vd_omni · FI.2022.0002 · 2022-10-12 · fr

A.________/Administration cantonale des impôts, Office d'impôt des districts de Nyon et Morges | Annulation de la décision sur réclamation de l'ACI, qui a perçu un impôt sur le gain immobilier à la suite de la transformation d'une copropriété simple en PPE. Avant la permutation, la recourante était copropriétaire à raison d'une demie. A la suite de la permutation, la recourante s'est vue attribuer deux lots de PPE, représentants une valeur correspondant à la moitié de l'ensemble des lots. Cette mutation n'est pas assimilable à une aliénation et ne peut, par conséquent, pas donner lieu à la perception de l'impôt sur les gains immobiliers. Admission du recours et renvoi du dossier à l'ACI, pour qu'il calcule à nouveau le gain immobilier dû en lien avec la cession, le même jour, des parts de PPE à une tierce personne.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.10.2022 FI.2022.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
12 octobre 2022
Composition
M. Alex Dépraz, président;
M. Raphaël Gani, juge suppléant et M. Cédric Stucker, assesseur; Mme
Magali Fasel, greffière.
Recourante
A.________
à
********
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne,
Autorité concernée
Office d'impôt des districts de Nyon
et Morges,
à Nyon.
Objet
Gain immobilier
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de
l'Administration cantonale des impôts du 23 novembre 2021 (impôt sur les
gains immobiliers 2019).
Vu les faits suivants:
A.
Par acte notarié du 8 novembre 1960, feu B.________ a acquis la parcelle
n° 84 de la Commune de ********. A son décès, dite parcelle est devenue la
propriété de la communauté successorale suivante: C.________, D.________, E.________,
A.________ et F.________. Par acte du 4 novembre 1999, les membres précités de
la communauté héréditaire ont transformé cette propriété commune en
copropriété, chacun restant copropriétaire pour un cinquième. Quatre des
copropriétaires ont par ailleurs vendu leurs parts respectives à G.________,
époux de C.________, de telle sorte que ces deux derniers restèrent
propriétaires de la parcelle à raison d’un cinquième (C.________),
respectivement quatre cinquièmes (G.________).
Après un fractionnement de la parcelle n° 84
précitée, C.________ et G.________ ont cédé à A.________ et F.________ la
parcelle n° 953 (nouvelle) issue du fractionnement (d’une surface de 713 m
2
),
par acte du 17 avril 2008, l’acquisition étant effectuée en copropriété chacun
pour une demie. Les deux précités ont par ailleurs en sus acquis en date du 18
décembre 2008, 688 m
2
détachés d’un fonds voisin et réunis à leur
parcelle n° 953, pour un prix d’achat de CHF 481'600.-. A.________ et F.________
ont par acte authentique du 7 mai 2019 soumis dite parcelle, qui était
jusqu’alors soumise au régime de la copropriété simple, à celui de la propriété
par étages (PPE avant construction) et l’ont divisée en quatre lots de PPE.
Deux des lots, à savoir les feuillets n° 953-1 et 953-4, mentionnent comme
propriétaire des lots PPE, A.________, tandis que les deux autres lots, à
savoir les feuillets n° 953-2 et 953-3, indiquent comme unique propriétaire des
lots F.________. Les lots d’A.________ totalisent 497 millièmes (239+258),
tandis que ceux de F.________ font 503 millièmes (244+259).
B.
Sommée par l’Office d’impôt des districts de Nyon et Morges (ci-après:
OID), A.________ (ci-après: la recourante) a déposé une déclaration pour
l’impôt sur les gains immobiliers relatifs à la mutation foncière intervenue
par l’acte authentique précité du 7 mai 2019, le 3 décembre 2019, indiquant une
plus-value imposable nulle. Par décision de taxation du 29 octobre 2020, l’OID
a fixé le gain imposable à 201’028 fr. au taux de 14%, pour un impôt cantonal
de 28'143,90 francs. La recourante s’est opposée à cette décision par courrier
du 30 novembre 2020, soutenant en substance que la transformation de la
copropriété en PPE intervenue par acte du 7 mai 2019 n’était pas assimilable à
une aliénation et ne devrait pas conséquent pas déclencher l’impôt sur les
gains immobiliers.
La recourante a également fait l’objet d’une
décision de taxation supplémentaire, toujours du 29 octobre 2020, en lien avec
la vente de la parcelle n° 953-1 à son neveu, H.________, par acte du 7
mai 2019 également, pour un prix de 334'600 francs. L’OID a fixé pour cette
opération un gain immobilier imposable de 107'040 fr. et un impôt de 14'985,60
fr., en sus de celui retenu pour les autres opérations de cette date. Dans sa
réclamation du 30 novembre 2020, la recourante a indiqué ne pas contester
l’imposition de ce gain immobilier-ci.
Une fois le dossier transmis à l’Administration
cantonale des impôts (ci-après: ACI ou l’autorité intimée), la proposition de
règlement de cette dernière du 15 octobre 2021 a été rejetée par la recourante.
Statuant sur la réclamation, l’ACI a maintenu le principe de l’imposition d’un
gain immobilier, mais a, dans sa décision sur réclamation du 23 novembre 2021,
réduit le montant de l’impôt cantonal à CHF 19’426.40 (à savoir CHF 9'423.60
pour le feuillet n° 953-1 et CHF 10'002.80 pour le feuillet n° 953-4).
Dans cette même décision sur réclamation, l’ACI a par ailleurs également fixé
l’assiette imposable en lien avec la vente de la parcelle n° 953-1 à H.________,
réformant la décision de taxation du 29 octobre 2020, pour fixer un gain
immobilier de 9'216,60 francs.
C.
La recourante a déféré cette décision devant la Cour de céans par
recours du 10 janvier 2022, concluant principalement à ce qu’il ne soit pas
perçu d’impôt sur les gains immobiliers à raison de l’acte notarié du 7 mai
2019. L’autorité intimée s’est déterminée par réponse du 11 février 2022
concluant au rejet du recours, la recourante répliquant brièvement en date du
19 avril 2022.
D.
Le Tribunal a statué à huis
clos, par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
a) Aux termes de
l’art. 199 de la loi cantonale du 4 juillet 2000 sur les impôts directs
cantonaux (LI; BLV 642.11), le recours au Tribunal cantonal s'exerce
conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été
interjeté dans la forme prescrite (art. 79 de la loi cantonale du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) et dans le
délai légal (art. 95 LPA-VD, tel que prolongé par les féries de
l’art. 96 LPA-VD), il y a lieu d’entrer en matière sur ses mérites.
b)
Il convient en premier lieu de déterminer l'objet
du litige, compte tenu de ce que la décision sur réclamation attaquée s’est
prononcée également sur l’imposition du gain immobilier lié à la vente du lot 1
de la parcelle n° 953, alors que la recourante avait indiqué dans sa
réclamation du 30 novembre 2020 ne pas contester la décision de taxation liée à
cette vente. En procédure juridictionnelle administrative, la décision
détermine l'objet de la contestation qui peut être déféré en justice par la
voie d'un recours (ATF 144 II 359 consid. 4.3 et les références). L'objet
du litige dans la procédure administrative subséquente est le rapport juridique
qui constitue - dans le cadre de l'objet de la contestation déterminé par la
décision -, d'après les conclusions du recours, l'objet de la décision
effectivement attaquée. L'objet de la contestation et l'objet du litige sont
ainsi identiques lorsque la décision administrative est attaquée dans son
ensemble; en revanche, lorsque le recours ne porte que sur une partie des
rapports juridiques déterminés par la décision, les rapports juridiques non contestés
sont certes compris dans l'objet de la contestation, mais non pas dans l'objet
du litige (arrêt TF 8C_605/2018, 8C_639/2018 du 22 mai 2019 consid. 6.2 et les
références; parmi d’autres arrêts, cf. CDAP GE.2021.002 du 2 mai 2022 consid. 2
a). En droit vaudois, l'art. 79 al. 2, 1ère phrase, LPA-VD (applicable à la
présente procédure par renvoi de l'art. 99 LPA-VD) prévoit que la recourante ne
peut pas prendre de conclusions qui sortent du cadre fixé par la décision
attaquée.
En l’espèce, savoir si c’est à
tort que l’autorité intimée s’est prononcée sur la taxation de la vente du lot
1 n’est pas strictement un problème d’objet de la contestation, mais comme
l’autorité inférieure, appliquant en cela un raisonnement analogique entre la
vente du lot 1 et ce qu’elle considère comme des échanges des lots 1 et 4, a
réduit l’assiette imposable et l’impôt, statuant en faveur de la recourante, on
comprend que cette dernière ne s’en plaigne pas. A la lecture des conclusions
prises par la recourante, on comprend qu’elle ne conteste toujours pas le
calcul – désormais plus favorable – concernant la vente du lot 1. Compte tenu
de l’admission du recours sur le principe d’une imposition lors de la
constitution de la PPE et de la position de la recourante dans la présente procédure,
il y a lieu d’admettre que toutes ces questions forment un tout et que la
décision sur réclamation a été entièrement déférée devant la CDAP qui applique
la maxime d’office.
2.
Le présent litige impose
principalement de déterminer si la transformation de la copropriété sur la
parcelle n° 953 en propriété par étages et l’attribution des lots de PPE entre
les copartageants doivent être soumises à l’impôt spécial sur les gains
immobiliers. Il sied pour ce faire de déterminer en premier lieu si ces opérations,
et en particulier la phase d’attribution des lots, sont assimilables, ensemble
ou séparément, à une aliénation.
a)
Aux
termes de l’art. 12 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur
l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS
642.14), l'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors
de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune
privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que
le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix
d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses). Selon l'art. 12
al. 2 LHID, toute aliénation d’immeubles est imposable. Les actes juridiques
cités aux let. a à e sont en outre assimilés à une telle aliénation, à savoir
les
actes juridiques qui ont les
mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un
immeuble
.
Aux termes de
l’art. 61 al. 1 LI, l'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les
gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble, situé dans
le canton, qui fait partie de la fortune privée du contribuable (let. a). Selon
l’art. 64 al. 1 LI, constitue une aliénation imposable tout acte qui
transfère la propriété d'un immeuble, telle que la vente, l'expropriation ou la
cession d'une part de propriété commune.
La notion d'aliénation comprend les différents modes
de transfert de la propriété à titre onéreux, dont la vente et l'échange
(Bernhard Zwahlen/Natalie Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch [édit.], Kommentar
zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3ème éd., 2017, nos 31 s. ad
art. 12 LHID; s'agissant de l'échange en particulier, voir Bastien Verrey,
L'imposition différée du gain immobilier: harmonisation fédérale et droit
cantonal comparé, 2011, p. 389 no 473 et les réf.). L'art. 12 al. 1 LHID
envisage l'aliénation non seulement d'immeubles (au sens de l'art. 655 CC),
mais aussi de parties d'immeuble, notion qui comprend notamment les parts de
copropriété et de propriété commune d'un immeuble (Zwahlen/Nyffenegger, op.
cit., no 26 ad art. 12 LHID et les réf.).
Dans un arrêt ancien (ATF 92 I 95), le Tribunal fédéral a considéré que
la loi tessinoise alors applicable à l'impôt sur les plus-values immobilières,
qui considérait l'échange comme une aliénation et lui attachait les mêmes
effets, n'était pas arbitraire et qu’il en allait de même de la pratique du
fisc tessinois consistant à traiter l'échange d'immeubles comme une double
aliénation et à soumettre ainsi les deux immeubles à l'impôt sur les
plus-values immobilières. Notre Haute Cour ne s’est cependant pas prononcée,
dans cet arrêt, sur la question de savoir si une transformation de copropriété ordinaire
en copropriété par étages devait être assimilée à une aliénation ou pas, dès
lors qu’il s’agissait d’un échange de deux parcelles distinctes.
L'art. 12 al. 3 LHID énumère les cas où
l'imposition est différée (report d'imposition). Dans ce cadre, il est admis
que le législateur fédéral a décrit à l'art. 12 al. 3 LHID de manière
exhaustive les états de fait qui fondent un report d'imposition (ATF 141 II 207
consid. 2.2.4 et 4.5.2). Les états de fait visés à l'art. 12 al. 3
LHID relèvent du droit harmonisé; cette disposition ne laisse aucune marge de
manœuvre aux cantons pour décider dans quels cas l'imposition doit être
différée (ATF 141 II 207 consid. 2.2.4 et 4.5.3; 130 II 202
consid. 3.2). Ils doivent donc être repris par les cantons dans leur législation
(arrêt TF 2C_227/2017 du 17 novembre 2017 consid. 4.2; 2C_497/2011 du 15
mars 2012 consid. 4.3 non publié in ATF 138 II 105; 2C_797/2009 du 20
juillet 2010 consid. 2.1). Ainsi, le cas de report d’imposition spécifique
à l’échange immobilier que prévoyait l’
ancienne loi vaudoise du 26 novembre 1956 sur les impôts directs
cantonaux (art. 41 let. e aLI ; en vigueur jusqu'au 31 décembre 2000)
a
été abandonné par
souci de conformité avec la LHID.
L'aliénation sous la forme d'un échange ne peut donc plus bénéficier d’une
imposition différée (cf. arrêt FI.2017.0062 du 12 janvier 2018 consid. 1b
avec renvoi au Bulletin du Grand conseil (BGC ; séance du mardi après-midi
30 mai 2000, p. 974 ad art. 62 et p. 977 ad art. 68), sauf si elle est
intervenue – notamment – dans un contexte successoral (cf. art. 65 al. 1
let. a LI) ou dans le cadre d'un remembrement au sens de l'art. 65 al. 1
let. d LI.
b) Les
parties sont unies sur le fait que la – simple − transformation d’une
copropriété ordinaire en copropriété par étages n’est pas assimilable à une
aliénation au sens de l’art. 12 LHID et que par conséquent cette mutation
doit rester neutre sous l’angle de l’impôt sur les gains immobiliers. Elles
diffèrent en revanche sur la question de savoir si, une fois la transformation
effectuée,
l’attribution des lots de PPE
, comme cela a été le cas en
l’espèce, à l’un ou à l’autre des copropriétaires uniquement, est constitutif
d’un échange immobilier ou non.
Plus
précisément, l’autorité intimée soutient que la neutralité de la transformation
ne peut être admise que si les copropriétaires initiaux restent copropriétaires
de chacun des lots. Elle invoque en particulier le texte de l’art. 64
al. 2 let. f LI, selon lequel est assimilé à une aliénation, "t
out
acte qui a pour effet de transférer à un tiers le pouvoir de disposition réel
et économique de tout ou partie de l'immeuble"
. Ainsi, si la recourante et F.________ étaient restés
copropriétaires pour une demie de chacun des lots PPE, la transformation serait
restée sans conséquence sur le plan du gain immobilier; toutefois, dès
l’attribution des lots, chacun aurait cédé à l’autre ses parts de copropriété
et son pouvoir de disposition sur le lot et il s’agirait bien d’un échange
immobilier, imposable comme deux ventes distinctes.
La
recourante y oppose pour l’essentiel l’argumentation suivante: l’impôt ne peut
être perçu qu’en cas de transfert immobilier; or, un transfert suppose
cumulativement le transfert du pouvoir de disposer et un acte onéreux. En
l’espèce, toujours d’après la recourante, non seulement il n’y a pas de
transfert, car chacun des prétendus copermutants était déjà copropriétaire de
la parcelle litigieuse, mais en plus, il n’y a eu aucune contreprestation, la
constitution de la PPE intervenant sans soulte.
c) En
l’espèce, avant la transformation, la recourante et F.________ détenaient la
parcelle n° 953 en copropriété ordinaire (cf. mention dans l’acte du 7 mai
2019, sous "propriété": "copropriété simple pour ½"). Les
parts de copropriétés respectives n’étaient cependant pas inscrites au registre
foncier au sens de l’art. 23 de l’Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le
registre foncier (ORF; RS 211.432.1).
Il sied
de rappeler dans ce cadre que le Code civil suisse du 10 décembre 1907
(CC ; RS 210) traite de la propriété de plusieurs sur une chose et
notamment de la copropriété ordinaire. Selon l'art. 646 CC, lorsque
plusieurs personnes sont inscrites en copropriété ordinaire d’une chose qui
n’est pas matériellement divisée, elles en ont, chacune pour sa quote-part, la
copropriété. Ce régime juridique est différent de celui, prévu à
l’art. 652 CC, de la propriété commune, lorsque selon cette disposition "plusieurs
personnes formant une communauté en vertu de la loi ou d’un contrat sont
propriétaires d’une chose, le droit de chacune s’étend à la chose entière".
La caractéristique de la copropriété (art. 646 à 651 CC) réside dans la
titularité d’un droit individuel sur une quote-part idéale de la chose. On
distingue les actes qui concernent la chose elle-même de ceux qui concernent
les parts (cf. Mooser Michel/Verrey Bastien, L’acquisition d’immeubles en
cas d’union libre, RNRF 99/2018 p. 201 ss, 210 s.). Chaque propriétaire jouit
de l’immeuble et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres
(art. 648 al. 1 CC). Le concours de tous est nécessaire pour les
aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination
de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet
égard (art. 648 al. 2 CC). Chacun des copropriétaires a les droits et les
charges du propriétaire en relation
avec sa part, qu’il peut aliéner ou
engager
et que ses créanciers peuvent saisir (art. 646 al. 3 CC). En
outre, la part de copropriété sur un immeuble est elle-même un immeuble
(art. 655 al. 2 ch. 4 CC; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome I,
6
ème
éd., p. 472 avec références).
En
comparaison, la propriété par étages n’est qu’un cas particulier de copropriété
ordinaire (Mihaela Amoos Piguet, Commentaire romand du code civil, vol. II, N 4
ad Intro aux art. 712a à 712t CC). Les différences entre la copropriété
ordinaire et la PPE sont liées entre autres à certaines catégories de biens pouvant
faire l’objet d’une PPE ou à l’exigence d’un feuillet distinct au registre
foncier (Mihaela Amoos Piguet, op. cit., N 7), mais il s’agit bien dans les
deux cas d’une forme de la copropriété ordinaire (Paul-Henri Steinauer, op.
cit., p. 435).
Il appert
en l’espèce que la recourante disposait depuis l’acte du
17 avril 2008
(cf. supra let. A) déjà d’une part d’une demie de copropriété ordinaire
sur la parcelle litigieuse. Compte tenu de la nature juridique de la
copropriété, elle pouvait ainsi
déjà
avant la transformation en PPE disposer individuellement de cette part, la
vendre ou la grever d’un gage immobilier, pour autant qu’elle inscrive sa part
au registre foncier conformément à l’art. 23 ORF. Indépendamment d’une
telle inscription, la recourante en tant que copropriétaire disposait déjà d’un
droit de céder sa part conformément au régime légal de la copropriété
ordinaire. Il n'est ainsi pas possible de suivre l’autorité intimée lorsqu’elle
soutient que c’est l’attribution des lots de PPE ensuite de sa constitution qui
a conféré à la recourante un pouvoir de disposition sur deux lots déterminés,
dès lors que déjà avant la transformation en PPE, elle pouvait précisément
disposer d’une part individualisée dans la copropriété. Certes, durant une seconde
logique, au moment de la constitution de la PPE, soit entre le passage de la
copropriété à la PPE et l’attribution des lots, la recourante a été
copropriétaire avec F.________ de chacun des lots. Mais il apparaît artificiel
de séquencer de cette manière la transformation pour ne prendre en compte que
les dernières étapes de la constitution de la PPE. Par sa solution, l’autorité
intimée isole à tort l’opération consistant dans l’attribution des lots PPE en
occultant le fait que les parties à l’acte, avant la transformation, étaient
déjà copropriétaires ordinaires de l’immeuble. Dans ce sens, ils disposaient
chacun d’une part de copropriété, certes pas sous forme d’un lot de PPE, mais
qui leur conférait juridiquement à chacun des droits suffisamment semblables
pour qu’on ne puisse pas assimiler ce passage de la copropriété ordinaire à la
copropriété par étages avec attribution des lots à une aliénation au sens des
art. 12 LHID et 64 LI. L’absence d’inscription des parts de copropriété au
registre foncier empêchait effectivement la recourante de grever sa part d’un
gage immobilier (art. 23 al. 1 let. a ORF
a contrario
). Mais cette
différence ne signifie pas encore que les copropriétés ordinaires seraient de
natures juridiques dissemblables en fonction de l’existence ou non d’un
feuillet distinct engendré par l’inscription de la part de copropriété au
registre foncier. Une telle inscription peut d’ailleurs être requise "lorsque
cela sert à la clarté et à la précision des écritures" (art. 23 al. 2
ORF). Par conséquent, l’inscription ou non de la part de copropriété ne peut
être considérée comme modifiant la nature juridique de l’immeuble. Ainsi, il
n’est pas déterminant pour l’issue du présent litige que la recourante ait
détenu initialement une part de copropriété ordinaire inscrite au registre
foncier ou pas, puisque dans les deux cas, l’acte consistant à transformer une
copropriété ordinaire en PPE ne modifiera pas en lui-même la nature juridique
de cette copropriété et ne pourra pas conséquent pas être assimilé à une
aliénation au sens des art. 12 LHID et 64 LI.
Il faut
relever, certes, que sur un plan économique, c’est-à-dire si l’on considère la
valeur objective sur le marché d’une part de copropriété et celle d’un lot
identique dans une PPE, les deux types de copropriété ne sont pas strictement
équivalents. De même, dans une copropriété comme l’était initialement celle du
cas d’espèce, sans inscription des parts au registre foncier, des
investissements faits par l’un des copropriétaires accroissent globalement la
valeur des deux parts, ce qui n’est pas le cas pour des investissements
effectués lorsque la propriété est structurée en PPE. Enfin, il faut aussi
relever qu’il peut exister des conséquences fiscales différentes sur le plan de
la commercialisation du gain immobilier en fonction de savoir si un
contribuable non professionnel de l’immobilier investit avec des commerçants
professionnels dans une copropriété par étage ou dans une copropriété ordinaire
(cf. arrêt FI.2020.0019 du 21 octobre 2021 concluant à l’appartenance des lots
de PPE à la fortune commerciale).
Ces
dernières considérations ne permettent cependant pas d’ignorer que la nature
juridique de la copropriété ordinaire, avec ou sans immatriculation des parts,
et de la PPE ne sont pas suffisamment différentes pour que l’on puisse admettre
que le passage de l’une à l’autre soit constitutive d’une aliénation. Quand
bien même la notion d’aliénation du droit fiscal immobilier vaudois connaît un
rattachement économique (cf. art. 64 al. 2 let. f LI: "Sont assimilés
à l'aliénation de tout ou partie de l'immeuble […]
tout acte qui a pour
effet de transférer à un tiers le pouvoir de disposition réel et économique de
tout ou partie de l'immeuble", le Tribunal ne peut considérer l’opération
globale du passage de la copropriété ordinaire à la PPE comme un tel transfert
du pouvoir de disposition réel et économique. Encore une fois, il ne s’agit pas
de considérer uniquement l’attribution des lots réalisée par la recourante et F.________,
mais de prendre en compte
globalement
les opérations juridiques effectuées dans l’acte notarié du 7 mai 2019
.
Vu sous cet angle, la recourante disposant d’une part d’une demie dans la
copropriété initiale ne peut pas être considérée comme ayant transféré son
pouvoir de disposition sur l’immeuble lorsqu’il reste propriétaire, certes sous
la forme de PPE, de lots équivalents à la part qui lui était initialement
dévolue. En d’autres termes, la recourante
qui était copropriétaire pour une demie de la parcelle n° 953 ne peut
pas être considérée comme ayant aliéné tout ou partie de cet immeuble
lorsqu’elle se retrouve, au final, copropriétaire de cette même parcelle avec
une propriété entière sur la moitié des lots.
Tout au
plus s’agit-il d'une forme de division (la recourante disposait d’une part de
copropriété à raison d’une demie du tout et elle a maintenant disposé ensuite
de deux lots de PPE correspondant aux droits de propriété dont elle disposait
déjà antérieurement), mais pas d'une aliénation.
On
relèvera au surplus que l’autorité intimée s’appuie sur l’arrêt CDAP
FI.2017.0130 du 12 février 2019 pour soutenir son point de vue. Or, ce litige
avait trait (cf. consid. 3 et 3b/aa) à l’imposition du gain réalisé par un
contribuable lors des ventes de ses parts de copropriété et plus précisément au
calcul du prix de revient de deux parts d'un tiers obtenues par la voie d'un
échange antérieur. Cette affaire ne permet donc pas de déterminer si le passage
de la copropriété ordinaire à la PPE doit être soumise à l’impôt sur les gains
immobiliers et ne permet pas de renverser la solution adoptée ci-avant.
Sur ce
point, le recours doit donc être admis. La permutation par laquelle la
recourante, copropriétaire pour une demie de la parcelle n° 953 est devenue la
propriétaire PPE des deux lots n° 953-1 et n° 953-4 n’est pas assimilable à une
aliénation et ne déclenche donc pas l’impôt sur les gains immobiliers.
3.
Les éléments qui précèdent ne
modifient cependant en rien le fait que la recourante a vendu par acte du 7 mai
2019 le lot 1 de la parcelle n° 953 et qu’un impôt en lien avec cette opération
doit être prélevé. A juste titre, cette dernière ne conteste d’ailleurs pas la
décision attaquée sous cet angle (cf. supra consid. 1b).
Compte
tenu des éléments qui précèdent, le recours doit être admis et la décision sur
réclamation du 23 novembre 2021 partiellement annulée dans ce sens qu’aucun
impôt sur les gains immobiliers n’est dû ni à raison de l’acte de constitution
de propriété par étages du 7 mai 2019, ni à raison de l’attribution des lots n°
953-1 et n° 953-4 à la recourante. En revanche, l’impôt sur les gains
immobiliers en lien avec la vente du lot 1 de la parcelle n° 953 est maintenu.
Le dossier est renvoyé à l’Administration cantonale des impôts pour qu'il
calcule à nouveau l'impôt sur les gains immobiliers dû en vertu de cette
aliénation au sens des considérants qui précèdent.
4.
Compte tenu du sort du
recours, il n'est pas perçu d'émolument (art. 49 LPA-VD). L
a recourante
, qui obtient gain de cause sans l'assistance d'un
mandataire professionnel, n’a pas droit à une indemnité à titre de dépens (art.
55 LPA-VD a contrario).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision sur réclamation du 23 novembre 2021 est annulée, le dossier
étant renvoyé à l’Administration cantonale des impôts pour nouvelle décision
dans le sens des considérants.
III.
Il n'est pas perçu d'émolument.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 12 octobre 2022
Le
président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.