vd_omni · EF.1992.0040 · 1993-05-28 · fr

BLONDEL Agnès | Valeur vénale égale à la valeur de rendement afin de tenir compte de la particularité du bâtiment datant du XVIe siècle dont la façade pignon n'excède pas 3m50. Estimation confirmée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.05.1993 EF.1992.0040

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 28 mai 1993
__________
sur le recours interjeté par
Agnès
Blondel
, 6 rue du Voisinand à 1095 Lutry,
contre
la décision rendue le 14 octobre 1992 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux relative à
l'estimation de la parcelle n° 280 de la commune de Lutry.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
J. Morel, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Agnès Blondel
est propriétaire de la parcelle n° 280 du cadastre de la Commune de Lutry
depuis le 2 février 1973. Ce bien-fonds de forme oblongue supporte, sur
l'essentiel de sa surface de 83 m2, un bâtiment d'habitation de trois étages
(ECA n° 333) dont l'emprise au sol est de 77 m2; le solde de terrain non bâti
correspond à l'extrémité est de la parcelle. Il s'agit d'un petit carré de
jardin jouxtant un parc public. Cet immeuble, construit au début du XVIe
siècle, fait partie d'un alignement de maisons contiguës datant de la même
époque et formant la partie est de la rue du Voisinand. Cette dernière, fermée
au transit, est limitée au sud par la route cantonale du Lavaux. Deux maisons
séparent l'immeuble en question de cette artère à grand trafic.
Le bâtiment
est divisé en trois appartements indépendants, soit deux trois-pièces et un
studio. L'exiguïté de sa façade pignon (environ 3m50) impose une disposition
longitudinale des pièces situées sur un même étage.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux, selon
décision du 3 juin 1992, a porté l'ancienne estimation fiscale de la parcelle
280, datant de 1978, de Fr. 145'000.- à Fr. 430'000.-.
Par courrier
du 9 juin 1992, Agnès Blondel a contesté cette estimation en la considérant
excessive. Après réexamen, la commission a confirmé son estimation par décision
du 14 octobre 1992 en précisant qu'elle avait tenu compte des éléments suivants
pour déterminer les valeurs de rendement et vénale dont l'estimation fiscale
est la moyenne arithmétique:
Loyers
mensuels
1er étage                                             1'200.-
2e étage
400.-
3e étage                                              1'450.-
Total                                                      3'050.-
La valeur de
rendement de Fr. 430'000.- a été obtenue en capitalisant au taux de 8.5 % le
revenu locatif annuel brut de 36'600.-. La valeur vénale a été estimée égale à
la valeur de rendement afin de tenir compte du genre et de la situation du
bâtiment.
D.                            Par acte du 21
octobre 1992, Agnès Blondel a interjeté recours contre cette dernière décision
et a conclu à la révision de l'estimation fiscale de son immeuble dans le sens
de son argumentation. Celle-ci sera reprise plus loin dans la mesure utile.
Le Tribunal
administratif a tenu audience le 5 mars 1993 à Lutry en présence de la
recourante personnellement, accompagnée de son époux Aloïs Blondel, de son fils
Pierre Bonzon ainsi que de son gendre Daniel Isely. La commission était
représentée par son président Gilbert Balli et M. Faivre, conservateur du
registre foncier. Le tribunal a effectué une visite des lieux en présence des
parties qui ont été entendues dans leurs explications.
considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a
porté l'estimation fiscale de la parcelle n° 280 du cadastre de Lutry de Fr.
145'000.- à Fr. 430'00.
Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut  ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur
vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
a) Dans un
premier moyen, la recourante conteste la valeur de rendement prise en compte
par l'autorité intimée. Faisant valoir qu'elle occupe, depuis le 1er novembre
1992, l'appartement du premier étage, elle considère que le revenu locatif
déterminant est passé de Fr. 36'600.- à Fr. 22'200.-. Elle déduit en outre de
ce changement de situation que son immeuble a perdu son caractère locatif dès
lors qu'il ne subsiste que deux logements en location. Le taux de
capitalisation de 8.5 % n'est au surplus pas remis en cause.
Par
immeubles locatifs, il faut entendre les bâtiments comprenant trois logements
indépendants au moins (Instructions du Département des finances pour la
révision générale à l'intention des commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, ci-après instructions I). C'est donc
à juste titre que l'autorité intimée a qualifié de locatif le bâtiment de la
recourante, le nombre de logements effectivement loués n'entrant pas en
considération. Au demeurant, cette question n'a que peu d'influence sur le
calcul de la valeur de rendement dès lors que la recourante ne s'en prend pas
au taux de capitalisation mais à la façon dont l'autorité intimée a calculé le
revenu annuel brut déterminant ( voir l'art. 22 REFI concernant le calcul de la
valeur de rendement d'une villa qui renvoie expressément à l'art. 21 REFI
relatif au calcul de la valeur de rendement des immeubles locatifs).
La valeur de
rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal
à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état d'un
immeuble (art. 21 al. 1 REFI). Lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par
le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu,
la commission l'évalue (art. 21 al. 3 REFI).
Il ressort
ainsi clairement du texte légal que le revenu locatif doit tenir compte du
loyer qui pourrait être obtenu de l'appartement occupé par son propriétaire.
L'évaluation de celui-ci doit reposer sur des critères objectifs et tenir
compte des loyers pratiqués dans la régions (Cf. les instructions I). Dès lors
que la recourante n'habite l'appartement du premier étage que depuis une date récente,
il apparaît raisonnable de considérer que le dernier loyer pratiqué correspond
encore à l'état du marché actuel. De plus, visite des lieux faite, le tribunal
considère qu'un loyer de Fr. 1'200.- est parfaitement en rapport avec le
logement de la recourante compte tenu de sa surface, de son charme, de la
proximité des transports publics, du quartier et ce, en dépit des nuisances
sonores dues à la route cantonale; à ce sujet il faut relever qu'elles ne sont
pas gênante au point de dévaluer l'ensemble des qualités précitées ou de
générer un inconfort notable. Le revenu annuel brut déterminant pour le calcul
de la valeur de rendement ne se trouve par conséquent pas modifié par
l'emménagement de la recourante. Capitalisé au taux de 8.5 %, il a permis à l'autorité
intimée d'obtenir un montant de Fr. 430'000.-. Cette valeur de rendement doit
être confirmée.
b) La
recourante conteste également la valeur vénale prise en considération par
l'autorité intimée en raison de l'âge et de la configuration du bâtiment et
propose un montant de Fr. 375'000.- fondé sur un coût théorique de
reconstruction de son immeuble, à raison de Fr. 450.- par mètre cube. De son
côté, l'autorité intimée expose qu'une valeur vénale de Fr. 430'000.- tient
précisément compte de la situation particulière du bâtiment en cause.
Aux termes
de l'art. 8 REFI, auquel renvoie l'art. 21 REFI, la valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de
la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases
la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
les immeubles. Dans la règle, le taux de capitalisation sera compris entre 6 et
6.5 % (Instructions I).
Dans un
arrêt récent, le tribunal a jugé que la situation du marché immobilier actuel
justifiait que l'on rapproche la valeur vénale de la valeur de rendement. Pour
cette raison, le taux de capitalisation de 6 - 6.5 % préconisé par les
instructions entraîne souvent un écart trop important par rapport au taux de 8
- 8.5 % déterminant dans le cadre du calcul de la valeur de rendement (TA EF
92/031, du 15 janvier 1993).
En
l'occurrence, l'autorité intimée a calculé la valeur vénale en capitalisant le
rendement annuel brut de l'immeuble au taux de 8.5 %. En raison de la situation
et de la configuration de l'immeuble, elle a considéré que la valeur vénale
était identique à la valeur de rendement. Cette manière de voir, extrêmement
favorable à la recourante, ne procède, à tout le moins, pas d'un abus ou d'un
excès du pouvoir d'appréciation. Elle permet en effet de tenir compte du
caractère particulier du bâtiment et tout particulièrement de l'exiguïté des
pièces dont on ne saurait prétendre, en dépit de leur charme intrinsèque,
qu'elles correspondent exactement aux notions du confort moderne telle qu'il
est vu par l'architecture contemporaine.
Le tribunal
relève encore que le montant articulé par la recourante, fondé sur le coût
théorique de la construction, ne saurait être pris en compte sans être majoré
d'un montant correspondant au prix du terrain. Il y a tout lieu de penser
qu'une fois cette opération effectuée, on obtiendrait une valeur vénale
sensiblement proche de Fr. 430'000. Pour peu qu'une différence subsiste, elle
ne justifierait pas la modification de l'estimation de l'autorité intimée, dès
lors que le pouvoir d'examen du tribunal est limité au contrôle de la légalité
(art. 36 lit. a LJPA).
Le recours
doit ainsi être rejeté, l'estimation fiscale de la parcelle n° 280 du cadastre
de Lutry fixée à Fr. 430'000.- étant dès lors confirmée.
2.                             Vu l'issue du
pourvoi, un émolument de Fr. 800.- est mis à la charge de la recourante qui
succombe (art. 55 al. 1 LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                La décision rendue le
14 octobre 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lavaux est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 280 de
la commune de Lutry étant fixée à Fr. 430'000.-.
III                Un émolument de Fr.
800.- (huit cents francs) est mis à la charge de la  recourante, montant
compensé par son avance de frais.
Lausanne, le 28 mai 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.