vd_omni · AC.2017.0090 · 2017-12-21 · fr

A.________, B.________/Municipalité de Penthalaz | Annulation de la décision municipale ordonnant de "libérer les pièces incriminées" au motif que leur hauteur (2,20 m) n'atteint pas le minimum réglementaire. Le terrain entourant la villa des années 50 ayant été excavé, ces pièces ne sont plus semi-enterrés, mais de plain-pied. Après avoir obtenu l'autorisation d'aménager ce niveau en "multimédia" et "fitness", les propriétaires ont logé leur jeune fille au pair au rez et aménagé pour eux-même et leurs enfants les pièces du sous-sol existant. Il est disproportionné de leur interdire d'y habiter. Toutefois, la fenêtre de l'une des pièces est de dimension inférieure à celle des plans d'enquête et ne respecte pas l'éclairage minimum réglementaire. Constat que cette pièce, qui ne respecte ni la hauteur ni l'éclairage exigés, n'est pas habitable tandis que les autres le sont.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.12.2017 AC.2017.0090

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
21 décembre 2017
Composition
M. Pierre Journot, président; M. François Kart, juge, et
Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseur; Mme Marie-Christine Bernard,
greffière
Recourants
A.________
et B.________,
à ********, représentés par l'avocat Marc-Olivier Buffat,
à Lausanne
Autorité intimée
Municipalité de Penthalaz
Objet
Décision de la Municipalité de Penthalaz du 10 février
2017 (ordre de libérer les pièces situées au sous-sol du bâtiment; parcelle
227)
Vu les faits suivants:
A.
Sur la commune de Penthalaz, la parcelle 227 (d'une surface de 842 m²) supporte
une maison d'habitation d'une surface au sol de 94 m² selon le Registre foncier.
Sa construction date de 1950. Selon les plans (intitulés "Habitation pour
famille de cinq personnes") établis lors d'une mise à l'enquête publique
du 24 mars au 2 avril 1955, cette maison comportait au rez: un hall/salle à manger,
une cuisine-laboratoire, une salle de bains, des WC, un séjour et trois
chambres; la hauteur des pièces s'élevait à 2.40 m. Au sous-sol (semi-enterré) étaient
sis: au nord, trois locaux pour (de l'ouest à l'est) le chauffage, la buanderie
et un étendage, et, au sud (de l'ouest à l'est), une cave et un garage (fermé
par une porte de garage sur la façade est, et accessible par une rampe); la
hauteur des pièces s'élevait à 2.20 m. A l'ouest de la cave était sis un local
non complètement fermé appelé "réduit". Les pièces sises au sous-sol
comportaient chacune une petite fenêtre (de 40 cm de haut et 79 cm de large)
située juste sous le plafond.
B.
Il ressort des plans et des déclarations des parties que la maison a fait
l'objet des transformations suivantes:
a) En 1976, une citerne à mazout a été installée
dans un local créé sous la terrasse attenante au séjour, soit au sud de la cave.
b) A une date indéterminée mais en tout cas avant
2000 (au vu de l'âge des équipements, cf. le procès-verbal de l'inspection locale
du 31 octobre 2017 ci-après), une salle de bain (comportant une douche, un
lavabo et des WC) a été installée dans la buanderie.
c) A une date indéterminée, ont pris place à la
place du local de chauffage: un hall, un corridor et un petit local de chaufferie.
d) Le 2 mai 2005, les propriétaires d'alors (qui ont
été propriétaires de la maison de 2005 à 2010) ont requis l'autorisation de
remplacer la porte du garage par une porte vitrée de même dimension. Dans une
lettre du 11 mai 2005 par laquelle elle a autorisé les transformations, la Municipalité
de Penthalaz (ci-après: la municipalité) a attiré l'attention des propriétaires
sur le fait que le local devait néanmoins rester un garage et ne devait pas être
destiné à un autre usage. Ayant constaté, lors de la visite des lieux après
travaux, que le local avait néanmoins été aménagé en une pièce habitable, la
municipalité a informé les propriétaires par lettre du 18 janvier 2006 qu'au vu
du changement d'affectation, une mise à l'enquête publique des travaux s'avérait
nécessaire. Par lettre du 5 février 2006, les propriétaires ont contesté devoir
mettre à l'enquête les travaux, dès lors qu'à part le changement de la fenêtre,
ceux-ci n'avaient consisté qu'en la pose de carrelage au sol et la peinture des
murs, et qu'ils avaient l'intention uniquement de faire sécher du linge et
d'entreposer du matériel dans le local. Cette opposition a été rejetée et la
mise à l'enquête publique, intitulée "Changement d'affectation du garage -
nouvelle destination des locaux (mise en conformité)", a eu lieu du 19 mai
au 8 juin 2006. Il ressort du rapport établi le 10 septembre 2008 par la
commission consultative en matière de construction et visite des bâtiments (ci-après:
la commission) qu'au lieu d'être une cave-étendage comme indiqué sur les plans,
le local avait été aménagé en une "salle de télévision", mais qu'il
ne pouvait toutefois pas être considéré comme habitable, dès lors que la
hauteur sous le plafond était insuffisante (2.20 m au lieu de 2.40 m).
Dans le permis d'utiliser délivré le 3 octobre 2008, la municipalité a
précisé ce qui suit:
"Les travaux ont été contrôlés en date du 10 septembre
2008 par la Commission consultative en matière de construction et visite des
bâtiments et reconnus conformes.
Toutefois, l'affectation de la pièce ne peut être considérée
comme une cave-étendage comme mentionnée sur les plans. Cette dernière a été
affectée comme une salle de télévision.
La commission a informé les propriétaires que cette pièce ne
pourra nullement être considérée comme habitable au sens de la LATC. La hauteur
étant insuffisante."
Il ressort des déclarations du syndic lors de
l'audience à laquelle le tribunal a procédé le 31 octobre 2017 (cf. ci-après)
que si les propriétaires ont été autorisés à affecter le local, bien que non habitable,
en "salle de télévision", c'est parce que le temps passé dans une
salle de télévision est limité; le critère était l'utilisation restreinte de la
pièce.
e) A une date indéterminée mais vraisemblablement en
même temps que les travaux d'aménagement de la "salle de télévision",
le local d'étendage d'origine (cf. les plans de 1955 décrits ci-dessus; à ne
pas confondre avec l'appellation de "cave-étendage" donnée au garage)
ainsi que le hall du sous-sol ont été aménagés. En effet, il ressort des photos
publiées sur son site internet en 2010 par l'agence immobilière qui a procédé à
la vente de la maison aux propriétaires actuels que le local d'étendage était alors
une "pièce aménagée" (selon l'intitulé de la publicité), soit une
chambre à coucher avec un lit double, éclairée par la petite fenêtre d'origine
située juste sous le plafond; le même carrelage recouvrait les sols du hall, de
la nouvelle "pièce aménagée" et de la "salle de télévision"
(qui était présentée par la publicité comme une "grande pièce à usage de
séjour").
C.
Depuis mars 2010, la maison est propriété d'A.________ et B.________.
Le 2 août 2010, ceux-ci ont soumis à l'enquête
publique des transformations intérieures, l'agrandissement de la terrasse et la
création d'un réduit dans le local de la citerne. Selon les plans mis à
l'enquête, une fenêtre de 150 cm sur 130 cm devait être percée sur la façade sud
du sous-sol, et la "salle de télévision" devait être divisée en deux
pièces de 14 m² chacune, soit une salle multi média (avec la nouvelle fenêtre)
et une salle de fitness (dans le coin sud-est). La baie vitrée de la salle de
fitness devait être remplacée par une fenêtre de 150 cm de haut et 180 cm de
large et une porte-fenêtre. La petite fenêtre dans le local d'étendage devait
être agrandie (150 cm de haut et 130 cm de large). Par ailleurs, une fenêtre et
une porte devaient être créées dans ce qui était anciennement le local de la
citerne, qui devenait un réduit. Ce qui était précédemment la cave devenait un
débarras, et ce qui était précédemment un réduit devait être complètement fermé
et devenir une cave. Enfin, il était prévu d'abaisser le niveau du terrain
autour de la villa jusqu'au niveau du sol des pièces sises au sous-sol.
L'enquête publique a eu lieu du 18 septembre 2010 au
18 octobre 2010. Le permis de construire a été délivré le 28 décembre 2010. Le
22 décembre 2012, A.________ et B.________ ont demandé la prolongation du
permis de construire d'une année et l'autorisation de poser une isolation
périphérique sur le bâtiment. La prolongation et l'autorisation requises ont été
accordées le 9 janvier 2013.
Lors de la visite des lieux après travaux que le
service technique communal a effectuée le 13 décembre 2016, celui-ci a constaté
que le local d'étendage avait été aménagé en une chambre pour enfant (nommée ci-après:
pièce 1), ce qui devait être une salle de fitness avait été aménagée en une chambre
à coucher pour les parents (nommée ci-après: pièce 2) et ce qui devait être une
salle multi média avait été aménagée en une chambre pour enfant (nommée ci-après:
pièce 3). La séparation entre les pièces 2 et 3 avait par ailleurs été légèrement
modifiée par rapport aux plans mis à l'enquête et la pièce 2 présentait une
surface de 16 m² et la pièce 3 de 12 m². En outre, les nouvelles fenêtres
installées sur les façades est (pour la pièce 1) et sud (pour la pièce 3) mesuraient
140 cm sur 90 cm au lieu de 150 cm sur 130 cm. Le service technique communal a
relevé que les trois pièces ne pouvaient pas être utilisées comme des espaces
habitables en raison de la hauteur d'étage insuffisante, et que, de plus, l'une
d'elles ne bénéficiait pas d'un éclairage suffisant.
D.
Par décision du 10 février 2017, la municipalité a informé A.________ et
B.________ et que les trois pièces ne pouvaient pas être utilisées comme des locaux
habitables en raison de la hauteur sous le plafond insuffisante et, pour l'une
d'elles, également en raison d'un éclairage insuffisant, ce en application des
art. 27 et 28 du règlement d'application de la loi du 4 décembre sur l'aménagement
du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1). Elle a sommé A.________
et B.________ de "libérer les pièces incriminées sises au sous-sol du
bâtiment" dans un délai de dix jours.
Le 10 mars 2017, A.________ et B.________ ont
interjeté recours contre la décision de la municipalité auprès de la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils ont fait valoir que le
délai de dix jours imparti par la décision était incohérent - dès lors qu'il
était inférieur au délai de recours de trente jours - et inadéquat - car
insuffisant pour permettre à la famille de libérer les locaux. Par ailleurs, la
décision n'était pas compréhensible, les recourants ne sachant pas s'ils
devaient quitter la maison ou s'ils pouvaient néanmoins utiliser les locaux
incriminés comme salles de fitness et multi média. Ceux-ci ont expliqué que,
suite à la naissance de leur deuxième enfant et compte tenu de leurs
occupations professionnelles, ils avaient souhaité accueillir une jeune fille
au pair. Ils avaient par conséquent dû revoir le réaménagement de leur maison
par rapport aux plans initialement déposés à l'enquête publique et ayant fait
l'objet du permis de construire du 28 décembre 2010. Ils ont rappelé que, selon
l'art. 27 al. 3 RLATC, des dérogations aux règles prescrivant une hauteur
minimale des locaux d'habitation pouvaient être consenties par la municipalité lors
de transformations de bâtiments lorsque les planchers existants étaient
maintenus, à condition que l'aération soit suffisante, ce qui était le cas. Ils
ont également fait valoir que la différence entre la hauteur sous le plafond
prescrite par la loi et celle des chambres qu'ils avaient aménagées, de 20 cm,
était minime, comme l'était également la différence entre la dimension que la
fenêtre devrait présenter en application de l'art. 28 RLATC et celle de la
fenêtre mise en place. Par ailleurs, les locaux concernés disposaient d'un
accès direct à l'extérieur et étaient par conséquent aménageables. Le refus de
la municipalité de laisser les recourants les aménager paraissait dès lors
disproportionné. Les recourants ont conclu, avec suite de frais et dépens,
principalement à l'annulation de la décision et au renvoi du dossier à la
municipalité pour une nouvelle décision dans le sens des considérants,
subsidiairement à ce qu'il leur soit accordé un délai d'une année au moins pour
rétablir les lieux de façon conforme aux plans mis à l'enquête publique du
18 septembre au 18 octobre 2010.
Dans sa réponse du 24 avril 2017, la municipalité a
conclu au rejet du recours. Elle a souligné que, par le permis d'utiliser du 8
octobre 2008, elle avait dûment informé les précédents propriétaires que la
pièce qui était anciennement le garage ne pouvait être considérée comme
habitable au sens de la loi, dès lors que la hauteur sous le plafond était
insuffisante. Elle a relevé que les recourants avaient la possibilité, s'ils
voulaient rendre habitables les chambres sises au sous-sol, d'entreprendre des
travaux afin d'abaisser la dalle du sous-sol.
Dans leur réplique du 13 juin 2017, les recourants
ont fait valoir qu'ils n'avaient pas eu connaissance avant la présente
procédure du permis d'utiliser délivré aux précédents propriétaires le 8
octobre 2008. S'agissant de la suggestion de la municipalité de procéder à
l'abaissement du sous-sol, ils ont relevé qu'il s'agissait d'une solution
impraticable ou dont le coût était disproportionné, dès lors qu'elle impliquait
de modifier la dalle du bâtiment, le sous-oeuvre, le drainage périphérique,
ainsi que le système de canalisation. Le 30 juin 2017, ils ont adressé au
tribunal un devis du coût de tels travaux établi par ********, architecte. Les coûts
des travaux de démolition et reconstruction du sol étaient estimés à 30'000 fr.
et ceux des travaux de reprise des murs et des installations électriques à
18'000 francs. En outre, dans le cas où les canalisations sous le bâtiment
devaient être détournées par l'extérieur du bâtiment, un surcoût entre 8'000 fr.
et 20'000 fr. devait être prévu.
E.
a) Le 31 octobre 2017, le tribunal a tenu une audience suivie d'une
inspection locale. Etaient présents: le recourant B.________, accompagné de ********,
architecte, et assisté de l'avocat Marc-Olivier Buffat (A.________ étant
dispensée de comparaître); pour la municipalité: Piéric Freiburghaus, syndic,
Yvan Rochat, municipal, et ********, collaborateur au service technique.
b) Les parties ont été entendues dans leurs
explications. On reprend du procès-verbal l'extrait suivant:
"(...)
Le syndic explique que, s'agissant de l'autorisation accordée
en 2005 de changer la porte du garage en une porte vitrée, il ne sait pas à
quoi devait être affecté le garage. Suite à la visite de contrôle des travaux
du 10 septembre 2008, la commission a jugé que dès lors que la pièce qui était
précédemment le garage présentait une hauteur inférieure à 2.40 m, elle ne
pouvait être considérée comme habitable. Selon le syndic, si l'affectation en
une "salle de télévision" a néanmoins été autorisée par le permis
d'utiliser du 3 octobre 2008, c'est parce que, dans une salle de télévision, on
y passe des moments limités; le critère était l'utilisation restreinte de la
pièce.
Le recourant explique que son épouse et lui ont acheté la
maison en mars 2010. Les précédents propriétaires l'avaient possédée de 2005 à
2010. Ils avaient démonté la citerne à mazout; le local la contenant était donc
vide. Selon le recourant, au vu des équipements relativement anciens dont la
salle de bains sise au sous-sol est pourvue, elle avait été installée avant
2005. Depuis mars 2010, les recourants, qui n'avaient qu'un enfant, ont d'abord
vécu au rez. A la naissance de leur second enfant, en novembre 2011, ils ont
décidé d'engager une jeune fille au pair. Ils l'ont logée dans la grande
chambre du rez et ont installé leur chambre à coucher et les chambres des
enfants au sous-sol. Du fait que le terrain autour de la villa a été abaissé,
les pièces sises au sous-sol sont bien éclairées.
A la question du président de savoir ce que pourraient faire
les recourants pour rendre les pièces au sous-sol habitables, le syndic répond
qu'ils devraient abaisser le niveau du sous-sol.
L'architecte ******** confirme l'estimation des coûts des
travaux qu'il faudrait effectuer pour abaisser le niveau des pièces du sous-sol
de 20 cm qu'il a adressée en juin 2017 aux recourants. Il s'agirait de travaux
très importants et très coûteux car il faudrait refaire l'entier de la
fondation de la maison. Il souligne que, dès lors que l'isolation périphérique
de la maison a été placée profondément dans le sol, le sol des pièces du sous-sol
n'est pas froid.
Le tribunal et les parties se rendent sur place, sur la
parcelle 227.
Le tribunal constate qu'autour des pièces habitées, le sol
extérieur a été abaissé au niveau du sol de ces pièces.
Le tribunal et les parties entrent au sous-sol. La pièce 3,
de 12 m², sise où était le garage, est une chambre d'enfant; le recourant
souligne que le radiateur était existant lorsqu'ils ont acheté la maison. La
pièce 2, de 16 m², également sise où était le garage, est la chambre des
parents. La pièce 1, de 9 m², qui était précédemment la salle d'étendage,
est une chambre d'enfant; le recourant explique qu'elle présente une hauteur de
2.06 m et qu'un faux plafond sert à cacher des tuyaux de chauffage; le tribunal
constate que, comme cela ressort des plans des modifications effectuées, la
fenêtre mesure 140 cm de haut et 90 cm de large au lieu de 150 cm de haut et
130 cm de large selon les plans mis à l'enquête. Les éléments de la salle de
bains sont anciens; le syndic explique qu'il s'agissait vraisemblablement d'une
salle de bains d'appoint, pour se doucher après les travaux de jardinage.
Le tribunal et les parties montent au rez. La chambre de 16
m² est occupée par la jeune fille au pair. Le recourant précise que la
salle-de-bains sise au rez est réservée à la jeune fille au pair. La chambre de
9 m² est une chambre de jeux pour enfants. Le recourant explique qu'ils n'ont
procédé à aucune modification à cet étage (hormis l'isolation périphérique), et
que la salle à manger et de séjour avait déjà été agrandie antérieurement par
l'abattement de la paroi entre le précédent séjour et une chambre. Selon le
recourant, la cuisine présente une hauteur de 2.40 m et la salle à manger et de
séjour une hauteur de 2.30 m.
(...)"
c) Le 15 novembre 2017, les recourants ont indiqué
ne pas avoir de remarques à formuler sur le procès-verbal de l'audience.
F.
Le tribunal a délibéré à h
uis clos et approuvé le
présent arrêt par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
L'autorité intimée considère que les trois pièces que les recourants ont
aménagées en chambres à coucher dans le sous-sol de leur villa ne sont pas habitables
au motif qu'elles ne sont pas conformes aux normes de hauteur prescrites par
l'art. 27 RLATC ni, pour l'une d'elles, à celles d'éclairage prescrites par l'art.
28 RLATC.
a) Les art. 27 et 28 RLATC régissent la hauteur et
l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:
"Art. 27
1. Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au
travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les
mezzanines.
2. Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée
qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
3. Des exceptions peuvent être consenties par les
municipalités pour les transformations de bâtiments lorsque les planchers
existants sont maintenus et pour les constructions de montagne, à la condition
que l'aération soit suffisante.
[…]
Art. 28
1. Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au
travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies
représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du
plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de
la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les
tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations
peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.
[…]"
b) Pour être considéré comme "habitable",
un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour
l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable, la seule
intention du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si
objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface
facilement habitable (cf. ATF 108 I b 130 et notamment arrêt AC.2009.0267 du
21 février 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence (p. ex. arrêt
AC.2015.0335 du 19 octobre 2016 consid. 7), il convient de vérifier si les
locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation
cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur
des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens
qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour
en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera
vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (arrêt
AC.2009.0267 du 21 février 2011 consid. 4). La condition qui serait fixée dans
les permis de construire ou d'habiter concernant le caractère non habitable de
l'étage des combles n'est ainsi pas suffisante lorsqu'elle apparaît en
contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui présente
les caractéristiques d'une surface habitable (arrêts AC.2003.0129 du 23
décembre 2004; AC.2002.0052 du 11 novembre 2002 consid. 2b).
c) Concernant les espaces situés au sous-sol, le
tribunal de céans a déjà eu l'occasion de rappeler les divers locaux admis au
titre de locaux non habitables (
cf.
arrêt AC.2012.0184 du 28 mars 2013
consid. 2b): une entrée, un local technique, un réduit, un WC, une cave et une
buanderie (arrêt AC.2007.0290 du 26 février 2008); des locaux de fitness (arrêt
AC.2006.0082 du 20 février 2007); des garages, un hall, une cave, un réduit,
une buanderie, un local-citernes, ainsi qu’un ascenseur et une cage d’escaliers
(arrêt AC.2006.0044 du 30 octobre 2006); un local de lingerie, une cave et une
buanderie (arrêt AC.2002.0052 du 11 novembre 2002); un carnotzet (arrêt
AC.1994.0235 du 16 juin 1995); un bar privé bénéficiant d'une ouverture de 2.8
m de large, en forme d'arche, permettant d'avoir un accès direct sur le jardin
(arrêt AC.1992.0329 du 13 juillet 1993), de même qu’un atelier destiné à une
activité artistique, en l’occurrence la peinture (arrêt AC.2008.161 du 24 avril
2009).
d) Il convient de souligner que c'est dans le cadre
de la résolution de la question de savoir si un local devait être pris en
considération dans le calcul de la surface bâtie que la jurisprudence sur le
caractère habitable d'un local citée ci-dessus a été élaborée. En l'espèce, un
tel problème de coefficient d'utilisation du sol ne se pose pas et les
dispositions légales y relatives ne seraient pas violées si les pièces
concernées étaient jugées habitables.
e) Selon les recourants, le refus de la municipalité
de les laisser aménager les locaux incriminés est disproportionné.
f) On rappelle que le droit de propriété est un
droit garanti par la Constitution fédérale (art. 26 de la Constitution fédérale
[Cst.; RS101]), et qu'en vertu de l'art. 36 al. 2 et al. 3 Cst., toute
restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou
par la protection d'un droit fondamental d'autrui et doit également être
proportionnée au but visé (ATF 129 I 337 consid. 4.1 p. 344; cf. aussi arrêts
TF 1C_883/2013 du 10 juin 2014 consid. 3.1.2; 1C_459/2013 du 17 juillet
2013 consid. 3.1).
g) En l'espèce, les recourants sont devenus propriétaires
de la maison en mars 2010. À cette époque, n'ayant qu'un enfant, ils ont vécu à
l'étage du rez, ce que celui-ci permettait, dès lors qu'il comportait, en sus
du séjour, deux chambres à coucher. Dans le sous-sol (en réalité semi-enterré),
dont la hauteur sous le plafond est inférieure à 2.20 m, l'aménagement d'une
"salle de télévision" éclairée par une grande baie vitrée (qui
remplaçait une porte de garage, le local étant précédemment un garage) avait
été autorisé aux précédents propriétaires par la municipalité. En 2010, les
recourants ont été autorisés par la municipalité à procéder à plusieurs transformations
intérieures dans le sous-sol: la pose d'une paroi de séparation au milieu de la
salle de télévision pour en faire deux pièces (une salle multi média et une
salle de fitness), le percement d'une fenêtre de 150 cm sur 130 cm dans la
salle multi média (c'est toutefois une fenêtre de 140 cm sur 90 cm qui a été installée)
et le remplacement de la petite fenêtre du local d'étendage par une fenêtre de
150 cm sur 130 cm (c'est toutefois également une fenêtre de 140 cm sur 90 cm
qui a été installée), enfin le remplacement de la baie vitrée de la salle de
fitness par une fenêtre de 150 cm sur 180 cm et une porte-fenêtre. Ils ont par
la suite également été autorisés à abaisser le niveau du terrain autour de la
villa jusqu'au niveau du sol des pièces sises au sous-sol, et à poser une
isolation périphérique sur le bâtiment. En novembre 2011, les recourants ayant
engagé une jeune fille au pair suite à l'arrivée d'un deuxième enfant, ils l'ont
logée dans la grande chambre du rez et ont installé leur chambre à coucher et les
deux chambres des enfants dans le sous-sol, dans la salle de fitness (la pièce
2, de 16 m²), la salle multi média (la pièce 3, de 12 m²) et le local
d'étendage (la pièce 1, de 9 m²).
Il n’est pas contesté que la hauteur de ces pièces 1,
2 et 3 est insuffisante pour des locaux susceptibles de servir à l’habitation
selon l’art. 27 RLATC, lequel dispose que la hauteur pour une telle affectation
doit être de 2.40 m au moins. Il ressort du dossier que les pièces sises au
sous-sol n'atteignent que 2.20 m et, lors de l’inspection locale, le
recourant a indiqué que celle de la pièce 1 n'atteignait que 2.06 m du
fait de l'existence d'un faux plafond servant à masquer des tuyaux de chauffage.
Cependant, le seul fait d'une hauteur insuffisante ne permet pas d’écarter
d’emblée la possibilité que des locaux soient habitables (cf. consid. 1b
ci-dessus). Et, en l'espèce, tous les autres éléments susceptibles de rendre
habitables les trois pièces incriminées malgré leur hauteur insuffisante sont
donnés. On relève en particulier que du fait que le niveau du terrain sis
autour de la maison a été en partie abaissé jusqu'au sol des pièces litigieuses,
et ce sur une surface de plusieurs mètres alentour, celles-ci ne sont plus
semi-enterrés, mais de plain pied. Ceci, additionné au fait que les trois
pièces sont orientées au sud et à l'est, a pour effet qu'elles sont bien
éclairées par les fenêtres dont elles sont pourvues. Elles sont également bien
aérées. Par ailleurs, l'isolation périphérique placée profondément dans le sol
a pour conséquence que le sol n'en est pas froid. Enfin, le niveau est
accessible aussi bien de l’intérieur - par l'escalier intérieur - que de
l’extérieur - par la porte-fenêtre de la pièce 2 donnant un accès direct à une
terrasse créée à la place de la rampe d'accès au garage. Au surplus, il
convient de garder à l'esprit que les locaux litigieux se situent dans un
bâtiment des années cinquante qui comporte à d'autres endroits des plafonds
inférieurs à 2.40 m (le recourant a indiqué que le séjour sis au rez présentait
une hauteur sous le plafond de 2.30 m) mais dont le caractère habitable est
admis.
Outre les éléments cités ci-dessus, il convient de
relever qu'au vu de la configuration de leur maison et de leur organisation
familiale, il est indispensable pour les recourants d'utiliser les locaux incriminés
comme chambres à coucher. En effet, dès lors qu'ils logent une jeune fille au
pair dans la grande chambre (de 16 m²) sise au rez, ils ne disposent plus que
d'une chambre à coucher de 9 m² à ce niveau pour eux-mêmes et leurs deux
enfants. Au vu de leur intérêt privé à utiliser les pièces sises au sous-sol comme
chambres à coucher, la décision de leur en interdire l'habitabilité au motif de
l'intérêt public à ce que les locaux offrent une hauteur suffisante constitue
une mesure disproportionnée. Il y a lieu d'annuler l'ordre de "libérer les
pièces incriminées".
Cependant, on relève que si les pièces 1 et 2
comportent des fenêtres aux dimensions conformes à l'art. 28 RLATC, tel n'est
pas le cas - comme l'a relevé la municipalité dans sa décision - de la pièce 3.
En effet, celle-ci, qui présente une surface de 12 m², est éclairée par une
fenêtre mesurant 140 cm de haut et 90 cm de large, soit une surface de 1.26 m²,
qui est inférieure à la proportion de 1/8
ème
de la surface de
plancher, représentant 1.5 m² (1/8
e
de 12 m
2
). Selon les
plans mis à l'enquête, c'est d'ailleurs une fenêtre mesurant 150 cm de haut et
130 cm de large qui aurait dû être installée. Pour ce motif, la pièce 3, qui ne
respecte ni les exigences de l'art. 27 RLATC relatives à la hauteur minimale ni
celles de l'art. 28 RLATC relative à l'éclairage minimal, ne peut être
considérée comme habitable.
2.
Le recours doit ainsi être partiellement admis et la décision réformée
en ce sens que seule la pièce 3 n'est pas habitable. Les pièces 1 et 2 sont,
elles, habitables.
Conformément aux art. 45, 49, 55, 91 et 99 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;
RSV.173.36), les frais et dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe. Compte tenu de l’issue du recours, les frais, de 1'500 francs, seront
répartis à hauteur de 1'000 fr. à la charge de la Commune de Penthalaz et
500 fr. à la charge des recourants. Ceux-ci ne pourront au
surplus prétendre qu’à des dépens réduits
(art. 56 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision du 10 février 2017 de la Municipalité de Penthalaz est
réformée en ce sens que seule la pièce 3, de 12 m², n'est pas habitable, les
pièces 1, de 9 m², et 2, de 16 m², étant, elles, habitables. Elle est annulée
pour le surplus.
III.
Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la Commune
de Penthalaz.
IV.
Un émolument de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge des
recourants A.________ et B.________.
V.
La Commune de Penthalaz versera aux recourants A.________ et B.________ un
montant de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens réduits.
Lausanne, le 21 décembre 2017
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.