vd_omni · EF.1992.0011 · 1992-11-30 · fr

BOUDRY André | Prise en compte d'une surf. constr. de 4'800 m2 à Fr. 120.-/m2. Il n'y a pas lieu de tenir compte d'un prix de démol. des bâtim.; de plus, villa est parfaitement habitable et une VV doit être retenue. EF réduite. RPA.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.11.1992 EF.1992.0011

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 30 novembre 1992
__________
sur le recours interjeté par
André
BOUDRY
, à Oron-la-Ville,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville (la Commission d'estimation
fiscale) des 27 avril et 10 juin 1992.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
H. Collomb, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            André Boudry
est notamment propriétaire de la parcelle 81 de la commune d'Oron-la-Ville,
"Vers le Flon, aux Chênes", d'une surface totale de 6'503 m2.
Colloquée en zone villa, cette parcelle est occupée par une habitation d'une
surface au sol de 93 m2, comportant deux logements (ECA 139), par une ancienne
grange attenante (ECA no 137) d'une surface de 411 m2, ainsi que par un dépôt,
plus précisément une ancienne scierie (ECA no 140), d'une surface de 138 m2,
d'ailleurs destinée à être démolie; selon l'extrait du Registre foncier la
propriété du recourant est également dotée d'une place jardin de 1'318 m2 sans
oublier une surface en pré-champ de 4'543 m2.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 27
avril 1992, a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 81, datant de 1971,
de Fr. 97'000.- à Fr. 636'000.-. Cette estimation prend en compte une valeur
vénale de Fr. 147'000.- pour le bâtiment ECA no 139 et de Fr. 975'000.- pour le
terrain (6'500 m2 à Fr. 150.- par m2). Pour ce qui est de la valeur de
rendement, l'autorité intimée a retenu le montant du loyer annuel encaissé par
le recourant pour les deux logements du bâtiment ECA no 139 de Fr. 12'000.- capitalisé
au taux de 8%, soit une valeur de rendement de Fr. 150'000.-. Aucun montant n'a
été retenu pour la grange et la scierie, que ce soit au titre de valeur vénale
ou de rendement.
C.                            1. Par acte
daté du 5 mai 1992, André Boudry a interjeté recours contre cette décision. En
substance, il estime, relativement à la valeur vénale, que le prix retenu au
m2, de Fr. 150.-, est trop élevé; il fait également valoir que la parcelle
litigieuse n'est pas entièrement constructible (
"contiguïté du
ruisseau, forêt, distance aux limites"
). Dans le cadre de l'expertise
produite avec son recours et établie le 4 mai 1992 par le Bureau Technique et
Economie pour la Construction SA, signée "C. Tercier", il conclut à
une valeur vénale de Fr. 530'000.-. Cette dernière retient que le terrain se
divise en une surface constructible de Fr. 4'000.- m2, estimée à Fr. 120.- par
m2, et en une surface non constructible de 2'500 m2 estimé Fr. 20.- par m2.
2. En date
du 10 juin 1992, l'autorité intimée a ramené l'estimation fiscale litigieuse à
Fr. 485'000.-. Dans sa correspondance du 22 octobre 1992, l'autorité intimée
explique en effet qu'
"une visite des lieux lui a permis de modifier à
la baisse la première estimation fiscale contestée, compte tenu de
l'amoindrissement de la valeur marchande inhérent à la présence d'une zone
boisée"
. Ce nouveau chiffre prend désormais en compte une surface de
terrain utile de 4'800 m2 estimés à Fr. 140.- par m2.
3. Par
courrier du 18 juin 1992, André Boudry a déclaré maintenir son recours. Les
moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin dans la
mesure utile.
Au
demeurant, le recourant a effectué dans le délai qui lui a été imparti à cet
effet l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
4. Le 22
octobre 1992, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la
cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
5. Le
Tribunal administratif a tenu audience le 3 novembre 1992 en présence du
recourant, accompagné de M. C. Tercier. La Commission d'estimation fiscale
était représentée par MM. D. Gavillet et P. Mauris, président et secrétaire,
ainsi que M. J.-P. Herminjard, syndic.
Le recourant
a exposé que son terrain n'était pas équipé. Les représentants de la Commission
d'estimation fiscale ont déclaré en avoir tenu compte pour leur estimation.
L'intéressé
a également exposé qu'en retenant une valeur de Fr. 140.- par m2 on obtenait
pour le terrain seul un prix équivalent au tiers de la valeur des immeubles que
l'on pourrait construire sur cette parcelle, prix qui, selon lui, est beaucoup
trop élevé et ne devrait pas dépasser le 15 à 20 % de la valeur desdits
immeubles.
Le Tribunal
administratif a procédé à une inspection locale en présence des parties.
et considère en droit :
___________________
1.                             Aux termes de
la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la
loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du
sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur
de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière
(art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
En l'espèce,
le recourant ne conteste pas le montant, de Fr. 150'000.-, retenu au titre de
valeur de rendement par l'autorité intimée. Il estime en revanche que la valeur
vénale est trop élevée.
2.                             a) La valeur
vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.
8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
b) Dans le
cadre du calcul de la valeur vénale, le recourant estime que la surface
constructible de la parcelle 81 est moins importante que les 4'800 m2 retenus
par l'autorité intimée dans la décision attaquée. Compte tenu de ce qu'il a pu
constater sur place, notamment ce qui a trait à l'importance de la partie
boisée, le Tribunal juge toutefois que cette appréciation de la surface
constructible de la parcelle litigieuse est correcte (voir, à titre de
comparaison, arrêt du TA EF 91/015, du 9.9.1992).
c) Le
recourant fait également valoir que le prix au m2, de Fr. 140.-, retenu par
l'autorité intimée, est trop élevé. Le Tribunal constate à cet égard que la
localité d'Oron-la-Ville, éloignée de Montreux et de Vevey, comme de Lausanne,
souffre d'une situation excentrée. Les moyens de transports publics sont au
demeurant peu développés; en particulier, le train ne s'y arrête pas. De plus,
le terrain litigieux est lui-même déjà quelque peu éloigné du bourg. Dans cette
mesure, le prix retenu par l'autorité intimée est trop élevé, surtout si l'on
considère en outre que la parcelle du recourant n'est pas équipée; il devrait
plutôt se rapprocher de Fr. 120.- par m2. L'autorité de céans juge ainsi que la
valeur vénale du terrain en cause doit être fixée à Fr. 576'000.-.
Le recourant
fait valoir qu'
"il serait opportun de tenir compte dans l'estimation,
des frais qu'entraînerait la démolition des immeubles existants, dès lors que
l'on tient compte d'un montant pour un terrain équipé, prêt à bâtir"
;
cette argumentation n'est toutefois pas pertinente. D'une part, ainsi qu'il l'a
été exposé ci-dessus, le prix retenu pour le terrain par l'autorité de céans,
de Fr. 120.- par m2, tient compte du fait que la parcelle n'est pas équipée.
D'autre part, on ne saurait prendre en compte un coût de démolition dans le
cadre d'une estimation fiscale; cette dernière, en effet, estime l'immeuble
dans un état dont on peut raisonnablement penser qu'il va rester le même
pendant une certaine durée. Le changement de cet état, en l'espèce la
démolition des immeuble ECA 137 et 140 ainsi que la mise en valeur qui s'en
suivrait, serait un motif de mise à jour de l'estimation fiscale qui n'a pas à
être pris en compte par avance.
Le Tribunal
constate encore qu'il résulte de l'argumentation du recourant ainsi que du
calcul du montant qu'il propose pour la fixation de la valeur vénale de sa
parcelle, qu'il considère qu'aucune valeur vénale ne doit être retenue pour
l'habitation ECA 139 (le montant de Fr. 530'000.- avancé par le recourant ne
prend pas en compte une valeur marchande de ce bâtiment). Cette appréciation ne
résiste toutefois pas à l'examen : en effet, même si le bâtiment ECA 139 venait
à être démoli pour la mise en valeur du terrain, il est en l'état parfaitement
habitable et il jouit indéniablement, à l'heure actuelle, d'une valeur
marchande dont on ne saurait faire abstraction (v., à titre de comparaison, un
arrêt rendu par la Commission centrale des estimation fiscale, 90/01, B. et S.
Gu., du 23.11.1990); en l'estimant à
Fr. 147'000.-, l'autorité intimée l'a correctement appréciée.
En
conclusion, la valeur vénale de la parcelle 81 doit être fixée à
Fr. 723'000.- [(120 x 4'800) + 147'000].
3.                             L'estimation
fiscale de la parcelle litigieuse doit ainsi être fixée à Fr. 436'500.-
[(723'000 + 150'000) : 2] et la décision de la Commission d'estimation fiscale
réformée dans ce sens. Le recourant ayant implicitement conclu à une estimation
fiscale de Fr. 340'000.- [(530'000 + 150'000) : 2], le pourvoi doit donc être
considéré comme partiellement admis. Un émolument réduit, de Fr. 500.-, est mis
à la charge d'André Boudry.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
partiellement admis
II.                      La décision relative
à la parcelle no 81, rendue les 27 avril et 10 juin 1992 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville, est réformée en
ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est fixée à Fr. 436'500.-.
III.                     Un émolument de Fr.
500.- (cinq cents francs) est mis à la charge du recourant, à imputer sur
l'avance de frais de Fr. 1'000.- déjà effectuée, dont le solde, par Fr. 500.-,
lui est restitué.
Lausanne, le 30 novembre 1992
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                  Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant personnellement, La
Poya, à 1610 Oron-la-Ville, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, Le
Bourg, à 1610 Oron-la Ville;
- au Département des finances,
Service du cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014
Lausanne.