vd_omni · AC.2019.0285 · 2020-09-30 · fr

A.________ /Municipalité de Bussigny, B.________, C.________, D.________ et E.________ | Recours contre l'autorisation de construire trois bâtiments. Malgré l'existence d'un conflit successoral opposant les parties, le recours n'a pas pour unique but de "faire pression" sur les propriétaires du terrain objet du projet et n'apparaît ainsi pas abusif ou téméraire. Le fait que les recourants ont accordé un droit de superficie sur leur parcelle ne les prive par ailleurs pas de la qualité pour recourir (consid. 2). Rejet du grief relatif à l'absence de production des certificats Minergie justifiant le bonus y relatif qui ont finalement été versés au dossier (consid. 4). La hauteur des superstructures en toiture (panneaux photovoltaïques et thermiques; PAC) n'est pas excessive et elles ne provoqueront pas de nuisances visuelles ou sonores, de sorte qu'elles sont autorisables (consid. 5). Le projet n'est plus criticable sous l'angle des prescriptions en matière d'accessibilité pour les personnes handicapées, puisque le projet a été modifié sur ce point (consid. 6). Selon le PPA, le projet s'inscrira dans un secteur destiné à l'habitation groupée et voué à accueillir des habitations contigües. Le PPA est le fruit d'un long et récent processus architectural et urbanistique particulièrement soigné. En l'espèce, l'autorité intimée a renoncé au critère de contiguïté caractérisant le secteur sur la base de son autonomie communale. Il ne lui était cependant pas loisible, sous couvert d'interpréter son règlement communal, d'autoriser la construction de trois bâtiments qui ne peuvent être qualifiés d'habitations contigües, pourtant seules admissibles dans ce secteur d'habitat groupé, mais correspondent à l'image que l'on se fait d'immeubles locatifs. Ce faisant, l'autorité intimée a en réalité modifié le PPE et le RPPA en admettant à cet endroit des constructions que l'autorité planificatrice entendait précisément bannir. Insoutenable, ce raisonnement doit être sanctionné, ce qui conduit à l'annulation de l'autorisation litigieuse (consid. 7 à 9). Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.09.2020 AC.2019.0285

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30 septembre 2020
Composition
M. Stéphane Parrone,
président
;
Mme
Renée-Laure Hitz et Mme Pascale Fassbind-de Weck; M. Matthieu
Sartoretti, greffier.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Me Jean-Claude Perroud, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Bussigny,
représentée
par Me Jean-Michel Henny, avocat, à Lausanne,
Constructrice
B.________,
à ********, représentée
par Me Philippe Reymond, avocat, à Lausanne,
Propriétaires
1.
C.________,
à ********,
2.
D.________,
à ********,
3.
E.________,
à ********
,
tous
représentés par Me Charles
Joye, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Bussigny du 15 juillet 2019 levant les oppositions et autorisant la
construction de trois bâtiments d'habitation sur les parcelles n
os
3357,
3359 et 3360 (CAMAC 182777, 182778, 182779)
Vu les faits suivants:
A.
Dès 2002, un travail urbanistique a débuté dans la Commune de Bussigny
(ci-après: la commune) en vue du développement d'un secteur situé à l'ouest du
territoire communal et jusqu'alors affecté en zone intermédiaire et agricole. Le
processus a été initié par l'élaboration d'une étude préliminaire, suivie de
l'organisation d'un concours d'urbanisme, en 2003, dont le but était de "
faire
émerger les potentialités du lieu, de les guider et enfin de les maîtriser
".
Le résultat escompté était notamment la "
définition d'un concept
d'urbanisme, la définition des espaces publics, des typologies de logements
proposés et des illustrations de concepts proposés
" (
cf
.
Communauté d'études pour l'aménagement du territoire [CEAT] de l'Ecole Polytechnique
Fédérale de Lausanne [EPFL], Processus de production des quartiers urbains
durables – Annexes, avril 2018 [ci-après: l'étude CEAT], document accessible à
la page Internet: https://infoscience.epfl.ch /record/ 137230?ln=fr).
B.
Lauréat du concours, le bureau d'urbanistes F.________ a été chargé
d'élaborer le plan partiel d'affectation et le règlement gouvernant le secteur
concerné, ainsi que l'étude d'un schéma directeur des espaces publics sur son
périmètre. Ces documents ont été mis à l'enquête publique en 2005. Diverses
modifications se sont avérées nécessaires et ont impliqué une deuxième et une
troisième mise à l'enquête par la suite (
cf
. F.________, Rapport à l'intention
de l'autorité cantonale chargée de l'approbation des plans prévu par l'art. 47
de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire [OAT; RS 700.1],
ch. 1 [ci-après: le rapport 47 OAT]).
Le plan partiel d'affectation "
Bussigny
Ouest
" (ci-après: le PPA) et son règlement (ci-après: le RPPA) ont été
approuvés préalablement par le département le 14 novembre 2011 et sont
entrés en vigueur le 19 décembre 2013. Ils définissent notamment les
affectations du quartier qui prévoient une densité moindre au nord et plus
importante au sud. De la sorte, "[l]
e projet issu du concours assure la
continuité avec le tissu existant. Dans la partie sud, il prolonge vers l'ouest
l'habitat collectif et dans la partie nord, l'habitat groupé et l'habitat
individuel.
" (Claudine Wyssa [syndique de Bussigny] et Marie-Christine
Aubry [adjointe au chef de service de l'urbanisme de Bussigny], 3. Bussigny
ouest: Aspects socio-économiques in: Plate-forme logement de l'Ouest
lausannois, Compte-rendu de l'atelier # 07, mars 2017 [ci-après: le
compte-rendu], p. 8, document accessible à la page Internet: https://ouest-lausannois.ch/strategie/plate-forme-logement/).
Conformément à son art. 2, le PPA est constitué de
quatre chapitres et comprend, outre le plan proprement dit (1) et le règlement
y relatif (2), des plans thématiques annexes (3), ainsi qu'un schéma directeur
des espaces publics qui complète le règlement et précise ses règles
d'aménagements (4). Le RPPA est quant à lui divisé en plusieurs parties qui
sont les suivantes: I. Dispositions générales; II. Données urbanistiques; III.
Données architecturales; IV. Circulation et stationnement; V. Travaux
collectifs; VI. Etapes et IV. Dispositions finales.
C.
C.________, D.________ et E.________ (ci-après: les propriétaires) sont
propriétaires des parcelles n
os
3357, 3359 et 3360 du territoire
communal de la Commune de Bussigny, sises de part et d'autre du chemin ********.
En nature de jardin, ces parcelles s'étendent sur 2'354 m
2
, 3'338 m
2
et respectivement 2'149 m
2
et sont actuellement libres de
construction. Depuis le 23 novembre 2018, elles font l'objet d'un droit
d'emption en faveur de la société B.________, de siège à ********.
D.
Affectés à la zone d'habitations groupées selon le PPA et le RPPA, les
biens-fonds précités font partie du secteur "********" (art. 24
RPPA), qui comprend également les parcelles voisines n
os
3354 à 3356
et 3358. Ces dernières ne sont pas bâties, à l'exception de la parcelle n
o
3356 sur laquelle un projet d'habitations groupées de 25 appartements Minergie
avec parking semi-enterré, au bénéfice d'une autorisation de construire délivrée
le 26 mars 2018, est en cours de réalisation (
cf
. site Internet du
promoteur: http://www.********).
E.
Le 21 janvier 2019, les propriétaires et B.________ (ci-après: la
constructrice), en qualité de promettante-acquéreuse, ont déposé trois demandes
d'autorisation de construire dont les objets étaient les suivants:
-
Parcelle
n
o
3357 (bâtiment A): "
Construction d'habitations d'un total
de vingt-quatre logements. Parking semi-enterré comprenant seize places
voitures et vingt-neuf places vélos. Deux places voitures pour visiteurs et
treize places vélos en extérieur. Label de construction Minergie.
"
(CAMAC n
o
182777);
-
Parcelle
n
o
3359 (bâtiment B): "
Construction d'habitations d'un total
de vingt-quatre logements. Parking enterré comprenant vingt-trois places
voitures et quarante places vélos. Trois places voitures pour visiteurs et
vingt-six places vélos en extérieur. Label de construction Minergie.
"
(CAMAC n
o
182778);
-
Parcelle
n
o
3360 (bâtiment C): "
Construction d'habitations d'un total
de dix-huit logements. Parking enterré comprenant quinze places voitures et
vingt-huit places vélos. Deux places voitures pour visiteurs et dix-sept places
vélos en extérieur. Label de construction Minergie.
" (CAMAC n
o
182779).
Chacun de ces trois bâtiments (ci-après: le projet)
comprend deux entrées au pied de sa façade nord-est qui, une fois la porte
d'entrée franchie, permettent d'accéder à la coursive du rez-de-chaussée et à
l'escalier menant aux coursives de chacun des niveaux supérieurs qui desservent
les différents appartements. Au total, le projet prévoit la construction de 66 logements
traversants (axe nord-est/sud-ouest), allant du studio au 4,5 pièces. Les
appartements du rez-de-chaussée, soit un tiers des logements de chacun des
bâtiments, disposeront d'une terrasse avec jardin privatif au pied de la façade
sud-ouest. Treize unités de potagers collectifs seront aménagées le long de la
limite nord-est de la parcelle n
o
3357 occupée par le bâtiment A et
seront attribuées prioritairement aux occupants des bâtiments. Chaque bâtiment disposera
en outre d'un sous-sol commun comprenant les caves, buanderies, locaux
techniques et à vélos, ainsi qu'un garage souterrain. Quant aux toitures plates
des bâtiments, elles accueilleront chacune une installation solaire
photovoltaïque et thermique sur trépied, ainsi qu'une pompe à chaleur.
Les trois mises à l'enquête publique se sont
déroulées du 9 février 2019 au 10 mars 2019. La Centrale des autorisations
en matière de construction (CAMAC) a rendu des synthèses positives pour chacune
des constructions projetées, soit le 4 mars 2019 pour celle située sur la
parcelle n
o
3357 et le 5 mars 2019 pour celles des parcelles n
os
3359
et 3360.
F.
Les projets ont suscité plusieurs oppositions dont celle du 11 mars 2019
émanant de la société A.________, propriétaire des parcelles n
os
3420 et 3421, localisées de l'autre côté du chemin ******** situé au sud-est du
projet, soit à une dizaine de mètres au point le plus proche. Les deux
parcelles précitées font l'objet de droits de superficie distincts et permanents
inscrits au Registre foncier en faveur d'une société tierce.
Sous la plume de son administratrice unique, l'opposante
invoquait l'insuffisance du dossier d'enquête qui ne comprenait qu'une vue
d'ensemble du lotissement et ne permettait pas d'apprécier l'esthétique, la
cohérence et l'intégration des constructions dans leur environnement. De même,
elle déplorait l'absence d'étude géotechnique, document pourtant indispensable
à la délivrance de toute autorisation de construire selon la réglementation
applicable. Le caractère excessif et inesthétique des superstructures projetées
en toiture était encore critiqué, ainsi que l'insuffisance du nombre de places
de stationnement prévues. Enfin, les bâtiments projetés devaient être qualifiés
d'immeubles d'habitations collectives non autorisables sur les parcelles en
cause où seul de l'habitat groupé contigu était admissible. Parallèlement à ces
différents griefs qui concernaient les trois projets, A.________ ajoutait
qu'aucune demande de dérogation n'était indiquée dans les formulaires
concernant les parcelles n
os
3359 et 3360, alors qu'une mention en
ce sens se trouvait sur chacun des plans d'enquête correspondants.
G.
Le 1
er
mai 2019, la municipalité a organisé une séance réunissant
les opposants, l'architecte du projet, G.________, les propriétaires,
représentés par H.________, un membre de la municipalité, ainsi que le chef du
service de l'urbanisme. Aucune solution n'a été trouvée à cette occasion. Le
lendemain, G.________ a rédigé un procès-verbal de cette réunion, que les
propriétaires ont versé à la présente procédure.
H.
Par décision unique du 15 juillet 2019, la municipalité a levé les
oppositions et délivré les trois permis de construire sollicités.
I.
Par acte du 17 septembre 2019, A.________ (ci-après: la recourante) a
interjeté recours contre cette décision, concluant à son annulation pure et
simple au motif que les projets seraient contraires à l'affectation du secteur
"
Les Terrasses
" voué à la seule construction d'habitations
contigües et non d'habitations collectives telles que projetées. Les
constructions excèderaient par ailleurs le coefficient d'utilisation du sol
(CUS) maximal puisque, en l'absence de garantie du respect du label Minergie,
les trois projets ne pourraient pas bénéficier du bonus y relatif. La
réglementation applicable aux superstructures en toiture serait de plus violée
à l'instar, ajoute la recourante, des prescriptions en matière d'accessibilité
pour les personnes handicapées.
Dans ses déterminations du 2 décembre 2019, la
constructrice a tout d'abord contesté la qualité pour recourir de A.________
avant d'exposer, sur le fond, que les projets seraient en tous points conformes
à la réglementation applicable. Partant, elle conclut à l'irrecevabilité du
recours, respectivement à son rejet. Au titre des mesures d'instruction, elle a
requis l'édition du dossier relatif au projet autorisé de "
Constructions
d'habitations groupées de 25 appartements MINERGIE avec 1 parking semi-enterré
de 25 places voitures, 5 places motos et 8 places extérieures
"
sur la parcelle voisine n
o
3356 (CAMAC n
o
175536),
également comprise dans le secteur "
Les Terrasses
".
La municipalité (ci-après: l'autorité intimée) a
pour sa part déposé un mémoire de réponse le 14 janvier 2019, aux termes duquel
elle sollicite le rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité. A
l'instar de la constructrice, elle fait valoir que les projets ne souffriraient
d'aucune irrégularité et devraient ainsi être confirmés.
Enfin, les propriétaires se sont déterminés le 10
février 2020. Dans ce cadre, ils ont longuement exposé le conflit familial et
le procès successoral qui les opposent à l'administratrice unique de la
recourante, ainsi qu'aux membres de sa famille. A les suivre, le recours aurait
pour unique but de faire pression sur eux dans le cadre de la procédure civile
en cours, mais n'aurait aucun lien avec l'aménagement du territoire et la
police des constructions. Inadmissible et abusif, ce procédé devrait être
sanctionné d'une irrecevabilité. Les propriétaires ont renoncé à se déterminer
sur le fond du litige.
Dans le cadre de son mémoire complémentaire du 5
juin 2020 et après s'être déterminée sur sa qualité pour recourir, la
recourante a étayé son argumentation et persisté dans ses conclusions.
Le 10 juin 2020, le juge instructeur a transmis
cette écriture aux autres parties et réservé la suite de l'instruction.
J.
Le 16 juin 2020, un délai pour se déterminer a été imparti aux
propriétaires, à la constructrice et à l'autorité intimée. Cette dernière y a
renoncé par courrier du 17 juin 2020.
Le 18 juin, le juge instructeur a requis l'autorité
intimée de produire le texte du RPPA dans sa teneur antérieure à la
modification de son art. 24, intervenue lors de la 3
ème
enquête
publique du projet de PPA.
Par envoi du 30 juin 2020, l'autorité intimée a
versé à la procédure les différentes versions de l'art. 24 RPPA, soit celles
des 2 décembre 2004, 7 novembre 2008, 16 juillet 2010 et 18 août 2011.
Dans leurs mémoires respectifs des 10 et 14 juillet
2020, la constructrice et les propriétaires ont complété leurs arguments et
persisté dans leurs conclusions. Dans ce cadre, les propriétaires ont requis
l'audition de deux témoins, se réservant toutefois de solliciter l'audition d'autres
témoins ultérieurement. Ils ont en outre sollicité qu'un délai leur soit
imparti pour produire des pièces supplémentaires, notamment en prévision des
auditions, et présenter des réquisitions complémentaires.
Après réception de ces mémoires, la recourante s'est
encore spontanément déterminée le 5 août 2020. Ses déterminations ont été transmises
le lendemain aux autres parties, la suite de l'instruction étant réservée.
K.
Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
L.
Après avoir délibéré à huis clos, la cour a adopté les considérants du
présent arrêt par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36),
le recours est intervenu en temps utile et respecte au surplus les conditions
formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99
LPA-VD.
2.
a) La recevabilité du recours est contestée pour deux motifs. D'une
part, le but poursuivi par l'auteur du recours dans le cadre de la présente
procédure serait uniquement de faire pression sur l'une des propriétaires
opposée, dans le cadre d'une procédure successorale, à un membre de la famille
de l'administratrice unique de la recourante. Le recours tendrait ainsi à
empêcher la vente des trois parcelles destinées à accueillir les projets
litigieux, respectivement à influer négativement sur leur prix de vente,
problématiques totalement étrangères aux règles de police des constructions.
Abusif et téméraire, le procédé tomberait sous le coup de l'art. 39 LPA-VD et
devrait être déclaré irrecevable. D'autre part, la recourante ne disposerait
d'aucun intérêt digne de protection à l'annulation de la décision litigieuse,
motif pris qu'elle serait "
dépourvue de ses qualités de propriétaire
"
en raison de l'existence de droits de superficie distincts et permanents, immatriculés
au Registre foncier.
b) aa) La qualité pour agir est définie à l’art. 75
let. a LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD): le recours est recevable
s’il est formé par une personne ayant pris part à la procédure devant
l’autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose
d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. Selon
la jurisprudence, l'intérêt digne de protection consiste dans l'utilité pratique
que l'admission du recours apporterait à la partie recourante en lui évitant de
subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la
décision attaquée lui occasionnerait. Il implique que le recourant soit touché
de manière directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus
grandes que la généralité des administrés, de manière à exclure l'action
populaire (
cf
. ATF 139 II 499 consid. 2.2; arrêt TF 2C_885/2014 du 28
avril 2015 consid. 5.3 et les références; arrêts AC.2016.0223 du 27 octobre
2017 consid. 1b, AC.2015.0086 du 8 mars 2016 consid. 1b). L'intérêt invoqué,
qui peut être un intérêt de fait, doit se trouver dans un rapport étroit,
spécial et digne d'être pris en considération avec l'objet de la contestation
(ATF 137 II 40 consid. 2.3 et les références).
En matière de droit des constructions, le voisin
direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe qualité
pour recourir. La distance constitue un critère essentiel (
cf
. ATF 137
II 30 consid. 2.2.3); selon la jurisprudence, la qualité pour recourir du
voisin est en principe admise jusqu'à une distance de 100 m environ (ATF 140 II
214 consid. 2.3 et les références; arrêts TF 1C_204/2012 du 25 avril 2013; arrêts
AC.2016.0223 du 27 octobre 2017 consid. 1c, AC.2015.0289 du 18 avril 2016
consid. 1c; pour un résumé de la casuistique s'agissant de la distance entre
parcelles en lien avec la qualité pour recourir,
cf
. ég. arrêt
AC.2015.0172 du 2 juin 2016 consid. 1b). En cas de distance plus étendue, l'opposant
doit rendre un préjudice vraisemblable dans le cas concret (
cf
. ATF 140
II 214 consid. 2.3, 133 II 181 consid. 3.2.2).
La proximité avec l'objet du litige ne suffit pas à
elle seule à conférer la qualité pour recourir. Les voisins doivent en outre
retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la
décision contestée, qui permette d'admettre qu'ils sont touchés dans un intérêt
personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de
la collectivité concernée de manière à exclure, comme déjà relevé, l'action
populaire (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3, 133 II 249 consid. 1.3.1,
133 II 468 consid. 1).
bb) L'art. 39 LPA-VD dispose que quiconque engage
une procédure téméraire, use de procédés abusifs, ou perturbe l'avancement
d'une procédure est passible d'une amende de 1'000 francs au plus et,
en cas de récidive, de 3'000 francs au plus.
cc) Selon l'art. 779 al. 1 du code civil suisse du
10 décembre 1907 (CC; RS 210), le droit de superficie est la servitude établie
par le propriétaire en faveur d'un tiers, qui lui confère le droit d'avoir ou
de faire des constructions sur le fonds grevé, soit au-dessous. Il donne ainsi
le moyen de dissocier la propriété du fonds de la propriété des constructions
qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées par la
suite: en dérogation au principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC, ces
constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie, conformément
à l'art. 675 al. 1 CC (
cf
. ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 et la
référence citée; arrêt TF 2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1).
c) aa) En l'occurrence, il ressort des pièces
versées à la procédure par les propriétaires qu'un litige familial et
successoral oppose certains d'entre eux à des membres de la famille de
l'administratrice unique de la recourante. Certes, on ne peut exclure – comme
le soutiennent avec insistance les propriétaires et la constructrice et vu
l'extrême conflictualité des relations qu'entretiennent apparemment les précités
– que la présente procédure soit en partie guidée par des intérêts étrangers au
droit public. Cela étant, il n'est pas possible d'en déduire qu'il s'agirait de
l'unique motivation animant la recourante. En effet, cette dernière dispose indéniablement,
en sa qualité de société anonyme dotée de la personnalité juridique, d'un
intérêt à faire contrôler, sous l'angle du droit public, la régularité des
constructions qui seront érigées à proximité immédiate des parcelles dont elle
est propriétaire (sur sa qualité de propriétaire,
cf
. consid. 2c/cc
ci-dessous). Les trois constructions projetées seront clairement visibles
depuis ses parcelles. Surtout, la construction d'un total de 66 logements et
leur occupation auront un impact indéniable dans le secteur, ne serait-ce qu'en
termes d'accroissement du trafic, de bruit ou d'autres nuisances, de sorte que
la recourante dispose d'un intérêt à voir annuler les autorisations litigieuses.
Il en résulte que tant la condition de la proximité géographique, que celle de l'intérêt
à l'annulation de la décision sont remplies, si bien que la qualité pour
recourir doit être reconnue à l'intéressée. De surcroît, les arguments qu'elle
développe en lien avec l'aménagement du territoire et la police des
constructions ne s'avèrent pas d'emblée manifestement mal fondés, loin s'en
faut.
Dans ces circonstances, la volonté exprimée par la
recourante de recourir contre le projet est compréhensible et raisonnable. En
d'autres termes, la cour ne saurait retenir que le choix de recourir de A.________
aurait exclusivement été dicté par une volonté de nuire aux propriétaires et à
la constructrice, même si ce choix est indéniablement de nature à attiser le
conflit successoral qui les oppose. Bien que le procès-verbal de la séance du 1
er
mai 2019 doive être considéré avec circonspection dans la mesure où il a été
rédigé unilatéralement par le mandataire de l'une des parties au présent
litige, il n'en conforte pas moins l'appréciation qui précède. S'il révèle en
effet l'âpreté du conflit familial sous-jacent, il mentionne également que le
représentant de la recourante, après avoir exposé que le projet n'était pas
conforme à la zone d'habitations groupées contiguës, a indiqué que l'opposition
ne se justifierait plus en cas de modification du projet. Il s'en déduit que le
recours tend – à tout le moins partiellement – à défendre les intérêts que la
recourante peut invoquer sous l'angle de l'aménagement du territoire.
Partant, le recours n'apparaît ni abusif, ni
téméraire et ne saurait être déclaré irrecevable pour ces motifs, pas plus
qu'il ne justifierait l'application de l'art. 39 LPA-VD, contrairement à ce que
suggèrent les propriétaires.
cc) L'immatriculation au Registre foncier de deux
droits de superficie distincts et permanents grevant les parcelles n
os
3420 et 3421 de la recourante ne conduit pas non plus à l'irrecevabilité du
recours. A tort, les propriétaires et la constructrice en déduisent l'absence
d'intérêt digne de protection dès lors que la société superficiaire serait
seule propriétaire des immeubles construits sur les parcelles précitées. Ce
faisant, ils perdent de vue que la dissociation opérée par le droit de
superficie a pour conséquence que la recourante demeure pour sa part
propriétaire des biens-fonds grevés et, partant, dispose d'un intérêt digne de
protection à recourir contre un projet voisin. En outre, le tribunal fédéral a
déjà reconnu que tant le superficiant que le superficiaire pouvait recourir
contre le refus de l'autorité compétente de délivrer un permis de construire sollicité
par ce dernier, dès lors qu'ils étaient tous deux particulièrement touchés par
ce refus (arrêt TF 1C_510/2018, 1C_516/2018 du 6 septembre 2018 consid. 2;
cf
. ég. Aemisegger/Haag, Commentaire pratique de la protection juridique
en matière d'aménagement du territoire, 2010, n. 60
ad
art. 33 LAT, p. 53).
Aucun motif ne commande de s'écarter de cette solution dans le cas d'un recours
interjeté à l'encontre d'une autorisation concernant un fonds voisin, comme en
l'espèce.
dd) La recevabilité du recours étant établie pour
les motifs qui précèdent, il convient d'entrer en matière sur le recours.
3.
a) Les propriétaires et la constructrice ont requis diverses mesures
d'instructions sur le sort desquelles il est nécessaire de statuer avant de
traiter les griefs de fond. Il s'agit de la production du dossier relatif au
permis de construire un projet d'habitations groupées sur la parcelle voisine n
o
3356,
ainsi que l'audition de deux témoins.
b) Le droit d’être entendu tel que garanti par
l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour chaque intéressé de
s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de
fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la
décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des
preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 137 II
266 consid. 3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2).
Le droit de faire
administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent
et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. Il
ne comprend en revanche pas le droit d'être entendu oralement, ni celui
d'obtenir l'audition de témoins
(ATF 134 I 140 consid. 5.3 et 130
II 425 consid. 2.1). Le droit d'être entendu n'empêche par ailleurs pas l’autorité
de mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves proposées, elle a acquis la certitude
qu’elles ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 140 I 285
consid. 6.3.1; 136 I 229 consid. 5.3 et 134 I 140 consid. 5.3 et réf.
cit.).
Devant la cour de céans, la procédure est en
principe écrite (art. 27 al. 1 LPA-VD). Aux termes de l'art. 34 LPA-VD, les
parties participent à l'administration des preuves (al. 1) et peuvent
notamment présenter des offres de preuve (al. 2 let. d) – p. ex. leur audition
(
cf
. art. 29 al. 1 let. a LPA-VD) ou encore des témoignages (
cf
.
art. 29 al. 1 let. f LPA-VD). L'autorité n'est toutefois pas liée par les
offres de preuve formulées par les parties (art. 28 al. 2 LPA-VD). Il lui
incombe d'examiner les allégués de fait et de droit et d'administrer les
preuves requises, si ces moyens n'apparaissent pas d'emblée dénués de
pertinence (art. 34 al. 3 LPA-VD).
c) En l'espèce, les auditions de H.________ et G.________
ont été sollicitées dans le seul but de prouver des propos qui seraient "
pertinents
pour établir les motifs réels de l'opposition et du recours
" ou, en
d'autres termes, démontrer que le recours serait abusif et, partant, irrecevable.
Cela étant, les déclarations que la constructrice impute à la recourante
s'agissant des motivations qui l'ont conduite à interjeter recours ressortent
d'ores et déjà du procès-verbal de la séance du 1
er
mai 2019 qu'elle
a produit, raison pour laquelle les auditions requises s'avéreraient d'emblée
superfétatoires. Au surplus, les éventuelles déclarations des témoins précités
ne seraient pas de nature à modifier la décision de la cour quant à la
recevabilité du recours qui, pour les motifs déjà exposés (
cf
. consid. 2
ci-dessus), doit quoi qu'il en soit être admise.
Quant à la production du dossier relatif à
l'autorisation de construire délivrée pour la parcelle voisine n
o
3356, elle s'avère inutile dans la mesure où seule est présentement litigieuse
la régularité du projet de la constructrice et non celle du projet voisin. Les
arguments que les parties tirent de l'autorisation de ce projet peuvent de
surcroît être appréciés sans obtenir des informations supplémentaires à son
sujet (sur ce point,
cf
. consid. 10 ci-dessous). Partant, la cour
s'estime suffisamment renseignée et considère que le dossier de la cause
contient tous les éléments nécessaires à trancher le recours.
d) En définitive, la mise en œuvre des mesures
d'instructions requises, dénuées de pertinence, allongerait inutilement la
procédure et contreviendrait à l'intérêt des parties à ce que le présent litige
soit tranché à brève échéance. L'appréciation anticipée des preuves conduit
ainsi à leur rejet.
e)
à
toutes
fins utiles, il y a lieu de rappeler qu'un délai pour produire de nouvelles
pièces n'a pas formellement été imparti aux propriétaires dans la mesure où le
tribunal s'estime suffisamment renseigné pour statuer en l'état du dossier. De
surcroît, depuis leur demande du 14 juillet 2020 en ce sens, il aurait été
loisible aux intéressés de transmettre spontanément au tribunal les documents
en question, ce qu'ils n'ont pas fait. Dans ces circonstances, c'est sans
violer leur droit d'être entendus qu'il ne sera pas donné suite à leur requête.
4.
a) Sur le fond, la recourante invoque une violation du coefficient
d'utilisation du sol (CUS). Elle observe que la constructrice a bénéficié d'une
augmentation du CUS au motif que les trois bâtiments à construire atteindront
des performances énergétiques sensiblement supérieures à celles en vigueur,
conformément à l'art. 97 al. 4 LATC (ci-après: le bonus Minergie). Or, la
constructrice n'aurait fourni aucune garantie que ces exigences seront
respectées, de sorte que le bonus Minergie n'aurait pas dû être octroyé. Ce
constat justifierait l'annulation de la décision entreprise.
b) Dans la mesure où la constructrice a versé à la
procédure les certificats provisoires Minergie relatifs à chacun des bâtiments
projetés, elle a apporté la garantie souhaitée par la recourante. Dès lors que la
recourante ne conteste pour le surplus pas les calculs de coefficients tels
qu'ils ressortent du dossier de la cause et que le tribunal ne décèle aucun
motif de douter de leur exactitude, le grief doit être rejeté.
5.
a) La hauteur prétendument excessive et le caractère inesthétique des
superstructures prévues en toiture sont par ailleurs critiqués par la
recourante qui considère qu'elles ne respecteraient pas l'art. 35 RPPA. Les
coupes et les plans de façade seraient éloquents, puisqu'ils révéleraient que les
panneaux photovoltaïques et thermiques, ainsi que la pompe à chaleur air-eau,
atteindraient une hauteur équivalente à celle d'un étage supplémentaire. Ces
éléments, ajoute-t-elle, recouvriraient la majorité de la toiture, lors même
que la pompe à chaleur, élément le plus massif, aurait pu être intégré à
l'intérieur de chacun des bâtiments, voire dans un local technique adjacent.
Ces choix auraient uniquement été dictés par la volonté de la constructrice
d'optimiser les surfaces habitables et non celle, énoncée dans le RPPA, de
réduire au minimum techniquement admissible ces superstructures. Outre que leur
aspect architectural n'aurait pas été soigné, elles mettraient à néant l'aspect
de "terrasses" prévu dans le RPPA. Elles ne tiendraient enfin pas
compte de la gêne sonore et visuelle pour le voisinage, soit pour les habitants
des bâtiments à ériger à une altitude plus élevée sur les parcelles sises au
nord-est du chemin ********. Par conséquent, le projet serait également
contraire à l'art. 27 RPPA, qui exige que les constructions s'inscrivent
de manière cohérente dans le contexte du PPA et suivent la démarche de qualité
qui a présidé à l'élaboration dudit plan.
b) Intégrés au ch. III RPPA, intitulé "
Données
architecturales
", les art. 27 et 35 RPPA ont la teneur suivante:
"
Article
27 – Principes
L’architecture des constructions et les aménagements qui y
sont liés doivent répondre aux exigences suivantes:
-
S'inscrire de manière cohérente dans le contexte du présent PPA,
respecter le caractère du lieu (nature, paysage, environnement, etc.), et
suivre la démarche de qualité qui a présidé à l'élaboration du PPA.
-
Etre de bonne qualité intrinsèque.
Article 35 – Nombre de niveaux
Le nombre de niveaux est défini pour chaque périmètre
constructible sur le plan No 01 et dans le tableau relatif aux données
quantitatives. cf. article 38.
Les superstructures techniques peuvent être construites en
sus du nombre de niveaux autorisés. Leur impact devra être réduit au minimum
techniquement admissible et leur traitement architectural devra être
particulièrement soigné.
"
c) Les plans intitulés "
Gabarits
",
versés au dossier par la constructrice, figurent les superstructures de chacun
des trois bâtiments projetés, les hauteurs de l'ensemble des bâtiments, ainsi
que chacun des niveaux. Un autre plan intitulé "[R]
apport entre
immeubles voisins
" figure quant à lui une coupe qui comprend deux
bâtiments sis au nord-est, respectivement au sud-ouest du chemin En Craux. Il
illustre la différence de niveau entre ces bâtiments ou, en d'autres termes,
l'effet de terrasse poursuivi par le PPA.
Sur la base des plans de façades et coupes au
dossier, ainsi que des plans précités, il s'avère, comme mentionné par
l'autorité intimée, que les critiques de la recourante sont largement
excessives. Contrairement à ce qu'elle soutient, la superstructure n'atteindra de
loin pas la hauteur approximative d'un étage supplémentaire. En effet, la
hauteur de chaque étage sera comprise entre 2,85 m et 3 m, tandis que la
hauteur des panneaux photovoltaïques et thermiques, qui constitueront la
quasi-totalité de la surface de la superstructure, auront une hauteur d'environ
1,8 m, soit 1,2 m au-dessus de l'acrotère. D'une dimension de 3,27 m par 0,92,
la pompe à chaleur aura une hauteur d'environ 2 m, soit une hauteur de 1,5 m à
compter de l'acrotère. Une telle infrastructure n'est ainsi pas comparable à un
étage supplémentaire.
S'agissant des nuisances visuelles et sonores, la
recourante les invoque de manière toute générale, sans alléguer, ni
a
fortiori
démontrer, qu'elles excéderaient les normes applicables. Quoi
qu'il en soit, il ressort des différents plans et de la documentation au
dossier, singulièrement du "[R]
apport entre immeubles voisins
",
que la superstructure ne fera pas obstacle à l'effet de terrasse recherché par
le PPA. Le plancher du deuxième étage du bâtiment à ériger sur la parcelle n
o
3357 sera situé à 9,19 m, alors que les différents panneaux et la pompe à
chaleur des bâtiments situés en aval, soit sur les parcelles n
os
3359 et 3360, seront situés à une hauteur comprise entre 10,2 et 10,3 m. En
d'autres termes, la vue dont bénéficieront les habitants du bâtiment en amont
ne sera obstruée que sur une hauteur d'environ 1 m, de sorte que la majeure
partie du champ visuel restera libre de tout obstacle. Sur ce point, on
rappellera du reste que la droit à la vue n'est pas protégé en tant que tel,
mais uniquement par le biais des règles de police des constructions (arrêt TF
1C_413/2019 du 24 mars 2020 consid. 6), raison pour laquelle la gêne visuelle
invoquée par la recourante n'est en réalité pas pertinente. Quant à la gêne
auditive alléguée, la recourante ne conteste pas que les pompes à chaleur
respecteront la directive "
Aide à l'exécution 6.21 pour l'évaluation
acoustique des pompes à chaleur air/eau
", version 2016, éditée par le
Cercle bruit, comme l'indique la constructrice. Le respect des valeurs limites ressort
en outre des "
Formulaires d'attestation du respect des exigences de
protection contre le bruit pour pompe à chaleur air/eau
" versés à la
procédure par la constructrice pour chacune de ces installations. Elles seront
de surcroît enveloppées par des cages végétalisées insonorisées ("
Parois
antibruit Silencia
"), dont les fiches descriptives ont également été
transmises par la précitée. Cela réduira encore leur impact sonore, pourtant
déjà réglementaire en l'absence de parois antibruit. A cet égard, la
constructrice a encore produit une note d'étude du bruit des installations
techniques placées en toiture des bâtiments, effectuée par le la société I.________
le 15 novembre 2019, qui atteste du respect des normes applicables.
Il en résulte que l'impact de la superstructure
n'est certes pas anodin mais que l'installation s'avère réglementaire sous les
différents aspects critiqués. Partant, l'autorité intimée pouvait, sans sombrer
dans l'arbitraire, autoriser l'implantation de ces superstructures en toiture.
d) Mal fondé, le grief doit être rejeté.
6.
a) Dans un autre grief, la recourante conteste le respect du projet sous
l'angle des prescriptions en matière d'accessibilité pour les personnes
handicapées. Elle soutient qu'en vertu de l'art. 36 al. 2 du règlement du 19
septembre 1986 d''application de la loi
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (RLATC; BLV 700.11.1), l'habitat collectif ou groupé de plus de
six logements devrait respecter la norme SN 521 500 "
Constructions sans
obstacles
" (édition 2009, qui remplace la norme SN 521 500 "
Construction
adaptée aux handicapés
" [édition 1988]). Tel ne serait pourtant pas le
cas, puisqu'il résulterait du dossier que l'opposition du 6 mars 2019 de J.________
aurait mis en évidence diverses infractions à ladite norme et exigé des
corrections dont la constructrice n'aurait cependant pas tenu compte. Ainsi, le
projet devrait comprendre une place de stationnement adaptée par parking, soit
d'une largeur de 3,5 m et la pente de la rampe du sous-sol entre le parking et
l'ascenseur ne devrait pas excéder 6%. Quant aux seuils des portes intérieures,
ils ne devraient pas présenter de saillie, ni de retombées, tandis que les
seuils des portes d'entrée d'immeubles, d'appartements et de balcons ne
devraient pas avoir plus de 25 mm de saillie ou de retombée. Ces diverses exigences
ne seraient toutefois pas respectées par le projet. A cela, la recourante
ajoute qu'à l'entrée, la distance de 60 cm avec l'angle extérieur de
l'embrasure de la porte ne serait pas respectée s'agissant de l'escalier qui
monte du sous-sol. Les 2,5 pièces "
au centre
" ne
bénéficieraient pas d'une salle de bains conforme après déduction de la surface
de la gaine technique, dès lors que la largeur minimale nette de 170 cm ne
serait pas atteinte. Enfin, chaque logement devrait disposer d'une chambre ou d'un
espace de nuit d'une largeur minimum de 3 m et, simultanément, d'une surface de
14 m
2
, obligation non respectée, étant précisé que le séjour ne
saurait être considéré comme un espace nuit, conformément aux interprétations
de la norme précitée. A suivre la recourante, l'opposition en question n'aurait
du reste, en l'absence de toute pièce à ce sujet dans le dossier de la cause,
pas été formellement levée par l'autorité intimée. Dans ces circonstances, les
espaces communs (places de stationnement; rampe d'accès; seuils des portes) contreviendraient
à l'art. 36 al. 2 RLATC. Tel serait également le cas des espaces privatifs
puisque cette disposition imposerait pour eux une "
adaptabilité
"
et non le respect
stricto sensu
des prescriptions de la norme SIA 500. Or,
l'insuffisance des surfaces constatée au niveau des salles de bains et des espaces
de nuit compromettrait toute adaptation future.
b) aa) D'emblée, il faut relever que J.________ ne
s'est pas opposée au projet, mais a déposé des "
observations
",
raison pour laquelle l'autorité intimée n'a pas eu à lever son opposition avant
de délivrer l'autorisation litigieuse, contrairement à ce que soutient la
recourante.
bb) Pour le reste, différentes corrections ont été
apportées par la constructrice depuis la mise à l'enquête, ce qui ressort des
différentes pièces qu'elle a versées à la procédure. Il s'agit notamment de
l'ajout de places de stationnement pour personnes à mobilité réduite, de la
suppression de la pente par une mise à niveau du parking et des couloirs
d'accès aux ascenseurs, de la suppression des seuils des portes d'entrées d'immeubles
et d'appartement, ainsi que des balcons. La distance de 60 cm avec l'angle
extérieur de l'embrasure de la porte d'entrée est désormais respectée et toutes
les portes battantes actionnées manuellement dans les logements et à
l'extérieur disposent d'un espace libre d'une largeur de 60 cm à côté de la
poignée. La largeur insuffisante de certaines salles de bains a également été
corrigée. Il en résulte que les critiques y relatives tombent désormais à faux.
Les explications de la constructrice à cet égard ont du reste été documentées
et n'ont pas été contestées par la recourante dans le cadre de son mémoire
complémentaire.
cc) La seule problématique qui persiste est ainsi
celle de la présence d'une chambre au moins par logement, qui doit avoir une
largeur minimale de 3 m et une surface minimale de 14 m
2
(
cf
.
ch. 10.4 de la norme SN 521 500). Sur ce point, il suffit de rappeler,
comme le reconnaît du reste la recourante, que l'art. 36 al. 2 RLATC n'exige
pas le respect de la norme précitée en cas d'habitat collectif ou groupé de
plus de six logements, mais impose uniquement que ceux-ci doivent pouvoir
s'adapter à cette norme. Concernant plus particulièrement les logements ne comportant
pas de chambres il faut prévoir au moins une surface adéquate utilisable comme
espace nuit d’une largeur minimale de 3 m et d’une surface minimale de 14 m
2
(
cf
. Interprétations relatives à la norme SIA 500:2009 de décembre 2008,
no A26 concernant le ch. 10.4, p. 12). Cette exigence est manifestement
remplies pour les 1,5 pièces du bâtiment A, tandis que les autres appartements
ne remplissent aucun des deux critères précités. La majorité des appartements
du bâtiment B respectent l'une ou l'autre des conditions précitées, ce qui
n'est en revanche pas le cas des appartements du bâtiment C. Quoi qu'il en
soit, les logements en question pourraient être adaptés ultérieurement par la
modification de la distribution interne en déplaçant les cloisons intérieures.
Ainsi, la recourante ne peut être suivie lorsqu'elle affirme que les logements
ne seraient pas adaptables. Autre serait évidemment la question si
l'adaptabilité des logements dépendait de la modification de murs porteurs. Au
contraire, comme le soutient la constructrice, les logements apparaissent
présentement adaptables sur ce point et, partant, conformes à l'art. 36 al. 2
RLATC.
c) Mal fondé, le grief est rejeté.
7.
a) aa) En dernier lieu, la recourante rappelle que les parcelles en
cause font partie du secteur "
Les Terrasses
", soit une zone
affectée à l'habitation groupée et destinée à accueillir des "
habitations
contigües
". Cela étant, les trois bâtiments projetés ne rempliraient ni
les caractéristiques de l'habitat groupé, ni celles de l'habitat contigu, raisons
qui fonderaient l'annulation des permis de construire litigieux.
bb) L'autorité intimée oppose que le PPA et le RPPA
distinguent plusieurs secteurs, en particulier celui destiné à l'habitation collective
et celui destiné à l'habitation groupée, ce dernier étant lui-même divisé en
deux périmètres distincts, soit "
Les Prés
" et "
Les
Terrasses
". Ces différents secteurs et sous-secteurs ne se
différencieraient, selon elle, que par les éléments suivants: coefficients
d'occupation du sol (COS), coefficients d'utilisation du sol (CUS), nombre de
niveaux et degrés de sensibilités au bruit propres à chaque secteur. Aussi
considère-t-elle que la dénomination relative à la typologie des logements
(habitations collectives ou groupées) serait sans incidence sur les
constructions autorisables qui respecteraient les diverses exigences précitées.
En d'autres termes, "
le PPA et le RPPA n'indiquent pas que les
constructions situées dans le secteur litigieux devraient impérativement
respecter une architecture particulière, allant au-delà de ce qui est
expressément réglementé, en particulier à l'art. 38 RPPA.
" Quant aux
illustrations figurant sur les plans 3A et 03 des plans thématiques, il ne
s'agirait que d'exemples dont la municipalité pourrait s'écarter. Or, le morcellement
figuré sur le plan 03 au niveau du secteur "
Les Terrasses
"
n'aurait finalement pas été réalisé, de sorte que l'on ne pourrait rien en
déduire s'agissant du type d'habitation autorisable. Pour ces différentes
raisons, les trois constructions projetées, situées dans le périmètre
d'évolution, seraient admissibles dans le secteur, bien que chacune d'elles
"
forme
[…]
un seul et même tout, rectangulaire
". De la
sorte, l'autorité intimée expose implicitement avoir renoncé à l'exigence de la
contiguïté de l'art. 24 RPPA. Elle ajoute que l'habitat groupé peut, selon la
jurisprudence, prendre la forme d'unités de logement. Il ne s'agirait toutefois
que d'une possibilité laissée à sa disposition et non pas d'une obligation
imposant des caractéristiques architecturales aux constructeurs. En définitive,
le projet serait conforme aux PPA et RPPA et l'autorisation aurait été délivrée
dans le strict respect de l'autonomie communale.
cc) Enfin, si les propriétaires ne se sont pas
prononcés sur le fond, ils ont déclaré adhérer à la position de la
constructrice qui, de son côté, fait valoir que le secteur "
Les
Terrasses
" est affecté à la zone d'habitations groupées, mais qu'il
n'a pas fait l'objet d'une fiche dédiée, contrairement aux autres secteurs. Or,
le secteur "
Les Terrasses
" du plan 03, qui figure l'ensemble
du périmètre du PPA, ne correspondrait plus à la réalité, puisque le morcellement
des parcelles des biens-fonds, qui apparaît dans le secteur précité sur ce plan,
était destiné à permettre l'édification d'habitations individuelles contigües.
Il n'a toutefois pas été réalisé, raison pour laquelle l'ordre contigu imposé
par l'art. 28 RPPA dans le secteur "
Les Terrasses
" n'aurait
plus de sens et la construction d'un bâtiment unique par parcelle serait tout à
fait admissible. Au reste, le plan 3A illustrerait les constructions du secteur
en question sous la forme de barres d'immeubles et non d'habitations
individuelles contiguës, séparées les unes des autres de manière à disposer
d'une entrée et d'un jardin privatif. Dans ces circonstances, le projet ne
contreviendrait en réalité pas à l'art. 24 RPPA qui destinait initialement le
secteur à l'habitation contiguë. Pour le reste, les trois bâtiments litigieux
seraient conformes à la zone d'habitations groupées. La constructrice rappelle
à cet égard que cette notion n'est pas définie dans le RPPA mais que la
jurisprudence en a précisé les contours en définissant l'habitat groupé comme
un ensemble d'un certain nombre de logements juxtaposés, ou éventuellement
superposés, avec un caractère individuel plus prononcé que pour un bâtiment
locatif. Tel serait précisément le cas en l'espèce, puisque des accès
individuels privés (coursives), des jardins privés, ainsi que des potagers
collectifs seraient aménagés. En considérant que le projet correspondait à de
l'habitat groupé, l'autorité intimée aurait quoi qu'il en soit fait usage de
son pouvoir d'appréciation en la matière pour interpréter cette notion.
Soutenable, son raisonnement ne pourrait par conséquent être sanctionné.
b) aa)
Dans la mesure où est mise en
cause l'application du RPPA, singulièrement son art. 24, il convient de
rappeler, à titre préalable, que selon une jurisprudence constante, la
municipalité jouit d’un certain pouvoir d'appréciation dans l’interprétation qu’elle
fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de
jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée
n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture
que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas
insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision
attaquée (arrêts AC.2019.0050 du 22 juillet 2020 consid. 3a; AC.2018.0277
du 14 février 2020 consid. 4; AC.2018.0264 du 13 juin 2019 consid. 4b et
les références citées). Le Tribunal fédéral a déjà confirmé que la municipalité
dispose d'une importante latitude de jugement pour interpréter son règlement,
celle-ci découlant de l'autonomie communale garantie par l'art. 50 al. 1 Cst.
Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement
liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et
peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs
sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la
norme, de sa genèse ou de son but (arrêts TF 1C_114/2016 du 9 juin 2016
consid. 5.4; 1C_340/2015 du 16 mars 2016 consid. 2; 1C_138/2010 du 26 août 2010
consid. 2.6).
bb) Concernant la notion d'habitat individuel groupé,
il résulte de la jurisprudence qu'il appartient en principe aux communes, dans
le cadre de l’autonomie qui leur est réservée, de préciser dans leur pratique
les caractéristiques qu'elles entendent voir observer dans les zones de
l'habitat individuel ou groupé, ou mieux encore, d’adopter des réglementations
plus précises définissant les caractéristiques essentielles de l’habitat groupé
(
cf
. arrêts AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité consid. 1f et AC.2011.0252
du 31 octobre 2012 consid. 5c). A défaut, il convient de recourir aux
principes jurisprudentiels exposés ci-dessous pour déterminer, de cas en cas,
si un projet particulier correspond à de l'habitat groupé ou collectif.
L'habitat groupé se distingue de l'habitat collectif
par le fait qu'il implique des accès individualisés aux logements par des
espaces privés extérieurs, ainsi que par des jardins privatifs ou terrasses
situés dans les prolongements extérieurs du logement (arrêts AC.2014.0118 du 18
mars 2015 consid. 2c; AC.2013.0041, AC.2013.0323 du 12 juin 2014 consid. 1f et
AC.2011.0252 du 31 octobre 2012, consid. 5c). L'habitat groupé peut ainsi
prendre la forme d'unités de logements juxtaposées, bénéficiant chacune d'un
accès indépendant par un espace privé extérieur rattaché au logement, et d’un
jardin privatif, mais aussi d’unités de logements superposées avec un espace de
distribution assurant un accès individuel privé extérieur par l’aménagement de
coursives par exemple (
cf
. arrêt AC.2013.0041, AC.2013.0323 précité
consid. 1f). Plus récemment, le tribunal de céans a dû déterminer si un projet
à réaliser dans la zone d'habitat individuel et groupé était conforme à cette
affectation. Il a constaté que le projet comprenait la construction de quatre
habitations séparées s'élevant chacune sur trois niveaux, disposant chacune
d'une entrée propre (en façade est), ainsi que d'une terrasse et d'un jardin
privatif (délimité par des haies) du côté ouest. Chaque logement disposait par
ailleurs de son propre sous-sol comprenant une cave et un local technique, de
sorte qu'il ne s'agissait manifestement pas d'un seul immeuble d'habitation
collective, mais bien d'habitat groupé (arrêt AC.2018.0069 du 30 juillet 2018 consid.
3b, confirmé par arrêt TF 1C_456/2018 du 25 juillet 2019).
cc) Selon la jurisprudence, les notions d'ordre
contigu et de contiguïté doivent être distinguées. L'ordre contigu se
caractérise usuellement par l'implantation sur un même alignement, ou en
retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en limite de propriété et
séparés par des murs mitoyens ou aveugles, avec une profondeur maximum fixée
pour ces derniers et une distance fixée jusqu'à la limite pour les façades non
en limite de propriété. L'ordre contigu se distingue de la contiguïté, qui se
caractérise, elle, comme une situation de fait, soit l'accolement de deux
bâtiments (arrêts AC.2019.0102 du 27 février 2020 consid. 5c et les
références citées; AC.2017.0087 du 10 septembre 2018 consid. 5b/bb et
AC.2017.0370 du 18 juillet 2018 consid. 3a). En général, l'ordre contigu est
prescrit par le législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons
sont contiguës. Les règles relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en
principe que les façades donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement,
à l'exclusion des façades opposées à celles de la rue (voir notamment arrêts
AC.2007.0190 du 27 juin 2008 consid. 1b; AC.1990.7510 du 26 mars 1992
consid. 2b publié in RDAF 1992 p. 482; prononcé 2164 du 13 mars 1964 publié in
RDAF 1970 p. 273; Marti, loc. cit.). Obligatoire, l’ordre contigu est
utilisé pour renforcer l’effet urbanistique de la rue (Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, 2001, n. 887 p. 387).
c) aa) En l'espèce, le secteur "
Les
Terrasses
" fait partie de la zone d'habitations groupées (
cf
.
PPA et note marginale de l'art. 24 RPPA), ce qui est du reste admis par toutes
les parties. L'art. 24 par. 2 qui lui est consacré dispose ce qui suit: "
Ce
secteur est destiné à la construction d'habitations contiguës (terrasses) et
accessoirement à des activités du secteur tertiaire non-gênantes pour le
voisinage. L'implantation est libre à l'intérieur de chaque périmètre
d'évolution indiqué sur le plan 01.
"
Selon le rapport 47 OAT, cet article a été modifié
avant l'adoption du règlement, en ce sens que le secteur "
Les Terrasses
[…]
ne permet plus que des habitations contigües et le DS est passé de III à
II
", alors que cette disposition mentionnait initialement la "
construction
d'habitations groupées ou contigües
". Il apparaît donc que l'autorité
planificatrice, comme le souligne la recourante, a spécifiquement entendu
régler le type d'habitations admissibles dans le secteur, pour n'y admettre que
les habitations groupées contiguës, alors qu'initialement d'autres types
d'habitations groupées, c'est-à-dire même non contigües, étaient autorisés.
Cette formulation a du reste été maintenue dans le secteur "
Les Prés
",
la construction d'habitations groupées ou contiguës (
cf
. art. 24 par.
1). Quoi qu'en dise la constructrice, ces éléments confirment la volonté de
l'autorité planificatrice de spécifier le type d'habitations admissibles dans
ce secteur et de le distinguer d'autres secteurs également promis à l'habitat
groupé. Dans la mesure où une autre solution aurait été envisageable – et a du
reste été envisagée dans la première version du RPPA – cette modification n'est
pas anodine mais constitue au contraire une précision expresse du type
d'habitat autorisable à cet endroit. En d'autres termes, la commune a fait usage,
dans le cadre de la planification, de l'autonomie communale qui lui est
reconnue en la matière pour préciser le type d'habitat groupé autorisé dans le
secteur "
Les Terrasses
" (
cf
. consid. 7b/bb
ci-dessus). Cette appréciation est d'autant plus fondée que l'on est en
présence d'un PPA entré en vigueur en 2013 seulement, fruit d'un soigneux
processus d'élaboration d'une dizaine d'année, mené avec l'aide d'un bureau
spécialisé en matière d'urbanisme. L'importance que le respect de la
planification revêtait aux yeux de l'autorité de planification résulte au
demeurant du RPPA lui-même, dont l'objectif est de permettre un développement
architectural respectueux de la structure naturelle et bâtie du site (art. 1
RPPA). À cette fin, il dispose que les constructeurs et leurs mandataires
doivent, pour tout projet, s'adresser à l'organe de gestion dès le stade des
études préliminaires "
afin de garantir la prise en compte et
l'application des buts, objectifs et mesures préconisées dans le présent PPA
"
(art. 3 RPPA). Du point de vue architectural, tout projet doit ainsi "[s]
'inscrire
de manière cohérente dans le contexte du présent PPA, respecter le caractère du
lieu (nature, paysage, environnement, etc.), et suivre la démarche de qualité
qui a présidé à
[son]
élaboration
[…]" (art. 27 RPPA). On
ajoutera que la volonté communale d'appliquer strictement le PPA résulte
également du compte-rendu (
cf
. lettre B. ci-dessus), dont on extrait ce
qui suit du passage consacré au "rôle de la Commune" en lien avec le
PPA: "[l'une des]
préoccupations
[de la Commune]
consiste à
maintenir un certain consensus et une coordination entre les 22 propriétaires qui
comptent institutions, entreprises et particuliers. Dans ce cadre, garder la
ligne d’un plan très précis datant de 15 ans tout en répondant aux exigences
nouvelles d’aujourd’hui et de demain exige une bonne détermination.
"
bb) Malgré ce qui précède, il ressort du dossier de
la cause que l'autorité intimée a purement et simplement renoncé au critère de
contiguïté qui caractérise pourtant le secteur "
Les Terrasses
"
selon l'art. 24 RPPA. Elle a essentiellement justifié son choix par l'autonomie
communale dont elle dispose en la matière. Or, comme déjà constaté (
cf
. consid.
7c/aa ci-dessus), l'autorité planificatrice a précisément fait usage de cette
autonomie communale pour imposer la construction d'habitations contiguës dans
le secteur, constat qui remet d'emblée en cause la justification de l'autorité
intimée. On relèvera encore que, contrairement à ce qu'elle allègue, les
différents secteurs d'habitation prévus dans le PPA ne se distinguent pas
uniquement par leurs aspects architecturaux (COS; CUS; nombre d'étages; degré
de sensibilité au bruit) mentionnés sous le titre "
III. Données
architecturales
". Ces zones diffèrent également sous l'angle
urbanistique, puisque le titre "
II. Données urbanistiques
" a
précisément pour but de distinguer les affectations et la typologie des
habitations, éventuellement des activités du secteur tertiaire, admissibles
dans chaque zone, soit notamment dans le secteur "
Les Terrasses
"
(art. 24 RPPA).
Enfin, il est vrai que les limites de propriété
figurées sur le plan "
03 Illustrations du bâti
" dans le
secteur litigieux ne correspondent pas à la délimitation actuelle du foncier, dans
la mesure où les parcelles incluses dans le secteur "
Les Terrasses
"
n'ont pas été morcelées. Ce constat ne rend cependant pas caduque l'exigence de
contiguïté. La notion de contiguïté désigne en effet une situation de fait,
soit l'accolement de deux ou plusieurs bâtiments, qui diffère de la notion
d'ordre contigu (
cf
. consid. 7b/bb ci-dessus). Ainsi est-il tout à
fait possible de construire des habitations contigües sur ces parcelles, sans
pour autant les morceler. Au vrai, l'observation du plan 03 ne fait qu'attester
l'importance que revêtait la typologie des constructions autorisées pour
l'autorité planificatrice et le bureau d'urbanisme mandaté. Ces derniers
envisageaient en effet l'occupation du secteur sous la forme de constructions
en ordre contigu impliquant des divisions parcellaires de nature à renforcer le
caractère individualisé des habitations par la présence de bâtiments distincts
mais accolés. La fiche B.1 du RPPA va du reste dans le même sens. Certes
consacrée au secteur "
Au Jordil
", l'une des images (
cf
.
RPPA, p. 46) offre en effet une représentation du secteur "
Les
Terrasses
" en arrière-plan, qui révèle la présence de trois
constructions, d'un seul tenant, qui occupent toute la longueur des parcelles n
os
3358 à 3360. Chacune d'elles comporte néanmoins des lignes verticales
régulières, qui matérialisent l'existence de bâtiments groupés contigus. À
défaut de morcellement, il n'en demeure pas moins que la volonté de l'autorité
planificatrice peut s'exprimer par une contiguïté de fait, telle que mentionnée
à l'art. 24 RPPA.
cc) Sur la base de ce qui précède, force est de
constater que seule la construction d'habitations contigües, autrement dit d'habitations
accolées, est autorisable dans le secteur "
Les Terrasses
" de
la zone d'habitations groupées, comme l'a clairement imposé l'autorité
planificatrice. Faire fi de cette exigence de contiguïté reviendrait à
permettre à l'autorité intimée non pas d'interpréter le RPPA, comme elle est en
droit de le faire (
cf
. consid. 7b/aa ci-dessus), mais bien d'en modifier
le contenu – sous couvert d'interprétation – en supprimant une caractéristique
urbanistique clairement exigée par l'autorité planificatrice. Un tel procédé
est manifestement insoutenable dans son raisonnement, puisqu'il revient à
modifier le texte clair du RPPA par voie d'interprétation, ainsi que dans son
résultat, dès lors qu'il ouvre la porte, dans le secteur "
Les Terrasses
",
à des constructions que l'autorité planificatrice entendait bannir.
8.
a) Dès lors que seules des habitations contiguës sont autorisables dans
le secteur de l'habitat groupé "
Les Terrasses
", encore
convient-il d'examiner si le projet litigieux est conforme sur ces points.
b) La jurisprudence a défini les critères servant à
distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments
juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Elle se base pour ce faire sur un faisceau
d'indices comprenant la destination respective des constructions en cause et
leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions,
la surface de plancher respective de chaque construction, la conception
architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence
extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les
objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans l
e
domaine concerné. Ces critères sont
appliqués en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier en
tenant compte de l'ensemble des circonstances (arrêts AC.2018.0416 du 2
septembre 2019 consid. 3d; AC.2017.0281 et 0282 du 11 février 2019 consid. 11
et AC.2018.0069 du 30 juillet 2018, consid. 3).
b) En l'espèce, la cour, composée notamment de deux
assesseures architectes-urbanistes, constate que les différents plans des trois
constructions révèlent, pour un observateur extérieur, la présence d'un seul
bâtiment sur chaque parcelle. Tel est également le cas du point de vue
fonctionnel, puisque chacune d'elles comporte un garage commun, ainsi que des
locaux techniques uniques. Cette appréciation est encore confortée par les
trois formulaires "
Demande de permis de construire (P)
", qui
mentionnent "
1
" sous la rubrique "
Nb total de nouveaux
bâtiments
"
(
cf
. ch. 75 du formulaire). Partant, on est
bien en présence d'un seul bâtiment par parcelle, comprenant entre 18 et 24
logements. Ce seul constat ne conduit toutefois pas nécessairement au
non-respect de la réglementation, étant entendu qu'un seul bâtiment peut
contenir plusieurs habitations groupées contigües (
cf
. p. ex. arrêt
AC.2018.0069 précité consid. 3 où l'unique bâtiment projeté comprenait
quatre habitations séparées, s'élevant chacune sur trois niveaux, disposant
chacune d'une entrée propre, d'une terrasse et d'un jardin privatif).
Tel n'est cependant pas le cas en l'espèce pour les
motifs qui suivent.
9.
a) En principe et à moins que le règlement ne précise la notion,
l'habitat groupé peut ainsi prendre la forme d'unités de logement juxtaposées
ou superposées (
cf
. consid. 7b/bb ci-dessus). Dans le cas présent,
l'autorité planificatrice a toutefois fait de la zone "
Les Terrasses
"
une zone d'habitation groupée caractérisée, selon le RPPA, par la contiguïté
des habitations à édifier (
cf
. consid. 7c/cc ci-dessus). Ainsi a-t-elle
entendu mettre l'accent sur la séparation verticale des habitations
(juxtaposition), plutôt que sur la séparation horizontale (superposition) de
ces dernières.
b) Or, l'analyse des plans révèle que cette caractéristique
ne se retrouve pas dans les trois bâtiments projetés. Le cloisonnement
vertical, lié à la statique du bâtiment, ne permet pas de conclure à
l'existence d'une juxtaposition de logements contigus. En d'autres termes, l'expression
de l'unité de chaque logement n'est pas lisible sur la façade, contrairement à
ce qui apparaît sur l'image du secteur "
Au Jordil
" précité (
cf
.
fiche B.1 RPPA, p. 46) ou encore sur l'image de l'étude CEAT illustrant les
habitations groupées du PPA sous la forme d'unités de logements accolés (
cf
.
étude CEAT, p. 11). La présence d'un étage souterrain commun (garage,
buanderie, local à vélos, chauffage central,
etc
.) sous l'ensemble des
appartements) contredit également l'existence d'habitations juxtaposées qui
bénéficieraient d'un étage enterré distinct des autres et d'un local technique
propre (
cf
. p. ex. arrêt AC.2018.0069 précité consid. 3b). De
plus, le cloisonnement intérieur est identique sur l'ensemble des niveaux,
cloisonnement dicté par les normes incendies mais non par une volonté d'accoler
des logements. Dans ces conditions, l'exigence de contigüité n'est
manifestement pas respectée et l'ensemble de ces éléments tend à renforcer
l'image que l'on peut se faire d'un immeuble locatif de petite taille.
c) À cela convient-il d'ajouter que
l'individualisation des logements par des espaces privés extérieurs, ainsi que
par des jardins privatifs ou terrasses situés dans les prolongements extérieurs
du logement est pour le moins réduite. Contrairement à ce que suggèrent la
constructrice, la présence de potagers collectifs est indifférente sous cet
angle, puisqu'il ne s'agit précisément pas de parties privatives, qu'ils seront
"prioritairement" attribués aux occupants des bâtiments et qu'ils ne
sont de plus pas situés dans le prolongement extérieur des logements. Pour le
reste, il est vrai que les appartements du rez-de-chaussée de chacun des
bâtiments, ce qui représente un tiers des logements, disposeront d'une terrasse
avec jardin privatif. En revanche, l'accès à l'ensemble des logements impose de
franchir l'une des deux portes d'entrée de chacun des bâtiments, menant aux
coursives (soit des espaces rectangulaires de 13 à 26 m
2
) qui desservent
les logements du rez-de-chaussée et des deux niveaux supérieurs par des
escaliers extérieurs accolés à la façade. Dans ces circonstances, on peut se demander
si l'on est véritablement en présence de coursives, à savoir des galeries de
circulation extérieures en façade ou des couloirs permettant l'accès aux portes
palières de plusieurs logements (
cf
. AC.2018.0416 du consid. 2d et les
références), susceptibles d'être qualifiées d'accès privatifs. En effet, les
coursives ne seront, dans le cas présent, que peu ou pas identifiables comme
telles en observant les façades depuis l'extérieur, mais s'apparenteront en
réalité à des cages d'escaliers extérieures. Au vu de ces différents éléments,
il n'est pas possible de considérer que le projet présenterait, sous cet angle,
un caractère individuel plus prononcé qu'un bâtiment collectif, qui
distinguerait nettement les différentes unités d'habitation.
d) En définitive, les bâtiments projetés sur chacune
des parcelles n
os
3357, 3359 et 3360 ne peuvent être qualifié
d'habitations groupées contiguës, contrairement à ce qu'exige l'art. 24 RPPA.
Bien qu'elle dispose d'un large pouvoir
d'appréciation en la matière, l'autorité ne pouvait octroyer les permis de
construire litigieux sans verser dans l'arbitraire. Son raisonnement est insoutenable
dans la mesure où, s'affranchissant du texte clair du RPPA, elle en a modifié
le contenu sous couvert d'interprétation (
cf
. consid. 7c/cc ci-dessus). De
surcroît l'est-il dans son résultat puisque, ce faisant, l'autorité intimée autorise
la construction d'un type d'habitations dans un secteur qui n'est pas destiné à
les accueillir. Ce procédé est ainsi de nature à porter atteinte à l'ensemble
du PPA dont on rappellera qu'il a été soigneusement réfléchi et élaboré, tant
du point de vue architectural qu'urbanistique.
10.
En dernier lieu, il convient de préciser que la recourante et la
constructrice se prévalent, chacune au soutien de son argumentation, du projet autorisé
et en cours de construction sur la parcelle voisine n
o
3356. Pour
la première, cette construction serait l'exemple de ce que doivent être des
habitations groupées contigües au sens de l'art. 24 RPPA, tandis que la seconde
insiste sur le fait que le projet dont est recours serait précisément similaire
à la construction voisine. D'emblée, le tribunal souligne que s'il est certes
situé dans le secteur "
Les Terrasses
", le projet en question
n'est toutefois pas comparable à celui de la constructrice. Il présente en
effet des décrochements qui marquent la contigüité et évoque la juxtaposition d'habitations.
De plus, le projet comporte cinq entrées et non pas deux. Déterminer si ces
caractéristiques et les éventuelles autres spécificités suffisent à rendre le
projet voisin réglementaire sort du cadre du présent litige et n'a pas à être
tranché. Quelle que soit d'ailleurs la réponse à apporter à cette question, elle
ne serait présentement d'aucun secours. Supposé réglementaire, le projet ne
serait pas comparable à celui litigieux dont les caractéristiques précitées le
distinguent. Présumé non réglementaire, la constructrice ne pourrait se
prévaloir d'une éventuelle égalité dans l'illégalité, dès lors qu'il s'agirait
d'un cas unique, impropre à attester d'une pratique de l'autorité intimée.
11.
Il résulte des considérants qui précèdent que, bien fondé, le grief doit
être accueilli. Partant le recours est admis et la décision de la Municipalité
de Bussigny du 15 juillet 2019 levant les oppositions et autorisant la
construction de trois bâtiments d'habitation sur les parcelles n
os
3357,
3359 et 3360 est annulée.
Les frais et les dépens sont mis à la charge de la
partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure
met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs
autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en
principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité
publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et
dépens (arrêts AC.2019.0099 du 21 avril 2020 consid. 8; AC.2019.0258,
AC.2019.0261 du 10 mars 2020 consid. 6 et AC.2019.0307 du 14 février 2020
consid. 3). Il appartient en conséquence à la constructrice et aux
propriétaires, qui succombent, de supporter les frais de justice. Une indemnité
à titre de dépens sera allouée à la recourante qui obtient gain de cause avec
l'assistance d'un mandataire professionnel.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Bussigny du 15 juillet 2019 est
annulée.
III.
Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la
charge de B.________, C.________, D.________ et E.________, solidairement entre
eux.
IV.
B.________, C.________, D.________ et E.________ sont débiteurs,
solidairement entre eux, d'une indemnité de 3'000 (trois mille) francs en
faveur de A.________.
Lausanne, le 30 septembre 2020
Le
président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.