vd_omni · AC.2018.0170 · 2018-11-09 · fr

A.________, B.________/C.________, Municipalité de St-Sulpice | Interprétation de la disposition communale suivante: "Les bâtiments d'habitation sont implantés sur des biens-fonds de 800 m2 au moins. Ils comprennent au plus 2 logements qui peuvent être disposés soit de façon superposée, soit de façon juxtaposée. Les logements juxtaposés peuvent prendre la forme de bâtiments accolés, séparés ou non par une limite de propriété". L'exigence de logements juxtaposés, respectivement de bâtiments accolés, poursuit un objectif important, en permettant d'éviter l'aménagement d'une multiplicité de petites constructions séparées et de prévenir la fragmentation des espaces libres. Lorsque la surface bâtie n'est pas limitée par un indice d'occupation du sol, mais uniquement par les distances aux limites, seul ce dernier critère, d'une portée plutôt ténue, permet d'éviter l'étalement des constructions au sol. Il importe ainsi d'autant plus de s'attacher à éviter le morcellement des espaces de dégagement subsistants (c. 3b et 4c). Par conséquent en l'occurrence, et compte tenu de la motivation de la décision attaquée, la disposition communale doit être interprétée en ce sens qu'elle fixe une surface minimale à bâtir, de 800 m2, et limite les bâtiments constructibles une fois ce seuil franchi. Permis de construire annulé, le projet, à réaliser sur une parcelle de 942 m2, portant sur deux villas non accolées (réunies par les garages souterrains) (c. 4).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.11.2018 AC.2018.0170

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
9 novembre 2018
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; Mmes Renée-Laure Hitz et Christina Zoumboulakis, assesseuses.
Recourants
1.
A.________
à ********
2.
B.________
à ********
Autorité intimée
Municipalité de St-Sulpice,
représentée
par Me Christophe MISTELI, avocat, à Vevey,
Constructeur
C.________
à ********
représenté par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité de Saint-Sulpice du 26 avril 2018 (délivrant le permis de
construire deux villas sur la parcelle 521; CAMAC 173758)
Vu les faits suivants:
A.
C.________ (ci-après: le constructeur) est propriétaire de la parcelle
521 de Saint-Sulpice. D'une surface de 942 m
2
, ce bien-fonds
comporte une habitation ECA 657a de 100 m
2
et un bâtiment 657b de 6
m
2
. Il est colloqué en zone de faible densité selon le plan général
d'affectation et son règlement général sur l'aménagement du territoire et les
constructions (RGATC), entrés en vigueur le 18 août 2011. Il est ainsi soumis,
en particulier, à l'art. 14.1 RGATC, qui dispose notamment: "Les bâtiments
d'habitation sont implantés sur des biens-fonds de 800 m
2
au moins.
Ils comprennent au plus 2 logements qui peuvent être disposés soit de façon
superposée, soit de façon juxtaposée."
B.
Du 23 janvier au 22 février 2018, le constructeur a mis à l'enquête
publique un projet de démolition des ouvrages existants sur la parcelle 521 et
de construction de deux villas avec parking souterrain commun de quatre places.
Les villas abriteraient un appartement chacune. La villa B, en amont, disposerait
d'un sous-sol, au niveau du garage souterrain commun, d'un rez, d'un étage et
de combles. Elle bénéficierait d'une annexe intitulée "loggia", de
l'ordre de 7 m
2
, entièrement fermée, couverte d'une toiture plate,
s'élevant sur deux niveaux (rez et étage) et reliée à chacun de ceux-ci par une
porte ou une porte-fenêtre. La villa A, en aval, comporterait un rez, au niveau
du garage souterrain commun, un étage et des combles. Elle disposerait
également d'une "loggia" identique à celle de la villa B. La surface
bâtie serait de 176 m
2
et la surface de plancher déterminante (SPd) de
325 m
2
.
Ce projet a suscité des oppositions, notamment le 15
février 2018 celle d'A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle 522
jouxtant la limite Nord-Est de la parcelle 521. Ceux-ci soutenaient que le
projet visait la construction de deux bâtiments distincts et qu'il n'était
ainsi pas conforme à l'art. 14.1 RGATC. Ils relevaient par ailleurs, en
substance, que les adjonctions dénommées "loggia" devaient compter
intégralement dans l'indice d'utilisation du sol, que les toitures plates les
surmontant contrevenaient également au règlement et, enfin, que ces
"loggias" auraient dû être représentées par les gabarits posés sur le
terrain pendant l'enquête publique.
La synthèse CAMAC a été établie le 9 mars 2018. Les
autorisations spéciales ainsi que les préavis favorables ont été délivrés.
C.
Par décision du 26 avril 2018, la Municipalité de Saint-Sulpice
(ci-après: la municipalité) a levé l'opposition d'A.________ et B.________ et a
délivré le permis de construire. On extrait de la décision ce qui suit:
"
(…)
1.
Utilisation de la
parcelle et volumétries
(…)
Le deuxième
alinéa
[de l'art. 14.1 RGATC]
prévoit
que "
Les bâtiments sont implantés
sur des biens-fonds de 800 m
2
au moins.
" Cette condition
est remplie dès lors que la parcelle 521 présente une superficie de 942 m
2
.
Une limitation à "
(...) 2
logements qui peuvent être disposés soit de façon superposée, soit de façon
juxtaposée.
" figure également dans cet alinéa.
Le projet
satisfait cette condition puisqu'il n'excède pas 2 logements que l'on peut
précisément qualifier de "
juxtaposés".
Les logements
juxtaposés sont alors soumis à 3 exigences relatives à leur aspect, leur
organisation interne et leur comptabilisation.
Le projet
respecte ces 3 exigences:
-      Les 2
villas font l'objet d'un seul projet et constituent un ensemble          homogène.
-      Elles
forment bien "
2 entités physiques et
fonctionnelles indépendantes
"          partageant quelques locaux
de service communs.
-      Assimilé
à un seul bâtiment, l'ensemble se révèle conforme aux exigences         de la
zone (capacité constructible, distances, ...) et n'excède - encore une            fois
- pas un total de 2 logements.
Dès lors, la
conformité du projet s'avère établie.
Voici encore quelques compléments par
rapport à vos argumentations:
-      Contrairement à ce que vous
affirmez, le nombre de bâtiments par parcelle          est bien limité par
l'article 14.1 RGATC lorsqu'il est pris dans son intégralité.      En effet, il
limite comme précédemment évoqué le nombre de logements à 2 par parcelle mais
impose également - dans le premier alinéa - que les        bâtiments soient
"
(...) destiné[s] en partie au
logement de personnes
.". Ces      conditions reviennent donc de
fait à limiter les constructions à 2 bâtiments par parcelle.
-      On peut effectivement résumer
les exigences de la zone à 2 logements pour       800 m
2
, logements
qui peuvent être implantés dans 2 bâtiments distincts     impliquant alors un
ratio équivalent d'un logement (et donc d'un bâtiment) pour 400 m
2
.
-      La zone concernée étant soumise
à l'IUS (assimilable à un coefficient     d'utilisation du sol), l'arrêt du 11
mai 1983 (AC.1991.0249) n'est pas   applicable.
-      L'arrêt du 7 février 2002 (AC.2001.0161)
confirme précisément ce qui      précède, le désaccord portant sur l'importance
du ratio logement/m
2
que      vous estimez à la moitié de celui
effectif.
2.
Vérandas
non-chauffées
La réalisation de vérandas non
chauffées est autorisée. L'art. 3.2 RGATC précise même qu'elles ne sont pas
comptées dans l'IUS lorsque leur surface ne dépasse pas 10% de la capacité
constructive du niveau auquel elles sont rattachées.
L'utilisation - parfois abusive -
des vérandas non chauffées selon l'article 3.2. RGATC est un phénomène
également connu de la Municipalité. Rien ne permet cependant d'affirmer que le
projet contrevient à la réglementation en vigueur.
Au nom de l'égalité de traitement,
il n'est donc simplement pas concevable de priver un propriétaire de ses droits
à bâtir pour des motifs non établis.
3.
Corniche
des loggias
Les loggias forment des
avant-corps indépendants des volumes formés par les bâtiments en eux-mêmes. Dès
lors, ils possèdent leur "propre" corniche qui n'exerce aucune
influence sur celles des bâtiments. Contrairement à ce qui est affirmé dans l'opposition,
la toiture s'inscrit dans le cadre de ce que permet l'art. 6.2 RGATC.
La cote maximale de 6.5 m par
rapport au terrain naturel est donc respectée en tout point et pour l'entier
des volumes tel qu'exigé par l'article 5.1 RGATC.
4.
Gabarits
Ce dernier point relève davantage
d'une observation que d'une opposition.
Conclusion
A la lumière de ce qui précède,
nous vous confirmons que le projet est conforme aux dispositions en vigueur.
(…)
"
D.
Agissant le 24 mai 2018, A.________ et B.________ ont déféré la décision
précitée de la municipalité du 26 avril 2018 devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à l'annulation
du prononcé attaqué et au rejet de la demande de permis de construire. En
substance, ils confirment et développent les griefs formulés dans leur
opposition, soutenant que la construction de deux bâtiments sur une parcelle de
moins de 1'600 m
2
n'est pas conforme au règlement, pas plus que la
pose d'une toiture plate sur les loggias prévues.
Le 14 juin 2018, les recourants ont requis, à titre
de mesure d'instruction, la production par la municipalité des plans de
situation relatifs aux constructions, en cours ou réalisées, sur les parcelles
498, 520, 423, 1453, 1750 et 1751.
La municipalité a déposé sa réponse le 10 septembre
2018, concluant au rejet du recours. Le constructeur a communiqué ses
observations le même jour, proposant également le rejet du recours.
Par avis des 14 septembre et 2 octobre 2018, la juge
instructrice a invité la municipalité à produire les travaux préparatoires
relatifs aux art. 6.2 et 14.1 RGATC ainsi qu'à désigner, cas échéant, les
autres parcelles d'au moins 800 m
2
et de moins de 1600 m
2
de la zone de faible densité supportant deux bâtiments d'habitation distincts
ou reliés uniquement par les parties souterraines.
E.
Le 2 octobre 2018, la municipalité a déposé les travaux préparatoires
requis, à savoir:
-    préavis n°
1/2008 du 21 janvier 2008 de la municipalité; rapport du 8 avril 2008 de la
commission; extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 16
avril 2008;
-    préavis
n° 15/2008 du 22 octobre 2008 de la municipalité; rapport du 25 février 2009 de
la commission, extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 25
février 2009;
-    préavis
n° 1/2009 du 19 janvier 2009 de la municipalité; rapport du 18 février 2009 de
la commission; extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 25
février 2009;
-    préavis
n° 6/2011 du 16 mai 2011 de la municipalité; rapport du 15 juin 2011 de la
commission; extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 22
juin 2011.
La municipalité a précisé qu'il n'y avait pas de
documentation plus spécifique concernant les art. 6.2 et 14.1 RGATC. Le même
jour, elle a communiqué des extraits de dossiers de diverses constructions
qu'elle a désignés de a à f, ainsi:
a.  extrait
du dossier de construction sur la parcelle 594 (issue de la réunion des
parcelles 594 et 596) (CAMAC 130232);
b.  extrait
du dossier de construction sur la parcelle 109 (CAMAC 169385);
c.  extrait
du dossier de construction sur les parcelles 110 et 1759 (issues de la division
de l'ancienne parcelle 110) (CAMAC 151294);
d.  extrait
du dossier de construction sur les parcelles 360 et 361 (CAMAC 151997 et
139751);
e.  extrait
du dossier de construction sur les parcelles 423, 1453, 1750 et 1751 (issues
des parcelles 423 et 1453) (CAMAC 133380);
f.   extrait
du dossier de construction sur les parcelles 498 et 520 (CAMAC 158104).
En ce qui concernait des projets similaires au
projet litigieux validés par la commune, elle a indiqué que les cas b, d, e et
f démontraient que des habitations distinctes pouvait être reliées par les
parties souterraines et que les cas a et c attestaient également qu'il était
possible de construire plus d'une habitation "construction" par
tranche de 800 m
2
.
Le constructeur s'est encore exprimé, par courrier
du 30 octobre 2018.
Le 7 novembre 2018, les recourants ont demandé à
pouvoir consulter le dossier, spécifiquement les pièces fournies par la
municipalité le 2 octobre 2018 ainsi que les déterminations du constructeur déposées
le 30 octobre 2018.
F.
Le tribunal a ensuite statué.
Considérant en droit:
1.
Les recourants sont propriétaires d'un bien-fonds jouxtant la parcelle
521 destinée à la construction litigieuse. Ils disposent par conséquent de la
qualité pour recourir au sens de l'art. 75 de la loi vaudoise du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Déposé pour le
surplus en temps utile et selon les formes requises, le recours s'avère ainsi
recevable.
2.
Les recourants demandent, par courrier du 7 novembre 2018, à consulter
le dossier et, implicitement, à pouvoir déposer ultérieurement un mémoire
complémentaire. Compte tenu de l'issue du recours et du principe de l'économie
de procédure, une telle requête doit être refusée.
3.
Les recourants considèrent en première ligne que le projet, consistant
en deux villas distinctes construites sur une parcelle de moins de 1'600 m
2
,
ne serait pas conforme à l'art. 14 RGATC.
a) A Saint-Sulpice, la mesure d'utilisation du sol
est régie dans toutes les zones par les art. 3.1 ss RGATC, en particulier par
les art. 3.1, 3.2 et 3.3 ainsi qu'il suit:
3.1   Principes
Dans les zones à bâtir, la
capacité constructive d'un bien-fonds est limitée proportionnellement à la
superficie du terrain, soit par un indice d'utilisation du sol (IUS), soit par
un indice d'occupation du sol (IOS) ou un indice de masse (IM) qui s'appliquent
conformément à la norme suisse SN 504421. Les données propres à chaque zone
sont fixées par les règles particulières.
(…)
3.2   Indice
d'utilisation du sol
L'indice d'utilisation du sol
(IUS) détermine la surface brute de plancher habitable ou utilisable maximum –
surface de plancher déterminante (SPd) - sous réserve des règles suivantes :
-    la surface des balcons, loggias et terrasses quelles que soient
leurs dimensions n'est pas prise en compte,
-    la surface du niveau des combles, éventuellement sur-combles, se
mesure à partir d'une hauteur minimum de 1,30 m sous le plafond ou les
chevrons,
-    les vérandas non chauffées, représentant au plus les 10 % de la
surface du niveau auquel elles sont attachées peuvent être réalisées en plus de
la capacité constructive du bien-fonds.
3.3   Indice
d'occupation du sol
L'indice
d'occupation du sol (IOS) détermine la surface bâtie maximum (SBd) d'un
bien-fonds.
La zone de faible densité, dans laquelle est
colloquée la parcelle litigieuse, est plus spécialement réglée par les art.
14.1 et 14.2 RGATC, ainsi libellés:
14.1    Affectation
La zone faible densité est
affectée à l'habitation et aux activités ou usages compatibles avec
l'habitation dans la mesure où ils s'exercent dans un bâtiment destiné en
partie au logement de personnes.
Les bâtiments d'habitation sont
implantés sur des biens-fonds de 800 m
2
au moins. Ils comprennent au
plus 2 logements qui peuvent être disposés soit de façon superposée, soit de
façon juxtaposée.
Les logements juxtaposés peuvent
prendre la forme de bâtiments accolés, séparés ou non par une limite de
propriété aux conditions suivantes :
-    les bâtiments forment un ensemble architectural homogène, édifié,
pour l'essentiel, dans le cadre d'une seule opération,
-    l'ensemble des bâtiments est constitué de 2 entités physiques et
fonctionnelles indépendantes sous réserve de locaux ou équipements de service
qui peuvent être organisés en commun,
-    l'ensemble des bâtiments est considéré comme une seule
construction pour la détermination du nombre de logements autorisés et le
calcul de la capacité constructive du terrain aussi bien lors de la
construction que lors de modifications ultérieures.
14.2   Capacité constructive
IUS = 0,30.
b) aa) D'une manière générale, les différents
indices (d'utilisation, d'occupation, de volume bâti, d'espaces libres et
d'espaces verts) définissent dans quelle proportion un terrain peut être bâti
ou doit rester libre de construction. Ces indices ont notamment pour but de
réserver des espaces vierges de construction, ce qui permet d'assurer
l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, le maintien d'espaces de détente
et la sécurité du trafic (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n
os
865 et 867). Le COS (coefficient d'occupation du sol) et le CUS (coefficient
d'utilisation du sol) ont pour but essentiel de limiter la densité des
habitations sur chaque parcelle. Ils ont en outre des fonctions importantes
d'aménagement du territoire et d'urbanisme, puisque la limitation de la densité
des constructions influe inévitablement sur la trame et la forme urbaine d'un
quartier donné; ces cœfficients permettent aussi de définir ou de maintenir les
caractéristiques du tissu bâti (Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et
volumétrie des constructions en droit vaudois, 1988, p. 151-152;
AC.2004.0100 du 27 décembre 2004). Le COS, qui impose un rapport maximum entre
la surface bâtie et la surface de la parcelle, tend à assurer une proportion
raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres
de construction (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n° 878). La jurisprudence
a encore précisé que le COS a également pour fonction de permettre
l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et l'aménagement
d'espaces communs tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des
dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son
emprise au sol (AC.2005.0069 du 31 octobre 2005; AC.2004.0199 du 19 juillet
2005; voir aussi ATF non publié rendu le 10 décembre 1986 en la cause F. contre
M.). Le CUS, qui fixe la proportion entre la surface utile de plancher et la
superficie du terrain, tend plus spécialement à limiter la densité d'habitation
(AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid. 2; RDAF 1989 p. 318). Ainsi, la
réglementation concernant les COS et CUS sont complémentaires en poursuivant
des objectifs distincts. Le COS est en quelque sorte une norme de qualité du
milieu bâti en déterminant indirectement la proportion de surface de verdure
qui doit être maintenue sur une parcelle construite et le CUS fixe la densité,
soit la surface de plancher admissible en fonction de la surface de la parcelle
(AC.2004.0213 du 22 juin 2006).
bb) La règle fixant la surface minimum d’une
parcelle constructible, comme celle contenue à l’art. 14.1 RGATC, a pour but
d’éviter un morcellement excessif du sol (RDAF 1970 p. 147 et 271). Du point de
vue des urbanistes, une telle règle peut avoir pour objectif, soit de favoriser
l’accession à la propriété (lorsque la surface minimale est faible et permet la
construction d’habitation sur une petite parcelle), ou au contraire (si la
surface minimale est importante, 2'000, voire 3'000 m²) de limiter la venue de
nouveaux habitants au cercle des personnes possédant une certaine capacité
contributive (objectif fiscal) (AC.2002.0016 du 7 juillet 2003 consid. 1).
Conjuguée au principe de l’ordre non contigu et complétée par les règles sur
les distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre
bâtiments situés sur une même parcelle, cette prescription permet également
d’assurer le dégagement, l’hygiène et l’ensoleillement des habitations (RDAF
1986, p. 326 et 416; Marti, op. cit., p. 77 ss). En l'absence de normes fixant
le coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, elle constitue le moyen de
limiter le développement quantitatif d’une zone à bâtir en fonction des
objectifs d’aménagement du territoire fixés au moment de la planification. En
effet, au travers d’une telle réglementation appliquée à un périmètre
déterminé, le législateur définit le nombre maximum de parcelles constructibles
qui pourront être créées. La détermination d’une surface minimum est ainsi
étroitement liée à celle de l’étendue de la zone à laquelle elle devra
s’appliquer (AC.1993.0057 du 11 mai 1993 consid. 3). Ce système contribue
également à une meilleure homogénéité du tissu construit ou à bâtir (Marti, op.
cit., p. 78). Lorsque la réglementation applicable conjugue l’exigence d’une
surface minimale et un coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, la
surface minimale n’a plus guère de rôle à jouer sur la densité des
constructions, mais elle continue toutefois d’influencer certaines
caractéristiques de l’occupation du sol, en prévenant la multiplication de
petites constructions sur des parcelles exiguës (AC.2001.0161 du 7 février 2002
consid. 4b/bb; AC.1993.0057 du 11 mai 1993 consid. 3; voir aussi AC.1995.0297
du 23 octobre 1996 consid. 2b/aa et AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid. 2).
L'on peut encore distinguer selon que la règle en
question fixe un simple seuil, au-delà duquel le propriétaire intéressé peut
réaliser une ou plusieurs constructions, sous réserve bien évidemment du
respect des règles de densité; dans d'autres cas, la règle tend à fixer une
surface minimum par unité de construction. Il est ainsi prudent de restreindre
l'examen au cas précis de la règle communale en cause (AC.2001.0161 du 7 février
2002 consid. 4b/bb).
4.
a) En l'occurrence, l'art. 14.1 RGATC dispose que les bâtiments
d'habitation sont implantés sur des biens-fonds de 800 m
2
au moins
et comprennent au plus deux logements. Ces deux conditions sont respectées, la
parcelle litigieuse comptant une surface de 942 m
2
et le projet prévoyant
au total deux logements.
Il reste à examiner si, comme le soutiennent la
municipalité et le constructeur, l'art. 14.1 RGATC autoriserait la construction
de deux bâtiments reliés uniquement par les garages souterrains sur une
parcelle d'une surface d'au moins 800 m
2
mais inférieure à 1'600 m
2
.
b) L'art. 14.1 al. 2 RGATC prévoit que les deux
logements autorisés peuvent être disposés soit de façon "superposée",
soit de façon "juxtaposée". Des logements superposés n'entrant
d'emblée pas en considération ici, il convient d'examiner si le projet consiste
en des logements "juxtaposés".
Par définition, des logements "juxtaposés"
sont aménagés l'un à côté de l'autre, soit à l'intérieur d'un bâtiment unique,
soit dans des bâtiments séparés, mais accolés. L'art. 14.1 al. 3 RGATC dispose
du reste expressément que "les logements juxtaposés peuvent prendre la
forme de bâtiments accolés, séparés ou non par une limite de propriété".
Le projet litigieux ne portant manifestement pas sur un bâtiment unique, il
reste à élucider s'il prévoit des bâtiments accolés.
Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de se
pencher sur l'interprétation à donner à la notion de bâtiments "accolés".
Il a jugé que cette notion ne doit pas être réduite aux hypothèses où les
bâtiments présentent une façade mitoyenne d'une dimension exactement identique,
des bâtiments comportant un décrochement pouvant y être inclus au regard des
circonstances concrètes du cas (cf. CDAP AC.2015.0230 du 23 août 2016
consid. 6). En revanche, la configuration de deux villas implantées à
environ 6 m l'une de l'autre et uniquement reliées entre elles par un
"sas d'entrée" est manifestement insuffisante pour les qualifier de
constructions "accolées" et les considérer comme un
"ensemble" de bâtiments (cf. CDAP AC.2015.0230 du 23 août 2016
consid. 6; AC.2013.0169 du 27 février 2014 consid. 3c). Il en va de
même de deux villas jumelées par des couverts à voitures. Du point de vue de
l'aspect extérieur, les villas apparaissent comme deux bâtiments indépendants
et séparés (AC.2017.0302 du 8 juin 2018 consid. 3).
En l'espèce, le projet consiste en deux villas d'un
logement, dont les façades non souterraines les plus proches sont séparées
d'une douzaine de mètres, seul le sous-sol réunissant les deux ouvrages. Même
une interprétation souple de l'art. 14.1 RGATC ne permet pas de qualifier les
logements de juxtaposés, respectivement les bâtiments d'accolés. Ces villas
apparaissent aux yeux d'un observateur extérieur comme deux bâtiments
distincts.
c) L'argumentation de la municipalité, telle que
présentée pendant la procédure de recours, et celle du constructeur, ne
conduisent pas à une autre conclusion.
aa) Selon cette argumentation, l'art. 14.1 RGATC
n'exigerait aucune surface minimale, sauf pour la première des constructions.
Pour le reste s'appliqueraient les règles générales sur les distances et les
hauteurs, soit à partir de la seconde construction sur un bien-fonds. Il n'y
aurait pas lieu d'interpréter l'art. 14.1 RGATC en ce sens que toute seconde
construction serait exclue tant qu'un nouveau multiple de 800 m
2
n'aurait pas été atteint. L'art. 14.1 RGATC ne fixerait pas une surface minimum
par unité de construction, mais un simple seuil, au-delà duquel le propriétaire
pourrait réaliser une ou plusieurs constructions, sous réserve des autres
règles de densité. L'art. 14.1 RGATC étant complété par les art. 14.2, 14.3 et
14.4 qui fixent l'indice d'utilisation du sol, l'ordre des constructions ainsi
que les distances aux limites et entre bâtiments, il n'aurait donc pas pour
objectif de limiter la constructibilité de la parcelle.
bb) L'exigence de logements juxtaposés,
respectivement de bâtiments "accolés" en vertu de l'art. 14.1 RGACT,
poursuit un objectif important. Elle permet en effet d'éviter l'aménagement,
dans la zone de faible densité, d'une multiplicité de petites constructions
séparées et de prévenir la fragmentation des espaces libres. A cet égard, il
faut relever que dans la zone de faible densité de Saint-Sulpice, la surface
bâtie n'est pas limitée par un indice d'occupation du sol, mais uniquement par
les distances aux limites (de 5 m). En d'autres termes, seul ce dernier
critère, d'une portée plutôt ténue, permet d'éviter l'étalement des
constructions au sol. Il importe ainsi d'autant plus de s'attacher à éviter le
morcellement des espaces de dégagement subsistants (cf. consid. 3
supra
).
Dans ces conditions, il convient de confirmer que
l'art. 14.1 RGATC doit être interprété en ce sens qu'il fixe non seulement une
surface minimale à bâtir, de 800 m
2
, mais limite également les
bâtiments constructibles une fois ce seuil franchi: au maximum, seuls deux
bâtiments accolés peuvent être érigés sur une parcelle d'au moins 800 m
2
et de moins de 1'600 m
2
.
Pour le surplus, cette interprétation tend à suivre
la ligne de la municipalité exprimée dans la motivation même de la décision
attaquée: la municipalité y justifiait alors l'autorisation délivrée, non pas
au motif que plusieurs bâtiments distincts pouvaient être érigés sur la parcelle
en cause, mais au motif que l'on pouvait "
qualifier de
'juxtaposés'
" les logements prévus, respectivement que
l'ensemble était "
assimilé à un seul bâtiment
"
(cf. let. C
supra
).
Enfin, on ne saurait dire que l'interprétation du
tribunal irait à l'encontre d'une pratique constante contraire de la
municipalité. En effet, celle-ci n'a été en mesure de ne présenter qu'un seul
dossier de construction comportant des caractéristiques peu ou prou similaires
à celles du projet litigieux, à savoir deux villas distinctes érigées sur une
parcelle de moins de 1'600 m
2
(cas c de la let. E
supra
,
autorisant deux villas - au demeurant réunies par des garages non souterrains -
sur une parcelle de moins de 1'600 m
2
). Les autres dossiers
concernent soit un cas tout à fait particulier (transformation, cas a), soit
des situations où la surface attribuée à chaque villa distincte est au moins de
800 m
2
(cas b, d, e et f).
d) La municipalité a par conséquent procédé à un
abus de son pouvoir d'appréciation en considérant que le projet litigieux,
formé de deux bâtiments distincts sur une surface de 942 m
2
,
respectait les conditions de l'art. 14.1 RGATC.
5.
Le projet devant de toute façon être annulé, il n'y a pas lieu de se
pencher sur la conformité des "loggias" (en fait des vérandas) au
règlement.
6.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée
annulée, de même que le permis délivré. Succombant, le constructeur devra
assumer un émolument judiciaire. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, la
partie ayant gain de cause n'étant pas assistée.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision attaquée du 26 avril 2018 est annulée, de même que le permis
de construire délivré le 26 avril 2018.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge du constructeur.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 9 novembre 2018
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.