vd_omni · AC.1999.0018 · 1999-07-19 · fr

GILLABERT Michel et crts c/ Orbe | Aménagement de 16 places de parc en deça de la limite fixée le long de la voie de circulation. L'art. 37 LR n'a pas un caractère impératif; il peut être écarté par un plan communal ou par le biais de dispositions réglementaires prévoyant des dérogations.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 19.07.1999 AC.1999.0018

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 19 juillet 1999
sur le recours interjeté par
Michel
GILLABERT
et consorts, chemin des Alpes 1, 1350 Orbe
contre
la décision du 19 janvier 1999 de la
Municipalité
d'Orbe
, représentée par Me Jean-Daniel Théraulaz, avocat à Lausanne,
écartant leur opposition et délivrant à
Alvazzi SA immobilier
,
représentée par Me Robert Liron, avocat à Yverdon-les-Bains, l'autorisation
préalable d'implantation au lieu-dit "Sur le Pont Champ-Bornu"
.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Etienne
Poltier, président; M. Rolf Ernst et M. Gilbert Monay, assesseurs. Greffier: M.
Patrick Gigante.
Vu les faits suivants:
A.                     L'hoirie Pittet, soit
pour elle les deux enfants de Francis Pittet et Thérèse Pittet, veuve de
Frédéric, est propriétaire en indivision de trois parcelles portant les nos
1524, 1525 et 1025 du cadastre communal d'Orbe. Ces trois parcelles, vierges de
toute construction, sont situées au sud du territoire communal, à proximité de
la RC 276b, à l'intersection de celle-ci et du chemin de Champ-Bornu, bordés
par ce dernier chemin. A à une date inconnue en l'état, l'hoirie Pittet a
promis-vendu ces dernières à Alvazzi SA Immobilier, à Orbe. Ces parcelles ont
une superficie respective de 3'142, 3'167 et 3'182 m², soit au total 9491 m².
B.                    Du 13 novembre au 2
décembre 1998, Alvazzi SA Immobilier a, par la plume de l'architecte Blaise
Tardin, à Lausanne, fait mettre à l'enquête le projet d'aménagement de ces
trois parcelles et d'implantation de seize villas individuelles, de 84,7 m² au
sol et d'une surface de plancher de 162,9 m², chacune, soit au total 1'355,20
m² de surface bâtie projetée et 2'606,40 m² de surface totale de plancher. A la
façade nord de chaque villa est accolé un couvert à voitures de 28 m²; pour
quatre d'entre eux, implantés à l'intérieur des limites des constructions, une
dérogation a été requise. En outre, le projet prévoit, en dérogation à la
réglementation communale, la création de seize places de parc extérieures le
long du Chemin du Champ-Bornu, dans la limite des constructions fixée le long
de la voie de circulation; il prévoit enfin un accès privatif aux villas depuis
ce dernier chemin, accès qui se divise à l'intérieur du périmètre en deux
dévestitures en cul-de-sac.
Ce projet a suscité
l'opposition de treize propriétaires voisins, à savoir Michel Gillabert, Emile
Chappuis, André Bovet, Louis Ducraux, Ernest Badertscher, Denis et Silvia Baud,
Marcel Favre, Suzanne Meyer, André Corthésy, Jean-François et Monique Stöckli,
Louis Viret, Mario Cossalter et Paul Lang, réunis en un même groupement.
Ceux-ci ont attaqué le projet d'implantation sous les aspects suivants:
utilisation maximale du COS contraire à la zone villas, octroi de dérogations,
nombre de niveaux habitables par villa, densité de la circulation et
esthétique. Par décision du 19 janvier 1999, la Municipalité d'Orbe a réfuté
chacune des critiques émises contre le projet et par conséquent a rejeté
l'opposition dans son ensemble; elle a ainsi délivré à Alvazzi SA Immobilier l'autorisation
d'implantation requise.
C.                    Les cinq premiers
opposants susnommés ont, par la plume de Michel Gillabert, déféré la décision
de la municipalité au Tribunal administratif en concluant à son annulation; ils
ont repris l'essentiel de leurs griefs.
En date du 9 juin
1999, le Tribunal administratif a tenu audience à Orbe, au cours de laquelle il
a, en présence des parties et de leurs représentants, dont les avocats
Jean-Daniel Théraulaz et Robert Liron, conseils respectifs de la municipalité
et de la constructrice, procédé à une vision locale.
Postérieurement à dite
audience, les parties sont exprimées au sujet du contenu des travaux
préparatoires à la modification de la réglementation communale, produits par la
municipalité.
Considérant en droit:
1.                     Les recourants étant
tous propriétaires de parcelles voisines de celles destinées à recevoir le
projet dont l'implantation est ci-devant querellée, il n'y a guère lieu de
s'étendre sur leur qualité pour agir, cette dernière ne faisant aucun doute.
2.                     Au préalable, on
observe que les opposants avaient fait valoir un grief d'ordre formel contre la
décision municipale que les recourants paraissent ne pas reprendre dans leur
pourvoi. En substance, les opposants invoquaient le fait que la publication de
la mise à l'enquête dans la feuille d'avis locale n'était pas strictement
conforme à celle de la FAO; par surcroît, ils se sont plaints de ce que le
contenu des deux publications était incomplet puisqu'il n'y était pas mentionné
de dérogation aux articles 31 et 32 du Règlement communal sur le plan général
d'affectation et les constructions (ci-après: RPAC). C'est cependant à juste
titre que les recourants ont abandonné ce grief, dans la mesure où le but de la
mise à l'enquête, à savoir de renseigner les intéressés de façon complète sur
la construction projetée (v. Bovay, Le permis de construire en droit vaudois,
2ème édition, Lausanne 1988, pp. 75-76), a bien été atteint, puisqu'une
opposition, au demeurant complète et détaillée, regroupant treize personnes a
été déposée contre ce projet. Les recourants ont fait valoir que la
municipalité devait les entendre oralement avant de statuer, ce d'autant plus
qu'elle a affirmé ne pas avoir compris leurs arguments. Le droit d'être entendu
a donc été respecté en l'occurrence; il n'y a donc pas lieu de s'attarder sur
ce point.
3.                     a) La constructrice a
requis, conformément à l'art. 119 LATC, une autorisation préalable
d'implantation. Selon la jurisprudence de la Commission cantonale de recours en
matière de police des constructions (ci-après: CCRC), qui doit être approuvée
ici, l'autorisation préalable règle en principe non seulement la question de
l'implantation proprement dite mais aussi celles du volume, de la hauteur,
voire de l'affectation de l'ouvrage projeté. Dans la mesure où l'autorisation
d'implantation couvre les éléments soumis à l'enquête publique préalable (art.
119 al. 3 LATC), cela a pour conséquence que les opposants doivent formuler
leurs griefs à l'encontre du projet à ce stade, la décision municipale portant définitivement
sur le principe de la construction, la position de l'ouvrage, sa masse, la
forme globale de sa toiture, soit le gabarit d'ensemble du bâtiment; seules des
modifications de détail peuvent être imposées ensuite au vu du projet définitif
(cf. prononcé no 3377, du 1er février 1978, G. c/Morrens, publié in RDAF 1979,
p. 362; v. en outre plus généralement sur cette question, Robert Zimmermann, Le
Tribunal fédéral et l'autorisation préalable de construire, in RDAF 1996, p.
281 et ss, références citées).
b) Comme on le verra
ci-dessous, l'essentiel des moyens soulevés par les recourants à l'encontre du
projet présenté par la constructrice porte précisément sur l'implantation et de
le gabarit des constructions; dans ces conditions, le tribunal entrera en
matière sur chacun d'entre eux.
4.                     Le premier grief
d'ordre matériel que les recourants soulèvent à l'encontre du projet a trait à
la violation par la constructrice de la prescription fixant la surface minimale
pour recevoir une construction. Dans le même ordre d'idées, ils se plaignent
du non-respect du COS dans le cas d'espèce; ils soutiennent que la surface
construite prévue est supérieur au 1/7ème de la surface totale des trois
parcelles réunies. Ainsi, les recourants invoquent, sous deux aspects différents,
la violation par la municipalité de l'art. 31 RPAC, à teneur duquel:
"La surface bâtie ne peut
excéder le 1/7 de la surface totale de la parcelle.
La surface minimale des parcelles
à bâtir ne peut être inférieure à 700 m²."
a) S'agissant du premier
volet ayant trait à l'alinéa 2 de l'art. 31 RPAC, on rappellera que les plans
et règlements d'affectation communaux peuvent notamment fixer les prescriptions
relatives aux conditions de construction (art. 47 lit. i LATC).
aa) Ces prescriptions
ont pour but d'éviter le morcellement outrancier du sol (RDAF 1970 p. 147 et
271); conjuguées au principe de l'ordre non contigu et complétée par les règles
sur les distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre
bâtiments situés sur une même parcelle, elles permettent également d'assurer le
dégagement, l'hygiène et l'ensoleillement des habitations (RDAF 1986, p. 326 et
416). Maintenue dans de nombreux règlements communaux, elles n'ont pourtant
plus guère de portée propre. Dans un arrêt AC 93/057 du 21 avril 1994 (cons.
2), le Tribunal administratif a même estimé que, couplée aux règles fixant les
coefficients d'occupation et d'utilisation du sol, la règle de la surface
minimale n'avait plus guère de rôle à jouer sur la densité des constructions.
bb) Pour être
admissible, l'exigence d'une surface minimale par parcelle constructible, comme
toute prescription de construction non spécifiquement imposée par le droit
fédéral ou le droit cantonal, doit cependant reposer dans la législation communale
sur une base légale précise. Or, on constate que, dans le cas d'espèce, les
trois parcelles ont une contenance supérieure à 700 m²; à plus forte raison,
tel est le cas de la parcelle issue de la réunion, projetée, de ces trois
biens-fonds, cette dernière étant dès lors à l'évidence constructible. Les
recourants vont toutefois plus loin que le contenu de la règle prescrite à
l'art. 31 al. 2 RPAC; ils soutiennent en effet, à l'image de la Municipalité de
Prangins dans un prononcé de la CCRC no 2064 du 29 mars 1967, que cette
disposition permet toujours d'exiger un minimum de 700 m² par construction. Or,
la CCRC, confrontée à une règle au contenu similaire, avait à l'époque estimé
que l'interprétation de la Municipalité de Prangins n'était pas conciliable
avec le texte même de la disposition réglementaire communale. Le contenu de la
base légale est à cet égard déterminant; ainsi pour la CCRC,
"si le
législateur communal avait vraiment eu l'intention de limiter le nombre de
constructions sur une parcelle au multiple de 1'000
m²
de sa surface, il
aurait dû l'exprimer clairement, conformément au principe suivant lequel toute
restriction au droit de propriété doit reposer sur une base légale
précise..."
(v. RDAF 1970, 147-148; v. aussi TA, arrêt AC 95/297 du 23
octobre 1996).
cc) On ne saurait donc
suivre les recourants sur ce volet puisque l'art. 31 al. 2 RPAC ne renferme pas
une pareille exigence; rien n'indique en effet dans les travaux préparatoires
que l'exigence d'une surface constructible minimale de 700 m² s'entendrait par
villa. A ce stade, il suffit de constater que le bien-fonds réuni est
constructible. Contrairement à ce qu'indiquent les recourants plus loin, il
n'est du reste pas nécessaire de diviser en seize les trois parcelles et de
cadastrer ces dernières de façon distincte, puisque que chacune d'entre elles
peut recevoir une ou plusieurs constructions. Les parcelles actuelles sont
colloquées dans la zone de villas du plan général d'affectation et à teneur de
l'art. 28 al. 1 RPAC, cette zone est destinée aux villas et maisons familiales,
"soit à des constructions comportant au plus deux appartements".
La zone villas tend ainsi à prohiber l'habitation collective; dans son essence
toutefois, le projet, qui ne prévoit que des maisons individuelles, n'est
toutefois pas contraire à cette prescription.
Le tribunal a du reste
déjà eu à connaître d'une question similaire dans l'arrêt AC 95/297 précité et
avait déjà signalé que si l'argumentation des recourants lui paraissait à
première vue séduisante, elle ne pouvait être suivie; il est vrai que la zone
en question est avant tout destinée à recevoir des maisons individuelles et
familiales; à juste titre, ils rappellent que l'habitation collective est
prohibée dans ce secteur. Toutefois, les recourants tirent de la définition de
la zone des conséquences erronées. On ne peut en effet présumer, en l'absence
d'une disposition prescrivant, par bâtiment, une surface minimale constructible
à observer, que l'on ne puisse regrouper plusieurs bâtiments, même non
contigus, sur une seule et même parcelle. Or, dans le texte même des articles
28 al. 1 et 31 al. 2 RPAC, l'on ne voit pas que deux logements au plus seraient
tolérés par parcelle, l'art. 32 RPAC étant à cet égard irrelevant; par
conséquent, il est inexact de soutenir que la surface minimale par parcelle
consacrée par l'art. 31 al. 2 RPAC s'entend nécessairement comme celle d'une
seule et même construction. Quant au régime de propriété - question qui au
demeurant apparaît de toute façon comme secondaire, la réglementation communale
ne contenant aucune exigence sur ce point - on ne voit pas en quoi les articles
646 et ss ou 712a et ss CC ne seraient pas applicables dans le cas d'espèce ou
incompatibles avec les règles applicables à la zone villas.
b) Le second volet a
trait au respect du COS; les recourants soutiennent que la surface bâtie totale
est en l'occurrence supérieure à la règle maximale prescrite à l'art. 31 al. 1
RPAC.
aa) Si l'on s'en tient
à l'état du projet tel que présenté, c'est-à-dire réunion des trois parcelles
pour créer une seule parcelle d'une contenance de 9'491 m² (v. sur ce point,
arrêt AC 98/040 du 10 mars 1999), la surface constructible maximale est de
1'355,85 m². Les constructeurs et la municipalité soutiennent de concert que le
projet s'inscrit dans cette cautèle. Pourtant, on constate que la surface bâtie
prévue est au total de 1'575 m², soit supérieure de 224 m² au maximum
admissible. En effet, quoiqu'en dise la municipalité, l'art. 23 al. 3 RPAC est,
par renvoi de l'art. 29, bien applicable dans le cas d'espèce; or, cette
disposition prévoit que
"les autres dépendances définies à l'article 39
du règlement cantonal (RATC) seront comptées dans le calcul de la surface bâtie
pour le 50% de leur surface"
.
Cette règle vise dans
le cas particulier les couverts à voitures accolés à la façade nord de chaque
villa. Cette construction projetée se présente comme un toit plat d'une surface
de 28 m², destiné à abriter, à lire du moins la coupe transversale jointe au
dossier, un véhicule; ouvert sur les côtés ouest et est, elle est partiellement
fermée, côté nord, par un mur d'une hauteur d'environ 2 mètres et d'une
épaisseur de 60 centimètres, censé servir d'armoire à l'usage de chaque
copropriétaire. Selon Blaise Tardin, l'auteur du projet, la constructrice n'a
pas encore fixé définitivement sa décision sur le point de savoir si ce toit
serait ou non soutenu par des piliers; une variante sans pilier est au
demeurant parfaitement possible d'un point de vue technique. On peut hésiter à
qualifier un tel projet. Pour la municipalité, il ne s'agit que d'une simple
marquise, alors que la constructrice l'assimile à un garage souterrain; dans
l'un comme dans l'autre cas, cette construction ne compterait pas dans le COS,
vu l'art. 23 al. 2 RPAC. On ne saurait toutefois suivre ces deux opinions. Un
abri d'une profondeur de plus de 3,60 mètres et spécialement étudié pour
abriter un véhicule excède ce que l'on peut qualifier de marquise;
l'assimilation de la constructrice paraît hasardeuse dans la mesure où la
simple lecture de l'art. 23 al. 4 RPAC démontre qu'un couvert à voitures
n'entre pas dans la notion de garage souterrain ainsi définie mais, au
contraire, dans le champ d'application de l'alinéa 3. Du reste, selon certains
arrêts, une marquise de grande importance, comme celle projetée, saillante de
plus de 2,50 m. et susceptible d'accueillir un couvert à voitures, d'une part,
constitue un avant-corps du bâtiment auquel elle est accolée et, d'autre part,
doit être prise en considération dans le calcul des distances (cf. Jacques
Matile et autres, Droit vaudois de la construction, Lausanne 1993, 2ème éd., p.
377, réf. citée; v. en outre, Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et
volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 156, références
citées sous nos 560 à 562, à savoir prononcés de la CCRC - nos 4405 du 14 mars
1984, N. c/Montreux - prolongation artificielle, sur 78 m², de la toiture
envisagée aux fins de couvrir sur 2,50 m. les espaces au sol -, 4368, du 20
janvier 1984, B. c/Bougy-Villars - élément de construction de 31 m², profond de
4 mètres, accolé en porte-à-faux aux façades du bâtiment -, 5165, du 20 janvier
1987, G. c/Epalinges - avant-toit à 2 pans, long d'environ 3 mètres, reliant la
villa principale au bûcher et à la fontaine couverte; v. aussi, à titre de
contre-exemple, un avant-toit présentant des dimensions usuelles, TA, arrêt AC
96/072 du 26 mai 1998).
Si l'hypothèse
résultant de cette jurisprudence devait se vérifier dans le cas d'espèce, le
couvert incriminé entrerait alors en totalité dans le calcul de la surface
construite. En réalité, quand bien même le texte même de l'art. 39 al. 2 RATC
vise expressément des constructions
"(...)distinctes du bâtiment
principal, sans communication interne avec celui-ci(...)"
, il n'y a
guère lieu de douter qu'il s'agit là d'une dépendance. Le seul fait qu'une
bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas d'être
considérée néanmoins comme une dépendance; un garage, certes accolé au bâtiment
principal, mais distinct et ne possédant pas de communication interne avec
celui-ci, a été qualifié comme tel, aussi bien par la CCRC (v. prononcés no
2967, P. c/Bex, in RDAF 1978, p. 207 et ss; no 3115, R. c/Yverdon, ibid., pp.
210-211), que par le Tribunal administratif (v. arrêts AC 96/072, déjà cité,
cons. 2b - projet refusé mais pour une autre raison -; 7478 du 16 décembre
1991; contra, mais isolé semble-t-il, arrêt AC 98/160 du 11 décembre 1998).
Savoir si une telle construction constitue une partie intégrante du bâtiment
principal ou au contraire une simple dépendance de celui-ci est une question
d'appréciation; or, dans le cas d'espèce, la masse respective des deux ouvrages
fait que le couvert à voiture apparaît assez nettement comme un élément
architectural distinct de la villa, même s'il est physiquement accolé à elle.
Par surcroît, on ne saurait, s'agissant d'une construction ouverte sur les deux
côtés latéraux, dire qu'elle est pourvue d'une communication interne avec le
bâtiment principal. Enfin,  d'un point de vue fonctionnel, ce couvert n'est pas
affecté à l'habitation.
bb) Certes, les
dépendances ne sont parfois pas prises en considération dans la surface
constructible; cependant, le règlement communal d'Orbe, vu la règle prescrite à
l'art. 23 al. 3 RPAC, prévoit que la surface des garages compte dans la surface
constructible maximale admissible, à raison de la moitié toutefois. Or, dans le
cas d'espèce, il n'a pas été tenu compte des seize couverts à voitures
projetés, de 28 m² chacun, dans le calcul de la surface bâtie. Force est donc
de constater que le projet excède le COS admissible et le recours doit donc
être accueilli sur ce point; bien que la municipalité et de la constructrice
aient expressément été interpellées sur ce point, le projet n'a en effet pas
été modifié.
c) Les recourants
soutiennent par ailleurs que les places de parc prévues entrent également dans
le calcul du COS. Le projet prévoit en effet l'aménagement, sur un espace de
186,75 m², de seize places en épi, le long du Chemin de Champ-Bornu, en deçà de
la limite de construction fixée par l'art. 36 LR. Pour la constructrice, comme
pour la municipalité, ces places n'ont pas le caractère de dépendances.
aa) La jurisprudence
la plus récente retient que les places de parc doivent être assimilées à des
dépendances (art. 39 al. 3 RATC et qui, de ce fait, sont soumises en partie aux
mêmes règles, notamment quant au lien avec le bâtiment principal et quant à la
limitation des nuisances pour le voisinage), tout en n'étant pas limitées aussi
strictement dans leur surface que les petites constructions au sens de l'art.
39 al. 2 RATC (TA, arrêt AC 96/142 du 4 juillet 1997, in RDAF 1999 I 119; en
l'occurrence l'arrêt admettait la réalisation de douze places de parc en limite
de propriété; cf. également, ATF non publié du 24 juin 1993, C. c/TA VD, d. G.
et Saint-Légier-La Chiésaz; v. TA, arrêts 98/085 du 3 novembre 1998 et 91/036
du 15 juillet 1992; v. en outre CCRC prononcés nos 2983 du 18 février 1975, W.
c/Bex, publié in RDAF 1978 p. 252 et 2706, du 16 mars 1973, B. c/Yverdon, in
RDAF 1975, p. 142). Cela étant, il ne s'impose pas de les compter pour la
moitié de leur emprise au sol dans la surface constructible; la règle de l'art.
23 al. 3 RPAC, si elle est applicable aux dépendances, ne l'est en revanche pas
aux ouvrages qui leur sont assimilés tout en constituant de simples
aménagements extérieurs. Ainsi, on doit constater que l'aménagement prévu dans
le cas d'espèce n'entre pas en considération dans le COS.
bb) En revanche, on
relève qu'en dérogation à l'art. 33 bis al. 1 RPAC, ces places sont aménagées
en deçà de la limite fixée le long des voies de circulation. L'art. 37 al. 1 LR
prévoit pour sa part que l'autorité compétente peut notamment autoriser à
défaut de plan fixant la limite des constructions souterraines, celles-ci, de
même que l'implantation de dépendances de peu d'importance à une distance de 3
mètres au moins du bord de la chaussée. La jurisprudence du Tribunal
administratif relative à l'interprétation de cette dernière disposition n'est
pas véritablement arrêtée. Dans un arrêt AC 98/160 du 11 décembre 1998, il a
été jugé que l'art. 37 LR imposait en tout état de cause le respect d'une
distance de 3 m. au moins entre la dépendance concernée et le bord de la
chaussée, de sorte qu'aucune dérogation ne pouvait être accordée pour
l'implantation d'un ouvrage, même modeste, à un mètre de la limite du domaine
public communal. Dans un arrêt AC 96/262 du 4 juin 1997, en revanche, le
tribunal a admis qu'une disposition réglementaire communale pouvait fort bien
prévoir une dérogation aux plans fixant des limites de construction s'agissant
des places de parc; dans le cas d'espèce, le plan concerné arrêtait des limites
inférieures à 3 mètres du bord de la chaussée pour toute construction, soit a
fortiori pour des places de parc (ce qui constitue une manière de déroger aux
art. 36 et 37 LR). A l'examen de ces deux précédents, il apparaît en définitive
qu'il n'y a pas lieu de donner un caractère impératif à l'art. 37 LR, ce
d'autant moins qu'il peut être écarté par des plans communaux; en d'autres
termes, le législateur communal peut retenir d'autres solution non seulement
par le biais de limites de construction, mais aussi par la voie de dispositions
réglementaires prévoyant des dérogations. Cette voie apparaît au demeurant
comme opportune s'agissant d'aménagements telles des places de parc dont la
présence à proximité de la route semble indiquée, pour autant que des exigences
de sécurité (également présentes à l'art. 37 LR) aient été prises en compte.
cc) Quoi qu'il en
soit, cette question peut être laissée ouverte puisque les conditions
permettant l'octroi de cette dérogation, à savoir la conclusion d'une
convention contraire, ne sont pas réunies. Au cours de la vision locale, la
municipalité a cependant assuré que cette question serait réglée au stade de la
délivrance du permis de construire. Vu le contenu de la règle en vigueur, le
tribunal ne saurait se contenter d'une simple assurance. Force est de constater
que les conditions qui ont permis à la municipalité d'octroyer une dérogation à
la constructrice ne sont pas, en l'état, réalisées; le recours doit par
conséquent également être accueilli sur ce point.
5.                     a) Le recours doit en
outre être accueilli sur un autre point, celui de la distance à respecter entre
constructions sises sur une même parcelle. La règle applicable est ici contenue
à l'art. 51 RPAC; on retient de cette disposition que la distance réglementaire
de 5 mètres à la limite de propriété voisine, consacrée par l'art. 30 RPAC,
doit être multipliée par deux entre ces constructions-ci. Or, côté nord-ouest
de la parcelle 1'525, on constate, à lire le plan d'implantation établi par le
géomètre Daenzer le 21 août 1998, qu'entre les deux bâtiments situés à
l'extrémité de dite parcelle, la distance entre les deux façades n'est que de 9
mètres. Certes, sur le plan dessiné par l'architecte Tardin le 24 août 1998,
cette double-distance apparaît, au contraire, comme respectée. Lorsqu'une
contradiction se présente toutefois, comme dans le cas d'espèce, entre le plan
d'implantation établi par un ingénieur-géomètre et celui dessiné par
l'architecte concepteur du projet, l'autorité doit, dans le doute, se fonder
sur le premier; vu les art. 106 LATC et 69 ch. 1 in fine RATC en effet, la
confection du plan de situation, décisive pour le plan d'implantation, relève
exclusivement de celui-ci. Force est ainsi de constater que la réglementation
n'est pas respectée sur ce point également. On aurait, certes, pu se demander
si, en présence de deux plans à la teneur contradictoire dont il ressort de
l'un d'entre eux que le projet est réglementaire, le tribunal, faisant
application de l'art. 117 LATC, aurait pu confirmer l'autorisation à condition
toutefois qu'une modification, figurant sur le plan du géomètre, soit apportée.
Le projet n'étant cependant pas réglementaire sous différents aspects, on doit
renoncer ici à cette possibilité.
b) En revanche, faute
de disposition réglementaire spécifique, les couverts à voiture, traités comme
des dépendances, ne comptent pas dans le calcul des distances.
6.                     Les recourants s'en
prennent enfin au projet en ce qu'il ne respecterait pas l'art. 32 RPAC, soit
la prescription réglementaire fixant le nombre admissible de niveaux habitables
par villa.
a) Les parties sont en
définitive d'accord pour reconnaître l'applicabilité in casu de l'art. 32 al. 2
RPAC, la surface au sol étant comprise entre 80 et 100 m²; or, cette
disposition contraint la constructrice à limiter à un rez-de-chaussée le nombre
d'étages habitables. L'al. 4 prescrivant toutefois que les combles sont
habitables, les parties disputent en revanche le point de savoir si le premier
étage projeté répond à cette définition. Pour les recourants, tel n'étant pas
le cas, le projet consacre en réalité un premier étage prohibé par l'art. 32
al. 2 RPAC. Pour la municipalité, l'essentiel est de respecter la hauteur
maximale de 8 mètres prévue par l'art. 32 al. 2 RPAC, deuxième phrase, ce qui
est le cas en l'occurrence. Emboîtant le pas à la municipalité, la
constructrice insiste sur le fait que la réglementation communale ne contient
aucune définition des combles; pour elle, il suffit donc que le projet, d'une
part, respecte la prescription fixant la hauteur maximale et, d'autre part,
réponde à l'objectif de salubrité des constructions, visé par les règles
permettant l'habitabilité des combles.
b) Sur ce point
également, la décision attaquée ne peut être maintenue. Selon la jurisprudence
constante, constitue en effet un étage de combles celui qui, aménagé dans les
combles, est entièrement compris dans la charpente de la toiture et dont la
dalle inférieure est située à quelques centimètres de la corniche ou du chêneau
du toit (cf. Matile et consorts, op. cit., pp. 365-366; Marti, op. cit., p.
180; références citées). L'élément décisif est à cet égard l'embouchature,
soit, toujours selon la jurisprudence, l'arête supérieure de la sablière
(ibid., p. 370, réf. citée); lorsque celle-ci est excessive, le niveau ne
répond plus à la notion de combles. La jurisprudence, qui a certes varié, n'a
jamais admis - dans le silence des règlements communaux sur ce point -  une
embouchature de plus d'un mètre dans la définition de combles (v. arrêt AC
97/078 du 13 mars 1998, in RDAF 1999 I 116) et a rappelé à réitérées reprises
le principe selon lequel un étage ne peut pas être considéré comme compris dans
les combles lorsque cette dernière apparaît comme excessive (v. CCRC, prononcés
nos 7058, du 16 octobre 1991, Z. et cs c/Gland; 6747, du 6 décembre 1990, B.
c/Aigle; 6699 du 24 septembre 1990, B. et cs c/Vevey; TA, arrêts AC 96/132 du
19 septembre 1996, 1,40 mètres; 95/238 du 25 janvier 1996 - concernant
précisément la Commune d'Orbe - 1,50 mètres; 91/255, du 29 décembre 1992, 1,20
mètres).
Or, point n'est
besoin, dans le cas d'espèce, de longues digressions pour constater que l'étage
projeté ne répond à l'évidence pas à cette définition; l'embouchature atteint
en effet, à teneur des plans produits, 2,10 mètres. Les recourants ont du reste
observé à juste titre qu'il n'est guère usuel, au niveau des combles, que
toutes les fenêtres soient ouvertes en façade; en règle générale, seules le
sont celles en façade pignon. On a donc affaire ici, non à des combles, mais à
un étage non conforme à l'art. 32 al. 2 RPAC. La municipalité plaide il est
vrai que l'art. 32 al. 2 et 4 est rédigé de telle façon qu'elle pourrait
autoriser deux véritables étages à condition que la hauteur soit respectée. On
ne saurait toutefois déduire de cette disposition que seule compte la règle de
la hauteur au faîte; le projet doit, pour être autorisable, répondre aussi bien
à la règle de l'alinéa 1er qu'à celles des alinéas 2 et 4.
7.                     Enfin, les recourants
ont fait valoir un grief ayant trait à l'esthétique des constructions. Dans la
mesure où, comme on le voit, le projet devra être remanié par son auteur,
l'examen de ce grief est au demeurant prématuré. Néanmoins, les plans mis à
l'enquête permettant au tribunal, après la vision locale, de se faire une idée
suffisamment précise des principales options architecturales du projet (v. sur
ce point, arrêt AC 95/003 du 31 juillet 1996), il n'apparaît pas d'emblée qu'un
tel projet ne s'intégrera pas à un quartier de villas dont le tissu bâti est,
en l'état actuel, assez lâche, cela d'autant plus qu'aucune des constructions
voisines ne se distingue par un aspect architectural digne d'intérêt.
8.                     Les considérants qui
précèdent conduisent par conséquent le tribunal à admettre le recours; la
décision attaquée sera donc annulée. La constructrice, qui succombe, verra mis
à sa charge un émolument judiciaire; en outre, il ne sera pas alloué de dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision du
19 janvier 1999 de la Municipalité d'Orbe est annulée.
III.                     Un émolument
judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
d'Alvazzi SA Immobilier.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 19 juillet 1999
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint