vd_omni · AC.2020.0229 · 2023-06-13 · fr

A.________, B.________, C.________/Municipalité de Lausanne, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________ | Recours des propriétaires contre la décision de la municipalité refusant l'octroi du permis de construire, après démolition de la villa existante, deux bâtiments de 43 logements et un parking souterrain.Il n'est pas contesté que le projet est réglementaire sous l'angle de la police des constructions. L'appréciation de la municipalité qui estime que le projet ne s'intègre pas à l’environnement bâti et porte une atteinte majeure à l'identité du site (murs et jardins) n'est pas soutenable dans les circonstances d'espèce. L'environnement bâti immédiat est constitué de quelques villas mais aussi de bâtiments nettement plus volumineux. Le jardin ne forme pas un ensemble avec les jardins des parcelles voisines. Les arbres présents sur la parcelle n'ont pas de valeur hormis un pin et un châtaigner. Les intérêts public et privé à la densification l'emportent sur le maintien de ces deux arbres et les plantations compensatoires respectent le droit communal et cantonal, sous réserve des compléments d'expertise requis. Les murs construits le long de l'avenue bordant à l'ouest la parcelle sont déjà interrompus à plusieurs endroits le long de celle-ci et ne présentent pas d'unité de style, étant relevé que le mur existant le long de la parcelle sera reconstruit et réinterprété au niveau de la rue, dans un traitement plus contemporain.Recours au TF pendants (causes 1C_359/2023/FIP et 1C_344/2023/FIP).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.06.2023 AC.2020.0229

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 13 juin 2023
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel,
présidente
; Mmes Christina Zoumboulakis et
Pascale Fassbind-de Weck, assesseures;
Mme Cécile Favre, greffière.
Recourantes
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
3.
C.________,
à ********,
toutes trois
représentées par Me Laurent ROULIER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Lausanne,
Service de l'urbanisme,
représentée
par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
Opposants
1.
D.________,
à ********,
2.
E.________,
à ********,
tous deux représentés
par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne,
3.
F.________,
à ********,
4.
G.________
à ********
,
tous deux représentés
par Me Nicolas IYNEDJIAN, avocat à Lausanne,
5.
H.________
à ********,
6.
I.________
à ********,
tous deux représentés
par Me Lionel ZEITER, avocat à Lausanne,
7.
J.________
à ********,
représentée par Me
Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et consorts c/
décision de la Municipalité de Lausanne du 25 juin 2020 refusant la
démolition des bâtiments ECA n
os
6748a, 6748b et 11138 et la
construction de deux immeubles de 43 logements et d'un atelier d'artiste,
avec un parking souterrain, sur la parcelle n° 5436 (CAMAC n° 181633)
Vu les faits suivants:
A.
Formant une communauté héréditaire, les sœurs A.________, B.________ et C.________
(ci-après: les constructrices ou les recourantes) sont propriétaires en main
commune de la parcelle n° 5436 du cadastre de la commune de Lausanne, sise à l'angle
de l'avenue d'Ouchy et du chemin de Roseneck. D'une surface totale de 1'624 m
2
,
cette parcelle est constituée de 1'219 m
2
de place-jardin, 148 m
2
de revêtement dur et 257 m
2
au sol de bâtiments, à savoir une
villa de 231 m
2
dénommée "La Printanière" (ECA
n° 6748a) et un garage de 26 m
2
(ECA n° 11138); un
bâtiment souterrain de 20 m
2
(ECA n° 6748b) n'est pas compris
dans le calcul des surfaces. Immédiatement à l'est de la parcelle n° 5436,
le chemin de Roseneck longe les parcelles n
os
5437 et 5438 ‑ qui
supportent deux bâtiments contigus en miroir (respectivement ECA n
os
6749 et 6750) formant la villa "L'Oasis" ‑ , puis la
parcelle n° 5439 qui supporte la villa "Les Rocailles" (ECA
n° 6752a). Au nord, de l'autre côté du chemin de Roseneck, se trouve la
parcelle n° 5443 sur laquelle est érigée une construction dénommée "Le
Chalet" (ECA n° 6747a), qui fait face à la villa "La
Printanière". Au sud, la parcelle n° 5436 est contiguë à la parcelle
n° 5429 qui accueille un bâtiment d'habitation collective.
B.
La parcelle n° 5436 est colloquée en zone mixte de forte densité
selon le plan général d'affectation de la ville de Lausanne (ci-après: PGA) et
le règlement correspondant (ci-après: RPGA), mis en vigueur le 26 juin 2006. La
zone mixte de forte densité est régie par les art. 104 ss RPGA.
C.
Lausanne est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits
d'importance nationale à protéger en Suisse (ci-après: ISOS) en tant que ville.
La parcelle n° 5436 est comprise dans le périmètre P 29 de l'ISOS avec une
catégorie d'inventaire "
BC
" et un objectif de sauvegarde
"C"
.
Le périmètre P 29 est décrit en ces termes:
"
Secteur
traversé du N au S par l’avenue d’Ouchy, à l’origine trame lâche de maisons
individuelles et immeubles locatifs cossus de style néo-classique ou régionaliste
entourés de jardins, fin du 19
e
-déb. 20
e
s., comblée par
des immeubles à partir des années 1950/1970, générant une organisation moins
harmonieuse que celle du quartier lui faisant pendant à l’O, bâti du 3
e
q. 20
e
s. se confrontant au tissu d’origine.
"
La fiche ISOS mentionne encore ceci à propos du
Périmètre 29 (Avenue d'Ouchy):
"Au secteur de l'avenue
Frédéric-César-de-la-Harpe répond son pendant oriental (29), traversé du nord
au sud par l'avenue d'Ouchy (29.0.3) et coupé, lui aussi, horizontalement par
l'avenue de Cour. Bien que ces deux parties relèvent d'une planification
similaire, le bâti situé le long de l'avenue d'Ouchy s'est développé
différemment, selon une trame discontinue. Cette structure a permis de nombreux
comblements au fil du temps, engendrant un secteur plus chahuté ou disparate
que celui sis à l'ouest. Le tissu apparaît par conséquent plus lâche et
présente un panel de bâtiments élargi, allant d'un tapis de remarquables
maisons individuelles ou locatives bien préservées, entourées de jardins
(29.2), à des immeubles cossus de la fin du 19
e
ou du début du 20
e
siècle comptant jusqu'à six niveaux (29.1, 29.0.1), en passant par des
immeubles d'habitation ou administratifs de style moderne des années 1950 et
1970 (29.0.2, 29.0.8) qui contrastent fortement avec le bâti d'origine.
Au nord de l'avenue
Edouard-Dapples, une portion du tissu dévoile des qualités particulièrement
hautes (29.1), en raison de l'homogénéité de son bâti. Elle se compose
notamment d'une série de petits immeubles du premier quart du 20
e
siècle
comptant de trois à cinq niveaux alignés régulièrement dans le versant, en
particulier le long de l'avenue Edouard-Dapples. Les quelques bâtiments venus
s'ajouter ou remplacer le bâti d'origine dès le milieu du 20
e
siècle
ont été construits dans le respect des gabarits existants. Deux édifices
ressortent de ce tissu: l'église anglaise de style néogothique de 1877—1878
(29.1.1), dont on aperçoit tout juste la flèche depuis l'avenue d'Ouchy, et la
blanche « Villa Orient » de 1894 (29.1.2), installée dans un parc.
Un autre ensemble (29.3) se
démarque au sud de l'avenue de Cour. Les édifices qui le composent créent de
forts points de repères: l'hôtel Royal-Savoy (29.3.1), avec son monumental
portail d'entrée, occupe toute la parcelle entre l'avenue d'Ouchy et la
promenade de la Ficelle. En face, du côté oriental de l'avenue d'Ouchy, se
dresse le temple de la Croix d'Ouchy de 1839-1840 (29.3.3). Tous deux sont
implantés en retrait de la route et bordés d'arbres, conférant à l'espace-rue
un caractère plutôt verdoyant. Au sud du temple se trouve l'école primaire de
la Croix d'Ouchy (29.3.4), un élégant bâtiment de style néoclassique comportant
d'intéressants jeux de matériaux, bordée en aval d'un préau partiellement
couvert. Un alignement de bâtiments administratifs comptant jusqu'à huit
niveaux construits dès les années 1970 (29.0.5) marque la limite méridionale de
l'ensemble. Par leur style, leur gabarit et leur matérialité associant verre,
béton et métal, ces immeubles constituent un contraste saisissant avec les
édifices situés en amont."
Plusieurs parcelles font
l'objet
d'une description, voire d'une recommandation de protection spécifique dans le
périmètre P 29
, mais tel n'est pas le cas de la parcelle n° 5436, ni
des parcelles voisines.
D.
La villa "La Printanière" n'a reçu aucune note au recensement
architectural du canton de Vaud. La villa "L'Oasis" et la villa
"Les Rocailles" ont obtenu respectivement une note *4* et une note
*3*. Le "Chalet" est inscrit à l'inventaire des monuments historiques
non classés depuis le 11 février 2002, avec une note *2*. Enfin, le bâtiment
locatif érigé sur la parcelle n° 5429 a été recensé avec la note *4*.
Les jardins sur les parcelles n
os
5436,
5437, 5438 et 5439 figurent en outre au recensement ICOMOS des parcs et jardins
historiques de la Suisse (fiche n° 195). Il y sont décrits comme un "
ensemble
de jardins de villas, 1900, situés dans une rue tranquille, proche du lac
",
dont le caractère a été préservé et la substance plus ou moins conservée. La
rubrique "
parties constituantes
" comporte la description
suivante: "
Avant-cours: mur et piliers en pierre, portail et piliers en
fer forgé; cour revêtue de pavés béton, de bitume ou de gravier;
[...]
;
haies de buis, thuyas, laurelles; marronnier, pins; rhododendrons, hortensias.
Jardins: mur de soutènement en pierre, garages souterrains; pergola métallique;
portail en panneau de métal; chemins et terrasses revêtus de gravier.
Végétation: cèdres, ifs, cyprès, bouleaux, magnolias, houx, buis, gazon.
"
La ville de Lausanne leur
a attribué une note *4* dans
la catégorie "
jardins d'intérêt historique
" (cf.
Annexe C au PGA - Rapport OAT Territoire urbain,
Recensements architectural, des jardins d'intérêt historique et des ensembles
bâtis, du 11 novembre 2010
).
E.
Dès le printemps 2018, le bureau d'architecture mandaté par les
constructrices a pris contact avec le bureau des permis de construire de la
ville de Lausanne pour "
éviter de faire fausse route
" et
clarifier les possibilités de développer un projet impliquant la démolition du
bâtiment existant sur la parcelle n° 5436 - inhabité depuis des années - et son
remplacement par deux immeubles d'habitation. De nombreux échanges de courriers
électroniques et entretiens téléphoniques ainsi que trois séances de travail
ont eu lieu avec divers représentants de la ville de Lausanne (en particulier
du bureau des permis de construire, du service des routes et de la mobilité et
du service des parcs et domaines [ci-après: le SPADOM]). Tenant compte des
indications qui leur avaient été données, les architectes des constructrices
ont déposé une première demande de permis de construire le 7 novembre 2018.
Cette demande portait sur la démolition des bâtiments ECA n
os
6748a,
6748b et 11138 et la construction de deux immeubles comportant 43 logements et
un atelier d'artiste, l'aménagement d'une place de jeux et d'une zone pour
conteneurs, la création d'un garage souterrain de 26 places pour voitures et 6
places pour motos, et la réalisation d'un local à vélos.
Par lettre du 21 janvier 2019, le bureau des permis
de construire a avisé les constructrices que le dossier devrait être complété
avant l'ouverture d'une enquête publique, selon une liste annexée. Cette lettre
réservait l'examen du dossier corrigé, le résultat de l'enquête publique, la
synthèse de la Centrale des autorisations en matière de construction (ci-après:
CAMAC) et la décision municipale sur le permis de construire.
Le 27 février 2019, les architectes des
constructrices ont déposé un nouveau dossier qui comprenait les modifications
demandées. Leur courrier d'accompagnement du projet indiquait que "
toutes
les modifications apportées ont été vues au préalable avec les responsables de
chaque service de la Ville de Lausanne concernés, qui nous ont donné leurs
accords pour l'envoi dudit dossier modifié
."
Par courrier du 20 mai 2019, le bureau des permis de
construire a informé les constructrices de la prochaine ouverture d'une enquête
publique, tout en attirant leur attention sur le fait que cette procédure ne
préjugeait en rien du résultat de l'examen en cours quant à la conformité du
projet. Il a encore indiqué ce qui suit:
"[...]
Consultée dans le cadre de la procédure, la Déléguée à la protection du
patrimoine bâti indique que le projet prend place sur une parcelle qui figure
au recensement ICOMOS des parcs et jardins historiques de la Suisse (n° 195).
Il s'agit d'un ensemble de jardins de villas (********) dont le caractère a été
préservé et la substance plus ou moins conservée. La parcelle est située à
proximité immédiate du "Chalet", maison sous protection cantonale
(inscrite à l'Inventaire). L'ISOS
[…]
a
attribué un objectif de sauvegarde "C" au périmètre 29 dans lequel
elle est située.
Après examen du dossier, elle
considère que la démolition de la maison actuelle, la disparition totale du
jardin historique et des murs en limite constituerait une atteinte très
sensible à l'identité de ce petit quartier
. Dès lors, elle réserve
expressément son préavis final qui sera établi après l'enquête publique.
[...]"
L'enquête publique a été ouverte du 24 mai au 24
juin 2019. Elle a suscité huit oppositions, dont celle de F.________ et G.________,
propriétaires de la parcelle n° 5437, celle de D.________ et E.________,
propriétaires de la parcelle n° 5438, celle de I.________ et J.________,
respectivement propriétaire et habitants de la parcelle n° 5443, et celle de la
H.________, propriétaire de la parcelle n° 5429. En outre, plusieurs pétitions,
intitulées notamment "
Sauvez la Printanière et préservez un îlot
historique unique à Ouchy
" et "
Sauvez le parc historique
ICOMOS à Lausanne-Ouchy
", ont recueilli plus de 2000 signatures durant
l'été 2019 et ont été versées au dossier de la ville de Lausanne.
Par la suite, la déléguée à la protection du
patrimoine a commandé une étude historique du secteur compris entre le chemin
de Roseneck, l'avenue d'Ouchy et le chemin de Beau-Rivage auprès de
l'historienne de l'architecture K.________, et une étude paysagère portant sur
le même périmètre auprès de l'architecte du paysage L.________. Les intéressées
ont rendu leur rapport respectif au mois de novembre 2019.
Il ressort de l'étude historique de K.________ que
le secteur considéré, autrefois planté de vignes, a progressivement vu se
construire des villas familiales ou locatives à partir du milieu du 19
e
siècle, d'abord au nord, à proximité du chemin de Roseneck, et dans la partie
supérieure du chemin de Beau-Rivage (soit notamment la villa "La
Printanière", la villa "L'Oasis" et la pension "Le
Chalet"). Ces maisons étaient agrémentées de jardins au sud, souvent clos
de murs qui servaient aussi à soutenir le terrain. Un premier immeuble locatif
de gabarit plus urbain a été érigé à la fin du 19
e
siècle au
sud du périmètre; il a été remplacé par la suite par un imposant hôtel. Des
modifications significatives sont apparues à partir des années 1950 avec la
réalisation de trois grands immeubles locatifs, qui ont introduit un changement
d'échelle dans le quartier. D'anciennes maisons ont ensuite été détruites au
profit d'immeubles supplémentaires. La plupart des bâtiments construits avant
les années 1920 ont par ailleurs subi des transformations pour créer des
espaces habitables ou aménager de nouveaux logements. Le secteur sud a enfin
fait l'objet d'une densification à partir de la fin des années 2000. Sur les
terrains proches du périmètre en cause, une série d'immeubles aux dimensions
parfois très imposantes ont été construits au cours du 20
e
siècle,
au nord du chemin de Roseneck, à l'ouest de l'avenue d'Ouchy, ainsi que de part
et d'autre du chemin de Beau-Rivage. À l'heure actuelle, le quartier comprend
aussi bien des villas que des immeubles au gabarit plus important, qui sont
pour la grande majorité dédiés au logement (cf. p. 2 à 4 et p. 13 et 14).
L'étude paysagère réalisée par L.________ émet les
constatations suivantes à propos du jardin sur la parcelle n° 5436: "
Ce
jardin mature et de caractère est intéressant par ses spécimens anciens. Les
plantations complètent la maison par leur échelle, offrant une vraie qualité à
l'espace. Les divers éléments paysagers présents tels que la fontaine ou
l'ancienne pergola témoignent d'un usage varié de l'espace. Les plantations en limite,
hautes et imposantes, marquent le parcellaire en place depuis plus d'un siècle
tout en diminuant les vis-à-vis sur la parcelle
" (p. 20).
L'étude paysagère fait état d'un quartier entouré et
traversé de grandes masses végétales, agréablement aéré grâce à de multiples
percées visuelles et composé de trois catégories d'espaces extérieurs (jardins
privés, jardins de PPE et voiries) ayant chacuns leurs caractéristiques (p.
30). Elle précise que les murs en pierre font partie de la ville et cite des
exemples d'éléments intéressants qui participent à créer une identité au
quartier. Il en va en particulier ainsi des socles, qui servent à retenir les
terres contre la pente et soulignent un parcellaire parfois très ancien,
notamment le long de l'avenue d'Ouchy. Constatant que les murs en pierre se
font rares dans les nouvelles constructions, l'étude paysagère préconise la
conservation des ouvrages existants (p. 31 à 33). Elle indique enfin que le
secteur comporte des ensembles de végétaux (arbres, arbustes, haies,
boqueteaux, massifs) aux multiples bénéfices et insiste sur l'importance de
préserver ce patrimoine arboré ancien (p. 36).
La CAMAC a rendu une
synthèse positive le 10 février 2020, les autorisations cantonales spéciales
requises ayant été délivrées. La Direction générale des immeubles et du
patrimoine, Section monuments et sites (ci-après: la DGIP-MS), a formulé la
remarque suivante:
"
La
[DGIP-MS]
recommande de porter une
attention plus soutenue aux murs périmétraux existants le long de l'avenue d'Ouchy
et du chemin de Roseneck. Ils sont partiellement remplacés par des haies et la
DGIP-MS se demande si une étude plus attentive de ces éléments ne pourrait pas
amener à en conserver une bonne partie. Ils définissent fortement l'entrée/la
sortie du chemin de Roseneck sur l'avenue d'Ouchy et participent à la qualité
globale des abords du chalet.
"
Le dossier a ensuite été soumis au service des parcs
et domaines, au service d'architecture et à la déléguée à la protection du
patrimoine de la ville de Lausanne en vue d'une prise de position. Les préavis
de ces trois services sont reproduits ci-après:
"
[Préavis
négatif du Service des parcs et domaines du 25 mai 2020]
Le projet induit la destruction
totale de la propriété actuelle avec l'ensemble de son jardin (recensé en note
*4*) et l'entier de son arborisation. Ce sont 25 arbres qui ont été
comptabilisés dans la demande d'abattage, soit la quasi-totalité de l'arborisation
de la parcelle. Si la plupart de ces arbres ne revêtent pas de caractère
patrimonial ou biologique exceptionnel,
c'est la
disparition de l'ensemble, soit un îlot de verdure bordant l'avenue d'Ouchy
ainsi que son mur périphérique, éléments de valeur du jardin, contribuant à
l'identité du quartier qui sont à déplorer.
Le projet prévoit une emprise du
sous-sol s'étendant sur l'entier de la parcelle ou presque, rendant impossible
la plantation d'une compensation végétale comparable. Le diamètre des arbres
dessinés sur le plan d'aménagement se situe entre 3 et 3,50 mètres. Ces
dimensions sont celles d'arbustes ou d'arbrisseaux. La distance entre les
bâtiments et les limites techniques imposées par la présence des constructions
souterraines limitent toute possibilité de laisser croître ces arbres. La
distance à la parcelle voisine en limite sud-est constitue un autre facteur
limitant pour ce qui est des plantations projetées à cet endroit. Cette
distance limite la hauteur des arbres et rend impossible les plantations
compensatoires dans le respect du code rural et foncier. Ces éléments de projet
sont en contradiction avec l'article 16, alinéa 2 du règlement d'application de
la loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites (RLPNMS) qui
stipule que "la plantation de compensation doit assurer l'équivalence
fonctionnelle et esthétique de la plantation enlevée". En effet, les
arbres présents sur le site ont des diamètres de couronne allant de 6 à 12
mètres (châtaignier, magnolia, ifs, pin, etc.). Le projet est loin de présenter
des plantations compensatoires susceptibles de se substituer à ces éléments. De
plus, certains des arbres existants pourraient être conservés sans que
l'exploitation rationnelle du bien-fonds soit mise à mal (RLPNMS, art. 15, al.
2).
L'emprise du sous-sol à l'angle
sud-est met en péril le cèdre voisin majestueux sis sur la parcelle 5437. Sa
préservation impose une réduction importante de l'emprise de la construction
souterraine afin de préserver cet arbre.
D'un point de vue environnemental,
l'un des derniers espaces importants de pleine terre du quartier disparaîtrait
de façon irréversible. L'urgence climatique impose le maintien des arbres et
d'espaces verts tels que préservés jusqu'ici, ainsi que du sol arable,
corolaire incontournable de ces éléments. Il en va de la résilience de la ville
face à cet enjeu capital. Les plans d'implantation des immeubles, les
plantations projetées, les images de synthèse et le plan d'abattage rendent
compte avec force de l'impact des abattages projetés et de l'impossibilité
matérielle de restituer un espace d'une qualité approchant même de loin les
fonctions esthétiques et naturelles des éléments supprimés. Au vu de la
densification actuelle du quartier une telle intervention constituerait une perte
environnementale et paysagère considérable.
Dès lors,
nous préavisons négativement ce projet de construction.
"
"
[Préavis
positif du Service d'architecture du 26 mai 2020]
1        Préambule
L'avenue d'Ouchy s'est urbanisée
peu à peu et, par conséquent, c'est avec une certaine logique que cette
mutation se poursuit. Sont projetés deux blocs d'appartements à l'expression
identique, posés sur un soubassement commun partiellement enterré,
réinterprétant le socle existant actuel. Deux "solitaires", séparés
par de nouveaux arbres à haute tige, aux façades régulières et aux ouvertures
identiques sur leurs quatre côtés indépendants des orientations, constituent le
projet.
2        Analyse formelle
esthétique et intégration
Le projet est intentionnellement
urbain par la création d'un socle en dur qui suit la pente de l'avenue d'Ouchy
à ses pieds mais reste horizontal à son sommet. Celui-ci est percé
essentiellement par les deux entrées principales ainsi clairement identifiées.
Le porte-à-faux commun aux chambres des 2
ème
, 3
ème
et 4
ème
étages en surplomb sur la rue, vient délibérément les souligner et
accessoirement les protéger des intempéries. Les balcons distribués dans les
angles diminuent l'impact visuel des volumes et enrichissent la façade sur la
rue. Ce jeu rendu riche par les émergences et les retraits est d'autant plus
intéressant que sa lecture en est différente selon qu'on descende ou que l'on
monte l'avenue. Les ombres portées seront aussi conséquentes et de par ce fait
animeront la lecture des façades tout au long de la journée.
L'élévation des deux bâtiments projetés est en adéquation
avec le front de l'édifice sur l'avenue d'Ouchy au No 53 et 53b
[ndlr: sur la parcelle n° 5429].
[…]
Une
hauteur de terre de 1,50 cm sur une surface de 80,5 m
2
permet la
plantation de quatre grands arbres au centre et prolonge d'une certaine façon
le jardin existant à l'est. Ceux-ci seront aussi visibles, au vu de leur taille
envisageable, depuis l'avenue d'Ouchy dans le futur. Ainsi la vue générale sur
rue ne sera pas uniquement minérale.
Le projet cherche aussi dans la
mesure du possible à sauvegarder de grands arbres, notamment un cèdre de la
parcelle voisine n° 5437 par le décrochement de son sous-sol à l'angle sud-est.
Un retrait tout au long de la limite est de la parcelle, permet la sauvegarde
de pins appartenant à la parcelle n° 5437.
[…]
Nota bene
En amont,
côté chemin de Roseneck, l'interruption du mur d'enceinte qui se poursuit dans
les propriétés suivantes n'est ni heureuse ni souhaitable. De plus, la
proposition d'un talus en lieu et place de ce dernier change fondamentalement
le caractère du passage de l'avenue d'Ouchy au chemin. Renoncer à l'atelier en
lui substituant un local borgne dévolu à une autre fonction permettrait de
conserver ou de reconstruire le mur à l'identique.
Il sera aussi important de
s'assurer que l'espace vital en sous-sol pour les racines du cèdre est
suffisant et qu'en aucun cas le projet ne le mette en danger; il s'agit de
faire faire une expertise pour en déterminer le contour avec plus de
certitudes. Il en va de même pour la proposition de la fosse prévue pour la
plantation des quatre arbres à haute tige (
dimensions,
type de terre et d'essences, évacuation de l'eau de pluie
).
3        En conclusion
Le projet prend en compte le lieu
et dans la mesure du possible des arbres remarquables existants à proximité. Il
prévoit aussi d'en planter en son centre dans une fosse adéquate, évitant ainsi
une distribution uniquement périphérique de la végétation. La qualité du projet
à diverses échelles est avérée malgré sa densité.
Compte tenu
de ce qui précède, le Service d'architecture préavise positivement au projet de
construction en tenant compte de la remarque sous la rubrique Nota bene.
"
"
[Préavis
négatif de la déléguée à la protection du patrimoine du 3 juin 2020]
[…]
Le projet implique la démolition
de la villa dite « La Printanière ». Celle-ci remonte aux années 1890 mais a
été transformée en 1919 déjà par Max Auckenthaler propriétaire du pensionnat
voisin, en 1938 pour le Dr Maurice Jeanneret, puis successivement en 1952 et
1960 par l'architecte Marcel Maillard. En soi, son architecture ne présente pas
de qualités exceptionnelles. Toutefois, par son implantation sur la parcelle,
elle témoigne
du développement historique du quartier à
la fin du 19
e
siècle. Il se caractérise par la construction le long
du chemin de Roseneck de villas jouissant de vastes jardins dont les
aménagements extérieurs participent à l'identité de celui-ci par leurs murs,
murets ou clôtures agrémentées de végétation.
Nous devons malheureusement constater
que le projet présenté détruit complètement le jardin qui présente actuellement
une riche arborisation et constitue un petit îlot de verdure le long de
l'avenue d'Ouchy. Celui-ci se prolonge vers l'est, sur les parcelles voisines,
elles aussi identifiées comme jardins historiques.
L'un
des éléments constitutifs de ce jardin, et qui contribue fortement à l'identité
du lieu, est le mur érigé en bordure du trottoir qui définit le débouché du
chemin de Roseneck sur l'avenue d'Ouchy. Selon toute vraisemblance, il s'agit
encore d'une portion des murs de vignes tels qu'ils existaient jusqu'au milieu
du 19
e
siècle le long de ce tracé historique. En tous les cas,
l'angle avec le chemin de Roseneck, souligné par le portail, et sa continuation
le long dudit chemin constituent un élément essentiel au caractère de la rue et
à son unité. Son identité est actuellement bien préservée et nous considérons
que la disparition du jardin et des murs qui l'entourent constituerait une
atteinte très sensible à l'identité de ce petit quartier et entrerait en
contradiction avec les objectifs du Plan d'affectation communal en cours
d'élaboration (révision de l'actuel PGA).
Nous relevons de surcroît que le
gabarit de ces deux nouveaux immeubles, et en particulier celui implanté au
nord (acrotère à 19.90 m) porterait atteinte de manière significative aux
abords du Chalet et à l'équilibre entre constructions nouvelles, entre pleins
et vides.
Nous considérons donc que le
projet contrevient à l'art. 70 PGA concernant les aménagements extérieurs. De
même, en application de l'art. 73 PGA concernant les objets figurant dans un
recensement, nous relevons que ce projet aboutit à la destruction complète du
jardin historique. De pratique constante, nous veillons à ce qu'un concept
d'aménagement paysager respectueux du site et fondé sur une connaissance
historique soit mis en œuvre, afin d'en préserver le caractère, si la substance
est partiellement touchée. Mais ici, aucun concept ne pourrait remédier à la
disparition de l'espace dédié à ce jardin et à ses caractéristiques. Au
surplus, en application de l'art. 69 PGA, nous estimons que les deux immeubles
projetés porteraient une atteinte irrémédiable au caractère de ce quartier, en
particulier au chemin de Roseneck et aux abords du Chalet.
Finalement, nous considérons que
ce projet ne permet pas le maintien d'un équilibre entre les constructions
anciennes et nouvelles, entre les pleins et les vides et porte une atteinte
définitive à des éléments essentiels pour la conservation du caractère de ce
quartier, et ceci en opposition aux objectifs de sauvegarde formulés par
l'ISOS.
En conclusion, nous formulons donc
un préavis défavorable à ce projet de construction de deux immeubles et d'un
parking et à ses conséquences sur le caractère du quartier.
"
Dans sa séance du 11 juin 2020, la Municipalité de
Lausanne (ci-après: la municipalité) a refusé le permis de construire en
retenant que le projet était réglementaire sous l'angle de la police des
constructions, mais qu'il ne s'intégrait pas à son environnement bâti.
L'autorité communale a suivi les préavis du service des parcs et domaines et de
la déléguée à la protection du patrimoine, qu'elle a reproduit dans sa décision
avec également le préavis positif du service d'architecture. Elle a estimé, à
l'issue d'une pesée des intérêts, que l'intérêt à la conservation du jardin, de
ses arbres et de son mur d'enceinte était prépondérant. La décision de la
municipalité, datée du 25 juin 2020, expose en particulier ce qui suit:
"[...]
l'objectif de sauvegarde C de l'ISOS préconise la sauvegarde du
caractère du lieu et le maintien de l'équilibre entre les constructions
anciennes et nouvelles, ainsi que la sauvegarde intégrale des éléments
essentiels pour la conservation du caractère.
La
Municipalité estime que ce qui caractérise principalement le lieu est le mur
d'enceinte, son portail d'entrée et le dégagement arboré du bâtiment existant.
Une démolition totale assortie de constructions nouvelles utilisant pleinement
les droits à bâtir en vigueur vide de son sens l'objectif de sauvegarde C
attribué par l'ISOS.
Le caractère du site de Roseneck est
fait de pleins et de vides et de plusieurs éléments extérieurs construits sur
la parcelle concernée, en particulier, comme cité,
le
mur d'enceinte et le portail qui souligne l'angle avec le chemin de Roseneck et
sa continuation le long dudit chemin vers les propriétés voisines et le long de
l'avenue d'Ouchy.
Remplir, tel que proposé, la parcelle et détruire les
aménagements extérieurs feront perdre l'identité au quartier. La démolition
complète du mur d'enceinte compromet ainsi la qualité de «l'entrée» ouest du
chemin privé de Roseneck, dans son vis-à-vis avec «le Chalet» et dans sa continuité
sud. Le rapport à cette rue serait ainsi totalement modifié. Or, ce chemin
participe fortement à l'identité du lieu. Il figure dans le plan directeur
communal en cours comme une liaison de mobilité piétonne Est-Ouest qui doit
être mise en valeur. Le projet soumis à l'enquête publique va à l'encontre de
la qualité patrimoniale de ce chemin.
Aujourd'hui, la parcelle concernée
par la demande de permis de construire constitue le pivot de cinq constructions
historiques caractéristiques de l'îlot (av. d'Ouchy, ch. De Roseneck). De
gabarits similaires, chacun d'entre eux est implanté dans un vaste jardin. Le
projet de construction de deux nouveaux bâtiments ne permet pas le maintien
d'un équilibre entre les pleins et les vides. Il fait entièrement disparaître
un îlot de verdure bienvenu dont bénéficie également l'avenue d'Ouchy et fait
tabula rasa des aménagements extérieurs existants bordant les rues, qui leur
confèrent un caractère unitaire. Le projet serait de qualité dans un quartier
plus contemporain mais ne s'intègre nullement ici dans ce tissu verdoyant et
équilibré entre bâti et jardins. Le projet dénature l'îlot existant et propose
ici une morphologie étrangère au quartier, introduisant des bâtiments de plans
trapézoïdaux, aux bow-windows et balcons ponctuels en porte-à-faux sur toutes
les façades qui ne correspondent ni ne dialoguent avec les constructions
situées aux alentours et ne sont pas souhaitables à cet emplacement précis. Ces
bâtiments ne sauraient être considérés comme les prémices d'une nouvelle
morphologie et ne représentent pas l'avenir du lieu, puisque les quatre autres
bâtiments voisins et leurs jardins sont recensés ou protégés en raison de leur
intérêt patrimonial. Ils demeureraient ainsi à long terme les seuls bâtiments
relevant de ce type de morphologie et proposant
[un]
rapport à la rue appauvri, tant le long du chemin de Roseneck que de l'avenue
d'Ouchy. Alors que les aménagements extérieurs actuels généreusement
végétalisés offrent une plus-value aux espaces publics voisins, cette relation
est rompue par le nouveau projet. Il n'apporte pas de qualité urbaine en
s'inscrivant dans le contexte mais vient affirmer un caractère et une
morphologie qui ne répondent pas aux objectifs formulés par l'ISOS.
En conséquence, la Municipalité
considère, après pesée des intérêts, que la démolition complète du mur
d'enceinte de « La Printanière » bordant trois rues, la disparition totale de
la végétation du jardin existant, et la construction des deux nouveaux
bâtiments projetés compromettraient de manière irréversible le caractère des
lieux et porteraient préjudice à l'équilibre du quartier. En cela, le projet ne
s'intègre donc pas dans son environnement bâti et végétal en vertu des articles
cités en préambule.
"
F.
Par acte du 27 août 2020, les recourantes ont déféré cette décision à la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).
Elles ont conclu avec suite de frais et dépens, principalement, à sa réforme en
ce sens que le permis de démolir et de construire sollicité est délivré,
subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause à la municipalité
pour octroi du permis de démolir et de construire sollicité, et plus
subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause à la municipalité
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les opposants I.________ et H.________ ont conclu au
rejet du recours dans leur réponse du 26 octobre 2020. La municipalité a
également conclu au rejet du recours dans sa réponse du 26 novembre 2020, tout
comme J.________ et les opposants D.________ et E.________ et F.________ et G.________
dans leurs écritures respectives du 17 décembre 2020.
Les recourantes ont déposé une réplique le 16
février 2021 et modifié quelque peu les conclusions de leur recours en
introduisant une nouvelle conclusion subsidiaire (la conclusion subsidiaire du
recours devenant "plus subsidiaire" et la conclusion plus subsidiaire
du recours devenant "plus subsidiaire encore") formulée comme suit:
"
La
décision rendue le 25 juin 2020 par la Municipalité de Lausanne est réformée en
ce sens que le permis de démolir les bâtiments ECA 6748a, 6748b et de
construire deux immeubles de 43 logements et d'un atelier d'artiste,
aménagement d'une place de jeux et d'une zone pour conteneur, création d'un
parking souterrain de 26 places de parc pour voiture, 6 places motos et d'un
local à vélo est délivré, avec la ou les condition(s) suivante(s):
(i)
Le
muret situé le long du chemin de Roseneck est
reconstruit à l'identique et est relié à l'extrémité nord-ouest du nouveau bâtiment
*A* par la construction d'un nouveau muret, de hauteur identique, reprenant le
nouvel alignement des constructions, et/ou
(ii)
un projet paysager mentionnant notamment l'emplacement et l'essence des
arbres à replanter, ainsi que toute autre information que l'autorité de céans
estimera nécessaire, devra être soumis à la Ville de Lausanne pour approbation
préalablement à la réalisation des aménagements extérieurs.
"
L'autorité intimée et les opposants de I.________ et
H.________ ont déposé leur duplique respective le 18 mars 2021, confirmant les
conclusions de leurs réponses. H.________ et les opposants E.________ et D.________
en ont fait de même dans leurs écritures déposées le 19 avril 2021, tout comme
les opposants G.________ et F.________ dans leur duplique du 19 mai 2021.
Le 1
er
septembre 2021, la CDAP a procédé
à une inspection locale qui a débuté sur la parcelle n° 5436.
On
extrait les passages suivants du compte rendu dressé à cette occasion, et sur
lequel les parties ont eu la possibilité de se déterminer:
"[…]
Dans la mesure où la préservation
du jardin est au cœur de la décision attaquée, la présidente demande en premier
lieu aux représentants de la ville d’exposer in situ quelle situation serait
mise en péril avec le projet, qui prévoit une ré-arborisation de la parcelle à
l'issue des travaux de construction. Me Pache déclare que l’ensemble de l’îlot
de verdure qui a été mis en évidence par la commune est à préserver, sans que
l'on puisse désigner l'un ou l'autre élément en particulier. M.________
[du Service des parcs et domaines ou
"SPADOM"]
précise que les arbres ont
été pris en considération dans leur ensemble, avec leurs volumes et leurs
couronnes, et qu’ils présentent les uns avec les autres une valeur
significative
. La présidente relève que, selon les recourantes, une telle
interprétation reviendrait à condamner tout projet dans l’espace arborisé et à
empêcher en fin de compte toute nouvelle construction sur la parcelle n° 5436. N.________
[du Bureau des permis de construire]
le
conteste. Elle rappelle que la démolition de la villa a été admise dans son
principe par la municipalité, qui n'a du reste jamais indiqué que les arbres
identifiés étaient intouchables.
[…]
L'assesseure Zoumboulakis demande
quelle est la définition de la note *4* attribuée au jardin des recourantes par
le recensement communal (soit l'annexe C au PGA). O.________
[Déléguée à la protection du patrimoine]
explique que la ville de Lausanne a effectué un recensement de ses immeubles et
de ses jardins dans les années 90. Ce recensement n’a pas été reconnu par le
canton, qui a fait son propre recensement par la suite sans noter la parcelle
n° 5436. Il n’existe pas de définition précise de la note *4*; mais si l'on se
réfère aux notes découlant du règlement d'application de la loi sur la
protection de la nature, des monuments et des sites, la note *4* désigne un
jardin bien intégré sans valeur historique ou paysagère particulière.
La présidente revient sur la
procédure menée par l'autorité communale et plus particulièrement sur le fait
que, selon les recourantes, l'importance à accorder à la valeur historique du
jardin ne leur aurait été signalée qu’après le dépôt de la demande de permis de
construire. Il est étonnant que cette question n’ait pas été évoquée plus tôt
dans les discussions. N.________ explique que les premiers contacts avec la
municipalité remontent à 2016 ou 2017 et que, contrairement à ce qui est
allégué, la particularité des jardins a été immédiatement signalée aux
propriétaires. Quatre ou cinq ans se sont ensuite écoulés jusqu’au refus du
permis de construire et des changements ont eu lieu dans l'intervalle aux
niveaux politique et juridique. La composition de la municipalité a changé, la
jurisprudence du Tribunal fédéral a évolué en accordant plus d’importance aux
espaces verts en particulier à Lausanne et la commune a initié la modification
de sa planification. Le préavis sur le plan directeur communal (PDCom) a été
adopté par la municipalité le 4 mars 2021 et transmis au conseil communal. Le
PDCom insiste sur la valorisation de l’identité des quartiers. La ville vient
par ailleurs d'entamer les travaux de révision de son plan d’affectation
communal (PACom). La municipalité n’a jamais indiqué aux propriétaires que leur
parcelle était inconstructible. Elle a en revanche insisté sur la nécessité de
présenter un projet de qualité tenant compte du jardin historique. Une
construction moins volumineuse et moins dense, préservant le jardin au sud,
serait plus en adéquation avec la nouvelle ligne de conduite de la
municipalité. Me Iynedjian ajoute que les époux F.________ et G.________, au
stade de l'enquête publique, ont fait valoir la mise en péril d’un cèdre, d'un
pin et de deux houx protégés. Ces arbres ne seraient visibles que depuis leur
parcelle et il n’aurait pas été évident pour la municipalité de déceler ce
problème auparavant, ce qui expliquerait en partie que la question des jardins
n'ait été évoquée qu'après le dépôt de la demande de permis de construire et la
mise à l'enquête publique.
[…]
La parole est ensuite donnée au
SPADOM, qui a considéré dans son préavis repris par la municipalité dans la
décision attaquée, la valeur d’ensemble des arbres présents sur la parcelle n°
5436. M.________ explique que le service examine la couronne et l'emprise au
sol des arbres. Pour reproduire l’ensemble et la qualité de l’arborisation
existante, le sous-sol est déterminant. En l'occurrence, l’emprise au sol du
projet est trop importante pour garantir le maintien de l'ensemble.
L'assesseure Zoumboulakis note la présence de nombreux conifères sur la
parcelle (thuyas et ifs notamment) et demande quelle est leur valeur actuelle
dans une ville comme Lausanne s'agissant d'essences non indigènes, a priori peu
adaptées à l'altitude lausannoise. P.________ déclare que le SPADOM n'a pas
attribué plus de valeur aux feuillus dans le cadre de l'examen du projet en
considération du fait que ceux-ci seraient mieux adaptés que les conifères aux
nouvelles conditions climatiques;
elle admet que ce
jardin ne comporte pas d'arbre individuellement remarquable hormis le
châtaignier au bas du jardin et le pin à l'entrée au nord
. N.________
précise que la ville tend à conserver les arbres existants indépendamment de
leur espèce, pour autant qu'ils soient de bonne qualité. Il n'est pas question
d'abattre un arbre parce qu'il serait mieux adapté ou moins favorable à la
biodiversité. Les arbres présents sur la parcelle n° 5436 doivent ainsi être
maintenus même s'il ne s'agit pas toujours des essences qui sont actuellement
recommandées à Lausanne. N.________ rappelle encore que tout arbre d’essence
majeure est protégé sur le territoire communal, les critères à prendre en
considération étant l’espèce, la valeur biologique et la hauteur minimale de 10
m (art. 25 et 56 RPGA). P.________
[du SPADOM]
précise que les arbres situés sur le pourtour de la parcelle sont plus
importants que les arbres au milieu du terrain. Me Roulier considère que le
pourtour est surtout mis en valeur par les platanes présents sur le domaine
public et qui seront maintenus avec le projet.
[…]
Au cours de l'élaboration du projet, les architectes sont venus sur
place avec des paysagistes mandatés par leurs soins pour évaluer l'importance
de la végétation existante. Quatre ou cinq arbres ont été identifiés comme
étant dignes d'intérêt, dont le châtaignier. Le jardin ne comporte pour le
reste que des arbres d’ornement et n’a pas été aménagé selon un concept
paysager. Il a de plus beaucoup évolué depuis qu'il est laissé à l'abandon. Les
architectes soulignent qu'ils ont conçu le projet de façon à préserver la
couronne et les racines du pin et du cèdre présents sur la parcelle voisine.
Ils ont également prévu des arbres de compensation de qualité.
[…]
Les architectes évoquent le concept de jardins qui s’expriment sur le domaine
public et affirment que leur projet correspond à ce qui se fait actuellement à
Lausanne en ouvrant l'accès au jardin à tous alors qu'actuellement, il s'agit
d'un jardin clôturé à l'usage exclusif des propriétaires. N.________ relève
cependant que le fait d'aménager un jardin entre les deux bâtiments est une
mesure de compensation insuffisante car la végétation ne sera pas en pleine
terre. Sous l'angle de l'intérêt public, M.________ rappelle qu'une surface
végétalisée en pleine terre est mieux à même de diminuer la température en
ville et de lutter contre les îlots de chaleur qu'une dalle végétalisée
au-dessus d'un parking souterrain. La ville cherche à conserver une
infrastructure écologique fonctionnelle.
[…]
La question des murs est abordée
par O.________. Le mur qui longe l'avenue d'Ouchy
puis
le chemin de Roseneck est probablement un ancien mur de vigne. Il est
représentatif de l'identité du quartier, qui comporte de nombreux autres murs
du même style. Les architectes se disent sensibles à l'existence de ces limites
murales et expliquent qu'ils ont cherché à réinterpréter la périphérie de la
parcelle n° 5436 de façon contemporaine. Me Zeiter relève cependant que le mur
sera supprimé. Q.________
[architecte]
rappelle qu'il sera reconstruit avec une hauteur moins importante et que la
végétation prévue entre les deux immeubles sera visible pour les passants
depuis la rue, ce qui constitue une amélioration par rapport à l'existant. Q.________
ajoute que le mur actuel empiète sur le domaine public et que le projet
permettra de rendre une partie du trottoir aux piétons avec une implantation
plus en retrait. N.________ souligne qu'il n'y a pas d'obligation de construire
sur l'alignement en zone de forte densité et que la suppression du mur relève
du seul choix des propriétaires. La municipalité définit en outre le niveau de
référence en fonction de chaque projet. Q.________ affirme qu'une construction
sur l'alignement permet une meilleure intégration du projet car le niveau de
référence est celui du trottoir. Si le bâtiment avait été situé à l'intérieur
de la propriété, le niveau de référence aurait été le niveau moyen du terrain
naturel. Celui-ci étant plus élevé que le niveau du trottoir, le projet aurait
fait 2 m de plus de haut. O.________ est d'avis que la suppression du mur
modifie le caractère du quartier et plus particulièrement du chemin du Roseneck.
Un mur contemporain n'aura pas le même caractère.
[…]
La cour et
les parties rejoignent le portail d’entrée de la parcelle n° 5436, qui fait
l'angle de l'avenue d'Ouchy et du chemin de
Roseneck. Au nord se dresse
"Le Chalet", qui est aussi délimité par un mur d'enceinte au sud et à
l’ouest. O.________ met en évidence l'entrée de chemin avec deux murs
similaires qui se font face. Le chemin est caractérisé par une continuité de
villas longées par des murs. H.________ précise qu'il s'agit d'un lieu de
passage très couramment utilisé par des visiteurs à pied.
L'attention est portée sur les
thuyas de différentes variétés qui sont plantés en retrait du mur le long de la
limite nord de la parcelle n° 5436. M.________ indique que ces arbres
présentent tous une valeur biologique, bien qu'ils ne soient pas entretenus et
qu'il s'agisse d'une espèce exotique.
[…]R.________
[architecte]
indique que la mère des
recourantes a vécu dans la maison jusqu'à son décès, qui remonte à environ cinq
ans. Il n'est pas certain que le jardin ait été entretenu pendant les dernières
années d'habitation. Me Roulier et R.________ estiment que cela fait cinq ans
ou un peu moins que le jardin est laissé en l'état. Les architectes évoquent en
tout cas un entretien mineur depuis que le projet leur a été confié. La
végétation qui pousse librement a considérablement détérioré la maison.
La cour et les parties se rendent
sur la propriété voisine des époux G.________ et F.________ (parcelle n° 5437).
Dans l'angle nord-ouest se trouve un imposant pin, dont la cime dépasse le
faîte du toit de la maison des époux G.________ et F.________ et le faîte du
toit de la villa des recourantes. Le tronc de cet arbre est divisé en deux dès
sa base et le tronc "ouest", le plus important, pousse en direction
de la propriété des recourantes. Me Iynedjian déclare que le pin est très
visible dans tout le quartier en raison de sa hauteur. Il affirme que le plan
de situation établi par les architectes ne représente pas la couronne réelle du
pin et qu'il convient de se référer au levé des couronnes d’arbres du 2 juin
2020 qu’il a produit (annexe 3). Sur ce levé, il désigne la couronne du pin qui
empiète largement sur la propriété des recourantes. Me Iynedjian affirme qu'il
n'est pas possible de tailler la partie ouest sans endommager l'arbre et que le
projet le met donc en péril. Le problème le plus important reste cependant
l'atteinte que pourrait porter aux racines la réalisation du parking en sous-sol.
Q.________ conteste ces explications. Il indique qu’il est venu sur place pour
évaluer la couronne du pin et qu’il a ensuite prévu une marge supplémentaire de
1.50 m au-delà de la couronne pour l'implantation du projet. Il estime que
cette précaution écarte tout risque pour le pin. Me Pittet déclare que c’est le
projet qui doit s'adapter à l'arbre, et non le contraire.
Les représentantes du SPADOM sont
interrogées sur la façon dont le service analyse et gère la mise en œuvre des
projets susceptibles de porter atteinte à des arbres. P.________ explique que
le service commence par examiner si, d'un point de vue technique, l'arbre
concerné pourrait être impacté par le projet. Si tel n'est pas le cas, la
demande est avalisée. Des mesures de protection de la couronne et des racines
sont ensuite mises en place au stade de la construction et des contrôles sont
régulièrement effectués pendant le chantier pour s'assurer que l'arbre n'est
pas mis en danger. M.________ précise qu'il n'est malheureusement pas possible
de garantir en l'occurrence, d'un point de vue technique, que la réalisation du
parking en sous-sol projeté n'endommagera pas le pin.
L'assesseure Fassbind-de Weck
souligne que
deux retraits du parking sont prévus, l'un
au nord-est pour préserver les racines du pin et l'autre au sud-est pour
préserver celles du cèdre;
elle désigne, sur le plan de situation, la
façade est du sous-sol prévue en retrait pour laisser de l'espace aux racines
des deux arbres. Les architectes confirment que cette implantation vise à
préserver les racines
ainsi que leur engagement à
prendre les mesures de précaution nécessaires à ce que le pin et le cèdre
situés sur la parcelle des époux G.________ et F.________ ne soient pas
affectés par les travaux
. L'assesseure Fassbind-de Weck rappelle que le
plan de situation du géomètre représente non seulement l'implantation du projet
au sol, mais également les deux sous-sols du projet. Q.________ indique que le
projet peut encore être adapté pour respecter tout à fait rigoureusement les
racines du pin; une place de parc supplémentaire pourrait être supprimée.
La cour et les parties se
déplacent dans le jardin des époux G.________ et F.________ au sud en
traversant une allée de gravier puis une pelouse. Il est constaté que le gazon
et les arbres sont bien entretenus. Un cèdre se dresse tout au sud de la
parcelle, au-dessus d'une terrasse. Me Iynedjian relève que cet arbre est déjà
affaibli en raison du garage semi-enterré aménagé en sous-sol. Il désigne son
tronc, qui pousse à cheval sur un socle en béton constituant la dalle
supérieure du garage. Me Iynedjian affirme que le projet ne tient pas compte de
la couronne du cèdre, qui dépasse largement sur la propriété des recourantes.
Il rappelle que ses clients se plaignent du fait que les balcons empiètent sur
la couronne de l'arbre et violent les règles sur les distances aux limites. Il
se réfère au levé des couronnes d’arbres qu'il a produit et répète que seul ce
document reflète la situation réelle.
Me Roulier désigne le jardin des
époux D.________ et E.________ de l'autre côté de la haie qui sépare les deux
propriétés. La vue sur ce jardin est dégagée et il est constaté qu'il est bien
entretenu. Selon Me Roulier, les parties sud des parcelles n
os
5437
et 5438 constituent visuellement deux jardins d'ensemble bien entretenus, qui
se distinguent clairement du jardin des recourantes que l'on distingue à peine
à travers la végétation. Me Iynedjian rappelle cependant l'existence d'un
plateau avec une bande de jardins homogènes, de même niveau et entourés par un
même mur. L'assesseure Zoumboulakis demande si la ville considère cette surface
verte comme un seul et même jardin. O.________ déclare que l'ICOMOS la recense
comme un unique jardin pour des raisons historiques. L'unité typologique fonde
l'identité du jardin.
[…]
En limite ouest, l'attention est
portée sur le fait que la végétation est très haute et dense et n'offre aucune
visibilité sur la villa "La Printanière" et son jardin.
[…]
La cour et les parties quittent la
propriété des époux F.________ et G.________ traversent le chemin de Roseneck pour
examiner les lieux depuis le parking extérieur privé situé sur les parcelles n
os
5441, 5442 et 5444. Il est noté que la couronne du pin déborde de façon
importante sur le bien-fonds des recourantes plus à l'ouest.
[…]
Au sud du
chemin de
Roseneck
le mur d'enceinte évoqué
précédemment longe successivement les parcelles n
os
5436, 5437
(époux F.________ et G.________), 5438 (époux E.________ et D.________) et 5439
(S.________). Ce mur est entrecoupé de deux portails d'accès automatisés sur
les parcelles n
os
5437 et 5438 et surmonté d'une barrière en métal
le long des parcelles n
os
5438 et 5439.
N.________ déclare que
les terrains supportant le parking privé au nord du chemin
de Roseneck sont appelés à être mieux exploités à l’avenir
. Une procédure
de plan de quartier a été initiée, mais n’a pas encore officiellement débuté.
La ville doit d'abord signer avec les propriétaires une convention définissant
leurs droits à bâtir. Me Roulier estime que l'intention de la commune de signer
une telle convention traduit sa volonté de densifier les parcelles concernées. N.________
le conteste et rappelle que le futur PACom réduira les possibilités de
construire dans certains quartiers pour préserver leur identité et maintenir la
végétation et la biodiversité existantes.
[…]
La cour et les parties rejoignent
et descendent le chemin de Beau-Rivage. En cours de route, il est constaté que
le cèdre présent sur la parcelle n° 5439, comprise dans l’îlot de verdure mis
en avant par la municipalité, est visible au niveau d’un dégagement entre les
bâtiments construits sur les parcelles n
os
5432, 5434 et 5435. Les
arbres présents sur les parcelles n
os
5436, 5437 et 5438 ne sont en
revanche pas visibles.
La cour et les parties arrivent au
pied de l'immeuble qui a récemment été construit sur la parcelle n° 5434 après
la destruction de la villa "Clos d'Ouchy". La présidente rappelle que
ce bâtiment avait obtenu la note *3* au recensement architectural et que le
jardin était recensé à l'ICOMOS. Il ne reste aujourd'hui que très peu de
surface verte. Me Pache indique que le permis de construire a été délivré en
2011 par l'ancienne municipalité et que les travaux ont été considérablement
retardés en raison de longues négociations avec les propriétaires voisins au
sujet du déplacement d'une servitude. La construction s'est ainsi achevée en
2018. O.________ précise qu'elle avait préavisé négativement la destruction de
la villa. N.________ explique que le permis de construire a été octroyé en 2011
en application du PGA entré en vigueur en 2006 et que le contexte politique et
juridique a fortement évolué depuis lors. La législation fédérale a été
modifiée, le relevé ISOS de Lausanne est entré en vigueur en 2015 et la commune
a initié la modification de sa planification. L'ancienne municipalité a
effectué une pesée des intérêts différente de celle qui serait menée
aujourd’hui par la municipalité actuelle. L'exemple de la parcelle n° 5434
n'est donc pas représentatif de la nouvelle ligne de conduite de la ville de
Lausanne. Les architectes déplorent cette évolution qu'ils n'avaient pas moyen
de connaître et relèvent que le PGA en vigueur a été leur seul outil de travail
lorsqu'ils ont élaboré le projet.
[…]
La cour et les parties rejoignent
le chemin d'accès à la parcelle n° 5429 de la J.________, au sud et en
contrebas de la parcelle n° 5436. Me Iynedjian désigne le mur qui longe la
parcelle des recourantes et continue le long des parcelles n
os
5437
et 5438; ce mur témoigne à son avis de la continuité des jardins.
O.________ déclare qu'il
s'agit
d'un mur de soutènement ancien, probablement lié à la construction de la villa
"La Printanière". Elle n'a pas fait d'analyse plus poussée à ce
sujet. Ce mur est différent de ceux qui longent l'avenue d'Ouchy et le chemin
de Roseneck. A l’angle du chemin d’accès et de l’avenue d’Ouchy, on observe
bien le raccordement de la maçonnerie entre le mur sud et le mur ouest, qui ne
datent vraisemblablement pas de la même époque. Le mur ouest constitue pour sa
part un mur d'enceinte.
[…]"
À l'issue de l'audience, le conseil de J.________ a
produit des photographies prises au cours de l'inspection locale, qui ont été
versées au dossier.
Par la suite, la Direction générale de
l'environnement, division Biodiversité et paysage (ci-après: DGE-BIODIV), a été
interpellée au sujet de la présence éventuelle d'un biotope sur la parcelle n°
5436, conformément au grief développé à ce propos par J.________. La DGE-BIODIV
s'est déterminée, le 8 octobre 2021, en indiquant qu'elle n'avait pas constaté
l'existence d'un biotope digne de protection lors de sa visite des lieux
effectuée le 5 octobre 2021 et qu'aucune autorisation spéciale fondée sur
l'art. 22 LFaune n'était donc requise.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité refuse un permis de construire
peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss
de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;
BLV 173.36). Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD, le
recours est intervenu en temps utile compte tenu des féries estivales durant
lesquelles les délais ne courent pas (art. 95 et 96 al. 1 let. b LPA-VD).
Les recourantes, propriétaires de la parcelle concernée et destinataires de la
décision attaquée, ont manifestement la qualité pour recourir (art. 75 al. 1
let. a LPA-VD). Leur recours respecte au surplus les conditions formelles de
recevabilité énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art.
99 LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Le litige porte sur la question de savoir si la municipalité était
fondée à refuser aux recourantes l'autorisation de construire deux immeubles
pour un total de 43 logements sur leur parcelle, à la place du bâtiment
existant, en leur objectant exclusivement des motifs d'esthétique,
d'intégration des constructions et de protection du patrimoine.
3.
Dans une écriture du 14 septembre 2021, déposée après l'inspection
locale du 1
er
septembre 2021, les opposants G.________ et F.________
contestent la composition de la cour de céans et demandent que le Tribunal
siège à trois juges, subsidiairement à deux juges et un assesseur. Ils mettent
en cause la désignation de deux assesseures architectes, au motif que la
résolution du litige nécessiterait avant tout des connaissances juridiques,
historiques et paysagères. L'exercice de la profession d'architecte induirait
par ailleurs une empathie naturelle pour un confrère essuyant un refus au terme
d'une longue procédure de permis de construire. Les époux G.________ et F.________
relèvent à cet égard que l'assesseure Zoumboulakis a autrefois siégé dans le
jury qui avait recommandé au maître de l'ouvrage de confier le mandat aux
auteurs du projet Lauréat, soit le bureau d'architecte mandaté présentement par
les recourantes, étant précisé que le projet fut choisi de manière anonyme (il
s'agissait de la réalisation du centre sportif de la Tuilière à Lausanne). En
outre, la nouvelle pratique de la municipalité visant à préserver le patrimoine
bâti et biologique en ville de Lausanne constituerait un risque supplémentaire
de parti pris en tant que cette politique serait, de façon générale,
défavorable aux architectes.
a) aa) En vertu de l'art. 30 al. 1 de la
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS
101), toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure
judiciaire a droit à ce qu'elle soit portée devant un tribunal établi par la
loi, compétent, indépendant et impartial. Selon la jurisprudence, il faut
entendre par tribunal un organe juridictionnel compétent pour résoudre un
litige sur la base de normes juridiques à l'issue d'une procédure organisée. Le
droit des parties à une composition régulière du tribunal impose des exigences
minimales en procédure cantonale (ATF 131 I 31 consid. 2.1.2.1; 129 V 335
consid. 1.3.1; TF 1C_672/2013 du 15 avril 2014 consid. 3.1).
La CDAP statue en section de trois membres, à savoir
à un juge et deux assesseurs, à deux juges et un assesseur, ou à trois juges.
Le choix entre ces types de composition tient compte de la nécessité de
connaissances techniques spécifiques et du degré de complexité des questions
juridiques à résoudre (cf. art. 33 al. 1 et 2 du règlement organique du
Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 [ROTC; BLV 173.31.1]). Au nombre maximum
de quarante, magistrats non professionnels, les assesseurs sont élus par le
Grand Conseil à l'instar des juges cantonaux (cf. art. 23 et 23a de la loi
d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 [LOJV; BLV 173.01]). Il s'agit
notamment d'architectes, d'experts fiscaux, de médecins, ainsi que d'ingénieurs
et scientifiques de divers domaines.
bb) La garantie d'un
tribunal indépendant et impartial instituée par l'
art. 30
al. 1 Cst.
permet de demander la récusation d'un juge dont la
situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son
impartialité; elle vise à éviter que des circonstances extérieures à l'affaire
puissent influencer le jugement en faveur ou au détriment d'une partie. Il
suffit que les circonstances donnent l'apparence de la prévention et fassent
redouter une activité partiale du magistrat, mais
seules
des circonstances constatées objectivement doivent
être prises en
considération; les impressions purement individuelles du plaideur ne sont pas
décisives (ATF 144 I 159 consid. 4.3; 143 IV 69 consid. 3.2; TF 1C_34/2021
du 27 avril 2021 consid. 2.1). Selon un principe général, si un justiciable
entend faire valoir un motif de récusation en relation avec la composition
irrégulière d'une autorité judiciaire, il doit invoquer ce motif dès qu'il en a
connaissance, sous peine d'être déchu du droit de s'en prévaloir ultérieurement
(ATF 140 I 271 consid. 8.2 et 8.4.3; TF 2C_114/2021 du 6 octobre 2021 consid.
3.2).
b) En l'espèce, la juge instructrice a convoqué les
parties à l'inspection locale du 1
er
septembre 2021, par avis du 30
avril 2021. Elle leur a communiqué la composition de la cour de céans par la
même occasion. Les opposants F.________ et G.________ n'ont formulé aucune
critique à réception de cet avis. Ils se sont présentés à l'inspection locale,
ont évoqué un certain nombre d'éléments qui s'opposeraient, à leur avis, à la
réalisation du projet et ont attendu le moment de se déterminer sur le compte
rendu d'audience pour mettre en cause la désignation de deux assesseures
spécialisées. Il ne fait dès lors aucun doute que le grief a été invoqué
tardivement. Dans une lettre du 22 septembre 2021, les opposants F.________ et G.________
ont, quoi qu'il en soit, précisé qu'ils ne demandaient pas la récusation des
membres de la CDAP. Ils développent néanmoins des éléments qui, selon eux,
seraient propres à remettre en cause les aptitudes personnelles et
l'impartialité des assesseures Fassbind-de-Weck et Zoumboulakis, soit en
particulier l'intérêt qu'aurait cette dernière à soutenir les architectes
mandatés par les recourantes ainsi que, plus généralement, l'ensemble de ses
confrères. Les reproches formulés reposent sur de simples conjectures. Le seul
fait que l'assesseure Zoumboulakis ait fait partie du jury d'experts ayant
examiné les projets d'aménagement du site de La Tuilière ne suffit pas à fonder
une apparence de prévention quant au présent litige. Les magistrates concernées
ont été désignées pour apporter leurs connaissances techniques spécifiques au
sein du collège, dans le cadre de l'analyse d'un projet de construction
important prévu dans un quartier particulier de la ville de Lausanne. Rien ne
permet de retenir qu'elles ne pourront aborder la cause en toute impartialité.
Le grief tiré d'une violation des
art. 30 al. 1 Cst.
et 33 al. 2 ROTC est mal fondé et doit donc être écarté.
4.
Les recourantes sollicitent plusieurs mesures d'instruction, à savoir en
premier lieu la production des procès-verbaux des trois séances ayant réuni
leurs architectes et les représentants de la ville de Lausanne, ainsi que la
production de l'intégralité des échanges internes et interservices se
rapportant au projet litigieux. Les recourantes demandent aussi la production
de l'entier des dossiers concernant les permis de construire octroyés pour la
surélévation de l'immeuble sis sur la parcelle n° 5429 de J.________, la
démolition d'un bâtiment et la construction d'un immeuble initialement de huit
logements sur la parcelle n° 5434, et enfin la construction d'une piscine
enterrée sur la parcelle n° 5437 des époux G.________ et F.________,
dossiers sur lesquels le service des parcs et domaines, le service
d'architecture et la déléguée à la protection du patrimoine ont aussi été
appelés à se prononcer. Enfin, les recourantes requièrent la production des
demandes, études, préavis, synthèses et décisions communales, cantonales ou
fédérales se rapportant à l'abattage d'arbres dans le cadre du projet
d'écoquartier des Plaines-du-Loup à Lausanne, ainsi que la production de
l'intégralité des dossiers concernant la révision des plans de quartier n
os
460
et 629 et l'élaboration de tout nouveau plan de quartier situé dans un rayon de
200 m autour de la parcelle n° 5436.
a) Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al.
2 Cst. comprend notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les
éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation
juridique, d'avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes,
d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de
participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de
s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la
décision à rendre. L'autorité peut toutefois renoncer à procéder à des mesures
d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que
ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167
consid. 4.1).
b) En l'espèce, le Tribunal s'estime suffisamment
renseigné par les multiples éléments au dossier et les observations faites au
cours de l'inspection locale pour statuer en toute connaissance de cause. Il ne
distingue pas quels éléments supplémentaires pertinents pourraient encore
apporter les différentes pièces énumérées par les recourantes. Il n'y a donc
pas lieu d'ordonner les mesures d'instruction requises, sans qu'il n'en résulte
de violation du droit d'être entendues des intéressées.
5.
Sur le fond, les recourantes invoquent une violation du principe de la
bonne foi. Elles affirment que l'autorité intimée aurait collaboré au
développement du projet litigieux, sans jamais évoquer les éléments qui fondent
finalement la décision de refus, laquelle rendrait
de facto
la parcelle
n° 5436 inconstructible à l'avenir. Les recourantes précisent qu'elles ont
investi quelque 480'000 fr. dans l'élaboration du projet, notamment pour
l'adapter en fonction des remarques des divers services communaux.
a) Selon l'art. 5 al. 3 Cst., les organes de l'État
et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne
foi. Cela implique notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement
contradictoire ou abusif (ATF 136 I 254 consid. 5.2). De ce principe général
découle notamment le droit fondamental du particulier à la protection de sa
bonne foi dans ses relations avec l'État, consacré à l'art. 9
in fine
Cst. (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1). Le principe de la bonne foi protège le
citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des
autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des
déclarations ou un comportement déterminé de l'administration. Selon la
jurisprudence, un renseignement ou une décision erronés de l'administration
peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la
réglementation en vigueur, à condition que l'autorité soit intervenue dans une
situation concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit
censée avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait
pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement
obtenu. Il faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances ou le
comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne
saurait renoncer sans subir de préjudice, que la réglementation n'ait pas
changé depuis le moment où l'assurance a été donnée et que l'intérêt à une
correcte application du droit ne se révèle pas prépondérant sur la protection de
la confiance (ATF 143 V 95 consid. 3.6.2; 141 V 530 consid. 6.2; 137 II 182
consid. 3.6.2; TF 1C_57/2020 du 3 février 2021 consid. 2.1).
b) En l'espèce, les architectes des recourantes ont
eu de nombreux échanges avec le bureau des permis de construire, le service des
routes et de la mobilité et le service des parcs et domaines à partir du
printemps 2018, dans le but de présenter leur projet et d'obtenir des
informations au sujet des éventuels points non réglementaires à corriger. Ces
échanges ont conduit au dépôt, le 7 novembre 2018, d'un premier dossier de
permis de construire, qui a été modifié le 27 février 2019 pour tenir compte
des remarques formulées par les services communaux. Ces derniers se sont
exprimés, sans toutefois laisser entendre qu'ils soutenaient le projet. Ils ne
se sont pas non plus engagés, au nom de la municipalité, à ce que la demande
d'autorisation de construire soit validée après l'enquête publique. Les
recourantes se prévalent d'un courrier électronique du 13 septembre 2018 de T.________,
adjointe technique au bureau des permis de construire, dans lequel cette
dernière relevait que le projet paraissait admissible du point de vue de son
intégration dans le quartier, tout en préconisant de consulter le Service
Immeubles, Patrimoine et Logistique (SIPaL; désormais la DGIP) au sujet de la
proximité immédiate du "Chalet" classé en note *2*. Les recourantes
précisent qu'elles ont pris contact avec ledit service et que ce dernier n'a
émis aucune objection liée au "Chalet". Ces circonstances ne
ressortent pas des éléments au dossier. Quoi qu'il en soit, dans son courriel,
l'adjointe technique réservait expressément la décision de la municipalité,
seule compétente pour délivrer le permis de construire, en précisant qu'une
telle décision interviendrait en fin de procédure à la lumière des éventuelles
oppositions notamment (conformément à la procédure de permis de construire
régie par les art. 103 ss de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions ([LATC; BLV 700.11]). Par la
suite, le bureau des permis de construire a encore souligné à deux reprises,
les 21 janvier et 20 mai 2019, que la décision finale sur la conformité du
projet dépendrait de l'examen du dossier corrigé.
Il est certes regrettable
que les autorités communales aient attendu le dépôt de la demande de permis de
construire pour informer les recourantes, par courrier du 20 mai 2019, du fait
que la conception du projet sur leur parcelle comportant un jardin historique
constituait
une atteinte à l'identité du quartier, selon l'avis de la déléguée à la
protection du patrimoine. Les questions liées à la volumétrie des nouveaux
immeubles et à la suppression du jardin et des murs d'enceinte avaient en effet
été évoquées dès les premiers contacts entre les parties. Cela étant, les
services communaux, sollicités par les architectes, se sont limités à orienter
ceux-ci sans donner d'assurance au sujet de l'admission du projet, réservant
expressément à plusieurs reprises la décision de la municipalité, seule
compétente. Le refus du permis de construire ne constitue ainsi pas un
revirement de position de la municipalité, qui aurait subitement changé d'avis
après avoir étroitement collaboré avec les recourantes. En audience, les
représentantes du bureau des permis de construire ont expliqué qu'un bâtiment
moins volumineux et moins dense, préservant le jardin historique, serait plus
en adéquation avec la nouvelle ligne de conduite de la municipalité. Il en
découle que la démolition de la villa "La Printanière" est admise sur
le principe et que le refus de permis litigieux ne signifie pas que l'autorité
intimée envisage d’interdire tout projet sur le bien-fonds concerné.
Eu égard à ce qui précède, c'est en vain que les
recourantes tentent de tirer argument du principe de la bonne foi tel qu'il est
garanti par la loi et la jurisprudence.
6.
Les recourantes font valoir qu'en leur refusant le permis de construire
uniquement pour des motifs d'esthétique, d'intégration et de protection du
patrimoine, la municipalité a mal évalué les intérêts en présence et violé le
principe de la proportionnalité.
a) Aux termes de l’art. 86 LATC, la municipalité
veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que
les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect
ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de
nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle
(al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Un projet peut être interdit sur la base de l'art.
86 LATC quand bien même il satisferait à toutes les autres dispositions
cantonales et communales en matière de police des constructions. Selon la
jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit cependant pas
aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur
soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la
construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les
bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi
elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu
l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un
plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être
édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée
sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant.
Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse
déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un
bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques
remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa
construction (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3a et 3b; 101 Ia
213 consid. 6c; TF 1C_334/2020 du 27 juillet 2021 consid. 4.2.3; 1C_340/2020 du
25 février 2021 consid. 2.4; CDAP AC.2020.0054 du 9 mars 2021 consid. 6a).
L'intégration d'une construction ou d'une installation
à l'environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs et
systématiques, tels que les dimensions, la composante urbanistique et le
traitement architectural du projet, sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises. En tous les cas,
l'autorité compétente doit indiquer les raisons pour lesquelles elle considère
qu'une construction ou une installation serait de nature à enlaidir le site
(ATF 115 Ia 363 consid. 3b; 114 Ia 343 consid. 4b; TF 1C_465/2010 du 31 mai
2011 consid. 3.2; CDAP AC.2021.0020 du 1
er
juillet 2021 consid. 2b;
AC.2020.0054 précité consid. 6a).
b) En droit cantonal vaudois, les communes jouissent
d'une autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans,
l'affectation de leur territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des
constructions (cf. art. 139 al. 1 let. d de la Constitution du Canton de Vaud
du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV 101.01]; voir aussi ATF 146 II 367 consid. 3.1.4;
115 Ia 114 consid. 3d; TF 1C_144/2022 du 11 janvier 2023 consid. 2.2; 1C_104/2020
du 23 septembre 2020 consid. 2.1; CDAP AC.2020.0054 précité consid 6b).
En matière d'esthétique des constructions,
l'autorité communale qui apprécie les circonstances locales en vue de l'octroi
d'une autorisation de construire bénéficie d'une liberté d'appréciation
particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3
de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT; RS
700]). Une autorité de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs
solutions disponibles et appropriées ou remplacer une appréciation adéquate de
la commune par sa propre appréciation. Elle peut cependant s'écarter d’une
solution communale qui procède d'un abus ou d’un excès du pouvoir
d'appréciation conféré à la commune par les dispositions applicables. Il n'en
va pas uniquement ainsi lorsque la décision municipale n'est objectivement pas
justifiable et partant arbitraire: pour exercer son pouvoir d'appréciation de
manière conforme, l'autorité communale doit partir du sens et du but de la
réglementation applicable et, parallèlement à l'interdiction de l'arbitraire,
également respecter les principes d'égalité et de proportionnalité ainsi que le
droit supérieur, respectivement ne pas se laisser guider par des considérations
étrangères à la règlementation pertinente. En matière d'esthétique, le principe
de la proportionnalité exige en particulier que les intérêts locaux liés à
l'intégration des constructions soient mis en balance avec les intérêts privés
et publics à la réalisation du projet litigieux. À cet égard, il convient en
particulier de tenir compte des objectifs poursuivis par la législation
fédérale ‑ au sens large - sur l'aménagement du territoire (art. 1 et 3
LAT) (ATF 145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid.
2.2; 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.3; CDAP AC.2020.0054 précité consid.
6b). Parmi les intérêts d'ordre supérieur à prendre en considération figurent
les intérêts à la réalisation des objectifs d'aménagement du territoire de la
Confédération, tels qu'ils sont énoncés dans la loi fédérale sur l’aménagement
du territoire depuis la révision entrée en vigueur en 2014, singulièrement
l'intérêt à la densification (développement de l'urbanisation vers l'intérieur
du milieu bâti), face aux intérêts à la protection des monuments historiques
(cf. art. 1 al. 1 et al. 2 let. a
bis
, art. 3 al. 3 let. a
bis
LAT; ATF 147 II 125 consid. 9; CDAP AC.2021.0299 du 12 mai 2022 consid.
2a). Dans une affaire lausannoise, le Tribunal fédéral a également jugé que
l'intérêt à la bonne intégration dans l'environnement bâti, respectivement à
une utilisation raisonnable des possibilités de construire réglementaires peut
l'emporter sur l'intérêt à densifier les centres urbains et justifier un refus
du permis de construire pour un projet qualifié de déraisonnable (TF
1C_360/2018 précité).
c) À Lausanne, le RPGA comprend, en matière
d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine, les art. 69, 70 et
73, ainsi libellés:
"
Art. 69. Intégration
des constructions
1
Les
constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre
l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou
de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou
architectural sont interdites.
2
Les
constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui
leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et
s’intégrer à l’environnement.
Art. 70.
Aménagements extérieurs
1
Les aménagements
extérieurs privés bordant les rues participent à l’identité de celles-ci
lorsqu’un caractère d’unité peut être identifié. Leur traitement fait l’objet
d’une attention particulière. La Municipalité veille à ce que les aménagements
projetés respectent le caractère de la rue.
2
Lorsqu’une
construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les
aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de
qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font
partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou
partie desdits aménagements
.
[…]
Art. 73.
Objets figurant dans un recensement
1
La direction des
travaux tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et
des ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins
d’intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.
2
Tous travaux les
concernant font l’objet d’un préavis du délégué communal à la protection du
patrimoine bâti précisant ses déterminations.
3
Sur la base de
ce préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et
interdire les constructions, transformations ou démolitions.
4
Elle
peut, également, lorsqu’un ensemble bâti est identifié et qu’il s’agit,
notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie
générale d’ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et
horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des
espaces libres
."
Les art. 69 ss RPGA concrétisent au niveau communal
la clause d’esthétique prévue par l’art. 86 LATC. Leur portée ne va pas au-delà
de cette norme. Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal
relative à la clause générale d'esthétique. Ainsi, comme la cour de céans l'a
déjà constaté,
l'art. 73 RPGA, à l'instar de l'art. 86
LATC, définit de manière particulièrement large les objets susceptibles d'être
protégés et ne fixe pratiquement aucun cadre aux mesures qui peuvent être
imposées par la municipalité, lesquelles peuvent aller jusqu'à l'interdiction
de construire, de transformer ou de démolir. Une base légale aussi large exige
que l'on se montre rigoureux lors de la pesée des intérêts en présence et dans
l'examen de la proportionnalité de la limitation par rapport aux buts
poursuivis et à l'objet de la protection (CDAP AC.2020.0054 précité consid. 6c;
AC.2019.0155, AC.2019.0315 du 24 novembre 2020 consid. 3a/cc; AC.2017.0093 du
23 novembre 2018 consid. 2b et les références).
d) aa) Depuis le 1
er
janvier 2006,
l’annexe de l’ordonnance du 13 novembre 2019 (antérieurement du 9 septembre
1981) concernant l’ISOS (OISOS; RS 451.12) mentionne Lausanne parmi les sites
construits d’importance nationale à protéger, en tant que ville. Lausanne a
ensuite été inventoriée au moyen de la méthode ISOS et son relevé est en
vigueur depuis le 1
er
octobre 2015.
L’inventaire ISOS est fondé sur une méthode
d’analyse des sites construits et de leur environnement. Les sites sont
considérés dans leur globalité, c’est-à-dire que l’inventaire tient non
seulement compte de la valeur intrinsèque des éléments du site, mais aussi de
la qualité de leur relation. Le site est ainsi divisé en différents périmètres
(P) et en ensembles construits (E), en périmètres environnants (PE) et en
échappées dans l'environnement (EE). Les critères retenus portent sur les
qualités historiques et spatiales du tissu, ainsi que sur l'état, la
signification et l'objectif de sauvegarde de chacune des composantes du site.
Les périmètres et les ensembles se différencient par leur taille, mais souvent
également par l’évidence et l'intensité de leur cohésion spatiale ou
historique. Selon les explications relatives à l’ISOS:
-    le périmètre P est une composante bâtie de taille
honorable, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques
historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;
-    un ensemble E est une composante bâtie de petite
taille, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques
historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;
-    un périmètre environnant PE est une aire limitée dans
son extension, en général en rapport étroit avec les constructions à protéger;
espaces verts, par exemple les vergers, prés ou surfaces herbeuses, coteaux
viticoles, parcs, etc;
-    une échappée dans l’environnement EE est une aire ne
présentant pas de limites clairement définies mais jouant un rôle important
dans les rapports entre espaces construits et paysage, par exemple premier
plan/arrière-plan, terrains agricoles attenants, versant de colline, rives,
espace fluvial, etc.
Cette appréciation est complétée par une évaluation
de la qualité spatiale, de la qualité historico-architecturale et de la
signification dans le périmètre ou dans le site. Ces critères sont évalués à
trois niveaux, par exemple, la qualité spatiale peut être
"prépondérante" (X), "évidente" (/) ou "peu
évidente" ( ).
L’art. 6 al. 1 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) dispose
que l’inscription d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral
indique que l’objet mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas
d’être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution
ou de remplacement adéquates. Cela étant, les objectifs de l'ISOS ne sont pas
directement applicables ni contraignants lorsque, comme en l’espèce, le litige
concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris
en considération dans la pesée des intérêts et dans l’interprétation des
dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à
la clause d’esthétique (TF 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 6.1; 1C_452/2016
du 7 juin 2017 consid. 3.3; CDAP AC.2021.0299 précité consid. 2c; AC.2020.0223
du 18 mars 2021 consid. 3b).
e) aa) Au niveau cantonal, la protection du
patrimoine bâti est actuellement assurée par la loi du 30 novembre 2021 sur la
protection du patrimoine culturel immobilier (LPrPCI; BLV 451.16), en vigueur
depuis le 1
er
juin 2022. Les principes établis par l'ancienne loi
vaudoise du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et
des sites (aLPNMS,
puis la loi du 10 décembre 1969 sur
la protection de la nature et des sites [aLPNS; BLV 450.11], laquelle a été
abrogée le 1
er
janvier 2023 par la loi du 30 août 2022 sur la
protection du patrimoine naturel et paysager [LPrPNP; BLV 450.11])
n'ont
pas été fondamentalement remis en question par la LPrPCl ou son règlement
d'application du 18 mai 2022 (RLPrPCI; BLV 451.16.1). La nouvelle législation
reprend pour l'essentiel le système de protection prévu jusqu'alors (
CDAP AC.2021.0016, AC.2021.0021 du 19 décembre 2022 consid. 10b;
AC.2021.0372
du 21 juillet 2022 consid. 6a).
bb) Aux termes de l'art. 3 al. 1 LPrPCI, mérite
d'être protégé au sens de la présente loi le patrimoine culturel immobilier
défini à l'al. 2 qui présente un intérêt archéologique, historique,
architectural, technique, éducatif, culturel, esthétique, artistique,
scientifique ou urbanistique. Selon l'al. 2 de la même disposition, le
patrimoine culturel immobilier comprend, notamment, tout objet bâti ainsi que
les monuments préhistoriques et historiques, qu'il s'agisse de construction
isolée ou d'ensemble ainsi que leur environnement, lorsque ce dernier participe
à l'intérêt du site ou du bâtiment (let. a), les parcs et jardins historiques
(let. c).
D'après l'art. 4 LPrPCI, les objets définis à l'art.
3 sont protégés conformément à la présente loi. Aucune atteinte ne peut leur
être portée qui en altère le caractère ou la substance. En cas d'atteinte ou de
danger imminent, l'autorité compétente prend les mesures de sauvegarde
appropriées, prévues notamment aux art. 9 et 10 de la présente loi (al. 1). Les
autorités, collectivités, propriétaires ainsi que toute personne concernée
veillent à prendre soin du patrimoine culturel immobilier (al. 2).
Selon l’art. 8 LPrPCl, les communes participent à la
protection du patrimoine culturel immobilier et prennent les mesures suivantes
à cet effet:
"a. elles réglementent
la protection du patrimoine culturel immobilier, en particulier celui
d'importance locale ou ne faisant l'objet d'aucune mesure de protection
cantonale;
b. dans leur planification,
elles intègrent les inventaires fédéraux prévus à l'article 5 de la loi
fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage
(LPN), les inventaires d'importance régionale, le recensement architectural,
les objets inscrits à l'inventaire ou classés ainsi que les sites et les régions
archéologiques. Pour ce faire, elles se basent sur le préavis du département;
c. dans le cadre de l'octroi
des permis de construire, elles prennent en considération les objectifs de
sauvegarde énoncés par les inventaires fédéraux prévus à l'article 5 LPN et
favorisent la préservation des objets du patrimoine culturel immobilier en se
basant sur le recensement et les décisions de classement et d'inscription à
l'inventaire mentionnés à la lettre b;
d. elles transmettent pour
préavis au département toute demande d'autorisation de construire,
respectivement de dispense d'autorisation visant le patrimoine culturel
immobilier d'importance locale et si elles l'estiment nécessaire, les demandes
d'autorisation relatives à des bâtiments considérés comme bien intégrés. Le
règlement fixe les modalités. Une délégation de compétence du département aux
municipalités est possible par convention de droit public;
e. elles informent le
département dès qu'elles constatent un danger menaçant le patrimoine culturel
immobilier;
f. elles requièrent le
préavis du département pour tous les travaux non assujettis à autorisation de
construire annoncés touchant un site archéologique répertorié."
Selon l'art. 14 LPrPCI, le recensement architectural
permet d'identifier, de connaître, d'évaluer et de répertorier le patrimoine
culturel immobilier, à l'exclusion des sites archéologiques et des objets
navals lacustres (al. 1). Le département établit le recensement en
collaboration avec les communes en prenant notamment en compte les inventaires
fédéraux (al. 2). Une note est attribuée à chaque objet recensé. Des notes de
sites peuvent être attribuées si cela se justifie. La signification de chaque
note est donnée par le règlement d'application de la présente loi (al. 3). Le
recensement est public (al. 4 ).
Selon l'art. 15 LPrPCI sont inscrits à l'inventaire
les objets définis à l'article 3 méritant d'être protégés qui nécessitent une
surveillance du département. L'inventaire est public (al. 2).
Conformément à l'art. 8 al.1 RLPrPCI, la note
attribuée à un bâtiment est une indication de la valeur patrimoniale d'un objet
ou d'un site. Elle se fonde sur des critères d'évaluation architecturaux,
historiques, artistiques, culturels, techniques, urbanistiques, paysagers et de
situation, rapportés à l'échelle locale, régionale et nationale. Aux termes de
l'al. 3 de l'art. 8 RLPrPCI, concernant les objets, les notes se déclinent de
la manière suivante :
"a.          Note
1: objet d'intérêt national dont le classement comme monument historique
est en principe requis;
b.            Note 2: objet
d'intérêt régional pour lequel une mesure de protection est en principe
requise;
c.            Note 3: objet
d'intérêt local ayant une importance au niveau communal;
d.            Note 4: objet
bien intégré par son volume, sa composition et souvent sa fonction, participant
à l'identité de la localité. Appartiennent également à cette catégorie les
objets n'étant pas nécessairement bien intégrés mais présentant néanmoins un
intérêt du point de vue patrimonial;
e.            Note 5: objet
présentant des défauts liés soit à son intégration dans le contexte, soit à
d'éventuelles adjonctions et/ou transformations inopportunes, soit à sa
conception et/ou son langage architectural, cela malgré la présence de qualités
indéniables;
f.             Note 6: objet
considéré comme neutre et sans intérêt patrimonial, tant du point de vue de son
intégration, de son architecture que de son histoire. Sa présence n'est pas
déterminante pour l'harmonie du site. Dans le cadre de la planification
communale, ces objets peuvent être pris en compte pour accroître le potentiel
de densification;
g.            Note: objet
compromettant l'harmonie du site et en altérant les qualités. Ces objets sont
caractérisés par de graves défauts d'intégration de type architectural ou liés
à l'aménagement du territoire. Dans le cadre de la planification communale, ces
objets peuvent être pris en compte pour accroître le potentiel de
densification."
Il convient de préciser que le recensement
architectural n'était pas prévu dans la aLPNMS. L’art. 30 al. 1 du règlement du
22 mars 1989 d'application de la aLPNMS (aRLPNMS; BLV 450.11.1) disposait que
le département établissait le recensement architectural des constructions en
collaboration avec les communes concernées. Il impliquait l'attribution de
notes de 1 à 7 (voir à ce sujet la plaquette du Recensement architectural),
lesquelles sont désormais reprises à l'art. 8 al. 3 RLPrPCI précité.
cc) Selon la jurisprudence rendue sous l'empire de
la aLPNMS, à l'exception des notes 1 et 2 (qui impliquent une mise à
l'inventaire), les notes attribuées dans le recensement architectural ont un
caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une mesure
de protection. Elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour
les autorités chargées de l'aménagement du territoire, notamment dans la
procédure de permis de construire, lorsque ces autorités appliquent les règles
concernant l'intégration et l'esthétique des constructions (cf. TF 1C_493/2016
du 30 mai 2017 consid. 2.5 et 2.6; CDAP AC.2019.0155, AC.2019.0315 précité
consid. 3a/bb; AC.2018.0178 du 18 décembre 2019 consid. 2b et les références).
f) À propos d'affaires concernant des projets de
construction en ville de Lausanne, qui ont fait l'objet de refus de permis de
construire, respectivement d'annulation de permis de construire par la CDAP
pour des raisons de protection du patrimoine, on peut citer les cas suivants:
Dans l'affaire AC.2015.0111 du 17 août 2016
(relative à un projet de construction au cœur du secteur sis de part et d'autre
du chemin de la Gottettaz et du chemin du Moléson), la CDAP avait annulé une
décision de la Municipalité de Lausanne qui autorisait la construction d'un
bâtiment dans ce secteur recensé à l'ISOS avec l'objectif de sauvegarde
"A". La CDAP avait retenu que ce secteur était occupé majoritairement
par des villas de gabarits similaires, où l'espace non bâti, constitué de
jardins et de murets bordant les propriétés, bien perceptible depuis l'espace
public, contribuait également à donner au quartier une certaine unité et une
identité propre. Il a été jugé que le bâtiment litigieux avait un gabarit
disproportionné, car il devait occuper la plus grande partie de la parcelle et
impliquerait la quasi-disparition du jardin; il porterait ainsi atteinte à
l'équilibre volumétrique du quartier et architectural des bâtiments
environnants. Cet arrêt cantonal a été confirmé par le Tribunal fédéral (arrêt
1C_452/2016 du 7 juin 2017).
Dans l'affaire AC.2015.0153 (projet de
démolition/reconstruction à l'avenue Saint-Paul; l'arrêt cantonal ayant été annulé
par le Tribunal fédéral [1C_493/2016 du 30 mai 2017]), la CDAP avait annulé le
refus de la Municipalité de Lausanne, fondé notamment sur les préavis négatifs
de son service d'architecture et de la déléguée à la protection du patrimoine
bâti, d'autoriser la démolition du bâtiment existant et la construction d'un
nouvel immeuble d'habitation collective. Il s'agissait d'un bâtiment bien
intégré (en note *4*), situé dans un périmètre figurant à l'ISOS avec
l'objectif de sauvegarde "B", comportant de nombreux bâtiments
recensés en note 3 ou 4 et plusieurs groupes de jardins recensés ICOMOS. La
CDAP avait considéré que le bâtiment existant, figurant au recensement
architectural avec la note *4* dans un environnement déjà hétéroclite, ne
justifiait pas le refus du projet dans un secteur où le législateur communal
avait résolu d'autoriser des bâtiments d'un volume important. Le projet était
d'ailleurs moins élevé que la surélévation récemment autorisée du bâtiment
voisin. Le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt de la CDAP en considérant que
cette dernière avait substitué sa propre appréciation à celle de la
municipalité, en violation de l'autonomie communale. La CDAP avait
procédé à une appréciation des circonstances locales différente de
celle de l'autorité communale sans expliquer pourquoi elle s'était écartée de
l'appréciation communale. Ce faisant, la cour cantonale n'avait pas respecté la
latitude de jugement découlant de l'autonomie dont dispose la commune dans
l'évaluation de l'esthétique d'un projet de construction et, par voie de
conséquence, avait outrepassé son pouvoir d'examen.
S'agissant de l'affaire jugée dans l'arrêt
AC.2016.0253 du 9 mai 2017, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_298/2017
du 30 avril 2018 (projet de démolition/reconstruction à la rue de la Pontaise),
la CDAP avait annulé la décision de la Municipalité de Lausanne de refuser
l'autorisation de démolir le bâtiment existant (comportant un café historique
""le Tramway") et de reconstruire un nouvel immeuble de logements.
Tant la CDAP que le Tribunal fédéral ont considéré que si le bâtiment existant,
en note *4* au recensement architectural cantonal, implanté dans un périmètre
figurant à l'ISOS avec l'objectif de sauvegarde "C", revêtait certes
une valeur patrimoniale, ce seul intérêt ne pouvait pas empêcher ici sa
démolition. Le quartier présentait déjà des disparités architecturales et il
existait un intérêt public prépondérant à densifier ce secteur situé au
centre-ville. La municipalité n'avait de surcroît pas pris en compte l'intérêt
financier des constructeurs, notamment l'absence de rentabilité des travaux de
rénovation. En se prévalant uniquement de l'intérêt patrimonial lié au projet
litigieux pour refuser la démolition du  bâtiment existant, la municipalité
avait consacré une solution portant une atteinte disproportionnée à la garantie
de la propriété.
Dans
l'affaire AC.2017.0129
du 14 juin 2018
, la CDAP avait confirmé le refus du permis de construire
prononcé par la Municipalité de Lausanne pour un projet de démolition de la villa
existante et la construction d'un immeuble d'habitation de dix-sept logements
dans un périmètre ISOS, dans une catégorie d'inventaire "B/C", avec
un objectif de sauvegarde "C" (chemin du Chasseron). La CDAP avait
considéré que si le quartier présentait certes un caractère assez hétérogène,
les environs immédiats de la parcelle étaient constitués de bâtiments de
dimensions plus modestes que le projet. Il avait été constaté lors de
l'inspection locale aux abords immédiats de la parcelle une ligne d'horizon
relativement homogène que le toit du bâtiment litigieux dépasserait d'au moins
deux niveaux. Le projet litigieux constituait ainsi un exemple de densification
trop brutale qui ne s'intégrait pas dans le tissu bâti immédiat. À cela
s'ajoutait que le genre de toiture prévu était extrêmement rare à Lausanne, le
cas concerné n'en étant que le deuxième exemple selon la municipalité. L'arrêt
cantonal a été confirmé par le Tribunal fédéral (1C_360/2018 précité).
Dans l'arrêt AC.2017.0279 du 17 octobre 2018, confirmé
par le Tribunal fédéral  le 12 juin 2019 (1C_610/2018 du 12 juin 2019), la CDAP
avait donné raison à la Municipalité de Lausanne qui avait entendu préserver
deux immeubles datant de 1926, faisant partie d'un ensemble en note *3*, dans
un périmètre ISOS, en catégorie d'inventaire "AB" avec un objectif de
protection "B" (rue des Fontenailles).
Dans l'arrêt AC.2017.0093 du 23 novembre 2018, qui
n'a pas été porté devant la Haute Cour, la CDAP avait annulé la décision de la
Municipalité de Lausanne refusant le permis de construire un immeuble
d'affectation mixte de logements et de bureaux dans un
périmètre
ISOS avec un objectif de sauvegarde
"
A
"
attribué à l'ensemble
(Boulevard de Grancy).
La CDAP avait considéré que la municipalité avait
abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant la délivrance du permis de
construire pour des motifs d'esthétique, respectivement d'intégration et de
protection du patrimoine, en particulier vu la taille très raisonnable du
projet, de sa configuration découpée destinée à réduire au mieux son impact sur
l’environnement bâti, notamment s'agissant de l’ensoleillement et de la vue,
ainsi que de la qualité de ses aménagements extérieurs, en particulier la
végétalisation de ses abords et de sa toiture. Les qualités du projet litigieux
étaient indéniables, tant en ce qui concernait son intégration à
l'environnement bâti que son esthétique. Il convenait d'admettre avec le
service d'architecture de la commune que le projet "proposait une
densification de qualité recherchant avec sensibilité l'intégration avec son
contexte immédiat".
Dans le cadre d'une autre affaire plus récente, au
chemin de Pierrefleur (appartenant au secteur ISOS 58), la CDAP a confirmé la
décision de la Municipalité de Lausanne refusant d'autoriser le projet d'ériger,
après démolition d'une villa familiale, un immeuble à toiture plate végétalisée
sur une parcelle intégrée dans un ensemble présentant une identité propre
méritant d'être sauvegardée . Elle a considéré que la volumétrie et la
frontalité très affirmées du bâtiment projeté ne correspondaient en rien à
l'ensemble bâti composé de villas familiales ou locatives dans lequel le projet
devait s'insérer. Il émanait du volume représenté par les gabarits un sentiment
d’écrasement, alors que les villas du quartier, de taille plus réduite, étaient
implantées au milieu de jardins verdoyants. Du fait de son alignement au
trottoir et de sa masse, le bâtiment projeté se trouvait en rupture avec le
contexte bâti existant (CDAP AC.2019.0155, AC.2019.0315 précité; cet arrêt n'a
pas fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral).
Pour les mêmes motifs, la CDAP a confirmé le refus
de la municipalité d'autoriser la démolition du bâtiment existant en note *4*
au recensement architectural et la construction d'un immeuble de 14 logements
au chemin de Beau-Site (appartenant également au secteur ISOS 58, avec un
objectif de sauvegarde "B"). Elle a considéré que la villa existante
était située dans un ensemble ("micro-quartier" constitué d'une
quinzaine de villas) présentant une identité propre et une unité
architecturale, l'ensemble des villas édifiées de part et d'autre de chemin
Beau-Site entre 1932 et 1936 ayant reçu la note *3* au recensement
architectural, partant, méritait d'être conservé. Elle a considéré que la
parcelle et la villa existante s'intégraient dans ce micro-quartier et y
jouaient un rôle important au titre de "porte d'entrée" (CDAP
AC.2020.0054 précité; cet arrêt n'a pas fait l'objet d'un recours au TF).
g) aa) En l’espèce, il n'est pas contesté que le
projet est réglementaire sous l'angle de la police des constructions, en
particulier au niveau de son implantation et de ses dimensions. Il est rappelé
à cet égard que la parcelle n° 5436 est située en zone mixte de forte
densité, imposant une distance aux limites de propriété de 6 m au minimum
lorsque la plus grande des dimensions en plan du bâtiment ne dépasse pas
25 m et de 8 m au minimum lorsqu'elle est supérieure à
25 mètres, une longueur des bâtiments limitée à 36 mètres, une
hauteur des façades limitée à 14.50 m et un gabarit des toitures et des
attiques ne pouvant dépasser un arc de cercle de 8 m de rayon (cf. art.
104 ss RPGA).
bb) La municipalité considère en
revanche que le jardin historique et les murs qui
l’entourent méritent d'être préservés et que les deux immeubles envisagés ne
s'intègrent pas à l’environnement bâti.
Se référant aux préavis négatifs du
service des parcs et domaines (SPADOM) et de la déléguée à la protection du
patrimoine, la municipalité met en avant l'atteinte portée
au site.
Les recourantes nient que
les jardins sur les parcelles n
os
5436, 5437, 5438 et 5439
forment un ensemble digne de protection et affirment que l'importance des murs
qui bordent leur bien-fonds sur trois côtés doit être relativisée. Au nord du
chemin de
Roseneck
, le mur longeant le
"Chalet" représenterait une infime portion intéressante de la rue,
sur une distance d'environ 25 mètres, qui ne justifierait pas non plus de
refuser l'ensemble du projet. Les recourantes soutiennent que les bâtiments
projetés ne contrasteront pas avec ceux qui sont construits sur les parcelles
voisines ni, plus généralement, avec ceux qui bordent l'avenue d'Ouchy, le
chemin de
Roseneck
et le chemin de
Beau-Rivage. Elles mettent en évidence l'emplacement idéal de leur parcelle, à
proximité des rives du lac, de la zone de loisirs d'Ouchy, de la gare, des
commerces et des écoles. Elles relèvent que leur parcelle est de surcroît
située le long d'un axe essentiel de la ville de Lausanne et bénéficie d'une
remarquable desserte en transports publics ainsi que d'un accès privilégié aux
chemins piétons et pistes cyclables. Les recourantes estiment que l’intérêt
public à la densification en milieu urbain doit l’emporter sur l'intérêt public
à la préservation de la villa "La Printanière" et de son jardin.
Elles rappellent que la villa "Clos d'Ouchy", sise sur la parcelle
n° 5434 en contrebas, a été démolie à peine quelques années plus tôt pour
réaliser un bâtiment de treize appartements de volume comparable à celui du
projet en cause, alors que cette villa était classée en note *3* et que son
jardin était recensé à l'ICOMOS en des termes quasiment identiques. Elles
accusent la municipalité de vouloir empêcher toute nouvelle construction sur
leur terrain et lui reprochent une violation du principe de l'égalité de
traitement au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. Les recourantes s'étonnent enfin
du préavis défavorable émis par le service des parcs et domaines, avec lequel
elles ont échangé à de nombreuses reprises avant l’ouverture de l'enquête
publique. Elles soulignent les contradictions entre ce préavis et celui du
service d'architecture, notamment au sujet de la possibilité de planter des
arbres dans l'espace jardin réservé par le projet litigieux.
cc) En résumé, la question topique à résoudre est
donc celle de savoir si le projet de construction des recourantes est ou non
intégré au site dans lequel il est prévu. L'examen de cette
question doit se faire en deux temps: il convient d'abord
de déterminer s'il existe un site méritant protection (consid. 7
infra
) puis,
en cas de réponse affirmative,
d'évaluer l'intégration du bien-fonds
dans ce site et d'examiner si le projet s’y insérerait à satisfaction selon les
critères légaux et jurisprudentiels
énoncés ci-dessus
(consid. 8
infra
).
7.
a) aa) Tel que cela ressort de l'étude historique de novembre 2019, le
secteur compris entre le chemin de Roseneck, l'avenue d'Ouchy et le chemin de
Beau-Rivage a commencé à se développer à partir du milieu du 19
e
siècle, avec la construction de villas familiales ou locatives disposant de
jardins cerclés de murs. Le paysage, très ouvert, a ensuite évolué au cours du
20
e
siècle, avec l'apparition d'immeubles plus imposants et
l'augmentation des surfaces habitables sur la plupart des biens-fonds. Le
secteur considéré est situé dans le périmètre P 29 de l'ISOS, décrit comme une
ancienne trame lâche de maisons individuelles et d'immeubles locatifs cossus
entourés de jardins, qui a été comblée dès le milieu du 20
e
siècle
par des bâtiments plus modernes se confrontant au tissu d'origine et générant
une organisation moins harmonieuse que celle du quartier plus à l'ouest (
ndlr
: de l'autre côté de la Promenade de la Ficelle
).
Le périmètre P 29 est classé en catégorie d'inventaire
"BC", ce qui indique l'existence d'une structure d'origine (catégorie
"B"; l'organisation spatiale historique est conservée et la plupart
des bâtiments présentent les caractéristiques propres à une même époque ou à
une même région), respectivement l'existence d'un caractère spécifique
d'origine (catégorie "C": les constructions anciennes et nouvelles
sont mélangées et les bâtiments et les espaces présentent des caractéristiques
propres à une époque ou à une région différentes),
avec l'objectif de
sauvegarde du caractère (objectif de sauvegarde C). Cela signifie, selon l'art.
9 al. 4 let. c OISOS, que l'objectif est pour ce secteur de
"maintenir
l’équilibre entre les constructions anciennes et nouvelles ainsi que
sauvegarder intégralement les éléments qui illustrent le substrat bâti originel
et qui sont essentiels pour le caractère"
.
Selon la description ISOS relative au Périmètre 29
(avenue d'Ouchy), le bâti s'est développé selon une trame discontinue. Cette
structure a permis de nombreux comblements au fil du temps, engendrant un
secteur plus chahuté ou disparate que celui sis à l'ouest. Le tissu apparaît
plus lâche et présente un panel de bâtiments élargi, allant d'un tapis de
remarquables maisons individuelles ou locatives bien préservées, entourées de
jardins (E 29.2:
ndlr
: il s'agit des villas situées dans le secteur en
amont de l'avenue de l'Elysée, le long
des avenues des
Accacias, des Tilleuls et du Servan
). Un autre ensemble (E 29.3) se
démarque au sud de l'avenue de Cour, qui comporte un groupement d'édifices
particuliers formant des points de repères à mi-parcours de l'avenue d'Ouchy, à
savoir l'Hôtel Royal-Savoy, en face, du côté oriental de l'avenue d'Ouchy, le
temple de la Croix d'Ouchy et, au sud du temple, l'école primaire de la Croix
d'Ouchy, décrit comme un élégant bâtiment de style néoclassique comportant
d'intéressants jeux de matériaux, bordé en aval d'un préau partiellement couvert.
Les bâtiments sis de part et d'autre du chemin de Roseneck, y compris le
"chalet" ne font l'objet d'aucune description ni d'aucune
recommandation de protection spécifique, contrairement aux ensembles précités.
bb) La parcelle n° 5436, située à l’angle de
l’avenue d’Ouchy et du chemin de Roseneck, est occupée par la villa "La
Printanière". Ce bâtiment n’a reçu aucune note au recensement
architectural. Dans son préavis, la déléguée à la protection du patrimoine
relève que son architecture ne présente pas de qualités exceptionnelles et que
son intérêt vient de son implantation sur la parcelle, qui témoigne du
développement historique du quartier à la fin du 19
e
siècle avec la
construction, le long du chemin de Roseneck, de villas jouissant de vastes
jardins. Immédiatement à l'est se trouvent la villa "L'Oasis", sur les
parcelles
n
os
5437 et 5438, et la villa
"Les Rocailles", sur la parcelle n° 5439, auxquelles une note *4*
(désignant un objet bien intégré), respectivement une note *3* (désignant un
objet intéressant au niveau local) ont été attribuées dans le cadre du
recensement architectural. Si on retrouve bien une configuration commune aux
trois constructions, dont les façades sud sont alignées et donnent sur de
grands jardins arborisés, la cour a cependant pu constater lors de la vision
locale que ces parcelles présentent des aspects très différents, tant au niveau
de leur volume que de leur forme et de
leur architecture, et que les villas du côté est paraissent globalement
plus bourgeoises et cossues que la villa "
La
Printanière
".
Les maisons
sises sur le côté sud du chemin de Roseneck n’ont visiblement pas été pensées
comme un tout et ne forment pas un ensemble cohérent. Elles ne figurent
d'ailleurs pas comme un ensemble bâti recensé au niveau communal selon l'Annexe
C au PGA - Rapport OAT Territoire urbain, Recensements architectural, des
jardins d'intérêt historique, des ensembles bâtis précités.
De l’autre côté du chemin de Roseneck (au nord) se
dresse le "Chalet", qui est inscrit à l'inventaire des monuments
historiques non classés avec une note *2* (désignant un monument d'importance
régionale). Érigé sur un socle, ce bâtiment marque l’angle de l’avenue d’Ouchy
et du chemin de Roseneck par son architecture singulière typique des régions de
montagne. Il s’agit d’un édifice pittoresque, qui tire avant tout sa valeur de
son histoire et de son caractère insolite en ville de Lausanne et ne participe
donc pas particulièrement à l'unité des immeubles construits le long du chemin
de Roseneck auquel se réfère la municipalité. La parcelle n° 5436 jouxte enfin,
au sud, la parcelle n° 5429 sur laquelle se trouve un immeuble d'habitation à
toit plat ayant reçu une note *4* au recensement architectural. La villa
"La Printanière" ne s’apparente pas non plus à ce bâtiment, qui a été
surélevé quelques années auparavant et présente une stature nettement plus
imposante.
cc) D'un point de vue plus général, le tribunal a
observé, au cours de la vision locale, que le quartier est très urbanisé et
composé de constructions hétéroclites de taille et de style variés. La plupart
des biens-fonds ont été densifiés et comportent des immeubles aux gabarits
conséquents. Ainsi, plusieurs bâtiments massifs ponctuent l'avenue d'Ouchy, en
particulier sur les parcelles n
os
5396 et 5397 situées à la hauteur
de la parcelle litigieuse, du côté ouest de l'avenue d'Ouchy; ces parcelles
accueillent deux grandes barres locatives orientées nord-sud. Un important
complexe de bureaux avec un parking extérieur d'une centaine de places pour
voitures occupe par ailleurs les parcelles n
os
5441, 5442 et 5444
situées au nord du chemin de Roseneck. Le chemin de Beau-Rivage dessert enfin
de nombreux bâtiments modernes et volumineux. Ces constatations rejoignent
l'analyse faite par K.________ dans son étude historique qui relève que sur les
terrains proches du périmètre en cause, une série d'immeubles aux dimensions
parfois très imposantes ont été construits au cours du 20
e
siècle,
au nord du chemin de Roseneck, à l'ouest de l'avenue d'Ouchy, ainsi que de part
et d'autre du chemin de Beau-Rivage.
dd) On ne se trouve donc pas dans un secteur
homogène qui se distinguerait clairement des secteurs voisins. Si
l'environnement bâti immédiat auquel se réfère la municipalité est composé de
quelques villas ‑ cinq au total ‑ , il comporte
également des immeubles aux dimensions parfois très imposantes et ne présente
pas une identité propre qui mériterait d'être sauvegardée, à l'instar d'autres
affaires à Lausanne ayant été tranchées par le Tribunal fédéral (notamment TF
1C_452/2016; 1C_610/2018; 1C_493/2016 précités).
b) aa) Dans leurs préavis négatifs, la déléguée à la
protection du patrimoine et le service des parcs et domaines mettent également
en évidence l’existence d’un "
îlot de verdure
" sur les
parcelles n
os
5436, 5437, 5438 et 5439, dont les maisons, au nord,
sont devancées par des jardins au sud. Ces jardins sont répertoriés par le
recensement ICOMOS, qui les identifie comme un "
ensemble de jardins de
villas
, 1900, situés dans une rue tranquille, proche du lac
", dont
le caractère a été préservé et la substance plus ou moins conservée. La ville
de Lausanne leur a attribué une note *4* dans la catégorie "
jardins
d'intérêt historique
". Les parcelles en question sont délimitées par
un mur d'enceinte en pierre le long de l'avenue d'Ouchy et le long du chemin de
Roseneck. Au sud, la parcelle n° 5436 est également bordée par un mur de
soutènement en pierre, qui se poursuit le long des parcelles n
os
5437 et 5438. La déléguée à la protection du patrimoine et le service des parcs
et domaines estiment que les quatre jardins et leur mur d’enceinte au nord
participent au caractère du chemin de Roseneck et que leur suppression
porterait atteinte à l'identité du quartier et entrerait en contradiction avec
les objectifs de la révision du plan d'affectation communal (PACom) en cours
d'élaboration. L'étude paysagère évoque, à propos de la parcelle n° 5436, un
"
jardin mature et de caractère
[…]
intéressant par ses spécimens
anciens
". Elle relève l'importance historique des murs en pierre
présents dans le quartier, notamment le long de l'avenue d'Ouchy, et préconise
de conserver ces éléments ainsi que le patrimoine arboré (p.32 et 33).
bb) En l'espèce, les jardins sur les parcelles n
os
5436, 5437, 5438 et 5439
ne
bénéficient pas d'une protection particulière du seul fait qu'ils ont été
classés à l'ICOMOS. Selon la jurisprudence, l
'inclusion dans le
recensement est une indication à l'intention des autorités chargées de la
protection des monuments et des sites, permettant d'évaluer le besoin de
protection en cas de risque d'atteinte (CDAP AC.2020.0163 du 18 novembre 2021
consid. 8a/ee; AC.2018.0225 du 9 octobre 2019 consid. 1b/aa). Il ressort
par ailleurs des explications données par la municipalité lors de l'inspection
locale que le recensement opéré par la Ville de Lausanne qui a attribué la note
*4* auxdits jardins dans la catégorie "
jardins d'intérêt historique
"
n’a pas été reconnu par le canton, qui a fait son propre recensement par la
suite sans noter la parcelle n° 5436. Il n’existe pas de définition précise de
la note *4*, mais si l'on se réfère aux notes découlant du règlement
d'application de la loi sur la protection de la nature, des monuments et des
sites, la note *4* désignerait un jardin bien intégré sans valeur historique ou
paysagère particulière.
cc) Lors de l’inspection locale, la cour a pu se
rendre compte que le jardin des recourantes ne présente pas de qualité
d'aménagement particulière, qu'il n'est plus entretenu depuis des années - sous
réserve de tailles occasionnelles - et que la végétation y pousse librement et
de façon aléatoire. Les arbres sont nombreux mais ne présentent pas d'intérêt
particulier; il s'agit d'espèces d'origine exotique ou de sélection de
pépinières. Les espèces indigènes adaptées à la station sont minoritaire (voir
la détermination de la DGE-BIODIV du 8 octobre 2021). À l'est, le jardin des
recourantes est délimité par une arborisation haute et dense, qui le sépare des
parcelles voisines et n'offre aucune visibilité sur la zone avec laquelle il
est présumé former un ensemble. Le jardin des opposants G.________ et F.________
(parcelle n° 5437) et celui des opposants D.________ et E.________
(parcelle n° 5438) ont un aspect plus minéral, avec des terrasses et des
allées dallées ou gravillonnées, entourées de pelouses régulièrement tondues et
de quelques arbres. Cette organisation tranche avec celle du jardin des
recourantes, et le contraste pourrait encore être accentué à l'avenir dans la
mesure où les époux G.________ et F.________ ont obtenu, en 2019, l'autorisation
de construire une piscine enterrée de 37,40 m
2
sur leur
terrain. Quant au jardin sur la parcelle n° 5439, il est composé d'une
série d’arbres et d'un gazon bien entretenu. En somme, l'ensemble de jardins
historiques décrit par la fiche ICOMOS et évoqué dans la décision municipale
reste assez théorique. Les espaces considérés offrent certes une petite poche
de verdure le long de l’avenue d’Ouchy et au niveau de l’entrée sur le chemin
de Roseneck. Il s'agit cependant de jardins privés, qui sont aménagés de façon
individuelle et distincte et cloisonnés par la haute végétation qui les
entoure. Ils ne sont pratiquement pas visibles depuis l'espace public et ne
profitent qu'aux
habitants des lieux.
S'agissant de la
protection de certains arbres plantés sur la parcelle n° 5439, dont
l'abattage est requis par le projet, cette question sera examinée ci-après
(consid. 8c,
infra
).
dd) Pour ce qui concerne
les murs en pierre qui entourent la parcelle n° 5436, leur importance a
été mise en évidence par
la DGIP-MS dans le cadre de la synthèse CAMAC,
en ce sens qu'ils
définissent fortement l'entrée du
chemin de Roseneck, côté ouest, et participent à la qualité globale des abords
du "Chalet".
L'autorité cantonale a dès lors recommandé de leur
porter une meilleure attention et d'évaluer la possibilité d'en conserver une
partie. La qualité
des murs a également été soulignée
par la déléguée à la protection du patrimoine, par le service des parcs et
domaines et par le service d'architecture, toujours au niveau de l'angle avec
l'avenue d'Ouchy et le long du chemin de
Roseneck.
À l'
audience, la cour a observé que ces ouvrages,
qui atteignent environ deux mètres de hauteur, sont effectivement très présents
dans l'espace public. La situation est particulièrement évidente à l'entrée du
chemin de Roseneck, qui est soulignée par deux murs en pierre qui se font face.
Il est toutefois relevé que le complexe administratif construit à côté du
"Chalet" ‑ et qui comporte un parking d'une centaine
de places pour voitures ‑ enlaidit considérablement le côté
nord du chemin de Roseneck et réduit l'effet esthétique des murs.
Cela étant, l'autorité intimée a indiqué lors de la
vision locale que ces terrains sont appelés à être mieux exploités à l’avenir;
la situation va donc évoluer sous cet angle. Tenant compte de l'appréciation
concordante des autorités cantonale et communales spécialisées et des
constatations faites lors de l'inspection locale, il y a lieu d'admettre que les
murs le long du chemin de Roseneck participent
à
l'identité du quartier, plus particulièrement à l'angle de ce chemin et de
l'avenue d'Ouchy. Le site mérite donc protection à cet égard.
c) Reste à définir si la parcelle n° 5436 et la
villa qu’elle supporte sont intégrées dans le secteur considéré, d’une part, et
si le projet y porte atteinte, d’autre part.
8.
a) aa) Le projet des recourantes consiste à démolir la villa "La
Printanière" pour la remplacer par
deux bâtiments d'habitation
présentant une volumétrie bien plus importante. Selon les indications tirées de
la demande de permis de construire, la nouvelle surface bâtie serait de
647 m
2
, soit deux fois et demie la surface bâtie actuelle de
257 m
2
. Les immeubles compteraient deux niveaux de sous-sol et
sept étages, dont deux attiques successivement en retrait. Le bâtiment au nord
aurait une hauteur à l'acrotère de 19.90 mètres, une longueur de 17 m et
une largeur de 20 m au maximum, et le bâtiment au sud une hauteur à
l'acrotère de 17.51 mètres, une longueur de 15 m et une largeur de
22 m au maximum. Il est clair que l'aspect urbain et moderne de ces
constructions tranchera complètement avec le style de la villa des recourantes.
On a vu toutefois que la municipalité n'est pas opposée à la démolition de
l'immeuble existant (cf.
supra
consid. 5b). Elle estime en revanche que
les bâtiments prévus ne s'intégreront pas dans leur environnement bâti et
végétal et que la suppression du jardin et des murs qui l'entourent
compromettra le caractère des lieux et portera atteinte à l'équilibre entre les
pleins et les vides.
Les recourantes ont expliqué que le choix de
construire deux bâtiments vise précisément à assurer un équilibre entre les
pleins et les vides: par leurs gabarits mesurés, ces immeubles doivent
rééquilibrer les différentes volumétries du site et créer un lien entre
celles-ci. Les bâtiments prévus ont des gabarits comparables à ceux de nombreux
immeubles construits dans le quartier, voire sont moins volumineux (notamment
par rapport aux deux bâtiments contigus construits sur les parcelles n
os
5396
et 5397, du côté ouest de l'avenue d'Ouchy). Il s'agit d'un projet de qualité
pour ce qui a trait à la conception architecturale et à l'implantation. Le
service d'architecture a d'ailleurs reconnu la qualité du projet à diverses
échelles malgré sa densité. Il a constaté en particulier que l'élévation des
deux bâtiments projetés est en adéquation avec le front du bâtiment sur
l'avenue d'Ouchy sis sur la parcelle n° 5429 (voir le plan
A&B_élevation ouest [Av. d'Ouchy]).
Le projet ne créera donc pas une rupture brutale d'échelle
dans le quartier et s'intégrera dans le front bâti de l'avenue d'Ouchy, en
direction du sud.
bb) Par ailleurs, le projet tel qu'il résulte de
l'enquête publique prévoit la démolition de l'intégralité des murs en pierre
qui encadrent la parcelle n° 5436. Les bâtiments projetés seront ensuite
réalisés sur un socle commun semi-enterré, dont la façade ouest sera
partiellement visible le long de l'avenue d'Ouchy, et suivra la pente de cette
avenue. Le mur existant sera ainsi en quelque sorte reconstruit et réinterprété
au niveau de la rue, avec un mur plus bas réalisé en retrait et dans des
matériaux modernes, dans un traitement plus contemporain (cf. plan
A&B_élevation ouest). Lors de l'inspection locale, la déléguée à la
protection du patrimoine a objecté qu'un mur contemporain n'aura pas le même
caractère qu'un mur ancien. On relève toutefois que les murs présents le long
de l'avenue d'Ouchy n'ont pas tous le même aspect. Plus au sud, sur cette
avenue
(en amont et en aval du chemin de
Beau-Rivage),
les murs d'enceinte ont un aspect nettement différent,
plus contemporain.
Lors de l'inspection locale, les architectes des
recourantes ont expliqué de façon convaincante les raisons pour lesquelles ils
ont opté pour la suppression du mur existant le long de l'avenue d'Ouchy, qui
constitue une coupure avec l'espace public. Actuellement, le jardin sur la
parcelle n° 5436, entouré par une végétation haute et dense, est
uniquement visible, et en partie seulement, depuis le chemin de Roseneck. Il
est au surplus à l'usage exclusif des habitants de la parcelle n° 5436. La
réduction du mur existant le long de l’avenue d’Ouchy permettra d'établir une
large percée sur le nouveau jardin qui sera aménagé entre les deux bâtiments et
qui comportera quatre arbres d'essence majeure. Ce jardin profitera aux
habitants des bâtiments tout en s'offrant à l'espace public. Il apportera une
amélioration aux passants empruntant l'avenue d'Ouchy.
Le projet permet donc de rétablir le rapport à la
rue et valorisera, sous cet angle, l’avenue d’Ouchy
,
grâce à un espace arborisé bien visible depuis celle-ci.
Par ailleurs, comme le soulignent les recourantes,
le mur qui longe actuellement l'avenue d'Ouchy empiète sur le domaine public.
Le projet implique la réalisation d’un nouveau mur d’enceinte sur la limite des
constructions (alignement), qui aura
pour conséquence
que le niveau de référence correspondra au niveau du trottoir, lequel sera de
surcroît élargi.
Une construction sur l'alignement permet une meilleure
intégration du projet car le niveau de référence est celui du trottoir. Avec un
bâtiment prévu à l'intérieur de la parcelle, le niveau de référence aurait été
le niveau moyen du terrain naturel. Celui-ci étant plus élevé que le niveau du
trottoir, le projet aurait pu être plus haut de 2 mètres. Le projet, tel qu'il
est conçu, offre ainsi une bonne intégration, en lien avec le front bâti au sud
sur la parcelle n°5429. Les
bâtiments projetés
redéfiniront l'avenue d'Ouchy en apportant une ouverture vers celle-ci.
cc) Au nord de la parcelle n° 5436 se dresse
"Le Chalet", qui est aussi délimité par un mur d'enceinte au sud et à
l’ouest. Lors de l'inspection locale, la déléguée à la protection du patrimoine
a mis en évidence la qualité de l'entrée du chemin de Roseneck avec deux murs
similaires qui se font face. La suppression de ce mur modifie selon elle le
caractère de ce chemin.
En l'occurrence, le "Chalet" est
essentiellement mis en valeur par ses murs en pierre et la végétation qui
l'entoure, et non par les villas situées au sud du chemin de Roseneck. Le
bâtiment ("A") prévu au nord de la parcelle n° 5436 sera éloigné
d'une dizaine de mètres de la limite sud de la parcelle n°5443 sur laquelle est
construit le "Chalet". Vu également la pente de l'avenue d'Ouchy, le
contraste de hauteur entre ce bâtiment et les deux immeubles projetés depuis
cette avenue sera réduit (cf. à cet égard le photomontage qui figure dans le
dossier de la municipalité). Les nouveaux bâtiments ne porteront donc pas
atteinte au "Chalet".
Cela étant, comme on l'a vu précédemment, les murs à
l'entrée du chemin de Roseneck participent au caractère harmonieux de l'entrée
de ce chemin. Leur destruction totale et leur remplacement par un talus
porteraient atteinte à l'identité dudit chemin (consid. 7b/dd;
supra
).
Dans leur réplique, les recourantes ont conclu subsidiairement à la délivrance
du permis de construire moyennant la reconstruction du muret situé le long du
chemin de Roseneck à l'identique qui sera relié à l'extrémité nord-ouest du
nouveau bâtiment *A* par la construction d'un nouveau muret, de hauteur
similaire, reprenant le nouvel alignement des constructions. Cette proposition
rejoint la recommandation de la DGIP qui demandait qu'une partie des murs soit
conservée. Avec cette modification, qui va dans le sens souhaité par les
services spécialisés cantonaux et communaux, le tribunal considère que le
projet ne porte pas atteinte à l'identité du chemin de Roseneck, marqué depuis
l'angle de ce chemin et l'avenue d'Ouchy, par la présence de murs d'enceinte.
Quant aux murs le long de l'avenue d'Ouchy, on a vu
qu'ils ne présentaient pas une unité, plusieurs parcelles, dont la parcelle
voisine n° 5429 au sud, ne comportant pas de murs le long de l'avenue
d'Ouchy. On relève au surplus que le bâtiment construit sur la parcelle
n° 5429 est érigé sur la limite ouest et qu'il est percé d'ouvertures.
Plus au sud, des murs le long de cette avenue ont un aspect très différent du
mur existant sur la parcelle des recourantes, étant rappelé que le projet
n'implique pas la suppression totale de murs le long de cette avenue puisqu'un mur
plus bas, réalisé en retrait et dans des matériaux modernes, est prévu.
dd) Au vu de l'ensemble de ces éléments et compte
tenu de la modification à apporter au projet s'agissant des aménagements
extérieurs le long du chemin de Roseneck (cf., consid. 8a/cc,
supra
), la
cour considère que les architectes se sont attachés au contexte des lieux aussi
bien concernant l'environnement bâti que les aménagements extérieurs qui ont
été repensés et recréés. Pour l'ensemble de ces motifs, l'appréciation de la
municipalité selon laquelle le projet violerait les art. 69 et 70 RPGA, ne peut
donc pas être confirmée.
b) Le projet implique par ailleurs la suppression de
25 arbres. Dans son préavis, le SPADOM n'a pas spécifié si certains des arbres
présents sur la parcelle n° 5436 sont protégés en vertu de l'art. 25
RPGA. Lors de la vision locale, les représentantes de ce service ont expliqué
que les arbres avaient été pris en considération dans leur ensemble, avec leurs
volumes et leurs couronnes, et qu’ils présentaient les uns avec les autres une
"
valeur significative
". Elles ont toutefois précisé que le jardin
des recourantes ne comportait pas d'arbre individuellement "
remarquable
"
"
hormis le châtaignier au bas du jardin et le pin à l'entrée au nord
".
Il faut donc examiner si ces arbres sont protégés en vertu du droit communal et
cantonal et si leur abattage peut être autorisé (cf. consid. 8c,
infra
).
Le SPADOM met par ailleurs en cause le concept
d'aménagement paysager proposé. Il estime que la distance entre les bâtiments
projetés, la réalisation d'une construction souterraine occupant pratiquement
toute la surface du bien-fonds et la distance à la parcelle n° 5437 constituent
autant d'obstacles à la croissance des arbres qu'il s'agirait de replanter. Il
en conclut que les plantations de compensation prévues n'atteindront pas une
qualité esthétique et biologique comparable à la végétation existante. Sur ce
point, le projet serait contraire à l'art. 16 al. 2 aRLPNMS/RLPNS, qui prévoit
que "
la plantation de compensation doit assurer l'équivalence
fonctionnelle et esthétique de la plantation enlevée
". La conservation
de certains arbres ne ferait de plus pas obstacle à l'exploitation rationnelle
de la parcelle (art. 15 al. 2 aRLPNMS/RLPNS). Le SPADOM relève aussi que le
parking souterrain mettrait en danger le cèdre présent au sud de la parcelle
n° 5437.
c) aa) Au niveau cantonal, la protection des arbres
était assurée, jusqu'au 31 décembre 2022, par les art. 5 et 6
aLPNMS/aLPNS
. L’art. 5 let. b aLPNMS/aLPNS prévoyait
que sont protégés les arbres que désignent les communes par voie de classement
ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur
valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu'ils assurent.
L'art. 6 aLPNMS/aLPNS autorisait l'abattage des arbres protégés comme suit:
"
Art. 6 Abattage des
arbres protégés
1
L'autorisation
d'abattre des arbres ou arbustes protégés devra être notamment accordée pour
les arbres dont l'état sanitaire n'est pas satisfaisant et pour les arbres, les
haies et boqueteaux lorsqu'ils empêchent une exploitation agricole rationnelle
ou lorsque des impératifs techniques ou économiques l'imposent (création de
routes, chemins, canalisation de ruisseau, etc.).
2
L'autorité
communale peut exiger des plantations de compensation ou, si les circonstances
ne le permettent pas, percevoir une contribution aux frais d'arborisation. Un
règlement communal en fixe les modalités et le montant.
3
Le règlement
d'application fixe au surplus les conditions dans lesquelles les communes
pourront donner l'autorisation d'abattage."
L'art. 15 du règlement vaudois du 22 mars 1989
d'application de la aLPNS (RLPNS; BLV 450.11.1), auquel renvoyait l'art. 6
aLPNS, qui est toujours formellement en vigueur à ce jour, est ainsi libellé:
"Art. 15 Abattage (loi,
art. 6, al. 3)
1
L'abattage ou l'arrachage
des arbres, cordons boisés, boqueteaux, ou haies vives classés est autorisé par
la Municipalité lorsque:
1.            la plantation prive un local d'habitation préexistant
de son ensoleillement normal dans une mesure excessive;
2.
la plantation nuit notablement à
l'exploitation rationnelle d'un bien-fonds ou d'un domaine agricoles;
3.            le voisin subit un
préjudice grave du fait de la plantation;
4.            des impératifs l'imposent tels que l'état sanitaire
d'un arbre, la sécurité du trafic, la stabilité des rives bordant un cours
d'eau, la création d'une route ou la canalisation d'un ruisseau.
2
Dans la mesure
du possible, la taille et l'écimage seront ordonnés en lieu et place de
l'abattage ou de l'arrachage."
L'art. 16 RLPNS prévoit qu'en cas d'abattage ou
d'arrachage justifié selon l'art. 15 précité, la municipalité peut exiger
des plantations de compensation qui doivent assurer l'équivalence fonctionnelle
et esthétique de la plantation enlevée.
bb) Au premier janvier 2023, la LPNS a été abrogée
et remplacée par la loi sur la protection du patrimoine naturel et paysager
(LPrPNP).
Sous-section II intitulée "
patrimoine arboré
",
les art. 14 à 16
LPrPNP
régissent la conservation
et le remplacement du patrimoine arboré. Ces dispositions sont libellées comme
suit:
"
Art. 14 Conservation et
entretien
1
Le patrimoine
arboré est conservé, exception faite des haies monospécifiques ou non
indigènes, des éléments de l'agroforesterie, ainsi que des buissons en zone à
bâtir.
2
Les communes
adoptent un règlement pour la protection du patrimoine arboré visant notamment
à assurer son développement. Il est soumis à l'approbation du chef du
département.
3
L'entretien du
patrimoine arboré est possible dans les limites du droit fédéral et cantonal.
Il incombe au propriétaire du bien-fonds concerné qui peut le confier à un
tiers exploitant.
4
Le service
établit une directive d'entretien.
Art. 15 Dérogations
1
Les dérogations
à l'article 14, alinéa 1 peuvent être octroyées pour la suppression et
l'élagage excédant l'entretien courant en présence:
a. de risques sécuritaires ou
phytosanitaires avérés;
b. d'une entrave avérée à
l'exploitation agricole;
c. ou d'impératifs de
construction ou d'aménagement.
2
Les dérogations
sont soumises à l'autorisation de la commune, à l'exception de celles
concernant les arbres remarquables qui nécessitent une autorisation du service.
L'article 23, alinéa 2 de la présente loi est réservé.
3
La demande de
dérogation est mise à l'enquête publique durant trente jours et publiée dans la
Feuille des avis officiels du Canton de Vaud. Pendant le délai d'enquête, tout
intéressé peut déposer une opposition écrite et motivée au greffe municipal.
4
Le règlement
précise le contenu de la demande de dérogation.
Art. 16 Remplacement du
patrimoine arboré
1
L'autorisation
de supprimer un élément du patrimoine arboré est assortie de l'obligation de
réaliser une plantation compensatoire.
2
Dans les cas où
la suppression est requise pour des motifs d'aménagement et de construction, ou
raison impérieuse dûment motivée, et que la compensation en nature est
impossible, une taxe est due à la commune. Pour les arbres, elle est basée sur
la valeur de remplacement, correspondant au moins aux directives de l'Union
Suisse des Services de Parcs et Promenades.
3
Le produit de la
taxe est affecté par la commune au développement du patrimoine arboré."
La question de l'application
ratione temporis
de la LPrPNP n'a en l'état pas été tranchée par le Tribunal cantonal (CDAP
AC.2021.0209, AC.2021.0210 du 26 janvier 2023 consid. 6), sous réserve
toutefois de l'arrêt AC.2022.0358 du 14 mars 2023 consid. 2a/bb, qui semble
admettre que c'est le droit en vigueur au moment au moment où la décision
litigieuse a été rendue qui est applicable. Quoi qu'il en soit, cette question
souffre de demeurer ouverte dans le cas présent, dès lors que le projet
litigieux s'avère conforme tant à la aLPNMS/aLPNS qu'à la LPrPNP (consid. 8c/ee
infra
).
cc) Au niveau communal, le RPGA prévoit qu'en dehors
des surfaces soumises à la législation forestière, tout arbre d'essence
majeure, cordon boisé, boqueteau et haie vive est protégé sur tout le
territoire communal (cf. art. 56 RPGA).
L'art. 25 RPGA est libellé de la manière suivante:
"Un arbre d'essence majeure
est défini comme étant une espèce ou une variété à moyen ou grand
développement:
a) pouvant atteindre une hauteur
de 10,00 mètres et plus pour la plupart,
b) présentant un caractère de
longévité spécifique,
c) ayant une valeur dendrologique
reconnue."
L'abattage des arbres protégés est soumis à
autorisation (cf. art. 57 RPGA). Une obligation de replanter est prévue dans
les cas où le quota des arbres exigibles selon l'art. 53 RPGA n'est pas
respecté. Cette disposition prévoit que le propriétaire plante au minimum un
arbre d'essence majeure pour chaque tranche ou fraction de 500 m
2
de surface cadastrale de la parcelle. Le choix des essences se porte si
possible sur des essences indigènes.
dd) Selon la jurisprudence
rendue sous l'empire de la aLPNMS/aLPN,
les conditions énumérées tant à
l'art. 6 aLPNMS/aLPNS qu'à l'art. 15 aRLPNMS/RLPNS ne sont pas exhaustives;
l'autorité doit tenir compte de l'ensemble des circonstances et mettre en
balance l'intérêt public à la conservation de l'objet protégé avec celui de
l'administré à sa suppression (TF 1C_572/2011 du 3 avril 2012 consid. 5; CDAP
AC.2018.0238 du 20 décembre 2018 consid. 1a; AC.2017.0185 du 4 avril 2018
consid. 5c; AC.2016.0219 du 19 janvier 2017 consid. 4; AC.2012.0100 du 18
octobre 2012 consid. 2 et les références citées).
Dans
le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de
l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause,
de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire.
L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à
l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir
conforme aux plans des zones et aux objectifs de développement définis par les
plans directeurs; autrement dit, il y a lieu d'interpréter de manière objective
les intérêts du propriétaire, au regard des droits conférés au propriétaire du
bien-fonds par les plans et règlements d’aménagement en vigueur (CDAP
AC.2020.0291,
AC.2020.0293, AC.2022.0011 du 17 février 2022 consid. 13a; AC.2019.0144 du 19
octobre 2020 consid. 8a/aa).
Lorsque la protection instaurée par le droit
communal procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un
règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines
caractéristiques, il faut tenir compte de son caractère schématique et
considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent être envisagés en
rapport avec une construction (CDAP AC.2020.0291, AC.2020.0293, AC.2022.0011
précité consid. 13d et les nombreuses références, notamment AC.2019.0366, AC.2019.0367
précité consid. 6b/bb).
Enfin, l'arborisation d'une parcelle constructible
doit être considérée comme un élément qui n'est pas nécessairement permanent,
puisqu'il s'agit de plantes qui croissent et meurent, mais qui est au contraire
susceptible d'évolution, ce qui permet cas échéant de le remodeler en procédant
à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut concevoir
les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al. 2
aLPNMS/aLPNS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des
arbres abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (CDAP
AC.2019.0366, AC.2019.0367 précité consid. 6b/bb et les références).
ee) En l'espèce, les deux seuls arbres protégés en
vertu des art. 25 et 56 RPGA, selon les explications données par les
représentantes du SPADOM lors de l'inspection locale, sont le pin au nord de la
parcelle et le châtaignier au sud. On rappelle toutefois que dans son préavis,
ce service n'a mentionné spécifiquement aucun de ces deux arbres comme étant
des arbres de valeur. Dans son étude paysagère, L.________ a évoqué le
châtaignier mais non le pin. À propos du châtaignier, elle a relevé qu'il
s'agit d'un arbre peu courant dans la région et du seul spécimen de valeur dans
le quartier.
Le projet prévoit la création de deux bâtiments
permettant d'accueillir 43 logements. L'implantation des deux bâtiments de part
et d'autre de la parcelle, ménageant au centre un espace pour y créer un
jardin, permet une bonne intégration comme cela a été relevé plus haut (cf.
consid. 8a/bb,
supra
). L'abattage du pin et du châtaignier permet donc
une utilisation rationnelle des droits à bâtir de la parcelle, conforme à
l'affectation de la parcelle sise en zone mixte de forte densité et à l'intérêt
public de densification des centres urbains (cf. art. 1 al. 2 let. a
bis
et b LAT).
Dans ces circonstances, on peut admettre que les
intérêts public et privé découlant du projet litigieux l'emportent ici sur le
maintien du pin et du châtaignier, étant précisé que s'agissant du châtaignier,
cet arbre est situé à l'emplacement du futur parking souterrain, ce qui ne
permet pas son maintien (art. 15 al. 1 ch. 2 aRLPNMS/aLPNS; art. 15 al. 1 let.
c LPrPNP).
Le projet prévoit par ailleurs la plantation de cinq
arbres d'essence majeure indigène et respecte donc sous cet angle le droit
communal (art. 53 et 57 RPGA) et cantonal (art. 16 RLPNS; égal. à l'art. 16
al.1 LPrPNP), sous réserve de ce qui suit concernant la viabilité du projet de
fosses prévues pour quatre de ces arbres (cf., consid. 8c/ff,
infra
).
ff) S'agissant des arbres d'essence majeure présents
sur la parcelle voisine n° 5437, à savoir le cèdre à l'angle nord-ouest et
le pin à l'angle sud-ouest, des mesures ont été prises par les architectes des
recourantes pour protéger ces arbres. Un retrait du parking souterrain est
prévu à l'angle nord-est pour préserver les racines du pin. Il est également
prévu un décrochement de la façade est dudit parking sur une largeur de
2 m et une longueur de 10 m, depuis l'angle sud-est du parking pour
préserver les racines du cèdre (voir le plan de situation et les explications
données par les architectes des recourantes lors de la vision locale).
Cela étant, dans son préavis, le service
d'architecture a estimé qu'une expertise devrait être réalisée afin de
s'assurer que l'espace vital en sous-sol pour les racines du cèdre sera
suffisant et qu'en aucun cas le projet ne puisse le mettre en danger. Une telle
expertise a également été préconisée afin de s'assurer que la fosse prévue pour
la plantation des quatre arbres à haute tige soit adéquate s'agissant des
dimensions, du type de terre et des essences et de l'évacuation de l'eau de
pluie. Quant au SPADOM, il estime que la conception du parking souterrain met
en péril les arbres protégés sur la parcelle voisine n° 5437. Lors de
l'inspection locale, les architectes des constructrices ont donné des
explications sur les mesures prises pour préserver les arbres protégés sur la
parcelle voisine mais ces explications n'ont pas suffi pour dissiper les doutes
assaillant les représentants du SPADOM, s'agissant en particulier du pin. Ce
service doute également que des arbres d'essence majeure puissent se développer
dans les fosses prévues. Les architectes des constructrices ont certes pris en
considération la problématique soulevée et affirmé qu'ils mettraient tout en
oeuvre pour préserver les arbres. Il importe cependant de s'assurer que les
mesures prises par les constructrices seront suffisantes pour garantir le
maintien du cèdre et du pin protégés sur la parcelle voisine n
° 5437,
d'une part, et que les dimensions des
fosses dans lesquelles quatre des cinq arbres d'essence majeure seront plantés
seront adéquates pour le bon développement de ces arbres et qu'elles
n'engendreront pas de problèmes d'évacuation des eaux de pluie, d'autre part.
Il incombera donc aux constructrices de produire une expertise confirmant ces
différents points. Ce n'est qu'à cette condition que le projet qui implique
l'abattage d'arbres protégés pourra être confirmé.
c) Le SPADOM relève encore, dans son préavis, la
nécessité de préserver l'un des derniers espaces importants de pleine terre
dans un quartier déjà fortement densifié, en invoquant l'urgence climatique et
le maintien d'espaces verts en ville. La politique de la ville de Lausanne a
évolué et la municipalité s'attache désormais à préserver les éléments de
verdure qui peuvent encore l'être.
La nécessité de préserver des espaces verts de
pleine terre pour lutter contre les îlots de chaleur en ville ne saurait être
contestée. En l'occurrence, on relève que les architectes des constructrices
ont pris soin de contacter les différents services de la ville, dont le SPADOM,
dès l'élaboration du projet litigieux afin de ne pas prendre une mauvaise
direction dans la conception de celui-ci. Ils ont d'entrée de jeu présenté un
projet de deux bâtiments posés sur un socle en béton prévoyant un jardin sur
dalle. À aucun moment lors de ces échanges, le concept même de jardin sur dalle
n'a été remis en cause par le SPADOM, ce qui est discutable, dès lors que ce
service estime dans son préavis qu'en aucun cas, un jardin sur dalle ne permet
la plantation d'une végétation de compensation de qualité comparable à celle du
jardin existant, ce qui justifierait le refus du permis de construire.
La conception d'un jardin sur dalle est dictée ici
par la réalisation d'un parking souterrain de 26 places pour voitures. D'après
le RPGA (art. 61), les besoins en places de parc sont déterminés par
l'application d'un pourcentage de places admissible. À propos de cette
disposition, les représentants de la municipalité ont expliqué, lors de
l'inspection locale, qu'une directive interne récemment adoptée par la
municipalité recommande une analyse plus fine de la situation, tenant compte des
circonstances d'espèce et en particulier de la desserte en transports publics,
dans le but de préserver les vides et les espaces verts. Si la parcelle est
bien desservie, le bureau des permis de construire peut autoriser la création
de moins de la moitié des places de parc exigibles selon le RPGA. La doctrine
retient également qu'il peut exister un intérêt public important à permettre
certaines constructions sans imposer l'aménagement de places de stationnement
ou de réduire drastiquement ce nombre afin de développer des zones d'habitat
sans voiture ou, simplement, avec peu de voitures pour des motifs
d'environnement notamment (cf. Eloi Jeannerat, Commentaire pratique LAT:
Planifier l'affectation, Zurich 2016, N. 42 ad art. 19 LAT). Il aurait ainsi
été concevable de réduire la taille du parking souterrain afin de préserver
plus d'espace vert de pleine terre. Cela étant, dans sa décision litigieuse, la
municipalité a estimé que le nombre de places de parc prévu était
réglementaire. Compte tenu de la marge d'appréciation dont elle dispose dans ce
domaine, cette appréciation ne saurait être remise en question par le tribunal
de céans.
Il est clair que la surface réservée à la végétation
sera réduite par rapport à l'état existant. Le projet prévoit 762 m
2
d'espaces verts, dont l'essentiel est planté sur dalle, équivalant au minimum
réglementaire de 760 m
2
alors qu'actuellement cette surface est
de 1'219 m
2
de pleine terre. Le tribunal rappelle cependant que
le jardin existant abrite majoritairement des arbres d'essence non indigènes.
Comme relevé plus haut, le projet prévoit également la plantation de haies et
d'arbustes sur tout le pourtour de la parcelle dont plusieurs arbustes et un
arbre d'essence majeure de pleine terre le long de la limite nord de la parcelle.
L'intérêt à la conservation de ce jardin de pleine terre d'une surface limitée
doit être mis en balance avec les autres intérêts en présence et, en
l'occurrence, il ne saurait condamner le projet.
d) La parcelle n° 5436 est située dans le
quartier Sous-Gare/Ouchy, qui compte à lui seul 7 % de la population et
8 % du parc de logements de la ville (cf. www.lausanne.ch, rubrique
Officiel > Statistique > Quartiers > Présentation des quartiers). Elle
dispose d'une position stratégique entre le bord du lac et la gare CFF, le long
d'une artère très fréquentée, voie des principales avenues lausannoises,
reliant la gare CFF à la promenade d'Ouchy. Elle est desservie par plusieurs
lignes de transports publics, notamment le métro M2, ainsi que par plusieurs axes
de mobilité douce en faveur des cyclistes et piétons, dont la promenade de la
Ficelle et la future voie verte d'agglomération comprise dans le plan des
mesures proposées par le PALM. Il y a ainsi un intérêt public important à
densifier la parcelle n° 5436, classée en zone mixte de forte densité,
pour offrir 43 logements supplémentaires dans un quartier déjà densément bâti,
à proximité d'établissements scolaires pour tous âges et bien connecté au
centre de Lausanne. L'affectation de la parcelle en zone mixte de forte densité
ne peut pas être remise en cause compte tenu de sa situation.
Comme relevé plus haut, la municipalité ne conteste
pas que la villa existante n'a pas de valeur patrimoniale et qu'elle peut être
démolie; les représentants de l'autorité municipale l'ont au reste confirmé
durant l'inspection locale. L'intérêt à la préservation du jardin
existant ‑ qui est bien intégré mais sans valeur historique ou
paysagère particulière et qui ne comporte pas de biotope ‑ ne
saurait l'emporter ici en vertu de l'art. 73 al. 3 RPGA sur l'intérêt à
densifier la parcelle, étant rappelé que la qualité architecturale du projet a
été soulignée par le service d'architecture et qu'une arborisation
compensatoire est prévue, conforme à ce que prévoit le règlement communal. La
municipalité admet elle-même dans sa décision attaquée que ce projet serait de
qualité dans un quartier "plus urbain". Or, la parcelle n° 5436
se trouve précisément dans un environnement urbain, étant rappelé que tant le
chemin de Roseneck que l'avenue d'Ouchy sont bordés de bâtiments d'habitation
imposants de formes hétéroclites et d'époques différentes, certains tout
proches et nettement plus volumineux que les bâtiments prévus. L'élévation des
deux bâtiments projetés sera en adéquation avec le front bâti de l'avenue
d'Ouchy au sud (contrairement à ce qui a été retenu dans l'affaire AC.2017.0129
précité). Les villas construites le long du chemin de Roseneck ne forment pas
avec le bâtiment existant un ensemble présentant une identité propre, contrairement
à ce qui a été constaté par la CDAP dans d'autres affaires (quartiers
Pierrefleur; Beau-Site; Gottettaz/Moléson, cf. consid. 6e/cc;
supra
).
Quant aux murs construits le long de l'avenue d'Ouchy, ils sont déjà
interrompus à plusieurs endroits le long de celle-ci et ne présentent pas
d'unité de style, étant de surcroît rappelé que le mur existant le long de la
parcelle n°5436 sera reconstruit et réinterprété au niveau de la rue, dans un
traitement plus contemporain. La modification apportée au projet consistant à
reconstruire le mur d'enceinte le long du chemin de Roseneck tient compte de
l'identité de ce chemin.
e) Au vu de l'ensemble de ces éléments,
l'appréciation de la municipalité qui estime que le projet de construction ne
s'intègre pas à l’environnement bâti et porte une atteinte majeure à l'identité
du site n'est pas soutenable ici.
Partant, même en tenant compte de la large marge
d'appréciation dont dispose la municipalité en matière d'esthétique et
d'intégration, la cour considère que le résultat de la pesée des intérêts
opérée par la municipalité ‑ qui aboutit au rejet du projet au
motif qu'il compromettrait de manière irréversible le caractère des lieux et
porterait atteinte à l'équilibre du quartier ‑ résulte d'une
mauvaise appréciation des intérêts en présence et ne peut par conséquent pas
être confirmé.
9.
a) Pour ce motif, le recours doit donc être admis. La décision attaquée
doit être réformée en ce sens que le permis de construire est délivré, à
condition que les constructrices produisent, d'une part, un nouveau plan des
aménagements extérieurs prévoyant la reconstruction du muret situé le long du
chemin de Roseneck à l'identique qui sera relié à l'extrémité nord-ouest du
nouveau bâtiment *A* par la construction d'un nouveau muret, de hauteur
similaire, reprenant le nouvel alignement des constructions, et, d'autre part,
une expertise garantissant le maintien des arbres protégés sur la parcelle
n° 5437 et la possibilité pour des arbres d'essence majeure de se
développer dans les fosses prévues à cet effet sur la parcelle n° 5436.
b) Selon l'art. 49 LPA-VD, en procédure de recours,
les frais sont supportés par la partie qui succombe. L'émolument est fixé en
fonction de l'importance et de la difficulté de la cause; il est compris entre
100 et 10'000 francs (art. 4 du tarif vaudois du 28 avril 2015 des frais
judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; RSV 173.36.5.1]).
Lorsque plusieurs parties succombent en procédure, les frais sont répartis
entre elles, compte tenu notamment de leur intérêt à la procédure et du sort
fait à leurs conclusions (art. 51 LPA-VD). En l'occurrence, les frais
judiciaires sont mis à la charge de la Municipalité de Lausanne et des
opposants.
c) D'après l'art. 55 LPA-VD, l'autorité de recours
alloue une indemnité à la partie qui obtient totalement ou partiellement gain
de cause, en remboursement des frais qu'elle a engagés pour défendre ses
intérêts, cette indemnité étant mise à la charge de la partie qui succombe.
L'art. 51 est applicable par analogie à la répartition des dépens (art. 57
LPA-VD). Les recourantes, assistées par un avocat, ont droit à des dépens (cf.
art. 10 et 11 TFJDA), à la charge de la Municipalité de Lausanne et des
opposants.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 25 juin 2020 est réformée
en ce sens que le permis de construire est délivré
,
sous réserve de la production par les constructrices, d'une part, d' un nouveau
plan des aménagements extérieurs prévoyant la reconstruction du muret situé le
long du chemin de Roseneck d'une hauteur similaire et reprenant le nouvel
alignement des constructions et, d'autre part, d'une expertise garantissant le
maintien des arbres protégés sur la parcelle n° 5437 et la possibilité
pour des arbres d'essence majeure de se développer dans les fosses prévues par
le projet.
III.
Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge de la Municipalité de Lausanne.
IV.
Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge des opposants I.________ et H.________, solidairement entre eux.
V.
Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge de l'opposante J.________.
VI.
Un émolument de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge des opposants D.________ et E.________, solidairement entre eux.
VII.
Un émolument de justice de 1'500 (
mille cinq
cents
) francs est mis à la charge des opposants F.________ et G.________,
solidairement entre eux.
VIII.
Les recourantes ont droit à une indemnité à titre de dépens de 7'500
(sept mille cinq cents) francs, répartie par 1'500 (mille cinq cents) francs à
la charge de la Commune de Lausanne, par 1'500 (mille cinq cents) francs à la
charge des opposants I.________ et H.________, solidairement entre eux, par
1'500 (mille cinq cents)
francs à la charge de
l'opposante J.________
, par 1'500 (mille cinq cents) francs à
la charge des opposants D.________ et L.________,solidairement
entre eux, et par 1'500 (mille cinq cents) à la charge des époux
F.________
et G.________, solidairement entre eux.
Lausanne, le 13 juin 2023
La
présidente:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.