vd_omni · AC.2018.0178 · 2019-12-18 · fr

A.________ /Municipalité de Vevey, Direction générale des immeubles et du patrimoine | Recours du propriétaire d'une parcelle contre le refus de la municipalité, en particulier pour des motifs de protection du patrimoine, de lui octroyer un permis de construire concernant la démolition du bâtiment d'habitation existant ainsi que la construction d'un bâtiment d'habitation locatif de huit appartements et d'un parking souterrain de dix places de parc.- Pas de violation du principe de la bonne foi du fait que certains services communaux, et non la municipalité, ont accompagné le recourant dans son projet depuis quelques années afin de présenter un dossier si possible conforme à la règlementation (consid. 1).- Le refus de la municipalité d'octroyer le permis de construire requis repose sur une base légale suffisante et se justifie par un intérêt public à la protection du patrimoine relatif au bâtiment litigieux et à ses abords (consid. 3).- Au regard du principe de la proportionnalité toutefois, le tribunal juge que la municipalité, en refusant la démolition du bâtiment en cause, n'a pas procédé, en l'état du dossier, à une appréciation soutenable de l'ensemble des circonstances pertinentes du cas. En l'état, le tribunal n'est en effet pas en mesure de se déterminer quant à la structure de l'immeuble, à son éventuelle dangerosité et à la réelle possibilité de procéder à des travaux de rénovation. De plus, au vu du critère, primordial dans la pesée des intérêts en cause, de la rentabilité des travaux de rénovation, il se justifie que l'autorité intimée dispose d'une analyse détaillée des coûts de rénovation avant de rendre sa décision. La municipalité devra par ailleurs tenir compte de l'intérêt public important à densifier les centres urbains dans la nouvelle pesée de tous les intérêts en présence à laquelle elle devra procéder (consid. 4).Recours admis, décision attaquée annulée et cause renvoyée à la municipalité pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.12.2019 AC.2018.0178

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
18 décembre 2019
Composition
M. Pascal Langone,
président
; Mme Dominique von der Mühll et
M. Jean-Daniel Beuchat, assesseurs; Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.
Recourant
A.________
à ******** représenté
par Me Pascal NICOLLIER, avocat à La Tour-de-Peilz,
Autorité intimée
Municipalité de Vevey,
représentée
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
Autorité concernée
Direction générale des immeubles et
du patrimoine (DGIP),
anciennement Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique (SIPAL), à Lausanne
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Vevey
du 30 avril 2018 refusant un permis de construire sur la parcelle n° 25
sise à l'Av. Nestlé 35 visant la démolition du bâtiment ECA 2453 et la
construction d'un bâtiment d'habitation locatif de 8 appartements et d'un
parking souterrain de 10 places (CAMAC n°169878)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n° 25 de la Commune de
Vevey (ci-après: la commune). D'une surface de 634 m
2
, ce bien-fonds
comprend un bâtiment d'habitation avec affectation mixte (n° ECA 2453) de
221 m
2
et un jardin de 413 m
2
. Ce bâtiment comporte
six appartements sur trois niveaux (deux par niveau) ainsi qu'un commerce au
rez-de-chaussée. La parcelle n° 25 est longée au Nord-Est par l'avenue
Nestlé et colloquée en zone II (habitation, commerce, administration) selon le
Plan des zones (ci-après: le PZ) du 31 décembre 1963 et le Règlement sur les
constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 19 décembre 1952 (ci-après: le
RCVV).
L'Inventaire fédéral des sites construits à protéger
en Suisse (ISOS) identifie Vevey comme une ville d'importance nationale. La
parcelle n° 25 fait partie du périmètre 7 "
Plan-Dessous, quartier
résidentiel et anc. industriel, structuré par l'avenue Nestlé inaugurée en
1875, anc. usines, ateliers et villas, dès déb. 20
e
s.; nombreux
immeubles, 2
e
m. 20
e
s.
", auquel l'objectif de
sauvegarde "C" est attribué. Cet ensemble se situe à l'Ouest de la
ville. Il est traversé par l'avenue Nestlé du Nord au Sud, limité au Nord par
l'avenue de Savoie ainsi que par le giratoire que rejoignent tant l'avenue
Nestlé que l'avenue du Général-Guisan, située à l'Est de l'avenue Nestlé, à
l'Ouest par l'avenue Louis-Ruchonnet ou des bâtiments bordant cette avenue et à
l'Est par l'avenue du Général-Guisan ou des bâtiments sis le long de cette
avenue. Au Sud, il va pour partie jusqu'au quai de l'Arabie et il est traversé
d'Est en Ouest, successivement depuis le Nord, par l'avenue de Savoie, le
chemin Charles-Giron ainsi que les rues de Blanchoud, de l'Union, du Midi et de
Gustave-Coindet. La parcelle n° 25 se trouve au Nord-Ouest de ce
périmètre.
Le bâtiment n° ECA 2453, construit en 1936, a
obtenu la note *4* lors du recensement architectural de la commune en 1991.
B.
Le 9 juin 2015, A.________ a présenté à la Direction de l'urbanisme, de
la mobilité et du développement durable de la Ville de Vevey (ci-après: la
direction de l'urbanisme) un avant-projet consistant à démolir le bâtiment
d'habitation avec affectation mixte existant pour construire un nouveau
bâtiment composé de treize logements meublés. Il a requis de la direction de
l'urbanisme qu'elle se détermine sur différents points.
Le 25 octobre 2016, l'intéressé a transmis à la
direction de l'urbanisme, à la suite de plusieurs rencontres, différents
documents relatifs à un projet de construction d'un bâtiment d'habitation de
huit logements et d'un parking enterré de dix places. Il requérait de la
direction de l'urbanisme une détermination finale dans les meilleurs délais.
C.
Le 7 avril 2017, A.________ a déposé une demande de permis de construire
concernant la démolition du bâtiment d'habitation existant, comprenant un
commerce au rez-de-chaussée, ainsi que la construction d'un bâtiment d'habitation
locatif de huit appartements meublés et d'un parking souterrain de dix places
de parc. Le prénommé précisait que l'immeuble serait entièrement libéré de
toute location d'ici au mois de juillet 2017.
Le 7 avril 2017 également, le prénommé a requis
l'autorisation d'abattage d'arbres en vue des travaux précités.
Mis à l'enquête publique du 29 juillet au 28 août
2017, le projet de construction a suscité des observations ainsi qu'une
opposition de voisins.
Le 11 septembre 2017, le Service des communes et du
logement (SCL), déjà consulté en 2010 pour un avant-projet, a relevé qu'il
considérait en 2010 que la démolition du bâtiment n'était pas justifiée au plan
technique pour des questions de salubrité ou de sécurité, mais qu'elle pourrait
se justifier, le cas échéant et suivant le nombre, la nature et la typologie
des nouveaux appartements prévus, pour un motif d'intérêt général. Il requérait
différentes informations de A.________ relatives notamment aux appartements
meublés qui étaient prévus.
Le 22 septembre 2017, A.________ a indiqué au SCL
avoir abandonné l'idée de construire des logements meublés.
Le 18 octobre 2017, les copropriétaires d'une PPE voisine
ont informé A.________ qu'ils ne souhaitaient pas, comme l'avait requis ce
dernier, que l'accès à son projet immobilier se fasse par la rampe de leur
parking.
Le 27 octobre 2017, l'architecte du constructeur a
spontanément adressé au responsable communal de la police des constructions ses
déterminations quant aux observations et à l'opposition qui avaient été
déposées à l'encontre de son projet.
Par message électronique du 16 novembre 2017, A.________
a requis de la syndique que son dossier soit rapidement traité, au vu du temps
déjà pris pour son analyse. Il a indiqué à cette occasion que son immeuble
était alors libre de tous locataires. Un message électronique de l'architecte
du constructeur à ce dernier du 14 novembre 2017, attaché au message
électronique du 16 novembre 2017, précisait en particulier ce qui suit:
"
Eté
2016            : Présentation d'un projet définitif à B.________. Il nous fait
quelques remarques + nous demande de prendre contact avec la voirie (pour les
containers) et avec Par cet jardin (sic!) (pour les arbres)
Octobre 2016      : Dépose d'un
dossier complet pour préavis définitif en précisant un délai de réponse pour
fin novembre
(...)
01.03.2017          : Téléphone de
B.________ qui me dit qu'ils sont d'avis de conserver le bâtiment et de le
rehausser..........
(...)
".
Le 21 novembre 2017, le chef de la direction de
l'urbanisme, sur mandat de la syndique, a donné des explications à A.________ quant
aux raisons pour lesquelles l'analyse de son dossier prenait du temps. Il
ressort en particulier ce qui suit de cette réponse:
"
Fin
2016, accompagnés de (...), architecte aux monuments et sites du Canton, nous
nous sommes rendus sur place afin d'analyser les qualités patrimoniales du
bâtiment in situ. Pour information, il n'existe à Vevey que 3 ou 4 exemples de
cette période. Nous avons alors demandé à votre architecte de développer un
projet de rénovation du bâtiment existant. Celui-ci aurait pour but de
questionner le rapport entre l'histoire et le bâtiment tel qu'il est, comme
témoin de la culture architecturale et constructive de cette époque.
Cet exercice ne s'est jamais fait.
L'architecte nous a répondu que le
bâtiment existant n'exploitait pas tous les droits à bâtir sur la parcelle. A
ce moment, nous lui avons proposé d'étudier une surélévation du bâtiment.
Malgré cela, un projet de démolition et construction a été déposé sans tenir
compte de demandes émises par notre service.
La démolition d'un bâtiment ne
s'envisage pas sans avoir au préalable épuisé toutes les possibilités de
rénovation, transformation. L'attachement au patrimoine, y compris le plus
ordinaire, le souci récent du réemploi lié à des préoccupations environnementales
d'économie de ressources traversent nos sociétés et sont une des problématiques
qui intéressent notre service
".
Le 22 décembre 2017, la Centrale des autorisations
CAMAC a adressé à la direction de l'urbanisme sa synthèse (n° 169878). Il
en résultait notamment que le Service Immeuble, Patrimoine et Logistique
(SIPAL), Section monuments et sites, (devenu la Direction générale des
immeubles et du patrimoine [DGIP]), avait émis un préavis négatif dont le
contenu était en particulier le suivant:
"
Analyse
du site
L'avenue Nestlé a été percée en
1875 pour permettre l'urbanisation des plaines agricoles situées à l'Ouest de
la Veveyse. Une photographie aérienne de 1885 montre l'état de cette portion de
la ville une décennie après l'achèvement des travaux. On constate que le long
de l'avenue Nestlé aucune construction n'est encore sortie de terre. En effet,
les lotissements ne commenceront pas avant le début du XXe siècle et se feront
dès cette date par étapes successives groupées, mais sans succession
géographique logique.
La première série de bâtiments est
construite aux nos 24 et 26 (y compris le n° 1 de l'avenue Blanchoud) et
se distingue par des éléments décoratifs Heimatstil et Art Nouveau. Une seconde
série la suit de très près au n
os
34 et 36 (y compris le n° 14
de l'avenue de Savoie), continuant un mouvement de fermeture de l'îlot formé
par les avenues de Savoie, Nestlé, Général-Guisan et la rue Blanchoud, mais qui
ne s'achèvera jamais. L'Art Nouveau est ici aussi présent dans les motifs
décoratifs. Ces deux premiers lotissements, faits d'immeubles mitoyens,
appartiennent clairement à la production architecturale du début du XXe siècle,
dont le style ornemental riche est encore largement inspiré par les Beaux-Arts
et la réinterprétation des formes anciennes.
Une décennie s'écoule ensuite
avant que le bâtiment des anciennes imprimeries et lithographies C.________ ne
soit construit aux n
os
29-31. Ne comptant que deux étages, il se distingue
également par des références classicisantes, en particulier le double registre
des pilastres.
Un nouveau noyau d'urbanisation
s'amorce ensuite au croisement de l'avenue Nestlé et de la rue du Midi, avec le
n° 17, édifié en 1929. S'ensuivront les n
os
25 et 27 en 1930,
et 19-21-23 en 1931. Un front de rue complet se dessine ainsi entre les rue du
Midi et de l'Union, homogène, sobre et ayant abandonné le vocabulaire ornemental
des exemples cités ci-avant, au profit de la pureté formelle de la nouvelle
architecture qui prendra bientôt le qualificatif de "moderne". Les
façades s'aplatissent et se réduisent à l'usage de matériaux sobres: crépis à
la tyrolienne et encadrements de baies en ciment moulé. Les lignes horizontales
s'accentuent, les verticales ne ponctuant plus que les cages d'escalier, et les
baies s'élargissent grâce à l'emploi toujours plus important de ciment armé.
L'avènement de la nouvelle
architecture se poursuit plus haut dans la rue, en 1932 au n
os
45-49,
en 1933 au n° 39 et, enfin, au n° 35 en 1935. Les motifs
architecturaux modernes s'affirment encore, la sobriété décorative étant à
présent soutenue par la plasticité des balcons-coursives. En porte-à-faux, ils
soulignent des lignes horizontales discontinues, brisées par les avant-corps
saillants des séjours des appartements. Les choix formels marquent un pas par
rapport aux nos 17 à 27 de la même avenue.
Dans le corpus architectural de
l'Avenue Nestlé, le numéro 35, le plus tardif, est sans doute le plus abouti.
Le jeu des décrochements de la façade sur rue (perron, cage d'escalier,
galerie, terrasse surélevée) dénote un soin et une finesse de composition
unique dans la rue. Côté jardin, il reste formellement proche des immeubles des
n° 19-21, 39 et 45-49. Son appartenance et sa participation aux qualités
du front bâti Sud-Ouest de l'avenue Nestlé, dans sa portion septentrionale, ne
fait aucun doute.
Sa disparition et son remplacement
par un bâtiment ne reprenant aucune des caractéristiques architecturales
énoncées dans le présent avis serait donc, de l'avis du SIPAL-MS, une atteinte
à l'harmonie du site et de la rue, organisée autour du regroupement
d'architectures stylistiquement cohérentes: début XXe au Nord-Est, tournant des
années '30 au Sud-Ouest, milieu des années '30 au Nord-Ouest. Ce principe
d'urbanisation, claire, précis et toujours parfaitement lisible, devrait être
conservé, au titre de l'article 86 LATC et en application des prescriptions de
l'ISOS, qui recommande la sauvegarde intégrale des éléments essentiels pour la
conservation du caractère du site.
Le sort des bâtiments recensés en
note *4*, l'application de l'article 86 LATC et le respect des prescriptions de
l'ISOS restent toutefois de compétence municipale
".
Quant au SCL, il délivrait l'autorisation spéciale
requise à différentes conditions impératives, tout en relevant ce qui suit:
"
-
que l'immeuble existant concerné par le dossier d'enquête Camac 169878
comprend, outre 2 logements au rez-de-chaussée et au 2
ème
étage
occupé par le propriétaire ou des membres de sa famille qui ne font pas partie
de la substance locative protégée par la LDTR
[
ndlr.:ancienne
loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation
de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins
que l'habitation], 4 appartements totalisant 254,20 m2 (...);
(...)
- qu'il sied de relever, qu'en
2010 déjà, les autorités communales et cantonales ont été consultées à titre
préalable dans le cadre d'une étude de faisabilité prévoyant, soit la
rénovation complète du bâtiment, soit sa démolition/reconstruction;
(...)
-
qu'il
ressort des mesures d'instruction de l'époque que la structure du bâtiment est
bonne, que l'immeuble a été entretenu au cours des années mais n'a fait l'objet
d'aucune rénovation importante, que les installations techniques sont vétustes
et que des travaux conséquents de rénovation et de mise aux normes étaient à
prévoir à court et moyen terme;
-
-
que,
bien que d'importants travaux soient nécessaires, notamment au niveau de
l'amélioration du bilan thermique du bâtiment et de la mise aux normes de ses
installations techniques, sa démolition n'est pas impérativement "commandée"
par des seuls motifs de sécurité ou de salubrité au sens de la LDTR;
-
qu'un
coût théorique de travaux de rénovation et de remise en état du bâtiment
existant estimé selon la méthode Merip "diagnostic sommaire d'évaluation
des dégradations et estimation des coûts de remise en état des immeubles"
prévue à l'art. 10 al. 2 RLDTR a été évalué par la Division logement à CHF
891'597.- (pour la seule partie soumises à la LDTR), en fonction du coût estimé
en 2010, adapté aux paramètres et indices actuels (valeur 2017);
-
qu'il
ressort de cette analyse que le revenu locatif admissible consécutif à
l'investissement théorique estimé représenterait un loyer moyen de l'ordre de
CHF 282.- par m2/an, correspondant à des loyers mensuels moyens situés entre
CHF 1'222.- et CHF 1'773.- pour des logements de 2,5 à 3,5 pièces;
-
qu'un
tel niveau de loyers permettrait de maintenir ces logements dans des catégories
"à pénurie" à Vevey;
(...)
".
Le 22 février 2018, à la demande de la Municipalité
de Vevey (ci-après: la municipalité), une architecte diplômée de l'Ecole
polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL) a établi une "
Etude
historique
" relative au bâtiment n° ECA 2453 (ci-après: l'étude
du 22 février 2018), qui conclut  que le bâtiment litigieux témoigne d'une
époque charnière dans le développement urbain de Vevey et s'inscrit clairement
dans le courant architectural des années 1930 en Suisse romande et qu'il mérite
dès lors d'être conservé et maintenu au plus près de son état d'origine. Cette
architecte indique en particulier que l'immeuble en question comprend une
toiture en pente et des fenêtres en longueur. Elle le décrit notamment de la
manière suivante:
"
Côté
rue, la façade affiche une expression murale fermée; la cage d'escalier est
marquée en saillie avec trois oculus au niveau de la rue. Des balcons
apparaissent sur les trois autres façades et une grande terrasse surplombant la
rue au nord et le jardin au sud est aménagée au premier niveau du côté ouest.
La façade sud affiche un rythme A/B/A/B avec une alternance de pleins et de
vides.
(...)
La façade sud s'ouvre sur un
jardin commun, accessible directement depuis le balcon du 3 pièces du
rez-de-chaussée – surélevé par rapport au niveau du sol – par quelques marches
".
Le 5 mars 2018, A.________ a requis de la commune la
délivrance du permis de construire, considérant que, malgré le préavis négatif
du SIPAL, les conditions de son octroi étaient remplies. S'en est suivi un
échange de correspondances avec la direction de l'urbanisme.
D.
Par décision du 30 avril 2018, la municipalité a refusé d'octroyer le
permis de construire requis. Elle indiquait que sa décision s'expliquait d'une
part par des motifs liés à la police des constructions, dans la mesure où le
projet contrevenait à plusieurs dispositions réglementaires, d'autre part en
raison de sa discordance avec les règles de protection du patrimoine.
E.
Par acte du 30 mai 2018, A.________ a interjeté recours auprès de la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la
décision de la municipalité du 30 avril 2018, concluant principalement à la
réforme de la décision entreprise en ce sens que le permis de construire requis
lui est délivré, subsidiairement à son annulation, la cause étant renvoyée en
première instance pour nouvelle décision dans le sens des considérants de
l'autorité supérieure.
Le 29 juin 2018, l'ex-SIPAL a produit ses
déterminations.
Le 31 août 2018, la municipalité a conclu au rejet
du recours.
Le 30 octobre 2018, le recourant a confirmé ses
conclusions.
Le 28 novembre 2018, l'ex-SIPAL a déposé des
déterminations complémentaires.
Le 18 janvier 2019, la municipalité a maintenu ses
conclusions.
F.
Le 17 mai 2019, à la requête du recourant, des ingénieurs civils ont établi,
à la suite d'une visite sur place du bâtiment litigieux, un rapport relatif à
l'état général de celui-ci.
G.
Le tribunal a tenu une audience avec inspection locale le 22 mai 2019 en
présence des parties. Il convient d'extraire ce qui suit du procès-verbal
d'audience:
"
L'architecte
de A.________ ne peut pas se prononcer sur la qualité de la structure du
bâtiment. Selon lui, seul un ingénieur civil serait en mesure de le faire. De
plus, aucune estimation des coûts des rénovations de l'immeuble n'a été
effectuée.
Me Nicollier produit une
attestation du 17.5.2019 d'un ingénieur civil sur l'état de l'immeuble.
A.________ indique que le dernier
locataire a quitté l'immeuble en été 2017.
Selon le représentant du DGIP, une
isolation périphérique du bâtiment ne serait pas de nature à porter atteinte à
sa structure qui serait conservée derrière l'isolation.
Il est constaté qu'au niveau du
sous-sol, la structure paraît saine. Il en est de même au rez-de-chaussée.
Il est constaté des moisissures et
de l'humidité dans le local commercial situé au niveau de la rue et au-dessous
d'une terrasse.
Il est constaté que certains
parquets des appartements du 1
er
ont été arrachés. Il est constaté
qu'un des 2 appartements (côté Ouest) est rempli d'eau, dont on ne connaît pas
l'origine et sachant que l'eau est coupée depuis l'automne 2017.
A.________ admet avoir arraché les
parquets d'époque.
Il est constaté que la structure
primaire de la charpente a l'air saine, d'après ce qu'on peut en voir par la
trappe.
Il est constaté que certaines
parois sont humides.
Le recourant déposera une
attestation sur les coûts globaux de travaux de rénovation ainsi que sur l'état
de la charpente de la toiture.
Me Perroud et B.________ relèvent
qu'il y a un problème au niveau de l'esthétique de la façade qui donne sur la
rue, en particulier les fenêtres et l'absence de commerce au niveau de la rue.
Il est constaté que la toiture
projetée est relativement comparable aux toitures de 2 bâtiments voisins.
Il est constaté que la rue Nestlé
comporte des immeubles hétérogènes. Il est précisé que le front bâti Sud est
plus continu.
Me Perroud estime qu'il y a lieu
de tenir compte, comme état de référence, le moment où le Service des communes
et du logement s'est prononcé dans le cadre de la synthèse CAMAC du 22.12 17
".
H.
Le 13 juin 2019, la DGIP, anciennement le SIPAL, a estimé pertinent de
réévaluer la note au recensement architectural de l'immeuble litigieux et lui a
attribué une note *3*. Elle a en particulier précisé ce qui suit dans le
courrier adressé à cette occasion à la municipalité:
"
Suite
à l'examen de la demande de la Direction de l'urbanisme, de la mobilité et du
développement durable de votre commune, et sur la base du rapport établi par
l'architecte, Madame [...], en février 2018, la Section recensement de la
Division monuments et sites (DGIP-MS) a examiné la possibilité de réviser
l'évaluation patrimoniale attribuée par le recensement architectural à l'objet
mentionné en titre.
(...)
Au vu de ce qui précède, la
Section recensement estime pertinent de réévaluer la note au recensement
architectural et attribue une note *3*. Cette note désigne un objet intéressant
au niveau communal et méritant d'être conservé. Des modifications peuvent y
être envisagées, pour autant que les qualités qui ont justifié sa note n'en
soient pas altérées. La principale autorité compétente pour la sauvegarde des
objets en note *3* est la Commune
".
I.
Le 23 septembre 2019, le recourant, venant d'apprendre que l'autorité
intimée n'avait pas l'intention d'assouplir sa position et qu'une discussion
n'était dès lors pas à l'ordre du jour, a requis du juge instructeur qu'il
reprenne la procédure afin que le cas puisse être tranché dans les meilleurs
délais.
Le 27 septembre 2019, l'autorité intimée a maintenu
ses conclusions.
Le 11 novembre 2019, le recourant a réitéré les
conclusions prises à l'appui de son recours.
J.
Le Tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
1.
Le recourant invoque une violation du principe de la bonne foi.
a) Aux termes de l'
art. 5 al. 3
de
la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), les organes de l'Etat
et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne
foi. De ce principe général découle notamment le droit fondamental du
particulier à la protection de sa bonne foi dans ses relations avec l'Etat,
consacré à l'art. 9
in fine
Cst.
(ATF 144 IV
189 consid. 5; 138 I 49 consid. 8.3.1, et les références citées).
Selon la jurisprudence, un renseignement ou une
décision erronés de l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un
administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition
que le renseignement donné l'ait été sans réserve, que l'autorité soit
intervenue dans une situation concrète à l'égard de personnes déterminées,
qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les limites de ses compétences et
que l'administré n'ait pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude
du renseignement obtenu. Il faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances
ou le comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles
il ne saurait renoncer sans subir de préjudice, que la réglementation n'ait pas
changé depuis le moment où l'assurance a été donnée et que l'intérêt à une
application correcte du droit objectif ne soit pas prépondérant par rapport à
la protection de la confiance (ATF 143 V 95 consid. 3.6.2; 137 II 182
consid. 3.6.2; 131 II 627 consid. 6.1, et les références citées).
b) Le recourant fait valoir que l'autorité intimée
accompagnerait depuis trois ans son projet, pour lequel il aurait dès lors
procédé à d'importants investissements, et que jamais aucun signal ne lui
aurait été donné quant au fait que l'autorité intimée ferait soudain volte-face
en fin de parcours. Il voit ainsi une violation du principe de la bonne foi
dans le comportement de l'autorité intimée.
Le recourant ne saurait se prévaloir du principe de
la bonne foi. Il ne peut déduire de ce principe un droit à une autorisation du
fait que certains services communaux, et non pas la municipalité comme il le
prétend, l'ont accompagné dans son projet depuis quelques années afin de
présenter un dossier si possible conforme à la règlementation. La municipalité,
en tant qu'autorité compétente pour l'octroi du permis requis, n'a pas donné
d'assurance au recourant selon laquelle son projet tel que présenté serait
accepté (cf. pour une situation semblable arrêt CDAP AC.2017.0279 du 17 octobre
2018 consid. 6e). Il ressort également des éléments du dossier que les
services communaux ont informé le recourant de leur volonté de conserver le
bâtiment litigieux avant même que le recourant ne dépose le 7 avril 2017 sa
demande de permis de construire.
Le grief du recourant est en conséquence mal fondé.
2.
Le recourant conteste le fait que la protection du patrimoine
s'opposerait son projet de construction.
a) aa) A teneur de l’art. 86 de la loi du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11),
la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1).
Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de
compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier
ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,
artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des
dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords
(al. 3).
Sur le plan communal, aux termes de l'art. 40 RCVV,
les constructions doivent, dans leur aspect extérieur, s'harmoniser avec les
constructions existantes; elles ne doivent pas compromettre ou heurter l'aspect
ou le caractère d'un site, d'un quartier ou d'une rue (al. 1). Des
règlements spéciaux seront édictés pour protéger l'aspect et le caractère de
certains quartiers (al. 3). Conformément à l'art. 45 al. 1 RCVV, tout projet de
réfection ou de transformation d'un bâtiment ou d'un monument présentant une
valeur historique, esthétique ou architecturale à sauvegarder, ne sera admis
par la municipalité que si le caractère originel, la forme et le revêtement
extérieur du bâtiment ou du monument sont maintenus ou, le cas échéant,
rétablis.
bb) Selon la jurisprudence, l'application d'une
clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la
réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une
intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble
réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne
peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les
règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit
suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit
que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel
secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC
ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que
l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse
déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s’il s’agit de protéger un site, un
bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques
remarquables, qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa
construction (cf. ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 119; TF 1C_521/2018 du
3 septembre 2019 consid. 4.1.2; 1C_610/2018 du 12 juin 2019
consid. 5.1.2; 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2).
En droit cantonal vaudois, les communes jouissent
d'une autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans,
l'affectation de leur territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des
constructions (art. 50 al. 1 Cst. et art. 139 al. 1 let. d de la Constitution
du Canton de Vaud du 14 avril 2003 [Cst./VD; BLV 101.01]; cf. notamment ATF 115
Ia 114 consid. 3d; TF 1C_284/2018 du 6 février 2019 consid. 5.1; 1C_298/2017
du 30 avril 2018 consid. 3.1.1).
En matière d'esthétique des constructions, la
jurisprudence récente du Tribunal fédéral (depuis 2015) accorde un poids
toujours plus important à l’autonomie communale. Le Tribunal fédéral a confirmé
que l’autorité communale, qui apprécie les circonstances locales dans le cadre de
l'octroi d’une autorisation de construire, bénéficie ainsi d’une liberté
d’appréciation particulière, que l’autorité de recours contrôle avec retenue
(cf. art. 3 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du
territoire [LAT; RS 700]). Dans la mesure où la décision communale repose sur
une appréciation soutenable des circonstances pertinentes, l'instance de
recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne
peut intervenir et, cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des
autorités communales, que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient
au droit supérieur (cf. TF 1C_298/2017 du 30 avril 2018 consid. 3.1.3;
1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.2; 1C_337/2015 du
21 décembre 2015 consid. 6.1.1, et les références citées). Les
autorités locales disposent d'un large pouvoir d'appréciation, notamment lorsqu'il
s'agit de savoir si une construction ou une installation est de nature à
compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier
ou d'une rue (cf. TF 1C_521/2018 du 3 septembre 2019
consid. 4.1.2; 1C_610/2018 du 12 juin 2019 consid. 5.1.3; 1C_284/2018
du 6 février 2019 consid. 5.1, et les références citées).
b) Le recensement architectural n'est pas prévu par
la loi du 12 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des
sites (LPNMS; BLV 450.11), mais par l'art. 30 de son règlement d'application du
22 mars 1989 (RLPNMS; BLV 450.11.1). Le recensement architectural, dont le
processus est décrit dans une plaquette intitulée "Recensement
architectural du canton de Vaud", éditée en novembre 1995 par la section
monuments historiques et archéologie de l'ancien Service des bâtiments et
rééditée en mai 2002 (disponible sur le site internet cantonal à la page
http://www.patrimoine.vd.ch/fileadmin/groups/60/pdf/MS_Brochure_Recensement_mai2002.pdf;
ci-après: plaquette précitée), est une mesure qui tend à repérer et à mettre en
évidence des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de
prendre, le cas échéant, les mesures de protection prévues par la loi. Il
comporte l'attribution de notes qui sont les suivantes: *1*: Monument
d'importance nationale; *2*: Monument d'importance régionale; *3*: Objet
intéressant au niveau local; *4*: Objet bien intégré; *5*: Objet présentant des
qualités et des défauts; *6*: Objet sans intérêt; *7*: Objet altérant le site
(v. détails sur les notes de recensement sur le site internet cantonal à la
page précitée).
Selon la plaquette précitée (p. 17), la note
*4* est attribuée à un objet qui est bien intégré par son volume, sa
composition et souvent encore sa fonction. Les objets de cette catégorie
forment en général la majorité des bâtiments d'une localité. Ils sont donc
déterminants pour l'image d'une localité et constitutifs du site. A ce titre,
leur identité mérite d'être sauvegardée. Toutefois, ils ne possèdent pas une
authenticité ni une qualité architecturale justifiant une intervention
systématique de la section des monuments historiques en cas de travaux
(plaquette précitée, p. 17). Ces objets nécessitent néanmoins un
traitement approprié et soigné afin de préserver l'image du site. Sa sauvegarde
et sa mise en valeur doivent être garanties dans le cadre de la planification
communale (cf. TF 1C_298/2017 du 30 avril 2018 consid. 3.1.5; 1C_493/2016
du 30 mai 2017 consid. 2.5). Il résulte également de la plaquette précitée que
la note *3* est attribuée à un objet intéressant au niveau local, ce qui
signifie qu'il mérite d'être conservé. Il peut cependant être modifié à
condition de ne pas altérer les qualités qui ont justifié sa note *3*. En cas
de travaux importants, il convient d'établir un dossier (photographies et/ou
relevés). A priori, le bâtiment avec cette note n'a pas une valeur justifiant
le classement comme monument historique. Jusqu'en 1987, il était inscrit à
l'inventaire. Depuis, même si cette mesure reste possible de cas en cas, elle
n'est plus systématique (p. 16).
A l'exception des notes *1* et *2* (qui impliquent
une mise à l'inventaire), les notes attribuées dans le recensement
architectural ont un caractère purement indicatif et informatif; elles ne
constituent pas une mesure de protection. Elles sont en revanche un élément
d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du
territoire, notamment dans la procédure de permis de construire, lorsque ces
autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des
constructions (cf. TF 1C_298/2017 du 30 avril 2018 consid. 3.1.5; 1C_493/2016
du 30 mai 2017 consid. 2.5 et 2.6; voir aussi CDAP AC.2018.0028 du 8 mars 2019
consid. 8b/ee; AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2c; AC.2017.0279
du 17 octobre 2018 consid. 3f/ee, et les réf. cit.).
c) Les inventaires fédéraux prévus à l'
art. 5 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la
protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) –
dont fait partie
l'ISOS (
art. 1 de l'ordonnance fédérale du 9 septembre 1981
concernant l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse
[OISOS; RS 451.12
]
)
–
sont assimilés matériellement à des conceptions et à des
plans sectoriels au sens de l'art. 13 al. 1 LAT. A ce titre, les cantons
doivent en tenir compte dans leur planification directrice (
art.
6 al. 4 LAT
). En raison de la force obligatoire des plans directeurs
pour les autorités (
art. 9 LAT
), les conditions de
protection figurant dans les inventaires fédéraux se retrouvent dans les plans
d'affectation (
art. 14 ss LAT
). En principe,
l'inventaire ISOS doit ainsi être transcrit dans les plans directeurs
cantonaux, puis dans la planification locale au moyen des instruments prévus à
l'
art. 17 LAT (zones à protéger)
. Ces mesures lient
ainsi non seulement les autorités dans l'exécution de leurs tâches, mais
également les particuliers (ATF 135 II 209 consid. 2.1 p. 213; arrêt TF 1C_201/2018
du 7 juin 2019 consid. 3.1, et les références citées).
Selon l'
art. 6 al. 1 LPN
,
l'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral
indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas
d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution
ou de remplacement adéquates. L'inventaire ISOS doit être pris en considération
dans la pesée des intérêts de chaque cas d'espèce – y compris lors de
l'accomplissement de tâches purement cantonales et communales –, en tant que
manifestation d'un intérêt fédéral (T
HIERRY
L
ARGEY
, La protection du patrimoine,
in
RDAF 2012 p. 295). Une atteinte demeure possible lorsqu'elle n'altère pas
l'identité de l'objet protégé ni le but assigné à sa protection; celui-ci
découle du contenu de la protection mentionné dans l'inventaire et les fiches
qui l'accompagnent (L
ARGEY
, op. cit., p.
292; J
ÖRG
L
EIMBACHER
,
Commentaire LPN, n. 5 ss ad art. 6 LPN; cf. aussi TF 1C_201/2018 du 7 juin
2019 consid. 3.1; 1C_279/2017 du 27 mars 2018 consid. 4.1.3; 1C_226/2016
du 28 juin 2017 consid. 4.3).
d) L'interdiction de démolir porte une atteinte
importante à la garantie de la propriété, en tant qu'elle a pour effet d'obliger
le propriétaire à entretenir son bâtiment, malgré les coûts que cela engendre.
Pour être admissible, cette atteinte doit dès lors reposer sur une base légale,
être justifiée par un intérêt public et être proportionnée au but visé (cf.
art. 36 al. 1 à 3 Cst.). Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure
restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne
puissent être atteints par une mesure moins incisive; ce principe interdit également
toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable
entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (cf. ATF 140 I 168
consid. 4.2.1 p. 173). Conformément au principe de la proportionnalité, une
interdiction de démolir sans motifs justifiés est incompatible avec la
Constitution fédérale si elle produit des effets insupportables pour le
propriétaire ou ne lui assure pas un rendement acceptable (cf. ATF 126 I 219
consid. 2c
in fine
p. 222 et consid. 2h p. 226; TF 1C_298/2017 du 30
avril 2018 consid. 3.1.2; 1C_52/2016 du 7 septembre 2016 consid. 2). Plus
un bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la rentabilité
doivent être prises en compte (ATF 118 Ia 384 consid. 5e).
3.
Le recourant conteste le refus, notamment pour des motifs relatifs à la
protection du patrimoine, de la municipalité de lui octroyer le permis de démolir
requis, invoquant son droit de propriété et sa liberté économique. Il fait
valoir que le bâtiment litigieux ne bénéficierait d'aucune mesure de protection
particulière au sens ni de la LPNMS ni de la règlementation communale. De plus,
le SIPAL, désormais la DGIP (ci-après: le service cantonal compétent), n'aurait
formulé ni opposition ni observation ou recommandation lors de l'enquête publique,
émettant seulement un préavis. Il ne resterait dès lors à la municipalité que
la possibilité de se fonder sur les art. 86 LATC et 40 RCVV. Or, la violation
crasse et arbitraire de son droit de propriété que constituerait pour lui
l'obligation de maintenir le bâtiment litigieux ne reposerait pas sur une base
légale adéquate, l'art. 86 LATC étant en particulier insuffisant à la mise sous
protection d'un objet, ne serait pas justifiée par un intérêt public
prépondérant et ne respecterait pas le principe de la proportionnalité, dès
lors qu'il existerait des mesures moins incisives pour atteindre le but de
protection du patrimoine. Il n'y aurait enfin pas lieu, pour des raisons
évidentes de droit de procédure, de donner un quelconque effet juridique à la réévaluation
à laquelle il a été récemment procédé de la note du bâtiment litigieux au
recensement architectural.
a) Contrairement tout d'abord à ce qu'affirme le
recourant, la décision de la municipalité de lui interdire de démolir le
bâtiment existant sur la parcelle n° 25 et d'en construire un nouveau
repose sur une base légale suffisante.
La municipalité indique se fonder sur les art. 86
LATC et 40 RCVV à l'appui de sa décision, n'invoquant ainsi en particulier pas de
disposition règlementaire communale qui protégerait spécifiquement le bâtiment
existant litigieux et/ou les alentours. L'on ne voit en effet pas de quelles
autres dispositions légales communales, à l'exception éventuelle de l'art. 45
al. 1 RCVV, cette dernière ne prévoyant toutefois pas non plus de protection
spécifique de l'immeuble en cause, pourrait se prévaloir la municipalité. Outre
l'absence au niveau communal de mesures de protection particulières, le
bâtiment litigieux, qui a la note *3* au recensement architectural, après avoir
eu la note *4*, n'est ni classé ni mis à l'inventaire et n'a pas fait l'objet
par le département compétent de mesures conservatoires (art. 46 et 47 LPNMS). Quant
aux objectifs de protection de l'ISOS, s'ils sont certes pris en compte dans la
pesée des intérêts relative à la protection du patrimoine, ils ne sont pas
directement applicables dans le cadre d'une procédure de permis de construire
et ne sauraient donc être assimilés à une règle de droit (cf. arrêt CDAP
AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 3b, et les références citées).
La décision attaquée, qui interdit la démolition du
bâtiment existant et la construction d'un nouvel immeuble pour des motifs d'esthétique,
d'intégration et de protection du patrimoine, trouve cependant, ainsi que l'a
déjà relevé le Tribunal de céans dans des cas semblables (cf. arrêts CDAP
AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 3b et AC.2016.0253 du 9 mai 2017
consid. 5 [démolition], arrêts qui concernaient Lausanne), une base légale
suffisante dans les art. 86 LATC et 40 RCVV, voire également 45 al. 1 RCVV, la
portée de ces deux dernières dispositions n'allant pas au-delà de celle de
l'art. 86 LATC. L'on ne voit pas que l'art. 86 LATC, qui prévoit en particulier
à son al. 2 que la municipalité refuse le permis pour les constructions ou les démolitions
susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une
localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle, ne puisse constituer en
l'occurrence une base légale suffisante.
Enfin, lorsque le recourant invoque un défaut de
base légale, il indique en particulier que l'art. 86 LATC serait insuffisant à
la mise sous protection d'un objet. Or, il ne s'agit pas ici de la "mise
sous protection" d'un objet, mais seulement de savoir si, au vu des
mesures existantes de protection du patrimoine concernant l'immeuble lui-même
et les environs, le projet de démolition, puis de construction d'un nouveau
bâtiment du recourant est ou non admissible.
Le grief du recourant relatif à un défaut de base
légale n'est en conséquence pas fondé.
b) Se pose ensuite la question de l'existence d'un
intérêt public susceptible de justifier la restriction de la garantie de
propriété du recourant et de sa liberté économique.
aa) D'après la jurisprudence, les restrictions de la
propriété ordonnées pour protéger les monuments et les sites naturels ou bâtis
sont en principe d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1; 126 I 219
consid. 2c p. 221; 119 Ia 305 consid. 4b p. 309, et les arrêts cités).
bb) En l'espèce, Vevey est inscrite à l'ISOS en tant
que ville d'importance nationale. La parcelle n° 25 est intégrée dans le
périmètre 7 "
Plan-Dessous, quartier résidentiel et anc. industriel,
structuré par l'avenue Nestlé inaugurée en 1875, anc. usines, ateliers et
villas, dès déb. 20
e
s.; nombreux immeubles, 2
e
m. 20
e
s.
". Ce périmètre bénéficie de la catégorie d'inventaire
"C", qui indique "
l'existence d'un caractère spécifique
d'origine. Les constructions anciennes et nouvelles sont mélangées; les
bâtiments et les espaces présentent des caractéristiques propres à une époque
ou à une région différentes
". Ses qualités spatiale et
historico-architecturale sont évidentes et sa signification prépondérante. Un
objectif de sauvegarde "C" a également été attribué à ce périmètre.
Un tel objectif préconise "la sauvegarde du caractère", le
"maintien de l'équilibre entre les constructions anciennes et
nouvelles" ainsi que la "sauvegarde intégrale des éléments essentiels
pour la conservation du caractère". L'ISOS relatif à Vevey indique,
concernant le périmètre 7, que "
l'apparence peu homogène de ces
quartiers est liée au mélange de population – aisée et moins aisée – qui y
habite
" et que
"
le fait que certains espaces laissés
vacants au lendemain de la Première Guerre mondiale n'aient vu l'apparition de
bâtiments dans les années 1930 seulement contribue à dégager cette impression
de diversité qui règne tant au niveau des tailles que des styles et des
fonctions
" (p. 362 du volume ISOS 6.2 Aigle et Riviera-Pays d'Enhaut
sites N-Z). "
On trouve dans ce quartier un bâti mixte composé de
résidences et de locatifs apparus dès le début du 20
e
siècle. Des
ruelles charmantes bordées de bâtiments remontant à cette époque se faufilent
entre les locatifs plus récents, comme c'est le cas notamment au bord de la
Veveyse. Y existent aussi des poches regroupant des ateliers et de l'artisanat,
datant des années 1920-1930 (...) Les maisons comportent généralement trois
niveaux et sont jouxtées par des immeubles du milieu du 20
e
siècle
de quatre, voire de cinq niveaux et plus pour les plus récents
"
(ibid.).
Le bâtiment n° ECA 2453 a tout d'abord obtenu
la note *4* lors du recensement architectural de la commune en 1991. Le 13 juin
2019, le service cantonal compétent a réévalué la note de ce bâtiment et lui a
attribué la note *3*. Celui-ci est contigu à un garage (n° ECA 2825), sis
sur la parcelle n° 24 voisine au Nord-Ouest et auquel a été attribuée la
note *6*, indiquant qu'il s'agit d'un objet sans intérêt. Cette parcelle
supporte par ailleurs le bâtiment n° ECA 2393, recensé en note *3*. En
face du bien-fonds n° 25, de l'autre côté de l'avenue Nestlé, se trouvent,
sur les parcelles n° 140 et 141, trois bâtiments également recensés en
note *3*.
cc) Vu ce qui précède, il existe sans conteste, à
l'aune de la clause d'esthétique de l'art. 86 LATC, de l'ISOS et du recensement
architectural cantonal, un intérêt public à la protection du patrimoine relatif
au bâtiment litigieux et à ses abords.
4.
Il reste à examiner sous l'angle du principe de la proportionnalité si
l'intérêt public à la protection du patrimoine relatif au bâtiment litigieux et
à ses abords, l'emporte sur l'intérêt privé du recourant à pouvoir entreprendre
les travaux requis.
a) aa) Il est indéniable qu'au niveau cantonal, le bâtiment
litigieux n'est ni classé ni mis à l'inventaire et que le département compétent
n'a pris aucune mesure conservatoire à son propos. S'il est vrai que le
bâtiment n'avait que la note *4* au recensement architectural au moment où
l'autorité intimée a rendu sa décision, il n'en demeure pas moins que, le 13 juin
2019, il a été mis au bénéfice de la note *3* au recensement architectural. Même
s'il est pour le moins surprenant que la note ait été réévaluée en cours de
procédure, voire après l'inspection locale à laquelle il a été procédé, la
nouvelle note *3* au recensement architectural constitue un élément
d'appréciation d'autant plus important pour la municipalité.
Le recourant fait de son côté valoir que le style du
quartier serait bigarré et hétéroclite. Il relève l'existence d'immeubles qui
dateraient d'un peu toutes les périodes du XXème siècle et même de bâtiments
neufs. S'il a effectivement pu être constaté lors de l'inspection locale que la
rue Nestlé comporte des immeubles hétérogènes, il a également pu être relevé
que le front bâti Sud, où est sise la parcelle litigieuse, est plus continu. De
plus, d'autres immeubles voisins, sur les parcelles n° 24, 140 et 141,
bénéficient aussi de la note *3* au recensement architectural; le bâtiment
litigieux fait ainsi partie d'un ensemble d'immeubles intéressants au niveau
local, soit qui méritent d'être conservés (p. 16 de la plaquette
précitée). De plus, le périmètre 7 "
Plan-Dessous
" tel que
protégé par l'ISOS se caractérise justement par un mélange de constructions
anciennes et nouvelles et par des bâtiments et des espaces présentant des
caractéristiques propres à une époque ou une région différentes. Un tel élément
découle également des explications du service cantonal compétent dans son
préavis, relatives en particulier au développement, dans la première moitié du
XXème siècle, du quartier sis le long de l'avenue Nestlé. C'est ainsi que,
comme le relève à juste titre l'autorité intimée, c'est cette diversité liée
aux différentes époques de construction qui donne à ce quartier toute sa valeur
historique, patrimoniale et architecturale.
L'on ne saurait non plus suivre le recourant
lorsqu'il affirme que l'ISOS plaiderait plutôt en faveur de son projet. Comme
le relève le service cantonal compétent dans sa réponse au recours, un
inventaire, qui, comme son nom l'indique, vise à protéger les "sites
construits d'importance nationale en Suisse", ne peut décemment plaider
pour la démolition d'une construction faisant partie d'un périmètre de la Ville
de Vevey expressément protégé par l'ISOS. Le périmètre en question ne bénéficie
certes, au sens de l'ISOS, ni des catégories d'inventaires "A"
(existence d'une substance d'origine) ou "B" (existence d'une
structure d'origine) ni des objectifs de sauvegarde "A" (sauvegarde
de la substance) ou "B" (sauvegarde de la structure). La catégorie
d'inventaire "C" dont bénéficie le périmètre 7 "
Plan-Dessous
",
et dans lequel se trouve l'immeuble litigieux, indique toutefois l'existence
d'un caractère spécifique d'origine. De plus, ce périmètre a été mis au
bénéfice d'un objectif de sauvegarde "C", ce qui implique tout de
même "la sauvegarde du caractère", le "maintien de l'équilibre
entre les constructions anciennes et nouvelles" ainsi que la
"sauvegarde intégrale des éléments essentiels pour la conservation du
caractère".
Si le bâtiment litigieux n'est pas, contrairement à
d'autres immeubles du quartier, spécifiquement désigné dans l'inventaire du
périmètre 7, son importance, outre qu'elle a déjà été relevée par le service
cantonal compétent dans son préavis figurant dans la synthèse CAMAC, ressort
également des éléments mis en avant par ce même service pour rehausser la note
de l'immeuble litigieux au recensement architectural. Ce service relève ainsi
notamment ce qui suit, reprenant en partie les éléments déjà mis en avant dans
son préavis, soit avant même la révision de la note dont bénéficiait le
bâtiment en cause au recensement architectural:
"
(...)
N'ayant fait l'objet d'aucune
rénovation importante, l'immeuble de l'avenue Nestlé 35 constitue un bon témoin
de l'architecture de l'entre-deux-guerres en Suisse romande et illustre plus
particulièrement l'important essor urbanistique qu'a connu Vevey dans les
années 1930.
(...)
Dans le corpus architectural de
l'avenue Nestlé, ce bâtiment est le plus tardif et, sans doute, le plus abouti.
Le jeu des décrochements de la façade sur rue dénote un soin et une finesse de
composition unique dans la rue. A ce titre, il mérite d'être conservé et
maintenu au plus près de son état d'origine. Il contribue en outre pleinement à
l'harmonie de l'ensemble de l'avenue, organisée autour du regroupement
d'architectures stylistiquement cohérentes, datant du début du XX
e
siècle au milieu des années 1930. Ce principe d'urbanisation, toujours
parfaitement lisible, devrait être conservé en application des prescriptions de
l'ISOS, qui recommande la sauvegarde intégrale des éléments essentiels pour la
conservation du caractère du site
".
bb) L'importance de l'intérêt public à la protection
du patrimoine de l'immeuble en cause doit cependant être relativisée. En effet,
le représentant du service cantonal compétent a lui-même indiqué lors de
l'audience d'inspection locale qu'une isolation périphérique du bâtiment –
admissible –  ne serait pas de nature à porter atteinte à sa structure, qui
serait conservée derrière l'isolation. Une telle appréciation paraît toutefois
pour le moins contradictoire avec l'objectif de protection du patrimoine avancé
par les autorités intimée et concernée pour s'opposer à la démolition de l'immeuble
litigieux, dès lors que la pose d'une isolation périphérique, tout comme le
remplacement nécessaire des fenêtres, modifieraient considérablement l'aspect
du bâtiment. D'autres éléments architecturaux caractéristiques, comme les
barrières et balustrades, qui ne respectent plus les normes de sécurité,
seraient également voués à disparaître. Dans ces conditions, la Cour de céans
peine à comprendre en quoi la protection du patrimoine préconisée par les
autorités pour ce bâtiment aurait encore un sens et mériterait de se voir
accorder un poids prépondérant.
b) Le recourant indique par ailleurs que l'immeuble
existant serait vétuste, en très mauvais état, insalubre et vidé de ses
locataires depuis plus de deux ans; l'équipement actuel en serait complètement
obsolète et dégradé, les pièces de petites dimensions et ne correspondant plus
aux standards actuels. Des travaux de renforcement ne suffiraient pas à mettre
aux normes le bâtiment; seuls des travaux de transformations lourdes devraient
être entrepris sans pour autant qu'une garantie ne puisse être donnée quant à
la résistance des parties conservées et à la stabilité générale de l'ouvrage. La
municipalité conteste ces affirmations, sans pour autant avoir procédé à des
investigations plus poussées sur l'état général dudit bâtiment. En cours de
procédure, elle ne s'est pas prononcée de manière détaillée sur le rapport des
ingénieurs civils établi en mai 2019, concluant que l'immeuble en cause
montrerait des signes de vétusté avancés "inquiétants". Lors d'un
examen sur place, les ingénieurs mandatés indiquent notamment avoir constaté ce
qui suit:
"
Nous
avons observé, à de nombreux endroits, des dégâts d'eau importants provenant de
multiples infiltrations ou autres remontées capillaires. Le dallage au sous-sol
présente un grand nombre de zones recouvertes de moisissures. Les murs
périphériques au sous-sol et aux étages sont également moisis et un certain
nombre de fissures ont été constatées.
Une partie des planchers existants
des étages, constitués de poutraisons en bois, sont gorgés d'eau.
La dalle à hourdis du
rez-de-chaussée est fissurée par endroit et de l'eau s'écoule sur le dallage du
sous-sol.
Les fondations de l'immeuble sont
composées de semelles filantes sur lesquelles reposent les structures porteuses
verticales. Ce système n'offre que peu de possibilités aux reprises des charges
horizontales.
Il est important de préciser que
la structure globale du bâtiment, qu'il s'agisse de sa conception ou encore
suite aux dommages qu'il a subis au court de plus de 80 ans de vie, ne répond
pas aux normes en vigueur (sécurité, charges d'exploitation futures, aspect
parasismique, etc.)
".
Lors de l'inspection locale, le tribunal de céans a
pu de son côté constater l'existence de moisissures et d'humidité dans le local
commercial situé au niveau de la rue et au-dessous d'une terrasse, qu'un des
deux appartements (côté Ouest) du 1
er
étage est rempli d'eau, dont
on ne connaît pas l'origine, et que certaines parois sont humides. Mais le Tribunal
et les parties ont également constaté qu'au niveau du sous-sol, la structure
paraissait saine et qu'il en était de même au rez-de-chaussée et que la
structure primaire de la charpente avait aussi l'air saine, d'après ce qu'il
était possible d'en voir par la trappe. Il ressort par ailleurs d'une écriture
du 11 septembre 2017 du SCL et de l'autorisation spéciale que ce dernier a
rendue dans le cadre de la synthèse CAMAC du 22 décembre 2017 qu'il ressortait
des mesures d'instruction entreprises en 2010, date à laquelle le SCL avait été
consulté pour d'éventuels travaux concernant le bâtiment litigieux, que la
structure du bâtiment était bonne, que l'immeuble avait été entretenu au cours
de années, mais n'avait fait l'objet d'aucune rénovation importante, que les
installations techniques étaient vétustes et que des travaux conséquents de
rénovation et de mise aux normes, notamment au niveau de l'amélioration du
bilan thermique du bâtiment et des installations techniques, étaient à prévoir
à court et moyen terme. Le SCL relevait que la démolition du bâtiment n'était toutefois
pas impérativement "commandée" par des seuls motifs de sécurité ou de
salubrité au sens de la LDTR.
Les éléments qui précèdent permettent de retenir que,
même s'il a été habité jusqu'en été 2017, l'état général de l'immeuble, qui n'a
fait l'objet d'aucune rénovation importante depuis sa construction en 1936,
n'est pas bon, que les appartements sont anciens, les installations techniques
vétustes et qu'une mise aux normes générale s'impose. Si le SCL relève que la
structure du bâtiment est bonne et que sa démolition ne s'impose pas pour de
seuls motifs de sécurité ou de salubrité, ce service se fonde toutefois sur des
données recueillies en 2010, soit il y a près de dix ans. Or, ces données n'ont
pas été actualisées. De son côté, le rapport des ingénieurs civils, certes
établi à la requête du recourant, relève que le bâtiment en cause montrerait
des signes de vétusté avancés inquiétants et que des travaux de transformations
lourdes devraient être entrepris sans toutefois véritable garantie de succès.
En l'état, le Tribunal retient que les éléments au
dossier et les constatations faites lors de l'inspection locale ne lui
permettent au final pas d'obtenir une réponse claire, partant de se déterminer,
quant à l'état de la structure de l'immeuble litigieux, charpente comprise, à
son éventuelle dangerosité et à la réelle possibilité de procéder à des travaux
de rénovation.
On rappelle dans tous les cas à la municipalité
qu'il lui appartient de s'assurer que le bâtiment existant ne présente aucun
danger pour le public (cf. art. 92 al. 1 LATC) et que la sécurité pendant
le chantier soit garantie dans l'hypothèse de travaux de rénovation. Si la dangerosité
du bâtiment devait être avérée, l'autorisation de démolir devrait être accordée
au recourant.
c) Le recourant fait valoir encore que les travaux
de réhabilitation nécessaires seraient à l'évidence impossibles à rentabiliser,
ce que conteste la municipalité.
Dans l'arrêt 1C_298/2017 du 30 avril 2018
consid. 3.2.1 qui a aussi trait à une question de protection du patrimoine,
le Tribunal fédéral a précisé au sujet du critère de la rentabilité de
rénovations à entreprendre sur un bâtiment ce qui suit:
"
La
Municipalité n'a, pour sa part, pas pris en compte l'intérêt financier des
intimés lors de sa prise de décision, notamment la rentabilité des rénovations
à entreprendre, critère qui est pourtant important. Selon les constatations non
contestées de l'arrêt attaqué, l'immeuble est vétuste, les appartements sont
anciens, les salles de bains désuètes, les cuisines ne sont pas aménagées et
l'installation électrique et sanitaire est obsolète. Par ailleurs, la toiture
est d'époque et l'immeuble n'est plus conforme aux normes de sécurité. La
structure de l'édifice est en outre instable, de sorte qu'une rénovation totale
devrait être entreprise selon les experts. Une analyse des coûts financiers
pour des rénovations d'une telle ampleur a été effectuée et le résultat montre
que ces travaux nécessaires ne seraient pas rentables. C'est donc au terme d'un
examen circonstancié que la cour cantonale a reconnu que l'intérêt financier
des intimés devait prévaloir
".
Dans ce même arrêt (consid. 3.2.1), le Tribunal
fédéral a jugé que la question de la rentabilité des travaux de rénovation
jouait "
précisément un rôle primordial dans le cas d'espèce
".
Si en l'occurrence, le SCL a donné, dans son
autorisation spéciale délivrée le 22 décembre 2017, quelques indications à ce
propos, le dossier ne comporte toutefois aucune analyse actuelle ordonnée par
la municipalité des coûts financiers des travaux de rénovation à entreprendre,
qui permettrait de contrôler si ceux-ci seraient (ou non) rentables. Or, s'agissant
du critère, primordial, de la rentabilité des travaux de rénovation, il se
justifie que l'autorité intimée dispose d'une analyse détaillée sur les coûts
de la rénovation (comparés à ceux d'une démolition/reconstruction) avant de
rendre sa décision.
d) Le recourant soutient enfin que l'immeuble actuel
ne correspondrait pas au potentiel constructible de la zone dans laquelle il se
trouve, zone située dans un périmètre de centre urbain à densifier, ce qui serait
ainsi contraire à la volonté politique de densifier un tel périmètre. Il est
indéniable qu'il existe un intérêt public à densifier les centres urbains conformément
à ce que prescrivent désormais la loi sur l'aménagement du territoire (art. 3
al. 3 let. a
bis
LAT) et le plan directeur cantonal (cf. arrêt
TF 1C_298/2017 du 30 avril 2018 consid. 3.2.1
in fine
). Il
conviendra dès lors que la municipalité tienne également compte de cet intérêt
public important dans la nouvelle pesée de tous les intérêts en présence à
laquelle elle devra procéder avant de rendre sa nouvelle décision.
e) Au vu de ce qui précède, le tribunal juge que la
municipalité, en refusant la démolition du bâtiment n° ECA 2453, n'a pas procédé,
en l'état du dossier, à une appréciation soutenable de l'ensemble des
circonstances pertinentes du cas.
La cause doit ainsi être renvoyée à la municipalité
qui est la mieux à même de compléter rapidement l'instruction notamment sur les
questions de la sécurité du bâtiment, et donc de la faisabilité de sa
transformation, ainsi que de la rentabilité des travaux de rénovation et de
rendre dans les meilleurs délais possibles une nouvelle décision après avoir procédé
à une nouvelle pesée globale des intérêts en présence. La municipalité devra en
particulier tenir compte de l'intérêt public à densifier les centres urbains et
de l'intérêt financier du propriétaire.
f) Dès lors que la décision attaquée
doit être annulée pour ces motifs, point n'est besoin d'examiner les autres
griefs soulevés par le recourant à l'encontre de la décision entreprise.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours ainsi
qu'à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause à l'autorité
intimée pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des
considérants. Compte tenu de l'issue de la cause, des frais seront mis à la
charge de la commune (cf. art. 49 al. 1, 52 al. 1
a contrario
, 91 et 99 de
la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV
173.36]), qui versera en outre des dépens au recourant, qui obtient gain de
cause en ayant procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (cf.
art. 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Vevey du 30 avril 2018 est annulée et la
cause renvoyée à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle
décision dans le sens des considérants.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la Commune de Vevey.
IV.
La Commune de Vevey versera une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à
A.________ à titre de dépens.
Lausanne, le 18 décembre 2019
Le
président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.