vd_omni · AC.2014.0033 · 2015-03-30 · fr

HELVETIA NOSTRA/Municipalité de Leysin, HESS | Confirmation du permis de construire un chalet familial, avec obligation de l'utiliser comme résidence principale. Prête sérieusement à doute le procédé de la municipalité consistant à délivrer le permis de construire pour une résidence principale (en l'assortissant de l'obligation d'inscrire la mention ad hoc au RF), tout en indiquant que ce permis ne serait établi physiquement qu'une fois que la décision municipale serait devenue définitive et exécutoire. Question laissée indécise, dès lors que la municipalité a, pendant la procédure de recours, formellement établi dans le sens annoncé le permis de construire et requis du RF l'inscription de la mention ad hoc (c. 2). Nouvelle enquête publique principale ou complémentaire pas nécessaire (c. 3, confirmation de jce). Pas d'abus de droit manifeste au vu des circonstances concrètes du cas (situation géographique de la parcelle, accès par la route et en train, déclarations des constructeurs, mention au RF) (c. 4). Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.03.2015 AC.2014.0033

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30 mars 2015
Composition
Mme Danièle Revey, présidente;
Mme Isabelle Guisan et
M. Guillaume Vianin, juges.
Recourante
HELVETIA NOSTRA,
à Montreux, représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de
Leysin,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat,
à Lausanne,
Constructeurs
1.
Ivan HESS,
à Bogis-Bossey,
2.
Christine HESS,
à Bogis-Bossey,
Objet
Permis de construire
Recours HELVETIA NOSTRA c/ décision de la Municipalité de Leysin du 20 décembre 2013 confirmant la délivrance du permis de construire
un chalet familial à Ivan et Christine Hess sur leur parcelle 4022, à titre
de résidence principale
Vu les faits suivants
A.
Ivan Hess (né en 1967) et Christine Hess (née en
1971), domiciliés à Bogis-Bossey, sont propriétaires de la parcelle n° 4022 du territoire
de la commune de Leysin. Ce bien-fonds d'une surface de 1'720 m
2
est classé dans la zone des chalets A du plan d'affectation (plan des zones) de
ladite commune. Il s'agit d'une zone destinée aux chalets d'habitation comptant
au plus 4 appartements (art. 27 du règlement communal concernant le plan d'extension
et la police des constructions [RPE]).
B.
Le 9 juillet 2012, Ivan et Christine Hess ont
adressé à la Municipalité de Leysin (ci-après: la municipalité) une demande de
permis de construire pour un projet de chalet familial, à réaliser sur leur
parcelle n° 4022. La demande d'autorisation a été mise à l'enquête publique du
1
er
au 30 août 2012 (CAMAC 133311).
Le 30 août 2012, l'association Helvetia Nostra a formé opposition, en faisant valoir que le projet "
concerne
la construction de ce qui apparaît comme une résidence secondaire
", et
qu'il serait contraire à l'art. 75b de la Constitution fédérale (Cst.; RS 101) de l'autoriser. L'association a encore "
signal[é]
l'art. 77 LATC [loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions], qui instaure la possibilité de refuser le permis de construire
lorsque la délivrance de celui-ci est contraire à une réglementation en voie
d'élaboration
", en faisant valoir qu'il en était ainsi "
s'agissant
de l'application du nouvel art. 75b Cst.
"
C.
Par une décision rendue le 7 septembre 2012, la municipalité
a levé l'opposition, en déclarant mal fondés les deux griefs soulevés par
Helvetia Nostra. Le 21 septembre 2012, elle a informé les époux Hess de cette
décision, en leur indiquant "
que le permis de construire ne sera établi
physiquement qu'une fois la décision municipale devenue définitive et
exécutoire, à l'échéance des procédures judiciaires ou des délais de recours
".
La synthèse CAMAC a été établie le
1
er
octobre 2012 et les autorisations spéciales nécessaires ont été
délivrées.
Le 5 octobre 2012, Helvetia Nostra
a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(CDAP) contre la décision de la municipalité du 7 septembre 2012, concluant à
l'annulation de cette décision. Elle invoquait en substance le nouvel art. 75b Cst.
Par arrêt du 4 décembre 2012 (cause
AC.2012.0287), la CDAP a rejeté le recours d'Helvetia Nostra dans la mesure où
il était recevable et confirmé la décision de la municipalité du 7 septembre
2012. La cour de céans a retenu que l'art. 75b Cst. interprété en relation avec
l'art. 197 ch. 9 Cst., tous deux adoptés le 11 mars 2012, ne pouvait pas faire
obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence secondaire lorsque
la décision de la municipalité avait été prise en 2012.
Helvetia Nostra a recouru contre
cet arrêt devant le Tribunal fédéral. La cause a été enregistrée sous la
référence 1C_59/2013.
D.
Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai
2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le
Tribunal fédéral a reconnu à Helvetia Nostra la qualité pour recourir (ATF 139
II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux
permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243), indépendamment
de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).
Faisant suite à ces arrêts de
principe, le Tribunal fédéral a statué le 22 octobre 2013 dans la cause
précitée 1C_59/2013. Il a admis le recours formé par Helvetia Nostra, annulé
l'arrêt de la cour de céans du 4 décembre 2012 ainsi que la décision de la
municipalité du 7 septembre 2012, et renvoyé la cause à cette dernière pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. Sur le fond, il a retenu en
substance que l'affectation du projet - en résidence principale ou secondaire -
ne paraissait pas clairement définie, de sorte que les constructeurs devraient
apporter les éclaircissements nécessaires sur ce point.
E.
Le 15 novembre 2013, la municipalité a
interpellé Christine et Ivan Hess sur leurs intentions, en précisant que si
celles-ci portaient sur une résidence principale, le permis de construire
serait confirmé, et assorti d'une obligation de mention avec réquisition d'inscription
au Registre foncier, conformément à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance sur les
résidences secondaires et à l'art. 962 CC.
Le 5 décembre 2013, Christine et
Ivan Hess ont confirmé, sans autres précisions, qu'ils entendaient construire
sur la parcelle en cause une résidence principale.
F.
Par décision du 20 décembre 2013, la municipalité
a informé les époux intéressés, avec copie à Helvetia Nostra, de ce qui suit:
"(...)
la Municipalité
a décidé de confirmer la
délivrance du permis de construire pour une résidence principale, assorti d'une
obligation de mention avec réquisition d'inscription au registre foncier, en
vertu de l'article 6 al. 2 de l'ordonnance fédérale sur les résidences
secondaires du 22 août 2012 et de l'article 962 du CC.
Cependant, ce
dernier ne sera établi physiquement qu'une fois la décision municipale devenue
définitive et exécutoire, soit à l'échéance des procédures judicaires ou des
délais de recours
."
G.
Agissant le 31 janvier 2014, Helvetia Nostra a
interjeté recours auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité du 20
décembre 2013, concluant à l'annulation de ce prononcé. En substance, la
recourante soutient que le simple courrier du 20 décembre 2013 confirmant
"
la délivrance du permis de construire pour une résidence principale
"
ne respecte pas les exigences des art. 4 et 6 de l'ordonnance sur les résidences
secondaires, que la procédure doit être reprise ab ovo avec nouvelle enquête
publique, au moins complémentaire, et que la municipalité doit vérifier de
manière soigneuse la vraisemblance de l'affectation en résidence principale, sans
spéculer sur l'adoption d'une disposition telle que celle figurant à l'art. 15
al. 2 du projet de loi sur les résidences secondaires.
Le 30 septembre 2014, la
municipalité a conclu au rejet du recours.
H.
Entre-temps, soit le 4 février 2014, les époux
intéressés ont acquis, également à Leysin, l'immeuble 2402 correspondant à un
appartement en PPE de 78 m
2
avec terrasse de 25,4 m
2
, au deuxième étage du bâtiment implanté sur la parcelle n° 381.
I.
Au terme de son mémoire complémentaire du 14
novembre 2014, la recourante a requis de nouvelles mesures d'instruction, à
l'instar de celles ordonnées dans la cause AC.2014.0038 (taux de vacances de
résidences principales dans la commune, nombre de personnes ayant pris domicile
dans la commune ces cinq dernières années, perspectives pour l'avenir en ce qui
concerne l'arrivée de nouveaux habitants dans la commune).
La municipalité s'est encore exprimée
les 17 et 19 novembre 2014, s'opposant aux mesures d'instruction requises. Le
18 novembre 2014, la recourante a maintenu sa requête en mesures d'instruction.
Le 4 janvier 2015, les
constructeurs se sont déterminés, en confirmant qu'ils entendaient réaliser un
chalet familial à vocation de résidence principale. Le nom du résident n'ayant
pas encore à figurer sur la demande de permis, ils espéraient pouvoir y loger
leurs parents, retraités, le temps qu'ils parviennent eux-mêmes à cet âge. Dans
l'intervalle et si nécessaire, une mise en location de la construction projetée
pourrait tout à fait être envisagée, sa situation dominante et sa proximité au
réseau de transports publics (12 minutes à pied de la gare du Fedey) combinées
à un loyer attractif pouvant lui assurer un résident.
Helvetia Nostra s'est exprimée sur
ces déterminations le 22 janvier 2015, maintenant sa conclusion principale en
annulation de la décision attaquée et requérant à titre subsidiaire que les
constructeurs soient invités "
à préciser les perspectives concrètes
qu'ils ont de pouvoir affecter à la résidence principale la construction envisagée
jusqu'à ce que leurs parents, respectivement eux-mêmes, l'occupent à titre de
résidence principale, en sus du logement qu'ils possèdent déjà à Leysin dans la PPE 7/2402
."
Le 23 janvier 2015, la municipalité
a maintenu qu'elle ne voyait aucun abus de droit dans les intentions affichées
des constructeurs, de sorte que sa décision était tout à fait justifiée.
Le 9 février 2015, la recourante a
requis que les constructeurs fournissent des indications sur l'identité de
leurs parents, leur domicile actuel et les engagements contractuels pris de
part et d'autre.
Par courrier du 12 février 2015, la
municipalité a transmis les pièces qui manquaient au dossier, à savoir
l'opposition d'Helvetia Nostra du 30 août 2012, la décision de levée
d'opposition du 7 septembre 2012 et la synthèse CAMAC 133311. Elle a de
surcroît communiqué une réquisition du 12 février 2015 au Registre foncier
tendant à l'inscription sur la parcelle litigieuse 4022 de la mention "
résidence
principale
" au sens de l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance sur les
résidences secondaires, ainsi qu'un permis de construire n° 22/62/12 daté du 20
décembre 2013, indiquant:
"
Mention
'Résidence principale': En vertu de l'article 6 al. 2 de l'ordonnance fédérale
sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de l'article 962 du CC,
l'inscription d'une mention 'Résidence principale' au registre foncier est
requise par l'autorité, dès la délivrance du permis de construire pour la
construction d'un chalet familial.
"
L'ensemble de ces documents ont été
transmis à la recourante par avis du 3 mars 2015.
Le tribunal a ensuite statué, par
voie de circulation.
Considérant en droit
1.
a) La recourante requiert que la municipalité
soit invitée à se déterminer sur les points suivants:
"
-       Taux de vacances des résidences
principales dans la commune d'Ormont-   Desssous;
-         Nombre
de personnes qui ont pris domicile dans la commune d'Ormont-       Dessous ces
cinq dernières années;
-         Perspectives pour l'avenir en ce qui concerne l'arrivée de
nouveaux habitants            dans la commune d'Ormont-Dessous, notamment en
relation avec les           possibilités de travail dans la région.
"
b) L'autorité peut mettre un terme
à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude
qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 138 III 374
consid. 4.3.2 p. 376; 136 I 229 consid. 5.3 p. 236; 131 I
153 consid. 3 p. 157).
Vu les pièces du dossier et compte
tenu du fait que la construction litigieuse concerne un seul appartement et non
plusieurs, les mesures d'instruction requises n'apparaissent ni nécessaires ni
utiles à l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige; elles ne
pourraient amener la cour de céans à modifier son opinion. Le fait que les
constructeurs aient acquis le 4 février 2014 un appartement en PPE dans la même
commune ne conduit pas à une autre conclusion.
2.
La recourante soutient que le simple courrier du
20 décembre 2013 confirmant "
la délivrance du permis de construire pour
une résidence principale
" ne respecte pas les exigences des art. 4 et
6 de l'ordonnance sur les résidences secondaires. A l'appui, elle relève qu'une
décision autorisant la construction d'une résidence principale doit être rendue
par un permis de construire en bonne et due forme comportant l'obligation
d'affectation à la résidence principale et l'ordre donné au Registre foncier
d'inscrire la mention correspondante sur le feuillet du ou des immeubles
concernés.
a) Les art. 75b et 197 ch. 9 al. 2
Cst. prévoient:
Art. 75b              Résidences
secondaires
1
Les résidences secondaires constituent au maximum 20%
du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque
commune.
2
La loi oblige les communes à publier chaque année leur
plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.
Art. 197              Dispositions transitoires après acceptation de la Constitution                                    du 18 avril 1999
[...]
9. Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)
1
Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les
dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et
l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas
entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et
les cantons.
2
Les permis de construire des résidences secondaires
qui auront été délivrés entre le 1
er
janvier de l'année qui suivra
l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en
vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls.
En l’état, des autorisations pour
de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le champ
d’application de l’art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles
respectent les exigences figurant dans l’ordonnance sur les résidences
secondaires. Cette ordonnance prévoit ainsi en particulier:
Art. 4                 Constructions
de nouvelles résidences
Dans les communes
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des
autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:
a.    qui seront utilisées comme résidence
principale; ou
b.    qui ne seront pas personnalisées et qui seront
mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché
et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:
1.    qu'elles soient mises sur le marché dans le
cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou
2.    que le propriétaire habite dans le même
bâtiment.
Art. 6                 Mention
au registre foncier et notification
1
Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence,
l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4,
let. a ou b.
2
Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre
foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou
"résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le
feuillet de l'immeuble.
3
Elle notifie à l'Office fédéral du
développement territorial les autorisations de construire une nouvelle
résidence délivrées en vertu des art. 4, let. b ou 8, al. 1.
b) La procédure d'enquête publique
et de délivrance du permis de construire est régie par la loi vaudoise du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11), ainsi que par le règlement du 19 septembre 1986 d'application de cette
loi (RLATC; RSV 700.11.1).
Il résulte de l'art. 108 LATC que
la demande de permis de construire est adressée à la municipalité. Selon l'art.
109 LATC, elle est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant trente
jours. L'art. 114 al. 1 LATC dispose qu'à l'issue du délai prévu par cette
disposition, la municipalité est tenue de se déterminer en accordant ou en
refusant le permis. D'après l'art. 116 al. 1 LATC, les auteurs d'oppositions
motivées ou d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le
permis, avec l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées,
lorsque l'opposition est écartée. La jurisprudence considère que les art. 114
et 116 LATC ne sont pas respectés lorsque la municipalité se contente de
déclarer qu'elle lève l'opposition sans délivrer le permis de construire ni
préciser les éventuelles conditions ou charges dont il sera assorti (AC.2013.0440
du 5 février 2015 consid. 2a; AC.2013.0388 du 19 décembre 2014 consid. 2
et les références citées).
c) En l'espèce, l'enquête publique
s'est déroulée du 1
er
au 30 août 2012. A l'issue de celle-ci, la municipalité a levé l'opposition de la recourante par décision du 7
septembre 2012. Le 21 septembre 2012, elle a informé les constructeurs que le
permis de construire ne serait établi physiquement qu'une fois que la décision
du 7 septembre 2012 serait devenue définitive et exécutoire. Après que le
Tribunal fédéral a annulé cette décision et que les constructeurs ont confirmé
vouloir affecter l'ouvrage à la résidence principale, elle a rendu une nouvelle
décision le 20 décembre 2013, notifiée aux constructeurs et communiquée en
copie à la recourante. Par ce prononcé, elle a confirmé la délivrance du permis
de construire pour une résidence principale (permis qu'elle a subordonné à
l'obligation de requérir du Registre foncier qu'il inscrive la mention ad hoc
sur le feuillet de l'immeuble), en répétant néanmoins que ce permis ne serait établi
physiquement qu'une fois que la décision municipale serait devenue définitive
et exécutoire.
Un tel procédé prête sérieusement à
doute au regard de la jurisprudence cantonale exposée ci-dessus, ainsi que d'un
arrêt récent du Tribunal fédéral (1C_445/2014 du 12 janvier 2015). La question
de sa licéité souffre toutefois de demeurer indécise. Pendant la présente
procédure de recours en effet, la municipalité a formellement établi dans le
sens annoncé le permis de construire, qu'elle a daté du 20 décembre 2013, en subordonnant
cette autorisation à l'obligation d'affecter l'ouvrage à la résidence
principale. Le 12 février 2015, elle a de surcroît requis du Registre foncier qu'il
inscrive la mention ad hoc au feuillet de l'immeuble. Compte tenu de ces faits
nouveaux, force est de retenir que les art. 114, 116 LATC et 6 de
l'ordonnance sur les résidences secondaires sont désormais observés.
3.
La recourante fait valoir que la décision du 7
septembre 2012 ayant été annulée par le Tribunal fédéral, la municipalité
aurait dû reprendre ab ovo la procédure de permis de construire et soumettre le
projet litigieux à une nouvelle enquête publique, du moins à une enquête
publique complémentaire s'agissant de l'affectation de la construction à la
résidence principale. La décision du 7 septembre 2012 ne produisant plus aucun
effet en raison de son annulation, elle ne pouvait être simplement complétée
par une correspondance telle que la décision du 20 décembre 2013 ici contestée.
La recourante estime de surcroît que l'affectation d'un logement à la résidence
principale a plus d'impact pour les voisins qu'une affectation à la résidence
secondaire, notamment en termes de desserte et d'occupation de l'immeuble, ce
qui imposerait ainsi la mise en œuvre d'une nouvelle enquête publique.
a) L'enquête publique prévue par
l'art. 109 LATC a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la
connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but
idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris
les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui
pourraient les toucher dans leurs intérêts. D'autre part, l’enquête publique
doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux
dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés
ou en voie d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de
tiers intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les
conditions nécessaires au respect de ces dispositions (cf. arrêts
AC.2014.0048
du 14 janvier 2015 consid. 2;
AC.2014.0015 du 30 juin 2014
consid. 2b; AC.2013.0161 du 30 octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180
du 17 octobre 2013 consid. 2a).
Lorsqu'une modification est
apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient
d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la
proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de
renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime
importance" (art. 111 et 117 LATC). Les modifications plus importantes,
mais qui ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une
enquête complémentaire au sens de l’art. 72b RLATC. Les modifications plus
importantes doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon
l’art. 109 LATC.
La CDAP a jugé qu'il n'y a en principe pas matière à
nouvelle enquête publique selon l'art. 109 LATC lorsqu'un nouveau permis de
construire est délivré avec l'obligation d'utiliser le logement comme résidence
principale (cf. arrêts AC.2014.0048 du 14 janvier 2015 consid. 2;
AC.2014.0027 du 5 décembre 2014 consid. 4; AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 3b).
Les vérifications auxquelles la municipalité doit soumettre la construction
prévue en vertu de l'art. 104 LATC ne varient pas en fonction de la qualification
du projet comme résidence principale ou comme résidence secondaire (cf. arrêt
AC.2014.0027 du 5 décembre 2014 consid. 4).
b) Le projet qui a été mis à
l'enquête publique du 1
er
au 30 août 2012 porte sur la construction
d'un chalet familial d'une surface brute des planchers utile de 154 m
2
avec deux places de stationnement non couvertes.
Les
indications figurant sur le formulaire de demande de permis de construire du 9
juillet 2012 ne précisent pas le type d'habitation prévu; dans les rubriques de
ce formulaire, il n'est pas demandé aux constructeurs de spécifier une
affectation à la résidence principale ou secondaire.
Dans son arrêt 1C_59/2013 du 22
octobre 2013 concernant l'ouvrage ici litigieux, le Tribunal fédéral n'a pas
considéré que les constructeurs entendaient à l'origine créer une résidence
secondaire; au contraire, il a retenu que la nature du chalet projeté n'était
pas clairement définie et que cette question devait faire l'objet
d'éclaircissements. En d'autres termes, le Tribunal fédéral n'a pas retenu que
le projet litigieux était
a priori
contraire à l'art. 75b Cst. parce que
voué à la résidence secondaire.
Dans ces conditions, la demande de
permis de construire un chalet familial devait être comprise par la
municipalité, ou par les intéressés ayant consulté le dossier lors de l'enquête
publique, comme tendant à la création soit d'une résidence principale, soit
d'une résidence secondaire, l'affectation précise du logement n'étant pas
déterminée. Au demeurant, du point de vue des voisins ou des autres intéressés,
les nuisances provenant de l'utilisation d'un chalet pour une famille, à
proximité d'autres habitations, ne sont pas sensiblement différentes, que le
logement soit occupé comme résidence principale ou secondaire; on conçoit mal
qu'un habitant du village puisse faire valoir que ces nuisances seraient
supportables pendant le week-end et les vacances, mais pas si elles se
produisaient également durant la semaine (de ce point de vue, la situation
n'est donc manifestement pas comparable à celle du groupe de chalets de 80
appartements, ayant donné lieu à l'arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014). Aussi,
après la première enquête publique, n'y avait-il pas lieu d'organiser une
enquête complémentaire, ni
a fortiori
une nouvelle enquête publique (principale),
en l'absence de modification du projet présenté dans la demande d'autorisation
de construire. Les griefs de la recourante à ce propos sont donc mal fondés. La
recourante a d'ailleurs elle-même pu, dans la présente procédure de recours,
exercer son droit d'être entendue pour critiquer le projet litigieux (cf., pour
une situation semblable, AC.2014.0048 du 14 janvier 2015 et AC.2014.0036 du 15
décembre 2014).
Pour le surplus, conformément au
consid. 2 ci-dessus, la municipalité a finalement délivré - pendant la présente
procédure de recours - un permis de construire en bonne et due forme, si bien
que l'argumentation de la recourante tenant à l'insuffisance de la
correspondance du 20 décembre 2013 tombe désormais à faux.
4.
La recourante soutient que l'intention alléguée
des constructeurs d'affecter la construction litigieuse à la résidence
principale est insuffisamment démontrée.
a) Comme évoqué ci-dessus, les
autorisations pour de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le
champ d’application de l’art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si la
municipalité ordonne au Registre foncier d'inscrire la mention "résidence
principale" ou "résidence affectée à l'hébergement touristique
qualifié" sur le feuillet de l'immeuble. Cette mention prévue par l'art. 6
al. 2 de l'ordonnance sur les résidences secondaires est celle d'une
restriction de droit public de la propriété (cf. art. 962 al. 1 CC). Elle
résulte d'une décision concrète et individuelle, affectant le propriétaire de
l'immeuble (c'est une condition de l'autorisation de construire la nouvelle
résidence). La mention n'a qu'un effet informatif; elle ne détermine donc ni
l'existence ni le contenu du rapport juridique en question (cf. arrêts AC.2014.0048
du 14 janvier 2105 consid. 3a; AC.2014.0036 du 15 décembre 2014
consid. 3a; AC.2013.0231 du 23 décembre 2013 consid. 2e).
b) Il résulte de l’art. 2 let. a de
l’ordonnance sur les résidences secondaires qu’est réputée résidence secondaire
une résidence qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée
dans la commune. A contrario, doit être considéré comme une résidence
principale un logement utilisé toute l’année par une personne domiciliée dans
la commune. Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à
l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par l’Office fédéral du développement
territorial (p. 6), la distinction entre résidence secondaire et
principale se fonde sur la notion de domicile au sens de l’art. 23 CC.
c) En ce qui concerne la preuve
relative à l'affectation d'une construction à la résidence principale, le
Tribunal fédéral a traité cette question sous l'angle de l'abus de droit (ATF
1C_847/2013 du 4 avril 2014).
Il a d'abord rappelé que, comme le
suggère en matière civile le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de
droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. La partie qui entend
faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi
(consid. 4.3). En ce qui concernait la crainte que les constructeurs ne
puissent ultérieurement profiter de la possibilité, prévue à l'art. 15 al. 2 du
projet de loi, de pouvoir utiliser leur bien en résidence secondaire s'ils
apportent la preuve que le logement ne peut pas être utilisé en résidence
principale, le Tribunal fédéral a retenu qu'il s'agit-là de spéculations; on ne
saurait au demeurant parler d'abus de droit manifeste s'agissant d'une
possibilité que pourrait offrir une loi qui n'est pas adoptée et moins encore
entrée en vigueur (notons que la loi sur les résidences secondaires a été
adoptée tout récemment, le 20 mars 2015, avec la teneur de l'art. 15 al. 2 du
projet [devenu l'art. 14 al. 2]; elle est sujette à référendum). Face à
l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b
Cst., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner
la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur
construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne
pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne
pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison
de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en
question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices
concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les
recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le
canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de
construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la
résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en
matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartient non pas au
constructeur d'établir l'absence d'un abus de droit, mais bien aux opposants d'en
démontrer l'existence, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas
particulier (consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans
ce contexte, qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une
résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices
concrets d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont
été reprises dans des arrêts ultérieurs du Tribunal fédéral (1C_348/2014 du 20
février 2015 consid. 3.1; 1C_916/2013 du 19 février 2015 consid. 2.4 et 3.3; 1C_240/2014
du 24 octobre 2014 consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le
respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les
travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi
consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014).
Ainsi, selon le jugement de
principe de la CDAP reposant sur l'ATF précité du 4 avril 2014 (AC.2014.0015 du
30 juin 2014 consid. 5), si les seules déclarations du constructeur ne
permettent pas de garantir que les logements prévus seront effectivement
affectés à de la résidence principale, l'inscription au Registre foncier de la
mention "
résidence principale
" prévue à l'art. 6 al. 2 de
l'ordonnance semble suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste (voir
aussi AC.2014.0036 du 15 décembre 2014).
c) aa) En l'espèce, comme exposé
ci-dessus (partie "En fait", let. I), les constructeurs affirment
qu'ils entendent affecter le chalet projeté à la résidence principale. Ils
espèrent pouvoir y loger leurs parents, retraités, le temps qu'ils parviennent
eux-mêmes à cet âge. Dans l'intervalle et si nécessaire, une mise en location
de la construction projetée pourrait tout à fait être envisagée, sa situation
dominante et sa proximité au réseau de transports publics combinées à un loyer
attractif pouvant lui assurer un résident.
bb) Il découle du dossier que le
projet litigieux concerne un chalet familial, à construire sur une parcelle
classée dans la zone chalets, laquelle n'est pas expressément destinée aux
résidences secondaires. Sise à la frange du village de Leysin (route des
Chamois), à 1475 m d'altitude environ, la parcelle est reliée à la ville
d'Aigle, qui dispose de toutes les commodités et s'avère atteignable en voiture
en 30 minutes environ ou en train en 30 minutes environ auxquelles s'ajoutent
15 minutes à pied. Dans ces conditions, et compte tenu des explications des
constructeurs, on ne saurait conclure à un abus de droit manifeste. Le fait que
les recourants soient propriétaires de leur logement à Bogis-Bossey et qu'ils
aient acquis récemment, le 4 février 2014, un autre logement à Leysin ne
conduit pas à une autre conclusion. L'inscription au Registre foncier de la
mention "
résidence principale
" prévue par l'ordonnance sur les
résidences secondaires, suffira par conséquent à garantir le respect de la
condition tenant à l'affectation à la résidence principale.
Il est dès lors superflu de donner
suite aux réquisitions d'instruction de la recourante tendant d'une part à ce
que les constructeurs précisent "
les perspectives concrètes qu'ils ont
de pouvoir affecter à la résidence principale la construction envisagée jusqu'à
ce que leurs parents, respectivement eux-mêmes, l'occupent à titre de résidence
principale, en sus du logement qu'ils possèdent déjà à Leysin dans la PPE 7/2402
", et d'autre part à ce que les constructeurs fournissent des indications
sur l'identité de leurs parents, sur leur domicile actuel et sur les
engagements contractuels pris de part et d'autre.
cc) En conclusion, la décision
attaquée ne viole pas l'art. 75b Cst., ni les dispositions d'exécution de
l'ordonnance sur les résidences secondaires.
5.
Au vu des considérants qui précède, le recours
doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais seront mis à la
charge de la recourante (art. 49 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative
[
LPA-VD;
RSV 173.36
]
) qui succombe, et
de la municipalité qui n'a établi le permis de construire et procédé à la réquisition
nécessaire auprès du Registre foncier qu'après le dépôt du recours. Les dépens
dus réciproquement entre la municipalité et la recourante sont compensés.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Leysin du 20 décembre 2013 est confirmée.
III.
Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs
est mis à la charge d'Helvetia Nostra.
IV.
Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs
est mis à la charge de la Commune de Leysin.
V.
Les dépens sont compensés.
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du
développement territorial.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.