vd_omni · EF.1996.0034 · 1996-10-24 · fr

Société immobilière Riant-Pré SA c/CEFI de Lausanne | Le rendement locatif annoncé par la SI au fisc ne lie pas la CEFI (confirmation jurisprudence Liaudet, EF 94/073 du 8.12.94). 132 fr./m²: rendement, calculé sur la base du loyer payé par les locataires non-actionnaires, confirmé pour maison de maître + 12'000 fr./an pour les dépendances.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.10.1996 EF.1996.0034

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 24 octobre 1996
sur le recours interjeté par
La Société
Immobilière Riant-Pré SA
, dont le conseil est le notaire Olivier Verrey,
case postale 125, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 30 avril
1996 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
relative à l'estimation fiscale de la parcelle 7275 de Lausanne
appartenant à la Société Immobilière Riant-Pré SA.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Otto Liechti et M. Etienne Fonjallaz , assesseurs.
Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     La Société Immobilière
Riant-Pré SA (ci-après : la S.I.) est propriétaire depuis 1936 de la parcelle 7275
de Lausanne qui comprend une surface totale de 6'712 m2 sur laquelle sont
érigés quatre bâtiments (ECA no 7242 : dépendances rurales, 54 m2; ECA no 7243
: dépendances, 21 m2; ECA no 7244 : habitation, rural, 413 m2; et ECA no 7245 :
habitation, 159 m2). L'estimation fiscale de cette parcelle avait été fixée en
1975 à 448'000 fr.
Un logement de six
pièces situés aux 1er et 2e étages du bâtiment ECA no 7244, ainsi qu'un garage
pour deux voitures, un local plain-pied et une cave, font l'objet d'un bail à
loyer pour habitation conclu entre la S.I. et des locataires non-actionnaires
de la S.I. Le loyer convenu en 1981 a été fixé à 1'200 fr. par mois. Alors
qu'il s'élevait à 1'390 fr. dès le 1er avril 1992, la S.I. a notifié à ses
locataires une hausse de loyer, au terme de laquelle le montant mensuel du
loyer a été porté à 1'440 fr. dès le 1er avril 1993. Selon l'état locatif du 7
janvier 1992, ce logement comporte 130 m2. Selon ce même document,
l'appartement occupé par W. Pfund ("propriétaire" selon une note
manuscrite qui a été rajoutée), et situé au no 50 du chemin Riant-Pré (bâtiment
7245), est loué 1'150 fr. par mois, pour 350 m2.
Selon les polices
d'assurances, le bâtiment 7244 dispose de 92 m2 à chaque niveau, y compris les
combles, alors que le bâtiment 7245 comprend 145 m2 au rez, ainsi qu'aux 1er et
2e étages (combles : 100 m2).
B.                    Dans le cadre de la
révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne (ci-après : la commission) a arrêté, par décision du 7 février
1995, l'estimation fiscale de la parcelle 7275 à 1'792'000 fr. (valeur de
rendement : 1'035'000 fr.; valeur vénale : 2'548'000 fr.).
C.                    Par courrier du 21
février 1995, agissant par l'intermédiaire du notaire Verrey, la propriétaire a
contesté la valeur de rendement retenue, en expliquant qu'elle ne recevait
qu'un revenu annuel de 30'930 fr., dont 17'180 fr. de locataires
non-actionnaires (bâtiment Assurance Incendie (A.I.) no 7244).
