vd_omni · AC.2021.0114 · 2022-02-04 · fr

A.________, B.________/Municipalité de Rolle, C.________ | Malgré l'ancienneté du plan d'affectation communal, absence de modification sensible des circonstances justifiant le contrôle incident du plan pour des parcelles affectées à la zone industrielle. Les biens-fonds alentour sont occupés par des bâtiments aux affectations multiples (STEP, entreprise industrielle, habitation, utilité publique), de sorte que les circonstances locales n'ont pas sensiblement évolué. Cette mixité d'affectations correspond de plus aux axes de développement souhaité par la commune pour le secteur considéré. La construction récente ou dans un proche avenir de logements à proximité, mais dans des zones d'affectation différentes, n'aboutit pas à un autre constat (consid. 2).L'art. 47 LATC ne saurait trouver application en l'absence de tout début de concrétisation d'une volonté de réviser son plan d'affectation par la commune (consid. 3).Un chemin de trois mètres de large sans marquage, qui permet le croisement aisé de deux véhicules et avec une bonne visibilité, constitue un équipement suffisant pour accéder à une halle industrielle. Impact limité de la nouvelle construction sur l'usage du chemin, d'ores et déjà emprunté par les multiples usagers de la plage (mobilité douce), du camping et de la zone industrielle (consid. 4).La mise en place d'un monte-charge permettant de relier les deux étages du bâtiment par l'extérieur tient suffisamment compte des besoins des personnes handicapées (consid. 5).La municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que les toits plats sont autorisés dans une zone industrielle alors que la règlementation communale ne les interdit pas (consid. 6).Recours au TF rejeté par arrêt du 11 mai 2023 (1C_157/2022).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.02.2022 AC.2021.0114

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 février 2022
Composition
Mme Annick Borda, présidente;
M. Philippe Grandgirard, assesseur; M. Pascal Langone, juge.
Recourants
1.
A.________
à
******** représentée par Me Jean-Claude PERROUD, avocat, à Lausanne,
2.
B.________
à
******** représenté par Me Jean-Claude PERROUD, avocat, à Lausanne,
Autorité
intimée
Municipalité de Rolle,
à Rolle, représentée
par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat, à Lausanne,
Constructrice
C.________
à
********
représentée par Me Mathias KELLER, avocat,
à Lausanne
.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consort c/ décision de la Municipalité
de Rolle du 17 février 2021 (levant leur opposition et délivrant le permis de
construire un bâtiment artisanal/industriel sur les parcelles n
o
********
et ******** - CAMAC ********).
Vu les faits suivants:
A.
Les parcelles n
o
******** et ******** du registre foncier de
la commune de Rolle sont propriété de C.________. Désignées cadastralement
comme place-jardin, elles sont vierges de toute construction et, prises
ensemble, présentent une forme quasi rectangulaire d'une longueur d'environ 78 m
orientée est-ouest, d'une largeur avoisinant 36 m et d'une surface totale de 2'779
m
2
.
Au sud et à l'ouest, ces deux parcelles sont entourées
par trois biens-fonds contigus, n
o
******** et ********, propriétés
de B.________, et n
o
********, propriété de A.________, qui supportent
deux bâtiments d'habitation et un immeuble occupé par l'entreprise ********.
B.
L'ensemble des parcelles précitées fait partie d'un périmètre qui
s'étend plus à l'ouest colloqué en zone industrielle B selon le plan général d'affectation
de la commune de Rolle (ci-après : PGA) et le règlement communal sur le plan
d'affectation et la police des constructions (ci-après : RPGA), tous deux approuvés
par le Conseil d'Etat le 6 décembre 1992. Dans ce secteur, on trouve, contiguë
à l'ouest, une parcelle construite d'un hangar à bateaux et, au sud-ouest, la
station d'épuration (STEP) de l'******** L'ensemble du périmètre est jouxté au
sud par une zone de forêt, le bois de ********, qui s'étend jusqu'au lac en
contrebas.
Sur leur flan nord, les parcelles n
o
********
et ******** sont bordées par la route de ********, prolongement de la Route ********
à l'intérieur de la localité de Rolle. Au-delà de cette voie de circulation se
trouve un secteur classé en zone de moyenne densité (degré de sensibilité au
bruit III), destinée aux petits bâtiments d'habitation collective et aux
habitations mitoyennes, étant précisé que les villas individuelles, le commerce
et l'artisanat y sont admis (art. 5 RPGA).
A l'est, les parcelles en cause sont longées par le chemin
de la ********, disposant d'une double voie de circulation, mesurant cinq mètres
de largeur, mais ne comportant aucun autre aménagement (en particulier marquage,
trottoir ou piste cyclable), menant à la plage de Rolle. Par-delà ce chemin à
l'est, on trouve un secteur régi par le plan de quartier "********", entré
en vigueur le 18 novembre 2019 après validation par le Tribunal fédéral (arrêt
TF 1C_455/2018 du 18 novembre 2019). Le périmètre accolé au chemin de la ********,
qui correspond à l'ancienne usine ********, est colloqué en zone de centre de
localité et destiné à l'habitation, aux activités artisanales moyennement
gênantes compatibles avec l'habitation et aux installations (para-)publiques. Le
secteur plus au sud et à l'ouest est attribué à une zone mixte d'habitation de
forte densité et d'activités tertiaires moyennement gênantes compatibles avec
l'habitation. Le secteur "********" est bordé au sud par le camping de
Rolle, qui s'étend jusqu'au lac.
C.
Selon le Plan directeur cantonal (PDCn), la commune de Rolle est colloquée
en périmètre compact d'agglomération et de centre cantonal. La fiche émise en
juillet 2017 par l'ancien Service du développement territorial (SDT) relative
aux
Villages
et quartiers hors-centres devant réviser leur plan général d'affectation en
raison du surdimensionnement des zones à bâtir
classe le
territoire communal en périmètre de centre et précise que la Ville de Rolle ne
fait pas partie des communes dont les zones à bâtir sont surdimensionnées.
D.
A l'issue d'une étude sectorielle sur le périmètre "********",
la Municipalité de Rolle a approuvé en novembre 2010 un schéma directeur et l'a
intégré sous forme de Fiche de mesures au plan directeur communal approuvé en
2001. Ce document qualifie la zone comprenant les parcelles en cause de secteur
à vocation mixte, avec préférence pour les activités (artisanat et tertiaire)
et prévoit le maintien de la STEP. La zone plus à l'est, au-delà de l'usine ********,
est qualifiée de secteur à vocation résidentielle et activités compatibles. Dans
la perspective de la révision de son plan directeur communal, la commune a fait
établir une étude de développement stratégique de Rolle en juin 2011. Ce rapport,
validé par la Municipalité de Rolle, distinguait la zone du plan de quartier ********,
destinée à l'habitation, du secteur ******** Ouest, ayant vocation à accueillir
des emplois (p. 38). Dans sa présentation publique du 27 novembre 2012 sur la
stratégie de développement pour Rolle, la commune a exposé le projet de plan de
quartier "********" en cours d'élaboration, confirmé la vocation à
l'habitation de la partie est de ce secteur et exprimé son souhait de préserver
l'usine ******** au titre de lieu d'activité culturelle (p. 13). De façon générale,
elle a également précisé que le secteur ******** Ouest devait évoluer vers une
mixité laissant plus d'habitation tout en maintenant une part d'artisanat (p. 9).
E.
La commune de Rolle a mis en œuvre son schéma directeur en ce sens qu'elle
a adopté en décembre 2015, puis avril 2017 après enquête complémentaire, le plan
de quartier "********", dont les zones ont déjà été décrites plus haut.
A.________ et B.________ se sont opposés au plan de quartier et ont recouru à
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en faisant valoir
que leurs parcelles et celles de C.________ auraient dû être intégrées au périmètre
couvert par le plan de quartier afin de garantir un développement cohérent de
la zone. Leur recours a été rejeté et la décision confirmée par le Tribunal fédéral
(arrêt TF 1C_455/2018 précité).
F.
Dans sa planification cantonale 2016, l'Etat de Vaud a fait le constat
de la forte densité des installations d'épuration disséminées dans le canton et
détaillé ses objectifs de rationalisation de l'épuration cantonale par la mise
en place à terme de regroupements régionaux conduisant à une diminution du nombre
d'installations et à l'amélioration de la qualité du traitement des eaux. Dans
ce cadre, il est prévu qu'une station d'épuration supra-communale pour la
région d'Aubonne remplace à l'horizon 2035 les diverses STEP alentour, dont l'installation
rolloise. L'emplacement de cette nouvelle installation n'est pas encore défini.
G.
Le 18 juin 2020, C.________ (ci-après: la constructrice) a déposé une
demande de permis pour la construction d'un bâtiment artisanal/industriel sur
les parcelles n
o
******** et ******** de la commune de Rolle, après réunion
au registre foncier de ces deux fonds. Le projet est constitué d'un bâtiment rectangulaire
de deux niveaux, sans excavation, de 61 m 35 de long sur 16 m 67 de large sur
sa face la plus large, implanté dans la longueur des parcelles en cause, sur la
limite des constructions fixée par le plan d'alignement des constructions de la
route cantonale n
o
1 située en contrehaut. Le bâtiment est surmonté
d'un toit plat et recouvert de panneaux solaires sur un peu plus de 100 m
2
.
Il est prévu que la moitié est du bâtiment soit occupée par l'entreprise ********
Pneumatiques, dont les futurs locaux sont composés, au 1
er
étage, d'un
grand espace entièrement ouvert et, au rez-de-chaussée, d'un dégagement plus
réduit, de divers locaux techniques, WC, cafétéria, espace d'accueil, etc. La moitié
ouest du bâtiment accueille quatre halles traversantes nord-sud, sur les deux
niveaux. Chacune de ces halles et les locaux ******** Pneumatiques sont reliés
à l'étage supérieur par un escalier intérieur. Une cursive est prévue au 1
er
étage du bâtiment, courant sur tout son flanc sud. Un monte-charge avec accès extérieur,
débouchant sur la coursive au 1
er
étage, relie les deux niveaux de l'immeuble.
Ce projet a été mis à l'enquête publique du 18
juillet au 16 août 2020. Il a suscité de multiples oppositions, parmi
lesquelles l'opposition conjointe de B.________ et A.________ formulée le 13
août 2020.
La centrale des autorisations CAMAC a rendu sa
synthèse le 14 septembre 2020, dont il ressort que les autorités cantonales ont
délivrés les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement
le projet.
H.
Par décision du 17 février 2021, la Municipalité de Rolle (ci-après: la
municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire requis n
o
15/2020 autorisant la construction d'un bâtiment artisanal/industriel sur les
parcelles concernées.
I.
Par acte du 22 mars 2021, A.________ et B.________ (ci-après: les
recourants) ont recouru à la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP) contre la décision de la municipalité du 17 février 2021 levant
leur opposition et accordant le permis de construire sur les parcelles n
o
******** et ******** et ont conclu à son annulation.
Dans sa réponse du 20 mai 2021, la municipalité a
conclu au rejet du recours.
Par déterminations du 21 juin 2021, la constructrice
a également conclu au rejet du recours.
Les recourants ont répliqué par acte du 3 septembre
2021.
La municipalité a dupliqué le 27 septembre 2021.
Le 30 novembre 2021, le Tribunal a procédé à une
inspection locale en présence des parties sur les parcelles n
o
********
et ********. A cette occasion, les parties ont été entendues. Le compte-rendu
de cette inspection est le suivant, étant précisé que D.________ intervient comme
représentant de la municipalité:
"Me Perroud expose que le
quartier "********" est en pleine mutation et que l'ancienne usine ********,
située sur la parcelle n° ********, à l'est des parcelles n° ********, est
désaffectée. Sur demande de la présidente, D.________ précise que la parcelle
n° ********, propriété de la commune de Rolle, se situe en zone d'utilité (para-)publique
mais qu'aucun projet de construction ne lui a été attribué pour l'instant. Tout
reste ouvert selon lui. Sur demande de l'assesseur Grandgirard, D.________
explique qu'un concours d'idées a été lancé mais qu'il ne s'agit pas d'un
concours officiel. Il ajoute encore qu'une partie de l'ancienne usine ********
est actuellement utilisée par la voirie de Rolle en tant que dépôt. Me Perroud demande
à ce que la production du concours d'idée soit ordonnée.
Le tribunal et les parties se déplacent
à l'est de la parcelle n° ********, propriété de la recourante. Le bien-fonds
supporte un bâtiment de trois niveaux hors-sol contenant un loft et quatre appartements.
Le siège de la société d'installations sanitaires, ******** Sàrl, se situe également
au rez-de-chaussée. Ce bâtiment n'abrite plus d'activité d'imprimerie selon A.________.
Me Keller fait remarquer que cette affectation n'est pas conforme à
l'affectation de la zone. Il est précisé que l'immeuble date de 1968.
Depuis le même endroit, le tribunal
et les parties observent le sud de la parcelle n° ********, se trouvant à l'est
de la parcelle n° ******** et propriété de ******** SA, où un projet immobilier
de 100 appartements est envisagé. Le permis de construire est en cours de délivrance
mais un problème de pollution retarde ce processus, selon D.________.
Le tribunal et les parties se
déplacent ensuite au nord de la parcelle n° ********, propriété du recourant et
qui supporte un bâtiment industriel, siège de la société ******** SA. Le tribunal
constate qu'il s'agit d'un bâtiment de type industriel avec un toit à sheds,
possédant de grandes baies vitrées. Une large zone d'entrepôt extérieur,
abritée par un prolongement du toit à sheds jouxte la construction à l'ouest. Ce
bâtiment daterait de 1997/1998 selon le recourant. Quatre box à toiture plate
sont construits juste à côté, sur la parcelle voisine n° ********.
Au sud, la parcelle n° ********,
propriété de la commune de Rolle, accueille la station d'épuration des eaux
usées de Rolle et environs (STEP). La STEP présente des toits plats, ainsi qu'une
géométrie caractéristique composée d'éléments juxtaposés de forme carrée ou arrondie.
Il s'agit d'une installation de dimension importante, dont les éléments en
béton, notamment, présentent un très bon état de conservation.
Me Schlaeppi réitère les propos
tenus dans sa duplique du 27 septembre 2021, à savoir que, s'agissant de la STEP,
la municipalité n'envisage pas de la déplacer dans un futur proche. Par ailleurs,
compte tenu des caractéristiques et des équipements de la STEP, notamment de
ses canalisations et autres installations, une réaffectation à des fins de
récolte des eaux ou de station de pompage devrait être prévue, dans
l'éventualité d'un déplacement de la STEP.
Me Keller attire l'attention du
tribunal et des parties quant aux bruits et aux odeurs émanant de la STEP.
Selon Me Perroud, la STEP est vouée à disparaître et ainsi, les bruits et les
odeurs vont également cesser.
Le tribunal et les parties se
déplacent par l'ouest de la parcelle n° ********, propriété du recourant, supportant
un bâtiment d'habitation datant des années 80 et se composant de trois appartements.
Arrivé au bord de la Route de ********, le tribunal constate qu'au nord des
parcelles n° ******** et ********, se trouve une station d'essence avec des
bâtiments d'habitation en construction derrière celle-ci. Un garage de type
industriel, désormais détruit, précédait les bâtiments d'habitation en construction.
De cet endroit, le tribunal et les
parties observent la parcelle n° ********, où se trouve un dépôt naval, à toit
presque plat sur une partie et partiellement incliné sur le reste.
Me Perroud fait remarquer qu'à l'ouest
de la parcelle n° 186, se trouvent les bâtiments de ******** SA. Ce fabricant
de matériel de sport d'hiver a cessé sa production mais loue ses locaux pour
diverses activités (salle de crossfit, entreprise de nettoyage, etc.), que le
représentant municipal qualifie d'activités artisanales. Il fait remarquer que
la Route de ******** est source de pollution sonore.
Le tribunal et les parties se
déplacent au nord-est des parcelles n° ******** et ********, où se trouve un
café/boulangerie, cachant des bâtiments d'habitation. Le tribunal observe qu'un
restaurant se trouve à l'est du même café.
Le tribunal constate qu'au sud des
parcelles concernées se trouve un camping. Celui-ci n'a qu'une fonction saisonnière
selon le recourant.
De retour au lieu où a commencé l'inspection
locale, le tribunal observe que le chemin d'accès à l'est de la parcelle n° ********
ne contient pas de trottoir, pas de marquage au sol et peut aisément contenir
deux voitures qui chercheraient à croiser.
Me Perroud fait remarquer que la
situation de cette zone change beaucoup en été. La recourante explique que le Chemin
de la ******** fait l'objet de nombreux passages de piétons et de parking
sauvage en été, compte tenu de la proximité du lieu avec le camping et le lac. La
recourante montre au tribunal et aux parties des photographies de ce phénomène.
Me Schlaeppi explique que le voyer
s'est opposé au débouché direct sur la Route ********. L'accès à la
construction prévue sur les parcelles n° ******** et ******** se fera donc par la
route secondaire (le Chemin de la ********).
Les parties réitèrent partie de
leurs explications, écrits.
Me Perroud avance que, selon lui, il
existe un potentiel de requalification de la zone concernée par la parcelle
litigieuse, compte tenu du secteur qu'il qualifie de mixte et qu'ainsi, ce secteur
doit être repensé.
Me Schlaeppi rappelle la législation
actuellement en vigueur et que le secteur concerné est uniquement constitué de
bâtiments à vocation artisanale ou industrielle. Il ajoute que la commune de
Rolle a adopté des zones réservées mais ne connaît pas de situation écrite de
surdimensionnement.
Me Perroud mentionne que l'affectation
du quartier aurait dû être repensée avant l'octroi du permis de construire et
que le projet de construction relève de l'industrie lourde.
Le compte-rendu précité a été transmis aux parties
qui ont pu se déterminer sur son contenu.
La constructrice a précisé le 9 décembre 2021 qu'elle
avait fait constater au Tribunal lors de cette inspection l'existence de
panneaux d'interdiction de stationner le long du chemin de la ******** et
relevé que si un problème de stationnement survenait, il convenait que les forces
de police fasse respecter l'interdiction de stationnement.
La municipalité a également complété les propos qu'elle
a tenu le 16 décembre 2021 en précisant que les zones réservées adoptées sur le
territoire communal ne sont pas situées aux abords des parcelles n
o
********
et ******** et qu'il s'agit de zones réservées permettant une réorganisation
des parcelles sans situation de surdimensionnement.
Les recourants ont apporté des compléments au
compte-rendu de l’inspection locale le 23 décembre 2021, indiquant en substance
que le bâtiment sis sur la parcelle n
o
********, d'une surface au
sol de 400 m
2
, comportait en réalité deux dépôts, deux bureaux et un
loft de 110 m
2
répartis en sous-sol et rez-de-chaussée et six
appartements et des greniers sur les deux étages supérieurs, soit une majorité
d'habitations. Deux garages et douze places de parc se trouvent à l'extérieur. La
construction remonterait en réalité à 1956 et non 1968, comme indiqué de façon erronée
lors de l'inspection locale. Le projet immobilier sur la parcelle n
o
******** comporte 115 et non 100 appartements. Le bâtiment situé sur la
parcelle n
o
******** a été construit en 1966, puis agrandi en 1997
et 1998, et celui situé sur la parcelle n
o
******** construit dans
les années 1920 et rénové en 1992. Selon les recourants, les nuisances liées à
la STEP (bruit et odeurs) plaident précisément en faveur d'une requalification
de la zone. Par ailleurs, les recourants précisent que B.________ a déjà pris
des dispositions pour déplacer l'entreprise ******** SA sur une parcelle
acquise à Mont-sur-Rolle pour laquelle il espère la délivrance d'un permis de
construire pour le printemps 2022, considérant dès lors le déplacement de son
entreprise à relative brève échéance comme réaliste.
Le Tribunal a délibéré et rendu le présent arrêt.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève l'opposition à un projet
de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un
recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi vaudoise du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé dans
le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en
temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l'art.
79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Les recourants, qui sont propriétaires
des parcelles directement voisines du projet et qui ont formé opposition lors de
l'enquête publique, ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 LPA-VD,
applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il convient d'entrer en
matière sur le fond.
2.
a) Dans un premier grief, les recourants invoquent le fait que le PGA qui
régit les parcelles litigieuses est entré en vigueur en 1992, à savoir il y a bientôt
trente ans, ce qui justifierait un contrôle préjudiciel de ce plan en
application de l'art. 21 al. 2 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire
(LAT; RS 700). Ils estiment que, dans son arrêt du 18 novembre 2019 en la cause
1C_455/2018 traitant du plan de quartier "S********", le Tribunal fédéral
a reconnu le caractère obsolète de la planification communale, tant au niveau
du PGA que du plan directeur communal. Toujours selon les recourants, les parcelles
concernées par le recours se situent dans un secteur en mutation qui s'opère
depuis un certain nombre d'années et qui tend à l'abandon progressif des caractéristiques
industrielles de cette zone, remplacées par des immeubles d'habitation de plus
en plus nombreux. Ils en veulent pour preuve que le garage ******** situé en
face des parcelles litigieuses est en train d'être remplacé par de l’habitat et
qu'ils entendent eux-mêmes en faire autant avec leur propre entreprise. Selon eux,
ce changement d'affectation s'inscrit dans le prolongement du schéma directeur
communal de 2010 et de l'étude de développement stratégique de Rolle de 2011 qui
encouragent une évolution vers la mixité entre habitat et activités compatibles
avec l'habitat. Les qualités du secteur pour le logement sont incontestables au
vu de sa situation à l'entrée de Rolle, du fait qu'il est bien desservi en
transports publics, ainsi que proche du lac, de la plage et du bois de ********.
Par ailleurs, la STEP de Rolle située à proximité est vouée à disparaître au profit
d'une autre installation régionale de dimensions supérieures. Par conséquent, les
recourants considèrent que l'affectation industrielle consacrée par l'art. 21
RPGA n'est plus compatible avec la modification sensible des circonstances,
tant factuelles que juridiques, dans la zone considérée.
b) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou
préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un
acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,
à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens
notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (ATF 144 II 41 consid. 5.1; 121
II 317 consid. 12 c).
Aux termes de l’art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances
se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des
adaptations nécessaires; une modification sensible des circonstances au sens de
l’art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais également d'ordre juridique,
comme une modification législative (ATF 144 II 41 consid. 5.1 et les références
citées; 127 I 103 consid. 6b). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux
étapes: la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement modifiées
au point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait alors
réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (ATF 144 II 41 consid.
5.1 et les références citées). A chacune de ces deux étapes, il convient de procéder
à une pesée d'intérêts tenant compte, d'une part, de la nécessité d'une
certaine stabilité de la planification et, d'autre part, de l'intérêt d'une
adaptation des plans aux changements intervenus. Au stade de la première étape,
les exigences seront toutefois moins élevées, le caractère sensible de la
modification des circonstances devant déjà être admis lorsqu'une adaptation de
la planification sur le territoire entre en considération et qu'elle n'est pas
d'emblée exclue par les intérêts opposés liés à la sécurité du droit et à la confiance
dans la stabilité des plans (arrêt TF 1C_190/2020 du 9 février 2021 consid. 2.2.1).
c) En l'occurrence, le plan d'affectation communal de
la commune de Rolle date de 1992. Il a donc été approuvé il y a bientôt trente
ans. S'il est vrai que ce plan est déjà ancien, ce constat ne suffit pas encore
à lui seul à considérer que la planification communale doit faire l'objet d'un contrôle
incident. Encore faut-il que les circonstances entournant les parcelles litigieuses
se soient sensiblement modifiées pour justifier d'un examen préjudiciel de la
planification communale. Dans son arrêt 1C_455/2018 du 18 novembre 2019 relatif
au plan de quartier "********", le Tribunal fédéral a reconnu l'ancienneté
du PGA et du plan directeur communal et considéré que l'autorité communale
pouvait légitimement en tenir compte pour s'en écarter au vu de l'évolution des
circonstances locales pour le périmètre concerné. Contrairement à ce que soutiennent
les recourants, le Tribunal fédéral n'a pas déclaré ce plan obsolète, mais
s'est contenté d'en constater l'ancienneté. Cet aspect ne constituait par ailleurs
que l'un des éléments de la pesée des intérêts effectuée par le Tribunal fédéral,
dont on rappelle qu'elle intervenait de surcroît dans le cadre de l'adoption
d'un nouvel outil de planification et non, comme en l'espèce, en vue de la délivrance
d'un permis de construire, stade auquel le contrôle incident d'un plan d'affectation
doit rester en principe exceptionnel (ATF 144 II 41 consid. 5.1).
De la vision locale, il ressort que le quartier environnant
les parcelles litigieuses est construit de bâtiments aux dimensions et aux affectations
variées. A l'est, on trouve l'ancienne usine ********, actuellement utilisée
comme dépôt par la voirie communale, mais qui à terme fera l'objet d'une
nouvelle affectation parapublique. Un concours d'idées officieux a été lancé
par la municipalité pour l'occupation future de ce bâtiment, sans qu'un projet concret
n'en ressorte à ce jour. Le Tribunal renonce à ordonner production des
documents relatifs à ce concours au vu du caractère encore indéfini du projet, dont
la nature future précise n'a de toute façon pas d'incidence sur l'analyse
générale de la situation. Au-delà de l'usine ********, des logements prendront
bientôt place sur la zone couverte par le plan de quartier "********".
Au sud et à l'ouest, les parcelles des recourants présentent également une
affectation diversifiée, composée de logements, de bureaux d'entreprise et de
la société ******** SA, dont les activités peuvent être qualifiées de nature
industrielle. Le recourant déclare qu'il entend déplacer cette entreprise à
terme, suggérant qu'elle sera remplacée par de l'habitation. Au vu de l'affectation
du secteur en zone industrielle B, il est douteux qu'un tel projet puisse aboutir
en l'état de la législation. Les parcelles concernées se trouvent également à
proximité de la STEP. Malgré les intentions supra-communales en la matière, aucun
projet concret ne prévoit actuellement son déplacement. Selon la municipalité, dans
tous les cas, les installations existantes seront maintenues et réaffectées à
la récolte ou au pompage des eaux. A l'ouest, au-delà du bâtiment d'habitation appartenant
au recourant, on trouve un dépôt naval, puis un immeuble aux affectations multiples,
comprenant notamment salle de crossfit et entreprise de nettoyage. En face des
biens-fonds de la constructrice au nord, de l'autre côté de la route, se situe
un station-essence. Le garage ******** occupant précédemment ce secteur a
récemment été détruit au profit de la construction de logements. Au final, force
est de constater que, s'il est vrai que les dernières constructions projetées,
que ce soit à l'endroit du remplacement du garage précité ou plus loin dans le
secteur "********" sont des projets liés à l'habitation, ils s'inscrivent
tous dans une zone d'affectation distincte. Pour le surplus, les parcelles
alentour sont actuellement occupées par une mixité d'activités, de nature artisanale
ou industrielle. Les deux bâtiments d'habitation existants dans la zone industrielle
B sont antérieurs au PGA de sorte qu'ils ne constituent pas une modification
des circonstances.
Les réflexions et les outils de planification développés
par la commune ces dernières années ne contredisent pas ce constat. Le schéma directeur
de novembre 2010 qualifie la zone comprenant les parcelles de la constructrice
et des recourants de secteur à vocation mixte, avec préférence pour les activités
(artisanat et tertiaire) et prévoit le maintien de la STEP. Dans son étude de
développement stratégique de Rolle de juin 2011, la commune distingue également
la zone industrielle B en cause de celle couverte par le futur plan de quartier
adjacent: la première est vouée à accueillir des emplois et la seconde a
vocation à l'habitation. La présentation publique du 27 novembre 2012 prévoit
également le maintien de l'artisanat dans le périmètre actuellement affecté à
la zone industrielle B. Le Tribunal fédéral, dans son arrêt du 18 novembre 2019
précité, a lui aussi relevé que la zone occupée par le plan de quartier "********"
et celle plus à l'est accueillant les parcelles litigieuses comportaient des
"affectations
clairement distinctes
" (consid. 2.5), ce qui justifiait de ne pas les
inclure dans un même objet de planification. On constate donc en fin de compte
que les axes de développement souhaités par la commune de Rolle pour le secteur
concerné tendent tous vers le maintien d'une zone privilégiant les activités, sans
prédominance de l'habitat.
Les recourants estiment encore que les qualités des
parcelles litigieuses pour le logement sont incontestables, ce qui devrait faire
obstacle à leur affectation industrielle. Le Tribunal ne peut les suivre sur ce
point. Compte tenu de l'emplacement du périmètre concerné à l'entrée de la
localité, le long d'une route de desserte principale, dans une zone déjà largement
affectée aux activités artisanales, à proximité de la STEP, les axes de développement
retenus par la municipalité ne sont pas critiquables.
Au final, force est de constater que, hormis s'agissant
de l'ancienneté du plan d'affection, les circonstances aussi bien factuelles
que juridiques ne se sont pas sensiblement modifiées au point de justifier un
réexamen de la planification communale. Le grief fondé sur l'art. 21 al. 2 LAT doit
donc être rejeté. La conformité du projet avec l'affectation existante en zone
industrielle B n'est pas contestée. La construction d'un bâtiment de nature artisanale/industrielle
sur les parcelles litigieuses, tel que l'autorise l'art. 21 RPGA, doit donc
être admise.
3.
a) Dans un second grief, les recourants soutiennent que la municipalité
aurait abusé de son pouvoir d'appréciation dans sa renonciation à faire application
de l'art. 47 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du
4 décembre 1985 (LATC; BLV 700.11). Le plan général d'affectation de la commune
serait en cours de révision. Le schéma directeur de juin 2010 et l'étude de développement
stratégique de Rolle de 2011 constitueraient un début de concrétisation de
cette révision. Pour le surplus, les motifs devant conduire la municipalité à
appliquer l'art. 47 LATC seraient les mêmes que ceux justifiant l'application
de l'art. 21 al. 2 LAT, à savoir la mutation du secteur vers une zone mixte consacrée
à l'habitation et à l'artisanat compatible. Les recourants estiment qu'autoriser
aujourd'hui une industrie gênante telle que celle qui fait l'objet du permis de
construire litigieux ne permettrait pas de respecter les futurs degrés de
sensibilité au bruit attribué à une telle zone et mettrait donc en échec la
réalisation de la nouvelle planification. Les recourants invoquent également l'art.
15 LAT et la mesure A11 du plan directeur cantonal (PDCn) exigeant de toutes les
communes vaudoises de soumettre à l'approbation du canton la révision de leur plan
d'affectation au plus tard le 20 juin 2022.
b) L'art. 47 LATC constitue une mesure conservatoire/provisionnelle
qui s'inscrit dans la perspective de la révision d'un plan d'affectation. Intitulé
"
Plans en voie d'élaboration
", il énonce que:
"
1
La municipalité
peut refuser un permis de construire lorsqu'un projet de construction, bien que
conforme, compromet une modification de plan envisagée, non encore soumise à
l'enquête publique.
2
L'autorité en charge
du plan est tenue de le mettre à l'enquête publique dans les 14 mois
qui suivent la décision de refus du permis de construire, puis d'adopter son
projet dans les 12 mois suivant la fin de l'enquête publique.
3
Lorsque ces délais
n'ont pas été observés, le requérant peut renouveler sa demande de permis de
construire. La municipalité doit alors statuer dans
les 30 jours."
Le refus d'un permis de construire fondé sur cette
disposition a donc pour but de faire obstacle à un projet qui ne serait pas
conforme à une future réglementation. L'application de cette disposition
suppose toutefois que l'intention de réviser la réglementation en vigueur ait
fait l'objet d'un début de concrétisation, au moins sous la forme d'études préliminaires
(arrêts CDAP AC.2018.0404 du 11 décembre 2019 consid. 8c; AC.2017.0440 du 7 janvier
2019 consid. 11a). La révision doit de surcroît répondre à un réel besoin de
planification (arrêts TF 1C_696/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2; 1C_22/2012
du 30 août 2012 consid. 7). L’autorité doit avoir exprimé une volonté claire de
modifier la planification en vigueur, ce qui peut résulter d'une décision
municipale, d'un vote du conseil de la commune ou d'un mandat d'étude confié à
un bureau d'architectes (AC.2016.0326 du 2 octobre 2017 consid. 1a et les
références citées). Un début de concrétisation d'une telle révision n'implique
toutefois pas pour la municipalité d'obligation de faire application de l'art. 47
LATC (voir par exemple arrêt AC.2018.0404 du 11 décembre 2019 consid. 8).
En effet, selon la jurisprudence constante de la
CDAP, compte tenu des concepts juridiques largement indéterminés utilisés par
l'art. 47 LATC - qui correspondent à ceux de l'ancien art. 77 LATC (aLATC), en
vigueur jusqu'au 31 août 2018 -, la municipalité qui applique cette disposition
jouit d'une grande latitude de jugement et d’un pouvoir d’appréciation
important (AC.2017.0223 du 27 juin 2018 consid. 2b; AC.2016.0344 du 19 février
2018). L'art. 47 LATC lui confère en effet une simple faculté. La municipalité
n'est cependant pas libre d'agir comme bon lui semble. L'autorité ne peut ni
renoncer à exercer son pouvoir d'appréciation ni faire abstraction des
principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité,
la bonne foi, l'égalité de traitement et l'interdiction de l'arbitraire. Dans
l'exercice de son pouvoir d'appréciation, l'autorité est également liée par des
critères qui découlent du sens et du but de la réglementation applicable (AC.2018.0435
du 12 août 2019 consid. 2c et les références citées).
Par ailleurs, l'autorité judiciaire peut, en traitant
un recours contre le refus d'une autorisation de construire, vérifier si la
municipalité s'est fondée sur des critères pertinents; en d'autres termes, même
si la disposition de l'art. 77 aLATC (désormais art. 47 LATC) a parfois été
qualifiée de "purement potestative", le contrôle judiciaire de son
application doit être possible (cf. Raymond Didisheim, Le permis de construire
face à l'adaptation des plans et règlements en droit vaudois de la construction,
RDAF 2010 I 6). Le tribunal peut également contrôler, en cas d'octroi d'un
permis de construire dans un secteur pour lequel un nouveau plan d'affectation est
en voie d'élaboration, si le choix de la municipalité de ne reconnaître à ce
projet aucun effet anticipé négatif résulte d'un exercice correct de son large
pouvoir d'appréciation (AC.2017.0223/AC.2017.0224 du 27 juin 2018 consid. 2e et
les références citées).
c) En l'occurrence, la municipalité a déclaré en
cours de procédure qu'aucune démarche n'avait été effectuée à ce jour en vue de
la révision de son plan général d'affectation. Les deux documents communaux invoqués
par les recourants sont déjà relativement anciens et sont difficilement
rattachables à une volonté récente de la commune d'engager des réflexions
autour de sa planification. Le schéma directeur de 2010 n'avait qu'une vocation
sectorielle et s'inscrivait dans un but précis, celui de l'élaboration du plan
de quartier "********", qui a désormais abouti. Quant à l'étude de 2011,
on ignore si elle a été suivie d'effet sur le plan communal, mais aucun élément
n'est disponible à cet égard au dossier. Dans tous les cas, elle s'inscrivait
dans le cadre d'une éventuelle révision de la planification directrice de la
commune et ne constituait pas encore un mandat confié en vue de revoir le plan général
d'affectation. Par ailleurs, selon la fiche émise en juillet 2017 par le SDT, la
Ville de Rolle ne fait pas partie des communes aux zones à bâtir surdimensionnées.
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la commune de Rolle n'est
donc pas tenue par l'obligation de réviser son plan d'affectation communal au
sens de l'art. 15 LAT dans le délai fixé au 20 juin 2022. En fin de compte, en
l'absence d'un début de volonté communale de réviser son plan général
d'affectation, et par conséquent de tout début de concrétisation d'une telle
volonté, l'art. 47 LATC ne saurait trouver application, faute pour la municipalité
d'avoir même envisagé une nouvelle règlementation. Ce grief doit partant être
également rejeté.
4.
a) Les recourants considèrent ensuite que l'équipement des parcelles
litigieuses serait insuffisant. L'accès par le chemin de la ******** serait
inadapté au passage des camions généré par des activités industrielles. Le
projet conduirait à un surcroît de trafic sur un tronçon déjà régulièrement
saturé. Cette voie de circulation serait relativement étroite, ne disposant ni
de trottoir, ni de bande cyclable, alors qu'elle est fréquemment empruntée par
des usagers à mobilité douce se rendant à la page pendant la période estivale,
créant ainsi des problèmes de sécurité.
b) Conformément aux art. 22 al. 2 let. b LAT et 104
al. 3 LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque
le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement
de cette dernière. Aux termes de l'art. 19 LAT, un terrain est réputé équipé
lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des
voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu’elle
est suffisante d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le
trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 129 II 238 consid. 2; 121 I 65 consid.
3a et les références citées; arrêt du TF 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid.
4.1). Il faut également que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa
longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui
vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient
suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré
(ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt du TF 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid.
5.1). La loi n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que,
par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable
pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers,
ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers
excessifs (ATF 121 I 65 consid. 3a et les références citées; arrêts du TF
1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018
consid. 4.1). Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des
conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant
compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement
prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers
une prudence accrue (voir AC.2019.0056 du 5 décembre 2019 consid. 3; AC.2017.0333
du 16 mai 2018 consid. 6a).
c) En l'espèce, à l'issue de la vision locale, il
appert que le chemin de la ******** permet largement la circulation de deux
véhicules en parallèle, de sorte que l'accès aux parcelles litigieuses ne posera
pas de difficulté en termes de croisement. La visibilité sur le chemin est bonne
et il jouit d'une largeur suffisante pour permettre un usage multiple, ce qui
est d'ailleurs déjà le cas puisqu'il est emprunté par les occupants du camping
et les autres usagers de la zone industrielle. De surcroît, l'accès à la
construction litigieuse ne concerne qu'un bref tronçon sur la partie supérieur
du chemin, de sorte que ces nouveaux usagers n'auront qu'un impact limité sur l'utilisation
globale de cette voie de circulation. Quant aux piétons et cyclistes se rendant
à la plage, outre le fait que cet usage concerne principalement la période
estivale, il ne devrait que peu entrer en collision avec celui effectué par les
utilisateurs de la construction projetée. L'accès à la plage concerne en premier
lieu les weekends et les soirées, périodes où les activités déployées dans le
bâtiment projeté seront le plus probablement à l'arrêt. S'agissant du parking
sauvage sur le versant sud du chemin évoqué par les recourants, il n'impacte pas
la tranche de route donnant accès aux parcelles litigieuses, mais se développe
en contrebas, plus proche du lac. Le projet prévoyant un nombre suffisant de
places de parc pour les usagers des halles à construire, ceux-ci stationneront sur
la parcelle concernée, sans risque de grever les abords des parcelles des
recourants de véhicules supplémentaires. Au final, le chemin en question pourra
sans difficulté absorber le trafic supplémentaire généré par la construction
projetée. Il constitue un accès adéquat et donc un équipement suffisant aux parcelles
faisant l'objet du projet litigieux, ce qui conduit au rejet de ce grief.
5.
a) Dans leur acte de recours, les recourants déclarent encore que le
projet ne comporterait pas d'accès au second étage pour les personnes à mobilité
réduite, ce qui contreviendrait à l'obligation de suppression des barrières
architecturales. Dans la mesure où ils n'ont pas repris ce point dans leur réplique,
il n'est pas certain que les recourants maintiennent ce grief. Celui-ci n'ayant
toutefois pas été formellement retiré, il sera examiné ci-dessous.
b) Selon l'art. 94 LATC, la construction des locaux
et des installations accessibles au public, de même que des immeubles d'habitations
collectives et des bâtiments destinés à l'activité professionnelle, doit être
conçue en tenant compte, dans la mesure du possible, des besoins des personnes
handicapées ou âgées, en particulier de celles se déplaçant en fauteuil
roulant. L'art. 36 al. 1 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre
1986 (RLATC; BLV 700.11.1) précise à cet égard que la construction de locaux et
d'installations accessibles au public (notamment les bâtiments administratifs,
les établissements d'enseignement, les églises, les salles de spectacle, les
hôtels, les restaurants, les commerces, les installations de sport, les édicules
publics, les établissements sanitaires ou à caractère social), et de bâtiments
destinés à l'activité professionnelle (tels qu'usines, ateliers et bureaux), de
même que celles d'immeubles d'habitation collective, doivent être conçues en tenant
compte des besoins des personnes handicapées au sens de la législation fédérale
sur l'égalité pour les handicapés, des personnes âgées, des enfants et des
personnes conduisant des poussettes.
c) A la lecture des plans mis à l'enquête, on
constate que ceux-ci figurent clairement un monte-charge qui reliera les deux
étages du bâtiment depuis l'extérieur de celui-ci, l'accès supérieur se faisant
sur la coursive. Le grief des recourants tombe donc à faux, le projet respectant
de facto
l'obligation de tenir compte des besoins des personnes
handicapées.
6.
a) Dans un dernier grief, les recourants contestent la construction d'un
bâtiment à toiture plate, qui ne serait selon eux pas autorisée par l'art. 24 al.
2 RPGA.
b) En vertu de l'art. 24 al. 2 RPGA, les toitures à
2 pans ainsi que les sheds sont autorisés; une tolérance d'un mètre
supplémentaire à la cote définie à l'article précédent, relatif notamment à la
hauteur des constructions, est admise.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal
cantonal, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans
l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux (cf. AC.2017.0009 du 9
février 2018; AC.2015.0102 du 19 novembre 2015; AC.2014.0157 du 16 avril 2015;
AC.2014.0151 du 30 juillet 2014; AC.2013.0230 du 4 février 2014 consid. 9c;
AC.2013.0237 du 12 décembre 2013 consid. 4c/aa et les références). Elle dispose
notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques
indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (cf. notamment
AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c/aa; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010
consid. 1b; AC.2008.0152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le Tribunal
fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement
liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et
peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs
sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la
norme, de sa genèse ou de son but (arrêt TF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008
consid. 2.4 et les arrêts cités). Lorsque plusieurs interprétations sont
envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base
légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit
public (AC.2017.0009 précité; AC.2014.0151 précité; AC.2009.0229 précité
consid. 1b; AC.2009.0167 du 22 mars 2010 consid. 4; AC.2007.0267 du 5 mai 2008
consid. 5).
c) Comme le soutient la municipalité de façon convaincante,
l'art. 24 al. 2 RPGA n'interdit pas la construction de toits plats. La tolérance
autorisée d'un mètre supplémentaire par rapport à la hauteur des constructions de
la zone industrielle conforte cette interprétation. On en déduit qu'une telle
tolérance n'a pas lieu d'être lorsque le toit présente une forme différente de
celle mentionnée à la 1
ère
phrase de cet alinéa, ce qui autorise logiquement
la construction d'autres types de toits que ceux à 2 pans et les sheds. Partant,
la municipalité n'a pas fait une interprétation déraisonnable de son règlement.
Plusieurs parcelles alentour disposent d'ailleurs de toits plats, de sorte que
cette interprétation correspond manifestement à une pratique communale constante.
Conformes au RPGA, les toits plats de la construction projetée peuvent donc être
autorisés. Ce grief sera également rejeté.
7.
Les considérations qui précèdent conduisent au rejet du recours.
Les frais de la procédure seront mis à la charge des recourants, qui
succombent (art. 49 al. 1 LPA-VD). Il en va de même des dépens, dus à la Commune
de Rolle et à la constructrice (art. 55 et 56 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Rolle du 17 février 2021 est
confirmée.
III.
Les frais sont arrêtés à fr. 4000.- (quatre mille francs) et mis à la
charge solidaire de A.________ et B.________.
IV.
A.________ et B.________ verseront solidairement à titre de dépens un
montant de fr. 2'500.- (deux mille cinq cents) à la Commune de Rolle.
V.
A.________ et B.________ verseront solidairement à titre de dépens un
montant de fr. 2'500.- (deux mille cinq cents) à C.________.
Lausanne, le 4 février 2022
La
présidente:
Annick
Borda
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,
les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer
succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme
moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient
en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.