vd_omni · FI.2004.0034 · 2005-04-05 · fr

Swisscom Immeubles SA/Administration cantonale des impôts | Une vente aux enchères volontaire privée, par laquelle deux sociétés issues de la libéralisation du marché de la télécommunication aliènent l'ensemble de leur parc immobilier en Suisse (190 immeubles dont 17 dans le canton), à l'issue d'un appel d'offres mondial où deux lots de 28, respectivement 162 immeubles, ont été acquis par deux groupes de sociétés distincts est une vente conclue sous l'empire de circonstances extraordinaires. Dès lors, le prix obtenu ne peut pas être considéré comme étant celui obtenu par le marché libre.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.04.2005 FI.2004.0034

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 5 avril 2005
Composition
M. Etienne Poltier, président;
M. Nicolas Perrigault et M. Dino Venezia, assesseurs. Greffier: M. Patrick
Gigante
.
recourante
SWISSCOM IMMEUBLES SA,
à Berne,
représentée par Roland Köchli, avocat à Berne,
autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne
Objet
Droit de mutation
Recours Swisscom Immeubles SA contre décision rendue sur
réclamation le 19 mars 2004 par l'Administration cantonale des impôts (droits
de mutation perçus suite à divers transferts immobiliers)
Vu les faits suivants
A.                Swisscom SA est issue de la libéralisation
en Suisse du marché des télécommunications à compter du 1
er
janvier
1998, laquelle a mis fin au régime de monopole dont bénéficiait jusqu'alors l’entreprise
des PTT. Les différentes branches du groupe Swisscom SA ont à leur tour été
transformées en société anonyme. Afin de se concentrer sur l'activité
principale du groupe, ses responsables ont décidé de se séparer d'un grand
nombre d'immeubles en Suisse.
C'est dans ce contexte qu'ont été créées
Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA, auxquelles les immeubles
exploités jusqu’alors par l’entreprise des PTT ont été transférés en 1998 (cf.
arrêté du Conseil fédéral du 12 novembre 1997 concernant le transfert de droits
relatifs à des immeubles à La Poste Suisse et à l’entreprise fédérale de
télécommunications ; FF 1997 IV 1333).
Ces deux sociétés, qui depuis lors ont fusionné
sous la raison sociale Swisscom Immeubles SA, ont aliéné 190 immeubles sur le
plan national, dont, comme on le verra ci-dessous, 17 dans le canton de Vaud.
Ces 190 immeubles ont été répartis sur deux portefeuilles : le portefeuille A
comportait 28 immeubles (dont un à Lausanne) situés en position centrale dans
les villes suisses de plus grande importance; le portefeuille B englobait 162
immeubles commerciaux et administratifs (parmi lesquels seize dans le Canton de
Vaud), situés en périphérie, dans une situation moins favorisée.
Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom
Immeubles SA ont mis en adjudication les deux portefeuilles dans le cadre d'un
appel d'offre mondial, avec le concours d'experts et de spécialistes du marché
immobilier national et international, parmi lesquels J. P. Morgan, à Londres,
et Ernst & Young, à Zurich. Au cours de cette procédure, 161 intéressés ont
été contactés, dont 41 ont reçu le dossier d'informations. Onze entreprises
intéressées ont soumis une offre d'achat, parmi lesquelles les quatre ayant
présenté la meilleure offre, ont été retenues pour la deuxième phase de la
procédure. Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA ont alors
entrepris des négociations avec ces quatre intéressés six mois, puis six mois
supplémentaires, durant.
A l'issue de cette procédure, les 28
immeubles du portefeuille A ont été acquis par un consortium emmené par Credit
Suisse Asset Management. Quant aux 162 immeubles du portefeuille B, ils ont été
acquis par un groupement formé des sociétés A.________ SA, B.________ (Switzerland)
AG, C.________ (Switzerland) AG et D.________ (Switzerland) Ltd. Ces dernières
ont passé un contrat-cadre en la forme authentique, en date du 29 mars 2001,
avec Swisscom SA, Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA,
complété par un avenant du 26 avril 2001. Il ressort notamment de ces documents
que les droits de mutation résultant des transferts immobiliers ont été mis à
la charge des sociétés venderesses.
B.                Les ventes d'immeubles en Suisse et dans
le canton de Vaud ont été passées par acte notarié Christophe Fischer et
François Bianchi, le 13 mars 2001 pour le portefeuille A et le 15 mai 2001 pour
le portefeuille B.
L'immeuble lausannois figurant dans le
portefeuille A (soit la parcelle n° 1'767 du cadastre communal, sise avenue des
Bergières 42) a été aliéné à Winterthur Vie SA pour 59'581'256 fr.35;
l'estimation fiscale de cet immeuble se montait alors à 41'476'000 fr. Deux
immeubles du portefeuille B (parcelles nos 5928, sise place St-François 15, et
2'100, sise chemin des Bossons, du cadastre communal de Lausanne) ont été
vendus séparément pour 31'829'609, respectivement 3'146'826 francs à A.________
SA, alors que leurs estimations respectives se montaient à 29'629'000 et
3'160'000 francs. Les droits de mutation perçus ensuite de ces trois transferts
ne sont pas litigieux.
Les quatorze immeubles restant du
portefeuille B ont été aliénés le 15 mai 2001 par Swisscom Immeubles Invest SA
et Swisscom Immeubles SA à D.________ (Switzerland) Ltd. Simultanément, des
baux ont été concédés par la nouvelle propriétaire à Swisscom SA, à laquelle
Swisscom Immeubles SA a succédé par conventions du 7 novembre 2001. Celle-ci a
donc conservé la jouissance des locaux, exception faite toutefois de l’immeuble
sis rue de Sébeillon 2, parcelle 435, à Lausanne, ce pour une durée de cinq (s’agissant
des immeubles lausannois) à douze ans (opération
« sale and lease
back »
).
Ces ventes d’immeubles ont généré, de la
part des offices d'impôts concernés, la perception de droits de mutation
calculés non pas sur le prix de vente convenu entre les parties, mais sur
l'estimation fiscale; en effet, les autorités de taxation ont estimé qu'il
convenait de faire application de l'art. 6 al. 5 LMSD, disposition qui leur
permet de s'écarter du prix convenu en certaines circonstances. Or, dans treize
des quatorze ventes à D.________ (Switzerland) Ltd (l'immeuble du chemin de
Renens 30, à Lausanne, excepté), l'assiette des droits ainsi perçus est
supérieure au prix convenu. On récapitule ci-après les données pour chacun des immeubles
concernés :
N° Parcelle
Commune
Adresse
Prix de vente
Estimation fiscale
Val. vén. Swisscom
Assiette Dt Mutation
736
Montreux
Chemin du Petit-Clos
1'610'000
2'208'000
2'830'000
2'208'000
498
Leysin
La Cité
352'098
625'000
802'000
625'000
9'178
Ollon
En Sépey (Villars s/Ollon)
324'887
569'000
616'000
569'000
3'741
Ormt-Dessus
Dessous-les-Sassets
(Diabl.)
162'764
399'000
438'000
399'000
77
Payerne
Rue du Collège
1'364'774
2'940'000
3'300'000
2'940'000
948
Renens
Avenue du Temple 3
1'735'490
2'820'000
2'828'000
2'820'000
1'014
Epalinges
Au Grand Chemin 63
641'742
1'191'000
1'490'000
1'191'000
435
Lausanne
Rue de Sébeillon 2
335'244
1'437'000
1'550'000
1'437'000
432
Lausanne
Avenue de Sévelin 46
8'945'916
37'891'000
38'590'000
37'891'000
459
Lausanne
Rue de Sébeillon 1/3
8'095'948
19'407'000
19'790'000
19'407'000
727
Lausanne
Chemin de Renens 30
3'748'274
3'370'000
3'370'000
3'370'000
5'319
Lausanne
Chemin de Bellerive 3bis
1'125'919
1'430'000
1'430'000
1'430'000
429
Lausanne
Avenue de Sévelin 40
6'533'670
13'676'000
15'440'000
13'676'000
433
Lausanne
Avenue de Sévelin 54
1'760'952
2'640'000
2'640'000
2'640'000
TotalT
Avenue
de Sévelin 54
ota
36'737'778
90'603'000
95'114'000
90'603'000
Les montants retenus ci-dessus à titre de valeur vénale
(sixième colonne) ont été repris des fiches établies par le Service immobilier
de Swisscom en vue de la révision des estimations fiscales, procédure rendue
nécessaire par le transfert des immeubles en 1998 de la Confédération (Entreprise
des PTT) à Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA, comme on le
verra plus loin. Le magistrat instructeur du présent pourvoi au Tribunal
administratif a prié Swisscom Immeubles SA d’exposer en détail le calcul de ces
valeurs ; la recourante a cependant expliqué qu’elle n’avait pas conservé
ces documents.
Sur le plan de la procédure de taxation,
des bordereaux provisoires ont été notifiés dans un premier temps à Swisscom
Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA, les 14, 22 et 28 août 2001. Afin
de procéder à la taxation définitive des droits à percevoir, l'Administration
cantonale des impôts (ci-après: ACI) a requis de ces dernières sociétés la
production de différentes pièces (Description sommaire des immeubles, copies
des polices ECA, des états locatifs et des rapports d'expertise), dont
certaines ont été produites le 6 septembre 2001. Celles-ci s'étant pas exécutées,
nonobstant trois rappels successifs, l'ACI a requis des renseignements
complémentaires de la part de D.________ (Switzerland) Ltd; outre les états
locatifs, cette dernière a produit une fiche technique pour chaque immeuble,
indiquant la valeur estimative de certains d'entre eux (cf. tableau ci-dessus,
sixième colonne) et leur état général. Les bordereaux définitifs du droit de
mutation (calculés en fonction de l'assiette récapitulée dans le tableau
ci-dessus à la septième colonne) ont été notifiés aux sociétés venderesses, le
10 mai 2002 par l'ACI.
C.               Par le ministère de l'Etude d'avocats et de
notaires Häusermann et associés, à Berne, Swisscom Immeubles SA, qui, le 16 mai
2002, a absorbé Swisscom Immeubles Invest SA, a interjeté réclamation auprès de
l'ACI contre la décision de taxation définitive du 10 mai 2002. Les mandataires
et représentants de la contribuable ont été reçus par les représentants de
l'ACI.
Par courrier du 31 mars 2003,
l'Inspectorat du Registre foncier a fait parvenir à l'ACI les estimations
fiscales des quatorze immeubles concernés par la réclamation, estimations arrêtées
suite à leur transfert à Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA ;
il ressort que celles-ci ont été établies par le Service immobilier de Swisscom
et validées par la Commission d'estimation fiscale des installations techniques
et industrielles (ci-après: CEFITI), dans ses décisions du 22 décembre 2000,
après une inspection locale de chaque objet (ces montants sont repris dans le
tableau ci-dessus à la cinquième colonne). La CEFITI a du reste maintenu ces
estimations fiscales dans sa décision ultérieure du 21 décembre 2001, prise à
l'issue de la procédure en révision desdites estimations; en outre, elle n'est
pas entrée en matière sur la demande en révision des estimations des parcelles
nos 429, 432 et 459 du cadastre communal de Lausanne, considérant, dans sa
décision négative du 12 mars 2003, que les ventes avaient eu lieu dans des
circonstances extraordinaires.
L'ACI a dès lors proposé en date du 7
avril 2003 à la contribuable le maintien des décisions de taxation du 10 mai
2002; les mandataires de Swisscom Immeubles SA ont, pour leur part, déclaré
maintenir la réclamation.
Par décision du 19 mars 2004, l'ACI a
partiellement admis la réclamation, en ce sens que, pour les parcelles n° 736
de Montreux, n° 498 de Leysin, n° 9'178 d'Ollon, n° 948 de Renens, nos 5'319 et
433 de Lausanne, l'assiette du droit de mutation a été ramenée au prix de vente
(1
er
paragraphe du dispositif), tandis que, s'agissant de la
parcelle n° 727 de Lausanne, dite assiette a été portée de 3'370'000 francs
(montant de l'estimation fiscale) à 3'748'274 francs, soit le prix de vente
(ibid., 2
ème
paragraphe). La réclamation a en revanche été rejetée
pour le surplus (ibid., 3
ème
paragraphe).
D.               En temps utile, Swisscom Immeubles SA s'est
pourvue auprès du Tribunal administratif contre la décision sur réclamation du
19 mars 2004. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, principalement à
l'annulation de dite décision en ce qui concerne le 3
ème
paragraphe
de son dispositif (soit le maintien de l'assiette des droits perçus ensuite de
la vente des parcelles n° 3'741 d'Ormont-Dessus, n° 77 de Payerne, n° 1'014
d'Epalinges, nos 435, 432, 459 et 429 de Lausanne) et le renvoi à l'ACI pour
nouvelle taxation. Subsidiairement, elle conclut à la réforme du 3
ème
paragraphe du dispositif de dite décision, en ce sens que l'assiette du droit
de mutation sur les sept parcelles susmentionnées soit ramenée à 55% du montant
de leur estimation fiscale.
L'ACI, pour sa part, conclut au rejet du
recours et à la confirmation de la décision attaquée.
Les parties ont pu s'exprimer dans le
cadre du second échange d'écritures mis sur pied par le juge instructeur;
Swisscom Immeubles SA a produit à cette occasion un dossier contenant la
méthode choisie pour l'évaluation des immeubles mis en vente. Le juge
instructeur a requis à cet effet de la CEFITI la production des dossiers des
estimations fiscales des sept immeubles objet du présent recours ; il est
toutefois ressorti de ce complément d’instruction qu’aucune expertise n’avait
été effectuée, mais que les estimations fiscales retenues avaient été établies
conjointement entre la CEFITI et Swisscom Immeubles SA. La CEFITI a du reste
produit les fiches établies par le service immobilier de Swisscom SA pour
chaque immeuble à l’époque de la révision des estimations.
A la réquisition du magistrat instructeur,
Swisscom Immeubles SA a produit par ailleurs l’ensemble des baux conclus avec D.________
(Switzerland) Ltd pour les immeubles concernés par la présente procédure. Il en
ressort, s’agissant de trois immeubles situés à Lausanne loués par la
recourante, que les loyers suivants ont été convenus par mètre carré et
par an :
N° Parcelle
Commune
Adresse
étage
loyer/m2 en francs
432
Lausanne
Avenue
de Sévelin 46
s/sol
90.--
rez
130.--
1
er
220.--
2
ème
210.--
3
ème
220.--
4
ème
205.--
459
Lausanne
Rue
de Sébeillon 1/3
s/sol
150.--
rez
80.--
1
er
210.--
3
ème
180.--
6
ème
210.--
7
ème
210.--
727
Lausanne
Chemin
de Renens 30
s/sol
85.--
rez
85.--
1
er
140.--
2
ème
140.--
Swisscom Immeubles SA a en outre été invitée à produire,
dans l’hypothèse où le tribunal arrivait à la conclusion que les ventes ont été
conclues sous l’empire de circonstances extraordinaires, tous les éléments
permettant de justifier le calcul du prix de vente des sept immeubles encore en
cause. Il est ressorti de ce complément d’instruction que les installations
techniques aménagées alors par la régie fédérale Telecom PTT dans les immeubles
qu’elle exploitait n’avaient pas été vendues à D.________ (Switzerland) Ltd avec
les immeubles ; ces installations n’ont du reste jamais appartenu à
Swisscom Immeubles SA puisque Swisscom SA les a cédées à d’autres entreprises
de son groupe (v. mémoire de la recourante du 14 janvier 2005, p. 5).
Aucune des parties n'a requis la tenue d'une
audience ; après avoir recueilli leurs déterminations écrites sur les
compléments d’instruction, le tribunal a statué à huis clos.
Considérant en droit
1.                Le litige a trait, dans le cas d'espèce, à
la fixation de l'assiette du droit de mutation, généré par la vente de sept des
dix-sept immeubles dont Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA
étaient propriétaires dans le canton. L'ACI soutient que l'on est en présence
de circonstances particulières qui font que l'on doit s'écarter du prix de
vente pour rechercher la valeur réelle des objets aliénés. Pour la recourante
au contraire, il n'y a pas lieu de s'écarter du prix de vente, dès lors que les
ventes sont le reflet du marché libre.
a) On rappelle que l'impôt sur les
mutations est un impôt frappant les transactions juridiques immobilières,
c'est-à-dire le transfert de droits sur un immeuble d'un sujet de droit à un
autre et non l'effet économique qui en résulte, ce qui le distingue notamment
de l'impôt sur les gains immobiliers (cf. Olivier Thomas, Les droits de
mutation, étude des législations cantonales, thèse Lausanne 1991, p. 29; August
Reimann/ Ferdinand Zuppinger/ Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, Bern 1966, ad. art. 19 à 32, note préliminaire no 43, ad. art.
178, note 1). A teneur de l'art. 2 al. 1 LMSD, le droit de mutation est perçu
sur les transferts entre vifs à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou
d'une part d'immeuble situé dans le canton. Tant la Commission cantonale de
recours en matière d'impôt (ci-après: CCRI; par exemple arrêt 90/024 du 2
octobre 1991) que le Tribunal administratif (arrêts FI 1993/0099 du 28 décembre
1993; FI 1993/0134 du 27 juin 1994; FI 1994/0115 du 16 juin 1995) ont précisé à
réitérées reprises qu'il s'agissait d'un impôt formel frappant toute opération
conclue qui réunit les deux conditions précitées.
L'objet du droit de mutation consiste à
imposer avant tout le transfert au sens juridique (art. 2 al. 1 LMSD),
certaines opérations économiques énumérées de façon exhaustive à l'art. 2 al. 2
LMSD étant réservées; dans l'arrêt FI 1995/0075 du 10 janvier 1996, le Tribunal
administratif a rappelé, références à l'appui, qu'en droit fiscal vaudois, la
base légale permettant de soumettre à l'impôt toutes les opérations équivalant
économiquement au transfert de l'immeuble faisait en revanche défaut (cons.
3c/aa).
b) Le droit de mutation est en principe
prélevé sur le prix d'acquisition de l'immeuble. Son assiette constitue la
contrepartie du transfert au sens juridique (ibid., cons. 4c). L'art. 6 LMSD
précise, à ses alinéas premier à 5:
«          Le droit de mutation se calcule sur la valeur de
l'immeuble y compris les accessoires (art. 644 CCS), ou sur celle du droit
constitué, transféré ou éteint.
Les parties ont l'obligation d'indiquer dans
l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est présumé représenter la valeur
de l'immeuble ou du droit.
Les prestations accessoires mises à charge de
l'acquéreur s'ajoutent au prix d'achat, sauf si elles ont donné lieu à la
perception d'un droit de mutation.
Au cas où un immeuble est vendu en même temps
que le commerce ou l'industrie qui y est exploité, le contrat de vente doit
porter à la fois sur l'immeuble, le mobilier de l'entreprise et les valeurs
immatérielles de celle-ci. L'ensemble de ces éléments est soumis au droit sans
déduction.
Si la valeur de l'immeuble ou du droit n'est
pas déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur réelle,
l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données qu'elle peut réunir. »
aa) En règle générale, le prix convenu
est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au jour du transfert
générant l'imposition. Selon la doctrine, la valeur réelle ou valeur vénale est
réputée celle que tout un chacun peut obtenir au cours d'une transaction
portant sur l'aliénation d'un élément de l'actif se déroulant selon le cours
normal des affaires (v. Emanuel Grüninger/ Walter Studer, Kommentar zum Basler
Steuergesetz, Basel 1970, p. 385). Cette valeur doit être déterminée sur la
base d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles, soit
tous les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération (v.
Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,
2ème édition, Lausanne 1998, p. 505; Manuel d'estimateur de l'Union des experts
cantonaux en matière d'évaluation des immeubles - ci-après: manuel -, édition
août 1990, ch. 3.2.2.1). Dans ce contexte, n'entreront en particulier en compte
ni le prix d'amateur (
Liebhaberpreis)
, ni celui obtenu lors d'une vente
urgente ou spéculative (cf. Reimann/Zuppinger/Schärrer, ad 165 ZHStG, nos 60 et
ss), ni celui résultant d'une procédure d'assainissement (v. arrêt FI 1998/0034
du 3 mai 2000). Cette valeur se confond avec la valeur du marché, prise en
considération par la pratique lorsque le prix convenu entre les parties ne
correspond en rien à la valeur vénale de l'immeuble transféré (
Verkehrswert
;
v. sur ce point pour la doctrine, Reimann/ Zuppinger/Schärrer, ibid.,
références citées; Grüninger/Studer, ibid.; v. également la jurisprudence du
Tribunal fédéral, publiée in StE 1998 A 23.1 n° 1, cons. 6a; ATF 107 III 40,
cons. 3). Ainsi, lorsqu'il correspond à la valeur du marché, le prix convenu
entre les parties détermine toujours l'assiette du droit (art. 6 al. 2 LMSD,
deuxième phrase; v. également les travaux préparatoires de la loi, in BGC
printemps 1963, p. 1032 et ss, not. 1040).
bb) Dans de nombreux cas toutefois, les
parties à l'acte peuvent, dans certaines circonstances, s'être mises d'accord
sur un prix qui, précisément, n'aurait pas été obtenu dans les conditions
ordinaires d'une transaction immobilière; dans une situation de ce genre, il
n'est pas rare que le prix finalement obtenu par l'acheteur s'écarte plus ou
moins sensiblement de la valeur réelle de l'objet (v.
Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., ad art. 165 ZHStG, n° 60). Il peut alors
s'agir d'un indice selon lequel le prix convenu n'est pas la résultante d'un
marché libre. Tel sera notamment le cas lorsque les relations personnelles ou
d'affaires que les parties entretiennent ont influencé à la baisse la fixation
du prix ou lorsque celles-ci sont convenues d'autres contre-prestations, non
expressément indiquées dans leur transaction. On peut également être confronté
à une situation de ce genre dans une exécution forcée, bien que l'aliénation
ait un caractère involontaire et que le débiteur saisi n'ait aucune influence
sur le prix d'adjudication, lorsque le créancier gagiste poursuivant se fait
adjuger l'immeuble mis aux enchères forcées; il n'est en effet pas rare dans un
cas de ce genre qu'en misant pour se couvrir, celui-ci devienne à bon compte
propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement ce dernier pour
récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (v. arrêt du Tribunal administratif
fribourgeois du 10 juin 1994, publié in RFJ 1994, p. 408, not. cons. 3a et b;
in casu, l'établissement bancaire s'était fait adjuger pour 100'000 francs
l'immeuble saisi).
Le champ d'application de l'art. 6 al. 5
LMSD n'est cependant, dans la jurisprudence, pas limité aux réalisations
forcées. Ainsi, il a été jugé qu'une vente ayant pour but d'assainir un groupe
d'entreprises obérées, rendue possible parce que les banques créancières de
celui-ci consentaient à fournir un effort important dans la fixation à la
baisse du prix de vente des actifs, avait été conclue dans des circonstances
favorables justifiant que l'on s'écarte de ce prix (cf. arrêt FI 1998/0034,
déjà cité).
c) La transaction peut donc avoir été
conclue sous l'empire de circonstances exceptionnelles, étrangères au marché
libre. Cet élément, qui constitue un indice sérieux, ne permet toutefois pas à
lui seul à l'autorité fiscale de s'écarter du prix convenu pour fixer
l'assiette du droit de mutation; il faut, par surcroît, que l'immeuble ait été
aliéné à un prix s'écartant de sa valeur vénale. Ainsi, dans une vente forcée,
si l'adjudication faite au créancier gagiste constitue en règle générale un
indice de ce que le marché libre n'a pas fonctionné, cette circonstance ne
permet pas encore, à elle seule, de dire que l'autorité fiscale doit s'écarter
du prix d'adjudication (v. arrêt FI 1999/0071 du 6 avril 2000).
Dans des hypothèses de ce genre,
lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est inférieur à la valeur réelle du
bien aliéné, en raison précisément des circonstances particulières dans
lesquelles s'est déroulée la transaction, l'autorité fiscale a la faculté de
renverser la présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD (cf. par exemple,
arrêts FI 1994/0115 précité, montant revu à la hausse; 1995/0075 du 10 janvier
1996, publié in RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98, montant revu à la baisse;
v. en outre, FI 1997/0060 du 17 novembre 1997 et 1992/0005 du 30 mars 1993; v.
enfin FI 1999/0071, déjà cité, dans lequel il est apparu que le prix résultant
des enchères n'était manifestement pas inférieur à la valeur réelle des
immeubles aliénés).
aa) Lorsqu'elle invoque un élément
susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art. 6 al. 2 LMSD,
c'est-à-dire un élément susceptible d'augmenter l'impôt, l'autorité fiscale
doit supporter le fardeau de la preuve. Selon la pratique de certains cantons,
une disproportion manifeste (25% selon la pratique zurichoise) entre la valeur
vénale estimée et le prix stipulé crée cependant une présomption qui aboutit à
un renversement du fardeau de la preuve. Le contribuable doit alors rendre
vraisemblable, d'une part, qu'il n'existe aucune relation entre les parties au
contrat et, d'autre part, que le libre marché a fonctionné (cf., par
comparaison, arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai 1999,
publié in RFJ 1999, 155, cons. 2d, références jurisprudentielles citées). Il
importe peu en revanche que l'écart constaté trouve ou non une justification
(contra l'arrêt FI 1992/0005, déjà cité, au demeurant isolé sur ce point); le
seul élément subjectif à prendre en considération dans le cadre d'une
transaction à un prix en dessous de la valeur vénale est, mais dans le cadre
d'une donation mixte et de la taxation d'un impôt sur les donations, l'animus
donandi (v. ATF 118 Ia 497, cons. 2b/bb; cf. aussi arrêt FI 1993/0138 du 16 mai
1994).
Pour démontrer que le prix d'acquisition
convenu et payé s'écarte de la valeur vénale de l'immeuble, l'autorité fiscale
doit chercher à reconstituer en quelque sorte la valeur du marché (cf. Thomas,
ibid., p. 220). Lorsque la parité avec le prix d'achat n'entre, en raison
précisément de conditions inhabituelles ayant présidé à sa fixation, pas en
considération, la valeur vénale se détermine soit par comparaison de prix
directe ou indirecte avec d'autres immeubles présentant des caractéristiques
analogues ayant fait l'objet d'une transaction, soit, lorsque cette comparaison
n'est pas possible, par un calcul de la moyenne pondérée de la valeur de
rendement avec la valeur intrinsèque (v. Manuel, ch. 3.2.2; André Bender/
Philippe Favarger/ Martin Hoesli, Evaluation et rentabilité des biens
immobiliers dans les institutions de prévoyance, in L'expert comptable suisse,
1995/2, p. 899 et ss, not. 901). S'agissant de ces deux dernières notions, la
valeur de rendement représente la valeur actualisée des encaissements nets,
soit, s'agissant d'un immeuble loué, les loyers capitalisés, frais d'entretien
et de rénovation déduits. Pour les immeubles industriels et commerciaux, elle est
déterminée sur la base du revenu locatif ou, à défaut, lorsqu'aucune location
n'est perçue, par la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la
nature et de l'importance des locaux (on renvoie ici aux instructions du Chef
du département cantonal des finances du 31 janvier 1991 pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles, p. 4). Quant à la valeur
intrinsèque, elle s'obtient en évaluant séparément le terrain et le bâtiment;
la valeur du premier est en principe estimée par la méthode des données du
marché, tandis que le second est estimé sur la base du prix de la construction,
en tenant compte de sa vétusté. Pour les immeubles industriels et commerciaux,
on tient compte de la valeur du sol et de la construction, ainsi que de la
situation et des possibilités d'utilisation et de vente (ibid., p. 4).
bb) Cela étant, l'art. 6 al. 5 LMSD, s'il
permet à l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé dans l'acte de
transfert et institue une procédure analogue à la taxation d'office (BGC
printemps 1963, p. 1040), doit, en tant qu'il constitue une exception par
rapport au système de taxation sur la base du prix convenu entre les parties,
être appliqué de manière restrictive. L'autorité fiscale ne saurait de façon
générale être habilitée à corriger le prix de chaque transaction qui ne
correspondrait pas exactement au prix moyen pratiqué pour des transactions du
même type. Elle doit au contraire apporter la preuve, d'une part, que le
transfert générant le droit de mutation est la résultante d'une opération qui
ne s'est pas déroulée dans un marché libre, d'autre part, que ces circonstances
ont eu pour conséquence que l'immeuble a été aliéné à un prix ne correspondant
pas à sa valeur réelle (v. arrêts FI 1999/0071; FI 1998/0034; FI 1997/0060,
déjà cités).
S'il est en revanche démontré par
l'autorité fiscale que le prix d'acquisition convenu s'écarte de la valeur
vénale ainsi déterminée, ce dernier montant servira alors à déterminer
l'assiette du droit de mutation (cf. jurisprudence zurichoise citée par Thomas,
op. cit., p. 221, note 3, in fine; l'autorité de céans va dans le même sens: v.
arrêts FI 1992/0005 déjà cité, FI 1995/0120 du 5 mars 1996; v. encore la
jurisprudence rendue en application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936
sur l'estimation fiscale des immeubles - ci-après: REFI - qui applique des
critères analogues: v. notamment arrêts EF 2003/0005 du 9 septembre 2003; EF
2000/0006 du 2 novembre 2000; EF 1999/0011 du 18 octobre 1999; EF 1999/0002 du
7 mai 1999; EF 1998/0008 du 10 août 1998; EF 1993/0035 du 4 octobre 1994).
2.                Il importe en premier lieu de se pencher
sur les circonstances dans lesquelles s'est déroulée la vente simultanée par
Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA des 190 immeubles de leur
parc. Dans l'hypothèse où, en effet, le tribunal parvenait à la conclusion
inverse de l'autorité intimée, à savoir que cette vente s'est déroulée dans des
conditions analogues à celle du marché libre, il devrait alors en tirer comme
conséquence logique l'admission du recours; la cause serait alors renvoyée à
l'autorité intimée, afin qu'elle retienne le prix de vente des sept immeubles comme
assiette des droits de mutation encore litigieux dans le cas d'espèce. Si en
revanche, le tribunal aboutissait à la même conclusion que l'autorité intimée,
il lui resterait encore à s'assurer que la valeur retenue par cette dernière peut
effectivement servir d'assiette à l'impôt. Plusieurs éléments doivent à cet
égard être distingués.
a) A titre préliminaire, il ressort du
dossier produit par la CEFITI qu’à l’occasion de la révision des estimations
fiscales lors du transfert à Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles
SA, le Service immobilier de Swisscom SA a confectionné pour chaque immeuble
destiné à la vente une fiche distinguant la valeur vénale, la valeur de
rendement et la valeur fiscale. Du reste, la CEFITI a repris tel quel, dans ses
décisions du 22 décembre 2000, pour chaque immeuble le montant indicatif de sa
valeur fiscale, tel que figurant sur la fiche établie par Swisscom SA. Non
seulement la décision de la CEFITI est entrée en force, mais celle-ci a
ultérieurement maintenu ces estimations fiscales dans sa décision du 21
décembre 2001, à l'issue de la procédure en révision desdites estimations lors de
la vente à D.________ (Switzerland) Ltd. Or, en comparant les fiches établies
par Swisscom SA avec les actes de vente, il appert que les quatorze immeubles restants
du portefeuille B – à l'exception toutefois de la parcelle n° 727 de Lausanne,
qui n’est de toute façon pas en cause dans le recours – ont été aliénés à un
prix inférieur à ces trois valeurs indicatives. Swisscom Immeubles Invest SA et
Swisscom Immeubles SA étaient donc conscientes de ce qu'en acceptant l'offre du
groupe dont D.________ (Switzerland) Ltd faisait partie, elles aliénaient
certains immeubles à un prix se situant nettement en dessous de leur valeur
réelle. En effet, s'agissant plus particulièrement des sept immeubles faisant
l'objet du présent recours, des écarts importants (supérieurs à 50%)
apparaissent entre le prix de vente et, d'une part, l'estimation fiscale,
d'autre part, la valeur vénale (soit des valeurs que la recourante a elle-même
fournies) :
N° Parcelle
Commune
Adresse
Prix de vente
Estimation fiscale
Ecart (arr.)
Val. vén. Swisscom
Ecart (arr.)
3'741
Ormt-Dessus
Dessous-les-Sassets (Diabl.)
162'764
399'000
59%
438'000
63%
77
Payerne
Rue
du Collège
1'364'774
2'940'000
54%
3'300'000
59%
1'014
Epalinges
Au
Grand Chemin 63
641'742
1'191'000
46%
1'490'000
57%
435
Lausanne
Rue
de Sébeillon 2
335'244
1'437'000
77%
1'550'000
78%
432
Lausanne
Avenue
de Sévelin 46
8'945'916
37'891'000
76%
38'590'000
77%
459
Lausanne
Rue
de Sébeillon 1/3
8'095'948
19'407'000
58%
19'790'000
59%
429
Lausanne
Avenue
de Sévelin 40
6'533'670
13'676'000
52%
15'440'000
58%
Par surcroît, si l'on se concentre sur les données produites
par D.________ (Switzerland) Ltd à l'ACI, il appert qu'à teneur de l'expertise effectuée
en mai 2001 par le bureau d'architectes ******** & Associés SA, à ********,
commandée par la société acheteuse, la valeur vénale des immeubles avenue de
Sévelin 40 et 46 (parcelles nos 432 et 429) et rue de Sébeillon 1-3 (parcelle
n° 459), à Lausanne, atteindrait même au total 86'753'652 francs, soit un
montant supérieur à celui communiqué par la recourante, alors que ces trois
immeubles ont été vendus pour 23'575'534 francs. Ces premières constatations, à
elles seules, créent déjà une présomption selon laquelle le marché libre n'a
pas fonctionné dans le cas d'espèce. Il reste cependant à apprécier si les
éléments apportés par la recourante sont de nature à renverser cette
présomption.
b) On s'attachera d'abord à déterminer en
l'occurrence le premier élément, la
ratio decidendi
. Dans la plupart des
cas précités où le tribunal a confirmé l'application de l'art. 6 al. 5 LMSD,
les vendeurs se trouvaient dans une situation obérée ou quasi-obérée, de sorte
qu'ils étaient contraints, d'un point de vue économique, à réaliser leur bien
pour assainir leur situation. Le contexte d'urgence dans lequel ces ventes ont
été conclues apparaît ainsi comme leur dénominateur commun; peu importe qu'il
s'agisse d'une réalisation forcée ou non, dès lors que, du point de vue
économique, le vendeur ne disposait pas de sa pleine liberté d'agir ou de
renoncer à la vente. Corollaire de ce qui précède, l'acheteur doit, pour que
l’on puisse considérer que l’opération s’est déroulée sous l’empire de
circonstances extraordinaires, avoir réalisé en contrepartie une affaire plutôt
intéressante. Ce premier élément constitue alors un indice sérieux que le
marché libre n'a pas fonctionné dans la transaction.
On retrouve in casu, même si le contexte
est différent, cette notion d'urgence. La recourante explique à cet égard que
Swisscom SA avait un grand besoin de liquidités, dès lors qu'elle sortait d'une
situation de monopole de droit pour entrer dans un marché concurrentiel. Sans
doute, ce besoin ne semblait pas urgent au point de la contraindre à céder son
parc immobilier à un prix nécessairement moins intéressant pour elle, voire
même à le brader, pour se procurer rapidement des liquidités; du reste,
l'autorité intimée elle-même se garde de l'alléguer. Il n'en demeure pas moins
que si Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA ont fait le choix
de réaliser en bloc (à tout le moins pour le portefeuille B) leur parc
immobilier sur une durée de douze mois, au lieu de vendre immeuble par immeuble
sur une plus longue durée, c'est précisément parce que le contexte compétitif
du marché libre des télécommunications dans lequel Swisscom SA allait évoluer
exigeait de sa part qu'elle se procure assez rapidement des liquidités. La
recourante s'en défend mais ce besoin particulier a certainement conditionné le
choix de la procédure de vente groupée.
c) Swisscom Immeubles Invest SA et
Swisscom Immeubles SA ont aliéné leur parc immobilier en Suisse à l'issue d'une
procédure que l'on n'hésitera guère à qualifier de vente aux enchères
volontaire privée. Elles ont tout d'abord confectionné deux lots. Le
portefeuille A renfermait 28 objets commerciaux occupant une position centrale
dans les grandes villes suisses et dont elle était susceptible de retirer le
meilleur prix possible (ce qui du reste est le cas de l'immeuble des Bergières,
dont le prix de vente dépasse de près de 20'000'000 fr. l'estimation fiscale).
Le portefeuille B comprenait, pour sa part, 162 objets commerciaux en situation
périphérique, pour lesquels les venderesses n'avaient aucune garantie
d'obtenir, à l'inverse du lot précédent, la meilleure offre possible. A cela
s’ajoute le fait que la plupart de ces immeubles abritent des installations et
des équipements techniques spécifiques qui, s’ils n’ont pas été transférés à
l’acheteuse avec le contrat de vente, restreignent d’autant les possibilités
d’utilisation pour des tiers de ces locaux. En deuxième lieu, les ventes n’ont
pas été adjugées aux tiers plus offrants ; en effet, les amateurs
pressentis pour ces acquisitions ont été présélectionnés, avant d'être invités
à faire une offre séparée pour l'acquisition de chacun des deux lots. Parmi ces
soumissionnaires, a finalement été retenue pour le portefeuille B, à l'issue de
douze mois de négociations, l'offre du groupement dont D.________ (Switzerland)
Ltd, futur propriétaire des immeubles situés dans le canton, faisait partie.
La recourante fait sans doute valoir à
cet égard que cette dernière offre était celle qui proposait le prix d’achat -
global - le plus élevé et les meilleures conditions pour elle. Cependant, elle
feint d’ignorer que la procédure de vente pour laquelle elle a opté et qui consiste
à aliéner globalement un portefeuille d’immeubles s’écarte de façon sensible
des circonstances ordinaires - du « cours normal des choses » (v.
sur cette notion, arrêts FI 1999/0071 et FI 1998/0034, déjà cités) - qui
président à la conclusion d’un contrat de vente immobilière et au cours
desquelles la valeur réelle de l’immeuble est, en règle générale, obtenue. Or,
c’est bien cette valeur que le législateur a entendu viser à l’art. 6 al. 2
LMSD.
On doit dès lors se demander si le prix
de vente obtenu par la recourante à l’issue de cette procédure peut encore être
considéré comme étant celui du marché libre et si celui-ci a fonctionné; il est
douteux en effet que le marché suisse de l'immobilier puisse absorber, sans
perte de valeur, la vente globale et quasi-simultanée de 190 biens. Mais
surtout, la vente aux enchères volontaire privée se caractérise essentiellement
en ce qu'elle ne fait pas l'objet d'une annonce publique et que le cercle des
personnes autorisées à y participer et à y faire des offres est restreint (cf.
sur ce point, Jean-Paul Vulliéty, in Commentaire romand, Code des Obligations I,
Bâle/Genève/Munich 2003, Introduction ad 229-236 CO, note 13, p. 1192). Elle
n’offre donc aucune garantie que le vendeur obtiendra le meilleur prix
possible.
Sans doute, cette définition ne signifie
pas encore que le vendeur entend renoncer par avance à obtenir le meilleur prix
pour les objets qu'il offre ainsi à la vente; il serait hâtif en effet de
retenir que cette procédure n’est, par nature, pas susceptible de déboucher sur
un prix qui soit finalement celui du marché. Il n'en demeure pas moins
qu'objectivement, le vendeur, en optant pour cette procédure, limite d'autant
ses possibilités de vendre chaque objet de façon individuelle, donc d'en
retirer un prix s’approchant au plus près de la valeur réelle des immeubles.
Quant aux explications de la recourante à teneur desquelles cette procédure
permettrait au vendeur d'aliéner à un bon prix tous les immeubles, donc également
ceux qui, moins bien situés, offrent moins d'intérêt, elles sont hors de propos
en l'occurrence, du fait de l'importance des écarts constatés entre les valeurs
qu'elle a elle-même fournies à la CEFITI et les prix auxquels elle a finalement
aliénés ses biens immobiliers.
d) A cela s’ajoute que, simultanément à
la vente de son parc immobilier, la recourante, en succédant à Swisscom SA dans
les baux conclus avec D.________ (Switzerland) Ltd, a conservé la jouissance de
la plupart des locaux aliénés. Cela résulte en effet de l’opération
« sale
and lease back »
pour laquelle elle a opté et qui implique pour le
vendeur de prendre à bail tout ou partie de l’immeuble qu’il vient d’aliéner. Or,
une telle opération non plus n’entre guère dans le cours normal des choses, à
tout le moins lorsqu’elle débouche sur la conclusion de conditions
particulièrement avantageuses pour le vendeur-locataire. En pareil cas, on peut
concevoir en effet que le vendeur consente en contrepartie à aliéner son
immeuble à un prix inférieur à la valeur réelle, de telle sorte qu’il devienne
difficile de distinguer, à l’intérieur d’un contrat mixte, la prestation ayant
trait à la vente pure, qui d’ordinaire sert d’assiette à l’impôt, de la
rémunération du bail à loyer. L’autorité fiscale, confrontée à de pareilles
circonstances, est également fondée à s’écarter du prix obtenu.
La recourante, interpellée sur ce point,
soutient que les montants des loyers convenus avec D.________ (Switzerland) Ltd
ne sont pas inférieurs aux loyers usuels généralement pratiqués dans la région lausannoise
et le canton. Sans doute, il est difficile de retenir en l’espèce, compte tenu
du loyer convenu au mètre carré, que la recourante bénéficie à cet égard d’un
prix de faveur. On relève cependant que celle-ci reconnaît elle-même avoir
obtenu à cet égard les meilleures conditions de location possibles ; ces
éléments ont pu influer sur la fixation à la baisse du prix des immeubles
vendus, ce qui suffit pour une application de l’art. 6 al. 5 LMSD.
e) Dès lors, il faut conclure, au vu des
circonstances particulières dans lesquelles ces ventes ont été conclues, que le
prix obtenu n’est pas le résultat du marché libre. La première des deux
conditions consacrées par l'art. 6 al. 5 LMSD est donc réalisée.
3.                Il reste cependant à examiner si, dans
chacun des sept cas encore litigieux, l'autorité intimée était fondée à
s'écarter du prix de vente pour retenir, comme elle l'a fait, l'estimation
fiscale de chaque immeuble aliéné comme assiette des droits de mutation à percevoir.
a) Il est un point sur lequel la
recourante n'insiste guère; comme on l'a vu ci-dessus, ses services ont non
seulement déterminé eux-mêmes la valeur vénale de chaque immeuble mais, par
surcroît, ont communiqué ce montant à l'autorité chargée d'arrêter la révision
de l'estimation fiscale des immeubles lorsque ceux-ci ont été transférés par la
Confédération (entreprise des PTT) . La CEFITI a du reste repris telles quelles
ces valeurs dans ses décisions. Or, ainsi qu'on l'a dit plus haut, la valeur
vénale est présumée correspondre au prix qui peut être obtenu en cas de vente
d'un bien aux conditions normales du marché (cf. not. Rivier, op. cit., p.
505). La recourante s'attache longuement à démontrer que ses propres calculs
sont dépassés et que la détermination de la valeur du marché répondrait à
d'autres paramètres que ceux qui lui ont permis de fournir ces indications à la
CEFITI; elle n'explique toutefois pas en quoi ses estimations, qui remontent à
l'année 2000, seraient révolues à peine un an plus tard, lors de la conclusion
des actes de vente. Sa démonstration sur ce point est d'autant moins
convaincante que cette révision a été effectuée alors que la procédure de vente
des immeubles était en cours; Swisscom SA avait déjà été créée et la situation
de monopole, que la recourante met en avant pour relativiser ces chiffres,
relevait du passé lorsque ces estimations ont été établies.
Par surcroît, s'agissant des parcelles
nos 429, 432 et 459 de Lausanne, l'expertise immobilière mise en œuvre par l'acheteuse
prend en considération des valeurs intrinsèques de 20'309'733, 42'427'727,
respectivement 24'016'192 francs. Ce calcul aurait pu aboutir à retenir pour
ces trois immeubles des valeurs vénales supérieures aux propres calculs de la
recourante, s'il s'était agi d'appliquer la méthode préconisée par Philippe
Joye (cf. Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, in Droit de la
construction 92/1) et de diviser par trois la somme obtenue par l'addition de
la valeur de rendement multipliée par deux et la valeur intrinsèque, calcul de
contrôle que le Tribunal administratif a, à plusieurs reprises, appliqué (v.,
notamment, arrêt EF 1993/0018 du 6 mai 1998; arrêt FI 1998/0034, déjà cité). Il
est vrai cependant que cette méthode, qui conduit en règle générale à une
pondération de la valeur vénale, a surtout été appliquée aux immeubles estimés
lors de la révision générale réalisée durant une période où le marché
immobilier était en crise, ce qui n'était plus vraiment le cas lorsque Swisscom
Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA ont aliéné leur parc immobilier;
pour ces trois immeubles, la valeur vénale aurait donc pu également résulter de
ces expertises privées.
Comme on l'a vu au considérant 2a)
ci-dessus, les écarts que l'on constate dans le cas d'espèce entre, d'une part,
le prix de vente de chaque immeuble et, d'autre part, sa valeur vénale sont
particulièrement importants, puisque le plus faible d'entre eux est déjà de
52%. Dans ces conditions, c'est à juste titre que, dans ces sept cas encore
litigieux, l'autorité intimée n'a pas retenu le prix de vente comme assiette du
droit de mutation.
b) Il ressort du tableau récapitulatif
ci-après que l'estimation fiscale prise en considération ici est, pour chaque
immeuble, obtenue par la moyenne de la valeur vénale et de la valeur de
rendement de chaque immeuble, conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI. Cette
dernière valeur résulte elle-même de la capitalisation de l'état locatif au
taux de 8%, conformément à l'art. 2 al. 3 LEFI. On rappelle à cet égard que la
valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. En l'occurrence, le taux
de capitalisation choisi (8%) est d'autant moins critiquable qu'il est
nettement supérieur au taux pratiqué à l'époque de la transaction par la Banque
cantonale vaudoise, établissement de référence, pour les hypothèques en premier
rang (soit 4,5%).
N° Parcelle
Commune
Adresse
Estimation fiscale
Valeur vénale Swisscom
Valeur de rendt Swisscom
3'741
Ormt-Dessus
Dessous-les-Sassets (Diabl.)
399'000
438'000
360'375
77
Payerne
Rue
du Collège
2'940'000
3'300'000
2'580'000
1'014
Epalinges
Au
Grand Chemin 63
1'191'000
1'490'000
893'750
435
Lausanne
Rue
de Sébeillon 2
1'437'000
1'550'000
1'324'500
432
Lausanne
Avenue
de Sévelin 46
37'891'000
38'590'000
37'193'050
459
Lausanne
Rue
de Sébeillon 1/3
19'407'000
19'790'000
19'024'062
429
Lausanne
Avenue
de Sévelin 40
13'676'000
15'440'000
11'912'637
Dans l'ensemble, la situation telle qu'elle résulte de la
décision attaquée ne prête guère le flanc à la critique. L'autorité intimée
aurait été fondée à retenir, comme assiette des droits de mutation, la valeur
vénale fournie par la recourante pour chacun des sept immeubles. Or, en se
limitant à prendre l'estimation fiscale en considération, montant qui, comme on
le voit, est toujours inférieur à la valeur vénale des immeubles, elle a
finalement opté pour la solution la plus favorable au contribuable et son
choix, qui s'inscrit dans l'application de l'art. 6 al. 5 LMSD et va d'ailleurs
dans une certaine manière dans le sens des méthodes Joye ou
Bender/Favarger/Hoesli, ne peut qu'être approuvé.
c) La recourante explique cependant que
les installations de téléphonie aménagées dans les immeubles n’ont pas été
transférées au nouvel acquéreur et que Swisscom SA en a gardé la propriété et
la jouissance ; ces installations, dont la recourante prétend ignorer la
valeur, auraient été réparties depuis lors entre des sociétés tierces du
groupe. Un accord a du reste été conclu à cet effet entre Swisscom SA et D.________
(Switzerland) Ltd. Pour chaque immeuble, une distinction a été opérée entre les
aménagements transférés à l’acheteur, dont les tiers peuvent également
revendiquer l’usage, et ceux demeurés à l’usage exclusif du locataire et qui lui
appartiennent ; dans ce dernier cas, il s’agit en règle générale des
installations de téléphonie mobile (cf. inventaire ad appendice 5 de chaque
bail).
Ces installations de téléphonie mobile,
qui constituent au demeurant des accessoires de l’immeuble transféré au sens où
l’art. 644 CC l’entend, entrent, s’ils sont transférés avec la propriété de
l’immeuble, dans l’assiette du droit de mutation (art. 6 al. 1 LMSD). L'art. 10
de l'arrêté du 19 juillet 1963 d'application de la loi précitée (ci-après :
AMSD) fournit quelques précisions pour le cas où la vente comprend à la fois un
immeuble et des objets mobiliers. Un seul et même acte doit alors être établi
pour l'ensemble des biens vendus (al. 1); si les parties - s'agissant de la
vente d'un immeuble non commercial ou industriel - entendent demander la
déduction de ces objets pour le calcul du droit de mutation, elles doivent en
dresser un inventaire détaillé indiquant la valeur de chacun d'eux (al. 2);
l'inventaire, attesté par les parties, est produit en annexe à la désignation
remise par le notaire aux autorités fiscales en vue de la taxation (al. 3). La
question de la déduction de la valeur des accessoires non transférés à
l’acheteur en l’occurrence pourrait donc se poser, du moins en théorie.
La recourante fait cependant valoir, dans
ses dernières écritures (p. 5), que ces accessoires n’ont pas été inclus dans
les estimations fiscales effectuées lors de la révision à fin 2000. Elle
indique que ces accessoires n’ont jamais été acquis par Swisscom Immeubles
Invest SA et Swisscom Immeubles SA, lorsque les immeubles appartenant à la
Confédération et exploités par l’entreprise des PTT leur ont été transférés,
ensuite de l’arrêté du 12 novembre 1997, et que ces dernières sociétés ignorent
même la valeur desdites installations. On retire en effet de l’article 3.3.2
dudit arrêté que les installations de téléphonie mobile ont été transférés de
l’entreprise des PTT à Swisscom Mobile Droits SA. Dès lors, la règle contenue à
l’art. 3 al. 1 LEFI, à teneur duquel
« L'estimation fiscale
comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires »
(v.
notamment arrêt EF 1991/0015 du 9 septembre 1992), n’a pas été contournée dans
la décision de la CEFITI du 22 décembre 2000 ; en effet, ces installations,
aménagées avant le transfert donnant lieu à la révision des estimations, n’avaient
pas à être prises en compte dans celles-ci. Sans doute, la recourante explique
également, toujours dans ses dernières écritures (p. 5, dernier paragraphe),
que la valeur de ces installations aurait été intégrée dans le calcul de la
valeur du « patrimoine taxable » ; on ne tiendra cependant aucun
compte de cette affirmation qui n’est du reste étayée par aucune pièce. Invitée
à produire le calcul à teneur duquel les prix de vente des immeubles ont été
fixés et, notamment, à fournir la valeur des installations techniques non
transférées à D.________ (Switzerland) Ltd, la recourante a répondu qu’elle
n’avait conservé aucun document. Il est, dans ces conditions, fort surprenant
qu’elle puisse, dans le même temps, affirmer que cette valeur ait été intégrée
dans les montants qu’elle a fourni à la CEFITI lors de la révision de 2000.
Cette constatation vient dès lors
renforcer la décision de l’autorité intimée de retenir ces estimations fiscales
comme assiette des droits de mutation dus dans le cas d’espèce. Il n’y a donc
pas lieu d’opérer, par surcroît, une déduction pour des accessoires, certes,
non transférés à l’acquéreur, mais dont la valeur n’a, à juste titre, pas été
prise en considération dans le calcul desdites estimations puisque Swisscom
Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA n’en ont jamais acquis la
propriété.
d) A titre subsidiaire, la recourante
requiert encore que l'assiette du droit de mutation sur les sept immeubles soit
ramenée à 55% du montant de leur estimation fiscale. A partir du moment où,
toutefois, cette estimation fiscale se rapproche du prix qui aurait pu être
obtenu par Swisscom Immeubles Invest SA et Swisscom Immeubles SA en cas de
vente aux conditions normales du marché et que la recourante n'apporte aucun
élément propre à démontrer que les immeubles ont été au contraire surévalués
dans la procédure d'estimation fiscale, le tribunal ne voit aucune raison
sérieuse de limiter à un pourcentage quelconque l'assiette du droit de mutation
dans ces sept cas.
4.                Les considérants qui précèdent conduisent
par conséquent le tribunal à rejeter le recours et à confirmer la décision
attaquée. La recourante succombant, un émolument d'arrêt sera mis à sa charge;
au surplus, il ne sera pas alloué de dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                 Le recours est rejeté.
II.                 La décision sur réclamation rendue le 19 mars 2004
par l'Administration      cantonale des impôts est confirmée.
III.                Un émolument d'arrêt de 5'000 (cinq mille) francs
est mis à la charge de     Swisscom Immeubles SA.
IV.               Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 5 avril 2005
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint