vd_omni · AC.2024.0224 · 2024-12-19 · fr

A.________/Municipalité de Gollion, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________ | Rejet du recours déposé contre le refus d'un permis de construire des villas, la parcelle ne disposant pas d'une surface suffisante. Critères permettant de distinguer un bâtiment comprenant deux logements de deux villas jumelées ou mitoyennes (consid. 2). Pas de violation du principe d'égalité (consid.3).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 19.12.2024 AC.2024.0224

s
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 19 décembre 2024
Composition
M. André Jomini,
président
; Mme Dominique von der Mühll et Mme Lorraine
Wasem, assesseures; Mme Marlène Antonioli, greffière.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Me Yves NICOLE, avocat à Yverdon-les-Bains,
Autorité intimée
Municipalité de Gollion,
représentée
par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Opposants
1.
B.________,
à ********,
2.
C.________,
à ********,
3.
D.________,
à ********,
4.
E.________,
à ********,
5.
F.________,
à ********,
6.
G.________,
à ********,
7.
H.________,
à ********,
8.
I.________,
à ********,
9.
J._______,
à ********
,
tous
représentés par H._______, à
********,
Objet
permis de construire
Recours A._______ c/ décision de la Municipalité de
Gollion du 12 juin 2024 refusant d'autoriser la construction de villas sur la
parcelle n° 424 (CAMAC n° 227859).
Vu les faits suivants:
A.
Les membres de l'hoirie d'K._______ sont propriétaires de la parcelle
n° 424 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Gollion.
Cette parcelle fait l'objet d'un droit d'emption en faveur de A._______.
D'une surface de 1'554 m
2
, cette parcelle
supporte une habitation (n
o
ECA 293a; 106 m
2
) et un
garage (n
o
ECA 293b; 6 m
2
); le reste est en nature de
place-jardin.
Selon le plan général d'affectation de la commune (PGA),
elle est colloquée en zone résidentielle à faible densité. Cette zone est régie
par l'art. 53 du règlement sur le plan général d'affectation (RPGA), en vigueur
depuis le 27 septembre 1995.
B.
Le 29 septembre 2023, A._______ a déposé une demande de permis de
construire libellée ainsi: "
Démolition des bâtiments 293a et 293b ECA.
Construction de 2 x 2 villas jumelées - Accès, 2 parcs extérieurs, 2 garages
simples et 1 garage double -
Velux et panneaux photovoltaïques en
toiture - Chauffage = PAC Air-Eau (intérieur)- Raccord EU/EC aux collecteurs
communaux- Arbres à abattre
" (cf. formulaire officiel de demande de
permis de construire n
o
CAMAC 227859).
Selon le plan de situation du géomètre et les plans
de l'architecte du 24 octobre 2023, le projet prévoit la construction des
villas A et B sur le côté ouest de la parcelle et celle des villas C et D sur
le côté est. Les quatre villas, avec chacune une entrée indépendante, comprennent
un rez-de-chaussée, un étage et des combles habitables; dans chaque sous-sol,
se trouvent une buanderie, un local fitness et une cave. Une installation de
chauffage (PAC) est prévue pour les villas A et B, une autre pour les villas C
et D.
Les villas A et B, respectivement C et D, sont
séparées par un corps intermédiaire large d'environ 6 m, de trois niveaux (sous-sol
en prolongation de la cave, rez servant de garage accessible depuis l'intérieur
du logement, et galetas communiquant avec le premier étage). Ce corps
intermédiaire est séparé au milieu par un mur anti-feu. Sa hauteur au faîte est
d'environ 6.70 m, tandis que la hauteur du faîte des corps principaux est d'environ
9.50 m. Selon le dossier, la surface brute de plancher habitable (SBPH) de
chaque villa est de 134.1 m
2
, soit un total de 536.4 m
2
(cela équivaut à un indice d'utilisation du sol de 0.35.)
Mis à l'enquête publique du 11 novembre au 10
décembre 2023, ce projet a suscité des oppositions de plusieurs voisins, notamment
B._______ et C._______, D._______ et E._______, F._______, G._______ et H._______,
I._______ et J._______ (ci-après: les opposants H._______ et consorts).
Le dossier a été transmis aux différents services
concernés de l'administration cantonale, lesquels ont délivré les autorisations
spéciales nécessaires, respectivement donné des préavis positifs (cf. synthèse
CAMAC n
o
227859 du 8 février 2024).
C.
Le 20 janvier 2024, A._______ a précisé que son projet prévoit la
construction de deux bâtiments comprenant chacun deux villas jumelles (bâtiment
A et B, d'une part, et bâtiment C et D, d'autre part), de sorte qu'il respecterait
l'art. 53 RPGA tant s'agissant de la distance entre les bâtiments que de la
surface minimale de la parcelle. En avril 2024, la Municipalité de Gollion
(ci-après: la municipalité) a transmis à A._______ une note d'analyse juridique
selon laquelle le projet, en prévoyant la construction de quatre bâtiments
distincts, ne serait pas conforme à l'art. 53 RPGA.
D.
Par décision du 12 juin 2024, la municipalité a refusé de délivrer le
permis de construire sollicité, en exposant les motifs pour lesquels elle
considère que le projet prévoit la construction de quatre bâtiments distincts, de
sorte que la distance fixée par l'art. 53 al. 4 RPGA n'est pas respectée
entre les bâtiments A et B, de même qu'entre les bâtiments C et D. Elle a également
retenu que le projet ne respectait pas l'art. 53 al. 5 RPGA, car la
surface de la parcelle est inférieure à 1'600 m
2
.
E.
Le 12 juillet 2024, A._______ a recouru contre cette décision devant la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Elle conclut à la
réforme de la décision attaquée en ce sens que le permis de construire
sollicité est délivré.
Dans sa réponse du 21 août 2024, la municipalité
conclut au rejet du recours.
Dans leur réponse du 2 septembre 2024, les opposants
H._______ et consorts concluent également au rejet du recours.
Le 23 septembre 2024, la recourante a répliqué en
confirmant ses conclusions.
La municipalité s'est déterminée le 24 septembre
2024 sur la réplique et la recourante a répondu le 4 octobre 2024.
F.
Le 16 décembre 2024, le tribunal a procédé à une inspection locale en
présence des parties.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité refuse de délivrer un permis
de construire (art. 103 ss de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]) peut faire l'objet d'un
recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). En l'occurrence, le
recours a été déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD) et il respecte les
exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99
LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de
l'art. 99 LPA-VD); elle doit à l'évidence être reconnue à la titulaire d'un
droit d'emption requérante de l'autorisation de construire (cf. TF 1C_8/2023 du
29 novembre 2023 consid. 3). Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
La recourante se plaint d'une violation, par la municipalité, de l'art.
53 RPGA. Elle fait valoir que son projet prévoit la construction de deux
bâtiments de deux logements chacun et qu'il respecte la norme précitée, aussi
bien en ce qui concerne la distance entre bâtiments que la surface minimale de
la parcelle.
a) Lorsque, statuant sur une demande d'autorisation
de construire, l'autorité communale interprète son règlement en matière de police
des constructions et apprécie les circonstances locales, elle bénéficie d'une
liberté d'appréciation particulière, que l'autorité cantonale de recours
contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 de la loi fédérale du 22 juin
1979 sur l’aménagement du territoire [LAT; RS 700]). Une autorité de recours ne
peut ainsi pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriées ou
remplacer une appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation.
Elle ne doit cependant pas seulement intervenir lorsque l'appréciation de
l'instance précédente est insoutenable, auquel cas l'étendue de son pouvoir
d'examen s'apparenterait à un contrôle limité à l'arbitraire, ce qui serait
contraire à l'
art. 33 al. 3 let. b LAT
. L'autorité de
recours doit en particulier sanctionner l'appréciation communale lorsque
celle-ci contrevient au droit supérieur, singulièrement au droit
constitutionnel, voire lorsqu'une mesure d'aménagement paraît inappropriée au
regard d'intérêts qui dépassent la sphère communale (ATF 146 II 367 consid.
3.1.4; TF 1C_344/2023 du 7 novembre 2024 consid. 3.1.2). L'obligation, pour
l'autorité cantonale de recours, de reconnaître à l'autorité communale une
liberté d'appréciation particulière, ou une latitude de jugement dans
l'interprétation de notions juridiques indéterminées, découle aussi de
l'autonomie communale garantie par la Constitution en matière d'aménagement
local du territoire (art. 139 let. d de la Constitution du Canton de Vaud
[Cst-VD; BLV 101.01]).
b) L'art. 53 RPGA définit la destination de la zone
résidentielle à faible densité et il fixe les règles de police de constructions
spécifiques pour cette zone. Il a la teneur suivante :
"Cette zone est réservée à
des constructions résidentielles comptant deux logements au maximum. La
réalisation d'un logement supplémentaire de type "studio" est
toutefois admise.
Des locaux d'activités y sont
admis pour autant qu'ils soient compatibles avec le caractère de la zone.
L'ordre non contigu est en
principe obligatoire; toutefois, la réalisation de deux constructions
mitoyennes est autorisée si elles sont édifiées simultanément et si
l'architecture et les matériaux sont apparentés.
La distance entre un bâtiment et
la limite de la propriété voisine est de 6 m. au minimum. Cette distance est
doublée entre bâtiments sis sur la même propriété.
La surface des parcelles à bâtir
est de 1'100 m
2
au minimum. Cette surface peut être réduite à 800 m
2
au minimum pour des constructions mitoyennes.
Le CUS est limité à 0,4.
"
c) Dans la décision attaquée, la municipalité a
considéré que le projet consistait à construire quatre villas. Pour chaque
villa mitoyenne, il faudrait disposer d'une surface de 800 m
2
. Or la
parcelle, qui a une surface inférieure à 1'600 m
2
, ne suffit pas.
Dans sa réponse au recours, la municipalité précise
que l'art. 53 al. 5, 1
ère
phrase RPGA vise d'abord les constructions
résidentielles comptant deux logements au maximum (cf. art. 53 al. 1 RPGA). Il
faut en principe disposer d'un terrain de 1'100 m
2
pour réaliser une
telle construction. L'art. 53 al. 5, 2
ème
phrase RPGA prévoit une
règle différente pour les constructions mitoyennes: la surface minimale est
réduite à 800 m
2
, mais à l'évidence on n'aurait pas voulu exiger
seulement 800 m
2
pour deux constructions mitoyennes – c'est-à-dire
deux ensembles ou groupes de deux logements chacun (deux unités d'habitation,
disposant chacune de locaux de services propres, et reliées par les garages
dont la hauteur est inférieure à celle du faîte du bâtiment principal, peuvent
être qualifiées de villas jumelées ou mitoyennes [cf. CDAP AC.2020.0058 du 24
juin 2021 consid. 11, AC.2019.0052 du 28 octobre 2019 consid. 4d]) – alors
qu'on exige 1'100 m
2
pour une habitation d'un ou deux logements.
L'autorité de planification a voulu réduire de 1'100 m
2
à 800 m
2
l'exigence de surface minimale par bâtiment lorsqu'on réalise des villas
mitoyennes, d'où la surface de 1'600 m
2
pour deux constructions
mitoyennes alors que la règle de principe aurait consisté à exiger 2'200 m
2
pour deux bâtiments.
d) En l'espèce, chacune des quatre villas A, B, C et
D (ou chacun des quatre logements) possède une entrée indépendante, un garage
surmonté d'un galetas et ses propres locaux de service au sous-sol. Chaque
villa sera surmontée de sa propre toiture dont le faîte culminera à une hauteur
sensiblement supérieure à celle du corps intermédiaire (garages avec galetas). Vu
l'aspect et la conception de ces bâtiments, il n'est pas critiquable de retenir,
comme le fait la municipalité, que le projet ne consiste pas à construire un
bâtiment unique de deux logements à l'ouest de la parcelle, et un autre à
l'est.
L'interprétation faite par la municipalité de l'art.
53 RPGA n'est pas non plus critiquable en tant qu'elle retient en définitive que
la parcelle litigieuse, dont la surface est inférieure à 1'600 m
2
,
n'est pas suffisamment grande pour y réaliser deux bâtiments. Même en traitant
chaque groupe – à savoir les villas A et B, d'une part, et C et D, d'autre part
– comme un seul bâtiment, composé de deux unités mitoyennes, la surface totale
de la parcelle, de 1'554 m
2
, ne serait pas suffisante car la règle
de l'art. 53 al. 5 RPGA limite nécessairement le nombre de bâtiments
admissibles sur une parcelle de 1'100 m
2
, voire de 1'600 m
2
(2 x 800 m
2
, pour des constructions mitoyennes). Le Tribunal
cantonal doit donc constater que la municipalité n'a pas violé les
prescriptions du plan d'affectation communal en refusant le permis de
construire. Aussi faut-il écarter l'interprétation proposée par la recourante,
selon laquelle, en substance, l'art. 53 RPGA permettrait de réaliser plusieurs
bâtiments de deux logements sur une parcelle de plus de 1'100 m
2
,
pour autant que les règles dimensionnelles soient respectées (CUS, distance à
la limite, etc.); la juridiction cantonale n'a pas de motifs de faire prévaloir
cette interprétation sur celle de la municipalité. On relève enfin qu'il manque
en l'occurrence, pour atteindre le total de 1'600 m
2
(cf. ch. 5 de
la décision attaquée), une surface proportionnellement significative (46 m
2
,
soit près de 3%).
Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner si la distance
minimale fixée à l'art. 53 al. 4 RPGA est respectée entre les villas A et B,
respectivement C et D – la décision attaquée retenant également, sur ce point,
une violation du règlement communal.
e) Il est vrai que, comme l'allègue la recourante,
une norme d'un plan d'affectation qui fixe une surface minimale pour les
parcelles constructibles et qui limite par ailleurs le nombre de logements par
parcelle n'est pas favorable à une utilisation dense du sol. L'autorité de
planification, lorsqu'elle définit les possibilités d'utilisation des diverses zones
à bâtir, doit tenir compte de nombreux intérêts et la densification,
certes actuellement clairement prescrite par la loi fédérale (cf. art. 1 al. 2
let. a
bis
et let. b LAT), n'est pas un objectif qui l'emporte par
principe (cf. notamment Pierre Tschannen, Commentaire pratique LAT:
Planification directrice et sectorielle, pesée des intérêts, 2019, Art. 1 N.
33). Quoi qu'il en soit, on ne saurait faire grief à la municipalité d'avoir
appliqué la réglementation en vigueur, qui prévoit une densité (relativement)
faible dans la zone en question.
3.
La recourante fait valoir que la municipalité aurait pour pratique
d'autoriser en tant que bâtiment unique un bâtiment comprenant deux logements
accolés, reliés par un corps intermédiaire. Dans sa réponse, cette autorité
soutient que les situations mentionnées par la recourante – sur des terrains
vus à l'inspection locale, singulièrement  sur la parcelle n° 102, avec deux
appartements reliés par un corps intermédiaire moins haut comportant l'entrée
unique de la maison, et sur la parcelle n° 420, avec une villa complétée d'une
annexe traitée comme un studio au sens de l'art. 53 al. 1
in fine
RPGA –
ne sont pas similaires à celle du projet litigieux. Cette appréciation, qui
s'appuie sur des critères objectifs, est défendable. Quoi qu'il en soit, la
municipalité affirme qu'elle n'aurait pas la volonté d'adopter ou maintenir une
pratique constante qui s'écarterait de l'interprétation, rappelée plus haut, de
l'art. 53 RPGA.
La présente cause ne permet pas d'établir
l'existence d'une pratique illégale de la municipalité, pratique que l'autorité
n'entendrait pas abandonner alors qu'elle est présumée se conformer à la loi
une fois que l'autorité de recours a le cas échéant identifié la violation du
droit. Les conditions ne sont à l'évidence pas réunies pour que la recourante
puisse invoquer le principe d'égalité et obtenir une interprétation plus large
de l'art. 53 RPGA (cf. TF 1C_86/2024 du 24 octobre 2024 consid. 2 et les arrêts
cités).
4.
Il résulte des considérants que le recours, mal fondé, doit être rejeté,
ce qui entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument
judiciaire est mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49 LPA-VD).
Elle aura par ailleurs à payer une indemnité de dépens à la Commune de Gollion,
représentée par un avocat (art. 55 LPA-VD). Les opposants, qui ont agi
sans mandataire, n'ont pas droit à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Gollion du 12 juin 2024 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de A._______.
IV.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à la Commune de Gollion
à titre de dépens, est mise à la charge de A._______.
Lausanne, le 19 décembre 2024
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.