vd_omni · AC.2020.0234 · 2021-04-01 · fr

A.________/Municipalité du Mont-sur-Lausanne, ECA | Un bâtiment qui comporte un logement individuel et un logement d'habitation collective (huit chambres et huit salles de bain, plus une cuisine et petit séjour) n'est pas conforme à la zone de villas destinée à l'habitation individuelle, comme cela ressort notamment de la jurisprudence du Tribunal. Toutefois, sur la base du principe de la bonne foi, la construction ayant été réalisée selon les plans validés par l'autorité communale, le Tribunal réforme la décision attaquée et autorise la mise en location du logement collectif par le recourant, en imposant une durée minimale de location de six mois.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 01.04.2021 AC.2020.0234

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
1
er
avril
2021
Composition
M. François Kart,
président
; Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure,
et M. Emmanuel Vodoz, assesseur; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.
Recourant
A.________,
au Mont-sur-Lausanne,
représenté par Me
Eric RAMEL, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité du Mont-sur-Lausanne,
représentée par Me Daniel PACHE, avocat, à Lausanne,
Autorité concernée
Établissement
d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du Canton de Vaud
,
Pully.
Objet
Remise en état
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité du
Mont-sur-Lausanne du 3 août 2020 demandant l'arrêt immédiat et la mise en
conformité d'une activité para-hôtelière illicite en zone de villas, parcelle
n° 362
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n° 362 de la Commune du
Mont-sur-Lausanne. La parcelle est colloquée en zone de villas, selon le règlement
communal des constructions et de l'aménagement du territoire approuvé par le
Conseil d'Etat le 6 août 1993 (ci-après: le RCCAT). Le RCCAT autorise la
création de maisons de deux logements dans cette zone (art. 60).
B.
Le 14 mai 2018, A.________ a déposé une demande de permis de construire
en vue de transformer et agrandir le bâtiment existant sur la parcelle
n° 362 et de créer une piscine. La demande de permis de construire
indiquait qu'après travaux, le bâtiment comporterait deux logements, de six
pièces ou plus. Selon les plans déposés, l'appartement situé à l'ouest
comportait neuf chambres sur trois étages, dont
quatre bénéficiaient d'une
salle de bains privative, plus deux salles de bains communes. Le projet comprenait
aussi six places de parc extérieures et deux places intérieures. La
Municipalité du Mont-sur-Lausanne (ci-après: la municipalité) a autorisé les
travaux en question et, tenant compte de la synthèse CAMAC n° 178322 du 19
juillet 2018, a délivré le permis de construire n° 1839 le 24 septembre
2018.
Le 17 février 2020, après une enquête complémentaire
et une séance de conciliation avec les voisins, et sur la base de la synthèse CAMAC
n° 188356 du 12 novembre 2019, A.________ a été autorisé à créer un salon
d'onglerie, par le biais de modifications intérieures, sous la forme d'une
troisième unité dans le bâtiment en question (permis de construire n° 1839.1).
Selon les plans déposés lors de l'enquête complémentaire, l'appartement situé à
l'ouest comporte un hall d'entrée-séjour de 22,28 m
2
, une
cuisine, huit chambres à coucher (dont une avec un salon privatif) et huit
salles de bains.
Au cours du mois de juin 2020, la municipalité s'est
rendue sur place en vue de constater la fin des travaux et de délivrer le
permis d'habiter. Par lettre du 1
er
juillet 2020, elle a informé A.________
que divers éléments manquaient pour finaliser la délivrance du permis
d'habiter. Elle a ajouté qu'elle délivrerait le permis d'habiter à réception
des indications manquantes. Selon A.________, durant l'inspection, aucune
remarque n'a été formulée quant à l'affectation des logements, quant à la
disposition des pièces ou quant au non-respect éventuel des plans sur la base
desquels le permis de construire avait été  délivré.
Le 22 juillet 2020, une visite d'inspection de la
Police administrative, survenue suite à des plaintes et dénonciations du
voisinage, a eu lieu sur la parcelle n° 362. Selon le rapport de police
établi à cette occasion, le recourant a indiqué "
effectuer de la
location de huit chambres meublées (de type Airbnb) ceci à partir du 1
er
août 2020
".
C.
Par décision du 3 août 2020, la municipalité a considéré que A.________
s'adonnait à une activité para-hôtelière incompatible avec la zone
d'affectation et illicite du fait de l'absence de permis d'habiter. Elle a
ordonné la cessation immédiate de cette activité, en interdisant à A.________
d'utiliser l'unité d'habitation en question. Elle a en outre indiqué qu'elle le
dénonçait à l'autorité préfectorale sur la base de l'art. 130
de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire
et les constructions (LATC; BLV 700.11)
, pour infractions aux art. 60
RCCAT et 128 LATC. La municipalité informait également A.________ que s'il
souhaitait à nouveau utiliser cette unité d'habitation en lui redonnant son
affectation originelle, il était invité à présenter un dossier de demande de
permis de construire complémentaire, comprenant outre les documents usuels, un
plan de situation ainsi que les plans, coupes et élévations nécessaires ou tout
élément d'information utile à la bonne compréhension des travaux avec
destination de tous les locaux.
D.
Par acte du 4 septembre 2020, A.________ (ci-après: le recourant) a
recouru contre la décision du 3 août 2020 auprès de la Cour de droit
administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal (ci-après: le Tribunal). Il
conclut à l'admission du recours (I.) et à la réforme de la décision du 3 août
2020 de la municipalité en ce sens que le permis d'habiter est délivré pour la
construction érigée sur la parcelle n° 362 (II.). Il conclut au surplus à
l'annulation de la décision du 3 août 2020 (III.) Subsidiairement, il conclut à
l'annulation de la décision du 3 août 2020 (IV.). Il requiert expressément une
audience de débats publics, en vertu de l'art. 6 de la Convention du 4 novembre
1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH;
RS 0.101), couplée d'une inspection locale, permettant d'attester que les
travaux réalisés sont conformes aux plans autorisés.
Par réponse du 7 octobre 2020, la municipalité a
conclu au rejet du recours. Elle expose qu'il a été constaté que les deux
appartements sont divisés en chambres numérotées: chaque chambre dispose d'une
serrure de type hôtel, avec un passe; la cuisine est agencées de telle manière
que chaque chambre dispose d'une armoire et d'un espace (placard ou
réfrigérateur) portant chaque fois un numéro correspondant; chaque appartement
dispose d'un séjour commun; il y a autant de boîtes aux lettres que de chambres
à louer et des séparations ont été posées sur le balcon afin de privatiser
chacune des chambres. La municipalité ajoute que le recourant n'habite pas dans
l'immeuble et que c'est donc de manière trompeuse qu'il indique y être
domicilié avec son épouse et ses enfants. La municipalité constate également
que le recourant a procédé à des modifications qui, non seulement ne
correspondent pas aux données de l'enquête publique et aux plans mais, en plus,
violent les règles de sécurité les plus élémentaires. Le projet tel que
présenté comporte notamment un appartement sans escalier intérieur, mais avec
ascenseur et nécessité de poser une échelle extérieure. Quant aux séparations
de balcons, elles n'ont jamais été mises à l'enquête. Selon la municipalité, c'est
de manière abusive que le recourant prétend dans son recours que l'affectation
serait conforme à la zone et c'est de manière consciente qu'il a trompé
l'autorité en procédant aux aménagements litigieux. L'autorité intimée admet
avec le recourant que la lettre du 3 août 2020 constitue une décision. Elle
précise que cette décision doit être comprise comme interdisant l'affectation
actuelle. Elle doit également être comprise comme un ordre de remise en état, le
recourant étant prié de transmettre un dossier indiquant les suppressions effectuées
et faisant figurer la véritable destination des locaux.
L'ECA (Division prévention) s'est déterminée le 19
octobre 2020. Elle relève qu'au moins une activité professionnelle se déroule à
l'intérieur du bâtiment et que toute demande de permis de construire y relative
doit être transmise à son service pour la délivrance d'une autorisation
spéciale. Dans le cas d'espèce, elle n'a pas été appelée à se prononcer lors de
la circulation officielle de la demande de permis de construire par le biais de
la CAMAC et de ce fait, elle n'a pas pu constater si le projet en question
répondait bien aux directives de protection incendie de l'Association des
Etablissements d'Assurance Incendie (AEAI). Il est dès lors indispensable qu'une
régularisation de ce dossier soit effectuée, par circulation auprès des
différents services de l'Etat concernés. L'ECA souligne qu'en particulier la
situation est très inquiétante pour ce qui concerne les voies d'évacuation.
Par déterminations complémentaires du 28 octobre
2020, le recourant a confirmé les conclusions prises au pied de son recours. Il
souligne à nouveau la légalité des travaux de transformation et le fait que ces
travaux sont conformes au permis de construire n° 1839 délivré le 24
septembre 2018 et au permis de construire n° 1839.1 du 17 février 2020. Il
conteste l'affirmation selon laquelle lui et sa famille n'occuperaient pas l'un
des deux appartements du bâtiment. Le recourant estime que le fait de destiner le
second appartement à la colocation est parfaitement compatible avec la zone de
villas dans laquelle est colloquée sa parcelle. Il importe en effet peu que cet
appartement soit loué à une famille (qui serait nécessairement nombreuse compte
tenu du nombre de pièces) ou à plusieurs personnes distinctes, organisées sous
forme de colocation. Il souligne que le nombre de places de stationnement
réalisées est conforme au permis de construire, de telle sorte qu'il n'y aura
pas d'augmentation du trafic engendré par les colocataires, par rapport à une
famille "traditionnelle". Le recourant précise qu'il n'offre aucun
service de type hôtelier et se limite à un service de gérance
"privée", en sa qualité de propriétaire. Par ailleurs, il indique ne
pas proposer de locations de courte durée, afin de garantir une certaine
pérennité dans les locations, contrairement justement à ce qui prévaut en
matière para-hôtelière. Il ajoute que lui et sa famille sont les voisins
directs de l'appartement mis en location de telle sorte qu'ils n'ont aucun
intérêt à ce que des nuisances en découlent. Pour ce qui est de la question
spécifique des séparations des balcons, le recourant relève que ces
installations ne sont pas soumises à autorisation Cela étant, et par gain de
paix en vue d'une solution transactionnelle, il serait disposé à les ôter, à
ses frais. S'agissant enfin des considérations liées à la sécurité incendie, le
recourant relève une imprécision dans les déterminations de l'autorité intimée,
vu que la pose de l'échelle évoquée concerne son appartement familial et qu'il ne
la conteste pas.
Pour ce qui concerne les déterminations de l'ECA du
16 octobre 2020, le recourant constate que l'ECA fonde son appréciation sur les
seules écritures de l'autorité intimée, qu'il conteste totalement. Par
ailleurs, il souligne que l'ECA ne semble pas être au courant des discussions
visant à remplacer l'échelle de secours par un escalier extérieur.
Le 6 novembre 2020, l'ECA a indiqué qu'elle n'avait
pas de remarque à formuler sur les dernières écritures du recourant ni sur les
pièces accompagnant cette écriture.
Le 26 novembre 2020, l'autorité intimée a produit
des déterminations complémentaires. Elle conteste les affirmations du recourant
quant à l'absence d'activité Airbnb. Pour ce qui concerne l'affectation de la
zone villa, elle expose qu'il ne s'agit pas d'une quelconque zone mixte, mais
d'une zone résidentielle. Autoriser une activité de type Airbnb dénaturerait
complétement l'esprit du quartier. Par ailleurs, pour ce qui concerne
l'échelle, elle souligne que l'état actuel ne correspond pas au dossier
d'enquête.
Le recourant s'est déterminé spontanément le 11
décembre 2020 et a confirmé les conclusions prises au pied de son recours du 4
septembre 2020. Il a regretté que l'autorité intimée continue à remettre en
cause la réalité de son domicile au Mont-sur-Lausanne. S'agissant de la
question de l'échelle respectivement de l'escalier incendie, il a produit une
copie d'un courrier adressé à la commune par son architecte attestant de la
conformité aux recommandations ECA de sa nouvelle proposition (escalier de
secours). Il déplore dès lors que l'autorité intimée refuse de donner suite à
des démarches entreprises de bonne foi, en lui reprochant en parallèle la
non-conformité de sa construction. Le recourant revient enfin sur le courrier
d'un voisin du 30 juillet 2020, sur lequel l'autorité intimée a semblé se
fonder pour justifier sa position, en soulignant que ce courrier contient de
nombreux éléments erronés et pour la plupart exorbitants à l'objet du litige.
Il a aussi produit une copie des images 3D signées par son voisin ainsi que
divers clichés des plantations effectivement réalisés sur sa parcelle,
démontrant à son sens que les aménagements extérieurs réalisés (haie végétale
et plantation d'arbres) par le recourant sont parfaitement conformes à ce qui
avait été convenu, dans une optique d'intimité réciproque.
E.
Le tribunal a tenu audience le 28 janvier 2021. À l'occasion de
l'audience, le Tribunal a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de
l'audience a la teneur suivante:
"Le président pose la
question du domicile du recourant. Celui-ci assure qu'il est domicilié sur
place. L'avocat de la municipalité déclare que la municipalité admet
qu'aujourd'hui le recourant est domicilié dans la villa érigée sur la parcelle
n° 362.
Le président demande au
chef du service de
l'urbanisme si le service n'a pas été surpris, lors de l'examen des plans, par
le fait que le logement litigieux comportait huit salles de bain. Celui-ci
répond que tel n'a pas été le cas dans un premier temps, le recourant n'ayant
donné aucune indication sur ses véritables intentions, et que le service
respecte la vie privée de chacun. L'avocat du recourant souligne qu'il devait
pourtant être d'emblée évident pour le service que cet appartement n'était pas
destiné à une famille.
Le recourant explique que le processus
de location a été stoppé suite à la décision de la municipalité et que le
logement est actuellement quasiment vide. Une seule personne y loge; il s'agit
d'un ami du recourant, qui avait besoin d'un toit suite à son divorce. Cet ami
partira dès qu'il trouvera un autre logement. C'est une lettre qui fixe les
conditions du bail. Le recourant indique qu'il cherchera ses locataires par
divers moyens: Lausanne Tourisme, plateforme Airbnb, etc. Il envisage une
colocation qui sera ouverte à toute personne intéressée à vivre en communauté.
Il indique à ce propos qu'il avait eu un contact avec une personne à l'AI qui
était intéressée à cette formule. Il entend proposer les pièces à la location pour
un loyer de 1'000 fr./mois.
À la demande du président, l
'avocat
de la municipalité produit le rapport de la police administrative du 22 juillet
2020.
Le président demande pour quelle
raison, lors de la visite liée à la délivrance du permis d'habiter, il n'a pas
été indiqué au recourant que l'activité de location de huit chambres séparément
n'était pas autorisée.
L
'avocat de la municipalité répond que
cette activité n'a jamais été annoncée. Le recourant expose que l'intervention
de la commune en juillet a été motivée par la dénonciation d'un voisin, qui
exerce une surveillance permanente et ne supporte pas le bruit, même en plein
après-midi. A la question du président tendant à savoir si la municipalité
craint que huit étudiants provoquent plus de nuisances qu'une famille de huit
personnes, le
chef du service de l'urbanisme répond que des plaintes de plusieurs
voisins ont été reçues. Indépendamment de cela, la municipalité est opposée à
l'exercice d'une activité lucrative / commerciale dans la zone de villas. Ce
type d'activité a sa place dans la zone industrielle et d'activités tertiaires
ou d'artisanat.
Le représentant de l'ECA explique
qu'il n'a pas vu les plans. En effet, lorsqu'il n'est question que de logement,
le dossier relève de la compétence municipale. Concernant l'appartement occupé
par le recourant, il explique que s'il n'est desservi que par un ascenseur et
une échelle, cela n'est pas conforme aux normes. Le recourant et les
représentants de la municipalité indiquent qu'ils vont régler ce problème.
Concernant l'appartement composé de huit studios, s'il est destiné à
l'hébergement de personnes de passage, il devrait faire l'objet d'un examen par
l'ECA, par le biais d'une circulation CAMAC. Les conditions liées à
l'évacuation sont beaucoup plus strictes pour ce qui concerne l'hébergement
d'hôtes de passage, dont on estime qu'ils ne connaissent pas les lieux, que
pour les logements, occupés par des personnes qui y sont familiarisées et qui
sauront plus facilement quitter les lieux en cas d'incendie. Une colocation à
long terme relève du logement plus que de l'hébergement.
Le recourant indique que, vu qu'il
habite sur place, il ne souhaite pas avoir de tournus important des locataires.
L'avocat de la municipalité relève que s'il veut s'inscrire sur Lausanne
tourisme, c'est aussi pour avoir des hôtes de passage.
Il est constaté l'existence de dix
boîtes aux lettres (une pour le recourant, une pour l'onglerie, huit pour
locataires), ainsi qu'à côté de la porte d'entrée de l'appartement litigieux de
dix sonnettes.
La cour et les parties visitent
l'appartement litigieux. Le vestibule d'entrée et le salon commun sont de
taille réduite. À l'entrée de chaque studio se trouve une sonnette. La cuisine
comporte huit placards et huit frigos, chacun pouvant être fermé à clé. Les
balcons sont privatifs.
Le recourant a élaboré les plans qui
ont ensuite été signés par un architecte.
La cour et les parties sortent de
l'appartement et se réunissent dans le garage. À la demande du président, le
recourant se déclare prêt à fournir des copies des recherches de locataires
qu'il a effectuées sur diverses plateformes, ainsi qu'une copie de la lettre
par laquelle il met le studio à la disposition de son ami.
Le président indique qu’une copie
du compte-rendu d'audience sera communiquée aux parties, en même temps que des
copies des pièces produites, avec un bref délai pour se déterminer sur leur
contenu".
Le 29 janvier 2021, une copie du procès-verbal a été
transmise aux parties qui ont été invitées à se déterminer au sujet de son
contenu.
Le 1
er
février 2021, le recourant a
transmis au juge instructeur le contrat de bail passé avec son locataire
actuel, un formulaire qu'il avait adressé à Lausanne Tourisme, des documents
concernant une annonce mise sur le site Internet Airbnb et deux contrats qui
avaient été signés par des locataires potentiels. Concernant ces deux derniers,
le recourant souligne qu'ils ont été conclus pour une durée de six mois. Quant
aux autres annonces, elles exigeaient un séjour minimum de 30 jours "
pour
sonder le marché
" mais le recourant précise que dans les contacts
qu'il a pu avoir, il a toujours proposé un séjour beaucoup plus long.
L'autorité intimée s'est déterminée le 2 février
2021. Elle relève que, même si la location se fait pour une durée de 30 jours,
cela implique beaucoup de va-et-vient. Elle souligne aussi que la description
et les prix demandés correspondent à une activité commerciale avec un rendement
mensuel de 9'100 fr.
Le 3 février 2021, le recourant s'est déterminé
comme suit au sujet du procès-verbal d'audience:
"Au troisième paragraphe
dudit procès-verbal, il me semble que A.________ avait indiqué que son
intention est de louer les chambres de l'appartement litigieux pour de longues
périodes, ce qui ne ressort pas de ce texte.
En page 2, le terme « studio » a
été utilisé à trois reprises.
Il m'apparaît que l'utilisation de
ce terme est inappropriée dans la mesure où un studio s'entend comme une pièce
principale avec une cuisine ouverte, le plus souvent une « kitchenette »,
et une salle de bain ou une salle d'eau dans une pièce à part, ce qui n'est pas
le cas des locaux que la Cour a pu visiter; il conviendrait à mon sens de
remplacer le terme « studio » par « chambre ».
En page 2 toujours du
procès-verbal (cinquième paragraphe), mon mandant a expliqué, à la question qui
lui était posée par l'assesseur, qu'il avait établi des esquisses des plans de
la maison ; c'est ensuite son architecte qui a établi les plans qui ont servi à
la mise à l'enquête et qui sont au dossier.
Cette phrase donne l'impression –
même si cela ne semble pas déterminant pour le sort de la cause – que
l'architecte se serait contenté de signer des documents qui auraient été
établis par A.________, ce qui n'est donc pas le cas".
Concernant le rapport de la police administrative du
22 juillet 2020, dont copie lui avait été transmise, le recourant conteste
avoir expliqué qu'il effectuait de la location de huit chambres meublées.
L'autorité intimée s'est déterminée le 8 février
2021 et a indiqué qu'elle n'avait pas de remarques à formuler par rapport au
procès-verbal. Concernant les affirmations figurant dans le courrier du
recourant du 3 février 2021, elle relève que celui-ci a clairement déclaré à la
police qu'il voulait procéder à de la location de chambres meublées et qu'il ne
s'agit pas d'une location pour étudiants. D'ailleurs, le système Airbnb, auquel
a eu recours le recourant, serait notoirement destiné à la location de très
courte durée (deux à trois jours). Même s'il s'agissait de locations sur 30
jours, il s'agirait toujours d'une activité commerciale, qui n'a rien à voir
avec la zone.
Le 11 février 2021, l'ECA a indiqué n'avoir aucune
remarque à formuler au sujet de procès-verbal de l'audience du 28 janvier 2021
ni au sujet des nouvelles pièces produites par le recourant.
Considérant en droit:
1.
Il est admis par les parties que la décision du 3 août
2020, bien que ne comportant pas les voies de droit, est une décision au sens
de l'art. 3
de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur
la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36)
dès lors
qu'elle modifie de manière contraignante la situation de fait et de droit du
recourant.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l’art. 95 LPA-VD, le recours contre cette décision est intervenu en temps
utile.
Il respecte au surplus les conditions formelles
énoncées à l’art. 79 LPA-VD, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière
sur le fond.
2.
En l'espèce, le règlement communal définit la zone de villas comme une
zone destinée à l'habitation familiale à raison de deux logements au plus par
bâtiment (art. 60 RCCAT). Il découle du permis de construire délivré que la
création de deux logements, dont l'un comportant huit chambres à coucher et
huit salles de bain, a été considérée conforme à l'affectation de la zone. Il
convient à ce stade de déterminer si la location individuelle des pièces d'un
de ces deux logements (pour une durée plus ou moins longue) peut être considérée
comme une activité conforme à la zone. Si tel n'est pas le cas, il faudra
encore déterminer si l'autorité intimée pouvait ordonner la cessation immédiate
de cette activité, en interdisant au recourant d'utiliser l'unité d'habitation
en question.
a) aa) Selon l'autorité intimée, l'activité de
location de chambres est contraire à l'affectation de la zone de villas. Tout
au plus, quelques activités y ont été autorisées/tolérées, d'ampleur très
restreinte et sans nuisances pour le voisinage. Elle souligne en particulier les
nuisances sonores induites par la circulation ou autres activités des futurs
locataires/occupants non souhaitées par les riverains. En relation avec une
jurisprudence du Tribunal administratif invoquée par le recourant
(AC.1994.0168), elle relève qu'on n'est pas en présence d'une "unité
ressemblant dans son comportement à une famille", sans atteinte au
voisinage. Au contraire, les locataires effectueraient des allées et venues,
feraient venir leurs amis étudiants, etc., engendrant ainsi des nuisances
totalement incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone de villas.
bb) Le recourant admet qu'une zone de villas implique
une densité d'occupation restreinte. Il soutient que des activités peuvent néanmoins
être admises à condition qu'elles n'entraînent pas pour les voisins des
inconvénients plus importants que ceux engendrés par l'habitation. Il expose
qu'il a notamment imaginé pouvoir louer ce bien sous la forme d'une colocation,
qui reste une forme d'habitation. En revanche, il n'a jamais eu l'intention de
transformer cet appartement en hôtel ou motel. Il souligne que la présence de
quelques colocataires n'est pas plus incommodante que celle de deux familles
avec enfants. La définition d'habitation familiale n'est à son avis pas aussi
limitée que ne semble le soutenir l'autorité intimée. Quant aux supposées
nuisances du fait du va-et-vient des locataires, le recourant précise qu'il n'a
réalisé que les places de parc qui ont été autorisées. Le voisinage devait
ainsi s'attendre aux mouvements journaliers de six véhicules. En outre, la
parcelle est colloquée au degré de sensibilité au bruit II et est située juste
à côté de la zone d'utilité publique, pour laquelle un degré de sensibilité au
bruit III a été attribué. Il n'est donc pas assuré au secteur un calme absolu.
En conséquence, il n'y aurait pas d'usage anormal pour la zone, dont
l'affectation serait pleinement respectée.
Le recourant insiste sur le fait que l'immeuble
construit correspond en tout point aux plans qui ont fait l'objet des permis de
construire délivrés. La disposition des pièces (huit chambres à coucher pour
une seule cuisine) n'a pas changé. Le nombre de places de stationnement n'a pas
augmenté. En outre, il a été autorisé à créer une troisième unité indépendante
(onglerie), qui n'est pas vouée à de l'habitation et encore moins à une famille.
Le recourant en déduit qu'on doit donc admettre que la municipalité interprète
largement son règlement, à tout le moins s'agissant de la définition de la zone
villas.
b) aa) L'art. 29 al. 2 LATC précise que les
zones à bâtir sont affectées notamment à l'habitation, à l'industrie, à
l'artisanat, au commerce, aux constructions et installations publiques, ainsi
qu'aux équipements publics et privés destinés à la culture, au sport, au
tourisme et au délassement; ces types d'affectation peuvent être exclusifs,
prioritaires, mixtes, à option, superposés ou limités dans le temps.
D'une manière générale, les zones d'habitation
comprennent les constructions et les installations destinées à la résidence de
personnes (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du
territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n. 516 ss p. 230). Déterminer
si un usage peut être considéré comme de l'habitat est parfois délicat. Des
problèmes d'interprétation peuvent par exemple surgir dans le cas d'hôtels ou
d'autres logements exploités à des fins commerciales (Alexander Ruch,
Commentaire LAT, 2020, n. 80 ss
ad
art. 22).
Le point de savoir si un projet de construction
consiste en des habitations individuelles, collectives, groupées ou
communautaires ne joue aucun rôle pour en déterminer l'affectation à
l' "
habitation
"; ce critère peut en revanche être décisif
lorsque le règlement applicable réserve expressément la zone en cause à un type
déterminé d'habitat. En effet, il incombe aux communes de définir l'usage
d'habitation prévu et de préciser, cas échéant, les autres activités
simultanément autorisées dans la même zone.
En somme, l'affectation précise d'une zone
d'habitation doit être circonscrite en tenant compte de son intitulé (zone de
villas, d'habitations collectives, de moyenne densité, etc.) et, surtout, du
système réglementaire élaboré par le législateur communal, étant précisé que
l'autorité communale dispose à cet égard d'une certaine liberté sur laquelle
l'autorité cantonale ne doit pas empiéter (arrêt AC.2017.0070 du 15 décembre
2017 consid. 2b et les nombreuses références citées).
S'agissant des zones de "
villas
",
la jurisprudence a défini ce type de bâtiment, en l'absence d'indications
spécifiques dans le règlement communal, comme une maison destinée à
l'habitation d'une seule famille, villa proprement dite, ou de plusieurs
familles, à raison d'une seule famille par étage, villa dite locative. La règle
limitant à un le nombre de logement par niveau ne s'oppose toutefois pas à la
juxtaposition de deux logements en duplex, chacun d'eux occupant alors deux
demi-étages (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b, AC.2002.0111 du 10
juillet 2003 consid. 2a, AC.1992.0209 du 14 mai 1993 consid. 1b; prononcé de
l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de police des
constructions [CCRC] n° 5533 du 4 mai 1988
in
RDAF 1990 p. 425 ss, CCRC
n° 2082 du 22 mai 1967
in
RDAF 1969 p. 35 et les références citées).
La notion de logement familial implique en outre une
densité d'occupation restreinte, en règle générale limitée aux parents et
enfants. Les formes d'habitations collectives n'ont pas leur place dans une
zone destinée à l'habitation individuelle, dans la mesure où elles impliquent
une densité d'utilisation et des inconvénients pour le voisinage plus
importants que ceux engendrés par les occupants d'une villa, ce que tend
précisément à limiter la zone en cause (AC.1991.0147 du 18 août 1992 consid.
2b/cc; CCRC n° 6736 du 20 novembre 1990).
Un règlement communal qui
limite à deux le nombre d'appartements dans les villas ou maisons familiales
tend à définir une zone à vocation d'habitation, exclusivement, présentant de
surcroît un certain caractère résidentiel (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid.
4b; CCRC n° 5533 du 4 mai 1988
in
RDAF 1990 p. 425 ss et les références
citées).
En ce qui concerne toujours la zone de villas, la
jurisprudence (AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b) relève que les
caractéristiques des zones résidentielles impliquent des avantages attendus
pour lesquels les habitants consentent divers sacrifices, notamment pécuniaires
. Il est dès lors normal qu'une grande importance soit
attachée au caractère de tels lieux (une zone de villas doit par excellence
être tranquille, préservée du bruit et des mauvaises odeurs).
Dans un arrêt relativement ancien,
la CCRC a ainsi qualifié de contraire à une zone de villas
- vouée par le règlement communal en cause à des maisons familiales comportant
au plus un appartement par étage, le commerce et l'artisanat non gênant pour le
voisinage étant autorisé - l'aménagement dans une maison d'habitation d'une
dizaine de chambres indépendantes destinées à des employées d'un night club
(CCRC n° 4914 du 13 février 1986). Dans ce prononcé, la CCRC a relevé que huit
à douze employés d'un établissement public, sans lien de parenté, ne pouvaient
être considérés comme formant une communauté familiale; de plus, le changement
des locataires-pensionnaires tous les mois faisait plus penser à une pension,
voire à un hôtel, qu'à une villa. Dans son acception courante, le terme
d'habitation ne s'appliquait pas à une pension ou à un hôtel. Il en irait
peut-être différemment si le propriétaire occupait, avec sa famille, un
appartement de la maison en cause et louait quelques chambres à ses employés, à
des étudiants ou à d'autres personnes. La répartition des pièces et
l'organisation interne de la maison montraient qu'il y avait en fait une
douzaine de quasi-studios, à savoir une multiplication de cellules d'habitation
incompatibles avec une zone de villas. Ainsi, la maison ressemblait plus à un
bâtiment locatif qu'à une villa (voir aussi le prononcé CCRC n° 4502 du 8 août
1984 refusant dans le même bâtiment, peu ou prou pour les mêmes motifs, un
projet d'établissement médico-social, en relevant notamment que les hôtes ne
payaient pas un loyer, mais une pension comprenant le gîte, le couvert et les
soins).
Dans l'arrêt AC.2011.0037 du 26 mars 2012, le
Tribunal a repris cette jurisprudence et a considéré que, destinés à des
étudiants, deux bâtiments comportant respectivement 5 et 10 chambres meublées,
dotées chacune de salles de bains n'étaient pas conformes à la zone de villas.
Le tribunal a par contre
autorisé l'aménagement d'une villa destinée à servir d'"
unité
d'encadrement de vie
" pour personnes souffrant de solitude, mais il a
retenu que le nombre d'occupants - de huit avec deux accompagnants au maximum –
qui n'excédait pas celui de deux familles, restait conforme au règlement
communal limitant la zone aux villas et maisons familiales comportant au plus
deux appartements; les habitants n'auraient pas de véhicules privés et la villa
ne serait pas utilisée d'une manière dépassant l'usage normal de ces locaux
(AC.1994.0168 du 31 juillet 1996
).
Dans un arrêt plus récent,
le Tribunal a également estimé, concernant une villa gérée par une institution
pour personnes handicapées,
qu'en définitive, la villa restait
entièrement consacrée à l'habitation (AC.2017.0070 du 15 décembre 2017 consid.
2d).
Dans un souci de complétude, on mentionnera encore
l'arrêt AC.2014.0108 du 21 octobre 2014, dans lequel le tribunal avait
considéré que 45 studios destinés au logement d’étudiants, plus des locaux communs,
relevaient de l'habitat, notamment car l'occupation de ces logements se
caractérisait par une certaine permanence. Il s'agissait toutefois dans ladite
affaire de savoir si la destination du bâtiment relevait de l’artisanat et de
la petite industrie ou alors de l'habitation. Cette appréciation a ensuite été
confirmée par l'arrêt AC.2019.0032 du 29 novembre 2019, "
compte tenu de
l'autonomie communale et d'une précédente jurisprudence
". Il n'y a ainsi
pas lieu de le considérer comme déterminant pour savoir si des logements pour
étudiants peuvent être admis dans une zone de villas. De même, dans l'arrêt
AC.2016.0252 du 23 août 2017 consid. 2, le Tribunal a considéré qu'un
logement occupé par des étudiants ne se distinguait pas nécessairement des logements
occupés par d'autres personnes (familles, personnes seules, couples sans
enfants ou personnes âgées), qui n'avaient pas la qualification d'étudiant.
Ainsi, le seul fait que des étudiants habitassent dans un logement ne permettait
pas de conclure que ce logement était détourné de sa vocation conforme à une
zone d'habitation. Il importe toutefois de souligner que cet arrêt concernait
une zone de moyenne densité (et mentionne expressément qu'une telle zone se
distingue d'une zone villas).
Ont enfin été jugés conformes à la zone d'habitation
des logements pour des demandeurs d'asile, mais il s'agissait d'une zone
d'habitation collective et non d'une zone villas (AC.1992.0211/212 du 28 juin
1993; voir en revanche l'AC.1991.0147 du 18 août 1992 précité).
bb) Au vu de la jurisprudence qui précède, il
convient de considérer comme établi qu'en principe une forme d'habitation
collective n'a pas sa place dans une zone de villas destinée à l'habitation
individuelle, dans la mesure où elle implique une densité d'utilisation et des
inconvénients pour le voisinage plus importants que ceux engendrés par les
occupants d'une villa, ce que tend précisément à limiter la zone en cause. En
l'occurrence, au surplus, le règlement communal est clair en ce sens qu'il
dispose que la zone de villas est une zone destinée à l'habitation familiale à
raison de deux logements au plus par bâtiment (art. 60 RCCAT). Ainsi, un bâtiment
qui comporte un logement individuel et un logement d'habitation collective (quelle
que soit la durée de séjour de ses occupants) n'est pas conforme à la zone.
Il reste encore à examiner si, au vu des
circonstances du cas d'espèce, cette constatation peut justifier l'interdiction
d'exercer l'activité de location projetée ainsi qu'une demande de mise en conformité.
3.
a) Aux termes de l'art. 128 LATC, aucune
construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée sans l'autorisation
de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne
peut être délivrée que si les conditions fixées par le permis de construire ont
été respectées et si l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le
préavis de la commission de salubrité est requis (al. 1). En outre, selon
l'art. 79 al. 1 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC
(RLATC; BLV 700.11.1), applicable par renvoi de l'art. 129 LATC, le permis
d'habiter ou d'utiliser ne peut être délivré que si les locaux satisfont aux
conditions fixées par la loi et les règlements (let. a), si la construction est
conforme aux plans approuvés et aux conditions posées dans le permis de
construire (let. b), si les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment
achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants ou des utilisateurs
(let. c) et si l'équipement du terrain est réalisé (let. d).
L'institution du permis d'habiter a
pour seul but de permettre à la municipalité de vérifier que la construction
est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis
de construire, et que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment
achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Ainsi, le permis
d'habiter est lié à la procédure de permis de construire. Il représente un
constat final de la conformité des travaux et permet à l'autorité d'intervenir
si le constructeur n'a pas respecté les plans et les conditions posées dans le
permis de construire. La délivrance du permis d'habiter n'est pas destinée à
vérifier une nouvelle fois si les dispositions réglementaires sont respectées:
en effet, cet examen a déjà eu lieu lors de l'octroi du permis de construire
(AC.2017.0358 du 27 mars 2019). Il est par ailleurs douteux que l'autorité
municipale puisse imposer le respect d'une nouvelle norme sur un point qui n'a fait
l'objet d'aucune condition ou charge dans le permis de construire, car une
telle situation reviendrait à remettre en cause l'autorisation entrée en force
(AC.2010.0219 du 12 juin 2012 consid. 4)
. L'art. 79 al. 1 let. a
RLATC prévoit certes de vérifier "
si les locaux satisfont aux
conditions fixées par la loi et les règlements
", mais cette
disposition de niveau réglementaire doit être interprétée dans le cadre de la
base légale que constitue l'art. 128 LATC: lorsque rien n'indique que, aux
termes de cette disposition, les constructions réalisées ne respecteraient pas
les conditions du permis de construire, le permis d'habiter doit être délivré
(cf. AC.2020.0004
du 10 août 2020 consid. 2, AC.2017.0002 du 18
août 2017 consid. 2a, AC.2015.0272 du 3 juin 2016 consid. 1a).
Lorsque la municipalité constate que les travaux ne
sont pas conformes ou que des modifications du projet autorisé requièrent des
autorisations spéciales ou préavis complémentaires, elle doit transmettre le
dossier aux services concernés, pour qu'ils se déterminent, cas échéant qu'ils
prennent les mesures requises. Dans l'intervalle, il lui appartient de prendre
elle-même des mesures appropriées aux circonstances, notamment sous l'angle de
la proportionnalité, par exemple la suspension, la suppression ou la
modification des travaux, le refus du permis d'utiliser ou d'habiter, ou encore
le retrait de celui-ci s'il a été délivré (cf. AC.2012.0139 du 2 septembre
2013: consid. 1).
b)
aa) Selon la jurisprudence,
une décision – telle que le permis de construire – peut, à certaines
conditions, être annulée ou modifiée. La décision étant un acte unilatéral,
elle est par définition modifiable unilatéralement. En tant que manifestation
de la puissance publique, l'autorité ne saurait s'abstenir de la possibilité de
corriger un vice affectant la régularité de la décision, en particulier son
illégalité, ni de la possibilité d'adapter les régimes juridiques qu'elle a
créés aux exigences de l'intérêt public. Cependant, la décision définit des
rapports de droit et elle détermine ainsi la situation juridique d'administrés
qui se fondent sur elle dans leurs activités propres. L'attente qu'ils peuvent
placer dans la stabilité des relations créées par la décision est légitime et
le droit protège cette attente. Le régime de la modification des décisions est
par conséquent soumis à deux exigences contradictoires. D'où le principe selon
lequel lorsque l'autorité constate une irrégularité, la modification (ou la
révocation) n'est possible qu'après une pesée des intérêts dans laquelle
l'intérêt à une application correcte du droit objectif est mis en balance avec
l'intérêt à la sécurité juridique, respectivement à la protection de la
confiance (Pierre Moor / Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3
e
éd., Berne 2011 p. 382 ss; ATF 137 I 69 consid. 3.3, 135 V 215 consid.
5.2). Sont notamment pertinents dans cette pesée d'intérêts le fait que la
décision a créé un droit subjectif au profit de l'administré, que celui-ci a
déjà fait usage d'une autorisation ou que la décision est le fruit d'une
procédure au cours de laquelle les divers intérêts en présence ont fait l'objet
d'un examen approfondi (ATF 137 I 69 consid. 2.3, 127 II 306 consid. 7a). Il en
va de même de la bonne foi de l'administré. Celui qui a agi dolosivement ou
violé ses obligations en induisant l'administration en erreur au moment de
demander l'autorisation ne saurait en principe s'opposer à la révocation, à
moins que cette mesure ne soit contraire au principe de la proportionnalité
(ATF 98 Ib 241 consid. 4b; arrêt TF 1C_111/2016 du 8 décembre 2016 consid. 6.1;
arrêt AC.2018.0433 du 6 décembre 2019 consid. 4c/aa).
bb) Le principe de la bonne foi protège le citoyen
dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités,
lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un
comportement déterminé de l'administration. Ce principe découle des art. 5 al.
3 et 9 Cst. et vaut pour l'ensemble de l'activité étatique (ATF 138 I 49
consid. 8.3.1). Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision
erronés de l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un
administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition
que l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de
personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les
limites de ses compétences et que l'administré n'ait pas pu se rendre compte
immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore qu'il
se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour
prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de
préjudice, que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment où
l'assurance a été donnée et que l'intérêt à une application correcte du droit
objectif ne soit pas prépondérant par rapport à la protection de la confiance
(ATF 143 V 95 consid. 3.6.2, 141 V 530 consid. 6.2, 137 II 182 consid. 3.6.2;
TF 1C_183/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1).
Le principe de la bonne foi est l'émanation d'un
principe plus général, celui de la confiance, lequel suppose que les rapports
juridiques se fondent et s'organisent sur une base de loyauté et sur le respect
de la parole donnée. Ce principe impose aux organes de l'Etat ainsi qu'aux
particuliers d'agir conformément aux règles de la bonne foi. Cela implique
notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement contradictoire ou
abusif (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1 p. 53; arrêt AC.2019.0142 du 4 mai 2020
consid. 4a).
4.
a) En l'espèce, au vu du contenu sans équivoque du permis de construire
du 24 septembre 2018 et du permis complémentaire du 17 février 2020, émanant de
l'autorité compétente en la matière, le recourant pouvait raisonnablement
considérer ces décisions comme une assurance de l'autorité selon laquelle le
projet litigieux pouvait être réalisé selon les plans autorisés. Il n'est à cet
égard pas contesté que la construction a été réalisée conformément aux plans
déposés.
Il ressort de la lecture de ces plans que
l'appartement situé à l'ouest n'est pas fonctionnel pour une famille, vu
notamment la petite taille de la salle de séjour et de la cuisine. Les plans
laissent au contraire clairement apparaître que l'appartement est destiné à la
colocation individuelle. Cela ressort plus particulièrement des plans déposés
lors de l'enquête complémentaire, selon lesquelles l'appartement situé à
l'ouest  comporterait huit salles de bains pour
huit chambres. Une telle
utilisation future ne pouvait échapper aux professionnels du domaine, lors de
l'examen technique qui a mené à la délivrance des permis de construire.
Ces deux permis ont été délivrés à l'issue de
procédures qui ont permis à la municipalité de se prononcer sur la base de
plans complets permettant de bien saisir la nature et les dimensions de la
construction projetée (cf. art. 108 LATC et 69 RLATC). Ces procédures ont également
permis à toutes les personnes intéressées, notamment les voisins, d'exercer le
droit de participation prévu par l'art. 4 LATC ainsi que leur droit d'être
entendues, droits qui sont mis en œuvre par la procédure prévue aux art. 103 ss
LATC.
O
n soulignera encore que le recourant
n'a pas tenté de faire valider discrètement des modifications de projet, en
tablant sur le fait qu’elles passeraient inaperçues lors de l’enquête
complémentaire. En effet, il a soumis, lors de l’enquête complémentaire, des
plans indiquant clairement ce qui est ajouté au projet initial, en rouge, et ce
qui est enlevé, en jaune.  La création de nouvelles salles de bains privatives
ressortait clairement de ces plans. On n'est pas en présence d'une fraude à la
loi (cf. dans ce sens, concernant aussi des plans
AC.2014.0352 du 23
juin 2015 consid. 4).
A cela s'ajoute que la réglementation applicable n'a
pas changé depuis le moment où l'autorité intimée a donné l'assurance
litigieuse au recourant. En outre, ce dernier, sur la base des permis délivrés,
a pris des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir un
préjudice important.
En vertu du principe de la bonne foi, le recourant
doit se voir autoriser à utiliser sa construction selon les plans validés par l'enquête
publique. Les conditions qui permettraient de révoquer les permis de construire
délivrés ne sont pas réunies et l'utilisation de son logement conforme aux
plans ne peut dès lors pas être interdite au recourant, sous réserve de ce qui
suit.
b) Le fait que les conditions posées au respect de
bonne foi soient réunies n'est pas encore suffisant. Il reste en effet à
examiner si la réalisation de ce principe peut porter préjudice à d'autres
valeurs également dignes de protection et à mettre en balance l'intérêt à la
protection de la bonne foi et les intérêts qui y seraient éventuellement
opposés (TF 1P.373/2006 du 18 octobre 2006 consid. 2.3). Il est communément
admis qu'un intérêt public supérieur l'emporte sur un intérêt d'un particulier
à la protection de sa bonne foi, le droit à la protection de la promesse
pouvant alors se transformer en une prétention à dommages et intérêts (TF
1A.226/2006 du 25 avril 2007 consid. 5.1, 1P.373/2006 précité consid. 2.3.1 et
les réf. cit.). L'intérêt à la protection de la bonne foi peut également céder
devant l'intérêt lié à l'application correcte du droit: il peut dans ce cadre
être mis en balance avec l'intérêt de tiers, tel que celui des voisins qui
seraient touchés par l'admission d'une situation contraire au droit des
constructions pour des motifs de protection de la bonne foi (TF 1C_6/2009 du 24
août 2009 consid. 3.2, 1P.373/2006 précité consid. 2.3.1).
c) En l'espèce, il convient de mettre en balance
l'intérêt public à éviter les nuisances pour le voisinage avec le principe de
la bonne foi.
Comme on l'a vu, les permis de construire ont été
délivrés au terme de procédures complètes d'autorisation selon la LATC et la
construction est déjà entièrement réalisée. Une révocation du permis de
construire ne pourrait dans ces conditions intervenir que si un intérêt public
important le justifiait ou si l'octroi du permis de construire était affecté
d'un vice grave.
S'il est vraisemblable que huit colocataires
indépendants peuvent occasionner plus de nuisances qu'une famille avec sept
enfants (ou plus), il n'est pas évident que ces nuisances soient sensiblement
plus élevées, en particulier en journée. Il convient aussi à cet égard de tenir
compte du fait que le recourant habite le bâtiment concerné et qu'il serait le
premier gêné par des nuisances provoquées par ses locataires, raison pour
laquelle il souhaite – selon les contrats produits – louer les chambres pour
une durée de six mois au minimum. Il y a ainsi lieu de considérer que la
location séparée des chambres de l'appartement litigieux pour une durée minimum
de six mois n'occasionnera pas pour le voisinage des nuisances telles que le
principe de la bonne foi ne pourrait pas s'appliquer en l'occurrence. Le
recourant doit par conséquent être autorisé à mettre en location les chambres
du logement situé à l'ouest du bâtiment érigé sur la parcelle n° 362 pour
une durée minimale de six mois à chaque location. Pour ce qui est de l'atteinte
à la garantie de la propriété qu'implique l'obligation d'une durée minimale de
location de six mois, on relève que celle-ci peut se fonder sur l'art. 60 RCCAT.
Un séjour minimal de six mois correspond en effet plus à la notion de
permanence de l'habitation des zones de villas et de l'art. 60 RCCAT.
La décision attaquée prévoit encore que si le recourant
souhaitait à nouveau utiliser cette unité d'habitation en lui redonnant son
affectation originelle, il est invité à présenter une demande de permis de
construire complémentaire. Au vu de ce qui vient d'être exposé cette exigence
est privée d'objet. On ne saurait en effet imposer au recourant de déposer une
nouvelle demande de permis de construire pour quelque chose qui a été déjà été
autorisé et qui a été réalisé conformément aux autorisations délivrées.
d)
Au vu des éléments qui précèdent, la
décision attaquée doit être réformée
.
Il ne revient toutefois pas au
tribunal de céans d'ordonner la délivrance du permis d'habiter, comme le
requiert le recourant. En effet, au vu de l'affectation autorisée par le
présent arrêt, mais qui n'avait pas été envisagée par l'autorité intimée, il
conviendra éventuellement que le dossier de construction circule auprès de
l'ECA, voire d'autres services de l'Etat. Il revient à l'autorité intimée de
poursuivre la procédure en ce sens. Si toutes les conditions et autorisations
sont réunies, elle délivrera ensuite le permis d'habiter.
5.
Dans la décision attaquée, l'autorité intimée indique que le cas est
dénoncé sans délai à la Préfecture sur la base de l'art. 130 LATC, pour
infractions aux art. 60 RCCAT et 128 LATC. Le recourant estime que la
dénonciation à l'autorité pénale est infondée, dès lors que la construction a
été réalisée conformément aux plans autorisés et qu'aucune procédure de
régularisation n'est nécessaire.
Il ne revient pas au Tribunal de céans de se
prononcer sur le bien-fondé d'une dénonciation municipale auprès du Préfet. Le
grief est irrecevable.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent que l'immeuble construit par le
recourant est conforme au droit et aux permis de construire qui ont été
délivrés (sous réserve de la durée de la mise en location). Le recours doit
donc être admis, dans la mesure où il est recevable, et la décision attaquée doit
être réformée en ce sens que le principe de l'activité consistant en la
location des chambres individuelles de l'appartement situé à l'ouest est autorisé,
pour une durée minimale de six mois. La cause est au surplus renvoyée à la
municipalité pour qu'elle poursuive la procédure menant à la délivrance du
permis d'habiter. Le recourant obtenant en grande partie gain de cause, les
frais du présent arrêt sont mis pour les deux tiers à la charge de la commune
du Mont-sur-Lausanne et, pour un tiers, à la charge du recourant. Le recourant
a droit à des dépens à la charge de la municipalité (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis dans la mesure où il est recevable.
II.
La décision de la Municipalité du Mont-sur-Lausanne du 3 août 2020 est réformée
au sens des considérants 4 et 6.
III.
La cause est renvoyée à la Municipalité du Mont-sur-Lausanne pour
qu'elle poursuive la procédure menant à la délivrance du permis d'habiter.
IV.
Les frais du présent arrêt sont mis, par 2'000 (deux mille) francs, à la
charge de la Commune du Mont-sur-Lausanne et par 1'000 (mille) francs à la
charge du recourant.
V.
La Commune du Mont-sur-Lausanne versera 2'000 (deux mille) francs au
recourant à titre de dépens.
Lausanne, le 1
er
avril 2021
Le
président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.