vd_omni · EF.1998.0014 · 2000-12-01 · fr

SEREX Michel et Pascal c/ CEFI Lausanne | La valeur vénale déterminée dans le cadre de l'estimation fiscale doit être coordonnée à la détermination de la valeur vénale arrêtée pour fixer la valeur de sortie lors de la liquidation des SI.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 01.12.2000 EF.1998.0014

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 1er décembre 2000
sur le recours interjeté par
Michel et
Pascal SEREX
, représentés par Me François Pidoux, avocat à Vevey
contre
la décision rendue sur recours le 8 juillet
1998 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
(estimation fiscale de la parcelle no 2036 de Lausanne, avenue du
Vieux Moulin 10).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A.                     Michel et Pascal Serex
ont acquis, chacun pour une demie, la parcelle no 2'036 du cadastre de la
Commune de Lausanne le 2 décembre 1997. D'une surface totale de 878 m2, dont
618 m2 en nature de place-jardin, cette parcelle porte un bâtiment affecté à
l'habitation (police d'assurance ECA no 8'102) d'une surface au sol de 260 m2.
L'immeuble comprend un rez-de-chaussée et quatre étages, tous affectés au
logement, ainsi qu'un sous-sol où se trouvent les caves, une chaufferie et un
garage; il comprend en outre des combles avec le galetas et la buanderie.
La parcelle no 2'036
était auparavant propriété de la Société immobilière Avenue du Vieux-Moulin B
SA en liquidation qui était représentée, lors du transfert du 2 décembre 1997,
par Patrice Galland, administrateur de la liquidatrice Galland et Cie SA. Cette
dernière avait établi le 4 avril 1997 une expertise de la valeur vénale en vue
de la liquidation facilitée de la société, dont on citera les extraits suivants:
"(...) Nombre d'appartements de 1 pièce:                         5
Nombre d'appartements de 2 pièce:                              10
Nombre d'appartements de 3 pièce:                                5
Descriptif
Le marché:
Il est à relever que depuis le début des années
1990, le marché immobilier a subi une importante chute qui est estimée de
l'ordre de 25% à 30%.
De plus, à l'heure actuelle, nous devons
constater un important nombre de biens immobiliers à vendre, ce qui augmente
particulièrement la concurrence entre objets.
La situation conjoncturelle de l'emploi ne fait
que renforcer le climat de méfiance actuel et correspond à un nouveau critère
de retenue sur la reprise des prix des immeubles.
Il est également très important de relever que
cet immeuble est composé de petits appartements. Ceux-ci sont principalement
touchés par la crise du logement et les loyers ont dus être revus à la baisse
depuis environ deux ans, afin de trouver preneur.
Au niveau de la valeur vénale, les amateurs ne
sont pas très intéressés par ce style d'immeuble qui exige un rendement brut
très haut d'environ 10% afin de compenser les nouvelles baisses de loyer à
effectuer.
La situation:
L'emplacement au centre-ville pourrait être un
avantage. Cependant, la proximité immédiate de l'avenue du Vieux-Moulin est un
très important facteur de nuisances.
La construction:
L'immeuble a été construit en 1955 avec des
matériaux des années 1950, sans agencement intérieur au niveau des cuisines.
Tous les sanitaires sont donc d'époque. Une isolation périphérique a été
apposée en 1989.
Compte tenu de ces éléments, notre estimation de
la valeur vénale sera la suivante:
1) Valeur de rendement:
Revenu locatif annuel au 01.01.1997:                                         210'612.--
Taux de capitalisation en % pour l'objet en SI:                             10,5%
2'000'000.--
2) Valeur intrinsèque:
Volume ECA:5'025 m3 à env. 425.-- le m3                                     2'135'000.--
- amortissement estimé: 40%                                                   854'000.--
1'281'000.--
Terrain: 878 m2 à env. 400.-- le m2                                           350'000.--
Total:                                                                                         1'631'000.--
3) Valeur vénale
(moyenne 1 + 2) arrondi
1'815'000.--"
L'Administration
cantonale des impôts a fixé la valeur de sortie de l'immeuble à 2'000'000 le 28
avril 1997; elle a retenu une valeur à neuf de 480 francs, avec un taux de
vétusté de 47,88% selon la "méthode Hägi", et un prix de 400 francs
le m2 pour le terrain; en outre, elle a appliqué un taux de capitalisation de
9,5% à l'état locatif de 210'612 francs.
B.                    Dans le cadre de
l'établissement d'une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 2036 en
raison du transfert immobilier intervenu le 2 décembre 1997, Galland et Cie SA,
au nom de Michel et Pascal Serex, a précisé à la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) qu'il
s'agissait d'un immeuble de 5 niveaux habitables comprenant 20 appartements, 6
garages boxes pour une voiture; cinq places de parc extérieures étaient en
outre aménagées. Elle a par ailleurs produit l'état locatif au 1er janvier 1998
indiquant un revenu locatif annuel net de 207'252 francs.
C.                    Par décision du 16 avril
1998, la commission a fixé l'estimation fiscale de la parcelle no 2036 à
2'374'000 francs, selon le calcul suivant:
"Nature
surface
en m2
prix
au m2
rendement/locat
total
habitation
Fr
207'252.--
total
Fr.
207'252.--
taux
de capitalisation
7.5%
Valeur
de rendement
Fr
2'763'000.--
Nature
volume/surface
prix
au m3/m2
total
valeur
nette
habitation
5'025
Fr
550.--
Fr
2'763'750.--
total
Fr
2'763'750.--
vétusté
admise
30%
Fr
1'934'625.--
valeur
terrain
878
Fr
500.--
Fr
439'000.--
Fr
439'000.--
Total
valeur vénale
Fr
2'374'000.--
Estimation fiscale
: arrêtée à la valeur vénale:
Fr 2'374'000.--
"
Michel et Pascal Serex
ont recouru contre cette décision auprès de la commission le 27 avril 1998; ils
ont fait valoir que l'estimation fiscale ne pouvait pas être supérieure à la
valeur vénale qui était en l'occurrence de 2'000'000 francs selon
l'Administration cantonale des impôts; ce prix avait constitué la base
transactionnelle avec la société immobilière Avenue du Vieux Moulin B SA
auparavant propriétaire et il représentait une moyenne entre la valeur de
rendement et la valeur intrinsèque.
Par nouvelle décision
du 8 juillet 1998, la commission a rejeté le recours et maintenu l'estimation
fiscale de l'immeuble à 2'374'000 francs; elle a précisé que les critères de
taxation admis par l'Administration cantonale des impôts pour le calcul des
valeurs de sortie des immeubles lors des liquidations des sociétés immobilières
étaient différents de ceux qui découlaient de la loi sur l'estimation fiscale.
D.                    Michel et Pascal Serex
ont déclaré recourir contre cette décision auprès du Tribunal administratif le
27 juillet 1998 par l'intermédiaire de Galland et Cie SA; ils ont ensuite
déposé leur mémoire de recours le 28 juillet 1998 par l'intermédiaire de Me
François Pidoux. Ils ont précisé que l'immeuble avait été construit dans les
années cinquante et qu'il n'avait fait l'objet d'aucune rénovation à
l'exception d'une isolation périphérique réalisée en 1989; les cuisines
n'étaient pas agencées et le niveau de confort était très sommaire; en outre,
les canalisations et alimentations en eau dataient de la construction. Par
ailleurs, l'expertise Galland et Cie SA concluait à une valeur de sortie de
1'815'000 francs et l'Administration cantonale des impôts avait fixé cette
valeur à 2'000'000 francs qui correspondait exactement à la valeur vénale. Ils
ont estimé qu'il n'avait pas été tenu compte des possibilités légales de
baisses de loyers, des difficultés de relocation et de l'état vétuste de
l'immeuble. Ils ont conclu à une estimation fiscale de 1'815'000 francs. Ils
ont produit l'état locatif au 1er juillet 1998 faisant mention d'un état
locatif annuel de 196'860 francs.
E.                    Le 8 octobre 1998, la
commission a revu sa décision et elle ramené l'estimation fiscale de la
parcelle en cause à 2'198'000 francs. Elle a tenu compte du nouveau revenu
locatif de 196'860 francs et d'un taux de capitalisation de 8,5% au vu de
l'évolution du marché, de même que de l'ancienneté et de la vétusté du
bâtiment. Elle a produit le calcul suivant:
"Nature
surface en m2
prix au m2
rendement/locat
total
habitation
Fr 196'860.--
total
Fr. 196'860.--
taux de capitalisation
8.5%
Valeur de rendement
Fr 2'316'000.-
Nature
volume/surface
prix au m3/m2
total
valeur nette
habitation
5'025
Fr 500.--
Fr 2'512'500.--
total
Fr 2'512'500.--
vétusté admise
30%
Fr 1'758'750.--
valeur terrain
878
Fr 500.--
Fr 439'000.--
Fr 439'000.--
Total valeur vénale
Fr 2'198'000.-
Estimation fiscale
: arrêtée à la valeur vénale:
Fr 2'198'000.--
"
F.                     Les recourants ont
déclaré maintenir les conclusions de leur recours le 20 novembre 1998. Ils ont
invoqué l'art. 2 de la loi d'estimation fiscale selon lequel la valeur fiscale
ne peut pas être supérieure à la valeur vénale. Ils ont critiqué la valeur de
500 francs le m3 au vu de la construction simple et ancienne, celle-ci ne devant
pas, selon eux, dépasser 425 francs. Ils demandent en outre qu'un taux de
vétusté de 40% soit appliqué compte tenu du fait que l'immeuble avait une
cinquantaine d'années et qu'il n'avait bénéficié que d'un entretien minimal.
Concernant le terrain, celui-ci devait être estimé à 400 francs le m2 au vu de
sa situation défavorable au bord de l'avenue du Vieux-Moulin. Ils ont en outre
critiqué le fait que la commission ne s'était basée que sur une valeur
intrinsèque en retenant des éléments de base différents de ceux des calculs
effectués lors de la liquidation de la société immobilière. Ils ont requis
l'inspection locale de l'immeuble en cause. Ils ont par ailleurs produit une
lettre du notaire Martin Habs du 14 octobre 1998 qui confirmait avoir constaté
lors des transferts intervenus récemment que le prix de vente était fréquemment
inférieur à l'estimation fiscale issue de la dernière révision générale.
G.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 12 mars 1999 en présence de Me
François Pidoux représentant les recourants, du témoin Patrice Galland ainsi
que de M. Tuchschmid pour l'autorité intimée. Le tribunal a procédé à la visite
des lieux. Il a notamment visité le sous-sol qui comprend les caves et la
chaufferie à mazout, deux appartements ainsi que les combles où se trouvent le
galetas, qui n'est pas isolé, et la buanderie. M. Galand a précisé que seuls
trois appartements avaient fait l'objet de travaux, soit la rénovation des
cuisines; il s'agissait cependant de travaux simples, les tuyauteries restant
celles d'origine; les seuls autres travaux effectués ont concerné uniquement
l'enveloppe extérieure du bâtiment. Les parties ont confirmé leurs conclusions
respectives.
La commission a encore
indiqué le 5 mai 1999 que dans le cadre des calculs de contrôle de la révision
générale de 1992, elle avait fixé des prix de terrain de 500 francs à 1'000
francs le m2 selon la situation et la constructibilité des parcelles situées
dans la même zone que la parcelle en cause; elle a apporté les exemples suivants:
"- parcelle no 2008, av. des Oiseaux 11:
600 francs le m2
- parcelle no 201, av. des Oiseaux 5: 600
francs le m2
- parcelle no 2030, av. des Oiseaux 15.17: 800
francs le m2
- parcelle no 2056, rue de la Borde 37: 1'250
francs le m2."
A la demande du tribunal,
l'Administration cantonale des impôts a produit la circulaire no 30 concernant
les allégements fiscaux en vue de faciliter la liquidation des sociétés
immobilières. La directive en question (circulaire no 30) précise au chiffre
2.4. la notion de valeur vénale de la manière suivante :
"La valeur vénale "est celle
qu'indiquerait une transaction libre entre un vendeur désireux mais non obligé
de vendre, et un acheteur désireux main non obligé d'acheter, dans le climat
économiquement prévalant à la date de validité de l'estimation et au lieu de
situation de l'immeuble". (Définition citée par F. Thorens, L'utilité de
l'expert en estimations immobilières, exposé présenté à la journée
professionnelle du 7 mars 1990 sur l'évaluation des biens immobiliers, Habitat
et jardins 1990). La valeur vénale est définie par l'Administration fédérale
des contribution comme étant "le prix que des tiers indépendants auraient
dû payer au moment du transfert".
Ce document comporte
en outre une annexe 2 définissant de la manière suivante le mode d'évaluation
de la valeur vénale des immeubles :
"
A. Généralités
La valeur vénale de l'immeuble peut être fixée
par comparaison avec les prix fixés lors de transactions habituelles dans la
région concernée, portant sur des immeubles de situation, d'affectation,
d'importance et de qualité semblables. Elle doit également tenir compte des
transactions récentes ayant eu pour objet l'immeuble à évaluer. En cas
d'évaluation d'un immeuble bâti, le coût de la construction effectif, s'il est
connu, doit servir de base à la détermination de la valeur intrinsèque du
bâtiment.
A défaut de prix d'achat et de prix
comparatifs, le calcul de la valeur vénale est effectué à l'aide de la valeur
de rendement et de la valeur réelle. La signification économique de ces deux
éléments pour la fixation de la valeur vénale est déterminée par un coefficient
de pondération.
La valeur
réelle
correspond à la somme
de la valeur intrinsèque des bâtiments, des frais de construction accessoires
et de la valeur du terrain.
B.
Evaluation de la valeur intrinsèque
B1) Terrains
Il convient de prendre en compte :
- la surface de la parcelle
- la surface construite
- la situation de la parcelle, son dégagement, son orientation, sa pente, son
accès.
Il faut également déterminer l'indice technique
d'utilisation, qui varie en fonction de la situation géographique de
l'immeuble, du COS et du CUS.
B2) Bâtiments (valeur à neuf)
Il convient de tenir compte des éléments
suivants :
- cube du bâtiment selon les normes ECA
- l'année de construction, ou celle d'une rénovation ou d'une transformation
importante
- le système de construction (matériaux, équipement)
- l'état d'entretien
- le degré de vétusté
- l'indice des prix à la construction
La valeur du bâtiment se détermine en
soustrayant du coût de construction (valeur à neuf) l'abattement pour vétusté.
B3) Aménagements extérieurs
Il s'agit de prendre en considération :
- les constructions diverses (soutènement, murs, escaliers, garage, etc.)
- revêtements et les jardins
- les plantations
- l'état d'entretien
B4) Environnement
Il convient de tenir compte de l'environnement
bâti et de l'environnement général, ainsi que des infrastructures
(communications, commerces, équipements scolaires, etc.).
C.
Evaluation de la valeur de rendement
Il s'agit de prendre en considération :
- le produit des loyers
- les loyers potentiels ayant trait aux éventuels logement vacants
Ces éléments sont capitalisés à un taux tenant
compte des éléments inhérents à l'immeuble, notamment sa situation, son état
d'entretien et les charges.
En cas d'occupation de l'immeuble par les
actionnaires ou des proches disposant de logement pour des loyers de faveur, le
produit des loyers devra être adapté au niveau de celui qui aurait été le sien
si l'immeuble était loués à des tiers."
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     a) Selon l'art. 20
LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
b) L'art. 2 LEFI
dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c) Selon l'art. 2
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande de celui-ci (al. 4).
3.                     a) En vertu de l'art. 7
al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de
rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal
à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de
l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera
établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront
ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu
variant dans la règle du 6 à 9 % (al. 2).
b) Par ailleurs, selon
la jurisprudence du Tribunal administratif, le fait que certains logements d'un
immeuble soient vacants n'est pas pris en compte dans la détermination de la
valeur locative, en tous cas dans la mesure où il n'est pas établi que
l'immeuble en cause serait spécialement touché par ce problème (voir arrêt TA
EF 93/068 du 23 février 1995, consid.2e).
c) En l'espèce, pour
déterminer la valeur locative, il convient de prendre en compte l'état locatif
effectif de 196'860 francs au 1er juillet 1998, qui est admis par l'autorité
intimée. Quant au taux de capitalisation, l'autorité intimée a retenu dans un
premier temps un taux de 7,5%, puis, dans son nouveau calcul du 8 octobre 1998,
elle a appliqué un taux de 8,5%, qui est considérablement plus favorable aux
recourants; le tribunal estime que le taux de 8,5% tient justement compte de
l'état du bâtiment et qu'il convient ainsi de confirmer la valeur de rendement
arrêtée par la commission le 8 octobre 1998, soit
2'316'000
francs.
4.                     a) Aux termes de l'art.
8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1).
b) L'art. 8 al. 2 REFI
précise qu'à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques
de placement sur ces immeubles. Selon les Instructions, un facteur de
pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1%
l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
aa) Dans un arrêt du
11 mars 1999 (EF 98/0016), le tribunal a considéré que lors de la mise à jour
des estimations fiscales des immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation
fiscalement privilégiée, il convenait de s'en tenir en principe à la décision
de l'Administration cantonale des impôts fixant la valeur de sortie de
l'immeuble pour calculer l'estimation fiscale; en effet, l'Administration
cantonale des impôts et les commissions d'estimation fiscale dépendaient du
même Département des finances et elles étaient chargées d'imposer la même
valeur, l'assiette de l'impôt étant identique. Ainsi, même si elles
appliquaient des législations différentes et exerçaient leurs compétences
indépendamment l'une de l'autre, d'éventuelles divergences étaient
difficilement soutenables car les normes visaient le même concept et le même
but; le tribunal a toutefois réservé des circonstances concrètes propres au cas
d'espèce et justifiant que l'on s'écarte de la valeur de sortie (arrêt TA EF
00/008  du 18 août 2000).
bb) En modifiant
l'art. 135 de la loi sur les impôts directs cantonaux du 26 novembre 1956, lors
de la révision du 21 juin 1994, le législateur cantonal a voulu une nouvelle et
dernière fois faciliter la reprise en nom propre des immeubles des sociétés
immobilières par leurs actionnaires (voir BGB juin 1994 p. 986). Il a délégué
au Conseil d'Etat la compétence d'arrêter les dispositions d'application
relatives à ces nouvelles facilités. Le règlement du 5 avril 1995 relatif à la
liquidation des sociétés immobilières prévoit à son art. 1er que la valeur de
transfert des immeubles de la société immobilière à ses actionnaires correspond
à la valeur vénale de ses biens. L'art. 3 précise que le Département des
finances édicte une directive sur la liquidation des sociétés immobilières
bénéficiant des allégements fiscaux prévus à l'art. 135 LI.
cc) Les dispositions
légales destinées à favoriser la liquidation des sociétés immobilières ne
comportent donc aucune définition ni aucune précision sur la notion de valeur
vénale et il convient donc de se référer aux critères légaux et réglementaires
arrêtés dans le domaine de l'estimation fiscale, pour coordonner les décisions
à prendre dans ces deux domaines. La circulaire no 30 de l'Administration
cantonale des impôts ainsi que son annexe 2 doivent donc en principe être
appliquées de manière conformes aux règles sur l'estimation fiscale des
immeubles afin d'harmoniser les pratiques des deux autorités.
c) Le tribunal
procédera donc à un contrôle de la valeur vénale selon les critères définis par
la législation régissant l'estimation fiscale.
aa) L'immeuble
présente une construction de base simple; il compte par ailleurs un volume
important de locaux non habitables et non isolés. Concernant les appartements,
seuls trois d'entre eux ont été équipés d'une cuisine agencée et toutes les
canalisations sont d'origine; les pièces sont en outre exiguës. Au vu de ces
caractéristiques, le tribunal estime qu'un prix de 450 francs le m3 doit être
retenu; en outre, un taux de vétusté de 25%, compte tenu des travaux de
rénovation extérieurs dont le bâtiment a fait récemment l'objet, doit être
appliqué. Quant au terrain, un prix de 500 francs le m2 se justifie au vu de sa
situation et des prix pratiqués pour les parcelles situées dans le même
quartier.
Le tribunal aboutit
donc au calcul suivant de la valeur vénale :
- habitation: 5'025 m3 à 450 frs:                                                             2'261'250.--
- vétusté:                                                                                              25%
1'695'937,50
- terrain: 878 m2 à 500 frs:                                                                 439'000.--
- Valeur vénale:
2'134'937,50
bb) L'estimation de la
valeur vénale selon les critères de la législation sur l'estimation fiscale
s'écarte donc sur plusieurs points des valeurs retenues par l'Administration
cantonale des impôts; tout d'abord en ce qui concerne le taux de vétusté de
47,88%; un tel taux ne se justifie pas dans le cas présent; d'une part, un taux
supérieur à 30% est en effet réservé aux cas exceptionnels (bâtiments
vétustes), et d'autre part, l'immeuble en cause a fait l'objet de travaux de
rénovation de l'enveloppe extérieure complets et récents. Quant au terrain, le
prix de 400 fr/m2 ne correspond pas aux prix fixés dans le même secteur, qui
s'élèvent entre 600 et 800 fr/m2 à l'avenue des Oiseaux et atteignent 1250
fr/m2 à la rue de la Borde dans une situation également bruyante le long d'un
axe routier à fort trafic. Ainsi, les chiffres retenus pour déterminer la
valeur de sortie de l'immeuble s'écartent sensiblement de la situation
effective et des critères habituels appliqués dans le cadre de l'estimation
fiscale et aussi de ceux fixés par les directives de l'Administration cantonale
des impôts, notamment en raison d'une sous-estimation de la valeur du terrain
et un taux de vétusté trop élevé.
cc) La jurisprudence
du tribunal tend à coordonner l'établissement de la valeur vénale lors de
l'estimation fiscale d'une part, et lors de la détermination de la valeur de
sortie dans le cade des mesures destinées à favoriser la liquidation de
sociétés immobilières d'autre part; mais elle réserve les circonstances
particulières justifiant que l'on s'écarte de ce principe (voir les arrêts TA,
arrêts EF 98/0016 du 11 mars 1999, EF 98/0010 du 15 avril 1999 et EF 98/021 du
9 novembre 1999). En l'espèce, le tribunal retient une valeur vénale de
2'134'937.50 fr. selon les critères de l'estimation fiscale et la valeur de
sorite, devant correspondre à la valeur vénale, a été fixée à 2'000'000 fr. par
l'Administration cantonale des impôts. Comme la différence de 135'000 fr. qui
subsiste reste dans une marge de 10% par rapport à la valeur vénale fixée
conformément aux critères de la législation sur l'estimation fiscale, le
tribunal considère qu'il n'existe pas de circonstances particulières au sens de
la jurisprudence, justifiant de s'écarter de la valeur de sorite déterminée par
l'ACI. L'estimation fiscale doit donc être arrêtée à la valeur vénale retenue à
2'000'000.- fr. dès lors que la valeur de rendement (2'316'000 fr.) est
supérieure à la valeur vénale (art. 2 al. 2 LEFI).
5.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours n'est que partiellement admis; les
recourants ont en effet conclu à ce que l'estimation fiscale soit arrêtée à
1'815'000 fr. dans leur mémoire de recours du 28 juillet 1998 et ils ont
confirmé cette conclusion dans leur mémoire complémentaire du 20 novembre 1998
et à l'audience du 12 mars 1999. Au vu de ce résultat, un émolument réduit à
500 fr. sera mis à leur charge. Comme ils obtiennent toutefois aussi
partiellement gain de cause avec l'aide d'un homme de loi, ils ont droit à l'allocation
de dépens, mais réduits à 1'000 fr.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 8
octobre 1998 fixant l'estimation fiscale de la parcelle no 2036 du cadastre de
la Commune de Lausanne à 2'198'000 francs est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale est réduite à 2'000'000 francs.
III.                     Un émolument
de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Michel
et Pascal Serex, solidairement entre eux.
IV.                    L'Etat de Vaud,
par le débit du budget du Département des finances, est débiteur des recourants
d'une indemnité de 1000 fr. à titre de dépens.
Lausanne, le 1er décembre 2000/fc/pe
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint