vd_omni · AC.2022.0423 · 2023-11-20 · fr

A.________, B.________/Municipalité d'Oron, C.________, D.________ | Projet de construction d'une villa dans une zone réservée en remplacement d'un chalet de vacances. Disposition du réglement de la zone réservée qui, en substance, permet la démolition d'un bâtiment existant et sa reconstruction, la surface du logement pouvant être augmentée au plus de 50 m2. Le fait que le logement existant était un chalet de week-end n'est pas déterminant (consid. 2). Le projet ne peut pas être autorisé dès lors que, si on prend des éléments comparables, la surface du logement est augmentée de plus de 50 m2 (consid. 4).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.11.2023 AC.2022.0423

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 20 novembre 2023
Composition
M. François Kart, président; Mme Renée-Laure
Hitz et Mme Lorraine Wasem, assesseures; Mme Nadia Egloff, greffière.
Recourants
1.
A.________
à
********
2.
B.________
à
********
tous deux
représentés par ALPHA-GEO
Ingénieurs et Géomètres SA, à l'att. de M. Régis Courdesse, à Echallens,
Autorité intimée
MUNICIPALITE D'ORON,
à Oron
Constructeurs
1.
C.________
à
********
2.
D.________
à
********
tous deux représentés par Me Jean-Claude
PERROUD, avocat à Lausanne
.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Commune
d'Oron du 30 novembre 2022 levant leurs oppositions et délivrant un permis de
construire après démolition d'une maison individuelle sise sur la parcelle n°
6221 (CAMAC 209378)
Vu les faits suivants:
A.
D.________ et C.________ sont copropriétaires de la parcelle n° 6221
de la Commune d'Oron, d'une surface de 2097 m
2
, sise dans la
localité d'Ecoteaux. Cette parcelle supporte un chalet utilisé comme résidence
secondaire comprenant un rez-de-chaussée et un étage de combles (bâtiment ECA
n° 4189). Le rez-de-chaussée comprend un séjour et une cuisine. Au niveau du
rez-de-chaussée, un local "débarras" d'environ 7 m
2
est
accolé à la façade Nord et un local extérieur abritant un WC est accolé à la
façade Est. La surface cadastrée est de 35 m
2
. L'étage de combles, de
faible hauteur et d'une surface d'environ 20 m
2
, comprend une
chambre à coucher d’environ 13 m
2
. La parcelle n° 6221 est bordée du
côté Ouest par le chemin de la Crétaz.
La parcelle n° 6221 est comprise dans une zone réservée
approuvée par le département compétent le 17 août 2018 et mise en vigueur le 16
janvier 2020, soit plus particulièrement dans la zone réservée 1 régie par
l'art. 4 du règlement de la zone réservée (RZR). Initialement, La parcelle n°
6221 était comprise dans la zone des constructions villageoises du plan partiel
d'affectation du centre de la localité de l'ancienne commune d'Ecoteaux.
La
Commune d'Oron est issue de la fusion des communes de Bussigny-sur-Oron,
Châtillens, Chesalles-sur-Oron, Ecoteaux, Les Tavernes, les Thioleyres,
Oron-la-Ville, Oron-le-Châtel, Palézieux et Vuibroye. Elle existe depuis le 1
er
janvier 2012. Selon le bilan des réserves à bâtir, la Commune d'Oron est surdimensionnée
(surcapacité de 282 habitants dans le centre et de 785 habitants hors du centre
selon le rapport 47 OAT relatif à la zone réservée) et doit par conséquent
réduire ses zones à bâtir.
B.
D.________ et C.________ (ci-après: les constructeurs) ont soumis à
l'enquête publique du 2 juillet au 31 juillet 2022 la construction sur la
parcelle n° 6221, après démolition du chalet existant, d'une maison
individuelle. Le projet prévoit un sous-sol avec des caves, un local dépôt, un
local technique buanderie, des WC et un garage. Il prévoit en outre un rez-de-chaussée
avec un séjour-cuisine de 29,9 m
2
, une chambre de 11,2 m
2
et
une salle de bain de 4,2 m
2
.
Le rez-de-chaussée est
prolongé à l'Est par une loggia (terrasse couverte) de 39,12 m
2
, qui
sert également d’accès extérieur au bâtiment. La construction projetée comprend
enfin un étage de combles avec deux chambres de 10 m
2
, un grenier de
22,9 m
2
, une salle de bain de 3,8 m
2
et un local
technique/ventilation de 1,5 m
2
. L'étage de combles
est
prolongé à l'Est par une coursive de 20,94 m
2
. Cette coursive sera couverte
et devra être utilisée pour circuler entre les chambres et la salle de bain.
A.________ et B.________, propriétaires de la
parcelle voisine n° 16005, ont formulé une opposition le 29 juillet 2022. Ils
invoquaient une violation de l'art. 4 RZR au motif, d'une part, que le chalet
existant n'était occupé qu'occasionnellement en tant que résidence secondaire
et, d'autre part, que l'augmentation de la surface de logement était trop
importante. Ils ont joint à leur opposition un plan dont il ressort que l'emprise
au sol du bâtiment existant de 35 m
2
comprend, outre le séjour et la
cuisine, le local "débarras" accolé au Nord, les WC extérieurs et une
surface extérieure du côté Est couverte par un avant-toit. Les opposants ont
complété leur opposition le 4 octobre 2022 par l'intermédiaire de leur
mandataire.
Dans sa séance du 2 novembre 2022, la Municipalité
d'Oron (ci-après: la municipalité) a décidé de lever l'opposition et de
délivrer le permis de construire. Elle soutient qu'une occupation comme résidence
secondaire ne contrevient pas à l'art. 4 RZR. Elle soutient également que
l'augmentation maximale de 50 m
2
de la surface de logement autorisée
par l'art. 4 RZR en cas de reconstruction après démolition est respectée. Pour
ce qui est du chalet existant, elle se fonde sur la surface inscrite au
Registre foncier (35 m
2
). En tenant compte du bonus énergétique
prévu par l'art. 97 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), elle fait valoir que, en
application de l'art. 4 al. 2 RZR, la surface maximale autorisée d'une nouvelle
construction après démolition est de 89,25 m
2
(85 m
2
plus
le bonus de 4,25 m
2
de l'art. 97 LATC), surface respectée selon elle
par le bâtiment projeté. A cet égard, elle se fonde sur le plan "cube et
surface SIA" mis à l'enquête publique, qui indique une surface de 89 m
2
.
La décision municipale a été transmise au mandataire
des opposants le 30 novembre 2023.
C.
Par acte du 15 décembre 2022, A.________ et B.________ (ci-après: les
recourants), ont recouru par l’intermédiaire de l’ingénieur géomètre Régis
Courdesse contre la décision municipale du 30 novembre 2022 auprès de la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant
implicitement à son annulation.
Les constructeurs ont déposé des déterminations le
23 mars 2023. Ils concluent au rejet du recours.
La Municipalité a déposé sa réponse le 24 mars 2023.
Elle conclut au rejet du recours.
Les recourants et la municipalité ont déposé des observations
complémentaires en dates des 19 avril et 10 mai 2023. A la requête du juge
instructeur, la municipalité a produit le dossier de la zone réservée
Les recourants ont déposé des déterminations
spontanées le 24 mai 2023.
Les constructeurs se sont déterminés sur le dossier
de la zone réservée le 24 août 2023. A cette occasion, ils ont requis la
production par les recourants de l’offre d’achat de la parcelle n° 6221 qu’ils
avaient adressée aux précédents propriétaires.
Le Tribunal a tenu audience le 5 septembre 2023. A
cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de
l’audience a la teneur suivante:
"
L'audience
débute à 9h30 sur la parcelle n° 6221 à Ecoteaux, au chemin de la Crétaz 8. Il
n'y a pas de réquisition d'entrée de cause. Les recourants indiquent
l'emplacement de leur parcelle n° 16005, située en contrebas du chemin de la
Crétaz. A la demande du président, les constructeurs expliquent qu'ils sont
actuellement domiciliés dans la localité d'Ecotaux et locataires d'un logement.
Me Perroud verse au dossier une
photographie prise par les constructeurs – avec l'accord des recourants – d'une
vue sur la parcelle n° 6221 depuis la propriété des recourants. Il fait
observer que depuis cet emplacement on ne distingue «pas grand-chose», tout en
concédant que la hauteur de la nouvelle construction projetée sera plus élevée
que celle du bâtiment existant. Sur demande du président, le constructeur
indique avoir acheté la parcelle n° 6221 en mai 2020. Il explique que le
chalet, construit dans les années 1960, a toujours été utilisé comme résidence
secondaire, Me Perroud ajoutant qu'il n'a jamais été désaffecté et a toujours
été utilisé.
A la question de Mme Hitz de
savoir s'il a été tenu compte de la construction existante dans le calcul du
potentiel d'accueil d'habitants à l'horizon des 15 ans, le Syndic indique qu'il
n'est en l'état pas en mesure de répondre précisément à cette question, mais
qu'il s'engage à transmettre au tribunal le détail des parcelles prises en
compte dans le bilan des réserves. M. Pinto
[collaborateur
du bureau technique]
relève que la parcelle litigieuse a très
certainement été prise en compte dès lors qu'elle comprend un logement inscrit.
Me Perroud parvient à la même conclusion en se référant à un extrait du guichet
cartographique dont il ressort que le chalet est au bénéfice d'un identifiant
EGID.
La cour et les parties procèdent à
la visite du chalet qui comprend un rez composé d'un séjour et d'une cuisine,
ainsi qu'un étage de combles où une chambre à coucher est aménagée, dont il est
précisé qu'elle n'a pas été prise en compte dans le calcul de la surface de
logement existante. L'emplacement du WC, se trouvant à l'extérieur du chalet,
est également constaté.
Le président observe que la
surface de logement existante de 35 m
2
retenue comprend visiblement
la surface se situant sous l'avant-toit du chalet, alors que dans le projet
litigieux la surface de la loggia au rez n'a pas été intégrée dans le calcul de
la surface de logement. M. Pinto explique que ces 35 m
2
correspondent au rez du chalet. Il ajoute que dans la pratique communale les
normes ORL ne sont pas nécessairement appliquées et qu'il a ainsi été décidé
que la surface de la loggia n'avait pas à être prise en considération. A la
demande du président, M. Courdesse désigne sur les plans du projet litigieux
les surfaces qui devraient selon lui être considérées comme habitables. Il
admet qu'il n'y en a pas au sous-sol. Il relève qu'au rez la loggia, qu'il
qualifie de coursive, doit être comptabilisée comme surface habitable car elle
dessert le logement. M. Rapin
[architecte des
constructeurs]
indique qu'il considère que les loggias et les coursives
désignent la même chose, soit une circulation extérieure. Il précise que la «coursive»
telle que mentionnée sur les plans du premier étage est un balcon. Il ajoute
que l'accès au bâtiment se fera par la terrasse. Me Perroud fait valoir que la
commune a procédé à un certain schématisme en retenant 35 m
2
voire
37 m
2
de surface de logement existante.
M. Courdesse relève que le
grenier, qui constitue la plus belle pièce de la construction projetée, sera
certainement transformé en chambre ultérieurement. Me Perroud rétorque qu'il
s'agit là d'un procès d'intention, en soulignant que la zone réservée limite
quoi qu'il en soit le nombre de m2 admissibles. M. Rapin indique que l'esprit
du projet est lié au contexte. Relevant que les ruraux présentent généralement
un volume assez important, il explique que la stratégie du projet est d'avoir
une petite maison avec un généreux espace extérieur et du volume au grenier. Il
admet qu'en cas de levée de la zone réservée, la surface des combles
deviendrait il est vrai exploitable. M. Courdesse indique que c'est le calcul
des surfaces qui est contesté, ce à quoi Me Perroud répond qu'il ne serait
question que de 5 à 10 m
2
.
A la question de Mme Wasem de
savoir quelles gênes redoutent les recourants, M. Courdesse indique que le
problème réside dans le non-respect des règles de la zone réservée. Me Perroud
relève que la logique de la zone réservée est de conserver quelque chose de
limité et rappelle que la solution communale a été approuvée par la DGTL. Le
Syndic explique que la commune a tenté de parvenir à une solution intermédiaire
tout en restant strict, le but étant de ne pas tout bloquer. Il souligne que la
parcelle litigieuse compte déjà une construction qui est considérée comme un
logement, mais que si cela n'avait pas été le cas il aurait été exclu d'y
construire quelque chose dans le cadre de la zone réservée. Il indique
également que cette parcelle demeurera constructible, la commune défendant le
fait de ne pas dézoner une parcelle où s'érige déjà une construction. Me
Perroud relève pour sa part que si ce bien-fonds n'avait été construit, il y
aurait eu très peu de chances (15%) qu'il reste constructible. Me Perroud
ajoute qu'on est ici en présence d'une planification de détail avec une logique
de hameau qui a été réfléchie, de sorte qu'il apparaît également logique de
terminer le hameau comme une petite entité ou un petit quartier. Il relève que
les recourants ont d'ailleurs construit leur maison peu de temps avant
l'instauration de la zone réservée.
La cour et les parties visualisent
l'emplacement et le contenu du débarras. Mme Wasem demande si la municipalité
dispose des plans du chalet. M. Pinto indique qu'il va procéder à la recherche
du dossier de permis de construire de cette construction qui sera cas échéant
transmis au tribunal.
Le Syndic insiste sur le fait que
la commune a eu de la chance de pouvoir négocier certaines surfaces dans le
cadre du règlement de la zone réservée, en précisant que cela n'a pas été
évident compte tenu des onze localités que compte la commune. Il relève qu'il
serait dommage de devoir renoncer au projet pour quelques m
2
.
Le président informe les parties
qu'à réception des pièces que la municipalité s'est engagée à produire, ces
documents ainsi que le procès-verbal de l'audience leur seront transmis et un
délai leur sera imparti pour se déterminer sur le tout.
"
Le 11 septembre 2023, la municipalité a produit le
bilan des réserves à bâtir de la commune. A cette occasion, elle a précisé
qu’elle ne possédait pas les plans originaux du chalet sis sur la parcelle n°
6221.
Les recourants se sont déterminés sur le
procès-verbal de l’audience le 25 septembre 2023. Ils demandent que le
procès-verbal soit complété comme suit:
"
Les
recourants Mme A.________ et M. B.________, assistés de M. Régis
Courdesse,
ingénieur géomètre breveté
;
(…)
Le président observe que la
surface de logement existante de 35 m
2
retenue comprend visiblement
la surface se situant sous l’avant-toit du chalet, alors que dans le projet
litigieux la surface de la loggia au rez n’a pas été intégrée dans le calcul de
la surface de logement. M. Pinto explique que ces 35 m
2
correspondent au rez du chalet. Il ajoute que dans la pratique communale les
normes ORL ne sont pas nécessairement appliquées et qu’il a ainsi été décidé
que la surface de la loggia n’avait pas â être prise en considération. A la
demande du président, M. Courdesse désigne sur les plans du projet litigieux
les surfaces qui devraient selon lui être considérées comme habitables. Il
admet qu’il n’y en a pas au sous-sol.
M. Courdesse indique que les escaliers
entre le sous-sol et le rez-de-chaussée doivent être comptabilisés. Ils ne
peuvent toutefois n’être comptabilités qu’une fois. Par ailleurs, M. Courdesse
indique dans un deuxième temps que les WC du sous-sol doivent aussi être
comptabilisés. Me Perroud informe le président que dans un autre dossier, ce
type de WC n’avait pas été comptabilisé comme surface de logement. M. Courdesse
relève qu’au rez la loggia, qu’il qualifie de coursive, doit être comptabilisée
comme surface habitable car elle dessert le logement,
ce que confirme Mme
Wasem, assesseure.
M. Rapin indique qu’il considère que les loggias et les
coursives désignent la même chose, soit une circulation extérieure. Il précise
que la «coursive» telle que mentionnée dans les plans du premier étage est un
balcon. Il ajoute que l’accès au bâtiment se fera par la terrasse.
Me
Perroud transmet au président un document du «Registre fédéral des bâtiments et
des logements» où une valeur de 37 m
2
est mentionnée comme surface
de bâtiment.
Me Perroud fait valoir que la commune a procédé à un certain
schématisme en retenant 35 m
2
, voire 37 m
2
de surface de
logement existante.
(…)
La cour et les parties visualisent
l’emplacement et le contenu du débarras. Mme Wasem demande si la municipalité
dispose des plans du chalet. M. Pinto indique qu’il va procéder à la recherche
du dossier de permis de construire de cette construction qui sera cas échéant
transmis au tribunal.
Le président demande aux recourants d’où vient le plan
du chalet utilisé comme base pour l’estimation des surfaces existantes. Mme
Chenevière répond que ce plan provient du rapport amiante du dossier mis à
l’enquête. En sa qualité d’ingénieur géomètre breveté, M. Courdesse précise que
la totalité de la surface du bâtiment, y compris la surface dédiée à la
loggia/coursive, serait cadastrée pour déterminer l’emprise au sol.
(…)"
Avec leur écriture du 27 septembre 2023, les
recourants ont produit un extrait du Registre fédéral des bâtiments relatif à
la construction sise sur la parcelle n° 6221. La rubrique "Information sur
le bâtiment" mentionne une surface du bâtiment de 37 m
2
. La rubrique
"Informations du logement" mentionne une surface du logement de 21 m
2
.
Les constructeurs se sont déterminés sur le
procès-verbal de l’audience le 6 octobre 2023. Ils relèvent notamment ce qui
suit:
"(…)
Pour ce qui est du procès-verbal
de l’audience, il convient tout d’abord de préciser, ce que le PV omet, que les
constructeurs ont produit une photographie en raison du fait que celle fournie
par les recourants a été prise d’un endroit situé à l’Est de la parcelle du
projet, soit à un endroit qui ne rend absolument pas compte de l’impact du
projet pour les recourants.
Au premier paragraphe de la p. 2,
il est fait mention de la surface de 37 m
2
alléguée par les
constructeurs, sans mentionner que cette donnée provient du guichet
cartographique cantonal et que l’extrait correspondant a été montré sur place à
la Cour. Toujours en rapport avec la surface existante déterminante, on
rappelle que dans la réponse au recours, on a fait état du fait que visiblement
la Municipalité avait fait preuve d’un certain schématisme en prenant en
considération la surface ressortant de la police d’assurance ECA (ce qu’a
confirmé M. Pinto) et que s’il avait fallu, comme le prétendent les recourants,
faire un calcul du CUS existant, il aurait alors fallu ajouter la surface de la
chambre à coucher représentant au minimum 13 m
2
. On a aussi rappelé
sur place, en écho à la réplique des recourants, que le fait que l’art. 27
RLATC ne soit pas respecté (ce qui resterait à vérifier) n’était pas
déterminant selon la pratique même de la DGTL. Le procès-verbal doit être
complété sur ces points.
En ce qui concerne le second
paragraphe de la page 2, plus particulièrement les remarques de M. Courdesse au
sujet du grenier, les constructeurs ont indiqué de leur côté que cette pièce
était totalement borgne, ce qui la rend impropre à l’habitation.
Au paragraphe suivant, où il est
fait mention de la question posée par Mme Wasem, le procès-verbal omet de
mentionner que Mme Wasem a reposé la question en précisant que son interrogation
portait sur la gêne effective subie par les recourants. Ceux-ci n’ont pas
répondu, ce dont on peut déduire qu’ils en font uniquement une question de
principe.
Toujours dans le même paragraphe,
la remarque du soussigné concernant le risque que la parcelle soit dézonée si
elle ne comportait pas déjà une habitation doit être considérée comme
théorique. En effet, d’une part la parcelle est incluse dans un périmètre qui a
fait l’objet d’une planification spéciale (ce que mentionne le
procès-verbal) ; d’autre part, il faut tenir compte du fait que la
parcelle a une surface inférieure à 2'500 m
2
, ce qu'est un critère
important pris en compte par la DGTL en faveur des constructeurs. En outre,
dans sa pratique, la DGTL tient compte de la nature du terrain et fait par
exemple une distinction selon que le terrain en cause soit utilisé à des fins
agricoles ou au contraire aménagé en nature de jardin, ce qui est le cas en
l’occurrence. A la connaissance du soussigné, dans le cas par exemple de la
révision en cours du plan d’affectation communal de Senarclens, la DGTL a
justifié de ne pas dézoner une parcelle touchant la zone agricole au motif
qu’elle était aménagée en nature de jardin.
A l’antépénultième paragraphe du
procès-verbal, la mention que la commune a pu «négocier certaines surfaces»
donne l’impression, à tort, que certaines parcelles (dont celle des
constructeurs) auraient bénéficié d’un privilège. Tel n’est en réalité pas le
cas, puisque les constructeurs bénéficient d’un règlement qui profite de manière
générale à tous les propriétaires de logements existants.
(…)"
Par courrier du 18 octobre 2023, les recourants ont
relevé que le bilan des réserves à bâtir de la commune produit par la
municipalité n’était pas le plus récent et ont requis la production du bilan
actualisé, soit celui établi par le SDT le 13 décembre 2017. Sur la base d’une
appréciation anticipée des preuves, le juge instructeur n’a pas donné suite à
cette requête.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les
conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Par ailleurs, les recourants sont propriétaires
d'un bien-fonds voisin de la parcelle destinée au projet et disposent sous cet
angle de la qualité pour recourir. Leur qualité pour recourir ne saurait être
remise en cause par le fait qu’ils auraient formulé une offre d’achat de la
parcelle n° 6221 aux précédents propriétaires et attribué par conséquent un
potentiel constructible à cette parcelle. Sur la base d’une appréciation
anticipée des preuves, il ne sera par conséquent pas donné suite à la requête
des propriétaires tendant à la production de cette offre d’achat.
2.
Les recourants soutiennent que les constructeurs ne peuvent pas se
prévaloir de l'art. 4 RZR dès lors que le chalet existant sur la parcelle n°
6221 est occupé comme résidence secondaire et non pas comme résidence
principale. La municipalité fait valoir à cet égard que l'art. 4 RZR se réfère
à la notion de "logement" sans distinguer les logements en résidence
principale et secondaire. Dans sa réponse au recours, elle se réfère à la
notion de logement telle que définie à l'art. 2 al. 1 de la loi fédérale du 20
mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702). Les constructeurs
relèvent pour leur part que le but de la zone réservée est d'instaurer un
moratoire dans l'optique d'une adaptation du plan d'affectation communal aux
objectifs de développement fixés dans le Plan directeur cantonal (PDCn). Ils
font valoir que le PDCn calibre les plans d'affectation communaux en fonction
d'un objectif de croissance de la population, de sorte que ce sont les surfaces
de terrain affectées à l'habitation qui servent de critère pour évaluer si une
zone à bâtir est surdimensionnée. Ils soulignent que, à cet égard, le point de
savoir si un propriétaire occupe son logement comme résidence principale ou
secondaire est sans incidence.
a)
L'art. 4 RZR a
la teneur suivante:
"
Effets, zone
réservée 1
Art. 4      Aucune nouvelle construction destinée au
logement n’est admise dans cette zone.
L’édification, après démolition et
dans le respect des dispositions des plans d’affectation en vigueur, d’une
nouvelle construction comprenant du logement est autorisée si la surface de
logement n’est pas augmentée de plus de 50 m
2
. Cette augmentation ne
peut être cumulée avec l’agrandissement de 20 m
2
autorisé selon
l’aliéna qui suit.
S’ils augmentent les surfaces de
logement, les transformations, agrandissements jusqu’à concurrence de 20 m
2
d’emprise au sol, rénovations et changements d’affectation de volumes existants
ne sont autorisés que dans la mesure où les dispositions des plans
d’affectation en vigueur sont respectées et où le bâtiment abrite déjà de la
surface affectée à du logement, laquelle est actuellement habitée, ou l’était il
y a moins de 15 ans au moment de l’entrée en vigueur du plan de zones
réservées.
"
b) Selon la jurisprudence constante, la municipalité
jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l'interprétation qu’elle fait
des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une
latitude de jugement
pour interpréter des concepts juridiques indéterminés
dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal
;
ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions
du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours
s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée. L'autorité cantonale de
recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite
d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre
interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et
convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou
de son but. Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en
tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les
restrictions du droit de propriété issues du droit public (CDAP AC.2021.0114 du
4 février 2022 consid. 6a; AC.2020.0265 du 16 juillet 2021 consid. 3b).
c) aa) A la lecture de l'art. 4 al 2 RZR, qui s’applique
en l’espèce puisqu’on est en présence d’une démolition-reconstruction, on
comprend que la faculté de démolir et reconstruire un bâtiment concerne les
constructions qui abritent un logement et non pas celles qui ont une autre
affectation du type artisanal, commercial ou agricole par exemple. Cette
disposition ne précise au surplus pas si le logement existant doit
nécessairement être occupé en résidence principale, ce qui impliquerait qu’un
bâtiment abritant un logement en résidence secondaire ne pourrait pas en
bénéficier. Les travaux préparatoires relatifs à la zone réservée et à son
règlement ne donnent aucune indication à ce sujet.
bb) Il n’est pas contesté que la parcelle n° 6221
supporte actuellement un bâtiment dont l’affectation est le logement.
Il n’existe au surplus aucun motif tiré du
texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but, qui
justifierait d’interpréter
l'art. 4 al 2 RZR en ce sens que seuls les
logements occupés en résidence principale peuvent bénéficier de cette
disposition. En considérant que la notion de logement utilisée à l’art. 4 al. 2
RZR peut également inclure les logements occupés en résidence secondaire, la
municipalité n’a par conséquent pas outrepassé la latitude
de jugement dont elle dispose pour interpréter
des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le
droit cantonal.
d) Vu ce
qui précède, ce premier grief des recourants doit être écarté.
3.
Se référant à l'art. 4 RZR, les recourants soutiennent que le projet
doit respecter deux exigences, soit celle de l'al. 2 qui prévoit que
l'augmentation de la surface du logement doit être limitée à 50 m
2
et celle de l'al. 3 qui prévoit que l'agrandissement de l'emprise au sol doit
être limitée à 20 m
2
. Ils font valoir que cette dernière exigence
n'est pas respectée. La municipalité interprète pour sa part l'art. 4 RZR en ce
sens que l'al. 3, qui restreint à 20m
2
l'emprise au sol, ne concerne
que les transformations et agrandissements et non pas les cas de reconstruction
après démolition.
A la lecture de l'art. 4 RZR, on constate que
celui-ci distingue l'hypothèse d'une démolition-reconstruction, régie par l'al.
2, de celle des transformations et agrandissements régie par l'al. 3. La seule
exigence posée à l'al. 2 pour les démolitions-reconstructions est que la
surface du logement ne soit pas augmentée de plus de 50 m
2
.
L'exigence relative à la limitation de 20 m
2
de l'emprise
supplémentaire au sol ne semble pour sa part concerner que les transformations
et agrandissements. L'interprétation de l'art. 4 RZR faite par la municipalité ne
prête par conséquent pas le flanc à la critique et ce grief doit également être
écarté.
4.
Les recourants soutiennent que le projet implique une augmentation de la
surface du logement de plus de 50 m
2
et, par conséquent, une
violation de l'art. 4 al. 2 RZR. Pour ce qui est du bâtiment actuel, ils font
valoir que la surface du débarras situé en façade Nord ne doit pas être prise
en compte et que la surface du bâtiment est par conséquent de 28 m
2
.
Pour ce qui est de la construction projetée, ils soutiennent que les surfaces
suivantes doivent être ajoutées aux 89 m
2
retenus dans la décision
attaquée:  au sous-sol, WC, couloir d'accès aux WC et escaliers qui montent au
rez-de-chaussée (soit une surface supplémentaire de 21,52 m
2
), au
rez-de-chaussée la loggia (qu'ils qualifient de coursive, soit une surface
supplémentaire de 39,52 m
2
) et dans les combles la coursive (soit
une surface supplémentaire de 20,94 m
2
). Les recourants semblent se
référer à la notion de surface brute de plancher utile (SBPu), qui est utilisée
pour vérifier que le coefficient d’utilisation du sol (CUS) fixé par un
règlement communal est respecté.
a) Dans le cadre de son pouvoir d’appréciation dans
l’interprétation du règlement communal, on peut admettre que la municipalité ne
se réfère pas à la notion de coefficient d’utilisation du sol, et par
conséquent à la norme ORL-EPF, pour déterminer ce qu’il faut comprendre par "surface
du logement" au sens de l’art. 4 al. 2 RZR. Cette position municipale se
justifie notamment en raison du fait que le règlement de l'ancienne commune
d'Ecoteaux ne comporte pas de CUS. Cela étant, pour déterminer si l’augmentation
de la surface du logement ne dépasse pas 50 m
2
et respecte par
conséquent l’art. 4 al. 2 RZR, il faut prendre en compte des éléments
comparables. On relève ainsi que, s’agissant du chalet existant, la surface de
35 m
2
(ou éventuellement 37m
2
) prise en compte par la
municipalité tient compte du local "débarras" d'environ 7 m
2
accolé à la façade Nord (soit d’un local complètement borgne), des WC
extérieurs et de la surface extérieure située sous l’avant-toit. Or, si on
prend en compte ces éléments, il faut également inclure dans la comparaison le
grenier prévu au 1
er
étage du bâtiment projeté, la loggia (terrasse
couverte) prévue au rez-de-chaussée ainsi que la coursive prévue au 1
er
étage. Or, si on prend en considération ces différentes surfaces, l’augmentation
maximale de 50 m
2
est largement dépassée.
On parvient au même résultat si on prend en compte
les surfaces qui sont strictement affectées au logement (surfaces habitables),
soit les surfaces chauffées et à l’abri des intempéries qui respectent les
dispositions du RLATC relatives à la salubrité des constructions. S’agissant du
chalet existant, seule la surface du séjour et de la cuisine peut être prise en
considération, soit une surface d’environ 21 m
2
(correspondant à la
surface qui figure au Registre fédéral des bâtiments et des logements). Sur ce
point, on peut relever que la municipalité n’a jamais prétendu que la surface
de la "chambre à coucher" sise dans les combles du chalet existant
devait être prise en considération. A juste titre, dès lors que, comme l’a
montré la vision locale, les dispositions du RLATC relatives au volume, à
l’éclairage et à la hauteur (art. 25, 27 et 28 RLATC) ne sont manifestement pas
respectées en ce qui concerne l’étage de combles. Si on prend en compte cette surface
de 21 m
2
pour le logement existant, on constate que, avec une
surface strictement affectée au logement de 89 m
2
, la construction
projetée ne respecte pas l’augmentation maximale de 50 m
2
prévue par
l’art. 4 al. 2 RZR.
b) Vu ce qui précède, le grief relatif au non
respect de l’augmentation maximale de 50 m
2
prévue par l’art. 4 al.
2 RZR en cas de démolition-reconstruction doit être admis.
5.
Il ressort des considérants que le recours doit
être admis et le permis de construire annulé.
Les frais et les dépens
sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2
LPA-VD). Conformément à la jurisprudence, lorsque la procédure met en présence,
outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont
les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie
adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision
est annulée ou modifiée, de supporter les frais et dépens (CDAP AC.2020.0242 du
20 décembre 2022 consid. 6; AC.2021.0333 du 9 septembre 2022 consid. 6). En
l’espèce, vu ce qui précède et compte tenu du sort du recours, les frais de
justice seront mis à la charge des constructeurs D.________ et C.________. Ces
derniers verseront en outre des dépens aux recourants, qui ont agi avec
l’assistance d’un ingénieur géomètre. Comme un ingénieur géomètre n’exerce pas
de manière habituelle la représentation dans le cadre de son activité
professionnelle, les dépens seront réduits.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité d’Oron du 30 novembre 2022 est annulée.
III.
L’émolument judiciaire, arrêté à 3'000 (trois mille) francs, est mis à
la charge de D.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV.
D.________ et C.________, débiteurs solidaires, verseront à A.________
et B.________, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 (mille cinq cents)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 20 novembre 2023
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.