vd_omni · AC.2007.0047 · 2007-09-06 · fr

KAECH, KAECH/Municipalité d'Orges, COCHAND | L'institution du permis d'habiter est uniquement destinée à permettre à la municipalité de vérifier que la construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis de construire et que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Vérification de la conformité des travaux réalisés par rapport à ceux autorisés par le permis de construire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.09.2007 AC.2007.0047

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 septembre 2007
Composition
M. François Kart, président ; M. Jean W. Nicole et
M. Renato Morandi, assesseurs.
Recourants
1.
Jean-Jacques KAECH,
à Orges,
représenté par Me Paul-Arthur TREYVAUD, avocat à Yverdon,
2.
Marie-Claire KAECH,
à Orges,
représentée par Me Paul-Arthur TREYVAUD, avocat à Yverdon.
Autorité intimée
Municipalité d'Orges,
représentée
par Me Edmond DE BRAUN, avocat à Lausanne
.
Propriétaire
Rosemarie COCHAND,
à Yverdon-Les-Bains.
Objet
Divers
Recours Jean-Jacques et Marie-Claire KAECH c/ décision de
la Municipalité d'Orges du 13 février 2007 (parcelle 21 du cadastre communal
- délivrance d'un permis d'habiter)
Vu les faits suivants
A.
Le 25 avril 2005, le Tribunal administratif a rendu un
arrêt (cause AC.2004.0238), qui retenait les faits suivants :
"A. Rosemarie Cochand habite
avec son époux Daniel à Yverdon-les-Bains. Elle est notamment propriétaire de
la parcelle no 21 du cadastre de la commune d'Orges, d'une surface totale de
6'998 m2, dont 5'663 m2 sont colloqués en zone agricole et 1'300 m2 en zone du
plan d'extension partiel du village. Cette deuxième zone est destinée à
l'habitat et à ses prolongements, au petit artisanat et à des activités du secteur
primaire, pour autant que ces dernières ne portent pas préjudice à l'habitation
et qu'elles ne compromettent pas le caractère architectural de l'ensemble (art.
5 al. 1 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des
constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 janvier 1986, ci-après
"le RPE"). Trois bâtiments sont construits sur la parcelle, dont le
bâtiment ECA n° 134, sis en zone village, qui abritait une remise et une
porcherie et dont une partie a été aménagée en studio.
B. Jean-Jacques Kaech et son
épouse Marie-Claire sont propriétaires et habitent la maison construite sur la
parcelle n° 25, en limite ouest de celle de Rosemarie Cochand.  La parcelle n°
18 appartient à Charly Haueter et se trouve en limite sud-est de celle de Rosemarie
Cochand; elle est construite d'un bâtiment (ECA n° 56) relié à celui de la
prénommée (ECA n° 57) par une voûte. Charly Haueter habite la maison avec son
épouse Corinne, elle-même étant propriétaire de la parcelle voisine n° 78. La
parcelle n° 14, construite, est située en limite de la parcelle n° 78; elle est
propriété de Pierre-Alain et Lysiane Corset qui l'habitent.
C. Rosemarie Cochand a effectué
divers travaux dans et aux alentours du bâtiment ECA n° 134 (agrandissement,
pose de velux, création de places de parc, aménagement d'une salle d'escalade
ou "mur de grimpe", d'un réfectoire, d'une cuisine et d'un W.C.),
travaux qui n'ont, dans un premier, pas fait l'objet d'une mise à l'enquête
publique. Le 21 septembre 2001, la municipalité d'Orges (ci-après : la
municipalité) a accepté que des groupes de jeunes utilisent le "mur de
grimpe", à certaines conditions. Ces visites étaient limitées à vingt fois
par année et les voisins devaient en être informés. Les voisins Jean-Jacques
Kaech et Charly Haueter se sont plaints auprès de la municipalité des
aménagements déjà effectués et de l'utilisation des locaux envisagée par la
propriétaire. Après avoir procédé à une visite des lieux, la municipalité a
donné un délai à cette dernière pour mettre à l'enquête publique les travaux
déjà réalisés; elle a néanmoins autorisé, outre l'usage privé et en petit
comité des locaux, leur fréquentation, vingt fois par an, par des classes
d'école.
D. Entre la fin du mois d'avril et
le courant du mois de juin de l'année 2002, les époux Cochand ont annoncé à la
municipalité plus d'une dizaine de visites, en majorité de groupes d'enfants,
mais aussi d'équipes de football. Après avoir constaté qu'une soirée n'avait
pas été annoncée et qu'elle s'était prolongée au-delà des heures limites fixées
dans le règlement de police, la municipalité a, le 16 juillet 2002, interdit
l'utilisation du "mur de grimpe", dans l'attente du résultat de
l'enquête publique, qui a eu lieu du 20 août au 8 septembre 2002 et qui a
suscité un certain nombre d'oppositions, dont celles de Charly Haueter et des
époux Corset et Kaech. La municipalité a décidé de lever les oppositions le 29
octobre 2002, en fixant des conditions à l'octroi du permis de construire,
fondées sur les remarques des instances cantonales consultées (SEVEN et SEPS),
notamment quant aux conditions d'utilisation des locaux (horaires, nuisances
sonores). Saisi d'un recours interjeté par Charly Haueter, Iancou Marcovitch et
les époux Corset et Kaech, le Tribunal administratif a rendu son arrêt le 9
septembre 2003 (AC.2002.0231). Il a refusé la qualité pour agir à Iancou
Marcovitch, mais admis les recours des autres recourants et annulé la décision
de la municipalité du 29 octobre 2002. En l'espèce, il a jugé que le changement
d'affectation de l'ancien rural en un centre de loisirs n'était pas conforme à
l'affectation de la zone, car il générait des nuisances excessives pour le
voisinage, ce qui était contraire au règlement (art. 5 al . 1 RPE).
E. Une nouvelle enquête publique a
eu lieu du 9 au 29 mars 2004 (transformation et agrandissement bâtiment n° 134,
changement d'affectation de la porcherie en studio, agrandissement du studio,
création d'ouvertures en façades, création de deux chambres indépendantes, pose
de velux, places de parc). Elle a suscité l'opposition des époux Kaech, Haueter
et Corset et elle a été suivie d'une enquête complémentaire, du 6 au 25 août
2004, précisant que les travaux dans les étages - c'est-à-dire la création de
deux chambres indépendantes - étaient abandonnés. Les opposants ont maintenu
leurs oppositions, expliquant notamment ce qui suit :
"Cette
mise à l'enquête complémentaire n'apporte pas de changement significatif par
rapport à l'enquête principale du mois de mars 2004. Au contraire, elle se
rapproche encore plus de la mise à l'enquête du mois d'août 2002, qui a été
rejetée par le Tribunal administratif, alors que vous écrivez dans votre lettre
du 19 novembre 2003 que vous statueriez sur une nouvelle demande de la
propriétaire "(…) pour autant que le projet ne soit pas identique à celui
refusé sur la base de l'arrêt exécutoire rendu par le Tribunal
administratif." Les seules choses qui changent, c'est simplement que le
"réfectoire" est maintenant baptisé "studio" et que les
mots "sport" et "loisirs" ont disparu du vocabulaire comme
par enchantement
."
(extrait de la lettre du 18 août 2004 des époux Kaech).
F. Le 30 septembre 2004, la
municipalité a délivré le permis de construire, assorti des conditions
particulières suivantes, datées du 29 septembre 2004 :
"Mur
de grimpe
Les
diverses prises du "mur de grimpe" installées dans l'ancienne grange
peuvent être maintenues à l'usage exclusif des habitants du studio et
incidemment, de leurs hôtes occasionnels, ceci à l'exclusion de groupes qui y
seraient spécialement conviés pour faire un usage collectif de cette
installation sportive (groupe = 3 et plus).
Cette
autorisation ne couvre donc pas une utilisation du mur de grimpe qui
dépasserait les besoins ainsi délimités et qui ne se conçoivent qu'au titre
d'installation accessoire à l'usage de l'habitation.
Tout
usage qui excéderait l'utilisation limitée ainsi définie sera non conforme au
présent permis de construire. Il ne pourra être autorisé qu'à titre
exceptionnel et faire l'objet d'une demande préalable auprès de la Municipalité;
celle-ci décidera librement, de cas en cas, si un tel usage dérogatoire peut
être accordé en fonction des intérêts contradictoires - généraux et
particuliers - mis en présence et sur la base du règlement de police communal.
En
cas de non respect des conditions d'utilisation précitées, notamment en cas
d'usage non autorisé par un groupe de personnes plus étendu que celui autorisé,
la Municipalité se réserve, dès maintenant, la possibilité de faire supprimer
sans autre avertissement l'installation du mur de grimpe. En outre se
réserve-t-elle, dès maintenant, d'y procéder elle-même, par substitution et aux
frais du propriétaire, conformément à l'art. 130 LATC.
Différentes
ouvertures en toiture et en façade donnant sur des locaux qui ne sont pas
affectés à de l'habitation
Les
ouvertures telles que signalées sur le plan de la mise à l'enquête ne sont pas
autorisés et ne pourront dès lors être créées. La Municipalité constate, en
effet, que la constructrice a formellement renoncé à étendre, dans les volumes de
la grange et des combles du bâtiment, l'habitation qu'elle avait projeté d'y
aménager dans un premier temps. Dans ces conditions, l'ouverture des fenêtres
telles que prévues n'est pas justifiée par l'affectation actuelle des locaux
concernés et auraient précisément pour effet de les rendre habitables sans que
ce changement d'affectation ne soit au bénéfice de l'autorisation requise au
sens de l'art. 103 al. 1 LATC. Dans ces conditions, la constructrice doit
renoncer à ces ouvertures en l'état. La question pourra être revue dans le
cadre d'une nouvelle demande de permis et qui viserait cette fois,
expressément, à rendre habitables les volumes concernés."
Dans la lettre d'accompagnement
adressée aux opposants Kaech, la municipalité a précisé ce qui suit :
"C'est
aussi l'occasion ici de signaler que la décision municipale se conforme
totalement à l'arrêt du 9 septembre 2003 rendu par le Tribunal administratif.
Les places de parc empiétant sur la zone agricole ont été abandonnées et le mur
de grimpe maintenu à l'usage de l'habitation (studio) à l'exclusion d'un
"centre sportif". A noter que les objections quant à l'accès par le
chemin litigieux établi au travers de la zone agricole ont été écartées par le
Tribunal administratif (page 7 consid. 4) et que l'arrêt est donc également
exécutoire sur cet aspect."
Par mémoire du 21 octobre 2004,
Jean-Jacques et Marie-Claire Kaech, Charly et Corinne Haueter, Pierre-Alain et
Lysiane Corset (ci-après : les recourants Kaech et consorts ou les recourants),
tous représentés par l'avocat Paul-Arthur Treyvaud, ont interjeté un recours
auprès du Tribunal administratif contre la décision de la municipalité du 30
septembre 2004, concluant à l'annulation de la décision et demandant que
l'effet suspensif soit accordé à leur recours. Leurs moyens seront repris
ci-après dans la mesure utile.
Par mémoire du 21 octobre 2004,
Rosemarie Cochand (ci-après : la recourante) a également contesté la décision
rendue par la municipalité, décision qui lui a été notifiée par lettre datée du
4 octobre 2004. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, à ce que la
décision querellée soit réformée en ses conditions particulières, en ce sens
que la charge relative à l'usage du mur de grimpe est annulée.
La municipalité a répondu au
recours par lettre du 22 novembre 2004 concluant au rejet du recours et elle a
produit le dossier original et complet de la cause.
La recourante a déposé des
observations complémentaires par lettre du 15 décembre 2004. Les recourants
Kaech et consorts ont produit une mémoire complémentaire daté du 15 décembre
2004.
Le 23 décembre 2004, le juge
instructeur du tribunal a ordonné l'effet suspensif au recours et précisé
qu'aucun travail ne pouvait être exécuté sur la base du permis contesté, la
municipalité étant chargée de veiller au respect de cette mesure.
Le tribunal a tenu audience à
Orges le 12 avril 2005 en présence des recourants Jean-Jacques et Marie-Claire
Kaech, Charly et Corinne Haueter, Pierre-Alain et Lysiane Corset, assistés de
leur avocat Paul-Arthur Treyvaud, de Daniel Cochand, en tant que représentant
de son épouse Rosemarie, assisté de l'avocat Benoît Bovay, ainsi que du
représentant de la municipalité, l'avocat Edmond de Braun. Daniel Cochand a
expliqué que sa fille habitait la propriété. Lui-même pratiquant beaucoup
l'alpinisme, mais n'habitant pas sur place, il souhaiterait pouvoir utiliser
les installations à titre privé. Etant à la retraite, il n'aurait plus de
classes d'école à qui il aurait pu proposer, comme par le passé, l'accès au mur
de grimpe. Les recourants ont quant à eux expliqué que le studio pourrait ne
pas être affecté au logement : leur crainte est de voir les locaux utilisés
comme club-house, c'est-à-dire comme local permettant aux utilisateurs du mur
de grimpe de se rafraîchir. Des groupes de jeunes adultes seraient déjà venus à
plusieurs reprises utiliser les locaux et les alentours (installation d'une
table de ping pong dans le pré), parfois jusqu'à des heures très tardives.
L'utilisation des locaux correspondrait de ce fait à la définition "sports
et loisirs", pourtant prohibée dans l'arrêt du Tribunal administratif.
Daniel Cochand a précisé que tel n'était pas le cas, que les usagers étaient
ses enfants, au nombre de quatre, accompagnés de leurs amis. Il a ajouté qu'il
serait disposé à retirer son recours si l'autorisation de la municipalité
pouvait être étendue aux membres de la famille, à l'exclusion de groupes à
caractère commercial. S'agissant du studio, les recourants ont critiqué la
cheminée qui ne serait pas réglementaire. Daniel Cochand s'est dit d'accord de
la déplacer conformément aux normes ECA. Les recourants ont encore émis des
critiques sur divers autres aspects (reconstruction du hangar et distance aux
limites, vitrage, places de parc et goudronnage, agrandissement d'une fenêtre,
affectation des locaux telle qu'elle serait envisagée par la propriétaire) qui
seront repris ci-après.
Le tribunal a délibéré à l'issue
de la visite des lieux."
B.
Dans l'arrêt susmentionné rendu le 25 avril 2005, le
Tribunal administratif a rejeté le recours formé par Jean-Jacques et
Marie-Claire Kaech et consorts. Il a admis le recours interjeté par Rosemarie
Cochand et réformé en conséquence la décision de la municipalité du 30
septembre 2004 dans le sens du considérant 3, lettre b dont la teneur était la
suivante :
"En l'espèce, le permis de
construire délivré porte sur l'aménagement d'un logement dans un bâtiment qui
comprend déjà un mur de grimpe, installation réservée, rappelons-le à un usage
exclusivement privé. Il ne s'agit pas d'un équipement sportif non scolaire
destiné au public ou à une activité commerciale et il n'a pas été annoncé comme
tel dans la demande de permis de construire présentée par la propriétaire. La
municipalité ne peut donc pas en limiter la fréquentation "privée"
dans le cadre du permis de construire. Elle pourra par contre s'assurer, le cas
échéant, que l'installation ne soit pas mise à la disposition du public, que ce
soit à titre gratuit ou moyennant un prix de location. Elle veillera également
au respect des règles de police par les usagers de la parcelle. Le recours de
la propriétaire est par conséquent admis et le dossier renvoyé à la
municipalité, afin qu'elle retranche des conditions particulières celles
relatives au mur de grimpe."
C.               Dans l'arrêt rendu le 25 avril 2005, le tribunal
administratif a notamment examiné un grief des recourants concernant une annexe
au bâtiment no ECA 134, qui était autrefois utilisée comme clapier. Les
recourants contestaient que cette annexe puisse être démolie et reconstruite au
même endroit dès lors qu'elle ne respectait pas la distance à la limite de
trois mètres. Le tribunal a constaté que, si les murs de l'annexe devaient être
démolis, il s'agirait à l'évidence d'une reconstruction et non d'une
transformation. Se référant notamment à la jurisprudence selon laquelle
l'affectation à l'habitation d'une grange en cas de maintien du gros œuvre et
du gabarit, sans changements extérieurs marquants, reste dans les limites d'une
transformation, le tribunal a constaté que "
le projet objet du litige
consiste en une transformation et un agrandissement, pour autant que les murs
et le toit de l'annexe soient maintenus
"  (consid. 2a). Il a
implicitement admis que tel était le cas et examiné par conséquent si les
travaux respectaient les exigences de l'art. 80 al. 2 LATC relatives à la
transformation des bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à
bâtir.
D.               Le 20 mai 2005, la municipalité a délivré
à Rosemarie Cochand un permis de construire pour la transformation et
l'agrandissement du bâtiment n° 134 avec un changement d'affectation de la
porcherie en studios (permis de construire n° 185). Ce permis contenait
notamment la condition spéciale suivante :
"Nous vous rendons attentifs
que vous devez vous raccorder aux canalisations existantes en système séparatif
depuis votre bâtiment."
E.                Le 8 juin 2005, la municipalité a édicté
un document intitulé "annexe au permis de construire n° 185 - conditions
particulières", dont la teneur était la suivante :
"
Mur de grimpe
Selon la décision du Tribunal
administratif, arrêt du 25 avril 2005, article 3 b, le permis de construire
délivré porte sur l'aménagement d'un logement dans un bâtiment qui comprend
déjà un mur de grimpe, installation réservée, rappelons-le à un usage
exclusivement privé. Il ne s'agit pas d'un équipement sportif non scolaire
destiné au public ou à une activité commerciale et il n'a pas été annoncé comme
tel dans la demande de permis de construire présentée par la propriétaire. La
municipalité ne peut donc pas en limiter la fréquentation "privée"
dans le cadre du permis de construire. Elle pourra par contre s'assurer, le cas
échéant, que l'installation ne soit pas mise à la disposition du public, que ce
soit à titre gratuit ou moyennant un prix de location. Elle veillera également
au respect des règles de police par les usagers de la parcelle.
Différentes ouvertures en
toiture et en façade donnant sur des locaux qui ne sont affectés à l'habitation
Les ouvertures telles que
signalées sur le plan de la mise à l'enquête ne sont pas autorisées et ne
pourront dès lors être créées. La municipalité constate, en effet, que la
constructrice a formellement renoncé à étendre, dans les volumes de la grange
et des combles du bâtiment, l'habitation qu'elle avait projeté d'y aménager
dans un premier temps. Dans ces conditions, l'ouverture des fenêtres telles que
prévues n'est pas justifiée par l'affectation actuelle des locaux concernés et
aurait précisément pour effet de les rendre habitables sans que changement
d'affectation ne soit au bénéfice de l'autorisation requise au sens de l'art.
103 al. 1 LATC. Dans ces conditions, la constructrice doit renoncer à ces
ouvertures en l'état. La question pourra être revue dans le cadre d'une
nouvelle demande de permis et qui viserait cette fois, expressément, à rendre habitables
les volumes concernés."
F.                Par courrier du 12 septembre 2005,
Jean-Jacques et Marie-Claire Kaech ont attiré l'attention de la municipalité
sur le fait qu'il existait un risque que Rose-Marie Cochand ne modifie les murs
de l'annexe de l'intérieur et qu'elle contourne par conséquent l'exigence selon
laquelle les murs et le toit de l'annexe devaient être maintenus, de telle
manière qu'on reste en présence d'une transformation et non pas d'une
reconstruction de ce bâtiment.
G.
Dans un courrier du 26 septembre 2005 adressé à Rose-Marie
Cochand, la municipalité a indiqué que la paroi de l'annexe, située à mois de
trois mètre de la parcelle voisine, pouvait uniquement être doublée de
l'intérieur et que le même principe était valable pour la toiture, en particulier
le chevronnage existant. Marie-Claire et Jean-Jacques Kaech se sont pourvus
contre ce courrier, qu'ils ont considéré comme une décision, auprès du Tribunal
administratif, qui a transmis ce recours au chef du Département des
infrastructures comme objet de sa compétence. Ce dernier ayant dans un premier
temps refusé de se saisir du dossier, les époux Kaech ont déposé un nouveau
recours auprès du Tribunal administratif en invoquant un déni de justice (cause
GE.2005.0208).
H.                Le 28 octobre 2005, le chef du
Département des institutions et des relations extérieures (dont dépendait à
l'époque le service de l'aménagement du territoire) a informé le conseil des
époux Kaech qu'il ne s'estimait pas compétent pour statuer sur le recours formé
contre la décision -ou l'absence de décision- de la municipalité suite à leur
dénonciation du 12 septembre 2005. Il précisait cependant qu'il allait
intervenir rapidement auprès de la municipalité pour connaître les raisons de
sa prétendue inaction et que, en fonction de ses déterminations, il examinerait
s'il y avait lieu de prendre de mesures particulières.
I.                 Dans une nouvelle décision du 25 janvier
2006, le chef du Département des institutions et des relations extérieures a
informé le conseil de la municipalité que, sur la base des explications
fournies par cette dernière, il confirmait que son département n'avait pas à
intervenir. Cette décision, dont une copie a été adressée au conseil des époux
Kaech, relevait notamment ceci :
"Dans le cas d'espèce, je
relève que la municipalité n'est pas restée inactive à la suite de la
dénonciation formulée par M. et Mme Kaech, puisqu'elle s'est rendue à plusieurs
reprises sur place, en cours de chantier. Les époux Kaech admettent d'ailleurs
ce dernier point dans leur recours adressé au Tribunal administratif. Pour le
surplus, et sur la question de savoir si le permis délivré par la commune a été
ou non scrupuleusement respecté, il ne revient pas à l'autorité cantonale de
substituer sa propre appréciation à celle de la municipalité."
J.                Marie-Claire et Jean-Jacques Kaech se
sont pourvus contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 17
février 2006 en prenant les conclusions suivantes :
"I.   Le recours est admis.
II.   La décision rendue le 25 janvier 2006 par le Conseiller d'Etat,
chef du Département des institutions et des relations extérieures de refuser
d'intervenir est annulée, soit réformée, en ce sens que la Municipalité de la
Commune d'Orges est invitée à exiger la production du plan mentionnant les
travaux qui ont été entrepris, ceux qui sont en cours et ceux qui sont encore
en projet ainsi qu'à ordonner l'interruption des travaux dans
l'intervalle."
Dans le cadre de la procédure ouverte à la suite de
ce recours (cause AC 2006.030), le Tribunal administratif a tenu audience le 24
mai 2006. A cette occasion, les parties ont passé la convention suivante :
"I.   Les constructeurs sont autorisés à poursuivre les travaux
prévus par le permis de construire n° 185.
II.   La municipalité suivra les travaux.
III.  Le propriétaire informera la municipalité de la fin des travaux.
A ce moment, la municipalité vérifiera la conformité de ces derniers au permis
de construire (art. 128 RATC) et rendra une décision écrite sur ce point avec
indication de la voie de recours au Tribunal administratif. Fin des travaux
prévue en automne 2006.
IV.  L'examen de la conformité des travaux s'effectuera sous contrôle
d'un architecte mandaté par la municipalité. La municipalité proposera trois
noms à choix aux recourants qui en choisiront un. Les honoraires de cet
architecte seront pris en charge par les recourants.
V.   Jusqu'à la fin des travaux, les recourants s'engagent à ne plus
intervenir à leur sujet auprès de quelque autorité de ce soit.
VI.  Le recours est retiré, chaque partie renonçant à l'allocation de
dépens."
K.                Le 29 janvier 2007, l'architecte Brunner,
mandaté en exécution de la convention conclue entre les parties, a transmis son
rapport à la municipalité. Ce dernier relève plus particulièrement ce qui suit
:
"Suite à une demande
conjointe formulée le 23 mai 2006 par la municipalité d'Orges, la propriétaire
Mme Rosemarie Cochand et les voisins Marie-Claire et Jean-Jacques Kaech, j'ai
procédé en date du 25 janvier 2007 en présence de M. Daniel Cochand à la visite
du bâtiment 134 ECA dans le but de vérifier si les travaux exécutés sont bien
conformes au permis de construire n° 185 délivré le 20 mai 2005.
Le dossier d'enquête en ma
possession comprend :
·
le plan n° 02-07-100 établi par le bureau
d'architecture Patrick Delay à Yverdon-les-Bains et daté du 20 mai 2005,
·
le permis de construire n° 185 daté du 20 mai 2005,
·
l'annexe au permis de construire datée du 8 juin
2005.
J'ai demandé que le plan d'enquête
soit mis à jour. En effet, l'annexe au permis de construire fixait des
décisions ultérieures à sa confection et j'ai estimé qu'il méritait une mise à
niveau que j'ai fait dater du 20 juin 2005.
Suite à ma visite, je puis
certifier par la présente que l'immeuble respecte en tous points les
affectations envisagées. Le studio est conforme au plan et la grange
parfaitement inhabitable. Elle comporte deux zones de grimpe et deux surfaces
au premier niveau reliées par un pont de bois. Je propose donc de déclarer le
contenu conforme.
Pour le reste, je relève les deux
éléments suivants :
a)
l'annexe au permis de construire du 8 juin traite en
deuxième partie des ouvertures en façades. Elle dit en substance qu'elles ne
sont pas autorisées parce que la constructrice a formellement renoncé aux
parties habitables. En effet, il semble logique que leur maintien pourrait faire
supposer l'exécution ultérieure d'un local non autorisé. Il n'en va cependant
pas de même avec le vitrage créé au dessus de la porte de grange. Suivant la
lecture du texte, ce vitrage pourrait subsister ou devrait disparaître comme
les autres. La syntaxe n'est pas claire.
Usant de mes
prérogatives je suggère le raisonnement suivant : dans le doute, ce vitrage
devrait être remis à l'enquête. L'on peut cependant admettre que l'autorisation
ne pourrait être que donnée puisqu'elle ne contrevient pas au règlement
communal en matière de construction. Profitant de cette vérité, on pourrait
alors admettre que ce vitrage a effectivement été autorisé dans l'annexe au
permis
b)   L'ancien clapier, situé à l'angle nord-est de la bâtisse 134 et
"non conforme aux règles de la zone" a été modifié. A défaut d'une
interprétation voire d'une décision qui sera à prendre par la municipalité lors
de la délivrance du permis d'habiter, je témoigne ci-après des interventions
opérées par le constructeur :
Affectation actuelle
:
Non habitable (local citerne)
Façades
:
Extérieur : le pan de bois ancien a été maintenu
Intérieur
: a été doublé à l'aide d'une isolation
thermique, d'une brique et d'un crépi ciment.
Toiture
:
La toiture peut être considérée comme remplacée."
L.                Le 13 février 2007, la municipalité a
rendu une décision relative au permis d'habiter, dont la teneur était la
suivante :
"Conformément à la convention
liant les parties concernées par cette affaire, une expertise des travaux
effectués a été pratiquée par M. Robert Brunner, architecte à
Yverdon-les-Bains.
Il ressort de son rapport que :
1.
"L'immeuble respecte en tout point les affectations
envisagées. Le studio est conforme aux plans et la grange parfaitement
inhabitable."
2.
Le vitrage au dessus de la porte de la grange n'a pas été
biffé lors de la visite locale pratiquée par le Tribunal administratif. Il ne
nous appartient pas de juger s'il s'agit d'un oubli ou d'un acte délibéré de ce
dernier. Sa hauteur au dessus du sol excluant de rendre "habitables"
les locaux qu'il éclaire, nous sommes fondés à le considérer comme autorisé.
3.
Les règlements régissant les lieux de stockage de
carburant sont stricts. Dans ce cadre, le doublement intérieur du pan de bois
de l'ancien clapier doit être considéré comme une simple mise en conformité
d'un local dont l'affectation n'a pas été contestée.
4.
Vu sa vétusté, le remplacement du toit de l'ancien clapier
était logique du point de vue sécuritaire que comme mesure de salubrité. Il est
à considérer comme une modification mineure autorisable. La municipalité ne
voit d'ailleurs pas en quoi ce détail peut léser les intérêts dignes de
protection des voisins.
En conséquence, la municipalité,
unanime, a décidé, dans sa séance du 6 février 2007, de vous accorder le permis
d'habiter."
M.               Marie-Claire et Jean-Jacques Kaech se sont
pourvus contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 26 février
2007 en prenant les conclusions suivantes :
"I.   Le recours est recevable et il est admis.
II.   La décision de la Municipalité d'Orges, du 13 février 2007,
accordant le permis d'habiter à Rosemarie Cochand est annulée.
III.  Les travaux réalisés à l'immeuble n° 134 sans droit et
contrairement aux autorisations découlant de ce qui a effectivement été mis à
l'enquête et autorisé, seront supprimés, ledit bâtiment devant être remis dans
son état antérieur conforme à celui qui a fait l'objet des autorisations de
construire.
IV.  Un délai à dire de justice est imparti pour procéder aux travaux
précités de remise en état.
V.   L'effet suspensif est accordé dans la mesure précisée
ci-dessus."
Le 19 mars 2007, le conseil des époux Kaech a
informé la municipalité que les travaux se poursuivaient. Dans une réponse du
22 mars 2007, la municipalité a indiqué qu'il n'y avait pas à l'heure actuelle
de travaux en cours nécessitant une mise à l'enquête publique.
Rosemarie Cochand s'est déterminée sur le recours le
27 mars 2007 en concluant implicitement à son rejet. La municipalité a déposé
sa réponse le 2 avril 2007 en concluant au rejet du recours avec suite de frais
et dépens. Par décision sur effet suspensif du 20 avril 2007, le juge
instructeur a levé l'effet suspensif provisoirement accordé le 1
er
mars 2007. Par la suite, chacune des parties a déposé des observations
complémentaires.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 25 juin
2007 en présence des recourants, assistés de leur conseil, de représentants de
la municipalité, assistés de son conseil et de la propriétaire Rosemarie
Cochand accompagnée de son époux Daniel Cochand et de leur fils Quentin Cochand.
A cette occasion, le tribunal a procédé à une vision locale. Les recourants ont
déposé spontanément des observations complémentaires le 30 juin 2007. La
municipalité s'est déterminée sur ces observations le 5 juillet 2007.
Considérant en droit
1.
Le litige porte sur la décision de la municipalité de
délivrer le permis d'habiter en relation avec les travaux autorisés par le
permis de construire n° 185 du 20 mai 2005 et son annexe du 8 juin 2005. Cette
décision se fonde sur l'art. 128 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) dont la
teneur est la suivante :
"Aucune construction nouvelle
ou transformée me peut être occupée sans l'autorisation de la municipalité.
Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne peut être délivrée que
si les conditions fixées par le permis de construire ont été respectées et si
l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le préavis de la Commission
de salubrité est requis."
L'institution du permis d'habiter est uniquement
destinée à permettre à la municipalité de vérifier que la construction est
conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis de
construire et que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés
pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Elle permet ainsi de
sanctionner le propriétaire qui n'aurait pas respecté les plans et les
conditions posées dans le permis de construire (RDAF 1968 p. 266). Le permis
d'habiter est lié à la procédure de permis de construire; il représente un
constat final de la conformité des travaux à la loi et aux règlements (Tribunal
administratif, arrêt AC 97.0224 du 3 juin 1999 consid. 2a).
2.
Les recourants soutiennent que, contrairement à ce qui
avait été autorisé par le permis de construire n° 185, l'ancien clapier n'a pas
été transformé, mais a été entièrement démoli et reconstruit. Ils relèvent que
seule la paroi nord en bois subsiste, mais qu'elle a été modifiée et agrandie.
S'agissant de la façade est, ils relèvent que la paroi de planches a été
entièrement démolie et que, à sa place, une porte métallique a été installée
dans un encadrement en maçonnerie. Pour ce qui est de la toiture, ils relèvent
que l'ancien toit en tôle et son chevronnage ont été entièrement démolis et que
le nouveau toit, recouvert de tuile, est nettement plus haut. Ils soutiennent
que l'exigence posée par la municipalité dans son courrier du 26 septembre 2005
selon laquelle le chevronnage de l'ancienne toiture pouvait uniquement être
doublé depuis l'intérieur n'a pas été respectée. Ils relèvent encore que, dans
la distance de 3 mètres à la limite de leur parcelle, la constructrice a fait
construire une dalle de 25 à 30 cm d'épaisseur ainsi que des collecteurs EU/EC
et demandent la suppression de ces aménagements.
a) Comme on l'a vu ci-dessus, au stade du permis
d'habiter, il convient essentiellement d'examiner si les travaux réalisés sont
conformes au permis de construire et aux plans approuvés. A cet égard, les
recourants ont mis en doute que le plan mis à jour par l'expert Brunner pour
tenir compte des modifications intervenues après l'enquête publique corresponde
exactement au projet sur la base duquel le permis de construire du 20 mai 2005,
y compris son annexe du 8 juin 2005, a été délivré. Vérification faite, le
tribunal estime qu'il n'y a pas lieu de s'écarter du plan mis à jour par
l'expert, qui correspond bien aux travaux qui ont été autorisés suite à l'arrêt
rendu par le Tribunal administratif le 25 avril 2005 (on relèvera à ce propos
que les deux assesseurs spécialisés du tribunal figuraient déjà dans la section
qui a rendu cet arrêt).
b) Il convient d'examiner en premier lieu si les
travaux réalisés au niveau de l'ancien clapier sont conformes au permis de
construire.
S'agissant de la paroi nord, on constate que le pan
de bois ancien a été maintenu et que la paroi a été doublée à l'intérieur pour
permettre une mise en conformité du local rendue nécessaire par la présence
d'une citerne (voir à cet égard les constatations figurant dans le rapport de
l'architecte Brunner selon lesquelles l'intérieur a été doublé d'une isolation
thermique, d'une brique et d'un crépi ciment). Même si ces aménagement
intérieurs de la façade ne sont pas expressément mentionnés sur les plans, ceux-ci
ne font pas obstacle à la délivrance du permis d'habiter dès lors que, d'une
part, ils sont justifiés par des motifs de sécurité (création d'une paroi
antifeu) et que, d'autre part, ils restent dans le cadre de la tolérance
admissible s'agissant d'éventuelles différences entre les travaux réalisés et
les plans sur la base desquels le permis de construire a été délivré. On relèvera
au surplus que le doublement de la paroi nord de l'annexe était mentionné dans
le courrier de la municipalité à la constructrice du 26 septembre 2005. Pour ce
qui est de la toiture, on constate que le toit en tôle a été remplacé par des tuiles,
conformément à ce qui était prévu par les plans d'enquête. Ainsi que cela été
expliqué lors de l'audience, les chevrons en mauvais état ont été remplacés et
les nouveaux chevrons ont été placés environs 10 cm plus haut que les anciens,
ce qui implique effectivement un léger rehaussement de la toiture. Cela étant,
le tribunal a pu constater lors de la vision locale que la cote de 2,27 m à la
corniche figurant sur les plans est respectée. En ce qui concerne la paroi est,
le tribunal a pu constater que les travaux effectués, dont l'installation de la
porte mentionnée par les recourants, correspondent à ce qui figure sur les
plans.
Vu ce qui précède, l'appréciation de la municipalité
selon laquelle les travaux réalisés sur l'ancien clapier correspondent au
permis de construire 185 ne prête pas le flanc à la critique, les travaux
réalisés demeurant en tous les cas dans les limites de la tolérance admissible s'agissant
d'éventuelles modifications qui peuvent intervenir au moment de l'exécution des
travaux.
c) Pour ce qui est des conduites EU/EC, on relève
que le raccordement aux canalisations existantes en système séparatif depuis le
bâtiment est une exigence figurant dans le permis de construire n° 185. On note
au surplus que, dès lors que ces conduites sont enterrées, il n'y a pas lieu
d'exiger le respect des règles sur la distance à la limite. A tout le moins,
ces conduites doivent être assimilées à des dépendances au sens de l'art. 39 du
règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLAT; RSV 700.11.1) et
être admises à ce titre dans les distances réglementaires. Il en va de même de
la dalle sise dans la distance de 3 m à la limite de la parcelle voisine, cette
dernière figurant au surplus sur les plans (voir coupe BB).
3.
Les recourants soutiennent que le vitrage réalisé au
dessus de la porte de la grange n'est pas couvert par le permis de construire
n° 185. Ils se réfèrent à cet égard aux conditions figurant dans le permis de
construire délivré initialement le 30 septembre 2004 et reprises dans l'annexe
du 8 juin 2005.
Lors de la mise à l'enquête publique qui a eu lieu
du 9 au 29 mars 2004, la constructrice avait prévu de créer des pièces
habitables dans le bâtiment no ECA 134. Par la suite, elle y a renoncé, ce qui
a amené la municipalité à préciser dans le permis de construire délivré
initialement le 30 septembre 2004 que les différentes ouvertures en toiture et
en façades donnant sur des locaux qui n'étaient pas affectés à de l'habitation
n'étaient pas autorisées. Cette condition peut être interprétée de différentes
manières: on peut ainsi considérer, comme le font les recourants, qu'elle
empêche la réalisation du vitrage litigieux dès lors que celui-ci donne sur des
locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation. On peut aussi comprendre cette
condition en ce sens que ce sont uniquement les ouvertures destinées à éclairer
les pièces habitables initialement prévues dans la grange qui sont concernées,
dont les cinq velux qui ont été supprimés et qui ne figurent plus sur les
plans. Si l'on suit cette interprétation, le vitrage peut être maintenu
puisqu'il permet uniquement d'éclairer les locaux utilisés pour l'escalade,
soit une partie du bâtiment dont il n'a jamais été question qu'elle soit
habitable.
En l'occurrence, c'est cette seconde interprétation
qui est suivie par la municipalité, raison pour laquelle elle a admis la
construction du vitrage. Cette solution s'avère cohérente dès lors que, dès le
moment où la constructrice renonçait aux volumes habitables prévus initialement
dans la grange et les combles, il s'agissait de supprimer les ouvertures
destinées à éclairer ces volumes. Tout bien considéré, le tribunal n'a pas de
motif de s'écarter sur ce point de l'interprétation de la municipalité et
d'exiger la suppression du vitrage, dont la réglementarité n'est au demeurant
pas contestée.
4.
Les recourants soutiennent enfin que des travaux ont été
réalisés dans le bâtiment no ECA 134 tendant à rendre habitable certaines
parties de ce bâtiment. A cet égard, ils mettent plus particulièrement en cause
les locaux sis à l'étage, dans la partie ouest du bâtiment. On serait selon eux
en présence d'un changement d'affectation qui ne serait pas autorisé par permis
de construire n° 185.
Lors de la vision locale, le tribunal a visité les
locaux mis en cause par les recourants. Il a constaté que ces locaux étaient
utilisés pour l'entreposage de matériel de montagne et qu'ils jouxtaient un
local équipé pour l'escalade dite "de bloc" (soit un mur d'escalade
de faible hauteur non équipé de corde au pied duquel sont installés des matelas
permettant d'amortir une éventuelle chute du grimpeur). Il a également été
constaté que ces locaux avaient fait l'objet de travaux d'isolation récents
avec un doublage des parois extérieures, de l'intérieur, travaux qui ne
figurent pas sur les plans d'enquête. Il s'agit là de travaux d'amélioration du
confort intérieur du bâtiment, permettant notamment d'améliorer les conditions
de pratique de l'escalade, qui ne sauraient à eux seuls rendre les locaux
habitables et constituer un changement d'affectation. En l'état, l'habitabilité
des locaux se heurte en tous les cas à l'absence d'éclairage suffisant, en raison
de la suppression des ouvertures initialement prévues dans la toiture. Dès lors
que ces travaux sont purement intérieurs et laissent intacts le volume,
l'aspect extérieur et la destination de l'immeuble, ceux-ci ne sont pas soumis
à autorisation en application de l'art. 103 LATC. Partant, ils ne font pas
obstacle à la délivrance du permis d'habiter. La vision locale a encore permis
de constater qu'une ouverture a été réalisée au niveau de la porte d'entrée des
locaux. Cette dernière étant apparemment très récente et par conséquent postérieure
à la délivrance du permis d'habiter, elle ne fait pas partie de l'objet du présent
litige, qui est circonscrit à la décision attaquée et aux conclusions prises
par les recourants (cf. arrêt TA AC 99.024 du 27 avril 1999 consid. 1 et
références). Cela étant, on relèvera que, a priori, cette ouverture réalisée
dans la porte d'entrée ne saurait impliquer à elle seule un changement
d'affectation nécessitant une autorisation municipale.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours
doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu le sort du recours, les
frais de cause sont mis à la charge des recourants. Ces derniers verseront en
outre des dépens à la Commune d'Orges, qui a procédé par l'intermédiaire d'un
mandataire professionnel.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité d'Orges du 13 février 2007
est confirmée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est
mis à la charge des recourants Marie-Claire et Jean-Jacques Kaech.
IV.
Marie-Claire et Jean-Jacques Kaech sont débiteurs de la
Commune d'Orges d'un montant de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de
dépens.
Lausanne, le 6 septembre 2007
Le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.