vd_omni · EF.1993.0035 · 1994-10-04 · fr

PETER Didier | Le prix retenu dans le cadre de la cession en lieu de partage ne correspond pas à la valeur réelle de l'immeuble => pas déterminant. En définitive, l'estimation de la Commisison est correcte. Rejet.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.10.1994 EF.1993.0035

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 4 octobre 1994
__________
sur le recours interjeté par
Didier et
Corinne PETER
, à Essertes,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Oron
(la Commission de district), du 17
juin 1993, modifiée le 15 décembre 1993 et arrêtant à Fr. 500'000.--
l'estimation fiscale de la parcelle no 167 de la commune d'Essertes.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
J. Morel, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffière : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Corinne et
Didier Peter sont propriétaires de la parcelle no 167 du cadastre d'Essertes,
en propriété commune. Classée en zone de villas par le plan des zones de la
Commune d'Essertes, la parcelle comporte un bâtiment ECA n° 3, d'une surface de
190 mètres carrés, ainsi qu'une surface de place-jardin de 546 mètres carrés,
le solde de 2'912 mètres carrés étant en nature de pré-champ (total 3'648 m²).
Construite en 1789, l'habitation a subi des transformations entre 1987 et 1989
pour un montant de l'ordre de Fr. 130'000.-- (l'estimation fiscale a été
portée, en 1988, de Fr. 205'000.-- à Fr. 285'000.-- et, en 1989, à Fr.
340'000.--). Elle compte deux appartements, l'un de trois pièces et le second,
occupé par les propriétaires, de cinq pièces. Ces derniers ont acquis cette
parcelle en mars 1992 par un contrat de cession en lieu de partage et vente de
l'hoirie de Gilbert Peter, comprenant les deux frères du recourant, ainsi que
sa mère; cette convention s'est conclue sur un prix déterminant de Fr.
500'000.-- pour l'entier de la parcelle.
Par décision
de taxation du 14 février 1994, l'Etablissement cantonal d'assurance contre
l'incendie et les éléments naturels (ECA) a fixé la valeur d'assurance à neuf à
Fr. 579'050.-- pour 1994 (indice 108).
Cette police
retient notamment les éléments suivants :
"DESCRIPTION                                        VOLUME                    PRIX/m3                   VALEUR
DU VOLUME                                                   (M3)                              (FR)                            (FR)
Habitation
1
cave                                                                 50                               300,00                              15'000
2 rez : logement                                             120                               650,00                              78'000
3
rez
: logement                                                   241                               650,00                            156'650
4 chaufferie, buanderie                                  48                               750,00                              36'000
5 rez : débarras sur logement                     60                               275,00                              16'500
6 étage : logement                                        213                               600,00                            127'800
7 combles : galetas s/logement                 95                               300,00                              28'500
8
combles
: galetas s/logement                                257                               300,00                              77'100
9 garage                                                             80                               275,00                              22'000
10 local citerne y.c. escalier accès           22                               750,00                              16'500
11 escalier galerie est                                                                                                                    5'000
Totaux bâtiment                                                 1'186                       488,23                            579'050"
B.                            Agissant dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission de
district, par décision du 30 avril 1993, a porté l'estimation fiscale de la
parcelle no 167 datant de 1989 de Fr. 340'000.-- à Fr. 597'000.--; cette
taxation, qui comportait une erreur de calcul, a fait l'objet d'un recours en
date du 7 mai 1993, recours que la commission de district a partiellement admis
en arrêtant, dans une nouvelle décision du 17 juin 1993, - complétée par des
explications du 23 juin -, la nouvelle estimation fiscale à Fr. 520'000.--.
L'autorité intimée a pris en compte une valeur marchande de Fr. 670'800.--,
soit Fr. 466'000.-- pour le bâtiment et Fr. 204'500.-- pour le terrain (Fr.
1'248 m² à Fr. 135.-- et Fr. 2'400 m² à Fr. 15.--). Quant à la valeur de
rendement, la commission de district l'a fixée à Fr. 368'000.--; ce montant
correspond à la capitalisation à 7,5 % de la valeur locative annuelle de Fr.
27'600.--. En effet, le loyer mensuel de l'appartement des propriétaires a été
estimé à Fr. 900.--. Quant à l'appartement du rez, son loyer mensuel s'élève à
Fr. 1'400.--.
C.                            Par acte daté
du 25 juin 1993, Didier Peter a interjeté recours contre cette décision. Il a
complété ses moyens par un mémoire posté le 15 juillet 1993. En substance, il
fait valoir que la valeur marchande prise en compte par l'autorité intimée est
trop élevée. Il s'en prend également au volume retenu par cette dernière. Il a
encore complété ses moyens, qui seront repris plus loin dans la mesure utile,
par courrier des 12 novembre et 27 décembre 1993. Au demeurant, il s'est
acquitté dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr.
800.--.
Interpellé
sur le caractère tardif de son mémoire de recours, Didier Peter s'est déterminé
comme suit en date du 12 novembre 1993 :
"[...] je désire tout d'abord préciser
que la nouvelle estimation fiscale datée du 17 juin ne m'est parvenue que le 21
juin. Ma première lettre annonçant mon intention de faire recours contre cette
estimation a été postée le 26 juin : elle a donc été envoyée dans le délai de
dix jours. De plus le dépôt de Fr. 800.-- a bien été réglé à temps. En ce qui
concerne le mémoire de recours, il m'était absolument impossible de réunir
toutes les pièces durant le laps de temps imparti (je tiens à vous faire
remarquer que le dossier que je vous ai fourni est particulièrement complet).
Afin d'expliquer la situation, j'ai contacté par téléphone une personne du
Tribunal administratif qui m'a assuré que si ma première lettre était arrivée
dans les délais et que si le dépôt d'argent était fait à temps, il n'y avait
pas de problème. Je tiens encore à préciser que le mémoire n'a finalement été
envoyé qu'avec quatre jours de retard. [...]."
D.                            La commission
de district a déposé des observations circonstanciées datées des 20 et 25 août
et 16 novembre 1993, qui seront reprises ci-dessous en tant que de besoin.
E.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 30 novembre 1993, en présence du
recourant. La commission de district était représentée par MM. P. Mauris,
conservateur du registre foncier, P. Bardet, conseiller municipal ainsi que M.
Durussel, Syndic élu. Le tribunal a procédé à une inspection locale.
Une
conciliation ayant été tentée, un délai au 16 décembre 1993 a été imparti à la
commission de district pour faire savoir au tribunal si elle entendait revoir
l'estimation attaquée par Didier Peter ou si elle maintenait celle-ci purement
et simplement.
F.                            Par courrier
du 15 décembre 1993, l'autorité intimée a accepté de réduire l'estimation
litigieuse à Fr. 500'000.--.
Didier Peter
a déclaré maintenir son recours dans un courrier daté du 27 décembre 1993; il a
repris une nouvelle fois ses moyens par lettre du 14 septembre 1994.
La
commission de district, a, quant à elle, déposé des déterminations le 20
janvier 1994. Le recourant ayant contesté la régularité de cette dernière
écriture, la commission s'est déterminée une nouvelle fois le 5 septembre 1994.
Considère en droit :
___________________
1.                             a) La
première question qu'il convient de résoudre est celle de la recevabilité du
pourvoi.
Aux termes
de l'art. 31 LJPA, le recours s'exerce dans les dix jours à compter de la
décision attaquée, par acte écrit, non motivé, daté et signé par le recourant
ou son mandataire. Il doit être validé par le dépôt à la même adresse, dans les
vingt jours à compter de la communication de la décision attaquée, d'un mémoire
motivé.
Il n'est pas
contesté que l'acte de recours a été déposé en temps utile; en revanche, si,
comme le recourant le prétend, la décision litigieuse lui est parvenue le 21
juin 1993, le délai pour déposer le mémoire de recours arrivait à échéance le
12 juillet 1993. Or, il ne l'a posté que le 15 juillet suivant; en conséquence,
le recours devrait en principe être déclaré irrecevable.
A cela, le
recourant objecte que, s'étant aperçu des difficultés qu'il rencontrait à
rédiger un mémoire de recours, il se serait adressé au greffe du Tribunal
administratif pour expliquer sa situation; on lui aurait expliqué que
l'essentiel était qu'il ait déposé un recours en temps utile et qu'il ait au
surplus effectué l'avance de frais requise, le dépôt d'un mémoire étant en
revanche secondaire. On ignore si ces allégations sont exactes; elles sont au
demeurant plutôt douteuses, le greffe du Tribunal administratif ayant reçu des
instructions qui ne correspondent pas aux affirmations précitées. Cependant,
dans la mesure où le juge instructeur n'a constaté la tardiveté du mémoire
qu'au mois de novembre 1993, il était extrêmement délicat de procéder à la
vérification des points de fait précités après l'écoulement d'une si longue
période; dans le doute, l'on doit prêter foi aux affirmations du recourant et,
partant, admettre la recevabilité du pourvoi.
b) A la
suite de l'audience du 30 novembre 1993, la commission a corrigé à la baisse
l'estimation litigieuse, portant celle-ci à Fr. 500'000.-- et a confirmé
celle-ci par lettre du 5 septembre 1994. Le recours étant maintenu, l'autorité
considérera ci-après qu'il a pour objet non pas la décision du 17 juin 1993,
mais bien celle du 15 décembre 1993 qui la remplace.
2.                             L'estimation
litigieuse intervient dans le cadre de la révision générale des estimations
fiscales, deuxième étape, ordonnée par le Conseil d'Etat en application de
l'art. 22 LEFI; dans son écriture du 16 novembre 1993, la commission a encore
expliqué que le transfert à cause de mort de la parcelle de feu Gilbert Peter à
ses héritiers, pas plus que la cession en lieu de partage et la vente dedite
parcelle aux époux Peter n'ont donné lieu à une mise à jour fondée sur l'art.
20 LEFI. On remarque que cette solution est avantageuse pour les recourants,
dans la mesure où elle reporte les effets de la nouvelle estimation au 31
décembre 1994, alors que celle-ci aurait pu entrer en vigueur plus tôt. On
relève également que les précédentes estimations de 1987 et de 1989 reposaient
sur une adaptation partielle de la valeur portée au registre, en fonction
uniquement des travaux de transformations effectués.
3.                             L'estimation
fiscale résulte de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale
du bien-fonds (art. 2 al. 1 LEFI).
a) La valeur
de rendement, corrigée dans la décision sur recours du 17 juin 1994, n'est plus
contestée; à juste titre, les loyers retenus étant modérés et le taux de
capitalisation de 7,5% apparaissant approprié à un immeuble de cet âge. Le
Tribunal administratif ne voit ainsi pas de motif de s'écarter sur ce point de
l'estimation de la commission arrêtant à Fr. 368'000.-- la valeur de rendement.
b) Le
recourant est par ailleurs plus critique s'agissant de la valeur vénale
retenue. On rappelle préalablement que la valeur vénale d'un immeuble
représente sa valeur marchande (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). L'art. 8
al. 2 REFI préconise notamment de se fonder sur le prix d'achat de l'immeuble,
lorsqu'un tel élément est disponible. En pratique, les commissions de district
retiennent dans la règle le prix d'achat comme valeur de l'immeuble concerné,
tout au moins dans le cadre de mises à jour suite à des ventes; le Tribunal
administratif s'est rallié à cette manière de voir (v. en dernier lieu TA, EF
94/017, arrêt du 6 juin 1994). Or, le recourant fait précisément valoir le prix
convenu lors de l'acte de cession en lieu de partage et vente du 27 mars 1992,
soit Fr. 500'000.--, pour contester la valeur vénale totale retenue par la
commission, soit Fr. 630'800.--.
aa) La
commission de district invoque cependant l'art. 9 REFI, dont la teneur est la
suivante:
"Les ventes qui ont eu lieu dans des
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique
dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire
dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en
considération."
En d'autres
termes, la commission a considéré que, s'agissant d'une vente entre parents, le
prix retenu par l'acte du 27 mars 1992 n'était pas décisif pour le calcul de la
valeur vénale. On relèvera ici que l'estimation fiscale apparaît
essentiellement comme une procédure incidente par rapport à la taxation de la
fortune des intéressés. Cela étant, il apparaît logique de tenter de cerner au
plus près la valeur marchande de l'immeuble concerné. Les autorités
d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir aux prix d'achat indiqués, si ceux-ci
ne correspondent pas aux valeurs du marché; tel peut être le cas aussi lorsque
le prix arrêté dans un cas particulier recouvre une vente à prix d'ami et non
une donation mixte (au contraire, la taxation du droit de mutation doit s'en
tenir au prix convenu, sauf en cas de donation mixte: v. sur ce point art. 15
LMSD, qui parle de disproportion manifeste entre prestation et
contre-prestation; il en va de même en matière de gain immobilier). Il résulte
de ce qui précède que la commission de district est fondée, si elle constate,
sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la
valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère, usuel il est vrai,
pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparatives
(comme le suggère par ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre
au prix d'achat, à des éléments de comparaison). Dans le cas d'espèce, la
commission, à l'issue de ses calculs, parvient à une différence supérieure à
20% entre le prix convenu dans l'acte précité et la valeur vénale computée;
elle est assurément autorisée, dans une telle hypothèse, à considérer que le
prix retenu dans l'acte constituait un prix de faveur qui ne la liait pas (v.,
à titre de comparaison, Tribunal administratif, arrêt du 7 août 1992, EF 91/014
où les recourants affirmaient que le prix convenu lors de la cession en lieu de
partage était trop élevé, thèse que n'a pas suivie le tribunal).
bb) Le
recourant ne conteste guère la valeur vénale retenue pour le terrain, soit au
total Fr. 204'500.-- (en moyenne Fr. 56.-- par m² pour une surface totale de
3'648 m²). On notera, dans le souci d'être complet, que l'estimation du terrain
se décompose en deux montants de Fr. 168'500.--, pour une surface de 1'248
mètres carrés à Fr. 135.-- par mètre carré, respectivement une surface de 2'400
mètres carrés à Fr. 15.-- par mètre carré; le recourant dans la procédure de
recours engagée devant la commission de district paraît s'être rallié à ces
chiffres, à juste titre d'ailleurs. Sans doute, le montant de Fr. 135.-- par
mètre carré, pour la surface attenante à la villa (surface plane) apparaît, aux
yeux du tribunal, quelque peu élevé. En revanche, le montant de Fr. 15.-- par
mètre carré pour le solde de la parcelle est bas, selon l'avis des assesseurs
spécialisés du tribunal, malgré la pente assez forte qui caractérise cette
surface et la proximité de la route cantonale. Considérée globalement, la
valeur retenue pour le terrain apparaît en définitive modérée et ne peut
qu'être confirmée.
cc) Le recourant
insiste surtout sur les chiffres retenus pour la valeur vénale du bâtiment;
celle-ci s'élève, après l'ajustement admis par la commission le 15 décembre
1993, à Fr. 426'300.--. Cette valeur est obtenue, selon la commission par
addition de la valeur préexistante et du coût des transformations de 1989, qui
s'est élevé, selon l'estimation même de feu Gilbert Peter à Fr. 130'000.--. Le
recourant s'en prend tout d'abord au résultat de ce calcul; après avoir fait
corriger le volume réel de son bâtiment, erroné dans les anciennes polices ECA,
il souligne que cette valeur conduit à donner une estimation de l'ordre de Fr.
520.- pour le volume habitable et de Fr. 250.-- pour le volume des combles, ce
qu'il juge manifestement excessif, compte tenu de l'ancienneté du bâtiment.
On relèvera
en premier lieu que les remarques du recourant, qui voudrait déduire des
valeurs précitées (pour les volumes habitables, respectivement pour les
combles) une violation du principe de l'égalité de traitement par rapport à
d'autres immeubles plus récents, n'emportent nullement la conviction. Il n'est
pas exclu d'estimer des volumes habitables après rénovation à un montant de Fr.
500.-- par mètre cube (dans ce sens, TA, arrêt du 11 août 1992, EF 92/006, qui
concernait une vieille ferme rénovée à Montpreveyres). Par ailleurs, confronté
à des situations similaires (bâtisses anciennes, présentant une part importante
de volume non habitable), le Tribunal administratif a souligné que, sauf raison
particulière, il n'y avait pas lieu de descendre au-dessous d'un prix de Fr.
350.-- par mètre cube en moyenne (TA, arrêt du 5 juillet 1994, EF 93/066). Or,
dans le cas d'espèce, la décision attaquée, telle que modifiée en cours de
procédure, aboutit assurément à un prix au mètre cube de cet ordre (valeur
vénale du bâtiment Fr. 426'300.--; volume, tel qu'il résulte de la dernière
police ECA: 1'186 mètres cubes; prix par mètre cube: Fr. 359.--). Compte tenu
de la situation analysée dans l'arrêt précité, comparable sur de nombreux
points avec le cas présent (ferme ancienne, volume non habitable important), la
valeur retenue par la commission de district ne saurait apparaître comme
constitutive d'un abus de son pouvoir d'appréciation.
Quant au
calcul de la commission, qui se fonde notamment sur le coût des transformations
consenties en 1989, il ne paraît pas critiquable non plus (la question de
l'estimation du travail investi par le père du recourant dans cette
transformation n'étant au demeurant plus litigieuse); en effet, la
jurisprudence retient que le coût de l'investissement consenti par le
propriétaire lors de transformations d'un immeuble doit être pris pour base du
calcul de l'augmentation de la valeur vénale de celui-ci (TA, arrêt précité EF
92/006, consid. 4a). Le recourant conteste au surplus la valeur des chiffres
retenus par la commission comme base à son calcul, dans la mesure où ceux-ci
étaient fondés sur l'ancienne police ECA, erronée quant au volume retenu pour
le bâtiment ECA no 3; cependant, si l'on suivait cette argumentation du recourant,
force serait de constater que la différence entre les deux polices ECA (environ
40 mètres cubes) n'entraînerait qu'une très faible différence de valeur vénale
(à Fr. 350.-- par mètre cube, la différence pour la valeur vénale s'élèverait à
Fr. 14'000.--; et cette différence entraînerait une modification de
l'estimation fiscale de Fr. 7'000.--); une telle différence ne justifierait pas
l'intervention du tribunal, dont on rappelle que le pouvoir d'examen se limite
au contrôle de la légalité, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir
d'appréciation (art. 36 let. a LJPA).
d) Il
résulte des considérants qui précèdent que les moyens du recourant doivent tous
être écartés, ce qui conduit au rejet du recours et à la confirmation de la
décision attaquée, dans sa teneur modifiée en cours de procédure; l'estimation
fiscale de la parcelle litigieuse, arrêtée à Fr. 500'000.--, sera donc
confirmée.
4.                             Vu l'issue du
recours, un émolument de Fr. 800.-- sera mis à la charge du recourant débouté.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision
attaquée, telle que modifiée en cours de procédure et arrêtant l'estimation
fiscale de la parcelle no 167 du cadastre d'Essertes à 500'000 francs, est
confirmée.
III.                     Un émolument de 800.-
francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 4 octobre 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     La
greffière :
Le présent arrêt est notifié aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint