vd_omni · FO.2016.0008 · 2019-12-30 · fr

A.________ /Commission foncière rurale Section I | Fixation du prix licite d'un domaine viticole comprenant des immeubles bâtis en zone à bâtir. Application aux immeubles bâtis de la méthode du ratio (coefficient appliqué à l'estimation fiscale en fonction de son type et de la région, combiné avec la valeur d'assurance incendie). La Commission foncière a exposé de manière convaincante qu'il n'y a que très peu de ventes "en bloc" d'entreprises agricoles et que la distinction juridique entre immeuble agricole et entreprise agricole n'a pas d'influence sur le prix de vente convenu pour un ou plusieurs bien-fonds agricoles. Le recourant demande en vain que les immeubles bâtis échappent à la LDFR car il n'a pas entrepris d'en requérir le désassujettissement. Confirmation du prix licite fixé pour les vignes en fonction des transactions analogues des cinq dernières années, augmentées de 5 %. L'art. 66 LDFR fonde le calcul du prix non surfait sur une moyenne statistique des prix des transactions sur cinq ans pour des objets comparables, et non pas sur une reconstitution historique des frais d'acquisition et d'amélioration du bien-fonds.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.12.2019 FO.2016.0008

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30 décembre 2019
Composition
M. Pierre Journot, président; M.
Antoine Thélin et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Recourant
A.________,
à ********, représenté
par l'avocat Jean-Michel DUC, à Lausanne,
Autorité intimée
Commission foncière rurale Section I
Objet
Décision de la Commission foncière rurale Section I du 27
mai 2016 (prix licite)
Vu les faits suivants:
A.
A.________, né en 1943, est propriétaire des parcelles nos 450, 812,
2123, 3461, 3478, 3480, 3481, 4150, 8027, 8032, 8087 et 8088 de
Bourg-en-Lavaux, 319 de Forel-sur-Lausanne, 341 et 1181 de Puidoux et 12 de
Denges. Ces parcelles totalisent 31'978 m
2
, dont une surface de
20'756 m
2
en nature de vignes, 10'655 m
2
en nature de
forêt, 305 m
2
en nature de bâtiments et 262 m
2
en nature
de jardin. A ces parcelles s'ajoute le bien-fonds 420 de Bourg-en-Lavaux,
savoir 536 m
2
en nature de vignes, propriété de son épouse, B.________.
B.
Les parcelles contiguës 3480 et 3481 se trouvent à l'entrée, côté ouest,
du village d'Epesses, en zone à bâtir. Elles sont bordées à l'aval au sud par
la route de la Corniche et à l'amont au nord par la parcelle 3478 de 3556 m² en
nature de vigne, également propriété d'A.________.
La parcelle 3480, de 300 m
2
au total,
comporte une habitation de 142 m
2
et un bâtiment de 19 m
2
portant les nos ECA 1001 et 1002. Le solde, de 139 m
2
est en nature
de jardin. L'estimation fiscale (2009) de cette parcelle est de 144'000 francs.
Quant à la parcelle 3481, de 661 m
2
au
total, elle supporte une habitation de 144 m
2
, portant le no ECA
1004. Le solde est en nature de jardin (123 m
2
) et de vignes (394 m
2
).
L'estimation fiscale (2009) du bien-fonds s'élève à 321'000 francs.
La valeur ECA (fixée par l'Établissement cantonal
d'assurance incendie à l'indice 2009: 117) des bâtiments de la parcelle 3480
s'élève à 777'564 fr. pour le bâtiment 1001 et à 21'666 fr. pour le bâtiment
1002. Pour le bâtiment 1004 de la parcelle 3481, la valeur ECA est de 781'466 fr.
Ces chiffres résultent des annexes de l'expertise du 29 octobre 2014 dont il
sera question plus loin.
Le recourant a fourni avec son recours du 13
septembre 2016 les nouvelles polices d'assurance de ses bâtiments établies le
13 avril 2016. La valeur d'assurance incendie ECA a passé à 1'148'400 fr. pour
le bâtiment 1001, 55'000 fr. pour le bâtiment 1002 (soit 1'203'400 fr. au total
pour la parcelle 3480) et à 1'024'300 fr. pour le bâtiment 1004 de la parcelle
3481.
C.
La Commission foncière a été saisie d'une requête du 18 juin 2014
tendant à déterminer si, pour l'entreprise agricole d'A.________, le prix de
4'050'000 fr. était licite au sens des art. 63 al. 1 let. b et 66 de la loi
fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11). À
l'origine, la requête a été présentée par le notaire d'un acheteur intéressé à
cette acquisition.
Deux expertises privées étaient jointes à la requête.
L'une, du 8 mai 2014, avait pour but, dans le cadre d'une éventuelle vente,
d'estimer la valeur vénale des deux immeubles bâtis situés à Epesses. La valeur
vénale retenue était de 1'350'000 fr. pour la parcelle 3480 et de 1'250'000 fr.
pour la parcelle 3481 (soit un total de 2'600'000 fr.), ceci "hors
contraintes éventuellement imposées par la LDFR".
La seconde expertise, du 8 mai 2014 également,
estimait la valeur des vignes. Retenant un prix uniforme de 100 fr./m² pour toutes
les vignes de Lavaux sans distinction et de 50 fr./m² pour les vignes de
Denges, cette seconde expertise estimait les 21'292 m² de vignes à 1'950'250 fr.
dont à déduire 10 % "pour tenir compte des risques", d'où une estimation
à 1'750'000 francs.
D.
Diverses correspondances ont été échangées entre l'avocat d'A.________ et
la Commission foncière, qui a confié à Le Cové SA une expertise, puis un
complément d'expertise, tendant à déterminer le prix non surfait, au sens de
l'art. 60 LDFR, des parcelles concernées.
On extrait ce qui suit du complément d'expertise du
10 novembre 2015:
"2.
Description des biens-fonds
Pour le descriptif, se référer aux rapports
d'expertise immobilière du 8 mai 2014.
Selon les extraits du registre foncier les surfaces
sont les suivantes :
Propriété A.________
No. RF
Commune
Lieu de
production
m2
vignes
bâtiments
forêts
jardin
450
Bourg-en-Lavaux
Epesses
413
413
812
Bourg-en-Lavaux
Epesses
1'748
1'748
2123
Bourg-en-Lavaux
Epesses
394
394
3461
Bourg-en-Lavaux
Epesses
4'977
4'582
395
3478
Bourg-en-Lavaux
Epesses
3'556
3'556
3480
Bourg-en-Lavaux
Epesses
300
161
139
3481
Bourg-en-Lavaux
Epesses
661
394
144
123
4150
Bourg-en-Lavaux
Villette
870
870
8027
Bourg-en-Lavaux
Epesses
1'308
1'308
8032
Bourg-en-Lavaux
Epesses
983
983
8087
Bourg-en-Lavaux
Epesses
2'523
2'523
8088
Bourg-en-Lavaux
Epesses
406
406
319
Forel
6'152
6'152
341
Puidoux
1'590
1'590
1181
Puidoux
2'518
2'518
12
Denges
Morges
3'579
3'579
Total
31'978
20'756
305
10'655
262
Propriété B.________
No. RF
Commune
Lieu de
production
m2
vignes
bâtiments
forêts
jardin
420
Bourg-en-Lavaux
Epesses
536
536
Total
536
536
-
-
Le prix
d'acquisition des vignes s'élevait pour la plupart entre Fr. 65.- et 130.- le
mètre carré.
Les parcelles n°
2123, 3461, 3478, 3480, 3481, 8027, 8032, 9087, 8088 RF de Bourg-en-Lavaux ont
été soumises à un remaniement parcellaire avec un coût de l'ordre de Fr. 14.- à
16.- le mètre carré. Idem pour le n° RF 12 de Denges mais avec un coût de Fr.
10.- le mètre carré.
3. Estimation
du prix licite des vignes
Depuis la liste
générale des références fournie par la Commission foncière, les données de
l'ancien district de Lavaux ont été extraites.
Villette
Il n'y a eu qu'une vente de vignes, ces 5
dernières années, dans le lieu de production «Villette». Le prix était de fr.
60.-/m
2
. Afin d'avoir un résultat plus représentatif, les ventes
faites sous les appellations «Lutry», «Vevey-Montreux» et «Chardonne» ont été
ajoutées. En comparant les prix G.E.L.A.N pour la récolte 2014 de Lavaux, on
remarque que les tarifs sont identiques pour ces appellations. On part du
principe que ces différentes appellations sont comparables.
La liste ainsi obtenue comprend 5 dossiers entre
Fr. 30.- et 60.- /m
2
.
Le prix moyen
pondéré est de Fr. 40.11 /m
2
; le prix licite régional avec
supplément de 5 % selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 42.11 /m
2
.
La valeur des vignes avec mention «Villette» est de
Fr. 36'635.
Epesses
Les références situées dans le périmètre du lieu
de production du même nom, qui ont été vendues sans autorisation spéciale ou
lors d'échange de parcelles, ont été retenues.
La liste ainsi obtenue comprend 8 dossiers entre
Fr. 50.58 et 73.- /m
2
.
Le prix moyen
pondéré est de Fr. 59.60 /m
2
; le prix licite régional avec
supplément de 5 % selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 62.58 /m
2
.
La valeur des vignes avec mention «Epesses» est de
Fr. 1'054'035.
Morges
Pour les vignes
du lieu de production Morges, les références situées dans le périmètre du lieu
de production du même nom ont été retenues.
La liste ainsi obtenue comprend 5 dossiers entre
Fr. 20.- et 25.90 /m
2
.
Le prix moyen
pondéré est de Fr. 24.15 /m
2
; le prix licite régional avec
supplément de 5 % selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 25.36 1m
2
.
La valeur des vignes avec mention «Morges» est de
Fr. 90'763.
La liste des références figure en annexe.
4. Questions de Monsieur A.________
La cave de
l'exploitation est trop petite pour toutes les étapes de vinification ainsi que
pour le stockage du vin pour travailler de façon rationnelle.
Dans le cas
d'une vente du domaine à une exploitation viticole existante, qui souhaite s'agrandir,
les maisons peuvent être superflues."
E.
Par l'intermédiaire de son avocat, A.________ s'est déterminé sur
l'expertise et le complément d'expertise. Il a requis la récusation de
l'expert.
F.
Par décision du 27 mai 2016, la Commission foncière a rejeté la demande
de récusation de l'expert et fixé le prix licite de l'entreprise viticole de la
manière suivante :
Vignes (21'292 m²)                               Fr.           1'180'468.-
Forêts (10'655 m²)                                Fr.                10'655.-
Parcelles bâties (3480 et 3481)
Fr.           1'135'000.-
Total                                                      Fr.           2'326'123.-
a) S'agissant des vignes, cette décision expose que
la Commission foncière établit une statistique des prix licites indicatifs par
région (ancien district) pour les vignes (le tableau indique une moyenne du
prix autorisé pour l'ancien district de Lavaux de 55,10 francs en 2014 et
55,41 francs en 2015). La décision précise ce qui suit :
" que dite statistique annuelle se base sur les relevés
de l'ensemble des acquisitions qui sont soumises à la Commission en vertu de la
LDFR durant l'année,
que, pour calculer le prix licite des biens-fonds non bâtis
selon la méthode dite comparative, les experts doivent se baser sur ces relevés
après épuration par leurs soins des transactions considérées comme non
déterminantes ou non comparables (suppression des valeurs extrêmes : prix très
bas au sein de la famille, donations, terrains incultes, immeubles mixtes ou
avec plusieurs natures, par exemple, etc.), pour pouvoir comparer correctement
les objets acquis et éviter de fausser la représentativité de la moyenne
statistique,
qu'en revanche, toutes les acquisitions d'immeubles qui ne
sont pas soumises à la LFDR (parcelles de moins de 1500 m
2
,
parcelles agricoles ou viticoles non bâties sises en zone à bâtir), ne doivent
pas être prises en considération dans les statistiques de référence, le prix de
vente étant alors totalement libre,"
(...)
Par rapport à l'expertise complémentaire citée
ci-dessus, la Commission foncière a modifié, de 42,11 fr./m² à 41 fr./m², le
prix licite de l'unique parcelle située en appellation Villette pour le motif
que deux des parcelles utilisées par l'expert comme comparaison étaient d'une
surface inférieure à 1500 m², l'une d'elles étant au surplus objet d'un échange
avec soulte.
Pour les vignes en appellation Epesses et Morges, la
Commission foncière a suivi les conclusions de l'expertise complémentaire.
La Commission foncière a refusé de tenir compte de
diverses transactions (l'une à 75 fr./m²) invoquées à titre de comparaison par
le recourant pour le motif principal qu'elles concernaient des vignes d'une
surface inférieure à 1500 m² ne faisant pas partie d'une entreprise agricole au
sens de la LDFR.
b) Pour ce qui concerne les parcelles bâties dans le
village d'Epesses, la décision de la Commission foncière retient (page 8) qu'elles
seraient vendues (4 logements, locaux d'exploitation viticole, cave de
vinification et locaux de mise en bouteille) avec l'ensemble du domaine
viticole.
Quant au calcul du prix licite de ces parcelles
bâties, le rapport de l'expert du 29 octobre 2014 est pratiquement
incompréhensible (même avec le tableau des résultats sous chiffre 3.4), le
complément d'expertise n'en traite pas et la décision de la Commission foncière
elle-même contient une erreur quant au coefficient utilisé (1,89 en p. 3 alors
que vérification faite, le calcul a été effectué avec un coefficient de 1,96).
Il faut se reporter à la réponse de l'autorité intimée du 24 novembre 2016 pour
comprendre que la Commission foncière a appliqué la méthode du ratio instaurée
par sa pratique. Le calcul du montant de 1'135'000 fr. ressortant de la
décision attaquée résulte de l'addition de 455'000 fr. pour la parcelle 3480 et
de 680'000 fr. pour la parcelle 3481, selon le calcul exposé de la manière
suivante:
"En
l'espèce, seules deux parcelles sont bâties, soit les parcelles 3480 et 3481 de
BOURG-EN-LAVAUX, construites comme suit :
·
Parcelle 3480: valeur totale ECA de CHF 799'230.-, soit un bâtiment
d'habitation de 142 m
2
, N° ECA 1001, dont la valeur d'assurance est
de CHF 777'564.-, et un bâtiment de 19 m
2
, N° ECA 1002, dont la
valeur d'assurance était au moment de l'expertise de CHF 21'666.-,
·
Parcelle
3481 : valeur totale ECA de CHF 781'466.-, soit un bâtiment d'habitation de
144 m
2
, N° ECA 1004, dont la valeur d'assurance était au moment
de l'expertise de CHF 781'466.-.
La décision a été rendue sur la base des informations communiquées à
l'expert et à l'Autorité, ainsi que du ratio alors en vigueur. Au moment de
l'instruction et de la prise de décision, les informations communiquées et
connues, tant par l'expert que l'Autorité, étaient les polices d'assurance ECA
telles que mentionnées ci-dessous, et un ratio de 1,96 appliqué aux biens-fonds
bâtis.
En application de la méthode pondérée qui tient compte de la valeur ECA
des bâtiments et du ratio en vigueur au jour des expertises, la Commission,
tout comme l'expert, a fixé le prix licite comme suit :
·
Parcelle
3480: (EF 144'000.- x 1,96) = 282'240.- X 2                 = CHF 564'480.-
Valeur ECA X 1
+ CHF 799'230.-
=
CHF 1'363'710.-
soit 1'363'710.- : 3 = CHF 454'570.- , arrondi à
CHF 455'000.-
·
Parcelle
3481 : (EF 321'000.- x 1,96) = 629'160.- X 2             = CHF 1'258'320.-
Valeur ECA X 1
+ CHF    781'466.-
=
CHF 2'039'036.-
soit 2'039'786.- : 3 = CHF 679'929.-, arrondi à
CHF 680'000.-
"
G.
Par acte du 13 septembre 2016, A.________ a recouru contre la décision
de la Commission foncière auprès de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal. Il conclut à ce que le prix licite des parcelles concernées
soit fixé à 4'050'000 fr. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la
décision et au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision
dans le sens des considérants.
La Commission foncière a conclu au rejet du recours
par réponse du 24 novembre 2016.
Le recourant a déposé un mémoire complémentaire du
20 mars 2017.
Par lettre du 30 mars 2017, l'avocat du recourant a
exposé que celui-ci, atteint dans sa santé, avait loué ses vignes en 2005, puis
sa cave en 2009, location terminée en octobre 2014 pour les vignes et en juin
2015 pour la cave. Les vignes sont désormais cultivées par son ancien employé.
La cave devenue vétuste a été vidée.
La Commission foncière s'est déterminée le 4 avril
2017.
Par lettre du 25 avril 2017, le recourant a requis
une nouvelle expertise. À l'appui de cette réquisition, il invoque l'absence
d'explication de l'expert en rapport avec l'estimation des immeubles bâtis et
l'impossibilité de contester l'estimation des vignes faute d'explication et de
calcul fourni par l'expert, qui se réfère à des contrats de vente inconnus du
recourant.
H.
Le 17 octobre 2017, le juge instructeur a interpellé la Commission
foncière sur la portée de la jurisprudence fédérale relative à la méthode des
ratios (arrêts 2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 6.1; 2C_234/2015 du 19 août
2015; 2C_46/2015 du 9 juillet 2015, consid. 5.3). La Commission foncière s'est
déterminée le 6 décembre 2017. En bref, elle expose que la méthode des ratios
se prête à l'estimation des entreprises agricoles. Il n'y a que très peu de
ventes "en bloc" d'entreprises agricoles au sens de l'art. 7 LDFR et
celles-ci ne sont jamais comparables au sens de l'art. 66 LDFR. Le prix de
vente n'est pas influencé par la distinction purement juridique entre
entreprises agricoles et immeubles agricoles. La Commission constate que plus
grande est l'importance économique de l'immeuble à acquérir, et donc plus on se
rapproche ou dépasse la limite de 1 UMOS (Unité de main-d'oeuvre standard) constituant
le seuil critique de l'entreprise, plus le prix unitaire convenu entre les
parties en fr./m² a tendance à diminuer. Il n'existe pas de statistiques des
prix autorisés par la Commission foncière qui permettraient de distinguer,
parmi les divers achats d'immeubles, ceux qui concernent une entreprise
agricole au sens de l'art. 7 LDFR.
Le recourant s'est déterminée par lettre de son
avocat du 18 décembre 2017.
I.
Dans le cadre d'un dossier parallèle, la Commission foncière a été
interpellée dans les mêmes termes sur la jurisprudence fédérale. Ses
déterminations du 6 décembre 2017, identiques, sont reproduites in extenso dans
l'arrêt FO.2017.0008 du 23 juillet 2018.
J.
Le tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
1.
La LDFR a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de
renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition
d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits
des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle soumet
l'acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles au régime de
l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si
les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61
al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation
d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque le prix
convenu est surfait (let. b). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le
prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en
moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même
région au cours des cinq dernières années. Les cantons peuvent augmenter ce
pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le
Canton de Vaud n'a pas fait usage de cette possibilité.
La procédure en constatation instaurée par l'art. 84
LDFR permet à celui qui y a un intérêt digne de protection de faire constater le
prix licite même avant la vente envisagée (ATF 2C_46/2015 du 9 juillet
2015 consid. 2.1;
2C_234/2015 du 19 août 2015, consid 3). Tel
est l'objet du présent litige.
2.
Dans sa réponse au recours, la commission intimée fait remarquer que
l'épouse du recourant, propriétaire de la parcelle no 420 de Bourg-en-Lavaux,
n'a pas interjeté recours contre la décision querellée, de sorte que celle-ci
est entrée en force à son égard. Le recourant objecte que la parcelle en
question présente une superficie de 536 m
2
, de sorte qu'elle serait
exclue du champ d'application de la LDFR et pourrait être vendue librement
séparément. Il se réfère à l'art. 2 al. 3 LDFR qui dispose que la loi ne
s'applique pas aux immeubles de moins de 15 ares pour les vignes qui ne font
pas partie d'une entreprise agricole. Or, il n'est pas contesté en l'espèce que
la parcelle en question fait partie de l'entreprise agricole du recourant. Ce
dernier doit pouvoir recourir contre une décision qui fixe en bloc le prix
licite de son entreprise agricole. En cela, on doit considérer qu'il est
atteint par la décision attaquée et dispose d'un intérêt digne de protection à
ce qu'elle soit annulée ou modifiée au sens de l'art. 75 al. 1 let. a de la loi
sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; BLV 173.36).
Partant, il y a lieu de reconnaître au propriétaire de l'entreprise agricole la
qualité pour recourir contre la décision tant en ce qu'elle fixe le prix des
parcelles dont il est propriétaire qu'en tant qu'elle fixe le prix de celle de
son épouse.
3.
L'art. 66 al. 1 LDFR, qui prévoit que le prix d’acquisition est surfait
quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des entreprises ou
des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq
dernières années, s'est révélé compliqué à appliquer et les cantons ont mis en
place des pratiques variées (YVES DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse:
droit public et droit privé, tome 2, 2006, n° 3503 ss, p. 688). Dans deux
arrêts relativement récents (ATF 2C_234/2015 du 19 août 2015 et 2C_46/2015 du 9
juillet 2015), le Tribunal fédéral a reconnu qu'une comparaison directe entre
des objets similaires soulevait de nombreuses difficultés (v. ég. l'arrêt
cantonal FO.2017.0008 du 23 juillet 2018).
a) Afin de surmonter ces difficultés, plusieurs
méthodes d'estimation ont été développées, dont la méthode dite du ratio. Cette
méthode consiste, pour obtenir le prix licite de l'objet à estimer, à
multiplier la valeur de rendement de celui-ci par un ratio prédéterminé. Ce
ratio, pour sa part, est déterminé sur la base de la valeur de rendement et du
prix licite d'objets vendus dans la région concernée.
Dans ce cadre, la valeur de rendement sert
d'indicateur: est à la base de cette méthode l'idée que la relation entre la
valeur de rendement et le prix de vente se déplace dans un certain intervalle
qu'il est possible de déterminer statistiquement, même si les objets vendus
sont différents et que leur prix de vente ne peut pas être directement comparé;
comme les différences entre les biens se répercutent sur la valeur de
rendement, le ratio défini de la sorte permet de déterminer le prix licite même
sans comparaison directe. Cette méthode dite du ratio prend implicitement en
considération tous les paramètres qui influencent la détermination de la valeur
de rendement, à savoir le terrain, les bâtiments agricoles et l'habitation. Le
Tribunal fédéral a qualifié ladite méthode d'admissible, dans la mesure où elle
repose sur un nombre d'objets comparés suffisamment importants et pour autant
qu'une plus-value soit prise en considération lorsque la valeur intrinsèque des
bâtiments est supérieure à la moyenne ou que d'importants investissements ont
été consentis peu de temps avant l'évaluation du bien (ATF susmentionnés
2C_234/2015 consid. 5.5 et 2C_46/2015 consid. 5.3). Ainsi, en ce qui concerne
les biens-fonds comportant des bâtiments, le Tribunal fédéral a considéré qu'il
était admissible d'appliquer la méthode du ratio uniquement aux biens-fonds et
d'estimer les bâtiments séparément à leur valeur intrinsèque. Il relève
néanmoins que cette méthode pourrait aboutir à une estimation trop élevée car,
en principe, le prix du terrain est moins élevé dans le cas de la vente d'une
entreprise agricole que dans le cas de la vente d'immeubles agricoles (ATF 2C_46/2015
consid. 5.3).
Dans les deux arrêts précités, le Tribunal fédéral a
jugé que la méthode du ratio est particulièrement adaptée pour fixer le prix
licite des entreprises agricoles car celles-ci ne sont pas directement
comparables directement (ATF 2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid.
5.2). Le Tribunal fédéral relève en outre que le prix licite ne peut évidemment
jamais, même au terme d'un examen approfondi, être déterminé avec une précision
mathématique; la méthode choisie par le législateur entraîne immanquablement
que les résultats se tiennent dans une certaine marge d'appréciation dont il
faut s'accommoder (ATF 2C_234/2015 consid. 5.5; ég. 2C_46/2015 consid. 5.3
et les réf. citées).
b) Dans le canton de Vaud, la Commission foncière a
adopté la méthode du ratio après avoir analysé tous les dossiers
d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées au fil du temps, en
comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au
jour de la délivrance de l’autorisation. Elle a expliqué sa pratique dans des
circulaires successives adressées aux praticiens (citées notamment dans les
arrêts FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, FO.2017.0008 du 23 juillet 2018, FO.2015.0003
du 13 octobre 2015 de la CDAP): un tableau statistique a été établi dans lequel
ont été ventilés, selon diverses régions et types d’estimation fiscale, les
ratios entre ces prix de vente majorés de 5% (pour correspondre à la définition
du prix licite) et les estimations fiscales. La circulaire de la Commission
foncière du 26 octobre 2018 intitulée "Prix licites des biens-fonds bâtis
assujettis à la LDFR dès le 1
er
janvier 2019" contient le
tableau suivant :
Ratios Prix
d'acquisition / Valeur EF (par région et type d'EF 2013-2018)
Région
Divers
EF
EFO1
RG92-94
Aigle (sans les Ormonts, Gryon et
Leysin)
1.55
2.32
1.27
Les Ormonts, Gryon, Leysin
2.01
2.45
2.26
Pays d' Enhaut
2.42
4.69
Vevey, Lavaux (sans
Foret-Lavaux), Lausanne Est
1.67
4.00
1.82
Oron (+ Forel-Lavaux), Moudon,
Payerne, Avenches
2.37
4.13
Yverdon, Grandson, Orbe
2.88
3.61
1.70
Echallens,
Cossonay (sauf Pied du Jura). I Lausanne-Nord
1.81
3.43
2.20
Morges, Aubonne (+ L'Isle,
Montricher, Mont-la-Ville)
1.58
4.40
1.61
Rolle, Nyon
1.89
6.24
La Vallée
1.34
2.54
NB: type
d'EF: RG92 ou 94: dernière révision générale non agricole / EF01 : ajustement
des EF dos immeubles agricoles à la valeur de rendement agricole, dans le cadre
de l'harmonisation fiscale fédérale, y compris RG96 à 80% (dès 2018) / Divers :
autres EF résultant d'adaptations individuelles et ponctuelles.
La circulaire correspondante du 30 septembre 2019
applicable au 1
er
janvier 2020 contient, pour les EF de types
"divers" et la région Vevey Lavaux, un ratio de 1,65 (à la place de
1,67 pour 2019).
La Cour de droit administratif et public a déjà jugé
que la pratique adoptée par la Commission foncière est compatible avec le
recours à une méthode par ratio admise par le Tribunal fédéral. La méthode se
fonde certes sur un ratio appliqué non pas à la valeur de rendement mais à
l'estimation fiscale, mais celle-ci correspond précisément à la valeur de
rendement (art. 2 al. 5 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale
des immeubles; LEFI; BLV 642.21) pour ce qui concerne les terrains agricoles. Un
supplément peut être ajouté à l'estimation fiscale pour tenir compte de la
valeur des bâtiments, ce qui est un procédé admis également et tient compte des
éventuelles différences d'une vente à l'autre. Il n'y a enfin pas de raison de
douter qu'une relation d'une certaine stabilité permette de relier l'estimation
fiscale aux prix pratiqués.
La Cour de droit administratif et public a admis sur
le principe la pratique de la Commission foncière, du moins quant à la méthode
du ratio appliqué à l'estimation fiscale (méthode "PL1"; arrêts FO.2010.0027
du 19 août 2011; FO.2014.0022 du 30 juin 2015). Elle s'en est écartée pour un
domaine aux dimensions exceptionnelles (arrêt FO.2012.0022 du 13 juin 2013).
Elle s'y est tenue dans l'arrêt FO.2014.0008 du 8 octobre 2015, en excluant la
prise en compte, en sus du ratio, de la valeur d'assurance incendie des
bâtiments (méthode "PL2") pour le motif que dans le cas d'espèce, la
pondération à l'aide de la valeur d'assurance incendie aboutissait à une
diminution du prix licite alors que la prise en compte des bâtiments devait au
contraire entraîner une augmentation (voir encore l'arrêt FO.2017.0008 du 23
juillet 2018 qui consacre cette solution dans la même cause).
4.
En l'espèce, conformément aux circulaires successives de la Commission
foncière concernant le prix licite des immeubles bâtis, la méthode du ratio n'a
été utilisée que pour la détermination du prix licite des parcelles bâties
situées en zone à bâtir dans le village d'Epesses. La Commission foncière a
appliqué la méthode dite PL2 qui consiste à multiplier l'estimation fiscale par
le ratio applicable, le résultat obtenu étant ensuite multiplié par deux, puis
additionné à la valeur d'assurance incendie des bâtiments, le total étant
ensuite divisé par trois.
Il y a lieu d'emblée de rectifier le calcul effectué
dans la décision attaquée pour mettre à jour le ratio appliqué (cf. ATF
2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 6.2, qui impose cette mise à jour). Le
ratio déterminant en 2019 est de 1,67.
Il convient également de tenir compte des polices
d'assurance incendie établies en 2016 dont il résulte une valeur des bâtiments
de 1'203'400 fr. au total pour la parcelle 3480 et de 1'024'300 fr. pour
parcelle 3481.
Le calcul se présente dès lors comme suit:
Parc. 3480
EF x ratio
144'000
1.67
240'480
doublement
240'480
val ECA
1'203'400
total
1'684'360
/3
561'453.33
arrondi à
561'000
Parc. 3481
EF x ratio
321'000
1.67
536'070
doublement
536'070
val ECA
1'024'300
total
2'096'440
/3
698'813.33
arrondi à
699'000
total
3480+3481
1'260'000
Ainsi actualisé, ce calcul est conforme à la méthode
du ratio utilisé par la Commission foncière. On rappelle que le Tribunal
fédéral admet l'application de cette méthode aux biens-fonds comportant des
bâtiments, avec la possibilité d'estimer les bâtiments séparément à leur valeur
intrinsèque (ATF 2C_46/2015, consid. 5.3). Cette prise en compte de la valeur
des bâtiments intervient dans le cas d'espèce par l'incorporation, dans le
calcul de la moyenne, d'une partie de la valeur d'assurance incendie des
bâtiments, ce qui aboutit à une augmentation du prix licite qui résulterait de
la seule méthode du ratio (PL1).
Le recourant soutient que le prix licite des deux
bien-fonds bâtis situés dans le village d'Epesses devrait être fixé au montant
total de 2'600'000 fr. déterminé par l'expertise du 8 mai 2014. Il perd de vue
que le prix licite des immeubles agricoles ne correspond précisément pas à leur
valeur vénale sur un marché libre. Du reste, l'expertise du 8 mai 2014 précise
expressément que la valeur vénale qu'elle détermine s'entend  "hors
contraintes éventuellement imposées par la LDFR".
Dans ses ultimes déterminations du 18 décembre 2017,
le recourant, se référant à l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_999/2015, demande le
renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvel examen pour le motif qu'on
ne sait rien des objets qui ont servi de base à la comparaison et que les prix
de vente enregistrées pour servir de base de comparaison ne sont en principe
pas les mêmes pour les immeubles agricoles ou les immeubles incorporés dans une
entreprise agricole et vendus en bloc avec celle-ci. Sur ce point, la
Commission foncière a exposé de manière convaincante qu'il n'y a que très peu
de ventes "en bloc" d'entreprises agricoles et que la distinction
juridique entre immeuble agricole et entreprise agricole n'a pas d'influence
sur le prix de vente convenu pour un ou plusieurs bien-fonds agricoles. On
relève surtout que s'il fallait renoncer à la méthode du ratio (appliquée ici
aux immeubles bâtis du village d'Epesses) au profit d'une méthode différente
adaptée à l'estimation des entreprises agricoles, le résultat serait plus
défavorable au recourant. En effet, il résulte de l'ATF 2C_999/2015 (consid.
5.2 in fine) que le prix du terrain est moins élevé dans le cadre de la vente
en bloc d'une entreprise agricole que dans le cas de la vente d'immeubles
agricoles. La Commission foncière relève aussi de son côté dans ses
déterminations du 6 décembre 2017 (page 2 in fine) que plus grande est
l'importance économique de l'immeuble à acquérir, et donc plus on se rapproche
ou dépasse la limite de 1 UMOS constituant le seuil critique de l'entreprise,
plus le prix unitaire convenu entre les parties en fr./m² a tendance à diminuer.
Dans son mémoire complémentaire du 20 mars 2017
(page 9), le recourant laisse entendre que les immeubles bâtis du recourant
devraient échapper à l'application de la LDFR pour le motif que la cave est
trop petite pour permettre toutes les étapes de vinification et pour stocker le
vin de maintenir rationnelle. Le recourant était d'ailleurs déjà intervenu dans
ce sens en demandant d'exclure les immeubles bâtis du champ de l'expertise
durant l'instruction menée par la Commission foncière (cf. sa lettre du 5
février 2016, page 5). Sur ce point, on rappelle que la jurisprudence relative
à l'art. 84 LDFR permet au propriétaire de faire constater par l'autorité
compétente que l'immeuble considéré n'est pas soumis au champ d'application de la LDFR (ATF 132 III 515 consid. 3.3.2; 125 III 175 consid. 2c). Or rien n'indique que le
recourant ait entrepris de requérir le désassujettissement de ses immeubles
bâtis de la LDFR.
5.
Pour ce qui concerne le prix licite des vignes, la Commission foncière
s'est pour l'essentiel fondée sur le complément d'expertise du Cové SA du 29
octobre 2014 qui a recherché, dans les références fournies par la Commission
foncière elle-même, des transactions analogues des cinq dernières années,
augmentées de 5 %.
Le procédé paraît à première vue conforme à l'art.
66 LDFR dont il résulte que le prix licite ne doit pas dépasser de plus de 5 %
le prix payé en moyenne dans la même région au cours des cinq dernières années.
Le recourant soutient que la décision attaquée aurait
dû retenir comme prix licite l'estimation de l'expert mandaté par ses soins.
Toutefois, l'expertise du 8 mai 2014, qui semble analyser le rendement des
vignes en fonction des régions mais retient un prix uniforme de 100 fr. pour le
Lavaux et de 50 fr. pour Denges, n'est aucunement fondée sur la prise en compte
des transactions des cinq dernières années. Elle ne saurait être retenue.
Le recourant se plaint de ce que la décision
attaquée ne prend pas en compte le prix d'acquisition de ses vignes, situé
entre 65 et 130 fr./m², ni les frais de remaniement parcellaire. Comme
l'explique la Commission foncière dans ses déterminations du 4 avril 2017, la
méthode imposée par l'art. 66 LDFR fonde le calcul du prix non surfait sur une
moyenne statistique des prix des transactions sur cinq ans pour des objets comparables,
et non pas sur une reconstitution historique d'une valeur actuelle sommant les
frais d'acquisition et d'amélioration du bien-fonds, sous déduction des
amortissements et des moins-values éventuelles.
Le recourant conteste à tort que le prix licite des
vignes de Villette puisse être fixé plus bas que la transaction à 60 fr./ m²
mentionnée par l'expert. En effet, l'art. 66 LDFR préconise le calcul
d'une moyenne, non la prise en compte du plus élevé des prix pratiqués.
L'expert ayant constaté que les prix pour la récolte étaient identiques dans
les appellations Lutry, Vevey-Montreux et Chardonne, c'est à juste titre qu'il
a pris en compte les transactions de ces appellations pour la comparaison.
Toujours pour l'appellation Villette, la Commission
foncière a modifié, de 42,11 fr./m² à 41 fr./m², le prix licite de
l'unique parcelle située en appellation Villette pour le motif que deux des
parcelles utilisées par l'expert comme comparaison étaient d'une surface
inférieure à 1500 m², l'une d'elles étant au surplus objet d'un échange avec
soulte. Le procédé n'est pas critiqué, à juste titre: la doctrine retient sur
la base des travaux préparatoires que les immeubles non soumis au champ
d'application de la LDFR en raison de leur surface (inférieure à 1'500 m² pour
les vignes, art. 2 al. 3 LDFR) n'entrent pas en ligne de compte dans la
comparaison prescrite par l'art. 66 LDFR (Donzallaz, Traité de droit agraire
suisse; droit public et droit privé, Tome 2, no 3544 p. 701).
6.
S'agissant du prix licite (10'655 fr. pour 10'655 m², soit 1 fr./m²) que
la décision attaquée retient pour les forêts comme étant "admis de façon
générale dans le canton", le recourant se plaint d'une violation du droit
d'être entendu. A la connaissance du tribunal, fondée sur son expérience d'autorité
de recours en matière d'améliorations foncières, les forêts sont en général
taxées à la valeur d'échange de 50 cts/m², voire 20 cts/m². L'autorité intimée
pouvait donc envisager le prix licite de 1 fr./ m² comme un fait notoire.
7.
Par lettre du 25 avril 2017, le recourant a requis une nouvelle
expertise, invoquant l'absence d'explication de l'expert en rapport avec
l'estimation des immeubles bâtis et l'impossibilité de contester l'estimation
des vignes faute d'explication et de calcul fourni par l'expert, qui se réfère
à des contrats de vente inconnus du recourant.
Au vu des considérants qui précèdent, une nouvelle
expertise n'est pas nécessaire. Quant au fait que les transactions utilisées à
titre de comparaison ne sont pas connues du recourant, on rappellera que le
Tribunal fédéral a jugé que le fait de ne pas divulguer les données des objets
retenus pour déterminer le ratio appliqué ne viole pas le droit d'être entendu
des personnes impliquées (ATF 2C_999/2015, consid 8.5, et la référence citée).
8.
Il résulte des considérants qui précèdent que la décision attaquée doit
être modifiée pour ce qui concerne l'évaluation des immeubles bâtis dans le
village d'Epesses, ceci en raison principalement d'une valeur de l'assurance
incendie plus élevée. Le recours est donc, sur le principe, très partiellement
admis.
C'est cependant sur la base des polices d'assurance
incendie qui n'ont été produites qu'avec le recours que cette modification
intervient. Il n'y a donc pas lieu d'accorder des dépens au recourant. Un émolument,
légèrement inférieur au montant de l'avance de frais effectuée, sera mis à sa
charge.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est très partiellement admis.
II.
La décision de la Commission foncière est réformée en ce sens que le
prix licite de l'entreprise viticole du recourant se compose comme suit :
Vignes (21'292
m²)
Fr.
1'180'468.-
Forêts (10'655
m²)
Fr.
10'655.-
Parcelles
bâties (3481+3481)
Fr.
1'260'000.-
Total
Fr.
2'451'123.-
III.
Un émolument de 3000 (trois mille) francs est mis à la charge du
recourant.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 30 décembre 2019
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.