vd_omni · GE.2021.0240 · 2022-03-02 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________/Département de l'agriculture, de la durabilité, du climat, du numérique, Registre foncier des districts de Lausanne et l'Ouest lausannois, Office fédéral chargé du droit du Registre foncier et droit foncier | Admission du recours contre la décision du Département confirmant celle du conservateur du registre foncier de rejeter une réquisition d'inscription émanant d'un représentant de propriétaires de lots d'une PPE au motif qu'elle était tardive. Constat qu'un dépôt reste possible après les délais de l'art. 17 al. 1 et 2 LRF qui constituent des obligations imposées aux notaires. Le représentant des parties n'agit pas en l'espèce en qualité de notaire (consid. 2). Les autres motifs invoqués à l'appui du rejet soit le fait que l'acte serait hors du cadre de la procuration et l'absence de plans suffisamment précis (non contestée) ne permettent pas de justifier le rejet pur et simple (consid. 3).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.03.2022 GE.2021.0240

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 2 mars 2022
Composition
M. Alex Dépraz,
président
; M. André Jomini et M. Stéphane
Parrone, juges.
Recourants
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
3.
C.________,
à ********,
4.
D.________,
à ********,
tous représentés par
Olivier VERREY, à Prilly,
Autorité intimée
Département des
finances et des relations extérieures (DFIRE),
à
Lausanne,
Autorités concernées
1.
Registre foncier de
Lausanne,
à Lausanne,
2.
Office fédéral chargé
du droit du registre foncier et du droit foncier,
à
Berne.
Objet
Divers
Recours A.________ et consorts c/ décision
sur recours du Département des finances et des relations extérieures du 26
octobre 2021 confirmant le rejet de la réquisition n°******** concernant l'immeuble
n°******** d'********.
Vu les faits suivants:
A.
A.________ (ci-après: ********), société
coopérative ayant son siège à ********, et ******** (dit *********) ********
étaient propriétaires communs de l'immeuble n°******** de la commune d'********,
soit le lot 1 de la propriété par étages (PPE) constituée sur la parcelle n°********
d'******** dont les prénommés étaient par ailleurs propriétaires de l'ensemble
des lots.
B.
Le 21 décembre 2016, ********, d'une part, et ********,
d'autre part, ont conclu devant le notaire Olivier Verrey un acte de
modification de propriété par étages et partage prévoyant la division du lot 1
en deux nouveaux lots, une partie du lot 1 augmentant le lot 2 propriété de A.________
(nouvel immeuble n°******** correspondant à 26'850/100'000
èmes
de la
PPE) et le solde du lot 1 (nouvel immeuble n°******** correspondant à
2'460/100'000
èmes
de la PPE) étant attribué en pleine propriété à ********.
L'acte authentique précisait en outre différents points en lien avec le
transfert de propriété prévu, notamment que les parties feraient établir les
nouveaux plans des lots 1 et 2 – avec la définition des accès exclusifs au lot
1 et le sort des actuels escalier et ascenseurs reliant les différents niveaux
de l'actuel lot 1 – qui seraient déposés au Registre foncier avec la copie de
l'acte. L'acte prévoyait enfin que la réquisition d'inscription au registre
foncier serait signée par les parties dès l'établissement des nouveaux plans.
C.
Les travaux d'établissement des plans ont retardé
la finalisation du dossier en vue de l'inscription au registre foncier.
******** est décédé le 28 décembre
2017 et a laissé comme héritiers ses neveux et nièces B.________, C.________ et
D.________.
Le 26 janvier 2018, les héritiers de ********
ont signé devant le notaire Olivier Verrey un acte intitulé réquisition
autorisant le dépôt par le notaire de l'acte authentique du 21 décembre 2016 en
dehors du délai légal de 14 jours et confirmant qu'ils requièrent de l'office
du Registre foncier de Lausanne l'inscription à leurs noms de la parcelle n°********
d'********. D.________ a signé un acte comparable le 16 mars 2018.
Olivier Verrey a cessé sa pratique du
notariat et s'est vu délivrer le titre de notaire honoraire par le Conseil
d'Etat le 26 février 2020. Il a continué une pratique juridique au sein de son
ancienne étude.
D.
Le 23 février 2021, Olivier Verrey a adressé au Registre
foncier de Lausanne (ci-après aussi: l'office du registre foncier) une
réquisition de procéder aux inscriptions consécutives à l'acte authentique du
21 décembre 2016 en y joignant des pièces justificatives.
Le 17 mars 2021, l'office du registre
foncier a rendu un avis de rejet de réquisition, qui ne figure pas au dossier. Il
s'en est suivi un échange d'e-mails entre Olivier Verrey et la conservatrice du
registre foncier. En résumé, Olivier Verrey a demandé à la conservatrice de
revoir sa position selon laquelle la réquisition serait tardive, respectivement
de prononcer une mise en suspens. Cette dernière a quant à elle maintenu sa
position, ne se déclarant finalement prête qu'à notifier une nouvelle fois la
décision de rejet pour ouvrir un nouveau délai de recours.
Le 31 mai 2021, l'office du registre
foncier a notifié à Olivier Verrey, en tant que représentant de ******** et des
héritiers de ********, un avis de rejet de réquisition au motif que la
réquisition était tardive, que la procuration de A.________ ne cadrait pas avec
l'acte et que les plans des modifications des lots de PPE étaient
insuffisamment précis.
E.
Par acte du 22 juin 2021, A.________ et les
héritiers de ********, agissant par l'intermédiaire d'Olivier Verrey, ont
recouru contre la décision du 31 mai 2021 de l'office du registre foncier auprès
du Département des finances et des relations extérieures (DFIRE). Ils ont
conclu à ce que le rejet soit annulé et remplacé par une mise en suspens afin
de permettre aux parties de procéder par réquisition complémentaire s'agissant
de la servitude de maintien de deux puits de lumière et de déposer des plans au
1:200 comportant la représentation graphique des lots.
Par décision du 26 octobre 2021, le
DFIRE a rejeté le recours et confirmé la décision attaquée.
F.
Agissant toujours au nom de A.________ et des héritiers
de ******** (ci-après: les recourants), Olivier Verrey a déposé le 1
er
décembre 2021 un recours contre cette décision auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il a pris les mêmes
conclusions que devant l'autorité précédente.
Dans sa réponse du 27 janvier 2022, le
DFIRE a conclu au rejet du recours.
Invité à participer à la procédure,
l'Office fédéral chargé du droit du registre foncier et du droit foncier a
renoncé à se déterminer.
Le 8 février 2022, les recourants ont
déposé une réplique aux termes de laquelle ils maintiennent leurs conclusions.
Considérant en droit:
1.
Selon l'art. 25 de la loi du 9 octobre 2012 sur le
registre foncier (LRF; BLV 211.61), les décisions du conservateur peuvent faire
l'objet d'un recours au département. Les décisions sur recours du département
n'étant pas susceptibles de recours auprès d'une autre autorité, elles peuvent
être attaquées par un recours devant la CDAP (art. 92 al. 1 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Déposé dans
le délai légal par les recourants, qui sont copropriétaires des immeubles
concernés et peuvent donc faire valoir un intérêt digne de protection, et satisfaisant
pour le surplus aux exigences formelles prévues par la loi, le recours est
recevable si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière (art. 95 ainsi que 75 et
79, applicables par renvoi de l'art. 99, LPA-VD).
2.
La décision attaquée confirme le rejet par l'office
du registre foncier de la réquisition d'inscription du 23 février 2021 déposée
par Olivier Verrey au nom des recourants.
a) Le pouvoir d'examen de l'office du
registre foncier se limite principalement à un examen formel (TF 5A_838/2020 du
15 novembre 2021, consid. 5.1.1 et réf. citées; ATF 141 III 13 consid. 4.1). Il
s'exerce sur la base des données que le requérant doit lui fournir avec sa
réquisition (ATF 119 II 16 consid. 2; 112 II 29 consid. 2). S'agissant du titre
d'acquisition, son contrôle porte avant tout sur l'observation des formes
auxquelles la validité de l'acte est subordonnée (art. 965 al. 3 CC; art. 83
al. 1 let. g de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier [ORF;
RS 211.432.1]). En cas de convention de droit privé, le justificatif relatif au
titre pour le transfert de la propriété consiste dans un acte authentique ou
dans un contrat dans la forme prescrite par le droit fédéral (art. 64 al. 1
let. a ORF). En principe, le conservateur ne doit pas examiner la validité
matérielle du titre d'acquisition, à moins que le défaut soit manifeste (ATF
141 III 13 consid. 4.1 et les références). Ainsi, des questions de droit
matériel ne peuvent pas être revues dans le cadre de la procédure de recours contre
la décision de l'office du registre foncier (ATF 141 III 13 consid. 4.1 et les
références).
b) La décision attaquée confirme le
rejet de la réquisition au motif que celle-ci aurait été adressée tardivement
par Olivier Verrey. Pour leur part, les recourants soutiennent en substance que
leur réquisition au registre foncier ne saurait être considérée comme étant
hors délai vu les actes signés par les parties les 26 janvier et 16 mars 2018 requérant
qu'il soit procédé à l'inscription au registre foncier.
aa) Selon l'art. 963 CC, les
inscriptions s'opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble
auquel se rapporte l'objet (al. 1). La réquisition peut être faite par un
représentant du propriétaire; le requérant doit alors apporter la preuve de ses
pouvoirs de représentation ou produire une procuration (art. 49 al. 1 ORF;
Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Tome I, 6
ème
édition, Berne
2019, p. 291, n. 962 ss; Michel Mooser in Commentaire romand, CC II, n. 21 ss
ad art. 963 CC).
Les cantons peuvent charger les
officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de
requérir l'inscription des actes reçus par eux (art. 963 al. 3 CC; art. 49
al. 2 ORF). Dans la mesure où le droit cantonal prévoit une telle charge,
celle-ci dispense l'officier public de produire une procuration.
Le droit cantonal vaudois prévoit que les
réquisitions d'inscription fondées sur des actes soumis à la forme authentique
doivent être remises au conservateur dans les quatorze jours dès la date de
leur instrumentation par l'officier public (art. 17 al. 1 de la loi du 9
octobre 2012 sur le registre foncier [LRF; BLV 211.61]). Ce délai peut être
prolongé à trente jours par les parties au contrat en cas de circonstances
particulières (al. 2). Passés les délais mentionnés aux alinéas
précédents, seules les parties à l'acte sont compétentes pour présenter la
réquisition au registre foncier (al. 3).
bb) En l'occurrence, il n'est pas
contesté que le notaire n'a pas transmis la réquisition d'inscription dans le
délai de l'art. 17 al. 1 LRF ni dans celui prolongé de l'art. 17 al. 2
LRF, qui ne trouve de toute manière pas à s'appliquer en l'espèce. On ne
saurait toutefois en tirer la conséquence que la réquisition du 23 février 2021
était tardive.
En effet, il résulte clairement de
l'art. 17 al. 3 LRF que le législateur cantonal n'a pas souhaité exclure que les
ayants droit puissent présenter une réquisition une fois les délais de l'art.
17 al. 1 et 2 LRF échus.
Les délais impartis par les art. 17
al. 1 et 2 LRF constituent des obligations imposées aux officiers publics pour
annoncer au registre foncier les dépôts des actes qu'ils ont reçus; ils visent
principalement à éviter le risque que les créanciers hypothécaires soient lésés
parce que l'inscription n'intervient pas suffisamment vite (voir exposé des
motifs et projet de loi du Conseil d'Etat relatif à la loi du 23 mai 1972 sur
le registre foncier dont l'art. 22 prévoyait déjà de tels délais, BGC 16
mai 1972, p. 454-455). Cette obligation imposée au notaire n'empêche toutefois
pas un dépôt plus tardif non seulement par les parties à l'acte elles-mêmes
mais aussi par un représentant, possibilité qui résulte en outre déjà du droit
fédéral (dans ce sens Mooser, op. cit., n. 44 ad art. 963 CC et réf. citées).
Certes, en l'occurrence, le formulaire
de réquisition du 23 février 2021 a bien été signé par Olivier Verrey mais,
contrairement à ce que retient la décision attaquée, rien ne permet d'affirmer
qu'il aurait agi en son propre nom comme notaire ou notaire honoraire et non en
tant que représentant des parties à l'acte. Parmi les pièces justificatives
produites figurent d'ailleurs des réquisitions d'inscription signées par les
parties à l'acte respectivement les 26 janvier et 16 mars 2018. Même s'il se
réfère au délai légal de l'art. 17 al. 1 LRF, qui, comme le relèvent les
recourants, n'a en principe vocation à s'appliquer que dès l'instrumentation de
l'acte, le contenu de ces réquisitions permettait à Olivier Verrey d'agir comme
représentant des parties en application de l'art. 49 al. 1 ORF, ce qui n'est
pas réservé au seul notaire instrumentateur. Peu importe donc qu'Olivier Verrey
ait entre temps cessé sa fonction de notaire et que son titre de notaire
honoraire ne lui confère aucune compétence ministérielle (art. 16 de la loi du
29 juin 2004 sur le notariat [LNo; BLV 178.11]). En outre, si l'office du
registre foncier considérait que les réquisitions précitées étaient
insuffisamment précises pour qu'Olivier Verrey continue à représenter les
parties à l'acte pour la procédure d'inscription au registre foncier, il aurait
dû lui fixer un délai pour réparer cette informalité (art. 87 al. 2 ORF) et non
rejeter purement et simplement la réquisition.
C'est donc à tort que la décision
attaquée confirme le rejet de la réquisition d'inscription du 23 février 2021 au
motif qu'elle serait tardive.
3.
Il convient dès lors d'examiner, par économie de
procédure, si les autres motifs invoqués par la décision de l'office du
registre foncier justifient le rejet de la réquisition.
a) La décision de l'office du registre
foncier retient que la conclusion de l'acte authentique serait hors du cadre de
la procuration signée par A.________.
Il résulte du dossier que la
procuration du 16 décembre 2016, sur laquelle s'est fondée le notaire pour la
signature de l'acte du 21 décembre 2016, permettait aux représentants désignés
par A.________ d'effectuer les actes et documents nécessaires à l'exercice du
droit de préemption sur l'immeuble portant le feuillet n°******** et la part de
copropriété de 12/100
ème
sur l'immeuble portant le feuillet n°********
d'********. Cette procuration précisait également que les représentants étaient
autorisés à entreprendre tous les actes préparatifs et juridiques en rapport ou
jugés conformes aux intérêts de la représentée pour l'exécution correcte des
actes dénoncés ci-dessus. Selon les explications des recourants, l'acte
authentique du 21 décembre 2016, qui porte notamment sur le lot 1 de la PPE
correspondant au feuillet n°********, était un préalable à cette opération
Certes, il ne résulte pas directement
de la procuration spéciale du 16 décembre 2016 que la représentante de A.________
était autorisée à signer un acte portant sur une modification des parts de PPE
tel que celui instrumenté le 21 décembre 2016. Il n'en demeure pas moins que
cet acte concerne le même immeuble de base et peut être considéré comme étant
en relation avec l'opération envisagée. En outre, comme le relèvent les
recourants, A.________ a par la suite signé une réquisition d'inscription en
lien avec cet acte. Il n'existe donc pas de doute sur le fait que l'acte
authentique du 21 décembre 2016 correspond bien à la volonté réelle de A.________
en tant que copropriétaire de l'immeuble concerné.
Dès lors qu'il ne s'agit pas d'un
défaut manifeste, il n'y a pas lieu non plus de rejeter purement et simplement la
réquisition pour ce motif tiré du droit matériel.
b) La décision de l'office du registre
foncier se fonde également sur le contenu des pièces justificatives produites à
l'appui de la réquisition, notamment s'agissant de la servitude de puits de
lumière qui ne favoriserait que les locaux du rez-de-chaussée (lot 2), de la
précision des plans (des plans au 1/200 étant jugés "préférables"),
d'un plan du sous-sol qui fait défaut, de l'absence de représentation graphique
des lots sur les plans et d'une imprécision des plans par rapport à l'accès aux
étages.
Les recourants ne paraissent pas
contester que les plans produits ne correspondent pas aux exigences requises
pour procéder à l'inscription puisqu'ils concluent à ce que l'inscription soit
mise en suspens afin de permettre aux parties de procéder par réquisition
complémentaire s'agissant de la servitude de maintien de deux puits de lumière
et de déposer des plans au 1:200 comportant la représentation graphique des
lots.
Il n'appartient pas au tribunal de se
prononcer sur ce point. Il suffit de constater que ces motifs ne permettent pas
à ce stade de justifier le rejet pur et simple de la réquisition, la décision
de l'office du registre foncier n'exposant pas quelles seraient les
dispositions légales qui seraient violées et les éventuels manquements des
pièces justificatives paraissant à première vue pouvoir être corrigés. Il convient
donc de renvoyer la cause à l'office du registre foncier afin qu'il précise les
points sur lesquels les pièces justificatives doivent être complétées ou
précisées – en procédant cas échéant à une mise en suspens de l'acte – et
procède à l'inscription ou rende une nouvelle décision.
c) En conclusion, la décision de rejet
ne peut être maintenue en l'état. Le recours doit être admis et la décision
attaquée annulée, la cause étant renvoyée au Registre foncier de Lausanne dans
le sens des considérants.
4.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit
être admis, la décision attaquée annulée et la cause renvoyée au Registre
foncier de Lausanne dans le sens des considérants. Il ne sera pas perçu de
frais judiciaires (art. 49 LPA-VD). Les recourants obtenant gain de cause avec
l'assistance d'un mandataire professionnel, ils ont droit à une indemnité à
titre de dépens, qui sera mise à la charge de l'Etat de Vaud (art. 55 LPA-VD).
Par ces
motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision sur recours du Département des finances
et des relations extérieures du 26 octobre 2021 est annulée, la cause étant
renvoyée au Registre foncier de Lausanne dans le sens des considérants.
III.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
IV.
L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire du Département
des finances et des relations extérieures, versera à A.________, B.________, C.________
et D.________, solidairement entre eux, une indemnité de 1'000 francs à titre
de dépens.
Lausanne, le 2 mars 2022
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal
fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public
s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à
celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit
être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et
les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement
en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de
preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de
la partie; il en va de même de la décision attaquée.