vd_omni · FI.2020.0105 · 2021-10-15 · fr

A.________/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions | Qualification du gain - privé ou commercial - réalisé par le recourant à la suite de la vente d'un immeuble dont il était propriétaire. L'analyse conjointe des différents indices posés par la jurisprudence conduit à retenir l'existence d'une activité commerciale accessoire dans le domaine de l'immobilier, en particulier la profession de l'intéressé et le fait qu'il ait procédé par le passé à plusieurs transactions immobilières significatives. Recours rejeté.Recours au TF rejeté (TF 2C_918/2021 du 18.2.2022).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.10.2021 FI.2020.0105

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
15 octobre 2021
Composition
Mme Mihaela Amoos Piguet, présidente;
M. Raphaël Gani, juge suppléant ; M. Roger Saul, assesseur.
Recourant
A.________,
à ********, représenté
par FIDEXPERT SA Lausanne, à Lausanne,
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne,
Autorité concernée
Administration fédérale des contributions,
à Berne.
Objet
Impôt cantonal et
communal (sauf soustraction)' Impôt fédéral direct (sauf soustraction)
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de
l'Administration cantonale des impôts du 17 août 2020 (gain immobilier; ICC et
IFD; période fiscale 2015)
Vu les faits suivants:
A.
A.________, né en 1971, a exercé initialement la profession de
plâtrier-peintre d'abord sous la forme d'une entreprise individuelle depuis
1998 qui a perduré jusqu'au 25 mai 2009, également sous la forme d'une société
en nom collectif "B.________", mais surtout sous la forme d'une
société anonyme, inscrite en 2000 au Registre du commerce sous la raison
sociale C.________. En parallèle, il a été, depuis janvier 2012, administrateur
président de la société anonyme D.________, dont le but est notamment l'achat,
la vente, la construction, la rénovation, l'exploitation et la mise en valeur
en général de tout ou partie de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis.
B.
Le 27 novembre 1998, A.________ a acquis, avec son frère, une parcelle immobilière
sise sur la commune de ********, sur laquelle il a fait construire un immeuble
de quatre appartements. Il a vendu les quatre lots de PPE qu'il avait constitués
entre janvier 2005 et septembre 2006. Il a également fait l'acquisition, en
date du 29 juillet 2005 et pour un prix de 2'620'000 fr., de la parcelle
n° 1285 de la commune ********, soit un immeuble locatif de 24 appartements
construit en 1967. L'opération a été financée à hauteur de 90% par un emprunt
bancaire. A.________ a également fait l'acquisition le 15 novembre 2005, mais cette
fois conjointement avec son frère, de l'immeuble n° 552 de la commune ********.
L'intéressé a vendu la parcelle n° 1285 de la commune ********, en date du
4 juin 2015, pour un montant de CHF 5'000'000.-.
C.
Par décision de taxation définitive du 11 septembre 2017, l'Office d'impôt
du district du Jura-Nord Vaudois (ci-après: OID) a imposé la plus-value liée à
cette vente, soit 2'170'740 fr., au titre de l'impôt sur le revenu pour la période
fiscale 2015, tant pour l'impôt fédéral direct, que pour l'impôt cantonal et
communal.
Par réclamation du 6 octobre 2017, le recourant a
contesté la décision de taxation du 11 septembre 2017.
Par courrier du 24 mai 2018, l'OID a confirmé sa
position, puis après avoir entendu lors d'un entretien téléphonique du 16 mai
2019 le recourant et son conseil, a transmis le dossier à l'Administration
cantonale des impôt (ACI), laquelle a rendu une décision sur réclamation le 17
août 2020, confirmant intégralement la décision de taxation du 11 septembre
2017.
D.
Par acte du 16 septembre 2020, A.________ a déféré cette décision sur
réclamation devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP), en concluant principalement à l'annulation de la décision de
taxation en tant qu'elle ajoute à l'assiette de l'impôt sur le revenu le gain
immobilier lié à la vente de la parcelle n° 1285 de la commune ********.
Par réponse du 11 novembre 2020, l'ACI a conclu au
rejet du recours; l'Administration fiscale des contributions (AFC) ne s'est pas
déterminée.
Le recourant et l'ACI ont confirmé leurs conclusions
respectives dans des écritures complémentaires des 28 janvier et 5 février
2021.
Les
arguments des parties et les autres faits pertinents seront repris ci-dessous
dans toute la mesure utile.
La cour a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Interjeté en temps utile (cf. art. 140 al. 1 de la loi fédérale du
14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct [LIFD; RS 642.11] et art. 95
de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD;
BLV 173.36], applicable par renvoi de l'art. 199 de la loi vaudoise du 4
juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux [LI; BLV 642.11]), le recours
satisfait par ailleurs aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. en
particulier art. 140 al. 2 LIFD et 79 al. 1 LPA-VD, applicable par
analogie par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Partant, le recours est recevable
à la forme.
2.
a) On rappelle que les tribunaux cantonaux, lorsqu'ils se prononcent sur
une question relevant tant de l'impôt fédéral direct que de l'impôt cantonal et
communal, comme en l'occurrence, doivent en principe rendre deux décisions -
qui peuvent toutefois figurer dans le même arrêt -, l'une pour l'impôt fédéral
direct et l'autre pour l'impôt cantonal et communal, avec des motivations
séparées et des dispositifs distincts, ou du moins un dispositif distinguant
expressément les deux impôts. Cette exigence se justifie par le fait qu'il
s'agit d'impôts distincts, qui reviennent à des collectivités différentes et
font l'objet de procédures et de taxations séparées (ATF 135 II 260 consid. 1.3.1,
et les références citées). Il y a lieu cependant de relativiser cette
jurisprudence lorsque la question juridique à trancher par l'autorité cantonale
de dernière instance est réglée de la même façon en droit fédéral et en droit
cantonal harmonisé et peut, partant, être soumise à un raisonnement identique.
Dans un tel cas, il est admissible de statuer sur le litige par un seul arrêt,
sans que le dispositif ne distingue entre les deux catégories d'impôt; encore
faut-il que la motivation de l'arrêt permette de saisir clairement que l'arrêt
vaut aussi bien pour un impôt que pour l'autre (ATF 135 II 260 consid. 1.3.1;
arrêt du TF 2C_444/2018 du 31 mai 2019 consid. 1).
b) En la présente espèce, les questions à trancher
sont les mêmes pour les deux catégories d'impôt. La problématique est réglée de
manière identique en droit fédéral, en droit harmonisé et en droit cantonal. La
cour statuera dès lors en un seul arrêt, sans distinguer entre l'impôt fédéral
direct, d'une part, et l'impôt cantonal et communal, d'autre part, comme la
jurisprudence qui vient d'être rappelée lui permet de le faire (cf., entre
autres arrêts, FI.2020.0067 du 8 juillet 2021 consid. 5 [Recours au
TF pendant (2C_613/2021)]; FI.2018.0074 du 22 novembre 2018 consid. 2).
3.
Le litige porte sur l'imposition au titre de l'impôt sur le revenu de la
plus-value réalisée par le recourant lors de la vente de son immeuble inscrit
au cadastre sous référence n° 1285 de la commune ********. A titre
préliminaire, il sied de souligner que ni la vente en tant que telle, le 4 juin
2015 par le recourant, ni la plus-value réalisée par ce dernier à cette
occasion, à hauteur de 2'170'740 fr. ne fait l'objet d'une contestation entre
les parties. Seule est donc litigieuse, la question de savoir si, au moment de
sa vente, l'immeuble vendu appartenait à la fortune privée ou à la fortune
commerciale du recourant, respectivement si le gain réalisé est exonéré de l'impôt
sur le revenu ou pas.
4.
a) La détermination du revenu imposable des personnes physiques en
matière d'impôt fédéral direct est réglée aux art. 16 ss LIFD. L'art. 16
LIFD prévoit que l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du
contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques. En lien avec la liste
exemplative des art. 17 à 23 LIFD, cette disposition exprime, pour
l'imposition du revenu des personnes physiques, le concept de l'accroissement
du patrimoine, respectivement de l'imposition du revenu global net (
Reinvermögenszugangstheorie
),
ainsi que la règle selon laquelle tous les revenus du contribuable sont en
principe imposables (ATF 143 II 402 consid. 5.1; 139 II 363 consid. 2.1),
y compris les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation
ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale (art. 18
al. 2 LIFD). Selon l'art. 16 al. 3 LIFD, les gains en capital réalisés
lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont en revanche pas
imposables. Cela signifie qu'un gain en capital n'est soumis à l'impôt fédéral
direct que lorsque le bien aliéné fait partie de la fortune commerciale du
contribuable, non pas lorsqu'il se rapporte à sa fortune privée (cf. ATF 133 II
420 consid. 3.1; 125 II 113 consid. 4a et 6a; ég. TF 2C_420/2020 du
18 mars 2021 consid. 4.1).
Selon l'art. 7 de la loi fédérale du 14
décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des
communes (LHID; RS 642.14), l'impôt sur le revenu a, comme pour l'impôt fédéral
direct, pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou
périodiques, en particulier le produit d'une activité lucrative dépendante ou
indépendante (cf. al. 1, 1ère phrase). Sont exonérés de cet impôt notamment les
gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du
contribuable, l'art. 12 al. 2 let. a et d étant réservé (al. 4 let. b).
En droit vaudois, l'art. 19 LI prévoit que l'impôt sur le revenu a pour objet
tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques (al. 1).
Les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune
mobilière privée ne sont pas imposables (al. 3). Sur le plan cantonal, l'art. 21
al. 1 et 2 LI a une teneur pratiquement identique à l'art. 18 al. 1 et 2
LIFD.
b) De jurisprudence constante, la distinction entre
un gain privé en capital (non imposable sur le revenu) et un bénéfice
commercial en capital provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante
(imposable sur le revenu), dépend des circonstances concrètes du cas. La notion
d'activité lucrative indépendante s'interprète largement, de telle sorte que
sont seuls considérés comme des gains privés en capital exonérés de l'impôt sur
le revenu ceux qui sont obtenus par un particulier de manière fortuite ou dans
le cadre de la simple administration de sa fortune privée (cf. TF 2C_18/2018 du
18 juin 2018 consid. 3.1; 2C_228/2015 du 7 juin 2016 consid. 6.3;
2C_1276/2012 du 24 octobre 2013 consid. 4.2; ég. arrêt FI.2020.0002 du 15
octobre 2020 consid. 3a; critique cependant sur cette interprétation
restrictive de la notion de gain en capital, Yves Noël, in: Noël/Aubry Girardin
(éd.), Commentaire de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct, Bâle 2017, 2
ème
éd., 2017, N 65 ad art. 16 LIFD; plus nuancé, Xavier Oberson, Droit fiscal
suisse, 5
ème
éd., Bâle 2021, p. 132). En revanche, si
l'activité du contribuable excède ce cadre relativement étroit et est orientée
dans son ensemble vers l'obtention d'un revenu, l'intéressé est réputé exercer
une activité lucrative indépendante dont les bénéfices en capital sont
imposables. Une telle qualification peut se justifier, selon les cas, même en
l'absence d'une activité reconnaissable pour les tiers et/ou organisée sur le
modèle d'une entreprise commerciale, et même si cette activité n'est exercée
que de manière accessoire ou temporaire, voire même ponctuelle (cf. TF 2C_228/2015
du 7 juin 2016 consid. 6.3; 2C_818/2012 du 21 mars 2013 consid. 6.1;
2C_786/2012 du 1er mars 2013 consid. 3.1; voir déjà ATF 125 II 113 consid. 5e).
C'est avant tout en lien avec les transactions effectuées
par les particuliers sur des immeubles ou sur des titres que la jurisprudence a
été amenée à dégager des critères permettant de tracer la limite entre les
gains (privés) en capital exonérés et les bénéfices (commerciaux) en capital
imposables. Elle a notamment considéré que valent comme indices d'une activité
lucrative indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée
les éléments suivants: le caractère systématique et/ou planifié des opérations,
la fréquence élevée des transactions, la courte durée de possession des biens
avant leur revente, la relation étroite entre l'activité indépendante
(accessoire) supposée et la formation et/ou la profession (principale) du
contribuable, l'utilisation de connaissances spécialisées, l'engagement de
fonds étrangers d'une certaine importance pour financer les opérations, le
réinvestissement du bénéfice réalisé ou encore la constitution d'une société de
personnes (cf. TF 2C_551/2018 du 11 juin 2019 consid. 2.1.3; 2C_18/2018 du
18 juin 2018 consid. 3.1; 2C_228/2015 du 7 juin 2016 consid. 6.3 et
les références;
ég. arrêt
FI.2020.0002 précité consid. 3a
). Parmi les indices permettant, de
manière générale, de distinguer entre activité indépendante et gestion privée, il
sied au surplus de mentionner l'utilisation effective du bien et le motif de
son aliénation (TF 2C_1276/2012 du 24 octobre 2013 consid. 4.2 et
2C_834/2012 du 19 avril 2013 consid. 5.5).
Au final, dans le cadre d'une prise en considération
globale, chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres voire
même - exceptionnellement - isolément s'il revêt une intensité particulière, à
la reconnaissance d'une activité lucrative indépendante (cf. TF 2C_423/2019 du
25 novembre 2019 consid. 4.1 et 2C_228/2015 du 7 juin 2016 consid. 6.3).
En outre, l'absence d'éléments typiques d'une telle activité dans un cas
concret peut être relativisée par d'autres indices revêtant une intensité
particulière. En tout état, les circonstances concrètes du cas sont déterminantes,
telles qu'elles se présentent au moment de l'aliénation (TF 2C_423/2019 du 25
novembre 2019 consid. 4.1 et 2C_1007/2016 du 28 mars 2017 consid. 3.5).
c) En matière fiscale, les règles générales du
fardeau de la preuve ancrées à l'art. 8 CC, destinées à déterminer qui
doit supporter les conséquences de l'échec de la preuve ou de l'absence de
preuve d'un fait, ont pour effet que l'autorité doit établir les faits qui
justifient l'assujettissement et qui augmentent la taxation, tandis que le
contribuable doit prouver les faits qui diminuent la dette ou la suppriment. Si
les preuves recueillies par l'autorité apportent suffisamment d'indices
révélant l'existence d'éléments imposables, il appartient ainsi au contribuable
d'établir l'exactitude de ses allégations et de supporter le fardeau de la
preuve du fait qui justifie son exonération (ATF 146 II 6 consid. 4.2 et
les références; TF 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5; CDAP
FI.2020.0058 du 31 décembre 2020 consid 4a
in fine
).
5.
En l'occurrence, contrairement à l'opinion du recourant, les
circonstances démontrent que les bénéfices litigieux doivent être qualifiés de
revenus provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante. L'analyse
conjointe des différents indices posés par la jurisprudence et rappelés
ci-dessus montre en effet l'existence d'une activité accessoire commerciale
dans le domaine de l'immobilier.
a) S'agissant de la relation avec la profession, la cour
relève que le recourant exerce une profession à l'origine de plâtrier-peintre,
qui est sans conteste liée à l'industrie immobilière de manière étroite. Que d'autres
acteurs de ce secteur puissent, comme le soutient le recourant (Recours p. 4),
être encore plus directement impliqués dans l'achat et la vente d'immeubles n'enlève
rien à cette conclusion. Ce sont bien les connaissances directes et indirectes
que le recourant a acquises en exerçant sa profession initiale qu'il a pu
mobiliser et mettre à profit dans le cadre de son activité commerciale accessoire
dans le domaine de l'immobilier. Il n'est pas nécessaire que ces connaissances
soient "pointues" (Recours p. 5) pour qu'elles puissent profiter de
manière synergétique à l'activité d'achat et de vente immobilière. Le fait au
surplus que le recourant ait constitué en 2012, avec son frère, une société de
capitaux active dans le domaine de l'immobilier, D.________, montre bien sa
volonté de mettre à profit les connaissances acquises dans ce domaine. Il ne s'agit
pas de lever le voile corporatif et d'imposer en transparence les bénéfices
réalisés par cette société dans le chef de son actionnaire, mais uniquement de
tenir compte de ce que le recourant a pu mettre à profit les connaissances
développées dans le cadre de son activité professionnelle pour faire croître
une autre activité de professionnel de l'immobilier. La constitution de la
société, postérieure à l'achat de la parcelle n° 1285 ici litigieuse, ne change
rien à cet égard, puisqu'il n'est pas en l'espèce question de rattachement de
la participation à la fortune commerciale du recourant mais uniquement de l'attribution
de la parcelle précitée. Toujours sous l'angle du rapport avec la profession du
recourant, il sied aussi de relever qu'une partie – quels que soient au
demeurant la part et le montant exacts – des travaux d'entretien des 24
appartements de l'immeuble sis sur la parcelle n° 24 effectués durant la
période de détention l'ont été par l'entreprise C.________ du recourant. Cela
permet de renforcer d'une certaine manière le lien entre la profession du
recourant – certes désormais exercée au travers d'une société de capitaux – et
son activité accessoire dans l'immobilier.
b) Pour ce qui est du caractère systématique et
planifié des opérations, force est de constater que le recourant, parfois
conjointement avec son frère, a acquis en 1998 une parcelle immobilière sur
laquelle il a fait construire quatre appartements, que, lors de la vente de ces
appartements entre 2005 et 2006, il a derechef acheté deux parcelles dont l'une
comportait un immeuble locatif de 24 appartements et qu'il a revendu cette
parcelle en 2015. Il a ainsi procédé à plusieurs transactions significatives et
a montré une volonté de réinvestir les gains puisque les ventes des
appartements de ******** ont été réalisées pendant la même période de temps que
les achats à ******** entre 2005 et 2006. S'agissant de qualifier une activité
immobilière, et pas une simple vente de titres, il y a lieu de reconnaître que
le recourant a exercé une activité suffisamment intense pour conférer un
caractère systématique et planifié à ses opérations. Peu importe à cet égard
que le recourant n'ait pas immédiatement réinvesti la plus-value générée par la
vente de la dernière parcelle dans un autre achat immobilier qu'il détiendrait directement.
Il indiquait déjà dans son courrier du 13 octobre 2011 (pièce 3, autorité
intimée) que la vente de l'immeuble était destinée partiellement à réduire son
endettement. On comprend également (cf. acte de recours, p. 4
avant-dernier paragraphe) que, à tout le moins depuis la constitution de sa société
D.________, le recourant entend plutôt procéder au travers de celle-ci et non plus
en achetant directement des immeubles lui-même. Par conséquent, l'absence de
réinvestissement direct de la plus-value générée par le gain ici litigieux ne
peut contrebalancer le caractère systématique et planifié de l'activité exercée
par le recourant.
c) S'agissant du recours à des fonds étrangers, le calcul
proposé par le recourant fait montre d'un engagement de fonds étrangers lors du
financement de la parcelle en cause à hauteur de 95% sans prise en compte des
frais d'acquisition. Il faut aussi considérer le fait que le recourant, durant
la même période, à savoir en 2005 également, a acquis un autre immeuble à ********,
financé lui à 100% par des fonds étrangers. Il résulte de ce qui précède que le
critère du financement par des fonds étrangers, sans être déterminant en lui-même,
témoigne d'un recours important par le contribuable à un endettement pour l'acquisition
des biens immobiliers. Cet élément est par ailleurs indirectement corroboré par
le recourant lui-même lorsqu'il indique, en 2011, vouloir réduire son endettement
par la vente d'un immeuble. Force est également de constater dans ce cadre que
le recourant a pu, moyennant l'engagement de fonds propres de l'ordre de 240'000
fr., générer une plus-value de l'ordre de deux millions de francs, ce qui témoigne
également d'un levier significatif obtenu par l'engagement de fonds étrangers.
d) Pour ce qui est, enfin, de la durée de détention
de l'immeuble en cause, entre 2005 et 2015, le recourant invoque l'arrêt de la cour
de céans du 25 novembre 2012 (cause FI.2011.0034). Cependant cet arrêt a été
annulé sur recours par le Tribunal fédéral (cf. arrêt 2C_1276/2012 et
2C_1277/2012 du 24 octobre 2013), qui a rappelé à cette occasion que le critère
de la durée n'était pas déterminant pris isolément mais devait être examiné en
concours avec les autres indices, une longue durée de possession n'entrant ainsi
pas nécessairement en contradiction avec une qualification en tant qu'activité
commerciale (cf. arrêt 2A.125/2007 du 14 avril 2008 consid. 3.2.1). On
peut également relever que la jurisprudence récente a considéré qu'il y avait
une activité immobilière commerciale alors même que le ou les immeubles avait
été détenu pendant plus de trente ans (cf. TF 2C_419/2020 du 23 novembre 2020 consid. 5.4.2),
dix-sept années (cf. TF 2C_834/2012 du 19 avril 2013 consid. 5.6.2), que
des immeubles avaient été acquis au titre de prévoyance professionnelle (cf. TF
2C_996/2012 du 19 avril 2013 consid. 5.2) ou en vue d'un placement sur une
longue durée (cf. ATF 126 II 473 consid. 5a). La durée pendant laquelle le
recourant a détenu l'immeuble litigieux, si elle ne peut être qualifiée de
brève, ne saurait être qualifiée de longue non plus, de sorte qu'il convient de
fortement relativiser ce critère dans l'appréciation finale. La durée de détention
du cas d'espèce, près de dix ans, doit ainsi être considérée comme neutre.
e) Recourant et autorité intimée ne se rejoignent
pas non plus quant à savoir si l'acquisition de la parcelle litigieuse n'a
constitué qu'un pur placement (cf. acte de recours p. 6) ou si le recourant
ayant investi une part importante des rendements locatifs dans l'entretien et
la modernisation globale du bien-fonds, il visait l'obtention d'une plus-value substantielle
lors de sa revente (cf. décision sur réclamation, ch. 28 p. 10). On rappellera
que conformément à la volonté du législateur, les plus-values réalisées lors de
transactions s'inscrivant dans la gestion courante d'un patrimoine doivent être
qualifiées de gains en capital et sont partant exonérées de l'impôt sur le
revenu. La jurisprudence a par ailleurs admis qu'un contribuable puisse opérer
de telles transactions courantes, tout en voulant obtenir des bénéfices en profitant
de l'augmentation des prix dans le secteur de l'immobilier et en tirant un
maximum de profit. Ainsi, à elle seule, la constitution d'une propriété par
étages pour faciliter la revente d'un immeuble et réaliser un gain plus élevé,
ne constitue pas un indice déterminant en faveur d'une opération
professionnelle (cf. TF 2C_1276/2012 et 2C_1277/2012 du 24 octobre 2013 consid. 4.3.1).
Dans ce cadre, les éléments apportés par le recourant
montrent que les frais d'entretien sont restés dans une marge de l'ordre de 25%
des rendements locatifs, ces derniers étant eux-mêmes restés relativement stables
durant la période de détention. On ne saurait alors admettre que le recourant
aurait maximisé les frais d'entretien en procédant à une rénovation totale des
appartements. Le fait d'avoir – bien ou mal – entretenu l'immeuble vendu n'est
toutefois pas déterminant pour la solution du présent litige. En effet, de deux
choses l'une: soit, comme le soutient l'autorité intimée, le recourant a procédé
à des frais d'entretien importants démontrant sa volonté de maximiser son gain;
soit, à l'inverse on convient que le recourant n'a fait que le strict
nécessaire en termes de travaux d'entretien immobiliers. Toutefois, dans cette
dernière hypothèse, le défaut d'entretien de l'immeuble peut également avoir
comme conséquence de maximiser le gain en capital en rapport avec les rendements
nets locatifs. Quoi qu'en pense le recourant, le prix de vente d'un immeuble ne
dépend en effet pas uniquement du taux de capitalisation des rendements
locatifs. Ainsi, l'absence d'entretien d'un immeuble peut également avoir pour
conséquence d'augmenter la part de gain en capital lors de la vente de l'immeuble.
On retiendra de ce qui précède que l'analyse détaillée effectuée par les
parties des frais d'entretien immobiliers ne permet pas – au-delà du lien avec
la profession du recourant (cf. supra consid. 6a) - de trancher
définitivement la qualification de privée ou de commerciale de la plus-value
générée. Toutefois, compte tenu des autres indices, elle ne saurait empêcher de
qualifier le gain de commercial.
f) En résumé, compte tenu d'une appréciation globale
de l'ensemble des indices et compte tenu de la répartition du fardeau de la
preuve (cf.
supra
consid. 4
in fine
), les bénéfices réalisés
par le recourant lors de la vente de son immeuble n° 1285 à ******** ne peuvent
être qualifiés de gains en capital privés, obtenus de manière fortuite dans le
cadre de la simple administration de la fortune privée. Partant, en qualifiant l'opération
litigieuse de commerciale, l'autorité intimée n'a pas violé le droit fédéral
applicable, interprété à l'aune de la jurisprudence, ni abusé de son pouvoir
d'appréciation.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet recours, tant pour ce
qui est de l'impôt fédéral direct que pour l'impôt cantonal et communal. Les
frais de justice, arrêtés à 10'000 fr. compte tenu de la valeur litigieuse, seront
mis à la charge du recourant, qui succombe (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1
et 2 du tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du
28 avril 2015 - TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu pour le reste
d'allouer de dépens (cf. art. 55 al. 1
a contrario
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision sur réclamation de l'Administration cantonale des impôts du
17 août 2020 est confirmée.
III.
Les frais de justice, par 10'000 (dix mille)
francs, sont mis à la charge du recourant
A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 15 octobre 2021
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.