vd_omni · FO.2021.0001 · 2021-04-07 · fr

A.________/Commission foncière, Municipalité de Saint-Cergue, Département de l'économie, de l'innovation et du sport (DEIS), B.________ | Recours formé à l'encontre d'une décision de la Commission foncière, section II, constatant la nullité d'un acte de donation en faveur d'une personne domiciliée en France intervenue sans autorisation de dite commission.Le droit d'être entendue de la recourante n'a pas été violé, les motifs de la décision étant suffisants pour permettre de la comprendre et de l'attaquer. De plus, la décision entreprise s'inscrit dans un processus qui clôt une procédure débutée plus de deux ans auparavant au cours de laquelle la recourante a pu faire valoir ses arguments. La donation litigieuse n'a pas été autorisée et a été exécutée. Elle était bien soumise au régime de l'autorisation, aucune des exceptions prévues aux art. 2 al. 2 et 7 LFAIE n'étant réalisées en l'espèce. L'autorisation n'ayant été ni requise ni accordée, c'est à juste titre que la Commission foncière a constaté la nullité de l'acte. L'autorisation ne pouvait pas non plus être accordée postérieurement, aucun des motifs généraux d'autorisation prévus à l'art. 8 LFAIE n'entrant en considération et la parcelle litigieuse ne pouvant servir de résidence secondaire. La bonne foi de la recourante n'y change rien. La question de la somme d'argent investie par la recourante pour développer un plan de quartier dans lequel la parcelle litigieuse est englobée dépasse l'objet du litige, la décision attaquée se limitant à constater la nullité de l'acte sans traiter des conséquences de celle-ci.Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.04.2021 FO.2021.0001

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
7 avril 2021
Composition
Mme Mélanie Chollet, présidente; M. François Kart et
Mme Danièle Revey, juges.
Recourante
A.________
à
********, représentée par Me Alain THÉVENAZ, avocat, à Lausanne,
P_FIN
Autorité intimée
Commission foncière,
Section
II,
P_FIN
Autorités concernées
1.
Municipalité de Saint-Cergue,
2.
Département de l'économie, de l'innovation
et du sport (DEIS),
Secrétariat général,
P_FIN
Tiers intéressé
B.________
à
********.
P_FIN
Objet
Acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière,
section II, du 8 décembre 2020 constatant que le transfert immobilier portant
sur la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue, respectivement l'acte de
donation du 20 décembre 2012 conclu entre Mmes B.________ et A.________, est
nul
Vu les faits suivants:
A.
Par acte de donation établi par le notaire C.________, à ********, daté
du 20 décembre 2012, B.________ a donné à A.________, ressortissante
française domiciliée dans ce pays, la parcelle 257 de la Commune de
Saint-Cergue d'une surface totale de 1'948 m
2
constituée de
pré-champ (1'409 m
2
) et de forêt (539 m
2
). Le transfert
de propriété de la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue a été inscrit au
Registre foncier le 21 décembre 2012 sans autorisation de la Commission
foncière, section II (ci-après: la Commission foncière).
B.
Le 14 septembre 2018, A.________ a signé un acte notarié avec les époux D.________
par-devant le notaire E.________, à ********, portant sur l'acquisition d'une
surface en nature de forêt dans le cadre de la rectification des limites des parcelles
257 et 258 de la Commune de Saint-Cergue. En page 9 de cet acte, sous la
mention "
Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE)
", il est mentionné ce qui suit :
" A toutes fins utiles, A.________ fait ici préciser:
- d'une part que la rectification de limites prévue sous
chiffre I ci-dessus n'est pas assujettie au régime de l'autorisation,
conformément à l'article 7 lettre g) de la loi fédérale sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) du 16 décembre 1983, et
- d'autre part, que la forêt d'une surface de mille huit cent
trente-neuf mètres carrés (1839 m
2
) servira d'établissement stable
pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme
commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité
artisanale ou une profession libérale, selon l'article 2 alinéa 2 lettre a) de
la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(LFAIE) du 16 décembre 1983. En conséquence, une autorisation d'acquérir n'est
pas nécessaire au sens de ces dispositions légales."
Une réquisition d'inscription a été adressée au
Registre foncier par le notaire E.________ le même jour.
Le 21 septembre 2018, le Conservateur du Registre
foncier de La Côte (ci-après : le Conservateur) a adressé un
"avis de
suspension de réquisition : loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger du 16 décembre 1983
" au notaire E.________,
estimant qu'il existait une incertitude sur l'assujettissement à la loi
fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41) qui nécessitait de soumettre le cas à la
Commission foncière et le priant de solliciter de la "
Commission
foncière II
", une décision sur l'assujettissement ou non de l'acte du
14 septembre 2018 au régime de l'autorisation et, dans l'affirmative, de
présenter une requête d'autorisation dûment motivée. Il a souligné à cet égard
que la déclaration LFAIE était un peu "
hardie
", l'exception
liée à l'établissement stable étant fondée sur des activités génératrices
d'emplois, ce qui n'était pas évident pour une surface de forêt, d'autant moins
que son affectation était en principe figée par les normes sur la protection
des aires boisées.
Dans un courrier électronique du même jour, le
notaire E.________ a indiqué au Conservateur qu'à son sens, l'acquisition de la
surface de forêt dans le cadre de la rectification de limites à titre
d'établissement stable ne nécessitait pas que l'on soumette le cas à la Commission
foncière.
Le Conservateur a répondu le même jour qu'il
maintenait qu'il existait un doute fondé en l'espèce et que, par économie de
procédure, il allait demander son point de vue à la Commission foncière.
Le 24 septembre 2018, le Conservateur a requis de la
Commission foncière qu'elle lui confirme la validité ou l'invalidité de la mise
en suspens.
Le 3 octobre 2018, le notaire E.________ a transmis
à la Commission foncière une requête en vue d'obtenir pour A.________ une
constatation de non-assujettissement pour l'acquisition gratuite d'une surface
en nature de forêt de 1839 m
2
à titre d'établissement stable.
Le 8 octobre 2018, la Commission foncière a requis
un complément au notaire E.________ concernant la justification de
l'acquisition d'A.________ de la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue
afin que la Commission foncière puisse se déterminer sur l'acquisition de la
parcelle 258 de cette même commune. Elle a précisé à cet égard que, dans la
mesure où la parcelle de forêt ne servait pas nécessairement à l'exercice d'une
activité économique, la Commission foncière peinait à envisager une acquisition
à titre d'établissement stable.
Le 12 octobre 2018, le notaire E.________ a répondu
à la Commission foncière, indiquant que l'acte de rectification de limites
ayant pour but de faire coïncider les limites des parcelles 257 et 258 avec
celles du plan de quartier, il avait également répondu au desiderata de
l'inspecteur forestier, lequel souhaitait, pour des raisons de rationalisation
des forêts en vue de leur entretien, de leur gestion ou encore de l'évacuation
du bois, que la surface en nature de forêt située en aire forestière soit
rattachée à la propriété d'A.________ laquelle contenait déjà une surface en
nature de forêt de 539 m
2
.
Dans un courrier électronique du 16 octobre 2018, la
Commission foncière a indiqué que l'une des questions de sa lettre du 8 octobre
2018 n'avait pas trouvé réponse, à savoir comment A.________ avait acquis la
parcelle 257. Elle a relevé pour le surplus qu'A.________ étant domiciliée à ********
lors de la donation de 2012, celle-ci aurait dû être soumise à une autorisation
de la Commission foncière, ce qui n'avait pas été le cas comme en témoigne
l'absence de mention "
restriction de la propriété LFAIE
" sur
la parcelle en cause.
Le notaire E.________ a répondu le même jour qu'il
n'avait pas instrumenté l'acte en question et qu'A.________ lui avait expliqué
que B.________ était l'une de ses amies très proches et ancienne syndique de
Saint-Cergue. Il a ajouté qu'A.________ entretenait des liens étroits avec
Saint-Cergue et ses habitants et qu'elle envisageait à court ou moyen terme de
vendre cette parcelle. Il a enfin exposé qu'il ignorait en revanche pourquoi la
donation n'avait pas fait l'objet d'une autorisation de la Commission foncière.
Le 19 octobre 2018, la Commission foncière a indiqué
au notaire E.________ que, n'ayant pas obtenu une justification suffisante
quant à l'acquisition de la parcelle 257, un complément d'information
concernant la justification de la donation devait être apporté. Elle a en outre
relevé que, conformément à l'art. 26 LFAIE, A.________ devrait être au bénéfice
d'une autorisation de la Commission foncière, à défaut de quoi cette
acquisition pourrait être considérée comme nulle. Elle a enfin requis du
notaire qu'il sollicite sa cliente afin de lui indiquer si elle disposait, cas
échéant, d'une solution pour éviter la nullité.
Le 13 février 2019, A.________, par l'intermédiaire
de son conseil, a indiqué qu'elle séjournait régulièrement à Saint-Cergue depuis
l'âge de deux ans, qu'elle y avait passé quasiment toutes ses vacances d'enfant,
qu'elle s'y était mariée, qu'elle y avait noué des liens d'amitié avec un
certain nombre d'habitants et qu'en sa qualité d'avocate, elle avait soutenu
les intérêts de la commune à titre gratuit. Elle a ajouté qu'elle n'avait
jamais eu l'intention de spéculer de quelque façon que ce soit, étant
profondément attachée à la commune et à sa région. L'intéressée a encore exposé
qu'elle était très sensible à la nature, à la faune et à la flore de cette
région et qu'aucune raison financière ne guidait son attachement pour
Saint-Cergue. Selon elle, au moment de l'instrumentation de l'acte de donation
le 20 décembre 2012, elle n'avait absolument pas conscience du fait qu'une autorisation
spéciale devait être obtenue sur la base de la LFAIE et, s'étant fiée au
notaire et au Registre foncier, qui a inscrit le transfert immobilier sans
difficulté, sa bonne foi est complète. Elle a par ailleurs relevé que, malgré
les recherches effectuées auprès du notaire F.________, aucune explication ne
pouvait être donnée pour déterminer la raison pour laquelle il avait, à
l'époque, été considéré qu'une autorisation n'était pas nécessaire pour
l'acquisition de la parcelle 257 alors qu'elle était, et est toujours,
domiciliée à ********. Selon le notaire F.________, la parcelle en question a
peut-être été reçue à titre d'établissement stable au sens de l'art. 2 al. 2
let. 2 LFAIE pour l'exercice d'une activité économique sous forme d'agriculture.
A.________ a encore rappelé qu'elle résidait très régulièrement à Saint-Cergue
et y avait tissé un faisceau de relations très étroites, d'amitié et de
contacts dignes d'être protégés au sens de l'art. 9 let. c LFAIE. Enfin, elle a
répété qu'elle n'avait jamais eu de volonté spéculative et qu'elle était au
contraire très attachée au parc naturel du Jura et n'avait eu de cesse, dans le
cadre de l'élaboration du plan de quartier "********", de préserver
le paysage. Sa participation dans le cadre de la mise en place de ce plan de
quartier a, selon elle, été décisive afin de préserver cet endroit et d'éviter
ainsi d'importantes constructions qui auraient dénaturé le paysage. Elle a dû
participer aux démarches du plan de quartier qu'elle n'avait pas souhaité et
qui ont généré des frais  de quelque 200'000 fr. selon ses dires.
Par décision du 15 février 2019, la Commission
foncière a rejeté la requête de constatation de non–assujettissement pour
l'acquisition gratuite d'une surface en nature de forêt à titre d'établissement
stable par A.________. Dite décision indique pour le surplus que la validité de
l'acquisition de la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue sera analysée et
traitée dans une procédure séparée, l'objet de la procédure portant uniquement
sur la nouvelle acquisition. Elle retient notamment à cet égard que le plan de
quartier "********", dans lequel les parcelles 257 et 258 de la
Commune de Saint-Cergue sont en majeure partie englobées, destiné à
l'habitation et à des activités non gênantes, ne permet pas de créer un
établissement stable sur la parcelle 257, du moins ne permet pas de développer
une exploitation forestière au point de créer un établissement stable.
C.               Le 19 mars 2019, A.________, par son
conseil, a indiqué qu'elle ne recourrait pas contre la décision précitée mais
qu'elle souhaitait que la Commission foncière se prononce dans les meilleurs
délais sur la validité de la donation intervenue le 20 décembre 2012.
Le 27 mai 2019, la Commission foncière a requis la
production d'informations complémentaires en ce sens qu'elle a souhaité
connaître les intentions d'A.________ vis-à-vis de la parcelle 257, notamment
ce qu'elle prévoyait de faire sur dite parcelle et a proposé diverses pistes à
cet égard.
Le 4 juillet 2019, le conseil d'A.________ a confirmé
que sa cliente cherchait à trouver une solution pratique pour régler l'affaire
et a requis des précisions sur les pistes évoquées par la Commission foncière
dans son courrier du 27 mai 2019.
Le 12 septembre 2019, le chef du Département de
l'économie, de l'innovation et du sport (ci-après: le DEIS) a informé la
Commission foncière que si elle parvenait à la conclusion que la donation
litigieuse était nulle en application de l'art. 26 LFAIE, son département
envisagerait une action conformément aux art. 26 al. 4 let. c et 27 LFAIE ainsi
que 7 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger (LVLFAIE; BLV 211.51).
Le 1
er
novembre 2019, la Commission
foncière a relevé qu'aucun motif d'acquisition avec ou sans autorisation au
sens de la LFAIE n'avait été démontré et conclu que l'acquisition intervenue
sans autorisation était donc nulle. Elle a ainsi transmis le dossier au DEIS
pour suite à donner par courrier du même jour.
Le 27 novembre 2019, le notaire G.________, à ********,
au nom d'A.________, a indiqué à la Commission foncière qu'il paraissait
difficilement contestable que l'acquisition de la parcelle  257 de la Commune
de Saint-Cergue en 2012 n'avait pas été autorisée selon la LFAIE, sans que la
bonne foi de sa cliente ne puisse être mise en cause et a proposé une solution
en ce sens que les parties à l'acte de 2012 conviendraient de révoquer la donation
et, en parallèle, concluraient un pacte successoral, aux termes duquel B.________
l.uerait la parcelle 257 aux deux enfants d'A.________, étant précisé qu'au
décès de B.________, les légataires se verraient sans doute imposer
l'obligation de revendre la parcelle dans les deux ans. Il a enfin requis que
la Commission foncière confirme son accord avec la solution esquissée.
Le 20 décembre 2019, la Commission foncière a
indiqué au conseiller d'Etat en charge du DEIS et à l'Office fédéral de la
justice (ci-après : l'OFJ) qu'elle pourrait être prête à accepter l'annulation
proposée par le notaire G.________ dans sa correspondance du 27 novembre 2019
et a demandé aux destinataires de son courrier qu'ils lui confirment qu'ils ne
voyaient pas  d'inconvénient à ce qu'elle entre en matière.
Le 7 janvier 2019 (recte 2020), l'OFJ a indiqué à la
Commission foncière qu'il était d'avis que la solution proposée était conforme
à la loi et qu'il ne voyait pas d'inconvénient à ce qu'elle entre en matière.
Le 8 janvier 2020, le chef du DEIS a notamment
indiqué que si les deux parties à la donation la révoquaient, toute action du
département en vue d'obtenir le rétablissement de l'état antérieur n'aurait
plus d'objet et aucune action ne serait dès lors ouverte. Il a toutefois ajouté
que les intentions de la donatrice n'était pas connues et qu'il s'agirait de se
renseigner pour savoir si elles convergeaient avec celles de la donataire.
Le 12 février 2020, le conseil de la recourante a
notamment précisé à la Commission foncière qu'il était parfaitement au courant
des démarches entreprises par le notaire G.________, avec lequel lui et sa
cliente collaboraient.
Le 13 février 2020, le notaire G.________ a confirmé
l'accord de B.________ avec la solution envisagée dans son courrier du 27
novembre 2019 et indiqué que le pacte successoral entre cette dernière et les
enfants d'A.________ allait être signé prochainement. Il a dès lors demandé à
la Commission foncière qu'elle lui précise comment il fallait envisager le
"
retransfert
" de la parcelle d'A.________ à B.________ et cité
à titre d'exemple un acte authentique ou une décision de constatation de
nullité de l'acte de 2012 notamment.
Le 28 avril 2020, la Commission foncière a informé
le notaire G.________ que, l'acquisition de la parcelle 257 n'ayant pas été
autorisée conformément à la LFAIE, elle constatait dès lors, en application de
l'art. 26 al. 1 et 2 let. a LFAIE, la nullité de l'acte de donation litigieux.
Elle a en outre relevé que, par courrier du 27 novembre 2019, il avait proposé
de rétablir l'état antérieur et que la solution proposée permettrait de
rétablir une situation conforme à la loi, l'action en cessation de l'état
illicite prévue par l'art. 27 LFAIE n'ayant ainsi plus lieu d'être intentée.
Elle l'a en conséquence prié de lui faire parvenir un projet d'acte authentique
en rétrocession/annulation de la donation.
Sans nouvelle du notaire G.________, la Commission
foncière lui a adressé un rappel le 30 septembre 2020.
Le 2 octobre 2020, le notaire G.________ a informé
la Commission foncière qu'A.________ ne voulait pas engager de frais
supplémentaires et qu'elle préférait attendre une décision judiciaire plutôt
que de passer par un acte authentique de rétrocession ou d'annulation de la
donation et a dès lors requis la reprise de la procédure de constatation de
nullité de la donation.
D.               Par décision du 4 décembre 2020, la Commission
foncière a constaté que le transfert immobilier portant sur la parcelle 257 de
la Commune de Saint-Cergue, respectivement l'acte de donation du 20 décembre
2012 conclu entre B.________ et A.________, était nul. Elle a retenu que dite
acquisition était intervenue sans autorisation de la Commission foncière et
qu'une telle autorisation n'aurait en aucun cas été accordée dans la mesure où
aucun motif d'autorisation au sens de la LFAIE ne pouvait être retenu et a
conclu que dit transfert violait de manière grave la LFAIE.
E.                Par acte du 8 janvier 2021, A.________
(ci-après: la recourante) a recouru contre la décision précitée auprès de la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP
ou la Cour de céans), concluant, avec suite de frais et dépens, principalement
à son annulation et subsidiairement à sa réforme en ce sens que la validité du
transfert immobilier portant sur la parcelle 257 de la Commune de Saint-Cergue,
respectivement de l'acte de donation du 20 décembre 2012 conclu entre B.________
et elle-même, est constatée. Elle fait en substance valoir que la Commission
foncière s'est bornée à constater qu'elle n'avait pas donné son autorisation au
moment de la donation et que celle-ci serait donc nulle sans examiner les trois
arguments soulevés dans ses déterminations du 13 février 2019 pour faire
obstacle à cette nullité, savoir ses liens avec la Suisse et la Commune de
Saint-Cergue plus particulièrement, sa bonne foi, ainsi que l'argent qu'elle a
déjà investi lors de la mise en œuvre d'un plan de quartier à Saint-Cergue,
dont fait partie la parcelle 257. Selon elle, la Commission foncière aurait en
particulier dû discuter et examiner si l'acte de donation pouvait bénéficier
d'une exemption à l'assujettissement d'une autorisation, si sa bonne foi
permettait de faire obstacle à la nullité et si les frais engagés dans le cadre
de la mise en œuvre du plan de quartier devaient également avoir une incidence
sur la décision à rendre. Ces arguments n'ayant pas été examinés, elle estime
que la Commission foncière a violé son droit d'être entendue.
Dans un courrier du 3 février 2021, la Commune de
Saint-Cergue a indiqué que la recourante avait toujours entretenu des liens
étroits avec elle et affirmé qu'elle avait agi en toute bonne foi. Elle a ainsi
proposé l'admission du recours.
Par courrier du 9 février 2021, le DEIS a conclu au
maintien de la décision attaquée.
Dans sa réponse du 16 février 2021, la Commission
foncière a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours. Elle
rejette les reproches de la recourante et rappelle que la décision querellée
s'inscrit dans un long processus et clôt une procédure débutée il y a deux ans.
Elle expose que durant ces deux ans, les parties ont échangé à de nombreuses
reprises avec le notaire et le conseil de la recourante sur la validité de la
donation en tenant compte des arguments soulevés par cette dernière afin de
trouver une solution permettant de remédier à la situation contraire au droit.
Au vu de ces échanges, elle indique qu'elle a cru de bonne foi que la
recourante avait admis l'idée que la donation devait être considérée comme
nulle, ce d'autant que son notaire avait écrit en ce sens à plusieurs reprises.
Elle en conclut qu'à la lecture des différents échanges de correspondances
figurant au dossier, il ne faisait aucun doute aux yeux de l'ensemble des
parties que la donation n'avait aucune validité et qu'une solution afin de
rétablir l'état antérieur devait être trouvée. Elle ajoute finalement que les
arguments soulevés par la recourante pour faire obstacle à la nullité de la
donation ne sont pas pertinents et ne peuvent influencer le constat que dite
donation aurait d'une part dû lui être soumise et d'autre part qu'elle ne
pouvait en aucun cas l'autoriser, à défaut de motif d'acquisition. Ainsi, selon
elle, ni l'affection que voue la recourante à la Commune de Saint-Cergue ni sa
bonne foi, qui n'est pas remise en cause, ni le fait qu'elle ait investi de
l'argent pour développer un plan de quartier ne peuvent remédier au fait que
l'acquisition par donation de la parcelle 257 n'a pas été autorisée et ne peut
l'être a posteriori.
Par courrier de son conseil du 23 février 2021, la
recourante a indiqué qu'elle n'avait pas d'observation complémentaire à
déposer, la Commission foncière n'apportant aucun élément nouveau.
Considérant en droit:
1.
Selon l'art. 20 LFAIE, les décisions des autorités de première instance,
soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1
LVLFAIE), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit
la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5 de la loi du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative [LPA-VD ; BLV 173.36]).
Déposé en temps utile (art. 20 al. 3 LFAIE) et selon
les formes prescrites par les art. 79, 95 et 99 LPA-VD, le recours est
formellement recevable, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le
fond.
2.
La recourante soutient que la Commission foncière a violé son droit
d'être entendue puisqu'elle n'a pas examiné les trois arguments qu'elle avait
invoqués pour faire obstacle à la nullité de la donation.
a) Conformément aux art. 29 al. 2 de la Constitution
fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 33 al. 1 LPA-VD, les parties ont le
droit d'être entendues. La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu
notamment le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le
justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et
exercer son droit de recours à bon escient et l'autorité de recours exercer son
contrôle. Pour répondre à ces exigences, l'autorité doit mentionner, au moins
brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa
décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée
de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 141 V 557 consid.
3.2.1; 129 I 232 consid. 3.2; cf. aussi arrêts TF 5A_535/2019 du 25 juillet
2019 consid. 3.3.1; 2C_1004/2018 du 11 juin 2019 consid. 5.1). L'autorité n'a
toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de
preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à
l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 141 V 557 consid.
3.2.1; 134 I 83 consid. 4.1, et les arrêts cités; cf. aussi arrêt TF
5A_535/2019 du 25 juillet 2019 consid. 3.3.1). Dès lors que l'on peut discerner
les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision
motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation
peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la
décision (arrêt TF 5A_535/2019 du 25 juillet 2019 consid. 3.3.1). En revanche,
une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29
al. 2 Cst. si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une
certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments
importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1, et les
arrêts cités).
Selon la jurisprudence, une violation du droit
d'être entendu peut être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de
s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir
d'examen. Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est
admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas
particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée. Cela étant,
une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se
justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait
une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce
qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause
soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226 s.
et les références citées; arrêt 6B_510/2018 du 31 juillet 2018 consid. 2.2.1).
Par ailleurs, le droit d'être entendu n'est pas une fin en soi. Il constitue un
moyen d'éviter qu'une procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en
raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure,
notamment à l'administration des preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle
influence la violation du droit d'être entendu a pu avoir sur la procédure, il
n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée (ATF 143 IV 380 consid. 1.4.1 p. 386
et les références citées).
b) En l'espèce, quand bien même la décision est
peut-être sommairement motivée et n'a pas examiné point par point les arguments
soulevés par la recourante dans son courrier du 13 février 2019, il n'en
demeure pas moins que l'autorité intimée a brièvement exposé les motifs
appuyant sa décision, motifs qui étaient suffisants pour permettre à la
recourante de la comprendre et de l'attaquer. On relèvera en outre que la
décision querellée s'inscrit dans un long processus qui clôt une procédure
débutée il y a plus de deux ans. Ainsi, la question de la validité de la
donation litigieuse a déjà été évoquée dans la décision de refus rendue par la
Commission foncière le 15 février 2019. C'est au reste dans ce cadre que la
recourante avait développé les trois arguments qu'elle soulève aujourd'hui, son
courrier à cet égard datant du 13 février 2019. Or, la décision du 15 février
2019 n'a pas été contestée par la recourante. Avant que cette décision ne soit
rendue, le notaire de l'époque de la recourante, le Conservateur du Registre
foncier de La Côte et la Commission foncière ont en outre échangé de nombreux
courriers relatifs à la donation litigieuse notamment. Postérieurement à
celle-ci, et durant pratiquement deux ans, le nouveau notaire de la recourante,
son conseil et la Commission foncière se sont à nouveau entretenus par écrit à plusieurs
reprises au sujet de la validité de la donation. Il ressort notamment de ces
échanges que le notaire de la recourante a lui-même reconnu dans un courrier
adressé à la Commission foncière le 27 novembre 2019 qu'il paraissait "
difficilement
contestable que cette acquisition n'a pas été autorisée selon la loi fédérale
sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
" et a proposé
une solution qui permettrait de "
rétablir une situation conforme à la
loi au registre foncier de La Côte
". Dans un courrier du 13 février
2020, le notaire G.________ évoquait lui-même la possibilité d'une décision de
constatation de nullité de l'acte de 2012 en complément des démarches
entreprises. Le conseil de la recourante était au reste parfaitement informé de
dites démarches auxquelles il collaborait ainsi qu'il l'a confirmé dans son
courrier du 12 février 2020 à la Commission foncière. La solution esquissée a
d'ailleurs été soumise aux autorités de surveillance compétentes en matière de
LFAIE, lesquelles ont accepté que les parties régularisent la situation
juridique découlant de l'inscription de la donation au Registre foncier de
cette façon. Enfin, dans un courrier adressé au notaire G.________ le 28 avril
2020, la Commission foncière a constaté la nullité de l'acte de donation, ce
qu'elle a répété dans une correspondance du 30 septembre 2020, sans que cette
affirmation ne fasse réagir la recourante, si ce n'est en requérant la reprise
de la procédure de nullité de la donation (cf. courrier du notaire G.________
du 2 octobre 2020). Dans ces conditions, la Commission foncière était
parfaitement légitimée à croire que la recourante avait admis l'idée que la
donation était nulle. Durant tout ce temps, la recourante aurait en outre
largement eu le temps de faire valoir ses arguments si elle estimait au
contraire que la donation n'était pas nulle. Enfin, on relèvera que la
recourante n'explique pas en quoi la Commission foncière n'aurait
arbitrairement pas tenu compte de ses arguments et en quoi ceux-ci auraient été
déterminants pour la décision à rendre. En tout état de cause, c'est donc bien
plus d'une violation du droit, laquelle sera examinée ci-après, dont la recourante
se plaint et non pas d'un véritable défaut de motivation, celle-ci ayant
manifestement compris la décision attaquée et ayant exercé son droit de recours
à bon escient.
Il résulte de l'entier de ce qui précède que le
droit d'être entendue de la recourante n'a pas été violé par la Commission
foncière et que, mal fondé, ce grief doit être rejeté.
On relèvera à titre superfétatoire que quand bien
même le droit d'être entendu de la recourante aurait été violé, dite violation
aurait été réparée au cours de la présente procédure, sachant que la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal a plein pouvoir d'examen, en
fait et en droit (art. 28 al. 1, 41, 63 et 89 LPA-VD), la recourante ayant eu
la possibilité de développer ses arguments dans son recours mais également dans
le délai qui lui a été imparti pour déposer des observations complémentaires. Une
éventuelle violation du droit d'être entendue de la recourante a pu ainsi être
réparée.
3.
A bien la suivre, la recourante ne conteste pas qu'aucune autorisation
n'a été demandée pour l'acte de donation litigieux et que celui-ci a été
exécuté mais estime que la Commission foncière aurait dû examiner si ce dernier
pouvait bénéficier d'une exemption à l'assujettissement d'une autorisation.
a) La
LFAIE
limite, à
son art. 1
er
, l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Aux
termes de l’art. 2 LFAIE, l’acquisition d’immeubles par des personnes à
l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale
compétente (al. 1). Des exceptions sont prévues (al. 2); ainsi, l'autorisation
n'est pas nécessaire notamment "
si l'immeuble sert d'établissement
stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale
quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une
profession libérale
" (let. a). En d'autres termes, il doit s'agir d'un
établissement stable où est exercée une activité économique (arrêt 2A.428/1999
du 28 janvier 2000 consid. 3d, publié
in
: Pra 2001 n° 6 p. 36 et RNRF
83/2002 p. 35). La lettre c de l'alinéa 2 prévoit en outre que l'autorisation
n'est pas nécessaire s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7. Ce
dernier dispose ce qui suit :
"Ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation:
a.
les
héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d’une succession;
b.
les
parents en ligne ascendante ou descendante de l’aliénateur ainsi que son
conjoint ou son partenaire enregistré;
c.
l’acquéreur,
lorsqu’il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l’immeuble;
d.
les
titulaires d’un droit de propriété par étages pour l’échange, dans le même
immeuble, de leurs parts de propriété;
e.
l’acquéreur
d’un immeuble de remplacement lors d’une expropriation, d’un remembrement ou
d’un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;
f.
l’acquéreur d’un immeuble acquis en remplacement de celui qu’il a aliéné
à une corporation ou à un établissement de droit public;
g.
l’acquéreur d’une surface de faible importance par suite d’une
rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d’une augmentation
de la valeur de la quote-part;
h.
l’acquéreur lorsque l’intérêt supérieur de la Confédération le commande;
la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu’exige l’affectation de
l’immeuble;
i.
les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la
liquidation d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition
d’immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis,
conformément aux disposi­tions légales qui étaient alors en vigueur, des parts
de la personne morale qui correspondent à ce logement;
j.
les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une
résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:
1.    les ressortissants des
États membres de l’Union européenne ou de l’Association européenne de
libre-échange,
2.    les ressortissants du
Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord auxquels s’applique l’art.
22, ch. 3, de l’Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le
Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord relatif aux droits des
citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l’Union européenne et de la
fin de l’applicabilité de l’Accord sur la libre circulation des personnes."
Par acquisition d’immeubles, la loi entend notamment
l’acquisition d’un droit de propriété, de superficie, d’habitation ou
d’usufruit sur un immeuble (art. 4 al. 1 let. a LFAIE).
Les
motifs d’autorisation sont liés à la destination de l’immeuble (cf. art. 8 et 9
LFAIE).
Par personnes à l’étranger,
l’art. 5 al. 1 LFAIE entend notamment les ressortissants de l'UE/AELE qui n'ont
pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse (let. a); l'ordonnance
du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (OAIE; RS 211.412.411) précise que les ressortissants de l'UE/AELE
ne sont pas considérés comme des personnes à l'étranger s'ils ont leur domicile
en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 CC, le domicile légalement
constitué présupposant en outre une autorisation de séjour de courte durée, de
séjour ou d'établissement UE/AELE valable (art. 5 OAIE).
Sitôt après la conclusion de l’acte
juridique ou, à défaut d’un tel acte, sitôt après l’acquisition, toute personne
dont l’assujettissement au régime de l’autorisation n’est pas d’emblée exclu
doit requérir l’autorisation d’acquérir l’immeuble ou faire constater qu’elle
n’est pas assujettie (art. 17 al. 1 LFAIE).
Conformément à l’art. 15 al.
1 OAIE, l
’acquéreur requiert une décision en constatation de
l’autorité de première instance lorsque l’assujettissement au régime de
l’autorisation (art. 2 et 4 à 7 LFAIE) n’est pas d’emblée exclu (art. 17 al. 1
LFAIE).
Enfin, l'art. 26 LFAIE prévoit ce qui suit:
"
1
Les actes juridiques concernant une
acquisition pour laquelle l’intéressé doit être au bénéfice d’une autorisation
restent sans effets en l’absence d’autorisation passée en force.
2
Ils sont nuls lorsque:
a. l’acquéreur exécute l’acte juridique sans demander une
autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force;
b.  l’autorité a refusé l’autorisation ou l’a révoquée par
une décision passée en force;
c. le conservateur du registre foncier ou le préposé au
registre du commerce écarte la réquisition, sans que l’autorité de première
instance ait préalablement refusé l’autorisation;
d. l’autorité chargée des enchères annule l’adjudication,
sans que l’autorité de première instance ait préalablement refusé
l’autorisation.
3
L’inefficacité et la nullité sont prises en
considération d’office.
4
Elles ont les conséquences suivantes:
a. les prestations promises ne sont pas exigibles;
b. les prestations fournies peuvent être répétées dans le
délai d’une année dès la connaissance du droit de répétition ou, en cas de procédure
pénale, dès la clôture de cette procédure, mais au plus tard dans les dix ans
qui suivent l’exécution de ces prestations;
c. l’action en cessation de l’état illicite est intentée
d’office."
b) On l'a vu, l'art. 26 al. 2 let. a LFAIE prévoit
qu'un acte juridique est nul lorsque celui-ci est soumis à autorisation, qu'une
telle autorisation n'a pas été demandée et que l'acquéreur a exécuté l'acte
juridique. En l'espèce, la recourante n'a jamais contesté qu'aucune
autorisation n'a été demandée pour l'acte de donation litigieux. De même, il
est établi qu'elle a exécuté cet acte.
Il reste dès lors à examiner si celui-ci était bien
soumis à autorisation. La recourante admet qu'elle était domiciliée à ********,
en France, au moment de la signature de l'acte de donation litigieux et qu'elle
l'est au reste toujours aujourd'hui. Dans ces conditions, il ne fait aucun
doute qu'elle est bien "
une personne à l'étranger
" au sens de
l'art. 5 LFAIE. L'acte de donation litigieux entraîne par ailleurs pour elle
l'acquisition d'un droit de propriété sur un immeuble au sens de l'art. 4 al. 1
let. a LFAIE. Enfin, force est de constater qu'aucune des exceptions au régime
de l'autorisation prévues à l'art. 2 al. 2 LFAIE n'est réalisée en l'espèce. On
relèvera en premier lieu à cet égard que
l'éventuelle application
de l'art. 2 al. 2 let. a n'a pas été invoquée par la recourante dans son
argumentation du 13 février 2019 ni dans son recours d'ailleurs. Pour le
surplus, la Cour de céans souligne que, dans sa décision du 15 février 2019,
laquelle n'a pas été contestée par la recourante, la Commission foncière avait
retenu que la parcelle 257 n'était pas exploitée commercialement et que,
s'agissant de pré-champ et de forêt, elle ne pouvait pas servir d'établissement
stable au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Enfin, la recourante n'entre
dans aucun des cas d'exception énumérés à l'art. 7 LFAIE.
Il ressort ainsi de ce qui précède que
non seulement l'assujettissement de l'acte de donation litigieux au régime de
l'autorisation n'était pas d'emblée exclu mais que, bien plus, celui-ci ne
pouvait bénéficier d'aucun motif d'exemption à l'assujettissement de
l'autorisation. Dans ces conditions, la recourante était tenue de s'adresser à
la Commission foncière conformément à l'article 17 al. 1 LFAIE. L'autorisation
prévue par cette disposition n'ayant été ni requise ni accordée, force est de
constater, à ce stade déjà, que c'est à juste titre que la Commission foncière
a constaté la nullité de l'acte de donation du 20 décembre 2012.
Mal fondé, ce grief tombe ainsi à
faux.
4.
La recourante semble encore soutenir qu'il
conviendrait d'examiner si l'autorisation d'acquérir la parcelle litigieuse
pourrait devoir lui être accordée postérieurement. Elle souligne à cet égard que,
résidant très régulièrement à Saint-Cergue dans le chalet familial construit
sur la parcelle 823, elle y a tissé un faisceau de relations très étroites,
d'amitiés et de contacts dignes d'être protégés au sens de l'art. 9 al. 1 let.
c LFAIE.
Elle fait enfin valoir qu'au
moment de l'instrumentation de l'acte litigieux en décembre 2012, elle n'avait
absolument pas conscience du fait qu'une autorisation spéciale devait être
obtenue et plaide sa bonne foi.
a) L'art. 8 LFAIE définit les motifs généraux
d'octroi de l'autorisation d'acquérir un immeuble. L'art. 9 al. 1 let. c LFAIE
autorise pour sa part les cantons à disposer qu'une autorisation est accordée
lorsque l'immeuble "
sert de résidence secondaire à une personne
physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement
étroites et dignes d'être protégées, tant que celles-ci subsistent
".
Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté à l'art. 1
er
let. c
de la loi du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE (LVLFAIE; BLV
211.51). L'art. 9 al. 1 let. c LFAIE est précisé à l'art. 6 OAIE, selon lequel
les relations avec un lien donné doivent être "
régulières
" et
destinées à "
sauvegarder des intérêts prépondérants d'ordre économique,
scientifique, culturel ou d'autres intérêts importants
". L'alinéa 2 de
cette disposition prévoit encore que "
la parenté ou l'alliance avec des
personnes résidant en Suisse, de même que des séjours de vacances, de cures,
d'études ou d'autres séjours temporaires, ne constituent pas à eux seuls des
relations étroites et dignes d'être protégées
". Enfin, l'art. 12 LFAIE
énumère les motifs impérieux de refus de l'autorisation et prévoit notamment à
sa lettre c que l'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause
lorsque l'acquéreur a tenté d'éluder la loi.
b) La Cour de céans souligne d'emblée que le motif
impérieux de refus de l'art. 12 let. c LFAIE n'est pas réalisé en l'espèce, la
bonne foi de la recourante n'ayant jamais été remise en cause par la Commission
foncière. Ce nonobstant, aucune autorisation ne pouvait lui être accordée. En
effet, aucun des motifs généraux d'autorisation prévus à l'art. 8 LFAIE n'entre
en considération, ce que la recourante ne soutient au reste pas. Par ailleurs,
la parcelle 257 étant un terrain nu et non bâti constitué de pré-champ et de
forêt, il ne peut pas servir de résidence secondaire, étant précisé à cet égard
que la recourante n'a jamais prétendu que tel serait le cas. Ainsi, l'application
de l'art. 9 al. 1 let. c est exclue en l'espèce et peu importent à cet égard
les liens existants entre la recourante et la Commune de Saint-Cergue.
Il ressort de ce qui précède qu'aucune autorisation
ne pouvait être accordée à la recourante, sa bonne foi, qui n'est pas
contestée, n'y changeant rien. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la
Commission foncière a constaté la nullité de l'acte de donation du 20 décembre
2012.
Mal fondé, ce grief doit donc être écarté.
5.                La recourante soutient enfin qu'elle a
investi une somme d'argent particulièrement importante pour développer un plan
de quartier dans lequel la parcelle 257 est englobée.
a) L’objet du litige est défini par trois éléments:
la décision attaquée, les conclusions du recours et les motifs de celui-ci
(AC.2019.0174 du 10 janvier 2020 consid. 1; AC.2017.0434 du 17 juillet 2018
consid. 3c/bb). L’objet du litige peut être réduit devant l’autorité de
recours, mais pas étendu, ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2 p. 365). Le
juge administratif n’entre pas en matière sur des conclusions qui vont au-delà
de l’objet du litige qui lui est soumis (ATF 134 V 418 consid. 5.2.1 p. 426;
125 V 413 consid. 1a p. 414 et les références citées).
b) En l'espèce, la décision attaquée se limite à
constater la nullité de l'acte de donation du 20 décembre 2012 mais ne traite
en aucun cas des conséquences de dite nullité. Celles-ci dépassent ainsi
largement l'objet du présent litige et ne peuvent donc être examinées par la
Cour de céans.
En définitive, ce grief doit également être écarté.
6.                Il résulte des considérants qui précède
que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais du
présent arrêt sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49
LPA-VD). L'allocation de dépens n'entre pas en considération (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission foncière, section II, du 4 décembre 2020
est confirmée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de la
recourante.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 7 avril 2021
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.