vd_omni · AC.2016.0260 · 2017-08-17 · fr

A.________ /Municipalité de Pully, Direction générale de l'environnement DGE-DIREN, B.________ | Recours contre le refus d'un permis de construire pour aménager le niveau inférieur d'un bâtiment situé sur le port de Pully. Couvert à vélos prévu à une distance inférieure aux trois mètres du bord de la chaussée. Pas de dérogation dans la réglementation communale. Décision confirmée (consid. 5).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.08.2017 AC.2016.0260

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 17 août 2017
Composition
M. Alex Dépraz,
président
; Mme Claude-Marie Marcuard et
M. Georges Arthur Meylan, assesseurs; M. Aurélien Wiedler, greffier.
Recourante
A.________
à ******** représentée
par Me Pierre-Xavier LUCIANI, Avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par Me Jean-Daniel THERAULAZ, Avocat, à Lausanne,
Autorité concernée
Direction générale de
l'environnement,
à Lausanne,
Opposante
B.________
à ********
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Pully
du 27 juin 2016 refusant le permis de construire relatif à la transformation
intérieure d'une ancienne maison vigneronne avec création d'un logement au
rez-de-chaussée, la suppression d'un garage et le réaménagement de la cour
sur la parcelle n°740 (CAMAC n°157515)
Vu les faits suivants
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n°740 du cadastre de la Commune
de Pully. Située en bordure du port de Pully, cette parcelle est affectée en
zone de faible densité au sens du règlement communal sur l'aménagement du territoire
et les constructions (RCATC) adopté par le Conseil communal le 18 mai 2012 et
approuvé par la Cheffe du Département de l'intérieur le 27 avril 2012.
La parcelle n°740 supporte une maison vigneronne (ECA
n° 1226) dont la construction remonte au XVIII
ème
siècle. Depuis la
façade sud, côté port de Pully, cette maison comprend un rez-de-chaussée, par
lequel on accède au bâtiment, et deux étages. Sur l'arrière du bâtiment, côté
nord, est situé un jardin auquel on accède directement par le premier étage du
bâtiment.
A.________ a procédé à une rénovation complète du
bâtiment par étapes.
Le 8 juillet 2011, la Municipalité de Pully
(ci-après: la municipalité) a délivré à A.________ un permis de construire pour
la transformation intérieure d'un appartement dans les combles et la création
de surcombles. Ce projet avait été dispensé d'enquête publique.
Par courrier du 26 mai 2013, la municipalité a
constaté que des travaux portant sur la menuiserie extérieure, des
modifications des fenêtres et le remplacement de la porte du garage par une
porte-fenêtre avaient été entrepris par A.________ sans autorisation préalable.
Elle a ordonné la cessation des travaux et a demandé à A.________ de
régulariser la situation.
Par la suite, A.________ a déposé une demande de
permis de construire pour des travaux de transformation intérieure au 2
ème
étage ainsi que pour la rénovation des fenêtres et de la porte du garage. Le 4
décembre 2013, la municipalité a autorisé ces travaux en les dispensant
d'enquête publique.
B.
Par courrier du 17 février 2014 adressé au service communal compétent, A.________
a demandé un changement d'affectation du rez-de-chaussée en habitation.
Jusqu'ici, le rez-de-chaussée avait été affecté à d'autres usages, abritant outre
l'entrée du bâtiment, le couloir et l'escalier permettant d'accéder aux appartements,
un garage, une buanderie ainsi que deux caves.
Selon les explications de A.________, cette demande
s'inscrivait dans le cadre des travaux de rénovation de sa maison qui avaient
débuté par les combles. Elle s'est également renseignée sur la procédure à
suivre en indiquant que la réalisation des travaux était subordonnée à l'état
de santé de sa tante qui occupe le 1
er
étage du bâtiment.
Par des courriers de son précédent conseil des 1
er
septembre et 27 octobre 2014, A.________ a renouvelé sa demande en contestant
en substance qu'une demande de permis de construire était nécessaire.
Le 19 novembre 2014, le conseiller municipal en
charge du dicastère de l'urbanisme a adressé au précédent conseil de A.________
un courrier dont on extrait ce qui suit :
"[...] Sur le principe, nous préavisons favorablement à
ce projet. Toutefois, comme nous avons déjà eu l'occasion de l'exposer à votre
cliente [...] ce projet s'inscrit dans un contexte particulier.
[...] Ce projet est donc soumis à l'octroi d'un permis de
construire. [...]
[...] Nous considérons que dans le cas d'espèce, une enquête
publique s'impose pour les raisons suivantes.
L'enquête publique a un double but: informer tous les
intéressés, notamment les propriétaires voisins, des projets et travaux qui
pourraient les toucher dans leurs intérêts; permettre à l'Autorité d'examiner
la réglementarité du projet en tenant compte des éventuelles interventions de
tiers ou d'autorités cantonales.
A ce propos, nous nous permettons de vous rappeler que votre
cliente a déjà engagé divers travaux (remplacement des fenêtres, rénovation
intérieure d'un appartement au 1
er
étage et au rez-de-chaussée) sans
autorisation. Ceux-ci n'étaient pas prévus par le permis de construire N°6607
délivré le 8 juillet 2011 relatif à la transformation de l'appartement sis dans
les combles. Ils ont été dénoncés par des tiers auprès de notre Autorité en
évoquant une probable non conformité aux règlements en vigueur dans le secteur.
Par ailleurs, le changement d'affectation du garage de cette
ancienne maison vigneronne en logement, ainsi que les travaux y relatifs, ne
sont pas non plus assimilables à des travaux d'entretien courant.
De plus, cette maison n'est pas conforme aux règles de la
zone à bâtir dans laquelle elle est située (zone de faible densité). En effet,
elle ne respecte pas les art. 10 (indice d'occupation du sol), 16 (distance aux
limites), 19 (hauteur des constructions), 27 (places de stationnement) et 37 du
règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions
(ci-après: RCATC). Elle tombe donc sous le coup de l'art. 80 LATC [loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions, RSV 700.11].
Cette disposition autorise l'entretien et la rénovation ou la
réparation des bâtiments existants non conformes qui n'empiètent pas sur une
limite des constructions. Des transformations dans les limites des volumes
existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'ils
n'aggravent pas l'atteinte à la réglementation en vigueur. Selon la
jurisprudence (RDAF 1990, p. 255), l'augmentation du nombre de logements, alors
que l'indice d'occupation du sol est dépassé, constitue une aggravation de
l'atteinte à la règlementation.
S'ajoute à ce constat le fait qu'actuellement le nombre de place
de stationnement est insuffisant par rapport aux exigences de l'art. 27 RCATC.
Ce manque de places de stationnement sera doublement aggravé du fait de la
suppression du garage et de l'augmentation des besoins en la matière générée
par le projet, calculé conformément aux normes VSS auxquelles renvoie l'art. 27
RCATC. Il s'agit donc d'une dérogation, que la Municipalité pourrait admettre
sur la base de l'art. 28 RCATC, moyennant le versement d'une taxe
compensatoire. Nous rappelons aussi qu'une demande de dérogation doit être mise
à l'enquête publique, conformément aux art. 71 et 72d RLATC.
Enfin, selon les art. 19 et 37 RCATC relatifs à la zone de
faible densité, la hauteur des bâtiments est limitée à 12,00 m et le nombre des
niveaux habitables à 3, soit un rez-de-chaussée, un étage et des combles.
Actuellement, le bâtiment comprend déjà 3 niveaux habitables pour l'habitation.
L'affectation du niveau inférieur, abritant aujourd'hui un garage et des locaux
communs usuels (caves, buanderie, chaufferie etc.) porterait donc à 4 le nombre
de niveaux habitables. Cette situation pourrait être critiquée ou contestée,
nonobstant l'application de l'art. 37 al. 2 (terrain en forte pente), sur
lequel nous nous appuyons pour préaviser favorablement à ce projet. Il s'agit
toutefois, dans le cas particulier, d'une question d'interprétation.
C'est donc sur la base de ces considérations que nous
estimons que ce projet doit être soumis à une enquête publique, selon les
formes et dans les délais prescrits par la législation.[...]"
C.
Le 22 septembre 2015, A.________ a déposé une demande de permis de
construire qui contient la description de l'ouvrage suivante: "
Transformation
intérieure d'une ancienne maison vigneronne avec création d'un logement au
rez-de-chaussée, suppression d'un garage et réaménagement de la cour
".
Selon les plans figurant au dossier, le projet prévoit la création d'un studio
de 56 m
2
avec une pièce à vivre donnant sur la façade sud et une
salle de bain de 4,8 m
2
. Au nord de l'étage seraient créés un dépôt
de 9,8 m
2
et une salle de bain de 9 m
2
.
Le réaménagement de la cour comprend notamment la
création d'un couvert à vélos de 4.7 m
2
côté sud ainsi que la
création d'un cabanon de jardin de 13 m
2
côté nord.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 4
novembre au 3 décembre 2015 et a suscité l'opposition de B.________, propriétaire
d'une parcelle adjacente, opposition qui portait sur la cabane de jardin prévue
au nord ainsi que sur le couvert à vélos côté sud.
Par décision notifiée le 27 juin 2016, la municipalité
a refusé le permis de construire. Elle invoquait notamment le fait que le
projet entraînerait une aggravation de l'atteinte à la règlementation en
vigueur contraire à l'art. 80 LATC, que le couvert pour vélos prévu côté sud ne
respectait pas la distance minimale au bord de la chaussée et que les
dispositions de la législation en matière d'énergie n'étaient pas respectées.
D.
Par acte de son conseil du 10 août 2016, A.________ (ci-après: la
recourante) a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à sa réforme en ce
sens que le permis de construire sollicité lui soit accordé.
Invitée à se déterminer, la Direction
générale de l'environnement (DGE) a relevé le 30 août 2016 que la circulation
du dossier au sein de la Centrale des autorisations en matière d'autorisations
de construire (CAMAC) était toujours pendante et que la production d'un
justificatif thermique par performance globale avait été exigée de la
recourante.
Par courrier du 1
er
septembre
2016, l'opposante a déclaré maintenir son opposition à l'agrandissement du
cabanon de jardin et à la construction d'un couvert à vélos, invoquant des
motifs esthétiques.
Le 20 septembre 2016, la recourante a produit un
bilan thermique.
Dans sa réponse du 23 septembre 2016, la
municipalité a conclu au rejet du recours.
La DGE s'est déterminée le 27 septembre 2016 sur le
bilan thermique. Elle a relevé "quelques incertitudes, telles que la
sous-évaluation des facteurs d'ombrage ou des ponts thermiques" tout en
relevant qu'elles n'étaient pas de nature à modifier sensiblement les résultats
du justificatif thermique, qui respectaient les exigences légales en la
matière.
Dans ses écritures du 20 décembre 2016, la
recourante a conclu à ce que l'octroi du permis de construire soit cas échéant
subordonné à la délivrance par la DGE de son autorisation spéciale.
E.
La Cour a procédé à une inspection locale en date du 8 mai 2017. Elle a
examiné les locaux litigieux et a également observé les bâtiments alentours. On
extrait ce qui suit du procès-verbal :
"[...] Le tribunal se déplace dans la pièce située au
sud du rez-de-chaussée de l'immeuble de la recourante où il est constaté que la
porte du garage a été remplacée par une porte-fenêtre qui ne permet pas le
passage d'un véhicule automobile.
Me Luciani attire l'attention du tribunal sur le fait que des
travaux de consolidation sont nécessaires pour des raisons de sécurité en lien
avec l'instabilité du sol du 1
er
étage. Il indique qu'une dalle de
béton devra être coulée. C'est dans le cadre de ces travaux que sa mandante
souhaite rendre habitable le rez-de-chaussée.
Le tribunal se déplace dans la pièce sise au nord où il est
constaté que seuls deux sauts-de-loup placés en hauteur donnent sur
l'extérieur, le terrain naturel étant situé en dessus de cet étage.
Le tribunal se déplace dans [le jardin] situé au nord de la
maison de la recourante où il est constaté que, par rapport au côté sud de
l'immeuble, le jardin est surélevé de plus d'un étage du bâtiment. Il est également
constaté que les étages du bâtiment de la recourante ne sont pas alignés avec
ceux des bâtiments contigus situés à l'ouest, mais sont un peu plus bas.
[...] Interpellé par le président sur la pente du terrain, Me
Luciani indique qu'il n'est pas nécessaire de la déterminer, car il ne s'agit
pas de la création d'un étage sous le rez-de-chaussée qui tomberait dans le
champ d'application de l'art. 37 RCATC, seule l'affectation du rez-de-chaussée
étant modifiée."
La recourante s'est déterminée le 30 mai 2017 sur le
contenu du procès-verbal.
F.
La Cour a ensuite délibéré. Les arguments des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai légal de trente jours (art. 95 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]), le
recours est intervenu en temps utile. La recourante, qui est directement lésée
par la décision attaquée, a manifestement qualité pour recourir (art. 75 al. 1
let. a LPA-VD). Le recours répond pour le surplus aux autres exigences
formelles posées par la loi (art. 79 et 99 LPA-VD), si bien qu'il convient
d'entrer en matière.
2.
La recourante se prévaut d'abord d'une violation du principe de la bonne
foi en ce sens que des assurances lui auraient été données s'agissant de
l'admissibilité des travaux envisagés.
a) Le principe de la bonne foi protège le citoyen
dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités,
lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un comportement
déterminé de l'administration. Ce principe découle des art. 5 al. 3 et 9 de la
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS
101) et vaut pour l'ensemble de l'activité étatique (ATF 138 I 49 consid.
8.3.1; 129 I 161 consid. 4.1; 128 II 112 consid. 10b/aa; 126 II 377 consid. 3a
et les arrêts cités). Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision
erronés de l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un
administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition
que l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de
personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les
limites de ses compétences, et que l'administré n'ait pas pu se rendre compte immédiatement
de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore qu'il se soit fondé
sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour prendre des
dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de préjudice, que la
réglementation n'ait pas changé depuis le moment où l'assurance a été donnée et
que l'intérêt à une application correcte du droit objectif ne soit pas
prépondérant par rapport à la protection de la confiance (ATF 137 II 182
consid. 3.6.2; 131 II 627 consid. 6.1; 129 I 161 consid. 4.1; 122 II 113
consid. 3b/cc et les références citées).
Ce principe est l'émanation d'un principe plus
général, celui de la confiance, lequel suppose que les rapports juridiques se
fondent et s'organisent sur une base de loyauté et sur le respect de la parole
donnée. Le principe de la loyauté impose aux organes de l'Etat ainsi qu'aux
particuliers d'agir conformément aux règles de la bonne foi. Cela implique
notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement contradictoire ou
abusif (ATF 136 I 254 consid. 5.2).
b) En l'espèce, la recourante ne saurait se fonder
sur le contenu du courrier du 19 novembre 2014 du conseiller municipal en
charge de l'urbanisme pour faire valoir un droit à la protection de sa bonne
foi.
En effet, ce courrier émane du conseiller municipal
en charge de l'urbanisme et non de la municipalité, qui est l'autorité
compétente en matière d'octroi du permis de construire (art. 114 LATC). En
outre, l'autorité exposait que le projet était soumis à l'octroi d'un permis de
construire et réservait expressément le résultat de l'enquête publique. Enfin,
même si un "
préavis favorable
" était donné quant aux
dérogations demandées, l'emploi du conditionnel ("
que la Municipalité
pourrait admettre
") ainsi que la réserve d'une interprétation
différente de la réglementation ("
cette situation pourrait être
critiquée ou contestée...
") montrent que la position définitive de
l'autorité n'était pas arrêtée. La recourante, qui était assistée d'un avocat,
devait donc s'attendre à la lecture de ce courrier à ce que le résultat de
l'enquête publique puisse également conduire la municipalité à refuser le
permis de construire. On ne saurait retenir ni un renseignement erroné ni une
attitude contradictoire de l'autorité intimée.
Ce moyen doit donc être écarté.
3.
La décision attaquée refuse le permis de construire sollicité au motif
que les travaux envisagés entraîneraient une aggravation des atteintes à la
réglementation en vigueur (art. 80 LATC) en affectant le rez-de-chaussée à
l'habitation et en supprimant une place de stationnement.
Pour sa part, la recourante soutient que ces
éléments n'aggravent pas la situation existante. En outre, elle conteste que le
changement d'affectation du rez-de-chaussée, qui est un étage existant, puisse
être analysé sous l'angle de l'art. 37 RCATC, lequel ne concernerait que la
création d'étages situés au-dessous du rez-de-chaussée.
a) L'art. 80 LATC fixe le cadre des travaux
autorisés concernant des bâtiments existants non conformes aux règles de la
zone à bâtir. Il a la teneur suivante :
"1 Les bâtiments existants non conformes aux règles de
la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des
bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur
une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les limites des volumes existants
ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte
pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de
la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en
vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3 Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne
correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne
peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale
datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être
autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne
peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est
applicable par analogie."
Selon la jurisprudence, l'art. 80 LATC ne s'applique
en principe qu'aux bâtiments dont l'irrégularité est due à un changement
postérieur de la réglementation (AC.2011.0230 du 4 avril 2012 consid. 1e/aa;
AC.2007.0256 du 24 décembre 2008 consid. 3b et les références citées).  Les
transformations et agrandissements ultérieurs de ces bâtiments ne peuvent être
autorisés qu'aux conditions de l'art. 80 al. 2 LATC, c'est-à-dire s'il n'en
résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la
destination de la zone, et s'il n'en résulte pas une aggravation de l'atteinte
à la réglementation en vigueur ou des inconvénients pour le voisinage. Cette
disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le
voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non
réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont
en relation avec l'atteinte à la réglementation (arrêt TF 1C_43/2009 du 5 mai
2009 consid. 4; arrêts AC.2013.0211 du 22 juillet 2014 consid. 3b; AC.2013.0327
du 1
er
juillet 2014 consid. 3b; AC.2013.0401 du 4 mars 2014 consid.
3a; AC.2012.0066 du 31 mai 2013 consid. 5b). Pour déterminer si l'on se trouve
en présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, il
convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée (AC.2013.0211
précité consid. 3b; AC.2009.0269 du 21 mars 2012 consid. 3; AC.2011.0138 du 31
octobre 2011 consid. 2a et les références; Bovay / Didisheim / Sulliger /
Thonney, Droit vaudois de la construction, 4
ème
éd., Bâle 2010, ch.
6.3 ad art. 80 LATC). On précisera que les inconvénients dont cette disposition
vise à protéger le voisinage se définissent de la même manière que dans le
cadre de l'art. 39 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986
(RLATC; RSV 700.11.1) concernant les dépendances: ils doivent dépasser ce qui
est supportable sans sacrifice excessif (AC.2013.0211 précité consid. 3b;
AC.2013.0401 précité consid. 3a; AC.2008.0164 du 29 juin 2009 consid. 4b/cc;
AC.2008.0026 du 24 février 2009 consid. 5; AC.2006.0322 du 9 novembre 2007
consid. 2b et les références citées). Enfin, l'art. 80 LATC est exhaustif en ce
sens que le droit communal ne peut être ni plus strict, ni plus permissif (AC.2014.0131
du 17 août 2015 consid. 6; AC.2013.0211 précité consid. 3b; AC.2013.0401
précité consid. 3a).
b)  En l'espèce, le bâtiment compte actuellement trois
niveaux habitables (1
er
étage, 2
ème
étage, combles). Le
projet créerait un quatrième niveau habitable en transformant le rez-de-chaussée
et en y créant des surfaces habitables.
L'autorité intimée soutient que la création d'un
niveau habitable supplémentaire constituerait une aggravation de l'atteinte à
la réglementation en vigueur. La recourante soutient en substance que le niveau
habituellement qualifié de "rez-de-chaussée" en constitue également
un au sens de la réglementation communale si bien que le bâtiment comporterait
déjà quatre niveaux potentiellement habitables.
aa) Dans la zone de faible densité, l'art. 37 al. 1
RCATC limite en principe le nombre de niveaux à 3, soit le rez-de-chaussée, un
étage et combles. La hauteur au faîte, calculée conformément à l'art. 19 RCATC,
est limitée à 12 m. L'art. 37 al. 2 RCATC a la teneur suivante :
"Sur les terrains en forte pente, mais à l'exclusion de
ceux orientés au Nord, la création d'un seul niveau partiellement habitable
au-dessous du rez-de-chaussée est autorisée si les conditions suivantes sont
remplies:
a. la façade aval doit être dégagée du terrain naturel moyen,
jusqu'au plancher du sous-sol;
b. la surface habitable brute ne peut excéder 50% de la
surface bâtie."
Dès lors que le bâtiment est situé en zone de faible
densité, il ne peut comporter en principe que trois niveaux selon l'art. 37 al.
1 RCATC, soit un rez-de-chaussée, un étage et des combles.
Il convient d'examiner si, en l'espèce, le niveau
inférieur doit être qualifié de rez-de-chaussée, comme le soutient la
recourante.
Pour qualifier un niveau de sous-sol ou de
rez-de-chaussée, la jurisprudence a renoncé à se lier à une définition stricte
qui ne tiendrait pas compte de la grande variété des terrains et de la
diversité des constructions et des prescriptions réglementaires; il convient
plutôt de tenir compte de toutes les caractéristiques de chaque cas particulier
et notamment des buts de la réglementation communale en se référant à un
faisceau de critères, assurant la prise en considération de l’ensemble des
circonstances déterminantes (AC.2012.0053 du 14 décembre 2012 consid. 2d;
AC.2007.0278 du 14 octobre 2008, consid. 6b).
L'art. 20 al. 2 RCATC définit le
"rez-de-chaussée" comme le premier niveau dont la surélévation n'excède
pas 1,50 m par rapport au niveau moyen du terrain naturel, calculée en prenant
la moyenne des cotes d'altitude aux quatre angles du plus petit rectangle dans
lequel le bâtiment peut s'inscrire (art. 19 al. 1 RCATC). Quant à l'art. 21
RCATC, il précise que le sous-sol ne compte pas comme niveau et n'est pas
habitable. Il peut toutefois comporter des locaux ou des espaces destinés à une
occupation non sédentaire en relation avec l'affectation du bâtiment principal,
l'art. 37 al. 2 RCATC étant expressément réservé.
Le plan de situation figurant au dossier ne comprend
pas les cotes d'altitude aux quatre angles précités. Il résulte des
constatations faites lors de l'inspection locale que le niveau situé côté sud
auquel on s'est référé comme "rez-de-chaussée" est situé entièrement sous
le terrain naturel du côté nord et n'est actuellement pas affecté à l'habitation.
Bien qu'on y accède de plain-pied par rapport à la chaussée située côté lac qui
constitue l'entrée du bâtiment, ce niveau ne peut être qualifié de
"rez-de-chaussée" au sens de l'art. 20 al. 2 RCATC. Le niveau
inférieur doit donc être qualifié de sous-sol. Il s'ensuit que le bâtiment est
actuellement réglementaire – dans la mesure où il compte trois niveaux – et que
la création d'un niveau habitable supplémentaire ne peut être autorisée qu'aux
conditions de l'art. 37 al. 2 RCATC.
Cela étant, même si l'on qualifiait ce niveau de
"rez-de-chaussée" au sens de la règlementation communale, la
situation ne serait pas différente. En effet, on devrait alors considérer que le
bâtiment comporterait actuellement quatre niveaux, ce qui serait contraire à
l'art. 37 al. 1 RCATC. Il conviendrait donc de rechercher le but de cette norme
pour examiner si l'affectation du niveau le plus bas en niveau habitable serait
de nature à aggraver l'atteinte à la réglementation. Or, la limitation du
nombre de niveaux, tel que le prévoit l'art. 37 RCATC, est de nature à limiter
indirectement la surface habitable autorisée et donc la densité. On en veut
pour preuve qu'un sous-sol n'est pas considéré comme un niveau supplémentaire
s'il n'est pas affecté à l'habitation (cf. art. 21 RCATC). Contrairement à ce
que soutient la recourante, cette règle ne saurait être assimilée à une
disposition limitant le coefficient d'occupation du sol, qui tend à assurer une
proportion entre la partie construite d'une parcelle et les espaces libres de
construction (CCR, 10 janvier 1989 in RDAF 1989, p. 314). Peu importe donc en
l'espèce que le projet litigieux n'entraîne pas de modification du volume existant,
lequel déroge déjà à la règlementation de la zone s'agissant de la hauteur au
faîte, ni du coefficient d'occupation du sol, lequel est également plus élevé
que ce qu'autorise le règlement communal.
Dès lors qu'il entraîne l'affectation d'un niveau existant
en niveau habitable, le projet litigieux ne peut être autorisé qu'aux
conditions de l'art. 37 al. 2 RCATC.
bb) Il convient d'examiner si les conditions
d'application posées par cette disposition sont remplies.
La décision attaquée nie que le terrain présente une
pente suffisante. Le règlement communal ne précise pas à partir de quel degré
de pente celle-ci peut être considérée comme forte. Il laisse donc à la
municipalité une certaine marge d'appréciation à ce propos. L'ancien Tribunal
administratif (arrêt AC.1992.0047 du 20 avril 1993) avait retenue dans une
précédente affaire concernant la Commune de Pully une pente du terrain de 16.5%
comme forte. Plus récemment, la Cour de céans a retenu – toujours s'agissant de
la même règlementation communale - une pente de 18.5% comme forte. A cette
occasion, elle a également précisé que cette disposition permettait la création
d'un niveau habitable supplémentaire lorsque la pente était telle que la façade
aval du sous-sol était située au niveau du terrain naturel moyen au niveau de
celle-ci et donc dégagée (AC.2015.0307 du 22 novembre 2016, consid. 11b; art.
37 al. 2 let. a RCATC). En l'espèce, la municipalité a exposé que la pente
était insuffisante dans le secteur du port de Pully. Toutefois, l'inspection locale
a permis de constater que la différence entre le niveau du terrain naturel
moyen du côté de la façade amont (nord) et celui de la façade aval (sud) était
de plus d'un étage, le niveau le plus bas du bâtiment étant situé au-dessous du
terrain naturel au nord mais la façade aval étant entièrement dégagée au sud,
permettant un accès de plain-pied au lac. La hauteur de l'étage étant d'au
moins 2,60 m et la longueur du bâtiment étant d'environ 16 m, il en résulte que
la pente moyenne est d'au moins 16,2%. Il est donc douteux que le changement
d'affectation souhaité puisse être refusé pour ce motif.
Toutefois, l'art. 37 al. 2 let. b RCATC soumet
également la création d'un niveau supplémentaire habitable à la condition que la
surface habitable brute du nouveau niveau n'excède pas 50% de la surface bâtie.
En l'espèce, il résulte de la demande de permis de construire que la surface
bâtie est de 152 m
2
et que la surface brute utile de plancher
consacrée au logement augmenterait de 90 m
2
avec les travaux
envisagés. La proportion prévue par le règlement, qui vise à éviter la création
d'un étage complet supplémentaire, n'est donc pas respectée. Les plans produits
par la recourante, selon lesquels les surfaces actuellement non habitables
seraient affectées à l'aménagement d'un studio de 56 m
2
, d'une salle
de bain de 4,8 m
2
, d'une deuxième salle de bain de 9 m
2
ainsi que d'un dépôt de 9,8 m
2
, ne permettent pas de tirer une
conclusion contraire.
Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que la
décision attaquée refuse le permis de construire sollicité.
4.
Selon la décision attaquée, le projet aggraverait également l'atteinte à
la réglementation d'une manière contraire à l'art. 80 al. 1 LATC s'agissant du nombre
de places de stationnement dans la mesure où il supprimerait le garage existant
qui constitue la seule place de stationnement de l'immeuble. La recourante
relève en substance qu'une dérogation serait possible, que les actuels
occupants de l'immeuble n'utilisent pas de places de stationnement et que le
nombre de places de stationnement à disposition à proximité serait suffisant.
S'agissant du nombre de places de stationnement,
l'art. 27 al. 2 RCATC renvoie aux normes de l'Union suisse des professionnels
de la route (VSS) en vigueur au moment où la municipalité statue, tout en
exigeant au moins la moitié des places à l'intérieur, soit dans des
dépendances, soit dans des garages souterrains. Quant à l'art. 28 al. 1 RCATC,
il prévoit ce qui suit :
"Lorsque le propriétaire établit qu'il se trouve dans
l'impossibilité de construire sur son propre fonds ou à proximité immédiate
tout ou partie des emplacements de stationnement imposés par l'article 27, la
Municipalité peut l'exonérer totalement ou partiellement de son obligation
moyennant le versement d'une contribution en argent, selon un tarif proposé par
la Municipalité et adopté par le Conseil communal".
Il résulte des normes VSS actuellement en vigueur
(640.281, état au 1
er
décembre 2013, ch. 9.1.) que l'offre
en cases de stationnement pour les habitants doit correspondre à une case de
stationnement par 100 m
2
de surface brute de plancher utile ou une
case de stationnement par logement, nombre auquel il convient d'ajouter 10%
pour les visiteurs.
La situation actuelle est donc manifestement
contraire à la réglementation en vigueur puisque le bâtiment compte trois
appartements et une seule place de stationnement. Cette situation serait
aggravée si la surface habitable est augmentée et un quatrième appartement créé
au niveau inférieur du bâtiment.
Peu importe à cet égard que, comme l'allègue la
recourante, les actuels habitants de l'immeuble n'aient pas besoin d'une place
de stationnement. La règlementation ne se fonde en effet pas sur les besoins
des actuels habitants. Il n'est donc pas non plus pertinent que la recourante
ait déjà effectué sans autorisation des travaux rendant le niveau inférieur
inutilisable comme garage par l'ajout d'un seuil. L'autorité intimée serait
fondée à en demander la remise en état pour que ce niveau soit à nouveau
utilisé comme garage.
Point n'est besoin d'examiner non plus si les places
de stationnement sur le domaine public sont suffisantes dans le quartier. Certes,
lors de l'inspection locale, la Cour a constaté que plusieurs niveaux
inférieurs des maisons similaires à celles de la recourante situées dans le
quartier étaient utilisés à d'autres fins que du stationnement et que de
nombreuses voitures étaient stationnées sur le domaine public. Cet élément ne
saurait toutefois amener le tribunal à ne pas appliquer la réglementation
communale en vigueur, laquelle exige un nombre de places de stationnement
suffisant, y compris dans le quartier du port de Pully.
Pour le surplus, la recourante ne peut faire valoir
aucun droit à l'obtention d'une dérogation fondée sur l'art. 28 RCATC, celle-ci
étant en outre soumise à l'impossibilité de construire sur son propre fonds ou
à proximité immédiate tout ou partie des emplacements de stationnement.
C'est donc également à bon droit que la décision
attaquée a refusé le permis de construire pour ce motif.
5.
La municipalité fait valoir que le couvert à vélos prévu serait placé à
une distance inférieure à la limite résultant de l'art. 37 de la loi du 10
décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.01). L'opposante B.________ fait
valoir qu'il serait situé "en dehors de la zone constructible".
Selon l'art. 37 LRou, à défaut de plan fixant la
limite des constructions souterraines, l'autorité compétente peut autoriser
celles-ci ainsi que les dépendances de peu d'importance à une distance de trois
mètres au moins du bord de la chaussée; l'autorisation est refusée lorsque la
sécurité du trafic ou la stabilité de la chaussée l'exigent. La distance au
bord de la chaussée se mesure suivant la surface affectée à la circulation
(AC.2013.0438 du 30 juillet 2014, consid. 5). Selon la jurisprudence, les
distances aux limites des bords de route selon les art. 36 et 37 LRou ne sont
pas impératives si la réglementation communale y déroge (AC.2008.0208 du 26
janvier 2010).
En l'espèce, le couvert à vélos prévu côté sud,
d'une surface de 4,7 m
2
, doit être qualifié de dépendance de peu
d'importance au sens de l'art. 39 RLATC. Il résulte des plans au dossier qu'il
sera situé à 1,45 m de la limite avec le domaine public. Comme la Cour l'a
constaté lors de l'inspection locale, la route du port est interdite au trafic
à l'exception des riverains et la circulation y est quasi nulle. En outre,
l'aménagement, qui favorise le trafic piétonnier et la mobilité douce, ne
permet pas de délimiter formellement le bord de la chaussée.
Cela étant, la recourante ne produit pas de plan
permettant de démontrer que la distance de 3 m serait respectée et la
règlementation communale ne permet pas de dérogation sur ce point. La décision
attaquée a donc à bon droit considéré que le couvert litigieux ne respectait
pas la distance prescrite par l'art. 37 LRou.
6.
L'opposante s'en prend aux dimensions de la cabane de jardin (2,10 m au
lieu de 2,40 m) ainsi qu'à la construction de celle-ci en dur plutôt qu'en
bois. La décision attaquée ne contient aucune indication sur ce sujet.
L'art. 26 RCATC prévoit que la
municipalité peut autoriser la construction de petites dépendances au sens de
l'art. 39 RATC ou de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires
entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.
En l'espèce, le projet prévoit la
construction d'une cabane de jardin d'une surface de 13,40 m
2
et
d'une hauteur au faîte maximale de 2,40 m dans le jardin situé du côté nord du
bâtiment. Cette cabane remplacerait l'actuel cabanon de jardin de même
dimension situé au même emplacement et dont l'inspection locale a permis de
constater le mauvais état.
Le projet litigieux n'apparaît pas
contraire à la réglementation communale sur ce point, laquelle ne contient
notamment aucune prescription s'agissant des matériaux devant être utilisés
pour la construction d'un tel édicule.
7.
La décision attaquée refuse également le permis de construire au motif
que les dispositions de la loi vaudoise du 16 mai 2006 sur l'énergie (LVLEne;
RSV 730.01) ne seraient pas respectées, le projet devant être assimilé à une
nouvelle construction et non à une transformation.
En cours de procédure, la recourante a
produit un nouveau rapport énergétique. Dans ses déterminations du 27 octobre
2016, confirmées lors de l'audience, la DGE a considéré que ce rapport devait
être complété par la production du formulaire concernant la part minimale
d'énergie renouvelable (formulaire EN-VD-72).
Il s'ensuit que la recourante n'a pas
démontré que les exigences posées par la LVLEne étaient respectées. La décision
attaquée doit donc être confirmée sur ce point également.
8.
Il résulte de ce qui précède que le recours, mal fondé, doit être rejeté
et la décision de la Municipalité de Pully du 27 juin 2016 refusant le permis
de construire confirmée. La recourante, qui succombe, supportera les frais de
la présente procédure (art. 49 LPA-VD). Elle versera en outre une indemnité à
titre de dépens à la Commune de Pully, qui a procédé par l'intermédiaire d'un
mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD). L'opposante, qui n'a pas procédé par
l'intermédiaire d'un avocat, n'a pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Pully du 27 juin 2016 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de A.________.
IV.
A.________ versera à la Commune de Pully une indemnité d'un montant de
3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 17 août 2017
Le président:                                                                                             Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.