vd_omni · EF.1998.0006 · 1998-06-17 · fr

PERREN Daniel c/CEFI de Morges | Le prix de vente payé par le recourant est substanciellement inférieur à la valeur marchande telle que déterminée par le tribunal, puisque la différence entre ces deux valeurs représente plus de 25% du montant versé. Il se jutifie dans ces conditions de s'écarter du prix convenu dans la vente aux enchères et de retenir à titre de valeur vénale celui auquel le tribunal est parvenu à l'issue de son calcul. Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.06.1998 EF.1998.0006

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 17 juin 1998
sur le recours interjeté par
Daniel PERREN
,
Carrefour de Rive 1, à 1207 Genève,
contre
la décision rendue sur recours le 18 février
1998 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges
relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 1680 de Yens.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle
Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière:
Mlle A. Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A.                     A la suite de la
révision générale des immeubles intervenue en 1994, l'estimation fiscale des
parcelles nos 1620 et 1680, situées sur le territoire de la Commune de Yens, a
été fixée respectivement à 2'000 fr. et 189'000 fr.
B.                    Le 8 décembre 1994,
Daniel Perren a acheté aux enchères publiques les deux parcelles susmentionnées
pour le prix de 130'000 fr. Ces parcelles, d'une surface totale respective
de 93 m
2
et 156 m², se composent de places-jardins en ce qui
concerne la parcelle n° 1620 et d'une habitation à concurrence de 59 m², de
dépendances rurales sur 54 m² et de places-jardins sur 43 m² pour la parcelle
n° 1680. Selon les polices d'assurance bâtiment de l'Etablissement cantonal de
l'assurance contre l'incendie et les éléments naturels, l'habitation (bâtiment
n° 10) a été taxée à 286'790 fr. en novembre 1989 pour un volume total de 601
m3. La dépendance rurale quant à elle (bâtiment n°11) a été taxée à la même
date à 194'400 fr. pour un volume total de 486 m3.
C.                    En raison de l'achat des
bien-fonds susmentionnés, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Morges (ci-après la commission) a procédé à une nouvelle estimation
des parcelles en cause (estimation valable au 1er janvier 1996). Elle a
maintenu l'ancienne estimation en vigueur depuis 1995, soit 189'000 fr.
pour la parcelle n° 1680 et 2'000 fr. pour la parcelle n° 1620.
D.                    Par acte daté du 10
février 1997, Daniel Perren a interjeté recours contre cette décision. Il
expose avoir acquis les deux parcelles aux enchères publiques le 8 décembre
1994 pour la somme totale de 130'000 fr. Dans la mesure où il admet
l'estimation de la parcelle no 1620 pour la somme de 2'000 fr., la valeur
vénale de la parcelle no 1680 est donc selon lui de 128'000 fr. Il expose par ailleurs
que l'immeuble situé sur la parcelle no 1680 est loué pour un loyer mensuel de
450 fr., soit un loyer annuel de 5'400 fr. Si l'on tient compte d'un taux
de capitalisation de 8%, on obtient une valeur de rendement de 67'500 fr., la
moyenne des deux valeurs étant par conséquent de 97'750 fr. Il estime que
c'est ce dernier chiffre qu'il convient de retenir à titre d'estimation fiscale
de la parcelle no 1680.
E.                    Le 18 février 1998, la
commission a partiellement admis le recours de l'intéressé et ramené l'estimation
fiscale de la parcelle no 1680 à 142'000 fr. Son calcul se présente comme suit:
revenu
locatif total
(selon déclaration du propriétaire)             Fr.               5'400.-
taux
de capitalisation 8%
valeur
de rendement                                                                Fr.             67'500.-
valeur
vénale
:
Habitation
601 m3 x 400 fr. ./. 30%                                          Fr.           168'280.-
Dépendance
486 m3 x 50 fr. ./. 30%                                       Fr.             17'010.-
Terrain
156 m² x 200 fr. le m²                                                  Fr.             31'200.-
Valeur
vénale totale
Fr.           216'490.-
Estimation fiscale
67'500 + 216'490 : 2 =    Fr.       142'000.-
F.                     Daniel Perren a saisi le
Tribunal administratif le 26 février 1998. Il relève en substance que la
parcelle litigieuse a été acquise aux enchères publiques, en bloc avec la
parcelle no 1620, pour une somme totale de 130'000 fr. le 8 décembre 1994, que
l'estimation de 2'000 fr. relative à la parcelle no 1620 n'étant pas
litigieuse, la valeur vénale de la parcelle no 1680 s'élève à 128'000 fr. La
valeur de rendement retenue par la commission, à concurrence de 67'500 fr.,
n'est pas non plus contestée. S'agissant en revanche de la valeur vénale, il
expose que l'immeuble est plus que centenaire, ayant vraisemblablement été
construit autour des années 1700. L'immeuble est vétuste, chauffé par un poêle
à mazout; il n'a connu ni rénovation ni transformation depuis des temps
immémoriaux. La seule chose refaite est la toiture. Quant à la dépendance, elle
est également vétuste et n'a pas bénéficié de travaux de rénovation ou
d'entretien. A ses yeux, une construction similaire qui serait réalisée
aujourd'hui ne coûterait certainement pas 400 fr. au m3, mais au maximum 250 à
300 fr. Par ailleurs, il conteste le taux de vétusté retenu, qui devrait
s'élever à 70 ou 80%, taux également valable pour la dépendance (grange). Les
modifications susmentionnées permettent de dégager une valeur intrinsèque de
92'580 fr., soit une estimation de 80'040 fr., la valeur de rendement de 67'500
fr. n'étant pas contestée. Pour une maison villageoise, qui n'a aucune valeur
d'amateur, qui est dépourvue de vue et de soleil, il n'y a aucune raison pour
que la valeur intrinsèque soit supérieure à la valeur de rendement. En
conclusion, il estime que la valeur d'enchères n'est pas une valeur
sous-estimée, mais au contraire une valeur encore supérieure au marché. Dans
ces circonstances, il estime qu'il n'y a pas de raison de déroger au prix
résultant des enchères publiques et que c'est bien le prix d'achat, soit
128'000 fr., qui doit être pris en considération dans le calcul de l'estimation
fiscale. Cette dernière doit donc selon lui s'établir comme suit:
128'000 fr. + 67'500 fr.
= 97'750 fr.
2
Il conclut à ce que
l'estimation fiscale de la parcelle no 1680 soit réduite à 98'000 fr.
G.                    L'autorité intimée s'est
déterminée le 30 mars 1998. Elle rappelle qu'elle a fait application de l'art.
9 de la loi (sic) sur l'estimation fiscale des immeubles lui permettant de
faire abstraction du prix de vente obtenu lors d'une vente aux enchères. Après
avoir effectué une visite extérieure des lieux et s'estimant suffisamment
renseignée, elle a admis une réduction du prix du m
3
de l'habitation
de 450 fr. à 400 fr. et du rural de 100 à 50 fr. Elle a maintenu en revanche le
taux de vétusté de 30%, correspondant au taux maximum admis par les
instructions sur la révision générale. Elle précise en outre qu'actuellement,
les bâtiments sont assurés auprès de l'ECA à concurrence de 515 fr. le m
3
pour l'habitation et 432 fr. le m
3
pour le rural. Quant au prix du
terrain de 200 fr. le m
²
, il correspond à celui retenu pour toute la
zone village de Yens dans le cadre de la révision générale. Elle conclut par
conséquent au rejet du recours.
H.                    Interpellé par le juge
instructeur, l'Office des poursuites et faillites de Morges a produit, en date
du 27 avril 1998, copie du rapport d'expertise établi le 24 août 1994 en vue de
la réalisation des parcelles n° 1620 et 1680. Selon ce rapport, la valeur
vénale de la parcelle n° 1620 s'élève à 2'000 fr. et celle de la parcelle n°
1680 à 50'000 fr. (estimation globale).
I.                      Le Tribunal
administratif a procédé à une visite des lieux le 1er mai 1998, en présence du
recourant, d'une part, et du président et du secrétaire de l'autorité intimée,
d'autre part. A cette occasion, il a constaté que le bâtiment n° AI n°10 était
d'une qualité de construction relativement sommaire (cuisine, sanitaires,
escalier, isolation) et qu'il était par ailleurs dans un état très vétuste et
d'un confort particulièrement rudimentaire; il se trouve encastré entre deux
bâtiments et ne dispose d'aucune vue. L'habitation et la dépendance sont
séparées par impasse servant de dévestiture, sur une surface de 40 m
2
environ. Le chauffage est assuré par une citerne dans laquelle le locataire
vient prélever du mazout qu'il verse dans le poêle situé au rez-de-chaussée. La
remise (bâtiment AI n° 11) est dans un état analogue. Le recourant a exposé avoir
acheté la parcelle n° 1680 parce qu'elle faisait partie d'un lot avec la
parcelle n° 1620 et qu'en réalité seule cette dernière, constituée d'un jardin,
l'intéressait vraiment, plus particulièrement son épouse.
J.                     Le Tribunal a délibéré
à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (ci-après: LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il
est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 lit. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5% entre la valeur
contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors
pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts TA EF 92/0039 du 1er
juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083 du 28 février 1995).
2.                     Conformément à l'art.
20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement
à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir
l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée
des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent,
les parcelles nos 1620 et 1680 ont été vendues au recourant le 8 décembre 1994.
Cette mutation justifiait dès lors la mise à jour de leur estimation fiscale.
On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour
déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de
capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées
à la date déterminante pour la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la
date décisive est celle de la conclusion de la vente aux enchères, soit le 8
décembre 1994, et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En
effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés et postule par
conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas
présent, respectivement le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de
cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont
on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au
registre (v. dans ce sens arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin
1994 plus les réf. cit.).
3.                     Aux termes de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur
vénale (al. 2).
En l'espèce, la valeur
retenue par la commission pour la parcelle n° 1620 n'est pas litigieuse. De
même, la valeur de rendement de la parcelle no 1680 n'est pas en cause, seule
étant contestée celle retenue pour ce bien-fonds à titre de valeur vénale.
4.                     Selon l'art. 8 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après:
REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est
établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat,
éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
5.                     Pour déterminer la
valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en
l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer
que celle-ci correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au
demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en
raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants
versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en
considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est
d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans
le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été
arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en
considération de la valeur de rendement (arrêt EF 94/0017 du 6 juin 1994 déjà
cité).
Dans le cas présent,
la commission fait valoir que l'immeuble a été acquis au cours d'une vente aux
enchères publiques et qu'il se justifie de faire abstraction du prix de vente
convenu en application de l'art. 9 LEFI (en réalité REFI).
Selon l'art. 9 REFI:
"Les ventes qui ont eu lieu dans des
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique
dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires
dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en
considération."
Selon la
jurisprudence, par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances
extraordinaires"
,
il faut entendre les ventes dont le prix est
manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est nettement trop
élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF
94/0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît logique de cerner au plus
près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une
procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les
autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué
lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les
hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire
en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF 93/035 du 4 octobre 1994).
Ainsi, la commission est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples
investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble,
soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une circonstance
extraordinaire (comme par exemple l'obligation du vendeur de vendre à tout prix
lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un
prix à l'évidence inférieur à la valeur objective arrêtée par l'expert de
l'office) à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de
nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI mentionne d'ailleurs
expressément, outre le prix d'achat, des éléments de comparaison (cf. arrêt TA
susmentionné).
6.                     En l'occurrence, il
s'agit d'une vente aux enchères publiques, circonstance qui n'est pas
expressément mentionnée comme telle par l'art. 9 REFI. Cela n'est cependant pas
déterminant, puisqu'il est évident que cette énumération n'est qu'exemplaire.
Il convient donc d'examiner si la vente en cause tombe aussi sous le coup de
l'art. 9 REFI.
Lors de l'inspection
locale, le recourant a exposé s'être principalement intéressé à la parcelle n°
1620 composée d'un jardin auquel son épouse serait particulièrement attachée.
Cette parcelle et la parcelle litigieuse faisant partie du même lot, il s'est
porté acquéreur du tout. Le procès-verbal de vente laisse apparaître que, dans
le déroulement des enchères, une banque - vraisemblablement créancière
hypothécaire de l'ancien propriétaire - a misé la première, puis un tiers,
avant que le recourant n'intervienne à son tour. La banque a ensuite
surenchéri, mais Daniel Perren l'a finalement emporté en qualité de dernier enchérisseur.
Si , à première vue, on ne voit pas dans ces conditions en quoi le déroulement
de la vente ou d'autres circonstances auraient influencé le prix d'adjudication
au point que ce dernier ne correspondrait pas au prix du marché à ce moment-là
et pourrait constituer un prix de faveur ne liant pas la commission, il
convient néanmoins de comparer le prix de vente à celui auquel aboutit le
tribunal en procédant à une estimation habituelle. On relèvera au préalable que
la valeur retenue par l'expert de l'Office des poursuites et faillites de
Morges pour la parcelle et les constructions litigieuses, soit 50'000 fr. au
total, est manifestement sous-évaluée et ne saurait avoir une quelconque
incidence sur la valeur d'estimation définitive. Cette valeur est d'autant
moins déterminante qu'elle est inférieure de plus de 50 % au prix que le
recourant a finalement accepté de payer pour acquérir la parcelle en cause.
7.                     S'agissant tout
d'abord de l'habitation, l'inspection locale a permis de constater qu'elle
manquait manifestement du confort le plus élémentaire et que la qualité de la
construction était des plus rudimentaires, tant au niveau de la cuisine, des
sanitaires, de l'escalier que de l'isolation. Un prix de 300 fr. le m
3
est dès lors raisonnable de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal.
Quant à la dépendance, son aménagement est tout aussi simple. Le prix déterminé
par la commission, soit 50 fr. le m
3
, n'est en revanche pas excessif
et peut être retenu. Ces montants doivent en outre être pondérés en fonction de
la vétusté des immeubles. Si un taux de 30 % est correct pour l'habitation, il
est possible de l'augmenter jusqu'à 40 % en ce qui concerne la dépendance dont
l'état est particulièrement mauvais, proche du délabrement, et pour tenir
compte du fait que la construction est très ancienne (cf. arrêt TA EF 93028 du
23 septembre 1993 dans lequel le tribunal a également retenu un taux de vétusté
de 40 % pour un bâtiment dans un état analogue). La valeur vénale des
constructions s'éléverait ainsi à 601 m
3
x 300 fr, soit 180'300 fr.
x 70 %, à savoir 126'210 fr. pour l'habitation et 486 m
3
x 50 fr.,
soit 24'300 fr x 60 %, à savoir 14'580 fr. pour la dépendance. Au total,
l'estimation correspond donc à 140'790 fr., auxquels il y a encore lieu
d'ajouter le prix du terrain. A cet égard, le tribunal considère qu'il se
justifie de retrancher la bande séparant l'habitation de la grange, laquelle
constitue une impasse d'une quarantaine de m
2
environ. Ceux- ci ne
valent guère plus de 100 fr. le m
2
. Le solde du terrain, par 116 m
2
,
doit être estimé à 200 fr. conformément à l'avis de la commission. La
valeur vénale du terrain s'élève ainsi à 23'600 fr. (40 x 100 + 116 x 200).
En résumé,
l'estimation de la valeur vénale de la parcelle n° 1680 se présente comme suit:
-                       habitation
126'210 fr.
-                       dépendance    14'580
fr.
-                       terrain              23'600
fr.
-                       total
164'390 fr., arrondi à 164'000 fr.
8.                     Le montant précité
laisse clairement apparaître que le prix de vente payé par le recourant
(128'000 fr.) est substantiellement inférieur à la valeur marchande telle que
déterminée par le tribunal, puisque la différence entre ces deux valeurs, par
36'000 fr., représente plus de 25 % du montant versé. Il se justifie dans
ces conditions de s'écarter du prix convenu dans la vente aux enchères et de
retenir à titre de valeur vénale celui auquel le tribunal est parvenu à l'issue
de ses calculs, soit 164'000 fr. (voir dans le même sens arrêts TA EF 91/014 du
7 août 1992; EF 93/035 du 4 octobre 1994 et EF 97/007 du 14 juillet 1997 où,
dans les deux derniers arrêts cités, le tribunal a considéré que la commission
d'estimation fiscale des immeubles n'était pas liée par des prix de vente
inférieurs de plus de 20 % aux valeurs vénales computées).
9.                     Compte tenu de ce qui précède,
l'estimation fiscale de la parcelle n° 1680 doit être corrigée comme suit:
-                       valeur de
rendement         67'500 fr. (non contestée)
-                       valeur
vénale                    164'000 fr.
-                       estimation fiscale               67'500
+   164'000  =  115'750 fr.
2
10.                   La différence entre le
montant retenu par la commission (142'000 fr) et celui auquel aboutit le
tribunal (115'750 fr.), soit 26'250 fr., étant supérieure à 5% (cf. ci-dessus,
p.4), il se justifie d'admettre partiellement le recours et de modifier la
décision entreprise en ce sens que l'estimation de la parcelle litigieuse est
arrêtée, avec effet au 1er janvier 1995, à 115'000 fr. (115'750 fr. arrondi à
115'000 fr. en vertu de l'art. 29 REFI). Vu l'issue de la procédure, une partie
des frais, par 400 fr., sera mise à la charge du recourant qui obtient
partiellement gain de cause; le solde de l'avance effectuée, soit 400 fr., lui
étant restitué (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18
février 1998 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n°
1680 de la commune de Yens est arrêtée à 115'000 fr. (cent quinze mille
francs), avec effet au 1er janvier 1995.
III.                     Un émolument
partiel est mis à la charge de Daniel Perren, par 400 fr (quatre cents francs),
ce montant étant compensé par l'avance effectuée et le solde de dite avance,
par 400 fr., (quatre cents francs), lui étant restitué.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 17 juin 1998
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint