vd_omni · AC.2016.0196 · 2016-12-23 · fr

D.________/Municipalité de Chavornay, A.________, B.________, C.________ | Il est douteux que la municipalité puisse, après avoir délivré le permis de construire sur la base des plans désignant le nombre de places de parc prévues, remettre en cause l'appréciation qu'elle a faite de la conformité du bâtiment au règlement communal (en se fondant, en l'espèce, sur le fait que ces places font l'objet d'un droit distinct et permanent). Pour soutenir que le nombre de places serait insuffisant, la municipalité applique la norme VSS en arrondissant - à tort - séparément à l'unité supérieur pour chaque lot à l'intérieur des locaux. L'arrondissement ne doit intervenir qu'à la fin des calculs.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.12.2016 AC.2016.0196

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 décembre 2016
Composition
M. Pierre Journot, président; MM.
Raymond Durussel et  Christian-Jacques Golay, assesseurs
Recourante
D.________
à ********
représentée par l'avocat
Eric RAMEL, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Chavornay,
représentée
par l'avocat Alain THEVENAZ, à Lausanne,
Opposants
A.________, B.________
et
C.________
(ci-dessous A.________ et consorts),
à ******** représentés
par l'avocat Christian FISCHER, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours D.________ c/ décision de la Municipalité de
Chavornay du 4 mai 2016 (refus du permis de construire pour des modifications
intérieures, des ouvertures en façade et changement d'affectation d'un bureau
en appartement sur la parcelle n° 236, CAMAC 160705)
Vu les faits suivants
A.
Le territoire de la commune de Chavornay est régi
par un règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire,
approuvé par le département cantonal compétent et mis en vigueur le 6 février
2010,
ainsi que par divers plans partiels d'affectation.
Le plan partiel d'affectation "Sous Ville, Perrevuit, Les Places, Vers la
Gare, Saint Marcel", approuvé par le département cantonal le 5 janvier
2004, colloque notamment en zone d'activités (désignée comme zone industrielle
sur le site Internet communal), avec degré IV de sensibilité au bruit, le
secteur situé à l'ouest de la localité qui est séparé de celle-ci par la rue de
l'Industrie et les voies CFF qui lui sont parallèles.
Bordée à l'est par la rue de
l'Industrie et en forme de losange, la parcelle 236, propriété de D.________,
est bordée au nord par la parcelle 1639 qui appartient en copropriété à A.________,
B.________ et C.________ (ci-dessous: A.________ et consorts).
B.
Du 14 décembre 2013 au 12 janvier 2014 a été mise à l'enquête la
construction, sur la parcelle 236, d'un centre artisanal avec appartement de
gardiennage. Le projet est une construction de type industriel dont le
rez-de-chaussée comporte de larges ouvertures vitrées et le premier étage de
larges baies vitrées ou des fenêtres de dimension plus habituelle à l'extrémité
sud. Le plan du premier étage daté du 26 novembre 2013 figure, en façade
sud, un appartement du concierge de 97,35 m² et un bureau et, en façade nord,
soit en face de la parcelle 1639, divers locaux (bureau, cafétéria, vestiaire).
Une rangée de quinze garages est prévue le long de
la limite ouest de la parcelle qui, à son extrémité Nord, forme un angle aigu
avec la limite de la parcelle 1639. Des places de parc, certaines couvertes,
sont prévues autour du bâtiment (quatre à l'ouest, trois au nord et cinq au
sud) ainsi qu'en bordure est de la parcelle (sept places). Les emplacements des
stationnements sont ainsi au nombre de trente-quatre. La demande de permis de
construire du 28 novembre 2013 indique (page 4), sans que cette différence
s'explique, 30 places, soit 22 couvert/garages et 8 places non couvertes.
L'enquête publique a suscité une opposition du 18
décembre 2013 de A.________ et consorts. Ceux–ci exposaient que le garage situé
le plus au nord était inaccessible sans passer sur leur parcelle, situation
qu'ils n'acceptaient pas. Ils s'inquiétaient en outre du stationnement des
camions livrant des pièces de charpente sur la rue de l'Industrie déjà chargée.
Par lettre du 14 mars 2014, sans indication de voie
de recours, la municipalité a répondu aux opposants A.________ et consorts que
le propriétaire avait décidé de ne pas construire le garage situé le plus au
nord de sa parcelle, ce qui résolvait le problème d'accès. Quant au chargement
des grandes pièces, il pourrait se faire dans la contre-allée parallèle à la
rue de l'Industrie, hors du domaine public.
Le permis de construire a été délivré le 14 mars
2014 également, selon décision de la municipalité du 10 février 2014. Il
précise que la construction devra être conforme aux plans modifiés établis le
12 février 2014. Sur ces plans du 12 février 2014, on constate au
rez-de-chaussée que les emplacements des stationnements n'ont pas été modifiés;
en particulier, les garages en limite ouest (y compris en bordure de la
parcelle 1639) n'ont pas été modifiés (mais le permis de construire prévoit que
le dernier garage ne sera pas construit). À l'étage, l'appartement du concierge
situé au sud est remplacé par des bureaux, tandis qu'au nord, en face de la
parcelle 1639, un appartement est créé à la place du bureau prévu sur les plans
du 26 novembre 2013. Ni le permis de construire ni les plans du 12 février 2014
n'ont été communiqués aux opposants A.________ et consorts.
D'après le plan accompagnant les servitudes d'usage
inscrites au registre foncier le 3 juin 2016 (dont il sera question plus loin),
douze garages ont été construits tandis que les trois derniers emplacements
proches de la parcelle 1639 ont été aménagés sous forme de places de parc.
C.
Le 3 juillet 2014, deux servitudes de droit de superficie ont été
inscrites comme droits distincts et permanent (DDP) sur la parcelle 236. La
partie Ouest de la parcelle 236, comprenant les garages déjà cités, a été
immatriculée comme DDP 1838 en faveur de E.________ Sàrl tandis que la partie
médiane de la parcelle 236, contenant la partie ouest du bâtiment, a été
immatriculée comme DDP 1839 en faveur d'un tiers (F.________, qui est administrateur
de G.________ SA, entreprise de charpente). Lors de la signature des actes
notariés correspondants, tant D.________ que E.________ Sàrl étaient
représentées par H.________.
D.
D'après ce qu'allèguent A.________ et consorts dans le recours du 14
mars 2016 dont il sera question plus loin, la propriétaire de la parcelle 236 (D.________)
a mis à l'enquête en 2015 des plans indiquant la présence de deux logements, à
savoir celui du sud ainsi que, en lieu et place des bureaux mis à l'enquête en
2014, un second logement au nord à proximité de la limite de la parcelle 1639. D.________
aurait retiré sa demande de permis de construire complémentaire en raison de
l'opposition formée par A.________ et consorts. Le dossier de cette enquête-là
n'a pas été fourni par la municipalité.
E.
Du 10 février au 10 mars 2016 a été mise à l'enquête, sur la partie Est
(non grevée de DDP) de la parcelle 236, des modifications intérieures et des
ouvertures en façade ainsi que le changement d'affectation d'un bureau en
appartement. Selon le plan d'enquête du 21 janvier 2016, ce changement
d'affectation concerne la création, à l'extrémité sud de l'étage, d'un
appartement à la place d'un bureau, ceci en grande partie dans le secteur où le
plan du 26 novembre 2013 de l'enquête initiale prévoyait un appartement de
gardiennage. Les plans d'enquête énumèrent par ailleurs l'emplacement des
diverses activités (plâtrerie-peintures, publicité, garde-meuble, serrurerie,
bureau, sérigraphie, poterie, informatique, etc.) qui s'exercent aux deux niveaux
du bâtiment.
Dans une lettre du 26 février 2016, D.________ a
écrit à A.________ et consorts pour leur indiquer notamment que l'appartement
du nord avait été admis dans le permis de construire du 14 mars 2014 selon les
plans "du 14 février 2014" exigés pour ce permis. Cette lettre était
accompagnée du plan correspondant et d'un extrait du permis
L'enquête a suscité, le 10 mars 2016, l'opposition
de A.________ et consorts, qui contestaient la nécessité de logements de
gardiennage et l'absence de places de stationnement sur la partie de la
parcelle 236 qui n'est pas grevée de droit distinct et permanent. Les opposants
annonçaient par ailleurs leur intention de recourir contre le permis de
construire du 10 mars 2014 dont ils venaient d'apprendre qu'il se rapportait à
des plans différents de ceux qui avaient été mis à l'enquête.
F.
Effectivement, par acte du 14 mars 2016, A.________ et consorts ont
recouru contre la décision de la municipalité du 10 mars 2014 délivrant à D.________
le permis de construire du 14 mars 2014 (dossier AC.2016.0079). S'agissant de
la recevabilité du recours (deux ans se sont écoulés depuis le permis de
construire), les recourants exposent que c'est seulement par la lettre de D.________
du 26 février 2016 qu'ils ont appris que le permis de construire de mars 2014
avait été délivré sur la base de plans qui ne correspondaient pas à ceux de
l'enquête. Quant au fond, ils font valoir que les deux logements qualifiés de
locaux de gardiennage ne sont pas conformes à la destination de la zone. Leur
entreprise, conforme, donne lieu, notamment à l'aube, à de bruyants mouvements
de véhicules en limite de propriété.
Par réponse du 31 mai 2016, la municipalité a conclu
à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet du recours.
Dans ses observations du même jour, D.________ a
pris les mêmes conclusions.
A.________ et consorts ont déposé un mémoire
complémentaire du 23 juin 2016. Ils exposent notamment que leur entreprise
d'entretien d'espaces verts et de commerce de produits agricoles et
para-agricole, conforme à la zone, peut donner lieu à de bruyants mouvements
nocturnes de lourds engins agricoles susceptibles de donner lieu à des conflits
de voisinage avec les habitants de l'appartement nord.
Par lettre du 13 juillet 2007, la municipalité s'est
référée à sa précédente écriture.
D.________
a déposé une
réplique du 12 août 2016 en confirmant ses conclusions.
Le dossier AC.2016.0079 fait l'objet d'un arrêt
séparé de ce jour.
G.
Statuant par décision du 4 mai 2016 sur l'enquête organisée du 10
février au 10 mars 2016, la municipalité a refusé de délivrer le permis de
construire à D.________ en raison de l'absence de places de stationnement sur
la partie de la parcelle 236 qui n'est pas grevée d'un droit distinct et
permanent.
En date du 3 juin 2016, une servitude d'usage a été
inscrite au registre foncier en faveur de la parcelle 236 sur chacun des douze
garages et des trois places de parc situées sur le DDP 1838.
D.________ a recouru contre la décision municipale
du 4 mai 2016 par acte du 6 juin 2016 en concluant à l'octroi du permis de
construire, subsidiairement au renvoi de la cause à la municipalité (dossier
AC.2016.0196). Elle fait notamment valoir que la demande de permis
complémentaire ne modifie pas les places de stationnement et que de toute
manière, les transformations prévues diminuent la surface brute de plancher  de
642 m² et par suite le nombre de places requis qui serait, selon la norme VSS
640.281, de 25 places alors que le permis de construire initial en prévoit 30.
Par réponse du 7 juillet 2016, la municipalité a
conclu au rejet du recours. A.________ et consorts ont fait de même par mémoire
du 20 juillet 2016.
Le 20 octobre 2016, la municipalité a versé au
dossier un échange de correspondance entre la municipalité et D.________
concernant la location des appartements et une sous-location avec une société
de port franc.
Chacune des parties a encore procédé par lettre du
28 novembre 2016.
Le dossier AC.2016.0196 fait l'objet du présent
arrêt.
H.
Le tribunal a délibéré par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
La décision attaquée du 4 mai 2016, qui refuse d'autoriser les
transformations envisagées par la propriétaire de la parcelle 236, motive ce refus
en invoquant l'absence de places de stationnement sur la partie de la parcelle
236 qui n'est pas grevée d'un droit distinct et permanent, les places de
stationnement faisant désormais partie d'un immeuble distinct, soit le DDP no
1838.
Il est douteux que la municipalité puisse, après
avoir délivré le permis de construire en 2014 sur la base des plans désignant
le nombre de places de parc prévues, remettre en cause l'appréciation qu'elle a
faite de la conformité du bâtiment au règlement communal. Il apparaît au
contraire que le permis de construire doit définir la configuration physique du
projet mais que l'autorité ne peut pas intervenir par ce biais sur les droits
réels ou personnels (en l'occurrence: les deux droits distincts permanents
constitués depuis lors) dont la construction peut faire l'objet.
Le tribunal a déjà eu l'occasion de juger, dans une
cause où la municipalité prétendait imposer par voie de décision l’achat de
deux places de parc pour chaque logement, qu'une fois les places de parc
construites (au nombre prescrit pas le règlement), la base légale constituée
par les art. 22 al. 3 LAT et
l'art. 47 al. 2 ch. 6 LATC
ne
permet pas à la commune, quelle que soit la teneur du règlement communal,
d'exercer un contrôle sur le sort des appartements ou places de parc construits.
Ainsi, faute de base légale, l'autorité communale ne peut pas, par exemple, imposer
au constructeur de vendre deux place à chaque acquéreur d'appartement, ni
imposer aux acquéreurs d'appartement l'achat de deux de ces places (AC.2009.0008
du 15 mai 2009). En bref, Il importe peu les emplacements de stationnement
construits conformément au permis de construire fassent l'objet de droits réels
ou personnels constitués entre les différents utilisateurs du bâtiment ou avec
des tiers. Une fois la construction reconnue conforme à l'affectation de la
zone à bâtir, l'autorité ne peut s'immiscer dans les relations de droit privé
qui se nouent autour de la construction (AC.2009.0008 précité).
Quoiqu'il en soit, le grief qui motive le refus
municipal (à savoir l'absence de places de stationnement sur la partie de la
parcelle 236 non grevée de DDP) tombe dès lors qu'en date du 3 juin 2016 (soit
peu après le dépôt du recours), une servitude d'usage a été inscrite au
registre foncier en faveur de la parcelle 236 sur chacun des emplacements de
stationnement situés sur le DDP 1838.
2.
Dans sa réponse du 7 juillet 2016 au recours, la municipalité développe
une argumentation nouvelle: elle expose qu'elle a réexaminé le nombre de places
requis en fonction des activités des entreprises désormais connues et qu'elle
estime désormais que le nombre de places devrait être d'environ 45, soit
environ 30 places pour les employés et habitants et 15 places pour les
clients/visiteurs. Ces chiffres proviennent d'un document interne du 8 juin
2015 produit par la municipalité.
On ne peut pas suivre la municipalité dans cette
démarche qui revient à remettre en cause le permis de construire délivré en
2014. On porterait en effet une atteinte grave la sécurité du droit si, après
la délivrance du permis de construire avec un nombre admis de places de parc,
l'autorité pouvait, à chaque changement de locataire d'une portion de la
construction considérée, réexaminer le nombre de places de stationnement requis
pour aboutir, le cas échéant, à la conclusion que la construction serait
désormais non conforme à la zone.
Au reste, le document interne du 8 juin 2015 sur
laquelle se fonde la municipalité est particulièrement peu convaincant. Pour ce
qui concerne la parcelle 236, il applique à chacun des onze lots, selon sa
surface, le coefficient de la catégorie correspondante selon la norme VSS 640.281
(artisanat, appartement, entrepôt, service 2, etc.), ce qui donne au total 15,74
places pour employés et 3,46 places pour clients (soit un total de 19,2 places).
C'est uniquement en arrondissant à l'unité supérieure le chiffre afférant à
chaque lot que ce document parvient à 30 places pour employés et 15 places pour
clients. Par exemple, les deux lots de la catégorie Entrepôt, dont la surface
est respectivement de 102,30 et 108,50 m², requièrent respectivement 0,11 et
0,12 places, mais par l'effet de l'arrondi appliqué à chacun séparément, le
document du 8 juin 2015 retient que deux places seraient nécessaires. C'est à
tort que le document du 8 juin 2015 invoque l'art. 7.1 de la norme VSS 642 181
selon lequel les surfaces de plancher seront déterminées séparément pour chaque
affectation: cela ne signifie pas que le calcul s'effectuerait séparément pour
chaque locataire de la même affectation. Au contraire, le chiffre 9.3 de la
norme VSS 640 181 prévoit que l'arrondissement n'intervient qu'à la fin des
calculs après avoir fait tous les totaux.
3.
Vu ce qui précède, le motif invoqué par la décision attaquée pour
refuser le permis de construire est mal fondé. Il en va de même des motifs
invoqués en réponse au recours. Quant aux questions (invoquées dans la dernière
écriture de l'autorité intimée) de savoir si la recourante peut louer les
appartements ou convenir d'une sous-location avec une société de port franc,
elles sortent de l'objet du litige.
Le recours est ainsi admis, la décision attaquée étant
réformée en ce sens que le permis de construire est délivré. Un émolument,
réduit vu l'absence d'audience, est mis à la charge de la commune intimée, qui
doit des dépens à la recourante.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Chavornay du 4 mai 2016 est réformée
en ce sens que le permis de construire est délivré.
III.
Un émolument de 2000 (deux mille) francs est mis à la charge de la Commune
de Chavornay.
IV.
La Commune de Chavornay doit à D.________ la somme de 1'500 (mille cinq
cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 23 décembre 2016
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.