vd_omni · FI.2001.0045 · 2006-12-20 · fr

X/Administration cantonale des impôts | Lorque le prix convenu paraît inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison des circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction, l'autorité est fondée à s'écarter du prix de vente pour déterminer elle-même l'assiette du droit du mutation. En l'espèce, l'immeuble a été adjugé à la créancière hypothècaire à la suite d'une vente aux enchères forcée. L'autorité de taxation a établi que le prix d'adjudication ne correspondait pas à la valeur vénale de l'immeuble et a à juste titre fixé l'impôt sur les droits de mutation en tenant compte de la valeur réelle de l'immeuble qu'elle a appréciée selon les éléments à sa disposition.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.12.2006 FI.2001.0045

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
20 décembre 2006
Composition
M. Xavier Michellod, président; M. Raymond Bech et Mme
Lydia Masmejan, assesseurs; Mme Véronique Aguet, greffière.
recourante
A.________, à 1.******** et à 2.********,
représentée par sa succursale de Lausanne,
autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne,
Objet
Droit de mutation
Recours A.________ contre décision rendue sur réclamation
le 5 juin 2001 par l'Administration cantonale des impôts (droit de mutation  -
valeur déterminante suite à la vente aux enchères forcées du 12 août 1999).
Vu les faits suivants
A.
La parcelle de base 3.********, plan folio 3, à 4.********,
abrite un bâtiment individuel constitué en propriété par étages de 10 lots (PPE
n°5.******** à 6.********). Ce bâtiment, construit en 1988, comprend un local
commercial, trois studios, six appartements et un couvert à véhicules de six
places. Il est situé en zone village, une petite partie de la parcelle située au
sud se trouvant sur une zone agricole. La parcelle est ainsi composée d'un
locatif de 233 m
2
, d'un couvert de 60 m
2
et d'une
place-jardin de 662 m
2
, pour une surface totale de 955 m
2
.
L'estimation fiscale de cet immeuble a été arrêtée à
1'534'000 francs lors de la révision générale de 1994. Le bâtiment a été
expertisé à la demande de l'Office des poursuites et faillites d'Orbe. Dans son
expertise du 8 mars 1999, GECO, à Yverdon, a estimé la valeur vénale de
l'immeuble à 1'248'500 francs.
B.
Le 12 août 1999, l'Office des poursuites de
l'arrondissement d'Orbe a organisé la vente aux enchères des immeubles PPE n°5.********
à 6.********, propriétés de B.________. Ces immeubles ont été adjugés à la
société A.________, avec sièges à 1.******** et à 2.******** (ci-après : A.________
ou la recourante), créancière hypothécaire, pour la somme de 650'000 francs.
Aucune surenchère n'a été enregistrée.
C.
Par décision de taxation définitive du 24 mars 2000,
l'Administration cantonale des impôts (ci-après : ACI), section des personnes
morales, a, en application de l'art. 6 al. 5 LMSD, fixé le montant de l'impôt
relatif au droit de mutation à 41'200 fr. 50, soit 27'467 fr. pour l'impôt
cantonal et 13'733 fr. 50 pour l'impôt communal. L'assiette du droit de
mutation était basée sur la valeur de l'immeuble figurant dans le rapport
d'expertise établi le 8 mars 1999 par GECO, soit 1'248'500 francs.
D.
Le 11 avril 2000, A.________ a déposé une réclamation
auprès de l'ACI contre cette décision. Elle contestait la valeur attribuée à la
parcelle transférée pour déterminer l'assiette du droit de mutation qui, selon
elle, ne reflétait de loin pas la valeur actuelle de l'immeuble et estimait que
celle-ci équivalait au prix de vente, soit 650'000 francs.
Le 31 mai 2000, l'ACI a encaissé un montant de
21'450 francs (3.3% de 650'000 francs), correspondant au montant de l'impôt sur
les éléments non contestés.
