vd_omni · AC.2025.0128 · 2025-10-07 · fr

A.________/Municipalité de Château-d'Oex | Rejet du recours dirigé contre le refus municipal d'accorder une seconde prolongation de la suspension de la restriction d'utilisation d'un chalet comme résidence principale. Une seconde prolongation est exclue dans le cadre d'un cas de rigueur personnel au sens de l'art. 14 al. 1 let. a LRS. Le recourant ne peut pas se prévaloir des conditions du marché (art. 14 al. 1 let. b LRS): il n'a pas apporté la preuve d'avoir suffisamment recherché des personnes disposées à utiliser son bien conformément à la restriction d'utilisation. Recours au TF pendant (1C_654/2025).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.10.2025 AC.2025.0128

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 7 octobre 2025
Composition
M. Alain Thévenaz,
président
; M. Pascal Langone et M. André
Jomini, juges; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourant
A.________,
à ********, représenté
par Me Laurent PFEIFFER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Château-d'Oex,
à
Château-d'Oex.
Objet
Divers
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Château-d'Oex du 27 mars 2025 refusant la prolongation de la suspension de l’obligation
d’utiliser comme résidence principale le chalet sis sur la parcelle n
o
4187.
Vu les faits suivants:
A.
A.________, né en 1943, est propriétaire de la parcelle n
o
4187 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Château-d'Oex.
Cette parcelle d'une surface de 1'828 m
2
est située dans le quartier
des Bossons.
B.
Par permis de construire n
o
1176 (CAMAC n
o
144517)
établi le 11 mars 2014, la Municipalité de Château-d'Oex (ci-après: la
municipalité) a autorisé la construction, sur la parcelle n
o
4187,
d'un chalet familial et d'un garage pour deux voitures et deux places de
stationnement extérieures. Ce permis de construire comprenait notamment la
condition suivante:
"Conformément à l'art. 6 de
l'ordonnance sur les résidences secondaires et à l'art. 962 du code civil, le
logement doit exclusivement et en permanence être utilisé par des personnes
domiciliées dans la Commune de Château-d'Oex. Une mention de restriction de
droit public à la propriété sera ordonnée à l'office du registre foncier par
l'autorité communale au début des travaux".
Le 9 juillet 2014, la municipalité a requis
l'inscription d'une mention de restriction de droit public à la propriété
(résidence principale) au registre foncier sur la parcelle n
o
4187.
C.
Le chalet a été construit en 2014-2015. Le permis d'habiter n
o
1176 a été établi le 14 septembre 2015 par la municipalité. A.________ et son
épouse ont ensuite occupé le chalet.
D.
Le 22 novembre 2022, A.________ a annoncé au bureau du contrôle des
habitants de la commune de Château-d'Oex sa prise de domicile avec son épouse, le
1
er
janvier 2023, dans la commune de Montreux, en précisant que
son chalet deviendrait sa résidence secondaire. Puis, le 3 janvier 2023, il a
adressé au syndic de Château-d'Oex une demande de suspension de la restriction
d'utilisation du chalet comme résidence principale, en expliquant que son
nouveau domicile de Montreux était "
motivé essentiellement par les
problèmes de santé sérieux et irréversibles qui touch
[ai]
ent
[son]
épouse
".
Statuant le 17 février 2023 sur la requête de A.________,
la municipalité a prononcé la suspension de la restriction d'utilisation du
chalet comme résidence principale pour une durée d'une année.
E.
Le 9 février 2024, A.________ a requis de la municipalité la
prolongation de la suspension, en invoquant l'état de santé de son épouse, qui
ne s'était pas amélioré. Le requérant précisait avoir mis son chalet de
Château-d'Oex en vente depuis lors.
Instruisant cette requête, la municipalité a demandé
à A.________, le 22 mars 2024, de produire un certificat médical concernant son
épouse. L'intéressé s'est exécuté le 26 mars 2024. Il ne ressort pas du dossier
que la municipalité ait rendu une décision formelle, à réception du certificat
médical, sur la requête de prolongation de la suspension formulée par A.________
en 2024.
F.
Le 21 mars 2025, A.________ a adressé à la municipalité une lettre qui a
la teneur suivante:
"Par la présente, j'ai
l'honneur de demander une prolongation de la suspension d'une restriction
d'utilisation de mon chalet comme résidence principale pour une troisième
année, par suite du changement de domicile du couple qui a eu lieu le 1
er
janvier 2023 vers la commune de Montreux.
[…]
Les motifs pertinents sont résumés
dans le rapport de notre médecin traitant, pour mon épouse et moi-même
[…]
. Vous constaterez que l'état de mon épouse
s'est malheureusement dégradé depuis un an et elle est d'ailleurs en soins en
court séjour dans un établissement de psychogériatrie de Montreux. Quant à moi,
la situation s'est également péjorée et je suis actuellement suivi par un
personnel spécialisé en soins infirmiers psychiatriques à Montreux pour me
permettre de faire face à cette situation. Ces soins sont indispensables."
Le 27 mars 2025, la municipalité a rendu une
décision formelle, reproduite ci-après:
"Vous n'êtes pas sans savoir
qu'une suspension de mention de résidence principale vous a été accordée
pendant deux ans, soit depuis l'année 2023, ensuite du changement de domicile
que vous avez alors effectué.
A ce stade, après examen de votre
requête en séance du 26 mars dernier, nous vous informons que notre Autorité
n'entend malheureusement pas donner une suite favorable à votre nouvelle
demande de prolongation de cette suspension durant deux années supplémentaires,
notre Commune étant confrontée à une pénurie de logements.
Toutefois, pour vous être agréable
et vous permettre de prendre les dispositions nécessaires, elle accepte à bien
plaire de prolonger ce délai de suspension au 30 septembre 2025.
Aussi, d'ici cette échéance, nous
vous remercions de bien vouloir mettre en location vos logements en tant que
résidences principales, vendre votre bien ou retransférer votre domicile sur la
Commune de Château-d'Oex.
[…]
"
G.
Agissant le 8 mai 2025 par la voie du recours de droit administratif, A.________
demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal,
principalement, de réformer la décision municipale en ce sens que la suspension
de la restriction d'utilisation de son chalet comme résidence principale est
prolongée pour une durée indéterminée ou d'au moins deux ans reconductible.
Subsidiairement, le recourant conclut à l'annulation de cette décision et au
renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens
des considérants de l’arrêt à intervenir. À titre provisionnel, le recourant
requiert que la suspension de la restriction d'utilisation de son chalet comme
résidence principale soit prolongée jusqu'à droit connu sur le présent litige.
Dans sa réponse du 6 juin 2025, la municipalité
conclut au rejet du recours. Le 18 juin 2025, elle a produit, à la demande du
juge instructeur, des pièces complémentaires relatives au permis de construire n
o
1176 délivré le 11 mars 2014 (dossier n
o
CAMAC 144517).
Statuant le 4 juillet 2025 sur la
requête de mesures provisionnelles, le juge instructeur a prolongé la
suspension de la restriction d'utilisation du chalet sis sur la parcelle n
o
4187 comme résidence principale jusqu'à la date à laquelle la CDAP rendra un
arrêt au fond dans le cadre de la présente cause.
Le recourant a répliqué le 25 août 2025, en
confirmant ses conclusions. Il a encore déposé une écriture complémentaire spontanée
le 18 septembre 2025, faisant état d’une dégradation de l’état de santé de son
épouse.
Considérant en droit:
1.
L'objet de la contestation est une décision municipale refusant de
prolonger la suspension de la restriction d'utilisation du chalet du recourant
comme résidence principale. La voie du recours de droit administratif, au sens
des art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36),
est ouverte contre une telle décision. Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD),
le recours respecte en outre les exigences légales de motivation (art. 79
LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le recourant est
propriétaire du chalet pour lequel la prolongation de la suspension de la
restriction d'utilisation comme résidence principale est refusée: il a
manifestement la qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
Le recourant estime qu'il doit pouvoir bénéficier d'une prolongation de
la suspension de la restriction d'utiliser son chalet comme résidence
principale aussi longtemps que l'état de santé de son épouse – et le sien – les
empêche de retourner vivre à Château-d'Oex; il conclut à l’octroi d’au moins une
nouvelle prolongation de deux ans, reconductible.
a) aa) Selon son art. 1, la loi fédérale sur les
résidences secondaires (LRS; RS 702) définit les conditions auxquelles sont
soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de
logements existants et de leur affectation dans les communes qui comptent une
proportion de résidences secondaires supérieure à 20%. Selon l'art. 7 al. 1
LRS, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés dans les communes qui
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20% qu'à la
condition d'être utilisés comme résidence principale (let. a) ou comme logement
affecté à l'hébergement touristique (let. b).
L'art. 14 LRS règle la suspension des restrictions
d'utilisation prévues par la loi. Cette disposition est libellée de la manière
suivante:
"
Art. 14   Suspension
1
L’autorité compétente
pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une
restriction d’utilisation au sens de l’art. 7, al. 1, pendant une durée
déterminée, lorsque l’une des conditions suivantes est remplie:
a. la
restriction d’utilisation ne peut temporairement pas être respectée en raison
de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile ou
changement d’état civil;
b. le
propriétaire apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et
qu’il a vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le
logement à un prix raisonnable.
2
Elle prolonge la
suspension selon l’al. 1, let. b, lorsque le propriétaire apporte la preuve que
les exigences sont toujours remplies.
3
Elle ordonne, en même
temps que la suspension au sens de l’al. 1, let. b, et lors de chaque
prolongation, une réestimation de la valeur officielle du logement aux frais du
requérant.
4
Le Conseil fédéral
règle la durée des suspensions et de leurs prolongations, ainsi que les détails
de la preuve au sens de l’al. 1, let. b, en particulier les exigences relatives
à la mise sur le marché du logement."
Les art. 8 s. de l'ordonnance sur les résidences
secondaires (ORSec; RS 702.1) précisent cette règle légale:
"
Art. 8 Suspension
conformément à l’art. 14, al. 1, let. a, LRS
1
L’autorité compétente
pour les autorisations de construire, limite la suspension à une durée de deux
ans au plus, en vertu de l’art. 14, al. 1, let. a, LRS. Elle peut
exceptionnellement prolonger ce délai de deux ans au plus si des motifs
pertinents le justifient.
2
Une nouvelle
prolongation est admise si les conditions énoncées à l’art. 9 sont remplies.
Art. 9 Suspension conformément
à l’art. 14, al. 1, let. b, LRS
1
L’autorité compétente
pour les autorisations de construire limite la suspension à une durée de deux
ans au plus, en vertu de l’art. 14, al. 1, let. b, LRS. Elle prolonge la
suspension si le propriétaire fournit la preuve que les conditions énoncées à
l’art. 14, al. 1 let. b, LRS sont toujours remplies. La prolongation est à
chaque fois de deux ans au plus.
2
Le propriétaire doit
attester dans chaque cas:
a. que des
annonces ont régulièrement été publiées selon les usages du marché;
b. que le
logement a été proposé aux conditions usuelles du marché et conformes à l’usage
local, et
c. que le
logement a été en tout temps prêt à être occupé par un locataire ou un
acquéreur.
3
A défaut de preuve
selon l’art. 14, al. 1, let. b, LRS, l’autorité compétente pour les
autorisations de construire refuse la suspension. Si des mesures
administratives prévues à l’art. 17 LRS sont envisagées, elle transmet le
dossier à l’autorité compétente.
4
Sur requête du
propriétaire, l’office du registre foncier, dans le cas prévu à l’art. 14, al. 1,
let. b, LRS, complète la mention de la restriction d’utilisation par
l’indication de la suspension temporaire."
La suspension prévue à l'art. 14 LRS met en œuvre le
principe de la proportionnalité. Elle vise à éviter les cas de rigueur qu'une
application stricte et schématique de la loi pourrait engendrer, lorsque la
restriction d'utilisation prévue à l'art. 7 al. 1 LRS ne peut être respectée.
Cette mesure suspend alors, à titre exceptionnel, la restriction d'utilisation
attachée au logement concerné. Concrètement, cela signifie qu'une résidence
principale peut être utilisée comme résidence secondaire pendant une certaine
durée, sans qu'il soit ordonné de rétablir immédiatement une situation conforme
au droit ni appliqué les mesures administratives de l'art. 17 LRS. L'art. 14
al. 1 LRS prévoit deux cas – alternatifs et exhaustifs – dans lesquels la
suspension de la restriction d'utilisation comme résidence principale peut être
accordée: les circonstances particulières (let. a), d'une part, tenant à la
personne du requérant, qui rendent impossible le respect de la mention portée
au registre foncier; les facteurs liés au marché et à la demande (let. b),
d'autre part, qui permettent également d'obtenir la suspension. S'il remplit
les conditions de l'art. 14 al. 1 let. a ou b LRS, le requérant a droit à
la suspension (Christoph Jäger/Ernst Hauser, in: Wolf Stephan (éd.),
Zweitwohnungsgesetz [ZWG]- unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2
ème
éd., Berne 2021, n
os
4 ss et 18 ss
ad
art. 14 LRS).
Dans les cas de rigueur personnels au sens de l'art.
14 al. 1 let. a LRS, l'autorité compétente pour les autorisations de construire
peut prononcer une suspension pour une durée maximale de deux ans. Elle peut
toutefois fixer une durée plus courte: le requérant ne peut exiger
l'application systématique de la durée maximale prévue par le droit fédéral. Si
le requérant invoque un cas de rigueur personnel, une prolongation unique – de
deux ans au plus – est possible lorsque des motifs pertinents le justifient (art.
8 al. 1
i.f.
ORSec). Ni l'ORSec, ni les travaux préparatoires ne
définissent la notion de "motifs pertinents", laissant ainsi à
l'autorité compétente un large pouvoir d'appréciation. Il appartient au
requérant de démontrer que les circonstances particulières ayant justifié la
suspension initiale persistent malgré l'écoulement du délai (maximum deux ans),
et que ce délai n'a pas suffi pour rétablir une situation conforme à la loi. Si
les conditions sont réunies, il a droit à une prolongation. En revanche, une
seconde prolongation est exclue dans le cadre d'un cas de rigueur personnel au
sens de l'art. 14 al. 1 let. a LRS. Dans une telle situation, la suspension ne
peut être renouvelée que si les conditions de l'art. 14 al. 1 let. b LRS sont
remplies (Jäger/Hauser,
op. cit.
, n
os
39 ss et 51 ss
ad
art. 14 LRS).
bb) Dans le cas présent, le recourant a construit en
2014-2015, sur sa parcelle n
o
4187, un chalet, dans lequel il a
vécu avec son épouse pendant sept à huit ans. L'état de santé de cette dernière
a amené le couple à déplacer son domicile à Montreux, afin de se rapprocher des
infrastructures médicales dont elle avait besoin. Le cas de rigueur personnel
dont se prévaut le recourant n'est pas contesté. Par une décision du 17 février
2023, la municipalité a prononcé, à sa demande, la suspension de la restriction
d'utilisation du chalet comme résidence principale pour une durée d'une année. En
2024, le recourant a requis et obtenu une première prolongation de la
suspension pour le même motif, l'état de santé de son épouse ne s'étant pas
amélioré. Puis, en 2025, le recourant a requis une seconde prolongation de la
suspension, l'état de santé de son épouse s'étant dégradé. La municipalité a refusé
de prolonger la suspension.
Une telle décision ne prête pas le flanc à la
critique, compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus. Comme on l'a vu, la LRS
et son ordonnance ne permettent d'octroyer au requérant qu'une seule et unique
prolongation sur la base de l’art. 14 al. 1 let. a LRS. Le recourant a déjà obtenu
une prolongation en 2024. Une seconde prolongation est ainsi exclue. Par
ailleurs, le recourant ne peut être suivi lorsqu'il prétend que la suspension
peut être prolongée aussi longtemps que subsistent les raisons qui président à
sa mise en place: cette possibilité ne vaut que pour le cas de rigueur prévu à
l'art. 14 al. 1 let. b LRS; sur cette base, une nouvelle prolongation peut être
accordée à plusieurs reprises, à chaque fois pour deux au plus (art. 9 al. 1
i.f.
ORSec).
Le dossier ne contient aucune décision formelle de
(première) prolongation. La suspension d'une année accordée en février 2023 est
arrivée à échéance le 31 décembre 2023. Le recourant a requis sa prolongation. Par
lettre du 22 mars 2024, la municipalité a demandé au recourant de produire un certificat
médical concernant son épouse, "
à réception
[duquel]
la
Municipalité pourra
[it]
alors avaliser la suspension complémentaire et
déterminer la durée de celle-ci
". L'intéressé a transmis le document
requis un mois plus tard, sans que la municipalité ne statue ensuite
formellement sur sa requête de prolongation. Dans les faits, le recourant a
cependant bénéficié de la prolongation de la suspension initialement décidée le
17 février 2023. Dans son écriture, il part d'ailleurs du principe qu'une telle
prolongation (d'une année) a été accordée par l'autorité intimée (recours, p. 5
ch. 10: "[s]
ur demandes dûment motivées du recourant, la Municipalité
[…]
a suspendu la restriction d'utilisation du chalet comme résidence principale à
deux reprises: la première fois le 17 février 2023 pour une année et la
deuxième fois le 22 mars 2024 pour une année également
"; p. 9 let. c.:
"[e]
n l'espèce, comme indiqué précédemment, le recourant a déjà
sollicité et obtenu deux suspensions de la restriction d'utilisation de son
chalet comme résidence principale, d'une année chacune, une première fois le 17
février 2023 et une deuxième le 22 mars 2024
"). Il faut, dans ces
conditions, admettre qu'une (première) prolongation de la suspension a été
accordée au recourant en 2024, nonobstant l'absence de décision formelle rendue
à ce sujet (voir dans le même sens la requête du recourant du 21 mars 2025 et
la décision municipale du 27 mars 2025). Une seconde prolongation n'entre ainsi
pas en ligne de compte.
b) Le recourant se prévaut encore des conditions du
marché (art. 14 al. 1 let. b LRS) pour obtenir la prolongation de la suspension:
selon lui, il n'existe pas de demande à un prix raisonnable pour son chalet.
aa) Comme rappelé précédemment, la restriction
d'utilisation comme résidence principale peut être suspendue si le propriétaire
apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et qu'il a
vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à
un prix raisonnable (art. 14 al. 1 let. b LRS). L'art. 9 al. 2 ORSec précise
les exigences applicables à cette recherche: le propriétaire doit notamment
attester que le logement a été proposé aux conditions usuelles du marché et conformes
à l'usage local (let. b). Avant même l'entrée en vigueur de la LRS, le Tribunal
fédéral avait déjà rappelé que "raisonnable" n'est pas synonyme de
"rentable" (TF 1C_114/2015 du 10 juillet 2025 consid. 4.4.2).
L'exigence de l'art. 9 al. 2 let. b ORSec vise à empêcher que des prix
volontairement excessifs, fixés dans le but de contourner la loi, rendent la
location du logement impossible et provoquent ainsi la suspension de la
restriction d'utilisation. Il appartient ainsi à l'autorité compétente pour les
autorisations de construire de procéder à une appréciation globale des
circonstances du cas concret. Elle doit déterminer, sur la base des indications
fournies et de la situation du marché local, si l'on peut effectivement
conclure, de manière suffisamment sûre, qu'aucun locataire ou acquéreur n'a pu
être trouvé pour utiliser le logement conformément à la restriction
d'utilisation. Dans ce cadre, l'autorité se fonde sur son expérience et sa
connaissance du marché immobilier local et bénéficie d'un large pouvoir
d'appréciation (Jäger/Hauser,
op. cit
., n
os
31 ss
ad
art. 14 LRS).
bb) En l'occurrence, le recourant a certes fait état
de nombreuses annonces relatives à la vente de son bien, publiées tant sur internet
que dans la presse nationale et internationale. Il n'apparaît toutefois pas
qu'il ait entrepris de démarches en vue de mettre le logement en location. Cela
suffit à conclure qu'il n'a pas apporté la preuve d'avoir vainement recherché
des personnes disposées à utiliser son bien conformément à la restriction
d'utilisation.
S'agissant de la seule mise en vente, la
municipalité relève dans sa réponse que le prix demandé par le recourant semble
excessif. Selon elle, l'échec des démarches entreprises jusqu'à présent démontre
que le bien n'a pas été proposé aux conditions usuelles du marché. Elle
souligne à cet égard le contexte local de "
très forte demande
immobilière
". Cette appréciation ne paraît pas contestable. Les
données de l'Office fédéral de la statistique (OFS) attestent de la pénurie de
logements à Château-d'Oex, où le taux de logements vacants s'élève à seulement
1,44% (site internet de l'OFS > Statistiques > Construction et logement
> Logements > Logements vacants > Taux de logements vacants, Carte). Dans
un tel contexte, et compte tenu de la forte pression immobilière, il est peu
concevable qu'un logement proposé aux conditions usuelles du marché et
conformes à l’usage local ne trouve pas preneur. La CDAP ne voit dès lors
aucune raison de remettre en cause la décision de la municipalité. C'est donc à
juste titre que l'autorité intimée a refusé d'accorder au recourant une
suspension de la restriction d'utilisation fondée sur l'art. 14 al. 1 let.
b LRS.
Les critiques du recourant, mal fondées, doivent
être rejetées.
3.
Le considérant qui précède conduit au rejet du recours, mal fondé. Cela
entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire est
mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 49 LPA-VD). L’autorité intimée
n’étant pas assistée par un représentant professionel, il n'est pas alloué de
dépens (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 27 mars 2025 par la Municipalité de Château-d'Oex
est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
du recourant A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 7 octobre 2025
Le président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial (ARE).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.