vd_omni · AC.1996.0072 · 1998-05-26 · fr

PONCIONI Remo c/Pully | Sauf disposition contraire, les mesures d'une lucarne ne correspondent pas à la taille de la fenêtre, mais aux dimensions extérieures de l'élément de construction dans lequel celle-ci s'insère (consid. 5).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.05.1998 AC.1996.0072

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 26 mai 1998
sur le recours interjeté par
Remo PONCIONI
,
à Pully, représenté par Me Denis Sulliger, avocat à Vevey
contre
les décisions de la
Municipalité de Pully
du 6 mars 1996 levant son opposition et du 7 mars 1996 autorisant
Roland du
Bois
à construire deux bâtiments de deux et trois appartements, avec
garages, sur les parcelles nos 1774 et 3302 propriétés d'
Antoinette Virchaux
et des deux fils de feu Robert Virchaux
.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. Rolf Ernst et M. Alain Matthey, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Antoinette Virchaux et
les deux fils de feu Robert Virchaux sont propriétaires à Pully, en bordure sud
du chemin de Clair-Matin, de la parcelle no 3302 sur laquelle est édifiée une
villa, ainsi que de la parcelle no 1774 contiguë au sud et non bâtie. D'une
surface totale de 1301 m2, ces deux biens-fonds ont été promis-vendus à Roland
du Bois, architecte. Celui-ci a présenté le 21 décembre 1995 une demande de
permis de construire pour un projet comportant la démolition de la villa
existante et la construction sur la parcelle no 3302, à laquelle la parcelle no
1774 serait réunie, de deux bâtiments d'habitation d'aspect quasiment identiques,
l'un comportant trois appartements, l'autre deux (dont un en duplex). Ces
bâtiments comporteraient quatre niveaux, soit un sous-sol, un rez inférieur, un
rez-de-chaussée et un étage dans les combles. Compte tenu de la déclivité du
sol, le sous-sol ne serait que partiellement enterré et doté de larges baies
vitrées en façade sud. Les façades est et ouest seraient entièrement dégagées
au niveau des rez-de-chaussée inférieur et supérieur. En revanche les façades
nord, implantées parallèlement au chemin de Clair-Matin, ne comporteraient que
le rez supérieur surmonté d'un pignon. L'espace entre la chaussée et le
bâtiment serait en effet remblayé et nivelé de manière à permettre l'accès aux
bâtiments, dont les entrées s'ouvriraient à ce niveau, ainsi qu'à un groupe de
quatre garages à toit plat reliant les deux bâtiments; six places de
stationnement seraient en outre balisées sur ce terre-plein.
B.                    Mis à l'enquête du 16
janvier au 5 février 1996, ce projet a suscité l'opposition de Remo Poncioni,
habitant et propriétaire d'un appartement en PPE dans l'immeuble voisin, au no
2 du chemin de Clair-Matin. Etaient notamment mis en cause le respect du
coefficient d'occupation du sol, les dimensions et le traitement architectural
de certains éléments de construction, la position et l'importance des lucarnes,
le nombre, l'emplacement et la nature des places de stationnement, les
matériaux prévus pour le revêtement des façades et pour la toiture, l'abattage
de divers arbres, ainsi que d'éventuels problèmes de réflexion de bruit. Par
décision du 6 mars 1996, la municipalité a rejeté cette opposition et décidé de
délivrer à Roland du Bois le permis de construire sollicité, au bénéfice de
diverses dérogations à la réglementation communale.
C.                    Remo Poncioni a déclaré
recourir au Tribunal administratif contre cette décision le 22 mars 1996; il a
développé ses moyens dans un mémoire du 3 avril, reprenant en substance les
griefs qu'il avait invoqués en vain dans son opposition.
La municipalité, par
l'intermédiaire de Me Christine Marti, avocate à Lausanne, a répondu au recours
le 29 mai 1996, concluant à son rejet.
Les parties ayant
renoncé à une visite des lieux et à une audience de débats, le tribunal a
statué à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     Bien que datée du 6
mars 1996, la décision attaquée a été adressée au recourant sous pli recommandé
le 13 et retirée le 14 mars 1996. La déclaration de recours du 22 mars et le
mémoire motivé du 3 avril 1996 sont ainsi intervenus dans les délais prescrits
par l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA) dans sa teneur antérieure au 1er mai 1996. Ils sont au
surplus recevables en la forme.
2.                     Les parcelles
litigieuses sont situées dans la zone de villas du plan général d'affectation
de la Commune de Pully. Aux termes de l'art. 78 du règlement communal sur
l'aménagement du territoire et les constructions approuvé par le Conseil d'Etat
le 9 décembre 1983 (ci-après RCATC), il faut entendre par villa "
toute
construction destinée à l'habitation, abritant au maximum trois logements
superposés ou juxtaposés
". Il n'est pas contesté que les bâtiments
projetés, pour autant qu'il s'agisse de bâtiments distincts, satisfassent à
cette exigence. Le recourant considère toutefois qu'ils contreviendraient au
principe général de l'implantation des bâtiments en ordre non contigu, posé par
l'art. 8 RCATC.
a) Le projet prévoit
bien la construction de deux bâtiments distincts, de dimensions et d'aspect
extérieur quasiment identiques. Ils seraient implantés côte à côte, à une
distance de dix mètres l'un de l'autre, sur la limite des constructions
parallèle au chemin de Clair-Matin. Cette distance correspond au minimum prévu
par les art. 19 et 21 RCATC pour des bâtiments construits sur la même
propriété. Au niveau du rez supérieur, cet espace serait toutefois occupé sur
toute sa largeur et sur une profondeur de 5m20 par une construction à toit plat
abritant quatre garages et couvrant partiellement la terrasse aménagée entre
les bâtiments au niveau du rez inférieur. Au sous-sol, à l'aplomb des garages,
les bâtiments seraient également reliés par deux locaux à citerne. Ces éléments
de liaison ne feraient toutefois pas de l'ensemble de la construction un
bâtiment unique (ce qui résoudrait le problème de la contiguïté, mais
contreviendrait à l'art. 78 RCATC) : ils n'établiraient aucune liaison
fonctionnelle entre les deux bâtiments (les garages n'auraient pas de
communication interne avec les habitations, un mur séparerait la terrasse en
deux parties et les locaux à citerne ne communiqueraient pas entre eux); par
ailleurs, l'aspect extérieur caractéristique demeurerait celui de deux
bâtiments indépendants.
b) Reste à examiner si
les ouvrages qui seraient érigés entre les deux bâtiments sont admissibles au
regard des règles qui rendent en principe cet espace inconstructible. Tel peut
être le cas des constructions souterraines, lorsque le règlement communal le
prévoit (art. 84 LATC) ou pour des dépendances (art. 37 et ss RCATC; art. 39
RATC). La jurisprudence considère notamment comme dépendance un garage pour
deux voitures accolé au bâtiment principal, mais distinct de ce dernier et ne
possédant pas de communication interne avec lui (RDAF 1978 p. 209; arrêt AC
7478 du 16 décembre 1991). En l'occurrence le fait que les deux garages
admissibles à titre de dépendance pour chacun des bâtiments seraient regroupés
en un seul bloc de quatre garages occupant tout l'espace compris entre les deux
bâtiments n'apparaît pas en soi contraire à la réglementation. On ne saurait
toutefois faire abstraction du fait que les garages ne constitueraient pas le
seul élément de construction réunissant les deux bâtiments, mais qu'ils
formeraient en outre une couverture partielle, sur une surface de 52 m2, de la
terrasse qui serait aménagée au niveau du rez inférieur. Fermée sur trois côtés
et communiquant avec le balcon des rez supérieurs par un escalier extérieur,
cette terrasse ne constituerait pas une dépendance (RDAF 1965 p. 265; 1978 p.
329; 1978 p. 421; 1988 p. 428). A cela s'ajoute que la réglementation communale
ne permet pas de soustraire aux règles sur la distance minimum entre bâtiments
les deux locaux à citerne enterrés au sous-sol. L'art. 40 RCATC ne prévoit une
telle dérogation que pour les dépendances souterraines "
exclusivement
destinées au stationnement de véhicules à moteur
". Or le Tribunal
administratif a déjà jugé qu'une dérogation aux règles de distance en faveur
d'une construction souterraine exigeait une base claire et précise dans la
réglementation communale (arrêts AC 93/084 du 1er juin 1994; AC 95/152 du 9
février 1996; AC 95/003 du 31 juillet 1996; AC 96/204 du 21 janvier 1997). Il
s'ensuit que la terrasse couverte délimitée par les façades des deux bâtiments,
le mur de soutènement du remblai au nord et la dalle du garage, ainsi que les
deux locaux à citerne en sous-sol, ne peuvent être considérés comme des
dépendances et contreviendraient dès lors aux art. 19 et 21 RCATC.
3.                     Pour les mêmes motifs,
l'emprise de ces constructions ne peut pas être comptée dans le calcul de la
surface bâtie à 50 % de sa valeur, comme le prévoit l'art. 38 RCATC. A la
surface bâtie telle que calculée par la municipalité (259,64 m2, soit 120,78 m2
pour le bâtiment ouest, 112,86 m2 pour le bâtiment est et 26 m2 pour la moitié
de la surface des garages) il convient donc d'ajouter 26 m2, ce qui conduirait
à une surface bâtie de 285,64 m2, excédant le cinquième de la surface des
parcelles 1774 et 3302 réunies et contrevenant ainsi à l'art. 14 RCATC.
On observera de
surcroît que seuls les balcons dont la saillie par rapport à la façade n'excède
pas 2 m 50 sont exclus de la surface bâtie (art. 15 lit. c RCATC). Or, si la
dalle des balcons prévus en façade sud respecterait bien cette dimension
maximum, il n'en irait pas de même pour les deux éléments de parapet en
maçonnerie qui débordent de la dalle d'une quinzaine de centimètres. Cette
irrégularité est certes facilement corrigeable, mais le permis de construire
aurait dû exiger qu'elle le soit (v. art. 117 LATC).
En revanche c'est à
tort que le recourant laisse entendre que les porches d'entrée accolés aux
façades nord des bâtiments, de même que les avant-toits, auraient dû être pris
en compte dans le calcul de la surface bâtie. L'art. 15 lit. a RCATC exclut
expressément de ce calcul les porches d'entrée fermés lorsqu'ils ne dépassent
pas 10 m2 de surface et 3 m de hauteur, ce qui serait le cas ici, de même que
les avant-toits, les corniches et les marquises de dimensions usuelles (lit.
b). La dimension des avant-toits serait de 1 m 50 en façades est et ouest et de
1 m 30 en façade sud. La municipalité n'a pas abusé de son pouvoir
d'appréciation en considérant qu'il s'agit de dimensions usuelles, d'autant
plus que cette appréciation correspond en l'occurrence à la jurisprudence
suivant laquelle des avant-toits dont on ne cherche pas à tirer un parti abusif
et dont les dimensions demeurent proportionnées au bâtiment ne doivent pas être
pris en considération dans le calcul de la surface construite, ni dans celui
des distances à partir de l'ouvrage (RDAF 1986 p. 50; arrêt AC 96/131 du 25 mai
1997).
4.                     Les bâtiments litigieux
seraient tous deux recouverts d'une toiture dont les deux pans, orientés à
l'est et à l'ouest et présentant une pente d'environ 70 %, ne se rejoindraient
pas en un seul faîte, mais seraient interrompus de manière à laisser entre eux,
dans l'axe longitudinal du bâtiment, un profil creux en forme de U, large de 1
m 90 et profond d'un mètre. Une partie de la toiture comporterait ainsi une
surface plane, où s'implanteraient les cheminées (et, dans le bâtiment est, une
coupole éclairant l'escalier intérieur de l'appartement en duplex). Le sommet
des toitures culminerait au niveau 504,55, soit 10 m au-dessus du niveau
désigné par les plans comme celui du terrain naturel moyen.
Sauf aux emplacements
où les toits plats sont autorisés (ce qui n'est pas le cas des parcelles
litigieuses), les bâtiments ont au minimum des toits à deux pans (art. 24 al. 1
RCATC). Lorsque les combles sont habitables, comme en l'espèce, l'art. 28 al. 1
RATC prescrit que la pente des toits "
atteint au minimum 55 %
"
et que le niveau de la corniche "
n'est pas surélevé de plus de 0.50
m par rapport au plancher des combles
". En outre, en zone de villas,
"
la hauteur au faîte des constructions, calculée par rapport au terrain
naturel moyen, est limitée à 10.00 m
"
(art. 79 al. RCATC).
L'art. 24 al. 3 RCAT dispose encore :"
Les avant-corps de bâtiments
ou de partie de bâtiments ayant une hauteur inférieure au corps principal
peuvent avoir une toiture-terrasse plate à la condition que celle-ci n'excède
pas le 1/3 de la surface du bâtiment
."
Ces dispositions
doivent être interprétées dans le sens que pouvait raisonnablement leur donner
le conseil communal : hormis dans l'hypothèse réservée à l'al. 3 de l'art. 24,
les pans de la toiture doivent couvrir l'ensemble du bâtiment; il est exclu
qu'ils laissent subsister une importante surface plane, que ce soit en
tronquant simplement la partie supérieure du comble ou, comme en l'espèce, en
creusant une large rainure en lieu et place du faîte. Outre qu'il contrevient à
une règle claire (art. 24 RCATC), cet artifice permettrait d'éluder certaines
contraintes résultant de la limitation du nombre de niveaux et de la hauteur au
faîte (art. 79 RCATC), ainsi que des règles propres aux combles habitables (art.
28 RCATC) : il permettrait d'augmenter la pente de la toiture - et par là-même
le volume habitable - tout en respectant la hauteur maximale au faîte. Ce
procédé n'est pas admissible.
5.                     L'art. 30 RCATC limite
la largeur additionnée des lucarnes par rapport à la longueur de la façade
correspondante à 50 % pour les lucarnes dites "négatives" et
30 % pour les lucarnes dites "positives". Les premières sont
celles qui sont inscrites dans le gabarit du toit, les secondes celles qui forment
saillies sur celui-ci (art. 29 al. 1 RCATC). Le parement des lucarnes
"positives" doit en outre se situer au minimum à 1 m 50 en retrait du
nu de l'avant-toit ou de la corniche, mais au moins à 50 cm en arrière de celui
de la façade, et leur hauteur au nu du parement ne doit pas excéder 1 m 70
(art. 30 al. 3 RCATC).
Le pan ouest du toit
du bâtiment ouest et le pan est du toit du bâtiment est seraient chacun percés
de trois lucarnes, à la fois "positives" et "négatives"
dans la mesure où leur partie inférieure s'inscrit dans le gabarit de la
toiture alors que leur partie supérieure fait saillie. Leurs largeurs
additionnées seraient de 5 m 40, alors que les largeurs de façade
correspondantes seraient respectivement de 12 m 20 (bâtiment ouest) et 11 m 40
(bâtiment est). A moins que le règlement communal n'en dispose autrement, il
faut en effet tenir compte dans le calcul des dimensions des lucarnes non
seulement de la dimension de la fenêtre (comme le fait la municipalité), mais
des dimensions extérieures de l'élément de construction dans laquelle elle
s'insère (v. RDAF 1978 p. 123). Il s'ensuit que les largeurs additionnées des
lucarnes (dans leur partie saillante) excèdent largement pour les deux
bâtiments 30 % de la longueur de la façade correspondante. Placées à l'aplomb
du nu de la façade, les lucarnes dérogent en outre à la règle qui voudrait
qu'elles se trouvent au moins 50 cm en arrière de celui-ci (art. 30 al. 3
RCATC).
La municipalité s'est
estimée en droit de déroger aux prescriptions susmentionnées en s'appuyant sur
l'art. 88 RCATC dont la teneur est la suivante :
"Art. 88 - La Municipalité peut accorder,
dans des cas exceptionnels, des dérogations aux prescriptions réglementaires
concernant l'affectation, la surface bâtie, la longueur, les hauteurs et les
toitures des constructions, s'il s'agit d'édifices publics ou de bâtiments
privés dont la destination ou l'architecture réclament des dispositions
spéciales."
Dans le cas
particulier les bâtiments projetés ne sont ni des édifices publics, ni des
ouvrages dont la destination - conforme à l'affectation de la zone -
réclamerait des dispositions spéciales. Leur architecture, conventionnelle,
n'en exige pas non plus : à l'évidence seul le souci d'utiliser au maximum le
niveau des combles pour l'habitation a guidé l'auteur des plans dans le choix
du nombre, de la dimension et de l'implantation des lucarnes. Ces motifs de
commodité ne justifiaient pas l'octroi de dérogations qui, comme l'indique
expressément le texte du règlement, doivent être réservées à des cas
exceptionnels.
6.                     Le projet prévoit de
remblayer la partie nord de la parcelle no 3302 afin d'y aménager une surface
carrossable servant d'accès aux garages et aux bâtiments, ainsi que de places
de stationnement. Ce remblai s'appuierait contre les façades nord des bâtiments
et, de part et d'autre de ceux-ci, de même qu'entre eux, contre un mur de
soutènement d'environ 2 m (parapet non compris). Le mur de soutènement se
prolongerait presque jusqu'aux limites des propriétés voisines à l'est et à
l'ouest, la surface aménagée et le parapet s'étendant eux jusqu'à ces limites.
Aux termes de l'art.
44 RCATC, les remblais créés autour des bâtiments pour l'aménagement de
terrasses sont assimilés à des constructions (al. 1, 1ère phrase); l'art. 14
(coefficient d'occupation du sol) ne leur est toutefois pas applicable (2ème
phrase). Ils échappent également aux règles fixant la distance minimale entre
bâtiments et limites de propriété, pour autant qu'on puisse les assimiler à des
dépendances de peu d'importance et qu'ils n'entraînent pas de préjudice pour
les voisins (art. 39 al. 3 et 4 RATC).
Dans le cas
particulier, il apparaît difficile de dire si cette dernière condition serait
remplie, les plans ne figurant pas de manière très précise cette partie de
l'ouvrage, en particulier dans ses rapports avec les propriétés voisines. On
observe toutefois qu'à l'endroit le plus défavorable (soit à l'angle nord-ouest
du bâtiment ouest) la hauteur du mur de soutènement, mesurée depuis le terrain
naturel jusqu'à l'arête supérieure du garde-corps, dépasserait le maximum de 3
m prescrit par l'art. 44 al. 2 lit. b RCATC. Il apparaît de surcroît douteux
que la partie du mur de soutènement, de la terrasse et du parapet qui longerait
les limites des propriétés voisines soit conforme aux dispositions du code
rural, réservées par l'art. 39 RCAT. Dans ces conditions la municipalité ne
pouvait pas délivrer le permis de construire pour cet aménagement sans exiger
préalablement des plans plus précis, ainsi que le réclamait déjà le recourant
dans son opposition.
7.                     En revanche c'est à
tort que le recourant reproche à ces aménagements, ainsi qu'aux porches
d'entrées accolés aux façades nord, d'anticiper sur la limite des constructions
: l'art. 12 RCATC permet expressément la possibilité d'autoriser de telles anticipations
lorsqu'elles ne présentent pas d'inconvénients pour la visibilité, la
circulation ou l'élargissement futur de la chaussée, ce qui serait
manifestement le cas ici. C'est également à tort que le recourant met en cause
la réglementarité du vaste local désigné sous l'appellation "disponible,
jeux" qui prendrait place dans la partie sud des sous-sols. L'art. 26
RCATC permet l'aménagement de tels locaux au premier niveau inférieur d'un
bâtiment lorsqu'ils sont destinés à une occupation non sédentaire, peuvent être
considérés comme des dépendances des autres niveaux et ne sont destinés qu'aux
usagers du bâtiment et à leurs visiteurs. Il est certes évident que de telles
surfaces, largement éclairées et d'ores et déjà pourvues d'un local comportant
douche, lavabo et WC, peuvent être très facilement transformées en appartement
par l'adjonction d'un bloc cuisine et de quelques cloisons. Ce risque de
transformations ultérieures illicites résulte toutefois de la réglementation
communale elle-même, et il appartiendrait à la municipalité d'y mettre bon
ordre s'il devait se réaliser.
8.                     Pour les motifs exposés
aux considérants 2 à 6 ci-dessus, le recours doit être admis et la décision
municipale annulée, sans qu'il y ait lieu d'examiner en outre les griefs du
recourant relatifs à l'esthétique des bâtiments projetés et leur intégration au
site, de même qu'au nombre et à l'emplacement des places de stationnement. Les
modifications qu'il conviendrait d'apporter au projet pour le rendre
réglementaire sont en effet suffisamment importantes pour changer complètement
les données du problème en ces matières.
9.                     Conformément à l'art.
55 LJPA, les frais et dépens sont en principe supportés par la ou les parties
qui succombent. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont
opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie déboutée, à
l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou
modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). L'émolument de
justice sera en conséquence mis à la charge du constructeur, de même que les
dépens auxquels le recourant a droit. Le montant de ces derniers tiendra
toutefois compte du fait que le recourant n'a consulté avocat qu'en cours de
procédure, de sorte que l'intervention de son conseil s'est limitée au dépôt
d'un mémoire complémentaire.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     Les décisions
de la Municipalité de Pully du 6 mars 1996 levant l'opposition de Remo Poncioni
et du 7 mars 1996 accordant à Roland du Bois l'autorisation de construire deux
villas avec garages et places de stationnement extérieures sur les parcelles
nos 3302 et 1774 du cadastre de Pully, sont annulées.
III.                     Un émolument
de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Roland du Bois.
IV.                    Roland du Bois
versera à Remo Poncioni une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de
dépens.
ft/Lausanne, le 26 mai 1998
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.