vd_omni · AC.2008.0195 · 2008-12-17 · fr

HELFER/Municipalité de Grandson, GÉTAZ | En tant qu'ils touchent à des parties communes d'une PPE, les travaux de construction modifiant l'aspect extérieur du bâtiment (pergola, terrrasse, déplacement d'un cabanon de jardin) ne peuvent pas être autorisés par la municipalité sans l'accord de l'assemblée des copropriétaires d'étage. Bien qu'affecté à l'usage exclusif d'un copropriétaire, le jardin ne constitue pas une partie exclusive mais une partie commune.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.12.2008 AC.2008.0195

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 17 décembre 2008
Composition
M. Pascal Langone,
président
; MM. François Gillard et Emmanuel
Vodoz, assesseurs.
recourant
Jacques-André
HELFER,
à Grandson,
autorité intimée
Municipalité de
Grandson,
constructeur
Michel GÉTAZ,
à Grandson,
Objet
permis de construire
Recours Jacques-André HELFER c/ décision
de la Municipalité de Grandson du 3 juillet 2008 autorisant Michel GÉTAZ à
entreprendre divers travaux (déplacement d’une cabane de jardin et
installation d’une pergola) sur la parcelle n° 575 constituée en PPE
Vu les faits suivants
A.
La parcelle n° 575 du cadastre de Grandson, sise
au Chemin de la Brinaz 24, d’une surface totale de 1’119 m2, est colloquée en
zone de villas au sens du Règlement communal sur le plan d’extension et la
police des constructions du 18 avril 1984. Une villa mitoyenne a été construite
sur ce terrain. Le bien-fonds n° 575 a été constitué en propriété par étages
(PPE La Brinaz 24) en 1993. Le Règlement de propriété par étages d’administration
et d’utilisation du 9 septembre 1993 (ci-après : Règlement PPE), modifié
le 7 octobre 1998, divise la parcelle n° 575 en deux lots :
- Solange et Michel Gétaz,
copropriétaires pour moitié, ont un droit exclusif sur le lot n° 1 (aile ouest du
bâtiment; PPE n° 1789), représentant une quote-part de 50/100, composé d’un
appartement sur deux étages, d’une cave et d’un abri;
– Nicole et Jacques-André Helfer,
copropriétaires en main commune, ont un droit exclusif sur le lot n° 2 (aile
est  du bâtiment ; PPE n° 1790), représentant une quote-part de
50/100, composé d’un appartement sur deux étages, d’une cave et d’un abri.
Les copropriétaires de chaque lot
bénéficient de la jouissance exclusive notamment d’une partie du jardin qui
constitue une partie commune de la parcelle de base n° 575.
B.
Le 19 avril 2003, Michel Gétaz (copropriétaire
du lot 1 de la PPE La Brinaz 24) a demandé à la Municipalité de Grandson
(ci-après : la Municipalité) l’autorisation de procéder autour de sa
maison à divers aménagements extérieurs (dont le déplacement d’un cabanon de
jardin existant dont l’implantation avait été autorisée en 1997) avec dispense
de mise à l’enquête publique. Le 28 avril 2004, la Municipalité a répondu que
l’autorisation  formelle pourrait être donnée pour ces aménagements à condition
que les propriétaires de l’autre lot signent les croquis et les plans. Le 9
mars 2008, Michel Gétaz a sollicité l’autorisation de déplacer son cabanon de
jardin, de transformer la terrasse sud-est et d’installer une pergola. Le 2
avril 2008, la Municipalité a délivré l’autorisation requise avec dispense
d’enquête publique.
C.
Par lettre du 20 mai 2008, Jacques-André Helfer
(copropriétaire du lot 2 de la PPE La Brinaz 24) a informé la Municipalité de
sa surprise en constatant que son voisin Michel Gétaz avait entrepris des
travaux en vue notamment du déplacement du cabanon de jardin ; il a
demandé une copie de l’autorisation qui avait été délivrée, tout en se
réservant le droit de recourir au Tribunal cantonal. Le 28 mai 2008, la
Municipalité a répondu qu’elle avait effectivement décidé d’autoriser le
déplacement du cabanon de jardin, l’aménagement de la terrasse et l’installation
d’une pergola, en précisant que s’agissant de constructions de minime
importance, celles-ci n’étaient pas soumises à autorisation. Le 9 juin 2008,
Jacques-André Helfer a manifesté son désaccord notamment avec l’emplacement
choisi par Michel Gétaz pour y implanter un cabanon en invoquant une gêne pour
la vue et l’ensoleillement du côté de la fenêtre de son salon.
D.
Par décision du 3 juillet 2008, la Municipalité a
maintenu l’autorisation délivrée à Michel Gétaz pour le déplacement du cabanon,
l’aménagement de sa terrasse et l’installation d’une pergola. Le 28 juillet
2008, Jacques-André Helfer a interjeté recours auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal à l’encontre des décisions des 2
avril et 3 juillet 2008, dont il demande implicitement l’annulation.
E.
Dans sa réponse du 19 août 2008, la Municipalité
a précisé qu’il s’agissait d’une conflit entre copropriétaires d’une PPE et
qu’il n’était pas de sa compétence de régler un litige de nature de droit
privé, en indiquant que l’autorisation qu’elle avait délivrée à Michel Gétaz
n’était pas exécutoire sans l’autorisation nécessaire des autres
copropriétaires de la PPE.
F.
Dans ses déterminations du 27 août 2008, Michel
Gétaz a conclu implicitement au rejet du recours. Le 15 septembre 2008, le
recourant a confirmé ses conclusions. Le 12 novembre 2008, la Municipalité a
informé le tribunal qu’aucune solution à l’amiable n’avait été trouvée.
Considérant en droit
1.
a) L'art. 108 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit
que la demande de permis doit être signée par le propriétaire du fonds,
lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer sur le fonds d'autrui. A défaut, la
municipalité ne peut délivrer le permis de construire. Cette exigence peut se
comprendre en relation avec les articles 671 et ss CC; elle est une des
conséquences du principe civil de l'accession qui veut que le droit du
propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions
(art. 667 al. 2 CC; v. Robert Haab August Simonius / Werner Scherrer / Dieter
Zobl, in Kommentar zum schweizerischer Zivilgeselzbuch, Zürich 1977 no 18 ad
art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 2ème édition, Berne 1994,
no 1622). La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie donc des
effets concrets sur le plan du droit public. L'ancienne Commission cantonale de
recours en matière de construction a en effet rappelé que cette exigence
n'était pas une prescription de pure forme (prononcé 6802 du 18 février 1991,
T. S.A. c/Lausanne, rés. in RDAF 1992, 220); elle permet à la municipalité de
vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui
qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux
et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision
de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités
d'utilisation de l'immeuble). Indirectement, cette règle a aussi pour effet de
prévenir des conflits ultérieurs de droit privé qui interviendraient une fois
les travaux achevés (voir RVJ 1999 p. 203 et ss). Il est cependant admis que
l'absence de signature du propriétaire sur les plans mis à l'enquête publique
et sur la formule de demande de permis de construire peut être réparée en
principe par la signature subséquente, notamment dans le cadre de la procédure
de recours (RDAF 1972 p. 281; RDAF 1993 p. 127; voir aussi Tribunal
administratif, arrêt AC 93/0010 du 20 janvier 1994), ou même par la production
d'une procuration du propriétaire en faveur de l'auteur des plans (arrêt TA AC
00/051 du 10 avril 2001).
b) S'agissant plus
particulièrement des régimes juridiques de la copropriété ou de la propriété
par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une
transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la
signature des plans par les autres propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour
but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en
protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond
touché, c'est à la lumière des règles du droit civil, en l'occurrence celles
régissant la propriété par étages, que cette question doit être tranchée. Il
est vrai que l'application des règles de droit privé relève de la compétence du
juge civil. Cependant, le juge du contentieux administratif doit, sous réserve
des dispositions contraires, trancher les questions qui, posées isolément,
relèvent d'un autre organe (questions préjudicielles), mais dont dépend sa
décision (André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187
et ss et les nombreuses références citées). La solution des questions
préjudicielles n'apparaîtra toutefois que dans les considérants de la décision;
elle n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas
l'autorité compétente pour en connaître normalement (RDAF 1993 p. 127).
Conformément à ces principes, le tribunal examine au regard des dispositions régissant
la propriété par étages
quelle(s) signature(s) les
constructeurs devaient faire figurer sur les documents d'enquête, ou plus
exactement quelles sont les personnes dont l'accord doit être réuni pour que la
construction litigieuse puisse être autorisée (arrêts AC.2006.0313 du 28
septembre 2007, AC.2006.0297 du 4 octobre 2007, AC.2006.0027 du 22 décembre
2006; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001; AC.1998.0042 du 5 mai 1999).
c) Aux termes de l'art. 712a CC, les
parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par
étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et
d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le
propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses
locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres
copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs
du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect
extérieur (al. 2). Par travaux d’aménagement "intérieur", il faut
notamment entendre tous travaux qui ne sont pas perceptibles depuis
l’extérieur. Ainsi, les travaux tels que l’introduction d’un balcon, d’une
fenêtre, d’une porte supplémentaire ou d’une autre installation dans la façade
du bâtiment, la transformation d’une véranda en jardin d’hiver ou le
déplacement du mur extérieur d’une partie exclusive, ne sont pas couverts par
le droit exclusif du copropriétaire (Amedeo Wermelinger, La propriété par
étages, Fribourg 2002, p. 63) parce qu’ils touchent aux parties impérativement
communes fixées par l’art. 712b CCS, telles les parties importantes pour
l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou qui déterminent la
forme extérieure et l’aspect du bâtiment.
d) Pour le surplus, et à défaut de
dispositions contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par
étages ou adoptées par tous les propriétaires d'étage, ce sont les règles de la
copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des
actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties
communes (art. 712g CC).
2.
a) En l’espèce, force est de constater que les
travaux de construction envisagés (implantation d’une pergola, aménagement
d’une terrasse et déplacement d’un cabanon de jardin) n’entrent pas dans le
cadre des travaux visés par l’art. 712a al. 2 CC que le copropriétaire pourrait
entreprendre seul, sans requérir ni obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires
d’étages. Le projet litigieux entraînerait en effet une modification d’une partie
commune de la parcelle de base n° 575. Le constructeur, copropriétaire du lot
n°1, ne jouit pas d’un droit exclusif sur leur jardin et terrasse, où les
ouvrages litigieux devraient prendre place. Bien qu’affectés à son usage
exclusif (cf. chiffres 3.2 et 4.5 du Règlement PPE), le jardin et la terrasse
ne sont pas des parties exclusives (ou privatives) mais des parties communes. Peu
importe qu’un droit d’usage particulier ait été accordé aux propriétaires
d’étages sur une partie commune concernant l’utilisation d’une partie du jardin
et de la terrasse leur permettant ainsi d’exclure tout acte d’utilisation des
autres propriétaires d’étages. En effet, un droit d’usage particulier, par
exemple un droit de stationner sur les parties communes, n’est pas un droit
exclusif (cf. ATF 122 III 145). La transformation de parties exclusives en
parties communes et vice-versa correspond à un acte de disposition au sens de
l’art. 648 al. 2 CCS, lequel requiert le concours de tous les copropriétaires
d’étages (Amedeo Wermelinger, op. cit., p. 113 et la jurisprudence citée). Le
Tribunal fédéral a même jugé que la forme authentique était nécessaire pour
toute modification de la répartition des parties (communes ou exclusives), même
lorsque ces modifications n’entraînaient pas un changement de quotes-parts (ATF
118 II 291 = JT 1995 I 350).
Selon le chiffre 6.12. let. a du
Règlement PPE, les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la
chose, à en améliorer l’aspect ou à rendre l’usage plus aisé (cf. art. 647
e CC) requièrent le consentement de tous les copropriétaires. Or il
ressort du dossier et en particulier des procès-verbaux de l’assemblée des
copropriétaires de la PPE La Brinaz 24 des 3 février 2006, 16 avril 2007 et 10
mars 2008, que Nicole et Jacques-André Helfer, disposant le lot n° 2
représentant une part de 50/100, n’ont jamais consenti aux travaux envisagés
par les autres copropriétaires.
Les travaux projetés ne peuvent par
conséquent pas être autorisés sans leur l'accord.
b) Il résulte de ce qui précède que
les conditions formelles prévues par l’art. 108 LATC n’étaient pas remplies et
qu’en conséquence aucun permis de construire ne pouvait être octroyé sans
l’accord de tous les copropriétaires. D’ailleurs, bien que  la Municipalité
n’ait pas rapporté sa décision, elle a admis que sa décision n’était pas
exécutoire faute d’accord du recourant.
3.
Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un
émolument sera mis à la charge du constructeur débouté.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Grandson des
2 avril et 3 juillet 2008 sont annulées.
III.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq
cents) francs est mis à la charge de Michel Gétaz.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 17 décembre 2008
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.