vd_omni · FO.2000.0012 · 2001-11-01 · fr

Ruth CRUMBACH-TROMMLER c/CFII | Une servitude limitant la hauteur des bâtiments de telle manière que le terrain, en pente, devrait être profondément excavé pour recevoir des constructions, équivaut à une obligation de non bâtir, soumise à autorisation.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 01.11.2001 FO.2000.0012

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 1er novembre 2001
sur le recours interjeté par
Ruth
CRUMBACH-TROMMLER
, à Aachen (D), représentée par Me Thierry Monition,
notaire à Montreux
contre
la décision la
Commission foncière, section
II
, du 4 août 2000 lui refusant l'autorisation d'acquérir une servitude de
restriction au droit de bâtir sur les parcelles nos 3393 et 4291 du cadastre de
Chardonne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. Daniel Malherbe et M. Renato Morandi, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Ruth Crumbach-Trommler,
ressortissante allemande domiciliée à Aachen (Allemagne), est propriétaire d'un
appartement de quatre pièces et demie au 1er étage du no 36 du chemin de la
Maison-Jean, à Chardonne, correspondant à une part de propriété par étage de
43,5/1000 de la parcelle no 2366, ainsi que d'un garage correspondant à une
part de 2/1000 du même bien-fonds. Cette acquisition a été autorisée le
30 octobre 1998 par la Commission foncière, section II, à titre de
logement de vacances.
B.                    Le
29 mai 2000, par l'intermédiaire du notaire Thierry Monition, Ruth
Crumbach-Trommler a sollicité de la Commission foncière une décision de non‑assujettissement
à la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
pour la constitution en faveur de sa part de PPE (no 679) d'une servitude de
"restriction au droit de bâtir" grevant les parcelles nos 3393 et
4291 de la Commune de Chardonne. D'une surface respective de 1'391 et 1'210 m²,
ces deux parcelles sont situées au sud et en aval de l'appartement de Mme
Crumbach-Trommler, sur un terrain présentant une assez forte pente (de l'ordre
de 50 % pour la parcelle no 3393 et de 30 % pour la parcelle no
4291). La servitude prévue, qui serait acquise au prix de 250'000 fr.,
consisterait à limiter la hauteur maximale des constructions sur les fonds
servants à une altitude de 870,5 mètres pour la parcelle no 3393 et 875 mètres
pour la parcelle no 4291, soit des niveaux correspondant approximativement à
celui du terrain naturel dans la partie la plus basse du périmètre
constructible de chacune de ces parcelles.
C.                    Les lieux sont soumis au
règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE)
approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984, plus spécialement aux
dispositions régissant la zone de Baumaroche. Des maisons familiales, villas et
habitations collectives comportant au plus deux niveaux habitables sous la
corniche et un dans les combles, avec une surface bâtie n'excédant pas le
huitième de la surface totale de la parcelle, peuvent y être édifiées (art. 32
al. 1, 2 et 4 et art. 25 RPE). La municipalité peut également y autoriser des
hôtels, pensions, pensionnats et homes de personnes âgées, pour lesquels le
nombre de niveaux habitables peut atteindre deux étages sur rez-de-chaussée et
un étage dans les combles (art. 32 al. 3 et 18 RPE).
D.                    Par décision du
4 août 2000, la Commission foncière, section II, a rejeté la requête
de Mme Crumbach-Trommler, considérant que la servitude qu'elle se proposait
d'acquérir sur les parcelles nos 3393 et 4291 équivaudrait dans les faits à une
interdiction totale de bâtir et conférerait à leur bénéficiaire une position
analogue à celle d'un propriétaire.
Ruth Crumbach-Trommler
a recouru contre cette décision le 25 septembre 2000. Elle fait
valoir, en substance, que la servitude prévue laisserait la possibilité de
construire sur chacun des fonds servants un bâtiment de style villa présentant
une hauteur au faîte d'environ cinq mètres, à condition d'excaver le terrain
jusqu'au niveau du chemin du Derochoz, qui borde les deux parcelles concernées
au sud. A l'appui de cette affirmation, elle produit des plans établis par le
géomètre officiel Schoeneich, illustrant les possibilités de construire avec ou
sans servitude.
La Commission foncière
II, le Secrétariat général du Département de l'économie et l'Office fédéral de
la justice concluent tous trois au rejet du recours.
Les parties ont été
avisées que le tribunal statuerait vraisemblablement sans visite des lieux ni
audience de débat.
Considérant en droit:
1.                     Sous réserve
d'exceptions qui n'entrent pas en considération ici, l'acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité
cantonale compétente (art. 2 et 7 de la loi fédérale du
16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger [LFAIE]). Est notamment assimilée à l'acquisition d'immeuble celle
de droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du
propriétaire d'un immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). L'ordonnance du
1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (OAIE) précise que, par droits qui confèrent à leur titulaire une
position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble, on entend notamment la
constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit
de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et
concernant le bien‑fonds voisin (art. 1er al. 2 let. c).
La recourante soutient
toutefois que la servitude prévue constituerait une simple restriction du droit
de bâtir et non une interdiction de bâtir; dès lors, les art. 4 al. 1 let. g
LFAIE et 1er al. 2 let. c OAIE ne s'appliqueraient pas en l'espèce.
2.                     Les plans produits par
la recourante montrent qu'il serait possible, en respectant à la fois la
réglementation de la zone de Baumaroche et les limites de hauteur prévues par
la servitude, de construire sur les parcelles nos 3393 et 4291 des villas d'un
seul niveau, d'une surface au sol d'environ 170 m² pour la première et 150 m²
pour la seconde, et d'une hauteur au faîte de, respectivement, 4 m 90 et 5 m
40. Le respect des altitudes maximum prévues par la servitude impliquerait
cependant que ces bâtiments soient implantés, dans sa totalité pour le premier,
presqu'entièrement pour le second, au-dessous du niveau du terrain naturel. La
construction exigerait donc des travaux d'excavation considérables (au moins
3'000 m³ pour la parcelle no 3393 et 2'000 pour la parcelle 4291), creusant
dans la pente de véritables carrières (à certains endroits le sol de la
parcelle no 3393 serait abaissé à plus de dix mètres) où se nicheraient les
villas.
Dans de telles
conditions, les prétendues possibilités de construire apparaissent illusoires.
Même si, techniquement, l'opération serait réalisable, comme l'affirme une
lettre du bureau Blanc Ingénieurs-Conseils SA au notaire Monition, elle serait
économiquement déraisonnable, et l'on ne voit pas qui, dans un secteur en pente
comme celui-là, voudrait entreprendre d'énormes terrassements pour loger sa
villa au fond d'un trou. La municipalité serait d'ailleurs fondée, bien que le
règlement sur le plan d'extension et la police des constructions ne contient
pas de règle limitant les mouvements de terre, à refuser de tels terrassements
en application de l'art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et des constructions (LATC), qui l'oblige à veiller
à ce que les constructions, ainsi que les aménagements qui leurs sont liés,
présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à
l'environnement.
Il s'ensuit que la
servitude prévue, qui revient pratiquement à interdire sur les parcelles nos
3393 et 4291 toute construction dépassant le niveau du terrain naturel,
constitue bien une limitation du droit de propriété analogue à une obligation
de non-bâtir. Elle concerne en outre des biens-fonds voisins de la parcelle no
2366 sur laquelle la recourante possède une part de propriété par étages, quand
bien même on trouve entre la parcelle no 4291 et le bâtiment où se trouve
l'appartement de la recourante un autre bien-fonds (no 4294) que sa forme rend
inconstructible en raison des règles sur les distances minimum entre façades et
limites de propriétés (v. art. 22 RPE). C'est dès lors à juste titre que la
Commission foncière a jugé que l'acquisition par la recourante des servitudes
prévues sur les parcelles nos 3393 et 4291 était assujettie au régime de
l'autorisation.
3.                     On observera en outre,
quoique cette question ne fasse pas l'objet du litige, qu'il n'existe à
première vue aucun motif d'accorder l'autorisation exigée par la LFAIE, si elle
était requise. Au contraire, comme le relève la Commission foncière II, le fait
que la recourante soit déjà propriétaire d'un logement de vacances en Suisse et
que la nouvelle acquisition prévue porte sur des parcelles d'une surface
supérieure à 1'000 m² constituerait des motifs de refus d'autorisation (art. 12
let. b et d LFAIE; art. 10 al. 3 OAIE).
4.                     Conformément aux art.
38 et 55 LJPA, un émolument de justice sera mis à la charge de la recourante
déboutée.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission foncière, section II, du 4 août 2000 est confirmée.
III.                     Un émolument
de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Ruth Crumbach-Trommler.
jc/Lausanne, le 1er novembre 2001
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)