vd_omni · AC.2012.0242 · 2013-03-22 · fr

LAIRD/Municipalité de Pully, THALMANN | Construction d'une maison d'habitation familiale après démolition d'une villa existante. L'octroi d'une dérogation à l'obligation de réaliser des places de stationnement, expressément prévue par la réglementation communale, est justifiée, en l'absence d'un accès carrossable permettant de rejoindre la limite de la parcelle au moyen d'un véhicule automobile (consid. 4). Pas de violation des dispositions réglementaires en lien avec la détermination du niveau du rez-de-chaussée (consid. 5). Les recourants n'ont pas démontré que le projet engendrerait des pentes supérieures à 60% (consid. 6). En l'absence de prescriptions relatives à la forme des toitures applicable à la zone de villa, la réalisation d'une toiture plate est admissible (consid. 7).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.03.2013 AC.2012.0242

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 22 mars 2013
Composition
M. Robert Zimmermann,
président
; M. Cédric Stucker, assesseur; M.
Jean-Daniel Beuchat, assesseur
; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourants
1.
Graham LAIRD,
à Pully, représenté par Me Daniel PACHE, Avocat à Lausanne,
2.
Michèle LAIRD,
à Pully, représentée par Me Daniel PACHE, Avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Pully,
représentée par Me Philippe-Edouard
JOURNOT, Avocat à Lausanne,
Constructeurs
1.
Benoît THALMANN,
à Pully, représenté par Me Jean-Daniel THERAULAZ, Avocat à Lausanne,
2.
Aline THALMANN,
à Pully,
représentée
par Me Jean-Daniel THERAULAZ, Avocat à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Graham et Michèle LAIRD c/
décision de la Municipalité de Pully du 9 août 2012 (levant leur opposition
et délivrant le permis de construire une maison d'habitation familiale après
démolition de la villa existante à l'av. de la Rochettaz 45, sur la parcelle
n° 3328, propriété de Benoît et Aline Thalmann)
Vu les faits suivants
A.
Benoît et Aline Thalmann sont propriétaires de
la parcelle n°3328 de Pully. Sur ce bien-fonds de 576 m2 est érigé un bâtiment
d'habitation (ECA n°2319). Cette parcelle est bordée, au Nord, par le chemin du
Vigneron. Au Sud, elle jouxte la parcelle  n° 1401, propriété de Graham et
Michèle Laird, qui dispose d'un accès à l'avenue de la Rochettaz au Sud. Une
servitude de passage à pied et pour tous véhicule grève sur toute sa longueur
et sur une largeur de deux mètres la parcelle n°1401, en faveur de la parcelle
n°3328 (ID.007-2008/002389). Un chemin d'accès piétonnier, d'une largeur
variant entre 1,5 et 2 m et comprenant dans sa partie basse une première série
de 31 marches d'escalier (sur une longueur d'environ douze mètres), puis après
un virage, une nouvelle série de douze marches d'escalier, y a été réalisé et offre
un débouché à la parcelle n° 3328 sur l'avenue de la Rochettaz au Sud. Cet
accès, en pente, présente une longueur d'environ 35 mètres. Une construction érigée
sur la parcelle n°1401 empiète en partie sur l'emprise de la servitude inscrite
au registre foncier. La parcelle n°3328 ne bénéfice d'aucun accès par le Nord. Seules
les parcelles n°1637, 1638, 1640, 1648 et 1618, sises le long du chemin du
Vigneron,
disposent d'un droit de passage les autorisant à emprunter ce
chemin. Quant aux services publics, ils peuvent également utiliser cet accès. Les
lieux sont classés dans la zone de villas, régie par le chapitre 13 du
règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions de
Pully (RCATC), entré en vigueur le 18 juin 2012.
B.
Le 25 juillet 2011, Benoît et Aline Thalmann ont
demandé un permis pour la démolition du bâtiment d'habitation existant (ECA n°2319)
et la construction d'un nouveau bâtiment d'habitation, comprenant deux
appartements, de respectivement cinq et une pièces. Mis à l'enquête publique,
ce projet a suscité l'opposition notamment de Graham et Michèle Laird, qui ont
soulevé des griefs ayant trait à l'équipement, ainsi qu'à diverses violations
du règlement  communal. Le 23 juillet 2012, la Municipalité de Pully a octroyé
le permis de construire, sous diverses charges et conditions, notamment celle
que les constructeurs obtiennent, à titre provisoire, le droit d'emprunter le
chemin du Vigneron pour effectuer les travaux de construction. La Municipalité
a communiqué cette décision aux opposants le 9 août 2012.
C.
Graham et Michèle Laird ont recouru contre la
décision du 23 juillet 2012, dont ils demandent l'annulation. La Municipalité
propose le rejet du recours, de même que les constructeurs. Les recourants ont
répliqué.
D.
Benoît et Aline Thalmann ont déposé auprès du
Tribunal d'arrondissement de Lausanne une demande en passage nécessaire le 27
juin 2011, concluant à ce qu'ils soient autorisés à emprunter le chemin du
Vigneron pour accéder à leur parcelle; cette procédure est actuellement
pendante. Le 25 octobre 2012, le Tribunal d'arrondissement de Lausanne, saisi
d'une requête de mesures provisoires, a autorisé Benoît et Aline Thalmann à
utiliser le chemin du Vigneron pour la réalisation de la construction envisagée
sur la parcelle n° 3328. Cette décision est entrée en force.
E.
Le Tribunal a tenu une audience avec inspection
locale le 5 février 2013. Il a entendu Graham et Michèle Laird, représentés par
Me Daniel Pache, pour les recourants; Frédéric Beyeler et Patrick Decosterd,
pour la Municipalité, assistés de Me Philippe-Edouard Journot; Benoît et Aline
Thalmann, représentés par Me Jean-Daniel Théraulaz, pour les constructeurs. Les
recourants ont déclaré retirer leur grief relatif aux mouvements de terre, tout
en précisant que, par endroit, le talus excèdera la pente règlementaire de 60%.
Les parties se sont déterminées sur
la teneur du procès-verbal d'audience. Les constructeurs ont à cette occasion
produit un rapport du bureau d'étude Geotest, selon lequel l'infiltration des
eaux claires est réalisable.
F.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Selon les recourants, la parcelle des
constructeurs ne serait pas équipée ou, du moins, le serait insuffisamment.
a) L’autorisation de construire
n’est délivrée que si le terrain est équipé (art. 22 al. 2 let. b de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire - LAT; RS 700).
La notion d'équipement est définie
à l'art. 19 al. 1 LAT, qui dispose de ce qui suit:
"Un terrain
est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation
prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de
se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en
énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées."
L'art. 104 al. 3 de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11) précise à ce sujet:
"Elle
[la municipalité]
n'accorde
le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la
construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les
équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre
juridique."
b) Les surfaces nécessaires pour la
création des voies d’accès doivent être délimitées prioritairement dans le
cadre de la planification; elles peuvent aussi reposer sur une base
contractuelle (ATF 136 III 130 consid. 3.3.2 p. 135; 121 I 65 consid. 4a p.
69ss). L’accès est suffisant lorsque celui-ci est garanti aussi bien pour les
utilisateurs des fonds riverains que pour les services publics. Il doit être sûr
pour la circulation et correspondre aux possibilités de bâtir les fonds
riverains. Il n’est pas indispensable de pouvoir se transporter jusqu’à chaque
bien-fonds ou bâtiment considéré. Il suffit que les utilisateurs ou les
visiteurs puissent arriver à proximité par le moyen d’un véhicule privé (ou des
transports publics), quitte à ce qu’ils rejoignent ensuite à pied leur lieu de
destination (ATF 136 III 130 consid. 3.3.2 p. 135/136; 5A_136/2009 du 19
novembre 2009, publié in: SJ 2010 I p. 321, JdT 2010 I p. 291 et RNRF
92/2011 p. 168, consid. 4.3.2; 1C_376/2007 du 31 mars 2008 consid. 4.4, résumé
in: Raum&Umwelt, VLP-ASPAN 2/09 p. 16).
Selon la jurisprudence relative au
droit de passage nécessaire (art. 694 CC), le propriétaire d'un bien-fonds
classé dans la zone à bâtir peut prétendre pouvoir accéder à sa parcelle avec
un véhicule à moteur, pour autant que la topographie des lieux le permette (ATF
110 II 125 consid. 5 p. 127; 107 II 323 consid. 2 p. 326-329; 93 II 167;
5A_136/2009, précité, consid. 4.3.3, et les références citées). Quant au
Tribunal cantonal, il considère qu'une parcelle, disposant d'un accès
impraticable en raison de la neige durant quelques jours en hiver, mais au
bénéfice d'une servitude de parcage située à proximité de l'habitation, dispose
d'un équipement suffisant (arrêt AC.2012.0036 du 20 septembre 2012, consid. 2).
c) En l'espèce, l'accès par le Nord
n'est pas juridiquement garanti, la parcelle n° 3328 ne bénéficiant d'aucun
droit de passage permettant à ses utilisateurs d'emprunter le chemin du
Vigneron. Quant à l'accès par le Sud, il est actuellement impraticable pour un
véhicule automobile, bien qu'il fasse l'objet d'une servitude inscrite au Registre
foncier conférant aux utilisateurs de la parcelle n° 3328 le droit de passage à
pied et pour tous véhicules. Les constructeurs n'ont pas prévu d'aménager cet
accès pour le rendre conforme à l'objet de la servitude. Il convient d'en
déduire que, même à l'issue des travaux de constructions, la parcelle n° 3328
ne sera pas accessible en voiture, sous réserve de l'obtention d'une servitude
de passage dans le cadre du procès civil introduit par les constructeurs, qui
est actuellement pendant.
2.
Les constructeurs estiment que la servitude de
passage dont ils bénéficient sur la parcelle des recourants constitue un accès
suffisant au regard des art. 19 al. 1 LAT et 104 al. 3 LATC. Les recourants le
contestent, en faisant valoir que le passage en question, d'une longueur de 35
mètres, est constitué d'un escalier pentu.
a) Au regard de l'art. 694 CC, le
Tribunal fédéral a estimé que des cheminements par un escalier d'environ 50m de
longueur dans un périmètre d'habitation constitueraient une issue insuffisante
sur la voie publique, cet accès empruntant un immeuble appartenant à un autre
propriétaire (ATF 5C.142/2003 du 28 août 2003 consid. 2.3 in: RNRF
85/2004 p. 312s.). Dans une autre affaire, une montée d'escalier de 30m a été
considérée comme un accès suffisant, ce qui excluait la cession d'un passage
nécessaire (ATF 5C.225/2003 du 23 décembre 2003 consid. 7.3 in: RNRF 23/2004 p.
75s.). Le Tribunal fédéral en a tiré la conclusion que la prétention à l'octroi
d'un passage nécessaire est satisfaite lorsque, dans un terrain en pente, la
route carrossable permet d'arriver au moins à la limite de la parcelle au bord
de la pente, sans qu'il ne soit nécessaire que l'on puisse accéder en voiture
directement devant la porte de la maison (ATF 136 III 130 consid. 5.4 p.
139/140; 93 II 167 consid. 2 p. 169).
b) Il apparaît douteux que, compte
tenu du mode de vie et du confort actuel, les occupants d'une maison
d'habitation de cinq pièces soient disposés à renoncer complètement à
l'utilisation d'un véhicule automobile, à tout le moins pour y décharger
ponctuellement des objets encombrants. Les propriétaires de la parcelle n°3328
ont d'ailleurs introduit une procédure en octroi d'un passage nécessaire, afin
d'aménager un accès à trois places de stationnement accessibles par le chemin
du Vigneron. Lors de l'inspection locale, les constructeurs ont expliqué qu'ils
pouvaient garer leur véhicule, soit le long de la partie publique du chemin des
Vignerons (nombre de places restreint), soit le long de l'avenue de Rochettaz
(à environ une centaine de mètres de leur propriété), ce que ne contestent pas
les recourants. S'agissant de l'accès piétonnier, la Cour a constaté qu'il
était constitué d'une première série de 31 marches, d'une longueur totale
d'environ douze mètres, puis d'une seconde série de douze marches. Pour le
surplus, l'accès est aménagé en pente jusqu'à la limite entre les parcelles
n°3328 et n°1401 et mesure environ 35 mètres de longueur au total. En
empruntant cet accès, la Cour a pu constater qu'il était praticable à pied, bien
que la pente, tempérée par l'existence de plusieurs marches d'escalier, soit
importante. Le fait que l'ancienne propriétaire des lieux se soit accommodée de
cette situation pendant de nombreuses années constitue également un indice de
son caractère suffisant. On relèvera au surplus que la villa à démolir comptait
déjà un appartement de quatre pièces, de sorte que le projet mis à l'enquête
n'entraînera pas une augmentation importante des possibilités d'occupation.
Sur le vu de ce qui précède, il
convient d'admettre que l'accès litigieux, bien qu'il ne permette pas un accès
en voiture jusqu'en limite de propriété, satisfait aux exigences d'équipement
posées à l'art. 19 LAT.
3.
Les recourants font valoir que la conduite
traversant leur parcelle ne bénéficie pas d'un titre juridique, comme l'exige l'art.
104 al. 3 LATC.
a) L’art. 104 al. 3 LATC, lorsqu'il
exige que les équipements empruntant la propriété d’autrui soient au bénéfice
d’un titre juridique, vise à créer une situation de droit privé qui soit claire
pour l’autorité administrative, de manière à prévenir les conflits ultérieurs (cf.
arrêts AC.2011.0231 du 10 janvier 2012, consid. 2; AC.2010.0333 du 2 novembre
2011 consid. 5a; AC.2011.0010 du 3 août 2011 consid. 2a). La
jurisprudence en déduit qu’en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés
par une servitude, l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un
droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire. Ainsi,
lorsque le contenu d'une servitude de passage n'est pas facilement déterminable
ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété
de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu'à ce que le
constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin
avec l'aide du juge civil compétent. En d'autres termes, la municipalité qui
accorde un permis de construire ne peut connaître de questions préjudicielles
de droit civil que lorsqu'elle peut y répondre facilement et de manière sûre.
En revanche dès qu'il existe un doute sur le contenu ou sur l'étendue des
droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir
devant le juge civil compétent et subordonner l'octroi du permis de construire
à la décision de ce dernier (cf. arrêts AC.2010.0333 précité consid. 5a;
AC.2011.0010 précité consid. 2a; AC.2009.0286 précité consid. 5a, et
les références citées).
b) Le droit d'établir une conduite
et d'en user peut résulter de la constitution d'une servitude, soit parce que
le propriétaire a accepté volontairement de la constituer, soit parce que la
servitude a été constituée au vu de l'obligation légale prévue aux art. 691 à
693 CC (droit de voisinage) ou dans une disposition de droit public. Le
titulaire de la servitude devient propriétaire de la conduite se trouvant sur
le fonds grevé. La constitution de la servitude nécessite une convention en la
forme écrite ou un jugement formateur et devra, du moins lorsqu'elle n'est pas
apparente, être inscrite au Registre foncier (Paul-Henri Steinauer, Les droits
réels, tome II, 4e éd., Berne 2012, n. 1660 ss, p. 141 ss; n. 1847 ss, p. 230
ss). Il en va toutefois autrement lorsque la servitude de conduite est fondée
sur une restriction légale au sens de l'art. 691 CC; dans ce cas, la servitude
(apparente ou non), prend naissance sans inscription (art. 691 al. 3 CC; ATF 5C.278/2001
du 13 février 2002 consid.
4c; Steinauer, op. cit., n.
1853 ss, p. 232 ss). A noter que le caractère apparent d'une conduite
souterraine est apprécié assez largement: une conduite souterraine, visible à
la surface du sol par des regards ou des hydrants sur le fond grevé est
"apparente" au sens de la loi (Denis Piotet, in: RNRF 91/2010, p. 348).
Or, en vertu de l'art. 676 al. 3 CC, la servitude est constituée dès
l’établissement de la conduite si celle-ci est apparente.
Le droit d'établir une conduite et de l'utiliser peut toutefois
aussi résulter d'une obligation contractuelle (Steinauer, op. cit., n. 1662, p.
141s.). Le propriétaire du fonds s'engage alors simplement à tolérer sur son
fonds la construction et l'utilisation de la conduite, dont il devient
propriétaire en vertu de l'art. 667 CC (principe de l'accession; Steinauer, op.
cit., n. 1660, p. 141
).
c) En l'espèce, l'extrait du Registre
foncier relatif à la parcelle n°3328 mentionne l'existence d'une première
servitude constituée le 12 octobre 1953 (ID.007-2008/002389), qui permet le
passage à pied et pour tous véhicules, en faveur des parcelles n°3328 et
n°3329, à charge de la parcelle n°1401. Une seconde servitude, inscrite le 15
février 1955 (ID.007-2008/004060), permet le passage et canalisations
quelconques en faveur de la parcelle n°3329, à charge de la parcelle n°3328.
Les modalités d'exercice des
servitudes précitées ont été définies comme suit:
"Cette servitude s'exercera conformément
au tracé figuré en jaune sur le plan annexé. Le chemin sera clôturé Est, par un
treillis sur un muret. Le treillis et les piquets seront à la charge de Bertha
Richard, tandis que le muret sera construit aux frais d'Emile Tripod. La
construction du passage nord-sud grevant la parcelle 1650 sera entièrement à
charge d'Emile Tripod.
L'entretien de ce tronçon sera supporté par les
propriétaires des parcelles fonds dominant et fond servant, proportionnellement
à l'estimation fiscale de chacun des bien-fonds.
Les bénéficiaires de la servitude passage
est-ouest, teintée en jaune sur le plan annexé pourront implanter dans celui-ci
toutes les canalisations nécessaires à leurs immeubles. Les frais de fouille,
de fourniture et de pose de canalisation d'eau et d'égouts seront supportés par
les propriétaires des parcelles 3329 pour 2/3 et 3328 pour 1/3. La construction
et l'aménagement du passage teinté en jaune se feront à frais communs entre les
propriétaires des parcelles fonds dominant et servant."
L'interprétation du
contenu des servitudes reproduites ci-dessus ne permet pas de considérer qu'un droit
de réaliser des conduites a été valablement constitué en faveur des parcelles
n°3328 et n°3329, à charge de la parcelle n°1401. Tant les constructeurs que
les recourants ont déclaré n'avoir connaissance ni de la conclusion d'un acte
constitutif de servitude, ni d'une convention privée entre les précédents
propriétaires des parcelles concernées. Sur place, la Cour n'a constaté
l'existence d'aucun regard, ni hydrant sur la parcelle des recourants, de sorte
que les conduites litigieuses ne sont pas apparentes. Il n'est dès lors pas
possible de déterminer, d'une manière certaine, si les précédents propriétaires
des parcelles n°3328 et n°3329 étaient en droit d'établir une conduite sur la
parcelle des recourants. Dans ces circonstances, on doit admettre que, d'un
point de vue formel, les conduites existantes ne sont pas au bénéfice d'un
titre juridique comme l'exige l'art. 104 al. 3 LATC.
d)
A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est toutefois
pas protégé par la loi. La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de
corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit
allégué créerait une injustice manifeste. L'existence d'un abus de droit se
détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des diverses
catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine. L'emploi dans
le texte légal du qualificatif "
manifeste
" démontre que l'abus
de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence
d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique
contrairement à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence,
l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 135 III
162 consid.
3.3.1 p. 169; 134 III 52 consid. 2.1 p. 58; 129 III 493
consid. 5.1 p. 497; 127 III 357 consid. 4c/bb p. 364).
La canalisation litigieuse a été vraisemblablement
réalisée au plus tard en 1953, lors de la construction de la villa actuellement
érigée sur la parcelle n°3328. Elle sert également à l'évacuation des eaux de
la parcelle n°3329, dont la partie initiale du réseau de conduite fait l'objet
d'une servitude inscrite à charge de la parcelle n°3328.
Il y a d'emblée lieu de se demander
si les recourants ne doivent pas tolérer l'existence de cette conduite en vertu
de l'art. 691 CC. Ils n'ont en effet pas allégué que les canalisations
litigieuses portaient une atteinte grave à leur droit de propriété, au motif
notamment qu'elles entraîneraient des restrictions aux possibilités de
construire leur bien-fonds; de plus, ils ont acquis la propriété de leur
parcelle le 14 juin 1994, alors qu'ils avaient connaissance de l'existence des
conduites (suite à l'incident survenu en 1990). Au surplus, comme l'ont relevé
les constructeurs, aucune fouille ne sera nécessaire, dès lors qu'une
infiltration des eaux claires semble envisageable. On relèvera enfin que
l'équipement en conduite a sans doute été réalisé au plus tard en 1953 déjà, et
qu'il se pose dès lors également la question d'une éventuelle acquisition de la
servitude par prescription extraordinaire en vertu des art. 662 et 663 CC
(Steinauer, op. cit., n. 2242 ss, p. 424s.). Il n'est en effet pas contesté que
les recourants n'ont jusqu'à présent entrepris aucune démarche visant à obtenir
la suppression de ladite canalisation. Or, à supposer que les conditions posées
à l'acquisition d'une servitude par prescription extraordinaire soient données,
le droit est acquis de plein droit au propriétaire actuel du fonds dominant,
une décision du juge n'étant requise que pour pouvoir faire inscrire la
servitude au registre foncier (Steinauer, op. cit., n. 2242e, p. 425).
Les recourants ne retirent en
l'espèce aucun avantage à se plaindre du défaut d'équipement en canalisation de
la parcelle n°3328. En effet, les aménagements réalisés, qui ne sont certes pas
au bénéfice d'un titre juridique, sont actuellement utilisés par les
constructions sises sur les parcelles n°3328 et n°3329. Leur opposition à la
construction litigieuse n'aurait ainsi pas pour conséquence de mettre un terme
à cette utilisation. La réalisation du projet mis à l'enquête n'aura pas non
plus pour effet d'aggraver l'éventuelle atteinte existante à leur droit de
propriété, malgré l'augmentation des surfaces habitables; aucune fouille n'est
prévue sur leur parcelle, seul un raccord aux canalisations existantes étant
envisagé. Dans ces circonstances, il convient d'admettre que les recourants se
prévalent abusivement du défaut d'existence d'un titre juridique autorisant le
passage de conduites sous leur parcelle. On ne saurait en effet contraindre les
constructeurs à entreprendre, préalablement à l'octroi de tout permis de
construire, des démarches judiciaires, alors que la conduite existante est
utilisée sans qu'il n'en résulte d'inconvénients pour les recourants. Le
caractère abusif de ce grief est d'autant plus marqué par le fait que, depuis
la connaissance de la conduite litigieuse, les recourants n'ont rien entrepris
pour en demander la suppression. L'exigence posée aux constructeurs de devoir
obtenir préalablement l'inscription d'une servitude de conduite en leur faveur
apparaît disproportionnée, en l'absence d'intérêt propre des recourants.
e) Les recourants relèvent encore que
l'équipement de la parcelle des constructeurs est défaillant, compte tenu de la
nécessité de réaliser un réseau de conduites d'évacuation des eaux selon le
système séparatif. Les constructeurs ne disposeraient pas d'un titre juridique
leur permettant de réaliser ces aménagements.
Pour l’évacuation des eaux, il convient
de se référer à la loi fédérale du 24 janvier 1991 sur la protection des eaux
(LEaux ; RS 814.20).
Il découle des art. 7 et 12
al. 3 LEaux que les eaux claires doivent en principe être séparées des eaux
polluées. Les eaux polluées doivent en effet être traitées (art. 7 al. 1 LEaux)
alors que les eaux non polluées doivent en règle générale être évacuées par
infiltration, si les conditions locales le permettent (art. 7 al. 2 LEaux).
Si les conditions locales ne permettent pas l’infiltration, ces eaux
peuvent, avec l’autorisation du canton, être déversées dans des eaux
superficielles.
Quant aux eaux non polluées dont
l'écoulement est permanent, elles ne doivent en principe pas être conduites à
une station centrale d'épuration (art. 12 al. 3 LEaux).
Les art. 12a et 12b de la loi vaudoise du 13 décembre 1989
sur la police des eaux dépendant du domaine public (LPDP ; RSV 721.01)
précisent que
le déversement d'eaux claires dans les
cours d'eau ou leur infiltration dans le sous-sol est soumise à l'autorisation du
département (art. 12a al. 1) et que les
eaux claires provenant de l'étanchéification de surface doivent
en principe être réinfiltrées dans le sous-sol et ne peuvent
qu’exceptionnellement - soit pour des raisons hydrogéologiques impérieuses -
être évacuées par le réseau des canalisations (art. 12b). L’art. 20 al. 2 de la
loi vaudoise du 17 septembre 1974 sur la protection des eaux contre la
pollution (LPEP ; RSV 814.31) précise que les communes ont l’obligation d'organiser
la réinfiltration, la rétention ou la collecte et l'évacuation des eaux claires
provenant de leur territoire et qu’elles doivent pour ce faire se conformer aux
dispositions de LPDP (arrêt AC.2008.0233 du 6 mai 2009, consid. 2a/aa, ainsi
que l'ATF 1C_246/2009 du 1
er
février 2010, consid. 3; arrêt
AC.2007.0058 du 7 février 2008 consid. 3a)
.
En l’occurrence, l’évacuation des
eaux dans le secteur où est prévu le projet litigieux s’effectue actuellement
par un système de canalisation unitaire, les eaux usées et les eaux claires
étant collectées dans une seule canalisation. Il en résulte que l’équipement de
la zone à bâtir ne permet pas de respecter les normes citées ci-dessus, en
particulier les art. 7 et 12 LEaux qui impliquent l’aménagement d’un système
séparatif d’évacuation des eaux usées et des eaux claires.
Cela étant, il ressort des
déclarations des parties à l'audience qu'une infiltration des eaux claires
devrait être possible; la vérification de sa faisabilité a dès lors à juste
titre été conditionnée à l'octroi du permis de construire par la Municipalité
(point 5.5 de l'annexe au permis de construire). Les recourants ont contesté
cette affirmation. Les constructeurs ont toutefois produit, postérieurement à
l'audience, un rapport, daté du 20 février 2013, réalisé par le bureau
d'ingénieur CSD, qui parvient à la conclusion d'une possible infiltration des
eaux claires.
En substance, il ressort de ce
rapport que deux solutions sont envisageables. La première consiste à créer une
tranchée d'infiltration, ainsi qu'une chambre perméable. Deux variantes ont été
esquissées, selon qu'une évacuation du trop-plein dans une conduite d'eau
claire est ou non possible; seul le volume de la chambre perméable devrait être
adaptée en conséquence. La seconde solution consiste en la création d'un bassin
de rétention sans tranchée d'infiltration, avec évacuation du trop plein dans
une conduite d'eau claire communale. Une des variantes de la première solution
proposée permettrait l'infiltration des eaux claires, sans fouille sur la
parcelle des recourants. Sa mise en œuvre dépend dès lors uniquement de travaux
sur la parcelle des recourants, de sorte qu'il peut être admis que le projet
satisfait, de ce point de vue également, les exigences en matière d'équipement.
En tout état de cause, les
recourants ne subissent aucun inconvénient, puisque la Municipalité a exigé,
préalablement à toute construction sur la parcelle n°3328, l'obtention des
droits nécessaires au passage d'éventuelles autres conduites sur leur parcelle,
à supposer que l'infiltration ne soit finalement pas possible.
4.
Les recourants contestent le respect, par les
constructeurs, de la réglementation communale relative aux places de
stationnement.
a) L'art. 27 RCATC dispose de ce
qui suit:
"
1
Des emplacements de
stationnement pour véhicules automobiles doivent être aménagés simultanément
avec toute nouvelle construction et toute transformation de bâtiment impliquant
des besoins nouveau.
2
Le
nombre de places exigible est fixé par la Municipalité lors de la demande de
permis de construire en fonction des normes de l'Union suisse des
professionnels de la route (USPR) en vigueur à ce moment là.
3
La
moitié au moins des places de stationnement exigibles doit être prévue à
l'intérieur, soit dans des dépendances, soit dans des garages souterrains, au
sens de l'article 26."
La Municipalité n'a pas exigé des
constructeurs qu'ils réalisent des places de stationnement sur leur parcelle,
de sorte que cette disposition n'est pas respectée.
b) Reste à examiner si c'est à bon
droit que la Municipalité a octroyé une dérogation sur la base de l'art. 28
RCATC, qui prévoit ce qui suit:
"
1
Lorsque
le propriétaire établit qu'il se trouve dans l'impossibilité de construire sur
son propre fonds ou à proximité immédiate tout ou partie des emplacements de
stationnement imposés par l'article 27, la Municipalité peut l'exonérer
totalement ou partiellement de son obligation moyennant le versement d'une
contribution en argent, selon un tarif proposé par la Municipalité et adopté
par le Conseil communal.
2
Les montants perçus sont attribués à la construction, par la
commune, de places de stationnement accessibles au public."
La possibilité d'octroyer une
dérogation est régie par l'art. 85 LATC, qui prévoit ce qui suit:
"
1
Dans
la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à
la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour
autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le
justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre
intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
2
Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif
et être assorties de conditions et charges particulières."
.
c) L'octroi d'une dérogation
suppose une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut
de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se
substituerait au législateur par le truchement de sa pratique dérogatoire. Cela
étant, les dispositions exceptionnelles ne doivent pas être nécessairement
interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes ordinaires. Il se
pourrait en effet qu'une dérogation importante se révèle indispensable pour
atténuer ou même éviter les rigueurs qu'entraînerait l'application de la
réglementation ordinaire. Mais, dans tous les cas, une dérogation doit servir
la loi, ou à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci. Elle
implique une pesée entre les intérêts publics et privés au respect des
dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire
privé requérant l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons
purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution
architecturale ou encore une utilisation optimale du terrain ne suffisent pas à
elles seules à conduire à l'octroi d'une dérogation (arrêts AC.2009.0096 du 27 septembre
2010, consid. 2b; AC.2010.0074 du 30 août 2010, consid. 3a; AC.2008.0141 du 19
décembre 2008, consid. 3b). Lorsque l'application de la norme dérogatoire
implique l'exercice par l'autorité de son pouvoir d'appréciation, le Tribunal
n'intervient qu'en cas d'abus ou d'excès de ce pouvoir. Excède son pouvoir
d'appréciation l'autorité qui sort du cadre de sa liberté en usant d'une
faculté qui ne lui est pas offerte. Abuse de son pouvoir d'appréciation
l'autorité qui agit dans les limites de ses attributions, mais pour des motifs
étrangers à ceux dont elle doit s'inspirer; au sens large, l'abus de pouvoir se
confond avec l'arbitraire ou la violation de la Constitution (arrêts
AC.2008.0141 du 19 décembre 2008, consid. 3b; AC.2001.0232 du 22 juillet 2002,
consid. 1b).
d) La possibilité d'accorder une
dérogation est en l'espèce expressément prévue par une disposition
réglementaire. Son octroi est pleinement justifié par le fait que les constructeurs
ne disposent pas d'un accès carrossable jusqu'à la limite de leur parcelle, ce
qui est le cas de la construction existante. Ils sont dès lors actuellement
dans l'impossibilité objective de réaliser des places de stationnement sur leur
propriété. Les recourants n'allèguent pas que l'absence de places de parc sur
la parcelle des constructeurs comporterait pour eux des inconvénients. Lors de
l'audience en inspection locale, le Tribunal a pu constater qu'un nombre
suffisant de places de stationnement existait à proximité de la parcelle des
constructeurs. Il convient d'en déduire que la Municipalité a correctement
appliqué son règlement communal, en octroyant une dérogation aux constructeurs,
tout en les astreignant à s'acquitter d'un montant de 7'000 fr., destiné à la
construction de places accessibles au public. Cette solution est conforme au
but de la disposition règlementaire, qui doit permettre de lutter contre le
parcage sauvage.
5.
Les recourants se plaignent d'une violation des
dispositions réglementaires communales, relatives à la détermination du niveau
du rez-de-chaussée.
Selon l'art. 20 al. 2 RCATC, "
est
considéré comme rez-de-chaussée le premier niveau dont la surélévation par
rapport au niveau moyen du terrain naturel, calculé conformément à l'article
19, n'excède pas 1.50 m
". L'art. 19 al. 1 RCATC précise que "
la
hauteur des constructions est mesurée depuis le niveau moyen du terrain
naturel, calculé en prenant la moyenne des cotes d'altitude aux quatre angles
du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment peut s'inscrire
". La
notion de "plus petit rectangle" est une notion juridique
indéterminée (arrêt AC.2011.0221 du 8 novembre 2012 consid. 3c).
En l'espèce, le plan de situation établi
par le bureau d'ingénieur géomètre Renaud/Burnand le 26 juillet 2011 répertorie
les altitudes des quatre angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment
peut s'inscrire. On peut y lire ce qui suit: "
1. 465,15 m; 2. 465,65 m;
3. 462,90 m; 7. 463,30 m
". En additionnant ces altitudes, on obtient le
nombre de 1'857, qui doit ensuite être divisé par quatre pour obtenir la valeur
du niveau moyen du terrain naturel, soit en l'espèce 464,25 m. Le
rez-de-chaussée pouvait dès lors atteindre une cote altimétrique de 465,75 m (464,25
+ 1,5). Des documents d'enquête, il ressort que le niveau de la dalle du rez
sera réalisée à une altitude de 465,60 m, le niveau comprenant le revêtement de
sol fini atteignant quant à lui l'altitude réglementaire de 465,75 m. La
décision de la Municipalité est dès lors conforme aux art. 19 et 20 RCATC. Le
projet soumis à l'enquête publique ne nécessite aucune dérogation,
contrairement à ce que soutiennent les recourants. Ce grief doit dès lors être
rejeté.
6.
Les recourants se plaignent d'une violation de
l'art. 49 RCATC relatifs aux mouvements de terre et aux murs de soutènement. Ils
ont toutefois retiré ce grief lors de l'audience en inspection locale, tout en
précisant que le projet engendrerait des pentes supérieures à 60%.
L'art. 49 al. 4 RCATC prévoit ce
qui suit:
"Les mouvements de terre,
respectivement les murs de soutènement doivent respecter les règles suivants :
- Les mouvements de terre ne peuvent
dépasser 1.50 m. de hauteur en dessus et en dessous du terrain naturel, mesuré
depuis le terrain naturel à l'endroit le plus défavorable. La pente maximum des
talus ne peut excéder 60%.
- la hauteur des murs de soutènement,
mesurée depuis le niveau du terrain naturel à l'endroit le plus défavorable, ne
peut dépasser 3.00 m."
Le Tribunal a pu constater, lors de
l'audience, que le terrain présente effectivement, en l'état actuel, une pente
importante. La lecture des plans d'enquête ne permet toutefois pas de percevoir
un dépassement de la valeur réglementaire de 60%. De plus, la Municipalité a
expressément conditionné la délivrance du permis au respect de cette exigence. Il
n'y a dès lors pas lieu de craindre que le terrain présente, à l'issue de la
construction, une pente qui excède 60%. Dans cette mesure, les recourants se
trouveront dans une situation préférable, puisqu'une éventuelle dérogation
existante serait supprimée. Ce grief doit ainsi être rejeté.
7.
Les recourants reprochent finalement à la
Municipalité d'avoir accepté d'autoriser une construction à toiture plate.
L'art. 22 al. 1 et 3 RCATC dispose
de ce qui suit:
"
1
La forme des toits
correspond à l'une des trois typologies suivantes illustrées par les croquis
annexés (cf. page 22) au présent règlement, sous réserve de l'alinéa 4
ci-dessous.
- toits à deux pans et plus (croquis I);
- toits à la Mansart (croquis II);
- toits plats (croquis III)
3
Sur les
toits plats, la création d'attiques ou de toitures terrasses intégrées à la
morphologie du bâtiment est autorisée. Ils remplacent alors les combles et leur
surface ne peut excéder 3/5 de la surface de l'étage inférieur".
L'art. 23 al. 3 RCATC précise que
"
les toits plats sont végétalisés
".
Les articles 38 et 39 RCATC, réglant
plus spécifiquement les critères applicables à la zone de villa, ne contiennent
aucune prescription relative à la forme des toitures des bâtiments, à l'inverse
de ce qui était semble-t-il exigé en application du précédent règlement,
désormais abrogé.
La décision de la Municipalité, qui
se fonde sur le règlement entré en vigueur en juin 2012, est conforme aux
dispositions règlementaires communales. En effet, la Municipalité a exigé que
la toiture soit végétalisée et les constructeurs ont renoncé à créer un attique
ou une terrasse intégrée à la morphologie du bâtiment, raison pour laquelle
leur construction n'est pas identique au croquis figurant en annexe au
règlement communal. Le grief des recourants, relatif à la violation de la forme
de la toiture doit dès lors être également rejeté.
8.
Le recours doit ainsi être rejeté et la décision
attaquée confirmée. Les frais sont mis à la charge des recourants, ainsi que
des dépens en faveur de la Municipalité de Pully et des constructeurs, qui
obtiennent tous deux gain de cause avec l'assistance d'un avocat.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 23 juillet 2012 par la
Municipalité de Pully est confirmée.
III.
Un émolument de 3'000 francs est mis à la charge
de Graham Laird et Michèle Laird, solidairement entre eux.
IV.
Graham Laird et Michèle Laird, solidairement
entre eux, verseront à la Municipalité de Pully une indemnité de dépens de 2'500
francs.
V.
Graham Laird et Michèle Laird, solidairement
entre eux, verseront à Benoît Thalmann et Aline Thalmann une indemnité de
dépens de 2'500 francs.
Lausanne, le 22 mars 2013
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.