vd_omni · EF.1992.0047 · 1993-05-14 · fr

MAGNIN Guy c/Commission EF Aigle | petit locatif en zone intermédiaire à Aigle comprenant 2 appartements et un garage, tous loué aux enfants du recourant et à un employé du garage. EF maintenue à Fr. 640'000.-. Rejet.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.05.1993 EF.1992.0047

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 14 mai 1993
__________
sur le recours interjeté par
Guy
MAGNIN
, à Noville, représenté par la Fiduciaire Luc Loewensberg, à
Aigle,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aigle, du 9 novembre 1992, relative à
l'estimation de la parcelle no 320 de la commune de Noville.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Guy Magnin est
propriétaire de la parcelle no 320 de la commune de Noville. D'une surface
totale de 2'859 m2, ce bien-fonds porte un petit immeuble locatif de deux
appartements identiques, d'une surface de 120 m2 chacun. Le rez-de-chaussée est
occupé par un garage, d'une surface au sol de 370 m2, désormais exploité par le
fils du recourant, ainsi qu'une station-service. Pour le surplus, la parcelle
représente une place-jardin de 2'461 m2. Ce bien-fonds est colloqué en zone
intermédiaire, régie plus particulièrement par les art. 23 et 23 bis du
Règlement communal du plan d'extension de la commune de Noville (ci-après :
RPE).
B.                            Dans le cadre
de la revision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Aigle (ci-après : la Commission de district) a, dans le courant de
l'hiver 1992, porté l'estimation fiscale de la parcelle no 320, datant de 1982,
de Fr. 360'000.-- à Fr. 714'000.--.
C.                            Agissant par
l'intermédiaire de son conseil, Guy Magnin a interjeté recours contre cette
décision le 6 avril 1992.
Par décision
du 9 novembre 1992, l'autorité intimée a ramené l'estimation fiscale de la
parcelle litigieuse à Fr. 640'000.--. Ce montant correspond à la capitalisation
de la valeur locative, appréciée à Fr. 48'000.- par la Commission de district,
à un taux moyen de 7,5 %.
Guy Magnin a
confirmé son recours en date du 17 novembre 1992, concluant au maintien de
l'estimation fiscale à Fr. 360'000.--. En substance, il conteste le taux retenu
pour la capitalisation du calcul de la valeur de rendement et fait valoir que
le revenu locatif annuel brut de l'immeuble se monte à Fr. 27'000.--, soit Fr.
7'680.-- pour l'appartement occupé par sa fille, Jasmine Ruchet, et Fr.
11'520.-- pour celui loué à François Carlier. Il annonce en outre une valeur
locative annuelle de Fr. 4'800.-- pour la location du garage à son fils Olivier
et de Fr. 3'000.-- pour celle de la station-service.
Les moyens
invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin en tant que de
besoin. Il a en outre effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de
frais requise de Fr. 800.--.
La
Commission de district a produit des observations du 9 février 1993, concluant
au rejet du recours. Elle explique avoir retenu une valeur locative mensuel de
Fr. 1'000.-- par appartement et estime en outre à Fr. 24'000.-- la valeur
locative annuelle du garage (330 m2 à Fr. 75.--/m2). La valeur fiscale de Fr.
640'000.-- est ainsi le résultat de la capitalisation au taux de 7,5 % de la
valeur locative de Fr. 48'000.--. Dans ses déterminations, l'autorité intimée
expose en outre ce qui suit :
"Pour
contrôle, on peut faire les calculs suivants :
Valeur vénale :
2600 m3 à Fr. 250.-                                                                                                                           650'000.--
2800 m2 à Fr. 80.- (terrain)                                                                                                              220'000.--
870'000.--
Valeur de rendement :
48'000.- capitalisé à 9 % (taux demandé par propriétaire)                                                 530'000.--
Total                                                                                                                                                          1'400'000.--
Moyenne Fr. 700'000.--
Remarque : la première proposition de la commission était de Fr.
714'000.--."
D.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 3 mai 1993, en présence de M. Guy
Magnin, assisté de son fiduciaire, M. Luc Loewensberg, et de son fils, Olivier
Magnin. La Commission de district était représentée par MM. P. Dubois,
président, et J.-M. Wuillens, conservateur du Registre foncier. Le tribunal a
procédé à une inspection locale.
Le recourant
a exposé que, contrairement à ce qui avait été retenu par l'autorité intimée,
la surface du garage n'était pas de 330 m2, mais de 140 m2.
et considère en droit :
___________________
1.                             Conformément
à l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles (ci-après : LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la
moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. Elle comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires (art. 3 al. 1 LEFI).
2.                             La valeur de
rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al.
3 LEFI).
La première
question qu'il y a lieu de résoudre est celle de la surface du garage. En
effet, l'autorité l'a pris en compte pour 330 m2 alors que le recourant
soutient qu'il ne représente que 140 m2. A l'appui de cette allégation, ce
dernier fait valoir que plus de la moitié du garage est un abri couvert qui ne
serait pas utilisable en hiver. Ce point de vue est erroné. Le tribunal a en
effet pu constater que ce local était fermé et parfaitement aménagé, le recourant
y ayant même installé trois élévateurs de voitures. En outre, si l'on peut
aisément concevoir qu'il soit froid pendant la période hivernale, ce problème
peut être facilement résolu par l'installation d'un chauffage d'appoint. C'est
donc à juste titre que la Commission de district a tenu compte d'une surface de
330 m2.
3.                             Le recourant
conteste également le montant de Fr. 48'000.-- retenu par l'autorité intimée au
titre de valeur locative de l'immeuble. Il se prévaut pour sa part d'un loyer
annuel brut global de Fr. 27'000.--. La façon dont l'autorité intimée a procédé
est pourtant conforme à ce que préconisent les Instructions du Département des
finances à l'intention des Commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles, du 31 janvier 1991 (les Instructions). En effet, le revenu locatif
sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent normaux. En outre,
lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de
sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des loyers normaux
de la région (cf. les instructions, p. 2; cf. également Tribunal administratif,
arrêt EF 91/011, du 6.7.1992). En l'espèce, force est de constater que les
loyers annoncés par Guy Magnin sont bas, tenant manifestement compte du fait que
les locataires sont ses enfants et un employé du garage. C'est donc à juste
titre que l'autorité intimée les a évalués.
S'agissant
du garage, La Commission de district a fixé le prix du m2 à Fr. 75.--. Les
Instructions recommandent, pour des ateliers ou des dépôts fermés, situés en
zone semi-urbaine, un loyer annuel compris entre Fr. 90.-- et 180.--/m2, et
compris entre Fr. 60.-- et 150.-- s'ils sont sis hors localité. L'appréciation
de l'autorité intimée, qui a donc admis que le bâtiment litigieux se trouvait
hors localité, est favorable au recourant parce qu'on peut se demander si l'on
ne devrait pas plutôt considérer qu'il est sis en zone semi-urbaine. Mais on ne
saurait en aucun cas voir un excès d'appréciation de l'autorité intimée sur ce
point. Force est dès lors de constater que l'estimation du loyer du garage à
Fr. 24'000.-- (330 x 75, en chiffres arrondis) n'est en tout cas pas exagérée.
L'autorité
intimée a en outre fixé à Fr. 1'000.- le loyer mensuel de chacun des deux
appartements. Après avoir procédé à l'inspection locale, le tribunal constate
que ce montant est normal. Il prend en compte le fait que ces logements sont
bruyants, sans négliger le confort et la modernité dont ils bénéficient. C'est
d'ailleurs pratiquement ce loyer que paye François Carlier, puisqu'il
s'acquitte d'une somme mensuelle de Fr. 960.--, alors que Jasmine Ruchet ne
verse, pour sa part, que Fr. 640.--. Rien ne justifie objectivement cette
différence et il convient de confirmer la décision attaquée sur ce point
également, en arrêtant à Fr. 1'000.-- le loyer de chacun des deux logements.
4.                             Le recourant
s'en prend encore au taux de capitalisation moyen retenu par la Commission de
district, de 7,5 %. Il se prévaut, pour le calcul de la valeur de rendement,
d'un taux de 9 %. La question de savoir si un tel taux serait admissible peut
demeurer ouverte : en effet, même en se ralliant à ce chiffre, qui fixe ainsi
la valeur de rendement à Fr. 530'000.- (48'000 : 9 %, en chiffres arrondis),
cet élément, ainsi qu'on le verra ci-dessous (chiffre 6), ne permet pas pour
autant d'aboutir à l'admission, même partielle, du recours.
5.                             Aux termes de
l'art. 2 al. 1 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci. En l'espèce, l'autorité intimée a estimé à Fr. 650'000.--
la valeur marchande du bâtiment, soit 2'660 m3 à Fr. 250.-- par m2, et à Fr.
220'000.-- celle du terrain de 2'800 m2. Ce dernier montant prend en compte un
prix de Fr. 80.-- par m2. Il est vrai que l'objet litigieux est situé dans la
proximité immédiate d'un carrefour important et qu'il est par conséquent
bruyant. Mais cet inconvénient est compensé par le fait qu'il améliore la
rentabilité de la station-service : par définition, une installation de ce
genre doit se trouver à proximité des voies de circulation. A cet égard,
l'immeuble du recourant est idéalement situé, à quelque 500 mètres de l'entrée
de l'autoroute. Pour le surplus, il est proche de la localité d'Aigle; il
comprend en outre deux beaux appartements, ainsi qu'une surface en nature d'atelier
mécanique, et bénéficie d'un jardin; ces éléments ne doivent pas être
sous-estimés et le tribunal juge qu'il n'a y pas lieu de s'écarter de
l'estimation de la valeur vénale retenue par la Commission de district, très
raisonnable. Elle sera donc maintenue à Fr. 870'000.-- (650'000 + 220'000).
6.                             Comme exposé
ci-dessus, l'estimation fiscale est le résultat de la moyenne entre la valeur
vénale et la valeur de rendement. Compte tenu des explications qui précèdent,
elle devrait ainsi être arrêtée à Fr. 700'000.-- [(870'000 + 530'000) : 2 ]. La
Commission de district, qui a procédé différement, soit en capitalisant la
valeur de rendement à un taux moyen de 7,5 %, l'a fixée à Fr. 640'000.--. Vu la
relativement faible disparité des montants en cause, le tribunal, qui ne
dispose pas d'un pouvoir d'examen en opportunité, renonce toutefois à modifier
le montant retenu par l'autorité intimée. L'estimation fiscale de la parcelle
no 320 doit donc être maintenue à Fr. 640'000.--.
7.                             Le recours
doit ainsi être rejeté et, vu l'issue du pourvoi, un émolument de Fr. 800.--
mis à la charge du recourant débouté (art. 55 al. 1 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 9 novembre 1992 par la Commission de district d'estimation fiscale des
immeubles d'Aigle est maintenue en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 320 de la commune de Noville est fixée à Fr. 640'000.--.
III.                     Un émolument de Fr.
800.-- est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 14 mai 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :