vd_omni · AC.1996.0107 · 1999-03-23 · fr

KLAY Gérard et Liliane c/ Lonay | Bâtiment multiprofessionel autorisé avec 6 appartements malgré la règle communale limitant le logement aux besoins de gardiennage ou autre. En refusant que les propriétaires louent les appartements aux artistes d'un night club local, la Municipalité révoque indûment le permis accordé en connaissance de cause pour des logements. La location aux artiste de cabaret n'est pas un changement d'affectation à moins, ce qui ne se présume pas, qu'ils servent en réalité de maison de passe.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.03.1999 AC.1996.0107

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 23 mars 1999
sur le recours interjeté par
Gérald et
Liliane KLAY
, domiciliés à Lausanne et Crissier, représentés par Me Nicolas
Perret, avocat à Lonay,
contre
la décision de la
Municipalité de Lonay
du 24 avril 1996 (refus d'autoriser les artistes d'un night-club à loger au no
28 A de la route de Denges).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. Rolf Ernst et Mme Dominique Anne Thalmann, assesseurs.
Greffière: Mme Dominique-Anne Kirchhofer.
Vu les faits suivants:
A.                     Gérald et Liliane Klay
sont propriétaires à Lonay de la parcelle no 331, sise à la route de Denges, en
zone industrielle et artisanale. En février 1991 ils ont sollicité
l'autorisation d'y construire des bâtiments "multiprofessionnels" à
affectation non définie; le projet prévoyait quatre halles (A, B, C, D), d'une
surface totale de 5'132 m2, disposées autour d'une cour en forme de croix,
ainsi qu'un bâtiment (E) de 215 m2, plus à l'écart, comprenant six logements
aux étages supérieurs. Avisée par le Département des travaux publics, de
l'aménagement et des transports (DTPAT) que la réalisation de ces logements
était contraire à l'art. 50 du règlement communal sur le plan d'extension et la
police des constructions (RPE) - à teneur duquel l'habitation est limitée dans
cette zone à des bâtiments de modeste importance nécessités par des obligations
de gardiennage ou toute autre raison jugée valable et comprenant au maximum
deux logements -, la Municipalité de Lonay a répondu qu'elle avait préféré le
regroupement des six logements dans le bâtiment E à leur dissémination dans
chaque bâtiment (v. communication du Secrétariat général du DTPAT du 29 août
1991 et lettre du 18 octobre 1991).
Le 26 novembre 1991 la
Municipalité de Lonay (ci-après la municipalité) a autorisé la construction des
bâtiments prévus, en dérogation à l'art. 50 RPE (v. permis de construire no
03/91). Par la suite M. et Mme Klay ont été autorisé à aménager un
café-restaurant comprenant 92 places au rez-de-chaussée du bâtiment E (v.
permis de construire du 28 octobre 1992), puis en janvier 1996 un cabaret
night-club au rez-de-chaussée du bâtiment B (v. permis de construire du 11
janvier 1996).
B.                    En avril 1996 la
municipalité, qui avait à traiter de demandes d'autorisation de séjour pour des
danseuses, a informé les gérants du night-club "
Lady Night
"
(ci-après le night-club) que ces artistes ne pouvaient pas être logées dans les
appartements du bâtiment E, sis à la route de Denges no 28 A. Elle motivait ce
refus par le fait que ces logements, situés en zone industrielle, étaient
réservés au gardiennage, conformément à l'art. 50 RPE (v. lettre du 4 avril
1996). Expliquant qu'ils n'avaient pu louer à ce jour que trois des six
appartements et que les artistes du night-club rencontraient des difficultés à
rejoindre d'autres logements à la sortie de leur travail (en raison de l'heure
tardive et de l'absence de moyens de transport), les propriétaires ont
implicitement invité la municipalité à revenir sur sa position (v. lettre du 16
avril 1996).
Par décision du 24
avril 1996 la municipalité a maintenu qu'elle n'entendait pas déroger à l'art.
50 RPE et que les artistes ne pouvaient pas être logées à la route de Denges no
28 A.
C.                    Recourant au Tribunal
administratif, M. et Mme Klay concluent, avec suite de dépens, à l'annulation
de cette décision et à ce qu'ils soient autorisés à louer les appartements sis
à la route de Denges no 28 A aux artistes et au personnel travaillant pour le
cabaret night-club. A l'appui de leurs conclusions, ils allèguent que la
décision attaquée viole les principes de la liberté du commerce et de
l'industrie, de la confiance, de la prohibition de l'inégalité de traitement et
de la prohibition de l'arbitraire. Selon eux, il n'existe pas de motifs
d'intérêt public justifiant l'interdiction de louer les logements litigieux à
d'autres personnes que des gardiens ou le refus d'une dérogation. Ils
soutiennent en outre que trois membres de la municipalité les ont encouragés à
loger les artistes du night-club dans le bâtiment E, et que d'autres logements
loués dans la zone industrielle ne seraient pas réservés aux seules personnes
exerçant une activité de gardiennage.
Dans sa réponse la
municipalité conclut au rejet du recours, avec suite de dépens. Elle explique
qu'elle n'est pas en mesure, faute de base légale, d'accorder aux recourants la
dérogation à l'art. 50 RPE qu'ils sollicitent. Jugeant évidents les risques de
détournement de l'affectation de ce type de logements à proximité d'une boîte
de nuit, elle considère qu'il n'y a aucune autre raison valable au sens de
l'art. 50 RPE pour admettre la demande des recourants. L'autorité intimée
soutient enfin que la délégation municipale n'a donné aucune assurance en ce
sens aux propriétaires et exploitants.
Persistant dans leurs
conclusions, les recourants ont répliqué que les logements litigieux ne
seraient pas détournés de leur affectation en tant qu'ils seraient loués à de
véritables artistes. Cette location permettrait en outre d'éviter des troubles
pour le voisinage.
La municipalité a
formulé d'ultimes observations, rappelant que le logement d'artistes de cabaret
ne constituerait pas du gardiennage au sens de l'art. 50 RPE. Au surplus elle
considère que même s'il fallait admettre de façon générale le logement dans le
bâtiment litigieux, les artistes du night-club n'en feraient pas uniquement cet
usage.
D.                    Le tribunal a tenu
séance sur les lieux du litige le 7 août 1997 en présence des recourants, de
leur conseil, Me Nicolas Perret, de M. Jean-Claude Régamey, syndic, de M. Henri
Colomb, municipal, et de Me Benoît Bovay, conseil de la municipalité. A cette
occasion il a pu constater qu'à part le night-club et le bâtiment E, qui
comprend une pizzeria (au rez-de-chaussée) et les logements litigieux aux
étages supérieurs, les bâtiments des constructeurs étaient occupés par diverses
entreprises (actives dans les domaines de la publicité, du traitement de l'eau
ou du développement de photographies), mais aussi par des bureaux, une étude
d'avocat, un fitness, une garderie, une messagerie, un marchand de cycles, une
entreprise de massage, un garagiste, deux ateliers de mécanique, ou encore une
imprimerie. L'autorité intimée a fait valoir que l'affectation des logements du
bâtiment E à d'autres fins que du gardiennage, entraînait un changement
d'affectation. Craignant que les logements litigieux ne deviennent un lieu de
prostitution s'ils venaient à être loués à des artistes de cabaret, elle a
maintenu qu'elle n'entendait pas déroger au RPE. Les constructeurs ont pour
leur part expliqué que les artistes du night-club bénéficiaient d'un salaire
plus qu'honorable et n'avaient dès lors pas besoin de se prostituer.
Le tribunal a délibéré
à huis clos et arrêté séance tenante le dispositif de son jugement, lequel a
été communiqué aux parties le 8 août 1997.
Considérant en droit:
1.                     A son art. 49 le RPE,
approuvé par le Conseil d'Etat le 29 novembre 1985, prévoit que la zone
industrielle et artisanale - dans laquelle se situe le bâtiment litigieux - est
réservée à l'industrie légère et à l'artisanat (première phrase). Des bâtiments
d'habitation de modeste importance peuvent y être admis, s'ils sont nécessités
par des obligations de gardiennage ou toute autre raison jugée valable par la
municipalité. Ils formeront un tout architectural avec les constructions
principales et auront au maximum deux logements (art. 50 RPE).
Dans le cas
particulier, les recourants ont sollicité l'autorisation de construire sur leur
parcelle cinq bâtiments "multiprofessionnels" dont le bâtiment E. Les
plans d'enquête prévoyaient d'emblée que le rez-de-chaussée de ce dernier
serait affecté à l'exploitation d'un restaurant et les étages supérieurs au
logement. Rendue attentive par le Service de l'aménagement du territoire au
fait que le projet n'était sur ce point pas conforme à la réglementation
applicable à la zone et ne devait partant pas être autorisé, la municipalité a
néanmoins décidé de délivrer le permis de construire sans l'assortir d'aucune
réserve. Par la suite seul le rez-de-chaussée du bâtiment E a fait l'objet
d'une nouvelle enquête (pour l'aménagement d'un café-restaurant), et les étages
supérieurs ont effectivement été loués pour logement à des tiers, dont aucun
n'exerçait des fonctions de gardiennage pour les entreprises installées dans
les bâtiments A, B, C ou D. Force est de constater dans ces circonstances que
l'habitation a bien été autorisée aux étages supérieurs du bâtiment E et cela
sans réserve, en dérogation à l'art. 50 RPE comme l'indiquait le permis de
construire.
2.                     Se pose dès lors la
question de savoir si la location des étages supérieurs du bâtiment E aux
artistes du night-club constitue un changement d'affectation, ce qui, le cas
échéant, aurait dû faire l'objet d'une autorisation municipale conformément à l'art.
68 lit. b RATC.
La notion de
changement d'affectation a toujours été interprétée de façon extensive: cette
qualification a par exemple été appliquée à la conversion d'un local
d'habitation en institut de beauté, même sans travaux, ou encore à l'affectation
d'une villa à l'usage de bureaux (v. arrêt AC 97/018 du 9 juillet 1997 et les
références citées). En l'espèce la municipalité a autorisé l'affectation des
appartements situés aux étages supérieurs du bâtiment E à l'habitation. Le fait
que certains d'entre eux soient occupés par des artistes du cabaret voisin,
plutôt que par des employés de la pizzeria se trouvant au rez-de-chaussée,
comme ils l'ont déjà été, ne constitue pas un changement d'affectation soumis à
autorisation. Tel pourrait sans doute être le cas si ces appartements devaient
en réalité ne pas servir de logement, mais se transformer en maison de passe,
comme semble le craindre la municipalité. Une telle utilisation ne saurait
toutefois se présumer d'emblée.
3.                     Il s'ensuit qu'en
refusant aux recourants de loger les artistes de leur établissement à la route
de Denges 28 A, alors même qu'elle avait autorisé l'habitation à cet endroit et
que la location des appartements à ces personnes n'entraînait pas de changement
d'affectation, la municipalité a partiellement révoqué son permis de construire
du 26 novembre 1991.
Il découle du
caractère impératif du droit public qu'un acte administratif, qui ne concorde
pas avec le droit dispositif, puisse être modifié. Cependant, la sécurité du
droit - ou des relations juridiques - peut imposer qu'un acte, qui a constaté
ou créé une situation juridique, ne puisse pas être remis en cause. En
l'absence de règles sur la révocation prévues dans la loi, l'autorité doit
mettre en balance d'une part l'intérêt à une application correcte du droit
objectif, et d'autre part les exigences de la sécurité du droit. Celles-ci
l'emportent en principe lorsque la décision en cause a créé un droit subjectif
au profit de l'administré, lorsque celui-ci a déjà fait usage d'une autorisation
obtenue, ou encore lorsque la décision est le fruit d'une procédure au cours de
laquelle les divers intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen
approfondi. Cette règle n'est cependant pas absolue et la révocation peut
intervenir même dans une des trois hypothèses précitées lorsqu'elle est
commandée par un intérêt public particulièrement important. Dans certains cas
une indemnité est due. Au contraire, les exigences de la sécurité du droit
peuvent être prioritaires même lorsqu'aucune de ces trois hypothèses n'est
réalisée (ATF 121 II 273 consid. 1a/aa, 119 Ia 305 consid. 4c, 115 Ib 152
consid. 3a, 109 Ib 246 consid. 4b).
En l'espèce, on
relèvera d'abord que le permis de construire délivré aux recourants le 26
novembre 1991 les autorisant à construire quatre halles d'affectation non
définie et un bâtiment comprenant six logements aux étages supérieurs, est
l'aboutissement d'une procédure au cours de laquelle la municipalité a examiné
de manière approfondie l'ensemble des intérêts en présence. On en veut pour
preuve que la municipalité, bien qu'avisée par le DTPAT de l'irrégularité du
projet par rapport à l'art. 50 RPE, l'a néanmoins autorisé. Ces circonstances
empêchaient déjà l'autorité intimée de révoquer sa décision. Cette révocation
était d'autant moins justifiée que l'autorisation municipale avait créé un
droit subjectif au profit des recourants et qu'ils en avaient de plus fait
usage en réalisant la construction des quatre halles et du bâtiment E. Enfin on
ne voit pas quel intérêt public particulièrement important justifierait une
révocation du permis de construire. Dans ces conditions, la municipalité a
violé les principes relatifs à la révocation des décisions administratives en
interdisant le logement des artistes du night-club à la route de Denges no 28
A.
4.                     L'instruction du
recours et l'arrêt donnent lieu à la perception d'un émolument et au
recouvrement des frais qu'ils ont occasionnés (art. 38 LJPA); ceux-ci sont en
principe supportés par la ou les parties qui succombent (art. 55 al. 1 LJPA).
Jusqu'à l'entrée en vigueur, le 1er mai 1996, de la loi du 26 février 1996
modifiant la LJPA, le Tribunal administratif avait toutefois pour pratique de
ne pas mettre d'émolument de justice à la charge des communes dont la
municipalité, déboutée, avait agi dans le cadre des tâches de droit public qui
lui étaient dévolues, sans que les intérêts pécuniaires de la commune soient en
cause. Le Grand Conseil a toutefois modifié l'art. 55 LJPA en spécifiant que le
tribunal pouvait mettre un émolument à la charge des communes et leur allouer
des dépens (nouvel alinéa 2). Cette précision avait d'une part pour but de
mettre fin à une autre pratique du tribunal consistant à refuser l'allocation
de dépens aux communes dotées d'une administration suffisamment importante pour
procéder sans avoir besoin de recourir à un avocat, mais aussi d'assurer la
vérité des coûts en supprimant le traitement particulier dont bénéficiaient les
communes en matière de frais de procédure (v. BGC, février 1996, p. 4491, 4534
et 4549).
Vu l'issue du recours,
il convient de mettre un émolument de justice à la charge de la Commune de
Lonay, ainsi que des dépens à verser aux recourants, qui obtiennent gain de
cause avec le concours d'un avocat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de Lonay du 24 avril 1996 interdisant à Gérald et Liliane Klay
de loger des artistes du night-club "
Lady Night
" dans les
appartements du bâtiment no 28 A de la route de Denges, est annulée.
III.                     Un émolument
de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la Commune de
Lonay.
IV.                    La Commune de
Lonay versera à Gérald et Liliane Klay la somme de 2'000 (deux mille) francs à
titre de dépens.
vz/Lausanne, le 23 mars 1999
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint