vd_omni · EF.1992.0002 · 1996-02-08 · fr

GEBHARDT André et Alfred c/ CEFI d'Yverdon | Un copropriétaire peut-il recourir seul contre l'EF de l'entier du bâtiment? Question laissée ouverte car recours rejeté. Prix du terrain en zone de résidence secondaire à Mauborget de 120 fr./m² est adéquat. Pas arbitraire de retenir un prix uniforme pour toutes les parcelles car elles se trouvent dans une sit. identique

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.02.1996 EF.1992.0002

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 février 1996
sur le recours interjeté par
André et
Alfred GEBHARDT
, Romanel-sur-Lausanne,
contre
la décision rendue le 24 janvier 1992 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson
relative à
l'estimation de la parcelle no 231 de la commune de Mauborget.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Alfred et André Gebhardt sont copropriétaires,
chacun pour moitié, de la parcelle no 231 de la Commune de Mauborget d'une
surface de 1'204 m². Située en zone à bâtir, cette parcelle est exempte de
toute construction.
B.                     Dans le cadre de la révision générale, la
Commission d'estimation fiscale, par décision du 10 octobre 1991, a porté
l'estimation fiscale de la parcelle no 231, datant de 1980, de 30'000 fr. à
70'000 francs.
C.                    Par acte daté du 25 octobre 1991, André et Alfred
Gebhardt ont interjeté recours contre cette décision estimant que le prix de
120 fr./m² est surfait pour leur terrain, alors qu'à Ste-Croix en zone villa, à
la même altitude que Mauborget, le prix du terrain se monte à 65 fr./m².
La Commission d'estimation fiscale, par décision
du 24 janvier 1992, a maintenu sa décision initiale, faisant valoir les
arguments suivants:
"(...) La valeur vénale des terrains à
bâtir à Mauborget est calculée comme une moyenne des prix de vente pratiqués à
Mauborget ou dans la région durant les années 1989, 1990 et 1991. Cette moyenne
est de fr. 117.-/m2 et elle tend à se stabiliser vers fr. 125.- à fr. 130.-/m2.
La région de Ste-Croix ne peut entrer dans cette estimation vu la situation
particulière de cette commune où, d'une part il y a beaucoup de terrains à
disposition au vu du nombre de personnes ayant quitté son territoire et d'autre
part la commune pratique une politique très sociale en proposant des terrains à
bâtir à des prix avantageux aux personnes s'engageant à y résider.
Nous avons appliqué un prix 120.-/m2 à toutes
les parcelles situées en zone à bâtir sur la Commune de Mauborget. (...)"
D.                    Par courrier du 3 février 1992, André et Alfred
Gebhardt ont recouru en temps utile au Tribunal administratif contre la
décision précitée. Ils reprennent en substance les mêmes arguments, ajoutant
que leur parcelle se trouve en zone de résidence secondaire avec un coefficient
de construction très limité, sans accès direct sur la voie publique.
Les recourants se sont acquittés dans le délai
qui leur a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 francs.
Le 19 août 1994, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours pour les motifs indiqués dans la décision
attaquée.
Par lettre du 4 janvier 1996, après s'être
constitué pour Alfred Gebhardt et avoir consulté le dossier, Me François Logoz
a communiqué au tribunal que son client n'avait jamais ratifié le recours
déposé par son frère André au nom des deux copropriétaires à son insu et qu'il
n'était dès lors pas partie à la procédure. Dans la mesure où il serait
considéré tout de même comme recourant, il déclarait retirer son recours.
Le juge instructeur a informé les parties, par
lettre du 5 janvier 1996, qu'il résultait de l'extrait du registre foncier que
les deux frères étaient inscrits comme copropriétaires et non comme
propriétaires en main commune et que le tribunal envisageait de considérer que
le recours déposé par un seul des deux était recevable et que son sort quant à
l'unique estimation fiscale litigieuse liait chacun des deux copropriétaires.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 10 janvier 1996 en présence d'André Gebhardt,
du président, du vice-président et du conservateur du Registre foncier de
Granson-Yverdon pour la Commission d'estimation. Les parties ont confirmé leurs
conclusions respectives. André Gebhardt a précisé qu'au moment du dépôt du
recours son frère était d'accord d'interjeter un recours, et qu'il s'était
occupé de le faire au nom des deux. Ce n'est que récemment qu'ils ont décidé de
séparer leurs affaires.
Considérant en droit:
1.                     Le recours a été déposé au nom d'Alfred et André
Gebhardt, copropriétaire de l'immeuble litigieux, sous la seule signature
d'André Gebhardt. A réception de la convocation à l'audience, Alfred Gebhardt a
fait savoir au tribunal, par l'intermédiaire de son conseil, qu'il n'a jamais
voulu recourir et que dans la mesure où il serait considéré comme recourant, il
retirait son recours.
Il s'agirait dans ce cas d'examiner si le
recours de l'un des copropriétaires seulement permet au tribunal d'entrer en
matière sur le fond et de remettre en cause la nouvelle estimation fiscale, vu
l'indépendance des parts d'une copropriété, qui se distingue à cet égard de la
propriété en main commune. La question paraît pouvoir être résolue par la
négative dans la mesure où, selon les explications recueillies en audience, la
pratique admettrait plutôt l'inscription de deux estimations fiscales
différentes pour chacune des parts. En effet, chaque part de copropriété
constitue un immeuble au sens de l'art. 655 al. 2 chiffre 4 CC et un feuillet
séparé peut être ouvert au registre foncier pour chaque part de copropriété
(art. 943 al. 2 CC et 10a al. 1 ORF). La question peut cependant rester
ouverte, pour les raisons qui vont suivre.
2.                     Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un
bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art.
8 al. 2 REFI).
En l'espèce, il s'agit
d'évaluer un terrain non construit, sa valeur de rendement est donc nulle.
Quant à la valeur vénale, elle correspond à l'estimation du prix du terrain.
Dans le cas d'espèce, la Commission de district
a arrêté la valeur vénale du terrain à Fr. 120.-- le mètre carré; ce prix a été
retenu de manière uniforme pour l'ensemble des terrains situés en zone à bâtir
sur le territoire de la Commune de Mauborget. Le recours à une valeur vénale
unique pour l'ensemble des parcelles situées sur une même commune permet
d'assurer une certaine égalité de traitement entre les propriétaires fonciers
d'une même commune. Cette façon de procéder peut cependant aller à l'encontre
des principes posés à l'art. 22 REFI si elle empêche l'autorité de prendre en
considération la situation propre à chacune des parcelles sujettes à révision
(en ce sens, arrêt EF 91/012, du 22 novembre 1992, et 92/034, du 11 juin 1993,
où le tribunal de céans a réduit la valeur vénale du terrain s'agissant d'une
parcelle inconstructible, respectivement d'une parcelle classée en zone à bâtir
et grevée d'une restriction du droit de bâtir).
Dans le cas particulier, le prix de Fr. 120.--
retenu en l'espèce paraît adéquat au vu de la situation de la commune de
Mauborget qui offre de bonnes possibilités de ski de fond en hiver et de
tourisme pédestre en été. La Commission pouvait retenir une valeur uniforme
pour tous les terrains à bâtir vu qu'ils bénéficient tous d'une situation, d'un
équipement et des possibilités d'accès quasi identiques. Le recourant a
souligné en audience, en se référant au règlement communal sur les
constructions qu'il n'est plus possible d'ériger un chalet de dimension
identique à celui du voisin. Cela ne modifie pas la valeur du terrain qui doit
être estimé selon ses possibilités de construire actuelles. Le conservateur du
registre foncier a expliqué que le prix de fr. 120 au mètre carré a été fixé
comme moyenne des prix de vente pratiqués à Mauborget ou dans la région durant
les années 1989, 1990, 1991. A Villars-Bourquin, commune voisine, le terrain se
serait même vendu à fr. 300.-. Il a expliqué en outre qu'il a reçu des recours
de propriétaires qui estimaient que l'estimation à fr. 120.- le mètre carré
était trop basse. Il est vrai qu'il y a des terrains qui se vendent à fr. 80.-
le mètre, a-t-il encore ajouté mais il s'agit là de terrains vendus par
l'entrepreneur, accompagné du contrat d'entreprise pour la construction de la
maison. Le recourant invoque encore la situation à Ste-Croix, village situé à
une altitude identique à celle de Mauborget, où le prix du terrain en zone
villa serait de fr. 65.-/ m2. Cette valeur ne correspond cependant pas à la
valeur réelle du terrain, vu que les autorités communales de Ste-Croix, d'après
les explications du conservateur du Registre foncier, pratiquent une politique
de vente de terrain favorable aux personnes s'engageant à élire domicile dans
la commune pendant une certaine durée pour remédier à l'exode de la population
locale durant les dernières années. Les prix pratiqués par cette commune ne
sont donc pas représentatifs. Au vu des explications du conservateur du
Registre foncier, qu'il n'y a pas lieu de mettre en doute, le tribunal estime
que la Commission n'a pas outrepassé de son pouvoir d'appréciation en fixant le
prix du mètre carré de terrain en zone à bâtir à fr. 120.-. La décision
attaquée doit dès lors être confirmée.
3.                     Au vu de ce qui
précède, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Les frais
sont mis à la charge d'André Gebhardt. En effet, Alfred Gebhardt, qui n'a
jamais signé aucun acte de procédure, ni signé une procuration en faveur
d'André Gebhardt, et qui a déclaré n'avoir jamais voulu recourir doit ainsi
être dans tous les cas libéré des frais de la procédure.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.                     La décision du
24 janvier 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Grandson est confirmée.
III.                     Un émolument
de fr. 500.- (cinq cents) est mis à la charge d'André Gebhardt.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 8 février 1996
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint