vd_omni · FO.1997.0037 · 1999-07-07 · fr

DELORD Edwige c/Service du logement | Appartements de 2 pièces de 58 m² dans un bâtiment proche de la gare et du centre. A 852 fr./mois après rénovation, ces logements correspondraient encore à un besoin de la population: contrôle des loyers justifié.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.07.1999 FO.1997.0037

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 juillet 1999
sur le recours formé par
Edwige DELORD
,
représentée par l'avocat Jean-Claude Perroud, à 1002 Lausanne,
contre
la décision du
Service cantonal du logement
,
du 18 novembre 1997, subordonnant à un contrôle des loyers son autorisation de
rénover six logements dans un bâtiment situé à l'avenue du Simplon 29 à
Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 5149 de
la Commune de Lausanne est propriété de la SI sur Boulevard de Grancy SA.
Depuis 1947, ce bien-fonds supporte un bâtiment abritant notamment 15 logements
de 2 pièces et hall, dont deux ont été réunis; il s'agit d'une construction
modeste, dont certains équipements sont vétustes ou inadaptés.
B.                    En automne 1997, Edwige
Delord - principale actionnaire de la société propriétaire - a requis une
autorisation de rénover six appartements et de procéder à divers travaux de
réfection, à forme de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation (ci-après: LDTR ou
loi). Le 18 novembre 1997, le Service du logement du Département de
l'agriculture, de l'industrie et du commerce (actuellement Département de
l'économie) a rendu la décision suivante:
"Nous nous
référons à votre demande d'autorisation de rénovation intérieure partielle de
l'immeuble susmentionné, ainsi qu'aux divers échanges de courrier, fax et
entretiens téléphoniques complémentaires que vous avez eus avec notre
collaborateur M. Quartenoud, architecte.
Considérant,
- que
la Commune de Lausanne figure dans la liste des communes où sévit la pénurie de
logements,
- qu'en
conséquence la rénovation de maisons d'habitation est soumise à autorisation,
- que
les logements concernés par les travaux de rénovation envisagés sont 4
logements de 2 pièces et un logement de 4 pièces issu de la réunion de deux
logements de 2 pièces pour y aménager un logement de service il y a quelques
années, sans toutefois que cette opération de transformation légère (percement
d'une porte en cloison) n'ait fait l'objet d'une requête auprès du Service du
logement,
- qu'au
vu des difficultés d'appréciation réelle des loyers pratiqués pour ces
logements, le Service du logement constate qu'il ressort de l'état locatif
valeur 1er octobre 1997 fourni par la Gérance Rilsa que le loyer mensuel moyen
net de ces logements se monte à 696 fr., le 4 pièces transformé sans
autorisation étant compté pour deux 2 pièces,
- qu'un
tel niveau de loyer pour des logements de 2 pièces correspond aux besoins
prépondérants de la population,
- que,
dans un tel cas, s'agissant de logements entrant de par leurs caractéristiques
dans une catégorie dite "à pénurie" au sens de la loi, l'autorisation
requise sera en principe refusée (art. 3 de la loi),
- que
les travaux de rénovation et de transformation partielle envisagés permettront
de retrouver la typologie originelle des logements concernés, soit 6 logements
de 2 pièces, et ce notamment par la séparation du 4 pièces anciennement
transformé, ce qui régulariserait ipso facto la situation de la transformation
antérieure,
- que
ces travaux consistent en effet en la séparation du logement de 4 pièces en
deux logements de 2 pièces, d'une part, ainsi qu'en la rénovation des
installations de cuisine et sanitaires (changement des colonnes de chute,
etc...), la réfection des installations électriques, le rafraîchissement des
peintures et de certains revêtements,
- que
ces travaux sont devisés à 265'703 fr., selon le descriptif du 9 octobre 1997
joint au dossier,
- qu'après
avoir procédé à une inspection locale de l'immeuble concerné en présence de
l'autorité communale, le Service du logement ne conteste pas l'opportunité de
procéder à ces travaux, ni leur coût,
- qu'il
ressort cependant des calculations du Service du logement que les loyers
mensuels moyens nets après travaux pour les 6 logements concernés ne devraient
pas excéder la somme de 852 fr., soit le prix de 176 fr./m²/an, pour des
logements de 2 pièces de 58 m²,
- que,
dans la mesure seulement où ce prix est respecté, le Service du logement estime
qu'une autorisation peut être accordée dans le cadre de l'art. 4 al. 1 de la
loi,
- qu'il
y a lieu de l'assortir d'un certain nombre de conditions, soit notamment
l'instauration d'un contrôle des loyers lors de la première mise en location
après travaux,
- que
l'autorité communale a préavisé favorablement "à condition que le revenu
locatif annuel des logements concernés n'excède pas la somme de 54'640 fr. ou
le prix moyen de 154 fr./m²/annuel, sous réserve que soient présentées, par
écrit par la société propriétaire à l'autorité, une procédure de consultation
et les modalités de négociation des baux à loyers en application de l'article
11 du règlement d'application de la loi du 4 mars 1985, d'une part, et que
l'autorisation soit assortie d'un contrôle des loyers durant 10 ans au maximum
légal, d'autre part",
- qu'après
un examen extrêmement attentif de cette requête, le Service du logement estime
cependant qu'un contrôle limité à la première mise en location après travaux
suffit en l'espèce à garantir les objectifs de préservation du parc locatif
existant assignés à ce dispositif légal, et ce au prix fixé par l'autorité
cantonale,
- qu'enfin
l'appréciation des autorités compétentes demeure par ailleurs expres-sément
réservée pour tout autre projet de rénovation, soit pour l'exécution de travaux
qui pourraient faire l'objet d'une dispense d'autorisation au sens de l'art. 1
al. 2 du règlement du 6 mai 1998 d'application de la loi susmentionnée, soit de
travaux de transformation visant à la réunion de plusieurs logements,
par ces motifs,
Le
Service du logement accorde l'autorisation sollicitée, aux conditions
suivantes:
1.  6
logements de 2 pièces sont soumis au contrôle des loyers lors de leur première
mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net desdits logements
ne pouvant excéder la somme de 61'344 fr., sous réserve des modifications
légales et des imprévus justifiés, tant techniques que financiers.
2.  Ce
contrôle consistera en la production des baux ou notifications de hausses de
loyer, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés. Ces
documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les
moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3.  Cette
restriction sera inscrite au registre foncier une fois le délai de recours
échu. Elle sera radiée aussitôt que le contrôle dont il est fait mention sous
chiffres 1 et 2 aura été effectué.
4.  Le
décompte final du coût des travaux devra être produit en même temps que les
baux ou notifications de hausse de loyer."
Suivait l'indication
des voies de droit.
C.                    Edwige Delord a saisi le
Tribunal administratif le 9 décembre 1997, concluant principalement à
l'annulation de la décision du Service du logement, subsidiairement à sa
réforme en ce sens que le loyer mensuel maximal est fixé à 980 fr. - plus
subsidiairement encore à 934 fr. - par appartement à rénover; en cours de
procédure, la recourante a modifié ses conclusions en réforme de la décision
attaquée en ce sens que le loyer maximal est fixé à 1'080 fr. - subsidiairement
à 1'034 fr. - par appartement à rénover. Le Service du logement a proposé le rejet
du recours, avec suite de frais et dépens. Le tribunal a statué sans tenir
d'audience.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 36 LJPA,
le pouvoir d'examen du Tribunal administratif s'étend à la violation du droit,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (lit. a), à la
constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (lit. b), ainsi qu'à
l'inopportunité si la loi spéciale le prévoit (lit. c). Cette dernière
hypothèse n'est pas réalisée en l'espèce.
Commet un excès de son
pouvoir d'appréciation l'autorité qui sort du cadre de sa liberté
d'appréciation en usant d'une faculté qui ne lui appartient pas, par exemple en
optant pour une solution différente de celles qui s'offrent à elle; on peut
également ajouter l'hypothèse d'un excès de pouvoir négatif visant le cas de
l'autorité qui, au lieu d'utiliser sa liberté d'appréciation, se considère
comme liée (voir notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol.
I, p. 333). L'abus de pouvoir, en droit suisse, vise deux cas : l'expression
est tout d'abord synonyme de détournement de pouvoir (on désigne ainsi l'acte
accompli par l'autorité dans les limites de ses attributions, mais pour des
motifs étrangers à ceux dont elle doit s'inspirer); mais elle peut également
être comprise plus largement, soit dans le sens d'un comportement arbitraire ou
recouvrant une violation manifeste de certains droits ou principes
constitutionnels (voir notamment TA, arrêts AC 97/054 du 22 décembre 1997 et FO
98/0009 du 10 décembre 1998).
2.                     La décision attaquée
proprement dite a été précédée de plusieurs communications adressées par
l'architecte du Service de logement au mandataire technique de la recourante:
il s'agit de notes rédigées à la main, où étaient articulés des chiffres
supérieurs à ceux finalement retenus. Invoquant plus particulièrement la
communication du 28 octobre 1997, la recourante soutient que celle-ci liait
l'autorité intimée: elle invoque ainsi la protection de sa bonne foi.
Pour pouvoir se
plaindre avec succès de la violation d'une promesse, un certain nombre de
conditions cumulatives doivent être réunies: il faut notamment qu'il y ait eu
promesse effective, que celle-ci émane d'un organe censé compétent et qu'elle
ait engagé son bénéficiaire à adopter un comportement préjudiciable (v.
notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, vol. I, p. 390 ss). Dans le
cas particulier, il est manifeste que les documents en cause, dont le caractère
prédécisionnel était aisément reconnaissable (la recourante qualifie d'ailleurs
elle-même d'avis la note du 27 octobre 1997), ne pouvaient d'ores et déjà lier
le Service du logement; à cela s'ajoute que ces écrits n'ont manifestement pas
amené la recourante à prendre des mesures irréversibles. C'est donc en vain
qu'elle se plaint d'une violation du principe de la bonne foi; il serait
toutefois souhaitable que, avant le stade d'une décision formelle du Service du
logement, les éventuelles calculations antérieures conservent un caractère
interne.
3.                     La LDTR soumet la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation à
autorisation (art. 1er al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien
courant (art. 1er al. 2). Cette autorisation est en règle générale refusée
lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la
pénurie (art. 3); elle est accordée lorsque la démolition, la transformation ou
la rénovation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres
circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1er). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers, afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but
visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Par rapport au
dispositif législatif précédemment en vigueur, il s'est agi de faire face à une
pénurie de logements non plus quantitative mais "catégorielle"; seul
est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines
couches de la population, en particulier celles à revenus bas (v. BGC, février
1985, p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la
politique du logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application du 6
mai 1988 de la LDTR (ci-après RDTR) précise ainsi que la loi est applicable
dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1er); en revanche, seuls les
logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière
générale, les caractéristiques à un besoin de la population peuvent entrer dans
une catégorie touchée par la pénurie (art. 4).
4.                     La recourante ne
conteste pas qu'un contrôle des loyers puisse être ordonné à l'occasion d'une
rénovation; à juste titre d'ailleurs. En revanche, il manquerait selon elle une
base légale fondant les critères de détermination du loyer autorisé après
rénovation.
Une mesure qui - comme
en l'espèce - limite les possibilités de gain provenant de la location de
logements porte atteinte au droit de propriété; elle n'est compatible avec
l'art. 22ter Cst que si elle repose sur une base légale, si elle est justifiée
par un intérêt public suffisant et si elle respecte le principe de la
proportionnalité (v. notamment ATF 117 Ia 39, 115 Ia 29). Mais, quand bien même
elle implique pendant un certain temps une diminution potentielle du revenu
locatif, la décision attaquée n'entraîne pas d'atteinte particulièrement grave
au droit de propriété (v. notamment ATF 115 Ia 365): une base légale claire
n'est donc pas indispensable (v. notamment ATF 115 Ia 336).
Le loyer autorisé
après travaux a été calculé en deux étapes successives: le Service du logement
s'est tout d'abord attaché à définir le loyer "objectif" des
appartements en cause puis, dans un deuxième temps, il a déterminé la
répercussion admissible des travaux sur cet état locatif initial. En soi, cette
façon de procéder ne contrevient pas au principe de la légalité. Tout d'abord,
la fixation d'une valeur dite objective - c'est-à-dire prenant en
considération, comme on va le voir, la valeur intrinsèque des logements
concernés - ne s'écarte nullement du but et du sens de la LDTR (v. notamment
TA, arrêts FO 94/0036 du 13 novembre 1996 et AC 94/0250 du 26 juin 1997,
confirmant cette approche); il est par ailleurs conforme aux dispositions
d'application de la LDTR (v. art. 12 al. 2 RDTR) de répercuter tout ou partie
du coût d'une rénovation sur les loyers.
5.                     a) S'agissant de la
situation avant travaux, le tribunal admet que le Service du logement se fonde
sur un loyer dit objectif plutôt que sur celui payé par le dernier locataire.
En effet, selon les circonstances, ce loyer peut se situer à un niveau
supérieur ou au contraire inférieur à celui pour lequel le logement pourrait
être remis sur le marché locatif (v. notamment TA, arrêts FO 94/0036 et AC
94/0250 déjà cités).
Dans le cas
particulier, il résulte de l'annexe au rapport technique du 13 novembre 1997
que l'autorité intimée a d'abord calculé pour les six logements concernés un
état locatif théorique de 48'052 fr. par an, d'où un loyer objectif de 667 fr.
par mois. Ce montant est proche du loyer effectif moyen des six appartements en
question, qui se monte à 696 fr. par mois: le Service du logement a dès lors
considéré que l'on pouvait exceptionnellement prendre en compte le loyer
effectivement perçu et l'admettre comme loyer de base sur lequel fonder la
hausse après travaux.
aa) En substance, la
recourante reproche à l'autorité intimée de n'avoir pris en considération que
les six logements concernés. Selon elle, il faudrait se baser sinon sur
plusieurs immeubles comparables comme en droit privé, du moins sur tous les
appartements du bâtiment en cause; abstraction devant toutefois être faite d'un
logement dont le loyer, resté extrêmement modeste (488 fr. par mois), tire la
moyenne vers le bas. La recourante préconise ainsi de retenir un loyer objectif
mensuel de 822 fr. ou, au minimum, de 776 fr.; elle rappelle que c'est à ce
dernier montant qu'était parvenu l'architecte du Service du logement dans sa
calculation du 28 octobre 1997.
L'autorité intimée
objecte en résumé qu'il n'aurait pas été conforme au principe de l'égalité de
traitement de déterminer un loyer objectif en prenant en considération tous les
logements du bâtiment en cause: car, ce faisant, on aurait fait supporter aux
autres locataires une hausse de loyer difficilement justifiable. Le Service du
logement conteste par ailleurs avoir pénalisé la recourante puisque l'état
locatif réel
- finalement retenu comme base de calcul - est supérieur au loyer objectif.
L'autorité intimée ajoute que, en partant de l'état locatif objectif, on
parvient par voie d'extrapolation à une valeur objective globale de l'ordre de
2'400'000 fr. pour l'ensemble du bien-fonds, soit à un montant guère éloigné du
chiffre de 2'604'000 fr. avancé par la recourante.
bb) Faut-il calculer
le loyer objectif en considérant les seuls logements concernés ainsi que l'a
fait le Service du logement ou au contraire, comme le préconise la recourante,
en prenant en compte l'ensemble du bâtiment? En vérité, il serait délicat
d'apporter à cette interrogation une réponse de portée générale; mais, pour en
rester au cas particulier, l'approche adoptée par l'autorité intimée apparaît
convaincante. Ainsi qu'on le verra, le calcul de la valeur objective fait
notamment intervenir - parmi d'autres facteurs - une déduction de vétusté. Il
ressort du rapport technique figurant au dossier qu'à cet égard le bâtiment en
cause ne présente aucune homogénéité: en effet, il faut rafraîchir voire
refaire entièrement la moitié des appartements. Or, une appréciation globale ne
permettrait pas de tenir compte de ces différences importantes: il apparaît dès
lors équitable d'exclure du calcul les appartements non concernés par les
travaux.
Pour calculer la
valeur objective, le Service du logement part du volume des six logements
considérés: il parvient à un chiffre de 1'381, 6 m³ qui, au regard d'une
surface nette habitable de 348 m² (6 x 58 m²), est largement compté. Pour
estimer la valeur à neuf, l'autorité intimée applique un prix de 500 fr. le m³,
d'où un total de 690'800 fr.; quand bien même il est normal que le coût de la
construction tienne compte de la typologie du bâtiment (qui n'abrite que des
appartements de deux pièces, lesquels doivent comporter chacun une cuisine et
un local sanitaire), le chiffre de 500 fr. le m³ apparaît là encore généreux
pour un bâtiment de conception relativement simple. Après adjonction du
terrain, des aménagements extérieurs et de quelques postes divers, le Service
du logement obtient un montant de 986'857 fr., dont il retranche le 70% du coût
des travaux prévus (par 185'992 fr.) au titre de déduction de vétusté: d'où une
valeur objective de 800'865 fr. Enfin, en appliquant à ce montant un taux de
rentabilité de 6% (à savoir le taux hypothécaire de 4,5% faisant référence en
novembre 1997, augmenté de 1,5% pour divers et entretien) en soi admissible
sous l'angle d'un rendement équitable sur investissement, le Service du
logement parvient à un revenu locatif objectif de 48'052 fr.; autrement dit,
par appartement, à un loyer objectif de 8'008 francs par an et de 667 fr. par
mois. A ce stade de l'analyse, force est de constater qu'aucun des paramètres
du calcul n'a pu pénaliser la recourante; au contraire, on le répète, certaines
composantes lui apparaissent plutôt favorables.
cc) Mais il y a plus.
Constatant que le loyer mensuel moyen des six appartements en cause se montait
à 696 fr., l'autorité intimée a admis de considérer ce dernier montant comme
loyer objectif: d'où, pour la recourante, un avantage nullement négligeable de
29 fr. par habitation. Le Service du logement aurait pourtant été fondé à s'en
tenir au chiffre de 667 fr., sans avoir à se préoccuper de l'état locatif
effectif: dans ces conditions, on peut se dispenser de rechercher si - comme le
soutient la recourante - il aurait fallu en retrancher les appartements dont le
loyer est resté modeste.
b) A ce montant, il
convient d'ajouter la hausse de loyer qui serait admissible après les travaux
de rénovation prévus. Etant rappelé que leur coût se monterait à 265'703 fr.;
ce chiffre n'est d'ailleurs pas contesté.
aa) Dans son acte
initial, la recourante critiquait au premier chef le loyer objectif retenu par
le Service du logement; en revanche, s'agissant de l'augmentation de l'état
locatif après travaux, elle articulait par appartement un montant mensuel (158
fr.) en vérité extrêmement proche de celui (155 fr.) admis par l'autorité
intimée. En cours de procédure, la recourante a toutefois pris de nouvelles
conclusions, postulant cette fois une hausse de 258 fr.: elle parvient à ce montant
en appliquant un taux de 7% au coût total de l'opération, le produit de 18'600
fr. ainsi obtenu étant réparti entre les six appartements (soit, pour chacun
d'eux, 3'100 fr. par an et 258 fr. par mois).
Le Service du logement
considère pour sa part que, dès lors que les loyers existants permettent de
couvrir les charges, la répercussion du coût des travaux sur l'état locatif
n'est admissible qu'à concurrence de 70%; le solde de 30% doit selon lui être
compté au titre de frais d'entretien, à la charge de la propriétaire. Au taux
de 6%, il parvient ainsi à une augmentation annuelle totale de 11'159 fr. soit,
par appartement, de 1'860 fr. par an et de 155 fr. par mois. D'où le loyer
mensuel de 852 fr. (recte: 696 fr. + 155 fr. = 851 fr.) autorisé.
bb) A l'appui de ses
conclusions nouvelles, la recourante invoque l'un des arrêts précités (FO
94/0036, consid. 3c) où le tribunal avait confirmé la répercussion de la
totalité des travaux prévus, sans rien en retrancher au titre de frais
d'entretien; dans cette espèce, le propriétaire avait toutefois acquis un
appartement vétuste, dont le loyer ne couvrait ni les charges ni une
rémunération équitable des fonds investis. Il en va différemment dans le cas
particulier où, le Service du logement le souligne à juste titre, la recourante
a été propriétaire sans interruption du bâtiment en cause depuis 1949: dans ces
conditions, on ne saurait reprocher à l'autorité intimée d'avoir déduit, au
titre de provision pour entretien différé, le 30% du coût des travaux.
cc) En conclusion sur
ce point, le report d'un montant de 185'992 fr. (265'703 fr. x 70%) se révèle
fondé. Quant au taux de rentabilité de 6% appliqué par le Service du logement,
il peut lui aussi être approuvé; la recourante propose certes - sans d'ailleurs
le justifier - un taux de 7%, mais celui-ci est manifestement trop élevé au
regard de la situation prévalant en 1997. Par voie de conséquence, le loyer
mensuel après travaux de 852 fr. admis par l'autorité intimée sera confirmé.
c) Il reste à examiner
si c'est à juste titre que le Service du logement a soumis ce loyer à un
contrôle. L'art. 13 RDTR habilite le Service du logement, lorsque la situation
du marché apparaît particulièrement tendue dans une commune pour la catégorie
de logements concernée, à subordonner l'octroi de l'autorisation aux conditions
définies à l'art. 4 de la loi. Soit dit en passant, on peut se demander
pourquoi apparaît ici la notion de "situation particulièrement tendue du
marché" alors que, tant dans la loi que dans d'autres dispositions du RDTR
(v. notamment art. 4, art. 6 al. 3 ou encore art. 8), c'est le terme de pénurie
que l'on retrouve systématiquement; quoi qu'il en soit, les dispositions
topiques de la loi fournissent indiscutablement, à elles seules, une base
légale suffisante aux éventuelles conditions dont peut être assortie une
autorisation de rénover. Etant rappelé que, selon l'acception généralement
donnée à ce terme, il y a pénurie lorsque le taux des logements vacants dans
une catégorie donnée est inférieur à 1,5% du parc immobilier de la même
catégorie (v. notamment FF 1971 I 1688; ATF 119 Ia 357).
aa) La recourante met
en doute l'applicabilité de la loi dans le cas concret; plus précisément, elle
fait valoir que même en s'en tenant au chiffre de 852 fr. par mois arrêté dans
la décision attaquée, les appartements en cause feraient déjà partie de la
catégorie des logements à loyers élevés au sens de la statistique tenue par le
Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement (ci-après SEHL) de la
Commune de Lausanne. L'autorité intimée objecte en substance que, selon la
jurisprudence, les données communales ne sont pas décisives, combinées qu'elles
doivent être avec une appréciation des caractéristiques des logements
concernés; selon ces critères, les appartements en cause entreraient selon elle
dans le champ de protection de la loi.
bb) A lire le document
"Vacance des logements à louer selon la taille et les loyers à
Lausanne/1er juin 1997" émanant du SEHL, le taux de vacance des deux
pièces était à cette date de 2,33%. Par ailleurs, le SEHL range dans la
catégorie des logements à loyers abordables (c'est-à-dire correspondant aux
revenus de la majorité de la population) les deux pièces dont le loyer est
inférieur ou égal à 700 fr. par mois; font en revanche partie des logements à
loyers élevés (c'est-à-dire situés entre le niveau maximum supportable pour la
majorité des ménages lausannois et le prix estimé des loyers de logements
ordinaires et neufs) les deux pièces dont le loyer est compris entre 700 francs
et 1'200 fr. par mois. C'est dire que, à ne considérer que ces données
chiffrées, la recourante aurait raison de contester l'assujettissement des
logements considérés à un contrôle des loyers.
Le tribunal a
toutefois jugé qu'on ne saurait s'en remettre exclusivement à ces statistiques;
il faut également considérer les caractéristiques intrinsèques des habitations
concernées, comme aussi la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble (v.
TA, arrêt GE 93/0059 du 12 juin 1997 consid. 3). Cette jurisprudence doit être
confirmée; ce d'autant que, le Service du logement le relève à juste titre, le
document précité est quelque peu schématique en ce sens que, pour chacune des
trois catégories qu'il distingue (logements à loyers abordables, logements à
loyers élevés et logements à loyers supérieurs), il se borne à fixer des
fourchettes dont l'amplitude est très large. Dans cette optique, l'autorité
intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que des deux
pièces de 58 m², dans un bâtiment locatif sans luxe situé à proximité immédiate
de la gare CFF et du centre-ville, correspondraient une fois rénovés à un
besoin de la population même à un prix de 852 fr. par mois; et que, par voie de
conséquence, ils entraient dans le champ de protection de la loi.
Soit encore dit par
surabondance, l'autorité intimée s'est montrée moins restrictive que le SEHL,
qui s'était déterminé conformément à l'art. 8 RDTR. En effet, comme le
mentionne la décision attaquée, l'autorité communale avait préavisé
favorablement à condition que le revenu locatif annuel des logements concernés
n'excède pas la somme de 54'640 fr. et que l'autorisation soit assortie d'un
contrôle des loyers durant dix ans, durée maximale prévue par l'art. 15 RDTR;
or, le Service du logement a admis en définitive un revenu locatif annuel de
61'344 fr. et s'est contenté d'un contrôle des loyers limité à la première mise
en location après travaux.
cc) C'est dire en
conclusion que la principale condition à laquelle a été subordonnée
l'autorisation se révèle fondée elle aussi. Elle doit dès lors être confirmée.
6.                     Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet du recours. Il y a lieu de mettre à la charge de
la recourante, qui succombe, un émolument de justice arrêté à 2'000 fr.; il ne
se justifie pas d'allouer à l'autorité intimée - laquelle n'a pas consulté de
mandataire extérieur à ses services - les dépens qu'elle a requis.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision du
Service cantonal du logement du 18 novembre 1997 est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 2'000 fr. (deux mille) est mis à la charge de la recourante
Edwige Delord.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 7 juillet 1999
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint