vd_omni · EF.1993.0083 · 1995-07-05 · fr

SI BELVEDRE CHEMIN DES CROIX-ROUGES A à D c/CEFI | VR : taux hypo. + 2 pts, même pr des surfaces commerciales.VV : calcul de contrôle avec méthode Joye, à laquelle on accorde désormais un poids prépondérant.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.07.1995 EF.1993.0083

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 5 juillet 1995
sur les recours interjetés par
les S.I.
Belvédère Chemin des Croix Rouges A à D S.A., La Rasude S.A. et Campagne
Villard S.A.
, représentées par GEP SA, Société pour la gestion de
placements collectifs, case postale 89, 1000 Lausanne 9,
contre
les décisions rendues les 19, 25 novembre et 6
décembre 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne
(ci-après: la CEFI) relatives respectivement à
l'estimation fiscale des parcelles no 673, no 5988, no 4986 de Lausanne.
(Recours EF 93/083, 93/084 et 93/086).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Poltier,
président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     a) Les S.I. Belvédère
Chemin des Croix Rouges A à D S.A (ci-après: SI Belvédère) est propriétaire
depuis 1967 de la parcelle no 673, située au chemin des Croix Rouges 10, 12,
14, 16, 18 et 20 et à l'avenue Tivoli 5, 7 et 9. Celle-ci comporte une surface
totale de 3'721 m2. Elle comprend le bâtiment ECA no 14'330 a et b, construit
en 1962-1963, dont le volume s'élève à 40'573 m3. Lors de la précédente
révision générale (1973), l'estimation fiscale de cette parcelle avait été
fixée à 11'068'000 fr.. L'état général du bâtiment est normal d'après le
questionnaire rempli à l'intention de l'autorité intimée. L'état locatif de cet
immeuble, dont la  vocation est mixte (habitation et surfaces commerciales),
ascende à 1'596'120 fr. au 30 décembre 1990 (157 baux au total, dont 31
commerciaux). Ce document fait état de 26 locaux vacants momentanément
(notamment sept appartements d'une pièce, cinq appartements de 4,5 pièces, deux
appartements de 5,5 pièces, deux arcades de 100 m2 chacune et trois surfaces
commerciales de 315 m2 chacune) pour lesquels aucun loyer n'a apparemment été
pris en considération.
b) La S.I. La Rasude
SA (ci-après: SI La Rasude) est propriétaire depuis 1956 de la parcelle no
5988, située aux avenues d'Ouchy 3, de la Rasude 2 et Tissot 1, à Lausanne.
Celle-ci comprend une surface totale de 1'236 m2 sur laquelle a été construit
en 1958 le bâtiment ECA 13'146 dont le volume est de 17'920 m3. L'estimation
fiscale de cette parcelle, qui remonte à 1973, avait été arrêtée à 4'980'000
fr.. L'état général de ce bâtiment, qui a une affectation commerciale, est bon.
L'état locatif de cet immeuble, établi au 30 décembre 1990, s'élève à 679'524
fr.. A cette époque, trois surfaces, l'une de 170 m2 et les deux autres de 36
m2, étaient vacantes.
c) La S.I. Campagne
Villard SA (ci-après: SI Campagne Villard) est propriétaire de la parcelle no
4986 située à l'avenue du Mont d'Or 32, chemins de Fontenay 7 bis et des
Fleurettes 41-43. Sur une surface de 2'335 m2, celle-ci abrite les bâtiments
ECA no 13'465, 13466, 13'467, 13'759, et 14'232 dont le volume respectif est de
8'114 m3, 6'181 m3, 2'234 m3, 5'206 m3 et de 901 m2. Les deux premiers d'entre
eux ont été construits en 1958. Les trois autres ont été construits à une année
d'intervalle, soit en 1959, 1960 et 1961. La précédente estimation fiscale de
cette parcelle, qui date de 1973, était de 5'597'000 fr.. L'état locatif de ces
immeubles se monte à 806'268 fr. à fin décembre 1990. Ceux-ci ont une à
vocation mixte (10 baux commerciaux sur 98 baux au total) et sont dans un état
d'entretien normal. A cette date, 10 locaux (une arcade, quatre 1,5 pièces, un
3 pièces, deux 3,5 pièces et deux surfaces de 142 et 30 m2) étaient vacants;
l'état locatif ne prend pas en compte le loyer de vingt-quatre locaux au total,
dont certains étaient pourtant loués.
d) A la date où les
états locatifs de ces immeubles ont été établis, le taux de base des anciens
emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit Foncier Vaudois (CFV) était de 6
1/4%.
e) Selon les rapports
d'expertise du Fond Immobilier Romand (FIR) du 13 mars 1991, ces immeubles
auraient les valeurs suivantes:
"Lieu de
situation de l'immeuble
Valeur intrinsèque
Valeur rendement
Valeur vénale
parcelle no 673
18'685'000.-
12'615'000.-
14'000'000.-
parcelle no 5988
7'560'000.-
5'270'000.-
5'800'000.-
parcelle no 4986
9'820'000.-
6'375'000.-
7'000'000.-"
D'après les
attestations des 15 et 22 février 1995 de la Société Fiduciaire Lemano, la
valeur comptable de l'immeuble appartenant aux SI Belvédère étaient de
11'647'500 fr. en 1990 et de 11'657'500 fr. en 1991 et 1992; durant ces trois
années-là, l'immeuble appartenant à la SI La Rasude a été comptabilisé à
3'153'000 fr. et celui, propriété de la SI Campagne Villard, à 3'932'300 fr..
Au 16 mai 1994,
l'immeuble appartenant à la SI Belvédère comptait sept locaux commerciaux et
dix appartements vacants (six 1 pièce, trois 4,5 pièces et un 5,5, pièces);
l'immeuble propriété de la SI La Rasude comportait cinq surfaces commerciales
inoccupées; quant à l'immeuble appartenant à la SI Campagne Villard, il
disposait de deux locaux commerciaux et de huit appartements disponibles (six
1,5 pièces, un 3,5 pièces et un 4 pièces). D'après les chiffres calculés par
leurs soins, les SI Belvédère ont, en raison de ses locaux vacants, essuyé une
perte de 2'400 fr. pour 1990, de 3'775 fr. pour 1991, de 9'843 fr. pour 1992 et
de 27'759 fr. pour 1993; quant à la SI Campagne Villard, elle a calculé un
manque à gagner de 15'092 fr. en 1990, de 8'722 fr. en 1991, de 2'862 fr. en
1992 et de 12'877 fr. en 1993.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, la CEFI a
arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 673 (SI Belvédère) à 20'595'000
fr. (décision du 18 novembre 1992), de la parcelle no 5988 (SI La Rasude) à
8'768'000 fr. (décision du 7 juillet 1992) et de la parcelle no 4986 (SI
Campagne Villard) à 10'403'000 fr. (décision du 19 novembre 1992). Ces
estimations fiscales ont été calculées en se fondant sur une capitalisation des
loyers à un taux moyen de 7,75%, c'est-à-dire recouvrant aussi bien le taux
pour le calcul de la valeur de rendement, que celui nécessaire à la computation
de la valeur vénale.
Les SI propriétaires
de ces immeubles ont contesté les décisions précitées, en demandant à être
entendues par la CEFI.
Sans donner suite à
cette réquisition, la commission a rejeté, par décisions rendues les 19 , 25
novembre et 6 décembre 1993, les recours formées par celles-ci. A cette
occasion, l'autorité intimée a indiqué qu'elle avait déterminé la valeur de
rendement en capitalisant les états locatifs à un taux de 8,75% et la valeur
vénale en capitalisant ceux-ci à un taux de 6,95%. Cette opération mathématique
a conduit à chaque fois à un résultat légèrement supérieur à celui retenu par les
décisions attaquées, raison pour laquelle la CEFI a maintenu les estimations
fiscales notifiées précédemment.
C.                    Les SI précitées ont
saisi en temps utile le Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) de
recours dirigés contre ces décisions (recours EF 93/083, SI Belvédère, 93/084,
SI La Rasude, et 93/086 SI Campagne de Villard). Les causes ont été jointes.
Les moyens invoqués à l'appui de ces recours seront examinés plus loin dans la
mesure utile.
Dans le cadre de la
procédure d'instruction des recours, la CEFI a présenté, selon ses propres
termes, un calcul de contrôle; celui-ci reprend le calcul habituel de la valeur
de rendement, en capitalisant les états locatifs cette fois à un taux de 8,5%;
la commission a déterminé la valeur vénale, en recherchant la valeur
intrinsèque des immeubles litigieux, en tenant compte de la valeur du terrain
et de la valeur à neuf de l'habitation, dont elle a déduit un coefficient de
vétusté. Les paramètres retenus pour chacune des parcelles litigieuses seront
repris et analysés dans la partie "droit".
Le tribunal a tenu
audience en date du 19 mai 1994 en présence de M. de Siebenthal, administrateur
des SI recourantes et de M. Châtelain, représentant de l'autorité intimée. A
cette occasion, la conciliation a été tentée. Au cours de l'audience, le
représentant de la CEFI a indiqué que celle-ci n'excluait pas un réexamen de
ses décisions s'agissant des parcelles no 763 et 4986 de Lausanne, notamment
quant au coefficient de vétusté appliqué dans le calcul de contrôle.
Interpellée à l'issue
de l'audience, la CEFI a le 15 juin 1994 répondu ce qui suit:
"
Suite à votre demande du 20 mai 1994, la
Commission a décidé de maintenir le taux de vétusté retenu pour les deux
dossiers ci-dessus pour les raisons suivantes:
P. 4'986 Lsne (Campagne Villard):
Le taux de vétusté de 20% s'applique à un prix
unitaire du m3 de 500 fr., le prix du m3 finalement retenu est de 400 fr.
pour un bâtiment habitable, ce qui paraît tout à fait raisonnable, le prix
moyen des locations au m2 étant de 182 fr. (Etat locatif de 806'268 fr.
divisés par environ 4'424 m2 habitables).
P. 673 Lsne (SI Belvédère ch. des Croix Rouges A à
D):
Le taux de vétusté de 20% s'applique à un prix unitaire du m3 de moins de 500
fr., le prix du m3 finalement retenu est de 396 fr. pour un bâtiment
habitable, le prix moyen des locations étant de 215 fr. le m2 (Etat locatif
uniquement des appartements d'un total de 1'525'440 fr. divisé par environ
7'076 m2 habitables)."
Un tirage de l'arrêt
EF 93/051 du 25 janvier 1994 a été transmis aux recourantes, lesquelles se sont
déterminées le 30 juin 1994.
Un complément
d'instruction a encore été ordonné, tendant plus précisément à la production de
pièces établissant la valeur comptable des immeubles litigieux et de copies des
décisions de taxation pour la période fiscale 1991-1992 avec la feuille
complémentaire jointe à la déclaration des sociétés immobilières, pour la
période de calcul 1989-1990.
Le tribunal a statué
ensuite sans tenir de nouvelle audience.
Considérant en droit:
1.                     a) Les recourantes
reprochent, à juste titre, à l'autorité intimée de ne pas les avoir convoquées
en vue d'une conciliation. En effet, selon l'art. 15 al. 2 de la loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: LEFI), la
commission de district devait convoquer les recourantes qui avaient demandé à
être entendues. Cette violation du droit d'être entendu a toutefois été réparée
en seconde instance, si bien qu'elle ne saurait conduire à l'annulation des
décisions attaquées (André Grisel, Traité de droit administratif, vol.
I, p.379). Cela étant, il n'en demeure pas moins que la pratique de la CEFI est
en porte-à-faux avec la loi et pourrait conduire dans d'autres cas d'espèce à
l'annulation des décisions litigieuses.
2.                     a) Dans le cadre de la
révision générale, la CEFI a procédé à l'estimation des immeuble des
recourantes en capitalisant le revenu locatif annuel de celui-ci à un taux
moyen de 7,75%. Les décisions litigieuses, qui ont été prises dans le cadre de
la procédure de recours, indiquent un taux de capitalisation de 8,75% pour la
valeur de rendement et de 6,95% pour la valeur vénale. Enfin, devant le
tribunal, l'autorité intimée a effectué un calcul de contrôle de l'estimation,
qui retient un taux de capitalisation de 8,5% pour la valeur de rendement et se
fonde sur une recherche de la valeur intrinsèque des immeubles pour cerner la
valeur vénale.
Les recourantes font
valoir que le taux moyen de 7,75% est trop bas. Elles soutiennent que la valeur
de rendement et la valeur vénale de leurs immeubles devraient être calculées
selon un taux de capitalisation uniforme de 9% (soit le taux hypothécaire,
8,25% + 2,75 points) afin de tenir compte de l'importance des surfaces
commerciales (surfaces à risques qui influent à la baisse sur leurs valeurs) et
du volume des bâtiments. Elles relèvent en outre que les loyers pratiqués ne
sont pas bas et que de ce fait il n'existe aucune réserve latente.
b) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre
1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un
bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa
valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble
représente sa valeur marchande.
En vertu des art. 5 et 7 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques
de placement sur ces immeubles.
S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI
prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du
taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 ci-dessus,
auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien,
ce revenu variant dans la règle de 6 à 9%. La valeur vénale des immeubles
locatifs est établie conformément aux articles 8 et 9 REFI.
aa) Les Instructions pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le
Chef du Département des finances (en abrégé: les instructions) indiquent,
s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la
base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif
auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5%. Elles prévoient que
la valeur vénale de ces immeubles, à défaut d'indications, peut être obtenue
également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la règle à 6 à
6,5% selon le genre d'immeuble.
bb) Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué
par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens,
constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des
loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre,
il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans
l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est
supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que
soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler,
Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi
la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail,
1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond
relativement bien à la réalité économique; elle tient compte de manière
correcte, voire large, selon les auteurs cités, des divers frais annuels et
périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Dans sa jurisprudence,
le Tribunal administratif applique ainsi, en règle générale, pour le calcul de
la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur
au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal
administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380
et ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994). Dès lors
qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une
hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus
d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif,
arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031 et EF 93/073 déjà cités).
cc) Il est communément admis qu'il est
extrêmement difficile, en l'absence de transferts onéreux, d'arrêter de manière
sûre des valeurs vénales immobilières, ce d'autant plus en période de turbulences
financières. A cet égard, si la méthode de la valeur intrinsèque est une
méthode d'évaluation couramment utilisée, elle présente néanmoins
l'inconvénient majeur d'aboutir à un résultat qui dépend fortement de la valeur
attribuée aux paramètres pris en compte (Martin Hoesli, André R. Bender,
L'expert-comptable suisse 6/93, p. 387 et ss). Les premiers résultats pour
Genève d'une étude tendant à la "création d'indices de l'immobilier
suisse" démontrent que le m3 SIA, le m2 et la pièce constituent des
indices qui suivent la même tendance en raison de la relation évidente qui
existe entre la surface, le volume et le nombre de pièces; ces résultats
révèlent, en revanche, que les prix de l'immobilier ont augmenté en 1991, puis
ont accusé une chute vertigineuse en 1992 (André R. Bender, Martin Hoesli,
Brahim Gacem, L'expert-comptable suisse, 1-2/94, p. 33 et ss, spécialement
p. 37).
