vd_omni · AC.2006.0091 · 2007-05-16 · fr

LUYET, LUYET/Municipalité de Pully, SHANGRI-LA DEVELOPMENT SA | Réglementarité d'un projet consistant à édifier, sur une parcelle de 801 m2, un bâtiment d'habitation de 160 m2 au sol, de deux étages au rez plus combles et galerie, dont la forme de la toiture est celle d'un toit cintré. Toutes les possibilités réglementaires de construire ont, certes, été utilisées, mais le projet est conforme au PGA, du fait, notamment, que l'accès direct de la galerie à la cage d'escalier a été supprimé, de sorte que les surcombles constituent un prolongement spatial des combles.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.05.2007 AC.2006.0091

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 16 mai 2007
Composition
M. Robert
Zimmermann, président;
MM.
François Despland
et Renato Morandi
, assesseurs
. M. Patrick Gigante,
greffier.
Recourants
1.
Hiroko
LUYET-KAWAMICHI,
à Pully, représentée par Yves CALLET-MOLIN, Architecte-expert
à Vevey,
2.
Pierre LUYET,
à Pully,
Autorité intimée
Municipalité
de Pully,
représentée par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne,
Constructrice
SHANGRI-LA
DEVELOPMENT SA,
à Crissier,
représentée par Me Olivier FREYMOND, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours Hiroko et Pierre LUYET c/ décision de la
Municipalité de Pully du 19 avril 2006 (construction d'un bâtiment
d'habitation avec garages semi enterrés au ch. de Villardiez 5, parcelle no
2'018)
Vu les faits suivants
A.
Shangri-La Development SA (ci-après : Shangri-La) est
propriétaire de la parcelle n° 2'018 du cadastre communal de Pully, sise chemin
de Villardiez 5. D’une surface de 801 m
², cette parcelle est classée
dans la zone de moyenne densité, à teneur du plan général d’affectation
communal (ci-après : PGA).
Du 17 février au 9 mars 2006, Shangri-La a fait
mettre à l’enquête publique la démolition du pavillon qui, actuellement, prend
place sur cette parcelle et la réalisation d’un bâtiment d’habitation de 160 m²
au sol, de deux étages sur rez, plus combles et galerie, comprenant quatre
appartements, avec garages annexes mi-enterrés et aménagement d’une place de
parc extérieure. La forme de la toiture projetée est celle d’un toit cintré. Ce
bâtiment serait implanté sur un axe nord-sud ; sa façade pignon nord serait
parallèle au chemin de Villardiez en amont et sa façade pignon sud, à l’avenue
des Alpes en aval. Les deux garages semi-enterrés, d’une surface de 75 m²
chacun, prendraient place dans les espaces réglementaires contigus aux
parcelles nos 1'998 (à l’ouest) et 2'019 (à l’est).
B.
Hiroko Luyet-Kawamichi est propriétaire de la parcelle n°
1’861 du cadastre communal de Pully. Cette parcelle, sise chemin de Villardiez
10, est située en amont de la parcelle n° 2'018, en face de celle-ci. Elle supporte
notamment une villa n° ECA 1'788 dans laquelle, jusqu’à fin juillet 2006,
habitaient ensemble les époux Hiroko et Pierre Luyet. Ces derniers ont fait
opposition au projet de Shangri-La durant l’enquête publique. Ils critiquent la
forme du toit et le nombre d’étages du bâtiment projeté.
C.
Par décision du 18 avril 2006, communiquée le 19 suivant,
la Municipalité de Pully a levé l’opposition des époux Luyet et a octroyé à
Shangri-La l’autorisation de construire requise. La délivrance du permis a,
notamment, été assortie à la condition suivante (ch. 1.2) :
« Ce permis est délivré sur la base des plans
d’architecte Nos 101 & 450 modifiés le 24 mars 2003
(recte : 2006)
, prévoyant en substance :
- de modifier la configuration du palier d’accès au dernier logement des
combles,
- de préciser la forme de la toiture. »
Hiroko et Pierre Luyet ont recouru contre cette
décision dont ils demandent l’annulation. La Municipalité et la constructrice
ont conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.
D.
Hiroko Luyet-Kawamichi a informé le magistrat instructeur
de ce que les époux Luyet étaient en procédure en divorce. Pierre Luyet a
quitté le domicile conjugal fin juillet 2006 et a emménagé depuis lors à Pully,
rue du Midi 1.
E.
La cause était en état d’être jugée le 15 août 2006, date
à laquelle le magistrat instructeur a clos l’instruction. Par courrier du 20
avril 2007, les parties ont été informées que, suite à une redistribution
interne des dossiers, la cause avait été attribuée à un nouveau juge
instructeur.
A l’invitation de celui-ci, Hiroko Luyet-Kawamichi
et Pierre Luyet ont, chacun, confirmé le maintien de leur recours.
F.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
a) Les conditions de l’art. 103 let. a OJ sont en principe
réalisées quand le recours est formé par le propriétaire d'un immeuble
directement voisin de la construction ou de l'installation litigieuse. Il peut
en aller de même, selon la jurisprudence, en l'absence de voisinage direct,
mais quand une distance relativement faible sépare l'immeuble du recourant de
la construction projetée (cf.
ATF 121 II 171
consid.
2b p. 174 où il est fait référence à des distances de 45 m, 70 m ou 120 m). Il
n’y a donc pas lieu de douter de la qualité d’Hiroko Luyet-Kawamichi de
recourir, puisque cette dernière est propriétaire de la parcelle située juste
en face de celle destinée à abriter le projet querellé. Elle est donc
directement atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 37 al. 1 LJPA). On
rappelle à cet égard que
le recourant doit être touché
dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des
administrés, et l'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un intérêt
juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait - doit se trouver,
avec l'objet de la contestation, dans un rapport étroit. Il faut donc que
l'admission du recours procure au recourant un avantage, de nature économique,
matérielle ou idéale (cf. ATF 131 II 361 consid. 1.2 p. 365, et les références
citées). Tel est bien le cas d’Hiroko Luyet-Kawamichi.
b) En revanche, Pierre Luyet, pour les mêmes
raisons, est dépourvu de la qualité pour agir. Celle-ci
suppose en
effet un intérêt actuel à obtenir l'annulation de la décision attaquée ;
le juge ne se prononcera que sur des recours dont l’admission élimine
véritablement un préjudice concret (v. Pierre Moor, Droit administratif, vol.
II, 2
ème
éd., Berne 2002, n° 5.6.2.3). Pierre Luyet habite depuis
août 2006 à une centaine de mètres de la parcelle n° 2'018. Il n’est donc plus
touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la
généralité des administrés. S
on intérêt à
recourir a dès lors disparu, puisqu’il n’a
désormais plus aucun intérêt à ce que la décision attaquée soit modifiée. Le
recours est ainsi irrecevable, en tant qu’il émane de lui.
2.
Quant au fond, la recourante invoque trois griefs à
l’encontre de la construction projetée. Elle se plaint en premier lieu de ce
que le projet utiliserait de manière trop intensive les possibilités de
construction réglementaire.
a) La loi vaudoise sur l'aménagement du territoire
et les constructions du 4 décembre 1985 (ci-après : LATC) ne définit pas
la notion de coefficient d'occupation du sol qui est simplement mentionnée à
l'art. 48 al. 3 LATC. Il ressort de l'art. 47 al. 1 LATC que le législateur
cantonal a délégué aux communes la compétence de fixer de manière précise dans
leurs plans et règlements d'affectation les prescriptions relatives à la mesure
de l'utilisation du sol, par quoi il faut entendre également la définition du
coefficient d'occupation du sol (arrêt AC.1999.0213 du 27 avril 2001). Le
coefficient d'occupation du sol (COS) ou indice d'occupation du sol (IOS)
indique la proportion de la surface occupée par les bâtiments sur un terrain
donné. Il a pour fonction d'assurer une limitation de l'emprise des
constructions sur les parcelles en maintenant des espaces de verdure non
construits autour de chaque bâtiment; il permet donc d'assurer à la fois des
conditions d'aération et d'ensoleillement des bâtiments en limitant la densité
de la surface construite au sol dans une zone déterminée et en maintenant une
proportion de surface verte (voir notamment Jean-Luc Marti, Distance,
coefficient et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne
1988, p. 151-152). Le coefficient ou l'indice d'occupation du sol assure une
fonction importante d'aménagement du territoire en influençant sur la
structure, la trame et la forme urbaine d'un quartier donné et il permet aussi
de définir ou de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (AC.2004.0100 du
27 décembre 2004). Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de rappeler
que les communes peuvent préciser dans leur règlement quels sont les éléments à
prendre en considération dans la surface bâtie pour le calcul du coefficient
d'occupation du sol (cf. arrêts AC.2002.0132 du 26 juin 2003; AC.1999.0213 du
27 avril 2001).
b) Les articles 10 et 11 du Règlement communal sur
l’aménagement du territoire et les constructions (ci-après : RCATC) ont
la teneur suivante :
Article 10 - Coefficient d’occupation du sol
« Le coefficient d’occupation du sol est le rapport
numérique entre la surface bâtie et la surface constructible de la parcelle.
Dans toutes les zones à bâtir, il ne peut excéder les 20% (1:5) de la surface
de celle-ci. »
Article 11 - Calcul de la surface bâtie
« La surface bâtie d’un bâtiment est mesurée au niveau
qui présente la plus grande surface en plan. Elle doit également tenir compte
des dépendances telles que définies à l’article 26 du présent règlement.
Ne sont pas pris en considération :
a.
les avants toits, les corniches et les marquises de
dimensions usuelles ;
b.
les porches d’entrée lorsque ceux-ci ne dépassent pas 10
m2 de surface et 3.00 m. de hauteur au dessus du sol aménagé ;
c.
les pergolas formées d’éléments verticaux et horizontaux
espacés, jusqu’à une hauteur de 3.00 m. au dessus du sol aménagé ;
d.
les balcons ouverts, les balcons-loggias et les jardins
d’hiver d’une saillie ne dépassant pas 2.50 m. par rapport à la façade, pour
autant que ceux-ci remplissent les conditions suivantes :
-
balcons ouverts : non fermés latéralement ou
frontalement par des éléments pleins ou ajourés ;
-
balcons loggias : dont la longueur cumulée
n’excède pas à chaque étage, celle de la plus grande façade du bâtiment ;
-
jardins d’hiver : espace vitré de 12 m2 au
plus, couvert et fermé, associé à une pièce d’habitation principale, séparé de
celle-ci par un mur, une cloison ou un vitrage, et non destiné au logement ou à
l’exercice d’une activité professionnelle. »
Ainsi, cette disposition désigne les éléments de
construction qui peuvent être déduits de la surface du bâtiment au niveau qui
présente les plus grandes dimensions. Pour les ouvrages ou parties de
construction qui ne font pas partie de cette liste, il convient toutefois de se
référer à la jurisprudence cantonale (v. arrêt AC.2005.0005 du 31 octobre 2005,
concernant précisément la Commune de Pully).
En l’espèce, la parcelle n° 2'018 a une contenance
de 801 m² ; cela signifie que le projet, pour être autorisé, doit avoir
une surface constructible maximale de 160,20 m². Or, la surface au sol du
bâtiment projeté est effectivement de 160 m². La constructrice projette
cependant d’adjoindre à la façade sud deux garages de 75 m² chacun. La
municipalité fait valoir sur ce point l’art. 26 al. 3 RCATC, à teneur
duquel :
« (…)
Ne sont pris en compte ni dans le calcul de la surface bâtie ni dans celui de
la distance aux limites :
·
les dépendances dont la surface est équivalente ou
inférieure à 36 m
² ;
·
les garages souterrains lorsque :
- la moitié de leur volume est situé en dessous du terrain naturel,
- ils n’ont qu’une façade entièrement visible,
- ils s’intègrent harmonieusement dans le terrain.
(…) »
A teneur des plans produits, il s’avère que les deux
garages semi-enterrés répondent aux prescriptions de la disposition
précitée ; la moitié de leur volume est situé au dessous du terrain
naturel, d’une part, seule la façade est de l’un et la façade ouest de l’autre
sont entièrement visibles, d’autre part. A cela s’ajoute que leur intégration
dans le terrain est optimale. Quant à la place de parc (v. sur ce point, arrêt
AC 1999.0018 du 19 juillet 1999), sa surface, soit 12,50 m², fait qu’elle n’a
pas non plus à être prise en considération dans le COS.
En outre, bien que la recourante n’ait pas soulevé
ce moyen, on constate que le projet prévoit en l’occurrence quatre balcons ouverts
sur la longueur de la façade sud du bâtiment litigieux avec un retour sur les
façades ouest et est. Or, ces ouvrages ont une profondeur de 2,50 m. Sans
doute, la dimension de tels balcons ne peut en règle générale excéder une profondeur
de 1,50 m selon la jurisprudence pour être exclue du calcul du coefficient d'utilisation
du sol (arrêts AC.2004.0025 du 21 juin 2004 ; AC.2003.0256 du 7 septembre
2004 ; AC.2001.0247 du 17 juillet 2003, voir aussi prononcé CCRC n° 3298
du 13 juillet 1977). En effet, par leur dimension, l’importance de l’impact
visuel, ainsi que la fonction de prolongement extérieur du logement, ces balcons
doivent être pris en compte pour déterminer les dimensions maximales de la
construction et le calcul de la surface bâtie (v. dans le même sens, arrêt AC.2006.0044
du 30 octobre 2006). Il reste que la profondeur et la configuration de ces
balcons se situe dans la limite spécifique fixée à l’art. 11 al. 2 litt. d
RCATC, de sorte qu’ils n’entrent pas en considération dans le calcul du COS.
c) L’ouvrage projeté est ainsi conforme aux possibilités
constructibles.
3.
La recourante critique en outre le projet en ce qu’il
contreviendrait, s’agissant du nombre d’étages prévus, à l’art. 37 RCATC. Cette
disposition, s’agissant des constructions dans la zone à moyenne densité,
précise ce qui suit :
«(…)
Le nombre de niveaux est limité à 4, soit rez-de-chaussée, trois étages et
combles.
La hauteur au faîte, calculée conformément à l’article 19, est limitée à 15.00
m.
(…)»
a) Il n’est pas contesté que la hauteur au faîte du
bâtiment, qui n’est pas mise en cause par la recourante, est conforme à la
règle précitée.
b) La règle précitée précise en outre que les
surcombles (mezzanines) sont autorisés. Ils ne sont pas considérés comme un
niveau mais comme un prolongement spatial au niveau des combles (v. arrêt AC
2006.0108 du 28 novembre 2006, concernant également la Commune de Pully). Or,
la lecture des plans permet de confirmer que les surcombles projetés sont ouverts
par rapport au niveau des combles et constituent, contrairement aux
explications de la recourante, un prolongement spatial de celui-ci. Dans sa
réponse, l’autorité intimée a fort opportunément rappelé que la constructrice
avait modifié son projet en supprimant l’accès initialement projeté aux
surcombles depuis la cage d’escalier ; c’est du reste sur cette base que
l’autorisation a été délivrée à la constructrice (cf. chiffre 1.2). Il en
résulte que le projet est réglementaire à cet égard.
4.
Enfin, la recourante s’en prend à la forme du toit cintré,
telle que prévue par la constructrice. A cet égard, l’art. 22 RCATC a la teneur
suivante :
« La forme des toits correspond à l'une des quatre
typologies suivantes, illustrées par les croquis annexés (cf. page 20) au
présent règlement :
a.
toits à deux pans et plus (croquis I)
b.
toits cintrés (croquis II)
c.
toits à la Mansart (croquis III)
d.
toits plats (croquis IV)
Leur partie inférieure est
soulignée par un avant-toit et/ou par une corniche de dimensions usuelles. Le
niveau supérieur de ces éléments n'est pas surélevé de plus de 0.50 m. par
rapport au plancher des combles.
Les toits plats ne sont autorisés
qu'aux emplacements indiqués sur le plan général d'affectation. La création
d'attiques ou de toitures terrasses intégrées à la morphologie du bâtiment est
autorisée. Ils remplacent alors les combles et leur surface ne peut excéder les
3/5 de la surface de l'étage inférieur.
Les avants-corps de bâtiments ou
de parties de bâtiments ayant une hauteur inférieure au corps principal peuvent
avoir une toiture plate à la condition que celle-ci n'excède pas le tiers de la
surface du bâtiment considéré dans son ensemble.
Les toits à la Mansart répondent
aux conditions suivantes :
(...). »
a) En ce qui concerne la toiture, les communes
jouissent d’une latitude très importante. Chacune d’entre elles établit des
règles en fonction notamment de la typologie des constructions, de la
topographie des lieux, dans bâtiments existants, du type architectural qu'elle
veut imposer. La réglementation sur les toitures constitue l'une des
composantes les plus importantes du droit de la police des constructions du
point de vue de l'esthétique. En effet, le bâtiment est l'élément de
construction dont l'impact dans le paysage peut être perçu depuis des endroits
forts éloignés; c'est lui qui façonne en grande partie la silhouette d'une
localité; il convient dès lors d'y vouer une attention un peu particulière de
cas en cas et pour chaque commune (Marti, op. cit., p. 185).
b) Le projet incriminé prévoit une toiture cintrée
dans sa partie supérieure qui se termine par un segment vertical de 50 cm
au-dessus de la corniche. Celle-ci, arrêtée à 9,11 m, se situe 50 cm au dessus
du niveau des combles, soit 8,61 m. selon les plans du 7 février 2006 et la
modification du 24 mars 2006. Les toits cintrés sont expressément autorisés par
le RCATC qui n’a prévu aucune exigence supplémentaire pour les toitures de ce
type. La toiture projetée est conforme à ce type de toiture. Sans doute, le
projet exploite au maximum les possibilités prévues par la forme du cintre, en
adoptant une courbure qui commence véritablement à 50 cm au-dessus de la
corniche, ce contrairement à ce qui est prévu au croquis II de l’annexe à
l’art. 22 RCATC, lequel n’est cependant qu’illustratif (v. AC 2006.0108, déjà
cité), lequel prévoit une forme arrondie à partir de la corniche.
Il est vrai que les toits cintrés offrent en
principe davantage de volume dans les combles que les toits à deux pans,
notamment, et permettent en réalité aux constructeurs de bénéficier d’un plein
étage supplémentaire, ce qui est proscrit. Dans l’arrêt précité, le Tribunal
administratif a déjà jugé que cette possibilité n’était en soi pas critiquable,
même si l’impact visuel du toit projeté, réglementaire, sera plus grand pour
les voisins que celui d’un toit à deux pans.
5.
Le recours d’Hiroko Luyet-Kawamichi doit ainsi être rejeté
et la décision attaquée, confirmée. Les recourants en supporteront les frais,
solidairement entre eux. Au surplus, des dépens seront alloués à la
Municipalité de Pully qui obtient gain de cause avec l’assistance d’un avocat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours de Pierre Luyet est déclaré irrecevable.
II.
Le recours d’Hiroko Luyet-Kawamichi est rejeté.
III.
La décision de la Municipalité de Pully du 19 avril 2006
est confirmée.
IV.
Les frais, par 2'500 (deux mille cinq cents) francs, sont
mis à la charge de Pierre Luyet et d’Hiroko Luyet-Kawamichi, solidairement
entre eux.
V.
Des dépens, par 1'000 (mille) francs, sont alloués à la
Municipalité de Pully et mis à la charge de Pierre Luyet et d’Hiroko
Luyet-Kawamichi, solidairement entre eux.
Lausanne, le 16 mai 2007
Le président:                                                                                             Le
greffier           :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.