vd_omni · AC.2002.0251 · 2004-11-03 · fr

CURCHOD, CURCHOD, BLUNIER, BLUNIER, CURCHOD, GAILLARD-VUILLERMINAZ, GAILLARD-VUILLERMINAZ, JEAN-PETIT-MATILE, JEAN-PETIT-MATILE, MIEVILLE, OBRIST, OBRIST, Association de défense des intérêts de Prilly | Des balcons de type tout à fait traditionnel, entièrement ouverts dans leur partie faisant saillie par rapport au plan extérieur des façades et ne débordant pas de plus de 1 m 50 hors des périmètres d'implantation, ne contreviennent pas à la réglementation, même s'ils présentent, sur une partie de leur longueur, une profondeur de 2 m 50, agrandissement obtenu par un retrait de la façade à l'intérieur du périmètre d'implantation. La création de ces sortes de loggias, de dimensions très réduites (1 m de profondeur), n'aggrave pas l'impact visuel des balcons en donnant l'impression d'un volume bâti plus important que celui que présenterait le bâtiment sans ces décrochements de façades (consid. 5). Les surfaces en question n'entrent pas dans le calcul de la surface brute de plancher utile (consid. 11).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.11.2004 AC.2002.0251

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 3 novembre 2004
Composition
M. Alain Zumsteg, président; M.
Jean-Daniel Rickli et M. Antoine Thélin, assesseurs. Greffière :
Nicole-Chantal Lanz-Pleines.
recourants
Pierre et
Catherine CURCHOD, Samuel et Sabine BLUNIER, Lucie CURCHOD, Denis et
Véronique GAILLARD-VUILLERMINAZ, Maurice et Nelly JEAN-PETIT-MATILE, René
MIEVILLE, Bernard et François OBRIST, et l’Association de défense des
intérêts de Prilly-Ouest, par M. Bernard OBRIST,
tous représentés par Me Benoît Bovay avocat à Lausanne,
autorité intimée
Municipalité de
Prilly,
représentée par Me
Raymond Didisheim, avocat, à Lausanne,
I
constructrice
GDR Promotions
et Réalisations Immobilières SA,
représentée par Me Jean-Noël
Jaton, avocat,
à Pully,
propriétaire
Maria Zerilli-Marimo,
représentée par Me Jean-Noël Jaton,
avocat,
à Pully,
Objet
Permis de construire
Recours CURCHOD Pierre et consorts contre
décision de la Municipalité de Prilly du 9 décembre 2002 (construction de
trois bâtiments d'habitation au no 8 du chemin de la Cure, parcelle no 240)
Vu les faits suivants
A.
Maria Zerilli-Marimo est propriétaire
au no 8 du chemin de la Cure, à Prilly, de la parcelle n°240. D’une surface
totale de 7'698 m
2
,
ce bien-fonds supporte actuellement une imposante villa, dans un vaste jardin
arborisé. Elle est bordée au sud-ouest par le chemin  de la Cure, au sud-est et
au nord-est par des parcelles privées sur lesquelles sont édifiés des bâtiments
d’habitation collective et au nord-ouest, sur le territoire de la Commune de
Jouxtens-Mézery, par des parcelles privées sur lesquelles se trouvent des
maisons familiales.
La parcelle n°240, de même
que celles qui l’entourent au sud-est et au nord-est, est incluse dans le
périmètre du plan de quartier « Les Lauriers », approuvé par le
Conseil d’Etat le 7 septembre 1994. Les parcelles situées au sud-ouest du chemin
de la Cure sont situées dans la zone de villas du plan des zones (plan général
d’affectation) approuvé par le Conseil d’Etat le 15 décembre 1951.
B.
Promettante-acquéresse de la parcelle
n°240, GDR Promotions et Réalisations Immobilières SA projette d’y construire,
en lieu et place de la villa existante, trois bâtiments d’habitation de deux
étages sur rez-de-chaussée et sous-sol partiellement enterré. Le plus grand
(bâtiment F, dont la façade principale serait parallèle au chemin de la Cure,
au sud-ouest de la parcelle) comprendrait 14 appartements. Les deux autres
(bâtiment G, au centre, sur l’emplacement de la villa actuelle, et bâtiment H,
au nord-est) 9 appartements chacun. Des parkings collectifs partiellement
enterrés, l’un de 17 places, l’autre de 16, relieraient les trois bâtiments au
niveau de leurs sous-sols. 27 places supplémentaires, dont 10 couvertes,
seraient en outre aménagées en surface. L’accès aux trois bâtiments se ferait
par l’allée existante, débouchant sur le chemin de la Cure.
C.
Ce projet a été mis à l’enquête
publique du 16 août au 4 septembre 2002. Il a fait l’objet de plusieurs
oppositions, dont une opposition collective émanant d’une quarantaine
d’habitants du quartier, la plupart domiciliés au chemin de la Cure ou au chemin
des Charmilles. Dans sa séance du 9 décembre 2002, la Municipalité de Prilly a
décidé de délivrer le permis de construire. Cette décision, ainsi que les
réponses aux oppositions, ont été communiquées aux opposants une première fois,
sous pli simple, le 11 décembre 2002, puis, par envoi recommandé, le 18
décembre 2002.
D.
Pierre et Catherine Curchod, Samuel
et Sabine Blunier, Lucie Curchod, Denis et Véronique Gaillard-Vuillerminaz,
Maurice et Nelly Jean-Petit-Matile, René Miéville, Bernard Obrist, François
Obrist ainsi que l’Association de défense des intérêts de Prilly-ouest
(ci-après : Pierre Curchod et consorts) ont recouru conjointement contre
cette décision le 20 décembre 2002, concluant à l’annulation du permis de
construire.
L’effet suspensif a été
provisoirement accordé au recours le 24 décembre 2002. GDR Promotions et
Réalisations Immobilières SA et Maria Zerilli-Marimo (ci-après : les
constructrices) ne se sont pas opposées à cette mesure.
La Municipalité de Prilly
a déposé sa réponse le 14 mars 2003, concluant au rejet du recours, dans la
mesure où il est recevable. GDR Promotions et Réalisations Immobilières SA et
Maria Zerilli-Marimo (ci-après : les constructrices) ont également conclu
au rejet du recours, par mémoire du 21 mars 2003.
Le tribunal a procédé à
une visite des lieux le 18 novembre 2003 en présence des parties ou de leurs
représentants, qui ont en outre été entendus dans leurs explications.
A la demande du juge
instructeur, les constructrices ont encore fourni des explications
complémentaires sur l’exclusion de certains locaux du calcul des surfaces brutes
de plancher utile des trois bâtiments, et la municipalité a produit quelques
documents supplémentaires, qui ont été communiqués aux recourants.
Considérant en droit
1.               a) L'art. 37 al. 1 de la loi
du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA)
reconnaît le droit de recourir à quiconque est atteint par la décision attaquée
et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
Cette délimitation correspond à celle des art. 103 let. a OJ et 48 PA (v. Exposé
des motifs et projet de loi modifiant la LJPA, BGC février 1996, p. 4487 ss);
elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral
concernant ces deux dispositions (RDAF 1997 I 146). Un intérêt de fait suffit,
mais le recourant doit être touché de façon plus intense que n'importe quel
citoyen et se trouver avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et
digne d'être pris en considération (ATF 125 I 9, consid. 3c; 124 V 398 consid.
2b et les références); il faut en outre que l'admission du recours lui procure
un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 121 II 43, consid.
2c aa). Pour qu'une relation suffisante avec l'objet du litige existe, il faut
qu'il y ait véritablement un
préjudice porté de manière immédiate à la
situation personnelle
du recourant (Pierre Moor, Droit administratif, vol.
II, ch. 5.6.2.1, p. 414).
b) La jurisprudence
reconnaît la qualité pour agir des voisins lorsque leur terrain se trouve à
proximité immédiate de la parcelle du constructeur (Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, p. 695, et les références citées). L'appréciation de la notion
de "proximité immédiate" s'effectue en fonction des nuisances
générées par la nouvelle construction et des particularités et caractéristiques
du terrain (le dénivelé par exemple) et de son environnement (ATF 121 II 171,
consid. 2 b, p. 174). Il peut notamment s'agir de nuisances visuelles ou
sonores, ces dernières étant souvent liées à l'augmentation du trafic généré
par la nouvelle construction.
c) La propriété de M. René
Miéville (parcelle n°426 de la Commune de Jouxtens-Mézery) n’est séparée de la
parcelle litigieuse que par un étroit chemin privé conduisant à la maison de M.
François Gillard. Les propriétés de M. et Mme Maurice et Nelly
Jean-Petit-Matile (parcelle n°998 de la Commune de Prilly) et celle de Mme
Lucie Curchod (parcelle n°283) se trouvent également à proximité immédiate du
terrain en question, dont ils sont séparés par le chemin de la Cure. La qualité
pour agir de ces recourants n’est pas discutable. Les constructrices mettent en
revanche en doute celle des autres recourants, propriétaires ou locataires de
bâtiments plus éloignés, situés dans la zone de villas s’étendant au sud-ouest
et en contrebas du chemin de la Cure, ainsi que celle de l’Association de
défense des intérêts de Prilly-ouest. Cette question peut toutefois demeurer
indécise, dès lors que, parmi les recourants, trois au moins ont
indiscutablement un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée
soit annulée ou modifiée, ce qu’admettent d’ailleurs les constructrices.
2.                a) Dans la mesure où il implique
l’obligation de réaliser un abri de protection civile, le projet litigieux est
assujetti, en plus du permis de construire municipal, à l’autorisation
cantonale spéciale du Département de la sécurité et de l’environnement (art. 24
de la loi du 11 septembre 1995 d’exécution de la législation fédérale sur la
protection civile ; art. 120 let. c et d de la loi du 4 décembre 1985 sur
l’aménagement du territoire et des constructions [LATC] et annexe II au
règlement du 19 septembre 1986 d’application de la LATC [RATC]). La demande de permis
de construire et les pièces annexes ont en conséquence été transmises à la
Centrale des autorisations du Département des infrastructures (CAMAC), laquelle
a considéré que les deux places de jeux prévues dans les aménagements
extérieurs des bâtiments projetés nécessitaient en outre une autorisation du Service
de l’éducation physique et des sports. La CAMAC a communiqué à la municipalité
les décisions et préavis des services concernés le 23 août 2002. Le Service de
la sécurité civile et militaire a délivré l’autorisation requise, alors que le
Service de l’éducation physique et du sport s’est borné à la remarque
suivante :
« Le délégué communal BPA à la sécurité
devrait être associé à la réflexion sur l’aménagement/équipement des places de
jeux ».
b) S’étant aperçue que la
demande de permis de construire ne mentionnait pas l’existence d’une piscine,
la Direction des travaux, de l’urbanisme et des constructions de la Commune de
Prilly a fait compléter la demande sur ce point et l’a transmise à la CAMAC le
11 décembre 2002. La Direction des travaux, de l’urbanisme et des constructions
a également communiqué à la CAMAC le 17 décembre 2002
« une copie de la
décision municipale adressée aux opposants concernant le projet
[litigieux].
»
Le dossier a été soumis, en plus des services qui avaient déjà été
consultés, au Service des eaux, sols et assainissement (SESA), au Service des forêts,
de la faune et de la nature (SFFN), au Laboratoire cantonal, Inspection des
denrées alimentaires et des eaux, (LCI) et au Service de l’environnement et de
l’énergie (SEVEN). La nouvelle « synthèse » des autorisations et
préavis cantonaux a été communiquée à la municipalité le 18 février 2003. Cette
dernière l’a à son tour transmise aux opposants, en attirant leur attention sur
les voie et délai de recours mentionnés dans ce document. Aucun recours n’a été
déposé à la suite de cette communication.
c) Les recourants
considèrent que la procédure du permis de construire est entachée
d’irrégularité dans la mesure où la décision de délivrer le permis de
construire et de rejeter les oppositions a été prise sur la base de la
communication de la CAMAC du 23 août 2002, laquelle est intervenue alors que
l’enquête publique n’était pas encore terminée et que les oppositions n’avaient
pas été communiquées aux autorités cantonales comme le prescrit l’art. 113 al.
2 LATC.
Sur le plan formel, ce
grief est fondé. Les oppositions et observations qu’a suscitées le projet n’ont
été transmises à la CAMAC que le 17 décembre 2002, soit après le rejet de ces
oppositions par la municipalité. On observera toutefois qu’aucun des griefs
soulevés dans les oppositions ne concernait des questions qui devaient en
l’occurrence faire l’objet d’une autorisation cantonale (les seules
autorisations requises étaient celles du Service de la sécurité civile et
militaire pour la construction d’un abri PCI et du Laboratoire cantonal pour la
piscine destinée à l’usage de plusieurs familles ; contrairement à ce
qu’indique la « synthèse » de la CAMAC, les places de jeux [ch. 365
de l’actuel questionnaire général] n’exigent pas d’autorisation spéciale). Tout
au plus certains opposants ont-ils prétendu que l’étang aménagé en 1997 dans
l’angle nord de la parcelle constituait un biotope et qu’aucune atteinte ne
pouvait lui être portée sans l’autorisation de la Conservation de la faune (v.
art. 22 de la loi du 28 février 1989 sur la faune). Or, comme le tribunal a pu
s’en rendre compte lors de la visite des lieux, l’étang récemment aménagé sur
la parcelle n°240 et ses alentours immédiats ne constituent assurément pas un
biotope digne de protection au sens de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN) ni de la loi
cantonale sur la faune. Le Centre de conservation de la faune et de la nature a
d’ailleurs confirmé qu’il ne présentait pas d’intérêt écologique particulier
(v. « synthèse » CAMAC du 18 février 2003), décision qui a été
communiquée aux opposants le 10 mars 2003 et n’a pas fait l’objet de recours.
Dans ces conditions, il
serait excessivement formaliste d’annuler la décision municipale levant les
oppositions au seul motif que celles-ci n’avaient pas été préalablement
communiquées aux services cantonaux dont les autorisations spéciales étaient
requises.
3.                a) Le 7 juillet 2002, une
quarantaine de propriétaires de parcelles sises au chemin de la Cure, au chemin
des Charmilles et à la route de la Broye ont requis des Municipalités de Prilly
et de Jouxtens-Mézery l’établissement d’un plan de quartier dont le périmètre
correspondrait, au sud-ouest du chemin de la Cure, au secteur actuellement
classé par la Commune de Prilly en zone de villas et, au nord-est dudit chemin,
à la parcelle n°240, ainsi qu’à quelques parcelles voisines, classées en zone
de villas A sur le territoire de la Commune de Jouxtens-Mézery. La Direction
des travaux, de l’urbanisme et des constructions de la Commune de Prilly a pris
acte de cette demande, tout en rappelant à ses auteurs que la municipalité
n’était pas liée par les propositions des propriétaires, qu’elle pouvait
notamment étendre ou restreindre le périmètre d’un plan de quartier et que, à
première vue, il n’y avait pas de motif de modifier les prescriptions du plan
de quartier « Les Lauriers » auxquelles était soumise la parcelle
n°240.
Les recourants reprochent à
la municipalité d’avoir accordé le permis de construire litigieux, ce qui
reviendrait à exclure d’emblée la parcelle n°240 du périmètre du plan de
quartier proposé, avant même d’avoir formellement statué sur cette demande de nouveau
plan de quartier. Ils considèrent que l’art. 77 LATC (qui permet de refuser un
projet de construction lorsqu’il est contraire à un plan ou un règlement
d’affectation envisagé, mais non encore soumis à l’enquête publique) aurait dû être
opposé au projet.
b) L’art. 77 LATC aménage
les conditions dans lesquelles l’autorité communale (ou cantonale) peut être
amenée, dans le cadre d’un examen préjudiciel de la validité des dispositions
d’affectation en vigueur, à en bloquer l’application pour mettre en chantier
une modification de la planification existante (arrêt AC 1996/0128 du 9 octobre
1996, consid. 2a, in fine). Il s’agit d’une mesure provisionnelle qui doit
empêcher que la réalisation d‘un projet conforme à une réglementation devenue
inadaptée ne compromette la révision de cette dernière (pour une analyse plus
détaillée de l’art. 77 LATC, v. RDAF 1996 p. 476). Comme d’autres restrictions
au droit de propriété, une telle mesure doit reposer sur l’intérêt public et
respecter le principe de la proportionnalité. Sa mise en œuvre doit par
conséquent se concilier avec le principe de la stabilité des plans, qui est un
aspect du principe plus général de la sécurité du droit et qui doit permettre
au propriétaire foncier, comme aux autorités chargées de mettre en œuvre la
planification, de compter sur la pérennité des plans d’affectation (ATF 128 I
190 consid. 4.2 p. 198 ; 120 I a 227 consid. 2b p. 232). Dès lors, pour
répondre à l’intérêt public, l’application de l’art. 77 LATC suppose que les
circonstances se soient sensiblement modifiées depuis l’adoption de la
planification en vigueur pour qu’une adaptation de celle-ci apparaisse
nécessaire, conformément à l’art. 21 al. 2 de la loi du 22 juin 1979 sur
l’aménagement du territoire (LAT). Pour justifier l’application de l’art. 77
LATC, l’intention de réviser la réglementation en vigueur doit avoir fait
l’objet d’un début de concrétisation et reposer sur des motifs objectifs ;
il faut que l’autorité compétente ait procédé au moins à quelques études
préliminaires mettant en évidence des problèmes d’affectation et les solutions
envisageables pour les résoudre (v. arrêt AC 2003/0256 du 7 septembre 2004,
consid. 9 a ; AC 1996/0128 du 9 octobre 1996, consid. 2 b).
En l’occurrence la
municipalité a clairement fait savoir qu’elle n’avait pas l’intention de
modifier le plan de quartier « Les Lauriers » en incluant la parcelle
n°240 dans le nouveau plan de quartier dont l’élaboration  lui a été demandée.
Elle estime qu’il n’y a aucune raison de modifier l’affectation de ce
bien-fonds, comprise dans un plan de quartier conforme aux objectifs du plan
directeur communal et qui représente une entité bien définie, dont la
transition est assurée par deux voies publiques, la route de la Broye au
sud-est et le chemin de la Cure au nord-ouest,
« démarquées de surcroît
par des différences de niveaux et par un cordon boisé très dense »
. De
leur côté, les recourants n’expliquent pas quelles seraient les circonstances
nouvelles qui justifieraient la révision du plan de quartier « Les
Lauriers ». La demande d’un nouveau plan incluant la parcelle n°240 n’est
guère plus explicite. On peut en déduire que ses auteurs mettent en cause les
caractéristiques (volume, nombre de niveaux, orientation, implantation, etc.)
des bâtiments que le plan de quartier « Les Lauriers » permet de
construire sur la parcelle n°240, mais ils ne démontrent pas en quoi ces
caractéristiques ne seraient «
plus adaptées au développement des
constructions dans ce secteur »,
ni quelles circonstances nouvelles
exigeraient que l’on renonce à achever le programme de construction prévu par
le plan de quartier, dont près des deux tiers sont déjà réalisés. Leurs
critiques auraient pu être formulées contre le plan lui-même, au moment de son
adoption. Que les conceptions des habitants du quartier aient pu changer depuis
lors ne constitue pas une modification sensible des circonstances au sens de
l’art. 21 al. 2 LAT (ATF 128 I 190 consid. 42 p. 199 ; 109 I 113 consid. 3
p. 115 et la jurisprudence citée).
c) Peu importe que la
demande d’un nouveau plan de quartier ait été présentée par plus de la moitié
des propriétaires du périmètre, dont les immeubles représentent également plus
de la moitié de l’estimation fiscale totale. En effet, même en pareil cas, la
municipalité n’est tenue d’établir un plan de quartier qu’à condition que
celui-ci respecte les objectifs d’aménagement de la commune (v. art. 66 et 67
LATC). Au demeurant, la municipalité n’est pas liée par les propositions des
propriétaires ; elle peut notamment étendre ou restreindre le périmètre
(art. 67 al. 2, 2
ème
phrase, LATC). Dans le cas particulier, il est
évident que la proposition de nouveau plan de quartier a pour but essentiel
(les recourants le soulignent eux-mêmes) de réduire considérablement les
possibilités de bâtir sur la parcelle n°240, ce qui va à l’encontre de
l’objectif de densification – conforme au plan directeur de la Commune de
Prilly – qui a présidé à l’adoption du plan de quartier « Les
Lauriers ». Dans son préavis du 21 février 1994 à l’appui de ce dernier,
la municipalité relevait que les terrains concernés étaient alors colloqués en
zone villas, et qu’une telle destination n’avait plus sa raison d’être et ne
répondait plus aux critères de développement de la localité ni au besoin de sa
population. Les recourants n’avancent aucun élément qui donnerait à penser que
cette constatation n’est plus d’actualité. Il est de surcroît frappant de
constater qu’hormis la parcelle n°240, les terrains inclus dans le périmètre du
plan de quartier proposé se trouvent en zone villas, sont déjà bâtis pour la
majeure partie d’entre eux et qu’aucune modification de cette affectation ne
paraît être envisagée.
Dans ces conditions, la
municipalité n’a manifestement pas abusé de son pouvoir d’appréciation en
refusant de faire application de l’art. 77 LATC.
4.
Les trois bâtiments projetés
comportent chacun quatre niveaux, soit un sous-sol, un rez-de-chaussée et deux
étages. La majeure partie du volume des sous-sols se trouve au-dessus du niveau
du terrain naturel. Les sous-sols des bâtiments G et H seraient partiellement
enterrés et affectés au stationnement des véhicules ou à des locaux communs
(cave, chauffage, buanderie, etc.). Le sous-sol du bâtiment F serait
entièrement dégagé et partiellement affecté à l’habitation.
Les recourants considèrent
que des bâtiments ainsi conçus ne correspondent pas aux exigences du plan de
quartier, qui limiterait à trois le nombre de niveaux constructibles ; ils
mettent également en cause l’affectation à l’habitation d’une partie du
sous-sol du bâtiment F. La municipalité a répondu à ces arguments en ces
termes :
« Le plan de
quartier « Les Lauriers » comprend le plan proprement dit, des élévations
(profils 1, 2 et 3) et une légende. Ces éléments constituent, avec le règlement
spécial, un ensemble parfaitement cohérent. Il en résulte notamment que les
bâtiments F, G et H sont destinés à l’habitation (art. 3.1 du règlement) ;
et que le nombre de niveaux constructibles est fixé par le plan (art. 4.2.1). A
cet égard, le profil 2 indique sans ambiguïté que les bâtiments F, G et H
comptent chacun
quatre
niveaux constructibles. En outre, contrairement à
ce qu’insinuent les recourants, le plan de quartier distingue les niveaux
constructibles des niveaux habitables. En effet, le nombre de niveaux
habitables est indiqué, sur le plan proprement dit, par un chiffre romain qui,
selon la légende du plan, correspond au nombre de niveaux habitables, rez-de-chaussée
inclus. Pour chacun des bâtiments F, G et H, le plan prévoit trois niveaux
habitables, ce qui concorde parfaitement avec les indications figurant sur les
élévations du profil 2.
C’est dire que le nombre
de niveaux constructibles et habitables correspond rigoureusement aux données
du plan de quartier et de son règlement.
Cela précisé, et
contrairement à ce que suggèrent les recourants, on ne saurait discerner la
moindre incohérence entre l’art. 4.1.1, 1
ère
ligne, selon lequel les
bâtiments sont représentés à titre indicatif sur le plan et l’art. 4.2.1, 1
ère
phrase, selon lequel le nombre de niveaux constructibles est fixé par le plan.
Bridé par le nombre de niveaux constructibles, le constructeur ne l’est pas par
l’enveloppe schématique représentée sur les profils.
Les recourants
incriminent enfin, sans conviction, l’aménagement d’un niveau partiellement
habitable au sous-sol du bâtiment F. Or, cet aménagement, dicté par la
configuration et la topographie du terrain, est rigoureusement conforme à l’art.
4.2.1, 2
ème
alinéa du règlement spécial. En particulier, ces
surfaces habitables supplémentaires sont incluses dans la surface brute du
plancher utile du bâtiment, de 1'980 m
2
(voir note de calcul ad
sous-dossier 2), ce qu’à juste titre les recourants ne contestent pas.
»
Ces explications sont
parfaitement convaincantes, et le tribunal y adhère. Tout au plus pourrait-on
ajouter que si le nombre de niveaux indiqués sur le plan par des chiffres
romains et dont la légende précise qu’il s’agit «
de niveaux habitables,
rez-de-chaussée inclus
» se confondrait avec le nombre de niveaux
constructibles, l’alinéa 2 de l’art. 4.2.1 du règlement du plan de quartier
(ci-après : RPQ) qui permet d’affecter partiellement à l’habitation
«
les sous-sols des bâtiments A–F-E
», n’aurait aucun sens. A
noter également que le projet fixe le niveau supérieur des sous-sols des
bâtiments F, G et H au-dessous de la quote d’altitude indicative pour les
toitures des constructions enterrée ou semi-enterrées (v. art. 7.3 RPQ) comme
le prévoit le profil 2 du plan.
5.                a) Sur une partie des
façades nord-ouest et sud-est du bâtiment H (petites façades) sont prévus, au
rez-de-chaussée et à chaque étage, des balcons qui se retournent à l’angle du
bâtiment et se poursuivent en façade sud-ouest (façade principale) sur une
longueur de 3 m 50. Leur profondeur par rapport au nu de la façade serait  de 1
m 50, hormis sur une partie des petites façades, où les balcons présentent un
enfoncement de 1 m, sur une longueur de 3 m 10, formant une petite loggia en
face de la cuisine. Ces balcons débordent du périmètre d’implantation de 1 m 50
en façade sud-est et de moins de 1 m en façade nord-ouest.
Une situation analogue se
présente en façade sud-est du bâtiment G, où la partie des balcons formant
loggias, également profonde de 1 m, présente une longueur d’un peu plus de 5 m
et ouvre sur le séjour.
En ce qui concerne le
bâtiment F, il serait également doté de balcons aux angles ouest et sud,
formant une saillie de 1 m 50 par rapport au nu des façades nord-ouest et
sud-est (petites façades) et de 2 m 50 en façade sud-ouest (grande façade, ceci
en raison d’un décrochement de cette dernière à chacune de ses extrémités. Le
bâtiment F présenterait également dans la partie centrale de sa façade
sud-ouest deux rangées de balcons, longs de 6 m et profonds de 2 m 50 (dont 1 m
par enfoncement dans la façade sous forme de loggias). En façade sud-ouest et
nord-ouest, ces balcons débordent de 1 m 50 le périmètre d’implantation du
bâtiment F.
Les recourants contestent ces
dépassements ; selon eux
« certains prétendus balcons sont en fait
des avants corps qui ne sauraient être dispensés du respect des
périmètres ».
b) L’alinéa de l’art.
4.1.1. RPQ dispose :
« Les périmètres d’implantation figurant sur
le plan doivent être respectés – toutefois, les balcons ouverts, porches
d’entrée, corniches d’avants-toits, marquises, réseaux de canalisations
souterraines, regards de contrôles, sorties de secours, etc… ainsi que les
éléments de modénature, pourront déborder. »
Le Tribunal administratif
et, avant lui, la Commission cantonale de recours en matière de police des constructions
(CCRC) se sont efforcés de définir la notion de balcons lorsque, comme en
l’espèce, la réglementation communale l’utilise sans autres précisions. Leurs
arrêts fournissent une abondante casuistique (v. notamment à ce sujet l’arrêt
AC 2003/0256 du 7 septembre 2004, consid. 6, p. 20 ss), dont le dénominateur
commun pourrait s’exprimer en ces termes :
« Peuvent être
qualifiés de balcons, quelle qu’en soit la longueur, les ouvrages formant une
saillie réduite sur une façade (sauf disposition contraire de 1,5 m en
profondeur), qui se recouvrent l’un l’autre et dont le dernier est recouvert
pas la toiture du bâtiment. En revanche, leur fermeture latérale aux extrémités
ou dans le courant de la façade en fait des avants-corps
(v. A. Bonnard et
al., Droit fédéral et vaudois de la construction, Lausanne 2002, glossaire,
sous la rubrique balcons, p. 454).
En l’occurrence la partie des balcons formant saillie par rapport au
volume simple dans lequel s’inscrivent les trois bâtiments litigieux (c’est-à-dire
sans tenir compte des enfoncements ou décrochements de façades) ne dépasse pas
1 m 50 de profondeur. Les empiétements hors des périmètres d’implantation
n’excédent pas non plus cette distance. Sans doute ces balcons présentent-ils,
sur une partie de leur longueur, une profondeur de 2 m 50, mais cet
agrandissement est obtenu par un retrait de la façade à l’intérieur du
périmètre d’implantation. La création de ces sortes de loggias, de dimensions
très réduites (1 m de profondeur), n’aggrave pas l’impact visuel des balcons en
donnant l’impression d’un volume bâti plus important que celui que présenterait
le bâtiment sans ces décrochements de façades. En cela, la présente cause se
distingue nettement de celle jugée dans l’affaire AC 2003/0256 (précitée) où
les balcons terrasses entourant les angles des bâtiments litigieux étaient de
surcroît reliés les uns aux autres par des éléments verticaux. On a au
contraire affaire dans la présente cause à des balcons de type tout à fait
traditionnel, entièrement ouverts dans leur partie faisant saillie par rapport
au plan extérieur des façades et ne débordant pas de plus de 1 m 50 hors des
périmètres d’implantation. L’art. 4.1.1 RPQ est par conséquent respecté.
6.                Selon les recourants, les
superstructures des bâtiments ne sont pas réduites au minimum comme l’impose
l’art. 4.2.3 RPQ.
Ce grief est manifestement
mal fondé. Les superstructures en question se résument à des cheminées dépassant
de 1 m le niveau supérieur du toit plat et à une surélévation d’environ 80 cm
pour la cage d’ascenseur de chaque bâtiment. Ces superstructures sont ainsi
conformes au règlement qui exige qu’elles soient limitées au minimum et
réduites à ce qui est techniquement possible. De surcroît, elles demeurent à un
niveau inférieur aux cotes d’altitude maximum des corniches et bâtiments
projetés.
7.                Selon les recourants la
position des immeubles et des aménagements extérieurs vont à l’évidence porter
atteinte à des arbres protégés, dont rien ne justifie l’abattage, qui n’a
d’ailleurs pas été requis et  ne fait pas l’objet de la décision municipale.
La Commune de Prilly est
dotée d’un règlement de protection des arbres (ci-après : RPA), approuvé
par le Conseil d’Etat le 20 novembre 1981, dont l’art. 3 déclare protégés
« tous
les arbres d’essence majeure, dont la circonférence mesurée à 1 m. du sol est
supérieure à 1 m. »
, ainsi que
« les cordons boisés, haies,
boqueteaux mentionnés sur le plan annexé au règlement ».
L’art. 4 RPA
dispose en outre :
« Lors de l’adoption ou modification de plans
d’extension ou de quartier, des dispositions particulières relatives à la
plantation et protection des arbres pourront être édictées tenant compte des
fonctions biologiques que ceux-ci devront assurer et de leur valeur
esthétique. »
En l’occurrence le plan de quartier « Les
Lauriers » figure les arbres qui peuvent être maintenus, ceux qui devront
être plantés, ainsi les arbres à abattre. Par définition, ces derniers
échappent à la protection générale instituée par le RPA ; une autorisation
d’abattage (art. 8 RPA) n’est pas requise en ce qui les concerne.
Le projet litigieux
implique la disparition de quatre bouleaux dont l’abattage est prévu par le
plan de quartier et pouvait dont être admis sans autre dans le cadre de la
demande de permis de construire. Pour le reste, la décision municipale exposait
de façon convaincante que le bâtiment projeté et les garages semi-enterrés
étant très peu excavés, la pérennité des arbres à maintenir à proximité de ces
constructions était assurée et qu’en outre des mesures avaient été prises, sur
la base d’un rapport de spécialiste, le tracé des canalisations ayant été modifié
de manière à préserver les plantations. Le recours, à peine motivé sur ce
point, ne mérite pas qu’on s’y attarde.
8.                L’art. 7.6 RPQ
dispose :
«Rétention et infiltration des eaux
claires : les projets de constructions ainsi que les aménagements
extérieurs devront être conçus par des mesures constructives pour opérer la
rétention des eaux de surface afin de réaliser les débits de pointe rejetés à
l’exutoire (toits plats aménagés de manière ad hoc, places inondables,
etc). »
Les recourants considèrent que le
projet ne satisfait pas à ces exigences. Ce grief, auquel la municipalité avait
déjà répondu à ceux des opposants qui l’avaient invoqué, est sans consistance.
On peut sur ce point renvoyer à la réponse à la municipalité :
« Les toitures des constructions semi-enterrées
à l’usage de parkings seront végétalisées. Toutes les places extérieures seront
en grille-gazon. Il sera tenu compte, dans le choix du revêtement du chemin
c’accès, de la nécessité de permettre une infiltration efficace de l’eau de
pluie ainsi qu’un bon déneigement. Sont en outre prévues des naissances surélevées
par rapport au plan d’écoulement de l’eau sur la toiture. On se réfère à cet
égard au ch. 11 de la lettre de l’atelier d’architectures V. Sgarzi SA du 19
novembre 2002 (sous-dossier 4). Enfin, les surfaces imperméabilisées seront
réduites au minimum. »
(mémoire de réponse, p. 11,
cf. 7).
9.
Les recourants considèrent que la
« banalité
des constructions et leur gabarit excessif, même s’il paraît légèrement
inférieur au niveau maximal qui serait admis par le plan de quartier, devaient
conduire la municipalité à les refuser en application de l’art. 86 LATC et des
dispositions communales sur le développement harmonieux des
constructions. »
Ici encore, le grief est à
peine motivé. L’art. 86 LATC impose à la municipalité de veiller
« à ce
que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les
aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s’intègrent à l’environnement »
(al. 1). Elle doit
refuser le permis pour
« les constructions ou les démolitions
susceptibles de compromettre l’aspect et le caractère d’un site, d’une
localité, d’un quartier ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle »
(al. 2). Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral,
il incombe au premier
chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des
constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation
(voir notamment ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114,
consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; voir aussi Droit
vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité
doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de
sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia
345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86
LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions
cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation
applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être
édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison -
par exemple - du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les
constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font
défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia
223 consid. 6). Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/
Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345;
ATF 101 Ia 213 ss; AC 1993/0125 du 2 mai 1994). Dès lors que l'autorité
municipale dispose dans ce domaine d'un large pouvoir d'appréciation, le
Tribunal administratif observe une certaine retenue dans l'examen du problème,
en ce sens qu'il ne substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation
à celui de l'autorité municipale (AC 1993/0034 du 29 décembre 1993). En effet,
l'autorité de recours ne revoit que l'abus ou l'excès du pouvoir
d'appréciation, dans la mesure où il s'agit de questions dont la solution
dépend étroitement des circonstances locales (art. 36 let. a LJPA; TA, arrêt AC
1992/0101, du 7 avril 1993). L'examen de l'esthétique interviendra sur la base
de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises (TA, arrêt AC
1993/0240 du 19 avril 1994; AC 1993/0257 du 10 mai 1994; AC 1995/0268 du 1er
mars 1996; AC 1999/0228 du 18 juillet 2000; AC 1998/0166 du 20 avril 2001).
Dans
le cas particulier le projet correspond exactement à ce que prévoit le plan de
quartier. Invoquer le
« gabarit excessif »
des constructions
projetées revient à mettre en cause l'opportunité de la réglementation à
laquelle ces constructions sont soumises. Or les griefs formulés dans le cadre
de la procédure de permis de construire à l'encontre des dispositions d'un plan
d'affectation en vigueur sont irrecevables, sous réserve des cas où les
personnes touchées n'avaient pas pu, au moment de l'adoption du plan, se rendre
pleinement compte des restrictions qui leur étaient imposées, ou si elles n'ont
pas eu, au cours de la procédure, la possibilité de défendre leurs droits de
façon adéquate (ATF 116 Ia 211, consid. 3b) ou encore lorsque les circonstances
ou les dispositions légales se sont modifiées, depuis l'adoption du plan, dans
une mesure telle que l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux
propriétaires concernés pourrait avoir disparu (ATF 121 II 346 consid. 12c; 120
Ia 232 consid. 2c; 120 Ib 452 consid. 2d et les arrêts cités; v. aussi Walter
Haller/Peter Karlen Raumplanungs und Baurecht, 2ème éd., Zürich 1992, p. 246).
Ces hypothèses ne sont pas réalisées en l’espèce, comme on l’a vu plus haut (v.
consid. 3 b p. 8). Quant à la qualité architecturale du projet, elle apparaît à
tout le moins conforme aux standards actuels.
10.              Lors de la visite des lieux
du 18 novembre 2003, les recourants ont encore soulevés le problème du passage
des canalisations sur la parcelle voisine no 1'781, propriété de la Commune de
Prilly, suggérant que ce passage ne serait pas au bénéfice d’un titre
juridique, comme l’exige l’art. 104 al. 3 LATC. Vérification faite, la parcelle
no 240 est bien au bénéfice d’une servitude de canalisation sur les parcelles
nos 1'780 et 1'781 (no R.F. 316'295 bis).
11.              Le plan de quartier limite la
surface brute de plancher utile constructible, à 1'980 m
²
pour le bâtiment F et à 1'030 m
²
chacun pour les bâtiments G et H. Ces surfaces peuvent varier pour
chaque bâtiment dans une fourchette de plus au moins 5%, mais la surface totale
ne peut dépasser 4'040 m
²
pour les
trois bâtiments (v. art. 4.1.2 RPQ). Selon les plans et les calculs fournis par
les constructrices, la surface brute de plancher utile serait de 2'057,485 m
²
pour le bâtiment F, de 987,3342 m
²
pour le bâtiment G et de 987,7482 m
²
pour le bâtiment H, soit au total 4'032,5 m
²
(arrondi). Selon une note de calcul manuscrite
émanant - semble-t-il - des services communaux, ces chiffres seraient très
légèrement inférieurs, pour aboutir à un total de 4'031,8 m
²
. La différence est infime et provient vraisemblablement
de la méthode utilisée (calcul informatisé dans un cas, manuel, sur la base des
plans cotés, dans l’autre).
A l’issue de la visite des
lieux du 18 novembre 2003, les recourants ont prétendu que des locaux de
concierge, un local « fitness, sauna » et des halls d’entrée avaient
été à tort exclus du calcul de la surface de plancher utile.
En ce qui concerne les
locaux de concierge et le local « fitness,sauna », cette critique
n’est pas fondée. Conformément à l’art. 4.1.3 RPQ, les surfaces brutes de
plancher utile doivent être calculées conformément aux directives de l’Institut
für Orts, Regional, und Landesplanung (ORL) de l’Ecole polytechnique fédérale
de Zurich (norme no 514'420, éd. 1966). Selon ces directives, n’entrent pas en
considération pour déterminer la surface brute de plancher utile :
« toutes
les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation ou le travail, telles
que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des
logements ; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à
mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations
de ventilation et de climatisation ; les locaux communs de bricolage dans
les immeubles à logements multiples ; les garages pour véhicules à moteur,
vélos et voitures d’enfants, non utilisés pour le travail ; les couloirs,
escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement
utiles ; les portiques d’entrée ouverts ; les terrasses d’attique,
couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils
ne servent pas de coursive. »
Les locaux réservés au concierge dans
les sous-sols des bâtiments F,G et H sont manifestement des locaux de dépôt
pour le matériel de nettoyage et d’entretien, inutilisables pour l’habitation
ou le travail. Quant au local « fitness,sauna » il s’agit d’un local
commun, également inutilisable pour l’habitation et le travail, qui peut être
exclu du calcul de la surface brute de plancher utile, au même titre qu’une
buanderie ou un local commun de bricolage.
En revanche c’est à tort que
les halls d’entrée des bâtiments n’ont pas été pris en compte. Il ne s’agit en
effet pas de
« portiques d’entrée ouverts »
, comme le prétend
la municipalité, mais bien de halls d’entrée fermés, auxquels ont accède de
l’extérieur par une porte, et qu’une seconde porte sépare de la cage
d’escalier. C’est ainsi une surface brute de plancher utile de 12,64 m
² (2 x 6,32) pour le bâtiment F et de 8,06m² pour chacun des bâtiments
G et H, soit au total 28,76 m², qui doivent être ajoutés à la surface brute de
plancher utile figurant dans la demande de permis de construire.
On observera toutefois que
cette dernière inclut à tort la partie des balcons aménagés en loggias sur les
façades sud-est et nord-ouest des bâtiments G et H, ainsi qu’en façade
sud-ouest du bâtiment F, ce qui conduit à une surestimation de la surface brute
de plancher utile de 35,16 m pour le bâtiment G (6 x 5,86), 30,3 m² pour le
bâtiment H (6 x 3,1 et 3 x 3,9) et 74,85 m² pour le bâtiment F (3 x 13,75 et 6
x 5,10). La norme ORL 514'420 exclut en effet du calcul les
« balcons
et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive »
(v. aussi RDAF 1974 p. 304).
Il s’ensuit que les
bâtiments litigieux ne dépassent pas la surface brute maximum de plancher utile
fixée par le plan de quartier et son règlement.
12.              Conformément aux art. 38 et
55 LJPA un émolument de justice sera mis à la charge des recourants déboutés,
de même que les dépens auxquels peuvent prétendre la municipalité et les
constructrices, qui ont procédé par l’intermédiaire d’avocats et obtiennent
gain de cause.
L’émolument dépassera le
montant ordinaire fixé par l’art. 4 du règlement du 24 juin 1998 sur les
émoluments et les frais perçus par le Tribunal administratif, pour tenir compte
de l’importance et de la complexité de la cause (art. 5 du règlement).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est  rejeté.
II.
La décision de Municipalité de Prilly
du 9 décembre 2002 levant les oppositions et accordant le permis de construire
pour trois bâtiments d’habitation au chemin de la Cure, parcelle no 240, est
confirmée.
III.
Un émolument de 3'500 (trois mille
cinq cents) francs est mis à la charge de Pierre Curchod et consorts,
solidairement.
IV.
Pierre Curchod et consorts verseront solidairement
à la Commune de Prilly une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de
dépens.
V.
Pierre Curchod et consorts verseront solidairement
à GDR Promotions et Réalisations Immobilières SA et à Maria Zerilli-Marino une
indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 3 novembre 2004
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint