vd_omni · AC.2003.0088 · 2005-05-30 · fr

VITELLI Pascal et Antoinette/BLATTI Patrick, JULIER Jean-Marc, V éronique et Michel, Municipalité d'Aubonne | Surface brute de plancher disponible calculée sur la base d'un plan erroné des constructions existantes. CUS non respecté par le projet. Faute de disposition communale concrétisant l'art. 84 LATC, il est exclu de déroger aux règles qui fixent la distance à respecter entre le bâtiment projeté et une construction enterrée ou semi-enterrée. Question de savoir si l'attique supérieur est un niveau habitable au-dessus des étages règlementaires laissée ouverte.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.05.2005 AC.2003.0088

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 mai 2005
sur le recours interjeté par
Pasquale et
Antonietta VITELLI
dont le conseil est Me Julien Fivaz, avocat à Genève,
contre
la décision du 17 avril 2003 de la
Municipalité
d’Aubonne
dont le conseil est Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne,
autorisant la construction d'un immeuble d'habitation en PPE sur la parcelle
380, propriété de
Patrick BLATTI
,
Jean-Marc JULIER
,
Michel
JULIER
,
Véronique JULIER
.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent Pelet
, président; M. Olivier Renaud et M. Georges Arthur Meylan, assesseurs.
Greffier: M. Nader Ghosn.
Vu les faits suivants:
A.                     Patrick Blatti,
Jean-Marc, Michel et Véronique Julier sont propriétaires de la parcelle n° 380
de la commune d’Aubonne, d’une surface de 3282 m
2
. Cette parcelle s'étend
à l'angle de la rue de Trévelin et de l'avenue Abraham Hermanjat; elle est
bordée au nord ouest par la parcelle n° 379, copropriété de Pasquale et d'Antonietta
Vitelli. Ces parcelles sont classées en zone d’habitation à moyenne densité A,
régie par les art. 11 et ss du règlement communal sur le plan d’extension et la
police des constructions (ci-après : RPE), approuvé par le Conseil d’état
le 28 avril 1982.
B.                    La parcelle n° 380
comprend déjà plusieurs constructions : un garage (ECA n° 708) et un local
d’exposition de véhicules (ECA n° 1208), sur un seul niveau chacun, séparés par
un escalier, ainsi qu’un grand chalet d’habitation (ECA n° 716). Une station
service est aménagée devant le local d’exposition.
C.                    Le 4 juin 2002,
Jean-Philippe Egger, architecte, a établi à la demande de la municipalité le
calcul des surfaces brutes de plancher disponibles pour la parcelle n° 380. Il
a disposé pour cela en particulier d’un plan du garage (mis à disposition par
les constructeurs) présentant à l’échelle les locaux suivants : "magasin,
bureau, bureau, dépôt 1, atelier, WC, chaufferie, dépôt, dépôt 2, place de
lavage" ; il y a en outre un espace indiqué comme "local pneus"
derrière le décrochement d’un mur intérieur. Sur cette base, une surface brute de
plancher brut 222,80 m
2
a été retenue pour le garage (soit :
39,80 m
2
pour le "bureau réception", et 183 m
2
pour les surfaces de l’atelier). Le chalet et le local d’exposition ont
respectivement une surface brute de plancher de 278,70 m
2
et de 151
m
2
. La surface de plancher brute susceptible d'être construite pour
l’ensemble de la parcelle étant de 1149 m
2
(3282 x 0,35 de
coefficient d'utilisation), l’architecte a arrêté la surface de plancher encore
disponible à 496,50 m
2
, chiffres arrondis à 500 m
2
.
Patrick Blatti,
Jean-Marc, Michel et Véronique Julier ont mis à l’enquête publique du 3
décembre 2002 au 23 décembre 2002 la création d’un immeuble en PPE sur la
parcelle n° 380, à l’ouest du local d’exposition attenant au garage. Le projet
prévoit un étage en sous-sol (avec diverses pièces à usage de cave, buanderie,
carnotzet, salle de jeux), un rez-de-chaussée, un étage, un
"attique", ainsi qu’un "attique supérieur", qui s’inscrit
dans le volume de la toiture à deux pans asymétriques. L'attique supérieur,
auquel on accède par un escalier venant du séjour du troisième étage, constitue
une sorte de mezzanine éclairée par trois ouvertures, soit deux "velux"
et un œil-de-bœuf (en façade pignon); cette mezzanine donne elle-même sur une
petite pièce (désignée "galetas"), éclairée par un troisième
"velux". La façade nord-ouest reçoit le plus petit pan de toit, sans
percement pour la lumière. Le pan de toit en façade sud-est est pourvu des
trois "velux" déjà mentionnés. La surface brute de plancher du projet
serait de 498 m
²
, sans prendre en
compte la mezzanine, selon un calcul établi le 12 décembre 2002 par l'architecte
des constructeurs (pièce 17 de l'intimée, qui comporte des corrections effectuées
par le chef des services industriels et des travaux de la commune, qui porte le
total à 623,05 m
²
en incluant un
attique supérieur prévu à l'époque par les constructeurs, mais abandonné
ensuite au profit de la mezzanine présentée dans le projet définitif).
Le bâtiment prévu a
une hauteur à la corniche de 8 m. 40 ; le faîte est à 11 m. 40.
La distance entre
l’immeuble projeté et le local d’exposition (de l'ordre de 8 m) n’est pas
indiquée sur le plan de situation, mais il ressort du questionnaire général que
le projet implique une dérogation à l’art. 13 RPE (distance entre les
bâtiments). Les constructeurs justifient leur demande de dérogation par le fait
que le local d’exposition de véhicules (ECA no 1208) serait enterré.
Le 18 décembre 2002, les
époux Vitelli ont formé opposition au projet (non-respect de la surface brute
de plancher admissible, violation des règles de la distance entre bâtiments,
modification du tracé des canalisations d’eaux claires et d’eaux usées sans
leur accord).
Selon la synthèse CAMAC
du 20 décembre 2002, les autorités concernées ont donné les autorisations
spéciales ou préavis requis.
D.                    La municipalité a tenté
la conciliation le 9 avril 2003 entre les opposants et les constructeurs. Il
ressort pour l’essentiel du procès-verbal de la séance que les parties sont en
désaccord sur les conditions dans lesquelles elles ont chacune acquis, du même
propriétaire, les parcelles n° 379 et 380 (selon les constructeurs, les époux
Vitelli savaient qu’il y avait un projet de construction sur la parcelle devant
chez eux, et il avait été prévu, à leur connaissance, que l’acte de vente
mentionnerait les métrés à disposition pour une future construction de manière à
ce que les époux puissent se rétracter ; les époux Vitelli, qui soulignent
que le vendeur est resté vague sur le genre de construction à venir - ils ont
cru qu’il s’agirait d’une ou de deux villas - mettent en avant qu’il n’y a pas
de mention des métrés dans leur acte de vente). Par ailleurs, la municipalité constate
le non-respect de la distance de 12 m de la construction projetée à la façade
du garage, mais souligne que les deux bâtiments appartenant au même
propriétaire, et la façade concernée du garage étant enterrée, le projet est
acceptable; elle précise que si les bâtiments avaient eu des propriétaires
différents, un accord écrit aurait été demandé.
E.                    La municipalité a levé
l’opposition des époux Vitelli le 17 avril 2003. Elle a délivré le même jour,
le permis de construire en exigeant notamment le respect de l’art. 27 RATC pour
les combles, les plans soumis à l’enquête n’étant pas cotés; elle a en outre
réservé un nouveau tracé, à définir avec les propriétaires de la parcelle n°
379 et le service technique communal, pour les canalisations d’eaux usées,
d’eaux claires et de gaz.
F.                     Agissant en temps utile
le 12 mai 2003, les époux Vitelli ont recouru contre cette décision et
concluent à l’annulation du permis de construire. Ils invoquent la violation du
nombre de niveaux admissible (l’attique supérieur montrerait que les combles
vont être utilisées à des fins de logements, alors que la règle de hauteur
minimale pour les locaux habitables n’est pas respectée), du coefficient
d’utilisation de la parcelle, de la distance entre bâtiments (le garage n’étant
pas enterré au sens du règlement, une dérogation a été accordée à tort). A ces
griefs s’ajoute le fait que les terrasses devraient être comprises dans la plus
grande dimension en plan; celle-ci dépasserait dès lors 20 m et imposerait une
distance à la limite de 8 m et non de 6 m (art. 13 RPE). Enfin, les recourants reviennent
sur l’équipement de leur parcelle (dont les canalisations devraient être
déplacées en cas d'admission du projet).
Le 11 juin 2003,
l’architecte du projet s’est déterminé sur le recours pour les constructeurs.
Il souligne notamment qu’une même distance entre bâtiment a été assurée entre le
chalet et le garage - enterré -, le recouvrement de terre de celui-ci étant "une
solution à réaliser en cas d’utilité". Selon les constructeurs, les
hauteurs maximales réglementaires ne sont pas utilisées, et l’attique supérieur
n’est "qu’une mezzanine non habitable".
La municipalité a
répondu le 2 juillet 2003 et a conclu au rejet du recours. Elle relève en
particulier que la double distance ne compte pas pour le garage qui est "une
construction semi-enterrée", ce qui permet une dérogation. Le déplacement
de canalisation serait un problème de droit privé, la parcelle à construire
étant dûment équipée.
Le tribunal a tenu une
audience contradictoire le 27 mai 2004 et a procédé à une vision locale. Les
parties ont reçu un compte-rendu de l’audience. La question des canalisations a
été réglée entre parties durant l’audience et les recourants sont réputés avoir
abandonné ce moyen compte tenu des garanties qui leur ont été données par les
constructeurs. Les autres moyens discutés seront repris ci-après dans la mesure
utile.
Le toit du bâtiment
voisin du garage, après l'escalier (ECA no 1208), est aménagé de manière à
recevoir une couche de terre de 50 cm, mais celle-ci n'est pas posée; il n'y a
que quelques bacs à fleurs. La construction date de la fin des années 1980, et
il y a eu un mouvement de terre de l'ordre de 50 cm, visible près des arbres.
A l'issue de
l'inspection locale, le tribunal a évoqué diverses difficultés liées au calcul
des surfaces utiles du bâtiment ECA no 708 : prise en compte de l'espace
atelier qui n'est plus séparé par un mur, éventuellement en outre du dépôt 1,
du local pneus et de la place de lavage. Il a également réservé la question de
savoir si le bâtiment pouvait être considéré comme enterré. A cette fin, le
tribunal a requis le dossier de mise à l'enquête du bâtiment ECA no 1208 en vue
de retrouver, si possible, la coupe du terrain naturel.
La municipalité a
expliqué le 28 mai 2004 qu’elle ne disposait pas de plan de coupe de l’aménagement
du terrain naturel établi en prévision de la construction de la halle
d’exposition (permis de construire délivré le 6 mai 1980) ; elle a
communiqué aux parties, qui ont pu se déterminer, un plan du 21 mars 2004
portant sur la création d'une nouvelle station service (avec places de parc et
installation d'une citerne), permettant de voir les modifications apportées aux
lieux à l’ouest de la halle d’exposition.
Considérant en droit:
1.                     a) Aux termes de l’art.
116 al. 1 RPE, applicable à toutes les zones, le coefficient d’utilisation de
la parcelle est le rapport entre la surface habitable brute des planchers et la
surface de la parcelle. Pour la zone d’habitation à moyenne densité A, le
règlement instaure un coefficient d’utilisation de la parcelle (ou du sol,
usuellement abrégé : CUS) de 0,35 au maximum (art. 18 RPE).
Appliqué à la surface
de la parcelle qui est de 3’282 m2, le CUS permet une surface habitable brute
de plancher de 1'148,70 m2.
b) Aux termes de
l’art. 116 al. 2 RPE, la surface habitable brute des planchers d’un bâtiment
s’obtient en additionnant la surface des différents étages, calculée sur la
base des dimensions extérieures des façades du bâtiment. N’entrent pas en ligne
de compte dans le calcul : les surfaces des balcons, garages, sous-sols et
les parties de rez-de-chaussée qui ne sont destinées ni à l’habitation, ni à
des fins commerciales (art. 116 al. 2 RPE). L’art. 116 al. 2 RPE est ainsi
inspiré de la norme ORL (cf. Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la
construction, éd. 2002, p. 461), qui inclut dans la surface de plancher
déterminante pour le CUS la totalité des surfaces d’étage, y compris
l’épaisseur des murs, seules étant exclues des surfaces non directement
utilisables pour l’habitation ou le travail.
Pour les recourants,
le CUS a été calculé sur une base de surfaces brutes de plancher erronée.
Plusieurs locaux, de l'expérience de Pasquale Vitteli qui a longtemps travaillé
dans le garage (bâtiment ECA no 798), doivent être ajoutés aux métrés admis par
la municipalité, comme étant des surfaces directement utiles au travail.
A cet égard, il est
apparu au cours de l’inspection locale que l'espace "atelier" du
garage (ECA no 708) ne correspond pas au plan qui a été soumis à l’architecte
de la commune avant la mise à l’enquête : il n'y a plus de séparation jusqu'au
mur extérieur (qui est une baie vitrée); selon le recourant, le mur visible sur
le plan a été supprimé dans les années 1990. Sur place, le tribunal a constaté
ce qui suit : le "magasin" est éclairé par trois petites lucarnes sur
la première partie du mur et sert de dépôt pour des pièces et des pneus. Le
"dépôt 1" dispose d'une fenêtre - plus grande que celle figurée sur
le plan - qui donne sur la grande baie vitrée à l'arrière; il y a dans ce local
une perceuse sur colonne, un tour et un atelier. L'espace entre la baie vitrée
et la fenêtre du dépôt 1, désigné "local pneus", sert effectivement
de dépôt de pneus. Le "dépôt 2" sert à stocker essentiellement des
fûts d'huile. La "place de lavage" est l'endroit où les véhicules
sont "préparés pour la mécanique à l'atelier" (vidange, lavage). Les
autres locaux, ont une affectation conforme à leur désignation précise (bureau,
WC - qui jouxte un local vestiaire - chaufferie et dépôt).
Cela étant, il ressort
de l’instruction que plusieurs locaux n’ont à tort pas été comptés dans la
surface de plancher. Il s’agit du dépôt 1 (qui dispose d’une fenêtre agrandie
par rapport à celle du plan probablement pour profiter de la baie vitrée et
dont l’équipement montre qu'il s'agit d’un local destiné au travail); du local
de pneus (qui est très éclairé et fait partie intégrante, depuis la suppression
du mur intérieur, de la surface de l’atelier); de la place de lavage (dont
l’éclairage et l’affectation professionnelle l’assimilent à l’atelier). Les
trois surfaces à prendre en compte représentent un total de l'ordre de 90 m
² (l
a seule surface du local pneus peut être
estimée à peu plus de 44 m
²
, selon
les plans soumis à l’architecte Egger). Dans ces conditions, la surface de
plancher disponible n’est plus d’environ 500 m
²,
ou même de 496,50 m
²,
et le
projet, qui accroît l’utilisation de la parcelle de 498 m2 (sans compter
l’attique supérieur) prévoit une surface habitable brute de plancher supérieure
à ce qu’autorise le règlement. L’argument selon lequel la surface bâtie aurait
été sous-évaluée doit être admis : la règle de l'art. 18 RPE (fixant le CUS) n'étant
pas respectée, le projet ne peut pas être autorisé. Cette constatation conduit
à l’annulation du permis litigieux.
2.                     Le dépassement de la
surface brute utile implique un remaniement important du projet et l’étude de
nouveaux plans. Le Tribunal peut donc se dispenser d’examiner les autres griefs
en détail et se limiter aux considérations qui suivent.
S’agissant de la
question de la distance aux limites et entre bâtiments d’une même parcelle, l’art.
13 RPE prescrit :
La distance minimum « d » entre la
façade et la limite de propriété voisine ou du domaine public, s’il n’y a pas
de plan d’alignement, est fonction de la plus grande dimension en plan
« a » :
Si « a » est inférieur ou égal à 20
m.,                      « d » = 6 m.
Si « a » est supérieur à 20 m.,                                « d »
= 8 m.
Entre bâtiments sis sur une même propriété, ces
distances sont additionnées.
On peut relever à cet
égard que la municipalité ne pouvait accorder la dérogation requise à la
distance aux limites entre bâtiments sis sur une même parcelle au motif que la
halle d’exposition serait enterrée (procès-verbal municipal du 9 avril
2003) ou semi-enterrée (réponse municipale au recours du 2 juillet 2003) :
l’art. 84 LATC prescrit, il est vrai, que le règlement communal peut prévoir
que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en
considération dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments ou
dans le coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol. L’art. 117 RPE, qui
introduit la notion de construction enterrée pour le calcul du coefficient
d’occupation de la parcelle (COS), ne trouve toutefois pas à s’appliquer dans
la zone d’habitation à moyenne densité A. Il convient de relever par ailleurs
que la halle d’exposition ne saurait être considérée comme souterraine au sens
de l’art. 118 RPE, en raison déjà du fait que sa dalle en toiture n’est pas recouverte
d’une couche de terre de 50 cm d’épaisseur (cf. AC.1997.0085 du 29 avril 1998).
Une exception à l’art. 13 RPE n’entre par non plus en ligne de compte sur la
base de la clause dérogatoire de l’art. 158 RPE, disposition réservée aux
édifices publics (cf. AC.2002.0132 du 26 juin 2003, p. 14 lettre d).
Indépendamment du point de savoir quelle serait la plus grande surface en plan
au sens de l’art. 13 RPE (les opposants ont d’abord estimé que les balcons
devaient être pris en compte, avant d’abandonner ce moyen en audience), il est
constant que la distance minimale de 12 mètres n'est pas respectée entre
l'immeuble projeté et la halle d’exposition (bâtiment ECA no 1'208). Il
s’ensuit qu'en l'état le projet n’est pas réglementaire sur ce point non plus.
3.                     Pour le surplus, les
constructeurs mettent en avant qu’on leur conteste à tort la
"mezzanine", dès lors qu’ils auraient pu valablement mettre à
l’enquête un projet avec une hauteur plus importante du bâtiment. Contrairement
à ce que semblent penser les constructeurs, on ne peut déduire du règlement que
seule compterait le respect de la règle de hauteur à la corniche (art. 16 RPE :
maximum 9 mètres); le projet doit, pour être autorisé, répondre aussi aux
prescriptions complémentaires de l’art. 15 RPE sur la limite du nombre de
niveaux à trois et sur l’inhabitabilité des combles (sur la notion de comble,
cf. Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 2002, p. 463
et RDAF 1999 I 116). Les constructeurs soutiennent à ce sujet que l’attique
supérieur ne dispose ni d’un volume ni d’une hauteur suffisants pour être
habitable.
Pour décider si des
locaux sont habitables ou non, la seule intention subjective du propriétaire ne
joue pas un rôle décisif ; il convient d’examiner la question
objectivement, en examinant en particulier si les locaux prévus répondent aux exigences
de salubrité notamment en ce qui concerne le volume, l’éclairage,
l’accessibilité et la hauteur des pièces (cf. AC.2003.0079 du 14 avril 2005,
consid. 5 et 7). Il ressort de l’art. 27 al. 1 RATC que les espaces de
prolongement, tels les mezzanines, ne sont pas tenus d’avoir la hauteur de 2 m.
40 au moins entre le plancher et le plafond prescrite pour tout local
susceptible de servir à l’habitation ou au travail de jour ou de nuit. En
revanche, dans les combles, la hauteur de 2 m. 40 doit être respectée au moins
sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir
d’une hauteur minimale de 1 m. 30 sous le plafond ou sous les chevrons (art. 27
al. 2 RATC) - et, dès cette hauteur, entre en compte dans le calcul du CUS
(cf. AC.2002.0137 du 17 décembre 2002 p. 6 in fine). Les plans d’enquête ne
sont cependant pas suffisamment précis pour que le tribunal puisse trancher la
question du caractère habitable de l’attique supérieur. Vu l'issue du litige,
il n'y a pas lieu non plus de compléter l'instruction sur ce point.
4.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours est admis. Les constructeurs auront
dès lors à supporter les frais de justice. Obtenant gain de cause, les
recourants, qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat, ont droit à des
dépens, à charge des constructeurs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision du
17 avril 2003 de la Municipalité d’Aubonne est annulée.
III.                     Un émolument
de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des constructeurs
Patrick Blatti, Jean-Marc Julier, Michel Julier et Véronique Julier,
solidairement entre eux.
IV.                    Patrick Blatti,
Jean-Marc Julier, Michel Julier et Véronique Julier, solidairement entre eux,
sont reconnus débiteurs des recourants Pasquale  et Antonietta Vitelli,
solidairement entre eux, de la somme de 2'500 (deux mille cinq cents) francs, à
titre de dépens.
Lausanne, le 30 mai 2005
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint