vd_omni · EF.2006.0005 · 2009-03-31 · fr

X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | A la suite de sa cession, nouvelle estimation d'un droit de superficie, maintenant l'ancienne valeur. Refus de révision de la décision d'estimation entrée en force, faute d'élément nouveau.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.03.2009 EF.2006.0005

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 mars 2009
Composition
M. Vincent Pelet, président;
MM. Georges Arthur Meylan et Antoine Rochat,
assesseurs; M. Nader Ghosn, greffier.
Recourant
A.________,
à 1.********, représenté par Fiduciaire CM Fidatel SA, à Lausanne
.
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
.
Objet
Recours A.________ c/ décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 25
octobre 2006 (parcelle n° 2.********, 3.******** - refus de révision ensuite
de cession du droit de superficie de l'estimation du 24 mars 2005)
Vu les faits suivants
A.
Par acte notarié ******** du 9 septembre 2004,
la société 4.******** SA a cédé à A.________ la servitude de droit de
superficie immatriculé comme droit distinct et permanent sous feuillet 2.********
du cadastre de la Commune de Lausanne, grevant jusqu’au 1
er
janvier
2020 la parcelle no 5.********, propriété de cette commune. Les parties ont
arrêté le prix de cession à 115'000 fr. (art. 13 du contrat de cession). Les
désignations des immeubles au registre foncier indiquent des estimations
fiscales, fixées respectivement à 511'000 fr. pour le droit de superficie
(parcelle 2.********) et à 131'000 fr. pour le fonds grevé (parcelle 5.********).
B.
Le 6 janvier 2005, A.________ a adressé à la
Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après :
CEFI), le questionnaire relatif à la révision de l’estimation fiscale de la parcelle
no 2.******** ensuite de la cession. Ce formulaire indique un rendement locatif
net de 32'400 francs.
Par décision du 24 mars 2005, qui
comporte l'indication des voies de droit, la CEFI a maintenu la valeur de la
parcelle 2.******** ensuite de la cession à 511'000 francs.
C.
Le 22 septembre 2006, A.________ est intervenu
auprès de la CEFI pour faire valoir que, faute de dédommagement prévu à
l’échéance, le droit de superficie devait être amorti à la date du 1
er
janvier 2020, raison pour laquelle le prix de cession avait été arrêté à
115'000 francs. L’estimation fiscale ne devant pas être supérieure à la valeur
vénale, il demande à la Commission de procéder à un réexamen du dossier et de
ramener l'estimation au montant de 115'000 fr. ou de 131'000 fr., soit à la
valeur de la parcelle grevée du droit (no 5.********.)
Dans sa réponse du 25 octobre 2006,
la CEFI a relevé que l'estimation fiscale avait été portée à 511'000 fr. lors
de la révision générale de 1992, sur la base des critères établis pour la
taxation de ce genre d'immeubles. Lors de la cession du droit de superficie, la
taxation de 1992, considérée après contrôle comme toujours appropriée, a été
maintenue, conformément à l’art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21.1; RLEFI). La CEFI a dès lors
refusé d’entrer en matière sur la demande de révision du 22 septembre
2006, faute d'élément nouveau; la Commission souligne au demeurant que la
décision du 24 mars 2005 est en force.
Le 27 octobre 2006, A.________ a
précisé que sa correspondance du 22 septembre 2006 constituait une demande de
révision (et non un recours), fondée sur la confusion que faisait, selon lui,
la CEFI entre les parcelles nos 2.******** et 5.********.
La CEFI a répondu le 1
er
novembre 2006 pour confirmer son refus d’entrer en matière sur la demande de
révision; elle expose ce qui suit :
« La
Commission apporte les renseignements complémentaires suivants concernant son
courrier de rejet de demande de révision du 25 octobre 2006 :
-
les taxes des parcelles 5.******** et 2.********
ont été établies lors de la révision générale de 1992 ;
-
la parcelle 5.******** propriété de la Commune
de Lausanne a été taxée sur la base de la redevance perçue pour le droit de
superficie, cette valeur a été capitalisée pour obtenir l’estimation fiscale.
Cette taxe ne tient compte que de la valeur du terrain ;
-
la parcelle 2.******** a été taxée de la manière
suivante :
Revenu total lors de la révision générale de 1992 :         Fr.
44'400.—
. / . Redevance DDP
-          Fr.          4'800.—
Revenu net                                                                Fr.
39'600.—
Taux de capitalisation : 7,75%
Valeur de rendement                                                   Fr.       511'000.—
L’estimation fiscale a été arrêtée à cette valeur de rendement, ceci
conformément aux instructions établie lors de la révision générale de 1992.
Cette taxe ne tient compte que de la valeur du bâtiment. »
D.
Le 17 novembre 2007, A.________ a recouru contre
cette décision auprès du Tribunal administratif (devenu la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal dès le 1
er
janvier
2008). Pour l'essentiel, le recourant fait valoir que les conditions de l'art.
9 RLEFI invoqué par la Commission n'étaient pas réalisées, si bien qu'il n'y
avait pas lieu d'écarter le prix de vente convenu par les parties lors de la
cession du 9 septembre 2004. Au surplus, le recourant se prévaut du rendement
locatif net de 34'200 fr. annoncé dans le formulaire du 6 janvier 2005 et du
montant des redevances pour l'usage du droit de superficie, porté à 8'526 fr.
pour l'année 2006. Le recours conclut à ce qu'il plaise au Tribunal
administratif prononcer:
II. La Commission
d'estimation fiscale des immeubles est invitée à procéder à une nouvelle
estimation fiscale de la parcelle n° 2.********, en application des articles 2
LEFI et 8 RLEFI et fixer l'estimation fiscale au montant de la valeur vénale
lors de la dernière transaction, à hauteur de fr. 115'000.--.
III. A défaut et
subsidiairement si l'article 9 RLEFI devait être, par hypothèse confirmé, la
nouvelle estimation devrait tenir compte de la calculation du rendement locatif
ainsi que de la redevance annuelle actuels.
Dans sa réponse du 18 décembre
2006, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
E.
Le Tribunal a statué à huis clos.
Les moyens des parties sont repris
ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) L'art. 23 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21; LEFI) permet de demander une
nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de
penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de
celle qui figure au registre foncier; cet article ne vise pas la révision au
sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en
particulier, mais une demande de réexamen (ou de nouvel examen; sur cette
institution cf. André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p.
949). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une
très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (cf. art. 23 al. 3 LEFI;
en outre RDAF 1991, p. 324, EF.1993.0024 du 30 août 1993 et EF.1994.0046 du 11
juillet 1994). Autrement dit, la voie de la mise à jour de l'art. 20 LEFI,
comme aussi celle de la révision de l'art. 23 LEFI sont ouvertes en présence de
faits nouveaux, c'est-à-dire postérieurs à la dernière taxation. Constituent
notamment de tels faits nouveaux, les mutations, réunions ou divisions de
biens-fonds, constructions ou démolitions de bâtiments, constitutions ou
radiations de servitudes et toute opération qui a une incidence notable sur la
valeur fiscale de l'immeuble (art. 20 LEFI; cf EF.1997.0027 du 22 juin 2006,
consid. 1).
b) La jurisprudence a par ailleurs
précisé que la voie de la révision, au sens étroit que lui donne le droit de
procédure, même en matière administrative, constituait une institution générale
du droit qui devait être reconnue en matière d'estimation fiscale également; en
l'absence de règles spécifiques sur ce point, le Tribunal administratif a
considéré adéquat d'appliquer par analogie les règles du droit fiscal cantonal
en matière d'impôt cantonal et communal
(cf. EF.1995.0058 du 8 février 1996 ; EF.1995.0003 du 4
juillet 1995, rendu sous l’empire des art. 107 ss de la loi du 26 novembre 1956
sur les impôts directs cantonaux [aLI] ;
depuis le
1er janvier 2001, la révision est régie par les art. 203 ss de la loi du 4
juillet 2000 sur les impôts direct cantonaux [RSV 642.11; LI]
); la voie de la révision est ainsi ouverte
"lorsque des
faits importants ou des preuves concluantes sont découverts"
(art. 203
al. 1 let. a LI). Par faits nouveaux, on ne doit pas entendre ici ceux qui
surviennent après la décision attaquée; il s'agit de faits qui se sont produits
auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa
faute d'alléguer dans la procédure précédente (sur ce point, cf. Grisel, op.
cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée ; EF.1995.0003 du 4 juillet 1995).
La voie de la révision est également ouverte lorsque l'autorité qui a statué
"
n'a pas tenu compte de faits importants ou de preuves concluantes
qu’elle connaissait ou devait connaître ou qu’elle a violé d’une autre manière
l’une des règles essentielles de la procédure"
(art. 203 al. 1 lettre b
LI), cette hypothèse visant en particulier le cas de l'inadvertance manifeste.
Pour être recevable, la demande de révision doit toutefois intervenir dans les nonante
jours dès la découverte du motif de révision (selon l'art. 204 LI qui
s'applique par analogie également).
2.
En l’occurrence, une décision a été prise le 24
mars 2005 à l’issue du réexamen de la situation ensuite de la cession, conformément
à l’art. 20 LEFI. Cette décision, entrée en force à l'échéance du délai de
recours, ne plus être remise en cause, faute de fait nouveau postérieur à l’estimation,
sauf l’hypothèse de la révision au sens étroit. Cela étant, on ne peut que
relever que la prétendue confusion entre fonds grevé et droit de superficie ne
constitue pas un fait nouveau au sens de l’art. 203 let. a LI, dans la mesure
où cet élément était clairement reconnaissable lors de la décision du 24 mars
2005; cette confusion n’est au surplus nullement réalisée au vu du des pièces
au dossier. Il n’y a par ailleurs pas lieu d’examiner si l’on se trouve dans le
cas d’espèce en présence d’un autre cas de révision (inadvertance manifeste de
l’autorité ou violation d’une règle essentielle de la procédure), car la
demande du recourant n’est de toute manière pas intervenue en temps utile. La
décision contestée date du 24 mars 2005 et le recourant n’a pu que constater la
prétendue confusion dont il entend se prévaloir aujourd’hui. Ce n’est pourtant que
le 22 septembre 2006, soit plus d’une année et demie après la décision, que le
recourant est intervenu pour faire valoir ses objections, partant largement
après l’échéance du délai de trois mois découlant de l’application analogique
de l’art. 204 LI. Le recourant n’a saisi la CEFI que pour revenir sur
l’estimation fiscale et les chiffres retenus et il a fait de même en procédure
de recours; il n’a en revanche pas esquissé le moindre argumentaire tendant à
démontrer que la commission aurait refusé à tort d’entrer en matière sur sa
demande de révision. On précisera, à toutes fins utiles que le recourant n’a
aucune prétention à faire valoir en ce qui concerne le fonds grevé, dont il
n’est pas propriétaire. Enfin, les explications de la CEFI du 1
er
novembre 2006 paraissent en première analyse conformes à la jurisprudence qui
définit la méthode d’estimation et le taux de capitalisation (cf. EF.1995.0009
du 29 mai 1995, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral du 24 juin 1996,
2P.228/1995).
3.
Les considérants qui précèdent conduisent au
rejet du recours. Vu l'issue du litige, le recourant supportera l'émolument de
justice; par ailleurs, il n'a pas droit à l'allocation de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est  rejeté.
II.
La décision du 25 octobre 2006 de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.
III.
Un émolument de justice de 2'000 (deux mille)
francs est mis à la charge du recourant.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 31
mars 2009
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.