vd_omni · FO.2022.0013 · 2023-06-30 · fr

A.________, B.________/Commission foncière rurale Section I | Rejet du recours contre la décision de la CFR fixant le prix licite pour plusieurs parcelles supportant des vignes. Le choix de la CFR - après que sa décision précédente a été annulée par un arrêt de la CDAP - d'ordonner une nouvelle expertise plutôt qu'un complément d'expertise n'est pas critiquable. Elle n'avait pas à donner plus d'informations aux recourants s'agissant des transactions prises comme base de comparaison. Elle a, à juste titre, tenu compte des transactions intervenues dans les cinq ans précédant sa décision - et non pas précédant le dépôt de la demande en constatation. La méthode et les critères retenus pour fixer le prix licite ne sont pas critiquables.Recours au TF retiré le 18 décembre 2023 (2C_472/2023).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.06.2023 FO.2022.0013

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
30 juin 2023
Composition
M. André Jomini, président;
M. Etienne Poltier, juge suppléant; Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure;
M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourants
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
tous les deux représentés par Me Luc
DEL RIZZO, avocat à Monthey,
Autorité intimée
Commission foncière rurale, Section
I,
à Lausanne.
Objet
droit foncier rural
Recours A._______ et B._______ c/ décision de la
Commission foncière rurale, Section I, du 23 juin 2022 fixant le prix licite
des parcelles des recourants.
Vu les faits suivants:
A.
B._______ et A._______ sont propriétaires d'un domaine viticole (surface
totale de 42'854 m²) qui comprend les parcelles n° ******** (16'873 m² de
vignes), n° ******** (949 m² de vignes), n° ******** (315 m² de vignes),
n° ******** (393 m² de vignes), n° ******** (6'510 m², dont bâtiment: 300 m²;
vignes: 5'578 m²; accès, place privée: 549 m²; champ, pré, pâturage: 83 m²) et
n° ******** (5'063 m² de vignes) du registre foncier, sur le territoire de la
commune de Féchy. Ils sont également propriétaires des parcelles n° ********
(surface totale 5'916 m², dont 5'295 m² de vignes et 621 m² de forêt) et n° ********
(6'835 m² de vignes) sur le territoire de la commune de Saint-Livres.
B.
Selon le registre du commerce, B._______ et A._______ sont directeurs
adjoints de la société C._______, constituée le 13 septembre 2019, dont le but
est notamment l'exploitation d'un domaine viticole, la production, la
transformation et la commercialisation de vins suisses ainsi que l'exportation
et l'importation de vins suisses et étrangers ou autres boissons alcoolisées.
Ils sont également administrateurs, avec D._______, de la société E._______
(auparavant F._______), qui a pour but l'administration et la gestion de la
parcelle n° ******** de Féchy.
C.
Le 12 septembre 2019, B._______ et A._______, représentés par le notaire
G._______, à ********, ont adressé à la Commission foncière rurale, Section I
(ci-après: la CFR), une requête en constatation du prix licite en demandant à
ce que ladite commission ordonne une expertise du prix licite de leur
entreprise viticole, constituée des parcelles n
os
******** et
******** de Féchy et n
os
******** et ******** de Saint-Livres, et de
confier dite expertise à la société H._______, à ********.
Le 23 septembre 2019, la CFR a demandé à la société H._______
si elle acceptait le mandat d'expert et, dans l'affirmative, de préciser si
elle disposait de toute l'indépendance requise envers les propriétaires B._______
et A._______.
H._______ a répondu le 23 septembre 2019 qu'elle
acceptait le mandat d'expert confié par la CFR, en précisant qu'elle n'avait
pas de relation d'affaires avec B._______ et A._______.
D.
Le 27 septembre 2019, la CFR s'est adressée à B._______ et A._______
dans ces termes:
"
Décision
en constatation – B._______ et A._______ – Prix licite LDFR
[...]
La Commission foncière rurale a bien reçu votre demande du 12 septembre 2019 et
l'a examinée lors de sa séance du 27 septembre 2019.
Afin de pouvoir rendre une
décision et suivant votre demande la Commission a décidé d'ordonner une
expertise en la confiant à la fiduciaire H._______ à ********. La question à
l'expert est la suivante:
"Déterminer le prix licite
des parcelles n
os
********et ********  RF de Féchy et ********* et ********
de Saint-Livres.
"
En annexe à sa décision, la CFR a joint une
déclaration qui a été remplie et signée par Me G._______ le 30 septembre 2019,
aux termes de laquelle B._______ et A._______ acceptaient le principe d'une
expertise et la désignation de la société H._______, en qualité d'expert.
Dans le cadre du mandat d'expertise, I._______, de
la société H._______, s'est adressée à la CFR le 14 novembre 2019 pour savoir
si ladite commission disposait de références de prix de vente licites
concernant des parcelles de vignes portant l'appellation Féchy.
Le 18 novembre 2019, la CFR a répondu en ces termes:
"
Concernant
le lieu de production Féchy, la CFR a autorisé récemment en 2019 l'achat d'une
parcelle de 9'590 m² de vignes à CHF 37.50 par m² (Aut 1896). Antérieurement,
une expertise du 1
er
octobre 2018 (J._______), dans le cadre d'une
décision en constatation DC 118, avait déterminé un prix licite pour 9'268 m²
de vignes à CHF 40.89 par m² (suppl. de 5% compris), sur la base de 2
références atypiques, soit un prix licite pondéré moyen de CHF 40.15 par m²,
inclus le supplément de 5%.
"
Le rapport d'expertise a été établi par I._______,
le 13 décembre 2019. L'experte indique qu'elle s'est rendue le 8 octobre 2019
sur le domaine viticole et qu'elle a visité les parcelles concernées et
recueilli les informations nécessaires. Le rapport comporte notamment une
description des vignes (p. 6-9). A propos du prix licite des vignes,
"appellation Féchy" (prix non surfait; art. 66 LDFR), le rapport
d'expertise mentionne ce qui suit (p. 11 à 13):
"
Mention
Féchy: depuis les références situées dans le lieu de production «La Côte», les
ventes de vignes avec l'appellation «Féchy» ont été extraites. Il y a eu 2
ventes ces 5 dernières années. L'experte soussignée renonce à élargir le
périmètre à d'autres lieux de production limitrophes difficilement comparables
à la renommée du lieu de production «Féchy». La liste comprend donc 2 dossiers
à Fr. 32.- et Fr. 59.81 par m², ce qui donne un prix moyen pondéré
[...]
de Fr. 43.88/m²; le prix licite régional
avec supplément de 5% selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 46.07/m², arrondi à Fr.
46.10/m².
L'experte soussignée estime que 2
références ne sont pas suffisantes. Elle interpelle la Commission foncière
rurale I afin de savoir s'il y avait d'autres références disponibles. Ainsi, en
2019, la Commission foncière a autorisé l'achat d'une parcelle de 9'590 m² au
prix de Fr. 37.50/m² (AUT 1896). Lors d'une décision en constatation en 2018
(DC118), le prix licite d'une vigne de 9'268 m² avait été fixé à Fr. 40.89/m².
En ajoutant ces 2 références, le prix moyen pondéré est de Fr. 39.98/m², le
prix licite régional avec supplément de 5% selon l'art. 66 LDFR est de Fr.
41.97/m², arrondi à Fr. 42.-/m².
Il y a très peu de vente de vignes
avec la mention «Féchy». Le vignoble de Féchy est petit et protégé par la
«protection des monuments et des sites ACCE». La mention Féchy a une bonne
renommée. La recherche des références de vente remontant à plus de 5 ans ne
correspond pas au principe de la LDFR. Toutefois, à titre d'information, 3
ventes, avec la mention Féchy, ont été faites en 2008, avec des prix de Fr. 58.35,
Fr. 51.- et Fr. 26.55 par m². Les vignes vendues à Fr. 51/m² étaient en fin de
vie. Le prix moyen pondéré est de Fr. 41.89/m²; le prix licite régional avec
supplément de 5% selon l'art. 66 LDFR est de Fr.  43.99/m², arrondi à Fr.
44.-/m²
Le prix convenu entre les parties
est de Fr. 54.-/m².
[...]
4 Conclusions
Les biens-fonds représentent une
entreprise agricole au sens de la LDFR. Ils sont actuellement exploités par F._______.
Les vignes sont sur la Côte avec les mentions «Féchy» et «Morges». Le capital
plantes est bien entretenu et les vignes ont été régulièrement renouvelées.
[...].
Le prix licite calculé selon les
directives de la Commission foncière, avec les références des 5 dernières
années est, pour la mention Féchy, de Fr. 46.10/m². Il n'y a que 2 références.
A compter que les vignes sont en bon état, qu'elles sont en grande partie
mécanisables, que le vignoble de Féchy profite d'une renommée particulière et
que le vignoble est protégé, l'experte soussignée estime que le prix convenu
entre les parties n'est pas surfait.
"
Le rapport d'expertise conclut que le prix total
convenu pour la vente des parcelles n
os
******** et ******** (Féchy)
et n
os
******** et ******** (Saint-Livres), de 2'181'000 fr. n'est
pas surfait.
Le 16 janvier 2020, la CFR a transmis à B._______ et
A._______ le rapport d'expertise du 13 décembre 2019 en indiquant qu'après un
examen attentif du contenu de ce rapport, elle ne serait pas en mesure de
suivre les conclusions de l'experte I._______, compte tenu du fait qu'elle
"se ralliait sans justification pertinente au prix de vente convenu entre
les parties tout en s'écartant des estimations techniques qu'elle avait été à
même d'effectuer selon le mandat reçu".
B._______ et A._______ se sont déterminés le 4 mars
2020. Ils se ralliaient aux conclusions du rapport d'expertise.
E.
Par décision du 6 mars 2020, la CFR a fixé le prix licite des parcelles
n
os
******** et ******** (Féchy) et n
os
******** et ********
(Saint-Livres) à 1'890'000 fr. (chiffre arrondi). Elle a en particulier retenu
que le prix licite pour les parcelles de vignes, appellation Féchy, devait être
fixé à 44 fr./m² et non à 54 fr./m², comme retenu par l'experte. Elle a motivé
sa décision comme il suit:
"
Appellation
«FECHY» (parcelles ******** et ******** de FECHY): en stricte application de la
méthode comparative, l'expert a, à juste titre, constaté que les opérations
comparables, dans les 5 dernières années, étaient insuffisantes. L'expert a alors
correctement élargi la durée pendant laquelle les opérations concernant des
vignes appellation «FECHY» ont été réalisées. Ainsi, en tenant compte des
opérations depuis 2008, l'expert fixe le prix licite en se fondant sur 5
opérations comparables à CHF 44.-/m². Or, ceci fait, l'expert s'écarte ensuite
de ce prix au m² dans ses conclusions pour se rallier au prix convenu par les
parties à CHF 54.-/m². Cela représente une augmentation de plus de 29% du prix
au m². Or, la seule justification donnée par l'expert est que les vignes sont
en bon état, en grande partie mécanisable et que le vignoble de FECHY est
protégé et profite d'une renommée particulière.
[...].
En l'espèce, les motifs exposés par l'expert pour admettre une majoration de
29% du prix au m² de vignes appellation «FECHY» n'emportent pas la conviction
de la Commission. En effet, le fait que les vignes soient en partie
mécanisables, ne constitue pas un élément exceptionnel dans la région de la
Côte. De même, si les vignes sont en bon état, l'entreprise ou les immeubles
des requérants ne jouissent pas d'une appellation particulière, par exemple
«Château», ni ne constitue une exploitation d'un seul tenant. Enfin, le fait
que l'appellation «FECHY» jouisse d'une AOC est précisément déjà pris en compte
dans les opérations prises en considération pour fixer le prix licite à CHF
44.-/m². Dès lors, la Commission s'écarte du rapport d'expertise et fixe le
prix licite des surfaces de vignes des parcelles ********* et ******** de FECHY
à CHF 44.-/m².
"
F.
Par acte du 4 mai 2020, B._______ et A._______ ont recouru contre cette
décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(ci-après: la CDAP) en concluant à ce que le prix licite des parcelles n
os
******** et ******** de Féchy et n
os
******** et ******** de
Saint-Livres est fixé à 2'181'000 fr.
La CFR a conclu au rejet du recours, dans sa réponse
du 9 juin 2020 ; elle s’est en outre référée à plusieurs décisions
concernant des prix de vente autorisés ou la constatation de prix licites pour
des parcelles de vignes portant l’appellation Féchy, décisions qu’elle a
ensuite produites au dossier de la Cour sur requête du magistrat instructeur
(dossiers AUT 8296, 2086, 1978 et 1009 ; DC 118).
Par arrêt du 30 octobre 2020, la CDAP a accueilli le
pourvoi ; en substance, elle a retenu que la CFR ne pouvait pas s’écarter
sans autre de l’expertise versée au dossier, qu’elle avait elle-même ordonnée
(consid. 2d) ; elle a donc annulé la décision attaquée et renvoyé le
dossier à l’autorité intimée "
afin qu’elle procède à un complément
d’expertise ou ordonne une nouvelle expertise
"
,
puis qu’elle rende une nouvelle décision.
G.
a) Malgré l'intervention de l'avocat des recourants Luc del Rizzo, en
date du 19 janvier 2021, la CFR, en reprenant l'instruction, a confié une
nouvelle expertise à J._______, à ********, afin que celle-ci détermine le prix
licite des parcelles ici en cause.
aa) J._______ a déposé un premier rapport en
date du 24 août 2021; on extrait de ce rapport le passage ci-après :
"
Pour
les vignes bénéficiant de la mention « Féchy », une seule référence était
disponible avant 2021. L'experte a donc interpellé la Commission foncière pour
savoir si des ventes de biens-fonds avaient été autorisées dernièrement. Ce
sont finalement deux dossiers qui ont été autorisés au cours du 1
er
semestre 2021 et qui ont donc pu être pris en compte pour atteindre un total de
sept références comparables pour cette région.
Les parcelles concernées par le
présent rapport forment un tout représentatif de la région, notamment en termes
d'accès, de déclivité, de cépage et de possibilités de mécanisation. Nous avons
considéré que la moyenne d'âge des actifs-plantes avoisinait les 20 ans et que
cela correspondait à un âge moyen de pleine production.
Les
biens-fonds dont les prix de vente ont été retenus pour nos calculs ont tous
été visités par l'experte. Cela a permis de s'assurer qu'ils étaient bien
comparables au niveau de leurs caractéristiques avec les biens-fonds concernés
par le présent rapport. Il ressort de la visite que ces parcelles sont
comparables en termes d'accès, d'appellation d'origine contrôlée, de cépage, de
situation, de possibilité de mécanisation et d'âge moyen. Nous constatons
également que les prix de vente de tous ces biens-fonds sont compris dans une
fourchette restreinte allant de CHF 34.67 à CHF 41.20/m
2
.
Lors
de nos recherches, nous n'avons pas constaté de variations dans les prix
lorsque les parcelles étaient de petite taille ou que le capital-plante était
en mauvais état. Nous avons donc estimé que toutes les parcelles concernées
dans ce rapport étaient mises sur, le même pied d'égalité et que l'ensemble
formait une moyenne représentative de la région concernée.
"
Ce rapport comprend en outre le tableau des dossiers
de référence, ayant servi de base de comparaison. Les données suivantes sont
extraites de ce tableau :
N
o
de dossier
Surface
Prix
Prix par m
2
Date de la décision
1896
9590
359625
37.50
15.11.2019
1928
4748
195618
41.20
24.02.2021
1928
3597
148196
41.20
24.02.2021
1928
6456
265987
41.20
24.02.2021
2387
868
31949.65
36.81
26.02.2021
2387
567
19660
34.67
26.02.2021
2387
1628
57318
35.21
26.02.2021
bb) A réception de ces documents, le conseil
des recourants a présenté diverses déterminations, dans un courrier du 19 octobre
2021, complété les 2 et 8 novembre suivant, ainsi que diverses réquisitions.
Dans ce contexte, la CFR a notamment refusé de transmettre à l'avocat précité
les décisions et rapports d'expertise correspondant aux références utilisées à
titre de comparaison. Toutefois, dans une correspondance du 10 novembre
2021, elle lui a transmis un tableau, correspondant pour l'essentiel à celui
déjà cité sous lettre aa) ci-dessus, mais comportant en outre les numéros de
parcelles; il se présente ainsi :
No de dossier             No(s) de parcelle(s)         Commune              Surface
1896                          ********
et ********           Féchy               9'590 m
2
1928                               ********                   Aubonne             4'748
m
2
1928                               ********                   Aubonne             3'597
m
2
1928                               ********                   Aubonne             6'456
m
2
2387                               ********                     Féchy               868
m
2
2387                               ********                     Féchy               567
m
2
2387                               ********                     Féchy               1'628
m
2
Sur la base de ces nouveaux éléments, l'avocat del
Rizzo a produit des déterminations complémentaires le 9 décembre 2021, dans la
perspective du complément d'expertise.
cc) J._______ a déposé un second rapport,
complémentaire, en date du 6 avril 2022. Il était notamment demandé à
l'expert d'indiquer les éléments l'ayant conduit à éliminer les références non
comparables à celles des biens-fonds à estimer; le rapport s'exprime comme suit
à ce sujet :
"
La
procédure d'expertise en vue de définir le prix licite est expliquée par la
Commission foncière rurale (CFR) dans une circulaire qu'elle remet aux experts
de droit foncier rural. Il y est notamment inscrit que «l'expert pourra ensuite
retenir ou pondérer les transactions servant de références
[…]
en fonction de leurs caractéristiques
propres (relief, forme, accès, nature du sol, etc.). S'agissant de vignes, il y
a lieu de tenir compte des différentes appellations viticoles ».
Ce faisant, l'experte, lors de son
rapport du 24 août 2021, a sélectionné les caractéristiques principales
suivantes concernant les biens-fonds en propriété de l'exploitation A._______
et B.________ :
Un chemin bétonné (ou correctement
carrossable) permettant l'accès à la parcelle à au moins un bout de ligne de ceps,
Système de plantation de la vigne
et déclivité permettant la mécanisation au tracteur vigneron (au moins
partielle) des travaux viticoles,
Raisins bénéficiant de
l'appellation d'origine contrôlée « La Côte » avec mention du lieu de
production « Féchy », respectivement « Morges » pour les deux biens-fonds sis à
Saint-Livres.
Lorsqu'elle a dû sélectionner ou
écarter les biens-fonds obtenus en référence, l'experte a utilisé les mêmes
critères et ainsi pouvoir les comparer.
"
Par ailleurs, le rapport explique pour quelles
raisons les références prises en compte sont comparables à celles des parcelles
des recourants. Le rapport comporte encore des explications sur la
comparabilité
des biens-fonds dont les prix de
vente ont été retenus à titre de comparaison.
L'avocat del Rizzo a eu l'occasion de se
déterminer sur ce dernier rapport le 10 juin 2022; il y reprend d'ailleurs
des réquisitions formulées auparavant.
b) Néanmoins, par décision du 23 juin 2022, la
CFR a fait siennes les conclusions de l'expertise, soit un prix licite total de
1'782'173 fr, arrondi à 1'782'200 fr; on reproduit ci-après le tableau arrêtant
le prix licite pour les différentes parcelles concernées :
parcelle
nature
prix licite (CHF)
détail
********
vignes : 16'689 m
2
688'421.-
(16'689 x CHF 41.25.-)
Chemin : 184 m
2
460.-
(184 x CHF 2.50)
Total
688'881.-
********
vignes : 949 m
2
39'146.-
(949 x CHF 41.25.-)
********
vignes : 315 m
2
12'994.-
(315 x CHF 41.25.-)
********
vignes : 393 m
2
16'211.-
(393 x CHF 41.25.-)
********
vignes : 5'579 m
2
230'134.-
(5'579 x CHF 41.25.-)
Bâtiment, pl. jardin
330'000.-
(valeur
intrinsèque)
Total
560'134.-
********
vignes : 5'063 m
2
208'849.-
(5'063 x CHF 41.25.-)
********
vignes : 5'295 m
2
111'460.-
(5'295 x CHF 21.05)
St-L.
forêt : 621
621.-
(621 x CHF 1.-)
Total
112'081.-
********
vignes : 6'835 m
2
143'877.-
(6'835 x CHF 21.05)
St-L.
Total
CHF 1'782'173.-
H.
Agissant toujours par l'intermédiaire de l'avocat del Rizzo, B._______ et
A._______ ont recouru contre cette décision auprès de la CDAP, par acte du
3 octobre 2022; ils concluent en substance, avec dépens, à ce que le prix
licite des parcelles en cause soit fixé à 2'181'000 fr. A titre subsidiaire,
ils concluent à l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à
l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants de
l'arrêt à rendre. Dans le cadre de leur contestation, ils ne remettent plus en
question les parcelles de l’appellation Morges (soit celles situées sur la
Commune de Saint-Livres) ; on n'en traitera donc pas ci-après.
La CFR a déposé sa réponse en date du 16
janvier 2023; elle conclut en substance au rejet du recours.
Dans une écriture du 10 mars 2023, les
recourants ont complété leurs moyens et confirmé leurs conclusions. Quant à la
CFR, elle a produit diverses circulaires dont celle du 30 septembre 2016
intitulée "Procédure d’expertise en vue de définir le prix non-surfait des
immeubles agricoles non-bâti en nature de pré-champ ou de vigne".
Le 19 juin 2023, les recourants se sont déterminés au
sujet de cette circulaire.
Considérant en droit:
1.
Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale
de recours contre les décisions prises en vertu de la loi fédérale sur le droit
foncier rural (cf. art. 88 et art. 90 al. 1 let. f de la loi fédérale
du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural [LDFR; RS 211.412.11]), en
particulier celles relatives à la constatation du prix licite rendues en vertu
des art. 66, 80 al. 1 et 84 let. b LDFR. Dans le canton de Vaud, l'autorité
cantonale de recours est la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (cf. art. 92 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Comme il ressort du dossier de
l’autorité intimée que la décision du 23 juin 2022 n’a été notifiée à l’avocat
des recourants que le 31 août 2022, ce dernier ne l’a donc reçu au plus tôt que
le 1
er
septembre suivant. Le pourvoi formé le lundi 3 octobre 2022 a
ainsi été formé dans le délai de trente jours précité, soit en temps utile.
Les recourants, propriétaires d'une entreprise
viticole, qui disposent d'un intérêt légitime à ce qu'une décision en constatation
du prix licite soit rendue (art. 84 let. b LDFR), ont au surplus qualité pour
recourir (art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).
2.
Le litige a trait au prix licite fixé par la CFR dans sa décision ;
plus précisément, les recourants contestent ce prix, en tant qu’il concerne les
parcelles dont ils sont propriétaires sur le territoire de la commune de Féchy
(à l’exclusion de celles se trouvant sur la commune de Saint-Livres; les
considérants qui suivent n'en traitent donc pas). Avant de traiter en détail
les griefs des recourants, on procédera à un bref rappel du cadre légal.
a) Il n'est pas contesté que les recourants sont
propriétaires d'une entreprise agricole (viticole) qui est soumise à la LDFR
(art. 7 et art. 2 al. 3 LDFR
a contrario
).
Cette loi a pour but d’encourager la propriété
foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en
cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre
les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle
soumet l'acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles au régime de
l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les
motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur
de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un
immeuble agricole est refusée lorsque le prix convenu est surfait (let. b).
Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il
dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des
immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières
années. Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur
législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le canton de Vaud n'a pas fait usage de cette
possibilité.
b) L'art. 66 al. 1 LDFR s'est révélé compliqué à
appliquer et les cantons ont mis en place des pratiques variées (Yves
Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome
II, 2006, n° 3503 ss, p. 688; cf. aussi arrêt TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017
consid. 5.2 et les références).
aa) Selon la jurisprudence du Tribunal cantonal, la
détermination du prix licite (non-surfait) doit être effectuée par comparaison
avec des transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques
semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le
motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (FO.2010.0027 du
19 août 2011 consid. 2b; FO.2008.0025 du 26 février 2010 consid. 4b;
FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et références citées). Il n’est pas admissible
d’inclure globalement dans le calcul de la moyenne tous les prix des immeubles
aliénés dans la région durant les cinq années écoulées, sans tenir compte de leur
situation. Il y a lieu d'écarter de cette comparaison notamment les
transactions effectuées à bas prix dans le cadre de la famille ou à prix élevé
dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause est susceptible d'être
transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de carrière (FO.2010.0027 du 19
août 2011 consid. 2b; FO.2008.0025 du 26 février 2010 consid. 4b; FO.2006.0014
du 30 novembre 2007 et références citées; Donzallaz, op. cit., p. 690, n° 3506
et ss). Il faut en définitive que seuls soient comparés des objets comparables.
bb) On rappelle au surplus que la CFR a fixé un
certain nombre de principes dans la circulaire qu’elle a adoptée en 2016, en
relation avec l’estimation des biens-fonds agricoles non-bâtis (pré-champs et
vignes). On retire de ce document le passage suivant :
"
5.
La méthode comparative statistique
Par comparaison avec les données
disponibles, l'expert pourra ensuite retenir ou pondérer les transactions
servant de référence pour le calcul au sens de l'art. 66 LDFR, en fonction de
leurs caractéristiques propres (relief, forme, accès, nature du sol, etc.).
S'agissant des vignes, il y a lieu de tenir compte des différentes appellations
viticoles. Dans la mesure où insuffisamment de données sont disponibles dans la
région environnante pour les champs, respectivement au sein de l'appellation
viticole pour les vignes, l'expert élargira le cercle des transactions à des
immeubles plus éloignés mais aux caractéristiques analogues vérifiées, en
respectant le principe légal de la comparaison régionale.
"
Cette
circulaire comporte également des indications relatives à la récolte des
données de comparaison par les experts; en substance, ceux-ci peuvent requérir
auprès de la CFR les décisions prises par cette dernière portant sur les
transactions qu’elle a autorisées (tout en prenant soin d'éliminer les
transactions "hors agriculture", les valeurs extraites non
représentatives de transactions usuelles, découlant par exemple de donations ou
de ventes à prix d'amis) ou encore les prix non soumis à autorisation, parce
que relatifs à des transactions dans le cadre familial ou à la suite d'une
vente forcée. Des exigences de confidentialité sont posées, les experts ne
pouvant pas transmettre les données fournies par la CFR à des tiers.
3.
Les recourants, au titre de la garantie du droit d’être entendu, font
valoir deux griefs principaux : ils contestent tout d’abord le fait que la
CFR ait décidé de désigner un nouvel expert au lieu d’inviter le premier expert
à déposer un complément ;  ils déplorent  au surplus que la CFR ne leur
ait pas remis diverses pièces complémentaires de nature à leur permettre
d’apprécier les transactions ayant servi de base à la comparaison avec leurs
biens-fonds en vue de la fixation du prix licite.
a) Tel que garanti par l'art. 29 al. 2 de la
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS
101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour chaque intéressé
de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de
fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la
décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves
essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à
influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 137 II 266 consid.
3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2). Le droit de faire administrer les preuves
suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de
preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait; il ne comprend en
revanche pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition
de témoins. L’autorité peut par conséquent mettre un terme à l’instruction
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à
modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 136 I 229 consid. 5.3 et
134 I 140 consid. 5.3).
b) On se souvient tout d’abord que l’arrêt de la
Cour de céans du 30 octobre 2020 (FO.2020.0003) a annulé la décision initiale
de l’autorité intimée, en l’invitant à compléter l’instruction, plus
précisément à procéder à un complément d’expertise ou à ordonner une nouvelle
expertise. La CFR est a priori partie de l’idée qu’elle pouvait choisir
librement entre l’une ou l’autre solution. Toutefois, selon les principes
généraux régissant les expertises, l’autorité qui a ordonné une telle mesure,
peut donner la préférence à un complément d’expertise, confié au même
expert ; elle peut cependant, en cas de doute fondé sur les résultats de
la première expertise, désigner un nouvel expert chargé de reprendre le dossier
ab ovo
pour établir un nouveau rapport (voir
Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, édit., Commentaire romand du CPC, N 7 et
11 ad art. 188 CPC, même en l’absence d’une négligence du premier expert). En
l’espèce, il ressort du dossier que la CFR, même si elle n’a pas dénié toute
valeur à la première expertise confiée au bureau H._______, s’est néanmoins
interrogée sur la validité des considérations de ce premier rapport ; en
substance, celui-ci tablait sur deux transactions seulement pour opérer la
comparaison nécessaire au titre de l’art. 66 LDFR, pour enfin se rallier, sans
motivation détaillée, au prix convenu de quelque 54 francs par mètre carré, ce
qui apparaissait très élevé. Un autre motif, surtout, justifie le changement
d’expert : en effet, il s’est passé plusieurs années depuis la requête
initiale en fixation du prix licite ; or, cela n’est pas sans incidence
sur la base temporelle à prendre en considération et cela conduit, comme on va
le voir plus bas (consid. 4) à prendre en compte des transactions plus
nombreuses, d’ailleurs distinctes de celles retenues dans la première
expertise.
c) On se réfère ensuite au tableau des transactions
prises comme base de comparaison transmis au recourant par la CFR en cours de
procédure (voir ci-dessus partie Faits G a) bb)). Les recourants ont demandé
diverses informations complémentaires relatives à ces transactions, de manière
à pouvoir vérifier qu’il s’agit d’opérations portant sur des parcelles
comparables à leurs propriétés, aliénées de surcroît dans des circonstances
normales, soit à des prix qui ne soient pas des prix de faveur. La CFR a refusé
de leur remettre plus d’informations en les invitant à examiner eux-mêmes sur
place les biens-fonds considérés, notamment. Les recourants y voient une
violation de leur droit d'être entendus.
Quoiqu’en disent les recourants à ce propos, la
jurisprudence du Tribunal fédéral a toutefois admis cette manière de faire et a
considéré que le fait de ne pas rendre accessibles les données relatives aux
objets ayant été retenus à titre de comparaison ne violait pas le droit d’être
entendu des personnes impliquées (TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 8.5 ;
voir aussi TF 2C_234/2015 du 19 août 2015, consid. 4.2 et 5.6). On note que les
recourants, avec les références fournies par l’autorité intimée, étaient de
toute manière en mesure de vérifier les données fournies (dans le corps des
expertises notamment), tant sur place, ce qu’ils ont d’ailleurs fait, qu’au
registre foncier.
d) Les recourants ont demandé également, à titre de
mesures d'instruction complémentaires, que la Cour procède à une inspection
locale, ainsi qu'à leur interrogatoire. A cet égard, on constate la présence,
parmi les pièces produites, de dossiers photographiques étoffés provenant des
experts successifs, ainsi que des recourants. Sur cette base, la Cour est en
mesure de procéder à une appréciation anticipée des preuves, qui permet de
considérer qu'une inspection locale des parcelles des recourants ou des
biens-fonds servant de comparaison apparaît comme superflue. La réquisition
formée dans ce sens doit ainsi être écartée.
e) Il résulte des considérations qui précèdent que
la décision attaquée ne viole pas la garantie du droit d’être entendu des
recourants. Il convient ainsi d’examiner les griefs d’ordre matériel (violation
de l'art. 66 LDFR) et le grief de constatation inexacte des faits formulé en
lien avec ceux-ci.
4.         a) Pour
apprécier le prix non-surfait, l'art. 66 al. 1 LDFR se réfère à un prix moyen;
plus précisément, cette disposition commande de déterminer ce prix en
s'appuyant sur les prix payés pour des transactions comparables de la même
région au cours des cinq dernières années. A ce propos, les recourants font
valoir que la base temporelle pour établir cette statistique est déterminée par
le moment de la demande, en l'occurrence la demande de constatation d'un prix
licite. Indépendamment des positions défendues en doctrine, le Tribunal fédéral
a jugé au contraire que cette base temporelle était déterminée par la date de
la décision en cause; en d'autres termes, la date de cette décision permet de
définir une période de cinq ans antérieure au prononcé de celle-ci (dans ce
sens, TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 6.2; voir aussi TF 2C_46/2015 du 9
juillet 2015, consid. 6.1). Certes, cette solution rend dans une certaine
mesure plus difficile la détermination du prix licite dans le cas de procédures
qui se prolongent (par exemple en raison de contestations, comme en l'espèce);
il n'en demeure pas moins qu'elle apparaît plus adéquate et mieux en prise avec
l'évolution de la situation économique. Ce premier moyen des recourants doit
ainsi être écarté et la période prise en considération par l'autorité intimée
confirmée.
b)
Dans son second rapport du 6 avril 2022, l'expert a décrit sa méthode. En
substance, il a retenu que les biens-fonds propriété des recourants
présentaient trois caractéristiques principales : l'existence d'un accès à la
parcelle à au moins un bout de ligne de ceps, un système de plantation de la
vigne et une déclivité permettant la mécanisation au tracteur vigneron, au
moins partielle, des travaux viticoles, et enfin l'appellation d'origine
contrôlée "La Côte", avec mention du lieu de production
"Féchy". Au vu du dossier, la Cour estime que le choix de ces
différents critères est adéquat et qu'il permet une sélection adéquate des
biens-fonds examinés à titre de comparaison. Il en découle, notamment, que
l’état du capital-plante, variable selon les parchets considérés, n'apparaît
pas déterminant pour procéder à une telle sélection et il est plausible que cet
élément ne soit pas décisif non plus dans la fixation des prix des transactions
servant de base de comparaison. Sur une base statistique donnée, on peut
considérer en effet, sauf situation particulière, que les variations de l’âge
des ceps tendent à se compenser, de sorte qu’elles influent peu sur le prix
moyen des biens-fonds. Par conséquent, les spécificités des parcelles, ainsi
que l'âge de la vigne, tels qu'ils sont mis en avant par les recourants, ne
sont pas pertinents.
On relève encore que la démarche suivie ici par
l'expert apparaît à la fois conforme à l'art. 66 LDFR, à la circulaire du 30
septembre 2016 de la CFR déjà citée, ainsi qu'à la jurisprudence de la Cour de
céans (voir, outre les arrêts cités plus haut au consid. 2b, l'arrêt
FO.2016.008 du 30 décembre 2019, consid. 5, qui concerne spécifiquement le prix
des vignes).
c) L'expert a ensuite appliqué la méthode
esquissée plus haut (sous lettre b). Il a ainsi écarté les transactions portant
sur diverses parcelles qui n'étaient pas dotées d'un accès aux fins
d'exploitation; il a de ce fait écarté de la comparaison les parcelles n
os
******** et ******** d'Aubonne. L'expert a également écarté les parcelles n
os
******** et ******** de Perroy, en raison de la renommée particulière dans la
région du domaine du ********. Les recourants critiquent l'approche sur ce
point de l'expert; l'autorité intimée souligne cependant à ce propos, une fois
les bâtiments pris séparément en considération, que les surfaces de vignes de
ce domaine, même réputé, ont été transférées à des prix tout à fait
comparables, voire inférieurs à ceux retenus en fin de compte par l'expert (la
transaction est en effet intervenue à un prix inférieur à 40 fr/m
2
,
soit le prix licite retenu par la CFR). Sur cet aspect, la sélection opérée par
l'expert n'apparaît donc pas critiquable (ou, s’agissant des parcelles de ********,
défavorable aux recourants). De même, l’expert explique de manière
circonstanciée et convaincante (point e du rapport du 6 avril 2022) les
différents motifs qui l’ont amené à écarter de la sélection diverses parcelles
concernées par les dossiers produits par la CFR au tribunal lors de la
procédure précédente (voir supra, partie Faits F/b) ; la Cour peut donc
s’y référer. De même, il n’y a pas lieu de tenir compte dans la comparaison de
la parcelle n° ******** de Perroy, la transaction projetée n’ayant pas été
autorisée en raison d’un prix surfait.
L'expert a ensuite pris en considération
diverses références jugées comparables; pour l'appellation "Féchy",
les transactions prises en compte sont au nombre de 7, ce qui apparaît comme
une base statistique suffisante (contrairement, à première vue, au nombre de
transactions évoquées par l'expertise préalable à la première décision de la
CFR). On pourrait certes objecter encore que la CFR a autorisé la vente des
parcelles n
os
******** et ******** de Féchy, au total 9590 m
2
,
pour un prix de 37.50 fr par m
2
, mais que la transaction ne s’est
pas faite ; ce prix n’a donc pas été "payé", pour reprendre le
texte de l’art. 66 al. 1 LDFR. En conséquence, ce prix pourrait ne pas être
pris en considération ; néanmoins, au vu du nombre de références retenues
en comparaison, ce dossier doit pouvoir être pris en considération comme indice
à tout le moins pour la détermination du prix moyen. Au surplus, quoi qu'en
disent les recourants, les autres transactions ont été retenues à juste titre
pour la comparaison, puisqu'elles réunissent les critères posés par l'expert
(critères d'accès, de mécanisation partielle possible et d'appellation). A
l'examen, ces transactions ne paraissent pas non plus s'être déroulées dans des
conditions exorbitantes (par exemple dans un cadre familial).
d) Les recourants font encore valoir (notamment
dans leur réplique du 10 mars 2023) le fait que leurs parcelles bénéficient de
la mention "Protection des monuments et des sites ACCE du 29 novembre
1971"; ils déplorent également le fait que l'expert, comme l'autorité
intimée, n'ont procédé à aucune pondération, ni pour l'appréciation  de leurs
parcelles, ni dans la prise en compte des transactions de référence.
aa) S'agissant de la mention relative à la
protection des sites selon l'ancienne loi sur la protection des monuments, de
la nature et des sites (LPNMS) – il s'agit d'un arrêté de classement du paysage
viticole, agricole et forestier de la Côte, sur plusieurs communes de cette
région -, l'autorité intimée indique que cet élément peut être utile sous
l’angle de la réputation, mais qu'il constitue un désavantage en termes
d'aménagement du territoire. La Cour ne voit pas de motif de s'écarter de cette
appréciation; en tous les cas, l'approche de l'autorité intimée sur ce point ne
saurait être qualifiée d'abus ou d'excès de son pouvoir d'appréciation.
bb) La question de la pondération à appliquer
tant à l'évaluation des parcelles des recourants, qu’à l'appréciation du prix
des transactions de référence n'appelle pas une autre réponse. En effet,
l'acheteur d'une parcelle peut bien sûr être amené à évaluer les qualités d'une
parcelle sous de nombreux aspects, avant de consentir à l'acheter; il n'en
demeure pas moins que, sur le plan statistique, certains aspects peuvent
apparaître secondaires et n'influer que de manière non significative sur le
prix moyen résultant de la statistique. Cela étant, le fait que l'autorité
intimée n'ait pas pris en compte l'état du capital-plantes, ni pour les
parcelles des recourants, ni pour celles des transactions de référence
n'apparaît en l'occurrence pas critiquable; elle ne consacre en tous les cas
pas un abus ou un excès du pouvoir d'appréciation de la CFR. Il en va de même
s’agissant des possibilités de mécanisation (en tout ou partie) de ces divers
biens-fonds ; l’autorité intimée, suivant sur ce point l’expert, a estimé,
certes, de manière schématique, que des possibilités de mécanisation partielle
étaient suffisantes pour la sélection d’une parcelle dans les biens-fonds pris
à titre de comparaison et que des nuances supplémentaires n’étaient pas
pertinentes (ni pour les parcelles des recourants, ni pour celles prises pour
comparaison). Là aussi, cette conclusion n’apparaît pas constitutive d’un excès
ou d’un abus de son pouvoir d’appréciation
cc) On note enfin que, contrairement à ce que
soutiennent les recourants, l'ajout de 5 %, commandé par l'art. 66 al. 1 LDFR,
au prix moyen découlant de la statistique a bien été opéré dans le rapport de
l'expert J._______.
5.
Il découle des considérations qui précèdent que le pourvoi est infondé;
la décision querellée du 23 juin 2022 doit ainsi être confirmée.
Les recourants, qui succombent, doivent payer
les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Ils n'ont pas droit à l'allocation de
dépens. La Commission foncière n'a pas non plus droit à des dépens (art. 55
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 23 juin 2022 par la Commission foncière rurale,
Section I, relative à la détermination du prix licite des parcelles n
os
******** et ******** du registre foncier, sur le territoire de la commune de Féchy,
ainsi que n
os
******** et ******** du registre foncier, sur le
territoire de la commune de Saint-Livres, propriété de A._______ et B._______,
est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de A._______ et B._______.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le  30 juin 2023
Le
président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’Office fédéral de la justice (OFJ).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.