vd_omni · EF.1993.0027 · 1996-02-12 · fr

ARNOLD-CHAVE Antoinette c/ CEFI d'Oron | Villa à Peney-le-Jorat construite en 1850 et 1976 avec pylône électrique dans le jardin et odeurs du fumier voisin, bien entretenue. Terrain estimé à fr. 100.- moins 10 % pour le pylône. Valeur à neuf de l'immeuble fr. 550.- moins 20% de vétusté. VR confirmée correspondant à un loyer mensuel de fr. 3'250.- capitalisé à 7,5 %. Recours partiellement admis. Estimation de fr. 870'000.- au lieu de 924'000.-.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.02.1996 EF.1993.0027

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 février 1996
sur le recours interjeté par
Antoinette
ARNOLD-CHAVE
, à Berne, représentée par son père Edouard Arnold, à
Peney-le-Jorat,
contre
la décision rendue le 5 mars 1993, réexaminée
le 18 novembre 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Oron
relative à l'estimation de la parcelle no 2 de la Commune
de Peney-le-Jorat.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Jacques Morel et M. Rolf Ernst, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Antoinette Arnold-Chave est propriétaire de la
parcelle no 2 de la commune de Peney-le-Jorat, d'une surface de 3504 m
2
,
suite à une donation de son père effectuée le 23 décembre 1992. Située en zone
du village A, cette parcelle est occupée par une habitation unifamiliale de 289
m
2
(ECA no 1) construite en 1850, rénovée en 1968 (rural transformé
en habitation) et agrandie en 1976. Elle est agrémentée d'une place jardin de
3215 m
2
.
B.                     Suite à ce transfert de propriété par donation et
sur requête de la Commission d'impôt fondée sur l'art. 23 LMSD, la Commission
d'estimation fiscale, par décision du 1er février 1993, a porté l'estimation
fiscale de la parcelle No 2, datant de 1978, de 320'000 fr. à 1'100'000 fr.
C.                    Par acte daté du 17 février 1993, Antoinette
Arnold-Chave a interjeté recours contre cette décision.
La Commission d'estimation fiscale, après avoir
procédé à une inspection locale en date du 29 janvier 1993, par décision du 5
mars 1993, a confirmé sa décision initiale. Elle retient que l'estimation de
1978 ne comprend nullement un agrandissement qui n'a fait l'objet d'aucune
révision de la police ECA ni d'aucune cadastration au RF, elle se rapporte
exclusivement au bâtiment acquis en 1970 avec le terrain alentour agrémenté
d'une plus-value partielle à raison des transformations faites après l'achat
susmentionné. Elle a par la suite abaissé la valeur initialement retenue suite
à la donation pour l'adapter aux principes de la révision générale.
D.                    Par courrier du 8 avril 1993, Antoinette
Arnold-Chave a recouru cette décision au Tribunal administratif.
Elle
estime que le
triplement de la valeur de son immeuble en 17 ans est excessif, compte tenu du
fait que la situation n'a pas changé depuis la dernière estimation en 1978 qui
a été faite suite au rachat de terrain supplémentaire et à des travaux de
transformation agrandissant l'habitation.
La recourante s'est acquittée dans le délai qui
lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 fr.
Par décision du 18 novembre 1993, la commission
a réexaminé la décision attaquée dans le cadre de la procédure de révision
générale, fixant l'estimation fiscale à 924'000 fr. et invitant la recourante à
retirer son recours si elle acceptait cette nouvelle décision. Le calcul
effectué, produit à la demande du tribunal, est le suivant:
Valeur vénale:
- sol (zone village
A): 3504 m2 -350 m2 (10%) inutilisables en raison de la présence d'une ligne
électrique à haute tension:
3154 m2 à fr. 100.- le m2:                                                                                    315'400.-
- bâtiment existant
et rénové: 955 m3 à fr. 480.-/m3 :                                             458'400.-
- partie agrandie
en contiguïté: 1105 m3 à fr. 500.-/m3 :                                          552'500.-
valeur de
rendement:
- logement dans
partie ancienne et rénovée:            18'000.- par an
-logement dans
partie agrandie:                              18'000.- par an
- bureau au
sous-sol de la partie agrandie:               3'000.- par an
capitalisés
au taux de 7,5 %                                                                  520'000.-
Moyenne arrondie
entre valeurs vénale et de rendement:
924'000.-
La recourante a répondu, en date du 20 janvier
1994, qu'elle maintenait son recours.
Le 23 août 1994, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours.
E.                     Le Tribunal administratif a tenu audience le 23
janvier 1996 sur la parcelle litigieuse en présence d'Edouard Arnold avec son
épouse pour la recourante, du président de la commission d'estimation, d'un
municipal de Peney-le-Jorat et du conservateur du Registre foncier. Les parties
ont confirmé leurs conclusions respectives. Le tribunal a procédé a une visite
du bâtiment qui est composé d'une aile ancienne et d'une aile nouvelle
construite en 1976, pourvues chacune d'une entrée séparée. L'aile ancienne
comporte un grand hall d'entrée, la cuisine, un salon, une chambre, une galerie
à l'étage avec deux chambres à coucher, un salon, une salle d'eau. Le
rez-de-chaussée comporte en outre un local servant d'atelier. La partie
ancienne est en partie excavée. Les deux parties sont raccordées par une grande
pièce avec accès à une salle d'eau et à la buanderie de laquelle on accède au
garage. Au sous-sol se trouve une salle de jeux et la citerne à mazout. A
l'étage, on trouve un salon-chambre à coucher mansardé et une salle d'eau. L'un
des angles de la parcelle est occupé par un pylône de ligne à haute tension. Le
jardin jouxte une vaste exploitation agricole moderne dont l'étable, qui abrite
80 vaches, est dotée d'une importante fumière et d'une fosse à purin de
dimension correspondante. Les installations ne sont pas visibles depuis
l'habitation litigieuse car la parcelle de la recourante est richement
arborisée. En revanche, aux dires du père de la recourante, qu'il n'y a pas
lieu de mettre en doute, la fosse à purin fait l'objet de vidanges régulières
et malodorantes et le contenu de la fumière, particulièrement incommodant en
raison de la fermentation provoquée par le système d'évacuation automatique,
est évacué par une pelle mécanique qui demeure en permanence sur la parcelle, à
côté de divers dépôts de matériaux, de machines et de récoltes.
Considérant en droit:
1.                     La Commission a procédé à une révision ordinaire
demandée par l'autorité fiscale ensuite de donation (art. 23 LMSD) en date du
1er février 1993, qui a fait l'objet d'une réclamation qui a été rejetée. Suite
au dépôt du recours devant le tribunal de céans, l'autorité intimée a rendu une
nouvelle décision sur la base des principes de la révision générale, baissant
l'estimation de 1,1 million à 924'000 fr. L'application des principes de la
révision générale n'est pas critiquable et doit être confirmé (dans le même
sens, cf. Tribunal administratif, arrêt EF 92/048, du 31.8.1993). La recourante
ne le conteste d'ailleurs pas, mais elle juge trop élevé le nouveau montant de
l'estimation fiscale arrêtée à 924'000 fr., alors qu'en 1978 l'immeuble était
estimé à 320'000 fr. Il y a lieu de relever que peu importe, en l'espèce, les
critères qui ont amené la commission à estimer l'immeuble en 1978. Le but de la
révision générale est de faire table rase des anciennes valeurs, cette
opération ayant précisément pour but de mettre en évidence les plus-values
intervenues depuis la date d'anciennes estimations, corrigées seulement, dans
certains cas, par l'effet d'une mise à jour partielle.
2.                     Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un
bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 8 al. 1 REFI).
Le tribunal, suivant
en cela l'avis des assesseurs spécialisés, estime qu'un prix de 100 fr. au
mètre carré, situé au-dessous des fourchettes prévues par les directives du
Département des finances du 31 janvier 1991 qui prévoient entre 150 fr. et 300
fr. pour les districts d'Echallens, Cossonay et Yverdon, n'est pas excessif. En
effet, ce prix tient compte de la situation défavorable de la Commune de
Peney-le-Jorat au niveau climatique et géographique, de même que des nuisances
éventuelles des exploitations agricoles voisines. Il convient cependant de
relever qu'habiter en zone agricole comporte aussi un certain charme. En ce qui
concerne les désavantages liés au pylône de la ligne à haute tension, le
tribunal estime que la commission en a suffisamment tenu compte en procédant à
une diminution de la valeur de 10 %. Ce prix tient également compte du fait que
l'entier du terrain doit être considéré comme terrain de dégagement de la
villa, au vu du pylône de haute tension situé dans le jardin qui ne permet
guère la construction d'une deuxième villa sur cette parcelle. L'estimation du
terrain arrêtée par la Commission à 315'400 fr. doit dès lors être confirmée.
En ce qui concerne
l'estimation du bâtiment, le tribunal constate que la commission a estimé la
construction à 480 fr./m
3
(partie ancienne) et 500 fr./m
3
(partie nouvelle), ce qui correspond, compte tenu de la déduction à effectuer
au titre de la vétusté, à valeur neuf d'environ 600 fr./m
3
. Une
telle valeur paraît excessive, si l'on tient compte du fait que la partie
ancienne a été construite en matériaux de meilleure qualité et est mieux
située. Le tribunal retient donc une valeur à neuf pour l'ensemble du bâtiment
de 550 fr./m
3
. Il convient en outre de déduire 20% pour la vétusté
du bâtiment dans son entier compte tenu de la différence de qualité entre les
deux constructions, qui compense leur différence d'âge. L'on obtient ainsi la
valeur du bâtiment suivante, compte tenu du volume total de 2060 m
3
retenu par la commission, qui se situe au-dessous du volume indiqué par la
police ECA: 2060 m3 x 550 x 0,8 = 906'400 fr.
La valeur vénale de la
parcelle est ainsi fixée à 315'400 + 906'400 fr. = 1'221'800 fr.
3.                     La valeur de rendement
d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal à un taux situé entre 6
et 9 %. Ce taux sera en pratique inférieur à celui des immeubles locatifs. Si
la villa est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer (art.
22 REFI). Les directives du département des finances émises à l'intention des
commissions d'estimation préconisent qu
'afin de tenir compte de l'évolution
économique, les commissions de district appliqueront un taux de 7 - 8 %
(Directives
du 6 novembre 1992, p. 5, ch. 5).
En l'espèce, le taux
de capitalisation de 7,5 % retenu par la commission n'est pas contesté. La
recourante conteste en revanche que sa villa puisse être divisée en 2
appartements, n'ayant qu'une seule cuisine. En outre le bureau au sous-sol
ferait partie intégrante de la villa et ne pourrait pas être loué séparément
comme l'a retenu la commission. La Commission a en effet estimé la valeur
locative de chaque partie de la maison à 1'500 fr. par mois, de même que 250
fr. par mois pour le bureau. Il est vrai qu'en l'état actuel du bâtiment, il
n'est pas possible de louer séparément les deux parties faute d'une deuxième
cuisine et que l'immeuble doit en effet être estimé compte tenu de la situation
existante. Il n'en reste pas moins que l'immeuble dans son ensemble offre de
vastes et agréables surfaces. Le tribunal estime donc qu'un loyer de 3'250 fr.
par mois pour l'ensemble de la villa est adéquat et doit être confirmé comme
prix de location global. La valeur de rendement de 520'000 fr. retenue par la
Commission et correspondant à la valeur locative capitalisée à un taux de 7,5%,
doit donc être confirmée.
4.                     En conclusion, l'estimation fiscale arrêtée par
le tribunal est de (1'221'800 + 520'000) fr./ 2 = 870'900 fr. au lieu de
924'000 fr. retenu par la Commission. A ce stade, il convient de rappeler que
le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité
(art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition
étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le
tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5 %, entre son
estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait
néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les
commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073
déjà cité).
En l'espèce, la différence entre les deux
estimations est légèrement supérieure à 5 %, la décision attaquée doit dès lors
être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle de la
recourante est arrêtée à 870'900 fr. arrondie à  870'000 fr. (art. 29 REFI).
5.                     Au vu de ce qui précède
le recours est partiellement admis dans le sens des considérants ci-dessus. La
recourante n'ayant obtenu que partiellement gain de cause sur la seule question
de la valeur vénale de l'immeuble, il se justifie de laisser une partie des
frais à sa charge. La recourante n'ayant pas fait appel à un mandataire
professionnel, elle n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 24 novembre 1993 suite au réexamen de la décision du 26 mars 1993 par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron est
réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 2 de la commune
de Peney-le-Jorat est arrêtée à 870'000 fr.
III.                     Un émolument
de 400 fr. (quatre cents) est mis à la charge de la recourante.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
nz/Lausanne, le 12 février 1996
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint