vd_omni · EF.2008.0004 · 2008-07-31 · fr

X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges | La valeur vénale d'un immeuble correspond à sa valeur marchande. On peut dès lors prendre comme valeur de référence le prix d'achat d'un immeuble récemment acquis. Il n'est cependant pas possible de fixer la valeur de rendement d'un immeuble au moyen d'une méthode qui se base sur le pourcentage de la valeur vénale de l'objet à estimer. Le rendement d'un immeuble habité par ses propriétaires doit correspondre au loyer normal d'un objet comparable dans la région. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.07.2008 EF.2008.0004

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
31 juillet
2008
Composition
M. Pierre-André Berthoud,
président
;
Mme Lydia Masmejan, juge suppléant et M. Antoine
Rochat, assesseur.
Recourants
AX.________ et BX.________,
à 1.********
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours AX.________ & BX.________ c/
décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges du 11 janvier 2008
Vu les faits suivants
A.
Par acte notarié du 4 octobre
2006, AX.________ et BX.________ ont acquis en copropriété la parcelle no 2.********
de la Commune de St-Prex, d¿une surface de 702 m
2
, comportant une villa de 748 m3,
pour le prix de fr. 1'130'000.- L¿estimation fiscale de cette parcelle était de
fr. 332'000.- La valeur incendie du bâtiment était de fr. 538'900.--
B.
A la suite de cet achat, la Commission
d¿estimation fiscale des immeubles du district de Morges a procédé à une
nouvelle estimation fiscale de l¿immeuble. Par décision du 10 décembre 2007,
elle a fixé à fr. 904'000.- la nouvelle estimation fiscale de la parcelle. Elle
n¿a pas motivé sa décision.
C.
Le 20 décembre 2007, AX.________
et BX.________ ont déposé une réclamation, dans laquelle ils  concluent à
l¿abaissement de cette estimation. Ils invoquent les arguments suivants, à
l¿appui de leur réclamation :
« l¿estimation de la commission correspond
à 80% du prix d¿achat¿ Cependant le marché actuel est très élevé et les prix de
vente sont largement surfaits. De ce fait, la maison citée ne vaut pas
effectivement cette somme, sachant qu¿il s¿agit de surplus, d¿une maison
mitoyenne de 140 m2 ; les extérieurs ne sont même pas terminés. »
D.
Le 11 janvier 2008, la Commission
d¿estimation fiscale des immeubles du district de Morges a rendu une décision
sur réclamation dans laquelle elle a maintenu sa décision du 10 décembre 2007,
fixant à fr. 904'000.- l¿estimation fiscale de la parcelle. Elle a fourni, à
l¿appui de sa décision, un détail du calcul de l¿estimation fiscale :
« Habitation
12 x 3'995.- = fr. 47'460.-
Revenu
locatif total :  fr. 47'460.-
Taux de
capitalisation : 7%
Valeur de
rendement : (47'460/7) x 100 = fr. 678'000.-
Valeur vénale
totale selon acte d¿achat : fr. 1'130'000.-
Estimation
fiscale : (VR + VV) / 2 = fr. 904'000.-
Observation :
VR = (EF x 2) : VV. Un revenu locatif annuel de fr. 3'955 est normal pour
un tel objet dans le marché locatif actuel. »
E.
Le 6 février 2008, AX.________ et BX.________
ont déposé un recours devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal contre la décision sur réclamation du 11 janvier 2008 fixant
à fr. 904'000.- l¿estimation fiscale de leur parcelle. Reprenant en partie
l¿argumentation invoquée dans leur réclamation du 20 décembre 2007, ils font en
plus valoir ce qui suit :
« ¿Le revenu locatif indiqué est
beaucoup trop élevé par rapport au prix que nous pourrions la louer ;
cette maison a été construite avec des matériaux de base et l¿isolation
phonique est extrêmement mauvaise¿..Les matériaux de cuisine, de salles de
bain, de sol sont de base. Il manque les stores aux fenêtres. Si nous calculons
la valeur locative avec le programme Vaud tax, la maison a une valeur fiscale
pour l¿ICC de fr. 18'432.- annuellement. La valeur incendie de la maison
s¿élève à fr. 538'900¿La valeur vénale est au-dessus de la valeur marchande
actuelle. Il n¿ y a pas de garage, pas de couvert à voiture, pas d¿extérieurs
finis.
»   Ils concluent finalement à l¿abaissement de l¿estimation
fiscale fixée à fr. 904'000.- par l¿autorité intimée.
F.
Dans ses déterminations du 13 mars
2008, l¿autorité intimée s¿est référée au détail de son calcul fourni  en
annexe de sa décision du 11 janvier 2008, pour justifier l¿estimation fiscale
de la parcelle à 80% du prix de vente. Relevant que le prix de vente stipulé
dans l¿acte notarié du 4 octobre 2006 correspondait bien à la valeur vénale,
elle conclut au maintien de sa décision fixant à fr. 904'000.- l¿estimation
fiscale de la parcelle no 2.********.
G.
Le 14 avril 2008, les recourants
ont déposé des ultimes déterminations complémentaires, sans invoquer de
nouveaux arguments.  Le 14 mai 2008, la Commission d¿estimation fiscale des immeubles
a déclaré maintenir sa décision sur réclamation du 11 janvier 2008.
Le Tribunal a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le
délai de trente jours prévu par l'art. 15 al. 2 LEFI, le recours est intervenu
en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
2.
L'art. 36 let.
a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA; RSV 173.36) prévoit que le recourant peut invoquer
devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus
du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi
spéciale le prévoit (art. 36 let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité,
le pouvoir d'examen de la Cour de droit administratif et public est par
conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa
jurisprudence, le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la
valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en
deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation
(voir Tribunal administratif, arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044
du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1
er
juillet 1993).
Conformément à
l¿art. 20 de la loi sur l¿estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935
(RSV 642.21 ; LEFI), la commission d¿estimation du district procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l¿estimation des immeubles lorsqu¿il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d¿autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
En l¿espèce, la
parcelle litigieuse a fait l¿objet d¿une vente le 4 octobre 2006. La commission
était donc fondée à revoir l¿estimation fiscale de l¿immeuble. Reste à savoir
si l¿estimation fiscale fixée à fr. 904'000.- est conforme à la loi.
3.
Selon l¿art. 2 LEFI, l¿estimation
fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de
rendement et sa valeur vénale.
Conformément à
l¿art. 8 du règlement sur l¿estimation fiscale des immeubles (REFI ; RSV
642.21.1), la valeur vénale d¿un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l¿offre et la demande. C¿est donc à juste titre
que la commission d¿estimation a pris comme valeur de référence, pour la valeur
vénale de l¿immeuble, le prix payé par les recourant dans le récent achat du 4
octobre 2006. L¿argument des recourants selon lequel le prix payé serait
excessif n¿est pas fondé.
Quant à la valeur
de rendement, l'art. 5 REFI prévoit que  la valeur de rendement d'un immeuble
correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Dans le calcul du
rendement, les jouissances réservées aux propriétaires pour leurs besoins
personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et
des impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). L¿art. 22 REFI prévoit que
« la
valeur de rendement d¿une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal au
taux fixé conformément aux prescriptions de l¿art. 21¿..Si la villa est habitée
par le propriétaire, la commission estimera le loyer »
Dans le cadre de
la révision générale des estimations fiscales des propriétés sises sur le canton
de Vaud de 1992, le Département des finances a édicté le 31 janvier 1991 des
instructions destinées aux commissions de districts d'estimation fiscale des
immeubles (ci-après instructions CEFI), instructions complétées le 20 novembre
1992 et le 7 avril 1995. En ce qui concerne la valeur de rendement des villas,
les instructions CEFI disposent ce qui suit :
« 4. Valeur de rendement
Selon l¿art. 21 du règlement du 25
janvier 1991 modifiant celui du 22 décembre 1936 sur l¿estimation fiscale des
immeubles et l¿art. 22 du règlement du 22 décembre 1936, la valeur de rendement
d¿une villa est obtenue en capitalisant le revenu locatif à un taux inférieur à
celui des immeubles locatifs. Si la villa est louée, le loyer sera admis s¿il
correspond aux loyers normaux de la région.
Si la villa est habitée par le
propriétaire ou un membre de sa famille, la commission de district estime le
loyer.
Le calcul de la valeur de rendement est
effectué de la manière suivante (art. 22 REF) :
Revenu locatif (revenu brut normal) x 100
--------------------------------------------------------
Taux de capitalisation
A défaut de loyer, le revenu locatif est
déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m
2
. La
surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multipliée
par le nombre d¿étages ou à la surface donnée par le propriétaire. Toutefois,
les commissions de district n¿accepteront pas sans réserve les indications qui
peuvent se révéler très approximatives. Le nombre de pièces peut également être
indicatif.
Le prix unitaire par m
2
peut
être estimé, en règle générale, pour des villas entre fr. 100.-- à fr. 200.-
par m
2
.
Les commissions établiront pour leur
district des valeurs moyennes. Les revenus locatifs supputés devront
correspondre aux loyers normaux de la région. Afin d¿éviter de trop fortes
disparités, les commissions de district voisins se consulteront. ».
Ces directives constituent une application
des art. 21 et 22 REFI, qui imposent notamment à la Commission d'estimer le
loyer lorsque le logement est habité par le propriétaire (EF 2005.0004 du 27
juillet 2006, cons. 4).
4.
En l¿occurrence, en annexe à sa
décision du 11 janvier 2008, la commission d¿estimation fiscale a fourni le
détail du calcul de l¿estimation fiscale, dont il ressort qu¿elle a calculé la
valeur de rendement sur la base de la valeur vénale et de l¿estimation fiscale
préalablement fixée à 80% de la valeur vénale. La Commission d¿estimation s¿est
contentée de préciser
« qu¿un revenu annuel de fr. 3'955 est normal
pour un tel objet dans le marché locatif actuel ».
Cette explication
est d¿ailleurs entachée d¿une erreur, puisqu¿il s¿agit vraisemblablement du
revenu
mensuel
et non annuel de fr. 3'955.-.
La méthode
utilisée par la Commission n¿est pas conforme aux dispositions légales, ni à
celles figurant dans les instructions établies par le Département des finances.
Selon celles-ci (directives du 6 novembre 1992, p. 4), à défaut de loyers, le
revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par
m2. Les commissions doivent établir pour leur district des valeurs moyennes.
Les revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la
région. Il n¿est dès lors pas possible de fixer la valeur fiscale d¿un immeuble
sur la base d¿une méthode qui se base sur le pourcentage de la valeur vénale de
l¿objet à estimer. En effet, la loi prescrit expressément que la valeur fiscale
est une moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement, soit des
avantages que le propriétaire peut retirer de son bien. La détermination de la
valeur fiscale par un pourcentage de la valeur vénale est donc contraire aux
termes de la loi et à son but. Une telle pratique, qui ne tient nullement
compte des particularités de chaque objet, est arbitraire (EF 2005.0004 du 27
juillet 2006, cons. 5).
L¿application du
taux de capitalisation de 7% pour une villa est quant à lui conforme à l¿art.
21 al. 2 LEFI.
5.
Toutefois, il faut examiner si la
décision fondée sur des motifs erronés satisfait néanmoins, dans son résultat,
aux dispositions de la LEFI :
Les recourants se
réfèrent à la valeur locative qui, calculée par le programme Vaud Tax, est
nettement inférieure à la valeur de rendement fixée par la commission. Ils en
déduisent que la valeur de rendement fixée par l¿autorité intimée est
excessive. Cet argument n¿est pas pertinent. Selon l¿art. 5 al. 2 REFI, dans le
calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins
personnels sont estimées d¿après l¿usage ordinaire. C¿est donc uniquement la
valeur de rendement qui doit être prise en considération, à l¿exclusion de la
valeur locative, qui est une valeur d¿usage, par définition inférieure à la
valeur de rendement définie à l¿art. 5 al. 2 REFI. De plus, la valeur locative
et la valeur de rendement découlant de lois différentes.
Selon les
chiffres retenus par l¿autorité intimée, le rendement locatif mensuel de la
maison, dont la surface de logement est de 140 m2, serait de fr. 3'955.- soit
47'460 par année. Cela correspond à un rendement annuel par m2 de fr. 339.-.
Cette estimation n¿est fondée sur aucun élément permettant la comparaison ou la
justification de cette valeur. Elle doit pourtant être justifiée et revue au
regard des autres loyers comparables de la région. Ce d¿autant plus qu¿elle
excède de beaucoup la fourchette des instructions CEFI.
En définitive, la
Cour de Céans n¿est pas en mesure d¿établir, au regard des éléments figurant au
dossier, quelle peut être l¿estimation du loyer de la maison des recourants.
Dans ces conditions, il convient d¿annuler la décision rendue par la commission
d¿estimation des immeubles et de renvoyer le dossier à l¿autorité intimée, afin
qu¿elle estime, conformément aux instructions CEFI, par une méthode
comparative, la valeur de rendement de la maison et qu¿elle établisse, selon
l¿art. 2 al. 1 LEFI, une estimation dûment documentée. Le taux de
capitalisation de 7%, conforme à la loi, pourra être repris pour la
capitalisation du loyer annuel nouvellement déterminé.
6.
Vu l¿issue du recours, le présent
arrêt sera rendu sans frais.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 11 janvier
2008 par la Commission d¿estimation fiscale des immeubles du district de Morges
concernant la propriété des recourants est annulée, la cause étant renvoyée à
l¿autorité intimée afin qu¿elle rende une nouvelle décision dans le sens des
considérants.
III.
Le présent arrêt est rendu sans
frais.
Lausanne, le 31 juillet 2008
Le
président:
Le présent
arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire
l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au
Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions
des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.