vd_omni · AC.2012.0346 · 2013-08-28 · fr

LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE LES VERGERS/Municipalité de Buchillon, NEILORA SA, BOLOMEY, JATON, PAQUIER, PEILA | Projet de création de deux immeubles, comprenant en tout treize logements. Examen, à titre préjudiciel, du respect d'une serviture de non-bâtir, déterminant pour savoir si le propriétaire voisin a valablement donné son accord à la création de ordre contigu. En l'occurrence, le projet respecte la servitude, de sorte qu'il faut considérer que les opposants ont donné leur accord au sens de la réglementation communale (consid. 7).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.08.2013 AC.2012.0346

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
28 août 2013
Composition
M. Eric Brandt,
président
;
Mme Christina Zoumboulakis, assesseur
et Mme Renée-Laure Hitz, assesseur
; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourante
LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES
D'ETAGES DE LA PPE LES VERGERS, représentée par Immopro Gérance Béatrice Jotterand
Sàrl,
à Morges, au nom de qui agit Me Luc PITTET, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Buchillon,
représentée
par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
Propriétaire et constructrice
NEILORA SA,
à Villeneuve FR,
représentée par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey,
Propriétaires
1.
Anne-Marie BOLOMEY,
à Buchillon,
2.
Daniel BOLOMEY,
à Tolochenaz,
3.
Monique JATON,
à
Yverdon-les-Bains,
4.
Michel PAQUIER,
à La Conversion,
5.
Claude PEILA,
à Buchillon,
Objet
permis de construire
Recours LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA
PPE LES VERGERS c/ décision de la Municipalité de Buchillon du 23 octobre
2012 (projet de deux immeubles de 13 logements avec 25 places de parc sur les
parcelles n° 15, 16, 17 et 18)
Vu les faits suivants
A.
La société Neilora SA est propriétaire des parcelles n° 15 et 20 de
Buchillon. Elle dispose en outre de promesses de vente et d'achat des parcelles
n° 16, 17 et 18 de Buchillon. Ces bien-fonds, colloqués en zone de village au
sens du règlement d'affectation communal (ci-après: RAC) approuvé par le
Conseil d'Etat dans ses séances du 28 mars 1990 et du 25 septembre 1992, sont
bordés au Nord, par la rue du Village et au sud, par la rue de l'Horloge.
La Communauté des copropriétaires d'étages de la PPE
"Les Vergers" est propriétaire de la parcelle n° 12, qui jouxte la
parcelle n° 15. Une servitude de restriction du droit de bâtir, inscrite au
Registre foncier le 1
er
juillet 1994, grève réciproquement les
parcelles n° 12 et 15 (ID.010-2003/001703). Son exercice est défini comme suit:
"En surface,
les constructions à réaliser sur ces deux parcelles seront contiguës à partir
du domaine public de la route communale et au maximum jusqu'à un point situé à
douze mètres calculés depuis le domaine public de la route communale le long de
la limite commune de ces parcelles.
Les comparants
s'interdisent de construire un bâtiment mitoyen plus loin que ce point.
Dès le moment où
les nouvelles constructions ne seront plus mitoyennes et à partir au plus du
point précité situé à douze mètres du domaine public de la route communale, les
constructions réalisées devront obligatoirement l'être avec un angle
d'ouverture de quarante-cinq degrés par rapport à la limite des bien-fonds. Les
comparants s'engagent à effectuer des constructions symétriques à la hauteur de
l'angle d'ouverture précité.
Afin de ne pas se
gêner mutuellement, les comparants admettent de ne pas pratiquer d'ouverture,
jours compris, ni dans la façade mitoyenne, ni dans la façade de leurs
constructions qui s'éloignera obliquement de la limite commune. Cet engagement
vaut sur une longueur de façade biaise de deux mètres cinquante à partir de la
limite commune; ensuite, des ouvertures peuvent être créées librement.
En sous-sol, la
construction de chaque propriétaire pourra aller jusqu'à la limite commune sans
la dépasser.
Chaque
constructeur veillera à laisser la place suffisante pour qu'un joint de
dilatation puisse être réalisé le moment venu entre les deux bâtiments qui
seront édifiés sur les parcelles Nos 12 et 15 de Buchillon.
A cet égard, il est rappelé que le
bâtiment prévu sur la parcelle No 12 de Buchillon existe actuellement et qu'il
a été construit jusqu'en limite de la parcelle, conformément à ce qui est prévu
ci-dessus. Les propriétaires de la parcelle No 15 de Buchillon s'engagent expressément,
s'ils viennent à réaliser une construction limitrophe avec celle de la parcelle
No 12 de Buchillon, à maintenir également une distance suffisante avec le
bâtiment voisin pour que le joint de dilatation persiste."
Un plan, annexé à l'acte constitutif de la servitude
définit l'emprise de celle-ci:
B.
Le 20 mars 2012, Neilora SA (ci-après: la constructrice) a demandé un
permis pour la démolition, sur la parcelle n° 15, des bâtiments ECA n° 61, 62
et 63, sur la parcelle n° 16, des bâtiments ECA n° 59 et 60, sur la parcelle n°
17, du bâtiment ECA n° 47, sur la parcelle n° 20, du bâtiment ECA n° 382. Neilora
SA a en outre demandé un permis pour la construction de deux nouveaux
immeubles, de respectivement huit et six appartements sur les parcelles n° 15,
16 et 17, ainsi que pour la transformation du bâtiment ECA n° 46A sur la
parcelle n° 18. Mis à l'enquête publique du 12 mai 2012 au 10 juin 2012, ce
projet a suscité l'opposition notamment de la communauté des copropriétaires
d'étages de la PPE "les Vergers" (ci-après: la PPE "les
Vergers").
C.
Le 20 juillet 2012, la constructrice a présenté une demande de mise à
l'enquête complémentaire, portant sur la réalisation d'un projet similaire,
légèrement remanié pour tenir compte de certaines remarques formulées par la
municipalité et les opposants. Le projet modifié prévoit la construction de
treize appartements, répartis dans deux immeubles comprenant chacun quatre
niveaux (soit un sous-sol, un rez-de-chaussée, un étage et les combles).
L'immeuble situé au Nord présente une façade arrondie, qui suit le tracé de la
rue du Village. Les autres façades de l'immeuble situé au Nord, ainsi que
celles de l'immeuble situé au Sud, qui longe la rue de l'Horloge, sont droites.
Il est prévu d'aménager un garage souterrain, pouvant accueillir 25 véhicules. Au
Nord, le bâtiment sera implanté en contiguïté avec le bâtiment érigé sur la
parcelle n° 12. Au Sud, l'immeuble sera contigu avec les immeubles construits
sur les parcelles n° 14 (à l'Ouest) et n° 19 (à l'Est). L'architecture des
bâtiments projetés est traditionnelle. Ce projet modifié, mis à l'enquête
publique du 18 août 2012 au 16 septembre 2012, a suscité plusieurs oppositions
de propriétaires voisins, dont notamment celle de la PPE "les
Vergers".
Il ressort de la synthèse CAMAC du 3 octobre 2012
que les autorités cantonales consultées ont toutes délivré leurs autorisations
et préavis favorables. Le 23 octobre 2012, la Municipalité de Buchillon
(ci-après: la municipalité) a levé les oppositions.
D.
La PPE "Les Vergers", agissant par l'intermédiaire de
l'administrateur de la société Immopro Gérance Béatrice Jotterand Sàrl, a
recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après:
le tribunal ou la CDAP) contre cette décision, en concluant, sous suite de
frais et dépens, à son annulation. Les recourants ont soulevé plusieurs griefs
ayant trait à des violations des dispositions du règlement communal. Ils
contestent en outre avoir valablement donné leur accord à la construction d'un
immeuble contigu au leur.
Dans leur réponse respective, la constructrice et la
municipalité ont conclu au rejet du recours. Elles ont également contesté la
qualité pour recourir de la PPE "les Vergers". Les recourants ont
répliqué, en maintenant l'intégralité de leurs conclusions. Ils ont notamment produit
un procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la PPE "les
Vergers" du 21 janvier 2013, dont il ressort ce qui suit:
"L'assemblée
générale confirme à l'unanimité l'autorisation donnée à l'administrateur pour
agir par toute voie de droit utile contre le projet de construction sur les
parcelles 15, 16, 17, 18 et 20 et faire respecter les servitudes de restriction
de droit de bâtir en faveur de la parcelle 12, soit notamment de recourir par
devant la CDAP et/ou de saisir le Juge civil, y compris par la voie des mesures
provisionnelles.
L'assemblée générale confirme
également le mandat donné à Mme Puglia et MM. Terry et Vanhamme pour
représenter la PPE et/ou les copropriétaires dans le cadre de cette affaire et
pour prendre tout décision dans le cadre de la procédure pendante par devant la
CDAP."
E.
Le 29 mai 2013, le tribunal a procédé à une audience avec inspection
locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il
en ressort ce qui suit, s'agissant des griefs ayant trait à des violations du
RAC:
"
Toiture
:
Les recourants
contestent que l'aplati (terrasson) prévu au faîte de la construction sise au
Nord soit règlementaire. Cet aménagement ne s'intègrerait pas aux constructions
existantes, qui présentent toutes une toiture à deux pans, sans terrasson.
Selon les recourants, cet aménagement sera visible depuis certaines ouvertures
du bâtiment construit sur la parcelle n° 12.
La Municipalité
et la constructrice expliquent cette situation par l'exigence de réaliser une
façade courbe, qui suive le tracé de la route, condition exigée par la
Municipalité pour des questions d'intégration. L'une des façades étant courbe
et l'autre droite, la réalisation d'un terrasson serait nécessaire d'un point de
vue technique. La constructrice relève que cet aménagement ne sera pas visible
depuis la rue.
Les recourants
considèrent au contraire que l'esthétique de la toiture est déterminante en
l'espèce, compte tenu de la typologie des toitures existantes au centre du
village de Buchillon.
Distance aux limites
:
Les recourants
ont pris acte de l'engagement de la Municipalité, de s'assurer que les balcons
n'excéderont pas une profondeur de 1,5 mètre.
Eclairage
:
Les recourants se
plaignent d'une violation de l'art. 28 RLATC, s'agissant des pièces situées
dans les combles et donnant sur la rue du Village. La Municipalité relève
qu'une réglementation spéciale (art. 28 RLATC) s'applique aux lucarnes;
l'architecte qui s'est assuré de l'aspect réglementaire du projet n'aurait
constaté aucune inexactitude.
Sur la base de
ces explications, les recourants déclarent retirer ce grief.
Accès pour les personnes
handicapées
:
Les recourants se
réfèrent à l'art. 36 RLATC, qui s'applique aux constructions litigieuses. Ils souhaiteraient
connaître le contenu de l'accord conclu avec l'association vaudoise pour la
construction adaptée aux handicapés (AVACAH).
La constructrice
indique ne pas avoir signé de contrat avec l'AVACAH. Le litige portait
uniquement sur la problématique de la largeur des portes, s'agissant des
appartements de plain-pied. Les plans objets de la mise à l'enquête
complémentaire incluent l'adaptation sollicitée par l'AVACAH, de sorte que
cette association ne s'est plus opposée au projet.
Danger pour les immeubles voisins
:
Les recourants se
plaignent de l'absence d'un rapport d'ingénieur dans le dossier d'enquête,
alors qu'il est prévu de réaliser un parking souterrain et qu'il existe de
nombreux murs mitoyens. Les recourants auraient souhaité avoir l'assurance d'un
contact préalable avec un ingénieur, ainsi que la garantie que des mesures
seront prises en cours de chantier.
La constructrice
prend l'engagement d'effectuer un constat avant travaux, à ses frais, et de
prendre toutes les mesures nécessaires en cours de chantier, notamment la pose
de testeurs sur toutes les fentes existantes et la vérification scrupuleuse de
ceux-ci. La constructrice confirme en outre qu'un ingénieur sera mandaté pour
évaluer la stabilité des matériaux, s'agissant de la réalisation du garage. Un
premier test, consistant en un sondage effectué sur une profondeur d'un mètre,
confirmerait la stabilité du sol.
Interpellés à ce
sujet, les recourants déclarent n'avoir rencontré aucune difficulté avec la
réalisation de leur garage, également situé en sous-sol. Anne-Marie Bolomey,
ancienne municipale, confirme n'avoir jamais connu de problème de stabilité des
sols sur la commune de Buchillon.
Moyennant
production, par la constructrice, d'un courrier qui confirme son engagement à
consulter un ingénieur, les recourants déclarent retirer ce grief.
Servitude et ordre contigu
:
Selon les
recourants, l'implantation de l'immeuble, situé le long de la rue de l'Horloge,
serait contraire à la servitude restreignant le droit de bâtir sur les parcelles
n° 12 et 15. Ils se réfèrent à la lettre du notaire qui a instrumenté l'acte;
la servitude serait ainsi destinée à garantir que les immeubles construits au
sud de la parcelle n° 15 n'auront pas une hauteur supérieure aux immeubles
existants, dans le but de garantir le droit de vue de l'immeuble des
recourants. L'accord portant sur la construction de bâtiments contigus ne
vaudrait ainsi que pour autant que les constructeurs respectent également la
condition relative à la restriction des possibilités de bâtir dans la partie
sud de la parcelle n° 15.
La constructrice
n'est pas d'accord avec cette interprétation. La servitude n'aurait pas pour
effet de limiter la hauteur des constructions. Elle soutient que, si cela avait
été l'intention des parties, l'acte constitutif aurait été plus explicite sur
ce point."
Le tribunal s'est ensuite
déplacée sur les parcelles concernées et a fait les constatations suivantes:
"La cour se
déplace sur le chemin du Village, en limite des parcelles n° 12 et 15. A cet
emplacement, elle constate que le bâtiment réalisé par les recourants est
construit en limite de parcelle. La cour se rend sur la terrasse intérieure de
l'immeuble et constate l'implantation de la façade contiguë à la parcelle n°
15, ainsi que la profondeur du mur mitoyen.
La cour se rend
ensuite dans l'appartement d'Alain Vanhamme, à l'étage des combles. Le lac
n'est visible que depuis l'ouverture en Vélux située sur la galerie située à
l'étage des surcombles. D'après un montage photo réalisé par les recourants sur
la base des gabarits, la vue gauche du lac sera restreinte. Les recourants
produiront cette pièce après l'audience. La constructrice explique qu'il est
prévu de construire un bâtiment d'une hauteur d'environ 2,7 mètres de plus que
l'existant (ECA n° 61). La construction sera toutefois déplacée de six mètres
au sud, de sorte que la perception de la hauteur sera différente.
La cour se déplace ensuite sur la
parcelle n° 15, pour constater l'emprise des constructions, notamment
l'emplacement de l'accès aux garages."
F.
Invités à déposer leurs observations sur le contenu du procès-verbal de
l'audience, la municipalité et la recourante n'ont pas formulé de remarque. Les
propriétaires et la constructrice ne se sont pas déterminés.
La société constructrice a produit le 7 juillet 2013
une attestation formulée dans les termes suivants :
« (…) Nous vous confirmons notre engagement formel à
consulter un ingénieur dans le cadre du projet de construction de deux
immeubles sur les parcelles 15, 16, 17 et 18 de la Commune de Buchillon. »
Par ailleurs, la municipalité a produit la motion
Julien Vuillet et consorts « en vue de l’élaboration d’un plan de quartier
Buchillon centre » et les procès verbaux des séances du Conseil communal
des 4 décembre 2012 et 26 mars 2013.
Considérant en droit
1.
La constructrice et la municipalité ont contesté la recevabilité du recours
déposé le 23 novembre 2012 par l'administrateur de la PPE, les membres de cette
dernière ne lui ayant délivré l'autorisation d'agir en justice que le 21
janvier 2013, soit environ deux mois après le dépôt du recours.
a) Aux termes de l'art. 712l al. 2 du Code civil
suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210), la communauté de la PPE peut, en son
nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie.
Selon l'art. 712t CC, l'administrateur représente la communauté et les
copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de
l'administration commune et entrent dans ses attributions légales (al. 1). Sauf
en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans autorisation préalable
de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour
lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement (al. 2).
b) Dans un arrêt 1C_289/2007 du 27 décembre 2007, le
Tribunal fédéral a précisé que cette dernière exigence tend à éviter que
l'administrateur n'engage un procès susceptible d'entraîner des frais élevés et
de compromettre les relations des copropriétaires entre eux ou avec le
voisinage sans leur consentement (cf. Message du Conseil fédéral du 7 décembre
1962 à l'appui d'un projet de loi modifiant le livre quatrième du code civil,
FF 1962 II 1500). Il a relevé qu’au vu du texte légal et du but qui le
sous-tend, une autorisation préalable prise par l'assemblée des propriétaires
par étages est nécessaire pour que l'administrateur puisse déposer un recours
en matière de droit public devant le Tribunal fédéral dès lors qu'il ne s'agit
pas d'une procédure sommaire (cf.
Meier-Hayoz/Rey
,
Berner Kommentar, 1988, n. 56 ad art. 712t CC, p. 534;
François Vouilloz
, L'administrateur de la propriété par
étages, L'Expert comptable suisse 2002 p. 353;
Amédéo
Wermelinger
, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à
712t CC, Fribourg 2002, n. 71 ad art. 712t CC, p. 738, qui se réfère aux
considérations émises à ce propos dans l'
ATF 114 II 310
consid.
2a p. 312). le Tribunal fédéral a par ailleurs relevé dans le même arrêt que le
recours en matière de droit public est soumis à ses propres exigences de
recevabilité (
ATF 133 II 249
consid.
1.1 p. 251). Aux termes de l'art. 712t al. 2 CC, l'administrateur ne peut
procéder que s'il bénéficie d'une autorisation préalable de l'assemblée des
copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence. L’autorisation ne peut donc en
principe être produite ultérieurement qu'en cas d'urgence, par exemple lorsque
les membres de la communauté ne peuvent être réunis en assemblée générale
extraordinaire dans le délai de recours parce qu'ils seraient majoritairement
domiciliés à l'étranger ou dans un autre canton et que l’administration a dû
agir dans l'urgence (cf.
ATF 114 II 310
consid.
2c p. 313).
Le Tribunal fédéral rappelle toutefois dans le même
arrêt que la doctrine préconisait l'octroi d'un délai raisonnable pour produire
l'autorisation de plaider requise à l'art. 712t al. 2 CC, lorsque celle-ci fait
défaut, et corriger ainsi le vice qui affecte les actes de procédure déjà
accomplis par l'administrateur (cf. en ce sens,
Reto
Strittmatter
, Ausschluss aus Rechtsgemeinschaften, thèse Zurich 2002,
p. 67;
Wermelinger
, op. cit.,
n. 79 ad art. 712t CC, p. 740 et les auteurs cités). Il relève aussi qu’il
agissait de même sous l'empire de l'ancien recours de droit public (cf.
ATF 114 II 310
consid. 2b p. 312) mais que l'art. 42 al. 5 de la loi fédérale sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) ne prévoit cependant la fixation d'un
tel délai que si la procuration n'a pas été produite ou si le mandataire n'est
pas autorisé. Vu l'issue du recours, il a laissé la question ouverte de savoir s'il
y avait lieu d'étendre cette possibilité au cas où l'autorisation préalable requise
par l'art. 712t al. 2 CC faisait défaut (ATF précité 1C_289/2007 du 27 décembre
2007 consid. 1.2).
Se référant à cette
jurisprudence fédérale, la CDAP a jugé que l’approbation ultérieure par
l'assemblée des copropriétaires des actes de représentation judiciaires
entrepris sans mandat par l'administrateur corrigeait le vice formel d'absence
d'autorisation préalable et que le recours était donc recevable (arrêt AC.2007.0244
du 15 janvier 2009). Le Tribunal cantonal a précisé sa jurisprudence en
relevant que d'une façon générale, selon l'art. 38 al. 1 du Code des
obligations (CO; RS 220), si un représentant agit sans pouvoir ou au-delà du
pouvoir qui lui appartient effectivement, ses actes sont néanmoins valables
lorsque le représenté les ratifie
.
Conformément à l'art.
7 CC, le principe de cette règle est aussi applicable au régime de l'art. 712t
al. 2 CC. Le tribunal a par conséquent jugé que le recours déposé sans
autorisation, mais ratifié par la communauté des copropriétaires dans le délai
que l'autorité leur avait fixé, était recevable (arrêt AC.2009.0080 du 9 juin
2010, consid. 1).
c) En l'occurrence, le recours déposé
dans le délai légal par Immopro gérance  béatrice jotterans Sàrl,
l'administratrice de la PPE les Vergers, a été ratifié ultérieurement par
l'assemblée des copropriétaires, sans qu'un délai n'ait été formellement fixé.
La question, visant à déterminer si la ratification litigieuse est intervenue
dans un délai raisonnable peut demeurer indécise, vu l'issue du recours.
2.
Les recourants soutiennent que la toiture du bâtiment Nord, qui présente
une surface plane (terrasson) au faîte, est contraire aux art. 12 al. 2 et 56
RAC, imposant une pente minimale et interdisant les toits plats. L'aménagement
en question nécessiterait l'octroi d'une dérogation, dont les conditions ne seraient
pas réalisées.
a) L'art. 12 RAC dispose de ce qui suit:
" Les toitures sont
recouvertes de tuiles plates du pays dont la couleur et la forme correspondent
à celles des toitures traditionnelles du village.
La pente minima ne sera pas
inférieure à 30° ou 57,7 %, ni supérieure à 45° ou 100 %.
Les façades parallèles aux faîtes
sont abritées par des avants-toits d'au moins 60 cm.
En revanche, les avants-toits sur
murs-pignons ne dépassent pas 30 cm."
S'agissant des toitures, l'art. 56 RAC prévoit en
outre:
" La Municipalité peut imposer
les conditions d'aménagement, l'orientation des faîtes et la pente des
toitures, notamment pour tenir compte des bâtiments voisins.
Sauf dans la zone du village, les
toits plats, à un pan ou à faible pente peuvent être autorisés pour les
dépendances de petites dimensions ayant moins de trois mètres de hauteur à la
corniche, à l'usage des bûchers, garages pour une ou deux voitures, etc…
Le faîte des toits est toujours
plus haut que les corniches.
Dans les toits à deux pans, le plus petit est au
moins égal à la moitié du plus grand."
Lors de l'audience, la municipalité et la
constructrice ont expliqué que l'aplati (terrasson) prévu en toiture se
justifiait pour des questions techniques, liées à l'exigence posée par la Municipalité
que la façade sise le long de la rue du Village suive la courbe de la route.
b) La possibilité d'octroyer une dérogation est
régie par l'art. 85 de la loi sur l'aménagement du territoire et les
constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11), qui prévoit ce qui suit:
"
1
Dans
la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à
la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour
autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le
justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre
intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
2
Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif
et être assorties de conditions et charges particulières."
Par ailleurs, l'autorité qui statue sur une demande
de dérogation doit respecter certains principes qui résultent de la
jurisprudence: tout d'abord, elle n'est pas tenue d'accorder la dérogation et
elle dispose d'un pouvoir d'appréciation; il n’existe pas un droit à
l’obtention d’une dérogation (
Ruch,
Commentaire LAT, ad. art. 23 N° 17, voir aussi ATF 99 Ia 471 consid. 3a;
André Grisel
, Traité de droit
administratif, vol. I p. 413). Ensuite, l'octroi de la dérogation doit
respecter les buts recherchés par la loi et elle sert avant tout à éviter des
solutions trop rigoureuses en présence d'une situation spéciale (
Ruch
, op. cit., ad. art. 23 N° 11; ; ATF
107 Ia 212 ss; DFJP/OFAT, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du
territoire, ad art. 23 N° 6 et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut porter
atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés
prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale d'intérêts, prenant en
compte l'ensemble des circonstances (
Augustin
Macheret,
La dérogation en droit de la construction, règles et
exceptions, séminaire du droit de la construction, Fribourg 1983). Enfin, la
dérogation doit s'inscrire dans le processus de planification défini par le
droit fédéral selon lequel la destination du sol est fixée par les plans d'affectation
(art. 14 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 [LAT
; RS 700]) dans une procédure assurant la protection juridique (art. 33 LAT) et
la participation de la population (
Ruch,
op. cit., ad. art. 23 N° 9; voir arrêt AC.2000.0087 du 6 mars 2001 consid. 1b,
voir aussi ATF 1C 196/2007 du 27 février 2008 consid. 5.3). En résumé une
dérogation doit servir la loi, ou à tout le moins, les objectifs recherchés par
celle-ci. Elle implique une pesée entre les intérêts publics et privés au
respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du
propriétaire privé requérant l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des
raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution
architecturale ou encore une utilisation optimale du terrain ne suffisent pas à
elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (arrêts AC.2011.0132 du 12
juillet 2012 consid. 7b AC.2009.0096 du 27 septembre 2010, consid. 2b). .
c) Lors de l'audience, le tribunal a pu constater
que le centre du village, dans lequel doit s'insérer le projet litigieux,
comprend uniquement des bâtiments avec des toitures à deux pans et une
inclinaison minimale. Le centre présente en outre une certaine uniformité. Il
se pose la question de savoir si la réalisation d'une petite surface plane en
toiture, désignée « terrasson », qui est destinée à maintenir une
ligne horizontale du faîte lorsque les façades de la construction ne sont parallèles
constitue une dérogation à l’obligation  de l'art. 12 RAC, qui impose une pente
minimale de la toiture. Les toitures des villages comportent en effet souvent
ce type de détail architectural en raison de la multiplicité des diverses
implantations des anciennes constructions rurales dont les façades sont rarement
parallèles. Il est donc douteux que l’aménagement d’un terrasson sur le faîte
d’une toiture constitue une dérogation à l’obligation de prévoir une toiture en
pente. A supposer même que tel soit le cas, une dérogation pourrait être
accordée pour ce type d’aménagement. L'art. 56 al. 1 RAC prévoit en effet expressément
la possibilité de déroger à la forme des toitures, notamment pour tenir compte
des bâtiments voisins. La municipalité pouvait sans arbitraire autoriser
l’aménagement d’un terrasson pour permettre la réalisation d’un faîte
horizontal, caractéristique du village, dès lors qu’elle a elle-même imposé une
implantation suivant la courbe de la voie publique adjacente. La formulation de
l'art. 56 al. 1 RAC n'est en effet pas exhaustive. La municipalité a expliqué
qu'elle avait accordé plus d'importance à l'implantation des façades le long de
la route qu'à la dérogation mineure à la réglementation communale que constitue
la réalisation d'un terrasson d'une emprise minime au sommet de la toiture. Les
façades, à l'inverse du terrasson, seront visibles depuis la rue. La dérogation
en cause, si elle était nécessaire, n'aurait au surplus pas pour but de créer
des surfaces habitables supplémentaires. Les recourants font essentiellement
valoir que l'aménagement litigieux sera visible depuis leurs appartements. Or,
le tribunal a pu constater lors de la visite des lieux que le terrasson litigieux
ne sera vraisemblablement visible, ni depuis la terrasse des appartements des
recourants, ni depuis les ouvertures réalisées en façade en raison de la
différence d’altitude existante.
Son emprise est en outre minime et ne sera en tous
les cas pas visible depuis la rue mais assure une bonne intégration en
permettant de donner une ligne horizontale au faîte, caractéristique de toutes
les constructions du village.
Pour ces motifs, il y a lieu de confirmer la décision
municipale sur ce point.
3.
Les recourants se plaignent d'une violation des règles relatives au
calcul de la distance aux limites, s'agissant plus particulièrement de la prise
en compte des balcons, dont la profondeur excèderait 1,5 mètre. Dans ses
déterminations, la municipalité a pris l'engagement de s'assurer que les
balcons respecteront la profondeur maximal de 1,5 mètres. Lors de l'audience du
29 mai 2013, les recourants ont dès lors déclaré retirer ce grief, prenant acte
des déclarations de la municipalité.
4.
Les recourants voient une violation de l'art. 28 du règlement
d’application du 19 septembre 1986 de la loi sur l’aménagement du territoire et
les constructions (RLATC ; RSV 700.11.1), relatif à l'éclairage des locaux
habitables, en lien plus particulièrement avec les pièces situées dans les
combles. Lors de l'audience, la municipalité a expliqué que l'art. 28 RLATC
contenait une réglementation particulière applicable aux lucarnes; or, le
projet de la constructrice respectait les valeurs légales. Dans ces
circonstances, les recourants ont déclaré se satisfaire de ces explications et
ont retiré ce grief.
5.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 36 RLATC, au motif
que le projet ne contient aucun accès pour les personnes handicapées.
a) La loi fédérale sur l’élimination des inégalités
frappant les personnes handicapées du 13 décembre 2002 (loi sur l’égalité pour
les handicapés, LHand ; RS 151.3) n’est applicable qu’aux habitations
collectives de plus de huit logements pour lesquels l’autorisation de
construire ou de rénover a été accordée après l’entrée en vigueur de la loi
(art. 3 let. c LHand). L’art. 4 LHand précise encore que les cantons restent
libres d’édicter des dispositions plus favorables aux personnes handicapées.
L’art. 94 LATC fixe à cet égard des principes selon
lesquels des constructions des locaux et des installations accessibles au
public, de même que les immeubles d’habitation collective et des bâtiments
destinés à l’activité professionnelle doivent être conçus en tenant compte,
dans la mesure du possible, des besoins des personnes handicapées ou âgées, en
particulier de celles se déplaçant en fauteuil roulant. L’art. 95 LATC prévoit
que le règlement cantonal fixe, en tenant compte des normes en la matière, les
mesures concernant l’accès aux bâtiments, la largeur des passages libres des
portes et des dégagements nécessaires, ainsi que les dispositions à prendre
pour certains locaux ou installations tels que cuisines, locaux sanitaires ou
ascenseurs.
b) A cet égard, l’art. 36 RLATC prévoit ce qui suit:
"
1
La construction
de locaux et d'installations accessibles au public (notamment les bâtiments
administratifs, les établissements d'enseignement, les églises, les salles de
spectacle, les hôtels, les restaurants, les commerces, les installations de
sport, les édicules publics, les établissements sanitaires ou à caractère
social), et de bâtiments destinés à l'activité professionnelle (tels qu'usines,
ateliers et bureaux), de même que celles d'immeubles d'habitation collective,
doivent être conçues en tenant compte des besoins des personnes handicapées au
sens de la législation fédérale sur l'égalité pour les handicapés, des personnes
âgées, des enfants et des personnes conduisant des poussettes.
2
La
norme du Centre suisse pour la construction adaptée aux handicapés SN 521 500
est applicable aux locaux et installations accessibles au public, aux locaux
destinés à l'activité professionnelle et aux espaces collectifs des immeubles d'habitation.
En cas d'habitat collectif ou groupé de plus de six logements, ceux-ci doivent
pouvoir s'adapter à cette norme.
2bis
L'avantage
procuré aux usagers ne doit pas être disproportionné par rapport aux coûts
engendrés ou à l'atteinte portée à l'environnement, à la nature ou au
patrimoine.
3
Sont réservées les
dispositions spéciales de la législation sur le travail."
Lors de l'audience, les recourants ont expliqué
qu'ils souhaitaient connaître le contenu de l'accord conclu avec l'association
vaudoise pour la construction adaptée aux handicapés (AVACAH), qui avait fait
opposition à la première mise à l'enquête du projet, mais qui ne s'était plus
manifesté à la suite de la mise à l'enquête complémentaire. La constructrice a
expliqué que l'opposition de l'AVACAH, en ce qui concerne la première mise à
l'enquête, avait trait à la problématique de la largeur des portes; ce point
ayant été modifié lors de la mise à l'enquête complémentaire, l'association ne
s'est plus opposée au projet. La constructrice a en outre précisé qu'elle
n'avait pas signé d'accord avec l'AVACAH.
En l’espèce, le projet contesté est composé de deux
bâtiment bien distincts, à savoir, le bâtiment implanté au nord le long de la
rue du Village et celui implanté au sud, donnant sur la rue de l’Horloge. Le
bâtiment sud comporte six logements dont deux donnant de plein pieds et
accessibles aux personnes handicapées, même si ce bâtiment n’est au demeurant
pas soumis aux règles cantonales ou fédérales concernant la construction
adaptée aux besoin des personnes handicapées. Le bâtiment nord comporte sept
logements dont trois logements au rez-de-chaussée accessibles de plein pied par
les personnes handicapées. En revanche, les 4 logements prévus à l’étage en
duplex avec un niveau en comble relié par un escalier intérieur ne sont pas
accessibles aux personnes handicapées se déplaçant en fauteuil roulant. Toutefois,
les coûts qui seraient nécessaires pour rendre ces quatre logements accessibles
aux personnes handicapées semblent disproportionnés; les travaux impliqueraient
l’aménagement d’un ascenseur pour accéder du rez-de-chaussée au premier étage, puis
dans chacun des quatre appartements en duplex, des ascenseurs particuliers ou
le réaménagement des escaliers pour permettre l’aménagement d’une rampe avec
élévateur. C’est probablement la raison pour laquelle l’AVACAH a donné son
accord au projet qui prévoit tout de même la création de trois logements
répondant aux exigences de la norme SN 521 500. Les recourants eux-mêmes disposent
d’appartements aux étages qui ne sont pas accessibles aux personnes handicapées
et  ont bénéficié probablement de la même dérogation.
6.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 89 al. 1 LATC. Ils
soutiennent que la municipalité aurait dû exiger la réalisation d'une étude
géotechnique à titre de charge au permis de construire, compte tenu de la
mitoyenneté et de la proximité de plusieurs bâtiments existants, lesquels
pourraient subir des dommages lors de la démolition des constructions
existantes.
A l'audience, la constructrice s'est engagée à
effectuer un constat avant travaux, à ses frais, et à prendre toutes les
mesures nécessaires en cours de chantier, notamment la pose de testeurs sur
toutes les fentes existantes et la vérification scrupuleuse de ceux-ci. La
constructrice a entre autre confirmé qu'elle mandaterait un ingénieur pour
évaluer la stabilité des matériaux lors de la réalisation du garage souterrain.
Dans ces circonstances, et pour autant que la constructrice confirme son
engagement à consulter un ingénieur, les recourants ont déclaré retirer ce
grief.
7.
Les recourants s'opposent finalement au projet, qu'ils jugent non-conforme
à la servitude de restriction de bâtir. Ils se plaignent également d'une
violation des règles relatives à l'ordre contigu. Ils font valoir que ces deux
questions son liées; si la municipalité devait considérer que la servitude n'a
pas été respectée, l'accord des recourants relatif à l'admissibilité de l'ordre
contigu devrait également être remis en cause.
a)
L'art. 6 RAC dispose que,
partout où les bâtiments ne sont pas déjà construits en ordre contigu, l'ordre
non contigu est obligatoire. Au sens de l'art. 7 al. 1 RAC, l'ordre contigu est
caractérisé par l'implantation des bâtiments en limite de propriété. La
profondeur des murs mitoyens ou aveugles ne doit pas dépasser 15 mètres au
maximum. L'art. 8 RAC dispose en outre de ce qui suit:
"
Ordre
contigu nouveau
A condition que l'architecture des
bâtiments soit compatible avec celle des bâtiments avoisinant, l'ordre contigu
peut être créé, pour autant qu'un accord intervienne entre les propriétaires
voisins, que les constructions fassent l'objet d'un plan d'ensemble et soient
réalisés simultanément."
On peut d'emblée se demander si les recourants sont
fondés à se plaindre d'une violation de l'art. 8 RAC précité. En effet, cette
disposition s'applique uniquement à la création d'un ordre contigu nouveau. Or,
lors de l'inspection locale, le tribunal a pu constater que la construction des
recourants s'implantait déjà en limite de parcelle et qu'elle partageait un mur
mitoyen avec une des constructions qu'il est prévu de démolir et de
reconstruire sur la parcelle de la constructrice. En outre, le secteur est
composé majoritairement de constructions en ordre contigu. Dans ces circonstances,
on peut se demander si l'ordre contigu est préexistant, en tout les cas
s'agissant de la délimitation avec la parcelle propriété des recourants. Dans
cette hypothèse, on pourrait en effet se dispenser d'examiner si les recourants
ont donné leur accord à la construction en ordre contigu, comme l'exige l'art.
8 RAC. Cette question peut toutefois demeurer indécise, sur le vu de ce qui
suit.
b) Les recourants prétendent n'avoir pas valablement
donné leur accord à une implantation en ordre contigu. Ils considèrent que l'acte
constitutif de servitude, à teneur duquel la municipalité a déduit le
consentement à la création de l'ordre contigu, constitue un tout. Dans ces
circonstances, il conviendrait, selon eux, d'examiner préalablement le respect
de la servitude de restriction au droit de bâtir par le projet litigieux.
Avec les recourants, il convient d'admettre qu'il
n'est pas possible de déduire leur consentement à la création de l'ordre
contigu au sens de l'art. 8 RAC, sans examiner si le projet de la constructrice
est conforme à ladite servitude. L'autorité intimée ne pouvait dès lors se limiter
à renvoyer les parties à agir devant le juge civil, en ce qui concerne l'examen
du respect de la servitude de restriction au droit de bâtir qui grève tant la
parcelle des recourants que celles de la constructrice, et admettre
simultanément que les recourants ont donné leur accord au sens de l'art. 8 RAC,
en vertu du même acte. Se pose dès lors la question de la possibilité
d'examiner, à titre préjudiciel, le respect de la servitude litigieuse.
c) Il est vrai que le tribunal a précisé dans sa
jurisprudence qu’il n’appartient en principe pas au juge administratif
d’examiner, à titre préjudiciel, si des servitudes empêchent la réalisation du
projet (cf. arrêts AC.2009.0028 du 27 juillet 2009; AC.2008.0265 du 19 mai
2009, consid. 3; AC.2007.0098 du 20 mai 2008, consid. 3) et de contrôler ainsi
le respect des servitudes de droit privé (arrêts AC.2007.0049 du 13 juin 2007; AC.2006.0147
du 29 mars 2007). Mais dans le cas particulier, la question du respect de la
servitude est directement liée au respect d’une condition réglementaire
concernant l’accord du voisin relatif à la construction en ordre contigu et la
question du respect de la servitude est une question préalable nécessaire à
résoudre pour déterminer si les dispositions de l’art. 8 RAC sont respectées.
Il est admis en droit suisse que, lorsque le sort
d'une contestation pendante devant une autorité judiciaire ou administrative
dépens de la solution d'une question préjudicielle qui relève d'une autre
juridiction, le juge compétent pour statuer sur la contestation principale
l'est normalement aussi pour trancher la question préjudicielle (ATF 124 III
134 consid. 2b/aa/ccc p. 143; ATF 90 II 158 consid. 3 p. 161;
Bertossa
/
Gaillard/Guyet
,
Commentaire de la loi de procédure civile du canton de Genève, n. 9a ad art.
98). Ainsi, le juge administratif peut se prononcer sur des questions de droit
civil (ATF 90 II 158 consid. 3 p. 161). Dans un arrêt récent, le Tribunal
fédéral a ainsi admis que le juge civil pouvait trancher à titre préjudiciel
des questions relevant du droit public, aussi longtemps que l'autorité
administrative n'avait pas été saisie de la même question. Lorsque le juge
compétent a été saisi, le magistrat d'un autre ordre, pour lequel la question
se pose à titre préjudiciel, doit surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge
compétent ait lui-même rendu sa décision (ATF 137 III 8 consid. 3.3.1; 108 II
456 consid. 2; 5C.91/2005 du 11 octobre 2005 consid. 1.1 publié in revue du
notariat et du registre foncier [RNRF] 2007 p. 126). Cette solution est admise
par le droit suisse, dans son principe, pour des motifs d'économie de procédure
et de célérité (
Häffelin
/
Müller
, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4
e
éd., n. 60 et 61, p. 15). En vertu de ces principes, l'autorité compétente sur
le fond doit aborder les questions préjudicielles ou incidentes sans attendre
la décision de l'autorité normalement compétente pour la matière faisant
l'objet de la question préjudicielle, et ce pour autant qu'aucune disposition
légale ne l'interdise. Toutefois, en tranchant la question préjudicielle,
l'autorité saisie doit respecter la pratique clairement établie de l'autorité
ordinairement compétente. Lorsque cette dernière s'est déjà prononcée, le
principe de la séparation des pouvoirs l'emporte, en ce sens que l'autorité
appelée à statuer sur la question à titre préjudiciel ne doit pas décider de
façon indépendante, mais est liée au prononcé de l'autorité normalement
compétente (
Tschannen
/
Zimmerli
, Allgemeines Verwaltungsrecht,
2
ème
éd., Berne 2005, n. 10 et 12 p. 114 s.;
Häffelin
/
Müller
,
op. cit., n. 72 p. 17; cf. également ATF 4P.256/2004 du 26 janvier 2005,
consid. 2.4.1).
La jurisprudence et la doctrine admettent dès lors que
l’autorité administrative doive parfois examiner, à titre préjudiciel, le
respect de règles de droit privé. Il en va ainsi, en application des art. 104
et 108 LATC, du titre juridique pour l’équipement sur le terrain d’autrui et de
l’accord du propriétaire tiers concerné par une construction chez lui
(Jurisprudence rendue en 2005 par le Tribunal administratif du canton de Vaud,
Benoît
Bovay
et
Denis Sulliger
, in RDAF 2006 I
p. 199 ss, n. 68 al. 1 p. 249, ainsi que les arrêts cités en page 250).
L'autorité administrative ne peut connaître de questions préjudicielles de
droit civil que si elle peut y répondre facilement et de manière sûre (arrêt
AC.2009.0045 du 26 novembre 2009 consid. 1b et les références). En outre, la
solution qu'il donne à ces questions préjudicielles ne peut apparaître que dans
les considérants de son arrêt et elle ne lie pas l'autorité compétente pour en
connaître normalement (arrêt AC.1996.0173 du 30 janvier 1997 consid. 1a; RDAF
1993 p. 127ss; v. aussi l'arrêt AC.1993.0162 du 6 août 1993 consid. 1a et
l'arrêt AC.1994.0288 consid. 4a). En l'occurrence, l'examen préjudiciel du
respect de la servitude litigieuse est pleinement justifié, du fait que les
autorités civiles n'ont pas été saisies du litige et que la solution est
déterminante pour savoir si le projet litigieux respecte la réglementation
communale.
aa) Les propriétaires des parcelles n°12 et n°15 ont
signé l'acte constitutif de servitude auquel se réfèrent les recourants le 29
juin 1994 par devant le notaire Jean-Jacques de Luze. Les parties ont convenu à
cette occasion de constituer une servitude foncière de restriction au droit de
bâtir, dont les parcelles n°12 et n°15 étaient alternativement fonds dominants
et fonds servants. S'agissant de son assiette, elle figurait en rouge sur un
plan établi le 19 juin 1991 par le géomètre officiel Jean-W. Nicole, à Morges,
plan qui a été déposé au Registre foncier à l'appui de l'acte.
L'interprétation du contenu de cette servitude n'est
pas unanime entre les parties à la procédure. Pour les recourants, qui se
fondent à cet égard sur la lettre précitée du notaire ayant instrumenté l'acte,
la servitude a pour but de garantir la vue des bâtiments existants,
respectivement à construire, en direction du lac. La démolition du bâtiment ECA
n°61 et son remplacement par un nouvel immeuble ne serait dès lors possible que
si la nouvelle construction respectait la hauteur actuelle au faîte du bâtiment
ECA n°61. La constructrice soutient en revanche que la servitude de non-bâtir
n'a pas une telle portée et ne vise à régler que la question de la contiguïté
entre les parcelles n°12 et 15, à l'exception de toute problématique relative
au droit de vue.
bb) Aux termes de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription
fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations
dérivant de la servitude. Pour déterminer le contenu d'une servitude, il faut
donc se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire
à l'inscription au feuillet du grand livre; comme pour la constitution de la
servitude, c'est l'inscription au feuillet du fonds servant qui est décisive (
Paul-Henri Steinauer
, Les droits réels,
t. II, 3e éd. 2002, n. 2289).
L'inscription se limite en principe à indiquer le
genre de droit ou de charge dont il s'agit, avec parfois un renvoi au plan,
ainsi que les numéros des fonds servant et dominant (
Steinauer
, op. cit., n. 2290). En raison du caractère
sommaire de l'inscription, il est donc souvent nécessaire de recourir à
d'autres éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l'art. 738
al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé en premier lieu par
l'"origine" de la servitude, à savoir l'acte constitutif déposé comme
pièce justificative au registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1; 121 III
52 consid. 2a; arrêt 5C.126/2004 du 21 octobre 2004, consid. 2.3 in RNRF 2005
307;
Steinauer
, op. cit., n.
2292).
L'interprétation du contrat constitutif de servitude
s'effectue selon les principes applicables à l'interprétation des contrats (ATF
129 III 118 consid. 2.5; 128 III 265 consid. 3a et les arrêts cités). Le juge
doit donc en premier lieu recourir à l'interprétation subjective, c'est-à-dire
rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant
empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour
déguiser la véritable nature de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 132 III
268 consid. 2.3.2; 132 III 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). Si la
volonté réelle des parties ne peut être établie ou si celle-ci est divergente,
le juge doit recourir à l'interprétation objective, à savoir rechercher la
volonté objective des parties selon le principe de la confiance (ATF 132 III
268 consid. 2.3.2; 132 III 626 consid. 3.1). Les faits postérieurs au moment où
le contrat a été passé, en particulier le comportement ultérieur des parties,
permettent d'établir quelles étaient à l'époque les conceptions des
contractants eux-mêmes et constituent ainsi un indice de leur volonté réelle et
non de leur volonté objective (ATF 126 III 20 consid. 2a/bb; 125 III 263
consid. 4c; 107 II consid. 6 et les références).
cc) En l'espèce, la problématique tient
essentiellement au fait que la parcelle n° 15 de la commune de Buchillon, de
forme allongée, s'étend entre les deux rues du centre du village de Buchillon,
qui délimitent un îlot central déjà largement construit. La partie sud de l'îlot
central comprend en effet plusieurs constructions, qui sont toutes contiguës.
Au Nord, en revanche, les parcelles ne sont que partiellement construites et
implantées en contiguïté.
S'agissant de l'interprétation de la servitude du 29
juin 1994, on peut d'emblée relever que la volonté des parties était prioritairement
de régler la mitoyenneté. Le plan annexé à l'acte constitutif est à ce sujet
explicite, puisqu'il représente sur les plans un "Y", dont la base,
d'une longueur de douze mètres, correspond à la profondeur du mur mitoyen que
les propriétaires des deux parcelles voisines se sont engagés à respecter.
Au-delà de cette profondeur, les deux branches du "Y", à un angle de
45° par rapport à la limite de parcelle sont dessinées sur les 2,5 premiers
mètres en un trait continu, puis en pointillé sur une longueur d'environ cinq
mètres. Tant sur la parcelle n° 12 que sur la parcelle n°15, les branches du
"Y" n'atteignent pas la limite de propriété. Sur la parcelle n°15, le
trait empiète sur les bâtiments ECA n°61 et n°62.
Pour comprendre l'intérêt de la servitude en
question, il y a lieu de se référer à l'art. 7 RAC, relatif à l'ordre contigu
dans la zone de village, qui précise que la profondeur des murs mitoyens ou
aveugles ne doit pas dépasser quinze mètres au maximum. A teneur de cette
disposition, on comprend que la volonté des parties était de limiter
réciproquement la profondeur du mur mitoyen qu'elles étaient en droit d'ériger
sur leur parcelle, en prévoyant que celui-ci n'excédera pas douze mètres. Au-delà
de cette profondeur, les parties se sont engagées à réaliser une façade à un
angle de 45° par rapport à la limite. L'acte de servitude ne saurait en
revanche être interprété dans le sens que toute construction au sud de la
parcelle n°15 est prohibée, respectivement devra respecter la hauteur des
bâtiments existants. Si tel avait été la volonté des parties, l'acte aurait dû
être plus explicite sur ce point et prévoir notamment la hauteur maximale des
constructions autorisées au sud de la parcelle n°15. Par ailleurs, à la lecture
du plan annexé, on constate que les traits en pointillés empiètent sur
plusieurs bâtiments construits; à nouveau, le texte relatif aux modalités
d'exercice de la servitude ne précise pas que, si ces bâtiments venaient à être
démolis, ils ne pourraient être reconstruits qu'à la condition qu'ils n'entravent
pas la vue dont disposent les propriétaires de la parcelle n°12. Enfin, le fait
que la branche du "Y" n'atteigne pas la limite de propriété laisse
supposer que, passé la profondeur du "Y", la reconstruction des
bâtiments existants est admise aux conditions des dispositions du RAC.
En tout état de cause, le tribunal a pu constater
que les recourants disposent d'un intérêt limité au maintien de la situation existante;
en effet, le lac n'est visible que depuis le vélux de l'étage des surcombles,
aménagé en mezzanine. Le projet de la constructrice, s'il restreindra sans
aucun doute le dégagement dont dispose le dernier étage des habitations sur le
lac, n'entravera toutefois pas complètement la vue, notamment à l'Ouest.
Dans ces circonstances, on doit admettre que la
réelle et commune intention des parties était uniquement de régler les
conditions de la mitoyenneté de leurs constructions respectives, et non de
limiter la possibilité d'implanter des immeubles au sud de la parcelle n°15. Il
n'y a dès lors pas lieu de rechercher quelle était la volonté objective des
parties, lors de la signature de l'acte constitutif de servitude, dès lors que
la réelle et commune intention des parties peut être établie avec certitude.
L'interprétation qu'en donne les recourants est en tous les cas exclue, car
elle aurait impliqué la création d’une servitude de vue qu’il était possible de
prévoir à l’époque mais que les partie n’ont pas envisagée. Au surplus la
servitude ne règle pas la question de la contiguïté, et encore moins celle de
la hauteur des constructions donnant sur la rue de l’Horloge, ce qui ressort
clairement du fait que la parcelle 12, n’est pas traversante et qu’elle est
séparée de la rue de l’Horloge par un autre bien fonds, la parcelle 14, dont le
bâtiment est précisément construit en ordre contigu avec les deux parcelles
voisine 13 et 15. Aussi, le plan annexé à la servitude montre que les anciennes
constructions sur la parcelle 12 de la PPE recourante n’étaient pas implantées
en contiguïté avec la parcelle 15 et que la signature de la servitude avait
pour but essentiel de créer une contiguïté nouvelle sur la parcelle 12 grâce à
l’accord du propriétaire de la parcelle 15, requis par l’art. 8 RAC. Sans cet
accord, l’art. 6 RAC imposait l’ordre non contigu sur la parcelle 12.
d) Dans ces circonstances, il y a lieu de constater
que l'implantation d'une construction au sud de la parcelle n°15 n'est pas
contraire au contenu de la servitude foncière de restriction au droit de bâtir.
Partant, on peut également retenir que les recourants ont valablement donné
leur accord à l'implantation, sur la parcelle n°15, d'un immeuble contigu au
leur, à supposer même que cet accord soit nécessaire puisque l’ordre contigu
existe déjà en limite des parcelles 15 et 12. En tout état de cause, les
recourants commettraient un abus de droit à invoquer la disposition relative à
la constitution d'un nouvel ordre contigu, dès lors qu'eux-mêmes ont implanté
leur construction en limite de propriété grâce à cet accord. Partant, le grief
tiré d'une violation de l'art. 8 RAC, clairement mal fondé, doit être écarté.
8.
a) Les recourants invoquent encore le fait qu’une motion avait été
déposée devant le Conseil communal de Buchillon tendant à ce que soit élaboré
un plan de quartier « Buchillon-Centre » sur les parcelles qui font
l’objet du projet contesté et à ce que la municipalité fasse application de
l’art. 77 LATC. Les recourants demandent à cet égard que la municipalité
fournisse le procès verbal des séances du Conseil communal des 4 décembre 2012
et 26 mars 2013 en signalant que la motion avait été retenue et qu’une
commission avait été créée afin de faire rapport. Le tribunal a donné suite à
cette demande et la municipalité a produit la motion Julien Vulliet et consorts
« en vue de l’élaboration d’un plan de quartier Buchillon centre » et
les procès verbaux des séances du Conseil communal des 4 décembre 2012 et 26
mars 2013. Le motionnaire avait annexé à son texte un photo montage de la
façade pignon du projet donnant sur l’est (parcelles 18, 20 et 22) en se
plaignant de l’aspect de cette façade. Il demandait que la municipalité élabore
un plan de quartier sur la base de l’art. 67 LATC et refuse le permis de
construire en application de l’art. 77 LATC.
b) La jurisprudence a précisé que la demande
d'établissement d'un plan de quartier associée à une opposition à un projet de
construction basée sur l'art. 77 LATC (effet anticipé d'une révision d'un plan
d'affectation en vigueur) doit se fonder sur des motifs objectifs et pertinents
qui plaident en faveur d'un changement d'affectation du secteur en cause (arrêt
TA AC.2007.0041 du 5 juillet 2007). Le propriétaire voisin peut en effet
invoquer, dans le cadre du contrôle incident du plan, le moyen selon lequel la
mesure de planification ne répond plus à un intérêt public en raison des effets
de ce plan sur son bien-fonds (ATF 120 Ia 232 consid. 2c). Il est donc
nécessaire de déterminer si les conditions matérielles d'une révision du plan
prévues par l'art. 21 al. 2 LAT sont remplies. Selon cette disposition, les
plans d'affectation font l'objet des adaptations nécessaires lorsque les
circonstances se sont sensiblement modifiées. Tel est le cas si le plan doit
être modifié pour répondre aux nouvelles exigences de la protection de
l'environnement, en particulier lorsque l'adoption ou la révision du plan des
mesures OPair implique une modification du plan d'affectation qui serait apte à
réduire les émissions excessives (ATF 119 Ib 480 consid. 5c p. 485), ou pour
rendre la planification conforme aux exigences de l’aménagement du territoire
(ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 199), ou encore lorsqu’il s’agit de modifications
peu importantes qui n’impliquent pas un réexamen de l’ensemble de la
planification (ATF 124 II 391 consid. 4b p. 396). En outre, pour justifier
l'application de l'art. 77 LATC, l'intention de réviser la réglementation en
vigueur doit avoir fait l'objet d'un début de concrétisation et reposer sur des
motifs objectifs; il faut que l'autorité compétente ait procédé au moins à
quelques études préliminaires mettant en évidence des problèmes d'affectation
et les solutions envisageables pour les résoudre (arrêt AC.2009.0134 du 20 juin
2010 et références).
c) En l’espèce, il convient de déterminer si le
dépôt d’une motion au conseil communal peut être assimilé à l’existence de
circonstances nouvelles justifiant une révision de la planification. Cela
étant, le tribunal constate que la PPE recourante a bénéficié de possibilités
de construire comparables à celles que la réglementation communale accorde à la
société constructrice et qui seraient remise en cause par la motion. Il convient
donc d’examiner si la réglementation actuelle n’est pas ou plus conforme aux
impératifs de protection des villages anciens et devraient être adaptée en
vertu de l’art. 21 al. 2 LAT.
aa) Selon l'art. 17 LAT, les cantons doivent prévoir
des mesures de protection notamment pour "les localités typiques, les
lieux historiques, les monuments naturels ou culturels" (al. 1 let. c).
Les localités typiques au sens de cette disposition comprennent des ensembles
bâtis qui regroupent en une unité harmonieuse plusieurs constructions et qui
s'intègrent parfaitement à leur environnement (ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p.
260 et les références citées). Les cantons peuvent protéger de tels ensembles
en établissant une zone à protéger au sens de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit
cantonal peut prévoir encore d'autres mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT),
par exemple lorsqu'il s'agit de protéger des objets bien déterminés tels que
des bâtiments ou des monuments naturels ou culturels (ATF 111 Ib 257, consid.
1a, p. 260-261). L'adoption d'une zone de protection est la mesure que le
législateur fédéral a envisagée en premier lieu. Non seulement elle permet
d'établir clairement la protection, son but, son principe et son régime, mais
assure la coordination avec les autres intérêts à prendre en considération dans
les procédures d'aménagement du territoire (
Moor
,
Commentaires LAT, art. 17, no 74). La mise sous protection par une zone à
protéger n'exclut toutefois pas certaines utilisations, la mesure de protection
pouvant se superposer aux autres affectations conformes aux exigences de
l'aménagement du territoire. Ainsi, un plan d'affectation spécial peut aménager
un périmètre de manière que, malgré l'utilisation prévue, un site, un bâtiment,
un monument ou un biotope bénéficie des mesures de protection adéquates sans
pénaliser le solde de la parcelle (
Moor
,
Commentaires LAT, art. 17, no 75). En ce qui concerne les autres mesures
réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, elles s'imposent en raison de la variété des
situations; en particulier, pour les cas dans lesquels le but de la protection
ne serait pas suffisamment atteint par un zonage au sens de l'alinéa 1er (Moor,
Commentaires LAT, art. 17, no 80). Par exemple, l'instrument de la zone n'est
pas adapté lorsque la mesure de protection, à côté d'une obligation de
s'abstenir - pouvant résulter d'un plan de zone classique et de son règlement
qui l'accompagnent - nécessite d'imposer une obligation de faire; notamment l'obligation
d'entretenir le bâtiment protégé ou encore les travaux de restauration à
entreprendre pour assurer son développement ou sa mise en valeur (M
oor
, Commentaire LAT, art. 17, no 81).
Font aussi partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, les
inventaires et classements prévus par le droit cantonal, les clauses générales
de protection, ainsi que les clauses d'esthétique, l'acquisition de la
propriété par la collectivité publique ou la conclusion de contrats avec des
particuliers ainsi que les mesures provisionnelles (
Moor
, Commentaire LAT, art. 17, nos 83 à 93).
bb) En droit vaudois, la loi sur l'aménagement du
territoire et les constructions attribue aux communes la compétence d'adopter
des zones à protéger au sens de l'art. 17 al.1 LAT en prévoyant à l'art. 47
LATC que les plans d'affectation peuvent contenir des dispositions relatives
notamment aux paysages, aux sites, aux rives de lacs et de cours d'eau, aux
localités et aux ensembles ou aux bâtiments méritant protection (art. 47 al. 2
ch. 2 LATC). Les communes peuvent également prévoir des dispositions relatives
à la création et à la préservation d'espaces verts ainsi qu'à la plantation et
à la protection des arbres (art. 47 al. 2 ch. 4 LATC). Le canton peut de son
côté aussi établir des zones protégées dans le cadre de l'adoption de plans
d'affectation cantonaux notamment pour les paysages, les sites, les rives de
lacs et de cours d'eau, les localités ou les ensembles méritant protection, les
arrêtés de classement prévus par la loi sur la protection de la nature, des
monuments et des sites étant réservés (art. 45 al. 2 let. c LATC).
cc) La loi vaudoise sur la protection de la nature
et des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS; RSV 450.11) fait
partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT; cette législation
instaure une protection générale de la nature et des sites, englobant tous les
territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui méritent d'être
sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment esthétique historique,
scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4 LPNMS) ainsi qu'une
protection générale des monuments historiques et des antiquités, en particulier
des monuments de la préhistoire, de l'histoire de l'art et de l'architecture ainsi
que les antiquités mobilières et immobilières trouvées dans le canton et qui
présentent un intérêt archéologique, historique, artistique, scientifique ou
éducatif (art. 46 LPNMS). La loi prévoit l'établissement d'un inventaire pour
la protection spéciale de la nature et des sites (art. 12 et ss LPNMS) et pour
la protection spéciale des monuments historiques et des antiquités (art. 49 et
ss LPNMS). Lorsque des travaux sont envisagés sur un objet soumis à la
protection générale, le Département des infrastructures peut prendre les
mesures provisionnelles nécessaires à sa sauvegarde (art. 10 et 47 LPNMS),
dd) L’évaluation des bâtiments effectuée dans le
cadre du recensement architectural et qui sert de base à l’établissement de
l’inventaire constitue un élément d’appréciation important pour les autorités
chargées de l’aménagement du territoire, notamment lors de l’adoption des zones
à protéger prévues par l’art. 17 al. 1 let. c LAT. L’appréciation de la valeur
d’un bâtiment peut également entrer en ligne de compte dans la procédure de
demande de permis de construire lorsque l’autorité applique les règles
concernant l’intégration et l’esthétique des constructions selon l’art. 86
LATC; la clause d’esthétique fait partie en effet des autres mesures du droit
cantonal réservées par l’art. 17 al. 2 LAT pour les zones à protéger (voir
arrêt TA AC 2002.0128 du 12 mars 2004 consid. 4b p.16, voir aussi
Moor
, Commentaire LAT, art. 17 nos 87 et
88). Ainsi, le recensement architectural est un outil ou un élément
d’appréciation que les communes et les autorités cantonales doivent prendre en
considération lorsqu'elles élaborent un plan d’affectation ou un plan directeur
ou lorsqu’elles délivrent un permis de construire ou statuent sur une
autorisation cantonale spéciale (arrêts AC.2008.0328 du 27 novembre 2009
consid. 4, AC.2007.0147 du 31 juillet 2008, consid. 3c, AC.2006.0113 du 12 mars
2007, AC.2004.0031 du 21 février 2006, AC.2004.0003 du 29 décembre 2005,
AC.2003.0204 du 21 décembre 2004, AC.2002.0128 du 12 mars 2004 et AC.2000.0122
du 9 septembre 2004).
ee) La jurisprudence a aussi précisé que les
communes peuvent intégrer dans leur réglementation applicable aux localités
typiques et aux lieux historiques au sens de l’art. 17 al. 1 let. c LAT des
règles comparables et correspondant aux objectifs de protection mentionnés dans
la directive cantonale sur le recensement architectural (voir arrêt AC.2004.0031
du 21 février 2006 consid. 3b). Dans ce cas, la réglementation communale trouve
sa base légale à l’art. 47 al. 2 ch. 2 LATC qui permet aux communes d’intégrer
dans leur réglementation des règles matérielles visant des buts comparables à
la LPNMS pour la protection des bâtiments dignes d’intérêt. Ces règles ne sont
plus subordonnées à l’inscription d’un objet à l’inventaire ou à l’adoption
d’un arrêté de classement, mais résultent des objectifs de protection propre
arrêtés par la planification communale sur son territoire. C’est donc la
municipalité qui est compétente en première ligne pour l’application de ces
règles (art. 17 et 104 LATC), l’intervention du département étant limitée à un
droit d’opposition (art. 110 LATC) et à un droit de recours (art. 104a LATC)
lui permettant de contester une décision municipale qui ne serait pas conforme
à la réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou
des bâtiments dignes d’intérêt (arrêts AC.2007.0247 du 31 juillet 2008 consid.
4b, AC.2004.0031 du 21 février 2006 consid. 3a, AC.2001.0159 du 23 février 2006
consid. 3a). Il existe en effet une obligation de coordonner les plans
d’affectation avec les mesures résultant de la LPNMS. L’art. 2 RPNMS prévoit en
effet que les autorités communales doivent tenir compte des objets méritant
d’être sauvegardés (notamment ceux mis à l’inventaire ou soumis à la protection
générale) en élaborant leurs plans d’affectation. Cette disposition reprend
d’ailleurs les principes de coordination qui résultent du droit fédéral (art. 2
al. 1 et 25a al. 4 LAT) et du droit cantonal (art. 2 LATC).
d) En l’espèce, la réglementation de la zone de
village figure au chapitre II du règlement d’affectation communal (art. 5 à 13).
L’art. 5 définit la destination de la zone de village et les art. 6 à 9
précisent les conditions dans lesquelles, les bâtiments doivent être construits
en ordre contigu ou non contigu. L’art. 10 fixe la hauteur des façades à 6.50 m
sur la sablière et l’art. 11 limite logiquement le nombre de niveaux à deux
sous la sablière, rez-de-chaussée compris, les combles étant habitables sur un
seul niveau. L’art. 12 fixe les conditions applicables aux toitures en exigeant
qu’elles soient recouvertes de tuiles plates du pays en fixant la pente
minimale et maximale de la toiture. Enfin l’art. 13 règlemente l’esthétique
dans la zone de village dans les termes suivants:
"Article
13 Esthétique
Les
transformations ou constructions nouvelles doivent s’harmoniser avec les
constructions existantes, notamment dans la forme, le choix des matériaux et
les teintes, ainsi que dans les caractéristiques dominantes des constructions
anciennes."
Les règles spéciales sur l’esthétique applicables
aux localités typiques ou aux lieux historiques, comme l’art. 13 RAC font
partie des mesures que les communes ont la compétence d'édicter dans leur plan
d'affectation pour les paysages, les sites, les localités et les ensembles
méritant protection au sens l'art. 17 al. 1 let. c LAT. De telles dispositions
ont en effet une portée distincte de celle de la clause générale d'esthétique
en ce sens qu'elles posent des exigences spécifiques accrues d'intégration des
nouveaux bâtiments et des travaux de transformation, adoptées en application de
l'art. 47 al. 2 ch. 2 LATC (voir les arrêts AC.2004.0204 du 21 décembre 2004 et
AC.2003.0204 du 21 décembre 2004 consid. 2b). Dans le cadre des critères
d’intégration plus sévères résultant d’une zone à protéger au sens des art. 17
al. 1 let. c LAT et 47 al. 2 ch. 2 LATC, l’autorité communale ne bénéficie pas
de la même marge d’appréciation que celle résultant de l’application de la
clause d’esthétique (art. 86 LATC), car les impératifs de protection s’imposent
de manière plus précise et détaillée (arrêts AC.2012.0238 du 28 mars 2013,
consid. 1c; AC.2010.0207 du 12 juillet 2011, consid. 2b).
Le tribunal ne voit pas l’existence de circonstances
particulières au sens de l’art. 21 al. 2 LAT qui imposeraient la modification
de la réglementation de la zone de village ; en particulier, l’art. 13 RPC
fixe des conditions particulièrement strictes  en imposant que les
constructions nouvelles doivent s’harmoniser avec les constructions existantes,
notamment dans la forme, le choix des matériaux et les teintes, ainsi que dans
les caractéristiques dominantes des constructions anciennes. La municipalité a
d’ailleurs imposé des conditions d’implantation et de forme des bâtiments
spécifiques en application de cette règle et le projet contesté présente des
conditions d’intégration plus adaptées et plus fines que la construction de la
PPE recourante dont les balcons donnant sur la rue du Village avec
l’interruption des avants toits ne correspondent à aucune des caractéristiques
des constructions existantes du village et forment comme un corps étranger. Le
projet contesté ne reproduit pas avec raison cette erreur architecturale avec
une façade donnant sur la rue du village plus simple, mieux étudiée et intégrée
qui améliore ainsi la situation en reprenant les caractéristiques des
constructions existantes du village comme le prescrit l’art. 13 RPC. Le
motionnaire montre comme déjà dit la façade pignon est du projet contesté pour
justifier la demande d’élaboration du plan de quartier. Mais dans la situation
actuelle, depuis le point de vue du photo montage du motionnaire, il existe
déjà deux façades pignon borgnes donnant sur le secteur est du village, soit la
façade pignon du bâtiment construit sur la parcelle 16 et on peut même observer
la façade pignon borgne du bâtiment de la PPE recourante à la limite de la
parcelle 12 donnant sur la parcelle 15 et sur laquelle le projet contesté va
s’appuyer. Les façades pignons ne sont donc pas des éléments étrangers du village.
Il est vrai que la société constructrice ne prévoit pas de continuer la
réalisation de l’ordre contigu depuis la façade pignon est du bâtiment donnant
sur la rue du Village, puisqu’elle prévoit de transformer le garage existant
sur la parcelle contiguë 18 en local de dépôt et qu’elle utilisera la parcelle
voisine 20 pour la rampe d’accès au parking. Mais cette seule situation ne
suffit pas à justifier une révision de la zone de village puisque les façades
pignon ne sont pas étrangères aux constructions existantes.
9.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Les frais
sont mis à la charge des recourants, qui succombent. Ceux-ci verseront en outre
une indemnité à titre de dépens à l'autorité intimée et à la société Neilora
SA, qui sont intervenus par l'intermédiaire d'un avocat. Les autres
propriétaires, non assistés d'un mandataire professionnel, n'ont pas droit à
des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Buchillon du 23 octobre 2012 est
confirmée.
III.
Un émolument de 2'500 fr. est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
IV.
Les recourants sont débiteurs solidaires, de la Commune de Buchillon d’une
indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
V.
Les recourants sont débiteurs solidaires de la société Neilora SA d’une
indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
Lausanne, le 28 août 2013
Le président:                                                                                            La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.