vd_omni · FO.1992.0026 · 1993-03-23 · fr

KREUTER Yves | Domaine grevé de Fr. 1'995'000.-.Requête pour augmenter la charge de Fr. 250'000.-.L'estimation fiscale est trop basse pour qu'on puisse se passer de la valeur d'estimation. Renvoi à la CF I pour qu'elle l'établisse. PA.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.03.1993 FO.1992.0026

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 23 mars 1993
__________
sur le recours interjeté par
Yves
KREUTER
, à Begnins, représenté par le notaire A.-L. Burnier, rue
César-Soulié 3, à 1260 Nyon,
contre
le prononcé du 31 juillet 1992 de la Commission
foncière, section I (ci-après : la CF I), refusant l'autorisation sollicitée
d'augmenter de Fr. 250'000.- les charges grevant son domaine de 34'787 m2 sis
sur le territoire de la commune de Begnins (parcelles nos 138, 140, 298 et
522).
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
J.-D. Henchoz, assesseur
V. Pelet, assesseur
Greffière : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt,
constate en fait  :
______________
A.                            Yves Kreuter
est propriétaire des parcelles nos 138, 140, 298 et 522 de la commune de
Begnins; ces parcelles représentent une surface totale de 34'787 m2, dont
19'971 sont en nature de vignes. Le recourant exploite personnellement le
domaine viticole et commercialise lui-même son vin par le truchement de la
société anonyme E. Kreuter SA constituée à cet effet, dont il est propriétaire.
Ce domaine comporte en outre un garage et un dépôt, ainsi qu'une habitation de
cinq logements
(parcelle no 138); quatre sont loués à des
tiers pour un revenu mensuel de Fr. 6'000.-; le cinquième, dont le loyer
mensuel est estimé à Fr. 1'500.-, est occupé par le propriétaire. Selon le
recourant, le loyer mensuel global perçu pour ces différents appartements
serait compris entre Fr. 7'000.- et Fr. 8'000.-.
L'estimation
fiscale totale de ces biens-fonds se monte à Fr. 482'500.- (la parcelle no 138,
qui comporte les vignes et l'habitation a été estimée Fr. 470'000.- en 1987) et
les charges hypothécaires à Fr. 1'995'000.-.
B.                            Le 22 juillet
1992, le notaire Burnier, agissant au nom du recourant, a requis de la CF I
l'autorisation de grever à concurrence de Fr. 250'000.- les parcelles
précitées. La requête expose qu'il s'agit d'une garantie d'un compte de crédit
commercial à la Banque Vaudoise de Crédit couvert à ce jour par une police
d'assurance-vie. Elle précise que la charge envisagée n'est pas susceptible de
créer un surendettement, la valeur réelle des immeubles étant beaucoup plus
élevée que la valeur des gages inscrits.
Par décision
du 31 juillet 1992, la CF I a refusé l'autorisation.
C.                            Par acte daté
du 16 septembre 1992, Yves Kreuter a interjeté recours contre cette décision,
validé par un mémoire du 28 septembre 1992. Les moyens invoqués à l'appui de ce
pourvoi seront repris plus loin dans la mesure utile. Yves Kreuter s'est
acquitté dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr.
2'500.-.
La CF I a
déposé des déterminations du 7 octobre 1992, se limitant à conclure au rejet du
recours.
Le Tribunal
administratif a tenu audience le 9 décembre 1992 en présence du recourant et du
notaire Burnier.
Yves Kreuter
a produit un rapport d'expertise établi le 17 décembre 1986 par l'architecte
Roger Paréaz.
et considère en droit :
________________
1.                             Aux termes de
l'art. 84 al. 1 de la loi fédérale du 12 décembre 1940 sur le désendettement de
domaines agricoles (ci-après : LDDA), les biens-fonds agricoles ne peuvent être
grevés de nouveaux droits de gage immobilier ni de nouvelles charges foncières
qu'à concurrence de leur valeur d'estimation établie conformément à la présente
loi. L'art. 86 al. 1 LDDA prévoit toutefois une liste exhaustive de situations
dans lesquelles des droits de gage dépassant la charge maximum peuvent être
constitués avec le consentement de l'autorité compétente. Ainsi, si la charge
maximum est dépassée, l'autorité intervient et examine si l'on se trouve en
présence de l'une des situations décrites par l'art. 86 LDDA.
a) Il
convient donc en premier lieu de considérer si la nouvelle charge envisagée
porterait la charge totale du domaine à un montant qui dépasserait la valeur
d'estimation.
Selon l'art.
6 al. 2 LDDA, la valeur d'estimation au sens de cette loi équivaut à la valeur
de rendement augmentée, s'il y a lieu, d'un supplément de 25 pour cent au
maximum. En l'espèce toutefois, la valeur de rendement du domaine, et partant
celle de la valeur d'estimation, n'est pas établie. Il est vrai que le
recourant a produit une expertise estimant la valeur locative du domaine à Fr.
91'756.- soit, compte tenu d'un taux de capitalisation de 6,5 %, son rendement
à Fr. 1'411'600.-. Le tribunal ne saurait toutefois se contenter d'une
expertise, établie en 1986, qui ne prend pas en compte les critères de la LDDA
pour estimer la valeur de rendement. Il résulte en effet de l'art. 6 al. 3 LDDA
que cette valeur doit être établie conformément à l'ordonnance sur l'estimation
de la valeur de rendement agricole du 28 décembre 1951 (RS 211.412.123,
ci-après : le Règlement fédéral d'estimation) et au Guide pour l'estimation de
la valeur de rendement agricole (cf. art. 5 du Règlement fédéral d'estimation).
b)
Toutefois, selon l'art. 4 du Règlement fédéral d'estimation, l'autorité
compétente peut autoriser exceptionnellement l'inscription d'un droit de gage
sur un bien-fonds agricole qui n'a pas encore été estimé si la nouvelle charge
envisagée ne risque pas d'entraîner un surendettement; l'autorisation peut être
accordée si l'examen des pièces à disposition et des faits connus montre que le
droit de gage à constituer
n'atteint pas la valeur d'estimation
calculée approximativement et que le risque d'un surendettement doit être
écarté d'emblée (sur ce point. cf. Ph. Pidoux, Droit foncier rural, RDS 1979,
p. 432). La loi du 1er décembre 1952 d'application dans le canton de Vaud des
lois fédérales sur le désendettement de domaines agricoles et sur le maintien
de la propriété foncière rurale (ci-après : LVLPR) a repris à son art. 2 al. 3
cette disposition : elle prévoit qu'une estimation n'est pas nécessaire, en cas
d'inscription de nouveaux droits de gage immobilier ou de nouvelles charges
foncières, lorsqu'un surendettement n'est pas à craindre, notamment toutes les
fois que l'endettement total n'excède pas le montant de l'estimation fiscale.
En l'espèce,
on ne peut pas déduire du dossier qu'un surendettement n'est pas à craindre. En
particulier, l'endettement total, d'un montant de Fr. 1'995'000.-, dépasse déjà
très largement le montant de l'estimation fiscale, arrêtée à Fr. 482'500.-. On
ne saurait donc se passer de la valeur d'estimation, à moins que la nouvelle
charge envisagée ne corresponde à l'une des hypothèses décrites par l'art. 86
al. 1 LDDA.
c) Aux
termes de cette disposition, en effet,
"des droits de gage dépassant la
charge maximum peuvent être constitués sous la forme d'hypothèques avec le
consentement de l'autorité compétente :
a. Pour garantir la créance appartenant à la
femme du fait de ses apports, les créances découlant de la puissance paternelle
ou de la tutelle et les créances d'entretien viager;
b. Pour garantir les prêts que des
institutions de crédit ou de secours ayant un caractère d'utilité publique
accordent à des agriculteurs ou cautionnent en leur faveur, pour leur permettre
d'acquérir ou d'agrandir un domaine  ou de procéder à de grosses réparations ou
transformations nécessaires;
c. Pour garantir les créances des artisans ou
entrepreneurs conformément à l'article 837, alinéa 1, chiffre 3, du code civil
suisse."
En l'espèce,
le recourant invoque que les fonds empruntés devraient constituer un crédit commercial,
le gage immobilier à constituer devant remplacer la police d'assurance-vie
offerte initialement en garantie; il n'invoque donc aucun des motifs prévus par
la disposition précitée pour consentir à un endettement dépassant la charge
maximum.
Dans ces
conditions, force est de constater que l'on ne saurait se passer de connaître
la valeur d'estimation; elle doit être établie conformément à la LDDA et le
tribunal de céans n'est pas en mesure de la calculer lui-même. Il convient donc
d'annuler la décision de la CF I et de lui renvoyer le dossier afin qu'elle
calcule la valeur de rendement et, partant, la valeur d'estimation et qu'elle
prenne, au vu de cette valeur, une nouvelle décision.
3.                             Le recours
est ainsi partiellement admis. Compte tenu des circonstances, les frais doivent
être laissés à la charge de l'Etat; il n'est pas alloué de dépens (art. 55 al.
1 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
partiellement admis.
II.                      Le prononcé du 31
juillet 1991 de la Commission foncière, section I, refusant l'autorisation
sollicitée de grever à concurrence de Fr. 250'000.- supplémentaire son domaine
de 34'787 m2 sis sur le territoire de la commune de Begnins (parcelles nos 138,
140, 298 et 522) est annulé; le dossier est renvoyé à l'autorité de première
instance pour nouvelle décision.
III.                     Les frais sont
laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais effectuée par le recourant, de
Fr. 2'500.-, lui étant restituée.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 23 mars 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     La
greffière :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant, par l'intermédiaire de Me André-Louis Burnier, à Nyon, sous pli
recommandé;
- à la Commission foncière, section
I;
- au Conservateur du Registre foncier du
district de Nyon;
- au Département AIC, Service de l'agriculture.
Il peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa
communication (art. 103 ss OJF).
Annexe pour la Commission foncière,
section I : dossier en retour.