vd_omni · EF.1996.0077 · 1997-05-22 · fr

BONNET (héritiers de Marguerite) c/CEFI de Lausanne | Révision en vertu de l'art. 23 LMSD. Villa d'une pièce (38 m²), terrain de 887 m² et garage de 15 m² difficilement accessible à Cheseaux en face de la zone industrielle. VV = 145'000 fr. (prix de vente) VR = 45'000 fr. EF = 95'000 fr. contre 100'000 fr. fixé par la commission qui est donc restée dans les limites de son pouvoir d'appréciation. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.05.1997 EF.1996.0077

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 mai 1997
sur le recours interjeté par l'
hoirie de
feue Marguerite BONNET, composée d'Alain Aeby, de Chantal Bourquin et de
Doranne Keufer
, représentés par Alain Aeby, à Suchy,
contre
la décision rendue le 21 novembre 1996 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à
l'estimation de la parcelle no 561 de la Commune de Cheseaux.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent
Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     L'hoirie de feue
Marguerite Bonnet, composée d'Alain Aeby, de Chantal Bourquin et de Doranne
Keufer (ci-après: l'hoirie), est propriétaire de la parcelle no 561, sise sur
la Commune de Cheseaux au chemin des Chalets 10. La parcelle borde la route
cantonale. Elle supporte un petit chalet d'une pièce, non excavé, d'une surface
cadastrale de 38 m2 et un garage de 15 m2, difficile d'accès, accolé au garage
voisin. La cuisine est équipée d'un évier en pierre, d'un vieux four électrique
à deux plaques. La salle de bains comporte un WC, un lavabo, une petite
baignoire, ainsi qu'un modeste chauffe-eau à gaz. La maison est chauffée à
l'aide de deux poêles à bois (un dans la cuisine et un dans la pièce). Le
volume total de cette habitation est de 173 m3 selon la police ECA.
La parcelle, frappée
d'une limite des constructions à une distance de 15 m de la route cantonale,
est située en zone villa, dont le taux d'occupation du sol est de 0,125 avec
possibilité de construire sur deux étages. Le terrain situé de l'autre côté de
la route cantonale est classé en zone industrielle. La parcelle n'est pas
raccordée aux collecteurs d'égouts, mais est elle équipée d'une fosse septique.
B.        En 1994,
dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales décidée par le
Conseil d'Etat en date du 15 août 1990, l'immeuble précité a été estimé à
150'000 fr.
Le 25 avril 1996,
l'hoirie a demandé à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne (ci-après: CEFI) de revoir l'estimation fiscale de
l'immeuble, conformément à l'art 23 al. 2 de la loi concernant le droit de
mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et
donations (LMSD).
Par décision du 10
juillet 1996, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation de la parcelle des
recourants, arrêtée à 120'000 fr.
L'hoirie a recouru
auprès de la CEFI en date du 24 juillet 1996, estimant que cette estimation
était trop élevée, compte tenu du fait que le coût des travaux nécessaires pour
rendre l'habitation conforme aux exigences légales s'élèverait à plus de
200'000 fr.
Par décision du 21
novembre 1996, la CEFI a admis le recours et fixé l'estimation fiscale de la
parcelle en cause à 100'000 fr.
C.                    Par acte du 11 décembre
1996, l'hoirie a recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision
précitée. Les recourants concluent à ce que la valeur vénale soit fixée à
145'000 fr., prix effectivement offert pour le rachat de la parcelle; compte
tenu d'une valeur de rendement nulle, l'estimation fiscale devrait être ainsi
fixée à 75'000 fr.
La CEFI a conclu au
rejet du recours, en expliquant comme il suit son estimation: la valeur de
rendement a été fixée à zéro, en raison de la vétusté de l'immeuble,
inhabitable en l'état. Quant à la valeur vénale, la CEFI a estimé le terrain à
115'000 fr. (887 m2 à 130 fr./m2) et le bâtiment à 85'000 fr. (175 m3 à 485
fr./m3).
D.                    Le tribunal a tenu
séance en présence des parties sur la parcelle litigieuse en date du 28 avril
1997. Le représentant de l'hoirie a produit la promesse de vente de la parcelle
signée le 12 mars 1997 pour la somme totale de 145'000 fr. Les acquéreurs
prévoient de démolir le chalet et d'exploiter au maximum les possibilités de
construire. Pour le surplus les parties ont confirmé leurs conclusions
respectives.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de la loi, l'estimation fiscale
d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale
des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
En l'espèce, la
parcelle en cause a été promise-vendue à des tiers par acte notarié du 12 mars
1997, conformément à l'offre ferme d'achat faite par les promettant-acquéreurs
le 5 décembre 1996. Il ne s'agit pas d'une vente à un prix de faveur, les
acquéreurs n'ayant aucun lien quelconque avec les vendeurs. En outre, le
représentant de l'hoirie a expliqué à l'audience qu'il avait l'intention de
vendre la parcelle à 210'000 fr. et qu'il avait dû diminuer progressivement le
prix jusqu'à 145'000 fr., faute d'intéressés. Vu l'état actuel du marché
immobilier, le tribunal estime dès lors que ce prix correspond à la situation
du marché et doit être admis comme valeur vénale de l'immeuble.
2.                     Le tribunal estime en
revanche que le bâtiment n'est pas dans un état de délabrement tel qu'il ne
pourrait pas être habité et par conséquent loué en l'état. Un radiateur
électrique suffirait à chauffer correctement la pièce. Il s'ensuit que la
valeur de rendement de la parcelle n'est pas nulle et doit être prise en compte
dans le calcul de l'estimation, peu importe que l'immeuble soit voué à la
démolition, à plus ou moins court terme.
Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les
villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le
règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2
et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par
conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas
aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3
REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le
Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient
que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le
m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface
cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le
propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un
taux de 7 à 8%.
En l'espèce, le
tribunal retiendra un revenu locatif minimal de 100 fr./m2, compte tenu de
l'état de vétusté du bâtiment et de son environnement défavorable en bordure de
la route cantonale, face à la zone industrielle. Le bâtiment ne disposant que
d'un étage, sa surface habitable correspond au 80% de sa surface cadastrale.
Celle-ci étant de 38 m2, la surface habitable est donc de 34 m2. Il sera tenu
compte d'un taux de capitalisation moyen de 7,5% généralement retenu pour les
villas. Il s'ensuit que la valeur de rendement est la suivante:
VR = 34 x 100 x 100 /
7,5 = 45'333 arrondi à 45'000 fr.
3.                     Compte tenu d'une
valeur vénale de 145'000 fr. et d'une valeur de rendement de 45'000 fr., le
tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 95'000 fr. Ce montant
devrait toutefois être légèrement supérieur si, comme le préconisent les
directives, le garage était également pris en considération.
Dans sa jurisprudence
constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait
la commission à un écart de 5 % entre sa propre estimation et celle de
l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF
95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de
plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que
l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par
conséquent, a appliqué faussement celle-ci.
En l'espèce, la
différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission est de
5'000 fr., sans tenir compte du garage, par rapport à une valeur de 100'000 fr.
retenue par la commission. La différence serait ainsi inférieure à 5%, si le
garage était également estimé conformément aux directives. La commission, en
fixant l'estimation à 100'000 fr. est donc restée dans les limites de son
pouvoir d'appréciation. Sa décision doit par conséquent être maintenue.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision du
21 novembre 1996 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 561 de la
Commune de Cheseaux est maintenue.
III.                     Un émolument
de 800 (huit cents) francs est mis à la charge des membres de l'hoirie de feue
Marguerite Bonnet, solidairement entre eux.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 22 mai 1997
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint