vd_omni · AF.1999.0005 · 2000-06-02 · fr

SI Montenailles SA c/ccl du SAF du Mont-sur-Lausanne | L'art. 98d LAF (attribution en zone à bâtir et en zone agricole) ne s'oppose pas à ce que la commission de classification attribue du terrain dont la constructibilité est différée, comme c'est le cas pour les zones soumises à plan partiel d'affectation ou à plan de quartier selon le Plan des zones, qui n'y fixe que le CUS (nouveau remaniement à péréquation nécessaire). Méthode d'estimation (Naegeli, conforme à art. 86 LAF), avec escompte en raison du temps nécessaire à l'adoption du PQ. (RECOURS ADMIS PAR LE TRIBUNAL FÉDÉRAL).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.06.2000 AF.1999.0005

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 2 juin 2000
sur le recours interjeté par
SI
MONTENAILLES S.A.
, représentée par son administrateur Philippe Galland,
pour adresse Burnier Galland & Cie SA, à Lausanne, dont le conseil est
l'avocat Benoît Bovay, Benjamin Constant, 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 14 juin 1999 par la
commission
de classification du Syndicat d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne
(estimations et nouvel état, péréquation réelle)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; MM. Olivier Renaud et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
I.
Le
tribunal se réfère tout d'abord, comme le font les parties (notamment la
recourante en p. 4 de son recours) à l'état de fait contenu dans l'arrêt AF
93/008 notifié le 30 octobre 1995 aux même parties. Le tribunal y a retenu les
faits suivants:
"A.              La société
recourante a acquis en 1949 plusieurs parcelles situées sur le territoire de la
Commune du Mont-sur-Lausanne en contre-haut du ruisseau de Valleyre et du
chemin des Montenailles. La parcelle 1015, d'une surface totale de 20'251 m²,
comporte le long du chemin des Montenailles une ancienne ferme actuellement
occupée par des locataires de la recourante; peu en pente à cet endroit, elle
s'étend selon une pente de plus en plus prononcée jusqu'à la forêt qui la
domine et dont elle inclut une surface en nature de bois de 2'580 m². La
parcelle 1504 constitue une bande de 116 m² qui fait géographiquement partie de
la parcelle 1015. La parcelle 1042, d'une surface de 14'690 mètres carrés dont
1'602 m² de bois, s'étend sur une topographie comparable en contre-haut du
ruisseau de Valleyre. Enfin, la parcelle 1018 comprend 1'182 m² en nature de
bois, située à l'intérieur de la forêt précitée. Les trois parcelles ne sont
pas contiguës.
B.        Le
territoire de la Commune du Mont-sur-Lausanne a fait l'objet d'un plan de zone
légalisé en 1968. D'après le plan original approuvé par le Conseil d'Etat le 11
juin 1968, le territoire communal comprend les zones suivantes:
- zone de village
- zone de villas
- zone industrielle
- zone communale sans affectation spéciale
- zone de verdure et de forêts.
D'après ce plan
original, les parcelles de la recourante se trouvent, à l'exception des parties
en nature de bois, en zone sans affectation spéciale.
(...)
Un nouveau règlement
sur le plan d'extension et la police des constructions a été approuvé par le
Conseil d'Etat le 15 août 1979. Ce règlement prévoit deux zones de village, une
zone de villas, ainsi que des zones industrielle, intermédiaire, agricole et
enfin une zone de verdure et d'utilité publique. Toutefois l'art. 92 de ce
règlement a la teneur suivante:
"Les art. 26 à 32 "zone
sans affectation spéciale" du règlement du 11 juin 1968 demeurent
applicables jusqu'à l'approbation par le Conseil d'Etat du plan des zones
révisé conformément à la loi cantonale du 13 septembre 1976.
Les chapitres V (zone intermédiaire)
et VI (zone agricole) du présent règlement entreront en vigueur en même temps que
le plan des zones révisé."
En réalité, les
dispositions de ce règlement concernant la zone intermédiaire et la zone
agricole ne sont jamais entrées en vigueur puisque le règlement de 1983 dont il
sera question plus loin l'a abrogé avant même qu'un plan de zone révisé puisse
entrer en vigueur.
En mars-avril 1981 a
été mis à l'enquête un nouveau règlement communal sur le plan d'extension et la
police des constructions en même temps qu'un nouveau plan de zone. Ce plan
faisait apparaître un "périmètre provisoire" qui, selon les
explications fournies par le service technique de la commune le 8 septembre
1994, comprenait les surfaces agricoles situées en zone sans affectation
spéciale et quelques terrains constructibles selon le plan de 1968, non bâtis,
dont certains avaient été bloqués par les AFU de 1972. D'après les indications
rapportées dans un avis de droit fourni au syndicat par le professeur Poudret
(p. 13) en date du 15 mai 1985, ledit plan prévoyait à l'intérieur de ce
périmètre une zone agricole et une petite zone industrielle à la limite de
Romanel-sur-Lausanne, mais il ne localisait pas les zones de villa maintenues
ou nouvelles. Ce plan n'a pas été présenté au conseil communal car il a suscité
de nombreuses oppositions. En revanche, le règlement correspondant a été adopté
par ce dernier et approuvé par le Conseil d'Etat le 26 octobre 1983 (ci-dessous
règlement de 1983).
Selon l'art. 3 du
règlement de 1983, le territoire de la commune est divisé en treize zones dont
les périmètres respectifs sont délimités sur le plan d'extension déposé au
greffe municipal. Ces zone comprennent deux zones de village selon plan et
règlement spécial ainsi que les zones suivantes:
- zone de villas
- zone d'habitation moyenne densité
- zone mixte
- zone industrielle
- zone artisanale
- zone de verdure et d'aménagement d'utilité publique
- zone de verdure
- zone de construction d'utilité publique
- zone de protection
- zone intermédiaire
- zone agricole.
Les dernières
dispositions du règlement de 1983 ont la teneur suivante:
"Art. 108.- Le présent règlement
entre en vigueur dès son approbation par le Conseil d'Etat et, sous réserve des
dispositions transitoires, abroge le règlement communal sur le plan d'extension
et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 août 1979.
Chapitre
XVI
Dispositions transitoires
Art. 109.- L'approbation définitive
des zones à l'intérieur du périmètre provisoire est subordonnée à
l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires sous forme
d'un remaniement parcellaire et selon la procédure des articles 98 b à d de la
Loi sur les améliorations foncières (loi du 13 septembre 1976).
Aucune construction nouvelle ne peut
être admise à l'intérieur du périmètre provisoire jusqu'à l'approbation
définitive des zones. Les constructions et installations liées à l'agriculture
peuvent être autorisées sous réserve de l'approbation de l'organe compétent du
syndicat.
Les zones seront définies sur la base
du plan directeur.
Art. 110.- Seules les dispositions
générales et celles des zones prévues par le plan de 1968 entrent en vigueur
dès l'approbation du présent règlement par le Conseil d'Etat.
Pour le surplus, les dispositions de
ce règlement entreront en vigueur en même temps que le plan communal des zones
révisé."
D.               Parallèlement à cette
procédure, et ainsi que cela résulte du rapport de la commission de
classification du 20 avril 1983 (enquête sur le périmètre général et le
périmètre à péréquation), la municipalité s'est adressée au Conseil d'Etat pour
qu'il ordonne le remaniement parcellaire afin de permettre la réalisation du
plan d'extension communal.
Par arrêté du 19 mars
1982, le Conseil d'Etat a ordonné la création du syndicat. Selon l'art. 2 dudit
arrêté et selon l'art. 3 de ses statuts, le syndicat a pour but le remaniement
parcellaire en corrélation avec l'adoption d'une zone agricole liée à une zone
à bâtir, la construction de chemins et la pose de canalisations
d'assainissement. Selon l'art. 13 des statuts, un membre de la municipalité
désigné par celle-ci fait partie de droit du comité de direction.
A titre préalable
(rapport de la commission de classification du 20 avril 1983, p. 3), la
municipalité avait fixé le périmètre à péréquation, qui comprenait les terrains
classés en zone communale sans affectation spéciale et les parcelles non bâties
classées en 1968 en zone de villas le long de l'autoroute et dans la région des
Echelettes. Ce périmètre correspondait au périmètre provisoire figurant sur le
plan des zones mis à l'enquête en mars-avril 1981.
E.                En mai 1983, le
syndicat a mis à l'enquête le périmètre général et le périmètre à péréquation.
Comme le relève l'avis de droit du professeur Poudret (p. 14), ce périmètre
provisoire, visé à l'art. 109 du règlement de 1983, ne définissait pas le
sous-périmètre à bâtir d'un dixième de la surface totale exigé à l'époque par
l'art. 25 bis al. 3 LCAT; toutefois la municipalité avait transmis
ultérieurement à la commission de classification, comme instrument de travail
"confidentiel", un plan directeur de l'occupation du sol qui était
destiné à lui permettre de procéder à l'estimation du nouvel état. L'avis de
droit du professeur Poudret incite cependant la commission de classification à
faire fixer le ou les sous-périmètres à bâtir conformément aux art. 36 LCAT et
98 LAF avant de poursuivre ses travaux.
En décembre 1983, le
syndicat a mis à l'enquête, après les avoir soumis à la commune, des
modifications des périmètres consistant en quatre exclusions et quatre
inclusions dans le périmètre, ainsi que l'inclusion collective du secteur de
Budron-Dessus.
De manière générale,
le périmètre ne comprend pas tout le territoire communal. Il est au contraire
constitué de plusieurs parties, séparées les unes des autres, qui suivent en
principe le contour extérieur des zones affectées à la construction. Certaines
parcelles déjà bâties (voire non bâties, par exemple la parcelle 930), situées
en groupe ou isolément (parcelles 1179, 1182 et 1226 par exemple) à l'intérieur
des limites du périmètre, en sont exclues par un enclavement. Les parcelles de
la recourante se trouvent en bordure d'une des parties du périmètre. La limite
de ce dernier suit, à cet endroit, le ruisseau de Valleyre et la chemin des
Montenailles, qui sont bordés à l'opposé par des parcelles déjà construites
situées à l'extérieur du périmètre.
La recourante n'est
intervenue ni dans la première ni dans la seconde enquête (qui ne portait
d'ailleurs que sur les modifications) sur le périmètre.
F.                En juin 1987, le
syndicat a mis à l'enquête les taxes-types de l'ancien état ainsi que deux
modifications du périmètre soumis à péréquation. Ces modifications du périmètre
concernaient le secteur des Echelettes, de la Grange de Montricher et du champ
de la Viane, déjà affectés à la construction par le plan des zones de 1968 et
que la commission de classification proposait d'exclure de la péréquation
générale, ainsi qu'un secteur "En Barze" faisant l'objet d'un plan
d'extension partiel prévoyant des constructions et des aménagements équestres.
Quant aux taxes, le
rapport expose ce qui suit:
Principes retenus pour l'estimation
des terres à l'ancien état
Dans le périmètre général de
l'entreprise, la C.Cl. distingue quatre catégories de terrains:
A.               Ceux qui ont été
classés en zone communale sans affectation spéciale par le plan des zones
adopté par le Conseil d'Etat le 11 juin 1968.
B.               Ceux qui sont
affectés à la villa et à l'industrie (secteurs des Echelettes, de la Grange de
Montricher et du Champ de la Viane) et légalisés par le plan des zones de juin
1968.
C.               Ceux qui sont en
nature de bois et soumis au régime forestier.
D.               Ceux qui sont situés
aux abords immédiats des fermes et des habitations foraines et qui en
constituent les aménagements extérieurs directs.
_____________
A.               Seuls les terrains
de la catégorie A bénéficieront de la péréquation réelle. Pour ceux-ci la C.Cl.
a fixé deux valeurs de sol qui s'additionnent pour former l'estimation
"ancien état"; soit une taxe en fr./m² dite "agricole" et
une taxe en fr./m² dite "de convenance à bâtir".
La taxe agricole couvre la valeur du
sol cultivable et tient compte notamment de son rendement (qualité), de sa
situation et de sa nature (art. 58 LAF). Elle est indépendante des limites de
propriété et couvre un secteur de même valeur. Les taxes au m² sont de l'ordre
de Fr. 5.- dans le haut et de Fr. 8.- dans le bas du territoire. Des
moins-values importantes sont appliquées aux talus non labourables, aux zones
d'ombre, aux terrains incultes, notamment.
La taxe de convenance à bâtir couvre
la valeur potentielle de construction dont les terrains sans affectation
pouvaient disposer jusqu'en 1972, avant que le Conseil d'Etat n'interdise les
habitations dans cette zone (arrêté du 12 juillet 1972). Ainsi pour satisfaire
aux critères d'estimation énoncés dans la LAF art. 86 a), la C.Cl. a déterminé
pour chaque parcelle, prise comme entité, une valeur en fr./m² tenant compte
des facteurs suivants:
1. situation (éloignement,
vue, orientation et environnement).
2. Accès (nombre, qualité).
3. Forme et dimensions.
4. Topographie et sous-sol.
5. Possibilités de construction
(évacuation des eaux claires, des eaux usées, alimentation en eau).
6. Dispositions en vigueur
réglementant les constructions.
Ces convenances à bâtir ont été
estimées en points convertis en centimes. Leurs valeurs varient selon les parcelles
de Fr. 2.- à Fr. 6.- le m² en général sur l'ensemble du territoire, à
l'exception des cas particuliers de Budron-Dessus (Syndicat AF en cours) et du
Champ d'Aullie (Remaniement Autoroute no 17).
B.               Les terrains
légalisés en zone de construction depuis 1968 sont estimés selon les mêmes
critères de constructibilité que ci-dessus (réf. art. 86 a) LAF), mais avec un
multiplicateur de 20 dans la zone de villas et de 15 dans la zone industrielle.
C.               Les biens-fonds en
nature de bois sont taxés selon la qualité du sol forestier. La valeur du bois
sur pied ne sera estimée au nouvel état qu'en cas de changement de
propriétaire. Les taxes arrêtées varient de Fr. 0.50 à Fr. 1.50 le m².
D.               Les terrains situés
aux abords immédiats des fermes et des habitations foraines et qui comprennent
les aménagements extérieurs de ces constructions, ne sont pas inclus dans le
périmètre soumis à péréquation. Ils restent attachés aux bâtiments et sont
estimés pro forma à Fr. 20.- le m², tant à l'ancien qu'au nouvel état."
L'enquête sur les
taxes-types a suscité des recours de la part de propriétaires du secteur de
Champ d'Aullie; la taxe-type les concernant prenait en compte un facteur
multiplicateur de 3 pour tenir compte du fait que leurs parcelles, demeurées
formellement en zone sans affectation spéciale selon le plan de zone de 1968
mais entourée de parcelles bâties et proches de l'autoroute, paraissaient, plus
que d'autres secteurs reculés du syndicat, destinées à la construction. Devant
la Commission centrale des améliorations foncières, ils demandaient qu'un
facteur multiplicateur de 10, proche de celui de la zone villa fixé à 15, soit
appliqué à l'estimation de leurs parcelles à l'ancien état. La Commission
centrale a rejeté leur recours par prononcé du 7 mars 1989, confirmé par arrêt
du Tribunal fédéral du 25 octobre 1989 (1P.252/1989).
Pour ce qui concerne
la recourante, d'après le document du 17 août 1994 produit ce jour-là par le
géomètre du syndicat, les taxes-types entraînent, compte tenu de la valeur
agricole et de la valeur de convenance à bâtir, une estimation à l'ancien état
comprise entre 8 fr. le m² et 10 fr. 80 le m² pour ce qui concerne les surface
soumises à péréquation dont il sera question plus loin. Un plan du même jour,
également versé au dossier par le géomètre, fait apparaître que les surfaces en
nature de forêt ne sont pas soumises à la péréquation et qu'en outre, autour de
la ferme construite sur la parcelle 1015, une surface de 2'500 m², attenante à
l'habitation, est également considérée comme soustraite à la péréquation.
L'indication de cette
surface précise ne résulte pas des documents de l'enquête sur les taxes-types
de juin 1987 ni de celles de 1992 sur les taxes-types du nouvel état; elle a
été évoquée lors d'une assemblée générale du syndicat en 1985 (procès-verbal du
27 juin 1985, p. 5).
G.               La Commune du
Mont-sur-Lausanne s'est dotée d'un plan directeur approuvé par la municipalité
le 26 octobre 1987, mis en consultation publique en novembre-décembre 1987,
adopté par le conseil communal en juin 1988 et approuvé par le Conseil d'Etat
le 12 mai 1989. Ce plan prévoit plus de vingt zones différentes. L'approbation
du plan directeur communal avait été précédé par la distribution à tous les
habitants de la commune d'un numéro spécial du journal communal d'information
dénommé "Aux quatre coins du Mont". Ce document reproduit un plan du
territoire communal.
On peut lire
notamment ce qui suit dans cette édition spéciale du journal d'information
communal:
"6. Malgré l'importance du
territoire agricole et de l'activité qui en dépend, de nombreuses fermes,
implantées dans ledit territoire, même si elles sont désaffectées, sont
soumises aux dispositions de la loi fédérale qui frappe la zone agricole, et ne
peuvent pratiquement pas être transformées. Consciente de cet inconvénient, la
municipalité a étudié un moyen, actuellement soumis au Service de l'aménagement
du territoire, afin de permettre leur transformation; toutefois certaines
fermes isolées resteront soumises aux restrictions de la LAT".
H.               La commune a adopté un
plan général d'affectation. Entre le 26 mars 1990 et le 26 août 1991, il a été
successivement et à trois reprises approuvé par la municipalité et soumis à
l'enquête publique. La dernière approbation par le Conseil communal date du 30
septembre 1991.
a) L'art. 4 du
règlement communal correspondant au règlement communal mis à l'enquête en 1991
(ci-dessous le règlement de 1991) prévoit ce qui suit:
"Selon la légende du Plan
général d'affectation - les appellations des diverses zones de développement,
précisent l'orientation du type d'occupation.
Les espaces numérotés sur le plan,
entourés d'un liseré, sont soumis à un plan spécial obligatoire - Plan partiel
d'affectation ou de quartier -.
Chaque P.P.A. sera accompagné du
règlement particulier qui lui est propre. Le CUS maximum applicable est fixé
sur le Plan avec la liste numérotée des P.P.A."
A l'examen du plan
général d'affectation, on constate que les parcelles 1015 et 1504 de la
recourante se trouvent à l'intérieur du périmètre du plan partiel d'affectation
no 18 intitulé "Montenailles" qui comprend au total une demi-douzaine
de parcelles. Quant à la parcelle 1042, elle se trouve à l'intérieur du
périmètre du plan partiel d'affectation no 17 intitulé "Valleyre",
qui comprend environ une dizaine de parcelles. Dans ces deux plans partiels
d'affectation, que le règlement communal range avec plusieurs autres sous la
désignation "zone de verdure et d'habitat groupés", le coefficient
d'utilisation du sol indiqué par le plan général d'affectation s'élève à 0,4.
c) On remarque
encore, sur l'exemplaire du plan général d'affectation non encore approuvé par
le Conseil d'Etat qui figure au dossier, la présence de certaines parcelles
qui, tout en étant entourées d'autres parcelles déjà bâties colloquées en zone
de villa, sont isolément placées en zone intermédiaire. Il s'agit notamment des
parcelles 1012 située "En Budron", non bâtie, et de la parcelle 1021,
bâtie, située en contre-haut de la route de Penau. La collocation en zone
intermédiaire de ces parcelles a fait l'objet d'une requête au Conseil d'Etat.
La municipalité a exposé devant cette autorité qu'elle se justifiait par des
considérations d'égalité de traitement entre tous les propriétaires de la
commune dont les parcelles se trouvent en zone sans affectation spéciale,
inconstructibles selon l'art. 134 b LATC: pour la municipalité, l'avantage
constitué par le passage en zone constructible serait acquis par les
propriétaires concernés à des conditions inéquitables car très différentes
entre eux selon qu'ils se trouvent à l'intérieur du périmètre, soumis à la
péréquation réelle, ou à l'extérieur du périmètre du syndicat; estimant devoir
exiger un sacrifice analogue des propriétaires situés en dehors du périmètre,
les autorités communales ont conçu un système destiné à rétablir l'égalité:
elles ont proposé à ces propriétaires hors-périmètre de classer leur parcelle
en zone villa moyennant le versement d'une somme de 100 fr. par m² en prévoyant
toutefois que ce versement puisse être différé jusqu'à la construction
effective de la parcelle, ceci au moyen de l'inscription d'une servitude
d'interdiction de bâtir, rachetable en tout temps, aux conditions précitées. Le
Conseil d'Etat a considéré que l'intention de l'autorité communale, si louable
qu'elle soit, revenait à conférer à la zone intermédiaire le rôle de sanction
contre tout propriétaire réfractaire au système mis en place. Rappelant que
l'art. 5 al. 1 LAT prévoit que le droit cantonal établit un régime de
compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des
inconvénients majeurs qui résultent des mesures d'aménagement, le Conseil
d'Etat a constaté que cette possibilité n'avait pas été reprise en droit
vaudois, l'art. 50 LATC permettant seulement la perception de contribution de
plus-value limitée aux frais d'équipement. En raison de l'absence de base
légale pour la perception de "plus-values de zonage", le Conseil
d'Etat, par décision du 6 août 1993, a admis les requêtes et renvoyé le dossier
à la commune pour qu'elle rectifie l'affectation des parcelles litigieuses au
sens des considérants.
d)                En cinq endroits
différents du territoire communal, notamment sur le pourtour de la zone de
villas des Planches ainsi qu'à l'emplacement de plusieurs hameaux du territoire
communal, on note la présence de zones dites "habitations-hameaux".
Au sujet de cette zone, l'art. 105 du règlement de 1991 précise ce qui suit:
"Dans le but de préserver le
caractère et la typologie des constructions rurales, chacune des zones de I à V
est soumise à un règlement spécial avec plan particulier.
Règles générales:
- Aucune
construction nouvelle n'est autorisée, à l'exception d'annexes de minime
importance et de constructions nécessitées par l'exploitation des domaines
agricoles.
- L'entier des
volumes existants peut être transformé et aménagé dans le respect du caractère
originel du bâtiment.
- Des activités
autres qu'agricoles peuvent être admises pour autant qu'elles ne provoquent pas
de gêne marquée pour le voisinage.
- Les parcelles
non bâties à l'intérieur des périmètres peuvent être aménagées. Par exemple,
des parcs de verdure, places de jeux, parkings arborisés, garages, piscines,
bâtiments d'intérêt public et autres semblables peuvent être prévus.
- Les articles
"normes de transformation des fermes" sont applicables suivant le
cas."
Lesdites normes de
transformation des fermes, qui s'appliquent notamment aux fermes existantes
situées en zone de villas ainsi qu'aux bâtiments existants à l'intérieur des
périmètres "habitations-hameaux", prévoient la sauvegarde du volume
général et du caractère des bâtiments ruraux, dont les bâtiments secondaires
peuvent être aménagés pour l'habitation; elles régissent également
l'aménagement de locaux dans la toiture.
H.               Du 9 au 20 novembre
1992, le syndicat a mis à l'enquête les objets suivants:
-
avant-projet des travaux collectifs
- sous-périmètre des terrains à bâtir (nouvel état)
- taxes-types des terrains à bâtir (nouvel état)
- taxes-types des valeurs passagères (servitudes, etc.).
En outre, il a mis en
consultation l'étude d'impact sur l'environnement liée à l'avant-projet des
travaux collectifs.
a)                Parmi les documents
d'enquête, le plan des sous-périmètres des terrains à bâtir au nouvel état
rappelle dans sa légende le périmètre général ainsi que les sous-périmètres
exclus de la péréquation réelle (Echelettes, Viane, Grange de Montricher,
Barze). Cette légende présente comme nouveaux:
- le sous-périmètre des terrains à bâtir
soumis à péréquation réelle
- le sous-périmètre des terrains à bâtir
hors péréquation réelle
- le sous-périmètre agricole, y compris
les zones "habitations-hameaux".
Le rapport de la
commission de classification expose que le plan des sous-périmètre des terrains
à bâtir mis à l'enquête sanctionne au sens de l'art. 98c LAF les
sous-périmètres des terrains à bâtir tels qu'ils ont été officialisés par le
plan général d'affectation des sols adopté par le conseil communal le 30
septembre 1991.
A l'examen du plan
des sous-périmètres des terrains à bâtir mis à l'enquête par le syndicat, on
constate qu'à l'intérieur du périmètre de ce dernier, d'importantes zones, en
partie constructibles, sont exclues de la péréquation réelle (Grange de
Montricher, Viannaz, Echelettes, Barze). Les autres parties du périmètre,
principalement en zone agricole avec une faible proportion de zone
constructible, sont soumises à la péréquation réelle.
Les parcelles de la
recourante sont comprises, sauf pour leur surface en nature de bois, dans le
sous-périmètre des terrains à bâtir soumis à péréquation réelle.
b)                Aucune taxe-type n'est
mise à l'enquête pour la zone agricole. Le rapport de la commission de
classification l'explique en précisant que les taxes-types des terrains
agricoles dans le nouvel état correspondront exactement à la valeur des
taxes-types (valeur agricole et valeur de convenance) de l'ancien état mises à
l'enquête en 1987.
c)                Au sujet des zones
"habitations-hameaux", le rapport de la commission de classification
du 30 septembre 1992 précise ce qui suit:
"Les zones
"Habitations-Hameaux (HH) ne font pas partie des sous-périmètres TAB-NE,
puisqu'inconstructibles selon le règlement communal qui accompagne le PGA.
Seuls sont autorisés dans ces zones la transformation et l'aménagement des
bâtiments existants.
A noter que les zones HH sont
entièrement situées à l'intérieur des zones attenantes aux habitations et par
conséquent exclues de la péréquation réelle.
Afin de faciliter la lecture du plan
des sous-périmètres TAB-NE, les zones HH ont été assimilées à la zone agricole.
Elles apparaissent en blanc sur le plan et ont été comptabilisées dans le
sous-périmètre agricole.".
Les  zones
"habitations-hameaux" n'apparaissent ainsi pas sur les plans mis à
l'enquête par le syndicat. Sur le plan général d'affectation mis à l'enquête
par la commune en 1991, on constate que chacune d'elles réunit plusieurs
parcelles déjà construites et qu'elles forment des îlots en général entouré par
la zone agricole, parfois attenant à une zone constructible.
d)                Au sujet des
taxes-types, le rapport de la commission de classification du 30 septembre 1992
précise encore:
"La C.cl. publie donc
aujourd'hui 25 taxes-types, réparties dans le périmètre à raison d'une par
nouveau parchet de terrain à bâtir, que les propriétaires doivent examiner et
comparer.
Ces taxes-types serviront de base à
l'estimation de détail des biens-fonds au nouvel état. Elles permettront
également aux propriétaires, pour la phase de prise de voeux agendée à la fin
de l'hiver 92-93, de préciser en toute connaissance de cause quel type de
terrain à bâtir ils souhaitent recevoir au nouvel état.
Nous insistons sur le fait que,
contrairement à la première enquête de 1987, cette taxe n'est pas une
taxe-échantillon, mais une valeur moyenne au m² pour tout le secteur
considéré.
Tous les genres de terrain à bâtir
définis par le PGA 92 à l'intérieur du périmètre font l'objet d'une taxe-type.
Malgré les difficultés liées à
l'actuelle crise dans le domaine immobilier, la C.cl. a dû fixer pour les
taxes-types des prix proches de la valeur vénale du terrain, afin que les
soultes positives ou négatives résultant du nouvel état parcellaire prêtent le
moins possible à discussion.
Pour mémoire, une soulte est une
somme d'argent versée au propriétaire ou à payer par le propriétaire lorsque ce
dernier ne reçoit pas au nouvel état l'équivalent du terrain cédé (prétention
AE).
La C.cl. a déterminé les taxes-types
en fonction des critères suivants:
1)               prix de base fixé
selon le coefficient d'utilisation du sol (CUS) attaché à chaque genre de
terrain à bâtir, soit:
- CUS 0.25
=           prix de base Fr. 300.-/m² pour les zones
villas ou assimilées.
- CUS 1.2 =             prix
de base Fr. 250.-/m² pour les zones
industrielles ou assimilées.
- CUS 0.4 =             prix
de base Fr. 400.-/m² pour l'habitat
groupé ou assimilé, à développer par plan
partiel d'affectation (PPA).
2)               augmentation ou
diminution du prix de base (env.
+
10%) en fonction de la situation
du secteur à bâtir.
3)               pour les PPA et les
zones villas avec lotissement, diminution du prix 2) en fonction de
l'estimation des frais d'étude du PPA et des frais d'étude de l'équipement
primaire des secteurs concernés.
Par équipement primaire, il faut
comprendre: route(s) de desserte intérieure(s) du quartier, canalisations
EU-EC, à l'exclusion des aménagements extérieurs (plantation d'arbres, places
de jeux, etc.) et autres dépendances liées aux habitations (garages souterrains
par ex.).
4)               pour les PPA et les
zones villas avec lotissement, diminution du prix 3) en fonction de
l'estimation du coût de l'équipement du quartier tel que défini ci-avant.
(...)
Pour terminer, nous
rappelons que les taxes-types sont déterminantes pour l'estimation des
biens-fonds et que les propriétaires ne pourront pas demander ultérieurement
que les taxes admises après cette enquête soient modifiées lors de la
présentation des valeurs de leur nouvelle attribution.
e) Pour l'ensemble
des surfaces non forestières qui se trouvent, comme les parcelles de la
recourante, à l'intérieur du périmètre des plans partiels d'affectation 17 et
18, la taxe-type mise à l'enquête s'élève à 350 fr. le m².
I.                 Par réclamation du 19
novembre 1992, la recourante, se plaignant de ce que la commission de
classification envisageait de ne lui laisser que 2'500 m² autour de la ferme
existante et de lui retirer 26'186 m², a contesté la taxe-type fixée à 350 m²,
la jugeant non conforme à la situation du marché. Elle demandait l'annulation
des taxes-types, l'exécution d'une expertise des terrains litigieux et celle
d'une nouvelle péréquation lui laissant une surface minimale de 10'400 m².
Par décision du 26
mars 1993, la commission de classification a décidé de maintenir la taxe-type
de 350 fr. le m² tout en déclarant ne pas pouvoir entrer en matière sur les
autres points soulevés dans la réclamation.
J.                Par acte du 8 avril
1993, la recourante s'est pourvue contre cette décision en concluant à son
annulation et subsidiairement à la réduction des taxes-types de 80%.
Le juge instructeur a
versé (en provenance de précédents dossiers concernant le même syndicat) ou
fait verser par les parties diverses pièces au dossier. Invitée à fournir
toutes explications utiles sur le fait qu'une surface de 2500 m² serait
"neutralisée" sur chaque parcelle construite, la commission de
classification a précisé ce qui suit par lettre du 10 août 1993 (pièce versée
au dossier général du syndicat accessible aux recourants des causes AF 93/007
et AF 93/008):
"                  Selon le
principe du respect de la zone attenante au rural et à l'habitation qui veut
que l'on ne puisse, sans l'accord du propriétaire, soustraire ou échanger le
terrain attaché aux bâtiments, qui forme un tout avec eux, la ccl a décidé de
délimiter cette zone pour chaque parcelle bâtie et de ne pas la soumettre à la
double estimation et à la péréquation réelle.
En effet, la ccl
ne désire pas qu'un propriétaire puisse bénéficier de la plus-value résultant
de la péréquation pour la partie attenante aux bâtiments d'une parcelle qui
passe de la zone sans affectation spéciale à la zone agricole, puisque ce
terrain est réputé lui rester au nouvel état. Nous avons taxé, pro forma, le
terrain attenant à l'habitation à 20 fr. le m², tant à l'ancien qu'au nouvel
état.
Par égalité de
traitement, nous avons appliqué la même règle aux parcelles bâties qui passent
de la zone sans affectation spéciale à la zone à bâtir au nouvel état.
Quant au choix de
la surface minimum de 2'500 m², arrêtée pour les terrains attenants aux
habitations des parcelles dont la superficie totale est supérieure à 2'500 m²,
il a été fait par analogie à l'art. 90, litt. 3, du règlement communal sur le
plan d'extension du 26.10.1983. Ce règlement prévoit que les fermes qui ne sont
plus utilisées comme telles peuvent être transformées en bâtiments d'habitation
pour autant, entre autres conditions, que la surface de la parcelle ne soit pas
inférieure à 2'500 m²."
Aux faits exposés
ci-dessus, on ajoutera encore que le plan général d'affectation (PGA) de la
commune du Mont-sur-Lausanne a été approuvé par le Conseil d'Etat le 6 août
1993.
II.
Dans
cet arrêt AF 93/008 cité ci-dessus notifié le 30 octobre 1995, le tribunal
administratif a considéré que la recourante ne contestait pas l'inclusion de sa
parcelle dans le sous-périmètre de terrains à bâtir soumis à péréquation
réelle, qu'elle ne mettait pas non plus en cause la péréquation réelle
elle-même ni les modalités évoquées par la commission de classification, en
particulier la surface de 2500 m² "neutralisée" autour de
l'habitation, la fixation de cette dernière surface ne constituant d'ailleurs à
l'époque qu'une intention de la commission de classification et non une
décision formelle faisant l'objet de l'enquête alors litigieuse.
L'arrêt AF 93/008 a
admis le recours et annulé l'enquête en tant qu'elle portait sur les
taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état. On extrait ce qui suit des
motifs de cet arrêt:
"                  La commission de
classification (...) a précisé, tant dans ses déterminations du 9 septembre
1994 que dans les explications données à l'audience du tribunal, qu'à
l'intérieur des périmètres des futurs plans partiels d'affectation où se
trouvent les parcelles des recourantes, l'entrée en force du nouvel état ne
permettra probablement pas l'adoption d'une réglementation permettant les
constructions sans qu'au préalable, un nouveau remaniement soit effectué à
l'intérieur même du périmètre du plan. L'inspection locale a d'ailleurs effectivement
permis de constater que si l'on peut à première vue envisager des constructions
dans la partie inférieure des deux périmètres litigieux, dont la topographie
est peu tourmentée, il n'en va pas de même dans la partie supérieure qui est en
général constitué d'un vaste talus surplombé par une forêt. Il est donc certain
que les éventuels attributaires de la partie supérieure du périmètre du plan
recevraient dans le nouvel état des terrains où la construction est
matériellement impossible, d'où la nécessité d'un remaniement destiné à
permettre, une fois connue la réglementation du futur plan partiel
d'affectation, l'attribution à chacun des propriétaires de droits à bâtir
proportionnels à sa prétention.
b)                Le tribunal peut
cependant se dispenser de trancher en l'espèce la question de savoir si le
terrain à bâtir attribué dans le cadre de l'art. 53 al. 2 LATC au terme d'une
péréquation réelle peut consister en une surface dont la constructibilité est
subordonnée à l'exécution préalable d'une nouvelle procédure d'affectation,
voire d'un nouveau remaniement avec péréquation. Il suffit en effet de
constater qu'en l'espèce, le statut juridique des surfaces litigieuses selon le
plan général d'affectation de 1991 n'est défini que par la seule indication
d'un coefficient d'utilisation du sol de 0,4. Le reste de la réglementation
future est inconnu, notamment pour ce qui concerne le nombre de niveaux admis,
et les indications recueillies en audience montrent que leur élaboration
prendra de nombreuses années. La commission de classification se trouve donc,
en raison des contraintes résultant de la planification communale et surtout du
temps considérable que nécessitera l'adoption des nombreux plans d'affectation
partiels prévus sur le territoire communal, dans l'impossibilité de fixer pour
le nouvel état une valeur reposant sur de réelles possibilités de construction.
Sans doute n'est-il pas impossible que le nouvel état puisse être néanmoins
adopté sur la base de valeurs tenant compte de cette incertitude de manière appropriée,
par exemple sous la forme d'une déduction supplémentaire en raison du risque
d'attente voire d'échec des plans partiels d'affectation envisagés. Il est en
revanche impossible de maintenir, comme l'a fait la décision attaquée, des
taxes-types qui ne tiennent compte que des frais probables d'études et
d'aménagement et que la commission de classification considère d'ailleurs comme
intangibles.
Sur ce dernier point,
il faut rappeler que d'après la jurisprudence constante, les taxes-types de
l'art. 57 LAF ont seulement pour but de fixer le cadre général des estimations
utilisées pour la nouvelle répartition des terres, mais qu'elles ne lient pas
définitivement les parties aux montants exacts mis à l'enquête. Dans la mesure
où, selon le rapport de la commission de classification et d'après les
explications recueillies en audience, les valeurs mises à l'enquête sont
désignées comme des taxes-types mais ne seront pas retouchées au moment des
estimations de détail et du nouvel état, elles ne sont pas conformes à la
notion de taxe-type prévue par l'art 57 LAF. En soi, ce motif justifie
également l'annulation de la décision attaquée."
III.
La
commission de classification a procédé à une nouvelle prise de voeux (au sens
de l'art. 32 RAF) au sujet de laquelle elle a adressé aux propriétaires du
syndicat un rapport du 29 janvier 1997. Une assemblée générale extraordinaire
du 6 février 1997 a également servi à la présentation de cette prise de voeux.
Dans son rapport du 29
janvier 1997, la commission de classification rappelait notamment que l'arrêt
du 30 octobre 1995 rendait nécessaire un nouvel examen des estimations des
terrains à bâtir au nouvel état. Ce rapport était accompagné d'un questionnaire
et de plans présentant notamment des estimations indicatives pour les
différents types de terrain à bâtir. Les propriétaires étaient invités à
indiquer quelle part de leur prétention en francs ils souhaitaient consacrer
pour du terrain à bâtir. Selon les explications contenues dans le questionnaire
ad hoc "2EME PRISE DE VOEUX - JANVIER 1997", les terrains à bâtir à
disposition étaient répartis en diverses catégories comprenant:
-   des zones constructibles dès le transfert
de propriété (zone villa, PPA Au Ferrajoz en cours d'approbation, zone
industrielle notamment) ou
-   des zones soumises à l'établissement
préalable d'un plan partiel d'affectation ou plan de quartier.
Lors de la récolte de
ces voeux, la recourante a indiqué sur la formule ad hoc remplie le 28 février
1997 qu'elle souhaitait recevoir du terrain dans la zone 54 (le PPA
Montenailles) ou éventuellement 53 (le PPA voisin Valleyre). Tant le PPA
Montenailles que le PPA Valleyre font partie des zones soumises à
l'établissement préalable d'un plan partiel d'affectation ou plan de quartier,
c'est-à-dire qu'il s'agit de terrains à bâtir qui "sont soumis à un plan
spécial obligatoire - Plan partiel d'affectation ou de quartier" au sens
de l'art. 4 du règlement communal. Le PGA du Mont-sur-Lausanne y fixe seulement
un CUS de 0,4.
Sur la formule servant
à la récolte des voeux, la recourante a encore ajouté une remarque indiquant
que ses voeux étaient formulés sous toute réserve pour le motif qu'elle
s'opposait au principe même du syndicat à péréquation réelle, que les valeurs
du nouvel état étaient toujours excessives et qu'il était inadmissible de
baisser encore les valeurs de l'ancien état.
IV.
L'enquête
dont la liquidation a donné lieu au présent recours a été organisée par le
Syndicat du 23 novembre au 23 décembre 1998. Elle porte sur les objets
suivants:
-           sous-périmètre
"Echelettes-Grange De Montricher" soumis à péréquation
-           modifications
de l'avant-projet des travaux collectifs
-           modifications
des taxes-types ancien état
-           estimation
des terres et des valeurs passagères, répartition des nouvelles parcelles,
adaptation des servitudes et autres droits, tableaux des soultes
-           constatation
de nature forestière dans les zones à bâtir (y compris celles à développer par
PPA).
Parmi les documents
mis à l'enquête, le rapport technique de la commission de classification, du 30
septembre 1998, rappelle que les opérations du syndicat ont notamment pour but
"
la répartition des droits à bâtir selon le principe de la péréquation
réelle. En d'autres termes, cette procédure permet la répartition entre tous
les propriétaires du Syndicat, de la plus ou moins-value résultant de la
nouvelle affectation des terres selon le PGA de 1993 via un coefficient
multiplicateur s'appliquant à la valeur ancien état des terrains soumis à
péréquation"
.
On extrait ce qui suit
de ce rapport:
4.
SOUS-PERIMETRES SOUMIS
A PEREQUATION
4.1     Définition
Le périmètre général de l'entreprise, inchangé
et classé sous chiffre 1. dans le tableau ci-après, comprend:
a)       les terrains classés en zone
sans affectation spéciale par le plan des zones de 1968 qui forment le
sous-périmètre général 2;
b)       les terrains situés dans la
région "Echelettes-Grange de Montricher" classés en zones villas,
industrielle et de verdure par le plan de 1968 qui forment le sous-périmètre
"Echelettes-Grange de Montricher" 8 (sp EGDM);
c)       les forêts jouxtant les
terrains a) et b), qui forment les sous-périmètres forestiers (général 3 et
EGDM 9). Ils ne sont pas remaniés en tant que tels et ne participent pas à la
péréquation réelle.
A l'intérieur du périmètre général, deux
sous-périmètres distincts, soumis chacun à une péréquation réelle qui leur est
propre, ont été définis à l'ancien état, soit:
-         un
"SOUS-PERIMETRE
PRINCIPAL SOUMIS A PEREQUATION"
(5.) qui englobe tous les terrains de
la catégorie a) A l'intérieur de ce sous-périmètre. la C.cl. a défini des
"zones
attenantes aux habitations
"
(4.) dans lesquelles ne
s'applique pas le coefficient de péréquation. Cette neutralisation hors
péréquation est justifiée par le principe des droits acquis. Elle permet
notamment aux propriétaires desdites habitations, qui voient leur terrain
ancien état passer en zone à bâtir au nouvel état, de conserver ainsi sans
bourse délier une surface réglementaire autour de leur habitation. Ces surfaces
neutralisées sont définies en principe selon l'art. 90 du règlement communal
sur le plan d'extension et la police des constructions du 26.10.1983 qui
s'appuie en l'occurrence sur le plan de 1968.
Cet article précise notamment
que le coefficient d'utilisation du sol (CUS) dans la zone sans affectation
spéciale ne doit pas dépasser 0.25 et que la surface d'une parcelle construite
ne doit pas être inférieure à 2'500 m2 dans la zone sans affectation spéciale.
Ainsi en vertu de cet
article, les surfaces neutralisées sur lesquelles ne s'applique pas le
coefficient de péréquation représentent soit:
-        l'entier des parcelles ancien
état supportant une habitation dont la surface est inférieure ou égale à 2'500
m2 et qui passe en zone agricole au nouvel état;
-        pour les parcelles au statut
identique mais dont la surface est supérieure à 2'500 m2, 2'500 m2 ou 4 fois la
surface plancher habitable si celle-ci dépasse 625 m2 (selon CUS 0.25).
Pour les parcelles
"habitées" ancien état qui passent en zone à bâtir au nouvel état, la
surface neutralisée correspond au nouveau règlement du PGA de 1993, cas
particuliers réservés.
Pour les parcelles
"habitées" ancien état situées en zone
"Habitations-Hameaux" au nouvel état, la surface neutralisée couvre
toute la surface en zone "Habitations-Hameaux".
La zone équestre de Barze,
déjà affectée à l'ancien état, est soumise au même régime que les zones
attenantes.
-         un
"SOUS-PERIMETRE
SECONDAIRE SOUMIS A PEREQUATION"
(11.) qui englobe tous les terrains
de la catégorie b) et comprenant une
zone attenante
(10.) de 2'500 m2
neutralisée autour de la seule habitation existante. La détermination d'un
sous-périmètre à péréquation distincte pour la région "Echelettes-Grange
de Montricher (SP EGDM) s'imposait par le fait que le nouveau PGA déclasse en
zone agricole environ le 55% de ce sous-périmètre.
En conséquence, le SP EGDM
est remanié pour lui-même, via un coefficient de péréquation réelle qui lui est
propre. Compte tenu du déclassement précité, ce coefficient est inférieur à 1,
contrairement à celui du solde du périmètre général qui est supérieur à 2 (c.f.
chapitre 9.1 }.
Au nouvel état, on retrouve
une configuration traditionnelle avec des sous-périmètres à bâtir , agricole (y
.c. zones de verdure et zones "Habitations-Hameaux"} et forestier
définis conformément au nouveau PGA.
Formellement, ces
sous-périmètres nouvel état et le sous-périmètre principal soumis à péréquation
ne font pas partie des objets soumis à la présente enquête puisque déjà publiés
lors des enquêtes précédentes.
(...)
6.       ESTIMATION DES TERRES
L'estimation des terres a été réalisée en
plusieurs étapes.
Lors d'une 1ère étape en 1983-1984, la C.cl. a
procédé à l'estimation des taxes agricoles, des valeurs de convenance à bâtir
et des forêts. Cette 1ère étape a permis la mise à l'enquête des taxes-types en
1987.
En 1992, la C.cl. a procédé à une 1ère
estimation des nouveaux terrains à bâtir afin de mettre à l'enquête en 1992, un
dossier intitulé "Taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état".
Suite à un recours, le Tribunal administratif a annulé cette enquête,
considérant que ces taxes anticipaient de façon inadmissible les estimations de
détail.
Dès 1996, la C.cl. a remis l'ouvrage sur le
métier. Elle a actualisé les 1ères estimations de 1983-1984 et a repris le
dossier de l'estimation des nouveaux terrains à bâtir afin de mettre à
l'enquête aujourd'hui toutes les estimations des terres.
Il s'agit de valeurs d'échange attribuées à
chaque parcelle du Syndicat.
6.1     Estimation ancien état
Le document de référence
sur lequel s'est appuyée la C.cl. pour les estimations ancien état est le plan
des zones de 1968 soit celui fixant le statut des terrains au début du Syndicat
(c.f. annexe 2).
Ces estimations ancien état
figurent sur les plans 5.6.7.8.
6.1.1  Taxes agricoles
Les critères déterminants
pris en compte pour l'estimation des terrains agricoles sont les suivants:
a)       nature et qualité du sol (rendement);
b)      situation et topographie
(pente).
Les taxes agricoles sont
indépendantes des limites de propriété et couvrent des secteurs de même valeur.
Elles apparaissent en vert sur les plans 5.6.7.8.
Compte tenu de l'évolution du
marché des prix des terrains agricoles depuis l'enquête des taxes-types de
1987, la C.cl. a décidé de baisser systématiquement de 30% les valeurs
agricoles qui avaient été publiées en 1987 lors de l'enquête sur les
taxes-types.
Cette "dévaluation
conjoncturelle" représente l'un des volets de l'objet
"Modifications
des taxes-types ancien état"
mis à l'enquête aujourd'hui.
Ainsi les taxes des bonnes
terres agricoles s'échelonnent d'environ Fr. 3.50 à 4.--/m2 dans les hauts du
périmètre, à Fr. 5.-- à 5.80/m2 dans les bas.
Des moins-values sont
appliquées aux prairies permanentes, aux talus non labourables et aux secteurs
mouillants. Par ailleurs, les haies et les terrains incultes sont taxés de Fr.
0.50 à 1.-- /m2.
Les zones d'ombre sont
estimées à environ 70% des valeurs agricoles voisines. La largeur de ces zones
détaxées est fonction de la hauteur et de la densité des arbres ainsi que de
l'exposition par rapport au soleil.
6.1.2  Valeurs de convenance à bâtir
La valeur de convenance à
bâtir couvre les possibilités objectives de construire dans un proche avenir
dont les terrains sans affectation pouvaient disposer jusqu'en 1972, avant que
la Confédération n'interdise les habitations dans cette zone (arrêté du 12
juillet 1972). Ainsi pour satisfaire aux critères d'estimation énoncés dans la
LAF art. 86 a), la C.cl. a déterminé pour chaque parcelle soumise à
péréquation, prise comme entité, une valeur en Fr./m2 tenant compte des facteurs
suivants:
1.       Situation (éloignement, vue, orientation et environnement)
2.       Accès (nombre, qualité)
3.       Forme et dimensions
4.       Topographie et sous-sol
5.       Possibilités de construction ( évacuation des eaux claires,
des eaux usées, alimentation en eau potable)
6.       Dispositions en vigueur
réglementant les constructions.
Les convenances à bâtir ont
été estimées en points, puis converties en centimes. Elles figuraient déjà dans
le dossier taxes-types de 1987.
En parallèle à la diminution
de 30% des taxes agricoles telle que précitée, la C.cl. a décidé de baisser
également de 30% ces valeurs de convenance afin de ne pas fausser la
proportion fixée en 1987 entre ces deux estimations.
C'est l'autre volet de
l'objet "Modifications des taxes-types ancien état"
Ainsi les valeurs de
convenance qui apparaissent en rouge sous les Nos des parcelles concernées,
sont comprises aujourd'hui selon les parcelles d'env. Fr. 1.-/m2 à environ
Fr. 4.20/m2 à l'exception des cas particuliers de Budron-Dessus et du Champ
d'Aullie. Comme déjà fixés par l'enquête de 1987, ces deux secteurs sont
traités spécialement.
En ce qui concerne
Budron-Dessus, la valeur de convenance est multipliée par 1.5 afin de tenir
compte des efforts financiers consentis par les propriétaires afin de
développer ce secteur via un Syndicat AF qui n'a pas abouti.
Dans le secteur du Champ
d'Aullie, la valeur de convenance est multipliée par 3 pour tenir compte de la
situation très particulière dans laquelle se sont trouvés les propriétaires de
ce secteur. Pour mémoire, ces terrains ont été remaniés dans le cadre du
Syndicat Autoroute selon des prix de terrain à bâtir puisque équipés pour la
construction; leur infortune ayant été de ne pas avoir été classés comme tels
par le plan des zones de 1968.
6.1.3  Zones à bâtir et de verdure
du sous-périmètre "Echelettes-Grange de Montricher"
Les zones à bâtir et de
verdure ancien état situées à l'intérieur du sous-périmètre
"Echelettes-Grange de Montricher" (SP EGDM) font l'objet d'un seul
prix. Elles ont été estimées selon les mêmes critères de
"constructibilité" que pour les valeurs de convenance mais avec un
multiplicateur de 20 dans la zone villas, la valeur du point étant égale à
celle fixée en 1987 soit 10 cts. Les valeurs ancien état ainsi estimées s'échelonnent
entre Fr. . 94.--/m2 et Fr. 130.--/m2. La zone industrielle de ce
sous-périmètre, secteur de Pré Sec a fait l'objet d'une nouvelle estimation
compte tenu de son contexte également particulier (nombreuses transactions en
période de haute conjoncture, gros projets mis à l'enquête).
Dès lors et selon les mêmes
modalités que pour l'estimation des zones industrielles nouvel état (c.f.
chapitre 6.2.2) un prix de Fr. 150.--/m2 a été fixé pour ce secteur.
Les zones de verdure de ce
sous-périmètre sont estimées selon les critères agricoles.
6.1.4  Zones attenantes aux
habitations
S'agissant de zones
neutralisées sans changement entre l'ancien et le nouvel état, une estimation
"pro forma" à Fr. 20.--/m2 a été fixée par la C.cl.
Ce prix passe à Fr. 25.--/m2
si les zones attenantes sont couvertes par les nouvelles zones
"Habitations-Hameaux", ceci afin de marquer la différence de statut
avec la zone agricole.
6.1.5  Terrains forestiers
Les terrains forestiers sont
taxés selon la qualité du sol forestier. Leur valeur varie de Fr.
0.50/m2 à Fr. 1.50/m2. La valeur des bois sur pied n'a été estimée qu'en cas de
changement de propriétaire (c.f. chapitre 8.1 ).
6.2     Estimation nouvel état
Pour les estimations
nouvel état, la C.cl. s'est fondée sur le nouveau Plan général d'affectation
approuvé par le Conseil d'Etat le 6 avril 1993 et sur le règlement qui s'y
rapporte. Il est rappelé que la mise en vigueur de ce document, à l'intérieur
du Syndicat, est subordonné à l'inscription du nouvel état au registre foncier.
Les terrains du
sous-périmètre EGDM ne font plus l'objet d'estimations distinctes au nouvel
état. Ainsi les différentes taxes présentées ci-après sont également valables
pour ce sous-périmètre selon l'affectation considérée.
Les estimations nouvel état
figurent sur les plans 9.10.11.12
6.2.1  Taxes agricoles et de verdure
Pour les taxes agricoles
nouvel état, la C.cl. a repris exactement les taxes agricoles ancien état. Pour
le secteur nouvellement classé en zone agricole dans le SP EGDM, la C.cl. a
procédé à une estimation selon les mêmes critères que pour les taxes agricoles
ancien état.
Les nouvelles zones de
verdure sont estimées à Fr. 20.--/m2 compte tenu du dégagement qu'elles
apportent aux zones à bâtir voisines.
6.2.2  Zones à bâtir
Comme déjà dit plus haut, la
C.cl. a complètement repris l'estimation de ces zones suite à l'annulation de
l'enquête "taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état" de 1992.
Pour ce faire, elle a notamment utilisé la méthode "Naegeli" du nom
de l'architecte zürichois qui l'a mise au point.
Cette méthode fondée sur
l'analyse de plus de 20'000 cas réels, fait référence aujourd'hui jusque dans
les tribunaux en matière d'estimation de terrains à bâtir.
En résumé, cette méthode est
basée sur une classification de chaque site considéré selon des critères tels
que notamment la situation, le besoin, les relations de trafic et le type de
constructions possible.
A partir de ce pointage, il
est possible de calculer selon un taux de capitalisation fixé, la part
admissible du coût du terrain par rapport au montant total d'un plan financier
sommaire.
Ce plan financier intègre le
coût des constructions, calculé selon le volume autorisé dans la zone
considérée, ainsi que les frais annexes inhérents à tout projet immobilier.
La valeur de la part terrain
divisée par la surface de la zone concernée donne la valeur brute en Fr./m2.
Selon le type de zone à
bâtir, différentes moins-values sont soustraites à la valeur brute précitée
afin d'obtenir finalement la valeur nette d'attribution nouvel état.
Parmi dites moins-values se
trouvent entre autres les futurs frais d'études et d'équipement à charge des
propriétaires et, dans les zones à développer par Plan partiel d'affectation
(PPA), un escompte pour tenir compte de la durée qui s'écoulera jusqu'à
l'approbation du PPA ainsi que la prise en compte de la résolution des
problèmes fonciers.
Dès lors et par cette méthode
de calcul, la C.cl. se conforme aux considérants de la décision du Tribunal
administratif relative à l'annulation de l'enquête taxes-types de 1992.
Pratiquement, chaque type de
zone à bâtir a fait l'objet d'estimations particulières, soit:
a) zones villas
Chaque secteur en zone
villas a été estimé selon la méthode Naegeli avec une moins-value relative
aux frais d'équipement calculés sur demande de la C.cl. par la Municipalité du
Mont. Cette estimation a permis de fixer la valeur nette totale de chaque
secteur .
Ensuite, à l'intérieur de
chaque secteur et afin de marquer la différence de valeur qui peut exister
entre chaque parcelle, la C.cl. a procédé à une autre estimation en pts/m2
gour chaque bien-fonds. En plus de la valeur donnée par l'affectation, les
critères de pointage qui ont été pris en compte sont:
1. la situation
2. l'emplacement des dessertes
3. la forme et les dimensions
4. la topographie et le sous-sol
5. les équipements/raccordement
EU-EC-EP
Une fois cette estimation
faite pour chaque parcelle, il a été possible de connaître le nombre total de
points d'un secteur. La valeur "Naegeli" totale de celui-ci étant
connue, le prix du point a pu être calculé et introduit dans le protocole de
pointage de chaque parcelle pour obtenir finalement son prix d'attribution en
Fr. ./m2.
Les prix des parcelles en
zone villas varient de fr. 191.--/m2 à Fr. 284.--/m2.
A noter que les parcelles
incluses dans le Plan partiel d'affectation "Ferrajoz" ont été
estimées selon les mêmes modalités que pour les zones villas, étant précisé que
ce plan a été approuvé par le Département des infrastructures le 17 mars 1998,
sous réserve des droits des tiers. Il va sans dire que la mise en vigueur de ce
document est subordonnée à l'inscription du nouvel état de propriété au
registre foncier .
b) zones à développer par
PPA ou plan de quartier
Compte tenu que dans ces
zones les PPA sont encore à étudier et qu'il n'y a pas de contrainte quant à la
surface minimum des parcelles (c.f. chapitre 9.3) la C.cl. a calculé par la
méthode "Naegeli" un prix moyen valable pour toutes les parcelles
d'une zone PPA donnée.
Comme dit plus haut, afin de
tenir compte de la durée qui s'écoulera jusqu'à l'approbation des PPA, la C.cl.
a introduit dans le calcul "Naegeli" un escompte de 38.6% appliqué
sur le prix obtenu après déduction des frais d'étude et d'équipement.
Cet escompte correspond à un
taux d'intérêt de 5% calculé sur 10 ans. En effet, la Loi fédérale sur
l'aménagement du territoire autorise à revoir un plan d'affectation 15 ans
après son approbation. De ces quinze ans, il convient en l'occurrence de
soustraire les cinq ans qui se sont déjà écoulés depuis l'approbation du PGA du
Mont.
En
résumé, les prix de ces zones à développer par PPA sont les suivantes:
•        PPA
"Habitat groupé" de Fr. 123.-- à 150.--/m2
•        PPA
"Mixte" (habitat groupé + artisanat et commerce) de Fr. 118.-- à
125.--/m2
•        PPA "Industrie et intérêt
régional" de Fr. 90.-- à 109.-/m2
Le plan d'affectation
cantonal "Centre Blécherette" (PAC - CB III) déjà en vigueur a fait
l'objet d'une estimation par la méthode "Naegeli" à Fr. 298.-/m2. Ce
prix résulte des importantes possibilités de construire offertes par le PAC-CB
III (> 7 m3/m2), volume d'ailleurs déjà partiellement construit.
c) Zone industrielle
(Budron-Sud)
Chaque nouvelle parcelle
en zone industrielle a été estimée par la méthode "Naegeli" d'après
le volume constructible effectivement réalisable calculé en tenant compte
de la forme et des dimensions des parcelles.
A ces prix
"Naegeli" il a été soustrait le coût des études et des équipements
encore à réaliser.
Finalement les prix de cette
zone tournent autour de Fr. 150.-/m2.
d) Zone de verdure et
d'aménagements d'utilité publique (Pré d'Ogue)
Comme son nom l'indique, la
réalisation d'aménagements et de constructions d'intérêt public ou à l'usage de
collectivités étant possible dans cette zone, la C.cl. en a tenu compte et a
fixé un prix de Fr. 30.-/m2, supérieur de Fr. 10.--/m2 à celui de la simple
zone de verdure
6.2.3  Zones attenantes aux
habitations et zones "Habitations-Hameaux"
Comme déjà précisé dans le
chapitre 6.1.4, les zones attenantes aux habitations sont comptabilisées au
nouvel état au même prix qu'à l'ancien état soit: Fr. 20.-- ou 25.--/m2 si
elles sont couvertes par les zones "Habitations-Hameaux".
Par analogie, un prix de Fr.
25.--/m2 a également été fixé pour les zones "Habitations- Hameaux"
qui n'étaient pas en zone attenante parce que situées sur des parcelles ancien
état sans habitation.
6.2.4  Terrains forestiers
Non soumis à péréquation, la
C.cl. a repris intégralement au nouvel état les estimations de l'ancien état.
6.2.5  Valeur des terrains de
dégagement à proximité des habitations
Afin de répandre aux voeux de
certains propriétaires qui souhaitaient dégager quelque peu leur habitation
d'une limite de parcelle trop proche, la C.cl. a fixé des prix nouvel état pour
ces terrains selon leur éloignement par rapport aux façades des habitations
concernées soit:
• Fr. 80.--/m2 pour les terrains situés jusqu'à 10 m. des
façades
• Fr. 50.--/m2 pour les terrains situés de 10 à 20 m. des
façades
• Fr. 40.--/m2 pour les
terrains situés de 20 à 30 m. des façades.
(...)
9.       NOUVEL ETAT
9.1     Application des principes de
remaniement parcellaire avec péréquation réelle
Comme déjà dit plus haut, ce
n'est pas un mais deux remaniements parcellaires soumis à péréquation réelle,
distincts et indépendants, qui sont réalisés à l'intérieur du périmètre
général.
Le plus important concerne le
sous-périmètre général, 412 ha soumis à péréquation (zone sans affectation
spéciale à l'ancien état (AE)) dont 34 ha sont affectés à la construction et
406 ha classés en zone agricole ou assimilée au nouvel état (NE). C'est donc
environ 8.3% de la surface soumise à péréquation qui est affectée à la
construction au NE. A noter que le maximum légal est de 10%.
Par l'effet de la double estimation
des terres à l'AE et au NE, il résulte que la valeur totale NE des terrains
soumis à péréquation est 2.2623 fois plus grande que la valeur totale AE.
Ce rapport de 2.2623 env.
est le coefficient de péréquation du sous-périmètre principal soumis à
péréquation
, en d'autres termes il s'agit du coefficient multiplicateur
appliqué aux valeurs AE "taxes agricoles + valeur de convenance" pour
obtenir les prétentions NE.
Le 2ème remaniement concerne
le SP EGDM, beaucoup plus petit puisqu'il couvre une surface de 30.4 ha soumise
à péréquation (zones villas, industrielle et de verdure à l'AE) dont 16 ha sont
« déclassés » par une affectation en zone agricole au NE et 14,2 ha confirmés
en zones à bâtir, mais avec de nouvelles « étiquettes » (c.f. annexe 3). Compte
tenu du déclassement précité, la valeur totale du NE est inférieure à celle de
l'AE.
Il ne s'agit donc plus ici,
comme c'est le cas dans le sous-périmètre général de répartir une plus-value
mais bien une moins-value égale à env. 45% de la valeur totale de l'AE.
Autrement dit,
c'est un coefficient de péréquation de 0.5473 env. qui
s'applique dans le SP EGDM.
A noter que le SP EGDM est
composé de 12 propriétaires. Il faut encore remarquer que ceux-ci n'ont pas pu
revendiquer des attributions NE hors du sous-périmètre, quand bien même
certains sont aussi propriétaires dans le SP général. La raison de cette
impossibilité réside dans le statut AE des terrains différents entre les deux
sous-périmètres.
9.2     Voeux des propriétaires
Pour l'étude du nouvel état,
la C.cl. s'est appuyée sur la 2ème et dernière prise de voeux des propriétaires
qui a eu lieu au printemps 1997.
Dans la mesure du possible,
la C.cl. a réparti les terres selon les voeux des propriétaires en cherchant au
mieux à respecter les priorités formulées.
A noter encore que la C.cl. a
volontairement renoncé à soumettre des propositions aux propriétaires en cours
d'étude (cas très particuliers réservés) ceci afin de conserver une vue globale
des problèmes à résoudre, hors de l'influence que pourraient avoir des cas
particuliers au détriment de l'équilibre et de l'intérêt général.
9.3     Nouvelle répartition
Pour l'étude de la nouvelle
répartition des terres, la C.cl. s'est référée aux deux premiers alinéas de
l'art. 98d de la loi vaudoise sur les améliorations foncières (LAF) du
29.11.1961, non modifiés par la nouvelle loi du 05.11.1997 , nous citons :
«        La commission de
classification attribue à chaque propriétaire des parcelles dans la zone
agricole et dans la zone à bâtir en fonction de la valeur de l'ancien
état de propriété.
Elle tient compte dans la
mesure du possible des voeux des propriétaires désirant obtenir une
attribution plus ou moins importante dans l'une ou l'autre zone »
Quant à l'étude du nouvel
état agricole proprement dit
, la C.cl. s'est attachée à concilier les
intérêts légitimes des propriétaires avec les règles de base à respecter pour
la répartition des terres. (cf. art 55 LAF)
Elle s'est fixée comme
objectif le regroupement le plus intensif possible autour des centres
d'exploitation afin de diminuer les frais de déplacement.
Dans le prolongement des
principes qui ont prévalu lors de l'étude de l'avant-projet, la C.cl. a cherché
à créer des nouveaux biens-fonds qui se travaillent parallèlement aux courbes
de niveau de manière à diminuer l'érosion.
A noter qu'en cas de conflit
d'intérêt entre propriétaires, priorité a été donnée aux propriétaires
exploitants.
Par ailleurs et comme déjà
dit plus haut, le Service des eaux de Lausanne (SEL) est propriétaire de six
sources dans le périmètre général du Syndicat. Ces sources ont fait l'objet
d'inscriptions de zones de protection S1-S2-S3 déjà approuvées ou en cours
d'approbation. A une exception près, les zones S1 sont attribuées à la commune
de Lausanne, propriétaire des sources par le SEL. En règle générale, les zones
S2 ont été attribuées à Lausanne, sauf si des propriétaires exploitants les
revendiquaient. Les zones S3 pratiquement sans contraintes ont été traitées
comme les autres terrains agricoles.
En ce qui concerne le
nouvel état des terrains à bâtir
, il convient d'en distinguer deux
catégories :
a)
les terrains à bâtir
considérés comme « immédiatement constructibles »
, c'est-à-dire ceux qui le
seront en réalité dès le transfert de propriété au registre foncier et dès les
équipements communs réalisés (zone villas traditionnelle, zone villas avec plan
partiel d'affectation (PPA) déjà approuvé (Ferrajoz) et zone industrielle).
b)
les terrains à bâtir à
développer par PPA encore à étudier
(habitat groupé, zone mixte,
industrielle et d'intérêt régional, etc.) mais avec un coefficient
d'utilisation du sol (CUS) assuré puisque fixé par le PGA.
Il est important de préciser
que chaque propriétaire, conformément à ce qui était expliqué dans le dossier
de prise de voeux, se devait de consacrer au minimum 75% de sa prétention NE
pour du terrain à bâtir, catégories a) et b) confondues. La C.cl. a encore fixé
une autre contrainte, à savoir la revendication d'une seule parcelle de la
catégorie a) afin de prévenir une trop grande demande pour cette catégorie
forcément plus attractive qu'une attribution dans des secteurs où les PPA sont
encore à étudier. Finalement, cette règle a pu être assouplie.
Dès lors,
dans la
catégorie a)
; la C.cl. a attribué soit des parcelles d'env. 1'000 m2
minimum permettant la construction d'une villa avec deux logements superposés
ou d'env. 1'400 m2 minimum (villa avec deux logements juxtaposés).
Dans la catégorie b)
,
s'agissant de PPA encore à étudier, il n'y a pas de contraintes de surface
minimale à attribuer, ni de contraintes liées à l'emplacement des parcelles NE.
Dès lors, les propriétaires
reçoivent en principe, dans le ou les secteurs à développer par PPA qu'ils ont
souhaité, une parcelle dans un emplacement quelconque mais d'une valeur si
possible égale à la part de leur prétention qu'ils ont déclaré vouloir
consacrer dans le ou lesdits secteurs.
En d'autres termes et pour un
propriétaire donné, une parcelle ainsi attribuée n'est que la matérialisation
de son droit en m2 de plancher dans le futur PPA; droit garanti comme dit plus
haut, par un CUS déjà fixé.
A ce sujet, la C.cl. tient à
relever que c'est elle qui a demandé à la commune de fixer ces CUS dans son PGA
afin de pouvoir estimer la valeur de ces terrains selon les critères propres
aux terrains à bâtir .
D'autre part, la C.cl. a
cherché, dans la mesure du possible, à regrouper par secteurs, des
propriétaires ayant les mêmes intérêts. Ainsi par exemple se retrouvent dans un
secteur, beaucoup de « petits » propriétaires qui se sont déclarés vendeurs à
plus ou moins court terme et dans un autre, quelques grands propriétaires prêts
à faire eux-mêmes la promotion du PPA.
Il convient encore de relever
l'attribution prioritaire à l'Etat (service des routes) de l'emprise de la
future route de contournement du Mont et ce, tant dans les terrains à bâtir que
dans la zone agricole.
A noter que le caractère
prioritaire de cette attribution a été accordé malgré l'absence d'un
sous-périmètre « Entreprise de grands travaux » déterminé par l'Etat.
V.
Dans
cette enquête organisée comme l'a vu du 23 novembre au 23 décembre 1998, la
situation de la recourante est la suivante:
a) Les parcelles de
l'ancien état de la recourante apparaissent sur le plan "modifications des
taxes types à l'ancien état et estimation des terres à l'ancien état (plan
3)" qui constitue le document d'enquête no 7. Abstraction faite des
surfaces de forêt, on constate que leur valeur agricole se situe en général
entre 1,00 et 3,30 fr./m² tandis que la valeur de convenance à bâtir est de
3,00 fr./m² sur la parcelle NE 1042 et de 3,90 fr./m² sur la parcelle 1015 (on
rappelle que la valeur agricole et la valeur de convenance à bâtir
s'additionnent pour donner l'estimation de l'ancien état). Aux alentours de la
ferme située sur cette dernière parcelle, la "zone attenante aux
habitations" est estimée 20 fr./m².
Dans le nouvel état,
la recourante reçoit, outre trois petites parcelles de forêt, situées dans la
partie supérieure des PPA 17 et 18 déjà évoqués, la parcelle 3126 de 5'405 m²
située dans le bas (côté sud) du périmètre du PPA 18 "Montenailles"
Cette parcelle, où se trouve la ferme existante, comprend la surface attenante
à l'habitation, de 2'616 m² estimés à 20 fr./m² comme à l'ancien état, ainsi
qu'une surface de terrain à bâtir de 2'789 m², estimée 123 fr./m².
Du tableau de l'ancien
état ainsi que du tableau comparatif de la recourante, on retire les chiffres
suivantes:
Ancien
état
Nouvel
état
Sous-
périmètre
Surface
cadastrale
Valeur
brute
Valeur
nette
Sous-
périmètre
Surface
cadastrale
valeur
forêt
8136
m²
8136
Fr.
8136
Fr.
forêt
7'278
m²
7'278
Fr.
s.
attenante
2616
m²
52'320
Fr.
52'320
Fr.
s.
attenante
2616
m²
52'320
Fr.
agricole
25'487
m²
151'258
Fr.
342'191
Fr.
terr.
à bâtir
2789
m²
343'047
Fr.
36'239
m²
211'714
Fr.
402'647
Fr.
12'683
m²
402'645
Fr.
On note que pour le sous-périmètre "agricole"
(il s'agit de la zone sans affectation spéciale), la "valeur nette"
de 342'191 francs correspond à l'application du coefficient de péréquation de
2.2623 à la valeur de l'ancien état (soit 151'258 x 2.2623 = 342'191).
VI.
Par
lettre du 23 décembre 1998, la recourante s'est opposée aux différents objets
mis à l'enquête en contestant le principe même de la péréquation réelle qui
fait passer sa surface constructible de 29'110 m² à moins de 3'000 m² attribuée
dans une zone à affecter par PPA nécessitant une nouvelle péréquation réelle.
Elle contestait également l'estimation du nouvel état.
VII.
Par
décision du 14 juin 1999, la commission de classification a maintenu le nouvel
état mis à l'enquête.
VIII.
Par
acte du 2 juillet 1999, la recourante a contesté cette décision en concluant à
son annulation, au maintien de l'opposition et à ce que ses différentes
propriétés lui restent acquises, subsidiairement à ce que la Commission de
classification soit invitée à réétudier les estimations et le nouvel état. Elle
conteste notamment le principe même de la péréquation réelle.
Le recours et la
décision attaquée ont été soumis pour déterminations au Service des
améliorations foncières, mais celui-ci, par lettre du 2 septembre 1999, a
déclaré n'avoir pas de remarques à formuler.
Le 6 septembre 1999,
la commission de classification, dans le document "renseignements pour le
Tribunal administratif" qui vaut réponse de l'autorité intimée, a conclu
au rejet du recours.
Les moyens des parties
seront repris plus loin.
IX.
Traitant
simultanément les neufs différents dossiers concernant des parcelles situées
dans le périmètre du syndicat (y compris le recours AC 98/059 Osterwalder dirigé
contre le plan de quartier Au Ferrajoz), le tribunal a convoqué des audiences
et adressé aux parties des communications et réquisitions du 6 janvier 2000 en
précisant que l'ensemble des dossiers, à savoir le dossier général du syndicat
ainsi que les différents dossiers individuels, pouvaient être consultés au
greffe par chacune des parties. Le tribunal a notamment fait verser aux
dossiers les voeux des propriétaires concernés et les rapports de la commission
de classification concernant les enquêtes précédentes du syndicat.
La Commune du Mont a
été invitée à se faire représenter à toutes les audiences.
Pour la présente
cause, l'audience a eu lieu le 6 avril 2000 le matin. Y ont participé Patrice
Galland pour la recourante, assisté de l'avocat Bovay, les représentants de la
commission de classification (MM. Mouquin, président, Biner, géomètre et
Schmidt, collaborateur de ce dernier), assistés du conseil du syndicat
(intervenu pour l'audience seulement), l'avocat Jomini, M. Guex, vice-président
du comité de direction du syndicat, ainsi que, pour la commune, le conseiller
municipal Michel Odier et Michel Recordon, urbaniste communal.
La commission de
classification a notamment précisé qu'elle aurait souhaité que tous les plans
partiels d'affectation prévus par le plan général d'affectation soit légalisés
avant l'attribution du nouvel état (elle est intervenue en particulier pour
faire légaliser le plan de quartier "Au Ferrajoz", qui fait
d'ailleurs l'objet du dossier AC 98/059 instruit simultanément). Lors de la
récolte des voeux, elle a proposé (le document adressé aux propriétaires figure
au dossier général et celui que la recourante a rempli a été décrit ci-dessus)
aux propriétaires de demander soit du terrain immédiatement constructible dès
le transfert de propriété, soit du terrain dans une zone soumise à
l'établissement d'un plan de quartier ou d'un plan partiel d'affectation (comme
le PPA Montenailles). A l'intérieur du PPA Montenailles, certains propriétaires
ne reçoivent qu'une toute petite parcelle (la commission a considéré que sauf
accord des propriétaires, elle ne pouvait pas attribuer de terrain en
copropriété) qui n'est que la matérialisation de leur prétention à bâtir (il
n'y aura même pas de bornes), ce qui amènera ces propriétaires à s'associer aux
démarches d'élaboration d'un plan de quartier pour valoriser leur part. Quant
au temps que prendra l'élaboration des divers plans partiels d'affectation, la
commission de classification a rappelé (voir sa réponse au recours du 6
septembre 1999, p. 5) que la Municipalité se déclare prête à assumer la mise en
oeuvre, cas échéant simultanée, de tous les PPA situés à l'intérieur du
périmètre du syndicat et ceci sans ordre de priorité. Les représentants de la
commune ont précisé de leur côté que la faisabilité des divers plans de
quartiers (eu égard notamment au CUS prévu) avait été vérifiée par un urbaniste
mandaté par la commune mais que ces travaux d'étude n'ont pas été poursuivis
plus avant afin de limiter l'intervention communale dans ce domaine.
La commission de
classification a également été interpellée au sujet du document intitulé
"Protocole d'estimation TAB/NE par la méthode Naegeli" dont résulte
l'estimation à 123 fr./m² du terrain à bâtir au nouvel état dans le périmètre
du PPA Montenailles où se trouvent la parcelle attribuée à la recourante. Ces
explications seront reprises directement dans les considérants en droit du
présent arrêt.
Le tribunal a ensuite
procédé à une inspection locale à l'emplacement de la parcelle no 3126. Les
représentants de la commission de classification ont confirmé à cette occasion
qu'il était impensable de pouvoir construire à cet endroit avant l'approbation
du plan de quartier et l'exécution d'un remaniement dans son périmètre. Le
tribunal a constaté comme il l'avait lors de l'inspection locale précédente que
le périmètre du plan "Montenailles" comprend des terrains en forte
pente et entouré de forêts dans la partie supérieure (nord) et du terrain moins
accidenté dans la partie inférieure. Ces terrains ne sont pas bâtis, à
l'exception de la ferme de la société recourante. On observe toutefois dans la
partie supérieure du périmètre du plan la présence d'une grande villa qui n'est
cependant pas située dans le périmètre du syndicat, mais dans la bande de terre
hors-périmètre (et bâtie) qui sépare le PPA Montenailles du PPA Valleyre.
Considérant en droit:
1.                     La recourante, qui
conclut principalement à ce que ses différentes propriétés lui restent
acquises, conteste à divers égards le principe même de la péréquation réelle.
Sur ce moyen (que
soulèvent semblablement, sous la plume du même conseil, tant l'hoirie Jost que
SI Montenailles SA, raison pour laquelle les considérants 1 à 5 qui suivent
sont communs au deux arrêt AF 99/005 et AF 99/010), il faut rappeler tout
d'abord que l'introduction en droit vaudois de l'institution de la péréquation
réelle est liée à l'évolution du droit de la police des constructions et de
l'aménagement du territoire (pour un rappel complet de cette évolution, voir
Brandt, Les plans d'affectation dans le contentieux administratif vaudois, RDAF
1986 p. 213, spéc. p. 237-242).
a)                     La possibilité de lier
l'adoption d'un plan d'affectation à l'exécution d'un remaniement était déjà
prévue, s'agissant des plans de quartier, par la teneur initiale de la loi sur
la police des constructions du 5 février 1941: selon l'art. 50 LPC,
l'approbation du plan par le Conseil d'Etat entraînait pour la commune
l'obligation de faire procéder au remaniement parcellaire et aux rectifications
de limites nécessaires, l'entreprise étant obligatoire pour les propriétaires,
ce qui signifiait qu'il n'y avait pas lieu de satisfaire aux conditions
touchant la proportion de propriétaires adhérents et de terrains dont ils
disposent (BGC janvier 1941 p. 1192). Il ne s'agissait toutefois d'un
remaniement postérieur à l'adoption du plan, destiné si nécessaire à assurer
aux propriétaires intéressés des parcelles équivalentes et utilisables pour la
construction dans le cadre du plan de quartier (BGC janvier 1941 p. 1191).
b)                     La règle imposant une
stricte corrélation temporelle entre l'entrée en vigueur du plan et
l'aboutissement du remaniement était prévue dans le projet du Conseil d'Etat
lors de l'élaboration de la nouvelle loi sur les améliorations foncière (LAF)
du 29 novembre 1961, qui prévoyait d'adjoindre à l'art. 50 LPC l'alinéa 3
suivant (BGC automne 1961 p. 422 et 454):
"Le Conseil d'Etat fait coïncider la date
d'entrée en vigueur du plan et du règlement avec la date du transfert de
propriété et des autres droits résultant du remaniement parcellaire"
Lors des débats, le
Grand Conseil a toutefois amendé cette disposition pour lui conférer un
caractère potestatif (
"Le Conseil d'Etat peut faire coïncider ..."
),
apparemment afin d'éviter de bloquer la construction dans les communes suburbaines
notamment (amendement Braun et intervention du député Pierre Regamey, BGC
automne 1961 p. 528-529).
c)                     Le système liant
l'adoption d'une zone agricole à celle d'une petite zone à bâtir (sur 1/10 de
l'ensemble) est apparu, sous la désignation de "plan d'affectation
spéciale", dans la novelle du 26 février 1964 modifiant la loi sur les
constructions et l'aménagement du territoire (LCAT, nouveau nom de la LCP). En
bref, cette novelle introduisait la base légale (art. 25 bis LCAT) permettant
la création de zones agricoles (Brandt, op. cit. p. 237), et, en l'absence de
plan d'extension, érigeait en "territoire sans affectation spéciale"
le territoire non compris dans le périmètre de localité (art. 56 sexies LCAT).
Les constructions autorisées étaient limitées, en zone agricole et dans le
territoire sans affectation spéciale, aux constructions agricoles ou d'intérêt
public (art. 25 bis et art. 56 sexies), mais cette règle connaissait des
exceptions. L'une d'elles, limitée au territoire sans affectation spéciale,
était la règle bien connue qui permettait néanmoins de construire sur une
parcelle de 4'500 m² au minimum (art. 56 septies lit. a LCAT; cette surface est
celle dont l'art. 111 LAF permet le fractionnement), ce qui a conduit en
pratique les communes à intégrer la même réglementation dans leurs plans
d'extension en instaurant une "zone sans affectation spéciale"
autorisant les constructions non agricoles sur des parcelles de 4'500 m² au
minimum (BGC septembre 1976 p. 766). Une autre dérogation était prévue: l'art.
56 septies lit. b LCAT, applicable tant en zone agricole (art. 25 bis in fine)
qu'en territoire sans affectation spéciale, autorisait les constructions
"édifiées
en exécution d'un plan d'affectation spéciale ... établi à l'intérieur d'un
territoire de cinq hectares au moins, les neuf dixièmes de ce territoire
formant une zone agricole (art. 25 bis) et seul le solde faisant l'objet du
plan, avec un indice d'utilisation de 0,7 au maximum dans le périmètre de ce
plan"
.
En adoptant ce système
du "plan d'affectation spéciale" ainsi proposé par le projet du
Conseil d'Etat, le Grand Conseil a suivi un amendement de sa commission
parlementaire en ajoutant à l'art. 50 LATC déjà cité un alinéa 4 dont la teneur
est la suivante:
"Le remaniement parcellaire est également
obligatoire de plein droit pour tous les propriétaires dont les fonds sont
englobés dans un plan d'affectation spéciale, afin que chaque propriétaires
reçoive une part du terrain constructible au prorata de la valeur de ses terres
comprises dans ledit plan."
A l'appui de cet
amendement qui introduit la notion même de péréquation réelle, la commission
parlementaire exposait que l'instauration d'une zone agricole sur les neuf
dixièmes du périmètre causerait un préjudice inique aux propriétaires ainsi
frappés d'interdiction de bâtir, au profit des seuls propriétaires dont le
terrain deviendrait constructible: l'amendement tendait à permettre à chaque
propriétaire dont le bien-fonds deviendrait inconstructible d'accéder au
bénéfice que procure la vente de terrain à bâtir (BGC automne 1963 p. 232). Ce
système impliquait déjà, de l'avis du commentateur de la novelle de 1964, que
la commission de classification procède à une double taxation des terres,
d'abord selon l'état antérieur au plan et ensuite en fonction de la valeur que
leur donne le plan selon les possibilités de construire (Bonnard, La loi sur
les construction et l'aménagement du territoire, RDAF 1964 p. 220). La double
estimation était d'ailleurs prévue, dans la teneur initiale de l'art. 86 de la
LAF de 1961, pour tous les remaniements de terrains à bâtir, ceci même en
l'absence de changement, entre l'ancien et le nouvel état, de la réglementation
en matière de constructions.
d)                     Le commentateur précité
s'attendait à ce que l'institution du "plan d'affectation spéciale"
ne soit utilisé qu'exceptionnellement (Bonnard, op. cit, p. 227) et de fait, le
Conseil d'Etat, exposant qu'elle était restée lettre morte (BGC septembre 1976
p. 770 et 778), en a proposé l'abrogation lors d'une nouvelle révision de la
LCAT en 1976 (on reviendra cependant ci-dessous sur la péréquation réelle).
Cette modification de
la LCAT, du 13 septembre 1976, avait en bref pour objet de rendre obligatoire
la création de zones agricoles dans les territoires qui s'y prêtent (art. 25
al. 1; pour plus de détails Brandt, op. cit. p. 240). Le "territoire sans
affectation spéciale" devenait "territoire agricole" soumis à
l'art. 56 sexies interdisant les constructions autres qu'agricoles ou d'intérêt
public. La possibilité de construire sur 4'500 m² était supprimée, tant dans
l'ancien "territoire sans affectation spéciale" que dans les zone
communales sans affectation spéciale, transformées de par la loi, à l'issue
d'un délai d'adaptation de deux ans dès l'injonction correspondante du Conseil
d'Etat, en zone intermédiaire, où la construction est limitée au moins aussi
restrictivement qu'en zone agricole (art. 25 ter al. 3 in fine et art. 2 des
dispositions transitoires).
Comme l'exposait le
rapport de la commission parlementaire, la seconde innovation de la novelle du
13 septembre 1976 consistait dans la généralisation de la péréquation réelle en
cas de création de nouvelles zones à bâtir (BGC septembre 1976 p. 839).
L'Exposé des motifs du Conseil d'Etat précisait qu'il s'agissait de clarifier
la base légale existante. En l'opposant à la péréquation financière qui
prévoirait une compensation en espèces au classement des terrains en zone
agricole, l'Exposé des motifs donnait de la péréquation réelle la définition
suivante (BGC précité p. 772):
"Il s'agit du système permettant de
procéder à un remaniement parcellaire à la fois agricole et de terrains à
bâtir, en assurant l'égalité de traitement entre les propriétaires compris dans
une zone agricole à créer, par l'attribution de terrains à bâtir dans un
sous-périmètre affecté à la construction."
L'Exposé des motifs
admettait que l'on ne pourrait probablement pas généraliser ce système sur une
grande échelle et que bien des communes hésiteraient devant la longueur et les
frais de cette procédure (BGC septembre 1976 p. 774). La commission
parlementaire a néanmoins étendu l'application de ce système "dans la
règle" au cas où la zone agricole serait modifiée avant le délai de 25 ans
(art. 26 al. 2 LCAT) et à celui de l'affectation de la zone intermédiaire à la
construction (art. 25 ter al. 3 in fine; sur ces points: BGC précité p.
839-840, 849 et 850).
Le principe de la
péréquation réelle a été adopté par le Grand Conseil à l'art. 25 bis al. 3 LCAT
dans la teneur proposée par le Conseil d'Etat, à savoir:
Les communes peuvent, avant d'adopter une zone
agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à bâtir
conforme aux prescriptions de l'article 25 ter, al. 1, sur un dixième au
maximum de ce périmètre, et une zone agricole sur le solde. L'approbation
définitive de ces deux zones par le Conseil d'Etat est alors subordonnée à
l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires, par exemple
sous forme d'un remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre, selon la
procédure des art. 98 b à 98 d de la loi sur les améliorations foncières.
La novelle du 13
septembre 1976 modifiant la LCAT était liée (BGC septembre 1976 p. 780)
notamment à l'adoption de la loi du même jour sur les mesures de compensation
liées à la création de zone agricoles ainsi qu'à une modification de la loi sur
les améliorations foncières (LAF). S'agissant de cette dernière loi, le
législateur a modifié le champ d'application de la double estimation prévue par
l'art. 86 LAF: l'Exposé des motifs indiquait qu'au vu des expériences faites,
la double estimation prévue par l'art. 86 LAF était difficilement applicable et
qu'elle ne se justifiait et ne devait être maintenue que lorsqu'il fallait
garantir la péréquation réelle entre des propriétaires à l'occasion d'un
changement de régime juridique de la construction résultant de l'adoption d'un
plan de quartier ou d'extension partiel, ou d'une zone agricole liée à une zone
de construction (BGC septembre 1976 p. 780). La double estimation a donc été limitée
à l'hypothèse où la réglementation en matière de construction est différente
dans l'ancien et le nouvel état de propriété. L'exposé des motifs précisait que
dans ce cas, le Conseil d'Etat suspend l'entrée en vigueur du plan jusqu'au
transfert de propriété (BGC précité p. 780), ce que permettait en effet l'art.
50 al. 3 LCAT cité plus haut, non modifié par la novelle de 1976.
e)                     La loi sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) du 4 décembre 1985 a
remplacé la LCAT sans apporter matériellement de modification sensible aux
dispositions précédemment en vigueur décrites ci-dessus (voir les art.
53 al. 2 et 3, 51 et 55 LATC, ainsi que l'art. 70 LATC aujourd'hui
abrogé). Tout au plus peut-on signaler que pour l'affectation à la construction
d'une zone agricole ou d'une zone intermédiaire, l'exécution d'une péréquation
réelle n'est plus prévue que par des dispositions purement potestatives (art.
51 al. 3 et art. 53 al. 3 LATC) alors qu'elle s'imposait "dans la
règle" selon les dispositions précédentes (art. 25 ter al. 3 et art. 26
al. 2 LCAT).
f)                      Les lois cantonales sur les améliorations
foncières (LAF) et sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC)
ont été modifiées récemment par:
-   la loi du 5 novembre 1997 modifiant celle
du 29 novembre 1961 sur les améliorations foncières (LAF),
-   la loi du 5 novembre 1997 modifiant celle
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC),
-   ainsi que par la loi du 4 février 1998
modifiant celle du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC).
Les deux lois du 5
novembre 1997 (ROLV 1997 p. 585 et 589) concernent notamment de nouvelles
règles applicables au remaniement de terrains à bâtir (Exposé des motif 292,
BGC automne 1997 p. 4033 ss) tandis que la loi du 4 février 1998 (ROLV 1998 p.
85) introduit notamment de nouveaux instruments d'aménagement du territoire
(Exposé des motifs 266, BGC janvier 1998 p. 7177 ss). Ces trois novelles
cantonales sont entrées en vigueur le 1er avril 1998.
Ces récentes
modifications légales n'ont pas apporté de changement fondamental aux règles
applicables en l'espèce: d'après l'exposé des motifs du Conseil d'Etat, la
systématique des art. 86 à 93 LAF a été changée sans modification importante de
leur contenu (BGC novembre 1997 p. 4073).
L'art. 53 LATC (qui
prévoit en bref l'adoption d'une zone à bâtir d'un dixième dont l'approbation
cantonale peut être subordonnée à une péréquation réelle) a été modifié à son
alinéa 2 tant par la loi du 5 novembre 1997 que par celle du 4 février 1998 si
bien que, vu leur entrée en vigueur simultanée, on ne sait lequel des deux
textes suivants prévaut:
Loi du 4 novembre 1997
Les communes peuvent, avant d'adopter une zone
agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à
bâtir conforme aux prescriptions de l'article 48 sur un dixième au maximum de
ce périmètre et une zone agricole ou viticole sur le solde. L'approbation
définitive de ces deux zones par le Conseil d'Etat peut être subordonnée à un
remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle , par exemple sous la
forme d'un remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre.
Loi du 4 février 1998
Les communes peuvent, avant d'adopter une zone
agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à
bâtir conforme aux prescriptions de l'article 48 sur un dixième au maximum de
ce périmètre et une zone agricole ou viticole sur le solde. L'approbation
définitive de ces deux zones par le Département des Travaux publics, de
l'aménagement et des transports peut être subordonnée à l'établissement d'une
péréquation réelle entre les propriétaires, par exemple sous la forme d'un
remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre.
Cette incohérence est
également relevée au sujet de l'art. 55 LATC dans le mémoire-réponse du 19 juin
1998 déposé dans le dossier AC 98/059 (recours Osterwalder) par le conseil de
la commune du Mont, qui déclare attendre une réponse du département cantonal
qu'il avait interpellé. D'après la dernière édition en fascicule de la LATC
(mise à jour au 1er mars 1999; le volume 6 du recueil systématique n'a pas été
réédité depuis 1996), les deux modifications ont donné lieu à un examen par la
commission de rédaction du Grand Conseil - art. 88 de la loi sur le Grand Conseil
- en date du 14 octobre 1998 (soit postérieurement à l'entrée en vigueur de ces
lois); à lire cette édition, on constate que c'est le texte du 4 novembre 1997
(quelque peu redondant puisqu'il prévoit un remaniement sous forme de
remaniement) qui prévaut mais dans une teneur mentionnant l'approbation non par
le Conseil d'Etat (qui a perdu cette compétence depuis la modification de la
LATC par la novelle du 20 février 1996) mais par le Département TPAT (qui
n'existe à vrai dire plus depuis le 21 avril 1998, v. règlement du 12 novembre
1997 sur les départements de l'administration, RSV 1.5). Peu importe cependant
car la possibilité de subordonner l'approbation d'un plan d'affectation ou d'un
plan de quartier à un remaniement parcellaire est prévue par l'art. 4 al. 1 bis
LAF (et par l'art. 55 LATC, mais avec des divergences analogues à celle qui
viennent d'être décrites). Le nouvel art. 4 al. 1 LAF consacre par ailleurs le
principe de coordination (art. 25a LAT) en exigeant que les mesures
d'aménagement du territoire et les mesures de remaniement parcellaire soient
coordonnées.
On observera pour
terminer que la novelle du 5 novembre 1997 a abrogé l'art. 70 LATC qui
prévoyait, pour les plans de quartier, que le règlement de celui-ci pouvait
subordonner l'entrée en vigueur du plan à un remaniement parcellaire permettant
la réalisation du plan et des équipements nécessaires, ainsi que la répartition
des parcelles et la correction des limites. Ainsi, plus aucune disposition ne
prévoit formellement la possibilité de reporter l'entrée en vigueur de la
planification jusqu'à l'entrée en force du nouvel état, comme le faisait plus
clairement encore l'ancien art. 50 al. 3 LCAT introduit en 1961. Cependant, il
faut comprendre que cette possibilité subsiste en tant qu'émanation du principe
de la coordination désormais consacré par l'art. 4 LAF et rappelé aux art. 51
al. 4 et 53 al. 2 in medio LATC. L'Exposé des motifs de la novelle du 5
novembre 1997 précise d'ailleurs bien qu'il s'agissait de maintenir la
possibilité de différer l'entrée en vigueur du plan d'affectation ou du plan de
quartier jusqu'au transfert de propriété (BGC novembre 1997 p. 4058 et 4077).
La commission cantonale de recours avait d'ailleurs déjà constaté que
l'institution de la péréquation réelle postule que le statut juridique des
terres ne soit pas encore figé par une décision d'affectation (prononcé CCR
Moritz c/ Trélex du 26 mai 1986, RDAF 1986 p. 208). Quant au Tribunal fédéral,
il a aussi constaté, précisément dans l'arrêt Osterwalder concernant le syndicat
intimé, que la péréquation réelle doit être exécutée préalablement à
l'approbation cantonale et à l'entrée en vigueur du plan d'affectation (ATF 122
I 120 consid. 3 principio).
g)                     Dans sa teneur actuelle
(corrigée par la commission de rédaction du Grand Conseil comme indiqué plus
haut ), le chapitre II de la LATC contient quatre sections régissant
respectivement les zones à bâtir, les zones intermédiaires, les zones agricoles
et les autres parties du territoire dont l'aire forestière. Les sections II et
III ont pour l'essentiel la teneur suivante:
Section II  Zones intermédiaires
Définition et
délimitation
Art. 51.
- Les
zones intermédiaires comprennent les terrains dont la destination sera
définie ultérieurement par des plans d'affectation ou de quartier.
Elles sont inconstructibles ; le règlement
communal peut toutefois y autoriser, dans la mesure où l'affectation future
n'en sera pas compromise, l'extension de constructions agricoles ou viticoles
existantes ou de nouvelles constructions agricoles ou viticoles.
L'affectation ultérieure de tout ou partie
d'une zone intermédiaire à la construction peut être subordonnée par la
commune à la condition qu'une péréquation réelle entre les propriétaires
assure l'égalité de traitement dans le périmètre, soit par voie
conventionnelle, soit par un remaniement parcellaire selon la procédure des
articles 98 b à 98 d de la loi sur les améliorations foncières.
La procédure d'affectation de la zone
intermédiaire est coordonnée à celle du remaniement parcellaire lorsque
celle-ci est nécessaire en application de l'alinéa 3
Section III  Zones agricoles et viticoles
Définition et
destination
Art. 52.
- Les
zones agricoles et viticoles sont destinées à la culture du sol et aux
activités en relation étroite avec celle-ci. Les constructions nécessaires à
ces activités y sont autorisées. Il en va de même des installations d'intérêt
public dont l'implantation est imposée par leur destination.
(...)
Obligation de créer une zone agricole ou viticole
Art.
53.
- Sauf circonstances exceptionnelles, les
communes dont une partie du territoire est affectée à l'agriculture ou à la
viticulture doivent prévoir une zone agricole ou viticole et lui réserver
suffisamment de terres cultivables.
Les communes peuvent, avant d'adopter une zone
agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à
bâtir conforme aux prescriptions de l'article 48 sur un dixième au maximum de
ce périmètre et une zone agricole ou viticole sur le solde. L'approbation
définitive de ces deux zones par le Département des Travaux publics, de
l'aménagement et des transports peut être subordonnée à un remaniement
parcellaire soumis à péréquation réelle entre les propriétaires, par exemple
sous la forme d'un remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre.
Les zones agricoles et viticoles ne peuvent
être modifiées avant un délai de vingt-cinq ans dès leur approbation par le
Département des Travaux publics, de l'aménagement et des transports, sauf
dérogations exceptionnelles accordées par celui-ci. Pour les zones agricoles
et viticoles conformes à la présente loi et approuvées avant son entrée en
vigueur, le délai part de cette approbation. L'octroi d'une dérogation peut
être subordonné à la condition que la commune impose une péréquation réelle
au sens de l'alinéa 2.
Quant aux règles de la
LAF sur le remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle, elles ont la
teneur suivante:
G. Remaniement parcellaire soumis
à péréquation réelle
Art. 98b
. -
Lorsqu'une commune, en relation avec un plan d'affectation, procède à un
remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle conformément aux
dispositions de la LATC, la municipalité définit le périmètre de péréquation
comprenant les sous-périmètres agricoles et à bâtir et les dispositions réglementaires
applicables à ceux-ci. Le plan et son règlement sont soumis aux dispositions de
la LATC qui s'appliquent aux plans d'affectation.
Les règles relatives au remaniement de terrains
à bâtir sont applicables par analogie, sous réserve des articles 98c et 98d.
Art. 98c
.- Les
enquêtes publiques portent sur le périmètre et les sous-périmètres du syndicat,
ainsi que sur la double estimation prévue à l'article 86, laquelle peut
également tenir compte de critères d'estimation agricoles tels que le rendement
et la nature des terres.
Art. 98d
.- La
commission de classification attribue à chaque propriétaire des parcelles dans
la zone agricole et dans la zone à bâtir en fonction de la valeur de l'ancien
état de propriété.
Elle tient compte dans la mesure du possible
des voeux des propriétaires désirant obtenir une attribution plus ou moins
importante dans l'une ou l'autre zone.
h)                     On retiendra de ce qui
précède que la péréquation réelle offre la possibilité d'assurer l'égalité de
traitement des propriétaires en cas d'adoption d'une nouvelle zone à bâtir
remplaçant en tout ou partie une zone intermédiaire (art. 51 al. 3 LATC) voire
une zone agricole (art. 53 al. 3 LATC), notamment lorsqu'une partie du
périmètre concerné doit demeurer ou être nouvellement colloqué en zone agricole
(art. 53 al. 2 LATC). La répartition équitable de l'augmentation de valeur
imputable au changement d'affectation implique que celui-ci n'ait pas encore
sorti ses effets au bénéfice de certains propriétaires seulement. Cela signifie
concrètement que l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation en matière
de construction doit être différée jusqu'au transfert de propriété (art. 68 à
70 et art 93 LAF). C'est ce qui permet de procéder à la double estimation de
l'art 86 LAF, l'une en fonction de l'ancien état, la seconde en fonction du
nouvel état.
2.                     C'est en fonction des
principes rappelés ci-dessus qu'il faut examiner la contestation que la
recourante dirige contre la péréquation réelle.
Lors de l'audience
consacrée au recours AF 99/005 (SI Montenailles SA), le conseil de la
recourante a fait valoir que la collocation des parcelles de la recourante en
zone constructible selon le plan général d'affectation communal montre qu'il
s'agit de terrain propre à la construction au sens de l'art. 15 LAT, situation
reconnue par le Service de l'aménagement du territoire qui a donné son aval à
ce plan. Cette collocation déploierait des effets dont il serait contraire à la
garantie de la propriété de priver la recourante sous couvert de péréquation.
De même, dans le recours déposé le 18 août 1999 dans la cause AF 99/010 (hoirie
Jost, p. 7ss), ce même conseil fait valoir que les parcelles de la recourante
sont inclues en quasi-totalité dans la zone à bâtir du nouveau plan
d'affectation communal approuvé par le Conseil d'Etat en 1993, ce qui signifie
que le statut de terrains propres à la construction leur a été reconnu et que,
vu les années qui se sont écoulées, la commission de classification ne saurait
persister à prétendre sur la base de la situation antérieure qu'ils ne
pourraient pas être estimés comme terrains à bâtir.
On peut au passage se
demander si la contestation de la recourante n'est pas tardive et par
conséquent irrecevable. Le périmètre provisoire prévu par l'art. 53 al. 2 LATC
a été fixé par la municipalité, apparemment dans le plan de zone mis à
l'enquête en 1981 mais non adopté, puis c'est le syndicat qui a délimité le
périmètre soumis à péréquation lors de l'enquête organisée en mai 1983, avec
des modifications lors d'enquêtes de décembre 1983 et juin 1987 (voir les
rapports de la commission de classification relatifs à ces différentes enquêtes
qui ont été versés au dossier général du syndicat pour l'instruction de la
présente cause). Lors de l'enquête de novembre 1992, l'un des plans mis à l'enquête
présentait comme nouveau le périmètre des terrains à bâtir soumis à péréquation
(lettre H de l'état de fait de l'arrêt AF 93/008). L'hoirie recourante n'est
pas intervenue dans cette enquête et pour ce qui concerne la société
recourante, le tribunal a constaté dans l'arrêt AF 93/008 du 30 octobre 1995
qu'elle ne contestait pas l'inclusion de ses parcelles dans le sous-périmètre
de terrains à bâtir soumis à péréquation réelle et qu'elle ne mettait pas non
plus en cause la péréquation réelle elle-même.
Quoi qu'il en soit de
la recevabilité de ce moyen, il faut rappeler que le règlement communal sur les
constructions et l'aménagement du territoire approuvé par le Conseil d'Etat en
1993 contient la disposition suivante:
"Art. 124 Périmètre améliorations
foncières
A l'intérieur du périmètre du syndicat
d'améliorations foncières, l'approbation définitive des zones est subordonnée à
l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires sous forme
d'un remaniement parcellaire.
En principe, aucune construction nouvelle ne
peut être admise à l'intérieur du périmètre, jusqu'à l'approbation définitive
des zones."
Il est vrai que la
portée de cette disposition est peu claire car le règlement a d'ores et déjà
été approuvé le 6 août 1993 par le Conseil d'Etat, qui n'a pas réservé pour
plus tard une "approbation définitive" (selon l'expression introduite
à l'art. 25 bis LCAT puis reprise à l'art. 53 LATC) des zones. La Commission de
classification est d'ailleurs intervenue avec succès le 6 février 1996 pour
faire modifier une disposition tout aussi maladroite du plan de quartier
"Au Ferrajoz" (v. dossier AC 98/159) en faisant préciser que la mise
en vigueur du plan est subordonnée au transfert de propriété. Il n'en reste pas
moins que l'art. 124 cité ci-dessus doit être interprété en ce sens que c'est
l'entrée en vigueur du plan (et non son "approbation définitive") qui
est suspendue jusqu'à la péréquation réelle, c'est-à-dire jusqu'au transfert de
propriété (voir dans ce sens le rapport de la commission de classification du
30 septembre 1992 relatif à l'enquête de novembre 1992 sur les sous-périmètres
à bâtir; le rapport de la commission de classification du 30 septembre 1998
concerne l'enquête aujourd'hui litigieuse rappelle d'ailleurs - voir ch. 6.2
cité dans l'état de fait - que la mise en vigueur du plan d'affectation de
1993, à l'intérieur du Syndicat, est subordonné à l'inscription du nouvel état
au registre foncier). La société recourante ne s'y est d'ailleurs pas trompée
(p. 3 de son recours du 2 juillet 1999) puisqu'elle évoque le fait que les
nouvelles zones sont suspendues jusqu'à l'établissement de la péréquation
réelle, ce qu'elle juge contestable (sans plus ample motivation) en regard de
l'obligation de planifier résultant de la LAT. Ainsi donc, la recourante ne
peut pas prétendre être au bénéfice d'une collocation en zone constructible
d'ores et déjà en force dont elle pourrait exiger le maintien en se prévalant
de la garantie de la propriété. En effet, le caractère constructible de ses
parcelles ne lui est pas acquis mais au contraire il est suspendu jusqu'à
l'entrée en force du nouvel état, entrée en force qui est subordonnée à
l'exécution de la péréquation réelle que concrétisera le nouvel état.
Sans doute la
situation de la recourante diffère-t-elle considérablement de celles de
propriétaires d'autres communes qui, à la faveur de l'adoption d'une zone à
bâtir, bénéficient personnellement de manière exclusive de la plus-value
afférente à la nouvelle affectation de leur terrain. Il n'en résulte cependant
pas d'inégalité de traitement prohibée dès lors que les terrains litigieux
sont, ici, soumis à une procédure de péréquation à laquelle la loi permet (de
manière facultative il est vrai) que soit subordonnée l'entrée en force des
nouvelles zones.
3.                     La recourante se
prévaut du fait que le système de la péréquation réelle n'a jamais été utilisé
à l'échelle d'une commune entière. Il est cependant inutile d'entreprendre une
étude complète des cas invoqués dans le recours, dans la réponse de la commission
de classification du 6 septembre 1999 ou encore durant l'audience car on ne
voit pas de quelle norme juridique la recourante pourrait déduire qu'une
disposition appliquée dans peu de cas ou à petite échelle ne devrait plus être
appliquée du tout lorsque le périmètre est plus étendu.
En audience a
également été rappelé le fait que le Grand Conseil a été saisi d'une motion
tendant à l'abrogation des dispositions relatives à la péréquation réelle et à
ce que le Conseil d'Etat prononce la dissolution du syndicat du
Mont-sur-Lausanne (motion du député Thévoz, BGC décembre 1995 p. 3409 et mai
1996 p. 648; on reconnaît d'ailleurs dans le rapport de minorité présenté aux
débats par le motionnaire - et contré par le président de la commission de
classification en sa qualité de député - divers cas soumis au tribunal
administratif, v. BGC mai 1996 p. 653, 661 et 667). Le Grand Conseil a rejeté
cette motion et il n'appartient pas au tribunal d'y revenir.
4.                     La recourante fait
valoir encore, notamment en audience, que lorsque le Conseil d'Etat a proposé
l'introduction d'un régime de compensation de la plus-value (au sens de l'art.
5 LAT) prévoyant le prélèvement de contributions, il a exposé qu'il fallait
trouver d'autres solutions que le système de la péréquation ou des solutions
contractuelles qui avaient rarement donné satisfaction (Exposé des motif 266
déjà cité, BGC janvier 1998 p. 7177, spéc. p. 7209 et 7295). Le Grand Conseil
ayant rejeté les propositions du Conseil d'Etat (la loi du 4 février 1998 ne
contient effectivement pas de dispositions sur le prélèvement de la
plus-value), la recourante en déduit qu'il faudrait abandonner le système de la
péréquation réelle. Ce moyen est téméraire car on ne voit pas comment les
autorités pourrait renoncer à appliquer des dispositions qui n'ont pas été
abrogées. On observe d'ailleurs que le législateur vient de leur donner une
nouvelle teneur (malgré les maladresses rédactionnelles relevées plus haut) qui
en maintient le contenu matériel. De plus, l'Exposé des motifs 292 (ayant
conduit aux deux novelles du 5 novembre 1997) précise que le remaniement
parcellaire soumis à péréquation réelle n'est pas remis en cause et il se
réfère à un arrêt du Tribunal fédéral du 28 juin 1996 pour souligner que cette
autorité a jugé le système non confiscatoire et compatible avec la garantie de
la propriété privée (BGC novembre 1997 p. 4074 in fine).
5.                     L'arrêt en question a
été rendu dans la cause Osterwalder bien connue des parties (AF 93/007 du 30
octobre 1995 ayant donné lieu à l'arrêt du Tribunal fédéral 1P.672/1995 du 28
juin 1996 publié aux ATF 122 I 120 et dans RDAF 1996 p. 506). Au sujet de cet
arrêt, la recourante soutient encore que le Tribunal fédéral a reconnu que le
système de la péréquation réelle n'était pas pleinement satisfaisant. On trouve
effectivement semblable affirmation à la fin du considérant 5 (ATF 122 précité,
p. 128) mais au sujet du système de la réglementation par renvoi aux règles sur
le remaniement de terrains à bâtir. En revanche, l'arrêt du Tribunal fédéral consacre
bel et bien la constitutionnalité du système de la péréquation réelle. Il faut
souligner à cet égard que le recours de droit public des époux Osterwalder ne
contestait pas la constitutionnalité du droit cantonal, comme le relève
d'ailleurs le début du considérant 6 dudit arrêt. C'est donc en somme d'office
(nonobstant l'art. 90 OJF) que l'arrêt considère que (au considérant 2a)
"Il
appartient au Tribunal fédéral d'examiner librement si la «péréquation réelle»
instituée par le droit cantonal est compatible avec le principe dit de la
compensation réelle consacré en matière de remaniement parcellaire par l'art.
22ter Cst"
. Il n'y a pas lieu de revenir sur ces considérants formulés
d'office par le Tribunal fédéral.
6.                     Pour ce qui concerne la
recourante, on rappellera que l'essentiel de sa propriété était colloquée dans
la zone communale sans affectation spéciale du plan de zone communal de 1968.
Quels qu'aient pu être les avatars ultérieurs de la planification communale (en
1979 et 1983), il faut considérer que l'ancien état de la recourante est
colloqué en zone intermédiaire, ne serait-ce que par l'effet de la novelle du
13 septembre 1976 (art. 2 des dispositions transitoires de celle-ci). Il n'est
cependant plus temps de discuter les principes d'estimation de l'ancien état,
qui ont fait l'objet de l'enquête de 1987 sur les taxes-types de l'ancien état.
On rappellera à cet égard que les taxes-types sont prévues par l'art. 57 LAF et
qu'elles sont mises à l'enquête préalablement à l'estimation des terres (art. 63
al. 1 lit. b LAF), de manière à éviter que des différences d'estimation trop
sensibles n'apparaissent lors de l'enquête sur le nouvel état et ne modifient
gravement les résultats des calculs de la valeur des terres. Une fois les
taxes-types admises, on peut procéder à l'estimation des terrains avec une
certaine sécurité. Le but de l'enquête sur les taxes-types est dès lors de
fixer l'ordre de grandeur des taxes et leur interdépendance (voir par exemple
prononcé CCAF no 44/74, du 30 septembre 1974, ou arrêt du TA AF 91/085 du 22
octobre 1992). La recourante ne critique d'ailleurs pas l'estimation de
l'ancien état.
Concrètement et comme
le montre le tableau suivant (déjà reproduit dans l'état de fait), la propriété
de la recourante passe de 36'239 m² à 12'683 m².
Ancien
état
Nouvel
état
Sous-
périmètre
Surface
cadastrale
Valeur
brute
Valeur
nette
Sous-
périmètre
Surface
cadastrale
valeur
forêt
8136
m²
8136
Fr.
8136
Fr.
forêt
7'278
m²
7'278
Fr.
s.
attenante
2616
m²
52'320
Fr.
52'320
Fr.
s.
attenante
2616
m²
52'320
Fr.
agricole
25'487
m²
151'258
Fr.
342'191
Fr.
terr.
à bâtir
2789
m²
343'047
Fr.
36'239
m²
211'714
Fr.
402'647
Fr.
12'683
m²
402'645
Fr.
Abstraction faite de la surface en forêt qui est
légèrement diminuée, la surface attenante à la ferme existante, soit 2616 m²,
lui est conservée intégralement sans changement d'estimation. C'est
exclusivement sur le solde (désigné comme sous-périmètre "agricole"
ci-dessus) de 25'487 m² à l'ancien état que s'exerce la péréquation réelle:
estimé 151'258 francs dans l'ancien état et multiplié par le coefficient de
péréquation de 2,2623, ce solde détermine une prétention de 342'191 francs qui
permet l'attribution de 2789 m² de terrain à bâtir pour une valeur de 343'047
francs. Sur le principe, le nouvel état est conforme au principe de la
péréquation réelle.
7.                     La recourante se plaint
enfin de ce que l'attribution de terrain dans le périmètre d'un futur plan
partiel d'affectation nécessitant une nouveau remaniement avec péréquation ne
lui conférerait que des droits à bâtir aléatoires.
a)                     Contrairement à ce
qu'allègue la recourante, la commune n'a pas déclaré que les zones à bâtir déjà
légalisées suffiraient aux besoins des 10 ou 15 prochaines années et que les
secteurs soumis à PPA ne seraient utilisés qu'ultérieurement. L'instruction de
la cause AF 93/008 avait montré que la légalisation de ces PPA prendrait du
temps, ce que confirmait d'ailleurs la lettre de la commission de
classification 9 septembre 1994 (invoquée en audience par la recourante et
reproduite dans l'arrêt AF 93/008) selon laquelle il faudrait plusieurs années
avant que les plans partiels d'affectation ne permettent une réalisation
concrète. C'est pour ce motif que le tribunal administratif avait annulé les
taxes-types du nouvel état en considérant que les estimations devaient tenir
compte de ce délai. La question de savoir si cet élément de temps a été pris en
compte doit être examiné non pas quant au principe de la péréquation réelle
mais au sujet de la justification des estimations. On y reviendra plus loin.
b)                     La recourante se réfère
à l'arrêt AF 93/008 la concernant, où avait été laissée ouverte la question de
savoir si le terrain à bâtir attribué dans le cadre de la péréquation réelle
pouvait consister - comme dans le nouvel état désormais litigieux en l'espèce -
en une surface dont la constructibilité est subordonnée à l'exécution préalable
d'une nouvelle procédure d'affectation, voire d'un nouveau remaniement avec
péréquation.
On rappellera tout
d'abord l'art. 4 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement
du territoire approuvé par le Conseil d'Etat le 6 août 1993:
Art. 4 Développement
Selon la légende du plan général d'affectation,
les appellations des diverses zones de développement précisent l'orientation du
type d'occupation.
Les espaces numérotés sur le plan, entouré d'un
liseré, sont soumis à un plan spécial obligatoire - plan partiel d'affectation
ou de quartier -.
Chaque plan partiel d'affectation sera
accompagné du règlement particulier qui lui est propre. Le coefficient
d'utilisation du sol (CUS) maximum applicable est fixé sur la plan général
d'affectation avec la liste numérotée des plans partiels d'affectation.
Le plan correspondant
(PGA) montre que la parcelle attribuée à la recourante se situe dans le plan
partiel d'affectation no 18 "Montenailles" où est fixé un coefficient
d'occupation du sol de 0,4. Le périmètre de ce plan est colloqué en zone de
verdure et d'habitat groupé.
Comme la commission de
classification l'a rappelé en audience (v. également son rapport du 30
septembre 1996, ch. 9.3, cité ci-dessus dans l'état de fait), la surface
attribuée aux propriétaires dans le périmètre d'un tel plan partiel
d'affectation est attribuée à un emplacement quelconque et elle n'est que la
matérialisation de leur prétention à bâtir.
Une telle attribution
n'est pas incompatible avec les règles du remaniement soumis à péréquation. En
effet, l'art. 98b LAF permet l'attribution de terrain aussi bien dans la zone à
bâtir que dans la zone agricole. Dès lors que la loi laisse à la commission de
classification la possibilité d'imposer (s'il n'est pas possible matériellement
de respecter les voeux des propriétaires) une attribution plutôt qu'une autre
(en zone agricole ou en zone à bâtir), il faut admettre qu'il est également possible
à la commission de classification d'attribuer du terrain dont la
constructibilité est différée, comme c'est le cas pour les zones soumises à
plan partiel d'affectation ou à plan de quartier selon le Plan général du zones
(PGA) du Mont-sur-Lausanne, qui n'y fixe que le coefficient d'utilisation du
sol.
Il faut d'ailleurs
relever, comme la commission de classification l'a rappelé à l'audience et
comme cela ressort tant de son rapport (ch. 9.3 cité ci-dessus) que de la
documentation relative à la deuxième prise de voeux (ci-dessus lettre C de
l'état de fait) que les propriétaires avaient été invités à indiquer quelle
part de leur prétention ils souhaitaient recevoir en zone à bâtir. Le choix
leur était également offert de réclamer du terrain à bâtir immédiatement
constructible ou du terrain compris dans le périmètre d'un plan partiel
d'affectation à établir. Cette "prise de voeux" (au sens de l'art. 32
RAF) permettait à la commission de classification de se conformer à l'art. 98b
al. 2 LAF qui lui enjoint de tenir compte dans le mesure du possible des voeux
des propriétaires quant à une attribution plus ou moins importante dans l'une
ou l'autre zone. On ne saurait d'ailleurs parler de contrainte dans le cas de
la recourante car celle-ci aurait pu réclamer une attribution en zone
immédiatement constructible. Le secrétaire de la commission de classification a
précisé en audience qu'il lui avait suggéré de le faire en demandant, à part le
terrain entourant la ferme existante, une parcelle située dans une autre zone,
immédiatement constructible. La recourante y a cependant renoncé puisque dans
le questionnaire de prise de voeux rempli le 28 février 1997, elle a
expressément demandé à recevoir du terrain dans le périmètre du PPA
Montenailles, qui est précisément soumis à l'établissement d'un plan partiel
d'affectation.
8.                     Pour terminer, on
rappellera que le conseil de la recourante a fait valoir en audience qu'en
vertu du renvoi du nouvel art. 98b LAF, des études préliminaires auraient dû
être effectuées. De telles études sont effectivement prévues par les art. 85a à
85q LAF introduits par la novelle du 5 novembre 1997. Elles ont pour but,
préalablement à la constitution du syndicat, de démontrer l'opportunité du
remaniement (art. 85b al. 2 LAF). Elles ne sont pas obligatoires pour les
simples procédure de correction de limite au sens de l'art. 93a LAF (RDAF 1999
I 219) et l'on ne voit pas, s'agissant des entreprises d'améliorations
foncières déjà constituées, comment on pourrait les appliquer rétroactivement
aux syndicats existants. Le Grand Conseil a d'ailleurs précisément rejeté lors
des débats un amendement qui tendait à soumettre les projets en cours à une
nouvelle évaluation sur la base des "nouvelles orientations" de la
loi (amendement Filippozzi, BGC novembre 1997 p. 4866 ss).
Le conseil de la
recourante a aussi soutenu qu'en application des art. 85o et 85p LAF, l'enquête
sur le périmètre, l'estimation et le nouvel état ainsi que l'avant-projet des
travaux collectifs aurait dû avoir lieu dans les six mois dès l'assemblée
constitutive du syndicat, et non dix-huit ans plus tard. Ici également, le
délai de six mois (qui est probablement à la limite du réalisable) n'est pas
applicable rétroactivement.
Les moyens formels
soulevés à l'audience doivent donc être rejetés.
9.                     La recourante conteste
à titre subsidiaire la méthode utilisée pour l'estimation du terrain au nouvel
état. Elle fait valoir que les critères utilisés par la Commission de
classification (situation, besoin, trafic, type) ne reposent sur aucune disposition
légale, la méthode d'évaluation Nägeli et Wenger n'étant pas recommandée par
une disposition de la LAF ou de la LATC. Selon elle, il ne serait pas conforme
à l'état du marché de fixer à 273 fr./m² le prix du terrain après réalisation
du PPA : la zone villas déjà légalisée au Mont-sur-Lausanne ne devrait pas
dépasser 120 fr./m² et après déduction des frais d'étude et autres
moins-values, la valeur d'attribution ne devrait pas dépasser le prix
symbolique de 20 fr. à 40 fr./m², la valeur du terrain dans une zone soumise à
ce type de PPA tendant selon elle vers zéro.
En audience, le
tribunal a examiné avec les parties le protocole d'estimation du PPA
Montenailles élaboré par la Commission de classification. Ce document ne
faisait pas partie du dossier d'enquête mais d'après les explications de la
Commission de classification, il a été soumis aux propriétaires qui se sont
présentés durant les périodes ("assistance à l'enquête") de l'enquête
durant lesquelles la Commission de classification était à leur disposition. La
recourante, qui avait connaissance de ce document, ne prétend pas que son droit
d'être entendue aurait été violé.
Le document en
question a la teneur suivante :
Syndicat AF du Mont sur Lausanne
NOUVEL ETAT
PROTOCOLE D'ESTIMATION DES SECTEURS TAB/NE
par la méthode Naegeli
Nom du lot :
54 Montenailles
surface constructible :
29'110
m²
Classement :
PPA habitat groupé
CUS
0.4
Surface totale du lot :
29'110 m²
Surface plancher :
11644.00
m¿/span>
A dev. par PPA:
oui
Cube SIA constructible :
42694.67
m³
Classification du site :
A (situation)
4.00
B. (Besoin)
3.50
D (Trafic)
3.50
E (Type
3.50
Total
14.50
Moyenne
3.625
Facteurs de correction:
+/- selon vue
0.1
+/-
+/- selon bruit
-0.1
Classification finale du
site:
3.625
Calculs:
taux de capitalisation de:
6.50%
incidence coût du terrain
par rapport au coût total:
23.563
%
Plan
financier sommaire :
construction       cube SIA
pot. 42'695m³
525.00 Fr./m³
22'414'700.00
66.44
%
frais ann. admis
10%
3'373'802.00
1
0.00 %
Terrain
7'949'522.00
23.563
%
Total
33'738'024.00
100.00
%
Prix du terrain calculé 1:
273.10
par
m²
M-v pour études PPA et
équipement
-
8.00
par
m²
M-v pou coût d'équipement
-
65.00
par
m²
Prix du terrain calculé 2:
200.10
par
m²
Escompte
pour PPA, sur prix calculé 2
admis 5% sur 10 ans soit
:38.61 %
-
77.25
par
m²
Prix final du terrain
(arrondi au Fr.)
123.00
par
m²
Valeur totale du lot
33'580'530.00
Remarques :
Comme l'expose le
rapport de la Commission de classification du 30 septembre 1998 (chiffre 6.2.2
cité dans l'état de fait), la méthode d'estimation utilisée est fondée sur la
constatation qu'il existe une relation étroite entre la valeur de l'ouvrage et
la valeur du terrain. Cette relation est déterminée par la
"centralité" (voir Naegeli/Wenger, L'estimation immobilière, 4ème
édition traduite en français, Genève 1997, p. 28 ss). En bref, la
"centralité" ("Lageklasse" dans l'édition originale en
allemand) évaluée sur une échelle de 1 à 8, exprime la qualité du site
considéré. Multipliée par le taux de capitalisation, elle détermine la part que
représente la valeur du terrain par rapport à la valeur du bien immobilier
après construction.
En l'espèce, la
Commission de classification s'est fondée sur la surface du PPA et le CUS pour
déterminer la surface de plancher et en déduire le cube SIA constructible. Ces
données-là ne sont pas contestées, ainsi que cela résulte de l'instruction en
audience.
Pour déterminer la
qualité du site, elle s'est fondée sur quatre critères qui sont la situation,
le besoin, les relations de trafic et le type de construction possible (rapport
de la Commission, chiffre 6.2.2 déjà cité). Contrairement à ce que soutient la
recourante, la Commission de classification était en droit de fixer ces
critères en application de l'art. 86 al. 1 LAF. La recourante perd en effet de
vue que pour l'estimation des terre, la Commission de classification dispose
d'un large pouvoir d'appréciation, l'autorité de recours contrôlant
principalement si la taxe est conforme aux caractéristiques du terrain en
fonction des critères fixés par la loi, et si les estimations sont harmonisées
entre elles (voire par exemple RDAF 1981 p. 283, AF 91/0084 du 22 septembre
1992, AF 95/0029 du 15 avril 1996, AF 95/0036 du 4 février 1997).
En l'espèce, si l'on
reprend les critères énumérés par l'art. 86 al. 1 LAF, on constate que la
Commission de classification a tenu compte de la situation des parcelles en
procédant à une appréciation de la "centralité" du PPA Montenailles,
des équipements (par le biais d'une déduction des frais y afférent) et des
dispositions réglementant les constructions, en prenant en compte le
coefficient d'utilisation du sol. C'est enfin à juste titre que le critère de
la forme et de la topographie, énumérés par l'art. 86 LAF, n'ont pas été pris
en considération à ce stade puisqu'un remaniement sera nécessaire avant toute
construction dans le périmètre du PPA : comme l'a expliqué la Commission de
classification, les parcelles attribuées dans le périmètre du PPA Montenailles,
dont certaines sont de surfaces très réduites, représentent seulement la
matérialisation de la prétention à bâtir de leurs attributaires au sein du
périmètre du PPA. Quant au résultat obtenu, à savoir 273 fr./m², on rappellera
qu'il concerne non pas du terrain en zone villas comme l'affirme la recourante,
mais du terrain en zone de verdure et d'habitat groupé. La Commission de
classification a déclaré à l'audience que ce prix correspond à la pratique
observée par ses membres, qui comprennent notamment un notaire et un
architecte. Cette affirmation n'est pas en contradiction avec l'expérience des
membres du tribunal, qui comprend de son côté un notaire et un géomètre.
Pour terminer, il faut
rappeler que la recourante se plaint également du caractère aléatoire des
droits potentiels qui lui sont attribués dans le plan de quartier qui reste à
établir. Sur ce point, la Commission de classification a tenu compte du fait
que le terrain attribué n'est pas immédiatement constructible en procédant, en
raison de cet élément temporel, à un escompte calculé au taux de 5 % sur 10 ans
(soit 38.61 %), ce qui ramène la valeur d'estimation à 123 fr./m². Le
représentant de la recourante a observé en audience, au sujet de ce dernier
facteur d'estimation, que "plus on attend, plus on perd". Il est
exact que les propriétaires comme la recourante tireront d'autant plus avantage
de leur attribution qu'ils entreprendront avec diligence les démarches
d'élaboration du plan d'affectation spécial nécessaires pour rendre leurs
parcelles effectivement constructibles mais ils se trouvent à cet égard sur
pied d'égalité entre eux. En outre, l'examen des valeurs d'attribution arrêtées
pour les autres PPA prévus dans le périmètre du syndicat ne montre pas de
distorsion (le chiffre de 123 fr./m² est d'ailleurs le minimum utilisé pour la
zone de verdure et d'habitat groupé, v. le rapport de la commission de
classification, ch. 9.3 lit. b cité ci-dessus). Enfin, par rapport aux
propriétaires qui reçoivent du terrain qui sera immédiatement constructible au
moment de l'inscription du nouvel état au registre foncier, c'est précisément
l'escompte de 38.61 % qui garantit l'égalité de traitement.
10.                   Vu ce qui précède, les
moyens soulevés par la recourante sont mal fondés. Il en résulte que le recours
doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. L'arrêt sera rendu aux
frais de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens. A l'instar des communes
expressément mentionnées par l'art. 55 al. 2 LJPA, le syndicat, assisté d'un mandataire
rémunéré, mais pour l'audience seulement, a droit à des dépens réduits.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission de classification du 14 juin 1999 est maintenue.
III.                     Un émolument de
2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV.                    La somme de 800
(huit cents) francs est allouée au syndicat à titre de dépens à la charge de la
recourante.
pe/Lausanne, le 2 juin 2000
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint