vd_omni · AC.2006.0035 · 2006-11-06 · fr

ESSINGER/Municipalité de Pully, RABER | Un hangar implanté dans les espaces réglementaires ne peut être transformé de façon à en favoriser l'occupation, notamment par la création d'une fenêtre et de 3 vélux donnant vue sur le fonds voisin.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.11.2006 AC.2006.0035

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
6 novembre 2006
Composition
M. Jacques Giroud, président;
M. François Gillard
et
Mme Magali Zuercher
, assesseurs ; M.
Jean-François Neu, greffier.
Recourant
Axel ESSINGER,
à Lausanne,
représenté par Me Philippe JATON, avocat 1002 à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par Me Jacques HALDY, avocat à 1002 Lausanne,
Constructeur
Adrian RABER,
à Lausanne,
représenté par Me Marc-Etienne
FAVRE, avocat à 1002 Lausanne,
Objet
Recours formé par Axel ESSINGER contre la décision rendue
le 10 février 2006 par la Municipalité de Pully (transformation d'un hangar)
Vu les faits suivants
A.
Sise en zone dite de villas à deux niveaux au sens du plan
de quartier « En Mallieu-Dessous », la parcelle n°709 de la Commune
de Pully, large de 12 mètres et d’une superficie de 557 m
², supporte
deux bâtiments. Le premier est un hangar en bois construit en 1924 ; d’une
emprise au sol de 73 m², il comporte deux niveaux et était destiné à l'origine
à la réparation et à l’entreposage de bateaux. Le second est une villa
construite en 1953, puis agrandie sans autorisation par l’adjonction de deux
petites annexes pour atteindre une emprise au sol de 69 m². Ces travaux
d’agrandissement ont été régularisés sans enquête publique le 31 décembre 1975
par la Municipalité de Pully, qui accorda au propriétaire de l’époque une
autorisation qualifiée de précaire en ce sens qu’elle ne pourrait pas subsister
en cas de vente de l’immeuble ou de changement de locataire.
B.
En février 2001, Adrian Räber est devenu propriétaire de la
parcelle 709 et a demandé l’autorisation de procéder à des travaux de
transformation et d’agrandissement des deux bâtiments précités. Frappé d’une
opposition formée par Axel Essinger, propriétaire de la parcelle 709 voisine, ce
projet a été abandonné et la demande de permis de construire retirée. Par
prononcé rendu le 6 mai 2002 à la demande d'Adrian Räber, la municipalité a
rapporté sa décision du 31 décembre 1975 relative aux travaux d’agrandissements
de la villa en transformant l’autorisation précaire qu’elle avait alors délivrée
en autorisation qualifiée de ferme.
Le 23 septembre 2005, Adrian Räber a demandé
l’autorisation de procéder à des travaux de rénovation du hangar. Mis à
l’enquête publique du 27 septembre au 17 octobre 2005, le projet consistait
notamment, sans modifier le gabarit du bâtiment ni son affectation, à
consolider la toiture, créer un escalier intérieur reliant les deux niveaux, à
installer une arrivée d’eau permettant la pose d’un lavabo et d’une machine à
laver, isoler les façades et le toit, élargir deux des trois fenêtres de la
façade nord, créer une fenêtre dans la façade sud et supprimer les deux
tabatières existantes au profit de trois nouveaux velux sur chacun des deux
pans de la toiture.
Le 14 octobre 2005, Axel Essinger a formé opposition
à ce projet ; il fit en résumé valoir que l’ampleur des travaux envisagés
révélait l’état de ruine du bâtiment, qui devait être en conséquence démoli. Il
invita au surplus la municipalité à constater le caractère non réglementaire des
agrandissements de la villa et à en ordonner le cas échéant la démolition.
D.               Par décision du 10 février 2006, la
municipalité a écarté cette opposition et autorisé les travaux de transformation
du hangar, sans se prononcer au sujet de la villa.
Axel Essinger a recouru contre cette décision devant
le Tribunal administratif par acte du 2 mars 2006. Il concluait à l’annulation
du permis de construire délivré, à la démolition du hangar ainsi que des
agrandissements de la villa, subsidiairement à ce que la municipalité soit
invitée à se prononcer sur la légalité de ces agrandissements et le cas échéant
sur leur démolition. L’autorité intimée a conclu au rejet du pourvoi par
réponse du 24 avril 2006, tout comme le constructeur Adrian Räber dans ses
déterminations du 28 avril 2006. Le recourant a répliqué par acte du 16 mai
2006. A cette occasion, faisant valoir qu’il n’avait eu connaissance que le 28
avril 2006 de la décision municipale du 6 mai 2002 régularisant les travaux
d’agrandissement de la villa que le 28 avril 2006, il a conclu à son annulation.
L’autorité intimée et le constructeur ont produit d’ultimes déterminations,
chacun par acte du 1
er
juin 2006, concluant en substance au rejet
des conclusions du constructeur.
E.                Une audience a eu lieu sur place le 22
août 2006 au cours de laquelle les parties ont été entendues. A cette occasion,
le constructeur a précisé que l’étage inférieur du hangar était loué à un
artiste - qui l’occupait occasionnellement comme bureau et atelier de création -,
mais qu’il entendait conserver l’étage supérieur, actuellement vide, à usage de
dépôt. Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.                Les deux recours interjetés par Axel
Essinger - soit celui dirigé le 2 mars 2006 contre la décision municipale du 10
février 2006 autorisant la transformation du hangar, puis celui déposé par
réplique du 16 mai 2006 contre le prononcé municipal du 6 mai 2002 régularisant
les travaux d’agrandissement de la villa – ont été formés en temps utile, dans
les vingt jours à compter de la communication de chacun de deux prononcés
attaqués (art. 31 al. 1
er
LJPA). Ils émanent du propriétaire d’un
terrain à bâtir directement voisin des constructions litigieuses, ce qui
confère la qualité pour agir à leur auteur à teneur de l’art. 37 al. 1
er
LJPA (ATF 1A.105/2004 du 3 janvier 2005 ; Tribunal administratif, arrêt AC.2005.0223
du 26 juin 2006). Cela étant, le recourant s’en prend à deux objets distincts,
qu’il convient d’aborder successivement.
2.                a) S’agissant de la villa, le recourant
reproche tout d’abord à la municipalité intimée de ne pas avoir procédé, à sa
demande, à l’examen de la légalité de travaux d’agrandissement ; il
assimile ce silence à un déni de justice au sens de l’art. 36 lit. d LJPA.
Selon la jurisprudence, lorsque des travaux de
construction n'ont pas fait l'objet d'une enquête publique et ont été soit
exécutés sans autorisation, soit autorisés moyennant dispense d'enquête, le
postulat de la sécurité du droit implique que le tiers qui entend mettre en
cause un état de fait prétendument irrégulier agisse avec diligence et invite
dès que possible la municipalité à se prononcer ou, à défaut, saisisse
l'autorité de recours. L'intéressé doit agir dès le moment où il a connu
l'autorisation municipale ou aurait pu la connaître s'il avait été diligent.
Quant à celui qui proteste contre l'exécution d'un ouvrage édifié sans
autorisation (ou en violation d'une autorisation), il doit intervenir sans
délai auprès de l'autorité et ne pas laisser le constructeur poursuivre les
travaux dont il entend contester le principe; il n'est donc plus fondé à agir
des semaines, voire des mois plus tard (Tribunal administratif, arrêts AC.1994.0084
du 15 janvier 1996,
AC.2002.0022 du 23 avril 2002, AC.2003.0052
du 11 mai 2006, et les références citées
).
En l’espèce, pour ne pas avoir réagi après le
constat des travaux d’agrandissement - lesquels sont à tout le moins antérieurs
au 31 décembre 1975, date à laquelle la municipalité les a autorisés à titre
précaire -, le recourant était manifestement déchu du droit de s’en plaindre plusieurs
années plus tard. Il ne saurait dès lors exiger de la municipalité qu’elle
ordonne une enquête publique puis, le cas échéant, une démolition. Certes, le
fait que le voisin soit ainsi privé de la faculté de contraindre l’autorité à
agir en vue de faire rétablir une situation conforme au droit ne doit pas avoir
d’effet sur ses droits de partie à une procédure que l’autorité engagerait le
cas échéant de son propre chef - ceci dans le délai de péremption de trente ans
fixé par la jurisprudence fédérale (RDAF 1993 225) - ou à la demande du
constructeur lui-même (Tribunal administratif, arrêt AC.2004.0263 du 12 juillet
2005). On ne se trouve cependant pas dans ces hypothèses : la municipalité
n’a en effet pas exigé de mise en conformité, de son propre chef ou à la
demande du constructeur. Le recourant reste ainsi déchu du droit de se plaindre
des agrandissements litigieux.
b) Le recourant s’en prend encore au prononcé
municipal du 6 mai 2002. Par celui-ci, l’autorité municipale entendait
rapporter sa décision du 31 décembre 1975, par laquelle elle n’avait autorisé les
travaux qu’à titre précaire. Le droit de la construction ne connaît cependant
pas ce type d’autorisation, respectivement de distinction entre autorisation
précaire et ferme, la lettre claire de l’art. 114 LATC prescrivant qu’un permis
de construire doit être accordé ou refusé. La décision du 31 décembre 1975 ne
peut donc être comprise que comme une autorisation de construire, délivrée sans
enquête publique. Partant, à défaut d’avoir interpellé l’autorité après le
constat des travaux - soit en recourant contre une décision déjà rendue, soit en
exigeant qu’une décision lui soit notifiée -, le recourant est réputé ne pas
avoir agi en temps utile contre une autorisation municipale qu’il aurait pu
connaître s’il avait été diligent, au sens de la jurisprudence rappelée
ci-dessus. Cela étant, l’autorisation de construire accordée en 1975 est entrée
en force et il n’y avait plus place pour une nouvelle autorisation en 2002. On
examinera cependant ci-dessous si le prononcé municipal entrepris a la portée
d'une décision.
Est une décision susceptible de recours au sens de
l’art. 29 LJPA, toute mesure prise par une autorité dans un cas d’espèce et
ayant pour objet de créer, de modifier ou d’annuler des droits ou des
obligations, ou de rejeter ou déclarer irrecevables des demandes tendant à
créer, modifier, annuler ou constater des droits ou des obligations. Tel n’est
en revanche pas le cas de l’expression d’une opinion, d’une simple
communication, d’une prise de position, d’une recommandation, d’un
renseignement, d’une information, d’un projet de décision ou de l’annonce d’une
décision, car il leur manque un caractère juridique contraignant (ATF 125 I
119 ; 1A.272/2003 du 27 juillet 2004, consid. 4.3 ; 1P.315/1998 du 7
décembre 1998, consid. 1d). En l'espèce, la municipalité s'est bornée à
constater, par un prononcé dit de "régularisation" qu'elle
n'entendait pas exiger une mise en conformité du bâtiment litigieux. Ce constat
ne modifiait pas la situation juridique du constructeur déjà au bénéfice d’une
décision en force et demeurait ainsi sans effet sur celle du recourant. Le
prononcé du 6 mai 2002 n’avait donc aucun caractère juridique contraignant,
seul propre à lui conférer la qualité de décision susceptible de recours. Le pourvoi
formé contre ce prononcé est ainsi donc irrecevable, faute d’objet.
3.                Subsiste la question du bien-fondé de
l’autorisation de rénover le hangar litigieux.
a) Comme l'admet le constructeur, ce bâtiment contrevient
aux dispositions du règlement communal du 11 octobre 2000 sur l’aménagement du
territoire et les constructions, (RCATC) relatives à la distance aux limites et
au coefficient d’occupation du sol. Il est en outre frappé d’une limite des
constructions, sur laquelle il empiète. Antérieur aux règles auxquelles il
contrevient, l’ouvrage bénéficie néanmoins du principe dit de la protection de
la situation acquise tel que consacré à l’art. 80 LATC. Cette disposition - qui
s’applique également aux bâtiments frappés d’une limite des constructions (art.
82 LATC) - prévoit ce qui suit:
"¹ Les bâtiments existants
non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,
relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au
coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la
zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus
ou réparés.
² Leur transformation dans les
limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés,
pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au
caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver
l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent
pour le voisinage.
³ Les bâtiments en ruine ou
inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au
premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction
accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un
bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un
volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la
zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
b) Le recourant soutient tout d’abord que l’ampleur
des travaux envisagés révèle une reconstruction de l’ouvrage, prohibée par
l’art. 80 al. 3 LATC, et non pas une transformation. Selon la jurisprudence, la
reconstruction se caractérise par le remplacement d’éléments d’un ouvrage par
d’autres éléments semblables ne laissant subsister que quelques parties de
l’ouvrage primitif, alors que la transformation consiste à modifier la
répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout ou partie
de ses volumes sans que le gabarit de l’ouvrage soit augmenté et sans que, en
elle-même, l’affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la
réglementation communale (Tribunal administratif, arrêts AC.2003.0118 du 25
février 2004, AC.2005.0110 du 29 mars 2006). En l’espèce, si le constructeur
projette de remplacer certains éléments de la structure du bâtiment, telles certaines
charpentes, il laisse subsister l’ouvrage primitif sans en augmenter le gabarit
ou l’emprise au sol. L’affectation des locaux (soit l’occupation à des fins de
détente ou de travaux de bureau d’une part, l’entreposage d’objets d’autre part)
reste par ailleurs conforme à la zone d’habitation en question. Les travaux
projetés relèvent donc bien d’une transformation au sens de l’art. 80 al. 2
LATC.
c) Se pose dès lors la question de savoir si le
projet disputé aggrave les inconvénients que subit le recourant du fait de l’atteinte
à la réglementation en vigueur.
ca) Pour trancher cette question, il faut rechercher
le but poursuivi par les normes transgressées (RDAF 1989, p. 314; Tribunal
administratif, arrêts AC.1991.0139 du 1
er
juin 1992, AC.2004.0104 du
8 décembre 2004). Celles relatives aux distances aux limites tendent à
préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions
afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elles ont pour but d'éviter
notamment que les habitants des biens-fonds contigus n'aient l'impression que
la construction voisine les écrase (Jean-Luc Marti, "Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988,
p. 87). Elles visent également à garantir un minimum de tranquillité aux
habitants (Tribunal administratif, arrêts AC.1991.0129 du 4 novembre 1992,
AC1998.0186 du 18 février 1999). La jurisprudence précise que l’art. 80 al. 2
LATC ne saurait conférer un régime de faveur au propriétaire d'un bâtiment non
conforme en rendant admissible une atteinte supplémentaire à la réglementation
à condition qu'elle ne soit pas "sensible". Il faut donc considérer
que tout projet ayant pour effet de porter, peu ou prou, atteinte à la
réglementation doit être proscrit (Tribunal administratif, arrêt du 6 juin 2001
dans la cause AC.2000.0149).
cb) En l’espèce, il n’est pas contesté que le hangar
est destiné, sinon à l’habitation au sens strict tout au moins à une occupation
régulière permettant l’exercice de certaines activités, notamment de bureau. Les
travaux projetés rendent en outre compte, d’une part d’une augmentation de la
surface disponible par la création d’un étage habitable accessible depuis
l’intérieur, d’autre part du souci d’accroître le confort de l’occupant par
l’isolation des parois et de la toiture, l’apport d’eau et l’augmentation des
surfaces vitrées, notamment en créant une fenêtre et trois velux donnant tous
vue sur la propriété du recourant.
De telles améliorations du bâtiment favoriseront son
occupation, ce qui impliquera une présence accrue de ses usagers, ceux-ci étant
susceptibles de troubler la tranquillité du quartier. Or, c'est précisément
celle-ci que la réglementation sur la distance aux limites vise notamment à
sauvegarder, de sorte que le projet litigieux entraînerait immanquablement une
aggravation de l'atteinte actuelle au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, même si on
peut la tenir pour minime pour ce qui est de la seule tranquillité. Une
aggravation marquée résulterait en revanche de la vue créée sur la parcelle du
recourant par une fenêtre en pignon et par trois velux depuis un étage aménagé
: la proximité du bâtiment d'avec la limite ferait alors qu'une construction
nouvelle sur ladite parcelle serait exposée d'une manière inhabituelle à la vue
des voisins. Or, c'est précisément une telle situation que l'art. 80 al. 2 LATC
a pour but d'éviter, en excluant qu'une construction ancienne ne soit le
prétexte soit à une entorse au droit renouvelée, soit à un surcroît
d'inconvénients pour le voisin.
Il est vrai que dans un arrêt invoqué par le
constructeur, rendu le 29 mars 2006 par le Tribunal dans la cause AC.2005.0110,
une transformation sans aggravation a été vue dans la création notamment de
neuf châssis rampants. Il ne ressort cependant pas de l'état de fait de cet
arrêt qu'une vue était ainsi créée sur le fonds voisin, qui était d'ailleurs séparé
par une palissade de quelque cinq mètres de hauteur. On ne saurait donc déduire
de cette jurisprudence qu'une ouverture en toiture ne contrevient pas d'une
manière générale à la règle de l'art. 80 al. 2 LATC.
cc) Au vu de ce qui précède, le projet ne pouvait
pas être autorisé, ce qui conduit à l'admission du recours.
d) Le recourant conclut encore à la démolition du
hangar litigieux. Il ne peut être suivi sur ce point. Comme le tribunal a pu
s’en rendre compte, le bâtiment n’est pas en ruine et ne présente pas un danger
pour le public ou les habitants au sens de l’art. 92 al. 1er LATC. Il ne s’agit
pas davantage d’un ouvrage abandonné ou qui nuirait à l‘aspect des lieux au
sens de l’art. 87 al. 3 LATC.
4.                a) Des considérants qui précèdent, il résulte
que le recours formé contre la prononcé municipal du 6 mai 2002 est
irrecevable, alors que celui interjeté contre la décision de la municipalité du
10 février 2006 doit être admis s’agissant de la rénovation du hangar, mais
rejeté en tant qu’il porte sur la démolition de ce bâtiment et le refus de la
municipalité d’exiger une mise en conformité de la villa.
b) Débouté d’une partie de ses conclusions, le
recourant supportera un tiers de l’émolument de justice. Le solde devrait être
mis à la charge du constructeur dès lors qu’il succombe dans une plus large
mesure. On y renoncera cependant dans la mesure où il a pu se fonder sur l'arrêt
cité au considérant 3-cb ci-dessus. Obtenant partiellement gain de cause, le
recourant à droit à des dépens réduits, qu’il convient d’arrêter à 2'000 fr., à
la charge du constructeur. Déboutés s’agissant de l’autorisation de procéder à
la transformation du hangar litigieux, laquelle constituait pour eux l’objet
principal du litige, la municipalité intimée et le constructeur ne se verront
pas allouer de dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours formé par Axel Essigner contre le prononcé
rendu le 6 mai 2002 par la Municipalité de Pully est irrecevable.
II.
Le recours formé par Axel Essinger contre la décision rendue
le 10 février 2006 par la Municipalité de Pully est partiellement admis.
III.
La décision rendue le 10 février 2006 par la Municipalité
de Pully est annulée.
IV.
Un émolument de justice est mis à la charge d'Axel
Essinger à raison de 800 (huit cents) francs ; le solde est laissé à la
charge de l’Etat.
V.
Adrian Räber versera à Axel Essinger la somme de 2'000
(deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 6 novembre 2006
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.