vd_omni · EF.1995.0040 · 1995-09-07 · fr

THÉLIN Marguerite c/CEFI | Valeur vénale d'un terrain pour partie constructible - et construit - et pour partie en zone agricole. Prise en compte de la vétusté des bâtiments. Taux applicable à la capitalisation du "loyer" supputé.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.09.1995 EF.1995.0040

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 septembre 1995
sur le recours interjeté par
Marguerite
THÉLIN
, représentée par l'avocat Lucien Gani, Petit-Chêne 18, à 1002
Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 10 mai 1995
par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
(estimation
fiscale de la parcelle no 126 de Mollens).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La recourante
Marguerite Thélin est propriétaire, à Mollens, au lieu-dit
"A
l'Amaron"
, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 126.
Il s'agit d'une grande parcelle d'une surface totale de 6'675 m², dont 384 m²
sont occupés par un grand bâtiment (ECA no 166), avec dépendances (ECA nos 165
et 167) et un garage (ECA no 246).
Le bâtiment est une
ancienne ferme, de grand volume, dont la partie centrale a été aménagée, de
manière rustique, en une série de pièces de dimensions très variables affectées
à des usages divers (chambre à coucher, bureau, salle à manger, salon). La
partie est du bâtiment a été aménagée, relativement récemment, en un petit
logement d'un étage sur rez doté d'un confort relativement convenable, avec
chauffage électrique et à gaz. A l'ouest du bâtiment principal, une autre
annexe est en train d'être aménagée (par le fils de la recourante) également en
un logement indépendant, sur deux étages. Quant aux aménagements extérieurs,
sous réserve de petites surfaces dallées, la parcelle est constituée par un
verger et un pré.
La propriété est
actuellement utilisée comme résidence secondaire par la recourante et sa
famille.
B.                    Selon le plan de zone
communal, la propriété de la recourante se trouve pour l'essentiel en zone village
B, avec une petite partie en zone agricole. La partie constructible de
l'immeuble a la configuration d'un grand rectangle de près de 6'000 m², frappé
d'une restriction importante sous la forme d'un périmètre d'implantation
obligatoire, qui correspond en fait à la situation des bâtiments actuels.
C.                    Dans le cadre de la
révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil
d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne a porté l'estimation fiscale de l'immeuble
précité de 298'500 fr. (datant de 1979) à 612'000 francs. Sur recours du 6
avril 1995 interjeté par l'intéressée, elle a confirmé cette taxation en date
du 10 mai 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent pourvoi,
déposé par acte du 22 mai 1995 et confirmé par un mémoire de recours du 31 mai
1995.
La commission s'est
déterminée en date du 20 juin 1995, concluant au rejet du recours. La
recourante a produit une expertise privée établie le 30 juin 1995 par
l'architecte Ansermet. Les arguments des parties seront repris ci-après pour
autant que de besoin.
Le tribunal a procédé
à une vision locale le 23 août 1995 en présence du conseil de la recourante, et
des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1.                             Selon
l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne
entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087
du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,
usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par
des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables,
ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit
administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et
proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     L'estimation fiscale
litigieuse résulte du calcul suivant:
Valeur vénale
Terrain              1'200 m² X 60 fr./m²
4'125 m² x 120 fr./m²                                Fr.          567'000.-
Habitation         2'206 m3 x 180 fr./m3                              Fr.          397'800.-
Annexe ouest    176 m3 x 350 fr./m3                                Fr.            61'600.-
Annexe est       310 m3 x 100 fr./m3                                Fr.            36'000.-
Fr.                1'061'680.-
Valeur de rendement
Loyer supputé sur 6 mois (9'000 fr.)
capitalisé à 7,5%                                                                                                Fr.            120'000.-
Total                                                                                                                  Fr.                1'181'680.-
Estimation fiscale (1/2)                                                                                       Fr.            590'840.-
+ garage                                                                                                            Fr.              20'000.-
+ terrain agricole (1'350 m² x 1.- fr./m²)                                                                 Fr.                1'350.-
Fr.            612'000.-
La recourante conteste d'une part la détermination du prix du terrain,
d'autre part celle du bâtiment principal, qui ne tiendrait pas assez compte
selon elle de la vétusté et de la durée effective d'utilisation, enfin le taux
de capitalisation utilisé par la commission. Elle conclut à une estimation
fiscale de 395'000 fr., correspondant peu ou prou à l'estimation de l'expert
qui l'a mis en oeuvre (400'000 fr.). L'estimation des dépendances est et ouest,
celle du garage et celle du terrain en zone agricole ne sont pas litigieuses.
S'agissant de la
valeur vénale du terrain, la commission a séparé du gros de la parcelle la
surface sise en zone agricole (1'350 m²) qu'elle a taxé au prix de 1 fr. le m²,
montant qui n'est pas contesté par le recourant. Le solde du terrain a été
estimé pour la plus grande partie de la surface (4'125 m²) à 120 fr. le m², et
pour une petite partie (1'200 m²) à 60 fr. le m², au motif qu'elle est sise
hors du périmètre constructible.
3.                     La méthode, elle-même
utilisée d'une manière générale par les commissions en procédure de révision
générale, a été approuvé par le Tribunal administratif (arrêt EF 94/091 du 25
avril 1995, notamment). La valeur vénale d'un terrain dépend essentiellement de
ce que l'on peut y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement
et juridiquement possibles, cette valeur devant s'apprécier en fonction des
caractéristiques objectives de l'immeuble et non des intentions subjectives du
propriétaire du moment (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994, consid. 3 et les
réf. citées). Il est donc correct de retenir des valeurs différentes, en
fonction du caractère effectivement constructible ou non de la parcelle.
En l'espèce, on a
affaire à une belle propriété vaste, située au pied du Jura et bien orientée au
sud-ouest, dont les bâtiments offrent des possibilités de logement importantes
et, qui plus est, relativement proche de l'arc lémanique (Morges est à environ
20 km) à laquelle elle est reliée par la ligne de chemin de fer du
Bière-Apples-Morges, dont la halte de Ballens se trouve à environ 5 km. Tous
ces éléments font que le terrain lui-même, indépendamment des bâtiments qui
l'occupent, présente un certain degré d'attractivité et ne manquerait pas
d'intéresser des acquéreurs en cas de mise en vente. Les prix retenus par la
commission (120 fr./m² et 60 fr./m²) ne relèvent dans ces conditions pas de
l'abus du pouvoir d'appréciation.
On peut en revanche
critiquer le découpage auquel a procédé la commission pour estimer la valeur
vénale des différentes parties du terrain appartenant à la recourante. En fait,
seuls 625 m², environ, se trouvent en zone agricole. Le solde (6'000 m²
environ) se trouve en zone village B, mais seule la partie effectivement
constructible en fonction du périmètre d'implantation obligatoire (environ
4'000 m²) justifie un prix de 120 fr. le m². Cela signifie que la valeur vénale
du terrain doit être établie de la manière suivante:
4'000 m² à 120 fr. le
m.:                       Fr.         480'000.-
2'000 m² à 60 fr. le m²:                         Fr.         120'000.-
665 m² à 1 fr. le m²:                             Fr.        665.-
Total:                                                    Fr.         600'665.-
soit un montant supérieur à l'estimation faite
par la commission pour le terrain (568'350 francs), et qui correspond à un prix
moyen au m² de 90 francs.
4.                     La recourante reproche
ensuite à la commission, dans la détermination de la valeur vénale du bâtiment,
de ne pas avoir assez tenu compte de l'état de vétusté des bâtiments et du
confort qu'ils procurent. La vision locale à laquelle a procédé le tribunal a
permis à ce dernier de se rendre compte qu'effectivement le corps central est
vétuste et que sa remise en état pour le doter d'un confort moderne
entraînerait des gros frais. Il faut observer en revanche que le logement dans
la dépendance et est en bon état. La commission a fort bien tenu compte de tous
ces éléments, puisque, se fondant sur le volume des bâtiments concernés, tel
que résultant des polices d'assurance contre l'incendie, elle a calculé les
valeurs vénales en attribuant des prix unitaires au mètre cube extrêmement bas
(180 fr. pour la ferme, 100 fr. pour l'annexe ouest, et 350 fr. pour l'annexe
est, encore une fois en très bon état) qui correspondent réellement à l'état de
vétusté des bâtiments, si on admet que le prix de construction normal d'un
bâtiment d'habitation se situe aux environs de 500 fr. le m3, dans le marché
actuel de la construction. En retenant les chiffres cités ci-dessus, la
commission a en fait appliqué des coefficients de vétusté allant largement
au-delà de ce que prévoient les instructions du Département des finances, du 20
novembre 1992, qui limitent à 30% la déduction dite de vétusté pour les
bâtiments de plus de 60 ans, sauf cas exceptionnel. Elle a ainsi fait usage de
la faculté qui lui était donnée d'aller au-delà des normes fixées par les
instructions, et a largement tenu compte de l'état vétuste du bâtiment de la
recourante. Son appréciation résiste au grief d'abus ou d'excès formulé à son
endroit.
5.                     La recourante reproche
encore à la commission d'avoir retenu une durée d'utilisation moyenne des
bâtiments de 6 mois par an. Ce moyen paraît concerner le calcul de la valeur de
rendement, que la commission a fixée à 120'000 fr. en capitalisant à 7,5% un
loyer supputé, conformément à l'art. 22 al. 3 REFI, à 1'500 fr. par mois, pris
en compte sur la moitié de l'année, soit un montant de 9'000 fr. par an.
Mais le grief n'est
pas fondé. Les conditions climatiques régnant au pied du Jura ne correspondent
certes pas à celles de l'arc lémanique, mais on est encore loin de la montagne.
La commission a correctement apprécié la situation en ne prenant en compte que
la moitié de l'année pour estimer un loyer censé rémunérer la mise à
disposition d'une résidence secondaire offrant trois logements et un grand
terrain avec de bonnes conditions d'accès. Un "loyer" de 1'500 fr.
par mois d'utilisation effective ne résulte certainement pas d'un abus du
pouvoir d'appréciation.
6.                     Enfin, la recourante
s'en prend au taux de capitalisation appliqué par la commission. Cette dernière
se réfère sur ce point aux instructions du Département des finances, déjà cité
ci-dessus, qui prescrit l'application d'un taux de 7 à 8% en relevant que les
maisons familiales sont généralement touchées par des frais d'entretien et
d'administration plus bas que les maisons locatives, et qu'elles sont aussi
mieux entretenues.
Dans sa jurisprudence,
relative il est vrai au calcul des valeurs de rendement des immeubles locatifs,
le Tribunal administratif a jugé que le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué
par le Crédit foncier vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêt ancien, constituait
dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers et
qu'il était à cet égard un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent
investi dans l'immobilier. Le tribunal a considéré ainsi que un taux de
rendement était équitable lorsqu'il était supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis. Dans ce cadre-là, le taux de capitalisation
applicable au calcul de la valeur de rendement correspond au taux de l'intérêt
hypothécaire de référence majoré de deux points (v. notamment EF 92/031, du 15
janvier 1993, publié dans la RDAF 1993, p. 380 ss). Ces considérations peuvent
être appliquées, mutadis mutandis, au calcul de la valeur de rendement d'une
habitation individuelle. Or, au 31 décembre 1994, date déterminante pour
l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale de la propriété de la
recourante, le taux de base des prêts hypothécaires du CVF était de 6%, ce qui
signifie que l'on doit retenir un taux de capitalisation de 8%. Le Tribunal
administratif considère que la valeur de rendement de la propriété de la
recourante doit être fixée à 112'500 fr. (9'000 fr. capitalisés à 8%).
7.                     Au vu des
considérations qui précèdent, les chiffres retenus par la commission devraient
être quelque peu corrigés. La valeur vénale devrait être augmentée de quelque
30'000 fr., alors que la valeur de rendement devrait être diminuée d'environ
8'000 francs.
Mais, une telle
adaptation des chiffres retenus par la commission n'aurait qu'une incidence
très légère, pour ne pas dire insignifiante sur le montant de l'estimation
fiscale, puisqu'on arriverait à un montant de 601'840 fr. (au lieu de 590'840
fr.) auquel il faudrait ajouter 20'000 fr. pour le garage. L'estimation fiscale
entreprise, de 612'000 fr., devrait être augmentée d'environ 10'000 fr., ce qui
est largement inférieur aux variations de 5% en dessous de laquelle le Tribunal
administratif, dans une jurisprudence constante n'intervient pas parce qu'il
considère que l'on ne peut pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (EF
94/083 du 28 février 1995; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/029 du 8 septembre
1993). Une telle adaptation reviendrait d'ailleurs à un "reformatio in
pejus", qui ne pourrait intervenir que moyennant certaines garanties de
procédure.
Il n'y a dans ces
conditions pas lieu de modifier très légèrement l'estimation fiscale
litigieuse, qui doit être confirmée.
8.                     Le recours doit ainsi
être rejeté, aux frais de son auteur débouté, qui n'a pas droit à des dépens
(art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18
mai 1995 est confirmée.
III.                     Un émolument
de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Marguerite
Thélin.
mp/Lausanne, le 7 septembre 1995
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint