vd_omni · EF.2018.0004 · 2019-09-11 · fr

A.________, B.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles | Confirmation de l'estimation fiscale d'un appartement de 95m2 avec terrasse attenante et deux places de parc dans le parking souterrain, sis au rez-de-chaussée inférieur d'un bâtiment neuf en PPE, situé à Pully. La fixation de la valeur vénale n'est pas contestée, au contraire de la valeur de rendement. La surface d'une pièce disponible et ajourée doit être prise en considération dans la détermination de cette valeur. Les recourants font valoir qu'un loyer de 442 fr. le mètre carré pour leur appartement, soit 3'500 fr. par mois, serait trop élevé au regard des prix actuels du marché. Le Tribunal retient cependant, compte tenu des éléments de comparaison qu'il détient, qu'un tel loyer est relativement élevé, sans être encore excessif. Il arrive d'ailleurs au même résultat d'estimation en retenant un loyer de 385 fr./m2, comme le demandent les recourants.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.09.2019 EF.2018.0004

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
11 septembre 2019
Composition
M. Guillaume Vianin,
président
; M. Antoine Rochat et M. Cédric
Stucker, assesseurs; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourants
1.
A.________
à ********
2.
B.________
à ********
représentés par Me Xavier Diserens, avocat
à Lausanne.
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles,
à Yverdon-les-Bains.
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du 20 juin 2018 (parcelle ********
de Pully)
Vu les faits suivants:
A.
Sur la parcelle n°******** de la commune de Pully, sise ********, d’une
surface de 2127m
2
, une propriété par étages a été constituée, le 17
juillet 2015. Le 4 août 2015, A.________ et B.________ ont acquis en
copropriété simple le lot n°2 de cette PPE, soit une part de 54/1000
èmes
,
leur donnant droit, à l’achèvement du bâtiment résidentiel projeté, à la
jouissance d’un appartement de 95m
2
au rez-de-chaussée inférieur de
l’immeuble, à l’usage de la terrasse et du jardin attenants, et de deux places
de stationnement dans le garage souterrain, nos 14 et 15. A.________ et B.________
ont acquis cette part pour un montant de 372'000 francs. Ils ont signé avec
l’entreprise générale de construction un contrat d’entreprise portant sur les
objets entrant dans leur sphère privée et sur les parties communes de
l’immeuble, pour un montant de 948'000 francs. Le bâtiment résidentiel ainsi réalisé
a une surface au sol de 467m
2
; il abrite au total quinze
appartements et un garage souterrain de 523m
2
.
B.
Le 12 février 2018, la Commission d’estimation fiscale des immeubles
(ci-après: CEFI) a arrêté à un montant de 960'000 fr. l’estimation de la part
de PPE correspondant au lot n°2 de la parcelle n°********. A.________ et B.________
ont formé une réclamation contre cette décision, en critiquant en substance le
loyer retenu pour déterminer la valeur de rendement de leur appartement. Par
décision du 20 juin 2018, la CEFI a maintenu l’estimation querellée.
C.
Par acte du 15 août 2018, A.________ et B.________ ont recouru à la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette
décision; ils ont pris les conclusions suivantes:
« (…)
Préalablement
:
I.                        Le recours est admis.
Au fond
:
Principalement :
II.           La
décision sur réclamation rendue le 20 juin 2018 par la Commission d'estimation
fiscale des immeubles est annulée.
III.          La
valeur de rendement de la part de copropriété 54/1000 de la parcelle ********
de l'immeuble PPE «********» est fixée à 366'785 fr. et l'estimation fiscale
dudit immeuble est fixée à 843'400 fr. arrondis.
Subsidiairement
:
IV.          La
décision sur réclamation rendue le 20 juin 2018 par la Commission d'estimation
fiscale des immeubles est annulée.
V.           La
valeur de rendement de la part de copropriété 54/1000 de la parcelle ********
de l'immeuble PPE « ******** » est fixée à 434'500 fr. et l'estimation fiscale
dudit immeuble est fixée à 877'250 fr. arrondis.
Plus subsidiairement
:
VI.          La
décision sur réclamation rendue le 20 juin 2018 par la Commission d'estimation
fiscale des immeubles est annulée.
VII.         La
valeur de rendement de la part de copropriété 54/1000 de la parcelle ********
de l'immeuble PPE «********» est fixée à 498'830 fr. arrondis, et l'estimation
fiscale à 910'000 arrondis.
Très subsidiairement
:
VIII.        La
décision sur réclamation rendue le 20 juin 2018 par la Commission d'estimation
fiscale des immeubles est annulée.
IX.          La
cause est renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des
considérants qui précèdent. »
La CEFI propose le rejet du recours et la
confirmation de la décision attaquée.
Dans leur réplique, A.________ et B.________
maintiennent leurs conclusions.
Dans sa duplique, la CEFI maintient les siennes.
D.
Le Tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation
fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal cantonal
contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce
conformément à la loi sur la procédure administrative.
En l'occurrence, le recours ayant été interjeté dans
la forme prescrite (art. 79 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) et le délai de trente jours
(art. 95 LPA-VD), il y a lieu d’entrer en matière.
2.
La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité
de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal est
ainsi limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale,
y
compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation inexacte
ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).
Selon la jurisprudence
constante du Tribunal administratif, reprise par la Cour de droit administratif et public, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale
lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit
est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas
abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.2014.0001 du 1
er
octobre 2014; EF.2011.0002 du 27 septembre 2011;
EF.2008.0003 du 1
er
décembre 2008
).
3.
a) Il est établi une estimation dite «estimation fiscale» en vue de
déterminer la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts
et permanents, mines). Cette estimation représente l'estimation officielle au
sens de l'article 19 de la Constitution vaudoise (art. 1
er
al. 1
let. a et 2 LEFI). La compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur
mise à jour et leur révision, est attribuée à la commission de district du lieu
de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du registre
foncier; ce dernier est compétent pour les immeubles non agricoles, lorsque la
valeur vénale est connue, pour les immeubles agricoles, lorsque la valeur de
rendement est établie (art. 5 al. 1 et 2 LEFI, dans sa teneur en vigueur depuis
la novelle du 17 décembre 2008, applicable depuis le 1
er
janvier
2009).
b) La commission de district procède périodiquement
à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir
l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée
des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué (art. 20 LEFI). L’art. 23 al. 1 LEFI dispose
que tout propriétaire peut demander la révision de l’estimation de son
immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s’écarte de
l’estimation portée au registre; cette procédure de "révision"
s’apparente dans une très large mesure à la procédure de mise à jour, dès lors
que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en même temps que la mise à
jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al. 3 LEFI; cf. arrêt
EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). L’art. 23 al. 1 LEFI ne vise pas la révision
au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative
en particulier, mais une demande de réexamen (ou de nouvel examen; ATF 136 II 177
consid. 2.1 p. 181 et les arrêts cités).
Dans la procédure ordinaire de mise à jour, il
s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on
présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au
registre (arrêts EF.2009.0007 du 9 février 2009 consid. 1a; EF.1997.0027 du 22
juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin 1998). L’art. 20 LEFI habilite l’autorité
compétente à réviser d'office l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la
valeur fiscale de celle-ci a notablement augmenté (v., notamment, arrêts
EF.2009.0007 du 9 février 2009 consid. 1a; EF.2006.0001 du 30 novembre 2006).
La mise à jour des registres des estimations en ce qui concerne les mutations
de la propriété s'opère par les soins du conservateur du registre foncier en
même temps que les mutations correspondantes dans les autres registres (art. 36
du règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles [RLEFI;
BLV 642.21.1]). Le conservateur du registre foncier note et signale à la
commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux
inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des biens-fonds
(art. 38 RLEFI). L'art. 23 LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens
ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en
particulier. Il permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les
circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance
suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre
foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen. Dans un
arrêt F. 4/80 du 2 octobre 1981, la Commission centrale d’estimation fiscale
des immeubles (ci-après: CCEF) a distingué à cet égard la révision ayant pour
cause le transfert à titre onéreux ou la transformation totale, d’une part, de
la transformation partielle d’un immeuble, d’autre part. Dans le premier cas,
la réserve latente résultant de la différence de valeur entre l’estimation
fiscale en vigueur et la valeur actuelle de l’immeuble est entièrement
réalisée, ce qui ne serait en revanche pas le cas dans la deuxième situation.
Seule l’augmentation de valeur intervenue du fait de la transformation devrait
être prise en considération lorsque l’immeuble restant en mains du même
propriétaire est transformé partiellement. C’est seulement si le motif de la
mise à jour affecte l’immeuble dans son ensemble que l’estimation fiscale peut
être mise à jour globalement (cf. sur ce point, arrêt CCEF P. 5/88 du 3 octobre
1989). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une
très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (arrêt EF.2006.0005 du 31
mars 2009 consid. 1a). Ces deux institutions ont en commun la réalisation,
depuis la dernière décision d’estimation fiscale entrée en force, d’une
modification notable des circonstances. Dans les deux cas, il s’agit d’une
révision lato sensu, qui étend l’obligation pour l’autorité d’entrer en matière
à des motifs postérieurs à la dernière taxation (v. Pierre Moor/Etienne
Poltier, Droit administratif, vol. II, 3
ème
éd. Berne 2011, n°
2.4.4.2, références citées). Constituent notamment de tels faits nouveaux les
mutations, réunions ou divisions de biens-fonds, constructions ou démolitions
de bâtiments, constitutions ou radiations de servitudes et toute opération qui
a une incidence notable sur la valeur fiscale de l'immeuble (art. 20 LEFI; cf.,
outre EF.2006.0005, déjà cité, arrêt EF.1997.0027 du 22 juin 2006).
Une distinction s’impose toutefois entre les deux
dispositions. La mise à jour de l’art. 20 LEFI peut soit intervenir d’office,
soit sur requête du propriétaire. En revanche, il appartient exclusivement à
celui-ci de requérir la révision au sens de l’art. 23 LEFI. Dans les deux cas
sans doute, l'autorité doit, lorsqu'elle statue, appliquer le droit d'office
(jura novit curia), sans être liée par les moyens qu'invoquent les parties. Par
ailleurs, l'autorité n'a pas l'obligation d'accorder d'office aux administrés
des droits que la loi fait dépendre d'une demande de leur part (v.
Moor/Poltier, op. cit., n° 2.2.6.5).
c) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale
est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur
vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du
14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des
communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur
vénale, la valeur de rendement pouvant toutefois être prise en considération de
façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
aa) L’art. 2 al. 3 LEFI dispose que la valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. A teneur de l’art. 5 al. 1 RLEFI, la valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur de
rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement
normal de l'année précédente (art. 6 RLEFI). Selon l'art. 7 RLEFI, la
capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou,
dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (al. 1);
la justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à
conserver l'égalité de traitement d'imposition entre tous les immeubles (al.
2).
Aux termes de l’art. 21 RLEFI, la valeur de
rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal
à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de
l'immeuble (al. 1). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera
établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7, auquel seront ajoutés en
pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans
la règle du 6 à 9 % (al. 2); lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le
propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la
commission l'évalue (al. 3).
Les instructions du Chef du Département des finances
pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20
novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient, s'agissant des propriétés
par étages, qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers
normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable
et le prix unitaire par m
2
(ch. B V 3). Pour chaque propriété par
étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions;
selon le type d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis
est 7 - 8 % pour les villas mitoyennes et 8 - 8,5 % pour les immeubles
locatifs, artisanaux et commerciaux; l'état général du bâtiment et de
l'appartement doit être pris en considération (ch. B V 4). Les commissions de
district tiendront également compte des places de stationnement pour voitures
(couvertes ou à l'air libre) qui ne sont pas sans influence sur la valeur de
l'immeuble en PPE; l'estimation fiscale fera l'objet d'une estimation séparée
(feuillets spéciaux ouverts) ou sera comprise dans l'estimation de la
quote-part de logement (accessoires du lot, servitudes foncières sur parcelle
de base, … [ch. B VII]).
S'agissant des villas, les instructions (ch. B I 4)
disposent que, si la villa est habitée par le propriétaire ou un membre de sa
famille, la commission de district estime le loyer (voir aussi art. 22 al. 3
RLEFI). A défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface
habitable et le prix unitaire par m2. La surface habitable correspond en règle
générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages ou à
la surface donnée par le propriétaire. Toutefois, les commissions de district
n'accepteront pas sans réserve ces indications qui peuvent se révéler très
approximatives. Le nombre de pièces peut également être indicatif. Les
commissions établissent pour leur district des valeurs moyennes; les revenus
locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la région. Les
commissions de districts voisins sont invitées à se consulter, afin d'éviter de
trop fortes disparités. En se référant à un arrêt de la Commission centrale
d'estimation fiscale des immeubles du 7 septembre 1988, les instructions
ajoutent que le loyer à estimer aux fins de calculer la valeur de rendement
comme composante de l'estimation fiscale n'équivaut pas à la valeur locative
dont la détermination est régie par les instructions complémentaires de l'Administration
cantonale des impôts.
En vertu de l'art. 22 al. 2 RLEFI, le taux de
capitalisation pour une villa sera en pratique inférieur à celui des immeubles
locatifs. D'après les instructions (ch. B I 5), selon une pratique généralement
admise, le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui
appliqué aux immeubles locatifs; les commissions appliquent un taux de 7 - 8 %
"afin de tenir compte de l'évolution économique". Une telle
différence par rapport aux immeubles locatifs se justifie par le fait que le
plus grand soin généralement apporté aux maisons individuelles diminue les
frais d'entretien et d'administration et que l'on peut escompter une durée de
vie plus longue.
bb) La valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande
(art. 2 al. 4 LEFI et art. 8 al. 1 1
ère
phrase RLEFI). Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 8 al. 1 2
e
phrase RLEFI). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques
de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 RLEFI).
4.
En l'espèce, l’autorité intimée a obtenu l’estimation fiscale querellée,
soit 960'000 fr., en effectuant la moyenne entre la valeur vénale de
l’appartement des recourants, 1'320'000 fr., et sa valeur de rendement, arrêtée
à 600'000 fr., conformément à l’art. 2 al. 1 LEFI.
a) La détermination de la valeur vénale, obtenue par
l’addition du prix d’achat du lot de PPE, 372'000 fr., et du coût de
construction de l’ouvrage, 948'000 fr., n’est pas contestée par les recourants.
Il n’y a donc pas lieu d’y revenir.
b) Les recourants s’en prennent en revanche à la
détermination de la valeur de rendement par l’autorité intimée; celle-ci a
retenu un loyer de 442 fr. le mètre carré, qu’elle a multiplié par la surface
de l’appartement, 95m
2
, soit un loyer de 42'000 fr. par an (3'500
fr. par mois), capitalisé à un taux de 7%, ce qui représente une valeur de
600'000 francs.
aa) Les recourants font valoir qu’il n’y aurait pas
lieu de tenir compte, dans la surface de l’appartement, d’une pièce de 19m
2
,
qu’ils décrivent comme un local de service. Ils se fondent à cet égard sur les
instructions de l’Administration cantonale des impôts permettant de déterminer
la valeur locative d’un bien immobilier, dont il ressort que les galetas,
cagibis, combles non habitables, de même que les caves et autres locaux de
service n’entrent pas en considération dans le calcul de la valeur locative du
logement (cf. instructions complémentaires concernant la propriété immobilière
2018, p. 14).
Il est vrai que, selon la jurisprudence, les
instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles ne donnant aucune précision sur la
manière de calculer la surface habitable, on peut s'inspirer des règles qui ont
été développées en matière de détermination de la valeur locative (arrêt
EF.2011.0006 du 19 décembre 2011 consid. 4b).
En l'occurrence, il ressort des plans de la PPE que
le local en question est ajouré par une grande fenêtre. Sur les plans du
dossier d'enquête figurait l'indication "fitness" (réponse, p. 2). Dès
lors, au-delà de la dénomination ("disponible"), on ne voit pas ce
qui distingue ce local d'une pièce habitable, les recourants n'alléguant rien
de concluant à cet égard. La surface de cette pièce doit en conséquence être
prise en considération dans la détermination de la valeur de rendement (voir au
demeurant arrêt EF.2014.0005 du 17 avril 2016 consid. 5a, où une buanderie en
sous-sol a été prise en compte comme surface habitable). C’est par conséquent à
juste titre que l’autorité intimée a retenu une surface habitable de 95m
2
pour la détermination de la valeur de rendement.
Il convient en outre de tenir compte des deux places
de parc intérieures, même si celles-ci ne font pas partie de la surface
habitable (cf. arrêts précités EF.2014.0005 consid. 5a; EF.2011.0006 consid. 4b).
Le droit à l'usage de la terrasse et du jardin attenants à l'appartement, ainsi
que de la cave, a en outre également une incidence sur la valeur de rendement.
bb) Pour les recourants, un loyer de 442 fr. le
mètre carré pour leur appartement, soit 3'500 fr. par mois, serait trop élevé
au regard des prix actuels du marché. L‘autorité intimée maintient, pour sa
part, que ce montant correspond au marché locatif local actuel pour ce type
d’objet.
Les recourants font valoir que le taux de vacance
d’un appartement de trois pièces, à Pully, aurait quadruplé entre 2014 et 2017,
ce dont l’autorité intimée n’aurait pas tenu compte. Ils font également valoir
que le loyer annuel d’un appartement de 2,5 pièces à Pully de niveau moyen
serait, selon les statistiques qu’ils ont produites, de 325 fr. par mètre
carré. A titre principal, ils concluent à ce que cette valeur soit retenue pour
déterminer la valeur de rendement de leur appartement. Il ressort en outre de
leurs explications qu’à Pully, pour un logement témoin au-dessus de la moyenne,
auquel leur appartement ne peut selon eux être assimilé, un loyer maximum de
385 fr. par mètre carré pourrait être exigé. A titre subsidiaire, ils demandent
que la valeur de rendement de leur appartement soit déterminée sur la base de
ce montant. Pour sa part, l’autorité intimée a indiqué de façon sommaire, dans
la décision attaquée, qu’après quelques recherches comparatives à Pully et à
Lutry, il lui est apparu que le montant de 442 fr. correspondait au prix du
marché pour ce type d’appartement dans le secteur. Elle a fourni comme élément
de comparaison les loyers pratiqués dans l’immeuble voisin, sis chemin ********,
dans lequel les loyers seraient compris entre 441 et 572 fr. le mètre carré. Dans
sa réponse, l'autorité intimée précise qu'il s'agit d'appartements au niveau du
rez de chaussée, moins bien exposés que celui des recourants, qui sont loués
respectivement 2'390 fr. (2,5 pièces de 65 m2), 2'950 fr. (3,5 pièces de 80 m2)
et 2'900 fr. (3,5 pièces de 80 m2) par mois.
S'agissant de la valeur locative invoquée par les
recourants dans leur réplique, il est de jurisprudence constante qu'elle représente
une valeur d'usage, alors que les règles sur l'estimation fiscale tendent à
établir la valeur actuelle effective du bien au moment de l'estimation; il n'y
a donc pas lieu de se référer à la valeur locative pour arrêter la valeur de
rendement comme composante de l'estimation fiscale (arrêts EF.2016.0003 du 4
juillet 2017; EF.2011.0003 du 23 novembre 2011).
Dans un arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016 (consid.
4b), la Cour de céans a retenu que dans la région Pully-Lutry, un loyer de 350
fr./m
2
pour un appartement en PPE de 178 m
2
situé à La
Conversion, sans jardin (mais avec patio et terrasse) et proche du chemin de
fer, était raisonnable. La Cour a alors relevé qu'en dehors d'un bâtiment
voisin, où les loyers allaient de 350 à 400 fr./m2, les autres données fournies
par l'autorité intimée faisaient état de montants compris entre 360 et 456
fr./m2 dans les communes de Pully et Lutry, pour des appartements qui avaient
quasiment tous une surface inférieure à 118 m2 (étant précisé que, selon l'Encyclopédie
statistique de la Suisse, éditée par l'Office fédéral de la statistique, à
l'exception des grandes villes, le prix au m2 diminue progressivement à mesure
que le nombre de pièces augmente). Cette fourchette allant de 360 à 456 fr./m2
concernant des appartements du même ordre de grandeur que celui des recourants,
elle est pertinente en l'espèce.
Il faut toutefois convenir avec l'autorité intimée
que les loyers des appartements de l'immeuble voisin de celui des recourants
constituent une base de comparaison plus fiable que les données statistiques
concernant les loyers (moyens ou médians) dans la commune de Pully ou les
loyers de certains objets situés ailleurs sur le territoire communal, offerts
en location sur le marché.
Au vu de ces éléments, le Tribunal considère que le
montant de 442 fr./m2 retenu par l'autorité intimée pour un appartement de 95m
2
situé dans le quartier de ********, avec jouissance du jardin attenant et deux
places de parc, aménagé au rez inférieur d’un bâtiment neuf, est relativement
élevé, sans être encore excessif. Sur cette base, l'estimation litigieuse doit
être confirmée.
On arrive d'ailleurs au même résultat si l'on
retient un loyer de 385 fr./m2, soit 36'575 fr. par année (ou 3'048 fr. par
mois), comme les recourants le préconisent en lien avec leur conclusion
subsidiaire. Un tel loyer n'est manifestement pas excessif pour l'appartement
des recourants. Or, sur cette base, en appliquant un taux de capitalisation de
7% qui n'est pas contesté et peut être confirmé, la valeur de rendement est
ramenée de 600'000 à 522'500 fr. (= [95m
2
x 385 fr.] : 7%).
Le
montant de l'estimation fiscale serait alors le suivant:
522'500 fr. (valeur de rendement) +
1'320'000 fr. (valeur vénale)
= 921'250 fr.
2
L'écart
entre 921'250 fr. et l'estimation fiscale litigieuse, soit 960'000 fr., est
inférieur à 5%, de sorte qu'en vertu de la jurisprudence précitée (consid. 2),
ladite estimation ne procède pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation par
l'autorité intimée et qu
’il n’y a pas lieu de revenir sur la décision
attaquée.
5.
Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée, confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des
recourants, qui succombent, solidairement entre eux (cf. art. 49 al. 1, 51 al. 2
et 91 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55
al. 1 et 91 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles, du 20
juin 2018, est confirmée.
III.
Les frais d’arrêt, par 1'000 (mille) francs, sont mis à la charge de A.________
et B.________, solidairement entre eux.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 11 septembre 2019
Le
président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.