vd_omni · AC.2019.0117 · 2019-10-03 · fr

A.________ /Municipalité d'Arzier-Le Muids | Recours contre la décision de la municipalité révoquant le permis de construire octroyé à la constructrice et contre la décision de la même autorité relative à la modification d'une mention LATC (AC.2016.0159) - reprise des causes, sous la référence AC.2019.0117, à la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_382/2017 du 16 mai 2018.- Les conditions pour admettre une révocation du permis de construire ne sont pas réalisées. La recourante peut se prévaloir en l'espèce de la présomption de sa bonne foi (art. 3 CC). La municipalité n'a pas allégué les faits pertinents permettant de renverser cette présomption. Admission du recours.Recours au TF déclaré irrecevable (arrêt 1C_574/2019 du 13 août 2020).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.10.2019 AC.2019.0117

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 3 octobre 2019
Composition
M. André Jomini, président; MM. Pascal Langone et Alex Dépraz, juges; Mme Cécile Favre, greffière;
Recourante
A.________
à ********
représentée par Me Franck AMMANN, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Arzier-Le Muids,
à Arzier, représentée par Me Jean-Michel HENNY, avocat
à Lausanne,
Objet
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité
d'Arzier-Le Muids du 11 novembre 2015 révoquant le permis de construire n°
26'228 du 3 février 2014 (AC.2015.0334) et contre la décision de la même
Municipalité du 11 avril 2016 relative à la modification d'une mention LATC
(AC.2016.0159) - reprise des causes, sous la référence AC.2019.0117, à la
suite de l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_382/2017 du 16 mai 2018.
Vu les faits suivants:
A.
La société A.________, inscrite au registre du commerce le 23 février
2012, a pour but l'achat, la vente, la gestion et les conseils en biens
immobiliers. Son administrateur unique était, jusqu'au 8 octobre 2018, R.________.
Cette société a acquis le 3 avril 2012 la parcelle
n° 296 du registre foncier, sur le territoire de la commune d'Arzier - Le Muids
au lieu-dit "********". Le 9 octobre 2013, cette parcelle a été
divisée en quatre nouvelles parcelles adjacentes, portant les n
os
296 (3'632 m
2
), 2564 (1'404 m
2
), 2565 (798 m
2
)
et 2566 (780 m
2
). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas,
mis à part un compartiment de terrain de 184 m
2
au sud de la
parcelle n
o
2564, qui est classé en zone village.
B.
Lors du fractionnement, une "restriction LATC" a fait l'objet
d'une mention au registre foncier, sur le feuillet des quatre nouvelles parcelles.
Le texte auquel renvoie la mention, figurant dans une réquisition annexée au
feuillet et signée par la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après: la
municipalité) ainsi que par A.________, est le suivant:
"LA MUNICIPALITE DE LA
COMMUNE D’ARZIER
Vu l’article 4.1 du règlement
général sur les constructions et l’aménagement du territoire fixant les
capacités constructives,
vu le fractionnement de la
parcelle n°296 selon le plan de situation du 8 juillet 2013, établi par le
bureau d’études B.________, ing. géom. officiel à Aubonne,
requiert de Monsieur le
Conservateur du Registre foncier de Nyon d’inscrire sur les parcelles n
os
296,
2564, 2565 et 2566 ci-après désignées une mention rappelant à tout acquéreur de
ces parcelles que les restrictions légales résultant de la réglementation des
constructions, sont modifiées comme suit :
Surface totale en zone villas de
la parcelle n°296 avant fractionnement,
6'430 m
2
. Avec un (CUS) de 0.25, la surface brute de plancher
utilisable est de 1'608 m
2
.
Surface totale en zone village de
la parcelle n°296 avant fractionnement,
184 m
2
. Avec un (CUS) de 0.6, la surface brute de plancher
utilisable est de 110 m
2
.
Soit au total la surface brute de
plancher utilisable maximum est de 1'718 m
2
.
Après fractionnement, les surfaces
brutes de plancher utilisables seront les suivantes :
Surface                                     Surface
brute de plancher utilisable
m
2
m
2
Parcelle 296              3'632                                                             1’190
Parcelle 2564             1'404                                                                176
Parcelle 2565               798                                                                176
Parcelle 2566               780                                                                176
Total                         6'614                                                             1’718
Dans la mesure où les règles en
vigueur seraient modifiées dans le sens d’une augmentation de la capacité
constructive, les propriétaires des parcelles frappées de la mention peuvent
demander la révision de celle-ci."
C.
Le 1
er
novembre 2012, A.________ a demandé un permis de
construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa A1 sur
la parcelle n° 2564, la villa A2 sur la parcelle n° 2565, la villa A3 sur
la parcelle n° 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n° 296 (à l'est
de la parcelle, soit dans la partie aval), ainsi que 25 places de
stationnement. D'après la demande de permis de construire, la surface brute
utile des planches des cinq villas est de 961 m
2
au total.
Mis à l’enquête publique du 16 novembre au 17
décembre 2012, ce projet a suscité l'opposition du propriétaire de la parcelle
voisine n
o
284. La municipalité a levé l'opposition et elle a
délivré le permis de construire daté du 25 avril 2013 (permis n
o
25812).
D.
Le 10 mai 2013, le propriétaire de la parcelle n° 284 a recouru devant
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la
décision municipale levant son opposition et délivrant l'autorisation de
construire (procédure AC.2013.0238). Dans une lettre du 31 mai 2013, le
recourant a précisé qu'il renonçait irrévocablement à contester la
réglementarité des villas projetées A1, A2 et A3. Le 24 juin 2013, le juge
instructeur, tenant compte de cette circonstance, a levé l'effet suspensif pour
ce qui concerne les villas A1, A2 et A3.
E.
Le 26 juin 2013, A.________ a déposé une nouvelle demande de permis de
construire pour un nouveau projet sur la parcelle n
o
296. Ce projet
consiste d'abord à modifier les deux villas B1 et B2 (prévues à l'est de la
parcelle, soit dans la partie aval), à savoir aménager trois logements au lieu
de deux dans chacune de ces deux villas; il tend ensuite à construire en plus
deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune (à l'ouest de la
parcelle, soit dans la partie amont) ainsi qu'un parking souterrain de 24
places, et quatre places de parc extérieures. Les quatre villas ont la
structure suivante: le premier appartement occupe une partie du rez-de-chaussée
inférieur, le deuxième appartement occupe une partie du rez-de-chaussée
supérieur et le troisième appartement occupe le reste de l'espace sur ces deux
étages (appartement en duplex).
Mis à l'enquête publique du 23 juillet au 22 août
2013, ce nouveau projet a fait l'objet d'une opposition de la part du voisin
propriétaire de la parcelle n° 284. La municipalité a levé l'opposition et elle
a délivré le permis de construire sollicité, daté du 3 février 2014
(permis n
o
26228). Le dossier contient un calcul du CUS établi par
l'architecte de la constructrice et contrôlé par le service technique de la
commune. Ce calcul indique la surface de chaque niveau des villas B1, B2, C1 et
C2, en distinguant la surface déterminante pour le CUS, d'une part, et la
surface des caves/greniers, d'autre part. La surface brute de plancher
habitable ou utilisable est ainsi de 1'188 m
2
; elle est donc
inférieure à la limite de 1'190 m
2
prévue par la mention
"restriction LATC" pour la parcelle n° 296.
F.
Le 24 février 2014, le voisin précité a recouru devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision de la
municipalité levant son opposition et autorisant le nouveau projet de
construction (procédure AC.2014.0075). Au cours de l'instruction, la
constructrice a précisé qu'elle renoncerait à son premier projet (bâtiments B1
et B2 de deux logements chacun) et réaliserait son deuxième projet (bâtiments
B1 et B2 ainsi que C1 et C2, de trois logements chacun), si elle obtenait gain
de cause dans la procédure AC.2014.0075, mais que, jusqu'à droit connu dans
cette affaire, elle maintenait les deux projets. Les causes AC.2014.0075 et
AC.2013.0238 ont par conséquent été jointes.
La Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal a rejeté les deux recours par un arrêt rendu le 23 janvier 2015. Elle
a partant confirmé les décisions de la municipalité levant les oppositions et
accordant les permis de construire n
os
25812 et 26228 à A.________.
L'opposant a recouru en vain contre cet arrêt au Tribunal fédéral (cf. arrêt
1C_119/2015 du 16 juin 2015).
G.
Les villas A1 (sur la parcelle n° 2564), A2 (sur la parcelle n° 2565) et
A3 (sur la parcelle n° 2566), ont été construites. Des propriétés par étages
(PPE) ont été constituées avant construction (en décembre 2013) par A.________:
la PPE "********" sur la parcelle n° 2564; la PPE "********"
sur la parcelle n° 2565; la PPE "********" sur la parcelle n° 2566.
Les copropriétaires de la PPE "********"
sont les époux C.________ et D.________ (un appartement) et les époux E.________
et F.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE "********"
sont les époux G.________ et H.________ (un appartement) et les époux I.________
et J.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE "********"
sont les époux K.________ et L.________ (un appartement) ainsi que M.________
et N.________ (un appartement). Les contrats de vente ont été conclus par la
venderesse A.________ et les acheteurs précités entre septembre 2014 et février
2015, avant l'achèvement des travaux. Pour la réalisation de ces travaux, A.________
avait conclu en novembre 2013 des contrats d'entreprise générale avec Q.________.
A.________ a ensuite cédé ses droits et obligations découlant du contrat
d'entreprise aux acquéreurs des lots. A.________ avait eu recours aux services
d'un courtier (l'agence immobilière S.________), qui avait élaboré une
plaquette de promotion, pour des appartements à vendre sur plans.
Aucune construction n'a été réalisée sur la parcelle
n° 296 en application des permis de construire n
os
25812 et 26228. A.________
est toujours, actuellement, propriétaire de cette parcelle.
H.
Le 11 novembre 2015, la municipalité a adressé à la société A.________
une décision de révocation du permis de construire n° 26228 du 3 février 2014.
Les motifs sont les suivants:
"Lors de la visite pour la
délivrance du permis d'habiter des constructions érigées sur les parcelles n°
2564, 2565 et 2566, soit chaque fois une villa de deux logements, il a été
constaté que les locaux initialement prévus comme non habitables, ont été
transformés et voués à l'habitation sans autorisation. De plus, ces locaux sont
impropres à l'habitation parce que les surfaces d'éclairage (art. 28 RLATC) et
de ventilation nécessaires, ainsi que la hauteur minimale sur la moitié de la
surface de la pièce, au sens de l'art. 27 RLATC, ne sont pas assurées. Les
logements en question ont été vendus et ne sont plus propriété de la société A.________.
Leur mise en conformité sera exigée de la part des propriétaires. […].
L'extension des surfaces
habitables pour les constructions érigées sur les parcelles 2564, 2565 et 2566
viole les règles communales sur l'indice d'utilisation du sol. Il y a donc lieu
de corriger cela par l'inscription d'une mention adéquate sur la parcelle n°
296. Cette mention aura pour effet de rendre non conformes les quatre villas
dont la construction est actuellement autorisée sur la parcelle n° 296. Leur surface
habitable devra être réduite substantiellement.
La Municipalité d'Arzier-Le Muids
doit dès lors constater qu'elle ne peut pas maintenir en vigueur le permis
délivré le 3 février 2014 dans la mesure où il concerne l'actuelle parcelle n°
296. Ce permis est dès lors révoqué, soit annulé avec effet immédiat."
I.
A.________ a recouru au Tribunal cantonal contre la décision municipale
du 11 novembre 2015 (le recours a été enregistré sous la référence
AC.2015.0334). Elle a fait valoir en substance ce qui suit: il n'a jamais été
question pour elle de réaliser des locaux habitables dans les combles des
villas, les plans présentés à la municipalité ne faisant état d'aucun
aménagement destiné à l'habitation sous les toits. La société n'a donc pas
voulu vendre un projet comprenant des surfaces habitables dans ces combles. Les
actes constitutifs de la PPE indiquent que les lots figurent sur trois plans
d'étages établis à l'échelle 1:100 par un bureau de géomètre; on constate sur
ces plans qu'aucun aménagement n'était prévu dans les combles, à l'exception
d'un grenier et d'une buanderie. Les actes de vente, portant sur le transfert
de parts de copropriété dans leur état actuel – sans aucune construction voire,
suivant la date, avec un bâtiment en cours de construction -, précisent que les
acheteurs ont eu connaissance des plans relatifs à leurs lots. Il ressort en
outre de ces actes que les acheteurs ont déclaré avoir eu suffisamment
connaissance de la zone dans laquelle sont classés leurs biens-fonds ainsi que
des possibilités de construire ou de transformer qui en découlent. Il est
encore mentionné dans ces actes que les descriptifs de vente, illustrations,
disques compacts, disques digitaux ou les présentations sur internet ne sont
pas contractuels et servent à donner une idée générale du projet. Dans ces
conditions, la recourante estime être punie pour une situation dont elle n'est
en rien responsable, les modifications dans les appartements ne lui étant en
aucun cas imputables. S'agissant de son projet sur la parcelle n° 296, la
recourante a donc contesté la réalisation des conditions pour la révocation
d'une décision administrative.
Dans sa réponse du 21 avril 2016, la municipalité a
conclu au rejet du recours. Elle a notamment exposé ceci (p. 5): "
La
question n'est pas ici de savoir qui est responsable de l'aménagement de
surfaces inhabitables mais bien de constater que tel a été le cas et qu'en
vertu du principe de proportionnalité force est d'admettre l'occupation des
lieux telle qu'elle a été réalisée, mais en imposant, pour le solde de la
parcelle non encore bâtie, des réductions du potentiel à bâtir pour assurer une
correcte application du droit, en particulier le respect de l'indice
d'utilisation du sol
". Elle a ajouté (p. 6): "
Si la recourante
estime que c'est sans droit que les propriétaires des autres parcelles ont
effectué des travaux à son insu, elle peut le cas échéant intervenir auprès
desdits propriétaires
".
J.
Le 11 avril 2016, la municipalité a rendu six décisions de "mise en
conformité" des appartements des villas A1, A2 et A3, qui ont une
motivation quasiment identique. Il y est indiqué en particulier que dans
chacune des trois villas déjà construites (parcelles n
os
2564, 2565
et 2566), "
l'appartement du rez inférieur présente un caractère
habitable qui est de 30,36 m
² de plus que ce qui a été autorisé
"
(espace figuré sur les plans comme "partie rangements avec une porte
vitrée sur maximum un tiers de la surface et une buanderie"); pour
l'appartement en duplex (rez supérieur et combles), "
l'entier des combles
doit être pris en compte, y compris la buanderie qui a été réalisée en salle de
bains, pour une surface de 48,40 m
²
". La surface habitable
(surface brute de plancher) supplémentaire totale est donc, pour les trois
bâtiments et les six lots de PPE, de 236,28 m² (3 x 30,36 + 3 x 48,40). Les
décisions exposent ensuite ceci:
"La surface des parcelles n°
2564, 2565 et 2566 ayant été totalement exploitée au sens de la réglementation
communale pour ce qui concerne l'indice d'utilisation du sol, cette surface habitable
supplémentaire de 236,28 m² sera prélevée sur la parcelle n° 296 non encore
construite et la mention LATC rappelée plus haut sera modifiée en
conséquence".
Selon ces six décisions, la municipalité exige en
outre, pour les combles, la pose de deux "Velux" de 78 x 140 cm, afin
d'augmenter la surface vitrée et d'aération. Un délai au 30 juin 2016 est fixé
pour créer ces ouvertures supplémentaires. La municipalité prend par ailleurs
acte que la hauteur minimale de 2,40 m n'est pas respectée sur la moitié de la
surface des combles mais, "compte tenu des circonstances", elle
"admet le caractère habitable des lieux à titre tout à fait
exceptionnel". S'agissant des rez-de-chaussée inférieurs, la municipalité
constate que la porte-fenêtre vitrée n'est pas suffisante pour l'éclairage du
local de 16,7 m², mais comme il ne manque que 0,41 m² d'ouverture, elle admet
"à titre tout à fait exceptionnel cette dérogation".
Les propriétaires des six lots de PPE ont chacun
reçu une de ces décisions de mise en conformité, visant spécifiquement leur
logement.
K.
Le 11 avril 2016, la municipalité a aussi rendu une décision destinée à A.________.
Dans cette décision, elle fait référence à sa décision de révocation du permis
de construire du 11 novembre 2015, après qu'il avait été constaté que les
surfaces habitables dépassaient de 236,28 m² les surfaces autorisées dans le
permis de construire. Elle expose ensuite ceci:
"Vous trouverez en annexe les
copies des six décisions rendues par la Municipalité d'Arzier-Le Muids ce jour
à l'encontre des propriétaires des lots sis sur les parcelles en cause.
Lorsque les décisions précitées
seront définitives et exécutoires, la Municipalité d'Arzier-Le Muids demandera
une modification de la mention LATC précitée en exigeant que la capacité
constructive de la parcelle n° 296 soit réduite d'une surface de plancher
supplémentaire de 236,28 m²."
L.
Par actes du 11 mai 2016, A.________ a recouru au Tribunal cantonal
contre les sept décisions du 11 avril 2016, à savoir:
– contre la décision adressée aux époux C.________ et
D.________ (AC.2016.0153),
– contre la décision adressée aux époux E.________ et
F.________ (AC.2016.0154),
– contre la décision adressée aux époux G.________ et
H.________ (AC.2016.0155),
– contre la décision adressée aux époux I.________ et
J.________ (AC.2016.0156),
– contre la décision adressée aux époux K.________ et
L.________ (AC.2016.0157),
– contre la décision adressée à M.________ et N.________
(AC.2016.0158),
– contre la décision adressée à A.________
(AC.2016.0159).
Le 18 mai 2016, le juge instructeur a prononcé la
jonction des sept causes précitées avec la première cause (recours contre la
décision du 11 novembre 2015, AC.2015.0334).
Dans sa réponse du 6 juillet 2016, la municipalité a
conclu au rejet des sept nouveaux recours. Elle a notamment exposé ceci (p. 3):
"
La Municipalité a dû, en l'espèce, pour des circonstances qui seront
probablement évoquées par les propriétaires concernés, autoriser l'habitabilité
d'espaces qui ne l'étaient pas à l'origine, au sens du permis de construire.
[…]. Les surfaces ainsi concédées devaient être compensées sur une autre
parcelle, en l'occurrence la parcelle 296 puisqu'elle est toujours propriété de
la recourante […]
".
Les copropriétaires G.________ et H.________, I.________
et J.________, K.________ et L._______, M.________ et N.________, représentés
par le même avocat, ont déposé des réponses le 14 juillet 2016. Ils ont conclu
principalement à l'irrecevabilité des recours dirigés contre les décisions
concernant leurs lots respectifs; subsidiairement, ils ont conclu au rejet de
ces recours.
Le 3 octobre 2016, les époux C.________ et D.________
et les époux E.________ et F.________, alors non assistés, ont écrit au
tribunal pour expliquer notamment que le litige entre la municipalité et A.________
ne les concernait pas. Puis, dans un mémoire de leur avocat du 30 mars 2017,
ils ont conclu au rejet des recours.
M.
A la requête de la recourante, le juge instructeur a cité les parties à
une audience de conciliation, le 1
er
décembre 2016. La conciliation
a été tentée en vain. Les parties ont requis une décision préjudicielle sur la
question de la qualité pour recourir de A.________ dans les six affaires
concernant la mise en conformité des logements des propriétaires concernés. Par
un arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de céans a prononcé, à titre préjudiciel,
que les recours étaient recevables, et que l'instruction de ces causes se
poursuivait. Les parties se sont encore déterminées par écrit.
N.
La Cour de céans a statué sur le fond par un arrêt rendu le 15 juin
2017. Elle a rejeté les recours et confirmé les décisions rendues par la
municipalité. Le considérant 2 de l'arrêt a la teneur suivante:
"2. La recourante conteste
principalement la révocation du permis de construire que la municipalité lui a
délivré le 3 février 2014, pour quatre villas de trois logements chacune sur la
parcelle [...] n° 296. Elle fait valoir en substance que si les propriétaires
intimés étaient tenus de rendre inhabitables les pièces litigieuses – et donc
si les décisions de mise en conformité étaient réformées dans ce sens – , la
révocation du permis n'entrerait pas en considération.
a) Il convient tout d'abord de
relever que la révocation ne vise pas le permis de construire portant la date
du 8 avril 2013 (permis n
o
25812), qui a lui aussi été confirmé par
la Cour de céans dans son arrêt AC.2014.0075 du 23 janvier 2014. Même si la
recourante déclare y avoir renoncé, ce premier projet, pour la construction de
deux villas de deux appartements (B1 et B2) sur la parcelle n° 296, est au
bénéfice d'une autorisation exécutoire.
b) Il convient ensuite de
constater que lorsque le 3 février 2014, la municipalité a délivré le permis de
construire pour le second projet de la recourante, le morcellement de
l'ancienne parcelle n° 296 avait déjà été inscrit au registre foncier. La
nouvelle parcelle n° 296 est classée en zone de villas et, en vertu du
règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire
d'Arzier-Le Muids (RCAT), un coefficient d'utilisation du sol (CUS) –
proportion entre la superficie du terrain classé en zone à bâtir et la surface
brute de plancher habitable ou utilisable – de 0.25 y est applicable (art. 4.1
al. 1 et 2 RCAT). Si, pour le calcul de ce coefficient, la municipalité avait
pris en compte exclusivement la surface de la nouvelle parcelle n° 296, soit
3'632 m2, elle n'aurait pas autorisé la construction des quatre villas B1, B2,
C1 et C2, car la surface brute de plancher totale (1'188 m²) est supérieure au
maximum de 908 m² (3'632 x 0.25).
Si la municipalité a en définitive
autorisé la réalisation de 4 villas totalisant 1'188 m² de surface brute de
plancher habitable ou utilisable, c'est grâce à un "transfert
d'indice", soit en fonction d'un calcul du CUS prenant en considération la
totalité de la surface de l'ancienne parcelle n° 296 et opérant une répartition
de cet indice entre les parcelles issues du morcellement. Les modalités de ce
transfert d'indice sont décrites dans le document intitulé "restriction
LATC" et annexé au feuillet de la parcelle au registre foncier.
En révoquant ultérieurement ce
permis de construire, la municipalité a calculé à nouveau, sur d'autres bases,
le transfert d'indice admissible. Elle a précisé, dans ses décisions du 11
avril 2016, qu'une "surface habitable supplémentaire de 236,28 m² sera[it]
prélevée sur la parcelle n° 296". En d'autres termes, la surface brute de
plancher habitable ou utilisable sur cette parcelle est désormais de 1'190 –
236.28 = 953.72 m². Cette surface maximale est supérieure à celle résultant
d'une application du CUS sans transfert d'indice (supplément de 45 m² environ).
c) La Cour de céans n'a pas, dans
la présente affaire, à réexaminer d'office l'opération de transfert d'indice
(ou de CUS) effectuée, avec l'approbation de la municipalité, au moment du
morcellement de l'ancienne parcelle n° 296. Il faut toutefois rappeler qu'une
telle opération, même si elle n'est pas directement prévue par la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11), est en principe admissible selon la jurisprudence, sur la base d'une
application par analogie de l'art. 83 LATC. Cette dernière disposition interdit
en principe le fractionnement ou la modification de limites d'une parcelle
lorsque cela aurait pour effet de rendre une construction non réglementaire,
mais elle admet une exception lorsque la demande présentée au registre foncier
est accompagnée d'une réquisition de mention signée par la municipalité et
ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone (art. 83
al. 1 LATC). Telle qu'il est rédigé, cet article ne vise pas les terrains non
bâtis - comme l'ancienne parcelle n° 296 -, dont les limites peuvent en
conséquence être librement déplacées même si une telle opération a pour effet
de les rendre inconstructibles (cf. Raymond Didisheim, Modifications de limites
et dérogations en droit vaudois de la construction, quelques réflexions à
propos des articles 83 et 85 LATC, RDAF 1991 p. 401). Il est cependant fait
référence par analogie à l'art. 83 LATC à propos du transfert d'indice, lequel
n'est pas nécessairement lié à un fractionnement ou à une modification de
limites, parce que l'on transfère aussi en quelque sorte des possibilités de
construire d'une parcelle sur une autre, et parce que, souvent, cette opération
fait l'objet d'une mention au registre foncier.
A propos d'affaires vaudoises, le
Tribunal fédéral considère que le transfert des possibilités de bâtir est
licite, pour autant qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la
surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne
puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. Cela peut intervenir par
l'inscription d'une servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute
autre restriction de droit public susceptible de prévenir une utilisation
excessive du bien-fonds. La mention au registre foncier du transfert de surface
de plancher habitable constitue aussi un instrument admissible (cf. art. 962
CC) dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une
publicité suffisante (arrêts TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2;
1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1; 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid.
4.2; dans la jurisprudence cantonale: AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6 et
les références).
En l'occurrence, les propriétaires
des biens-fonds concernés n'ont pas conclu un contrat constitutif d'une
servitude de non-bâtir. La municipalité a fixé la surface brute de plancher
utilisable sur chacune des nouvelles parcelles par un acte unilatéral mentionné
au registre foncier, cet acte contenant une restriction de droit public
destinée à prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. Puisqu'il s'agit
d'un acte unilatéral, la municipalité est en principe habilitée à modifier la répartition
des surfaces brutes de plancher utilisables si le total (1'718 m² sur
l'ancienne parcelle n° 296) est maintenu. Il faut toutefois que les intérêts du
propriétaire, au détriment duquel cette modification est effectuée, ne soient
pas atteints de manière excessive; il faut donc appliquer les critères pour la
révocation d'une décision (cf. infra, consid. 2e).
d) Dans le jugement préjudiciel
sur la recevabilité du 26 janvier 2017, la Cour de céans a retenu l'existence
d'un lien de connexité étroit entre les huit décisions attaquées, à savoir la
décision de révocation du permis de construire prise le 11 novembre 2015, les
six décisions de mise en conformité du 11 avril 2016 destinées aux
propriétaires d'appartements, ainsi que la décision du 11 avril 2016 relative à
la modification de la mention LATC. Il n'a toutefois pas été examiné dans
quelle mesure ces décisions étaient matériellement liées les unes aux autres
(consid. 2 de l'arrêt précité).
A ce stade, on doit examiner
d'abord si la municipalité était fondée à rendre les six décisions de mise en
conformité, qui autorisent les propriétaires des appartements à utiliser comme
pièces habitables des espaces de rangement (au rez-de-chaussée) ou des combles
(dans les duplex) alors que ces locaux n'avaient pas été comptés comme surfaces
habitables dans l'autorisation de construire initiale. Les propriétaires des
duplex doivent poser des Velux pour augmenter l'éclairage des combles; il ne
leur est pas imposé d'autres mesures dans le cadre de la mise en conformité, la
municipalité ayant admis des dérogations à propos de la hauteur minimale des
locaux dans une partie de combles, et à propos de l'éclairage de la pièce
supplémentaire au rez-de-chaussée. En définitive, ces six décisions sont
entièrement favorables aux copropriétaires concernés, qui ne les ont du reste
pas contestées. La municipalité n'était pourtant pas tenue de statuer dans ce
sens.
Lorsqu’une construction a été
réalisée ou modifiée sans autorisation, alors que cette formalité était
imposée, l'art. 105 al. 1 LATC dispose que la municipalité est en droit de
faire supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne
sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Cette base
légale aurait permis à la municipalité d'ordonner aux propriétaires
d'appartements concernés de ne pas utiliser pour l'habitation les locaux
litigieux si, dans son appréciation, elle avait estimé que cette solution
s'imposait (voir par exemple l'arrêt AC.2015.0087 du 9 février 2016 et l'arrêt
du TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, à propos d'une situation où la
municipalité a pris une telle décision). En effet, la jurisprudence rendue à
propos de l'art. 105 al. 1 LATC retient que l'ordre de démolir ou de remettre
en état un ouvrage non conforme à la réglementation, pour lequel une
autorisation ne pouvait être accordée, n'est en principe pas contraire au
principe de la proportionnalité. L'autorité doit cependant renoncer à une telle
mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé
n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au
maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à
construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la
construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF
123 II 248 consid. 4a; TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016). En d'autres termes,
une pesée des intérêts doit être effectuée et, à ce propos, la municipalité
dispose d'un large pouvoir d'appréciation.
En l'occurrence, la municipalité a
manifestement pris en considération le dommage qu'une interdiction d'utiliser
les pièces litigieuses causerait aux propriétaires des appartements, qui
n'étaient pas les requérants de l'autorisation de construire et qui ont acquis
les lots de PPE après l'octroi du permis par la municipalité en avril 2013. Ces
appartements ont été achetés par des couples, qui entendaient aussi utiliser
ces pièces pour l'habitation; dans certains cas, d'après ce qui a été déclaré à
l'audience du 1
er
décembre 2016, ces pièces ont été présentées comme
indispensables en fonction de la taille ou de l'organisation de la famille
(pour avoir à disposition des chambres d'enfant). La municipalité n'a pas
expliqué en détail, ni dans les décisions attaquées ni dans ses écritures,
comment les copropriétaires ont été renseignés, au moment de la vente, au sujet
du contenu du premier permis de construire, s'agissant des pièces comptées dans
le total des surfaces habitables. Il ressort quoi qu'il en soit du dossier que
dans aucun document (actes relatifs à la constitution de la PPE, avenant au
contrat d'entreprise générale repris par les acquéreurs, notamment), la
recourante n'a attiré l'attention des acquéreurs sur le fait que les pièces
litigieuses avaient été, d'après la demande de permis de construire et les
plans de l'architecte, présentées comme des locaux non habitables, en vue de
l'application des normes relatives au CUS. La municipalité a en somme estimé
que les acquéreurs n'étaient pas de mauvaise foi: ils n'avaient pas conscience
qu'en rendant habitables les pièces litigieuses, ils utilisaient les locaux
contrairement au permis de construire.
La recourante fait valoir, dans sa
dernière écriture, que l'architecte avait toujours été parfaitement clair avec
les intimés au sujet de ce qui était autorisé ou non, singulièrement à propos
du caractère non habitable des combles, et qu'un représentant du promoteur (O.________)
avait écrit aux époux I.________ et J.________, le 11 juillet 2015, que le
grenier n'était pas habitable (pièce 112 du bordereau du 14 juillet 2016 des
intimés précités). La recourante soutient n'avoir à aucun moment trompé les
intimés s'agissant des surfaces habitables. Elle demande que les intimés soient
astreints à produire toutes les pièces relatives aux travaux à plus-value
qu'ils avaient chargé l'entrepreneur général d'effectuer après l'acquisition
des lots de PPE; toutes les pièces relatives à des travaux de surélévation du
toit dans un lot (n° 2566-2, de N.________ et M.________); et les contrats
hypothécaires conclus par les intimés, en relation avec l'achat de leurs
appartements. La recourante requiert également l'audition de l'architecte (P.________)
ainsi que du responsable de la société ayant exécuté le contrat d'entreprise
générale (Q.________). Ces réquisitions tendent à ce que les circonstances de
la vente et de la construction des appartements puissent être établies de
manière plus précise. Or il n'est pas nécessaire de compléter l'instruction à
ce propos car le choix de la municipalité de considérer comme disproportionnés
des ordres de remise en état qui interdiraient l'utilisation des pièces
litigieuses pour l'habitation, et qui imposeraient le cas échéant de supprimer
certains aménagements dans ces locaux (chauffage, éclairage, amenée d'eau, par
exemple), n'est pas critiquable, vu l'importante marge d'appréciation dont
bénéficient les autorités locales en matière d'application des règles sur
l'habitabilité d'un local (cf. TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, consid.
5.4.1). A propos de la régularisation des pièces situées dans les combles, il
convient de rappeler que ce niveau est en principe habitable (cf. art. 6.3
RCAT: "Dans toutes les zones, les combles sont habitables ou utilisables
dans la totalité du volume exploitable dans la toiture"). Dans les
décisions attaquées, la municipalité a retenu que dans les combles des villas
A1, A2 et A3, la règle de l'art. 27 al. 2 RLATC n'était pas respectée, parce
que la hauteur de 2,40 m n'était pas atteinte sur la moitié de la surface (texte
de l'art. 27 al. 2 RLATC: "Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit
être respectée au moins sur la moitié de la surface habitable. Celle-ci n'est
comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous
les chevrons"). Il ressort en effet des plans de la première demande de
permis de construire ("plans villa type A", "façades-coupe villa
type A") que dans les combles, la hauteur de 2,40 m n'est atteinte que
pour environ 40 % de la surface habitable. Dans ces conditions, la municipalité
pouvait appliquer comme elle l'a fait le principe de la proportionnalité pour
admettre, dans le cadre d'une régularisation, le caractère habitable des
combles. Cette solution tient suffisamment compte de l'intérêt public à ce que
les locaux habitables offrent une hauteur appropriée. Les autres dérogations
découlant des décisions de régularisation, à propos de l'éclairage des locaux,
sont en définitive de minime importance.
e) Les décisions de remise en
état, qui permettent aux copropriétaires intimés d'utiliser les pièces
litigieuses pour l'habitation, et qui augmentent donc l'indice d'utilisation du
sol sur les trois parcelles concernées (n° 2564, 2565 et 2566), ont été prises
par la municipalité en tenant compte de la révocation du permis de construire
ordonnée le 11 novembre 2015, ainsi que de la modification de la mention LATC
dont il est question dans la décision municipale du 11 avril 2016.
Une décision administrative peut,
à certaines conditions, être annulée ou modifiée. La décision étant un acte
unilatéral, elle est par définition modifiable unilatéralement. Par principe,
l'autorité ne saurait être privée de la possibilité de corriger un vice
affectant la régularité de la décision, en particulier son illégalité, ni de la
possibilité d'adapter les régimes juridiques qu'elle a créés aux exigences de
l'intérêt public. Cependant, la décision définit des rapports de droit et elle
détermine ainsi la situation juridique d'administrés qui se fondent sur elle
dans leurs activités propres. L'attente qu'ils peuvent placer dans la stabilité
des relations créées par la décision est légitime et le droit protège cette
attente. Le régime de la modification des décisions est par conséquent soumis à
deux exigences contradictoires. D'où le principe selon lequel lorsque
l'autorité constate une irrégularité, la modification (ou la révocation) n'est
possible qu'après une pesée des intérêts dans laquelle l'intérêt à une
application correcte du droit objectif est mis en balance avec l'intérêt à la
sécurité juridique, respectivement à la protection de la confiance (Pierre
Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3e éd., Berne 2011 p. 382
ss;  ATF 137 I 69 consid. 3.3; 135 V 215 consid. 5.2). Sont notamment
pertinents dans cette pesée d'intérêts le fait que la décision a créé un droit
subjectif au profit de l'administré, que celui-ci a déjà fait usage d'une
autorisation ou que la décision est le fruit d'une procédure au cours de
laquelle les divers intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen
approfondi (ATF 137 I 69 consid. 2.3, 127 II 306 consid. 7a). Il en va de même
de la bonne foi de l'administré. Celui qui a agi dolosivement ou violé ses
obligations en induisant l'administration en erreur au moment de demander
l'autorisation ne saurait en principe s'opposer à la révocation, à moins que
cette mesure ne soit contraire au principe de la proportionnalité (ATF 98 Ib
241 consid. 4b; arrêt TF 1C_111/2016 du 8 décembre 2016 consid. 6.1).
En l'occurrence, la municipalité a
accordé une importance prépondérante au respect du coefficient d'utilisation du
sol sur l'entier de l'ancienne parcelle n° 296. L'opération de transfert
d'indice, lors du morcellement de ce bien-fonds en quatre nouvelles parcelles,
était assez particulière: elle permettait, grâce notamment à un petit secteur
en zone de village (avec CUS de 0.6) sur la nouvelle parcelle n° 2564, de
garantir une importante surface de plancher utilisable sur la nouvelle parcelle
n° 296, largement supérieure à celle résultant d'une application du CUS de 0.25
pour la zone de villas (cf. supra, consid. 2b). Si le permis de construire
délivré le 3 février 2014 pouvait être entièrement utilisé, on aboutirait, dans
ce secteur de la zone de villas, à une concentration excessive de surfaces
d'habitation, le surplus de 236 m² correspondant en définitive à une villa de
deux appartements. Or une opération de transfert d'indice ne saurait provoquer
en définitive un tel résultat – c'est-à-dire un dépassement sensible du CUS par
l'effet combiné des régularisations sur les parcelles n° 2564, 2565 et 2566,
d'une part, et du maintien des possibilités de construire sur la parcelle n°
296, d'autre part (à propos de cette exigence en cas de modification de limites
d'un terrain bâti, cf. Didisheim, op. cit., p. 404). Dans la pesée des intérêts,
il faut tenir compte de cet élément. La recourante, qui est à l'origine de
l'ensemble du projet immobilier sur son ancienne parcelle n° 296 – en
particulier de l'opération de transfert d'indice -, et qui n'a pas encore
construit les bâtiments prévus sur la nouvelle parcelle n° 296, ne subit pas
une atteinte grave à son droit de propriété du fait de la révocation du second
permis de construire: avec le calcul corrigé (qui fera l'objet d'une nouvelle
mention au registre foncier), il lui reste la possibilité de créer davantage de
surfaces brutes de plancher utilisables que ce que justifierait une application
du CUS de la zone de villas, sans transfert d'indice (+ 45 m²; cf. supra,
consid. 2b in fine). Dans ces conditions, on ne saurait reprocher à la municipalité
un mauvais usage de son pouvoir d'appréciation. La solution qu'elle a adoptée
tient correctement compte des intérêts respectifs des différentes parties,
ainsi que de l'intérêt public.
f) Au terme de cette appréciation
globale, il apparaît donc que les différentes décisions prises par la
municipalité les 11 novembre 2015 et 11 avril 2016 ne violent pas le droit
fédéral, cantonal ou communal. Cette autorité n'a pas fait un mauvais usage de
son large pouvoir d'appréciation."
O.
A.________ a recouru au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 15 juin 2017.
La Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral a admis ce recours par un arrêt
1C_382/2017 du 15 mai 2018. Le dispositif de cet arrêt est le suivant:
1.
Le recours
est admis. La cause est renvoyée à la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle instruction et décision dans
le sens des considérants.
2.
Les frais
judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge solidaire des
intimés.
3.
Une indemnité
de 2'000 fr. est allouée à la recourante, à titre de dépens, à charge, pour
moitié, des intimés, solidairement entre eux, et, pour l'autre, de la Commune
d'Arzier-Le Muids.
4.
Le présent
arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité
d'Arzier-Le Muids ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de
droit administratif et public.
A la page 1 de son arrêt, le Tribunal fédéral a
désigné ainsi les "participants à la procédure": A.________,
représentée par Me Ammann; G.________ et H.________, I.________ et J.________, K.________
et L.________, M.________ et N.________, tous représentés par Me Sauteur; la Municipalité
d'Arzier-le Muids, représentée par Me Henny. Les époux C.________ et D.________ainsi
que les époux E.________ et F.________ne sont pas mentionnés comme
"participants à la procédure". Dans l'état de fait de l'arrêt
1C_382/2017, il est indiqué qu'ils renoncent à procéder.
Les considérants en droit de l'arrêt du Tribunal
fédéral sont reproduits ci-après (sans les citations de jurisprudence et de
doctrine, et à l'exception du consid. 1 traitant de la recevabilité du recours):
"
2.
Sur le plan formel, la recourante
se plaint d'une violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst.).
Elle reproche en particulier au Tribunal cantonal de n'avoir pas fait droit à
ses différentes réquisitions de preuve visant à démontrer qu'elle aurait agi de
bonne foi, contrairement aux acquéreurs des parcelles n
os
2564,
2565 et 2566. A suivre la recourante, ces derniers savaient, lors de
l'acquisition, que les surfaces litigieuses ne pouvaient être destinées à
l'habitation, ce que la cour cantonale aurait nié, sans toutefois instruire
elle-même cette question, versant ainsi dans l'arbitraire; à cet égard, la
recourante se prévaut également d'une constatation manifestement inexacte des
faits (art. 97 al. 1 LTF).
2.1.
Le droit d'être
entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment
pour le justiciable le droit d'obtenir l'administration des preuves pertinentes
et valablement offertes, de participer à l'administration des preuves
essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à
influer sur la décision à rendre (…). Le juge peut cependant renoncer à
l'administration de certaines preuves, notamment lorsque les faits dont les
parties veulent rapporter l'authenticité ne sont pas importants pour la
solution du litige. Ce refus d'instruire ne viole leur droit d'être entendues
que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à
laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire (…).
2.2. En l'espèce, la cour
cantonale a rappelé, s'agissant du permis de construire délivré à la recourante
pour son second projet, les conditions auxquelles sa révocation pouvait être
prononcée. A cet égard, l'arrêt attaqué précise, à juste titre, qu'une
révocation n'est possible qu'au terme d'une pesée des intérêts confrontant
l'intérêt à une application correcte du droit objectif à l'intérêt à la
sécurité juridique, respectivement à la protection de la confiance (…). Dans ce
cadre, la bonne foi de l'administré est un élément dont il convient de tenir
compte (…), celui qui a agi dolosivement ne pouvant en principe pas s'opposer à
la révocation, à moins que cette mesure ne soit contraire au principe de la
proportionnalité (…).
En dépit de ces considérations, le
Tribunal cantonal n'a toutefois procédé à aucune mesure d'instruction visant à
établir, lors de la vente, la bonne ou la mauvaise foi de la recourante, plus
particulièrement s'agissant des informations communiquées par celle-ci aux
acquéreurs quant aux surfaces habitables autorisées par les projets A1 à A3.
Les acquéreurs - bien qu'ils se prévalent à cet égard de leur propre bonne foi
et d'une attitude dolosive de la recourante - qualifient d'ailleurs également,
dans leur réponse, de lacunaire l'instruction menée sur ce point par l'instance
précédente.
En ce qui concerne plus
particulièrement la recourante, il apparaît que ce n'est en effet
qu'indirectement, en retenant que les acquéreurs ne pouvaient savoir que les
locaux litigieux n'étaient pas destinés à l'habitation, que la cour cantonale a
jugé, à tout le moins implicitement, que la recourante avait agi dolosivement.
Si une telle manière de procéder n'apparaît sur le principe pas insoutenable,
elle s'avère cependant insuffisante dans le cas particulier: en effet, le
constat de la bonne foi des acquéreurs se fonde exclusivement sur les décisions
municipales du 11 avril 2016, dont la cour cantonale a pourtant reconnu
qu'elles n'expliquaient pas en détail comment les propriétaires avaient été
renseignés, au moment de la vente, au sujet du contenu du premier permis de
construire et des pièces comptées dans le total des surfaces habitables. Or, la
question de la bonne foi joue non seulement un rôle important dans le cadre de
la révocation du permis de construire (cf. consid. 2.2), mais également dans
celui de la remise en état ou en conformité des villas A1 à A3, en application
de l'art. 105 al. 1 LATC (RS/VD 700.11) (…); la cour cantonale ne pouvait
partant se satisfaire d'explications lacunaires pour établir la bonne foi des
acquéreurs et en exclure, à tout le moins implicitement, celle de la
recourante.
L'instance précédente ne saurait
pas non plus se fonder sur le large pouvoir d'appréciation dont jouit la
municipalité en matière de reconnaissance du caractère habitable d'un local (…)
pour refuser d'instruire la question de la bonne foi des parties et écarter,
sans autre motivation, les offres de preuves de la recourante; il n'est en
effet, à ce stade, pas pertinent de déterminer si la commune était en droit,
compte tenu des aménagements opérés par les propriétaires et les
assainissements ordonnés, de qualifier d'habitables les pièces litigieuses; il
est en revanche essentiel d'établir ce que savaient les acquéreurs quant aux
possibilités consacrées par le permis de construire en matière de surfaces
habitables. Ce point est en effet de nature à influer sur la pesée des intérêts
que commande d'opérer l'art. 105 al. 1 LATC s'agissant d'une éventuelle remise
en conformité des villas A1 à A3 avec l'autorisation initialement délivrée,
issue susceptible, le cas échéant, de priver la décision de révocation du
permis de construire octroyé pour la parcelle n
o
296 de tout
fondement.
2.3.
En définitive, en
refusant de compléter l'instruction sur un point essentiel pour l'issue du
litige, l'appréciation anticipée des preuves à laquelle a procédé le Tribunal
cantonal est empreinte d'arbitraire. Le grief de violation du droit d'être
entendu est partant fondé; cette irrégularité ne peut être guérie dans la
présente procédure, le Tribunal fédéral ne revoyant pas librement les faits
(art. 97 et 105 LTF). Le recours doit donc être admis pour ce motif formel,
sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs soulevés par la recourante.
Il appartiendra à la cour cantonale de statuer à nouveau en procédant à une
nouvelle pesée complète des intérêts, après un complément d'instruction -
comprenant notamment un examen de la pertinence des moyens de preuve offerts
par la recourante - s'agissant de la bonne foi des parties à la procédure.
3.
Les considérants qui précèdent
conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de l'arrêt attaqué. La
cause est renvoyée au Tribunal cantonal pour nouvelle décision dans le sens des
considérants. La recourante obtenant gain de cause, les frais de justice
relatifs à la procédure fédérale - réduits au vu de l'issue du recours - sont
mis à la charge des intimés H.________ et G.________, J.________ et I.________,
L.________ [recte: L.________] et K.________, ainsi que N.________ et M.________
(art. 66 al. 1 et 5 LTF); la Commune d'Arzier-Le Muids en est exemptée (art. 66
al. 4 LTF). Pour le même motif, une indemnité de dépens est allouée à la
recourante, qui a procédé avec l'assistance d'un avocat; celle-ci sera
supportée par moitié par les intimés, solidairement entre eux, et mise à la
charge de la commune, pour le solde (art. 68 al. 2 LTF)."
P.
Après l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral, les parties ont pu déposer
des déterminations. La municipalité a d'abord signalé que des négociations
avaient été entamées entre les parties. Puis, le 31 octobre 2018, la
municipalité a indiqué qu'elle n'était pas en mesure de renoncer à révoquer le
permis de construire. Le 2 novembre 2018, la recourante a confirmé ses
réquisitions du 30 mars 2017, pour l'administration de preuves.
Q.
La Cour de droit administratif et public a rendu le 12 avril 2019 un
arrêt dont le dispositif est le suivant (arrêt AC.2018.0206):
"I.           Il est pris
acte que les causes AC.2016.0153 et AC.2016.0154 ont été liquidées par l'arrêt
de la Cour de droit administratif et public du 15 juin 2017.
II.           La disjonction des
causes AC.2016.0155, AC.2016.0156, AC.2016.0157 et AC.2016.0158 est prononcée.
III.          Le recours formé par
A.________ contre la décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 avril
2016 relative à la mise en conformité du lot PPE 223/2565-1, de G.________ et
H.________, est rejeté et cette décision est confirmée (cause AC.2016.0155).
IV.          Le recours formé par A.________
contre la décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 avril 2016
relative à la mise en conformité du lot PPE 223/2565-2, de I.________ et J.________,
est rejeté et cette décision est confirmée (cause AC.2016.0156).
V.           Le recours formé par A.________
contre la décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 avril 2016
relative à la mise en conformité du lot PPE 223/2566-1, de K.________ et L.________,
est rejeté et cette décision est confirmée (cause AC.2016.0157).
VI.          Le recours formé par A.________
contre la décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 avril 2016
relative à la mise en conformité du lot PPE 223/2566-2, d'M.________ et N.________,
est rejeté et cette décision est confirmée (cause AC.2016.0158).
VII.         Une indemnité de 750
(sept cent cinquante) francs, à payer à G.________ et H.________ à titre de
dépens, est mise à la charge de la recourante.
VIII.        Une indemnité de 750
(sept cent cinquante) francs, à payer à I.________ et J.________ à titre de
dépens, est mise à la charge de la recourante.
IX.          Une indemnité de 750
(sept cent cinquante) francs, à payer à K.________ et L.________, à titre de
dépens, est mise à la charge de la recourante.
X.           Une indemnité de 750
(sept cent cinquante) francs, à payer à M.________ et N.________, à titre de
dépens, est mise à la charge de la recourante.
XI.          L'instruction des
causes AC.2015.0334 (recours contre la décision de la municipalité du 11
novembre 2015, révocation du permis de construire) et AC.2016.0159 (recours
contre la décision de la municipalité du 11 avril 2016, modification de la
mention LATC) se poursuit."
Les considérants de cet arrêt ont la teneur
suivante:
"1. Il incombe à la Cour de
céans de rendre une nouvelle décision dans la présente cause (ou dans les
causes connexes qui ont été jointes), conformément au ch. 1 du dispositif de
l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_382/2017 du 16 mai 2018. Il résulte de la loi
sur le Tribunal fédéral que l'autorité à laquelle la cause est renvoyée par le
Tribunal fédéral, en application de l'art. 107 al. 2 LTF (LTF; RS 173.110),
doit se fonder sur les considérants de droit contenus dans l'arrêt de renvoi.
Elle ne peut en aucun cas s'écarter de l'argumentation juridique du Tribunal
fédéral. Il n'est pas possible de remettre en cause ce qui a été admis, même
implicitement, par le Tribunal fédéral; cela vaut notamment pour les points qui
n'ont pas été critiqués par le recourant, alors qu'ils auraient pu l'être.
L'examen juridique se limite aux questions laissées ouvertes par l'arrêt de
renvoi, ainsi qu'aux conséquences qui en découlent ou aux problèmes qui leur
sont liés. En d'autres termes, l'autorité ne peut donc réexaminer la décision
précédente que dans la mesure où le Tribunal fédéral a laissé la porte ouverte
(cf. Bernard Corboz, Commentaire de la LTF, 2
e
éd. Berne 2014, n. 27
ad art. 107, avec notamment une référence à l'ATF 135 III 334; cf. aussi arrêt
AC.2017.0288 du 29 mars 2018 consid. 1).
2. D'après le dispositif de
l'arrêt 1C_382/2017, le Tribunal fédéral n'a pas annulé l'arrêt rendu le 15
juin 2017 par la Cour de céans. Normalement, quand il admet un recours, en
renonçant à réformer l'arrêt attaqué mais en renvoyant l'affaire à l'autorité
précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision (art. 107 al. 2 LTF), le
Tribunal fédéral annule cet arrêt (un exemple parmi d'autres: arrêt 1C_278/2018
du 20 février 2019). La décision du Tribunal fédéral, en l'occurrence, est donc
singulière. De façon générale, il faut s'en tenir au texte du dispositif des
arrêts ou des jugements, car l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au
seul dispositif (ATF 128 III 191 consid. 4a et les arrêts cités;  arrêt TF
1C_540/2016 du 25 août 2017 consid. 2.2.4). Il est difficile de concevoir que
l'arrêt d'un tribunal cantonal soit annulé implicitement, au détriment d'un
particulier (propriétaire foncier, citoyen, etc.), c'est-à-dire sans que le
dispositif de l'arrêt du Tribunal fédéral ne le prévoie en termes exprès – même
si l'annulation est évoquée, comme en l'espèce, dans les considérants (consid.
3). Cela étant, il appartient à la Cour de céans de déterminer ce qu'il faut
déduire de la formulation du dispositif, compte tenu des principes du droit
fédéral qui veulent d'une part que l'autorité de la chose jugée ne s'attache
qu'au dispositif, et d'autre part que le tribunal auquel la cause a été
renvoyée par le Tribunal fédéral ne peut pas remettre en cause ce qui a été
décidé par le Tribunal fédéral.
3. Le Tribunal fédéral a défini
qui étaient les "participants à la procédure" de recours en matière
de droit public (ou les "parties", selon la terminologie utilisée
dans le dispositif de son arrêt) et il en a exclu les copropriétaires de la PPE
"********", à savoir les époux C.________ et D.________ ainsi que les
époux E.________ et F.________. D'après l'arrêt 1C_382/2017, ces quatre
copropriétaires ont été interpellés mais ils ont renoncé à procéder (faits,
let. E). Vu cette renonciation, ils n'ont pas été traités comme des intimés – à
l'instar des copropriétaires des PPE "********" et "********"
–, ils ne sont pas mentionnés dans le rubrum et l'arrêt du 16 mai 2018 ne leur
a pas été communiqué par le Tribunal fédéral.
L'arrêt du Tribunal fédéral qui
renvoie la cause pour nouvelle instruction et décision détermine qui sont les
parties à la procédure, après la reprise de la cause en instance cantonale.
Ainsi, dans la situation où le Tribunal cantonal a joint deux recours pour
statuer en un seul arrêt rejetant les deux recours, si un seul des deux
recourants saisit le Tribunal fédéral, une admission de son recours avec renvoi
pour nouvelle décision ne "profite" en principe pas au second
recourant qui s'était abstenu; ce dernier n'est plus partie à la procédure
après le renvoi de la cause au Tribunal cantonal (cf. arrêt AC.2016.0259 du 20
décembre 2016, consid. 1 et les références). Il faut appliquer la même règle
quand, après la jonction de causes au niveau cantonal, un intimé n'est pas
partie à la procédure de recours fédérale; il ne peut donc plus être partie à
la procédure après le renvoi de la cause.
En l'occurrence, il faut constater
que le Tribunal fédéral n'a pas conféré la qualité de partie aux époux C.________
et D.________ ni aux époux E.________ et F.________. Il n'a pas considéré que
ceux-ci s'en remettaient à justice et qu'ils devaient conserver, en procédure
fédérale, le statut d'intimés qu'ils avaient en procédure cantonale. Si tel
avait été le cas, ces quatre copropriétaires de la parcelle n° 2564 auraient eu
la même position, dans la procédure cantonale après l'arrêt de renvoi, que les
copropriétaires des parcelles n° 2565 et n° 2566. La Cour de céans doit
cependant constater d'office que le Tribunal fédéral a déduit de la réponse des
époux C.________ et D.________ et des époux E.________ et F.________ qu'ils
n'étaient plus partie à la procédure, ce qui n'a pas à être réexaminé ni
discuté en l'état (cf. supra, consid. 1). La Cour de céans doit aussi
déterminer d'office les conséquences de cette situation.
L'arrêt de renvoi mentionne, au
consid. 2.2 in fine, "une éventuelle remise en conformité des villas A1 à
A3 avec l'autorisation initialement délivrée". Or, s'agissant de la villa
A1 (PPE "********", copropriété des époux C.________ et D.________ et
E.________ et F.________), il ne saurait être question d'ordonner à ses
copropriétaires de la remettre en état, dès lors qu'ils ont obtenu de la
municipalité deux décisions de régularisation, que ces décisions ont été
contestées devant le Tribunal cantonal par la recourante (recours AC.2016.0153
et recours AC.2016.0154), que ces recours ont été rejetés par la Cour de céans
qui a confirmé les deux décisions de la municipalité, et que le Tribunal
fédéral n'a pas formellement annulé l'arrêt du 15 juin 2017. Quoi qu'il en
soit, le Tribunal fédéral ne pouvait pas annuler une décision communale,
confirmée en dernière instance cantonale, au détriment de quatre particuliers
(les copropriétaires de la villa A1) qui n'étaient pas parties à la procédure
de recours fédérale et qui de ce fait n'ont pas reçu le jugement fédéral susceptible
de conduire à une remise en cause d'une décision qui leur était favorable –
concrètement, à une interdiction d'utiliser pour l'habitation certaines pièces
de leurs appartements. En d'autres termes, si le Tribunal fédéral décide de ne
pas conférer la qualité de partie, en instance fédérale, à des propriétaires
fonciers concernés par la contestation en instance cantonale, son jugement ne
saurait avoir pour effet, après le renvoi, de porter atteinte aux droits de ces
propriétaires. Les garanties générales de procédure de l'art. 29 Cst.
s'opposeraient en effet à cela.
Il convient de relever que le juge
instructeur de la Cour de céans, avant l'arrêt du 15 juin 2017, avait prononcé
la jonction des huit causes relatives aux constructions sur l'ancienne parcelle
n° 296 (recours contre la révocation d'un permis de construire, contre la
décision relative à la modification d'une mention LATC et contre six décisions
séparées de mise en conformité des appartements). Il n'y a pas de lien de
consorité nécessaire entre les copropriétaires des villas, qui restaient libres
de défendre chacun leur position séparément. Du reste, les copropriétaires de
la villa A1 n'ont pas agi par l'intermédiaire du même avocat que les
copropriétaires des villas A2 et A3. Dans ces conditions, une division des
causes, ou disjonction des procédures pouvait ensuite être ordonnée en tout
temps, pour des motifs d'économie de procédure, pour simplifier le procès ou
pour d'autres raisons objectives (cf. art. 24 al. 2 de la loi du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]; cf. arrêt
AC.2016.0259 du 20 décembre 2016 consid. 1).
Il faut donc considérer, en
l'espèce, que l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral implique de facto une
disjonction des causes AC.2016.0153 et AC.2016.0154, l'arrêt du Tribunal
cantonal du 15 juin 2017 ne pouvant plus être remis en question dans cette
mesure, les décisions de régularisation (ou de mise en conformité) des deux
appartements de la villa A1 étant entrées en force. En d'autres termes, il y a lieu
de prendre acte que les causes AC.2016.0153 et AC.2016.0154 ont fait l'objet
d'un jugement définitif dans l'arrêt du 15 juin 2017.
4. a) Le renvoi de la cause, par
le Tribunal fédéral, impose à la Cour de céans de rendre une nouvelle décision
dans les causes AC.2016.0155 (recours contre la décision adressée aux époux H.________
et G.________), AC.2016.0156 (recours contre la décision adressée aux époux I.________
et J.________), AC.2016.0157 (recours contre la décision adressée aux époux L.________
et K.________) et AC.2016.0158 (recours contre la décision adressée à M.________
et N.________), les copropriétaires concernés ayant été parties, comme intimés,
à la procédure de recours fédérale.
Comme cela vient d'être exposé,
l'entrée en force des décisions de régularisation pour les deux appartements de
la villa A1 empêche la Cour de céans d'imposer des mesures restrictives aux
copropriétaires concernés; les surfaces actuellement utilisées pour
l'habitation dans ces deux appartements peuvent être maintenues telles quelles.
Cette solution s'impose pour des raisons purement formelles, découlant de
l'arrêt du Tribunal fédéral, et non pas parce que matériellement – au regard
notamment de la conception ou l'aménagement des appartements, ou des
circonstances de l'acquisition –, la situation des copropriétaires de la villa
A1 serait différente de celle des copropriétaires des villas A2 et A3.
b) Dans ces conditions, cela
heurterait de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, et
cela serait donc arbitraire (art. 9 Cst.; cf. ATF 141 I 49 consid. 3.4),
d'envisager d'ordonner aux copropriétaires des deux autres villas A2 et A3 de
réduire la surface habitable de leurs appartements, par rapport à ce que la
municipalité a admis par ses décisions de régularisation du 11 mai 2016. On ne
saurait admettre l'éventualité d'une annulation de la régularisation pour les
quatre autres appartements, alors que les trois villas font partie de la même
opération de promotion immobilière, qu'elles ont été construites parallèlement
et qu'on peut présumer que tous les acquéreurs ont reçu des informations
analogues à propos des permis de construire et des surfaces habitables. Dans
ses écritures, la recourante ne prétend du reste pas qu'il faudrait, à cet
égard, faire des distinctions entre les différents copropriétaires qui, selon
elle, auraient tous connu la surface habitable maximale autorisée et auraient
donc tous mis la municipalité devant le fait accompli; la recourante soutient
en somme qu'aucun des copropriétaires ne peut se prévaloir de sa bonne foi.
Pour sa part, la municipalité ne fait pas non plus de distinction entre les
copropriétaires, s'agissant de leur bonne foi (présumée) et de leur droit
d'obtenir une régularisation. Pour des motifs d'équité ou d'égalité de
traitement, dans la situation actuelle, il s'impose donc de confirmer, sans
autres mesures d'instruction et sans se prononcer sur des éléments subjectifs –
à savoir au sujet de la bonne foi des copropriétaires –, les décisions de
régularisation (ou de mise en conformité) des quatre appartements des villas A2
et A3.
c) En l'état, il y a lieu de
prononcer une disjonction des causes AC.2016.0155 (recours contre la décision
adressée aux époux H.________ et G.________), AC.2016.0156 (recours contre la
décision adressée aux époux I.________ et J. _______); AC.2016.0157 (recours
contre la décision adressée aux époux L.________ et K.________ ) et
AC.2016.0158 (recours contre la décision adressée à M.________ et N.________)
et de statuer immédiatement sur le sort de ces quatre recours.
Ces quatre recours doivent être
rejetés. Il faut retenir en définitive que le choix de la municipalité de
considérer comme disproportionnés des ordres de remise en état qui
interdiraient l'utilisation des pièces litigieuses pour l'habitation, et qui
imposeraient le cas échéant de supprimer certains aménagements dans ces locaux
(chauffage, éclairage, amenée d'eau, par exemple), n'est pas critiquable (cf.
arrêt CDAP du 15 juin 2017, consid. 2d), une nouvelle pesée des intérêts ne pouvant
pas parvenir à un autre résultat pour les motifs d'équité ou d'égalité exposés
plus haut. Le premier arrêt de la Cour de céans doit être confirmé sur ce
point. Cette confirmation est formellement compatible avec le texte du ch. 1 du
dispositif de l'arrêt de renvoi, dans la mesure où il n'annule pas l'arrêt
attaqué.
5. Le présent arrêt est un arrêt
partiel, après disjonction, car il incombe encore à la Cour de droit
administratif et public de rendre une nouvelle décision dans les causes jointes
AC.2015.0334 (recours contre la décision de la municipalité du 11 novembre
2015, révocation du permis de construire) et AC.2016.0159 (recours contre la
décision de la municipalité du 11 avril 2016, modification de la mention LATC).
La Cour devra examiner la pertinence des moyens de preuve offerts par la
recourante, compléter l'instruction s'il y a lieu et procéder à une nouvelle
pesée complète des intérêts (cf. consid. 2.3 de l'arrêt de renvoi). La
régularisation avec mise en conformité des villas A1, A2 et A3, selon ce qui
vient d'être exposé, n'exclut en principe pas que la nouvelle pesée des
intérêts aboutisse à une annulation de la révocation du permis de construire n°
26228 du 3 février 2014. La recourante s'est opposée à ces régularisations
essentiellement à cause des conséquences pour la réalisation de son propre
projet, et non pas en tant que propriétaire voisin craignant l'impact ou les
nuisances provenant de l'utilisation des trois villas. Le présent arrêt partiel
ne préjuge pas du sort de la contestation: la recourante veut en définitive
obtenir l'annulation de la révocation du permis de construire du 3 février
2014, cette question pouvant être examinée librement nonobstant la confirmation
des décisions de régularisation.
6. Etant donné que les
copropriétaires des villas A2 et A3 obtiennent finalement gain de cause, il se
justifie de confirmer les ch. VI, VII, VIII et IX du dispositif de l'arrêt du
15 juin 2017.
7. Conformément à ce qui a été
exposé ci-dessus, les époux E._______ et F.________ et D.________ et C._______ ne
sont plus parties à la procédure, ce dont il sera pris acte. Vu l'entrée en
force, en ce qui les concerne, de l'arrêt du 15 juin 2017, la recourante leur
doit des indemnités à titre de dépens, conformément aux ch. IV et V du
dispositif dudit arrêt. Les effets de l'arrêt de renvoi n'ont pas été étendus
aux personnes qui n'étaient pas parties à la procédure de recours fédérale, de
sorte que ces deux chiffres du dispositif du premier arrêt n'ont pas été
annulés (cf. supra, consid. 3 et arrêt AC.2016.0259 du 20 décembre 2016,
consid. 1f).
8. L'instruction des causes
jointes AC.2015.0334 (recours contre la décision de la municipalité du 11
novembre 2015, révocation du permis de construire) et AC.2016.0159 (recours
contre la décision de la municipalité du 11 avril 2016, modification de la
mention LATC) se poursuit. Il sera statué dans l'arrêt final sur l'émolument
judiciaire, pour la procédure cantonale de recours, et sur les dépens auxquels
prétendent la recourante et la municipalité. "
L'arrêt AC.2018.0206 du 12 avril 2019 est entré en
force, n'ayant pas fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral.
R.
Les parties – à savoir désormais la recourante et la municipalité – ont
été entendues lors d'une audience d'instruction, le 9 septembre 2019. La municipalité
a déposé une liste de témoins; elle n'a pas présenté d'autres réquisitions. La
recourante a également demandé l'audition de certains témoins.
Considérant en droit:
1.
Après l'arrêt AC.2018.0206 du 12 avril 2019, il incombe encore à la Cour
de droit administratif et public de rendre une nouvelle décision sur le recours
contre la décision de la municipalité du 11 novembre 2015, révoquant le permis
de construire du 3 février 2014, et contre la décision de la même autorité du
11 avril 2016, relative à la modification de la mention LATC. Le litige ne
porte plus sur les ordres de remise en état des appartements des trois villas.
2.
a) Dans l'arrêt de renvoi du 16 mai 2018, le Tribunal fédéral a
considéré que l'instruction devait porter sur "la question de la bonne foi
des parties", cette question jouant "non seulement un rôle important
dans le cadre de la révocation du permis de construire (…), mais également dans
celui de la remise en état ou en conformité des villas A1 à A3, en application
de l'art. 105 al. 1 LATC" (consid. 2.2). Dès lors qu'un jugement définitif
a été rendu à propos de cette remise en état, seule la question de la bonne foi
de la recourante doit être tranchée.
Il faut relever que si, à ce stade, la preuve de la
mauvaise foi des acquéreurs pouvait être apportée, on ne devrait pas
nécessairement en déduire
a contrario,
que la recourante était de bonne
foi. Théoriquement, il ne serait pas exclu que, dans une telle situation, tous
les intéressés à l'opération immobilière (vendeur du bien-fonds, promoteur,
acquéreurs) conviennent d'affecter à l'habitation des locaux non habitables
d'après le permis de construire, en assumant collectivement de ne pas respecter
la décision de la municipalité. En d'autres termes, compléter l'instruction
pour déterminer si, à propos de l'aménagement des locaux litigieux, les
acquéreurs des six appartements étaient ou non de bonne foi, lorsqu'ils ont
acquis leurs lots de PPE ou lorsque les travaux ont été ordonnés, ne
permettrait pas d'établir un fait décisif ou pertinent.
La bonne foi de la recourante, à savoir celle de ses
organes, doit être appréciée dans le cadre fixé par l'art. 3 al. 1 CC, qui est
une règle générale valable aussi en droit public. En l'occurrence, la
recourante invoque sa bonne foi. Elle a vendu les immeubles avant l'achèvement
des travaux de construction et on ne pouvait pas exiger d'elle, après le
transfert de propriété, qu'elle surveille l'aménagement des combles et des
espaces de rangement du rez-de-chaussée. Au moment où les pièces litigieuses
ont été effectivement équipées pour un usage d'habitation (revêtement de sols,
pose de mobilier de salle de bain dans les buanderies, etc.), la recourante
n'était plus le maître de l'ouvrage et on ne pouvait plus exiger d'elle qu'elle
fût attentive à l'exécution de ces travaux (cf. art. 3 al. 2 CC). Cela étant,
le dépassement, sur les parcelles des villas A1, A2 et A3, de la surface brute
de plancher autorisée selon le permis de construire est une irrégularité
juridique et il faut apprécier, à ce stade de la procédure, la situation de la
recourante (ou de ses organes) face à cette irrégularité.
L'art. 3 al. 1 CC dispose que la bonne foi est
présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un
droit. Selon la jurisprudence, l'intéressé est de bonne foi lorsqu'il agit en
bonne conscience, que tout comportement malhonnête ou moralement répréhensible
de sa part paraît exclu. D'après cette définition large, la bonne foi consiste
en ce que la conscience de l'irrégularité juridique fait défaut malgré un vice
juridique; il y a absence de conscience de l'irrégularité juridique non
seulement lorsque l'intéressé ignore qu'il y a un vice juridique, mais
également lorsqu'il le sait, mais n'agit pas en ayant conscience de faire
quelque chose de répréhensible. La présomption consacrée à l'art. 3 al. 1 CC
dispense la personne qui se prévaut de sa bonne foi de la prouver. La partie
adverse peut combattre cette présomption en apportant la preuve du contraire,
c'est-à-dire en établissant que l'intéressé était de mauvaise foi. Cette preuve
vise un fait interne qui ne peut être établi qu'à partir de circonstances
extérieures, par exemple une communication faite à l'intéressé (cf. ATF 143 III
653 consid. 4.3.3 et les références).
b)  Dans la présente procédure, la partie adverse –
à savoir la municipalité – n'a allégué aucun fait dont on pourrait déduire une
absence de bonne foi de la recourante. Elle a proposé l'audition de témoins,
après l'arrêt du Tribunal fédéral, sans préciser quelles circonstances pourraient
être prouvées par témoignage. La recourante fait valoir en substance que les
contrats de vente se référaient clairement au permis de construire, à propos de
l'aménagement des villas, et que les documents établis par un tiers dans le
cadre de la promotion immobilière, évoquant des surfaces habitables plus
importantes, n'étaient pas contractuels, en d'autres termes qu'ils ne la
liaient pas en tant que venderesse. La municipalité ne prétend pas, dans ses
écritures, que l'administrateur de la recourante, voire un autre représentant,
auraient établi d'autres documents ou se seraient exprimés différemment dans
d'autres circonstances. La décision par laquelle le permis de construire a été
révoqué mentionne des éléments objectifs – des locaux initialement prévus comme
non habitables ont été transformés et voués à l'habitation sans autorisation –
et en déduit en quelque sorte qu'il faut opérer une correction ou compensation
sur la parcelle n° 296. Dans cette décision, il n'est en aucune façon reproché
à la recourante d'être de mauvaise foi.
La question de la bonne foi de la recourante n'a pas
été traitée dans l'arrêt de la CDAP du 15 juin 2017, car elle n'avait pas été
considérée comme décisive. Or, après l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral, il
faut examiner si la présomption de bonne foi est combattue de manière efficace
par la municipalité. Tel n'est pas le cas car, dans toutes ses écritures,
l'autorité intimée a invoqué la nécessité objective de garantir en définitive
un taux d'utilisation du sol conforme au règlement communal dans les limites de
l'ancienne parcelle n° 296; elle a du reste précisé que la question n'était
pas, pour elle, de savoir qui était responsable de l'aménagement de surfaces
inhabitables (réponse du 21 avril 2016; cf. supra, let. I). L'offre de preuves
de la municipalité, à savoir l'audition de 8 témoins - les ancien et actuel
administrateurs de la recourante, l'architecte du projet, un courtier, le
propriétaire d'un lot de PPE litigieux, deux employés du service technique
intercommunal et un ancien syndic de la commune -, n'est pas présentée en lien
avec des allégués précis, destinés à faire échec à la présomption de bonne foi.
Dans cette situation, on ne saurait attendre du juge administratif qu'il
recherche, en interrogeant les témoins à propos de faits non allégués, dans
quelles circonstances une éventuelle déclaration orale, un document ne figurant
pas au dossier ou tout autre élément inconnu permettrait de prouver la mauvaise
foi de la recourante.
En somme, dès lors que la révocation du permis de
construire présuppose le renversement de la présomption de bonne foi de la
recourante, il incombe à la partie qui se prévaut de l'irrégularité – en
l'occurrence la municipalité – d'alléguer les faits pertinents. Sinon,
c'est-à-dire si le juge administratif devait rechercher d'office les
circonstances ou faits propres à établir la mauvaise foi de la bénéficiaire du
permis de construire, cette présomption n'aurait pratiquement plus de portée.
Aussi faut-il considérer, en l'espèce, que la recourante peut se prévaloir de
sa bonne foi dans le cadre de la révocation du permis de construire.
Compte tenu de cet élément, l'intérêt à la sécurité
juridique (cf. consid. 2.2. de l'arrêt de renvoi du TF) doit l'emporter, étant
donné que le permis de construire est en tant que tel conforme au droit (cf.
supra, faits, let. F).
Même si l'arrêt de renvoi du TF n'a pas formellement
annulé l'arrêt de la CDAP du 15 juin 2017, qui confirmait toutes les décisions
de la municipalité dans cette affaire, il faut l'interpréter dans ce sens que
la décision de révocation du permis de construire du 11 novembre 2015 peut et
doit être annulée à ce stade (cf. arrêt AC.2018.0206 du 12 avril 2019, consid.
1). Il en va de même de la décision du 11 avril 2016 relative à la modification
de la mention LATC, cette décision dépendant directement de la décision de
révocation.
3.
Il y a lieu également de statuer à nouveau sur les frais de la procédure
de recours au Tribunal cantonal, le ch. III du dispositif de l'arrêt du 15 juin
2017 étant réputé annulé. Vu les circonstances et comme la recourante obtient
finalement gain de cause, il sera renoncé à la perception d'un émolument
judiciaire. La question des dépens dus aux intimés acquéreurs des appartements
des trois villas ayant déjà été réglée dans l'arrêt du 12 avril 2019, il reste
à statuer sur les dépens auxquels la recourante peut prétendre, vu qu'elle
obtient gain de cause (art. 55 LPA-VD) – le ch. X du dispositif de l'arrêt du
15 juin 2017 étant également réputé annulé. Le montant de l'indemnité, mise à
la charge de la commune, doit être arrêté à 1'500 fr., étant donné le sort des
différents recours formés dans les huit causes connexes.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours formés par A.________ contre les décisions de la
Municipalité d'Arzier-Le Muids rendues respectivement le 11 novembre 2015,
révoquant le permis de construire n° 26228 du 3 février 2014, et le 11 avril
2016, modifiant une mention LATC, sont admis et ces deux décisions sont annulées.
II.
Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.
III.
Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à la
recourante A.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la Commune
d'Arzier-Le Muids.
Lausanne, le 3 octobre 2019
Le
président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne
14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles
82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le
recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.