vd_omni · EF.1995.0009 · 1995-05-29 · fr

GILLARD Alexandre c/Comm. estim. fiscale de Morges | Bâtiments érigésen vertu d'un droit distinct et permanent de superficie d'une durée de 50 ans. EF calculée par capitalisation du revenu locatif, moins la rente de superficie, la VV étant censée correspondre à la VR. Confirmation par le TA.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.05.1995 EF.1995.0009

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 29 mai 1995
sur le recours interjeté par
Alexandre
GILLARD
, Av. du Tribunal fédéral 11, à 1005 Lausanne,
contre
la décision rendue le 17 février 1995 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
(estimation
fiscale des parcelles 257-262-280 et 331 de Villars-Ste-Croix.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. O. Liechti et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant Alexandre
Gillard est inscrit au Registre foncier du district de Morges en qualité de
propriétaire de différents immeubles sis sur le territoire de la Commune de
Villars-Ste-Croix, au lieu-dit "Croix-du-Péage", en zone
industrielle. Il s'agit notamment des parcelles suivantes :
a)                     parcelle nº 257
: droit distinct et permanent de superficie grevant la parcelle 256 et
comportant un bâtiment, avec atelier et bureau. Le bâtiment est loué par le
recourant à des entreprises dont le loyer s'élève à 91'200 francs. Le recourant
paie pour cette parcelle une rente de superficie de 8'840 francs à la commune,
qui est au bénéfice d'un droit de retour annoté au Registre foncier le 11
juillet 1980;
b)                     parcelle nº 262
: droit distinct et permanent grevant la parcelle 257 et comportant un bâtiment
avec atelier et bureau. Ce bâtiment est loué à une entreprise de menuiserie,
pour un loyer de 34'800 francs. Le recourant s'acquitte quant à lui d'une rente
de superficie auprès de la commune de 4'540 francs;
c)                     parcelle nº 280
: propriété par étages (250/1000) grevant la parcelle 275 (droit distinct
permanent) avec un bâtiment comportant un atelier loué à une entreprise pour
42'000 francs, le recourant acquittant une rente de superficie de 3'320 francs
en faveur de la commune, qui est au bénéfice d'un droit de retour annoté le 7
juin 1983;
d)                     parcelle nº 331
: part de propriété par étages (763/1000) sur la parcelle 290 (droit distinct
permanent grevant l'immeuble 257 comprenant un bâtiment loué à une imprimerie
pour un loyer de 90'000 francs, le recourant acquittant une rente de superficie
de 9'300 francs en faveur de la commune.
Le recourant exploite
ces immeubles en vertu de droits de superficie concédés par la Commune de
Villars-Ste-Croix, d'une durée de cinquante ans et venant à échéance dans les
années 2030. Le droit de retour a été stipulé gratuit, le recourant ayant
renoncé aux indemnités prévues par la législation civile (art. 779 d CCS).
B.                    En automne 1992, et dans
le cadre de la révision générale de l'estimation des immeubles décidée par le
Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après : la commission) a
procédé à une nouvelle estimation des parcelles précitées. En substance, elle a
considéré que la valeur vénale équivalait à la valeur de rendement et elle a
calculé cette dernière en capitalisant les montants des loyers encaissés,
déduction faite des rentes de superficie, au taux de 8%. Sur recours, la
commission a partiellement admis les objections formulées par le recourant et
rendu le 15 avril 1994, une nouvelle décision ramenant les estimations fiscales
aux chiffres suivants :
-                       915'000
francs pour la parcelle 257  (au lieu de 1'030'000 francs);
-                       336'000 francs pour la parcelle 262  ("
"          468'000 francs);
-                       430'000 francs pour la parcelle 280  ("
"          484'000 francs);
-                       estimation maintenue à 1'009'000 francs pour la
parcelle 331.
Les nouvelles
estimations étaient obtenues par l'augmentation du taux de capitalisation,
porté de 8 à 9% (sauf pour la parcelle 331, le maintien du taux étant justifié
par le caractère récent de la construction).
C.                    Un nouveau recours a été
formé par Alexandre Gillard le 3 mai 1994, qui a proposé d'arrêter les
estimations fiscales aux chiffres de 457'000 francs (parcelle 257), 168'000
francs (parcelle 262), 215'000 francs (parcelle 280) et 505'000 francs (331).
Le recourant invoquait essentiellement à l'appui de ses conclusions qu'il
convenait d'estimer les bâtiments à une valeur moyenne correspondant à leur
valeur à mi-parcours de la durée résiduelle du droit distinct et permanent de
superficie, soit 20 ans.
D.                    Par décision du 17
février 1995, la commission a purement et simplement confirmé les estimations
fixées le 15 avril 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent
recours, déposé le 6 mars 1995.
La commission s'est
déterminée en date du 11 avril 1995, concluant au rejet du pourvoi. Les
arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Le Tribunal
administratif a procédé, en présence des parties, à une vision des lieux en
date du 17 mai 1995.
Considérant en droit:
1.                     La décision de la
commission est contestée par le recourant dans la mesure où elle considère que,
compte tenu de la situation juridique particulière des immeubles en cause, la
valeur vénale correspond à la valeur de rendement, l'estimation pouvant donc
être faite simplement en capitalisant les revenus locatifs nets encaissés par
Alexandre Gillard. Ce dernier demande au contraire que l'on s'en tienne à la
méthode de base stipulée par l'art. 2 LEFI, et que l'on calcule la valeur
vénale en tenant compte notamment de la circonstance essentielle que constitue
l'existence d'un droit de superficie venant à échéance dans à peu près quarante
ans, la commune ayant alors la possibilité de récupérer les immeubles avec les
bâtiments sans payer d'indemnités.
2.                     Par valeur vénale, il
faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de
la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8
al. 2 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui
varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques
de placement sur ces immeubles. C'est précisément sur cette disposition que
s'est fondée la commission, dont les représentants ont expliqué, à l'audience du
17 mai 1995, n'avoir pas connaissance de transactions récentes d'objets
semblables. Pour le surplus, en présence d'une parcelle grevée d'un droit
distinct et permanent, la valeur du sol est estimée séparément au chapitre du
propriétaire de la parcelle grevée, les droits de superficie faisant l'objet
d'une estimation fiscale dans lesquels seuls les bâtiments sont considérés
(voir sur ce point les Instructions du Département des finances aux commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991).
3.                     Les immeubles du
recourant sont occupés par des bâtiments consacrés à l'industrie ou à
l'artisanat, et sis dans une zone qui ne permet guère d'autre affectation, que
ce soit sur le plan juridique en fonction de la réglementation actuellement en
vigueur, ou sur le plan pratique, compte tenu de la situation géographique des
parcelles, qui sont pratiquement dans l'échangeur de circulation autoroutier de
Villars-Ste-Croix. Cela signifie qu'un acquéreur éventuel fixera son prix en se
fondant essentiellement sur la valeur de rendement. Il s'agit là d'une première
considération qui justifie la position adoptée par la commission en l'espèce.
A cela s'ajoute que
l'on est en présence d'immeubles bâtis en vertu de droit de superficie érigés
en droits disctincts et permanents. Il en résulte que, contrairement au
principe de l'accession stipulé par l'art. 667 CCS, il y a séparation des
droits de propriété sur le sol, d'une part, et sur les bâtiments, d'autre part,
et cela pour la durée prévue par le contrat de superficie. Dans la mesure où
les parties ont prévu une indemnité de retour correspondant à la valeur vénale
des bâtiments à l'échéance du droit, on doit admettre que cette valeur ne subit
pas d'autre diminution que celle résultant de la vétusté et que, à cet à égard,
la valeur vénale d'un bâtiment érigé en vertu d'un droit de superficie ne se
distingue pas de celle d'une construction appartenant normalement au
propriétaire du fonds. Il en va en revanche différemment lorsque, comme en
l'espèce, le droit de retour doit s'exercer gratuitement, sans indemnité. Dans
un tel cas, il se justifie de se fonder sur le rendement effectif obtenu par le
propriétaire, qui est réputé avoir pris en compte dans ses calculs la durée
résiduelle de son droit (voir par exemple un arrêt de la Cour fiscale du
Tribunal administratif de Fribourg, Revue fribourgeoise de jurisprudence, 1994,
p. 392, plus spécialement 396, et les références citées).
De même, dans un arrêt
rendu le 24 octobre 1994 (EF 93/074, le Tribunal administratif a jugé que la
valeur d'un immeuble érigé au bénéfice d'un droit de superficie devait
s'apprécier sans tenir compte d'éventuelles dispositions particulières prises
par les parties, notamment quant au montant de l'indemnité de retour prévue. Le
tribunal a considéré, en substance, que de telles restrictions acceptées dans
un cadre contractuel n'affectaient pas la valeur objective de l'immeuble sur le
marché, telle qu'elle doit être déterminée dans le système général vaudois
d'estimation fiscale des immeubles, puisqu'il s'agit de
".. préciser
l'élément fiscal des biens-fonds"
(exposé des motifs, BGC Printemps
1935, p. 1190 ss, plus spéc. 1195), et donc bien d'apprécier la valeur des
éléments immobiliers du patrimoine d'un contribuable, quelles qu'en aient été
les conditions d'acquisition et d'utilisation (voir notamment Tribunal
administratif, arrêt EF 94/018 du 30 juin 1994, cons. 5). La loi précise
d'ailleurs que la révision générale a pour but de réapprécier la valeur de
l'ensemble des immeubles du canton (art. 22 LEFI), en fonction de paramètres
généraux, applicables à tous ses immeubles ou en tout cas à la plus grande
partie d'entre eux, et non pas en fonction d'une situation particulière
(donation ou partage successoral, par exemple, Tribunal administratif, arrêt EF
94/057 du 27 septembre 1994).
Il en résulte que la
commission n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en faisant application,
dans le cas des immeubles appartenant au recourant de l'art. 8 al. 2
REFI, surtout si on remarque qu'elle a retenu un taux extrêmement favorable
(9%, respectivement 8% pour la parcelle 331). Elle a par ailleurs suffisamment
tenu compte du fait que la recourante n'est pas propriétaire du sol en
déduisant le montant des rentes de superficie des états locatifs, l'estimation
se rapportant donc bien aux seuls bâtiments.
4.                     Le recours doit dans
ces conditions être rejeté, aux frais de son auteur débouté (art. 55
LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Un émolument
de 1'500 (mille cinq-cents) francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 29 mai 1995/gz
Le
président :
Le
présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint