vd_omni · FO.2015.0004 · 2017-01-11 · fr

Office fédéral de la justice/Commission foncière, A.________, B.________ | Validité au regard de la LFAIE d'un contrat de prêt conclu entre un prêteur étranger et un emprunteur suisse pour financer une opération immobilière. Le prêt ne représente pas 30% du prix total. Il n'en demeure pas moins que les capitaux investis sont d'origine étrangère. Dès lors que la Commission foncière n'a pas examiné en détail les circonstances du prêt, il n'est pas possible de déterminer si on se trouve ou non en présence d'une opération relevant de la spéculation sur des immeubles en Suisse opérée par une personne à l'étranger financièrement forte, opération qui ne serait pas admissible au regard de la LFAIE. L'OFJ a donc appelé à juste titre à des investigations supplémentaires. Admission du recours de l'OFJ.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.01.2017 FO.2015.0004

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
11 janvier 2017
Composition
M. François Kart,
président
;
MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Liliane
Subilia-Rouge, greffière.
Recourant
Office fédéral de la justice,
à Berne
Autorité intimée
Commission foncière,
Section
II
,
Tiers intéressés
1.
A.________
représenté par Me Colette
LASSERRE ROUILLER, avocate, à Lausanne,
2.
B.________
à ********
représentée par Me Christophe
MISTELI, avocat, à Vevey.
Objet
acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours Office fédéral de la justice c/ décision de la
Commission foncière, Section II, du 5 mars 2015 (acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger)
Vu les faits suivants
A.
Le 1
er
novembre 2012, A.________, citoyen ukrainien, a signé
avec B.________, dont le siège est à ******** (précédemment à ********), un
contrat dont l'objet était défini comme suit, à son article premier:
"Le maître de l'ouvrage
[B.________]
est promettant acquéreur de la
parcelle n° ******** commune de Penthéréaz (Vaud), vente conditionnée à
l'obtention du permis de construire dont copie est jointe au présent contrat,
avec pour objectif d'y faire construire quatre villas jumelles.
Le permis de construire a été
délivré en date du 11.09.2012 et est disponible auprès de la commune de
Penthéréaz contre paiement de la facture jointe au présent contrat.
Le présent contrat a pour but de
régler les droits et obligations des parties dans ce cadre".
Ledit contrat prévoit notamment que A.________ (désigné
comme l'investisseur) s'engage à alimenter un compte bancaire à concurrence de
850'000 fr. au maximum (art. 3 page 3 ch. 1 du contrat), mais sans rôle
opérationnel ni pouvoirs exécutifs dans l'opération (art. 3 page 3 par. 1
du contrat). Selon le contrat, "[I]
'investissement sera rétribué à
hauteur d'un intérêt de 4%/an (quatre pour cent par an) et sera versé à
l'investisseur à
la fin de l'opération
" (art. 3 page 4 par. 2).
Enfin, les parties sont convenues que "[I]
e résultat de cette promotion
se fera en deux étapes: a) Vente des parts terrains
[;]
b) Marges sur
contrat de constru
ction de l'entreprise générale
" (art. 3 page
4, par. 3) et que "
Le bénéfice est distribué à parts égales entre le
maître de l'ouvrage et l'investisseur. La prise de bénéfices se feras
[sic]
à la fin de la promotion ; elle se fera plus tôt si l'état de
s ventes de
lots PPE le permet
" (art. 3 page 4 par. 4). Le montant total des
travaux d'entreprise générale a été devisé à 2'860'000 fr. (art. 4 page 5).
Selon les données figurant au registre foncier,
l'immeuble n° ******** de la commune de Penthéréaz a, le 12 décembre 2012,
fait l'objet d'une division dans laquelle une surface de 2'164 m
2
a
été soustraite de l'immeuble n° ******** afin de permettre la création de quatre
parcelles de 541 m
2
chacune, soit les parcelles n° ******** de
ladite commune. A la même date, B.________ est devenue propriétaire de ces
parcelles, à l'exception de la parcelle n° ********, qui a été vendue
directement par le propriétaire initial du n° ******** à des tiers. B.________
a par la suite revendu ces parcelles respectivement les 1er juillet 2014
(parcelle n° ********), 12 décembre 2013 (parcelle n° ********), et 4
septembre 2013 (parcelle n° ********).
B.
Le 27 novembre 2014, A.________ a présenté devant la
Commission foncière, section II (ci-après : la Commission foncière), une
requête visant à obtenir une décision constatant, principalement, que le
contrat conclu entre lui-même et B.________, était entièrement valable, y
compris la clause prévoyant une participation du prêteur au bénéfice de vente
et, subsidiairement, que ledit contrat était valable à l'exception de cette
clause.
Le 17 décembre 2014, la Commission foncière a
informé A.________ qu'elle ne pourrait accepter que sa conclusion subsidiaire,
vu que l'investissement rémunéré par une partie du bénéfice sur les ventes de
logement à construire constituait un placement prohibé au sens de la loi du 16
décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(LFAIE; RS 211.412.41).
A.________ s'est déterminé le 21 janvier 2015 et a
contesté l'interprétation faite par la Commission foncière de la LFAIE. Il
expose notamment que l'acte de vente par lequel B.________ devait acquérir les
terrains sur lesquels ont été bâties les villas jumelles a été conclu avant
même qu'il n'ait rencontré l'administrateur de B.________. Pour cette raison
déjà, il n'avait pas pu acquérir de droits sur ces parcelles, que ce soit
directement ou indirectement, de sorte que l'opération ne pouvait pas être
considérée comme étant soumise à la LFAIE. Il exposait en outre que le montant
prêté n'était pas garanti par un gage et qu'il se montait à nettement moins que
les 80% du montant total investi.
Par décision du 20 février 2015, la Commission
foncière a rejeté la conclusion principale formulée par A.________ et admis la
conclusion subsidiaire "
en ce sens que le contrat conclu le 1
er
novembre 2012 entre M. A.________, de nationalité ukrainienne, et la société B.________,
dont le siège est à ********, le premier accordant à la seconde un prêt de CHF
850'000.-, est valable au sens de la LFAIE, mais
non compris
la clause
prévoyant une participation de l'investisseur au bénéfice de vente des 4 villas
à construire
". La Commission foncière a considéré qu'en raison de la
participation de l'investisseur au bénéfice de vente des logements,
l'investissement constituait un placement prohibé au sens de l'art. 12 al. 1
er
let. a LFAIE et que l'investisseur se trouvait placé dans une position
économique quasiment égale à celle du propriétaire au sens de l'art. 4
al. 1
er
let. g LFAIE et de l'art. 1
er
al. 2 let. b de l'ordonnance du Conseil fédéral du 1
er
octobre
1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS
211.412.411). Par contre, l'intérêt de 4% était usuel et aurait pu être accordé
pour n'importe quelle opération immobilière ou non. Le prêt pouvait donc être
autorisé du moment que la participation au bénéfice était abandonnée.
C.
La décision de la Commission foncière du 20 février 2015 a été envoyée au
Département de l'économie, qui a renoncé à recourir et a transmis la décision à
l'Office fédéral de la justice, le 16 mars 2015.
D.
Le 28 avril 2015, l'Office fédéral de la justice (ci-après: l'office) a
interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) en concluant à son
annulation et au renvoi de la cause à la Commission foncière afin que celle-ci instruise
la question de savoir si un créancier suisse aurait accordé un prêt similaire,
à savoir un prêt de 850'000 fr. non garanti par gage couvrant 29,7% du coût de
construction, à un taux de 4%, avec ou sans participation au bénéfice. Si tel
n'était pas le cas, il faudrait alors considérer que B.________ est dans une
situation de dépendance envers A.________, qui se trouverait par conséquent
dans une position économique quasiment égale à celle du propriétaire au sens de
l'art. 4 al. 1
er
let. g LFAIE et de l'art. 1
er
al. 2 let. b OAIE. Pour s'assurer que d'autres créanciers auraient été
disposés à un consentir un tel prêt, la Commission foncière devrait se baser
sur tous les éléments permettant d'examiner le financement de l'opération dans
son intégralité: plan de financement, aperçu de l'ensemble de la construction
financière du projet, attestations bancaires, bilan de la société, preuve que
d'autres créanciers auraient été disposés à prêter ces fonds, etc. A l'occasion
du renvoi, la Commission foncière devrait également vérifier que B.________
n'est pas une personne à l'étranger au sens de la LFAIE.
Le 2 juin 2015, la Commission foncière (ci-après:
l'autorité intimée) a informé le tribunal qu'au vu du recours, elle entendait
reprendre l'instruction du dossier et apprécier le financement total de
l'opération. Elle proposait dès lors que la procédure de recours soit suspendue
jusqu'à ce qu'elle ait rendu une nouvelle décision.
Le 3 juin 2015, le juge instructeur a invité les
parties à se déterminer sur la requête de suspension.
Le 8 juin 2015, B.________ a indiqué qu'elle s'en
remettait à justice pour ce qui concernait une éventuelle suspension, en
précisant que l'instruction sur le point de savoir si le taux était bien usuel
semblait pouvoir être menée sans difficulté. A toutes fins utiles, elle
joignait un extrait de conditions de crédit obtenues pour un autre projet
immobilier (au taux de 3%).
Le 17 juin 2015, l'office a déclaré acquiescer à la
requête de suspension.
Le 16 juin 2015, A.________ s'est déterminé au sujet
du recours déposé le 28 avril 2015. Il a formulé les conclusions suivantes:
"
A titre préliminaire
:
I. La requête de suspension de la Commission foncière du
Canton de Vaud, section II, du 2 juin 2015 est rejetée.
Principalement
:
II. Le recours déposé le 28 avril 2015 par l'Office fédéral
de la justice contre la décision du 5 mars 2015 de la Commission foncière du
Canton de Vaud, section II, est rejeté.
III. La décision de la Commission foncière du Canton de Vaud,
section II, du 5 mars 2015 est annulée et modifiée en ce sens que l'entier du
contrat conclu entre N. A.________ et B.________ le 1
er
novembre
2012 est valide, y compris la clause prévoyant une participation de M. A.________
au bénéfice de vente des quatre villas à construire.
Subsidiairement à III
:
IV: La décision de la Commission foncière du Canton de Vaud,
section II, du 5 mars 2015 est entièrement maintenue".
A.________ estime avoir qualité de partie au sens de
l'art. 13 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;
RSV 173.36), l'autorisant ainsi à prendre des conclusions en réforme. Il
souligne tout d'abord que les documents requis par l'office en rapport avec la
santé financière de B.________ ne sont pas du tout pertinents pour la présente
affaire, dès lors qu'il n'est pas actionnaire et n'a aucun intérêt dans cette
société. Ces documents doivent permettre d'établir si B.________ respecte la
LFAIE, mais ceci est une question à trancher de manière séparée. Pour juger de
la validité du contrat du 1
er
novembre 2012, le contrat suffit. Le
recours relèverait à cet égard du formalisme excessif. Pour cette même raison, A.________
s'oppose à la requête de suspension de procédure formulée par l'autorité
intimée pour procéder à l'examen préconisé par l'office. Pour ce qui concerne
le prêt consenti à B.________, A.________ souligne qu'en l'absence d'une
quelconque charge en sa faveur et dès lors que l'entier de la somme investie a
été versé au début de l'opération, il n'a aucun moyen de pression sur B.________
qui le mettrait dans une situation analogue à celle d'un propriétaire. C'est
bien plus lui qui se trouve dans un rapport de dépendance envers B.________. En
outre, le prêt ne représente même pas 30% du prix total alors que la
jurisprudence la plus restrictive autorise une participation à hauteur de 66%.
Par ailleurs, le taux d'intérêt de 4% est tout à fait usuel, et même inférieur
au taux de l'intérêt moratoire prévu par l'art. 104 CO. Enfin A.________ estime
que la participation à la moitié du bénéfice de la vente est également conforme
à la LFAIE, dès lors que dans ce cadre-là non plus il n'est pas placé dans une
situation analogue à celle d'un propriétaire, que l'opération n'est par
conséquent pas assujettie à la LFAIE et qu'il ne peut donc pas être question
d'un placement prohibé.
Le 18 juin 2015, le juge instructeur a suspendu la
cause dans l'attente de la nouvelle décision annoncée par l'autorité intimée.
Le 3 février 2016, le juge instructeur a invité
l'autorité intimée à indiquer dans quel délai la nouvelle décision serait
rendue.
Le 8 février 2016, l'autorité intimée a répondu
qu'elle était encore en attente de renseignements concernant les liens existant
entre A.________ et l'administrateur de B.________.
Le 19 avril 2016, l'autorité intimée a informé le
tribunal qu'elle n'était pas en mesure de poursuivre l'instruction du dossier
dès lors qu'elle avait constaté, à la lecture des derniers documents qui
avaient été produits, qu'il existait trois contrats de prêt, qui n'étaient pas
tous soumis à son autorité, et dont deux étaient argués de simulation. Dès lors
qu'une procédure semblait être pendante devant la Chambre patrimoniale
vaudoise, l'autorité déclarait s'en remettre au tribunal pour déterminer
l'opportunité de suspendre l'instruction jusqu'à décision de la Chambre
patrimoniale ou de traiter directement le recours.
Le 20 avril 2016, le juge instructeur a invité les
autres parties à se déterminer sur la question de savoir si la procédure devait
être suspendue dans l'attente de la décision à rendre par la Chambre
patrimoniale dans le cadre du litige civil.
Le 4 mai 2016, A.________ a déclaré s'en remettre à
justice.
Le 10 mai 2016, B.________ s'est déterminée et a
conclu à la poursuite de la procédure. Elle expose qu'en cas de suspension le
problème serait que la question du taux d'intérêt admissible, respectivement de
sa nullité s'il était excessif, et la question d'une participation au bénéfice
admissible sous l'angle LFAIE ne serait pas tranchée, le juge civil ne pouvant
valider un taux ou une participation au bénéfice excessive en regard de cette
loi.
Le 12 mai 2016, l'office a demandé que la cause soit
reprise, dès lors que l'autorité intimée n'entendait plus reprendre elle-même l'instruction
de la cause.
Le 17 mai 2016, l'autorité intimée a réitéré sa
requête de suspension, considérant que la Chambre patrimoniale pouvait trancher
la question de droit administratif à titre préjudiciel.
Le 24 mai 2016, A.________ s'est rallié à la position
de B.________ demandant que la question de la validité du contrat au regard de
la LFAIE soit tranchée.
Le 3 août 2016, B.________ a transmis au tribunal
une copie de sa réponse dans la procédure civile en cours. Le 15 août 2016, A.________
a informé le tribunal que le litige portait sur le remboursement du prêt qu'il
avait octroyé à B.________ ainsi que sur le paiement par cette dernière de la
moitié du bénéfice de l'opération et de dommages-intérêts dus pour les dommages
consécutifs au retard de paiement.
Considérant en droit
1.
Le tribunal examine d'office et librement la recevabilité des recours
qui lui sont soumis.
a) Selon l'art. 20 al. 1 LFAIE, les décisions des
autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission
foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur
l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV
211.51]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit
la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5 LPA-VD).
b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b LFAIE, a qualité
pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet, soit, dans le canton
de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1 LVLFAIE), ou, si
celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office fédéral de la
justice.
c) Aux termes de l'art. 20 al. 3 LFAIE, le délai de
recours est de trente jours et commence à courir dès la notification de la
décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir. Selon l'art. 96 al.
1 let. a LPA-VD, le délai de recours ne court pas du septième jour avant Pâques
au septième jour après Pâques, soit du 29 mars au 12 avril 2015.
d) La décision attaquée a été envoyée au Département
de l'économie, qui a renoncé à recourir et a transmis la décision à l'Office
fédéral de la justice le 16 mars 2015, qui dit l'avoir reçue le 20 mars 2015,
ce qui n'est pas contesté. Compte tenu des féries judiciaires, le recours posté
le 28 avril 2015 a donc été déposé en temps utile.
Pour le surplus, déposé dans les formes requises, le
recours est recevable.
2.
a) Aux termes de l'art. 25 LPA-VD, l'autorité peut, d'office ou sur
requête, suspendre la procédure pour de justes motifs, notamment lorsque la
décision à prendre dépend de l'issue d'une autre procédure ou pourrait s'en
trouver influencée d'une manière déterminante.
La suspension de la procédure ne doit pas s'opposer
à des intérêts publics et privés prépondérants (ATAF 2009/42 consid. 2.2 et les
références citées). Elle doit même rester l'exception (ATF 130 V 90 consid. 5,
ATF 119 II 386 consid. 1b et les références citées). En particulier, le
principe de célérité, qui découle des art. 29 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950
(CEDH; RS 0.101), pose des limites à la suspension d'une procédure jusqu'à
droit connu sur le sort d'une procédure parallèle (ATAF 2009/42 consid. 2.2).
De manière générale, la décision de suspension relève du pouvoir d'appréciation
de l'autorité saisie; cette dernière procédera à la pesée des intérêts des
parties, l'exigence de célérité l'emportant dans les cas limites (ATF 119 II
386 consid. 1b). Il appartiendra à l'autorité saisie de mettre en balance,
d'une part, la nécessité de statuer dans un délai raisonnable et, d'autre part,
le risque de décisions contradictoires (ATAF 2009/42 consid. 2.2).
Le caractère raisonnable du délai s’apprécie au
regard de la nature de l’affaire et de l’ensemble des circonstances, notamment
l’ampleur et la difficulté de l’affaire, ainsi que l'enjeu que revêt le litige
pour l'intéressé (ATF 135 I 265 consid. 4.4 p. 277; 131 V 407 consid. 1.1 p.
409; 130 I 312 consid. 5.2 p. 332 et les arrêts cités).
b) En l'occurrence, il apparaît que la Chambre
patrimoniale doit traiter un litige portant sur le remboursement du prêt
octroyé par A.________ à B.________ ainsi que sur le paiement par cette
dernière de la moitié du bénéfice de l'opération et de dommages-intérêts dus
pour les dommages consécutifs au retard de paiement. A titre préjudiciel, la
Chambre patrimoniale doit ainsi trancher la question de droit administratif qui
se pose dans la présente procédure (question du taux d'intérêt admissible et
question d'une participation au bénéfice admissible sous l'angle LFAIE). Dès
lors que la cause est en état d'être jugée devant le tribunal de céans,
spécialisé en matière administrative, il n'y a pas lieu de suspendre la
procédure afin qu'une instance civile tranche une question de droit
administratif.
3.
a) Entrée en vigueur le 1
er
janvier 1985, la LFAIE limite
l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de
prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1
er
LFAIE).
Selon l'art. 2 al. 1 LFAIE, l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale
compétente. Par acquisition d'immeubles, on entend aussi l'acquisition d'autres
droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du
propriétaire d'immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). Selon l'art. 1 al. 2 let.
a OAIE, par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue
à celle du propriétaire d'un immeuble, on entend notamment le financement de
l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le
montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur place
l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à
l'égard du créancier.
Par là, on veut éviter que le créancier puisse se
comporter comme le propriétaire du fonds, profitant de la faiblesse économique
du propriétaire et débiteur ou, plus directement, de la dépendance économique
de celui-ci à son égard (
ATF 107 Ib 12
consid.
4 p. 18 ss; cf. aussi Mühlebach/Geissmann, Lex F. Kommentar zum Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n° 77 ad
art. 4 LFAIE). Selon la jurisprudence, le financement de l'acquisition d'un
bien-fonds grâce à un crédit étranger, garanti par gage immobilier, est en
règle générale admissible, pour autant que ledit crédit reste dans la limite
usuelle des deux tiers (ou 80% selon certains arrêts) de la valeur vénale de
l'immeuble (arrêts TF 2C_118/2009 du 15 septembre 2009 consid. 4.1, 2C_637/2008
du 8 avril 2009 consid. 4 et 2A.510/2003 du 4 mai 2004 consid. 2). La limite
précitée s'applique d'autant plus lorsque le prêt n'est pas garanti par un gage
immobilier, vu que le créancier n'acquiert dans ce cas aucun droit réel sur le
bien-fonds et qu'il se trouve d'autant moins dans une position analogue à celle
du propriétaire d'un immeuble (arrêt TF 2C_854/2012 du 12 mars 2013
consid. 5.3).
Ces éléments ne sont toutefois pas les seuls
déterminants. Il peut exister d'autres circonstances dans lesquelles le
propriétaire ou débiteur d'un prêt est économiquement faible ou dépend même
économiquement du créancier. Toute situation impliquant des capitaux étrangers
doit être analysée en détail, indépendamment de l'existence d'un gage
immobilier (dans ce sens, Urs Mühlebach / Hanspeter Geissmann, Kommentar
zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
Brugg/Baden 1986, n° 79 ad
art. 4 LFAIE)
. En
effet, les dispositions sur l'acquisition d'immeubles par des personnes
domiciliées à l'étranger n'ont pas seulement pour but d'empêcher que des
personnes domiciliées à l'étranger acquièrent la propriété ou des droits
semblables à celui de la propriété sur des immeubles situés en Suisse; elles
doivent notamment aussi empêcher la spéculation sur des immeubles en Suisse par
des personnes financièrement fortes et domiciliées à l'étranger (ATF 107 Ib 12
consid. 3, traduit in JT 1983 I p. 142). Une situation de dépendance est
en règle générale réalisé lorsque le propriétaire n'obtiendrait pas d'un tiers
– en général une banque suisse – un prêt semblable.
b) Le principe inquisitorial, qui domine la
procédure administrative (ATF 111 II 281 consid. 3 p. 284; Pierre Moor/Etienne
Poltier, Droit administratif, vol. 2, 3
ème
éd., ch. 2.2.6.3. p.
292 et ss), impose à l'autorité d'établir d'office l'ensemble des faits
déterminants avant de rendre sa décision (ATF 110 V 48 consid. 4a p. 52 et la
jurisprudence citée); elle doit entreprendre elle-même les investigations
nécessaires (en requérant au besoin la collaboration des intéressés) pour établir
ces faits (Max Imboden / René A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtungsrechtsprechung,
n° 88 B 1 p. 550). Lorsque la loi se réfère à des circonstances concrètes
précises, l'autorité ne saurait se satisfaire d'une évaluation schématique (ATF
112 Ib 8, 110 V 229). Elle doit au contraire déterminer en droit et en équité
tout ce qui doit être élucidé; elle doit pourvoir à l'administration des
preuves nécessaires et ensuite apprécier consciencieusement le résultat de la
procédure probatoire (ATF 104 V 211; Jean-Christophe Perrig, L'acquisition
d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, le cas particulier des
établissements stables, thèse Lausanne 1990, p. 103 ss). L'étendue de
l'obligation dépend des particularités du cas d'espèce (cf. ATF 113 Ib 289
consid. 1, traduit in JT 1989 I p. 319). Dans la LFAIE, le principe
inquisitorial est mentionné expressément à l'art. 22 al. 1, qui prévoit ce
qui suit: "
L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de
recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des
allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni
les preuves".
4.
En l'espèce, l'office considère les faits insuffisamment établis par
l'autorité intimée pour ce qui concerne la position analogue à celle d'un
propriétaire dont pourrait bénéficier A.________ à l'égard de B.________, ceci
même sans la participation au bénéfice qui est prévue.
Il est vrai que le prêt ne représente
pas 30% du prix total (il est même nettement inférieur à 30 % si on prend en
compte la totalité du financement de la promotion immobilière [acquisition du
terrain et construction des villas]) alors que la jurisprudence la plus
restrictive autorise une participation à hauteur de 66%. Il n'en demeure pas
moins que les capitaux investis par A.________ sont d'origine étrangère et que le
prêt présente notamment la singularité de ne pas être garanti par des cédules
hypothécaires. Dès lors que la Commission foncière n'a pas examiné en détail
les circonstances du prêt consenti par A.________ à B.________, il n'est pas
possible de déterminer si on se trouve en présence d'une opération relevant de
la spéculation sur des immeubles en Suisse opérée par une personne à l'étranger
financièrement forte au sens où l'entend la jurisprudence du Tribunal fédéral,
opération qui ne serait pas admissible au regard de la LFAIE (cf. ATF107 IB 12
précité). L'instruction menée par la Commission foncière à ce jour ne permet
ainsi pas de vérifier si, conformément à ce qu'exige la jurisprudence, un tiers
– notamment une banque suisse – aurait consenti un prêt identique à celui
consenti par A.________ à B.________. L'office a donc appelé à juste titre à
des investigations supplémentaires, en requérant que l'autorité intimée procède
à l'examen de tous les éléments permettant de comprendre le financement de
l'opération dans son intégralité, soit plan de financement, aperçu de
l'ensemble de la construction financière du projet, attestations bancaires,
bilan de la société, preuves que d'autres créanciers auraient été prêts à
prêter ces fonds. Cet examen devra porter le financement de l'ensemble de
l'opération immobilière (soit l'achat de l'immeuble et sa construction).
5.
A.________ a pris des conclusions reconventionnelles. Faute de base
légale expresse, le recours joint n'est pas ouvert en procédure administrative
vaudoise. Toutefois, selon la jurisprudence, lorsque le droit positif autorise
l'autorité de recours à procéder à une "
reformatio in pejus
" –
ce qui est désormais le cas en vertu des art. 99 et 89 al. 2 LPA-VD – les
intimés au recours ont la faculté de prendre des conclusions tendant à la
modification de la décision attaquée en défaveur du recourant, sans avoir à
déposer eux-mêmes un recours; le résultat, sur le plan procédural, est dès lors
similaire à celui du recours joint (cf. arrêt AC.2011.0085 du 1
er
février 2012 et la référence citée). La question se pose de savoir si cette
jurisprudence est applicable dans le présent cas étant donné que le délai de
recours de trente jours est fixé par le droit fédéral (art. 20 LFAIE). Vu
l'issue du recours qui est admis - ce qui entraîne le rejet implicite des
conclusions reconventionnelles - , la question de leur recevabilité n'a
toutefois pas à être tranchée définitivement.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis
et la décision attaquée annulée, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée
pour complément d'instruction et nouvelle décision.
L'arrêt est rendu sans frais. Les tiers
intéressés, qui soit succombent soit n'ont pas pris de conclusions, n'ont pas
droit à l'allocation de dépens (art. 49, 55 al. 2, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière, Section II, du 5 mars 2015 est
annulée, le dossier de la cause lui étant renvoyé pour complément d'instruction
et nouvelle décision.
III.
L'arrêt est rendu sans frais.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 11 janvier 2017
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en
va de même de la décision attaquée.