vd_omni · AC.2006.0297 · 2007-10-04 · fr

WALDER, MERCIER,TESTORI/Municipalité d'Orbe, SANCHEZ | Construction d'un couvert à voitures sur les parties communes d'une PPE mais affectées à l'usage exclusif de deux biens-fonds. La présomption selon laquelle l'accord de la communauté des copropriétaires existe lorsque l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur les plans n'est pas absolue et peut être renversée. Tel est le cas en l'espèce puisque deux copropriétaires se sont toujours opposés aux travaux qui nécessitaient l'accord unanime des propriétaires. Admission du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.10.2007 AC.2006.0297

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
4 octobre 2007
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente ; M. François
Gillard et M. Antoine Thélin, assesseurs ; Mme Anouchka Hubert,
greffière.
Recourants
1.
Bernard WALDER,
à Orbe,
2.
Pierre MERCIER,
à Orbe,
3.
Marie-Claire MERCIER,
à Orbe,
tous trois représentés par Pierre-Yves Baumann,
avocat, à Lausanne,
4.
Michel TESTORI,
à Orbe,
Autorité
intimée
Municipalité d'Orbe,
représentée
par Stefan Graf, avocat, à Lausanne,
Constructeur
Giovanni SANCHEZ,
à Orbe,
Objet
permis de construire
Recours Bernard WALDER, Pierre et Marie-Claire MERCIER et
Michel TESTORI c/ décision de la Municipalité d'Orbe du 13 novembre 2006
levant leurs oppositions à la construction d'un couvert à voiture sur la
parcelle no 964 du cadastre communal.
Vu les faits suivants
A.
D'une surface de 3'397 m2, la parcelle n°964 de la Commune
d'Orbe (ci-après : la commune) est située en zone de villas, le long de la
route du Signal. En février 1989, elle a été constituée en six lots de
propriété par étages (ci-après : PPE), dont les propriétaires actuels sont les
suivants :
- Giovanni Sanchez,
pour le lot n°1156 ;
- Pierre-André et
Marie-Claire Mercier, en société simple, pour le lot n°1157 ;
- Michel Testori, pour
le lot n°1158 ;
- Patrick et Patricia
Maibach, en copropriété simple pour une demie chacun,         pour le lot
n°1'159 ;
- Marlyse Fertig, en
copropriété simple pour une demie, et des hoirs de      Raymond Fertig, soit Christophe,
Marlyse et Nicolas Fertig, en       communauté héréditaire, pour l'autre demie,
pour le lot n°1160 ;
- Claude et Mildred
Sartorio, en copropriété simple pour une demie chacun,          pour le lot
n°1161.
Cette PPE est régie par un règlement d'administration
et d'utilisation, qui a été adopté lors de l'assemblée constitutive de la PPE
le 14 février 1989 (ci-après : le règlement). Son administrateur était,
jusqu'au 27 mars 2006 Claude-Alain Thomann (cf. correspondance adressée par le
registre foncier du district d'Orbe à Michel Testori le 23 mai 2006).
B.
Le 3 avril 2006, Giovanni Sanchez a déposé une demande de
permis de construire un couvert à voitures sur les parties communes de la
parcelle de base n°964. Cette demande portait la signature du requérant ainsi
que celle de l'auteur des plans, Pierre Daenzer. Quant au plan d'enquête au
1/1000, daté du 3 mars 2006, il a été signé, sous la rubrique
"propriétaires", par Giovanni Sanchez, les époux Sartorio, les époux
Maibach, Marlyse Fertig et feu Raymond Fertig (décédé en mai 2006), ainsi que par
l'administrateur de la PPE Claude-Alain Thomann. Les autres propriétaires ne se
sont pas manifestés au sujet du projet en cause.
C.
Le 21 juin 2006, la Municipalité d'Orbe (ci-après :
la municipalité) a adressé à Giovanni Sanchez une correspondance dont la teneur
est la suivante :
"(...)
Monsieur,
Vous avez déposé le 3 avril 2006 un dossier de demande de permis
de construire pour l'aménagement  d'un couvert à voiture sur la parcelle no
964, route du Signal 26 à 30, propriété de la PPE 1156 à 1161.
L'examen de votre dossier appelle les remarques suivantes de
notre part :
·
L'administrateur de la PPE, M. Claude-Alain
Thomann, a été radié du registre le 27 mars 2006.
·
Les propriétaires de la parcelle no 1157 (Mercier
Marie-Claire et Pierre-André) et 1158 (Testori Michel) n'ont pas contresigné le
dossier d'enquête.
Votre dossier d'enquête est dès lors incomplet et ne peut pas
être soumis à l'enquête publique en l'état.
Nous vous le retournons en annexe en précisant qu'il doit
être complété soit par la signature de l'ensemble des propriétaires de la PPE,
soit par celle du nouvel administrateur à désigner. (...)".
Par correspondance du 3 juillet 2006, le
constructeur s'est étonné de la position de la municipalité et a invité cette
dernière à lui apporter des précisions à ce sujet.
D.
Dans sa séance du 18 juillet 2006, la municipalité a finalement
décidé de soumettre le dossier à l'enquête publique. Cette dernière s'est
déroulée du 22 août 2006 au 11 septembre 2006 et a suscité quatre oppositions
émanant de Pierre Walder (du 7 septembre 2006), de Michel Testori (du 8
septembre 2006), des époux Marie-Claire et Pierre Mercier (du 8 septembre 2006
également) et de Bernard Walder (du 11 septembre 2006). Dans son opposition,
Michel Testori invoquait notamment ce qui suit :
"Pour information, je porte à la connaissance de votre
autorité que les statuts de notre PPE ne prévoient aucune règle particulière
permettant de déroger à la loi, concernant notamment les pouvoirs de
l'assemblée générale, qui soit dit en passant n'a jamais été réunie depuis sa
formation en 1989."
Le 14 septembre 2006, la municipalité a invité
Giovanni Sanchez à se déterminer sur les oppositions susmentionnées. Celui-ci a
fait valoir ses observations par écrit le 28 septembre 2006 et a requis la
levée des oppositions.
E.
Par décision du 13 novembre 2006, notifiée entre le 15 et
le 20 novembre 2006, la municipalité a levé les oppositions susmentionnées. Elle
n'a en revanche pas délivré le permis de construire sollicité.
F.
Bernard Walder, Pierre et Marie-Claire Mercier et Michel
Testori ont recouru les 1
er
décembre 2006 et 4 décembre 2006 au
Tribunal administratif à l'encontre de la décision susmentionnée. A l'appui de
leurs recours, ils invoquent en substance que le couvert projeté, destiné au
seul usage du constructeur, ne respecte pas les distances aux limites, crée une
gêne (difficultés d'accès à l'emplacement prévu pour le stationnement des
véhicules des époux Mercier) et porte atteinte à la vue et à l'esthétique de
l'ensemble de la zone villas (absence d'homogénéité architecturale de la zone).
Par ailleurs, on se trouve, à leurs yeux, en présence de travaux de
construction destinés à embellir la chose ou à rendre son usage plus aisé (art.
647 e CC), lesquels nécessitent l'accord de tous les copropriétaires. Or, en
l'espèce, seuls trois propriétaires sur cinq ont signé le plan d'enquête. Les
documents soumis à l'enquête publique ne comportent donc pas les signatures
nécessaires (violation des art. 108 de la loi sur l'aménagement du territoire
et les constructions du 4 décembre 1985 (ci-après : LATC) et 73 de son
règlement d'application du 19 septembre 1986 (ci-après : RATC). L'accord
de tous les copropriétaires est d'autant plus indispensable que la construction
projetée péjore notablement et durablement les droits à bâtir de la parcelle de
base. Enfin, les recourants relèvent qu'aucune assemblée des propriétaires n'a
été convoquée depuis la création de la PPE en 1989. Ils concluent, en
définitive, à l'annulation de la décision attaquée.
Les recourants ont procédé en temps utile au
paiement de l'avance de frais requise.
G.
L'autorité intimée s'est déterminée le 31 janvier 2007 en concluant
au rejet des recours. En ce qui concerne l'interprétation faite par les
recourants des art. 108 LATC et 73 RATC, elle relève, selon elle, d'un
formalisme excessif : le plan d'enquête comporte, outre la signature de
Claude-Alain Thomann, encore en charge de l'administration de la PPE à la date
de l'établissement des plans (le 3 mars 2006), celles de quatre propriétaires
des six lots composant la PPE. La demande de permis signée par le
copropriétaire concerné et l'ingénieur mandaté est par conséquent conforme aux
dispositions légales susmentionnées. Elle a joint à ses écritures son dossier
dont il ressort notamment que Michel Testori occupait, à tout le moins en été
2006, la fonction de chef du service des constructions, de l'urbanisme, des
bâtiments, des domaines et des forêts de la commune.
H.
Les recourants ont déposé leurs mémoires complémentaires
respectifs les 17 février 2007 et 27 avril 2007. A cette occasion, ils ont
produit une déclaration des époux Maibach, datée du 25 janvier 2007, dans
laquelle ces copropriétaires révoquaient leur accord au projet litigieux. Le
constructeur s'est déterminé pour sa part le 26 février 2007 en concluant
implicitement au rejet du recours.
I.
La municipalité a déposé des observations finales le 10
mai 2007, le constructeur le 11 mai 2007 et le recourant Michel Testori le 16
mai 2007.
J.
Le Tribunal administratif a statué par voie de
circulation.
K.
Les arguments respectifs des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) L'art. 108 al. 1 LATC prévoit que la demande de permis
doit être signée par le propriétaire du fonds, lorsqu'il s'agit de travaux à
effectuer sur le fonds d'autrui. A défaut, la municipalité ne peut délivrer le
permis de construire. Cette exigence peut se comprendre en relation avec les
articles 671 et ss CC; elle est une des conséquences du principe civil de
l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est
incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; v. Robert
Haab/August Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl, in Commentaire zurichois, IV,
1, no 18 ad art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 2ème édition,
Berne 1994, no 1622). La signature des plans par le propriétaire du fonds
déploie donc des effets concrets sur le plan du droit public; l'ancienne
Commission cantonale de recours en matière de construction a en effet rappelé
que cette exigence n'était pas une prescription de pure forme (prononcé 6802 du
18 février 1991, T. S.A. c/Lausanne, rés. in RDAF 1992, 220). Elle permet à la
municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu
l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier
consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent le
cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution
des possibilités d'utilisation de l'immeuble). Indirectement, cette règle a aussi
pour effet de prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils
interviennent une fois les travaux achevés (voir RVJ 1999 p. 203 et ss). Il est
cependant admis que l'absence de signature du propriétaire sur les plans mis à
l'enquête publique et sur le formulaire de la demande de permis de construire
peut être réparée en principe par la signature subséquente, notamment dans le
cadre de la procédure de recours (RDAF 1972 p. 281, RDAF 1993 p. 127, voir
aussi AC 1993.0010 du 20 janvier 1994) ou même par la production d'une
procuration du propriétaire en faveur de l'auteur des plans (arrêt TA AC.2000.051
du 10 avril 2001).
b) S'agissant plus particulièrement des régimes
juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne
précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des
propriétaires nécessite la signature des plans par les autres propriétaires.
L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le
terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir
d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles du droit
civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette
question doit être tranchée. Il est vrai que l'application des règles de droit
privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, le juge du contentieux
administratif doit, sous réserve des dispositions contraires, trancher les
questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe (questions préjudicielles),
mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité de droit administratif,
Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses références citées). La solution
des questions préjudicielles n'apparaîtra toutefois que dans les considérants
de la décision; elle n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera
donc pas l'autorité compétente pour en connaître normalement (RDAF 1993 p.
127). Conformément à ces principes, le tribunal examinera ci-après, au regard
des dispositions régissant la propriété par étages, quelle(s) signature(s) les
constructeurs devaient faire figurer sur les documents d'enquête.
2.
a) Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété
d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière à ce
que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager
intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le
propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses
locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres
copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs
du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect
extérieur (al. 2).
Dans le cas présent, le couvert à voiture projeté prendrait
place à l'extrémité du chemin d'accès aux parcelles n
os
1156 et 1157, propriétés respectives
du constructeur et des époux Mercier, sur une petite place manifestement
consacrée au stationnement des véhicules des propriétaires de ces deux
parcelles. Ce chemin d'accès, bien qu'affecté à l'usage exclusif de ces deux biens-fonds
(cf. art. 6 al. 2 du règlement qui se réfère aux lots 1 et 2, actuellement n
os
1156 et 1157)
n'en est pas moins une partie commune de la parcelle de base n°964. Le projet
litigieux entraînerait donc une modification d'une partie commune de la
parcelle, de sorte qu'il n'entre pas dans le cadre des travaux visés par l'art.
712 a al. 2 CC et que le propriétaire d'étage peut entreprendre seul.
b) A défaut de disposition contraire prévue dans
l'acte constitutif de la propriété par étages ou adoptée par tous les
propriétaires dans le cadre d'un règlement d'administration et d'utilisation,
ce sont les règles de la copropriété qui fixent les conditions auxquelles il
peut être procédé à des actes d'administration et à des travaux de construction
touchant les parties communes (art. 712g CC qui renvoie aux art. 647a à e
CC; Paul-Henri
Steinauer,
op.
cit., p. 339, no 1237; p. 347 ss, no 1266 ss).
En l'espèce, le règlement contient deux dispositions
relatives à l'usage et à la jouissance des parties privées et des parties
communes ainsi qu'une disposition concernant la prise de décision au sein de la
PPE. Ces dispositions ont le contenu suivant :
"A Parties privées
Article 7 - Utilisation
Chaque copropriétaire jouit et
dispose librement de la villa jumelée, de la place de stationnement et du
jardin sur lesquels il exerce un droit exclusif de jouissance et
d'administration et les aménage à son gré, à condition de ne pas nuire aux
droits des autres copropriétaires ou aux intérêts de la communauté.
B Parties communes
Article 8 - Usage
Chaque copropriétaire use des
parties communes suivant leur destination propre et selon les besoins découlant
de la jouissance normale de son lot, mais dans une mesure compatible avec les
droits des autres copropriétaires et avec les intérêts de la communauté.
(...).
Article 11 - Décisions
Sauf dispositions légales
impératives, toutes les décisions sont prises à la majorité simple des membres
présents ou représentés. (...)".
c) En revanche, le règlement ne comporte aucune
disposition particulière concernant des actes d'administration et des travaux
de construction touchant les parties communes. Il y a donc lieu de se référer
aux art. 647c à e CC dont le contenu est le suivant :
"5. Travaux
de construction
a. Nécessaires
Art. 647c
Une décision
prise à la majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour les
travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la
valeur et de l’utilité de la chose, sauf s’il s’agit d’actes d’administration
courante que chacun d’eux peut faire.
b. Utiles
Art. 647d
Les travaux de
réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou
à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous
les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la
moitié de la chose.
Les modifications ayant pour effet de
gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l’usage ou la
jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent
le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.
Lorsque des modifications entraîneraient
pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées,
notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles
ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres
copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le
montant qui peut lui être demandé.
c. Pour l’embellissement et la commodité
Art. 647e
Les travaux de
construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer
l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé ne peuvent être exécutés qu’avec le
consentement de tous les copropriétaires.
Si ces travaux sont décidés à la majorité
de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus
de la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition
d’un copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé
durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent
de l’atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de
frais."
S'agissant de la manière dont sont prises les
décisions d'une propriété par étages, il faut rappeler que les décisions de la
communauté doivent en principe être prises à l'occasion de l'assemblée des
propriétaires. Ces décisions doivent faire l'objet d'un procès-verbal (art.
712n al. 2 CC ; cf. Amadeo Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire
des art. 712a à 712t du Code civil suisse, Fribourg 2002, p. 537, n°123). A
côté de ce mode de prise de décision très formaliste, la doctrine et la
jurisprudence admettent également, compte tenu du renvoi de l'art. 712m al. 2
CC à l'art. 66 CC, la possibilité de prendre des décisions écrites (ou par
circulaire) et ce même en l'absence de toute disposition réglementaire sur ce
point (cf. Amadeo Wermelinger, op. cit. p. 537 et 538, n°124 et 126 et les
réf.). La décision écrite suppose toutefois l'approbation écrite et unanime de
tous les propriétaires d'étages. Si un seul propriétaire d'étage refuse de
signer la décision, cette dernière n'est pas prise valablement et il faut tenir
une assemblée des propriétaires (cf. Amadeo Wermelinger, op. cit. p. 537,
n°125). En outre, une telle décision n'est adoptée que lorsque la dernière
signature a été apposée sur le document écrit qui la comporte et ne peut dès
lors être contestée que dès ce moment-là (cf. A. Wermelinger, op. cit. p. 537,
n°128).
Dans le cas présent, nonobstant la qualification de
la nature des travaux contestés (travaux utiles ou destinés à l'embellissement et
à la commodité de la chose) - question qui peut être laissée ouverte compte
tenu des considérants qui vont suivre - il ressort clairement du dossier et des
déclarations des parties (cf. recours des époux Mercier et réponse du
constructeur) qu'aucune assemblée des propriétaires ne s'est tenue depuis 1989.
Partant, il convient de considérer que la décision relative aux travaux
litigieux a été prise par voie de circulaire et impliquait par conséquent l'accord
unanime de tous les propriétaires d'étages, par leur signature sur les
documents d'enquête publique. Or, ces derniers, à tout le moins le plan au
1/1000, ne comportent que la signature de quatre propriétaires  sur six (soit
celle des époux Sartorio, Maibach, Fertig et de Giovanni Sanchez). Il s'ensuit
que la décision susmentionnée n'a pas été prise valablement.
3.
a) Certes, le plan d'enquête portait la signature de
l'administrateur de l'époque. La portée de cette signature doit être examinée à
la lumière des principes dégagés par la jurisprudence. Le Tribunal
administratif a précisé que la municipalité, puis le cas échéant l'autorité de
recours, devaient se limiter à examiner si l'administrateur de la PPE avait
apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation
que lui conférait l'art. 712t CC sans qu'il fût nécessaire d'examiner si
la procédure utilisée lors de la convocation et de la réunion de l'assemblée
des copropriétaires respectait la procédure formelle de prise de décision au
sein de la PPE (notamment arrêt TA AC.2006.0027 du 22 décembre 2006). Le
pouvoir de représentation de l'art. 712t CC comprend en effet le pouvoir
d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la
communauté ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un
copropriétaire et touchant les parties communes (P.-H. Steinauer op. cit. n°
1357). Ainsi, la municipalité n'a pas à vérifier si la signature a été donnée
en conformité avec les décisions de la communauté et si cette dernière, en
prenant sa décision, a respecté les règles procédurales qui déterminaient la
validité interne de celle-ci (RDAF 1993 p. 127 consid. 2d p. 129). Dans ce cas,
la signature de l'administrateur sur le plan joint à la demande de permis de
construire permet de présumer l'accord de la communauté des propriétaires. Cette
présomption n'est toutefois pas absolue et, si des éléments déterminants
permettent de constater que l'un ou des propriétaires concernés n'ont pas
donné, ou ont révoqué, leur accord, cette présomption peut être renversée (arrêt
TA AC.2006.0027 du 22 décembre 2006, cons. 1).
En l'occurrence, Claude-Alain Thomann a signé le
plan d'enquête daté du 3 mars 2006, soit à un moment où il disposait encore du
pouvoir de représenter la PPE (son mandat a pris fin le 27 mars 2006). Le fait
que la demande formelle de permis de construire n'ait été déposée que le 3
avril 2006, soit après la radiation de ses fonctions d'administrateur, est sans
incidence. Sur le plan pratique, il ne paraît en effet pas surprenant qu'un
certain délai s'écoule entre, d'une part, le moment où une PPE prend une
décision au sujet d'une demande de permis de construire présentée par l'un de
ses membres concernant les parties communes et, d'autre part, celui où le
constructeur dépose formellement sa demande auprès de l'autorité compétente. Il
n'en demeure pas moins en l'espèce qu'au moment de la signature du plan,
Claude-Alain Thormann disposait à priori du pouvoir d'attester, à l'égard des
tiers, de l'existence d'un accord de la communauté pour les travaux projetés.
b) Or, comme évoqué ci-dessus, cette présomption de
l'accord de la communauté n'est pas absolue et peut être renversée dans
certaines circonstances. Tel est précisément le cas en l'occurrence, puisque, indépendamment
de la signature de l'administrateur sur le plan, deux propriétaires se sont
toujours formellement opposés aux travaux, et ce dès le début de la procédure
devant l'autorité municipale. A cet égard, cette dernière ne pouvait pas
ignorer que les époux Mercier et Michel Testori, alors chef du service des
constructions, de l'urbanisme, des bâtiments, des domaines et des forêts de la
commune, étaient formellement opposé au projet litigieux (cf. correspondance de
la municipalité au constructeur du 21 juin 2006, oppositions des recourants des
8 septembre 2006). Il résulte de ce qui précède que l'accord unanime des
propriétaires, qui constitue une condition indispensable pour permettre la
réalisation des travaux faute de décision prise dans le cadre d'une assemblée des
copropriétaires, faisait ainsi manifestement défaut et la présomption découlant
de la signature de l'administrateur est annulée.
En conclusion, la condition requise par l'art. 108
al. 3 LATC n'est pas remplie et c'est à tort que la municipalité a levé
les oppositions des recourants.
4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours
doit être admis et la décision municipale annulée en ce sens que les
oppositions formées par Bernard Walder, Pierre et Marie-Claire Mercier et
Michel Testori à la construction d'un couvert à voiture sur la parcelle no 964
du cadastre communal sont maintenues.
Vu l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt
seront mis à la charge du constructeur, qui versera en outre des dépens aux
recourants assistés d'un mandataire professionnel. A cet égard, il y a lieu de
rappeler que lorsque la procédure met en présence, comme c'est le cas ici,
outre le recourant et la municipalité, une ou plusieurs parties dont les
intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie
adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision
est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994, p. 324).
Pour sa part, la municipalité n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Les recours sont admis.
II.
La décision de la Municipalité d'Orbe du 13 novembre 2006
est annulée.
III.
Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à
la charge de Giovanni Sanchez.
IV.
Giovanni Sanchez est débiteur de Bernard Walder,
Marie-Claire et Pierre Mercier, solidairement entre eux, d'un montant de 1'500
(mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 4 octobre 2007
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.