vd_omni · EF.1998.0010 · 1999-04-15 · fr

ER-KOHEN Jak et Gila c/ CEFI Lausanne | Liquidation d'un immeuble en SI : pour la nouvelle EF, la valeur vénale doit en principe correspondre à la valeur de sortie admise par l'ACI. Recours admis

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.04.1999 EF.1998.0010

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 avril 1999
sur le recours interjeté par
Jak et Gila
ER-KOHEN
, représentés par la fiduciaire Maurice Borloz, Vers-chez-Cottier
19, 1807 Blonay,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : commission) du 12
mars 1998, relative à la parcelle no 672 de la Commune de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-A. Wyss ,
président; M. J. Morel et M. A. Rochat , assesseurs. Greffier: M. J.-C. Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 672 de
la Commune de Lausanne se situe en bordure de l'avenue de Sévery; en nature de
bâtiment et de place-jardin, elle mesure 1'154 m2. Ce bien-fonds supporte un
bâtiment locatif édifié en 1945 : le sous-sol est affecté à des locaux
techniques et à des caves, cependant que les quatre autres niveaux abritent
huit appartements de deux pièces et huit appartements de trois pièces. Dans le
cadre de la récente révision générale des estimations fiscales, la parcelle no
672 a été taxée à 1'301'000 fr. en 1992.
B.                    Le bien-fonds en cause
appartenait auparavant à la SI Valency-Prélaz B en liquidation, dont les seuls
actionnaires étaient Jak et Gila Er-Kohen. Sur la base d'une expertise établie
le 20 juin 1995 par le groupe Bernard Nicod (ci-après : expertise),
l'administration cantonale des impôts a fixé à 1'350'000 fr. la valeur de
sortie de l'immeuble qui, par acte authentique du 16 avril 1997 inscrit le 12
mai 1997, a été transféré à ce prix de la société immobilière précitée aux
époux Er-Kohen; ces derniers en sont devenus propriétaires en société simple.
A la suite de ce
transfert, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale. Le 6
octobre 1997, elle a taxé la parcelle no 672 à 1'792'000 fr.; sur recours, elle
a ramené ce montant à 1'668'000 fr. le 12 mars 1998.
C.                    Jak et Gila Er-Kohen
recourent contre cette décision; pour sa part, la commission en propose le
maintien. Le tribunal a tenu séance le 14 septembre 1998, en présence du recourant,
accompagné de représentants du groupe Bernard Nicod, et d'un délégué de la
commission; il a procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1.                     En vertu de l'art. 20
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), les
commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des
estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -
que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. Les recourants ont
profité des allégements fiscaux privilégiant la liquidation des sociétés
immobilières pour reprendre en nom la parcelle no 672; la nouvelle estimation
fiscale a eu lieu à l'occasion de ce transfert, à forme de l'art. 20 LEFI.
2.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et
périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (al. 4).
3.                     On l'a vu, la nouvelle
estimation fiscale est de 1'668'000 fr. Pour déterminer la valeur de rendement,
la commission est partie de l'état locatif en 1997 (129'168 fr.) qu'elle a
capitalisé à 8,5 %, d'où le chiffre de 1'520'000 fr.; quant à la valeur vénale
de 1'816'000 fr., elle comprend la valeur de la construction par 1'469'325 fr. (soit
4'521 m3 à 500 fr., sous déduction d'un coefficient de vétusté de 35 %) et la
valeur du terrain par 346'200 fr. (soit 1'154 m2 à 300 fr.). L'autorité intimée
observe qu'en 1995 l'expertise retenait un état locatif de 122'784 fr.,
capitalisé au taux - trop favorable selon elle - de 9 %; elle critique
également la valeur intrinsèque retenue par l'expertise, fondée sur un coût de
construction (400 fr. le m3 moins un amortissement pour vétusté de 40 %, soit
240 fr. le m3) à son avis trop bas.
Pour leur part, les
recourants invitent le tribunal à suivre l'expertise. Ils font valoir que, en
raison surtout de la typologie et du modeste niveau d'équipement de leur
bâtiment, ils se voient contraints de stabiliser les loyers et de renoncer à
des travaux de rénovation rentabilisables; ils soutiennent également que le
coût de la construction oscille entre 380 fr. et 420 fr. le m3, et que
l'amortissement pour vétusté se situe aujourd'hui à 41,5 %. Ils ajoutent que,
quand bien même l'état locatif a augmenté de moins de 7 % entre 1992 et 1998,
la nouvelle estimation fiscale est supérieure de 28% à la précédente; à leur
sens, une telle progression est contraire à l'évolution du marché immobilier.
4.                     La première question à
examiner est celle de la portée - dans le domaine particulier de l'estimation
fiscale - de la valeur de sortie de l'immeuble admise par l'ACI . Etant rappelé
que, à l'occasion de toute liquidation d'une SI, la commission procède à une
mise à jour de l'estimation fiscale.
a) Dans un premier
arrêt (TA, arrêt EF 97/0020 du 11 février 1998), le tribunal a considéré - sans
néanmoins ériger cette solution au rang de principe - que, dans le domaine de
l'estimation fiscale et plus particulièrement de la détermination de la valeur
vénale d'un immeuble, seuls étaient décisifs les critères définis par la
législation régissant l'estimation fiscale. Il a ainsi jugé qu'il n'y avait pas
lieu de tenir compte des valeurs résultant de l'application de la loi sur les
impôts directs cantonaux, telles que la valeur locative fiscale ou encore la
valeur de transfert des immeubles au sens du règlement du 5 avril 1995 relatif
à la liquidation des sociétés immobilières (ci-après : règlement de 1995).
Par la suite (TA,
arrêt EF 98/0007 du 23 juillet 1998), le tribunal - toujours sans statuer sur
cette question de principe - a aligné l'estimation fiscale sur la valeur de
sortie de l'immeuble transféré de la société immobilière à l'actionnaire de
celle-ci. Dans cet arrêt, le tribunal a constaté que la valeur de sortie fixée
par l'expert correspondait à celle portée au registre foncier en 1992 et a
considéré qu'en l'absence de travaux, le simple changement de propriétaire -
purement formel d'ailleurs - ne justifiait pas en soi une hausse, ce d'autant
que les prix sur le marché immobilier n'avaient pas augmenté depuis le début
des années 1990.
b) Il faut rappeler
d'abord que le problème des liquidations fiscalement privilégiées des S.I. se
pose en dehors de la récente révision générale des estimations fiscales
ordonnée en 1990. Ensuite, cette question présente une portée matérielle et
temporelle limitée car les réductions d'impôts privilégiant la dissolution des
S.I. sont accordées jusqu'à fin 1999; en effet, l'art. 135 al. 1er de la loi du
26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), entré en vigueur le 1er
janvier 1995, subordonne l'octroi des allégements fiscaux à la condition que la
S.I. soit liquidée entièrement avant le 1er janvier 2000.
Selon l'art. 1er al.
1er du règlement de 1995, la valeur de transfert des immeubles de la société
immobilière à ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens.
L'art. 2 précise que l'ACI prend, à la demande de la société immobilière ou de
ses actionnaires, une décision portant sur le principe de la liquidation au
sens de l'art. 135 LI, sur ses modalités ainsi que sur la valeur vénale
attribuée aux immeubles en vue de leur transfert aux actionnaires; cette
décision est assimilée à une décision de l'autorité de taxation au sens de
l'article 100 LI. La circulaire no 30 de l'ACI concernant les allégements
fiscaux en vue de faciliter la liquidation des sociétés immobilières rappelle
que le transfert des immeubles aux actionnaires doit se faire à la valeur
vénale (ch. 2.4.) et impose l'obligation de mettre en oeuvre une expertise à cette
fin, sous réserve d'un acte récent de transfert de l'immeuble (ch. 3.1.)
Ainsi, dans le cadre
de la liquidation des S.I., l'ACI se fonde sur la valeur vénale de l'immeuble :
or, celle-ci équivaut précisément à la valeur marchande au sens où l'entend l'art.
2 al. 4 LEFI. Tant l'ACI que les commissions d'estimation fiscale sont donc
chargées d'imposer la même valeur, l'assiette de l'impôt étant identique dans
les deux cas; et même si ces autorités appliquent des législations différentes
et exercent leurs compétences indépendamment l'une de l'autre, d'éventuelles
divergences sont difficilement soutenables s'agissant de normes utilisant le
même concept et surtout visant le même but, ce qui est décisif (au sujet de
l'exercice des compétences parallèles, voir Pierre Moor, Droit
administratif, éd. 1994, vol. I, p. 275).
Le tribunal considère
en conclusion que, lors de la mise à jour des estimations fiscales des
immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, il
convient de s'en tenir en principe à la décision de l'ACI fixant la valeur de
transfert de l'immeuble au titre de valeur déterminante pour l'estimation
fiscale. Demeurent tout au plus réservées d'éventuelles circonstances
particulières, justifiant que l'on s'écarte de ce principe (voir dans ce sens
TA, arrêt EF 98/0016 du 11 mars 1999).
c) Dans le cas
concret, cette conclusion conduit le tribunal à fixer la valeur vénale de la
parcelle no 672 à 1'350'000 fr.
5.                     S'agissant de la valeur
de rendement, l'expertise parvient au même chiffre que pour la valeur vénale,
soit 1'350'000 fr.; en revanche, comme on l'a vu, la commission retient à ce
titre un montant de 1'520'000 fr. L'écart se révèle donc assez sensible.
A cet égard, force est
de constater - avec l'assesseur spécialisé du tribunal - que depuis plusieurs
années les transactions concernant des bâtiments locatifs sont devenues rares :
vu l'absence d'offre, leur valeur vénale tend ainsi à devenir inférieure à leur
valeur de rendement. A cela s'ajoute que, fréquemment, l'état locatif ne
reflète pas la vraie valeur de rendement : en effet, de nombreux propriétaires
tardent ou renoncent à répercuter sur les loyers les baisses du taux d'intérêt
hypothécaire de référence (voir TA, arrêt EF 98/0016 déjà cité).
Toutefois, point n'est
besoin d'approfondir ici la question de la valeur de rendement. En effet, comme
on l'a vu plus haut (considérant 2), l'art. 2 al. 2 LEFI dispose que la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale : il est dès lors exclu de
dépasser le montant de 1'350'000 fr. admis au titre de valeur vénale.
6.                     En résumé, la nouvelle
estimation fiscale de la parcelle no 672 doit être fixée à 1'350'000 fr., comme
le demandent les recourants : autrement dit, il y a lieu d'admettre le pourvoi.
Il se justifie de rendre le présent arrêt sans frais : l'avance versée par les
recourants leur sera restituée. C'est avec le concours d'un mandataire
professionnel que les recourants obtiennent gain de cause : en application de
l'art. 55 al. 1er LJPA, ils ont donc droit à des dépens, fixés à 1'300 fr.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 12 mars 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 672 de Lausanne est arrêtée à
1'350'000 francs.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais.
IV.                    L'Etat de Vaud
(par son Département des finances) est le débiteur des recourants Jak et Gila
Er-Kohen, solidairement entre eux, de la somme de 1'300 (mille trois cents) fr.
à titre de dépens.
pe/Lausanne, le 15 avril 1999
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint