vd_omni · AC.2017.0285 · 2018-04-26 · fr

A.________/Municipalité d'Ormont-Dessus, B.________ | Recours contre la délivrance d'un permis de construire au motif que le projet de construction portant sur la création de trois appartements ne serait pas conforme à la législation sur les résidences secondaires. Rappel de la jurisprudence relative à l'abus de droit en la matière. En l'occurrence, au regard des critères posés par le Tribunal fédéral, il n'y a pas lieu de douter de l'affectation en résidence principale des appartements projetés (taille des pièces, emplacement du projet, montant des loyers), qui répondent à un besoin avéré de logements en résidence principale dans la commune concernée et pour lesquels deux potentiels locataires ont déjà confirmé leur intérêt. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.04.2018 AC.2017.0285

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
26 avril 2018
Composition
Mme Imogen Billotte,
présidente
;
M. Laurent
Merz, juge
et
M. Gilles Pirat, assesseur; Mme Nicole Riedle, greffière.
Recourante
A.________
à ********
représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité d'Ormont-Dessus,
Maison
de Commune,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Constructeur
B.________
à ********
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité
d'Ormont-Dessus du 22 juin 2017 accordant le permis de construire un chalet
d'habitation de 3 logements et un couvert à voitures sur la parcelle n° 7037,
propriété de B.________ (CAMAC 169823)
Vu les faits suivants:
A.
B.________ est propriétaire de la parcelle n° 7037 de la Commune
d'Ormont-Dessus, sis au lieu-dit Es Galles. Elle borde la route du Pillon, à
l'entrée du village des Diablerets. D'une surface de 2'401 m
2
, cette
parcelle est colloquée en zone mixte selon le plan partiel d'affectation
"Au Plan es Galles", approuvé par le Département cantonal compétent
le 21 mars 2013 (ci-après: PPA es Galles), et son règlement d'application
(RPPA). Cette parcelle supporte, dans sa partie Sud-Est, un bâtiment
d'habitation n° ECA 1913. Elle est contigüe, à l'Est, de la parcelle n° 7491,
sur laquelle la société coopérative Coop bénéficie d'une autorisation de construire
un bâtiment commercial et un parking extérieur, délivrée le 21 octobre 2016.
B.
Le 30 mars 2017, B.________ a déposé une demande de permis de
construire, sur sa parcelle n° 7037, un chalet d'habitation et un couvert à
voitures. Le chalet projeté serait implanté au Nord-Ouest de la parcelle et
composé de trois logements en résidence principale, soit un appartement de 2
pièces au rez-de-chaussée, d'une surface de 47.5 m
2
, et deux
appartements de 3 pièces, à l'étage et dans les combles, d'une surface respective
de 83.5 m
2
. Selon les plans de construction, les étages seront
desservis par un escalier et un ascenseur pour personnes à mobilité réduite.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 8 avril
au 7 mai 2017. Il a suscité l'opposition de l'association A.________, le 4 mai
2017. Cette association contestait la conformité du projet à la législation
fédérale en matière de résidences secondaires.
C.
Le 15 mai 2017, B.________ s'est déterminé sur l'opposition précitée. Il
a produit deux demandes de location à l'année en résidence principale pour le
chalet: la première, du 9 mai 2017, signée par un tiers habitant les Diablerets
est formulé comme suit:
"Concerne: location appart. 3.5 pièces étage Fer à
Cheval N° 2 – projet construction
B.________,
Comme discuté, je te confirme la réservation du dit
appartement [de 3.5 pièces à l'étage] pour une location à l'année, dès la fin
de la construction en 2018.
Mon épouse n'ayant pas de permis de conduire, je désirerai
rester au village.
[...]"
La seconde demande, du 10 mai 2017, émane de
C.________, domiciliée à Vers-l'Eglise, et formulée comme suit:
"
Concerne:
Appartement en résidence principale aux Diablerets, Rte du
Pillon, parcelle 7037
Mon cher B.________,
Par la présente, je te confirme mon accord concernant le
contrat de location pour un appartement dans le futur chalet qui sera construit
sur la parcelle 7037 à la Rte du Pillon, 1865 Les Diablerets.
Ces appartements ont été conçus et seront équipés pour
accueillir notamment des personnes à mobilité réduite, ce qui est mon cas, d'où
mon fort intérêt à déménager dans cette future nouvelle construction.
[...]"
B.________ a encore précisé que le troisième
appartement était destiné à la résidence principale pour ses employés l'été et
l'hiver pour le personnel des remontées mécaniques pour lequel il avait chaque
année une forte demande. Il confirmait avoir signé le formulaire d'inscription
au registre foncier pour un chalet en résidence principale.
D.
La Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa synthèse n° 169823, le
8 juin 2017 (ci-après: la synthèse CAMAC), dont il ressort que les
autorisations cantonales spéciales nécessaires ont été délivrées.
E.
Le 22 juin 2017, la Municipalité d'Ormont-Dessus (ci-après: la
Municipalité) a levé l'opposition de l'association A.________ et a délivré le
permis de construire n° 3840-2017, subordonné à l'inscription au registre
foncier d'une mention "résidence principale".
F.
Sous la plume de son conseil, l'association A.________ (ci-après:
l'association ou la recourante) a recouru le 24 août 2017 contre cette décision
devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP).
Elle conclut, sous suite de frais et dépens, à l'admission de son recours et à
l'annulation de l'autorisation attaquée.
La Municipalité s'est déterminée par son conseil, le
25 septembre 2017. Elle conclut au rejet du recours, avec suite de frais et
dépens.
B.________ (ci-après: le constructeur) s'est
également déterminé, le 25 septembre 2017. Il explique notamment que son projet
prévoit la construction de logements répondant à certaines exigences pour les
personnes à mobilité réduite, alors qu'aucun appartement de ce type n'est
disponible aux Diablerets, malgré une demande présente. L'ascenseur est
dimensionné afin de permettre l'accessibilité aux personnes utilisant un moyen
auxiliaire. En outre la situation géographique du projet, à moins de 100 m
d'une nouvelle surface commerciale et à moins de 200 m du centre médical des
Diablerets favorise les futurs locataires. Le constructeur a encore précisé
qu'il logeait chaque année des employés saisonniers dans ses logements
personnels, ainsi que les employés des remontées mécaniques pour la saison
hivernale.
Il ressort encore du dossier municipal que le
constructeur a informé l'autorité intimée, le 11 septembre 2017, des prix de
location prévus, soit 1'200 fr. par mois pour l'appartement du rez-de-chaussée,
d'environ 50 m
2
, déjà réservé pour une personne à l'assurance
invalidité, et 1'500 fr. par mois pour les deux appartements d'environ 80 m
2
.
Il rappelait encore son investissement personnel tendant à offrir la
possibilité aux personnes âgées de rester dans la commune.
Les parties se sont encore exprimées par la suite et
l'autorité intimée a notamment produit, le 1
er
décembre 2017, des
données relatives à la population dans la Commune, ainsi que les permis de
construire délivrés. Elle relève que la population a augmenté, entre 2013 et
2017, de 43 habitants, pour une population totale de 1510 habitants au 20 juin
2017. Au total, 42 logements affectés à la résidence principale ont été
autorisés entre le 1
er
janvier 2013 et le 30 juin 2017.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties seront repris ci-après
dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
Formé dans le délai et selon les formes requises (art. 79, 95, 96 et 99
de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative: LPA-VD;
RSV 173.36), par une association ayant la qualité pour recourir contre des
décisions relatives à la législation en matière de résidences secondaires (cf.
notamment ATF 139 II 271 consid. 11.4), le recours est recevable.
2.
La recourante conteste l'autorisation délivrée pour la construction d'un
chalet comprenant 3 appartements sur le territoire d'une commune où la
proportion de résidences secondaires est supérieure à 20%. Elle considère en
substance, au vu des logements disponibles dans la commune, que le présent
projet ne tend pas réellement à la construction de résidences principales et
que l'autorité intimée n'a pas suffisamment vérifié dans quelle mesure le
constructeur n'entendait pas en réalité faire abusivement usage de l'art. 14 de
la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702,
entrée en vigueur le 1
er
janvier 2016) qui permet de suspendre une
affectation en résidence principale lorsqu'il n'existe pas de demande pour un
tel logement à un prix raisonnable.
a) L'art. 75b de la Constitution fédérale du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101) prévoit que les résidences secondaires constituent au
maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de
chaque commune (al. 1). Selon la jurisprudence, cette disposition ne vise pas
seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront
utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient
être utilisées comme telles (ATF 142 II 206 consid. 2.1 p. 208 et réf.; TF
1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.1 [destiné à la publication aux ATF];
1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.1; 1C_263/2016 du 21 février 2017
consid. 4.1). L'art. 75b al. 2 Cst prévoit que la loi oblige les communes à
publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l’état
détaillé de son exécution.
Dans sa teneur valable jusqu'au 31 décembre 2015,
l'art. 4 let. a de l'ancienne ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences
secondaires (aORSec; RO 2012 4583) prévoyait que, dans les communes qui
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des
autorisations de construire ne peuvent être accordées que pour la construction
de résidences qui seront utilisées comme résidence principale. L'art. 7 al. 1
let. a LRS comporte une réglementation semblable. L'art. 3 al. 1 let. a de la
nouvelle ORSec du 4 décembre 2015, entrée en vigueur en même temps que la LRS,
prévoit que la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS
pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur
suivante: "
résidence principale ou logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS
".
b)
Face à l'interdiction générale de dépasser
le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure
que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que
résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition
du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il
apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales
dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence
d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2; TF 1C_102/2017 précité
consid. 2.2; 1C_565/2016 précité consid. 3.1; 1C_263/2016 précité consid. 4.2).
Le respect de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation
annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes
en matière de police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF
1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est
explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les
organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux
règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de
droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou
interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant
d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II
206 consid. 2.3 p. 209; 132 III 212 consid. 4.1 p. 220; TF 1C_102/2017 précité
consid. 2.2; 1C_263/2016 précité consid. 4.2; 1C_16/2016 précité
consid. 3.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction
juridique destinée à la contourner (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 210; 134 I 65
consid. 5.1 p. 72; 131 I 166 consid. 6.1 p. 77 et les arrêts cités).
Pour être sanctionné, un abus de droit doit
apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée
doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer
l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire
au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 142 II 206 consid.
2.5 p. 210, et la jurisprudence citée; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;
1C_263/2016 précité consid. 4.2; 1C_16/2016 précité consid. 3.4).
c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses
dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du
fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant du constructeur qu'il prouve
d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à
l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que
les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II 206 consid. 4.3 p.
215; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_263/2016 précité consid. 4.3;
1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir
construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la
norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS,
l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contourner l'interdiction
découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une
résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en
prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de
l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas
de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (cf. ci-dessous). Il
s'agit donc de fraude à la loi dans le sens classique du terme (ATF 142 II 206
consid. 2.4 p. 210; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_263/2016 précité
consid. 4.3; 1C_16/2016 précité consid. 3.3).
Selon le Tribunal fédéral, il faut examiner s'il
existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la
possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices
peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de
construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail),
sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement
son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque
celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations
d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne
sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère
principal est celui de la demande de résidences principales dans le même
secteur (ATF 142 II 206 consid. 4.2; TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;
1C_565/2016 précité consid. 3.1; 1C_263/2016 précité consid. 4.3;
1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2).
d) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1
er
janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,
qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée
lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas
trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.
Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer
le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des
conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les
cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle
d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de
vérifications sérieuses (ATF 142 II 206 consid. 4.2 pp. 215/216; TF
1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_16/2016 précité consid. 3.5;
1C_546/2015 précité consid. 2.5; 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4).
e) La procédure d'autorisation de construire et la
police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des
constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière
de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire
observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en
matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,
elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans
et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1
LATC, avant de délivrer le permis, elle s'assure que le projet est conforme aux
dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou
en voie d'élaboration (TF 1C_546/2015 précité consid. 2.5).
f) Dans un arrêt concernant la construction de trois
habitations en zone touristique de faible densité, dans laquelle les résidences
principales n'étaient toutefois pas exclues, de la station de Verbier (Commune
de Bagnes [VS]), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'existait pas d'indice
d'abus de droit; les allégations concernant la délivrance par la commune de
nombreux permis assortis d'avenants portant sur des résidences principales ne
permettaient pas d'admettre l'existence d'un abus de droit dans le cas
particulier (TF 1C_874/2013 du 4 avril 2014).
S'agissant de la construction d'un chalet comprenant
un seul logement de quelques 150 m
2
et situé en zone d'habitat
touristique de faible densité de la station d'Ovronnaz (Commune de Leytron
[VS]), à 9 km de la plaine du Rhône, correspondant à un trajet en voiture de 20
minutes, le Tribunal fédéral a estimé que dite construction se prêtait à une
utilisation en tant que résidence principale, sachant en outre que la
constructrice affirmait avoir toujours eu l'intention d'utiliser la
construction comme résidence principale (TF 1C_158/2015 du 3 mai 2016 consid.
3.1; cf. TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.1 pour six autres cas où le TF
n'a pas retenu définitivement un abus de droit).
Cependant, dans un arrêt du même jour et concernant
la même localité, le Tribunal fédéral a relevé que l'introduction de l'art. 14
LRS, depuis le 1er janvier 2016, renforçait le risque que les constructeurs ne
recourent à la possibilité de suspendre l'affectation en résidence principale
lorsque le logement ne trouve pas preneur. Il a dès lors exigé que, dans les
cas de constructions dont les acquéreurs ne sont pas encore connus, il soit à
tout le moins rendu vraisemblable qu'il existe, dans le secteur considéré, une
demande pour des résidences principales (TF 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4
concernant une demande tendant à la construction de deux chalets résidentiels
de quatorze appartements au total dans la station d'Ovronnaz). Le Tribunal
fédéral a considéré que ni le permis de construire, ni les décisions sur
recours, ni le dossier ne donnaient d'informations suffisantes quant aux
besoins de résidences principales à Ovronnaz. Il appartenait dès lors aux
instances précédentes d'instruire plus avant la question de la demande de
résidences principales pour le secteur considéré, en déterminant notamment le
taux de vacance pour ce type de résidences. Pour leur part, les constructeurs pourraient
être amenés à faire état de promesses de vente ou de contacts déjà pris avec
des acheteurs potentiels susceptibles de s'établir. Il y aura lieu également de
vérifier si, par leur situation, leur typologie et leur prix, les logements en
question se prêtent à une acquisition ou à une location par des résidents à
l'année (TF 1C_160/2015 précité, consid. 4.4).
Dans un arrêt du 23 juin 2016, le Tribunal fédéral a
jugé que, s'agissant de la construction d'un chalet comprenant un seul logement
de 148 m
2
de surface brute utile, réparti sur deux étages, dans le
cadre d'un logement unique et dans une commune où il existait une certaine
demande liée à l'augmentation du nombre d'habitants, il apparaîtrait
disproportionné d'exiger systématiquement la production d'un contrat ou d'une
promesse de vente avant même la construction de l'immeuble. Dans ces
conditions, un abus de droit manifeste ne pouvait être retenu (TF 1C_546/2015
consid. 2.6).
Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal
fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst.
n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts
rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les
autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de
droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour
lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée
(TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de jurisprudence
publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24 octobre 2016
(consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de haut-standing de
deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS]) dans un secteur
largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que le fait que la
construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence déterminante sur le
marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire abstraction du nombre
très important de logements qui se trouvaient simultanément offerts à la vente
dans une station notoirement vouée au tourisme (soit, selon une pièce
justificative produite par la recourante devant le Tribunal cantonal valaisan
se référant au site Internet
www.comparis.ch
,
598 appartements et 96 maisons à vendre au 1
er
juin 2015). Selon le
Tribunal fédéral, le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne
pouvaient, dans ces circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en
obligeant la Commune de Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre
vraisemblable – qu'il existait une demande correspondante pour des résidences
principales de haut-standing que l'offre existant alors ne suffirait pas à
satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206 consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF
1C_546/2015 précité consid. 2.5
in fine
). Ainsi, le Tribunal fédéral a
jugé que les instances précédentes devaient notamment déterminer le taux de
vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente immobilière et sur
celui de la location (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215) et donner des
indications quant à une éventuelle augmentation de la population résidente dans
le secteur concerné.
Dans un arrêt du 21 février 2017, le Tribunal
fédéral a, rejetant le recours du constructeur, confirmé l'existence d'un abus
de droit s'agissant de la construction à Rossinière (VD) de quatre chalets
comprenant chacun deux appartements de quatre pièces. Il a en effet jugé que
les statistiques de départs et d'arrivées dans la commune permettaient de
démontrer la constante diminution de la population résidente, ce qui génère de
la disponibilité dans les logements non seulement existants, mais, surtout, qui
se prêtent idéalement à une affectation en résidence principale. Cumulée à la
constatation des autorités selon laquelle aucun projet de ce genre n'avait
jamais été réalisé sur le territoire communal et à la déduction que les
autorités en tiraient, à savoir que le développement de la commune était
faible, et en l'absence de toutes autres circonstances particulières en vertu
desquelles les logements libérés ne pourraient plus être repourvus, ces
statistiques étaient propres à démontrer l'absence de besoin de nouveaux
logements. A cela s'ajoutait que la zone considérée n'était pas incluse dans un
périmètre de centre local prévu au sens du plan directeur cantonal. Le Tribunal
fédéral a, en outre, relevé que la possibilité qu'offre l'art. 14 LRS, entré en
vigueur le 1
er
février 2016, rend sans pertinence une prétendue
prise de risque financier alléguée par le constructeur (TF 1C_263/2016 du 21
février 2017 consid. 5.3).
Dans un arrêt du 16 novembre 2017 concernant la
construction de quatre immeubles comportant au total 52 appartements dans la
Commune de Riddes (VS), le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'y avait pas
lieu de douter de l'utilisation en tant que résidence principale des logements
vu la croissance de la population (environ 11% en trois ans) et le fait que les
logements déjà construits en résidences principales dans la commune étaient tous
occupés (TF 1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.2).
Enfin, dans un arrêt du 16 janvier 2018, destiné à
la publication, le Tribunal fédéral a jugé qu'en l'absence d'offres d'achat
sérieuses et concrètes pour l'acquisition de deux chalets à construire en zone
touristique de faible densité de la station de Verbier (Commune de Bagnes
[VS]), il convenait d'examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se
présente dans la commune où était situé ce projet de construction. En
l'occurrence, la station de Verbier, à vocation essentiellement touristique et
relativement éloignée de la vallée du Rhône a vu sa population résidente
diminuer ces dernières années. Le Tribunal fédéral, tenant également compte de
l'offre portant sur des dizaines d'autres logements neufs proposée par la
commune – même si aucun objet n'était comparable au projet envisagé – a
considéré que la demande en résidences principales n'était pas établie et
suffisante pour autoriser le projet (TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid.
2.4).
3.
Dans le cas présent, il convient d'emblée de relever que le constructeur
a présenté deux lettres de personnes intéressées à louer deux des trois
logements projetés. Contrairement à ce qu'allègue la recourante, ces
propositions sont relativement concrètes, même s'il ne s'agit pas encore de
contrats de bail en bonne et due forme. Dans un cas en tout cas la confirmation
émane vraisemblablement d'une parente du constructeur qui exprime son accord
pour un contrat de location dans le chalet à construire. Cette confirmation
précise encore que le logement sera conçu et équipé pour des personnes à
mobilité réduite, ce qui est son cas. Le constructeur a pour sa part confirmé à
plusieurs reprises son intention de favoriser des logements pour personnes à
mobilité réduite, intention concrétisée par l'intégration d'un ascenseur dans
le projet litigieux. Enfin, un des logements est destiné à des employés
saisonniers du constructeur, respectivement à des employés de tiers pendant la
saison hivernale (remontées mécaniques). Sur ce dernier point, aucun élément ne
permet de mettre en doute les explications du constructeur qui semble déjà
procéder de la sorte depuis longtemps.
A cela s'ajoute les loyers indiqués par le
constructeur qui restent manifestement dans une fourchette abordable pour des
logements destinés à des habitants travaillant dans la localité ou à revenu
modeste (étant rappelé qu'une des personnes intéressées semble bénéficier de
prestations de l'assurance invalidité, selon les indications du constructeur). Sans
qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la question de savoir si ces prix se
conforment en tout point aux conditions usuelles du marché au sens de l'art. 9
al. 2 let. b ORSec, les prix des loyers prévus par le constructeur n'excèdent
en tout cas pas les loyers moyens indiqués pour la Suisse, ni ceux indiqués
pour la région lémanique dans la statistique de l'Office fédéral de la
statistique (OFS) de 2016 par rapport aux constructions datant de 2011 à 2016
(1'358 fr. ou 1'255 fr. pour un deux pièces, 1'727 fr. ou 1'640 fr. pour un
trois pièces).
Les autres critères retenus par le Tribunal fédéral
dans sa jurisprudence précitée paraissent également remplis: la conception des
logements, en particulier la surface des pièces (entre 28 et 30 m
2
pour les séjours et entre 12 et 13 m
2
pour les chambres), telle que
résultant des plans, correspond à une affectation à la résidence principale.
Quant à l'emplacement du projet, il se situe à l'entrée du village des
Diablerets, à proximité d'un centre commercial en cours de construction et
proche des autres commodités. Située sur la route du Pillon, la parcelle à
construire est accessible toute l'année, étant rappelé que le village dispose
aussi d'une liaison ferroviaire régulière avec la plaine.
Enfin, la Municipalité a fourni des indications sur
la situation de la population et le taux de vacance des logements dans la Commune.
Ainsi, au 30 juin 2017, la population totale s'élevait à 1510 et 42 logements
affectés à la résidence principale ont été autorisés entre le 1
er
janvier 2013 et le 30 juin 2017. Selon les statistiques cantonales, librement
disponibles sur internet, la Commune comptait 1'467 résidents permanents au 31
décembre 2017. De 1950 avec 1'002 habitants à 1980 avec 1'028 habitants, la
population de la Commune n'a guère augmenté. Puis, entre 1980 et 2010, la
population a augmenté d'environ 150 personnes par décennie pour compter 1'150
résidents en 1990, 1'307 en 2000 et 1'459 en 2010. Depuis, la population de la
Commune n'a que peu augmenté, fléchissant même à 1'438 résidents en 2012 pour
atteindre 1'479 résidents à fin 2016, puis, selon la Commune, 1'510 résidents
au 30 juin 2017 et enfin 1'467 résidents à fin 2017. Selon la recourante qui se
réfère au site
www.comparis.ch
, une
soixantaine de logements seraient disponibles à la vente et à la location.
Consulté le 6 avril 2018, ce site présente 36 appartements et 28 maisons à
vendre et six appartements à louer, dont seuls quatre concernent des locations
à l'année, les autres étant offerts à la saison. Quant aux maisons à vendre, la
grande majorité est conçue comme résidence secondaire, à un prix élevé (près
d'un million de francs ou plus). Les appartements en vente sont situés et conçus
pour la résidence secondaire, avec des pièces plutôt petites, ou alors de haut
standing.
Le Tribunal de céans avait déjà relevé, à l'occasion
d'une autre procédure concernant la Commune d'Ormont-Dessus (AC.2014.0038 du 20
août 2015) que de nombreux logements étaient disponibles dans la Commune, mais
qu'il s'agissait essentiellement d'objets destinés à être utilisés comme
résidences secondaires, à des prix correspondant à ce marché. Le Tribunal avait
précisé qu'il était de notoriété publique que les prix pour les résidences
secondaires aux Diablerets étaient très élevés. Il existait en conséquence a
priori un marché pour la vente en résidence principale de logements mis en
vente ou en location à des prix inférieurs à ceux des résidences secondaires.
Tel est le cas en l'espèce, les loyers mensuels pressentis par le constructeur
étant situés entre 1'200 fr. et 1'500 fr. pour des logements de 2 et 3 pièces.
Comme l'a relevé le Tribunal fédéral, il faut tenir
compte du taux de vacance pour le type de résidences à réaliser (ATF 142 II 206
consid. 4.4), et non l'ensemble des résidences disponibles sur le marché.
Ainsi, malgré l'infime augmentation de la population locale ces dernières
années, les logements projetés répondent à un besoin avéré de logements
abordables, surtout s'ils sont proposés à la location.
Vu ce qui précède, l'appréciation de la Municipalité
selon laquelle le projet litigieux est bien destiné à la construction de
logements en résidence principale et ne relève pas d'un abus manifeste de droit
peut être confirmée.
4.
Le recours doit en conséquence être rejeté et la décision attaquée
confirmée. Succombant, la recourante supportera l'émolument de justice,
légèrement réduit en l'absence d'audience (art. 49 LPA-VD), ainsi que des
dépens en faveur de la Municipalité qui a procédé avec l'assistance d'un avocat
(art. 55 LPA-VD). Le constructeur, qui n'a pas procédé avec l'assistance d'un
avocat et n'a pas pris de conclusions formelles n'a pas droit à des dépens.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus, du 22 juin 2017, est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
de l'association A.________.
IV.
L'association A.________ versera à la Commune d'Ormont-Dessus une
indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 26 avril 2018
La
présidente:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’OFDT-ARE.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.