vd_omni · AC.2019.0246 · 2020-02-03 · fr

A.________/Municipalité de Château-d'Oex, MB.________ | Rappel des conditions pour la construction de nouveaux logements dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. Après avoir considéré qu'un abus de droit ne pouvait être sanctionné que s'il était manifeste, la jurisprudence retient actuellement que l'autorité doit rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Il y a lieu soit pour la commune d'instruire de manière complète la question de la demande pour des résidences principales, soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. Admission du recours d'Helvetia Nostra: ni la constructrice ni la commune n’ont démontré qu’il existe, pour des biens immobiliers tels que le projet litigieux, une demande en résidence principale que l’offre existante ne suffirait pas à satisfaire. C'est en vain que la commune se prévaut de la progression théorique annuelle, en nombre d'habitants, allouée à la commune par le Plan directeur cantonal.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.02.2020 AC.2019.0246

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
3 février 2020
Composition
M. Pierre Journot, président; M. François Kart, juge,
et Mme Christina Zoumboulakis, assesseure; Mme Leticia Blanc, greffière.
Recourante
A.________
à ******** représentée
par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Château-d'Oex,
Constructrice
B.________
à ********
représentée par Me Jean-Rodolphe FIECHTER, avocat, à Berne,
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Château-d'Oex du 21 juin 2019 (construction de 2 chalets familiaux, avec 2
garages, 2 places et chauffages à pellets sur les parcelles Nos 3630 et 3631,
propriété de B.________) - CAMAC 165897
Vu les faits suivants:
A.
Le territoire de la commune de Château-d'Oex est régi par un règlement
communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE), dont
l'approbation par l'autorité cantonale remonte au 19 septembre 1980 et au 11 décembre
2015 pour sa quatrième modification. Les art. 14 ss RPE instaurent une zone de
chalets qui sont des constructions en bois ou revêtues de bois, matériau
prédominant sauf pour les sous-sols, auxquels s'appliquent une distance aux
limites (5 m), une surface minimum de parcelles (800 m²), un coefficient
d'occupation du sol (1/6) ainsi que des règles sur les proportions concernant
le nombre de niveaux (deux sous les combles), l'embouchature (1,60 m au
maximum), la longueur de la plus grande façade (24 m au maximum), la hauteur au
faîte (13,35 m au maximum), la forme des toits (deux pans) et leur pente (entre
30% et 45%), ainsi que les lucarnes. Un degré de sensibilité au bruit est
attribué à chaque zone ainsi qu'à une trentaine de plans spéciaux parmi lesquels
on trouve le plan partiel d'affectation La Combette (ci-dessous : le PPA).
B.
Ce PPA La Combette, qui a été approuvé par l'autorité cantonale le 17
février 1982 et se trouve à la sortie est du village au-dessus de la route
cantonale, est divisé en une zone A à l'amont du chemin de la Combette et une
zone B à l'aval. Dans sa teneur originelle, le plan correspondant figurait dans
la zone A trois groupes de respectivement deux, trois et quatre bâtiments
imbriqués entre eux, et dans la zone B six bâtiments isolés de formes
différentes. Ce plan est accompagné d'une vue panoramique du coteau où sont
dessinés les différents chalets ainsi que de deux coupes dans le sens de la
pente figurant le profil des bâtiments concernés. Dans la zone A, le profil de
chaque bâtiment porte l'indication de son altitude au faîte. Il n'y a pas
d'indication d'altitude dans la zone B.
Le règlement correspondant avait la teneur suivante
:
"Art. 1)    Le périmètre du
plan d'extension partiel est délimité par le liséré bleu tracé sur le plan.
Art. 2)     Les constructions
doivent être implantées à l'intérieur des périmètres d'implantation délimités
par un liséré rouge tracé sur le plan.
Art. 3)     Il est admis des
mouvements de terre supérieurs â 1,80 m du terrain naturel.
Art. 4)     Les terrasses des
constructions souterraines ou partiellement excavées seront aménagées en zone
de verdure, conformément au plan, et recouvertes d'une couche de terre végétale
de 50 cm au moins.
Art. 5)     Zone A :
a) Les bâtiments, de style chalet,
sont implantés en groupes contigus de 4 unités maximum, conformément au plan.
b) Les surfaces et les volumes
maxima sont fixés par le plan et les coupes.
c) Les surfaces non-construites de
cette zone et non destinées aux cheminements piétons ou aux places de
stationnement, seront maintenues en verdure et plantées d'arbres et d'arbustes.
Art. 6) Zone B :
Le fractionnement de cette zone,
l'implantation des bâtiments ainsi que la volumétrie sont donnés à titre
indicatif.
Les dispositions de la zone de
chalets du RPE communal ainsi que l'article 3) ci-dessus sont applicables.
Art. 7) Pour tous les points non
prévus par le présent Règlement, les dispositions ordinaires Cantonales et
Communales en la matière sont applicables.
Art. 6) Le présent plan
d'extension partiel et son règlement entrent en vigueur dès leur approbation
par le Conseil d'Etat.
Le PPA a été modifié par un plan de quartier
"La Combette II" approuvé par l'autorité cantonale le 31 mai 2000.
Seule la zone A est teintée en couleur sur les différents plans, profils et
illustrations qui présentent deux versions différentes comptant respectivement
quatre ou cinq bâtiments. L'art. 12 al. 2 du règlement correspondant précise
que la zone A du plan de 1982 est abrogée.
La zone B est aujourd'hui constituée d'une bande de
six parcelles, désormais bâties sauf les deux parcelles médianes 3630 et 3631,
propriété de B.________.
C.
C'est sur ces parcelles qu'a été mise à l'enquête, du 5 octobre au 3
novembre 2016, la construction de deux chalets familiaux avec deux garages deux
places et chauffage à pellets.
L'enquête a suscité des oppositions, dont l'une
déposée le 27 octobre 2016 par A.________ qui invoque la loi fédérale du 20
mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702).
D.
Par décision du 12 septembre 2017, la municipalité a délivré le permis
de construire en considérant que l'art. 26 LRS autorise la construction de
nouvelles résidences secondaires sans restriction d'utilisation sur la base
d'un plan d'affectation à certaines conditions et que le PPA de 1982 définit
des règles et des périmètres constructibles clairs et précis.
E.
Par acte du 13 octobre 2017, A.________ a recouru à la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : la CDAP ou le Tribunal)
en concluant à l'annulation de cette décision.
La municipalité a conclu au rejet du recours le 16
novembre 2017. La constructrice en a fait de même le 20 novembre 2017,
concluant subsidiairement au renvoi du dossier à la municipalité pour nouvelle
décision.
La recourante s'est encore exprimée le 5 février
2018.
F.
Par arrêt AC.2017.0356 du 27 mai 2019, la CDAP a admis le recours et
annulé la décision de la municipalité. Elle a considéré que l'art. 26 LRS
n'était pas applicable, en particulier parce que la planification de 1982 ne
règle pas les éléments essentiels qu'aurait contenus une autorisation de
construire. Elle a renvoyé le dossier à la municipalité pour instruction
complémentaire et nouvelle décision afin qu’elle examine si le projet litigieux
peut être autorisé comme résidence principale.
G.
Par décision du 21 juin 2019, la municipalité (ci-après :
l’autorité intimée) a délivré un nouveau permis de construire en précisant que
conformément à l’art. 7 LRS, le logement doit exclusivement et en permanence
être utilisé par des personnes domiciliées dans la commune de Château-d’Oex et
qu’une mention de restriction de droit public à la propriété sera ordonnée à
l’Office du registre foncier par l’autorité communale au début des travaux.
Dite décision annule et remplace le permis de construire délivré le 12
septembre 2017.
H.
Par acte du 22 août 2019, la recourante a déposé un nouveau recours
auprès de la CDAP en concluant à l’annulation de cette décision.
Dans sa réponse au recours du 13 septembre 2019, l’autorité
intimée a conclu au rejet du recours. La constructrice en a fait de même le 17
septembre 2019, elle a joint à ses déterminations des annonces immobilières
concernant huit chalets à vendre sur le territoire de la commune de
Château-d’Oex, en précisant qu'il faut retrancher les trois premiers (chalet de
luxe entre 2,6 et 7,5 millions de francs) et les trois derniers (trop petit ou
déjà vendu), si bien que seuls deux seraient à portée de bourse pour des
familles de classe moyenne aisée, pour un prix de 1'800'000 à 2'000'000 de
francs au maximum comme ceux conçus par la constructrice.
La recourante s’est encore exprimée le 17 octobre
2019 en concluant au maintien de ses conclusions.
I.
La Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
La recourante conteste l’autorisation délivrée pour la construction de
deux chalets familiaux (de huit pièces chacun) comprenant également deux annexes
(garages et locaux pour des chauffages à pellets) et deux places de parc sur le
territoire de la commune de Château-d’Oex, où la proportion de résidences
secondaires est supérieure à 20%.
a) L’art. 75b al. 1 de la Constitution fédérale du
18 avril 1999 (Cst.; RS 101) prévoit que les résidences secondaires constituent
au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable
de chaque commune
. Cette disposition ne vise pas
seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront
utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient
être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 206 consid. 2.1 p. 208,
et les références citées; cf. aussi TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid.
2.1 publié aux ATF 144 II 49; 1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.1;
1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 4.1).
Selon l'art. 7 al. 1 let. a LRS, dans les communes
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de
nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés
comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. D’après l'art. 3 al. 1 de
l'ordonnance du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires (ORSec; RS
702.1), la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour
les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur
suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS" (let. a).
b) Face à l'interdiction générale de dépasser le
seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure
que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation
en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur
construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence
touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait
toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas
être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande
de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets
concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid.
2.2; 142 II 106 consid. 2.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Le respect
de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit
être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de
police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF 1C_16/2016 du
24 octobre 2016 consid. 3.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est
explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de
l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la
bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit -
lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un
certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce
résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2;
142 II 206 consid. 2.3 et les arrêts cités; arrêt 1C_103/2017 précité consid.
2.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction
juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et les arrêts
cités; 142 II 206 consid. 2.3; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Pour
être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui
entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à
la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens.
Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances
d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et l’arrêt cité;
arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses
dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du
fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du
constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.
Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF
144 II 49 consid. 2.2 et l; 142 II 206 consid. 4.3; arrêt 1C_546/2015 du 23
juin 2016 consid. 2.5; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Il s'agit de
vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en
soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des
art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner
l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à
terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée,
toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire
usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il
n'existe
pas de demande pour un tel logement à un prix
raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.4; arrêt 1C_103/2017
précité consid. 2.2). Dans ce cadre, il faut examiner s’il existe des indices
concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser
l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les
circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,
accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception
même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les
circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est
connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de
l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements
destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la
demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II 49 consid.
2.2; 142 II 206 consid. 3.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2; cf.
également la jurisprudence citée dans l'arrêt AC.2017.0286 du 26 avril 2018,
consid. 3f).
d) La procédure d'autorisation de construire et la
police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des
constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière
de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire
observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en
matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,
elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans
et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1
LATC, avant de délivrer le permis de construire, elle s'assure que le projet
est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans
d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (voire par exemple arrêt
1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
e) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1
er
janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,
qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée
lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas
trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.
Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer
le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des
conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les
cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle
d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de
vérifications sérieuses. Il y a ainsi lieu, pour la commune, d’instruire de
manière complète la question de la demande pour des résidences principales, et
pour les constructeurs de faire état de promesses de vente (ATF 142 II 206
consid. 4.2 pp. 215/216; arrêts TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;
1C_16/2016 précité consid. 3.5; 1C_546/2015 précité consid. 2.5;
1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4). Dans les cas où la demande pour ce type
d’habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être
refusé (ATF 144 II 49 consid. 2.3 p. 53 ; arrêts TF 1C_69/2018 du 3
décembre 2018 consid. 3.1 ; 1C_592/2017 du 15 juin 2018 consid. 5.5 ;
1C_263/2016 du 21 février 2017).
f) Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal
fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst.
n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts
rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les
autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de
droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour
lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée
(TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de
jurisprudence publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24
octobre 2016 (consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de
haut-standing de deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS])
dans un secteur largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que
le fait que la construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence
déterminante sur le marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire
abstraction du nombre très important de logements qui se trouvaient
simultanément offerts à la vente dans une station notoirement vouées au
tourisme (soit, selon une pièce justificative produite par la recourante devant
le Tribunal cantonal valaisan se référant au site Internet www.comparis.ch, 598
appartements et 96 maisons à vendre au 1
er
juin 2015). Selon le
Tribunal fédéral, le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne
pouvaient, dans ces circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en
obligeant la Commune de Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre
vraisemblable – qu'il existait une demande correspondante pour des résidences
principales de haut-standing que l'offre existant alors ne suffirait pas à
satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206 consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF 1C_546/2015
précité consid. 2.5
in fine
). Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé que les
instances précédentes devaient notamment déterminer le taux de vacance pour ce
type de résidence sur le marché de la vente immobilière et sur celui de la
location (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215) et donner des indications
quant à une éventuelle augmentation de la population résidente dans le secteur
concerné.
Dans un arrêt du 21 février 2017, le Tribunal
fédéral a, rejetant le recours du constructeur, confirmé l'existence d'un abus
de droit s'agissant de la construction à Rossinière (VD) de quatre chalets
comprenant chacun deux appartements de quatre pièces. Il a en effet jugé que
les statistiques de départs et d'arrivées dans la commune permettaient de
démontrer la constante diminution de la population résidente, ce qui génère de
la disponibilité dans les logements non seulement existants, mais, surtout, qui
se prêtent idéalement à une affectation en résidence principale. Cumulée à la
constatation des autorités selon laquelle aucun projet de ce genre n'avait
jamais été réalisé sur le territoire communal et à la déduction que les
autorités en tiraient, à savoir que le développement de la commune était
faible, et en l'absence de toutes autres circonstances particulières en vertu
desquelles les logements libérés ne pourraient plus être repourvus, ces
statistiques étaient propres à démontrer l'absence de besoin de nouveaux
logements. A cela s'ajoutait que la zone considérée n'était pas incluse dans un
périmètre de centre local prévu au sens du plan directeur cantonal (arrêt
1C_263/2016).
Dans un arrêt du 16 janvier 2018, le Tribunal
fédéral a jugé que, s'agissant de la construction de deux chalets, dans un
secteur déjà largement construit, à quatre minutes en voiture du centre de la
station de Verbier (Commune de Bagnes[VS]), la constructrice n’avait pas établi
qu’elle avait d’ores et déjà des offres d’achat sérieuses et concrètes pour
l’acquisition de ces deux chalets. Il a relevé encore que compte tenu de la
baisse de la population résidente et de l’existence d’une offre portant
potentiellement sur plusieurs dizaines de logements neufs, l’on ne pouvait
considérer la demande de résidences principales, en particulier pour le type
d’immeubles litigieux, comme établie et suffisante pour justifier ce projet de
construction. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que l’usage des deux
chalets à des fins de résidences principales apparaissait d’emblée comme
incertain et que dès lors ceux-ci n’auraient pu être autorisés qu’à condition
que l’acquisition par des résidents à l’année fasse l’objet d’engagements
sérieux et concrets avant même la construction. Autoriser la construction de
ces deux chalets, alors que d’emblée il n’est pas vraisemblable que les
logements seront en définitive occupés comme résidences principales, est
manifestement contraire aux objectifs constitutionnels et légaux (arrêt 1C_102/2017).
S’agissant de la construction d’une maison locative
de cinq appartements avec un garage collectif sur le territoire de la commune
d’Obersimmental-Saanen, le Tribunal fédéral a relevé que lorsque le ou les
futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la
location), le critère principal est celui de la demande de résidences
principales dans le même secteur. Il a jugé que les instances précédentes
devaient déterminer le taux de vacance pour ce type de bien immobilier et
donner des indications quant au nombre de permis de construire délivrés pour
des résidences principales dans le même secteur (arrêt 1C_592/2017 du 15 juin
2018).
Dans un arrêt du 3 décembre 2018, le Tribunal
fédéral a confirmé l’existence d’un abus de droit s’agissant de la construction
à Saanen de trois chalets sur la même parcelle, chacun des chalets devant être
constitué de deux appartements de trois pièces et de deux appartements de
quatre pièces, auxquels s’ajoutait la construction d’un espace fitness et
wellness. Il a en effet jugé que les résidences faisant l’objet du litige
avaient été conçues comme résidences secondaires dans un premier temps et que les
changements effectués dans un deuxième temps, après l’admission du premier
recours des opposants, n’avaient pas modifié la structure des logements et ses
infrastructures, typiques d’une habitation de luxe. Le prix des logements, leur
taille et leur emplacement (éloigné du centre du village et principalement
entouré de résidences secondaires) constituaient des indices que les
habitations seraient utilisées en tant que résidences secondaires. A cela
s’ajoutait que les constructeurs n’avaient pas réussi à vendre un seul
appartement sur plans, ce qui démontrait qu’il n’existait pas de demande pour
de tels logements en tant que résidences principales (arrêt 1C_69/2018).
S’agissant de la construction d’un bâtiment de
quatre niveaux d’habitation comprenant un studio de 40 m², un deux pièces (80 m²)
et quatre appartements de quatre pièces (entre 120 et 130 m²), sur une parcelle
située en zone constructible de la commune de Crans-Montana, le Tribunal
fédéral a rappelé que lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II
49 consid. 2.2 p. 52 ; 142 II 206 consid. 2.4 p. 210 ; arrêts
1C_73/2018 du 7 janvier 2019 ; 1C_592/2017 du 15 juin 2018  et
1C_160/2015 du 3 mai 2016).
S’agissant de la construction d’un chalet de deux
logements sur une parcelle située en zone constructible de la commune de
Chermignon (en l’occurrence Crans-Montana depuis la fusion au 1
er
janvier 2017 de Chermignon, Montana, Randogne et Mollens), le Tribunal fédéral
a exigé de la commune qu’elle vérifie l’existence d’une demande pour des
résidences principales de haut standing. La commune a fait établir un rapport
portant sur la période du 1
er
janvier 2013 au mois de juillet 2017,
période durant laquelle une seule résidence principale de haut standing
(chalet) et 17 résidences principales « ordinaires » avaient été
réalisées, toutes occupées selon l’affectation prévue. Par ailleurs, depuis
2013, 146 permis de construire avaient été accordés pour des résidences
principales, dont seulement 26 étaient du type « haut standing ».
Seuls six de ces derniers objets étaient en cours de réalisation, sur les 20
autres logements de haut standing (dont le chantier n’avait pas débuté en
septembre 2017), seize étaient des chalets et quatre seulement des logements
dans des bâtiments d’habitations collective, dont les deux logements litigieux.
Ainsi, compte tenu de l’accroissement régulier de la population dans le secteur
concerné et du faible nombre de logements de haut standing construits ou à
construire pour la même période, le Tribunal fédéral a nié l’abus de droit
(arrêt 1C_211/2018 du 4 avril 2019).
Dans un arrêt du 25 avril 2019, le Tribunal fédéral
a rappelé que lorsqu’il est question de bâtir un logement destiné à de la
location en résidence principale, l’autorité communale doit s’assurer qu’il
existe une demande suffisante pour que l’intention de trouver preneur pour le
bien à construire apparaisse réaliste (TF 1C_127/2018).
S’agissant de la construction de deux chalets
composés de huit logements, soit trois appartements de 2.5 pièces, un de 3.5
pièces, trois de 4.5 pièces et un de 5.5 pièces sur une parcelle située sur le
territoire de la commune d’Ormont-Dessus, le Tribunal fédéral a admis
l’existence d’indices suffisants d’abus de droit quant à l’affectation des
logements prévus en résidences principales. La possibilité de réaliser les
résidences principales litigieuses reposait en effet sur l'unique motivation,
non qu'il y aurait insuffisamment de logements disponibles dans la commune,
mais qu'il y aurait insuffisamment de logements à prix raisonnable pour la
population locale. Le Tribunal fédéral a souligné que les intentions de la cour
cantonale, et celles de la commune, visant à favoriser une catégorie de
logements abordables pour la population locale étaient tout à fait louables,
mais que vu la conjoncture du marché des résidences principales neuves de ces
dernières années, il était manifeste, en l’état de l’instruction, qu’il n’y
avait aucune demande qui ne pouvait être satisfaite, de sorte que les permis de
construire ne pouvaient être confirmés (arrêt 1C_257/2018 du 6 août 2019).
Dans un arrêt du 3 septembre 2019, le Tribunal
fédéral a annulé les autorisations de construire deux maisons de vacances dans
un hameau situé à environ 300 mètres au-dessus de la commune de Vals, destinées
à être exploitées comme résidences secondaires affectées à l’hébergement
touristique. Le Tribunal fédéral a jugé que l’exigence légale selon laquelle
l’exploitation doit se faire « dans le cadre d’une entreprise homogène »
faisait défaut, dans le cas particulier, en raison de l’éloignement des
constructions projetées par rapport à l’établissement hôtelier auquel elles
étaient liées. La distance séparant les constructions litigieuses de l’hôtel
était en effet d’au moins 3.5 km, ce qui laissait supposer que de nombreux
vacanciers ne se rendraient à l’hôtel qu’au début et à la fin de leur séjour
pour prendre possession des clefs et les restituer. Le contrat d’exploitation
conclu avec l’hôtel ne suffisant pas pour garantir une affectation durable des
résidences secondaires à l’hébergement touristique (TF 1C_511/2018 destiné à la
publication; v. encore, aussi en matière d'hébergement touristique, 1C_422/2018
du 4 novembre 2019).
2.
Il résulte des résumés ci-dessus d'arrêts rendus en matière de résidence
secondaires qu'après avoir considéré qu'un abus de droit ne pouvait être
sanctionné que s'il était manifeste, la jurisprudence retient actuellement que
l'autorité doit rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en
doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence
principale. Selon l'arrêt le plus récent rendu en matière de résidence principale
(
1C_257/2018 du 6 août 2019 concernant la cause cantonale AC.2017.0286)
,
il y a lieu soit pour la commune d'instruire de manière complète la question de
la demande pour des résidences principales, soit pour les constructeurs de
faire état de promesses de vente. Dans les cas où la demande pour ce type
d'habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être
refusé (ATF 145 II 99 consid. 3.1 p. 101; 144 II 49 consid. 2.3 p. 53; arrêt
1C_592 du 15 juin 2018 consid. 5.5).
a) En l'espèce, la recourante fait principalement
valoir que la proportion de résidences secondaires sur le territoire de la
commune de Château-d’Oex est particulièrement élevée puisqu’elle atteint les 45
%. Elle reproche à l’autorité intimée de ne pas avoir examiné la demande en
résidences principales dans la commune, le nombre de logements vacants ainsi
que l’évolution de la population résidente.
A ces arguments, l’autorité intimée rétorque que le
Plan directeur cantonal (PDCn, 4
ème
adaptation approuvée le 31
janvier 2018) prévoit pour la commune de Château-d’Oex une croissance annuelle
de 41 habitants, soit une croissance annuelle de 20 logements (1 habitant/50m2
ou 2 habitants/logement). Elle précise que 18 projets de logements ont obtenu
un permis de construire en 2019 contre 4 en 2018, de sorte que le potentiel de
construction n’a pas été atteint au cours de ces dernières années.
La constructrice fait valoir, pour sa part, que le
projet litigieux se situe à quelque 300 mètres de la gare des Granges-Gérignoz,
offrant de bonnes connections en transports publics avec Zweisimmen et
Montreux. Proches des lieux de travail dans le Pays d’Enhaut et dans le
Saanenland, elle soutient que ces chalets permettront d’accueillir des
familles, comme par exemple celles de ses employées, ses bureaux se trouvant à
Gstaad. La constructrice fait encore valoir que le PDCn prévoit de renforcer la
vitalité du centre de Château-d’Oex, considéré comme centre régional, de sorte
que la demande en résidences principales va s’accroître à proximité immédiate
du projet litigieux.
Dans sa dernière écriture du 17 octobre 2019, la
recourante relève que l’autorité intimée s’abstient de fournir des indications
sur l’évolution de la population résidente durant les cinq dernières années
ainsi que sur les permis de construire délivrés durant cette période, et que
l’on ignore le nombre de logements vacants sur le territoire communal ainsi que
leur affectation.
b) C'est en vain que l'autorité communale intimée se
réfère à la progression théorique annuelle, en nombre d'habitants, allouée à la
commune par le Plan directeur cantonal. En effet, les prévisions du
planificateur cantonal ne suffisent pas à démontrer que la réalité économique
s'y conformera. Ces prévisions sont d'ailleurs fixées en fonction d'objectifs d'aménagement
du territoire (qui tendent plutôt à limiter la croissance, du moins hors des
centres) et non d'une étude concrète de la démographie et du marché immobilier.
Force est ainsi d'admettre avec la recourante que
l'autorité communale intimée n'a pas entrepris d'examiner de manière complète
la question de la demande pour des résidences principales. L'autorité intimée
s'est contentée d'évoquer l'offre qui pourrait résulter des permis de
construire délivrés. Elle ne fournit aucune indication quant au nombre de
logements vacants et à leur affectation, ni sur l’évolution de la population
résidente au cours des dernières années. Elle ne s'est pas préoccupée du critère
principal retenu par la jurisprudence, qui est, lorsque le ou les futurs
occupants ne sont pas connus, celui de la demande de résidences principales
dans le même secteur. En définitive, ni la constructrice ni la commune n’ont
démontré qu’il existe, pour des biens immobiliers tels que le projet litigieux,
une demande en résidence principale que l’offre existante ne suffirait pas à
satisfaire (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215 ; arrêts TF
1C_127/2018 précité; 1C_16/2016 précité consid. 3.6 ; 1C_546/2015
précité consid. 2.5).
c) Quant à l'hypothèse où, à défaut de la
démonstration d'une demande de résidence principale sur la marché, la constructrice
ferait état de promesses de vente, elle n'est pas réalisée. La constructrice,
dont le siège est à Gstaad, prétend que les deux logements envisagés
permettront d’accueillir des familles, notamment celles de ses employés. Or, il
ne ressort pas du dossier que des employés de la constructrice aient formulé
des déclarations d’intention selon lesquelles ils entendent faire de la
construction prévue leur résidence principale (cf. ATF 145 II 99, consid. 3.1 ;
1C_592/2017 précité consid. 5.5 ; 1C_263/2016 précité).
3.
Il résulte de ce qui précède qu'en l'état du dossier, les conditions qui
permettraient la délivrance du permis de construire les deux chalets litigieux
ne sont pas remplies. Il y a donc lieu, comme le tribunal l'a déjà fait dans
l'arrêt AC.2017.0356 du 27 mai 2019, de renvoyer le dossier à la municipalité
pour instruction complémentaire et nouvelle décision, afin qu’elle examine si
le projet litigieux, sur la base de l'enquête publique initiale, peut être
autorisé comme résidence principale, ce qui impliquerait l'inscription au
registre foncier, immédiatement après l’entrée en force de l’autorisation de
construire (art. 7 al. 4 LRS), de la restriction d’utilisation relative au
bien-fonds concerné. Si le projet ne peut pas être autorisé comme résidence
principale, il y aura lieu de refuser le permis de construire.
4.
Le recours est ainsi admis.
Un émolument, réduit pour tenir compte de
l'achèvement sans audience de la procédure, est mis à la charge de la
constructrice. Celle-ci doit des dépens à la recourante.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Château-d'Oex du 21 juin 2019 est
annulée. Le dossier est renvoyé à cette autorité pour instruction
complémentaire et nouvelle décision.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
de la constructrice B.________.
IV.
La constructrice doit à la recourante A.________ la somme de 1'500 (mille
cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 3 février 2020
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint ainsi que l'Office fédéral du développement territorial
(OFDT/ARE).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les
motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les
pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.