vd_omni · AC.2018.0147 · 2019-08-08 · fr

A.________ à AH.________, B.________, Commune de Montreux, Département du territoire et de l'environnement (DTE) | Recours contre l'adoption et l'approbation préalable d'un plan de quartier (PQ). Le fait que le PQ n'englobe qu'une seule parcelle et ne concerne qu'une seule propriétaire n'est pas critiquable dès lors que la délimitation du périmètre est appropriée et permettra une urbanisation rationnelle (consid. 5). Le PQ peut s'écarter des normes du plan d'affectation à condition de respecter les objectifs d'aménagement et les principes applicables à l'extension des zones à bâtir, ce qui est le cas en l'espèce: la densification modérée opérée se révèle conforme au droit supérieur et adaptée à la situation de la parcelle en cause (consid. 6 à 8). La densification n'est de plus pas contraire à l'art. 15 al. 2 LAT (consid. 9). Le PQ ne porte pas atteinte aux éléments naturels définis dans le plan des valeurs naturelles et paysagères dont le maintien est au contraire garanti (consid. 10). L'art. 4.7 du règlement du PQ ne constitue pas une dérogation à la distance à la lisière de la LVLFO. Les éventuelles dérogations devront être sollicitées lors de la demande d'autorisation de construire (consid. 11). Le PQ litigieux répond au surplus à divers intérêts publics, notamment à la densification de sorte qu'il n'y a pas d'atteinte portée à l'art. 5 al. 2 Cst. (consid. 13). Pas d'inégalité de traitement avec les propriétaires voisins (consid. 14). Le PQ n'équivaut pas à une autorisation de construire. Le traitement des façades et toitures envisagées à ce stade devra être définitivement arrêté et autorisé par la suite, de sorte que les griefs y relatifs sont prématurés (consid. 15). Il en va de même de la question des accès qui n'a pas à être examinée en détail à ce stade (consid. 16). Pas de violation de la LRS étant rappelé que le PQ ne vaut pas autorisation de construire et qu'il incombera, cas échéant, aux autorités communales d'exiger les garanties qu'elle pourrait estimer nécessaires dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire (consid. 17). Rejet du recours.Recours

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.08.2019 AC.2018.0147

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 8 août 2019
Composition
M. Stéphane Parrone, président; Mmes Renée-Laure Hitz et Dominique von der Mühll, assesseures; M. Matthieu Sartoretti, greffier.
Recourants
1.
A.________
à ********
2.
B.________
à ********
3.
C.________
à ********
4.
D.________
à ********
5.
E.________
à ********
6.
F.________
à ********
7.
G.________
à ********
8.
H.________
à ********
9.
I.________
à ********
10.
J.________
à ********
11.
K.________
à ********
12.
L.________
à ********,
13.
M.________
à ********
14.
N.________
à ********
15.
O.________
à ********
16.
P.________
à ********
17.
Q.________
à ********
18.
R.________
à ********
19.
S.________
à ********
20.
T.________
à ********
21.
U.________
à ********
22.
V.________
à ********
23.
W.________
à ********
24.
X.________
à ********
25.
Y.________
à ********
26.
Z.________
à ********
27.
AA.________
à ********
28.
AB.________
à ********
29.
AC.________
à ********
30.
AD.________
à ********
31.
AE.________
à ********
32.
AF.________
à ********
33.
AG.________
à ********
34.
AH.________
à ********
tous
représentés par A.________
à ********,
35.
AI.________
à ******** représentée
par Me Anna Zangger, avocate, à Lutry,
Autorités intimées
1.
COMMUNE DE MONTREUX,
représentée
par Me Alain Thévenaz, avocat, à Lausanne,
2.
Département du territoire et de
l’environnement (DTE),
à Lausanne,
Objet
Plan d'affectation
Recours A.________ et consorts c/ décision du Département
du territoire et de l'environnement du 22 mars 2018 approuvant les décisions
d'adoption et d'approbation préalable du Plan de Quartier "En
Chautemay" de la Commune de Montreux – Dossier joint: AC.2018.0152
(STO/aic)
Vu les faits suivants:
A.
AJ.________ (ci-après: la propriétaire) est propriétaire de la parcelle
n
o
2018 sise sur le territoire communal de la Commune de Montreux
(ci-après: la commune). La commune est identifiée en tant que centre cantonal
selon le Plan directeur cantonal (ci-après: le PDCn). Sise dans le périmètre
compact de l'agglomération Rivelac selon la mesure R14 du PDCn, la parcelle n
o
2018 s'étend sur une surface de 6'270 m
2
. Elle comprend un parc
arboré, cadastré en nature de place-jardin pour 6'157 m
2
, et
supporte une maison d'habitation de 113 m
2
(bâtiment ECA n
o
4049). Le Plan des valeurs naturelles et paysagères de la commune (ci-après: le
PVNP) figure un bosquet à conserver ("
valeur élevée, rare, remplacement
impossible
") au sud-ouest de la parcelle n
o
2018. Deux
corridors biologiques sont situés à proximité, dont les tracés ne passent
cependant pas sur la parcelle précitée.
La parcelle n
o
2018 est située sur une
butte comprise dans un périmètre délimité par le chemin de Madame de Warens au
sud, par la route de la Saussaz au nord et à l'est, ainsi que par le chemin des
Cornaches au nord et à l'ouest. Ce périmètre est divisé en deux parcelles, à
savoir la parcelle n
o
2019 au nord, affectée à une zone d'utilité
publique, et la parcelle n
o
2018 au sud, affectée à
l'habitation. La parcelle n
o
2018 marque la limite entre la campagne
bâtie de Beauregard et le bassin versant de la Maladaire. Faiblement densifié,
le secteur de Beauregard est largement occupé par des villas individuelles
disposant de grands jardins et répertorié à l'inventaire des sites construits à
protéger en Suisse (ISOS) en vue de la conservation du caractère non bâti du
périmètre environnant. A quelques dizaines de mètres à l'est, soit au-delà de
la route de la Saussaz dont la parcelle n
o
2018 n'est séparée que
par la parcelle n
o
2016, s'étend un périmètre fortement
densifié avec des immeubles de plus de cinq étages (
parcelles n
os
4226, 7508 à 7510, 7512 à 7515 et 7605 à 7608).
Selon le Plan d'extension partiel "
A Chailly
– Baugy – Les Crêtes – Beauregard
" approuvé par le Conseil d'Etat le
27 février 1981 (ci-après: le PEP), la parcelle n
o
2018 était
colloquée en "
Zone de villas I
" de très faible densité. La
réalisation d'un bâtiment d'habitation par tranche de 2'500 m
2
de
terrain était autorisée, l'indice d'utilisation du sol (IUS) étant par ailleurs
fixé à 0,1.
Le Plan directeur communal (ci-après: le PDCom) a
été approuvé en 2001, en vue de la révision du Plan général d'affectation de la
Commune (ci-après: PGA).
Un nouveau plan général d'affectation de Montreux a
été mis à l'enquête en 2007 (ci-après: le nPGA). Il fixe notamment les limites
du territoire urbanisé dans lequel est située la parcelle n
o
2018. Il
est partiellement entré en vigueur le 21 mars 2018 selon avis du Service du
développement territorial (ci-après: SDT) paru dans la FAO du 25 janvier
2019, soit notamment la "
Zone de Beauregard – Mont-Gibert – Les Crêtes
"
(
cf
. lettres F et J ci-dessous).
B.
En 2011, la propriétaire a présenté à la Municipalité de Montreux
(ci-après: la municipalité) un avant-projet pour la réalisation de six nouveaux
bâtiments sur la parcelle n
o
2018. La municipalité a jugé le projet
intéressant et respectueux des valeurs naturelles et paysagères, mais a
souligné qu'il n'était pas conforme à la zone dans laquelle il se trouvait.
Suite à la présentation du projet, en 2012, au SDT
et à la section Monuments et sites du Service immeubles, patrimoine et
logistique du canton (SIPaL-MS; service devenu la Direction générale des
immeubles et du patrimoine [DGIP] à compter du 1
er
janvier
2019), la réalisation d'un plan de quartier "
En Chautemay
"
concernant
la parcelle a été sollicitée (ci-après: le PQ).
Le 14 janvier 2013, le SDT a donné son accord
préliminaire à la réalisation d'un plan de quartier répondant aux demandes
suivantes: "
regrouper le programme dans un ou deux bâtiments ou
démontrer que le projet présenté constitu
[ait]
la meilleure réponse aux
impératifs en matière de protection des milieux naturels existants (arbres) et
du paysage (intégration dans le site)
[et inclurait la consultation]
bilatérale
de la Direction générale de l'environnement – Division Biodiversité et paysage
(DGE-BIODIV) de manière à déterminer, par étapes, la meilleure solution
possible pour répondre aux demandes ci-dessus
".
Le 24 juin 2013, le projet a fait l'objet d'une
nouvelle présentation au SDT et à la DGE-BIODIV sur la base d'un document
intitulé "
Plan de quartier, concept architectural et paysager –
24.06.2013
". Il comprenait notamment une analyse du site basée sur une
évaluation environnementale, ainsi qu'un concept paysager. A l'issue de cette
présentation, les autorités ont considéré que les objectifs fixés avaient été
respectés et que le plan de quartier pouvait être établi pour "
préciser
les règles à l'utilisation du sol pour les nouveaux bâtiments (implantation,
volumétrie, toiture, etc.), définir les conditions d'accessibilité à ce secteur
(piétons, voitures bus et cycles) et les besoins en matière de stationnement,
[et
enfin]
garantir les mesures de valorisation du paysage
".
Par la suite, divers documents ont été produits en
vue de l'élaboration du plan de quartier, à savoir:
-
une
"
Analyse environnementale
" de la parcelle n
o
2018
le 23 août 2013;
-
une
mise à jour de l'"
Etude géotechnique Rapport – indice A
" en
novembre 2013;
-
une
"
Expertise de l'accès au chemin de Madame de Warens
" en
décembre 2015;
-
un
"
Comparatif production de chaleur installation de chauffage
"
le 6 janvier 2016.
C.
Une première mouture du PQ et du règlement y relatif (ci-après: le RPQ)
élaborés par le bureau Plarel SA ont été soumis au SDT qui a rendu son rapport de
synthèse d'examen préalable le 25 juillet 2014. Dans son ensemble, le projet a
été favorablement préavisé par les autorités consultées mais ne pouvait, en
l'état, être mis à l'enquête. Certaines corrections étaient en effet exigées
s'agissant de l'affectation de la parcelle, des mesures constructives et des
limites de construction. Les domaines de la protection des sols et de la protection
forestière devaient par ailleurs être revus. Une fois ces compléments apportés,
le SDT procèderait à un nouvel examen préalable.
Dans son second rapport de synthèse du 15 juillet
2015, le SDT a une nouvelle fois émis un préavis favorable pour l'ensemble du
projet en précisant que le projet ne pouvait être mis à l'enquête tel que
présenté. Des modifications étaient à nouveau nécessaires pour clarifier la
vocation de l'espace de verdure, améliorer le débouché de la parcelle sur la
route cantonale en raison de l'augmentation du trafic et proposer une réflexion
concernant l'approvisionnement énergétique.
Le 1
er
juillet 2016, le projet modifié en
ce sens a été favorablement préavisé par le SDT qui a autorisé sa mise à l'enquête.
D.
Les documents finaux élaborés en vue de la mise à l'enquête publique,
soit le "
Rapport d'aménagement (47 OAT)
" (ci-après: le rapport
47 OAT), le PQ et le RPQ, sont datés du 4 juillet 2016.
Le PQ contient le plan d'affectation proprement dit
(échelle 1/1000), ainsi qu'un plan de détail (échelle 1/500) et diverses coupes
(1/500).
En substance, le PQ et le RPQ définissent trois
"
aires d'évolution des constructions
" affectées à l'habitation
de très faible densité (correspondant à un IUS de 0,39) et aux activités
professionnelles non gênantes pour l'habitation au sens de la loi fédérale sur
la protection de l'environnement (art. 3.1 RPQ). Chacune des aires est destinée
à accueillir deux bâtiments, accolés ou non. La capacité constructive de chacun
de ces trois périmètres est définie au moyen d'une surface de plancher
déterminante (ci-après: SPd), calculée conformément à la norme SIA 421:
2006, SN 504.421. La première aire est située au sud-est ("
Fraction 1
"
d'une SPd de 1'020 m
2
), la deuxième au sud-ouest ("
Fraction
2
" d'une SPd de 650 m
2
soumise à certaines restrictions en
raison d'un risque de "
glissement
") et la troisième au nord
("
Fraction 3
" d'une SPd de 770 m
2
). Les distances
aux limites fixées dans le règlement sont de 3 m minimum (en cas de
fractionnement de la parcelle) et de 4 m entre constructions d'une même
parcelle (art. 2.2 et 3.3 RPQ). La hauteur des bâtiments est limitée à 9 m à la
corniche et 12 m au faîte (art. 2.3 et 3.4 RPQ). Le nombre de niveaux
habitables hors-sol est arrêté à trois (art. 4.6 RPQ).
Le solde de la parcelle est occupé par trois aires
distinctes. La plus importante est l'aire de parc arboré destinée au maintien du
parc dans son aspect naturel sur sa plus grande partie et dans laquelle seuls
certains aménagements précis peuvent être autorisés (art. 4.5 RPQ). Une aire
d'équipements sera aménagée entre les bâtiments et sur les surfaces d'accès.
Elle devra garantir la continuité du parc adjacent (art. 4.3 RPQ). Enfin, une
aire de taille réduite permettra l'aménagement de piscines naturelles
(art. 4.4 RPQ).
E.
Le PQ et le RPQ ont été mis à l'enquête publique du 12 novembre 2016 au
12 décembre 2016. Ils ont suscité plusieurs oppositions dont celles de 35
propriétaires et habitants du chemin de Madame de Warens le 11 décembre 2016 et
celle d'AI.________ le 12 décembre 2016.
L'opposition des propriétaires et habitants était
motivée par le fait que le plan de quartier créerait une inégalité de
traitement entre la parcelle n
o
2018 et les autres parcelles du
quartier. Son adoption conduirait en effet à augmenter considérablement la densité
au bénéfice de cette parcelle. Selon le PEP de 1981, le quartier était de très
faible densité, ce qui avait permis son développement harmonieux. Si le nPGA en
cours d'élaboration tendait à augmenter considérablement la densité du quartier,
il n'était cependant pas encore en vigueur. En outre, le trafic des véhicules
sur le chemin de Madame de Warens serait limité durant les travaux et ne
pourrait accueillir le passage de véhicules lourds nécessaires à la
construction. A long terme, le projet conduirait par ailleurs à une
augmentation de la circulation sur le chemin précité, raison pour laquelle une
modification de l'accès était sollicitée.
Quant à AI.________, elle faisait valoir que le plan
de quartier était prématuré. Le PEP de 1981, devenu obsolète, prévoyait une
très faible densité (IUS de 0,1) et si le projet de nPGA, en cours
d'élaboration, tendait à l'augmenter (IUS prévu de 0,3), il n'était pas encore
en vigueur. Cette appréciation était d'autant plus fondée que le PQ attribuait à
la parcelle n
o
2018 un IUS encore supérieur, soit 0,39.
F.
Le nPGA et le Règlement du plan général d'affectation y relatif (ci-après:
nRPGA) ont été partiellement approuvés préalablement par le Département du
territoire et de l’environnement (ci-après: le département) le 10 juin 2015.
Les modifications apportées par la suite à ces documents ont été approuvées
préalablement le 10 janvier 2017. Plusieurs recours ont été interjetés à
l'encontre de cette planification mais aucun ne concernait la "
Zone de
Beauregard – Mont-Gibert – Les Crêtes
" dans laquelle se trouve la
parcelle n
o
2018.
G.
Le 21 septembre 2017, la municipalité a rédigé le préavis n
o
18/2017 à l'attention du Conseil communal de Montreux (ci-après: le conseil
communal) relatif à l'adoption du PQ "En Chautemay". Ce document
recommandait l'adoption du plan de quartier. Au soutien de la levée des
oppositions, la municipalité mentionnait notamment que la procédure
d'élaboration du plan de quartier suivie était conforme au droit, l'état
d'avancement du nPGA étant indifférent à cet égard. La procédure avait en outre
démontré que le site pouvait supporter l'augmentation de densité envisagée qui avait
été arrêtée sur la base d'une étude fine du périmètre concerné. Cette augmentation
n'était pas constitutive d'une inégalité de traitement et s'inscrivait par
ailleurs dans le processus de densification du périmètre compact
d'agglomération, conformément aux objectifs du droit fédéral. Enfin, des
mesures étaient prévues pour absorber l'augmentation de trafic durant et après
l'achèvement des travaux, soit notamment une piste de chantier par la parcelle
n
o
2019 lors de la construction.
Dans sa séance du 8 novembre 2017, le conseil communal
a adopté le plan de quartier tel que proposé ainsi que son règlement. Il a
également adopté les réponses aux oppositions formées et proposé au DTE
d'approuver préalablement le PQ.
H.
Le 22 mars 2018, le DTE a approuvé préalablement le PQ et le RPQ et levé
les oppositions formées. Il en a informé les opposants par courrier recommandé
daté du même jour.
I.
Sous la plume de leur représentant commun, A.________, les opposants
propriétaires et habitants du chemin de Madame de Warens (ci-après: les voisins
recourants) ont, le 2 mai 2018, interjeté recours contre la décision du 8
novembre 2017 du conseil communal adoptant le plan de quartier et levant les
oppositions, ainsi que contre la décision d'approbation du DTE du 22 mars 2018.
En substance, ils exposent que la propriétaire de la parcelle n
o
2018 ne pouvait, seule, solliciter l'élaboration d'un plan de quartier sur sa
parcelle. De plus, l'augmentation de la densité ne reposerait sur aucune base
légale. Cette planification romprait par ailleurs l'égalité de traitement entre
la propriétaire de la parcelle n
o
2018 et les autres propriétaires
du quartier en ce qu'ils ne seraient pas soumis aux mêmes exigences lors de la
construction de leur terrain. Pour ces motifs, ils concluent à l'annulation des
décisions entreprises. Le recours a été enregistré sous la référence
AC.2018.0147.
Par acte du 7 mai 2018, AI.________ (ci-après:
l'association recourante) a également recouru contre les décisions précitées, concluant
principalement à leur annulation et, subsidiairement, au renvoi de la cause
pour nouvelle décision dans le sens des considérants. A l'appui de son recours,
elle allègue que le PQ ne respecterait pas les objectifs d'aménagement
poursuivis par la commune s'agissant de la densité prévue, du nombre de niveaux
et du type de construction autorisés. Le PQ ne serait ainsi conforme ni au PGA
de 1972, ni au nPGA. La planification serait par ailleurs contraire à l'art. 15
de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS
700) et ne respecterait pas la distance de 10 m entre les constructions projetées
et la limite de la forêt. Le recours a été enregistré sous la référence
AC.2018.0152.
La jonction des causes a été ordonnée le 11 juin
2018 sous la référence AC.2018.0147.
Le conseil communal a déposé sa réponse aux recours
le 8 août 2018, concluant à leur rejet et à la confirmation des décisions
entreprises. Dans sa réponse du 13 juillet 2018, le SDT, agissant pour le DTE,
a conclu dans le même sens. En substance, le PQ est selon le conseil communal
et le SDT (ci-après: les autorités intimées) conforme aux exigences du droit de
l'aménagement du territoire, singulièrement à l'objectif de densification vu la
situation de la parcelle. Le projet respecterait par ailleurs les qualités
paysagères et environnementales du site.
A.________ et AI.________ ont déposé des observations
complémentaires les 27 août 2018, respectivement 29 octobre 2018. Ils ont
persisté dans leurs conclusions.
J.
Sous réserve de quelques secteurs contestés avec succès auprès de la
cour de céans, le nPGA et le nRPGA sont entrés en vigueur le 21 mars 2018 (
cf
.
lettre A ci-dessus). Tel est notamment le cas de la "
Zone de Beauregard
– Mont-Gibert – Les Crêtes
" dans laquelle est située la parcelle n
o
2018
et les parcelles des voisins recourants.
En vertu de l'art. 11 nRPGA, cette zone affectée à
l'habitat individuel "a pour but de préserver le caractère particulier de
cette portion du territoire qui se singularise par ses qualités paysagères, sa
topographie et la faible densité de constructions qui lui confèrent l’image
d’une campagne bâtie" (art. 11.1 et 11.2 nRPGA). L'IUS est fixé pour cette
zone à 0,3 (art. 11.7 nRPGA).
Quant aux
parcelles n
os
4226, 7508 à 7510, 7512 à 7515 et 7605 à 7608
situées à l'est de la
parcelle n
o
2018, de l'autre côté de la route de la Saussaz, elles
sont colloquées en zone de forte densité (art. 7 nRPGA) dans laquelle l'IUS a
été arrêté à 3,00 (art. 7.3 nRPGA).
K.
Une inspection locale a été diligentée le 11 mars 2019 sur la parcelle n
o
2018. On extrait notamment ce qui suit du procès-verbal dressé à cette occasion:
" […]
Il est constaté que
le portail précité est fermé à clé, que la maison ECA n
o
4049 est
inoccupée et que la végétation a librement poussé sur la partie non construite
de la parcelle n
o
2018.
La lisière
forestière et le bosquet à conserver
[selon le PVNP]
sont situés sur plan et dans
l'espace. Il est constaté que la parcelle n
o
2033, située au
sud de la parcelle n
o
2018, est occupée par de la forêt,
conformément aux indications figurant au Registre foncier. Ces deux parcelles
se trouvent sur deux collines distinctes, séparées par le chemin de Madame de
Warens.
S'agissant de la
circulation automobile, le président précise aux parties que la cour s'est
déplacée en voiture et a emprunté le chemin de Madame de Warens depuis la route
de la Saussaz. Elle a ainsi pu se rendre compte de l'accessibilité au chemin
précité par cet endroit. La voie d'accès au garage enterré est située dans
l'espace. AK.________
[cheffe du
service de l'urbanisme de la commune]
explique qu'elle a
été localisée à l'endroit le plus commode.
La cour et les
parties suivent le chemin sinueux de Madame de Warens en direction de l'ouest.
Arrivées au niveau du garage de la parcelle n
o
12716 (bâtiment
ECA n
o
4223), l'intérieur de la parcelle n
o
2018 est observé, de même que l'habitation (ECA n
o
4224a) de la
parcelle n
o
2037 qui surplombe le chemin de Madame de Warens.
La cour et les
parties atteignent la parcelle n
o
2021 située à l'ouest de la
parcelle n
o
2018. La présence d'un mur en pierre délimitant ces
deux parcelles est constatée figuré partiellement sur le plan et dont la
prolongation est prévue, ainsi que le bosquet à conserver. La cour fait face à
l'aire d'évolution des constructions n
o
2 qui est située sur plan et
dans l'espace. Les limites de la parcelle n
o
2019 à cet endroit sont
également observées. Au sujet de cette dernière parcelle, AK.________ confirme
qu'elle appartient à la commune et précise qu'elle ne fait actuellement l'objet
d'aucun projet. Elle est actuellement située en zone réservée.
A.________
[pour les voisins recourants]
rappelle que les opposants ont demandé que l'accès à la parcelle n
o
2018 se fasse par la parcelle n
o
2019 plutôt que par le chemin de
Madame de Warens, ce qui résoudrait les problèmes d'accessibilité soulevés.
[…]
AK.________ précise
qu'un accès (piste de chantier) sera mis à disposition sur la parcelle n
o
2019 pour la seule durée de la construction. En revanche, la possibilité d'un
accès définitif par cette parcelle n'a pas été discutée par la commune qui
considère qu'il existe un accès suffisant par le chemin de Madame de Warens. Me
Anna Zangger
[pour l'association
recourante]
précise qu'une modification de l'accès à la
parcelle ne rendrait pas la planification conforme au droit selon sa cliente
qui considère que le plan de quartier doit purement et simplement être annulé.
Il est constaté que
les constructions environnantes sont des maisons individuelles d'architecture
disparate, qui disposent de surfaces extérieures importantes.
La cour et les
parties reviennent sur leur pas et se rendent à l'intersection entre la route
de la Saussaz et le chemin de Madame de Warens. Il est constaté que la
circulation sur ce dernier est actuellement bidirectionnelle mais que la
signalisation réserve son usage aux bordiers et riverains. L'expertise
effectuée dans le cadre de l'élaboration du plan de quartier recommande
l'interdiction d'obliquer à gauche en quittant le chemin de Madame de Warens
pour s'engager sur la route de la Saussaz. Il recommande également
l'interdiction pour les véhicules circulant sur cette dernière en provenance du
nord, d'obliquer à droite pour s'engager sur le chemin de Madame de Warens.
Cette seconde interdiction imposerait de se rendre au giratoire situé plus au
sud pour revenir emprunter le chemin en question.
A la demande de
l'assesseur von der Mühll, N.________ et AE.________
[pour les voisins recourants]
indiquent
qu'il n'y a actuellement aucun problème de visibilité au moment de quitter le
chemin de Madame de Warens pour s'engager sur la route de la Saussaz. Tant
l'usage du rétroviseur que le miroir placé de l'autre côté de la route assurent
la sécurité des manœuvres à cet endroit.
De l'autre côté de
la route de la Saussaz, il est constaté la présence des immeubles situés en
zone de forte densité (parcelles n
os
4226, 7508 à 7510, 7512 à 7515
et 7605 à 7608).
La cour et les
parties traversent le passage piéton de la route de la Saussaz et se rendent au
niveau de l'arrêt de bus Poneyre, situé à l'est de la parcelle n
o
2019. La colline sur laquelle se situe la parcelle n
o
2018 et la
maison qui s'y trouve sont observées depuis ce point de vue.
Me Anna Zangger
expose que cette partie du territoire ne doit pas être densifiée. A sa demande,
les deux arbres à abattre au niveau du portail sont situés sur le plan de
quartier.
Il est admis par
toutes les parties que la parcelle litigieuse se trouve dans le périmètre
compact de l'agglomération Rivelac. Interpelée par le président, AK.________
indique que la parcelle n
o
2018 a été traitée dans le cadre du plan
de quartier, soit séparément du reste du secteur traité dans le cadre de la
révision du plan général d'affectation, car le but était que ce plan de
quartier entre en vigueur plus rapidement que le nouveau plan général
d'affectation, ce qui n'a toutefois pas été le cas.
A la demande d'AE.________
la cour et les parties se déplacent de quelques mètres en direction du sud pour
observer l'accès que les opposants avaient proposé d'aménager sur la parcelle n
o
2019 au bénéfice de la parcelle n
o
2018. Il serait situé entre
l'arrêt de bus précité et la parcelle voisine n
o
1364.
[…]"
Les parties ont été invitées à se déterminer sur le
contenu du procès-verbal de l'inspection locale. Les propriétaires voisins ont
fait part de leurs remarques par courrier du 26 mars 2019. Quant aux
autorités intimées, elles ont indiqué n'avoir pas de remarques à formuler selon
leurs courriers datés du 2 avril 2019. Le SDT a néanmoins contesté la qualité
pour recourir d'AI.________ au motif que la planification litigieuse prévoyait
uniquement l'aménagement d'une zone à bâtir existante, ce qui ne constituait
pas l'accomplissement d'une tâche de la Confédération ouvrant la voie du
recours à l'association en cause. Le 29 avril 2019, AI.________ a fait part de
ses déterminations et notamment relevé que le PQ porterait atteinte à la forêt (châtaigneraie)
sise sur la parcelle voisine n
o
2033 appartenant à l'association AL.________
(qui avait formé opposition au PQ mais n'a pas recouru contre la levée de son
opposition et l'approbation préalable du département). En annexe, AI.________ a
fourni un document de AL.________ qui décrit les valeurs naturelles de la châtaigneraie
précitée.
A sa demande, un délai de quinze jours pour se
déterminer sur sa qualité pour recourir à été accordé à AI.________. Le 15 mai
2019, elle a déposé un mémoire complémentaire et justifié sa qualité pour
recourir en application des art. 55 ss de la loi fédérale du 7 octobre
1983 sur la protection de l'environnement (LPE; RS 814.01) et 12 al. 1 de la
loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et
du paysage (LPN; RS 451). Après avoir pour la première fois invoqué une
violation de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences
secondaires (LRS; RS 702), elle a également allégué disposer de la qualité pour
recourir de ce chef.
L.
Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
Les recours sont dirigés contre les décisions du conseil communal et du
DTE par lesquelles les oppositions ont été levées et le plan de quartier
adopté, puis approuvé préalablement. Ces deux décisions ont été notifiées
simultanément aux opposants déboutés, conformément à l'art. 60 de la loi
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions, dans
sa teneur en vigueur au moment de leur notification (aLATC; BLV 700.11; par
renvoi de l'art. 67 al. 3 aLATC). Elles peuvent ensemble faire l'objet d'un
recours de droit administratif au Tribunal cantonal  (art. 60 et 61 al. 2
aLATC; art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
[LPA-VD; BLV 173.36]). Déposés dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD,
les recours sont intervenus en temps utile et respectent au surplus les
conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicables par renvoi
de l'art. 99 LPA-VD.
2.
Vu le sort du recours et dès lors qu'il convient en tout état de cause
d'entrer en matière sur le recours des voisins, il n'est pas nécessaire de
statuer sur la qualité pour recourir contestée de l'association recourante.
3.
Dans la mesure où le présent litige porte sur le bien-fondé d'un plan de
quartier adopté par le conseil communal et approuvé par l'autorité cantonale
compétente, il est important de rappeler l'étendue et les limites du pouvoir
d'examen du tribunal de céans.
Le pouvoir de
cognitio
du tribunal de céans
est en principe limité au contrôle de la légalité, y compris l'excès ou l'abus
du pouvoir d'appréciation (art. 98 LPA-VD). En matière de planification, il
s'étend cependant à l'examen de l'opportunité du projet litigieux (
cf
.
art. 33 al. 3 let. b LAT; arrêts AC.2018.0067 du 27 novembre 2018 consid.
3; AC.2016.0238 du 15 octobre 2018 consid. 4a; AC.2017.0386 du
27 septembre 2018 consid. 3). Cela ne signifie pas pour autant que
l’autorité cantonale investie du contrôle de l’opportunité agisse comme
autorité supérieure de planification ou de surveillance (ATF 131 II 81
consid. 6.6; ég. arrêt précité AC.2018.0067 consid. 3). Elle vérifie que
l’autorité qui a adopté le plan n’a pas abusé ou mésusé de son pouvoir
d’appréciation et s’impose une certaine retenue s’agissant des circonstances
locales ou des questions de pure appréciation (
cf
. art. 2 al. 3 LAT; ATF
131 II 81 consid. 6.6). Une mesure de planification doit être maintenue
lorsqu’elle se révèle appropriée à la situation de fait; l’autorité de recours
n’est pas habilitée à lui substituer une autre solution, même tout aussi
appropriée (ATF 127 II 238 consid. 3b/aa; arrêt TF 1C_528/2016 du 20
décembre 2017 consid. 6.1 et arrêts AC.2017.0172 du 20 mars 2019 consid. 3
et AC.2016.0238 précité consid. 4a). En revanche, selon la jurisprudence
fédérale, la prise en considération d'intérêts d'ordre supérieur, dont la
sauvegarde incombe au canton, doit être imposée par un contrôle strict (ATF 131
II 81 consid. 7.2.1 et ATF 127 II 238 consid. 3b/aa; arrêt précité
TF 1C_528/2016 consid. 6.1; arrêt AC.2017.0272 du 20 juin 2018
consid. 2a et les réf. cit.).
4.
Avant de traiter en détail les griefs des recourants relatifs au plan de
quartier litigieux, il est encore nécessaire de déterminer le droit applicable.
Le 17 avril 2018, le Grand Conseil a en effet adopté une modification
substantielle de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et
les constructions (nLATC; BLV 700.11) et a abrogé en particulier les
dispositions relatives aux plans de quartier (art. 64 à 72 aLATC en vigueur
jusqu'au 31 août 2018). Cette révision est entrée en vigueur le 1
er
septembre 2018.
La LATC modifiée ne contient pas de disposition
transitoire relative à l'application du nouveau droit dans les procédures en
cours. Selon la jurisprudence, en l'absence de dispositions transitoires, la
légalité d'un acte administratif doit être examinée en fonction de l'état de
droit prévalant au moment de son prononcé; en conséquence, l'autorité de
recours doit vérifier la bonne application du droit en vigueur au moment où
l'autorité administrative a pris sa décision (
ATF 139 II 243
consid.
11.1 et les réf. cit.; arrêts TF 1C_213/2018 et 1C_214/2018 du 23 janvier
2019 consid. 5.1). Il est fait exception à ce principe lorsqu'une application
immédiate du nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs comme, par
exemple, des raisons d'ordre ou de sécurité publics ou la sauvegarde d'intérêts
publics prépondérants (ATF 137 II 409 consid.
7.4.5; ATF 135
II 384 consid. 2.3; ATF 125 II 591 consid. 5e/aa; ATF 123 II 359 consid.
3
et les réf. cit.; arrêts TF 1C_36/2011 du 8 février 2012 consid. 5.2 et
1C_505/2011 du 1
er
février 2012 consid. 3.1 et les réf. cit.). Tel
n'est cependant pas le cas en l'espèce (arrêt AC.2017.0415 du 21 décembre 2018
consid. 1c). Partant, il y a lieu de se référer au droit en vigueur au moment
où les autorités intimées ont statué, soit la LATC dans sa teneur jusqu'au 31
août 2018 (arrêts précités TF 1C_213/2018 et 1C_214/2018 consid. 5.1;
arrêt AC.2017.0415 du 21 décembre 2018 consid. 1).
5.
a) Dans un premier grief, les recourants allèguent que les conditions
nécessaires à la réalisation d'un plan de quartier sur la parcelle n
o
2018 ne seraient pas réunies. Dans ce cadre, ils contestent la possibilité pour
la propriétaire de solliciter, seule, l'élaboration du plan de quartier
litigieux. Ils s'en prennent ensuite à la délimitation qui ne serait pas basée
sur des "
critères territoriaux
" pertinents.
b) L'art. 67 al. 2 aLATC dispose que la municipalité
est tenue d'établir un plan de quartier lorsque la demande en est faite par la
moitié au moins des propriétaires du périmètre, dont les immeubles représentent
la moitié au moins de l'estimation fiscale totale et pour autant que les
conditions de l'art. 66 aLATC soient respectées, soit notamment que le plan
respecte les objectifs de l'aménagement du territoire. Il ne résulte pas de
cette disposition qu'un plan de quartier ne pourrait être établi que sur
plusieurs parcelles ou en présence de plusieurs propriétaires (pour un cas de
plan de quartier limité à une parcelle unique,
cf
. arrêt AC.2015.0218
du 17 août 2016). Il importe ainsi peu que le périmètre du plan de quartier
soit composé d'une ou de plusieurs parcelles (Marc-Olivier BESSE, Le régime des
plans d'affectation – En particulier le plan de quartier, thèse Lausanne,
Genève/Bâle/Zurich 2010, p. 100, n. 4.2.4.3).
c) Concernant le périmètre des plans de quartier,
l'art. 65 aLATC dispose qu'il est délimité autant que possible par des voies
publiques ou privées existantes ou projetées, par des éléments construits
importants ou par des obstacles naturels tels que forêts ou cours d'eau.
L'objectif de cet article est de faire en sorte que le périmètre présente une
certaine unité et une cohérence avant même d'être bâti. L'art. 65 aLATC n'a pas
une portée absolue, ce qui est reflété par l'utilisation des termes "
autant
que possible
" (
cf
. arrêts AC.2018.0279 du 7 juin 2019 consid.
6b et AC.2010.0115 du 17 mai 2010, consid. 1c/aa). Appelé à vérifier l'application
d'une disposition réglementaire valaisanne ayant une teneur similaire à celle
de l'art. 65 aLATC, le Tribunal fédéral a d'ailleurs jugé qu'elle "
n'exige
[ait]
pas absolument que le périmètre du plan de quartier coïncide avec une limite
naturelle, mais uniquement dans la mesure du possible, l'essentiel étant qu'il
réponde à une urbanisation rationnelle et forme une unité
"
(arrêt TF
1C_215/2008 du 28 juillet 2008 consid. 3).
d) En l'espèce, le fait que le plan de quartier n'englobe
que la parcelle n
o
2018, qui s'étend sur une surface de 6'270 m
2
,
et que sa réalisation ait été initiée à la demande de sa propriétaire (sur la
suggestion des autorités communales), respectivement ses mandataires, n'est pas
contraire aux art. 64 ss aLATC. Concernant la délimitation du périmètre, il est
certes vrai qu'il n'est que partiellement délimité par les éléments énumérés à
l'art. 65 aLATC. C'est ainsi le tracé du chemin de Madame de Warens qui fixe la
limite du plan de quartier au sud. À l'est, la parcelle n
o
2016 sépare
la parcelle n
o
2018 de la route de la Saussaz qui aurait pu
constituer une limite physique au périmètre. Dans la mesure où la parcelle n
o
2016 est d'ores et déjà bâtie, on ne discerne cependant pas la pertinence de l'englober
dans le plan de quartier, ce que les recourants n'allèguent au demeurant pas. A
l'ouest, la parcelle voisine n
o
2021 supporte également une
construction. Au nord et à l'ouest, le périmètre litigieux est partiellement
délimité par des murs en pierre existants que la planification qualifie de "
milieu
intéressant
" et qui seront conservés voire, au besoin, restaurés selon
le RPQ. Au nord, la parcelle n
o
2019 demeure libre de toute
construction, mais est colloquée en zone d'utilité publique, de sorte qu'il est
compréhensible de ne pas l'avoir intégrée au périmètre du PQ.
En définitive, le périmètre du plan de quartier n'est
effectivement que partiellement circonscrit par des éléments construits et par
des délimitations foncières. Il n'en demeure pas moins que cette délimitation permettra
une urbanisation rationnelle vu la taille et les caractéristiques de la
parcelle qui forme une unité à part entière. Le périmètre arrêté s'avère ainsi conforme
à la formulation potestative de l'art. 65 aLATC qui ménage à l'autorité
planificatrice une certaine marge de manœuvre en ce domaine. Dans la mesure où la
solution retenue s'avère appropriée, la cour de céans ne saurait substituer un
autre périmètre à celui retenu par les autorités intimées. Partant, le grief
doit être rejeté.
6.
Dans un deuxième grief, les recourants exposent qu'un plan de quartier
ne pourrait s'écarter du plan général d'affectation que pour autant qu'il respecte
les objectifs de l'aménagement de la commune concernée et les principes
applicables à l'extension des zones à bâtir. Les plans de quartier ne seraient
admissibles qu'en vue d'un développement conforme à la zone dans laquelle ils
se trouvent. Tel ne serait cependant pas le cas en l'espèce puisque la
planification litigieuse ne serait conforme ni à l'ancien PGA, ni au nPGA. La
densification opérée serait excessive et de plus contraire à l'art. 15 LAT. En
outre, le PQ porterait atteinte aux qualités paysagères et environnementales du
site ainsi qu'à la protection de la forêt. Pour ces motifs, la planification
entreprise ne respecterait pas les objectifs de l'aménagement du territoire et
devrait par conséquent être annulée. Par souci de clarté, ces griefs seront
examinés successivement.
7.
a) Le plan de quartier peut s'écarter des normes du plan d'affectation,
à condition de respecter les objectifs d'aménagement de la (ou des) commune(s)
et les principes applicables à l'extension des zones à bâtir; il abroge dans le
périmètre les règles générales du plan d'affectation qui lui sont contraires
(art. 66 al. 1 aLATC). Cette disposition n'a pas d'autre effet juridique que
celui de s'assurer de la conformité de la mesure de planification prévue par le
plan de quartier aux buts et principes régissant l'aménagement du territoire
ainsi qu'au plan directeur, exigences reprises à cet égard par les art. 43 et
48 aLATC et qui résultent directement du droit fédéral de l'aménagement du
territoire (art. 26 LAT). Le plan de quartier doit de toute manière être
conforme aux dispositions du droit fédéral et cantonal de l'aménagement du
territoire et être accompagné du rapport prévu par l'art. 47 de l'ordonnance
sur l'aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT; RS 700.1) démontrant la
conformité de la planification aux buts et principes régissant l'aménagement du
territoire ainsi que la prise en considération adéquate des observations
émanant de la population, du plan directeur cantonal et des exigences découlant
des autres dispositions du droit fédéral, notamment de la législation fédérale
sur la protection de l'environnement (arrêt TF 1C_213/2018 et 1C_214/2018
du 23 janvier 2019 consid. 5.2).
Dans la mesure où les règles relatives à l'enquête,
à l'adoption, à l'approbation et à la révision du plan de quartier sont les
mêmes que celles relatives aux plans d'affectation communaux (art. 67 al. 3 aLATC),
le plan de quartier vaudois équivaut au plan général d'affectation d'un point
de vue formel. Sous l'angle matériel, ces plans occupent en principe le même
rang hiérarchique, dès lors que l'art. 66 aLATC permet au plan de quartier de
déroger au plan d'affectation (arrêts TF 1C_279/2017 du 27 mars 2018
consid. 4.1.1; TF 1C_424/2014, 1C_425/2014 du 26 mai 2015 consid. 4.1.2.; arrêt
AC.2016.0140, 2016.0142 du 17 mai 2017 consid. 4a; Marc-Olivier Besse,
op.
cit.
, 51 et 345 ss). Le législateur vaudois admet ainsi que le plan de
quartier fasse l'objet d'une pesée des intérêts propre, pouvant parvenir à un
résultat différent de celui ayant présidé à l'adoption du plan général. Cela
peut notamment s'expliquer par un changement de circonstances, mais aussi par
la spécificité du plan de quartier (arrêt
TF 1C_279/2017 du 27 mars 2018
consid. 4.1.1 et réf. citée). Certes, il peut être reconnu une prééminence
fonctionnelle au plan d'affectation dans la mesure où c'est bien cet instrument
qui sert en premier lieu à mettre en œuvre les orientations décidées dans les
plans directeurs sur l'ensemble du territoire communal (arrêts TF 1C_279/2017
précité consid. 4.1.1 et TF 1C_424/2014 du 26 mai 2015 consid. 4.1.2). En
l'absence en droit vaudois d'une hiérarchie formelle entre ces deux
instruments, il importe toutefois surtout de s'assurer que la commune procède à
une pesée des intérêts à une échelle pertinente, dans le respect du plan
directeur. En définitive, le plan de quartier peut s'écarter des règles fixées
au moment de l'adoption de la zone "de base", car les mêmes règles de
procédure s'appliquent (pour l'adoption et l'approbation préalable) et les
autorités compétentes peuvent, dans la procédure subséquente, choisir les
mesures d'aménagement du territoire les plus appropriées (arrêt AC.2017.0172 du
20 mars 2019 consid. 3a; ég. Marc-Olivier BESSE,
op. cit.
, p. 110)
Une large part d'autonomie doit être reconnue aux
communes dans le choix de l'instrument de planification, en particulier lorsque
celle-ci apparaît conforme aux planifications supérieures récentes. Il n'est ainsi
pas exclu qu'un plan de quartier s'écarte d'une planification supérieure
ancienne (arrêt AC.2017.0314 du 19 juillet 2018 consid. 4b).
b) En l'espèce, le fait que le PQ diverge du PGA de
1972, respectivement du PEP de 1981 (planification en réalité applicable à la
parcelle n
o
2018 jusqu'à l'entrée en vigueur du nPGA), qui étaient en
vigueur au moment de son élaboration n'est pas contestable. Il en va de même
s'agissant du nPGA désormais en vigueur. En effet et contrairement à ce que
semblent suggérer les recourants, il n'existe pas de hiérarchie entre ces plans,
de sorte que le plan de quartier n'a pas nécessairement à se conformer en tout
point aux planifications précitées. Il peut au contraire s'en écarter pour autant
qu'il respecte les objectifs d'aménagement de la ou des communes et les
principes applicables à l'extension des zones à bâtir (
cf
. 66 al. 1 aLATC),
ce qui sera examiné ci-après (
cf
. consid. 8 ci-dessous).
Au surplus, le choix des autorités intimées de
s'écarter de manière sensible du PGA de 1972 et du PEP de 1981 apparaît
particulièrement justifié étant entendu qu'il s'agissait de planifications
anciennes, qui ne reflétaient plus les enjeux actuels de l'aménagement du
territoire, soit en particulier l'objectif de densification (
cf
. consid.
8a et b ci-dessous). Concernant le nPGA entrée en vigueur en 2019, il a
lui-même largement densifié le secteur en portant l'IUS de 0,1 à 0,3 pour toute
les parcelles de la "
Zone de Beauregard – Mont-Gibert – Les Crêtes
"
dans laquelle sont incluses non seulement la parcelle n
o
2018, mais
également celles des voisins recourants. Dans ces conditions, le PQ entrepris,
qui prévoit un IUS de 0,39 pour la parcelle n
o
2018, ne diverge que
peu de cette nouvelle planification que les recourants qualifient au demeurant
d'appropriée (à cet égard,
cf
. consid. 8e et 8f ci-dessous).
Au vu de ce qui précède, il convient d'examiner si
le PQ qui diverge des planifications précitées respecte néanmoins les objectifs
d'aménagement de la commune et les buts et principes régissant l'aménagement du
territoire posés par le droit fédéral et cantonal et s'il résulte d'une pesée
des intérêts pertinente, conformément à l'art. 66 aLATC).
8.
a) S'agissant de la densification opérée par le PQ, on relèvera
que la LAT a subi d'importantes modifications en 2012, entrées en vigueur le 1
er
mai
2014. L'art. 1 al. 2 let. a
bis
LAT mentionne désormais le
développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti et le maintien
d'un habitat de qualité au titre des buts de l'aménagement du territoire. Une
let. a
bis
a également été ajoutée à l'art. 3 al. 3 LAT intitulé
"
Principes régissant l'aménagement
", qui impose d'aménager les
territoires réservés à l'habitat et à l'exercice d'activités économiques selon
les besoins de la population et de limiter leur étendue, notamment par des
"
mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à
bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de
densification des surfaces de l'habitat
". Quant à l'art. 5
a
al.
3 let. b OAT introduit suite aux modifications de la LAT et intitulé "
Prescriptions
du plan directeur relatives aux zones à bâtir
", il dispose en
particulier que dans son plan directeur, le canton donne les mandats permettant
de construire et densifier les zones à bâtir existantes ou nouvellement créées de
manière efficace et en économisant le sol.
b) La 4
ème
adaptation du PDCn a été approuvée par le
Conseil fédéral le 31 janvier 2018. La mesure A1 (Localiser l'urbanisation
dans les centres) prévoit ce qui suit:
" [L]
es nouvelles dispositions accordent
la priorité au
développement à l'intérieur
du territoire urbanisé, c'est-à-dire le tissu urbain déjà largement bâti, avant
la création de nouvelles zones à bâtir. Le potentiel inutilisé est valorisé et
une densification adaptée au contexte est recherchée. La mixité et la
flexibilité des usages sont encouragées. Ce développement doit s’accompagner
d’une exigence marquée pour l’intégration du bâti et la création d'espaces
publics. Ainsi, la densification doit contribuer à une amélioration de la
qualité de vie.
"
La mesure A11 du PDCn (Zones d'habitation et mixtes)
vise à garantir le dimensionnement de la zone à bâtir aux besoins prévisibles
des quinze prochaines années conformément à l'art. 15 LAT. Dans le cadre de la
révision des plans d'affectation, les communes doivent, dans l'ordre,
réaffecter les terrains excédant les besoins ou peu adéquats au développement (1),
densifier le territoire urbanisé (2) et mettre en valeur les réserves et les
friches, notamment par la densification (3). Pour les nouvelles zones
d'habitation et mixtes, la mesure A11 fixe des indices d'utilisation du sol
(IUS) minimaux de 0,4 hors des centres, de 0,625 dans les centres et les
localités à densifier et de 1,25 dans les sites stratégiques d'agglomération et
de développement mixtes.
La mesure B11 (Agglomération, centres cantonaux et
régionaux) a pour objectif de renforcer le poids démographique des centres. Or,
selon la fiche R14, la commune de Montreux fait partie de l'agglomération
Riviera – Veveyse – Haut-Lac (ci-après: agglomération Rivelac). L'urbanisation
constitue un enjeu majeur du projet d'agglomération Rivelac et vise à "
coordonner
l'urbanisation et les transports avec un effort de densification vers
l'intérieur et autour des axes de transports publics et des gares et contenir
son développement dans le cadre du périmètre compact défini. Améliorer la
qualité des espaces publics, notamment en traversées de localité
".
L'objectif posé à cet égard est ainsi la densification du tissu urbain déjà
bâti ainsi qu'autour des axes de transport public et des gares. Le périmètre
compact s'appuie sur le concept urbanisation et implique une densité minimale
de 100 habitants-emplois par hectare.
c) Au niveau communal, le PDCom, relativement ancien
puisqu'il date de 2001, aborde notamment la question de l'aménagement du
territoire en son point 11, intitulé "
Habitat et construction
".
Concernant l'habitat individuel, ce document relève qu'à l'exception de
quelques quartiers qui se distinguent par une homogénéité architecturale
intéressante, la tendance est plutôt à l'hétérogénéité dans les quartiers en
expansion. Enfin, dans les secteurs qui s'y prêtent, certaines formes d'habitat
individuel groupé peuvent présenter un intérêt du fait d'une occupation plus
rationnelle du sol, d'une économie à la construction, d'une certaine
sociabilité. En outre, ce mode peut également apporter une contribution à la
préservation de sites attribués aux "aires de dégagement" (
cf
.
ch. 11.1 PDCom). Sur la base de ce constat, la commune a décidé de promouvoir
la reconnaissance et l'intégration des valeurs urbaines, architecturales et
paysagères, ainsi que d'améliorer la sociabilité des quartiers suburbains et
périurbains d'habitation collective (
cf
. ch. 11.2 Objectifs
d'aménagement).
Le point 4 du PDCom ("
Structure urbaine et
vocation du territoire
") aborde le traitement du secteur Beauregard –
les Crêtes dont le développement doit être conçu en tenant compte de ses
caractéristiques physiques et paysagères particulières. Dans ce but, "
le
PEP
[doit être confirmé]
dans son affectation (zones de villas I et II)
et ses règles dimensionnelles, mais y adjoindre des règles qualitatives ou des
directives basées sur un plan directeur localisé qui tiendra compte des éléments
de voiries, de la végétation, du parcellaire existant et projeté, des murs, des
vues, etc.
" (point 4, p. 25 PDCom).
d) Il ressort également du Rapport 47 OAT relatif au
nPGA (ci-après: le rapport 47 OAT – PGA) élaboré entre 2005 et 2013, une
volonté générale de densifier: "
En tant que
centre cantonal
bipolaire avec agglomération compact, Montreux se doit de participer à la
création et au maintien du milieu bâti, par une densification mesurée et
nécessaire des zones constructibles composant le territoire communal, en
fonction des réserves à bâtir, du réseau de transports publics et de la qualité
des dessertes véhicules, tout ceci considéré à l'échelle de l'agglomération.
"
(p. 44 du rapport).
S'agissant plus particulièrement du secteur concerné
par le plan de quartier, "[l]
a révision du PGA
[a favorisé]
l'habitat
collectif dans toutes les zones d'habitation, zone de coteau B y compris, par
la construction de villas urbaines susceptibles d'accueillir plusieurs
logements. Seule la zone de Beauregard – Montgibert – les Crêtes, caractérisée
par une campagne bâtie, n'autorise que l'habitat individuel.
" (p. 8 du
rapport).
Le nPGA entré en vigueur dispose que la "
Zone
de Beauregard – Mont-Gibert – Les Crêtes
" a pour but de préserver le
caractère particulier de cette portion du territoire qui se singularise par ses
qualités paysagères, sa topographie et la faible densité de constructions qui
lui confèrent l'image d'une campagne bâtie (art. 11.1 nRPGA). L'IUS attribué à
ce secteur est fixé à 0,3 (art. 11.7 nRPGA). Pour être constructible, une
parcelle doit avoir une surface minimum de 2'000 m
2
(art. 11.8
nRPGA). Destinée à l'habitat individuel, une parcelle peut contenir deux logements,
soit un logement principal et un logement annexe (art. 11.2 al. 1 et 2
nRPGA). Enfin, dans la mesure où elle est associée au logement, une surface
peut être réservée à l'exercice d'une activité non gênante (art. 11.2 al. 3
nRPGA).
e) En l'espèce et dans la mesure où le nPGA est aujourd'hui
entré en vigueur, l'éventuelle annulation du PQ entrepris aurait pour
conséquence que la parcelle n
o
2018 serait mise au bénéfice des
règles qui précèdent puisqu'elle est incluse dans la "
Zone de
Beauregard – Mont-Gibert – Les Crêtes
". A cet égard, on relèvera que les
voisins recourants admettent expressément que la réglementation du nPGA
applicable à cette zone est le fruit d'une "
réflexion profonde, globale
et conforme à la LAT
" et qu'elle respecte le "
concept de
faible densité
". De même, l'association recourante expose que le nPGA
a fait l'objet d'une "
réflexion globale de la commune, d'un aménagement
du territoire réfléchi et tenant compte des particularités des différents sites
communaux
". Il en résulte que la comparaison effectuée par les
recourants entre la réglementation du PGA de 1971, respectivement du PEP de
1982, qui ne sont plus en vigueur et celle du PQ litigieux n'est d'aucune
pertinence. Il convient au contraire d'examiner si les divergences constatés
entre le nPGA, que les recourants qualifient de conforme au droit, et le PQ
entrepris se justifient et respectent les objectifs de l'aménagement du
territoire.
f) D'emblée, on rappellera que la parcelle n
o
2018 se trouve dans le périmètre urbanisé de la commune, selon le nPGA. Elle
fait partie intégrante du périmètre compact de l'agglomération Rivelac, en
principe destiné à être densifié conformément aux objectifs du PDCn rappelés
ci-dessus. Dans son préavis n
o
18/2017, la municipalité n'avait
d'ailleurs pas manqué de le relever en ces termes: "
En outre, la
volonté d'apporter un peu plus de densité à l'intérieur du périmètre
d'agglomération compact correspond notamment aux objectifs de l’aménagement du territoire
cantonal
".
Dans les faits, l'augmentation des possibilités
constructives par rapport au nPGA est concrétisée par les éléments suivants: IUS
de 0,39 qui résulte de la capacité constructive fixée pour les aires
d'évolution des constructions (art. 3.2 RPQ, contre un IUS de 0,3 en vertu
de l'art. 11.7 nRPGA) et possibilité de construire deux bâtiments sur chacune des
aires (art. 4.2 RPQ) et trois niveaux hors-sol et combles compris (art. 4.6 RPQ,
contre deux niveaux sous la corniche et attique ou combles habitables en vertu
de l'art. 11.4 nRPGA), hauteur totale admissible de 9 m à la corniche et 12 m
au faîte (art. 3.4 RPQ, contre 7 m à la corniche en vertu de l'art. 11.3
nRPGA). Le nombre de logements n'est en revanche pas limité dans le RPQ mais
résulte des contraintes précitées. Si ces divergences ne sauraient être
qualifiées d'insignifiantes, elles n'en demeurent pas moins raisonnables et strictement
conformes aux objectifs de densification rappelés ci-dessus. A cet égard, on
soulignera que l'IUS de 0,39 demeure inférieur à celui de 0,4 imposé pour les
nouvelles zones à bâtir situées hors des centres et doit, en tout état de
cause, être qualifié de très faible densité (
cf
. Directive cantonale sur
la normalisation des données de l'aménagement du territoire entrée en vigueur
le 1
er
juillet 2019; [NORMAT 2]. Par ailleurs, le PQ ne portera pas
atteinte au caractère de "campagne bâtie" et, partant, à l'objectif
de sauvegarde de l'ISOS. Comme on vient de le voir, le PQ conserve une très
faible densité sur la parcelle. En outre, la parcelle n
o
2018 est
localisée à l'extrémité nord du secteur "
Zone de Beauregard – Mont-Gibert
– Les Crêtes
" et sa densification modérée garantira, sous l'angle
architectural et urbanistique, une transition moins abrupte entre la zone de
forte densité située à l'est et le secteur de faible densité de Beauregard dont
elle constitue l'amorce.
En réalité, le PQ s'avère d'autant plus adapté que
la parcelle n
o
2018 est relativement grande puisqu'elle s'étend sur 6'270
m
2
. Or, si le PQ a certes entraîné une densification modérée, cet
instrument garantit dans le même temps une meilleure conservation des éléments
paysagers et environnementaux du site (
cf
. consid. 10b ci-dessous qui
détaille les mesures imposées à cet égard). Ces objectifs n'auraient pu être
atteints en application du nPGA. A l'instar de certaines parcelles qui ont été
récemment fractionnées en biens-fonds de 2'000 m
2
, l'application du
nPGA aurait permis la division de la parcelle n
o
2018 en trois
parcelles constructibles. Certes, les constructions qui auraient pu être
érigées dans ce cas auraient été moins conséquentes. Néanmoins, cela aurait
conduit à leur dissémination au détriment du maintien des espaces présentant
des qualités paysagères et environnementales, contrairement à ce que permettra
le PQ litigieux.
On ajoutera que la parcelle n
o
2018 est
mieux desservie en transports publics que le reste du secteur, ce qui est
également un élément à prendre en considération en matière de densification.
Comme le tribunal a pu le constater lors de l'inspection locale, sa
localisation en périphérie du secteur Beauregard a pour conséquence qu'elle se
trouve à moins de de 300 m de l'arrêt de bus situé sur la route de la Saussaz.
Cet arrêt est régulièrement desservi et permet d'accéder à la gare de Clarens
en quelques minutes seulement.
Enfin, on relèvera que les activités
professionnelles non gênantes pour l'habitation dont se plaignent les
recourants sont également admises dans la "
Zone de Beauregard – Mont-Gibert
– Les Crêtes
". Le PQ ne diverge pas du nPGA sur ce point (
cf.
art.
11.2 al. 3 nRPGA), si ce n'est qu'il n'exige pas que la surface destinée à
l'exercice de l'activité soit "
associée
" au logement. Le
tribunal ne conçoit pas que l'absence de cette seule condition rende le PQ non
conforme aux objectifs de l'aménagement du territoire, ce que les recourants
n'expliquent au demeurant pas.
9.
a) Les recourants font encore valoir que le PQ serait contraire à l'art.
15 LAT en raison du surdimensionnement allégué de la commune.
Au soutien de son argumentation
concernant l'art. 15 LAT, l'association recourante invoque un arrêt rendu le
16 septembre 2016 par le Tribunal cantonal du canton du Jura (porté devant
le Tribunal fédéral,
cf
. arrêt TF 1C_494/2016 du 26 novembre 2018)
qui ne lui est cependant d'aucun secours. Cette affaire n'a rien en commun avec
la présente espèce. Des terrains situés en périphérie d'un village (de moins de
1'400 habitants) surdimensionné et jusqu'alors colloqués en zone agricole
avaient été colloqués en zone d'habitation individuelle, qui plus est au cours
de la période transitoire (art. 38
a
LAT).
b) En l'espèce, il est question
d'augmenter, au moyen d'un plan de quartier, la densité d'une parcelle
colloquée en zone à bâtir de longue date. Surtout, on ne peut pas considérer
que l'augmentation litigieuse de la capacité d'accueil serait à même de faire
obstacle au redimensionnement que la commune devra cas échéant opérer. Comme
déjà évoqué, si la planification attaquée devait être annulée pour ce motif, la
parcelle n
o
2018 bénéficierait d'un IUS de 0,3 en application du
nPGA. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la commune soutient que
l'augmentation de l'IUS à 0,39 conduirait à une augmentation de la capacité
d'accueil d'un peu plus de dix personnes, ce que l'on peut qualifier de minime
eu égard à la croissance autorisée par la mesure A11 dans ce secteur. Dans ces
conditions, le choix de la municipalité d'augmenter légèrement la densité sur cette
parcelle située dans le périmètre compact d'agglomération n'apparaît pas
critiquable.
10.
a) Sous l'angle de la protection de la nature et du paysage, les
recourants considèrent que le plan de quartier porterait atteinte aux éléments
naturels tels que définis par la commune dans le PVNP. Ce plan figure un
bosquet à conserver au sud-ouest de la parcelle n
o
2018. Or, celui-ci
serait situé entre les aires d'évolution des constructions n
os
2 et
3 selon le plan de quartier litigieux, situation qui lui porterait "
immanquablement
des atteintes graves
". Il en irait de même des bosquets sis au nord et
au sud de la parcelle, qui seraient situés à proximité immédiate de l'aire
d'évolution des constructions n
o
3, respectivement de la rampe
d'accès et du parking qui engendreront des travaux d'excavation importants. Le
PQ porterait atteinte à un corridor biologique existant, ce qui justifierait
l'annulation des décisions entreprises. De manière plus générale, le PQ serait contraire
au nPGA qui tend à la préservation des caractéristiques du lieu, de son
identité paysagère et de ses qualités naturelles. L'appréciation des autorités
intimées et la pesée des intérêts qu'elles auraient prétendument effectuée
seraient arbitraires.
b) Un rapport d'analyse environnementale a été
effectué le 23 août 2013 par un bureau spécialisé qui a élaboré un concept
d'aménagement naturel et paysager pour l'ensemble de la parcelle (ch. 4 du
rapport). Il tient compte des valeurs existantes, des éléments dépréciatifs,
des éléments à conserver ou supprimés, ainsi que des nouveaux aménagements. Des
recommandations ont également été émises dans ce cadre afin d'optimiser le
projet d'un point de vue biologique et paysager (ch. 5 du rapport). Dans la
partie bilan (ch. 6 du rapport), le document mentionne que le projet prévoit le
maintien d'une partie des éléments de qualité paysagère ou naturelle, notamment
des arbres majeurs, des murs en pierre et des haies. Certains éléments
qualitatifs disparaîtront, soit quelques arbres et un talus, compensés par de
nouveaux aménagements positifs, tels que plantations d'essences indigènes,
murets en pierres sèches,
etc
. Divers éléments dépréciatifs seront
également supprimés, à savoir la végétation exotique et une clôture assez hermétique.
Le RPQ expose clairement la volonté de préservation
des éléments qualitatifs en énonçant, en son art. 1.1, que le PQ a notamment
pour but de "
préciser les mesures de valorisation du paysage et de
protection de l'environnement
".
Cela s'est traduit par diverses
obligations dans le RPQ: maintien du parc arboré (art. 4.5 RPQ); mise en valeur
des aménagements extérieurs obligatoires (art. 5.1 RPQ); conservation de la
configuration actuelle du terrain (art. 5.2 RPQ); maintien ou remplacement de
certains arbres existants (art. 5.4 RPQ); maintien des murs en pierre existants
(art. 5.6 RPQ); expertise pour déterminer les mesures de protection des sols
(art. 6.2); plantation d'essences indigènes (art. 5.4 al. 2 et 5.5 RPQ);
limitation de la pollution nocturne (art. 5.8 RPQ). Les mêmes objectifs de
préservation ont au demeurant guidé les autorités intimées pour déterminer
l'implantation des aires d'évolution des constructions et réduire au maximum
les constructions hors de celles-ci (art. 4.3 al. 1 et 4.5 al. 2 RPQ).
S'agissant plus particulièrement des arbres
existants sur la parcelle, le rapport 47 OAT indique que le PQ "
met
tout en œuvre pour conserver les arbres intéressants qui forment ce groupe de
plantation
" (
cf
. p. 12 du rapport). L'examen du PQ et du RPQ
révèle que cette volonté a été concrétisée par l'obligation de maintenir
certains arbres (art. 5.4 al. 1 RPQ). La plantation de nouveaux arbres est en
outre imposée et les conditions de remplacement des arbres existants ou
supprimés seront fixées par la municipalité (art. 5.4 al. 2 et 3  RPQ). Les
efforts consentis en ce sens sont donc importants et excèdent la préservation
du seul bosquet effectivement à conserver selon le PVNP.
Le PVNP figure également deux corridors biologiques
qui relient le parc arborisé de la parcelle n
o
2033 à des parcs
arborisés situés au sud, respectivement au sud-est de cette parcelle. Leurs
tracés ne passent cependant pas sur la parcelle n
o
2018, de sorte que
l'on discerne d'emblée mal que le PQ soit contraire au PVNP sous cet angle. Du
reste, si les recourants allèguent abstraitement une atteinte aux corridors
biologiques, ils n'expliquent cependant pas pourquoi et comment la seule
proximité des constructions autorisables selon le PQ leur serait effectivement
dommageable. Cette remarque vaut, en réalité, pour l'ensemble des griefs tirés
de la violation des qualités paysagères et biologiques, qui sont formulés de
manière toute générale, sans qu'aucune disposition de la LPN ou de la LPE ne
soit invoquée au soutien des appréciations des recourants.
Enfin, les autorités intimées ont même introduit une
compétence générale permettant à la municipalité d'exiger le respect des
qualités paysagères. L'art. 4.1 al. 1 RPQ dispose ainsi: "
Le nouveau
quartier doit être conçu comme un ensemble architectural et paysager de qualité
s'intégrant de façon harmonieuse dans son environnement. La Municipalité est compétente
pour faire respecter cet objectif.
"
c) En définitive et contrairement à ce qu'affirment
les recourants, le PQ a fait l'objet d'un travail particulièrement soigné
s'agissant des qualités paysagères et biologiques de la parcelle et de
nombreuses mesures ont été prises pour en assurer la sauvegarde. A toutes fins
utiles, on relèvera que le descriptif scientifique de AL.________ à la procédure
ne change rien à cette appréciation. Ce document indique uniquement
l'historique et la situation de la parcelle voisine n
o
2033 et
recommande de ne pas autoriser de constructions pour le maintien de la faune et
la flore. Si cette recommandation est certes compréhensible, la parcelle n
o
2018 est cependant colloquée en zone à bâtir et vouée à être construite. Dans
ces conditions, il convenait de trouver un équilibre entre les différents
intérêts en présence, ce que le PQ a précisément opéré.
d) Au vu de ce qui précède, les griefs relatifs à
l'atteinte portée aux qualités paysagères et biologiques de la parcelle et des
alentours doit être rejeté.
11.
a) Les recourants allèguent également que l'art. 4.7 RPQ, qui autorise
la construction de certains ouvrages à moins de 10 m de la lisière forestière,
violerait les art. 27 de la loi forestière du 8 mai 2012 (LVLFo; BLV
921.01) et 26 du règlement d'application du 18 décembre 2013 de la loi
forestière du 8 mai 2012 (RLVLFo; BLV 921.01.1). D'une part, les conditions
d'une dérogation ne seraient pas remplies et, d'autre part, les autorités
communales n'auraient pas la compétence de prévoir une dérogation à la LVLFo
puisqu'il s'agit d'une législation cantonale de rang supérieur.
b) L'art. 27 LVLFo dispose que la distance minimale
des constructions et installations par rapport à la forêt doit être fixée en
fonction de la situation et de la hauteur prévisible du peuplement et que, dans
tous les cas, les constructions et installations sont interdites à moins de dix
mètre de la limite de la forêt (al. 1). Des dérogations ne peuvent être
octroyées par le service que si la conservation, le traitement et
l'exploitation de la forêt ne sont pas compromis et si la protection du site,
de la nature et du paysage est assurée (al. 4). L'art. 26 RLVLFo définit
libellé comme suit:
"
1
Le service ne peut
accorder des dérogations que lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a.
la
construction ne peut être édifiée qu'à l'endroit prévu;
b.
l'intérêt
de sa réalisation l'emporte sur la protection de l'aire forestière;
c.
il
n'en résulte pas de sérieux danger pour l'environnement;
d.
l'aménagement
des zones limitrophes répond aux conditions de l'article 58 de la loi
forestière.
2
Les dérogations
peuvent être outre être assorties de conditions.
3
Lors de la pesée des
intérêts en présence, il est prêté une attention particulière à la valeur
écologique des lisières, ainsi qu'aux territoires ou liaisons biologiques
d'importance régionale ou supra-régionale selon le réseau écologique cantonal.
"
Dans son préavis annexé à la synthèse du SDT du 25
juillet 2014, la DGE-FORET a constaté que la limite des constructions à la
lisière forestière (10 m) ne figurait pas sur le plan qui lui avait été soumis,
de sorte qu'elle en a exigé la mention afin de garantir son respect par les
aires d'évolution des constructions. Cet ajout a bien été effectué et l'examen
du PQ révèle que les aires des constructions n'empièteront pas sur la distance
de 10 m précitée. Concernant les affectations, elle a indiqué qu'elles ne présentaient
pas d'inconvénients majeurs pour la forêt (pression; exploitation forestière;
vidange des bois; accès au public;
etc
.). S'agissant des aires
d'équipements et de parc arboré qui sont situées à moins de 10 m de la forêt,
la DGE-FORET a considéré qu'elles ne présentaient pas d'inconvénients majeurs
pour la forêt et que "[l]
e principe de l'octroi, dans le cadre de la
procédure de permis de construire, d'une dérogation de construction à proximité
de la forêt selon l'art. 27 LVLFo
[était]
admis
".
L'art. 4.7 RPQ litigieux dispose ce qui suit:
"
Seuls les ouvrages suivants peuvent
empiéter sur la limite des constructions située en bordure du DP communal et à
la limite des constructions en lisière pour autant que l'usage de la chaussée
n'en soit pas réduit:
-
les
murs,
-
la
rampe d'accès véhicules au garage enterré,
-
les
places de parc à ciel ouvert.
"
c) Contrairement à ce que suggèrent les recourants,
l'art. 4.7 RPQ ne constitue pas une "
dérogation à la limite par rapport
à la lisière
". Cette disposition restreint au contraire d'ores et déjà
les constructions ou aménagements qui pourraient empiéter sur cette distance à
la limite en application de l'art. 27 al. 4 LVLFo. Ainsi, seuls les murs, la
rampe d'accès et les places de parc à ciel ouvert pourront, cas échéant, y
prendre place. Il n'en demeure pas moins que ces constructions ou aménagements ne
figurent pas sur le PQ, exception faite de la rampe d'accès approximativement
située sur le plan. En tout état de cause, ils devront faire l'objet des
dérogations nécessaires dans le cadre de l'autorisation de construire
subséquente. C'est au demeurant ce qu'a précisément indiqué la DGE-FORET en
admettant, sur le principe, que les aires d'équipements et de parc arboré
puissent être autorisées dans le cadre de l'autorisation de construire. Cela
étant, il lui incombera de vérifier que les constructions et installations à
venir respecteront les conditions posées à l'octroi de dérogations par l'art.
27 LVLFo et 26 RLVLFo et de délivrer les autorisations dérogatoires idoines. En
d'autres termes, l'art. 4.7 RPQ ne dispense pas les ouvrages mentionnés de
recueillir les autorisations cantonales dérogatoires dans la procédure
d'autorisation de construire. Il ne s'agit par conséquent pas d'une disposition
communale dérogeant au droit cantonal. Mal fondé, le grief doit être rejeté.
12.
Au vu des éléments qui précèdent, le PQ respecte les buts et principes
régissant l'aménagement du territoire et pouvait par conséquent s'écarter des
autres planifications existantes. Les critiques formulées par les recourants à
cet égard tombent ainsi à faux.
13.
a) L'association recourante reproche également aux autorités intimées
d'avoir violé le "
principe général de l'intérêt public (art. 5 al. 2
Cst.)
". Elle fait valoir qu'en adoptant le PQ et le RPQ litigieux, les
autorités intimées auraient omis de procéder à une balance des intérêts en
présence, savoir l'intérêt privé de la propriétaire d'une part et l'intérêt
public à la conservation des caractéristiques de la zone, de son identité
paysagère et de ses qualités naturelles, d'autre part. Si elles l'avaient
effectuée, elles auraient constaté que l'intérêt public devait l'emporter sur
l'intérêt privé de la propriétaire à réaliser son projet.
b) A cet égard, le rapport 47 OAT mentionne certes
que la nécessité de procéder à l'élaboration d'un plan de quartier est apparue
au motif que les dispositions du nPGA ne permettaient pas de réaliser le projet
envisagé par la propriétaire, mais également car elles ne garantissaient pas la
préservation des valeurs naturelles présentes sur le site (rapport 47 OAT, p.
9). En définitive et pour les motifs déjà exposés (
cf
. consid. 10
ci-dessus), il ne peut être reproché aux autorités intimées d'avoir uniquement
pris en compte l'intérêt privé de la propriétaire. Au contraire, nombre de
contraintes lui ont été imposées et lui seront encore imposées afin de garantir
la bonne intégration du projet et le maintien des qualités paysagères et
environnementales tout en ménageant les droits de la propriétaire découlant de
l'affectation existante de la parcelle à la zone constructible. A cela,
s'ajoute l'intérêt public prépondérant à la densification que prescrivent
désormais la loi sur l'aménagement du territoire et le PDCn (arrêt TF 1C_298/2017
du 30 avril 2018 consid. 3.2.1 et arrêt AC.2017.0172 précité consid. 3b
i.f.
).
Il en résulte que les autorités intimées ont procédé à une pesée des intérêts à
une échelle pertinente, qu'elle s'avère raisonnable et respectueuse du droit
supérieur.
14.
Les voisins recourants font encore valoir que l'augmentation de la
densité dans le PQ entrepris consacrerait une violation du principe d'égalité
de traitement. Il accorderait en effet un statut privilégié à la parcelle n
o
2018 par rapport à l'ensemble des autres propriétaires de la zone. C'est ainsi
la "
création d'un plan de quartier pour une seule parcelle (No 2018)
qui viole
[rait]
le principe de l'égalité de traitement
".
Le droit à l'
égalité de
traitement
n'a qu'une portée réduite dans l'élaboration des plans
d'affectation. Il est en effet dans la nature même de l'aménagement local que
la délimitation des zones crée des inégalités et que des terrains de mêmes
situation et nature puissent être traités différemment en ce qui concerne tant
leur attribution à une zone déterminée que leur possibilité d'utilisation. Du
point de vue constitutionnel, il suffit que la
planification
soit objectivement soutenable, c'est-à-dire qu'elle ne soit pas arbitraire (ATF
142 I 162 consid. 3.7.2; ATF 121 I 245 consid. 6e/bb et arrêt TF 1C_180/2017 du
12 mars 2018 consid. 5). Les voisins recourants rappellent cette jurisprudence
mais contestent qu'elle soit applicable au cas d'espèce dans la mesure où la
planification litigieuse concernerait une parcelle unique, ce qui serait
précisément source d'inégalité de traitement. Pour les motifs déjà exposé, il
était loisible aux autorités intimées de recourir à l'instrument du plan de
quartier, même pour une seule parcelle. Dès lors que les objectifs de
l'aménagement du territoire sont au surplus respectés, le tribunal ne discerne
pas de motif permettant de conclure que la planification entreprise serait
arbitraire. Mal fondé, le grief doit être rejeté.
15.
a) Les recourants critiquent ensuite le traitement des façades et
toitures réalisées en "
tavillons de mélèze
", qui ne
s'intègreraient pas du tout dans le secteur.
b) Le présent litige a pour objet la conformité au
droit du PQ et ne vaut pas autorisation de construire les bâtiments qui y
seront implantés. Or, l'art. 4.1 RPQ dispose que la municipalité est compétente
pour faire respecter l'objectif d'intégration harmonieuse dans l'environnement
du nouveau quartier, conçu comme un ensemble architectural et paysager de
qualité (al. 1). Une attention particulière devra notamment être portée aux
matériaux apparents de construction et au choix des couleurs qui devront se
fondre dans le paysage (al. 2). Le revêtement et la forme des toitures ne sont
pas définis (al. 3). En d'autres termes, le traitement des façades et toitures
n'est, à ce stade, pas encore connu et devra recueillir l'approbation de la municipalité
à l'occasion de la procédure de permis de construire ultérieure. Dès lors, le
grief s'avère prématuré et pourra, cas échéant, être formulé lors de la mise à
l'enquête publique des projets.
16.
a) L'accès à la parcelle n
o
2018 est également source de
critique des recourants. Ils estiment en effet que le chemin de Madame de
Warens, d'une largeur de 3 à 4 m, ne permettra pas à deux véhicules de se
croiser. Le chemin ne pourrait en outre pas absorber la charge additionnelle
d'une vingtaine de véhicules induite par la réalisation du projet de
construction envisagé, étant entendu que la circulation est d'ores et déjà
difficile dans le secteur. Ils considèrent en outre que les modifications de la
circulation proposées par l'expertise, à savoir l'interdiction d'obliquer à
gauche en quittant le chemin de Madame Warens pour s'engager sur la route de la
Saussaz et l'éventuelle suppression d'un passage piéton à cette intersection,
ne seront pas réalisables en l'absence d'alternatives praticables. Dans ces
conditions, ils sollicitent la création d'un nouvel accès sur la parcelle n
o
2019, propriété de la commune, afin de rejoindre la parcelle n
o
2018.
b) La question de l’équipement routier doit en
principe être examinée au stade de l’autorisation de construire (arrêt
AC.2017.0314 du 19 juillet 2018 consid. 5a).
L’art. 22 al. 2 let.
b LAT dispose en effet que l'autorisation de construire n'est délivrée que si
le terrain est équipé. L'art. 104 al. 3 LATC a la même teneur.
Au stade
de la planification, l’aménagement des accès n’a pas à être étudié dans le
détail (arrêts AC.2016.0335 du 22 juin 2017 consid. 7a; AC.2011.0193 du 24 mai
2012 consid. 3a; AC.2008.0138 du 31 juillet 2009 consid. 1c/bb). Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, ce n’est que lorsqu'un plan partiel
d'affectation est à ce point précis qu'il permet d'appréhender les problèmes de
trafic que la question de l'équipement en accès doit être résolue au stade de
l'adoption du plan et non au stade ultérieur du permis de construire (arrêt TF
1C_298/2007 du 7 mars 2008 consid.
8.1;
1P.166/1999 et
1A.56/1999 du  31 mars 2000 consid. 5, résumé dans la RDAF 2000 I
427; ATF 120 Ib 436 consid.
2d/bb et 118 Ib 66 consid. 2a
s'agissant du respect des prescriptions en matière d'environnement). Dans
l’arrêt 1P.166/1999 et 1A.56/1999 précité, le Tribunal fédéral a jugé que tel
était le cas de deux plans partiels d’affectation dont le périmètre
d’implantation comprenait à chaque fois une seule parcelle. Les plans partiels
d'affectation en cause définissaient de manière détaillée l’implantation, la
volumétrie et la destination des constructions, ainsi que la position des
terrasses extérieures et l’emplacement des places de stationnement. Dans ce
cas, le Tribunal fédéral a jugé qu’il était conforme au principe de coordination
que la question de l’équipement routier soit résolue au stade du plan partiel
d'affectation et non au stade de l’autorisation de construire.
c) En l'espèce, le PQ ne figure la rampe d'accès au
garage souterrain que de manière approximative et ne précise pas l'emplacement
des places de stationnement extérieures. Ces éléments devront ainsi être
autorisés dans le cadre du permis de construire à venir, de sorte que les
griefs s'avèrent une fois encore prématurés. Quoi qu'il en soit, le dossier
comporte une expertise qui démontre l'accessibilité de la parcelle moyennant un
certain nombre d'aménagements. Cette expertise détaillée a conclu, sur la base
d'éléments chiffrés que le trafic additionnel pourrait être absorbé. Les
recourants se bornent à contester de manière générale cette conclusion, sans
remettre en cause l'exactitude des chiffres ou le contenu de l'expertise. Le
dossier de la cause ne contient par ailleurs pas d'élément susceptible de faire
douter du bien-fondé de l'expertise litigieuse. Elle a du reste été présentée à
la Direction générale de la mobilité et des routes (DGMR) dans le cadre de la
procédure d'élaboration du PQ. Dans ces conditions, le tribunal ne discerne pas
de motifs de s'en écarter. Quant aux inconvénients liés à la réalisation du
projet, il ressort du dossier que les autorités communales se sont engagées à
mettre à disposition une piste de chantier sur la parcelle n
o
2019
pour la durée des travaux, ce qui a été confirmé par la cheffe du service de
l'urbanisme lors de l'inspection locale. En tout état de cause, ce grief
échapperait à la cognition du tribunal de céans puisqu'elle relèverait du droit
privé (
cf
. arrêt AC.2018.0390 du 3 juin 2019 consid. 3a et les
nombreuses références citées). Partant, le grief doit être écarté.
17.
a) Dans un ultime grief, l'association recourante expose que le PQ
vaudrait autorisation de construire vu son degré de détail. Se poserait ainsi la
question du respect de la loi du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires
(LRS; RS 702), dès lors que la proportion de résidences secondaires atteint
21,9 % à Montreux et qu'aucune information n'aurait été fournie à ce sujet par
la propriétaire.
b) Il convient d'emblée de relever que l'association
recourante a invoqué ce grief pour la première fois postérieurement à
l'audience, soit après que le SDT eut contesté sa qualité pour recourir, ce qui
révèle que l'argumentation est présentée dans le but manifeste de démontrer qu'elle
revêt la qualité pour recourir.
c) Quoi qu'il en soit, cette question souffre de
demeurer indécise pour les motifs qui suivent. Dans le cadre de la LRS, un abus
de droit manifeste ne saurait être admis que s'il apparaît d'emblée que le
projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de
l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en
question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres
indices
concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2). Il
appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de
s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (
Ibidem
).
d) En l'espèce, la présente procédure concerne
l'adoption d'un plan de quartier qui n'entre pas dans le champ d'application de
l'art. 26 LRS, ni une autorisation de construire visée par
l'art. 6 LRS. Cela étant, même à suivre la recourante qui considère
que le PQ équivaudrait à une autorisation de construire, il n’en resterait pas
moins que celui-ci s'intègre dans le périmètre de centre de l'agglomération
Rivelac, soit dans un secteur destiné à la densification en raison des besoins
futurs en nouveaux logements. Au vu des circonstances, il n'apparaît pas, et de
loin, que les logements à construire ne puissent être utilisés comme résidences
principales. L'association recourante n'apporte d'ailleurs aucun indice militant
en ce sens, reprochant uniquement à la propriétaire de n'avoir pas fourni
d'informations à ce sujet alors que ce grief n'a pas été invoqué dans son
opposition et, dans la présente cause, que peu avant la clôture de
l'instruction. En cas de doute, il reviendra en tout état de cause aux
autorités communales d'exiger, dans le cadre de la procédure d'autorisation de
construire, les garanties qu'elle pourrait estimer nécessaires de la part de la
propriétaire, conformément à la LRS.
Manifestement mal fondé, le grief doit être rejeté.
18.
Il résulte des considérants qui précèdent, que les recours doivent être
rejetés et les décisions entreprises confirmées. Succombant, les recourants
supporteront un émolument dont le montant sera réduit pour le motif que la jonction
des causes a permis de statuer par un arrêt unique (art. 49 al. 1, 91 et 99
LPA-VD; dans le même sens,
cf
. arrêt AC.2016.0207 du 16 avril 2019).
La commune ayant procédé par l'entremise d'un mandataire professionnel, elle a
droit à des dépens (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont rejetés dans la mesure de leur recevabilité.
II.
Les décisions du Conseil communal de Montreux du 8 novembre 2017 et du
Département du territoire et de l'environnement du 22 mars 2018 sont
confirmées.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge des recourants A.________ et consorts, solidairement entre eux.
IV.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge d'AI.________.
V.
Une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs, à payer à la
Commune de Montreux à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________
et consorts et d'AI.________, solidairement entre eux.
Lausanne, le 8 août 2019
Le
président:
Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’OFDT/ARE et l’OFEV.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.