de gardiennage. Autrement dit, le RCAT réserve la
faculté d'affecter la zone artisanale à l'habitation pour répondre uniquement
aux besoins de logements et/ou de surveillance l'entreprise artisanale dont
l'activité se déploie dans la zone. On déduit ainsi du règlement communal l’exigence
d’un lien fonctionnel entre l'activité et l'habitation, comme dans le cas de la
Commune de Pampigny jugé récemment par le Tribunal fédéral.
L'art. 3.5 RCAT doit être compris en
ce sens que si, dans un cas particulier, un artisan qui exploite déjà une
entreprise dans la zone artisanale ou envisage de le faire souhaite également
disposer d’un logement dans la zone, il doit être autorisé à réaliser ce
logement. Contrairement à ce que soutient la municipalité, on ne saurait en
revanche interpréter cette disposition en ce sens qu’elle permettrait une
répartition entre activité et habitat, ceci à la seule condition que les
surfaces consacrées aux activités soient supérieures à celles affectées à
l’habitat. On ne saurait ainsi autoriser sur la base de l’art. 3.5 RCAT un
immeuble comprenant des logements et des surfaces artisanales et commerciales,
au seul motif que les surfaces artisanales
correspondent à la majorité  de la surface totale en m
2
(
51,6 %
dans le cas d’espèce).
Dans son préavis n° 46 à l'attention
du Conseil communal relatif au projet de modification de l'art. 3.5 RCAT
faisant suite au premier projet présenté par les constructeurs, la municipalité
relevait qu'il
était "
illusoire
" de
croire que les logements prévus seraient habités par l'artisan lui-même, son
personnel ou un gardien tout au long de l'activité de l'entreprise.
La municipalité
avait dès
lors considéré, à juste titre, que la réglementation relative à la zone
artisanale devait être modifiée si l’on souhaitait permettre une répartition
entre activité et habitation. Pour sa part, le législatif communal a clairement
indiqué qu’il ne voulait pas d’une telle répartition et qu’il entendait que la
zone artisanale reste exclusivement réservée aux activités avec uniquement la
possibilité d’un logement ayant un lien fonctionnel avec l’activité artisanale.
En l’occurrence, on constate que le projet litigieux n’est pas conforme à cette
volonté exprimée par le législateur puisqu’il prévoit une mixité entre
logements et activités.
Le projet n’aurait d’ailleurs
probablement même pas pu être autorisé sur la base de la nouvelle
réglementation relative
zone artisanale "
Le
Martinet
" proposée par la municipalité puisque, selon la disposition
proposée, la part maximale des volumes affectés à l’habitation était limitée à
2/5 du volume total construit sur une parcelle.
Certes, on pourrait se demander si,
par rapport au projet initial de 2004, le nouveau projet ne garantit pas le
respect de l’exigence du lien fonctionnel entre logement et activité dès lors
qu’on a prévu la constitution d’une PPE avec des lots qui, a priori, comprennent
tous une partie qui peut être affectée au logement et une partie qui doit être
utilisée pour une activité artisanale ou tertiaire.
La
municipalité et la constructrice soutiennent ainsi toutes deux que le projet
actuel serait différent de celui mis à l'enquête publique en 2004.
Malgré la nouvelle manière de présenter le projet, rien ne garantit toutefois
le respect du lien fonctionnel exigé par l’art. 3.5 RCAT et il est certainement
toujours illusoire de penser que les logements resteront nécessairement en
mains des artisans travaillant dans la zone.
En effet,
même si les lots (1 à 12) de PPE permettent de déployer une activité artisanale
dans la zone et d'y habiter, rien ne garantit que l'artisan potentiel occupera
lui-même la partie afférente au logement du lot. La lecture de plans ne peut que
conforter cette analyse puisqu’on constate que la configuration des lots,
prévoyant deux entrées séparées pour la surface artisanale et pour la surface
habitable, n'exclut nullement une utilisation des logements totalement
indépendante de celle des surfaces artisanales. Le projet n'empêche aucunement
en l'état les futurs acquéreurs des lots de vouloir réaliser une promotion
immobilière en décidant de louer, par exemple, séparément la partie vouée à
l'habitation du lot de PPE à une personne ne travaillant pas dans la zone
artisanale.
On relève en outre que le projet
incriminé
reprend les grandes lignes
(implantation, gabarit, toiture) de celui mis à l'enquête en 2004. Le
projet mis à l'enquête en 2009 se fonde ainsi sur le même plan, quasiment la
même distribution intérieure et la même typologie. Tout au plus a-t-on supprimé
certaines cuisines
. I
l en résulte
que sur la parcelle 266 située en zone artisanale pourraient être construits un
nombre indéterminé en l'état de logements, au maximum douze logements (douze
logements étaient également prévus en 2004); il apparaît en outre que suivant
le genre d'activités professionnelles (matériaux, stocks), il soit, en réalité,
peu envisageable d'avoir un local professionnel situé au premier étage
(s'agissant des lots 1 à 6 à affectation mixte; la même remarque vaut pour les
autres lots situés en dessus du rez-de-chaussée). On notera également que les
plans des façades qui correspondent aux lots 1 à 6 témoignent d'un immeuble à
caractère plutôt résidentiel au premier étage.
La même
remarque vaut pour les lots 7 à 9 situés au deuxième étage.
5.                En
l'absence de toute assurance que l'activité artisanale et l'habitation en zone
artisanale seront liées, autrement dit que le lien fonctionnel prévu par l'art.
3.5 RCAT sera respecté, l'autorisation d'implantation doit être refusée. En
effet, on ne doit pas autoriser une implantation dont on ne peut pas prévoir,
d'après les plans, qu'elle sera conforme à la zone. Au contraire, il y a lieu
de s'assurer, déjà au stade de l'autorisation préalable d'implantation sur le
vu de l'art. 70 RLATC qui mentionne la "
destination
" de
l'ouvrage, de la conformité à la zone, en l'occurrence artisanale, et de
veiller à ne pas répéter une situation comme celle du bâtiment situé sur la
parcelle 503 constituée en PPE, dont l'affectation ne respecte plus les
conditions de la zone artisanale en cause. Une autre solution conduirait à pas
ne pas respecter la volonté du Conseil communal qui, on l’a vu, n'a pas voulu
modifier l'art. 3.5 RCAT et permettre un usage mixte de la zone.
La décision attaquée, qui n'est pas
conforme à l'art. 3.5 RCAT, ne peut pas être confirmée. En conséquence, elle
doit être annulée.
6.                Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission du recours. Les recourants qui obtiennent
gain de cause ont droit à une indemnité à titre de dépens, à charge de la
constructrice qui supportera également l'émolument judiciaire. La municipalité,
qui succombe, n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 19 juillet 2010 par la
Municipalité de Gingins est annulée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de Real Land SA.
IV.
Real Land SA est débitrice des recourants
Jean-Claude Schaller, Pierre Schaller et Hugues Schaller d'une indemnité totale
de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 25 mai 2011
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.