vd_omni · EF.1995.0071 · 1997-01-13 · fr

PERRET Hervé c/CEFI | VV: prix de 300 fr. le m3 pour l'habitation et de 36 fr. le m3 pour la partie rurale confirmée; terrain: prix ramené de 157 fr. le m² à 110 fr. le m² en raison d'une zone S III.VR: loyer mensuel de 800 fr. excessif compte tenu du manque de confort de l'habitation, de la vétusté et de la mauvaise situation du terrain: prix ramené à 600 fr., avec un taux de capitalisation de 8%.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.01.1997 EF.1995.0071

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 13 janvier 1997
sur le recours interjeté par
Hervé PERRET
,
domicilié à Froideville,
contre
la décision rendue le 27 avril 1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens (estimation
fiscale des parcelles nos 31 et 55 de Froideville).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat assesseurs,  Greffière: Mlle
Franca Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Hervé
Perret est propriétaire à Froideville des parcelles 31 et 55; la parcelle 31,
d'une superficie de 957 m², comprend une habitation et un rural désaffecté.
L'habitation se compose d'une cave de 30 m² (75 m³), d'un rez-de-chaussée et
d'un étage réservé au logement sur une surface de 100 m² (540 m³), ainsi qu'une
surface de combles sur 100 m² (180 m³). Le rural désaffecté comporte une écurie
d'une surface de 130 m² au sol (900 m³) ainsi qu'une remise de 57 m² (285 m³).
Lors de la révision générale des estimations fiscales de 1972, la parcelle 31 a
été estimée à 60'000 francs. La parcelle 55 d'une superficie de 4'031 m²,
comporte un hangar (dépôt de bois de feu avec toiture) d'une surface de 120 m²
(960 m³); l'estimation fiscale de 1972 s'élève à 36'000 fr.
B.                     La
Commission d'estimation fiscale du district d'Echallens a retenu, à la suite du
recours d'Hervé Perret, une estimation fiscale de 250'000 fr. pour la parcelle
31 et de 300'000 fr. pour la parcelle 55. Hervé Perret a recouru auprès du
Tribunal administratif contre cette décision; en ce qui concerne la parcelle
31, il relève que le logement serait sans confort. Pour la parcelle 55,
l'estimation du terrain serait
"surgonflée"
et le hangar ne
lui procurerait aucun revenu locatif.
C.                    L'autorité
intimée a retenu pour l'habitation construite sur la parcelle 31 une valeur
vénale de 380'000 fr. composée de 180'000 fr. pour la partie habitable (600 m³
à 300 fr.), 50'000 fr. pour le rural désaffecté et 150'000 fr. pour le terrain.
En ce qui concerne la valeur de rendement, un loyer de 800 fr. a été retenu
pour l'appartement et le rural désaffecté, capitalisé au taux de 8%, soit
120'000 francs. Pour la parcelle 55, la valeur vénale est estimée à 550'000
fr., soit 50'000 fr. pour le hangar et 500'000 fr. pour le terrain. La valeur
de rendement, arrêtée à 50'000 fr., est calculée sur la base d'un loyer de 350
fr. capitalisé au taux de 8%.
D.                    La section du tribunal a
tenu une audience à Froideville le 6 décembre 1995 en présence des
représentants de la Commission d'estimation fiscale, du recourant ainsi que de
son épouse. La section du tribunal a procédé à une visite des lieux et a
constaté notamment dans la ferme construite sur la parcelle 31 des éléments de
confort rudimentaire, en particulier l'absence de chauffage ainsi qu'un état de
vétusté avancé. L'inspection locale a ainsi confirmé les inconvénients
résultant de la situation du bien-fonds à proximité du carrefour de la
laiterie, entouré par deux routes cantonales au nord et au sud.
E.                    A la suite de la visite
des lieux, le recourant a encore signalé au tribunal que la parcelle 55 était
grevée par une zone de protection des eaux. Le tribunal a requis les
renseignements nécessaires à ce sujet auprès de la Municipalité de Froideville
qui a déclaré par une lettre du 12 décembre 1995 que la parcelle 55 se trouvait
en zone S III de protection des eaux et qu'une servitude de protection publique
des eaux avait été inscrite au registre foncier. La servitude comporte pour le
propriétaire l'obligation de s'engager à respecter les restrictions applicables
à la zone S III concernant l'utilisation du sol et les conditions applicables
aux travaux de constructions notamment les exigences spécifiques quant aux
canalisations d'eau usée; le Service des eaux et de la protection de l'environnement
a confirmé le 10 janvier 1996 que la parcelle 55 était englobée dans la zone S
III de protection des eaux.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (v. arrêt
EF 96/022 du 10 décembre 1996 consid. 1b, p. 5).
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment,
les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix
unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction,
de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du
travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en
fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf
cas exceptionnels.
b) S'agissant de la
parcelle 31, l'autorité intimée a pris en compte un prix de 300 fr. le m3 pour
le volume habitable et a estimé le prix de la partie rurale à 50'000 francs,
montant correspondant à un prix d'environ 36 fr. le m3. Une telle estimation
correspond par l'habitation à un prix unitaire au m3 de l'ordre de 420 fr. avec
une pondération de 30% pour tenir compte de la vétusté du bâtiment. Une telle
évaluation correspond aux caractéristiques du bâtiment et s'inscrit dans la
fourchette inférieure des critères retenus par les instructions. Il en va de
même pour la partie rurale du bâtiment dont l'estimation à 36 fr. le m3
correspond à l'état des lieux. En revanche l'estimation du terrain à 150'000
fr. soit 157 fr. le m² est excessive. En effet, les nombreux inconvénients liés
au fait que le bien-fonds est entouré de deux côtés par des routes cantonales,
ainsi que les nuisances qui en résultent ne justifient pas un tel montant et il
convient d'arrêter le prix du terrain à 125 fr. le m², montant qui a d'ailleurs
été utilisé pour la plupart des zones à bâtir du territoire communal. Ainsi, la
valeur vénale de la parcelle 31 doit-elle être arrêtée à 350'000 fr.
c) Selon l'art. 2 al.
3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient
qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région,
le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire
par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2 par
année. L'autorité intimée a retenu un loyer mensuel de 800 fr. pour le logement
et la partie rurale de l'immeuble en cause. Cependant, ce prix est apparu
nettement excessif à la section du tribunal compte tenu de l'absence totale de
confort de l'habitation, de l'état de vétusté du bâtiment, et de la mauvaise
situation du terrain en particulier, de la proximité des routes et du giratoire
tout proche. Le tribunal retient un loyer de 600 fr. au maximum, qui doit être
capitalisé au taux de 8% pour tenir compte de l'état de vétusté du bâtiment, ce
qui correspond à une valeur de rendement de 90'000 fr. Ainsi, l'estimation
fiscale de la parcelle 31 doit être arrêtée à 220'000 fr. (VR = 90'000 fr. + VV
= 350'000 fr. : 2 = 220'000 fr.). La différence qui résulte avec l'estimation
contestée étant supérieure au 5%, le recours doit donc être admis en ce qui
concerne la parcelle 31.
Pour la parcelle 55,
la valeur vénale du bien-fonds a été calculée en arrêtant un montant de 50'000
fr. pour le hangar construit sur ce terrain, et de 500'000 fr. pour le prix du
terrain. S'agissant du hangar, le prix retenu correspond à un montant de 52 fr.
le m3 qui est justifié par rapport à l'état général du bâtiment, plus récent
que la partie rurale de l'ancienne ferme construite sur la parcelle 31.
S'agissant du prix du terrain, l'autorité intimée a retenu un prix de 124 fr.
le mètre carré (500'000 fr. : 4'031 m²). Ce prix ne tient toutefois pas compte
des restrictions spécifiques résultant de la zone S III de protection des eaux
et qui ont fait l'objet de l'inscription d'une servitude en faveur de la
Commune de Froideville. Ces restrictions ont notamment pour effet d'entraîner
un coût de construction plus élevé notamment en raison des précautions
indispensables pour la construction des canalisations et des tests d'étanchéité
qui sont exigés. La section du tribunal estime que la moins-value qui en
résulte pour le bien-fonds doit être évaluée à 15 fr. le m² environ, ce qui fixe
le prix du terrain à environ 110 fr. le m² soit, 440'000 fr., de sorte que la
valeur vénale totale devrait être arrêtée à 490'000 fr. S'agissant de la valeur
de rendement, le prix de location retenu à 350 fr. par mois n'apparaît pas
excessif à la section du tribunal, compte tenu de la surface disponible et de
la facilité d'accès par rapport à la route cantonale Cugy-Froideville. Ainsi,
l'estimation fiscale du bien-fonds devrait être arrêtée à 270'000 fr. au lieu
des 300'000 fr. retenus par l'autorité intimée (490'000 fr. + 50'000 francs : 2
= 270'000 fr.). La différence de 30'000 francs qui en résulte étant supérieure
à la marge de 5% en deçà de laquelle le tribunal renonce à corriger
l'estimation, le recours doit également être admis pour la parcelle 55.
4.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours est admis et la décision attaquée
réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 31 est arrêtée à
220'000 fr. et celle de la parcelle 55 à 270'000 fr. Conformément à l'art. 55
al. 3 LJPA, il convient de laisser les frais de justice à la charge de l'Etat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens du 27
avril 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 31
est arrêtée à 220'000 fr. et l'estimation fiscale de la parcelle 55, à 270'000
fr.
III.                     Il n'est pas
perçu de frais ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 13 janvier 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint