vd_omni · AC.1992.0329 · 1993-07-13 · fr

GARBARSKI J. et W. c/ Montreux | Aménagement d'un bar en sous-sol d'une villa. Réglementarité de la hauteur du rez/terrain naturel. Une terrasse de type pergola est une dépendance et n'entre donc pas dans le calcul du COS.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.07.1993 AC.1992.0329

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
__________
du 13
juillet 1993
sur le recours interjeté par
Wojciech et
Jane
Garbarski
, dont le
conseil est l'avocat Félix Paschoud, à 1003 Lausanne,
contre
la décision de la
Municipalité de
Montreux
du 21 août 1992 levant leur opposition et autorisant des travaux
de transformations intérieures ainsi que la création d'une tonnelle sur la
propriété de Barry et Heather Ross à Clarens.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       E. Poltier, président
P. Blondel, assesseur
J. Widmer, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt.
constate en fait  :
______________
A.                            Les époux
Heather et Barry Ross sont copropriétaires, chacun pour une demie, de la
parcelle n° 1217 du cadastre de la Commune de Montreux. Ce bien-fonds de 1504
m2 accuse une déclivité importante. La villa de trois étages qui y est érigée
date de 1944. Dans son ensemble, elle se présente sous la forme d'un corps de
bâtiment principal flanqué à l'est, perpendiculairement, d'une aile implantée
plus en retrait dans la pente et prolongée au niveau intermédiaire par une
terrasse avec mur de soutènement. L'étage inférieur est en grande partie
enterré. Seul la façade sud principale lui procure un dégagement complet sur
l'aval du terrain. L'accès à la parcelle est assuré depuis la rue du Lac
(Clarens) par un chemin goudronné situé sur la parcelle n° 1192 et propriété
des époux Jane et Wojciech Garbarski. Il a été aménagé au bénéfice d'une
servitude de passage dont l'assiette longe les limites sud et ouest du
bien-fonds des constructeurs. Les lieux sont situés en zone de faible densité
au sens du plan d'extension de la Commune de Montreux que régissent plus
particulièrement les art. 33 à 40 du règlement communal sur le plan d'extension
et la police des constructions (RPE) approuvé le 15 décembre 1972 par le
Conseil d'Etat.
B.                            Du 12 juin au
2 juillet 1992, les époux Ross ont soumis à l'enquête publique des travaux de
transformation de leur villa ainsi que la création d'une tonnelle. En
substance, il était prévu d'excaver le vide sanitaire existant à l'étage
inférieur du corps de bâtiment principal afin d'y aménager un bar avec
ouverture sur la façade sud. La tonnelle s'implanterait légèrement en aval de
la villa. Elle serait composée d'une terrasse dallée en forme de demi cercle
entourée d'une balustrade et recouverte à claire-voie par des poutrelles
préfabriquées soutenues par six piliers. L'ensemble reposerait en aval sur un
mur de soutènement en pierres artificielles. Par ailleurs, l'habillement de la
façade sud serait complété par la création d'un balcon à chacun des deux étages
supérieurs dont les balustrades rappelleraient le style utilisé pour la
tonnelle. Un escalier extérieur permettrait de passer de la terrasse projetée à
la terrasse existant au niveau intermédiaire. Ce projet a suscité l'opposition
des époux Garbarski au motif qu'il ne respecterait pas la réglementation
communale applicable à la zone de faible densité. En particulier, les opposants
faisaient valoir que l'aménagement d'un local habitable au sous-sol
équivaudrait à la création d'un étage supplémentaire, ce qui serait
incompatible avec le nombre de niveaux prescrit par le règlement. Ils
dénonçaient également un dépassement de la surface constructible au regard du
coefficient d'occupation du sol.
Le 21 août
1992, la municipalité a levé l'opposition et a accordé le permis de construire
sollicité.
C.                            Par acte du 3
septembre 1992, Jane et Wojciech Garbarski se sont pourvus contre cette décision
devant le Tribunal administratif et ont conclu à l'annulation du permis de
construire délivré par l'autorité intimée. Leurs arguments seront repris plus
loin dans la mesure utile. Ils se sont en outre acquittés, dans le délai qui
leur a été imparti à cet effet, d'une avance de frais de Fr. 1'000.-.
Par décision
du magistrat instructeur du 3 novembre 1992, l'effet suspensif a été accordé au
pourvoi, en conséquence de quoi les constructeurs n'ont pas été autorisés à
débuter les travaux sur la base du permis délivré.
La
municipalité a proposé le rejet du recours et a produit le dossier complet de
la construction initiale de la villa. Les constructeurs ont également conclu au
rejet du recours.
Le Tribunal
administratif a tenu audience le 15 janvier 1993 en présence, pour les
recourants, de leur conseil l'avocat Félix Paschoud; pour la municipalité, de
Jean-Luc Barraud, chef du service de l'urbanisme ainsi que, pour les
constructeurs, de leur conseil, l'avocat Jean-Arnaud de Mestral. Le tribunal a
effectué une visite des lieux litigieux en présence des prénommés ainsi que des
constructeurs rejoints sur place; à cette occasion, il a notamment pu observer
qu'une partie non négligeable du gros oeuvre avait déjà été effectuée. Les
parties ont été entendues dans leurs explications. Le conseil des recourants a
été autorisé à produire un mémoire complémentaire après l'audience, ce qui a
été fait en date du 25 janvier 1993.
et considère en droit :
________________
1.                             Le Tribunal
administratif examine d'office avec pleine cognition la recevabilité des
recours qui lui sont soumis (art. 53 LJPA).
L'art. 37
al. 1 LJPA ouvre la voie du recours au Tribunal administratif à toute personne
qui justifie d'un intérêt protégé par la loi applicable; en revanche, selon la
jurisprudence récente (RDAF 1992, 207), les personnes qui ne se trouvent pas
avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en
considération ne sauraient se voir reconnaître la qualité pour agir. Dans le
cas particulier, les époux Garbarski sont propriétaires d'une parcelle qui
jouxte celle des constructeurs. Même s'ils habitent dans un autre secteur de
leur bien-fonds, on ne saurait leur dénier un intérêt digne de protection à
l'annulation de la décision attaquée; en outre, les règles dont ils invoquent
la violation, indépendamment d'un but d'intérêt public, tendent également à
sauvegarder les intérêts des voisins. Le recours est ainsi recevable.
2.                             Les
recourants mettent en cause l'aménagement d'un local "bar-loisir" à
l'étage inférieur de la villa des constructeurs. Ils considèrent que ces
travaux auraient pour conséquence d'aggraver la situation non réglementaire du
bâtiment, dès lors que celui-ci comporterait deux étages sur rez-de-chaussée.
a) En zone
de faible densité, le nombre de niveaux autorisé est limité à un étage sur
rez-de-chaussée (art. 35 RPE), étant précisé qu'il faut entendre par
rez-de-chaussée le niveau dont l'altitude est égale à la cote moyenne du
terrain naturel ou qui la dépasse de 1.5 mètre au maximum, et ce indépendamment
de sa destination (art. 69 RPE). Conjuguées, ces deux normes permettent de
fixer le gabarit des bâtiments et de limiter leur hauteur (J.-L. Marti,
"Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit
vaudois", p. 177 et références citées). Les notions de rez-de-chaussée et
de sous-sol entrent régulièrement en conflit lorsqu'une construction est
aménagée sur un terrain en pente. Afin d'éviter tout risque d'abus, l'art. 69
RPE apporte une limite à la position du rez-de-chaussée par rapport au niveau
moyen du terrain naturel. Ce texte n'est en revanche pas déterminant s'agissant
de qualifier les niveaux d'un bâtiment existant qui, comme en l'espèce, a été
construit sous l'empire d'une réglementation différente. Tout au plus son
application peut-elle conduire à la conclusion qu'un niveau devant être
qualifié de rez-de-chaussée au sens de la jurisprudence n'est pas compatible
avec la réglementation entrée en vigueur postérieurement à la construction.
b) Ainsi que
la Commission de recours en matière de constructions l'avait précisé, il n'est
pas possible d'arrêter une définition générale et précise des notions de
rez-de-chaussée et de sous-sol, qui soit applicable en tous lieux et sous
l'empire de tous les règlements (RDAF 1978 p. 248; "Droit vaudois de la
construction", Lausanne 1987, p. 304 et références citées). La commission
a ainsi jugé qu'un niveau comprenant des locaux habitables hors terre sur plus
de la moitié de son pourtour et dégagé sur la totalité de sa façade principale
ne pouvait être qualifié de sous-sol (RDAF 1973 p. 221); il en va de même du
niveau inférieur d'un bâtiment qui serait presque entièrement hors terre sur
trois façades, duquel on accéderait au bâtiment par un hall de plain-pied et
qui comprendrait une salle de jeux (RDAF 1972 p. 423, RDAF 1975 p. 211 - 212).
En revanche, un niveau dégagé totalement sur une façade et partiellement sur
deux autres, comprenant l'entrée principale du bâtiment, peut être qualifié de
sous-sol s'il n'est pas affecté à l'habitation, s'il est situé en dessous du
terrain naturel pour plus de la moitié de son volume, si le plancher du
rez-de-chaussée est en dessous du niveau du sol naturel en amont et si la
hauteur du bâtiment au faîte est sensiblement inférieure au maximum
réglementaire (RDAF 1974 p. 224). La commission a encore précisé que, pour
déterminer si le niveau inférieur d'un bâtiment, entièrement dégagé en façade
aval, devait être compté au nombre des niveaux habitables autorisé, il
convenait de tenir compte de la situation de la construction par rapport au
niveau du terrain naturel, de l'affectation des locaux et de la situation des
accès; elle a ainsi considéré que l'on ne pouvait dénier la qualification de
sous-sol à un niveau dont le volume situé au-dessous du terrain naturel était
plus important que celui hors terre et comprenant une chaufferie, un garage et
deux caves, l'entrée principale du bâtiment étant située à l'étage supérieur
(RDAF 1971 p. 330). Se ralliant à cette jurisprudence, le tribunal a du reste
jugé que devait être qualifié de sous-sol le niveau inférieur situé en dessous
du terrain naturel et ne comportant aucune surface habitable (Tribunal
administratif, arrêt AC 92/209, du 14 mai 1993).
c) Depuis
que la villa des constructeurs a été édifiée, soit en 1944, le terrain situé
aux abords directs de la construction a fait l'objet de nombreux aménagements
artificiels, dont certains sont postérieurs aux travaux d'origine. Il convient
donc de se référer autant que possible à la situation du bâtiment par rapport
au terrain naturel primitif.
Ainsi que
cela ressort des plans de l'époque, des fondations mises à nu par le
constructeur ou encore du terrain naturel conservé sur la parcelle ainsi que
sur les biens-fonds voisins, l'étage inférieur a été aménagé en dessous du
niveau du terrain naturel, raison pour laquelle il se trouve enterré ou
partiellement enterré sur trois faces. A l'origine, il comprenait des locaux
non habitables tels que des caves, une chaufferie, un dépôt à charbon, une
buanderie ou encore un séchoir. De plus, en raison de l'existence de la
terrasse qui prolonge le niveau intermédiaire, il ne bénéficie du dégagement de
la façade sud que pour une seule pièce, à savoir la dernière nommée qui
aujourd'hui a été réaménagée en bureau. Par ailleurs, une grande partie de la
surface sise à l'intérieur du périmètre des fondations n'a pas été excavée, ce
qui tend à confirmer le caractère secondaire de ce niveau par rapport aux
étages supérieurs. Ces éléments conduisent logiquement à qualifier l'étage
inférieur de sous-sol (Cf. RDAF 1973 p. 222, 1974 p. 224; Tribunal
administratif, arrêt AC 92/209 précité). A l'inverse, l'étage intermédiaire
présente toutes les caractéristiques d'un rez-de-chaussée. Il jouit de l'accès
principal de plain-pied en façade nord et comprend les pièces de séjour
principales telles que le salon, la salle à manger ou la cuisine. Certes, il
surplombe le niveau du terrain naturel de près de deux mètres en certains
points, mais cette particularité est due à la pente de la parcelle ainsi qu'aux
aménagements du terrain effectués au pied des façades sud et ouest. Quoi qu'il
en soit, elle n'apparaît pas exceptionnelle au point de modifier la
qualification de l'étage en question (Cf. RDAF 1975 p. 211 a contrario).
d) Selon
l'art. 66 RPE auquel renvoie l'art. 69 RPE déjà cité, le niveau moyen du
terrain naturel est la moyenne des cotes d'altitude prises aux angles sortant
de la construction.
Appliquée au
cas particulier, cette méthode commande de prendre en considération l'altitude
des sept angles sortant de la villa du constructeur, dont les cotes sont les
suivantes selon le plan du géomètre Hof à Vevey daté du 15 octobre 1992: 392.20
(angle nord), 392.43 (angle est), 392.40 (angle sud-est), 389.65 (angle sud),
389.38 (décrochement sud), 389.77 (angle ouest) et 390.75 (décrochement ouest).
La moyenne résultant de ces cotes est de 390.94. Or, le niveau du
rez-de-chaussée se situe à une altitude de 392.56. Il se trouve donc 1.62 mètre
au-dessus de la cote moyenne du terrain naturel et déroge ainsi légèrement à la
disposition communale en la matière. Il n'en résulte pas encore que la villa
des recourants soit non réglementaire sur ce point. En effet, lorsque, comme en
l'espèce, le terrain a subi antérieurement des modifications artificielles, la
municipalité détermine le niveau à prendre en considération (art. 66 al. 1,
seconde phrase RPE); ce n'est donc que dans l'hypothèse où cette autorité
fixerait sur cette base le niveau du terrain naturel en dessous de la cote
391.06 qu'il faudrait conclure à la non conformité du bâtiment existant à
l'art. 69 RPE et partant à l'application de l'art. 80 al. 2 LATC. Au demeurant,
cette question peut demeurer ouverte dans la mesure où l'aménagement du bar
projeté n'entraîne d'aggravation ni de l'atteinte à la réglementation existante,
dont le but est de limiter la hauteur des bâtiments, ni des inconvénients pour
le voisinage.
e) Selon
l'art. 71 RPE, la municipalité peut, dans les terrains en pente, autoriser
l'aménagement de niveaux partiellement habitables en dessous du rez-de-chaussée
pour autant que ceux-ci bénéficient d'une insolation normale et qu'ils soient
suffisamment dégagés du terrain naturel sur la façade aval.
En
l'occurrence, le local litigieux serait créé en lieu et place d'un vide
sanitaire existant au sous-sol du corps de bâtiment principal et donnant contre
la façade sud. Il bénéficierait d'une ouverture de 2.8 mètres de large, en
forme d'arche, permettant d'avoir un accès direct sur le jardin, puisqu'à cet
endroit la façade aval est totalement dégagée. Au vu de ces éléments, rien ne
s'oppose à l'aménagement litigieux qui par ailleurs a été autorisé par la
municipalité.
En
définitive, l'aménagement d'un bar-loisir en sous-sol de la villa des
constructeurs est réglementaire et le recours doit être rejeté sur ce point.
3.                             Selon les
recourants, la surface constructible de la parcelle 1217 serait déjà dépassée
par la construction qui s'y trouve si l'on tient compte dans ce calcul de la
terrasse existante. A cela s'ajouterait la tonnelle projetée, au sujet de
laquelle ils font valoir qu'elle ne pourrait pas être considérée comme une
dépendance au sens de l'art. 39 RATC ou d'une petite construction telle que
définie à l'art. 73 RPE.
a) En zone
de faible densité, la surface bâtie ne peut excéder 1/8e de la surface du bien-fonds
pour les constructions comportant un étage habitable au-dessus du
rez-de-chaussée (art. 38 RPE). Au sens de l'art. 74 RPE, la surface bâtie est
mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en
plan, compte non tenu des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons, des
balcons en saillie (fermés latéralement ou non) et d'autres installations
semblables.
Contrairement
à ce que prétendent les recourants, le texte du règlement exclut donc
clairement du calcul de la surface bâtie les terrasses non couvertes. Celle des
constructeurs ne fait pas exception à la règle nonobstant la présence d'un mur
de soutènement rendu nécessaire par la pente du terrain. Il convient donc de ne
pas en tenir compte et de confirmer le calcul effectué par l'architecte
Hartmann qui aboutit à une surface bâtie de 188 m2, surface du reste mentionnée
sur le plan de situation mis à l'enquête, établi par le géomètre Hof à Vevey.
Dès lors qu'elle correspond exactement au 1/8e de la surface totale de la
parcelle, la construction est parfaitement réglementaire.
b) Dans la
mesure où la villa des constructeurs épuise les possibilités de bâtir fondées
sur le coefficient d'occupation du sol applicable en zone de faible densité, la
tonnelle litigieuse ne pourrait être autorisée qu'à la double condition de
constituer une dépendance au sens de la réglementation communale et de ne pas
dépasser en surface le 1/5e de la surface du bâtiment principal (art. 73 et 74
al. 2 RPE).
Aux termes
de l'art. 39 al. 2 RATC, par dépendances de peu d'importance, on entend de
petites constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication
interne avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois
mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, tels que
pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au
plus. L'art. 73 RPE n'apporte pas plus de précisions sur la notion de
dépendance, si ce n'est qu'il renvoie à l'art. 66 RPE en ce qui concerne la
façon de calculer la hauteur à la corniche.
En
l'occurrence, la tonnelle litigieuse aurait pour effet de créer une terrasse
semi-couverte. Les éléments préfabriqués qui la couvriraient formeraient une
pergola et seraient soutenus par des piliers relativement espacés. Elle peut
ainsi être assimilée à une dépendance dès lors qu'elle ne serait reliée à la
villa des constructeurs que par un chemin dallé non couvert (RDAF 1965 p. 265 a
contrario).
Les piliers
porteraient les éléments du couvert à une hauteur de 2.2 mètres au dessus du
niveau de la terrasse. Il faut toutefois majorer, conformément à l'art. 66 al.
1 RPE, cette hauteur de la différence d'altitude qui existe entre le niveau de
la terrasse (389.38) et celui du terrain naturel moyen calculé aux angles
sortants de la construction, soit aux deux extrémités ainsi qu'à l'apogée de
l'hémicycle (389.02). La somme des deux étant inférieure à trois mètres (elle
est précisément de 2.56 mètres), la tonnelle litigieuse peut être autorisée à
titre de dépendance. Reste à examiner si elle peut être soustraite du calcul de
la surface bâtie conformément à l'art. 74 al. 2 RPE.
La surface
de l'ouvrage à prendre en considération se limite à la partie située sous le
couvert. Le solde de la terrasse en revanche est soustrait de ce calcul au
titre d'aménagement extérieur. Suivant ce principe et compte tenu du fait que
la tonnelle formerait un demi-cercle irrégulier que l'on peut toutefois
circonscrire dans un rayon de 4.60 mètres, on parviendrait à une surface dans
tous les cas inférieure à 33 m2, ce qui reste largement en dessous des 37.5 m2
correspondant au 1/5 de la surface de la villa des constructeurs.
c) Dans ces
circonstances, force est de considérer que la tonnelle prévue en aval de la
villa des constructeurs serait conforme au règlement communal. Les griefs des
recourants se révélant infondés, leur recours doit être rejeté sur ce point
également.
4.                             Le recours
est ainsi rejeté. Les frais de la procédure sont mis à la charge des recourants
déboutés à raison de Fr. 2000.-. Pour des motifs d'équité, il n'est pas alloué
de dépens aux constructeurs; ceux-ci ont en effet entrepris les travaux
projetés avant l'entrée en force du permis de construire, attitude qui justifie
dans une certaine mesure la procédure engagée par les recourants (art. 55
LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 21 août 1992 par la Municipalité de Montreux est maintenue.
III.                     Un émolument de Fr.
2'000.- est mis à la charge des recourants.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
mm/Lausanne, le 13 juillet 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :