vd_omni · EF.1994.0010 · 1996-04-30 · fr

BOVEY-PETERMANN Josette et crts c/ CEFI de Lausanne | Ancien immeuble locatif (1907) occupé par la famille (hoirie). Loyers effect. payés trop bas. Il faut les estimer selon art. 21-3-REFI: surf. hab. de 662m² à 110 fr./m² cap. à 8,5% pr VR. VV: terrain 500 fr./m², val. neuf du bât. 600 fr./m3 - 30% vétusté. Calcul selon la méthode Joye. Recours part. admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.04.1996 EF.1994.0010

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 avril 1996
sur le recours interjeté par
Josette
BOVEY-PETERMANN, Lucien PETERMANN, François PETERMANN
, représentés par
l'avocat Jean-Emmanuel Rossel, à Morges,
contre
la décision rendue le 5 janvier 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à
l'estimation fiscale de la parcelle no 3326.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat , assesseurs.
Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Josette Bovey-Petermann, Lucien Petermann et
François Petermann sont propriétaires de la parcelle no 3326 de la Commune de
Lausanne d'une surface de 1385 mètres carrés. Cette parcelle est occupée par
une habitation (ECA no 7404), d'une surface au sol de 265 m², construite en
1907, et d'un garage de 19 m². Elle est agrémentée d'une place jardin de 1'101
m².
Cet immeuble comporte 5 appartements,
actuellement tous occupés par les recourants et leur famille.
B.                     Dans le cadre de la révision générale, la
Commission d'estimation fiscale, par décision du 17 février 1993, a porté
l'estimation fiscale de la parcelle No 3326, datant de 1975, de 327'000 fr. à
1'296'000 fr. Sur recours des propriétaires, la commission a réformé sa
décision en défaveur des recourants en fixant l'estimation fiscale à 1'649'194
fr. La commission a capitalisé le rendement locatif de 127'760 fr. à un taux
moyen de 7,75%, après avoir constaté que l'état locatif pris en considération
pour la première taxation était lacunaire.
C.                    Les propriétaires ont recouru au Tribunal
administratif en date du 14 janvier 1994 et déposé un mémoire daté du 25
janvier 1994. Ils concluent avec suite de frais et dépens à la réforme de la
décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de leur immeuble est
fixée à 462'519 fr. 15, correspondant à la moyenne entre une valeur locative de
28'000 fr. capitalisé à 7,75% pour la valeur de rendement et à une valeur
vénale de 563'748 fr. équivalent à la valeur vénale fixée par la commission en
1975 et indexée.
Les recourants se sont acquittés dans le délai
qui leur a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 fr.
Le 1er mars 1994, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours. Elle a expliqué avoir estimé le loyer selon les
directives à 110 fr./m², estimant que l'état locatif produit par les
propriétaires ne correspondait pas à la situation du marché. Sur recours des
propriétaires, elle a estimé ce loyer trop bas et l'a fixé à 140 fr. le m², ce
qui donne un état locatif de 127'760 fr. capitalisé à 7,75%. Elle a en outre
procédé à un calcul de contrôle en faisant la moyenne entre la valeur
intrinsèque et la valeur de rendement selon le calcul suivant:
Valeur du terrain:                       1'385
m2 x fr. 700.-                                   970'000.-
Valeur à neuf de la
maison:        2'588'000.- (env. fr. 600.- /le m3)
- 30 % de coefficient de vétusté            1'811'000.-
Garage:                                                   10'000.-
Totale de la
valeur vénale                                                                  2'791'000.-
Valeur de
rendement:
904 m2 habitables x fr. 140.-
=                126'500.-
Garage:                                                    1'200.-
Total:                                                    127'760.-
capitalisés à 8,5%                               1'503'000.-
Moyenne:                                                                                          3'154'000.-
Le 20 octobre 1995, les recourants ont produit
un mémoire complémentaire. Ils confirment leurs conclusions initiales,
invoquant la disproportion entre les valeurs retenues par la commission et la
situation réelle.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 2 avril 1996 en présence des recourants
François Petermann, Lucien Petermann, Josette Bovey, assistés de Me Rossel, et
de M. Cruchod, président de la commission d'estimation. Les recourants ont
confirmé leurs conclusions, invoquant une inégalité de traitement avec le
propriétaire voisin dont l'immeuble construit par le même architecte, à la même
période mais avec un étage de plus et sur un terrain plus grand a été estimé à
1,5 million alors que leur parcelle a été estimée à 1'649 millions. Le
représentant de la commission a, pour sa part, admis, après avoir vu
l'immeuble, que la commission a tenu compte à tort des combles comme surface
habitable dans le calcul de la valeur locative et qu'il se ralliait à la
surface de 662 m² indiquée par les recourants. Il a déclaré ne pas connaître le
dossier de l'immeuble voisin et par conséquent il n'a pas pu expliquer le
calcul effectué dans ce cas par la commission. Le tribunal a procédé à la
visite de l'immeuble. Il a constaté ce qui suit: à l'exception de la cuisine au
rez qui vient d'être totalement refaite, les cuisines et les installations
sanitaires sont d'époque sous réserve de l'entretien nécessaire, ce qui
implique un confort relatif. L'immeuble de quatre étages n'est en outre pas
équipé d'un ascenseur. Les combles ne sont pas habitables en l'état, mais ils
sont relativement bien isolés et permettraient facilement l'aménagement de
pièces habitables. D'ailleurs, à l'époque, deux pièces servaient comme chambres
de bonne, qui sont aujourd'hui utilisées comme réduit. Une grande partie des
combles sert de buanderie avec étendage.
Considérant en droit:
1.                     Les recourants
invoquent une violation du droit d'être entendu dans la mesure où, malgré leur
demande expresse, ils n'ont pas été entendus par la commission qui n'a pas
indiqué de motifs pour ce refus, ni n'a répondu dans sa décision sur recours
aux arguments invoqués par les recourants.
L'art. 15 al. 2 LEFI
prévoit que la commission, en cas de recours, doit convoquer le recourant si
celui-ci demande à être entendu. L'autorité intimée a admis en audience que
cette disposition n'avait pas été respectée.
Selon la
jurisprudence, le droit d'être entendu ne confère ni droit à une audition
orale, ni droit de déposer un mémoire en réplique, sauf si la réponse apportait
des éléments nouveaux importants. Si le droit d'être entendu est violé devant
une instance inférieure, cette violation peut être réparée par une audition
devant l'instance supérieure, à condition que celle-ci possède un plein pouvoir
d'examen sur la question litigieuse qui lui est soumise, et que, selon les
règles de procédure, l'administré n'ait pas dû être entendu physiquement par
l'autorité (Blaise Knapp, Précis de droit administratif, 3è éd., no 660 et 661
et arrêts cités). C'est ainsi qu'il ne peut y avoir réparation du vice en
seconde instance, lorsqu'est en cause une affaire où l'administration dispose
d'un certain pouvoir d'appréciation, car le juge ne saurait se prononcer sur
des questions d'opportunité (Pierre Moor, Droit administratif II, 1991, p.
190).
Le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif étant limité à l'excès ou à l'abus du pouvoir
d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), force est de constater que son pouvoir
d'examen n'est pas le même que celui de l'autorité intimée. On renoncera
toutefois à annuler la décision attaquée pour les motifs dogmatiques ci-dessus
car l'instruction effectuée par le tribunal, qui a longuement parcouru
l'immeuble et entendu les recourants et leur avocat, permet de statuer à
nouveau dans des conditions fournissant au moins autant de garanties que celles
qu'aurait procurées l'examen de la réclamation par la commission de district.
2.                     Aux termes de la loi,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur
l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des
bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de
rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière
(art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
3.           a)      S'agissant de la valeur
de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement
brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des
charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en
vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation
s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du
rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif,
l'art. 21 al. 3 REFI ajoute que lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par
le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu,
la commission l'évalue.
b)      En l'espèce, les
recourants ont produit les contrats de bail faisant état d'un revenu locatif
de. 28'360 fr. Ils contestent qu'il s'agisse là de loyers de faveur pour les
membres de la famille, un appartement ayant été loué au même prix à un tiers
sans relations avec la famille. Ils expliquent que ces baux extrêmement bas ont
été voulus par leur grand-père pour s'opposer aux loyers toujours croissants
pratiqués sur le marché du début du siècle et c'est dans ce but qu'il aurait
construit l'immeuble litigieux et l'immeuble voisin, dont l'état locatif
également bas semblerait avoir été admis au vu de la valeur plus basse fixée
par la commission pour cet immeuble.
Le tribunal constate
que l'immeuble a toujours été occupé, à l'exception d'un appartement, par les
propriétaires et leur mère bénéficiant d'un droit d'habitation sur un
appartement. Même si l'immeuble a été conçu pour être loué selon une politique
de bas loyers et qu'il bénéficie d'un confort en dessous des normes standard
(cuisine non équipée, sanitaires anciens, pas d'ascenseur), désagrément
cependant compensé par l'agrément du quartier calme et bien situé, les loyers
effectivement payés (42 fr./ m² en moyenne) sont cependant trop éloignés des
loyers usuels pratiqués dans la région pour pouvoir être retenus pour le calcul
de la valeur de rendement. L'immeuble doit dès lors être estimé comme un
immeuble occupé par le propriétaire, en vertu de l'art. 21 al. 3 REFI.
La commission a estimé
le loyer à 110 fr. le m², retenant une surface de 900 m². Le représentant de la
commission a cependant admis à l'audience, après la visite du bâtiment, que la
surface retenue de 900 m² était excessive, étant donné que l'étage des combles
n'était pas habitable en l'état. Il a admis une surface de 662,55 m²,
correspondant à la surface nette calculée par les recourants. Le tribunal
retiendra 662 m² à 110 fr. le m², prix adéquat correspondant à la limite
inférieure de la fourchette indiquée par les directives du Département des finances
du 20 novembre 1992 concernant l'estimation du loyer pour les villas qui fixent
le prix du mètre carré entre 100 et 200 fr. Ce prix tient ainsi compte du
confort modeste de l'immeuble, compte tenu des critères modernes et notamment
du fait que tous les appartements, même les 7 pièces, n'ont qu'une salle d'eau.
Le revenu locatif annuel est ainsi fixé à 72'820 fr. (662 x 110). Quant au
loyer du garage, vu l'éloignement de celui-ci de l'habitation (au bout du
jardin), il doit être fixé à 1'200 fr. par année, valeur retenue par la
commission dans son calcul de contrôle. La valeur annuelle de rendement de
l'immeuble est donc fixée à 74'020 fr.
Les recourants
soutiennent encore que l'augmentation de l'estimation fiscale implique une
augmentation importante de l'impôt sur la fortune, mais également de l'impôt
sur le revenu par le biais de l'imposition du revenu locatif. Ces arguments ne
sont pas pertinents. En effet, les règles régissant la détermination de
l'estimation fiscale des immeubles sont indépendantes de la loi sur les impôts
et obéissent à des critères différents. La loi sur les impôts ne fait que se
référer à l'estimation fiscale pour le calcul de l'impôt sur la fortune par
exemple (80% de la valeur d'estimation fiscale). Suite à l'adoption de l'art. 21a
LI, l'estimation fiscale n'a cependant plus aucune influence pour le calcul de
l'impôt sur le revenu. La valeur locative déterminante pour calculer la valeur
de rendement de l'immeuble n'est pas équivalente à la valeur locative fiscale
(art. 21a LI) fixée selon d'autres critères aboutissant généralement à une
valeur plus basse, surtout pour les anciens immeubles et qui s'ajoute au revenu
imposable. L'exposé des motifs du projet de loi introduisant l'art. 21a LI
précise d'ailleurs clairement que le calcul de la valeur locative au sens de
l'art. 21a LI et l'estimation fiscale des immeubles sont indépendants (BGC,
Printemps 1986, p. 369).
En ce qui concerne le
taux de capitalisation applicable, le tribunal estime que le taux de
capitalisation de 8,5% retenu par la commission dans son calcul de contrôle est
correct, s'agissant d'un immeuble et d'un garage occupés par les propriétaires,
et doit être confirmé.
La valeur de rendement
des bâtiments doit ainsi être fixée à 74'020 fr. capitalisé à 8,5%, ce qui donne
une valeur de rendement de 870'825 fr.
4.                     Par valeur vénale, il
faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de
la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8
al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles.
Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que
le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
a)      Le Tribunal administratif
a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la
valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les
recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour
le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur
de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre
ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF
1993, p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le
tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les
calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale
(VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et
de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR
/ 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par
capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du
nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à
l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit
d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque
s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un
amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien,
auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce
dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment.
Dans le cas
particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées
dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI
en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,95% (la
commission a en fait capitalisé le rendement au taux moyen de 7,75% pour
obtenir la valeur fiscale.
b)      Il convient d'examiner
le calcul de la valeur vénale en appliquant la formule résultant de la
jurisprudence (méthode Joye).
De l'avis des
assesseurs spécialisés du tribunal, qui se fonde sur les éléments constatés en
inspection locale notamment (type de construction, installations sanitaires et
de chauffage, isolation), il convient de partir d'une valeur à neuf du bâtiment
de 600 fr. le mètre cube dont il faut déduire 30% pour vétusté. La valeur à
neuf tient compte notamment des combles qui sont chères car elles sont
relativement bien isolées et construites de manière à pouvoir être aisément
transformées en étage habitable supplémentaire. Compte tenu d'un volume de 4302
m3 conformément à la police ECA, la valeur du bâtiment est fixée à 1'807'000
fr. (4302 x 600 x 0,7). A cela s'ajoute la valeur du garage estimé à 10'000 fr.
par la commission, valeur que le tribunal retient comme adéquate au vu de la
précarité de la construction. Quant à la valeur du terrain, le tribunal estime
que la valeur de 700 fr. retenue par la commission dans son calcul de contrôle
est excessive et retient une valeur de 500 fr. le mètre carré. La valeur du
terrain est ainsi fixée à 692'500 fr. Compte tenu de la valeur du bâtiment et
du garage de 1'817'000 fr. et de la valeur du terrain de 692'500 fr., la valeur
intrinsèque de la parcelle est par conséquent fixée à 2'509'500 fr. Selon la
formule mentionnée ci-dessus ont obtient la valeur vénale suivante:
VV =
(
2'509'500 + 2(870'825)
)
/ 3 = 1'417'050 fr.
5.                     Au vu d'une valeur de
rendement de 870'825 fr. et d'une valeur vénale de 1'417'050 fr., on obtient
une estimation fiscale, arrondie en vertu de l'art. 29 REFI, de 1'143'000 fr.,
inférieure de plus de 30% à la valeur retenue par la commission. Selon la
jurisprudence constante du tribunal, la marge d'appréciation dont bénéficie la
commission est de l'ordre de 5%. Lorsque, comme en l'espèce, la différence
d'estimation est supérieure à cette marge, la valeur arrêtée par la commission
doit être corrigée.
6.                     Le résultat ainsi
obtenu dispense le tribunal d'examiner le grief d'égalité de traitement soulevé
par les recourants, étant donné que l'estimation retenue est nettement
inférieure à celle de l'immeuble voisin fixée à 1,5 million selon les
affirmations des recourants.
7.                     Vu les conclusions du
recourant demandant que l'estimation fiscale soit fixée à 462'519 fr. 15, le
recours est très partiellement admis en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle de la recourante est arrêtée à 1'143'00 fr.
Un émolument réduit de
500 fr. est mis à la charge des recourants qui n'ont pas droit à des dépens, en
raison du caractère excessif de leurs conclusions.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 5 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 3326 de la Commune de Lausanne est arrêtée à 1'143'000 fr.
III.                     Un émolument
de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 30 avril 1996
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint