vd_omni · AC.2021.0382 · 2023-02-02 · fr

ASLOCA-VAUD/Direction du logement, Commune de Vevey, A.________ | Rejet du recours formé par l'ASLOCA contre les décisions autorisant l'aliénation de deux logements loués. Circonstances économiques jugées suffisantes au sens de l'art. 20 al. 2 LPPPL, au vu du manque de liquidités de la société propriétaire, de son obligation de remboursement d'un prêt hypothécaire de valeur élevée, de travaux coûteux à entreprendre d'urgence dans l'immeuble où sont situés les logements et de la procédure civile à valeur litigieuse importante à laquelle celle-ci est défenderesse. Pesée des intérêts en présence exhaustive et qui ne prête pas le flanc à la critique, eu égard en particulier aux conditions assortissant les autorisations qui suffisent à remplir l'objectif de préservation du parc locatif.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.02.2023 AC.2021.0382

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 2 février 2023
Composition
Mme Annick Borda,
présidente
; M. Pascal Langone et M. André
Jomini, juges; Mme Lea Rochat, greffière.
Recourante
ASLOCA-VAUD,
à Lausanne, représentée
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Direction générale du territoire et
du logement, Direction du logement,
à Lausanne,
Autorité concernée
Commune de Vevey,
représentée
par Me Philippe VOGEL, avocat à Vevey,
Propriétaire
A.________,
c/o ********, à ********.
Objet
Droit public du logement
Recours ASLOCA-VAUD c/ décisions de la Direction du
logement du 4 novembre 2021 autorisant la vente de deux appartements en PPE
de 3 pièces (lot 9-1, feuillet n° 348-26, et lot 12-1, feuillet n° 348-35
du Registre foncier de la Commune de Vevey), propriété de A.________ SA.
Vu les faits suivants:
A.
Le 4 juin 2009, A.________ (ci-après aussi: la propriétaire) a acquis
l'immeuble n
o
348 du Registre foncier de la Commune de Vevey
(ci-après: la Commune). A cette fin, elle a contracté des prêts hypothécaires
auprès de la Banque B.________ garantis par cédules hypothécaires au porteur,
dont un prêt n
o
30 01 172.539-03 d'une valeur de 2 millions de francs.
B.
Au moment de l'acquisition, l'immeuble était presque entièrement loué. A.________
projetait de rénover l'immeuble, de constituer une propriété par étage, de
conserver une partie des lots dans son portefeuille immobilier et de vendre les
autres lots aux locataires de l'immeuble qui le souhaiteraient, afin d'acquérir
leur propre logement ou à titre d'investissement.
Le 27 juillet 2009, la propriétaire a alors déposé
auprès de l'ancien Service de l'économie, du logement et du tourisme (ci-après:
le SELT), une demande d'aliénation d'appartements loués au sens de l'ancienne
loi du 11 décembre 1989 concernant l'alinéation d'appartements loués,
aujourd'hui abrogée (LAAL; aRSV 840.13). Dans sa demande, elle précisait
qu'aucun bail ne serait résilié. Elle y désignait également les locataires qui
se porteraient acheteurs et les futurs lots de PPE concernés.
A.________ a également déposé une demande tendant à
la rénovation de tout le bâtiment, fondée sur l'ancienne loi du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation, la rénovation ou l'affectation de
logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; aRSV 840.15). Dans ce
contexte, un rapport technique a été établi par le SELT, duquel il ressortait en
conclusion que les travaux de rénovation envisagés étaient justifiés. Par
courrier du 2 décembre 2009, le SELT précisait qu'un prix de location
après travaux d'en moyenne 190 fr. le m
2
était admissible.
Invitée par le SELT à se prononcer sur ces demandes,
le 3 décembre 2009, la Municipalité de Vevey (ci-après aussi: la Municipalité)
a rendu un préavis favorable, moyennant que seuls vingt-deux appartements
soient destinés à la vente, que les futurs loyers après rénovation soient limités
à 178 fr. 40 le m
2
et que les loyers soient contrôlés durant cinq
ans dès la fin des travaux.
C.
Le 18 décembre 2009, le SELT a autorisé les travaux de rénovation de
l'immeuble à certaines conditions, dont la surveillance administrative des loyers,
limités au prix moyen arrondi de 190 fr. le m
2
par an (ou la somme
annuelle nette de 527'630 fr.), pour cinq ans à compter de la remise en
location après travaux. Le SELT a considéré que les travaux étaient nécessaires
et justifiés et que l'opération globale n'avait pas pour conséquence de "
soustraire
les appartements de l'immeuble à la substance des logements en location
",
compte tenu des conditions imposées.
Le 22 décembre 2009, la Centrale des autorisations
en matière de construction (ci-après: la CAMAC) a rendu sa synthèse, de
laquelle il ressort que les autorisations spéciales requises ont été délivrées,
toutes assorties de conditions impératives. En particulier, l'Etablissement
cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ci-après:
l'ECA) a imposé grand nombre de mesures relatives à la mise en conformité de
l'immeuble. Le 18 février 2010, un permis de construire a été délivré à A.________.
D.
Le 23 mars 2010, A.________ a constitué sur l'immeuble la propriété par
étage "********" (ci-après: la PPE), composée de 37 lots parmi
lesquels le lot 9-1, inscrit sous feuillet n
o
348-26, et le lot
12-1, inscrit sous feuillet n
o
348-35. Le 13 décembre 2010, une
mention de contrôle des loyers et de transfert soumis à autorisation a été
inscrite au Registre foncier sur les feuillets 348-1 à 348-37.
Depuis lors, plusieurs lots ou groupes de lots initialement
propriété de A.________ ont été vendus. La Direction du logement a, selon ses
dires, à chaque fois, délivré les autorisations idoines, la plupart étant conditionnées
à l'obligation de maintenir les logements en location et au contrôle des loyers.
Le 6 septembre 2021, A.________ n'était plus propriétaire que de quatre lots de
la PPE (les lots 9-1, 11-2, 12-1 et 12-3). Le lot 11-2 a été vendu le 11
novembre 2021.
E.
Le 15 octobre 2019, la Direction de l'urbanisme, de la mobilité et du
développement durable de la Commune écrivait, à propos de l'immeuble propriété
de A.________, que les mesures de prévention incendie selon la synthèse CAMAC du
22 décembre 2009 n'avaient toujours pas été réalisées.
Constatant l'absence de mise en conformité et sans
réponse des propriétaires, la Commune a fait établir un rapport sur l'état des
mesures de prévention incendie du bâtiment. Les conclusions de ce rapport du 26
mars 2019 étaient les suivantes: "
le bâtiment est NON CONFORME aux
directives AEAI 2003 et 2015. Le bâtiment est aujourd'hui considéré comme dangereux
".
Le 20 novembre 2019, s'est tenue une séance
d'information en présence des propriétaires de la PPE, afin de discuter de la
mise en œuvre urgente de ces mesures, sous peine de l'évacuation des lieux. Lors
de cette séance, l'administrateur de A.________ a déclaré être conscient des
problèmes rencontrés et être disposé à prendre les mesures nécessaires, ainsi
qu'à les financer.
Le 20 octobre 2021, un permis de construire concernant
ces travaux, d'une valeur estimée par la Commune entre 500'000 fr. et 800'000
fr., a été délivré.
F.
Le 13 janvier 2020, la présidente du Tribunal civil de la Sarine, à
Fribourg, a prononcé la faillite de A.________. Ce prononcé de faillite a été
annulé par arrêt du Tribunal cantonal de Fribourg du 17 février 2020.
Selon une attestation du 23 septembre 2020, une
procédure civile diligentée à l'encontre de A.________ est pendante devant la
Chambre patrimoniale cantonale depuis le 26 août 2020. Il lui est réclamé le
paiement des sommes de 1'900'000 fr. et 300'000 fr., cette dernière somme ayant
été augmentée à 1'550'000 fr. en cours de procédure, en lien avec un
bien-fonds sis à Bourg-en-Lavaux.
G.
Par courrier du 28 avril 2021, B.________ a imparti à A.________ un
délai au 30 septembre 2021 pour rembourser son prêt hypothécaire n
o
30 01 172.539-03.
H.
Le 6 septembre 2021, A.________ a déposé auprès de la Commune, deux
demandes d'autorisation de vente respectivement des lots 9-1 et 12-1. Chacune
de ces demandes était accompagnée notamment d'un formulaire "
Questionnaire
de demande d'aliénation
", ainsi que du courrier de B.________ précité.
A.________ projetait de vendre le lot 9-1 à C.________,
domiciliée à ******** (Portugal), pour un prix de 448'500 francs. Ce lot
consiste en un appartement de trois pièces, sis au 9
e
étage de
l'immeuble. Il était précédemment occupé par une locataire, pour un loyer de
432 fr. par mois net. Celle-ci étant décédée et ses héritiers ayant résilié le
contrat de bail, l'appartement était vide depuis le 18 mai 2021.
Le lot 12-1 devait quant à lui être vendu à D.________,
domiciliée à ******** (France), pour un prix de 417'500 francs. Ce lot consiste
en un appartement de trois pièces, sis au 12
e
étage de l'immeuble,
et était précédemment occupé par un locataire pour un loyer de 990 fr. par mois
net, selon contrat de bail du 13 mai 2003. Celui-là a résilié son contrat de
bail par courrier du 26 juillet 2021 pour le 31 juillet 2021.
Les lots 9-1 et 12-1 étaient ainsi vacants au moment
du dépôt des demandes.
Dans le formulaire de demande d'aliénation précité, à
la question de savoir si les acheteuses souhaitaient occuper le logement à
court terme, elles ont toutes deux répondu par la négative et ont affirmé
vouloir maintenir le logement en location.
I.
Respectivement les 4 et 11 octobre 2021, le Service de la cohésion
sociale de la Commune de Vevey a établi des préavis concluant qu'il n'y avait
pas lieu de s'opposer aux demandes déposées par A.________.
Le 25 octobre 2021, la Commune a préavisé
favorablement aux autorisations demandées et a transmis ses préavis à la
Direction du logement.
J.
Par décisions du 4 novembre 2021, la Direction du logement a accordé les
autorisations sollicitées. Elle les a assorties des conditions impératives
suivantes: (1) la transmission à la Direction du logement d'une copie de l'acte
de vente de ces immeubles; (2) le maintien en location des appartements
concernés pour une durée minimale de cinq ans dès l'entrée en vigueur des
futurs baux à loyer; (3) la relocation des appartements concernés pour des
loyers de respectivement 432 fr. par mois net (lot 9-1) et 990 fr. par mois net
(lot 12-1) (sans les seuls frais de chauffage et d'eau chaude, ni les taxes
d'épuration et d'évacuation des déchets), avec la précision que ces loyers
pourraient évoluer en cas de modification des paramètres objectifs de
références tels que le taux hypothécaire, l'indice suisse des prix à la
consommation, pouvant survenir pendant la période de contrôle, ou encore en cas
de rénovation et pour autant que l'aval de la Direction du logement soit donné,
ou sur la base d'une inspection locale; et (4) une nouvelle approbation par la
Direction du logement de tout nouveau bail à loyer en cas de changement de
locataire durant la période de contrôle. La Direction du logement précisait
encore que l'autorisation pouvait être révoquée si ces conditions n'étaient pas
respectées.
K.
Le 6 décembre 2021, l'ASLOCA-VAUD (ci-après: l'Asloca) a recouru contre
ces décisions devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (ci-après: la CDAP ou le tribunal). Elle a conclu à leur annulation
et, subsidiairement, à leur réforme en ce sens que le tribunal plafonne le prix
de vente au montant indiqué par les parties aux contrats de vente, soit 447'500
fr. pour le lot 9-1 et 417'500 fr. pour le lot 12-1.
Le 24 janvier 2022, A.________ a déposé des
déterminations sur recours, concluant à son rejet. Respectivement les 11 et 14
février 2022, la Commune, ainsi que la Direction du logement (ci-après aussi:
l'autorité intimée), ont déposé des réponses sur recours et ont conclu à son
rejet.
Le 13 mai 2022, l'Asloca s'est déterminée une
nouvelle fois. La Commune s'est également déterminée le 7 juin 2022, confirmant
ses conclusions.
Le 29 juin 2022, A.________ a déposé une duplique et
a maintenu ses conclusions. Le 2 septembre 2022, la recourante a pris position
sur la duplique.
Considérant en droit:
1.
Les logements concernés par la présente cause étaient vacants au moment
de la reddition des décisions entreprises, de sorte que l'Asloca dispose de la
qualité pour recourir (art. 23 al. 2 de la loi du 10 mai 2016 sur la
préservation et la promotion du parc locatif [LPPPL; BLV 840.15]). Le recours a
été déposé dans le délai prescrit et remplit pour le surplus les conditions
formelles de recevabilité (art. 79
cum
art. 99 de la loi du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Il y a donc lieu
d'entrer en matière sur le fond.
2.
A titre de mesure d'instruction, la recourante a sollicité la mise en œuvre
d'une expertise tendant à élucider si la vente des appartements en question
répondait à une stratégie mise en place initialement par la propriétaire – ce
qu'invoque la recourante – ou si, au contraire, elle serait liée à des
contraintes nouvelles et imprévisibles.
a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par les art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et art. 27 al. 2 de la Constitution du
Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend notamment le
droit pour l'administré de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il
soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à
l'administration des preuves essentielles, ou à tout le moins de s'exprimer sur
son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre
(ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1; CDAP AC.2021.0221 du 22
juin 2022 consid. 1a).
Aux termes de l'art. 34 LPA-VD, les parties
participent à l'administration des preuves (al. 1) et peuvent notamment
présenter des offres de preuves (al. 2 let. d). L'autorité n'est toutefois pas
liée par celles-ci (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3 LPA-VD). De
jurisprudence constante, le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de
mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de forger sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles
ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I
285 consid. 6.3.1; AC.2021.0221 du 22 juin 2022 consid. 1a).
b) En l'espèce, comme on le verra plus en détail
dans les considérants qui suivent, le tribunal s'estime suffisamment renseigné
pour statuer en toute connaissance de cause sur les griefs soulevés. Il renonce
dès lors à ordonner la mise en œuvre d'une expertise, sans qu'il n'en résulte
une violation du droit d'être entendu de la recourante.
3.
La recourante se plaint tout d'abord de la violation de l'art. 20 al. 2
LPPPL. Selon elle, les ventes litigieuses ne s'inscriraient pas dans un
contexte qui rendrait la vente inévitable, mais dans une stratégie définie à
l'avance ou dans un modèle d'affaires consistant à rénover des immeubles pour
vendre une partie des appartements, ce qui serait prohibé par la LPPPL. Les
circonstances permettant la délivrance d'une autorisation fondée sur la
disposition précitée devraient selon elle être "
importantes et
imprévisibles
", ce qui ne serait pas le cas en l'espèce, le seul
courrier de B.________ et la faillite prononcée, puis annulée, n'étant pas
suffisants à démontrer de telles circonstances. La vente d'appartements à des
personnes privées, de surcroît domiciliées à l'étranger, fragiliserait par
ailleurs le but de la loi. Enfin, l'identité de l'acheteuse du lot 9-1, qui
serait la sœur de l'administrateur de la propriétaire, soulèverait des
questions, notamment en lien avec le prix de vente final.
a) aa) Aux termes de son art. 1 al. 1 let. a et b, la
LPPPL a pour buts de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le
marché des logements loués qui correspondent aux besoins de la population
(préservation du parc locatif) et de promouvoir la construction de nouveaux
logements qui correspondent aux besoins de la population (promotion du parc
locatif). Selon l'Exposé des motifs complémentaire et projet de loi sur la
préservation du parc locatif vaudois de juillet 2014 (ci-après: l'EMPL; Bulletin
du Grand Conseil [BGC] 2012-2017, Tome 17, p. 409 ss, p. 411), la
politique du logement se compose de mesures visant à préserver la substance
locative existante et à éviter que des logements jusqu'alors loués soient
soustraits du parc locatif en raison de travaux, de changements d'affectation
ou de ventes. La LPPPL, qui reprend les objectifs de l'ancienne LAAL, vise donc
à enrayer la diminution du parc locatif en période de pénurie, sans toutefois
faire obstacle à l'accession à la propriété lorsqu'elle se réalise dans des
conditions acceptables (EMPL, p. 423 et 424).
La loi précitée soumet ainsi à autorisation du
département en charge du logement l'aliénation de logement loués (art. 5 al. 1
let. c LPPPL). L'art. 19 LPPPL précise que l'aliénation consiste en tout
transfert de propriété, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit,
portant sur un logement loué au sens de l'art. 4 LPPPL.
Selon l'art. 20 al. 1 let. a à c LPPPL, l'autorisation
est accordée lorsque le logement concerné: n'entre pas dans une catégorie de
pénurie ou; est soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de
propriété analogue (propriété par actions, par exemple) dès la construction de
l'immeuble ou a été inscrit comme tel au Registre foncier avant le 7 octobre
1989 ou; est acquis par son locataire actuel, un proche parent de celui-ci, un
allié ou un partenaire enregistré, sans qu'il ait été placé devant
l'alternative d'acheter son logement ou de partir.
L'art. 20 al. 2 LPPPL dispose:
"En outre, l'autorisation peut être accordée lorsque les
circonstances commandent la délivrance d'une autorisation. Ces circonstances
peuvent notamment être personnelles, familiales, financières ou liées à la
dissolution de régimes spécifiques."
D'après les travaux parlementaires, les
circonstances personnelles tiennent notamment à l'âge, à la santé ou à une
mutation professionnelle à l'étranger; les circonstances familiales incluent en
particulier un divorce ou le décès d'un proche; les circonstances économiques
ont trait par exemple à un risque de faillite et à des besoins financiers
impératifs dûment étayés; la dissolution de régimes spécifiques se réfère aux
régimes successoral ou matrimonial (EMPL, p. 448). Le seul fait qu’un
appartement soit vendu dans des conditions facilitant l’accession à la
propriété ne justifie pas, en soi, la délivrance d’une autorisation. Enfin, une
certaine marge de manœuvre doit être laissée aux autorités pour leur permettre
de procéder à une pesée des intérêts au cas par cas (EMPL, p. 448).
bb) L'application d'une législation cantonale telle
que la LPPPL, qui soumet à autorisation étatique certaines ventes immobilières
et qui permet à l'Etat de fixer des conditions en relation avec la protection
des locataires ou la préservation du parc locatif, entraîne, pour le
propriétaire foncier auquel s'appliquent ces conditions ou auquel
l'autorisation n'est pas accordée, des restrictions au droit de propriété
garanti par les art. 26 al. 1 Cst. et 25 al. 1 Cst.-VD, qui protègent en
premier lieu les droits patrimoniaux du propriétaire, à savoir sa faculté de
conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner. Cela constitue également
une restriction à la liberté économique protégée par les art. 27 Cst. et
26 Cst.-VD. Ces droits fondamentaux ne sont toutefois pas absolus
, d
es restrictions étant admises à condition qu'elles
reposent sur une base légale, soient justifiées par un intérêt public suffisant
et respectent le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3
Cst. et 38 al. 1 à 3 Cst.-VD; ATF 131 I 333 consid. 2.3 et 3; 130 I 360
consid. 14.2; 129 I 337 consid. 4.1; FO.2018.0003 du 14 mai 2019 consid. 3b).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal
fédéral, le but poursuivi par les législations cantonales tendant à préserver
l'habitat et les conditions de vie existants, notamment en restreignant
l'aliénation de maisons d'habitation, procède d'un intérêt public important et
reconnu (ATF 131 I 333 consid. 2.2; 128 I 206 consid. 5.2.4; 113 Ia 126
consid. 7a; TF 1C_124/2017 du 23 novembre 2017 consid. 3.2 et les arrêts
cités). Ce type de réglementation n'est en soi pas contraire au droit fédéral
et à la garantie de la propriété, y compris dans la mesure où elle prévoit le
refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant
d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. Pour qu'une telle restriction
soit conforme au droit fédéral, l'autorité administrative doit toutefois
effectuer une pesée des intérêts en présence et évaluer l'importance du motif
de refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 131 I 333 consid. 2.2; 113
Ia 126 consid. 7b/aa; TF 1C_124/2017 du 23 novembre 2017 consid. 3.2;
1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3; FO.2018.0003 du 14 mai 2019 consid. 3b).
cc) L'art. 21 LPPPL permet de soumettre l'autorisation
à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire (al. 1);
elle permet également de l'assortir d'un contrôle du prix de vente, du loyer ou
de l'obligation de maintenir durablement le logement en location (al. 2);
ces conditions ont une durée de cinq ans dès l'inscription du transfert de
propriété au Registre foncier (al. 3), mais peuvent en cas de pénurie au sens
de l'art. 2 al. 4 LPPPL s'étendre à une durée maximale de dix ans (al. 4).
Selon l'art. 22 LPPPL, si aucun des motifs fixés à l'art.
20 n'est réalisé, l'autorisation est refusée. Cette disposition est le pendant
de l'art. 16 LPPPL en matière de travaux, qui pose le principe subsidiaire
selon lequel l'autorisation n'est refusée "
que pour autant qu'aucun des
motifs d'autorisation au sens de l'art. 13 n'est rempli
" (EMPL, p. 446
et 449).
dd) Certains logements ou certaines opérations sont
expressément exclues du champ d'application de la LPPPL. C'est par exemple le
cas de l'aliénation d'un logement dans une procédure d'exécution forcée (art. 3
al. 1 let. e LPPPL). Pour le législateur, ces ventes juridiques ne découlent
pas de la libre volonté du propriétaire-failli, mais des règles de la loi
fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP; RS
281.1), ce qui justifie leur exclusion (EMPL, p. 441 s.).
b) aa) A titre liminaire, il sied de relever qu'il
n'est contesté ni par la recourante ni par l'autorité intimée qu'aucun des
motifs d'autorisation de l'art. 20 al. 1 let. a à c LPPPL n'existe en l'espèce,
de sorte que seul l'art. 20 al. 2 LPPPL entre en ligne de compte.
bb) En l'espèce, il ressort tout d'abord du dossier
de la cause que, le 28 avril 2021, la banque de la propriétaire a exigé d'elle
le remboursement d'un prêt hypothécaire, qui lui avait initialement été accordé
à hauteur de deux millions de francs, dans un délai de six mois. Cette demande
de remboursement était ainsi propre à mettre la propriétaire dans une position
financière difficile et les demandes d'autorisation, toutes deux déposées le
6 septembre 2021, soit quelques mois après le courrier de la banque et
quelques semaines avant l'échéance du délai de paiement, s'inscrivent
chronologiquement dans ce contexte. De surcroît, la propriétaire a démontré
être défenderesse à une procédure civile pendante depuis le 26 août 2020 – soit
avant le dépôt des demandes d'autorisation – dont la valeur litigieuse s'élève
à plusieurs millions de francs, et qui la contraint à engager d'importants
frais de défense. Par ailleurs, des travaux de mise en conformité aux normes de
protection contre les incendies doivent urgemment être entrepris dans
l'immeuble dans lequel se situent les lots 9-1 et 12-1. Selon ce qui ressort du
procès-verbal de la séance du 20 novembre 2021, ces travaux ont un coût élevé
que A.________ s'est engagée à financer. Vu la demande de remboursement de la
banque, la procédure judiciaire pendante et les travaux à entreprendre dans les
lots, il faut considérer que la propriétaire a démontré l'existence de besoins
financiers impératifs au sens de l'art. 20 al. 2 LPPPL et des travaux
parlementaires y relatifs (EMPL, p. 448). A cela s'ajoute le prononcé de
faillite du 13 janvier 2020 qui doit également être pris en compte en tant
qu'indice supplémentaire d'une situation financière difficile. S'il est vrai que
ce prononcé, qui a été annulé le mois suivant, n'est pas propre à constituer, à
lui seul, un motif économique suffisant au sens de l'art. 20 al. 2 LPPPL, il illustre
toutefois un manque de liquidités et un risque de faillite de la propriétaire. Par
ailleurs, comme l'ont justement relevé la Commune et l'autorité intimée, la
LPPPL exclut de son champ d'application les immeubles vendus dans le cadre
d'une exécution forcée, de telle sorte que, si une faillite devait être
prononcée définitivement, les lots litigieux sortiraient du champ de protection
de la LPPPL et l'objectif de préservation de la substance locative ne serait
pas atteint. Enfin, vu l'importance, sous l'angle de la sécurité des occupants,
des travaux de protection incendie à entreprendre, il convient de s'assurer que
la situation financière difficile de la propriétaire ne les retarde pas.
Au vu de tous ces éléments pris conjointement, la
propriétaire a démontré l'existence de circonstances financières commandant la
délivrance des autorisations requises.
cc) Contrairement à ce qu'invoque la recourante, ni
la loi, ni les travaux parlementaires n'exigent que ces circonstances commandant
la délivrance d'une autorisation au sens de l'art. 20 al. 2 LPPPL soient "
importantes
et imprévisibles
". Cette lecture de l'art. 20 al. 2 LPPPL est
conforme tant à la garantie de la propriété qu'à la liberté économique
consacrées par les art. 26 et 27 Cst., et répond au principe de la proportionnalité.
dd) S'agissant de la pesée des intérêts (EMPL,
p. 448; ATF 131 I 333 consid. 2.2; FO.2018.0003 du 14 mai 2019 consid. 3b),
l'autorité intimée y a procédé en tenant compte, d'une part, de l'intérêt de la
propriétaire à se séparer des lots compte tenu de sa situation financière et, d'autre
part, de l'intérêt public au maintien de ces appartements en location. On
relève tout d'abord que les lots litigieux ont été maintenus en location depuis
leur création, à savoir depuis une douzaine d'année, et qu'aucun des deux baux portant
sur ces lots n'a été résilié. Par ailleurs, dans les formulaires soumis à
l'autorité intimée, les acheteuses ont expressément indiqué ne pas souhaiter occuper
le logement à court terme et ont attesté de leur volonté d'acquérir les lots
dans une optique de placement afin de les remettre en location. Dans ce
contexte, l'autorité intimée pouvait considérer que les intérêts privés et
publics précités n'étaient pas totalement divergents et que les autorisations
pouvaient être octroyées assorties de conditions tendant à s'assurer de la mise
en œuvre effective des déclarations des acheteuses dans l'intérêt de la
préservation du parc locatif. Les conditions imposées, à savoir la transmission
de l'acte de vente, le maintien des lots en location pendant cinq ans et le contrôle
strict des loyers pendant cette période, sont propres à garantir la sauvegarde
des appartements en location; en cas de non-respect, les autorisations seront
révoquées. Les transferts soumis à autorisation n'auront ainsi pas pour
conséquence de soustraire les appartements à la substance locative vaudoise, le
marché locatif veveysan n'étant en rien diminué au terme de ces opérations.
En délivrant les autorisations aux conditions
précitées, l'autorité intimée a effectué une pesée exhaustive des intérêts en
présence et est parvenue à un équilibre entre l'objectif fixé par la LPPPL et
le respect des droits fondamentaux applicables. Sa décision ne prête pas le flanc
à la critique.
ee) Les hypothèses de la recourante en lien avec la
volonté originelle de la propriétaire au moment de l'achat de l'immeuble n° 348,
ou en lien avec l'identité de la deuxième acheteuse, ne sont ni pertinentes ni
démontrées. On peine d'ailleurs à comprendre ce que la recourante en déduit, sauf
à considérer que toutes les autorisations octroyées depuis et pendant plus de
dix ans, et entrées en force à ce jour, devraient être remises en cause, ce qui
excède manifestement l'objet de la présente procédure.
c) Compte tenu de ce qui précède, le grief tiré de
la violation de l'art. 20 al. 2 LPPPL doit être rejeté.
4.
La recourante requiert subsidiairement que les décisions entreprises
soient assorties d'une condition supplémentaire, à savoir un plafonnement des
prix de vente des lots litigieux.
a) L'art. 21 LPPPL, déjà exposé ci-dessus, prévoit
que l’autorisation peut être soumise à certaines conditions, dont le contrôle
du prix de vente, du loyer ou l’obligation de maintenir durablement le logement
en location (al. 1 et 2).
En ce qui concerne le contrôle du prix de vente, une
telle mesure n'est pas instaurée isolément, mais est généralement couplée avec
le contrôle du loyer pendant une certaine durée et permet à l'autorité de
s'assurer que l'appartement vendu continue à demeurer durablement dans une
substance répondant encore, de manière générale, aux besoins prépondérants de
la population. Le contrôle du prix de vente ne saurait être instauré qu'en
ultima
ratio
pour des cas exceptionnels, à savoir lorsque le contrôle est le seul
moyen permettant de garantir que l'appartement soit durablement maintenu dans
une substance répondant encore aux besoins prépondérants de la population (EMPL,
p. 448 s.; FO.2018.0003 du 14 mai 2019 consid. 4 c/aa).
Le principe de proportionnalité, applicable à toute
l'activité de l'Etat (cf. art. 5 al. 2 Cst.) exige qu'une mesure restrictive
soit apte à produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude) et que
ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive (règle de la
nécessité); le principe de la proportionnalité proscrit toute restriction
allant au-delà du but visé; il exige un rapport raisonnable entre ce but et les
intérêts publics ou privés compromis (principe de la proportionnalité au sens
étroit, impliquant une pesée des intérêts; ATF 133 I 77 consid. 4.1 p. 81,
110 consid. 7.1 p. 123; 132 I 49 consid. 7.2 p. 62; 229 consid. 11.3
p. 246 et les arrêts cités; FO.2018.0003 du 14 mai 2019 consid. 4 c/aa).
b) En l'espèce, l'autorité intimée a assorti les
autorisations de l'obligation de maintenir les logements en location pendant
une durée minimale de cinq ans, à la fixation des loyers aux montants de 990
fr. et 432 fr. nets par mois, soit aux montants des loyers précédents, et à la
condition qu'en cas de changement de locataires durant la période de contrôle
de cinq ans, tout nouveau bail à loyer soit soumis à son approbation. S'agissant
des prix de vente des lots, elle a considéré, dans les deux décisions
entreprises, que les charges mensuelles découlant de ces acquisitions selon les
standards usuels de financement en matière immobilière (20% de fonds propres et
80% de fonds étrangers en 1
e
et 2
e
rangs) permettaient de
maintenir ces logements dans une catégorie qui répondait, de manière générale,
aux besoins prépondérants de la population veveysane.
Les conditions auxquelles ont été assorties les
autorisations litigieuses sont suffisantes à atteindre l'objectif de
préservation du parc locatif, en ce qu'elles empêchent l'appauvrissement de la
substance locative par le maintien de ces appartements en location à un loyer
fixé, pendant durée importante. La recourante ne démontre pas en quoi un
plafonnement du prix de vente serait nécessaire au sens de la jurisprudence
précitée. Les simples soupçons d'"
opération en deux temps
" ne
sont étayés par aucun élément tangible. A cela s'ajoute le fait que le prix de
vente tel qu'allégué sera vérifié par l'autorité par la production de l'acte de
vente. Le critère de la nécessité faisant défaut, il n'y a pas lieu d'ordonner
le plafonnement du prix de vente, qui constituerait une mesure disproportionnée.
c) Compte tenu de ce qui précède, l'autorité intimée
n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation en n'assortissant pas les
autorisations octroyées d'un plafonnement du prix de vente. Le grief de la
recourante à cet égard doit également être rejeté.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours.
6.
La recourante, qui succombe, supportera l'émolument judiciaire (art. 49 al.
1 LPA-VD). Elle versera en outre des dépens à l'autorité communale, qui a procédé
par l'intermédiaire d'un avocat (art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Les décisions de la Direction générale du territoire et du logement,
Direction du logement, du 4 novembre 2021, autorisant la vente des lots 9-1 et
12-1, feuillets n° 348-26 et n° 348-35 du Registre foncier de la Commune
de Vevey, sont confirmées.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de l'ASLOCA-VAUD.
IV.
L'ASLOCA-VAUD est débitrice d'une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs
à titre de dépens en faveur de la Commune de Vevey.
Lausanne, le 2 février 2023
La présidente:                                                                       La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.