vd_omni · AC.1996.0171 · 2000-04-18 · fr

DE CARMINE Jacques et crt c/St-Sulpice | Façades présentant dans leur partie centrale des décrochements en creux. Bien que couverts par la toiture, ces espaces ne comptent pas dans la surface bâtie s'ils ne sont pas utilisables (comme terrasses ou loggias par ex.).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.04.2000 AC.1996.0171

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 avril 2000
sur le recours interjeté par
Jacques DE
CARMINE
, à Préverenges, et
Amato BICCHETTI
, à St-Sulpice, tous deux
représentés par Me Jacques Ballenegger, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la
Municipalité de
St-Sulpice
du 8 juillet 1996 levant leurs oppositions à deux projets de
construction sur la parcelle no 148, propriété de
Fijan SA
et, pour
partie, promise-vendue à
Secotra SA
.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. Bertrand Dutoit et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Fijan SA, dont le siège
est à Echichens, est propriétaire à St-Sulpice de la parcelle no 148. D'une
surface de 2'858 m², ce bien-fonds est limité au nord par la route cantonale no
1a (route du lac). Il supporte, dans sa partie nord, un bâtiment d'un étage sur
rez-de-chaussée (no ECA 377) comportant divers locaux précédemment exploités
comme station-service (avec atelier de réparation et kiosque), ainsi que des
locaux d'habitation (studios) dans la partie sud du rez-de-chaussée et à
l'étage. Cette construction occupe une surface au sol de 271 m² (sans compter
la marquise qui abritait les colonnes à essence). Elle est vide depuis quelques
années et dans un état de dégradation avancé. La partie sud de la parcelle
n'est pas bâtie. Les lieux sont situés en zone résidentielle B du règlement
communal sur le plan d'affectation et la police des constructions approuvé par
le Conseil d'Etat le 18 décembre 1992 (ci-après : RPA).
B.                    Du 1er au 21 mars 1996
Fijan SA a mis à l'enquête publique le projet de construction d'un immeuble de
six appartements, avec garage souterrain, sur la partie sud de la parcelle no
148. Ce projet prévoit le fractionnement de ladite parcelle en deux lots. Le
premier (parcelle A), d'une surface de 1'120 m², supporterait le bâtiment
actuel (no ECA 377); le second (parcelle B), d'une surface de 1'738 m²,
accueillerait le nouveau bâtiment; il est promis-vendu à Secotra SA. Le
bâtiment projeté, de plan rectangulaire, surmonté d'une toiture à deux pans,
comporterait deux étages sur rez-de-chaussée, chaque niveau comptant deux
appartements. Les appartements du deuxième étage seraient organisés en duplex,
avec deux pièces et des sanitaires dans les combles. Un garage enterré pour six
voitures serait accolé au sous-sol du bâtiment, dans sa partie nord. Il est
également prévu d'aménager en surface, entre le nouveau bâtiment et l'ancien,
18 places de stationnement, dont 9 destinées à la parcelle A.
Ce projet a suscité
l'opposition conjointe de Jacques de Carmine et d'Amato Bicchetti, tous deux
propriétaires des parcelles immédiatement voisines à l'ouest (no 906 et 907).
Ils mettaient principalement en cause la régularité du fractionnement projeté,
le respect du coefficient d'occupation du sol et l'aménagement de nouvelles
places de stationnement.
C.                    Du 22 mars au 11 avril
1996 Fijan SA a mis à l'enquête un projet de transformation du bâtiment no ECA
377, sur la parcelle A. Ce projet prévoyait la démolition de la partie nord du
rez-de-chaussée (atelier et locaux de l'ancienne station-service), de la
marquise existante et d'un balcon supporté par quatre piliers, en façade sud.
Le reste du bâtiment, dont la surface au sol devait ainsi être réduite à 112
m², aurait été surélevé d'un étage. Les locaux du rez-de-chaussée étaient
destinés à une station-service, dont les pompes à essence auraient été
couvertes par une nouvelle marquise, carrée, de 11,80 m de côté. Le premier et
le deuxième étages devaient abriter des bureaux pour des activités commerciales
ou de services.
Ce projet a également
suscité l'opposition conjointe de Jacques de Carmine et Amato Bicchetti, qui
lui reprochaient en substance de ne pas être conforme à l'affectation de la
zone, de ne pas respecter la distance minimale avec la future limite de
propriété au sud, d'excéder le coefficient d'occupation du sol et d'engendrer
des immissions de bruit excessives.
D.                    La municipalité a
délivré les permis de construire pour les deux projets susmentionnés le 1er
juillet 1996 et informé MM. de Carmine et Bicchetti du rejet de leurs
oppositions par lettre du 8 juillet 1996.
Contre ces décisions,
Jacques de Carmine et Amato Bicchetti ont recouru au Tribunal administratif le
26 juillet 1996, par l'intermédiaire de l'avocat Jacques Ballenegger.
La municipalité,
représentée par l'avocat Jean de Gautard, a déposé sa réponse le 24 septembre
1996. Elle conclut au rejet du recours.
Les recourants ont
répliqué le 18 novembre 1996, et la municipalité a formulé d'ultimes
observations le 10 décembre 1996. Leurs arguments respectifs seront repris plus
loin, dans la mesure utile.
Fijan SA et Secotra SA
n'ont pas déposé d'observations sur le recours.
Le Service de
l'environnement et de l'énergie (SEVEN) a été invité à s'exprimer sur les
projets du point de vue de leur conformité à l'ordonnance sur la protection
contre le bruit.
Par lettre du 13 mars
2000, Fijan SA a fait savoir, par l'intermédiaire de l'avocat Philippe Jaton,
qu'elle renonçait au projet de la station-service, mais qu'en revanche le
projet de construction d'un immeuble de six appartements en PPE était maintenu.
Les recourants ont
formulé d'ultimes observations sur la prise de position du SEVEN le 27 mars
2000. Fijan SA en a fait de même le 30 mars 2000. A cette occasion elle précisé
que l'aménagement, sur la parcelle B, des 9 places destinées à la parcelle A
était aussi abandonné, le projet de fractionnement étant quant à lui maintenu.
Considérant en droit:
A. Fractionnement de la parcelle no 148
1.                     Le dossier du projet de
construction d'un immeuble locatif sur la partie nord de la parcelle no 148
contient un plan de fractionnement établi par le bureau d'ingénieurs-géomètres
Gueissaz et Biner SA le 17 janvier 1996. Ce plan figure la limite entre les
futures parcelles A et B à quelque 13 m au sud de la façade du bâtiment no ECA
377, ce qui ne correspond manifestement pas aux surfaces annoncées pour les
futures parcelles A et B (respectivement 1'120 m² et 1'738 m²), ni d'ailleurs
aux plans de situation accompagnant les projets de construction. Les parties
ont admis que ce plan de fractionnement était erroné. Il convient ainsi de se
référer au nouveau plan corrigé, versé au dossier municipal le 25 septembre
1996, ainsi qu'aux plans de situation. Ceux-ci figurent la nouvelle limite de
propriété à quelque 6,80 m de la façade sud du bâtiment no ECA 377,
parallèlement à cette façade, et à 4,80 m seulement de l'actuel
balcon-terrasse, supporté par quatre piliers, qui flanque ladite façade. Cette
distance est inférieure au minimum prescrit par l'art 26 RPA (soit environ 5,50
m compte tenu de la hauteur actuelle du bâtiment). Par ailleurs, en réduisant à
1'120 m² la surface de la parcelle A, le projet de fractionnement rend l'actuel
bâtiment no ECA 377, d'une surface de 271 m², incompatible avec l'art. 28 RPA,
qui dispose que la surface bâtie ne peut excéder un dixième de la surface
totale de la parcelle.
a) L'art. 83 LATC
interdit tout fractionnement ou toute modification de limite d'une parcelle
ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire,
"à moins
que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une
réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de
corriger l'atteinte portée aux règles de la zone".
En l'occurrence la
municipalité se propose précisément de requérir au registre foncier
l'inscription d'une mention
"restriction LATC"
grevant la
nouvelle parcelle B, issue de la division de la parcelle no 148. Cette
restriction consisterait à établir sur la parcelle B une limite fictive, à 7 m
du balcon existant, par rapport à laquelle devrait être calculée la distance
minimale des bâtiments implantés sur la nouvelle parcelle B (v. projet de
réquisition d'inscription au registre foncier produit par la municipalité le 11
février 1997). Cette mesure permettra de corriger l'atteinte que le
fractionnement porte à l'art. 26 RPA.
b) Elle ne corrigera
en revanche pas l'atteinte que le fractionnement porte à l'art. 28 RPA
(coefficient d'occupation du sol) aussi longtemps que le bâtiment no ECA 377
n'aura pas été au moins partiellement démoli, comme le prévoyait le projet de
transformation mis à l'enquête du 22 mars au 11 avril 1996. Afin de prévenir un
dépassement du coefficient d'occupation du sol sur l'ensemble des nouvelles parcelles
A et B, au cas où la nouvelle construction viendrait à être réalisée avant la
démolition partielle du bâtiment no ECA 377, la réquisition au registre foncier
doit être complétée de manière à préciser que la surface construite sur la
parcelle A et qui excède le maximum prescrit par l'art. 28 RPA, doit être
déduite de la surface constructible sur la parcelle B.
c) On pourrait en
outre se demander si le projet de fractionnement, en incluant dans la parcelle
B une partie des places de stationnement existantes, liées à l'utilisation du
bâtiment no ECA 377 (avant qu'il ne soit désaffecté), n'est pas contraire à
l'art. 73 RPA. Cette disposition prévoit en effet que les places privées de
stationnement ou les garages pour voitures, dont le nombre est fixé par la
municipalité en rapport avec l'importance et la destination des constructions,
sur la base des normes de l'USPR, doivent être aménagés par les propriétaires
"sur
leur terrain"
. Le Tribunal administratif a déjà jugé que lorsqu'un
règlement prescrit aux constructeurs l'aménagement de places de stationnement
"sur
leur terrain",
celles-ci doivent être réalisées sur le fond de la
construction qu'elles sont censées desservir, une telle disposition ne
ménageant aucune alternative qui autoriserait le propriétaire soit à aménager
des places de stationnement requises sur un fond voisin ou sur un autre fond
dont il serait propriétaire, soit à verser une contribution compensatoire
(arrêt AC 92/0043 du 16 novembre 1992). Toutefois, à la différence de la cause
ainsi jugée, l'art. 73 RPA n'exclut pas que les places de parc soient réalisées
"à proximité
", plutôt que sur la propre fond du constructeur;
son alinéa 2 permet en effet une exonération, assortie du versement d'une taxe
compensatoire, lorsque le propriétaire établit qu'il se trouve dans
l'impossibilité de construire sur son propre fond
ou à proximité
. Comme
il n'y a en l'occurrence pas d'intérêt public ou privé à ce que des places de
stationnement soient réalisées sur la parcelle A, plutôt qu'à proximité
immédiate, sur la parcelle B, la municipalité serait en droit d'admettre que
des places de parc liées à l'utilisation de la parcelle A soient aménagées dans
la partie nord de la parcelle B. Elle devrait toutefois exiger que ces places,
empruntant la propriété d'autrui, soient au bénéfice d'un titre juridique (v.
art. 104 al. 3 LATC par analogie) et subordonner l'octroi d'un permis de
construire nécessitant de telles places à la constitution d'une servitude
grevant la parcelle B au profit de la parcelle A en garantissant durablement à
cette dernière l'usage des places de parc exigées.
Toutefois, en l'état
actuel des choses, le fractionnement prévu ne prive pas la parcelle A de places
de parc nécessaires aux constructions qui s'y trouvent, puisque celles-ci sont
désaffectées et que Fijan SA a renoncé à son projet de transformation du
bâtiment no ECA 377. La question des places de parc, qui pourra se poser en
relation avec un nouveau projet de transformation ou de reconstruction sur la
parcelle A, n'a pas à être résolue maintenant.
d) En résumé, le
fractionnement prévu par Fijan SA peut être autorisé, à condition que la
mention dont la municipalité a prévu de requérir l'inscription au registre
foncier soit complétée de manière à préciser que la surface construite sur la
parcelle A et qui excède le maximum prescrit par l'art. 28 RPA, doit être
déduite de la surface constructible sur la parcelle B (v. ci-dessus, lit. b).
B.                    Démolition partielle,
transformation et agrandissement du bâtiment no ECA 377
Fijan SA a déclaré le
13 mars 2000 qu'elle renonçait "
au projet de la station-service
",
soit au projet mis à l'enquête du 22 mars au 11 avril 1996. Il y a lieu d'en
prendre acte et de constater que cette renonciation rend caduc le permis de
construire no 1679 délivré le 1er juillet 1996. Il s'ensuit que le recours est,
sur ce point, devenu sans objet.
C.                    Construction d'un
immeuble de six appartements et garage souterrain
3.                     a) Le nouveau bâtiment
d'habitation prévu sur la parcelle B s'inscrit dans un rectangle de 16,60 m x
10,60 m, exception faite d'un décrochement dans la partie centrale de la façade
ouest, faisant saillie de 45 cm sur une largeur de 5,84 m. L'autre façade
principale, à l'est, de même que les façades pignon au nord et au sud,
comportent également des décrochements dans leur partie centrale, mais en
creux, d'une profondeur de 70 cm sur 1,30 m de large pour les façades pignon,
de 1,50 m sur 2 m pour la façade est. Ces décrochements n'ont pas été pris en
compte dans le calcul de la surface construite, qui totalise ainsi 173,77 m².
Par rapport à la surface de 1'738 m² qu'il est prévu de donner à la parcelle B,
le coefficient d'occupation du sol prescrit par l'art. 28 RPA (1:10) serait
ainsi respecté. Les recourants contestent toutefois le calcul de la surface bâtie,
au motif que la déduction des décrochements en façades nord, est et sud serait
incorrecte au regard de la jurisprudence. Se référant à Jean-Luc Marti
(Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, p.
154 à 156), les recourants considèrent en effet que ces décrochements
"sont
assimilables par exemple à des terrasses couvertes ou à des loggias, en ce sens
qu'ils sont fermés sur trois côtés et entièrement couverts par la toiture"
.
Selon l'art. 53 RPA,
la surface bâtie est mesurée sur le plan horizontal et correspond à la
projection des niveaux situés en dehors du terrain naturel. Comme le souligne
la municipalité, les décrochements en façades nord, est et sud courent sur
toute la hauteur des quatre niveaux habitables. Le fait qu'ils soient couverts
par la toiture (qui ne présente pas elle-même de décrochements correspondants)
ne suffit pas à en faire des surfaces bâties. Selon la jurisprudence, seule une
prolongation purement artificielle de la toiture, envisagée aux fins de couvrir
des espaces au sol, constitue une réelle extension de la surface construite,
contrairement aux avant-toits dont on ne cherche pas à tirer un parti abusif et
dont les dimensions demeurent proportionnées au bâtiment (v. RDAF 1986 p. 50;
arrêts AC 96/0131 du 25 mai 1997 et AC 96/0072 du 26 mai 1998). Dans le cas
particulier, le fait de ne pas avoir interrompu les avant-toits au niveau des
décrochements de façade répond manifestement plus à un parti pris architectural
qu'à la volonté de couvrir l'espace vide dans un but utilitaire. La comparaison
faite par les recourants avec des terrasses couvertes ou des loggias apparaît à
cet égard dépourvue de toute pertinence, les surfaces ménagées par les
décrochements n'étant en l'occurrence pas utilisables. C'est donc à juste titre
qu'elles n'ont pas été prises en compte dans le calcul de la surface bâtie.
b) Les recourants
contestent également que les balcons de la façade ouest n'aient pas non plus
été pris en considération dans le calcul de la surface bâtie dès lors que leur
profondeur
"atteint 1,6 m, ce qui excède la définition
jurisprudentielle des balcons (Droit vaudois de la construction, glossaire ad.
balcons)."
L'art. 53 RPA permet toutefois à la municipalité
d'autoriser des balcons jusqu'à 2 m
"pour autant que le bâtiment soit
retiré de la limite de la différence et qu'il n'en résulte aucun inconvénient
pour le voisinage."
Ces conditions sont en l'occurrence remplies, la
distance mesurée à partir du milieu de la façade, perpendiculairement à la
limite, étant de 8,42 m, alors que la distance minimale est de 8 m (v. art. 26
et 50 RPA).
c) Reste que le
bâtiment projeté conduira à un dépassement du coefficient d'occupation du sol
sur l'ensemble des parcelles A et B issues de la division de la parcelle no 148
aussi longtemps que la surface construite sur la parcelle A n'aura pas été
réduite à 112 m², comme le prévoyait le projet de transformation du bâtiment
ECA no 377. Le permis de construire doit en conséquence être soumis à la
condition suspensive que la surface construite sur la parcelle A soit
préalablement réduite à 112 m² au plus.
4.                     Dans leur opposition du
18 mars 1996 les recourants prétendaient que l'arborisation figurant sur le
plan des aménagements extérieurs, entre la rampe d'accès au garage souterrain
et la limite de la parcelle no 906, devait faire l'objet de conditions du
permis de construire, afin d'assurer effectivement la plantation et l'entretien
de cette arborisation en tant que protection contre les nuisances provoquées
par le trafic sur la rampe d'accès. Dans sa réponse aux oppositions, la
municipalité a considéré qu'il s'agissait-là d'une simple remarque, dont elle a
pris acte. Quoique les recourants critiquent cette attitude, reprochant à la
municipalité de ne pas avoir pris position sur leur suggestion, qu'ils
considéraient comme "
une ouverture dans le sens d'une solution amiable
partielle
", ils semblent avoir renoncé à prendre des conclusions
précises sur ce point.
Quoi qu'il en soit, il
n'y a pas lieu de s'attendre à ce que les émissions de bruit du bâtiment
projeté, avec ses quinze places de stationnement dont six en sous-sol,
entraînent sur les propriétés des recourants des immissions dépassant les
valeurs de planification. De plus, étant donné le trafic déjà très élevé sur la
RC 1a, le trafic supplémentaire induit par le projet n'entraînera pas la
perception d'immissions de bruit plus élevées (v. observations du SEVEN du 13
mars 2000). L'implantation d'un mince rideau d'arbres ou d'arbustes ne
constituerait du reste pas une mesure de protection efficace contre le bruit.
La municipalité ne disposerait par ailleurs d'aucune base légale pour
l'imposer, à défaut d'une disposition analogue à l'art. 39 RPA parmi les règles
applicables à la zone résidentielle B.
D.                    Frais et dépens
5.                     a) Les frais et dépens
sont en principe supportés par la ou les parties qui succombent (art. 55 al. 1
LJPA). En cas de classement de l'affaire avant jugement, comme c'est
partiellement le cas ici, dans la mesure où le recours était dirigé contre le
projet de démolition partielle, de transformation et de surélévation du
bâtiment no ECA 377 (station-service), le juge tiendra compte de la position
adoptée par chaque partie en début de procédure, afin de déterminer si et dans
quelle mesure elle obtient ou non l'allocation de ses conclusions. En principe,
la partie qui acquiesce est censée succomber (v. art. 162 CPC, par analogie;
RDAF 1994 p. 324, consid. 2b; André Grisel, Traité de droit administratif, p.
146; Martin Bernet, Die Parteientschädigung in der schweizerischen Verwaltungsrechtspflege",
n. 255, p. 145). Ainsi la partie qui retire son recours est en règle générale
censée succomber, les frais et dépens étant alors mis à sa charge sans qu'il y
ait lieu de se prononcer sur les mérites du recours, à moins qu'il ne soit évident
en l'état du dossier que la décision entreprise aurait de toute façon dû être
annulée ou réformée (v. notamment RDAF 1970 p. 154; 1976 p. 266; Grisel, loc.
cit.; Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, éd. 1983, p. 327). Réciproquement,
lorsque le recours porte sur l'octroi d'une autorisation et que le bénéficiaire
de cette dernière renonce à en faire usage, c'est en principe lui qui sera
censé succomber. Demeure réservé le cas où le recours est retiré ou devient
sans objet pour des motifs qui n'impliquent ni désistement ni acquiescement de
la part de l'une ou l'autre des parties. De tels motifs n'étant en l'occurrence
ni allégués, ni discernables, on retiendra qu'en retirant son projet de
nouvelle station-service, Fijan SA s'est soumise aux conclusions du recours et
doit, pour cette partie du litige, supporter la totalité des frais et dépens.
b) Dans la mesure où
il porte sur le projet de construction d'un bâtiment d'habitation sur la
parcelle B, le recours doit, au vu des considérants qui précèdent, être
partiellement admis. Si ce projet peut être autorisé, ce n'est que sous réserve
de conditions importantes pour le respect du coefficient d'occupation du sol
sur les deux nouvelles parcelles issues de la division de la parcelle 148.
Ainsi, sur cet objet, aucune des parties opposées ne l'emporte sur l'autre, de
sorte que les frais et dépens peuvent être répartis par moitié.
c) Il s'ensuit que
l'émolument de justice sera en l'occurrence mis pour trois quarts à charge de
Fijan SA (lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont
opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse déboutée, à
l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou
modifiée, de supporter les frais et dépens
v. Martin Bernet, op. cit., n. 229 et 230, p. 130-131
) et pour un quart à charge des recourants.
6.                     Les dépens auxquels
peuvent prétendre réciproquement les parties seront partagés selon la même clé.
A cet égard on notera que si les recourants et la municipalité ont d'emblée
procédé par l'intermédiaire d'un avocat, Fijan SA a pour sa part consulté
tardivement, de sorte que l'intervention de son conseil s'est limitée à l'envoi
de quelques lettres brèves. Dans ces circonstances, il n'y a pas lieu de
s'écarter de la pratique suivant laquelle des honoraires ne sont dus à titre de
dépens qu'à partir du moment où le mandataire dépose de véritables actes de
procédure (recours, mémoire complémentaire, réponse, etc.) ou assiste son
client en audience. En l'absence de tels actes, les honoraires pour étude de
dossier et conférence avec le client ne donnent pas lieu à indemnité (arrêt RE
93/0055 du 26 octobre 1994, consid. 4 in fine).
Fijan SA versera ainsi
aux recourants les trois quarts des dépens auxquels ils auraient eu droit s'ils
avaient obtenu entièrement gain de cause. Quant aux recourants, ils verseront à
la Commune de St-Sulpice un quart des dépens auxquels elle aurait pu prétendre
si le recours avait été rejeté.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
sans objet en tant qu'il était dirigé contre le permis de construire no 1679 du
1er juillet 1996.
II.                     Le recours est
partiellement admis en tant qu'il vise le fractionnement de la parcelle no 148
et le permis de construire no 1678 délivré le 1er juillet 1996.
III.                     Le
fractionnement de la parcelle no 148 est subordonné à l'inscription d'une
mention (art. 83 LATC) corrigeant les atteintes portées non seulement à la
règle sur la distance minimum entre bâtiments et limites de propriété, mais
aussi à celle fixant le coefficient d'occupation du sol, au sens du considérant
1, lettres a et b.
IV.                    Le permis de
construire (no 1678) un bâtiment de six appartements sur la parcelle B est
soumis à la condition suspensive que la surface construite sur la parcelle A
soit préalablement réduite à 112 m² au plus.
V.                     Un émolument de
2'250 (deux mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de Fijan SA.
VI.                    Un émolument de
750 (sept cent cinquante) francs est mis à la charge de Jacques de Carmine et
Amato Bicchetti, solidairement.
VII.                   Fijan SA
versera à Jacques de Carmine et Amato Bicchetti une indemnité de 1'500 (mille
cinq cents) francs à titre de dépens.
VIII.                  Fijan SA
versera à la Commune de St-Sulpice une indemnité de 500 (cinq cents) francs à
titre de dépens.
ft/pe/Lausanne, le 18 avril 2000
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint