vd_omni · AC.1991.0027 · 1992-08-14 · fr

Gedaco SA et crts c/DAIC | Le propriétaire est tenu de requérir l'autorisation prévue à l'art. 4 LDTR s'il veut rendre inhabitables des logements qu'il est prévu de démolir dans le cadre d'un plan de quartier encore à l'étude.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.08.1992 AC.1991.0027

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET -
__________________
14 août 1992
sur le recours interjeté par
GEDACO SA et
ARISA SA
, dont le conseil est l'avocat Jacques Matile, Mousquines 20, à
1000 Lausanne 5,
contre
la décision du
Département de l'agriculture,
de l'industrie et du commerce, Service cantonal du logement
, du 26 avril
1991, fixant des conditions à la délivrance d'un permis de construire.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
A. Chauvy, assesseur
P. Blondel, assesseur
Greffier : T. Thonney, sbt.
constate en fait  :
______________
A.                            Avant leur
démolition en 1989, les immeubles av. Davel Nos 2 à 10 à Lausanne étaient
d'anciennes villas locatives, construites il y a un peu plus de cent ans et
modernisées depuis lors. Ils comprenaient trois appartements de quatre pièces,
cinq appartements de cinq pièces, quatre appartements de six pièces et un
appartement de huit pièces, soit treize appartements totalisant soixante-neuf
pièces.
B.                            Classés
jusqu'en 1989 en zone urbaine de l'ordre non contigu, en vertu du règlement
concernant le plan d'extension de 1942 (RPE), ces immeubles ont fait l'objet
d'études de plan partiel dès les années 60. Un premier projet qui, en 1974,
prévoyait des tours de cinq à douze niveaux sur des constructions basses
semi-enterrées n'a pas abouti. Un nouveau projet, élaboré et mis à l'enquête en
1983, s'est également heurté à de nombreuses oppositions ainsi qu'à une
pétition. Finalement, la Municipalité de Lausanne a soumis le 19 octobre 1988
au Conseil communal un préavis (No 175) proposant un plan partiel d'affectation
concernant ces terrains. Ce plan a été voté par le Conseil communal en automne
1989.
C.                            Au début des
années 1980, les immeubles av. Davel Nos 2 à 10 ont été acquis ensemble par les
sociétés recourantes qui, en juin 1985, ont sollicité l'autorisation de démolir
les bâtiments nos 2, 4 et 6 (parcelles 1680, 1679 et 1678). Appelé à se
déterminer sur cette demande, l'Office communal du logement a chargé la
Commission d'inspection sanitaire des immeubles anciens d'en vérifier l'état.
Après avoir visité le 24 juin 1985 les immeubles Nos 2, 4, 6, cette commission
a constaté ce qui suit dans un rapport du 26 juin 1985 :
"Tous ces logements sont inoccupés depuis
le début de l'année. L'eau et l'électricité ont été coupées. Les installations
de chauffage central ont subi de gros dégâts dus au gel.
Les accès ont été condamnés. Malgré ces
précautions, des occupants clandestins s'introduisent dans ces immeubles.
Dans leur état actuel, ces appartements ne
sont plus habitables.
Néanmoins, la commission est d'avis que la
démolition de ces immeubles ne peut pas être justifiée par les motifs de
sécurité ou de salubrité."
D.                            Le 6 novembre
1985, la Direction des travaux de la commune de Lausanne et le Service cantonal
du logement ont déterminé le degré de détérioration des immeubles av. Davel Nos
2, 4 et 6 selon la méthode d'évaluation rapide dite méthode MER. Ce diagnostic
a donné le résultat suivant :
"Av.
Davel 2 :                         104,65 points = détérioration moyenne
Av.
Davel 4 et 6 :                  128,28 points = détérioration moyenne.
Dès lors les dégradations sont dues à un
manque d'entretien et à l'abandon des logements."
Le 26
novembre 1985, la demande de démolition a été retirée.
E.                            En septembre
1988, le Service du feu de la commune de Lausanne a pris contact avec les
propriétaires des immeubles av. Davel Nos 2 à 10 afin de pouvoir y effectuer un
exercice d'extinction. Le 3 octobre 1988, Arisa a donné l'accord des propriétaires
à l'organisation de cet exercice, attirant l'attention toutefois sur la
présence d'occupants non autorisés (squatters) et demandant aux pompiers de ne
laisser, en quittant les lieux, aucune vitre ni volet, de manière à éviter le
retour de ces occupants.
Fort de
cette autorisation, le Service du feu de la commune de Lausanne a effectué les
exercices prévus à fin octobre 1988.
F.                            Le 27 juillet
1989, les recourantes ont demandé une nouvelle fois l'autorisation de démolir
les bâtiments et ont obtenu un préavis favorable de la Commission d'inspection
sanitaire des immeubles anciens (rapport du 25 août 1989). Par décision du 14
novembre 1989, la Municipalité de Lausanne a ordonné la démolition en
application des art. 61 RPE et 92 LATC, cette décision réservant expressément
la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation, notamment en ce qui concerne la
construction de logements de compensation et l'instauration d'un contrôle des
loyers.
G.                            Auparavant,
soit en janvier 1989, le Service cantonal du logement avait dénoncé les
recourantes à la Préfecture du district de Lausanne pour infraction à la loi de
1985, reprochant aux propriétaires d'avoir autorisé le Service du feu de
Lausanne à effectuer des exercices, action assimilable à une démolition
partielle sans autorisation. Dans trois prononcés datés du 5 juin 1989, le
Préfet du district de Lausanne a condamné les dirigeants des sociétés
recourantes à une amende de Fr. 4'500.-. Sur opposition des condamnés, le
Juge informateur de l'arrondissement de Lausanne a rendu le 9 avril 1990 une
ordonnance de non-lieu, laissant les frais à la charge de l'Etat. En substance,
l'autorité pénale a considéré que les dégâts résultant des exercices du feu ne
pouvaient être considérés comme une démolition partielle ou totale, faute
d'atteinte portée aux structures portantes ou à la toiture des immeubles
concernés, et que la dégradation très rapide de ces immeubles pouvait être
imputée presque en totalité à leur occupation dès 1985 par des squatters.
H.                            Les sociétés
propriétaires ont requis l'autorisation de construire un bâtiment d'habitation
avec parking enterré de 106 places, plus six places de parc et une place de
jeux extérieure sur les parcelles 1676 à 1680 et 1708. La demande a été mise à
l'enquête publique du 19 février au 11 mars 1991. Le permis de construire a été
délivré le 1er juillet 1991, en réservant des "conditions
particulières", au nombre desquelles figurait la décision du Service
cantonal du logement du 26 avril 1991. Le service a rappelé que la décision de
la Municipalité de Lausanne, du 14 novembre 1989, ordonnant la démolition des
immeubles sis à l'avenue Davel 2 à 10 réservait expressément l'application des
conditions requises par la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation qui permet d'exiger la
compensation des logements démolis et l'instauration d'un contrôle des loyers.
Le service a constaté que parmi les habitations des immeubles de l'avenue Davel
2 à 10, seuls 9 logements totalisant 42 pièces entraient dans des catégories
touchées par la pénurie et dont la surface (916 mètres carrés) devait être
compensée dans les constructions nouvelles par de nouveaux logements dont le
prix est équivalent à celui qui aurait pu être admis après réhabilitation des
logements démolis. Le service a fixé ce prix à Fr. 222.-- le mètre carré par an
compte tenu de l'état des bâtiments au moment où l'expertise MER a été
effectuée, en novembre 1985. Le Service du logement a ainsi rendu la décision
suivante :
"1. Les immeubles à reconstruire en
lieu et place de ceux démolis à l'avenue Davel 2 à 10 devront comprendre au
moins 916 m² de surface de plancher nette destinée au logement, selon
des plans qui devront être soumis à l'approbation du Service du logement.
Les logements devront correspondre, par leur typologie, à un besoin de la
population.
2. Ces 916 m² de logement devront être
mis en location à un prix moyen de fr. 222.-/m² annuel net (valeur avril
1991). Ce prix pourra être adapté au moment de la mise en location des
logements, en fonction de l'évolution de l'indice "i" de la méthode
MER (9.8 en 1991).
3. Les logements définis sous chiffres 1 et 2
seront soumis au contrôle des loyers pour une durée de dix ans dès la
première mise en location. Ce contrôle consistera en la production des baux
à loyer qui devra intervenir dès que la mise en location sera terminée, puis
sur requête du Service du logement. D'autre part, toute augmentation des loyers
devra être soumise à l'approbation du Service du logement.
4. Cette restriction sera inscrite au registre
foncier une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité."
Gedaco SA et
Arisa SA ont recouru auprès du Tribunal administratif contre cette décision par
actes des 10 et 20 juillet 1991.
Le Service
du logement s'est déterminé sur le recours et un second échange d'écritures a
été ordonné. La Commune de Lausanne a déposé ses observations le 9 septembre
1991.
Le Tribunal
a tenu audience en présence des parties le 27 février 1992.
et considère en droit :
__________________
1.                             a) Le Grand
Conseil du canton de Vaud a adopté le 5 décembre 1962 un décret concernant la
démolition et la transformation de maisons d'habitation. Le décret soumettait à
une autorisation de l'Office cantonal du logement la démolition totale ou
partielle de maisons d'habitation ainsi que la transformation ou l'utilisation
de logements à d'autres fins que l'habitation dans les communes où sévit la
pénurie (art. 1er). En règle générale l'autorisation était refusée lorsque
l'immeuble comprenait des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art.
2). Elle était accordée lorsque la démolition apparaissait indispensable pour
des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général; elle pouvait l'être
à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le commandent impérativement
(art. 3); l'exposé des motifs du Conseil d'Etat précisait que cette possibilité
ne devrait être utilisée ni en faveur d'opération ayant un caractère
spéculatif, ni en faveur d'un requérant invoquant une situation qui lui est
imputable, par exemple, l'acquisition d'un immeuble à un prix excessif (BGC
automne 1962 p. 718). Le décret a été prolongé pour une durée indéterminée le
19 novembre 1969 en raison de la situation de pénurie persistante sur le marché
du logement (BGC automne 1969 p. 222), puis il a été complété le 21 novembre
1973. Cette dernière modification était notamment destinée à instaurer un
contrôle des loyers des logements qui remplaçaient ceux qui avaient été démolis
ou transformés et à introduire le principe du refus d'autoriser une démolition
ou une transformation si l'entretien de l'immeuble a volontairement été négligé
(BGC automne 1973 p. 228). Le Tribunal fédéral a admis que de telles mesures
étaient compatibles avec le droit fédéral et conformes à la garantie de la
propriété (ATF 101 Ia 502 ss).
b) La
nouvelle loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (ci-après la loi ou LDTR) a repris l'essentiel
des règles posées par le décret de 1962 tout en complétant le texte. C'est
ainsi que les travaux de rénovation ont été soumis à l'autorisation cantonale
au sens de l'art. 1er de la loi. L'art. 3 de la loi reprend le principe de
l'art. 2 du décret selon lequel l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble
en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie. L'art. 4
LDTR prévoit que l'autorisation est accordée lorsque la démolition, la
transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent
indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général,
et qu'elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent
impérativement. Selon l'alinéa 3, le département peut "contrôler pendant
dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des
immeubles transformés ou rénovés afin d'éviter des augmentations qui iraient à
9 l'encontre du but visé par la loi". Il convient de préciser que le droit
cantonal en matière de démolition, de transformation et de rénovation de
maisons d'habitation a pour but la lutte contre la pénurie de logements
répondant aux besoins prépondérants de la population. A cet égard, les
logements dans les vieux immeubles font l'objet d'une attention particulière en
raison des loyers généralement modestes dont le coût est en rapport avec les
ressources de la majorité de la population (ATF 89 I 460). C'est donc en
fonction de ce critère qu'il convient d'apprécier si un logement fait ou non
partie d'une catégorie où sévit la pénurie.
c) Le
Tribunal fédéral s'est encore prononcé récemment sur la constitutionnalité de
la nouvelle loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations
de maisons d'habitation du 22 juin 1989 (LDTR - GE) notamment de son art. 6 al.
6. Cette disposition prévoit qu'une dérogation à l'interdiction de démolir ou
de transformer une maison d'habitation peut être accordée si des logements reconstruits,
transformés ou créés répondent quant à leurs genres, leurs loyers ou leurs prix
aux besoins prépondérants de la population. En pareil cas, le département tient
toutefois compte dans son appréciation, du genre de logement existant et du
prix de revient de logement nouvellement créé. Dans cette affaire, la
recourante se plaignait d'une violation des principes de l'intérêt public de la
proportionnalité du fait que le département fixe les prix aux loyers des
appartements nouvellement créés. A son avis, le propriétaire qui construit un
nouveau logement devait être libre d'en fixer le prix ou le loyer. Le Tribunal
fédéral a rejeté ce grief en estimant que "dans la mesure où les loyers
sont fixés de manière à assurer au propriétaire un rendement équitable de son
investissement (...), ce procédé n'a rien de contraire aux art. 22 ter et 31
Cst" (ATF 116 Ia 417, consid. 11a).
2.                             a) Les
sociétés recourantes contestent la décision cantonale pour les motifs suivants
: elles estiment que l'autorité intimée aurait dû tenir compte de l'état des
immeubles litigieux en 1989, lors de l'octroi de l'autorisation de démolir et
non pas en 1985; elles relèvent qu'en 1989 il n'existait plus de logement
appartenant à une catégorie où sévit la pénurie et que l'état des immeubles
était dû avant tout au laxisme des autorités à l'égard des squatters. Selon les
recourantes, les conditions d'application de l'art. 4 al. 3 de la loi ne
seraient pas réunies puisque non seulement la démolition n'aurait entraîné
aucune diminution du nombre des appartements utilisables sur le marché en 1989,
mais qu'au contraire elle permet la construction de nouveaux logements.
b) Les
sociétés recourantes ne contestent cependant pas le fait que les logements des
bâtiments litigieux entraient dans une catégorie où sévit la pénurie avant leur
désaffectation en 1985. Lors du dépôt de la demande d'autorisation de démolir
en 1985, les sociétés indiquaient dans le formulaire 53 sous la rubrique
"état locatif de l'immeuble avant les travaux" un revenu locatif de
Fr. 56'160.-- pour six appartements de cinq pièces ce qui représente un loyer
moyen de Fr. 780.-- par mois pour un appartement de cinq pièces. Les sociétés
recourantes ont décidé en 1985 de laisser ces logements vides et de couper
l'eau et l'électricité en les rendant ainsi inhabitables selon le préavis de la
Commission d'inspection sanitaire des immeubles anciens du 24 juin 1985. Les
recourantes expliquent à ce sujet qu'elles voulaient libérer les immeubles de
leurs locataires en vue de les démolir et de reconstruire de nouveaux bâtiments
selon un plan de quartier à l'étude depuis plus de dix ans.
Lorsqu'un
propriétaire rend inhabitables des logements entrant dans une catégorie où
sévit la pénurie, il change l'utilisation de logements au sens de l'art. 1er
al. 1, 2ème phrase LDTR. Le propriétaire soustrait ainsi au marché du logement
des appartements qui répondent aux besoins prépondérants de la population, ce
qui va directement à l'encontre du but de la législation cantonale en matière
de démolition, de transformation et de rénovation de maisons d'habitation. Les
travaux par lesquels le propriétaire coupe l'eau et l'électricité et condamne
les accès d'un bâtiment comprenant des logements soumis à la sphère de
protection de la loi provoquent des effets similaires à ceux d'une démolition
en faisant disparaître les appartements entrant dans une catégorie où sévit la
pénurie. De tels travaux sont donc soumis à l'autorisation du département en
vertu de l'art. 1er al. 1 LDTR.
Les sociétés
recourantes n'ont pas requis ni obtenu une telle autorisation qui n'aurait pu
être délivrée. En effet, la seule volonté du propriétaire de reconstruire des
bâtiments selon un plan de quartier à l'étude ne justifie pas la disparition de
logements protégés par la loi. La procédure d'adoption d'un plan de quartier
est en effet soumise au contrôle démocratique par la nécessité d'une décision
du législatif communal (art. 58 LATC) qui est soumise au référendum facultatif
(art. 107 de la loi du 16 mai 1989 sur l'exercice des droits politiques). Le
résultat de la procédure de légalisation du plan de quartier présente donc un
caractère aléatoire qui ne permet pas de désaffecter des logements répondant
aux besoins prépondérants de la population. Il est vrai que l'étude du plan de
quartier doit tenir compte des impératifs posés par la législation sur la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation pour
assurer la coordination de la planification exigée à l'art. 2 LATC. Un plan de
quartier ne peut donc prévoir la démolition de maisons d'habitation que si les
conditions requises par la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition,
transformation et la rénovation de maisons d'habitation sont réunies, le
règlement du plan de quartier devant préciser, le cas échéant, les principes et
les modalités du contrôle des loyers. Mais la coordination de l'étude du plan
de quartier avec les impératifs de sauvegarde des maisons d'habitation
répondant aux besoins prépondérants de la population ne permet pas de
désaffecter ou de démolir des logements entrant dans une catégorie où sévit la
pénurie avant l'aboutissement de la procédure d'approbation du plan de quartier
ni même avant l'octroi de l'autorisation de construire les logements remplaçant
ceux qui seront démolis.
Les sociétés
recourantes ont donc désaffecté sans autorisation des logements à loyers
modestes pour lesquels la pénurie se fait le plus sentir. Pour rendre ces
logements à nouveau habitables le département, ou la commune pouvait ordonner,
le cas échéant faire exécuter, les travaux d'entretien indispensables pour
maintenir l'utilisation de ces logements (art. 8 LDTR). Mais aucune démarche
n'a été effectuée dans ce sens. Ainsi, les logements ont été rendus
inhabitables par la décision des sociétés recourantes de murer les accès et de
couper l'eau et l'électricité et non pas par l'action du Service du feu ou des
squatters qui n'est que la conséquence prévisible d'un état de fait créé sans
droit par le propriétaire et toléré par les autorités concernées de niveau
cantonal et communal.
c) L'état
des immeubles ainsi laissés à l'abandon a conduit la Municipalité de Lausanne à
ordonner leur démolition pour des motifs de sécurité et de salubrité en vertu
de l'art. 92 LATC. Cette décision précise à juste titre qu'elle ne préjuge en rien
"des conditions pouvant être imposées au propriétaire en application de la
loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation
de maisons d'habitation" notamment en ce qui concerne la construction de
logements de compensation et l'instauration d'un contrôle des loyers. Une telle
réserve est conforme à l'art. 4 LDTR qui permet au département d'accorder une
autorisation de démolir pour des motifs d'intérêt général et de fixer un
contrôle des loyers pour les logements qui remplacent ceux qui ont été démolis.
Cette faculté existe indépendamment du fait que le propriétaire soit
responsable ou non de l'état de dégradation du bâtiment. En l'espèce, les
nouveaux logements autorisés par le permis de construire du 1er juillet 1991
remplacent les logements des bâtiments démolis en 1989, logements qui entraient
dans une catégorie où sévit la pénurie avant qu'ils ne soient désaffectés par
les sociétés recourantes en 1985. Ainsi les conditions posées à l'art. 4 al. 3
LDTR sont réunies pour permettre à l'autorité de fixer un contrôle des loyers
des nouveaux logements. Toute autre solution pénaliserait le propriétaire qui
entretient et maintient des logements occupés jusqu'à l'obtention de
l'autorisation de démolir par rapport au propriétaire qui soustrait sans droit
au marché des logements entrant dans une catégorie où sévit la pénurie avant
d'obtenir l'autorisation de démolir. C'est donc à tort que les recourantes
estiment ne pas être soumises aux conditions permettant d'exiger un contrôle des
loyers et leur grief doit être écarté.
3.                             a) Les
recourantes invoquent à titre subsidiaire le fait que l'autorité intimée serait
tombée dans l'arbitraire en fixant le contrôle des loyers à un prix de Fr.
222.-- le mètre carré par an. Elles soutiennent que ce prix devrait être fixé
en fonction du coût des constructions nouvelles. Le Service du logement estime
cependant que les modalités de la compensation doivent se fonder sur le coût
estimé de remise en état des bâtiments démolis. Ainsi, sur la base de la valeur
objective de rendement des bâtiments en 1985 et de la répercussion jugée
équitable des travaux selon coût déterminé par l'expertise MER, le Service du
logement a estimé que le revenu locatif de la surface de logement à compenser
dans les nouveaux immeubles (soit 916 mètres carrés) ne devait pas excéder Fr.
222.-- par mètre carré et par an.
b) Le
Tribunal fédéral a jugé que le contrôle des loyers de logements nouvellement
créés était conforme aux art. 22 ter et 31 Cst dans la mesure où les prix sont fixés
de manière à assurer au propriétaire un rendement équitable de son
investissement, condition qui résulte d'ailleurs expressément de l'art. 6 al. 8
litt. a LDTR - GE (ATF 116 Ia 417). Pour fixer le rendement équitable
l'autorité doit tenir compte de l'ensemble des circonstances et contrôler
notamment si les terrains n'ont pas été acquis à un prix excessif. La garantie
de la propriété ne protège pas en effet la valeur spéculative d'un terrain (ATF
103 Ia 590).
L'exigence
du Service du logement consistant à imposer dans les nouvelles habitations une
surface de 916 mètres carrés soumise au contrôle des loyers avec un prix
calculé sur la base de la valeur objective de rendement des immeubles litigieux
en 1985 et de la répercussion équitable des travaux de réfection nécessaires
selon l'expertise MER ne tient pas compte de la notion de rendement équitable;
elle résulte en outre d'une application trop stricte de la notion de
compensation et aurait pour effet de faire supporter aux autres locataires des
appartements ne faisant pas partie des 916 mètres carrés soumis au contrôle des
loyers, l'abaissement exigé à Fr. 222.-- le mètre carré annuel par la décision
attaquée. Lorsque le Service du logement délivre une autorisation de démolir
des appartements entrant dans une catégorie où sévit la pénurie, il doit
apprécier la compensation de manière globale par rapport à la totalité des
nouveaux appartements remplaçant les anciens et introduire un contrôle des
loyers sur l'ensemble de ces logements et non pas le limiter à une surface
équivalente à celle des logements démolis. C'est en effet le plus grand nombre
d'appartements reconstruit et le caractère social de l'opération qui est
déterminant et qui peut justifier l'autorisation de démolir des logements
soumis à la protection de la loi (BGC automne 1962 p. 718). La compensation
doit donc faire l'objet d'une appréciation d'ensemble et le contrôle des loyers
doit s'appliquer sans discrimination aux nouveaux logements. En permettant de
fixer un contrôle des loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été
démolis, l'art. 4 al. 3 LDTR n'exige pas une compensation stricte par mètre
carré mais plutôt un contrôle des loyers de l'ensemble des nouveaux logements
dont la construction et les loyers permettent de justifier l'autorisation de
démolir.
c) Pour
fixer le contrôle des loyers, il appartient aux sociétés recourantes de
produire au Service du logement l'ensemble des pièces permettant de déterminer
de manière précise les limites d'un rendement équitable des investissements; ce
faisant, l'autorité cantonale devra en outre prendre en considération le revenu
locatif que les sociétés recourantes auraient obtenu en maintenant les
logements occupés jusqu'à l'octroi du permis de construire, soit de 1985 au 1er
juillet 1991. On ne saurait en effet tenir compte des pertes occasionnées par
la désaffectation illicite des logements en 1985.
4.                             Il résulte
des considérants qui précèdent que le recours est partiellement admis. La
décision attaquée est confirmée dans la mesure où elle soumet les nouveaux
logements autorisés par le permis de construire du 1er juillet 1991 à un
contrôle des loyers au sens de l'art. 4 al. 3 de la loi du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation. La décision est en revanche annulée dans la mesure où elle limite
le contrôle des loyers à une surface de 916 mètres carrés et où elle fixe le
loyer à Fr. 222.-- par mètre carré. L'autorité intimée est invitée à fixer le
contrôle des loyers conformément aux considérants de la présente décision.
5.                             L'admission
partielle du recours justifie la perception d'un émolument réduit (art. 55 al.
1 LJPA). Les recourantes, qui n'obtiennent pas sur le principe l'adjudication
pleine et entière de leurs conclusions, n'ont pas droit à des dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
partiellement admis.
II.                      La décision du 26
avril 1991 du Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce,
Service du logement, est confirmée dans la mesure où elle soumet les nouveaux
logements autorisés par le permis de construire du 1er juillet 1991 à un
contrôle des loyers au sens de l'art. 4 al. 3 de la loi du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de bâtiments d'habitation.
La décision est annulée pour le surplus le dossier étant renvoyé à l'autorité
intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants du présent arrêt.
III.                     Un émolument de Fr.
500.-- (cinq cents francs) est mis à la charge des sociétés recourantes.
fo/Lausanne, le 14 août 1992
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :