vd_omni · AC.2017.0358 · 2019-03-27 · fr

A.________ /Municipalité d'Yverdon-les-Bains | Recours contre le refus de délivrer les permis d'habiter pour les deux premières étapes de construction d'un immeuble accueillant des logements protégés sur la parcelle de la recourante, du fait que les travaux ne seraient pas conformes aux permis de construire. Recours admis, décisions attaquées annulées et dossier renvoyé à la municipalité pour qu'elle délivre les permis d'habiter.Les décisions attaquées comprennent un ordre de remise en état de la toiture, qui devait être végétalisée et sur laquelle des installations de ventilation ont finalement été aménagées. La recourante ignorait cependant, à l'époque des demandes d'autorisation de construire, que les normes Minergie auxquelles elle entend se soumettre la contraindraient à placer les gaines de ventilation en toiture. Elle a de plus émis plusieurs propositions pour améliorer l'esthétique des ouvrages, sans que l'on comprenne réellement pourquoi elles n'ont pas été validées par la municipalité. La pesée des intérêts montre que la municipalité ne pouvait pas prononcer l'ordre de remise en état litigieux, mais aurait dû inviter la recourante à engager une nouvelle procédure de permis de construire en vue de régulariser la solution adoptée après coup (c. 8).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.03.2019 AC.2017.0358

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
27 mars 2019
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel,
présidente
; M. Pascal Langone, juge; M.
Gilles Grosjean Giraud, assesseur; Mme Mathilde Kalbfuss, greffière.
Recourante
A.________
à ********, représentée
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Yverdon-les-Bains,
représentée par Me Eric RAMEL, avocat à Lausanne
.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ les deux décisions de la
Municipalité d'Yverdon-les-Bains du 5 septembre 2017 (refusant les permis
d'habiter les logements construits sur la parcelle n° 5469 à
Yverdon-les-Bains et ordonnant la remise en état partielle - CAMAC n
os
96164 et 127644)
Vu les faits suivants:
A.
La fondation B.________, qui œuvre en faveur de personnes en situation
de handicap mental, est propriétaire de la parcelle n° 3303 du cadastre de la
commune d'Yverdon-les-Bains, au lieu-dit "Campagne St-George". D'une superficie
de 32'466 m
2
, ce bien-fonds supporte une série de bâtiments entourés
de verdure.
Au niveau de sa limite nord-est, la parcelle n° 3303
est bordée par la parcelle n° 5469, d'une surface de 7'218 m
2
, dont
est propriétaire la société A.________, à ********. Cette dernière a pour but l'acquisition,
la construction et l'exploitation de résidences pour seniors et autres
personnes nécessitant une structure analogue. Issue de la reprise des actifs et
passifs de la société A.________, elle a été exploitée, jusqu'au 31 août 2016, sous
la raison sociale A.________.
Les parcelles n
os
3303 et 5469 sont comprises
dans le périmètre du plan d’extension partiel de la Campagne St-George du 25
septembre 1981, qui a été modifié par un addenda approuvé le 6 novembre 1991
par le Conseil d'Etat (ci-après: PEP). Le PEP a pour but de reconnaître la
valeur résidentielle du site et de sauvegarder l'ensemble constitué par une
maison de maître du XVIII
e
siècle, ses dépendances, des murs de
clôture, une fontaine et un parc de hautes futaies; il permet l'implantation
d'équipements médicaux, sociaux et éducatifs dans les secteurs A et A1 (cf.
art. 1 du règlement du PEP; ci-après: RPEP). La parcelle n° 3303 est colloquée
à la fois en zone A réservée aux équipements médicaux, sociaux et éducatifs, en
zone B destinée à des surfaces de verdure ou vouée à la culture agricole ou
horticole, et en zone C affectée à la protection du parc (cf. art. 4, 9 et 10
RPEP). La parcelle n° 5469 forme la zone A1 d'extension de la zone A. Ce secteur
est destiné à des équipements médicaux, sociaux et éducatifs, pour autant que
la zone A soit entièrement construite ou que des activités nécessitant
l'implantation d'équipements médicaux, sociaux et éducatifs doivent être
nettement séparés de ceux de la zone A (cf. art. 8 let. a RPEP).
B.
A l'origine, les parcelles n
os
3303 et 5469 formaient une seule
parcelle d'une superficie de 39'684 m
2
qui appartenait à la
fondation B.________ (ci-après: l'ancienne parcelle n° 3303). Au début de
l'année 2007, la fondation B.________ a conclu avec la société A.________ une
promesse de vente par laquelle elle s'est engagée à lui céder l'extrémité
nord-est de l'ancienne parcelle n° 3303 (soit la bande de terrain constituant
l'actuelle parcelle n° 5469) en vue de la réalisation d'appartements protégés.
Le 15 août 2007, la société A.________ (ci-après: la
constructrice) a présenté à la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après: la
municipalité) un avant-projet de construction d'un bâtiment comportant des logements
ordinaires et des logements protégés sur la portion de terrain qui lui était
promise-vendue. La municipalité s'est opposée à ce concept de mixité sociale dans
un préavis négatif du 3 octobre 2007 et elle a exigé que le projet se limite à la
création d'appartements protégés.
Le 2 novembre 2007, la constructrice a déposé deux demandes
d'autorisation préalable d'implantation pour la réalisation d'appartements
sécurisés intégrés dans un tissu de prestations médico-sociales,
socio-hôtelières et préventives, selon un projet de base et un projet d'extension
(phases 1 et 2). Elle a indiqué que la conception technique du bâtiment répondrait
aux exigences de la norme SN 521'500 "
Construction adaptée aux
handicapés
" (édition de 1988) et à celles de la brochure sur le logement
protégé publiée en février 2007 par le Département de la santé et de l'action
sociale. Elle a par ailleurs précisé le concept organisationnel du projet, en
exposant que la résidence, entièrement dépourvue de barrières architecturales, s'adresserait
principalement aux personnes âgées d'au moins 55 ans, mais que la priorité reviendrait
toutefois aux personnes souffrant d'un handicap physique ou psychique et
nécessitant une aide partielle pour les actes instrumentaux de la vie
quotidienne, indépendamment de leur âge. En plus de leur logement, les locataires
auraient accès à des locaux communautaires accueillant des programmes
d'animation et d'information, moyennant une participation aux frais de loyer et
d'entretien.
La municipalité a mis les demandes d'implantation à l'enquête
publique. Elle a ensuite refusé de délivrer les autorisations requises, en raison
notamment du fait que le projet n'était pas conforme à la destination de la
zone A1 définie par le PEP. Elle a relevé qu'il n'était pas possible de
réaliser de simples logements sociaux dans ce secteur, qui était réservé à des
appartements médicalisés. La constructrice a contesté cette décision devant la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).
En parallèle, la constructrice est entrée en
discussion avec la municipalité. Le 16 octobre 2008, elle a adressé au service communal
de l'urbanisme et des bâtiments (ci‑après: le service de l'urbanisme) un
courrier récapitulatif destiné à clarifier le concept organisationnel de son
projet. Elle a expliqué que le bâtiment envisagé proposerait des logements
adaptés aux personnes à mobilité réduite, occupant 90 % au moins de la surface
de plancher brute disponible et répondant aux exigences de la norme SN 521'500 et
de la brochure cantonale sur le logement protégé. L'offre serait complétée par une
prise en charge médico-sociale, un encadrement sécuritaire et un programme
d'animation qui prendraient place dans des espaces de services en lien avec le
domaine socio-sanitaire (centre médico-social, unité d'accueil temporaire,
santé esthétique, gymnastique, etc.) et des locaux communautaires à vocation
socio-culturelle (cafétéria, salles polyvalentes, coins lecture, salle de télévision
et de fêtes, etc.). Les critères d'admission des locataires seraient, dans
l'ordre prioritaire, le niveau de dépendance, l'isolement social et l'âge légal
de la retraite. Les candidatures seraient examinées par une commission
quadripartite composée de l'Association pour la promotion de la santé et le
maintien à domicile du Nord vaudois (ci-après: l'ASPMAD), du Bureau régional
d'information et d'orientation (ci-après: le BRIO), de l'association C.________
qui entendait se charger de l'exploitation des locaux communautaires et d'un
représentant de la société propriétaire. La commune d'Yverdon-les-Bains serait
directement concernée par la procédure d'admission en sa qualité de membre du réseau
de soins de sa région, lequel supervisait le BRIO, et il lui reviendrait de
déterminer l'intensité avec laquelle elle souhaiterait s'impliquer dans cette
tâche. Outre ces explications, la constructrice s'est ralliée à la proposition
du service de l'urbanisme de favoriser la présence, dans la résidence, de
locataires autonomes et plus jeunes, notamment des familles, à condition toutefois
que ceux-là n'occupent pas plus de 10 % des logements à disposition. Elle s'est
également déclarée disposée à étudier l'idée de constituer une servitude de
passage public à pied et pour vélos en faveur de la commune, à charge de la parcelle
à construire.
Dans sa séance du 23 octobre 2008, la municipalité a
pris connaissance des dernières modifications du projet, qui incluaient des
garanties concernant l'occupation des appartements protégés (participation notamment
de l'ASPMAD au choix des locataires), la reconstitution d'un cordon boisé situé
en limite de propriété par la plantation d'une haie arborée et l'ouverture au
public d'un chemin traversant la parcelle et reliant la route de Sainte-Croix à
la rue Edouard-Verdan par la constitution d'une servitude. Elle a accepté
d'octroyer les autorisations requises sur la base de ces changements. Les permis
d'implantation ont été délivrés le 28 octobre 2008. Il était notamment précisé,
à titre de condition spéciale, qu'une servitude pour piétons et cyclistes devrait
être inscrite au registre foncier. Dans ces circonstances, la constructrice a
retiré son recours à la CDAP.
C.
Le 2 mars 2009, la constructrice a déposé une demande de permis de
construire pour la première étape de son projet, qui s'implantait dans la
partie supérieure de l'extrémité nord-est de l'ancienne parcelle n° 3303 d'une surface
de 4'505 m
2
. Il s'agissait de réaliser une construction en longueur
avec trois entrées, un garage souterrain et une toiture plate végétalisée. Le
bâtiment, conçu sur quatre niveaux, devait accueillir 50 logements protégés au rez-de-chaussée
et aux premier et deuxième étages, ainsi que des locaux communautaires et des
locaux destinés à des activités de services au rez-de-chaussée et au sous-sol. La
parcelle devait être reliée au domaine public par un accès à réaliser le long
de sa limite est, avec une liaison de mobilité douce et un chemin piéton
public. Il était prévu que l'immeuble obtienne le certificat Minergie.
L'enquête publique s'est déroulée du 24 avril au 25 mai
2009. A la demande de la commune et du Centre cantonal de conservation de la
faune et de la nature, la constructrice a ensuite modifié certains aspects du
projet qui n'étaient pas conformes (réduction du volume du bâtiment, décalage
de celui-ci en direction de l'ouest pour respecter la distance à la limite, mise
en place de mesures de compensation d'un cordon boisé d'intérêt biologique et
paysager touché par les travaux, réduction de la capacité d'accueil du garage
souterrain). Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée le 9 juillet
2010. Elle a été dispensée d'enquête publique. La synthèse de la Centrale des
autorisations (ci-après: CAMAC) a été établie le 19 août 2010 (n° 96164). Elle
annulait et remplaçait une première synthèse du 15 juillet 2010. Les
autorisations spéciales et les préavis des services cantonaux concernés ont été
délivrés.
Le 26 août 2010, la municipalité a délivré le permis
de construire n° 8002 relatif à la première phase du projet, aux conditions
fixées dans la synthèse CAMAC. Elle a notamment exigé, à titre de condition
particulière communale, que "
la possibilité d'un tracé ainsi que les
conditions (entretien, responsabilité, etc.) d'un cheminement piétonnier public
traversant la parcelle [soient] discutés avec les services communaux concernés
".
Le 17 novembre 2010, la fondation B.________ a
procédé au fractionnement de l'ancienne parcelle n° 3303 pour créer, au niveau supérieur
de son extrémité nord-est, une nouvelle parcelle distincte n° 5469 d'une superficie
de 4'505 m
2
(ci-après: la parcelle n° 5469). Le solde du terrain est
resté cadastré sous n° 3303. Le 25 novembre 2010, la fondation B.________ a
vendu la parcelle n° 5469 à la constructrice.
Les travaux de la première étape du projet ont
débuté au mois de mars 2011. Le 11 octobre 2011, la direction des travaux a requis
auprès du service de l'urbanisme l'autorisation d'implanter un monobloc de
ventilation sur la toiture du bâtiment en cours de construction. Le service communal
a répondu favorablement à cette demande en date du 20 octobre 2011.
D.
Le 27 octobre 2011, la constructrice a déposé une demande de permis de
construire pour la deuxième étape de son projet, qui prenait place dans la
partie inférieure de l'extrémité nord-est de l'ancienne parcelle n° 3303 d'une
surface de 2713 m
2
. Il s'agissait de réaliser un deuxième corps de
bâtiment sur quatre niveaux, qui s'inscrivait dans le prolongement du premier
avec des caractéristiques similaires (deux entrées, un garage souterrain, une
toiture plate végétalisée). Ce nouvel immeuble devait accueillir 38 logements
protégés au rez-de-chaussée et aux deux étages, ainsi que des locaux
communautaires et des locaux destinés à des activités de services au
rez-de-chaussée et au sous-sol. Il devait lui aussi obtenir le certificat
Minergie.
Dans ce contexte, la surface de 2713 m
2
destinée à accueillir la deuxième partie du bâtiment a été détachée de
l'ancienne parcelle n° 3303 et rattachée à la parcelle n° 5469. La mutation a
été inscrite au registre foncier le 5 décembre 2011.
Dans l'intervalle, la demande de permis de
construire a été mise à l'enquête publique du 26 novembre au 26 décembre 2011. Les
autorisations spéciales et les préavis requis ont été réunis dans une synthèse
CAMAC du 15 décembre 2011 (n° 127644). Le Service de la santé publique (ci-après:
SSP) a rappelé à cette occasion que les exigences de la norme SIA 500 "
Constructions
sans obstacles
" (édition de 2009) étaient applicables et que les
données de la brochure sur le logement protégé ou adapté publiée en octobre
2011 par le Département de la santé et de l'action sociale devaient être prises
en considération.
Le 13 janvier 2012, le SSP a encore fait part à la
constructrice de certaines observations concernant le dossier d'enquête. Il a
relevé notamment que 37 logements présentaient des défauts en relation avec les
exigences résultant de la norme SIA 500 et de la brochure cantonale. Il a joint
un tableau qui résumait les non-conformités constatées (accès trop étroit,
saut-de-loup devant la porte-fenêtre, surfaces nettes insuffisantes, salle de
bains peu adéquate, cuisine sous-équipée, chambres trop étroites ou trop petites).
La constructrice a répondu le 19 janvier 2012, après une conversation téléphonique
avec l'architecte du SSP. Elle a expliqué que les recommandations contenues dans
la brochure du département n'avaient pas de caractère contraignant, dans la
mesure où aucun emprunt sans intérêts n'avait été sollicité auprès de l'Etat de
Vaud. Elle a ensuite fait valoir que les non-conformités qui avaient été mises
en évidence provenaient principalement du fait qu'elle avait choisi des
configurations différentes de celles qui étaient proposées dans la brochure. Elle
a fourni une série d'explications pour justifier ses choix d'aménagement et
précisé que, sauf avis contraire du SSP, elle partirait du principe que son
projet était entièrement conforme à la norme SIA 500 (exception faite des sauts-de-loup
qu'elle s'est engagée à éloigner des portes-fenêtres). La constructrice a par
ailleurs indiqué que les équipements spécifiques des espaces communautaires et
de services seraient déterminés ultérieurement en fonction des types
d'exploitation retenus.
Le 6 février 2012, la municipalité a délivré le
permis de construire n° 8304 se rapportant à la deuxième étape du projet, aux
conditions fixées dans la synthèse CAMAC. A titre de condition particulière
communale, elle a notamment exigé que la destination des logements revête un
caractère social ou médical, conformément à l'art. 1 RPEP. Elle a en outre émis
une remarque identique à celle formulée dans le premier permis de construire concernant
le futur chemin piéton public traversant la parcelle.
E.
Le 14 mars 2012, l'Office romand de certification Minergie a établi en
faveur de la constructrice un certificat Minergie provisoire pour le bâtiment
projeté, avec un numéro d'identification. Ce certificat était valable trois
ans, jusqu'à ce que la constructrice annonce l'achèvement des travaux, délai
prolongeable de deux ans au maximum sur demande dans certains cas justifiés. L'office
a précisé que l'immeuble envisagé pourrait répondre aux conditions requises
pour obtenir le certificat définitif, pour autant que sa réalisation soit en
tous points conforme aux données figurant dans le justificatif Minergie et les
annexes y relatives.
F.
En parallèle, la constructrice a contacté le service de l'urbanisme, le
28 février 2012, pour lui faire part de son souhait de réaliser la dalle de la
toiture du bâtiment en cours de construction d'un seul tenant. Elle a invoqué
des raisons techniques et d'harmonisation des deux étapes de construction et joint
un plan qui indiquait les modifications proposées, tout en précisant que le
monobloc de ventilation qui avait été autorisé le 20 octobre 2011 demeurerait
inchangé. De nombreuses discussions se sont ensuivies, au cours desquelles il
est apparu que d'autres corrections des plans mis à l'enquête avaient été
effectuées ou étaient envisagées par la constructrice. La destination des
locaux communautaires et des locaux de services était par ailleurs indéterminée.
Le service de l'urbanisme a dès lors exigé que la constructrice sollicite un
permis de construire complémentaire et l'informe de ses projets au sujet des
locaux communs.
Le 13 mars 2013, la constructrice a déposé une
demande de permis de construire complémentaire qui portait sur l'affectation
définitive des locaux communs au rez-de-chaussée et au sous-sol de la
résidence, la modification des ouvertures en façades, la création de voies de
fuite au sous-sol, la modification des places de parc, la révision des
aménagements extérieurs et l'ajout d'une cheminée en toiture.
L'enquête publique a eu lieu du 27 mars au 25 avril
2013. La synthèse CAMAC a été établie le 10 juin 2013. Elle annulait et
remplaçait une première synthèse du 4 juin 2013. Les autorisations spéciales et
les préavis des services cantonaux concernés ont été délivrés.
Le 10 juillet 2013, la municipalité a constaté que
la qualité générale du projet s'était dégradée au fil du temps. Elle a demandé que
la constructrice lui soumette des plans complémentaires concernant le détail
des plantations prévues en toiture, le mode de reconstitution d'une haie qui
avait, selon elle, été déboisée illicitement lors des travaux de construction
(ce que contestait la constructrice), ainsi que les aspects techniques et
paysagers des aménagements extérieurs. Elle a aussi exigé qu'une servitude de
passage public traversant la parcelle n° 5469 et une charge foncière
garantissant l'entretien d'une haie soient inscrites au registre foncier. Elle a
précisé que le permis de construire complémentaire ne serait délivré qu'une
fois que ces demandes seraient satisfaites.
G.
Dans le courant du mois d'août 2013, la constructrice a informé le
service de l'urbanisme qu'une partie des logements était achevée et serait occupée
à partir du mois de novembre 2013. Le service de l'urbanisme a effectué une visite
des lieux le 28 octobre 2013. Il a constaté à cette occasion que le chantier
avait pris du retard et qu'il était impératif de garantir la sécurité des
locataires, en particulier au niveau de l'accès au bâtiment depuis l'extérieur.
Le même jour, il a émis une série d'exigences que la constructrice devrait respecter
afin que les appartements puissent être habités pendant les travaux et avant
l'octroi du permis d'habiter. La commission de salubrité s'est rendue sur place
le 31 octobre 2013. Par la suite, elle a encore effectué des contrôles
complémentaires le 16 janvier 2014, le 16 avril 2014 et le 21 octobre 2015.
H.
Durant l'été 2013, la constructrice est
convenue avec l'ASPMAD que le C
entre médico-social
d'Yverdon Ouest (ci-après: le CMS) louerait un local communautaire au
rez-de-chaussée de la résidence pour y aménager un bureau et une éventuelle
salle de consultation ambulatoire. Il était prévu que le CMS assure sur place
des prestations d'aide et de soins à domicile, des animations en lien avec la
promotion de la santé, une permanence téléphonique "Sécutel" et un
service de ménage.
Un peu plus d'une année plus tard, le 10 octobre
2014, la constructrice s'est adressée aux locataires pour leur faire part du
concept d'organisation de la résidence. Elle a expliqué que le CMS serait
fortement présent sur le site à partir du mois de janvier 2015 et qu'il
proposerait une importante palette de prestations (soins de base et soins
infirmiers, aide au ménage, repas à domicile, ergothérapie, visites et
accompagnement psycho-social, orientation et suivi des démarches sociales, évaluation
par rapport au Sécutel). Les résidents auraient en outre accès, moyennant une
participation financière comprise dans le loyer mensuel, à une cafétéria et une
salle d'activités en auto-gestion, un centre de wellness avec bains et fitness,
une salle de gymnastique et une crèche. Ces espaces, alors en cours
d'aménagement, seraient pour la plupart ouverts au public.
Il résulte du dossier et des explications de la
constructrice que la cafétéria n'a finalement pas rencontré le succès attendu, si
bien que cette prestation a été supprimée des baux en échange d'une baisse de
loyer. Cet espace est néanmoins resté accessible aux locataires qui en
faisaient la demande, sous la forme d'un service à la clientèle payant.
Par ailleurs, le 19 mars 2015, la municipalité a
délivré le permis de construire n° 8635 pour permettre l'aménagement d'une
crèche au rez-de-chaussée de la résidence, dans des locaux qui étaient
initialement voués à deux appartements, un salon de beauté et une salle de
fêtes. Les permis d'utiliser ont été délivrés le 19 mai 2015, puis le 26
juillet 2016, en faveur du centre de vie enfantine ********.
I.
Entre 2013 et 2016, le service de l'urbanisme et la constructrice ont eu
de nombreux échanges écrits concernant différents aspects du projet qui ne
correspondaient pas ou plus aux plans mis à l'enquête. Leurs représentants
respectifs se sont rencontrés à plusieurs reprises dans ce cadre. Les questions
liées notamment à la reconstitution d'un cordon boisé et aux aménagements
extérieurs ont pu être réglées. En revanche, les parties n'ont pas réussi à se
mettre d'accord sur les points suivants:
·
Le service de l'urbanisme a constaté que des installations de
ventilation étaient présentes sur le toit alors que, selon les plans d'enquête,
les éléments techniques liés à la ventilation devaient être intégrés au bâtiment.
La constructrice a expliqué que la mise en œuvre des normes Minergie l'avait
contrainte à installer un monobloc et des gaines de ventilation au niveau de la
toiture plutôt qu'à l'intérieur de l'immeuble. Elle a précisé que les
installations en question figuraient sur un plan qu'elle avait transmis à la
commune au mois d'août 2013, en même temps que d'autres pièces complémentaires.
Le service de l'urbanisme a relevé que ledit plan n'avait jamais été approuvé
et que les éléments indiqués sur celui-ci ne correspondaient de toute façon pas
à ceux qui avaient été réalisés. Il a déploré la taille disproportionnée et
l'aspect disgracieux des gaines de ventilation (avec une hauteur comprise entre
1.20 m et 2.20 m) et invité la constructrice à lui soumettre une proposition qui
permettrait d'atténuer leur impact sur l'immeuble et son environnement. Différentes
solutions ont été évoquées par la suite dans le cadre de nombreux échanges, en
vue d'améliorer l'esthétique des ouvrages litigieux. Il a notamment été
question de les colorer dans des tons permettant de les rendre plus discrets ou
de les entourer d'une structure destinée à les dissimuler.
·
La constructrice a donné son accord de principe à la constitution
d'une servitude de passage public à pied et pour véhicules non motorisés ainsi
que d'une charge foncière l'obligeant à reconstituer et à entretenir une haie
champêtre. Un projet de contrat constitutif de servitude et de charge foncière liant
la constructrice et la fondation B.________ a été établi par un notaire en
faveur de la commune, avec un plan de géomètre figurant l'assiette de la
servitude. Ce projet n'a toutefois pas été validé par la municipalité. La
constructrice proposait en effet d'inclure une bande supplémentaire de 50 cm
dans l'assiette de la servitude, de façon à ce que celle-ci concorde avec toute
la largeur de la bande piétonne longeant la façade de l'immeuble. Elle demandait
par ailleurs que les frais d'entretien soient pris en charge par la commune,
dans la mesure où elle-même avait déjà assumé l'intégralité des frais de
construction du chemin. Le service de l'urbanisme a rejeté ces propositions; il
souhaitait notamment que l'emprise de la servitude soit exempte de tout
obstacle contraignant ou élément privé faisant partie intégrante du bâtiment.
·
Le service de l'urbanisme s'est enquis de savoir si les logements
protégés étaient utilisés conformément à la destination de la zone, après avoir
appris que certains d'entre eux étaient loués à des personnes ou à des familles
qui ne semblaient pas avoir besoin de tels appartements. La constructrice a répondu
que le projet était conforme à l'affectation qui avait été définie dans le
cadre de ses échanges avec la municipalité et le service de l'urbanisme en 2007
et 2008. Elle a indiqué que la commission d'admission ‑ réduite à trois
membres à la suite du départ de l'association C.________, en 2010 - avait
scrupuleusement respecté les critères de sélection mis en place dès la conclusion
des premiers baux. Elle a relevé que le nombre de partenaires sociaux présents
sur le site s'était peu à peu multiplié en raison d'une diminution de l'intérêt
des seniors pour la résidence et d'une hausse des demandes émanant de candidats
plus jeunes. Dans ces circonstances, la commission d'admission avait mis fin à
ses activités en juin 2016 et confié l'attribution des logements à la gérance
immobilière. Cette dernière se chargeait de passer une convention de
collaboration avec chaque professionnel présent sur place. Dans ce cadre,
l'intervenant s'engageait à vérifier lui-même que le profil du candidat dont il
assurait le suivi était en adéquation avec les critères d'admission et la
configuration du site, avec le concours facultatif du BRIO. En cas de profil
compatible, le dossier était transmis à la gérance pour qu'elle valide le
contrat de bail. La constructrice a souligné que la nouvelle procédure mise en
place garantissait l'admission en priorité de personnes ayant besoin d'un
environnement adapté ou d'un encadrement médical, social ou éducatif et dont le
suivi est assuré par des professionnels compétents. A la suite de ces
explications, le service de l'urbanisme a demandé à la constructrice de "réactiver"
la commission d'admission et d'y intégrer le service communal de la jeunesse et
de la cohésion sociale. En réponse, la constructrice a proposé de transmettre
les nouveaux baux audit service, pour lui donner un droit de regard sur
l'admission des locataires.
·
Le service de l'urbanisme a relevé qu'aucun local à usage communautaire
n'avait été aménagé au sous-sol de l'immeuble, contrairement à ce que prévoyait
le projet validé par la municipalité. La constructrice a expliqué que
l'affectation des locaux communautaires était définie au rez-de-chaussée avec une
garderie, un local réservé aux activités du CMS, une cafétéria et un bureau
utilisé par la gérance. Elle a ensuite indiqué qu'elle avait renoncé aux locaux
communautaires prévus au sous-sol (piscine, salle de gymnastique, etc.) du fait
que l'association qui devait en assurer la gestion s'était retirée du projet en
2010 et que les locataires - dont la moyenne d'âge était plus basse que ce qui
avait été envisagé au départ - manifestaient peu d'intérêt à ce propos. Les baux
avaient été modifiés en conséquence, avec une baisse de loyer. La constructrice
attendait en outre de connaître la composition définitive des habitants et les
besoins de ces derniers avant de décider d'une affectation appropriée pour les
locaux de services. Elle a relevé que les permis d'implantation et les permis
de construire octroyés ne prévoyaient pas une affectation déterminée pour les
locaux communs et qu'il n'était pas possible de lui imposer des détails d'ordre
fonctionnel et organisationnel par le biais de ces instruments. A la suite de
ces explications, le service de l'urbanisme a demandé à la constructrice de
définir les locaux communautaires qui seraient maintenus et ceux qui pourraient
être loués à des privés (médecins, dentistes, restaurateurs, etc.).
A l'occasion d'une séance du 9 décembre 2016, le service
de l'urbanisme a constaté que le "produit fini" ne correspondait plus
suffisamment au projet initial de résidence protégée pour personnes âgées qui
avait été validé par la municipalité. Il a évoqué la possibilité de refuser les
permis d'habiter et le permis de construire complémentaire qui avait été
sollicité et de remettre l'intégralité du projet à l'enquête publique. Toujours
lors de cette séance, le service de l'urbanisme a validé une proposition de la
constructrice qui consistait à remplacer les canaux de ventilation existants
sur le toit par des gaines plus plates de couleur sombre et uniforme, de façon
à réduire la hauteur existante à 66 cm. Il a cependant réservé l'accord de la
municipalité à ce sujet.
Le 10 février 2017, la constructrice s'est livrée à de
nouvelles explications concernant les différents points du projet encore litigieux,
avec plusieurs propositions à l'appui. Elle a émis le souhait de parvenir à une
solution globale et définitive.
J.
Dans sa séance du 14 juin 2017, la municipalité a décidé de refuser les
permis d'habiter pour les deux premières étapes de réalisation du bâtiment présent
sur la parcelle n° 5469 et de délivrer le permis de construire complémentaire pour
la troisième étape de construction.
K.
Par courrier électronique du 20 juillet 2017, l'Office romand de
certification Minergie a répondu à une demande du service de l'urbanisme, qui souhaitait
savoir si le certificat Minergie définitif avait été délivré à la constructrice.
Il a indiqué que le projet était en "stand-by" à la demande de l'intéressée
et qu'il déciderait ultérieurement de la suite à donner au dossier.
L.
Dans deux décisions séparées du 5 septembre 2017, la municipalité a
refusé de délivrer les permis d'habiter pour les deux premières étapes de réalisation
du bâtiment présent sur la parcelle de la constructrice. Elle a motivé sa
position comme il suit:
"
Force
est de constater qu'en l'absence actuelle de locaux communautaires et au vu de
l'équipement des appartements revu à la baisse pour le confort des aînés, les
appartements correspondent à la définition de logements adaptés et non
protégés. L'octroi du permis de construire 2013-8441 permet dès aujourd'hui de
réaliser les espaces communautaires attendus (établissement public, piscine,
fitness, salon de beauté, etc…) pour le minimum exigé de 3.5% de la surface
habitable du bâtiment.
Les appartements devront quant à
eux être modifiés pour être reconnus conformes par le canton à la norme SIA 500
et la brochure
«
Le logement protégé ou
adapté
»
. Les locataires actuels qui ont
bénéficié d'un logement dans le bâtiment mais qui ne répondent pas aux trois
critères d'admission cumulés définis par le Service des assurances sociales et
de l'hébergement (1. Niveau de dépendance, 2. Isolement social et 3. Age)
pourront rester sur site jusqu'au terme de leur bail, mais le repreneur devra
remplir ces trois critères.
Après contrôle auprès de la société
Minergie, le bâtiment en cause n'a pas obtenu sa labélisation définitive, ce
qui rend également la situation non conforme à la demande de permis de
construire.
Les installations de ventilation
présentes sur place n'ont jamais fait l'objet de validation, à l'exception du
monobloc. Comme déjà longuement débattu, ces éléments sont infiniment trop
hauts pour être acceptés. En l'absence d'une proposition de solution
raisonnable de la part du constructeur, la Municipalité exige la remise en état
et le retour aux plans validés lors de l'enquête publique 2009-8002, soit une
toiture végétalisée exempte d'installations techniques visibles, à part le
monobloc précité validé en 2011.
Il est constaté que le bâtiment
n'a toujours pas fait l'objet d'une immatriculation au registre foncier. Il a
de ce fait échappé à l'impôt foncier depuis 2013. Un rattrapage rétroactif de
l'impôt sera exigé par la procédure adéquate.
La Municipalité vous accorde un
délai au
1
er
janvier 2018
pour revenir après travaux et
adaptations à une situation sur site compatible avec la définition de logements
protégés et pour déplacer les installations de ventilation à l'intérieur du
bâtiment. La labélisation définitive Minergie et l'immatriculation du bâtiment
au registre foncier doivent être réalisées dans le même délai.
"
Dans une autre décision datée du 5 septembre 2017,
la municipalité a octroyé le permis de construire complémentaire n° 8441 à la
constructrice, aux conditions fixées dans la synthèse CAMAC n° 137333 du 10
juin 2013. Elle a de plus formulé les conditions particulières suivantes:
"
[C]e
permis de construire permet la réalisation des locaux communautaires du
sous-sol et du rez-de-chaussée indispensables à la mise en œuvre de logements
protégés. Les surfaces occupées par la garderie ont été validées par l'enquête
publique 2014-8635. Le jeu de plans du 5 janvier 2015 du bureau d'architectes D.________
annule et remplace celui du 13.03.2013 à l'exception du dessin de
l'installation ventilation du plan de toiture qui ne correspond pas aux travaux
exécutés et qui n'ont d'ailleurs pas fait l'objet de validation antérieure à
l'exception du monobloc, qui lui a été accepté le 20.10.2011 par le Service de
l'Urbanisme et des bâtiments.
Le biotope a finalement été
abandonné, cela pourrait engendrer des problèmes d'infiltration d'eau, voir les
remarques du Service des travaux et de l'environnement. La végétalisation de la
toiture est une condition au permis et devra être maintenue et entretenue
L'inscription d'une servitude de
passage public à pied et d'une charge foncière concernant l'obligation de
reconstituer et d'entretenir la haie champêtre devront être réalisées avant le
permis d'habiter inhérent au présent permis (voir projet du 9 octobre 2015
établi par Me ********, notaire).
Police des constructions: le label
Minergie définitif du bâtiment n'a pas été obtenu selon courriel de Minergie SA
du 19.07.2017.
"
Dans une lettre qui accompagnait les trois décisions
précitées, la municipalité a expliqué qu'elle avait essayé pendant plus de deux
ans de trouver "
des solutions qui auraient permis de clore positivement
toutes les questions liées aux demandes de permis de construire
", sans
succès. Elle a regretté que la constructrice lui ait seulement soumis des
propositions partielles et inabouties et qu'elle ait systématiquement minimisé
ses obligations.
Le 9 octobre 2017, la municipalité a dénoncé la constructrice
à la Préfecture du district du Jura-Nord vaudois, considérant que les charges
liées aux permis de construire relatifs aux deux premières étapes du projet de
construction n'avaient pas été respectées.
M.
Par acte unique du 16 octobre 2017, la constructrice (ci-après: la
recourante) a contesté les trois décisions municipales devant la CDAP. Elle a
conclu à leur réforme, en ce sens que les permis d'habiter sont délivrés et que
la condition à l'octroi du permis de construire complémentaire relative à la
constitution d'une servitude de passage public et d'une charge foncière est
supprimée. Subsidiairement, elle a conclu à l'annulation des décisions refusant
les permis d'habiter.
Les deux recours dirigés contre les décisions
refusant l'octroi des permis d'habiter ont été enregistrés sous la référence
AC.2017.0358. Le recours contre la décision octroyant le permis de construire
complémentaire a été enregistré sous la référence AC.2017.0361.
Le 7 novembre 2017, la procédure pénale ouverte
devant la préfecture a été suspendue jusqu'à droit connu sur la présente cause.
La municipalité a déposé sa réponse le 28 février
2018, en concluant au rejet du recours.
La recourante a formulé des observations
complémentaires le 29 juin 2018, sur lesquelles la municipalité s'est
brièvement déterminée le 17 août 2018.
N.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par l’art. 95 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les
conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de
l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Le litige porte sur le refus de délivrer les permis d'habiter pour les
deux premières étapes de construction du bâtiment accueillant des logements
protégés sur la parcelle de la recourante. La municipalité justifie ses décisions
par le fait que plusieurs conditions fixées dans les permis d'implantation et
les permis de construire n'ont pas été respectées. Elle exige, avant l'octroi des
permis d'habiter, la mise en conformité des appartements à la norme SIA 500 et
à la brochure du département, le respect des critères d'admission des
locataires, l'obtention du certificat Minergie définitif, l'immatriculation de
l'immeuble au registre foncier, ainsi que le démontage des installations de
ventilation présentes sur le toit et la végétalisation de ce dernier.
3.
a) Aux termes de l'art. 128 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur
l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), aucune
construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée sans l'autorisation
de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne
peut être délivrée que si les conditions fixées par le permis de construire ont
été respectées et si l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le
préavis de la commission de salubrité est requis (al. 1). La municipalité
statue dans le délai de quinze jours dès le dépôt de la demande de permis (al. 2).
D'après l'art. 79 al. 1 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la
LATC (RLATC; BLV 700.11.1), applicable par renvoi de l'art. 129 LATC, le permis
d'habiter ou d'utiliser ne peut être délivré que si les locaux satisfont aux
conditions fixées par la loi et les règlements (let. a), si la construction est
conforme aux plans approuvés et aux conditions posées dans le permis de
construire (let. b), si les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment
achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants ou des utilisateurs
(let. c) et si l'équipement du terrain est réalisé (let. d). L'art. 80 LATC
précise que la municipalité statue après une inspection par la commission de
salubrité, faisant l'objet d'un rapport spécial.
L'institution du permis d'habiter a pour seul but de
permettre à la municipalité de vérifier que la construction est conforme aux
plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis de construire, et
que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer
la sécurité et la santé des habitants. Ainsi, le permis d'habiter est lié à la
procédure de permis de construire. Il représente un constat final de la
conformité des travaux et permet à l'autorité d'intervenir si le constructeur n'a
pas respecté les plans et les conditions posées dans le permis de construire. La
délivrance du permis d'habiter n'est pas destinée à vérifier une nouvelle fois
si les dispositions réglementaires sont respectées: en effet, cet examen a déjà
eu lieu lors de l'octroi du permis de construire. L'art. 79 al. 1 let. a RLATC
prévoit certes de vérifier "
si les locaux satisfont aux conditions
fixées par la loi et les règlements
", mais cette disposition de niveau
réglementaire doit être interprétée dans le cadre de la base légale que
constitue l'art. 128 LATC: lorsque rien n'indique que, aux termes de cette
disposition, les constructions réalisées ne respecteraient pas les conditions
du permis de construire, le permis d'habiter doit être délivré (cf. arrêts
AC.2017.0002 du 18 août 2017 consid. 2a; AC.2015.0272 du 3 juin 2016 consid.
1a). Par exemple, la CDAP a déjà eu l'occasion de relever que la municipalité
ne pouvait pas refuser une telle autorisation au motif que des aménagements
extérieurs avaient été réalisés sans droit ou de façon non conforme aux plans
d'enquête (cf. arrêts AC.2014.0337 du 3 mars 2015 consid. 5; AC.2008.0221 du
17 juillet 2009 consid. 4). Il est par ailleurs douteux que l'autorité
municipale puisse imposer le respect d'une nouvelle norme sur un point qui
n'aurait fait l'objet d'aucune condition ou charge dans le permis de
construire, car une telle solution reviendrait à remettre en cause
l'autorisation entrée en force (cf. arrêt AC.2010.0219 du 12 juin 2012 consid.
4).
b) En l'occurrence, la résidence construite par la
recourante était occupée depuis près de quatre ans quand la municipalité a
refusé de délivrer les permis d'habiter. Le service de l'urbanisme a été
informé pendant l'été 2013 que les premiers locataires prendraient possession
des appartements au mois de novembre 2013. Sur place, le 28 octobre 2013,
il a constaté que le chantier n'était pas terminé et qu'il fallait garantir la
sécurité des futurs habitants, en particulier au niveau de l'accès au bâtiment
depuis l'extérieur. Il a ainsi émis une série d'exigences à respecter pour que
les logements puissent être loués pendant les travaux et avant l'octroi des
permis d'habiter. La commission de salubrité s'est rendue sur place trois jours
plus tard et elle a encore effectué des contrôles complémentaires par la suite.
Pendant les années qui ont suivi, la recourante et le service de l'urbanisme
ont eu de longs échanges concernant les aspects du projet sur lesquels ils ne
parvenaient pas à se mettre d'accord. Une partie seulement des points litigieux
a pu être réglée, ce qui a conduit la municipalité à refuser les permis
d'habiter. Dans le courrier qui accompagnait ses décisions, l'autorité intimée
a déploré l'attitude adoptée par la recourante pendant les deux ans où elle
avait pour sa part essayé de trouver des solutions. Elle n'a pas exigé pour
autant que les habitants quittent les lieux et elle a simultanément délivré le
permis de construire complémentaire permettant, à certaines conditions, d'achever
les travaux d'aménagement des locaux communs au rez-de-chaussée et au sous-sol
du bâtiment.
Dans ces circonstances, on peut sérieusement se
demander si la municipalité ne détourne pas de son but l'institution du permis
d'habiter pour imposer sa solution à la recourante sur les points des deux
premières étapes du projet encore litigieux à ce jour. Elle adopte en tout cas
une attitude contradictoire en refusant les permis d'habiter, qui sont d'après
la loi la condition nécessaire pour occuper une construction (cf. art. 128 al.
1 LATC), alors que l'immeuble construit est occupé avec son accord depuis près
de quatre ans. Ce motif pourrait peut-être suffire à justifier l'annulation des
décisions entreprises, comme l'avait fait la CDAP dans une affaire où la
municipalité avait refusé la délivrance du permis d'habiter pour deux villas
occupées par leurs propriétaires depuis plus de quinze ans (cf. arrêt AC.2015.0272
précité consid. 2). En outre, se pose aussi la question de savoir si l'autorité
municipale pouvait rendre une décision à ce stade et, partant, si le recours
est recevable, puisque la recourante, qui attendait d'obtenir le permis de
construire complémentaire pour pouvoir achever la construction, n'a pas déposé
de demande formelle d'autorisation d'habiter. Ces questions peuvent cependant
rester ouvertes, car le recours doit de toute façon être admis pour les motifs
qui suivent.
4.
La municipalité motive son refus par le fait que les logements aménagés par
la recourante ne respectent pas les exigences résultant de la norme SIA 500 et de
la brochure établie par le département. Elle considère que l'équipement des habitations
pour le confort des aînés a été revu à la baisse. Dans sa réponse au recours, elle
relève aussi que les appartements ne répondent pas aux normes techniques établies
en faveur des personnes à mobilité réduite. La municipalité critique en outre
l'absence de locaux communautaires et estime que le projet viole à cet égard l'exigence
selon laquelle 3.5 % de la surface totale nette habitable des logements
protégés doivent être affectés à des espaces de rencontre. A son avis, les
appartements répondent à la définition de logements adaptés plutôt qu'à celle
de logements protégés.
La recourante expose pour sa part qu'elle a fourni
des explications détaillées sur le concept technique et organisationnel de son
projet et les critères d'admission des locataires dès les premiers contacts
avec la municipalité, en particulier dans un courrier du 16 octobre 2008. Elle soutient
qu'elle devait seulement se conformer aux garanties formulées dans ce cadre, étant
donné que l'autorité intimée a ensuite délivré les permis d'implantation et les
permis de construire sans poser de condition relative à la destination des
logements. Elle affirme que les appartements protégés ont été réalisés
conformément aux plans d'enquête, qui ont eux-mêmes été conçus dans le respect
de la norme SIA 500 et de la brochure du département dans leurs versions alors
en vigueur. La recourante estime que la question de la conformité des logements
à l'affectation prévue n'avait pas à être examinée au stade du permis d'habiter
et que la municipalité a utilisé cet instrument pour lui imposer le respect de certaines
exigences qu'elle n'avait pas évoquées auparavant.
a) En matière d'élimination des obstacles
architecturaux dans les bâtiments, l'art. 94 LATC fixe le principe selon
lequel la construction des locaux et des installations accessibles au public,
de même que des immeubles d'habitations collectives et des bâtiments destinés à
l'activité professionnelle, doit être conçue en tenant compte, dans la mesure
du possible, des besoins des personnes handicapées ou âgées, en particulier de
celles se déplaçant en fauteuil roulant. L'art. 95 LATC prévoit que le
règlement cantonal fixe, en tenant compte des normes en la matière, les mesures
concernant l'accès aux bâtiments, la largeur de passage libre des portes et des
dégagements nécessaires ainsi que les dispositions à prendre pour certains
locaux ou installations tels que cuisines, locaux sanitaires ou ascenseurs. L'art.
96 LATC précise que lors des travaux importants de transformation ou de
modification des éléments de construction mentionnés à l'art. 95, les mesures
prévues à cette disposition sont applicables si la situation de l'immeuble, sa
structure et son organisation intérieure le permettent sans frais
disproportionnés.
L’art. 36 RLATC, qui précise les art. 94 ss LATC, a
la teneur suivante:
"
1
La construction de locaux et d'installations accessibles au public (notamment
les bâtiments administratifs, les établissements d'enseignement, les églises,
les salles de spectacle, les hôtels, les restaurants, les commerces, les
installations de sport, les édicules publics, les établissements sanitaires ou
à caractère social), et de bâtiments destinés à l'activité professionnelle
(tels qu'usines, ateliers et bureaux), de même que celles d'immeubles
d'habitation collective, doivent être conçues en tenant compte des besoins des
personnes handicapées au sens de la législation fédérale sur l'égalité pour les
handicapés, des personnes âgées, des enfants et des personnes conduisant des
poussettes.
2
La norme du Centre
suisse pour la construction adaptée aux handicapés SN 521 500 est
applicable aux locaux et installations accessibles au public, aux locaux
destinés à l'activité professionnelle et aux espaces collectifs des immeubles
d'habitation. En cas d'habitat collectif ou groupé de plus de six logements,
ceux-ci doivent pouvoir s'adapter à cette norme.
2bis
L'avantage procuré
aux usagers ne doit pas être disproportionné par rapport aux coûts engendrés ou
à l'atteinte portée à l'environnement, à la nature ou au patrimoine.
[…]
"
La norme SIA 500 intitulée "
Constructions
sans obstacles
" a remplacé, dès le 1
er
janvier 2009, la norme
SN 521 500 intitulée "
Construction adaptée aux handicapés
" à
laquelle renvoie l'art. 36 al. 2 RLATC. Elle a par la suite été complétée par
deux correctifs C1 et C2. La norme SIA 500 vise à garantir l’accessibilité des
bâtiments aux personnes handicapées, en expliquant comment construire sans
obstacles. Elle définit les exigences selon la destination et l'utilisation de
la construction (construction ouverte au public, construction
avec
des habitations ou construction comprenant
des places de travail). Dans la mesure où l'art. 36 al. 2 RLATC renvoie à la
norme SIA 500, celle-ci constitue du droit cantonal (cf. TF 1C_754/2013 du 28
avril 2014 consid. 3.3). Elle est donc directement applicable en l'espèce.
Dans le canton de Vaud, le Département de la santé
et de l'action sociale a élaboré, en octobre 2011, une brochure intitulée
"
Le logement protégé ou adapté
", qui contient des directives
destinées principalement aux constructeurs et aux exploitants de logements
protégés ou adaptés. Cette brochure remplace une première version du mois de
février 2007 publiée dans une brochure intitulée "
Le logement protégé
".
Elle comporte, sous ch. 1.1, les définitions suivantes:
"
Logements
protégés:
Logements architecturalement
appropriés, pleinement conformes aux normes définies par l’Etat de Vaud (dans
la présente brochure) et aux prescriptions en vigueur (norme SIA 500: Constructions
sans obstacles). Ils comprennent des espaces de vie sans barrières
architecturales, spécialement conçus pour des personnes fragilisées par l’âge.
La localisation des logements protégés, proche des prestataires de services,
favorise la vie sociale des locataires. Ils incluent un ensemble de prestations
définies à l’avance et facturées forfaitairement ainsi que des services
optionnels fournis sur demande. Ces derniers sont délivrés de manière organisée
et continue, ils peuvent faire partie intégrante du contrat de bail à loyer et
être assurés par des prestataires dûment identifiés. Une définition légale,
liée à l’octroi des aides financières individuelles, figure à l’article 16 de
la loi d’aide aux personnes recourant à l’action médico-sociale (LAPRAMS).
Seuls les logements protégés peuvent bénéficier d’un prêt au sens du règlement
sur les prêts au logement (RPL).
Logements adaptés:
Structures dont l’architecture et
l’environnement sont conçus, adaptés et adaptables (selon définition ci-dessus)
à des locataires en situation de fragilité.
À la différence des logements protégés, aucune
prestation annexe n’est proposée.
"
L'art. 16 al. 1 de la loi vaudoise du 24 janvier
2006 d’aide aux personnes recourant à l’action médico-sociale (LAPRAMS; BLV
850.11) définit par ailleurs le logement protégé comme un appartement
indépendant conçu pour permettre le maintien à domicile de personnes âgées, handicapées
ou souffrant de troubles psychiques, dans lequel sont dispensées des
prestations médico-sociales ou psycho-éducatives reconnues par la loi. L'art.
18 al. 1 du règlement du 28 juin 2006 d’application de la LAPRAMS (RLAPRAMS;
BLV 850.11.1) prévoit que le logement protégé est en principe réservé aux
personnes dépendantes, qui le nécessitent, sur la base d'une évaluation de leur
situation par une commission d'attribution et de suivi des locataires composée
des partenaires concernés de la région, parmi lesquels le BRIO ou le CMS. L'art.
19 al. 1 RLAPRAMS précise que les prestations spécifiques au logement protégé sont
la mise à disposition d'un encadrement sécuritaire ou socio-éducatif de
proximité, de locaux communautaires, l'accompagnement social et l'animation,
ainsi que les prestations courantes à domicile (aide au ménage, repas).
b) En l'espèce, il ne ressort pas du dossier que les
permis de construire délivrés par la municipalité étaient conditionnés au fait
que les appartements protégés soient attribués exclusivement à des personnes
âgées. La première autorisation de construire du 26 août 2010 est muette au sujet
de la destination des logements. Celle du 6 février 2012 exige seulement qu'ils
revêtent un caractère social ou médical, conformément à l'art. 1 RPEP. D'après
cette disposition, le PEP permet l'implantation d'équipements médicaux, sociaux
et éducatifs dans les secteurs A et A1 compris dans son périmètre. L'art. 8
let. a RPEP précise que la zone A1, constituée par la parcelle n° 5469 de
la recourante, est destinée à des équipements médicaux, sociaux et éducatifs,
pour autant que la zone A soit entièrement construite ou que des activités
nécessitant l'implantation d'équipements médicaux, sociaux et éducatifs doivent
être nettement séparés de ceux de la zone A. Le RPEP ne contient pas plus de
précisions en ce qui concerne l'affectation à respecter. Rien n'indique que la
destination des habitations, aménagées dans un immeuble proposant une prise en
charge médico-sociale notamment, ne serait pas conforme à l'affectation
autorisée dans la zone A1 du PEP. La recourante a de plus exprimé le souhait d'accueillir
à la fois des personnes souffrant d'un handicap physique ou psychique ou
présentant une mobilité réduite dès ses premiers contacts avec la municipalité,
en 2007, puis en 2008, sans que celle-ci l'ait contredite à l'époque à ce sujet.
Cela étant précisé, il n'apparaît pas que les
appartements qui ont été réalisés ne répondraient pas aux exigences de la norme
SIA 500 et de la brochure établie par le département. Dès le départ, la recourante
a manifesté son intention d'élaborer un projet respectant les prescriptions
contenues dans ces documents, ce dont la municipalité a pris acte. Le SSP a également
insisté sur ce point dans la synthèse CAMAC du 15 décembre 2011, qui fait
partie intégrante du permis de construire du 6 février 2012. Certes, le service
cantonal a ensuite relevé que la plupart des logements en cours de construction
présentaient des défauts techniques (accès trop étroit, problème de saut-de-loup
devant la porte-fenêtre, surfaces nettes insuffisantes, salle de bains peu
adéquate, cuisine sous-équipée, taille des chambres inadaptée). La recourante a
toutefois fourni des explications qui tendaient à démontrer que son projet
était entièrement conforme à la norme SIA 500, à l'exception des sauts-de-loup qu'elle
s'est engagée à corriger. Cette réponse n'a pas suscité de réaction de la part
du SSP, et la municipalité a délivré le permis de construire sans exiger aucune
modification des plans. En 2013, la recourante a sollicité l'octroi d'un permis
de construire complémentaire pour corriger les aspects du projet qui
s'écartaient des plans mis à l'enquête, à la demande de la municipalité. Plusieurs
amendements ont été adoptés au cours des discussions qui ont eu lieu jusqu'en
début d'année 2017. Le dossier ne permet pas de déterminer exactement sur quels
points l'autorité intimée et la recourante se sont finalement mises d'accord. La
municipalité ne s'est toutefois jamais plainte du fait que les logements
présentaient des défauts de conception. Ainsi, les décisions entreprises mentionnent
que l'équipement des appartements n'est pas suffisant pour garantir le confort
des aînés, mais n'indiquent pas en quoi ils ne seraient pas conformes à la
norme SIA 500. De manière plus générale, la municipalité ne précise pas quels
sont les aspects du projet qui ne répondent pas aux exigences en vigueur. On
rappelle à cet égard que la norme SIA 500 contient de multiples prescriptions,
qui ont été précisées, complétées ou corrigées au fil des versions, avec les
correctifs C1 et C2.
La recourante a par ailleurs toujours exprimé le souhait
de mettre en place une prise en charge médico-sociale, un encadrement sécuritaire
et une offre culturelle. Si toutes ses idées n'ont pas forcément abouti, la
résidence dispose néanmoins désormais d'une antenne du CMS proposant notamment
des soins infirmiers, une aide au ménage, des repas à domicile, l'intervention d'assistants
sociaux et d'ergothérapeutes et une permanence téléphonique
"Sécutel". On relève encore la présence d'une garderie et d'une
cafétéria à la disposition des résidents qui le souhaitent. Dans ces
conditions, l'on ne voit pas que les appartements ne répondraient pas à la
notion de logements protégés telle qu'elle découle de la norme SIA 500 ou
encore de la LAPRAMS. Les décisions querellées critiquent l'absence d'espaces
communautaires au rez-de-chaussée et au sous-sol de la résidence. Or ces
derniers font précisément l'objet du permis de construire complémentaire n°
8441 que la municipalité a délivré à la recourante le 5 septembre 2017. Il est
précisé dans cette autorisation que les locaux communs sont "
indispensables
à la mise en œuvre de[s] logements protégés
". La municipalité a ainsi adopté
une position contradictoire, en pénalisant la recourante en raison de l'absence
des espaces de rencontre exigés et en délivrant simultanément le permis de
construire complémentaire permettant précisément de remédier à ce manquement. Ce
motif ne saurait justifier le refus des permis d'habiter, qui ne concernent du
reste que les deux premières étapes du projet de construction, lesquelles n'ont
pas trait à l'aménagement des locaux communs. La question de l'absence de
locaux communautaires sera en réalité comblée dès la réalisation de la
troisième étape du projet litigieux, pour laquelle le permis de construire
complémentaire fait également l'objet d'un recours dans la cause AC.2017.0361.
Il sied encore de
relever que la municipalité ne peut pas imposer à la recourante d'attribuer
3.5
% de la surface totale nette habitable des logements à des espaces
communautaires. Ce point fait partie des recommandations figurant dans la deuxième
version de la brochure établie en octobre 2011 par le département (cf. ch. 2.2,
p. 10)
. Il n'était donc pas connu lorsque la
recourante a déposé les plans relatifs aux deux premières étapes de
construction de son bâtiment. Quoi qu'il en soit, il convient de rappeler que
les directives dans lesquelles l’administration explicite
l’interprétation qu’elle donne à certaines dispositions légales
n'ont pas force de loi et ne
lient ni les administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne
dispensent pas cette dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du
cas d'espèce. Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la norme
supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de
lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la
législation ou de la jurisprudence (ATF
133
II 305
consid. 8.1
). Ainsi,
faute de précision à ce sujet dans la législation cantonale ou dans la norme
SIA 500, l'exigence liée à la surface minimale mise à disposition des espaces
communautaires n'a pas de force obligatoire.
La recourante
n'a du reste pris aucun engagement en ce sens.
c) En définitive, il n'est pas établi que l'affectation
et la réalisation technique des habitations aménagées dans la résidence de la
recourante ne sont pas conformes aux permis de construire, à la norme SIA 500
ou à la brochure cantonale contenant des recommandations pour la construction
et l'exploitation de logements protégés. Ces aspects du projet n'ont au
demeurant aucun impact en termes de sécurité et de salubrité pour les habitants
de l'immeuble. La municipalité ne pouvait pas se fonder sur la non-conformité
des appartements protégés pour refuser de délivrer les permis d'habiter. Partant,
le recours doit déjà être admis sur ce point.
5.
La municipalité se prévaut également de ce que les locataires de
l'immeuble auraient dû - et devront à l'avenir - répondre aux trois critères d'admission
cumulatifs qu'elle a mis en place d'entente avec la recourante.
L'autorité intimée n'établit toutefois pas que le
respect des critères en question correspondrait à une condition formulée dans
les permis de construire ou dans les synthèses CAMAC correspondantes. Au
départ, dans son courrier du 16 octobre 2008, la recourante a informé la
municipalité de ce qu'elle entendait appliquer trois critères de sélection des
locataires qui seraient, dans l'ordre prioritaire, le niveau de dépendance,
l'isolement social et l'âge légal de la retraite. Il n'était pas fait mention
du caractère cumulatif de ces trois conditions. La recourante a précisé que les
demandes d'admission seraient traitées par une commission quadripartite, dont
elle ferait partie en même temps que des représentants du BRIO, du CMS et de
l'association qui devait se charger de l'exploitation des locaux
communautaires. Elle a relevé que la commune serait directement concernée par
la procédure en tant que membre du réseau de soins de sa région et qu'elle
pourrait elle-même déterminer son degré d'implication sur ce point. La
municipalité a pris acte de ces explications et a délivré les permis
d'implantation, puis les permis de construire sur cette base. Rien n'indique
que la procédure de sélection proposée par la recourante n'a pas été respectée
par la suite. En tout état de cause, les critères d'admission dont il est
question ne sont pas clairement définis. On ne sait pas à quelle notion ils se
réfèrent précisément (s'agissant en particulier du "
niveau de
dépendance
" et de "
l'isolement social
"). On ignore également
s'ils revêtent le caractère cumulatif que mentionnent les décisions attaquées.
La recourante le conteste et les éléments au dossier indiquent seulement à cet
égard que les locataires obtiennent la priorité en fonction de leur niveau de
dépendance, de leur degré d'isolement social et de leur âge. On relève de
surcroît que les éléments contenus dans les décisions entreprises ne suffisent
pas pour déterminer quels habitants sont concernés.
Ainsi, l'autorité intimée n'était pas non plus
habilitée à invoquer le non-respect de la procédure de sélection des locataires
appelés à occuper les logements protégés pour refuser les permis d'habiter. Ce
grief est sans rapport avec un éventuel problème de conformité
au
droit de la police des constructions
ou aux permis de construire. Il ne laisse
pas non plus entrevoir un risque de mise en danger des habitants de l'immeuble.
La municipalité a utilisé à mauvais escient l'instrument du permis d'habiter
sur ce point, pour imposer à la recourante une exigence nouvelle, qui ne
faisait pas partie des conditions énumérées dans les autorisations de
construire et dont les contours n'ont pas été suffisamment précisés.
6.
La municipalité estime aussi que le bâtiment n'est pas conforme aux
permis de construire du fait qu'il n'a pas obtenu le certificat Minergie
définitif.
Ce grief est toutefois sans rapport avec la question
de savoir si la construction est conforme aux plans approuvés et aux conditions
posées dans les permis de construire ou si elle génère d'éventuels problèmes de
sécurité ou de salubrité pour ses habitants. Le 14 mars 2012, l'Office romand
de certification Minergie a communiqué à la recourante un numéro de certificat
provisoire d'une validité de trois ans, qui était prolongeable de deux ans au
maximum. Il lui a en même temps adressé une promesse d'attribution du
certificat Minergie définitif, en précisant qu'il devrait être avisé de
l'achèvement des travaux. Il ressort d'un courrier électronique du 20 juillet
2017 dudit office figurant au dossier que la demande de label a ensuite été
mise en attente à la requête de la recourante. Mais cette dernière n'a pas pour
autant perdu le droit d'obtenir le certificat définitif à la fin du chantier.
La question sera traitée en temps voulu par l'office compétent. Ainsi,
l'autorité intimée n'avait pas à intervenir sur ce point, qui ne pouvait
justifier le refus des permis d'habiter.
On relève encore que la municipalité ne saurait ici
se prévaloir du fait que la recourante connaît, depuis le mois de mars 2012, la
liste des documents à transmettre à l'Office romand de certification Minergie pour
pouvoir obtenir la certification définitive. En réalité, l'autorité intimée est
en partie responsable de la non-délivrance du certificat, puisqu'elle a attendu
quatre ans avant de délivrer le permis de construire complémentaire permettant
de finaliser la troisième et dernière étape du projet. Or ce n'est qu'après
l'achèvement complet des travaux qu'il sera possible de déterminer si le
bâtiment répond au standard de construction Minergie pour, le cas échéant,
délivrer le certificat définitif. L'autorité intimée devait en être consciente.
7.
La municipalité fonde en outre ses décisions sur le fait que l'immeuble
n'a pas été immatriculé au registre foncier et qu'il a échappé à l'impôt
foncier depuis 2013.
Là encore, il ne ressort pas du dossier que l'inscription
du bâtiment au registre foncier et le paiement subséquent de l'impôt immobilier
correspondraient à des exigences formulées dans les permis de construire. Il
est vrai que l'
Office de l'information sur le territoire (OIT) a
rappelé,
dans la synthèse CAMAC du 15 décembre 2011, que "
le maître de l'ouvrage
doit mandater un géomètre qualifié dès les fin des travaux, pour mettre à jour
le plan du Registre foncier dans le délai de six mois
". Cette remarque
ne saurait toutefois être considérée comme une condition à la délivrance du
permis d'habiter. Il est de plus compréhensible que la recourante n'ait pas
encore fait appel aux services d'un géomètre pour effectuer un relevé après
travaux, dans la mesure où elle vient seulement d'obtenir le permis de
construire complémentaire l'autorisant à réaliser la troisième étape de son
projet. L'immatriculation au registre foncier interviendra après l'achèvement
des derniers travaux. Quant au prélèvement de l'impôt foncier, il dépend
uniquement des autorités fiscales et ne saurait faire l'objet d'un examen dans
le cadre de la présente cause. La municipalité ne pouvait donc pas utiliser la
voie du refus de délivrer les permis d'habiter pour exiger le respect de ces
procédures, qui sont indépendantes de la police des constructions et ne soulèvent,
à l'évidence, aucun problème de sécurité ou de salubrité.
8.
La municipalité relève enfin que les installations de ventilation qui
ont été aménagées sur le toit n'ont pas été autorisées - à l'exception du
monobloc - et qu'elles présentent une hauteur trop importante. Elle expose qu'elle
a fourni des efforts importants pour essayer de trouver avec la recourante une
solution permettant de remédier à ces travaux illicites, en vain. Elle exige donc
la remise en état conforme aux plans d'enquête et aux permis de construire, incluant
le démontage des gaines de ventilation et la végétalisation de la toiture.
La recourante explique qu'elle n'avait pas conscience,
au moment du dépôt des plans, du fait qu'elle serait contrainte de réaliser les
installations de ventilation sur le toit pour se conformer aux normes Minergie.
Elle estime que l'ordre de remise en état n'est pas justifié du fait que les ouvrages
en question sont réglementaires en vertu de l'art. 97 al. 3 LATC. Elle
considère aussi que la mesure est disproportionnée puisqu'il est techniquement
impossible de déplacer les gaines de ventilation. La recourante relève que la
municipalité a autorisé la création d'un monobloc de ventilation bien plus
massif et qu'elle a rejeté plusieurs propositions alternatives qui tendaient à
limiter l'impact visuel des installations litigieuses.
a) aa) Aux termes de l'art. 105 al. 1 LATC, la
municipalité et, à son défaut, le département, est en droit de faire suspendre
et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous
travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires.
Contrairement à ce que sa formulation peut laisser
entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude de jugement ou un
pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui impose une obligation
quand les conditions en sont remplies. Par démolition, il faut entendre non
seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit, mais
aussi la remise en état des lieux. La seule violation des dispositions de forme
relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe
insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si
ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre,
la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non
plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature
et l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une
pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi (et
donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis) et
l'intérêt privé au maintien de celui-ci (cf. arrêts AC.2016.0093 du 5 octobre
2017 consid. 2a; AC.2016.0279 du 12 juillet 2017 consid. 2a).
L'ordre de démolir une construction ou un ouvrage
édifié sans permis et pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée
n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui
place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se
préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter
les inconvénients qui en découlent pour lui (
ATF 123 II 248
consid. 4a
; 111 Ib 213
consid. 6 et les réf. cit.).
Les mesures de remise en état doivent toutefois être strictement limitées à ce
qui est nécessaire pour atteindre le but recherché. L'autorité doit en effet
renoncer à de telles mesures si les dérogations à la règle sont mineures, si
l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la
démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi
se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de
faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé
dans l'intervalle (
ATF 136 II 359 consid. 7.1; 123 II 248
consid. 4b).
bb) En matière de coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol et de hauteur des constructions, la LATC prévoit certaines
dérogations en relation avec l'utilisation rationnelle de l'énergie dans les bâtiments.
Ainsi, les alinéas 3 et 4 de l'art. 97 LATC disposent ce qui suit:
"
3
La surface ou le volume supplémentaire des éléments de construction destinés à
répondre aux exigences d'isolation et de ventilation supérieures aux normes en
vigueur ne sont pas pris en compte dans le calcul des coefficients d'occupation
ou d'utilisation du sol et de la hauteur du bâtiment.
4
Les bâtiments neufs
ou rénovés atteignant des performances énergétiques sensiblement supérieures
aux normes en vigueur bénéficient d'un bonus supplémentaire de 5 % dans le
calcul des coefficients d'occupation ou d'utilisation du sol.
"
Cette réglementation est précisée à l'art. 40d RLATC,
ainsi libellé:
"
1
Sont considérées comme exigences supérieures aux normes en vigueur (art. 97,
al. 3 LATC), les valeurs du coefficient de transmission thermique (valeurs
limites ponctuelles) meilleures que celles exigées à l'article 19, alinéa 1 RLVLEne.
2
On entend par
performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur (art.
97, al. 4 LATC), un bâtiment certifié selon le standard Minergie® ou une autre
norme équivalente reconnue par le service cantonal en charge de l'énergie.
3
Le supplément
d'isolation par rapport aux valeurs limites ponctuelles (art. 97, al. 3 LATC)
est cumulable avec le bonus de 5% accordé aux bâtiments neufs ou rénovés
atteignant des performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en
vigueur (art. 97, al. 4 LATC).
"
b) En l'espèce, il résulte de la lecture des plans que
la municipalité a mis à l'enquête publique en 2009 et en 2011 que la toiture du
bâtiment devait être végétalisée. Il n'est pas contesté que la construction
n'est pas conforme auxdits plans, vu la présence d'éléments liés au système de
ventilation sur le toit. La recourante n'a pas demandé l'autorisation préalable
de réaliser les ouvrages litigieux, exception faite du monobloc de ventilation,
dont le service de l'urbanisme a autorisé la création le 20 octobre 2011. Pour
autant, on ne saurait considérer qu'elle a tenté de contourner les exigences
applicables. Ses explications au sujet du fait qu'elle ignorait, à l'époque des
demandes de permis de construire, que les normes Minergie l'obligeraient à
placer les gaines de ventilation sur la toiture du bâtiment sont convaincantes.
Elles permettent d'admettre qu'elle était de bonne foi. On a vu que la
recourante dispose d'un certificat provisoire du label Minergie et que la
certification définitive pourra très probablement intervenir après l'achèvement
des derniers travaux autorisés par le permis de construire complémentaire délivré
le 5 septembre 2017 (cf.
supra
consid. 6). Son bâtiment doit dès lors pouvoir
bénéficier de l'art. 97 al. 3 LATC, dont il résulte que les installations de ventilation
ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la hauteur. Ces
dernières sont conformes aux prescriptions matérielles applicables, si bien que
l'ordre de remise en état n'est pas justifié dans son principe.
On relève au demeurant que la mesure prononcée
poursuit avant tout un but esthétique. Le service de l'urbanisme a relevé la
taille importante et l'aspect disgracieux des gaines de ventilation et invité
la recourante à modifier cet aspect du projet de façon à en atténuer l'impact visuel
sur l'immeuble et son environnement. Les parties ont eu de nombreux échanges à
ce sujet par la suite et une série de solutions concrètes ont été évoquées. La
recourante a notamment suggéré de colorer les installations dans des tons
permettant de les rendre plus discrètes ou encore de les entourer d'une
structure destinée à les dissimuler. Ces propositions n'ont pas été validées,
sans que l'on comprenne réellement pourquoi. Lors d'une séance qui s'est tenue
au mois de décembre 2016, la recourante a encore proposé de remplacer les
canaux de ventilation existants par des gaines plus plates de couleur sombre et
uniforme. Cette solution aurait permis de diminuer de façon considérable la visibilité
des ouvrages sur le toit, dont la hauteur actuelle, qui oscille entre 1.20 m et
2.20 m, aurait été réduite à 66 cm. Le service de l'urbanisme semblait prêt à
accepter cette proposition, mais a réservé l'accord de la municipalité. On ignore
pourquoi cette solution n'a pas ensuite été retenue par l'autorité intimée, qui
n'a formulé aucun argument concret à ce sujet en relation avec la sécurité, la
salubrité ou les prescriptions de police des constructions.
Ainsi, l'existence d'installations de ventilation sur
la toiture du bâtiment de la recourante est admissible. Il serait
disproportionné d'en exiger la suppression, dès lors que l'aspect visuel critiqué
pourrait tout à fait être amélioré par d'autres mesures d'aménagement. La
recourante a largement démontré qu'elle était disposée à collaborer avec la
commune sur ce point. La présence des gaines litigieuses est de surcroît rendue
nécessaire compte tenu des normes Minergie et leur démontage risquerait de
mettre en échec l'obtention de la certification définitive, pourtant exigée par
l'autorité intimée. La solution retenue se comprend d'autant moins qu'il existe
déjà un monobloc imposant au niveau du toit. Enfin, dans le cadre de la pesée
des intérêts, il convient de rappeler que l'ouvrage construit est habité depuis
plusieurs années par de nombreux locataires auxquels on ne saurait imposer
d'importants travaux de démolition et la mise hors service des installations de
ventilation pour des motifs d'ordre purement esthétique. En définitive, la
municipalité ne pouvait pas ordonner directement la suppression des ouvrages
litigieux et la végétalisation subséquente de la toiture. Elle aurait dû
constater que la solution adoptée pouvait être régularisée après coup, en
invitant le cas échéant la recourante à engager une nouvelle procédure de
permis de construire (cf. dans ce sens arrêt AC.2016.0132 du 29 décembre 2017
consid. 4). Par conséquent, l'ordre de remise en état attaqué doit être annulé.
9.
Il résulte des considérants qui précèdent que l'immeuble construit par
la recourante est conforme au droit et aux permis de construire qui ont été
délivrés (sous réserve des installations de ventilation en toiture) et que la
municipalité ne pouvait pas refuser d'octroyer les permis d'habiter. Le recours
doit donc être admis et les décisions attaquées annulées, la cause étant
renvoyée à la municipalité pour qu'elle délivre les permis d'habiter. Compte
tenu des circonstances, il n'y a pas lieu de percevoir un émolument judiciaire.
Obtenant gain de cause, la recourante a droit à des dépens à la charge de la
municipalité (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions de la Municipalité d'Yverdon-les-Bains du 5 septembre 2017
sont annulées. Le dossier est renvoyé à la municipalité pour qu'elle délivre
les permis d'habiter.
III.
Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.
IV.
La commune d'Yverdon-les-Bains est débitrice de la recourante A.________
d'un montant de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 27 mars 2019
La
présidente:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.