vd_omni · AC.2018.0182 · 2019-01-15 · fr

A.________ à T.________/Municipalité de Nyon, U.________, Service des communes et du logement | Dans une commune où sévit la pénurie de logements et en présence de travaux comportant une part d'entretien et une part de rénovation, le permis de construire ne peut pas être délivré avant que l'autorité cantonale ne se prononce sur l'autorisation spéciale requise en application de la LDTR. La décision municipale d'octroi du permis de construire doit donc être annulée et le dossier renvoyé à la municipalité pour qu'elle complète la procédure en requérant une décision de l'autorité cantonale. Il lui appartiendra ensuite de statuer à nouveau sur la délivrance du permis de construire. Admission du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.01.2019 AC.2018.0182

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
15 janvier 2019
Composition
M. François Kart,
président
; M. Antoine Thélin et Mme
Dominique Von der Mühll, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.
Recourants
1.
A.________,
2.
B.________
,
3.
C.________
,
4.
D.________
,
5.
E.________
,
6.
F.________
,
7.
G.________
,
8.
H.________,
9.
I.________
,
10.
J.________
,
11.
K.________
,
12.
L.________,
13.
M.________,
14.
N.________
,
15.
O.________,
16.
P.________,
17.
Q.________
,
18.
R.________
,
19.
S.________,
20.
T.________,
tous représentés par Me Jean-Claude PERROUD,
avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Nyon,
Autorité concernée
Service des communes et du logement,
Division logement,
Propriétaire
U.________,
au Grand-Saconnex,
représentée par Me François BELLANGER, avocat, à Genève.
Objet
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Nyon du 16 janvier 2017 autorisant des travaux de transformation
du bâtiment ECA n° 1437, sis à Mafroi 6, à Nyon
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle n° 324 de la commune de Nyon, située dans le centre de
la ville, dans le quartier du Vieux-Bourg, d'une surface totale de 12'062 m
2
comporte notamment le bâtiment locatif ECA n° 1437, sis rue Mafroi 6,
comportant 11 appartements.
La valeur ECA (incendie) de
l'immeuble en question est de 6'095'470 fr.
U.________ est propriétaire
de la parcelle n° 324. A.________ et B.________, C.________, D.________ et
E.________, F.________, G.________, H.________, I.________ et J.________, K.________
et L.________, M.________, N.________, O.________, P.________, Q.________ et R.________,
S.________ et T.________ sont locataires de l'immeuble ECA n° 1437.
B.
U.________ a souhaité effectuer des travaux d'entretien et de rénovation
sur le bâtiment ECA n° 1437.
Elle a mandaté un bureau
d'architectes, qui a établi un projet de valorisation de l'immeuble concerné.
Sur la base de ce projet de
valorisation,
U.________
a décidé d'effectuer les travaux
dans l'immeuble concerné. Dans cette perspective, par courrier du 22 décembre
2016, le bureau d'architectes a déposé au Service de l'urbanisme de la Ville de
Nyon une demande d'autorisation, qui précisait que les travaux concernaient:
-
la pose d'une sous-couverture et l'amélioration de l'isolation en
toiture;
-
un rafraîchissement des façades, volets, avant-toits et balcons,
précisant que les teintes seraient préalablement soumises au Service de
l'urbanisme;
-
le changement des vitrages PVC par des menuiseries en chêne
naturel;
-
la rénovation/rafraîchissement des espaces communs intérieurs;
-
le remplacement des conduites verticales de distributions (CVSE)
en prévision de futures rénovations des logements, prévues au gré des
changements de locataires.
Selon ce projet, le coût des travaux
était estimé à 771'000 fr., sans l'option de remplacement des vitrages, et à
1'129'000 fr., avec l'option du remplacement des vitrages.
La demande
soulignait que ces interventions ne modifiaient ni les logements ni les façades.
C.
En date du 16 janvier 2017, le Service de
l'urbanisme de la Ville de Nyon a délivré une autorisation pour petits travaux
de réfection ou de transformation (permis B n° 003/2017), pour les travaux
susmentionnés, assortie des voies de droit.
D.
Lors d'une séance d'information du 20 mars 2018,
U.________
, par l'intermédiaire de la régie V.________ (ci-après: la régie), a
informé les locataires des travaux prévus dans les immeubles sis 2 et 6, rue
Mafroi.
L
a régie a informé les locataires du planning des
travaux et du type de travaux à effectuer, précisant que les travaux
commenceraient le 2 mai 2018 pour l'immeuble concerné. Lors de cette séance, il
a été évoqué la possibilité d'une éventuelle augmentation de loyer après les
travaux de rénovation en raison du coût des travaux pouvant s'élever à
1'363'000 fr.
De plus, il a été mentionné que ces travaux avaient
été autorisés par les services compétents.
E.
Par courrier recommandé du 26 mars 2018 adressé à
la régie,
A.________
et
N.________
,
au nom et pour le compte de nombreux locataires de l'immeuble sis 6, rue
Mafroi, se sont formellement opposés au changement des fenêtres PVC par des menuiseries
en chêne naturel au motif que les fenêtres actuelles fonctionnaient à satisfaction
de tous les locataires. Par ailleurs, les locataires se sont opposés à toute
augmentation de loyer consécutive aux travaux effectués.
F.
Par courrier du 5 avril 2018,
A.________
et
N.________
, au nom et pour le compte de
nombreux locataires, ont également informé la Municipalité de Nyon (ci-après:
la municipalité) qu'ils avaient eu une séance d'information le 20 mars 2018 au
sujet des travaux prévus. Les locataires ont expliqué que le Service de
l'urbanisme de Nyon leur avait indiqué que ces travaux n'avaient pas fait
l'objet d'une enquête publique, mais qu'une autorisation pour des petits
travaux de réfection ou de transformation avait été délivrée le 16 janvier 2017.
Ils ont sollicité qu'une enquête publique soit effectuée et qu'une autorisation
au sens de la
loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que de logements
à d'autres fins que l'habitation (LDTR; abrogée depuis le 1
er
janvier 2018)
soit délivrée avant que les travaux ne commencent.
Le même jour, A.________
et
N.________
, au nom et pour le compte de nombreux locataires,
ont indiqué
au Service cantonal des communes et du logement
(SCL)
qu'ils
avaient été informés par la régie que des travaux devraient avoir lieu dès le 2
mai 2018 dans leur immeuble,
que ces travaux n'avaient pas fait
l'objet d'une enquête publique, mais qu'une "
autorisation pour petits
travaux de réfection et de transformation
" avait été délivrée. Ils ont
mentionné qu'ils estimaient qu'une enquête publique aurait dû avoir lieu et
qu'une autorisation LDTR aurait dû être délivrée. Ils précisaient qu'ils s'opposaient
uniquement au remplacement des fenêtres, puisque celles-ci étaient en parfait
état. Ils étaient pour le reste opposés à toute hausse de loyer.
Par pli du 9 avril 2018, le
SCL
a informé la régie avoir appris par les
locataires de l'immeuble concerné que des travaux de rénovation et de
transformation étaient envisagés ainsi que des hausses de loyers
. Il
a indiqué que la rénovation et la
transformation d'habitation étaient soumises à une autorisation administrative
préalable de la part de leur service en vertu de la loi sur la préservation et
la promotion du parc locatif du 10 mai 2016 (LPPPL; RSV 840.15) et qu'il
n'avait reçu aucun dos
sier pour les travaux concernés. Le
SCL a dès lors
demandé à la régie de compléter le
formulaire N° 53 et de
transmettre un dossier complet. Il
a aussi
précisé que cette prise de position ne préjugeait
pas de la nécessité
d'une mise à l'enquête publique
.
La régie
a déposé
le 26 avril 2018 le formulaire N° 53 auprès du
SCL.
G.
Par courrier du 9 mai 2018, divers locataires, à
savoir
A.________ et B.________, C.________, D.________ et E.________, F.________,
G.________, H.________, I.________ et J.________, Joseph Maglione par ses
héritiers, M.________, N.________, O.________, P.________, Q.________ et R.________,
S.________, dès ce moment
par l'intermédiaire de leur conseil,
ont requis de la municipalité qu'elle annule le permis de construire délivré au
motif que l'autorisation spéciale cantonale, qui devait être délivrée par le
SCL, manquait. A cela s'ajoutait que, même si une autorisation formelle du SCL
n'était pas nécessaire, les travaux ne pouvaient pas être dispensés d'enquête
publique, puisque les intérêts dignes de protection des locataires étaient
touchés. Pour l'hypothèse où la municipalité estimait ne pas devoir donner une
suite favorable à cette demande, les locataires la priaient de bien vouloir
transmettre le courrier à la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP) pour valoir recours.
H.
En date du 1
er
juin 2018, A.________ et B.________, C.________,
D.________ et E.________, F.________, G.________, H.________, I.________ et J.________,
K.________ et L.________, M.________, N.________, O.________, P.________, Q.________
et R.________, S.________ et T.________ (ci-après: les recourants), par
l'intermédiaire de leur conseil, ont recouru devant la CDAP contre l'autorisation
de construire délivrée par la municipalité le 16 janvier 2017. Ils concluent à
ce que le tribunal constate que le permis délivré le 16 janvier 2017 est
radicalement nul, subsidiairement l'annule. Ils estiment que vu l'ampleur des travaux,
il est manifeste que ceux-ci auraient dû être soumis à une enquête publique.
Ils exposent que dans la mesure où ils ont tout de suite réagi lorsqu'ils ont
pris connaissance du fait que la municipalité avait délivré un permis sans
enquête publique, on se trouve dans une situation où leur opposition n'a pas
encore été traitée. Le permis de construire, délivré avant même l'examen de
cette opposition, ne peut qu'être annulé. Si la municipalité avait voulu
soutenir que des travaux d'une telle ampleur pouvaient être dispensés d'enquête,
elle aurait dû soit transmettre la lettre des locataires du 5 avril 2018 à la
CDAP pour valoir recours contre sa décision, soit notifier elle-même une
décision leur ouvrant la voie du recours pour contester la procédure suivie. Les
recourants rappellent enfin la jurisprudence rendue par le Tribunal cantonal,
plus précisément son arrêt du 13 août 2013 dans la cause AC.2013.0174, selon
lequel il serait vraisemblable qu'un permis de construire délivré en l'absence
de l'autorisation spéciale cantonale relative à la protection du parc locatif
doit être considéré comme nul et selon lequel il serait certain qu'un tel
permis délivré dans de telles circonstances doit à tout le moins être annulé.
I.
Par courrier du 13 juin 2018, les locataires ont informé la CDAP que
nonobstant l'effet suspensif, la propriétaire avait continué à effectuer les
travaux, exigeant ainsi le respect de l'effet suspensif. Toutefois, ils ont
indiqué que les travaux de réfection et d'isolation de la toiture en cours
pouvaient être terminés.
J.
Par courrier, du 15 juin 2018, le SCL a informé la municipalité que sur
le principe les travaux tombaient sous le coup de la LPPPL, mais que ceci
pourrait ne pas concerner l'ensemble des logements vu que la surface de
certains appartements était supérieure à 150 m
2
. Il a aussi relevé
que selon les documents produits par la propriétaire en avril 2018, le montant
des travaux oscillait entre 771'000 fr. (sans l'option du remplacement des
vitrages) et 1'129'000 fr. (avec l'option du remplacement des vitrages), ce qui
pourrait permettre la délivrance d'une dispense d'autorisation vu que le
montant était inférieur de 20% de la valeur à neuf de l'assurance incendie. Toutefois,
selon les documents remis aux locataires, le coût des travaux étaient
finalement de 1'363'000 fr., soit un montant excédant le 20% de la valeur à
neuf de l'assurance incendie, de sorte qu'il n'était pas tenu de délivrer une
dispense d'autorisation. Le SCL indiquait dès lors que, selon la procédure
prévue par la LPPPL, il transmettait son dossier à la municipalité afin que
celle-ci puisse émettre le préavis communal requis à l'art. 8 LPPPL. Dès
réception du préavis communal, il statuerait formellement sur les travaux en
cause sous l'angle de la LPPPL et ce, en principe dans le cadre d'une enquête
publique portant sur l'immeuble Mafroi 6.
En date du 25 juin 2018, la propriétaire a sollicité
la levée partielle de l'effet suspensif concernant les travaux de réfection et
d'isolation du toit de l'immeuble concerné.
Par décision du 26 juin 2018, le juge instructeur de
la CDAP a admis la demande de levée partielle de l'effet suspensif et a
autorisé la poursuite des travaux de réfection et d'isolation du toit de
l'immeuble sis à Mafroi 6.
La municipalité (ci-après aussi: l'autorité intimée)
s'est déterminée le 10 juillet 2018 et a conclu au rejet du recours. Elle
explique que, considérant qu'il s'agissait de travaux d'entretien, elle a
délivré une autorisation pour travaux de minime importance, au sens de l'art.
111 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; RSV 700.11). Le montant des travaux envisagés laissait
également penser qu'une autorisation du SCL ne serait pas nécessaire, au vu de
la dispense prévue par l'art. 11 al. 1 LPPPL. Ce n'est que plus tard qu'il est
apparu que le montant des travaux serait plus élevé qu'initialement annoncé par
la constructrice, rendant une autorisation nécessaire. Vu que la procédure
d'autorisation était en cours, il serait possible de réparer rapidement cette
lacune. Elle ajoute que, dans sa séance du 9 juillet 2018, elle a émis un
préavis positif à l'intention de la Division logement, moyennant que les loyers
ne dépassent pas un montant de 270 fr. par m
2
et par an. Quant à
l'intérêt digne de protection des locataires à bénéficier de la possibilité de
faire opposition au projet dans le cadre d'une mise à l'enquête, l'autorité
intimée indique qu'il lui semble qu'il repose moins sur la nature des
rénovations prévues que sur les liens qu'ils entretiennent avec leur propriétaire
en vertu du droit privé. Leur crainte étant surtout liée à l'augmentation de
loyer que ces travaux pourraient avoir comme conséquence, la solution à ce
litige serait à son avis plutôt à trouver dans le droit du bail que dans la
législation sur l'aménagement du territoire.
U.________ (ci-après: la propriétaire) s'est
déterminée le 13 juillet 2018. Elle a conclu principalement à ce que le recours
soit déclaré irrecevable et à ce que l'autorisation délivrée le 16 janvier 2017
soit confirmée. Subsidiairement, elle conclut au rejet du recours et, plus
subsidiairement, à ce qu'elle soit acheminée à rapporter par toutes voies de
droit la preuve des faits invoqués à l'appui du recours. La propriétaire estime
que le recours serait tardif car les locataires avaient été informés le 20 mars
2018 au plus tard de l'existence de l'autorisation délivrée le 16 janvier 2017.
Le délai pour déposer un recours expirait donc le 4 mai 2018, compte tenu des
féries de Pâques. Même si l'on admettait que le courrier adressé à l'autorité
intimée le 9 mai 2018 pouvait être considéré comme un recours, celui-ci était
tardif. Sachant que les recourants étaient conseillés par un avocat, il
s'agissait d'être relativement formaliste. Sur le fond, la propriétaire
considère que les travaux projetés, simples travaux d'entretien sans
transformation, pouvaient tout à fait être autorisés par un "permis
B" sans enquête publique. Par ailleurs, les seuls travaux auxquels les
recourants s'opposent concernent les changements de fenêtres, qui sont nécessaires
pour se mettre en conformité avec les normes énergétiques. Concernant le
contrôle des loyers, la propriétaire expose que seule s'applique la LDTR, à
l'exclusion de la LPPPL, qui n'est entrée en vigueur que le 1
er
janvier 2018. La LDTR n'exigeait pas d'autorisation pour des travaux qui
n'étaient pas des travaux de transformation. La décision avait donc été
délivrée par l'autorité intimée dans le respect des normes en vigueur. La
propriétaire demandait que, si par extraordinaire la CDAP parvenait à une conclusion
différente, elle considère que le contrôle du loyer soit nécessaire en
complément de l'autorisation de construire, sans annuler ou considérer celle-ci
comme nulle. La propriétaire expose également pour quelles raisons
l'autorisation de construire délivrée le 16 janvier 2017 ne nécessitait pas une
enquête publique. Si la CDAP parvenait à une conclusion différente, la
propriétaire estime qu'il faudrait considérer que le recours de locataires vaut
réparation du droit d'être entendu et qu'il n'est plus nécessaire d'ouvrir une
enquête publique, vu que les recourants n'en subissent aucun préjudice.
Interpellé sur ce point, le SCL a indiqué le 21 août
2018 qu'il n'avait pas encore délivré l'autorisation requise par la
propriétaire. Il précisait que le dossier n'avait pas encore été traité pour
une question de procédure, à savoir le fait que le projet n'avait pas fait
l'objet d'une mise à l'enquête ou, à tout le moins, d'un dossier transitant par
la Centrale des autorisations en matière d'autorisation de construire (CAMAC).
Le SCL a déposé des déterminations le 3 septembre
2018. Il conclut à l'admission du recours et à ce qu'il soit confirmé que les
travaux de rénovation de l'immeuble Mafroi 6 à Nyon sont soumis à une
autorisation du SCL sous l'angle de la LPPPL et, qu'à ce titre, ils doivent
faire l'objet d'une procédure au travers de la CAMAC (art. 73 al. 4 du
règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC ([RLATC; RSV 700.11.1]),
en principe avec une enquête publique au sens de la LATC.
Les recourants, la propriétaire et la municipalité
ont ensuite déposé des observations complémentaires. La propriétaire a
notamment confirmé qu'une procédure d'autorisation est en cours auprès du SCL.
Considérant en droit:
1.
La propriétaire soutient que les recourants ont eu connaissance de la
décision attaquée au plus tard le 20 mars 2018 lors de la séance d'information
et que la démarche effectuée par leur conseil auprès de la municipalité le 9
mai 2018 ne saurait par conséquent être considérée comme un recours déposé en temps
utile. Elle conclut par conséquent à l'irrecevabilité du recours.
a) Selon l'art. 95 de la loi du 28 octobre 2008 sur
la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recours au Tribunal
cantonal s'exerce dans les 30 jours dès la notification de la décision ou du
jugement attaqués.
b) aa) En l'espèce, la décision attaquée n'a jamais
été formellement notifiée aux recourants. Ainsi que cela ressort du courrier
qu'ils ont adressé à la municipalité le 5 avril 2018, ceux-ci ont en eu
connaissance entre le 20 mars 2018 et le 5 avril 2018 lorsqu'ils ont contacté
le service communal de l'urbanisme après la séance d'information du 20 mars
2018.
bb) Selon un principe général du droit administratif
déduit de l'
art. 9 Cst.
protégeant la bonne foi du
citoyen dans ses relations avec l'Etat, l'absence de notification ou la
notification irrégulière d'une décision
ne peut
entraîner
aucun préjudice
pour les parties
(arrêts TF 1D_16/2016 du 14 novembre 2016 consid. 3.1, 1C_15/2016 du 1
er
septembre
2016 consid. 2.2 et 1C_316/2010 du 7 décembre 2010). Une telle décision ne lie
en principe pas les parties dont la protection est toutefois suffisamment
garantie lorsque la
notification irrégulière
atteint son but malgré l'irrégularité (arrêt TF 8C_130/2014 du 22 janvier 2015
consid. 2.3.2 publié in SJ 2015 I 293). En l'absence de notification ou en
présence d'une notification irrégulière, la décision concernée n'est pas nulle,
mais simplement inopposable à ceux qui auraient dû en être les destinataires,
sous réserve du respect des règles de la bonne foi (arrêt TF 1C_174/2016
du 24 août 2016 consid. 2.3; ATFA du 27 janvier 2004 dans la
cause C 44/03). Ainsi, un recours tardif sera néanmoins jugé recevable, à
condition qu'il soit interjeté dans un délai raisonnable dès la connaissance de
la décision. En effet, une partie qui connaît ou doit connaître l'existence
d'un prononcé la concernant mais qui n'entreprend aucune démarche pour en
obtenir la communication agit de manière contraire à la bonne foi. Elle doit en
effet faire preuve de diligence et est tenue de se renseigner sur l'existence
et le contenu de la décision dès qu'elle peut en soupçonner le prononcé à
défaut de quoi elle risque de se voir opposer l'irrecevabilité de son recours
pour cause de tardiveté (ATF 129 II 193 consid. 1, 119 IV 330 consid. 1c
et arrêt TF 2C_318/2009 du 10 décembre 2009 consid. 3.3).
cc) Dans le courrier qu'ils ont adressé à la
municipalité le 5 avril 2018, soit peu après avoir pris connaissance du fait
que les travaux litigieux avaient fait l'objet d'une autorisation, les
recourants N.________ et A.________ ont manifesté clairement le fait qu'ils
contestaient la validité de cette autorisation et qu'ils en demandaient
l'annulation, ainsi que la reprise
ab ovo
de la procédure avec une
enquête publique et la délivrance d'une autorisation LDTR. A ce moment-là, la
municipalité aurait pu soit aller dans le sens des recourants en annulant sa
décision, soit considérer qu'il s'agissait d'un recours et transmettre le
courrier du 5 avril 2018 à la CDAP. Elle aurait également pu notifier
formellement sa décision du 16 janvier 2017 aux intéressés, ce qui aurait fait
partir le délai de recours de 30 jours.
Quoi qu'il en soit, on constate que les locataires
ont réagi rapidement dès le moment où ils ont eu connaissance des travaux
envisagés et de la décision municipale y relative. On peut en outre admettre
que, après avoir eu connaissance de la décision municipale du 16 janvier 2017,
ils ont contesté cette décision dans le délai de 30 jours en s'adressant le 5 avril
2018 à la municipalité. A cet égard, il n'y pas lieu de se montrer trop formaliste
dès lors que, à ce moment-là, les recourants n'étaient pas assistés d'un
mandataire professionnel.
c) Vu ce qui précède, il y a lieu de constater que
le recours a été déposé en temps utile et qu'il est recevable.
2.
a) Conformément à l'art. 104 LATC, avant de délivrer un permis de
construire, la municipalité s'assure que le projet est conforme aux
dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou
en voie d'élaboration (al.1). Elle vérifie si les autorisations cantonales et
fédérales préalables nécessaires ont été délivrées (al. 2) et transmet aux
autorités cantonales intéressées, dans les cas prévus à l'art. 120 LATC et dans
tous ceux où l'approbation cantonale est requise, la demande d'autorisation,
avant l'ouverture de l'enquête publique (art. 113 LATC). L'art. 75 al. 1 RLATC précise
que le permis ne peut être délivré par la municipalité avant l'octroi de
l'autorisation spéciale cantonale. Le permis indique en effet les autorisations
spéciales délivrées par l'Etat et reprend les conditions particulières posées
par celles-ci pour l'exécution de l'ouvrage (art. 75 al. 2 RLATC). L'art. 120
al. 1 LATC dispose ce qui suit:
"
1
Indépendamment des dispositions qui précèdent, ne peuvent, sans autorisation
spéciale, être construits, reconstruits, agrandis, transformés, ou modifiés
dans leur destination:
a.
les constructions hors des zones à bâtir;
b.
les constructions et les ouvrages nécessitant des mesures particulières
de protection contre les dangers d'incendie et d'explosion ainsi que contre les
dommages causés par les forces de la nature;
c.
sous réserve de l'alinéa 2, les constructions, les ouvrages, les
entreprises et les installations publiques ou privées, présentant un intérêt
général ou susceptibles de porter préjudice à l'environnement ou créant un
danger ou un risque inhérent à leur présence ou à leur exploitation, faisant
l'objet d'une liste annexée au règlement cantonal; cette liste, partie
intégrante de ce dernier, indique le département qui a la compétence d'accorder
ou de refuser l'autorisation exigée. Le Conseil d'Etat peut déléguer ces
autorisations aux communes avec ou sans conditions. La délégation générale aux
communes fera l'objet d'un règlement. Les délégations à une ou des communes
particulières feront l'objet de décisions qui seront publiées dans la Feuille
des avis officiels;
d.
les constructions, les ouvrages, les installations et les équipements
soumis à autorisation ou qui doivent être approuvés selon des dispositions
légales ou réglementaires fédérales ou cantonales.
2
[…]".
b) L'art. 1 LDTR, en vigueur au moment où le permis
de construire litigieux a été délivré, disposait:
"
1
Dans les communes où sévit la
pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la
rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation, sont soumises à une
autorisation du Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce (dénommé
ci-après le département). Il en est de même de l'utilisation de logements, ou
de parties de logements, à d'autres fins que l'habitation sous la forme ou aux
conditions existant au moment de la demande d'autorisation.
2
Par rénovation, on entend tous travaux d'une certaine importance,
apportant une plus-value à l'immeuble sans modifier la distribution des
logements. Les travaux d'entretien courant ne sont pas inclus dans cette
notion.
[…]".
Conformément à l'art. 4 LDTR, une
autorisation fondée sur la LDTR était accordée lorsque de tels travaux
apparaissaient indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'article 39 de la loi
cantonale sur l'énergie; elle pouvait l'être à titre exceptionnel si d'autres
circonstances le commandaient impérativement (al. 1). Le département pouvait
alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment
celles fixées aux alinéas 3 et 4 (al. 2).
c) En l'occurrence, il n'est pas
contesté que Nyon fait partie des communes où sévit la pénurie et qu'on se
trouve en présence de travaux comportant une part d'entretien et une part de
rénovation (sur la distinction entre
travaux d'entretien courant,
travaux de rénovation et travaux à composante mixte
[
entretien courant et rénovation], voir arrêt AC.2014.0012 du 25
juin 2015, consid. 4)
, qui étaient subordonnés à la délivrance
d'une autorisation spéciale cantonale en application de la LDTR lorsqu'ils ont
été soumis à la municipalité et lorsque le permis de construire a été délivré. La
propriétaire ne prétend notamment pas que l'autorité cantonale compétente
aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que, malgré le fait
que leur valeur était éventuellement inférieure
aux
20% de la valeur à neuf de l'assurance incendie de l'immeuble
,
les travaux litigieux ne pouvaient pas être dispensés d'autorisation en
application de
l'art. 1
er
al. 2 du règlement du 6 mai
1988 appliquant la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) en vigueur au moment où le permis
de construire a été délivré ou 11 de la loi du 10 mai 2016 sur la préservation
et la promotion du parc locatif (LPPPL; RSV 840.15), en vigueur dès le 1
er
janvier 2018.
d) Dans un arrêt du 13 août 2013
(AC.2013.0174), le Tribunal cantonal a examiné la validité d'un permis de
construire qui avait été délivré avant que l'autorité cantonale ne se prononce
sur l'autorisation spéciale requise en application de la LDTR. Il a constaté
que le permis de construire était vicié, dès lors qu'il avait été délivré avant
l'octroi d'une autorisation spéciale cantonale (art. 104 al. 2, 120 LATC et  75
al. 1 RLATC, en relation avec les art. 1 et 4 LDTR). Le Tribunal cantonal a par
conséquent annulé le permis de construire et renvoyé le dossier à l'autorité
intimée pour qu'elle complète la procédure de permis de construire en requérant
une décision de
l'autorité cantonale compétente en matière
de LDTR
, puis qu'elle statue à nouveau à l'issue de cette
procédure. Il a en outre rejeté la requête de la municipalité tendant à ce que,
pour des motifs d'économie de procédure, la procédure de recours soit
suspendue afin de permettre la saisine de l'autorité cantonale compétente (cf.
arrêt précité consid. 2).
Dans le cas d'espèce, il n'y a pas lieu de s'écarter
de cette jurisprudence, rendue dans une affaire comparable.
Dès
lors que la décision municipale d'octroi du permis de construire a été rendue avant
que l'autorité cantonale ne se prononce sur l'autorisation spéciale requise en
application de la LDTR, cette décision doit être annulée et le dossier renvoyé
à la municipalité pour qu'elle complète la procédure en requérant une décision
du SCL. Il lui appartiendra ensuite de statuer à nouveau sur la délivrance du
permis de construire.
e) Même si la décision sur ce point
appartient à la municipalité, on relève à toutes fins utiles
qu'une
enquête publique n'apparaît pas nécessaire.
Il convient de rappeler sur ce point
que,
de jurisprudence constante, l'enquête publique n'est pas une fin en
soi. Elle a essentiellement pour but de renseigner les intéressés de façon
complète sur la construction projetée. Les défauts dont elle peut être affectée
ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour
conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en
subit un préjudice (cf. arrêt AC.2018.0203 du 7 décembre 2018 consid. 1a/aa et
les arrêts cités). Il a ainsi été jugé de manière constante qu'une mise à
l'enquête ne s'impose pas nécessairement après coup pour juger si des travaux
réalisés sans enquête sont ou non conformes aux dispositions légales et
réglementaires, lorsque cette mesure paraît d'emblée inutile à la sauvegarde
des intérêts de tiers et n'est pas susceptible d'apporter au débat des éléments
nouveaux (cf. arrêt AC.2017.0278 du 12 octobre 2018 consid. 3a et les arrêts
cités).
Dans le cas d'espèce, on se trouve
a
priori
dans ce cas de figure. En effet, hormis les
locataires, les travaux projetés ne sont pas susceptibles de porter atteinte à
des tiers, notamment aux propriétaires voisins. Il suffira par conséquent de
notifier aux locataires la nouvelle décision municipale relative au permis de
construire avec la décision du SCL rendue en application de la LPPPL (ainsi que
d'éventuelles autres autorisations spéciales figurant dans la synthèse CAMAC).
Il convient
encore de rappeler que le fait de ne pas exiger une enquête publique ne
dispense pas le propriétaire du respect des exigences de l’art. 69 RLATC
relatives aux pièces et indications à fournir avec la demande de permis de
construire (cf. arrêt AC.2016.0327 du 17 juillet 2017 consid. 2b). Il
conviendra en outre de respecter les exigences posées par l'art. 73 al. 4 LATC
lorsque les travaux doivent être approuvés par une autorité cantonale.
3.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours doit être admis et la décision attaquée annulée, le dossier étant
renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle décision.
Lorsque la
procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou
plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,
c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la
collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter
les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). Conformément à ce principe, les frais
de la cause et les dépens sont mis à la charge de U.________. Cette dernière
versera notamment des dépens aux recourants, qui ont obtenu
gain
de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Nyon du 16 janvier 2017 est annulée,
le dossier de la cause lui étant renvoyé pour nouvelle décision.
III.
Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge de U.________.
IV.
U.________ versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité
de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 15 janvier 2019
Le
président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.