vd_omni · AC.2011.0093 · 2012-03-01 · fr

BELLON, PASCHE, SONNAY, PATRIMOINE SUISSE c/ Municipalité d'Oron, MAYOR, PROLOGIS Sàrl | Projet de construction de 8 villas jumelles et 1 villa individuelle sur une même parcelle, impliquant la démolition d'une maison paysanne et d'une remise qui portent la note *4*, autorisé par la municipalité. La qualité pour agir de recourants domiciliés à environ 230 m paraît douteuse; question laissée ouverte, il se justifie d'entrer en matière sur le recours déposé également par des voisins directs (consid. 1). La consultation de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture et de la commission consultative d'urbanisme communale n'est pas nécessaire: leur saisine est potestative et il n'y a pas lieu de s'écarter de l'appréciation de la municipalité s'agissant de bâtiments portant la note *4*, dans une zone de villas déjà partiellement construite et appelée à être densifiée (consid. 2). Les paires de villas contiguës sont conformes à la réglementation communale qui limite à 5 le nombre de villas accolées; le COS est respecté (consid. 3). La distance entre (paires de) bâtiments et à la limite est respectée (consid. 4). Il en va de même de la volumétrie: un bâtiment par tranche de 1'000m2 (9 villas pour un terrain de 9'031 m2) (consid. 5).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 01.03.2012 AC.2011.0093

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 1
er
mars 2012
Composition
Mme Imogen Billotte,
présidente
; M. François Despland, assesseur
et M. François Gillard, assesseur; Mme Fabia
Jungo, greffière.
Recourants
1.
Laurence BELLON,
à Oron-la-Ville,
2.
Raphaël BELLON,
à Oron-la-Ville,
3.
Pierre PASCHE,
à Oron-la-Ville,
4.
Claudine SONNAY,
à Oron-la-Ville,
5.
PATRIMOINE SUISSE,
Section vaudoise,
à La Tour-de-Peilz, tous
représentés par Laurence BELLON, à Oron-la-Ville;
Autorité intimée
Municipalité d'Oron-la-Ville,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Constructrice
PROLOGIS Sàrl,
à Oron-la-Ville, représentée par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
Propriétaire
Gilbert MAYOR,
à Aubonne,
représenté
par Me Adrian SCHNEIDER, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours Laurence BELLON et crts c/
décisions de la Municipalité d'Oron-la-Ville du 23 mars 2011 (levée
d'oppositions à un projet de construction de 10 villas jumelles après
démolition des bâtiments ECA 238/239, parcelle n° 83).
Vu les faits suivants
A.
Gilbert Mayor est propriétaire de la parcelle n°
11'083 du cadastre de la Commune d'Oron, à Oron-la-Ville (selon nouvelle
numérotation en vigueur depuis le 1
er
janvier 2012; anciennement, n°
83). Ce bien-fonds, d'une surface de 9'031 m
2
, est colloqué en zone de
villas par le plan d'extension et le règlement communal sur le plan d'extension
et la police des constructions de la Commune d'Oron-la-Ville (ci-après "le
RPEP") approuvés par le Conseil d'Etat le 18 juillet 1990 dans leur
dernière version. Il supporte une maison paysanne et un bâtiment (ECA n
os
239 et 238, respectivement) qui portent la note *4* au recensement
architectural, ce qui signifie "objet bien intégré".
Laurence et Raphaël Bellon sont
propriétaires de la parcelle n° 11'081 du cadastre de la Commune d'Oron, à
Oron-la-Ville (selon nouvelle numérotation en vigueur depuis le 1
er
janvier 2012; anciennement, n° 81), adjacente à la parcelle n° 11'083. Pierre
Pasche et Claudine Sonnay sont copropriétaires de la parcelle n° 11'034 du
cadastre de la Commune d'Oron, à Oron-la-Ville (selon nouvelle numérotation en
vigueur depuis le 1
er
janvier 2012; anciennement, n° 34) (route
de Lausanne 9), sise à quelques 230 mètres de la parcelle n° 11'083.
B.
Le 29 novembre 2010, Gilbert Mayor et Prologis
Sàrl, promettante-acquéreuse, ont déposé auprès de la Municipalité
d'Oron-la-Ville (ci-après "la municipalité") une demande de permis de
construire portant sur la construction de dix villas jumelles - constituant
autant de futurs lots de PPE, laquelle devait encore comporter un lot non
construit - et la démolition des bâtiments ECA n
os
238 et 239 sur la
parcelle n° 11'083. Mis à l'enquête publique du 18 décembre 2010 au 17
janvier 2011, ce projet a suscité notamment l'opposition de Laurence et Raphaël
Bellon, Pierre Pasche, Claudine Sonnay et de l'association Patrimoine Suisse
Vaud. Il ressort de la synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC du 23
décembre 2010 (n° 110233) que l'autorité cantonale concernée a délivré
l'autorisation spéciale requise.
Gilbert Mayor et Prologis Sàrl ont
présenté un jeu de plans modifiés (plan de situation et plan des aménagements
extérieurs) datés du 26 janvier 2011; ces plans prévoyaient la construction de
neuf villas, dont huit villas jumelles. Chaque villa, avec ses aménagements
extérieurs, devait constituer un lot de PPE (lots n
os
1 à 5 et 7 à
10), laquelle devait encore comporter deux lots supplémentaires libres de
construction (lots n
os
6 et 11).
C.
Le 23 mars 2011, la municipalité a levé les
oppositions et décidé de délivrer le permis de construire.
D.
Par acte du 18 avril 2011, Laurence et Raphaël
Bellon, Pierre Pasche et Claudine Sonnay ont recouru devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette décision dont
ils demandent l'annulation. Dans l'acte de recours, Patrimoine Suisse Vaud était
en outre indiquée comme recourante, sans toutefois qu'elle ait signé le
recours. Dans le délai imparti par la juge instructrice, Patrimoine Suisse Vaud
a produit un exemplaire du recours contresigné par son président et son
vice-président.
Dans sa réponse, respectivement
leurs observations du 23 mai 2011, l'autorité intimée d'une part, le
propriétaire et la constructrice d'autre part ont conclu, avec suite de frais
et dépens, au rejet du recours.
Le 10 juin 2011, les recourants ont
déclaré maintenir leur recours; ils ont conclu, avec suite de frais, à
l'annulation de la décision attaquée.
Par lettre du 20 juin 2011, le
propriétaire et la constructrice ont renoncé à se déterminer.
L'autorité intimée s'est déterminée
le 27 juin 2011.
Le tribunal a tenu audience le 9
novembre 2011. A cette occasion, il a procédé à une vision locale et les
parties ont été entendues dans leurs explications. A l'issue de l'audience, les
parties ont bénéficié de la faculté de se déterminer sur le compte-rendu
d'audience dont on extrait ce qui suit:
"L'audience
est ouverte sur la parcelle n° 83. Le tribunal et les parties se déplacent
autour de la ferme existante. Datant du XIXème siècle, elle comporte une partie
"habitation", actuellement habitée à titre temporaire, qui
nécessiterait une rénovation; la partie "rural" n'est plus utilisée,
de même qu'un bâtiment annexe, ayant autrefois servi d'écurie. Il est constaté
que dans les environs se trouvent plusieurs fermes rénovées, ainsi que quelques
locatifs plus récents; à l'ouest de la parcelle n° 83 se trouve encore une
villa datant des années 1950, alors que l'habitation des recourants Bellon, un
ancien moulin rénové, est sise au nord de la parcelle. Plus loin au nord-ouest
s'étend le bourg. La parcelle n° 83 se trouve à la limite de la zone urbanisée.
Au-delà commence la zone agricole.
Interpellés sur
leur domicile par rapport à la parcelle n° 83, la recourante Sonnay indique
qu'elle habite plus loin mais qu'elle intervient pour préserver le patrimoine.
Le recourant Pasche précise quant à lui que son fils cultive la parcelle n° 83,
au bénéfice d'un contrat de bail à ferme. Me Schneider produit la lettre de
résiliation de ce contrat pour le 31 mars 2012
[recte:
2011]
.
La discussion est
engagée sur la ferme et ses environs. Patrimoine Suisse indique que la note *4*
attribuée à la ferme et à sa dépendance n'indique certes pas que celles-ci sont
assujetties à une protection particulière, mais qu'il s'agit de bâtiments
"bien intégrés" dans leur paysage. Dans le cadre du district de
Lavaux-Oron, il s'agit d'éléments caractéristiques qui présentent une valeur
paysagère très forte. Il serait intéressant, si la ferme pouvait être conservée
- étant précisé que les recourants considèrent que cette ferme peut et doit
être rénovée -, de rénover ou reconstruire sa dépendance. Les recourants
montrent les fermes rénovées sises dans les environs. Me Pache et Me Schneider
considèrent que la ferme présente un état de délabrement avancé; le bâtiment
annexe serait même dangereux.
Prologis explique
qu'un permis de construire deux villas sur la parcelle adjacente à l'ouest est
sur le point de lui être délivré (dans la semaine), ce que la municipalité
confirme. Le choix de la constructrice a été de densifier les constructions en
amont de la parcelle n° 83, de manière à libérer un espace vert à l'ouest, en
aval, et de conserver l'esprit originel qui est d'implanter le bâti en amont.
Les neuf villas à construire sur la parcelle ont toutes trouvé un acquéreur
(familles).
Interpellé par M.
Despland, Patrimoine Suisse explique que l'intérêt de la ferme, au même titre
que celui des autres fermes de la région, est très fort sur le plan paysager.
Une grande partie de ces fermes sont situées en zone agricole; le fait qu'une
ferme se trouve en zone à bâtir, comme en l'espèce, ne signifie pas qu'elle ne
doive pas être maintenue.
S'agissant du
développement de l'urbanisation, la municipalité indique qu'entre le bourg et
la parcelle n° 83 se trouve en premier lieu une zone d'habitation collective
puis la zone de villas dans laquelle est colloquée la parcelle; une extension
de la zone de villas est envisagée, en amont vers l'est. La gare
d'Oron-la-Ville se situe à environ 400-500 m de la parcelle.
[…]
La présidente interpelle la municipalité s'agissant de sa pratique
en matière d'urbanisme. Celle-ci indique que sa commission d'hygiène et
d'urbanisme a été saisie, comme à l'ordinaire, lors de la demande de permis de
construire et une fois les oppositions déposées. La municipalité n'a en
revanche pas saisi la Commission cantonale consultative d'urbanisme et
d'architecture (CCCUA). Patrimoine Suisse explique avoir suggéré que cette
dernière soit saisie en l'espèce. Me Pache et Me Haldy considèrent qu'elle
ne doit l'être que dans des cas très particuliers, ce qui n'est pas le cas en
l'espèce; le projet litigieux relève de l'autonomie communale en matière
d'esthétique et ne nécessite pas la saisine de la CCCUA. Me Haldy ajoute que le
plan d'affectation en vigueur ne saurait être remis en cause dans la présente
procédure; en l'espèce, le projet ne présente peut-être pas un intérêt
architectural élevé, mais n'en respecte pas moins le règlement communal sur le
plan d'extension et la police des constructions (RPE). Me Schneider relève que
la ferme se situe en zone à bâtir et non en zone agricole et que le propriétaire
entend faire usage des droits que lui confère la propriété.
Les recourants
résument leurs griefs: d'une part, ils contestent la destruction de la ferme
"bien intégrée" (note *4*) et font valoir qu'il y a lieu de respecter
l'intention que le législateur a exprimée dans le RPE; d'autre part, ils
craignent que la partie libre de construction de la parcelle n° 83 ne soit
construite ultérieurement, en violation du RPE. Me Haldy explique sur ce point
qu'en l'état du RPE, la parcelle ne pourra pas accueillir davantage de
constructions, avec ou sans morcellement, le projet litigieux épuisant les
possibilités de construire; la question des limites de propriété par étages
(PPE) ne relève pas de la procédure administrative et ne constitue pas l'objet
du présent litige. Il ajoute que le projet initial qui comportait dix villas a
été mis à l'enquête publique car il en remplissait les conditions formelles.
Sur le plan matériel, il n'a pas été admis par la municipalité, parce qu'il
n'était pas conforme au RPE, ce que les opposants avaient alors soulevé; il a
donc été modifié en conséquence.
Me Pache met en
doute la qualité pour recourir de Patrimoine Suisse.
[…]
La discussion est engagée sur l'interprétation que fait la
municipalité de l'art. 24 RPE relatif aux villas "contiguës". Me
Haldy explique que cette disposition est applicable tant aux villas
"mitoyennes" (contiguës en limite de propriété) qu'aux villas
"jumelées" ou "jumelles" (contiguës sur une même parcelle).
En l'espèce, il s'agit de villas jumelées par les garages, auxquelles
s'applique l'art. 24 RPE.
Patrimoine Suisse
regrette l'absence de réflexion urbanistique et architecturale. Il propose de
produire un projet qui intégrerait le bâtiment actuel. La présidente rappelle
que l'objet du litige concerne le projet contesté. Il est toutefois possible
que les parties entreprennent des discussions transactionnelles sur un autre
projet, en marge de la procédure. Les constructeurs s'y refusent en l'état. Me
Pache indique que l'architecture du projet correspond non seulement à une
pratique locale, mais également à ce que recherchent les familles qui composent
la clientèle de Prologis.
Interpellé par M.
Despland, Me Haldy explique que la municipalité n'entend pas faire application
de l'art. 77 LATC. Une éventuelle future extension de la zone de villas aura
lieu sans que l'affectation actuelle ne soit mise en cause.
[…]"
Par lettres du 17 et du 18 novembre
2011, la constructrice et le propriétaire ont apporté une précision quant à la
date pour laquelle le contrat de bail à ferme avait été résilié; ils n'ont pas
contesté le compte-rendu d'audience pour le surplus. Ni les recourants ni
l'autorité intimée ne se sont déterminés dans le délai imparti.
Le tribunal a ensuite statué.
Les arguments des parties sont
repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
La qualité pour agir des recourants est
contestée.
a) L’art. 75 al. 1 let. a de la loi
sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) réserve
la qualité pour former recours à toute personne physique ou morale ayant pris
part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la
possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
Le législateur cantonal a
expressément refusé de faire dépendre la qualité pour agir d’une atteinte
spéciale ou particulière, telle qu'elle est exigée pour le recours en matière
de droit public (art. 89 al. 1 let. b de la loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 [LTF; RS 173.110]). Le tribunal de céans a cependant relevé que cela
ne signifiait pas que l’action populaire est admise, dès lors que l’art. 75
let. a LPA-VD exige un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la
modification de la décision attaquée (cf. également art. 89 al. 1 let. c
LTF). Selon la jurisprudence cantonale, les principes développés au regard des
art. 37 LJPA, 103 let. a OJ et 89 LTF s’appliquent donc toujours à l’art. 75
let. a LPA-VD (AC.2009.0029 du 28 janvier 2010; AC.2008.0224 du 6 mai 2009 et
GE.2008.0194 du 29 avril 2009 cités dans AC.2009.0072 du 11 novembre 2009).
Pour disposer de la qualité pour agir,
il faut être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la
généralité des administrés. L'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un
intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait - doit se
trouver avec l'objet de la contestation dans un rapport étroit, spécial et
digne d'être pris en considération; il faut donc que l'admission du recours
procure au recourant un avantage, de nature économique, idéale ou matérielle.
Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt de la loi ou d'un tiers est,
en revanche, irrecevable. Ces exigences ont été posées de manière à empêcher
l'"
action populaire
", lorsqu'un particulier conteste une autorisation donnée à un
tiers (ATF 133 II 400 consid. 2.4.2 p. 406; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242; 131 V
298 consid. 3 p. 300, et les arrêts cités).
Le voisin a qualité pour agir lorsque
son terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à sa proximité immédiate
(ATF 135 II 145 consid.
6.2 p. 152; 133 II 409 consid.
1.3 p. 413; 110 Ib 145 consid. 1b p. 147, 112 Ib 170 consid. 5b pp. 173
s., 270 consid. 2c pp. 272 s.) ou, même en l'absence de voisinage direct, quand
une distance relativement faible sépare l'immeuble du recourant de
l'installation litigieuse (ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174). Tel a été le cas
où une distance de 45, respectivement 70 et 120 m (ATF 116 Ib 321,
défrichement dû à l'extension d'une gravière), voire 150 m (ATF 121 II 171,
déjà cité, augmentation du trafic résultant de la réalisation d'un complexe
hôtelier en montagne) séparait les parcelles litigieuses. La qualité pour agir
a été en revanche déniée dans les cas où cette distance était de 150 m (ATF 112
Ia 119, locataire se plaignant de l'augmentation du trafic routier qui
résulterait de la réalisation d'un projet immobilier en plaine), 200 m (ZBl
1984 p. 378, chantier naval/hangar à bateaux) et 800 m (ATF 111 Ib 160, porcherie;
références notamment citées dans l'ATF du 8 avril 1997, publié in RDAF 1997 I,
p. 242, consid. 3a).
Le critère déterminant la qualité pour
agir du voisin ne saurait toutefois se résumer à la distance séparant son fonds
de celui destiné à recevoir l'installation incriminée; le
Tribunal fédéral tient ainsi compte de l'ensemble des circonstances.
Il faut toutefois que le voisin subisse des effets sur son fonds de sorte à
être plus exposé que quiconque en cas de réalisation du projet. On ne saurait
donc admettre d’emblée que tout voisin peut recourir contre une construction,
indépendamment de la question de savoir si elle lui cause un préjudice
(AC.2007.0262 du 21 avril 2008; AC.2006.0213 du 13 mars 2008).
S'il est certain ou très vraisemblable que l'installation litigieuse
sera à l'origine d'immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée -
atteignant spécialement les voisins, même situés à une certaine distance, ces
derniers peuvent avoir qualité pour recourir (ATF 136 II 281; 125 II 10 consid.
3a pp. 15 s.; TF 1A.179/1996 du 8 avril 1997 in RDAF 1997 I p. 242). Il importe
peu alors que le nombre de personnes touchées soit considérable, dans le cas
d'un aéroport par exemple (ATF 124 II 293 consid. 3a p. 303).
b) En l'occurrence,
les recourants ont agi de concert, signant le même acte de recours.
Les recourants Bellon sont propriétaires de la parcelle n° 11'081 voisine de la
parcelle litigieuse. Leur qualité pour agir doit donc être reconnue. Les
recourants Pasche et Sonnay sont domiciliés à la route de Lausanne, à une
distance d'environ 230 m de la parcelle litigieuse; au vu de la jurisprudence
citée ci-dessus, leur qualité pour recourir paraît douteuse. Quant à Patrimoine
Suisse Vaud, son acte de recours était affecté d'une irrégularité, n'étant pas
signé; ce vice a cependant été corrigé conformément à l'art. 27 al. 4 et 5
LPA-VD et il n'y a pas lieu de mettre en doute que les signataires représentent
valablement l'association.
Quoi qu'il en soit, les recourants
ayant agi de concert et deux d'entre eux au moins ayant la qualité pour
recourir, il se justifie d'entrer en matière sur le fond.
2.
Les recourants requièrent que la Commission
cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture soit saisie.
a)
La
Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture est instituée
par l'art. 16
de la loi cantonale sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11),
qui dit qu'elle peut être requise par le Conseil d'Etat, ses
départements, les municipalités ou l'autorité de recours de donner son avis sur
toute question relevant de l'urbanisme ou de l'architecture, notamment en
matière de développement des localités, de plan d'affectation ou de protection
des sites. L'art. 3 al. 1 RPEP prévoit quant à lui que pour préaviser des
projets d'urbanisme ou de police des constructions, la municipalité prend
l'avis d'une commission consultative d'urbanisme; selon l'art. 3 al. 2 RPEP,
cette commission, composée de trois membres et de deux suppléants et désignée
par la municipalité, fonctionnera lorsque l'autorité municipale le jugera
nécessaire.
b)
L'art. 86
LATC prévoit ce qui suit:
"
1
La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leurs sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
2
Elle refuse le permis pour les constructions et les démolitions
susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une
localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle.
3
Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords".
L'art. 48 al. 1 RPEP dispose ce qui
suit:
"1. La
Municipalité prend toutes mesures pour éviter l'enlaidissement du territoire
communal."
Il incombe au premier chef aux
autorités communales de veiller à l'aspect architectural des constructions;
elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 114
consid. 3d p. 118-119, 363 consid. 3b p. 367). Dans ce cadre, l'autorité doit
prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa
substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345;
AC.2006.0316 du 14 novembre 2007; AC.2002.0195 du 17 février 2006; AC.2004.0102
du 6 avril 2005). La municipalité peut rejeter un projet sur la base de l'art.
86 LATC, même s’il satisfait par ailleurs à toutes les dispositions
applicables. Toutefois, lorsque la réglementation prévoit que des constructions
d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire
fondée sur l'art. 86 LATC, en raison - par exemple - du contraste formé par le
volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se
justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de
protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des
qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que
mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c p. 222-223;
AC.2006.0316 du 14 novembre 2007; AC.2002.0195, AC.2004.0102, précités). Il
faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires
apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345; 101 Ia
213 consid, 6c p. 223; AC.2006.0316, AC.2002.0195 et AC.2002.0102 précités). Le
tribunal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de
l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir
d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner
que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant
étroitement des circonstances locales (
AC.2007.0276 du
13 juin 2008, consid. 7;
AC.2006.0316 du 14 novembre
2007, AC.2006.0097 du 13 mars 2007, et les arrêts cités). L’intégration d’une
construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée
sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises (AC.2007.0276, AC.2006.0316
et AC.2006.0097, précités).
c) La municipalité -
à laquelle il incombe au premier chef de veiller à l'aspect
architectural des constructions
- a
expliqué en cours d'audience qu'elle avait soumis le projet litigieux à sa
commission d'hygiène et d'urbanisme, comme à l'ordinaire. En revanche, elle n'a
pas jugé nécessaire de saisir la commission cantonale. Or, comme cela ressort
de la lettre de l'art. 16 LATC, la Commission cantonale consultative
d'urbanisme et d'architecture est à la disposition des autorités. Sa
consultation n'est pas imposée et, lorsqu'elle est explicitement suggérée par
la loi, c'est dans des situations de désaccords entre les autorités concernées
(voir les art. 56 al. 4 et 73 al. 1 LATC concernant les plans
d'affectation communaux, respectivement cantonaux, et d'éventuels désaccords
entre le Service cantonal du développement territorial et la municipalité
concernée; voir également AC.1994.0156 du 20 janvier 1998). S'agissant de la
démolition d'un bâtiment portant la note *4* - ce qui signifie certes qu'il
s'agit d'un objet "bien intégré" mais n'implique aucune obligation de
conservation - et qui ne présente pas de qualités architecturales à préserver,
il n'y a donc pas lieu de s'écarter de l'appréciation de la municipalité qui
n'a pas jugé utile de consulter la commission cantonale précitée
.
Sur le fond, l'appréciation de la municipalité
ne prête pas non plus le flanc à la critique. Les recourants estiment que la
ferme actuelle devrait être conservée, au vu notamment de la situation d'autres
fermes voisines qui auraient fait l'objet d'une rénovation plutôt que d'une
démolition. Selon eux, la construction d'un lot de villas serait de nature à
dénaturer le quartier. A cet égard, il convient de relever que la parcelle n°
83 est sise en zone de villas. Cette zone se trouve entre la zone urbanisée et
la zone agricole. D'autres parcelles voisines sont d'ailleurs également sur le
point d'être construites de villas. Cette zone, actuellement peu développée,
est ainsi appelée à devenir une zone plus densifiée en termes de construction.
La ferme actuelle ne bénéficie par ailleurs pas d'une protection particulière
qui commanderait d'en imposer la conservation, quand bien même elle présente
des qualités esthétiques et s'intègre bien dans le paysage actuel. Quant aux
constructions projetées, elles sont conformes à la zone. Si elles ne présentent
pas d'intérêt particulier d'un point de vue esthétique, elles ne sauraient être
considérées comme étant de nature à compromettre l'aspect et le caractère du
quartier appelé à se développer en zone de villas, ni source d'enlaidissement
du territoire (art. 86 LATC et 48 RPEP).
Ce grief doit en conséquence être
rejeté.
3.
Les recourants reprochent au projet de ne pas
respecter les règles relatives à l'ordre non contigu. Ils considèrent que
l'art. 24 RPEP exige des blocs de cinq villas contiguës et n'autoriserait pas
que les villas soient jumelées par deux, comme c'est le cas du projet
litigieux.
a) L'art. 23 RPEP, régissant les
villas individuelles, prévoit ce qui suit:
"a) L'ordre
non contigu est obligatoire.
b) La distance
minimum "d" entre les façades et la limite de propriété voisine est
fonction de sa grande dimension en plan "a".
Si "a"
est inférieur à 20 m, "d" = 6 m.
Si "a"
est supérieur à 20 m, "d" = 6 m. + a - 20
5
Ces distances
sont doublées entre bâtiments sis sur une même parcelle.
c) La surface
bâtie au sol ne peut excéder 1/8 de la surface totale de la parcelle.
Toutefois, la municipalité peut accorder un supplément de 15 % de la surface
bâtir maximum, supplément réservé strictement aux vérandas ou verrières".
L'art. 24 RPEP, applicable aux
villas contiguës, dispose ce qui suit:
"La
construction de villas individuelles accolées les unes aux autres, implantées
sur une ou plusieurs propriétés, est autorisée à condition que:
a) Toutes les
villas (au maximum 5 de un appartement chacune) soient construites
simultanément.
b) Elles
constituent un ensemble homogène, aussi bien par leur architecture que par le
choix des matériaux.
c) Distance
"d" aux limites: l'article 23 b) du présent règlement est applicable.
d) La surface
bâtie au sol (piscine non couverte non comprise) n'excédera pas le 1/10 de la
surface totale de la parcelle. La dérogation pour vérandas ou verrières (15%
supplémentaire) n'est pas applicable".
b) L'ordre non contigu a pour but, en
imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments
situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines conditions
d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais
aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des
habitants (v. RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 ss; cf. Jean-Luc Marti, Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988,
p. 40). Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, auquel a succédé la
CDAP le 1
er
janvier 2008, l'ordre non contigu n'exclut pas que
plusieurs éléments de construction soient accolés de façon à constituer un
bâtiment unique, pour autant que soient respectées les règles sur la dimension
des constructions et la distance aux limites ou entre bâtiments; que ces
éléments constituent des entités distinctes, ainsi deux duplex juxtaposés,
plutôt qu'interdépendantes, ainsi deux ailes d'un même logement, importe peu
dès lors que ces entités forment un tout homogène (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202
et 203). Distinguant (selon une terminologie dont l'acception n'est pas
toujours suivie dans les règlements communaux, v.
AC.2003.0220
du 11 octobre 2004
) les villas "mitoyennes" (à
cheval sur une limite de propriété) des villas dites "jumelles" (sur
une même parcelle), la jurisprudence considère que si le règlement communal
admet les villas mitoyennes, les villas jumelles sont aussi autorisées (v. p.
ex. le rappel de la jurisprudence dans l'arrêt AC.2001.0021 du 19 octobre 2001
consid. 2b/bb).
Dans sa jurisprudence, le tribunal de céans a défini à de nombreuses
reprises les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de
celle de plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé
pour ce faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des
constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux
communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque
construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements
extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un
observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale
et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction
des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de
l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de
détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Ces mêmes
critères doivent être appliqués pour définir si l'on est en présence de deux
bâtiments juxtaposés ou de deux bâtiments totalement séparés devant respecter
les règles de l'ordre non contigu (AC.2010.0177 du 28 février 2011;
AC.2006.0240 du 31 octobre 2007; AC.2006.0055 du 28 juin 2007; AC.2006.0241 du
20 juin 2007; AC.2005.0167 du 8 mars 2006; AC.2005.0252 du 27 avril 2006 et les
références citées).
Dans un arrêt AC.2001.
0021 du 19
octobre 2001, le tribunal de céans a rejeté le recours dirigé contre un projet,
en zone de villas de Commugny, de deux villas reliées par leurs garages, dont
l'implantation n'était pas symétrique par rapport à l'axe de ceux-ci et dont la
forme au sol et l'architecture étaient légèrement différentes. Le tribunal a
considéré que les critères jurisprudentiels définissant les villas jumelles
étaient pour l'essentiel respectés, notamment parce qu'un mur mitoyen séparait
les garages. Il a considéré en outre que la commune disposait d'un pouvoir
d'appréciation étendu pour déterminer si l'architecture des deux villas était
identique au sens de l'art. 19 RPGA.
c) En l'espèce, le tribunal
constate que si l'on confronte le projet litigieux au faisceau de critères
élaborés par la jurisprudence pour distinguer les bâtiments juxtaposés des
bâtiments séparés, on parvient à la conclusion que l'on se trouve en présence
de villas jumelées, séparées de haut en bas par le mur mitoyen compris au
rez-de-chaussée entre les garages fermés de chaque villa, comme le projet ayant
fait l'objet de l'arrêt AC.2001.0021 précité; chacune des constructions
comprend tous les éléments essentiels d'une villa, notamment ses propres accès,
ses locaux de service et ses places de stationnement couvertes et non
couvertes. Il n'y a pas de locaux communs. Les deux villas jumelées donnent en
outre à l'observateur l'apparence de deux constructions distinctes, tout en
présentant une conception architecturale identique. Il résulte de ce qui
précède que le projet litigieux doit être appréhendé, s'agissant des huit
villas jumelles, sous l'angle de l'art. 24 RPEP, applicable aux villas
contiguës, les dispositions relatives aux villas mitoyennes étant applicables
aux villas jumelées comme on l'a vu plus haut et comme l'a confirmé en cours
d'audience la municipalité s'agissant de l'art. 24 RPEP.
d) S'agissant du nombre de villas
contiguës, il ressort du texte clair de l'art. 24 RPEP que cette disposition
entend limiter chaque bloc de contiguïté à cinq villas au maximum. Cette
disposition ne limite en revanche pas le nombre de villas constructibles sur
une parcelle et n'empêche ainsi pas la construction de quatre blocs de chacun
deux villas contiguës sur une même parcelle, pour autant que les autres
exigences de cette disposition soient respectées.
e) S'agissant du coefficient
d'occupation du sol (COS), on relève que sur une même parcelle de 9'031 m
2
doivent s'implanter d'une part huit villas jumelles, soumises à un COS de 1/10
selon l'art. 24 let. d RPEP, et d'autre part une villa individuelle, soumise à
un COS de 1/8 conformément à l'art. 23 let. c RPEP. Bien que le RPEP ne règle
pas dans un tel cas la manière de procéder au calcul, il y a lieu de relever
que même dans l'hypothèse - la moins favorable aux constructeurs - où le COS de
1/10 (soit 0.1) serait applicable à l'ensemble du projet, sans distinction
entre les villas contiguës et individuelle, le projet litigieux serait encore
conforme au RPEP. En effet, la surface au sol des huit villas jumelles et de la
villa individuelle totalise 814 m
2
, soit un COS de 0.09.
Ce grief doit donc être rejeté.
4.
Les recourants font valoir que les règles
relatives à la distance entre les bâtiments ne sont pas respectées. Ils
considèrent que, conformément à l'art. 23 let. b RPEP, la distance aux limites
de 6 m devrait être doublée entre les villas. Dans une argumentation peu claire,
ils ajoutent que cette distance devrait même être portée à 24 m, s'agissant de
bâtiments sis sur la même parcelle.
a) La mesure de la distance entre
les façades et la limite de propriété voisine - déterminée par l'art. 23 let. b
RPEP précité, applicable tant pour la villa individuelle que pour les villas
contiguës par renvoi de l'art. 24 let. c RPEP - est déterminée par l'art. 51
RPEP:
"Lorsque la
façade d'un bâtiment se présente obliquement par rapport à la limite de
propriété, la distance réglementaire est mesurée à partir du milieu de la
façade, perpendiculairement à la limite. A l'angle le plus rapproché de la
limite, la distance réglementaire ne pourra pas être diminuée de plus d'un
mètre. Toutefois, l'implantation du bâtiment ne peut pas se faire à moins de
trois mètres de la propriété voisine. L'article 6 e) du présent règlement est
réservé".
b) Conformément à l'art. 23 let. b
RPEP, la distance entre les villas sur une même parcelle doit être doublée, en
l'occurrence portée à 12 m. Cette exigence doit toutefois être comprise pour
chaque paire de villas jumelles, respectivement la seule villa individuelle,
par rapport aux autres. Or, force est de constater que les paires de villas et
la villa individuelle sont, sans exception, distantes de plus de 12 mètres
les unes des autres.
S'agissant de la distance à la
limite de la parcelle, le projet est également réglementaire. En effet, à la
lecture des plans d'enquête, la distance de 6 m est partout respectée, à
l'exception des deux éléments suivants: d'une part, l'angle nord-est de la
villa du lot n° 2, qui est cependant conforme à l'art. 51 RPEP car s'approchant
à moins de 5 mètres de la limite de la parcelle; d'autre part, le couvert à
voitures du lot n° 9, qui constitue une dépendance et peut donc être autorisé -
aucune disposition communale ne prévoyant le contraire - conformément à l'art.
39 al. 1 du règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 19 septembre 1986 (RLATC;
RSV 700.11.1).
Dès lors, ce grief doit être
rejeté.
5.
Les recourants font grief au projet de ne pas
respecter la volumétrie imposée par l'art. 25 RPEP. Ils craignent également la
construction ultérieure des lots de PPE demeurant en l'état non construits.
a) L'art. 25 RPEP prévoit ce qui
suit:
"1. Toute
construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas une superficie de 1'000
m
2
au moins à raison de une villa par 1'000 m
2
.
2. Les bâtiments
d'habitation auront une surface au sol d'au moins 80 m
2
. Le nombre
d'étages est limité à deux:
- un étage sur
rez-de-chaussée sans combles, ou
- un
rez-de-chaussée + combles habitables.
La hauteur à la
corniche est limitée respectivement à 6,50 m. et 4 m
Pour les
bâtiments de plus de 100 m
2
au sol, le nombre d'étages est limité à
un sur rez-de-chaussée + combles habitables. La hauteur à la corniche est
limitée à 6,50 m."
Il apparaît ainsi que la surface
minimale d'une parcelle à construire est de 1'000 m
2
et qu'il pourra
être construit une villa par tranche de 1'000 m
2
. Cette disposition
n'exige cependant pas que la parcelle soit morcelée afin d'accueillir une villa
par parcelle d'une surface minimale de 1'000 m
2
.
b) En l'espèce, la surface
nécessaire à la construction de huit villas jumelées et une villa individuelle,
soit neuf villas - conformément aux plans du 26 janvier 2011 -, est de 1'000 m
2
par villa, soit 9'000 m
2
; or, la surface de la parcelle appelée à
accueillir les neuf villas est de 9'031 m
2
. A cet égard, les limites
prévues des futurs lots de PPE ne sont pas déterminantes. L'exigence posée par
l'art. 25 RPEP est donc respectée.
S'agissant de la crainte des
recourants de voir ultérieurement construits les lots de PPE devant demeurer
libres de construction (lots n
os
6 et 11), il y a lieu de relever
que la volumétrie, régie par l'art. 25 al. 1 RPEP, est épuisée par le projet
litigieux; en effet, neuf villas étant construites à raison d'une villa par
tranche de minimum 1'000 m
2
- ce qui nécessite 9'000 m
2
comme on vient de le voir -, le solde de 31 m
2
n'est pas suffisant
pour permettre la construction d'une villa supplémentaire,
en l'état du règlement communal. Ce grief doit dès lors être
rejeté.
6.
Les recourants font encore grief à "
la mise à l'enquête
" de ne pas respecter le règlement "
sur de nombreux points
", l'autorité intimée n'ayant pas "
saisi la possibilité qu'elle avait de
procéder à des dérogations et, ainsi, d'avoir une mise à l'enquête qui respecte
le règlement
". Toutefois, les recourants ne
précisent pas quels points auraient pu et du faire l'objet d'une dérogation.
En l'absence de motivation
suffisante au sens de l'art. 79 al. 1 LPA-VD, ce grief est donc irrecevable.
7.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit
être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Les recourants, qui succombent,
supportent les frais de justice ainsi que des dépens en faveur de l'autorité
intimée, de la constructrice et du propriétaire (art. 49, 55, 91 et 99
LPA-VD). Le propriétaire n'étant toutefois intervenu avec l'assistance d'un
mandataire professionnel qu'à l'occasion de l'audience, il lui sera alloué des
dépens réduits.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du 23 mars 2011 de la Municipalité
d'Oron-la-Ville est confirmée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
IV.
Les recourants, solidairement entre eux,
verseront en faveur de la Municipalité d'Oron-la-Ville une indemnité de 2'000 (deux
mille) francs à titre de dépens.
V.
Les recourants, solidairement entre eux,
verseront en faveur de Prologis Sàrl une indemnité de 2'000 (deux mille) francs
à titre de dépens.
VI.
Les recourants, solidairement entre eux,
verseront en faveur de Gilbert Mayor une indemnité de 1'000 (mille) francs à
titre de dépens.
Lausanne, le 1
er
mars 2012
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.