vd_omni · EF.2009.0003 · 2010-05-18 · fr

X.________ /Commission d'estimation fiscale | Les instructions CEFI ne fournissent aucune indication concernant le taux de capitalisation à appliquer pour calculer les valeurs de rendement d'un garage et d'un local. L'autorité intimée l'a fixé à 6 % sans pour autant fonder sa décision sur des critères objectifs et concrets. Annulation de la décision attaquée et renvoi de la cause à l'autorité intimée pour qu'elle procède à un calcul documenté du taux de capitalisation à utiliser pour le calcul de rendement du garage et du local acquis par le recourant.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.05.2010 EF.2009.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 18 mai 2010
Composition
M. Rémy Balli,
président
;
M. Vincent Pelet, juge; M. Antoine Rochat, assesseur
; Mme Caroline Rohrbasser, greffière.
Recourant
X.________,
à Lausanne, représenté par Vivian KÜHNLEIN, avocat, à Lausanne
.
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale
des immeubles
.
Objet
Estimation fiscale des immeubles;
Recours X.________ c/ décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du 19 octobre 2009.
Vu les faits suivants
A.
Le 24 octobre 2007, Y.________ a conclu
avec X.________ un contrat de vente et de constitution de droit d'emption par
lequel le premier a déclaré vendre au second les parcelles d'étages n° 1********,
2******** et 3********, soit un appartement d'une surface de 223 m2 avec
une loggia, un balcon et une cave au sous-sol, ainsi qu'un garage et un local
formant les lots n° 11********, 12******** et 13******** de la propriété
par étages (ci-après: PPE) constituée sur la parcelle n° ******** du cadastre
de la commune de Lausanne pour un prix total de 1'275'000 fr., soit
1'217'000 fr. pour l'appartement, 45'000 fr. pour le garage et
13'000 fr. pour le local. Ce document indiquait que les estimations
fiscales des trois immeubles effectuées le 2 mai 2007 s'élevaient respectivement
à 405'000, 24'000 et 9'000 francs.
Les parties communes de l'immeuble
dans lequel se situe ces trois objets ont fait l'objet de travaux pour un
montant total de 1'680'392 fr. 95.
Auparavant, jusqu'en 2007, l'appartement
acquis par X.________ était loué pour un loyer mensuel de 2'087 fr.
charges non comprises.
X.________ a entrepris des travaux
de rénovation de l'immeuble n° 1********. Il ressort du devis général
établi par le bureau d'architectes que leur coût s'est élevé à 208'502 fr.
50, dont 145'963 fr. 50 concernaient des travaux d'entretien et
62'539 fr. des travaux à plus-value. Dans le cadre de la détermination de
la valeur locative de l'immeuble, l'office d'impôt des districts de Lausanne et
Ouest lausannois a cependant rectifié cette proportion en retenant dans sa
décision de taxation du 26 octobre 2009 des frais d'entretien pour un
montant de 172'517 francs.
B.
Par décision du 23 juin 2009, la commission
d'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la commission) a évalué la valeur
fiscale des immeubles n° 1********, 2******** et 3******** respectivement à
1'095'000, 43'000 et 13'000 francs.
X.________ a formé une réclamation
contre cette décision.
Le 13 juillet 2009, la
commission a communiqué à X.________ le détail du calcul de l'estimation
fiscale de ces trois objets. Il en ressort qu'elle a retenu pour l'immeuble
n° 1******** une valeur vénale de 1'356'000 fr. (prix d'achat:
1'217'000 fr. + part des travaux: 139'000 fr.) et une valeur de
rendement de 833'000 fr. basée sur un revenu locatif de 280 fr. par
m2 capitalisé au taux de 7,5 %. S'agissant de l'immeuble n° ********-16
{recte: 2********}, elle a retenu une valeur vénale de 45'000 fr. et une
valeur de rendement de 40'000 fr. basée sur un revenu locatif de
2'400 fr. auquel elle a appliqué un taux de capitalisation de 6 %.
Enfin, elle a pris en compte pour l'immeuble n° 3******** une valeur
vénale de 13'000 fr. et une valeur de rendement de 13'000 fr.
également calculée sur un revenu locatif de 800 fr. capitalisé au taux de
6 %.
C.
Par lettre du 5 août 2009, X.________ a maintenu
sa réclamation en concluant au réexamen des estimations fiscales.
Par décision du 19 octobre
2009, la commission a ramené le montant de l'estimation fiscale de l'immeuble
n° 1******** à 1'020'000 fr., en prenant en compte une valeur de
rendement calculée sur un revenu locatif de 230 fr. par m2. Pour le
surplus, elle a confirmé sa décision du 23 juin 2009.
D.
X.________ a recouru contre cette décision en
concluant principalement à sa réformation en ce sens que les estimations
fiscales des feuillets n° 11********, 12******** et 13******** de la
parcelle n° ******** du cadastre de la commune de Lausanne soient fixées
respectivement à 795'000, 24'000 et 9'000 fr., subsidiairement à son
annulation. Le recourant a sollicité la production de l'intégralité du dossier
de la commission, y compris les décisions et les documents concernant tous les
lots de la PPE. A l'appui de son recours, X.________ a notamment produit un
plan de l'immeuble n° 1******** non signé sur lequel figurent les mesures
suivantes:
"Surface pièce: 188,5 m2
Surface balcon: 32,8 m2
Surface galandage: 4,0 m2
Surface gaine: 1,0 m2
Surface mur porteur: 13,6 m2
Surface mur façade: 30,3 m2".
La commission a conclu a rejet du
recours.
A l'occasion d'un second échange
d'écritures, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
A la demande du juge instructeur,
le représentant du groupe de copropriétaires qui avait constitué la PPE en 2007
a exposé que la surface de l'appartement acquis par X.________ s'entendait des
murs intérieurs de façades à murs mitoyens, y compris les galandages et les
murs porteurs, ainsi que les gaines techniques, que la surface du balcon et de la
loggia avait été calculée à raison de 50 % et que la cave était comptée à
part. Egalement interpellée, la commission a fourni les explications suivantes
concernant d'une part le calcul de la valeur de rendement de l'immeuble
n° 1********, d'autre part le calcul de la valeur de rendement et la
fixation du taux de capitalisation des immeubles n° 2******** et 3********:
"(…)
En complément, nous pouvons vous informer
que la Commission a retenu en premier lieu un prix de Fr. 280.- le m2 pour
la valeur de rendement, ceci au vu et en relation des importants
investissements réalisés par le propriétaire sur cet appartement (achat et
travaux pour un montant total de Fr. 1'426'000.-) et pour tenir compte aussi
des prix du marché actuel de la location pour un tel appartement. Suite à la
réclamation du propriétaire, la commission a accepté de réduire son prix à
Fr. 230.- le m2, ceci pour tenir compte principalement des arguments du
propriétaire, et a également accepté de s'écarter d'un prix de location en
relation avec l'investissement réalisé et des prix du marché.
En ce qui concerne les points "c et d",
la commission a retenu, dans le cadre de la capitalisation de la valeur de
rendement pour des locaux annexes qui n'engendrent pas ou peu de frais
d'entretien par rapport aux appartements (garages, dépôts ou caves par
exemple), un taux de 6 %. Ce taux est donc en relation et appliqué pour
les locaux qui n'ont pas ou peu de frais par rapport aux autres locaux
(appartement par exemple) qui ont eux un taux de capitalisation supérieur qui
tient compte des frais engendrés (7 ½%)."
X.________ a déposé des
déterminations complémentaires le 19 avril 2010.
E.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
F.
Les arguments respectifs des parties seront
repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant
en droit
1.
L'art. 98 let. a de la loi du
28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA; RSV 173.36)
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit. La loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI;
RSV 642.21) ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du
tribunal de céans est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la
décision attaquée. Selon sa jurisprudence
rendue sous
l'empire de l'ancienne loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la
procédure administratives (LJPA) en vigueur jusqu'au 31 décembre 2008,
mais qui demeure valable après l'entrée en vigueur de la LPA
, le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la
valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5 %, marge
en deçà de laquelle elle considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir
d'appréciation (cf. arrêts EF.1992.0039 du 1
er
juillet 1993; EF.2005.0004
du 27 juillet 2006; EF.2007.0004 du 31 mars 2008; EF.2008.0004 du
31 juillet 2008; EF.2008.0005 du 29 octobre 2009).
2.
a) Conformément à l’art. 20 LEFI, la
commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations.
Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,
réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
b) En l'espèce, compte tenu du
transfert de propriété intervenu et des importants travaux réalisés sur l'un
des immeubles litigieux, l'autorité intimée était fondée à revoir
l'appréciation de leur estimation fiscale.
3.
Le recourant s'oppose en premier lieu à la
valeur de rendement de l'immeuble n° 1******** retenue par l'autorité
intimée dans son estimation fiscale. Il soutient que cette dernière aurait dû
être calculée sur la base du loyer dont s'acquittait l'ancienne locataire de
l'appartement.
a)
La valeur
de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles - RLEFI; RSV 642.21.1).
Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au
propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage
ordinaire. Les intérêts des dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits
(art. 5 al. 2 RLEFI).
Les instructions établies par le
Chef du département des finances pour les commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles le 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions
CEFI) prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux
loyers normaux de la région, le revenu locatif d'une part de propriété par
étages est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour
une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. par m2. Les
commissions sont tenues d'établir pour leur district des valeurs moyennes. Les
revenus locatifs supputés devront correspondre aux loyers normaux de la région.
Afin d'éviter de trop fortes disparités, les commissions de districts voisins
se consulteront.
b) aa) En l'espèce, le recourant
estime à tort que le loyer dont s'acquittait l'ancienne locataire avant la
réalisation des travaux doit servir de base au calcul de la valeur de
rendement. En effet, l'appartement qu'il a acquis a fait l'objet d'importantes
rénovations. Selon le devis général, la part de plus-value apportée par ces
travaux s'est élevée à 62'539 francs. L'autorité fiscale quant à elle a
estimé cette part à 35'985 fr. 50 dans le cadre de la détermination de la
valeur locative. De plus, l'immeuble dans lequel il est situé a lui aussi fait
l'objet de travaux considérables. Partant, l'appartement acquis par le
recourant n'est plus comparable à celui qui était donné en location jusqu'en
2007, les améliorations apportées à ce dernier ainsi qu'à l'ensemble de
l'immeuble ayant contribué à augmenter sa valeur. Par ailleurs, l'on relèvera
que c'est précisément la réalisation de ces travaux qui a entraîné une
réévaluation de la valeur fiscale de l'immeuble. Depuis la fin des travaux,
l'appartement rénové du recourant n'a pas été donné en location. A défaut de loyer,
il convient par conséquent de déterminer le revenu locatif de l'immeuble
n° 1********.
bb) L'autorité intimée a retenu un
loyer hypothétique annuel de 230 fr. par m2 et une surface de 223 m2
pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble n° 1********. Ces deux
valeurs sont contestées par le recourant.
4.
S'agissant de la surface, le registre foncier
décrit l'immeuble n° 1******** comme étant un
"appartement d'une
surface de 223 m2, avec une loggia, un balcon et une cave au
sous-sol".
Ce sont également les indications qui figurent dans le
contrat de vente et de constitution de droit d'emption. A cet égard, le
représentant des fondateurs de la PPE dans lequel se situe l'objet en question
a précisé que cette surface comprenait les murs intérieurs de façade à murs
mitoyens, y compris les galandages et les murs porteurs, les gaines techniques
ainsi que les balcons et loggias calculés à raison de 50 %. Pour sa part,
le recourant soutient cependant que la surface habitable de cet appartement
s'élève à 178 m2. Il a par ailleurs produit un plan non signé dont il
ressort que l'appartement, composé d'une salle à manger, d'un salon, de quatre
chambres, d'un hall, d'une cuisine, d'une salle de bains et d'un WC/douche,
présente une surface de 188,5 m2, sans compter les murs, les gaines ni le
galandage, et que le balcon a une surface de 32,8 m2. Aucune précision ne
figure concernant la loggia. Les instructions CEFI précisent que le revenu
locatif est déterminé par la surface habitable, laquelle correspond en règle
générale au 80 % de la surface cadastrale. Ces instructions concernent
toutefois le calcul de la valeur de rendement des villas; elles ne fournissent
cependant aucun critère précis permettant le calcul de la surface habitable
d'un appartement en PPE. Or, afin d'assurer le respect du principe de l'égalité
de traitement, il importe de disposer de références claires pour déterminer la
surface à prendre en compte pour le calcul du rendement d'un appartement en
PPE. A cet égard, l'on relèvera que diverses associations professionnelles de
l'immobilier (à savoir la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières,
la Chambre vaudoise immobilière, l'Association des notaires vaudois, le Groupe
patronal de l'Association vaudoise des ingénieurs géomètres et l'Union suisse
des professionnels de l'immobilier) ont établi en 2008 des recommandations
relatives au calcul des quotes-parts de propriétés par étages dans le canton de
Vaud dont il apparaîtrait judicieux de s'inspirer à défaut de disposer d'autres
éléments. Ces recommandations décrivent avec précision les méthodes de calcul
de surface de façon plus adéquate que les instructions de l'Administration
cantonale des impôts appliquées par le tribunal de céans dans l'arrêt
EF.2007.0004 du 31 mars 2008. Il apparaît en tous les cas que la surface
habitable n'est pas égale à la surface cadastrale. Partant, c'est à tort que
l'autorité intimée s'est fondée sur la surface inscrite au registre foncier
pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble du recourant. Dans la mesure
où le tribunal de céans ne dispose pas de toutes les cotes nécessaires au
calcul exact de la surface habitable de l'appartement acquis par le recourant,
il convient d'annuler la décision attaquée et de renvoyer le dossier à
l'autorité intimée afin qu'elle établisse une base claire de calcul de la
surface d'un appartement en PPE à prendre en compte pour déterminer la valeur
de rendement et qu'elle l'applique au cas présent.
5.
Concernant la valeur au m2, l'autorité intimée a
dans un premier temps estimé le loyer hypothétique à 280 fr. par m2, puis
l'a ramené à 230 fr. par m2. Le recourant quant à lui se prévaut des
instructions CEFI qui estiment le prix unitaire entre 100 et 200 fr. par
m2. A l'évidence, ces chiffres, estimés en 1992, ne peuvent être repris tels quels
aujourd'hui, le marché immobilier actuel n'étant plus du tout comparable à
celui de l'époque à laquelle les instructions CEFI ont été élaborées. Cela
étant, l'autorité intimée n'a pour sa part fourni aucun élément concret
permettant d'estimer un loyer hypothétique. Aucun document du dossier ne permet
d'établir comment elle a pu calculer un loyer hypothétique de 280 fr. par
m2 dans un premier temps, ramené ensuite à 230 fr. par m2. Interpellée par
le juge instructeur, elle s'est contentée d'affirmer qu'elle tenait compte des
prix du marché actuel de la location. A cet égard, l'on rappellera que, selon
les instructions CEFI, les commissions sont tenues d'établir, pour le calcul de
la valeur de rendement en l'absence de loyer effectif, des valeurs moyennes;
les revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la
région. Les commissions de districts voisins sont de plus invitées à se
consulter afin d'éviter de trop fortes disparités. Or, l'on ne dispose en
l'espèce d'aucune valeur préalablement établie que les parties concernées
pourraient consulter. En définitive, les chiffres avancés par l'autorité
intimée ne reposent sur aucune donnée claire. La décision entreprise est dès
lors sur ce point arbitraire. Le tribunal de céans n'étant pas en mesure de
déterminer le loyer hypothétique de l'appartement acquis par le recourant, la
décision attaquée sera annulée et le dossier renvoyé à l'autorité intimée afin
qu'elle estime, conformément aux instructions CEFI, le loyer hypothétique de
l'immeuble n° 1******** pour établir une estimation fiscale dûment
documentée.
6.
Le taux de capitalisation de 7,5 % appliqué
par l'autorité intimée pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble
n° 1******** est également contesté par le recourant qui estime que ce
taux devrait s'élever à 8 %.
a) A teneur de l'art. 7
al. 1 RLEFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 %
du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble.
La justification du
taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de
traitement d'imposition entre tous les immeubles (art. 7 al. 2
RLEFI). La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble (art. 21 al. 1 RLEFI). Pour le
revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux
de 5 % prévu à l'art. 7, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais
généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 %
(art. 21 al. 2 RLEFI). Ces règles trouvent également application pour
la détermination du taux de capitalisation en cas de calcul de la valeur de
rendement d'une villa; ce taux sera en pratique inférieur à celui des immeubles
locatifs (art. 22 al. 1 et 2 RLEFI). Selon les instructions CEFI, le
taux généralement admis pour une propriété par étages se situe entre 7 et
8 % pour les villas mitoyennes et 8 et 8,5 % pour les immeubles
locatifs, artisanaux et commerciaux. L'état général du bâtiment et de
l'appartement doit être pris en considération.
b) En l'espèce, l'autorité intimée n'a
pas fait application du taux prescrit par les instructions CEFI sans fournir
d'explications sur les raisons qui l'ont amenée à s'écarter de cette référence.
Elle est dès lors invitée à se conformer aux taux prévus par les instructions
CEFI, à moins qu'elle ne soit en mesure d'apporter des explications documentées
permettant de faire application d'un taux moins élevé. Sur ce point également,
la décision attaquée doit être annulée et le dossier renvoyé à l'autorité
intimée pour nouvelle décision.
7.
Le recourant conteste aussi le calcul de la
valeur vénale de l'immeuble n° 1******** effectué par l'autorité intimée.
Cette dernière a estimé cette valeur à 1'356'000 fr. en prenant en compte
un prix d'achat de 1'217'000 fr. et des travaux pour un montant de
139'000 francs. Le recourant rétorque que le prix des travaux ayant
entraîné une plus-value de l'immeuble s'est élevé à 35'946 francs.
L'autorité intimée estime cependant qu'une partie des frais d'entretien doivent
être pris en compte, car ils emportent également une plus-value de l'immeuble.
a) La valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI).
Conformément à l’art. 8 RLEFI, il convient de tenir compte de
l’offre et la demande.
Cette valeur marchande est
établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble.
b) En l'espèce, l'autorité intimée
a pris en compte, pour le calcul de la valeur vénale, le prix de vente de
l'immeuble auquel elle a ajouté des travaux pour une somme de
139'000 francs. Interpellée, elle n'a cependant fourni aucun élément permettant
d'expliquer ce montant. Elle s'est contentée d'affirmer qu'une partie des
travaux d'entretien devait aussi être prix en compte dans l'estimation de la
valeur vénale, car ils entraînaient une plus-value de l'immeuble, sans pour
autant fournir de chiffres ou de données claires permettant de comprendre dans
quelle mesure elle a tenu compte de ces travaux d'entretien et pourquoi. Si
l'on peut certes concevoir que des travaux d'entretien peuvent augmenter la
valeur marchande d'un bien, il convient cependant d'en exposer les raisons
précises dans le cas d'espèce et de justifier pour quels motifs tout ou partie
du prix de ces travaux devrait être pris en compte. Partant, la décision
attaquée doit également être annulée sur ce point et le dossier renvoyé à
l'autorité intimée pour qu'elle procède à un calcul documenté de la valeur
vénale de l'immeuble n° 1********.
8.
Les estimations fiscales des immeubles n° 2********
et 3********, à savoir le garage et le local achetés par le recourant, sont
également contestées. En premier lieu, le recourant relève qu'une nouvelle
estimation fiscale de ces biens qui n'avaient fait l'objet d'aucun travail ne
se justifiait pas. Par ailleurs, il critique le taux de capitalisation de
6 % dont l'autorité intimée a fait application.
Compte tenu de la vente intervenue
et des travaux entrepris sur l'ensemble de l'immeuble, l'autorité intimée était
justifiée à procéder à une nouvelle estimation fiscale du garage et du local
acquis par le recourant, même si ceux-ci n'ont fait l'objet d'aucun travail.
S'agissant du taux de capitalisation, les instructions CEFI ne fournissent
aucune indication. L'autorité intimée a retenu un taux de 6 % au motif
qu'il s'agissait de locaux annexes n'engendrant pas ou peu de frais
d'entretien. Cela étant, l'on ne dispose, une fois encore, d'aucune donnée
permettant de calculer ce taux. Il apparaît que l'autorité intimée l'a fixé
ex
aequo et bono
, sans pour autant se fonder sur des critères objectifs et
concrets. Par conséquent, la décision entreprise doit également être annulée
sur ce point et le dossier renvoyé à cette autorité pour qu'elle procède à un
calcul documenté du taux de capitalisation à utiliser pour le calcul de
rendement des immeubles n° 2******** et 3********.
9.
Sur le plan formel, le recourant a demandé la
production de l'intégralité du dossier de l'autorité intimée, y compris toutes
les décisions et tous les documents établis ou reçus concernant tous les lots
de la PPE.
a) Tel qu’il est garanti par
l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération
suisse du 18 avril 1999 (ci-après : Cst.; RS 101), le droit
d’être entendu comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer avant qu’une
décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux
faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au
dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se
déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la
décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 126 I 15; 124 I
49 et les réf. cit.). En particulier, le droit de faire administrer des preuves
suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de
preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Le droit d’être
entendu découlant de l’art. 29 al. 2 Cst. ne comprend toutefois pas
le droit d’être entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins
(ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). L’autorité peut donc mettre un
terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui on permis de former
sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient
l’amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et
les arrêts cités; 122 V 157 consid. 1d p. 162; 119 Ib 492
consid. 5b/bb p. 505). En outre, pour autant qu’elle ne soit pas
d’une gravité particulière, une violation du droit d’être entendu en instance
inférieure est réparée lorsque l’intéressé a eu la faculté de se faire entendre
en instance supérieure par une autorité disposant d’un plein pouvoir d’examen
en fait et en droit (ATF 130 II 530 consid. 7.3 p. 562; 127 V 431
consid. 3d/aa pp. 437 s.; 126 V 130 consid. 2b
pp. 131 s. et les arrêts cités).
b) Vu l'issue du recours, il n'y a
pas lieu de donner suite à la réquisition de pièces du recourant, dès lors que
le dossier, incomplet, est renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle décision.
10.
Il découle des considérations qui précèdent que
le recours doit être partiellement admis et le dossier retourné à l'autorité
intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les frais sont
laissés à la charge de l'Etat. Des dépens réduits seront alloués au recourant
qui a agi par l'intermédiaire d'un mandataire (art. 49 et 55 LPA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du 19 octobre 2009 est annulée, la cause étant
renvoyée à cette autorité afin qu'elle statue à nouveau dans le sens des
considérants.
III.
Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
IV.
La Commission d'estimation fiscale des immeubles
versera à X.________ un montant de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le
18 mai 2010
Le
président:                                                                                             La
greffière:
Le
présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut
faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au
Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions
des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une
langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.