vd_omni · AC.2023.0051 · 2024-01-11 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________/Municipalité de Trélex | Propriétaires ayant prolongé sans droit la dalle d'un étage de mezzanines dans 2 villas. Confirmation par arrêt AC.2020.0078 du refus de la municipalité de régulariser ces travaux au motif que ceux-ci ont rendu ces étages habitables et que la SBP maximale autorisée est dépassée. Décision municipale subséquente ordonnant diverses mesures de remise en état pour rendre lesdits étages inhabitables. La mesure exigeant l'installation en bordure de la surface des mezzanines autorisée d'une cloison fixe d'une hauteur minimale de 1.50 m non translucide, munie d'un portillon d'une largeur de 1 m pour accéder à la surface non autorisée pouvant être utilisée comme dépôt, est proportionnée et peut être confirmée. Confirmation également de la mesure ordonnant la pose de filtres opacifiants sur les fenêtres éclairant la partie non autorisée des étages des mezzanines, aucune autre mesure moins incisive n'existant pour rétablir le caractère inhabitable de ces niveaux. En revanche, la mesure exigeant la pose sur ces mêmes fenêtres de brise-vues s'avère disproprotionnée sous l'angle de l'éclairage, lequel sera déjà suffisamment réduit par les filtres opacifiants. En tant qu'elle aurait également pour objectif - selon la municipalité - de limiter la vue depuis ces étages sur les voisins, cette mesure n'est pas pertinente au regard du but poursuivi par la remise en état, la problématique d'une vue sur le voisinage étant sans incidence sur la question de l'habitabilité. Recours partiellement admis sur ce point.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.01.2024 AC.2023.0051

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 11 janvier 2024
Composition
M. François Kart, président;
M. Jacques Haymoz et M. Jean-Claude
Pierrehumbert, assesseurs;
Mme Nadia Egloff,
greffière.
Recourants
1.
A.________
à
********
2.
B.________
à
********
3.
C.________
à
********
4.
D.________
à
********
Tous représentés par Me Gilles DAVOINE,
avocat à Nyon,
Autorité intimée
Municipalité de Trélex,
représentée par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne.
Objet
Remise en état
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Trélex du 11 janvier 2023 ordonnant la remise en état de la
mezzanine sur la parcelle n° 599 (CAMAC 187108)
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle n° 599 de la Commune de Trélex, d'une surface de 1'503 m
2
,
est colloquée en zone arborisée constructible au sens des art. 14.1 ss du
règlement général de la Commune de Trélex sur l'aménagement du territoire et
les constructions en vigueur depuis le 7 février 2008 (ci-après: RC).
B.
En 2015, les propriétaires de la parcelle n° 599 de l'époque ont soumis
à l'enquête publique un projet portant sur la construction sur ce bien-fonds de
deux villas mitoyennes (villas A et B) comprenant chacune un rez inférieur, un
rez supérieur, ainsi qu'une mezzanine (de 17.07 m
2
dans la villa A
et de 15.49 m
2
dans la villa B), ouverte sur le rez supérieur
qu'elle surplombait et auquel elle était rattachée par un escalier. Le projet
prévoyait aussi deux garages. Des plans modifiés du projet ont été transmis le
14 septembre 2015, les changements portant principalement sur les garages.
Par décision du 6 octobre 2015, la municipalité a
levé les oppositions et délivré le permis de construire. Ce dernier, daté du 8
octobre 2015, prévoyait comme condition spéciale que "
Les mezzanines ne
peuvent en aucun cas être destinées à l'habitation ou au travail (art. 27 RATC)
".
Le 22 février 2018, la municipalité a prolongé la
durée de validité du permis de construire jusqu'au 29 avril 2019.
C.
Par la suite, la parcelle n° 599 a été constituée en propriété par
étages, dont le premier lot appartient à B.________ et A.________ et le second
lot à C.________ et D.________ (ci-après: les constructeurs).
Les travaux de construction des villas ont débuté
durant l'été 2018. En juillet 2018, l'architecte des constructeurs a annoncé à
la commune qu'il envisageait d'apporter des modifications au projet autorisé,
les changements portant notamment sur une extension des mezzanines. Le 7 août
2018, il a transmis à la municipalité un dossier d'exécution avec des plans qui
figurent les mezzanines dans leurs nouvelles dimensions.
Par courriel du 18 septembre 2018, la municipalité a
informé l'architecte qu'elle avait décidé d'exiger une enquête publique
complémentaire, en ajoutant ce qui suit: "
Cette décision provient de la
situation conflictuelle constatée entre les voisins
". Selon les explications
des constructeurs, ce courriel se serait "perdu" dans la boîte de
messagerie de l'architecte, qui n'en aurait ainsi jamais pris connaissance.
Après avoir constaté le 16 avril 2019 lors d'une
visite de chantier que les étages de combles n'avaient pas été réalisés
conformément au permis de construire, vu l'extension des mezzanines dans chaque
villa, la municipalité a invité l'architecte le 24 avril 2019 à régulariser les
irrégularités constatées, soit en se conformant à l'état initial selon
l'enquête publique, soit en adressant un dossier complet pour une mise à
l'enquête complémentaire.
Le 26 avril 2019, l'architecte a transmis à la
municipalité un projet de modifications des mezzanines garantissant leur non
habitabilité. La variante 1 consistait à exécuter un galandage intérieur pour
condamner l'accès à la façade depuis la galerie et l'application d'un film
opaque sur les vitrages côté intérieur. La surface mesurée à 2.40 m deviendrait
inférieure à 50% de la surface à 1.30 m. La variante 2 proposait la création
d'un plafond inférieur à 2.40 m.
Lors d'une rencontre le 3 mai 2019, l'architecte a derechef
présenté deux variantes s'agissant des mezzanines, la première consistant à
conserver la dalle et à obturer les vitrages avec du galandage, la seconde tendant
à conserver la dalle et à créer un faux plafond en-dessous de 2.40 m.
L'architecte a indiqué que l'option de scier la dalle n'était pas envisageable,
car cette dernière ne tiendrait pas.
Le 6 mai 2019, il a encore transmis à la
municipalité cinq variantes de modification des mezzanines (parmi lesquelles l'obturation
des ouvertures en façade Sud, la modification des ouvertures de la dalle ou la
condamnation des escaliers).
Le 10 mai 2019, la municipalité a indiqué à
l'architecte que l'augmentation significative des dalles des combles des villas
avaient rendu ces espaces habitables, ce alors que l'indice d'utilisation du
sol (IUS) était déjà intégralement utilisé. Elle lui a suggéré de réaliser les
mezzanines conformément aux plans soumis à l'enquête publique.
Le 17 mai 2019, la municipalité a ordonné l'arrêt
immédiat des travaux relatifs à la dalle de l'étage des combles dans les deux
villas, faute de réponse claire des constructeurs quant à une solution
permettant de régulariser la situation.
Le 29 mai 2019, les constructeurs ont déposé une
demande de permis complémentaire portant sur l'"
agrandissement des
mezzanines, modification du garage et modification du projet initial
".
Le 25 septembre 2019, la municipalité a signifié aux
constructeurs que l'IUS était déjà épuisé au regard du projet initial, de sorte
que si les nouvelles surfaces aménagées à l'étage des mezzanines devaient être
considérées comme habitables, le permis de construire complémentaire serait
refusé. Elle a indiqué que compte tenu des caractéristiques du bâtiment,
l'agrandissement des mezzanines rendait celles-ci habitables, notamment vu leur
lien direct avec l'étage inférieur, l'éclairage à disposition et la possibilité
de bénéficier du chauffage du rez-supérieur. Elle a prié les intéressés de lui
communiquer s'ils souhaitaient que le dossier soit soumis à une enquête
publique ou s'ils renonçaient à requérir la régularisation de l'aménagement
réalisé, ce qui impliquait la démolition de la partie des mezzanines n'ayant
pas fait l'objet du permis de construire initial.
Après que les constructeurs ont confirmé leur
volonté de soumettre leur projet à une enquête publique formelle, une enquête
publique complémentaire s'est déroulée du
15
novembre 2019 au 16 décembre 2019. Elle a suscité le dépôt d’oppositions de
voisins, se plaignant principalement du fait que l'agrandissement des
mezzanines rendait le projet non réglementaire sous l'angle de IUS.
Par décision du 12 février 2020, la municipalité a
refusé de délivrer le permis de construire complémentaire sollicité, aux motifs
que la surface des mezzanines telles que modifiées devait être considérée comme
habitable, ce qui conduisait à un dépassement de l'IUS, et que le couvert à
voitures de la villa B ne pouvait plus être considéré comme une dépendance de
peu d'importance pouvant être autorisée dans les espaces réglementaires.
Le 16 mars 2020, les constructeurs ont formé recours
contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP).
Le tribunal a tenu audience le 17 novembre 2020, à
l’occasion de laquelle il a procédé à une vision locale. On reproduit ici
certains passages du procès-verbal y relatif:
"(…)
le niveau litigieux de la villa A est visité
(...)
Me Davoine désigne l'endroit jusqu'où devait s'avancer la mezzanine telle
qu'autorisée en 2015, emprise représentée sur la dalle au moyen d'adhésif
(...)
La cour, C.________, E.________,
Me Davoine et Me Thévenaz visitent ensuite le niveau litigieux de la villa B.
L'emplacement jusqu'auquel devait s'avancer la mezzanine telle qu'autorisée en
2015 – aussi représenté sur la dalle au moyen d'adhésif – est constaté. A la
demande du président, Me Davoine confirme que la surface vitrée donnant au Sud
correspond à celle autorisée en 2015. Il ajoute que ce qui pourrait déranger
les voisins réside dans le fait que l'on peut à présent s'avancer un peu plus
vers ces fenêtres.
(...)
Me Davoine pose la question de
savoir quels aménagements pourraient encore réaliser les recourants qui
pourraient satisfaire tant les voisins que la municipalité. Il propose dans ce
contexte d'obturer, aux étages des villas, le bas des ouvertures qui donnent au
Sud. F.________ relève que ce n'est pas un problème de vue qui est en cause,
mais un non respect de l'IUS. Me Thévenaz indique que la position de base de la
municipalité est qu'une partie des dalles doit être démolie pour revenir à la
situation autorisée par le permis délivré en 2015. Il ajoute que la
municipalité pourrait éventuellement entrer en matière sur une proposition de
dispositif permettant de rendre inhabitables de manière pérenne les étages des
villas. Il insiste cependant sur le fait que la réflexion de la municipalité
sur ce point n'est à ce stade pas aboutie, la décision attaquée portant
uniquement sur un refus de permis de construire complémentaire et non sur une
remise en état.
L'audience est suspendue durant
quelques minutes à 14h40. A sa reprise, le président – tout en insistant sur le
fait que ce point excède l'objet du litige – fait état d'une solution évoquée
par les juges assesseurs spécialisés qui consisterait à poser un galandage à
l'endroit où auraient dû s'arrêter les mezzanines, de manière à condamner la
partie de la dalle supplémentaire. En réponse à Me Davoine qui s'oppose à un
galandage qui s'élèverait jusque sous la toiture, le juge assesseur
Pierrehumbert suggère le percement d'une fenêtre dans la paroi; il propose
également de rendre opaques les vitrages. A.________ évoque la condamnation de
l'un des deux ouvrants. Me Thévenaz relève que ces dernières propositions
paraissent a priori insuffisantes, mais que la piste du galandage pourrait être
prise en compte. E.________ ajoute que toute solution devra être discutée.
B.________ fait valoir qu'une
démolition de la dalle aurait de très lourdes conséquences, en termes
d'équipement (câblages) et de stabilité du bâtiment.
(...)"
Par arrêt AC.2020.0078 du 25 mars 2021, la CDAP a
admis partiellement le recours formé par les constructeurs et réformé la
décision du 12 février 2020 en ce sens que le permis de construire
complémentaire était délivré s'agissant des modifications apportées au couvert
à voitures de la villa B. Elle a en revanche confirmé la décision attaquée dans
la mesure où elle refusait d'autoriser les modifications apportées aux étages
des mezzanines, dont la surface était passée de 17.07 m
2
à 29.26 m
2
dans la villa A et de 15.49 m
2
à 25.43 m
2
dans la villa
B. Constatant que les exigences en matière d’éclairage étaient largement
respectées, elle a indiqué que le fait que la condition liée à une hauteur de
2.40 m au moins sur la moitié de la surface habitable puisse ne pas être
respectée – de peu – dans les deux villas n’avait pas pour effet de rendre
inhabitables ces niveaux qui présentaient pour le reste toutes les
caractéristiques de surfaces objectivement utilisables à des fins d’habitation.
Ils bénéficiaient en effet du chauffage du niveau inférieur et restaient
aisément accessible depuis le rez supérieur auxquels ils étaient rattachés par
un escalier de dimensions usuelles. Le tribunal a relevé que si les surfaces
des mezzanines autorisées en 2015 ne permettaient
qu’un usage relativement limité de ces espaces, le prolongement de la dalle (couvrant
dorénavant presque entièrement le niveau inférieur)
et la nette augmentation de surface qui en découlait
rendait possible une utilisation bien plus
importante et aisée de ces
niveaux, pratiquement comparable à celle d’un étage plein
. La surface de ces niveaux devait ainsi être prise
en compte dans le calcul de la
surface brute de plancher déterminante,
laquelle était dépassée.
Cet arrêt n'a pas fait l'objet d'un recours.
D.
Le 13 juillet 2021, la municipalité a invité les constructeurs à trouver
une solution pour régulariser la situation des mezzanines d'ici au 31 juillet
2021, à défaut de quoi elle rendrait un ordre de remise en état. Elle a
souligné que des pistes avaient été évoquées lors de l'inspection locale du 17
novembre 2020, notamment la pose d'un galandage là où auraient dû s'arrêter les
mezzanines, de manière à condamner la partie de la dalle supplémentaire.
Les constructeurs ont sollicité une prolongation de
délai le 26 juillet 2021 et requis de pouvoir présenter oralement leurs
propositions de réaménagement des mezzanines.
Le 17 août 2021, a municipalité a prolongé le délai au
31 août 2021, en signalant aux intéressés qu'elle souhaitait recevoir à
l'échéance de celui-ci des propositions afin de pouvoir se déterminer sur
l'opportunité d'une rencontre. Le 24 août 2021, à la demande des constructeurs,
elle a derechef prolongé le délai imparti au 15 septembre 2021.
Les constructeurs ont réitéré leur demande tendant à
pouvoir présenter oralement leurs propositions le 7 septembre 2021, puis le 13
septembre 2021, en proposant comme mesure tendant à régulariser les mezzanines
la pose de brise-vues en façade.
Le 17 septembre 2021, la municipalité a indiqué aux
constructeurs qu'ils n'avaient toujours pas transmis de proposition concrète
tendant à la remise en état des mezzanines. Elle a une nouvelle fois précisé
qu'avant d'organiser une rencontre elle souhaitait recevoir des propositions écrites
d'ici au 4 octobre 2021.
Le 1
er
octobre 2021, les constructeurs
ont maintenu leur demande tendant à l'organisation d'une entrevue pour
présenter leur projet. Ils ont relevé que leur architecte déposerait dans
l'intervalle un prototype du brise-vues envisagé.
Le 16 novembre 2021, la municipalité a convié les
constructeurs à une séance.
Le 14 décembre 2021, les constructeurs ont transmis à
la municipalité de nouveaux plans tendant à la mise en conformité des
mezzanines. Ils envisageaient de poser dans chacune des villas des brise-vues
sur les ouvertures donnant au Sud, avec des lamelles orientées vers le bas. Ils
prévoyaient également d'installer une balustrade d'environ 1 m de hauteur sur
la ligne séparant les parties autorisées et non autorisées des mezzanines. Ils
ont fait valoir que si cette barrière, d'une hauteur identique au garde-corps
de l'escalier, pourrait certes être enjambée pour stocker des objets dans ce
qui serait désormais un grenier, ou pour nettoyer le sol et les vitres, elle ne
permettait pas d'en faire une pièce à vivre dès lors que l’accès était
fortement restreint. Ils ont en outre insisté sur le fait que la régularisation
de la situation consistait à rendre les mezzanines inhabitables, mais pas
inutilisables ou inaccessibles.
Le 14 février 2022, la municipalité a indiqué aux
constructeurs que les lamelles des brise-vues devraient être orientées de telle
manière à ce qu'il soit uniquement possible de voir le ciel. De surcroît, les
vitres devaient être opacifiées, par un filtre par exemple, et de plus amples
renseignements devaient être fournis quant aux matériaux de la balustrade. Elle
a ajouté qu'
a priori
une paroi fixe devrait être aménagée sur la presque
totalité de la ligne séparant la surface des mezzanines susceptible d'être
habitée de celle du grenier, seule une petite porte d'accès pouvant
éventuellement être tolérée pour permettre le nettoyage. La hauteur de la balustrade
devrait en outre être supérieure à 1 m.
Le 7 avril 2022, les constructeurs ont reproché à la
municipalité de poser des exigences excédant les éléments nécessaires pour rendre
les mezzanines inhabitables, en confondant inhabitabilité et inaccessibilité.
Il paraissait selon eux suffisant de rendre les mezzanines inhabitables au moyen
de brise-vues et de filtres opacifiants, sans qu'elles ne soient rendues
inaccessibles par une large balustrade. Ils proposaient ainsi de poser des
brise-vues avec lamelles orientées vers le bas et de réaliser un galandage
(cloison fixe) de 1.50 m de hauteur, d'un matériau à définir, comprenant un
petit portillon afin de délimiter la surface habitable de celle du grenier.
Le 18 mai 2022, la municipalité a répondu aux constructeurs
que comme évoqué clairement lors de la séance de novembre 2021, les lamelles
brise-vue devaient être orientées vers le haut de manière à ce que les
constructeurs n'aient pas de vue sur la parcelle voisine. S'agissant du
galandage, elle ne pourrait se prononcer que lorsqu'elle aurait obtenu plus de
précisions quant aux matériaux utilisés.
Le 11 juillet 2022, la municipalité a indiqué aux
constructeurs qu'elle était toujours dans l'attente de solutions correspondant
à ce qui avait été discuté, soit des brise-vues avec lamelles orientées vers le
haut, ainsi que de précisions sur le galandage (matériau, hauteur), qui devrait
être opaque.
Le 28 juillet 2022, les constructeurs ont signifié à
la municipalité que les brise-vues constituaient une proposition supplémentaire
qu'ils avaient présentée afin d'assurer l'inhabitabilité des mezzanines, qui
l'étaient déjà juridiquement, et qu'il n'avait jamais été prévu ni décidé que leurs
lamelles soient orientées vers le haut, exigence selon eux inutile et
disproportionnée. Ils ont à cet égard fait valoir qu'il n'était pas nécessaire qu'ils
n'aient plus de vue sur la parcelle voisine, étant donné que la vue n'était pas
un élément définissant l'habitabilité d'une pièce. Ils ont ajouté que les
voisins ne disposaient d'aucun droit à ne pas être vus des constructeurs, en
soulignant que tel était de toute manière déjà le cas par le biais des salons
et des terrasses des constructeurs. Ils ne voyaient en outre pas quelle serait
l'incidence du matériau utilisé pour le galandage, dont l'objectif était de
définir sur les mezzanines, par une séparation physique, une zone habitable et
une zone de stockage. Ils ont ainsi invité la municipalité à revenir sur sa
position.
E.
Par décision du 11 janvier 2023, la municipalité a signifié ce qui suit aux
constructeurs:
"
Après
examen de l'ensemble du dossier et de vos propositions, la Municipalité a
décidé des deux mesures suivantes, qui correspondent pour l'essentiel à ce que
vous avez proposé, pour assurer le caractère inhabitable des mezzanines.
Premièrement
, une cloison
fixe d'une hauteur de 1,50 mètre au moins, constituée de matériaux non translucides,
devra être aménagée en bordure de la mezzanine initialement autorisée en
octobre 2015. Cette cloison fixe pourra comprendre un petit portillon, d'une
largeur maximale de 1 mètre, permettant d'accéder à la surface initialement non
autorisée, qui peut être utilisée comme dépôt et non pas comme surface
habitable.
Secondement
, les fenêtres
aménagées à l'étage des mezzanines, du côté Sud / Sud-Est de la construction
doivent être munies de filtres opacifiants et de brise-vues dont les lamelles
doivent être orientées vers le haut, de manière à ce que la surface concernée
soit peu éclairée et qu'il ne soit pas possible d'observer le voisinage.
Les deux mesures précitées devront
être réalisées dans un délai de
4 mois
maximum à compter de la date à
partir de laquelle la présente décision sera devenue définitive et exécutoire.
"
F.
Par acte du 13 février 2023, A.________, B.________, C.________ et D.________
(ci-après: les recourants) ont recouru devant la CDAP contre cette décision en
concluant à son annulation et à ce qu'il soit constaté qu’est suffisante pour
assurer le caractère inhabitable des mezzanines la mise en place, en bordure des
mezzanines initialement autorisées en octobre 2015, d'une balustrade d'un
matériau translucide et d'une hauteur de 1.50 m, qui pourra comprendre un petit
portillon d'une largeur maximale de 1 m.
La municipalité a déposé sa réponse le 24 avril
2023. Elle conclut au rejet du recours.
Les recourants ont déposé des observations
complémentaires le 25 mai 2023.
La municipalité a fait savoir le 20 juin 2023
qu'elle se référait à sa réponse.
Considérant en droit:
1.
Le refus de l'autorité
intimée de régulariser les modifications apportées aux étages des mezzanines
des villas A et B a été confirmé par la CDAP dans l'arrêt AC.2020.0078, qui est
entré en force sans avoir été contesté et qui, partant, ne peut plus être remis
en cause dans la présente procédure. L'objet du litige se limite ainsi à
l'ordre de remise en état signifié dans la décision attaquée du 11 janvier 2023.
Il s'ensuit que les recourants ne sauraient plus invoquer à ce stade le fait
que dans chaque villa l'escalier menant à la mezzanine, initialement prévu en
quart-tournant, a finalement été réalisé en escalier droit contre le mur, ni le
fait que cette circonstance n'a pas été prise en compte lors de l'inspection
locale du 17 novembre 2020 pour constater que l'espace initialement autorisé serait
plus grand que ce qui a été vu à l'audience. Si tant est que les intéressés
entendaient compléter le procès-verbal d'audience sur ce point, il leur aurait
appartenu de le faire dans le cadre de la procédure AC.2020.0078 lorsqu'ils en
ont eu l'opportunité, respectivement de contester cet arrêt devant l'autorité
de recours, ce qu'ils n'ont pas fait.
2.
a) aa) Selon l'art. 105 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), la
municipalité est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou
modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux
prescriptions légales et règlementaires. La municipalité n'a pas un pouvoir
discrétionnaire d'ordonner ou non la remise en état: quand les conditions de
l'art. 105 LATC sont remplies, elle a l'obligation de le faire (CDAP
AC.2021.0306 du 1
er
novembre 2022 consid. 3a/bb; AC.2021.0138
du 28 octobre 2022 consid. 10a).
bb) Lorsqu'une construction déjà réalisée
contrevient aux règles légales et ne peut par conséquent être autorisée
a
posteriori
, cela ne signifie pas encore qu'elle ne peut être utilisée, ni
que l'état antérieur doit nécessairement être rétabli. Il convient à ce stade
d'examiner la situation au regard des principes généraux du droit
administratif, en particulier les principes de la proportionnalité et de la
protection de la bonne foi. Le principe de la proportionnalité exige qu'une
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés (règle de
l'aptitude) et que ceux-ci ne puissent être atteints par des mesures moins
incisives (règle de la nécessité); en outre, il interdit toute limitation allant
au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre ce but et les
intérêts publics ou privés compromis (principe de la proportionnalité au sens
étroit (ATF 142 I 76 consid. 3.5.1; 140 I 68 consid. 4.2.1).
D’après la jurisprudence, l'ordre de démolir une
construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne peut être
accordée n'est en soit pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui
qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se
préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter
les inconvénients qui en découlent pour lui (cf. ATF 123 II 248 consid. 4a; 111
Ib 213 consid. 6). Les mesures de remise en état doivent toutefois être
strictement limitées à ce qui est nécessaire pour atteindre le but recherché.
L'autorité doit en effet renoncer à de telles mesures si les dérogations à la
règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier
le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci
pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des
chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit
qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 136 II 359 consid. 7.1; 123 II 248
consid. 4b; TF 1C_6/2021 du 17 août 2021 consid. 3.1). Même un constructeur qui
n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de proportionnalité (TF 1C_6/2021
précité consid. 3.1; CDAP AC.2022.0232 du 14 mars 2023 consid. 3b).
Dans le cadre d’un ordre de remise en état, le
Tribunal fédéral a encore précisé que l’autorité de recours doit rechercher
d’office quelles mesures sont, d’une part, nécessaires et propres à atteindre
l’objectif absolument indispensable et, d’autre part, celles qui ne sont pas
trop incisives (cf. ATF 107 Ia 19 consid. 3b). Le concours de l’administré est
requis, afin qu’il présente lui-même des propositions au sujet des mesures à
ordonner. Toutefois, si les propositions émises sont inadéquates ou si
l’administré n’en a pas fourni, l’autorité de recours est tenue de choisir,
parmi les différentes mesures possibles, celles qui sont conformes au principe
de la proportionnalité, respectivement de rechercher, en procédure de recours,
si une mesure moins incisive n’aurait pas aussi permis d’atteindre l’objectif
visé (cf. ATF 123 II 248; 111 Ib 213). Le tribunal est ainsi amené à rechercher
quelle mesure serait, en l’espèce, la moins incisive afin de rétablir une
situation réglementaire, à savoir celle qui prévalait avant la construction de
l’ouvrage litigieux (CDAP AC.2022.0257 du 26 juin 2023 consid. 7a; AC.2021.0138
précité consid. 10a; AC.2021.0180 du 14 avril 2022 consid. 7a/bb).
b) En l'espèce, il y a lieu de constater qu'en
prolongeant sans autorisation la dalle de l'étage des mezzanines dans les
villas A et B, les recourants, respectivement leur architecte ont placé
l'autorité intimée devant le fait accompli, quoi qu'ils en disent.
Si l’architecte des recourants a certes annoncé en
juillet 2018 à la commune qu’il envisageait d’agrandir les mezzanines des
villas A et B et qu’il a transmis le 7 août 2018 un dossier d’exécution à
l’autorité intimée, il n’en reste pas moins qu’il n’a pas attendu
l’autorisation expresse de l’autorité compétente pour procéder à ces
modifications. En tout état de cause, il ne pouvait pas considérer le silence
(éventuel) de l’autorité intimée comme une acceptation tacite des changements
envisagés. L’autorité intimée lui a d’ailleurs expressément indiqué par
courrier électronique du 18 septembre 2018 la nécessité de procéder à une
enquête publique complémentaire. Le fait que ce courriel se serait
"
perdu
"
dans la boîte de messagerie de l’architecte résulte à cet égard d’un problème
d’organisation de celui-ci, qui est imputable aux recourants. La bonne foi de
ces derniers ne saurait ainsi être retenue et il n'y a partant aucun motif de
déroger au principe selon lequel ils devaient
s'attendre
à ce que l'autorité intimée se préoccupe davantage de rétablir une situation
conforme au droit que de leur éviter des inconvénients (cf. consid. 2a/bb
ci-dessus).
Pour ce qui est de
la pesée des intérêts en présence, on relève que la dérogation à la règle
n’apparaît pas mineure puisqu’elle concerne un dépassement important de la
surface brute utile de plancher admissible. Or, les prescriptions en matière
d’IUS
, lesquelles ont pour but essentiel de limiter la densité des
habitations sur chaque parcelle, revêtent des fonctions importantes
d'aménagement du territoire et d'urbanisme, dès lors que la limitation de la
densité des constructions influe inévitablement sur la trame et la forme
urbaine d'un quartier donné, et permet aussi de définir ou de maintenir les
caractéristiques du tissu bâti. Il s'agit là d'un intérêt public important qui
l'emporte sur l'intérêt privé des recourants au maintien des surfaces
habitables excédentaires (cf. en ce sens CDAP AC.2022.0257 précité consid. 7c;
AC.2018.0096 du 18 mars 2019 consid. 5b), cela d'autant plus que
l’agrandissement de l’étage des mezzanines dans les villas A et B ne semble justifié
par aucune circonstance objective mais paraît au contraire relever de motifs de
pure convenance.
Partant, il convient de confirmer, sur le principe,
l’ordre de remise en état, ce que les recourants ne contestent pas, proposant
eux-mêmes diverses mesures.
c) S’il est admis que les étages des mezzanines dans
les villas A et B ne peuvent être maintenus dans leur configuration actuelle
pour les motifs exposés ci-dessus, il s’impose néanmoins d’examiner,
conformément à la jurisprudence et sous l’angle de la proportionnalité, si une
autre solution moins incisive que celle préconisée par l’autorité intimée
pourrait être envisagée tout en permettant d’atteindre le but recherché, soit
garantir l’inhabitabilité des étages des mezzanines.
aa) L'ordre de remise en état contenu dans la
décision attaquée exige deux mesures pour assurer le caractère inhabitable des
mezzanines. Il s'agit en premier lieu de l'installation, en bordure de la
surface des mezzanines telles qu'admises en 2015, d'une cloison fixe d'une hauteur
minimale de 1.50 m, non translucide, qui pourra comprendre un portillon d'une
largeur maximale de 1 m pour accéder à la surface non autorisée pouvant être
utilisée comme dépôt. En second lieu, l'autorité intimée exige la pose, sur les
fenêtres aménagées au Sud/Sud-Est à l'étage des mezzanines, de filtres
opacifiants et de brise-vues dont les lamelles doivent être orientées vers le
haut, de manière à ce que la surface concernée soit peu éclairée et qu'il ne
soit pas possible d'observer le voisinage.
bb) Les recourants soutiennent que ces mesures vont
au-delà de ce qui est nécessaire pour assurer le caractère inhabitable des
mezzanines. S'ils admettent le principe de devoir délimiter la surface
autorisée des mezzanines par l'installation d'une cloison, ils estiment en
revanche inutile et arbitraire d'exiger que celle-ci soit constituée de
matériaux non translucides, en relevant d'une part que le caractère habitable
d'une pièce ne dépend pas de la transparence ou de l'opacité d'un de ses côtés,
d'autre part que le projet autorisé en 2015 validait un certain éclairage de
l'étage des mezzanines. Pour ce qui est de la hauteur de cette cloison, ils ont
tout d'abord conclu dans leur recours à ce que celle-ci s'élève à 1.50 m (soit la
hauteur minimale exigée par l'autorité intimée), mais ont ensuite fait valoir dans
leurs observations complémentaires qu'une hauteur de 1.10 m suffirait pour
considérer que la cloison ne sera pas aisément franchissable, en expliquant que
cette hauteur correspond à celle du garde-corps de l'escalier et qu'une hauteur
supérieure créerait une "
esthétique incohérente et hideuse
".
Ils qualifient également d'inutile et de disproportionnée l'exigence d’installer
des brise-vues et des filtres opacifiants sur les fenêtres au Sud, en indiquant
que le fait que les mezzanines bénéficient ou non d'un large éclairage est sans
pertinence dans la mesure où c'est uniquement en raison de l’augmentation de
leur surface qu'elles ont été qualifiées d’habitables, seul aspect sur lequel
il y aurait lieu d'agir. Ils se plaignent également du fait qu'une telle mesure
influerait aussi sur l'éclairage de la surface des mezzanines autorisée. Ils
ajoutent qu'on ne verrait pas en quoi l'opacification des fenêtres rendrait les
mezzanines conformes. Finalement, ils allèguent que si des brise-vues devaient
tout de même être exigés, il n'y aurait aucun sens à ce que leurs lamelles
soient orientées vers le haut, puisque cela favoriserait la projection d'eau
sur les fenêtres, qui devraient être plus fréquemment nettoyées, de même que
cela permettrait à la lumière du soleil d'entrer plus facilement, alors que
cette mesure est censée limiter l'éclairage de l'étage des mezzanines. Soulignant
que le projet autorisé en 2015 permettait déjà d'apercevoir les voisins depuis
les mezzanines, ils font valoir que le voisinage ne dispose de toute manière d'aucun
droit à ne pas être vu.
L'autorité intimée indique que la démolition de la
partie de la dalle des mezzanines ajoutée sans droit aurait constitué la mesure
la plus incisive envisageable, mais que, soucieuse de respecter le principe de
proportionnalité, elle a opté pour une autre solution s'inspirant des
propositions émises à l'audience du 17 novembre 2020 ainsi que par les
recourants. Elle estime avoir été très modérée dans le choix de la mesure
ordonnée par rapport à celle suggérée à l'audience, consistant à poser un
galandage opaque jusqu'en toiture avec uniquement le percement d’une fenêtre.
Elle expose que l'ordre que la cloison soit réalisée
dans un matériau non translucide présente un intérêt évident dans la mesure où une
réduction de la luminosité dans les mezzanines s'avère indispensable pour
diminuer le caractère habitable de l’étage agrandi sans droit. Elle ajoute que
la seconde mesure nécessaire pour assurer le caractère inhabitable des
mezzanines, qui consiste à munir les fenêtres au Sud de filtres opacifiants et de
brise-vues avec lamelles orientées vers le bas, a pour double objectif que la
surface concernée soit peu éclairée et qu'il soit impossible d'observer le
voisinage. Quant au fait que les mesures d'obscurcissement influeront aussi sur
la partie autorisée des mezzanines, elle relève avoir écarté l'option d'un
galandage opaque jusqu'en toiture, qui aurait engendré un obscurcissement total
de la surface admise des mezzanines.
d) En l'occurrence,
la première des mesures ordonnées par l'autorité intimée consistant à installer
une cloison en bordure de la partie autorisée de la mezzanine répond à
l'objectif poursuivi par la remise en état, à savoir garantir l'inhabitabilité
de l'étage des mezzanines dans les villas A et B. Cet aménagement permet en
effet de délimiter clairement la surface de la mezzanine initialement autorisée
par rapport à la partie de la dalle prolongée sans droit. A cet égard, le fait
pour l'autorité intimée d'avoir exigé que cette cloison présente une hauteur
minimale de 1.50 m et qu'elle soit réalisée dans des matériaux opaques ne prête
pas le flanc à la critique et respecte le principe de proportionnalité. Une
telle configuration permet de démarquer distinctement les deux espaces au plan
visuel, objectif qui ne pourrait pas être atteint à satisfaction avec
l'utilisation de matériaux translucides, comme un vitrage par exemple. La hauteur
de 1.50 m correspond du reste à celle que les recourants avaient eux-mêmes
proposée dans le cadre de leurs échanges avec l'autorité intimée (cf. plans
joints à leur courrier du 7 avril 2022) et qu'ils ont expressément reprise dans
les conclusions de leur recours. Une cloison d'une hauteur de 1.10 m comme suggérée
dans leurs observations complémentaires apparaît en tous les cas insuffisante
pour remplir l'objectif visé, étant souligné que le motif d'ordre esthétique invoqué,
à savoir une uniformité avec la hauteur du garde-corps de l'escalier, n’est pas
convaincant. On rappelle que la partie non autorisée des mezzanines demeurera de
toute manière accessible, l'autorité intimée ayant admis que puisse être
intégré dans la cloison un portillon d'une largeur maximale de 1 m, permettant
l'utilisation de cette surface à titre de dépôt (cf. décision attaquée).
e) Afin de garantir
l'inhabitabilité de l'étage des mezzanines, il apparaît également admissible
d'agir sur l'éclairage de la surface agrandie sans droit, quoi qu'en disent les
recourants. Il convient en effet de garder à l'esprit que l'autorité intimée a renoncé
à exiger la démolition de la partie de la dalle prolongée sans autorisation, tenant
ainsi compte des préoccupations des intéressés qui avaient indiqué qu'une telle
mesure aurait de très lourdes conséquences pour eux (cf. p.-v. d'audience du 17
novembre 2020). De même, elle a renoncé à ordonner un galandage plein jusqu'en
toiture qui aurait eu pour effet de condamner toute utilisation de cette partie
de l'étage. Dans ces conditions, il s'avère à tout le moins nécessaire, pour
parvenir au but d'intérêt public recherché, de diminuer dans une mesure
suffisante l'éclairage qui serait susceptible de permettre l'usage de cette
surface litigieuse à des fins d'habitation. A cet égard, la mesure
complémentaire ordonnée par l'autorité intimée tendant à poser des filtres
opacifiants sur la partie des fenêtres au Sud éclairant l'étage des mezzanines dans
les villas A et B apparaît proportionnée et peut être confirmée. On ne voit en
effet pas quelle autre mesure moins incisive aurait pu être prononcée pour
obtenir le rétablissement d'une situation conforme au droit. La réduction significative
de la luminosité qui en découlera aura pour conséquence que les surfaces non
autorisées par le permis de construire, situées directement derrière ces
fenêtres, ne seront plus suffisamment éclairées pour être utilisées à des fins
d'habitation, au regard des exigences de l'art. 28 al. 1 du règlement d'application
de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1), ce qui permettra de
rétablir le caractère inhabitable du niveau en question et, par conséquent,
l’absence de prise en considération de ce niveau dans le calcul de l’IUS.
Vu la configuration
de l'étage et l'emplacement des fenêtres, il est vrai que ce dispositif entrainera
des conséquences sur l'éclairage de la partie autorisée des mezzanines, lequel
sera moins favorable que celui résultant du projet tel qu'admis en 2015, comme
s'en plaignent les recourants. Il s'agit là cependant d'un inconvénient que
devront supporter ces derniers, qui n'ont précisément pas réalisé les travaux
tels que prévus par le permis qui leur a été octroyé en 2015 et qui n'entendent
pas démolir la partie de la dalle agrandie sans droit. La partie autorisée des
mezzanines continuera quoi qu'il en soit à bénéficier d'une lumière suffisante
dans le cadre de son usage à titre de surface non habitable grâce à la fenêtre
située en façade Nord de l'étage des mezzanines dans chacune des villas. Elle
profitera également, dans une moindre mesure, de la lumière qui pourra encore passer
au-dessus de la cloison à installer, qui ne s'élèvera pas jusqu'au plafond.
f) Pour ce qui est
de la dernière mesure ordonnée dans la décision attaquée, consistant à installer
des brise-vues
sur ces mêmes
fenêtres au Sud, celle-ci ne saurait en revanche être confirmée. Une telle exigence
s'avère en effet disproportionnée
sous l'angle de la nécessité et de la
proportionnalité au sens étroit pour ce qui concerne la question de l'éclairage,
lequel sera de fait déjà suffisamment réduit par la pose de filtres
opacifiants. De surcroît, en tant qu'elle aurait pour objectif – selon
l'autorité intimée – de limiter la vue depuis l'étage des mezzanines en
direction des voisins, cette mesure n'apparaît pas pertinente au regard du but
poursuivi par la remise en état, la problématique d'une vue sur le voisinage
étant sans incidence sur la question de l'habitabilité d'une pièce et, par
conséquent, sa prise en compte dans l’IUS. Il convient partant d'admettre le
recours sur ce point et d'annuler la décision querellée en tant qu'elle exige
la pose de brise-vues sur la partie des fenêtres au Sud éclairant l'étage des
mezzanines dans les villas A et B.
g) Pour le reste, les mesures de remise en état qui
devront être mises en œuvre à l'étage des mezzanines dans les villas A et B (installation
d'une cloison opaque de 1.50 m de hauteur avec portillon, pose de filtres
opacifiants sur les fenêtres au Sud) n'impliqueront pas de travaux importants
et n'occasionneront ainsi pas de frais excessifs aux recourants, si bien que la
décision attaquée s'avère sous cet angle conforme au principe de la
proportionnalité, ce que les intéressés ne contestent au demeurant pas.
h) A juste titre, les recourants ne remettent pas
non plus en cause le délai de quatre mois imparti par la décision entreprise
pour procéder à cette remise en état, lequel apparaît suffisant pour mener à
bien les mesures confirmées ci-dessus. Ce délai étant aujourd'hui échu, il
appartiendra à l'autorité intimée d'en fixer un nouveau aux recourants.
3.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être
partiellement admis et que la décision attaquée doit être annulée en tant
qu'elle exige la pose de brise-vues sur les fenêtres aménagées du côté
Sud/Sud-Est à l'étage des mezzanines des villas A et B. Pour le reste, cette
décision est confirmée.
Vu le sort du
recours, les frais judiciaires seront mis principalement à la charge des
recourants et partiellement à la charge de la Commune de Trélex (art. 49 de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]).
Les recourants verseront en outre des dépens, légèrement réduits pour tenir
compte de ce qui précède, à la Commune de Trélex qui a procédé par l'intermédiaire
d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision de la Municipalité de Trélex du 11 janvier 2023 est annulée
en tant qu'elle exige la pose de brise-vues sur les fenêtres aménagées du côté
Sud/Sud-Est à l'étage des mezzanines des villas A et B.
Cette décision est confirmée
pour le surplus.
III.
L'émolument judiciaire, arrêté à 2'000 (deux mille) francs, est mis à
raison de 1'500 (mille cinq cents) francs à la charge de A.________, B.________,
C.________ et D.________, débiteurs solidaires, et à raison de 500 (cinq cents)
francs à la charge de la Commune de Trélex.
IV.
A.________, B.________, C.________ et D.________, débiteurs solidaires,
verseront à la Commune de Trélex une
indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 11 janvier 2024
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.