vd_omni · EF.1996.0042 · 1997-06-17 · fr

BOVEY Claude c/CEFI de Lausanne | Une obligation testamentaire (non inscrite au RF) faite au propriétaire de louer à bas prix le terrain à un cousin jusqu'en 2006 ne justifie pas une diminution de la VV. RR.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.06.1997 EF.1996.0042

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 17 juin 1997
sur le recours formé par
Claude BOVEY
,
représenté par Me Christian Golay, notaire, rue Grenade 12, 1510 Moudon
contre
les décisions rendues par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(CEFI ou
commission), des 2 mai et 7 octobre 1996, relatives à la parcelle no 35 de la
Commune de Romanel.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Otto Liechti et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: M.
Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Claude Bovey est
propriétaire à Romanel de la parcelle no 35, mesurant 4'022
m²
: 2'822
m²
sont classés en zone à
bâtir et 1'200
m²
en zone verte. Ce bien-fonds supporte deux constructions : un ancien
rural (no ECA 40) ainsi qu'un bâtiment (no ECA 43) abritant actuellement une
agence de voyages et trois logements.
B.                    Le 12 octobre 1995, dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de
290'000 à 840'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no  35. Sur recours
de Claude Bovey, elle a ramené l'estimation fiscale à 807'000 fr. le 2 mai
1996.
C.                    Claude Bovey a recouru
contre cette décision : il proposait que l'estimation fiscale de sa parcelle
soit fixée à 580'000 francs. La commission a conclu au rejet du pourvoi. Le
tribunal a tenu séance sur place, en présence des parties, le 7 octobre 1996; à
cette occasion, visite des lieux faite, le président de la commission s'est
déclaré disposé à ramener à 760'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no
35. Après un délai de réflexion, Claude Bovey a toutefois maintenu son recours;
informée, la commission a demandé le 5 novembre 1996 au tribunal de statuer
selon les propositions faites à l'audience par son président.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087
du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir
d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues
par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou
étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en
violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de
l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V
365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du
canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de
l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'État a décidé une
révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20
novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour
l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après
instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale
contestée en début de procédure résultait du calcul suivant:
Valeur de rendement
Revenu locatif                                                                 Fr.            27'480.-
Capitalisation à 8%                                                                                                 Fr.          344'000.-
Valeur vénale
Bâtiment ECA no 43
(compte tenu d'une réduction
de 30% pour ancienneté):1'875 m³ à 500 fr./m³                  Fr.          656'250.-
Bâtiment ECA no 40                                                       Fr.            50'000.-
Terrain: 2822 m² à 200 fr./m²                                            Fr.          564'000.-
Valeur vénale totale
Fr.             1'270'250.-
Estimation fiscale
344'000 fr. + 1'270'250 fr. : 2 =
Fr.        807'000.-
La commission a
expressément invité le tribunal à statuer selon les propositions faites par son
président à la faveur de la séance finale du 7 octobre 1996. Dans ces
conditions, le tribunal examinera la légalité de l'estimation fiscale
définitive de 760'000 fr. ; il limitera son contrôle à la valeur vénale, la
valeur de rendement n'ayant été ni contestée initialement, ni modifiée en cours
de procédure.
4.                     A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande;
selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
Les instructions préconisent de tenir également compte de l'accès, de
l'importance, de l'état d'entretien de l'immeuble et de la valeur du sol.
L'autorité intimée
attribue au bâtiment ECA no 43 une valeur à neuf de 500 fr. le
m³,
les instructions
donnant à titre indicatif une fourchette moyenne généralement admise allant de
400 fr. à 700 fr. le
m³
: à lire son écriture du 11 octobre 1996, le recourant ne conteste plus
cette valeur qui d'ailleurs, après visite des lieux, apparaît raisonnable. Les
instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir
compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en
principe pas excéder 30%; visite des lieux faite, la commission a admis en
dernière analyse un taux de 40%, que le recourant ne discute pas non plus.
Enfin, l'estimation à 50'000 fr. du bâtiment ECA no 40 n'est pas davantage
litigieuse.
Il reste à examiner la
valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 200 fr. le
m²
s'agissant des 2'822
m²
classés en zone à
bâtir. Le recourant propose que cette valeur soit ramenée à 150 fr. le
m²
: il explique se
trouver lié par l'obligation - imposée par dispositions testamentaires - de
louer à bas prix le terrain et le rural à son cousin jusqu'au 1er avril 2006.
La commission affirme avoir suivi la méthode comparative préconisée par les
instructions : elle produit d'ailleurs un plan d'où il résulte que, pour la
plupart des autres terrains sis à proximité de la parcelle no 35, elle a
effectivement retenu un prix de 200 fr. le
m²
. Il est vrai que le recourant
restera soumis pour quelques années encore à une condition qui entravera
quelque peu l'exercice de son droit de propriété; en revanche, quand bien même
la zone verte est inconstructible, la commission aurait fort bien pu attribuer
à ces 1'200
m²
une valeur même modique de jouissance ou de dégagement, ce qu'elle a
renoncé à faire. Ainsi, tout bien considéré, un prix de 200 fr. le
m²
et par voie de
conséquence une valeur vénale de 564'000 fr. pour le terrain apparaissent
équitables et doivent être confirmés.
Le tribunal parvient
ainsi à une valeur vénale totale de 1'176'000 francs.
5.                     En résumé, calculée
conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 35, soit
sa moyenne entre sa valeur de rendement (344'000 fr.) et sa valeur vénale
(1'176'000 fr.), se monte à 760'000 fr. et correspond donc au chiffre
finalement retenu par la commission à l'issue de la visite des lieux : le
recours doit dès lors être rejeté. Il y a lieu de mettre à la charge du
recourant, qui succombe, un émolument de justice de 800 fr.; ce montant est
compensé par l'avance de frais versée. L'autorité intimée n'ayant pas consulté
un homme de loi, la question des dépens ne se pose pas.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 7 octobre 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est maintenue. En conséquence, l'estimation fiscale de
la parcelle no 35 de Romanel, de
760'000 fr
., est confirmée.
III.                     Un émolument
de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant
Claude Bovey.
sa/Lausanne, le 17 juin 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint