vd_omni · AC.2009.0159 · 2010-03-26 · fr

SCHAER, MONRIBOT/Municipalité de Lausanne, FIDFUND Management SA | Le propriétaire voisin et le locataire ont un intérêt digne de protection à contester une décision levant leur opposition et délivrant un permis de construire pour un bâtiment implanté à proximité directe d'un bâtiment existant dans une zone où l'ordre non contigu est obligatoire, sans respecter la distance réglementaire entre bâtiments.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.03.2010 AC.2009.0159

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 26 mars 2010
Composition
M. Eric Brandt,
président
; Mme Renée-Laure Hitz et
M. Jean-Daniel
Rickli , assesseurs; Mme Marie Wicht, greffière.
Recourants
1.
Georges SCHAER,
à Lausanne,
2.
Jean-David MONRIBOT,
à Lausanne.
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
représentée
par Me Denis BETTEMS, avocat à Lausanne.
Constructrice
FIDFUND Management SA, p/a TARDIN
Architectes SA,
à Renens
.
Objet
Permis de construire
Recours Georges SCHAER et Jean-David MONRIBOT c/ décision
de la Municipalité de Lausanne du 17 juin 2009 (permis de construire un
bâtiment de 24 logements avec un parking souterrain de 43 places, sur la
parcelle n° 1'107)
Vu les faits suivants
A.
a) La société FidFund Management SA est propriétaire de la parcelle n°
1'107 du cadastre de la Commune de Lausanne. Ce bien-fonds, d’une superficie de
2'089 m
2
, comporte un bâtiment d’habitation collective avec des
commerces au rez-de-chaussée qui présentent une surface au sol de 841 m
2
ainsi qu’une ancienne construction comportant un garage et des logements d’une
surface au sol de 1'296 m
2
. Il est longé au sud-ouest par l’avenue
d’Echallens, au sud-est par l’avenue de Strasbourg, au nord-est par la parcelle
n° 1'106 (église St-Paul) et au nord-ouest par la parcelle n° 1'103 et la
parcelle n° 1'104, comprise en quelque sorte à l’intérieur de la parcelle n° 1'103
et donnant sur l’avenue d’Echallens.
b) La Société FidFund Management SA a étudié le
projet de démolir l’ancien bâtiment d’habitation avec garage, pour reconstruire
un bâtiment d’habitation collective avec un parking souterrain de 43 places qui
présente la forme d’un « U » dont chacune des extrémités vient s’accoler
au bâtiment d’habitation collective existant par des vérandas ou balcons
fermés. Les fenêtres des cuisines, des séjours et des chambres des logements
existants donnant sur les vérandas projetées seraient transformées en
portes-fenêtres et font face au mur pignon borgne du nouveau bâtiment projeté,
situé à 2.50 m côté avenue d’Echallens et à 3.50 m côté église St-Paul. Les
parties latérales des vérandas seraient fermées par des vitrages. Les logements
du bâtiment d’habitation projeté seraient desservis par une coursive donnant
sur la cour intérieure que formerait le nouveau bâtiment accolé à l’immeuble
locatif existant.
c) La demande de permis de construire a été mise à
l’enquête publique du 18 novembre au 18 décembre 2008 et elle a soulevé
notamment une opposition collective des habitants du bâtiment situé à l’avenue
d’Echallens 44, et une opposition du propriétaire de la parcelle voisine n° 1'104,
Jean-David Monribot. Les opposants habitant le bâtiment de l’avenue d’Echallens
44 estiment en substance que les conditions de vie dans les logements concernés
par les travaux seraient gravement détériorées. Ainsi, des appartements de 2
pièces ne s’orienteraient que sur la cour avec une fenêtre de chambre à coucher
en vue directe à moins de 3 m de la coursive et du nouveau bâtiment; les
appartements de 3 pièces au nord, qui bénéficient aujourd’hui de
l’ensoleillement une grande partie de la journée, ne profiteraient plus de
l’ouverture à l’ouest, sans parler du 2 pièces du rez-supérieur qui ne
bénéficierait pour toute vue que du mur de soutènement de l’église orientée en
plein nord.
B.
a) Par décision du 17 juin 2009, la Municipalité de Lausanne (ci-après:
la municipalité) a décidé de délivrer le permis de construire et de lever les
oppositions; les opposants ont été informés de cette décision par avis
recommandé du 26 juin 2009; elle admettait que certains logements du bâtiment
existant seraient prétérités par rapport à la situation actuelle mais les
inconvénients n’avaient pas suscité de préavis négatif de la part des services
communaux chargés de l’examen du projet en regard avec les règles de salubrité.
b) Georges Schaer, locataire à l’avenue de l’immeuble
d’Echallens 44, a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal par acte du 23 juillet 2009. Il
s’est dit « atterré » par l’appui apporté par la Direction des
travaux au projet et trouve « bizarre » que personne ne se soit
révolté à l’examen officiel des plans. Invité par le tribunal à préciser les
motifs de son recours, Georges Schaer a indiqué le 10 août 2009 que le projet
constituait une construction nouvelle et non un agrandissement, qui allait
couper les vues directes devant les fenêtres par un mur continu (pignon). Il se
plaint du fait que les appartements allaient être entièrement modifiés par la
suppression de la lumière directe et qu’aucun représentant des services
médicaux et sociaux n’était venu sur place pour apprécier la situation.
c) Jean-David Monribot a également contesté la
décision communale par le dépôt d’un recours le 9 septembre 2009. Il conclut à
l’admission du recours et à l’annulation de la décision municipale levant les
oppositions et autorisant le projet de construction.
d) La société constructrice s’est déterminée sur les
recours en concluant à leur rejet par actes du 29 septembre 2009 et la municipalité
a déposé sa réponse aux recours le 9 novembre 2009. Elle conclut au rejet des
recours formés par Jean-David Monribot et Georges Schaer contre la décision
municipale du 17 juin 2009 autorisant la Société FidFund Management SA à
construire un bâtiment de 24 logements avec un parking souterrain sur la
parcelle n° 1'107.
e) La possibilité a été donnée aux recourants de
déposer un mémoire complémentaire. Georges Schaer s’est exprimé par un courrier
du 24 novembre 2009. Il relève notamment qu’à droite et à gauche de la cour
intérieure qui serait créée par le nouveau bâtiment, deux tranchées de 14 m de
hauteur sépareraient l’ancien immeuble de la nouvelle construction, ce qui
avait pour effet de supprimer la lumière du jour pour une vingtaine de
logements en raison de la présence d’un mur pignon borgne implanté à 2.50 m en
moyenne des façades et des fenêtres existantes.
Considérant en droit
1.
La Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal examine
d’office et avec un plein pouvoir d’examen la recevabilité des recours qui lui
sont soumis (art. 53 de l'ancienne loi sur la juridiction et la procédure
administratives du 18 décembre 1989 ; ci-après : LJPA ; voir aussi les (arrêts
TA AC.2006.0044 du 30 octobre 2006, AC.2003.0256 du 7 septembre 2004,
AC.2002.0208 du 11 juillet 2003, AC.2000.0044 du 26 octobre 2000, AC.1999.0086
du 15 juillet 2004, AC.1994.0062 du 9 janvier 1996, AC.1993.0092 du 28 octobre
1993, AC.1992.0345 du 30 septembre 1993 et AC.1991.0239 du 29 juillet 1993).
a) Selon l’art. 37 de l'ancienne loi sur la
juridiction et la procédure administratives du 18 décembre 1989 (ci-après :
LJPA ), "le droit de recours appartient à toute personne physique ou
morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée." La notion d'intérêt
digne de protection était identique à celle de l'ancien art. 103 let. a OJ de
sorte que la jurisprudence fédérale relative à cette disposition était
applicable pour définir la qualité pour recourir devant le Tribunal
administratif (BGC février-mars 1996 p. 4489 ; voir arrêt AC.1995.0050 du
8 août 1996). Selon la jurisprudence fédérale traditionnelle, l'intérêt digne
de protection peut être de fait ou de droit. Il permet au recourant de faire
valoir ses droits lorsqu'il est menacé dans ses intérêts de nature matérielle,
économique, idéale ou autre, par la décision contestée. Le recourant peut en
outre invoquer la violation de dispositions de droit public qui n'ont pas pour
but de protéger ses intérêts; mais lorsque la décision contestée favorise un
tiers, la règle établie pour éviter l'action populaire veut que le recourant
soit touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que quiconque,
de façon spéciale et directe. Il doit être dans un rapport spécial, digne
d'intérêt et particulièrement étroit avec l'objet du litige (voir notamment les
ATF 131 II 361 consid.
1.2 p. 365; ATF 125 II 10 consid. 3a p.
15; ATF 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43; 120 Ib 51-52 consid.
2a; 119 Ib 183-184 consid. 1c; 116 Ib 323-324 consid.
2a; ainsi
que l'arrêt de principe ATF 104 Ib 248 et ss consid. 5 à 7).
b) Par ailleurs, l’art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), qui a remplacé l’ancien art. 103
let. a OJ, définit de la manière suivante la qualité pour recourir pour le
recours en matière de droit public. Le recourant doit avoir pris part à la
procédure devant l’autorité précédente (let. a), il doit être
« particulièrement » atteint par la décision attaquée (let. b) et
avoir un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la modification de
celle-ci (let. c). Cette disposition reprend les exigences qui prévalaient sous
l’empire de la loi fédérale d’organisation judiciaire pour le recours de droit
administratif (voir ATF du 10 juillet 2008 rendu dans la cause 1C86/2008
consid. 3). Ainsi, la qualité pour recourir en matière de droit public est
reconnue à celui qui est touché dans une mesure et avec une intensité plus
grandes que la généralité des administrés ; et l’intérêt invoqué – qui
n’est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais peut être un
intérêt de fait – doit se trouver, avec l’objet de la contestation, dans un
rapport étroit, spécial et digne d’être pris en considération ; il faut
donc que l’admission du recours procure au recourant un avantage de nature
économique, matérielle ou idéale (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252). Ces
conditions sont en principe réalisées quand le recours est formé par le
propriétaire d'un immeuble directement voisin de la construction ou de
l'installation litigieuses. Il peut en aller de même, selon la jurisprudence,
en l'absence de voisinage direct mais quand une distance relativement faible
sépare l'immeuble du recourant de la construction projetée (
ATF 121 II 171
consid. 2b p. 174 où il est fait référence à des distances de 45 m, 70 m ou 120
m). La distance n'est toutefois pas l'unique critère pour déterminer si le
voisin a un intérêt digne de protection. S'il est certain ou très vraisemblable
que l'installation litigieuse sera à l'origine d'immissions - bruit,
poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins, même
situés à une certaine distance, ces derniers peuvent avoir qualité pour
recourir (cf.
ATF 125 II 10
consid. 3a p. 15;
124 II 293
consid. 3a p. 303, 120 Ib 379 consid. 4c et les arrêts cités, voir aussi arrêt
1A.179/1996 du 8 avril 1997 in RDAF 1997 I p. 242).
c) L’entrée en vigueur de la nouvelle loi vaudoise
sur la procédure administrative du 28 octobre 2008  (LPA-VD; RSV 173.36) le 1er
janvier 2009 n’a pas modifié notablement l’art. 37 LJPA. Selon l’art. 75 LPA-VD,
a qualité pour former recours : toute personne physique ou morale ayant
pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la
possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée
(let. a) et  toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise à
recourir (let. b). Le législateur a expressément refusé de faire dépendre la
qualité pour agir d’une atteinte spéciale ou particulière, équivalente à l’art.
89 al. 1 let. b LTF. Cela signifie que les restrictions particulières qui
seraient liées à cette condition ne sont pas applicables à la définition de la
qualité pour recourir. En s’écartant du texte de l’art. 89 al. 1 LTF, le
législateur cantonal a probablement estimé que la jurisprudence cantonale
pouvait aussi  se distancier d’une interprétation plus restrictive de la notion
d’intérêt digne de protection de l’art. 89 al. 1 LTF, qui répondrait uniquement
aux besoins et aux nécessités particulières d’une juridiction administrative de
dernière instance fédérale, qui ne revoit que l’application du droit.
d) La jurisprudence fédérale a en effet évolué dans
un sens plus restrictif dans un arrêt du 20 juin 2007 concernant la Commune
d’Ebikon. Sous l’angle de l’intérêt digne de protection au sens de l’art. 89
al. 1 let. c LTF, le Tribunal fédéral a estimé que le recourant ne pouvait
demander l’examen d’un projet de construction contesté qu’au regard des normes
produisant un effet, juridique ou de fait, sur sa propre situation. Tel serait
le cas lorsque l’application des dispositions relatives à la hauteur des
constructions et à l’utilisation des possibilités de bâtir est de nature à
influer sur la situation du voisin, lequel ne serait pas habilité, en revanche,
à invoquer des prescriptions régissant l’aménagement intérieur des locaux
projetés (ATF 133 II 249 consid. 1.3.2 et 1.3.3 p. 253/254; cet arrêt a fait
l’objet d’une note critique de la part d’Etienne Poltier, RDAF 2008 I p.
487ss). La pratique de l
a Cour de droit administratif et public,
se référant à l’ATF 133 II 249, n’est pas uniforme. Certains arrêts reprennent
la nouvelle exigence du Tribunal fédéral sur l’interprétation de la notion
d’intérêt digne de protection (arrêts AC.2007.0094 du 22 novembre 2007,
AC.2007.0306 du 18 août 2009), notamment en ce qui concerne l’aménagement de
places de stationnement ou
de
balcons (arrêt AC.2007.0094,
in RDAF I 2008 I p. 215ss, 292), ainsi que la construction de garages et de
voies d’accès (arrêt AC.2007.0267 du 5 mai 2008), alors que d’autres arrêts ne
se réfèrent pas aux nouvelles conditions restrictives de la jurisprudence
fédérale (arrêts AC.2009.0039 du 24 août 2009 consid. 1, AC.2009.0029 du 28
janvier 2010 consid. 1, AC.2008.0250 du 25 février 2010 consid. 1d, AC.2008.0145
du 31 août 2009 consid. 1, AC.2008.0208 du 26 janvier 2010 consid. 1 et
AC.2008.0237 du 17 juillet 2009 consid. 1b,
AC.2008.0299 du 31 août 2009 et AC.2008.0110 du 31 août 2009), conditions
qui semblent peu compatibles avec l’examen d’office auquel le tribunal doit
procéder (arrêt AC.2009.0074 du 29 janvier 2010).
e) Il se pose ainsi la question de savoir si la
pratique issue de l’ATF 133 II 249 peut ou non être reprise par la Cour de droit
administratif et public. Les cantons demeurent libres en effet de définir la
qualité pour recourir plus largement que la nouvelle interprétation restrictive
du Tribunal fédéral (ATF 135 II 145 consid. 5 p. 149). La jurisprudence
cantonale s’était en effet attachée à reprendre la définition donnée par la
jurisprudence fédérale à la notion d’intérêt digne de protection, car les
textes des anciens art. 37 LJPA et 103 let. a OJ étaient identiques (voir arrêt
AC.1995.0050 du 8 août 1996, consid. 1c). La situation n’est plus la même
actuellement dès lors que le texte de l’art. 75 let. a LPA-VD se détache de
celui de l’art. 89 al. 1 LTF. Il appartiendra ainsi à la Cour de droit
administratif et public de rechercher dans quelle mesure elle peut ou non
reprendre la nouvelle jurisprudence fédérale pour rechercher une définition de
la qualité pour recourir la plus proche de la volonté du législateur cantonal
qui a voulu se distancier du droit fédéral (voir sur ce point les arrêts AC.2009.0074
du 29 janvier 2010 et AC.2009.0072 du 11 novembre 2009).
f) En l’espèce, le recourant Georges Schaer se
plaint du fait que la nouvelle construction ne pourrait à son avis être
assimilée à un agrandissement, et que ce projet prévoit la construction de murs
pignons borgnes à une distance de moins de 3 m des fenêtres de locaux
habitables du bâtiment locatif existant dans lequel il loue un logement. La
motivation complémentaire produite par le recourant le 10 août 2009 est
suffisamment explicite sur ce grief s’agissant d’un recours rédigé sans l’assistance
d’un homme de loi. Le moyen est en tous les cas recevable, dès lors que le
recourant subirait directement les conséquences du projet litigieux, le privant
dans une mesure importante de la lumière du jour dont il bénéficie actuellement.
Dès lors que le recours est recevable sur ce moyen, il n’est pas nécessaire
d’examiner si le recourant Jean-David Monribot aurait également qualité pour
recourir concernant ce grief. En tout état de cause, l’admission du grief
entraînerait l’annulation du permis de construire, ce qui constituerait aussi
un avantage de fait pour le propriétaire voisin et qui lui ouvre également le
droit de recours (arrêt AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid. 2d in fine).
2.
La parcelle n° 1'107 est classée dans la zone mixte de forte densité et
régie par les art. 104 et 110 du règlement sur le plan général d’affectation du
26 juin 2006 (RPGA). L’ordre non contigu est obligatoire (art. 105 RPGA) et la
distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de 6 m au minimum
lorsque la plus grande des dimensions en plan du bâtiment ne dépasse pas 25 m.
Au-delà de 25 m, cette distance est portée à 8 m (art. 106 RPGA). La longueur
du bâtiment est limitée à 36 m (art. 107 RPGA) et la hauteur des façades est
limitée à 14 m 50 (art. 108 RPGA).
a) L’art. 16 RPGA définit l’ordre non contigu de la
manière suivante :
« L’ordre
non contigu est caractérisé par des distances à observer entre bâtiments et
limites de propriété, ou entre bâtiments situés sur une même propriété.
Les façades sont
obligatoirement ajourées.
Les façades sur
rue, peuvent être implantées sur la limite des constructions ou en retrait.
Jusqu’à une distance de 15.00 mètres en retrait de cette limite, les façades
sont implantées parallèlement à celle-ci.
Une autre implantation
peut être admissible si celle-ci donne satisfaction du point de vue de son
intégration. »
L'ordre non contigu a pour but, en
imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments
situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines conditions
d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais
aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des
habitants (v. RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss ; cf. Jean-Luc Marti, Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988,
p. 40). Selon la jurisprudence du Tribunal administratif (actuellement la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal), l'ordre non contigu
n'exclut pas que plusieurs éléments de construction soient accolés de façon à
constituer un bâtiment unique, pour autant que ces différents éléments de
construction ne soient pas dans leur conception, leur forme, leur structure ou
leur apparence, des bâtiments indépendants les uns des autres (RDAF 1993, p.
195, spéc. 202 et 203).
b)
Dans sa
jurisprudence, le Tribunal administratif a défini à de nombreuses reprises les
critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de
plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé pour ce
faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des
constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux
communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque construction,
la conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs,
l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur,
ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale et communale
dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des
caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de
l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de
détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Ces critères permettent
notamment de déterminer si une construction peut être assimilée à
l’agrandissement d’une construction existante formant avec cette dernière un
seul bâtiment, ou s’il s’agit en fait de deux bâtiments distincts, totalement
indépendants l’un de l’autre, mais implantés de manière rapprochée ou
comparable aux règles sur l’ordre contigu afin de détourner les règles de
l’ordre non contigu (arrêts AC.1996.0173 du 30 janvier 1997; AC.2006.0240 du 31
octobre 2007; AC.2006.0055 du 28 juin 2007; AC.2005.0167 du 8 mars 2006;
AC.2005.0252 du 27 avril 2006 et les références citées).
c) I
l
convient de déterminer si le projet de construction peut être considéré comme
un agrandissement du bâtiment existant ou un bâtiment distinct qui ne respecte
pas les règles de l’ordre non contigu.
aa) En ce qui concerne le critère de la destination
des constructions et leur liaison fonctionnelle, le tribunal relève que le
bâtiment existant et le bâtiment projeté sont tous deux destinés à l’habitation
collective. S'agissant de la liaison fonctionnelle, le bâtiment existant de
l’avenue d’Echallens 44 est conçu comme un immeuble d’habitation collective
avec quatre façades ajourées, une distribution intérieure totalement
indépendante du nouveau bâtiment et des accès également indépendants; il correspond
aux bâtiments d’habitation collective usuellement construits dans les zones de
l’ordre non contigu. Il n’existe donc aucune liaison fonctionnelle entre les
deux bâtiments, et les vérandas ou balcons fermés apparaissent comme des
éléments de liaison artificiels destinés à préserver un espace limité devant
les fenêtres des logements où le nouveau bâtiment vient s’accrocher. Cette
conception a pour effet de construire des murs pignons borgnes d’une hauteur de
14 m et à une distance variant de 2.50 à 3.50 m des façades ajourées du
bâtiment existant de l’avenue d’Echallens 44, sans assurer de liaison
fonctionnelle entre les deux bâtiments ; il s’agit en quelque sorte d’une astuce
architecturale destinée à laisser entrer un peu de lumière indirecte dans les
pièces habitables situées devant le mur pignon borgne du nouveau bâtiment.
bb) Pour le critère des dimensions des
constructions, de leur surface de plancher et des matériaux, des revêtements
extérieurs et de leur conception architecturale, il ressort clairement du
dossier de la demande de permis de construire que le nouveau bâtiment présente
une conception architecturale totalement opposée à celle du bâtiment existant
de l’avenue d’Echallens 44, par le mode de distribution des logements au moyen
d’une coursive extérieure, le traitement des ouvertures en façade, la
conception des balcons, l’organisation même des logements et la distribution
autour d’une cour intérieure créée sur la façade du bâtiment existant. Il découle
aussi de ce constat que l’apparence extérieure du nouveau bâtiment se détache
clairement du bâtiment existant, et donne à un observateur l’apparence d’une
nouvelle construction accolée de manière artificielle à un ancien bâtiment locatif
par les vérandas aménagées devant les murs pignons borgnes du nouveau projet
contesté.
cc) En ce qui concerne les objectifs de la
planification cantonale, il est vrai que les objectifs de densification
seraient favorables à une utilisation rationnelle des possibilités de construire
sur la parcelle n° 1'107, mais ce critère n’est pas prépondérant par rapport
aux trois critères précédents qui démontrent que l’on est en présence de deux
bâtiments distincts auxquels s’appliquent à chacun d’eux les règles de l’ordre
non contigu. Le projet contesté a pour effet de construire un second bâtiment
sur la même parcelle qui contrevient aux objectifs recherchés par la
réglementation sur l’ordre non contigu. En effet, l’ordre non contigu a pour
but de placer les immeubles d’habitation dans les meilleures conditions
d’hygiène possibles en aérant non seulement l’intérieur des propriétés, mais
également l’espace public de la rue, et d’empêcher qu’une implantation
anarchique de bâtiments ne compromette les conditions d’hygiène des immeubles
voisins ou ne rompe l’équilibre entre les constructions existantes. Il tend
également à assurer la création d’espaces de verdure, de places de jeux et de
loisirs afin d’améliorer la qualité de vie des habitants (Jean-Luc Marti,
Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse
Lausanne 1988 p. 39 et 40).
Le nouveau bâtiment projeté comporte d’ailleurs deux
façades pignons sans ouvertures, qui viennent s’implanter à une distance
relativement faible (2.50 à 3.50 m) sur des ouvertures en façade du bâtiment
existant ; les deux façades pignons ne respectent pas l’art. 16 al. 2 RPGA
posant l’exigence des façades ajourées. L’implantation du nouveau bâtiment ne
respecte pas non plus la distance entre bâtiments situés sur la même propriété,
caractéristique de l’ordre non contigu (art. 16 al. 1 RPGA). Les pièces
habitables des trois logements de deux pièces situés au premier étage du
bâtiment existant donneraient sur une sorte de cour intérieure qui serait créée
par le nouveau projet de construction et il est vraisemblable que ces logements
seraient privés de l’ensoleillement dont ils bénéficient actuellement en raison
de l’ombre portée du nouveau bâtiment, et même probablement de tout
ensoleillement pendant la saison d’hiver s’agissant de logements situés au fond
de la cour et sans aucun dégagement latéral. Il est vrai que le droit vaudois
ne comporte aucune norme concernant les conditions minimales d’ensoleillement (contrairement
au canton de Berne, voir AC.2006.0044 du 30 octobre 2006). Mais cette situation
particulière montre bien que l’un des buts essentiels de l’ordre non contigu
consistant à assurer les conditions d’ensoleillement des logements pour des
motifs d’hygiène et de salubrité ne serait même plus respecté par le projet
contesté ; cette situation met en évidence une forme de régression des
conditions d’urbanisme avec des conditions d’habitat et de salubrité (manque
d’ensoleillement) comparables à celles qui ont précisément conduit à l’adoption
de l’ordre non contigu au siècle passé. Ces logements seraient d’ailleurs situés
à une distance de 9 m environ de la coursive distribuant les logements du
nouveau bâtiment projeté ; une telle proximité est d’autant plus gênante que
les pièces de séjour des logements existants donneraient directement sur un
espace de circulation avec tous les inconvénients qui en résultent, non
seulement en ce qui concerne la perte de la vue et des dégagements que provoque
le non respect des distances entre bâtiments, mais aussi s'agissant de la perte
d’intimité par le passage des locataires et des invités sur la coursive avec
les nuisances de bruit que ces passages peuvent occasionner. Il s’agit de
l’activité usuelle devant les portes d’entrée des logements (sonneries,
discussions, chiens, départs des invités tard le soir, etc.). Il est vrai que
la nouvelle réglementation communale comporte une règle fixant les dimensions
minimales des cours en fonction du type de locaux qu’elles éclairent, et qui prévoit
notamment une surface de 50 m2 pour les immeubles dont la hauteur est
supérieure à 15m (art. 34 RPGA). Mais ces dimensions sont à ce point réduites
dans leurs proportions que l’on ne peut pas concevoir que toutes les surfaces
habitables d’un logement ne soient éclairées que par une cour intérieure de
dimensions si faibles.
d) En définitive, il ressort du dossier de la
demande du permis de construire que le projet du nouveau bâtiment a pour effet
de détourner les règles de l’ordre non contigu dans la zone mixte de forte
densité en créant des façades pignons borgnes très proches des fenêtres situées
aux extrémités du bâtiment existant de l’avenue d’Echallens 44 et en privant
les logements de 2 pièces au centre des dégagements et de l’ensoleillement dont
ils bénéficient actuellement. Le projet contesté n’est pas un agrandissement du
bâtiment existant, mais bien un nouveau bâtiment implanté dans un rapport de
proximité avec le bâtiment existant qui viole toutes les règles de l’ordre non
contigu. Cette situation ne signifie pas que tout agrandissement du bâtiment
existant soit exclu, mais un éventuel agrandissement implique probablement une
réorganisation et une transformation des logements du bâtiment existant
permettant d’assurer une liaison harmonieuse avec un nouveau corps de bâtiments,
impliquant soit une forme en L ou en T, ce qui ne permet vraisemblablement pas
d’envisager la création d’une cour intérieure.  Le tribunal relève encore sur
ce point que la figure 1 en annexe au règlement communal concernant le calcul
de la longueur des bâtiments (ad art. 18 et 19 RPGA) ne comporte aucune
situation ou aucun exemple avec une cour intérieure.
3.
a) Il résulte des considérants qui précèdent que le projet contesté, par
ses caractéristiques, sa distribution et sa conception, ne peut en aucun cas
être considéré comme un agrandissement du bâtiment existant de l’avenue
d’Echallens 44 et constitue un nouveau bâtiment dont l’implantation ne respecte
pas les règles de l’ordre non contigu. Le recours doit ainsi être admis et la
décision attaquée annulée.
b) Il appartient encore au tribunal de statuer sur
la répartition des frais. Selon la jurisprudence, lorsque la procédure met en
présence, outre le recourant et l’autorité intimée, une ou plusieurs autres
parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c’est en principe à
la partie adverse, à l’exclusion de la collectivité publique dont la décision
est annulée ou modifiée, de supporter les frais (RDAF 1994 p. 324). Cette
pratique peut être maintenue après l’entrée en vigueur de la loi sur la procédure
administrative du 28 octobre 2008 (voir les art. 51 et 57 LPA-VD). Comme les
conclusions prises par les constructeurs sont rejetées, il y a lieu de mettre à
leur charge les frais de la procédure. Il n'y a au surplus pas lieu d'allouer
de dépens, les recourants n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un
mandataire professionnellement qualifié.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 17 juin 2009 levant
l’opposition des recourants et délivrant un permis de construire à la société
FidFund Management SA est annulée.
III.
Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de
la société FidFund Management SA.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 26 mars 2010
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.