vd_omni · GE.2014.0163 · 2015-04-24 · fr

X.________ c/Chambre des notaires Service juridique et législatif, Y.________ | Recours du dénonciateur contre une décision de la Chambre des notaires refusant d'ouvrir une enquête disciplinaire. Le recourant n'établit pas que la notaire intéressée aurait violé le texte clair des art. 45 (65 LPNMS), une jurisprudence ou une pratique bien établies, encore moins un courant de doctrine majoritaire, en considérant que le délai de trois mois imparti à l'Etat de Vaud pour faire valoir son droit de préemption sur les monuments d'importance nationale était suspendu tant que l'Etat de Vaud n'avait pas obtenu les renseignements nécessaires. Il importe peu, sous l'angle de la présente dénonciation disciplinaire, de savoir si cette interprétation sera à l'avenir confirmée ou infirmée (c. 4c). Il n'appartenait pas à la notaire de s'enquérir après coup du caractère négociable ou de l'évolution de la valeur des titres produits en garantie de l'exécution de l'acte de vente, encore moins d'étudier l'évolution économique et financière de la société en cause (c. 5a). Recours rejeté en tant que recevable.Recours au Tribunal fédéral déclaré irrecevable (ATF 2C_475/2015 du 1er juin 2015).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.04.2015 GE.2014.0163

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 24 avril 2015
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; MM. Cédric Stucker et Marc-Etienne Pache, assesseurs;
M. Félicien Frossard, greffier.
Recourant
X.________,
à 1********,
Autorité intimée
Chambre des
notaires,
p. a. Service juridique et législatif,
Tiers intéressé
Y.________,
notaire
,
à 2********,
Objet
Divers
Recours X.________ c/ décision de la Chambre des notaires du 19 août 2014 classant sans suite sa dénonciation du 31 janvier 2013
Vu les faits suivants
A.
X.________ était propriétaire de la parcelle n°********
du cadastre de la Commune de 3******** jusqu'au 9 janvier 2013, date à laquelle
ce bien-fonds a été acquis par la société Z.________ SA. D'une surface de 29'138 m
2
, la parcelle supporte le château A.________, monument classé d’importance
nationale à l’inventaire des monuments historiques. La protection de cet
ouvrage fait l’objet d’une mention au registre foncier relative à la protection
des monuments et des sites (ID ********).
B.
Par acte du 22 février 2012 passé devant la
notaire Y.________, X.________ a conclu avec B.________, représentée par son
époux C.________, une
"
vente
à terme conditionnelle emption cessible
"
ayant pour objet le Château A.________. L'acheteuse acquérait
"
pour elle ou pour son/ses nommable(s), d'ores et déjà désigné en la
société en formation 'D.________ SA' et/ou toutes filiales du Groupe 'E.________
SA', à 4********
". Arrêté globalement à onze millions de francs, le
prix de vente devait avoir été intégralement payé d'ici à l'exécution de
l’acte, soit au plus tard le 31 juillet 2012 (pts 2.1, 2.5 et 2.7 de l'acte). L’échéance
du droit d’emption a quant à elle été fixée au 31 août 2012 (ch. II de l'acte).
Les parties ont renoncé réciproquement à demander toute garantie quant au
paiement du prix de vente, sous réserve d’une garantie bancaire. L’exécution de
l’acte de vente était ainsi conditionnée pour l’acheteuse à la production,
jusqu'au 10 mars 2012, "
d’une garantie bancaire sous forme
d’attestation de déclaration de nantissement de compte d’instruments financiers
d’un portefeuille de titres cotés sur
'
Nyse Euronext
'
à hauteur de trois millions cinq cent mille francs (CHF
3'500'000.--), équivalent en euro au cours de ce jour, émise par la
'
F.________', en France, en faveur du
notaire Y.________.
" Pour le vendeur,
l’exécution de l’acte de vente était soumise à l’obtention du consentement
valant renonciation au droit de préemption légal de l’Etat sur les fonds et
immeubles classés, droit découlant de l’art. 45 de la loi vaudoise du 10
décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites
(LPNMS; RSV 450.11) (pt 2.6 de l'acte).
Dans le détail, les parties ont convenu
de régler la problématique liée à l’exercice du droit de préemption légal de
l’Etat sur le bien immobilier objet de la vente de la manière suivante:
"
2.8 Droit
de préemption légal
En raison du
droit de
'
préemption
'
conféré à l’Etat, en vertu
[de l'art. 45 LPNMS]
, le notaire soussigné reçoit mandat des parties de communiquer au
Conseil d’Etat, par lettre signature, une copie conforme du présent acte.
Il attirera son
attention sur le fait qu’il dispose d’un délai de:
- trois mois
courant dès la date d’envoi de l’avis, le cachet postal faisant foi, pour faire
valoir son droit de préemption et accepter de se substituer à l’acheteuse.
L’absence de réponse équivaudra à un refus d’exercer son droit de préemption.
L’Etat devra alors
manifester son intérêt et se présenter en l’Etude du notaire Y.________ soussigné,
pour signer, dans les trente jours, la déclaration de reprise des engagements
de B.________, dont il sera alors tenu de son exécution, conformément aux
modalités du présent acte
.
"
Les parties ont également convenu
de dispositions spécifiques en ce qui concerne la libération des locaux, que
l’on reproduit en partie ci-après:
"
3.2.2 Baux, revenu locatif, contrat de gérance et déclarations
a) Compte tenu de
la diversité des baux à loyer existants et autres domiciliations, repris par
l’acheteuse, et des incertitudes juridiques quant à leur terme et leur
validité, les parties conviennent de renoncer à tout état locatif, afin de
constater au jour d’entrée en jouissance de l’occupation de l’immeuble.
Si l’immeuble
n’était pas libéré d’occupation à l’exécution des présentes, les parties
conviendront d’un commun accord des mesures financières à prendre à la charge
du vendeur au prorata et à la localisation des surfaces occupées.
[…]
"
Les parties ont encore prévu,
toujours dans l'acte de vente à terme, une clause pénale et conventionnelle:
"
4.3 Clause pénale et
conventionnelle
Si au terme du
trente et un juillet deux mille douze et les conditions réservées au point deux
point six (2.6) ci-dessous réalisées, l’une ou l’autre des parties ne veut pas
ou ne peut pas s’exécuter, la partie non défaillante pourra:
-     ou bien demander par voie judiciaire
l’exécution du contrat avec paiement de tous dommages-intérêts;
-
ou bien renoncer à son exécution en se départissant
de celui-ci et exiger de la partie défaillante à titre de
clause pénale et conventionnelle
,
une somme égale à deux millions huit cent mille francs (CHF 2’8000'000.--).
[…]
"
C.
Le lendemain, soit le 23 février 2012, C.________ a informé la F.________, qu'il constituait au nom de Y.________ un nantissement
destiné à garantir 3'000'000 euros, c’est-à-dire l'équivalent en euros au cours
du jour de 3'500'000 frs, formé par 345'622 actions du G.________ Group.
B.________ a ensuite remis une
"attestation
de nantissement de compte-titres financier
" établie le 8 mars 2012 par
la F.________, certifiant qu'à la date de ladite attestation, le compte-titres
financier ouvert au nom de C.________, nanti au profit de Y.________ suivant la
déclaration de nantissement du 23 février 2012, comprenait 345'622 actions du G.________
Group.
D.
Par courrier du 16 mars 2012, Y.________ a
informé l’Etat de Vaud, par l’intermédiaire du Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique (ci-après: SIPAL) de la vente à terme de l’objet immobilier en cause
et l’a prié de faire savoir, dans un délai de trois mois, s’il entendait se
porter acquéreur de la parcelle n°******** au prix de onze millions de francs.
En cas de désintérêt, elle priait les services de l’Etat de signer une
attestation valant renonciation à exercer le droit de préemption légal, tout en
précisant qu’une absence de réponse dans le délai imparti équivaudrait à un
refus d’exercer ledit droit.
Par courrier du 4 avril 2012
adressé à la notaire, le SIPAL a requis la production de divers documents, relatifs
en particulier à la situation de l’acheteuse, ainsi qu'à celle des sociétés
bénéficiaires de la cession d'emption (D.________ SA en formation et toutes
filiales du Groupe E.________ SA), en indiquant que les démarches nécessaires
pour la bonne suite de cette affaire seraient effectuées à réception des pièces
demandées.
E.
Par courriel du 6 juillet 2012, X.________ a
indiqué à la notaire Y.________ qu’il souhaitait apporter, en accord avec le
représentant de l’acheteuse, diverses modifications au contrat de vente. A ce
propos, il a notamment indiqué:
"
[…] je donne mon accord de principe pour racheter 1/5 du château
pour quatre millions de francs dont deux millions de francs de fonds propres et
cela dans le cadre de la PPE qui sera créée suite à la vente.
Nous
envisagerions également un décalage de l’acte en rapport avec la libération des
locataires. Après discussion avec ma famille, je pense toutefois qu’il vaudrait
mieux garder la date du 31 juillet. Dans le cas contraire, nous pourrons imaginer
un texte de cette nature:
"
La vente est repoussée au plus tard le 15 novembre 2012 et dans tous
les cas dans les quinze jours suivant la requête du vendeur auprès de vous (Me Y.________)
mais bien entendu après le 31 juillet.
Enfin, pour
faciliter certains aspects de la transaction, Monsieur C.________ rachète une
cédule hypothécaire pour 50'000 CHF actuellement libre […]
"
Dans un courriel daté du 12 juillet
2012, C.________ a exposé à la notaire Y.________ les modifications exactes
que les parties souhaitaient apporter à l’acte de vente initial. On extrait de
cet envoi ce qui suit:
"
[…]
Conformément à
notre rencontre du jeudi 5 juillet à Lausanne avec Monsieur X.________, son
épouse, ses parents, et deux des agents immobiliers, nous avons convenu:
1/ De faire un
avenant à l’acte de cession prévoyant:
- De proroger
au
plus tard
au 15 novembre 2012 la réalisation de l’acte déjà signé
compte tenu tant des délais de libération des locaux en cours que des délais
juridiques nécessaires.
- De prévoir que
Monsieur X.________ prendra une participation de 20% dans "D.________ SA",
le bénéficiaire de la cession, pour une valeur de 4'000'000 CHF dont la moitié,
soit 2'000'000 CHF en cash à déduire donc du prix de cession et le reste en
financement mis en place par le cessionnaire. Cette participation sera
transformable après travaux de mise en état en propriété directe de l'un des 5
lots de PPE, celui qui va de l'appartement de ses parents à l'aile de la
poterne d'entrée.
Cela permet à la
fois de maintenir le logement de ses parents, de lui assurer une rente avec
location des autres appartements de cette parcelle […].
[…]
2/ De prévoir par
un deuxième acte la reprise d’une cédule pour 50'000 CHF pour répondre aux
besoins immédiats de cash de la famille pour la fin de la semaine prochaine.
[…]
"
Dans un courriel daté du 31 juillet
2012, le clerc de la notaire Y.________ a confirmé les éléments suivants à X.________:
"
[…]
– l’échéance de
la vente à terme a été fixée au 31 juillet 2012, avec un droit d’emption
valable jusqu’au 31 août 2012;
– à ce jour, la
première des conditions réservées a été réalisée, soit l’émission d’une garantie
bancaire par Monsieur C.________;
– la seconde
condition, soit l’obtention de la renonciation au droit de préemption de l’Etat
de Vaud, n'a à ce jour, pas encore été obtenue;
– en conséquence,
l’exécution de la vente à terme ne peut pas avoir lieu dans le terme initialement
prévu.
Dans ces
conditions, je vous propose de proroger le terme initial de l’acte de vente à
terme, d’entente avec l’acquéreur. Pour ce faire, je vous remercie de me recontacter
au plus vite.
"
F.
Le 10 août 2012, la Feuille des avis officiels a annoncé la vente aux enchères publiques de l'immeuble en cause,
par l'Office des poursuites, pour le 19 novembre 2012.
G.
Par acte du 16 août 2012 passé devant la notaire
Y.________, les parties à la vente ont signé
une
"
prorogation et modification de vente à terme conditionnelle
emption cessible
"
. Cet
acte visait pour l’essentiel la prorogation de l'échéance de l'exécution de
l'acte et du droit d’emption, ainsi que la définition des modalités de
paiement.
L'acte du 16 août 2012 rappelait
que l'acte initial avait fixé l'exécution au plus tard au 31 juillet 2012,
qu'il avait prévu un droit d'emption expirant le 31 août 2012 et qu'il
conditionnait l'exécution de la vente à terme, pour le vendeur, à la
renonciation de l'Etat de Vaud à son droit de préemption légal et, pour
l'acheteuse, au dépôt d'une garantie déterminée. L'acte du 16 août 2012
précisait que si la garantie avait été déposée et acceptée par les parties, la
renonciation de l'Etat n'avait pas encore été obtenue à ce jour "
pour
complément d'information
". Cet acte ajoutait:
"
5) En conséquence, et notamment en
l’absence de la réalisation de toutes les conditions réservées, les comparants
décident d’un commun accord d’introduire une
'
clause de prorogation
'
à l’acte de
'
Vente
à terme conditionnelle emption cessible
'
précité, dont la teneur est la suivante:
'
La présente vente à terme conditionnelle emption
cessible est stipulée prorogeable'. Elle fait suite au point deux point sept
(2.7)
'
Exécution et mandat
'
de l’acte précité.
"
L'acte du 16 août 2012 constatait encore
que les comparants décidaient en conséquence de faire usage de cette nouvelle
clause, de proroger et de modifier la vente à terme conditionnelle emption
cessible précitée selon des modalités définies. En particulier, le pt 2.1
prévoyait que le prix de vente, toujours arrêté globalement à onze millions de
francs, était et serait payé par un premier acompte de 50'000 fr., versé le 25
juillet 2012, par un deuxième acompte de 3'650'000 fr. à payer le 30 septembre 2012
au plus tard, par un acompte consécutif de 3'650'000 fr. ou de 2 x 3'650'000
fr. (soit 7'300'000 fr.) à payer le 30 novembre 2012 au plus tard, et par le
solde, soit 3'650'000 fr. à payer le 31 décembre 2012 au plus tard. Pour le
surplus, les parties renonçaient réciproquement à demander toute garantie quant
au paiement du solde du prix de vente, à l’entière décharge et libération du
notaire. Enfin, l'acte devrait être exécuté au plus tard le 31 décembre 2012, l’échéance
du droit d’emption cessible étant reportée au 31 janvier 2013. La clause pénale
et conventionnelle conclue entre les parties est quant à elle restée identique à
celle prévue dans le cadre de l’acte de vente initial.
H.
Par décision du Conseil d’Etat du 15 août 2012, les
pouvoirs publics ont renoncé à exercer leur droit de préemption légal dans le
cadre de la vente de l’objet immobilier litigieux.
I.
Par courriel du 24 août 2012, X.________ a adressé
à C.________, avec copie à Y.________, ses remerciements pour le paiement du
premier acompte ainsi que pour la prorogation de l’acte de vente de l’immeuble
litigieux. Il s’est exprimé dans les termes suivants:
"
Cher
Monsieur,
Par le présent
courriel, je tiens à vous remercier pour la prorogation de notre acte de vente.
En outre, je vous confirme avoir bien reçu l’acompte de 50'000 CHF prévu.
Par ailleurs le
Conseil d’Etat (gouvernement cantonal) a rendu sa décision et a renoncé à faire
usage de son droit de préemption. Il a fait suivre sa décision à Me Y.________.
Rien ne s’oppose donc plus à l’exécution de notre acte.
[…]
"
Dans un courriel daté du 27
septembre 2012, la notaire Y.________, par son collaborateur, s’est adressée en
ces termes à C.________, représentant de l’acheteuse:
"
Madame, Monsieur,
Pour donner suite
à nos derniers entretiens téléphoniques, ainsi qu’aux entretiens que j’ai eus
avec Maître H.________, je vous informe avoir pris bonne note que ce dernier a
été mandaté pour constituer une PPE sur la parcelle ******** de 3********,
ainsi que pour exécuter en partie, par cession du droit d’acquérir, l’acte de
vente à terme signé avec Monsieur X.________, de même que d’encaisser le deuxième
acompte de 3'650'000.- d’ici au 30 septembre 2012, ainsi que le solde du prix
de vente.
En conséquence,
je vous remercie de me tenir informé du versement de cet acompte sur le compte
de Maître H.________, afin d’en informer le vendeur, et d’organiser, avec
Maître H.________, le versement dudit montant à l’Office des poursuites.
[…]
"
Par acte du 10 octobre 2012, les
parties ont procédé devant le notaire H.________ à une modification de l’acte de
vente de l’immeuble litigieux. Ce troisième acte était fondé sur une convention
préalable intitulée
"
accord
d’investissement en annexe de la prorogation de vente à terme conditionnelle
emption cessible, signée le 20 juillet 2012 par B.________ et X.________
"
. Les parties ont ainsi convenu
d’avancer le terme d’exécution de l’acte au 17 octobre 2012 au plus tard, de
constituer une propriété par étages simultanément au transfert de propriété, de
maintenir le futur lot 1 pour le vendeur, respectivement de le lui vendre,
celui-ci incorporant notamment l’appartement de ses parents à l’aile de la poterne
d’entrée. Les parties ont également convenu de nouvelles modalités de paiement
ainsi que d’une modification partielle de la clause pénale. Cette dernière a
été formulée dans les termes suivants:
"
II. Modification partielle de clause
pénale
Les signataires à
la minute 8'144 du notaire Y.________, à savoir X.________ et B.________,
déclarent l’un et l’autre renoncer à revendiquer toute clause pénale et
conventionnelle (clause 4.3 de la minute précitée) pour le non respect de leurs
engagements prévus entre le 25 juillet 2012 et le 30 septembre 2012 (remise
d’une cédule hypothécaire/versement du deuxième acompte de CHF 3'650'000.00).
En cas
d’empêchement à l’exécution au 17 octobre 2012, les parties conviennent de laisser
libre X.________ de vendre à tout tiers acquéreur, avec radiation de l’éventuel
droit d’emption.
"
J.
Par acte du 20 octobre 2012 passé devant le
notaire H.________, X.________ a conclu une vente conditionnelle - emption avec
la société Z.________ SA au prix de huit millions de francs. La vente a été
inscrite au Registre foncier le 9 janvier 2013.
K.
Par lettre du 28 janvier 2013, X.________ a fait
parvenir au Ministère public vaudois une plainte pénale pour escroquerie à
l’encontre de C.________ et l’a informé avoir accompli la même démarche en
France. X.________ reprochait notamment à C.________ d’avoir utilisé des
actions de la société G.________ Group afin de garantir l'achat immobilier
alors même qu’il savait ou devait savoir au moment de la signature de l’acte de
vente le 22 février 2012, la situation difficile dans laquelle se trouvait sa
société, placée en redressement judiciaire depuis le 15 mai 2012.
L.
Le 31 janvier 2013, X.________ a saisi la Chambre des notaires d’une dénonciation à l’encontre de Me Y.________. Il reprochait pour
l'essentiel à l’intéressée d’avoir omis de procéder aux démarches propres à
obtenir la renonciation de l'Etat de Vaud au droit de préemption légal, alors
que cette renonciation constituait une des conditions suspensives au contrat de
vente. Aux yeux du dénonciateur, l'inaction de Y.________ l'avait obligé à signer
une prorogation de l'acte le 16 août 2012. X.________ relevait encore que les
titres nantis en garantie par l'acheteuse n’étaient pas négociables, ni porteurs
de la valeur supposée, la société G.________ Group ayant été placée en
redressement judiciaire en France le 15 mai 2012.
Dans ses déterminations du 14
février 2013, la notaire Y.________ a quand à elle estimé que les reproches formulés
dans la plainte déposée à son encontre étaient infondés. Elle expliquait qu'elle
avait déposé une demande de renonciation au droit de préemption légal en temps
opportun, mais que les pouvoirs publics avaient sollicité de sa part un
complément d’information, ce qui avait suspendu le délai légal durant lequel ils
pouvaient faire usage de leur droit. Une déclaration de renonciation au droit
de préemption légal avait finalement été signée le 15 août 2012. Dans
l'intervalle, X.________ s'était quant à lui révélé dans l’incapacité de
libérer les locaux de toute occupation pour la date prévue et les parties avaient
ainsi convenu de signer un acte de prorogation et de modification de l’acte de vente
initial le 16 août 2012. L'obstacle à l'exécution au 31 juillet 2012 relevait
ainsi du fait du plaignant, par la non-libération des lieux, et non de
l'obtention de la renonciation au droit de préemption de l'Etat. L’intéressée soulignait
également que les parties avaient ultérieurement pris la décision de constituer
une PPE sur le bien immobilier en cause. Me H.________ avait ainsi été mandaté par
les parties afin de constituer la PPE, exécuter l’acte de vente et encaisser le
deuxième acompte ainsi que le solde du prix de vente. Elle estimait que la date
d’exécution de l’acte du 10 octobre 2012 instrumenté par son confrère, prorogée
au 17 octobre 2012, relevait de la seule responsabilité de ce dernier et qu’il appartenait
à celui-ci de faire savoir si l’acte avait été régularisé au 17 octobre 2012 et,
dans la négative, si une clause pénale était due. Dans l’intervalle, elle se
refusait à libérer la garantie déposée, sauf accord des parties. S'agissant de
cette garantie, elle soulignait qu'elle répondait aux conditions de l'acte
initial. Pour le surplus, il ne lui appartenait pas d'apprécier l’évolution de
la valeur de ce portefeuille.
Dans ses déterminations des 26
février et 5 mars 2013, X.________ a soutenu que c'était l'incertitude quant à
l’exercice du droit de préemption qui l’avait contraint à consentir à une
prorogation de l’acte de vente et qui l'avait également empêché de faire valoir
la clause pénale. Les problèmes liés à la libération des locaux ne pouvaient
pas faire obstacle à l'exécution de l'acte, a fortiori ne pouvaient l'obliger à
proroger ce contrat, dès lors que la libération des locaux ne constituait pas
une condition de l'exécution de l'acte. Il observait en outre, que nonobstant
la demande de renseignements complémentaires des pouvoirs publics, la notaire avait
fautivement omis de constater la renonciation de ces derniers à leur droit de
préemption au terme des trois mois prévus par la loi. Selon lui, l’intéressée
aurait en effet dû dresser un constat de carence en sa faveur le 31 juillet
2012. Il soutenait ainsi qu’il n’aurait jamais signé la prorogation de l’acte
de vente initial dans des termes défavorables si sa mandataire ne l’avait pas
induit en erreur en l’informant qu’elle ne pouvait pas dresser un tel constat. Sur
ce point, il accusait encore la notaire de couvrir l’acheteuse, afin que cette
dernière n’ait pas à s’acquitter de la peine conventionnelle prévue par le
contrat. En ce qui concernait la garantie, il reconnaissait que la notaire
n'était pas tenue de vérifier l’évolution du cours des actions mises en nantissement
mais affirmait qu'elle aurait dû contrôler la solvabilité de la société qui les
avait émises au moment de la conclusion de l’acte de vente.
Une séance de médiation a été
aménagée le 27 mars 2013 sous l'égide de l'Association des notaires vaudois.
M.
Le 17 juillet 2013, le Service juridique et
législatif (SJL) a rendu un avis de droit à la demande de l’Association des Notaires
vaudois relayée par le SIPAL, à propos de l’interprétation à donner à l’art. 45,
respectivement à l'art. 65 LPNMS, dispositions donnant à l'Etat un droit de
préemption légal sur les fonds et immeubles classés, respectivement sur les monuments
historiques et antiquités classés. Dans son avis de droit, le SJL a constaté
que si l'art. 45 (65) LPNMS précisait que ce droit devait
"
s’exercer dans un délai de trois
mois
"
, il ne disait en
revanche rien du
dies a quo
de ce délai. Sur ce point, le SJL était
d'avis qu'appliquer par analogie l'art. 681a al. 2 CC (applicable aux droits de
préemption légaux de droit privé fédéral), selon lequel "
Si le
titulaire entend exercer son droit, il doit l'invoquer dans les trois mois à
compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son
contenu, mais au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire
au registre foncier
", comme le faisait l'Association des notaires
vaudois depuis des années, constituait une règle d'interprétation cohérente et
raisonnable. S'agissant de la question de la suspension du délai, sur laquelle
tant l'art. 45 (65) LPNMS que l'art. 681a CC restaient muets, le SJL considérait
qu'afin de respecter le principe de la proportionnalité, le délai de trois mois
ne devrait souffrir ni suspension, ni interruption si l’autorité était mise au
bénéfice de toutes les données lui permettant de forger sa décision. Toutefois,
dans les cas où des recherches, voire des fouilles devraient être entreprises
afin de définir la qualité de monument historique ou d’antiquité ou simplement
pour donner le temps nécessaire à l’Etat pour se déterminer, il ne paraissait
pas contraire au principe de la proportionnalité de suspendre ce délai pendant
le temps, qui devait rester proportionnellement raisonnable, nécessaire à l’achèvement
de ces investigations et/ou procédures. Toujours selon le SJL, le délai de
trois mois pouvait ainsi être défini comme un délai de péremption relatif,
étant encore précisé que l'autorité devrait respecter un délai de péremption -
absolu cette fois - qui pourrait être celui, par analogie, de l'art. 681a al. 2
CC.
Par lettres du 21/23 juin 2014, X.________
s’est adressé aux membres du Grand Conseil vaudois afin de leur exposer sa situation
et de solliciter la mise sur pied d’une Commission d’enquête parlementaire. Par
courriels des 24 juin et 21 juillet 2014, il s’est adressé au Chancelier d’Etat
afin de contester l’avis de droit rédigé par l’administration cantonale.
N.
Par décision du 19 août 2014, la Chambre des notaires a classé sans suite la dénonciation de X.________ à l’encontre de la
notaire Y.________. Elle a pour l’essentiel constaté que selon la communication
de l'Association des notaires vaudois, la médiation entre les parties avait abouti
et que l’intéressé s’était engagé à retirer sa dénonciation, engagement qu'il
n'avait toutefois pas tenu. Elle a en outre considéré que les explications
parfois confuses du dénonciateur ne permettaient pas de comprendre ce qu’il
reprochait exactement à sa mandataire. La Chambre a toutefois retenu que l’intéressé semblait lui faire en particulier grief de ne pas avoir obtenu de l’Etat
de Vaud qu’il renonce à son droit de préemption légal avant le terme fixé dans
l’acte de vente à terme conditionnelle, ce qui avait nécessité une prorogation
de cette vente. Cependant, selon les déterminations de la notaire et les pièces
produites, la prorogation de la vente à terme litigieuse avait été demandée par
le dénonciateur lui-même qui en avait d’ailleurs remercié la notaire. Par la
suite, le dossier avait été repris par un autre notaire. En conséquence, la
dénonciation paraissait manifestement mal fondée.
O.
Par acte du 11 septembre 2014, X.________ a
formé recours contre la décision de la Chambre des notaires du 19 août 2014 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), en
concluant implicitement à son annulation. L’intéressé a en outre demandé à bénéficier
de l’assistance judiciaire dans le sens d'une dispense des frais judiciaires par
lettre du 16 septembre 2014.
Dans ses déterminations du 24
septembre 2014, la Chambre des notaires a conclu au rejet du recours. En
l’absence d’éléments nouveaux, elle a renoncé à se déterminer et s’est référée
intégralement aux considérants de la décision entreprise.
La notaire Y.________, partie à la
procédure en tant que tiers intéressée, ne s’est quant à elle pas déterminée
dans le délai imparti pour ce faire.
P.
Les arguments des parties sont repris ci-après,
dans la mesure utile.
La cour a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
Le recours est dirigé contre une décision de la Chambre des notaires refusant d'ouvrir une enquête disciplinaire à l'encontre de la notaire
intéressée, au motif que la dénonciation formée par le recourant est manifestement
mal fondée.
a) Conformément à l'art. 92 al. 1 de
la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36),
la CDAP est l'autorité compétente pour connaître des recours dirigés contre
les décisions rendues par la Chambre des notaires, la loi sur le notariat ne
mentionnant aucune autre autorité à cet égard.
b) A teneur de l'art. 104 de la loi
du 29 juin 2004 sur le notariat (LNo; RSV 178.11), l'ouverture d'une enquête
disciplinaire est décidée, d'office ou sur dénonciation, par la Chambre des notaires ou par son président. Le notaire en est informé (al. 1). En présence
d'une dénonciation manifestement mal fondée, la Chambre peut, comme en l'espèce, refuser d'ouvrir une enquête. Cette décision peut faire
l'objet d'un recours (al. 2). Si l'ouverture de l'enquête a été décidée après
dénonciation, le dénonciateur a, sur requête, les droits et les obligations
d'une partie s'il a subi un préjudice du fait de l'activité reprochée au
notaire; il en est de même des personnes lésées intervenant en cours
d'instruction (al. 3).
Il découle ainsi de l'art. 104 al.
3 LNo que le dénonciateur n'a qualité pour recourir que s'il a subi un
préjudice du fait de l'activité reprochée au notaire. A ce propos, les
explications du recourant sont pour le moins confuses (cf. consid. 4d infra).
La question de la recevabilité peut cependant rester indécise, le recours étant
de toute façon mal fondé.
2.
Dans un premier grief de nature formelle, le
recourant reproche à l’autorité intimée d’avoir rendu une décision
inintelligible en raison de son caractère lacunaire et lui fait ainsi
implicitement grief d’avoir violé son droit à une décision motivée.
a) Selon la jurisprudence, le droit
d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., confère à toute
personne le droit d'exiger, en principe, qu'un jugement ou une décision
défavorable à sa cause soit motivé. Cette garantie tend à donner à la personne
touchée les moyens d'apprécier la portée du prononcé et de le contester
efficacement, s'il y a lieu, devant une instance supérieure. Elle tend aussi à
éviter que l'autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou
dépourvues de pertinence; elle contribue, par là, à prévenir une décision
arbitraire. L'objet et la précision des indications à fournir dépendent de la
nature de l'affaire et des circonstances particulières du cas; néanmoins, en
règle générale, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les
motifs qui l'ont guidée. L'autorité n'est pas tenue de discuter de manière
détaillée tous les arguments soulevés par les parties; elle n'est pas davantage
astreinte à statuer séparément sur chacune des conclusions qui lui sont
présentées. Elle peut se limiter à l'examen des questions décisives pour
l'issue du litige; il suffit que le justiciable puisse apprécier correctement
la portée de la décision et l'attaquer à bon escient (ATF 133 I 270 consid.
3.1; 133 III 439 consid. 3.3; 130 II 530 consid. 4.3).
b) En l'occurrence, il est vrai que
la décision attaquée est formulée de manière relativement succincte. Elle
répond néanmoins aux conditions minimales prévues par la loi et la jurisprudence
ainsi qu’aux griefs soulevés par le recourant dans sa dénonciation du 31
janvier 2013.
3.
a) Selon l’art. 98 LNo, le notaire qui, soit
intentionnellement, soit par négligence, a enfreint les dispositions de la
présente loi ou de ses dispositions d'application, a violé ses devoirs
professionnels ou la promesse qu'il a solennisée, est passible d'une peine
disciplinaire sans préjudice des sanctions pénales ou civiles. Les devoirs des notaires
sont consignés aux art. 39 ss LNo. Ces derniers sont notamment tenus d’un
devoir de véracité, de diligence, de secret professionnel, de comptabilité et
de formation continue. En matière de diligence, l’art. 40 LNo précise que le
notaire doit notamment s'efforcer de sauvegarder les intérêts de chacune des
parties et doit vouer les soins nécessaires à une prompte exécution de la tâche
qui lui est
confiée. L’art. 41 LNo précise encore que le notaire doit
accomplir tous les procédés, opérations et formalités préalables ou consécutifs
à l’instrumentation des actes authentiques et qui sont nécessaires à leur
perfection (al. 1). Il doit également, sur requête, accepter d’accomplir les
opérations usuellement liées à l’instrumentation de l’acte, telles que l’avis
d’instrumentation d’un gage ou la répartition des deniers (al. 2).
b) Hormis les cas spéciaux visés à
l’art. 102 LNo, la Chambre des notaires prononce les mesures
disciplinaires
(art. 103 LNo) qui peuvent
prendre la forme d’un blâme, d’une amende jusqu’à cent mille francs, d’une
suspension pour un an au plus, ou de la destitution (art. 100 LNo). Lorsqu’une
peine ou une mesure disciplinaire n’apparait pas justifiée, un avertissement
peut également être adressé (art. 101 LNo).
4.
Le recourant reproche d'abord à sa mandataire, à bien
le suivre, de ne pas avoir constaté au terme du délai de trois mois prévu par
la loi que l’absence de décision de l’autorité devait être interprétée comme
une renonciation à l’exercice du droit de préemption légal. Il lui fait ainsi
grief de l'avoir empêché de réaliser celle des conditions d'exécution de l'acte
de vente qui était à sa charge, et de l'avoir ainsi contraint à proroger l'acte
de vente conditionnelle. Il soupçonne un acte de complaisance de la notaire
envers l’acheteuse, destiné à préserver celle-ci des conséquences d'un éventuel
défaut d'exécution de la vente, notamment du paiement de la clause pénale.
a) Selon l'art. 45 al. 1 LPNMS,
l'Etat
a un droit de préemption légal sur
les fonds et immeubles
classés. L'art. 65 al. 1 LPNMS confère un même droit pour les monuments historiques
et antiquités classés. Dans les deux cas, c
e droit doit s'exercer dans
un délai de trois mois (art. 45 al. 2 et 65 al. 3 LPNMS). Selon la pratique des
notaires vaudois, ces dispositions doivent être interprétées par analogie à
l’art. 681a CC, notamment son al. 2, qui prévoit que le titulaire qui entend
exercer son droit de préemption
"
doit
l’invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de
la conclusion du contrat et de son contenu mais au plus tard deux ans après
l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier.
"
Un avis de droit rendu par le SJL le 17 juillet 2013 parallèlement
à la présente affaire a considéré qu’une suspension du délai de préemption
légal en vue d’investigations supplémentaires n’apparaissait pas contraire au
principe de proportionnalité si elle demeurait limitée au temps nécessaire à
l’achèvement des investigations et/ou des procédures en cause.
b) En l'occurrence, l'acte du 22 février
2012 prévoyait la vente à terme conditionnelle du Château A.________ pour un
montant de 11 millions de francs, à payer jusqu'à l'exécution de l'acte, au
plus tard le 31 juillet 2012. L'exécution de l'acte de vente était soumise, pour
le vendeur, à savoir le recourant, à l'obtention du consentement valant
renonciation au droit de préemption légal de l'Etat au sens de l'art. 45,
respectivement 65 LPNMS. Par courrier du 16 mars 2012, la notaire a informé
l'Etat de Vaud de la vente en cause en le priant de faire savoir dans un délai
de trois mois s'il entendait se porter acquéreur de la parcelle. En réponse,
l'Etat de Vaud a requis le 4 avril 2012 la production de divers documents (dont
on ignore à quelle date ils ont été produits).
L'Etat de Vaud a finalement décidé
de renoncer
à l’exercice du droit de préemption
le 15
août 2012, à savoir cinq
mois
après l'envoi de
l'interpellation, et deux semaines après
l’échéance de la vente à terme
initialement prévue le
31 juillet 2012.
Ainsi, le retard dans l'obtention
de la renonciation n'est pas dû à un manque de diligence de la notaire, qui
n'aurait pas interpellé l'Etat en temps opportun, mais à une demande de
renseignement complémentaire formée
par le SIPAL le 4 avril 2012, dans
le délai de trois mois.
c) Il reste à déterminer si, comme l'affirme le
recourant, la notaire aurait commis une faute en ne relançant pas l'Etat de
Vaud - par le dépôt d'une requête d'urgence -, respectivement en ne dressant
pas de constat de carence après l'écoulement de la période de trois mois
suivant son interpellation.
Les conditions auxquelles sont subordonnées les
sanctions disciplinaires doivent être interprétées restrictivement. Un notaire
qui, si une prescription permet plusieurs interprétations, opte avec de bonnes
raisons pour l'une d'elles parce qu'il n'existe pas de pratique bien établie en
la matière ou parce qu'il désire provoquer un changement de pratique, ne manque
pas à ses devoirs professionnels et ne saurait encourir de ce chef une sanction
disciplinaire (Michel Mooser, Le droit notarial en Suisse, Berne 2005, n. 335,
et les références citées).
En l'espèce, il n'est pas établi que la notaire
aurait, en considérant que le délai de trois mois était suspendu tant que
l'Etat de Vaud n'avait pas obtenu les renseignements nécessaires à sa décision,
violé le texte clair des art. 45, respectivement 65 LPNMS, une jurisprudence ou
une pratique bien établies, encore moins un courant de doctrine majoritaire. La
notaire pouvait ainsi admettre une telle suspension sans commettre de faute ou
de violation de son devoir de diligence. Il importe peu, s
ous
l'angle de la présente dénonciation disciplinaire, de savoir si cette
interprétation du délai de trois mois comme délai de péremption relatif sera à
l'avenir confirmée ou infirmée.
Dans ces conditions, et dès lors
que le délai écoulé de cinq mois peut être considéré comme raisonnable, il ne
saurait être reproché à la notaire de ne pas avoir relancé l'Etat de Vaud par
une requête urgente. Pour les mêmes motifs, elle n'a pas contrevenu à ses
devoirs en s'abstenant de constater que l'absence de décision de l'autorité
après trois mois calendaires valait renonciation à l'exercice de ce droit ni, a
fortiori, en refusant de procéder à l'exécution de l'acte de vente initial à
l'échéance du 31 juillet 2012, l'une des conditions n'étant pas remplies.
Enfin, rien ne permet de soupçonner la mandataire d'avoir comploté au détriment
du recourant avec l'acheteuse, dans le but d'éviter à celle-ci de devoir
exécuter l'acte de vente du 22 février 2012 dès le 31 juillet 2012 ou de devoir
assumer la clause pénale et conventionnelle.
d) Contrairement aux conditions de
la responsabilité civile, le notaire peut être puni disciplinairement même si
son comportement fautif n'a commis aucun dommage (Mooser, op. cit., n. 332). Au
vu des circonstances, et dès lors que le dommage constitue une condition de la
qualité pour agir du dénonciateur, il n'est toutefois pas inutile de traiter la
question du dommage dans la présente procédure.
Force est à cet égard de retenir
que le recourant ne démontre pas à satisfaction avoir subi un préjudice
découlant de l'impossibilité d'obtenir, dans le délai fixé au 31 juillet 2012,
la renonciation par l'Etat au droit de préemption légal.
Le recourant soutient certes que la
non-réalisation de la condition à sa charge, l'a forcé à accepter une prorogation
à des conditions moins favorables, et ajoute que l'inexécution de l'acte au 31
juillet 2012 a conduit l'Office des poursuites à publier un avis de vente aux
enchères - pour le 19 novembre 2012 -, ce qui a contribué à accentuer la
pression sur lui. Il soutient enfin que cette inexécution a permis à
l'acheteuse d'échapper à la clause pénale et conventionnelle qu'elle aurait
subie si elle ne s'était pas exécutée une fois toutes les conditions réalisées.
Toutefois, les allégués du
recourant ne permettent pas de discerner à suffisance le dommage subi, ni le
lien de causalité entre la prorogation et un tel dommage supposé, compte tenu notamment
de la complexité des événements subséquents. Sur ce point, il est rappelé que
l'acte du 16 août 2012 n'a pas été exécuté non plus, qu'un troisième acte a été
instrumenté et que le bien immobilier a finalement été vendu à une tierce
personne, sans compter que le recourant remet maintenant en cause la
solvabilité de l'acheteuse.
Dans ces conditions, il est
superflu d'examiner si l'absence de renonciation de l'Etat au 31 juillet 2012
est la cause première de la prorogation de l'acte, ou si d'autres motifs sont
entrés en considération à cet égard, tels que les difficultés de libération des
locaux, ou la volonté des parties de transformer la propriété en PPE, dont un
lot à attribuer au vendeur, ou encore la reprise d'une cédule. Peu importe
également
l’interprétation à donner au courriel du recourant du 24 août
2012 remerciant C.________.
5.
Dans un second grief, le recourant reproche à sa
mandataire de ne pas avoir vérifié la nature et la valeur de la garantie
apportée dans le cadre de l'acte de vente initiale par l'acheteuse,
respectivement son époux.
a) Le notaire est tenu à une
obligation de véracité. Cela suppose que le notaire se soit assuré
personnellement de la réalité des faits et des déclarations qui constituent le
contenu de l'acte, et qu'il retranscrive fidèlement le contenu de ces constatations
(Mooser, op. cit., n. 177 s.). Le notaire est également tenu par une obligation
de renseigner les parties, qui trouve son fondement dans l'obligation qu'il a
de connaître leur véritable volonté et de constater dans l'acte la concordance
de leurs déclarations; c'est dans cette optique qu'il faut notamment déterminer
quelles explications juridiques doivent être données aux parties, de façon
qu'elles puissent se déterminer en toute connaissance de cause. L'obligation de
renseigner repose également sur l'idée qu'un des buts de la forme authentique
est de protéger les parties contre les décisions irréfléchies: une partie
dûment renseignée sera en mesure d'apprécier la portée de ses engagements
(Moser, op. cit., n. 211). Il n'appartient toutefois pas au notaire, au risque
du reste de violer son obligation d'impartialité, de faire part aux parties de
son opinion en ce qui concerne l'opportunité d'une transaction et les conséquences
économiques de celle-ci, notamment à propos du prix convenu entre les parties;
mais il doit intervenir si, à ses yeux, le contrat est lésionnaire et donc
illicite (Mooser, op. cit., n. 225).
b) L'acte de vente initial du 22
février 2012 subordonnait son exécution à la production par l'acheteuse, au
plus tard le 10 mars 2012, d’une garantie bancaire sous forme d’une attestation
de déclaration de nantissement d’un portefeuille de titres cotés sur
"
Nyse Euronext
"
à hauteur de 3,5 millions de francs,
équivalent en euros au cours du jour, émise par la
"
F.________
"
,
en France.
Il ressort du dossier, et de l'acte
du 16 août 2012, que la garantie en cause, fondée sur des titres de la société
Group G.________, a été produite et valablement acceptée par les parties. De
surcroît, le recourant ne conteste pas que la notaire a satisfait à son devoir
de vérifier que les titres annoncés, à hauteur de la somme voulue équivalant en
euros au cours du jour, aient été nantis sur son compte en temps utile (le 8
mars 2012), étant rappelé qu'à cette époque, la société en cause n'avait pas
encore été placée en redressement judiciaire (le 15 mai 2012).
Pour le surplus, il n'appartenait
pas à l'intéressée de s'enquérir après coup du caractère négociable ou de
l'évolution de la valeur des titres placés en nantissement, encore moins
d'étudier l'évolution économique et financière de la société en cause. Ces
tâches relèvent en première ligne de la responsabilité du vendeur, auquel il
incombe s'il l'estime opportun de se retourner contre son cocontractant ou le représentant
de celui-ci.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent que
c’est à bon droit que l’autorité intimée a classé sans suite la dénonciation du
recourant envers sa mandataire.
Succombant, le recourant devrait en
principe assumer un émolument judiciaire selon l'art. art. 49 al. 1 LPA-VD. Il
y sera renoncé au vu des circonstances, de sorte que la requête d'assistance
judiciaire, tendant à la dispense des frais, devient sans objet. Il n'y a pas
lieu d'allouer de dépens (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté en tant que recevable.
II.
La décision de la Chambre des notaires du 19 août 2014 est confirmée.
III.
Il n'est pas prélevé de frais judiciaires, ni
alloué de dépens.
IV.
La demande d'assistance judiciaire est sans
objet.
Lausanne, le 24 avril 2015
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.