vd_omni · EF.2008.0007 · 2009-02-09 · fr

A.X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du Pays-d'Enhaut | Estimation fiscale d'un immeuble d'habitation, sis dans la zone agricole. Ce bâtiment, construit au XVIIIème siècle, faisait autrefois partie d'une exploitation agricole, avant de servir exclusivement à l'habitation de son propriétaire qui a renoncé à son activité d'agriculteur. Ce changement d'affectation justifie de revoir l'estimation fiscale. Compte tenu de l'impossibilité de transformer ou d'agrandir le bâtiment en application des art. 24ss LAT, et eu égard également à sa vétusté et à son confort spartiate, l'application de l'art. 22 RLEFI, fixant la méthode d'estimation des villas, ne peut se faire que par analogie. En l'occurrence, la CEFI a retenu un rendement locatif trop élevé; le prix au m3 retenu pour la détermination de la valeur vénale est également trop élevé. Admission partielle du recours, en ce sens que l'estimation est diminuée dans une proportion de plus de 5%, sans correspondre pour autant aux conclusions du recourant.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.02.2009 EF.2008.0007

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 9 février 2009
Composition
M. Robert Zimmermann,
président
; MM. Georges Arthur Meylan et Jean-Luc
Bezençon, assesseurs ;
M. Laurent Schuler,
greffier.
Recourant
A.X.________,
à ********,
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du Pays-d'Enhaut,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.X.________ c/ décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du Pays-d'Enhaut du 1er avril
2008
Vu les faits suivants
A.
A.X.________ est propriétaire de la parcelle n°1*******
du Registre foncier de  ********. Sis au lieu-dit «Le 2*******s», ce bien-fonds
d’une surface de 22'496 m
2
est classé dans la zone agricole régie
par le plan général des zones et les art. 33ss du règlement communal sur le
plan d’extension et de la police des constructions (RPE), adoptés le 28 juin
2005 par le Conseil communal et approuvés le 7 mars 2006 par le Département des
institutions et des relations extérieures. Un bâtiment d’habitation (portant le
n°ECA 3******* et d’une emprise au sol de 186 m
2
) et un couvert (bûcher,
portant le n°ECA 4********) sont érigés sur la parcelle, occupée pour le surplus
par un jardin (pour 164 m
2
), un champ (pour 16'906 m
2
) et
une forêt (pour 5240 m
2
). En 2001, l’estimation fiscale de la
parcelle n°1******* avait été arrêtée à 38'000 francs.
B.
Le 30 octobre 2007, la Commission d’estimation
fiscale des immeubles du district du Pays-d’Enhaut (ci-après : la CEFI),
tenant compte de la construction du bûcher, ainsi que d’un changement
d’affectation de la parcelle n°1*******, a procédé à une nouvelle estimation
fiscale de celle-ci, qu’elle a fixée à 259'000 fr. La CEFI a notamment
considéré que la parcelle ne faisant plus partie, comme jadis, d’un domaine
agricole, elle devait être estimée selon les principes applicables aux terrains
qui ne sont pas voués à l’agriculture.
Le 19 novembre 2007, A.X.________ a
formé une réclamation contre cette décision, en concluant à ce que l’estimation
fiscale de son immeuble soit ramenée à 105'296 fr. Le 1
er
avril
2008, la CEFI a rendu une nouvelle décision, arrêtant l’estimation fiscale de
la parcelle n°1******* à 224'000 fr.
C.
A.X.________ a recouru, en concluant
implicitement à l’annulation de la décision du 1
er
avril 2008. La CEFI
propose le rejet du recours. Les parties ont complété leurs écritures.
D.
Le Tribunal a tenu une audience avec inspection
locale, le 9 décembre 2008 à ********. Il a ensuite délibéré à huis clos. La
visite de la parcelle n°1******* et du bâtiment n°3******* a permis de
constater qu’elle se trouve à l’écart des grandes voies de communication
locales. Il est possible d’y accéder par une route asphaltée, mais non déneigée
en hiver. Le bâtiment n° 3******* a été construit en 1762, selon les
indications figurant sur la façade. Il est entièrement en bois, exception faite
des soubassements. Il comporte une grange dont le volume a été estimé à 279 m
3
par l’ECA. Le rez-de-chaussée comprend quatre pièces dont deux cuisines, sans
compter les locaux sanitaires qui ne sont pas chauffés et dont les
installations sont vétustes. Le chauffage de l’immeuble est uniquement assuré
par deux poêles à bois qui se trouvent dans les pièces d’habitation. La hauteur
des plafonds ne dépasse pas deux mètres. L’alimentation en eau est assurée par
une source. L’étage est composé d’un ancien fumoir, soit une grande pièce non
chauffée ni isolée. Elle donne accès à différents réduits de petite dimension
ainsi qu’à deux chambres à coucher en enfilade, dont la hauteur de plafond ne
dépasse pas 190 cm. Aucune pièce située à l’étage n’est chauffée. Le volume du
logement est de 550 m
3
selon l’ECA. D’une manière générale, le
Tribunal a pu constater que le confort de cette habitation était très
spartiate.
Considérant en droit
1.
a) Selon l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935
sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), la commission de
district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette
opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion
ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. D
ans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une
date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a
notablement varié par rapport à l’estimation portée au Registre foncier (art.
22 al. 1 LEFI; arrêts EF.1997.0027 du 22 juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin
1998; EF.1994.0017 du 6 juin 1994). Lorsque tel est le cas, l’autorité peut
également réviser d’office l’estimation fiscale
(art.
20 LEFI; cf. arrêt EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). Quant à l'art. 23 LEFI, il
permet au propriétaire de demander une nouvelle estimation lorsque les
circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance
suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au Registre
foncier; la révision selon cette demande de réexamen ou de nouvel examen selon l'art.
23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20
LEFI (arrêts EF.2000.0013 du 9 janvier 2001; EF 1999.0006 du 9 juin 2000).
b) En l’occurrence,
la dernière estimation en vigueur remonte à 2001. La CEFI a estimé
qu’elle devait être modifiée à cause de la construction du couvert servant de
bûcher, en 2007. Il est admis en effet que
des
transformations effectuées sur le bâtiment qui ont pour effet d’accroître la
valeur d’assurance ECA constituent une opération analogue à la mise à jour au
sens de l'art. 20 LEFI (arrêt EF.2000.0014 du 5 février 2001). La CEFI a retenu
en outre, comme motif de mise à jour de l’estimation fiscale, le fait que la
parcelle n°1******* aurait changé d’affectation. Ce bien-fonds a fait partie
d’un domaine agricole. Tel n’est plus le cas depuis 1973, époque à laquelle le
recourant a renoncé à l’agriculture. Il est employé communal et pratique
l’apiculture à titre de loisir. Le bâtiment n°3******* lui sert de logement. La
parcelle est affermée à B.X.________, qui exploite un domaine agricole.
2.
a) L'estimation fiscale des immeubles agricoles
correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). Cette disposition
correspond à l’art. 14 al. 2 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur
l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS
642.14). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de l’art. 14 al. 2
LHID, on entend ceux qui entrent dans le champ d’application de la loi fédérale
du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) et qui
servent, de manière prépondérante, à l’agriculture (Rainer Zigerlig/Guido Jud,
in: Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht I/1, 2
ème
éd., Bâle
2002, art. 14 LHID N.9). Cette définition équivaut à celle de l’art. 11 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale (RLEFI; RSV 642.21.1), à
teneur duquel les immeubles agricoles sont les terres et les bâtiments utilisés
avant tout pour l’exploitation rurale.
b) En l’occurrence, la partie de la
parcelle couverte de champs et de forêts est manifestement de nature agricole.
Elle doit, partant, être estimée à la seule valeur de rendement. A ce propos,
la CEFI a retenu une valeur de 0.30 fr./m
2
pour les champs et 0,10
fr./ m
2
pour la forêt. Elle a ainsi estimé cette valeur à 5'000 fr.
au total (0,30 fr. x 16'906 m
2
= 5'071, 80 fr.) + (0,1 fr. x 5'240 m
2
= 524 fr.) = 5'595,80 fr., ramené à 5'000 fr.). Le recourant ne conteste pas ce
calcul. Lors de l’audience du 9 décembre 2008, la CEFI a indiqué qu’elle ne
prenait pas en compte la capitalisation de la valeur de la forêt dans ses
estimations, selon sa pratique propre appliquée dans tout le district. Une
telle appréciation apparaît contraire à la lettre de l’art. 10 RLEFI qui
dispose que la valeur fiscale des forêts particulières est obtenue en
capitalisant le rendement à un taux de 3,5%. Si une telle capitalisation avait
été opérée, la valeur fiscale de la part de forêt aurait ainsi dû être de
14'971 francs (524 fr.: 3,5 x 100 = 14'971 fr.).
3.
Le recourant soutient que faute de morcellement
de la parcelle n°1*******, le bâtiment n°3******* et le couvert n°4********
devraient être estimés de la même manière qu’un bâtiment agricole, soit,
implicitement, à la seule valeur de rendement.
a) Selon une jurisprudence dont il
n’y a pas lieu de se départir, la valeur d’un terrain dépend essentiellement de
ses possibilités d’utilisation et de mise en valeur, du point de vue économique
et juridique, en  fonction des caractéristiques objectives de l’immeuble,
notamment en ce qui concerne sa constructibilité; les intentions du
propriétaire ne sont pas déterminantes à cet égard (arrêts EF.1992.0036 du 30
mars 1993; EF.1993.0015 du 16 juin 1993; EF.1993.0016 du 16 juillet 1993;
EF.1993.0057 du 3 décembre 1993).
b) La parcelle n°5******** est classée
dans la zone agricole. Les possibilités  d’extension du bâtiment n°3******* à
d’autres fins que l’agriculture sont dès lors très limitées. Compte tenu du
fait que le recourant n’est pas agriculteur et que le bâtiment n’est plus voué à
l’agriculture, une transformation en vue d’augmenter la surface habitable ne paraît
envisageable que sous l’angle restreint des art. 24ss de la loi fédérale du 22
juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), en particulier des
art. 24c et 24d de cette loi, mis en relation avec les art. 42 et 42a de
l’ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur l’aménagement du territoire (OAT; RS
700.1). Il suit de là que si l’on ne peut retenir la thèse du recourant selon
laquelle seule la valeur de rendement du bâtiment n°3******* devrait être prise
en compte, et que les principes usuels s’appliquent, il n’en demeure pas moins
que la valeur du bâtiment n°3******* doit être estimée avec prudence. Cette
solution a aussi pour conséquence de soumettre l’estimation fiscale de la
parcelle n°1******* à deux régimes différents, soit la valeur de rendement pour
les champs et forêt, d’une part, et la moyenne de la valeur de rendement et de
la valeur vénale pour le bâtiment n°3******* et le couvert n°4********, d’autre
part. Il s’agit là toutefois d’une situation exceptionnelle liée au fait que la
maison d’habitation n’est plus utilisée à des fins agricoles, sans être
toutefois classée dans la zone à bâtir.
4.
a) L’estimation fiscale se fait par la moyenne
entre la valeur de rendement et sa valeur vénale (art. 2 al. 1 LEFI). La valeur
de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l’argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al.
3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Elle est calculée, en règle générale, d’après le
rendement normal de l’année précédente (art. 6 RLEFI). La capitalisation du rendement
s’opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du
rendement brut selon le genre de l’immeuble (art. 7 al. 1 RLEFI). La valeur
vénale représente la valeur marchande de l’immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). Selon
l’art. 8 RLEFI, la valeur vénale se détermine en tenant compte de l’offre et de
la demande, selon la situation, la destination, l’état et le rendement de
l’immeuble (al. 1); à défaut d’éléments de comparaison, la valeur vénale est
obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre
d’immeuble, la nécessité d’amortissement et les risques de placement (al. 2);
si l’immeuble peut avoir une destination ultérieure plus profitable
qu’actuellement, on en tiendra compte en tant qu’une augmentation de prix existe
déjà dans les transactions (al. 3).
Hormis ces principes généraux, les
méthodes d’estimation fixées dans le RLEFI (Chapitre III) ne sont pas
applicables telles quelles en l’espèce. En effet, les différentes sections de
ce Chapitre sont consacrées aux immeubles agricoles (I), aux vignes (II), aux
forêts (III), aux immeubles urbains (IV), soit les immeubles locatifs
(sous-section I), les villas (sous-section II) et les terrains à bâtir
(sous-section III), aux propriétés d’agrément (V), aux sources (VI) et aux
immeubles industriels (VII). Le bâtiment n°3******* et le couvert n°4********
n’entrent dans aucune de ces catégories à proprement parler. En particulier,
l’application de l’art. 22 RLEFI fixant la méthode d’estimation des villas ne
peut se faire que par analogie, eu égard à la nature du bâtiment litigieux.
b) La valeur de rendement d'une
maison individuelle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux
variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble
(art. 21 et 22 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé
sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les
frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à
9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Selon
les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les
Instructions), si le bâtiment est loué, le loyer sera admis s'il correspond aux
loyers normaux de la région (ch. I 4). En présence d'un bail et par conséquent
d'un loyer effectif, la commission ne peut s'écarter du revenu locatif tel
qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle rende vraisemblable que le loyer
payé par les locataires fût trop bas ou au contraire abusif (v. arrêt
EF.2000.0014, précité). Ce n'est qu'à défaut de loyer que le revenu locatif est
déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré,
celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m²
(Instructions, ch. I 4). Les Instructions précisent en outre que selon une
pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est
inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe
entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se
justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons
d'habitation diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut
compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5).
Pour déterminer la valeur vénale, on
tient compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la
situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. En
outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût
de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises
dans le secteur de la construction, en multipliant le coût du mètre cube par le
cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un
coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment,
compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises, à raison de
1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Au chiffre ainsi obtenu,
il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur
intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112; cf. également,
parmi d'autres, arrêt EF.1999.0002 du 7 mai 1999).
c) S’agissant de la valeur de
rendement, la CEFI a retenu un revenu locatif annuel estimatif de 11'592 fr.
(soit 126 fr./ m
2
x 92 m
2
), qu’il a capitalisé au taux de
6,5% (11'592 fr. : 6,5 = 1'783 fr. x 100 = 178'338 fr., ramené à 178'300
fr.). Elle a ajouté à ce montant la valeur de rendement du terrain, soit 5'000
fr. Elle a fixé la valeur de rendement totale à 183'300 fr. Dans sa réclamation
du 19 novembre 2007, le recourant s’est fondé sur une valeur de rendement de
5'830 francs. Lors de l’audience, il a indiqué qu’il s’était fondé sur une moyenne
des valeurs retenues dans des estimations privées d’immeubles dont il avait
connaissance.
Le rendement locatif retenu par la
CEFI apparaît comme trop élevé en l’espèce. En effet, au regard du confort
relatif de l’habitation du recourant, dont seules deux pièces sont chauffées,
celui-ci ne saurait espérer un rendement locatif annuel supérieur à 9'000 fr.,
soit légèrement inférieur à 98 fr. par mètre carré. Ainsi la valeur de
rendement doit être arrêtée à 138'461 francs.
d) S’agissant de la valeur vénale,
la CEFI a distingué un volume de 350 m
3
, d’une part, et de 200 m
3
,
d’autre part. Elle a précisé lors de l’audience que le premier volume concerne
la partie habitable, le deuxième la partie non-habitable du bâtiment n°3*******,
soit les pièces sises à l’étage. Pour la première partie, la CEFI a retenu un
prix au m
3
de 800 fr., de 300 fr. pour la deuxième partie. Le premier
de ces montants est également trop élevée. Une telle valeur peut être retenue
pour des constructions modernes jouissant d’un confort habituel et d’une
isolation. Or, le bâtiment litigieux ne présente pas de telles
caractéristiques. Le Tribunal retient ainsi que le prix du même ouvrage neuf
doit se situer à 550 francs par m
3
. En revanche, la valeur de la
partie non-habitable est estimée correctement. Sur cette base, la valeur vénale
s’établit à 252'500 fr. (350 m
3
x 550 fr. = 192'500 fr. + 200 m
3
x 300 fr. = 60'000 fr.). L’autorité intimée n’a pas compté dans son calcul le
réduit qui est attenant à la partie habitable (ancienne étable). Ce local
dispose d’un volume de 279 m
3
selon les indications figurant sur la
décision de taxation de l’ECA. Le Tribunal retient un prix de 250 fr. par m
3
pour la valeur à neuf, soit un montant de 69'750 fr., qu’il convient d’ajouter
à la valeur du reste du bâtiment. Ainsi, la valeur vénale brute est de 322'350
francs. La CEFI a déduit de cette valeur un taux de vétusté de 30%, ce qui est
justifié vu l’âge et l’état de la construction. Ainsi, après application de ce
taux, la valeur vénale du bâtiment est arrêtée à 225'575 fr (322'350 : 100
x 70). La CEFI a ajouté la valeur du couvert, soit 22'000 fr. (montant indiqué
par le recourant dans sa réclamation du 19 novembre 2007), ainsi que le prix du
terrain agricole, soit 5'000 fr., dont il faut déduire le montant retenu pour
la forêt, soit 524 fr., mais dont la valeur de rendement doit être ajoutée,
soit un total de 19'447 francs (5000 - 524 + 14’971). Le résultat final est
ainsi de 267’022 fr., qu’il convient d’arrondir à 267'000 francs.
e) La valeur de l’estimation
fiscale étant la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale, elle
doit ainsi être arrêtée, selon les montants retenus, à 202'500 fr. (138'461 fr.
+ 267’000 fr. = 405’461 fr. : 2 = 202'730 fr., ramené à 202'500 fr.).
5.
Le recours doit dès lors être admis
partiellement, dans la mesure où le résultat auquel aboutit le Tribunal, sans
correspondre aux conclusions du recourant, est inférieur de plus de 5% à la
valeur de la CEFI (arrêt EF.2006.0004 du 9 mars 2007). L’arrêt sera dès lors
rendu sans frais. Le recourant, qui n’est pas assisté par un mandataire
professionnel n’a toutefois pas droit à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis partiellement.
II.
La décision de la Commission d’estimation des
immeubles du Pays-d’Enhaut du 1
er
avril 2008 est réformée en ce sens
que l’estimation fiscale de la parcelle n°1******* est arrêtée à 202'500
francs.
III.
Il est statué sans frais, ni dépens.
Lausanne, le 9 février 2009
Le président:                                                                                             Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint. Il peut faire l'objet, dans les
trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le
recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss
de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le
recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.