vd_omni · EF.1995.0014 · 1995-08-17 · fr

DEROBERT Jean-Jacques et Claire-Colette c/CEFI | villa sise en zone villa. Correction des valeurs retenues par la commission de district pour le prix au m3, dans le cadre du calcul de la valeur vénale

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.08.1995 EF.1995.0014

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 17 août 1995
sur le recours interjeté par
Jean-Jacques
et Claire-Colette DEROBERT
, à Mézières, assistés dans le cadre de la
présente procédure par Me Yves Burnand, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 1er mars
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron
(estimation fiscale de la parcelle n°123 de Mézières).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Poltier,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffier: M. J.-C.
Perroud, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Claire-Colette Derobert
est propriétaire, à Mézières, de la parcelle n° 123 du cadastre communal, d'une
surface totale de 2'071 mètres carrés, intégralement colloquée en zone villa.
Dite parcelle comporte une villa de 158 mètres carrés au sol, ainsi qu'un
garage pour deux voitures, construits en 1972. L'immeuble a été acheté en 1977
par sa propriétaire actuelle qui l'occupe avec son époux, prénommé
Jean-Jacques.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (ci-après: la commission
d'estimation) a estimé l'immeuble susmentionné de la manière suivante (décompte
tiré des notes manuscrites figurant au dossier):
Valeur vénale
sol: 190 fr./m²                                                                                                                             Fr.                              393'000.--
(1971) habitation et garage: 1551 m3 à
470 fr./m3                                                        Fr.                              729'000.--
Valeur de rendement
2'800 fr. y compris 2 garages                                                                                              Fr.                              448'000.--
Fr.                              785'000.--
C.                    Cette estimation a fait
l'objet d'une décision notifiée le 7 décembre 1994 aux époux Derobert qui ont
recouru en vain (pourvoi écarté par décision du 1er mars 1995). C'est contre
cette dernière décision que les époux Derobert se sont pourvus auprès du
Tribunal administratif par acte du 10 mars 1995, confirmé par un mémoire du 25
mars suivant. En substance, ils estiment que le loyer de leur villa ne saurait
être estimé à une somme supérieure à 2'000 fr., que la valeur du terrain ne
saurait excéder un prix se situant dans une fourchette de 125 à 140 fr. par
mètre carré, enfin, que la valeur de la construction devrait être déterminée en
prenant en compte la valeur à neuf fixée par la police d'assurance incendie
(868'620 fr. en 1994), dont il y aurait lieu de déduire 1,23% par année d'âge
du bâtiment, ainsi que 10% supplémentaire en raison de la faible qualité de la
construction. Ils concluent à ce que l'estimation fiscale soit fixée à un
montant n'excédant pas 580'000 francs.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 21 juin 1995, à Mézières, sur la parcelle du
recourant qu'il a visitée, en présence de Jean-Jacques Derobert, de son
conseil, Me Yves Burnand, ainsi que des membres de la commission intimée.
Considérant en droit:
1.                     Le recourant ne
conteste pas tellement les principes juridiques applicables à la détermination
de l'estimation fiscale, mais surtout les montants retenus par l'autorité
intimée dans les différents postes de son décompte. On les passera donc en
revue ci-dessous.
a) S'agissant de la
valeur de rendement, le recourant s'est tout d'abord référé à la valeur
locative retenue en matière d'imposition sur le revenu, mais à tort. En effet,
la jurisprudence constante dénie toute portée en matière d'estimation fiscale à
cette valeur (Tribunal administratif, arrêt EF 94/073 du 8 décembre 1994,
consid. 2); il n'y a pas de motif de s'écarter ici de cette solution.
Le recourant a ensuite
contesté la surface utile retenue par l'autorité intimée, à savoir 215 mètres
carrés, en invoquant de son côté une surface de 203 mètres carrés. Là encore,
il a tort. Le tribunal constate en effet que l'autorité intimée n'a pris en
compte que le 80% de la surface cadastrale, s'agissant du rez-de-chaussée (80%
de 158 m² = 126.4 m²), et qu'elle a encore réduit cette surface de 30%, s'agissant
du 1er étage, alors que la police d'assurance du bâtiment figurant au dossier
fait état d'une surface plus importante pour cet étage (151 m² contre 138 m² au
rez-de-chaussée). Au demeurant, cette différence s'explique par une légère
divergence des méthodes appliquées par les autorités d'estimation fiscale et
les commissions ECA; les secondes calculent les surfaces de plancher en ne
déduisant que les murs porteurs, alors que les premières procèdent à une
estimation forfaitaire (80%) censée correspondre à la surface nette, après
déduction de tous les murs. Il est donc possible que les calculs du recourant
soient exacts; cependant, quand bien même tel serait le cas, la différence de
surface ainsi mise en évidence, soit 12 m², ne justifie pas encore, à elle
seule, une correction de l'estimation du loyer retenu par la commission.
En ce qui concerne la
valeur de rendement, les instructions du Département des finances du 20
novembre 1992 relatives à l'estimation fiscale des immeubles préconisent de
prendre en compte un montant se situant entre 100 et 200 fr. par mètre carré.
En l'occurrence, l'autorité intimée a retenu le chiffre de 150 fr. par mètre
carré, ce qui détermine un loyer mensuel de 2'800 fr., compte tenu d'une valeur
locative mensuelle légèrement supérieure à 100 fr. attribuée au garage. Le
Tribunal administratif juge ce montant raisonnable car, même si le bâtiment
litigieux n'a rien de luxueux et n'est peut-être pas aussi bien conçu qu'une
construction récente, il n'en demeure pas moins qu'il est de bonne qualité. Au
surplus, il est divisé en deux appartements qui, contrairement à ce que
soutient le recourant, pourraient aisément être aménagés de manière à être
utilisables de manière indépendante (entrées séparées). Enfin, les chiffres
indiqués par la commission intimée dans sa détermination du 10 avril 1995
démontrent qu'un loyer mensuel de 2'800 francs pour une villa de deux
appartements à Mézières correspond au prix usuel du marché. Les comparaisons
faites par le recourant avec une maison datant de 1947 et louée 2'180 fr. par
mois, ainsi qu'avec une autre villa sise au bord de la route cantonale et louée
environ 2'550 fr. par mois ne sont à cet égard pas pertinentes. Dans le premier
cas, l'ancienneté justifie la différence; dans le second, c'est l'emplacement
qui joue ce rôle.
b) A propos de la
valeur vénale du sol, la commission d'estimation l'a estimée en l'occurrence à
190 fr. par mètre carré. Elle a indiqué dans ses déterminations que les
parcelles les plus défavorisées, localisées en zone villa, avaient été taxées à
130 francs le mètre carré et que la bonne situation de la parcelle litigieuse
justifiait le prix retenu. Elle a encore expliqué à l'audience que ce chiffre
correspondait au montant habituellement attribué aux terrains situés en zone
villa, qu'en revanche les parcelles situées en zone village avaient été
généralement taxées à 150 fr. par mètre carré, pour tenir compte des
contraintes supérieures existant dans cette zone (nuisances, problèmes de
contiguïté). Cette différence de traitement entre parcelles situées en zone
village et zone villa ne convainc pas le tribunal. Certes, les inconvénients
évoqués à propos de la zone village existent, mais ils sont compensés par des
possibilités de construire supérieures (v. art. 18 du règlement communal sur le
plan d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat
le 18 avril 1984). On notera à cet égard que dans une affaire jugée le même
jour, mais relative à la Commune de Servion (EF 95/005), la commission
compétente a indiqué qu'elle avait taxé plus haut les terrains situés en zone
village, en raison d'un coefficient de constructibilité supérieur. En
conséquence, le Tribunal administratif estime que la valeur vénale du terrain
doit être en l'occurrence estimée à 150 fr. par mètre carré. On verra plus loin
les conséquences qu'il y a lieu d'en tirer.
c) En ce qui concerne
l'estimation du coût de construction, l'autorité intimée s'est fondée sur un
prix uniforme pour la villa et le garage de 550 fr. par mètre cube, procédant à
un abattement de 80 fr. par mètre cube en raison de l'ancienneté de l'objet
litigieux. Là encore, cette estimation apparaît légèrement trop élevée. Le
tribunal estime préférable de retenir le montant de 550 fr. par mètre cube
émanant du rapport du Crédit foncier vaudois (sur ce point, v. notamment arrêt
EF 94/0067 du 14 novembre 1994, cons. 2a), montant auquel il faut appliquer un
coefficient de vétusté de 1% par année d'ancienneté jusqu'à 20 ans et de 0,25%
par année d'ancienneté de 21 à 30 ans, conformément aux directives précitées du
Département des finances, étant précisé que la valeur du garage doit être
appréciée sur des bases inférieures. Ces considérations ont pour conséquence
que les 1'335 mètres cubes de la villa doivent être taxées à 437 fr. 25 par
mètre cube (79,5% de 550 fr.), ce qui donne, pour cet objet, une valeur vénale
de 584'166 fr., arrondie à 584'000 fr.; quant au garage il se justifie de
prendre en compte un montant de 300 fr. par mètre cube, auquel on applique le
même taux de vétusté, ce qui permet d'arrêter sa valeur vénale à 51'516 fr.,
somme arrondie à 51'500 fr. (300 fr./m
3
x 216 m
3
x 79.5%).
d) Vu ce qui précède,
la valeur de rendement restera inchangée, à 448'000 fr., tandis que la valeur
vénale du sol doit être réduite à 310'600 fr. (2'071 m² x 150 fr./m² = 310'650
fr., somme arrondie à 310'600 fr.) et la valeur de la construction à 635'500
francs (584'000 fr. + 51'500 fr.). L'estimation fiscale litigieuse doit ainsi
être ramenée à 697'000 fr. ([635'500 + 310'600 + 448'000] : 2 = 697'050 fr.,
somme arrondie à 697'000 francs).
2.                     Le recours est en
conséquence admis partiellement.
Vu l'issue du recours,
il se justifie, en équité, de laisser les frais entièrement à la charge de
l'Etat et de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens aux recourants qui
n'ont obtenu que partiellement gain de cause avec l'assistance d'un homme de
loi (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis partiellement; la décision de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Oron, du 1er mars 1995, est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle n° 123 de Mézières, propriété de
Claire-Colette Derobert, est fixée à 697'000 francs.
II.                     La présente
décision est rendue sans frais, ni dépens.
mp/Lausanne, le 17 août 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint