vd_omni · FO.2008.0025 · 2010-02-26 · fr

Département de l'économie/Commission foncière rurale Section I, X.________, Y.________ | Avant de rendre une décision constatant qu'une parcelle où s'élèvent des contructions situées hors de la zone à bâtir n'est pas soumise à la LDFR, la Commission foncière doit, conformément à l'art. 4a ODFR, solliciter et obtenir une autorisation du SDT.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.02.2010 FO.2008.0025

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 26 février 2010
Composition
M. Alain Zumsteg,
président
; M. Eric Brandt, juge
et M. Pierre Journot, juge; Mme Marlène
Antonioli, greffière.
Recourant
Département de
l'économie,
Autorité intimée
Commission foncière
rurale, section I,
Tiers intéressés
1.
X.________,
à ********, représenté par Me Philippe REYMOND, avocat à Lausanne
et par Me Pierre Bermane FAVROD-COUNE, notaire à Château-d'Oex,
2.
Y.________,
à ********,
Objet
Recours Département de l'économie c/
décision de la Commission foncière rurale, section I, du 19 septembre 2008
(acquisition d'immeubles agricoles - autorisation 6343) - dossier
joint: FO.2009.0012
Vu les faits suivants
A.
D'une surface totale de 27'326 m
2
, la
parcelle n° 1******** du cadastre de ********, située au lieu dit "
2********
",
est entièrement colloquée en zone agricole. Selon l'extrait du registre foncier
figurant au dossier, elle comprend une forêt de 11'039 m
2
, une
surface de "
champ, pré,
pâturage
" de 16'100 m
2
, un
bâtiment agricole (n° ECA 3********) de 53 m
2
et une habitation (n°
ECA 4********) de 134 m
2
. L'estimation fiscale, déterminée le 11
avril 2002, est de 244'000 francs.
B.
En 1990 le propriétaire de la parcelle,
X.________ a demandé l'autorisation d'effectuer des travaux de rénovation et de
transformation touchant le bâtiment n° 4********. Il a notamment déposé une
demande auprès du Service de l'aménagement du territoire (SAT, actuellement
Service du développement territorial), afin de pouvoir agrandir le logement en
créant une entrée et une cuisine dans un réduit et deux chambres dans la
grange. Le volume voué à l'habitation se trouvait ainsi plus que doublé. Le SAT
a délivré l'autorisation spéciale requise en qualifiant ces travaux
d'importance réduite au sens de l'art. 81 al. 4 de la loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11; cf.
lettre de la Centrale des autorisations du Département des infrastructures du
13 mars 1991). X.________ s'est vu octroyer le permis de construire le 19 mars
1991.
X.________ (ci-après: le vendeur) a
conclu le 29 août 2008 avec Y.________ (ci-après: l'acheteuse) un contrat de
vente à terme conditionnelle fixant le prix de ce bien-fonds à 3'900'000
francs.
Par requête du 15 septembre 2009,
les deux parties susmentionnées, agissant par leur notaire, ont sollicité
l'autorisation de la Commission foncière rurale (ci-après: la Commission), afin
que l'acheteuse puisse acquérir la parcelle. Ils ont précisé que leur requête
se fondait sur l'exception au principe de l'acquisition par un exploitant
prévue à l'art. 64 al. 1 let. f de la loi sur le droit foncier rural du 4
octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11), suite à l'absence de demande par un
exploitant à titre personnel malgré une offre publique à un prix qui ne
semblait pas surfait.
Le 19 septembre 2008, la Commission
a octroyé l'autorisation requise.
C.
Le 24 octobre 2008, le Département de l'économie
(DEC) a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal (CDAP) en faisant valoir que ni la décision
attaquée, ni le dossier, ne contenaient le moindre élément permettant
d'apprécier si le principe du prix licite était respecté. Le DEC a ajouté que
les bâtiments situés sur la parcelle étant, jusqu'à preuve du contraire et
éventuel désassujettissement à la LDFR, toujours à vocation agricole, ils ne
sauraient aboutir à faire considérer comme licite le prix apparemment démesuré
de l'ensemble du bien-fonds vendu.
Dans sa réponse du 18 novembre
2008, la Commission a conclu au rejet du recours en relevant que les bâtiments
construits sur la parcelle n'avaient aucun usage ni affectation agricole. Elle
a indiqué que dans ces cas, elle avait toujours renoncé à fixer un prix licite
et se fondait sur la valeur vénale. Selon elle, le prix proposé en l'espèce ne
pouvait être considéré comme "
surfait
".
Le 16 avril 2009, le vendeur a
conclu au rejet du recours déposé contre la décision de la Commission du 19
septembre 2008 et a requis la suspension de la procédure jusqu'à droit connu
sur la requête de désassujettissement qu'il avait déposée entre-temps (v.
ci-dessous, lettre C).
Le 11 mai 2009, le juge instructeur
de la CDAP a donné suite à cette requête.
D.
Le 21 janvier 2009, le vendeur a déposé auprès
de la Commission une requête tendant à la constatation que la parcelle n°
1******** est exclue du champ d'application de la LDFR. Il a motivé sa demande
en indiquant: "
La parcelle
susmentionnée n'est plus exploitée par un agriculteur. Elle ne présente plus
d'intérêt agricole selon la pratique moderne. L'habitation s'y trouvant, qui
n'est plus liée à l'agriculture depuis plus de 30 ans, constitue une demeure de
charme, dans un endroit très tranquille, d'une grande valeur marchande
". Son mandataire a également précisé que l'agriculteur qui
exploitait le terrain avait préféré y renoncer plutôt que de payer 800 fr. de
fermage et que, lors de la réfection de la route de la 5********, le Service
des améliorations foncières avait subventionné "
la nouvelle dévestiture jusqu'à quelques
distances des 2********, considérant qu
'
aller au-delà n'avait plus de justification
agricole
".
Avant de statuer, la Commission a
confié un mandat d'expertise de la parcelle à EstimaPro, filiale de Prométerre
(ci-après: l'experte).
Dans son rapport du 14 mai 2009,
l'experte a constaté que toute la partie sud de la parcelle est occupée par une
forêt croissant sur une forte pente. Quant à la partie nord, sur laquelle se
trouvent les surfaces cadastrées en pré-champ ainsi que les bâtiments, elle est
divisée en deux parties, est et ouest, par un ruisseau coulant au fond d'une
combe. L'experte a précisé que la partie est porte les deux bâtiments, soit une
habitation (ECA n° 4********) et une écurie pour chevaux, au 1
er
étage de laquelle se trouve un fenil (ECA n° 3********). Elle a ajouté que le
bâtiment n° 3******** se trouvait autrefois implanté dans la partie ouest du
bien-fonds, mais qu'au vu de son état délabré, il avait été déplacé à proximité
de l'habitation par le vendeur qui l'avait rénové et l'utilisait pour y loger
ses chevaux. L'experte a également relevé que le bâtiment n° 4******** est
entouré d'un jardin potager d'une surface de 1'260 m
2
et que la
surface en pré-champ s'étend à la suite des bâtiments, en direction du
nord-est. Cette dernière est constituée d'une bande d'une surface d'environ
2'100 m
2
dont la pente est faible et qui est utilisée comme parc
pour les chevaux. Le reste de la surface cadastré en pré-champ de cette
demi-parcelle descend avec une pente supérieure à 60% en direction de la forêt,
ce qui empêche quasiment tout usage de cette surface. Pour ce qui est de la
partie ouest, l'experte a relevé qu'elle est constituée dans sa partie
supérieure d'un pré-champ en déclivité moyenne, d'une surface de 3'000 m
2
,
mais non mécanisable, car ne disposant pas d'accès permettant d'y amener des
machines. Ce pré-champ est en effet séparé par la route par un talus, son seul
accès piétonnier hors de cette possibilité étant depuis le bâtiment n°
4********, en traversant le ruisseau à gué ou sur deux planches jetées en
travers. Elle a également précisé que la partie inférieure était autrefois
fanée, mais que ce n'était plus le cas depuis plusieurs dizaines d'années, en
raison de l'extrême pente (déclivité supérieure à 60%) et du danger que
représentait le travail de fanage. Elle porte actuellement un recru de
sapinière.
L'experte a examiné la possibilité
de morceler la parcelle en suivant la limite naturelle que constitue le
ruisseau qui la traverse. Elle a relevé qu'un tel morcellement conduirait à la
création d'une parcelle non bâtie d'une superficie totale d'environ 10'300 m
2
,
mais dont seuls 3'000 m
2
seraient utilisables en pâture pour du bétail,
le reste de la surface étant peuplé de forêt ou trop en pente pour une
quelconque utilisation. Quant à l'autre parcelle qui supporterait les
bâtiments, elle aurait une surface utilisable en pâturage d'environ 2'100 m
2
,
ce qui serait négligeable d'autant plus que l'accès à cette partie pâturable
passe par le jardin entourant l'habitation n° 4********.
L'experte a conclu que:
§
les deux bâtiments n'avaient aucun usage ni
utilité pour l'agriculture.
§
de la  partie cadastrée en nature de pré-champ
de cette parcelle, seuls 5'100 m2 ont encore un usage potentiel pour
l'agriculture, quoiqu'en partie extrêmement marginal en raison de la difficulté
d'accès, voire de l'impossibilité de mécaniser une partie de cette surface
(3'000 m2)
§
Un morcellement visant à séparer la partie
utilisable en pré-champ à l'ouest du bien-fonds du solde de la parcelle portant
les bâtiments aboutirait à la création d'une petite parcelle sans intérêt
agricole".
Par décision du 15 mai 2009, la
Commission a autorisé le désassujettissement de l'entier de la parcelle.
E.
Le 9 juin 2009, le DEC a recouru contre cette
décision en faisant valoir que, mis à part le fait qu'actuellement
l'utilisation de l'immeuble n'était pas agricole, en tout cas en ce qui
concernait le bâtiment d'habitation, aucun élément de l'expertise ne venait
étayer le constat que le bien-fonds dans son entier n'avait plus d'utilité pour
l'agriculture et n'en aurait plus. Il a relevé que l'experte avait négligé le
fait qu'existent des engins agricoles plus adaptés à ces zones que les
habituels tracteurs et que le franchissement de simples ruisseaux pouvait
souvent être assuré de manière simple. Le DEC a également fait valoir que
l'experte n'avait pas envisagé la séparation de la parcelle autrement que selon
la limite naturelle constituée par le ruisseau qui la traverse en son milieu et
que, de ce fait, la question de principe de la séparation de la partie bâtie
qui ne serait plus utilisable par l'agriculture et d'un espace alentours
proportionné ne s'était pas posée. Il a enfin relevé que, contrairement à ce
que prescrivent les art. 4a ODRF et 49 OAT, l'autorité compétente en matière de
construction hors de la zone à bâtir n'avait pas été consultée.
Dans sa réponse du 1
er
juillet 2009, la Commission conclut au rejet du recours. Elle considère que ce
ne sont pas 16'000 m
2
de prés et de pâturage qui sont soustraits à
la loi, seuls 5'100 m
2
étant réellement pâturables ou utilisables en
fenage, dont environ 3'000 m
2
sont de fait impropres à un usage
agricole. Elle précise que la récolte de l'herbe ne pourrait être effectuée que
par un fauchage à la main et un transport à dos d'homme ou d'âne. Elle en
déduit qu'un morcellement serait inopportun car la surface à sauver serait trop
faible et sa situation n'intéresserait aucun exploitant. S'agissant de la
procédure de coordination, elle précise qu'un échange de vue est prévu par
l'art. 4a ODFR en cas de changement d'affectation d'un bâtiment, ce qui n'est
pas le cas en l'espèce, les deux bâtiments édifiés sur la parcelle n° 1********
n'ayant pas changé d'usage.
Le 15 juillet 2009, le vendeur a
également conclu au rejet du recours en faisant valoir qu'actuellement, la
parcelle n° 1******** ne pouvait plus servir qu'à une agriculture de loisir,
comme il la pratiquait avec son jardin potager et son élevage de quelques
chevaux. Il a ajouté qu'aucune rentabilité économique ne pouvait être tirée de
ces terres difficiles d'accès et fort pentues.
Le tribunal a joint les deux
procédures et statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
La LDFR a pour but d’encourager la propriété
foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en
cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre
les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR).
A cet effet, elle contient notamment des dispositions sur
l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles, acquisition qui est
soumise à autorisation (art. 1 al. 2 let. a LDFR).
Selon son art. 2 al. 1, la LDFR
s’applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant
partie d’une entreprise agricole qui sont situés en dehors d’une zone à bâtir
au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire
(let. a) et dont l’utilisation agricole est licite (let. b).
L'art. 6 LDFR précise qu'est agricole l’immeuble approprié à un usage
agricole ou horticole. Selon l'art. 2 al. 2 let. b LDFR, la loi s'applique
également aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie
agricole et une partie non agricole. Les immeubles situés entièrement en zone
agricole, mais qui ne sont utilisés que partiellement de manière agricole,
notamment parce qu'ils comprennent un bâtiment d'habitation qui n'est depuis
longtemps plus utilisé pour l'agriculture ou qui a été utilisé pour
l'agriculture, mais n'est plus aujourd'hui apte ou nécessaire à cet usage,
constituent des immeubles à usage mixte. Un tel immeuble reste entièrement
assujetti à la LDFR aussi longtemps qu'il n'est pas partagé en une partie
agricole et une partie non agricole (voir notamment ATF 5A.4/2000 du 1
er
septembre 2000).
2.
Lorsqu'un immeuble sis hors d'une zone à bâtir
n'est pas approprié à un usage agricole ou horticole, l'art. 84 LDFR permet au
propriétaire de faire constater par l'autorité compétente que l'immeuble
considéré n'est pas soumis au champ d'application de la LDFR (
ATF 132 III 515
consid. 3.3.2); le cas échéant, une mention sera inscrite au registre foncier
(art. 86 LDFR; cf. aussi l'art. 3 de
l'ordonnance sur le
droit foncier rural du 4 octobre 1993
pour les
exceptions à l'obligation de mentionner), avec pour effet d'informer les tiers
que l'immeuble en question, bien que situé hors de la zone à bâtir, n'est pas
assujetti à la LDFR (Stalder, in Commentaire LDFR, n. 4 ad art. 84 LDFR cité
dans FO.2009.0002 du 14 septembre 2009).
Depuis le 1
er
septembre
2000, l'art. 4a
de l'ordonnance sur le droit foncier rural
du 4 octobre 1993 (ODFR; RS 211.412.110)
et l'art. 49
de l'ordonnance sur l'aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT; RS 700.1)
imposent aux autorités compétentes en matière de LDFR et de construction hors
de la zone à bâtir de coordonner leurs procédures.
L'art. 4a
ODFR
prévoit ainsi que, dans la procédure d’octroi d’une dérogation à
l’interdiction de partage matériel ou de morcellement, de même que dans la
procédure d’octroi d’une décision en constatation y relative ou de
non-application de la LDFR, l’autorité compétente en matière d’autorisation au
sens de cette loi transmet le dossier pour décision à l’autorité cantonale compétente
en matière de construction hors de la zone à bâtir (art. 25 al. 2 LAT)
lorsqu’une construction ou une installation se trouve sur le bien-fonds
concerné et qu’elle est située hors de la zone à bâtir au sens du droit de
l’aménagement du territoire. L’autorité compétente en matière d’autorisation au
sens de la LDFR ne se prononce alors que s’il existe une décision exécutoire
fondée sur le droit de l’aménagement du territoire et constatant la légalité de
l’affectation de la construction ou de l’installation. Il n’est pas nécessaire
de procéder à la coordination des procédures s’il est évident qu’aucune
dérogation au sens de la LDFR ne peut être accordée ou que le bien-fonds
considéré doit rester soumis à la LDFR. Dans le canton de Vaud, l'autorité
compétente en matière de construction hors de la zone à bâtir
est le DEC (art. 81 al. 1 et 120 al. 1 let. a
de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4
décembre 1985), qui a délégué cette tâche
au Service du
développement territorial (SDT).
Contrairement à ce que fait valoir
l'autorité intimée, l'art. 4a ODFR ne fait dès lors pas dépendre la procédure
de coordination d'un changement d'affectation des bâtiments situés sur une
parcelle agricole, mais rend cette dernière obligatoire lorsque notamment,
comme en l'espèce, la Commission entre en matière sur une demande de
désassujettissement qui concerne une parcelle où s'élèvent des constructions
situées hors de la zone à bâtir.
Dans le cas présent, le SDT
(anciennement SAT) a autorisé en 1991 la transformation du bâtiment n°
4********. Il ne ressort en revanche pas du dossier qu'il ait jamais rendu de
décision concernant le déplacement, la rénovation et la nouvelle affectation du
bâtiment n° 3********.
Pour pouvoir rendre sa
décision constatant que la parcelle n° 1******** n'était pas soumise
à la LDFR, l'autorité intimée aurait donc dû solliciter et obtenir
préalablement une autorisation du SDT. Pour ce motif déjà, le recours doit être
admis.
3.
D
ans un arrêt du 16 janvier
2006 (5A.14/2006), le Tribunal fédéral a rappelé que, concrètement, toutes les
surfaces de terrain qui ne sont pas en nature de forêt et qui disposent d'une
couche de terre suffisante pour la végétation sont appropriées à un usage
agricole (Eduard Hofer, Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale
sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998, n. 7 ad art. 6 LDFR;
Yves Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural 1994-1998,
1999 [ci-après: Pratique et jurisprudence], n. 56 p. 49). Si la caractéristique
de l'aptitude est ainsi d'abord d'ordre objectif, l'on doit cependant aussi
tenir compte, selon le Message du Conseil fédéral et la doctrine, de
l'utilisation effective durant de longues années : ainsi, un parc attenant à une
villa située en zone agricole se prêterait aussi, objectivement parlant, à un
usage agricole ou horticole, mais le but de la loi n'est pas de faire de tels
biens-fonds des immeubles agricoles (Message du Conseil fédéral, FF 1987 III
889, p. 917; Hofer, op. cit., n. 16 ad art. 6 LDFR; Donzallaz, Pratique et
jurisprudence, n. 62 p. 51-52; Idem, Commentaire de la loi fédérale du 4
octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural [ci-après: Commentaire], 1993,
n. 81 p. 44). Il va toutefois de soi que la composante subjective ne peut avoir
qu'une valeur secondaire, comme le souligne Donzallaz (Pratique et
jurisprudence, n. 62 p. 52; Commentaire, n. 81 p. 44). Cet auteur cite ainsi,
en l'approuvant, une décision valaisanne dans laquelle il a été jugé qu'un terrain
situé en zone agricole, et momentanément utilisé en qualité de piste de
motocross, devait être considéré comme un immeuble agricole au sens de l'art. 6
LDFR, étant donné qu'il n'était pas irréversiblement inutilisable d'un point de
vue agricole (Donzallaz, Pratique et jurisprudence, n. 61 p. 51).
En l'espèce, l'experte a examiné la
possibilité de morceler la parcelle en suivant le ruisseau qui la traverse. La
Commission, se référant à cette expertise, a "
estimé
qu'un morcellement serait inopportun
" et a autorisé le
désassujettissement de l'entier de la parcelle n°1********.
Ni l'experte, ni la Commission
n'ont examiné la possibilité de morceler la parcelle en cause de manière
différente, soit par exemple en séparant du reste de la parcelle uniquement le
bâtiment d'habitation ECA n° 4******** et le jardin attenant. Le terrain
utilisable en pâture ou en pâturage selon l'expertise garderait ainsi une
surface de 5'100 m
2
. Concernant le reste du terrain cadastré en
pré-champ qui descend en forte pente, si on ne peut y laisser des chevaux ou
des vaches pâturer, il ne paraît pas d'emblée exclu d'utiliser cette surface
pour d'autres animaux, tels que des chèvres. De plus, comme le relève le
recourant, il existe des engins agricoles adaptés aux zones de montagne qui permettraient
de récolter l'herbe qui pousse sur la surface en pente ou alors elle pourrait
servir de surface de compensation écologique. Quant au bâtiment ECA n°
3********, qui est utilisé actuellement comme écurie pour les chevaux, on ne
voit pas pourquoi il devrait être considéré comme n'ayant plus de vocation
agricole. Il pourrait au contraire continuer à servir comme abri pour du bétail
ou comme grange.
Il découle de ce qui précède
qu'exception faite du bâtiment n° 4********, la parcelle conserve une vocation
agricole, de sorte que la Commission ne pouvait pas purement et simplement
soustraire l'entier de la parcelle à la LDFR.
4.
Reste à examiner si cette parcelle peut néanmoins
être vendue à une personne qui n'est pas exploitante à titre personnel, faute
d'acquéreur remplissant cette condition malgré une offre publique à un prix qui
ne soit pas surfait (art. 64 al. 1 let f LDFR).
a) L'exception de
l'art. 64 al. 1 let. f LDFR a pour but de sauvegarder, sous l'angle de la
garantie de la propriété (art. 26 Cst.), les intérêts du propriétaire désireux
de vendre, dont l'offre n'est suivie d'aucune demande de la part d'un
exploitant à titre personnel (Christoph Bandli/ Beat Stalder, in Le droit
foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4
octobre 1991, 1998, n° 36 ad art. 64 LDFR). Si, dans le cadre de la procédure
d'autorisation, le propriétaire qui veut vendre fournit la preuve qu'à la suite
de la publication de l'appel d'offres aucune offre ou seulement des offres
insuffisantes ont été présentées par des exploitants à titre personnel,
l'acquéreur qui n'est pas exploitant à titre personnel obtiendra l'autorisation
d'acquérir, pour autant que le prix convenu ne soit pas surfait (art. 63 al. 1
let. b et art. 66 LDFR; cf. Bandli/Stadler, in Commentaire LDFR, op. cit., n°
38 ad art. 64 LDFR). Dans le cas contraire, l'autorisation devra être refusée.
b) L'art. 66 LDFR
précise que le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de cinq
pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles
agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années (al.
1). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation
(al. 2).
La détermination
du prix licite (non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des
transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques
semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le
motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (TA arrêt
FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et références citées, telles que l'ATF
5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid.
2, in CDA 1996 p.49; Hans Rudolf
HOTZ, Commentaire LDFR, n° 8 ss ad art. 66).
Il y a lieu
d'écarter de cette comparaison notamment les transactions effectuées à bas prix
dans le cadre de la famille (HOTZ, op. cit., n° 9 ad. art. 66; CDA 2001 p. 55)
ou à prix élevé dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause est
susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de carrière
(FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; HOTZ, op. cit., n° 11 ad. art. 66;
Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé,
tome II, 2006, les méthodes comparatives p. 690, n° 3506 et ss). Il faut en
définitive que seuls soient comparés des objets comparables (HOTZ, op. cit., n°
9 ad art. 66).
c)
En l'occurrence la Commission s'est déterminée sur le recours en
indiquant que les bâtiments édifiés sur la parcelle litigieuse n'ont aucun
usage ni affectation agricole. Il s'agit en fait d'un chalet et d'une
dépendance et la Commission a toujours renoncé dans un tel cas à fixer un prix
licite, les principes applicables n'étant selon elle pas transposables pour des
bâtiments sans vocation agricole. Un prix "licite" ne pouvant ainsi
être déterminé, la Commission considère que c'est la valeur vénale qui est
déterminante. Elle estime en outre qu'il est impossible de trouver des objets
comparables, "
ce qui rend illusoire la fixation d'un prix licite
".
Pour déterminer le
prix non surfait, la LDFR ne distingue pas selon que l'immeuble est situé en
partie ou non en zone à bâtir; elle
a en effet
expressément prévu d'assujettir des immeubles situés en partie dans une zone à
bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés conformément aux zones d'affectation
(art. 2 al. 2 let. c LDFR; v. aussi
Yves Donzallaz, Traité
de droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome 2, Berne 2006,
n. 3546, p. 701 s.). A fortiori, la loi ne fait pas non plus de
distinction selon que l'immeuble assujetti à la LDFR comporte une construction
utilisée pour l'agriculture ou non. Par conséquent,
aussi
longtemps qu'un immeuble à usage mixte est assujetti à la LDFR, il doit, pour
la détermination du prix non surfait, être comparé avec les immeubles agricoles
entièrement utilisés comme tels de la même région, sans tenir compte des
avantages juridiques que lui concéderait d'autres règlementations. Ce n'est que
de cette manière qu'un exploitant à titre personnel, notamment le fermier, est
en mesure de se porter acquéreur de la partie agricole de l'immeuble. Tant que
le bâtiment non agricole et le terrain agricole sont mélangés, le prix de
l'ensemble est en effet fortement augmenté par la valeur que représente le
premier pour les non exploitants, ce qui réduit considérablement les
possibilités d'acquisition par les exploitants à titre personnel intéressés par
le second.
Si un
propriétaire entend aliéner son immeuble soumis à la LDFR sans être lié par les
restrictions en matière de prix licite, il lui incombe de le morceler, aux
conditions de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR (cf. ATF 132 III 515 consid. 3.3; ATF
5A.6/2002 du 11 juin 2002). La Commission n'a certes aucun moyen de l'y
contraindre, ainsi qu'elle le relève. Toutefois, s'il s'y refuse, il doit se
laisser imposer un prix licite qui ne tiendra pas compte de la valeur
supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble (FO.2009.0028
du 17 février 2010; FO.2009.0002 du 14 septembre 2009)
L'autorité intimée ne pouvait ainsi
pas s'abstenir d'examiner le critère du prix résultant de l'art. 64 al. 1 let.
f et 66 LDFR en se limitant à retenir la valeur indiquée par les parties à
l'acquisition envisagée.
5.
L'autorité intimée et le vendeur ont requis
diverses mesures d'instruction.
Dans la mesure où les constatations
de l'état du terrain faites dans le rapport d'expertise ainsi que la dizaine de
photographies de la parcelle figurant au dossier ont permis au tribunal
d'apprécier la situation, une visite des lieux apparaît inutile.
Quant à l'audition de l'experte, elle
est également superflue puisque le tribunal n'a pas mis en doute les
constatations qu'elle a faites, mais uniquement les conclusions qu'elle en a
tirées.
La Commission devra vérifier si le
prix de vente de la parcelle concernée peut être considéré comme licite en le
comparant avec celui des autres terrains agricoles présentant des
caractéristiques semblables. Elle devra dès lors se référer aux décisions
qu'elle a rendues précédemment dans des cas similaires. Il est par conséquent
inutile de demander la production des dossiers des autorisations d'acquérir au
sens de l'art. 64 LDFR délivrées de 1999 à 2009, avec plans de situation
indiquant chacune des parcelles concernées, dans le cadre de la présente
procédure.
Enfin, la production du dossier de
rénovation du bâtiment n° 4******** ainsi que l'audition du représentant du
"
6********
" sont également superflues
dans la mesure où figure déjà au dossier le permis de construire et
l'autorisation du SAT.
6.
Conformément à l'art. 49 al. 1 de la
loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36),
les frais et dépens sont en principe supportés par la ou les parties qui
succombent. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont
opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à
l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou
modifiée, de supporter les frais et dépens (FO.2008.0014 du 17 septembre 2009
et les références citées). En l'espèce, les frais judiciaires sont mis à la
charge du vendeur. L'acheteuse n'ayant pas déposé de conclusions en son nom
propre, elle est dispensée du paiement d'émoluments. Le DEC n'a pas droit à des
dépens (art. 56 al. 3 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours du Département de l'économie des 24
octobre 2008 et 9 juin 2009 sont admis.
II.
Les décisions de la Commission foncière rurale,
section I, des 18 septembre 2008 et 15 mai 2009 sont annulées et les causes lui
sont renvoyées pour nouvelles décisions.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille)
francs est mis à la charge de X.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 26 février 2010
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.