vd_omni · AC.2009.0222 · 2010-01-04 · fr

COLLOT,PERRUCHOUD/Municipalité de Tannay, LEWY | Les deux villas projetées, qui sont jumelées par les garages, constituent deux bâtiments bien distincts du point de vue de l'aspect extérieur. Le projet laisse apparaître entre les deux villas une trouée due au fait que les dimensions des garages sont nettement inférieures à celles des villas. En conséquence, le projet ne peut pas être autorisé car il ne respecte pas l'ordre non contigu. La municipalité de Tannay ne peut pas se prévaloir d'une pratique constante tendant à autoriser des villas jumelées n'ayant pas l'apparence d'une seule et même construction (une villa avec deux unités de logement). De toute manière, il n'y a aucun droit à l'égalité dans l'illégalité. De plus, un permis de construire ne peut être octroyé que si le projet est à la fois conforme à la réglementatin actuelle et à la future.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.01.2010 AC.2009.0222

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
4 janvier
2010
Composition
M. Pascal Langone,
président
;
MM. Jacques
Haymoz et Jean-Daniel Beuchat, assesseurs.
Recourants
1.
Philippe COLLOT,
à Haute-Nendaz,
2.
Joëlle COLLOT,
à Haute-Nendaz,
3.
Damien COLLOT,
à Tannay,
4.
Jérémie COLLOT,
à Tannay,
5.
Julien COLLOT,
à Tannay,
6.
Paul PERRUCHOUD,
à Tannay,
7.
Christiane
PERRUCHOUD,
à Tannay,
tous représentés par Me
Jean-Claude Perroud, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Tannay,
représentée par Me Rolf Ditesheim, avocat
à Lausanne,
Constructrice
Sylvia LEWY, p/a
NEWHOME SERVICES SA,
à Nyon,
Objet
permis de construire
Recours Philippe COLLOT et consorts c/
décision de la Municipalité de Tannay du 25 août 2009 autorisant la
construction de deux villas jumelées par des garages sur la parcelle no 308,
propriété de Sylvia LEWY
Vu les faits suivants
A.
Sylvia Lewy est propriétaire de la parcelle n°
308 de la Commune de Tannay. D'une surface totale de 1557 m
2
, cette
parcelle, qui abrite un immeuble d'habitation (ECA n° 291), est colloquée en
"zone de villas A" au sens des art. 24 ss du Règlement communal sur
le plan d'extension et la police des constructions (ci-après: RPE), approuvé le
4 mars 1983 par le Conseil d'Etat. Ce règlement est actuellement en cours de
révision.
B.
Sylvia Lewy a demandé à la Municipalité de
Tannay (ci-après: la municipalité) l'autorisation de démolir le bâtiment
existant ECA n° 291 et de construire "deux villas jumelées par les garages".
Selon le projet, les deux unités de logement, qui sont identiques et
symétriques, comportent chacune un sous-sol, un rez-de-chaussée, un premier
étage et un galetas. Chaque villa est surmontée de son propre toit à deux pans
présentant sur la façade sud un décrochement en hauteur et un renfoncement, ce
qui forme deux toitures de niveaux différents. La hauteur à la corniche est de
5,78 m. La hauteur du faîte principal a une cote de 9 m, tandis que le
"petit" faîte est situé à 8,40 m de haut. Ces deux villas - qui sont
distantes l'une de l'autre de 6 m - sont reliées par deux garages contigus
constitués d'un toit commun à deux pans, dont le faîte est coté à 5,02 m de
haut et la corniche (façade nord) à 3 m. Les garages présentent un décrochement
en façade sud: le garage accolé à la villa ouest se situe en retrait (environ
1,70 m) par rapport à la façade sud de celle-ci et la hauteur à la corniche du
garage  est de 3 m, tandis que la façade sud de l'autre garage, auquel est
accolé un local de dépôt, est situé à fleur de la façade sud de la villa située
à l'est et  sa hauteur à la corniche atteint du côté sud 2,42 m de haut. Ce
projet, qui a été mis à l'enquête publique du 24 juillet au 24 août 2009, a
suscité une opposition collective des voisins, dont Philippe Collot. Les
opposants ont fait valoir que le projet de construction prévoyant "deux
villas" accolées par les garages n'était pas compatible avec l'ordre non
contigu prévu à l'art. 25 RPE. A la requête de la municipalité, le Service
technique intercommunal de la région de Nyon a indiqué, le 23 août 2009, que le
projet était "totalement réglementaire" et que ce type de
construction (villas jumelées accolées par des garages) était visible à de
nombreuses reprises sur le territoire de la Commune de Tannay. La synthèse
CAMAC du 18 août 2009 comprend les préavis et autorisations délivrés par les
services cantonaux consultés.
C.
Par décision du 25 août 2009, la municipalité a
levé l'opposition de Philippe Collot et consorts, pour le motif que l'on était
bien en présence "d'une maison à deux logements", ce qui serait
conforme aussi bien au règlement actuellement en vigueur que celui en cours d'approbation.
D.
Le 25 septembre 2009, Philippe Collot et
consorts (dont les noms figurent sur la page de garde) ont interjeté recours
devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) à
l'encontre de la décision rendue le 25 août 2009, dont ils demandent
l'annulation.
E.
Le 27 octobre 2009, la constructrice a proposé
de rejeter le recours. Dans sa réponse du 28 octobre 2009, la municipalité a conclu
au rejet du recours. Un deuxième échange d'écritures n'a pas été ordonné. Invités
simplement à dire au tribunal s'ils retiraient ou non leur recours au vu des
arguments contenus dans la réponse, les recourants ont déclaré maintenir leur
recours par acte du 19 novembre 2009. Il n'y a pas lieu de prendre en
considération la motivation complémentaire exposée dans cette dernière écriture,
dans la mesure où les recourants n'étaient pas autorisés à le faire.
Considérant en droit
1.
S'estimant suffisamment renseigné par les pièces
du dossier sur tous les faits pertinents, le tribunal ne donnera pas suite aux
mesures d'instruction requises tendant en particulier à la mise en œuvre d'une inspection
locale.
2.
Les recourants font valoir pour l'essentiel
qu'il n'est pas possible de construire dans la zone de villas A deux logements
contigus par les garages et que l'on serait en présence de deux bâtiments
distincts qui devraient respecter la distance de 10 m entre deux bâtiments sis
sur une même propriété. La municipalité et la constructrice soutiennent au
contraire que la construction projetée constitue bien une villa avec deux
logements.
a) L'art. 24 al. 1 RPE prévoit que
la zone de villas A est destinée à l'habitation; elle est réservée à la
construction "de villas comportant au maximum deux logements, qu'ils
soient superposés ou contigus". L'art. 25 RPE dispose que "l'ordre
non contigu est obligatoire". Selon l'art. 26 RPE, la distance entre
bâtiments et limite de propriété est de 5 m ou de 18 m selon que la plus
grande dimension en plan du bâtiment est inférieure ou supérieure à 20 m, ces
distances étant additionnées entre bâtiments sis sur la même propriété. D'après
l'art. 27 RPE, toute construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas
une surface de 1200 m
2
, à raison "d'une construction par 1200 m
2
".
Le projet de Règlement du Plan général d'affectation de la Commune de Tannay en
voie d'approbation (état juin 2009) prévoit à son art. 22  que dans la zone de
villas A, l'ordre non contigu est obligatoire; "les habitations
individuelles contiguës par le garage ou jumelées sont autorisées" .
b) L'ordre non contigu a pour but, en
imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments
situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines conditions
d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais
aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des
habitants (v. RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss ; cf. Jean-Luc Marti, Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988,
p. 40). Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, l'ordre non contigu
n'exclut pas que plusieurs éléments de construction soient accolés de façon à
constituer un bâtiment unique, pour autant que soient respectées les règles sur
la dimension des constructions et la distance aux limites ou entre bâtiments;
que ces éléments constituent des entités distinctes, ainsi deux duplex
juxtaposés, plutôt qu'interdépendantes, ainsi deux ailes d'un même logement,
importe peu dès lors que ces entités forment un tout homogène (RDAF 1993, p.
195, spéc. 202 et 203).
c)
Dans sa jurisprudence, le
Tribunal administratif a défini à de nombreuses reprises les critères servant à
distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments
juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé pour ce faire sur un faisceau
d'indices comprenant la destination respective des constructions en cause et
leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions,
la surface de plancher respective de chaque construction, la conception
architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence
extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les
objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le domaine
concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres
de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour
déterminer si le constructeur tente de détourner les buts des règles
caractérisant l'ordre non contigu  Ces mêmes critères doivent être appliqués
pour définir si l'on est en présence de deux bâtiments juxtaposés ou de deux
bâtiments totalement séparés devant respecter les règles de l'ordre non contigu
(arrêts AC.2006.0240 du 31 octobre 2007; AC.2006.0055 du 28 juin 2007;
AC.2006.0241 du 20 juin 2007; AC.2005.0167 du 8 mars 2006; AC.2005.0252 du 27
avril 2006 et les références citées).
3.
a) En l'occurrence, il ressort des plans
d'enquête que le projet porte sur la construction de "deux villas jumelées
par les garages". Les deux unités d'habitation, dont la répartition
interne est identique, comportent chacune un sous-sol, un rez-de-chaussée, un
premier étage et un galetas. Chaque villa est surmontée de sa propre toiture
(composée de deux toits de niveaux différents). La hauteur à la corniche des
villas est de 5,78 m. Le faîte principal est coté à 9 m, tandis que le
"petit" faîte est situé à 8,40 m. Ces deux villas symétriques - qui
sont distantes l'une de l'autre de 6 m - sont reliées par deux une dépendance,
soit des garages contigus constitués d'un toit commun à deux pans, dont la
hauteur au faîte atteint 5,02 m. A noter que ces cotes sont mesurées depuis le
niveau du rez-de-chaussée (0.00/412.50) et non depuis le terrain naturel (art.
61 RPE).
Force est de constater que le projet
est composé de deux unités d'habitation distinctes possédant chacune leurs
propres locaux de service et leur propre accès. Elles ne sont reliées entre
elles que par les garages. Ceux-ci sont séparés par un mur mitoyen. Chaque
habitation est totalement indépendante l'une de l'autre. Du point de vue
fonctionnel, on est donc en présence de deux bâtiments bien distincts, qui ne
sont accolés que par le mur mitoyen des garages et qui possèdent chacun les
caractéristiques d'une villa. Du point de vue de l’aspect extérieur, les villas
apparaissent également comme deux bâtiments indépendants et séparés. Même si
l'architecture de chacun de ces bâtiments est comparable, la séparation de ces
deux villas par les garages (dépendances) laisse à l'observateur l'impression
d'être en présence de deux bâtiments distincts accolés par les garages. Le
projet de construction laisse en effet apparaître entre les deux villas une
sorte de "trouée" due au fait que les garages ont notamment une
hauteur au faîte (5,02 m) nettement inférieure à celle des deux villas (environ
9 m). L'impression de séparation des villas est renforcée par la présence sur
la façade sud d'un décrochement en façade sud au niveau des garages, puisque la
hauteur à la corniche du garage à l'est est cotée à 3 m tandis que celle du
garage à l'ouest atteint 2,42 m. La symétrie des deux entités d'habitation ne
suffit pas à donner l'impression que celles-ci forment un tout homogène.
Dans ces circonstances, les villas
projetées doivent respecter la réglementation de l'ordre non contigu et
notamment les art. 25, 26 et 27 RPE. La distance entre les villas étant
inférieur à 10 mètres et la surface attribuée à chaque villa inférieure à 1200 m
²
, le projet n'est pas réglementaire et ne
saurait être autorisé.
b) Certes, la municipalité soutient
que l'art. 24 al. 1 RPE, en tant que lex specialis, dérogerait à l'art. 25 RPE;
l'art. 24 al. 1 RPE consacrerait une exception au principe de l'ordre non
contigu, ce qui permettrait la construction de villas jumelles ou mitoyennes (y
compris par des garages). La municipalité indique qu'elle a toujours interprété
les art. 24 al. 1 et 25 RPEPC en ce sens qu'il était possible de construire des
villas mitoyennes, jumelées ou accolées, comportant deux logements distincts.
Cette interprétation n'est toutefois pas conforme au texte clair des art. 24 et
27 RPE ni à la systématique du règlement communal actuellement en vigueur.
Celui-ci n'autorise pas expressément la construction de villas mitoyennes,
jumelées ou accolées, mais seulement un bâtiment comportant au maximum deux
logements, qui peuvent être contigus. S'il n'est pas absolument prohibé de construire
des villas contiguës ou jumelées, celles-ci doivent cependant donner l'impression
de ne former qu'une seule construction, soit un tout homogène. Une telle interprétation
est confirmée par le texte de l'art. 27 RPE qui mentionne expressément  "une
construction par 1200 m
2
" .
Dans un arrêt du 15 mai 1996
(AC.1995.0179) concernant la Commune de Tannay, le Tribunal administratif a
d'ailleurs déjà jugé que l'art. 24 RPE n'autorisait pas de manière expresse la
réalisation de villas jumelées et que l'on devait en déduire que la
construction de villas jumelées y était en principe interdite, mais que, selon
la municipalité, par villa jumelée, il fallait entendre uniquement des villas
mitoyennes, c'est-à-dire accolées ou séparées par une limite de propriété. S'en
tenant au premier chef au critère de l'aspect extérieur, le tribunal a relevé
dans cette affaire qu'aucun élément du projet en cause (deux villas accolées)
ne permettait à l'observateur de conclure à la présence de deux éléments -
corps de bâtiment ou bâtiments - que l'on pourrait qualifier de jumeaux et
partant susceptibles ainsi d'entrer en contradiction avec une interdiction des
villas jumelées. La création d'une toiture unique empêchait clairement de voir
dans le projet autre chose que la construction d'un seul bâtiment. Comme le
projet était conforme aux dispositions des art. 24, 25 et 27 RPE, le tribunal a
laissé ouverte la question de savoir si le RPE permettait la réalisation de
villas jumelées (au sens étroit du terme, à savoir sises sur une même parcelle,
d'autant qu'un projet de modification du RPE, autorisant expressément les villas
jumelées, serait à l'étude).
Il s'ensuit
que les villas contiguës ou jumelées peuvent être autorisées; encore faut-il
qu'elles soient accolées et qu'elles aient l'aspect d'un seul bâtiment, ce qui
n'est pas le cas en l'espèce. Pour être réglementaires, les deux unités d'habitation
projetées devraient être directement contiguës et ne former, visuellement,
qu'un seul bâtiment, ce qui supposerait la suppression ou le déplacement des
garages. Ou encore, il appartiendra à la constructrice, comme elle le propose,
de modifier son projet en ajoutant "un niveau et des combles superposés
aux deux garages mitoyens afin que, visuellement, ce bâtiment ne fasse qu'un
seul corps", à condition toutefois que toutes les autres règles communales
relatives en particulier au COS (art. 28 RPE) et au nombre de niveaux
habitables autorisés (art. 31 RPE) soient respectées.
4.
a) Il est vrai que le projet de Règlement du
Plan général d'affectation de la Commune de Tannay en voie d'approbation (état
juin 2009) prévoit  expressément à son art. 22  que "dans la zone de
villas A, l'ordre non contigu est obligatoire; les habitations individuelles
contiguës par le garage ou jumelées sont autorisées". La municipalité ne
peut toutefois pas octroyer un permis de construire sur la base de ce projet de
règlement tant que celui-ci n'est pas entré en vigueur. En effet, il ne peut
être autorisé que la construction qui est à la fois conforme à la
réglementation actuelle et à la future (cf. art. 79 de la loi cantonale du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire; LATC, RSV 700.11).
b) La municipalité affirme que le territoire
de la Commune de Tannay comporte de nombreuses "villas jumelées par les
garages", ce qui est confirmé par le Service technique intercommunal de la
région de Nyon. Cela n'est toutefois pas déterminant pour l'issue du litige La
municipalité ne peut pas se prévaloir d'une pratique communale constante
tendant à autoriser la construction de  villas jumelées par les garages, même
si les deux villas n'ont pas l'apparence d'une seule et même construction.
L'arrêt précité AC.1995.0179 n'a clairement pas admis une telle pratique. De
surcroît, il n'y a aucun droit à l'égalité dans l'illégalité
, le principe de la légalité de l'activité
administrative (cf. art. 5 al. 1 Cst.) prévaut sur celui de l'égalité de
traitement (ATF 126 V 390 consid. 6a p. 392). Cela signifie que le justiciable
ne peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité de traitement,
lorsque la loi est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle l'aurait été
faussement, voire pas appliquée du tout dans d'autres cas semblables, à moins
qu'il n'y ait lieu de prévoir que l'administration persévérera dans
l'inobservation de la loi (ATF 127 II 113 consid. 9 p. 121 et les références
citées; 115 Ia 81 consid. 2; 90 I 159 consid. 3 p. 167 ss; arrêt 1C_53/2009 du
24 juin 2009 consid. 2.1 et l'arrêt cité 2P.16/2005 du 9 août 2005 consid. 7.1,
publié in ATF 131 II 627). Si l'autorité ne s'exprime pas, il y a lieu de
présumer qu'elle se conformera au jugement qu'il aura rendu (ATF 115 Ia 81
consid. 2 p. 83 et les références citées). Doivent être pris en compte
l'intérêt public prépondérant au respect de la légalité, voire un intérêt privé
de tiers prépondérant qui s'y opposerait (ATF 123 II 248 consid. 3c p. 254; 115
Ia 81 consid. 2 p. 83 et les références citées). La jurisprudence a également précisé
qu'il était nécessaire que l'autorité n'ait pas respecté la loi, non pas dans
un cas isolé, ni même dans plusieurs cas, mais selon une pratique constante
(ATF 127 I 1 consid. 3a p. 2; 126 V 390 consid. 6a p. 392).
5.
En conséquence, le recours est admis. La décision
de la municipalité du 25 août 2009 doit être annulée, le permis de construire
ne pouvant être octroyé.
La constructrice, qui succombe, est
tenue de supporter les frais de justice et d'allouer des dépens aux recourants,
qui ont procédé par l'intermédiaire d'un avocat.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Tannay du 25
août 2009 est annulée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de la constructrice Sylvia Lewy.
IV.
La constructrice Sylvia Lewy versera aux
recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 1'500 (mille cinq cents)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 4 janvier 2010
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.