vd_omni · GE.2018.0117 · 2019-03-28 · fr

A.________, B.________/C.________, Chambre des notaires Service juridique et législatif | Devoir d'information du notaire. Bien que les faits ne puissent pas être précisément établis, il ressort du dossier que les recourants étaient informés de l'inexécution par le vendeur de son obligation accessoire et qu'ils ont néanmoins versé l'entier du prix de vente. Il en ressort aussi que les recourants n'ont pas demandé au notaire de les conseiller sur la manière de garantir l'exécution des travaux de réfection. Sachant que le notaire a un devoir d'impartialité et doit s'efforcer de sauvegarder les intérêts de chacune des parties, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir attiré spontanément l'attention des vendeurs sur ce point, à supposer qu'il ait été informé de la situation. Autre serait la situation si le notaire, interpellé expressément par les recourants à ce sujet, ne leur avait pas indiqué quelles mesures ils pouvaient prendre pour garantir l'obligation de l'exécution. C'est à juste titre que la dénonciation déposée contre le notaire a été classée sans suite.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.03.2019 GE.2018.0117

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
28 mars 2019
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; MM. Guillaume Vianin et Pascal Langone, juges; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.
Recourants
1.
A.________,
à
********,
2.
B.________,
à
********,
représentés par Serge MARET, à
Lausanne,
Autorité intimée
Chambre des notaires, Service
juridique et législatif,
à Lausanne,
Tiers
intéressé
C.________,
à
********,
représenté
par Me Amédée KASSER, avocat, à Lausanne.
Objet
Divers
Recours A.________ et consort c/ décision de la Chambre
des notaires du 23 avril 2018 (classement sans suite de leur dénonciation du
15 septembre 2017)
Vu les faits suivants:
A.
Le 12 août 2013, le notaire C.________ a reçu de la part de D.________,
courtière immobilière, la demande d’établir un projet de vente à terme portant
sur l’acquisition par A.________ et B.________ à E.________ d’une parcelle de
la commune de ********. Le courrier précisait:
"Un acompte de
Fr. 90'000.- sera versé par les acquéreurs pour le jour de la signature de
l’acte de vente et le solde de Fr. 810’00.- sera versé lors du transfert
de propriété.
A noter que les travaux de réfection
de la salle de douche du rez et la salle de bain à l’étage devront être
effectués pour le jour du transfert de propriété et sont compris dans le prix
de vente".
Le 29 août 2013, le notaire C.________ a instrumenté
un acte de vente à terme avec droit d’emption portant sur l’acquisition par A.________
et B.________, au prix de 900'000 fr., d’une parcelle de la commune de ********
à E.________. Le vendeur a souscrit l’engagement suivant (page 4 premier alinéa
de l’acte de vente):
"Le vendeur s’engage envers
les acheteurs à opérer les travaux de réfection de la salle de douche du
rez-de-chaussée et de la salle de bain à l’étage, compris dans le prix de
vente, d’ici au jour de la signature de la réquisition de transfert consécutive
au présent acte".
Le 2 octobre 2013, le notaire C.________ a
instrumenté une réquisition de transfert à l’intention du registre foncier pour
le compte de E.________, A.________ et B.________. L’acte constatait que le
prix de vente avait été entièrement payé.
B.
Le 18 novembre 2016, A.________ et B.________ ont informé le notaire C.________
que E.________ avait été déclaré en faillite.
Au cours du mois de décembre 2016, A.________ et B.________
se sont adressés à C.________ et l’ont informé qu’ils entendaient le dénoncer à
la Chambre des notaires, au motif qu’il n’avait pas respecté son obligation de
sauvegarder les intérêts de chacune des parties. En effet, au moment de la
réquisition de transfert, alors qu’ils lui avaient signalé que le vendeur
n’avait pas respecté l’engagement souscrit dans l’acte de vente à terme – droit
d'emption, il ne leur avait pas conseillé d’inclure une clause pénale ni
d’effectuer une retenue sur le paiement du prix de vente et de le consigner
jusqu’à exécution. Vu que la faillite de E.________ risquait d’être suspendue
faute d’actifs, ils pourraient être exposés à un dommage dépassant 50'000 fr.
Le 17 janvier 2017, C.________ a répondu à A.________
et B.________. Il indiquait notamment que la problématique de la non-exécution
des obligations à charge de E.________ ne lui avait pas été signalée au moment
de la réquisition de transfert. De plus, le notaire n’avait pas vocation à
jouer le rôle d’un juge d’instruction, lorsqu'aucune des parties n'évoquait une
non-exécution d'obligations accessoires.
Par courrier du 30 janvier 2017, A.________ et B.________
ont fermement contesté l’affirmation du notaire selon laquelle la problématique
de la non-exécution des obligations à charge de E.________ ne lui avait pas été
signalée au moment de la réquisition de transfert. Ils ont à nouveau affirmé
leur conviction que le notaire avait failli à ses obligations légales et lui
ont demandé de leur soumettre des propositions concrètes en vue d’un règlement
amiable ou alors de leur transmettre les coordonnées de son assurance responsabilité
civile.
En application des dispositions de la convention
passée le 15 mai 2003 entre l’Association des notaires vaudois (ANV) et
l’Association des agents d’affaires brevetés du canton de Vaud, l’agent
d’affaires représentant A.________ et B.________ a contacté, le 14 février 2017,
le notaire F.________ - alors président de l'ANV - pour lui demander s’il avait
qualité pour tenter la conciliation prévue par la convention précitée avant
d’engager une procédure contre un notaire.
Le 23 mars 2017, A.________ et B.________ se sont
étonnés auprès du président de l’Association des agents d’affaires brevetés de
ce que le notaire F.________ dispose de la même adresse et du même numéro de
téléphone que le notaire C.________ pour son "banc de foire" à ********.
Ils estimaient que le notaire F.________ devait se récuser.
Le 28 mars 2017, le notaire F.________ a répondu à A.________
et B.________. Il indiquait qu’il n’exploitait plus d’étude secondaire à ********
depuis le 30 juin 2014. De plus, ses relations avec le notaire C.________
n’étaient pas telles qu’elles permettaient d’émettre un doute sur sa probité et
sa droiture et d’exiger en conséquence sa récusation. Il ajoutait:
"(…) cela est d’autant plus
choquant qu’il s’agit d’une procédure de conciliation et qu’en aucun cas G.________
et moi-même ne serons appelés à nous prononcer sur le fond de l’affaire".
Le 28 mars 2017, A.________ et B.________ ont
indiqué que les extraits internet mentionnaient encore et toujours une étude à ********.
Ils ne pouvaient imaginer que le notaire F.________ puisse conduire une
procédure de conciliation au vu de ses liens avec le notaire C.________.
Le 31 mars 2017, le notaire F.________ a expliqué
que les extraits internet étaient erronés et a refusé de se récuser.
Après s’être exprimés le 5 et le 20 avril 2017, A.________
et B.________ ont indiqué le 26 avril 2017 qu’ils acceptaient de tenter la
conciliation, malgré le refus de récusation du notaire F.________. La
conciliation a été tentée le 12 mai 2017 entre C.________, d'une part, et A.________
et B.________, d'autre part. Elle n’a pas abouti.
C.
Le 15 septembre 2017, A.________ et B.________ ont dénoncé C.________ à
la Chambre des notaires.
C.________ s’est déterminé le 21 novembre 2017 et a
contesté les reproches qui lui étaient faits.
A.________ et B.________ se sont déterminés
spontanément le 8 février 2018.
D.
En date du 23 avril 2018, la Chambre des notaires a décidé de classer
sans suite la dénonciation formée par A.________ et B.________, considérant que,
de manière générale, le notaire n’avait pas à se préoccuper des intérêts
matériels des parties et qu'en l'occurrence le notaire C.________ n’avait été
saisi d’aucune demande de retenue sur le prix de vente jusqu’à exécution des
travaux promis, alors même que les intéressés savaient que les travaux en cause
n’étaient pas terminés.
E.
Par acte du 23 mai 2018, A.________ et B.________ (ci-après: les
recourants) ont recouru à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du
Tribunal cantonal contre la décision de la Chambre des notaires. Ils concluent,
sous suite de frais et dépens, à l'annulation du prononcé attaqué et à ce qu’il
soit statué sur la dénonciation formée le 15 septembre 2017 et constaté que le
notaire C.________ a commis une faute professionnelle dans la rédaction et
l’établissement de l’acte de transfert immobilier du 2 octobre 2013. Ils
exposent avoir constaté à la lecture de la décision attaquée que la Chambre des
notaires avait statué en comprenant le notaire F.________. Dès lors qu’il avait
participé à la séance de conciliation du 12 mai 2017, en plus d’avoir eu des
relations privilégiées avec le notaire C.________, celui-ci aurait dû se récuser.
Les recourants estiment que, pour ce premier motif, la décision attaquée doit
être annulée. Les recourants se prévalent également d’une violation de leur
droit d’être entendu, en particulier de leur droit d’assister aux audiences
d’instruction. Sur le fond, les recourants considèrent que le notaire n’a pas
veillé correctement à sauvegarder leurs intérêts. Même sans pouvoir de
contrainte, celui-ci aurait dû veiller à leur faire des suggestions adéquates.
Le 24 mai 2018, la juge instructrice a attiré
l'attention des recourants sur la jurisprudence de la CDAP niant la qualité
pour recourir du dénonciateur et leur a octroyé la faculté de se déterminer sur
le maintien de leur recours.
Le 25 juin 2018, les recourants se sont déterminés.
Ils ont notamment soutenu que, la décision attaquée étant assimilable à un déni
de justice formel, leur qualité pour recourir était donnée.
C.________ a renoncé à se déterminer sur le recours.
La Chambre des notaires (ci-après aussi: l’autorité
intimée) s’est déterminée le 20 août 2018 et a conclu au rejet du recours. Elle
s’en remet à justice pour la question de la recevabilité, en renvoyant au cas
particulier visé par l’art. 104 al. 2 de la loi du 29 juin 2004 sur
le notariat (LNo; BLV 178.11). Sur le fond, concernant la question de la
récusation, l’autorité intimée estime que la requête est tardive. En outre, les
motifs avancés ne sauraient justifier la récusation du notaire F.________. Elle
réfute aussi toute violation du droit d’être entendu des recourants et estime
que le notaire C.________ n'a aucunement violé ses obligations
professionnelles.
Les recourants ont répliqué le 4 septembre 2018 et
ont confirmé les conclusions prises dans leur mémoire de recours. L’autorité
intimée a dupliqué le 10 septembre 2018 et a confirmé les conclusions prises
précédemment.
Le 27 septembre 2018, les recourants ont requis la
comparution personnelle du notaire C.________, demandant que celui-ci soit interrogé
sur un certain nombre d'éléments de fait précis.
Selon la Feuille des avis officiels du 1
er
, 4 et 8
janvier 2019, l'agent d'affaires qui représentait les recourants a renoncé à la
pratique de la profession d'agent d'affaires breveté et n'est plus inscrit au
tableau des agents autorisés à pratiquer dans le canton de Vaud, depuis le 31
décembre 2018.
Interpellés à ce propos par la juge instructrice, les
recourants ont indiqué, procuration à l'appui, que l’agent d’affaires qui les
représentait demeurait leur mandataire bien qu’il ait cessé son activité
professionnelle.
F.
La Cour a statué par voie de circulation. Les arguments des parties sont
repris ci-après, dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
a) Le recours est dirigé contre une décision de la Chambre des notaires
refusant d'ouvrir une enquête disciplinaire à l'encontre du notaire C.________,
au motif que la dénonciation formée par les recourants était manifestement mal
fondée.
Conformément à l'art. 92 al. 1 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), la CDAP est
l'autorité compétente pour connaître des recours dirigés contre les décisions
rendues par la Chambre des notaires, la loi sur le notariat ne mentionnant aucune
autre autorité à cet égard.
b) A teneur de l'art. 104 LNo, l'ouverture d'une
enquête disciplinaire est décidée, d'office ou sur dénonciation, par la Chambre
des notaires ou par son président. Le notaire en est informé (al. 1). En
présence d'une dénonciation manifestement mal fondée, la Chambre peut, comme en
l'espèce, refuser d'ouvrir une enquête. Cette décision peut faire l'objet d'un
recours (al. 2). Si l'ouverture de l'enquête a été décidée après dénonciation,
le dénonciateur a, sur requête, les droits et les obligations d'une partie s'il
a subi un préjudice du fait de l'activité reprochée au notaire; il en est de
même des personnes lésées intervenant en cours d'instruction (al. 3).
Au vu des dispositions qui précèdent, il convient de
distinguer deux situations: celle dans laquelle la Chambre des notaires rend
une décision de refus d’ouverture d’enquête et celle dans laquelle la Chambre
ouvre une enquête qui aboutit à une décision. Selon une jurisprudence
constante, dans ce deuxième cas de figure, le Tribunal de céans considère que la
décision de l'autorité de surveillance de ne pas donner suite à la plainte
dirigée contre un notaire ne constitue pas une atteinte à un intérêt digne de
protection du dénonciateur, parce que la procédure de surveillance disciplinaire
des notaires - tout comme celle des avocats - vise à assurer l'exercice correct
de la profession et à préserver la confiance du public et non pas à défendre
les intérêts privés des particuliers (
ATF 138 II 162 consid. 2.1.2; 135
II 145 consid. 6.1; 133 II 468
consid. 2; cf. également GE.2014.0163
du 24 avril 2015, ainsi que l'ATF 2C_475/2015 du 1
er
juin 2015 rendu
à la suite de cet arrêt; GE.2012.0110 du 2 octobre 2013). Dans cette hypothèse,
le dénonciateur n'a qualité pour recourir que s'il a subi un préjudice du fait
de l'activité reprochée au notaire.
Il en va différemment de l'hypothèse de l'art. 104
al. 2 LNo, à savoir le cas dans lequel la Chambre des notaires refuse d'emblée
d'ouvrir une enquête, jugeant la dénonciation manifestement mal fondée. En
pareille situation, le recours au Tribunal cantonal est ouvert et constitue en
quelque sorte un recours pour déni de justice formel, tendant à ce que la
Chambre des notaires reçoive l'instruction d'ouvrir une procédure d'enquête
ordinaire (pour plus de détails, cf. GE.2018.0082 du 23 mai 2018; GE.2006.0100
du 30 mai 2007, qualifiant l’art. 104 al. 2 LNo de norme spéciale au sens de
l’art. 37 al. 2 let. a de l’ancienne loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction
et la procédure administratives).
Le recours étant en l’occurrence dirigé contre une décision
refusant d'ouvrir une enquête disciplinaire à l'encontre du notaire intéressé,
au motif que la dénonciation formée par les recourants est manifestement mal
fondée, il y a lieu d’appliquer l'art. 104 al. 2 LNo et d’admettre
que les recourants ont la qualité pour recourir.
Pour le surplus, l'acte de recours a été déposé dans
les délai et formes prévus (art. 79 et 95 LPA-VD). Il convient donc d'entrer en
matière.
2.
Les recourants ont requis la comparution personnelle du notaire C.________,
demandant que celui-ci soit interrogé sur un certain nombre d'éléments de fait
précis.
Le droit de faire administrer des preuves découlant
du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale
de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) suppose que le fait
à prouver soit pertinent, que le moyen de preuve proposé soit nécessaire pour
constater ce fait et que la demande soit présentée selon les formes et délais
prescrits par le droit cantonal. Cette garantie constitutionnelle n'empêche pas
l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées
lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non
arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore
proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son
opinion (ATF 134 I 140 consid. 5.3 p. 148). Il convient aussi de rappeler que
l'art. 27 al. 1 LPA-VD précise que la procédure est en principe
écrite.
En l'espèce, le Tribunal s'estime suffisamment
renseigné par le dossier sans qu'il ne soit nécessaire d'auditionner les
parties, comme il sera exposé en détail au considérant 5. La requête de
comparution personnelle du notaire C.________ est dès lors rejetée.
3.
a) Aux termes de l'art. 29 al. 1 Cst., toute personne a droit, dans une
procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée
équitablement et jugée dans un délai raisonnable (voir également art. 27 al. 1 de
la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 [Cst./VD; BLV 101.01]).
Selon la jurisprudence, ce droit permet notamment d'exiger la récusation des
membres d'une autorité administrative dont la situation ou le comportement sont
de nature à faire naître un doute sur leur indépendance ou leur impartialité;
il tend à éviter que des circonstances extérieures à l'affaire ne puissent
influencer une décision en faveur ou au détriment de la personne concernée. La
récusation peut s'imposer même si une prévention effective du membre de
l'autorité visée n'est pas établie, car une disposition interne de sa part ne
peut guère être prouvée; il suffit que les circonstances donnent l'apparence de
la prévention et fassent redouter une activité partiale. Cependant, seules des
circonstances constatées objectivement doivent être prises en considération;
les impressions purement subjectives d'une des personnes impliquées ne sont pas
décisives (cf. ATF 134 I 20 consid. 4.2 et les arrêts cités; 127 I 196 consid.
2b; 125 I 119 consid. 3b; TF 2C_975/2014 du 27 mars 2015 consid. 3.1; voir
également, s'agissant des autorités judiciaires, ATF 138 IV 142 consid. 2.1).
Ces principes sont mis en œuvre par l'art. 9 LPA-VD,
à teneur duquel toute personne appelée à rendre ou à préparer une décision ou
un jugement doit se récuser si elle a un intérêt personnel dans la cause (let.
a), si elle a agi dans la même cause à un autre titre, notamment comme membre
d'une autorité, comme conseil d'une partie, comme expert ou comme témoin (let.
b), si elle est liée par les liens du mariage ou du partenariat enregistré ou
fait durablement ménage commun avec une partie, son mandataire ou une personne
qui a agi dans la même cause comme membre de l'autorité précédente, la
dissolution du mariage ou du partenariat enregistré ne supprimant pas le motif
de récusation (let. c), si elle est parente ou alliée en ligne directe ou,
jusqu'au troisième degré inclus, en ligne collatérale avec une partie, son
mandataire ou une personne qui a agi dans la même cause comme membre de
l'autorité précédente (let. d) ou si elle pourrait apparaître comme prévenue de
toute autre manière, notamment en raison d'une amitié étroite ou d'une inimitié
personnelle avec une partie ou son mandataire (let. e). L'art. 9 LPA-VD n'offre
pas des garanties plus étendues que l'art. 29 al. 1 Cst., de sorte qu'il y
a lieu de se référer à la jurisprudence relative à ce droit constitutionnel
(cf. arrêt TF 2C_975/2014 du 27 mars 2015 consid. 3.4; FO.2017.0005 du 1er
septembre 2017 consid. 2a et réf.).
L'art. 90 LNo contient expressément la même
garantie en prévoyant notamment que la récusation des membres de la Chambre des
notaires "
doit intervenir d'office chaque fois que des circonstances
sont de nature à mettre en cause leur impartialité
".
b) aa) La jurisprudence fédérale et cantonale
considère que, de manière générale, les dispositions sur la récusation sont
moins sévères pour les membres des autorités administratives que pour les
autorités judiciaires (v. TF 2C_831/2011 du 30 décembre 2011; dans le même sens
pour la jurisprudence cantonale: GE.2017.0177 du 5 février 2018, confirmé
par le Tribunal fédéral le 28 mai 2018 par arrêt 2C_238/2018; GE.2016.0108 du
10 janvier 2017; AC.2014.0400 du 20 mai 2015 consid. 3; AC.2006.0213 du 13
mars 2008 consid. 3). Contrairement à l'art. 30 al. 1 Cst. (voir également art.
28 al. 1 Cst-VD), qui ne s'applique qu'aux autorités ou magistrats exerçant des
fonctions juridictionnelles – le critère déterminant étant la nature
fonctionnelle et non organique de l'autorité (ATF 142 I 172 consid. 3.1 et
réf.) –, l’art. 29 al. 1 Cst. n'impose en effet pas l'indépendance et
l'impartialité comme maxime d'organisation d'autorités gouvernementales,
administratives ou de gestion et n'offre pas, dans ce contexte, une garantie
équivalente à celle applicable aux tribunaux (cf. ATF 125 I 209 consid. 8a
p. 217 s.; TF 2C_975/2014 du 27 mars 2015 consid. 3.2, 2C_127/2010 du 15
juillet 2011 consid. 5.2). S'agissant des membres des autorités
administratives, s'applique cependant le principe d'impartialité, qui fait
partie de la garantie d'un traitement équitable; l'essentiel réside alors dans
le fait que l'autorité n'ait pas de prévention, par exemple en adoptant un
comportement antérieur faisant apparaître qu'elle ne sera pas capable de
traiter la cause en faisant abstraction des opinions qu'elle a précédemment
émises (ATF 140 I 326 consid. 7.3; 138 IV 142 consid. 2.3).
Il résulte de ce qui précède que la portée de
l'obligation de se récuser n'est pas la même suivant le type d'autorité: pour
les autorités administratives, elle peut être réduite selon la nature de la
fonction, dans la mesure où l'exercice normal de la compétence en cause
implique cette réduction (Pierre Moor / Etienne Poltier, Droit
administratif, vol. II, 3
e
éd., Berne 2011, ch. 2.2.5.2, p. 27). En
ce qui concerne les autorités administratives, la récusation ne touche en
principe que les personnes physiques composant les autorités, et non l'autorité
en tant que telle (cf. ATF 97 I 860 consid. 4 p. 862; TF 1C_555/2015 du 30 mars
2016 consid. 4.1; 2C_305/2011 du 22 août 2011 consid. 2.5). Le Tribunal fédéral
a relevé à cet égard que la récusation doit rester l'exception si l'on ne veut
pas vider la procédure et la réglementation de l'administration de son sens (ATF
122 II 471 consid. 3b p. 477). Pour déterminer s'il y a une apparence de
partialité justifiant la récusation, il convient de prendre en compte
l'ensemble des circonstances du cas d'espèce, la mission et l'organisation de
l'autorité concernée, le contenu précis des déclarations faites, leur contexte
et le but recherché par leur auteur (Benoît Bovay, Procédure administrative, 2
e
éd. Berne 2015, p. 142).
bb) Il a déjà été établi que la Chambre des notaires
n’est pas un tribunal (GE.2014.0060 du 13 février 2015 consid. 2b/dd; à propos
de cette notion, voir aussi ATF 138 I 154 consid. 2.6 ss et 126 I 228 consid.
2c/dd; dans le même sens, concernant la Chambre des avocats saint-galloise, arrêt
TF 2C_980/2016 du 7 mars 2017 consid. 2.1.2; concernant la Chambre des avocats
vaudoise, GE.2017.0177 du 5 février 2018 confirmé par le Tribunal fédéral
en date du 28 mai 2018 dans l'affaire 2C_238/2018). C’est une autorité
administrative, chargée de la surveillance d’officiers publics (cf. art. 1 al.
1 LNo), présidée par un membre du gouvernement et nommée par le gouvernement.
Elle n’est pas assimilable à un tribunal spécialisé, indépendant de
l’administration; elle n’est pas chargée de statuer en dernière instance
cantonale (ATF 140 I 271).
c) D'un point de vue formel, l'art. 10 LPA-VD,
intitulé "
Délais
", dispose que les parties qui souhaitent
demander la récusation d'une autorité ou de l'un de ses membres doivent le
faire dès connaissance du motif de récusation (al. 2). Selon la jurisprudence,
il est contraire à la bonne foi d'attendre la procédure de recours pour
demander la récusation d'un fonctionnaire alors que le motif de récusation
était déjà connu auparavant. La partie ne saurait en effet garder en réserve le
droit d'invoquer le moyen tiré de la composition irrégulière de l'autorité et
ne l'invoquer qu'en cas d'issue défavorable de la procédure (ATF 140 I 240
consid. 2.4 p. 244, 271 consid. 8.4.3; FI.2018.0133 du 30 octobre 2018;
FO.2017.0005 du 1er septembre 2017 consid. 1a et les réf.).
d) En l'occurrence, les recourants estiment que
c'est à tort que le notaire F.________ ne s'est pas récusé et a participé à
l'élaboration de la décision attaquée, d'une part, car il avait participé à la
séance de conciliation du 12 mai 2017 et, d'autre part, car il avait entretenu
des relations privilégiées avec le notaire C.________.
Il se pose tout d'abord la question de savoir si le
grief peut encore être soulevé à ce stade. Les recourants exposent avoir
constaté uniquement au moment de la lecture de la décision attaquée que la
Chambre des notaires avait statué en comprenant le notaire F.________. Selon
l'autorité intimée, les recourants ont néanmoins tardé à soulever ce grief car
ils devaient savoir que le notaire F.________ faisait partie de la Chambre des
notaires, d'une part, parce qu'en tant que président de l'ANV, il en est membre
de droit (art. 93 al. 1 LNo) et, d'autre part, parce que la
composition de la Chambre des notaires est publique et figure sur le site
internet de l'Etat de Vaud.
Les éléments mentionnés par l'autorité intimée sont
corrects. Dès lors que les recourants étaient représentés par un mandataire
professionnel, on pouvait attendre de ce dernier qu'il sache que le notaire F.________
était membre de droit de la Chambre des notaires. Ils ne pouvaient dès lors pas
attendre que la Chambre des notaires ait rendu sa décision pour soulever le
grief lié au devoir de récusation du notaire F.________.
Le seul élément susceptible de remettre en question la
tardiveté de la demande de récusation serait une information erronée donnée par
le notaire F.________ aux recourants dans son courrier du 28 mars 2017 selon
laquelle
"
en aucun cas G.________ et moi-même ne serons appelés
à nous prononcer sur le fond de l’affaire
". Les recourants ne se
prévalent toutefois pas de ce qu'ils auraient considéré ce courrier comme une
assurance donnée par le notaire F.________ qu'il ne participerait pas aux
délibérations de la Chambre des notaires et que ce serait sur la base de cette
affirmation qu'ils auraient renoncé à demander expressément sa récusation. Il
n'est au demeurant pas sûr que ce courrier serait suffisant pour que l'on
considère que les conditions de la protection de la bonne foi soient réunies.
Au demeurant les griefs des recourants ne sont pas
fondés. En effet, le seul fait d'avoir œuvré dans le cadre d'une procédure de
conciliation ou d'une procédure connexe antérieure ne constitue pas encore en
soi un motif de récusation, selon la doctrine et la jurisprudence précitées.
Quant au fait que le notaire F.________ et le notaire C.________ aient partagé
des locaux et une ligne téléphonique jusqu'au 30 juin 2014, il ne permet pas de
conclure à une amitié étroite entre ces deux notaires susceptible d'influencer
une prise de décision au cours de l'année 2018.
La décision attaquée étant conforme aux règles
relatives à la récusation, il convient encore d’examiner les autres griefs.
4.
Les recourants se plaignent de ce que l'autorité intimée n'ait pas mis
sur pied une audience au cours de laquelle ils auraient pu être auditionnés, en
même temps que les autres parties à la procédure et d'éventuels témoins. Ils se
prévalent des art. 33 al. 2 et 34 al. 2 LPA-VD et estiment que leur
droit d’être entendus et leur droit à participer à l'administration des preuves
ont été violés.
Les art. 104 et 105 LNo, qui règlent la procédure
devant l'autorité intimée, ont la teneur suivante:
"Art. 104  –  ouverture de
l'enquête
1 L'ouverture d'une enquête
disciplinaire est décidée, d'office ou sur dénonciation, par la Chambre des
notaires ou par son président. Le notaire en est informé.
2 En présence d'une
dénonciation manifestement mal fondée, la Chambre peut refuser d'ouvrir une
enquête. Cette décision peut faire l'objet d'un recours.
3 Si l'ouverture de l'enquête
a été décidée après dénonciation, le dénonciateur a, sur requête, les droits et
les obligations d'une partie s'il a subi un préjudice du fait de l'activité
reprochée au notaire; il en est de même des personnes lésées intervenant en
cours d'instruction.
4 Le président ou une
délégation de la Chambre instruit l'enquête. En cas de besoin, il peut être
fait appel à un expert. Les parties sont entendues sur chaque grief; elles
peuvent consulter les pièces du dossier et procéder par écrit.
Art. 105  –  décision
1 L'enquête terminée, la
Chambre convoque en séance plénière les parties ainsi que les témoins utiles.
Les parties peuvent renoncer à y assister.
2 La Chambre délibère et
statue à huis clos à la majorité des voix.
3 Si elle juge qu'il y a lieu
à des poursuites pénales, elle saisit le ministère public, par l'intermédiaire
du département.
4 Un émolument de cent à cinq
mille francs ainsi que les frais d'enquête sont mis en tout ou partie à la
charge du notaire lorsqu'il fait l'objet d'une peine ou d'une mesure
disciplinaire ou encore d'un avertissement. La Chambre peut laisser tout ou
partie de ces frais à charge de l'Etat.
5 Tout ou partie des frais
peuvent être mis à la charge du notaire libéré lorsque l'action disciplinaire
se prescrit ou que le notaire a compliqué l'enquête ou justifié son ouverture
par un comportement fautif. Si la dénonciation est abusive, tout ou partie des
frais peuvent être mis à la charge du dénonçant".
En l’occurrence, la dénonciation des recourants a
été considérée comme manifestement mal fondée et l'autorité intimée a refusé
d'ouvrir une enquête. En d'autres termes, l'autorité intimée s'est estimée
suffisamment renseignée par le dossier, si bien qu'une audience ne lui est
apparue ni nécessaire, ni susceptible d'influencer le sort de la cause. En
agissant ainsi, l'autorité intimée a simplement fait application de l'art. 104
al. 2 LNo. Cette disposition, dont les recourants ne remettent pas en cause la
constitutionnalité, se rapproche de l’art. 82 al. 1 LPA-VD, selon
lequel l'autorité peut renoncer à l'échange d'écritures ou, après celui-ci, à
toute autre mesure d'instruction, lorsque le recours paraît manifestement
irrecevable, bien ou mal fondé.
Au vu des principes exposés ci-dessus, l'autorité
intimée n'avait aucune obligation de procéder à une audience et les droits de
partie (garantis notamment par les art. 33 et 34 LPA-VD) des recourants
n'ont pas été violés. La question de savoir si c'est à juste titre que
l'autorité intimée a choisi de ne pas ouvrir une enquête est une autre
question, qui sera examinée ci-après.
5.
a) Selon l’art. 98 LNo, le notaire qui, soit intentionnellement, soit
par négligence, a enfreint les dispositions de ladite loi ou de ses
dispositions d'application, a violé ses devoirs professionnels ou la promesse
qu'il a solennisée, est passible d'une peine disciplinaire sans préjudice des
sanctions pénales ou civiles. Les devoirs des notaires sont consignés aux art.
39 ss LNo.
Les notaires sont notamment tenus d’un devoir de
véracité et de diligence. En matière de diligence, l’art. 40 LNo précise que le
notaire doit notamment s'efforcer de sauvegarder les intérêts de chacune des
parties et doit vouer les soins nécessaires à une prompte exécution de la tâche
qui lui est confiée. L’art. 41 LNo précise encore que le notaire doit accomplir
tous les procédés, opérations et formalités préalables ou consécutifs à
l’instrumentation des actes authentiques et qui sont nécessaires à leur
perfection (al. 1). Il doit également, sur requête, accepter d’accomplir les
opérations usuellement liées à l’instrumentation de l’acte, telles que l’avis
d’instrumentation d’un gage ou la répartition des deniers (al. 2). S'agissant
du devoir de véracité, l'art. 39 LNo dispose que, lors de l'instrumentation
d'un acte, le notaire se fait instruire par les parties leur véritable
intention qu'il doit exprimer dans l'acte avec clarté et précision (al. 1). Il
s'assure de l'identité et de la capacité des parties à l'acte et des
intervenants à un titre quelconque dans l'instrumentation, ainsi que de la
validité et de l'étendue des pouvoirs de toute personne intervenant devant lui
comme mandataire, ou à n'importe quel autre titre. L'obligation de véracité suppose
que le notaire se soit assuré personnellement de la réalité des faits et des
déclarations qui constituent le contenu de l'acte, et qu'il retranscrive
fidèlement le contenu de ces constatations (Michel Mooser, Le droit notarial en
Suisse, Berne 2014, n° 177 s.).
L’art. 43 LNo oblige par ailleurs le notaire à
renseigner les parties sur leur situation juridique et les conséquences de
droit des actes qu'elles envisagent de passer (al.1) ainsi que sur l'acte à
instrumenter et la forme à observer en veillant à sauvegarder leurs intérêts
(al. 2). Cette obligation trouve son fondement dans l'obligation qu'il a de
connaître leur véritable volonté et de constater dans l'acte la concordance de
leurs déclarations; c'est dans cette optique qu'il faut notamment déterminer
quelles explications juridiques doivent être données aux parties, de façon
qu'elles puissent se déterminer en toute connaissance de cause. L'obligation de
renseigner repose également sur l'idée qu'un des buts de la forme authentique
est de protéger les parties contre les décisions irréfléchies: une partie
dûment renseignée sera en mesure d'apprécier la portée de ses engagements
(Mooser, op. cit., n. 211). Il n'appartient toutefois pas au notaire, au risque
du reste de violer son obligation d'impartialité, de faire part aux parties de
son opinion en ce qui concerne l'opportunité d'une transaction et les
conséquences économiques de celle-ci, notamment à propos du prix convenu entre
les parties (cf. GE.2017.0023 du 7 juin 2017 au sujet de l'étendue du devoir de
renseigner; GE.2011.0135 du 29 décembre 2011 concernant un certain
"activisme" d'un notaire, mal perçu par l'une des parties). Le
notaire doit cependant intervenir si, à ses yeux, le contrat est lésionnaire et
donc illicite (cf. aussi Mooser, op. cit., n° 225 et n° 241-243).
b) Hormis les cas spéciaux visés à l’art. 102 LNo,
la Chambre des notaires prononce les mesures disciplinaires (art. 103 LNo) qui
peuvent prendre la forme d’un blâme, d’une amende jusqu’à cent mille francs,
d’une suspension pour un an au plus, ou de la destitution (art. 100 LNo).
Lorsqu’une peine ou une mesure disciplinaire n’apparaît pas justifiée, un
avertissement peut également être adressé (art. 101 LNo).
Les conditions auxquelles sont subordonnées les
sanctions disciplinaires doivent être interprétées restrictivement. Un notaire
qui, si une prescription permet plusieurs interprétations, opte avec de bonnes
raisons pour l'une d'elles parce qu'il n'existe pas de pratique bien établie en
la matière ou parce qu'il désire provoquer un changement de pratique, ne manque
pas à ses devoirs professionnels et ne saurait encourir de ce chef une sanction
disciplinaire (Mooser, n° 335, et les références citées).
c) En l’espèce, dans leur mémoire de recours, les
recourants reprochent au notaire C.________ de n’avoir pas veillé correctement
à sauvegarder leurs intérêts. Même sans pouvoir de contrainte, celui-ci aurait
dû leur faire des suggestions adéquates, à savoir:
- leur suggérer de relever le vendeur de son
obligation, le cas échéant en prévoyant une réduction du prix de vente,
- ou consigner un certain montant qu'il
appartiendrait aux parties à l'acte de déterminer,
- ou renvoyer la date de signature de l'acte de
transfert afin de permettre au vendeur d'exécuter son obligation.
Il est admis que le 2 octobre 2013, lorsque le
notaire C.________ a instrumenté la réquisition de transfert à l’intention du
registre foncier, le prix de vente avait été entièrement payé, alors que le
vendeur n'avait pas satisfait à une obligation accessoire de réfection de la
salle de douche du rez-de-chaussée et de la salle de bain à l’étage qui
figurait dans l'acte de vente à terme avec droit d’emption. La nature des
discussions ayant eu lieu ce jour entre les parties fait par contre débat.
Pour ce qui concerne tout d'abord les recourants, il
faut constater que leur rappel des faits n’est pas univoque. Alors qu’ils faisaient
tout d’abord grief au notaire C.________ de ne pas les avoir conseillé
correctement quand bien même ils lui auraient dit que E.________ n’avait pas
satisfait à ses obligations (courriers à Me C.________ du 14 décembre 2016 et
du 30 janvier 2017, puis dans le cadre de la procédure de dénonciation et de
recours), ils lui reprochent dans leur duplique du 4 septembre 2018 de ne pas
avoir attiré leur attention sur le fait que E.________ n’avait pas respecté ses
obligations et qu’il y avait dès lors lieu de prendre certaines mesures. Dans
leur écriture du 27 septembre 2018, les recourants reprochent cette fois au
notaire de ne pas les avoir interpellés sur l’exécution de l’engagement pris
par le vendeur dans l’acte de vente.
Pour sa part, le notaire C.________, dans son
courrier du 17 janvier 2017, expose uniquement que ses notes n’indiquent pas
qu’au moment de la signature de la réquisition de transfert les travaux de
réfection n’avaient pas été effectués.
L’autorité intimée a retenu que la nature des discussions
qui avaient eu lieu le 2 octobre 2013 n’avait pas pu être établie. Elle a au
surplus estimé que, quoi qu’il en soit de ces discussions, le notaire n’avait
pas à se préoccuper des intérêts matériels des parties et qu'en l'occurrence le
notaire C.________ n’avait été saisi d’aucune demande de retenue sur le prix de
vente jusqu’à exécution des travaux promis, alors même que les intéressés
savaient que les travaux en cause n’étaient pas terminés. L'autorité intimée en
déduit que la question des travaux n’était pas problématique à l’époque pour
les recourants.
Il ressort du dossier que les recourants étaient informés
de l'inexécution par le vendeur de son obligation accessoire et qu'ils ont
néanmoins versé l'entier du prix de vente. Il en ressort aussi que les
recourants n'ont pas demandé au notaire de les conseiller sur la manière de
garantir l'exécution des travaux de réfection. La question qui se pose est
celle de savoir si un notaire qui se trouve face à des acheteurs qui paient
l’entier du prix d’achat d’un immeuble, alors même qu'ils savent que le vendeur
ne s’est pas acquitté d'une obligation accessoire prévue par le contrat de
vente, doit d'office leur proposer des moyens de garantir l'exécution de
l'obligation en cause.
Le Tribunal de céans ne voit pas de raison de
s'écarter de l'appréciation de l'autorité intimée dans le cas présent
consistant à nier un tel devoir. Comme l'a relevé la Chambre des notaires, le
notaire a un devoir d'impartialité et doit s'efforcer de sauvegarder les
intérêts de chacune des parties (art. 40 LNo). Il appartenait aux recourants,
avant de verser l'entier du prix convenu, de manifester clairement leurs
éventuelles réserves, compte tenu de l'inexécution, par le vendeur, de son
obligation de réfection de salles d'eau. Il découle du bon sens commun que le
versement sans réserve de l’entier du prix convenu est de nature à fragiliser
la position de l'acheteur face au vendeur, si une telle obligation accessoire
n'est pas exécutée à l'échéance convenue. Les recourants, pour des raisons qui
leur sont propres, ont néanmoins choisi de verser l’entier du prix de vente. Il
ne peut pas être reproché au notaire de ne pas leur avoir attiré leur attention
à ce sujet, à supposer qu'il ait été informé de la situation. Il pourrait par
contre être question d'une violation de ses obligations professionnelles par le
notaire si, interpellé expressément par les recourants à ce sujet, il ne leur
avait pas indiqué quelles mesures ils pouvaient prendre pour garantir
l'obligation de l'exécution. Les recourants ne soutiennent toutefois pas que
tel aurait été le cas.
Au vu de ce qui précède, il faut retenir que même si
le notaire avait été informé de l'inexécution des travaux de réfection, il ne
pourrait lui être fait grief de n'avoir pas proposé aux recourants de retenue
sur le prix de vente jusqu’à exécution des travaux promis, ou une solution
analogue, en l'absence d'une demande claire de leur part. Une telle intervention
se serait en effet apparentée alors à un conseil donné à l'une des parties à
l'acte, activité qui sort du cadre de l'obligation d'informer du notaire. Point
n'est ainsi besoin de déterminer si la question de l'inexécution des travaux de
réfection a été portée à la connaissance du notaire C.________ en date du 2
octobre 2018. C'est par conséquent à juste titre que l'autorité intimée a
estimé qu'il n'y avait pas lieu d'ouvrir une enquête et a classé la
dénonciation sans suite.
6.
En définitive, le recours doit être rejeté et la décision attaquée
confirmée. Vu l’issue du litige, les frais judiciaires seront mis à la charge des
recourants et il ne sera pas alloué de dépens (art. 49 et 55 LPA-VD). N'ayant pas
pris de conclusions, le notaire C.________ n'a pas non plus droit à des dépens.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Chambre des notaires du 23 avril 2018 est confirmée.
III.
Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge des
recourants.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 28 mars 2019
La
présidente:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.