vd_omni · EF.1995.0069 · 1995-12-13 · fr

PITTET Constant c/CEFI | Calcul de la valeur intrinsèque confirmé par le TA

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.12.1995 EF.1995.0069

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 13 décembre 1995
sur le recours interjeté par
Constant
PITTET
, chemin de Frâne, 1041 Villars-le-Terroir,
contre
la décision rendue sur recours le 28 avril
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Echallens
(estimation fiscale de la parcelle no 97 de
Villars-le-Terroir).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti , assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant Constant
Pittet est copropriétaire avec son frère, chacun pour une demie, d'un immeuble
à Villars-le-Terroir, au lieu-dit
"La Millière"
, immatriculé
au registre foncier sous no 97. Il s'agit d'une parcelle de 1'683 m², dont
1'424 en jardin, le solde étant occupé par un bâtiment d'habitation (119 m²) et
un rural (140 m²).
Le bâtiment
d'habitation est une ancienne ferme rénovée récemment par le recourant
lui-même, qui habite le premier étage, dans lequel ont été aménagés un grand
living avec cuisine équipée, une petite pièce servant de bureau, deux chambres
à coucher, ainsi qu'une véranda. A l'étage supérieur, les combles permettent
l'aménagement de deux pièces, qui ne sont pas encore véritablement habitables,
même si le frère du recourant utilise l'une d'elles pour de brefs séjours, à
l'occasion.
Au rez-de-chaussée, un
petit logement comportant une cuisine, une petite salle de séjour, une chambre
à coucher avec salle de bains est occupé par les parents du recourant, au
bénéfice d'un usufruit constitué en 1990.
Le rural n'est quant à
lui actuellement pratiquement pas utilisé, si ce n'est pour entreposer
différentes machines et du matériel soit dans la grange, soit dans l'écurie
utilisée également comme bûcher.
Selon le plan
d'affectation communal de Villars-le-Terroir (RPE adopté le 12 décembre 1983
par le Conseil communal et approuvé le 7 décembre 1984 par le Conseil d'Etat du
canton de Vaud, modifié en 1986), la propriété du recourant se trouve en limite
de la zone du village, la partie de la parcelle occupée par les bâtiments étant
à l'intérieur de cette zone, le solde (environ ¼) débordant sur la zone
agricole.
La valeur d'assurance
incendie du bâtiment d'habitation s'élève à 532'900 francs, celle du rural à
164'655 fr. (polices du 12 septembre 1995, indice 108/1994).
B.                    L'estimation fiscale de
l'immeuble appartenant au recourant et à son frère avait été fixée à 70'000 fr.
dans le cadre de la révision générale de 1974. Cette estimation a été portée à
500'000 fr. en 1994 (mise à jour postérieure aux travaux d'aménagement),
montant confirmé à la suite d'un recours par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district d'Echallens (décision du 28 avril 1995). C'est contre
cette dernière estimation qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé le 6 mai
1995.
La commission s'est
déterminée en date du 8 septembre 1995, concluant au rejet du recours.
Les moyens des parties
seront repris ci-après dans la mesure utile. Le Tribunal administratif a
procédé à une visite des lieux en présence du recourant et du président de la
commission, le 1er décembre 1995. Le même jour, le recourant a encore produit
un plan cadastral mentionnant la limite des zones traversant sa propriété.
Considérant en droit:
1.                             Selon
l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne
entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087
du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,
usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par
des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.
4a).
2.                     La commission a arrêté
l'estimation fiscale litigieuse en se fondant sur les éléments chiffrés
suivants:
Valeur marchande
:
Bât. no 162 a.i.:     1062 m³ à Fr. 330.-                    Fr.          350'000.-
rural no 264 a.i.                         Fr.            50'000.-
terrain                                      Fr.          213'000         Fr.          613'000.-
Valeur de rendement
:
- appart. Constant PITTET               Fr.      1'600.-
- appart. parents                            Fr.  600.-
- rural                                            Fr.  300.-
Fr.      2'500.- x
12 x 100
=
Fr.          387'000.-
7 3/4
Fr.             1'000'000.-
Estimation fiscale
moyenne: 1'000'000 : 2 =
Fr.                                          500'000.-
Le recourant s'en
prend d'une part au calcul du volume de l'habitation qui serait selon lui
supérieur à la réalité, ainsi qu'à la valeur vénale attribuée à ce bâtiment,
qui ne tiendrait pas compte selon lui de la vétusté, du fait que la rénovation
a été faite largement par lui-même (aidé de quelques amis professionnels) ni de
l'existence d'un usufruit en faveur de ses parents. Le recourant n'a pas
formellement mis en cause la valeur de rendement, ni celle attribuée au
terrain, encore que l'on puisse implicitement déduire de sa production du 1er
décembre 1995 qu'il considère que le fait qu'une partie de la parcelle soit en
zone agricole et non pas en zone de village doit jouer un rôle.
L'estimation de la
valeur vénale du rural n'est pas contestée, mais le recourant met en revanche
en doute la valeur locative retenue par la commission (300 fr. par mois).
3.1                       S'agissant de la
valeur vénale, la commission a recouru à la méthode dite de la
"valeur
intrinsèque"
, qui consiste à se fonder sur le volume d'un bâtiment en
lui attribuant un prix unitaire au mètre cube dépendant de la qualité de la
construction, de la vétusté, des matériaux utilisés, etc. En l'absence
d'éléments de comparaison concrets, une telle méthode, d'ailleurs préconisée
par les instructions du Département des finances du 20 novembre 1992, a été
admise par la jurisprudence du Tribunal administratif. Le recourant ne la met
d'ailleurs pas en cause, même s'il conteste les valeurs retenues par la
commission pour effectuer les calculs nécessaires dans le cadre de cette
méthode.
3.2                       En ce qui concerne
le volume pris en compte, aucun reproche ne peut être fait à la commission, qui
s'est fondée sur les éléments résultant des polices d'assurance contre
l'incendie, mises à jour récemment (1994). Les calculs du recourant, qui
aboutissent à un volume un peu supérieur à 700 m³, et qui paraissent fondés sur
des mesures prises personnellement à l'intérieur des murs ne correspondent pas
à la réalité et ne sauraient mettre en doute l'exactitude des chiffres retenus
par l'ECA et la commission. Ce premier moyen doit donc être écarté.
3.3                       Il en va de même des
griefs formulés à l'encontre du prix unitaire au m³ retenu par la commission
(330 fr. le m³, déduction faite d'un coefficient de vétusté de 30%, coefficient
maximum préconisé par les instructions du Département des finances). Un tel
montant, qui correspond à un prix
"valeur à neuf"
du m³ de 470
fr. correspond tout à fait à la valeur objective de la construction dans son
état actuel, après la rénovation de 1994. Il faut rappeler à cet égard que le
bâtiment a permis l'installation de deux appartements séparés, même si celui du
rez-de-chaussée est de dimension quelque peu étriquée et d'un confort
relativement sommaire. L'appartement du premier étage est bien aménagé, de
façon rationnelle et moderne, et il permet aisément d'y loger une famille,
surtout si l'on tient compte des possibilités offertes par les pièces
supplémentaires aménageables dans la véranda et dans les combles. Le tribunal
ne trouve dans ces conditions rien à redire à une valeur vénale de 350'000 fr.
pour le bâtiment d'habitation.
3.4                       S'agissant du prix
du terrain, la commission expose qu'elle s'est fondée sur un prix moyen,
valable pour l'ensemble des terrains à bâtir de la commune, variant entre 150
et 200 fr. le m², mais qu'elle a retenu en fait un chiffre inférieur (très
exactement 126 fr. 60 le m²) pour tenir compte de la dimension de la parcelle.
En soi, une telle estimation résiste à la critique. Il est vrai qu'elle ne
tient apparemment pas compte du fait qu'une partie non négligeable de la
parcelle (¼ environ) ne se trouve pas en zone constructible, mais en zone
agricole. Il n'en résulte pas cependant que la valeur attribuée au terrain soit
surestimée. En effet, même si on fait abstraction de quelque 400 mètres carrés
situés en dehors de la zone à bâtir, l'attribution au solde (environ 1'300 m²)
d'une valeur de 213'000 fr. revient à appliquer un prix unitaire de 164 fr., se
situant encore dans la partie inférieure de la fourchette appliquée d'une
manière générale aux terrains à bâtir à Villars-le-Terroir.
Il résulte de ce
qui précède que la valeur vénale de 613'000 fr. retenue par la commission doit
être approuvée.
4.                         En ce qui concerne
la valeur de rendement, et s'agissant d'immeuble utilisé par leur propriétaires
- respectivement un usufruitier -, la commission a correctement procédé en
estimant un
"loyer"
, conformément à la règle de l'art. 22 al.
3 REFI. Le recourant s'en prend toutefois aux chiffres retenus par la
commission, qu'il estime trop élevés, admettant en ce qui le concerne un loyer
de 1'500 fr. par mois (1'400 francs pour l'appartement du premier étage, 100
fr. pour le rural, le logement soumis à usufruit n'étant pas pris en compte).
Mais cette manière de voir ne résiste pas à l'examen.
Comme cela a été
relevé ci-dessus, l'appartement du premier étage occupé par le recourant est
spacieux, bien aménagé, avec des équipements modernes en ce qui concerne la
cuisine, et il offre d'excellentes conditions d'habitation pour une famille.
Situé dans le village de Villars-le-Terroir, il n'est certes pas desservi
immédiatement par les transports publics, mais la gare d'Echallens du LEB n'est
qu'à environ 2 km, ce qui n'est pas une distance imposant absolument la
disposition d'un véhicule automobile. Dans ces conditions, la valeur locative
retenue par la commission ne relève pas d'un abus du pouvoir d'appréciation.
Il en va de même
du montant de 600 fr. attribué au logement du rez-de-chaussée. Sans doute
celui-ci est-il utilisé au bénéfice de leur usufruit par les parents du
recourant, qui ne paient pas de loyer ni de rente à ce dernier. Mais, dans la
mesure où l'usufruit a été constitué gratuitement à l'occasion de la donation
de l'immeuble au recourant et à son frère par leurs père et mère, la règle de
l'art. 22 al. 3 REFI doit s'appliquer par analogie. Dans cette hypothèse, un
"loyer"
estimé à 600 fr. par mois correspond à la valeur du marché pour un logement
sans doute étroit mais comportant malgré tout un confort suffisant et offrant
la jouissance pratiquement de trois pièces.
Enfin, le montant
de 300 fr. par mois fixé pour la valeur locative du rural n'est pas exagéré. En
fait, situé en bordure de la zone agricole, il offre un intérêt certain pour
les agriculteurs de la commune susceptibles d'y entreposer des machines ou du
matériel, voire du fourrage, ou même du bétail. Le recourant a d'ailleurs
indiqué, lors de la visite des lieux, que ce rural avait fait l'objet
auparavant de locations de ce genre pour des montants de cet ordre.
En résumé, la
valeur de rendement de 387'000 fr. fixée par la commission doit être maintenue.
5.                         Il en résulte que
l'estimation fiscale entreprise doit être confirmée, le recours étant rejeté
aux frais de son auteur débouté (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens du 28
avril 1995 est confirmée.
III.                     Un émolument
de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 13 décembre 1995
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint