vd_omni · EF.1999.0009 · 1999-12-30 · fr

INTERTERRA PARKING SA c/CEFI de Lausanne | Le prix de vente de quelques actions n'est pas déterminant pour fixer la VV d'un immeuble; celle-ci se détermine en outre indépendemment d'un droit de superficie.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.12.1999 EF.1999.0009

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 décembre 1999
sur le recours interjeté par
INTERTERRA
PARKING SA
, représentée par la société fiduciaire BfG SA, pour laquelle
agit Jean-Pierre Girardet, avenue Mon-Repos 14, 1005 Lausanne
contre
la décision du 24 mars 1999 de la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
refusant
d'entrer en matière sur une demande de révision de l'estimation fiscale de la
parcelle no 10486 du cadastre de la Commune de Lausanne, située à l'avenue de
Mon-Repos 5.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A.                     La Commune de Lausanne
est propriétaire de la parcelle no 10'486, située à l'avenue de Mon Repos 5 à
Lausanne; cette parcelle compte une surface totale de 3'800 m2, dont 106 m2 en
nature de place-jardin. Interterra Parking SA (ci-après: la société) ayant
l'intention de construire un bâtiment comprenant un garage-parking et une
station d'essence sur une partie de cette parcelle, une servitude de superficie
a été constituée par acte notarié du 4 septembre 1967 en faveur de la société;
elle est immatriculée au Registre foncier comme droit distinct et permanent. Le
droit de superficie est en outre accordé pour une durée de 60 ans dès son
inscription au Registre foncier, soit jusqu'au 11 septembre 2027.
La société a construit
un immeuble d'une surface au sol de 3'694 m2 sur cette parcelle en 1967 (police
d'assurance ECA no 15'015). Le bâtiment est affecté à un garage, un parking,
des bureaux et des magasins. L'immeuble comprend un sous-sol dans lequel se
trouvent des abris d'une surface totale de 116 m2 (348 m3), un rez-de-chaussée
destiné à la station service et aux locaux de services d'une surface de 1'786
m2 (8'573 m3) et au sud-ouest, destiné au parking, aux bureaux et aux magasins
d'une surface de 2'016 m2 (6'048 m3); les 1er et 2ème étages comprennent en
outre un garage-parking (y compris une dalle de toiture) d'une surface de 3'701
m2 (24'057 m3).
L'immeuble fait
l'objet de deux baux à loyer. Le premier bail à loyer est établi en faveur de
Juan-Antonio Herrera qui exploite une partie du bâtiment comme halle
d'exposition de voitures neuves; il porte sur une réception, une halle
d'exposition, deux places de parc extérieures et un dépôt. Le deuxième bail à
loyer est établi en faveur de Shell pour l'exploitation d'une station-service
avec distribution de carburants et kiosque; il porte sur un kiosque contenant
un bureau, un dépôt et un magasin, trois îlots destinés aux colonnes de
carburants, le sol et le sous-sol dans lequel sont logées les citernes.
Dans le cadre de la
révision générale 1992, l'estimation fiscale de la parcelle no 10'486 a été
fixée à 10'964'000 francs.
B.                    La société a demandé la
révision de l'estimation fiscale par l'intermédiaire de l'expert-comptable
Jean-Pierre Girardet le 21 décembre 1998. Elle estimait que la valeur vénale de
l'immeuble ne correspondait pas à celle retenue dans l'estimation fiscale. Elle
a présenté le calcul de la valeur vénale suivant:
"prix de vente par action:                                                                                            3'000.--
= pour l'ensemble de la société (900 actions):                                                      2'700'000.--
moins:
fonds propres:                                                                                                              1'851'089.--
= réserves latentes:                                                                                                848'911.--
plus:
valeur comptable de l'immeuble:                                                                            4'310'000.--
= valeur attribuée à l'immeuble:                                                                              5'158'911.--"
Elle
a en outre relevé qu'en cas de résiliation du droit de superficie, la Commune
de Lausanne devrait verser une indemnité théorique à la société équivalent au
40% du coût total de la construction, qui est de 5'980'000 francs; cette
indemnité s'élèverait donc à 2'392'000 francs, majorés du 80% de la différence
en % entre l'indice des prix à la consommation au moment de l'achèvement du
bâtiment et celui au moment de la transaction. En calculant la valeur de
l'indemnité pouvant être allouée à l'échéance du contrat et compte tenu de la
majoration prévue, la valeur obtenue serait la valeur économique que l'on
pouvait attribuer à l'immeuble; le calcul serait ainsi le suivant:
"Indice suisse
des prix à la consommation:
en 1967:                                                                                  234.10
en 1998:                                                                                  683.05
écart:                                                                                        448.95
par année:                                                                                14.48
prévision 2027:    868.87                                                    (448.95
+ (14.48 x 29 ans))
augmentation en %:                                                                   371%
80%:                                                                                              297%
Majoration:                                                                                        7'104'240.--            (2'392'000
x 297%)
Indemnité de base:                                                                        2'392'000.--
Valeur de l'immeuble en 2027: (échéance du droit
de superficie) :                                                                                 9'496'240.--
en 1998:(valeur actualisée en fonction d'une augmentation
annuelle du coût de lavie admise à concurrence de 2%)"                       5'347'450.--
Enfin, elle se réfère
à l'expertise établie par de Rham et Cie SA en novembre 1998 qui attribue une
valeur vénale à l'immeuble de 6'750'000 francs. Elle a ainsi conclu à une
estimation fiscale d'un montant maximum de 6'750'000 francs. Elle a produit
ladite expertise qui détermine la valeur vénale de la manière suivante:
"Immeuble: garage-parking-bureaux-magasins de
39'026 m3:
- valeur à neuf de 250 fr. le m3:                                                                   9'756'500.--
- Dépréciation du bâtiment dû au
vieillissement tant constructif qu'économique,
1967 date de début de construction, soit
31 ans à 1%, soit 172,50 fr. le m3:                                                              3'024'515.--                           6'731'985.--
Aménagements extérieurs (places-jardins) soit accès au
parking, divers locaux depuis la voie publique:
- Voie de circulation et trottoir, canalisation,
éclairage:
- 106 m2 à 200 fr. le m2:                                                                             21'200.--
Total valeur intrinsèque de la construction:                                               6'753'185.--
Dans le marché actuel, en fonction de la situation, du
type d'immeuble, et sans tenir compte de la valeur du terrain, nous estimons la
valeur vénale à 6'750'000 francs."
C.                    Le 10 février 1999, la
société a produit à la commission par l'intermédiaire de la société fiduciaire
BfG SA (ci-après: BfG SA) le revenu locatif du parking; celui-ci s'élevait à
1'494'609 francs et il était composé des éléments suivants:
"station
service:                                                                                           150'046.--
vitrines:                                                                                                              7'620.--
entrepôts:                                                                                                          4'560.--
garage:                                                                                                           71'160.--
locaux d'exploitation:
parcage fixe:                                                                500'485.--
parcage horaire:                                                         755'893.--
parcage temporaire:                                                       4'845.--
1'494'609.--"
Elle a précisé que le
volume du carburant vendu n'influençait pas directement le loyer payé par
Shell; il engendrait, par un système de points, une contribution de Shell sur
le droit de superficie payé par la société; cette contribution s'était élevée à
31'863 francs pour 1998; en outre, le droit de superficie à charge de l'exercice
1998 était de 83'830 francs.
D.                    Par
décision du 24 mars 1999, la commission a rejeté la demande de révision; elle
avait effectué un calcul de contrôle sur la base du rendement de l'immeuble et
constaté qu'elle obtenait ainsi une valeur de rendement supérieure à
l'estimation fiscale actuelle. Elle a produit le mode de calcul de l'estimation
fiscale lors de la révision générale 1992:
Valeur de
rendement:
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/locat.
Total
Location parking
1'272'210.--
Locations
diverses
70'000.--
./. Redevance
DDP
./.
108'047.--
1'234'163.--
Taux de
capitalisation
8,5%
Valeur de
rendement
14'520'000.--
Valeur vénale:
Nature
Volume/surface
Prix au m3
Total
Valeur nette
Ass. incendie
v.d.b. Fr. 1'692'000.-- indexée au taux de 8,64
14'619'000.--
Total
14'619'000.--
Vétusté admise
25%
10'964'250.--
Valeur terrain
DDP
0.--
Total valeur
vénale
10'964'000.--
Estimation fiscale:
VR plus élevée
que VV
10'964'000.--
EF arrêtée à la
valeur vénale
Elle a également
produit l'estimation de la valeur de rendement calculée selon les chiffres
fournis le 10 février 1999:
Valeur de rendement:
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/locat.
Total
Parking fixe
500'485.--
Parking horaire
755'893.--
Parking
temporaire
4'845.--
Station service
150'046.--
Vitrines
7'620.--
Entrepôts
4'560.--
Garage
71'160.--
Participation
Shell-redevance
31'863.--
1'526'472.--
./. Redevance
83'830.--
Total
1'442'642.--
Taux de capitalisation
9,00%
Valeur de
rendement
16'029'000.--
E.                    La société a recouru
contre cette décision le 13 avril 1999 par l'intermédiaire de BfG SA en
exposant la même argumentation et les mêmes méthodes de calcul que dans sa
demande de révision à la commission du 21 décembre 1998. Elle a conclu à une
estimation fiscale de l'immeuble d'un montant de 6'750'000 francs.
Dans ses
déterminations du 3 juin 1999, la commission s'est référée à sa décision du 24
mars 1999.
La société a déposé un
mémoire complémentaire par l'intermédiaire de BfG SA le 21 juin 1999. Elle fait
valoir que la valeur de rendement arrêtée par la commission ne tient compte ni
du fait que la valeur de l'immeuble est influencée par l'échéance du droit de
superficie ni des frais d'exploitation importants d'un parking. Elle estime que
la valeur de rendement doit prendre en compte l'amortissement de la différence
de valeur existant entre sa valeur actuelle et sa valeur présumée au terme de
sa période de rendement; en outre, les charges liées à l'exploitation du
parking s'élèvent à 600'000 francs par an. Elle a ainsi confirmé les
conclusions de son recours en exposant le calcul de la valeur de rendement
suivant:
"Valeur de rendement déterminée:                                                                                                          16'029'000.--
Valeur présumée de l'immeuble en 2027:                                                                                               9'328'800.--
(échéance du droit de superficie)
Amortissement:                                                                                                                                              6'700'200.--
par an:                                                                                                                                                          239'292.--
Rendement déterminé:                                                                                                                                 1'442'642.--
./. amortissement:                                                                                                                                      239'292.--
./. charges d'exploitation supplémentaires:                                                                                          600'000.--
603'350.--
Valeur de rendement:                                                                                                                                   6'703'000.--
(capitalisée sur la base d'un taux de rendement de 9%)"
F.                     Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 27 septembre 1999 afin de procéder à
la visite de l'immeuble en cause. A l'entrée du parking se trouvent un bureau
administratif, deux WC, une loge contenant des caméras de surveillance et deux
caisses; un escalier central et deux autres escaliers sont aménagés, ainsi que
deux ascenseurs. Le sous-sol comprend un local de protection civile non chauffé
et utilisé comme salle d'archives. Au niveau du parking du rez-de-chaussée, qui
comprend 77 places de parc, se trouve également le local d'exposition; les
parkings du 1er et du 2ème étage comprennent respectivement 141 places et 150
places. Le parc-promenade au-dessus du parking compte plusieurs niveaux. La
partie est du bâtiment comprend un kiosque-magasin (Shell), une
station-essence, une place de lavage de voitures, un atelier, une réception et
une entrée de parking. Tout en admettant qu'il n'avait pas d'éléments nouveaux
depuis 1992 à faire valoir, le représentant de la recourante a motivé sa
demande de révision par le fait que les récentes transactions sur les actions
avaient démontré que la valeur vénale de l'immeuble était inférieure à
l'estimation fiscale; il estime par ailleurs que l'estimation fiscale doit
tenir compte du droit de superficie. Quant au représentant de l'autorité
intimée, il a expliqué que la décision attaquée avait tenu compte d'un taux de
vétusté de 25%, ce qui était avantageux pour la recourante car le parking ne
souffrait quasiment pas de l'usure du temps, contrairement à un immeuble
locatif. En outre, même si un taux de capitalisation de 10% à 12% avait été
appliqué, le résultat avoisinerait les 10 millions.
A la demande du
tribunal, la recourante a encore produit le 1er octobre 1999 une partie de ses
bilans et comptes de pertes et profits de 1990 à 1998. Il en ressort que le
bénéfice net d'exploitation avant amortissement n'a pas cessé de progresser
pendant la période en cause, en passant de 367'613 fr. 96 en 1992 à 744'940 fr.
01 en 1998.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après: la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir
de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     a) Selon l'art. 20
LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district
procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour
but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par
demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de
biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation
de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces
immeubles a notablement augmenté ou diminué.
L'art. 23 al. 1 LEFI dispose
que tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son
immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de
l'estimation portée au registre. La jurisprudence du Tribunal administratif a
précisé que l'art. 23 LEFI permet de demander une nouvelle estimation lorsque
les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance
suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle figurant au registre
foncier; il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen et non
d'une révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en droit
administratif en particulier (sur la notion de demande de réexamen ou de nouvel
examen, voir
André Grisel
, Traité
de droit administratif, II, p. 949); par ailleurs, la révision prévue par
l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de
l'art. 20 LEFI; l'art. 23 al. 3 LEFI dispose en effet que sauf demande spéciale
et motivée, cette révision se fait en même temps que la mise à jour périodique
prévue à l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, p. 324; EF 93/024 du 30 août 1994).
b) Mais la voie de la
révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière
administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être
reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles
spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les
règles des
art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux. La voie de la révision
serait ainsi ouverte
"lorsque le requérant découvre des faits nouveaux
importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la procédure de
taxation".
Par faits "nouveaux", on ne doit pas entendre ici
ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de faits qui se sont
produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché
sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente (voir
André Grise
l, op. cit., p. 943
ss). Selon la jurisprudence, une erreur d'appréciation des volumes d'un
bâtiment constitue un motif de révision, à l'inverse des éléments
d'appréciation non contestés en temps utile (EF 98/011 du 3 décembre 1998); des
travaux de rénovation et d'entretien pour quelques dizaines de milliers de
francs ne constituent pas un motif de révision (EF 95/065 du 24 avril 1996); de
même, la remise en cause d'éléments déjà connus au moment où l'autorité avait
statué ne constitue pas un motif de révision (EF 96/049 du 26 septembre 1996).
c) En l'espèce, la
recourante ne fait valoir aucun fait nouveau constituant un motif de révision.
Le représentant de la recourante a d'ailleurs admis à l'audience du 27
septembre 1999 qu'il n'avait pas de fait nouveau à faire valoir, mais que la
révision se justifiait compte tenu des transactions sur les actions de la
recourante en 1998 qui auraient révélé une valeur vénale moins élevée que celle
retenue dans l'estimation fiscale de 1992. Cependant, cet élément étant survenu
en 1998, soit après la décision attaquée, il ne constitue pas un fait nouveau
au sens de la révision. Au surplus, la très forte croissance du bénéfice
d'exploitation entre 1992 et 1998 tendrait plutôt à démontrer une augmentation
de la valeur de l'immeuble. De toute manière, cette question peut rester
ouverte dans la mesure où la demande de révision doit être rejetée pour les
motifs de fond exposés ci-dessous.
3.                     L'art. 2 LEFI dispose
que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Cette disposition
s'applique également aux droits distincts et permanents considérés comme des
immeubles conformément à l'art. 1 al. 1 let. a LEFI et aux Instructions pour
les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre
1992 (ci-après: les Instructions), étant précisé que les droits de superficie
font l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels seuls les bâtiments sont
considérés, à l'exclusion du terrain qui est estimé séparément au chapitre du
propriétaire de la parcelle grevée (EF 94/021 du 8 mars 1995).
4.                     a) Aux termes de l'art.
8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant
le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Pour
déterminer la valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux, les
Instructions prévoient qu'il faut tenir compte de la valeur du sol et de la
construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de
vente de l'immeuble. Selon les Instructions, un facteur de pondération doit
être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au
maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, la
recourante se réfère aux prix négociés pour la vente des actions en 1998 pour
déterminer la valeur vénale de l'immeuble. Toutefois, le prix de vente de
quelques actions est influencé par d'autres critères que ceux retenus par la
loi et son règlement d'application pour déterminer la valeur vénale d'un
immeuble aux art. 2 al. 4 LEFI et 8 REFI. Les parties au contrat de vente
d'actions sont en effet guidées essentiellement par le rendement du capital
investi et donc les bénéfices nets dégagés par l'exploitation pour fixer un
prix de vente; ce prix ne peut donc lier l'autorité intimée, qui doit estimer
la valeur vénale de l'immeuble sur d'autres critères aussi, comme ceux relatifs
à la situation dans l'agglomération ainsi qu'à l'état et à la qualité de la
construction.
c) La recourante
estime aussi que l'estimation fiscale contestée ne tient pas compte du droit de
superficie. Mais selon la jurisprudence, la valeur vénale, c'est-à-dire la
valeur du marché d'un immeuble objet d'un droit de superficie, doit se
déterminer de la même manière que pour n'importe quel immeuble semblable, sans
tenir compte des dispositions que la recourante a accepté de se voir imposer
contractuellement limitant la cessibilité du droit de superficie et le montant
de l'indemnité à verser à la superficiaire en cas de radiation ou d'extinction
du droit de superficie et d'exercice du droit d'emption prévu
conventionnellement (EF 93/074 du 24 octobre 1994). Au surplus la détermination
de la valeur vénale ne prend pas en considération le prix du terrain et se
limite essentiellement à l'immeuble qui fait l'objet du droit de superficie. En
conséquence, cet argument doit également être écarté; il était d'ailleurs déjà
connu et pris en compte lors de la précédente estimation de 1992.
d) La recourante se
réfère également à l'expertise de Rham et Cie SA qui conclut à une valeur
vénale de l'immeuble en cause de 6'750'000 francs. Cependant, le tribunal ne se
rallie pas aux conclusions de cette expertise; celle-ci a retenu une valeur à
neuf de 250 francs le m3 et un taux de vétusté de 31%. Or, le prix de 250
francs le m3 ne tient pas compte des caractéristiques de l'immeuble en cause,
en particulier des conditions géographiques, qui sont excellentes en entrée est
du centre-ville, des nombreuses installations techniques propres au garage, de
la topographie des lieux. De plus, un taux de vétusté de l'ordre de 30%, qui
correspond au maximum prévu par les Instructions, n'est appliqué que dans des
cas où l'état du bâtiment est particulièrement mauvais, ce qui n'est pas le cas
en l'espèce.
e) En définitive, le
tribunal a procédé à un calcul de vérification de la valeur vénale de
l'immeuble selon les critères préconisés par les dispositions légales et les
Instructions. Après visite des lieux, le tribunal estime qu'une valeur à neuf
de 360 fr./ m3 doit être retenue, compte tenu notamment du type de construction
relativement simple et rudimentaire pour ce genre d'ouvrage; ce prix avait
d'ailleurs été arrêté pour un parking dont le volume était plus important (EF
94/021, déjà cité). En outre, un taux de vétusté de 25% est adéquat s'agissant
d'un immeuble édifié il y a une trentaine d'années et compte tenu du bon état
des lieux, notamment des installations techniques; l'état du bâtiment ne
justifie en effet pas que l'on applique le maximum de 30% prévu par les
Instructions pour des bâtiments qui sont dans un état de vétusté
particulièrement avancé. Le tribunal aboutit ainsi au calcul de la valeur
intrinsèque suivant:
- 39'026 m3 à 360 francs le m3 =                                              14'049'360.--
- taux de vétusté:                                                                      -
25%
-
valeur intrinsèque
:
10'537'020.--
L'autorité intimée
avait en outre procédé à un calcul de vérification de la valeur vénale sur la
base du rendement conformément à l'art. 8 al. 2 REFI; la valeur obtenue, qui
s'élevait à 16'029'000 francs, était toutefois supérieure à l'estimation
fiscale contestée; le tribunal a par ailleurs constaté que même si un taux plus
favorable était appliqué, soit 12%, on aboutirait de toute manière à une valeur
de rendement supérieure, soit 12'022'017 francs. De plus, on remarquera encore
que la méthode d'estimation que le tribunal a désigné "méthode Joye"
(voir notamment l'arrêt EF 93/0068 du 23 février 1995), ne donne pas un
résultat inférieur (voir
Philippe Joye
,
Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la
construction, 92/1); cette méthode consiste à partir de la valeur intrinsèque
de l'immeuble considéré et de pondérer celle-ci par la valeur de rendement
selon la formule suivante: valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 x valeur de
rendement) : 3. Or, si l'on appliquait cette méthode dans le cas présent, on
aboutirait à une estimation fiscale encore plus élevée que celle retenue par la
décision litigieuse selon le calcul suivant:
- 10'537'020 francs + (14'520'000 francs x 2)
: 3:
- 10'537'020 francs + 29'040'000 francs : 3 = 39'577'020 francs : 3 =
13'192'340 francs.
Sur la question de la
reformatio in pejus, le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en
l'absence d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier
la décision attaquée dans un sens défavorable au recourant (EF 96/036 du 15 mai
1997 et les références). En conséquence, cette méthode ne doit pas être retenue.
Il s'agit d'ailleurs d'un mode d'estimation des immeubles pratiqué par les
experts de banques genevoises lorsque le marché est à l'offre et qui a été
mentionné comme tel par M, Joye dans sa publication avec un autre exemple qui
prévoit de déterminer la valeur vénale en pondérant deux fois la valeur
intrinsèque avec la valeur de rendement, ce qui donne aussi la formule suivante
: valeur vénale = valeur de rendement + (2 x valeur intrinsèque) : 3 (voir
Philippe Joye
, op. cit., p. 20).
D'autres auteurs proposent de pondérer la valeur intrinsèque avec la valeur de
rendement prise en compte jusqu'à cinq reprises, ce qui donne la formule
suivante : valeur vénale = valeur intrinsèque + (5 x la valeur de rendement) :
6 (voir
Wolfgang Naegeli et Heinz Wenger
,
L'estimation immobilière p. 98 et 99).
La notion de valeur
vénale telle qu'elle est définie par la législation vaudoise ne correspond
toutefois pas exactement à celle utilisée par les auteurs précités qui visent
non pas le prix d'amateur mais "la valeur moyenne correspondant à
l'utilité d'un bien immobilier" (voir
Wolfgang
Naegeli et Heinz Wenger
, op. cit. p. 98), alors que l'art. 8 REFI parle
bien de la valeur marchande tenant compte de l'offre et de la demande. Cela
étant précisé, le tribunal a utilisé à plusieurs reprises la méthode qu'il a
improprement appelé méthode "Joye", et qui pondère la valeur
intrinsèque avec la valeur de rendement comptée à double pour vérifier la
valeur vénale retenue par les commission d'estimation fiscale dans les cas
d'immeubles de rendement (arrêt TA EF 94/0008 du 24 février 1997) et notamment
pour le bâtiment du parking de Montbenon (arrêt TA EF 94/0021 du 8 mars 1995)
qui présente des caractéristiques comparables à celui du parking de Mon-Repos.
Ainsi, dans le cas particulier, l'application de cette méthode démontre que la
valeur vénale retenue par l'autorité intimée n'est nullement excessive dès lors
qu'elle est même inférieure à celle qui résulte de l'application de la méthode
dite "Joye".
En définitive, en
retenant une estimation fiscale arrêtée à la hauteur de la valeur vénale
dégagée selon les critères usuels découlant des dispositions légales et des
instructions du Département des finances, le tribunal aboutit ainsi à une
estimation fiscale de 10'537'020 francs; il est vrai que cette estimation est
inférieure de 426'980 francs à la décision attaquée; mais cette différence
représente une réduction de l'ordre de 3,9%, soit un écart de moins de 5%, ce
que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
5.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure où il
est recevable et la décision attaquée maintenue. Vu l'issue du recours, un
émolument de justice de 2'500 francs est mis à la charge de la recourante (art.
55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.                     La décision du
24 mars 1999 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la
recourante Interterra Parking SA.
Lausanne, le 30 décembre 1999/fc
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint