vd_omni · EF.2000.0003 · 2000-07-06 · fr

PPE VERDAUX 7 c/CEFI du district de Lausanne | VR calculée sur la base d'un prix de 240 fr. /m² par la CEFI, ramenée à un prix de 200 fr. /m² par le TA, soit correspondant à un loyer de 1'500 fr. /mois pour des appartements neufs situés à Renens dans un joli quartier. Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.07.2000 EF.2000.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 6 juillet 2000
sur le recours interjeté par
PPE VERDEAUX
7,
représentée par son administratrice Jocelyne Cotting, Rue de Verdeaux 7,
1020 Renens,
contre
les décisions sur recours rendues le 24
février 2000 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne
(ci-après : la commission) relatives à l'estimation
fiscale des lots nos 2447 à 2456 (parcelle de base no 606 de Renens).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle de base no
606 de Renens, située rue de Verdeaux 7, comprend une surface totale de 1178 m2
sur laquelle un bâtiment d'habitation est érigé. La propriété par étages a été
constituée le 9 juillet 1998 (PPE), soit avant construction. L'immeuble a été
divisé en dix lots (lots 2447 à 2456), comprenant pour chacun un droit exclusif
sur un logement (appartement) et une place de parc dans le garage.
L'Etablissement cantonal d'assurance a assuré l'habitation pour un montant de
2'636'050 francs.
Le lot 2447, qui
comprend 110/1000 appartient à Pascal Joliat et Ginette Saner Joliat. Le lot
2448, qui correspond à 110/1000 également, est propriété des époux Russo. Le
lot 2449, qui compte 90/1000, est détenu par les époux Dupertuis. Le lot 2450,
qui équivaut à 90/1000, appartient aux époux Ilic. Le lot 2451, qui comprend
95/1000, est propriété des époux Di Natale. Le lot 2452, qui correspond à
95/1000, est détenu par les soeurs Thierry. Le lot 2453, qui compte 100/1000,
appartient aux époux Cotting. Le lot 2454, qui équivaut à 100/1000, est
propriété des époux Paiano. Le lot 2455, qui comprend 105/1000, est détenu par
les époux Bruttin. Enfin, le lot 2456, qui correspond à 105/1000, appartient
aux époux Duriaux.
B.                    Agissant "
ensuite
de nouvelle construction
", la commission a fixé l'estimation fiscale
du lot 2447 à 412'000 fr., celle du lot 2448 à 407'000 fr., celle du lot 2449 à
374'000 fr., celle du lot 2450 à 372'000 fr., celle du lot 2451 à 377'000 fr.,
celle du lot 2452 à 374'000 fr., celle du lot 2453 à 382'000 fr., celle du lot
2454 à 379'000 fr., celle du lot 2455 à 397'000 fr. et enfin celle du lot 2456
à 399'000 fr.
A la suite de recours
de tous les copropriétaires tendant à la réduction de la valeur de rendement de
chaque lot, la commission a accepté le 24 février 2000 de calculer la valeur de
rendement sur la base de la surface (90 m2) multipliée par un prix de 240
fr./m2 (au lieu de 280 fr./m2), obtenant après l'adjonction d'un montant 1'200
fr. par année pour le garage et capitalisation du tout à un taux de 7,5 %, une
valeur de rendement totale de 304'000 fr. pour chaque lot. L'estimation fiscale
du lot 2447 a ainsi été ramenée à 388'000 fr., celle du lot 2448 à 383'000 fr.,
celle du lot 2449 à 350'000 fr., celle du lot 2450 à 348'000 fr., celle du lot
2451 à 353'000 fr., celle du lot 2452 à 350'000 fr., celle du lot 2453 à
358'000 fr., celle du lot 2454 à 355'000 fr., celle du lot 2455 à 373'000 fr.
et celle du lot 2456 à 375'000 fr.
C.                    Les copropriétaires de
la PPE Verdeaux 7, représentés par Jocelyne Cotting, ont saisi le Tribunal
administratif d'un recours dirigé contre les décisions rendues sur recours le
24 février 2000 par la commission. Ils concluent à ce que la valeur de
rendement de leurs appartements soit calculée sur la base d'un prix de 180
fr./m2. Ils se sont acquittés d'une avance de frais de 800 fr. L'autorité
intimée propose le maintien de ses décisions. Le tribunal a tenu audience sur
place en date du 25 mai 2000 en présence des parties. A cette occasion, il a
procédé à une visite des lieux. A l'issue de cette mesure d'instruction, il a
délibéré hors la présence des parties et décidé de rendre le présent arrêt.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte
d'ailleurs les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de
recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif
est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le
tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci
représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne
peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF
92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai
1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     L'art. 2 LEFI dispose
que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4).
Selon l'art. 20 al. 1
LEFI, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté notamment par la construction ou la démolition d'un
bâtiment que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En vertu de l'art. 7
al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble.
Les Instructions pour
les Commissions de district d'estimation fiscale du 20 novembre 1992
préconisent s'agissant des villas et des PPE, de supputer loyer en fonction de
la surface habitable, multipliée par un prix unitaire au m2 variant entre 100
et 200 fr./m2.
Les directives du
Département des finances n'ont pas un caractère normatif puisqu'il s'agit
d'ordonnance administrative (v. par exemple Zbl 1995, p. 44). Elles ne peuvent
pas introduire des restrictions de droit matériel et ne peuvent imposer à leurs
destinataires des obligations qui iraient au-delà des exigences légales, pas
plus qu'elles ne lient les autorités chargées d'appliquer le droit. Elles
permettent toutefois la mise en place d'une pratique uniforme et égalitaire, ce
qui est particulièrement important dans le cadre d'une révision générale des
estimations fiscales des immeubles du canton puisque des centaines de milliers
d'immeubles doivent être réévalués par 19 autorités différentes (ATF 120 II
139). Le Tribunal administratif s'est pour sa part très souvent inspiré des
principes énoncés par ces directives pour juger les cas qui lui étaient soumis
(notamment, récemment TA, arrêt EF 99/0018 du 27 janvier 2000).
3.                     En l'espèce, les
recourants soutiennent que la valeur de rendement de leur logement, bien que
calculée sur la base d'un prix ramené à 240 fr./m2, est encore trop élevée. Ils
exposent que la PPE Verdeaux 7 est située à Renens, dans une zone de locatifs
populaires. Ils rappellent que les appartements sont simples et loin d'être luxueux.
Ils se prévalent du fait que le loyer moyen des logements lausannois sur le
marché libre était en 1997 pour un appartement de 4 pièces de 1'305 fr. avec un
taux hypothécaire de référence de 4,5 %. Les recourants demandent à ce que la
valeur de rendement de leur logement soit fixée sur la base d'un prix de 180
fr./m2.
4.                     Les décisions attaquées
calculent la valeur de rendement de chaque lot en fonction d'une part du
rendement de l'habitation (pour tous les lots : 90 m2 à 240 fr./m2,
représentant une valeur locative annuelle de 21'600 fr.) et d'autre part du
rendement du garage (1'200 fr./année). En l'espèce, les recourants critiquent
uniquement la valeur de rendement de l'habitation qu'ils estiment excessive et
pour laquelle ils préconisent un prix de 180 fr./m2.
Lors de la visite des
lieux, le tribunal a constaté que l'immeuble litigieux, neuf, est situé dans un
joli quartier, à proximité du centre de Renens et en particulier de la gare.
Bien qu'il soit entouré d'un environnement plaisant et jouisse dans l'ensemble
d'une situation favorable, il ne fait toutefois pas partie d'un quartier
résidentiel. La zone en question, bien qu'agréable, ne revêt assurément pas le
même attrait qu'un immeuble situé dans certains quartiers de Lausanne ou dans
ses alentours plus prisés.
Les parties communes
de l'immeuble (qui comprennent un ascenseur, deux buanderies, local technique,
caves) et les logements (équipés de deux salles d'eau et cuisine agencée
ouverte sur le séjour) sont dotés du confort habituel, sans plus. Hormis la
cuisine ouverte sur le séjour, les trois chambres des appartements sont même
plutôt petites.
Au vu de ces
caractéristiques, tenant tant au lieu de situation de l'immeuble que la
conception de celui-ci, le tribunal parvient à la conclusion que la valeur de
rendement de chaque logement ne peut pas être maintenue à un prix de 240
fr./m2. En effet, un tel prix unitaire correspond à un loyer mensuel de 1'800
fr., soit un montant excessif pour des appartements de moins de 100 m2,
dépourvus en outre d'éléments de luxe particulier. La jurisprudence a confirmé
des prix allant au-delà de la fourchette des instructions, par exemple
s'agissant d'un immeuble situé dans la région de Lavaux (arrêt EF 95/0124 du 31
octobre 1996).
En revanche, ces
particularités ne justifient pas encore d'allouer les conclusions des
recourants tendant à la fixation d'une valeur de rendement annuelle de 16'200
fr. (90 m2 x 180 fr./m2). En effet, il apparaît qu'un loyer mensuel de 1'350
fr. ne tient pas suffisamment compte du lieu de situation de l'immeuble, qui de
surcroît est neuf et dispose du confort moderne. A titre d'exemple, le tribunal
a confirmé un loyer calculé sur la base d'un prix de 170 fr./m2 pour une
construction édifiée en 1958 et située au chemin des Vignes à Renens (arrêt EF
96/0058 du 15 juillet 1997).
Tout bien considéré,
le tribunal juge que le rendement des logements doit être arrêté à un prix de
200 fr./m2, correspondant à un rendement annuel de 18'000 fr. et équivalant à
un loyer mensuel de 1'500 fr. sans la place de parc (dans ce sens, TA arrêt EF
99/0005 du 31 janvier 2000, s'agissant d'une PPE au Chemin des Eglantines à
Lausanne). Compte tenu encore du garage, la valeur de rendement de chaque lot
s'élève à 19'200 fr. Avec un taux de capitalisation de 7,5 %, le tribunal
parvient à une valeur de rendement de 256'000 fr. pour chaque lot (au lieu de
304'000 fr.).
5.                     Avec une valeur de
rendement de 256'000 fr., le tribunal aboutit après l'application de la règle
de l'art. 2 al. 1 LEFI aux estimations fiscales suivantes :
lot 2447
: 256'000 + 471'000 : 2 =
363'000
en arrondi (au lieu de
388'000);
lot 2448
: 256'000 + 461'000 : 2 =
358'000
en arrondi (au lieu de
383'000);
lot 2449
: 256'000 + 396'000 : 2 =
326'000
(au lieu de 350'000);
lot 2450
: 256'000 + 391'000 : 2 =
323'000
en arrondi (au lieu de
348'000);
lot 2451
: 256'000 + 401'000 : 2 =
328'000
en arrondi (au lieu de
353'000);
lot 2452
: 256'000 + 396'000 : 2 =
326'000
(au lieu de 350'000);
lot 2453
: 256'000 + 411'000 : 2 =
333'000
en arrondi (au lieu de
358'000);
lot 2454
: 256'000 + 406'000 : 2 =
331'000
(au lieu de 355'000);
lot 2455
: 256'000 + 441'000 : 2 =
348'000
en arrondi (au lieu de
373'000);
lot 2456
: 256'000 + 446'000 : 2 =
351'000
(au lieu de 375'000).
Ces différences allant
au-delà de la marge d'appréciation de 5 % conférée à la commission (consid. 1
ci-dessous), les décisions attaquées doivent être réformées dans ce sens.
6.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Les recourants
obtenant gain de cause sur le principe d'une réduction de la valeur de
rendement de leurs lots, les frais seront laissés à  la charge de l'Etat (art.
55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     Les décisions
rendues sur recours le 24 février 2000 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne sont réformées en ce sens que :
l'estimation
fiscale du lot 2447 de Renens est ramenée à 363'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2448 de Renens est ramenée à 358'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2449 de Renens est ramenée à 326'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2450 de Renens est ramenée à 323'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2451 de Renens est ramenée à 328'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2452 de Renens est ramenée à 326'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2453 de Renens est ramenée à 333'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2454 de Renens est ramenée à 331'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2455 de Renens est ramenée à 348'000 francs
l'estimation
fiscale du lot 2456 de Renens est ramenée à 351'000 francs.
III.                     Les frais du
présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie versé,
par 800 francs, étant restitué aux recourants.
Lausanne, le 6 juillet 2000
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.