vd_omni · EF.1994.0092 · 1995-11-24 · fr

RAMSEYER Georges (hoirs) c/CEFI | Maison de 2 appart. datant de 1298 et 1692, inscrite à l'invent. des mon. hist. 849 m2 de terrain, dont 240 m2 pour la maison. Besoin de rénovation. Pour un tel immeuble, on ne peut pas estimer à neuf, puis pondérer avec un tx de vétusté. Estimation globale de la valeur vénale. Revenu locatif estimé à fr. 110.- /m2 ne répond pas aux mêmes critères que la valeur locative en droit fiscal.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.11.1995 EF.1994.0092

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 24 novembre 1995
sur le recours interjeté par
la hoirie de
feu Georges RAMSEYER
composée de
Germaine RAMSEYER
(usufruitière), à
Aigle,
Anne-Marie MAYOR-Ramseyer
, à Aigle,
Catherine HAUSER-Ramseyer,
représentées par la Fiduciaire Stanley Nicolas SA, à Lausanne.
contre
la décision rendue le 14 décembre 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle
relative à
l'estimation de la parcelle no 66 d'Aigle.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Anne-Marie Mayor et
Catherine Hauser sont propriétaires de la parcelle no 66, située sur la commune
d'Aigle suite au décès de leur père en 1989. Leur mère Germaine Ramseyer en est
l'usufruitière. La parcelle a une surface totale de 849 m2 dont 609 m2 de
places-jardins. Une habitation avec véranda occupe les 240 m2 restants. Le
volume de l'habitation est de 2462 m3 selon la police ECA de 1972. Ce bâtiment
est une maison bourgeoise construite en 1692 (la partie centrale date même de
1298), inscrit à l'inventaire cantonal des monuments historiques en 1985 après
avoir obtenu la note 2, correspondant à un monument d'importance régionale,
lors du recensement architectural effectué en 1982. Cet immeuble comporte 2
appartements. Le 1
er
étage est occupé par Germaine Ramseyer, alors
que le 2
ème
étage est occupé par sa fille Catherine Hauser-Ramseyer.
Dans le questionnaire
qu'elles ont rempli à l'intention de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles (ci-après: la CEFI), les intéressées ont indiqué que l'immeuble,
construit en 1298 et 1692 avait une surface intérieure de 258 m2 entièrement
vouée à l'usage du logement et non loué à des tiers.
Sur la base de ces
informations la CEFI a arrêté, par décision du 24 août 1994, dans le cadre de
la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, l'estimation
fiscale de l'immeuble concerné à 834'000 francs. La décision n'était pas
motivée.
B.                    Les intéressées ont
recouru auprès de la CEFI contre cette décision, en concluant à une estimation
fiscale de 584'000 francs. Elles calculent la valeur du bâtiment à 325 fr. le
m3 correspondant au tiers de la valeur à neuf retenu par l'ECA compte tenu de
l'âge et de la classification du bâtiment et la valeur du terrain calculée à
150 fr. le m2. Quant à la valeur locative elles concluent qu'elle devrait se
situer en dessous de la valeur de base de la valeur locative déterminante sur
le plan fiscal (20'760 francs). Cela donne le calcul suivant:
Valeur du bâtiment 2'462 m3 à 325 fr.                                                     Fr.         800'150.-
Terrain 849 m2 à 150 fr.                                                                           Fr.         127'350.-
Valeur vénale                                                                  Fr.        927'500.-
Valeur de rendement 18'000 fr. capitalisée au
taux de 7,5%                   Fr.         240'000.-
Total                                                                                 Fr.     1'167'500.-
Estimation fiscale
.
/ 2                   Fr.        584'000.-
Par décision du 14
décembre 1994, la CEFI a partiellement admis le recours et a fixé la nouvelle
estimation fiscale à 683'000 fr. en procédant au calcul suivant:
Valeur vénale:
- habitation: 2462 m3 à 360 fr.                                                                 Fr.         886'000.-
- terrain: 849 m2 à 150 fr.                                                                         Fr.         127'000.-
Fr.      1'013'000.-
Valeur de
rendement:
valeur locative annuelle capitalisée à 8%
- 258 m2 à 110 fr.  = 28'380 fr. x 100 / 8                                                  Fr.         354'000.-
Estimation fiscale:                                                           /
2                   Fr.        683'000.-
C.                    Germaine Ramseyer,
Anne-Marie Mayor et Catherine Huser ont saisi en temps utile le Tribunal
administratif (ci-après: le tribunal) d'un recours dirigé contre cette
décision. Elles concluent à ce que l'estimation fiscale soit ramenée à 353'000
francs. Elles contestent la valeur locative retenue qui doit à leur avis être
ramenée à 18'000 fr., de même que la surface habitable doit être fixée à 249
m2. Elles demandent en outre que la valeur vénale de l'immeuble retenue par la
CEFI soit diminuée de 60% en raison de la dépréciation du bâtiment. Pour le
surplus elles admettent le mode de calcul de la CEFI.
La Commission
d'estimation conclut au rejet du recours pour les motifs suivants:
"Valeur de rendement:
Compte tenu des locaux annexes importants, il
nous semble que la valeur locative moyenne proposée de fr. 110.- le m2
correspond à la taille et la qualité des logements. Les 258 m2 sont donnés par
les propriétaires dans la demande de renseignements du 6 avril 1993.
Valeur vénale
Un bâtiment de cette complexité a une valeur à
neuf supérieure à fr. 550.- le m3. La Commission admet un taux de vétusté de
35%. Les propriétaires demandent une diminution de la valeur retenue de l'ordre
de 60%, soit à admettre une valeur actuelle de la construction égale à 25% de
la valeur à neuf. Sur ce point les positions respectives sont particulièrement
éloignées."
D.                    Le tribunal a tenu
audience sur les lieux en date du 15 novembre 1995, en présence de Germaine
Ramseyer, assistée de M. Nicolas et de M. Jean-Michel Wulliens, conservateur du
Registre foncier pour la CEFI. Il a procédé à la visite de l'immeuble.
Concernant la divergence au sujet de la surface réelle et du volume du
bâtiment, M. Nicolas a requis un complément d'instruction auprès de
l'établissement cantonal de défense contre l'incendie. Après délibération le
tribunal a décidé de ne pas donner suite à cette réquisition d'instruction,
s'estimant suffisamment renseigné sur la surface et le volume du bâtiment par
la police ECA.
Considérant en droit:
1.                     Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un
bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
En l'espèce, les recourantes font valoir que les
montants retenus par l'autorité intimée au titre de valeur vénale et de valeur
de rendement sont trop élevés.
2.                     a) La valeur vénale représente la valeur
marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la
valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble.
b) En l'espèce, la Commission de district a fixé
l'estimation du terrain à 150 fr. par mètre carré. Cette valeur étant admise
par les parties, le Tribunal de céans ne voit pas de raison de s'en écarter. La
valeur vénale du terrain est dès lors fixée à 127'000 francs.
c) En ce qui concerne l'estimation de la valeur
vénale du bâtiment, les directives du département des finances du 20 novembre
1992 prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 fr. et 700 fr. compte tenu du
genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi
que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur
sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au
maximum 30% sauf cas exceptionnels.
En l'espèce, la CEFI a tenu compte d'une valeur
au m3 de 550 fr. qu'elle a pondéré de 35% au vu de l'âge du bâtiment, retenant
ainsi une valeur vénale du bâtiment de 886'000 francs. Les recourantes estiment
que cette valeur doit être diminuée de 60%, concluant à une valeur du bâtiment
de 354'400 francs.
Le tribunal constate qu'au vu de
l'âge exceptionnel du bâtiment, il n'est plus possible de déterminer sa valeur
à neuf et pondérer celle-ci par un taux de vétusté car la reconstruction d'un
tel bâtiment dont la partie centrale date de 1298 est impossible. Le tribunal,
suivant en cela l'avis des assesseurs spécialisés, a procédé à une estimation
de la valeur totale à laquelle l'immeuble pourrait être vendu en l'état, compte
tenu du charme historique de la bâtisse, et de l'attrait du 1er étage composé
d'un grand salon avec des colonnes voûtées et d'une magnifique chambre à
coucher boisée dont le mur est en noyer et le parquet en chêne, du fait que les
cuisines et les installations sanitaires sont petites et vétustes, que beaucoup
de volume est perdu en couloir, cave et combles inhabitables en l'état vu la
vétusté et le manque d'isolation. Un acquéreur futur devra investir environ le
double de la valeur en l'état du bâtiment pour lui rendre sa juste valeur (il a
été acquis par M. Ramseyer en 1965 et jamais rénové depuis) En outre l'immeuble
est situé à proximité de la gare et du centre d'Aigle. Au vu de tous ces
éléments, le tribunal estime la valeur totale de l'immeuble à 750'000 fr. dont
127'000 fr. pour le terrain, ce qui équivaut à une valeur au mètre cube de 253
fr. (623'000 : 2'462), prix raisonnable équivalent à 5/8 du minimum de la
fourchette prévue par les directives pour le prix à neuf du m3.
3.           a)      La valeur de rendement
d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 22
du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI)
précise que la valeur de rendement d'une villa est obtenue en capitalisant le
revenu normal au taux fixé conformément aux prescriptions de l'article 21 (6 à
9%). Si la villa est habitée par le propriétaire, la commission estimera le
loyer, qui se situe entre 100 fr. et 200 fr. le m2 selon les directives du
Département des finances.
b)    Pour déterminer la
valeur de rendement de l'immeuble, la commission a pris comme base de calcul un
prix du mètre carré de plancher habitable de 110 fr. alors que les recourantes
demandent à ce qu'elle soit calculée sur la base de la valeur locative établie
par l'autorité fiscale dans le cadre de la taxation ordinaire sur le revenu, le
taux de capitalisation de 8% n'étant en revanche pas litigieux.
Les recourantes ne
sauraient être suivies dans leur argumentation. Selon l'art. 21a de la loi du
26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de
l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son
habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de
l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie
d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour
périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et
du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement
maximal de 4'000 fr. lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable (art.
24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien qui ne
correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles d'estimation
fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en revanche à établir
la valeur actuelle effective du bien au moment de l'estimation (ainsi par
exemple, il ne saurait être question de tenir compte de l'abattement
déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur une valeur
réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable sur sa
fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la valeur
locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais pour le
80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi dégagées
ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à l'adoption
des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs clairement marqué
sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur d'estimation fiscale
(Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et 431). C'est pourquoi, la
jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation fiscale des
immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a succédé, a clairement
rejeté le recours à la valeur locative retenue par l'autorité fiscale pour
déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. Les recourantes n'ont pas
apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en cause de cette
jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative déterminante au
niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble doit être
écarté (arrêt EF 94/73 du 8 décembre 1994).
Pour le surplus, le
calcul opéré par la commission est conforme aux instructions précitées,
lesquelles préconisent, lorsque l'autorité doit estimer le revenu locatif, le
prix unitaire par mètre carré peut être estimé, en règle générale, pour les
villas entre 100 fr. à 200 fr. par m2. Le tribunal estime qu'une valeur au m2
de 110 fr., calculée sur une surface de 258 m2, indiqués par les recourantes à
la CEFI, et correspondant à un loyer de 2'300 fr. pour 2 appartements et un
jardin et se situant peu en dessus du minimum prévu par les directives est
adéquate et doit être confirmée. Le tribunal obtient ainsi une estimation
fiscale de 554'000 fr. équivalent à la moyenne entre la valeur vénale de
750'000 fr. et la valeur de rendement de 354'000 francs. Cette valeur étant
inférieure de plus de 5% de la valeur de 683'000 fr. retenue par la CEFI, le
tribunal conclut à ce que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir
d'appréciation et sa décision doit dès lors être réformée dans le sens des
considérants.
4.
Au vu de ce qui précède, le
recours est admis. L'estimation fiscale de l'immeuble des recourantes est fixée
à 552'000 francs. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat, qui versera aux
recourantes, qui ont fait appel à un mandataire professionnel, la somme de
1'000 fr. à titre de dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle
le 14 décembre 1994 concernant la parcelle no 66 d'Aigle est réformée en ce
sens que l'estimation fiscale de la parcelle est arrêtée à 552'000 francs.
III.                     Les frais
sont laissés à la charge de l'Etat.
IV.                    L'Etat de Vaud
versera aux recourantes, solidairement entre elles, la somme de 1'000 fr.
(mille francs) à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 24 novembre 1995
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint