vd_omni · FO.2018.0016 · 2019-04-15 · fr

A.________, B.________/Commission foncière rurale Section I, C.________ | Recours contre une décision de la Commission foncière rurale (I) refusant de délivrer l'autorisation pour la constitution de deux servitudes foncières (restriction d'usage et interdiction de bâtir) grevant les parcelles des recourants.- Les servitudes litigieuses ne comportent que des restrictions d'usage partielles. Les recourants conserveront la maîtrise effective de leurs parcelles et leur droit d'en jouir et d'en disposer ne sera pas entravé au point qu'il faille considérer qu'ils ne seraient pas les véritables propriétaires des parcelles. L'appréciation de l'autorité intimée selon laquelle les servitudes litigieuses équivalent économiquement à un transfert de la propriété au tiers intéressé, au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR n'apparaît dès lors pas soutenable et ne peut être suivie. La constitution de ces servitudes n'est pas soumise à autorisation au sens de la LDFR.Admission du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.05.2019 FO.2018.0016

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 avril 2019
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourants
1.
A.________
à ********
2.
B.________
à ********
Autorité intimée
Commission foncière rurale Section I
,
à Lausanne
Tiers intéressée
C.________
à ********
Objet
droit foncier rural
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Commission foncière rurale Section I du 14 septembre 2018 refusant de
délivrer l'autorisation pour la constitution de deux servitudes foncières
(restriction d'usage et interdiction de bâtir) grevant les parcelles 641, 1827
et 2070 de Yens en faveur de la parcelle 644 de Yens
Vu les faits suivants:
A.
A.________, né en 1950, est exploitant agricole à titre personnel; il
est propriétaire de plusieurs immeubles et bâtiments agricoles sis sur les
communes de Yens et de Bussy-Chardonney.
Il est notamment propriétaire des parcelles n
os
3, 7, 195, 197, 198, 201, 202, 250 (propriété commune) et 251 de
Bussy-Chardonney, ainsi que de la parcelle n°1842 de Yens. Son épouse, B.________,
née en 1956, est propriétaire en main commune des parcelles n
os
151,
152 et 153 de Bussy-Chardonney.
B.
Les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 de Yens, de
respectivement 14'500 m², 29'249 m² et 5'093 m², en nature de pré, champs et
pâturage sont exploitées par A.________ et B.________ depuis les années 1970.
C.
Durant l'année 2017, les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 ont
été mises aux enchères publiques par l'Office des poursuites du District de
Morges. Selon le procès-verbal d'enchères du 14 septembre 2017, une offre pour
un montant de 293'000 fr. a été faite par D.________, exploitant agricole, à
Allaman. A.________ a exercé son droit de préemption en sa qualité de fermier
en vertu de l'art. 47 LDFR. Les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 lui ont
été adjugées, à lui et son épouse, pour le montant de 293'000 francs. Il est
précisé en page 3 du procès-verbal d'enchères que, "
selon l'art. 67
LDFR et par le présent procès-verbal, un délai de 10 jours est assigné à
l'adjudicataire pour requérir auprès de la Commission Foncière I [...] l'autorisation
d'acquérir
".
Selon les extraits du registre foncier figurant au
dossier, A.________ et B.________ sont inscrits en qualité de copropriétaires
des parcelles n
os
641, 1827 et 2070, depuis le 3 novembre 2017.
D.
Les fonds nécessaires à l'acquisition desdites parcelles, à hauteur de
293'000 fr., ont été avancés par E.________ et C.________. Cette dernière est
propriétaire de la parcelle n° 644 de Yens. Cette parcelle de 13'165 m²
supporte un bâtiment de 341 m², une habitation de 298 m² et une place-jardin de
12'824 m². Cette parcelle est adjacente au Sud à la parcelle n° 641.
E.
Le 30 mai 2018, E.________ et C.________ d'une part, A.________ et B.________
d'autre part, ont signé devant le notaire F.________ une convention en la forme
authentique intitulée "
Reconnaissance de dette
" (Minute n°
12'263 du 30 mai 2018).
Il est précisé en préambule de ladite convention que
E.________ et C.________ sont intéressés à ce que les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 restent affectées à un usage agricole, comme elles l'ont été
jusqu'à ce jour, étant rappelé que A.________ était le fermier de ces parcelles
et qu'il a pu les acquérir en faisant usage de son droit de préemption légal. A.________
et B.________ reconnaissent devoir, solidairement entre eux, aux époux E.________
et C.________, créanciers solidaires, la somme de 293'000 fr. qui sera
remboursée de la manière suivante:
"à concurrence de fr.
250'000.- (deux cent cinquante mille francs) par la constitution de servitudes
foncières qui vont grever les parcelles acquises par A.________ et B.________
selon acte qui sera signé ce jour.
à concurrence du solde de fr.
43'000.- (quarante-trois mille francs) selon les modalités ci-après:
Intérêt
: aucun
intérêt n'est dû
Amortissement
: aucun
amortissement n'est prévu. Toutefois, les débiteurs peuvent en tout temps
amortir en tout ou partie de la dette.
Garantie
: une cédule
hypothécaire de registre de fr. 43'000.- (quarante trois mille francs) en
faveur de E.________ et de son épouse C.________ sera inscrite sur les
parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens.
Remboursement du prêt
:
Le remboursement interviendra au plus tard au moment où A.________ et B.________
remettront leur domaine agricole à leur fils MonsieurG.________. Si cette
remise n'est pas intervenue d'ici au trente et un décembre deux mille
vingt-deux, le prêt sera remboursable à cette date, sans dénonciation
possible."
Selon la convention précitée, en complément à ladite
reconnaissance de dette, les comparants ont pris les engagements suivants (p.
4: rubrique "
convention particulière
" chif. III et IV):
"                                                            III
En outre, les comparants s'engagent à constituer ce jour en
faveur de la parcelle N° 644 de Yens les servitudes suivantes:
- restriction d'usage, seule une affectation agricole étant
possible,
- interdiction de bâtir, toute construction, même agricole,
étant interdite.
IV
Enfin, les comparants conviennent qu'aucune servitude
nouvelle de passage à pied et pour tous véhicules ne pourra être inscrite sur
les parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens.
A.________ et son épouse B.________ s'engagent à respecter
cet engagement et à le faire reprendre par tous propriétaires ultérieurs des
parcelles concernées."
Le 30 mai 2018 toujours, E.________ et C.________,
d'une part, A.________ et B.________, d'autre part, ont signé une convention en
la forme authentique intitulée "
Servitudes foncières
" (Minutes
n° 12'264) qui prévoit ce qui suit:
"I
RESTRICTION
D'USAGE
Fonds dominant
: la parcelle No 644 de Yens
[...]
Fonds servants
: les parcelles Nos 641, 1827 et
2070 de Yens [...]
Exercice
: Seule une affectation agricole est
possible sur les parcelles grevées.
Une mise à disposition gratuite ou onéreuse de l'une ou
l'autre de ces parcelles en faveur d'associations privées ou publiques n'est
pas autorisée.
Toute utilisation de ces biens-fonds pour de la recherche
agricole est prohibée.
Aucune servitude de passage à pied et/ou véhicule ne pourra
être constituée sur ces biens-fonds.
Par ailleurs sur la parcelle 641 [d]e Yens, tout amendement
organique, tel que purin, lisier et fumier est proscrit.
II
INTERDICTION DE
BATIR.
Fonds dominant
: la parcelle No 644 de Yens
[...]
Fonds servants
: les parcelles Nos 641, 1827 et
2070 de Yens [...]
Exercice
: aucune construction, même agricole,
n'est autorisée sur les fonds grevés.
Toute construction, même temporaire, mobilière ou immobilière,
est interdite. Toute construction, même autorisée par les services de l'Etat
comme construction hors zone, est prohibée.
Les présentes servitudes sont accordées pour le prix de fr.
250'000 .- (deux cent cinquante mille francs). Il est réglé par extinction à
concurrence de ce montant de la reconnaissance de dette qui a été souscrite ce
jour par A.________ et B.________ en faveur de E.________ et de C.________."
F.
Le 22 juin 2018, le notaire F.________ a requis l'inscription au
registre foncier des servitudes foncières et d'une cédule hypothécaire en
exécution des conventions précitées.
G.
Le 20 juillet 2018, la Conservatrice du registre foncier de La Côte a
avisé le notaire F.________ que l'affaire relative à l'inscription des
servitudes foncières sur les parcelles n
os
641, 1827, et 2070 avait
été mise en suspens. Sous la rubrique motif(s): il est indiqué ce qui suit:
"
les parcelles se trouvent en zone agricole. Dès lors, nous vous
saurions gré de bien vouloir nous produire l'autorisation de la Commission
foncière rurale Section I.
"
H.
Le 28 août 2018, le notaire F.________ a requis de la Commission
foncière rurale Section I (ci-après: la Commission foncière) l'autorisation de
constituer les deux servitudes foncières précitées sur les parcelles n
os
641, 1827 et 2070, propriété de A.________ et B.________ en faveur du fonds n°
644, propriété de C.________. A l'appui de sa requête, il exposait E.________
et C.________ souhaitaient que ces parcelles puissent continuer d'être
exploitées par le fermier actuel A.________. Cette acquisition permettait à
celui-ci de garder son exploitation agricole, dans sa structure actuelle, dans
le but de la transmettre à son fils qui continuerait l'exploitation. Par
ailleurs, E.________ et C.________ souhaitaient, par la création des servitudes
précitées, s'assurer que leur propriété ne soit pas affectée par des
exploitations particulières dérangeantes qui auraient pu être entreprises sur
ces parcelles, notamment dans le futur.
I.
Dans sa séance du 14 septembre 2018, la Commission foncière a pris la
décision suivante:
"La requête présentée le 28
août 2018 par le notaire F.________, à Morges, en vue d'obtenir l'autorisation
de la constitution selon acte du 30 mai 2018, Minutes N° 12'263, de deux
servitudes foncières grevant les parcelles 641, 1827 et 2070 de YENS,
copropriété de A.________ et B.________, en faveur de la parcelle n° 644 de YENS,
propriété de C.________ est refusée.
Un émolument réduit de moitié à
CHF 250.-, débours en sus, est mis à la charge de la requérante en application
de l'art. 9 du Règlement du 10 décembre 1993, modifié les 25 octobre 1995 et le
1
er
mai 2010, concernant l'exécution de la Loi vaudoise du 13
septembre 1993 (LVDFR).
Le présent prononcé, notifié au
mandataire de la requérante, le notaire F.________, Place Dufour 1, case
postale 299, 1110 MORGES, au Conservateur du Registre Foncier de la CÔTE, Route
Ignace Paderewski 2, 1131 TOLOCHENAZ, et au Département de l'économie, de
l'innovation et du sport, peut faire l'objet d'un recours à la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal.
[Indication de la voie et délai de
recours]"
La Commission foncière a considéré en substance que
la constitution des servitudes foncières litigieuses devait être considérée, selon
leur assiette, leur portée et leur contenu comme étant un acte juridique
équivalant économiquement à un transfert de propriété, soumis à autorisation de
la Commission foncière (art. 61 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le
droit foncier rural [LDFR; RS 211.412.11]). En l'occurrence, la propriétaire du
fonds dominant, C.________, n'était pas exploitante personnelle (art. 63 LDFR)
et, dans ces conditions, l'autorisation ne pouvait lui être accordée que si
elle prouvait avoir un juste motif (art. 64 LDFR); tel était notamment le cas
lorsque l'acquisition servait à maintenir l'affermage d'une entreprise affermée
en totalité depuis longtemps, à améliorer les structures d'une entreprise
affermée ou à créer ou à maintenir un centre de recherches ou un établissement
scolaire (art 64 let. al. 1 let a LDFR). La Commission foncière a estimé que
tel n'était pas le cas en l'espèce. Les motifs retenus sont les suivants:
"qu'en l'espèce, l'assiette
des servitudes portent sur la totalité des 48'842 m² des parcelles 641, 1827 et
2070 de Yens.
que s'agissant plus
particulièrement de la restriction d'usage convenue interdisant tout
amendements ou épandage sur la parcelle 641 de YENS, cette restriction va à
l'encontre des intérêts des agriculteurs A.________  et B.________ et affaiblit
leur position, ce qui va à l'encontre des buts de la LDFR,
qu'en effet, les restrictions
impliquées par les servitudes envisagées rendent difficile une culture normale
du sol, de sorte que de telles restrictions ne peuvent pas être admises,
que, de plus, aucune des
exceptions visées par les articles 62 et 64 LDFR n'étant réalisées, la
constitution des servitudes telles qu'elles ressortent des Minutes N° 12'263 et
12'264 du 30 mai 2018 doivent être refusées en application de l'art. 63 alinéa
1 lit. a) LDFR,
qu'enfin, au vu des restrictions
d'utilisation du sol stipulées par l'acte constitutif de servitudes, on ne
saurait en aucun cas considérer que ces dernières servent à maintenir ou à
améliorer les structures d'une entreprise affermée par application de l'article
64 alinéa 1 lit. a)  LDFR".
Cette décision a été adressée par pli recommandé du
4 octobre 2018 au notaire F.________.
J.
Par acte du 2 novembre 2018, adressé à la Commission foncière, A.________
et B.________ ont recouru contre la décision précitée en concluant à son
annulation, de telle sorte que les deux servitudes foncières grevant les
parcelles n
os
641, 1827 et 2070 de Yens en faveur de la parcelle n°
644 puissent être inscrites au registre foncier. Ils contestent que la
constitution des deux servitudes litigieuses équivaille économiquement à un
transfert de propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR. Les restrictions
d'usage qu'elles impliquent ne sont pas, selon eux, d'une ampleur telle
qu'elles les priveraient de la maîtrise effective des biens-fonds concernés.
Ils précisent qu'ils restent libres de choisir les cultures qu'ils souhaitent
pratiquer. En outre ces terrains se situeraient pour partie en bord de
ruisseau, de haie et de forêt, de telle sorte qu'il ne serait pas possible d'y
pratiquer une agriculture intensive.
Le recours a été transmis d'office au Tribunal
cantonal par la Commission foncière, comme objet de sa compétence.
Dans sa réponse du 12 décembre 2018, la Commission foncière
conclut au rejet du recours. Elle précise qu'il n'est pas question d'empêcher
les recourants, exploitants agricoles, d'exercer leur droit de préemption légal
sur les parcelles concernées. Elle maintient toutefois son appréciation selon
laquelle la constitution des servitudes litigieuses équivaut à un transfert de
propriété, dans la mesure où elles sont prévues pour une durée indéterminée et
qu'elles limitent clairement et durablement les possibilités d'usage agricole
sur les parcelles concernées, dont la surface totale correspond à 48'800 m² de
pâturage, pré, et champs. Selon cette autorité, les servitudes auront également
un impact négatif sur la valorisation des parcelles grevées, en cas de vente
notamment.
Dans leur réponse du 12 décembre 2018, C.________ et
E.________, tiers intéressés, ont conclu implicitement au rejet du recours. Ils
indiquent approuver en tous points le recours. Ils précisent qu'ils ne sont
jamais intervenus en aucune manière sur la façon dont les époux A.________ et B.________
gèrent leurs cultures, et qu'ils ont toujours entretenu d'excellents rapports
de voisinage avec ceux-ci. Ils souhaitent que les parcelles n
os
641,
1827 et 2070 demeurent exploitées par la famille des recourants.
K.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties sont repris, ci-dessous,
dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale
de recours contre les décisions prises en vertu de la loi fédérale sur le droit
foncier rural (cf. art. 88 et 90 al. 1 let. f LDFR). Dans le canton de Vaud,
l'autorité cantonale de recours est la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal en vertu de l'art. 92 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur
la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Selon l'art. 83 al. 3 LDFR,
les parties contractantes ont qualité pour recourir contre le refus
d'autorisation. En l'occurrence, les recourants sont parties aux conventions du
30 mai 2018 constituant les deux servitudes foncières litigieuses grevant leurs
parcelles n
os
641, 1827 et 2070 en faveur de la parcelle n° 644. Ils
ont donc qualité pour recourir contre la décision de la Commission foncière qui
refuse d'autoriser la constitution desdites servitudes.
2.
Les recourants contestent le refus de l'autorité intimée d'autoriser la
constitution des deux servitudes foncières sur les parcelles n
os
641, 1827 et 2070.
a) Selon l'art 1 al. 1 LDFR, la loi a pour but
d'encourager la propriété foncière rurale et en particulier de maintenir des
entreprises familiales comme fondement d'une population paysanne forte et d'une
agriculture productive, orientée vers une exploitation durable du sol, ainsi
que d'améliorer les structures (let. a), de renforcer la position de
l'exploitant à titre personnel en cas d'acquisition d'entreprises et
d'immeubles agricoles (let. b), de lutter contre les prix surfaits des terrains
agricoles (let. c). Selon l'art. 1 al. 2 LDFR, la loi contient des dispositions
sur: a. l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles - acquisition
qui est soumise à autorisation (art. 61 ss LDFR); b. l'engagement des immeubles
agricoles - lesquels ne peuvent être grevés de droits de gage immobiliers que
jusqu'à concurrence de la charge maximale (art. 73 ss LDFR); c. le partage
matériel des entreprises agricoles
et le morcellement des
immeubles agricoles - qui sont en principe interdits (art. 58 ss LDFR).
La loi a pour but de promouvoir et de garantir le
maintien de structures agricoles adaptées aux besoins, en empêchant - sauf
exceptions prévues par la loi - le démantèlement de domaines agricoles (art. 58
LDFR), l'acquisition d'immeubles ou d'une entreprise agricole par quelqu'un qui
n'exploiterait pas à titre personnel (art. 61 LDFR) ou encore le surendettement
(art. 73 LDFR); à cet effet, la LDFR prévoit un système d'autorisations par une
autorité, en réglant de manière détaillée les cas et les motifs d'octroi d'une
autorisation (François Zürcher, La coordination entre aménagement du territoire
et droit foncier rural: Quand? Pourquoi? Comment?,
in
Territoire &
Environnement 2004, p. 1 ss, 2).
Selon l'art. 2 al. 1 let. a LDFR, la loi s'applique
aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une
entreprise agricole qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de
l'art. 15 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire
(LAT; RS 700) et dont l'utilisation agricole est licite (ATF 128 III 229
consid. 2; 125 III 175 consid. 2a et 2b; Christoph Bandli,
in
Le droit
foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4
octobre 1991, Brugg 1998 [ci-après: Commentaire LDFR], n. 6 ad art. 2 LDFR).
Selon l'art. 6 al. 1 LDFR, est agricole l'immeuble
approprié à un usage agricole ou horticole (ATF 128 III 229 précité consid. 2;
125 III 175 précité consid. 2b; Bandli, op. cit., n. 4 ad art. 2 LDFR). La LDFR
se rattache ainsi à l'art. 16 al. 1 let. a LAT, selon lequel les zones
agricoles comprennent les terrains qui se prêtent à l'exploitation agricole ou
à l'horticulture productrice; la notion de terrain qui se prête à
l'exploitation agricole ou horticole ou qui est approprié à un usage agricole
ou horticole doit être comprise de la même manière dans l'application de l'une
et l'autre loi (ATF 125 III 175 précité, consid. 2b et les références).
Celui qui entend acquérir un immeuble agricole doit
obtenir une autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), sous réserve des exceptions
prévues par l'art. 62 LDFR. Le but de l'assujettissement à autorisation est de
garantir que le transfert de propriété corresponde aux objectifs du droit
foncier rural, au premier rang desquels figure la concrétisation du principe de
l'exploitation à titre personnel fondé sur la politique de la propriété (Beat
Stalder, Commentaire LDFR, remarques préalables aux art. 61-69 LDFR, n. 8).
C'est ainsi que l'autorisation doit en principe être refusée notamment lorsque
l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR).
L'autorisation est néanmoins accordée si l'acquéreur qui n'est pas
personnellement exploitant prouve qu'il y a pour le faire un juste motif au
sens de l'art. 64 al. 1 LDFR.
b) En l'occurrence, les parcelles n
os
641, 1827 et 2070, sises dans la zone agricole, sont des immeubles agricoles au
sens de l'art. 6 LDFR et elles sont exploitées à des fins agricoles par les
recourants. Elles sont donc soumises à la LDFR, ce qui n'est du reste pas
contesté. Le recourant, qui est exploitant agricole et qui exploitait
d'ailleurs, en qualité de fermier, les parcelles précitées depuis une
quarantaine d'années, a exercé son droit de préemption légal (art. 47 LDFR)
lors de la vente aux enchères de ces parcelles, le 14 septembre 2017. Il en est
devenu propriétaire avec son épouse selon l'inscription au registre foncier le 3
novembre 2017 (cf. art. 656 al. 1 CC). Dans sa réponse du 12 décembre 2018,
l'autorité intimée confirme que la décision litigieuse n'a pas pour but
d'empêcher l'exercice du droit de préemption du recourant et l'acquisition
desdites parcelles par les recourants. Il y a lieu d'en prendre acte.
3.
L'autorité intimée estime que la constitution des servitudes foncières litigieuses
devrait être considérée, compte tenu de leur assiette, de leur portée et de
leur contenu, comme un acte juridique équivalant économiquement à un transfert
de propriété au sens de l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR.
a) L'art. 61 LDFR, qui figure dans le chapitre 2 de
la loi intitulé "
Acquisition des entreprises et des immeubles agricoles
",
prévoit ce qui suit:
"1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un
immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
2 L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif
de refus.
3 Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi
que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la
propriété."
b) La notion d'immeuble au sens de la LDFR se
rattache à la notion d'immeuble de l'art. 655 CC (Bandli, op. cit., n. 4 ad
art. 2 LDFR; FF 1988 III 917 s; Eduard Hofer, Commentaire LDFR n. 1 ad art. 6
LDFR). Selon l'art. 655 CC, sont des immeubles:
"1 [...].
2 Sont immeubles dans le sens de
la présente loi:
1.
les biens-fonds;
2.
les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier;
3.
les mines;
4
.
les parts de copropriété d'un immeuble.
3 Une servitude sur un immeuble
peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions
suivantes:
1
.
elle n'est établie ni en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur
d'une personne déterminée;
2.
elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée."
c) L'exigence d'une autorisation au sens de l'art.
61 LDFR s'étend à l'acquisition de biens-fonds au sens de l'art. 655 CC (Stalder,
op. cit., n. 11 ad art. 61 LDFR). Pour être considéré comme un droit distinct
et permanent au sens de l'art. 655 al. 2 chif. 2, une servitude foncière doit
réaliser cumulativement les conditions de l'art. 655 al. 3 CC, à savoir ne pas
être établie en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une
personne déterminée et être établie pour 30 ans au moins (cf. Cyril Galland, Le
contenu des servitudes foncières, Aspects de droits réels et obligations de
faire rattachées à la servitude, Thèse Fribourg, Schulthess 2013, p. 13, n. 43
ss). La doctrine précise encore qu'il faut distinguer de l'acquisition de
droits distincts et permanents la constitution de droits réels restreints,
notamment l'usufruit. Ces restrictions de propriété sont et demeurent des
servitudes n'ayant pas la qualité de biens-fonds au sens de l'art. 655 CC et
n'ont jamais pour conséquence de transférer la propriété (Stalder, op. cit., n.
17 ad art. 61 LDFR).
d) En l'occurrence, les servitudes foncières litigieuses
ne sont pas des droits distincts et permanents au sens de l'art. 655 al. 2
chif. 2 et al. 3 CC. Ces servitudes ne sont dès lors pas assimilées à un
transfert de propriété, stricto sensu, au sens de l'art. 61 al. 3, 1ère
hypothèse LDFR, ce que ne soutient au demeurant pas l'autorité intimée.
4.
L'autorité intimée se réfère à l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR,
qui soumet à autorisation tout autre acte juridique équivalant économiquement à
un transfert de la propriété.
a) A côté des acquisitions résultant d'une vente,
d'un échange ou d'une donation, les actes juridiques qui confèrent à leurs
ayants droit une position équivalant économiquement à un transfert de la
propriété sont visés par l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR. Cette
disposition renonce à énumérer les actes juridiques qui équivalent
économiquement à un transfert de la propriété. Il faut donc examiner dans
chaque cas particulier si une telle situation est réalisée et, pour en juger,
il faut s'en tenir au but économique visé par les relations juridiques
convenues entre les parties et à la question de savoir si l'acte juridique
conclu par les parties confère à l'acquéreur, dans ses effets, une situation
analogue à la propriété sur une entreprise ou un immeuble agricole qui – compte
tenu des objectifs de politique structurelle et de politique de la propriété de
la procédure d'autorisation – puissent expliquer un tel procédé. Si plusieurs
conventions se trouvent entre elles en relation temporelle ou objective, elles
doivent être appréciées dans leur ensemble et la situation du bénéficiaire de
ces actes juridiques examinée en tant que telle. Dans ce cas, ce n'est pas
uniquement la volonté subjective des parties qui est déterminante, mais bien
plutôt l'ensemble des circonstances objectives. La soumission à autorisation
doit toutefois être appliquée de manière restrictive aux procédés de nature
économique (Stalder, op. cit., n. 19-20 ad art. 61 LDFR).
Au nombre des actes juridiques équivalant
économiquement à un transfert de propriété figurent les modifications dans les
droits de participation à une personne morale propriétaire d'immeubles agricoles.
Ainsi, toute aliénation de parts d'une personne morale détenant une entreprise
agricole – et non seulement la cession d'une participation majoritaire - est
soumise à l'autorisation prévue aux art. 61 ss LDFR (ATF 140 II 233 consid.
3.2.4 et les références; FO.2014.0016 du 26 mai 2015). Selon la doctrine, la
constitution ou la cession d'un droit de superficie qui ne serait pas érigé en
droit distinct et permanent ne confère pas sans autre une situation analogue à
la propriété, mais sera déterminé en fonction de la durée et de l'ampleur du
droit concédé (Stalder, op. cit., n. 22 ad art. 61 LDFR). L'usufruit confère en
principe à l'ayant droit un droit de jouissance complet sur la chose (art. 745
al. 2 CC). Le transfert à des tiers de l'usufruit sur des entreprises ou des
immeubles agricoles amoindrit la productivité, ce qui – en tout cas lorsqu'il
est convenu sur une longue durée – justifie la soumission à autorisation
(Stalder, op. cit., n. 23 ad art. 61 LDFR).
b) Selon la définition de l'art. 730 al. 1 CC, la
servitude [foncière] est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un
autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la
part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir
lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.
La servitude foncière est un droit réel limité, à
savoir un droit qui confère la maîtrise partielle sur la chose. Elle se
distingue en cela de l'usufruit qui procure en principe à son titulaire la
plénitude de l'usage et de la jouissance d'un bien (Paul-Henri Steinauer, Les
droits réels, Tome II, Berne 4
ème
éd., 2012, p. 407, n. 2208). Cette
maîtrise est d'abord directe puisqu'elle permet à son titulaire d'agir
directement sur la chose. La maîtrise est ensuite absolue, puisque son
titulaire peut exiger de n'importe quelle personne qu'elle s'abstienne de
troubler la maîtrise qu'il a sur l'objet de son droit. Ce qui est limité n'est
donc pas l'effet réel produit par le droit, mais le contenu de la maîtrise
qu'il confère sur la chose. Alors que la propriété procure à son titulaire une
maîtrise totale sur la chose (droit d'usage, de jouissance et de disposition),
le droit réel limité ne comprend que certaines facultés de maîtrise. En tant
que droit réel limité, la servitude foncière ne procure à son titulaire que
l'usage et/ou la jouissance de l'objet du droit (Galland, op. cit. p. 7-8, n. 26
et 28 les références). La loi ne décrit pas les droits conférés aux
bénéficiaires de la servitude mais la restriction du droit de propriété du
fonds servant. La restriction porte nécessairement sur l'usage et/ou la
jouissance de l'immeuble mais non sur le droit de disposer (Galland, op. cit.,
p. 20 n. 70 et 71; Maryse Pradervand-Kernen, La valeur des servitudes foncières
et du droit de superficie, Thèse Fribourg, Schulthess 2007, p. 11, n. 34).
Lorsque le propriétaire du fonds servant est tenu de s'abstenir lui-même
d'actes que, normalement, il serait en droit de faire, la servitude est dite
négative. De telles servitudes obligent le propriétaire du fonds servant à
utiliser ce dernier d'une certaine façon. Tel est le cas des servitudes
d'interdiction de bâtir, de vue ou d'interdiction d'exploitation d'une activité
déterminée (Galland, op. cit. p. 32-33, n. 128 et ss; Pradervand-Kernen, op.
cit., p. 9 n. 25). Les servitudes foncières, dès lors qu'elles ne confèrent
qu'une utilisation partielle du fonds grevé, peuvent ainsi être constituées
sans limite de temps. Elles se distinguent ainsi de l'usufruit, du droit de
superficie et du droit d'habitation, qui procurent des facultés d'usage si
étendues qu'ils doivent être limités dans le temps (Pradervand-Kernen, op.
cit., p. 11, n. 34 et les références; Steinauer, op. cit., n. 2208).
c) En l'espèce, l'autorité intimée estime que
l'assiette, la portée et l'ampleur des servitudes foncières ne sont pas de
nature à renforcer la position de l'exploitant à titre personnel. Elle estime
que ces servitudes limitent clairement et durablement les possibilités d'usage
agricole sur les parcelles n
os
641, 1827 et 2070. En cas de
transfert de ces parcelles à de futurs exploitants agricoles, ceux-ci devraient
subir ces restrictions non choisies et non justifiées de l'usage agricole des
surfaces exploitées. De telles limitations iraient à l'encontre des buts de la
LDFR. Elles auraient par ailleurs un impact négatif sur la valorisation
desdites parcelles en cas de vente par les recourants.
Les recourants soutiennent, pour leur part, que ces
restrictions n'entraînent pas de modification notable dans leur mode
d'exploitation. Elles ne seraient pas d'une ampleur telle qu'elles les
priveraient de la maîtrise effective des biens-fonds concernés. Ils peuvent
continuer à exploiter les parcelles sans modification notable du mode
d'exploitation qu'ils pratiquent depuis une quarantaine d'années. De surcroît,
ces terrains se situent pour partie en bordure de ruisseaux, de haies et de
forêts, de telle sorte qu'il n'y serait pas possible d'y pratiquer une
agriculture intensive. Dans leur réponse, la propriétaire de la parcelle n° 644
et son époux confirment qu'ils ne sont jamais intervenus dans la manière des
recourants d'exploiter leurs parcelles et que ceux-ci ont, de leur propre chef,
décidé de ne pas puriner leurs champs.
d) La première servitude litigieuse porte sur une
restriction d'usage (d'exploitation) et prévoit cinq restrictions. Elle prévoit
tout d'abord que seule une affectation agricole est possible sur les parcelles
n
os
641, 1827 et 2070: une telle exigence ne fait que rappeler la
vocation agricole des parcelles qui sont de par la loi soumises à une telle
affectation (cf. art. 16 LAT). La seconde restriction interdit la mise à
disposition gratuite ou onéreuse de l'une ou l'autre de ces parcelles en faveur
d'associations privées ou publiques: on peine à voir en quoi une telle clause,
qui renforce le maintien d'une affectation purement agricole des parcelles, est
de nature à contrevenir aux buts de la LDFR tels que rappelés ci-dessus. La
troisième restriction interdit toute utilisation des biens-fonds concernés pour
de la recherche agricole. Si une telle restriction limite dans une certaine
mesure l'activité agricole, on ne saurait en conclure qu'elle empêche une
activité agricole ordinaire ni ne dévalorise les parcelles en cas de revente de
celles-ci. La quatrième restriction prohibe la constitution de toute servitude
de passage à pied et/ou véhicule sur ces biens-fonds. A nouveau, une telle
restriction n'apparaît pas de nature à restreindre l'activité agricole des
propriétaires des fonds servants. L'impact sur la valorisation des parcelles
paraît également douteuse, étant rappelé que les parcelles sises en zone
agricole sont en principe inconstructibles. Enfin, la cinquième restriction
prohibe tout amendement organique, tel que purin, lisier et fumier sur la seule
parcelle n° 641. D'un point de vue objectif, une telle restriction est de
nature à avoir un impact sur le mode d'exploitation, même si elle semble
correspondre aux pratiques actuelles des recourants. Cet impact n'apparaît
cependant pas suffisamment important pour que la constitution de la servitude
soit assimilable, d'un point de vue économique, à une aliénation de la
propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR. Quant aux effets d'une telle
servitude sur la valorisation de la parcelle, le régime d'autorisation institué
par la LDFR n'a pas pour but de protéger la valeur vénale des immeubles
agricoles, mais plutôt, au contraire, d'empêcher les prix surfaits (art. 63 al.
1 let. b LDFR).
La seconde servitude prévoit quant à elle une
interdiction de bâtir sur les trois parcelles concernées. Aucune construction,
même agricole, n'est autorisée sur ces parcelles. Il convient de rappeler que
cette servitude est prévue sur des parcelles hors zone à bâtir et donc en
principe non constructibles. Les recourants disposent déjà des constructions
nécessaires à leur exploitation. Cette servitude n'empêche ainsi pas la
poursuite d'une activité agricole sur les parcelles grevées et l'on ne saurait
ainsi parler d'une baisse de la valeur de la parcelle en raison d'une telle
servitude (cf. à titre d'exemple ATF 107 II 331/JdT 1982 I 118, 128).
Force est ainsi de constater que, nonobstant la
constitution des servitudes précitées, celles-ci ne comportent que des
restrictions d'usage partielles. Les recourants conserveront la maîtrise
effective de leurs parcelles et leur droit d'en jouir et d'en disposer ne sera
pas entravé au point qu'il faille considérer qu'ils ne seraient pas les
véritables propriétaires des parcelles. L'appréciation de l'autorité intimée
selon laquelle les servitudes précitées équivalent économiquement à un
transfert de la propriété au tiers intéressé, au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR
n'apparaît dès lors pas soutenable et ne peut être suivie.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est admis. La
décision attaquée sera réformée en ce sens qu'il est constaté que les
servitudes litigieuses ne sont pas soumises à autorisation au sens de la LDFR.
La décision est annulée pour le surplus.
L'arrêt est rendu sans frais. Les recourants et la
propriétaire du fonds n° 644 (tiers intéressé) ayant procédé sans l'assistance
d'un mandataire professionnel, ils n'ont pas droit à des dépens (art. 49, 55 al.
2, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 14 septembre
2018, est réformée en ce sens qu'il est constaté que les servitudes foncières
constituées selon acte du 30 mai 2018, Minutes Nos 12'263 et 12'264, grevant
les parcelles 641, 1827 et 2070 de Yens, propriété de A.________ et B.________,
en faveur de la parcelle 644 de Yens, propriété de C.________, ne sont pas
soumises à autorisation au sens de la LDFR. La décision est annulée pour le
surplus.
III.
L'arrêt est rendu sans frais.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 15 mai 2019
La
présidente:                                                                                               La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’Office fédéral de la justice (OFJ).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.