vd_omni · EF.2000.0010 · 2001-02-06 · fr

CHAPPUIS Lina et crts c/CEFI de Lausanne | Confirmation de la jurisprudence selon laquelle la valeur vénale au sens de la LEFI correspond à la valeur de sortie retenue par l'ACI dans le cadre de la liquidation de la SI.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.02.2001 EF.2000.0010

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 6 février 2001
sur le recours interjeté par
Lina CHAPPUIS
et consorts, représentés par le notaire Olivier Verrey, à Pully,
contre
la décision rendue le 27 avril 2000 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
arrêtant
l'estimation de la parcelle 1742 de Lausanne à 5'430'000 fr.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. François
Kart, président; M. Antoine Rochat et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle 1742 de la
Commune de Lausanne supporte un bâtiment de 4 étages sur rez comprenant 35
appartements au total. L'immeuble, sis avenue Jomini 18-20, se situe dans le
quartier de Beaulieu. Il a été construit en 1966 et a bénéficié depuis lors
d'un entretien qui peut être qualifié de bon. Des travaux ont été effectués en
1992 avec notamment la rénovation des façades et de la toiture et le
remplacement de la chaufferie. De manière générale, l'équipement des
appartements est assez simple et la distribution des pièces n'apparaît pas
toujours rationnelle.
B.                    Jusqu'au 14 juin 1999,
l'immeuble appartenait à la S.I. Belle-Roche SA. Lors de la liquidation de
cette dernière, une PPE a été constituée et les appartements ont été vendus aux
différents actionnaires locataires. L'administration cantonale des impôts (ACI)
a fixé le prix de sortie de l'immeuble à 4'580'000 fr. en se basant sur un
rapport de l'agence immobilière MK Gestion du 25 novembre 1998.
C.                    Le 20 janvier 2000,
l'estimation fiscale des différents lots de propriété par étages a été arrêtée
par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(ci-après la commission). Les estimations fiscales des lots ascendaient au
total à 6'507'000 fr.
Le 7 février 2000, tous
les copropriétaires, soit Lina Chappuis et 29 autres personnes, ont recouru
auprès de la commission contre ces nouvelles estimations. En date du 27 avril
2000, la commission a admis partiellement les recours en fixant les nouvelles
estimations fiscales des différents lots de PPE à 5'430'500 fr. au total. Selon
la commission, les estimations avaient été recalculées sur la base d'une valeur
de rendement tenant compte d'un revenu locatif de 333'313 fr. et d'une valeur
vénale correspondant aux prix pratiqués dans la région pour des immeubles
semblables.
Par pourvoi du 3 mai
2000, les copropriétaires par étage ont recouru au Tribunal administratif
contre cette décision. Les recourants demandent que les estimations fiscales
des différents lots de copropriété correspondent aux prix de vente des
appartements aux actionnaires locataires dans le cadre de la liquidation de la
SI Belle-Roche SA.
La commission a déposé
sa réponse le 20 juillet 2000 en se référant à la décision attaquée. Après
avoir pris connaissance du rapport d'expertise MK gestion du 25 novembre 1998
et de la décision de l'ACI relative au prix de sortie de l'immeuble, la
commission a déposé des déterminations complémentaires le 12 octobre 2000. A
cette occasion, elle a relevé que les critères fixés pour la liquidation des SI
et pour les estimations fiscales découlent de lois différentes et qu'il lui
appartient par conséquent d'effectuer un calcul de contrôle puis de le comparer
à la valeur de sortie arrêtée dans le cadre de la liquidation de la SI. Selon
la commission, si ces deux valeurs présentent une différence importante, elle
doit s'écarter de la valeur de sortie retenue par l'ACI afin d'éviter des
disparités de taxation entre les propriétaires.
Le tribunal a tenu
audience à Lausanne en date du 12 décembre 2000 en présence de représentants de
la recourante et d'un représentant de la commission. A cette occasion, il a
procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1.                     L'art. 36 lit. a de la
loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives
(LJPA) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le droit de l'autorité de
recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal
administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale.
Le tribunal renonce à
corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représente une différence
inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du
pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA, EF 94/0083 du 28 février 1995;
RDAF 1993 p. 380; EF 99/0002 du 7 mai 1999).
2.                     En vertu de l'art. 20
LEFI, les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des
estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutation, réunion ou division de bien-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -
que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. En l'espèce, la
nouvelle estimation fiscale des différentes unités d'étage a été effectuée à
l'occasion de la liquidation de la S.I. Belle Roche SA et de la vente aux
différents actionnaires locataires des unités d'étage.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et
périodiques (al. 3); Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente sa
valeur marchande, en tenant compte de l'offre et de la demande (al. 1er); à
défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut (al. 2).
4.                     a) Aux termes de l'art.
1er al. 1er du règlement du 4 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés
immobilières, la valeur de transfert des immeubles de la société immobilière à
ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens. L'art. 2 précise
que l'ACI prend, à la demande de la société immobilière ou de ses actionnaires,
une décision portant sur le principe de la liquidation au sens de l'art. 135 de
la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), sur ses
modalités ainsi que sur la valeur vénale attribuée aux immeubles en vue de leur
transfert aux actionnaires; cette décision est assimilée à une décision de
l'autorité de taxation au sens de l'art. 100 LI. La circulaire no 30 de l'ACI
concernant les allégements fiscaux en vue de faciliter la liquidation des
sociétés immobilières rappelle que le transfert des immeubles aux actionnaires
doit se faire à la valeur vénale (ch. 2.4.) et impose l'obligation de mettre en
oeuvre une expertise à cette fin, sous réserve d'un acte récent de transfert de
l'immeuble (ch. 3.1.).
Ainsi, dans le cadre
de la liquidation des sociétés immobilières, l'ACI se fonde également sur la
valeur vénale de l'immeuble; tant l'ACI que les commissions d'estimation fiscale
sont donc chargées d'imposer la même valeur, l'assiette de l'impôt étant
identique dans les deux cas. Même si ces autorités appliquent des législations
différentes et exercent leurs compétences indépendamment l'une de l'autre,
d'éventuelles divergences sont difficilement soutenables s'agissant de normes
utilisant le même concept et surtout visant le même but, ce qui est décisif.
Le tribunal a dès lors
posé le principe que, lors de la mise à jour des estimations fiscales des
immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, il
convient de s'en tenir à la décision de l'ACI fixant la valeur de sortie de
l'immeuble au titre de valeur déterminante pour l'estimation fiscale. Demeurent
tout au plus réservées d'éventuelles circonstances, justifiant que l'on
s'écarte de ce principe (voir TA, arrêts EF 98/0016 du 11 mars 1999, EF 98/0010
du 15 avril 1999, EF 98/0021 du 9 novembre 1999).
b) Dans leur pourvoi
du 3 mai 2000 contre la décision de la commission du 27 avril 2000, les
recourants se réfèrent aux prix de vente des appartements par la société en
liquidation à ses actionnaires en soulignant qu'ils pourraient accepter une
estimation fiscale correspondant à ces montants.
L'ACI a fixé la valeur
de sortie de l'immeuble à 4'580'000 fr. Ce prix est légèrement supérieur à
l'estimation de 4'380'000 fr. faite par MK Gestion en vue de la liquidation de
la société immobilière. Pour sa part, la commission arrive à une valeur vénale
de 6'417'000 fr. en se basant sur des prix au mètre carré et au mètre cube
ainsi que sur un état de vétusté différents de ceux retenus dans l'expertise.
Dans ses
déterminations, la commission a indiqué de manière très générale pour quels
motifs elle s'écarte parfois de la valeur de sortie fixée par l'ACI sans
expliquer pourquoi, en l'espèce, elle arrive à un résultat différent de celui
auquel est parvenu l'ACI. Dès lors que la commission n' a apporté aucun élément
mettant en cause de manière concrète les éléments sur lesquels l'ACI s'est
fondée pour déterminer la valeur de sortie, il n'y a pas lieu de s'écarter du
principe selon lequel cette dernière correspond à la valeur vénale au sens des
articles 2 LEFI et 8 REFI.
5.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre la valeur de
rendement et la valeur vénale. En l'espèce, en prenant compte la valeur de
rendement de 4'444'000 fr., non contestée, retenue dans la décision attaquée et
une valeur vénale de 4'580'000, on arrive à une estimation fiscale globale de
4'510'000 fr.
Dans leur pourvoi, les
recourants ont conclu à ce que les estimations fiscales litigieuses
correspondent au prix de vente des appartements dans le cadre de la liquidation
de la SI, soit au total à 4'580'000 fr. Le tribunal, qui ne peut pas statuer
"
ultra petita
" (cf. Benoît Bovay, procédure administrative,
p.193 et 431), arrêtera par conséquent l'estimation fiscale de la totalité de
l'immeuble à 4'580'000 francs.
6.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission du recours.
Selon l'art. 6 de
l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étage, l'estimation fiscale
établie pour l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de
chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part alors que le feuillet de
base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale. Il convient par conséquent
d'annuler l'ensemble des décisions attaquées et de retourner le dossier à la
commission afin qu'elle détermine l'estimation fiscale de chaque lot de
copropriété sur la base du montant global de 4'580'000 fr. arrêté par le
tribunal.
Vu l'ensemble des
circonstances, le présent arrêt sera rendu sans frais ni dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     Les décisions
rendues sur recours le 27 avril 2000 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne arrêtant la nouvelle estimation fiscale des
lots de propriété par étages de la parcelle 1742 de la Commune de Lausanne,
feuillets nos 17'082 à 17'126, sont annulées. Le dossier est retourné à la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne afin
qu'elle arrête les estimations fiscales des différents lots de PPE sur la base
d'une estimation fiscale de l'immeuble arrêtée au total à 4'580'000 (quatre
millions cinq cent huitante mille) francs.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
pe/Lausanne, le 6 février 2001
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint