vd_omni · AC.2005.0167 · 2006-03-08 · fr

JANIN, JANIN/Municipalité de Belmont- sur-Lausanne, ZANOLARI | Interprétation des dispositions communales traitant des éléments à prendre en compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol, s'agissant notamment des garages, des ouvrages assimilés aux dépendances proprement dites et des constructions souterraines. En l'espèce, les dépendances sont exclues de ce calcul si elles sont inférieures à 50 m2, accolées au bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui. Calcul de la fraction enterrée d'une construction (consid. 3). Clause d'homogénéité (consid. 4).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.03.2006 AC.2005.0167

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du
8 mars 2006
Composition :
Mme Danièle Revey,
présidente;
M. Georges Arthur Meylan et M. Jean W.
Nicole, assesseurs. Greffière : Mme Christiane Schaffer.
Recourants :
1.
Jean-Pascal JANIN,
à Belmont-sur-Lausanne,
représenté par Me Alexandre REIL, avocat, à Lausanne,
2.
Dominique JANIN,
à
Belmont-sur-Lausanne, représenté par Me Alexandre REIL, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée :
Municipalité de
Belmont-sur-Lausanne,
représentée par Me Benoît BOVAY, avocat, à
Lausanne,
Constructrice :
Maria ZANOLARI,
à Gryon,
représentée par Me Denis
BRIDEL, avocat, à Lausanne,
Objet :
Permis de construire
Recours de Jean-Pascal JANIN et Dominique JANIN contre la
décision de la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne du 13 juillet 2005
autorisant la construction de deux villas contiguës sur la parcelle n° 120,
propriété de Maria Zanolari.
Vu les faits suivants
A.
Maria Zanolari est propriétaire de la parcelle n° 120 du
cadastre de la commune de Belmont-sur-Lausanne. D'une surface de 2'191 m2, dont
355 m2 en place-jardin et 1'836 m2 en vignes, le terrain est sis dans la zone
villas. Il est limité au nord-est, soit en amont, par le chemin de Penloup qui
rejoint au sud le chemin de la Mouette, et se prolonge au sud par une bande de
terre large d'environ 13 mètres jusqu'au chemin de la Mouette.
B.
Maria Zanolari (ci-après
: la constructrice) a présenté le 7 février 2004 une demande de permis portant
sur la construction de deux villas contiguës composées respectivement de deux
et trois logements et de garages accolés en façade sud-ouest, ainsi que sur
l'aménagement d'un couvert pour deux voitures
distinct de la
construction
principale, d’un mur de soutènement en
amont et d’un accès depuis le chemin de la Mouette par la bande sud de la
parcelle. Le projet a été mis à l'enquête publique du 1er au 21 avril 2005 et a
suscité un certain nombre d'oppositions, dont celle de Jean-Pascal Janin et
Dominique Janin. Ceux-ci sont propriétaires, chacun pour une demie, de la
parcelle n° 69 du cadastre de la commune de Belmont-sur-Lausanne, parcelle
située à l'est du terrain de la constructrice, en amont, le long du chemin de
la Mouette, et qui porte une villa familiale. Ils ont reproché au projet de ne
pas respecter les dispositions du règlement communal sur les constructions et
l'aménagement du territoire (RCAT), notamment en matière de villas contiguës,
de surface bâtie, d'esthétique et d'intégration dans le quartier.
C.
Après avoir pris connaissance, le 27 juin 2005, des
remarques formulées par les instances cantonales consultées (dossier CAMAC n°
65684), la municipalité de Belmont-sur-Lausanne (ci-après : la municipalité) a
informé la constructrice par lettre du 13 juillet 2005 qu'elle avait décidé de
lever les oppositions; elle lui a délivré le permis de construire, assorti des
conditions particulières communales et cantonales. Par courrier du même jour,
elle a informé le conseil de Jean-Pascal Janin et Dominique Janin avoir levé
leur opposition pour les motifs suivants :
"1.-         […]
2.-          Vous contestez la
construction de villas contiguës comme le permet l'art. 17 RCAT. Le Tribunal
administratif vient de se prononcer sur cette question, en rappelant qu'il
fallait à tout le moins des entrées séparées et un décrochement des
constructions pour justifier une telle qualification de contiguïté, à la place
d'un seul bâtiment de plusieurs appartements superposés ou juxtaposés, même si
certains locaux sont communs aux différents appartements (AC 2003/0195 du 22
avril 2005).
En l'espèce, le projet répond bien
aux derniers réquisits de la jurisprudence et la Municipalité doit constater
qu'il s'agit bien de deux villas contiguës. Dans ce même arrêt, il est précisé
que l'admissibilité de villas contiguës ou mitoyennes ne suppose pas forcément
une limite de propriété entre les deux bâtiments.
3.-          […]
4.-          Vous contestez le
respect de l'article 12 RCAT en estimant que le calcul des surfaces bâties
devrait inclure les garages qui ne seraient pas une dépendance souterraine au
sens de l'article 52 RCAT et les escaliers latéraux. La Municipalité conteste
ce point de vue dans la mesure où l'article 51 RCAT exclut les aménagements
extérieurs d'accès, tels les perrons ou les seuils d'entrées, du calcul de la
surface bâtie ou de l'occupation au sol, ainsi que les dépendances accolées au
bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui d'une surface
inférieure à 50 m2. Le couvert respecte la limite de 50 m2 et les garages sont
des dépendances souterraines au sens de l'article 52 RCAT.
5.-          S'agissant de
l'esthétique et de l'intégration dans le quartier, il est évident qu'il y a une
densité manifeste dans ce secteur et on ne saurait refuser un projet qui
respecte les dispositions réglementaires. La plupart des propriétaires ont
construit en faisant usage des possibilités de la zone villa, plus
particulièrement en ce qui concerne le coefficient d'occupation du sol. Les
constructions de vos mandants sur la parcelle n° 111 ont d'ailleurs une
longueur similaire à celles des constructions prévues. L'article 57 RCAT ne
fait pas obstacle au projet.
6.-          […]
7.-          […]"
D.
Le 2 août 2005, agissant par l'intermédiaire de leur
conseil, Jean-Pascal Janin et Dominique Janin ont interjeté un recours auprès
du Tribunal administratif contre la décision de la municipalité du 13 juillet
2005, critiquant le projet sur les points suivants :
- Nombre de logements : l'art. 8 du règlement
prévoit trois logements au maximum par parcelle. Comportant cinq logements, le
projet excéderait ainsi cette limite;
- Villa contiguë : il ne s'agirait pas de deux
villas contiguës, mais d'un bâtiment unique de cinq logements. L'apparence
extérieure donnerait à penser qu'il s'agit d'un seul bâtiment. Il découlerait
de l'art. 17 al. 2 du règlement que chacune des villas contiguës doit disposer
de sa propre parcelle;
- Indice d'occupation : les garages ne seraient pas
des dépendances souterraines, car moins du trois quarts de leur volume se
trouverait en dessous du terrain naturel. Le couvert à voitures devrait être
pris en considération dans le calcul de la surface bâtie, dès lors qu'il n'est
pas accolé au bâtiment, comme l'exigerait l'art. 51 du règlement. Il faudrait
encore tenir compte du mur de soutènement;
- Clause d'homogénéité : la constructrice tirerait
un parti excessif d'un espace constructible exigu, soit 2'191 m2, car la
surface construite annoncée de 312,73 m2 n'est inférieure que de 0.27 m2 de la
limite d'un septième fixée dans le règlement. Or, la surface totale de la
parcelle comprend une longue bande de terrain faisant office de voie d'accès.
Par ailleurs, le volume de tous les autres bâtiments aux alentours (compris
entre 500 m3 et 1'000 m3) serait inférieur de plus de la moitié du volume
annoncé pour le bâtiment projeté, soit 4'500 m3.
Le 9 août 2005, le juge instructeur du Tribunal
administratif a provisoirement accordé l'effet suspensif au recours.
Par courrier du 6 septembre 2005, la constructrice a
produit au tribunal ses observations sur le recours, ainsi qu'une pièce. Elle
ne s'est pas opposée à l'octroi de l'effet suspensif. Il ressort ce qui suit de
ses déterminations :
- La
construction prévue serait bien une villa contiguë. Il s’agirait en effet de
deux bâtiments accolés, décrochés d'un mètre, avec un mur de refend allant de
la cave au grenier, les sous-sols étant séparés avec des installations
techniques distinctes, et chaque corps de bâtiment disposant de sa propre
entrée donnant sur une façade
différente. Si les bâtiments devaient être
vendus en propriété par étages, il serait possible de diviser les parcelles
selon un plan annexé;
-
L'indice
d'occupation serait respecté. Les garages ont une surface inférieure à 50 m2 et
constitueraient bien des dépendances souterraines. Le couvert serait de 30 m2;
il constituerait ainsi une dépendance d'une surface inférieure à 50 m2 ne
devant pas être pris en considération dans le calcul de l'indice d'occupation
au sol, le cas échéant par application de l'art. 39 du règlement d'application
de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (RATC). Quant au mur de soutènement, sa surface n'excéderait pas
50 m2 et il devrait de toute façon être considéré comme une dépendance
souterraine;
-
L'immeuble
érigé sur la parcelle n° 111 (sise au même niveau que la parcelle n° 69, au
nord de celle-ci) présenterait une façade largement plus imposante que celle du
projet. Quant aux nouvelles dispositions du règlement communal, adoptées en
1996, elles seraient plus larges que les anciennes s'agissant notamment de la
densification des constructions. Au surplus, les immeubles sont plantés sur une
pente à forte déclivité.
La Municipalité s'est déterminée le 8 septembre 2005
ainsi qu'il suit :
- Il s'agirait bien de villas
contiguës. Celles-ci comportent une séparation entre elles, de haut en bas, ne
communiquent pas et disposent de cages d'escalier séparées. Elles seraient
symétriques, à l'exception d'un accès au parking intérieur, et décalées. Par
ailleurs, la surface de la parcelle faisant plus de deux fois 1'000 m2, la
construction de six logements serait possible. Quant à la contiguïté, elle
n'impose pas un fractionnement entre les deux bâtiments. De toute façon, le
règlement communal prévoit à l'art. 17 al. 3 que la surface additionnée des
parcelles contiguës est déterminante pour l'application des art. 11 et 12;
- L'indice d'occupation serait
respecté car les garages constitueraient bien des dépendances souterraines;
- S'agissant de l'homogénéité, le
quartier comprend déjà des constructions de styles très divers. Le projet entre
dans les gabarits prévus par la réglementation communale.
Dans leurs observations complémentaires du 14
octobre 2005, les recourants ont déclaré que l'attestation de l'architecte
selon laquelle les garages souterrains seraient enterrés pour plus du trois
quarts de leur volume ne suffirait pas, un calcul ou une pièce établie par un
géomètre officiel étant nécessaire. Selon leurs propres calculs au demeurant,
les garages ne seraient pas enterrés au trois quarts. Quant à l'enceinte
bordant le sommet des garages, haute de 50 cm, elle violerait, en tout cas dans
son esprit, l'art. 52 RCAT.
E.
Le tribunal a tenu audience à Belmont-sur-Lausanne le 3
novembre 2005, en présence du recourant Jean-Pascal Janin, assisté par l'avocat
Alexandre Reil, des représentants de la constructrice, Pierre-Alain Zanolari et
Mauro Urso (architecte), assistés par l'avocat Denis Bridel, et des
représentants de la municipalité, Hélène Brughera et Dominique Gamboni,
assistés par l'avocat Benoît Bovay. La municipalité a produit une feuille de
calculs datée du 31 octobre 2005, concluant que "l'altitude au trois
quarts du volume des constructions projetées est, pour un garage, au dessus de
l'altitude moyenne du terrain naturel de 3 cm [garage nord-ouest] et pour
l'autre, au dessous de l'altitude moyenne du terrain naturel de 2 cm [garage
sud-est]." Les représentants de la constructrice ont expliqué que les murs
prévus de chaque côté des garages n'avaient pas pour fonction de supporter des
terrasses aménagées, mais d'instaurer des "continuités de
profil"
;
éléments décoratifs, ils pourraient tout à fait être remplacés par un talus de
terre soutenu par un mur frontal. Quant à la barrière bordant le toit des
garages, elle visait à retenir la couche de terre les recouvrant; elle pourrait
être placée en retrait et dissimulée sous un petit talus. Le recourant a
affirmé que le volume de la construction des garages était trop important et
qu'au lieu d'être caché, respectivement enterré, il ressortait au contraire du
terrain; il a encore mis en exergue le dépassement de 3 cm et soutenu que le
muret bordant le sommet des garages devrait être compté dans le volume de la
construction. Les représentants de la constructrice ont répondu qu'il était
possible, si nécessaire, d'enfoncer le garage de 3 cm dans le terrain, tout en
précisant qu'en raison de la topographie du terrain, en pente, une meilleure
implantation n'était pas envisageable. Le recourant a déclaré que la
construction ne ressemblait pas à deux villas contiguës et qu'elle n'occupait
qu'une seule parcelle, à quoi les représentants de la constructrice ont répondu
qu'un parcellement, pour autant qu'il soit exigé, était possible. Le tribunal
s'est ensuite rendu sur place avec les parties et leurs représentants, tout
d'abord au chemin de Penloup, puis sur les terrasses des parcelles n
os
69 et 111, situées en amont. Il a pu constater que les villas familiales
construites dans le quartier ne relèvent pas d'un style particulier et que la
hauteur au faîte de la construction litigieuse serait, à 30 cm près, celle de
la villa située directement à côté, au nord-ouest.
F.
Les recourants ont déposé un mémoire complémentaire par
lettre du 23 novembre 2005. Le volume de la construction projetée serait de
trois à six fois plus important que celui des constructions voisines. Le
fractionnement proposé de la parcelle n'aurait aucun sens, dès lors que la
propriétaire envisageait de garder les deux parcelles. Un des garages au moins
ne répondrait pas aux exigences réglementaires, puisqu'il dépassait de 3 cm
l'altitude moyenne requise pour respecter la proportion du trois quarts. Les
calculs du volume des garages effectués par la commune seraient de toute façon
inexacts, car ils devraient tenir compte des "constructions" situées
de part et d'autre des garages, de la zone d'ouverture située entre ceux-ci - qui
permet l'accès au parking intérieur - et du muret bordant le sommet des
garages. En outre, ces calculs devraient partir du niveau de la dalle de sol et
non pas du radier, élément enterré sur lequel repose la construction. Faute
d’être enterrés au trois quarts, les garages et leurs "annexes" ne
pourraient être considérés comme des dépendances, même souterraines, de sorte
que leur volume devrait être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie.
La constructrice a précisé par lettre du 23 novembre
2005 que les garages pourraient aisément être implantés plus profondément dans
le sol de 5 à 10 cm, ce qui permettrait de corriger la différence de 3 cm
relevée par la municipalité.
La municipalité et la constructrice ont renoncé à se
déterminer sur les observations.
Le tribunal a délibéré par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
a) Selon l'art. 37 al.1 LJPA, le droit de recours
appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision
attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou
modifiée. La définition de la qualité pour recourir donnée par l’art. 37 al. 1
LJPA correspond à celle de l’art. 103 lit. a de la loi fédérale d’organisation
judiciaire (OJ). La jurisprudence du Tribunal fédéral à propos de l’art. 103
lit. a OJ est ainsi applicable à l’art. 37 al. 1 LJPA, en particulier pour
définir l’étendue du cercle des administrés autorisés à contester devant le
Tribunal administratif une décision susceptible de recours. Selon cette
jurisprudence, le recourant doit être touché par la décision attaquée de façon
plus intense que n’importe quel citoyen et se trouver avec l’objet du litige
dans un rapport spécial, direct, et digne d’être pris en considération. Le
recourant doit éprouver personnellement et directement un préjudice juridique
ou de fait.  La jurisprudence apprécie la portée de l’intérêt digne de
protection dans chaque domaine spécifique du droit administratif (ATF 125 I 7;
123 II 376). Ainsi, en matière d'aménagement du territoire, la qualité pour
agir est reconnue au destinataire de la décision, aux tiers concernés, ainsi
qu’aux associations et collectivités habilitées à recourir, soit en vertu d’une
disposition légale spéciale, soit pour défendre leurs intérêts ou ceux de leurs
membres (v. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, p. 694, n° 1653 et les références citées). Le tiers concerné, en
particulier le voisin du fonds qui est l'objet de la décision, se voit
reconnaître la qualité pour agir s'il peut faire valoir qu'il est touché plus
que quiconque ou que la généralité des administrés (v. Attilio R. Gadola, Zur
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen, in DC 1993 93). Pour ce faire,
il doit démontrer l’existence d’une relation étroite - eine spezifische
Beziehungsnähe - entre le dommage qu’il subit et l’objet du litige (ATF 124 II
293 consid. 3a; 121 II 171 consid. 2b, 121 II 176 ; 104 Ib 245). Ainsi,
selon le Tribunal administratif, un voisin a la qualité pour agir notamment s'il
doit tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison
ou s'il est menacé d'immissions telles que le bruit, les odeurs, les
inconvénients causés par le trafic, ou encore s'il subit la perte d'un
dégagement ou d'une vue sur un site (v. arrêt AC.2003.0227 du 29 décembre 2003
et les arrêts cités).
b)
Les recourants sont propriétaires de la parcelle n° 69, construite d'une villa.
Leur terrain ne touche pas directement à celui de la constructrice, mais n’en
est séparé que par la parcelle n° 112 plantée en vignes. En raison de la forte
déclivité du terrain, les recourants auront, depuis leurs fenêtres et leur
terrasse, une vue directe sur la construction litigieuse. A cela s'ajoute
qu'ils sont situés en bordure du chemin de la Mouette, voie publique qui
servira d'accès aux occupants de la nouvelle construction envisagée. Il
convient dès lors d'admettre qu'ils ont la qualité pour agir.
2.
Le premier grief des recourants tient au nombre de
logements prévus qui serait trop élevé par rapport au nombre maximum autorisé
sur une parcelle par le règlement. Cette question est liée à leur deuxième
grief, à savoir le caractère - villa contiguë ou bâtiment unique - du projet.
a) Le règlement communal sur les constructions et
l'aménagement du territoire a été approuvé par le Conseil d'Etat du canton de
Vaud le 4 juillet 1984. Ses dispositions relatives à la zone de villas ont été
modifiées en 1996 (art. 8, 11 et 17 RCAT). L'art. 8 RCAT prévoit que cette zone
est destinée aux villas ou maisons familiales, celles-ci comptant au plus trois
logements superposés et/ou juxtaposés; l'art. 11 RCAT précise que toute
construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas une superficie de 1000
m2 au minimum à raison de 3 logements au maximum par parcelle (dans leur
ancienne teneur, les art. 8 et 11 RCAT limitaient le nombre de logements à 2).
L'art. 17 al. 1 RCAT dispose que la construction de villas contiguës est
autorisée à raison de deux bâtiments accolés au maximum, le nombre de logements
total étant limité à six; à son alinéa 3 in fine, il indique que
"la
surface additionnée des parcelles contiguës sera déterminante pour
l'application des art. 11 et 12"
; à son alinéa 4, il prescrit que
chaque unité devra être décrochée en plan de 1 m au moins par rapport à la
voisine. L'art. 12 auquel renvoie l'art. 17 al. 3 in fine traite de l'indice
d'occupation du sol (cf. consid. 3 infra).
b)
Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif a défini les critères servant
à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments
juxtaposés assimilés à des villas jumelées ou mitoyennes. Il s'agit de la
destination respective des constructions en cause et de leur liaison
fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, de leurs dimensions, de la
surface de plancher respective de chaque construction, de la conception
architecturale et des matériaux des revêtements extérieurs, de l'apparence
extérieure, en particulier de l'impression donnée à un observateur, ainsi que
des objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le
domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques
propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des
circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les buts
des règles caractérisant l'ordre non contigu. Le critère de l'apparence
extérieure ne conserve une importance prépondérante que dans les cas où la
réglementation communale traite expressément des villas jumelles qui, par
définition, doivent être semblables (v.
notamment AC.2005.0041 du 8 juillet 2005 consid. 1; AC.2001.0021 du 19 octobre
2001 consid. 2c; AC.1996.0173 du 30 janvier 1997 consid. 2c). En appliquant ces
critères, le Tribunal administratif a jugé qu'un projet de quatre villas
identiques accolées, bénéficiant chacune de son propre accès, de son garage et
de locaux de service indépendants, n'était pas conforme à une réglementation
communale n'autorisant la construction que de deux bâtiments accolés; le projet
présentait toutes les caractéristiques d'une contiguïté de fait de quatre
bâtiments accolés (RDAF 1996 p. 100). En revanche, un projet de trois logements
distincts juxtaposés, séparés les uns des autres par des murs sans ouverture
depuis le sous-sol jusqu'aux combles, présentait les caractéristiques d'une
seule construction, car il comportait des locaux communs au sous-sol (abri PC)
et la façade ne laissait pas apparaître l'image de trois bâtiments accolés; le
projet présentait une forme unitaire, surmontée d'une seule toiture avec un
seul balcon et une piscine et des espaces extérieurs communs (v. AC.1996.0126
du 7 novembre 1996).
c) En l'espèce, il convient en premier lieu de
déterminer si les villas dites "contiguës" doivent impérativement
être érigées sur deux parcelles différentes, sous peine d'être tenues pour un
unique bâtiment.
En matière de bâtiments accolés, la jurisprudence
distingue le plus souvent les villas dites "mitoyennes" des villas
dites "jumelles". Selon les définitions régulièrement adoptées,
toutes deux se composent de constructions juxtaposées, séparées par un mur
médian de haut en bas (à la différence d'un bâtiment unique). Toutefois, les
villas mitoyennes comportent une limite de propriété entre les unités (RDAF
1972 p. 276), alors que les villas jumelles sont construites sur une seule parcelle
(v. AC.2003.0195 consid. 2a). En revanche, la jurisprudence n'est guère loquace
quant à la notion de villas "contiguës" et n'indique pas, en
particulier, si celles-ci doivent être assimilées aux villas mitoyennes ou aux
villas jumelles. Ainsi, en l'espèce, seule une disposition claire du règlement
communal permettrait de subordonner la qualification de villas contiguës à la
présence de deux parcelles distinctes. Or, une telle norme n’y figure pas. En
effet, s'il est vrai que l'art. 17 RCAT relatif aux villas contiguës dispose à
son alinéa 3 in fine que "
la surface additionnée des parcelles
contiguës sera déterminante pour l'application des art. 11 et 12
(relatifs
respectivement à la superficie minimum et à l'indice d'occupation
)"
,
on ne saurait en déduire d'une manière suffisamment claire que les villas
contiguës doivent impérativement être construites sur deux parcelles
distinctes. Au contraire, une telle disposition peut aisément être interprétée
en ce sens qu'elle précise l'application des art. 11 et 12 dans les cas où,
sans que cela ne soit obligatoire, les villas contiguës sont posées sur deux
parcelles distinctes. On précisera encore que le fait que l'art. 9 du règlement
prévoie un ordre non contigu obligatoire sous réserve de l'art. 17 ne plaide pas
davantage en faveur de la thèse des recourants: selon la jurisprudence, les
villas jumelles peuvent être admises dans les zones où l'ordre non contigu est
obligatoire, lorsque le règlement communal autorise les villas mitoyennes (RDAF
1980 p. 366; AC.2003.0195 du 22 avril 2005). A cela s'ajoute enfin que le
règlement n'interdit pas la construction de villas jumelées. Dans ces
conditions, il convient de retenir que le règlement admet implicitement, sous
le terme de villas contiguës, aussi bien les villas mitoyennes que les villas
jumelées, pour autant que la surface de la parcelle soit d'au moins 2'000 m2 et
qu'elle comporte six logements au maximum (ce qui n'est pas contesté en
l'occurrence).
Il reste à examiner si les unités projetées en
l’espèce, l'une de deux logements et l'autre de trois logements, forment un
seul bâtiment ou des villas distinctes. Chaque unité dispose, en propre, d'une
entrée, d'un ascenseur, d'un escalier, de caves, d'une chaufferie, d'une
buanderie, d'un local pour vélos et poussettes et d'un garage souterrain. Seuls
l'accès au parking intérieur et l'abri de protection civile leur sont communs.
Les unités sont séparées par un mur de refend sur toute leur hauteur. Leurs
façades sont en outre symétriques l'une par rapport à l'autre, à l'exception
des garages souterrains, décalés. Enfin, elles se différencient l'une de
l'autre par un décrochement d'un mètre en façade et en toiture, conformément à
l'article 17 al. 4 du règlement. Sur ce dernier point, on relèvera que, lorsque
le règlement communal définit expressément la taille du décrochement, il n'y a
en principe pas lieu de poser des exigences supplémentaires au motif que le
projet pourrait néanmoins donner à un observateur l'impression d'un seul
bâtiment. Par conséquent, compte tenu de l'ensemble des critères définis par la
jurisprudence, le projet litigieux doit être qualifié de deux villas contiguës.
3.
Le troisième grief des recourants tient à l'indice
d'occupation du sol. D'une part selon eux, les garages devraient être comptés
dans la surface bâtie, car ils ne répondraient pas à la définition de
dépendances souterraines, le trois quarts de leur volume n'étant pas enterré.
En effet, un des garages au moins dépassait de 3 cm l'altitude moyenne requise
pour respecter la proportion du trois quarts. Les calculs du volume des garages
devraient en outre tenir compte des "constructions" situées de part
et d'autre des garages, de la zone d'ouverture prévue entre ceux-ci, qui permet
l'accès au parking intérieur, et du muret bordant leur sommet. De plus, les
calculs devraient partir du niveau de la dalle de sol et non pas du radier.
D'autre part, il faudrait intégrer dans la détermination de la surface bâtie
tant le couvert à voitures que le mur de soutènement.
a) Les
communes peuvent préciser dans leur règlement les éléments à prendre en
considération dans la surface bâtie pour calculer le coefficient d'occupation
du sol. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments
de construction tels que les perrons, seuils et balcons, ou les terrasses non
couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés (v. par exemple
l'art. 72 du règlement communal de Coppet). Il est aussi possible que le
règlement communal exclue du calcul de la surface bâtie les
dépendances,
avec ou sans limitation de leur surface, cette limitation pouvant être fixée
par un chiffre absolu ou par leur importance relative par rapport à la
construction principale (v. par exemple l'art. 74 al. 2 du RPA de Montreux cité
dans l'arrêt AC.2002.0229 du 12 mai 2003; cette disposition exclut du calcul de
la surface bâtie les dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse
pas 1/5 de celle du bâtiment principal). Il est encore envisageable qu'un
règlement communal procède inversement en définissant spécialement ce qui doit
être inclus dans la surface bâtie (v. par exemple l'art. 53 du règlement
communal de Lausanne qui prévoit que la surface bâtie doit être mesurée par
projection sur le plan horizontal de tous les éléments construits fermés, ce
qui exclut la prise en compte des éléments qui sont simplement couverts sans
être clos, comme par exemple les escaliers extérieurs non fermés, v. AC.1998.0043
du 30 septembre 1998) (cf. pour
l'ensemble de ce considérant, AC.2005.0054 du 16 décembre 2005).
En revanche, lorsque le règlement communal ne
contient aucune règle précisant ce qui doit être inclus dans la surface bâtie
pour l'application du coefficient d'occupation du sol, ce sont les règles
subsidiaires développées par la jurisprudence cantonale qui doivent s'appliquer.
La jurisprudence de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de
construction a par exemple précisé que les dépendances (RDAF 1969 p. 288),
notamment les garages pour deux voitures ou les garages enterrés attenants au
bâtiment d'habitation principal (RDAF 1983 p. 167), doivent compter dans les
surfaces bâties. Les ouvrages assimilés aux dépendances proprement dites (art.
39 al. 3 RATC) tout en constituant de simples aménagements extérieurs, telles
des places de parc, n'entrent en principe pas en considération dans l'indice
d'occupation du sol (v. AC.1999.0018 du 19 juillet 1999 consid. 4c/aa;
AC.1999.189 du 3 février 1993 consid. 3).
Cela étant, les critères jurisprudentiels,
développés pour dégager le sens de dispositions réglementaires communales
nécessitant une interprétation, ne sauraient supplanter les règles claires
édictées par le législateur communal (AC.1998.0043 du 30 septembre 1998).
b) En l'espèce, l'art. 12 RCAT prévoit dans la zone
de villas que l'indice d'occupation de la parcelle est de 1/7 au maximum
calculé conformément aux alinéas 1, 3 et 4 de l'article 51. Selon les alinéas 1
et 3 précités de l'art. 51 (l'alinéa 4 était ici sans pertinence), l'indice
d'occupation de la parcelle est le rapport entre la surface bâtie et la surface
de la parcelle; il se calcule sur le niveau présentant les plus grandes
dimensions en plan (al. 1). Dans le calcul de l'indice d'occupation n'entrent
pas en considération "
les seuils, les perrons, les balcons, les
piscines privées non couvertes, les dépendances et terrasses couvertes d'une
surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment principal et formant un tout
architectural avec lui
"; n’entrent pas davantage en considération les
dépendances souterraines au sens de l'art. 52 (al. 3). Selon l'art. 52, sont
considérées comme souterraines les dépendances dont les ¾ au moins du volume
sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est
entièrement apparente une fois le terrain aménagé et dont la toiture est
recouverte d'une couche de terre de 50 cm d'épaisseur.
L'art. 12 du règlement communal concrétise notamment
l'art. 84 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions
(LATC). Selon l'art. 84 LATC, le règlement communal peut prévoir que les
constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en
considération, notamment, dans le calcul du coefficient d'occupation du sol
(al. 1); cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil
et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas
d'inconvénients pour le voisinage (al. 2).
Il sied de relever que l'art. 51 al. 3 RCAT souffre
d'une imprécision en ce sens qu'il n'est pas aisé de discerner si la
restriction "
d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment
principal et formant un tout architectural avec lui
" s'applique aux
"
dépendances et terrasses couvertes
" ou aux "
terrasses
couvertes"
uniquement. A teneur de la décision attaquée toutefois (ch.
4), la Municipalité précise que "
l'art. 51 RCAT exclut les aménagements
extérieurs d'accès […] ainsi que les dépendances accolées au bâtiment principal
et formant un tout architectural avec lui d'une surface inférieure à 50 m2
";
il apparaît ainsi que la Municipalité considère que la restriction précitée
concerne tant les dépendances que les terrasses couvertes. Cette interprétation
est renforcée par l'absence de répétition de l'article "
les
"
entre les termes "
dépendances
" et "
terrasses couvertes
".
Par ailleurs, la notion de dépendance accolée ne s'inscrit pas nécessairement
en porte-à-faux avec l'art. 39 RATC. En effet, s'il est vrai que l'art. 39 RATC
vise les dépendances dites "
distinctes
", le seul fait qu'une
bâtisse soit contiguë à la construction principale ne l'empêche pas d'être
considérée comme une dépendance; ainsi, la jurisprudence a qualifié de
dépendance un garage accolé au bâtiment principal, mais distinct et ne
possédant pas de communication interne avec celui-ci (AC.1999.0018 consid.
4b/bb, AC.1996.0072 consid. 2b; RDAF 1978 p. 207). Enfin, seule une disposition
claire du règlement communal peut déroger à la jurisprudence selon laquelle les
dépendances au sens de l'art. 39 RATC doivent entrer dans le calcul de la
surface bâtie; or, en l'espèce, le règlement communal n'exclut pas de manière
suffisamment claire les dépendances non accolées de ce calcul. Dans ces
conditions, il convient d'interpréter l'art. 51 al. 3 RCAT en ce sens que les
dépendances ne sont exclues de l'indice d'occupation du sol qu'à la condition
qu'elles soient d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment
principal et formant un tout architectural avec lui.
c) Les deux garages souterrains, séparés par une
ouverture permettant l'accès au parking intérieur, sont prévus à l'aval du
bâtiment, à hauteur du sous-sol, le long de sa façade sud-ouest à laquelle ils
sont accolés. Leur toit, plat, est recouvert d'une couche de terre de 50 cm,
retenue par un muret et une barrière. L'ouverture précitée est couverte dans sa
partie extérieure d'une marquise et, pour le surplus, d'un toit plat faisant le
lien entre les deux garages. Conformément aux art. 51 al. 3 et 52 du règlement,
les garages ne peuvent être exclus de la détermination de la surface bâtie qu'à
la condition, notamment, que le trois quarts de leur volume soit situé "
en
dessous du niveau du terrain naturel
". Selon les calculs de la
municipalité présentés à l'audience, tel est bien le cas. Les arguments des
recourants tendant à les remettre en cause doivent être écartés, pour les
motifs suivants.
Certes, la municipalité reconnaît que l'un des
garages serait 3 cm trop en surface au regard d'une observation stricte de
l'art. 52 du règlement. Cette différence de 3 cm provient du fait que la pente
du terrain est plus basse au nord-ouest du terrain qu'au sud-est. Un tel écart
est toutefois minime au regard de l'ensemble du projet - d'autant qu'une
surface aussi variable que celle d'une masse de terre autorise une telle marge
d'imprécision - et ne saurait à lui seul le remettre en cause. Puis, il n'y a
pas lieu de tenir compte dans le calcul du volume des garages des murets ou
barrières retenant la couche de terre recouvrant leur toit. D'une part, ladite
couche est imposée par l'art. 52 du règlement qui la conçoit comme un élément
étranger au garage proprement dit; la présence d'un muret ou d'une barrière n'y
change rien dès lors qu'une telle masse doit nécessairement être retenue par un
moyen de ce type. D'autre part, il est établi que cette couche de terre n'est
pas destinée à servir de terrasse pour les logements sis à sa hauteur. A l'inverse,
il est justifié de tenir compte du radier enterré dans le calcul du volume du
garage, car il est un élément constitutif du garage, tout comme, d'ailleurs, la
dalle de toiture supportant la couche de terre. Enfin, il importe peu que la
zone d'ouverture située entre les garages ou les murs situés de part et d'autre
de ceux-ci soient intégrés ou non dans le volume des garages pour déterminer
s'ils sont enterrés au trois quarts, dès lors que le calcul y relatif se fonde
exclusivement sur l'altitude moyenne du terrain naturel comparée à celle des
garages.
Dans ces
circonstances, le tribunal constate que les deux garages constituent bien, de
par leurs dimensions et leur emplacement, des dépendances souterraines telles
que les prévoit le règlement, dont la surface ne doit pas être inclue dans le
calcul de la surface bâtie. En outre, ils respectent les conditions fixées par
l'art. 84 LATC. Le profil et
la nature du sol ne sont pas sensiblement
modifiés et il n'en résulte pas d'inconvénients pour le voisinage,
spécifiquement pour les recourants, par leur situation en aval du bâtiment et
par leur aspect esthétique, le toit étant recouvert de terre, de gazon et de
buissons, qui permettra d'en assurer l'intégration.
d) Il reste à examiner si les murs situés de part et
d'autre des garages, l'ouverture sise entre ceux-ci, le mur de soutènement et
le couvert à voitures doivent ou non compter dans la surface bâtie.
Les murs situés de part et d'autre des garages
doivent être exclus de la surface bâtie; ils constituent en effet des murs de
soutènement, soit des ouvrages assimilés aux dépendances par l'art. 39 al. 3
RATC, développent une surface de moins de 50 m2 et sont de surcroît accolés au
bâtiment. L'ouverture entre les garages ne compte pas davantage dans la surface
bâtie, dès lors qu'elle est enterrée au trois quarts à l'instar de ceux-ci. Il
en va de même du mur de soutènement sis en amont du bâtiment, lequel est
pratiquement enseveli dans sa totalité.
En revanche, rien ne permet de soustraire le couvert
à voitures du calcul de l'indice d'occupation du sol. Il constitue bien une
dépendance au sens de l'art. 39 RATC, et d'une surface de moins de 50 m2, mais
il n'est pas accolé au bâtiment principal. Il convient ainsi de tenir compte de
sa surface au regard de l'indice d'occupation du sol. Le couvert atteignant 30
m2, la surface bâtie passe ainsi de 312,73 m2 à 342,73 m2. Elle est dès lors
supérieure de 29.73 m2 au septième admis par le règlement (soit 313 m2). Le
recours est ainsi bien fondé sur ce point.
4.
Le quatrième argument des recourants porte sur la clause
d'homogénéité, au motif que la surface construite serait trop importante par
rapport au terrain et par rapport aux autres villas déjà construites dans le
quartier.
Cet argument mérite d'être examiné dans l'hypothèse
où la constructrice renoncerait au couvert, de sorte que la surface bâtie
demeurerait à 312.73 m2.
a)
Le Tribunal administratif a rappelé (v. AC.2001.0021 du 19 octobre 2001) que
les communes disposent d'un pouvoir d'appréciation étendu dans l'application de
leur règlement de police des constructions. La jurisprudence fédérale a précisé
sur ce point qu'une commune est autonome dans les domaines que le droit
cantonal ne règle pas de manière exhaustive et dans lesquels il lui laisse une
liberté de décision relativement importante. Lorsqu'une telle autonomie existe,
une commune peut prétendre à ce que l'autorité cantonale ou de recours reste
dans les limites de son pouvoir de contrôle et applique correctement les normes
de droit communal, cantonal ou fédéral régissant la
matière dans laquelle elle se prétend autonome (ATF
124 I 223; 120 Ia 203 consid. 2a; 119 Ia 214 consid. 3a; 118 Ia 453 consid. 3b;
115 Ia 44 consid. 3; 114 Ia 82 consid. 2). Il a ajouté qu'en droit vaudois les
communes bénéficient d'une autonomie protégée par le droit constitutionnel dans
le domaine de l'établissement des plans d'affectation et dans l'application des
règlements de police des constructions (ATF 108 Ia 74 consid. 2a et 98 Ia 427
consid. 4a). Dans le cas présent, la municipalité est notamment chargée de
prendre toutes mesures pour éviter l'enlaidissement du territoire communal
(art. 41 RCAT).
b) Les recourants estiment qu'une différence de 0.27
m2 entre la surface construite et la proportion d'un septième admise est insuffisante
au vu de la configuration de la parcelle, qui comporte une bande longue et
étroite la reliant au chemin de la Mouette. Il est vrai que la forme de la
parcelle n'est pas compacte, mais elle n'est quand même pas suffisamment
tourmentée ou insolite pour imposer une application plus sévère de l'indice
d'occupation du sol. A cela s'ajoute que le tribunal a pu constater, s'agissant
du volume, que la hauteur au faîte de la construction prévue serait à peu près
la même que celle de la villa déjà construite sur la parcelle contiguë au nord
ouest. En outre, la villa sise sur la parcelle 111 paraît tout aussi large. Par
ailleurs, il est inévitable que deux villas contiguës déploient un volume plus
imposant qu'un bâtiment unique. Enfin, le style des constructions aux alentours
est très disparate et il n'y a aucune unité ou harmonie qui pourrait être
rompue. Les griefs formulés par les recourants qui tiennent à l'utilisation du
sol, ainsi qu'au volume, en particulier à la largeur de la construction,
doivent ainsi être écartés.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours
doit être admis. Les moyens des recourants ayant néanmoins été rejetés dans une
large mesure, il convient de mettre à leur charge un émolument judiciaire
réduit, l'autre partie étant supportée par les constructeurs. Toutes les
parties étant représentées par un mandataire, il sied de compenser les dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 13 juillet 2005 par la municipalité
de Belmont-sur-Lausanne est annulée.
III.
Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs
est mis à la charge des recourants Jean-Pascal Janin et Dominique Janin,
solidairement entre eux.
IV.
Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs
est mis à la charge de la constructrice Maria Zanolari.
Lausanne, le 8 mars 2006
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est
communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint