vd_omni · EF.2016.0001 · 2016-12-13 · fr

A.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles | Estimation fiscale d'un immeuble d'habitation en tenant compte de la moyenne entre la valeur vénale (selon acte de vente notarié) et la valeur de rendement (selon les loyers usuels dans la région). La recourante conteste cette méthode de calcul et soutient la déduction de la valeur capitalisée du droit d'habitation concédé aux vendeurs de l'immeuble, ainsi que de la valeur capitalisée de la rente viagère en faveur de ceux-ci, qui constituent, outre le versement d'un montant en espèce, les deux autres modalités de paiement du prix convenu. Pour ce faire, la recourante préconise un calcul selon l'ALMSD. Elle soutient la même méthode pour la détermination de la valeur de rendement. La cour ne comprend pas sur quelles bases la recourante entend substituer ses propres méthodes de calcul à celles prévues par la loi et appliquées par l'autorité intimée sans abus ni excès de pouvoir d'appréciation.Rejet du recours et confirmation de l'estimation fiscale litigieuse.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.12.2016 EF.2016.0001

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 13 décembre 2016
Composition
Mme Mihaela Amoos Piguet,
présidente
; Mme Isabelle Guisan et M.
Guillaume Vianin, juges.
Recourante
A.________
,
à
Cully,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles,
Objet
Estimation fiscale des
immeubles
Recours A.________ c/ décision sur réclamation du 11 avril
2016 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles (parcelle n° ********
de la Commune de ********)
Vu les faits suivants
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n° ******** du registre foncier
de la commune de ********, sise à la route ********, à Cully. D'une surface de
1393 m
2
dont 623 m
2
en place jardin et 613 m
2
en nature vigne, la parcelle abrite un bâtiment d'habitation de 148 m
2
(ECA n° 2838a) et une annexe de 9 m
2
(ECA n° 2838b). Acquise par
achat le 22 décembre 2014 selon acte du notaire Jean-Jacques de Luze du 19 décembre
2014, l'immeuble est grevé d'un droit d'habitation en faveur de B.________ (née
le ******** 1932) et de C.________ (né le ******** 1930), anciens propriétaires
et vendeurs de la parcelle. Un droit de réméré, valable jusqu'au 28 février
2030 a été également octroyé aux époux B.________-C.________ en même temps que
la vente de la parcelle et annoté au registre foncier. Arrêté à 1'800'000 fr.,
le prix de vente doit être payé de la manière suivante: a) par un versement de
800'000 fr. effectué le jour de la vente sur le compte clients du notaire; b)
par l'engagement de servir aux vendeurs une rente viagère de 5'000 fr. par
mois, du 1
er
janvier 2015 au 1
er
février 2030, qui
prendrait toutefois fin automatiquement au décès du survivant des deux
bénéficiaires; c) par la constitution d'un droit d'habitation en faveur des
vendeurs jusqu'au 30 juin 2020.
B.
A la suite de ce transfert immobilier, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles de la commune de Cully (Commission) a procédé à une
nouvelle estimation de la parcelle n° 5606 et fixé la valeur fiscale de
celle-ci à 1'243'000 francs.
Par courrier du 18 janvier 2016, A.________ a formé
réclamation à l'encontre de cette décision en contestant notamment la valeur de
rendement retenue par l'autorité et la non-déduction du montant du droit
d'habitation du prix de la vente.
Par décision sur réclamation du 11 avril 2016, la
Commission a réformé la valeur fiscale litigieuse en précisant son calcul en ce
sens que, pour déterminer la valeur vénale, elle acceptait effectivement comme
le demandait l'intéressée, d'amputer du prix de vente de 1'800'000 fr. la
valeur capitalisée du droit d'habitation par 90'000 fr., soit une valeur vénale
à prendre en considération de 1'710'000 fr.; en revanche, la Commission a
maintenu la valeur de rendement à 685'000 fr., correspondant à la
capitalisation au taux de 7% d'un rendement locatif annuel estimé à 48'000 fr.;
la valeur fiscale représentant ainsi la moyenne entre la valeur vénale et la
valeur de rendement a été arrêtée à 1'198'000 francs.
Par courrier du 16 avril 2016 à la Commission, A.________
a contesté ce calcul. Interpellée par courrier de l'autorité du 21 avril 2016, elle
a confirmé qu'elle entendait bien contester la décision du 11 avril 2016 par la
voie du recours de droit administratif. Ces échanges ont été transmis à la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) par courrier de la
Commission du 13 mai 2016, comme objet de sa compétence.
Invitée à préciser ses conclusions et à produire la
décision contestée, la recourante a complété la motivation de son recours par
acte du 15 juin 2016. Elle a produit la décision entreprise le 24 juin 2016.
La Commission a déposé sa réponse au recours et
produit son dossier le 10 août 2016.
La recourante n'a pas déposé de mémoire
complémentaire.
La cour a statué par voie de circulation. Les
arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur
l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours au Tribunal
cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission
s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours
ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 7 al. 1, 27 al.
4 et 5, 77, 79 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative - LPA-VD; RSV 173.36), il y a lieu d’entrer en matière sur le
fond du litige.
2.
a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du
tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation
fiscale,
y
compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation inexacte
ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).
Selon la jurisprudence constante de l'ancien
Tribunal administratif, reprise par la CDAP, il n’y a pas lieu de corriger
l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit
est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas
abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment arrêts EF.2015.0003 du 25 avril
2016; EF.2014.0001 du 1
er
octobre 2014; EF.2011.0002 du 27 septembre
2011; EF.2008.0003 du 1
er
décembre 2008).
b) Il est établi une estimation, dite "estimation
fiscale", en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles
(biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette estimation
représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la Constitution vaudoise (art. 1
er
al. 1 let. a et al. 2 LEFI). La compétence pour
procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est
attribuée à la commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous
réserve des compétences du conservateur du registre foncier; ce dernier est
compétent pour les immeubles non agricoles, lorsque la valeur vénale est
connue, pour les immeubles agricoles, lorsque la valeur de rendement est
établie (art. 5 al. 1 et 2 LEFI).
L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est
faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa
valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur
vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons
et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la
valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en
considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
3.
a) S'agissant de la valeur vénale, l'art. 2 al. 3 LEFI dispose que
celle-ci représente la valeur marchande de l'immeuble. Au sens de l'art. 3
LEFI, il est tenu compte dans l'estimation, des servitudes actives et passives
et des charges foncières (al. 3); en revanche, les droits d'habitation et
d'usufruit n'exercent aucune influence sur l'évaluation d'un immeuble (al. 4).
Le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI;
RS 642.21.1) précise la méthode d'évaluation. Ainsi, l'art. 8 al. 1 RLEFI
rappelle que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en
tenant compte de l'offre et de la demande et en prenant notamment pour bases la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Il ressort de
l'art. 8 al. 2 RLEFI que le prix d'achat ou d'autres éléments de comparaison
sont de prime abord déterminants pour déterminer la valeur vénale et c'est
seulement à défaut de ces indications que la valeur est obtenue en capitalisant
le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement ou les risques de placement. Selon l'art. 9 RLEFI, les ventes
qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix
ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre
parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.), ne
sont dans la règle pas prises en considération. L'art. 22 al. 5 RLEFI précise
enfin que la valeur vénale d'une villa est établie conformément aux art. 8 et 9
RLEFI.
b) En l'espèce, l'autorité intimée a retenu dans la
décision sur réclamation attaquée une valeur vénale correspondant au prix
d'acquisition de l'immeuble, par 1'800'000 fr., déduction faite du droit
d'habitation par 90'000 fr., soit une valeur de 1'710'000 fr.. La recourante conteste
ce calcul et préconise une méthode qui consisterait à ajouter au paiement en
espèce de 800'000 fr. effectué le jour de la vente, un montant de la rente
viagère calculé selon la valeur actuelle en nominal de 900'000 fr. moins 5'000
fr. par mois x 12 mois x 15 ans, et capitalisée selon l'art. 32 de l'Arrêté du
1
er
juin 2005 d'application de la loi du 27 février 1963 concernant
le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les
successions et donations (ALMSD; RSV.648.11.1) en appliquant un taux d'escompte
de 3% selon l'art. 35 ALMSD, soit une valeur capitalisée de 294'000 fr.; la recourante
applique la même méthode de calcul pour le droit d'habitation pour aboutir à
une valeur capitalisée de 138'000 francs. La recourante soutient ainsi que la
valeur vénale de l'immeuble doit être fixée à 1'232'000 fr. au lieu de
1'710'000 fr. retenus par l'autorité.
c) Quoi qu'en dise la recourante, le prix de vente
fixé dans l'acte de vente du notaire de Luze du 19 décembre 2014 est clairement
établi à 1'800'000 fr.; le paiement d'une rente viagère constitue une des
modalités de paiement, tout comme la constitution d'un droit d'habitation en
faveur des aliénateurs. La loi est également limpide au sujet de la
détermination de la valeur vénale selon la valeur marchande du bien, soit du
prix de vente ou autres éléments de comparaison, en excluant la prise en
considération des droits d'habitations ou d'usufruit (art. 2 al. 3 et 3 al. 4
LEFI; art. 8, 9 et 22 al. 5 RLEFI).
Pour le surplus, il n'y a pas lieu de considérer les
modalités de paiement spécifiques invoquées par la recourante (rente viagère et
constitution d'un droit d'habitation) comme étant des conditions particulières
au sens de l'art. 9 RLEFI qui permettrait de s'écarter du prix convenu. On
citera à titre de comparaison l'arrêt du Tribunal administratif du 26 septembre
1997 (EF.1997.0011), dans lequel le recourant avait payé un prix de 462 fr. le
m² pour un terrain alors que le prix de 300 fr. au m² apparaissait plus
conforme au marché. Le tribunal s'était demandé s'il ne convenait pas de faire
abstraction du prix payé en application de l'art. 9 RLEFI. Il avait toutefois
répondu par la négative; il a considéré que, quelles que soient les raisons
ayant conduit le recourant à payer un prix nettement plus élevé que celui
qu'aurait accepté normalement un acquéreur, le recourant avait par là même admis
que, pour lui et même si des éléments d'ordre subjectif entraient largement en
compte dans ce choix, l'achat de cette parcelle était suffisamment important
pour justifier une offre très élevée. On n'était pas en présence de
circonstances extraordinaires justifiant de s'écarter d'une valeur fixée
concrètement. Dans le même arrêt, le Tribunal administratif a aussi eu
l'occasion de rappeler que l'application de l'art. 9 RLEFI devait demeurer
restrictive, seules les ventes s'écartant manifestement de la valeur objective
de l'immeuble pouvant être ignorées, d'autres circonstances telles que
l'inexpérience en matière immobilière ou la précipitation ne pouvant être
qualifiées d'extraordinaires au sens de cette disposition (EF.1994.0017 du 6
juin 1994 consid. 2b et les réf. citées; dans le même sens arrêt EF.2015.0003
du 25 avril 2016 confirmé par arrêt du TF 2C_494/2016 du 15 novembre 2016).
En l'occurrence, la recourante ne soutient pas que
le prix de 1'800'000 fr. fixé par acte notarié ne corresponde pas au prix du
marché ou serait surfait et ne fournit aucun élément de comparaison qui
permettrait à l'autorité de s'écarter de cette valeur. On ne comprend dès lors
pas selon quelle "logique", selon la recourante, l'autorité devrait
retenir les valeurs capitalisées de la rente viagère et du droit d'habitation
selon l'ALMSD en l'absence de tout renvoi législatif à une telle méthode et en
contradiction manifeste avec le texte de la loi et le prix de vente
expressément prévu par les parties.
C'est donc à tort que l'autorité intimée a déduit du
prix de l'immeuble la somme de 90'000 fr. à titre du droit d'habitation en
dépit du texte clair de l'art. 3 al. 4 LEFI. La valeur vénale du bien aurait ainsi
dû être fixée à 1'800'000 fr.
4.
a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Cette définition est
reprise par l'art. 5 al. 1 RLEFI; l'al. 2 de cette disposition prévoit que dans
le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses
besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire, les intérêts des
dettes et les impôts ne pouvant être déduits. L'art. 7 al. 1 RLEFI précise que
la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net
ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. L'art.
22 al. 4 RLEFI précise enfin que, pour une villa, si celle-ci est habitée par
le propriétaire, la commission estimera le loyer.
Les Instructions du Chef du Département des finances
pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20
novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient, qu'à défaut de loyer ou
si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu
locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m
2
;
celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m²
(instructions, ch. I 4). Ces instructions précisent en outre que, selon une
pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est
inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe
entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se
justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons
individuelles diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on
peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5). Toujours selon les
instructions, les commissions sont tenues d'établir, pour le calcul de la
valeur de rendement en l'absence de loyer effectif, des valeurs moyennes; les
revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la région.
b) En l'occurrence, il s'agit d'une villa
individuelle de 148 m
2
au sol, constituée d'un logement de 4 pièces
pour une surface habitable de 148 m
2
(surface au sol du bâtiment ECA
n° 2838a et surface habitable déclarée par les propriétaires) ou de 200 m
2
(surface habitable selon le Registre cantonal des bâtiments); cette maison,
construite en 1981, est située sur les hauts de Cully, dans le Lavaux, au
chemin ********; elle dispose de 623 m2 de jardin et de 613 m2 de terrain en
nature de vignes.
La Commission a retenu une valeur de rendement
fondée sur un loyer mensuel hypothétique de 4'000 fr., soit un montant annuel
de 48'000 fr., à un taux de capitalisation de 7%, pour aboutir à une estimation
de 685'000 fr. La recourante conteste ce calcul et préconise la prise en compte
d'une "valeur locative" correspondant à la valeur capitalisée du
droit d'habitation selon l'art. 32 ALMSD arrondie à 28'000 fr. Elle ne soutient
pas pour le surplus que la valeur retenue par la Commission ne corresponde pas
aux loyers du marché et ne fournit aucun élément de comparaison en ce sens.
Tout comme pour la détermination de la valeur
vénale, le tribunal peine à comprendre sur quelle base la recourante entend
substituer ses propres méthodes de calcul à celles prévues par la loi dont il
ressort clairement qu'en l'absence de loyer effectif, soit lorsque l'immeuble
est habité par le propriétaire ou réservé à sa jouissance pour des besoins
personnels, la commission estime le loyer selon l'usage ordinaire, soit selon
les loyers normaux de la région (5 al. 2 et 22 al. 4 RLEFI; instructions, ch.
I.4 et I.5).
Il est vrai que la commission a pour le moins
sommairement motivé sa décision sans procéder à une visite des lieux et sans
fournir des éléments de comparaison. Il n'en demeure pas moins qu'il est
notoire que le prix des loyers dans cette région n'est pas inférieur à 300 à
350 fr./m
2
. A titre de comparaison, le Tribunal cantonal a retenu
dans un arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, que dans la région Pully-Lutry,
communes directement voisines de celle où se situe l'immeuble litigieux, un
loyer de 350 fr./m
2
pour un appartement en PPE de 178 m
2
situé
à la Conversion, sans jardin (mais avec patio et terrasse) et proche du chemin
de fer, était raisonnable. La cour avait procédé à une comparaison détaillée
des loyers de la région, qui oscillaient entre 350 et 400 fr./m
2
,
analyse à laquelle il est renvoyé, en particulier s'agissant d'exemples de
loyers usuels dans la région  (arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, consid. 4b,
confirmé par arrêt du TF du 15 novembre 2016 2C_494/2016).
Il résulte de ce qui précède que, si l'on retient
les valeurs les plus favorables à la recourante soit une maison individuelle
comprenant un logement de 4 pièces de 148 m
2
habitables et un
jardin/vigne de plus de 1'000 m
2
, pour un loyer annuel de 300 fr./m
2
,
capitalisé à un taux de 7%, on arrive à une valeur de rendement de 634'000 fr. Comme
la recourante ne soutient pas que sa maison se louerait sur le marché à un prix
inférieur à celui retenu par la Commission et ne propose aucun élément de
preuve en ce sens, mais entend seulement substituer sa propre méthode de calcul
à celle de l'autorité, son grief en tant qu'il critique l'utilisation de la
méthode de détermination de la valeur de rendement par la prise en
considération des loyers usuels de la région doit être rejeté.
5.
Au vu de ce qui précède, il apparaît que l'estimation fiscale de
l'immeuble de la recourante n'est pas inférieure à 1'217'000 fr. (moyenne arithmétique
entre 1'800'000 fr. de valeur vénale + 634'000 fr. de valeur de rendement). En
retenant une valeur inférieure, soit 1'198'000 fr., qui s'écarte de moins de 5%
de celle retenue par le tribunal et est de surcroît à l'avantage de la
recourante, l'autorité intimée n'a pas commis d'abus ni excès de son pouvoir
d'appréciation, de sorte que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée.
Les frais de justice seront supportés par la
recourante qui succombe;  il n'est pas alloué de dépens (art. 45, 55, 91 et 99
LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Un émolument de justice de 1000 (mille) francs est mis à la charge de la
recourante A.________.
III.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 13 décembre 2016
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.