vd_omni · EF.2004.0001 · 2004-10-20 · fr

PATRIMOINE PIERRE SA Société de gestion et/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux | En effectuant lui-même un calcul sommaire, limité à la valeur intrinsèque de l'immeuble vendu, le tribunal constate que celle-ci dépasse le prix de vente de plus de 20 %. Dès lors, la Commission d'estimation était fondée à s'écarter du prix convenu, lequel a été obtenu dans des circonstances particulières (acquisition auprès de l'adjudicateur aux enchères forcées).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.10.2004 EF.2004.0001

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 20 octobre 2004
sur le recours interjeté par
PATRIMOINE
PIERRE SA
, avenue Général-Guisan 44, 1009 Pully
contre
la décision du 22 mars 2004 de la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux
(estimation de
l'immeuble 1-3-5, sentier de Courtaraye, à Savigny)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Etienne
Poltier, président; M. Raymond Bech et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier:
M. Patrick Gigante.
Vu les faits suivants:
A.                     En date du 18 avril
1991, Roland Gonin a constitué sur la parcelle n° 1'399 du cadastre communal de
Savigny, sis sentier de Courtaraye 1-3-5, d'une contenance de 1'473 m², une
propriété par étages de dix-neuf lots (feuillets nos 1'469 à 1'487). Un
bâtiment de 597 m² au sol comprenant seize appartements, un local citerne de
640 m², plus un garage souterrain de 799 m², n° ECA 1'341, étaient alors en
construction sur cette parcelle; achevés, ces bâtiments ont, selon la police
ECA, un volume de 6'567, 2'240, respectivement 2'397 m³; le premier d'entre eux
se compose de la façon suivante:
- rez-de-chaussée :   6
appartements de 3 pièces de 66 m² chacun,
- étage :                      6
appartements de 3½ pièces de 70 m² chacun,
- combles :                             2
appartements de 4½ pièces de 150 m² chacun et
2
appartements de 2½ pièces de 70 m² chacun,
soit au total, une
surface habitable de 1'256 m² pour les seize appartements constituant seize
lots de PPE (feuillets nos 1'469 à 1'484). Les trois autres lots de PPE
concernent trois locaux à l'usage de dépôt au sous-sol du bâtiment d'habitation
(feuillets nos 1'485 à 1'487).
Lors de la
cadastration des trois bâtiments au registre foncier, soit le 9 février 1993,
l'estimation fiscale des dix-neuf lots de PPE a été fixée à 5'120'000 francs
par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux
(ci-après: la CEFI ou la commission); elle n'a pas été frappée de recours.
B.                    En mai 2002, ces lots
ont été acquis aux enchères forcées par la Bâloise Assurances, créancière gagiste
de premier rang (dont la créance se montait alors à 4'039'215 fr.55 en capital
et intérêts), au prix de 3'200'000 francs, montant réglé par compensation de
créance. Le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier le 23 mai
2002.
Par acte notarié
Michel Monod du 30 septembre 2002, la Bâloise Assurances a vendu ces dix-neuf
lots avec la parcelle de base à Patrimoine Pierre SA, société de gestion et
d'investissements immobiliers, pour un prix de 3'300'000 francs (financé par
deux prêts octroyés par la BCV de 2'400'000 et 600'000 francs, garantis
respectivement par une hypothèque de 1
er
et 2
ème
rang).
Patrimoine Pierre SA a acquis en sus aux enchères forcées, le 17 juin 2003,
pour la somme de 300'000 francs, trente servitudes personnelles en faveur de
Roland Gonin, constituées sur le feuillet n° 1'469 et sur l'assiette desquelles
les places de parc extérieures afférentes à l'immeuble ont été aménagées.
C.                    Par décision du 21
octobre 2003, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble; au
total, les dix-neuf lots ont été estimés à 4'115'000 francs (montant réparti en
fonction de la quotité de chaque part de PPE). En temps utile, Patrimoine
Pierre SA a formé une réclamation à l'encontre de cette décision que la CEFI,
en date du 22 mars 2004, a toutefois maintenue.
D.                    En temps utile,
Patrimoine Pierre SA s'est pourvue auprès du Tribunal administratif contre la
décision du 22 mars 2004; elle conclut à sa réforme, en ce sens que le prix
total de vente des dix-neuf lots de PPE et des trente servitudes, 3'600'000
francs, soit considéré comme la valeur vénale de l'objet et que, par
conséquent, la nouvelle estimation fiscale soit ramenée à ce montant.
La CEFI, pour sa part,
a conclu au rejet du recours et au maintien de la décision attaquée.
Un second échange
d'écritures a été mis sur pied; chaque partie a persisté dans ses conclusions.
Considérant en droit:
1.                     L'art. 36 let. a LJPA
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après : LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet, de jurisprudence constante, qu'on ne peut alors pas parler d'abus du
pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF 1994/0083 du 28 février 1995; 1993/0087
du 27 mai 1994; 1993/0073 du 30 mai 1994; 1993/0029 du 8 septembre 1993;
1992/0039 du 1er juillet 1993), étant rappelé au surplus que les calculs
d'estimation des immeubles peuvent varier considérablement, avec la conséquence
qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (v. ATF
120 III 81).
En l'espèce, une
différence de 515'000 francs sépare les parties au sujet de l'estimation
fiscale de la parcelle n° 1'399 de Savigny; un tel écart, de l'ordre de 12 %,
est au delà de la limite de 5 % rappelée ci-dessus.
2.                     Selon l'art. 20 LEFI, à
partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède
périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
Cette disposition
habilite la commission à rendre une nouvelle décision relative à la parcelle n°
1'399 de Savigny, du fait des transferts intervenus les 30 septembre 2002 et 17
juin 2003. En l'occurrence, elle a ramené de 5'120'000 francs à 4'115'000 francs
l'estimation fiscale de l'objet.
a) L'art. 2 al. 1 LEFI
dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. L'alinéa 2 précise toutefois
que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale. Ce régime
n’apparaît pas contraire à l’art. 14 al. 1 LHID (v. à ce propos ATF 128 I 240
c.3).
Aux termes de l'art. 2
al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles
locatifs, l'art. 21 du Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (ci-après: REFI) dispose que la valeur de rendement d'un immeuble
locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant
le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le
revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux
de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais
généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 %
(al. 2).
b) Aux termes de
l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'¿at et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.
2). Selon les instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en
fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf
cas exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une
destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne
tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en
tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans
les transactions (al. 3).
L'art. 9 REFI réserve
cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances
extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de
conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur
a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de
spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas
prises en considération. Dans un arrêt relativement ancien (EF 1993/0035 du 4
octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était
fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix
convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce
critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement
comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du
prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une
différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale
computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans deux arrêts plus récents où
les écarts étaient de l'ordre de 25 % entre le prix d'adjudication de
l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la
commission (cf. arrêts EF 1999/0002 du 7 mai 1999; 1997/0007 du 14 juillet
1997; EF 1998/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 1998/0009 du 10 août
1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour
le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée
sans l'accord de ce dernier, partant en l'absence de négociations).
La jurisprudence
constante du tribunal considère que l'acquisition d'un immeuble aux enchères
publiques par le créancier gagiste tombe en règle générale sous le coup de
l'art. 9 REFI; en effet, les enchères forcées ne reflètent pas les conditions
du marché libre, ce d'autant moins lorsqu'aucun intéressé n'enchérit
simultanément à l'offre du créancier gagiste adjudicataire (cf. arrêts EF
2002/0003 du 24 septembre 2002; EF 2001/0002 du 28 juin 2001; EF 1997/0030 du 4
septembre 1998; EF 1997/0025 du 26 mai 1998; EF 1997/0007 du 14 juillet 1997;
voir dans le même sens arrêt EF 1998/0006 du 17 juin 1998, dans lequel le
tribunal a comparé le prix de vente à celui auquel il a abouti en procédant à
une estimation habituelle, quand bien même l'adjudication s'était faite en
présence de plusieurs enchérisseurs). La valeur vénale de l'immeuble doit, dans
de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix
d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques (si aucun enchérisseur
ne s'était opposé à l'adjudicataire); dans une telle hypothèse, l'aliénation a
un caractère involontaire et n'est clairement pas représentative du marché
libre (mêmes arrêts). A plusieurs reprises du reste, le tribunal a jugé que
l'art. 9 REFI s'appliquait aussi dans l'hypothèse où l'immeuble était ensuite
revendu à un tiers par le créancier-gagiste acquéreur ensuite des enchères
forcées (v. arrêts EF 2003/0005 du 9 septembre 2003; EF 2000/0006 du 2 novembre
2000; EF 1999/0002 du 7 mai 1999).
Il est à relever qu'en
droit fiscal cantonal, une disposition analogue existe en matière de droit de
mutation. L'art. 6 al. 5 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de
mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et
donations (ci-après : LMSD) permet à l'autorité de taxation, si la valeur de
l'immeuble ou du droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît
inférieur à la valeur réelle, d'apprécier l'assiette du droit sur la base des
données qu'elle peut réunir (v. arrêts FI 1999/0071 du 6 avril 2000; FI
1998/0034 du 3 mai 2000; FI 1997/0060 du 17 novembre 1997). On est confronté à une
situation de ce genre, notamment en cas d'exécution forcée, lorsque le
créancier gagiste poursuivant se fait adjuger l'immeuble mis aux enchères
forcées; il n'est en effet pas rare dans un cas de ce genre qu'en misant pour
se couvrir, celui-ci devienne à bon compte propriétaire d'un immeuble et qu'il
vende ultérieurement celui-ci pour récupérer sa créance, voire réaliser un
bénéfice (v. arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 10 juin 1994,
publié in RFJ 1994, p. 408, not. cons. 3a et b; in casu, l'établissement
bancaire s'était fait adjuger pour 100'000 francs l'immeuble saisi). Dans des
hypothèses de ce genre, lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est
inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des
circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction,
l'autorité fiscale doit se voir reconnaître la faculté de renverser la
présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD, selon laquelle le prix convenu
est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au jour du transfert
générant l'imposition (jurisprudence précitée du Tribunal administratif).
3.                     Confrontées au cas
d'espèce, ces quelques rappels conduisent le tribunal à faire plusieurs
constatations lui permettant de confirmer la décision attaquée.
a) aa) Avant de
confirmer que l'autorité intimée était fondée, dans le cas d'espèce, à
s'écarter du prix de vente, il importe de s'assurer que la différence entre ce
montant et la valeur vénale excède bien 20%. Ce n’est en effet que dans cette
hypothèse que le tribunal selon la jurisprudence peut s’écarter du prix de
vente stipulé. S'agissant, comme en l'espèce, de déterminer la valeur vénale
d'un immeuble locatif, il y a lieu d'appliquer l'art. 8 al. 2 REFI, auquel
renvoie l'art. 21 al. 4 REFI. Selon les directives applicables en la matière,
la valeur vénale, à défaut d'indications sur le prix d'achat ou les éléments de
comparaison, peut être obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
fixé, dans la règle, entre 6 et 6½% selon le genre d'immeuble (cf. Instructions
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 8
janvier 1991, p. 2). L'état locatif au 1
er
janvier 2003 se monte à
329'190 francs (302'070 fr. pour les appartements + 27'120 francs pour les
places de parc; capitalisé à 6½ %, ce montant permet d'aboutir à une valeur
vénale de 5'064'461 francs. Or, l'écart entre ce montant et le prix de vente
(3'600'000 francs) est de l'ordre de 29%.
bb) Du reste, en se
livrant lui-même à un calcul sommaire limité à la valeur intrinsèque de
l’immeuble, en reprenant, d’une part, les volumes arrêtés par l’ECA, d’autre
part, le prix moyen du mètre cube des différents locaux et du mètre carré du
terrain selon l’expérience générale, le tribunal devrait retenir les chiffres
suivants :
Locaux
m
³
ECA
Prix moyen du m
³
m
²
Prix moyen du m
²
Totaux
Logements
6’567
550
3'611’850
Sous-sol (buanderie, etc)
2’240
300
672’000
Sous-sol (parking)
2’397
200
479’000
Sous-total I bâtiment
4'763’250
Terrain
1’473
200
294’600
Sous-total II
5'057’850
./.Vétusté bâtiment 10%
-   476’300
Total valeur intrinsèque
4'581’550
Cette valeur intrinsèque, prise isolément, dépasse déjà
le prix de vente stipulé de plus de 20% (soit en fait 21,42%). Or, s’agissant
d’immeubles locatifs, tant l’art. 8 al. 2 REFI que la jurisprudence (voir par
exemple FI 1998/0034 du 3 mai 2000 et références citées ; d’autres arrêts
assimilent au contraire valeur vénale et valeur intrinsèque – ainsi EF 2002/0003
du 24 septembre 2002 et 1997/0032 du 19 mai 1999 – mais paraissent ignorer sur
ce point la teneur de l’art. 8 al. 2 REFI) préconisent que soit prise en compte
la valeur de rendement, car cette dernière constitue un facteur important de la
valeur vénale de ce type de biens. Or, si l’on intègre dans le calcul la valeur
de rendement computée plus haut (5'064'461 francs), l’écart entre la valeur
vénale qui en résulte et le prix de vente s’accroît encore (il importe donc peu
que la valeur de rendement soit ou non affectée de surcroît d’un facteur multiplicateur,
comme c’est le cas de la méthode Joye évoquée dans l’arrêt FI 1998/0034
précité). La moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement
permet d’aboutir en effet à une valeur vénale de 4'823'000 francs.
Il appert, dans ces
conditions, que l’autorité intimée était bien fondée à s’écarter du prix
convenu.
b) La recourante s'en
prend à la décision attaquée en ce qu'elle ne retient pas le montant de
3'600'000 francs comme valeur vénale de l'immeuble qu'elle a acquis. Toutefois,
comme l'observe à juste titre l'autorité intimée, cette acquisition est
intervenue dans des circonstances à tout le moins exceptionnelles. En effet,
cet immeuble a été adjugé une première fois aux enchères forcées pour un
montant de 3'200'000 francs à la Bâloise Assurances, créancier gagiste
poursuivant de premier rang; or, l'art. 54 al. 1 ORFI permet à ce dernier
d'enchérir sans avoir à tenir compte des autres créances dont le rang n'est pas
préférentiel. Ainsi, le montant de 3'200'000 francs ne reflète assurément pas
la valeur vénale réelle de l'immeuble aliéné; il n'est qu'une indication du
solde de la dette garantie par un gage de premier rang au jour de la vente.
Certes, la recourante, pour sa part, a acquis l'immeuble sous un mode
volontaire; toutefois, moins de six mois plus tard après cette vente forcée,
les parties se sont mises d'accord sur un prix de vente de 100'000 francs
supérieur au montant de l'adjudication de l'immeuble aux enchères forcées par
le créancier gagiste de premier rang. Cela démontre que l'intention de la
Bâloise Assurances n'était à tout le moins pas d'en obtenir le meilleur prix
possible.
Dès lors,
contrairement à ce que soutient la recourante, le prix convenu, à savoir
3'300'000 francs, a bien été obtenu dans des circonstances particulières et,
dès lors, ne représente pas la valeur vénale de l'immeuble. Quant à
l'acquisition des trente places de parc, adjugées à la recourante aux enchères
forcées pour une somme de 300'000 francs, elle ne s'est guère faite dans des
circonstances plus conformes aux lois du marché. Sans doute, la recourante
n'était pas créancière du débiteur saisi, mais, dès lors qu'elle venait
d'acquérir l'immeuble, il n’était guère concevable pour les créanciers
poursuivants d'obtenir d'un tiers enchérisseur un meilleur prix pour les places
de parc afférentes à cet immeuble.
Au surplus, si l'on
retenait le montant de 3'300'000 francs, la valeur du mètre carré de surface
habitable serait alors de 2'627 francs. Or, comme le fait observer l'autorité
intimée, cette valeur n'est pas représentative du marché immobilier actuel; par
comparaison en effet, sept appartements de 70 m² chacun en moyenne ont
récemment été vendus dans l'immeuble voisin, sentier de Courtaraye 7-11 pour un
prix total de 2'000'000 francs, soit un peu plus de 4'000 francs le mètre
carré.
c) Pour déterminer la
valeur de rendement de l'immeuble, l'autorité intimée a tout d'abord pris en
considération l'état locatif annuel au 1
er
janvier 2003, à savoir
329'190 francs; la recourante ne remet pas en cause ce dernier montant.
S'agissant, comme en
l'espèce, de déterminer la valeur de rendement d'un immeuble locatif, elle a
appliqué l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI. Conformément
aux directives, elle a pris en considération
le rendement brut à un taux
fixé entre 6 et 6½% selon le genre d'immeuble (cf. Instructions pour les
commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, du 8 janvier 1991,
p. 2). L'autorité intimée a capitalisé au taux de 8% la valeur de cet état
locatif; ce calcul intègre la moyenne entre valeur de rendement et valeur
vénale (ibid., p. 3). Ainsi, elle a obtenu une valeur de 4'115'000 francs.
Le tribunal estime
pouvoir se rallier à cette estimation. En effet, procédant à un calcul de
contrôle, il parvient à des chiffres très similaires, en prenant par exemple
une valeur de rendement fondée sur un taux de capitalisation de 9
½
% (convergent sans doute avec la méthode de
l’autorité intimée, le taux de 8% qu’elle a utilisé constituant une moyenne des
taux appliqués à la valeur vénale, respectivement à la valeur de
rendement) :
- valeur
vénale (v. ci-dessus lit. a/bb) :                     4'823'000.—
- valeur de
rendement (329'190.—à 9,5%) :             3'465'000.—
- moyenne, soit
estimation (arrondi) :                       4'144'000.—
L'estimation attaquée
débouche sur une valeur de 4'115'000 francs, soit 3'275 francs le mètre carré
habitable pour déterminer l'assiette de l'estimation fiscale; ce faisant,
l'autorité intimée n'a certainement pas fait preuve d'arbitraire en
l'occurrence. Du reste, comme elle l'explique, une valeur vénale de 4'144’000
francs aurait même pu être retenue dans le cas d'espèce. Compte tenu du faible
écart entre ce dernier montant et l'estimation querellée, le tribunal renoncera
à réformer la décision au détriment de la recourante et à corriger l'estimation
(v. arrêt EF 2000/0006, déjà cité).
4.                     Les considérants qui
précèdent conduisent par conséquent le tribunal à rejeter le recours et à
confirmer la décision attaquée. La recourante succombant, un émolument d'arrêt
sera mis à sa charge (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision du
22 mars 2004 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lavaux est confirmée.
III.                     Un émolument
d'arrêt de 2'500 (deux mille cinq cents) francs
est mis à la charge de
Patrimoine Pierre SA.
Lausanne, le 20 octobre 2004
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
En tant qu'il a trait à l'application de
l'art. 14 LHID , le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès
sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral (art.
73 al. 1 LHID). Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)