vd_omni · EF.1991.0011 · 1992-07-06 · fr

André FISCHER | VR contestée : il n'y a pas lieu de prendre en considération la valeur de l'I loc., ni les surfaces retenues pour cet I. Vu le loyer de l'argent, tx de cap. de 7 1/4% (rend. brut) n'est pas un abus du pvr d'appréc

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.07.1992 EF.1991.0011

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
6 juillet 1992
__________
sur le recours interjeté par
André
FISCHER
, à La Tour-de-Peilz,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Vevey (la Commission d'estimation fiscale)
du 1er juillet 1991, confirmée le 14 octobre 1991.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Suite au décès
de son frère Eric, André Fischer est devenu propriétaire de la parcelle no 686
de La Tour-de-Peilz, sise à l'avenue de Jaman 13, tandis que sa mère en est
usufruitière. Le transfert de propriété a été inscrit au Registre foncier le 21
février 1991.
Selon
l'extrait du Registre foncier, ce bien-fonds, d'une surface totale de 814 m2,
porte une habitation, d'une surface au sol de 176 m2, ainsi qu'une place-jardin
de 638 m2. Construite en 1939, la villa comprend un appartement de quatre
pièces au rez-de-chaussée et un appartement de deux pièces au premier étage,
ainsi qu'un garage au sous-sol.
Les chiffres
retenus ci-dessus correspondent à ceux établis par l'Etablissement cantonal d'assurance
contre les incendies (ECA) dans son procès-verbal d'évaluation du bâtiment du
21 février 1939, qui précise que la surface du rez-de-chaussée et des combles
est de 160 m2.
B.                            Faisant suite
à une demande de la Commission d'impôt et recette du district de Vevey, la
Commission d'estimation fiscale, en application de l'art. 23 de la loi du 27
février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et
l'impôt sur les successions et donations (LMSD), a procédé à une nouvelle estimation
fiscale de l'immeuble transféré. Par décision du 1er juillet 1991, elle a ainsi
porté l'ancienne estimation fiscale de Fr. 110'000.-, datant de la révision
générale de 1972, à Fr. 690'000.-.
C.                            1. Par acte
daté du 11 juillet 1991, André Fischer a interjeté recours contre cette
décision, complété par un mémoire du 30 juillet 1991. En substance, il
considère que la valeur de rendement retenue pour le calcul de l'estimation
litigieuse est trop élevée. Il se prévaut d'un revenu locatif annuel moyen pour
les années 1989 et 1990 de Fr. 15'620.- pour les deux appartements, soit Fr.
4'790.- en 1989 et 1990 pour l'appartement de quatre pièces et, pour le
logement meublé de deux pièces, de Fr. 11'260.- pour l'année 1989 et de Fr.
10'400.- pour l'année 1990.
Les autres moyens invoqués à l'appui de son
recours seront examinés plus loin en tant que de besoin.
2. Dans une
correspondance datée du 16 juillet 1991, l'autorité intimée a fait part du
détail de l'estimation litigieuse, soit :
"
Valeur de rendement
possibilité
de location y compris
appartement du 1er étage estimé à
Fr. 36'000.- (Fr. 3'000.- par mois)
taux de capitalisation 7 1/4 %                                                                     Fr.                496'500.-
Valeur vénale (ou marchande)
terrain                   814 m2 à Fr.            320.-      Fr.   260'480.-
bâtiment                   1'400 m3             à Fr.      450.-          Fr.                    630'000.-     Fr.      890'480.-
Total
Fr.              1'386'980.-
Estimation fiscale = moyenne               1'386'980.-
Fr.               693'490.-
2
Montant arrondi à
Fr.      690'000.-."
En date du
14 octobre 1991, elle a maintenu les chiffres de sa décision du 1er juillet
1991.
3. Par
courrier du 22 octobre 1991, l'intéressé a déclaré maintenir son recours. Il a
encore déposé des observations complémentaires datées du 6 janvier 1992. En
outre, il s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de
l'avance de frais requise de Fr. 800.-.
4. Le 19
novembre 1991, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la
cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
5.
L'autorité intimée a déposé des observations datées du 28 janvier 1992. En substance,
elle y expose que le loyer annuel de l'appartement de quatre pièces, qui
représente une surface de 140 m2 environ, a été évalué à Fr. 27'600.-, soit Fr.
200.- le m2. Quant à celui de deux pièces, il a été estimé à Fr. 8'400.-,
l'écart entre ce chiffre et la valeur indiquée par André Fischer représentant
la différence pour le mobilier.
6. Le
Tribunal administratif a tenu audience le 2 juin 1992 en l'absence des parties.
Il a procédé
à une inspection locale le 16 juin 1992, en présence de M. André Fischer et de
M. Robert Treyvaud, conservateur du Registre foncier de Vevey.
André
Fischer habite avec sa mère l'appartement de quatre pièces, tandis que celui du
premier étage est loué à un tiers.
Le Tribunal
a constaté que la parcelle litigieuse était sis dans la proximité immédiate de
la gare et du centre de la Tour-de-Peilz.
Quant à l'habitation, il s'agit d'une villa de
style, fort bien entretenue.
et considère en droit :
___________________
1.                             Aux termes de
l'art. 23 al. 2 LMSD, les parties, de même que l'autorité fiscale, peuvent
demander la révision de l'estimation fiscale dans les 60 jours dès la
désignation de la donation ou dès la notification de l'inventaire successoral.
En l'espèce,
André Fischer ne conteste pas le principe de la révision l'estimation fiscale
de son immeuble suite à la succession intervenue, mais il est d'avis que la
nouvelle estimation fiscale est trop élevée.
2.                             a) L'article
2 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que
l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois
excéder cette dernière (al. 1 et 2).
b) Il
convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour
examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit
se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du
pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), à l'exclusion en revanche des
questions d'opportunité (art. 36 lit. c LJPA). Il y a abus du pouvoir
d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues
par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou
étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en
violation des principes généraux du droit administratif (interdiction
d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V
365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205 considérant 4a). Relève de la
proportionnalité (Verhältnismässigkeit) l'exigence d'un rapport raisonnable
entre le résultat recherché et les restrictions ou mesures imposées à
l'administré (voir notamment B. Knapp, Précis de Droit administratif, 4ème éd.,
N° 533). Est en revanche une question d'opportunité (Angemessenheit) le point
de savoir si la mesure contestée est la mieux à même d'atteindre le but
recherché (sur cette distinction, voir ATF 116 Ib 353 = JT 1992 I 239, cons. 2
b).
c) Dans le
cas particulier, la valeur vénale n'est pas contestée.
d) En
revanche, André Fischer estime la valeur de rendement trop élevée et se prévaut
des loyers effectivement versés pour les deux appartements (soit Fr. 4'790.-
pour celui de quatre pièces et une moyenne annuelle en 1989 et 1990 de Fr.
10'830.- pour celui de deux pièces). Au demeurant, il s'étonne que la
Commission d'estimation fiscale prenne en considération des chiffres différents
de ceux retenus par la Commission d'impôt de district et ce, tant pour ce qui
concerne la valeur de rendement (locative) que pour les surfaces à prendre en
compte.
Selon l'art.
2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
périodiques.
Dans sa
jurisprudence, dont le Tribunal de céans n'entend pas s'écarter, la Commission
centrale des estimations fiscales (CCEF) a déjà eu l'occasion de juger que la
LEFI régit seule l'estimation fiscale des immeubles et que la loi sur les
impôts directs cantonaux (LI) - et par conséquent l'art. 21 a LI - est
inapplicable en la matière (CCEF 90/05 C.-M. An. du 21.9.1990, 7/87 R. et G. Da
du 7.9.1988, et la jurisprudence citée ). Cette jurisprudence s'appuie sur les
travaux préparatoires. En effet, l'exposé des motifs du projet de loi modifiant
la Loi sur les impôts cantonaux (LI) expose clairement que le calcul de la
valeur locative et l'estimation fiscale des immeubles sont indépendants (à ce
sujet, v. BGC, Printemps 1986, p. 369).
En outre, la
façon dont l'autorité intimée a procédé pour fixer le loyer de l'immeuble
litigieux est conforme à ce préconisent les instructions établies le 31 janvier
1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à
l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (les
Instructions). En effet, le revenu locatif sera admis sur la base des baux
perçus et qui paraissent normaux. En outre, lorsqu'un immeuble est habité ou
exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif est
supputé en tenant compte des loyers normaux de la région (cf. les instructions,
p. 2). En l'espèce, force est de constater que les loyers annoncés par André
Fischer sont anormalement bas. C'est donc à juste titre que l'autorité intimée
les a estimés. L'argumentation d'André Fischer doit ainsi être écartée.
Le principe
de l'indépendance entre la LEFI et la LI étant admis, il n'y a pas non plus
lieu de se référer à la surface retenue par la Commission d'impôt de district
pour le calcul de l'impôt locatif, de 109 m2. Au demeurant, l'autorité de céans
relève encore que si le volume pris en compte par l'autorité de première
instance est égal à celui retenu par l'ECA (1400 m3), l'autorité intimée a même
retenu une surface inférieure à celle établie par ce service (160 et non 176
m2). Dès lors, il faut considérer que les dimensions de la villa du recourant
ont été correctement appréciées ou, à tout le moins, qu'elles n'ont pas été
exagérées.
Après avoir
procédé à l'inspection locale, le Tribunal constate ainsi que les loyers
retenus par la Commission d'estimation fiscale pour les deux appartements,
équivalent à un montant mensuel de Fr. 2'300.- pour l'appartement de quatre
pièces et à Fr. 700.- pour l'appartement de deux pièces meublé, ne sont en tout
cas pas exagérés compte tenu de la région et de la situation de l'immeuble
litigieux. Au demeurant, le Tribunal, qui a visité le logement du
rez-de-chaussée, a ainsi pu constater qu'il s'agissait effectivement d'un très
bel appartement, fort bien entretenu, et doté de pièces spacieuses, entouré
d'un balcon couvert au sud et à l'est, pourvu d'un accès direct dans le jardin.
e) L'art. 7
al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), modifié le 25 janvier 1991, précise que la capitalisation du rendement
s'opère sur la base du 5 à 6 % lorsqu'il s'agit du rendement net ou, dans la
règle, du 6 à 9 % lorsqu'il s'agit du rendement brut selon le genre d'immeuble.
En juillet
1991, le taux de base des emprunts hypothécaires en premier rang du Crédit
foncier vaudois était de 6,25 %. A la même époque, les émissions d'obligation
en francs suisses se plaçaient à un taux allant de 6,5 à 7,25 %. On peut dans
ces conditions admettre que le loyer de l'argent était de l'ordre de 7 %
s'agissant du long terme.
En l'espèce,
la Commission d'estimation fiscale a fait application d'un taux de
capitalisation de 7 1/4 %. André Fischer expose qu'un tel taux serait correct
s'il s'agissait d'un rendement brut. Selon lui, dès lors qu'il s'agit d'un
rendement net, un taux de 7 1/4 % est trop bas. Mais, compte tenu du loyer de
l'argent, on ne saurait retenir que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir
d'appréciation en arrêtant le taux de capitalisation du rendement brut à 7 1/4
%.
f)
Dès lors, l'estimation fiscale retenue par l'autorité intimée doit être
confirmée.
3.                             Au vu de ce
qui précède, le recours doit donc être rejeté, l'estimation fiscale de la
parcelle no 686 de la commune de La Tour-de-Peilz devant être maintenue à Fr. 690'000-.
Dans ces conditions et conformément aux art. 38 et 55 LJPA, il se justifie de
mettre à la charge d'André Fischer un émolument d'arrêt de Fr. 800.-.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 1er juillet et confirmée le 14 octobre 1991 par la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Vevey est maintenue en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelles no 686 est fixée à Fr. 690'000.-.
III.                     Un émolument de Fr.
800.- est mis à la charge d'André Fischer, cette somme étant compensée par
l'avance de frais déjà versée.
Lausanne, le 6 juillet 1992
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant personnellement,
avenue de Jaman 13, à 1814 La Tour-de-Peilz, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey, p.a. Registre foncier, Cour-au-chantre, à
1800 Vevey.
Il est également communiqué pour
information :
- au Département des finances, Service du
cadastre et du registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.