vd_omni · AC.2004.0150 · 2004-12-22 · fr

BENNETT/Municipalité de Mies, VON WARTBURG | Une règle fixant le seul CUS ne peut pas être interprétée en ce sens que le nombre de logements est limité.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.12.2004 AC.2004.0150

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du
22 décembre 2004
Composition
M. Jacques Giroud, président;  M. Jean W. Nicole
et Mme Monique Ruzicka-Rossier
, assesseurs ; M. Jean-François Neu,
greffier.
Recourants
Alan-Craig et Heather-Margret
BENNETT,
22 chemin des Sous-Voies à 1295 Mies,
représentés par Christophe RAPIN, avocat à 1211 Genève
3,
Autorité intimée
Municipalité de
Mies,
représentée par
Denys GILLIERON, avocat à 1260 Nyon,
I
Objet
Recours
Alan-Craig et Heather-Margaret BENNETT contre la décision rendue le 29 juin
2004 par la Municipalité de Mies (refus de délivrer un permis construire;
velux et dépendance).
Vu les faits suivants
A.
Sise en zone de villas, la parcelle
n° 103 du cadastre de la Commune de Mies, comprise dans le périmètre du plan de
quartier "Les Hutins de Travers", a donné lieu à la constitution de
quatre parcelles, propriété de la succession de feue Marie-Evelyne Dubois
Muntener: la parcelle 103 dans son nouvel état, sur laquelle sont implantées
deux constructions distinctes, soit les bâtiments ECA n° 344 (villa d'une
surface au sol de 88 m2 composée d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de
combles) et ECA n°319 (dépendance d'une surface au sol de 31 m2 comportant un
rez de chaussée et un étage supérieur avec balcon), ainsi que les parcelles
973, 974 et 975, sur lesquelles il fut projeté de construire trois villas contiguës.
B.
Propriétaires de la parcelle n° 385
voisine des quatre parcelles précitées, les époux Victor et Suzanne von
Wartburg ont appris, à fin 1999, que des travaux avaient été effectués dans le
bâtiment ECA n° 319 sis sur la parcelle n° 103, sans mise à l'enquête publique
préalable, afin de rendre cette construction habitable. Ils obtinrent de la
municipalité que ces travaux soient soumis à une enquête publique, au cours de
laquelle ils formèrent opposition. Par acte du 22 mai 2001, les époux von
Wartburg ont recouru contre la levée de leur opposition par l'autorité
municipale, pourvoi actuellement pendant devant le Tribunal administratif
(dossier AC 2001/0095).
Dans le cadre de la mise à
l'enquête relative à la construction des trois villas contiguës projetées sur
les parcelles  973, 974 et 975, les promoteurs immobiliers se sont engagés
envers la municipalité, par lettre du 11 novembre 2003, a rendre le bâtiment
ECA n° 319 inhabitable par la démolition de la salle d'eau, de la cuisine et du
chauffage.
C.
Par acte de vente du 29 janvier 2004,
les époux Alan-Craig et Heather-Margret Bennett ont acquis la parcelle n° 103
du cadastre de la Commune de Mies. Cet acte de vente stipule notamment ce qui
suit:
" (…) Les acquéreurs prennent
solidairement l'engagement de rendre non habitable l'habitation n° 319
d'assurance incendie érigée sur la parcelle objet de la présente vente, et ce,
à leurs frais et sous leur responsabilité. Cette modification d'affectation
sera opérée conformément à la décision de la commune de Mies. (…)."
D.               Par courrier du 10 février
2004, les époux Bennett ont soumis à la municipalité une demande d'autorisation
de construire portant sur le bâtiment ECA n° 344, ayant pour objet la création
de 4 velux (de 94 cm sur 160 cm) afin de rendre les combles habitables, l'agrandissement
du corps principal de la villa, ainsi que la construction d'une terrasse, d'une
pergola et d'un couvert à voitures. Par lettre du 24 février suivant, la
municipalité refusa d'entrer en matière sur cette demande, invoquant le
caractère disproportionné des velux, quant à leur nombre et leurs dimensions;
dans un courrier du 11 mars 2004, elle confirma son refus de mettre le projet à
l'enquête, invoquant cette fois le fait que les velux projetés contrevenaient à
l'art. 46 du Règlement communal sur le plan des zones et la police des
constructions (ci-après: RC) en portant atteinte à l'esthétique de la villa, respectivement
du quartier.  Par lettre adressée le 28 avril 2004 aux seuls époux von
Wartburg, la municipalité assura ces derniers qu'elle veillerait au respect de
l'engagement pris le 29 janvier 2004 par les époux Bennett de rendre le
bâtiment 319 non habitable.
Par courrier de leur
conseil du 29 avril 2004, les époux Bennett ont mis la municipalité en demeure
de soumettre leur projet de construction à l'enquête publique. Celle-ci fut
ouverte du 28 mai au 17 juin 2004 et ne souleva d'autre opposition que celle
des époux von Wartburg, qui firent notamment valoir le caractère incomplet du
dossier mis à l'enquête en tant que celui-ci ne faisait pas état des travaux à
entreprendre pour rendre la construction ECA 319 inhabitable.
E.                Par décision du 29 juin
2004, la municipalité refusa de délivrer le permis de construire sollicité,
invoquant le caractère inesthétique des ouvertures projetées dans la toiture,
l'absence de mention des canalisations sur les plans mis à l'enquête, la
dimension trop petite de l'avant-toit projeté, ainsi que le fait que
l'obtention de l'autorisation de construire était liée au changement
d'affectation du bâtiment ECA 319, qui devait être rendu non habitable
conformément à l'engagement pris par les propriétaires lors de la signature de
l'acte de vente.
Par acte de leur conseil
du 21 juillet 2004, les époux Bennett ont recouru contre ce refus devant le
Tribunal administratif: se ralliant au prononcé municipal s'agissant des
canalisations et de l'avant-toit, ils ont circonscrit le litige aux seules
questions du refus des velux et de l'exigence de rendre le bâtiment 319 non
habitable.
Par écriture du 26 août
2004, les époux von Wartburg se sont déterminés au sujet du pourvoi; ils ont
conclu au rejet de celui-ci en se bornant à requérir la désaffectation du bâtiment
319, respectivement la remise en conformité de celui-ci avec les règles de la
police des constructions. Dans sa réponse du 30 septembre 2004, la municipalité
a conclu au rejet du recours.
F.                L'audience tenue le 6
décembre 2004 a permis au tribunal d'entendre les parties dans leurs
explications et de procéder à une inspection locale. Invitée à préciser les
règles dont elle avait fait application, l'autorité intimée a produit à cette
occasion une copie du procès-verbal de la séance du conseil communal du 27 juin
2001 rendant compte de l'interprétation faite par la municipalité du règlement
du plan de quartier "Les Hutins de Travers". Du chiffre 5 de ce
procès-verbal traitant d'une motion visant à modifier ce plan de quartier, on
extrait ce qui suit:
" (…) la Municipalité a précisé
que le plan de quartier devait être compris dans le sens que les habitations
devaient avoir au moins 200 m2 habitables, mais qu'en aucun cas, ce plan de
quartier ne devait permettre une exploitation maximale de la capacité des
parcelles concernées. (…). La Municipalité considère que la modification du
règlement du plan de quartier proposée par les motionnaires est une voie
possible, mais qu'il est prématuré de l'envisager d'ores et déjà, dans la
mesure où la voie de l'interprétation que la Municipalité fait du plan de
quartier "Les Hutins de Travers" est celle que la Municipalité
considère comme juste et suffisante (soit un logement pour 200 m2, ce qui
permet la construction de 24 villas dans ledit périmètre). Si le Tribunal
administratif confirmait l'interprétation de la Municipalité du plan de
quartier, une modification du règlement, telle que proposée par les
motionnaires, s'avérerait inutile, dans la mesure où l'ensemble du périmètre du
plan de quartier "Les Hutins de Travers" serait réglé par
l'interprétation qui serait alors confirmée par le Tribunal administratif,
décision qui ferait jurisprudence pour tout futur projet de construction. La
Municipalité estime ainsi que la voie de l'interprétation est suffisante et
adéquate pour éviter de faire face à une augmentation subite et non maîtrisée
de la population de la Commune. (…)."
G.               Les arguments des parties
seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Formé dans le respect du délai et des
autres conditions fixés par l'art. 31 LJPA, le recours est recevable en la
forme.
2.                Ne disconvenant pas de la
nécessité d'éclairer et de ventiler les combles de la villa des recourants par
la création d'ouvertures dans le toit, l'autorité intimée refuse les velux projetés,
qu'elle qualifie de surdimensionnés par rapport à la taille de la toiture. A
l'appui de ce moyen, elle invoque la clause générale de l'esthétique prévue à
l'art. 46 RC, lequel fonde la municipalité à prendre "toutes mesures pour
éviter l'enlaidissement du territoire communal", ainsi que le cas
d'application de l'art. 57 RC à teneur duquel "les toitures peuvent être
recouvertes de tuiles ou de matériaux non brillants et de teinte analogue à
celle des vieilles tuiles", disposition dont elle déduit la nécessité
d'éviter des toitures qualifiées de brillantes.
L'art. 56 RC prescrit de
manière générale que les largeurs additionnées des lucarnes ne peuvent dépasser
le tiers de la longueur de la façade; l'art. 16 du règlement du plan de quartier
"Les Hutins de Travers" (ci-après: RPQ) dispose quant à lui que la
longueur additionnée des lucarnes ne doit pas dépasser la moitié de la longueur
du pan de toiture. En l'espèce, atteignant 320 cm pour chacun des pans de la
toiture, la largeur additionnée des velux est manifestement inférieure aux
proportions admises par l'une ou l'autre des deux dispositions précitées, lesquelles
sont précisément réputées régir le rapport de proportion admissible entre la
taille des ouvertures dans le toit et la surface de la toiture. Sur ce point
donc, le projet litigieux échappe à la critique.
Cela étant, de
jurisprudence constante, une interdiction de construire fondée comme en
l'espèce sur la clause générale de l'esthétique ne peut se justifier que par un
intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un
bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques
remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa
construction (ATF 101 Ia 213). Face au concept juridique indéterminé qu'est
l'esthétique, l'autorité municipale se voit certes conférer une latitude de
jugement que le tribunal se doit de respecter; il n'en doit pas moins vérifier
si l'autorité intimée s'est fondée sur des critères pertinents et si
l'application de ceux-ci à la situation concrète est correcte, l'examen de
l'esthétique devant intervenir sur la base de critères objectifs généralement
reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement
aigus. Il importe en effet que le poids de la subjectivité, inévitable dans
toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par
référence à des notions communément admises (ATF 115 Ia 114; RDAF 2000 I 288;
Tribunal administratif, arrêt AC 2004/0049 et les références citées).
Or, l'inspection locale a permis
de constater que le projet litigieux se trouve implanté dans un quartier où
velux et tabatières ont été non seulement largement autorisés, mais que ces
ouvertures ont été pratiquées sur des toitures bien plus pentues - et donc de
manière bien plus ostensible - que celle du bâtiment des recourants. Certes,
les velux autorisés alentour sont de dimensions légèrement plus restreintes que
ceux disputés. La proportion de la surface vitrée - respectivement brillante -
du toit de certains bâtiments voisins apparaît toutefois plus importante que
celle opposée aux recourants, un pan du toit de la villa voisine (sise sur la
parcelle 102) étant même pour une bonne part couvert de panneaux solaires.
A cela s'ajoute que la
parcelle des recourants se trouve à proximité immédiate de la voie de chemin de
fer et d'un mur anti-bruit longeant celle-ci, de sorte qu'il n'y a pas à
sauvegarder un site.
Cela étant, le veto
municipal ne s'avère pas fondé sur des motifs objectifs et le tribunal
considère que, procédant d'un abus de pouvoir d'appréciation, il ne peut pas
être imposé aux recourants.
3.                La municipalité fonde également
sa décision sur le constat que le bâtiment ECA n°319 n'a pas encore été rendu
inhabitable, subordonnant l'octroi du permis de construire à la désaffectation de
la construction, respectivement à une mention au registre foncier faisant état
de son caractère non habitable.
L'autorité intimée fonde
l'obligation des recourants de procéder à pareille "mise en
conformité" du bâtiment, d'une part sur l'engagement qu'ils ont pris en ce
sens lors la signature de l'acte de vente du 29 janvier 2004, d'autre part sur le
choix qu'elle fit, lors de l'assemblée du conseil communal du 27 juin 2001,
d'interpréter le plan de quartier en ce sens que ne saurait être autorisé, par
parcelle ou îlot du plan de quartier concerné, qu'un seul logement pour 200 m2
de surface de plancher habitable. Constatant que l'îlot constitué des parcelles
103, 973, 974 et 975 dispose d'une surface de plancher habitable de 932 m2, la
municipalité en déduit l'implantation de quatre logements au maximum, ce qui,
déduction faite des trois villas contiguës projetées et de la villa déjà
existante des recourants, exclurait que le bâtiment ECA n° 319 puisse être
affecté à l'habitation.
Tels qu'approuvés par le
Département des infrastructures le 18 avril 2000, le plan de quartier et le
règlement relatif à celui-ci n'avaient cependant pas à donner lieu à pareille interprétation:
définissant clairement le périmètre d'évolution des constructions, le coefficient
maximum d'utilisation du sol (CUS) ainsi que les surfaces de plancher
habitables par parcelles ou îlots, la réglementation en vigueur ne pouvait être
écartée, sans violation du principe de la légalité, au profit de règles qui, pour
n'avoir jamais fait l'objet d'une enquête ou d'une quelconque procédure tendant
à leur approbation, ne pouvaient rendre compte d'une concrétisation suffisante
de l'intention de l'autorité de réviser sa planification, ni donc bénéficier d'un
quelconque effet anticipé (art. 77 LATC; RDAF 1996 p. 480).
Il faut plutôt constater,
en l'état de la réglementation en vigueur, que rien ne fait obstacle à la
l'affectation du bâtiment 319 à l'habitation.
En effet, il n'est à juste
titre pas contesté que cette construction bénéficie de la protection dite de la
situation acquise (art. 80 LATC) dans son état antérieur aux derniers travaux
d'agrandissement réalisés sans mise à l'enquête. Ces travaux ayant fait l'objet
d'une procédure de régularisation, le contentieux quant à l'issue de celle-ci
est actuellement pendant devant une autre section du tribunal de céans, seule
compétente pour en connaître.
Force est ensuite de
constater, d'une part que le bâtiment ECA n° 319 est inclus dans le périmètre
d'évolution des construction du plan de quartier, d'autre part qu'en
application du CUS prévu à l'art. 5 RPQ, l'îlot sur lequel ce bâtiment est
implanté - îlot qui regroupe les actuelles parcelles 103, 974, 975 et 976 - prévoit
une surface brute de plancher habitable globale de 932 m2 pour l'ensemble de
ces parcelles, surface qui n'est manifestement pas atteinte, même en y incluant
celle de la construction litigieuse.
Enfin, les conventions ou
engagements pris entre particuliers - respectivement entre la municipalité et
les opposants von Wartburg - concernant la désaffectation du bâtiment ECA n°
319 ne sauraient modifier l'état de la réglementation applicable en matière de permis
de construire. En d'autres termes, de tels  engagements, dont la sanction
pourrait le cas échéant relever du juge civil, sont sans portée quant à la
stricte application des règles du droit public, seules déterminantes lorsqu'il s'agit
de se prononcer sur une demande d'autorisation de construire.
L'on en conclut que le
caractère habitable ou non du bâtiment ECA n° 319, celui-ci n'étant pas
concerné par le projet mis à l'enquête publique, ne pouvait faire obstacle à
l'octroi du permis de construire sollicité.
4.                a) Des considérants qui
précèdent, il résulte que les deux moyens faisant seuls l'objet du présent
litige sont mal fondés.
Il se justifie dès lors
d'admettre le recours et de renvoyer la cause à l'autorité intimée, afin
qu'elle délivre le permis de construire sollicité, sans imposer les restrictions
tenant aux velux projetés et à la désaffectation du bâtiment ECA n° 319.
b) Les frais de justice,
arrêtés à fr. 2'500.-, seront supportés par moitié par les opposants Victor et
Suzanne von Wartburg, déboutés de leur conclusion tendant à subordonner
l'octroi du permis de construire à la désaffectation du bâtiment 319, et pour
l'autre moitié par la municipalité, qui succombe au sens de l'art. 55 al. 1
er
LJPA (art. 55 al. 2 LJPA; BGC, février 1996, p. 4491).
c) Il doit en aller de même
en ce qui concerne les dépens, auxquels les recourants peuvent prétendre pour
avoir contesté avec succès la décision municipale avec l'aide d'un mandataire
professionnel.
Arrêtés à 3'000.- francs,
ces dépens seront supportés par moitié par les opposants von Wartburg, pour le
même motif que celui énoncé ci-dessus. Il se justifie d'en faire supporter
l'autre moitié par la municipalité, en dérogeant à la règle selon laquelle les
dépens n'ont pas à être supportés par l'autorité intimée (RDAF 1994 p. 323). En
effet, le justiciable que la loi astreint à solliciter une autorisation peut de
bonne foi compter sur le fait que l'autorité lui signalera les obstacles
juridiques auxquels s'expose sa demande et qu'elle ne méconnaîtra pas les
règles de droit applicables (Tribunal administratif, arrêt AC 2002/0132 du 26
juin 2003, consid. 6). Or, en l'espèce, suite au dépôt de la demande
d'autorisation de construire, la municipalité n'opposa que le moyen de la
dimension des velux aux recourants, lesquels n'avaient dès lors pas à compter,
en requérant ensuite la mise à l'enquête de leur projet, avec le moyen déduit de
la désaffectation du bâtiment 319, moyen dénué de fondement en tant qu'il ne
reposait sur aucune des règles du droit public dont il revenait à l'autorité
intimée d'assurer la correcte application.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 29 juin 2004
par la Municipalité de Mies est annulée et la cause renvoyée à cette autorité
afin qu'elle statue à nouveau dans le sens des considérants.
III.
Les frais de la présente procédure,
arrêtés à 2'500 (deux mille cinq cents) francs, sont mis pour moitié à la
charge des opposants Victor et Suzanne von Wartburg, à raison de 1'250 (mille
deux cent cinquante) francs.
IV.
Le solde des frais de justice est mis
à la charge de la Municipalité de Mies, à raison de 1'250 (mille deux cent
cinquante) francs.
V.
Les opposants Victor et Suzanne von
Wartburg verseront aux recourants Alan-Craig et Heather-Margret Bennett la
somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
VI.
La Municipalité de Mies versera aux
recourants Alan-Craig et Heather-Margret Bennett la somme de 1'500 (mille cinq
cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 22 décembre 2004
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.