Le 11 juillet 2000, l'ACI, après réexamen du
dossier, a proposé de fixer l'assiette de l'impôt à 1'150'500 francs, soit le
revenu locatif de 97'800 francs résultant de l'expertise GECO, capitalisé à
8,5%, la charge fiscale totale étant ainsi fixée à 37'966 fr. 50. L'autorité
fiscale expliquait que divers éléments, notamment l'estimation fiscale de
l'immeuble faite en 1994 ainsi que l'expertise demandée par l'Office des
poursuites, faisaient apparaître que le prix d'adjudication de 650'000 francs
était inférieur à la valeur de l'objet, la présomption instituée par l'art. 6 al.
2 LMSD étant ainsi renversée. Par courrier du 31 juillet 2000, A.________ a
déclaré maintenir sa réclamation.
Par décision sur réclamation du 5 juin 2001, l'ACI a
admis partiellement la réclamation et a fixé l'assiette du droit de mutation à
1'150'500 francs, conformément à la proposition de règlement du 11 juillet
2000.
E.
Le 5 juillet 2001, A.________ s'est pourvue en temps utile
contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Elle conclut à
l'admission du recours, à ce que la valeur vénale de l'immeuble soit fixée à
679'000 francs et l'impôt sur les droits de mutation calculé sur ce montant. Elle
estime que, lors de la vente aux enchères publiques, elle n'a aucunement imposé
le prix de vente mais a été obligée de miser pour sauvegarder sa créance, les
conditions du marché libre étant au demeurant réalisées. Elle relève également
qu'il appartenait à l'autorité fiscale de démontrer que le prix payé s'écartait
de la valeur vénale de l'immeuble et qu'elle ne pouvait se contenter de prendre
comme référence la valeur d'estimation de l'office des poursuites. Se référant
à la jurisprudence, aux caractéristiques de l'immeuble et à son expertise du 5
juillet 2001, la recourante estime la valeur vénale de l'immeuble à 679'000
francs.
Dans sa détermination du 20 août 2001, l'ACI a
conclu à l'admission partielle du recours, à ce que l'assiette du droit de
mutation soit fixée à 900'000 francs et au rejet du recours pour le surplus. A
l'appui de ses conclusions, elle constate qu'en l'espèce, l'aliénation de
l'immeuble a eu lieu dans des circonstances étrangères au marché libre, celle-ci
étant intervenue lors d'une vente forcée où le créancier gagiste est devenu
adjudicataire de l'immeuble pour couvrir, en tout cas en partie, sa créance et
au cours de laquelle aucune surenchère n'est intervenue. Dans ce cadre, elle
estime que le prix d'adjudication ne correspond pas à la valeur du marché de
l'immeuble qu'elle estime, en tenant compte des éléments nouveaux apportés par
la recourante à l'appui de son recours, à 900'000 francs. Le détail des calculs
effectués sera repris ci-dessous dans la mesure utile.
F.
L'instruction a été reprise par un nouveau magistrat
instructeur le 15 mars 2006. Sur requête du tribunal, la recourante a expliqué,
par courrier du 27 juin 2006, avoir vendu l'immeuble en cause le 1
er
juillet 2003 pour un prix de 680'000 francs. Le 18 juillet 2006, l'ACI a
confirmé avoir pris en compte ce dernier montant pour fixer l'impôt sur le
droit de mutation des nouveaux acquéreurs, précisant toutefois que l'art. 6 al.
5 LMSD n'était pas applicable dans ce cas alors que les conditions d'application
de cet article étaient remplies lors de la vente aux enchères du 12 août 1999.
Elle confirme ainsi ses conclusions selon lesquelles la valeur réelle de
l'immeuble au moment de la vente aux enchères devait être arrêtée à 900'000
francs. La recourante s'est encore déterminée le 7 août 2006, contestant la
valeur retenue par l'ACI au motif notamment que l'immeuble en question n'avait
jamais pu être revendu à ce prix.
Le
tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Interjeté dans le délai et la forme prescrits par l'art.
53 de la loi du 23 février 1963 concernant le droit de mutation sur les
transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (RSV 648.11;
LMSD), le présent recours est recevable.
2.
Le litige a trait à la fixation de l'assiette du droit de
mutation, résultant de la vente aux enchères du 12 août 1999. L'ACI soutient
que l'on est en présence de circonstances particulières qui font que l'on doit
s'écarter du prix de vente pour rechercher la valeur réelle de l'objet aliéné.
Pour la recourante, au contraire, il n'y a pas lieu de s'écarter du prix de
vente dès lors qu'il est le reflet du prix sur le marché libre.
a) L'impôt sur les mutations est un impôt indirect
frappant les transactions juridiques immobilières, c'est-à-dire le transfert de
droits sur un immeuble d'un sujet de droit à un autre et non l'effet économique
qui en résulte, ce qui le distingue notamment de l'impôt sur les gains
immobiliers (cf. Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des législations
cantonales, thèse Lausanne 1991, p. 29; August Reimann/ Ferdinand Zuppinger/
Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Bern 1966, ad art. 19 à 32,
note préliminaire no 43, ad art. 178, note 1). A teneur de l'art. 2 al. 1 LMSD,
le droit de mutation est perçu sur les transferts entre vifs à titre onéreux de
la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton. Tant
la Commission cantonale de recours en matière d'impôt (ci-après: CCRI; par
exemple arrêt 90/024 du 2 octobre 1991) que le Tribunal administratif (arrêts
FI.2004.0034 du 5 avril 2005 et FI.1998.0034 du 3 mai 2000) ont précisé à
réitérées reprises qu'il s'agissait d'un impôt formel frappant toute opération
conclue qui réunit les deux conditions précitées.
L'objet du droit de mutation consiste à imposer
avant tout le transfert au sens juridique (art. 2 al. 1 LMSD), certaines
opérations économiques énumérées exhaustivement à l'art. 2 al. 2 LMSD étant
réservées; dans l'arrêt FI.1995.075 du 10 janvier 1996, le Tribunal
administratif a rappelé, références à l'appui, qu'en droit fiscal vaudois la
base légale permettant de soumettre à l'impôt toutes les opérations équivalant
économiquement au transfert de l'immeuble faisait en revanche défaut (cons.
3c/aa).
Le droit de mutation est en principe prélevé sur le
prix d'acquisition de l'immeuble. Son assiette constitue la contrepartie du
transfert au sens juridique (ibid., cons. 4c). L'art. 6 LMSD précise :
"
1
Le droit de
mutation se calcule sur la valeur de l'immeuble y compris les accessoires (art.
644 CCS), ou sur celle du droit constitué, transféré ou éteint.
2
Les parties ont
l'obligation d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est
présumé représenter la valeur de l'immeuble ou du droit.
3
Les prestations
accessoires mises à la charge de l'acquéreur s'ajoutent au prix d'achat, sauf
si elles ont déjà donné lieu à la perception d'un droit de mutation.
4
Au cas où un
immeuble est vendu en même temps que le commerce ou l'industrie qui y est exploité,
le contrat de vente doit porter à la fois sur l'immeuble, le mobilier de
l'entreprise et les valeurs immatérielles de celle-ci. L'ensemble de ces
éléments est soumis au droit sans déduction.
5
Si la valeur de
l'immeuble ou du droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît
inférieur à la valeur réelle, l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des
données qu'elle peut réunir.
6
Les dispositions
qui précèdent s'appliquent, par analogie, en cas d'acquisition d'un immeuble ou
d'une part d'immeuble aux enchères publiques."
b) En règle générale, le prix convenu est présumé
correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au jour du transfert générant
l'imposition. Selon la doctrine, la valeur réelle ou valeur vénale est réputée
celle que tout un chacun peut obtenir au cours d'une transaction portant sur
l'aliénation d'un élément de l'actif se déroulant selon le cours normal des
affaires (cf. Emanuel Grüninger/ Walter Studer, Kommentar zum Basler
Steuergesetz, Basel 1970, p. 385). Cette valeur doit être déterminée sur la
base d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles, soit
tous les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération (cf.
Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,
2ème édition, Lausanne 1998, p. 505; Manuel d'estimateur de l'Union des experts
cantonaux en matière d'évaluation des immeubles, édition août 1990, ch.
3.2.2.1). Dans ce contexte, n'entreront en particulier en compte ni le prix
d'amateur (
Liebhaberei)
, ni celui obtenu lors d'une vente urgente ou
spéculative (cf. Reimann/Zuppinger/Schärrer, ad 165 ZHStG, nos 60 et ss), ni
celui résultant d'une procédure d'assainissement. Cette valeur se confond avec
la valeur du marché, prise en considération par la pratique lorsque le prix
convenu entre les parties ne correspond en rien à la valeur vénale de
l'immeuble transféré (
Verkehrswert
; cf. pour la doctrine,
Reimann/Zuppinger/Schärrer, ibid., références citées; Grüninger/Studer, ibid.;
v. également la jurisprudence du Tribunal fédéral, publiée
in
StE 1998 A
23.1 n° 1, cons. 6a; ATF 107 III 40, cons. 3). Lorsqu'il correspond à la valeur
du marché, le prix convenu détermine toujours l'assiette du droit (art. 6 al. 2
LMSD, deuxième phrase; cf. également les travaux préparatoires de la loi,
in
BGC printemps 1963, p. 1032 et ss, not. 1040).
c) Les transferts immobiliers résultant d'une
réalisation forcée sont considérés, selon l'art 6 al. 6 LMSD, comme des
mutations juridiques ordinaires. Toutefois, le prix d'adjudication n'est pas
forcément égal au prix qui aurait pu être obtenu en cas de vente ordinaire, ce
d'autant plus quand il a été acquis par le créancier hypothécaire. En effet, la
réalisation dans le cadre d'une poursuite n'est pas un simple contrat de droit
privé. Elle obéit à des principes propres. Si le prix d'adjudication à un tiers
peut, en principe, être considéré comme l'expression ou le résultat de la
situation actuelle du marché, il n'en va pas nécessairement de même en cas de
reprise de l'immeuble par le créancier hypothécaire (arrêt du Tribunal
administratif fribourgeois du 28 mai 1999, RFJ 1999 p. 165). En effet, les ventes
aux enchères forcées se caractérisent par le fait que l'aliénation a un
caractère involontaire et que le débiteur dont les biens sont mis en vente n'a
aucune influence sur la fixation du prix d'adjudication, qu'il n'a pas la
faculté de choisir le moment de la vente, ou de refuser des offres qu'il
estimerait trop basses. Quant au préposé des offices de poursuite ou de
faillite, il ne peut être considéré comme le vendeur au sens du droit civil,
mais doit se conformer aux dispositions du droit d'exécution forcée. Le
caractère particulier de la vente aux enchères forcées se révèle d'ailleurs
dans l'absence de garantie pour les défauts, sauf promesses formelles ou dol
commis à l'égard des enchérisseurs. L'achat de l'immeuble hypothéqué par le
créancier peut ainsi constituer une opération fructueuse même si la créance de
l'adjudicataire n'est pas entièrement couverte par le prix d'adjudication. Il
n'est pas rare, dans un cas de ce genre, qu'en misant pour se couvrir, celui-ci
devienne à bon compte propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement
ce dernier pour récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (arrêt du
Tribunal administratif fribourgeois du 10 juin 1994, publié
in
RFJ 1994,
p. 408, not. cons. 3a et b; in casu, l'établissement bancaire s'était fait
adjuger pour 100'000 francs l'immeuble saisi).
d) Lorsque le prix convenu paraît inférieur à la
valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des circonstances
particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction, l'autorité fiscale
a la faculté de renverser la présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD (art.
6 al. 5 LMSD; cf. par exemple, arrêts FI.1994.115 précité, montant revu à la
hausse; FI.1995.075 du 10 janvier 1996, publié
in
RDAF 1996, p. 91 et
ss, not. 97-98, montant revu à la baisse; cf. en outre, FI.1997.060 du 17
novembre 1997 et FI.1992.005 du 30 mars 1993). L'adjudication faite au
créancier gagiste constitue ainsi en règle générale un indice sérieux de ce que
le marché libre n'a pas fonctionné; cette circonstance ne permet toutefois pas
encore, à elle seule, de dire que l'autorité fiscale doit s'écarter du prix
d'adjudication (arrêt FI.2004.0034 du 5 avril 2005).
En effet, l'art. 6 al. 5 LMSD, s'il permet à
l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé dans l'acte de transfert et
institue une procédure analogue à la taxation d'office (BGC printemps 1963, p.
1040), doit, en tant qu'il constitue une exception par rapport au système de
taxation sur la base du prix convenu entre les parties, être appliqué de
manière restrictive. L'autorité fiscale ne saurait de façon générale être
habilitée à corriger le prix de chaque transaction du même type. Elle doit au
contraire apporter la preuve, d'une part, que le transfert générant le droit de
mutation est la résultante d'une opération qui ne s'est pas déroulée dans un
marché libre, et d'autre part, que ces circonstances ont eu pour conséquences
que l'immeuble a été aliéné à un prix ne correspondant pas à sa valeur réelle. Ainsi,
l'autorité fiscale ne prendra en compte la valeur vénale de l'immeuble
transféré au lieu du prix convenu que s'il s'impose à elle que le prix ne
correspond manifestement pas à la valeur réelle de l'immeuble (cf.
jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit., p. 221, note 3, in fine;
l'autorité de céans va dans le même sens: cf. arrêt FI.1992.005 déjà cité, FI.1995.120
du 5 mars 1996; cf. encore la jurisprudence rendue en application de l'art. 9
du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles qui
applique des critères analogues: cf. notamment arrêts EF.1999.011 du 18 octobre
1999; EF.1999.002 du 7 mai 1999; EF.1998.008 du 10 août 1998; FI.1993.035 du 4
octobre 1994). S'il est démontré par l'autorité fiscale que la valeur vénale
ainsi arrêtée s'écarte du prix d'acquisition convenu, ce montant servira à
déterminer l'assiette du droit de mutation. Lorsqu'elle invoque un élément
susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art. 6 al. 2 LMSD,
l'autorité fiscale doit supporter le fardeau de la preuve; le contribuable doit
en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune relation particulière
entre les parties au contrat et que le libre marché a fonctionné (arrêt FI.1998.034
du 3 mai 2000 consid. 2; arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai
1999,
in
RFJ 1999, p. 155, cons. 2d).
3.
a) En l'espèce, la recourante conteste que le prix
d'adjudication ne correspond pas au prix du marché. Elle rappelle en effet que
la vente aux enchères publiques a été précédée de publications dans les
journaux spécialisés et que de ce fait, tout intéressé a pu consulter ces
données. Elle relève qu'aucun amateur ne s'est opposé à son offre, ce qui
démontre que l'immeuble n'avait pas d'acheteur potentiel. Elle se prévaut du
fait qu'en sa qualité de créancière hypothécaire, elle s'est retrouvée dans la
situation de miser pour sauvegarder sa créance alors même que son but social
n'est pas de se créer un parc immobilier. Elle est ainsi d'avis qu'elle n'a
aucunement imposé son prix. Elle relève également que, malgré une période de
hausse des prix du marché immobilier, l'immeuble n'a pu être revendu, le 1
er
juillet 2003, qu'au prix de 680'000 francs, une valeur de l'immeuble supérieure
ne pouvant dès lors être retenue en date du 12 août 1999. Elle estime, d'autre
part, que l'autorité intimée ne pouvait se contenter de prendre comme référence
la valeur d'estimation de l'office des poursuites pour fixer la valeur vénale
de l'immeuble. Selon ses propres estimations, et notamment son expertise de
l'immeuble du 5 juillet 2001, la valeur vénale de celui-ci était de 679'000
francs, valeur qui n'est au demeurant pas très éloignée du prix d'adjudication.
b) Il ressort du dossier que l'immeuble a été adjugé
à la créancière hypothécaire qui avait elle-même demandé la vente de celui-ci.
Bien que les conditions de vente aient été publiées, A.________ a été la seule
à miser lors de la vente aux enchères du 12 août 1999. Elle a ainsi fixé le
prix d'adjudication, en l'absence de surenchères. L'estimation fiscale de
l'immeuble et l'expertise de l'office des poursuites, établissaient une valeur
vénale, de 1'534'000 francs, respectivement, 1'248'500 francs, valeurs nettement
supérieures au prix d'adjudication de 650'000 francs. Dans ces conditions et
selon la jurisprudence précitée, l'autorité de taxation a à juste titre
considéré que la vente n'était pas intervenue dans les conditions du marché
libre et que le prix d'adjudication, manifestement inférieur à la valeur
fiscale de l'immeuble, ne correspondait pas à la valeur réelle de celui-ci.
Elle devait ainsi établir la valeur de l'immeuble sur la base des données disponibles
au sens de l'art. 6 al. 5 LMSD.
c) Le tribunal de céans a déjà exposé (arrêt FI.1998.034
du 3 mai 2000 consid. 2 aa et FI.2004.0034 du 5 avril 2005) que pour démontrer
que le prix d'acquisition convenu et payé s'écarte de la valeur vénale de
l'immeuble, l'autorité fiscale doit en outre chercher à reconstituer en quelque
sorte la valeur du marché (cf. Thomas, op. cit., p. 220). Lorsque la parité
avec le prix d'achat n'entre, en raison précisément de conditions inhabituelles
ayant présidé à sa fixation, pas en considération, la valeur vénale se
détermine soit par comparaison de prix directe ou indirecte avec d'autres
immeubles présentant des caractéristiques analogues ayant fait l'objet d'une
transaction, soit, lorsque cette comparaison n'est pas possible, par un calcul
de la moyenne pondérée de la valeur de rendement avec la valeur intrinsèque (cf.
Manuel d'estimateur, op. cit., ch. 3.2.2; André Bender/ Philippe Favarger/
Martin Hoesli, Evaluation et rentabilité des biens immobiliers dans les
institutions de prévoyance, in L'expert comptable suisse, 1995/2, p. 899 et ss,
not. 901).
d) Dans le cadre de son recours, A.________ a produit
divers documents dont son propre rapport d'expertise, daté du 5 juillet 2001,
l'état locatif au 31 mai 2001 établi par la Régie immobilière 3000 à Lausanne,
un relevé de l'état locatif établi par cette même régie en date du 7 juillet
1999, un décompte des frais extraordinaires, hors frais de gérance, depuis
l'acquisition de l'immeuble et un rapport de visite de MT Immobilier du 15 mai
2000. Elle a relevé que depuis sa construction l'immeuble avait fait l'objet de
constantes consignations de loyers à cause de plusieurs défauts de structure
entraînant des infiltrations d'eau et de disfonctionnements des cheminées et de
problèmes d'isolation aux ouvertures en façades. Elle considère que l'état locatif
retenu par l'expertise GECO, sur laquelle s'est basée l'autorité intimée, est
idéal et ne correspond de loin pas à l'état locatif réel. La recourante
effectue son propre calcul de la valeur réelle de l'immeuble en se basant
notamment sur son rapport d'expertise daté du 5 juillet 2001 et estime ainsi la
valeur vénale de celui-ci à 679'000 francs.
Dans sa détermination du 20 août 2001, l'ACI admet
que la recourante a remis de nouvelles pièces et fait état d'éléments nouveaux
lui permettant de modifier son appréciation. Elle constate en particulier que
la construction acquise a été érigée avec des matériaux de qualité médiocre et
qu'elle était affectée de nombreux défauts. L'autorité intimée conteste
toutefois les calculs effectués par la recourante. En tenant compte des
éléments fournis par cette dernière et de la jurisprudence applicable,
l'autorité intimée apprécie la valeur réelle de l'immeuble au moment de la
vente aux enchères du 12 août 1999 à 900'00 francs.
Selon les éléments retenus par l'autorité intimée, la
valeur intrinsèque de l'immeuble a été arrêtée à 1'113'570 francs. Cette valeur
correspond à une valeur à neuf de 1'244'000 francs, soit à 400 francs par m3. Ce
montant tient compte des défauts de la construction, des valeurs retenues dans
des cas similaires et de l'affectation de l'immeuble qui est constitué en
majeure partie d'appartements d'habitation dont l'état a par ailleurs été jugé
comme moyen, la construction en ce qui concerne les façades, les volets et les
finitions notamment étant seule qualifiée de mauvaise (cf. expertise GECO du 8
mars 1999, qui a tenu compte d'un montant de 2'000 francs par m2, en ce qui
concerne les appartements, pour déterminer la valeur de l'immeuble; cf.
également rapport de visite de MT Immobilier, C.________, du 15 mai 2000
produit par la recourante; en ce qui concerne les valeurs retenues par la
jurisprudence, cf. FI.1998.0034 du 3 mai 2000 et références citées). La valeur
à neuf prise en considération par la recourante apparaît largement sous-évaluée
et inexacte dans la mesure notamment où l'expertise déduit à la fois les travaux
à réaliser et le taux de vétusté de l'immeuble. Le taux de l'amortissement
annuel de 2%, soit un total de 22% appliqué par l'autorité intimée ne porte pas
le flanc à la critique. La valeur du terrain a été fixée selon les valeurs
applicables à 150 francs par m2 et correspond au demeurant à la valeur retenue
par la recourante dans le cadre de son expertise du 5 juillet 2001.
L'état locatif tel qu'il ressort des documents
produits par la recourante (état locatif au 31 mai 2001) est de 72'108 francs
et ne prend pas en compte les objets vacants. Le montant de 72'000 francs
capitalisé à 9% équivaut à 800'000 francs. Un tel taux de capitalisation élevé
prend en compte les frais d'entretien et d'exploitation, de sorte que de tels
frais ne peuvent être déduits, contrairement à ce que retient la recourante. De
plus, dans la mesure où les logements vacants ne sont pas pris en compte, le
montant retenu ne peut être considéré comme arbitraire et doit être jugé comme
favorable à la recourante.
La valeur vénale de l'immeuble (moyenne pondérée)
correspond ainsi, selon les valeurs retenues par l'autorité intimée, à 904'000
francs. Le calcul entrepris prend en compte les données disponibles ainsi que
les éléments invoqués par la recourante; il apparaît convainquant et objectif
et doit être approuvé. Ce montant équivaut à la valeur vénale de l'immeuble
lors de la vente aux enchères du 12 août 1999. Il est ainsi établi que le prix
d'adjudication de 650'000 francs ne correspondait pas à la valeur vénale de
l'immeuble, l'autorité intimée ayant à juste titre fait application de l'art. 6
al. 5 LMSD et calculé le droit de mutation sur la valeur réelle.
Il faut au demeurant constater que le fait que
l'immeuble ait été vendu, environ quatre ans après la vente aux enchères, au
prix de 680'000 francs, n'a pas d'influence sur l'appréciation de la valeur
vénale de l'immeuble au moment de la vente aux enchères, ce d'autant plus que l'on
ignore les circonstances et les conditions de cette seconde vente.
G.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours
doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que
l'assiette du droit de mutation est ramenée à 900'000 francs. L'admission
partielle du pourvoi justifie de réduire de 2'000 francs à 1'000 francs
l'émolument de justice qui sera mis à la charge de la recourante, qui n'a par
ailleurs pas droit à des dépens dès lors qu'elle a procédé sans le concours
d'un mandataire professionnel (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision sur réclamation rendue le 5 juin 2001 par
l'Administration cantonale des impôts est réformée en ce sens que l'assiette du
droit de mutation est fixée à 900'000 francs. Elle est confirmée pour le
surplus, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour notification d'un
nouveau bordereau d'impôt.
III.
Un émolument de justice arrêté à 1'000 (mille) francs est
mis à la charge de la recourante.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 20 décembre 2006
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.