vd_omni · EF.1994.0012 · 1998-12-02 · fr

SCHMUTZ Fritz c/CEFI de Lausanne | Halle industrielle avec appartement, en mauvais état: recours partiellement admis. Parcelle contiguë non construite appartenant au même propriétaire: pouvant servir à accroître la parcelle construite voisine, sa valeur vénale au m2 est la même.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.12.1998 EF.1994.0012

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 2 décembre 1998
sur le recours interjeté par
Fritz Schmutz
,
à Crissier, représenté par le notaire François Delisle, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 11 janvier 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à
l'estimation des parcelles nos 598 et 641 de la commune de Crissier.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Fritz Schmutz est propriétaire des parcelles
contiguës nos 598 et 641 de la commune de Crissier d'une surface de
respectivement 464 et 1678 m2, situées en zone industrielle. La parcelle no 641
est occupée par un bâtiment industriel comportant une habitation avec garage et
dépôt au sous-sol et une halle de transbordement d'une surface de 585 m2. Quant
à la parcelle no 598, contiguë, elle n'est pas construite.
B.                     Dans le cadre de la révision générale, la
Commission d'estimation fiscale, par décision du 24 octobre 1991, a porté
l'estimation fiscale de la parcelle No 641, datant de 1985, de Fr. 610'000.-- à
Fr. 1'132'000 .--. Par décision  du 30 janvier 1992, elle a porté l'estimation
fiscale de la parcelle no 598, datant de 1978, de fr. 28'000.- à 70'000.-.
C.                    Fritz Schmutz a interjeté recours contre ces
décisions.
La Commission d'estimation fiscale, par décision
du 11 janvier 1994, a ramené l'estimation fiscale à Fr. 1'086'000.-- pour la
parcelle no 641. L'autorité intimée retient ainsi une valeur marchande de Fr.
503'000.-- pour le terrain (1'678 m2 à Fr. 300.-) et de Fr. 732'000.-- pour le
bâtiment lui-même (valeur à neuf de fr. 1'220'000.- moins 40% de vétusté).
Quant à la valeur de rendement, la Commission d'estimation fiscale a retenu une
valeur locative annuelle de Fr. 84'000.- capitalisée à un taux de 9 %, soit fr.
935'556.-. La Commission a par contre rejeté le recours contre l'estimation de
la parcelle no 598, par décision du 11 janvier 1994.
D.                    Fritz Schmutz a recouru en temps utile au tribunal
administratif contre ces deux décisions. En ce qui concerne la parcelle no 598,
il fait valoir qu'elle est inconstructible en raison de sa dimension. En effet
il n'est pas possible d'ériger une construction industrielle sur une parcelle
de 464 m2 si le taux d'occupation du sol ne peut excéder une demie et que 20 %
de la surface de parcelle doit être aménagée en surface de verdure où tout
dépôt est interdit. Il conclut à ce que l'estimation fiscale reste fixée à fr.
28'000.-. En ce qui concerne la parcelle 641, le recourant n'admet pas le taux
de capitalisation de 9 % appliqué à une valeur locative de fr. 84'200.- au
total mais conclut à une valeur locative de fr. 60'700.- capitalisé à 7,5 %.
Admettant la valeur vénale de fr. 1'235'000.- retenue par la commission, il
conclut à une estimation fiscale de fr. 1'022'166.-.
Le 27 janvier 1994, Fritz Schmutz a produit un
mémoire complémentaire concluant à ce que le loyer du garage soit fixé à fr.
20'000.- correspondant au loyer effectivement perçu par son fils à partir du 2
ème
semestre de 1991. Il précise qu'il n'a trouvé aucune marchandise à entreposer
dans les surfaces non occupées par ses camions, que la halle et le sous-sol du
bâtiment ne sont pas chauffés et que l'appartement et le bureau représentent
une entité économique non séparable. Il insiste en outre sur la mauvaise
conjoncture économique en produisant des avis de vente aux enchères forcées où
les estimations fiscales représentent le double de l'estimation faite par
l'expert et par l'office.
Au demeurant, Fritz Schmutz s'est acquitté dans
le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr.
1'000.-.
Le 4 mars 1994, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet des recours. En ce qui concerne la parcelle 641, elle a
procédé au calcul suivant:
Valeur vénale:
Valeur du terrain:             1'678 m2 x fr.
300.-                               503'000.-
Habitation/halle               1'220'000.-
- 40% de coefficient vétusté                  732'000.-
Total de la valeur vénale
1'235'000.-
Valeur de rendement:
84'200.-                          capitalisés à
9%
936'000.-
Moyenne:
1'086'000.-
La valeur de rendement
a été calculée en additionnant la valeur locative du logement du propriétaire estimée
à fr. 14'400.-, des dépôts estimée à fr. 12'800.- (160 m2 x fr. 80.-), du
garage estimé à fr. 57'000.- (570 m2 x fr. 100.-).
En ce qui concerne la
parcelle no 459 la commission a évalué la valeur du terrain à fr. 300.- le
mètre carré, ce qui donne une estimation fiscale de fr. 70'000.-.
Par lettre du 18 août
1994, le recourant précise qu'il a cherché en vain à vendre ses parcelles
durant toute l'année 1994, à un prix oscillant entre 1,1 et 1,2 millions, à la
suite de la demande de la banque, créancière hypothécaire, exigeant le
remboursement à brève échéance d'un demi-million sur le prêt hypothécaire de
1,2 millions.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur les parcelles litigieuses le 11 décembre
1995, en présence du recourant personnellement, de son fils et de son
mandataire, et du président de la Commission d'estimation. Le recourant a
expliqué avoir vendu les parcelles à son fils pour fr. 790'000.- en novembre
1994 pour ensuite partir s'établir à Monaco. Il a produit la nouvelle police ECA
du 6 décembre 1995 qui a diminué la valeur de l'immeuble de fr. 1'219'794.- à
fr. 826'350.-, concluant à une diminution de la valeur vénale de l'immeuble.
Pour le surplus, les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à l'art. 2 al. 1 de la loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation
fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale.
En l'espèce, il s'agit d'estimer une parcelle de
terrain non construite (no 598), et une parcelle sur laquelle est érigé un
bâtiment industriel avec un logement, garage et dépôt au sous-sol et une halle
de dépôt-transbordement (no 641), toutes deux situées en zone industrielle et
contiguës.
2.                     Parcelle no 598:
a)       S'agissant de l'estimation fiscale des terrains à
bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (REFI) prévoit ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale d'un terrain à bâtir, il sera tenu
compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un
taux de 5 à 6%."
Dans le cas particulier, aucune valeur de
rendement n'entre en considération, la parcelle n° 598 n'étant ni affermée, ni
exploitée par le recourant. Seule est litigieuse la valeur vénale attribuée au
bien-fonds.
b)       Le recourant soutient que la parcelle no 598 doit
être estimée comme terrain inconstructible en raison de sa dimension restreinte
qui ne permet pas d'y ériger une construction selon le règlement communal sur
l'aménagement du territoire. Il ne saurait être suivi sur ce point. Dans sa
teneur antérieure au 25 janvier 1991, l'art. 23 al. 2 REFI précisait ce qui
suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte du délai
probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé comme terrain à bâtir. Ce
délai ne pourra excéder dix ans."
Cette règle a sans doute été abrogée en raison
du fait que le délai précité ne concordait plus avec les règles de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (art. 15 lit. b LAT).
Elle exprime cependant un principe qui reste valable encore actuellement et qui
est d'ailleurs repris aux art. 8 al. 3 et 24 al. 3 REFI suivant lequel
l'estimation doit tenir compte du fait que l'immeuble à taxer est susceptible
d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a
présentement, si cette circonstance est de nature à influer, actuellement déjà,
sur les transactions. C'est en vertu de ce principe que le tribunal de céans
estime les terrains à bâtir classés en zone non immédiatement constructible
(pour un cas, voir arrêt EF 93/033, du 27 septembre 1994; dans le même sens,
Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, p. 255, n° 58 ad art. 19 et
les références citées, notamment ATF 97 I 602). Le même raisonnement peut être
tenu dans le cas particulier, s'agissant d'une parcelle qui n'est constructible
que moyennant sa réunion préalable avec la parcelle voisine (voir arrêt EF
94/039 du 28 février 1995).
Le fait qu'une parcelle, trop exiguë en l'état,
présenterait des dimensions suffisantes, après réunion avec la parcelle
voisine, pour permettre l'édification d'une construction réglementaire
constitue assurément une circonstance de nature à influer d'ores et déjà sur la
valeur vénale de la première (en ce sens, Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, p. 146; voir également Hess/Weibel, op. cit., p. 265).
Pour cette raison, on ne saurait suivre le recourant lorsqu'il conclut à ce que
la valeur vénale de la parcelle n° 598 soit estimée comme terrain
inconstructible. Il reste à déterminer la valeur marchande de cette parcelle.
c)       Naegeli/Hungerbühler font remarquer à juste titre
que la valeur vénale des parcelles peut présenter des variations du simple au
double selon qu'elles permettent au voisin d'arrondir sa propriété ou qu'elles
sont nécessaires à la réalisation d'un projet immobilier (op. cit., p. 146).
Dans le cas particulier, le recourant est lui-même propriétaire de la parcelle
voisine. Il lui suffit ainsi de procéder à une réunion de parcelles pour rendre
la parcelle litigieuse constructible. Il se justifie dès lors de fixer un prix
identique au mètre carré pour les deux parcelles litigieuses, comme l'a fait la
Commission. Il en irait différemment seulement si la parcelle, avant d'être
constructible, devait être préalablement transférée à un propriétaire voisin.
Le tribunal estime qu'un prix de fr. 300.- au
mètre carré est adéquat en zone industrielle située à proximité de l'entrée de
l'autoroute et non loin de la ville de Lausanne. Ce prix n'a d'ailleurs pas été
contesté par le recourant pour la parcelle voisine. La décision de l'autorité
intimée concernant la parcelle no 598 doit dès lors être confirmée.
3.                     Parcelle no 641:
a)       La valeur de rendement d'un immeuble correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de
l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI).
La capitalisation s'opère sur la base du 5 à 6 %
du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
de l'immeuble (art. 7 al. 1 REFI).
En l'espèce, la valeur locative de
l'appartement, fixée par la Commission à fr. 14'400.-, n'est pas contestée et
doit être confirmée. Le recourant s'en prend en revanche aux valeurs au mètre
carré, fixées respectivement à fr. 80.- pour les dépôts et fr. 100.- pour le
garage, qu'il juge trop élevées. Il ne parvient pas à louer ces locaux, trop
grands pour sa propre entreprise, de manière durable au vu notamment de la
mauvaise conjoncture favorable aux locataires qui trouvent mieux ailleurs.
En effet, le tribunal a pu constater que les
locaux du recourant ne sont pas très vastes, tout en étant trop vastes pour une
entreprise individuelle de 2 camions comme celle exploitée par le fils du
recourant. De plus les locaux sous l'appartement ne permettent pas
l'entreposage de matériaux lourds (maximum 400 kg au m
2
). La cave, prévue en partie comme dépôt, n'est guère
adéquate pour un tel usage en raison des difficultés d'accès et des risques
élevés d'inondation et de l'humidité (dégâts constatés sur les bâtiments dus à
la moisissure) qui y règne. Cette humidité serait due, aux dires du recourant,
à l'eau stagnante sous la construction et de la mauvaise séparation des eaux
claires et usées qui provoque des débordements remontant dans la cave en cas de
fortes pluies. Compte tenu de ces circonstances, il convient de fixer la valeur
locative des locaux situés sous l'appartement (cave et garage de 160 m2) à fr.
50.- par mètre carré et celle de la halle de dépôt-transbordement (570 m2) à
fr. 80.- le mètre carré. La valeur locative annuelle de tout l'immeuble doit
ainsi être fixée à fr. 68'000.- (14'400.- + 8'000 + 46'600).
Enfin, le tribunal ne trouve rien à redire au
taux de capitalisation retenu, de 9 %. Il est même généreux eu égard à celui de
8 % que préconisent les Instructions (cf. les Instructions, p. 4) (cf. arrêt
précité). Ce taux doit dès lors être confirmé, ce qui conduit à une valeur de
rendement de la parcelle de fr. (68'000 x 100) / 9 = 755'555.-.
b)       Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble. L'art. 8 al. 1 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la
valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble.
La valeur vénale du terrain estimée à Fr.
503'400.-- (fr. 300.-/m2) par la Commission n'est pas contestée par le
recourant et doit être confirmée. Quant à la valeur de l'immeuble, suivant en
cela l'avis de son assesseur spécialisé, le tribunal estime qu'il convient de
prendre en compte la valeur à neuf selon la taxation ECA du 6 décembre 1995 de
fr. 826'350.- diminuée de 15 % de vétusté ce qui équivaut à une valeur de fr.
702'397.-. La valeur vénale de l'immeuble équivaut donc à fr. 1'205'797.-.
c)      Le tribunal parvient
donc à une estimation fiscale de la parcelle no 641 de fr. (755'505 +
1'205'797) / 2 = 980'651.-. Cette valeur étant inférieur de plus de 5% de
l'estimation de la Commission fixée à fr. 1'132'000.-, il y a lieu de réformer
la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de cette parcelle est
fixée à fr. 980'000.-.
4.                     Au vu de ce qui précède, le recours doit être
partiellement admis et la décision concernant la parcelle no. 641 réformée en
ce sens que l'estimation fiscale est arrêtée à fr. 980'000.-. La décision
concernant la parcelle no 598 est confirmée.
Un émolument réduit de fr. 500.- est mis à la
charge du recourant qui a droit à des dépens réduits de fr. 500 à charge de
l'Etat de Vaud.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     a) La décision
rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne le 11 janvier 1994 concernant la parcelle no 641 de Crissier est
réformée en ce sens que l'estimation fiscale est arrêtée à fr. 980'000.-.
b) La décision
rendue par la même autorité et à la même date concernant la parcelle no 598 est
en revanche confirmée.
III.                     Un émolument
de fr. 500.- (cinq cents) est mis à la charge du recourant.
IV.                    L'Etat de Vaud
versera au recourant la somme de fr. 500.- à titre de dépens.
Lausanne, le 2 décembre 1998
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint