vd_omni · FO.2006.0016 · 2009-10-30 · fr

GUIGNARD, PESTALOZZI, MICELLO/Municipalité de Pully, MARFEL SA, Département des infrastructures | La décision du SELT autorisant des travaux de rénovation et calculant le report admissible du coût des travaux sur les loyers doit être réformée en raison d'une erreur de calcul : le m3 des combles a été comptabilisé au prix du m3 habitable, à tort en l'espèce (consid. 7).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.10.2009 FO.2006.0016

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
30 octobre
2009
Composition
Mme Aleksandra Favrod,
présidente
;
M. Antoine Rochat, et M. Georges
Arthur Meylan, assesseurs
, Mme Karin
Sidi-Ali, greffière.
Recourants
1.
Maria L. et Pierre
GUIGNARD
, à Pully
2.
Georgette et Martin
PESTALOZZI
, à Pully
3.
Fatiha et Andréa
MICELLO
, à Pully,
tous représentés par Maria L. GUIGNARD, à Pully,
Autorité intimée
Municipalité de
Pully
,
représentée par Me
Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Autorité concernée
Service de
l'économie, du logement, et du tourisme
, Division
logement, à Lausanne
Tiers intéressé
MARFEL SA
,
à Zürich,
représentée par Me Philippe CONOD, avocat à
Lausanne,
Objet
droit public du logement
Recours Maria L. GUIGNARD et consorts c/
décisions de la Municipalité de Pully du 10 novembre 2006, et du Département
des infrastructures du 18 octobre 2006 et du 30 avril 2008 autorisant des
travaux de transformation et de rénovation de l'immeuble sis chemin de
Fontanettaz 9
Vu les faits suivants
A.
La société Marfel SA, à Zurich, est propriétaire
depuis 1998 de la parcelle n° 2202 du cadastre de Pully située au chemin
de Fontanettaz 9. Ce bien-fonds supporte un bâtiment d'habitations collectives
comportant cinq appartements de six pièces et trois appartements de sept
pièces. Marfel SA détient également deux autres immeubles d'habitations
collectives au chemin de Fontanettaz n
os
15 et 21. Ces trois immeubles ont été construits dans les années
1960-1961 et ont les mêmes caractéristiques.
Le 19 décembre 2003, Marfel SA a
requis du Service de l'économie, du logement et du tourisme (ci-après: SELT)
une autorisation de rénovation de ces trois immeubles. S’agissant l’immeuble
Fontanettaz 9 litigieux en l’espèce, il s’agissait aussi bien de travaux
d'extérieur (pose d'une isolation périphérique, remplacement des fenêtres,
réfection des balcons) que d'intérieur (changement des colonnes de chutes,
rénovation et restructuration partielle des installations sanitaires et des
zones humides, suppression d'une chambre et d'une douche séparées, création
d'une salle de douche-WC). Ces travaux ont été devisés à 1'302'500 francs.
Par décision du 27 février 2004, le
SELT a délivré les autorisations spéciales requises, moyennant pour l’immeuble
Fontanettaz 9 l'instauration d'une mesure de contrôle des loyers au prix de
219'952 fr. (196 fr./m
2
par an environ) soit un niveau
inférieur à celui initialement prévu par le maître de l'ouvrage (256'800 fr.).
Le 17 mars 2004, la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a délivré
le permis de construire.
Ces décisions ont été contestées
par Daniela et Frédéric Rituit, Pierre et Maria L. Guignard, Martin et
Georgette Pestalozzi, et Philippe Reymond devant le Tribunal administratif. Le
recours a été admis et les décisions entreprises annulées par arrêt du 30 juin
2005 (AC.2004.0119) aux motifs que la procédure avait été irrégulière et
l'expertise technique (Mérip) incomplète. Les décisions concernant Fontanettaz
21 n’ont pas fait l’objet d’un recours. Celles concernant Fontanettaz 15 ont
été attaquées devant le Tribunal administratif qui les a annulées par arrêt du
30 juin 2005 (AC.2004.0111).
B.
Le 9 février 2006, la propriétaire a introduit
une nouvelle requête d'autorisation de procéder à des travaux sur l'immeuble
Fontanettaz 9 pour un montant, valeur 2006, de 1'335'000 francs. A la
différence de la première demande, ce projet n’implique plus la restructuration
des espaces sanitaires des appartements. Il prévoit en revanche la création
d'un nouvel appartement en sous-sol, l'isolation de la façade, le remplacement
des écoulements et des colonnes d'alimentation d'eau chaude et d'eau froide, la
modification des installations électriques, la pose de nouveaux appareils pour
les salles d'eau et les cuisines, la rénovation de l'ascenseur et notamment le
remplacement des barrières métalliques des balcons et la pose de nouvelles
fenêtres en PVC.
Elle a également déposé une demande
s’agissant de l’immeuble Fontanettaz 15 qui a fait l’objet de décisions qui n’ont
pas été contestées. Il n’en sera donc pas question par la suite.
La requérante a produit notamment un
rapport de novembre 2002 de Pierre Steiner SA relatif à la réfection des
immeubles Fontanettaz 9, 15 et 21 (P. 101), un rapport du 4 décembre 2003 de
Hurni SA sur la possibilité d’améliorer thermiquement l’enveloppe de l’immeuble
Fontanettaz 9 (P. 102), un descriptif du 17 décembre 2003 de l’Atelier
d’architecture L. Foretay relatif à l’état actuel des immeubles Fontanettaz 9,
15 et 21 (P. 104), un rapport sur l'état existant des bâtiments du même atelier
du 6 février 2006 (P. 1d), un rapport sur les prélèvements de tuyauterie
sanitaire du groupe de bureaux techniques Claude Hirschi et Hurni SA du 23 mars
2005 (P. 1d), qui complète un rapport du 29 juin 2004 (P. 110), ainsi qu'une
lettre de Diemand Sanitaires SA du 15 mars 2005, entreprise qui a effectué le
prélèvement de divers tronçons de tuyauterie sanitaire dans le bâtiment n° 9
(P. 1d).
Le complément du 23 mars 2005 à son
rapport du 29 juin 2004 sur les prélèvements de tuyauteries sanitaires de la
maison Claude Hirschi Hurni SA décrit en ces termes les prélèvements réalisés
dans l’immeuble Fontanettaz 9 et 15 (pour l’échantillon 4) :
« Echantillon
2 – Prélevé dans le local à sel Fontanettaz 9
Une forte
corrosion, longue de 8 cm est constatée sur la longueur de cet écoulement.
L’étanchéité n’est plus assurée.
Echantillon
3 – Prélevé dans les WC du sous-sol de Fontanettaz 9
Cet
échantillon représente les parties d’écoulement les mieux conservées.
On
constate quand même une forte corrosion intérieure, la couche de protection
ayant disparu.
Eau
froide
Echantillon
4 – Prélevé dans le local compteur de Fontanettaz 15
Ce tuyau
d’eau froide en acier galvanisé est fortement corrodé à l’intérieur. On
constate sur la coupe, qu’une bonne partie de la matière est déjà attaquée.
Echantillon
5 – Prélevé dans la chaufferie de Fontanettaz 9
Cet
échantillon montre l’état des filetages aux niveaux des raccords. Par contre,
le tuyau est peu attaqué par la rouille.
Eau
chaude
Echantillon
6 – Prélevé dans le local introduction de Fontanettaz 9
On
constate sur cet échantillon une corrosion intérieure des tuyaux avec des points
de rouille visibles sur la coupe.
(…)
Conclusions
Pour les
écoulements, aucune entreprise ne peut prendre la responsabilité de se
raccorder sur ces conduites. Il est à noter qu’une partie de ces tuyaux sont
noyés dans les bétons. »
Pour les distributions d’eau froide
et chaude, la corrosion est importante. La perte de matière constatée sur
l’échantillon n° 4 donne une idée de l’état de certaines parties des tuyaux.
La lettre de Diemand Sanitaires SA
du 15 mars 2005 a le contenu suivant :
A fin
février 2005, nous avons été mandatés par le bureau d’architecture Luc Foretay
et le bureau technique H2 pour exécuter le prélèvement de divers tronçons de
tuyauteries sanitaires dans les bâtiments 9 et 15.
Divers
prélèvements ont été effectués sur les écoulements en acier GK.
Nous
constatons de très fortes érosions au droit des tuyaux verticaux et des
soudures. Quant aux tronçons horizontaux, ils sont au bord de la rupture, comme
on peut le voir sur les échantillons.
Sur la
tuyauterie d’eau froide, nous constatons un fort développement de rouille et
d’usure des tuyaux galvanisés. Deux fuites sur des filetages ont dû être
réparées.
Sur la
tuyauterie d’eau chaude, nous percevons le même phénomène que sur l’eau froide
avec des concentrations de rouille importantes sur les coudes, d’où risque
évident de perforation.
Conclusions :
les parties verticales des tuyauteries d’écoulements sont sérieusement
attaquées par la rouille. Quant aux soudures, coudes, embranchements, parties
horizontales, des dégâts d’eau peuvent provenir à tout instant.
Les tuyauteries
d’eau froide et chaude développent une quantité de rouille importante et
laissent échapper des particules dans les robinetteries et chauffe-eau. En cas
d’arrêt d’eau, comme nous l’avons remarqué, il faut quelques minutes de
soutirage pour qu’il n’y ait plus trace d’eau rouge.
Ces
tuyauteries ne correspondent plus aux normes en vigueur au niveau de l’hygiène.
Nous pensons aux risques de maladies qui peuvent se développer en buvant cette
eau.
En l’état
de vétusté de ces installations, il ne reste à notre avis pas d’autre
alternative que celle de remplacer l’ensemble de ces distributions. Nous vous
encourageons dons à prendre cette décision sans plus tarder.
Une
solution par fraisage, sablage haute pression et couche finale d’epoxy aurait pu
être envisagée. Dans le cas des tuyauteries de cet immeuble, cette solution
n’est dans tous les cas pas à retenir. Les tuyauteries sont en trop mauvais
état et les perforations provoquées par ce système ne pourront être
réparées. »
Dans son rapport, du 6 février
2006, sur l’état existant des bâtiments n
os
9 et 15, l’Atelier
d’Architecture L. Foretay constate que les immeubles sont représentatifs de
l’architecture à caractère résidentiel des années 60 et qu’ils sont au bénéfice
d’une situation remarquable tant par la vue sur le lac que pour la tranquillité
du quartier. Ils présentent des dégâts dus à l’humidité, des problèmes
d’étanchéité à l’eau et à l’air, des ponts de froid et une forte consommation
d’énergie, qui sont en général les signes de vétusté caractéristiques des
constructions réalisées à l’époque. A propos des installations sanitaires, il
retient que les distributions verticales de l’eau chaude et verticales et
horizontales d’eau froide, probablement en acier galvanisé, sont d’origine, que
toutes les distributions verticales et les dérivations sont noyées dans les
dalles et que tout le système de tuyauterie, vétuste, ne donne aucune garantie
sur l’avenir à moyen et long terme. Il note encore que toutes les suppositions
émises sur le degré de vétusté des installations sanitaires (distributions
verticales et colonnes de chute) se sont avérées justes lors des travaux
exécutés dans l’immeuble n° 21. Les échantillons sont à disposition.
Le SELT a procédé à une inspection
locale de l'immeuble, en présence des locataires, et a établi un rapport
technique le 28 juin 2006 comprenant notamment le passage suivant :
"…
2.
ETAT ACTUEL
Le degré de
vétusté peut se résumer aux éléments suivants
:
Extérieurs
-
La surface goudronnée menant au parvis d'entrée
est dégradée, des flaques d'eau sont constatées.
-
Le cheminement piéton en dalle de pierre
naturelle a ses marches d'escalier abîmées et déstabilisées.
-
La végétation et les grands arbres se trouvant
sur la parcelle, notamment les cèdres, touchent la façade ce qui contribue à la
formation de mousse en façade et sur les parapets en béton lavé.
-
Les marches de l'escalier d'accès aux garages
sont très abîmées et dangereuses du fait de l'éclatement du béton.
Façades
-
Les enduits de façades sont partiellement
défraîchis. Il y présence de mousse en raison de la proximité immédiate de
grands arbres.
-
Les balcons souffrent de carbonatation et les
balustrades sont non conformes.
-
Certains caissons de stores souffrent de
vieillissement.
-
La qualité des stores toiles est très disparate.
Certains sont fortement dégradés.
-
Les fenêtres sont affaiblies et n'offrent plus
une étanchéité convenable, de plus elles ne correspondent plus aux normes
actuelles de valeurs thermiques.
Sous-sol
-
Les chaudières sont en bon état. (changées en
2003)
-
L'ensemble de la distribution d'eau + EF + EC
date de l'origine du bâtiment et semble défectueuse, aux dires de l'architecte
mandaté. (voir rapport de spécialiste en annexe)
-
Les locaux communs (buanderie et séchage) sont
faiblement équipés et les murs et sols sont défraîchis.
Circulation
hall + escaliers
-
Les portes palières sont faibles (non EI 30) et
les cylindres sont anciens et "non protégés"
-
Les escaliers sont en bon état.
-
L'ascenseur ne répond plus aux normes de
sécurité (une seule porte)
Toiture
-
La couverture en tuile mécanique semble
satisfaisante.
-
Les massifs en toiture sont à contrôler.
-
La charpente, en bois, est en bon état.
-
L'étanchéité de la toiture plate d'entrée est
défectueuse. La peinture est totalement cloquée et les bases de pilier sont
atteintes par la rouille.
-
La ferblanterie est en cuivre.
Logements
-
Les revêtements de sol sont essentiellement des
parquets en bon état et ne nécessitent que de l'entretien courant.
-
Les revêtements muraux (papier ingrain)
nécessitent par endroits des travaux de réfection.
-
Les plafonds en plâtre sont dans un état général
convenable.
-
De façon globale les installations électriques
sont celles des années 60 et manquent de modernité d'équipement en regard des
commodités actuelles.
Les travaux
d'entretien (peinture de sols, murs et plafonds) sont disparates selon les
logements.
Locaux humides
-
Les salles de bain sont équipées d'appareils
d'origine. Les murs sont partiellement revêtus de faïences. Les plafonds sont
dégradés, la peinture émail se décolle par plaque.
-
Certains carrelages sont défectueux et les
joints souples sont fusés.
-
Dans les locaux borgnes la ventilation
centralisée semble insuffisante.
-
Les locaux de cuisine sont encore en bon état.
Les agencements datent d'une quinzaine d'années.
Remarques
générales
:
Ces logements
sont d'un standing plutôt élevé compte tenu du fait qu'ils sont répartis dans
un immeuble de 8 logements soit sis dans un quartier tranquille loin des
nuisances sonores.
De part leurs
surfaces généreuses ils dépassent les normes OFL d'environ 30 à 40% selon les
cas. Certains logements, à l'origine de 5 et 6 pièces ont été restructurés pour
agrandir des parties jour par abattement d'une cloison soit la suppression
d'une chambre.
Les WC séparés
sont souvent sans lavabos, ces derniers se trouvent dans une alcôve au milieu
des halls d'entrée.
3.
NATURE DES TRAVAUX ENVISAGES
Création d'un
logement de 3p au rez inférieur par réunion de 4 chambres de bonnes. (Cette
prestation n'est pas analysée dans ce rapport)
Façades
-
Pose d'une isolation périphérique.
-
Remplacement des fenêtres.
-
Réfection des balcons et pose de nouvelles
balustrades.
-
Réfection des marquises sur les entrées.
-
Peintures diverses.
-
Pose de nouveaux stores.
Sous-sol
-
Rafraîchissement de divers locaux communs
(peinture)
Circulation
hall + escaliers
-
Changement des portes palières pour les rendre
sécurisées.
-
Service général de l'ascenseur (sans pose de
seconde porte.)
-
Pose d'interphones.
-
Réfection des peintures.
Toiture
-
Divers travaux de ferblanterie dans le cadre de
la pose d'isolation périphérique.
-
Pose de caisson pour sorties de ventilation en
toiture.
-
Contrôle général.
-
Isolation au sol des galetas.
Logement et
locaux humides
-
Remplacement des appareils sanitaires et
réfection de l'ensemble du local (sans restructurations).
-
Pose de nouveaux agencements de cuisine y
compris appareils dans le cadre des travaux nécessaires pour permettre le
remplacement des alimentations d'eaux chaude et froide et des écoulements.
(Sans restructuration).
-
Rénovation des parquets, soit ponçage et
vitrification de surfaces (murs et plafonds).
-
Adaptation des installations électriques lors
des travaux dans les locaux sanitaires et cuisines.
-
Pose de vannes thermostatiques aux radiateurs.
-
Réfection des revêtements muraux.
4.
ANALYSE DU SELT
Globalement la
nature des travaux est justifiée avec cependant les remarques suivantes:
De part leurs
aspects extérieurs, visibles en cave, les colonnes de chutes et les
distributions sanitaires semblent en bon état. Toutefois une analyse technique
d'un spécialiste sanitaire confirme la nécessité de remplacer ces
installations. Dès lors il y a opportunité de changer les installations telles
que cuisines (15 à 18 ans d'âge) et des appareils sanitaires, d'origine.
Coût global
des travaux
Selon le MO                                                                             SFr.
1'335'000.00
Selon
le SELT                                                                          SFr.
1'213'840.00
Ecart                                                                                       SFr.
121'160.00
Ecart en %
9.08
Le coût global
des travaux sur la base de Mérip ne comprend pas les coûts liés à la création
du logement aménagé au sous-sol.
Compte tenu du
fait que le devis de l'architecte mentionne des travaux liés au logement du
sous-sol, le Montant Mérip est retenu pour les calculs de loyers après travaux.
(Voir annexe).
…"
Sous les rubriques « distribution
d’eau froide et d’eau chaude » et « colonnes de chute », de
l’évaluation de l’état de l’immeuble selon la méthode MERIP est mentionnée la
lettre d. Elle signifie, s’agissant de la distribution d’eau chaude que le
réseau de conduites est totalement défectueux ou rouillé, la circulation
mauvaise en raison du tartre, la robinetterie non étanche ou mal réglable, et
le remplacement total des conduites y compris l’isolation nécessaire.
S’agissant des colonnes de chutes, la lettre d signifie que le réseau est entièrement
corrodé, les matériaux non adéquats (par ex. tuyau en acier soudé),
l’écoulement non assuré (tartre) et que le remplacement complet des conduites
s’impose.
Par décision du 18 octobre 2006, le
SELT a autorisé les travaux, moyennant l'instauration d'une mesure de contrôle
administratif des loyers après travaux, le revenu locatif annuel net après
travaux ne pouvant pas excéder la somme de 208'350 fr. ou 185 fr./m
2
par an soit un montant inférieur de près de 25% à celui escompté par la
propriétaire. Par décision du 10 novembre 2006, la municipalité a délivré le
permis de construire sollicité.
C.
Par acte du 2 décembre 2006, Pierre et Maria L.
Guignard, Martin et Georgette Pestalozzi, Andrea et Fatiha Micello, ont recouru
contre ces décisions, concluant à leur annulation.
Dans ses déterminations du 15
janvier 2007, le SELT a conclu avec suite de frais et dépens au rejet du
recours.
Le 22 février 2007, la municipalité
a également conclu avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
Le 14 mars 2007, Marfel SA a conclu
avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
Le 4 juin 2007, le SELT a exposé
pour quels motifs il n'avait pas requis la production de l’annexe n° 53
"modes de financement et taux de rentabilité des travaux" et comment
il calculait les loyers admissibles selon la méthode dite
"objective".
Le 23 juillet 2007, les recourants
ont déposé un mémoire complémentaire. Le SELT s'est déterminé le 17 août 2007,
Marfel SA le 31 août 2007 et la municipalité le 24 août 2007.
Le tribunal a tenu une audience le
10 septembre 2007, en présence des parties. Son compte rendu retient ce qui
suit:
"…
La surface
goudronnée conduisant à l'entrée du bâtiment est dégradée. L'avant-toit qui
surplombe cette entrée présente des traces d'humidité. Ses piliers, fortement
détériorés, sont renforcés par des étais.
Les escaliers qui
conduisent au garage sont très abîmés. Une marche s'effondre légèrement sous
les pieds d'un assesseur.
Le tribunal se
rend dans le jardin devant l'immeuble. Il constate que le cèdre et le groupe
d'acacias dont l'abattage avait été requis et autorisé en mai 2004 sont
toujours en place. Les deux pins situés au sud-ouest de la parcelle qui
devaient être nettoyés aux termes de la même décision en raison de dégâts
qu'ils ont subis ne l'ont pas été. L'appartement projeté au sous-sol dispose de
trois fenêtres situées sous un balcon et d'une porte-fenêtre plus importante,
qui donnent au niveau du jardin.
Le tribunal
pénètre dans le bâtiment et constate que l'ascenseur est d'origine et que la
cage d'escaliers est en bon état.
Il se rend dans
l'appartement de Mme Guignard.
La cuisine est en
bon état et son agencement date d'une vingtaine d'années; les équipements sont
récents (environ trois ans pour le frigo et le lave vaisselle). Les WC à
l'entrée de l'appartement disposent de deux grilles pour assurer la
ventilation. Le débit de l'eau au lavabo en face de ces toilettes est
important. La salle de bain est très défraîchie. La peinture s'écaille. Les
équipements ne sont pas d'origine. Il y a un lavabo, des toilettes et une
baignoire. Pour M. Failloubaz c'est un problème d'humidité, pour Mme
Guignard un problème d'épaisseur de peinture.
Les barrières des
balcons sont composées d'éléments de béton préfabriqués qui sont minces et
elles sont fixées sur des poteaux métalliques. Les normes de sécurité ne sont
pas respectées. On distingue clairement des traces de carbonatation du béton.
Les travaux entrepris pour réparer ces balcons sont visibles. Les pares soleils
en béton ne respectent pas les normes minimales de sécurité, leur espacement
est trop important. Le sol en carrelage et les murs ne présentent pas de traces
d'humidité.
Les boiseries des
fenêtres sont très abîmées, au point que, dans le bureau, celle-ci ne ferme
plus.
Le tribunal se
rend ensuite dans l'appartement de Mme Pestalozzi, à l'étage supérieur. La
cuisine est en bon état, de même que la salle de bain. Cette dernière présente
toujours l'agencement d'origine (deux lavabos, un WC, une baignoire, une
douche) qui correspond à celui prévu après travaux. Le balcon a le même aspect
que celui de Mme Guignard. On y constate également des traces de carbonatation
du béton.
Le tribunal se
rend dans le jardin au sud ouest de la parcelle et constate que certains stores
de toiles sont fortement abîmés et qu'ils présentent un danger.
Toutes les
façades du bâtiment sont défraîchies.
L'inspection se
poursuit au sous-sol de l'immeuble, qui présente également un aspect détérioré.
Le boiler et la
chaudière sont récents.
Les murs de la
buanderie et du séchoir sont défraîchis. Le débit de l'eau à l'évier de la
buanderie est satisfaisant. Le plafond et les murs présentent des traces des
anciens dégâts d'eau. Le tribunal examine les échantillons de tuyaux qui ont
été prélevés dans l'immeuble et l'emplacement où ils l'ont été. Ces tuyaux ne
présentent pas de trous. L'écoulement du tuyau GEKA de 8 à 12 cm qui sert à
l'évacuation des eaux des cuisines ou des WC est fortement endommagé et est en
phase finale. Le tuyau d'eau chaude et d'eau froide examiné est rouillé, même
s'il présente encore un diamètre suffisant pour que l'eau s'y écoule.
L'assesseur
architecte constate que le son émis par les murs de façades de l'immeuble
lorsque on les frappe du poing démontre qu'il ne s'agit pas d'un mur de briques
avec un vide d'air, mais d'un mur monolithique, sans doublage à l'intérieur,
vraisemblablement constitué de briques terre cuite de 28 cm (B 28).
Dès lors qu'il ressortait du
dossier que les loyers retenus par le SELT pour le calcul des loyers
admissibles n'étaient pas uniformes, la présidente a requis que tous les
contrats de bail soient produits et que, le cas échéant, le SELT rende une nouvelle
décision.
Le 5 décembre 2007, les recourants
ont requis la mise en œuvre d'une nouvelle visite des lieux arguant, en bref,
que les échantillons de tuyaux examinés lors de l’audience ne provenaient pas
de l’immeuble litigieux.
Le 19 mars 2008, les recourants ont
contesté à nouveau la provenance des échantillons d'écoulement et d'amenée
d'eau examinés par le tribunal. Ils ont déposé diverses observations sur le
procès-verbal d'audience, contestant l’essentiel de son contenu. Marfel SA a
déposé au greffe du tribunal les trois échantillons examinés lors de l’audience
en renvoyant pour chacun d’eux au rapport du 23 mars 2005 d’Hirschi et Hurni
SA. Le 19 mars 2008,  le SELT a déclaré que le compte rendu relatait fidèlement
le déroulement de l’audience. Les 19 mars et 30 mai 2008, Marfel SA a expliqué
que le changement des équipements des cuisines s’imposait du fait du
remplacement du système de distribution d’eau. Elle a répété que les
échantillons de tuyaux provenaient de l’immeuble litigieux.
Le 30 avril 2008, le SELT a procédé
à un nouveau calcul des incidences des travaux, amenés à hauteur de 1'213'840
fr. sur les loyers. Appliquant la méthode dite de "la valeur
objective" il a admis que le coût de ces travaux soit répercuté à
concurrence de 84,39 % (soit 100 % moins la part d'entretien de 15,61 %)
sur l'état locatif avant travaux arrêté à 164'816 fr., au taux de 5,5 %,
soit 56'336 francs. Il en résulte que l'état locatif annuel net admissible
après travaux ne doit pas excéder la somme de 220'953 fr. par an ou le prix
moyen de 197 fr./m
2
par an environ.
Le 31 mai 2008 les recourants ont
complété leurs conclusions en ce sens que la décision du 30 avril 2008 du SELT
soit également annulée.
Le 30 mai 2008, Marfel SA a déposé
des observations sur cette nouvelle décision.
Les recourants se sont encore
déterminés le 10 juillet 2008. La municipalité s'est déterminée le 25 juillet
2008 et Marfel SA le 11 août 2008. Le SELT a déposé ses observations le 5
septembre 2008.
D.
Plusieurs litiges relevant du droit du bail ont
divisé certains locataires de l’immeuble et la propriétaire, de même que des
locataires des immeubles Fontanettaz 15 et 21. Le Tribunal fédéral a admis le 9
juillet 2002 le recours interjeté par Marfel SA contre l’arrêt de la Chambre
des recours du Tribunal cantonal du 14 février 2001 dans un litige qui
l’opposait notamment aux recourants Guignard (ATF 4C.291/2001). Selon le
Tribunal fédéral, une demande de diminution du loyer en cours de bail
s'apprécie à l'aide de la méthode relative en ce sens que le locataire ne peut
invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière
fixation du loyer, contrairement à ce qu’avaient retenus les juges cantonaux.
Le Tribunal fédéral a alors arrêté à 2'137 fr. le loyer de l’appartement des époux
Guignard, alors que le Tribunal cantonal appliquant la méthode absolue l’avait
fixé à 1'608 fr. 50.
Une transaction judiciaire a été
passée par devant le Tribunal des baux le 12 mars 2008 à la suite d’une requête
déposée par Pierre et Maria L. Guignard, par laquelle, en bref, la propriétaire
s’engage à renforcer le service de conciergerie de l’immeuble, à assurer un
éclairage suffisant des escaliers menant au parking et à en sécuriser l’accès,
les locataires renonçant à toute réduction de loyer du fait de ces défauts.
E.
La cour a statué par voie de circulation.
Les moyens des parties seront
repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
En matière de législation sur le logement, il
est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les
parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Cela
étant, les cantons demeurent libres d'édicter des mesures destinées à combattre
la pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation. Si
l'institution d'un contrôle permanent et général des loyers est incompatible
avec le droit fédéral, il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation
de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de dix ans
(ATF 1P.20/2005 du 18 mars 2005 consid. 2.2 et les arrêts cités).
2.
La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition,
la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que
l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15)
soumet ces opérations à autorisation (art. 1
er
al. 1), à moins qu'il
ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1
er
al. 2). Cette
autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres
circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé
par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Comme l'a déjà précisé en son temps
le Tribunal administratif (AC.2001.0263 du 9 juillet 2002), la LDTR cherche à
faire face à une pénurie de logements non pas quantitative, mais "
catégorielle
",
qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines
couches de la population, notamment celles à revenus bas (v. Bulletin du Grand Conseil,
février 1985, p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la
politique du logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application de
la LDTR du 6 mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1) précise ainsi que la loi est
applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1), mais que
seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de
manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent
entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4).
La législation cantonale en matière
de transformation et de rénovation de maisons d'habitation répond à un intérêt
public important visant à combattre la pénurie de logements répondant aux
besoins prépondérants de la population (ATF 101 Ia 507 consid. 2c). Elle tend à
enrayer la diminution du nombre des logements à pénurie, tout en permettant le
bon entretien des immeubles (BGC, février 1985, p. 1426). Les mesures
cantonales visent non seulement à éviter la disparition de logements à la suite
de démolition et de changement d'affectation (pénurie quantitative) mais aussi
le renchérissement de loyers résultant de transformations architecturales trop
importantes (pénurie qualitative). L'autorité cantonale doit alors tenir compte
du niveau des loyers avant et après transformation mais aussi de l'importance
des travaux envisagés, de l'équipement et du confort des appartements
transformés (ATF du 29 septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b).
Elle est ainsi amenée à définir les travaux admissibles et nécessaires pour
assurer la réalisation du but d'intérêt public recherché par le législateur
cantonal, à savoir le maintien de logements dont le loyer est en rapport avec
les ressources de la majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF
101 Ia 507). Le contrôle des loyers est seulement destiné à éviter que les
propriétaires autorisés à transformer les logements ne les soumettent à des
augmentations qui excèdent celles qui avaient été annoncées pour obtenir
l'autorisation ou qui ont été fixées par l'autorité cantonale (ATF du 29
septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 255 consid. 3).
Selon la jurisprudence, lorsque
l’autorité cantonale statue sur une demande, elle ne peut se contenter
d’avaliser une enveloppe financière, mais elle doit bien vérifier si les
travaux prévus sont indispensables au sens de l’art. 4 LDTR (AC.2006.0034 du 21
septembre 2007 ; AC.2002.0066 du 11 février 2003 consid. 3 ; voir
aussi TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000). Le tribunal a encore précisé
que : « d’une manière générale, l’autorité compétente n’a pas à
autoriser un projet au seul motif que les loyers après travaux resteraient
encore dans la catégorie à pénurie » (AC.2002.0066 du 11 février 2003
consid. 3). Ainsi, la pratique visant à fixer seulement un revenu locatif
maximum assorti d’un contrôle des loyers sans se prononcer sur les travaux
pouvant être autorisés, n’est pas conforme à l’art. 4 LDTR. L’autorité
cantonale doit d'abord déterminer les travaux qui sont nécessaires au sens de
l’art. 4 LDTR pour arrêter ensuite le revenu locatif admissible (FO.2003.0014
du 11 août 2004, voir aussi FO.2003.0013 du 24 février 2005).
3.
a) Dans un premier grief de forme, les
recourants soutiennent que divers documents n'ont pas été produits par le SELT
ou la municipalité, ce qui les a privés de leur droit d'être entendus. Ils considèrent
en outre que le SELT aurait dû requérir de la propriétaire l'établissement des
documents prévus par le formulaire n° 53 (demande d'autorisation fondée sur la
LDTR), sous chiffre 2.3, lettre c, intitulés "mode de financement (part
des fonds propres, conditions des emprunts éventuels) – taux de
rentabilité".
Même si les recourants n’ont pas eu
accès à l’intégralité du dossier lors de la mise à l’enquête, ce vice a été
réparé par la suite, dès lors qu’ils ont eu connaissance de celles-ci devant le
Tribunal cantonal. Au demeurant, même si le greffe ne procède pas à des copies
de toutes les pièces produites et ne les envoie pas systématiquement aux autres
parties, comme le réclament les recourants, le dossier peut être consulté au
greffe du tribunal sur simple appel téléphonique préalable et des copies
peuvent être dressées, ce que la représentante des recourants n’a pas manqué de
faire à plusieurs reprises.
Le SELT affirme que les documents auxquels
se réfère le formulaire n° 53 ne sont pas nécessaires dès lors que, selon une
pratique constante depuis 2003, il applique la méthode dite du "loyer
objectif" pour déterminer le report admissible des travaux sur l'état
locatif de l'immeuble, indépendamment du taux réellement pratiqué par la
propriétaire.
Comme le relève le SELT, dans la
mesure où le report admissible des travaux sur les loyers est fixé selon la
méthode du "loyer objectif", il n'y a pas lieu de se fonder sur ces
documents. Ainsi qu'on le verra ci-dessous, la jurisprudence considère que
cette méthode est adéquate. L'autorité, en n'exigeant pas la production de ce
formulaire qui n'était de toute façon pas nécessaire pour statuer, n'a donc pas
outrepassé la marge de manœuvre que lui octroient la loi et son règlement.
b) Afin d’établir que la
propriétaire a sciemment omis d’entreprendre des travaux d’entretien pour en
répercuter le coût sur les loyers, les recourants ont requis l’audition de deux
locataires de l’immeuble et de deux anciens concierges, dont l’un a été en
fonction jusqu’en 2004 environ et l’autre jusqu’en juin 2006. Il n’a pas été
donné suite à ces réquisitions. Le fait que les locataires ont dû menacer de
consigner leur loyer ou saisir le Tribunal des baux pour obtenir des
réparations ressort du dossier. Lors de l’inspection locale, la cour a pu
constater par exemple que l’escalier d’accès au garage était très abîmé et une
marche s’est même effondrée sous les pieds d’un assesseur. Les locataires ont
dû saisir la commission de conciliation pour que ces escaliers soient
sécurisés. Le climat conflictuel qui règne entre parties est patent. Il n’en
demeure pas moins que les recourants confondent les travaux qui relèvent de
l’entretien courant d’un immeuble à la charge du propriétaire, avec les travaux
de rénovation au sens de la LDTR, qui peuvent être répercutés en partie sur le
loyer. Ils oublient également que les normes architecturales ont changé depuis
1960, notamment en matière énergétique. On ne saurait ainsi admettre
qu’améliorer de manière substantielle l’isolation d’un bâtiment relève de
l’entretien courant, tel que le remplacement d’une toile de tente déchirée.
Ainsi, l’audition des anciens concierges ou de locataires ne se justifie pas.
c) Les recourants ont requis qu’une
deuxième inspection locale soit organisée, contestant dans leur écriture du 19
mars 2008, à laquelle il est renvoyé dans son intégralité, de nombreuses
constatations reproduites dans le compte rendu d’audience cité ci-dessus. Il
sied de préciser que ce compte rendu a été soumis pour approbation aux
assesseurs spécialisés du tribunal avant d’être envoyé aux parties. La Cour a
examiné un à un les griefs invoqués et elle ne peut que les rejeter. Ainsi, le compte
rendu est maintenu dans son intégralité, sous réserve des ajouts
suivants :
- les plafonds des balcons ne présentent
pas de trace d’humidité ;
- la hauteur des barrières des
balcons est de 93 cm ;
- l’espace entre la main courante et
la barrière en béton de 27 cm ;
- M. Failloubaz du SELT a déclaré
qu’il ne croyait pas à l’efficacité du système LES, sans expliquer pourquoi.
- le débit de l’eau dans
l’appartement de Mme Guignard, au lavabo en face des WC, dans la cuisine et à
la salle de bain est bon. L’eau ne présente pas de couleur particulière.
Le tribunal maintient en
particulier qu’on distingue des traces de carbonatation du béton sur les balcons
chez Mme Guignard et Mme Pestalozzi, ce qui a d’ailleurs justifié des travaux
dont les marques ou rhabillages sont visibles.
c) Les recourants prétendent que
les tuyaux déposés au greffe du tribunal et qui ont été examinés lors de
l’audience ne proviennent pas de l’immeuble Fontanettaz 9, mais de l’immeuble
Fontanettaz 15. Ils soutiennent ensuite que les échantillons provenant de
l’immeuble Fontanettaz 9 ne montrent pas de marque d’usure justifiant leur
changement. Les développements à ce propos sont difficilement compréhensibles
et ne sont pas du tout convaincants. Il en sera question ci-dessous.
4.
Les recourants font valoir que les travaux
envisagés par la propriétaire et admis par le SELT ne sont pas nécessaires au
sens de la LDTR et qu’ils relèvent d'un défaut d’entretien de l’immeuble. Selon
eux, la propriétaire a intentionnellement omis d’effectuer les travaux
d’entretien courant et laissé se détériorer l’immeuble, afin de pouvoir
répercuter le coût des travaux sur les loyers.
a) Le SELT a procédé à une visite
locale de l'immeuble litigieux et a abouti à la conclusion que les travaux
envisagés sont admissibles au sens de la LDTR. Pour déterminer quels travaux
pouvaient être autorisés, le SELT a effectué une expertise technique de
l'immeuble concerné sur la base de la méthode MERIP ("Méthode de
diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de
remise en état des immeubles"). Il s'agit de la méthode prévue par l'art.
10 al. 2 RLDTR qu'il n'y a donc pas lieu de remettre en cause.
aa) Les recourants contestent
diverses interventions visant à améliorer la consommation énergétique de
l'immeuble, à savoir la pose d'une isolation périphérique et de vannes
thermostatiques aux radiateurs.
Selon l'art. 4 al. 1 LDTR, pour que
l'autorisation soit accordée, la rénovation doit apparaître indispensable pour
des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans
les cas visés par l'art. 39 de la loi cantonale du 16 mai 2006 sur l'énergie
(LVLEne ; RSV 730.01), à savoir les améliorations énergétiques dont les
avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à consentir. En cela il
n'y a pas d'arbitraire à considérer, comme l'a fait le SELT, que la pose d'une
isolation périphérique et de vannes thermostatiques aux radiateurs en sus de
nouvelles fenêtres est conforme à ces dispositions. Au demeurant, la
propriétaire a fait établir un rapport sur la possibilité d’améliorer
thermiquement l’enveloppe du bâtiment (P. 102), qui conclut que la réduction de
consommation d’énergie est relativement importante (jusqu’à 59 %). Celui-ci
décrit également les caractéristiques des murs du bâtiment. Rien ne permet de
douter de l’exactitude de ces données et on peine à comprendre les recourants
qui ne saisissent pas qu’une amélioration énergétique soit utile et nécessaire.
Les recourants s'opposent encore à
ces travaux en raison du fait qu'ils impliquent la pose de nouveaux stores et
le remplacement des descentes d'eau de pluie qu'ils estiment être en bon état. La
cour a constaté sur place que certains stores de toile étaient fortement abîmés
et présentaient un danger. Quant aux descentes d'eau de pluie, il ne s'agit pas
de les changer entièrement, mais de les adapter aux travaux d'isolation
précités. Sur l'admissibilité de travaux accessoires de ce type, on se réfère à
ce qui sera dit plus loin concernant les cuisines et sanitaires.
bb) Les recourants contestent le
principe de la réfection des balcons. Or la cour de céans a pu constater lors
de la visite des lieux des traces de carbonatation du béton. De même, elle a
observé que les normes minimales de sécurité n'étaient pas respectées,
l'espacement entre les pare-soleil étant trop important. Dans ces circonstances,
il est admissible de procéder à la réfection des balcons et la pose de nouvelles
balustrades. La pose d'un nouveau carrelage en remplacement de celui d'origine,
soit de 1960, se révèle également nécessaire.
cc) Les recourants contestent la
nécessité de procéder à des travaux sur l'ascenseur et d'installer des
interphones. Selon le SELT, ces travaux répondent à des impératifs de sécurité.
Si l'installation d'interphones n’apparaît pas comme une nécessité absolue, il
est en revanche incontestable que la mise aux normes d'un ascenseur répond aux
exigences de sécurité.
dd) Les recourants contestent la
nécessité de remplacer les écoulements et colonnes d'alimentation en eau froide
et chaude. Ils considèrent d'une part que le rapport établi par l'entreprise Diemand
n'est pas objectif et partant pas crédible, dès lors qu'elle serait mandatée
par la propriétaire pour l'exécution des travaux en sanitaires. D'autre part,
les recourants soutiennent que les échantillons prélevés ne doivent pas
nécessairement être changés.
Après l’audience, Marfel SA a
déposé au greffe du tribunal trois échantillons de tuyaux mentionnés par le
rapport du 23 mars 2005 d’Hirschi et Hurni SA (échantillons 2, 3 et 6), qui ont
été examinés lors de celle-ci. La propriétaire a clairement spécifié à quels
passages du rapport Hirschi et Hurni SA du 23 mars 2005 ils se réfèrent. Les
recourants ont produit des photographies et des plans indiquant précisément où
les tuyaux ont été prélevés, qui permettent également de confirmer la
provenance de ceux-ci. Aucun élément du dossier ne permet de douter que ces
trois échantillons proviennent de l’immeuble Fontanettaz 9. Certes, les
numérotations des échantillons provenant des immeubles Fontanettaz 9 et 15
n’ont pas toujours été systématiques, mais elles ne remettent pas en cause la
provenance des trois échantillons précités, ni l’exactitude du rapport Hirschi
et Hurni SA.
Quoi qu’il en soit, comme il sera
exposé ci-dessous, les immeubles Fontanettaz 9 et 15 ont été construits à la
même époque avec les mêmes matériaux. Les constatations faites à partir des
échantillons provenant des deux immeubles conduisent à la même conclusion, soit
qu’aucune entreprise ne peut prendre la responsabilité de se raccorder sur ces
conduites s’agissant des écoulements et que la corrosion est importante pour
les distributions d’eau froide et d’eau chaude. Enfin rien au dossier ne permet
d’affirmer que les canalisations et écoulement d’un immeuble seraient en bon
état et ceux de l’autre vétustes.
Les recourants tirent argument du
fait que le rapport Hirschi et Hurni SA n’est pas signé pour mettre en doute sa
crédibilité. On ne discerne pas en quoi cet élément serait pertinent. Ils
prétendent en outre que l’entreprise Diemand, qui a procédé aux prélèvements,
aurait traité ensemble les tuyaux de Fontanettaz 9 et 15, pensant qu’il s’agit
d’un immeuble possédant plusieurs entrées. Malgré le singulier utilisé dans le
rapport du 15 mars 2005, il est évident qu’une telle erreur n’est pas possible
s’agissant de deux bâtiments distincts.  Tirer argument de l’usage du singulier
est abusif. Ils soutiennent que la nécessité de modifier les tuyaux d’amenée
d’eau froide n’est pas établie dès lors que l’échantillon 5, prélevé dans la
chaufferie de Fontanettaz 9, n’a pas été déposé au tribunal. Ils perdent de vue
qu’on pourrait aussi admettre sur la base des échantillons prélevés à
Fontanettaz 15 que les tuyaux et écoulement de Fontanettaz 9 doivent être
changés, dès lors que ces deux immeubles présentent les mêmes caractéristiques
de construction et qu’on ne discerne aucun motif qui expliquerait que l’usure
ne soit pas identique dans ces deux bâtiments. Au demeurant,  le Tribunal des
baux a rendu des meures provisionnelles le 10 mai 2004 considérant que le
remplacement des écoulements et tuyaux de Fontanettaz 15 s’imposait. De plus, l’échantillon
4 provenant d’un tuyau d’eau froide de Fontanettaz 15 est fortement corrodé et
une bonne partie de la matière est attaquée.  En outre, même si on devait
admettre que les tuyaux d’eau froide ne devaient pas être remplacés
contrairement aux écoulements et aux tuyaux d’eau chaude, il ne serait à
l’évidence pas raisonnable de ne pas tous les changer ou au contraire tous les laisser
en l’état. Enfin, l’échantillon 5 démontre que le tuyau est peu attaqué par la
rouille et l’autorité intimée a tenu compte de cet élément dans son
appréciation.
Quoi qu’il en soit, lors de la
visite des lieux, la cour a constaté qu'un tuyau d'évacuation des eaux était
fortement endommagé et était en phase finale. En outre, un tuyau d'alimentation
en eau était rouillé. Ainsi, quand bien même l'eau peut toujours s'écouler,
l'état de dégradation de ces tuyaux justifie qu'ils soient changés. De plus, la
cour a observé des traces d'anciens dégâts d'eau au plafond et aux murs de la
buanderie, ce qui laisse supposer que, lorsqu'ils prétendent qu'aucun problème
n'est jamais survenu, les recourants minimisent l'avancement de la
détérioration des canalisations de leur immeuble. Cette appréciation est
corroborée par les pièces au dossier, en particulier le rapport Diemand du 15
mars 2005 et le complément au rapport de juin 2004 d’Hirschi et Hurni SA. Et
encore par le rapport de Technologie Sanitaire Perret SA du 15 septembre 2005
qui affirme que les colonnes d’eaux usées et d’alimentation sont en très
mauvais état et que le remplacement des colonnes d’eaux usées est indispensable.
En conclusion, il y a lieu d’admettre, comme le SELT, que le remplacement des
tuyaux et écoulements est nécessaire.
Le SELT a considéré qu’il était également
opportun de changer en même temps les cuisines et sanitaires. Les recourants
contestent cette solution, fondée sur l'art. 12 RLDTR, qui prévoit que
l'autorisation est notamment accordée lorsque l'opération envisagée est
opportune sur le plan technique. En effet, le Tribunal administratif a rappelé
à plusieurs reprises que l'art. 12 RLDTR sortait du cadre posé par l'art. 4
LDTR, limité aux travaux indispensables (AC.2002.0066 du 11 février 2003
consid. 2b). Or en l'espèce et contrairement aux cas précités, il ne s'agit pas
d'autoriser uniquement des travaux opportuns sur le plan technique. Les travaux
envisagés sont pour la plupart indispensables et, dans ce contexte, il apparaît
judicieux de remplacer dans le même temps des installations de cuisine et
sanitaires dont la durée de vie est particulièrement entamée. Dans ces
circonstances, et indépendamment de la légalité de l'art. 12 RLDTR, ces travaux
se justifient au regard de l'art 4 al. 1 deuxième phrase LDTR, à savoir au
regard d'autres circonstances qui le commandent impérativement. Le Tribunal
fédéral a admis cette pratique s’agissant précisément d’équipement de cuisine (ATF
4P.122/2005 du 21 juin 2005). Le Tribunal des baux a au demeurant tenu le même
raisonnement s’agissant des salles de bains de l’immeuble Fontanettaz 15 (P.
109).
Il en va de même des ventilations
dans les WC borgnes.
b) L'art. 7 LDTR dispose que
lorsque le mauvais état de l'immeuble est dû à un défaut d'entretien
intentionnel ou résultant de négligence grave, l'autorisation sera, en règle
générale, refusée (al. 1). Toutefois, si des circonstances le justifient, une
autorisation pourra être délivrée aux conditions que fixera le département
conformément à l'art. 4 LDTR (al. 2).
En l'espèce, les travaux portent
pour l'essentiel sur une amélioration du rendement énergétique de l'immeuble,
sur le remplacement des canalisations et les implications qui y sont
directement liées (remplacement des installations sanitaires), sur la mise aux
normes de sécurité des balcons et ascenseurs, la réfection des peintures et des
toitures. Aucun des travaux énumérés par le SELT n'apparaît s'imposer en raison
d'un défaut d'entretien, même si effectivement des réparations et des travaux
de consolidation ont dû être réclamés par les locataires (cf. par exemple
escalier menant au garage, parvis, stores). Il n’en demeure pas moins que ces
rénovations interviennent à l'issue d'une durée de vie standard de ces diverses
installations (cf. la tabelle d'amortissement commune aux associations de
bailleurs et de locataires). Partant, la décision du SELT ne viole pas non plus
la LDTR sur ce point.
c) Compte tenu de ce qui précède,
la décision du SELT doit être confirmée en ce qui concerne la liste des travaux
admissibles.
5.
a) Les recourants prétendent que le revenu
locatif annuel maximum après travaux, tel qu'il a été fixé par le SELT, est excessif.
Ils soutiennent que les loyers qu'ils paient actuellement sont abusifs au sens
de l'art. 269 CO et que, partant, la propriétaire a pu constituer des réserves
pour financer des travaux d'entretien. Il n'y aurait donc pas lieu de prendre
des valeurs théoriques pour compenser une insuffisance du revenu.
Les recourants fondent cette
appréciation sur la base de la procédure en matière de droit du bail qui les a
opposés à leur propriétaire. Dans le cadre de ce litige, le Tribunal cantonal a
fait droit en partie à la demande de baisse de loyer de plusieurs locataires,
dont Pierre et Maria-L. Guignard, se basant sur la méthode absolue. Par arrêt
du 9 juillet 2002, le Tribunal fédéral a réformé l'arrêt cantonal, rejetant la
possibilité de recourir à la méthode absolue pour une demande de diminution de
loyer en cours de bail. Les recourants considèrent que, si cela signifie que
leur loyer ne peut être fixé à la lumière de cette méthode de calcul dans ce
contexte précis, cela n'invalide pas pour autant la constatation de la cour
cantonale selon laquelle le rendement est excessif. Ils étayent ceci par la diminution
de loyer obtenue ultérieurement par de nouveaux locataires – c'est-à-dire dans
le cadre d'une contestation du loyer initial – devant le Tribunal des baux, sur
la base de la méthode absolue, qui confirmerait que les loyers pratiqués par
Marfel SA lui procurent un rendement abusif. Ils estiment ainsi que, dans le
cadre de son calcul, le SELT doit tenir compte du caractère excessif des loyers
actuels et du fait que la propriétaire a ainsi pu provisionner de quoi procéder
aux travaux litigieux.
b) La propriétaire considère en
revanche que, dès lors que l'arrêt du Tribunal fédéral a invalidé la solution
retenue par la cour cantonale, les constatations par cette dernière quant à un
éventuel rendement excessif ne peuvent être retenues.
c) Quant au SELT, il rappelle que
la LDTR ne s'attache pas à examiner la situation personnelle individuelle des
locataires directement touchés par les travaux, mais s'intéresse à la substance
du parc locatif en cause. A cela s'ajoute un manque d'homogénéité au sein des
loyers effectifs de l'immeuble en cause, ce qui justifie sa pratique tendant à
s'en écarter pour systématiquement estimer un loyer objectif.
Pour déterminer le loyer initial à
prendre en considération pour cadrer la hausse de loyer admissible, le SELT a
calculé un revenu locatif objectif. A cet effet, il a d'abord déterminé la valeur
objective de l'immeuble: il a pris en compte la partie du volume du bâtiment
consacrée au logement; après avoir fixé la valeur de ce volume (en fr./m
3
) et ajouté la valeur du terrain et
des aménagements admis. Cela fait, le SELT a déterminé une valeur, dont il a
retranché une part du coût des travaux prévus, au titre de déduction pour
vétusté.
Il a ensuite fixé un taux de
rentabilité admissible pour le rendement équitable sur investissement sur la
base d'une comparaison de ces loyers objectifs aux derniers loyers réellement
pratiqués. Considérant que le 30 % du loyer objectif correspond à une part
d'entretien théorique dévolu à l'immeuble, le SELT a retenu que la part du
loyer effectif dépassant le 70 % du loyer objectif est celle qui peut
effectivement être affectée à l'entretien de l'immeuble. Il a ensuite déduit
cette proportion du 100 % des travaux pour arrêter la proportion du
montant total des travaux qui peut être répercutée sur les loyers.
Il résulte des calculs du SELT du
30 avril 2008 que le revenu locatif objectif avant travaux est de 192'276 fr.
par an, alors que le revenu locatif effectif est de 164'616 fr. par an. Le
second représente ainsi le 85,61 % du premier. Le SELT considère donc que
la part de ces loyers qui pouvait être affectée à l'entretien est de 15,61 %
(soit l'excédent du 70 %). Il déduit ces 15,61 % du montant total des
travaux, à savoir 1'213'840 fr., ce qui fait un montant de 1'024'359 fr.
pouvant être répercuté sur les loyers. A raison de 5,5 % l'an, cela fait
une augmentation admissible à hauteur de 56'340 fr. des loyers effectifs
annuels avant travaux. L'état locatif après travaux ne devra donc pas dépasser
220'956 fr. par an, soit 164'616 + 56'340 (et non 220'953 fr. comme
indiqué par erreur apparemment). Ce calcul est admissible, sous réserve de ce
qui est relevé au considérant 7.
d) Selon une jurisprudence établie,
le SELT peut prendre en compte un revenu locatif avant travaux différent de
l’état locatif existant, car le loyer «réel» peut être supérieur ou inférieur à
celui pour lequel un objet comparable pourrait être remis sur le marché locatif
(FO.2006.0013 du 27 octobre 2008 consid. 3a; FO.1994.0036 du 13 novembre 1996
consid. 3b). Le calcul en deux étapes, soit la définition du loyer dit
objectif, puis le report admissible du coût des travaux sur l’état initial
constitue dès lors une méthode d'évaluation adéquate (FO.2006.0013 du 27
octobre 2008 consid. 3a; FO.1999.0020 du 11 octobre 2000 consid. 4b/dd confirmé
par ATF 1P.705/2000 du 24 septembre 2001; FO.1997.0037 du 7 juillet 1999
consid. 5a et b).
Ainsi, le prix du marché est sans
pertinence pour le contrôle de la hausse des loyers admissible dans le cadre de
travaux soumis à la LDTR. D'ailleurs, de manière générale, la LDTR a pour
conséquence de soustraire dans une large mesure les objets entrant dans son
champ d'application aux mécanismes du marché (FO.2007.0004 du 22 février 2008
consid. 4b; FO.2002.0024 du 8 juillet 2003 consid. 5). En outre, pour que le
contrôle des loyers opéré par l'autorité cantonale soit compatible avec la
garantie de la propri¿é, les loyers recalculés doivent assurer au propriétaire
un rendement suffisant des fonds propres investis dans l'acquisition et la
rénovation de l'immeuble en cause (AC.2006.0323 du 20 septembre 2007 consid.
2b; AC.2000.0155 du 15 octobre 2002 consid. 5).
e) En l'espèce, le SELT a appliqué
la même méthode que dans les arrêts précités. Il n'y a donc pas lieu de
s'écarter de cette pratique confirmée par la cour de céans et le Tribunal
fédéral.
Le calcul du loyer objectif est
basé sur la valeur objective du bâtiment et prend en considération son état de
vétusté. Cette manière de faire ne prête pas flanc à la critique et, à
l'inverse d'un calcul basé sur les loyers effectifs, assure même une certaine uniformité
d'un cas à l'autre que le SELT peut avoir à traiter pour une même région. Contrairement
à ce qu'avancent les recourants, ceci s'inscrit parfaitement dans l'esprit de
la LDTR.
L'estimation de la part d'entretien
théorique dévolu à l'immeuble (le 30 % du loyer objectif) n'est pas contestable
non plus, dès lors que l'on admet le principe du calcul du loyer objectif. La
méthode que l'autorité intimée applique ensuite pour fixer la proportion du
coût des travaux pouvant être imputée aux locataires se fonde elle aussi sur
des critères objectifs. Il est en effet pertinent de calculer cette part en
fonction du rapport entre le loyer effectif et le loyer objectif, puisque cela
permet de prendre en compte un rendement théorique pouvant être affecté à la
rénovation de l'immeuble. Ceci est à l'évidence dans l'intérêt des recourants
par comparaison avec une prise en considération, comme ils l'invoquent, du
rendement uniquement, soit avec une situation dans laquelle l'entier des
travaux est répercuté sur leurs loyers. Par ailleurs, on ne voit pas pourquoi
les recourants calculent le loyer effectif qui devrait être perçu avant travaux
"pour que l'on ne puisse mettre aucun coût à charge des locataires".
Il n'y a en effet pas lieu de rechercher la solution selon laquelle les
locataires n'auraient pas à subir la moindre augmentation de loyer suite aux
travaux. Ce n'est ni le sens ni le but de la LDTR et c'est encore moins ce que
prévoit le droit du bail.
Le fait que, selon les règles qui
prévalent en droit du bail, le rendement avant travaux puisse être considéré
comme excessif pour certains appartements de l'immeuble est en revanche sans
pertinence. Le rôle du SELT en tant qu'autorité d'application de la LDTR n'est
pas de contrôler le bien-fondé à titre individuel de loyers existants, mais de
maintenir le parc locatif de logements appartenant à des catégories pour
lesquelles il y a pénurie. L'autorité intimée doit s'assurer que l'augmentation
des loyers n'ira pas à l'encontre de cet objectif. Sa tâche de surveillance ne
s'étend pas au contrôle des loyers sous l'angle du droit privé. C'est pourquoi
les loyers après travaux sont fixés sur la base des loyers avant travaux
effectifs
(et non objectifs), majorés de l'augmentation admissible qui, elle seule,
est liée au calcul des loyers objectifs. Cette méthode exclut tout contrôle
incident du bien-fondé des loyers actuels en établissant de manière objective
la part du montant des travaux imputable aux locataires. Les recourants ne
sauraient profiter des travaux de rénovation indispensables au sens de l'art. 4
LDTR pour faire valoir des prétentions fondées sur le droit du bail qu'ils
n'ont précisément pas pu obtenir devant les autorités civiles. Contrairement à
ce qu'ils souhaiteraient, il n'y a pas lieu, ni pour le SELT ni pour la cour de
céans, d'investiguer plus avant la question de la conformité des loyers aux
art. 269 ss CO.
Les arrêts que les recourants citent
pour faire valoir la prise en compte d'un éventuel rendement excessif au sens
du droit du bail n'évoquent en fait le rendement après travaux qu'en vue de
s'assurer que celui-ci est suffisant de sorte que la garantie constitutionnelle
de la propriété n'est pas violée (AC.2006.0323 du 20 septembre 2007 consid. 2b;
AC.2000.0155 du 15 octobre 2002 consid. 5 ; FO.1994.0036 du 13 novembre
1996 consid. 3). Il n'y a aucune raison d'en déduire une obligation pour le
SELT de calculer le rendement effectif avant et après travaux. Au demeurant,
conformément à la jurisprudence que les recourants citent, l'autorité contrôle
que l'état locatif après travaux permet d'assurer un rendement équitable des
fonds propres
nouvellement investis
, raison pour laquelle, ainsi qu'on l’a
rappelé plus haut, le contrôle porte uniquement sur l'
augmentation
admissible.
6.
a) Les recourants font valoir que le SELT élude
le but central de la LDTR, dès lors que certains logements de leur immeuble
passeront de la catégorie "logements à loyer abordables" à la
catégorie "logements à loyers intermédiaires" au sens du document
"Vacance des logements à louer selon la taille et les loyers à Lausanne /
Juin 2006".
b) On relèvera tout d'abord que la
jurisprudence a relativisé la portée de ces statistiques. Elle a précisé qu'il
faut également considérer les caractéristiques intrinsèques des habitations
concernées, la qualité générale de l'immeuble ou encore la vocation du quartier
(AC.2000.0155 du 15 octobre 2002 consid. 4c; FO.1997.0037 du 7 juillet 1999
consid. 5.c/bb et les arrêts cités).
La LDTR vise à combattre la pénurie
de logements répondants aux besoins prépondérants de la population (cf.
supra
consid. 2). Le mécanisme de contrôle des loyers pendant dix ans en cas de
transformation ou rénovations vise plus précisément à éviter des augmentations
qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 3 LDTR). A ce
titre, l'autorité doit évidemment prendre garde à ce que les loyers après
travaux soient raisonnables et objectivement justifiés, mais ne peut empêcher
toute hausse de loyer qui, par essence, s'impose en cas de travaux de
rénovation "indispensables". C'est la raison pour laquelle la liste des
travaux dont les coûts peuvent être répercutés sur les loyers est
rigoureusement contrôlée. Ainsi, dès lors que ces conditions sont réalisées, la
LDTR n'interdit pas toute augmentation de loyer. Un changement de catégorie des
loyers en raison d'une hausse mesurée peut être autorisé sans violer l'essence
de la loi.
b) En l'espèce, le document invoqué
concerne la commune de Lausanne et non celle de Pully, facteur d'imprécision
dont il faut tenir compte. En outre, l'immeuble ne comporte que huit
appartements et jouit d'une situation particulièrement favorable, dans un
quartier résidentiel calme et verdoyant, proche des dessertes de transports
publics. Le SELT a de plus constaté que les logements sont de surface généreuse
et dépassent les normes OFL de 30 à 40 %. Pour ces motifs, on ne peut
considérer que faire passer trois logements, sur les huit que comporte
l'immeuble, de la catégorie "logements à loyers abordables" à la
catégorie "logements à loyers intermédiaires" est constitutif d'une
violation de la LDTR, ce d'autant plus que les loyers actuels de deux de ces
trois logements ne sont qu'à une centaine de francs de dite limite.
7.
a) Les recourants soutiennent que le SELT a
commis des erreurs méthodologiques dans son calcul de la valeur objective de
l'immeuble. Ils relèvent que les combles ont été évalués à 600 fr. le m
3
, soit au prix de combles habitables,
alors qu'ils ne le sont pas et devraient dès lors être évalués à 400 fr. le m
3
.
Ce grief est fondé. Dans sa
nouvelle décision, le SELT a comptabilisé le m
3
des combles au prix du m
3
habitable. Or, il est constant que les combles de l'immeuble de
Fontanettaz 9 ne sont pas habitables. Le calcul doit par conséquent être
rectifié. Le prix des combles (valeur à neuf) est dès lors de 202'200 fr. (et
non 303'300 fr.), à savoir 337 x 1,5 x 400. Le prix moyen
du m
3
est ainsi de
550 fr. 31 et le prix admis au m
3
et de 593 fr. 23. La valeur à neuf du bâtiment est donc
de 3'169'478 fr. 26, ce qui donne une valeur objective de 3'383'693 fr. 99 et
donc un état locatif objectif de 186'103 fr. 17 et non de 192'276 fr. comme
fixé par le SELT. Le revenu locatif effectif de 164'616 fr. représente donc le 88,45 %
du revenu locatif objectif. Ainsi, la part des loyers ayant théoriquement pu
être affectée aux travaux litigieux est de 18,45 %. La part des travaux
pouvant être répercutée sur les loyers est donc de 81,55 % (100 % -
18,45 %). Cela représente 989'886 fr. 52. A raison de 5,5 % l'an, les
loyers effectifs annuels avant travaux peuvent donc être augmentés de 54'443
fr. 76. L'état locatif après travaux ne devra donc pas dépasser 219'060 fr. par
an, soit 195 fr. 25 le m
2
par an.
b) Les recourants font également
valoir que la surface du rez, alors même que les chambres qui s'y trouvent ne
sont pas prises en compte dans le calcul du revenu locatif, est comptabilisée à
600 fr. le m
3
, soit
au prix d'un étage habitable. Les recourants considèrent que ce procédé est
inéquitable.
Les loyers perçus sur ces locaux ne
sont pas concernés par le système de la LDTR. Les travaux projetés sont des
travaux tendant à une réaffectation des locaux et ne sont donc pas soumis au
contrôle par le SELT. Pour cette raison, ces loyers ne doivent pas être pris en
considération pour la comparaison entre l'état locatif effectif et l'état
locatif objectif. Il n'est en revanche pas arbitraire de les prendre en compte
au prix du m
3
habitable, soit 600 fr. et non 400 fr., lorsqu'il est question de déterminer le
prix moyen du m
3
de
l'immeuble pour évaluer sa valeur à neuf, dès lors que cet étage est
effectivement habitable.
8.
Les recourants contestent la possibilité de
répercuter 84,39 % des travaux sur les loyers alors que l'ordonnance fédérale
du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) prévoit une part généralement située entre 50
et 70 %.
Ce grief n'est pas pertinent. Comme
on l'a déjà rappelé, le but de la LDTR n'est pas de se substituer aux
dispositions droit fédéral du bail. Dans cette mesure, il est incontestable que
les champs d'applications des deux législations ne sont pas les mêmes. Les
prestations supplémentaires du bailleur justifiant des augmentations de loyers
admissibles au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF ne sont pas identique à
celles que visent la LDTR (cf. FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3c).
Dans le premier cas, il s'agit d'améliorations créant des plus-values,
l'agrandissement de la chose louée ainsi que des prestations accessoires
supplémentaires. Ainsi, comme le précise l'art. 14 al. 3 OBLF, est considérée
comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement
qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la
chose louée. Dans le second cas, celui de la LDTR, il s'agit précisément de
s'assurer que les travaux apparaissent indispensables pour des motifs de
sécurité, de salubrité ou d'intérêt général (art. 4 al. 1 LDTR), à l'exclusion
des travaux d'entretien courant (art. 1 al. 2 LDTR). Les recourants ne
l'ignorent pas vu que l'un des griefs qu'ils soulèvent est précisément la
contestation du caractère indispensable des travaux prévus.
9.
Au vu de ce qui précède, il appert que la
méthode choisie par le SELT est conforme à la LDTR. Le résultat auquel le SELT
aboutit doit toutefois être réformé pour tenir compte de l'erreur de calcul
présentée au considérant 7.
10.
a) Dans un dernier moyen, les recourants mettent
en cause la salubrité de l'appartement en sous-sol, en particulier sa
conformité à l'art. 25 du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et des constructions (RLATC; RSV 700.11.1).
b) L'art. 25 al. 1 RLATC prévoit
que tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire
doit avoir une capacité d'au moins 20 m³; les chambres à coucher occupées par
plus d'une personne auront une capacité d'au moins 15 m³ par occupant.
c) Il est prévu que l'appartement à
créer en sous-sol soit composé de 3,5 ou 4,5 pièces. Il comprendrait ainsi une
cuisine et une salle à manger, deux sanitaires, un séjour, une chambre de
11,395 m
2
(2,65 m x 4,3 m)
ainsi qu'une ou deux chambres de 10,965 m
2
(2,55 m x 4,3 m) selon que le séjour est limité
à 18,876 m
2
(3,63 m x 5,2 m) ou étendu à 29, 571 m
2
. Les volumes des chambres à coucher
seraient ainsi de 27,348 m
3
et 26,316 m
3
.
Dans tous les cas, chacune des
pièces peut accueillir une personne, ce qui n'est pas contesté. Ce que les recourants
dénoncent, c'est l'impossibilité d'y faire loger une famille en raison de la
limitation réglementaire à un occupant par chambre à coucher. Ce raisonnement
pose pour prémisse le fait qu'un logement de 3,5 ou 4,5 pièces doit forcément
être occupé par un couple – avec ou sans enfants. Il s'agit là d'une
extrapolation que la cour ne peut se permettre de suivre. Même en laissant de
côté l'hypothèse d'une personne seule occupant le logement – ce qui, en soi,
n'est pas critiquable, il subsiste de nombreux cas de figure dans lesquels deux
personnes n'auraient pas à occuper une même chambre dudit logement. C'est
notamment le cas d'une famille monoparentale. Dans cette mesure, on ne peut pas
considérer qu'il y a violation de l'art. 25 RLATC.
11.
Au vu de ce qui précède, le recours est très
partiellement admis. Les décisions rendues par le SELT sont réformées dans le
sens des considérants. La décision rendue par la municipalité est confirmée.
Un émolument doit être mis à la
charge des recourants, qui n'obtiennent que très partiellement gain de cause,
le solde étant laissé à la charge de l’Etat. Marfel SA et la commune, qui ont
procédé par l'intermédiaire d'un avocat, ont droit à des dépens. En revanche,
le SELT ne peut prétendre à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est très partiellement admis.
II.
Les décisions rendues par le Département des
infrastructures le 18 octobre 2006 et le 30 avril 2008 sont réformées en ce
sens que l'état locatif annuel net admissible après travaux pour les cinq
logements de 6 pièces et les trois logements de 7 pièces de l'immeuble
Fontanettaz 9 à Pully, non compris les frais accessoires consistant en les
frais de chauffage et d'eau chaude mais y compris les frais usuels d'entretien
et d'administration, ne devra pas excéder la somme de 219'060 fr. par an ou le
prix moyen de 195 fr. 25 le m
2
par an environ.
Elles sont confirmées pour le
surplus.
III.
La décision rendue par la Municipalité de Pully
le 10 novembre 2006 est confirmée.
IV.
Un émolument de 1'800 (mille huit cents) francs est
mis à la charge des recourants solidairement entre eux.
V.
Les recourants, solidairement entre eux,
verseront à la Municipalité de Pully d’une part, et à Marfel SA d’autre part,
des dépens arrêtés à 1'800 (mille huit cents) francs.
Lausanne, le 30 octobre 2009
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.