vd_omni · FO.2007.0004 · 2008-02-22 · fr

ANTONIAZZI/Service de l'économie, du logement et du tourisme, Municipalité de Lausanne | La transformation typologique d'un appartement de 3 pièces en deux appartements de 2 pièces, le taux de rotation élevé des locataires de petits appartements et les prétentions locatives élevées de la propriétaire qui laissent présager une augmentation rapide des loyers peuvent justifier un contrôle des loyers de dix ans.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.02.2008 FO.2007.0004

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL cantonal
cour de droit administratif et public
Arrêt du 22 février 2008
Composition
M. Pierre Journot, président;
MM.
Antoine Rochat et François Despland, assesseurs; Mme Annick Borda, greffière.
Recourante
Mina ANTONIAZZI, c/o Café-restaurant
Les Lauriers,
à Lausanne, représentée par Laurent MAIRE, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Service de l'économie, du logement
et du tourisme,
représentée par la Division logement, à Lausanne,
Autorité concernée
Municipalité de Lausanne,
représentée par le
Service du logement et des gérances, à Lausanne,
Objet
Recours Mina ANTONIAZZI c/ décision du Service de
l'économie, du logement et du tourisme (SELT) du 5 avril 2007; (synthèse
CAMAC du 14 mars 2007; contrôle des loyers suite à transformations)
Vu les faits suivants
A.
Mina Antoniazzi, recourante, est propriétaire de la
parcelle n
o
2014 de la Commune de Lausanne.
Sur cette parcelle, située à l'angle formé par
l'avenue de la Pontaise et l'avenue des Oiseaux, est notamment construit un
immeuble n
o
ECA 2855 B. Les trois étages supérieurs de ce bâtiment
sont voués à l'habitation sous forme d'appartements mis en location par la
recourante. Le rez-de-chaussée est occupé par un café-restaurant. Un night-club
se situe encore à proximité.
B.
Le 30 mai 2006, la recourante a adressé à la Direction des
travaux de la Commune de Lausanne un projet de transformation et d'entretien du
2
e
étage de son immeuble, qui prévoyait la division de l'unique
appartement de trois pièces situé à cet étage en deux appartements de deux
pièces. Cette demande d'autorisation était accompagnée d'un plan financier
estimatif des travaux s'élevant à 155'000 francs, daté du 20 octobre 2004, et
d'un état locatif actuel et futur des appartements de l'immeuble. De ce
document, il ressort que l'appartement de trois pièces à transformer était loué
jusqu'alors pour un montant net de 600 francs par mois. Le loyer net des deux
appartements à créer, de respectivement 30 m
2
et 36 m
2
,
était fixé à 1'030 francs par mois.
La recourante a également déposé en parallèle une
demande d'autorisation LDTR (questionnaire particulier n
o
53),
parvenue au Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) le 22 juin
2006.
Le 20 septembre 2006, la Municipalité de Lausanne a
rendu un préavis négatif pour les travaux de transformation proposés. De ce
préavis, il ressort que le bâtiment, construit en 1905, comportait à son
origine, outre le rez-de-chaussée occupé par un restaurant-bar, trois niveaux
de logements comptant chacun un appartement de quatre pièces. Actuellement,
l'immeuble dispose de deux appartements de deux pièces et de deux appartements
de trois pièces. Selon la municipalité, ces modifications ont été effectuées
sans autorisation. La municipalité relève encore que les appartements de cet
immeuble appartiennent à la catégorie où sévit la pénurie, tant du point de vue
quantitatif que qualitatif, notamment en raison du taux de vacance de 0,14%
pour les deux pièces et 0,19% pour les trois pièces (statistiques de juin
2006).
Par courrier du 3 octobre 2006, le SELT a informé
l'architecte de la recourante du préavis municipal négatif. Il lui a indiqué qu'il
entendait également refuser l'autorisation de transformation requise, mais a
toutefois laissé à la recourante un délai supplémentaire pour se déterminer.
Le 3 novembre 2006, la recourante a remis au SELT un
projet de plan modifié concernant les transformations et rénovations du 2
e
étage de l'immeuble en cause. La recourante a elle-même décrit le nouveau
projet comme deux appartements d'une pièce et demie destinés principalement à
des célibataires. Selon elle, les appartements se situant au-dessus d'un
restaurant-bar, ils occasionnent des nuisances plus facilement tolérables par
des célibataires que par des familles avec enfants. Les nouveaux plans sont
censés tenir compte de ces paramètres. A l'examen de ces plans, on constate
cependant que les modifications apportées sont mineures. Les plans figurent
toujours deux petits appartements de deux pièces, mais avec une répartition
légèrement différente des espaces.
Le 23 novembre 2006, le SELT a procédé à une
inspection locale de l'immeuble en présence de la recourante, de son conseil et
de son architecte ainsi que du Service communal du logement et des gérances de
la Ville de Lausanne. Suite à cette inspection, le SELT a transmis son rapport
technique à la recourante. On y trouve notamment le passage suivant :
"En termes de travaux, les restructurations envisagées
(transformation d'un logement de 3 pièces de 67 m
2
en deux "studios"
de 31 m
2
et 36 m
2
) ne sont pas commandés stricto sensu
par des impératifs techniques.
Il est toutefois avéré que l'appartement existant nécessite
des travaux de rénovation importants, notamment en ce qui concerne la cuisine
(simple évier en grès en l'état), la salle de bains, la production d'eau
chaude, les radiateurs, la partie électrique, les fenêtres, les revêtements et
les galandages (galandages existants de 4 cm seulement). Le Service de
l'économie, du logement et du tourisme estime ainsi que les coûts de
réhabilitation de l'appartement existant, en l'état, peuvent être estimés à
fr.
130'000.-
environ.
Dans le contexte spécifique de cet immeuble qui contient un
café avec terrasse au rez-de-chaussée et un établissement de nuit à proximité
immédiate, il semble toutefois opportun de destiner les logements qu'il
comprend plutôt à des personnes célibataires ou de jeunes couples qu'à des
familles avec enfants. Dans ce cadre, la création de deux studios (ou de petits
2 pièces avec espace "chambre" et "séjour" séparé) paraît
opportune. Le surcoût lié à la création de tels logements peut être estimé à
fr. 25'000.- environ, ce qui porterait le niveau des travaux admissibles à
fr. 155'000.-
.
Sur la base de ce coût considéré comme admissible et de la
méthode de réhabilitation qu'il pratique de manière constante en la matière, le
Service de l'économie, du logement et du tourisme aboutit à des loyers
admissibles après travaux de
fr.
220.-/m2/an
environ pour les deux appartements ainsi créés, soit un loyer
mensuel net respectif de fr. 570.- pour le "studio" de 31 m
2
et fr. 662.- pour le "studio" de 36 m
2
."
Dans ce courrier, le SELT fixait encore à la
recourante un délai d'un mois pour se déterminer. La recourante n'a pas répondu
à ce courrier.
Par décision du 12 mars 2007, le SELT a accordé à la
recourante l'autorisation de transformer le logement de trois pièces sis au 2
e
étage de l'immeuble aux conditions impératives suivantes :
"1.
Les deux "studios" (petits 2 pièces) à aménager
sont soumis au contrôle des loyers d'une durée de dix ans à compter de leur
première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net initial
desdits logements ne pouvant excéder la somme de
fr. 14'777.- (arrondie à fr. 15'000.-), sous réserve des imprévus justifiés,
tant techniques que financiers.
2.
Ce contrôle consistera en la production des baux initiaux
après travaux, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés
puis, durant la période de contrôle mentionnée à l'alinéa précédent, sur
requête de l'autorité. Ces documents devront informer les locataires en termes
non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3.
Cette restriction sera inscrite au registre foncier une fois
le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.
4.
Le décompte final du coût des travaux devra être produit en
même temps que les baux à loyer.
5.
Conformément à l'art. 4 al. 5 de la loi, la vente de
l'immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu'une transaction
intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à autorisation fera
l'objet d'une inscription au registre foncier, qui sera radiée dès que les
travaux auront été exécutés, [...] "
Dans sa décision, le SELT a également requis de la
recourante la production du décompte des travaux effectués - sans autorisation -
au 1
er
étage de l'immeuble, d'une part, ainsi que copie des baux à
loyer avant/après travaux de ces logements, d'autre part.
La CAMAC a rendu sa synthèse le 14 mars 2007. Cette
synthèse reproduit intégralement la décision du SELT octroyant l'autorisation
spéciale requise.
Le 5 avril 2007, la municipalité a décidé de
délivrer à la recourante le permis de construire sollicité après dispense
d'enquête publique. La synthèse CAMAC et par conséquent la décision du SELT
faisaient partie intégrante de ce permis. Cette décision a été expédiée à
l'architecte de la recourante le 23 avril 2007.
C.
La recourante a recouru à l'encontre de cette décision le
11 mai 2007 et conclu principalement à son annulation et à son renvoi à
l'autorité intimée pour une nouvelle décision dans le sens des considérants;
subsidiairement à sa modification en ce sens que les deux "studios" à
aménager sont soumis au contrôle des loyers limités à la première mise en
location après travaux, le revenu locatif annuel net initial des dix logements
étant fixé à une somme qui n'est pas inférieure à 20'000 francs.
Le 13 juin 2007, la municipalité a déposé ses
observations sur le recours dans lesquelles elle conclut implicitement à son
rejet. A cette occasion, la municipalité a précisé que, après la visite
effectuée le 23 novembre 2006 dans l'immeuble concerné, elle s'était finalement
convaincue que la transformation et la rénovation du logement de trois pièces
en deux petits appartements de deux pièces pouvaient être exceptionnellement
admises à condition que les loyers demeurent après travaux à un niveau de
loyers admissible au sens de la LDTR.
Le 13 juin 2007, le SELT a déposé sa réponse au
recours. Elle y conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision
autorisant les travaux envisagés dans l'immeuble rue de la Pontaise 46
(création de deux logements de 31 m
2
et 36 m
2
), moyennant
l'instauration d'une mesure de contrôle des loyers d'une durée de dix ans à
compter de la première mise en location des appartements ainsi transformés, le
revenu locatif initial annuel net desdits logements ne pouvant excéder la somme
de 15'000 francs (224.- francs/m
2
/an).
Le 10 août 2007, la recourante a requis du tribunal la
fixation d'une audience de jugement.
En conséquence, le tribunal a tenu audience le 30
octobre 2007 en ses locaux en présence de:
1.
Mina Antoniazzi, recourante, assistée de Sandra Gerber, avocate;
2.
pour la municipalité, Michel Gamba, adjoint du chef du Service du
logement et des gérances de la Ville de Lausanne, et;
3.
pour le SELT, Eric Bron, juriste, et Florian Failloubaz.
A l'audience, la recourante a déclaré qu'elle
souhaitait procéder à des transformations dans son appartement depuis quatre
ans déjà, date à laquelle elle avait résilié le contrat de bail qui la liait à
son dernier locataire. Celui-ci ayant entrepris une procédure de droit du bail
devant le Tribunal des baux et obtenu une prolongation de deux ans de son
contrat, l'appartement était maintenant libre depuis deux ans. Elle a précisé
que les appartements de l'étage inférieur étaient déjà rénovés à neuf.
A l'audience, le SELT a produit un nouveau calcul
actualisé des loyers tenant compte de l'augmentation du taux hypothécaire et
admettant un loyer de 230 francs/m
2
/an. Ce document, qui est
reproduit sur les deux pages suivantes, a fait l'objet d'un commentaire par le
SELT sur les points suivants:
-
Données générales, valeur du terrain
: le
pourcentage retenu (22% de la somme objective) oscille normalement entre 18 et
25%. L'importance de ce facteur est déterminée, selon une directive interne,
par la situation du bâtiment comprenant nuisances, ensoleillement, emplacement,
etc.
-
Données générales, travaux admissibles yc travaux
complémentaires
: le devis initial présenté par la recourante s'élevait à
155'000 francs pour la réalisation de deux appartements. Le SELT a procédé à
une déduction des éléments à double (cuisine, sanitaire) pour parvenir au coût
de la réfection d'un seul appartement. Il est arrivé à une somme de 130'420
francs, estimant donc le coût de création de deux appartements à environ 25'000
francs. Le SELT a admis le montant global de 155'000 francs pour les
transformations et rénovations et n'a pas appliqué la méthode MERIP.
-
Données générales, cube du bâtiment ou des logements
selon le SELT
: les 390 m
3
obtenus comprennent l'appartement
augmenté d'un ratio des parties communes de l'immeuble (cave,…).
-
Données générales, vétusté
: les 70% de vétusté de
l'immeuble retenus par le SELT constituent le maximum admissible.
-
Données
générales, rendement admissible
: le calcul est basé sur le taux
hypothécaire de référence en 1
er
rang de la Banque cantonale
vaudoise (BCV), pour la période considérée. Ce taux ayant changé au 1
er
juillet 2007, pour se fixer à 3,25%, le SELT a réactualisé ce taux. Le modèle appliqué
par le SELT est fonction d'un financement usuel en matière d'investissement
immobilier, à savoir 20% de fonds propres et 80% de fonds étrangers, répartis entre
65% d'hypothèque en 1
er
rang et 15% d'hypothèque en 2
e
rang. Les fonds propres sont admis à 1% de plus que le taux de référence BCV et
l'hypothèque en 2
e
rang à 0,5% de plus que ce taux. Le SELT ajoute
encore 1,7% sur toute l'opération afin de tenir compte de charges supplémentaires.
Réactualisé, le montant arrondi donne un taux de rendement brut théorique de
5,25%, conformément au calcul suivant:
Fonds propres (taux BCV + 1 %)
20 %
x
4,25 %
=
0.85 %
Hypothèque 1
er
rang (taux BCV)
65 %
x
3,25 %
=
2.11 %
Hypothèque 2
e
rang (taux BCV + 0,5 %)
15 %
x
3,75 %
=
0.56 %
Charges admissibles
100 %
x
1,70 %
=
1.70 %
5.22
%
-
Pourcentage admissible du coût des travaux, part
d'entretien
: dans l'analyse générale des loyers, 30% devrait couvrir les
frais d'entretien. Aussi, la part de revenu locatif effectif excédent les 70%
est attribuée à l'entretien de l'immeuble. Cette part est déduite du rendement
des travaux d'entretien. En l'espèce, les nouveaux chiffres présentés par le
SELT montrent un manco de réserve d'entretien.
A l'issue de ce commentaire, le SELT a précisé que le
dispositif de sa décision devait être modifié en ce sens que les loyers
admissibles après travaux s'élevaient à 230.- francs/m
2
/an, afin de
tenir compte de la modification du taux de rendement brut augmenté à 5,25%.
La Municipalité a ensuite commenté son tableau de
vacance des logements à Lausanne. Afin d'établir les trois catégories de loyers
considérées (loyers abordables, intermédiaires et supérieurs), la municipalité
examine le revenu des Lausannois à partir de leur déclaration d'impôt et
procède à un ratio pour déterminer quelle part du logement doit être prise en compte.
D'ordinaire, environ 25% du revenu est attribué aux loyers en ville. Pour la
municipalité, l'appartement de trois pièces en cause doit être considéré comme
un logement à loyer abordable entrant nettement dans la catégorie à pénurie.
Selon le SELT, l'aspect luxueux d'un appartement le
fait sortir de la catégorie à pénurie sur le plan qualitatif. En l'occurrence, ce
service estime que l'appartement de trois pièces entre dans la catégorie à pénurie.
Il a été occupé jusqu'à une période récente. Il demande certes des rénovations,
mais constitue un type de logement dont l'état de vétusté se voit encore
régulièrement dans le cadre des dossiers de rénovation traités par le SELT. Il
ne fait pas exception, même si son état de vétusté est avancé.
La recourante considère qu'il ne s'agit pas d'un
appartement entrant dans la catégorie à pénurie compte tenu de sa situation au-dessus
d'un bar-dancing et d'un restaurant ainsi que des nuisances qu'ils engendrent. Pour
preuve, la recourante a invoqué le fait qu'il y a plus de sept ans qu'aucune
famille ne loge plus dans cet appartement.
Concernant le montant de la rénovation admise - à
hauteur de 155'000 francs - le SELT a déclaré que sa pratique était de prendre
en compte les chiffres proposés par le propriétaire, sauf chiffres
insoutenables. A cet égard, ce service a précisé qu'il tenait compte du
décompte final des travaux pour la fixation définitive du loyer, décompte qui
pouvait s'avérer plus élevé que les 155'000 francs annoncés.
Sur la question du contrôle du loyer, le SELT a exposé
qu'il avait pour habitude de fixer dix ans de contrôle en cas de démolition et de
reconstruction ainsi qu'en cas de rénovation importante d'un appartement. En
l'occurrence, on serait en présence d'une modification typologique, un
appartement de trois pièces se transformant en deux appartements nouveaux de
taille réduite, ce qui justifierait un contrôle du loyer de dix ans.
Le SELT a encore précisé que, concrètement, il
demandait la production du premier bail et qu'il appartenait ensuite au
propriétaire de demander le droit de procéder à des hausses de loyers. Les
modalités précises de la surveillance sont établies de cas en cas. Une mention est
inscrite au registre foncier. D'ordinaire, le propriétaire mentionne dans le
bail que celui-ci est soumis à une surveillance.
Enfin, le SELT a exposé que la formulation du dispositif
de sa décision laissait le locataire libre d'estimer s'il était en présence
d'un loyer abusif selon les critères du droit du bail.
Dans les pièces produites par la recourante à
l'appui de son recours, on trouve notamment une liste d'appartements similaires
mis en location à Lausanne. Cette liste recouvre des appartements d'une à 2,5
pièces dont les loyers oscillent entre 200 et 1300 francs.
Considérant en droit
1.
L'objet du recours est la décision de l'autorité cantonale
(SELT) notifiée par l'intermédiaire de la municipalité conformément à l'art.
123 al. 3 LATC. Le permis de construire communal n'est pas litigieux. Que la
municipalité ait formulé un préavis sur la décision cantonale n'y change rien.
2.
La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que
l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15)
soumet ces opérations à autorisation (art. 1
er
al. 1), à moins qu'il
ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1
er
al. 2). Cette
autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres
circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé
par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Comme l'a déjà précisé en son temps le Tribunal
administratif (AC.2001.0263 du 9 juillet 2002), la LDTR cherche à faire face à
une pénurie de logements non pas quantitative, mais "
catégorielle
",
qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines
couches de la population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985,
p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du
logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application de la LDTR du 6
mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1) précise ainsi que la loi est applicable dans
l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements
correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les
caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer dans une
catégorie touchée par la pénurie (art. 4). Cette réglementation répond à un but
d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en
rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle est compatible
avec la garantie de la propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu
l'occasion d'en juger à propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la
démolition et la transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de
logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89
I 178; 101 Ia 502; v. aussi, pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132
c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v. également ATF 116 Ia 401, relatif à la
réglementation genevoise correspondant à la législation ici en cause).
3.
La recourante soutient en premier lieu que l'appartement
de trois pièces qu'elle entend rénover ne fait pas partie des logements dits
"à pénurie" en raison de son niveau de vétusté avancé et de sa situation
proche d'un night-club et d'un restaurant.
a) Les logements appartenant à une catégorie où
sévit la pénurie, au sens de l'art. 3 LDTR, sont définis à l'art. 4 RDTR en ces
termes:
"Seuls les logements correspondant par le prix, le
nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de
la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie."
Pour déterminer si, d'une façon générale, on est en
présence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée,
la jurisprudence se réfère en premier lieu à la statistique des logements
vacants fournies par l'autorité communale, l'existence d'une pénurie étant
admise lorsque ce taux est inférieur à 1,5% (AC.2001.0263 du 9 juillet 2002; AC.1994.0250
du 26 juin 1997). Dans le cas d'espèce, cette condition est largement remplie
puisque, selon les statistiques fournies par la Ville de Lausanne, le taux de
vacance en juin 2006 était de 0,19% pour les logements de 3 pièces et que les
logements à loyers abordables ne représentaient que le 11,63% de tous les
logements de 3 pièces disponibles. Ce point n'est pas contesté par la
recourante.
Pour déterminer si le logement litigieux entre dans
le champ d'application de la LDTR, il faut ensuite apprécier si ce dernier, de
par son prix et ses caractéristiques générales, appartient ou non à la
catégorie des logements répondant à un besoin de la population où sévit la
pénurie. En principe, le service intimé s'en remet dans une large mesure au
préavis de la commune, celle-ci étant la mieux informée en la matière (FO.2003.0014
du 11 août 2004; AC.2000.0082 du 13 décembre 2000; AC.1994.0250 du 26 juin
1997; BGC février 1995 p. 1494).
En l'occurrence, il ne fait pas de
doute que l'appartement en cause, dont le loyer est fixé à fr. 600.- par mois,
entre de par le prix dans la catégorie des logements destinés à des bas
revenus. Selon les statistiques de vacance des logements de la Ville de
Lausanne en effet, constituent des trois pièces à prix abordable les
appartements dont les loyers sont fixés à moins de fr. 1'200.- par mois.
La recourante conteste que son appartement entre
dans le champ d'application de la LDTR en raison de ses autres
caractéristiques, en particulier de sa vétusté avancée et de sa situation
au-dessus d'un night-club et d'un restaurant. A cet égard, il ne répondrait
donc pas à un besoin de la population.
Le SELT a admis que l'appartement en cause était
vétuste. Cependant, il a relevé que le degré de vétusté constaté n'était pas
exceptionnel et qu'il se rencontrait encore régulièrement dans le cadre des
divers dossiers de rénovation traités par son service. L'appartement a été loué
jusqu'à il y a encore deux ans. Il est habitable. La recourante n'a d'ailleurs
pas prétendu qu'il était resté sans locataire depuis lors en raison de sa
vétusté mais plutôt en raison de l'impatience de sa propriétaire à procéder aux
rénovations, retardées par les procédures administratives en cours. Au
demeurant, la vétusté d'un logement n'a pas pour conséquence de soustraire
celui-ci à la catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 3 RLDTR, mais
constitue tout au plus un motif pouvant justifier une rénovation (FO.2002.0024
du 8 juillet 2003). Quant à la situation de l'appartement au-dessus d'un
restaurant et d'un night-club, on constate d'emblée qu'il existe en ville de
Lausanne de nombreux appartements situés à proximité d'établissements publics.
Cette seule circonstance ne les exclut pas encore du champ d'application de la
LDTR, faute de quoi une bonne partie du parc immobilier lausannois en serait exclue.
En outre, s'il est probable que l'appartement en cause soit peu adapté à la
location pour une famille avec de jeunes enfants compte tenu de sa situation, il
peut tout à fait être occupé par des couples ou des célibataires. A cet égard,
on rappelle que la LDTR n'est pas applicable qu'aux familles, mais également au
reste de la population pour laquelle sévit également la pénurie. En
conséquence, force est de constater que l'appartement de trois pièces de la
recourante entre, de par son prix et par ses caractéristiques, dans une
catégorie d'appartement où sévit la pénurie et répond à un besoin de la
population. Il est donc soumis au régime de restrictions mises en place par la
LDTR.
4.
En vertu de l'art. 4 LDTR, l'autorisation est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général. Elle peut également l'être à titre exceptionnel
si d'autres circonstances le commandent impérativement (al. 1). Alors, le
département peut subordonner l'octroi de cette autorisation à certaines
conditions, dont notamment au contrôle pendant dix ans des loyers des immeubles
transformés ou rénovés afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre
du but visé par la loi (al. 2 et 3).
a) En raison de la vétusté avancée de l'appartement,
le SELT a admis que la recourante effectue des travaux de rénovation qui
apparaissaient nécessaires. Compte tenu des particularités de l'appartement situé
au-dessus de deux établissements publics engendrant des nuisances sonores
notamment, le SELT a également admis la transformation typologique de
l'appartement en deux appartements distincts de taille réduite. Ce faisant, il
n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation.
b) En application de l'art. 4 al. 2 et 3 LDTR, le
SELT a néanmoins soumis l'autorisation de transformation à la condition d'un
contrôle des loyers pendant dix ans. A cet effet, il a procédé au calcul des
loyers admissibles après travaux. La recourante conteste les loyers obtenus par
le SELT. Selon elle, ils ne lui assureraient pas un rendement suffisant, les
travaux n'étant pas encore remboursés après dix ans. De plus, ces loyers ne
correspondraient pas à ceux rencontrés sur le marché pour des appartements de
taille et de nombre de pièces similaires. Enfin, la décision attaquée ne prévoirait
aucune adaptation des loyers fixée en tenant compte de la variation du taux
d'intérêt.
En l'occurrence, le SELT a appliqué dans un premier
temps la méthode dite du "loyer objectif" pour déterminer le report
admissible des travaux sur l'état locatif de l'immeuble (pour une description
de la méthode du "loyer objectif", voir par ex. FO.2002.0024 du 8
juillet 2003 consid. 5a; FO.1999.0020 du 11 octobre 2000). Cependant, dans le
dernier document fourni au tribunal lors de l'audience (reproduit plus haut en
pages 6 et 7), le SELT a finalement tenu compte du loyer effectif, à hauteur de
fr. 7'200.- annuel, et du coût effectif des travaux de fr. 155'000.-, sans
déduction résultant de la prise en compte d'une part d'entretien dans le loyer
effectif. Il est donc parti des chiffres existants fournis par la recourante
pour calculer les loyers admissibles après travaux et n'a pas appliqué la
méthode dite du "loyer objectif". En fin de compte, seul le taux
d'intérêt de 5,25% appliqué par le SELT est susceptible de contestation par la
recourante.
Lors de l'audience, le SELT a explicité avec
précision le taux retenu pour parvenir au modèle de calcul suivant:
Fonds propres (taux BCV + 1 %)
20 %
x
4,25 %
=
0.85 %
Hypothèque 1
er
rang (taux BCV)
65 %
x
3,25 %
=
2.11 %
Hypothèque 2
e
rang (taux BCV + 0,5 %)
15 %
x
3,75 %
=
0.56 %
Charges admissibles
100 %
x
1,70 %
=
1.70 %
5.22
%
Ce modèle de calcul a déjà occupé le Tribunal
administratif a plusieurs reprises et a été jugé convainquant dans la mesure
notamment où il s'inspire de celui appliqué par les autorités de
subventionnement en matière de construction de logement et qu'il est adapté au
modèle de financement actuel (AC.2000.0263 du 9 juillet 2002; FO.2002.0024 du 8
juillet 2003 consid. 7). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence.
Dans ces circonstances, compte tenu du fait que le SELT a lui-même procédé à un
nouveau calcul des loyers admissibles en tenant compte de l'augmentation du
taux hypothécaire à 3,25% à partir du 1
er
juillet 2007, le tribunal juge
que les loyers fixés après travaux doivent être confirmés.
La recourante soutient que le rendement des travaux
est insuffisant du fait que ces travaux ne seraient pas encore remboursés après
dix ans. D'une façon générale, on relève qu'en matière immobilière, un remboursement
des investissements sur dix ans n'est pas habituel et que les chiffres usuels
oscillent d'ordinaire autour des vingt à vingt-cinq ans. De plus, en tenant
compte du nouveau calcul effectué par le SELT, on est très proche d'un
remboursement du coût des travaux dans une période de dix ans puisque le revenu
tiré des loyers des deux appartements s'élèvera après dix ans à fr. 153'370.-
(7'096.- + 8'241.- x 10) pour un coût des travaux annoncé de 155'000.- francs. Ce
grief doit donc être écarté.
La recourante soutient encore que les loyers
admissibles après travaux ne correspondent pas au prix du marché. Le SELT a
procédé à un nouveau calcul afin de tenir compte de l'augmentation du taux
hypothécaire. Il est parvenu à des loyers de fr. 230.- le m
2
par an. Ce chiffre conduit à un loyer mensuel de fr. 594.- pour l'appartement
de 31 m
2
et de fr. 690.- pour l'appartement de 36 m
2
. A
l'examen des pièces fournies par la recourante relatifs aux loyers perçus pour
des appartements similaires à Lausanne, on constate que ces loyers se situent
dans la fourchette observée. En réalité, ce point importe peu. En effet, l'argument
selon lequel on devrait se fonder sur un prix du marché ne saurait de toute
façon être retenu. En raisonnant de cette manière, on mettrait en péril le but
de la LDTR qui est de préserver un parc de logement à loyer modéré. On relève
d'ailleurs, que, de manière générale, la LDTR a pour conséquence de soustraire
dans une large mesure les objets entrant dans son champ d'application au
mécanisme du marché (FO.2002.0024 du 8 juillet 2003).
En conséquence, le tribunal constate que le SELT n'a
pas méconnu les dispositions de la LDTR en fixant les loyers après travaux des
deux appartements en cause à 230.- par m
2
par an.
5.
En vertu de l'art. 4 al. 3 LDTR, le SELT peut contrôler
pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été
démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des
augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi. La
portée de cet article est précisée par l'art. 15 RLDTR qui prévoit que le
contrôle des loyers est, en règle générale, limité à la première mise en
location après travaux, mais qu'il peut toutefois porter sur dix ans lorsque
les dispositions du droit du bail concernant la protection contre les loyers
abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux
d'habitation et de locaux commerciaux ne peuvent empêcher des hausses
contraires aux buts poursuivis par la loi. En pratique, le SELT a exposé qu'il
soumettait les loyers à un contrôle de dix ans dans le cadre de démolitions et
reconstructions ou de transformations importantes d'un immeuble et de ses
logements.
En l'espèce, on est en présence non pas d'une simple
rénovation, mais bien d'une transformation typologique de l'appartement de
trois pièces initial en deux petits appartements de deux pièces. Comme le
relève le SELT, l'expérience démontre que, de manière générale, le taux de
rotation des locataires des appartements d'une ou deux pièces est plus élevé
que celui des logements de trois pièces et plus en raison du fait qu'ils sont
occupés par des locataires célibataires ou des couples sans enfants dont la
mobilité est plus grande. Cette circonstance est susceptible de conduire à des
augmentations plus fréquentes des loyers à chaque changement de locataires. En
outre, les dispositions du droit du bail donnant la possibilité au locataire de
contester les hausses de loyer reposent sur une base volontaire. Si le
locataire ne conteste pas le loyer, la hausse est entérinée au risque de
soustraire l'appartement en cause à la liste des logements à loyer abordable. Enfin,
dans ses conclusions, la recourante demande que le loyer annuel net des deux
appartements soit fixé à au moins 20'000.-francs, à savoir à fr. 298.50 par m
2
par an. Ce chiffre conduit à un loyer de fr. 771.- pour l'appartement de 31 m
2
et de fr. 895.- pour l'appartement de 36 m
2
. Ces chiffres auraient
pour conséquence de faire sortir les appartements en cause des logements
accessibles à une majorité de la population selon la statistique de vacance des
logements de la Ville de Lausanne dont le seuil supérieur des logements à
loyers abordables est fixé à fr. 700.- par mois. Une fois le premier loyer
fixé, il existe donc un risque que la recourante cherche à augmenter rapidement
les loyers en cause jusqu'aux chiffres précités. Dans ces circonstances et pour
toutes ces raisons, le tribunal considère que le SELT n'a pas abusé de son
pouvoir d'appréciation en imposant à la recourante un contrôle des loyers de
dix ans pour les deux futurs appartements en cause.
6.
En conséquence, le recours est rejeté. La décision du SELT
est maintenue, sous réserve de l'augmentation à fr. 15'410.- (230.- par m
2
par an) du revenu locatif initial annuel des deux logements pour tenir compte
de l'augmentation du taux hypothécaire.
La recourante, qui succombe, est tenue de supporter
les frais du recours (art. 55 LJPA). Il n'y a pas lieu à l'allocation de
dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Il est constaté que la décision du Service de l'économie,
du logement et du tourisme du 14 mars 2007 est modifiée en ce sens que le
revenu locatif initial annuel net des deux logements ne peut excéder la somme
de 15'410.- francs (fr. 230.-/m
2
/an). Cette décision est confirmée
pour le surplus.
III.
Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à
la charge de Mina Antoniazzi.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 22 février 2008
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sien
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.