vd_omni · FO.1995.0005 · 1996-10-29 · fr

IMMOBILIER 2000 SA et crts c/CF II | Calcul des fonds propres déterminante pour l'application de l'art. 3 lit. b LVAIE.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.10.1996 FO.1995.0005

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 29 octobre 1996
sur le recours interjeté par
Immobilier
2000 SA, Barbara Weisser et Aldo Chiaradia
, représentés par le notaire
Pascal Pittet, à 1820 Montreux
contre
la décision rendue le 9 février 1995 par la
Commission
foncière II
(autorisation préalable de vendre des logements de vacances à
des personnes à l'étranger).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jacques
Giroud, président; M. O. Liechti et M. E. Rodieux, assesseurs.
Vu les faits suivants :
A.                     La société anonyme
Immobilier 2000 SA, Barbara Weisser et Aldo Chiaradia (ci-après : les
promoteurs) sont les membres d'une société simple, dont le but est la mise en
valeur des parcelles 2042, 2059 et 3185 de la Commune de Montreux, sises au
sentier des Leppes. Les associés ont formé le projet de réaliser deux villas de
deux appartements. Le coût total de cette opération, y compris l'achat du
terrain, a été estimé à 2'736'468 francs.
Le 28 novembre 1994,
les promoteurs ont soumis un dossier à la Commission foncière II (CF II) et
sollicité l'autorisation de vendre à des étrangers une partie des logements à
réaliser. Les pièces produites à l'appui de cette demande sont notamment les
suivantes :
a)        un acte de
vente notarié Perrin du 13 juin 1989, une réquisition de fractionnement du 4
octobre 1989, deux notes d'honoraires dudit notaire des 1er novembre 1989 et 7
mars 1990 ainsi qu'un bordereau concernant des droits de mutation. Il en
ressort que les frais d'acquisition du terrain se sont élevés, pour la surface
à construire, à 37'267 francs.
b)        un extrait
au 30 juin 1989 d'un compte courant Nº 531.10.856.025.9 établi par les
associés à l'agence de Montreux de la Banque populaire suisse (ci-après : BPS)
faisant apparaître que les fonds propres engagés pour l'achat du terrain se
sont élevés, pour la surface à construire, à 151'042 francs.
c)        un avis de
crédit BPS du 29 mai 1993 concernant un versement de 200'000 francs effectué
par Aldo Chiaradia sur le compte mentionné sous lettre b ci-dessus, un extrait
de celui-ci au 1er juillet 1994 faisant apparaître un versement de 71'214
francs et une lettre de la BPS du 25 novembre 1994 selon laquelle Aldo
Chiaradia dispose d'une somme de 50'000 francs. Il en ressort que des fonds
propres ont été mis à disposition, par 321'214 francs au total.
d)        un relevé
établi le 17 octobre 1994 par l'entreprise Entralco SA, selon lequel Aldo
Chiaradia a versé lui-même à celle-ci un montant global de 180'000 francs pour
la construction en cause, par acomptes des 29 juillet, 27 août et 20 décembre
1993.
e)        un relevé au
31 décembre 1993 du compte bancaire mentionné sous lettre b ci-dessus, dont il
ressort qu'il n'a pas été débité du montant de 180'000 francs mentionné sous
lettre d ci-dessus.
B.                    Par lettre du 30 janvier
1995, les promoteurs ont déclaré notamment ce qui suit à la CF II :
"Le renvoi auquel vous faites allusion, en
page 8 (et non 6) du dernier questionnaire qui vous a été adressé le 28
novembre 1994, doit effectivement être interprété en ce sens que les postes
suivants :
- Apport du terrain & frais                                     Fr.          188'309.-
- Apport de M. CHIARADIA                                  Fr.          271'214.-
- Apport de M. CHIARADIA complémentaire          Fr.           50'000.-
-Crédit à long terme Entralco SA                          Fr.          110'000.-
- soit, au total
Fr.         619'523.-
représentant le 22.6 % du coût total, doivent
être considérés comme
fonds propres
dans l'opération.
Je vous confirme en outre que le montant de Fr.
296'945.40 (et non Fr. 269'945.40, comme relevé dans votre correspondance)
représente effectivement une partie des paiements réellement effectués au titre
d'acompte sur travaux, intérêts bancaires et frais de publicité - payés sur des
fonds propres précités - qui ne doit pas être considérée comme des fonds
propres."
Par décision du 9
février 1995, la CF II a rejeté la requête déposée par les promoteurs au motif
que ceux-ci ne disposaient pas de fonds propres couvrant 20% du coût de
l'opération. Elle a considéré notamment qu'un crédit de 110'000 francs
d'Entralco SA ne pouvait pas être assimilé à des fonds propres, pas plus que le
montant de 296'945 francs de l'aveu même des promoteurs.
C.                    Les promoteurs ont
recouru contre cette décision au Tribunal administratif par acte du notaire
Pascal Pittet du 4 avril 1995. Ce conseil a déclaré notamment ce qui suit dans
sa lettre d'envoi de la même date :
"En partant de l'idée que les fonds
propres qui semblaient pouvoir être admis représentaient le 22,6% du coût
total, il a été renoncé à invoquer le montant de Fr. 296'954.40 au
titre de fonds propres, quand bien même ledit montant peut être prouvé et
considéré comme tel."
L'autorité intimée a
conclu au rejet du recours dans ses déterminations du 21 avril 1995.
Considérant en droit :
1.                     L'art. 9 al. 2 de la
loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(LFAIE) prévoit que les cantons peuvent disposer par la voie législative qu'une
autorisation peut être accordée à une personne physique qui acquiert un
immeuble en tant que logement de vacances.
L'art. 3 de la loi
vaudoise du 19 novembre 1986 d'application de la LVAIE prévoit quant à elle
notamment que, pour les immeubles neufs ou rénovés, l'autorisation d'acquérir
des logements de vacances ne peut être délivrée que si le constructeur a
demandé une autorisation préalable et que le projet répond notamment à la
condition suivante (b) : le financement de l'opération est assuré par des fonds
propres à concurrence de 20% du coût total, sans qu'il soit fait appel à la
participation financière d'une personne à l'étranger.
2.                     Il est établi en
l'espèce que le coût de la réalisation immobilière visée par les promoteurs
s'élève à 2'726'468 francs. Un cinquième de ce montant correspond à 545'293
francs et se trouve couvert par les fonds propres dont disposent les
intéressés, totalisant 689'523 francs. Ce dernier montant est composé des frais
d'achat du terrain, par 188'309 francs, d'apports de M. Chiaradia, par 271'214
francs, d'une somme de 50'000 francs dont dispose celui-ci, ces différents
postes ayant été admis par l'autorité intimée. Il comprend en outre une somme
de 180'000 francs, que M. Chiaradia a versé directement à l'entreprise Entralco
SA, que la CF II n'a pas retenue.
Il est vrai que ce
montant de 180'000 francs se trouvait compris dans une somme de 296'945 francs,
dont les promoteurs avaient déclaré par courrier du 30 janvier 1995 qu'elle ne
devait pas être considérée comme des fonds propres. Mais il était indiqué dans
cette même correspondance que ladite somme correspondait à des paiements
effectués pour le projet en cause "en sus des fonds propres". Les
promoteurs ont d'ailleurs exposé par lettre de leur conseil du 4 avril 1995
qu'ils n'avaient renoncé dans un premier temps à invoquer cette somme que parce
que leurs autres fonds propres paraissaient suffisants eu égard à l'exigence
légale d'un cinquième.
De toute manière, l'autorité
intimée n'était pas liée par la qualification du montant de 180'000 francs
effectuée par les promoteurs; elle devait se borner à constater
qu'objectivement, ce montant était disponible et correspondait à des fonds
propres. Il s'avère ainsi qu'elle ne pouvait faire abstraction dudit montant
pour refuser l'autorisation sollicitée.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 9 février 1995 par la Commission foncière II est annulée, le dossier
étant renvoyé à cette autorité pour nouvelle décision.
III.                     Des dépens
sont alloués à IMMOBILIER 2000 SA, Barbara Weisser et Aldo Chiaradia
solidairement entre eux, par 1'000 (mille) francs, qui leur seront versés par
l'intermédiaire de la Commission foncière II.
IV.                    Le présent
arrêt est rendu sans frais.
Lausanne, le 29 octobre 1996/gz
Le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)