vd_omni · EF.1991.0016 · 1998-11-02 · fr

POUDRET Jean-François c/ CEFI | Immeuble locatif en bon état dans une zone d'habitat individuel ou groupé où les locatifs ne sont plus admis: peu importe la non conformité à la zone, l'immeuble étant appelé à persister.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.11.1998 EF.1991.0016

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 2 novembre 1998
sur le recours interjeté par
Jean-François
POUDRET
, 29 route du Port, 1009 Port de Pully,
contre
la décision rendue le 16 décembre 1991 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
relative à
l'estimation de la parcelle no 1171 de la commune de Morges.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti , assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant est propriétaire de la parcelle no
1171 de la commune de Morges, chemin des Philosophes no 2 et 4, d'une surface
de  2069 m2. Cette parcelle, située en zone périphérique d'après le plan de
zone entré en vigueur le 2 mars 1990, est occupée par un immeuble locatif (ECA
no 2328), construit en 1956, d'une surface au sol de 309 m2, et qui n'est pas
conforme à la zone, désormais réservée à l'habitat individuel ou groupé. Le
solde de la parcelle est en grande partie occupé par des places de parc louées
aux locataires de l'immeuble.
Cet immeuble de 3 étages, rez et sous-sol,
comporte 14 appartements de 2 et 3 pièces, 2 locaux commerciaux au rez de
chaussée et un local loué au sous-sol. La police ECA fait état d'un volume
total de 4836 m
3
.
Le questionnaire
rempli à l'intention de la CEFI indique que l'état général de ce bâtiment est
normal.
B.                     Dans le cadre de la révision générale, la
Commission d'estimation fiscale, par décision du 27 novembre 1991, a porté
l'estimation fiscale de la parcelle No 1171, datant de 1974, de fr. 775'000.- à
fr. 2'041'000.-.
C.                    Par acte daté du 3 décembre 1991, le recourant
s'est pourvu contre cette décision.
La Commission d'estimation fiscale, par décision
du 16 décembre 1991, a rejeté le recours. Elle a tenu compte de l'état locatif
au 1
er
octobre 1991 produit par la gérance du propriétaire, qui fait
état d'un revenu brut de fr. 153'096.-, et elle l'a capitalisé au taux moyen de
7,5 %.
D.                    L'intéressé a recouru en temps utile contre cette
décision au tribunal administratif en concluant à la fixation d'une nouvelle
estimation fondée sur le montant des loyers nets encaissés en 1990 (fr.
122'871.-) capitalisé à 8,5 %, soit fr. 1'445'000.- ou tel autre montant que le
tribunal déterminera.
Le recourant s'est acquitté dans le délai qui
lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
Le 27 janvier 1992, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours.
Par lettre du 18 mai 1994, le recourant s'est
déclaré d'accord avec l'utilisation d'un taux de capitalisation moyen de 7,75
%; il se référait à une décision de la CEFI du district de Lausanne concernant
un autre de ses immeubles, qui appliquait ce taux en se référant à un arrêt du
Tribunal administratif (probablement l'arrêt EF 92/031 publié dans la RDAF 1993
p. 380) du 15 janvier 1993.
Par lettre du 1er septembre 1995, la CEFI a
déclaré admettre le taux moyen de 7,75 %, précisant toutefois qu'il devait
s'appliquer au revenu locatif de fr. 153'096.- au 1er octobre 1991. Elle
proposait en conséquence de ramener l'estimation fiscale à fr. 1'975'000.-.
Par lettre du 19 septembre 1995, le recourant a
demandé l'application du taux de 7,75 % au revenu locatif effectif de
l'immeuble au 1er janvier 1991; il a versé au dossier un état locatif établi à
cette date, d'un montant de fr. 135'216.-. Il déclarait accepter une estimation
fiscale de fr. 1'745'000.-.
La CEFI a encore écrit le 27 septembre 1995 pour
préciser que l'état locatif au 1er janvier 1991 devrait être capitalisé, compte
tenu du taux hypothécaire à cette date, à 8,25 %.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 28 novembre 1995, en présence du recourant
personnellement, assisté de MM. Seilaz et Boretti de la gérance Seilaz et Cie
SA, de MM Vuffray et Mayor, respectivement président et secrétaire de la
Commission d'estimation fiscale, le secrétaire étant également conservateur du
Registre foncier, et de M. Heldstab, délégué de la commune de Morges. Vu
l'échec de la tentative de conciliation, les parties déclarent maintenir leurs
conclusions initiales. Le recourant soutient que l'état locatif déterminant est
celui de 1990, année précédent la décision de taxation. Il conteste le taux
moyen de 7,5 qui serait trop bas au vu de la jurisprudence du Tribunal
administratif. En outre, la méthode ne serait pas prévue par la loi. De plus,
il soutient qu'il convient de tenir compte du fait que l'immeuble a été inclus
dans la zone périphérique par le plan de zone entré en vigueur 2 mars 1990 et
qu'il n'est dès lors plus possible de reconstruire un tel immeuble. La
Commission admet l'application d'un taux moyen de 7,75 % appliqué à l'état
locatif produit à la commission, et daté du 1er octobre 1991. Interpellées en
cours de procédure sur l'éventuelle application de la méthode Joye selon la
jurisprudence récente du tribunal, les parties se sont remises à justice,
n'estimant pas nécessaire d'introduire une nouvelle méthode d'estimation non
prévue par la loi. Le tribunal a procédé à la visite de l'immeuble (un
appartement de 3 pièces, les installations sanitaires et cuisines étant
identiques dans tous les autres, la cave et la chaufferie). L'immeuble est bien
entretenu.
Considérant en droit:
1.                     Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un
bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI)
précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en
tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie
en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI)
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2
al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé
à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de
la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5
à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le
genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette
valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant
suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la
justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais
généraux et des frais d'entretien. Lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée
par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas
connu, la commission l'évalue.
2.                     L'art. 6 REFI prévoyait précédemment que la
valeur de rendement des immeubles était calculée, dans la règle, d'après le
rendement normal des cinq années précédant l'estimation. Modifié par le
règlement du 25 janvier 1991, cet article prévoit désormais ce qui suit :
"La valeur de rendement des immeubles est
calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année
précédente."
a)                     Comme l'indique l'expression "dans la
règle", cette prescription n'a pas un caractère absolu. En pratique, les
autorités d'estimation fiscale disposent rarement de relevés complets du rendement
de l'immeuble durant toute une année. Le questionnaire utilisé par les
commissions de district requiert plutôt la production d'un état locatif
détaillé, qui permet en général de constater l'état des baux en cours à une
date ponctuelle donnée. Certaines commissions, comme celle du district de
Lausanne que le recourant cite comme exemple, prennent parfois la précaution de
préciser la date de l'état locatif à produire (le 31 décembre 1990 pour les
immeubles locatifs).
En l'espèce, le dossier contient les indications
suivantes quant au rendement de l'immeuble :
Loyers
encaissés durant l'année 1990 :
frs
122'871.--
Etat
locatif au 1er janvier 1991 transmis au Tribunal par le recourant :
frs
135'216.--
Etat
locatif au 1er octobre 1991 utilisé par la décision attaquée
frs
153'096.--
b)                     En ce qui concerne le taux de capitalisation, la
jurisprudence a précisé qu'il dépendait du taux hypothécaire en vigueur à la
date de l'état locatif. En effet, le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué
par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens,
constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des
loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre,
il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans
l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est
supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que
soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli /
Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p.
112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du
bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse,
correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas
rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre
d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En
outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques
occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le
Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur
de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment
de la détermination de l'état locatif, majoré de 2 points (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993, p. 380; EF
92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt
hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états
locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de
traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis
à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF
92/031 du 15 janvier 1993).
Durant la période considérée, l'évolution du
taux d'intérêt hypothécaire détermine le taux de capitalisation de la manière
suivante :
Période
:
Taux hypothécaire
Taux de capitalisation
Jusqu'au
31 mars 1991
6,25 %
8,25 %
Du
1er avril 1991 au 31 juillet 1992
6,75 %
8,75 %
Dès
le 1er août 1992
7 %
9 %
c)                     Le recourant soutient que le rendement de l'année précédente
au sens de l'art. 6 REFI serait celui de l'année 1990 compte tenu du fait que
la décision attaquée a été rendue en 1991. Toutefois, cette solution ne
s'impose pas au vu de la teneur actuelle de l'art. 6 REFI, qui se réfère à
"l'année précédente" sans préciser ce qu'elle est censée précéder.
Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, les décisions
d'estimation ne peuvent pas être rendues simultanément mais au contraire, elles
se succèdent durant une certaine période au fur et à mesure de l'avancement des
travaux. On ne voit pas pourquoi la date de la décision, qui dépend ainsi en
partie du hasard, serait déterminante. D'après les Instructions pour les
commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier
1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé: les instructions), la
révision générale s'opère par catégories d'immeubles dans le but de permettre
une entrée en vigueur échelonnée de la manière suivante :
a)            terrains à
bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin
1992
b)           villas
et propriétés par étage : entrée en vigueur fin 1994
c)            immeubles
agricoles (vignes, forêts, etc) : entrée en vigueur fin 1996.
En l'espèce et conformément à ces instructions,
la décision attaquée indique qu'elle entre en vigueur le 31 décembre 1992. On
peut donc difficilement faire grief à la commission intimée de s'être fondée
sur l'état locatif au 31 octobre 1991, qui constitue une indication fiable (la
seule disponible au moment de la décision initiale) quant au rendement de
l'immeuble durant l'année qui précède l'entrée en vigueur de l'estimation
litigieuse (voir dans le même sens l'arrêt
EF 94/0071 du 3
octobre 1995 où le Tribunal, s'agissant de surfaces de vente, a considéré qu'
à tout le moins en l'absence d'un état
locatif arrêté à une date donnée, il convenait, vu l'entrée en vigueur de
l'estimation prévue au 1er janvier 1993, de se fonder sur la moyenne du taux
hypothécaire durant l'année 1992 et, pour les locaux loués à des tiers, sur les
loyers encaissés durant cette année-là; il faut préciser que ces données
étaient connues au moment de l'arrêt du Tribunal). Pour le surplus, on
rappellera que selon la jurisprudence précitée, l'utilisation d'un taux de
capitalisation qui varie en fonction de la date de l'état locatif déterminant
permet de garantir une certaine égalité de traitement même si les états
locatifs disponibles sont établis à des dates différentes.
d)                     Vu ce qui précède, la valeur de rendement
correspond à l'état locatif au 1er octobre 1991 (153'096 francs) capitalisé,
conformément au tableau qui précède, au taux de 8,75 %. Elle s'élève à fr.
1'749'668.-.
3.                     Par valeur vénale, il faut entendre la valeur
marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit
être fonction de la situation, de la destination, de l'état et du rendement de
l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI,
auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications
(prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution
est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de
capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.
a)                     Le Tribunal administratif a admis, au vu de
l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la
valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans
les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale :
6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993 p. 380). Dans un
arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa
jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la
base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en
partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la
valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR / 3, doivent primer
ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon
cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de
l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg,
Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode
couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en
évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en
fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient
d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est
usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment.
Dans le cas
particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées
dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI
en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,5%.
b)                     Il convient d'examiner
le calcul de la valeur vénale en appliquant la formule résultant de la
jurisprudence (méthode Joye).
De l'avis des
assesseurs spécialisés du tribunal, qui se fonde sur les éléments constatés en
inspection locale notamment (type de construction, installations sanitaires et
de chauffage, isolation), il convient de partir d'une valeur à neuf du bâtiment
de fr. 500.- le mètre cube dont il faut déduire 30 % pour vétusté (le maximum
usuellement admis, notamment pour les villas et PPE selon les instructions du
20 novembre 1992) compte tenu de l'âge du bâtiment qui est cependant bien
entretenu. Selon la police ECA le volume total de l'immeuble est de 4836 m
3,
ce qui donne une valeur de l'immeuble de 4836 x 500 x 0,7 = 1'692'600
francs. Quant au terrain, un prix de fr. 450.- au mètre carré paraît adéquat
compte tenu de la situation relativement tranquille, proche des commerces et
des transports publics. Peu importe la situation moins favorable pour les deux
locaux commerciaux, qui ne représentent qu'une part minime des loyers
encaissés. Le fait que l'immeuble soit situé en zone périphérique qui n'admet
pas la construction de nouveaux locatifs ne saurait influer sur la valeur du
terrain en l'état actuel en raison de la présence du bâtiment construit qui est
appelé à perdurer longtemps encore. Ce n'est que lorsque la démolition du
bâtiment sera proche que l'on pourra se poser la question d'une adaptation du
prix du terrain au prix de la zone villa. La valeur du terrain est dès lors
fixée à 2069 x 450.- = 931'050 francs, d'où la valeur vénale suivante:
VV = (1'692'600 +
931'050 + 2 x 1'749'668) / 3 =  fr. 2'040'995.-
4.                     Au vu d'une valeur de
rendement de fr. 1'749'668.- et d'une valeur vénale de fr. 2'040'995.-, on
obtient une estimation fiscale de fr. 1'895'332.-. Selon la jurisprudence
constante du tribunal de céans une différence de plus de 5 % avec la valeur
arrêtée par la Commission constitue un abus du pouvoir d'appréciation de
celle-ci, ce qui est le cas en l'espèce. Le recours doit par conséquent être
partiellement admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle du
recourant est arrêtée à fr. 1'895'000.-. Un émolument réduit est mis à la charge
du recourant, qui n'obtient que partiellement gain de cause.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendu par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges le 20 décembre 1991 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de
la parcelle no 1171 de la Commune de Morges est arrêtée à fr. 1'895'000.-.
III.                     Un émolument
de fr. 500.- (cinq cents) est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 2 novembre 1998
Le président :                                                                                            La
greffière :
Le
présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint