vd_omni · FO.1993.0008 · 1994-03-18 · fr

VUADENS Marc c/CF II | cas de rigueur dénié. Le recourant n'a pas offert ses appartements au prix de revient sur le marché suisse (l'intérêt ajouté n'est pas équitable) et, si détresse il y a, elle n'était pas imprévisible.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.03.1994 FO.1993.0008

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 18 mars 1994
__________
sur le recours interjeté le 26 avril 1993
par
Marc VUADENS
, représenté par l'avocat Philippe Conod, à
Lausanne,
contre
la décision rendue le 19 février 1993 par la
Commission foncière II, lui refusant l'autorisation de vendre à une personne à
l'étranger les deux appartements dont il est propriétaire sur le territoire de
la Commune d'Ollon.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de :
MM.       J. Giroud, président
A. Rochat, assesseur
S. Pichon, assesseur
Greffière : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Par acte de
vente du 21 septembre 1989, Marc Vuadens a acquis les parcelles nos 12'676 à
12'680 de la Commune d'Ollon, pour le prix de
Frs 1'700'000.--. Ces parcelles représentent des parts de la PPE "Le
Chaperon Rouge", à Chesières; elles correspondent aux lots 9 à 13 de la
parcelle de base
no 2'736 et totalisent 223 millièmes.
Les dites
parcelles représentent un appartement en duplex de 7 pièces d'environ 267, 5
m2, un appartement de 3 1/2 pièces d'environ 75 m2, trois places de parc dans
un garage, ainsi qu'une cave à vin avec carnotzet de 81 m2. Marc Vuadens occupe
avec son épouse et ses deux enfants les parcelles nos 12'676, 12'677 et 12'678,
soit les lots 9, 10 et 11, qui correspondent à l'appartement de sept pièces;
l'autre appartement est inoccupé.
Selon sa
déclaration d'impôt 1991-1992, le salaire annuel net de Marc Vuadens, employé
par la société Finger SA, s'est élevé à Frs 231'758.-- en 1989. En juillet
et septembre 1989, Marc Vuadens a contracté des emprunts pour des montants de
Frs 200'000.-, Frs 1'200'000.-- et Frs 500'000.--, à des taux
d'intérêt respectifs de 6 1/4 %, 6 1/2 % et 6 3/4 %. Ces emprunts ont
partiellement servi au financement de l'achat des logements précités et à leur
aménagement; Marc Vuadens a aussi investi un montant de Frs 966'000.--
dans diverses sociétés. Les deux derniers prêts cités sont garantis par deux
cédules hypothécaire au porteur, l'une grevant en premier rang et la seconde en
deuxième rang les parcelles nos 12'676 à 12'680.
B.                            En mai, juin
et septembre 1992, Marc Vuadens, par l'intermédiaire de la société Finger
Immobilier SA, a fait paraître des annonces dans le journal "La
Suisse" dans le but de vendre ses deux appartements et leurs dépendances
pour le prix total de Frs 3'335'000.--. Par courrier du 8 février 1993, la
société immobilière précitée s'est adressé à Marc Vuadens en lui exposant que,
compte tenu du standing de ces deux logements et de la conjoncture défavorable,
seuls des acquéreurs domiciliés à l'étranger pourraient être intéressés par de
tels objets.
C.                            Par requête du
28 octobre 1992, Marc Vuadens, agissant par l'intermédiaire du notaire Viviane
Moine, a requis de la Commission foncière, section II (ci-après : la CF II)
l'autorisation de vendre les parcelles litigieuses à des personnes à
l'étranger. Il faisait valoir qu'il se trouvait dans un cas de rigueur au sens
de
l'art. 8 al. 3 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après : LFAIE). Si la requête ne
portait formellement que sur les parcelles nos 12'676 et 12'677, il résulte des
pièces du dossier qu'en réalité, Marc Vuadens entendait vendre les parcelles
nos 12'676 à 12'680.
Dans un
courrier du 15 février 1993, Marc Vuadens a exposé que ses ressources n'avaient
guère changé entre 1989 et 1992, mais qu'en revanche l'intérêt sur les dettes
avait passé de Frs 137'811.-- en 1990 à Frs 212'531.-- en 1992. A cet
égard, il a produit le décompte suivant :
"Revenus 1992
Salaires nets 1992                                                                                     Frs                         283'570,00
Frais professionnels                                                                                 Frs                           32'400,00
Revenu locatif                                                                                             Frs                           45'000,00
Revenu des titres (estim.)                                                                        Frs                              6'000,00
Frs                  366'970,00
Charges
Assurances maladie (forfait
impôt)                                                      Frs                              5'000,00
Intérêt des dettes en nom propre                                                          Frs                         212'531,00
Police d'assurance-vie (en relation avec l'immeuble)                  Frs                           20'000,00
Charges de PPE                                                                                        Frs                           13'380,00
Frs                  250'911,00
Impôts annuels 1992 (ICB +
IFD + impôt foncier)
Frs                    65'000,00
RECAPITULATION
Revenus :                                                                                                      Frs                         366'970,00
Charges :                                       Frs                   250'911,00
Impôts :                                          Frs                     65'000,00                  Frs                         315'911,00
Revenu pour 1992 :
Frs                    51'059,00
"
Il ressort
en outre d'une pièce établie le 18 décembre 1992 par la Fiduciaire Guy Borloz
SA, à Aigle, qu'en 1989 la fortune imposable du recourant, compte tenu de ses
dettes de Frs 388'206.--, s'élevait à Frs 32'868.--. En revanche, le
30 septembre 1992, les dettes de Marc Vuadens se montaient désormais à
Frs 2'654'468.--.
Marc Vuadens
a précisé encore qu'à ses dettes s'ajoutaient celles de la société Boldino
Finances SA pour un montant annuel de Frs 132'372.--, correspondant à
l'achat en leasing d'un bateau, d'une voiture et de meubles. En effet, depuis
décembre 1989, Marc Vuadens est administrateur unique de cette société, ayant
pour but l'acquisition et l'administration de participations à des entreprises
commerciales, industrielles, financières et immobilières, dont il détient la
totalité du capital-actions, de Frs 50'000.--.
Statuant
dans sa séance du 19 février 1993, la CF II a refusé de faire droit à la
requête de Marc Vuadens en considérant en substance qu'il était douteux que
Marc Vuadens ait offert sans succès ses logements au prix de revient à des
personnes non assujetties au régime de l'autorisation; que, de toute façon, ses
revenus n'avaient guère changé depuis l'acquisition des appartements en cause;
que les difficultés auxquelles il se heurtait étaient dues à une forte
augmentation des intérêts sur ses dettes; et qu'au vu du revenu net de
Frs 51'059.-- dont il disposait encore en 1992, on ne saurait parler de
détresse financière.
D.                            Par acte daté
du 26 avril 1993, Marc Vuadens, agissant par l'intermédiaire de l'avocat
Philippe Conod, a interjeté un recours contre cette décision; il conclut, avec
dépens, à sa réforme, en ce sens qu'il est autorisé à vendre à une personne à
l'étranger les deux appartements dont il  est propriétaire à Ollon. Il fait
valoir en substance que la hausse des taux d'intérêt a pesé de plus en plus
lourdement dans ses comptes, le taux de l'emprunt ayant atteint en novembre
1992 9 1/2 %. Il explique également que, depuis 1991, il a un enfant de plus à
charge et que son épouse, qui travaillait auparavant comme secrétaire, a
complètement arrêté son activité pour se consacrer à l'éducation de leurs
enfants. Le recourant fait encore valoir que le montant de
Frs 3'335'000.-- pour lequel les lots litigieux ont été offerts sur le
marché suisse correspond au prix de revient des appartements, soit le prix
d'achat des lots à la société immobilière qui a construit le bâtiment et les
frais d'aménagement (ces appartements ayant été livrés à l'état brut), une
commission de courtage de 13 % ayant encore été ajoutée au total ainsi obtenu.
Selon les justificatifs produits par le recourant, les frais d'aménagement se
seraient élevés à Frs 993'074,75.
Le recourant
s'est acquitté dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise
de Frs 3'000.--.
La CF II a
déposé des déterminations datées du 3 juin 1993, concluant au rejet du pourvoi.
Le recourant
a encore produit, en date du 27 octobre 1993, une lettre de licenciement qui
lui a été adressée le 7 octobre 1993 par son employeur,
Finger SA.
Le Tribunal
a délibéré à huis clos, sans audition des parties.
et considère en droit :
________________
1.                             Le recourant
se prévaut de l'art. 8 al. 3 LFAIE pour obtenir l'autorisation de vendre les
parcelles litigieuses à des personnes à l'étranger. Le contenu de cette
disposition est le suivant :
"En cas de rigueur, une personne physique
qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par
suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une
autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou
de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur
lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après
coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de
l'immeuble à une personne à l'étranger. [...]."
L'art. 4 al.
1 de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
du 1er octobre 1984 (ci-après : OAIE) précise ce qui suit :
"L'aliénateur qui invoque un cas de
rigueur (art. 8, 3e al., LFAIE) doit prouver, en plus de sa détresse, qu'il a
offert sans succès son logement au prix de revient à des personnes non
assujetties au régime de l'autorisation; lorsque l'appartement appartient
depuis plus de trois ans à l'aliénateur, celui-ci peut ajouter au prix de
revient un intérêt équitable."
a) Force est
tout d'abord de constater que l'art. 4 al. 1  OAIE n'a pas été respecté. Certes
le recourant a-t-il offert dès le mois de mai 1992 les appartements litigieux à
des personnes non assujetties au régime de l'autorisation, mais à un prix de
Frs 3'335'000.--. Or, le prix d'achat de ces appartements s'est élevé à
Frs 1'700'000.-- et leur aménagement à quelque Frs 1'000'000.--; le
prix de revient de Frs 2'700'000.-- a donc été largement dépassé.
On vient de
la voir, l'art. 4 al. 1 OAIE autorise toutefois l'aliénateur qui possède un
appartement depuis plus de trois ans à ajouter au prix de revient un intérêt
équitable; par intérêt équitable, il faut entendre un intérêt de l'ordre de 5 à
6 % (cf. Mühlebach/Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Gründstücken
durch Personen im Ausland, p. 190). En l'espèce, le recourant remplissait la
condition objective posée par l'art. 4 al. 1 OAIE depuis septembre
1992 : il a toutefois offert son appartement à un prix de 23,5 % supérieur au
prix de revient, en sorte qu'on est loin des limites fixées par la doctrine à
la notion d'intérêt équitable (sur ce point, cf. également, arrêt CCRF 1179/II,
du 28.9.1986).
b) Pour que
l'on puisse admettre être en présence d'un cas de rigueur, l'aliénateur doit se
trouver dans une
"situation de détresse survenue après coup et
imprévisible"
.
ba)
L'autorité intimée considère avec raison que le recourant, qui en 1992
disposait encore d'un revenu net de Frs 51'059.--, ne se trouve pas dans
une situation de détresse financière. Ce montant s'entend en effet impôts
déduits et sans qu'il doive être amputé d'un loyer. Certes, la société Boldino
Finances SA grève-t-elle le budget du recourant mais il n'appartient qu'à lui
de provoquer sa faillite. La question de savoir si la perte de son emploi par
le recourant change quelque chose à la situation peut demeurer indécise vu les
motifs qui suivent.
bb) Il faut
de toute manière que la détresse financière, supposée établie, présente un
caractère imprévisible. A cet égard, l'autorité intimée reproche au recourant
une gestion imprévoyante, tandis que le recourant attribue ses revers
financiers à la hausse du taux d'intérêt, surtout.
En 1989, la
situation financière du recourant était confortable, puisqu'il annonçait un
salaire annuel net de Frs 231'758.--. La même année, il a contracté des
emprunts pour un total de Frs 1'900'000.--; ces emprunts postulaient un
montant d'intérêts de l'ordre de Frs 125'000.-- par an. Or, non content
d'acquérir les appartements litigieux et surtout de les équiper de façon
extrêmement luxueuse, le recourant a consacré une part importante de ses
emprunts à investir dans diverses sociétés : c'est dire qu'il s'est lancé dans
des opérations qui, même en tenant compte de son revenu d'alors, présentaient
d'emblée des risques qu'il était aisé de prévoir.
Le recourant
fait également valoir qu'il a un enfant de plus à charge que lors de l'achat de
son appartement en 1989 et que sa femme a dû complètement arrêter de travailler
pour se consacrer à l'éducation de leurs enfants : de telles circonstances font
toutefois partie du cours ordinaire de la vie. Il est vrai que le recourant a
également perdu son emploi très récemment; mais quand bien même la sécurité de
l'emploi était indiscutablement plus grande en 1989 qu'aujourd'hui, l'expérience
montre le risque qu'il peut y avoir à se lancer dans d'importantes opérations
financières en tablant sur la pérennité d'un revenu professionnel, surtout
élevé.
c) En
conclusion, deux au moins des conditions d'application - cumulatives - posées
par les art. 8 al. 3 LFAIE et 4 al. 1 OAIE ne sont pas remplies, à savoir
l'exigence d'une offre à la vente au prix de revient sur le marché intérieur et
celle de l'imprévision. La décision attaquée doit donc être maintenue et le
recours rejeté.
2.                             Au vu de ce
qui précède, un émolument de Frs 3'000.-- sera mis à la charge du
recourant. Il n'y a pas lieu à dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 19 février 1993 par la Commission foncière II est maintenue.
III.                     Un émolument de
Frs 3'000.-- est mis à la charge de Marc Vuadens.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 18 mars 1994/gz
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     La
greffière :
Le présent arrêt peut faire
l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral dans les 30
jours suivant sa notification. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 et
ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110).
Le présent arrêt est
communiqué aux parties et autorités figurant sur l'avis d'envoi ci-joint.