vd_omni · AC.2011.0053 · 2012-06-04 · fr

COLLET, POITRY, NICOLET, BOESCH/Municipalité de Leysin, GENECO SA / SEPTFONDS SA | Recours contre l'octroi d'un permis de construire trois chalets (2 x 13 appartements; 1 x 10 appartements) avec parking souterrain. Une expertise confiée après l'audience à un ingénieur géomètre, non contestée, parvient à la conclusion que la création d'une limite fictive au moyen d'une servitude telle que prévue (opération autorisée par le règlement communal) permettra de respecter la distance à la limite sans rendre non règlementaire l'un des bâtiments existants (consid. 1), mais que la hauteur de deux des trois bâtiments prévus excède celle autorisée par le règlement communal (litige au sujet du terrain naturel); sur ce dernier point, la constructrice a modifié les plans durant la procédure, rendant conforme la hauteur des bâtiments et la municipalité a modifié le permis de construire en y ajoutant l'exigence selon laquelle les nouveaux plans devront être respectés (consid. 4 ). Par ailleurs, il résulte de l'examen du dossier que le projet en cause respecte la distance à la limite du domaine public (consid. 2) de même que les règles sur le CUS (consid. 3) et prévoit un nombre de places de parc suffisant (consid. 5). Recours rejeté et décision attaquée confirmée, étant précisé qu'il est pris acte que le permis de construire a été modifié pour correspondre aux plans modifiés.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.06.2012 AC.2011.0053

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 juin 2012
Composition
M. François Kart,
président
; Mme Christina Zoumboulakis, assesseur
et M. Jean W. Nicole, assesseur; Mme Aurélie Juillerat Riedi, greffière.
recourants
1.
Lisette COLLET,
à Morges,
2.
Guy POITRY,
à Genève,
3.
Roger NICOLET,
à Valeyres-sous-Rances,
4.
Stéphane BOESCH,
à Lausanne,
5.
Georgette BOESCH,
à Leysin,
tous
représentés
par Me Laurent TRIVELLI, avocat à Lausanne,
autorité intimée
Municipalité de
Leysin,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat
à Lausanne,
constructrice
GENECO SA /
SEPTFONDS SA,
à La Conversion,
représentées par Me Alain
THEVENAZ, avocat à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Lisette COLLET et consorts c/
décision de la Municipalité de Leysin du 31 janvier 2011 (autorisation de
construire trois chalets, un parking souterrain et un abri PC sur la parcelle
n° 251)
Vu les faits suivants
A.
D’une surface de 6’750 m
2
, la
parcelle n° 251 du cadastre de la Commune de Leysin, colloquée dans la zone d’habitations
collectives A selon le Règlement communal concernant le plan d’extension et la
police des constructions approuvé par le Conseil d’Etat les 10 janvier 1979 et
31 mai 1985 (ci-après : RPE), est un bien-fonds non bâti situé au lieu dit
"En Collonge". Propriété de Geneco SA et Septfonds SA, elle est
délimitée au nord par la rue du Village, à l’est par la parcelle n° 247, au sud
par les parcelles n° 252, 4110, 3350 et 211 et à l’ouest par les parcelle n° 4111
et 253. Les parcelles n° 252 et 211 sises immédiatement en aval sont bâties. Les
parcelles n° 1714 et 245 se situent au nord de la rue du Village et supportent
respectivement le chalet "Alpina" dont sont propriétaires Lisette
Collet, Guy Poitry et Roger Nicolet et le chalet "Les Bluets" dont
est propriétaire, respectivement usufruitière, Stéphane et Georgette Boesch.
B.
Du 17 novembre au 16 décembre 2010, Geneco SA et
Septfonds SA ont mis à l’enquête publique la construction sur la parcelle n°
251 de trois chalets avec parking souterrain, l’un de 13 appartements et les
deux autres de 10 appartements chacun. La demande de permis de construire
mentionnait une dérogation à la distance aux limites  pour le bâtiment B, à
régler par une modification de limite m2/m2 avec les parcelles 3350 et 4110.
Les constructions projetées comprennent deux niveaux en sus des parkings
souterrains. Selon les documents d’enquête publique, la surface au sol des
bâtiments projetés s’élève à 946 m
2
, la surface brute utile des
planchers à 5'194,60 m
2
dont 3'506,40 m
2
consacrée au logement
. Le projet comprend la création de 42 places de stationnement
couvertes (dans les parkings souterrains) et de 20 places de stationnement
extérieures (y compris 13 places visiteurs).
C.
Le projet a suscité une opposition déposée
conjointement par Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet, Stéphane Boesch et
Georgette Boesch. Ces derniers invoquaient une violation des art. 17 RPE
relatif à la distance aux limites, 18 RPE relatif au coefficient d’utilisation
du sol (ci-après : CUS), 20 RPE (nouvelle teneur du 28 octobre 2008)
relatif à la hauteur des constructions et 71 RPE relatif au nombre de places de
parc.
D.
Par décision du 31 janvier 2011, la municipalité
de Leysin (ci-après : la municipalité) a levé l’opposition.
E.
Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet,
Stéphane Boesch et Georgette Boesch se sont pourvus conjointement contre cette
décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (ci-après : CDAP) le 25 février 2011. Invoquant les mêmes griefs que
ceux exposés dans leur opposition, ils concluent à l’annulation de la décision
du 31 janvier 2011.
La municipalité a déposé sa réponse
au recours le 31 mars 2011, en concluant à son rejet. Le 2 mai 2011, Geneco SA
et Septfonds SA ont déposé des observations en concluant également au rejet du
recours.
Les recourants se sont déterminés
le 24 mai 2011, maintenant leurs conclusions initiales. Ils font valoir en sus
une violation de l’art. 62 RPE relatif à la largeur des lucarnes et le non
respect de la distance minimale par rapport au domaine public. La municipalité a
déposé des observations complémentaires le 6 juin 2011.
Le tribunal a tenu audience en
présence des parties et de leurs conseils le 3 novembre 2011. A cette occasion,
il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l’audience a été transmis
aux parties le 1
1
novembre 2011.
La municipalité s’est déterminée sur le procès-verbal le 17 novembre 2011.
A l’issue de l’audience, l’expert
Heinz Schoeneich, ingénieur géomètre, a été mis en œuvre avec mission de
répondre aux questions suivantes :
a. Déterminer sur la base du nouvel art. 20 RPE (cf.
pièce 2 du dossier municipal) la hauteur des trois constructions litigieuses,
ceci en partant du plan Rinderknecht SA du 18 mai 1993 figurant au dossier
municipal. Vérifier sur cette base le respect du nouvel art. 20 RPE.
b. Déterminer les dimensions du bâtiment existant no
1470a et, sur cette base, vérifier si les dispositions du RPE relatives à la
distance aux limites (cf. art. 17 et 59 al. 1) sont respectées, compte tenu de
la modification de limite qui est prévue.
L’expert a remis son rapport le 22
mars 2012 (ci-après : expertise Schoeneich). Il résulte de cette expertise
que la hauteur de deux des trois bâtiments prévus excède la hauteur autorisée
par le nouvel art. 20 RPE (dépassement d’environ 50 cm pour le bâtiment B et
d’environ 60 cm pour le bâtiment C) et que la distance entre le bâtiment
existant 1470 sis sur la parcelle n° 3350 et le futur bâtiment B est supérieure
à la distance minimale entre deux bâtiments exigée par l’art. 17 RPE, ce qui
implique qu’une modification de limites est possible. Les sociétés
constructrices se sont déterminées sur le rapport d’expertise le 13 avril 2012.
Elles indiquent avoir abaissé les constructions afin de les rendre
réglementaires et produisent un plan cadastral détaillé ainsi que des nouveaux
plans d’architecte. La municipalité s’est déterminée le 18 avril 2012. Elle
explique avoir modifié le permis de construire en y ajoutant l’exigence selon
laquelle les nouveaux plans produits devront être respectés. Les recourants ont
déposé des déterminations le 7 mai 2012.
Considérant en droit
1.
Les recourants font valoir en premier lieu que
la distance exigée par l’art. 17 RPE n’est pas respectée entre l’angle
sud-ouest du bâtiment b et la limite de la parcelle n° 3350. Ils relèvent à cet
égard que le projet prévoit une distance de 6,99 m, alors que l’art. 17 RPE
exige une distance à la limite de la propriété voisine de 8,5 m. Ils
soutiennent que la modification de limite annoncée entre les parcelles n° 3350
et 4110 n’est pas acquise dès lors qu’elle doit être ratifiée à l’unanimité par
les assemblées de copropriétaires et qu’elle serait de toute manière
insuffisante car elle n’aurait aucune incidence sur la limite séparant les parcelles
n° 251 et 3350. En outre, selon les recourants, un éventuel déplacement de la
limite entre les parcelles n°251 et 3350 rendrait non réglementaire au moins
l’un des immeubles situés sur la parcelle n° 3350. La municipalité et les
constructrices relèvent pour leur part que la question sera réglée par une
entente entre voisins conformément à ce que prévoit l’art. 59 RPE avec
l’inscription d’une servitude, le permis de construire étant délivré sous
condition de l’inscription de cette servitude. Les recourants relèvent sur ce
point que l’accord annoncé implique l’accord de tous les copropriétaires des
parcelles n° 3350 et 4110, accord qu’il serait impossible d’obtenir.
a) L’art. 17 RPE prévoit ce qui
suit :
" Art. 17
La distance entre
les façades d’un bâtiment et la limite de la propriété voisine est égale aux
25% de la longueur de la plus longue façade du bâtiment, mais au minimum de 6
m.
Lorsque la
hauteur de la façade dépasse 10m., mesurée au faîte à partir du terrain
aménagé, la distance calculée comme ci-dessus est augmentée de 50 cm par mètre
de hauteur supplémentaire.
Ces distances
sont additionnées entre bâtiments sis sur la même propriété".
Les art. 59 et 60 RPE ont la teneur
suivante :
"
Art. 59
Moyennant entente
entre voisins, la distance réglementaire entre bâtiments et limites de
propriété peut être réduite sur l’un des bien-fonds, à condition qu’il n’en
résulte aucune diminution de la distance réglementaire entre les façades des
constructions présentes et futures autorisées sur chacune des propriétés
intéressées.
Tout accord
intervenant entre voisins pour permettre l’application de l’alinéa premier
devra faire l’objet d’une servitude personnelle en faveur de la Commune de
Leysin (inscrite au registre foncier). Cette servitude fixera la limite fictive
nouvelle à partir de laquelle la distance entre bâtiments et limites de
propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur le fonds
servant.
Art. 60
Un changement de
limites, survenu après l’entrée en vigueur du présent règlement, n’entraînera
pas une diminution de la distance réglementaire entre les bâtiments ou une
augmentation de la proportion entre la surface bâtie et la superficie de la
parcelle ou encore une augmentation de l’indice d’utilisation
"
.
b) Il n’est pas contesté que, en
l’état, la distance séparant l’angle sud-ouest du bâtiment B de la limite de la
parcelle n° 3350  est de 6,99 m alors que la distance à respecter en
application de l’art. 17 RPE est de 8, 475 m. Il convient d’examiner si cette
distance sera rendue réglementaire par la création d’une limite fictive au
moyen de l’inscription d’une servitude en faveur de la Commune de Leysin en
application de l’art. 59 RPE.
On relèvera que l’opération
envisagée concerne les parcelles n° 3350 et 251 (et non pas 4110 comme indiqué
par erreur dans la demande de permis de construire et la décision attaquée). Il
résulte au surplus des conclusions de l’expertise Schoeneich, qui n’ont pas été
contestées par les recourants, que la modification de limites prévue entre les
parcelles n° 3350 et 251 est possible sans rendre non réglementaire l’un ou
l’autre des bâtiments existants et qu’elle permettra de respecter la distance
minimale de 8, 475 m entre l’angle sud-ouest du bâtiment B de la limite de la
parcelle n° 3350. Il est également pris acte que le permis de construire a été
délivré sous condition d’inscription de la servitude prescrite à l’art. 59 al.
2 RPE et qu’aucune construction ne sera réalisée avant que la preuve de cette
inscription n’ait été fournie à la municipalité. La question de savoir s’il est
possible pour la constructrice d’obtenir les accords requis pour cette inscription
n’est dès lors pas déterminante. Tant que cette servitude n’est pas inscrite,
le permis de construire est sans effet.
2.
Les recourants soutiennent que la façade
Nord-Ouest du bâtiment B, située à une distance de 7 m de la limite du domaine
public, contrevient à l’art. 17 RPE. De son côté, la municipalité fait valoir
que les distances fixées par l’art. 36 de la loi sur les routes du 10 décembre
1991  (LRou ; RSV 725.01) s’appliquent, distances qui seraient
respectées en l’espèce.
L’art. 17 RPE mentionné par les
recourants concerne la distance par rapport à la limite de la propriété voisine
et non pas la distance par rapport au domaine public. Le règlement communal ne
contient en outre pas d’autre disposition concernant la distance entre un
bâtiment et le domaine public.
A défaut de norme communale, la
LRou s’applique aux distances minimales à respecter lors de la construction de
tout bâtiment ou annexe le long d’une route. Lors de l’audience, le
représentant de la municipalité a indiqué que la municipalité avait appliqué
l’art. 36 al. 1 let. c LRou. Selon cette disposition, la distance à respecter
est de 10 m pour les routes communales de 2
e
classe hors des
localités et de 7 m à l’intérieur des localités (let. c). La distance est
mesurée depuis l’axe de la chaussée, délimitée par les voies de circulation
principales (art. 36 al. 2 LRou).
En l’espèce, dès lors que l’on se
trouve à l’intérieur de la localité, c’est la distance de 7 m qui doit être
respectée, exigence qui est remplie par le projet litigieux.
3.
Les recourants font valoir que le CUS n’est pas
respecté en soutenant notamment que l’entier de la surface des balcons devrait
être pris en considération dans le calcul à raison de 3 x 80 m
2
. Selon
la municipalité et les constructrices, le CUS serait respecté même en tenant
compte de la surface des balcons. Les recourants se fonderaient en outre à tort
sur les chiffres indiqués dans la demande de permis de construire, qui tiendraient
compte par erreur des parkings, caves et sous-sols.
a)
L’art. 18 RPE a la teneur suivante :
"La surface totale de plancher brut
(indice d’utilisation) calculée selon les normes ORL no 514420, édition 1966,
ne doit pas dépasser les 2/3 de la surface de la parcelle (voir définition en
annexe au RPE)".
b) Il résulte de la norme ORL à
laquelle se réfère l’art. 18 RPE que n’entrent pas en considération pour le
calcul du CUS toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation
et le travail, qui incluent notamment les surfaces des parkings et des sous-sol
non habitables.
En l’occurrence, dès lors que la
parcelle n° 251  a une surface de 6’750 m
2
, la surface de plancher
maximale autorisée par l’art. 18 RPE est de 4'500 m
2
. Le tribunal a
effectué un contrôle sur la base des plans d’enquête publique dont il ressort
que, si l’on ne tient pas compte des parkings et des sous-sols non habitables,
la surface brute utile des planchers (SBP) totale se monte à 3'697 m
2
.
Le CUS est par conséquent respecté, même si l’on prend en compte la surface des
balcons.
4.
Les recourants soutiennent que les chalets B et
C ne respectent pas la hauteur maximale résultant du nouvel article 20 RPE tel
que modifié par le Conseil communal le 28 octobre 2010 (non encore en vigueur),
qui prévoit désormais que c’est le terrain naturel qui doit être pris en
considération et non plus le terrain aménagé.
a) La question de savoir si les bâtiments B et C respectent la
hauteur maximale permise par le nouvel art. 20 RPE a été examinée dans le cadre
de l’expertise Schoeneich. Il résulte de cette expertise que la hauteur est
dépassée d’environ 50 cm pour le bâtiment B et d’environ 60 cm pour le bâtiment
C. Les conclusions de l’expertise ont été admises par les parties et les
sociétés constructrices ont par conséquent produit le 13 avril 2012 des plans modifiés
prévoyant une diminution de la hauteur des bâtiments B et C de manière rendre
le projet réglementaire au regard du nouvel art. 20 RPE.
b) Lorsque la municipalité impose
des modifications de minime importance, elle peut délivrer un permis de
construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au
projet (art. 117 LATC). En l’occurrence, la municipalité a indiqué le 18 avril
2012 qu’elle modifiait le permis de construire en y ajoutant la condition que
les nouveaux plan établis de manière à respecter les conclusions de l’expertise
Schoeneich (soit les plans adressés au tribunal le 13 avril 2012 par le conseil
des constructrices) soient respectés.
Il  y a lieu de constater que, avec
cette modification, le projet respecte le nouvel art. 20 RPE. On relève en
outre que cette modification peut être autorisée sans enquête publique. En
effet, selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête
publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction
après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger
divers éléments critiqués par les opposants, d'autant plus que le permis de
construire érige en conditions le respect de ces modifications (AC.2006.0247
précité consid. 1b p.4-5 et références). Or, ces conditions sont remplies en
l’espèce.
5.
Les recourants relèvent que le projet prévoit 42
places de stationnement intérieures et 20 extérieures. Ils soutiennent que 17
places de parc extérieures ne seraient pas garanties dès lors qu’elles sont
prévues sur des parcelles n’appartenant pas aux société constructrices et
qu’elles ne bénéficient pas de droits réels durables, soit des servitudes
dûment inscrites au registre foncier. Selon eux, ces places extérieures sont en
outre trop éloignées des immeubles pour être utilisées et peu crédibles faute
de servitude de passage à pied les reliant aux immeubles en question. La
municipalité et les constructrices font valoir pour leur part que le projet
nécessite 40 places de parc, exigence déjà remplie avec le parking souterrain
qui en compte 42.
a)
L’art. 71 RPE prévoit notamment
ce qui suit :
"Art. 71 Places de stationnement
La municipalité fixe le nombre de places
privées de stationnement ou de garages pour voitures qui doivent être aménagées
par les propriétaires à leurs frais et sur fonds privés.
[…]
Il est aménagé au moins : une place de
stationnement ou un garage pour chaque tranche ou fraction de 100 m2 de
plancher habitable brut, mesurée comme il est dit à l’art. 18.
[…]".
b) On a vu ci-dessus que
la
surface brute utile des planchers (SBP) totale se monte à 3'697 m
2
.
Dès lors qu’une place de stationnement est exigée pour chaque tranche ou
fraction de 100 m2 de plancher habitable brut, le nombre de places de parc
intérieures permet à lui seul de respecter l’art. 71 RPE. Partant, il n’y a pas
lieu d’examiner plus avant la question de savoir si les constructrices pourront
réellement bénéficier de toutes les places extérieures annoncées.
6.         Finalement,
les recourants font valoir que les lucarnes telles que projetées contreviennent
à l’art. 62 al. 1 RPE en ce sens qu’elles dépassent les 2/3 de la façade
qu’elles dominent. Selon la municipalité, la façade en question mesure 12.5
mètres et chacune des rangées de lucarnes 5.7 mètres, de sorte que le projet respecte
le règlement.
Lors de l’audience, les recourants
ont indiqué renoncer à ce grief. Il n’y a par conséquent pas lieu de l’examiner
plus avant.
7.                Il résulte de ce qui
précède que le recours doit être rejeté. Le tribunal prend acte que le permis
de construire est modifié en ce sens qu’est ajoutée la condition selon laquelle
les nouveaux plans établis à la suite de l’expertise Schoeneich (soit les plans
modifiés le 4 avril 2012 adressés au tribunal le 13 avril 2012 par le conseil
des constructrices) doivent être respectés. Dès lors que le projet a été
modifié en réponse à un des griefs soulevés par les recourants, les frais de la
cause, incluant les frais d’expertise, sont partagés entre les recourants, les
sociétés constructrices et la Commune de Leysin et il n’y a pas lieu d’allouer
de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est  rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Leysin du 31
janvier 2011 est confirmée, étant précisé qu’il est pris acte que le permis de
construire est modifié en ce sens qu’est ajoutée la condition selon laquelle
les nouveaux plans adressés au tribunal le 13 avril 2012 (plans  modifiés le 4
avril 2012) doivent être respectés.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge de Lisette Collet, Guy Poitry, Roger Nicolet, Stéphane Boesch
et Georgette Boesch, solidairement.
IV.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge de la Commune de Leysin.
V.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge de Geneco SA et Septfonds SA, solidairement.
Lausanne, le 4 juin 2012
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.