vd_omni · AC.1999.0010 · 2000-04-13 · fr

Cité Joie coopérative c/ Lausanne | Pesée des intérêts en cas d'ordre de remise en état ou de démolition: le coût des travaux est un élément important. Les craintes que l'autorité pourrait formuler au sujet d'une transformation sauvage de l'étage litigieux en logement ne sauraient justifier de manière purement préventive l'engagement des dépenses considérables consistant à supprimer la fermeture latérale des combles (ce qui nécessiterait la reconstruction du toit et la pose d'une isolation sur la dalle).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.04.2000 AC.1999.0010

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 13 avril 2000
sur le recours interjeté par
CITE-JOIE,
société
coopérative,
atelier d'architecte Maurice Pidoux SA
, ainsi que
"respectivement"
Maurice Pidoux
, à La Tour-de-Peilz, dont le
conseil est l'avocat Maurice von der Mühl à Lausanne
contre
les décisions rendues les 23 et 29 décembre
1998 par la
Municipalité de Lausanne
(ordre de "restitution"
d'un étage non conforme au projet autorisé, rue de la Borde 51).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Renato Morandi et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La Commune de Lausanne
est propriétaire, sur son propre territoire, des parcelles contiguës 2022,
2026, 2027, 2028 et 2051 situées du côté ouest de l'avenue de la Borde. A cet
endroit, l'avenue de la Borde marque une pente descendant vers le centre de la
ville situé plus au sud. Du côté ouest, elle est dominée par le coteau au
sommet duquel se trouve l'étroite avenue des Oiseaux. Les parcelles communales
en question forment un triangle délimité à l'est par la rue de la Borde, au sud
par le débouché de la rue des Crêtes sur l'avenue de la Borde, et à l'ouest par
les parcelles situées le long de l'avenue des Oiseaux et portant des bâtiments appartenant
respectivement à Vernancia SA (av. des Oiseaux 6 et 8) et à Zurich compagnie
d'assurance sur la vie (av. des Oiseaux 2 et 4).
Ces parcelles sont
soumises à un "plan d'extension concernant la rive droite de la rue de la
Borde" (no 366) approuvé par le Conseil d'Etat le 24 mai 1957. Formulées
de manière presque exclusivement graphique, les règles instaurées par ce plan
prévoient, au nord (soit à l'amont) du débouché de la rue des Crêtes et après
démolition des bâtiments existants, la construction de plusieurs bâtiments
contigus allongés étagés en fonction de la pente le long de la rue de la Borde.
Le plan d'extension comprend une élévation des façades vues depuis la rue de la
Borde dont on peut déduire que les bâtiments situés le long de cette avenue à
l'amont du débouché de la rue des Crêtes comporteraient cinq niveaux culminant
à une hauteur maximale de 15 m. mesurée à mi-longueur de la façade. Les deux
premiers bâtiments depuis l'aval auraient une longueur d'environ 30 mètres. Tel
qu'il sont figurés, ces bâtiments ne comportent pas de toit mais l'une des
seules règles du plan formulée verbalement prévoit ceci :
"Toits
Ceux-ci peuvent être prévus à 3,2 m. au maximum au-dessus de la hauteur des
corniches fixées par le plan.
Les combles seront inhabitables."
Un autre bâtiment (non
litigieux en l'espèce) est prévu sur l'ensemble de parcelles déjà décrit,
aligné sur la rue des Crêtes et perpendiculairement aux précédents. Il se voit
assigner, pour six niveaux, une hauteur maximale de 18 m comptée dès la
chaussée de la rue des Crêtes.
En regard de la
légende des diverses surfaces constructibles ainsi disposées, le plan
d'extension ajoute : "les rez seront réservés à l'artisanat".
B.                    Au bénéfice d'un droit
distinct et permanent (droit de superficie d'après les explications des
recourants) en cours de constitution sur les parcelles de la commune décrites
plus haut, la recourante Cité-Joie, dont l'architecte d'alors José Louis Truan
entretenait avec la commune au sujet de ce projet des contacts remontant à fin
1994, a mis à l'enquête, du 1er au 21 décembre 1995, la construction de deux
immeubles d'habitation "sur une même parcelle" dans la disposition
décrite ci-dessus, reliés entre eux par un parking souterrain.
Le bâtiment projeté le
long de l'avenue de la Borde (dont un des étages est l'objet du litige) occupe
l'angle formé par l'avenue de la Borde et le débouché du chemin des Crêtes. Le
long de l'avenue de la Borde, l'immeuble s'étend sur une longueur d'environ 46
mètres. A l'amont (soit au nord), il serait contigu avec l'immeuble voisin
existant. Il comprend un rez-de-chaussée occupé par des locaux (garderie,
locaux communs ou commerces) dont la vitrine donne sur la rue de la Borde. Ce
niveau est surmonté de quatre étages de logement avec balcons vitrés servant de
protection acoustique. Ces cinq niveaux culminent à la cote 565.78, soit 15 m
au-dessus de la cote de référence.
D'après les
explications fournies en audience, le pied de cette cote de hauteur à 15 mètre
a été fixé (on rappelle que l'avenue de la Borde est en pente) en tenant compte
du fait que le projet s'étend le long de l'avenue de la Borde, entre le
débouché de la rue des Crêtes et le bâtiment déjà construit à l'amont, sur une
longueur d'environ 46 mètres alors que le plan d'extension de 1957 prévoyait
deux bâtiments de 30 mètres environ chacun (en somme, la moitié du second
bâtiment est déjà construite). On relève sur le plan d'enquête no 265 un
gabarit rouge dans la prolongation du "niveau faîte immeuble mitoyen"
qui se prolonge en superposition sur la partie nord de l'immeuble prévu. Il
s'agit du gabarit du second immeuble long de 30 mètres prévu par le plan
d'extension à cet endroit. Le conseil de la recourante a observé en audience
que d'après ce gabarit rouge, la partie nord de l'immeuble litigieux est moins
haute que ce que prévoyait le plan d'extension.
Au-dessus des cinq
premiers niveaux délimité par cette cote de hauteur à 15 mètres se trouve un
étage supplémentaire couvert d'un toit à pan unique de très faible pente,
convexe, culminant du côté de la rue de la Borde à 3,20 m au-dessus de la cote
des 15 mètres. Le sommet de chacune des trois cages d'escalier dépasse
légèrement le niveau de ce toit.
C'est ce dernier
niveau qui forme l'objet du litige. Il apparaît notamment sur trois des
documents mis à l'enquête :
- sur le plan no 235
intitulé "terrasse", cet étage, qui comporte des balcons donnant sur
la rue de la Borde, apparaît sans subdivisions internes à l'exception des
éléments porteurs que constituent la cage d'escaliers et les murs de refend,
éléments que l'on retrouve tous dans les étages inférieurs. La surface de
l'étage est recouverte d'un quadrillage suscitant l'idée d'un dallage et elle
porte la mention "terrasse couverte". Au nord (où le bâtiment est
contigu au bâtiment voisin existant) et au sud, l'étage est fermé à chacune de
ses extrémités par la façade du bâtiment qui s'élève jusque sous le toit. On
reviendra plus loin sur la configuration des côtés est et ouest de cet étage,
qui est l'objet du litige.
- sur le plan d'enquête
no 265 "élévation Borde" où figure la façade donnant sur cette
avenue, le dernier étage litigieux est muni d'une barrière. Comme le relèvent
les recourants, le dessin le montre couvert d'une trame qui correspond à celle
qui couvre les vitrines du rez-de-chaussée; mais qui diffère de la trame qui
couvre les balcons fermés.
- un troisième
document d'enquête portant également le no 265 semble correspondre au
précédent, après réduction, notamment par le présence de barrière au 5e étage,
mais sa lecture est rendue plus difficile par la figuration d'ombres portées.
On relève quelques divergences, notamment aux extrémités du bâtiment où la
façade striée horizontalement semble se prolonger jusqu'au toit.
Par lettre du 4 mars
1996, la Direction des travaux de la commune intimée a communiqué à
l'architecte d'alors les oppositions formulées durant l'enquête et ordonné la
modification du projet sur divers points (accès au parking, anticipation,
aménagement du hors-ligne, plan des aménagements extérieurs, etc.). Cette
lettre commence par le passage suivant :
"Sur le principe même du projet, nous
continuons à admettre que le plan d'extension (PE) 366 constitue la base légale
de référence pour cette réalisation. C'est donc dans ce sens que notre examen
s'est effectué. Comme précisé à plusieurs reprises lors d'examens préalables,
nous émettons une réserve quant au choix d'une ligne horizontale de la corniche
de la toiture côté Borde en comparaison à un décrochement tel qu'on le lit sur
l'élévation du PE. La cote de hauteur prescrite étant respectée, nous
considérons le projet comme étant conforme. Le volume de la toiture comprenant
les terrasses munies de balcons peut être estimé conforme à la disposition
spéciale du PE. Nous ne comprenons toutefois pas l'utilité de ce volume de
toiture qui donnera l'apparence d'un étage inachevé puisque tout le squelette
du bâtiment (murs porteurs, noyaux, ascenseur) s'y retrouve; vous voudrez bien
nous expliquer les raisons de ce choix. Nous précisons d'ores et déjà que
l'espace constitué par cette toiture-terrasse couvert ne pourra en aucun cas
être transformé en locaux d'habitation ou d'activité professionnelle, sous
réserve d'une révision du PE 366, et nous vous signalons qu'une
"charge" sera inscrite au permis de construire à ce propos."
L'architecte d'alors
de la recourante s'est déterminé par lettre du 15 mars 1996 (contestant les
remarques relatives à la circulation) et par lettre du 21 mars 1996 en
observant, au sujet du volume de la toiture du bâtiment, qu'il avait été
"conçu
architecturalement comme un volume constructif dont l'affectation définitive
est un DROIT RESERVE à la Municipalité de Lausanne pour créer des habitations
supplémentaires, afin de retrouver un équilibre harmonieux avec
l'investissement qu'elle a consenti de faire pour l'achat de ce terrain"
.
De nouveaux plans ont
été déposés par l'architecte pour donner suite aux remarques de l'autorité
intimée.
Le permis de
construire a été délivré, après décision municipale du 3 juillet 1996, en date
du 30 juillet 1996. Il contient quatre pages de clauses particulières qui se
réfèrent à des exigences de divers services communaux. Celles-ci exigent
notamment le dépôt de plans modifiés (nos 215, 270, 285, 205, 210 et 265). Elle
contient aussi, sous la rubrique "charges", le texte suivant :
"L'espace constitué par la
toiture-terrasse couverte ne pourra en aucun cas être transformé en locaux
d'habitation ou d'activité professionnelle sous réserve d'une révision du Plan
d'extension 366".
Dans sa version
modifiée le 18 avril 1996, le plan "terrasse" no 235, qui porte un
tampon humide indiquant qu'il se rapporte à l'autorisation de construire du 3
juillet 1996, présente la modification suivante : l'espace compris entre
chacune des trois cages d'escaliers apparaît désormais fermé par des murs
délimitant un volume désigné comme lessiverie-séchoir, tandis que le reste de
la terrasse couverte, qui occupe tout le pourtour du bâtiment, est désigné,
dans certaines de ses portions, comme séchoir plein air ou occupé par un cercle
portant l'indication "jeux".
La Direction des
travaux a répondu à une lettre du 19 août 1996 de l'architecte d'alors de la
recourante, qui se préoccupait du début du chantier, par une lettre du 30 août
1996 qui lui réclamait notamment les plans corrigés conformément aux
"charges" du permis de construire (suppression au 1er étage de deux
balcons dont la hauteur par rapport au trottoir était insuffisante). Par lettre
du 24 septembre 1996, la Direction des travaux a encore demandé que le plan no
265 (élévation Borde) soit mis en concordance avec le no 215 (il s'agit du plan
du 1er étage).
Par lettre du 22
octobre 1996, la Direction des travaux, accusant réception des plans corrigés
205 et 210 (sous-sol et rez-de-chaussée), a déclaré qu'il pouvaient être
considérés "comme exécutoires au permis de construire"; elle a encore
demandé une modification des plans 215, 265, 270, et 285 conformément aux
charges du permis de construire.
La Direction des
travaux, le 11 novembre 1996, a accusé réception des plans corrigés nos 215 et
265, 270 et 285 en déclarant qu'ils pouvaient être considérés comme "plans
exécutoires au permis de construire du 30 juillet 1996".
La constitution du
droit de superficie en faveur de la recourante a fait l'objet d'un préavis no
189 du 19 septembre 1986 adressé au conseil communal. Ce préavis expose
notamment que le volume de la toiture ne peut pas être affecté en locaux
d'habitation ou d'activité professionnelle mais que pour ce qui concerne le
rez, la notion d'artisanat a évolué depuis les années 50 vers une "notion
d'activité au sens large". Il y est question d'une convention, conforme à
la loi du 9 septembre 1975 sur le logement, entre la recourante, l'Etat de Vaud
et la Commune de Lausanne.
L'architecte d'alors
de la recourante est encore intervenu par lettre du 7 novembre 1996 sur
différentes modalités d'exécution des démolitions et sur le subventionnement de
la commune.
Le 19 décembre 1996,
l'architecte de la recourante, se référant à des entretiens avec le Service
communal des routes et avec la Service d'architecture, a transmis au Service
communal d'urbanisme des plans modifiés en demandant leur approbation par
enquête administrative. Les modifications concernaient notamment l'ascenseur
extérieur de l'immeuble du chemin des Crêtes, la décoration de la façade pignon
(sud) de l'immeuble litigieux et les vitrages des balcons orientés sur la rue
de la Borde, avec partie frontale ouverte.
Par lettre du 6
février 1997, le Service d'urbanisme de la Direction des travaux a déclaré que
la dérogation concernant la décoration du pignon pouvait être admise (de même
que d'autres modifications, mais cette lettre ne mentionne pas les vitrages des
balcons). Elle indiquait en revanche que la modification de l'ascenseur devrait
être refusée mais que l'architecte pouvait déposer pour cette dérogation un
dossier complet pour enquête publique complémentaire, la décision de la
municipalité étant réservée. Suite à de nouvelles explications de l'architecte
au sujet de la cage d'ascenseur, le Service de l'urbanisme a écrit le 27
février 1997 à l'architecte qu'il proposerait à la municipalité d'accepter
l'ensemble des modifications sans enquête publique.
Un permis de
construire complémentaire a été délivré selon décision municipale du 10 avril
1997. Un certain nombre des plans du projet figurent au dossier dans une
version modifiée indiquant qu'ils se rapportent à l'autorisation de construire
accordée par la municipalité le 10 avril 1997. Toutefois, il n'existe pas de
version modifiée à cette date du plan no 265 "Elévation Borde" où
sont visible les balcons et leur vitrage.
C.                    La recourante Cité-Joie
invoque différentes difficultés qu'elle a rencontrées durant la construction.
Tout d'abord, un
glissement de terrain s'est produit au début du chantier, en mars 1997, puis en
juillet 1997, déstabilisant des immeubles de l'avenue des Oiseaux située en
contre-haut (ceux de Vernancia SA et de la Zurich Assurances). Zurich compagnie
d'assurances, propriétaire de l'immeuble de l'avenue des Oiseaux 4, a ouvert
contre la recourante Cité-Joie et la ville de Lausanne une action en paiement
de 200'000 francs, conclusions qu'elle fonde sur les frais de remise en état.
Quant à Vernancia SA, propriétaire de l'immeuble avenue des Oiseaux 6 - 8, elle
a actionné la recourante Cité-Joie et la ville de Lausanne en paiement de
3'970'000 francs, conclusion qu'elle fonde sur le préjudice causé par la perte
de l'immeuble.
Par lettre du 23 mai
1997, l'architecte de la recourante a demandé à la commune de modifier le PPE
366 pour permettre l'affectation du cinquième étage au logement, afin de
permettre de mieux supporter le surcoût (865'000 francs) dû au glissement de
terrain. Le Service de l'urbanisme a refusé d'entrer en matière par lettre du 6
juin 1997.
Puis un litige a
opposé l'architecte Truan à la recourante, qui allègue qu'il s'agissait d'un
ancien fonctionnaire de la commune intimée qui lui avait été recommandé par le
chef du Service communal du logement. Par lettre du 12 février 1998, l'atelier
d'architecte Maurice Pidoux SA, recourant dans la présente cause, a signalé à
la commune intimée qu'il était mandaté et demandé qu'elle lui transmette une
copie du dossier intégral avec les plans et la correspondance. La recourante
Cité-Joie a aussi déposé, contre son précédent bureau d'architecte, une requête
de mesures provisionnelles du 6 mars 1998 tendant à la restitution des plans
d'exécution par ce bureau.
D.                    Dans divers contacts
avec le Service d'architecture de la commune intimée, le nouvel architecte de
la recourante Cité-Joie, Maurice Pidoux, a discuté de la question de la
réalisation des dispositifs de protection antibruit des balcons vitrés donnant
sur l'avenue de la Borde. Lors d'une séance du 9 mars 1998 concernant cette
question (il y a été prévu de confier des mesures de bruit à la brigade
communale antibruit), de même que dans une lettre au Service d'architecture
communal du 18 mars 1998, l'architecte Pidoux est revenu sur la question de
l'affectation du cinquième étage au logement. D'après le procès-verbal de la
séance du 9 mars 1998, l'architecte de la recourante, à qui la position ferme
du Service d'urbanisme a été rappelée, a été invité à s'adresser par écrit à ce
service.
En vue d'une séance
avec le Service communal d'architecture prévue le 24 juillet 1998, l'architecte
Maurice Pidoux a transmis au Service d'architecture communal, avec une lettre
du 15 juillet 1998, divers plans au 1/100 du 29 mai 1998 et au 1/200 du 30 juin
1998.
Au cinquième étage
litigieux, ces plans montrent des murs de refend qui divisent l'immeuble
transversalement en six sections. A l'intérieur de chacune de ces sections
apparaissent des cloisonnements indiqués en traitillé correspondant à
l'aménagement d'appartements comparables à ceux des étages inférieurs. Sur la
façade côté Borde apparaissent, derrière les balcons prévus à tous les étages,
de larges portes ou portes-fenêtres, y compris au 5ème étage litigieux; entre
ces fenêtres apparaissent des pans de murs prolongeant la façade jusqu'au toit.
Quant à la façade opposée (côté rue des Oiseaux), elle comporte des fenêtres, y
compris au 5ème étage.
Une séance destinée au
choix des matériaux de façade, convoquée par l'architecte Pidoux par lettre du
21 juillet 1998, a eu lieu le 21 août 1998 avec le Service d'architecture.
L'architecte Pidoux a encore transmis le 20 octobre 1998 au Service
d'architecture des plans concernant notamment les aménagements extérieurs, la
création d'une dalle pour assurer l'entretien des parois ancrées, la cage
d'ascenseur de l'immeuble de la rue des Crêtes et l'escalier extérieur du bâtiment
de la rue de la Borde.
Tel qu'il a été achevé
(en septembre 1998 d'après les déclarations de l'architecte Pidoux en
audience), le cinquième étage de l'immeuble litigieux (que le tribunal a visité
durant l'inspection locale) est entièrement fermé: du côté de la rue de la
Borde (soit à l'est), la façade s'élève jusqu'au toit et, en face des balcons,
elle comporte des fenêtre vitrées jusqu'au sol. Le linteau qui surmonte ces
fenêtres est constitué d'une poutre en lamellé-collé qui s'appuie de part et d'autre
de la fenêtre sur toute la longueur des pans de murs de façade qui séparent les
fenêtres les unes des autres. Le toit est posé sur ce linteau. La même
configuration s'observe du côté ouest, à ceci près que les poutres soutenant le
toit sont posées sur d'étroits meneaux, la façade étant pratiquement vitrée sur
toute sa longueur. Vu dans son ensemble, l'immeuble présente au cinquième étage
le même aspect que dans les quatre niveaux inférieurs occupés par des
appartements, la principale différence provenant de ce que du côté de la rue de
la Borde, les balcons du cinquième étage ne sont pas fermés latéralement. Tous
les balcons, y compris dans les niveaux inférieurs, sont ouverts du côté de la
rue de la Borde. D'après les explications fournies en audience, notamment par
le représentant du Service communal d'architecture, des mesures de bruit
étaient nécessaires pour déterminer si la fermeture vitrée des balcons pouvait
être abandonnée, mais elle nécessitaient que l'endroit de la mesure soit
suffisamment achevé pour que les constatations soient probante, ce qui été le
cas en septembre 1998, où les mesures effectuées ont finalement montré qu'il
était possible de renoncer à la fermeture initialement prévue au profit d'une
isolation phonique apposée sur les surfaces intérieures des balcons.
E.                    La décision attaquée du
23 décembre 1998, communiquée par lettre de la Direction des travaux du 29
décembre 1998 dans la même teneur tant au président de la recourante Cité-Joie,
M. Perreaud, qu'à l'architecte Pidoux, a la teneur suivante:
"Nous relevons que vous avez réalisé, sans
avoir requis l'autorisation municipale nécessaire, la transformation de la
terrasse d'attique du bâtiment côté avenue de la Borde, en rendant cet étage
habitable, lequel est ainsi non conforme au Plan d'extension 366.
Aussi, la Municipalité, en sa séance du 23
décembre 1998, a-t-elle décidé:
a)  de nous autoriser à vous dénoncer à la Préfecture du district (...)
b)  d'exiger, en application de l'article 105 de la loi sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) - la restitution de cet
étage non conforme  au PE 366, en respectant le projet autorisé par la
Municipalité le 3 juillet 1996 et conformément au permis de construire délivré
le 30 juillet 1996.
c)  d'octroyer un délai au 30 juin 1999 pour dite restitution."
Par lettre du 11
janvier 1999, l'architecte Pidoux s'est adressé à la Directrice des travaux. Se
référant à la décision du 29 décembre 1998, il exposait ce qui suit :
"Permettez-nous de vous faire part de
notre étonnement devant la tournure que prend ce dossier, car M. Perreaud de
Cité-Joie et M. Pidoux de notre atelier d'architecte ont obtenu l'accord de M.
Pierre-Alain Bochatay du Service d'Architecture afin de mettre en place des
vitrages de protection dans le niveau 5/attique.
Cette autorisation est intervenue après
plusieurs entrevues sur place depuis le mois de mars 1998 et sur la base de nos
courriers auxquels des plans ont été annexés.
La réglementation qui précise que des locaux
habitables ne doivent pas être aménagés dans ce niveau sera respectée puisque
nous prévoyons de l'affecter à des galetas/dépôts."
Cité-Joie s'est
également adressée, par lettre du 13 janvier 1999, à la Directrice des travaux,
en exposant notamment que son architecte était en contact avec le Service
d'architecture communal et que les dispositions prises, consistant à fermer le
5ème étage pour assurer la protection des lieux contre les intempéries et les
pigeons ainsi que la stabilité de la toiture, avaient été prises en accord avec
le Service d'architecture par souci de sécurité et d'économie.
Par lettre du 13
janvier 1999, la Directrice des travaux a exposé à l'architecte Pidoux que la
transformation de l'attique et sa fermeture par des vitrages constituaient des
modifications importantes nécessitant l'autorisation de la municipalité et que
si le représentant du Service d'architecture n'avait pas formulé d'objection,
c'est qu'il ne savait pas que la fermeture de ce niveau par des vitrages posait
un problème délicat sur le plan urbanistique. Cette lettre expose encore que
même si ce représentant a commis l'erreur d'attendre les plans des autres
modifications apportées au projet (ce qui n'a pas permis au Service d'urbanisme
de réagir plus rapidement), cette erreur ne dispensait pas la recourante d'attendre
l'autorisation formelle pour entreprendre l'exécution des modifications
litigieuses.
F.                     Par acte du 19 janvier
1999, Cité-Joie, Atelier d'architecte Maurice Pidoux SA, ainsi que Maurice
Pidoux ont recouru contre les décisions du 29 décembre 1998 en concluant, en
substance, à leur annulation, à ce qu'il n'y ait pas lieu de dénoncer les
intéressés à la préfecture, et à ce que la municipalité soit invitée à statuer
sans retard sur les demandes d'autorisation sollicitées, notamment pour
l'attique. Les recourants ont demandé l'effet suspensif tant pour la
dénonciation à la préfecture que pour le refus d'admettre les transformations
sollicitées.
L'effet suspensif a
été accordé au recours dans la mesure où la décision attaquée exigeait
l'exécution de travaux. En revanche, le juge instructeur a considéré qu'une
dénonciation ne pouvait pas faire l'objet d'une décision sur effet suspensif et
il a rejeté la requête sur ce point-là. Le préfet a cependant renvoyé
l'audience qu'il avait appointée.
La commune intimée a
conclu au rejet du recours par acte du 8 mars 1999.
Les recourants, qui
ont effectué une avance de frais de 2'500 francs, ont encore déposé un mémoire
complémentaire du 16 avril 1999.
G.                    Le Tribunal
administratif a tenu le 13 mars 2000 une audience à laquelle, suivant les
réquisitions des recourants, il a convoqué l'architecte Truan comme témoin tout
en invitant la commune intimée à faire accompagner ses représentants à
l'audience par les fonctionnaires communaux que les recourants souhaitaient
faire entendre également.
D'entrée de cause, le
conseil des recourants a protesté contre l'absence à l'audience de la
Directrice des travaux. Les représentants de la commune, à savoir M. Cosenday
du Service d'urbanisme et M. Bochatay du Service d'architecture, ont été
interpellés sur la pratique communale, et notamment sur les différentes
versions (plan d'enquête, plan modifiant celui de l'enquête, plan exécutoire)
dans lesquelles apparaissent la plupart des plans du dossier. On en retiendra
en bref (et compte tenu aussi de l'expérience des assesseurs) que le Service
d'urbanisme suit le dossier jusqu'à l'octroi du permis de construire. C'est
ensuite le Service d'architecture qui surveille le chantier après avoir
recueilli les "plans exécutoires" conformes aux charges imposées par
le permis de construire, ainsi que le cas échéant les plans d'exécution. Il est
rare qu'un chantier s'achève sans que des plans modifiés ne soient soumis à la
commune. Si les plans évoluent au point de n'être plus conformes, ils doivent circuler
entre les services. Des plans d'exécution au 1:50 sont aussi recueillis à la
fin du chantier ("plans révisés") dans un but d'archivage. Dans le
cas litigieux, par exemple, l'abandon de la fermeture des balcons du côté de
l'avenue de la Borde a nécessité des mesures phoniques qui ne pouvaient être
exécutées que dans un logement terminé, ce qui n'a été possible qu'en septembre
1998. Les mesures effectuées ont alors montré que la suppression des vitrages
était admissible. Ce n'est qu'en novembre que le Service de l'urbanisme a
constaté qu'il y avait finalement un étage supplémentaire.
Le tribunal a entendu
l'architecte Truan comme témoin en examinant avec lui les plans figurant au
dossier dont il est l'auteur. On retiendra de ses déclarations qu'il n'était
pas prévu de fermer le 5ème étage du côté ouest (avenue des Oiseaux). Malgré le
trait s'élevant du sol au plafond sur la coupe B-B (plan no 245), c'est une
simple barrière qui était prévue à cet endroit. Sur le plan "élévation
Borde" (no 265), la trame qui couvre le 5ème étage, identique à celle qui
recouvre les vitrines du commerce du rez, signifie simplement que cet endroit
était vide ou en retrait par rapport à la façade, comme les vitrines. Sur le
plan "élévation Crêtes" (no 270) la façade pignon (sud) est fermée
jusque sous le toit par le prolongement en hauteur du mur de la façade.
Le tribunal a procédé
à une inspection locale. Il a examiné notamment l'aspect du bâtiment vu depuis
l'autre côté de l'avenue de la Borde. Vu de l'extérieur, le 5ème étage ne se
distingue guère des étages inférieurs aménagés en appartement, si ce n'est par
le fait que les balcons du 5ème étage ne sont pas fermés latéralement. Le
tribunal s'est ensuite rendu dans l'immeuble. Depuis l'intérieur de la cage
d'escalier, les différents volumes qui constituent le 5ème étage sont
accessibles par des portes qui ressemblent à celles des appartements des étages
inférieurs, qui sont terminés et déjà loués. A l'intérieur du cinquième étage,
le volume correspondant n'est pas aménagé: au plafond sont visibles les lattes
de bois qui retiennent la couche d'isolation. Les murs et le sol sont en béton
brut, sans isolation au sol. Hormis les murs de refend, il n'y a pas de
cloisons intérieures (sauf une cloison partielle servant de gaine technique à
mi-largeur du bâtiment) mais des plaques de plâtre permettant de les construire
sont entreposées, du moins dans celui des volumes que le tribunal a visité. Les
canaux de ventilation, avec les embranchements nécessaires pour desservir le
5ème étage, se prolongent jusque sur la toiture. Les tuyauteries et
canalisations parviennent jusqu'au 5ème étage et les murs existants comportent
des gaines électriques, où les fils ont été tirés dans la plupart des cas. On a
déjà décrit plus haut la manière dont, à l'aplomb des façades est et ouest, des
poutres en lamellé-collé formant linteau au-dessus des fenêtres s'appuient sur
le sommet des murs ou des meneaux pour soutenir la toiture.
Les représentants de
la commune ont été interpellés sur la définition des travaux qu'impliquerait
l'exécution de la décision attaquée. Interpellés encore, ils ont précisé que la
commune n'avait pas entrepris de calculer le coût des travaux correspondant.
Considérant en droit:
1.                     Touchée par un ordre de
modification de l'immeuble qu'elle a construit, la recourante Cité-Joie a
évidemment qualité pour recourir. Il n'est pas nécessaire de déterminer si, sur
ce point des conclusions du recours, les consorts qui procèdent avec elle, à
savoir l'architecte qui a achevé la construction et la société anonyme qui
exploite son bureau d'architecture, pourraient également invoquer un intérêt
digne de protection.
Quant aux conclusions
relatives à la dénonciation au Préfet, elles seront traitées sur le fond à la
fin de considérants.
2.                     La loi du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC), telle qu'elle
a été modifiée notamment par la novelle du 4 février 1998, prévoit notamment ce
qui suit:
Chapitre V. Permis de construire ou de
démolir
Caractère obligatoire - Art. 103
Aucun travail de construction ou de démolition,
en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration,
l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être
exécuté avant d'avoir été autorisé. Les art. 69a, alinéa 1, et 72a, alinéa 2,
sont réservés.
Les installations techniques intérieures
mentionnées dans le règlement cantonal ne sont pas soumises à autorisation.
Elles font l'objet d'un contrôle de conformité aux normes légales et
réglementaires au plus tard lors de la délivrance du permis d'habiter ou
d'utiliser.
Travaux non conformes aux dispositions
légales et réglementaires - Art. 105
La municipalité, à son défaut le Département
des travaux publics, est en droit de faire suspendre et, le cas échéant,
supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas
conformes aux prescriptions légales et réglementaires.
Les dispositions pénales cantonales et
fédérales  sont réservées.
Forme de la demande de permis - Art. 108
La demande de permis est adressée à la
municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il
s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du
fonds. Elle indique les dérogations requises et les dispositions réglementaires
sur lesquelles elles sont fondées.
Le règlement cantonal et les règlements
communaux déterminent, pour les divers modes de construction et catégories de
travaux, les plans et les pièces à produire avec la demande, ainsi que le
nombre d'exemplaires requis. La demande n'est tenue pour régulièrement déposée
que lorsque ces exigences sont remplies.
(...)
Dispense d'enquête publique Art. 111
La municipalité peut dispenser de l'enquête
publique les projets de minime importance, notamment ceux qui sont mentionnés
dans le règlement cantonal.
[ancien texte: La municipalité peut dispenser
de l'enquête publique les travaux intérieurs ainsi que ceux qui n'apportent pas
de changement notable à l'aspect du sol et du bâtiment ou à sa destination et
qui ne sont pas de nature à porter atteinte à l'environnement ou à influer sur
la nature ou le volume des eaux à traiter.]
Modifications de minime importance - Art.
117
Lorsqu'elle impose des modifications de minime
importance, la municipalité peut délivrer un permis de construire subordonné à
la condition que ces modifications soient apportées au projet.
Selon la jurisprudence
(voir le rappel qu'en font par exemple les arrêts AC 99/051, M. c/ Penthaz, du
22 octobre 1999, ou AC 98/110, R. c/ Bex, du 8 septembre 1999), la seule
violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de
construire ne suffit pas pour ordonner la démolition d'un ouvrage non autorisé
lorsqu'il est conforme aux prescriptions matérielles qui lui sont applicables
(voir arrêts AC 98/0042 du 5 mai 1999 consid. 3, AC 97/0089 du 15 décembre 1997
consid. 2, AC 96/0131 du 29 mai 1997 consid. 2c, AC 95/0177 du 12 décembre 1996
consid. 3a, AC 93/0011 du 8 décembre 1993 consid. 1, AC 92/0152 du 15 janvier
1996 consid. 4 et AC 00/7415 du 17 février 1992 consid. 3, publiés à la RDAF
1992 p. 488 et ss; voir aussi RDAF 1979 p. 231 et ss, 1978 p. 412 et ss.). En
outre, le fait que les travaux ne soient pas conformes aux prescriptions
matérielles ne justifie pas encore un ordre de remise en état. La question doit
être examinée en application des principes constitutionnels de la
proportionnalité et de la protection de la bonne foi. Le constructeur peut se
voir dispensé de démolir l'ouvrage lorsque la violation est de peu d'importance
ou lorsque la démolition n'est pas compatible avec l'intérêt public ou encore
lorsque le constructeur a pu croire de bonne foi qu'il était autorisé à édifier
l'ouvrage et que le maintien d'une situation illégale ne heurte pas des
intérêts prépondérants (ATF 111 Ib 221 consid. 6, voir aussi arrêts AC 00/7476
du 30 novembre 1993 consid. 2a et AC 00/6116 du 28 janvier 1992 consid. 3a).
L'autorité doit examiner d'office quel est le moyen le plus approprié pour
atteindre le but recherché sans porter excessivement atteinte au droit du constructeur.
Elle peut offrir à celui-ci la possibilité de faire des propositions sur la
manière de remédier aux violations de la réglementation existante. Si ces
propositions sont inadéquates, l'autorité n'en reste pas moins tenue de
rechercher, parmi les mesures d'exécution envisageables, celles qui
apparaissent le mieux proportionnées; elle examinera par exemple au moment
d'exécuter sa décision si le but recherché ne peut être atteint par une
solution moins rigoureuse (ATF 108 Ib 219 consid. 4d).
Le Tribunal
administratif a aussi jugé (voir par exemple AC 97/052 du 16 décembre 1998) que
le coût des travaux de remise en état représente également un élément important
à prendre en considération dans le cadre de la pesée des intérêts en présence à
laquelle l'autorité doit se livrer. En outre, celui qui place l'autorité devant
le fait accompli doit accepter que celle-ci accorde une importance accrue au
rétablissement d'une situation conforme au droit, par rapport aux inconvénients
qui résultent pour lui de la démolition de l'ouvrage (RDAF 1992 p. 479 consid.
2c et la référence citée). Toutefois, le fait qu'un administré ne puisse se
prévaloir de sa bonne foi ne le prive pas de la possibilité d'invoquer le
principe de la proportionnalité : il constitue cependant un élément
d'appréciation en sa défaveur (voir A. Grisel, Droit administratif suisse,
1984, vol. I, p. 352; ATF 108 Ia 216, JT 1984 I 514; ATF 111 Ib 213, JT 1987 I
564).
3.                     En l'espèce, les
recourants soutiennent en bref qu'ils ont sollicité l'autorisation de modifier
le 5ème étage litigieux et qu'ils ont obtenu cette autorisation par voie orale
dans le cadre de leurs contacts avec le Service communal d'architecture. De son
côté, l'autorité intimée le conteste en faisant valoir, en réponse au recours,
que la simple remise de plans modifiés le 15 juillet 1998 ne saurait être
considérée comme une demande d'autorisation et que celle-ci n'a pas été
délivrée aux recourants, qui connaissaient par ailleurs les exigences formelles
d'une demande de permis complémentaire comme celui qu'ils avaient obtenu en
avril 1997.
a) A titre
préliminaire, il faut éclaircir la situation de fait en confrontant, dans leurs
différentes versions (plan d'enquête, plan modifiant celui de l'enquête, plan
exécutoire) les plans que l'autorité intimée tient pour déterminants quant à la
teneur de l'autorisation délivrée, d'une part, et d'autre part l'état de la
construction telle qu'elle a été réalisée, qui correspond pour autant qu'on
puisse en juger aux plans de l'architecte Pidoux daté des 29 mai et 30 juin
1998.
-    Le gabarit
général de l'immeuble correspond à ce qui a été autorisé au 5ème étage : il en
va ainsi de la configuration du toit, de la présence de six balcons sur la
façade est donnant sur la rue de la Borde, ainsi que pour la configuration de
la façade pignon sud, qui s'élève jusque sous le toit.
-    Pour ce qui
concerne la façade ouest, du côté de la rue des Oiseaux, il faut admettre avec
l'architecte actuel de la recourante que les plans initiaux sont ambigus : sur
le plan 235 mis à l'enquête, cette façade est représentée par un double trait
de la même manière que celle du 4ème étage où des vitrages sont prévus. Sur le
plan 235 portant le timbre humide "plan modifiant celui de
l'enquête", le double trait est complété par un troisième trait interrompu
pas des meneaux implantés à mi-distance des différents murs de refend
transversaux. L'interprétation de l'auteur de ces plans, fournis en audience,
selon laquelle ce double trait correspondrait à la barrière placée au bord de
l'étage, ne s'impose pas d'emblée. On note cependant que l'indication
"terrasse, séchoir plein air" serait en contradiction avec l'idée
d'un étage fermé de ce côté.
-    La situation
est claire en revanche pour la façade est du côté de la rue de la Borde : dans
ses deux versions, le plan 235 ne présente ni fenêtres derrière les balcons, ni
murs de façade entre ceux-ci. Le cinquième étage était ainsi prévu de ce
côté-ci comme étage ouvert, avec cette particularité qu'il était néanmoins muni
de six balcons.
-    On notera
pour terminer qu'on ne peut pas suivre l'autorité intimée quant elle expose
dans sa réponse du 8 mars 1999 (p. 24) que les volumes construits ne manqueront
pas d'être affectés à l'habitation parce qu'aucune transformation à cette fin
ne serait nécessaire : l'inspection locale a montré au contraire que si les
façades est et ouest sont effectivement fermées par des vitrages, des murs et
des fenêtres, les volumes délimités par les murs de refend, non cloisonnés, ne
sont pas aménagés en logement, les murs et le sol étant en béton brut tandis
qu'au plafond l'isolation du toit reste visible. C'est donc finalement à tort
que les décisions attaquées retiennent que la recourante a rendu le cinquième
étage habitable.
b)                     Si on la confronte à
l'exigence légale d'un permis de construire délivré par la municipalité
statuant sur une demande formelle (art. 103 et 108 LATC), la position des
recourants paraît téméraire lorsqu'ils affirment avoir obtenu verbalement du
Service communal d'architecture, organe subordonné à la municipalité,
l'autorisation de modifier le cinquième étage litigieux.
Il faut bien voir
cependant que dès le début de l'élaboration du projet, les services communaux
sont intervenus intensément (peut-être parce que la commune est propriétaire du
terrain) pour le faire modifier, comme le montre les volumineuses clauses
particulières dont le permis est assorti. En outre, après la délivrance du
permis de construire originel, diverses modifications du projet ont été
discutées par l'architecte avec le Service communal de l'urbanisme, qui a
d'emblée admis certaines d'entre elles dans une lettre du 6 février 1997. Il
est d'ailleurs frappant de constater qu'à la première lecture, cette lettre du
6 février 1997 paraît autoriser d'emblée différentes modifications du projet,
ne réservant que la question de la cage d'ascenseur "qui devrait être
refusée" mais pour laquelle, si la constructrice tient à demander cette
dérogation à la Municipalité, ledit service préconise la constitution d'un
dossier d'enquête publique complémentaire (à laquelle le Service d'urbanisme a
d'ailleurs renoncé au vu des explications complémentaires de l'architecte).
On note aussi qu'en
pratique, apparemment sur la base de l'art. 17 du règlement communal sur les
constructions du 4 décembre 1990, qui prévoit l'obligation d'aviser la
Direction des travaux "avant l'application des peintures et coloration de
façades, avec présentation d'échantillons de teintes", le choix des
couleurs fait l'objet d'une "approbation" dont on peut se demander si
elle a le caractère d'une décision administrative. A l'audience, les parties se
sont exprimées de manière catégoriquement opposée à se sujet, la commune
affirmant qu'il ne s'agit pas d'une décision tandis que le conseil de la
recourante y voit à l'évidence une décision administrative. On notera au
passage qu'en l'espèce, la demande de permis de construire indique seulement
que les façades sont en béton de couleur "gris + diverses", ce qui
laisse apparemment place à des précisions supplémentaires que la pratique
semble placer dans la responsabilité d'un organe communal subordonné à la
Municipalité. On peut en l'espèce s'abstenir d'examiner plus avant cette
question.
Il n'est d'ailleurs
pas toujours aisé de savoir quelles sont les modification du projet pour
lesquelles le permis de construire complémentaire du 10 avril 1997 (qui ne les
énumère pas verbalement) a été délivré: ainsi, pour ce qui concerne par exemple
la fermeture frontale des balcons vitrés donnant sur la rue de la Borde, le
plan no 265 "Elévation Borde" figure au dossier en trois versions
successives (plan d'enquête, plan modifiant celui de l'enquête, plan
exécutoire) mais il n'y a pas de version qui se rapporterait au permis de
construire complémentaire du 10 avril 1997. Or d'après les explications fournies
en audience, la suppression des vitrages a pourtant été admise (cela n'est pas
contesté quand bien même aucune pièce n'en fait état) mais seulement au moment
où il a été possible de tester l'efficacité d'une isolation phonique apposée
sur les surfaces intérieures des balcons, soit en septembre 1998, ce qui montre
que ce n'est pas le permis complémentaire d'avril 1997 qui a autorisé cette
modification-là du projet.
Ce qui précède montre
que la pratique ne s'organise pas entièrement selon une conception rigide dans
laquelle toute modification du projet ferait l'objet d'une autorisation
délivrée par la municipalité, mais que les services communaux, intervenant
intensément dans les détails du projet, concourent à le façonner sans enquête
complémentaire et parfois sans intervention de la municipalité. On rappellera
au passage (voir l'arrêt AC 93/172 du 1er février 1994) que l'enquête
complémentaire est une procédure qui s'est imposée d'abord dans la pratique et
qui n'a été réglée expressément que par une modification récente du RATC
(novelle du 27 août 1990). On signalera en outre que les nouvelles dispositions
introduites par la novelle du 4 février 1998 tendent à assouplir la pratique
(en étendant notamment les cas dispensés d'enquête publique, voir AC 98/110 du
8 septembre 1999 citant BGC no 57, séance du lundi 26 janvier 1998, p. 7307 et
7308; voir encore le nouvel art. 103 al. 2 LATC, qui soustrait certaines
installations à l'exigence d'une autorisation de construire; ces dispositions
se réfèrent à une liste devant figurer dans le règlement cantonal mais celui-ci
n'a pas encore été modifié en conséquence).
c)                     Il n'en reste pas moins
qu'au vu des pièces du dossier, le nouvel architecte de la recourante semble
avoir usé d'un procédé cavalier en saisissant l'occasion d'une séance destinée
au choix des couleurs des façades, en été 1998, pour soumettre au Service
d'architecture des plans d'exécution dont un examen attentif montre surtout
qu'il modifiait le 5ème étage en en fermant les façades est et ouest.
On note cependant à
cet égard que dans sa lettre du 13 janvier 1999, la Direction des travaux admet
que le Service d'architecture n'a effectivement pas formulé d'objection au
projet présenté dans les séances organisées en mai et juillet 1998 pour le
choix des matériaux et des couleurs, ce qui semble conforme à la pratique
évoquée ci-dessus quant au rôle des services communaux dans l'évolution du
projet. Cette lettre ajoute que le collaborateur du Service d'architecture ne
savait pas que la fermeture de ce niveau par des vitrages posait un problème
délicat sur le plan urbanistique mais cette affirmation paraît en contradiction
avec le reste du dossier, notamment avec le procès-verbal de la séance du 9
mars 1998 tenu par ledit collaborateur et durant laquelle la position du
Service d'urbanisme interdisant l'habitation dans les combles avait été
rappelée aux recourants.
d)                     On retiendra finalement
que si l'autorisation de fermer le cinquième étage litigieux n'a effectivement
pas été délivrée par la municipalité dans un permis de construire formel (c'est
clair au moins pour le côté donnant sur la rue de la Borde, les plans approuvés
étaient en revanche ambigus du côté opposé), l'examen des circonstances, compte
tenu des contacts entre les parties, montre qu'on ne peut pas non plus
considérer que la recourante ait mis subrepticement la commune devant le fait
accompli.
4.                     La décision attaquée
exige, au sujet de l'étage litigieux,
"la restitution de cet étage non
conforme au PE 366, en respectant le projet autorisé par la municipalité le 3
juillet 1996 et conformément au permis de construire délivré le 30 juillet
1996"
. Malgré les explications fournies en audience, la portée du
terme "restitution" demeure obscure et de toute manière, la décision
ne précise pas en quoi consistent les travaux exigés. Compte tenu du dossier et
de ce que l'instruction en audience a révélé, il ne saurait s'agir de modifier
la configuration du toit, ni celle de la façade pignon sud qui s'élève jusqu'au
toit, ni de supprimer les balcons du 5ème étage, car tous ces éléments ont été
autorisés. Il s'agirait en revanche de supprimer les fenêtres (et le linteau
qui les surmonte jusqu'au toit), et d'araser au niveau de la dalle du 5ème
étage les pans de mur qui séparent les fenêtres les unes des autres sur la façade
donnant sur l'avenue de la Borde, ce qui nécessiterait à première vue
l'implantation d'une barrière dans les étroits intervalles séparant les
balcons. Cette modification permettrait de reconstituer une
"corniche" (quand bien même le toit la surmonterait de plus de 3
mètres) culminant à la hauteur de 15 mètres imposée par le plan d'extension
366. Il y va là de l'intérêt public au respect de la réglementation en vigueur.
Du point de vue
l'intérêt du constructeur, il faut bien admettre, d'après ce que l'inspection
locale a montré, que ces travaux nécessiteraient probablement la démolition de
toute la toiture car dans sa construction actuelle, celle-ci repose sur les
linteaux surmontant les fenêtres, eux-mêmes soutenus par les pans de mur
séparant ces dernières. En outre, comme ces modifications auraient pour effet
d'ouvrir l'étage aux intempéries, il serait nécessaire de poser une isolation
complète sur la dalle et de la raccorder au sol des balcons existants. Quant
aux vitrages fermant la façade ouest, leur suppression serait probablement
moins problématique puisque les linteaux qui les surmontent sont soutenus par
des meneaux qui, s'ils n'étaient pas prévus sur le plan d'enquête no 235,
apparaissent néanmoins sur sa seconde version "plan modifiant celui de
l'enquête" sanctionné par l'autorisation délivrée le 3 juillet 1996. De ce
côté également, l'ouverture de la façade nécessiterait l'isolation de la dalle.
Contrairement à ce
qu'exige la jurisprudence citée au début des présents considérants, l'autorité
intimée n'a pas procédé à une pesée des intérêts en présence. Elle n'a pas,
selon ses déclarations à l'audience, procédé à l'évaluation du coût des travaux
exigés. On retiendra à cet égard, compte tenu des éléments décrits ci-dessus,
qu'il s'agirait le cas échéant de plusieurs centaines de milliers de francs.
Quant à l'intérêt public à faire ressortir une ligne de corniche culminant à la
hauteur réglementaire de 15 mètres, il apparaît en comparaison singulièrement
limité si l'on songe que de toute manière, la toiture autorisée comporte un
avant-toit culminant à plus de 3 mètres au-dessus de la ligne de la corniche,
qui serait de plus interrompue par des balcons (autorisés à cet étage
également) formant six avant-corps larges d'environ 6 mètres chacun, entre
lesquels la ligne de corniche ne serait visible que dans d'étroits interstices.
On observera d'ailleurs que pour l'observateur situé au sol (tel n'est pas le
cas de la prise de vue figurant au dossier), même s'il se trouve comme l'a fait
le tribunal de l'autre côté de la rue de la Borde par rapport au bâtiment
litigieux, les avant-corps constitués par les balcons cachent la façade du
dernier étage presque jusque sous la toiture. On rappellera pour terminer que
la question litigieuse n'est pas de savoir si des logements peuvent être
aménagés au 5ème étage en violation de la réglementation applicable, mais
seulement de savoir si les "combles" que la toiture autorisée ouvre
sur les côtés peuvent demeurer fermés latéralement. Quant aux craintes que
l'autorité pourrait formuler au sujet d'une transformation sauvage de l'étage
litigieux en logement, elles ne sauraient justifier de manière purement
préventive l'engagement des dépenses considérables examinées ci-dessus. Le
risque est d'ailleurs limité puisqu'il s'agit d'un immeuble bien visible au
bord d'une artère très fréquentée de la ville.
Vu ce qui précède, la
décision attaquée doit être annulée. La fermeture latérale de l'étage litigieux
doit être autorisée, étant précisé que l'interdiction (non contestée) de
transformer cet étage en locaux d'habitation ou d'activité professionnelle est
maintenue. Il appartiendra à l'autorité communale de rendre, après avoir cas
échéant procéder à une constatation détaillée de l'état des lieux, une nouvelle
décision dans ce sens.
5.                     Les conclusions du
recours tendent également à faire constater qu'il n'y a pas lieu de dénoncer à
la préfecture le président et l'architecte de la société coopérative
recourante.
Il est vrai que les
décisions attaquées informent les recourants que la municipalité a
"décidé" d'autoriser la Direction des travaux à procéder à cette
dénonciation. Cependant, il ne s'agit pas là d'une décision sujette à recours.
Conformément aux principes généraux qu'on retrouve aux art. 5 LPA et 29 LJPA,
la décision administrative sujette à recours a pour caractéristique de créer,
de modifier, d'annuler ou de constater des droits ou des obligations. Tel n'est
pas le cas de la "décision" de dénoncer un administré à une autorité
pénale. Cet acte n'a pour effet que de saisir l'autorité destinataire qui seule
rendra une décision, dont les recourants ne soutiennent d'ailleurs pas qu'elle
pourrait faire l'objet d'un recours au Tribunal administratif. On signalera
dans le même sens que le Tribunal administratif a déjà jugé qu'on ne se trouve
pas en présence d'une décision au sens de l'art. 29 LJPA lorsqu'un service
social communal dénonce un administré à la Justice de paix en vue d'instaurer
des mesures tutélaires (PS 92/058 du 26 février 1993).
6.                     Vu ce qui précède, le
recours est admis pour l'essentiel des conclusions de la recourante. Le litige
procédant de circonstances dont chacune des parties répond pour une part
sensiblement égale, l'arrêt sera sans frais ni dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis dans la mesure où il est recevable.
II.                     Les décisions
rendues les 23 et 29 décembre 1998 par la Municipalité de Lausanne sont
annulées et le dossier renvoyé à la commune pour nouvelle décision dans le sens
des considérants. Les autres conclusions des recourants sont rejetées
II.                     L'arrêt est
rendu sans frais ni dépens.
Lausanne, le 13 avril 2000
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint