vd_omni · AC.2019.0080 · 2019-11-22 · fr

A.________ /Municipalité de Villars-Ste-Croix | Recours contre une décision de la municipalité ordonnant le remplacement, par un trappon escamotable, d'un escalier reliant le séjour de l'appartement de la recourante à un surcomble, au motif que celui-ci serait ainsi habitable. Le surcomble en cause ne peut être qualifié de surface habitable, dès lors que sa hauteur maximale, sur la paroi suivant la panne faîtière, n'atteint que 2,10 m, que l'on ne peut s'y tenir debout que sur une étroite bande le long de ladite paroi (en raison de la pente de la charpente) et qu'il ne bénéficie d'aucune fenêtre. Peu importe à cet égard que les finitions soient celles d'une pièce d'appartement et qu'il soit de fait chauffé (par la trémie). Quant à l'escalier, il facilite certes l'accès au surcomble, mais ne le rend pas pour autant habitable: avec escalier ou trappon, ce volume ne respecte de toute façon aucune des conditions de salubrité posées par le RLATC et n'est en outre pas susceptible de les satisfaire. Ainsi, en dépit de l'escalier y menant, l'espace litigieux, particulièrement exigu, confiné et aveugle, demeure concrètement un galetas non habitable. Recours admis et escalier autorisé, respectivement régularisé.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.11.2019 AC.2019.0080

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 22 novembre 2019
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; MM. Philippe Grandgirard et Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs; Mme Jessica de Quattro Pfeiffer, greffière.
Recourante
A.________,
à
********,
représentée par Me Frank
TIECHE, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Villars-Ste-Croix,
représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat à Lausanne
Objet
Remise en état
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Villars-Ste-Croix du 6 février 2019 fixant un délai au 15 mars 2019 pour
procéder à la remise en état des lieux (construction d'un espace de 11 m
2
sur la parcelle n° 576-7)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire depuis le 27 novembre 2015 du lot 7 (appartement
n° 22) de la PPE érigée sur la parcelle 576 de Villars-Ste-Croix. Selon les
plans de la PPE déposés au registre foncier, il s'agit d'un appartement de 2,5
pièces sur 58,60 m
2
, construit dans les combles.
Le bien-fonds 576 est colloqué dans le Plan partiel
d'affectation "Les Abreuvoirs" (ci-après: PPA), adopté le 20 août
2013. Ce PPA porte sur cinq bâtiments quasi identiques, dont le bâtiment
"E" abritant le lot litigieux.
B.
Les plans du bâtiment E ont été mis à l'enquête du 5 avril au 4 mai 2014
(CAMAC 146268). Selon le formulaire d'enquête, ce bâtiment comprend 872 m
2
de surface brute de plancher utile (SBPU), dont 728 m
2
destinés
au logement. Le niveau des combles comporte trois appartements: deux sont
traversants sous la panne faîtière et le troisième, celui de la recourante, s'arrête
à ladite panne, respectivement à la cage d'escalier. Selon les plans, les trois
logements sont entièrement ouverts jusqu'à la toiture.
Le permis de construire a été délivré le 10 février
2015.
C.
Comme indiqué ci-dessus, A.________ (ci-après: la constructrice) a
acquis l'appartement n° 22 le 27 novembre 2015. Elle avait conclu le 29 octobre
2015 un contrat "d'entreprise totale" avec la société B.________ Sàrl
(ayant pour associé gérant C.________), qui s'était engagée à réaliser et à lui
livrer le logement en cause. Faisaient partie du contrat le permis de
construire, les plans et le descriptif.
Par courrier du 23 août 2016, B.________ Sàrl a
indiqué à la constructrice avoir reçu le devis pour l'agencement de la cuisine
et a précisé ce qui suit:
"[…]
selon nous vous n'arriverez pas à accéder à vos armoires, l'escalier montant
trop tard et dessiné de toute façon trop large.
[…]
P.S:
l'escalier, qui sera posé après la réception du permis d'habiter par la Commune,
doit vraiment faire l'objet d'une visite sur place et éventuellement d'une séance
de chantier avec M. D.________. Nous profitons de cet envoi pour vous
transmettre un plan avec une coupe et une proposition pour l'escalier
".
Par courrier du 7 décembre 2016, B.________ Sàrl a
confirmé à la constructrice "
l'escalier avec une pose
après réception de l'appartement par la commune".
Des plans d'exécution du 27 avril 2017, transmis à
la commune, comportent une coupe A-A et un plan des combles. La coupe montre la
création de plafonds dans les appartements des combles, sous la charpente. Le
plan indique, pour les deux appartements traversants, la pose d'un
"trappon"; il ne mentionne en revanche aucun élément de cette sorte
pour l'appartement de la recourante (ni trappon, ni escalier).
Le 31 août 2017, le permis d'habiter a été délivré,
après visite de la commission de salubrité.
D.
A une date indéterminée, la municipalité a pris connaissance d'une
annonce de vente de l'appartement de la constructrice sur le site internet Homegate
(cf. pièce 4 de la municipalité). Cette annonce, entre-temps retirée, mentionnait
"
des combles aménagés de quelque 11 m
2
pouvant servir
de bureau ou d'espace pour visiteurs
". Les photos annexées montraient
un escalier menant à des surcombles et, dans ceux-ci, la présence d'un petit
bureau, d'une imprimante et d'un canapé.
Le 22 janvier 2019, le mandataire technique de la
municipalité,
E.________ SA
, a avisé celle-ci
que le volume des bâtiments colloqués dans le PPA "Les Abreuvoirs"
était fixé par un gabarit dans lequel le nombre de niveaux était libre (art.
4.5 du règlement du PPA [ci-après: RPPA]).
E.
Par décision du 6 février 2019, la municipalité a ordonné à la
constructrice de procéder à la remise en état des lieux, conformément aux plans
d'exécution remis avant la délivrance du permis d'habiter. Elle se référait aux
éléments découlant de l'annonce publiée sur Homegate, révélant la découpe du
solivage, l'installation d'une trémie d'escalier et la présence d'une pièce
supplémentaire dans les surcombles. Elle relevait que cet espace ne respectait
aucune des conditions élémentaires de salubrité selon le règlement vaudois du
19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1), qu'il s'agisse du
volume, de la hauteur, de l'éclairage naturel ou de la vue droite sur
l'extérieur. Cet espace ne pouvait donc pas être considéré comme habitable et servir
au logement de personnes. L'annonce parue sur Homegate se révélait mensongère,
dès lors que l'espace litigieux ne pouvait être considéré ni vendu comme local
habitable.
F.
Agissant le 14 mars 2019 par l'intermédiaire de son avocat, A.________ a
recouru contre ce prononcé devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP), concluant à sa réforme en ce sens que les travaux
effectués sont régularisés et qu'aucune remise en état des lieux n'est exigée,
subsidiairement à son annulation. Elle affirmait avoir appris de B.________
Sàrl en avril-mai 2016 que son appartement comprenait également un galetas
d'une surface d'environ 11 m
2
, dont l'accès devait se faire par
un trappon, à l'instar des autres lots situés sous la toiture. Trouvant
dangereux ce trappon, elle avait prévu de le remplacer par un escalier. Cet
élément avait pour unique but de faciliter l'accès au galetas, non pas de le
rendre habitable. Il n'était du reste pas inusuel que l'accès au grenier s'effectue
au moyen d'un escalier. La recourante confirmait que le local ne respectait
aucune des exigences de salubrité du RLATC, au vu de la hauteur très réduite
sous la poutraison et de l'absence de fenêtre. Le galetas ne comportait pas de
chauffage et ne reposait pas sur une dalle, mais sur un solivage. Du reste, il
n'avait jamais été utilisé comme local habitable mais comme lieu de stockage. Il
s'avérait ainsi conforme à la réglementation, dès lors qu'aucun règlement
n'interdisait la construction de surcombles non habitables. La recourante précisait
que les travaux de plus-value, consistant en l'élargissement de la trappe dans
le solivage du galetas et dans la réalisation d'un escalier design, lui avaient
coûté 42'000 fr. Elle expliquait encore que c'était le courtier qu'elle avait
mandaté pour la vente de son appartement qui avait publié les informations,
hélas inexactes, sur Homegate. Au demeurant selon ce courtier, qui avait tout
récemment mesuré la surface habitable, celle-ci représenterait 54 m
2
au lieu des 58 m
2
annoncés, de sorte qu'un avis des défauts
serait tout prochainement envoyé à B.________ Sàrl. Elle ajoutait qu'elle était
employée d'assurance et qu'elle n'avait aucune connaissance dans le droit de la
construction, si bien qu'elle avait fait confiance à cette société, qui lui
avait proposé le galetas et le trappon. Elle lui reprochait ainsi de ne pas
l'avoir informée qu'une telle construction serait illégale ou nécessiterait une
mise à l'enquête. Elle affirmait qu'interrogé sur ce point le 28 février 2019,
l'associé gérant de B.________ Sàrl lui avait répondu "
Pourquoi pas
demandé?... ça aurait été refusé, j'sais pas
." La recourante faisait
ainsi valoir la disproportion de l'ordre de démolition et sa bonne foi. A titre
de mesure d'instruction, elle demandait notamment l'audition et l'assignation
en tant que témoins d'une propriétaire d'un lot avec galetas et de l'associé-gérant
de B.________ Sàrl.
G.
La municipalité a déposé sa réponse le 20 mai 2019, concluant au rejet
du recours. Elle rappelait que selon les plans d'enquête, le lot 7 (appartement
n° 22) était ouvert jusqu'à la toiture. Par conséquent, aucun galetas, ni
trappon ou escalier, n'y figurait. Elle indiquait que les plans d'exécution transmis
à la fin des travaux montraient certes la création d'un plafond sous toiture
avec galetas, mais celui-ci n'était pas accessible et bien évidemment pas
habitable. La pièce supplémentaire n'avait jamais été annoncée. Par ailleurs,
l'aménagement du surcomble comportait toutes les finitions d'une pièce
habitable; il n'était pas brut et la large trémie permettait aisément de le
chauffer. La photographie et le descriptif figurant dans l'annonce Homegate ne laissaient
aucun doute: l'espace litigieux n'était ni aménagé ni affecté en grenier et ne faisait
pas office de garde-meubles ou de garde-robe. Le dossier d'enquête laissait
certes une marge pour une SBPU supplémentaire (11 m
2
), mais il
fallait encore que le surcomble respecte les règles de salubrité, ce qui n'était
pas le cas.
S'agissant de la proportionnalité de l'ordre de
remise en état, la municipalité relevait que la bonne foi alléguée par la
recourante devait être relativisée, dès lors que l'intéressée avait acheté sur
plan un appartement sans surcomble et qu'elle ne s'était pas souciée de demander
l'autorisation nécessaire à la création de cet aménagement. De plus, l'entrepreneur,
à savoir l'auxiliaire dont la mauvaise foi devait être imputée à la recourante,
aurait indiqué qu'il s'attendait à un refus de la commune à cet égard, ce qui tendait
à démontrer que c'était à dessein que les travaux avaient été réalisés après la
production des plans d'exécution et sans en aviser la commune.
La recourante a complété son mémoire le 7 août 2019.
Elle a déposé une photographie qui aurait été prise quelques jours avant la
visite de la commission de salubrité, ainsi qu'un devis des travaux relatifs au
remplacement de l'escalier par un trappon, s'élevant à 18'524 francs.
H.
Une audience avec inspection locale a été aménagée le 25 septembre 2019.
On extrait du compte-rendu d'audience ce qui suit:
"[…]
Il est constaté l'aménagement
d'une pièce sous les combles, à laquelle mène depuis le séjour un confortable
escalier tournant à angle droit.
Les membres de la cour, rejoints
ensuite par les représentants de la municipalité, accèdent aux surcombles par
l'escalier. Ils débouchent dans une soupente sans ouverture, de l'ordre de 8 m
de long dans le sens nord-sud. En coupe est-ouest, cet espace se présente sous
la forme d'un triangle rectangle, dont le côté vertical, au droit de la panne
faîtière (paroi est), atteint une hauteur approximative de 2m10, le côté
horizontal est de l'ordre de 4 m et la pente, qui suit la charpente,
s'incline de 30°. Il n'est ainsi possible de se tenir debout que contre la
paroi est et sur une étroite bande longeant celle-ci. Cet espace, revêtu d'un
parquet stratifié et muni de l'électricité, contient quelques armoires et
penderies, une planche en bois faisant office de bureau, plusieurs cartons
épars et autres objets entreposés. Y règne une température assez élevée.
De l'avis de la municipalité,
laquelle découvre ces surcombles pour la première fois, il s'agit sans conteste
d'un galetas non habitable, qui ne répond à aucun critère de salubrité. Elle
constate néanmoins qu'il en allait tout autrement selon l'annonce de vente et
ses photographies, sur lesquelles apparaissaient notamment un bureau, une
imprimante et un canapé. Elle précise qu'elle n'aurait pas autorisé un pareil
ouvrage, sauf si l'escalier avait été remplacé par un simple trappon.
Selon les renseignements donnés
par la recourante, il appert que les surcombles litigieux ne sont pas chauffés,
sinon par la trémie d'escalier. A l'entendre, elle aurait toujours utilisé cet
espace comme un lieu de stockage et seulement accessoirement comme un bureau.
Elle souligne que les photographies de vente ne reflètent pas la réalité,
puisque le galetas avait été rangé au mieux à cette occasion. Elle précise
avoir suspendu ses projets de déménagement lorsque les choses ont commencé à
dégénérer et avoir disposé du canapé l'été dernier. En réponse à son conseil,
elle ajoute que son architecte lui avait dit que les surcombles reposaient sur
une poutraison et non pas sur une dalle en béton.
Sur demande de la Présidente, la
recourante signale encore que les deux autres appartements adjacents sont
également dotés de surcombles, lesquels recouvrent toutefois le double de
surface – les logements étant traversants – et sont accessibles par des
trappons. Elle indique enfin qu'elle n'était pas présente lors de l'installation
de l'escalier ni de l'ouverture de la trémie.
Les comparants se réunissent à
nouveau dans le séjour.
La municipalité s'étonne d'avoir
reçu des plans d'exécution plusieurs mois avant l'exécution des travaux. La
recourante explique avoir remarqué le bel espace qu'offrait son appartement,
dont la hauteur à la panne faîtière semble avoisiner les 6 m, et avoir
ainsi demandé à son architecte s'il était possible d'y créer un galetas. Elle
assure qu'elle s'est fiée à ce dernier et qu'elle était loin de se douter des
conséquences qui s'ensuivraient.
Me Tièche soutient que lors de la
visite de la commission de salubrité, le tracé de la future ouverture était
déjà bien visible sur le faux plafond, comme le montre la pièce 15 produite à
l'appui du recours.
Mme F.________
[municipale de l'urbanisme]
, présente au
moment de cette visite, affirme que le faux plafond avait bien été posé, mais
que personne n'avait observé de marques quelconques témoignant d'une ouverture
prochaine sur les combles, d'ailleurs non prévus par les plans fournis. Elle ne
se rappelle pas non plus avoir vu des ouvertures ou trappons dans les autres
lots de PPE.
Revenant sur le fait que les plans
ne prévoyaient pas de surcombles, l'espace étant entièrement ouvert sous la
charpente, Me Tièche estime que la municipalité aurait dû s'interroger sur la
raison d'être du faux plafond. Il sous-entend ainsi que l'autorité intimée
aurait tacitement accepté l'ouverture sur les combles.
Me Favre s'en défend, étant d'avis
qu'il n'appartient pas à la municipalité de s'intéresser aux choix
architecturaux des constructeurs.
La recourante montre sur son
ordinateur la pièce 15 susmentionnée en couleurs, pour une meilleure perception
de l'assemblée. Comme le relève l'assesseur Grandgirard, les reliefs au plafond
trahissent en réalité que l'ouverture avait déjà été percée puis bouchée en
prévision de la visite de la commission de salubrité.
[…]
".
Les 10 et 11 octobre 2019, la municipalité et la
recourante ont indiqué ne pas avoir de remarque à formuler sur le compte-rendu
de l'audience.
Le tribunal a ensuite statué, par voie de
circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile.
Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à
l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien
qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
La recourante a requis l'audition de témoins.
a) Le droit d'être entendu garanti par
l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend notamment le droit pour le justiciable
d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de
participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de
s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la
décision à rendre. Toutefois, il est possible de renoncer à l'administration de
certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter
l'authenticité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves
résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient
à la conclusion qu'elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou
qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion
(cf. ATF 140 I
285 consid. 6.3.1; TF 8C_124/2019 du 23 avril 2019 consid. 6.2 et les
références citées)
.
b) En l'espèce, les pièces au dossier
de même que l'audience menée sur place apparaissent suffisantes pour établir
les faits pertinents, conformément aux considérants ci-après. Il n’y a donc pas
lieu de donner suite aux mesures d'audition de témoins requises.
3.
Il découle de la décision attaquée et des déclarations faites à
l'audience que la municipalité ordonne la remise en état du logement de la
recourante dans le sens du remplacement, par un trappon, de l'escalier reliant
le séjour au surcomble.
a) Selon les art. 105 al. 1 et 130 al. 2 de la loi du
4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV
700.11), la municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en
droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont
pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Par démolition, il
faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués
sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (voir par exemple CDAP AC.2018.0405
du 25 octobre 2019 consid. 1; CDAP AC.2018.0205 du 18 juin 2019 consid. 3a et
les références citées). La seule violation des dispositions de forme relatives
à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour
justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est
conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre, la violation du
droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle
seule à justifier leur suppression. Le respect du principe de la proportionnalité
exige qu'il soit procédé à une pesée des intérêts public et privé opposés
(principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des
intérêts en présence – ATF 142 I 76 consid. 3.5.1). Même un constructeur qui
n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de proportionnalité (CDAP
AC.2017.0373 du 18 juin 2018 consid. 2 et les références citées).
Il convient ainsi d'examiner si l'escalier litigieux,
quoique non autorisé, est réglementaire et peut donc être régularisé.
b
) La parcelle litigieuse est
colloquée dans le PPA "Les Abreuvoirs". La zone en cause,
d'habitation de moyenne densité, est affectée au logement, aux activités
professionnelles compatibles avec l'habitation au sens des dispositions de la loi
fédérale sur la protection de l'environnement et de ses ordonnances (art. 3.1
RPPA). La capacité constructive est limitée à 900 m
2
de surface
de plancher déterminante (SPd) pour chacun des gabarits d'évolution des bâtiments
mentionnés sur le plan (art. 3.2 RPPA). La capacité constructive est limitée au
moyen d'une SPd calculée conformément à la norme suisse applicable (SIA 421:
2004, SN 504.421) (art. 2.1 RPPA). La hauteur des bâtiments est limitée par les
cotes d'altitude qui figurent sur le plan et les coupes (art. 4.3 RPPA). Le nombre
de niveaux superposés au-dessus du sol d'un bâtiment est limité par les indications
mentionnées sur la coupe A-A (art. 4.5 RPPA). A titre exceptionnel et dans les
limites du droit cantonal (art. 85 LATC), la municipalité peut déroger aux dispositions
du PPA (art. 8.1 RPPA). Selon le plan proprement dit, les bâtiments comportent
un sous-sol, un rez, un étage et un comble.
Il découle de ce qui précède qu'en
dépit de la mention figurant sur le plan proprement dit (qui ne semble
qu'indicative), des surcombles habitables ne sont pas formellement proscrits.
En effet, comme l'a du reste admis le mandataire technique de la municipalité, le
RPPA ne fixe le nombre de niveaux qu'indirectement, en limitant la hauteur des bâtiments.
Des surcombles habitables sont ainsi licites sous cet angle, du moins tant
qu'ils n'entraînent pas un dépassement de la capacité constructive
réglementaire.
c) Aux termes de l'art. 25 RLATC, tout
local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir
une capacité d'au moins 20 m
3
. Les chambres à coucher occupées
par plus d'une personne auront une capacité d'au moins 15 m
3
par occupant (al. 1). Dans les combles, le cube n'est compté qu'à partir d'une
hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons (al. 2).
Par ailleurs, conformément à l'art. 27
RLATC, tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire
de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et
le plafond à l'exception des espaces de prolongement telles les mezzanines (al.
1). Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins
sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir
d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons (al.
2).
Enfin, selon l'art. 28 al. 1 RLATC, t
out
local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré
naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface
qui n'est pas inférieure au 1/8
e
de la superficie du plancher et de
1 m² au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15
e
de la
surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les lucarnes et les
tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations
peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.
d
) Pour être considéré comme
"
habitable
", un niveau de construction doit se prêter au
séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. A
cet égard, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle
décisif: il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements
prévus au niveau considéré (accessibilité, etc.) permettent aisément de rendre
ces surfaces habitables. Il sied en particulier de vérifier si les locaux
prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation
cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur
des pièces habitables. Ce point n'est toutefois pas non plus déterminant à lui
seul, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous
cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors que, concrètement,
il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa
non-conformité (
cf. par exemple CDAP
AC.2018.0260 du 6 mai 2019 consid. 4aa/cc; CDAP AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid.
3b; CDAP    AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b;
CDAP
AC.2009.0039 du 24 août 2009, confirmé par TF 1C_642/2012 du 12 août 2013
consid. 4).
En d'autres termes, l
e fait qu’un
local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire (chambre
d’amis, bureau, local audio-vidéo etc.) ne soit pas conforme aux règles de
salubrité au sens des art. 27 ss RLATC ne le rend pas pour autant
inhabitable.
La condition qui serait fixée dans les permis de construire
ou d'habiter concernant le caractère non habitable de l'étage des combles n'est
pas suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation
effective d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une
surface habitable.
Dès lors, soit le local doit être
rendu
conforme aux règles de salubrité et, par voie de conséquence, pris en compte
dans le calcul de la surface brute de plancher utile, soit il doit être aménagé
de manière à ce que son utilisation en tant que grenier (ou galetas) ne fasse
pas de doute (cf. CDAP AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9, cité
in
:
RDAF 2009 I 1, n° 39; voir également CDAP AC.2017.0373 du 18 juin 2018 consid.
3c/aa; AC.2015.0166 du 11 janvier 2016 consid. 4d
confirmé
par TF 1C_68/2016 du 18 janvier 2017 consid. 4.3
).
Enfin, la jurisprudence considère qu'il faut
veiller, eu égard à la garantie constitutionnelle de la liberté individuelle, à
ne pas étendre le champ d'application d'une autorisation de construire au point
d'en faire l'instrument d'un contrôle systématique de l'autorité sur la
présence et l'activité des personnes ou sur l'utilisation de biens dans les
constructions existantes. Autrement dit, le permis de "construire" ne
doit pas devenir une autorisation générique à laquelle l'autorité pourrait sans
autre subordonner tous les faits de la vie qu'il pourrait lui paraître
souhaitable de soumettre à son contrôle (cf. CDAP AC.2016.0315 du 19 octobre
2018 consid. 2; CDAP AC.2014.0322 du 14 octobre 2015 consid. 2a; CDAP
AC.2011.0238 du 3 août 2012 consid. 1b et les références citées). Dans ce sens,
une solution consistant à ordonner la suppression de mobilier n'est pas concevable,
dès lors qu'elle ne relève pas du droit public des constructions; sous cet
angle en effet, seule une décision de remise en état portant sur les travaux
réalisés illicitement est envisageable (CDAP AC.2011.0037 du 26 mars 2012 consid.
7b). Ainsi que le relève l'arrêt AC.1997.0104 du 30 mars 2005 consid. 4, on ne
voit d'ailleurs pas comment l'autorité pourrait imposer et contrôler dans les
faits l'interdiction de placer un lit dans un bureau, du mobilier de salon dans
une chambre à coucher, une cuisinière dans une buanderie ou un lave-linge dans
une salle-de-bains.
e) En l'occurrence, il est apparu à
l'inspection locale que le surcomble litigieux ne peut être qualifié de surface
habitable, dès lors que sa hauteur maximale, sur la paroi Est au droit de la
panne faîtière, n'atteint que 2,10 m, que l'on ne peut s'y tenir debout
que sur une étroite bande le long de ladite paroi (en raison de la pente de la
charpente) et qu'il ne bénéficie d'aucune fenêtre (cf. compte-rendu
d'audience). Peu importe à cet égard que les finitions soient celles d'une
pièce d'appartement (parquet, électricité), qu'il soit de fait chauffé (par la
trémie) et que son accès soit aisé par un escalier large et permanent au lieu
d'un trappon escamotable. Sur ce point, il faut souligner que l'escalier facilite
certes l'accès au surcomble, mais ne le rend pas pour autant habitable: avec
escalier ou trappon, ce volume ne respecte de toute façon aucune des conditions
posées par le RLATC en termes de hauteur, de surface ou de lumière et n'est en
outre pas susceptible de les satisfaire.
Autrement dit, en dépit de l'escalier
y menant, l'espace litigieux, particulièrement exigu, confiné et aveugle,
demeure concrètement un galetas non habitable. Le simple fait qu'il renferme un
canapé et un bureau de fortune susceptibles d'être utilisés occasionnellement
n'induit pas une conclusion différente.
Dans ces conditions, l'on ne voit pas
quelle disposition légale matérielle permettrait de considérer cet escalier
comme illicite. Il en découle que cet ouvrage ne peut qu'être régularisé, quand
bien même la bonne foi de la recourante, respectivement de l'entreprise totale
qu'elle a mandatée, laisse circonspect. L'on doit en effet déplorer
– pour le moins – la méthode utilisée, tendant à
organiser le chantier
aux fins de cacher à la municipalité la création du galetas avec escalier (cf. notamment
courriers des 23 août et 7 décembre 2016 de la société indiquant explicitement
que l'escalier serait posé "après" la visite de la commune; cf. plans
d'exécution ne faisant pas mention de cet ouvrage; cf. également constat opéré
à l'audience sur la base d'une photographie, selon lequel la trémie, déjà
ouverte, aurait été rebouchée pour la dissimuler, activement, aux yeux des
membres de la commission de salubrité). A cet égard, il faut relever, d'une
part, que les agissements du mandataire de la recourante doivent lui être
attribués dans le cadre de la présente procédure de droit public et, d'autre
part, que l'on ne saurait en aucun cas reprocher à la municipalité de ne pas
avoir décelé à temps, lors de la visite de la commission de salubrité, les
éléments que les constructeurs entendaient précisément lui cacher.
4.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée
doit être réformée en ce sens que l'escalier créé est autorisé, respectivement
régularisé.
Succombant, la municipalité n'a pas droit à des
dépens. Elle devrait en principe assumer les frais judiciaires et verser une
indemnité de dépens en faveur de la recourante. Compte tenu toutefois des
circonstances, notamment de la méthode utilisée pour réaliser l'escalier
litigieux dans le dos de la municipalité, les frais judiciaires seront mis à la
charge de la recourante, qui n'aura pas droit à des dépens (cf. art. 49 al. 2
et 56 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 6 février 2019 par la Municipalité de
Villars-Ste-Croix est réformée en ce sens que l'escalier créé dans le lot 7
(appartement n° 22) de la PPE érigée sur la parcelle 576 est autorisé,
respectivement régularisé.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
de la recourante.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 22 novembre 2019
La
présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.