vd_omni · FO.2006.0007 · 2008-12-04 · fr

Office fédéral de la justice c/Commission foncière Section II | Autorisation d'acquérir subordonnée à la charge implicite d'exploiter l'immeuble en la forme hôtelière. L'acquéreur a cessé l'exploitation du bâtiment litigieux comme hôtel à la fin des années 70 et l'a utilisé depuis lors comme logement de vacances. Les conditions de la révocation de la charge étaient réalisées à l'époque. Compte tenu de l'évolution défavorable de la conjoncture hôtelière dans les années 70 laquelle était imprévisible, le maintien et le respect de la charge étaient en effet devenus insupportables pour l'acquéreur. Les conditions de la révocation de la charge sont aujourd'hui toujours réalisées. Recours de l'OFJ rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.12.2008 FO.2006.0007

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 décembre 2008
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; MM.
Antoine Rochat et François Gillard, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl,
greffier.
Recourant
Office fédéral de
la justice,
à Berne
Autorité intimée
Commission foncière
rurale, Section II,
Tiers intéressés
1.
Hôtel Domino-Lac
SA, en liquidation,
2.
Darius, Kouros et
Cambyz Golestaneh,
tous représentés par l'avocat
Charles JOYE, à Lausanne,
Objet
Recours Office fédéral de la justice c/
décision de la Commission foncière II du 5 mai 2006 (révocation de charge
d'exploitation hôtelière et acquisition de la parcelle 561 de la commune de
Rolle)
Vu les faits suivants
A.
La société Macoin SA, dont le
siège est à Bursins, avait pour but la gestion générale dans l'organisation et
le planning de sociétés, l'étude et la promotion de tous marchés, la prise et
l'administration de participations à toutes entreprises commerciales,
financières et immobilières, en Suisse et à l'étranger; elle était constituée
d'un capital social de 50'000 francs réparti à raison de 500 actions au
porteur d'une valeur nominale de 100 francs.
Par convention du 3 décembre 1971,
Seyed Golestaneh, citoyen iranien alors domicilié à Téhéran, a acquis la
propriété de 350 actions de la société Macoin SA. Cet achat était
subordonné à la réalisation de deux conditions, soit l'aboutissement de
pourparlers en vue de permettre à Macoin SA d'acquérir la totalité du capital-actions
de la société Hôtel Domino-Lac SA, à Rolle, ainsi que la délivrance par la
Commission foncière, section II, (ci-après: CF II), de l'autorisation
d'effectuer cette prise de participation, vu la nationalité étrangère et le
domicile à l'étranger de Seyed Golestaneh.
Par décision du 28 décembre 1971,
la CF II a accordé à la société Macoin SA l'autorisation d'acquérir la
totalité du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA,
propriétaire de la parcelle no 561 de la Commune de Rolle, d'une surface de
5'243 m
²
, sur laquelle était
érigé l'hôtel-restaurant Domino; la formule remplie pour les besoins de
l'autorisation mentionne que la société Macoin SA, détenue à 98% par des
personnes ayant leur domicile ou leur siège l'étranger, se proposait de faire
cette acquisition en vue d'exploiter l'hôtel-restaurant.
Dans le courant du mois d'avril
1972, après que Macoin SA eut effectivement acquis la totalité du
capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, Seyed Golestaneh a mandaté
la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA, spécialiste de
l'analyse hôtelière, aux fins d'établir "
une analyse concernant
l'exploitation de l'Hôtel Domino-Lac SA
". Les auteurs de l'étude
relevaient:
"Le rendement prévisionnel
[réd. 85'800 fr.]
dans
notre compte budgétaire ne suffit pas pour couvrir les charges financières, du
moins pas au cours des premières années d'exploitation. Nous nous trouvons
cependant en ce moment dans une phase économique qui se caractérise par un
renchérissement extrême des prix. Ceci signifie que les recettes - en adaptant
les prix d'hôtel et des consommations à temps, il en est de même pour les
rendements - augmentent, alors que les investissements initiaux restent les
mêmes. Par conséquent, la relation entre les charges financières et le
rendement s'améliore, de manière qu'avec un développement normal des résultats
d'exploitation, l'équilibre devrait être établi au plus tard après 3 ou 4
ans."
; en outre, ils préconisaient d'attendre cinq à sept ans au moins
avant d'entreprendre des travaux d'agrandissement ou de rénovation de l'hôtel.
Suivant ce conseil, la société
Hôtel Domino-Lac SA a mis en gérance l'hôtel Domino sans procéder à des
investissements.
B.
En 1978, l'administrateur unique
de la société Hôtel Domino-Lac SA a interpellé la Municipalité de la Commune
de Rolle sur la possibilité d'agrandir l'hôtel Domino par la réalisation de 50
chambres supplémentaires et d'une salle de conférence d'une capacité de 150
places. Constatant que l'hôtel était situé en zone villas, la municipalité a
répondu que son agrandissement n'était en principe pas possible; elle a
toutefois invité la société à produire des plans précis indiquant les
transformations envisagées, sans toutefois que l'octroi d'un changement
d'affectation de la zone puisse lui être garanti d'une quelconque manière.
L'Hôtel Domino a finalement fermé ses portes en mars 1978, après que le gérant
eut refusé une augmentation de loyer (120'000 fr.) exigée environ une année
auparavant par Seyed Golestaneh. Faisant suite à une lettre de l'administrateur
unique de la société Hôtel Domino-Lac SA du 14 juin 1979, le Département
de la justice, de la police et des affaires militaires a donné son accord de
principe à la délivrance d'une patente permettant la réouverture de l'hôtel,
pour autant, entre autres conditions, qu'une personne au bénéfice d'un
certificat de capacité de cafetier, restaurateur et hôtelier, pour
établissement important, en fasse la demande. Aucune démarche n'allant dans ce
sens n'a été entreprise et l'hôtel n'a plus rouvert ses portes.
Le 11 novembre 1980, la Municipalité
de la Commune de Rolle a délivré à la société Hôtel Domino-Lac SA une
autorisation de construire portant sur la transformation de deux bâtiments et
la réalisation d'une piscine intérieure
"réalisée à l'usage d'une seule
famille"
; le 3 mai 1983, elle a encore autorisé la construction d'une
piscine extérieure et d'une pergola. A l'exception de la piscine intérieure et de
la pergola, ces aménagements ont été réalisés. Le 2 juillet 1983, la commune de
Rolle a accordé à la Société Hôtel Domino-Lac SA les permis d'habiter
l'immeuble et d'utiliser la piscine extérieure. Depuis lors, le bâtiment a
régulièrement servi de logement de vacances à Seyed Golestaneh et à sa famille.
C.
Dans le courant de l'année 1998,
Seyed Golestaneh, entre-temps devenu citoyen britannique et actionnaire unique
de la Société Macoin SA, a fait donation de ses participations dans cette
société à ses trois fils Darius, Kouros et Cambyz, nés respectivement en 1989,
1991 et 1993; de nationalité britannique comme leur père, ceux-ci sont domiciliés
en Angleterre.
Par contrat de fusion du 13
septembre 1999, la société Hôtel Domino-Lac SA a absorbé la société Macoin SA
et a été mise simultanément en liquidation. Le 15 décembre 2000, Darius, Kouros
et Cambyz Golestaneh ont sollicité de la CF II l'autorisation d'acquérir en
leur nom personnel à titre de logement de vacances la propriété de la parcelle
no 561 de la commune de Rolle.
Par décision du 23 mars 2001, la CF
II a octroyé l'autorisation sollicitée, en se fondant sur l'art. 7 let. i,
appliquée par analogie, de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur
l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS
211.412.41). Elle a estimé qu'en autorisant Macoin SA à acquérir, en 1971, la
totalité du capital actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, elle avait
implicitement admis
"l'acquisition des actions de Macoin SA par une
personne physique à l'étranger"
, si bien que Seyed Golestaneh et,
subséquemment, ses fils avaient acquis la propriété des actions en question
conformément aux dispositions légales applicables; en outre, comme
l'acquisition de ces actions n'avait été assortie d'aucune charge, il se
justifiait d'admettre la requête du 15 décembre 2000
"sans charge
aucune"
, les requérants ne devant acquérir
"ni plus, ni moins
de droits qu'ils n'en n'avaient auparavant"
.
D.
Par arrêt du 27 juin 2002 (cause
FO.2001.0008), le Tribunal administratif a rejeté le recours de l'Office
fédéral de la justice (ci-après: l'Office fédéral) contre cette décision de la
CF II. Il a considéré que, bien que l'immeuble soit soumis à l'obligation
d'être affecté à une exploitation hôtelière, il existait des motifs impérieux,
au sens de l'art. 14 LFAIE, de lever cette charge, vu l'impossibilité de
rénover l'hôtel et de le rentabiliser.
L'Office fédéral a recouru contre
cet arrêt auprès du Tribunal fédéral. Par arrêt du 21 mai 2003, le Tribunal
fédéral a annulé l'arrêt du Tribunal administratif et renvoyé la cause à la CF
II pour complément d'instructions et nouvelle décision, relevant que le dossier
ne permettait pas de statuer en connaissance de cause sur les conditions
requises pour révoquer une charge. Il ne permettait en particulier pas de se
faire une idée précise de la viabilité de l'exploitation de l'immeuble
litigieux comme hôtel avant sa réaffectation comme logement de vacances; il ne
permettait par ailleurs pas de se forger une opinion sur le point de savoir si
les résultats depuis le début de l'exploitation en 1972 étaient conformes aux
attentes ou s'ils s'en écartaient notablement; il ne contenait en outre pas
suffisamment d'informations sur la véritable nécessité d'agrandir l'hôtel pour
le rentabiliser; il était enfin muet sur les conséquences, en particulier
financières, qu'induirait pour l'acquéreur une réaffectation de l'immeuble en
hôtel (coût et durée des travaux).
E.
Le 31 octobre 2003, la société
Hôtel Domino-Lac SA en liquidation a requis formellement de la CF II la
révocation de la charge implicite d'affecter l'immeuble litigieux à une
exploitation hôtelière. S'appuyant sur des pièces comptables et des données
statistiques, elle a fait valoir en bref que les résultats d'exploitation de
l'hôtel avaient toujours été négatifs, que l'agrandissement de l'hôtel s'était
révélé impossible et que la situation économique s'était modifiée de façon imprévisible
au cours des années 1970, de sorte que les résultats escomptés par l'analyse de
la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA n'auraient objectivement
jamais pu être atteints.
Les comptes de la société Hôtel
Domino-Lac SA pour les années d'exploitation 1973 à 1979 se présentent comme il
suit:
Résultat
Report
Recettes
1973
- 3'322.47
- 186'491.90
50'000.00
1974
- 6'063.30
- 192'555.20
?
1975
1'881.40
- 190'673.80
74'346.00
1976
4'445.15
- 186'228.65
69'693.00
1977
16'229.85
- 169'998.80
70'880.00
1978
4'806.30
- 165'192.50
73'917.90
1979
- 63'208.35
- 228'400.85
0
Le 29 janvier 2004, la CF II a confié
à Gastroconsult SA le soin d'établir une expertise visant à évaluer la
viabilité de l'exploitation de l'immeuble en cause comme hôtel avant sa
réaffectation en logement de vacances, à se prononcer sur la nécessité
d'agrandir l'hôtel pour le rentabiliser et à apprécier enfin les conséquences,
en particulier financières, qu'induirait aujourd'hui une réaffectation de
l'immeuble en hôtel. L'expert a rendu son rapport le 7 décembre 2004, ainsi
qu'un complément le 29 juin 2005, à la demande de la requérante.
Par décision du 5 mai 2006, la CF
II a admis la requête en révocation de charge et constaté que Darius, Kouros et
Cambys Golestaneh, propriétaires du capital-actions de la société Hôtel
Domino-Lac SA en liquidation, n'étaient pas assujettis au régime de
l'autorisation de la LFAIE pour l'acquisition en nom propre de la parcelle no
561 de la Commune de Rolle dans le cadre de la liquidation de la société Hôtel
Domino-Lac SA en liquidation.
F.
Par acte du 10 juillet 2006, l'Office
fédéral a recouru devant le Tribunal administratif (devenu depuis le 1
er
janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
[ci-après: la CDAP]) contre cette décision dont il demande l'annulation. En
bref, il fait valoir que les conditions requises pour la révocation d'une
charge ne sont pas réalisées dans le cas d'espèce.
L'autorité intimée a déposé sa
réponse le 30 août 2006 en concluant au rejet du recours. Les intimés en ont
fait de même dans leurs déterminations du 9 octobre 2006.
La cause a été reprise par un
nouveau juge instructeur en date du 1
er
mars 2008.
Les moyens respectifs des parties
seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Le tribunal examine d'office et
librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.
a) Selon l'art. 20 al. 1 LFAIE, les
décisions des autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la
Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19
novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
[LVLFAIE; RSV 211.51]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de
recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 4 al. 1 de la
loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure
administratives [LJPA; RSV 173.36]).
La décision attaquée peut donc
faire l'objet d'un recours à la CDAP.
b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b
LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet,
soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1
LVLFAIE), ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office
fédéral de la justice.
L'Office fédéral de la justice est
habilité à recourir, dès lors que le Département de l'économie y a renoncé.
c) Aux termes de l'art. 20 al. 3
LFAIE, le délai de recours est de trente jours et commence à courir dès la
notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir.
Le Département de l'économie a
transmis à l'Office fédéral de la justice la décision attaquée accompagnée du
dossier complet par courrier du 8 juin 2006 (un jeudi). Le recourant allègue
avoir reçu cet envoi le lundi 12 juin 2006. Les intimés semblent en douter, dès
lors que le recourant n'est pas en mesure de le prouver. La preuve de la
notification de la décision attaquée n'incombe toutefois pas au recourant, mais
à l'autorité intimée (Benoît Bovay, Procédure administrative, Berne 2000, p.
372, ainsi que les références citées; ég. arrêt CR.2005.0164 du 29 juin 2006).
Au demeurant, même si on avait retenu que l'Office fédéral de la justice avait
reçu le dossier de la cause le vendredi 9 juin 2006, soit le lendemain de
l'envoi, son recours posté le lundi 10 juillet 2006 aurait été déposé en temps
utile (le délai de recours de trente jours, échéant le dimanche 9 juillet 2006,
étant reporté le premier jour utile suivant).
d) Pour le surplus, déposé dans les
formes requises, le recours est recevable.
2.
Le litige porte sur la révocation
de la charge d'affecter la parcelle no 561 de la Commune de Rolle à une
exploitation hôtelière et sur l'acquisition en nom propre de ce bien-fonds par
Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh.
3.
a) Les charges dont est assortie
l'autorisation d'acquérir peuvent être révoquées pour des motifs impérieux
(art. 14 al. 3 LFAIE). Par motifs impérieux, on entend une modification des
circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable pour
l'acquéreur (art. 11 al. 4 de l'ordonnance fédérale du 1
er
octobre
1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS
211.412.411]). La révocation d'une charge est ainsi subordonnée à deux
conditions: d'une part, les circonstances doivent s'être modifiées de façon
essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation; d'autre
part, ce changement profond doit avoir produit sur la situation de l'intéressé
des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles
ou insupportables (ATF 129 II 361 consid. 6.2 [= l'arrêt du 21 mai 2003]).
b) Selon la jurisprudence, la
situation est impossible ou insupportable pour l'acquéreur surtout si elle
porte atteinte à sa situation financière (ATF 111 Ib 176 consid. 3; 104 Ib 115
consid. 4 et 5; 102 Ib 329 consid. 3). Les hypothèses qui devraient être le
plus généralement admises lorsqu'il s'agit d'une entreprise sont la nécessité
d'une restructuration impérative, l'existence d'une conjoncture défavorable
dans la branche, la diminution du volume d'affaires, etc. (Jean-Christophe
Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse
Lausanne 1990, p. 328).
Les circonstances doivent être
nouvelles et imprévisibles, en ce sens que le requérant ne saurait se prévaloir
des rigueurs d'une situation qu'il a choisie en connaissance de cause ou en
devant en connaître les effets. Toute opération entraîne en effet un risque
économique dont l'acquéreur est conscient. Celui-ci ne peut être assuré de la
réalisation d'un bénéfice. Il ne saurait être remédié aux conséquences d'une
opération inconsidérée (ATF 129 II 361 consid. 6.3; Jean-Christophe Perrig, op.
cit., p. 328).
4.
a) En l'espèce, dans son rapport
du 18 mai 1972, la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA indiquait
qu'en tablant sur un développement normal des affaires, les comptes (en tenant
compte des charges financières calculées par les auteurs du rapport à 106'000
fr. [rendement de 6%]) seraient équilibrés au plus tard après trois ou quatre
ans d'exploitation. Au moment de l'acquisition de l'Hôtel Domino Lac, Seyed
Golestaneh pouvait dès lors raisonnablement compter sur la viabilité de
l'exploitation et sur la rentabilisation de son investissement. L'évolution de la
branche hôtelière dans les années 70 a toutefois été particulièrement
défavorable. Elle s'est notamment traduite par une baisse significative des
nuitées et des taux d'occupation et par la fermeture de plusieurs établissements.
Dans son rapport d'expertise du 7 décembre 2004 (p. 8 à 11), Gastroconsult mentionne
à cet égard qu'entre 1970 et 1980, le taux d'occupation moyen des lits d'hôtels
dans le canton de Vaud a diminué de 17,8%, passant de 47.2% à 38,8%, et que le
nombre d'établissements hôteliers a baissé de 21,6%, passant de 698 à 547.
L'expert relève que cette évolution particulièrement défavorable de la branche
hôtelière et surtout son ampleur était imprévisible au début des années 1970. En
raison de cette situation, les résultats dégagés par l'exploitation de l'Hôtel
Domino-Lac entre 1971 et 1979 n'ont jamais atteint les prévisions d'équilibre
mentionnées dans le rapport du 18 mai 1972 de la Fiduciaire de la société
suisse des hôteliers SA. L'examen des comptes de la société Hôtel Domino-Lac SA
montre en effet que l'exploitation de l'établissement soit est restée
déficitaire (1973: perte de 3'322 fr. 47; 1974: perte de 6'063 fr. 30), soit
n'a permis de dégager qu'un petit bénéfice largement insuffisant pour couvrir
les charges financières de 106'000 fr. (1975: bénéfice de 1'881 fr. 40; 1976:
bénéfice de 4'445 fr. 15; 1977: bénéfice de 16'229 fr. 85; 1978: bénéfice de
4'806 fr. 30). L'expertise Gastroconsult de 2004 a également relevé que l'hôtel
dans sa conception initiale avait besoin de travaux de rénovation. Afin de
rendre l'exploitation rentable cette expertise a conclu au besoin d'augmenter
les chambres et de mettre en conformité les locaux et chambres existantes:
"L'agrandissement
de l'hôtel était en particulier nécessaire à la rentabilisation car les
recettes d'hébergement et de restauration, bar compris, étaient déjà élevées et
ne suffisaient pas à couvrir les charges financières"
(rapport p. 5).
Constatant que son investissement
n'était pas rentable, Seyed Golestaneh a cherché des solutions. Il a ainsi
exigé de l'exploitant une augmentation du loyer (120'000 fr. au lieu de 15% du
chiffre d'affaires annuel). Celui-ci s'est toutefois opposé à une telle
augmentation, relevant qu'un loyer de 80'000 fr. serait un maximum pour
continuer l'exploitation. Si le rapport d'expertise  Gastroconsult  confirme
qu'un loyer de 120'000 fr. n'aurait  pas été supportable, ce rapport précise
qu'un loyer de 80'000 fr. était en revanche insuffisant, puisqu'il ne
permettait pas de couvrir les charges financières du propriétaire-bailleur, de
106'000 fr. (rapport p. 5).  Seyed Golestaneh a également envisagé
l'agrandissement de l'hôtel par la réalisation notamment de cinquante chambres
supplémentaires et a interpellé la Commune de Rolle dans ce sens. Celle-ci a
répondu qu'un agrandissement n'était toutefois en principe pas possible, dès
lors que l'hôtel était situé en zone villas. Selon l'expert (rapport p. 14 et
15), une telle opération, bien que jugée nécessaire en terme de
rentabilisation, aurait par ailleurs été risquée, compte tenu de l'évolution
particulièrement défavorable de la branche hôtelière à ce moment-là, et
n'aurait à son sens pas permis à la société de sortir des chiffres rouges, mais
aurait au contraire aggravé la situation.
Au regard de ces éléments, on ne
pouvait raisonnablement pas exiger de Seyed Golestaneh qu'il poursuive
l'exploitation de l'immeuble litigieux comme hôtel. L'Office fédéral conteste
cette appréciation. Il soutient qu'on pouvait en effet exiger de l'intéressé le
respect de la charge, même si son investissement n'était pas rémunéré, voire
intervenait à perte. On ne saurait suivre le recourant sur ce point, du moins
pas entièrement. Si l'on peut exiger de l'acquéreur qu'il supporte que son investissement
ne soit pas rémunéré sur un ou deux exercices, il en va différemment si cette
situation se prolonge sur plusieurs exercices et qu'il n'existe aucune
perspective d'amélioration comme en l'espèce (depuis le début de
l'exploitation, le bénéfice n'a jamais dépassé 16'229 fr. 85).
Il convient dès lors de conclure
que l'évolution défavorable de la conjoncture hôtelière dans les années 1970
n'était pas prévisible. Les conditions de maintien de l'exploitation hôtelière
sont ainsi devenues insupportables pour Seyed Golestaneh. En effet même s'il
obtenait encore un faible rendement en 1978, la viabilité de l'hôtel imposait
des travaux de rénovation et un agrandissement. Si un tel agrandissement a bien
été envisagé, celui-ci s'est avéré impossible au vu des restrictions de droit
des constructions, l'hôtel étant sis en zone villas. Le maintien de la charge
apparaissait ainsi insupportable à ce moment-là. Le tribunal considère dès lors
que les conditions pour la révocation de la charge étaient réalisées en 1978,
lorsque Seyed Golestaneh a cessé l'exploitation du bâtiment litigieux comme
hôtel.
b) On ne saurait reprocher à
l'intéressé de n'avoir pas saisi à l'époque la commission foncière et d'avoir
créé ainsi une situation non-conforme au droit en utilisant l'immeuble comme logement
de vacances. Il convient en effet de rappeler que la charge litigieuse n'était
mentionnée ni dans l'autorisation initiale, ni au registre foncier. Dans sa
décision du 23 mars 2001, l'autorité intimée n'a du reste pas considéré que le
changement d'affectation décidé par Seyed Golestaneh n'était pas conforme au
droit, ce qui démontre que la situation juridique n'était pas évidente. Par
ailleurs, l'intéressé a toujours agi au vu et au su des autorités. Le
Département de la justice, de la police et des affaires militaires a en effet été
informé de la fermeture de l'hôtel; la Municipalité de Rolle a pour sa part délivré
les permis nécessaires pour transformer en logement de vacances avec piscines
extérieure et intérieure (permis des 11 novembre 1980 et 3 mai 1983) ainsi que
les permis d'habitation et d'utilisation correspondants (permis du 12 juillet
1983).
c) Aujourd'hui, on ne peut
raisonnablement pas exiger non plus des intimés la reprise de l'exploitation du
bâtiment litigieux comme hôtel. Dans son rapport (p. 5 et 6), l'expert relève en
effet que l'immeuble pourrait difficilement être exploité en l'état comme
hôtel, dans la mesure où les locaux du bâtiment principal ne sont pas
rationnels et ceux de la dépendance sont vétustes. Il indique que sa conception
devrait même être entièrement revue. S'agissant des transformations nécessaires
et de leur coût, il précise ceci:
"La rénovation des chambres
entraînerait d'importantes modifications dans la distribution et la grandeur
des locaux de vente, de production et de stockage. La rénovation d'un ancien
immeuble coûte souvent plus cher que la construction d'une unité neuve. A
l'époque, le rapport de la fiduciaire FSH estimait le coût de construction d'un
hôtel de 100 lits à un minimum de Fr. 40'000.- par lit, augmenté de Fr.
13'000.- par lit pour tenir compte du prix d'achat. De nos jours, les hôtels de
classe moyenne de 2 à 3 étoiles ont un endettement par chambre de l'ordre de
Fr. 120'000.-. Dans le cas particulier, nous serions vraisemblablement
largement au-dessus de cette moyenne. Avec des coûts aussi élevés,
l'augmentation du nombre de lits deviendrait indispensable pour générer un
chiffre d'affaires hébergement plus important, afin d'essayer de renter les
lourds investissements à consentir"
(rapport p. 6)
.
Une
réaffectation de l'immeuble en hôtel ne pourrait dès lors se faire qu'au prix
de transformations importantes et coûteuses. Compte tenu de la mauvaise
conjoncture actuelle de la branche hôtelière à Rolle (voir rapport d'expertise,
p. 17:
"De 1991 à 2000, le taux d'occupation
[réd. à Rolle]
est
régulièrement redescendu à 27,5% en 2000, soit une diminution de 25,1% par
rapport à 1991. […] C'est principalement à partir de 1991 que l'évolution de la
branche hôtelière
[réd. à Rolle]
a été significativement moins bonne que
dans l'ensemble du canton et qu'à Nyon. Elle est particulièrement mauvaise
actuellement."
), une telle opération serait particulièrement risquée,
voire d'emblée vouée à l'échec. En outre et surtout, les autorisations
nécessaires pour une réaffectation en hôtel ne pourraient être obtenues,
puisque l'immeuble est situé en zone villas.
Le maintien et le respect de la
charge litigieuse sont donc aujourd'hui non seulement insupportables pour les enfants
Golestaneh, mais également impossibles. Le recourant ne le conteste pas; il
soutient toutefois que cette situation est imputable à Seyed Golestaneh qui a
cessé l'exploitation de l'hôtel à la fin des années 70, alors qu'on pouvait
raisonnablement exiger qu'il la poursuive. On s'est déjà prononcé sur cette
question ci-dessus, en retenant que la poursuite de l'exploitation du bâtiment
litigieux comme hôtel n'était à la fin des années 70 pas raisonnablement
exigible au vu du caractère insupportable du maintien d'une telle charge. Le
tribunal considère dès lors que les conditions de la révocation de la charge
sont aujourd'hui toujours réalisées.
c) La révocation de la charge
litigieuse aura pour conséquence de permettre aux enfants Golestaneh d'être
propriétaires, à titre de logement de vacances, d'une parcelle d'une surface de
5'243 m2, soit plus de cinq fois la surface admissible au sens des art. 9 al. 1
let. c LFAIE et 10 al. 2 OAIE. Le recourant fait valoir à cet égard que la
gravité de l'entorse à la loi qu'impliquerait une légalisation pure et simple
de la situation actuelle excède de beaucoup l'intérêt privé des intimés à
devenir propriétaires de l'immeuble litigieux.
Dans son arrêt du 21 mai 2003
(consid. 7.3), le Tribunal fédéral a relevé qu'il fallait tenir compte dans le
cadre de cette pesée d'intérêts des éventuelles alternatives – de leur coût –
qui s'offrent aux intéressés de rétablir une situation conforme au droit, de la
responsabilité de ceux-ci dans la survenance de cette situation non-conforme au
droit, ainsi que du temps qui s'est écoulé depuis l'autorisation.
Comme on l'a relevé ci-dessus, une
réaffectation du bâtiment litigieux en hôtel serait aujourd'hui non seulement
pas exigible, mais également impossible au regard des règles sur l'aménagement
du territoire. En l'état, les intimés n'ont dès lors aucune solution de
rétablir une situation conforme au droit. En outre, comme on l'a également déjà
indiqué, on ne saurait imputer aux intimés ou à leur père une quelconque
responsabilité dans la survenance de cette situation. Cela étant, l'annulation
de la décision attaquée aurait nécessairement pour conséquence la révocation de
l'autorisation elle-même, dès lors que le respect de la charge est aujourd'hui
impossible. Une telle sanction – survenant près de 37 ans après la délivrance
de l'autorisation – serait incompatible avec le principe de proportionnalité. A
cet égard, il convient de rappeler que Seyed Golestaneh et sa famille utilisent
depuis près de trente ans l'immeuble litigieux comme logement de vacances au su
et au vu des autorités et qu'ils y séjournent entre deux et quatre mois par an.
Compte tenu de ce qui précède, la décision
litigieuse n'est pas disproportionnée dans son résultat.
d) Au regard de ces éléments, le
tribunal considère que c'est à juste titre que l'autorité intimée a révoqué la
charge d'affecter la parcelle no 561 de la Commune de Rolle à une exploitation
hôtelière.
5.
Il reste à examiner la question de
l'acquisition en nom propre par les intimés du bien-fonds litigieux.
a) Aux termes de l'art. 7 let. i
LFAIE, ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation les personnes
physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une
personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été
fondée avant le 1
er
février 1974, si elles ont acquis, conformément
aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne
morale qui correspondent à ce logement.
b) Dans son arrêt du 21 mai 2003,
le Tribunal fédéral a admis qu'une fois la charge litigieuse révoquée, l'art. 7
let. i LFAIE pourrait trouver application dans le cas d'espèce.
C'est dès lors à juste titre que
l'autorité intimée a considéré que Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh
n'étaient pas assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE pour
l'acquisition en nom propre de la parcelle no 561 de la Commune de Rolle.
6.
Les considérants qui précèdent
conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.
L'arrêt sera rendu sans frais. Les tiers intéressés, qui obtiennent gain de
cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, ont par ailleurs droit à
l'allocation de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission
foncière, Section II, du 5 mai 2006 est confirmée.
III.
L'arrêt est rendu sans frais.
IV.
L'Office fédéral de la justice
versera à Hôtel Domino-Lac SA en liquidation et à Darius, Kouros et Cambyz
Golestaneh, solidairement entre eux, 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de
dépens.
Lausanne, le 4 décembre 2008
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires
de l'avis d'envoi ci-joint
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les
motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les
pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.