vd_omni · EF.1997.0030 · 1998-09-04 · fr

DUPONT Elsbeth c/CEFI d'Aigle | Il faut fixer la VV en faisant abstraction du prix d'adjucation lors de la vente aux enchères si aucun enchérisseur ne s'est opposé à l'adjudicataire. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.09.1998 EF.1997.0030

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 4 septembre 1998
sur le recours interjeté par
Elsbeth DUPONT
,
à Zurich,
contre
la décision rendue sur recours le 21 octobre
1997 par la
Commission d’estimation fiscale des immeubles du district
d’Aigle
(estimation fiscale de la parcelle no 94 de Bex).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Elsbeth Dupont est
propriétaire de la parcelle no 94 de la Commune de Bex. Sis à l’avenue de la
Gare, ce bien-fonds totalise 1'952 m²; il supporte un bâtiment d’habitation
comprenant 5 appartements de 3½ pièces et un appartement de 4½ pièces répartis
sur 3 niveaux habitables ainsi que 2 places de parc extérieures.
B.                    Elsbeth Dupont a acquis
l’immeuble en cause dans le cadre d’une vente aux enchères organisée par
l’Office des poursuites du district d’Aigle le 5 décembre 1995 à la requête
d’un créancier hypothécaire en premier et deuxième rangs à l’encontre des
propriétaires d’alors, les époux Domenico et Eliane Figlia, à Massongex. Le
prix d’adjudication s’est élevé à 670'000 fr. Aucun enchérisseur ne s’est
opposé à Elsbeth Dupont.
C.
Sur
mandat de l’Office des poursuites, Geco, gérance et courtage SA, à Lausanne, a
établi un rapport d’expertise, daté du 14 juillet 1995, dans lequel la valeur
vénale de l’immeuble est fixée à 827'400 fr. (arrondie à 827'000 fr.), pour une
valeur de rendement de 801'750 fr. (arrondie à 801'000 fr.), la valeur réelle
étant de 859'800 francs et la valeur ECA de 847'800 fr.
D.                    Par lettre du 16 octobre
1996, confirmée le 9 décembre, Elsbeth Dupont et son mari ont demandé à la
Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aigle (ci-après la
commission) d’établir la nouvelle estimation consécutive à la vente aux
enchères intervenue.
Après avoir demandé et
reçu un état locatif, la commission a ramené l’estimation de la parcelle no 94
de 1'256'000 fr. à 875'000 fr., ce par décision du 17 février 1997. Elsbeth
Dupont s’est pourvue contre cette décision par acte du 27 février 1997. La
commission a alors réduit l’estimation à 823'000 fr. en date du 21 octobre
1997.
E.                    C’est contre cette
décision qu’est dirigé le présent recours. Elsbeth Dupont demande que
l’estimation fiscale soit ramenée à 735'000 fr. La commission a conclu
implicitement au rejet du recours.
F.
Le tribunal a tenu séance sur place, le 25 mars 1998. Il a procédé à
une visite des lieux en présence du mari de la recourante, qui a été entendu
dans ses explications. Bien que dûment convoquée, la commission n’était pas
représentée. Le tribunal a complété son dossier en requérant la production de
diverses pièces, ce dont les parties ont été tenues au courant.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d’estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l’abus de
l’excès du pouvoir d’appréciation, à l’exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1
er
mai 1996). Il y a
abus du pouvoir d’appréciation lorsqu’une autorité, usant des compétences qui
lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non
pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore
lorsqu’elle statue en violation des principes généraux du droit administratif
(interdiction de l’arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et
proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4 a).
2.                     Selon l’art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l’estimation fiscale d’un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d’un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l’argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d’un immeuble représente sa valeur marchande. L’art. 2 al. 2 LEFI précise
toutefois que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
La recourante fait
valoir que la commission n’a pas établi l’estimation de l’immeuble en faisant
la moyenne entre la valeur vénale et sa valeur de rendement, conformément à
l’art. 2 LEFI, ce qui est exact.
En effet, elle s’est
bornée à calculer l’estimation sur la base d’une valeur de rendement brut de
70'000 fr. capitalisée à 8,5%, ce qui donne le montant querellé de  823'000 fr.
en chiffres ronds.
S’agissant de
déterminer la valeur vénale, la recourante soutient qu’il faut s’en tenir au
montant du prix d’acquisition aux enchères publiques, de 670'000 fr. On l’a vu,
l’art. 2 LEFI prévoit que la valeur vénale d’un immeuble représente sa valeur
marchande, “en tenant compte de l’offre et de la demande” précise l’art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles
(REFI). Quant à l’art. 8 al. 2 REFI, il dispose qu’à défaut d’indications (prix
d’achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue par voie
de capitalisation. Enfin, l’art. 9 REFI prescrit que “les ventes qui ont eu
lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été
fixés sous l’influence des conditions particulières (vente entre parents, vente
juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats
extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas
prises en considération”.
En l’occurrence, le
tribunal ne peut pas se rallier à la thèse de la recourante et retenir comme
valeur vénale le prix d’adjudication aux enchères. En effet, s’il est exact
qu’Elsbeth Dupont n’était pas créancière des anciens propriétaires de
l’immeuble, force est de constater qu’elle ne s’est vu imposer aucun autre
enchérisseur lors de la vente. Cela étant, on ne saurait admettre que le prix
intervenu est le reflet de “l’offre et de la demande” au sens de l’art. 8 al. 1
REFI. Il faut bien plutôt voir là des “circonstances extraordinaires” dont il
est question à l’art. 9 REFI. De surcroît, le tribunal se trouve conforté dans
son appréciation par le fait que le prix d’adjudication de 670'000 francs est
sensiblement éloigné du montant retenu par l’expertise Geco à titre de valeur
vénale (827'000 fr.), montant dont il ne voit aucune raison de s’écarter (v.
TA, arrêt EF 97/0025 du 26 mai 1998).
En ce qui concerne la
valeur de rendement, la recourante admet un montant de 801'000 fr. qui
correspond à celui de l'expertise. Pour sa part, la commission aboutit à
823'000 fr. Dans le premier cas, la moyenne entre la valeur vénale de 827'000
francs et une valeur de rendement de 801'000 fr. donne 814'000 fr. Dans le
deuxième cas, cette moyenne serait de 825'000 fr.
Le tribunal ne saurait
cependant retenir ce dernier chiffre dès lors qu'il conduirait à une reformatio
in pejus, laquelle est prohibée en la matière (v. notamment TA, arrêt EF
96/0043 du 24 juin 1997).
Quant au montant de
814'000 fr., il représenterait une correction très sensiblement inférieure à la
marge de disparité de l'ordre de 5% en dessous de laquelle le tribunal ne
conclut pas, en règle générale, à un abus du pouvoir d'appréciation de
l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêts EF 94/0025 du 27 février 1995, EF
95/0012 du 25 octobre 1995, EF 95/0082 du 1er mai 1996).
3.                     Il résulte de ce qui
précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Vu le sort du pourvoi,
il y a lieu de mettre un émolument de justice de 800 francs à la charge de la
recourante. L’autorité intimée n’ayant pas consulté avocat, la question des
dépens ne se pose pas.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 21 octobre 1997 par la Commission d’estimation fiscale des immeubles
du district d’Aigle est confirmée.
III.                     Un émolument
de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante
Elsbeth Dupont.
Lausanne, le 4 septembre 1998
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint