vd_omni · AC.2013.0289 · 2015-10-09 · fr

GUIGNARD, SWISS LIFE SA, Association Jardin City, OREL, ALLEMANN, HARPER, MINDEN, NOTARI, PACURARIU, BARRAST, KUCERA/Service des communes et du logement, Municipalité de Pully, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique | Recours contre l'octroi des permis de construire pour la transformation et la rénovation de 2 bâtiments d'habitation, ainsi que la construction d'un bâtiment de 8 logements avec garage souterrain, et contre l'autorisation spéciale de rénover les bâtiments existants fondée sur la LDTR. - Qualité pour recourir des locataires admise (consid. 2).- Constat que les travaux de rénovation prévus, notamment la modernisation des cuisines et des salles de bains, l'amélioration du système de production et de distribution de chaleur, ainsi que les travaux d'isolation des façades, peuvent être considérés comme indispensables au sens de la LDTR et doivent être autorisés (consid. 3).- Les règles communales sur la mesure de l'utilisation du sol sont respectées pour l'ensemble des bâtiments (consid. 4).- La hauteur règlementaire est respectée pour le nouveau bâtiment projeté. Il n'y a en effet pas lieu de considérer que le terrain a été aménagé (consid. 5).- L'accès à la parcelle est adapté à l'utilisation projetée. Le trafic automobile supplémentaire induit par le projet litigieux, voué au logement, pourra être absorbé par le réseau routier du quartier (consid. 6).- Pas d'aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC. Les travaux prévus n'ont pas pour conséquence d'augmenter la hauteur, ni le nombre de niveaux des bâtiments existants (consid. 7).- Le projet ne pose pas de problème d'intégration (art. 86 LATC). L'architecture du nouveau bâtiment n'est pas sensiblement différente de celles d'autres bâtiments construits récemment dans le quartier. Le projet de transformation ne compromet en outre pas les qualités des bâtiments existants ayant obtenu la note 3 au recensement architectural cantonal. Pas d'intérêt public prépondérant au maintien de l'ancien jardin voué à disparaître (consid. 8).Recours au TF admis (ATF 1C_592/2015 du 27 juillet 2016).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.10.2015 AC.2013.0289

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 9 octobre 2015
Composition
M. André Jomini,
président
; MM. Christian-Jacques Golay et
Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourants
1.
SWISS LIFE SA,
à Zurich,
représentée par Me Philippe RICHARD, avocat à Lausanne,
2.
Solange GUIGNARD,
à Pully,
représentée par Me Daniel GUIGNARD, avocat à Lausanne,
3.
Association Jardin City,
Claude OREL, Thomas ALLEMANN,
Jennifer HARPER,
Jay
HARPER
,
Nic
holas
George MINDEN
,
Ma
deleine
NOTARI,
Delio NOTARI, Irina
PACURARIU,
Maxime PACURARIU,
Nicole PACURARIU,
Sorin PACURARIU, Verena BARRAST, Christian BARRAST, Zdenek KUCERA
, à Pully,
tous représentés par Me Yvan HENZER, avocat à
Lausanne,
Autorités intimées
1.
Municipalité de Pully,
représentée par Me
Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne,
2.
Service
des communes et du logement,
Division logement,
à Lausanne,
Autorité concernée
Service
immeubles, patrimoine
et logistique, Section monuments et sites,
à Lausanne.
à
Objet
permis de construire
Recours SWISS LIFE SA, Solange GUIGNARD et Association
Jardin City et consorts c/ décisions de la Municipalité de Pully du 22 mai 2013 accordant à SWISS LIFE SA des permis de construire pour la transformation et la rénovation de 2 bâtiments d'habitation, la construction d'un bâtiment de 8 logements avec garage souterrain, et c/ décision du 11 avril 2011 du Service de l'économique, du logement et du tourisme accordant une autorisation spéciale (dossiers joints: AC.2013.0289, AC.2013.0292 et AC.2013.0293).
Vu les faits suivants:
A.
Swiss Life SA, dont le siège social est à Zurich, est propriétaire,
depuis 1951, de la parcelle n° 3256 du registre foncier, sur le territoire de
la commune de Pully. D’une surface totale de 4'313 m², dont 3'461 m ² en place-jardin, elle est classée dans la zone de moyenne densité du plan
général d'affectation de la commune de Pully (zone destinée aux bâtiments voués
en principe au logement et aux activités compatibles avec le logement, avec un
nombre de niveaux limité à 4, soit le rez-de-chaussée, deux étages et les
combles – art. 36 et 37 du règlement communal sur l’aménagement du territoire
et les constructions; ci-après: RCATC). Cette parcelle résulte du groupement de
bien-fonds, soit de l’ancienne parcelle n° 3256 et des parcelles n° 1375
et 3258, également propriété de Swiss Life SA. La mutation a été inscrite au
registre foncier le 26 janvier 2010. La parcelle est au bénéfice notamment de
trois servitudes de restriction au droit de bâtir. La première (servitude n°
007-175814) grève la parcelle n° 1356, la seconde (servitude n° 007-171242)
grève la parcelle n° 1384, et la troisième (servitude n° 007-171261) la parcelle
n° 3257.
La parcelle n° 3256 supporte actuellement un
bâtiment d’habitation avec affectation mixte n° ECA 1783, de 455 m² au sol, et un bâtiment d’habitation n° ECA 1711, de 397 m². Le bâtiment n° 1783, à l’adresse avenue C.-F. Ramuz 81, comporte des logements, deux commerces et un garage. Le
bâtiment n° 1711, à l’adresse avenue C.-F.-Ramuz 83, comporte uniquement des
logements. Devant la façade sud du bâtiment n° 1711 se trouve une grande
terrasse en belvédère avec des escaliers semi-circulaires. Cette terrasse est
surélevée par un mur de soutènement et elle fait face à un vaste jardin de plus
de 3'000 m² situé dans la partie sud. Plusieurs arbres de diverses
essences sont plantés sur cette parcelle.
L’ensemble formé par ces bâtiments date du premier
tiers du 20
e
siècle; il figure au recensement architectural du
canton de Vaud depuis 2000, avec la note 3 (bâtiments méritant d'être
sauvegardés sans toutefois pouvoir, en principe, être classés comme monuments
historiques). Lors de l’élaboration de l’inventaire fédéral des sites
construits d’importance nationale en Suisse (ISOS), Pully a été identifié en
tant que "village urbanisé d’intérêt régional"; les bâtiments n° 1783
et 1711 font partie d’un ensemble bâti (n° 0.9) de "maisons familiales et
collectives (1
er
tiers du 20
ème
siècle)", tandis que
le jardin au sud est inclus dans le périmètre 4, décrit comme
"urbanisation dès le début du 20
ème
siècle le long de
l’ancienne route de Saint-Sulpice à Pully". Dans les deux cas,
l’inventaire ISOS recommande la mise en valeur de la structure de ce secteur.
B.
Le 11 janvier 2010, Livit SA, société en charge de la gérance des
bâtiments n° 1783 et 1711 pour le compte de Swiss Life SA, a résilié le
bail de tous les appartements et locaux commerciaux des bâtiments n°1783 et
1711, avec effet au 30 avril 2010. Elle faisait valoir que la propriétaire
souhaitait entreprendre d’importants travaux de rénovation dans les bâtiments
précités qui étaient incompatibles avec le maintien des locataires dans les
appartements. La possibilité leur était offerte de conclure un bail à durée
déterminée échéant au plus tard le 31 mai 2012, date prévue des travaux.
Ces résiliations ont été contestées devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer; les causes ont été portées ensuite
devant le Tribunal des baux, qui n’a pas encore statué.
C.
Le 19 janvier 2010, Swiss Life SA a déposé auprès de la Municipalité de Pully une demande d’autorisation de construire un bâtiment d’habitation de 8
logements avec garage souterrain annexe pour 35 véhicules (et place de jeu
extérieure), dans la partie sud de la parcelle n° 3256, soit à l’emplacement du
jardin.
Simultanément, Swiss Life SA a déposé une demande
d’autorisation de construire pour la transformation et la rénovation des
bâtiments d’habitation existants sur sa parcelle (bâtiments n° ECA 1783 et
1711), ainsi que pour la création d’un parking extérieur de 29 places. Le plan
de situation du géomètre indique que des garages box adjacents au bâtiment n°
1783 doivent être démolis. Les bâtiments existants comportant pour l’essentiel
des logements loués, Swiss Life SA a demandé, avec le permis de construire, une
autorisation spéciale fondée sur la loi du 4 mars 1985 concernant la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi
que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV
840.15). Cette demande a été transmise au Service de l'économie, du logement et
du tourisme (ci-après: le SELT – actuellement, cette compétence est exercée par
le Service des communes et du logement, division logement, rattaché au
Département des institutions et de la sécurité). Selon les informations
figurant dans le formulaire de demande d’autorisation, l’état locatif des
bâtiments n° 1783 et 1711, avant les travaux envisagés, comprenait 23 logements
dont six de 1 pièce, six de 2 pièces, trois de 3 pièces, et huit de 4 pièces.
Après les travaux envisagés, l’état locatif serait de 24 logements dont douze
de 2 pièces, quatre de 3 pièces, et huit de 4 pièces.
D.
A propos des transformations projetées dans les bâtiments n° 1783 et
1711, le dossier de la demande de permis contient un document établi le 20
janvier 2010 par le bureau d’architecture Arcature SA qui décrit ainsi les
travaux:
"
Immeuble 81
(n°
ECA 1783)
- Démolition des boxes de garage
extérieurs et construction de murs et terrasses végétalisées en façades sud,
est et ouest. Cette démolition permet d’augmenter le potentiel constructible de
la parcelle au bénéfice d’un nouvel immeuble à construire.
- Entretien de la serrurerie
extérieure.
- Transformation et réaménagement
des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.
- Aménagement de 2 appartements de
2 pièces dans les combles, isolation de la toiture, création de vélux.
- Pose d’un doublage isolant intérieur.
- Mise à neuf des conduites et
écoulements de l’immeuble.
- Démolition des canalisations
d’eaux usées intérieures et extérieures et création d’un nouveau réseau
séparatif.
- Démontage de l’ascenseur et mise
en place d’une nouvelle installation.
- Mise aux normes des
installations électriques.
- Changement partiel des
revêtements de sol.
- Mise en état des appartements et
des espaces communs.
- Modifications des aménagements
extérieurs, des places de parc consécutif à la création de la rampe d’accès du
garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.
Le ratio des places de parc
véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l’ensemble
des immeubles existants et du nouvel immeuble.
Immeuble 83
(n° ECA 1711)
- Entretien de serrurerie
extérieure.
- Suppression des deux chambres
indépendantes en façade sud et création d’un appartement de 2 pièces aux
étages.
- Transformation et réaménagement
des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.
- Aménagement de 2 appartements
dans les combles 1 fois 2 pièces, 1 fois 3 pièces, après démolition des
chambres indépendantes, isolation de la toiture, création de vélux.
- Mise à neuf des conduites et
écoulements de l’immeuble.
- Démolition des canalisations
d’eaux usées intérieures et extérieures et création d’un nouveau réseau
séparatif.
- Pose de doublage intérieur
isolant.
- Démontage de l’ascenseur et mise
en place d’une nouvelle installation augmentée d’un étage pour accéder à
l’étage des combles.
- Mise aux normes de l’installation
électrique.
- Changement partiel des
revêtements de sol.
- Mise en état des appartements et
des espaces communs.
- Modifications des aménagements
extérieurs, des places de parc consécutives à la création de la rampe d’accès
du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.
- Le ratio des places de parc
véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l’ensemble
des immeubles existants et du nouvel immeuble.
- Le demi-rotonde [belvédère] et
les escaliers devant la façade sud seront démolis pour permettre la
construction du parking couvert du nouvel immeuble et reconstruits semblable à
l’existant."
E.
Le projet de transformation et rénovation des bâtiments existants n°
1783 et 1711, et le projet de construction d’un nouveau bâtiment d’habitation
sur la parcelle n° 3256 ont été mis à l’enquête publique du 5 mai au 3 juin
2010. Plusieurs dizaines d’oppositions ont été enregistrées.
Parmi celles-ci figurent l’opposition du 2 juin 2010
de Claude Orel, Jennifer Harper, Jay Harper, Nicholas George Minden, Madeleine
Notari, Delio Notari, Irina Pacurariu, Maxime Pacurariu, Nicole Pacurariu,
Sorin Pacurariu, Verena Barrast, Christian Barrast, Zdenek Kucera, tous
locataires d’appartements dans les bâtiments n° 1783 et 1711 ainsi que de
l’Association Jardin City, dont le président est Zdenek Kucera (ci-après
l'Association Jardin City et consorts). Selon ses statuts, cette association a
pour buts notamment d’obtenir l’annulation de la résiliation des baux des
locataires de Jardin City, suite au nouveau projet de Swiss Life, et de
s’opposer à la destruction de l’ensemble architectural "Jardin City"
créé en 1935 (art. 2). Un autre locataire, Thomas Allemann, a également formé opposition
aux projets précités; sa lettre est datée du 29 mai 2010, elle a été envoyée le
6 juin 2010 et elle a été reçue par la Municipalité de Pully le 7 juin 2010.
Le 3 juin 2010, Solange Guignard, propriétaire de la
parcelle n° 1384, avec une maison d’habitation, qui jouxte à l’ouest la
parcelle n° 3256, s’est également opposée aux projets de Swiss Life SA.
Les opposants critiquaient aussi la construction
d’un nouveau bâtiment dans la partie sud de la parcelle, en contradiction selon
eux avec plusieurs normes du règlement communal, notamment sur la hauteur, le
nombre d’étages, la distance aux limites, la surface minimale de la place de
jeux et le coefficient d’occupation du sol (COS). Ils s’opposaient en outre à
la disparition du jardin d’agrément dans la partie sud de la parcelle, qui
faisait, selon eux, partie intégrante de l’ensemble "Jardin City"; ce
jardin devait dès lors être conservé dans sa substance au même titre que les
bâtiments existants.
F.
Le 3 juin 2010, le SELT a informé la représentante de Swiss Life SA
qu’il souhaitait faire une visite des appartements des bâtiments concernés pour
se rendre compte de l’état des locaux et évaluer la nécessité d’entreprendre
les travaux envisagés dans le cadre de l’application de la LDTR. Il attirait l’attention de celle-ci sur son obligation d’informer les locataires de
cette visite (cf. art. 11 du règlement du 6 mai 1988 de la LDTR [RLDTR; RSV 840.15.1]). La visite des bâtiments précités par le SELT a eu lieu le 23
juin 2010. Les locataires ont été informés au préalable de cette visite par un
avis affiché dans le hall d’entrée des bâtiments. Le dossier du service
cantonal ne contient pas de compte-rendu de cette opération.
Le 27 juillet 2010, le SELT a informé la
représentante de Swiss Life SA qu'il avait pu procéder à une première analyse
de l’état des bâtiments concernés selon la méthode MERIP ("Méthode de
diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de
remise en état des immeubles" - cf. art. 10 al. 2 RLDTR). Il ressortait de
cette analyse qu’un certain nombre de travaux n’étaient pas nécessaires ou
indispensables mais procédaient plutôt d’un choix de changer le standing des
bâtiments. Le SELT demandait dès lors à la propriétaire de justifier, sous
l’angle du droit public, le caractère impératif des travaux envisagés en
particulier s’agissant des conduites et alimentations existantes et de la
méthode d’isolation retenue.
G.
Swiss Life SA a mandaté l’architecte EPF Bernard Corbat, à Nyon (expert
SIA), qui lui a remis le 2 octobre 2010 un rapport de synthèse sur l’état des
bâtiments concernés. Ce rapport contient notamment les passages suivants:
"Isolation thermique façade:
Nous rappelons que les immeubles
ont été construits en 1935 et 1937 et n’ont subi absolument aucunes
améliorations techniques thermiques depuis.
II ne s’agit pas de murs massifs,
les bâtiments étant recensés avec la note 3, selon courrier du 02 Novembre
2009, du Service immeubles, patrimoine et logistique: «l’isolation périphérique
n’est pas possible au vue de la qualité architecturale des façades».
Les valeurs mesurées et calculées
par le bureau d’ingénieurs-conseil montrent que le coefficient des parties
opaques de la façade est très mauvais; les propriétaires d’immeuble sont
quotidiennement sensibilisés aux problèmes des économies d’énergie.
Dans le cas présent, Swiss Life en
tant qu’investisseur institutionnel, se doit de préserver la qualité de ses
objets, qui passe aujourd’hui forcément par l’assainissement de l’enveloppe.
En termes de physique du bâtiment,
cette opération est parfaitement justifiée. En termes de choix du moment de
l’intervention, et compte tenu de l’âge des immeubles, il paraît justifié
d’envisager une telle opération actuellement, sans attendre que l’immeuble ne
se dégrade ou que la situation du marché de l’énergie ne contraigne le
propriétaire à réaliser cet effort.
Le mode d’isolation choisi atteint
le but recherché tout en préservant les qualités architecturales des objets.
Cette opération est à voir comme un bien, autant pour l’immeuble que pour
l’environnement et se traduira par un maintien de la valeur du bâtiment à long
terme.
Si tant est que l’exigence du
SIPAL n’est pas négociable, il est clair que la solution retenue d’isoler le
bâtiment par l’intérieur représente à n’en pas douter un coût plus important
qu’une isolation périphérique si l’on tient compte de toutes les incidences de
ce mode d’exécution sur les autres parties du bâtiment; en effet, ce type
d’isolation n’est efficace que s’il est exécuté sur l’entier des parois
extérieures de l’immeuble, entraînant notamment des transformations au niveau
des cuisines et des salles de bains. Une isolation partielle ou une
modification locale du type d’isolation n’est pas envisageable.
[…]
11 Production de chaleur:
La production de chaleur pour
chacun des immeubles est assurée par une chaudière à gaz d’une puissance de 180
kW chacune. Il s’agit de chaudière CIPAG REMEHA 3b/9 de 1989. Ces chaudières ne
correspondent plus aux normes actuelles de l’OPAIR; elles ne sont plus
réglables et le service annuel est assuré par le service CIPAG SA.
L’entreprise CIPAG SA précise,
compte tenu des problèmes évoqués ci-dessus, qu’en cas de panne qui
nécessiterait le remplacement de pièces, il faut envisager le remplacement de
celle-ci.
La durée de vie de ces chaudières
est estimée à 25 ans, elles ont actuellement 21 ans.
12 Distribution de chaleur:
Hormis les organes de contrôle et
de régulation de la distribution de chaleur visibles au sous-sol, le réseau de
distribution n’a subi absolument aucun entretien depuis sa création.
Depuis le remplacement des
chaudières, nous constatons que la distribution a été l’objet de nombreuses
interventions, d’abord par la maison BRAUCHLI, puis par l’entreprise Bernard CHEVALLEY
SA depuis 2006. L’entreprise CHEVALLEY, dans ses rapports de travail, mentionne
qu’elle a régulièrement dû procéder à des remplissages et purges de
l’installation. Selon M. CHEVALLEY, cela confirme que le réseau de
distribution, invisible, n’est plus étanche en raison de fuites qui ne sont
aujourd’hui pas encore détectables et difficiles à situer. Lors de la purge des
installations, l’entreprise a constaté le développement d’attaques ferreuses
qui se traduit par la présence d’hydrogène lors des opérations de purge. Les
attaques ferreuses révèlent l’existence de problème de rouille au niveau des
tubes de distribution.
M. CHEVALLEY précise également que
l’équilibrage des deux installations (81 et 83) s’est avéré extrêmement
difficile ces dernières années; le problème a pu momentanément [être] résolu
par la mise en place d’une pompe de circulation auto régulante, notamment pour
pallier au problème de bruit que les locataires ont relevé dans les
installations de chauffage. Toujours afin d’améliorer momentanément le
fonctionnement de l’installation, l’entreprise CHEVALLEY a posé des vannes
thermostatiques sur chacun des radiateurs; il s’agit d’une solution provisoire.
En effet, les diamètres des tubes de distribution mis en place dans les années
1930-1940, sont beaucoup plus importants qu’aujourd’hui et s’adaptent mal aux
nouvelles normes de circulation des eaux de chauffage.
Nous reviendrons plus loin
(analyse MERIP code 34) sur les différentes interventions au niveau des
installations apparentes dans les appartements.
Nous relevons par ailleurs que sur
les 5 dernières années, le bâtiment n°83 a fait l’objet de 19 interventions et
le bâtiment 81 de 11 interventions.
[…]
14 Installations centrales —
Évacuation
De 2006 à 2010, l’entreprise TUYAU
MAX est intervenue un peu plus d’une fois par année sur chacun des immeubles
pour procéder au curage des collecteurs d’évacuation eaux claires et eaux
usées. Dans ses rapports, l’entreprise signale que les collecteurs eaux claires
sont encombrés de cailloux et de sable; en 2007, un contrôle par caméra a
révélé que l’état général des collecteurs eaux usées était en très mauvais
état. En cas de travaux importants sur les parcelles, il serait opportun
d’envisager de refaire à neuf ces collecteurs.
La construction éventuelle d’un
troisième immeuble sur la parcelle pourrait être l’occasion de remplacer les
collecteurs eaux claires et eaux usées de l’ensemble de la parcelle.
[…]
24 Ascenseur
Les deux installations sont
actuellement sous contrat d’entretien par la maison SCHINDLER; ces
installations sont d’époque et fonctionnent. La maison SCHINDLER précise
toutefois qu’il lui sera de plus en plus difficile de trouver des pièces de
rechange, notamment au niveau de la commande mécanique de ces ascenseurs.
La commande mécanique ne permet
pas le réglage précis des arrêts et l’installation s’arrête de manière
imprécise par rapport au palier.
En 2007, l’entreprise SCHINDLER a
préparé une offre de modernisation de ces deux installations, offre qui n’a pas
été transmise aux gérants, un remplacement complet des cabines semblant plus
approprié.
Les installations ne sont plus
conformes aux exigences actuelles pour les raisons suivantes:
- portes de cabine simples
- treuil à trois points
- commande à une vitesse
- pas de téléphone
- serrures plus conformes
- vitrage des portes palières plus
homologué
La gérance et le propriétaire ont
été informés de ces problèmes; il leur appartient de mettre cette installation
en conformité, faute de quoi, à l’avenir, la responsabilité du propriétaire
pourrait être engagée s’il est prouvé qu’il était au courant de la
non-conformité aux normes actuelles.
En cas de remplacement des installations,
l’entreprise SCHINDLER rappelle également que les nouvelles installations
comparables consomment environ 40% d’énergie en moins.
33 — Installation électrique du logement
Il ressort de l’analyse des
rapports d’entretien de 1990 à aujourd’hui environ, que les électriciens ont dû
intervenir régulièrement dans les deux immeubles suite à des dysfonctionnements
annoncés par des locataires (immeuble 83: 34 interventions de 1991 à 2010 dont
19 interventions sur la seule période de 2005-2010 et immeuble 81: 13
interventions de 1997 à 2010 dont 9 interventions sur la seule période de
2002-2010).
Pour l’essentiel, il s’agissait de
- remise en état suite panne électrique
- contrôle suite court-circuit
- recherche de panne
- remplacement d’appareil (prises et interrupteurs)
- remplacement ponctuel de fils coton endommagés
- dépannage d’installation interphone
- réparation et contrôle des raccordements des appareils
électroménagers
Aucune rénovation importante des
installations électriques n’a été exécutée en 1978 et en 1989. L’installation
actuelle, en ce qui concerne la distribution des appartements est d’époque.
Une grande partie des fils
d’alimentation des appareils ont encore une isolation en coton; ce type de fil
est aujourd’hui toléré, mais compte tenu du risque qu’ils représentent
(inflammation en cas de court-circuit), ils devraient être remplacés à court
terme (1 à 3 ans). Par la même occasion, de nombreux appareils ne correspondent
plus au standard actuel, notamment les prises à deux pôles.
Bien que les installations
électriques soient actuellement conformes aux exigences de l’OIBT, de nombreux
appareils ne correspondent plus en terme d’utilisation aux standards actuels
(prises téléphones, prises TV, tableaux électriques d’appartements équipés de fusible),
et les bâtiments sont sous-équipés en terme d’installations multimédia
d’aujourd’hui (prises informatiques, télévision numériques...).
Globalement, les équipements
électriques n’ont pas été réellement adaptés au standard de confort actuel, la
distribution secondaire actuelle est limitée à une puissance de 6 Ampères.
"
Les éléments relevés dans ce rapport de synthèse
proviennent notamment d’un document intitulé "
analyse thermique et
améliorations proposées
" établi par le bureau Kurt-R. Scheidegger SA,
ingénieurs-conseils à Lausanne, et d’un rapport de Sedelec SA, société
spécialisée dans les travaux d’électricité du 5 novembre 2009. Ces deux
documents figurent en annexe du rapport précité, ainsi qu’un avis des défauts
adressé en décembre 2009 à la gérante des bâtiments concernés par le locataire Zdenek
Kucera. Selon ce document, les installations électriques étaient défectueuses
et n’étaient plus conformes aux normes actuelles; il était également demandé la
rénovation des installations sanitaires datant de 1970.
H.
Le SELT a établi un rapport technique le 22 décembre 2010, qui décrit
l'état des immeubles – manifestement sur la base des constatations faites lors
de la visite des lieux en juin 2010 – et les travaux d'assainissement projetés.
Dans ses conclusions, le rapport relève que ces travaux sont "motivés par
des raisons d’économies d’énergie et par le constat, jugé révélateur, des
toujours plus nombreuses interventions réparatrices des installations
techniques", que leur degré d'urgence devait être "pondéré" et
que l'acceptation du programme des travaux demandait une pesée d'intérêts (p.
17). Ce rapport contient en annexe, pour chacun des deux bâtiments existants,
une analyse selon la méthode MERIP (diagnostic sommaire), avec un calcul du
coût des travaux admissibles, selon deux variantes. Après avoir eu connaissance
de ce rapport, la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a adressé
au SELT un préavis favorable.
I.
Après que les demandes d'autorisation de construire ont été examinées
par les services concernés de l'administration, leurs préavis ou autorisations
spéciales ont été regroupés dans des synthèses CAMAC.
La synthèse CAMAC n° 102509 se rapporte au projet de
transformation et rénovation des bâtiments n° 1783 et 1711 (av. C.-F. Ramuz 81
et 83). Elle contient une autorisation spéciale du SELT, du 5 avril 2011. Cette
décision constate d'abord que la création de logements dans les combles n'est
pas soumise à autorisation au sens de la LDTR, leurs loyers étant libres de
tout contrôle administratif (let. a du dispositif). Elle accorde ensuite
l'autorisation de rénover et transformer, aux conditions suivantes:
"1a. Dans l’immeuble avenue
C.-F Ramuz 81, le logement de 2 pièces de 59 m², les 3 logements de 2 pièces de 71 m² et les 3 logements de 3 pièces de 90 m² sont soumis à un contrôle des loyers (surveillance administrative) d’une durée de dix ans à compter de leur mise en
location après travaux, leur revenu locatif annuel net initial ne devant pas
excéder 115'860 fr. ou 215 fr. le m² /an en moyenne (valeur mars 2011) tel que
prévu par le maître de l’ouvrage, sous réserve des modifications légales.
1b. Dans l’immeuble avenue C.-F. Ramuz
83, les 4 logements de 2 pièces, les 2 logements de 4 pièces de 90 m²  et les 6 logements de 4,5 pièces de 118 m² en moyenne sont soumis à un contrôle des loyers
(surveillance administrative) d’une durée de dix ans à compter de leur mise en
location après travaux, leur revenu locatif annuel net initial ne devant pas
excéder 277’157 fr. ou 248 fr. le m²/an en moyenne (valeur mars 2011) tel que
résultant des calculs du Service de l’économie, du logement et du tourisme,
sous réserve des modifications légales.
2. Ce contrôle consistera en la
production des baux à loyer lors de la première mise en location après travaux,
puis en la production régulière de l’état locatif lors de la période de
contrôle. Ces documents devront informer les locataires en termes non
équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Ce contrôle fera l’objet d’une
mention de restrictions de droit public au registre foncier, qui sera inscrite
une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.
4. Le décompte final du coût des
travaux (par immeuble) devra être produit en même temps que les baux ou les
notifications des hausses de loyers.
5. Conformément à l’art. 4 al. 5
de la loi [LDTR], la vente des immeubles est soumise à autorisation, pour
autant qu’une transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette
soumission à autorisation fera l’objet d’une inscription au registre foncier,
qui sera radiée dès que les travaux auront été exécutés."
Dans les motifs de sa décision, le SELT décrit
l'état actuel des deux bâtiments. Dans les deux cas, il fait les mêmes
constatations techniques relatives au degré de vétusté et de dégradation, ces
bâtiments ayant subi des travaux d'entretien semblables, pour les mêmes types
d'équipement et par les mêmes entreprises. Il est notamment relevé que
l'enveloppe du bâtiment est saine, la coloration des façades encore vive, les fenêtres
récentes et munies de doubles vitrages isolants, la couverture et la
ferblanterie en bon état, etc. Certains éléments techniques ne satisfont
cependant pas aux normes actuelles (portes palières, ascenseurs, installations
électriques, notamment). Le SELT retient que "surtout, malgré le
remplacement des fenêtres en 1990, le bilan thermique […] est en dessous des
performances requises actuellement selon la norme SIA 318/1" et qu'il
"ne peut être amélioré valablement qu'en insolant davantage les façades, […]
aucune intervention n'étant possible par l'extérieur en raison de la protection
de la modénature des façades, en note 3 au recensement architectural" (p.
3 de la décision). L’économie induite par l’assainissement du bilan thermique serait
de 57.2 % pour le premier bâtiment (C.-F. Ramuz 81), soit 7'600 fr./an environ
(90 fr. par appartement/mois en moyenne). Pour le second bâtiment (C.-F. Ramuz
83), l’économie serait de 52.4 %, soit 10’500 fr./an (73 fr./mois environ par
appartement en moyenne).
Pour le premier bâtiment (C.-F. Ramuz 81), Swiss
Life SA annonçait un état locatif après travaux de 115’860 fr./an ou un prix
moyen de 215 fr. le m²/an soit, à titre indicatif, des loyers mensuels moyens
nets de 1'251 fr. pour les 2 pièces et 1'550 fr. pour les 3 pièces. Selon
le SELT, de tels loyers moyens correspondent aux besoins prépondérants de la
population à Pully. Le SELT estime alors que "
prise dans sa globalité
en terme d'offre locative au sens large, la rénovation/transformation de
l'immeuble n'aura pas pour effet de faire changer le standing de ce bâtiment
"
(p. 4).
Pour le second bâtiment, Swiss Life SA annonçait un
état locatif après travaux de 287'760 fr./an ou un prix moyen de 257 fr. le m²/an.
Selon les calculs du SELT, l’état locatif annuel net après travaux ne devrait
pas excéder 277'157 fr. ou 248 fr. le m²/an environ (valeur mars 2011, taux
hypothécaire de référence de l’Office fédéral du logement de 2,75 %), soit un
montant inférieur de 3.5 % environ à celui escompté par la propriétaire, ce qui
représentait des loyers indicatifs de 1'180 fr./mois pour les 4 logements de 2
pièces de 57 m², de 1'803 fr./mois pour les 2 logements de 4 pièces de 90 m² et de 2’442 fr./mois pour les 6 logements de 4,5 pièces de 118 m² en moyenne.
Par conséquent, l'autorisation ne peut être accordée
que pour autant que le niveau des loyers après travaux soit ramené à celui
découlant de l'analyse technique et financière du SELT. Il est exposé enfin (p.
5) que comme les restructurations envisagées dans les zones techniques ne sont
admissibles qu'en raison des gains thermiques et énergétiques escomptés, "
il
y a lieu de s'assurer que ces appartements rénovés demeurent de manière durable
dans des catégories de loyers répondant aux besoins prépondérants de la
population de Pully
".
J.
Pour le projet de nouveau bâtiment d'habitation de 8 logements, une
première  synthèse CAMAC (n°102632) a été adressée à la municipalité, avec un
préavis favorable conditionnel du Service immeubles, patrimoine et logistique,
section monuments et sites (ci-après: le SIPAL). Ce service préconisait que les
aménagements extérieurs existants au sud de la parcelle (murs de soutènement,
terrasse en belvédère avec escaliers semi-circulaires) soient maintenus en
l’état. Il admettait pour le reste que le bâtiment projeté n’était pas
incompatible avec la présence de l’ensemble formé par les bâtiments n° 1783 et
1711.
K.
Le 4 octobre 2012, Swiss Life SA a adressé à la Municipalité de Pully un projet modifié de nouveau bâtiment sur la parcelle n° 3256, avec des
plans de son architecte du 2 octobre 2012, ainsi qu’un nouveau plan de
situation du géomètre. Le gabarit et l’implantation du bâtiment principal ont
été légèrement modifiés notamment par l’ajout d’un avant-corps sur la partie
centrale de la façade sud du bâtiment. Le mur de soutènement, la terrasse en
belvédère et les escaliers semi-circulaires en façade sud du bâtiment n° 1711
ont été maintenus. Selon le plan des aménagements extérieurs, le nombre de
places de parc souterraines a été ramené à 21 (au lieu des 35 initialement
prévues). L’entrée au parking souterrain a également été modifiée: alors que
dans le 1
er
projet, la rampe d’accès était prévue au nord du
bâtiment avec un chemin d’accès qui longeait depuis l’avenue C.-F. Ramuz
l’extrémité ouest de la parcelle sur les deux tiers de celle-ci, le nouveau
projet prévoit un accès par le sud-ouest depuis le chemin de Chamblandes, avec
une rampe implantée à 80 cm de la limite ouest de la parcelle. Le parking
extérieur - qui figurait initialement sur les plans relatifs au projet de
transformation des bâtiments existants n° 1783 et 1711 - a également été
redimensionné, avec désormais 21 places (au lieu des 29 du projet initial); il
comporte en outre deux espaces de stationnement pour des deux-roues (2 x 10
places). L’accès à ce parking extérieur est maintenu par l’avenue C.-F. Ramuz.
Les aménagements extérieurs ont également été modifiés, notamment pour les
places de jeux. Le plan des aménagements extérieurs du 2 octobre 2012 figure
une bande de terrain au sud de la parcelle avec la mention "
cession
bande de 1.20 m à la Commune
". Ce projet implique par ailleurs
l’abattage de plusieurs arbres.
Les plans modifiés ont fait l’objet d’une mise à
l’enquête complémentaire à partir du 24 novembre 2012. Des opposants qui
étaient intervenus à l’occasion de la première enquête publique ont déposé une
nouvelle opposition. C’est le cas de Solange Guignard, qui critiquait
essentiellement l’accès au garage souterrain prévu en limite de sa propriété,
en raison des nuisances, et contestait en outre la hauteur du bâtiment
principal et s’opposait à l’abattage d’arbres protégés. Claude Orel, Thomas
Allemann, Jennifer Harper, Jay Harper,
Nicholas George Minden,
Madeleine
Notari, Delio Notari, Maxime Pacurariu, Verena Barrast, Zdenek Kucera, ainsi
que l’Association Jardin City se sont aussi opposés au bâtiment projeté; ils
critiquaient essentiellement le nouvel accès au garage souterrain par le chemin
de Chamblandes, inadapté selon eux pour desservir un parking de 21 véhicules.
Dans la nouvelle synthèse CAMAC n° 135115 du 20
décembre 2012 figure un préavis favorable du SIPAL, compte tenu des
modifications apportées au projet.
L.
Par décisions du 22 mai 2013, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à Swiss Life SA le permis de construire (n° 6769) un "
bâtiment d’habitation de 8 logements avec garage souterrain annexe de 21 places, réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places"
. Elle a assorti l’octroi du permis à un certain nombre de conditions parmi lesquelles figure la cession par Swiss Life SA à titre gratuit d’une surface de 60 m² de terrain pour la création d’un trottoir au sud de la parcelle, en bordure du chemin de
Chamblandes. Il est précisé que la surface cédée continuera à être prise en
considération dans le calcul de la surface constructible de la parcelle n°
3256.
Par décisions du 22 mai 2013 également, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à Swiss Life SA le permis de construire (n° 6768) portant sur la "
transformation et rénovation de deux bâtiments d’habitation, avec réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places
". Elle a assorti l’octroi du permis de plusieurs conditions parmi lesquelles: la suppression de l’accès au futur garage souterrain projeté au nord de la parcelle; le redimensionnement du nombre de places de parc à l’air libre (21 au lieu des 29 places initiales); la création d’un espace dédié aux deux-roues légers (2 x 10 places) au sud du parking extérieur réaménagé; le maintien de la terrasse en belvédère
avec ses escaliers semi-circulaires situés en façade sud du bâtiment n° 1711;
le maintien de deux arbres d’ornement majeurs à l’est de la parcelle.
Dans les réponses aux oppositions, la municipalité a
exposé que les projets de Swiss Life SA (la constructrice) avaient été soumis
aux services cantonaux concernés et que ceux-ci avaient délivré les
autorisations requises moyennant le respect des conditions figurant dans les
synthèses CAMAC. Il était notamment fait référence à l’autorisation prescrite
en vertu de la loi sur la démolition, la transformation et la rénovation de
maisons d’habitation (LDTR).
M.
Le 20 juin 2013, Swiss Life SA a recouru contre la décision de la Municipalité de Pully autorisant la transformation et la rénovation des deux bâtiments
d’habitation n° 1783 et 1711 (permis de construire n° 6768), en demandant la
modification de certaines conditions de l’autorisation spéciale du Service de
l’économie, du logement et du tourisme du 22 novembre 2011, à propos de
modalités du contrôle des loyers (cause AC.2013.0289). Swiss Life SA a retiré
ce recours à l’inspection locale du 28 avril 2014 (cf. infra, let. R).
N.
Par acte du 24 juin 2013 (cause AC.2013.0292), l’Association Jardin
City, ainsi que Zdenek Kucera, Claude Orel, Thomas Allemann, Jennifer Harper, Jay
Harper, Nicholas George Minden, Madeleine Notari, Delio Notari, Irina Pacurariu,
Maxime Pacurariu, Nicole Pacurariu, Sorin Pacurariu, Sabina Grego,Verena
Barrast, Christian Barrast (ci-après: Association Jardin City & consorts)
ont recouru contre les décisions de la Municipalité de Pully levant leurs oppositions et autorisant d’une part la construction du nouveau bâtiment
d’habitation de 8 logements (permis de construire n° 6769 ) et d’autre
part la transformation et la rénovation des deux bâtiments d’habitation
existants (permis de construire n° 6768). Ils concluent au refus des permis de
construire; subsidiairement, ils demandent que la décision municipale levant
les oppositions, ainsi que l’autorisation spéciale du SELT, soient annulées.
Les recourants font valoir en substance que c'est à
tort que ce service a autorisé les travaux de transformation et rénovation des
bâtiments d’habitation existants car ces travaux ne répondraient pas selon eux
aux exigences strictes de la LDTR. Ils  dénoncent également plusieurs
violations des normes en matière de police des constructions, relatives
notamment à la surface bâtie, à la hauteur des bâtiments, au nombre de niveaux.
O.
Par acte du 24 juin 2013 (cause AC.2013.0293), Solange Guignard a
recouru contre les décisions de la municipalité accordant les permis de
construire précités à Swiss Life SA. Elle demande l’annulation de ces décisions
et le refus des autorisations.
La recourante fait valoir en substance que, pour des
motifs de protection du patrimoine, le jardin sous les deux bâtiments existants
devrait être maintenu. Elle critique la construction, en limite de sa
propriété, d’un garage souterrain et de sa rampe d’accès. Elle dénonce en outre,
notamment, une violation des exigences du règlement communal en matière de
coefficient d'occupation du sol et de hauteur des bâtiments; elle critique les
aménagements extérieurs ainsi que l'autorisation d'abattre deux arbres
protégés.
P.
Par ordonnance du 26 juillet 2013, le juge instructeur a joint les
causes AC.2013.0289 (recours Swiss Life SA), AC.2013.0292 (recours Association
Jardin City et consorts) et AC.2013.0293 (recours Solange Guignard) pour
l'instruction et le cas échéant le jugement.
Q.
La Municipalité de Pully a répondu aux recours le 4 septembre 2013 en
concluant à la confirmation des décisions attaquées.
Le Service des communes et du logement, division
logement a répondu le 2 septembre 2013. Il conclut au rejet du recours
interjeté par l’Association Jardin City et consorts, le tribunal étant invité à
confirmer le caractère admissible des travaux de rénovation et de
transformation des immeubles C.-F. Ramuz 81 et 83 à Pully, avec l’instauration
d’un contrôle des loyers selon les modalités prévues.
Le 30 septembre 2013, la constructrice a conclu au
rejet des recours de Solange Guignard et de l’Association Jardin City et
consorts.
Les recourants Association Jardin City et consorts
ont répliqué le 28 novembre 2013. Ils requièrent la mise en œuvre d’une
expertise du bâtiment qui "devra
également porter sur la question
technique de la surface brute de plancher, l’expert devra déterminer si la
nouvelle construction projetée par Swiss Life SA est compatible avec le solde
disponible du droit à bâtir de la société propriétaire
."
La recourante Solange Guignard a également répliqué
le 10 décembre 2013.
Le Service immeubles, patrimoine et logistique,
section monuments et sites s’est déterminé le 10 février 2014. Il maintient son
préavis du 11 avril 2011 (figurant dans la synthèse CAMAC n° 102509), en
exposant notamment ce qui suit, à propos du projet de nouveau bâtiment:
"Le jardin
au Sud de la parcelle 3256 ne figure pas au recensement ICOMOS des jardins de
la commune de Pully. Il se caractérise par une pelouse et de la végétation sur
son pourtour et ne comporte pas d’aménagements particuliers. Le dispositif de
soutènement formé du mur, de la terrasse-belvédère au Centre, et de deux
escaliers semi-circulaires de part et d’autre fait partie intégrante des qualités
du site et est maintenu […]. La nouvelle construction n’est pas en
contradiction avec le maintien de la structure du site préconisée par l’ISOS,
le bâtiment prévu se situant dans le parcellaire existant et à l’échelle de
celui-ci".
R.
Le Tribunal a procédé à une inspection locale, en présence des parties,
le 28 avril 2014. Une séance d'instruction s'est déroulée ensuite. Il
ressort du procès-verbal de cette séance que Swiss Life SA a retiré son recours
à cette occasion.
S.
La municipalité a produit ensuite des fiches de son service technique,
du 17 juin 2014, exposant de manière détaillée les éléments de calcul de
l'indice d'utilisation du sol. Dans une lettre du 20 août 2014, la municipalité
a exposé ce qui suit: "
Pour couper court à
toutes discussions sur des éléments construits qui n'ont plus aucune utilité, à
savoir le dépôt Ouest du bâtiment ECA 1783 ainsi que la soute à charbon du
bâtiment 1711 qui n'ont pas été comptés dans l'indice d'occupation du sol, la
constructrice Swiss Life SA a informé la municipalité qu'elle entendait
supprimer ces deux objets. […]. S'agissant de la suppression de deux objets de
peu d'importance, elle peut être dispensée d'enquête publique (art. 111 LATC et
72d RLATC)
". Swiss Life SA a écrit le 12 septembre 2014 au tribunal
pour confirmer qu'elle entendait supprimer les deux éléments construits
précités.
La recourante Solange Guignard et la municipalité
ont encore déposé ensuite des déterminations complémentaires.
Considérant en droit:
1.
Il y a lieu tout d’abord de prendre acte du retrait du recours formé par
la constructrice Swiss Life SA, qui contestait certaines modalités du contrôle
des loyers fixés dans l’autorisation spéciale du SELT. Cette cause
(AC.2013.0289) doit dès lors être rayée du rôle. Swiss Life SA reste néanmoins
partie à la procédure en tant que constructrice et requérante des autorisations
contre lesquelles sont dirigés les deux autres recours.
2.
Les recours de l’Association Jardin City et consorts (AC.2013.0292),
d'une part, et de Solange Guignard (AC.2013.0293), d'autre part, sont l'un et
l'autre dirigés contre une décision de la municipalité, notifiée aux opposants
déboutés, relative à l'octroi des permis de construire pour la transformation
et rénovation de deux bâtiments d'habitation existants et pour la construction
d'un nouveau bâtiment d'habitation. L'autorisation cantonale spéciale fondée
sur la LDTR, pour la rénovation des bâtiments existants, a été communiquée aux
opposants avec la décision municipale. Les décisions sur ces autorisations
communale et cantonale sont susceptibles de recours de droit administratif au
sens des art. 92 et ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Les deux recours ont été formés en temps
utile (cf. art. 95 et 96 LPA-VD) et ils satisfont aux exigences légales de
motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).
La qualité pour agir est définie à l’art. 75 let. a
LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD): le recours est recevable s’il est
formé par une personne ayant pris part à la procédure devant l’autorité
précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un
intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. En règle
générale, les conditions de l'atteinte et de l'intérêt digne de protection sont
remplies quand le recours est formé par le propriétaire d'un terrain
directement voisin (cf., dans la jurisprudence fédérale qu'il y a lieu de
prendre en considération dans l'application de l'art. 75 LPA-VD: ATF 137 II 30).
C'est le cas en l'espèce de la recourante Solange Guignard, qui est au
demeurant intervenue dans la procédure administrative en tant qu'opposante.
Les auteurs de l'autre recours sont pour la plupart
des locataires d'appartements dans les bâtiments à transformer. Ce ne sont pas,
dès lors, des voisins. Néanmoins, lorsque le recours est dirigé non seulement
contre le permis de construire, mais aussi contre l'autorisation spéciale
cantonale fondée sur la LDTR, la jurisprudence cantonale admet la recevabilité
du recours du locataire occupant les locaux à transformer, qui conteste cette
autorisation spéciale ainsi que le permis de construire pour effectuer les
travaux, notamment parce qu'une résiliation du bail peut être liée à la
rénovation (cf. RDAF 2001 I 344 consid. 1c; arrêt AC.2011.0201 du 28 mai 2013,
consid. 1). Il n'y a pas lieu d'examiner plus en détail la qualité pour
recourir de chacun des auteurs de ce recours – en particulier celle de
l'Association Jardin City, qui n'est elle-même pas locataire –, ni de se
prononcer sur leur légitimation à contester le permis de construire un nouveau
bâtiment au sud de la parcelle. Ces questions peuvent demeurer indécises en
l'espèce. Dans cette mesure, il y a donc lieu d'entrer en matière.
3.
Les recourants Association Jardin City et consorts reprochent au
service cantonal (SELT) d'avoir violé la LDTR en autorisant les travaux de
transformation et de rénovation des deux bâtiments existants. Ils estiment que
ces bâtiments sont en bon état, après une importante rénovation en 1989 et un
entretien régulier depuis lors. Ils admettent que des travaux de rénovation
"ordinaires" soient effectués, avec le maintien des locataires dans
les logements et en réalisant l'isolation de manière moins onéreuse et moins
intrusive. Sur ce dernier point, ils requièrent la mise en œuvre d'une
expertise judiciaire.
a) Il n'est pas contesté que la LDTR
s'applique au projet de transformation et rénovation des deux bâtiments
existants, parce qu'ils se trouvent sur le territoire d'une commune où sévit la
pénurie de logements (cf. art. 1 LDTR). Une autorisation du département
cantonal compétent est dès lors requise, aux conditions prévues aux art. 3 et 4
LTDR, ainsi libellés:
Art. 3
1 En règle générale, l'autorisation est refusée
lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la
pénurie.
Art. 4
1 L'autorisation est
accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le
changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de
sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés
par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre
exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.
2 Le département
peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions,
notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4.
3 Il peut soumettre
pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant
d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la
diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et
contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont
été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des
augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi.
4 Il peut également
soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la
condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs
qui ont justifié l'autorisation n'existent plus.
5 Il soumet à autorisation
la vente de l'immeuble si celle-ci intervient avant la fin des travaux.
b) En l'occurrence, l'autorisation
spéciale du SELT (pour le département compétent) délivrée le 5 avril 2011,
porte sur une partie du projet de la constructrice, à savoir sur les travaux
visant à la rénovation des logements existants, à l'exclusion des travaux
d'aménagement de logements dans des locaux voués actuellement à une autre
utilisation (commerce, galetas – cf. arrêt AC.2014.0251 du 14 juillet 2015,
consid. 14a/bb).
La jurisprudence cantonale a retenu
qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de
motifs d'intérêt général faisant apparaître comme indispensables les travaux
projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre l'intérêt au bon entretien
à long terme des immeubles sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le
maintien des logements à loyers modérés existants (RDAF 2001 I 344 consid.
4b/bb). L'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que
les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à
pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les
ferait sortir de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux
essentiels, de les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser
d'emblée et nécessairement un programme maximum (arrêt TA AC.2002.0066 du 11
février 2003, consid. 3b). En définitive, le législateur vise dans ce cadre une
"
rénovation douce
", admissible selon trois types de critères:
sont autorisés les travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti
existant (travaux de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple);
doivent également pouvoir être admis les travaux relevant de considérations de
sécurité (par exemple le remplacement des installations électriques); sont
encore admissibles certaines opérations tendant à adapter les installations
intérieures (cuisines, salles de bains) à des standards actualisés, en restant
dans le cadre tracé par la méthode MERIP (arrêt AC.2002.0066 déjà cité, consid.
3c/ff). La méthode MERIP est celle qui est préconisée par le RLDTR pour
l'expertise technique du bâtiment qui peut être effectuée par le département
cantonal, lorsqu'il doit se prononcer sur une demande d'autorisation (cf. art.
10 RLDTR). Selon la jurisprudence, l'application de la méthode MERIP ne doit
pas déboucher sur un blanc-seing donné au constructeur moyennant le respect
d'une enveloppe financière déterminée. En d'autres termes, le département ne
saurait autoriser des travaux ayant clairement pour but une augmentation du
standard de l'immeuble, cela quand bien même le constructeur annoncerait qu'il
est en mesure de les réaliser tout en respectant le coût maximum prescrit (cf.
arrêts AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 14b; AC.2011.0201 du 28 mai
2013, consid. 2).
A propos des motifs d'intérêt général
mentionnés à l'art. 4 al. 1 LTDR, il convient de relever que cette disposition
légale fait expressément référence, depuis une modification entrée en vigueur
le 1
er
septembre 2006, aux "cas visés par l'article 39 de la
loi cantonale sur l'énergie" (LVLEne, RSV 730.01). Cette dernière
disposition a la teneur suivante:
"En
cas de rénovation ou transformation d'un bâtiment permettant une amélioration
énergétique dont les avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à
consentir, l'autorisation est accordée dans le cadre de l'article 4 [LDTR].
"
c) L'autorité cantonale (le SELT, pour
le département) a estimé qu'une expertise technique des bâtiments se
justifiait. Selon l'art. 10 al. 1 RLDTR, cette analyse doit être effectuée par
l'autorité cantonale elle-même; il ne s'agit donc pas d'une mission confiée à
un expert, indépendant de l'administration. La méthode MERIP est directement
prescrite par le droit cantonal (art. 10 al. 2 RLDTR).
En cas d'expertise technique, l'art.
11 RLDTR prévoit la consultation du propriétaire, d'une part, et d'un
représentant des locataires, d'autre part. Cette consultation doit être
annoncée par un avis destiné aux locataires (art. 11 al. 4 RLDTR). En
l'occurrence, il ressort du dossier que le SELT a préparé, pour chacun des deux
immeubles, un avis aux locataires, transmis à la gérance (Livit) pour être
affiché dans les halls d'entrée. Sur chaque avis, il est indiqué le jour et
l'heure de la visite des lieux ou inspection locale prévue par le SELT (le 23
juin 2010, à 10h30 et 13h30), avec la précision suivante: "
Par cet
avis, tous les locataires sont informés de cette visite et ont la possibilité
d'être entendus ou représentés à cette occasion
". Les recourants ne
prétendent pas que la gérance n'aurait pas affiché ces avis. Du reste, dans une
lettre adressée le 5 juillet 2010 au SELT, leur avocat se réfère à une
inspection locale, qui est manifestement celle du 23 juin précédent. L'autorité
cantonale a donc fait en sorte que les locataires recourants puissent exercer
leur droit d'être entendus selon les formes prescrites par l'art. 11 RLDTR,
c'est-à-dire en participant par l'intermédiaire d'un représentant à la visite
des lieux. Il convient de préciser que, comme le projet avait été peu
auparavant mis à l'enquête publique selon les formes prévues par la LATC, les
locataires pouvaient aussi exercer leur droit d'être entendus en consultant le
dossier – qui mentionnait la demande d'autorisation spéciale selon la LDTR –
puis en formant opposition durant le délai d'enquête (art. 109 al. 4 LATC). Le
service cantonal n'avait pas à organiser d'autres auditions ou consultations
des locataires avant de délivrer l'autorisation spéciale. On ne se trouve pas
dans la même situation que dans l'affaire jugée le 30 juin 2005 par le Tribunal
administratif (arrêt AC.2004.0111), où les locataires n'avaient pas pu avoir
connaissance du projet de rénovation parce qu'il avait été dispensé de
l'enquête publique (cf. art. 111 LATC); dans ces circonstances, il était
important que l'avis aux locataires soit fait selon l'art. 11 RLDTR, pour
qu'ils puissent se prononcer sur le projet avant la décision de l'autorité
administrative, l'exercice du droit d'être entendu dans le cadre prévu par la
LATC n'étant pas possible. En définitive, les locataires recourants ne sont pas
fondés à se plaindre de ne pas avoir été consultés.
d)  Le service cantonal a analysé les
bâtiments selon les méthodes ou critères habituellement utilisés dans le cadre
de l'application de la LDTR. Ni la méthode MERIP en elle-même, ni les chiffres
retenus dans le rapport pour les estimations des coûts, ne sont contestés par
les recourants. Les données factuelles sur l'état des bâtiments sont donc
suffisantes, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire
sur ce point. Cela étant, les recourants remettent en cause l'appréciation du
service cantonal, sur la base de ces analyses et chiffres, à propos du
caractère indispensable, au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, des travaux litigieux.
Dans sa réponse au recours, le service
cantonal retient que le projet vise une adaptation aux standards actuels, en
termes énergétiques notamment. Les éléments construits qui apparaissent à
première vue en bon état dans les cuisines et les salles de bain, sont de
conception démodée et la vétusté des appareils pose des problèmes. Puisqu'il
faut réaliser l'isolation par l'intérieur, il est raisonnable de procéder au
remplacement systématique des appareils anciens par des équipements
correspondant aux normes actuelles, même si cela implique des restructurations
des appartements, en raison notamment de l'exiguïté des locaux. Plus
généralement, les travaux d'isolation et de remplacement des équipements
s'inscrivent dans une perspective d'amélioration du bilan thermique et
énergétique, pour l'entretien à long terme, et ils sont conformes aux objectifs
de préservation du parc locatif. Le service cantonal ajoute qu'avec les niveaux
de loyers admis, soumis à de strictes conditions administratives, les
appartements concernés répondent aux besoins prépondérants de la population.
Si, pour l'un ou l'autre locataire en place, rester dans le même appartement
après les rénovations impliquerait de subir une hausse importante du loyer, il
s'agit là d'un élément subjectif individuel qu ne joue pas de rôle dans le
cadre de la LDTR.
Il n'est pas contesté qu'après les
rénovations, l'état locatif annuel correspond à un niveau loyer qui répond aux
besoins prépondérants de la population, selon les statistiques. Cela étant,
l'absence de dépassement de cette limite – comme on l'a exposé plus haut –
n'est pas le seul élément décisif, puisqu'il faut apprécier le caractère
"indispensable" des travaux.
Il est évident que, dans
l'appréciation de la vétusté ou de la dégradation de chacun des éléments
concernés, une appréciation doit intervenir et que chaque élément
d'appréciation peut être discuté. La Cour a constaté, lors de son inspection
locale, que même si l'immeuble était bien entretenu, et habitable dans de
bonnes conditions, plusieurs parties des installations électriques, des
conduites d'eau, des salles de bain, des cuisines, etc. étaient anciennes voire
dégradées. Les éléments relevés dans le rapport de l'architecte Corbat ne sont
pas critiquables. Cela étant, l'application de la LDTR n'implique pas une
analyse détaillée, par un expert architecte ou ingénieur, de chaque partie du
bâtiment, puisqu'il est prévu un diagnostic qui est voulu sommaire (cf. art. 10
al. 2 RLDTR, intitulé de la méthode d'évaluation). Il n'y a aucun motif, dans
le cas particulier, de mettre en doute le résultat de l'application de la
méthode MERIP, méthode que le service cantonal spécialisé pratique depuis de
nombreuses années et dont on ne voit pas pourquoi elle ne serait pas appropriée
à l'évaluation de bâtiments urbains anciens sans particularités notables. Cela
étant, les travaux prévus dans les différents logements existants n'ont à
l'évidence pas pour but de changer la nature de ces appartements et ils ne vont
pas au-delà d'une "rénovation douce" au sens de la jurisprudence
précitée. On peut aussi relever qu'installer, dans des cuisines agencées, de
nouveaux appareils ménagers, consommant moins d'électricité (réfrigérateur,
lave-vaisselle, notamment), peut aller dans le sens de l'amélioration
énergétique préconisée par l'art. 39 LVLEne (auquel renvoie l'art. 4 al. 1
LDTR). Il en va de même des améliorations du système de production et de
distribution de chaleur (cf. AC.2011.0201 du 28 mai 2013, consid. 2c/cc;
AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 14b). Le "standing" ou le
"standard" des deux bâtiments n'est pas sensiblement modifié. Tout
bien considéré, le service cantonal n'a pas violé la loi en admettant la nécessité
(le caractère "indispensable") de la rénovation, au regard des
critères de l'art. 4 al. 1 LDTR et il n'y a pas lieu de vérifier chaque point
du programme de travaux. En particulier, il ne se justifie pas de mettre en
œuvre une expertise pour examiner plus en détail, au stade du recours, la
question de l'isolation thermique; le service cantonal spécialisé a fait sur ce
point une appréciation qui peut être suivie, et il ne lui incombait pas de
rechercher, par des analyses concrètes plus détaillées, si des solutions
différentes ou moins onéreuses pouvaient aussi être adoptées. Il est vrai que
des travaux d'isolation ont déjà été effectués il y a environ 35 ans (isolation
des combles, remplacement des fenêtres) mais cela ne permet pas de nier le
caractère "indispensable" du projet actuel d'isolation des façades.
Le choix de ne pas poser une isolation extérieure, pour des motifs de
protection du patrimoine bâti – argument que les recourants ne critiquent pas –
ne saurait être remis en cause sur la base de la LDTR.
Les conditions fixées dans
l'autorisation spéciale pour le contrôle des loyers ne sont pas critiquées par
les recourants. Cette autorisation n'a donc pas été délivrée en violation de
l'art. 4 al. 1 LDTR, l'analyse du caractère indispensable des travaux de
rénovation n'étant pas critiquable ni quant à la méthode suivie, ni dans son
résultat.
4.
Les recourants Association Jardin City et consorts font valoir
que les projets de la constructrice ne respectent pas les prescriptions en
matière d'utilisation du sol; ils ne citent cependant pas expressément, dans
leur acte de recours, les prescriptions dont ils dénoncent la violation. Pour
sa part, la recourante Solange Guignard se plaint d'une violation des normes du
règlement communal relatives à la limitation de la surface bâtie (art. 10 et 26
RCATC), en faisant valoir que la municipalité aurait omis de tenir compte de
certains éléments construits.
a) Dans les zones à bâtir de la commune de Pully, la
densité des constructions est notamment limitée par l'application d'un
coefficient ou indice d'occupation du sol (COS, IOS). Aux termes de l'art. 10
RCATC, cet indice est le rapport numérique entre la surface bâtie déterminante
et la surface constructible de la parcelle; il ne peut excéder les 20 % de la
surface de celle-ci. L'art. 11 RCATC définit le calcul de la surface bâtie
déterminante. Il s'agit de la projection sur un plan horizontal du volume bâti,
y compris les parties saillantes du bâtiment; il faut aussi tenir compte des
dépendances telles que définies à l'art. 26 RCATC (art. 11 al. 1 RCATC). L'art.
11 al. 2 RCATC prévoit encore que différents éléments des constructions ne sont
pas pris en considération (avant-toits, porches d'entrée, balcons, etc.).
Le règlement communal ne fixe en revanche pas de
coefficient d'utilisation du sol (CUS) à respecter.
b) Le dossier comporte des fiches de calcul du
service technique communal, à propos de l'indice d'occupation du sol sur la
parcelle n° 3256. Comme cette parcelle a une surface totale de 4'313 m², la
surface bâtie maximale est de 862.60 m² (20 % du total). Les surfaces bâties
des deux bâtiments existants et du bâtiment projeté sont les suivantes (selon
la fiche du 17 juin 2014):
- immeuble C.-F. Ramuz 81 (ECA n° 1783):          230.56
m²
- immeuble C.-F. Ramuz 83 (ECA n° 1711):          340.05
m²
- immeuble C.-F. Ramuz 83b (projeté):                  290.56
m²
- surface bâtie totale:                                          862.17
m²
D'après ces calculs, le maximum n'est donc pas
atteint (il existe un solde de 0.43 m²). Il est encore précisé que pour le
nouveau bâtiment projeté, le bonus supplémentaire de 5 % dans le calcul du
coefficient d'occupation du sol, prévu par l'art. 97 al. 4 LATC, est applicable
puisqu'il s'agit d'un bâtiment neuf atteignant des performances énergétiques
sensiblement supérieures aux normes en vigueur (bâtiment minergie). La
municipalité estime dès lors que le solde disponible est de 14.98 m², voire de
18.50 m² (en tenant compte de la surépaisseur de l'isolation usuelle).
c) Les recours contiennent plusieurs critiques à
propos de ces calculs. La première critique concerne la détermination de la
surface de la parcelle. Le projet comporte en effet la cession à la commune
d'une bande de terrain large de 1.20 m le long du chemin de Chamblandes, sur
une longueur d'environ 50 m, en vue de la création d'un trottoir.
L'art. 13 RCATC (titre: "Garantie en cas de
cession de terrain gratuite") dispose que si, lors de la construction, de
la correction ou de l'élargissement d'une voie publique, le terrain nécessaire
est cédé gratuitement à la commune, la Municipalité peut garantir au
propriétaire intéressé que la surface ainsi cédé continuera à être prise en
considération dans le calcul de la surface constructible; cette faculté n'est
toutefois applicable qu'à des cessions n'excédant pas 10 % de la surface
originale de la parcelle". Cette norme fait partie des règles du droit
communal qui définissent la mesure de l'utilisation du sol (cf. art. 47 al. 1
LATC). Elle n'est pas contraire au droit cantonal (cf. arrêt TA AC.1995/0234 du
5 novembre 1996, consid. 3b). Cette solution n'a au demeurant pas pour effet
d'augmenter les possibilités de construire dans le quartier, la surface cédée à
la commune ne pouvant pas être prise en compte une seconde fois, le chemin
n'étant pas destiné à être construit (cf. à ce propos TF 1C_332/2007 du 13 mars
2008, consid. 4). Il est donc juste, en l'espèce, de considérer comme
déterminante la surface de la parcelle avant la cession de la bande de terrain.
d) S'agissant de la détermination de la surface
bâtie pour les deux immeubles existants, la Direction communale de l'urbanisme
et de l'environnement a établi des fiches le 17 juin 2014, qui précisent quels
éléments existants n'ont pas à être pris en considération.
Il s'agit premièrement de garages box à démolir, le
long des façades est et sud du bâtiment n° 1783 (surface totale: 199.25 m²). Il
est évident que, pour apprécier le caractère réglementaire du projet litigieux,
il ne faut pas compter la surface de ces garages, qui seront supprimés (cf.
encore consid. 4d infra, à propos de l'autorisation de démolir ces garages).
Les fiches du 17 juin 2014 font également
abstraction de la surface de "dépendances hors COS". Il est ainsi
fait référence à l'art. 26 al. 3 RCATC, dont la teneur est la suivante:
Ne sont pris en compte ni dans le calcul de
la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites:
- les dépendances dont la surface est équivalente
ou inférieure à 36 m²;
- les garages souterrains lorsque:
- la moitié de leur volume est située en
dessous du terrain naturel,
- ils n'ont qu'une façade entièrement
visible,
- ils s'intègrent harmonieusement dans le
terrain.
Ces "dépendances hors COS" des bâtiments
existants sont un dépôt adjacent à la façade ouest du bâtiment n° 1783 (22.84 m²),
un accès à l'est du même bâtiment (pour le dépôt du magasin – 4.21 m²), une
cave à fruits à l'est du bâtiment n° 1711 (21.65 m²), et une soute à charbon au
nord du bâtiment précité (33.84 m²).
Pendant la procédure de recours, la constructrice a
modifié son projet, en prévoyant désormais la démolition du dépôt ouest du
bâtiment n° 1783 et de la soute à charbon du bâtiment n° 1711. Le 20 août 2014,
la municipalité a approuvé ces modifications. Matériellement, elle a donc revu
le contenu du permis de construire qu'elle a délivré le 22 mai 2013, en
autorisant la démolition de ces deux petits ouvrages (au total: moins de 60 m²).
Cette modification a pour effet de diminuer l'emprise totale des constructions
au sol; elle va dans le sens recherché par les recourants. L'art. 83 LPA-VD,
qui permet à l'autorité intimée, après le dépôt du recours, de rendre une
nouvelle décision à l'avantage du recourant, ne s'oppose pas à ce que le permis
de construire litigieux soit ainsi modifié. Par ailleurs, il est manifeste que
des modifications de si peu d'importance, qui visent simplement à supprimer de
petits ouvrages existants, peuvent être dispensées d'enquête publique (art. 111
LATC, art. 72d RLATC). Il résulte de cette modification du projet que le dépôt
et la soute à charbon, à démolir, ne doivent quoi qu'il en soit – qu'il
s'agisse ou non de dépendances au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC – pas être
prises en compte, à l'instar des garages box, également à démolir.
Les autres "dépendances hors COS" sont un
accès de 4 m² et une cave à fruits de 21 m². Dans les deux cas, la surface est
inférieure à la limite de 36 m² fixée à l'art. 26 al. 3 RCATC. L'appréciation
de la municipalité, selon laquelle ces ouvrages ne sont pas, pour le calcul du
COS, des composantes du bâtiment principal, mais bien des dépendances, n’est
pas critiquable.
e) A propos de la surface bâtie de l'immeuble projeté
(C.-F. Ramuz 83b), la recourante Solange Guignard soutient qu'elle sera en
réalité supérieure à 290.56 m², parce qu'il faudrait tenir compte de la surface
du parking partiellement enterré.
D'après les coupes, le parking, d'une hauteur de
2.30 m entre le sol et le plafond (2.80 m si l'on compte les dalles inférieure
et supérieure), doit être aménagé sous le niveau du terrain naturel. L'altitude
du terrain naturel moyen, à l'emplacement du bâtiment projeté, est de 413.88 m.
A l'extrémité ouest du parking (selon la coupe B-B), le  terrain naturel est à
la cote 412.40 m. A cet endroit, le plafond du parking est 20 cm au-dessus du
niveau du terrain naturel, et la partie supérieure de la dalle 45 cm au-dessus
de ce niveau. Cela signifie que sur une hauteur de plus de 2 m, le parking se
trouve sous le niveau du terrain naturel. Aux autres endroits figurés sur les
plans, le niveau du terrain naturel est plus haut, par rapport au sol du
parking. Il apparaît donc clairement, sur les plans, que plus de la moitié du volume
du garage souterrain est située en dessous du terrain naturel.
Le plan de situation du géomètre indique les cotes
du terrain naturel aux différents angles du garage enterré: ces cotes sont
comprises entre 412.4 m et 413.4 m. Le niveau du sol, ou terrain aménagé, sur
le parking, est d'après la coupe B-B, inférieur à celui du terrain naturel
moyen (413.88 m). La différence entre le niveau du terrain naturel et celui du
terrain aménagé, sur le garage proche de la maison de la recourante, est donc
de moins de 1.50 m à l'endroit le plus défavorable (413.88 – 412.40 = 1.48). De
ce point de vue, la règle de l'art. 49 al. 4 RCATC, selon laquelle "les
mouvements de terre ne peuvent dépasser 1.50 m de hauteur en dessus ou en dessous
du terrain naturel, mesurée depuis le terrain naturel à l’endroit le plus défavorable",
est respectée.
Il faut encore se demander si le terrain tel qu'il
se présente actuellement (avant le chantier) peut être qualifié de
"terrain naturel" au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC, ou si au contraire
il s'agit déjà d'un "terrain aménagé", créé par des remblais et donc
supérieur au niveau originel du terrain naturel. On peut concevoir que dans un
quartier bâti depuis de nombreuses années, en légère pente, des mouvements de
terre aient pu être progressivement effectués au fil du temps, de sorte que
l'on ne retrouve plus exactement le profil du terrain naturel avant
l'urbanisation du secteur. D'après la jurisprudence, le terrain aménagé peut
alors être considéré comme terrain naturel aux conditions cumulatives que
l'apport de terre soit intervenu de nombreuses années avant l'édification de la
construction projetée (soit à tout le moins une période de l'ordre d'une
vingtaine d'années), que les travaux de remblayage aient porté sur un secteur
d'une certaine étendue, et qu'ils ne semblent pas avoir été effectués en vue
d'une construction à édifier à plus ou moins bref délai. Cette troisième
condition doit être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour
les besoins d'une construction donnée ne devient pas par le seul écoulement du
temps le terrain naturel auquel on se réfère, après 20 ou 30 ans, pour mesurer
la hauteur d'une construction nouvelle (arrêts CDAP AC.2014.0075 du 23 janvier
2014; AC.2012.0229 du 20 février 2014; AC.2012.0226 du 15 octobre 2013;
AC.2012.0340 du 2 août 2013). En l'espèce, rien n'indique qu'un apport de terre
significatif aurait été fait dans la partie inférieure de la parcelle. Quoi
qu'il en soit, il n'y a pas eu de modification récente du niveau du terrain; en
examinant les parcelles voisines, on ne voit pas de traces de remblai ou
d'aménagement du sol en vue d'une future construction. En d'autres termes, la
municipalité était fondée à retenir que le terrain, dans son état actuel, était
le "terrain naturel" déterminant pour l'application du règlement
communal.
En conséquence, le garage souterrain projeté, dont
le volume est quasiment entièrement situé en dessous du terrain naturel, n'a
pas à être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie, conformément à l'art.
26 al. 3 RCATC.
f) Le raisonnement développé ci-dessus vaut pour
tous les éléments de ce garage, y compris pour la rampe d'accès. Celle-ci est
conforme aux autres prescriptions du règlement communal. Elle comporte deux
murs de soutènement qui, d'après l'art. 49 al. 4 RCATC, ne peuvent pas dépasser
3.00 m depuis le niveau du terrain naturel, à l'endroit le plus défavorable.
Cette limite est respectée; en particulier, selon les plans, le mur le plus
proche de la parcelle de la recourante Solange Guignard, avec le garde-corps
qui le surmonte, dépasse de 1.10 m le niveau du terrain naturel.
L'art. 26 al. 1 RCATC dispose que "
l
a Municipalité peut autoriser la construction de petites dépendances au
sens de l’article 39 RLATC ou de dépendances souterraines dans les espaces
réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété"
. L'art. 39 RLATC vise d'abord les "
dépendances de peu
d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal
"
(pavillons, réduits, garages - al. 1 et 2), mais il prévoit que ce régime est
aussi applicable "
pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement
dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre,
notamment
" (al. 4). La voie d'accès au garage souterrain, avec les
deux murs de soutènement, est un ouvrage répondant à la définition de l'art. 39
al. 4 RLATC. Il s'agit d'une simple voie d'accès, et non pas d'un bâtiment (une
appréciation différente pourrait être faite si un ouvrage couvert était réalisé
à l'entrée d'un garage souterrain – cf. arrêt AC.2012.0261 du 27 juin 2013,
consid. 4). Son implantation proche de la limite de la propriété voisine n'est
donc pas contraire au règlement communal. Au demeurant, le garage lui-même est
au bénéfice de la réglementation prévue pour les constructions souterraines et
semi-enterrées, qui ne sont pas prises en considération dans le calcul de la
distance aux limites (art. 26 al. 3 RLATC; cf. aussi art. 84 al. 1 LATC, qui
permet aux communes d'adopter une telle réglementation).
Il convient d'ajouter que le passage des automobiles
sur la rampe d'accès, ainsi que la présence d'habitants des immeubles de la
constructrice dans le jardin aménagé sur la dalle toiture du parking, ne
sauraient être considérés comme des nuisances propres à entraîner un préjudice
pour les voisins (en l'occurrence pour la recourante Solange Guignard), au sens
de l'art. 39 al. 4 RLATC, qui prévoit que la construction de dépendances ne
doit pas provoquer un tel préjudice. Le trafic automobile lié à un parking de
21 places pour des logements n'est à l'évidence pas susceptible de causer des
nuisances sonores contraires aux prescriptions du droit fédéral de la
protection de l'environnement; la municipalité n'avait donc pas à évaluer plus
précisément le bruit du trafic, le nombre de mouvements de véhicules étant
faible (cf. ATF 137 II 30 consid. 3.4). Quant à la présence de voisins pouvant
observer les environs, depuis un jardin légèrement surélevé, elle est normale
dans un quartier d'habitation en pente. On ne saurait donc y voir,
objectivement, un inconvénient pour le voisinage, au sens de l'art. 84 al. 2
LATC (disposition applicable aux constructions souterraines).
g) En définitive, les calculs de la municipalité
sont probants et il n'y a aucun motif de mettre en œuvre un expert pour les
contrôler. Sur cette base, il apparaît que le projet litigieux respecte les
règles communales sur la mesure de l'utilisation du sol, les griefs des
recourants à ce propos étant mal fondés.
5.
La recourante Solange Guignard fait valoir que le bâtiment projeté est
trop élevé, parce qu'il aurait une hauteur au faîte supérieure à 15.00 m, ce
qui constitue la limite en vertu de l'art. 37 al. 1 RCATC. Or, l'art. 19 al. 1
RCATC prescrit de mesurer la hauteur des constructions "
depuis le
niveau moyen du terrain naturel, calculé en prenant la moyenne des cotes
d'altitude aux quatre angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment
peut s'inscrire
". Ce niveau moyen est à la cote 413.88 et il ressort
des plans que le niveau du faîte se situe 14.50 m plus haut, soit dans les
limites de l'art. 37 al. 1 RCATC. Pour les motifs déjà exposés plus haut, ce
niveau moyen du terrain naturel est déterminant, et il n'y a pas lieu de
considérer qu'il s'agirait d'un terrain remblayé ou aménagé (cf. supra, consid.
4e). Le grief de la recourante est mal fondé.
6.
La recourante Solange Guignard soutient que l’accès au garage projeté
par le chemin de Chamblandes serait dangereux et peu adapté.
a) Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT,
l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé.
L'art. 104 al. 3 LATC a la même teneur. Aux termes de l'art. 19 al. 1 LAT, un
terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à
l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il
est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en
eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès
est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue
technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle
dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_532/2012 du 25 avril 2013 et les
références citées). Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord
que la sécurité (pente, visibilité, trafic) - celle des automobilistes comme
celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier - soit garantie, que
le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont
l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient
suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu)
et de voirie soit assuré. La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation
prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.
Un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit
conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un
accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il
provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage (ATF 129 II
238 consid. 2, TF 1C_246/2009 du 1
er
février 2010 consid. 2 et
les références citées).
La définition de l’accès adapté à l’utilisation
projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale
constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies
d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une
voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle
permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en
respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la
circulation routière (cf. notamment arrêts AC.2012.0054 du 6 mars 2013 consid. 13;
AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 3).
b) En l'occurrence, le garage souterrain est prévu
pour 21 véhicules. Le chemin de Chamblandes est une voie publique communale
rectiligne et pas particulièrement étroite; une bonne visibilité est garantie
le long de cette rue. A l'évidence, le trafic automobile supplémentaire induit
par le projet litigieux, voué au logement, pourra être absorbé par le réseau
routier du quartier (cf., à propos d'un projet comparable dans le même
quartier, AC.2012.0054 du 6 mars 2013, consid. 13). On ne voit aucun motif de
considérer que la parcelle de la constructrice ne disposerait pas d'un
équipement routier conforme au droit fédéral. Il est au contraire manifeste que
ce chemin d’accès est suffisant au regard de l'art. 19 LAT, tant sur le plan
juridique que technique, et que son utilisation comme voie de desserte pour le
quartier d'habitation ne sera pas compromise après la construction du nouveau
bâtiment (d'après la décision attaquée, "
le chemin de Chamblandes peut
absorber, sans difficulté majeure, la circulation engendrée par le nouveau
bâtiment
"). Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire, comme le
demande la recourante, de charger un bureau spécialisé d'effectuer une étude de
trafic, ni d'examiner plus avant la portée de la planification directrice
communale en matière de circulation.
7.
Les recourants allèguent que le projet de transformation des deux
bâtiments existants serait contraire à l'art. 80 LATC, parce que cela
aggraverait l'atteinte à la réglementation communale limitant la hauteur et le
nombre de niveaux.
a) Selon l’art. 37 RCATC, dans la zone à moyenne
densité, "
l
e nombre de niveaux est limité à 4,
soit le rez-de-chaussée, deux étages et combles
",
"
la hauteur au faite, calculée conformément à l’article 19, est limitée
à 15.00 m
" (al. 1), et "
les surcombles peuvent être aménagés à
condition d’être liés directement au niveau principal des combles, dont ils
sont une extension; ils ne comptent pas comme un niveau
".
Les deux bâtiments existants (
av.
C.-F. Ramuz 81 et 83) comportent chacun un rez-de-chaussée, 3 étages, des
combles et des surcombles; les combles sont d'anciennes chambres de bonnes,
utilisées par les habitants des logements. Les bâtiments, construits avant
l'adoption du plan d'affectation et du règlement communal, comptent donc 5
niveaux, soit un de plus que ce que permet l'art. 37 RCATC. Par ailleurs, leur
hauteur au faîte, supérieure à 17 m, dépasse l'actuelle limite de 15 m.
b) L'art. 80 al. 2 LATC définit les
conditions auxquelles les
bâtiments existants non conformes aux règles
de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, peuvent être transformés
dans les limites des volumes existants, ou agrandis. Ces travaux sont autorisés
"
pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au
développement, au caractère ou à la destination de la zone; les travaux ne
doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les
inconvénients qui en résultent pour le voisinage
".
Cette
disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le
voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire;
elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation
avec l'atteinte à la réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009, consid. 4; arrêts
AC.2008.0164 du 29 juin 2009; AC.2008.0026 du 24 février 2009, AC. 2006.0322 du
9 novembre 2007 et les références). Les inconvénients pour le voisinage
prohibés selon l'art. 80 al. 2 LATC doivent dépasser ce qui est supportable
sans sacrifie excessif (arrêt AC.2013.0401 du 4 mars 2014 et les arrêts cités).
c) En l'occurrence, les travaux prévus
dans les deux bâtiments existants ne tendent pas à en augmenter la hauteur, ni
le nombre de niveaux. Extérieurement, l'aspect de ces bâtiments n'est pas
modifié. Le projet de créer des logements supplémentaires dans les combles et
surcombles, dans un quartier voué à l'habitation, ne provoque à l'évidence
aucune atteinte à la destination de la zone (zone d'habitation à moyenne
densité), il n'aggrave pas l'atteinte à la réglementation en vigueur – dès lors
que le faîte n'est pas surélevé, et que le nombre de niveaux utilisés reste le
même – et il n'engendre pas d'inconvénients sensibles pour le voisinage. C'est
donc à tort que les recourants dénoncent une violation de l'art. 80 LATC.
8.
Les recourants critiquent de manière générale le
projet de la constructrice parce qu'il ne garantirait pas une bonne intégration
des bâtiments et des ouvrages dans le site.
a)
L’art. 86 LATC dispose que
"
la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit
leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement
"
(al. 1); "
elle refuse le permis pour les constructions ou les
démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site,
d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice
de valeur historique, artistique ou culturelle
" (al. 2). La
réglementation communale contient également des clauses relatives à
l'intégration des constructions, dont la portée ne va pas au-delà de celle de
l'art. 86 LATC (cf. art. 9 et 32 RCATC, en relation avec l'art. 86 al. 3 LATC).
D’après la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales
de veiller à la bonne intégration des constructions et le Tribunal cantonal
s’impose une certains retenue dans l’examen de cette question (cf. notamment
arrêt AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 10 et les références).
b) Les bâtiments existants n° 1783 et n° 1711 ont
reçu la note 3 au recensement architectural cantonal (objets intéressants au niveau
local). Cet ensemble bâti mérite certaines mesures de protection
("protection générale"), mais il n'a pas fait l'objet de décisions
fondées sur la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des
monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11), en vue d'une "protection
spéciale" (classement comme monument historique ou mise à l'inventaire
cantonal des monuments). En élaborant son projet de transformation de ces
bâtiments, la constructrice a tenu compte de leurs caractéristiques historiques
et architecturales, notamment en ne modifiant pas l'aspect extérieur des
façades et des toitures, et en conservant les murs de soutènement et la terrasse
en belvédère avec escaliers semi-circulaires, au sud du bâtiment n° 1711. Le
projet respecte ainsi les préoccupations exprimées, dans un préavis, par le
service cantonal spécialisé (SIPAL). Ce service s'est également prononcé au
sujet de la construction d'un nouveau bâtiment au sud de l'ensemble existant;
il a estimé que ce projet ne compromettait pas la protection ou la mise en
valeur de cet ensemble. Compte tenu de cet avis – expressément confirmé dans le
cadre de la procédure de recours –, il n'y a aucun motif d'exiger de la
municipalité qu'elle prenne des mesures plus strictes pour protéger les deux
bâtiments existants et leur environnement.
c) Plus généralement, l'appréciation de la
municipalité à propos de l'aspect architectural et de l'intégration du nouveau
bâtiment projeté au sud de la parcelle, n'est en rien critiquable. Les
recourants ne prétendent pas, à juste titre, que l'aspect de cet édifice serait
insolite ou disproportionné. Il n'est pas sensiblement différent d'autres
constructions récentes du quartier, où plusieurs nouveaux bâtiments ont été
récemment construits. Il est vrai que le projet de la constructrice entraîne la
suppression d'un ancien jardin, sous le bâtiment n° 1711, qui est sans doute à
l'origine de la dénomination "Jardin City". On ne voit cependant pas
d'intérêt public prépondérant au maintien de ce jardin dans son intégralité,
dès lors que l'autorité communale de planification a classé le terrain en zone
d'habitation à moyenne densité. Il convient également d'ajouter que
l'intégration dans le site du garage souterrain, quasiment entièrement enterré
(sans façade visible), ne paraît pas problématique. La municipalité n'a donc
pas violé l'art. 86 LATC en délivrant le permis de construire litigieux.
9.
La recourante Solange Guignard conteste l’autorisation délivrée par la
municipalité d’abattre deux arbres protégés à l’angle sud-ouest de la parcelle,
à l'endroit où doit être aménagée la rampe d'accès au garage souterrain.
En matière de protection générale de la nature et
des sites, le législateur cantonal a laissé aux communes le soin de désigner,
par voie de classement ou de règlement communal, les arbres, cordons boisés,
boqueteaux et haies vives qui doivent être maintenus soit en raison de leur
valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu'ils assurent
(art. 5 al. 1 let. b LPNMS). Les communes vaudoises disposent ainsi d'un large
pouvoir d'appréciation dans le domaine de la protection du patrimoine arborisé
(TF 1C_594/2012 du 8 mai 2013 consid. 2.1).
Sur le territoire de la Commune de Pully, le
règlement communal sur la protection des arbres (RCPA), du 26 juillet 2004, prévoit
notamment que tous les arbres dont le diamètre est supérieur à 30 cm sont
protégés (art. 3 al. 2 let. a RCPA). Il n'est pas contesté que les deux arbres
litigieux bénéficient en principe de cette protection. L’autorisation d’abattre
des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi qu’à l’art. 15 du
règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1).
Interprétant ces dispositions, la jurisprudence retient en substance ce qui
suit :
Pour statuer sur une demande d'autorisation
d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS),
l'autorité communale procède à une pesée complète des intérêts en présence et
détermine si l'intérêt public à la protection des arbres en cause l'emporte sur
les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette
pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la
fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de
leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la
conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à
permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans
des zones et aux objectifs de développement définis par les plans directeurs;
autrement dit, même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il
y a lieu d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au
regard des droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et
règlements d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts
AC.2012.0249
du 26 juillet 2013, consid. 10; AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2;
AC.2011.0020 du 21 novembre 2011, consid. 4a
).
Lorsque
la protection instaurée par le droit communa
l
procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un règlement
déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines caractéristiques, il faut
tenir compte du caractère schématique de la protection et considérer que
l'abattage et le remplacement éventuel peuvent être envisagés en rapport avec
une construction (AC.2012.0300
du 12 juin 2013
consid.
6c; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références citées).
L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme un
élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire
susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en
procédant à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut
concevoir les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al.
2 LPNMS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des arbres
abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (AC.2012.0300
du 12 juin 2013
consid. 6c; AC.2012.0111 du 20
septembre 2012 consid. 2c et les références citées).
En l'occurrence, la recourante n'invoque que la
"valeur paysagère certaine" des deux arbres concernés, en d'autres
terme leur fonction esthétique. Elle ne prétend pas qu'ils seraient
spécialement dignes de protection pour des motifs biologiques (espèce rare,
etc.). Comme le relève la municipalité dans sa réponse, certains arbres majeurs
existants seront conservés, et des arbres de compensation seront plantés au sud
et à l'est de la parcelle (cf. art. 8 RCPA et art. 16 RLPNMS, à propos de l'arborisation
compensatoire). L'abattage de deux arbres n'aura donc pas d'effet significatif
dans le paysage urbain, le quartier étant déjà doté de nombreux arbres.
L'endroit retenu pour l'accès au garage souterrain est au demeurant adéquat.
Dans ces conditions, l'appréciation de la municipalité, qui a tenu compte de
l'intérêt de la propriétaire du fonds à pouvoir réaliser une construction
conforme au plan d'affectation, n'est pas critiquable. Le grief de la
recourante à ce propos est mal fondé.
10.
La recourante Solange Guignard soutient que l'aire de jeux prévue, sur
la dalle-toiture du parking, est trop exiguë. Elle se réfère à l'art. 48 al. 1
RCATC qui exige qu'en cas de construction de bâtiments voués à l'habitation
collective, des aires de jeux pour enfants soient aménagées à raison de 7 m²
par 80 m² de surface brute de plancher habitable.
La municipalité expose, dans sa réponse, que le plan
des aménagements extérieurs prévoit trois aires de jeux sur la parcelle,
représentant au total une surface de 308 m². Cette surface est supérieure au
minimum de 265 m², calculé sur la base de l'art. 48 al. 1 RCATC en fonction de
la surface brute de plancher totale – ce qui n'est pas critiquable, étant donné
que les habitants des trois bâtiments peuvent utiliser ces installations. Il
apparaît donc que le projet litigieux est également conforme, sur ce point, au
règlement communal.
11.
Les recourants Association Jardin City et consorts font enfin valoir que
les projets de la constructrice ne respecteraient pas des servitudes de
restriction de bâtir grevant la parcelle. Cet argument relève du droit privé et
il n'a, à juste titre, pas été traité par la municipalité dans sa décision
fondée sur le droit public. Il n'y a pas lieu de l'examiner plus avant dans le
présent arrêt.
12.
Il résulte des considérants que les deux recours encore pendants,
entièrement mal fondés, doivent être rejetés. Cela entraîne la confirmation de
décisions attaquées. Vu le sort de leurs conclusions, les recourants
Association Jardin City et consorts et Solange Guignard doivent supporter les
frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD). Swiss Life SA, qui a retiré son
recours, n'a en revanche pas à payer d'émolument judiciaire. Toutefois, comme
constructrice intimée qui obtient gain de cause, elle a droit à des dépens, à
la charge des recourants (art. 55 LPA-VD). La Commune de Pully, qui a consulté
un avocat, a elle aussi droit à des dépens.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
La cause AC.2013.0289 est rayée du rôle, par suite de retrait du recours
de Swiss Life SA.
II.
Les recours formés par l'Association Jardin City et consorts, d'une
part, et par Solange Guignard, d'autre part, sont rejetés.
III.
Les décisions prises par la Municipalité de Pully le 22 mai 2013 et par
le Service de l'économie, du logement et du tourisme le 11 avril 2011, sont
confirmées.
IV.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge des recourants Association Jardin City et consorts.
V.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge de la recourante Solange Guignard.
VI.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à
Swiss Life SA, est mise à la charge des recourants Association Jardin City et
consorts.
VII.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à
Swiss Life SA, est mise à la charge de la recourante Solange Guignard.
VIII.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à
la Commune de Pully, est mise à la charge des recourants Association Jardin
City et consorts.
IX.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à
la Commune de Pully, est mise à la charge de la recourante Solange Guignard.
Lausanne, le 9 octobre 2015
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.