vd_omni · EF.1996.0058 · 1997-07-15 · fr

GONIN Sonia c/CEFI de Lausanne | Villa dont le niveau inférieur est voué à des locaux techniques et à un ancien bureau d'architectes: VR ramenée pour ce niveau de 170 fr./m² à 100 fr./m² et VV de 600 fr./m3 à 350 fr./m3. VV du terrain réduite de 280 fr./m² à 260 fr./m²: terrain peu dégagé + vocation peu résidentielle de Renens. RA.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.07.1997 EF.1996.0058

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 juillet 1997
sur le recours formé par
Sonia GONIN
,
représentée par son époux Roland Gonin, à Renens,
contre
la décision rendue le 25 juin 1996 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(estimation fiscale de la parcelle no 1407 de Renens).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Auparavant propriétaire
de la parcelle no 1407 de la Commune de Renens, Roland Gonin en a fait donation
à son épouse, Sonia Gonin, en date du 1er mai 1996; ce bien-fonds de 1'579 m²
est situé au chemin des Vignes. La parcelle no 1407 supporte un bâtiment
construit en 1958, comportant deux niveaux reliés entre eux par un escalier
intérieur: le rez-de-chaussée inférieur est voué à des bureaux d'architecte
aujourd'hui désaffectés, à des locaux techniques et à un garage-atelier,
cependant que le rez-de-chaussée supérieur abrite un logement de cinq pièces.
B.                    Le 14 février 1996, dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la
commission) a porté de 550'000 fr. à 930'000 fr. l'estimation fiscale de la
parcelle no 1407. Sur recours, elle a confirmé ce montant le 25 juin 1996.
C.                    Agissant implicitement
au nom de son épouse, Roland Gonin conteste cette décision: selon lui, les
chiffres de 600'000 fr. pour la valeur de rendement et de 880'000 fr. pour la
valeur vénale ne devraient pas être dépassés. La commission conclut au rejet du
pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place le 19 septembre 1996: étaient
présents les époux Gonin ainsi que le président de la commission.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996).
Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations
non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore
lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif
(interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et
proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du
canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de
l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une
révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20
novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour
l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après
instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale
contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Rez-de-chaussée supérieur (175 m² à 170 fr. le
m²)            Fr.            29'750.-
Rez-de-chaussée inférieur (90 m² à 170 fr. le m²)               Fr.            15'300.-
Garage                                                                           Fr.             4'800.-
Fr.            49'850.-
Capitalisation à 7,5%                                                                                            Fr.            665'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 25%
pour
ancienneté): 1'673 m³ à 600 fr./m³                                     Fr.          752'850.-
Terrain: 1'579 m² à 280 fr./m²                                            Fr.          442'120.-
Valeur vénale totale (arrondie)
Fr.                1'195'000.-
Estimation fiscale
665'000 fr. + 1'195'000 fr. : 2 =
Fr.           930'000.-
Sont contestées tant
la valeur de rendement que la valeur vénale.
4.                     Les instructions
reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel, si une villa
est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut de loyer,
le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire
par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface
cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il peut
être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des
maisons d'habitation.
La commission attribue
indistinctement aux deux niveaux une valeur de 170 fr. le m². Si ce chiffre ne
prête à aucune discussion pour le logement, il apparaît en revanche quelque peu
élevé s'agissant du rez-de-chaussée inférieur: en effet, celui-ci abrite pour
l'essentiel des bureaux d'architecte aujourd'hui désaffectés, qu'il serait
difficile de relouer à des tiers en l'état et qu'on ne pourrait guère convertir
en habitation indépendante sans des investissements assez importants. Tout bien
considéré, une valeur de 100 fr. le m² pour les anciens bureaux (à raison de 90
m²) et de 50 fr. le m² pour le garage (à raison de 66 m²) apparaît plus
réaliste.
Le revenu locatif
avoisine ainsi 42'000 fr. (soit 29'750 fr. + 9'000 fr. + 3'300 fr.). Comme il
n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5% - conforme aux
instructions - retenu par la commission (v. notamment TA, arrêt EF 96/0011 du
24 juin 1997), la valeur de rendement doit être fixée à 560'000 fr.
5.                     A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble; les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de
l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol.
a) L'autorité intimée
a attribué à l'ensemble du bâtiment une valeur à neuf de 600 fr. le m3, alors
que les instructions donnent à titre indicatif une fourchette moyenne
généralement admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m3: autrement dit, le
montant globalement retenu par la commission est sensiblement supérieur à une
valeur à neuf moyenne. Là encore, ce montant peut être confirmé pour le niveau
supérieur, le logement qu'il abrite étant de conception soignée et assez
luxueux; en revanche, non seulement le rez-de-chaussée inférieur est affecté
pour environ un quart de son volume à des locaux techniques mais, surtout, sa
finition est nettement plus sommaire que celle de l'habitation. C'est pourquoi,
s'il y a lieu de confirmer la valeur de 600 fr. le m3 pour les 1'255 m3 du
niveau supérieur, la valeur vénale des 418 m3 restants sera ramenée à 350
francs le m3: on obtient ainsi des valeurs respectivement de 753'000 fr. et de
146'000 fr., soit au total 899'000 fr. au lieu de 1'003'800 fr.
Les instructions
permettent de pondérer la valeur à neuf pour tenir compte de l'âge ou de la
dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%. Certes,
dans le cas particulier, la commission aurait-elle pu a priori appliquer le
maximum à ce bâtiment construit en 1958, transformé dans une mesure limitée en
1970; toutefois, vu le bon état général de la construction, la commission n'a
pas abusé de son pouvoir d'appréciation en s'en tenant à un coefficient de 25%.
Dans ces conditions, il y a lieu de fixer à 674'000 fr. la valeur vénale du
bâtiment, au lieu de 752'850 fr.
b) Il reste à examiner
la valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 280 fr. le m²; elle
affirme avoir, ce faisant, appliqué la méthode comparative préconisée par les
instructions. Pour sa part, la recourante considère ce chiffre comme étant trop
élevé; elle se prévaut d'expertises confiées à la fiduciaire Gilbert Kaiser SA
ainsi qu'à la BCV, lesquelles estiment le terrain à 270 fr. le m² et à 240 fr.
le m² respectivement. Il est vrai que la surface relativement importante et la
configuration régulière de la parcelle no 1407 constituent autant d'avantages;
il n'en demeure pas moins que le bien-fonds manque quelque peu de dégagements et
que, d'une façon plus générale, Renens ne peut objectivement être qualifiée de
commune à vocation résidentielle. Tout bien pesé, une valeur de 260 fr. le m²
apparaît plus équitable que celle fixée par la commission: ce qui conduit, pour
le terrain, à une valeur vénale de 410'000 fr.
c) Le tribunal
parvient ainsi à une valeur vénale totale de 1'084'000 fr., soit 674'000 fr.
pour la construction et 410'000 fr. pour le terrain.
6.                     En résumé, calculée
conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 1407, soit
la moyenne entre sa valeur de rendement (560'000 fr.) et sa valeur vénale
(1'084'000 fr.), se monte à 822'000 fr. au lieu de 930'000 fr.: la différence
est donc supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du
pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa
propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêt EF
96/011 précité): le recours doit ainsi être considéré comme admis. Vu le sort
du pourvoi, le présent arrêt sera rendu sans frais; la recourante n'ayant pas
consulté avocat, elle ne saurait prétendre à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 25 juin 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 1407 de Renens est arrêtée à
822'000 fr.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mp/Lausanne, le 15 juillet 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint