vd_omni · EF.1997.0022 · 1997-10-09 · fr

LOEFFEL Willy c/CEFI de Nyon | Chalet à Arzier de 168 m² habitables + balcon, garages, bûcher, cave, construit sur une parcelle triangulaire de 1'390 m², légèrement en pente, située au bord de la ligne de chemin de fer. Terrain estimé à 150 fr./m² et maison à 500 fr./m3 12% de vétusté. On ne tient pas compte du prix au m3 SIA indiqué par le rec. Revenu locatif fixé à 200 fr./m² pour la surface habitable par le rec. + revenu locatif de l'appartement loué. Taux de capitalisation 7,5%

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.10.1997 EF.1997.0022

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 octobre 1997
sur le recours interjeté par
LÖFFEL Willy
,
à Arzier,
contre
la décision rendue le 4 juillet 1997 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon
relative à
l'estimation de la parcelle no 485 de la Commune d'Arzier.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent
Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Jean Widmer, assesseurs. Greffière: Mlle
Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Willy et Marcelle Löffel
sont propriétaires de la parcelle no 486, sise sur la commune d'Arzier. Ils ont
acquis ce bien-fonds en 1977 et ont construit un chalet entre 1979 et 1990. La
parcelle, d'une surface de 1390 m2, en légère pente, a une forme triangulaire;
elle est bordée à l'est par un chemin communal et au sud par la ligne du chemin
de fer Nyon-St-Cergue.
Le chalet comprend au
rez-de-chaussée, un garage et un bûcher de 20 m2 au total et une partie du
logement principal (salon, cuisine habitable, une chambre à coucher et une
petite chambre, une salle de bain avec WC séparé). Au 1er étage se trouvent une
pièce mansardée, un salon, deux chambres à coucher, un cabinet de toilette avec
douche (la partie habitable de ces deux étages s'étend sur une surface de 128
m²). Le sous-sol est occupé par un appartement de deux pièces (40 m2 environ)
loué à 750 fr. par mois, deux locaux de rangement, un carnotzet, une buanderie
et un garage servant d'atelier (88 m2). La police ECA fait état d'un volume
total de 1200 m3.
B.
Dans le cadre de la révision générale, par
décision du 23 mai 1996, motivée le 10 juin 1996, la Commission d'estimation
fiscale du district de Nyon (ci-après: CEFI), a porté l'estimation de la
parcelle en cause (datant de 1983) de 445 000 fr. à
607 000 fr.
C.                    Par acte daté du 22 juin 1996, Willy Löffel a
interjeté recours contre cette décision.
Après avoir procédé à une visite des lieux, par
décision du 4 juillet 1997, la Commission d'estimation fiscale a maintenu
l'estimation fiscale à 607 000 fr. La CEFI a retenu une valeur marchande de 208
000 fr. pour le terrain (1390 m2 à 150 fr.), de
580 000 fr. pour le bâtiment (1200 m3 à 550 fr. ./. 12% de vétusté). Partant
d'une valeur locative annuelle de 32 000 fr. (160 m2 à 200 fr.), capitalisée à
un taux de 7,5%, la CEFI a arrêté la valeur de rendement à un montant de 426
000 fr.
D.                    Par acte du 21 juillet 1997, Willy Löffel a
recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée. Invité à
préciser les motifs de son recours, Willy Löffel a exposé que l'ancienne estimation
arrêtée à 445 000 fr. était toujours actuelle. En bref, le recourant fait
valoir que sa parcelle a une forme triangulaire, qu'il est impossible d'y
planter des arbres à haute futaie et que son terrain est frappé d'une limite de
construction de 10 m le long de la voie de chemin de fer et de la route
communale; de plus, de nombreuses conduites souterraines de tout genre limitent
la constructibilité du terrain. Le recourant conteste en outre la valeur vénale
retenue pour le bâtiment. Il a produit sur ce point le décompte suivant:
- maison (total final):                                          Fr.                   323'809.65
- garage et bûcher:                                            Fr.                     20'015.85
sous-total                                                         Fr.                   343'825.50
- terrain                                                            Fr.                     85'000.00
Total                                                                Fr.                   428'825.50
Le 22 août 1997, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 15 septembre 1997 à Arzier en présence du
recourant personnellement, du conservateur du Registre foncier, d'un membre de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles et d'un représentant de la
municipalité. Le tribunal a procédé à la visite des lieux et entendu les
parties qui ont confirmé leurs conclusions respectives. Le recourant a produit
l'original de la comptabilité concernant la construction de son chalet, le plan
complet des canalisations se trouvant sur sa parcelle et une lettre du bureau
d'architectes Garoyan et Brodard du 8 septembre 1997, attestant un prix au
mètre cube pour une villa construite selon les normes SIA d'environ 450 fr./m3
SIA.
Le tribunal a
immédiatement statué à huis clos à l'issue de l'audience.
F.                     Par lettre du 16
septembre 1997, le recourant a encore fourni des explications et produit une
liste de prix de divers chalets à vendre à Arzier et dans les environs. Produites
après la délibération du tribunal, ces explications et ces pièces doivent être
écartées du dossier. Il y a toutefois lieu de relever qu'elles n'auraient
certainement rien changé à la décision arrêtée par le tribunal, au vu des
considérants qui suivent.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de la loi, l'estimation fiscale
d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale
des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble.
En l'espèce, le
recourant conteste le prix du terrain fixé par la CEFI à
150 fr./m2 pour les motifs évoqués ci-dessus. Le tribunal retient toutefois que
ce prix prend déjà suffisamment en compte les inconvénients évoqués par le
recourant (emplacement près de la voie ferrée, forme triangulaire). On relèvera
notamment que les canalisations sont toutes situées dans les limites des
constructions et ne font ainsi nullement obstacle à une nouvelle construction. A
l'audience, le recourant a indiqué que le terrain d'un voisin s'était vendu
récemment à 195 fr./m2. Quoi qu'il en soit, le prix des différentes parcelles
vendues à Arzier entre 1995 et 1997 se situe en moyenne entre 230 et 240
fr./m². La valeur du terrain fixée à 208 000 fr. par la CEFI doit donc être
confirmée.
Quant à la valeur du
bâtiment, le tribunal constate que l'aménagement intérieur est soigné. Selon
les assesseurs spécialisés du tribunal, le prix de 450 fr./m3 SIA indiqué par
l'architecte consulté par le recourant n'est pas déterminant pour fixer
l'estimation fiscale dès lors que l'on ignore quels sont les éléments de
construction pris en compte dans ce calcul (sur la comparaison des références
au volume calculé selon les normes de l'assurance-incendie et aux m3 SIA, voir
Naegeli/Wenger, Handbuch des Liegenschafterschätzers, 4ème éd., 1997, p. 12).
Selon les directives édictées le 6 novembre 1992 par le Département des
finances à l'intention des commissions d'estimation fiscale des immeubles, le prix
unitaire par m3 déterminant pour le bâtiment en question, respectivement pour
des parts particulières de bâtiments, est influencé par le genre de
construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité
du travail et des matériaux de construction. Les directives précisent encore
qu'à titre indicatif, un prix situé entre 400 et 700 fr./m3 correspond à une
fourchette moyenne généralement admise. Le tribunal est d'avis que le prix de
550 fr./m3 retenu par la CEFI est certes un peu élevé, mais qu'il n'y a
toutefois pas lieu de descendre jusqu'au prix proposé par le recourant: une
valeur à neuf de 500 fr./m3, diminuée de 12% pour la vétusté, apparaît
justifiée compte tenu de la bonne qualité de la construction. La valeur du
bâtiment est dès lors fixé à 528 000 fr. (1200 m3 x 500
./. 12%). Il s'ensuit que la valeur vénale de la parcelle est arrêtée à 736 000
fr.
2.                     Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Le taux appliqué pour les
villas sera inférieur à celui des immeubles locatifs, pour lesquels le
règlement prévoit un revenu brut variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2
et 22 al. 3 REFI). Si la villa est habitée par le propriétaire et que par
conséquent le revenu locatif n'est pas connu ou si ce dernier ne correspond pas
aux loyers normaux de la région, la commission estimera le loyer (art. 22 al. 3
REFI). Dans ce cas, les instructions établies le 6 novembre 1992 par le
Département des finances à l'intention des commissions d'estimation prévoient
que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le
m2. La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface
cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à la surface indiquée par le
propriétaire. Concernant le taux de capitalisation, les directives prévoient un
taux de 7 à 8%; la pratique retient en général 7,5%. Pour les résidences
secondaires, les directives prévoient que la commission d'estimation devra
tenir compte des restrictions d'occupation liées à ce type d'habitation.
En l'espèce, le
tribunal relève que la CEFI s'est fondé sur une surface habitable de 160 m2
environ. Selon les indications de la police d'assurance incendie du bâtiment,
la surface habitable des trois étages est de 168 m². Dans son estimation, la
CEFI n'a toutefois pas tenu compte du studio aménagé au sous-sol, puisqu'elle a
fixé la valeur locative comme si l'entier du chalet était occupé par le
propriétaire. Or, le recourant a déclaré louer ce studio 750 fr. par mois (soit
9 000 fr. par année, ce qui représente un rendement de 225 fr./m²). Il y a donc
lieu de calculer la valeur locative en prenant les 128 m² habités par le recourant
à 200 fr./m² (25 600 fr.) et y ajouter le revenu locatif de 9 000 fr. provenant
de l'appartement du sous-sol. En capitalisant cette valeur locative à 7,5%, on
obtient une valeur de rendement de 461 300 fr.
3.                     Compte tenu d'une
valeur vénale de 736 000 fr. et d'une valeur de rendement de 461 300 fr., le
tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 598 650 francs arrondie à
598 000 fr. au lieu du montant de 607 000 fr. arrêté par la Commission.
Dans sa jurisprudence
constante, le Tribunal de céans a fixé la marge d'appréciation dont jouissait
la commission à un écart de 5% entre sa propre estimation et celle de
l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 95/012 du 25 octobre 1995 et EF
95/082 du 1er mai 1996). Ce n'est dès lors qu'en présence d'une différence de
plus de 5% que le tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que
l'autorité a excédé le pouvoir d'appréciation que la loi lui confère et, par
conséquent, a appliqué faussement celle-ci.
En l'espèce, la
différence entre l'appréciation du tribunal et celle de la commission est de
moins de 5%. Il s'ensuit que l'estimation fiscale arrêtée par la commission
doit être confirmée.
4.                     Au vu de ce qui
précède, le recours est rejeté aux frais du recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon 4 juillet
1997 est maintenue.
III.                     Un émolument
de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de Willy Löffel.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 9 octobre 1997
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint