vd_omni · AC.2008.0026 · 2009-02-24 · fr

NIKOLAEV/Municipalité de Pully, SOCIETE IMMOBILIERE DE CHAMPCLOS S.A. | Le règlement de la Commune de Pully ne pose pas de règles particulières allant au-delà des exigences de l'art. 86 LATC pour le quartier de Chamblandes. La transformation projetée ne péjore nullement l'esthétique du quartier.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.02.2009 AC.2008.0026

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
24 février
2009
Composition
Mme Isabelle Guisan,
présidente
; M. François Despland, assesseur, et
M. Georges Arthur Meylan, assesseur ; Mme Annick Borda, greffière.
Recourant
Mikhail NIKOLAEV,
à Pully, représenté par Colette Lasserre Rouiller, avocate, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Pully,
représentée par Philippe-Edouard Journot, avocat,
à Lausanne,
Constructrice
SOCIETE IMMOBILIERE
DE CHAMPCLOS S.A.,
à Bâle,
représentée par Benoît Bovay, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Mikhail NIKOLAEV c/ décision de
la Municipalité de Pully du 21 janvier 2008 autorisant la transformation du
bâtiment ECA n° 441 sur la parcelle n° 3’257 du cadastre communal de Pully
(transformation, rénovation, surélévation du bâtiment avec création de 2
appartements dans les combles et aménagement de 3 places de parc extérieures)
Vu les faits suivants
A.
La société Immobilière de Champclos SA (ci-après
: Champclos) est propriétaire de la parcelle n° 3’257 du cadastre de la Commune
de Pully (ci-après : la commune), au ch. de Chamblandes 56. Cette
parcelle, d'une surface totale de 1'031 m
², se
situe dans la zone de moyenne densité du plan des zones communal, approuvé par
le Département des infrastructures, ainsi que son règlement communal sur
l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après : RCAT) en mars
2001. Elle comprend actuellement un immeuble d’habitation, (ECA
n° 441)
construit en 1948, regroupant six
appartements, d’une surface au sol de 218 m², ainsi qu’une dépendance située au
sud-ouest de la parcelle, d’une surface au sol de 57 m². Compte tenu de la
surface constructible autorisée sur le territoire communal (art. 10 RCAT), le
coefficient d’occupation du sol est dépassé (surface cadastrale de 1'031 m²,
surface du bâtiment de 218 m², surface autorisée 20 % de la surface
constructible, soit 206 m², sans compter le garage comptant pour demi,
conformément à l’art. 26 RCAT, soit une surface construite totale de 232,5 m²).
Les distances aux limites entre bâtiments fixées par l’art. 16 RCAT sont en
revanches respectées. Selon l’art. 36 al. 1 RCAT, la zone de moyenne densité
est destinée à la construction de bâtiments voués au logement et aux activités
compatibles avec le logement. Le nombre de niveaux autorisés dans cette zone
est limité à 4, soit rez-de-chaussée, deux étages et combles (art. 37 RCAT). La
hauteur au faîte est limitée à 15 m (art. 19 et 37 RCAT).
B.
Du 23 mai au 21 juin 2007, Champclos a mis à
l'enquête publique l'agrandissement de l'immeuble sis sur la parcelle précitée.
Les travaux envisagés consistaient en la rénovation du bâtiment dans les
volumes existants (mise en conformité des balustrades et de l’étanchéité des
balcons), la démolition et la reconstruction de la toiture, la création de deux
appartements dans les combles et d’un appartement au niveau du sous-sol, ainsi
que l'aménagement de trois places de parc extérieures, en limite nord de
propriété, et d’une place de jeux. La toiture, actuellement à deux pans, serait
remplacée par une toiture arrondie (cintrée, en forme d’hanse de panier). La
hauteur au faîte passerait d'une altitude de 426,22 à 427,63.
Une enquête publique complémentaire
a eu lieu du 3 octobre au 1
er
novembre 2007. Cette dernière a
impliqué la suppression de l’appartement prévu au niveau du sous-sol, ainsi que
l'aménagement de la place de jeux; le projet initial a été maintenu pour le surplus.
C.
L'enquête publique a suscité diverses
oppositions, dont celle de Mihkail Nikolaev, propriétaire depuis peu de temps d'un
appartement en PPE sis sur la parcelle n° 1'379-7 1'379-8-9, 1'379-8-10 et
1'379-8-11. Cette parcelle se situe au nord de la parcelle n° 3'257. L'immeuble
dans lequel Mihkail Nikolaev est propriétaire d'un appartement, situé au
dernier étage (avec mezzanine), est un immeuble résidentiel construit récemment
et comprenant plusieurs appartements, dont la toiture est également de forme
arrondie, comme celle du projet litigieux.
D.
Par décision du 21 janvier 2008, la Municipalité
de Pully (ci-après : la municipalité) a levé l'opposition de Mihkail Nikolaev
et délivré le permis de construire sollicité. Elle a soumis la délivrance du
permis de construire à diverses exigences particulières et modifications, en ce
sens que la couverture du toit cintré devrait être réalisée au moyen d’un
revêtement métallique, qu'une des trois places de stationnement extérieures
prévues devrait être réservée à l'usage exclusif des visiteurs et être balisée
en conséquence, et, enfin, que le choix et la couleur des matériaux appelés à
revêtir et orner le bâtiment devraient être soumis pour approbation à la
municipalité en temps opportun. En outre, le bâtiment existant étant
non-conforme aux règles relatives au coefficient d’occupation du sol, une
dérogation au sens des art. 80 LATC et 35 RCAT a été accordée à la
constructrice.
E.
Mihkail Nikolaev a recouru contre cette décision
le 12 février 2008 en concluant principalement à son annulation et au renvoi de
la cause pour nouvelle décision dans le sens des considérants et,
subsidiairement, à sa modification en ce sens que le permis de construire
sollicité par Champclos est refusé. Le recourant s'est acquitté en temps utile
de l'avance de frais requise.
F.
L'effet suspensif a été provisoirement accordé
au recours le 13 février 2008.
G.
Champclos a déposé sa réponse le 4 avril 2008 en
concluant au rejet du recours. La municipalité s'est déterminée le 16 avril
2008 en concluant également au rejet du recours.
H.
Par décision du 15 mai 2008, le juge instructeur
du tribunal a confirmé l'effet suspensif provisoirement accordé au recours.
I.
Mihkail Nikolaev a déposé un mémoire complémentaire
le 23 mai 2008. Champclos et la municipalité ont déposé leurs observations
finales le 10 juin 2008.
J.
Le tribunal a procédé à une inspection locale le
11 novembre 2008 en présence des parties et de leurs conseils. A cette
occasion, le tribunal s'est également rendu dans l'appartement du recourant. Le
compte-rendu d'audience établi à cette occasion contient ce qui suit :
"(…)
De cette inspection, il ressort que
le rehaussement projeté de l’immeuble litigieux viendrait masquer la vue
actuelle dont le recourant jouit sur le lac depuis le balcon de son appartement.
Il laisserait toutefois subsister la vision sur la côte française et les Alpes,
ainsi que les dégagements sur le lac existants sur les côtés.
Depuis la mezzanine du recourant, la
construction litigieuse ne supprimerait pas la vue sur le lac, mais uniquement
celle sur les bâtiments et la végétation en contrebas.
Me Journot produit une simulation des
gabarits d’implantation du toit de l’immeuble litigieux.
(…)."
K.
Le 14 novembre 2008, Champclos a produit une
coupe transversale des combles figurant les niveaux de la dalle desdits combles
existants et futurs, ainsi que les niveaux du faîte existant et futur.
L.
Le 1
er
décembre 2008, la
constructrice et le recourant se sont déterminés sur le compte-rendu
d’audience.
M.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
N.
Les arguments respectifs des parties seront
repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Selon l'art. 75 al. 1 litt. a de la loi sur la
procédure administrative vaudoise (LPA-VD, RS.173.06, ci-après : LPA, applicable
par renvoi de l’art. 99 LPA), le droit de recours appartient à toute personne
physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente
ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la
décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu'elle
soit annulée ou modifiée. En l'espèce, la qualité pour recourir du recourant, qui
est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé à proximité immédiate de
la parcelle litigieuse, doit être admise.
2.
Construit en 1948, soit antérieurement à
l’entrée en vigueur du RCAT, le bâtiment n
o
ECA 441 bénéficie d'une
situation acquise méritant protection. Déduite de la garantie de la propriété
(art. 22 ter aCst, désormais art. 26 Cst) et du principe de la non
rétroactivité des lois, cette protection implique que, sous réserve de
garanties plus étendues que les cantons sont libres d'assurer tout en
respectant les exigences majeures de l'aménagement du territoire, de nouvelles
dispositions restrictives ne peuvent être appliquées à des constructions
autorisées selon l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et
si le principe de la proportionnalité est respecté (RO 113 Ia 119 et les
références, JT 1989 I 464).
a)
Dans le cas présent, l’art. 35 RCAT stipule ce
qui suit :
« Les bâtiments existants
non-conformes aux règles de la zone à bâtir, entrées en force postérieurement
peuvent être entretenus, réparés et transformés dans les limites des articles
80 et 82 LATC.
En cas de destruction accidentelle,
ces bâtiments peuvent être reconstruits dans les limites de leur surface au sol
et de leurs volumes initiaux, dans un délai de cinq ans dès la survenance du
sinistre. »
Le recourant interprète cette
disposition en ce sens que les constructions non conformes ne pourraient être
qu’entretenues, réparées et transformées, à l’exclusion de tout agrandissement.
Il sous-entend qu’il s’agit là d’un silence qualifié du législateur.
Selon la jurisprudence, la loi
s'interprète en premier lieu d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas
absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y
a lieu de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa
relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi,
de son esprit, ainsi que de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte
notamment des travaux préparatoires. A l'inverse, lorsque le texte légal est
clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe
des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au
sens véritable de la disposition visée et conduit à des résultats que le
législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent le sentiment de la justice ou
le principe de l'égalité de traitement. De tels motifs peuvent résulter des travaux
préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de
sa relation avec d'autres dispositions (
ATF 134 I 184
consid.
5.1 p. 193;
131 I 394
consid. 3.2
p. 396 et les arrêts cités). En outre, il appartient à l'autorité de remédier à
une éventuelle lacune apparente de la loi, lorsque celle-ci, même interprétée,
n'apporte pas de solution sur un point qu'elle devrait régler, ou occulte lorsque
le législateur a omis d'adjoindre, à une règle conçue de façon générale, la
restriction ou la précision que le sens et le but de la règle considérée ou
d'une autre règle légale imposent dans certains cas. L'autorité n'est en
revanche pas autorisée à pallier l'absence d'une règle qui paraît simplement
désirable au regard du sens et du but de la loi (
ATF 131 II 562
consid.
3.5 p. 567 et les arrêts cités).  En d’autres termes, u
ne
lacune authentique (ou proprement dite) suppose que le législateur s’est
abstenu de régler un point alors qu’il aurait dû le faire et qu’
auc
une solution ne se dégage du texte ou de
l’interprétation de la loi. Si le législateur a renoncé volontairement à
codifier une situation qui n’appelait pas nécessairement une intervention de sa
part, son inaction équivaut à un silence qualifié (
ATF
134 V 15 consid. 2.3.1 p. 16, 131 consid. 5.2 p. 134/135, 182 consid.
4.1 p. 185, et les arrêts cités). Quant à la lacune improprement dite, elle se
caractérise par le fait que la loi offre certes une réponse, mais que celle-ci
est insatisfaisante. Seule une lacune proprement dite peut être comblée par le
juge; il lui est interdit, en revanche, de remédier à une lacune improprement
dite, à moins que le fait d’invoquer le sens réputé déterminant de la norme ne
constitue un abus de droit ou viole la Constitution (
ATF
131 II 562 consid. 3.5 p. 567/568; 129 III 656 consid. 4.1 p. 658; 128
I 34 consid. 3b p. 42, et les arrêts cités).
b) En l’occurrence, l’interprétation
littérale de l’art 35 al. 1 RCAT n’exclut nullement les agrandissements, pour
autant que ceux-ci soient effectués dans les limites de l’art. 80 LATC. Il
convient dès lors de se référer au contenu de cette disposition, qui, comme on
le verra ci-dessous, autorise les agrandissements moyennant le respect de
certaines conditions. Si le législateur communal avait voulu exclure les
agrandissements dans les limites de l’art. 80 LATC, il l’aurait à l’évidence exprimé
de manière explicite. On ne saurait considérer que l’on est en présence d’un
silence qualifié. Par ailleurs, la jurisprudence a toujours souligné que l’art.
80 LATC était exhaustif en ce sens que le droit communal ne pouvait être ni
plus strict ni plus permissif (Droit fédéral et vaudois de la construction, ad
art. 80 LATC, ch. 6.2, RDAF 1989 p. 314). Cela étant, il y a lieu d’admettre
que l’art. 35 al. 1 RCAT, en mentionnant les transformations, englobe les
agrandissements qui sont donc autorisés dans les limites de l’art. 80 LATC.
c) Aux termes de l’art. 80 LATC,
"Les bâtiments existants non
conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,
relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au
coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la
zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être
entretenus ou réparés.
Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur
agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une
atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la
zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en
vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de
la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant,
en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la
reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans
la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les
règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
d)
Selon la
jurisprudence, la transformation est l'opération qui modifie la répartition interne
des volumes construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes, sans
que le gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même,
l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation
communale (arrêts TA
[
Tribunal
administratif, dès le 1
er
janvier 2008 Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal
]
AC.2001.0089 du 1
er
avril 2003 consid. 3, AC.2001.0161 du 7 janvier
2002 et les références citées). A l'inverse, la reconstruction se caractérise
par le remplacement d'éléments d'un ouvrage par d'autres éléments semblables,
ne laissant subsister que quelques parties secondaires de l'ouvrage primitif
(arrêts TA AC.2006.0151 du 18 mars 2008, AC.1993.0118 du 28 janvier 1994 et les
références citées, AC.2004.0104 du 8 décembre 2004). Il a ainsi été jugé par
exemple que la reconstruction de trois murs de façades sur quatre - les anciens
murs s'étant effondrés au cours de travaux - ainsi que la réfection et la
modification de la plupart des autres parties essentielles d'un bâtiment - ne
saurait être autorisée au titre de transformation dans le cadre de l'art. 80
al. 2 LATC, même si le gabarit de l'immeuble demeurait inchangé; ces travaux
équivalaient à une véritable reconstruction (Droit fédéral et vaudois de la construction,
3
e
éd., 2002, n. 5.4 ad art. 80 LATC; RDAF 1970, 347). En revanche,
les travaux consistant à détruire un rural attenant à une habitation et à le
reconstruire pour y aménager deux appartements ont été considérés comme une
transformation et non pas une reconstruction car, bien que portant sur une
partie relativement délimitée de l’immeuble, ils n’entraînaient pas une rupture
de l’unité fonctionnelle du bâtiment (AC.2004.0104 du 8 décembre 2004). Dans le
même sens, le tribunal a admis récemment que l’on pouvait qualifier de travaux
de transformation des travaux ayant consisté en la démolition complète de la
toiture et du dernier niveau d’un immeuble d’habitation étant donné que la
structure porteuse du bâtiment avait été maintenue dans une large proportion
(AC.2008.0009 du 4 novembre 2008). Quant à la notion d’agrandissement, elle
implique toute augmentation du volume extérieur de la construction ou toute
adjonction d’éléments extérieurs nouveaux (par exemple un balcon ou
l’augmentation de la hauteur d’un alignement de toiture, RDAF 1977 p. 46 et
RDAF 1968 p. 327 cité dans Droit fédéral et vaudois de la construction, ad art.
80 LATC ch. 3.3).
e) Dans le cas présent, exception
faite de la mise en conformité des balustrades et de l’étanchéité des balcons
en façade sud, le bâtiment existant tant à l’intérieur qu’à l’extérieur restera
tel qu’il est actuellement. La modification essentielle aura lieu en toiture,
l’actuel toit à deux pans étant surélevé et remplacé par une toiture arrondie.
On est dès lors bien en présence d’un agrandissement et non pas, comme le
soutient le recourant, d’une nouvelle construction. Le projet litigieux ne saurait,
au vu de la jurisprudence exposée ci-dessus, être assimilé à une reconstruction
dès lors qu’il consiste en substance à remplacer et à ajouter des éléments de
construction secondaire par rapport à l’ensemble du bâtiment. De plus, o
n relèvera que le changement partiel d’affectation envisagé de la
surface située sous la nouvelle toiture, en ce sens que celle-ci sera occupée
par deux logements, entre dans la notion de transformation habituellement
admise.
Suivant en cela la jurisprudence du Tribunal
fédéral, la jurisprudence cantonale considère en effet qu’on ne se trouve en
présence d'un changement d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de
changement significatif du point de vue de la planification (c'est à dire de
l'affectation définie par l'autorité de planification) ou du point de vue de
l'environnement (ATF 113 Ib 219, consid. 4d p. 223; outre AC.1997.0044 et les arrêts
déjà cités, v. p. ex. AC.2001.0029 du 8 octobre 2001 et AC.2007.0298
du 19 janvier 2009). Or, en l’occurrence, la création de deux appartements dans
la toiture ne portera aucune atteinte sensible au caractère de la zone, dont la
destination est la construction de bâtiments voués notamment au logement (art.
36 al. 1 RCAT). Dans ces circonstances, la transformation litigieuse peut être
autorisée au regard des exigences de l’art. 80 al. 2 1
ère
phrase
LATC et la décision municipale n'est donc pas critiquable sur ce point.
3.
Il convient d’examiner ensuite si l’agrandissement
envisagé entraîne une aggravation de l’atteinte à la réglementation communale
en vigueur (art. 80 al. 2 dernière phrase LATC). Selon le recourant, tel serait
le cas pour les raisons suivantes : d’une part, le projet prévoit une
augmentation du nombre de logements alors que le COS est actuellement déjà dépassé
(cf. supra lettres A et D in fine) ; d’autre part, un niveau
supplémentaire est envisagé (combles) alors que le nombre de niveaux autorisé
par l’art. 37 al. 2 RCAT n’est déjà pas respecté, le prétendu rez-de-chaussée
actuel étant en réalité un étage.
a) Pour déterminer si une aggravation
de l'atteinte à la réglementation en vigueur résulte ou non du projet litigieux,
il faut rechercher le but que poursuivent les normes transgressées (RDAF 1989,
314; arrêt AC.1990.7462 du 13 mai 1992 et AC.1991.0139 du 1er juin 1992,
AC.2004.0104 déjà cité). Tout projet de modification ayant pour effet de
porter, peu ou prou, atteinte à la réglementation doit être proscrit
(AC.2004.0104 déjà cité plus les références citées).
Les
coefficients d’occupation et d’utilisation du sol visent des objectifs
différents.
Le coefficient d'occupation du sol (COS),
ou indice d'occupation du sol (IOS), indique la proportion de la surface
occupée par les bâtiments sur un terrain donné. Il a pour fonction d'assurer
une limitation de l'emprise des constructions sur les parcelles en maintenant
des espaces de verdure non construits autour de chaque bâtiment; il permet donc
d'assurer à la fois des conditions d'aération et d'ensoleillement des bâtiments
en limitant la densité de la surface construite au sol dans une zone déterminée
et en maintenant une proportion de surface verte (voir notamment Jean-Luc Marti
,
Distance, coefficient et
volumétrie des constructions en droit vaudois
, p. 151-152). La définition
du coefficient ou de l'indice d'occupation du sol influence la structure, la
trame et la forme urbaine d'un quartier donné et il permet aussi de définir ou
de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (AC.2004.0100 du 27 décembre
2004). La jurisprudence a encore précisé que le coefficient ou indice
d’occupation du sol avait également pour fonction de permettre l'aménagement
des prolongements extérieurs des logements et l’aménagement d’espaces communs
tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des dégagements suffisants
par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (AC.2005.0069
du 31 octobre 2005, AC.2004.0199 du 19 juillet 2005, voir aussi ATF non publié
rendu le 10 décembre 1986 en la cause F contre M). Quant au coefficient
d’utilisation du sol (CUS) ou indice d’utilisation du sol (IUS), il constitue
le rapport entre la surface brute de plancher utile et la surface de la
parcelle et a pour fonction essentielle de déterminer la densité constructible
des zones. Il fixe la surface de plancher habitable admissible en fonction de
la surface de la parcelle. Ainsi, la réglementation concernant les coefficients
d’utilisation et d’occupation du sol sont complémentaires en poursuivant des
objectifs distincts. La réglementation du cœfficient d’occupation du sol est en
quelque sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement
la proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle
construite et le coefficient d’utilisation du sol fixe la densité, soit la
surface de plancher admissible en fonction de la surface de la parcelle (arrêt
AC.2004.0213 du 22 juin 2006).
b) En l’espèce, le fait de
surélever le bâtiment existant, dont le COS est effectivement déjà dépassé (cf.
supra lettres A et D in fine), ne provoquera aucune aggravation de l’atteinte à
l’art. 10 RCAT puisqu’il n’augmentera nullement la surface bâtie et ne
modifiera en rien l’emprise au sol de la construction. On relèvera par ailleurs
qu’il n’y a pas d’infraction réglementaire relative à la hauteur du faîte
puisque ce dernier, qui s’élèvera à 12,83 m, restera inférieur au maximum
autorisé par l’art. 37 RCAT, soit 15 m en zone à moyenne densité. Le grief du
recourant ne saurait donc être retenu.
c) Mikhail Nikolaev soutient que le
nombre de niveaux de la construction projetée violerait la réglementation
existante dans la mesure où le rez-de-chaussée, entièrement voué à
l’habitation, ne respecte pas les exigences de l’art. 20 al. 2 RCAT. Partant,
il constituerait un étage devant être pris en compte dans le calcul du nombre
des niveaux et c’est selon lui trois étages et non deux que la construction
comprendrait, ce qui serait contraire à l’art. 37 RCAT. De plus, le niveau du
sous-sol, en tant qu’il serait entièrement dégagé sur l’extérieur, revêtirait
le caractère d’un étage à proprement parler. La construction projetée
aggraverait dès lors l’atteinte à la réglementation en vigueur sur ce point
également en prévoyant des combles.
Aux termes de l’art. 20 RCAT,
« Le nombre de niveaux maximum
est déterminé par les dispositions particulières applicables à chaque zone.
Est considéré comme rez-de-chaussée
le premier niveau dont la surélévation par rapport au niveau moyen du terrain
naturel, calculée conformément à l’art. 19, n’excède pas 1,50 m.
Dans les cas de demi-niveaux, c’est
la destination des locaux, ainsi que les relations entre l’amont et l’aval qui
sont déterminantes pour la définition du rez-de-chaussée. »
Quant à l’art. 21 RCAT, il stipule
ce qui suit :
« Le sous-sol ne compte pas
comme niveau et n’est pas habitable. Il peut toutefois comporter des locaux ou
des espaces destinés à une occupation non sédentaire en relation avec
l’affectation du bâtiment principal (carnotsets, salles de jeux, ateliers,
piscines, saunas, réfectoires, salles de conférences, locaux d’expositions,
etc.).
L’art. 37 alinéa 2 est
réservé. »
La lecture des plans d’enquête
démontre que la dalle du rez-de-chaussée se situe effectivement au-dessus de la
limite de 1,50 m fixée à l’art. susmentionné (niveau du terrain moyen 414,16 et
niveau du rez-de-chaussée 415,81, soit une surélévation de 1,65 m) et que le
bâtiment actuel n’est dès lors pas réglementaire. Dans la mesure où les
dispositions susmentionnées n’existaient pas lors de la construction du
bâtiment en 1948, ce dernier doit toutefois être mis au bénéfice de la
situation acquise, à savoir que le rez-de-chaussée peut continuer à être
considéré comme tel. Cette protection n’est possible que moyennant le respect
des exigences de l’art. 80 al. 2 LATC. Or, comme pour la question de la
prétendue aggravation de l’atteinte au COS (cf. supra ch. 3), force est de
constater que le projet incriminé n’entraîne aucune aggravation à la
réglementation en vigueur. Le premier niveau restera à la même altitude par
rapport au terrain naturel et la modification envisagée ne concerne pas le
rez-de-chaussée mais le niveau des combles qui est ajouté. Après les travaux,
la limite de 4 niveaux fixée par l’art. 37 RCAT dans la zone à moyenne densité
sera respectée, puisque l’immeuble comprendra un rez-de-chaussée, deux étages
et des combles. Le but de l’art. 37 RCAT est de fixer la densité maximale
autorisée et l’adjonction envisagée du niveau des combles ne porte pas atteinte
à cette densité. On relèvera par ailleurs qu’à suivre le raisonnement du
recourant, on aboutirait à une solution consistant à tenir le sous-sol pour un
rez-de-chaussée. Or, dans la mesure où le projet d’aménagement d’un appartement
dans le sous-sol a été abandonné, il n’est pas soutenable d’affirmer qu’un
niveau dont aucune façade ne se dégage entièrement du terrain naturel, qui
constitue le socle du bâtiment et dont la destination est clairement dévolue à
des locaux communs (caves, buanderies, chaufferies, etc.) est un
rez-de-chaussée. Enfin, on ne voit pas en quoi il y aurait une quelconque
incidence pour le voisin, cela d’autant plus que la hauteur maximale autorisée
au faîte (15 m) ne sera toujours pas atteinte avec l’agrandissement projeté et
que celui-ci aurait pu encore prévoir des surcombles (art. 37 al. 5 RCAT).
4.
Le recourant critique encore la réglementarité
du projet en ce sens qu’il créerait sous le toit un niveau supplémentaire correspondant
à un plein étage et non à un niveau de combles. Pour lui, les plans
figureraient un mur d’embouchature d’au moins 1,30 m, dépassant la limite
jurisprudentielle d’1 m permettant de qualifier de combles l’espace sous
toiture (RDAF 1999 I 116 ; AC.2008.0089 du 3 novembre 2008 plus les réf.
cit.).
a) L’art. 22 RCAT a la teneur
suivante :
"La forme des toits correspond à l'une
des quatre typologies suivantes, illustrées par les croquis annexés (cf. page
20) au présent règlement :
·
toits à deux pans et plus (croquis I)
·
toits cintrés (croquis II)
·
toits à la Mansart (croquis III)
·
toits plats (croquis IV)
Leur partie
inférieure est soulignée par un avant-toit et/ou par une corniche de dimensions
usuelles. Le niveau supérieur de ces éléments n'est pas surélevé de plus de
0.50 m. par rapport au plancher des combles.
Les toits plats
ne sont autorisés qu'aux emplacements indiqués sur le plan général
d'affectation. La création d'attiques ou de toitures terrasses intégrées à la
morphologie du bâtiment est autorisée. Ils remplacent alors les combles et leur
surface ne peut excéder les 3/5 de la surface de l'étage inférieur.
Les avants-corps
de bâtiments ou de parties de bâtiments ayant une hauteur inférieure au corps
principal peuvent avoir une toiture plate à la condition que celle-ci n'excède
pas le tiers de la surface du bâtiment considéré dans son ensemble.
Les toits à la
Mansart répondent aux conditions suivantes :
(...)."
b) Comme
l’a rappelé le tribunal dans une affaire relativement récente concernant aussi
la Commune de Pully (AC.2006.0168 du 28 novembre 2006), en ce qui concerne la
toiture, les communes jouissent d’une latitude très importante. Chacune d’entre
elles établit des règles en fonction notamment de la typologie des
constructions, de la topographie des lieux, des bâtiments existants et du type
architectural qu'elle veut imposer. La réglementation sur les toitures
constitue l'une des composantes les plus importantes du droit de la police des
constructions du point de vue de l'esthétique. En effet, le toit est l'élément
de construction dont l'impact dans le paysage peut être perçu depuis des
endroits forts éloignés; c'est lui qui façonne en grande partie la silhouette
d'une localité; il convient dès lors d'y vouer une attention un peu
particulière de cas en cas et pour chaque commune (
Jean-Luc Marti
, Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne
1988, p. 185). En l’espèce, on relèvera d’emblée que le RCAT autorise les toits
cintrés, sans toutefois déterminer le degré du cintre, ni la forme requise. Les
croquis des formes des toits en annexe au RCAT n’ont qu’une valeur illustrative,
le croquis II (relatif aux toits cintrés) dessinant un quart de cercle (ayant
plutôt la forme d’un arc surbaissé) dépourvu de toute indication chiffrée
concernant notamment le diamètre et le rayon de courbure.
c) Le
projet incriminé prévoit une toiture cintrée dans sa partie supérieure qui ne se
termine pas par un segment quasiment vertical au-dessus de la corniche, comme
c’était le cas dans l’affaire susmentionnée, mais prévoit une courbure
commençant directement à partir de la corniche au niveau du plancher. Celle-ci,
arrêtée à 9,57 m, se situe 2 cm au-dessus du niveau des combles, fixé à 9,55 m.
Comme on l’a vu, les toits cintrés sont expressément autorisés par le RCAT qui
n’a prévu aucune exigence supplémentaire pour les toitures de ce type. La
toiture en cause est dans sa forme pleinement conforme à ce type de toiture. De
plus, le constructeur n’exploite pas au maximum les possibilités prévues par ce
type de toit cintré, puisqu’il aurait pu adopter une courbure commençant plusieurs
centimètres au-dessus de la corniche, ce qui lui aurait offert plus de volume
dans les combles. Il est vrai que les toits cintrés offrent en principe ce type
d’avantage par rapport aux toits à deux pans notamment. Cette possibilité n’est
toutefois en soi pas critiquable. Quant au niveau du plancher des combles, il
est réglementairement situé à moins de 50 cm en dessous de la corniche (art. 22
al. 2 dernière phrase RCAT).
En
résumé, compte tenu du type de toiture envisagé, il n’y a pas de mur
d’embouchature et dès que lors la municipalité – qui dispose d’un large pouvoir
d’appréciation dans l’interprétation et l’application de son règlement – a
admis la courbure du cintre et que la hauteur au faîte est inférieure à la
limite de 15 m fixée par l’art. 37 RCAT, il y a lieu d’admettre que le niveau
supérieur du bâtiment comprend bien des combles et non un étage supplémentaire.
5.
Les travaux envisagés n’étant pas de nature à
aggraver l’atteinte actuelle à la réglementation en vigueur, il reste à
examiner la seconde condition de l’art. 80 al. 2 dernière phrase LATC, soit à
déterminer s’ils risquent d’aggraver les inconvénients qui en résultent pour le
voisinage.
La jurisprudence a précisé à plusieurs
reprises que les inconvénients dont la disposition précitée visait à protéger
le voisinage se définissaient de la même manière que dans le cadre de l'art. 39
du règlement d’application de la LATC du 19 septembre 1986 (RS 700.11, RLATC)
concernant les dépendances. En d’autres termes, ils doivent dépasser ce qui est
supportable sans sacrifice excessif (arrêts AC.1998.0124 du 13 juin 2001;
AC.1999.0231 du 20 juin 2000, consid. 2b/aa; AC.1999.0055 du 24 février 2000;
AC.1998.0213 du 3 janvier 2000, AC.2006.0322 du 9 novembre 2007; v. aussi la
recension par Benoît Bovay de la jurisprudence rendue en 1989 par la Commission
cantonale de recours en matière de constructions, RDAF 1990, p. 255, et les
références citées).
A cet égard, le recourant soutient que
la construction projetée aura pour effet, non seulement d’obstruer la vue dont
il jouit depuis son logement, mais de permettre encore aux occupants des
nouveaux appartements de bénéficier d’une vue plongeante sur son appartement. S’agissant
de ce dernier grief, l’examen des plans et l’inspection locale ont permis de
constater que sur les six tabatières prévues dans la toiture en façade nord,
quatre sont installées dans des salles de bains et WC, soit des locaux à usage
peu fréquent.
Cet aménagement ne présentera pas
d'inconvénients appréciables pour les habitants du bâtiment voisin. Sans doute
sera-t-il possible, en le voulant expressément, d'avoir une vue plongeante sur
la façade sud du bâtiment du recourant, mais la configuration des lieux
n'incitera guère à un tel comportement, et une telle vue, tout aussi proche et même
plus directe, existe déjà depuis les fenêtres de la façade sud du bâtiment du
recourant. Quoi qu’il en soit, dans un milieu urbain, avec des immeubles qui se
font face de manière relativement rapprochée – en l’occurrence, la distance
entre l’immeuble propriété de Champclos et celui où se trouve l’appartement du
recourant est plus importante qu’entre d’autres bâtiments des alentours – , il
s'agit d'un inconvénient dont on peut attendre des voisins qu'ils le tolèrent.
Quant à l’atteinte à la vue dont le recourant dispose actuellement, il
y a lieu de rappeler que
le
droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si
ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant
la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété voisine, ainsi
que la hauteur des constructions (voir prononcé CCRC n
o
6636, du 15
août 1990; arrêt AC 92/073, du 26 février 1993). En effet, si l'existence d'un
droit à la vue devait être reconnue, il serait difficile sinon impossible de
mener à bien des mesures d'urbanisation, tant il est vrai que la réalisation de
nouvelles constructions a souvent pour conséquence de porter atteinte à la vue
dont jouissent les voisins (voir prononcé CCRC n
o
4115, du 26 juin
1982; 6872, du 27 mars 1991). La perte d’une vue résultant d’une situation de
fait provisoire, causée par le fait que les propriétaires des parcelles
voisines n'ont pas exploité tout ou partie du potentiel constructible prévu par
la réglementation communale, n’est protégée d’aucune manière par le droit
public. Tout propriétaire qui acquiert un bien-fonds dans une zone à bâtir doit
s’attendre à ce que les parcelles voisines puissent être construites selon les
mêmes possibilités réglementaires dont il bénéficie, même si ces possibilités
sont ultérieurement modifiées pour prévoir une densification (voir notamment
arrêts AC.20006.0165 du 15 février 2007, AC.2006.0073 du 23 juin 2006, AC
2004.0194 du 28 juillet 2005, AC 2003.0245 du 30 avril 2004, AC 1997.0198 du 7
mai 1998, AC 1997.0021 du 2 avril 1998 et AC 1993,0127 du 24 juin 1994).
Dans le cas présent, on relèvera tout
d’abord que le bâtiment litigieux respecte les distances aux limites de
propriété voisine (art. 16 RCAT) et que sa hauteur au faîte restera inférieure
au maximum autorisé dans la zone concernée. Par ailleurs, l’inspection locale a
permis de constater que si le rehaussement projeté viendra certes masquer une
partie seulement de la vue actuelle dont le recourant jouit sur le lac depuis
le balcon de son appartement, il laissera toutefois subsister la vue sur la
côte française et les Alpes, ainsi que les dégagements sur le lac tels qu’ils
existent actuellement sur les côtés. Au surplus, depuis la mezzanine, tout
comme d’ailleurs depuis les autres ouvertures latérales du séjour, voire depuis
les autres pièces de l’appartement, la construction projetée ne supprimera
nullement la vue sur le lac, mais uniquement celle sur les autres bâtiments et
la végétation se trouvant en contrebas. C’est dire que, indépendamment des
considérants exposés ci-dessus, l’atteinte alléguée par le recourant n’est de
loin pas aussi importante que ce qu’il affirme. Dans ces conditions, son grief doit
à nouveau être écarté.
Le tribunal estime en
conséquence que les critères posés par l'art. 80 al. 2 seconde phrase in fine
LATC sont réalisés et que l'aménagement de la toiture tel que projeté peut être
autorisé.
6.
Le recourant critique enfin l’aspect du futur
bâtiment en ce sens qu’il serait selon lui imposant et incommodant pour le voisinage.
Il en résulterait inévitablement une perte de la valeur de son bien immobilier,
en plus du sentiment de cloisonnement provoqué par ce nouveau vis-à-vis
surélevé.
a) Aux termes de l’article 86 LATC,
"La
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
Elle
refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de
compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier
ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,
artistique ou culturelle.
Les
règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter
l'enlaidissement des localités et de leurs abords."
Selon la jurisprudence, un projet
de construction peut être interdit sur la base de cette disposition même s'il
est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont
applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les
possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et
irrationnelles ; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction
est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa
réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un
bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 I a 346 consid. b; 101 Ia 223
consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir
d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le
pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la
décision communale si la clause générale d'esthétique a pour seul but d'assurer
l'intégration de nouvelles constructions; en revanche, lorsque la clause
d'esthétique est appelée à compléter la réglementation de la zone, par exemple
lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la longueur
ou la hauteur des bâtiments, et qu'elle donne ainsi un contenu concret à la
réglementation de la zone, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à
l'opportunité en application de l'art. 33 al. 3 let. b LAT (voir notamment les
ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1
ainsi
que l'ATF 118 Ib 31
consid. 4b et l'arrêt TA AC 94/0062 du 9 janvier 1996 consid. 3 c aa/c bb p. 9
à 10 et arrêt AC 1998/0005 du 30 avril 1999). Le libre pouvoir d'examen ne
permet toutefois pas au tribunal de substituer sa propre appréciation à celle
de l'autorité communale : il implique seulement de vérifier si l'autorité de
première instance est restée dans les limites d'une
pesée correcte et consciencieuse de tous les intérêts à prendre en
considération (voir ATF 114 Ia 247/248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).
b) Une intervention de l'autorité
de recours sur la base de l'art. 86 LATC ne peut en effet s'inscrire que dans
la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux. Ce sont
en effet ces textes qui définissent l'orientation que doit suivre le
développement des localités. S'il faut admettre que les plans des zones ont un
caractère de généralité qui met obstacle à ce qu'ils prennent en considération
toutes les situations particulières d'une portion restreinte du territoire, les
buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte
de ces situations. Ainsi, lorsqu'un plan des zones prévoit que des
constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du
territoire, une interdiction de construire basée sur l'art. 86 LATC en raison
du contraste que formerait par son volume le bâtiment projeté avec les
constructions voisines ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant. Tel est le cas lorsqu'il s'agit de protéger un site ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font
défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 I
a 213, consid. 6c, p. 222-223).
c) En l’espèce, la vision des lieux
a permis de constater que l’agrandissement projeté s'intègre parfaitement dans
le tissu existant formé par les constructions voisines avec une volumétrie
correspondant globalement à la hauteur de ces constructions. Il n’y aura pas de
contraste particulier entre le nouvel aspect de l’immeuble après agrandissement
et celui des bâtiments avoisinants, d’autant plus, s’agissant de l’aspect du
toit, que plusieurs toits cintrés existent déjà dans la proximité de l’immeuble
en cause (mis à part celui de l’immeuble dans lequel le recourant est
propriétaire, mais également au ch. de Chamblandes 9 (cf. arrêt AC.2006.0108
déjà cité). La parcelle du constructeur, comme toutes les autres parcelles
voisines, est dans une zone à bâtir, soit dans la zone à moyenne densité, qui autorise
une hauteur au faîte de 15 m; ainsi, chacun des propriétaires qui fait
l'acquisition d'un bien-fonds dans cette zone doit s’attendre à ce qu’un voisin
puisse construire un bâtiment d’une telle hauteur. Le recourant ne peut pas non
plus arguer du fait que l’impact visuel du toit cintré tel que projeté sera plus
grand pour les voisins dont il fait partie que celui d’un toit à deux pans, dès
lors que les toits cintrés sont autorisés dans leur principe. Cela étant, il
n’en résulte pas non plus une atteinte excessive à la vue du recourant.
7.
En conclusion, les considérants qui précèdent
conduisent au rejet du recours. Les frais du présent arrêt seront mis à la
charge du recourant qui succombe et qui devra verser des dépens à la
constructrice ainsi qu’à la commune, qui ont toutes deux procédé par l’intermédiaire
d’un mandataire professionnel (art. 49 al. 1, 55, 91 et 99 LPA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la municipalité de Pully du 21
janvier 2008 est confirmée.
III.
Les frais du présent arrêt, par 2'500 (deux
mille cinq cents) francs, sont mis à la charge de Mikhail Nikolaev.
IV.
Mikhail Nikolaev est le débiteur de la Société
immobilière Champclos SA d’un montant de 2’000 (deux mille) francs à titre de
dépens.
V.
Mikhail Nikolaev est le débiteur de la Commune
de Pully d’un montant de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 24 février 2009
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.