vd_omni · AC.2015.0053 · 2012-11-21 · fr

HELVETIA NOSTRA/Municipalité de Gryon, RAGONESI, ELSCHINGER | Permis délivré le 21 novembre 2012 pour la construction d'un chalet avec deux logements à Gryon sur une parcelle faisant l'objet d'une copropriété. Recours d'Helvetia Nostra rejeté par arrêt de la CDAP du 10 juin 2014 (AC.2012.0403). Reprise de la cause après l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_348/2015 annulant l'arrêt AC.2012.0403. Le premier logement, qui doit être occupé par un des copropriétaires, n'est plus litigieux. Projet des copropriétaires de vendre le second logement comme résidence principale et, si cela n'est pas possible, de l'affecter à l'hébergement touristique. La validité du permis de construire délivré le 21 novembre 2012 doit être examinée au regard de la LRS et de l'ORSec, entrées en vigueur le 1er janvier 2016 (consid. 1). Le projet consistant à vendre le second logement comme résidence principale ne relève pas d'un abus de droit manifeste compte tenu de la demande potentielle qui existe dans la région Gryon-Villars et de la situation de la localité de Gryon (proximité de la plaine) (consid. 2b). Le projet d'hébergement touristique est également conforme à l'art. 75b Cst. et à la LRS compte tenu du régime spécifique prévu pour les logements situés dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal. Ce régime particulier s'applique également lorsque le logement est occupé par un des copropriétaires. Le fait que le Parlement a supprimé dans la LRS la lettre c de l'art. 7 al. 2 telle qu'elle figurait dans le projet du Conseil fédéral (soit la possibilité d'avoir un logement proposé sur une plate-forme de placement exploitée commercialement) n'a pas de portée en l'espèce (consid. 2c). Recours rejeté et dossier retourné à la municipalité afin qu'elle délivre un permis de construire complété par une charge sous la forme de restrictions d'utilisation au sens des art. 7 al. 1 let. a et 7 al. 2 let. a LRS (consid. 3).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.03.2016 AC.2015.0053

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 mars 2016
Composition
M. François Kart,
président
; MM. Pierre Journot et Eric
Brandt, juges; Mme Cynthia Christen, greffière
Recourante
HELVETIA NOSTRA,
à Montreux,
représentée par Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Gryon,
à Gryon
Constructeurs
1.
Renato RAGONESI,
à Fribourg,
2.
Marc RAGONESI,
à Fribourg,
3.
Olivier-Pierre RAGONESI,
à
Fribourg,
4.
Patricia RAGONESI,
à Fribourg,
5.
Laurence ELSCHINGER,
à Fribourg,
tous
représentée par Luke H. GILLON, avocat, à Fribourg
Objet
permis de construire
Recours d’HELVETIA NOSTRA c/ décision de la Municipalité de Gryon du 21 novembre 2012 (construction d'un chalet de deux appartements sur
la parcelle n° 1617 de Gryon - suite de l'arrêt du TF du 20 février 2015, AC.2012.0403)
Vu les faits suivants
A.
Renato Ragonesi, d'une part, et la communauté héréditaire composée de
Marc Ragonesi, Olivier-Pierre Ragonesi, Patricia Ragonesi et Laurence
Eltschinger, d'autre part, sont copropriétaires, chacun pour moitié, de la
parcelle n° 1617 de la Commune de Gryon, d’une surface de 1'122 m
2
. La parcelle n° 1617 est colloquée dans la zone de chalet A au sens du Règlement
communal sur le plan d'extension et la Police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 20 mars 1987. Elle se situe à environ deux kilomètres de
la gare de la Barboleusaz (soit la gare qui dessert la station de ski de Gryon)
et trois kilomètres du centre de la Commune Gryon. La parcelle n° 1617 est bordée au Sud par la route des Renards et est au surplus entourée de parcelles
bâties comprenant une vingtaine de chalets, dont certains sont occupés à
l'année. La commune de Gryon est une station touristique permettant l’accès à
un important domaine skiable. Elle est voisine de la station de Villars.
Les propriétaires de la parcelle n° 1617 ont soumis
à l’enquête publique du 6 octobre au 4 novembre 2012 la construction d’un
chalet de deux appartements. Le projet de chalet comprend un étage sur
rez-de-chaussée et des combles habitables. Des balcons sont prévus sur les
façades Ouest, Est et Sud. Plusieurs oppositions ont été déposées durant le délai
d'enquête publique, dont celle d’Helvetia Nostra.
Par décision du 21 novembre 2012, la Municipalité de Gryon (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis
de construire. Helvetia Nostra et plusieurs voisins opposants ont recouru
contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal du canton de Vaud (CDAP).
Le 18 septembre 2013, la municipalité a adressé au
tribunal un courrier dont la teneur était la suivante:
"…
En réponse à votre requête du 03
septembre courant et au vu des engagements des constructeurs par lesquels ils
s’engagent à réaliser une résidence principale avec inscription d’une mention
LATC au registre foncier définissant la construction d’un logement en résidence
principale, d’une part, et d’affecter avec inscription d’une mention LATC au
registre foncier le second logement soit en résidence principale, soit en
résidence hôtelière qualifiée, d’autre part, la Municipalité, lors de sa séance
hebdomadaire, a décidé:
- En cas de décision favorable de votre cour, de dûment corriger et
compléter le permis de construire n° 2336, Camac n° 135’270, daté du 21
novembre 2012, par les mentions suivantes, soit:
La validité du présent permis de construire est
subordonnée à l’inscription au RF des mentions suivantes:
- Pour le premier logement:
"Résidence principale", ceci conformément aux dispositions de
l’article 4, lettre a, de l’ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences
secondaires.
- Pour le second logement: "Résidence
principale ou résidence hôtelière qualifiée", ceci conformément aux
dispositions de l’article 4, lettres a et b, de l’ordonnance du 22 août 2012
sur les résidences secondaires.
- De transmettre directement au registre foncier la requête
d’inscription des mentions précitées, charge au Conservateur d’en faire
l’inscription dans les meilleurs délais.
Par arrêt du 10 juin 2014 (AC. 2012.0403), la CDAP a
rejeté le recours d’Helvetia Nostra (les voisins opposants avaient entre-temps
retiré leur recours). Dès lors que la décision attaquée avait été modifiée en
cours d'instance, les frais de la cause ont été partagés entre les
constructeurs et la recourante et les dépens ont été compensés.
Helvetia Nostra a recouru contre l’arrêt cantonal
devant le Tribunal fédéral. Par arrêt du 20 février 2015 (arrêt 1C_348/2014), celui-ci
a admis le recours et renvoyé la cause au Tribunal cantonal pour nouvelle
décision. Le Tribunal fédéral a estimé qu'Helvetia Nostra avait échoué à
démontrer un abus de droit s'agissant du premier logement qui, selon les
constructeurs, devait être habité par Renato Ragonesi en résidence principale.
Pour ce qui est du second logement, il a constaté que Renato Ragonesi était le
seul des propriétaires qui habiterait les lieux. Il ne pouvait dès lors être
exclu que les autres propriétaires "
entend
[
iss
]ent
utiliser le
[second]
logement comme résidence secondaire
". Par
ailleurs, l’affirmation de Renato Ragonesi, selon laquelle il "
espér
[ait]
réunir ses enfants
et petits enfants dans ce chalet
", constituait "
un important
indice que le logement ne sera
[it]
pas mis à disposition du public toute
l’année
". Les propriétaires n’avaient d’ailleurs "
produit
aucun plan de gestion, aucun projet concret relatif à l’hébergement "touristique
qualifié" qu’ils entend
[ai]
ent exploiter
". Ils soutenaient
"
vouloir financer la construction de la sorte, sans toutefois s’appuyer
sur aucune pièce bancaire qui démontrerait que tel
[serait]
effectivement
le cas
". L'autorisation de construire ne pouvait être confirmée pour
le second logement, le dossier ne contenant aucune information sur les
intentions réelles des constructeurs.
B.
La CDAP a, le 5 mars 2015, repris la cause sous la référence AC.2015.0053
et invité les constructeurs à produire un plan de gestion et un projet concret
relatif à l’hébergement "touristique qualifié" qu’ils comptaient
exploiter, ainsi que toutes autres pièces démontrant qu’ils entendaient
financer la construction au moyen de leur projet d’hébergement "touristique
qualifié".
Le 24 avril 2015, les constructeurs, par le truchement
de leur avocat, ont déposé en cause un courrier établi par la Banque cantonale de Fribourg à leur intention le 16 mars 2015. Sa teneur est la
suivante :
"
[…]
nous vous confirmons par la présente notre accord de
principe pour la construction d’un chalet de 2 appartements dont le coût de construction
est devisé à CHF 820'000.00 sans le terrain. Ce projet devra correspondre aux
critères d’hébergement "touristique qualifié".
Notre accord est subordonné à
l’octroi du permis définitif de construction en rapport avec la définition
précitée, la remise du devis détaillé et la liste des adjudicataires.
[…]
."
Le 22 mai 2015, les constructeurs ont produit un
nouveau courrier établi par la Banque cantonale de Fribourg à leur intention le
4 mai 2015. Sa teneur est identique à celle du précédent, si ce n’est qu’il
précise que l’un des deux appartements sera occupé par Renato Ragonesi et que
l’autre devra remplir les critères d’hébergement "touristique qualifié".
Les constructeurs ont à cette occasion également précisé qu’ils souhaitaient,
en priorité, vendre le second logement comme résidence principale. Pour le cas
où une telle vente ne pourrait être réalisée, ils s’engageaient à mettre ce
dernier à disposition pour la location de vacances par l’intermédiaire de l’agence
de location Interhome SA. Cette dernière, qui bénéficiait selon eux d’une
structure et d’un modèle appropriés à l’administration de ce type de biens
ainsi que de cinquante ans d’expérience dans le domaine de la location de
vacances, s’était déclarée prête à accepter le mandat. Les constructeurs ont en
outre souligné avoir l’intention de respecter les restrictions d’utilisation
qui seraient inscrites au registre, ce dont la Commune ne manquerait pas de s’assurer. A l’appui de leur écriture, ils ont entre autres produit :
-
la
formalisation, par écrit, mais uniquement signée par Renato Ragonesi, de leur
engagement susmentionné ;
-
un
modèle de contrat de location du logement de vacances établi par Interhome SA,
duquel il ressort, sous le libellé "Particularités", que le logement
de vacances sera réservé à l’usage personnel du 26 décembre 2015 au 2 janvier
2016 et du 6 février 2016 au 13 février 2016 ;
-
un
courriel et un courrier du 18 septembre 2015 par lequel l’agence Interhome SA
confirme notamment son intérêt à accepter le mandat de gestion de l’appartement.
Par détermination du 30 septembre 2015, la
municipalité a indiqué considérer, compte tenu des documents produits par les
constructeurs, que les conditions imposées par le Tribunal fédéral étaient
satisfaites. Elle a donné à entendre qu’elle vérifierait, à l’issue des
travaux, que le logement serait utilisé conformément à l’affectation annoncée.
Par détermination du 16 novembre 2015, Helvetia
Nostra, sous la plume de son avocat, a relevé que le feuillet du registre
foncier relatif au bien-fonds des constructeurs ne faisait état d’aucune
mention relative à l’utilisation des deux logements prévus. Les courriers
établis par la banque constituaient en outre de simples confirmations de
crédit. Rien ne contraignait par ailleurs les constructeurs à mettre le second
logement à disposition pour la location par l’intermédiaire d’Interhome SA. Il
n’était pas non plus exclu qu’ils ne mettent ledit logement en location que
pour une brève période. Il y avait lieu d’examiner la situation avec d’autant
plus de vigilance que des indices d’abus manifeste, au demeurant inhérents à la
copropriété de Renato Ragonesi avec ses quatre enfants, résultaient des
déclarations de ce dernier. Helvetia Nostra a en outre demandé à connaître la
nature du rôle de la société Gerama SA dans le cadre du projet de construction,
celle-ci lui ayant versé les dépens alloués par le Tribunal fédéral. Helvetia
Nostra a conclu à l’annulation du permis de construire.
Par écriture du 7 décembre 2015, les constructeurs
ont indiqué ignorer que l’inscription requise par la municipalité n’avait pas
été opérée tout en précisant ne jamais s’y être opposé. Ils ont fait valoir que
la construction du chalet n’ayant pas été autorisée, il n’était en l’état pas
possible de fournir d’autres assurances que celles déjà données. Les exigences
d’Helvetia Nostra reviendraient à geler tout projet de construire des logements
de vacances dans les régions touchées. Les constructeurs ont par ailleurs
contesté tout indice d’abus de droit. Ils ont également expliqué que Renato
Ragonesi disposait d’un avoir auprès de Gerama SA, qui gérait un immeuble
locatif dont il était propriétaire à Flamatt. Gerama SA n’avait aucun intérêt
propre dans l'affaire. Les constructeurs ont enfin conclu au rejet du recours.
Par écriture du 15 décembre 2015, la municipalité a
fait savoir que le registre foncier d’Aigle et Riviera avait rejeté la
réquisition relative à des inscriptions de mentions de résidence principale ou
hôtelière qualifiée, à défaut de jugement définitif et exécutoire.
Par écriture du 21 janvier 2016, Helvetia Nostra a
fait valoir que le projet litigieux ne répondait pas aux exigences légales,
plus particulièrement à celles établies par l’art. 4 let.b. ch. 1 de
l'ordonnance sur les résidences secondaires en vigueur jusqu’au 31 décembre
2015. Le rapport explicatif de cette ordonnance précisait en effet la mise en
location des résidences secondaires par des agences était exclue. Le concept
proposé par les intimés correspondait en réalité à celui prévu à l’art. 7 al. 2
let. c du projet de loi sur les résidences secondaires, qui permettait la mise
sur le marché de logement offerts sur une plateforme commercial de placement.
Cette possibilité avait toutefois été supprimée par le Parlement, ce qui avait
permis l’adoption de la LRS.
C.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Le projet contesté porte sur la construction d'un chalet familial
comprenant deux appartements sur le territoire d'une commune où s’applique le
régime dit de la "lex Weber", la proportion de résidences secondaires
y étant supérieure à 20%.
Le 1
er
janvier 2016, la loi fédérale sur
les résidences secondaires du 20 mai 2015 (LRS; RS 702) et son ordonnance
d'application du 4 décembre 2015 (ordonnance sur les résidences secondaires [ORSec];
RS 702.1) sont entrées en vigueur.
L'art 25 LRS prévoit des dispositions transitoires.
Selon le premier alinéa de cette disposition, la loi est applicable aux
demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une décision
de première instance ou qui sont contestées par recours après son entrée en
vigueur.
Il faut comprendre l'art. 25 al. 1 LRS en relation
avec les versions allemande "
dieses Gesetz ist anwendbar auf
Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem
Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist"
et italienne "
la
presente legge si applica alle domande di costruzione che devono essere decise
in prima istanza o su ricorso dopo la sua entrata in vigore"
, en ce
sens que la loi s'applique aux recours pendants devant le Tribunal au 1
er
janvier 2016 (voir égal. le Message du Conseil fédéral concernant la loi sur
les résidences secondaire du 19 février 2014, à propos des dispositions
transitoires, FF 2014 2209, p. 2238; et dans la jurisprudence cantonale
AC.2015.0055 du 24 février 2016 consid.1 ; AC.2015.0025 du 24 février 2016
consid.3). Il s'ensuit que la loi fédérale sur les résidences secondaires et
l'ordonnance sur les résidences secondaires du 4 décembre 2015 sont applicables
en l'espèce.
2.
Vu ce qui précède, il convient d’examiner si la construction du logement
litigieux est admissible au regard de l'art. 75b al. 1 Cst et de la loi
fédérale sur les résidences secondaires et de son ordonnance d’application
entrées en vigueur le 1
er
janvier 2016.
a) Selon l'art. 75b al. 1 Cst, les résidences
secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface
brute au sol habitable de chaque commune.
La LRS fixe les conditions auxquelles sont soumises
la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de logements
existants et de leur affectation dans les communes qui comptent une proportion
de résidences secondaires supérieure à 20% (art. 1 LRS).
Selon l'art. 6 LRS, dans les communes dont la
proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l'art. 5 est
supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée.
Si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l'octroi d'une autorisation
de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de
20 %, l'autorisation ne peut pas être délivrée (al. 1). Demeure réservée la
création de nouveaux logements au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, et des art.
8, 9, 26 ou 27 (al. 2).
L'art. 7 LRS s'applique à la création de nouveaux
logements soumis à une restriction d'utilisation. Il a la teneur suivante:
"
1
Dans les
communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20
%, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être
utilisés:
a. comme résidence principale ou
comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3;
ou
b. comme logement affecté à
l'hébergement touristique.
2
Un logement est réputé
affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable
à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions
usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une
des conditions suivantes:
a. être situé dans le même
bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
b. ne pas être équipé en fonction
des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre
d'un établissement d'hébergement organisé.
3
L'autorité
compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une
charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let.
a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas
assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens
des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée
à l'al. 1, let. a, s'applique.
4
Immédiatement
après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente
pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de
mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds
concerné.
5
Le
Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
a. les exigences concernant
l'établissement d'hébergement organisé;
b. l'obligation de déclarer le
changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en
une résidence principale;
c. la formulation des conditions
d'utilisation."
L'art. 4 ORSec définit les conditions auxquelles un
établissement d'hébergement organisé peut être reconnu au sens de l'art. 7 al.
2 let. b LRS. Il a la teneur suivante:
"Il s'agit d'un établissement d'hébergement organisé au
sens de la LRS, si les conditions suivantes sont remplies:
a il comprend des services et des infrastructures de type
hôtelier standards utilisés par la majorité des clients;
b il est organisé selon une conception d'exploitation de type
hôtelier;
c l'exploitation se fait dans le cadre d'une entreprise
homogène."
Ces conditions sont cumulatives (cf. Commentaires de
l'Office fédéral du développement territorial du 18 novembre 2015 concernant
l'ordonnance sur les résidences secondaires, p. 5).
b) aa) En l'occurrence, il n’y pas lieu de revenir
sur le premier logement qui, selon les constructeurs, sera occupé par Renato
Ragonesi en résidence principale. Dans l’arrêt 1C_348/ 2014, le Tribunal
fédéral a en effet jugé que la recourante avait échoué à démontrer l’abus de
droit s’agissant de l’affectation de ce premier logement.
Pour ce qui est du second logement, les constructeurs
soutiennent qu’ils souhaitent en priorité le vendre comme résidence principale
et que si une telle vente ne peut pas être réalisée, ils le mettront en
location comme logement de vacances (cf. déterminations du 22 septembre
2015). Il convient ainsi d’examiner en premier lieu si la vente de ce logement
comme résidence principale est admissible au regard de l’art. 75b Cst et de la LRS.
bb) Face à l'interdiction générale de dépasser le
seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure
que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que
résidence principale. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être
admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme
annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences
principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou
en présence d'autres indices concrets (cf. TF 1C_349/2015 du 16 janvier 2016
consid. 2.3; 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5). Le respect de la
condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit être
vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de
police des constructions (cf. TF 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid.
2.5).
Depuis l’entrée en vigueur de l’art. 75 b Cst., le
Tribunal cantonal a été saisi de plusieurs recours contre des projets de
construction comparables à celui qui est ici litigieux prévus dans les
différentes stations touristiques des alpes vaudoises (cf. notamment arrêts
AC.2014.0141 [construction d’un chalet de deux logements à Gryon]; AC.2014.055
du 24 novembre 2015 [construction de deux chalets aux Diablerets]; AC.2015.0024-
[construction d’un chalet à Ollon]. Le tribunal a constaté que ces projets
étaient prévus dans des villages occupés toute l’année disposant de toutes les
commodités, ainsi que d’une infrastructure touristique et d’autres entreprises
ou institutions occupant des personnes habitant la région. Dans l’arrêt
AC.2014.0141, qui concernait un projet semblable à celui qui est ici litigieux
puisqu’il portait sur la construction d’un chalet de deux logements sur une
parcelle située à environ 2 km du centre de la localité de Gryon, le tribunal a
notamment relevé que  Gryon est un village habité toute l'année, qui est voisin
de la plaine (à 10 km de Bex). Pour ce qui était du second appartement (le
premier devant être occupé par le propriétaire), le tribunal a constaté que,
compte tenu notamment de la proximité de la station de Villars, il devrait
assurément pouvoir être loué à des résidents permanents, actifs dans la commune
ou la région, ou bien encore retraités (arrêt précité consid. 1d).
Les mêmes constatations peuvent être faites dans le
cas d’espèce. Le projet est prévu dans une région qui, compte tenu notamment de
la présence de la station de Villars, accueille de nombreux emplois (employés
de la restauration et l’hôtellerie, professeurs de ski, employés des remontées
mécaniques, employés des commerces de Villars et de Gryon, enseignants dans les
écoles privées de Villars, etc). Dans ces circonstances, on ne saurait
considérer qu’il n’existe aucune demande pour des logements en résidence
principale dans la région. Pour ce motif déjà, on ne se trouve pas en présence
d’un abus de droit manifeste et l’octroi du permis de construire ne viole ni
l’art. 75b Cst. ni la loi fédérale sur les résidences secondaires.
c) Il convient d’examiner par surabondance si le
projet subsidiaire des constructeurs, soit l’affectation du logement litigieux
à l’hébergement touristique, est également conforme à l’art. 75b Cst et à la
LRS.
aa) S’agissant de l’hébergement touristique, la LRS traite
de manière spécifique l’hypothèse dans laquelle le logement est situé dans le
même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal (cf. art. 7
al. 2 let. a LRS). En l’espèce, la situation est particulière dès lors qu’on
est en présence de copropriétaires dont un seul a son domicile dans le même
bâtiment. Compte tenu du but assigné à l’art. 7 al. 2 let. a LRS consistant à
permettre à la population locale d’assumer de manière active son rôle d’accueil
(cf. Message du Conseil fédéral concernant la loi sur les résidences secondaire
du 19 février 2014, FF 2014 2209, p. 2225), on ne voit pas de raison de ne pas
appliquer cette disposition lorsqu’on est en présence d’une propriété multiple,
notamment lorsque le propriétaire est une hoirie (ce qui est fréquent). La
notion de "propriétaire" de l’art. 7 al. 2 let. a LRS doit dès lors
être interprétée en ce sens qu’elle comprend également l’hypothèse d’un
domicile principal d’un des propriétaires dans le cadre d’une propriété
collective ou commune.
bb) Lorsque le logement est situé dans le même bâtiment
que celui où le propriétaire a son domicile principal, la LRS exige uniquement
que le logement soit mis de manière durable à la disposition d’hôtes pour des
séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à
l’usage local. La LRS n’exige en revanche pas dans ce cas que le logement soit
mis sur le marché dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé avec
les exigences posées par l’art. 4 ORSec à cet égard (services et
infrastructures de type hôtelier standards utilisés par la majorité des
clients, organisation selon une conception d’exploitation de type hôtelier,
exploitation effectuée dans le cadre d’une entreprise homogène).
Dans le cas particulier, les constructeurs se disent
prêts à signer un contrat de mandat de commercialisation du second logement du
chalet avec la société Interhome SA. Cette société est spécialisée dans la
location - principalement saisonnière - de maisons et appartements de vacances.
Elle offre aux propriétaires des services de marketing ainsi que de
commercialisation et gestion, complète ou partielle, de leurs biens. Selon le
type de mandat choisi - mais pas systématiquement - le personnel des agences
locales Interhome SA pourra accueillir les hôtes et leur fournir des
renseignements divers et, à leur demande, le wifi, des poussettes, des chaises
et lits de bébé, voire des lits supplémentaires. On relève que le modèle de
contrat produit par les constructeurs laisse ouverte la possibilité de louer le
second logement à la saison, voire pour de plus longues périodes, ce qui n’est
pas conforme à l’art. 7 al. 2 LRS. Pour respecter les exigences posées par
cette disposition, il appartiendra aux constructeurs de mentionner dans le contrat
conclu avec Interhome SA (ou éventuellement avec une société du même type) que
le logement ne peut être loué que pour des séjours de courte durée (étant
précisé qu’une location à titre de résidence principale pourrait également être
admise). Avant la délivrance du permis d’habiter, il appartiendra à la
municipalité de vérifier que cette exigence est respectée. Ceci permettra de
confirmer que le logement sera mis de manière durable à la disposition d’hôtes
pour des séjours de courte durée aux conditions usuelles du marché,
conformément à ce qu’exige l’art. 7 al. 2 LRS
De manière générale, le tribunal relèvera qu’il n’a
pas de raison de mettre en doute les engagements pris par les constructeurs en
ce qui concerne le second logement. Il est vrai que leur intention initiale
était certainement d’utiliser les deux logements comme résidences secondaires.
On ne saurait toutefois se fonder sur ce élément pour retenir, comme le fait
Helvetia Nostra dans ses écritures, qu’il existe des indices concrets que les
constructeurs ont toujours cette intention et qu’ils entendent ainsi délibérément
violer la disposition constitutionnelle sur les résidences secondaires et la législation
d’application entrée en vigueur entre-temps. On peut en effet partir de l’idée
que les constructeurs ont désormais compris que l’utilisation des deux
logements concernés comme résidence secondaire est contraire à la loi et qu’une
utilisation du second logement pour réunir enfants et petits-enfants n’entre notamment
pas en considération (sous réserve d’une utilisation personnelle strictement
limitée dans le temps par les propriétaires, les membres de leur famille et
leurs amis et connaissances, utilisation qui ne devrait pas dépasser trois
semaines au maximum par année ).
cc) On relèvera encore que Conseil fédéral a prévu
un régime spécifique et moins contraignant pour les logement situés dans le
même bâtiment que celui du propriétaire afin de permettre notamment à la
population locale d’assumer de manière active son rôle d’accueil. Il s’agissait
également de permettre à la population locale d’obtenir un revenu complémentaire
sans devoirs remplir les conditions supplémentaires posées pour les bâtiments
qui ne sont pas occupés par leurs propriétaires (cf. Message du Conseil fédéral
concernant la loi sur les résidences secondaire du 19 février 2014, FF 2014 2209,
p. 2225). A cet égard, comme le relève Helvetia Nostra dans sa dernière
écriture, il est vrai que Renato Ragonesi n’appartient probablement pas à la "population
locale" qu’avait à l’esprit le législateur lorsqu’il a instauré ce régime
spécifique pour les logement situés dans le même bâtiment que celui du
propriétaire. Ceci ne remet toutefois pas en question le fait que le logement
litigieux peut bénéficier de ce régime particulier dès lors que, conformément à
ce que prévoit l’art. 7. al. 2 let. a LRS, on se trouve en présence d’un
logement situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son
domicile principal.
dd) On relèvera enfin que, contrairement à ce que
soutient Helvetia Nostra, le fait que le parlement ait décidé de supprimer dans
la LRS la lettre c de l’art. 7 al. 2 telle qu’elle figurait dans le projet du
Conseil fédéral (soit la possibilité d’avoir un logement proposé sur une
plate-forme de placement exploitée commercialement) n’a pas de portée en l’espèce.
Il résulte en effet de la systématique de l’art. 7. al. 2 du projet de loi que la
lettre c n’était pas destinée à s’appliquer aux logements situés dans le même
bâtiment que celui du propriétaire, ceux-ci étant régi par la lettre a.
ee) Vu ce qui précède, il y a lieu de constater que l’affectation
du logement litigieux à l’hébergement touristique est également conforme à
l’art. 75b Cst. et à la LRS.
3.
Il résulte ainsi des considérants que le recours doit être rejeté. Le
dossier sera retourné à la Municipalité de Gryon afin qu'elle délivre aux constructeurs
un nouveau permis de construire complété, conformément à l’art. 7 al. 3 LRS,
par une charge sous la forme de restrictions d’utilisation au sens des art. 7
al. 1 let. a LRS et 7al. 2 let. a LRS. Comme le Tribunal fédéral l’a relevé
dans son arrêt du 20 février 2015, le fait d’inscrire deux affectations au
registre foncier n’est pas contraire aux objectifs visés par la disposition
constitutionnelle sur les résidences secondaires dès lors qu’on ne laisse pas
de place à une utilisation du logement comme résidence secondaire.
Conformément à l’art. 7 al. 4 LSR, immédiatement
après l’entrée en force de l’autorisation de construire, il appartiendra à la
municipalité d’ordonner au registre foncier de mentionner les restrictions
d’utilisation relatives au bien-fonds concerné.
Dès lors que décision attaquée a été modifiée en
cours d'instance, les frais de la cause seront partagés entre les constructeurs
et la recourante et il n'y a pas lieu d'allouer de dépens.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Un émolument de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la
charge de Renato Ragonesi, Marc Ragonesi, Olivier-Pierre Ragonesi, Patricia Ragonesi
et Laurence Eltschinger, solidairement entre eux.
III.
Un émolument de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la
charge d'Helvetia Nostra.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 23 mars 2016
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.