vd_omni · EF.2010.0001 · 2011-04-29 · fr

X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne | Estimation fiscale d'un bâtiment administratif, qui doit inclure les "accessoires" selon RLEFI-4 "affectés d'une manière durable au service de l'immeuble par le propriétaire". Prise en compte par la CEFI, au titre d'accessoires, d'une partie des aménagements effectués par le locataire. Le contrat prévoit qu'à l'expiration du bail, le locataire n'a pas l'obligation de remettre les locaux dans leur état initial; les installations et aménagements effectués reviennent au bailleur, sans indemnité, ce qui confère d'emblée au propriétaire la maîtrise des éléments de la plus-value apportée à son immeuble. Ceci justifie que le montant retenu par la CEFI sur le coût des accessoires installés aux frais du locataire vienne s'ajouter à la valeur vénale, mais non pas à la valeur de rendement. Sur ce point, la recourante est fondée à soutenir que le locataire a reçu des locaux dans une configuration de base, parfaitement utilisable, mais non aménagée spécifiquement pour son activité. Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.04.2011 EF.2010.0001

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
29 avril
2011
Composition
M. Vincent Pelet,
président
; M. Rémy Balli, juge; M. Antoine
Rochat, assesseur; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourante
X.________ SA,
à Genève, représentée par l'avocate Delphine ZARB, Etude
Schellenberg Wittmer, à Genève,
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours X.________ SA c/ décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars
2010
Vu les faits suivants
A.
En 1998, la société immobilière X.________ SA
(ci-après: X.________), à Genève, est devenue propriétaire de la parcelle no ********
du cadastre de la commune de Rolle. Ce bien-fonds a par la suite été morcelé en
plusieurs parcelles, dont la parcelle no 1********.
Ensuite de ce morcellement, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après:
la CEFI) a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 1********, alors non
construite, à un montant de 609'000 fr. (pièce 2 du bordereau de pièces
produites par la recourante).
X.________ a par la suite entrepris
la construction d'un bâtiment administratif sur cette parcelle. Les travaux ont
été achevés à la fin de l'année 2007. Les frais de la construction, y compris
les travaux préparatoires, les taxes et les frais de commercialisation, se sont
élevés à un montant de 12'087'698 fr. 70 (13'702'671 fr. 49 ./. 1'614'972 fr.
79, montant mentionné sous la rubrique: "terrain"; pièce 3).
X.________ a loué dès le 1
er
janvier 2008 l'intégralité du bâtiment à l'entreprise Y.________, à Londres. Le
contrat de bail prévoit un loyer annuel net de 1'100'004 fr. (pièce 4). Le
loyer a fait l'objet d'une indexation le 1
er
janvier 2009 et a été
augmenté à 1'131'372 fr. (pièce 5). Au chapitre des dispositions particulières,
les art. 5, 6 et 17 du contrat règlent comme il suit les installations
aménagées par le locataire:
"Article
5.- Modifications, transformations ou améliorations apportées par le locataire
Toute
modification, transformation ou amélioration apportée aux locaux loués par le
locataire, après son entrée dans ces locaux, sera à la charge complète du
locataire et ne pourra s'effectuer que sur la base de l'autorisation écrite du
bailleur. Le bailleur s'engage à prendre position dans un délai d'un mois à
compter de la requête du locataire et à ne pas refuser son autorisation sans
justes motifs.
A l'expiration du
contrat du bail, lors de son départ, le locataire s'engage à supprimer les
modifications, transformations ou améliorations effectuées après son entrée et
à remettre les locaux dans leur état initial, si le bailleur le demande.
Toutefois, le locataire ne pourra pas être contraint de supprimer les
modifications, transformations ou améliorations qui auront été effectuées avec
l'accord écrit du bailleur sauf si ledit accord  est donné à la condition que
ces modifications, transformations ou améliorations soient supprimées.
A l'échéance du
bail, ou en cas de résiliation anticipée du bail, pour quelque raison que ce
soit, le locataire renonce à l'indemnité pour la plus-value apportée aux locaux
loués par les modifications, transformations ou améliorations que le locataire
a effectuées.
Article 6.-
Installations spéciales à charge du locataire
Le locataire
prend à sa charge les aménagements et équipements non prévus dans le descriptif
annexé (soit notamment le mobilier, les installations de téléphones et fax, les
liaisons informatiques, les installations supplémentaires d'électricité, les
installations supplémentaires de chauffage, de climatisation et de
ventilation). La fourniture, la pose et l'entretien des luminaires sont
également à la charge du locataire.
Pour le surplus,
l'article 5 des Dispositions Particulières s'applique, étant précisé que le
bailleur déclare d'ores et déjà donner son accord s'agissant des installations
spéciales visées par le présent article.
Les installations
effectuées par le locataire avant la mise à disposition des locaux loués sont
également régies par l'article 17 des Dispositions particulières.
Article
17.- Travaux par le locataire avant la mise à disposition des locaux loués
Conformément à
l'article 6 des Dispositions Particulières, le locataire adjugera directement
et prendra totalement à sa charge les travaux d'aménagement et d'équipement non
prévus dans le descriptif annexé (soit notamment le mobilier, la lustrerie, les
installations de téléphones et fax, les liaisons informatiques, de
climatisation et de ventilation(…)."
B.
Le 12 janvier 2009, la CEFI a procédé à une
nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 1******** et l'a arrêtée à un
montant de 26'635'000 fr. (pièce 6).
Le 11 février 2009, X.________, par
l'intermédiaire de leur conseil, a formé une réclamation contre cette décision.
Elle a fait valoir qu'il fallait retenir comme valeur vénale la valeur de la
construction, soit un montant de 13'702'671 fr. 49, et comme valeur de rendement
le loyer indexé capitalisé au taux de 7,5%, soit un montant de 15'084'960 fr.; elle
parvenait ainsi à une valeur d'estimation fiscale de 14'393'815 fr. 50 (pièce
7).
Le 19 mai 2009, la CEFI a procédé à
une visite des lieux. Elle a demandé à cette occasion la liste des travaux
d'aménagement entrepris par le locataire et leur coût.
Le 23 juin 2009, le conseil de X.________
a remis à l'autorité le décompte de travaux établi par l'architecte du
locataire, en précisant que de nombreux postes n'entraient pas dans la valeur
de l'immeuble elle-même (lustrerie, traitement des surfaces intérieures,
nettoyage du bâtiment et aménagements extérieurs). Selon le décompte produit
(pièce 11), les travaux d'aménagement se sont élevés à un montant de 4'267'421
fr. 65. Ils portent sur les postes suivants:
1.         Travaux
préparatoires:                                                Fr.     15'075.25
2.2       Gros
œuvre 2 (ferblanterie):                                        Fr.
1'486.30
2.3       Installations électriques
(appareils et installations à courant
fort et faible,
lustrerie):                                                                   Fr.
1'521'869.25
2.4       Chauffage,
ventilation, conditionnement d'air:                Fr.    337'099.80
2.5       Installations sanitaires (avec agencements
de
cuisine):                                                                    Fr.
513'694.20
2.7       Aménagements
intérieurs 1:                                        Fr. 1'214'692.00
2.8       Aménagements
intérieurs 2:                                        Fr.    646'055.95
4.         Aménagements
extérieurs:                                          Fr.      17'488.90
C.
Par décision du 8 mars 2010, la CEFI a
partiellement admis la réclamation de X.________ et a ramené la valeur
d'estimation fiscale de la parcelle no 1******** à un montant de 18'993'000
fr.; l'autorité a relevé:
"Suite à la production du bail, la
commission d’estimation fiscale (CEFI) prend en considération le montant du
loyer pour déterminer la valeur de rendement.
A ceci s’ajoutent 2 places de parc
extérieures à fr. 10'000.- l’unité. En effet, il ressort du bail que, hormis 72
places de parc intérieures, 16 places de parc extérieures sont louées, alors
que la parcelle est au bénéfice de 18 places de parc selon la servitude
inscrite sous RF 2000/1260.
Pour déterminer la valeur vénale, la CEFI
capitalise le loyer au taux de 6.5% et rajoute les 2 places de parc mentionnées
ci-dessus.
En outre, les accessoires doivent être pris
en compte, car ils confèrent au bâtiment son caractère économique.
Le montant de fr. 4'267'000.- annoncé dans
votre courrier du 23 juin 2009 n’est pris en considération que dans une portion
réduite."
Figurait en annexe de la décision
les détails du calcul de la nouvelle estimation fiscale:
Valeur
de rendement
Loyer selon le bail
Loyer annuel capitalisé à 8% soit:
Fr. 1'131'372 x 100 / 8 = Fr. 14'142'150
Fr. 14'142'150.-
2 places extérieures
Fr. 20'000.-
Fr. 20'000.-
Valeur de rendement
(arrondi)
Fr.
14'162'000.-
Valeur
vénale
Loyer selon le bail
Loyer annuel capitalisé à 6.5% soit:
Fr. 1'131'372 x 100 /6.5 = Fr. 17'405'723.-
Fr. 17'405'723.-
2 places extérieures
Fr. 20'000.-
Fr. 20'000.-
Valeur vénale
(arrondi)
Fr. 17'425'000.-
Valeur
d'estimation fiscale
= moyenne entre valeur de rendement et
valeur vénale, soit:
Fr. 14'162'000.- + Fr. 17'425'000.- / 2 =
Fr. 15'793'500.-
Fr. 15'793'500.-
+ les parties accessoires 4'267'000.-
selon questionnaire
arrondi à Fr. 4'000'000.- x 80% =
3'200'000.-
Fr. 3'200'000.-
Valeur d'estimation fiscale (arrondie)
Fr. 18'993'000.-
D.
Par acte du 8 avril 2010, X.________, par
l'intermédiaire de son conseil, a recouru contre cette décision devant la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal, en prenant les
conclusions sur le fond suivantes:
"Principalement:
- Réformer la décision en disant que les
accessoires ne sont pas comptés et que par conséquent la valeur d'estimation
fiscale résulte uniquement de la moyenne entre la valeur de rendement et la
valeur vénale, soit 14'162'000 + 17'425'000 / 2 = CHF 15'793'500;
Subsidiairement [...]:
- Réformer la décision en disant que les
accessoires ne sont ajoutés qu'à la valeur vénale, et que la valeur
d'estimation fiscale est ainsi calculée comme suit: [Val rendement: 14'162'000
+ val vénale: (17'425'000 + 3'200'000)] : 2 = valeur d'estimation fiscale CHF
17'393'500."
Dans sa réponse du 4 mai 2010,
l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
La recourante s'est encore exprimée
le 26 mai 2010.
Le tribunal a statué par voie de
circulation, sans autre mesure d'instruction.
Les arguments respectifs des
parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.
2.
a) Aux termes de l'art. 2 de la loi vaudoise du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21),
l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut
toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
A teneur de l'art. 2 al. 1 du
règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(RLEFI; RSV 642.21.1), sont compris dans l'estimation: le sol, les bâtiments ou
constructions, les plantes, ainsi que les accessoires du bien-fonds. L'art. 4
RLEFI précise que sont considérés comme accessoires des immeubles au sens du
présent règlement
"les installations, agencements, machines et objets affectés
économiquement d'une manière durable au service de l'immeuble par son
propriétaire, qu'ils soient ou non fixés ou scellés à demeure"
. Ainsi
définie, cette notion se rapproche de celle de l'art. 644 al. 2 du Code Civil:
"Sont des
accessoires les objets mobiliers qui, d'après l'usage local ou la volonté
clairement manifestée du propriétaire de la chose principale, sont affectés
d'une manière durable à l'exploitation, à la jouissance ou à la garde de
celle-ci et qu'il y a joints, adaptés ou rattachés pour le service de la
chose".
b) En l'espèce, l'autorité intimée
a pris en compte dans le calcul de l'estimation fiscale les aménagements
effectués par le locataire, sur la base du décompte produit par la propriétaire
(pièce 11), en ramenant le coût des travaux au montant de 3'200'000 fr.
(4'000'000 x 0.8). La recourante conteste cette façon de procéder, en
soulignant que les installations supplémentaires qui sont en cause ont été
payées, installées et entretenues par le locataire. L'autorité intimée s'explique
dans sa réponse comme il suit:
"Les aménagements effectués par la
locataire doivent être pris en considération, car dans un immeuble commercial,
ces aménagements lui confèrent son caractère économique, essentiel à
l'utilisateur de la parcelle. Sans eux, l'utilisateur ne peut tout simplement
pas exercer son activité. Ils ont donc une influence non négligeable sur la
valeur du bâtiment, donc de la parcelle."
L'art. 4 RLEFI expose clairement
que seuls les aménagements effectués
"par le propriétaire"
sont considérés comme
"accessoires"
. On ne saurait à cet égard
suivre l'autorité intimée lorsqu'elle met en doute le caractère exhaustif de
l'art. 4 RLEFI au vu de l'évolution de la construction depuis l'entrée en
vigueur de la disposition en 1932. L'art. 4 RLEFI a en effet été modifié le 25
janvier 1991 et la mention
"par son propriétaire"
a été
maintenue.
Les clauses du contrat du 6 août
2007 viennent en revanche à l'appui de la position de l'intimée: à l'expiration
du bail, le locataire n'a pas l'obligation de remettre les locaux dans leur
état initial; les installations et aménagements effectués avec l'accord du
bailleur – et l'on ne voit pas que ces travaux n'aient pas été agréés, les
installations spéciales visées à l'art. 6 des dispositions particulières du
contrat bénéficiaient au surplus de l'accord préalable sans réserve du
propriétaire (cf. art. 6 al. 2) – n'auront pas à être supprimés (art. 5 al. 2).
Ils reviennent alors au bailleur, sans indemnité pour la plus-value apportée
aux locaux loués (art. 5 al. 3). Ces clauses du contrat correspondent
d'ailleurs à une pratique, qui confère d'emblée au propriétaire la maîtrise des
éléments de la plus-value apportée à son ouvrage. Ces considérations justifient
que le montant de 3'200'000 fr. retenu par la Commission vienne s'ajouter à la
valeur vénale, mais non pas à la valeur de rendement. Sur ce point, la recourante
est fondée à soutenir que le locataire a reçu des locaux dans une configuration
"de base"
, parfaitement utilisable, mais non aménagée
spécifiquement pour son activité.
Par ailleurs, la recourante ne
conteste pas la valeur de rendement et la valeur vénale (sans accessoire),
telles que fixées par la Commission. Cela étant, il conviendra d'ajouter à la
seule valeur vénale le montant de 3'200'000 fr., pour arrêter l'estimation
fiscale de l'immeuble à une moyenne, calculée sur les bases suivantes:
[Valeur de rendement (14'162'000
fr.) + valeur vénale (17'425'000 fr. +
3'200'000 fr.)] : 2 = 17'393'500, montant arrondi conformément à l'art. 29
RLEFI à 17'393'000 francs.
En conséquence, la décision
attaquée sera réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n
o
1******** du cadastre de la commune de Rolle est arrêtée à 17'393'000 francs.
3.
Les considérants qui précèdent conduisent à une admission
partielle du recours. La recourante obtient en effet l'allocation de ses
conclusions subsidiaires. Dans ces conditions, l'émolument quelque peu réduit
qui devrait être mis à sa charge peut être pour partie compensé avec les dépens
partiels auxquels elle peut prétendre de la part de l'Etat. Les frais seront
dès lors arrêtés à 2'000 fr. et en contrepartie l'Etat ne versera pas de
dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision sur réclamation de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2010 est
réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n
o
1********
du cadastre de la commune de Rolle est arrêtée à 17'393'000 (dix-sept millions
trois cent nonante trois mille) francs.
III.
Les frais du présent arrêt, par 2'000 (deux
mille) francs, sont mis à la charge de la recourante.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 29 avril 2011
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.