vd_omni · GE.2020.0067 · 2020-09-04 · fr

A.________/Département des finances et des relations extérieures, Conservateur du Registre foncier des districts Broye-Vully,Jura-Nord | Décision du DFIRE confirmant le refus du conservateur du registre foncier de procéder à l'inscription notamment de trois servitudes de "construction rapprochées" prévues par transaction judiciaire. De telles servitudes ne sont pas à même d'écarter des règles de droit public sur les distances, en l'occurrence celles du règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions en cause; conformément à l'art. 83 LATC applicable par analogie, il aurait appartenu à l'autorité municipale, qui a autorisé les constructions litigieuses, d'exiger l'inscription au registre foncier d'une mention contresignée par elle, qui aurait eu pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone et pour conséquence de geler la constructibilité d'une partie de la parcelle voisine. Recours rejeté.Recours au TF rejeté (5A_838/2020 du 15 novembre 2021).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.09.2020 GE.2020.0067

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TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 septembre 2020
Composition
M. André Jomini, président; M. Etienne Poltier, juge suppléant; M. Antoine Rochat, assesseur; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourante
A.________
à ********
Autorité intimée
Département des finances et des
relations extérieures,
à Lausanne
Autorité concernée
Conservateur du Registre foncier de
la Broye et du Nord
vaudois,
à Yverdon-les-Bains
Objet
Divers
Recours A.________ c/ décision du Chef du Département des
finances et des relations extérieures du 14 mai 2020 (constitution de
servitudes; refus de l'inscription)
Vu les faits suivants:
A.
a) B.________ et A.________ sont propriétaires, sur le territoire de la
Commune de ********, de deux parcelles contiguës, respectivement la parcelle ********
(d'une surface de 2'495 mètres carrés) et la parcelle ******** (surface: 2'212
mètres carrés).
b) aa) B.________ a érigé précédemment une villa (n°
ECA ********), à laquelle est accolée un jardin d'hiver (n° ECA ********).
bb) Début 2013, A.________ a fait établir un projet
de construction (nouvelle) d'une maison individuelle sur sa parcelle ********.
Compte tenu de la complexité des limites entre son bien-fonds et celui de B.________,
les voisins sont convenus de réaliser des projets de manière coordonnée; B.________,
de son côté, entendait réaliser une extension du jardin d'hiver n° ECA ********,
se rapprochant fortement de l'angle nord de la parcelle ******** de A.________.
Pour sa part, A.________ a prévu, dans le cadre de son projet, la réalisation d'un
carport
(abri pour voiture) avec accès au nouveau garage destiné à
desservir sa maison individuelle; ce carport devait empiéter sur de la parcelle
******** de B.________ (le carport en question prend place en empiètement sur
une surface triangulaire, sise au sud de la parcelle ******** et du bâtiment
ECA ********). Enfin, les projets coordonnés des intéressés prévoyaient la
réalisation d'un mur de soutènement sur la parcelle ********, venant s'appuyer
au carport (plus précisément à l'emplacement de l'empiètement de celui-ci sur
cette parcelle).
cc) D'emblée, il faut donc constater que ces projets
s'écartent sur plusieurs points des dispositions relatives aux distances entre
constructions et limites de propriété. Tel est le cas du projet de carport de A.________
(il comporte d'abord un empiètement sur la parcelle de B.________; en outre, il
ne respecte pas non plus la distance minimale entre construction et la limite
de propriété à l'égard de la parcelle ******** de B.________). De même, s'agissant
de B.________, l'extension prévue du jardin d'hiver comme la réalisation du mur
de soutènement, sur la parcelle ******** ne respectent pas non plus la distance
minimale entre construction et limite de propriété (ici par rapport à la
parcelle ******** de A.________).
Il reste que le permis de construire au dossier
délivré par la Municipalité de Vully-les-Lacs pour la construction nouvelle de A.________
ne comporte pas de réserve à cet égard. En particulier, ce document indique que
le projet ne nécessitait pas de dérogation; en outre, la municipalité ne paraît
pas avoir exigé l'inscription d'une mention en relation avec ces "constructions
rapprochées" par rapport aux limites de propriété (voir à ce propos l'extrait
du permis de construire délivré à A.________, ainsi que la réquisition d'inscription
au Registre foncier par la Commune de ******** d'une mention "résidence
principale"; respectivement annexes 4 et 1 des documents produits à la
Direction du Registre foncier par A.________ en date du 2 mars 2020).
B.
Une fois la construction de la nouvelle maison individuelle de A.________
réalisée, conformément au projet précité, cette dernière a souhaité régulariser
la situation du carport, notamment s'agissant de l'empiétement sur la parcelle ********
de B.________. Ce dernier n'a cependant pas accepté d'emblée l'inscription d'une
servitude d'empiètement sur son bien-fonds; en conséquence, A.________ a déposé
une requête de conciliation auprès du Tribunal d'arrondissement de la Broye et
du Nord vaudois en date du 22 août 2019 à l'encontre de celui-ci. A l'occasion
d'une audience du Président de ce Tribunal, qui s'est tenue le 23 octobre 2019,
la conciliation a été tentée et elle a abouti comme il suit:
I.
Parties conviennent de s'accorder
les droits ci-après, A.________ s'engageant à prendre contact avec la notaire C.________,
ou à son défaut, son successeur, dans un délai de 10 jours, pour effectuer les
opérations suivantes:
-
inscrire au Registre foncier une servitude d'empiètement en
faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________,
et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété B.________,
concernant les ouvrages qui empiètent sur la parcelle n° ******** de la Commune
de ********, à savoir les parties du carport, du mur de soutènement relié au
carport et du revêtement du sol devant le carport qui empiètent sur la parcelle
n° ******** sur une surface triangulaire, conformément à la construction
existante.
-
inscrire au Registre foncier un droit de construction rapprochée
en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de A.________,
et  à charge de la parcelle n° ******** de la Commune de ********, propriété de
B.________, comme suit: droit de construire jusqu'à la limite parcellaire dans
l'aire où se trouve le carport, conformément à la construction existante;
-
inscrire au Registre foncier Broye-Nord vaudois un droit de
construction rapprochée en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********,
propriété de B.________, et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune
de ********, propriété de A.________ concernant la création d'un jardin d'hiver
selon l'annexe 3 (en jaune ) du contrat relatif à la coordination des
projets de construction des 4 et 5 avril 2013;
-
inscrire au Registre foncier Broye-Nord vaudois un droit de
construction rapprochée en faveur de la parcelle n° ******** de la Commune de ********,
propriété de B.________, et à charge de la parcelle n° ******** de la Commune
de ********, propriété de A.________ concernant l'extension du mur de
soutènement existant, conformément à la construction existante.
II.
A.________ paiera une indemnité de 8'000 fr. (huit
mille francs) à B.________ pour solde de tout compte et de toute prétention, en
mains de la notaire C.________ le jour de la signature des actes, à charge pour
celle-ci de libérer les fonds en faveur de B.________ une fois les inscriptions
au registre foncier effectuées.
III.
Les frais de notaire, registre foncier et géomètre
seront assumés par moitié par chacune des parties.
IV.
Chaque partie renonce à l'allocation de dépens et
assume par moitié les frais judiciaires.
C.
a) Conformément à la transaction précitée, A.________ a fait établir par
la notaire C.________ un acte de constitution de servitudes, que les
intéressés, A.________ et B.________, ont signé. Cet acte prévoit en substance:
-
la constitution d'une servitude d'empiètement en faveur de la parcelle
n° ******** et à charge de la parcelle n° ********,
-
trois servitudes de "construction rapprochée" concernant
respectivement, une partie du carport de A.________, une partie du jardin d'hiver
de B.________ et enfin une partie du mur de soutènement réalisé par ce dernier.
b) Cependant, par décision du 9 janvier 2020, le
Conservateur du Registre foncier de la Broye et du Nord vaudois a rejeté la
réquisition n° 2019/13138, du 13 décembre 2019 que lui avait adressée la
notaire C.________ en vue de l'inscription des quatre servitudes précitées.
D.
Par acte du 31 janvier 2020, A.________ a formé un recours contre cette
décision auprès du Département des finances et des relations extérieures
(direction du Registre foncier).
Après diverses
mesures d'instructions, le département, dans une décision
du 14 mai
2020, a rejeté le recours et confirmé la décision de rejet de réquisition
précitée.
E.
Agissant par acte du 2 juin 2020, soit en temps utile, A.________ a
recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(CDAP) contre la décision du département. Elle conclut en substance à l'annulation
de la décision attaquée et à la réforme de celle-ci en ce sens que l'inscription
de la servitude d'empiètement pour le carport existant ainsi que celle d'un
droit de construction rapprochée pour ce carport, en soit ordonnées.
Dans une détermination du 22 juin 2020, le
département a conclu au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable.
Dans une réplique du 15 août 2020, la recourante a
complété ses moyens et confirmé ses conclusions.
Considérant en droit:
1.
a) L'art. 956a al. 1, 1
ère
phrase, CC précise que les
décisions de l'office du registre foncier peuvent faire l'objet d'un recours
devant l'autorité désignée par le canton. Aux termes de l'art. 25 al. 2 de la
loi cantonale du 9 octobre 2012 sur le registre foncier (LRF; BLV 211.61),
toutes les décisions du conservateur peuvent faire l'objet d'un recours au
département (1
ère
phrase). Les dispositions de la loi
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative sont
applicables (2
ème
phrase). A teneur de l'art. 92 al. 1 de la loi
cantonale du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), le Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et décisions
sur recours rendues par les autorités administratives, lorsque la loi ne
prévoit, comme en la présente espèce, aucune autre autorité pour en connaître.
b) Le présent recours a été interjeté dans la forme
(art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD) et le délai (art. 95 LPA-VD) prescrits par la loi.
c) Le présent litige a trait au rejet de la
réquisition d'inscription du 13 décembre 2019. L'art. 956a al. 2 CC
confère la qualité pour recourir à toute personne atteinte de manière
particulière par une décision de l'office du registre foncier et ayant un
intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a).
Dans le cas d'espèce, la recourante demande l'inscription
au registre foncier d'un droit réel en faveur de la parcelle dont elle est
propriétaire; dès lors, elle dispose d'un intérêt digne de protection évident à
obtenir la modification de la décision attaquée qui lui refuse cette
inscription. Il convient donc de procéder à l'examen du recours sur le fond.
d) On peut comprendre la critique de la recourante
en relation avec une violation du droit d'être entendu par le conservateur du registre
foncier. Il reste que l'autorité de surveillance (et de recours) dispose d'un
plein pouvoir d'examen; sa décision remplace donc celle qui a été attaquée
devant lui. Le département pouvait donc se fonder sur de nouveaux éléments de
fait (il a reproché à la recourante de n'avoir pas produit certaines pièces,
alors que celle-ci partait de l'idée, en l'occurrence à tort, qu'elles se
trouvaient au dossier du registre foncier; on verra cependant que ces pièces ne
sont pas déterminantes pour l'issue du litige) et retenir une autre
argumentation en droit que le conservateur. Il faut constater au surplus que la
recourante fait valoir que la décision du département serait constitutive d'une
violation de la garantie du droit d'être entendu en raison de cette
argumentation juridique nouvelle. On peut relever que les questions posées par
les réquisitions présentées et traitées par le département ne sortent pas du
cadre juridique tracé initialement par le conservateur, certes sommairement, à
savoir la question de savoir si l'on se trouve en présence d'un droit
susceptible d'inscription au sens de l'art. 83 al. 2 let. f de l'ordonnance du
23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), examiné plus bas;
il ne s'agit donc pas de l'application d'une disposition juridique distincte de
celles que les parties avaient envisagées jusque-là. Dans le cas contraire —
mais précisément dans le cas contraire seulement —, il faudrait retenir une
violation du droit d'être entendu, non pas sur le terrain des faits, mais en
relation avec les normes applicables (ATF 129 II 497, consid. 2.2; dans ce sens,
Bernhard Waldmann, in Waldmann/Belser/Epiney [éd.], Basler Kommentar,
Bundesverfassung, Bâle 2015,
n
o
45 ad art. 29 et références citées); en l'espèce toutefois, on ne
se trouve pas dans une telle configuration. De toute façon, il faudrait
considérer qu'une éventuelle violation sur cet aspect a été réparée au cours de
la présente procédure, dans la mesure où la cour de céans dispose d'un plein
pouvoir de contrôle sur la décision du département s'agissant de l'application
du droit fédéral.
2.
a) Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles (art.
942 al. 1 CC). Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan,
rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal (al. 2). Sont
immatriculés comme immeubles au registre foncier (art. 943 al. 1 CC): les
biens-fonds (ch. 1); les droits distincts et permanents sur des immeubles (ch.
2); les mines (ch. 3); les parts de copropriété d'un immeuble (ch. 4). Les
réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont
lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur
objet (art. 948 al. 1 CC). Le registre foncier est destiné à l'inscription des
droits immobiliers suivants (art. 958 al. 1 CC): la propriété (ch. 1); les
servitudes et les charges foncières (ch. 2); les droits de gage (ch. 3).
Sauf dans certains cas particuliers, l'inscription
au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière
(
art. 656 al. 1 CC
). Il en va de même pour la
constitution de servitudes (art. 731 al. 1 CC). Constitutive, l'inscription
s'opère sur déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte
son objet (
art. 963 al. 1 CC
; Paul-Henri Steinauer,
Les droits réels, tome I, 6
ème
éd., Berne 2019, n. 947 ss et les
références; Hermann Laim, in Honsell/Vogt/Geiser [éd.], Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch, vol. II , 4
ème
éd., Bâle 2011, n
os
10 ss
ad
art. 656 CC
; cf. ATF 135 III 585 consid. 2.1). A
titre d'exception, certaines inscriptions, qu'il s'agisse de la propriété ou de
servitudes, sont de nature déclarative (art. 656 al. 2 et 731 al. 2 CC), par exemple,
en présence d'un jugement formateur.
b) L'office du registre foncier n'opère
d'inscription que sur réquisition (art. 46 al. 1 ORF). Lorsque l'inscription au
registre foncier a un effet constitutif pour l'acquisition de la propriété (cf.
art. 656 al. 1 CC), le justificatif relatif au titre pour le transfert de la
propriété consiste (art. 64 al. 1 ORF), en cas de convention de droit privé:
dans un acte authentique ou dans un contrat dans la forme prescrite par le
droit fédéral (let. a). Sur la base des autres pièces justificatives
accompagnant la réquisition, l'office du registre foncier vérifie que les
conditions légales de l'inscription au grand livre sont réunies (art. 83 al. 1
ORF). Il contrôle (al. 2):
"(…)
a. la forme
et le contenu de la réquisition;
b. l'identité
de la personne qui présente la réquisition;
c. le droit
de disposer de la personne qui présente la réquisition (art. 84);
d. en cas de
réquisition par un représentant: ses pouvoirs de représentation;
e. la
capacité civile, lorsqu'elle est restreinte d'après les pièces justificatives
déposées ou les écritures du registre foncier;
f.
l'inscription requise, pour s'assurer qu'elle est susceptible de faire l'objet
d'une inscription au registre foncier;
g. le
justificatif relatif au titre, en particulier sa forme;
h. les pièces
justificatives accompagnant la réquisition, pour s'assurer qu'elles sont
complètes;
i. les autorisations et les consentements nécessaires, pour
s'assurer qu'ils ont été produits."
Le pouvoir d'examen du conservateur du registre
foncier se limite principalement à un examen formel. Il ne peut procéder à
aucune opération sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de
disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération (
art.
965 al. 1 CC
). La réquisition doit être écartée si la légitimation fait
défaut (
art. 966 al. 1 CC
). S'agissant du titre
d'acquisition, son contrôle porte avant tout sur l'observation des formes
auxquelles la validité de l'acte est subordonnée (
art. 965
al. 3 CC
). En principe, le conservateur ne doit pas examiner la validité
matérielle du titre d'acquisition, à moins que le défaut ne soit manifeste (ATF
141 III 13 consid. 4.1; 124 III 341 consid. 2b; arrêt TF 5A.14/2001 du 29
janvier 2002 consid. 3; Steinauer, op. cit.,
n. 1169 ss). Il doit cependant s'assurer de la possibilité d'inscrire le droit
faisant l'objet de la réquisition (cf. art. 83 al. 2 let. f ORF; Steinauer, op.
cit., n. 1167 et les références jurisprudentielles citées) et tenir compte à
cet égard du principe du "numerus clausus" en matière de droits
réels, lequel fixe les limites étroites du genre de droit qu'il peut inscrire
(Urs Fasel, Grundbuchverordnung, Kommentar, 2
ème
édition, Bâle 2013,
n. 7 ad art. 83). Sur ce dernier point, il faut observer que le pouvoir de
contrôle du conservateur est très étendu pour vérifier que l'opération requise
est bien "
susceptible de faire l'objet d'une inscription au registre
foncier"
(suivant la formulation de l'art. 83 al. 2 let. f ORF), eu
égard aux exigences de typicité posées par le CC en matière de droits réels
(ATF 119 II 16; Michel Mooser, in Pichonnaz/Foëx/Piotet [éd.], Commentaire
Romand, Code civil II, Bâle 2016 [ci-après: CR CC II], n
o
30 ad art.
965).
c) Lorsque les conditions de l'inscription au grand
livre ne sont pas remplies, l'office du registre foncier rejette la requête
(art. 87 al. 1 ORF). L'office du registre foncier peut fixer à la personne qui
présente la réquisition un bref délai pour produire les pièces justificatives
manquantes. Lorsque le défaut n'est pas réparé dans le délai fixé, la requête
est rejetée (al. 2). Les motifs du rejet doivent être communiqués par écrit à
la personne qui présente la réquisition ainsi qu'à quiconque touché par la
décision, avec l'indication des voies de recours. La décision de rejet doit
être consignée au journal (al. 3). Lorsque la décision de rejet fait l'objet
d'un recours, l'office du registre foncier l'indique au journal. Les cantons
peuvent prévoir une mention au grand livre (al. 4).
d) Sur le plan cantonal, on relève que le département
en charge du registre foncier (le DFIRE) est l'autorité cantonale de
surveillance du registre foncier (art. 2 al. 1 LRF) et qu'il exerce son action
par l'intermédiaire de l'Inspectorat du registre foncier (al. 2). La tenue du
registre foncier est assurée par des offices de district ou de groupes de
districts formant des arrondissements fixés par le Conseil d'Etat (art. 3 al. 1
LRF). L'office du registre foncier est dirigé par un conservateur du registre
foncier (art. 9 al. 1 LRF), qui exerce les attributions qui lui sont conférées
par la législation fédérale et cantonale, ainsi que par les directives du
département (al. 2). Le conservateur reçoit les réquisitions d'inscription, les
porte au journal dès qu'elles sont parvenues à l'office du registre foncier et
se détermine sur leur recevabilité (art. 11 al. 1 LRF). Il fait procéder aux
inscriptions voulues au grand livre et vérifie que les mutations opérées
correspondent aux réquisitions reçues (al. 2).
3.
Dans le cas d'espèce, le pourvoi soulève divers moyens qu'il convient d'examiner
successivement.
a) La recourante rappelle tout d'abord que la
réquisition ici en cause, établie par la notaire C.________, fait suite à une
transaction, selon elle, valant jugement, conclue sous les auspices du
Président du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (audience
du 22 octobre 2019). En conséquence, les droits réels ici en cause auraient été
constitués dans le cadre de cette transaction, l'inscription au Registre
foncier ne devant intervenir qu'à titre déclaratif.
aa) Comme on l'a relevé plus haut, l'inscription de
servitudes présente, en principe, un caractère constitutif (art. 731 al 1 CC),
sous réserve de cas particulier (cette solution découle de l'art. 731 al 2 CC
lequel renvoie à l'art. 656 al 2 CC). A cet égard, l'on peut citer, en lien
avec la présente espèce, l'hypothèse d'un jugement formateur rendu en exécution
de l'obligation prise par le propriétaire grevé de requérir l'inscription du
droit; il en va de même s'agissant de servitudes légales (comme la servitude d'empiètement,
art. 674 al. 3 CC) lorsque les parties ne parviennent pas à s'entendre sur leur
constitution; dans une telle hypothèse, c'est le juge qui s'en charge (Maria
Consuelo Argul, in CR
CC II, no 18 ad art. 731).
bb) La présente espèce ne correspond pas à cette
dernière configuration, puisque les parties se sont précisément entendues sur
la constitution des servitudes litigieuses et notamment de la servitude d'empiètement.
De toute manière, le jugement n'ordonne pas l'inscription de la servitude, la
transaction prévoyant seulement que la recourante s'adresse à la notaire prénommée
dans un délai déterminé afin de constituer les servitudes souhaitées.
b) Il ressort de la décision attaquée que le
département n'a pas d'objection à formuler à l'encontre de la servitude d'empiètement
du carport sur la parcelle n° ********. Néanmoins, la réquisition présentée est
rejetée dans son ensemble, l'autorité invoquant le principe de "l'unité de
la réquisition", principe contesté par la recourante.
aa) A teneur de l'article 47 al. 1 ORF, la
réquisition d'inscription ne peut être subordonnée à aucune condition ou
réserve (voir à ce propos, Mooser, in CR CC II,
no 13 ss ad art. 963). Toutefois, la réquisition peut préciser que telle inscription
ne pourra être faite sans telle autre (art 47 al. 4 ORF); il s'agit là d'une
atténuation au principe du caractère inconditionnel de la réquisition. En l'absence
d'une telle réserve, le conservateur devrait procéder à toutes les opérations
pour lesquelles la légitimation est donnée et ne rejeter que les autres; pour
certains auteurs, cependant, l'on devrait pouvoir retenir, dans certaines
situations, que la réquisition comporte une demande implicite de faire usage de
la possibilité réservée par l'art. 47 al. 4 ORF (voir dans ce sens Steinauer, op.
cit., n. 957 s.; voir toutefois Mooser, in CR CC II, n
o
15 ad art
963, pour qui, en principe, le conservateur ne devrait pas considérer que la
réquisition comporte une demande implicite de faire usage de la possibilité qu'offre
cette disposition).
bb) On le constate, la doctrine ne confirme pas l'existence
de ce principe de "l'unité de la réquisition". Dans le cas d'espèce
toutefois, l'on se trouve en présence d'une transaction, passée sous l'égide du
juge civil; force est d'en déduire (suivant Steinauer, ibid.) qu'un tel acte
est le fruit de concessions réciproques de sorte que si l'un des éléments
importants de l'accord conclu n'est pas susceptible d'exécution par le biais d'une
inscription, cela doit conduire à l'inexécution des autres également (en
application de l'art. 47 al. 4 ORF, la réserve de cette disposition étant
admise ici implicitement), ce qui conduit au rejet de la réquisition dans son
ensemble.
c) En fin de compte, la question centrale soulevée
par le présent recours a trait à la possibilité d'inscrire ou non au registre
foncier les trois servitudes de "construction rapprochée" prévues par
la transaction et décrites dans la réquisition. La recourante soutient que ces
inscriptions sont possibles, ce que conteste l'autorité intimée.
aa) La décision attaquée rappelle la notion de
servitude foncière au sens de l'art. 730 al. 1 CC: il s'agit d'une charge
imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le
propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds
dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains
droits inhérents à la propriété. Cette définition n'apparaît pas déterminante
en l'espèce; cela va d'ailleurs de soi s'agissant de la servitude d'empiètement,
conforme à l'art. 674 al. 3 CC, qui constitue clairement un cas d'application
de cette notion. Par ailleurs, il en va de même des servitudes de construction
rapprochée lorsque celles–ci s'appuient sur l'art. 685 al. 2 CC; dans le cadre
de l'application de cette disposition, le régime des servitudes d'empiètement s'applique
par analogie aux constructions contraires aux règles sur les rapports de
voisinage et notamment aux règles sur les distances.
bb) Cependant, pour que l'art. 685 al. 2 CC soit
applicable, encore faut-il que les règles cantonales qu'il s'agit d'écarter soient
des règles de droit privé. On note au passage que l'art. 680 CC régit les
restrictions de droit privé à la propriété foncière, tout en réservant à l'alinéa
3 les restrictions de droit public; seules les premières peuvent être modifiées
ou supprimées par convention (créant par exemple une servitude), alors que ce n'est
pas le cas des secondes (voir à ce propos, Denis Piotet, in CR CC II, n
o
1 ss, 8 ss ou encore 21 ad art. 680; n
o
17 s. ad art. 685). Il peut
même arriver que certaines règles cantonales aient une nature mixte, à la fois
de droit public et droit privé; dans une telle hypothèse, la servitude de l'art.
685 al. 2 CC reste insuffisante: l'autorité publique compétente doit en effet
consentir à la dérogation relative à la règle sur les distances pour que
celle-ci soit permise sur le terrain du droit public (Denis Piotet, in CR CC
II, n
o
18
ad art. 685).
bb) Le code rural et foncier, du 7 décembre 1987
(CRF; BLV 211.41) prévoit certes diverses règles de distance, notamment pour
les fouilles et les plantations. S'agissant en revanche des constructions, ces
règles ont trait pour l'essentiel aux vues et aux jours (art. 14-16 CRF). Pour
le surplus, ce sont en droit vaudois les règlements communaux sur l'aménagement
du territoire et les constructions qui fixent les distances à respecter en
fonction des zones et des types de bâtiments projetés; alors que le CRF
instaure des règles de droit privé, les règlements communaux relèvent, en droit
vaudois, du droit public (dans ce sens, RDAF 2014 I 206; ce que permettent les
art. 6 et 680 CC: Denis Piotet, in CR CC II, n
o
3 s. ad art 680 et
les références; sur la distinction entre les restrictions relevant du droit
public ou du droit privé, voir aussi Steinauer, Les droits réels, Tome II, 5
ème
éd., Berne 2020, n. 2506 ss et, sur la portée de cette distinction, notamment
en lien avec l'art. 680 al. CC, n. 2847 ss; en l'espèce, voir art. 50 du
règlement sur le plan général d'affectation de la Commune de ********, commune
fusionnée depuis l'adoption de ce texte dans celle de ********, relatif à la
distance à respecter en zone de villas, entre construction et limite de
propriété, soit 4 mètres; c'est d'ailleurs cette distance qui est en cause dans
les plans versés au dossier en lien avec les projets de servitudes de "construction
rapprochée").
cc) En d'autres termes, alors que de nombreux
cantons alémaniques connaissent des règles de droit privé relatives à la
distance à respecter par les constructions, susceptibles d'être écartées par
une servitude de "construction rapprochée", conforme à l'art. 685 al
2 CC (la jurisprudence citée par la recourante se rapporte d'ailleurs à ce
régime: voir notamment TF 5A_377/2017 du 27 février 2018), cette voie n'est pas
ouverte en droit vaudois. Demeure alors la question de savoir si les règles de
droit public fixant les distances entre constructions et limite de propriété
empêchent des dérogations ou si elles les autorisent et à quelles conditions;
on la traitera ici brièvement, quand bien même elle sort à proprement parler du
cadre du litige.
aaa) Cette question était initialement traitée en
droit vaudois à l'art. 85 al 2
let. a de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; BLV 700.11).
L'art. 85 LATC avait, en effet, jusqu'à sa
modification par la loi du 14 novembre 1995 (BGC novembre 1995, p. 2958; FAO
1995, p. 479), la teneur suivante:
"Dans la
mesure où le règlement communal le prévoit, la municipalité peut accorder des
dérogations de minime importance lorsque la topographie, la forme des
parcelles, les accès, l'intégration ou la conception des constructions imposent
des solutions particulières et s'il n'en résulte pas d'inconvénients majeurs.
Lorsque ces
dérogations portent:
a) sur les
règles concernant la distance entre un bâtiment et la limite de propriété;
b) sur les
règles concernant la surface minimale des parcelles ou le coefficient
d'occupation ou d'utilisation du sol,
ces règles doivent dans la même
zone, être respectées sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou
des parcelles voisines; ces dérogations doivent faire l'objet d'une mention au
registre foncier sur les parcelles en cause; la réquisition de mention est accompagnée
d'un plan coté."
L'ancien art. 85 al. 2 LATC avait fait l'objet de
critiques par la doctrine, car si l'atteinte à la réglementation était
entièrement corrigée, il n'y avait plus de dérogation, mais un transfert de
coefficient d'une parcelle à l'autre comme celui prévu par l'art. 83 LATC (voir
Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de
la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in
RDAF 1991, 400 ss, p. 417 et 418). L'alinéa 2 de l'ancien art. 85 LATC a donc
été supprimé (et la disposition a aussi été modifiée pour étendre en quelque
sorte son champ d'application; il s'agissait de "permettre aux
municipalités de déroger à leurs prescriptions réglementaires, en dehors des
cas de minime importance, même si elles ne disposent pas de prescription
spécifique et précise pour chaque objet": BGC novembre 1995,
p. 2712).
bbb) Après l'abrogation de l'ancien art. 85 al. 2
LATC, la pratique et la jurisprudence, suivant la suggestion de la doctrine,
ont recouru à la disposition de l'art. 83 LATC pour traiter ce genre de cas.
Intitulé "Fractionnement", l'art. 83 LATC
a la teneur suivante:
"1
Tout fractionnement ou toute modification
de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non
réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre
foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la
municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la
zone.
2
La mention est accompagnée d'un plan coté; elle
indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause."
La mention prévue par cet article est une
restriction de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1
CC), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement
l'atteinte au règlement découlant du fractionnement (cf. TF 1C_161/2010 du 21
octobre 2010 consid. 4.2 avec renvoi à Didisheim, op. cit., p. 400 ss, p. 403).
L'art. 83 LATC est en outre applicable par analogie, selon la jurisprudence, au
fractionnement ou à la modification des limites d'une parcelle qui n'est pas
bâtie, mais sur laquelle un projet de construction a été mis à l'enquête,
lequel n'est pas réglementaire – sans la mention correctrice – dans les nouvelles
limites (ou parce qu'il ne respecte pas la distance minimale entre construction
et limite de propriété; cf. AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 3d; voir aussi
implicitement AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 1 et 2, confirmé par TF
1C_252/2014 du 4 novembre 2014).
L'application de l'art. 83 LATC exige de surcroît,
selon la jurisprudence, dans l'hypothèse où la distance minimale à la limite de
propriété n'est plus respectée, que l'atteinte soit corrigée par la création
d'une limite fictive sur la parcelle voisine, ce point devant faire l'objet d'une
mention au registre foncier (AC.1996.0171 du 18 avril 2000 consid. 1). Si cela
n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle
contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC
(AC.2003.0056 du 3 novembre 2004 consid. 4b; AC.2004.0220 du 14 juin 2005
consid. 4a).
ccc) En résumé, en présence d'un projet de
construction ne respectant pas les distances à la limite règlementaires, l'autorité,
si elle l'autorise, devrait exiger l'inscription au registre foncier d'une
mention contresignée par elle, ayant pour effet de corriger l'atteinte portée
aux règles de la zone et ayant pour conséquence de geler la constructibilité d'une
partie de la parcelle voisine (voir aussi AC.2018.0263 du 13 janvier 2020, consid.
3c; voir également TF 1C_252/2014 consid. 2.2 du 4 novembre 2014, après l'arrêt
AC.2013.0281 du 12 février 2014, qui confirme ce mode de faire; à titre d'alternative
à la mention, cet arrêt évoque l'inscription d'une servitude de non-bâtir en
faveur de la commune, soit une autre forme de restriction de droit public, non
susceptible non plus d'inscription au registre foncier).
dd) En l'occurrence, différentes constructions devraient,
en quelque sorte, être "régularisées" par les servitudes de
construction rapprochée, objets de la réquisition litigieuse. Pourtant, de
telles servitudes manquent leur but, puisqu'elles ne sont pas à même d'écarter
des règles de droits public sur les distances. La compétence appartient à cet
égard à la Municipalité, qui, au demeurant, a autorisé les constructions en
cause, sans émettre, semble-t-il, d'exigences particulières, par exemple, quant
à l'inscription d'une mention conforme à l'art. 83 LATC appliqué par analogie.
Mal fondée, l'argumentation de la recourante à propos des servitudes de "construction
rapprochée",  dont l'inscription est requise, doit ainsi être
écartée.
En l'état, le dossier ne permet pas d'en dire plus.
Il est ainsi possible que la seule question qui subsiste encore ait trait à l'empiètement;
on peut ainsi imaginer le dépôt d'une nouvelle réquisition limitée à cet
empiètement, ceci avec le consentement du voisin, B.________.
d) Il résulte des considérations qui précèdent que
le recours, mal fondé, doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.
4.
Vu l'issue du recours, les frais de la cause doivent être mis à la
charge de la recourante qui succombe; pour les mêmes motifs, elle n'a pas droit
à l'allocation de dépens (art. 49 et 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du 14 mai 2020 du Département des finances et des relations
extérieures, rejetant le pourvoi formé le 31 janvier 2020 dirigé contre le
rejet de la réquisition n° 2019/13138 par le Registre foncier de la Broye et du
Nord-vaudois, est confirmée.
III.
Les frais judiciaires mis à la charge de la recourante A.________ sont
fixés à 1'000 (mille) francs.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 4 septembre 2020
Le
président:
Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière civile s'exerce aux conditions des articles
72 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le
recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.