vd_omni · FO.1991.0004 · 1992-04-03 · fr

TARDY Edith | Vente de quatre appartements au centre de Lausanne soumis à la condition, valable durant 5 ans, que leurs locataires soient relogés

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.04.1992 FO.1991.0004

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET DU 3 AVRIL 1992 -
__________
sur les recours interjetés par
Edith
TARDY
, dont le conseil est Me Jacques Haldy, avocat, Galeries
St-François A, à 1002 Lausanne,
contre
les décisions rendues le 25 avril 1991 par
le Service du logement concernant l'autorisation de vendre les appartements
correspondant aux lots nos 5, 6, 13 et 14 de l'immeuble situé à l'avenue de
l'Eglantine 3, à Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J. Giroud, président
O. Liechti, assesseur
Mme      M. Bornicchia, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            La recourante
Edith Tardy est propriétaire dans un bâtiment érigé en 1939, sis à l'avenue
Eglantine 3 et constitué en propriété par étages le 26 mars 1985, des parcelles
13'193, 13'194, 13'201, 13'202 et 13'192 de la commune de Lausanne; ces
parcelles représentent deux appartements de cinq pièces, un appartement d'une
pièce et demie et un studio, ainsi qu'un garage. Les loyers mensuels nets de
ces logements sont les suivants :
Lot
5 (cinq pièces) :                                           Fr.                               1'100.-
Lot 6 (studio) :                                                      Fr.                     300.15
Lot 13 (cinq pièces) :                                         Fr.                               1'250.-
Lot 14 (1.5 pièce) :                                              Fr.                          355.-.
Situé au
rez-de-chaussée, le lot 5, d'une surface de 106 m2 environ et représentant
82/1000 de la PPE, est occupé par les conjoints William Moody et leurs deux
enfants, âgés de treize et dix-huit ans. Le contrat de bail y relatif est en
vigueur  depuis le 1er juillet 1985.
Situé au rez-de-chaussée également, le lot 6,
d'une surface de 36,5 m2 environ et représentant 28/1000 de la PPE, est loué
par Mme Carmen Morales, depuis le 1er octobre 1983.
D'une
surface de 107 m2 environ et représentant 92/1000 de la PPE, le lot 13, situé
au deuxième étage, est occupé par les conjoints Pierre Gurtner et leurs deux
enfants en bas âge, depuis le 1er octobre 1985.
Quant au lot 14, situé au deuxième étage, d'une
surface de 36,5 m2 et représentant 31/1000 de la PPE, il est occupé par Mme
Yvonne Jaton depuis le 1er novembre 1977.
Tous ces baux sont renouvelables d'année en
année, sauf avis de résiliation donnée par lettre recommandée quatre mois à
l'avance.
B.                            Selon un
rapport établi le 5 novembre 1990 par le directeur de la Chambre vaudoise immobilière
mandaté par la recourante, ces loyers sont
"anormalement bas par
rapport aux loyers usuels pour des logements semblables situés dans ce
quartier"
. Selon ce rapport, la valeur vénale minimum des différents
lots est la suivante :
Lot
no 5 :                                                                Fr.                           485'000.-
Lot no 6 :                                                                Fr.                           155'000.-
Lot no 13 :                                                              Fr.                           505'000.-
Lot no 14 :                                                              Fr.                           155'000.-.
C.                            En date du 15
mars 1991, la recourante a adressé au Service du logement une demande
d'autorisation d'aliénation d'appartements loués portant sur chacun des quatre
lots susmentionnés. Selon ces quatre demandes d'autorisation les prix de vente
envisagés sont les suivants :
Lot
no 5 :                                                                Fr.                           500'000.-
Lot no 6 :                                                                Fr.                           170'000.-
Lot no 13 :                                                              Fr.                           550'000.-
Lot no 14 :                                                              Fr.                           180'000.-.
En date du
21 mars 1991, la Municipalité de Lausanne a préavisé favorablement à
l'autorisation d'aliénation, pour autant que la propriétaire soit astreinte à
offrir à chacun des locataires un nouveau logement à des conditions
comparables, cette condition devant rester en vigueur durant cinq ans à compter
de l'inscription du transfert de propriété.
Le 25 avril
1991, le Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce, Service
du logement, a accordé les autorisations sollicitées par la recourante aux
conditions suivantes :
"1.              Le propriétaire actuel
ou l'acquéreur, s'il ne reprend pas le bail en cours, devra offrir au locataire
actuel, (...), un nouveau logement à des conditions comparables.
Le Service du logement pourra toutefois
libérer le propriétaire ou l'acquéreur de toute obligation, si l'intéressé
apporte la preuve qu'il a proposé sans succès au locataire un logement à des
conditions comparables.
Cette condition restera en vigueur pendant
cinq ans à compter de l'entrée en force de la présente autorisation.
2.               L'autorisation pourra être
révoquée en application de l'art. 9 de la loi, si la condition fixée à l'octroi
de la présente autorisation n'est pas respectée".
D.                            Le 3 mai 1991,
Edith Tardy a interjeté un recours auprès de la Commission cantonale de recours
en matière d'aliénation d'appartements loués contre chacune des quatre
décisions rendue par le Service du logement. Ces causes ont été transmises par
le président de ladite commission au Tribunal administratif en date du 1er
juillet 1991.
Dans le
délai qui lui a été imparti à cet effet, la recourante a effectué l'avance de
frais requise d'un montant de Fr. 1'000.-.
E.                            Le Service du
logement s'est déterminé au sujet des recours par écriture du 3 juin 1991. La
recourante a déposé une écriture supplémentaire le 14 juin 1991, sur laquelle
le Service du logement s'est déterminé le 28 juin suivant.
F.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience le 6 mars 1992 dans un local sis dans l'immeuble
litigieux, en présence de la recourante Edith Tardy, assistée de l'avocat
Jacques Haldy. Ils étaient accompagnés de M. Eddy Tardy, fils de la recourante,
et de M. Maurice Rapit, agent immobilier. Le Service du logement était
représenté par M. E. Bron. M. et Mme P. Gurtner, Mme W. Moody, Mme C. Morales,
locataires de la recourante, étaient également présents. Hospitalisée, Mme Y.
Jaton, locataire, s'est fait excuser.
Aucun des
locataires n'envisage l'achat de son logement. M. Gurtner a toutefois précisé
que son appartement lui avait été proposé au prix de Fr. 520'000.-; il estime
ce montant largement surfait et entrerait peut être en matière s'il était
diminué de moitié.
Mme Morales
a entrepris quelques démarches pour se reloger mais elle n'a encore rien trouvé
qui la satisfasse; en particulier, elle a visité un appartement subventionné à
la Blécherette, qu'elle estime trop éloigné du centre ville.
D'entente
avec la recourante, les locataires des appartements de cinq pièces ont effectué
à leurs frais des travaux de peinture lorsqu'ils sont entrés dans
l'appartement, en 1985. Quant à Mme Jaton, elle aurait repeint sa cuisine.
M. Eddy
Tardy a exposé que sa mère avait hérité des appartements litigieux, qui sont
aujourd'hui francs d'hypothèque. Leur vente aurait pour but d'apporter une aide
financière à l'entreprise agricole qu'il exploite.
La recourante
a également précisé qu'elle avait confié récemment la gérance de ses
appartements à un mandataire professionnel.
L'autorité
de céans a procédé à une inspection locale. Elle n'a toutefois pas pu visiter
l'appartement de Mme Jaton, identique en surface à celui de dame Morales. Elle
a pu constater que l'immeuble sis à l'avenue d'Eglantine 3 est situé dans un
quartier relativement calme, à proximité du centre ville.
et considère en droit :
________________
1.                             L'art. 2 de
la loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements
loués (ci-après la loi) soumet à autorisation la vente d'un appartement loué à
usage d'habitation. L'art. 4 lit. b de cette loi institue un droit à
l'autorisation lorsque l'appartement concerné est soumis au régime de la
propriété par étages à tout le moins depuis le 7 octobre 1989. Toutefois,
l'alinéa 3 de la même disposition prévoit que
"l'autorisation peut être
soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire
(...)"
.
Le but de la
loi est d'instituer un
"dispositif équilibré, susceptible d'enrayer la
diminution du parc locatif en période de pénurie, sans toutefois faire obstacle
à l'accession à la propriété lorsqu'elle se réalise dans de bonnes
conditions"
(BGC 1989, p. 894). Le régime de l'autorisation doit
lutter contre une mise en vente, incontrôlée, de logements répondant à un
besoin, qui risquerait de les rendre inaccessibles, à cause de leur prix, pour
une partie très importante de la population (RDAF 1990, p. 121).
2.                             La recourante
soutient tout d'abord que la condition de relogement de ses locataires, qui lui
a été imposée par la décision entreprise, viole le principe de l'égalité de
traitement tiré de l'art. 4 Cst. Selon elle, il serait choquant qu'elle doive
assumer un relogement pratiquement impossible en raison des bas loyers qu'elle
a pratiqués, alors que d'autres propriétaires ayant exigé des loyers plus
élevés ne se verraient pas imposer cette condition ou auraient moins de
difficultés à la satisfaire.
Il faut
constater d'emblée, ainsi que l'a exposé l'autorité intimée dans ses
déterminations du 28 juin 1991, que c'est précisément dans le cas des
appartements à loyers bas ou modérés que la condition de relogement voulue par
le législateur peut prendre son seul sens; renoncer à son application en
présence de loyers modestes reviendrait à vider la loi de sa substance.
Que la loi
elle-même porte atteinte au principe d'égalité, la recourante ne le prétend pas
à juste titre. Aussi bien chaque propriétaire doit-il être traité de la même
manière, à savoir en fonction du besoin de la population en appartements à
loyers modérés.
En réalité,
la recourante soutient que l'application de cette loi est inéquitable, dans la
mesure où seuls sont visés les propriétaires de logements loués à bas prix et
non pas ceux qui pratiquent des loyers élevés. Or, il s'agit là d'une
discrimination qui n'a pas échappé au législateur, celui-ci ayant délibérément
écarté du champ d'application de la loi les appartements pour lesquels il n'y a
pas de pénurie (art. 4 al. 1er lit. a de la loi), à savoir ceux dont les loyers
ne sont pas abordables pour le plus grand nombre.
La
différence de traitement est dès lors fondée sur une raison objective, à savoir
l'écart entre les loyers, peu important son origine, le cas échéant
bienveillance ou négligence du bailleur. On ne saurait donc admettre que
l'application de la loi entraîne une violation du principe d'égalité (Cf. à ce
sujet Yersin, La constitutionnalité du droit cantonal sur l'aliénation des
appartements loués, thèse, Lausanne, 1991, p. 204).
3.                             La recourante
invoque encore une violation de la garantie constitutionnelle de la propriété;
elle serait privée par la décision entreprise du droit fondamental d'aliéner sa
propriété.
Comme le
Tribunal fédéral l'a admis à plusieurs reprises, le mode d'utilisation de la
propriété foncière peut être limité sans que le principe même de la propriété
privée puisse être considéré comme affecté (ATF 113 I a 126, arrêt Armengol;
103 I a 418). Le législateur cantonal peut ainsi maintenir durant quelques
années la destination de certaines maisons d'habitation (ATF 101 I a 514) ou
soumettre à autorisation l'aliénation d'appartements loués (ATF 113 I a 126),
sans qu'il soit porté atteinte à la propriété en tant qu'institution fondamentale
de l'ordre juridique suisse.
Il est vrai
cependant que de telles restrictions à la propriété doivent reposer sur une
base légale, ce qui est le cas en l'espèce, répondre à un intérêt public
suffisant et respecter le principe de la proportionnalité (ATF 113 I a 126 et
les renvois; cf. également Jörg Paul Müller, Grundrecht und Vertragsautonomie
contra Mietpolitik : Verfassungsmässigkeit der Bewilligungspflicht für den
Verkauf von Mietwohnungen, an welchen Mangel herrscht, in Droit de la
construction, 1988, p. 60 ss).
a.           L'intérêt
public se confond en l'espèce avec celui des locataires à disposer
d'appartements à prix abordables en période de pénurie (ATF 113 I a 126, spéc.
134). Là où, comme dans les grandes villes, le parc locatif est limité, on a également
vu un intérêt public au maintien de locaux d'habitation, même lorsque ceux-ci
ne sont pas à loyers modestes ou destinés aux familles (ZBI 1989, p. 451). On
doit dès lors admettre que la loi poursuit un double but d'intérêt public, à
savoir la lutte contre la pénurie d'appartements à bas prix et la protection
des locataires menacés par une vente de leur logement (Müller, op. cit., p.
61), ce que la recourante ne conteste d'ailleurs pas.
b.           Du
point de vue du principe de la proportionnalité, on ne saurait suivre la
recourante lorsqu'elle prétend qu'il n'existe pas de rapport raisonnable entre
la condition de relogement qui lui est imposée et le but de la loi. En effet,
cette condition est limitée dans le temps, dans une mesure qui n'excède que d'une
année celle dont le locataire peut bénéficier en matière de prolongation de
bail (art. 272 b CO); le propriétaire peut remplir cette condition en procurant
un logement adéquat aux locataires; enfin, l'entrave mise à la faculté
d'aliéner apparaît de moindre poids que l'empêchement à se reloger subi par un
locataire.
Dans sa
jurisprudence, la Commission cantonale de recours en matière d'aliénation
d'appartements loués a appliqué le principe de la proportionnalité en tenant
compte notamment des facteurs suivants : montant du loyer, durée des rapports
contractuels et du contrat restant à courir, situation et disposition des
locaux, aménagements apportés par le locataire, volonté de l'acquéreur de
reprendre le bail, intention du locataire de demander une prolongation de bail
en cas de résiliation.
En l'espèce,
les logements en cause ont des loyers modérés, eu égard à leur situation au
centre ville, leur surface et l'état d'entretien de l'immeuble. S'ils étaient
retirés du "parc locatif", la pénurie d'appartements à bas loyers en
serait certainement augmentée. Les locataires n'ont pas l'intention d'acquérir
leur logement au prix articulé par le propriétaire et celui-ci n'annonce aucun
acquéreur disposé le cas échéant à reprendre les baux. Au vu de ces circonstances,
il y a lieu d'admettre que la condition de relogement est seule à même, ne
serait-ce que pour la période de cinq ans fixée par la décision entreprise, de
faire obstacle à une péjoration du marché du logement.
Certes, la
mesure imposée à la recourante paraît contrecarrer l'intérêt public, consacré
par la Constitution fédérale (art. 34 sexies), à favoriser l'accession à la
propriété. Mais en réalité, le but de la législation fédérale en la matière est
de faciliter l'acquisition de logements nouveaux (FF 1973 II 663 ss.; Yersin,
op. cit., p. 138); ce n'est que dans le cas particulier des logements
construits au bénéfice d'un abaissement de base qu'une conversion ultérieure en
logements en propriété est encouragée par le législateur (Loi fédérale encourageant
la construction et l'accession à la propriété de logements, du 4 octobre 1974,
RS 843; ATF 113 I a 126, spéc. 144). On voit donc que le maintien provisoire de
logements loués anciens sur le marché ne s'oppose pas en principe à l'accession
à la propriété visée par le droit fédéral.
Certes
encore, la mesure en cause ne paraît pas tenir compte de l'intérêt de la
recourante à réaliser ses immeubles pour venir en aide à son fils, alors que
ses locataires seraient peut-être aptes à assumer le coût plus élevé d'un autre
logement. C'est cependant l'intérêt public au maintien sur le marché
d'appartements à prix modéré qui doit être pris en considération au premier
chef et non pas les intérêts personnels du bailleur et du locataire. Eu égard
au but de la loi, les motifs de la recourante ne s'avèrent ainsi pas
déterminants. De toute manière, les intérêts de la recourante ne paraissent pas
gravement compromis; elle dispose en effet de ses immeubles francs de gage
comme instrument de crédit et pourrait les offrir à la vente grevés de
l'obligation de reprendre les baux en vigueur pour une durée de cinq ans.
4.                             La recourante
soutient enfin que la condition de relogement serait contraire à la force
dérogatoire du droit fédéral, en intervenant dans le domaine du bail, régi
exclusivement par le droit fédéral. En particulier, la décision entreprise
contreviendrait à l'art. 261 al. 2 CO, selon lequel le bail peut être résilié
par un nouvel acquéreur si celui-ci fait valoir un besoin urgent pour lui-même
ou ses proches parents.
Comme l'a
exposé le Tribunal fédéral dans l'arrêt Armengol précité, le principe de la
force dérogatoire du droit fédéral n'exclut une réglementation cantonale que
dans les matières que le législateur fédéral a entendu régler de manière
exhaustive, les cantons demeurant compétents pour édicter dans les autres
domaines des dispositions de droit public dont les buts et les moyens
convergent avec ceux du droit fédéral (art. 6 CC; ATF 109 la 67; 101 la 506).
Ces dispositions doivent toutefois être motivées par un intérêt public
pertinent, ne pas éluder le droit civil fédéral, ni en contredire le sens ou
l'esprit (ATF 99 la 626; 98 la 495; Yersin, op. cit., p. 100 ss).
Si, dans
cette perspective, on doit considérer comme inadmissible une disposition
cantonale prohibant toute résiliation de bail signifiée préalablement au dépôt
d'une demande d'autorisation d'aliéner (ATF 113 I a 126), rien ne permet
d'exclure la condition de relogement litigieuse en tant que telle; celle-ci
n'interfère en effet pas directement dans les rapports entre bailleur et
locataire et ne constitue qu'une restriction indirecte à la liberté
contractuelle du bailleur.
Il est vrai que la condition de relogement
fait obstacle pour sa durée à l'application de l'art. 261 CO, qui suppose une
vente de l'objet loué. Avec l'autorité intimée, il faut relever cependant que
la résiliation ne signifie pas un droit de disposition complet puisque le
locataire conserve la faculté de demander une prolongation judiciaire du bail;
la limitation à la liberté contractuelle instituée par la condition de
relogement ne fait donc que renforcer la position du locataire. Au surplus, ce
n'est pas tant le droit de résiliation du nouvel acquéreur qui est
provisoirement paralysé que le droit d'aliéner du propriétaire. Or, on a vu que
cette dernière restriction était compatible avec la garantie de la propriété.
Cela étant,
il n'y a pas lieu d'admettre que les décisions entreprises portent atteinte au
principe de la force dérogatoire du droit fédéral.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Les recours sont
rejetés.
II.                      Les décisions
rendues le 25 avril 1991 par le Service du logement sont confirmées.
III.                     Un émolument de Fr.
1'000.- est mis à la charge de la recourante, compensé par l'avance de frais
effectuée.
Lausanne, le 3 avril 1992/jb
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante, par l'intermédiaire de
son conseil, sous pli recommandé;
- à Mme Carmen Morales, av. Eglantine 3,
à 1006 Lausanne;
- à M. Pierre Gurtner, av. Eglantine 3, à
1006 Lausanne;
- à Mme Yvonne Jaton, av. Eglantine 3, à
1006 Lausanne;
- à M. William Moody, av. Eglantine 3, à
1006 Lausanne;
- au Service du logement, rue Caroline 11
bis, à 1014 Lausanne;