vd_omni · EF.2010.0002 · 2010-10-20 · fr

A.X.________, B.X.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle | Appartement acquis aux enchères forcées en 2004 par la mère de la recourante, qui l'a reçu ultérieurement en donation en 2005, avant de le vendre à son tour en 2009. Demande de celle-ci tendant à ce que la révision de l'estimation fiscale rétroagisse en 2004. La mise à jour de l'art. 20 LEFI peut soit intervenir d'office, soit sur requête du propriétaire. En revanche, il appartient exclusivement à celui-ci de requérir la révision au sens de l'art. 23 LEFI. Dès lors, la commission d'estimation fiscale n'était pas tenue de procéder d'office à une nouvelle estimation au moment de l'acquisition de l'appartement par la mère de la recourante, en vente forcée. Il incombait au contraire à celle-ci puis, après la donation, à la recourante de présenter une demande motivée, conformément à l'art. 23 LEFI, en rendant vraisemblable que la valeur fiscale avait notablement diminué depuis lors. En revanche, la vente ultérieure de l'appartement en 2009 est un événement déclencheur d'une révision de cette estimation.Réduction du montant de l'estimation du fait que la commission s'est écartée sans motif du taux de capitalisation de 8% pour calculer la valeur de rendement de l'appartement.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.10.2010 EF.2010.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
20 octobre
2010
Composition
M. Robert Zimmermann,
président
;
MM. Pierre-André
Berthoud et Rémy Balli, juges; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourants
1.
A.X.________,
à Verbier, représenté par Me Olivier COUCHEPIN, avocat à Martigny.
2.
B.X.________,
à Verbier, représentée par Me Olivier COUCHEPIN, avocat à Martigny.
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle,
à Aigle.
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.X.________ et consort c/
décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aigle du 27 avril 2010 (parcelle n° 2******** de la Commune d'Ollon)
Vu les faits suivants
A.
Le 16 juin 2004, Y.________ a acquis pour un
montant de 350'000 fr., dans le cadre d’une réalisation forcée, les lots nos ********
et 1******** des feuillets nos 2********, 3******** et 4******** au registre
foncier de la Commune d’Ollon. Ces deux lots, qui représentent chacun une
quote-part de 725/100’000 de la propriété par étages «Résidence 5********»
(ci-après: PPE Résidence 5********), parcelle de base n° 6******** du cadastre
communal d’Ollon, confèrent un droit exclusif sur un appartement de 109,6 m
2
au deuxième étage de l’immeuble sis 7********, à Villars-sur-Ollon. Lors de la
vente précédente, intervenue en 1994, ils ont été estimés chacun à 378'000 fr. Y.________
a procédé à la réunion de ces deux lots, sous le numéro unique ********, dont
l’estimation résulte de l’addition des deux précédentes, soit 756'000 fr.
Le 11 novembre 2005, Y.________ a
fait donation de ce lot, dont la valeur a été fixée à 624'800 fr., à sa fille B.X.________.
Le 25 juin 2009, B.X.________ a vendu ce lot à Z.________ et A.________, pour
un montant de 580'000 fr.
B.
Entre-temps, le 1
er
avril 2009, les
époux X.________ ont été imposés en 2007, dans le canton et sur la commune
d’Ollon, pour un revenu de 23'400 fr. et une fortune de 781'000 fr. Ils ont
formé une réclamation contre cette décision de taxation et, le 8 avril 2009,
ont également saisi la Commission d’estimation fiscale du district d’Aigle
(ci-après: CEFI) d’une demande de révision de l’estimation du lot reçu par B.X.________
en donation.
Le 14 octobre 2009, la CEFI a
procédé à une nouvelle estimation, arrêtant celle-ci à 513'000 fr., décision
contre laquelle les époux X.________ ont formé une réclamation. Le 27 avril
2010, la CEFI a maintenu l’estimation arrêtée le 14 octobre 2009, dont elle a
fixé la prise d’effet au deuxième semestre 2009.
C.
B.X.________ et A.X.________ recourent contre
cette dernière décision, dont ils demandent l’annulation.
La CEFI propose le rejet du recours
et la confirmation de la décision attaquée.
Dans leur réplique, les époux X.________
maintiennent leurs conclusions. Ils ont produit une décision de l’Office
d’impôt du district d’Aigle, du 14 avril 2010, admettant leur réclamation. Le
gain immobilier résultant de la vente du 25 juin 2009, arrêté sur la base du
prix d’achat en 2004, soit 350'000 fr., a été ramené de 147'078 fr. à 144'078
fr., des impenses par 3'000 fr. ayant été admises.
D.
Le Tribunal a statué à huis clos, par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
Le recours est dirigé contre la décision du 27
avril 2010 tant en ce qui concerne le montant de l’estimation fiscale du lot de
PPE qu’en ce qui a trait à la date d’entrée en vigueur de la nouvelle
estimation. Pour les recourants, ce montant devrait être arrêté à 327'500 fr. à
compter du 16 juin 2004, puis à 453'750 fr. à compter du 25 juin 2009.
2.
On examinera en premier lieu la problématique de
la modification de l’estimation fiscale et de l’entrée en vigueur de celle-ci.
a) Il est établi une estimation
dite «estimation fiscale» en vue de déterminer la valeur d'imposition des
immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette
estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la
Constitution vaudoise (art. 1
er
al. 1 let. a et 2 de la loi du 18
novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21). La
compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur
révision, est attribuée à la commission de district du lieu de situation de
l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du Registre foncier;
ce dernier est compétent pour les immeubles non agricoles, lorsque la valeur
vénale est connue, pour les immeubles agricoles, lorsque la valeur de rendement
est établie (art. 5 al. 1 et 2 LEFI, dans sa dernière teneur en vigueur depuis
la novelle du 17 décembre 2008, applicable depuis le 1
er
janvier
2009).
b) La commission de district
procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour
but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par
demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de
biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation
de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces
immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 LEFI). L’art. 23 al. 1
LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la révision de l’estimation de
son immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci
s’écarte de l’estimation portée au registre; cette procédure de
"révision" s’apparente dans une très large mesure à la procédure de
mise à jour, dès lors que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en
même temps que la mise à jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al.
3 LEFI; EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). L’art. 23 al. 1 LEFI ne vise pas la
révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière
administrative en particulier, mais une demande de réexamen (ou de nouvel
examen; ATF 136 II 177 consid. 2.1 p. 181 et les arrêts cités).
D
ans la
procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la
valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par
rapport à l’estimation portée au registre (arrêts EF.2009.0007 du 9 février
2009 consid. 1a; EF.1997.0027 du 22 juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin 1998).
L’art. 20 LEFI habilite l’autorité compétente à réviser d'office
l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a notablement
augmenté (v., notamment, arrêts
EF.2009.0007 du 9 février
2009 consid. 1a;
EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). La
mise à jour des registres des estimations en ce qui concerne les mutations de
la propriété s'opère par les soins du conservateur du registre foncier en même
temps que les mutations correspondantes dans les autres registres (art. 36 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI;
RSV 642.21.1). Le conservateur du registre foncier note et signale à la commission
de district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y
relatives qui peuvent influencer l'estimation des biens-fonds (art. 38 RLEFI). L'art.
23 LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en
droit de procédure, en matière administrative en particulier. Il permet en
effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué
et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur
fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une
demande de réexamen ou de nouvel examen. Dans un arrêt F. 4/80 du 2 octobre
1981, la Commission centrale d’estimations fiscale des immeubles (ci-après:
CCEF) a distingué à cet égard la révision ayant pour cause le transfert à titre
onéreux ou la transformation totale, d’une part, de la transformation partielle
d’un immeuble, d’autre part. Dans le premier cas, la réserve latente résultant
de la différence de valeur entre l’estimation fiscale en vigueur et la valeur
actuelle de l’immeuble est entièrement réalisée, ce qui ne serait en revanche
pas le cas dans la deuxième situation. Seule l’augmentation de valeur
intervenue du fait de la transformation devrait être prise en considération
lorsque l’immeuble restant en mains du même propriétaire est transformé
partiellement. C’est seulement si le motif de la mise à jour affecte l’immeuble
dans son ensemble que l’estimation fiscale peut être mise à jour globalement
(cf. sur ce point, arrêt CCEF P. 5/88 du 3 octobre 1989). Au surplus, la
révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la
mise à jour de l'art. 20 LEFI (arrêt EF.2006.0005 du 31 mars 2009 consid. 1a). Ces
deux institutions ont en commun la réalisation, depuis la dernière décision d’estimation
fiscale entrée en force, d’une modification notable des circonstances. Dans les
deux cas, il s’agit d’une révision lato sensu, qui étend l’obligation pour
l’autorité d’entrer en matière à des motifs postérieurs à la dernière taxation
(v. Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, 2
ème
éd. Berne 2001,
n° 2.4.4.1). Constituent notamment de tels faits nouveaux, les mutations,
réunions ou divisions de biens-fonds, constructions ou démolitions de
bâtiments, constitutions ou radiations de servitudes et toute opération qui a
une incidence notable sur la valeur fiscale de l'immeuble (art. 20 LEFI; cf.
arrêts EF.2006.005, déjà cité, consid. 1a; EF.1997.0027 du 22 juin 2006,
consid. 1).
Une distinction s’impose toutefois
entre les deux dispositions. La mise à jour de l’art. 20 LEFI peut soit intervenir
d’office, soit sur requête du propriétaire. En revanche, il appartient exclusivement
à celui-ci de requérir la révision au sens de l’art. 23 LEFI. Dans les deux cas
sans doute, l'autorité doit, lorsqu'elle statue, appliquer le droit d'office
(jura novit curia), sans être liée par les moyens qu'invoquent les parties; en
revanche, on ne saurait reprocher à l'autorité d'avoir violé cette maxime après
avoir statué. Par ailleurs, l'autorité n'a pas l'obligation d'accorder d'office
aux administrés des droits que la loi fait dépendre d'une demande de leur part
(v. Moor II, n° 2.2.6.5).
c) La mise à jour intervient à la
suite de faits déterminés (énumérés à l'art. 20 LEFI) et postule par conséquent
une estimation à une date donnée, soit celle de la vente ou de la cession
justifiant la révision, respectivement le 1
er
janvier de l'année
suivante, même si elle est arrêtée ultérieurement (arrêts EF.2007.0004 du 31
mars 2008; FI.1996.0060 du 17 octobre 2005; EF.2000.0014 du 5 février 2001,
EF.1999.0018 du 27 janvier 2000 et les références). Une décision de nature
fiscale peut en effet déployer ses effets sur une période fiscale, alors même
qu'elle aurait été prise et notifiée à une date postérieure au début de ladite
période, auquel cas, on ne saurait parler, sinon de manière impropre, d'effet
rétroactif (arrêt FI.1993.0006 du 6 décembre 1994). Ainsi, à titre exemplatif,
les estimations fiscales comprises dans la même étape d'une révision générale
entrent toutes en vigueur simultanément, même si elles ont été prononcées
ultérieurement, en première instance ou sur recours. De même, lorsque la cause
de la remise à jour est un transfert de propriété opéré par donation, la
nouvelle estimation fiscale peut fort bien "rétroagir" (arrêt
EF.1990.0009 du 27 septembre 1991), les dates déterminantes d'une mise à jour
étant le jour de la vente immobilière, en cas de transfert de propriété, ou
encore celui du décès, en cas d'acquisition de la propriété par voie
successorale (arrêt EF.1991.0010 du 5 janvier 1993). Enfin, le Tribunal
administratif a retenu que la décision arrêtant une nouvelle estimation
fiscale, à la suite d'une demande du contribuable, pouvait fort bien être
déterminante au 1er janvier d'une année fiscale donnée, quand bien même elle
était rendue ultérieurement seulement (en l'occurrence, la demande de nouvelle
estimation était antérieure au 1er janvier de l'année déterminante : arrêt
FI.1995.0115 du 29 novembre 1996; v. un cas similaire, EF.1995.0062 du 7 août
1996, relatif également à une demande de révision du propriétaire de
l'immeuble, ensuite d'un déclassement de ce dernier ; v. en outre
EF.2005.0001 du 30 mai 2005).
d) En l’espèce, la question se pose
donc de savoir quand s'est produit l'événement qui devait donner lieu à la mise
à jour de l'estimation fiscale, ce qui détermine par là-même l'entrée en force
de la nouvelle estimation. En effet, les recourants concluent à ce que la
décision attaquée se voie conférer une portée rétroactive, soit à compter du 16
juin 2004.
La Cour observe en premier lieu que
l’autorité intimée n'a pas procédé d’office à une nouvelle estimation au moment
de l’acquisition en vente forcée des deux lots par Y.________, le 16 juin 2004,
ni lorsque cette dernière a fait donation de ceux-ci à sa fille B.X.________,
le 11 novembre 2005. Elle n’y était cependant pas tenue. Il apparaît en second
lieu que les recourants n'ont pas requis de révision de l'estimation fiscale
suite au dépôt de l'acte notarié du 11 novembre 2005 au Registre foncier, pas
plus qu'ils n'ont contesté les taxations pour l'impôt cantonal et communal sur
le revenu et la fortune des années 2005 et 2006, dûment payés, bien qu'ils
aient été établi sur la base de l'ancienne estimation fiscale, en vigueur
depuis 1994. Or, il incombait à Y.________ puis, après la donation, à B.X.________
de présenter une demande motivée, conformément à l'art. 23 LEFI, en rendant
vraisemblable que la valeur fiscale de l’immeuble avait notablement diminué
depuis la vente de 1994. C’est seulement en recevant la notification de l’impôt
cantonal et communal 2007 que B.X.________ a requis la révision d’une
estimation qu’elle a estimé trop élevée. Sa demande du 8 avril 2009 a été
transmise à l’autorité intimée, qui a procédé à une nouvelle estimation, le 14
octobre 2009.
Dans sa décision sur réclamation du
27 avril 2010, l’autorité intimée, tout en maintenant l’estimation arrêtée le
14 octobre 2009, en a fixé l’entrée en vigueur au deuxième semestre 2009. Dès
lors, on pourrait en retirer que l’autorité intimée a considéré, à juste titre,
que l’événement justifiant la révision était la vente du 25 juin 2009. Or, dans
sa réponse, celle-ci paraît revenir sur sa décision, puisqu’elle indique que
cette nouvelle estimation déploie ses effets à compter du 8 avril 2009, date de
la demande de révision. L’autorité intimée ne peut être suivie dans ses
explications; cette date ne peut être considérée comme un événement susceptible
de justifier une révision de l’estimation. Il n’y a donc pas lieu de modifier
la décision attaquée sur ce volet.
3.
Il importe en second lieu de s’assurer que le
montant de la nouvelle estimation de l’immeuble, soit 513'000 fr., a été arrêté
en conformité avec les textes de loi.
a) L'art. 2 LEFI dispose que
l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra
être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14
al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts
directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel:
«
La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de
rendement peut être prise en considération de façon appropriée»
(v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la
valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en
tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie
en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement
de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les
instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge
du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus
profitable que celle qu'il a au moment de la taxation, on ne tiendra compte de
cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une
augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions
(al. 3). A cet égard, ces instructions précisent également que, pour déterminer
cette valeur, on doit tenir compte de celle du sol et de la construction ainsi
que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de
l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en
fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes
généralement admises dans le secteur de la construction, en multipliant le coût
du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué
en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie
du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises.
Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de
la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule n° 4 p.
112; cf. également, parmi d'autres arrêts, EF.1999.0002 du 7 mai 1999). A cet
égard, l’art. 23 al. 1 RLEFI précise:
«Pour le calcul de la valeur vénale,
il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain
comparable»
. L'art. 9 RLEFI réserve cependant l'hypothèse dans laquelle les
ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les
prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre
parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel
cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération. Dans un
arrêt relativement ancien (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994), le Tribunal administratif
a considéré que la commission de district était fondée, si elle constatait sans
procéder à d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur
marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres
indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la
commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à
l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre
le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été
confirmée dans des arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 25 %
entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur
vénale calculée par la commission (cf. arrêts EF 2004.0001 du 20 octobre
2004 ; EF 1999.0002 du 7 mai 1999 ; EF 1997.0007 du 14 juillet 1997 ; EF
1998.0006 du 17 juin 1998; voir également EF 1998.0009 du 10 août 1998, affaire
dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition au motif que la
valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord
de ce dernier, partant en l'absence de négociations).
En l’occurrence, l’autorité intimée
s’est fondée sur une valeur vénale de 660'000 fr., soit 6'000 fr. le mètre
carré pour une surface de 110 m
2
, ceci sur la base de lots
comparables vendus dans un passé récent jusqu’à 6'400 fr. le mètre carré. Or, B.X.________
a vendu cet appartement pour un montant de 580'000 fr. le 25 juin 2009, soit un
peu plus de 5270 fr. le mètre carré. Pour les recourants, seul ce dernier
montant devrait entrer en considération pour déterminer la valeur vénale. En
effet, cet événement justifie une mise à jour de l’estimation fiscale, comme on
l’a vu au considérant qui précède. Or, l’autorité intimée n’a pas évoqué l’art.
9 RLEFI et rien n’indique que la vente du 25 juin 2009 ait eu lieu
dans des circonstances extraordinaires dont il y aurait lieu de ne
pas tenir compte.
Dès lors, aucun élément du dossier ne
permet de retenir que la valeur fixée dans l’acte de vente l’aurait été à un
montant inférieur à la valeur réelle. Il n’y a donc pas lieu de s’écarter du
montant de 580’000 fr., dès lors que celui-ci est donc censé représenter la
valeur marchande de l’appartement au jour de la vente.
b) La valeur de rendement est
obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le
genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 et 22 RLEFI)
et tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification du
taux employé sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en
pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans
la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par renvoi de l'art. 22 al.
1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des immeubles est calculée,
dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 RLEFI).
Les recourants ne contestent pas
les éléments retenus par l’autorité intimée pour déterminer la valeur de
rendement de l’appartement, soit 110 m
2
à 250 fr.; ils critiquent en
revanche le taux de capitalisation pris en considération, soit 7,5%, et
requièrent l’application in casu d’un taux de 9%. Selon eux, la valeur retenue
par l’autorité intimée, soit 366'000 fr., devrait être ramenée à 305'000 fr.
A teneur de l'art. 7
al. 1 RLEFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 %
du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble.
La justification du
taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de
traitement d'imposition entre tous les immeubles (art. 7 al. 2
RLEFI). La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble (art. 21 al. 1 RLEFI). Pour le
revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux
de 5 % prévu à l'art. 7, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais
généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 %
(art. 21 al. 2 RLEFI). Ces règles trouvent également application pour
la détermination du taux de capitalisation en cas de calcul de la valeur de
rendement d'une villa; ce taux sera en pratique inférieur à celui des immeubles
locatifs (art. 22 al. 1 et 2 RLEFI). Selon les instructions CEFI, le taux
généralement admis pour une propriété par étages se situe entre 7 et 8 %
pour les villas mitoyennes et 8 et 8,5 % pour les immeubles locatifs,
artisanaux et commerciaux. L'état général du bâtiment et de l'appartement doit
être pris en considération. Les Instructions du Chef du Département des
finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du
20 novembre 1992 se fondent, pour leur part, sur la pratique généralement
admise; le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui
appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une
telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait
que le plus grand soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue
les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une
durée de vie plus longue (ch. I 5).
L’autorité intimée n’a fourni
aucune explication à l’appui du taux de capitalisation qu’elle a appliqué en
l’occurrence, soit 7,5%. Or, ce taux se situe en deçà des instructions
précitées et de la pratique constante des autorités. Pour justifier
l’application d’un taux excédant ce qui est admis en pratique, soit 9%, les
recourants n’en disent pas davantage; on ne voit notamment pas que les places
de stationnement exigent un entretien particulièrement important justifiant que
le taux maximal prévu par l’art. 7 al. 1 RLEFI fût applicable. Il n’y a donc
pas lieu de s’écarter du taux de 8%, de sorte que la valeur de rendement de
l’appartement doit être fixée à 343'000 fr. (
{
110 m2 x 250.- : 8%
}
x 100).
c) Il s’avère en définitive que
l’estimation fiscale devrait, selon les calculs du Tribunal, être arrêtée de la
façon suivante :
343'000 fr. + 580’000 fr.
=    461’500 fr .
2
Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif,
il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée
et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle
il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts
EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029
du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1
er
juillet 1993).
En l’espèce, plus de 5% séparent le montant de l’estimation
attaquée (513’000 fr.) de celui retenu par le Tribunal. Par conséquent, le
recours sera admis, partiellement, pour ce motif également.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent le
Tribunal à admettre partiellement le recours. Le sort du recours commande que
les frais de justice soient laissés à la charge de l’Etat (art. 91 LPA-VD). En
outre, des dépens réduits selon alloués aux recourants, qui obtiennent
partiellement gain de cause avec l’assistance d’un conseil (art. 55 et 91
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis partiellement.
II.
La décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d’Aigle du 27 avril 2010 est réformée en ce
sens que l'estimation fiscale du lot n° ******** de la propriété par étages
constituée sur la parcelle n° 2******** du cadastre de la Commune d’Ollon est
arrêtée à 461’500 (quatre cent soixante-et-un mille cinq cents) francs, avec
effet au 1
er
juillet 2009.
III.
Dite décision est confirmée pour le surplus.
IV.
Les frais d’arrêt sont laissés à la charge de
l’Etat.
V.
La Commission d’estimation fiscale du district
d’Aigle, soit pour elle le Département des finances et des relations
extérieures, versera aux recourants des dépens réduits, arrêtés à 1'000 (mille)
francs.
Lausanne, le 20 octobre 2010
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.