Le 23 février 1995, la
commission a communiqué à la S.I. recourante le calcul de la nouvelle
estimation :
Valeur
de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/location
Total
Habitation AI 7245
350
Fr. 150.-
Fr. 52'500.-
Habitation AI 7244
130
Fr. 150.-
Fr. 19'500.-
Garage, remise
400
Fr.  40.-
Fr. 16'000.-
Dépendance AI
70042/3
Fr.           0
Fr. 88'000.-
Taux de
capitalisation
8,5 %
Valeur de
rendement
Fr. 1'035'000.-
valeur
vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m2
Total
Valeur nette
Habitation AI 7244/5
2'216
Fr. 500.-
Fr. 1'108'000.-
Garage, remise
3'071
Fr. 200.-
Fr.    614'200.-
Total
Fr. 1'722'200.-
Vétusté admise
30 %
Fr. 1'205'540.-
Valeur terrain
6'712
Fr. 200.-
Fr. 1'342'400.-
Fr. 1'342'400.-
Total valeur
vénale
Fr. 2'548'000.-
Estimation
fiscale
Valeur de rendement  + valeur vénale
=
Fr. 1'792'000.-
2
A cette occasion, la
commission a avisé l'intéressée du fait que sauf retrait de son recours dans
les 10 jours à réception des présents éléments de taxation, elle traiterait son
dossier avec l'ensemble des recours concernant la commune dans un délai de six
mois.
D.                    Par décision rendue sur
recours le 30 avril 1996, la commission a réduit la valeur de rendement à
887'000 fr. et par conséquent ramené l'estimation fiscale de la parcelle 7275 à
1'718'000 fr. A l'appui de sa nouvelle taxation, la commission a indiqué,
qu'après avoir procédé à une visite sur place, elle a estimé "
la valeur
locative de l'appartement des propriétaires en fonction des loyers encaissés
pour les locataires".
Cette décision, qui retient une valeur vénale -
inchangée - de 2'548'000 fr., se fonde en ce qui concerne la valeur de
rendement sur les éléments suivants :
Valeur
de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/location
Total
Habitation
480
Fr. 132.-
Fr. 63'360-
Garage
400
Fr. 30.-
Fr. 12'000-
Total
Fr. 75'360.-
Taux de
capitalisation
8,5 %
Valeur de
rendement
Fr. 887'000.-
E.                    Recourant auprès du
Tribunal administratif (ci-après : le tribunal), la S.I. Riant-Pré SA soutient
que la valeur de rendement - qui seule est contestée - doit être calculée sur
la base de son compte d'exploitation, qui a servi de base à la détermination de
son bénéfice imposable dans le cadre de sa déclaration d'impôt. A l'appui de
son pourvoi, elle produit une copie de son compte d'exploitation pour les
exercices 1993 et 1994, dont il résulte un revenu locatif de 30'939 fr. pour
1993 et de 31'080 fr. pour 1994, et sa déclaration d'impôt 1995. La S.I.
recourante conclut à une estimation fiscale de 1'456'000 fr. (valeur de
rendement : 365'647 fr.; valeur vénale : 2'548'000 fr.).
La S.I. recourante
s'est acquittée d'une avance de frais de 1'000 fr.
F.                     Dans sa réponse au
recours, la commission relève ce qui suit
:
"Dans l'état locatif transmis par la
gérance avec le questionnaire, le loyer de la recourante s'élevait à Fr.
13'800.- par année pour un appartement de 350 m2. La Commission avait adapté ce
loyer aux prix du marché au moment de la taxation.
Lors du traitement du recours, la Commission a
procédé à une visite de l'appartement loué et de la partie de l'habitation
occupée par le propriétaire.
Par décision du 30 avril 1996, la Commission a
réduit le loyer du propriétaire en le ramenant au même montant que celui du
locataire, soit en moyenne fr. 132.- le m2, ce qui constitue déjà une valeur
faible par rapport à l'objet.
La Commission ne s'estime pas liée par la
valeur locative qui a été retenue par les impôts dans le cadre de la
détermination du bénéfice imposable de la société. Les bases légales sur
lesquelles la commission se fonde sont les articles 5 et suivants du Règlement
du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale et les Directives du Chef du
Département des finances.
La Commission estime avoir appliqué ces
dispositions avec modération et n'entre pas en matière sur les calculs de la
recourante."
G.                    Le tribunal a tenu
audience sur place en date du 25 septembre 1996 en présence de M. Cruchaud,
président de l'autorité intimée. La S.I. recourante était représentée par Me Verrey.
Mme Pfund étant malade
et ne pouvant être dérangée, le tribunal n'a pas pu visiter l'intérieur de la
maison. Dès lors, il a inspecté les alentours du bâtiment litigieux. Il a
constaté en résumé que la parcelle litigieuse, qui n'est pas très éloignée du
centre de l'agglomération lausannoise, accueille dans un cadre verdoyant une
imposante maison de maître entourée d'un grand parc.
A l'issue de
l'inspection locale, le tribunal a délibéré hors la présence des parties.
Considérant en droit:
1.                     a) Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
Aux termes de l'art. 2
al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'application de la loi
(REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à
6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le
genre d'immeuble.
b) La recourante
soutient que le revenu locatif résultant de son compte d'exploitation, soit
31'080 fr. pour 1994, sur la base duquel l'autorité fiscale a calculé son
bénéfice imposable, doit également être repris par l'autorité intimée qui ne
peut s'en écarter sans raison. En d'autres termes, elle prétend qu'on peut
attendre de deux autorités différentes qu'elles n'apprécient pas différemment
la situation fiscale d'un même immeuble. Selon elle, elles doivent même au
contraire faire preuve de cohérence. De son côté, la commission soutient
qu'elle n'est pas liée par la valeur locative retenue par l'autorité fiscale.
c) Dans un arrêt EF
94/073 du 8 décembre 1994, le tribunal a rejeté l'argumentation d'une
recourante qui demandait à ce que la valeur de rendement de son immeuble soit
calculée sur la base de la valeur locative établie par l'autorité fiscale dans
le cadre de la taxation ordinaire sur le revenu, pour les motifs suivants :
" Selon l'art. 21a de la loi du 26
novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de
l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son
habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de
l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie
d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour
périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et
du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement
maximal de Fr. 4'000.-- lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable
(art. 24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien
qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles
d'estimation fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en
revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de
l'estimation (ainsi par exemple, il ne saurait être question de tenir compte de
l'abattement déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur
une valeur réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable
sur sa fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la
valeur locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais
pour le 80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi
dégagées ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à
l'adoption des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs
clairement marqué sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur
d'estimation fiscale (Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et
431). C'est pourquoi, la jurisprudence constante de la Commission centrale
d'estimation fiscale des immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a
succédé, a clairement rejeté le recours à la valeur locative retenue par
l'autorité fiscale pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. La recourante
n'a pas apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en cause de
cette jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative déterminante
au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble doit être
écarté."
d) En préambule, il
faut relever que la propriétaire est, en l'espèce, une société immobilière dont
l'imposition diffère de celle des personnes physiques pour lesquelles la
jurisprudence précitée a consacré des critères d'appréciation différents du
point de vue de l'imposition d'une part de la valeur locative et de
l'estimation de la valeur de rendement d'un immeuble, d'autre part. On ne
saurait toutefois en déduire que la commission ne pourrait s'écarter de la
taxation fiscale pour ce motif.
e) Le rendement
locatif annuel de l'immeuble litigieux s'est élevé en 1994 à 31'080 fr. au
total. Il est composé des loyers encaissés auprès de ses locataires
non-actionnaires (loyer mensuel: 1'440 fr. pour un logement de six pièces de
130 m2 et dépendances) et de ceux perçus auprès de son actionnaire (loyer
mensuel de 1'150 fr. pour 350 m2 de logement sans compter le parc et diverses
annexes). Si l'on calcule le loyer annuel calculé au m2, on obtient un loyer de
132 fr. /m2 pour les locataires non-actionnaires et de 40 fr./m2 pour le
locataire-actionnaire. Une telle différence ne peut s'expliquer que par les
relations particulièrement étroites existant entre la S.I. et son
actionnaire-locataire et démontrent par là même la volonté de la S.I.
d'accorder à son actionnaire un avantage. Ce type de prestations peut
d'ailleurs amener l'autorité fiscale - dont on ne connaît au demeurant pas la
décision de taxation - à corriger non seulement le bénéfice imposable déclaré
par la S.I., mais le revenu imposable annoncé par l'actionnaire de la S.I. en
vertu des art. 54 al. 1 lit. b et 21 LI.
Cela étant, c'est à
juste titre que dans le cadre de la détermination de la valeur de rendement de
la parcelle litigieuse la commission ne s'est pas fondée sur le rendement
locatif annuel annoncé au fisc dès lors qu'il apparaissait manifestement
globalement insuffisant au regard du loyer versé par les locataires
non-actionnaires. Une telle solution est analogue à celle que le REFI envisage
à son art. 9, pour des ventes intervenant dans des circonstances
extraordinaires et qui prévoit dans cette hypothèse de ne pas tenir compte des
prix fixés sous l'influence de conditions particulières.
2.                     En l'occurrence, il
s'agit de déterminer la valeur de rendement d'une maison de maître entourée
d'un grand parc.
a) En vertu de l'art.
24 REFI, la valeur de rendement des propriétés d'agrément ou de luxe comprendra
non seulement la valeur de rendement agricole, mais aussi le loyer de la maison
de maître et celui du parc attenant (al. 1). Les taux de capitalisation seront
ceux des terrains agricoles d'une part et des villas d'autre part (al. 2). Dans
le cas particulier, l'immeuble litigieux n'a pas de rendement agricole. Dès
lors, il n'y a pas lieu d'opérer la distinction prévue par l'art. 24 REFI.
b) Les Instructions
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du Chef du
département des finances du 20 novembre 1992 préconisent pour la partie des
propriétés d'agréments affectée à un usage résidentiel (bâtiments de maîtres,
dépendances, parcs, etc.) de supputer un revenu locatif (s'agissant des villas,
l'art. 22 al. 3 REFI le prévoit expressément) tenant compte de l'importance de
l'immeuble, de son aménagement et de tous les autres facteurs propres à en
influencer la valeur. Elles se réfèrent pour la méthode et le taux de
capitalisation à ceux prévus pour les villas. Pour cette dernière catégorie
d'immeubles, les instructions prévoient, qu'à défaut de loyer, le revenu est
déterminé par la surface habitable (correspondant généralement au 80% de la
surface cadastrale multipliée par le nombre d'étages) et un prix unitaire au
m2, déterminé en l'occurrence dans une fourchette comprise entre 100 et 200 fr.
par m2. Elles recommandent pour les villas un taux de capitalisation compris
entre 7 et 8%.
c) En l'occurrence, la
commission a déterminé la valeur de rendement de la partie habitation de
l'immeuble litigieux en tenant compte d'une surface totale de 480 m2 pour les
logements, soit correspondant environ à 80 % de la surface cadastrale, qu'elle
a multipliée par 132 fr./m2 par année, soit le prix payé par les
locataires-non-actionnaires. Elle a obtenu un montant de 63'360 fr.  auquel
elle a ajouté une somme de 12'000 fr. prenant en considération le garage et
remise (400 m2 à 30 fr. /m2). Elle est ainsi parvenue à un rendement locatif
annuel de 75'360 fr. qu'elle a capitalisé à 8,5 % et obtenu une valeur de
rendement de 887'000 fr.
Le tribunal constate
que la commission a fait usage pour l'habitation d'un prix unitaire au m2 qui
se situe dans la fourchette inférieure prévue par les instructions, qui paraît
au surplus modéré compte tenu du genre d'habitation et de son lieu de
situation. Il apparaît au surplus qu'un montant de 12'000 fr. par année prenant
en considération la valeur de location des dépendances du bâtiment n'est pas
excessif. Tout bien considéré, le tribunal juge que la valeur de rendement de
la parcelle 7275 de Lausanne, arrêtée à 887'000 fr. ne procède nullement d'un
abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée.
3.                     Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet du recours. Vu l'issue du pourvoi, un émolument
doit être mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur recours le 30 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la
parcelle 7275 de Lausanne est confirmée.
III.                     Un émolument
de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante, cette somme
étant compensée avec son dépôt de garantie.
Lausanne, le 24 octobre 1996
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint