vd_omni · AC.2020.0146 · 2020-11-10 · fr

A.________/Municipalité de Bottens | Le propriétaire d'une parcelle – sur laquelle sont situés deux bâtiments – présente un projet de fractionnement à la municipalité, qui donne son accord dans un premier temps, puis le refuse suite au préavis négatif de son bureau technique, au motif que la distance à la limite règlementaire des deux bâtiments ne serait plus respectée.Le recours est rejeté. Les règles de l'art. 83 LATC visent également à ce que les dispositions sur les droits à bâtir soient globalement respectées en cas de fractionnement. En cas d'application de l'art. 83 al. 3 LATC, il conviendrait d'établir une limite fictive sur l'une des nouvelles parcelles, objet de la mention au registre foncier. Cette limite fictive serait située au-delà de la limite règlementaire, afin de préserver la quotité globale des droits à bâtir entre les deux parcelles. Il s'agirait concrètement de transférer des droit à bâtir de l'une à l'autre. En l'espèce toutefois, le projet de fractionnement aboutit à l'augmentation des droits pour les deux nouveaux terrains car l'espace dédié à la distance à la limite est en l'occurrence partiellement occupé par les bâtiments déjà construits. Or, le respect des droits à bâtir est clairement un intérêt public important, d'autant plus au regard du surdimensionnement actuel de la commune.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.11.2020 AC.2020.0146

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
10 novembre 2020
Composition
M. Serge Segura, président; M. Emmanuel Vodoz et M. Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs ; Mme Marie-Christine Bernard, greffière
Recourante
A.________
à ********
représentée par Me Pierre-Xavier Luciani, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Bottens,
représentée par Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne,
Objet
Divers
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Bottens du 27 mai 2020 (PPE Bottens - parcelle 955)
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle n° 955 du registre foncier de la commune de Bottens est
située en bordure de la route de Lausanne, sise à l'ouest de la parcelle. Au
nord et au sud, les parcelles sont construites. A l'est se trouve une grande
parcelle non construite colloquée en zone intermédiaire. La parcelle n° 955
est située en "secteur d'habitation villageoise" du périmètre du plan
partiel d'affectation "Au Carro Nord", approuvé par le Chef du
département des institutions et des relations extérieurs le 14 novembre 2006 et
en vigueur depuis le 17 mars 2008 (ci-après le PPA). Ce PPA comporte également
un règlement (RPPA) dont l'art. 3 al. 3, 2
ème
phrase, prévoit que
"la
distance minimum, par rapport aux limites des propriétés voisines ou entre
bâtiments, est de 6 m."
L'art. 4 RPPA indique qu'à l'intérieur des
aires du PPA, l'ordre non contigu est obligatoire, les bâtiments ne devant pas excéder
25 mètres de longueur.
Deux bâtiments (n
os
ECA 509 et 510) sont
construits sur la parcelle n° 955, qui est constituée en propriété par
étages. A.________ est propriétaire des lots n
os
6 à 11, ce qui
représente l'entier de l'un des deux bâtiments.
B.
Le 11 mars 2019, A.________, par le bureau B.________ Associés
Ingénieurs et Géomètres SA (ci-après: le bureau B.________), a soumis un projet
de fractionnement de la parcelle n
°
955 à la Municipalité de la
commune de Bottens (ci-après la municipalité ou l'autorité intimée) pour accord
préalable. La demande mentionnait notamment:
"Les propriétaires désirent radier l'actuelle Propriété
par étages (PPE) et diviser la parcelle en deux biens-fonds distincts.
Avant l'établissement du dossier de mutation, nous vous
soumettons ce projet de fractionnement pour accord préalable.
Ce fractionnement contredit le règlement du PPA "Au
Carro Nord" en ce qui concerne la distance entre la limite de propriété et
les bâtiments, article 3 al.3, mais la distance entre bâtiments reste conforme
au même article 3 al.3.
Ce fractionnement peut être autorisé sans inscription de
mention de restriction au sens de l'article 83 LATC.
Explication : A l'avenir, en cas de démolition et
reconstruction de l'un ou l'autre des bâtiments, et en cas de maintien de la
nouvelle limite de propriété, les nouvelles constructions devront respecter
l'article 3 al.3, soit les distances aux limites de propriétés et entre
bâtiments de 6.00 m au minimum.
[…]
Vous trouverez en annexe 2 exemplaires du plan de situation
pour projet de fractionnement.
En cas d'accord, vous pouvez signer un des plans et nous le
retourner à notre bureau d'Echallens.
[…]"
Le plan adressé montrait la division en deux parties
égales de la parcelle 955, la nouvelle limite passant à équidistance entre les
deux bâtiments. Il était accompagné d'un descriptif des nouvelles parcelles,
portant les nouveaux numéros 955a et 955b, d'une surface respective de 973 m
2
et 972 m
2
. Ce document mentionnait également que la distance minimum
de 6 mètres à la limite de propriété voisine ne serait pas respectée, mais que
le morcellement pouvait être accepté sans inscription d'une mention au sens de
l'art. 83 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; BLV 700.11), car la distance entre les bâtiments était
respectée, ainsi que les droits de vue.
Dans sa séance du 18 mars 2019, la municipalité a
donné son accord au projet de fractionnement.
A une date inconnue, la municipalité a adressé au
bureau B.________ un exemplaire du plan, et du descriptif des nouvelles
parcelles, portant la mention manuscrite "Pour accord, Bottens le
21/3/19" munie du sceau municipal et de la signature du syndic et du
secrétaire municipal.
C.
Le 19 février 2020, le bureau B.________ a envoyé, au nom d'A.________, un
dossier à la municipalité comportant le plan de division de bien-fonds
original, une copie du tableau des surfaces et une copie du projet de mutation
déjà soumis le 21 mars 2019. Le mandataire sollicitait une détermination
municipale et le renvoi du plan de mutation signé. Le tableau de mutation fait
état de la création de deux parcelles en lieu et place de la parcelle n° 955,
soit une nouvelle parcelle n° 955, d'une surface de 973 m
2
, et une
nouvelle parcelle n° 992, également d'une surface de 973 m
2
. A.________
deviendrait unique propriétaire de cette dernière.
A une date inconnue, un projet de contrat de
fractionnement et de modification de propriété par étages, prévoyant une
signature en février 2020, a été établi par le notaire C.________.
L'Agence D.________ Architecture Sàrl, intervenant
comme bureau technique pour la municipalité, a adressé le 11 mars 2020 un
rapport à cette dernière relevant notamment ce qui suit :
"Remarques en regard de :
La loi sur l'aménagement du territoire et des constructions
LATC
·
Fractionnement        Art. 83 LATC
[…]
Le fractionnement divise le bien-fonds
n° 955 en 2 articles séparés par une limite de propriété passant entre les deux
bâtiments existants ECA n° 510 et 511 [recte: 509 et 510].
La distance actuelle entre les
deux bâtiments ECA n° 510 et 511 [recte: 509 et 510] est de 6 mètres. Le
fractionnement porte la distance de chaque bâtiment à la future limite de
propriété à 3 mètres, ce qui rend les constructions non réglementaires à la
distance à la limite.
Le fractionnement n'est pas
conforme à l'art. 83, al. 1 et al. 3, rem. 3 LATC (RDAF 2006 I 227, n°44; RDAF
1990, 79 et RDAF, 1986, 332).
[… ]
Le règlement du plan partiel
d'affectation "Au Carro Nord" RPPA
·
Implantation Art. 3 RPPA
"La distance minimum, par rapport
aux limites des propriétés voisines ou entre bâtiments, est de 6 m."
La distance actuelle entre les
deux bâtiments ECA n° 510 et 511 [recte: 509 et 510] est de 6 mètres. Le
fractionnement porte la distance de chaque bâtiment à la future limite de propriété
à 3 mètres, ce qui rend les constructions non réglementaires à la distance à la
limite.
Le fractionnement est non
conforme au règlement.
·
Ordre des constructions Art. 4 RPPA
"A l'intérieur des aires,
l'ordre non contigu est obligatoire. Les bâtiments n'excéderont pas 25 m. de longueur."
Fractionnant la parcelle, les
constructions changent d'ordre et deviennent "contiguës" par le
sous-sol de par une nouvelle limite de parcelle. De plus, le sous-sol sera
commun aux deux parcelles, ce qui va générer de nombreux problèmes de droits
privés.
Le fractionnement est non
conforme au règlement.
[…]
·
Aménagements extérieurs Art. 23 RPPA
"Lors de la construction
d'une parcelle, les propriétaires sont tenus d'arboriser leur parcelle aux
conditions suivantes:
-
les arbres concernés seront en partie plantés pied par pied
conformément à la disposition indiquée en plan, le solde pouvant être planté
librement ou en groupe."
Au vu du plan du PPA, le nombre
d'arbres prévus était de cinq. En visionnant Google Maps, il ne paraît que
quatre arbres.
Une mise en conformité pourrait
être demandée par la Municipalité.
[…]
Analyse du dossier
Selon nous, le fractionnement doit être refusé car il
contrevient à l'art. 3 al. 3 du règlement du plan partiel d'affectation
"Au Carro Nord" du 17 mars 2008.
La distance à la limite étant fixée à 6m, le projet prévoit
une nouvelle limite à 3m, soit deux fois moins que la règle. Aucune mention ne
peut corriger l'atteinte portée à la règle de la distance à la limite et donc
ne peut être inscrite.
Il convient de rappeler qu'une dérogation à la distance à la
limite ne peut être octroyée dans tous les cas et revient à contourner
l'objectif et les buts de la zone à bâtir.
La 3ème phrase inscrite sur le plan de 2019 sous implantation
induit en erreur, car on parle de distance à la limite et non pas de distance
entre bâtiments sur la même parcelle.
Il s'agit d'une mauvaise interprétation car le fractionnement
a pour objectif de créer une nouvelle limite de parcelle et donc il faut
considérer la limite et non la distance avec le bâtiment sis sur la parcelle
voisine.
[…]"
Le 16 mars 2020, la municipalité s'est déterminée
sur le projet et l'a refusé.
Par courrier du 21 avril 2020 adressé à la
municipalité, le bureau B.________ a exposé notamment ce qui suit:
"Nous avons bien pris note du refus quant à la division
en deux de la parcelle 955, et non sans surprise. Pour rappel, en février 2019,
ayant analysé le projet et constaté que le fractionnement ne respectait pas le
règlement communal, avant d'engager des frais pour les propriétaires, nous vous
avons soumis un projet de morcellement que vous avez préalablement accepté en
date du 21 mars 2019.
[…]
Fort de votre autorisation préalable, le notaire et nous-même
avons entrepris les démarches afin de mener à bien ce fractionnement, et par
conséquent engagé des frais importants.
En relation aux entretiens avec MM. E.________ et F.________
du 3 avril courant, nous apportant les éléments complémentaires suivants
concernant les articles du PPA au Carro Nord :
-Art. 2, nombre de logements limité à 6 par immeuble. Cet
article semble être respecté, le permis de construire a été délivré pour la
construction de 2 immeubles locatifs de 5 et 6 appartements, et d'un garage
souterrain de 12 places.
-Art. 4, ordre non contigu obligatoire et art. 21,
construction souterraine. L'art. 21 mentionne que les constructions
souterraines ne sont pas prises en considération dans le calcul de la distance
aux limites ou entre bâtiments. De ce fait, le garage souterrain ne crée pas un
ordre contigu. Dans cet article il est d'ailleurs mentionné que la construction
en limite est possible avec l'accord du voisin.
-Art. 23, arborisation. Dans l'état actuel, un arbre manque
déjà, ce n'est pas la mutation qui crée la dérogation au manque d'arbre. C'est
un autre problème que la Municipalité peut régler à part.
Le fractionnement donne lieu à la création de 2 PPE
distinctes, au report des servitudes existantes et à la constitution de
servitudes nouvelles. Pour votre information, vous trouverez en annexe les
plans des servitudes modifiées et le plan des servitudes nouvelles.
Pour complément, les 2 bâtiments sont totalement
indépendants, ils ont chacun leur locaux techniques, introduction d'eau
potable, de gaz et chaudière, d'électricité avec compteurs, etc. L'attribution
des places de parc intérieures et extérieures faisant déjà l'objet de
servitudes sont reportées à l'identique sur les nouvelles parcelles. Il en va
de même pour les usages de caves et pour les usages de terrasses. Les
servitudes nouvelles concernent les passages (Accès aux places de parc
extérieures et garage souterrain), les canalisations, la place de jeux et
l'abri de protection civile.
[…]"
Le 30 avril 2020, le notaire C.________ est
intervenu par courrier auprès de la municipalité en relevant qu'un préavis
avait été requis auprès d'elle et qu'elle avait rendu un avis positif.
Considérant qu'il était injustifié de revenir sur une décision administrative
prise par une autorité compétente, il priait la municipalité de "bien
vouloir revoir [sa] position et confirmer la décision donnée lors du
préavis."
Par décision du 27 mai 2020, la municipalité a
refusé le projet de fractionnement soumis par A.________. Elle a exposé avoir
consulté son architecte-conseil ainsi que son avocat pour se déterminer, ces
deux spécialistes concluant à l'impossibilité de donner une suite favorable à
la demande. L'autorité intimée indiquait également avoir validé le préavis
soumis en 2019 sur la base d'informations incomplètes et erronées qui l'avaient
induite en erreur. Il s'agissait en outre d'un accord préalable, sous réserve
d'un examen plus détaillé. Enfin, une mention rectificative ou une dérogation
n'était pas envisageable.
D.
Le 12 juin 2020, A.________ (ci-après la recourante), par son conseil, a
recouru contre la décision du 27 mai 2020 auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal et conclut, avec suite de frais et
dépens, à l'admission du recours et à ce que la décision soit annulée et la
cause renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des
considérants. En substance, celle-ci invoque une violation de son droit d'être
entendu en raison de l'insuffisance de motivation de la décision attaquée,
ainsi qu'une violation du principe de la bonne foi. Sur ce dernier point, la
recourante considère que l'avis préalable positif de l'autorité intimée
l'engage et qu'elle ne peut revenir sur celui-ci.
La municipalité, par son conseil, a déposé une
réponse au recours le 18 septembre 2020 et conclut au rejet de celui-ci,
avec suite de frais et dépens.
La recourante a répliqué le 9 octobre 2020.
E.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Selon l'art. 75 al. 1 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), applicable par renvoi de l'art.
99 LPA-VD, a qualité pour former recours toute personne physique ou morale
ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée
de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
En l'espèce, il n'y a pas de doute que la recourante, à l'initiative du projet
de fractionnement de la parcelle n° 955, est atteinte par la décision
querellée, et qu'elle dispose d'un intérêt digne de protection, en sa qualité
de propriétaire de six parts de copropriété par étages. Pour le reste, les
autres conditions fixées par la loi sont réalisées (art. 79 et 95 LPA-VD) et le
recours est donc recevable.
2.
La recourante invoque dans un premier grief que la décision querellée
est insuffisamment motivée. Elle ne préciserait pas quels seraient les motifs
de refus du projet de fractionnement, la simple référence à l'art. 83 LATC
étant insuffisante. Le renvoi à des informations incomplètes et erronées serait
également insuffisant dans la mesure où il ne permettrait pas à la recourante
de savoir de quels éléments il s'agit et donc de se déterminer à leur sujet.
Pour l'autorité intimée, la raison du rejet du projet est suffisamment exposée
dans sa décision, dit projet violant l'art. 83 LATC, une mention rectificative
ou une dérogation étant pour le reste exclue. S'agissant des informations
incomplètes et erronées, elle évoque qu'il s'agit de la motivation du
changement de position municipale, par rapport à l'avis préalable.
a) D’après l'art. 42 al. 1 LPA-VD, la décision
contient notamment l'indication des faits, des règles juridiques et des motifs
sur lesquels elle s'appuie (let. c).
Le droit d’être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2
de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), implique pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision. Il suffit
que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et
sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse
se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de
cause. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits,
moyens de preuve et griefs invoqués par les parties; elle peut se limiter à
ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 142 I 135 consid.
2.1; 138 I 232 consid. 5.1; 136 I 184 consid. 2.2.1). Une violation du droit
d’être entendu est considérée comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la
possibilité de s'exprimer librement devant une autorité de recours disposant du
même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure, qui peut ainsi contrôler
librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision
attaquée, à condition que l'atteinte aux droits procéduraux de la partie lésée
ne soit pas particulièrement grave (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; 133 I 201
consid. 2.2; 132 V 387 consid. 5.1).
b) En l'espèce, la motivation de la décision est
certes quelque peu sommaire. Toutefois, on comprend clairement que le motif du
rejet du projet de fractionnement est qu'il serait incompatible avec l'art. 83
LATC, qui proscrit un tel fractionnement s'il rend une construction non
réglementaire. Certes les violations du règlement communal ne sont pas
explicitées dans la décision. Elles ressortent toutefois des discussions entre
les parties et la recourante a eu l'occasion de se déterminer à leur sujet, ce
qu'elle a fait par courrier de son mandataire du 21 avril 2020. Ainsi, sur la
base de la décision et de l'instruction du dossier municipal, la recourante
connaissait les motifs pour lesquels la municipalité entendait refuser le
projet.
Au demeurant, même si la motivation de la décision
devait être considérée insuffisante, le vice a été réparé dans le cadre de la
procédure de recours, la Cour de céans contrôlant librement l'état de fait et
les considérants juridiques. Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée a
en effet explicité les violations du règlement communal sur lesquelles elle se
fonde, soit la contravention aux art. 3 al. 3 et 4 RPPA (cf. pp. 8 et 9 de la
réponse du 18 septembre 2020). Ainsi, la recourante était en mesure de se
déterminer sur ces violations et de faire valoir son droit d'être entendu, ce
qu'elle a d'ailleurs fait en partie dans sa réplique en se déterminant sur une
éventuelle violation de l'art. 3 al. 3 RPPA (cf. pp. 3 et 4 de la réplique du 9
octobre 2020).
Partant, le grief doit être rejeté.
3.
Dans un second grief, la recourante reproche à l'autorité intimée
d'avoir violé le principe de la bonne foi, respectivement le droit au respect
des promesses. En substance, elle soutient que l'avis préalable positif rendu
par la municipalité dans sa séance du 18 mars 2019 engage celle-ci et qu'elle
ne saurait modifier sa position. En particulier, la recourante aurait entrepris
des démarches et engagés des dépenses sur la foi de l'avis donné. L'autorité
intimée était censée vérifier les informations données au stade de la demande
préalable et ne pourrait se fonder sur une erreur par la suite. En outre, le
non-respect des distances à la limite ne présenterait aucun enjeu car la
distance entre les immeubles resterait la même après le morcellement.
L'autorité intimée considère quant à elle que les indications fournies dans le
cadre de la demande préalable étaient erronées, spécifiquement quant au fait
que le morcellement pouvait avoir lieu sans l'inscription d'une mention au sens
de l'art. 83 LATC. Cela aurait induit l'autorité en erreur et la recourante ne
pourrait se prévaloir de sa bonne foi. En outre, les documents produits étaient
incomplets et la municipalité n'aurait fourni qu'un accord préalable qui ne
l'engagerait pas, car celui-ci était rendu sous réserve d'un examen plus
détaillé. Au surplus, la réglementation sur la distance à la limite et sur
l'ordre non contigu serait d'intérêt public et le projet de fractionnement y
serait manifestement contraire.
a) Le principe de la bonne foi protège le citoyen
dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités,
lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un
comportement déterminé de l'administration. Ce principe découle des art. 5 al.
3 et 9 Cst. et vaut pour l'ensemble de l'activité étatique (ATF 138 I 49
consid. 8.3.1). Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision
erronés de l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un
administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition
que l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de
personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les
limites de ses compétences et que l'administré n'ait pas pu se rendre compte
immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore qu'il
se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour
prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de
préjudice, que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment où
l'assurance a été donnée et que l'intérêt à une application correcte du droit
objectif ne soit pas prépondérant par rapport à la protection de la confiance
(ATF 143 V 95 consid. 3.6.2; 141 V 530 consid. 6.2; 137 II 182 consid. 3.6.2;
TF 1C_183/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1).
Le principe de la bonne foi est l'émanation d'un
principe plus général, celui de la confiance, lequel suppose que les rapports
juridiques se fondent et s'organisent sur une base de loyauté et sur le respect
de la parole donnée. Ce principe impose aux organes de l'Etat ainsi qu'aux
particuliers d'agir conformément aux règles de la bonne foi. Cela implique
notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement contradictoire ou
abusif (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1 p. 53; arrêt CDAP AC.2019.0142 du 4 mai 2020
consid. 4a).
b) aa) Le RPPA prévoit à son art. 3 al. 3 que la
distance minimum, par rapport aux limites des propriétés voisines ou entre
bâtiments, est de 6 mètres.
En outre, à son art. 4, ce même RPPA impose à
l'intérieur des aires du plan partiel d'affectation "Au Carro Nord"
l'ordre non contigu.
bb) Intitulé "Fractionnement", l'art. 83
LATC a la teneur suivante:
"
1
Tout fractionnement ou toute modification
de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non
réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre
foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la
municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la
zone.
2
La mention est accompagnée d'un plan coté; elle
indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause."
La mention prévue par cet article est une
restriction de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1
CC), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement
l'atteinte au règlement (cf. TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2 avec
renvoi à Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit
vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85
LATC, in RDAF 1991 p. 400 ss, p. 403).
Selon la jurisprudence, lorsque la modification des
limites porte atteinte à la distance minimale à la limite de propriété,
l'atteinte doit être corrigée par la création d'une limite fictive sur la
parcelle voisine (arrêt TA AC.1996.0171 du 18 avril 2000 consid. 1). Si cela
n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle
contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC (arrêts
TA AC.2003.0056 du 3 novembre 2004 consid. 4b; AC.2004.0220 du 14 juin 2005
consid. 4a).
cc) Le règlement communal de la commune de Bottens
sur le plan général d'affectation et la police des constructions (RPGA) contient
un art. 50, applicable à toutes les zones, intitulé "modifications des
limites" qui a la teneur suivante :
"Si une modification des limites d'une propriété
construite intervient après l'entrée en vigueur du présent règlement, les
distances entre bâtiments ainsi que les rapports des surfaces bâties doivent
rester conformes au présent règlement, sous réserve de l'art. 8 al. 8."
Cette disposition n'a toutefois pas de portée
propre, dès lors que la matière est exhaustivement régie par l'art. 83 LATC
(cf. Didisheim, op. cit., p. 406).
dd) Les distances aux limites de la propriété
voisine tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de
soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et
rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de
biens-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les
écrase. Les distances aux limites de propriété visent également à garantir un
minimum de tranquillité aux habitants (cf. arrêts CDAP AC.2019.0102 du 27
février 2020 consid 5c; AC.2017.0295 du 20 août 2018 consid. 1a/aa;
AC.2017.0097 du 15 novembre 2017 consid. 3a/aa; AC.2015.0122 du 21 avril 2016
consid. 6a et les références citées; Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit
Fédéral et vaudois de la construction, 4
ème
éd., Bâle 2010, n.
3.1.2.1 ad art. 47 LATC).
ee) L'ordre non contigu est caractérisé par les
distances à observer jusqu'aux propriétés voisines ainsi qu'entre bâtiments
situés sur une même parcelle. Il a pour but non seulement d'assurer certaines
conditions d'hygiène, ainsi qu'une protection contre la propagation des
incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de
vie des habitants (arrêts CDAP AC.2019.0102 du 27 février 2020 consid 5c;
AC.2016.0214 du 16 février 2018 consid. 4b; AC.2015.0049 du 22 novembre
2016 consid. 6c/bb; Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie
des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne, 1988, p. 40). Il vise
également à permettre les divisions ultérieures des parcelles dans le respect
des règles fixant des distances entre bâtiments et limites de propriété (Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, 2001, n. 886 p. 387).
Deux unités d'habitations, reliées entre elles par
les garages ou un couvert à voiture, ne constituent généralement pas une
construction unique, en particulier lorsque le projet de construction laisse
apparaître une sorte de "trouée" due au fait que les garages ont une
hauteur au faîte nettement inférieure à celle des deux villas adjacentes
(cf. arrêts CDAP AC.2013.0462 du 21 mai 2014 consid. 4a; AC.2013.0169
du 27 février 2014 consid. 3b; AC.2009.0222 du 4 janvier 2010; arrêt TA AC.2006.0055
du 28 juin 2007, résumé in: RDAF 2008 I p. 254 n°53). Dans ces circonstances,
la symétrie des deux entités d'habitation ne suffit pas à donner l'impression
qu'elles forment un tout homogène (arrêt CDAP AC.2009.0222 précité).
c) En l'espèce, il n'est pas contesté par les
parties que le projet de fractionnement implique que la distance entre les
bâtiments situés sur les deux nouvelles parcelles n
os
955 et 992 et
la nouvelle limite de propriété ne corresponde plus à l'art. 3 al. 3 RPPA. En
effet, la limite telle que nouvellement définie se situera à 3 mètres de chacun
des bâtiments. La recourante paraît considérer que le projet serait encore
conforme au RPPA dans la mesure où la distance de 6 mètres entre les bâtiments
serait respectée. On ne peut la suivre. En effet, dès la constitution d'une
nouvelle limite de propriété, c'est bien la distance à cette limite et non
celle entre bâtiment qui doit s'appliquer. Le projet de fractionnement rend
ainsi non règlementaire les deux constructions se trouvant sur l'actuelle
parcelle n° 955.
Les parties se divisent en revanche sur l'éventuelle
violation de l'ordre non contigu. L'autorité intimée soutient que le projet
rendrait non conforme les bâtiments, car ceux-ci sont reliés entre eux par leur
sous-sol. La recourante ne s'est pas exprimée formellement sur cette question
dans ses écritures. Il ressort toutefois du courrier de son mandataire du 21
avril 2020 qu'elle s'oppose à une telle interprétation. A son sens, comme le
RPPA autorise des constructions souterraines jusqu'en limite de propriété (cf.
art. 21 RPPA), elles ne devraient pas être prises en compte pour déterminer si
l'ordre non contigu est respecté. En l'occurrence, il convient de donner raison
à la recourante. L'ordre non contigu, dont les buts sont rappelés ci-dessus
sous consid. 3b/ee, vise à garantir la sécurité et la qualité de vie des
habitants. On ne perçoit pas que cela ait un rapport direct avec les
constructions souterraines éventuelles sises sur une parcelle. Au demeurant, la
jurisprudence exclut une violation de l'ordre non contigu lorsque deux maisons
sont accolées par les garages ou couverts à voiture, en particulier lorsque le
projet prévoit une sorte de "trouée". Cela implique qu'il s'agit
d'observer l'apparence générale d'une construction pour déterminer si l'ordre
non contigu est respecté. Or, d'évidence, dans le cas des constructions
souterraines un tel critère ne saurait jouer de rôle. Au demeurant, les règles
du RPPA permettant les ouvrages souterrains jusqu'en limite de propriété (cf.
art. 21 RPPA) n'auraient aucun sens si l'ordre non contigu leur était
applicable. Ainsi, le fractionnement ne rendrait ici aucunement non
règlementaire le garage souterrain existant.
En définitive, le projet ne contrevient à la
règlementation communale que sous l'angle de la distance à la limite de
propriété.
d) Le projet de fractionnement litigieux a fait
l'objet d'une demande d'avis préalable auprès de l'autorité intimée. Celle-ci
s'est prononcée à ce sujet en séance de municipalité du 18 mars 2019 et a
signifié son accord. Ce dernier s'est traduit par l'apposition du sceau
municipal et la signature du syndic et du secrétaire municipal avec la mention
manuscrite "Bon pour accord". Il ressort du déroulement des faits que
l'autorité intimée n'a manifestement pas à ce moment-là procédé à des
vérifications particulières quant à la conformité du projet au RPPA ou au RPGA.
Ce n'est que dans un second temps, soit au moment où la demande formelle lui
est parvenue, qu'elle a soumis les documents déposés à son bureau technique,
respectivement son avocat.
Il est manifeste que la mention manuscrite portée
sur les documents renvoyés au mandataire de la recourante ne contenait aucune
réserve quant à un nouvel examen, respectivement quant à l'obtention du dossier
complet. Même si la recourante agissait par l'intermédiaire d'un mandataire
professionnel, elle ne pouvait envisager que cet accord pourrait être invalidé,
alors même qu'elle avait souligné que le projet n'était pas conforme au RPPA en
ce qui concerne les distances à la limite. Certes, la demande comportait une
erreur dans le sens où il était estimé qu'une mention au sens de l'art. 83 LATC
n'était pas nécessaire. Toutefois, on pouvait attendre de l'autorité intimée,
qui était alertée spécifiquement sur une incompatibilité à son règlement
communal, qu'elle procède à des vérifications complémentaires et non pas
qu'elle prenne pour argent comptant les déclarations du mandataire de la
recourante. A ce titre, reprocher à celui-ci d'avoir voulu induire en erreur
revient à reporter la carence de l'autorité sur la recourante. En procédant
sans réserve ni remarque, l'autorité intimée a fait clairement naître une
attente chez la recourante, qui était fondée à penser que sa requête formelle,
une fois déposée, serait admise. Elle n'avait aucune raison d'imaginer que la
position par rapport à son projet serait modifiée. D'ailleurs, des démarches
auprès des autres propriétaires d'étage ont été entreprises et des frais
engagés pour préparer un dossier complet, ce que la recourante n'aurait
certainement pas entrepris si tel avait été le cas. Le revirement municipal
contrevient dès lors à la protection de la bonne foi.
e) Il n'est pas contesté par les parties qu'une
mention au registre foncier, au sens de l'art. 83 al. 3 LATC n'est pas
envisageable. En l'espèce, les deux parcelles étant bâties, il n'est en effet
pas possible de procéder à la mention d'une limite fictive sur l'une des deux
parcelles, afin de corriger l'atteinte issue du fractionnement.
S'agissant d'une éventuelle dérogation au sens de
l'art. 85 LATC, celle-ci n'est également pas envisageable, aucun motif
d'intérêt public ou circonstance objective ne la justifiant. Au demeurant, ni
le RPPA ni le RPGA ne prévoient qu'une telle dérogation soit possible.
f) Pour que le projet de la recourante soit admis,
il convient encore que l'intérêt à une application correcte du droit objectif
ne soit pas prépondérant par rapport à la protection de la confiance.
La recourante considère que le morcellement ne
représente aucun enjeu, les distances entre les bâtiments existants restant
identiques. On peut admettre avec elle que la situation des bâtiments actuels
ne mettra pas en péril les conditions de vie de leurs habitants. En effet, la
distance actuelle est conforme au règlement et on ne saurait envisager une
péjoration concrète des conditions de vie uniquement parce qu'une nouvelle
limite serait instituée. D'ailleurs, on peut s'étonner que la distance entre
bâtiments ou à la limite soit identique, dans la mesure où elles doivent
protéger les mêmes intérêts. Or, la distance concrète entre deux bâtiments
varie ici selon qu'ils sont situés sur la même parcelle ou sur des terrains
différents.
Cela étant, la recourante omet de considérer que les
règles de l'art. 83 LATC visent également à ce que les dispositions sur les
droits à bâtir soient globalement respectées en cas de fractionnement (cf.
Bovay et alii, op. cit., n. 3 ad art. 83 LATC). En cas d'application de l'art.
83 al. 3 LATC, il conviendrait d'établir une limite fictive sur l'une des
nouvelles parcelles, objet de la mention au registre foncier. Cette limite
fictive serait située au-delà de la limite règlementaire, afin de préserver la
quotité globale des droits à bâtir entre les deux parcelles. Il s'agirait
concrètement de transférer des droit à bâtir de l'une à l'autre. Or, en
l'espèce, le projet de fractionnement aboutit à l'augmentation des droits pour
les deux nouveaux terrains car l'espace dédié à la distance à la limite est en
l'occurrence partiellement occupé par les bâtiments déjà construits. Or, le
respect des droits à bâtir est clairement un intérêt public important, d'autant
plus au regard du surdimensionnement actuel de la commune de Bottens (cf.
https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/territoire/amenagement/Am%C3%A9nagement_communal/Liste_villages_et_quartiers_hors-centres_surdimensionn%C3%A9s_
juillet_2017.pdf
). Il doit en l'espèce primer les intérêts privés de
la recourante à la protection de sa bonne foi.
Le grief doit donc être rejeté.
4.
En définitive, le recours doit être rejeté et la décision attaquée
confirmée. La recourante qui succombe sera chargée des frais de la cause, fixés
à 2'000 francs (art. 49 LPA-VD). L'autorité intimée, qui a agi par le biais
d'un mandataire professionnel, a droit à des dépens, qui seront fixés à 1'500
francs (art. 55 LPA-VD et 4 et 10 du tarif du 28 avril 2015 des frais
judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de la commune de Bottens du 27 mai 2020
est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
d'A.________.
IV.
A.________ versera la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à la
Commune de Bottens à titre de dépens.
Lausanne, le 10 novembre 2020
Le
président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.