vd_omni · EF.2017.0002 · 2018-04-30 · fr

A.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey | Estimation fiscale d'un immeuble en propriété commune d'époux en instance de divorce. Qualité pour recourir (consid. 1): le recourant a un intérêt digne de protection à ce que l'estimation fiscale contestée soit revue à la hausse, afin de s'en prévaloir dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Droit d'être entendu (consid. 2 et 3): le recourant n'a pas été informé de la procédure de réclamation introduite par son épouse, ni invité à s'y déterminer ou à y participer; l'autorité intimée était pourtant au courant de la séparation des époux et de son caractère conflictuel; la décision attaquée ne respecte par ailleurs pas les exigences légales et jurisprudentielles en matière de motivation; le vice n'a pas été reparé en cours de procédure et ne saurait l'être au vu du pouvoir d'examen limité du tribunal. Recours admis et cause renvoyée à l'autorité intimée à charge pour elle de reprendre l'instruction de la réclamation dans le respect du droit d'être entendu du recourant et de motiver sa décision à satisfaction de droit.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.04.2018 EF.2017.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30 avril 2018
Composition
Mme Mihaela Amoos Piguet,
présidente
;
Mme Isabelle Guisan et M. Guillaume Vianin, juges.
Recourant
A.________
à ********
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de ********,
********
,
à ********
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.________ c/ décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de ******** du 19 décembre 2016 (nouvelle
estimation fiscale)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ et B.________sont propriétaires en main commune (société
simple) du bien-fonds n° ********du registre foncier de la Commune de ********,
sis ********, à ********, sur lequel est érigée une habitation de 115 m
2
au sol (ECA n°3001) et un garage de 5 m
2
(ECA n° B53). Le reste de
la parcelle est en place jardin (823 m
2
) et accès (39 m
2
).
Construit en 1957, l'immeuble a été acquis par les propriétaires actuels le 7
juin 2004 pour constituer leur logement de famille.
B.
En 2011 et 2012, les propriétaires ont effectué des travaux pour un
montant de 409'615,90 fr. selon décompte d'architecte du 20 novembre 2013. Un
crédit de construction avait été consenti à cette fin par la BCV pour un
montant de 344'000.00 fr. le 29 septembre 2011. Les époux A.________B.________
se sont séparés en juin 2012 et la jouissance de la maison familiale a été
attribuée à B.________.
C.
Le 4 avril 2016, B.________ a rempli le formulaire pour la nouvelle
estimation fiscale de l'immeuble suite aux travaux de transformations. Elle y a
indiqué une fin des travaux en août 2013 et un coût d'environ 360'000.00 fr. Il
résulte de la police ECA établie à la suite de la dernière estimation que la
valeur d'assurance incendie après travaux est de 745'000.00 fr. Le 11 mai 2016,
la Commission d'estimation fiscale des immeubles de la commune de ********
(CEFI) a arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n°******** à
859'000.00 fr. (estimation ancienne: 630'000.00 fr.). Le 10 juin 2016, B.________
a formé réclamation contre cette décision en se prévalant essentiellement d'une
valeur vénale de l'immeuble (850'000.00 fr. selon elle) inférieure à la valeur
de l'estimation fiscale retenue. La CEFI a procédé à la visite de l'immeuble,
en présence de B.________ le 16 décembre 2016 et admis partiellement la
réclamation en retenant la valeur vénale indiquée par la propriétaire et en
ramenant ainsi l'estimation fiscale nouvelle à 719'000.00 fr. au lieu de
859'000.00 fr. retenus initialement. Datée du 19 décembre 2016, cette décision
a été notifiée à A.________, à son nouveau domicile, ********, à ********, et à
B.________, au ********, à ********.
D.
A.________ (recourant) a recouru à l'encontre de cette décision par acte
motivé du 20 janvier 2017, par devant la Cour de droit administratif et public
du tribunal cantonal (CDAP) en concluant à l'annulation de la décision entreprise
et au renvoi de la cause à la CEFI pour qu'elle maintienne l'estimation fiscale
de l'immeuble à 859'000.00 fr.
La CEFI a déposé sa réponse au recours le 1
er
mars 2017 en concluant implicitement à son rejet et au maintien de la valeur de
l'estimation attaquée.
Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le
23 mars 2017. La CEFI a renoncé à se déterminer sur cette écriture.
La Cour a statué par voie de circulation. Les
arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
a) Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur
l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours au Tribunal
cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission
s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours
ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 7 al. 1, 27 al.
4 et 5, 77, 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative - LPA-VD; RSV 173.36), il est recevable en la forme.
b) Selon l'art. 75 let. a LPA-VD, applicable à la
procédure de recours devant la CDAP par renvoi de l'art. 99 LPA-VD, toute
personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité
précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte
par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce
qu'elle soit annulée ou modifiée, a qualité pour former recours. La notion
d'intérêt digne de protection au sens de la LPA-VD est la même que celle de
l'art. 89 al. 1 let. c de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;
RS 173.110), de sorte qu'elle peut être interprétée à la lumière de la
jurisprudence fédérale concernant cette disposition (reprenant d'ailleurs
elle-même celle relative à la notion de l'art. 103 let. a de la loi fédérale
d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 [OJ], en vigueur jusqu'au 31
décembre 2006; voir sur ce point GE.2016.0065 du 26 juillet 2016 consid.
3a/aa).
Aux termes de l'art. 89 al. 1 LTF, a qualité pour
former un recours en matière de droit public quiconque a pris part à la
procédure devant l'autorité précédente ou été privé de la possibilité de le
faire (let. a); est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif
attaqué (let. b); et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa
modification (let. c). Selon la jurisprudence, ces conditions sont cumulatives
(ATF 137 II 40 consid. 2.2). Constitue un intérêt digne de protection, au sens
de l'art. 89 al. 1 let. c LTF, tout intérêt pratique ou juridique à demander la
modification ou l'annulation de la décision attaquée. Il consiste donc dans
l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait au recourant, en lui
évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre
que la décision attaquée lui occasionnerait (ATF 141 II 50 consid. 2.1; 137 II
30 consid. 2.2.3). Cet intérêt doit être direct et concret; en particulier, le
recourant doit se trouver, avec la décision entreprise, dans un rapport
suffisamment étroit, spécial et digne d'être pris en considération. Il doit
être touché dans une mesure et avec une intensité plus grande que l'ensemble
des administrés (ATF 138 II 162 consid. 2.1.2). L'intérêt digne de protection
doit être actuel, c'est-à-dire qu'il doit exister non seulement au moment du
dépôt du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (ATF 137 I 296
consid. 4.2; 137 II 40 consid. 2.1; Bernhard Waldmann, in: Basler Kommentar,
Bundesgerichtsgesetz, 2e éd., Bâle 2011, n°17 ad art. 89 LTF).
c) En l'espèce, le recourant est propriétaire en
main commune de l'immeuble faisant l'objet de l'estimation fiscale contestée; il
n'a pas été informé de la procédure de réclamation intentée par son épouse à
l'encontre de celle-ci (cf. consid. 2 ci-dessous). Dans ses moyens, il fait
valoir que l'estimation fiscale d'un immeuble donne une indication quant à sa
valeur vénale, tandis qu'à l'inverse, la valeur vénale sert de base de calcul à
l'estimation fiscale. Les époux A.________ et B.________ étant en instance de
divorce, leur intérêt à la fixation d'une estimation fiscale haute, ou au
contraire basse, divergerait d'après le recourant selon que l'immeuble est
susceptible de leur revenir en propriété, ou de générer une créance lors de la
dissolution du régime matrimonial.
Selon la jurisprudence en matière fiscale, la
qualité pour conclure à une augmentation des éléments imposables n'est admise
qu'exceptionnellement, notamment lorsque la décision sur réclamation ou sur
recours ne pourrait rien changer sur le plan fiscal, mais bien sur un autre
plan, par exemple en droit des assurances sociales, lorsque l'autorité
compétente dans cet autre domaine se fonde sur la taxation fiscale
(FI.2016.0096 du 29 novembre 2016, consid. 1a et les références).
En l'occurrence, l'art. 211 CC prévoit que, lors de
la liquidation du régime matrimonial de la participation aux acquêts, les biens
sont estimés à leur valeur vénale, sans se référer à leur valeur fiscale.
Néanmoins, il y a lieu d'admettre en l'espèce que le recourant a un intérêt
digne de protection que l'estimation fiscale de l'immeuble dont il est
propriétaire en main commune, qui se fonde sur la valeur vénale, soit revue à
la hausse, afin de pouvoir s'en prévaloir dans le cadre de la liquidation du
régime matrimonial.
2.
Sur la forme, le recourant se plaint de ce qu'il n'a pas été informé de
la procédure de réclamation intentée par son épouse à l'encontre de la
précédente estimation fiscale de l'immeuble (décision du 11 mai 2016). Il
soutient ainsi implicitement que la décision sur réclamation du 19 décembre
2017 viole son droit d'être entendu.
a) Le droit d'être entendu, garanti notamment par
l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 (Cst; RS 101), comprend le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur
les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa
situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit
donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à
l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur
son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre
(ATF 139 II 489 consid. 3.3; 137 IV 33 consid. 9.2; 135 I 279 consid. 2.3). Il
ne s'oppose pas à ce que l'autorité mette un terme à l'instruction lorsque les
preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant
d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui
sont encore proposées, elle a la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à
modifier son opinion (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 130 II 425 consid. 2.1).
Par ailleurs, une violation du droit d'être entendu
est considérée comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de
s'exprimer librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir
d'examen que l'autorité inférieure, et qui peut ainsi contrôler librement
l'état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée, à
condition toutefois que l'atteinte aux droits procéduraux de la partie lésée ne
soit pas particulièrement grave (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; 133 I 201 consid.
2.2; 132 V 387 consid. 5.1 et les références citées). Cela étant, une
réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier,
même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine
formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 137 I 195
consid. 2.3.2).
b) En l'espèce, une nouvelle estimation fiscale de
la parcelle n
o
********, propriété en main commune du recourant et
de B.________, a été notifiée à cette dernière le 11 mai 2016. Il ne ressort pas
du dossier que le recourant se soit vu notifier cette décision, contre laquelle
B.________ a formé réclamation. Le recourant n'a pas été informé de cette
procédure ni invité à s'y déterminer ou à y participer. Seule la décision sur
réclamation du 19 décembre 2018 revoyant à la baisse l'estimation fiscale
litigieuse lui a été notifiée. C'est en vain que la CEFI soutient qu'elle s'est
fiée à l'apparence de représentation de la communauté entre époux pour donner
suite et foi aux seules indications de l'épouse. Il ressort clairement du
dossier que l'autorité était au courant de la séparation en 2012 des époux A.________
et B.________ et du caractère conflictuel de celle-ci et ne pouvait donc pas ignorer
le potentiel conflit d'intérêts entre ceux-ci au sujet de l'estimation fiscale
de leur immeuble. Les différents échanges de correspondance et demandes de
pièces en vue de la nouvelle estimation fiscale prouvent par ailleurs la
difficulté, voire l'absence de communication et de coordination entre époux au
sujet de cette procédure. La CEFI aurait dû donc faire preuve de diligence et
d'impartialité dans l'examen, notamment de la recevabilité de la réclamation de
B.________ et particulièrement, dans la communication des actes de procédure au
recourant. En s'abstenant de faire participer celui-ci à la procédure de
réclamation, la CEFI a violé son  droit d'être entendu. En particulier, le
recourant n'a pas pu s'exprimer sur les arguments de son épouse tendant à la
diminution de la valeur vénale de l'immeuble, il n'a pas pu prendre
connaissance, tout comme l'autorité intimée d'ailleurs, de l'avis de
"Maître Carré" fixant la valeur vénale à 850'000.00, il n'a pas pu
produire ses propres moyens de preuve, notamment l'arrêt de la Chambre des
poursuites et faillites du Tribunal cantonal fribourgeois du 28 septembre 2016
faisant état de
"deux estimations sérieuses … allant de CHF 1'142'500.-
à CHF 1'455'000.-"
et il n'a pas pu participer à l'inspection locale
du 16 décembre 2016.
c) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant
le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir
d'examen du tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation
inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).
Il en résulte que le vice découlant de la violation du droit d'être entendu du
recourant dans le cadre de la procédure de réclamation ne peut pas être guéri
en instance de recours faute pour le tribunal de disposer du même pouvoir
d'examen que l'autorité de première instance. La décision entreprise doit être
annulée pour ce motif déjà.
3.
Sur le fond, le recourant conteste le calcul effectué par la CEFI dans
le cadre de la décision sur réclamation du 19 décembre 2016. Il se réfère à ce
propos à un arrêt de la Chambre des poursuites et faillites du canton de ********
du 28 septembre 2016 fixant une valeur vénale de l'immeuble estimée entre
1'142'500 fr et 1'455'000 fr. fondée sur deux estimations immobilières.
a) Conformément à l’art. 20 LEFI, le conservateur ou
la commission d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour
des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des
immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des
propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction
ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres
opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou
diminué. Selon la jurisprudence constante de l'ancien Tribunal administratif,
reprise par la CDAP, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque
la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge
en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation
(voir notamment arrêts EF.2015.0003 du 25 avril 2016; EF.2014.0001 du 1
er
octobre 2014; EF.2011.0002 du 27 septembre 2011; EF.2008.0003 du 1
er
décembre 2008).
L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est
faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa
valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur
vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons
et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la
valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en
considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
S'agissant de la valeur vénale, l'art. 2 al. 3 LEFI
dispose que celle-ci représente la valeur marchande de l'immeuble. Au sens de
l'art. 3 LEFI, il est tenu compte dans l'estimation, des servitudes actives et
passives et des charges foncières (al. 3); en revanche, les droits d'habitation
et d'usufruit n'exercent aucune influence sur l'évaluation d'un immeuble (al.
4). Le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(RLEFI; RS 642.21.1) précise la méthode d'évaluation. Ainsi, l'art. 8 al. 1
RLEFI rappelle que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande et en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. Il ressort de l'art. 8 al. 2 RLEFI que le prix d'achat ou d'autres
éléments de comparaison sont de prime abord déterminants pour fixer la valeur
vénale et c'est seulement à défaut de ces indications que la valeur est obtenue
en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre
d'immeuble, la nécessité d'amortissement ou les risques de placement. Selon
l'art. 9 RLEFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires
et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions
particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité
de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation,
etc.), ne sont dans la règle pas prises en considération. L'art. 22 al. 5 RLEFI
précise enfin que la valeur vénale d'une villa est établie conformément aux
art. 8 et 9 RLEFI.
b) En l’espèce, l'immeuble a été acquis par ses
propriétaires actuels le 7 juin 2004 pour constituer leur logement de famille. En
2014, l'estimation fiscale de ce bien était de 630'000.00 fr. Entre 2011 et
2012, les propriétaires ont effectué des travaux pour un montant de 409'615,90
fr. selon décompte d'architecte du 20 novembre 2013. Un crédit de construction
avait été consenti à cette fin par la BCV le 29 septembre 2011 pour un montant
de 344'000.00 fr. tenant compte de 83'000.00 fr. de fonds propres. Le 4 avril
2016, B.________ a rempli le formulaire pour la nouvelle estimation fiscale de
l'immeuble suite aux travaux de transformations. Elle y a indiqué une fin des
travaux en août 2013 et un coût d'environ 360'000.00 fr. Il résulte de la
police ECA établie le 2 mai 2014 à la suite de la dernière estimation que la
valeur d'assurance incendie après travaux est de 745'000.00 fr. L'estimation
totale des travaux résultant de la demande de permis de construire est de
300'000.00 fr. Par décision du 11 mai 2016, la CEFI a fixé la nouvelle
estimation fiscale de l'immeuble à 859'000.00 fr. Dans sa réclamation du 10
juin 2016, B.________ indique une valeur vénale de 850'000.00 selon l'avis de
"Maître Carré" mandaté par le tribunal civil pour établir un prix de
vente dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial entre époux et soutient
que l'estimation fiscale ne saurait être supérieure à la valeur vénale. Cet
avis ne figure pas au dossier. Une inspection locale à laquelle le recourant
n'a pas été convié a eu lieu le 16 décembre 2016.
La décision attaquée du 19 décembre 2016 est motivée
de la manière suivante:
"Immeuble estimé ensuite de réclamation. Après
avoir entendu la propriétaire et ensuite de son inspection locale, la
Commission a décidé de modifier l'estimation fiscale comme il suit. La valeur
vénale a été modifiée en se basant sur la valeur d'expertise donnée par la
propriétaire. Ce qui conduit à une diminution de 280'000.- pour cette dernière.
La valeur de rendement au vu de la qualité du logement et des prix pratiqués
sur le marché local est maintenue à 260.-/m 2 pour une villa
individuelle."
Le recourant a produit en cours de procédure un
arrêt de la Chambre des poursuites et faillites du canton de ********
prononçant la dissolution de la société simple des époux A.________ et B.________
dans le cadre de la réalisation de la part de communauté du recourant. Il
résulte de cet arrêt que l'Office des poursuites ******** a estimé la valeur de
l'immeuble des époux A.________ et B.________ à environ 1'300'000.00 fr. fondée
"sur deux estimations sérieuses (…) allant de CHF 1'142'500.- à CHF
1'455'000.-"
.
En présence de ces éléments, se pose la question de
la conformité de l'estimation litigieuse à la loi non seulement sous l'angle du
droit d'être entendu du recourant (cf. consid. 2c ci-dessus), mais également
s'agissant de la motivation de la décision attaquée.
c) Le droit d'être entendu déduit de l'art. 29 al. 2
Cst. impose notamment à l'autorité de motiver ses décisions, afin que le
justiciable puisse les comprendre et exercer son droit de recours à bon
escient. L'objet et la précision des indications à fournir dépendent de la
nature de l'affaire et des circonstances particulières du cas. En général, il
suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée
et sur lesquels elle a fondé sa décision. Elle n'a pas l'obligation d'exposer
et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les
parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent
être tenus pour pertinents (
ATF 139 IV 179 consid. 2.2;
138 IV 81
consid. 2.2, et les arrêts cités; TF 2D_42/2016 du 3
octobre 2017 consid. 3.1; 8D_2/2016 du 6 décembre 2016
consid. 3.1.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé
la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si
la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être
implicite et résulter des différents considérants de la décision (
ATF 141 V 557
consid. 3.2.1; TF 2D_42/2016 du 3 octobre 2017 consid. 3.1;
2C_61/2016 du 4 octobre 2016 consid. 3.1).
L'obligation, pour l'autorité administrative, de
motiver sa décision est prescrite, au niveau légal, par l'art. 42 LPA-VD. La décision
doit notamment contenir les faits, les règles juridiques et les motifs sur
lesquels elle s'appuie (art. 42 let. c LPA-VD). Les exigences de
motivation sont – et doivent être – au moins aussi élevées que celles qui
ressortent de l'art. 29 al. 2 Cst.
La violation du droit d'être entendu commise en
première instance peut être guérie si le justiciable a la faculté de se
déterminer dans la procédure de recours, pour autant que l'autorité de recours
dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit, respectivement du
même pouvoir d’examen que l’autorité intimée (cf. ATF 142 II 218
consid. 2.8.1; 135 I 279 consid. 2.6.1 p. 285; 133 I 201 consid. 2.2
p. 204 s.; 126 I 68 consid. 2 p. 76 s.; cf. art. 98 LPA-VD). La
jurisprudence a toutefois précisé que la guérison était exclue lorsqu’il
s’agissait d’une violation particulièrement grave des droits de la partie et
qu’elle devait en tout état de cause demeurer l’exception (ATF 135 I 279
consid. 2.3; 126 I 68  consid. 2 p. 71 s.; 124 V 180
consid. 4a p. 183, et les arrêts cités; cf. également, parmi
d’autres, CDAP AC.2017.0019 du 6 février 2017 consid. 1a; GE.2012.0126 du
20 décembre 2012; GE.2004.0184 du 25 avril 2005). Il ne faudrait pas que, trop
laxiste, la jurisprudence relative à la guérison de la violation du droit
d'être entendu constitue pour l'autorité administrative un oreiller de paresse
auquel celle-ci s'habituerait, le vice qu'elle commet étant réparé dans
l'instance de recours (Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol.
II, 3ème éd., Berne 2011, ch. 2.2.7.4 p. 324; CDAP AC.2017.0019 du 6 février
2017 consid. 1a; AC.2014.0293 du 3 novembre 2014 consid. 1; GE.2012.0124
du 15 novembre 2012).
La jurisprudence a également considéré qu'il
n'appartient pas au tribunal de reconstituer, comme s'il était l'instance
précédente, l'état de fait ou la motivation qu'aurait dû comporter la décision
attaquée (CDAP AC.2017.0019 du 6 février 2017 consid. 1a; AC.2014.0293 du
3 novembre 2014 consid. 1a; AC.2013.0243 du 15 novembre 2013 consid. 2b,
et les nombreuses références citées).
d) Dans le cas d'espèce, la motivation de la
décision entreprise est pour le moins sommaire. L'autorité n'indique pas les
éléments lui ayant permis de déterminer la valeur vénale de l'immeuble si ce
n'est "la valeur d'expertise donnée par la propriétaire", sachant que
cette expertise ne figure pas au dossier. Elle n'indique pas davantage les
constatations faites lors de l'inspection locale du 16 décembre 2016. Dans le
cadre de ses déterminations du 1
er
mars 2018, la CEFI n'est pas plus
explicite s'agissant des motifs qui l'ont conduite à réduire la valeur vénale
de l'immeuble ensuite de réclamation. En particulier, elle ne se détermine pas
sur les griefs du recourant, sur le montant des travaux allégués par celui-ci
ou sur la valeur estimée par l'Office des poursuites ******** dans l'arrêt de
la Chambre des poursuites et faillites de ce canton du 28 septembre 2016.
Il en résulte que la CDAP est dans l'impossibilité
de vérifier la correcte application de la loi faute de motivation suffisante de
la décision entreprise. Le vice n'a pas été réparé en cours de procédure et ne
saurait l'être au vu du pouvoir d'examen limité du tribunal (cf. consid. 2c
ci-dessus). Le recours doit dès lors être admis pour ce motif également.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à
l'annulation de la décision attaquée. La cause est renvoyée à l'autorité
intimée à charge pour elle de reprendre l'instruction de la réclamation dans le
respect du droit d'être entendu du recourant (cf. consid. 2 ci-dessus) et de
motiver sa décision à satisfaction de droit (cf. consid. 3 ci-dessus).
Les frais sont mis à la charge de l'autorité intimée
qui succombe (art. 51, 91 et 99 LPA-VD). Le recourant ayant agi sans l'aide
d'un mandataire, il n'est pas alloué de dépens (art. 55 al. 1
a contrario
,
91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La cause est renvoyée à la Commission d'estimations fiscales de ********
pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
III.
Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de
la Commission d'estimations fiscales de ********.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 30 avril 2018
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.