vd_omni · AC.2021.0020 · 2021-07-01 · fr

A.________/Municipalité de Villeneuve, B.________ | Recours d'un voisin contre un permis autorisant la rénovation d'un bâtiment et la construction d'un nouveau bâtiment de 3 logements. Griefs de l'esthétique et de l'intégration rejetés (c. 1). La transformation projetée implique la création d'une surface supplémentaire habitable qui excède la surface maximale autorisée dans les combles par le règlement communal. Il s'agit d'une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur, prohibée s'agissant d'un bâtiment existant non conforme aux règles de la zone à bâtir (80 al. 2 LATC) (c. 4). Pour le reste, il existe des conditions objectives justifiant d'accorder une dérogation au sens de l'art. 85 RLATC s'agissant de la distance à la limite imposée par le règlement communal qui prévoit une profondeur maximale pour les murs mitoyens des constructions contigües (c. 5). Les limites fixées par les art. 11 et 12 LHand imposent de renoncer à l'adaptation du bâtiment aux normes visant la suppression des barrières architecturales (c. 6). La municipalité pouvait dispenser la constructrice de la création des places exigibles, moyennant le versement d'une contribution compensatoire (c. 7). Recours admis.Recours au TF irrecevable (1C_495/2021 du 5 septembre 2022).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 01.07.2021 AC.2021.0020

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 1
er
juillet 2021
Composition
M. Stéphane Parrone,
président
; Mme Bénédicte Tornay Schaller
et M. Georges Arthur Meylan, assesseurs.
Recourant
A.________,
à
********,
Autorité intimée
Municipalité de Villeneuve,
représentée
par Me Pascal NICOLLIER, avocat à La Tour-de-Peilz,
Constructrice
B.________,
à
********,
représentée par Me Adrien GUTOWSKI, avocat
à Lausanne
.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/
décision de
la Municipalité de Villeneuve du 18 décembre 2020
levant son opposition
et autorisant la construction d'un bâtiment de 3 logements sur la parcelle n°
192, propriété de B.________ (CAMAC n° 189210)
Vu les faits suivants:
A.
B.________ (ci-après: la constructrice) est propriétaire de la parcelle
n° 192 de la commune de Villeneuve (ci-après: la commune). D'une surface de 381
m
2
, ce bien-fonds supporte un immeuble d'habitation (ECA 304) de 151
m
2
et un bâtiment agricole (ECA 305) de 73 m
2
. Le reste
de la parcelle est en nature place-jardin (157 m
2
). Ces bâtiments,
qui entourent le jardin sis à l'ouest, sont contigus sur un peu plus de 2
mètres au nord de la parcelle. Ils sont également en contiguïté sur leur côté
nord avec, pour le bâtiment ECA 305, un immeuble d'habitation et commerce (ECA
306) sur environ 15,5 m, et, pour le bâtiment principal ECA 304, une dépendance
(ECA 307). Ces deux autres immeubles se trouvent sur la parcelle voisine n°
191.
La configuration des bâtiments se présente ainsi:
La parcelle n° 192, est située à l'intersection de
la rue des Remparts (DP 1022) et du chemin Pied-de-Crêt, au centre de la
commune et à proximité immédiate de la gare CFF. Ledit chemin, qui longe les
côtés sud et est de la parcelle dessert le parking Park+Rail des CFF et mène à
la gare. Il sépare le bien-fonds des voies de chemin de fer sises plus à l'est.
La parcelle n° 192 est colloquée en zone du bourg au
sens des art. 34 ss du règlement communal sur le plan général d'affectation et
la police des constructions du 6 décembre 2007 (ci-après: RPGA). Cette
zone est destinée à l'habitation collective et aux activités commerciales ou de
services. L'artisanat peut y être autorisé dans la mesure où il est compatible
avec l'habitation (art. 34 RPGA).
En 2018 et 2019, la constructrice, par
l'intermédiaire de son architecte, a soumis au Service des travaux de la
commune un projet de construction prévoyant la rénovation du bâtiment ECA 304,
la démolition du bâtiment ECA 305 et son remplacement par un bâtiment
d'habitation. Le 29 mars 2019, la Municipalité de Villeneuve (ci-après: la
municipalité) a préavisé négativement ce projet dans la mesure où l'isolation
périphérique projetée pour le bâtiment ECA 304 empiétait sur le domaine public
et sur l'alignement des constructions. Le 26 novembre 2019, la municipalité a
préavisé une nouvelle fois négativement le projet, suivant en cela l'avis de
son bureau technique. Elle demandait à l'architecte de revoir son projet en
tenant compte des remarques émises par le bureau technique en particulier
s'agissant des lucarnes et des capteurs solaires. La municipalité mentionnait
en outre notamment qu'elle acceptait qu'aucune place de parc ne soit créée, que
les dérogations pour le nombre de niveau, la hauteur du comble et la surface
minimum d'éclairage étaient acceptées, et, pour le nouveau bâtiment, qu'une
dérogation à l'art. 37 RPGA concernant les murs mitoyens ou aveugles était
également acceptée.
B.
Le 20 décembre 2019, la constructrice, par l'intermédiaire de son
architecte, a déposé une demande de permis de construire (CAMAC 189210) visant
la transformation du bâtiment ECA 304, l'aménagement des combles en
appartements et l'installation de panneaux solaires photovoltaïques et
thermiques, ainsi que la démolition du bâtiment ECA 305 et la construction d'un
bâtiment de trois logements.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 9 mai au
7 juin 2020 avec plusieurs demandes de dérogations aux art. 40 RPGA sur le
nombre de niveaux, art. 129 RPGA concernant les combles, art. 28 RPGA sur la
surface d'éclairage minimale et ventilation des pièces habitables, ainsi qu'à
l'art. 37 RPGA sur les murs mitoyens.
Par lettre du 4 juin 2020, A.________, propriétaire
de la parcelle n° 2925, sise immédiatement au sud de la parcelle n° 192 de
l'autre côté de la rue et qui supporte une maison d'habitation, a fait
opposition au projet. En substance, il faisait valoir des griefs relatifs à
l'esthétique du projet, aux espaces intérieurs prévus et aux barrières
architecturales qui subsistaient selon lui. Il contestait en outre les
dérogations requises et l'absence de places de stationnement.
La centrale des autorisations CAMAC a rendu sa
synthèse le
8 septembre 2020. Les services concernés ont préavisé favorablement le projet
et délivré les autorisations spéciales requises.
Le 22 septembre 2020, le bureau technique de la
commune s'est déterminé sur les griefs de l'opposant et a émis un préavis
positif.
Sur la base de ce préavis, la municipalité a décidé,
le 18 décembre 2020, de lever l'opposition précitée et de délivrer le permis de
construire requis. Au titre de condition particulière communale, le permis
délivré impose pour le nouveau bâtiment un logement adapté pour personnes à mobilité
réduite dans le logement situé au rez-de-chaussée du futur bâtiment ECA 305. Il
précise en outre que dans le bâtiment existant ECA 304, la municipalité ne
demandait pas d'installations pour personnes à mobilité réduite estimant que
les frais à engager semblaient disproportionnés.
Par acte du 12 janvier 2021, A.________ (ci-après:
le recourant) a formé recours contre cette décision devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant, sous suite de
frais et dépens, principalement au refus de l'autorisation de construire et
subsidiairement d'une part à l'application de l'art. 12 de la loi fédérale du
13 décembre 2002 sur l'élimination des inégalités frappant les personnes
handicapées (LHand; RS 151.3) "pour déterminer les frais de mise aux
normes du bâtiment ECA N°304" et d'autre part à ce que la constructrice
soit invitée par l'autorité intimée à renouveler ou modifier sa demande de
permis de construire pour le bâtiment ECA 305 "en incluant un logement
adapté pour personnes à mobilité réduite selon la norme SIA 500/SN521500".
Le recourant fait valoir quatre "moyens" en énumérant quatre textes
de loi, soit le RPGA, la LHand, la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) et le règlement du 19
septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1). Dans un second
chapitre intitulé "La Réponse Municipale", il reprend les points
développés dans la décision attaquée de levée d'opposition rendue le 18
décembre 2020 en les contestant.
La municipalité a déposé sa réponse le 12 avril
2021, concluant au rejet des recours. La constructrice en a fait de même le 21
avril 2021, proposant également le rejet du recours.
Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le
12 mai 2021, en concluant à l'annulation de la décision attaquée, sous suite de
frais et dépens.
C.
Le tribunal a ensuite statué.
Considérant en droit:
1.
La CDAP examine d'office et librement la recevabilité des recours qui
lui sont soumis. En l'espèce, se pose en premier lieu la question de la qualité
pour agir du recourant qui est contestée au motif qu'il ne disposerait d'aucun
intérêt digne de protection à l'application de principe de la LHand ou des
dispositions légales évoquées.
a) La qualité pour recourir est définie à l'art. 75
de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; BLV 173.36) par renvoi de l'art. 99 LPA-VD; elle est reconnue à toute
personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité
précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un
intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 al.1
let. a LPA-VD). Le critère de l'intérêt digne de protection à l'annulation de
la décision attaquée est également prévu par la loi fédérale du 17 juin 2005
sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110), pour le recours en matière de droit
public (art. 89 al. 1 let. c LTF), et il y a lieu d'appliquer ici la jurisprudence
développée à ce propos (principe de l'unité de la procédure, cf. art. 111 al. 1
LTF).
b) Le législateur cantonal a expressément refusé de
faire dépendre la qualité pour agir d’une atteinte spéciale ou particulière,
telle qu'elle est exigée pour le recours en matière de droit public (art. 89
al. 1 let. b LTF). Le Tribunal de céans a cependant relevé que cela ne
signifiait pas que l’action populaire est admise, dès lors que l’art. 75 al. 1
let. a LPA-VD exige un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la
modification de la décision attaquée (cf. également art. 89 al. 1 let. c LTF;
AC.2010.0046 du 17 janvier 2011 consid. 1 et les références citées). Ainsi,
pour disposer de la qualité pour agir, il faut être touché dans une mesure et avec
une intensité plus grandes que la généralité des administrés. L'intérêt invoqué
- qui n'est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut
être un intérêt de fait - doit se trouver avec l'objet de la contestation, dans
un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération; il faut donc
que l'admission du recours procure au recourant un avantage, de nature
économique, idéale ou matérielle. Le recours d'un particulier formé dans
l'intérêt de la loi ou d'un tiers est, en revanche, irrecevable. Ces exigences
ont été posées de manière à empêcher l' "action populaire", lorsqu'un
particulier conteste une autorisation donnée à un tiers (ATF 133 II 400 consid.
2.4.2 p. 406; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242; 131 V 298 consid. 3 p. 300, et les
arrêts cités).
Selon la jurisprudence (cf. arrêts AC.2019.00124 du
17 décembre 2019 consid. 2a ; AC.2015.0356 du 8 juin 20016, consid. 4 et
AC.2010.0366 du 19 octobre 2001, consid. 1), en matière de droit des
constructions, le voisin a qualité pour agir lorsque son terrain jouxte celui
du constructeur ou se trouve à proximité immédiate de celui-ci, mais il doit
invoquer des dispositions de droit des constructions susceptibles d'avoir une
incidence sur sa situation de fait ou de droit, comme les dispositions relatives
à la hauteur d'une construction, à sa densité, à la distance aux limites, etc.
En somme, le voisin à la situation duquel un projet de construction serait
préjudiciable peut s'y opposer en invoquant tous les moyens propres à empêcher
totalement la construction ou à imposer une modification du projet le rendant
moins dommageable pour lui (cf. arrêt AC.2010.0059 du 28 février 2011 et les
nombreuses références citées). Il peut exiger l'examen d'un projet de
construction à la lumière de toutes les normes juridiques susceptibles d'avoir
une incidence sur sa situation de fait ou de droit. Est décisif le fait que
l'admission du recours pourrait lui procurer un avantage pratique (ATF 141 II
50 consid. 2.1 et les arrêts cités; ATF 137 II 30 consid. 2.2 et les références
citées; arrêt TF 1C_286/2016 du 13 janvier 2017). Ainsi, la qualité pour
recourir est en principe déniée au voisin lorsque l'objet du litige concerne
uniquement l'application de règles relatives à l'aménagement intérieur des
constructions (ATF 133 II 249 consid. 1.3.2).
c) En l'occurrence, le recourant est propriétaire de
la parcelle n° 2925 qui est située à proximité immédiate au sud de la parcelle
n° 192 et supporte sa maison d'habitation. Il dispose indéniablement d'un
intérêt à faire contrôler, sous l'angle du droit public, la régularité des constructions
qui seront érigées à proximité immédiate de sa parcelle. Le recourant se plaint
en particulier des dérogations requises et accordées par le permis de
construire, de la problématique de l'esthétique et de l'absence de place de
stationnement; l'admission du recours sur ces points pourrait avoir un impact
sur la réalisation du projet, qui prévoit par ailleurs la création de nouveaux
appartements et implique donc une densification. Le recourant dispose ainsi
d'un intérêt à voir annuler l'autorisation litigieuse. Il en résulte que tant
la condition de la proximité géographique, que celle de l'intérêt à
l'annulation de la décision sont remplies, si bien que la qualité pour recourir
doit être reconnue à l'intéressé.
d) Par ailleurs, déposé dans le délai de 30 jours
fixé par l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile et respecte
au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD.
2.
Le recourant met en cause le projet sous l'angle de l'esthétique. Il
invoque une violation de l'art. 4 RPGA, ainsi que "d'autres prescriptions
portant sur l'harmonie et esthétique architecturales (art. 34, 37, 40, 110,
120, 123, 143 [RPGA])". Dans son opposition, il estimait que la
construction et la transformation envisagées ne répondaient pas "à
l'intérêt collectif la commune de promouvoir un habitat de qualité et d'une
architecture harmonieuse".
a) L’art. 86 LATC impose à la municipalité de veiller
à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les
aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s’intègrent à l’environnement (al. 1). Elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l’aspect
et le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier ou d’une rue, ou de
nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle
(al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Au niveau communal, il convient en préambule de
relever que les dispositions du RPGA citées par le recourant n'ont pas toutes
trait à l'esthétique ou l'intégration, mais fixent pour la plupart des règles
de polices des constructions, dont il sera question, en tant que besoin, dans
les considérants suivants. Il en est en particulier ainsi, s'agissant de l'art.
37 RPGA qui règle la question des murs mitoyens ou aveugles, de l'art. 40 RPGA
qui fixe le nombre de niveaux admissibles, de l'art. 120 RPGA qui définit les
balcons, de l'art. 123 RPGA qui donne un volume minimum pour les pièces
habitables ou de l'art. 143 RPGA qui règle les places de stationnements. L'art.
4 RPGA fixe quant à lui le but du Plan directeur communal sans que l'on puisse
tirer de cette disposition une application directe s'agissant de l'esthétisme
proprement dit.
Restent l'art. 34 RPGA, qui s'applique à la zone du
bourg et prévoit notamment que l’implantation et l’esthétique des bâtiments
existants seront en principe respectés, et l'art. 110, applicable à toutes les
zones, rédigé ainsi:
"
Article
110:
La Municipalité prend toutes
mesures pour éviter l’enlaidissement du territoire communal. Les constructions,
agrandissements, transformations de toutes espèces, les crépis et les peintures
etc., de nature à nuire au bon aspect d’un lieu sont interdits.
Sauf dans la zone d’activités, les
entrepôts et dépôts ouverts à la vue du public sont interdits. Sur l’ensemble
du territoire communal, principalement à proximité des routes, chemins et
sentiers, les installations et travaux non soumis à l’autorisation doivent
avoir un aspect satisfaisant.
La Municipalité peut exiger la
plantation d’arbres, de groupes d’arbres ou de haies. Elle peut en fixer les
essences.
"
b) Un projet peut être interdit sur la base de
l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait à toutes les autres dispositions
cantonales et communales en matière de police des constructions. Selon la jurisprudence,
l'application d'une clause d'esthétique ne doit cependant pas aboutir à ce que,
de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa
substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un
immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants
ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les
règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit
suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit
que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel
secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC
ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que
l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable.
Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui
font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (cf.
ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3a et 3b; 101 Ia 213 consid. 6c;
TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.4; 1C_360/2018 du 9 mai 2019
consid. 4.1.2; CDAP AC.2019.0064 du 13 décembre 2019 consid. 5; AC.2017.0313 du
20 janvier 2020 consid. 3a et les références).
L'intégration d'une construction ou d'une
installation à l'environnement bâti doit être examinée sur la base de critères
objectifs et systématiques, tels que les dimensions, l'effet urbanistique et le
traitement architectural du projet, sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises. En tous les cas,
l'autorité compétente doit indiquer les raisons pour lesquelles elle considère
qu'une construction ou une installation serait de nature à enlaidir le site
(cf. ATF 115 Ia 363 consid. 3b; 114 Ia 343 consid. 4b; TF 1C_465/2010 du 31 mai
2011; CDAP AC.2017.0313 du 20 janvier 2020 consid. 3a; AC.2017.0093 du 23
novembre 2018 consid. 2a et les références).
c) En droit cantonal vaudois, les communes jouissent
d'une autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans,
l'affectation de leur territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des
constructions (cf. art. 139 al. 1 let. d de la Constitution du Canton de Vaud
du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV 101.01]; voir aussi ATF 115 Ia 114 consid. 3d; TF
1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.1; CDAP AC.2017.0313 du 20 janvier
2020 consid. 3a; AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2a et les
références).
En matière d'esthétique des constructions, l'autorité
communale qui apprécie les circonstances locales en vue de l'octroi d'une autorisation
de construire bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que
l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT; RS 700]).
Une autorité de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs solutions
disponibles et appropriées ou remplacer une appréciation adéquate de la commune
par sa propre appréciation. Elle peut cependant s'écarter d’une solution
communale qui procède d'un abus ou d’un excès du pouvoir d'appréciation conféré
à la commune par les dispositions applicables. Il n'en va pas uniquement ainsi
lorsque la décision municipale n'est objectivement pas justifiable et partant
arbitraire: pour exercer son pouvoir d'appréciation de manière conforme, l'autorité
communale doit partir du sens et du but de la réglementation applicable et,
parallèlement à l'interdiction de l'arbitraire, également respecter les
principes d'égalité et de proportionnalité ainsi que le droit supérieur, respectivement
ne pas se laisser guider par des considérations étrangères à la règlementation
pertinente. En matière d'esthétique, le principe de la proportionnalité exige
en particulier que les intérêts locaux liés à l'intégration des constructions
soient mis en balance avec les intérêts privés et publics à la réalisation du
projet litigieux. A cet égard, il convient en particulier de tenir compte des
objectifs poursuivis par la législation fédérale – au sens large – sur
l'aménagement du territoire (cf. ATF 145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_104/2020
du 23 septembre 2020 consid. 2.2; 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.3; CDAP
AC.2017.0313 du 20 janvier 2020 consid. 3a; AC.2017.0093 du 23 novembre 2018
consid. 2a et les références).
d) En l'occurrence, le bâtiment rénové et le nouveau
bâtiment projeté se situent au centre de la commune, à proximité immédiate de
la gare. Si les deux bâtiments en question (ECA 304 et 305) sont inscrits en
note *4* au recensement architectural (voir le site internet
www.recensementarchitectural.vd.ch), soit des objets bien intégrés (*4*) et que
plusieurs bâtiments voisins ont la même note, le secteur est néanmoins, dans
son ensemble, constitué de constructions hétéroclites. Les bâtiments au nord de
la parcelle n° 192, qui constituent un bloc, ont tous une note *6*, soit
des objets sans intérêt et le bâtiment ECA 295, sis sur la parcelle n° 203,
directement à l'ouest, est affublé d'une note *7*, soit un objet dérangeant et altérant
le site. Les photographies figurant au dossier et une consultation des
informations et prises de vues disponibles sur le guichet cartographique du
Canton de Vaud (www.geo.vd.ch) ainsi que sur map.search.ch respectivement sur
Google Street View, permettent de confirmer que le projet s'inscrit dans un
secteur urbain constitué de parcelles déjà densément bâties, comprenant pour la
plupart des immeubles d'habitation de plusieurs étages, d'époques et de
construction diverses, et présentant aussi des gabarits comparables voire plus
importants que le bâtiment ECA 304. On ne se trouve pas dans une situation où
il s'imposerait de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments
présentant des qualités esthétiques remarquables qui feraient défaut à l'ouvrage
projeté ou que mettrait en péril sa construction.
Les rénovations prévues sur l'immeuble ECA 304 ne
changeront pas en profondeur l'esthétique de la bâtisse, les éléments nouveaux
les plus marquants étant la création de lucarnes et de nouvelles fenêtres, qui
ne se démarquent pas fondamentalement des autres bâtiments présents dans le
secteur. En ce qui concerne, le nouveau bâtiment projeté, il présente un volume
inférieur aux bâtiments qui l'entourent et son architecture apparaît sobre et
contemporaine, qui n'est pas dénuée de qualité même si elle n'est pas
exceptionnelle. La seule présence d'un escalier extérieur, qui n'est pas exclu
par le RPGA, ne remet pas en question cette appréciation.
On relèvera qu'il ressort du dossier d'enquête que,
durant la phase antérieure à la délivrance du permis, des échanges ont eu lieu
en matière d'esthétique des constructions, entre le constructrice et la
municipalité qui a demandé à ce que le projet initial soit modifié sur certains
points, modifications qui ont été apportées par la suite.
Finalement force est de constater que le recourant
ne met en évidence aucun élément qui permettrait de considérer que la
construction et la rénovation projetées poseraient des problèmes d'intégration
ou d'esthétique dans l'environnement bâti. On relèvera d'ailleurs que sa
motivation sur ce point est vague et pour le moins générale.
Partant, la décision communale repose sur une
appréciation soutenable des circonstances pertinentes et le projet doit être
considéré comme admissible. La municipalité n'a donc pas abusé de son pouvoir
d'appréciation en considérant que le projet litigieux respectait, de manière
générale, les exigences en matière d'esthétique et d'intégration des
constructions. Le grief du recourant à ce propos doit être rejeté
3.
Le recourant formule ensuite plusieurs griefs portant sur la conformité
du projet à la réglementation et les dérogations accordées par la municipalité.
a) En préambule, il faut rappeler qu'aux termes de
l’art. 85 al. 1 LATC, dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des
dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées
par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des
circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter
atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
Cette règle est reprise à l’art. 157 RPGA, et qui a
la teneur suivante:
"
Article
157
En application des articles 85 et
85a LATC, la Municipalité peut accorder des dérogations aux plans et à la
réglementation y afférente pour autant que des motifs d’intérêt public ou des
circonstances objectives le justifient. L’octroi de dérogations ne doit pas
porter atteinte à un autre intérêt ou à des intérêts prépondérants de tiers. Ces
dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être
assorties de conditions et charges particulières.
"
Selon la jurisprudence, les dispositions
dérogatoires, telles que l'art. 85 LATC, ne doivent pas nécessairement être
interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes d'interprétation
ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable pour
éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire. En tous les cas, la
dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par
celle-ci: l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution
reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas
particulier. L'octroi d'une dérogation suppose une situation exceptionnelle et
ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour
délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou
communal par le biais de sa pratique dérogatoire. Il implique une pesée entre
les intérêts publics et privés de tiers au respect des dispositions dont il
s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé à l'octroi d'une
dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention
d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou encore une utilisation
optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation
(cf. ATF 112 Ib 51 consid. 5; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 3.2;
TF 1C_257/2019 du 24 avril 2020 consid. 4.1 et les références). La clause
dérogatoire est une émanation du principe de la proportionnalité. Elle ne peut
porter atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts
privés prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale des intérêts en présence,
prenant en compte l'ensemble des circonstances. Confrontée à l'octroi ou au refus
d'une dérogation, l’autorité de recours devra se limiter à sanctionner un abus
ou un excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité (cf. CDAP
AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 8a/bb; CDAP AC.2018.0379 du 5 juin 2020
consid. 13b/bb/bbb et les arrêts cités).
b) Le recourant évoque en premier lieu l'art. 129 du
RPGA et conteste la dérogation accordée s'agissant de la hauteur des combles.
aa) Aux termes de l'art. 40 RPGA,
applicable à la zone du Bourg, le nombre de niveaux est fixé à deux sous la
sablière, y compris le rez-de-chaussée, plus un niveau dans les combles.
L'art. 129 RGPA, applicable à
toutes les zones, a quant à lui, la teneur suivante:
"
Article
129
L’étage situé dans la charpente du
bâtiment constitue l’étage de combles; la hauteur mesurée entre le niveau du
sol fini des combles et la sablière ne doit pas dépasser 1 m. Les combles
ne sont habitables que sur un niveau. Une hauteur de 2.40 m doit être respectée
au moins sur la moitié de la surface, elle ne peut dépasser les 3/5 de cette
même surface. Une galerie ouverte, aménagée dans un comble, accessible
seulement par un escalier particulier et qui complète la pièce inférieure, ne
sera pas comptée comme niveau supplémentaire. Dans ce cas, la surface de cette
galerie ne peut excéder le 1/3 de la surface de la pièce dont elle dépend. La
surface de la galerie est mesurée à 1 m au-dessus du sol fini.
»
Traitant de la surface des combles dans la zone du bourg,
l'art. 46 RPGA est ainsi libellé:
"
A
rticle
46
La surface habitable du niveau des
combles mesurée à 2,40 m au-dessus du sol ne peut excéder les 3/5 de la surface
du niveau immédiatement inférieur.
"
bb) L'art. 80 LATC, est ainsi libellé:
"
Art. 80 Bâtiments existants non conformes aux règles
de la zone à bâtir
1
Les bâtiments existants non conformes aux règles
de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions
des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur
une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des volumes
existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en
résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la
destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la
réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3
[…]
"
Au niveau communal, l'art. 112 RPGA renvoie à l'art.
80 LATC s'agissant des bâtiments existants non conformes aux règles de la zone
à bâtir, entrées en force postérieurement, qui peuvent être entretenus, réparés
et transformés dans les limites de cette dernière disposition et de l'art. 82
LATC.
cc) Selon la jurisprudence, l’art. 80 LATC ne
s’applique en principe qu’aux bâtiments dont l’irrégularité est due à un
changement postérieur de la réglementation, et non à ceux d’emblée non
réglementaires. Cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par analogie
lorsqu’ils sont l’objet d’une tolérance de la part des autorités et,
a
fortiori,
lorsqu’ils ont bénéficié d’un permis de construire qu’il n’est
pas question de révoquer (CDAP AC.2018.0079 du 4 septembre 2018 consid 4b;
AC.2011.0230 du 4 avril 2012 consid. 1e/aa; AC.2007.0256 du 24 décembre 2008
consid. 3b et les références citées). Dans un tel cas, les transformations et
agrandissements ultérieurs ne peuvent être autorisés qu’aux conditions de
l’art. 80 al. 2 LATC, c’est-à-dire qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible
au développement, au caractère ou à la destination de la zone, et qu’il n’en
résulte pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur ou des
inconvénients pour le voisinage. Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients
que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un
bâtiment non réglementaire; il prohibe seulement l'aggravation des
inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation (TF
1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4; CDAP AC.2016.0289 du 25 septembre 2017
consid. 5a/bb et les références citées). P
our déterminer si l'on se trouve en présence d'une aggravation de
l'atteinte à la réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 LATC, il
convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée. Les
inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se
définissent de la même manière qu'en relation avec l'art. 39 RLATC concernant les
dépendances: ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice
excessif (CDAP AC.2018.0079 précité consid. 4b et les références citées).
Enfin, l'art. 80 LATC est exhaustif, en ce
sens que le droit communal ne peut être ni plus strict ni plus permissif à cet
égard (CDAP AC.2013.0401 du 4 mars 2014 consid. 3a et les références citées).
Les
règles sur le nombre de niveaux, comme les règles sur la hauteur, ont pour buts
de garantir des vues, de l’ensoleillement, d’éviter de surcharger les équipements
alentour et de permettre la densification (cf. Steve Favez, La garantie des
situations acquises, thèse Lausanne 2013, ch. 7.1.4.3, p. 182).
dd) En l'espèce, le projet porte notamment sur la
transformation du bâtiment ECA 304. S'agissant de ce bâtiment, il sera
transformé essentiellement par des remaniements de ses espaces intérieurs et l'installations
de nouvelles salles d'eau, ainsi que par l'aménagement dans les combles de deux
appartements de 2,5 pièces (lots n
os
13 et 14). Il ressort du
dossier d'enquête et de la liste des logements actuels du bâtiment qu'il abrite
en l'état six appartements (deux au rez-de-chaussée, deux au 1
er
étage et deux au 2
ème
étage). Le projet prévoit une nouvelle
répartition de trois appartements au rez-de-chaussée (lots n
os
1 à
3), trois appartements au 1
er
étage (lots n
os
5 à 7),
trois appartements au 2
ème
étage (lots n
os
10 à 12) et
deux appartements sous la toiture dans les combles (lots n
os
13 et
14).
Il convient de constater que le
bâtiment ECA 304 existant comporte un nombre de niveaux supérieurs à celui
autorisé par l'art. 40 RPGA puisque le nombre de niveaux actuel sous la
sablière, y compris le rez-de-chaussée, est de trois.
La date de construction de
l'immeuble concerné n'étant pas précisée, on ignore s'il est devenu non
conforme postérieurement à l'entrée en vigueur du RPGA ou s'il a d'emblée été
construit de manière non conforme et a fait l'objet d'une tolérance de la part
des autorités. Ce point n'est pas abordé par la municipalité, qui fonde
néanmoins son analyse, dans le cadre des préavis du bureau technique, sur
l'art. 122 RGPA [
recte
: 112 RPGA] qui se réfère à l'art. 80 LATC, ce qui
laisse à penser que bâtiment ECA 304 en cause aurait été construit avant
l'entrée en vigueur du RPGA et serait devenu non conforme postérieurement à
celui-ci. Quoi qu'il en soit, le projet doit, en tout état, être examiné au
regard de l'art. 80 LATC, lequel serait appliqué par analogie dans l'hypothèse
où le bâtiment aurait d'emblée été construit de manière non conforme au nombre
de niveau, en bénéficiant d'une tolérance de la part des autorités à cet égard.
ee) Il convient ainsi de
déterminer si le projet litigieux - portant sur la transformation du bâtiment
ECA 304 - respecte les exigences posées par l’art. 80 al. 2 LATC.
Le bâtiment restera, comme auparavant,
un bâtiment d'habitation, conforme à la destination de la zone du bourg. Il
paraît ainsi clair que cette transformation ne constitue pas une atteinte
sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone au sens
de l'art. 80 al. 2 LATC.
Par ailleurs, il faut déterminer
si les travaux "aggrave[nt] l'atteinte à la réglementation en vigueur ou
les inconvénients qui en résultent pour le voisinage".
A l'heure actuelle et dans la
mesure où les combles ne sont pas habités, le bâtiment abrite un seul niveau
supplémentaire par rapport au nombre de niveaux autorisés par l'art. 40 RPGA.
Or, il convient de constater que la transformation envisagée dans les combles
ne modifiera pas ce dépassement du nombre de niveaux autorisés puisque les combles
ne sont pas comptés par cette disposition et s'ajoutent au nombre de niveaux
fixés sous la sablière. Il en découle qu'après leur aménagement, le bâtiment ne
présentera, comme auparavant, qu'un seul étage supplémentaire. A cet égard,
l'atteinte résultant du nombre de niveau excessif n'est ainsi pas aggravée par
le projet, étant pour le surplus rappelé que le corps du bâtiment ou son volume
n'est pas modifié.
Sur le principe, il en découle que
les combles pourraient donc être aménagés. Reste que le RPGA fixe des
conditions s'agissant de l'aménagement des combles et en particulier,
s'agissant de leur surface, en prévoyant qu'une hauteur de 2,40 m doit être
respectée au moins sur la moitié de la surface, mais qu'elle ne peut dépasser
les 3/5 de cette même surface. Cette règle influence manifestement l'habitabilité
des combles et sert également à limiter leur utilisation.
Or, il résulte expressément des calculs figurant
dans le dossier d'enquête et effectués par le bureau technique que la surface
des combles, calculée à partir d'une hauteur de 1,30 m est de 114,18 m
2
et que la surface à partir d'une hauteur de 2,40 m correspond à 92,31 m
2
.
Par conséquent, la surface maximale à partir d'une hauteur de 2.40 m est
dépassée de 23.80 m
2
soit environ 35%.
L'autorité intimée semble avoir examiné le projet
principalement sous l'angle d'une éventuelle aggravation des inconvénients pour
le voisinage, en considérant que dans la mesure où la transformation
s'effectuait dans les volumes existant, une dérogation pouvait être acceptée.
Or, la transformation projetée
implique toutefois la création d'une surface supplémentaire habitable qui
excède de 35% la surface maximale autorisée pour des hauteurs dès 2,4 m dans
les combles. On peut également se demander si, pour les mêmes motifs, il n’y a
pas une violation de l’art. 46 RPGA sur la surface des combles par rapport au
niveau immédiatement inférieur.
Il s'agit dès lors bien d'une une aggravation de
l'atteinte à la réglementation en vigueur, prohibée s'agissant d'un bâtiment
existant non conforme aux règles de la zone à bâtir.
Il apparaît, pour ce motif, que le projet n'est pas
conforme à l'art. 80 al. 2 LATC. Dans cette mesure, la question de savoir si
les travaux en cause entraîneraient de surcroît une aggravation des
inconvénients pour le voisinage peut rester indécise.
ff
) Enfin,
dès lors qu'il est fait mention d'une dérogation à la réglementation, il
convient d'examiner si l'autorité intimée était habilitée à autoriser le projet
par ce biais, en dépit de sa non-conformité à l'art. 80 al. 2 LATC.
L'art. 85 LATC, dont la teneur a été rappelée
ci-dessus, énonce les conditions d'une dérogation à la réglementation dans la
zone à bâtir
.
Aux termes de la jurisprudence, une transformation
impliquant une aggravation de la non réglementarité d'une construction ne peut
être admise par le biais d'une dérogation. Les possibilités de transformer un
bâtiment non réglementaire sont en effet régies exhaustivement par l'art. 80
LATC, le droit communal ne pouvant être plus permissif; or, il résulte du texte
clair de l'art. 80 al. 2 LATC que la transformation d'un bâtiment non
réglementaire ne doit pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur
(CDAP AC.2013.0401 du 4 mars 2014 consid. 4c/
bb
;
AC.2011.0230 du 4 avril 2012 consid. 1 e/bb; AC.2005.0110 du 29 mars 2006
consid. 3e).
En d'autres termes, l'art. 80 al. 2 LATC ne laisse
pas de place à une éventuelle dérogation communale visant à admettre une
transformation et un agrandissement impliquant - comme c'est le cas en l'espèce
- une aggravation de l'atteinte à la réglementation relative à la surface des combles.
L'autorité intimée ne pouvait donc recourir à ce moyen pour admettre le projet
litigieux.
Enfin, il ne ressort pas du dossier qu'il existerait
une pratique communale - illégale -, consistant à autoriser les projets impliquant
une aggravation de l'atteinte à la réglementation à la surface des combles,
dans laquelle ladite autorité entendrait persister à l'avenir (sur ce point,
cf. CDAP AC.2017.0190 du 3 janvier 2018 consid. 4d et les référence citées).
gg) En conclusion, le projet - en tant qu'il autorise
dans les combles une surface à partir d'une hauteur de 2,40 m supérieure à la
surface fixée par l'art. 129 RPGA - n'est pas conforme à l'art. 80 al. 2 LATC et
ne saurait faire l'objet d'une dérogation. Il y a dès lors lieu d'admettre le
recours pour ce motif, d'annuler la décision levant l'opposition du recourant
et d'annuler le permis de construire.
4.
Cela étant, par économie de procédure et avant que les constructeurs ne
modifient leurs plans et présentent un nouveau projet, il se justifie d'examiner
si d'autres griefs doivent être accueillis.
Le recourant considère que le projet ne respecte par
la règlementation cantonale permettant de "s'assurer d'une habitabilité
saine et confortable des constructions à usage d'habitation". Il fait
référence aux dispositions du RLATC réglant la salubrité des constructions,
soit en particulier les art. 27 RLATC sur la hauteur des locaux, l'art. 28
RLATC sur l'éclairage et la ventilation et l'art. 29 RLATC sur les lucarnes et
les tabatières. Il souligne l'exiguïté de certains locaux et leur surface
habitable insuffisante à ses yeux.
a) Les art. 27, 28 et 29 RLATC posent des exigences
en matière de dimension, d'éclairage et de ventilation des locaux susceptibles
de servir à l'habitation ou au travail sédentaire. Dès lors qu'on est en
présence de règles relatives à l'aménagement intérieur des constructions et que
l'admission du moyen n'est a priori pas susceptible d'empêcher totalement la
construction ou d'imposer une modification du projet le rendant moins dommageable
pour le voisin recourant, la recevabilité du grief relatif ces dispositions
apparaît douteuse (cf. ATF 133 II 249 consid. 1.3.2 précité).
Quoiqu'il en soit, et sur le fond, il faut constater
que le recourant n'apporte aucun élément permettant de retenir que les
vérifications effectuées par la municipalité relativement à ces dispositions ne
seraient pas correctes. Le tribunal n'a pas de raison de mettre en doute les contrôles
effectués par le bureau technique de la commune à l'occasion de l'enquête sur la
conformité de la transformation envisagée à la réglementation sur les hauteurs
des locaux (art. 27 RLATC) et les lucarnes tabatière (art. 29 RLATC).
On relèvera que dans le bâtiment ECA 304, au
rez-de-chaussée, la municipalité a constaté que la hauteur minimale de 2,40 m
ne sera pas respectée. Mais elle a accordé une dérogation sur la base de l’art.
27 al. 3 RLATC, qui ne prête pas le flanc à la critique compte tenu de l'état
existant.
S'agissant de l'art. 28 RLATC, il ressort du dossier
d'enquête que la municipalité a considéré que cette disposition n'était pas
respectée pour le bâtiment ECA 304 s'agissant des lots n
os
3
(rez-de-chaussée), 7 (1
er
étage) et 12 (2
ème
étage), tout
en admettant toutefois une dérogation au sens de l'art. 28 al. 1 RLATC compte
tenu des contraintes de l'état existant. Là également et sur le principe,
compte tenu de l'état existant du bâtiment, les dérogations sont admissibles.
S'agissant d'un bâtiment existant non conformes aux
règles de la zone à bâtir, il convient de vérifier si les transformations
entraînent une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur au sens
de l'art. 80 al. 2 LATC. Les plans figurant au dossier permettent de constater
que le projet de transformation prévoit la création de plusieurs fenêtres et jours
qui n'existaient pas, si bien qu'il paraît peu probable qu'il implique une
aggravation de l'atteinte à la réglementation s'agissant de l'éclairage ou de
la ventilation des locaux.
5.
Le recourant conteste la dérogation accordée à l'art. 37 RPGA. Dans le
cadre de son opposition, il expliquait que la nouvelle construction sera
adossée sur sa façade est au bâtiment existant sur toute sa hauteur. Elle ne
respecterait ainsi pas les dispositions concernant la construction sur une même
parcelle, car la hauteur du nouveau bâtiment est sensiblement distincte de
celle du bâtiment démoli. Ainsi, pour lui, cette construction ne peut pas faire
valoir le bénéfice du
statu quo
en matière de contiguïté et mitoyenneté.
a) En préambule, il faut préciser que le projet
prévoit la démolition du bâtiment ECA 305 et la construction d'un bâtiment
entièrement nouveau dont l'affectation à l'habitation est différente de celle
précédente et le volume plus important que l'ancien immeuble existant. Le nouveau
bâtiment d'habitation envisagé est fonctionnellement indépendant du bâtiment
ECA 304 malgré le fait qu'il lui soit accolé sur l'une de ses parties.
La constructrice ne peut bénéficier à cet égard de
la protection d'une situation acquise dans la mesure où le projet ne constitue
pas une transformation, mais bien une nouvelle construction dont l'affectation
est différente et le volume plus important que l'ancien immeuble existant. La
démolition totale du bâtiment ECA 305 et la reconstruction d'un nouveau
bâtiment sont des opérations allant bien au-delà des possibilités de l'art. 80
al. 2 LATC. Cette partie du projet échappe donc à l'application de l'art. 80
LATC.
b) L'art. 37 RPGA prescrit notamment que l'ordre
contigu est caractérisé par l'implantation des bâtiments en limite de propriété.
La profondeur des murs mitoyens ou aveugles ne doit pas dépasser 14 m au
maximum. La distance entre les façades non-mitoyennes et la limite de propriété
voisine est de 3 m au minimum.
L'ordre contigu se caractérise usuellement par
l'implantation sur un même alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments
adjacents élevés en limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou
aveugles, avec une profondeur maximum fixée pour ces derniers et une distance
fixée jusqu'à la limite pour les façades non en limite de propriété. L'ordre contigu
se distingue de la contiguïté, qui se caractérise, elle, comme une situation de
fait, soit l'accolement de deux bâtiments (voir Droit fédéral et vaudois de la
construction, 4e éd., 2010, n. 2.2.1 ad art. 48 LATC; Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, 2001, n. 887 p. 387; Alexander Ruch, Öffentlichrechtliche Anforderungen
an das Bauprojekt, in: Beraten und Prozessieren in Bausachen, 1998, p. 258;
Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en
droit vaudois, thèse Lausanne, 1988, p. 41). L'ordre contigu peut cependant
être défini d'une autre manière dans les communes qui disposent d'un plan de limites
des constructions. On peut prévoir des périmètres qui délimitent des zones
d'implantation, à l'intérieur desquelles les bâtiments doivent s'implanter en
ordre contigu (TF 1C_373/2008 du 13 janvier 2009 consid. 2.2).
En général, l'ordre contigu est prescrit par le
législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons sont contiguës.
Les règles relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en principe que les
façades donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion
des façades opposées à celles de la rue (voir notamment arrêts AC.2007.0190 du
27 juin 2008 consid. 1b; AC.1990.7510 du 26 mars 1992 consid. 2b publié in RDAF
1992 p. 482; prononcé 2164 du 13 mars 1964 publié in RDAF 1970 p. 273; Marti,
loc. cit.). Obligatoire, l’ordre contigu est utilisé pour renforcer l’effet
urbanistique de la rue (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 887 p. 387).
Pour sa part, l'ordre non contigu est caractérisé
par les distances à observer jusqu'aux propriétés voisines ainsi qu'entre
bâtiments situés sur une même parcelle. Il a pour but non seulement d'assurer
certaines conditions d'hygiène, ainsi qu'une protection contre la propagation
des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité
de vie des habitants (AC.2016.0214 du 16 février 2018 consid. 4b; AC.2015.0049
du 22 novembre 2016 consid. 6c/bb; Marti, op. cit., p. 40). Il vise également à
permettre les divisions ultérieures des parcelles dans le respect des règles
fixant des distances entre bâtiments et limites de propriété
(Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 886 p. 387).
Les distances aux limites de la propriété voisine
tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil
entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel;
elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de biens-fonds contigus
aient l'impression que la construction voisine ne les écrase. Les distances aux
limites de propriété visent également à garantir un minimum de tranquillité aux
habitants (cf. AC.2017.0295 du 20 août 2018 consid. 1a/aa; AC.2017.0097 du 15
novembre 2017 consid. 3a/aa; AC.2015.0122 du 21 avril 2016 consid. 6a et les
références citées).
c) En l'espèce, l'art. 37 RPGA prévoit une profondeur
maximale de 14 m pour les murs mitoyens des constructions contiguës situées en
zone du bourg. La seconde phrase prévoit une distance de 3 m minimale, et
s'applique entre les façades non-mitoyennes et la limite de propriété voisine.
L'art. 36 al. 2 RPGA permet en outre à la municipalité d'autoriser l'ordre
contigu le long des voies publiques lorsqu'un propriétaire voisin a déjà
construit sur la limite commune ou lorsqu'il y a entente entre voisins pour
construire sur la limite.
Il découle de la notion même de l'ordre contigu que
les façades sont parallèles à la rue et que les murs mitoyens sont donc perpendiculaires
à la rue. Ils ne concernent ainsi en principe que les façades donnant sur la
rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion des façades opposées à
celles de la rue.
Il convient de constater que le mur mitoyen projeté
entre les bâtiments ECA 305 (futur) et 306 mesure 14 m depuis la rue et
respecte donc les conditions de l'art. 37 RPGA. De l'autre côté, soit à l'arrière
du bâtiment, l'ordre non contigu s'applique et implique une distance entre les
façades non-mitoyennes et la limite de propriété voisine de 3 m au minimum,
qui, en l'occurrence, n'est pas respectée.
Pour respecter formellement l'art. 37 RPGA, il
faudrait en effet que le mur situé entre les bâtiments ECA 305 et 307 soit
mitoyen, comme c'est le cas aujourd'hui, mais cela impliquerait que le mur
mitoyen situé entre les bâtiments ECA 305 et 306 mesure plus de 14 m, ce qui
est aussi contraire à l'art. 37 RPGA.
Ainsi, une application de l'art. 37 RPGA à cet
endroit et dans la configuration des bâtiments entraîne soit la violation de la
règle maximale de la profondeur de 14 m pour les murs mitoyens en contiguïté,
soit la violation de la règle minimale de 3 m de respect des distances aux
limites applicable à la non-contiguïté.
Pour respecter l'art. 37 RPGA en l'espèce, il
faudrait réduire la contiguïté du mur mitoyen ECA 305/ECA306 à moins de 14 m
pour augmenter la distance à la limite avec la parcelle n° 191 de 3 mètres.
En l'occurrence, la municipalité a considéré qu'une
dérogation à l'art. 37 RPGA devait être accordée s'agissant de la distance à la
limite compte tenu des possibilités de densification des surfaces de l'habitat.
L'examen des plans permet de constater que vu la
configuration des bâtiments le respect d'une distance de 3 mètres sur le côté
est réduirait drastiquement les possibilités d'aménager le bâtiment ECA 305 et
sa viabilité. D'un point de vue architectural également, cela conduirait à la
création d'un décrochement entre les bâtiments ECA 305 et ECA 306, créant ainsi
une rupture du bâti en laissant apparaître une partie de la façade du bâtiment
305 jusqu'au sol, ce qui paraît esthétiquement discutable. Le refus d'une
dérogation obligerait la constructrice à réduire la surface, voire le nombre
d'appartements aux seules fins de respecter le minimum réglementaire de la distance
aux limites, ce qui constituerait aussi une atteinte conséquente à la garantie
de la propriété (art. 26 Cst.).
A l'instar de la municipalité, il faut constater un
intérêt public indéniable à densifier les centres urbains conformément à ce que
prescrit désormais la loi sur l'aménagement du territoire (cf. not. art. 1 al.
2 let. a
bis
LAT qui mentionne le développement de l'urbanisation
vers l'intérieur du milieu bâti et le maintien d'un habitat de qualité au titre
des buts de l'aménagement du territoire). En l'occurrence, le respect de la
distance rendrait difficile la construction des trois appartements projetés,
respectivement limiterait le potentiel constructible du bâtiment en cause de
manière significative.
Il faut constater également que du côté est, le
bâtiment projeté est aveugle et ne prévoit pas de fenêtre. Son mur, qui n'est
pas ajouré, ne fait pas face à un autre bâtiment d'habitation, mais à un local
inhabité (ECA 307) sur un niveau au rez-de-chaussée et le parking sis sur la
parcelle n° 191, ainsi qu'à la façade nord sans jours du bâtiment ECA 304. A
cet endroit, le non-respect de la distance à la limite n'entraîne donc aucune
atteinte à la luminosité, à l'air, au soleil ou à la tranquillité dont bénéficieraient
des voisins ou des tiers. On ajoutera que les propriétaires de la parcelle
voisine n° 191, informés du projet, ont indiqué au bureau technique qu'ils ne
voyaient pas de raison d'y faire opposition, leur seul souci étant d'éviter des
dégâts sur le mur mitoyen pendant les travaux.
Dès lors, on ne distingue pas d'atteinte
significative par la dérogation à un intérêt public ou à des intérêts privés de
tiers, en particulier à ceux des recourants qui habitent du côté opposé et
n'auront pas de vue directe sur la façade est du nouveau bâtiment ECA 305.
Dans ces circonstances, il convient de retenir
l'existence de conditions objectives justifiant d'accorder une dérogation au
sens de l'art. 85 RLATC s'agissant de la distance à la limite imposée par
l'art. 37 RPGA.
6.
Le recourant estime que la décision litigieuse violerait les
dispositions cantonales régissant la suppression des barrières architecturales,
ainsi que la LHand.
a) Dans son opposition du 4 juin 2020, le recourant
expliquait que le bâtiment à construire ne respectait aucune des normes et que
la transformation de l'immeuble existant était "exclusivement concentrée à
maximiser les surfaces à louer". Il évoquait que la solution prévue pour
les parties communes comme escaliers, paliers etc. comprenait des surfaces
insuffisantes en citant l'exemple des escaliers intérieurs de 80 cm largeur,
"à peine suffisante pour des personnes valides". Il considérait
encore que sur un budget de 1,5 mio de francs, un certain pourcentage de l'investissement
devait être destiné à la mise aux normes des locaux et surfaces. Il estimait
enfin que la municipalité a violé l'art. 12 LHand en ne procédant pas à la
pesée d'intérêts prévue par cette disposition.
b) Dans le cadre de la décision attaquée, la
municipalité a renoncé à exiger des installations pour personnes à mobilité
réduite dans le bâtiment ECA 304 estimant que les frais à engager pour la
réalisation de telles installations semblaient disproportionnés. En revanche,
pour le nouveau bâtiment, elle a considéré qu'il était possible de prévoir un
logement adapté pour personnes à mobilité réduite au rez-de-chaussée. Une
charge au permis de construire a été ainsi intégrée dans ce dernier à cet
égard.
c) La LHand n’est applicable qu’aux habitations collectives
de plus de huit logements pour lesquels l’autorisation de construire ou de
rénover a été accordée après l’entrée en vigueur de la loi (art. 3 let. c
LHand). L’art. 4 LHand précise encore que les cantons restent libres d’édicter
des dispositions plus favorables aux personnes handicapées.
L’art. 94 LATC fixe à cet égard des principes selon
lesquels la construction des locaux et des installations accessibles au public,
de même que des immeubles d’habitation collective et des bâtiments destinés à l’activité
professionnelle doit être conçue en tenant compte, dans la mesure du possible,
des besoins des personnes handicapées ou âgées, en particulier de celles se
déplaçant en fauteuil roulant. L’art. 95 LATC prévoit que le règlement cantonal
fixe, en tenant compte des normes en la matière, les mesures concernant l’accès
aux bâtiments, la largeur des passages libres des portes et des dégagements
nécessaires, ainsi que les dispositions à prendre pour certains locaux ou installations
tels que cuisines, locaux sanitaires ou ascenseurs.
A cet égard, l’art. 36 RLATC prévoit ce qui suit:
"
1
La construction de locaux et d'installations accessibles au public (notamment
les bâtiments administratifs, les établissements d'enseignement, les églises,
les salles de spectacle, les hôtels, les restaurants, les commerces, les
installations de sport, les édicules publics, les établissements sanitaires ou
à caractère social), et de bâtiments destinés à l'activité professionnelle
(tels qu'usines, ateliers et bureaux), de même que celles d'immeubles d'habitation
collective, doivent être conçues en tenant compte des besoins des personnes
handicapées au sens de la législation fédérale sur l'égalité pour les
handicapés, des personnes âgées, des enfants et des personnes conduisant des
poussettes.
2
La
norme du Centre suisse pour la construction adaptée aux handicapés SN 521 500
est applicable aux locaux et installations accessibles au public, aux locaux
destinés à l'activité professionnelle et aux espaces collectifs des immeubles d'habitation.
En cas d'habitat collectif ou groupé de plus de six logements, ceux-ci doivent
pouvoir s'adapter à cette norme.
2bis
L'avantage
procuré aux usagers ne doit pas être disproportionné par rapport aux coûts
engendrés ou à l'atteinte portée à l'environnement, à la nature ou au patrimoine.
»
Le RPGA ne contient pas de disposition particulière
régissant la suppression des barrières architecturales.
d) On relèvera en premier lieu que le recourant n'a
a priori pas qualité pour invoquer la violation de prescriptions relatives à la
largeur des accès ou à la configuration des appartements. On l'a vu, la qualité
pour recourir est en effet en principe déniée au voisin lorsque l'objet du
litige concerne l'application de règles relatives à l'aménagement intérieur des
constructions.
e) aa) Ce grief pose en outre problème en ce qui
concerne sa motivation. Contrairement aux conditions formelles de la
réclamation qui doit être "sommairement" motivée (art. 68 LPA-VD),
les exigences de motivation pour le recours (de droit) administratif (art. 79 al.
1 en relation avec l'art. 99 LPA-VD) sont comparables à celles qui découlant de
l'art. 42 al. 1 et 2 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS
173.110), qui dispose notamment que les motifs doivent exposer succinctement en
quoi l'acte attaqué viole le droit. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral,
pour satisfaire à cette obligation, le recourant doit discuter les motifs de la
décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité intimée
a méconnu le droit; il faut qu'à la lecture de l'exposé, on comprenne
clairement quelles règles de droit auraient été, selon lui, transgressées par
l'autorité administrative (cf. ATF 134 II 244 consid. 2.1; 134 V 53 consid.
3.3).
bb) Pour respecter les exigences de motivation mentionnées
ci-dessus, il ne suffit pas au recourant d'affirmer que des surfaces
insuffisantes sont prévues en citant l'exemple des escaliers intérieurs de 80
cm largeur. Il lui appartenait de préciser quels sont les éléments du projet
qui posent problème et quelles sont les normes qui sont violées. Le recourant
aurait ainsi dû indiquer précisément quelles sont les dispositions de la norme
SN 521'500 (aujourd'hui SIA 500) qui ne seraient pas respectées selon lui.
f) En l’espèce, le projet contesté est composé de
deux bâtiments bien distincts. En ce qui concerne le premier bâtiment ECA 305,
il vise la construction de trois logements (cf. point B13 de la demande de
permis de construire). Les règles relatives à la suppression des barrières
architecturales ne s'appliquent donc en principe pas à ce bâtiment, puisque la
limite de six logements de l'art. 36 al. 2 RLATC n'est pas atteinte. En outre,
la règle invoquée de l'art. 12 LHand s’applique directement aux seuls bâtiments
de la Confédération ou subventionnés par la Confédération, et seulement à titre
subsidiaire si les cantons n’ont pas concrétisé ces principes dans le droit
cantonal d’exécution. Tel n’est pas le cas en regard de l’art. 96 LATC et de
l’art 36 RLATC. On relèvera que malgré cela et vu les possibilités
constructives de la construction nouvelles, l'autorité intimée a exigé de la
constructrice qu'elle prévoie un logement adapté aux personnes à mobilité
réduite selon la norme SIA 500 précitée. Cette exigence figure en charge dans
le permis de construire; elle concerne concrètement l'appartement du
rez-de-chaussée du bâtiment ECA 305.
En ce qui concerne le bâtiment ECA 304 voisin, il
sera transformé (art. 38 RLATC). En effet, mis à part l'aménagement des
combles, le bâtiment ne fera l'objet que de remaniements de ses espaces
intérieurs et d'installations de nouvelles salles d'eau.
Un simple examen des plans montre qu’une mise en
conformité du bâtiment aux normes permettant une accessibilité aux personnes
handicapées impliquerait l'installation d'un ascenseur ou le réaménagement des
escaliers pour permettre la fixation de rampes avec élévateur, ce qui
occasionnerait des coûts disproportionnés en l'absence d'un véritable espace
susceptible de l'accueillir. Aucune solution technique évidente n'émarge sans
un réaménagement complet de l'organisation des appartements et des coûts
manifestement très importants.
Ainsi, les limites fixées par les art. 11 et 12
LHand imposent de renoncer à l'adaptation du bâtiment ECA 304 aux normes visant
la suppression des barrières architecturales, sans qu'il y ait lieu d'examiner
plus avant le grief relatif au calcul de la dépense qui résulterait de tels
travaux. Les griefs du recourant doivent être écartés, dans la mesure de leur
recevabilité.
7.
Le recourant remet en question la décision de la municipalité d'exonérer
la constructrice de créer 12 places de stationnement, moyennent le versement
d'une contribution compensatoire financière selon l'article 37 du RPGA,
compensation dédiée au stationnement public.
a) L'art. 143 RPGA a la teneur suivante:
"
1. Principe
La Municipalité fixe le nombre de places privées de stationnement
ou garages pour voitures qui doivent être aménagés par les propriétaires à
leurs frais et sur leur terrain en rapport avec l’importance et la destination
des nouvelles constructions. Ce nombre est toutefois au minimum de 3 places ou
garage pour 2 logements.
Dans les cas autres que l’habitation, les normes de l’Union des professionnels
Suisses de la Route (UPSR) sont applicables.
Les dispositions ci-dessus sont aussi applicables pour le calcul
du nombre des places supplémentaires dans le cas où la transformation ou le
changement d’affectation d’un immeuble existant aurait pour effet d’augmenter
le besoin en places de stationnement.
Le long des voies publiques, à défaut de plan fixant la limite
secondaire des constructions, l’implantation des garages et places de
stationnement est régie par les articles 37 et 39 de la loi sur les Routes et
leurs dispositions réglementaires d’application. Leur implantation en limite de
propriété est autorisée si elle n’entraîne pas d’inconvénient appréciable pour
les voisins, dont l’accord écrit peut être requis par la Municipalité.
La surface des places de stationnement à ciel ouvert n’entre pas
en compte dans le calcul de la surface bâtie au sens de l’art. 119 ci-dessus.
2.  Exception
Les places de stationnement à ciel ouvert et les garages sont en
principe situés sur la même parcelle que la construction qu’ils desservent.
Toutefois, lorsque le propriétaire se trouve dans l’impossibilité de les
aménager sur son fonds, en tout ou en partie, il peut le faire, pour autant que
la Municipalité donne son autorisation, sur une autre parcelle située à
proximité. Dans ce cas, les places et garages ainsi aménagés font l’objet de
servitudes inscrites au Registre foncier en faveur de la Commune.
[….]
4   Contribution de remplacement
Lorsque le propriétaire établit qu’il se trouve dans
l’impossibilité de construire sur son propre fonds tout ou partie des places
imposées, la Municipalité peut l’exonérer totalement ou partiellement de cette
obligation, moyennant le versement d’une contribution compensatoire. Cette contribution
est exigible lors de l’octroi du permis d’habiter. Le montant sera affecté à la
construction, par la Commune, de places de stationnement accessibles au public.
"
Selon cette disposition, il devrait ainsi être prévu
3 places pour 2 logements. Le nouveau bâtiment ECA 305, avec 3 logements,
nécessiterait la création de 5 places supplémentaires et le bâtiment transformé
ECA 304, qui comporte 6 logements existants et en comportera 11, soit 5
nouveaux logements, nécessite la création de 8 places supplémentaires.
Dans le cadre du projet mis à l'enquête aucune place
de stationnement n'est prévue.
La Municipalité a décidé lors de sa séance de
préavis au dossier avant mise à l'enquête d'une exonération totale de création
de places de stationnement moyennant une compensation financière de 20'000 fr.
pour le nouveau bâtiment et de 32'000 fr., pour le bâtiment transformé, soit
4'000 fr. par place supplémentaire, en estimant que la constructrice se
trouvait dans l'impossibilité de construire sur son propre fonds tout ou partie
des places imposées.
b) On rappelle que selon la jurisprudence constante,
la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation
qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de
jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée
n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture
que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas
insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision
attaquée (cf. arrêts AC.2019.0161 du 8 janvier 2020 consid. 1b/bb; AC.2019.0052
du 28 octobre 2019 consid. 2b; AC.2018.0435 du 12 août 2019 consid. 2a). Cette
solution a été confirmée par la jurisprudence fédérale qui retient également
que dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation
soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la
juridiction de recours doit la respecter; en dépit de son pouvoir d'examen
complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre
appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est
objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (ATF 145 I 52
consid. 3.6; TF 1C_499/2017 du 19 avril 2018 consid. 3.1.2).
En cas d'adjonction d'appartements à un immeuble d'habitation,
les logements existants bénéficient de la situation acquise en matière de
places de parc (arrêts AC.2015.0251 du 14 juillet 2015 consid. 13b;
AC.2013.0173 du 9 décembre 2013 consid. 5d). Par ailleurs, l'on ne saurait
qualifier la possibilité de la municipalité d'exonérer de l'obligation de créer
des places de stationnement à proprement parler de "dérogation" au
sens de l'article 85 LATC, mais bien de l'application de l'art 143 ch. 4 RPGA.
c) En l'occurrence, il apparaît manifeste la
configuration de la parcelle n° 192 ne permet pas de réaliser sur celle-ci 13 places
de stationnement supplémentaires exigibles, l'espace entre les bâtiments étant
manifestement insuffisant. Le recourant ne remet pas véritablement en cause ce
constat et n'indique en tous les cas pas où les places supplémentaires
pourraient être aménagées. A l'instar de la municipalité, il faut constater que
la parcelle se situe à côté d'une gare CFF et d'un parking public, dans un
secteur situé en plein centre et largement desservi par les transports publics.
On relève au surplus que le montant de cette
contribution, fixé à 4'000 fr. par place, ne prête pas le flanc à la critique.
Il s'ensuit que c'est à juste titre que la
municipalité, conformément à ce que lui permet l'art. 143 RPGA a dispensé la
constructrice de la création des places exigibles, moyennant le versement d'une
contribution compensatoire.
8.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis
et la décision la Municipalité de Villeneuve du 18 décembre 2020 levant
l'opposition et délivrant le permis de construire doit être annulée.
Lorsque la procédure met en présence, outre le
recourant et l’autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les
intérêts sont opposés à ceux du recourant, c’est en principe à cette partie
adverse déboutée, à l’exclusion de la collectivité publique dont la décision
est annulée ou modifiée, d’assumer les frais et dépens (AC.2010.0235 du 29
novembre 2011; AC.2010.0272 du 28 octobre 2011 et références). L'émolument de
justice sera ainsi mis à la charge des constructeurs, qui succombent (art. 49
LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens, le recourant n'ayant pas
procédé avec l'assistance d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).
Par ces
motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Villeneuve du 18 décembre 2020 est
annul..
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge
de B.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 1
er
juillet 2021
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer
les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.