vd_omni · EF.2008.0006 · 2008-09-15 · fr

A.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Les recourants contestent la valeur de rendement retenue par la commission d'estimation fiscale pour établir la valeur fiscale de leur bien immobilier. A l'appui de son calcul, la commission a produit des annonces disponibles en ligne proposant la location de villas situées sur la même commune et dans les environs. Or, selon les dispositions légales relatives au calcul de la valeur de rendement d'un immeuble, à défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré. Selon les instructions du Chef du département des finances (instructions CEFI), les commissions d'estimation sont tenues d'établir pour leur district des valeurs moyennes. Il est dès lors incorrect d'estimer le loyer hypothétique d'une villa en se fondant uniquement sur des annonces parues en ligne proposant la location d'objets dont il n'est pas possible de déterminer dans quelle mesure ils sont comparables à l'objet litigieux. Le recours est admis et le dossier renvoyé à l'autorité intimée afin qu'elle estime, conformément aux instructions du CEFI, par une méthode comparative, ou à défaut, par le calcul de la surface habitable et du prix unitaire au m2, la valeur de rendement.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.09.2008 EF.2008.0006

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 septembre 2008
Composition
M. Rémy Balli,
président
;
MM. Alain Maillard et Nicolas
Perrigault, assesseurs ; Mme Caroline Rohrbasser, greffière.
Recourants
1.
A.________,
à Lausanne,
2.
B.________,
à Lausanne,
représentée par A.________, à Lausanne
.
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne
.
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.________ & B.________ c/ décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 28
février 2008.
Vu les faits suivants
A.
En 2007, les époux A.________ et B.________ ont acheté la parcelle n°********
du cadastre de la commune de Lausanne d'une surface de 1'500 m2 pour le
prix de 1'700'000 francs. Ce bien-fonds supporte une villa construite en
1986 d'une surface habitable de 225 m2 répartis sur trois niveaux.
B.
Par décision du 1
er
novembre 2007, la commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la
commission) a évalué la valeur fiscale de cet immeuble à 1'382'000 francs.
Dans son calcul, elle a retenu une valeur vénale de 1'700'000 fr. et une
valeur de rendement de 1'063'000 fr. basée sur un loyer mensuel
hypothétique de 6'200 fr capitalisé au taux de 7 %.
C.
Les époux A.________ et B.________ ont formé une réclamation contre
cette décision en concluant à sa modification. Ils estimaient que le loyer
mensuel hypothétique s'élevait à 4'000 francs. A cet appui, ils ont
produit le contrat de bail conclu le 26 janvier 1999 par le précédent
propriétaire, à savoir C.________, portant sur la location de la villa pour un
loyer mensuel de 4'000 francs. Il ressort de ce document que le loyer
avait dans un premier temps été fixé à 4'500 fr. avant d'être ramené à
4'000 fr. à la demande expresse des locataires.
D.
Le 28 février 2008, la commission a confirmé sa précédente
décision. Elle a motivé son calcul comme suit:
"Le loyer théorique retenu, soit
Fr. 6'200.- /mois ou Fr. 210.- le m2, a été établi en fonction
de la rentabilisation de l'investissement réalisé pour l'achat de cette
parcelle, soit Fr. 1'700'000.-. Ce loyer correspond aux prix pratiqués sur
le marché actuel pour ce genre d'objet (villa individuelle de 6 à
7 pièces)."
Elle a indiqué que le loyer théorique retenu avait
été établi en fonction de la rentabilisation de l'investissement réalisé pour
l'achat de la parcelle d'un prix de 1'700'000 francs.
E.
Reprenant les arguments invoqués par-devant la commission, les époux A.________
et B.________ ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après CDAP) en concluant à son
annulation, respectivement sa réformation en ce sens que l'estimation fiscale
de leur parcelle n'excède pas le montant de 1'170'000 francs.
La commission a conclu au rejet du recours et à la
confirmation de sa décision. A la demande du juge instructeur, elle a produit
quatre exemples de loyer comparatif. Il s'agit d'annonces parues en ligne le
15 avril 2008 proposant la location de quatre villas situées sur la
commune de Lausanne et dans les environs dont les surfaces respectives sont de
164, 180, 210 et 230 m2 pour des loyers mensuels de 4'900, 5'500, 6'180
respectivement 5'800 francs.
Dans leur réplique, les époux A.________ et
B.________ ont mis en cause la force probante des pièces produites par la
commission pour justifier le montant du loyer hypothétique. Ils en outre
allégué que les objets cités par la commission se situaient dans le voisinage
immédiat de l'Ecole hôtelière, ce qui expliquait le montant des loyers, ces
logements étant souvent occupés par une riche clientèle étrangère. Ils ont
rappelé que leur maison avait été construite en 1986 et que toutes les pièces,
y compris la cuisine et les salles d'eau, étaient d'origine. Ils ont par
ailleurs produit une des quatre annonces produites par la commission mise à
jour le 25 juin 2008, dont le loyer demandé avait été abaissé de 5'500 à
5'200 francs.
Dans sa duplique, la commission a indiqué avoir
fondé sa décision sur la base de copies de baux à loyer que des particuliers
lui remettaient volontairement ou à sa demande pour la taxation précise
d'immeuble. Ces documents ne pouvaient cependant pas être communiqués à des
tierces personnes non partie à l'estimation fiscale de l'immeuble donné sans
l'accord des parties concernées. Elle a par ailleurs relevé que le loyer dont
s'acquittaient les précédents locataires de la maison acquise par les époux A.________
et B.________ s'élèverait aujourd'hui à 5'000 fr. compte tenu de
l'indexation au coût de la vie. Elle a pour le surplus maintenu sa position.
F.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
L'art. 36 let. a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989
sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA; RSV 173.36)
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir
de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen de
la CDAP est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision
attaquée. Selon sa jurisprudence, le tribunal renonce à corriger l'estimation
fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est
inférieure à 5 %, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas
abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.1992.0039 du 1
er
juillet
1993; EF.2005.0004 du 27 juillet 2006; EF.2007.0004 du 31 mars 2008;
EF.2008.004 du 31 juillet 2008.).
2.
a) Conformément à l’art. 20 de la loi sur l’estimation fiscale
des immeubles du 18 novembre 1935 (LEFI; RSV 642.21), la commission de
district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette
opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,
réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué
.
b) En l'espèce, la parcelle litigieuse
a fait l'objet d'une vente en 2007. L'autorité intimée était donc fondée à
revoir l'estimation fiscale de l'immeuble. Reste à savoir si l'estimation
fiscale fixée à 1'382'000 fr. est conforme à la loi.
3.
a) Selon l’art. 2 LEFI, l’estimation fiscale est faite par
bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale. Conformément à l’art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1), la valeur vénale
d’un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l’offre et la demande
.
b) C’est donc à juste titre que l'autorité intimée a
pris comme valeur de référence, pour la valeur vénale de l’immeuble, le prix de
vente payé par les recourant en 2007.
4.
a) Quant à la valeur de rendement, l'art. 5 RLEFI prévoit qu'elle
correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 1). Dans le
calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins
personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et
les impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). La valeur de rendement
d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal au taux fixé conformément
aux prescriptions relatives aux immeubles locatifs. En pratique, le taux
appliqué sera toutefois inférieur à celui des immeubles locatifs. Si la villa
est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer (art. 22
RLEFI). La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du
taux employé sera établie en partant du taux de 5 %  auquel seront ajoutés
en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant
dans la règle de 6 à 9 % (art. 21 al. 1 et 2 RLEFI). Les
instructions établies par le Chef du département des finances pour les
commissions de district d'estimation fiscale des immeubles le 20 novembre
1992 (ci-après: les instructions CEFI) prévoient qu'à défaut de loyer ou si
celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif d'une
villa est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour
des maisons d'habitation, le prix unitaire peut être estimé, en règle générale,
entre 100 fr. et 200 fr. par m2. Les commissions sont tenues
d'établir pour leur district des valeurs moyennes. Les revenus locatifs
supputés devront correspondre aux loyers normaux de la région. Afin d'éviter de
trop fortes disparités, les commissions de districts voisins se consulteront.
b) En l'espèce, l'autorité intimée a retenu un loyer
mensuel hypothétique de 6'200 fr. ou de 210 fr. le m2 pour calculer
la valeur de rendement du bien-fonds acquis par les recourants. Si l'on retient
le prix par m2 avancé par l'autorité intimée, l'on obtient un loyer théorique
mensuel de 3'975 fr.50 pour une surface habitable de 225 m2, ce qui
semble contredire le montant de 6'200 fr. retenu par l'autorité intimée.
S'agissant de ce dernier montant, il a été arrêté par l'autorité intimée qui
s'est fondée sur des baux à loyer portant sur des objets comparables dont elle
dit être en possession. A l'appui de ses déterminations, elle a cependant
produit des annonces disponibles en ligne proposant la location de villas
situées à Lausanne et dans les environs. Or, selon les dispositions légales
susmentionnées ainsi que les instructions CEFI, à défaut de loyer, le revenu locatif
est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré.
Pour les villas, le prix unitaire par mètre carré était estimé en 1992 entre
100 et 200 francs. Les commissions devaient établir pour leur district des
valeurs moyennes et les revenus locatifs supputés devaient correspondre aux
loyers normaux de la région. Il est dès lors incorrect d'estimer le loyer
hypothétique d'une villa en se fondant uniquement sur des annonces parues en
ligne proposant la location d'objets dont il n'est pas possible de déterminer
dans quelle mesure ils sont comparables avec l'objet litigieux. De plus, ces
annonces ne permettent pas d'établir quel sera le loyer effectivement convenu
entre le bailleur et le futur locataire une fois le contrat conclu. Cela étant,
l'autorité intimée allègue être en possession de plusieurs baux à loyer portant
sur la location d'objets similaires qu'elle affirme ne pouvoir produire pour
des raisons liées à la protection des données. La collection de contrats de
bail fournis occasionnellement par des particuliers ne dispense cependant pas
la commission d'établir pour son district des valeurs moyennes auxquelles les
parties concernées doivent pouvoir avoir accès. Par ailleurs, les pièces
produites par l'autorité intimée pour justifier le montant retenu ne permettent
pas d'établir une comparaison objective des objets cités par l'autorité intimée
avec celui acquis par les recourants. En effet, aucune indication comparative
n'est donnée concernant par exemple l'époque et le type de construction, les
matériaux utilisés, la situation ou d'autres particularités présentées par les
objets concernés. Les chiffres avancés par l'autorité intimée ne sont dès lors
pas probants.
Le tribunal de céans n'est par conséquent pas en
mesure de déterminer, sur la base des éléments figurant au dossier, le loyer
hypothétique de la villa des recourants et, partant, la valeur de rendement. Il
convient dès lors d'annuler la décision entreprise et de renvoyer le dossier à
l'autorité intimée afin qu'elle estime, conformément aux instructions CEFI, par
une méthode comparative ou, à défaut, par le calcul de la surface habitable et
du prix unitaire au m2, la valeur de rendement du bien-fonds acquis par les
recourants afin d'établir une estimation fiscale dûment documentée.
5.
Au vu des considérations qui précèdent, le recours doit être admis aux
frais de l'Etat.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 28 février 2008 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est annulée, la
cause étant renvoyée à l'autorité intimée afin qu'elle rende une nouvelle
décision dans le sens des considérants.
III.
Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 15 septembre
2008
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est
communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint. Il peut faire l'objet,
dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal
fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.