vd_omni · EF.1991.0013 · 1992-12-15 · fr

les fils de B. DUCRET SA c/ORON | entreprise horticole à Palézieux comprenant terrains, serres (EF non contestée), un local de vente, un bureau et quatre appartements. Admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.12.1992 EF.1991.0013

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 15 décembre 1992
__________
sur le recours interjeté par
LES FILS
DE B. DUCRET SA
, à Palézieux-Gare,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville (la Commission d'estimation
fiscale) des 4 et 29 novembre 1991.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
H. Collomb, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            La société
"Les fils de B. Ducret SA" (ci-après : B. Ducret SA), entreprise
horticole, est propriétaire de la parcelle no 498 de la commune de Palézieux,
d'une surface de 11'308 m2. Selon l'extrait du Registre foncier, ce bien-fonds,
dont 9'254 m2 sont en nature de pré-champs, porte deux habitations (ECA nos 151
et 150), d'une surface au sol de respectivement 138 et 83 m2, ainsi qu'un local
de travail et des serres de 1'833 m2 (ECA no 319).
B.                            Le bâtiment
ECA no 150, construit en 1880 et rénové en 1979, représente un logement sur
deux étages, de cinq pièces. L'Etablissement cantonal d'assurance contre
l'incendie (ECA) a retenu, dans son avis de taxation du 13 août 1987, un volume
de 207 m3 pour les caves et de 435 m3 pour le logement sur deux niveaux, y
compris la toiture. Selon la recourante, la surface locative en est de 103 m2,
pour un loyer annuel de Fr. 4'800.-. Quant à sa valeur d'assurance de base,
l'ECA l'a arrêtée à Fr. 41'080.-.
La bâtiment
ECA no 319 représente des serres d'une surfaces de 1'667 m2 et un local de
vente et de manutention de 165 m2, y compris une surface de 20 m2 utilisée pour
la chaufferie.
Quant à la
dernière habitation (ECA no 151), construite dans le courant des années 1930,
elle est composée, outre un grenier et des caves, de quatre appartements de
trois et quatre pièces, répartis sur trois étages; tous sont occupés par des
membres de la famille Ducret; l'un deux, d'une surface de 53 m2, a été
transformé en bureau pour l'entreprise familiale. Selon les déclarations des
représentants de la recourante lors de l'audience du 3 novembre 1992, l'ECA a
estimé le volume de cet immeuble à 1'464 m3. Les loyers annuels perçus pour les
trois appartements utilisés en tant que tels sont de Fr. 5'503.- pour
l'appartement occupé par Jacqueline Ducret (appartement de quatre pièces, d'une
surface de 106 m2, au premier étage), Fr. 4'800.- pour celui de Roland Ducret
(appartement de trois pièces, d'une surface de 45 m2, au premier étage) et Fr.
4'800.- pour celui de Daniel Ducret (appartement de quatre pièces, d'une
surface de 96 m2, au deuxième étage). Ce dernier appartement est le seul à
avoir été rénové.
C.                            Dans le cadre
de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 4
novembre 1991, a porté l'ancienne estimation fiscale de la parcelle litigieuse
de Fr. 550'000.- à Fr. 1'434'000.-.
Selon les
pièces du dossier, la valeur vénale totale a été arrêtée à Fr. 1'555'000.-,
soit Fr. 200'000.- pour les serres, Fr. 1'000'000.- et Fr. 300'000.- pour les
bâtiments no 151 et 150, et Fr. 55'000.- pour le terrain.
Pour ce qui
est de la valeur de rendement, l'autorité de première instance a retenu un
chiffre de 1'313'000.- qui est le résultat d'une valeur locative de Fr.
105'100.- capitalisé au taux de 8 %. Ce montant prend en compte un loyer annuel
de Fr. 8'400.- pour les serres (1'680 m2 à Fr. 5.-/m2), Fr. 29'700.- pour le
local de vente (165 m2 à Fr. 180.-/m2), Fr. 10'600.- pour le bureau (53 m2 à
Fr. 200.-/m2) et Fr. 56'400.- pour les quatre appartements des bâtiments ECA
nos 150 et 151.
D.                            Le 11 novembre
1991, la société B. Ducret S.A. a interjeté recours contre cette décision, ce
qui a conduit la Commission d'estimation fiscale à ramener l'estimation fiscale
à Fr. 1'346'000.-. La différence de quelque Fr. 100'000.- d'avec le chiffre
précédemment retenu s'explique par le fait que l'autorité intimée a abaissé la
valeur de rendement du local de vente à Fr. 20'300.- (soit 145 m2 à Fr.
140.-/m2) et à Fr. 51'600.- celle des quatre logements.
Par courrier
du 6 décembre 1991, la société B. Ducret SA a déclaré maintenir son recours,
complété par un mémoire déposé ultérieurement. Les moyens invoqués à l'appui de
son recours seront examinés plus loin dans la mesure nécessaire. Au demeurant,
la société recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de
l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
E.                            Le 8 septembre
1992, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au
Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
Le Tribunal
a procédé à une inspection locale le 3 novembre 1992 en présence de MM. Roland
et Jean-Claude Ducret qui représentaient la société recourante, accompagnés de
MM. J. Amiguet, architecte et M. Currat, comptable. La Commission d'estimation
fiscale était représentée par MM. D. Gavillet et P. Mauris, président et
secrétaire, ainsi que A. Imhof, syndic.
et considère en droit :
___________________
1.                             Dans le cadre
de la revision générale des estimations fiscales, la Commission de district a
porté l'estimation fiscale de la parcelle no 498 à Fr. 1'346'000.-.
Aux termes
de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de
la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du
sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur
de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière
(art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
A
l'exception des serres et du terrain dont l'estimation n'est pas contestée, la
société recourante considère que les montants retenus par la Commission de
district sont trop élevés. A cet égard, le Tribunal constate d'emblée que
l'autorité intimée n'a pas expressément fixé de valeur vénale pour le local de
vente (ECA no 319). Il déduit du fait que ce local et les serres portent le
même numéro de police-assurance ECA qu'il faut considérer que le montant de Fr.
200'000.-, retenu pour les serres au titre de valeur marchande, comprend celle
de ce local.
2.                             La valeur
vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI), ce en
tenant compte de l'offre et de la demande; elle est établie en prenant
notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles, REFI).
2.1                          Construit en
1880, rénové de manière artisanale par l'entreprise elle-même en 1979, le
bâtiment ECA no 150 est de construction légère. Au vu de ce qu'il a constaté
sur place, le Tribunal administratif considère qu'on ne saurait arrêter à plus
de Fr. 350.- le prix du m3. Multiplié par le volume de 644 m3 fixé par la
police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale de Fr. 225'400.-.
2.2                          S'agissant du
bâtiment ECA no 151, l'autorité intimée a estimé sa valeur marchande à Fr.
1'000'000.-. Compte tenu du volume de 1'464 m3 que représente ce bâtiment, ce
montant revient à considérer à près de Fr. 700.- le prix du m3. Ce chiffre est
trop élevé : il s'agit en effet d'un bâtiment vétuste, construit dans le
courant des années 1930, dont les trois appartements et le bureau qui
l'occupent n'ont pas été rénovés, à l'exception de celui qui se trouve au
dernier étage. De l'avis du Tribunal, le prix du m3 doit être fixé à Fr. 400.-,
ramenant ainsi la valeur vénale à Fr. 585'600.-.
2.3                          En conclusion,
la valeur vénale totale de la parcelle litigieuse se monte à Fr. 1'066'000.-,
soit Fr. 55'000.- pour le terrain, Fr. 200'000.- pour les serres et le local de
vente, Fr. 225'400.- pour le bâtiment ECA no 150 et Fr. 585'600.- pour celui
portant ECA no 151.
3.                             Selon l'art.
2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
périodiques.
En outre,
selon les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département
des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles (les Instructions), le revenu
locatif de l'immeuble sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent
normaux. Lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un
membre de sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des loyers
normaux de la région (cf. les instructions, p. 2).
3.1                          En l'espèce,
force est de constater que les loyers annoncés par la recourante sont
anormalement bas. Elle l'admet d'ailleurs elle-même. Les représentants de la
société recourante estiment ainsi à Fr. 12'000.- le loyer annuel brut du
bâtiment ECA no 150. Quant à ceux situés dans l'immeuble ECA no 151, ils
évaluent à Fr. 9'600.- l'appartement de quatre pièces de 106 m2, à Fr. 7'200.-
celui de trois pièces de 45 m2 et à Fr. 14'400.- celui de quatre pièces de 96
m2. Compte tenu de ce qu'il a pu constater sur place, le Tribunal administratif
constate que ces appréciations sont correctes. Quant au bureau de 53 m2,
l'autorité de céans juge, à l'instar de la société recourante, qu'il peut être
estimé à un loyer annuel équivalent un prix de Fr. 150.- par m2, soit Fr.
7'950.-.
3.2                          Pour ce qui à
trait au bâtiment ECA no 319, la valeur locative retenue par l'autorité intimée
pour les serres, de Fr. 8'400.-, n'est pas contestée. Quant au local de vente,
la Commission de district l'a évalué à Fr. 140.- par m2. Si la surface retenue
par cette autorité, de 145 m2 n'est pas discutable, le Tribunal juge
l'estimation du loyer trop élevée. Ce local peut certes être destiné à d'autres
usages. Il ne faut cependant pas perdre de vue qu'il est équipé de façon très
rudimentaire. On ne saurait l'estimer à un loyer annuel supérieur à Fr.
14'500.-, correspondant à un montant de Fr. 100.- par m2 (cf. les Instructions,
p. 4).
3.3                          Le revenu
locatif annuel total des immeubles propriétés de la société recourante s'élève
ainsi à Fr. 74'050.- (soit 12'000 + 9'600 + 7'200 + 14'400 + 7'950 + 8'400 +
14'500). Pour obtenir la valeur de rendement, il convient encore de capitaliser
ce montant. A cet égard, l'art. 7 REFI prévoit que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Dès lors, le taux de 8 %
pris en compte par l'autorité intimée, au demeurant non contesté par la
recourante, n'est pas critiquable (cf. les Instructions, p. 4; v.également à
titre de comparaison arrêt du Tribunal administratif EF 92/10, du 26.11.1992,
EF 92/06, du 11.08.1992). Ainsi, compte tenu d'un taux de capitalisation de 8
%, la valeur de rendement de la parcelle no 498 est de Fr. 925'625.-.
4.                             Au vu de ce
qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse doit ainsi être
fixée à Fr. 995'812.50 [(1'066'000 + 925'625) : 2], arrondis à Fr. 995'812.- et
la décision de la Commission d'estimation fiscale réformée dans ce sens. La
recourante ayant conclu à une estimation fiscale de Fr. 977'500.-, il y a lieu
de considérer que le pourvoi est admis; les frais sont ainsi laissés à la
charge de l'Etat.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est admis.
II.                La décision relative à
la parcelle no 498, rendue les 4 et 29 novembre 1991 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville, est réformée en
ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est fixée à Fr. 995'812.-.
III.               Les frais sont laissés
à la charge de l'Etat, l'avance de frais, de Fr. 1'000.-, déjà versée par la
recourante lui étant restituée.
L
ausanne, le 15 décembre 1992
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la société recourante
personnellement, à 1697 Palézieux-Gare, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Oron, Le Bourg, à 1610 Oron-la-Ville;
- au Département des finances, Service du
cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.