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal
administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement
entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les
recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour
le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur
de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre
ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993 déjà
cité). Il a toutefois précisé qu'il n'en résultait pas encore que la valeur de
rendement et la valeur vénale seraient identiques. L'autorité de céans a
confirmé plus récemment qu'en dépit du tassement que connaissait actuellement
le marché immobilier, il subsistait néanmoins un certain écart entre la valeur
marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne. Elle a
considéré que cette différence s'expliquait par le fait que les immeubles
situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservaient une
valeur-refuge indépendamment de leur valeur de rendement (arrêts EF 93/051 et
93/052 du 25 janvier 1994 et réf. citées).
Certains acteurs économiques du marché
immobilier suggèrent aujourd'hui de calculer la valeur vénale d'un immeuble en
partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la
valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer
un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction
92/1):
Valeur vénale = valeur
intrinsèque + (2 X valeur de rendement)
3
Selon cette méthode (d¿ignée plus loin sous le
vocable de "méthode Joye", quand bien même il s'agit d'une méthode
couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en
évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en
fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient
d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est
usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui
accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de
la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de
l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur
vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode
suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer
la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du
Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA
c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre
Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références
citées). Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises:
cette méthode a été employée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18
octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts
EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin
1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF
94/028 du 15 juin 1994). Un arrêt plus récent (EF 93/068  du 23 février 1995) a
encore précisé qu'en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la
méthode Joye doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle
(par capitalisation, pour le calcul de la valeur vénale d'un immeuble sis dans
le district de Lausanne, de l'état locatif au taux de 6,95%) pour le motif que
la méthode précitée bénéficie d'une large reconnaissance actuellement dans les
milieux immobiliers et qu'elle permet de cerner de manière optimale la valeur
du marché, partant la valeur vénale au sens défini par l'art. 2 al. 4 LEFI.
Dans cette affaire, le tribunal a considéré qu'il était correct d'utiliser un
seul et même taux de capitalisation pour le calcul de la valeur de rendement,
dans les deux étapes successives de la démarche (soit dans le cadre du calcul
de la valeur de rendement, puis dans celle de la valeur vénale selon la méthode
Joye), car on aboutissait ainsi à un rapprochement réel, conforme à l'évolution
économique, entre valeur de rendement et valeur vénale.
c) Il convient de
distinguer les deux volets du problème, en analysant d'abord la valeur de
rendement, puis la valeur vénale (pour ce second aspect, voir infra lit. d et
cons. 3 et ss). S'agissant de la première, il faut admettre, avec les
recourantes, que les bâtiments érigés sur les parcelles litigieuses sont d'une
taille imposante. Cela étant, cette circonstance - à supposer qu'elle ait une
portée déterminante dans le cadre du calcul de la valeur de rendement - est
compensée par la situation des immeubles des recourantes dans l'agglomération
lausannoise.
Les recourantes se
prévalent du fait que les immeubles comportant une part importante de surfaces
commerciales doivent faire l'objet d'une estimation particulière pour tenir
compte, selon eux, de la baisse de valeur de ce type d'immeubles. Dans son
étude, André R. Bender suggère d'ailleurs que soient créés des
sous-indices immobiliers par catégories d'immeubles. Dans un arrêt EF 94/0025
du 27 février 1995, le tribunal a rappelé que le phénomène des vacances, qui
n'épargne au demeurant pas les logements (on peut sans autre renvoyer sur ce
point les recourantes aux chiffres récents publiés par la Chambre Vaudoise
Immobilière en mars 1995), devait être apprécié en fonction de la situation
existant pendant la période déterminante pour la première étape de la révision
générale, soit 1991-1992, et qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de
l'évolution postérieure à la période décisive. En l'espèce, seul l'immeuble
propriété de la SI la Rasude a une vocation exclusivement commerciale; celui-ci
n'était pourtant pas particulièrement touché par ce phénomène durant la période
déterminante (cf. lettre A, partie "Faits" ci-dessus); aujourd'hui,
son taux de vacances est plus important, mais il est resté encore relativement
modeste. Quant aux états locatifs des immeubles appartenant aux SI Belvédère et
Campagne Villard, qui ont une affectation mixte, mais qui restent
principalement affectés au logement, ils ne traduisent pas, au regard de leurs
nombreux locaux, un taux de vacances singulièrement élevé. Quant aux pertes
chiffrées par les recourantes, elles ne permettent pas de se convaincre du fait
que celles-ci seraient spécialement touchées par le problème des vacances,
notamment durant la période déterminante. Au demeurant, ce phénomène
conjoncturel a une durabilité tout à fait incertaine. Cela étant, on ne voit
pas dans l'argumentation des recourantes des motifs emportant la conviction d'écarter
la jurisprudence du tribunal, pour retenir en définitive suivant leurs voeux
des taux de capitalisation de l'ordre de 9% pour le calcul de la valeur de
rendement. Le taux de capitalisation doit ainsi être arrêté à 8,25% (6,25% + 2
points) et non pas à 8,75% selon les décisions attaquées ou à 8, 5% selon le
calcul de contrôle de la CEFI.
d) S'agissant de la
valeur vénale, le tribunal a confirmé un taux de capitalisation de 6,95% pour
des immeubles locatifs situés à Lausanne (arrêts EF 93/068 déjà cité et EF
94/0025 précité, s'agissant d'un immeuble à vocation mixte).
Il convient néanmoins
de procéder à un contrôle des estimations fiscales arrêtées par la CEFI au
moyen de la méthode Joye. En effet, cette démarche, qui utilise comme paramètre
la valeur de rendement, en la multipliant par deux, comprend ainsi un facteur
de pondération qui atténue l'effet conjoncturel et permet de cerner la réalité
économique dont se prévalent d'ailleurs les recourantes. Ainsi qu'on l'a vu, la
jurisprudence de l'autorité de céans accorde désormais à ce calcul de contrôle
un poids prépondérant (cf. considérant 2. c cc) ci-dessus).
e) Il s'agit
maintenant de confronter le résultat de cette méthode avec les calculs de la
commission relatifs aussi bien à la valeur de rendement qu'à la valeur vénale
(cons. 3 et ss ci-dessous).
aa) Avant de détailler
les calculs de contrôle de la commission, il convient de préciser encore qu'à
l'audience les recourantes n'ont critiqué au titre de paramètres que le taux de
vétusté retenu par celle-ci. Il apparaît en tous cas que les rapports
d'expertise du Fond Immobilier Romand, qui amortissent les immeubles litigieux
sur une durée de septante ans, sont assurément trop généreux dans le cadre de
l'appréciation de la vétusté de ceux-ci.
bb)
A ce stade, il convient de rappeler
également que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de
la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité.
Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5%, entre
son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait
néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les
commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073
déjà cité).
3.                     a) L'autorité intimée a
porté l'estimation de la parcelle no 673, propriété de la SI Belvédère, de
11'068'000 fr. à 20'595'000 fr..
Dans son calcul de
contrôle, la CEFI a déterminé les paramètres suivants:
"Valeur du terrain:                         3721
m2 x 1'500 fr.                                      5'581'500.-
Valeur à neuf de l'habitation:                                                                            20'105'000.-
- 20% coefficient vétusté                           16'084'000.-
Valeur vénale totale:                                                                                      21'666'000.-
Valeur de
rendement:
1'596'000 fr. capit.
à 8,5%
18'776'000.-
Moyenne                                                                                                         20'221'000.-
"
b) Le prix du terrain,
estimé à 1'500 fr. le m2 n'est pas excessif, car la parcelle est située à
proximité du centre-ville et le coefficient d'utilisation du sol correspondant
aux surfaces de plancher existantes est élevé. La CEFI a déterminé la valeur à
neuf de cet immeuble, en se fondant sur un prix de 495,50 fr. le m3. La
jurisprudence, quant à elle, considère qu'il est correct d'estimer la valeur à
neuf d'un bâtiment à 500 fr. le m3, car il s'agit d'un prix moyen de construction
correspondant à une qualité standard usuelle (notamment, arrêt EF 93/068). Pour
cette parcelle, la CEFI a confirmé, après l'audience un coefficient de vétusté
de 20%; elle relève à cet égard que l'état locatif correspond à un prix moyen
de location de 215 fr. par mètre carré. Les instructions préconisent d'employer
un facteur de pondération en fonction de l'âge du bâtiment (1% par année
jusqu'à vingt ans d'âge, de 0,25% de 21 jusqu'à 60 ans et au-delà de 60 ans,
jusqu'à 30% au maximum). Vu l'année de construction du bâtiment (1962-1963), le
coefficient de vétusté devrait être de 22,5%, si l'on suit ces directives.
Celles-ci fournissent, aux yeux du tribunal, une base d'appréciation fiable
s'agissant d'immeubles présentant des caractéristiques ordinaires, notamment
ceux ne souffrant pas d'une dépréciation particulièrement rapide. Dans le cas
particulier, les recourantes admettent que les loyers ne peuvent être qualifiés
de bas; ceux-ci traduisent un état d'entretien à tout le moins normal, si bien
que même si le coefficient de vétusté apparaît un peu faible, il ne devrait pas
être modifié.
A l'aide de ces
paramètres (soit 1'500 fr. le m2, 500 fr, le m3 et une vétusté de 20%), le
tribunal dégage les valeurs suivantes:
valeur du terrain                                                         Fr.
5'581'500
.-
valeur actuelle du bâtiment
(40'573 m3 x 500 fr.) - 20%                                       Fr.               16'229'200.-
valeur intrinsèque                                                      Fr.               21'810'700.-
valeur de rendement:
1'596'120.- à 8,25%                                                   Fr.               19'346'900.-
valeur vénale, selon la méthode Joye                       Fr.               20'168'200.-
estimation fiscale                                                       Fr.               19'758'000.-
Différence avec l'EF attaquée:                                  Fr.             837'000.-,
soit 4%.
A supposer même que le
tribunal retienne un coefficient de vétusté de 22,5%, on obtient une valeur
actuelle de 15'722'500 fr. et une valeur intrinsèque de 21'304'000 fr., ce qui
détermine une valeur vénale de 19'999'200 fr. et une estimation de 19'673'000
fr., soit une différence de 922'000 fr. ou 4,4% par rapport à l'estimation
fiscale attaquée. Ainsi le tribunal, compte tenu de la réserve qu'il observe en
matière d'estimation (v. ci-dessus cons. 2 e bb), et peu importe le coefficient
de vétusté retenu, ne peut que confirmer la décision attaquée.
4.                     a) La CEFI a fixé
l'estimation fiscale de la parcelle no 5988 (SI La Rasude) à 8'768'000 fr. (au
lieu de 4'980'000 fr.). Durant la présente procédure, la commission a opéré le
calcul de contrôle suivant:
"Valeur du
terrain:                       1'236 m2 x 2'000 fr.                                          2'472'000.-
Valeur à neuf de l'habitation:       17'920 m3 x 550 fr. =                                       9'856'000.-                        -
25% de coeff. vétusté                 7'392'000.-
Valeur vénale totale:                                                                                          9'864'000.-
Valeur de rendement:
679'524 fr. capitalisés. à 8,5%
- 7'994'000.-
Moyenne                                                                                                              8'929'000.-
"
b) Le prix du terrain, estimé à 2'000
fr. le m2 n'est pas contesté (le rapport d'expertise admet le même paramètre).
Ainsi, qu'on l'a vu ci-dessus, il convient de prendre pour la valeur à neuf un
prix de 500 fr. le m3 (et non
550 fr.).Enfin, le taux de vétusté de 25% est favorable aux recourantes
s'agissant d'un immeuble construit en 1958 qui est dans un bon état d'entretien
(d'après les directives, il devrait être de 23, 5%). Le tribunal obtient ainsi
les données suivantes:
valeur du terrain                                                         Fr.                 2'472'000.-
valeur actuelle du bâtiment                                        Fr.                 6'720'000.-
valeur intrinsèque                                                      Fr.                 9'192'000.-
valeur de rendement: 679'524.- à 8,25%                  Fr.                 8'237'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye                       Fr.                 8'555'000.-
estimation fiscale                                                       Fr.                 8'396'000-.
Le tribunal parvient
ainsi une différence de 372'000 fr., ce qui représente le 4,2% du montant de
l'estimation litigieuse, ce qui au regard de la jurisprudence rappelée
ci-dessus (considérant 2e bb ), est admissible. Cette différence doit encore
être relativisée compte tenu du coefficient de vétusté retenu de 25% qui est,
ainsi qu'on l'a vu, généreux.
5.                     a) Enfin, la CEFI a
estimé à 10'403'000 fr. (au lieu de 5'597'000 fr.) la parcelle no 4'986,
propriété de la SI Campagne Villard. Dans le cadre de l'instruction du présent
recours, elle a effectué le calcul de contrôle suivant:
"Valeur du terrain:                         2'335
m2 x 1'000 fr.                                     2'335'000.-
Valeur à neuf de l'habitation:         22'636 m3 x 500 fr.                                    11'318'000.-
- 20% de coefficient
vétusté                        9'054'000.-
Valeur vénale totale:                                                                                      11'389'000.-
Valeur de rendement:
806'268 fr. capit. à 8,5%
9'486'000.-
Moyenne                                                                                                         10'403'000.-
"
b) L'autorité intimée
a fixé le prix du terrain de cette parcelle à 1'000 fr., ce qui n'est pas
exagéré vu les circonstances (l'expertise du Fond Immobilier Romand retient,
quant à elle, 1'284,80 fr. le m2). Le critère choisi pour la valeur à neuf de
l'habitation (500 fr. le m3) est correct. Après l'audience, la CEFI a maintenu
le taux de vétusté de 20% pour le motif qu'elle obtenait un prix moyen de
location de 182 fr. le m2). Les bâtiments en question ont été construits entre
1958 et 1961. D'après les instructions, le coefficient de vétusté devrait être
de 22,75% pour un immeuble construit en 1961 et de 23,5% pour une maison bâtie
en 1958. Il résulte toutefois du dossier que les immeubles litigieux sont dans
un état d'entretien normal; l'état locatif abonde dans ce sens, si bien que le
tribunal ne saurait guère s'écarter du paramètre arrêté par la CEFI. Avec un taux
de vétusté de 20%, le résultat est le suivant:
valeur du terrain
Fr.                        2'335'000.-
valeur actuelle du bâtiment                                                         Fr.                        9'054'000.-
valeur intrinsèque
Fr.               11'389'000.-
valeur de rendement: 806'268.- à 8,25%                  Fr.                 9'773'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye                       Fr.               10'312'000.-
estimation fiscale                                                       Fr.               10'042'000.-
Différence avec l'EF dont est recours:                      Fr.             361'000.-,
soit 3,4%.
Même si l'on retenait
un coefficient de vétusté de 25%, ce qui serait trop élevé au regard des
instructions, on obtiendrait une valeur intrinsèque de 10'823'500 fr., une
valeur vénale de 10'123'000 fr. et une estimation fiscale de 9'948'000 fr., ce
qui représente une différence de 455'000 fr., soit de 4,3%; cet écart serait
lui aussi acceptable au regard du pouvoir d'appréciation dont jouit la
commission.
6.                     Les recours s'avèrent
mal fondés et doivent ainsi être rejetés aux frais des recourantes (art. 55 al.
1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Les recours
sont rejetés.
II.                     Les décisions
rendues les 19, 25 novembre et 6 décembre 1993 rendues par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relatives à
l'estimation fiscale des parcelles no 673, 5986 et 4986 de Lausanne, sont
confirmées.
III.                     Un émolument
de 5'000 fr. (cinq mille francs) est mis à la charge des recourantes.
mp/Lausanne, le 5 juillet 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-join
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