vd_omni · AC.2020.0113 · 2021-04-14 · fr

A.________ /Municipalité de Rances, B.________, C.________ | Refus de régulariser une salle de douche et une chambre réalisées dans des surcombles. Constat qu'il résultait clairement des plans d'enquête que les constructeurs entendaient réaliser des surcombles et non pas une mezzanine. Dans ces conditions, même si elle ne figurait pas sur les plans, la cloison finalement érigée pour délimiter une chambre aurait dû bénéficier d'une dérogation. Dérogation refusée à juste titre pour la salle de douche. Constat que l'ordre de démolition de la salle de douche n'est pas conforme au principe de la proportionnalité.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.04.2021 AC.2020.0113

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 14 avril 2021
Composition
M. François Kart, président; M. Jean-Claude Pierrehumbert, assesseur et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure.
Recourante
A.________
à
******** représentée par Me Marcel PARIS, avocat à Yverdon-les-Bains,
Autorité intimée
Municipalité de Rances,
représentée
par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Tiers intéressés
1.
B.________
à ******** représentée
par Me Stéphane VOISARD, avocat à Genève,
2.
C.________
à ********
représentée par Me Laurent ROULIER, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Rances du 23 mars 2020 (refus du permis de construire n°01/2020 sur la
parcelle n° 65, CAMAC 190136)
Vu les faits suivants:
A.
Le 5 juillet 2016, B.________ a obtenu un permis de construire relatif à
la construction de trois immeubles (2 x 6 appartements et 1 x 9 appartements)
sur les parcelles n
os
65, 66 et 67
(immeubles A, B et C)
de
la Commune de Rances après démolition des bâtiments existants. Le bâtiment C
comprend trois niveaux (rez-de chaussée, étage et combles) avec deux logements
par niveau (lots n° 16 à 21). Le lot n° 21 est un des deux logements situés
dans les combles de l'immeuble C. Ce logement comprend deux niveaux (niveaux
inférieur et supérieur). Les plans sur la base desquels le permis de construire
a été délivré mentionnent qu'il s'agit d'un 4,5 pièces. Au niveau inférieur, le
plan intitulé "plan combles" figure deux chambres de 12,50 m
2
et 15 m
2
, une salle de bain de 4.70 m
2
, un séjour de 25 m
2
et une cuisine de 10,30 m
2
.
Le plan du niveau supérieur
intitulé "plan surcombles" mentionne une "mezzanine" de 29
m
2
(33,90 m
2
). Il ressort du plan qu'il s'agit d'un
étage complet auquel on accède par un escalier, sans lien visuel avec l'étage
inférieur.
B.
Par acte notarié du 18 avril 2018, une propriété par étages a été
constituée sur la parcelle n° 65 (ci-après: la PPE). Il ressort de cet acte
notarié que le lot n° 21 correspond à un appartement de 4,5 pièces de 112,80 m
2
environ sis dans les combles et surcombles du bâtiment C avec un balcon et une
cave.
C.
Le 11 juillet 2018, A.________ a signé un document établi par B.________
relatif à la réservation des lots n
os
21 et 27 de la PPE (le lot n° 27
correspond à un local de 16,60 m
2
environ au sous-sol) et à deux
places de parc extérieures pour un prix de 730'600 fr. Ce document était accompagné
de plans également signés par les parties, dont deux relatifs à l'appartement
réservé. Les plans mentionnent deux niveaux avec, au second niveau, une chambre
fermée et une salle de bain. Le 5 décembre 2018, A.________ a signé devant
notaire un acte de vente avec B.________ portant sur les lots n
os
21
et 27 de la PPE. L'acte de vente mentionne que B.________ vend des quotes-parts
de terrain sous forme de lots de propriété par étages avant construction,
doublées d'un contrat d'entreprise avec l'entrepreneur général C.________. A.________
a été inscrite au Registre foncier comme propriétaire le 6 décembre 2018.
Le 10 septembre 2018, A.________ avait conclu un
contrat d'entreprise générale avec C.________.
D.
Les trois bâtiments ont été construits dans le courant de l'année 2018.
A.________
a pris possession de son appartement le 9 juillet 2019 et y a
emménagé le 10 juillet 2019. Le niveau supérieur de l'appartement comprend
une chambre et une salle de bain. Apparemment, les mêmes aménagements ont été
réalisés dans les appartements sis au niveau des combles des trois bâtiments
(A, B et C).
E.
Lors de la visite effectuée en vue de la délivrance du permis d'habiter
le 24 juin 2019, il a notamment pu être constaté que le lot n° 21 posait
problème au regard de l'art. 64 du règlement communal qui prévoit qu'il ne peut
y avoir plus d'un niveau habitable dans la toiture, à l'exception de mezzanine
ou de galerie de moindre importance. La municipalité en a informé C.________
par courrier du 8 juillet 2019, dont une copie a été adressée à B.________. A.________
n'a pas participé à cette visite et n'a pas été informée du résultat.
F.
Par la suite, D.________ a été dénoncé à la préfecture pour non-respect
des règles de construction. Lors de son audition devant le préfet le 28 août
2019, D.________ a notamment déclaré que C.________ n'avait pas suivi les plans
mis à l'enquête et en avait fourni d'autres aux acheteurs.
Par ordonnance pénale du préfet du Jura-Nord vaudois
du 27 février 2020, D.________ a été condamné à une amende de 1000 fr. Les faits
imputés étaient les suivants:
"
En
tant qu'administrateur président de B.________, non-respect des plans initiaux
concernant les appartements de 4.5 pièces – aménagement de sur-combles (chambre
+ salle de bain construites) alors qu'à la mise à l'enquête il était indiqué
sur les plans "mezzanine.
"
G.
Par courrier du 29 août 2019 adressé à B.________, se référant à
l'audience du 28 août 2019 à la préfecture du Jura-Nord vaudois, la
Municipalité de Rances (ci-après: la municipalité) a demandé la mise en conformité
dans les plus brefs délais des appartements concernés des bâtiments A et B,
soit la démolition des salles de bain et des cloisons de séparation de la
mezzanine. Il était précisé qu'aucune location n'était possible tant que les
bâtiments n'avaient pas été mis en conformité. Concernant le bâtiment C, une
mise à l'enquête publique complémentaire était requise, sans garantie que le
dossier soit accepté. Ces demandes ont été renouvelées par courrier de la
municipalité du 11 septembre 2019. Ce courrier précisait qu'un seul appartement
avait été vendu avec la salle de bain et la chambre construites au niveau
litigieux, soit le lot n° 21  du bâtiment C, que la vente de l'appartement du lot
n° 20 du bâtiment C avait été annulée et que tous les travaux avaient été
stoppés dans les duplex n
os
5 et 6 du bâtiment A et n
os
13
et 15 du bâtiment B. Etaient ensuite énumérés les travaux de remise en état à
effectuer dans lot le n° 20 du bâtiment C ainsi que dans les lots  n
os
5 et 6 du bâtiment A  et n
os
13 et 15 du bâtiment B.
H.
Au début de l'année 2020, D.________ a sollicité A.________ afin qu'elle
signe une demande de permis de construire relative à son appartement portant
sur la mise en conformité d'une salle de douche et d'une chambre aménagées dans
les surcombles. Une dérogation aux articles 64 et 27 du règlement communal sur
l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après: RC) était requise.
La demande de permis de construire déposée le 2
décembre 2019 mentionnait D.________ comme propriétaire et A.________ comme promettant-acquéreur
(page 1 de la demande). A.________ a signé cette demande en tant que
propriétaire ainsi que les plans d'enquête. Une enquête publique a été ouverte
du 8 février au 8 mars 2020, qui a suscité deux oppositions.
Par décision du 23 mars 2020, la municipalité  a
refusé de délivrer le permis de construire et a ordonné la démolition de
l'ouvrage. Cette décision a été notifiée à B.________. Une copie de cette
décision a été adressée le 24 mars 2020 à A.________.
I.
Par acte du 20 avril 2020, B.________ a déposé un recours contre la
décision municipale du 23 mars 2020 auprès de la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal (CDAP).
J.
Par acte du 11 mai 2020, A.________ a également recouru contre la
décision municipale du 23 mars 2020 auprès de la CDAP. Elle conclut
principalement à son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens que la
dérogation à l'art. 64 RC est accordée et que les aménagements d'une chambre et
d'une salle de bain dans la mezzanine de l'appartement n° 21 sont conformes et
plus subsidiairement à sa réforme en ce sens que l'ordre de démolition est
adressé directement à D.________, respectivement B.________, et C.________, à
charge pour elles d'en assumer tous les frais, notamment ceux du mandataire de
la recourante et ceux nécessaires pour son déménagement, le garde-meuble et de
relogement pour la durée des travaux, ainsi que des dépens.
La recourante a complété son recours le 14 mai 2020.
B.________ a déposé des déterminations le 25 mai
2020. A cette occasion, elle a indiqué retirer le recours déposé le 20 avril
2020.
La municipalité a déposé sa réponse le 1
er
juillet 2020. Elle conclut au rejet du recours.
Le 15 juillet 2020, la recourante s'est déterminée
spontanément sur les déterminations de B.________ du 25 mai 2020.
Le 3 août 2020, la recourante a produit un devis
relatif aux travaux de remise en état de son appartement correspondant à un
montant de 47'515 fr.
Dans un courrier du 31 août 2020, C.________ a indiqué
qu'elle n'entendait pas se déterminer sur le recours.
La recourante a déposé des observations
complémentaires le 29 octobre 2020. Elle a joint une expertise relative à la
perte de valeur de son appartement en raison de la modification qui est exigée.
La municipalité a déposé une duplique le 17 novembre
2020.
Le 23 novembre 2020, C.________ a indiqué qu'elle
n'avait pas de déterminations complémentaires à formuler.
B.________ a déposé des déterminations
complémentaires le 17 décembre 2020.
Le 8 janvier 2021, la municipalité a, à la requête
du juge instructeur, donné un certain nombre d'explications au sujet des
différents projets de construction sur les parcelles n
os
65, 66 et
67. Elle précisait que le projet autorisé correspondait à celui déposé en 2016
en produisant le dossier y relatif (comprenant notamment les plans mis à
l'enquête publique en 2016 et le permis de construire).
Le tribunal a tenu audience le 4 février 2021. A
cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de
l'audience a la teneur suivante:
"
L'audience
débute à 9h 30 sur la parcelle n° 65 à Rances. Il n'y a pas de réquisitions
d'entrée de cause.
A titre préalable, le président
informe les parties du fait que le tribunal n'a pas encore reçu les pièces n
os
12 et 13 produites par la municipalité (à savoir le dossier déposé par les
constructeurs en 2014 et le dossier mis à l'enquête publique en 2016). Me
Cavadini explique que lesdites pièces se trouvent en l'étude VR Avocats
Associés à Genève pour photocopie. Me Roulier indique qu'elles n'ont pas encore
circulé auprès de lui; il les fera suivre au tribunal après consultation.
Le tribunal ne disposant pas du
dossier d'enquête publique de 2016, Me Haldy produit, pour le bon déroulement
de l'audience, sa copie des plans des combles et surcombles du bâtiment C (de
2016). D'après Me Haldy, les plans de 2016 seraient identiques à ceux de 2014 s'agissant
des niveaux concernés, étant rappelé que le dossier déposé en 2014 n'a pas
débouché sur une autorisation de construire.
En premier lieu, il est constaté
que les plans mis à l'enquête publique en 2016 font état, pour le bâtiment C,
d'un étage de combles, d'un étage de surcombles et de deux appartements de 4,5
pièces chacun. Mme A.________ fait remarquer que les plans en cause ne
correspondent pas à ceux qu'elle a vus et sur la base desquelles elle a acquis
son appartement.
Sur question du tribunal, M. E.________
indique que les travaux réalisés seraient conformes aux plans mis à l'enquête.
Me Roulier précise, pour sa part, qu'il n'est pas contesté que lesdits travaux
présentent certaines différences par rapport aux plans mis à l'enquête
publique, mais explique qu'il s'agirait d'un aménagement n'affectant pas la
volumétrie du bâtiment. Me Haldy le conteste et rappelle, d'une part, que des
travaux de remise en état ont été exigés pour les bâtiments A et B et, d'autre
part, que M. D.________ a été condamné pénalement en raison du non-respect des
plans d'enquête.
Le président revient sur le
déroulement des faits à l'origine du litige. A cet effet, il est relevé que le
permis de construire a été délivré le 5 juillet 2016, que les travaux ont eu
lieu dans le courant de l'année 2018 et que la visite de la municipalité en vue
de la délivrance du permis d'habiter a eu lieu le 24 juin 2019 et a permis de
constater que les travaux réalisés n'étaient, en partie, pas conformes au
permis de construire délivré. Mme F.________ précise qu'à cette dernière date,
la municipalité ignorait que Mme A.________ avait acquis l'appartement
correspondant au lot de PPE n° 21. Mme A.________ indique qu'elle s'était
pourtant annoncée au Contrôle des habitants de la commune au mois de mai 2019
déjà. Me Paris ajoute que sa cliente est inscrite au registre foncier comme
propriétaire du lot de PPE concerné depuis la fin de l'année 2018. Mme F.________
en prend acte, tout en indiquant que le rapprochement n'a, à l'époque, pas été
fait par la municipalité.
Sur question de savoir à quel
moment la municipalité a appris que Mme A.________ avait acquis l'appartement
concerné, Me Haldy rappelle que M. D.________ s'est présenté comme propriétaire
dès le début de la procédure d'autorisation de construire et y compris dans la procédure
subséquente de mise en conformité. Me Haldy précise que, dans cette dernière
procédure, la demande de permis de construire indique M. D.________ comme
propriétaire et Mme A.________, comme promettant-acquéreur. Mme F.________ explique
que c'est dans le cadre de la procédure pénale devant la préfecture, à la fin
du mois d'août 2019 seulement, que la municipalité a appris que Mme A.________
avait acquis l'appartement en cause.
Le président évoque ensuite la
lettre adressée le 8 juillet 2019 par la municipalité à C.________ et observe
que ce courrier exige la remise en état des bâtiments A et B, mais pas du
bâtiment C. Il relève en outre que, le lendemain de l'audience du 28 août 2019 devant
la préfecture, la municipalité a exigé une mise à l'enquête publique
complémentaire pour le bâtiment C. Sur question de savoir pour quel motif la
municipalité a traité les bâtiments A et B différemment du bâtiment C, Mme F.________
explique que, lors de l'audience devant la préfecture, la municipalité a appris
que Mme A.________ habitait déjà l'appartement concerné depuis le mois de
juillet 2019 et a dès lors souhaité trouver une solution; Mme le Préfet a alors
suggéré de requérir une enquête complémentaire pour le bâtiment C, sans
garantie que le dossier soit accepté. Mme F.________ précise que, s'il n'y
avait pas eu d'oppositions, la municipalité aurait délivré l'autorisation de
construire requise. Me Haldy fait valoir, pour sa part, qu'on ignore ce que la
municipalité aurait décidé de faire, étant rappelé qu'elle est tenue de faire
respecter son règlement. Enfin, Mme F.________ ajoute que l'autre appartement
sis dans les combles du bâtiment C (lot PPE n° 20), qui n'était pas encore
vendu, a fait l'objet d'une remise en état.
Le président relève le fait que la
décision attaquée a été adressée à M. D.________ à une date à laquelle il
n'était plus propriétaire de l'appartement litigieux et pose la question de
savoir quel était le raisonnement de la municipalité à cet égard. Se pose
notamment la question de savoir ce qui se passera si Mme A.________ refuse que B.________
effectue les travaux de remise en état. Le président demande également à qui la
municipalité adressera la facture en cas d'exécution par substitution. Me Haldy
reconnaît qu'il y a bien eu un vice de procédure s'agissant du destinataire de
la décision attaquée, mais estime que ce vice n'aurait pas porté à conséquence;
Mme A.________ ayant recouru, il conviendrait de retenir que la décision
attaquée a été valablement notifiée. Cela étant, dans l'hypothèse où le
tribunal viendrait à confirmer l'ordre de remise en état, il se pourrait que la
municipalité rende une nouvelle décision adressée, cette fois-ci, à Mme A.________.
La discussion porte ensuite sur le
respect de l'art. 64 RC, aux termes duquel il ne peut y avoir plus d'un niveau
habitable dans les combles. A cet égard, Me Roulier fait valoir que le niveau
litigieux constituerait une mezzanine réaménagée, qui n'impacterait pas le
volume, étant précisé que les surfaces habitables seraient celles autorisées
par le permis de construire. Il compare pour le surplus les cloisons, dont il
précise qu'elles ne seraient pas porteuses, à l'effet que pourraient avoir des
bibliothèques sur une mezzanine. Il s'agirait d'une interprétation extensive du
règlement communal. Me Haldy conteste cette interprétation et Mme A.________
fait remarquer que la non-conformité des travaux ne porte pas exclusivement sur
les cloisons, mais également sur la salle de bain.
Il est ensuite procédé à la visite
de l'appartement de Mme A.________, en deux groupes distincts pour des raisons
sanitaires. Le premier groupe est constitué des membres de la cour, de la
greffière, de Mme A.________, de Me Paris, ainsi que de Mme F.________. Le
second groupe est constitué de Mes Haldy, Cavadini et Roulier, ainsi que de M. E.________.
Lors de la visite, le tribunal
procède aux constatations suivantes:
-
la cage d'escalier menant à l'étage supérieur donne sur un
pallier, qui distribue sur deux espaces cloisonnés, l'un sur la droite (en
montant) et l'autre sur la gauche;
-
ces deux espaces occupent toute la surface de l'étage, de part et
d'autre du pallier;
-
la pièce de droite est aménagée en chambre à coucher et est
pourvue de deux velux, l'un dans le pan nord de la toiture et l'autre dans le
pan sud;
-
le mur nord de l'espace constituant le pallier comporte, dans sa
partie supérieure, un œil de bœuf, approximativement au droit de la cage
d'escalier;
-
l'espace situé sur la gauche en montant l'escalier est scindé en
deux pièces distinctes, l'une donnant sur le nord et l'autre sur le sud;
-
la pièce donnant sur le sud est aménagée en salle de bain (avec
WC, douche et lavabo) et comporte un velux;
-
la pièce donnant sur le nord est aménagée en dressing et comporte
un œil de bœuf, dans la partie supérieur du mur nord.
La question de l'habitabilité de
l'espace litigieux est abordée. A cet égard, l'assesseur Pierrehumbert fait
remarquer qu'à la lecture des plans de 2016, il semblerait que le constructeur
ait eu le souci de respecter les hauteurs prescrites par l'art. 27 RLATC. En
effet, a priori, une hauteur de 2,40 m paraît respectée au moins sur la moitié
de la surface utilisable (comptée à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m).
Sous réserve de la vérification correspondante, l'espace en cause semble
habitable.
En outre, l'assesseur Pierrehumbert
relève que, par définition, une mezzanine présente une surface inférieure à
celle de l'étage qu'elle domine et entretient un lien visuel avec ce dernier.
Or, tel n'est pas le cas en l'occurrence, l'espace litigieux étant entièrement
fermé par des cloisons, avec pour seule ouverture la cage d'escalier. Au vu de
ces caractéristiques, l'espace en cause s'apparente davantage à un galetas qu'à
une mezzanine.
S'agissant de l'importance de la
non-réglementarité, le président relève qu'on pourrait se poser la question de
savoir si la municipalité n'aurait pas autorisé, en définitive, un ouvrage plus
conséquent qu'une mezzanine. A cet égard, il relève notamment que les plans de
2016 mentionnent des surcombles, et non une mezzanine, ainsi qu'un appartement
de 4,5 pièces.
Me Paris pose, pour sa part, la
question de savoir si, sur la base des éléments relevés par le juge assesseur,
la municipalité ne devrait pas reconsidérer la décision attaquée. A cet égard,
il expose que sa cliente se trouverait dans une situation particulièrement
inconfortable, dont elle ne serait pas responsable, et que la remise en état
ordonnée impliquerait une perte de valeur de son appartement. Il estime au
demeurant qu'il appartenait à la municipalité de surveiller le chantier au fur
et à mesure de son avancement. Mme A.________, quant à elle, souligne que, dans
l'hypothèse d'une remise état, l'appartement dont elle est propriétaire ne
serait tout simplement plus celui qu'elle a décidé d'acquérir et qui se
composait de 4,5 pièces.
Me Haldy répond que la
municipalité est tenue, de par la loi, de vérifier la conformité des travaux à
l'issue de ceux-ci en vue de délivrer le permis d'habiter. Pour le surplus, il
estime que le dossier ne présenterait pas d'éléments nouveaux qui
justifieraient une reconsidération de la décision attaquée. Aussi, il souhaite
que le tribunal pèse les différents intérêts en jeu et statue.
S'agissant des deux autres
bâtiments (A et B), Mme F.________ confirme que les travaux de remise en état
ont déjà été réalisés, étant précisé que la municipalité a exigé que les
cloisons et les salles de bains soient supprimées et que les grilles des salles
de bains soient bouchées. Me Roulier relève qu'en dépit de ces travaux, l'étage
supérieur ne présenterait pas de lien visuel avec l'étage inférieur au-dessus
duquel il se trouve, la cage d'escalier étant la seule ouverture et les
cloisons subsistant de part et d'autre de celle-ci. Mme A.________ indique que
certains appartements des bâtiments A et B sont désormais loués. A la demande
du tribunal, Me Cavadini s'engage à produire des photographies de l'état actuel
des appartements remis en état.
Enfin, le président informe les
parties de ce qu'elles recevront le procès-verbal de l'audience accompagné des
photographies précitées et qu'un délai leur sera imparti pour se déterminer sur
ces documents.
Sans autres réquisitions, l'audience
est levée
à 10h 25.
"
Le 9 février 2021, le juge instructeur a requis de B.________
la transmission de photographies de l'état actuel des appartements remis en
état. Le 11 février 2021, la recourante a demandé que les photographies comportent
notamment une vue de l'ouverture de l'étage supérieur depuis le bas des
escaliers, afin qu'il soit possible de comparer ces appartements avec le sien
en termes de visibilité et d'ouverture. Les 17 février et 1
er
mars
2021, B.________ a transmis au tribunal les photographies demandées.
Le 1
er
mars 2021, B.________ a indiqué
qu'elle n'avait pas de remarque à formuler au sujet du procès-verbal de
l'audience.
Le 4 mars 2021, la municipalité s'est déterminée sur
les photographies produites par B.________.
Le 5 mars 2021, C.________ s'est déterminée sur le
procès-verbal de l'audience et les photographies produites par B.________. Pour
ce qui et du procès-verbal, elle fait valoir que celui-ci ne mentionne pas la
remarque formulée à différentes reprises par son conseil selon laquelle la surface
(114 m
2
) et le nombre de pièces (4,5) du lot n° 21 tels que figurant
sur les plans mis à l'enquête – pour lesquels le permis de construire a été
délivré – incluent la surface des surcombles et la pièce qu'ils représentent.
Le 8 mars 2021, la recourante s'est déterminée sur
le procès-verbal de l'audience, les photographies produites par B.________ et
la question des dépens. Pour ce qui est du procès-verbal, elle indique ne pas
avoir d'objections à faire valoir.
B.________ s'est encore déterminée sur la question
des dépens le 16 mars 2021.
Considérant en droit:
1.
a) La décision attaquée, par laquelle la municipalité refuse d'autoriser
des modifications d'un projet, après une enquête publique complémentaire, et
ordonne la remise en état des lieux, peut faire l'objet d'un recours de droit
administratif au Tribunal cantonal, selon les art. 92 ss de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). La recourante,
qui n'était pas la destinataire directe de la décision mais qui en a reçu une
copie, a un intérêt digne de protection à la contester en tant que propriétaire
de l'appartement qui fait l'objet du refus de permis de construire et de
l'ordre de démolition (cf. art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99
LPA-VD).
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD
(applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu
d'entrer en matière sur le fond.
b) A titre "plus subsidiaire", la
recourante conclut à ce que la décision de refus du permis de construire et de
démolition soit réformée en ce sens que l'ordre de démolition est adressé
directement à D.________, respectivement B.________, et C.________, à charge
pour elles d'en assumer tous les frais, notamment ceux du mandataire de la
recourante et ceux nécessaires pour son déménagement, le garde-meuble et le
relogement pour la durée des travaux, ainsi que des dépens. On peine à comprendre
la portée de cette conclusion dès lors que la décision attaquée a précisément
été notifiée à B.________. Pour le surplus, les conclusions relatives à la
prise en charge par B.________ et C.________ de différents frais (par exemple
des frais de garde-meuble et de relogement) relèvent des tribunaux civils et
sont irrecevables devant la CDAP.
2.
La recourante invoque une erreur dans la désignation du destinataire de
la décision. Elle relève que celle-ci aurait dû lui être adressée en sa qualité
de propriétaire de l'appartement litigieux et non pas au maître de l'ouvrage (B.________),
comme cela a été le cas. Elle relève que B.________ ne dispose pas des droits
requis pour exécuter l'ordre de démolition. Selon la recourante, le recours
doit être admis pour ce motif.
a) Dans un arrêt AC.2011.0123 du 8 février 2013, le
Tribunal cantonal a examiné la validité d'une décision relative à un ordre de
remise en état d'une construction illégale qui n'avait pas été notifiée au
propriétaire mais à une société anciennement propriétaire en sa qualité de
maître de l'ouvrage, promoteur et constructeur. Il a relevé que cette société
était à l'origine de la situation qui avait amené la municipalité à ouvrir une
nouvelle procédure administrative, avec enquête publique complémentaire. En
pareil cas, s'il apparaissait que l'octroi d'un permis de construire
complémentaire était contraire au droit cantonal ou communal, la constructrice
était un "
perturbateur par comportement
" qui pouvait être le
destinataire non seulement de la décision refusant l'autorisation qu'elle avait
requise, mais également de l'ordre de remise en état (cf. arrêt précité consid.
2a avec référence à l'arrêt ATF 107 Ia 19 consid. 2b p.24).
b) Vu ce qui précède, la décision attaquée ne
saurait être annulée au motif qu'elle a formellement été notifiée au maître de
l'ouvrage, promoteur et constructeur et non pas à la recourante.
Pour le surplus, on relève que la recourante a pu
prendre connaissance de la décision litigieuse et l'attaquer en temps utile
devant la CDAP. Une éventuelle informalité en ce qui concerne la notification
de la décision ne lui a par conséquent pas porté préjudice.
c) Vu ce qui précède, ce premier grief doit être
écarté.
3.
A titre subsidiaire, la recourante conclut à la réforme de la décision attaquée
en ce sens qu'une dérogation à l'art. 64 RC est octroyée.
a) aa)
Aux termes de l’art. 85
al. 1
de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; BLV 700.11)
, dans la mesure où le règlement
communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y
afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs
d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de
dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts
prépondérants de tiers.
Au plan communal, l'art. 78 RC, qui
traite des dérogations dans la zone à bâtir, a la teneur suivante:
"
Des dérogations aux plans et à la
réglementation y afférent peuvent être accordées par la Municipalité pour
autant que des motifs d'intérêt public où des circonstances objectives le
justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre
intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers. Ces dérogations
peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de
conditions et charges particulières. Elles doivent rester dans les limites
mentionnées de l'article 85 LATC.
Ces dérogations
peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de
conditions et charges particulières. Elles doivent rester dans les limites
mentionnées de l'article 85 LATC.
La demande de
dérogation est mise à l'enquête publique selon les mêmes modalités que la
demande de permis de construire (art. 109 LATC).
"
bb)
Selon la jurisprudence, les
dispositions dérogatoires, telles que l'art. 85 LATC, ne doivent pas
nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les
méthodes d'interprétation ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se
révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation
ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le
moins, les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle
doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du
législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une
dérogation suppose une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle,
à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se
substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique
dérogatoire. Il implique une pesée entre les intérêts publics et privés de
tiers au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les
intérêts du propriétaire privé à l'octroi d'une dérogation, étant précisé que
des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure
solution architecturale, ou encore une utilisation optimale du terrain, ne
suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation (cf. ATF 112 Ib 51
consid. 5; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 3.2; TF 1C_257/2019 du
24 avril 2020 consid. 4.1 et les références). La clause dérogatoire est une
émanation du principe de la proportionnalité. Elle ne peut porter atteinte à
des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants;
elle doit résulter d'une pesée globale des intérêts en présence, prenant en
compte l'ensemble des circonstances. Confrontée à l'octroi ou au refus d'une
dérogation, l’autorité de recours devra se limiter à sanctionner un abus ou un
excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité (cf. arrêts AC.2020.0274
du 8 décembre 2020 consid. 2b; AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 8a/bb;
AC.2018.0379 du 5 juin 2020 consid. 13b/bb/bbb et les arrêts cités).
b) L'art. 64 RC prévoit qu'il ne peut y avoir plus
d'un niveau habitable dans la toiture, à l'exception de mezzanine ou de galerie
de moindre importance.
Il faut entendre par mezzanine un passage ou une
aire de plancher intermédiaire qui n'occupe qu'une partie de la surface de la
pièce qu’il surplombe, qui est ouvert sur celle-ci, et qui en est séparé par
une barrière de protection. Une telle configuration ne doit pas être confondue
avec un local fermé, tel que des surcombles ou un galetas (cf. arrêts
AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid.2b/bb;  AC.2012.0066 du 31 mai 2013 consid.
3c).
En l'occurrence, il ressort des plans et de la
vision locale que le niveau supérieur du logement de la recourante n'est pas une
mezzanine ou une galerie de moindre importance au sens de l'art. 64 RC dès lors
qu'il occupe l'entier de la surface disponible, qu'il ne surplombe par
conséquent pas le niveau inférieur et qu'il n'existe pas de lien visuel entre
le niveau supérieur et le niveau inférieur, comme c'est le cas pour une
mezzanine ou une galerie. Il s'agit par conséquent de surcombles, avec une
seule ouverture sur le niveau inférieur correspondant à la cage d'escalier.
c) Les caractéristiques du niveau supérieur du
logement de la recourante, qui le distinguent clairement d'une mezzanine ou d'une
galerie de moindre importance et en font des surcombles, figuraient clairement
sur les plans sur la base desquels le permis de construire a été délivré en
juillet 2016. Ces plans montraient la volonté de créer à ce niveau un étage
complet habitable, respectant notamment les exigences de l'art. 27 du règlement
d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) relatifs à
la hauteur des locaux. Ils prévoyaient également quatre lucarnes destinées
spécifiquement à l'éclairage de l'étage supérieur, soit un éclairage qui serait
disproportionné pour une simple mezzanine (qui est généralement éclairée par
les ouvertures prévues pour l'étage inférieur). Peu importe à cet égard que le
plan intitulé "plan surcombles" mentionnait le terme
"mezzanine". Il y a lieu ainsi de constater que, pour l'essentiel, la
construction du niveau supérieur du logement de la recourante, soit la
réalisation de surcombles, correspond aux plans sur la base desquels le permis
de construire a été délivré. Ce constat est confirmé par les photographies des
autres logements qui ont été remis en état, qui montrent un espace clos et
invisible depuis le bas, montrant qu'on est en présence de surcombles et non
pas de mezzanines ou de galeries.
d) Pour ce qui est des aménagements du niveau
supérieur de l'appartement de la recourante (érection d'une cloison pour
délimiter une chambre à coucher et création d'une salle de bain), on constate
que ceux-ci ne figuraient pas sur les plans sur la base desquels le permis de
construire a été délivré en juillet 2016. Cela étant, on relève que ces plans
mentionnaient clairement qu'il s'agissait d'un 4,5 pièces. Dès lors que deux
chambres étaient prévues à l'étage inférieur, ceci impliquait nécessairement la
réalisation d'une chambre supplémentaire dans les surcombles.
Dans ces conditions, il existe des circonstances
objectives au sens des art. 85 LATC et 78 RC, qui justifient l'octroi d'une
dérogation à l'art. 64 RC en ce qui concerne la création de la chambre à l'étage
supérieur, étant relevé que cette dérogation ne porte atteinte ni à des
intérêts publics importants ni à des intérêts privés prépondérants. S'agissant
de cet aménagement, c'est ainsi à tort que la municipalité a refusé l'octroi
d'une dérogation, qui était expressément requise. Le tribunal retiendra dès
lors que, vu les circonstances très particulières du cas d'espèce, on est en
présence d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité communale, qui
aurait dû régulariser la création de cette chambre dans les surcombles.
e) La situation est différente en ce qui concerne la
salle de bain. Celle-ci ne figurait pas sur les plans et le fait que le
logement soit décrit comme un 4,5 pièces ne justifiait pas nécessairement la
création d'une seconde salle de bain dans les surcombles. Dans ces conditions,
la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant de
délivrer la dérogation également requise pour cet aménagement, étant précisé
que l'ordre de démolition le concernant sera examiné ci-après sous l'angle de
la proportionnalité.
4.
La recourante invoque une violation du principe de la proportionnalité.
Elle fait valoir qu'elle n'a jamais eu conscience que l'appartement qu'elle
achetait ne pourrait pas avoir de chambre à coucher et de salle de bain dans ce
qu'elle appelle (à tort) "la mezzanine" et encore moins que la
construction réalisée n'était pas conforme au permis de construire. Elle
soutient que l'autorité intimée savait lors de la visite du 24 juin 2019 que
l'appartement lui serait livré dans les jours suivants et que en ne l'informant
pas immédiatement des constatations faites lors de cette visite, elle a créé
une situation confuse qui ne saurait lui nuire. Elle reproche à la municipalité
de ne pas s'être fait remettre plus tôt les plans de l'entreprise générale, qui
indiquaient clairement la présence de la chambre et de la salle de bain au
niveau de "la mezzanine", et de ne pas avoir suivi l'évolution du
chantier de manière à éviter la réalisation d'une construction non
réglementaire. Elle revient sur la différence de traitement faite entre les
bâtiments A et B (démolitions ordonnées immédiatement) et le bâtiment C (mise
en oeuvre d'une procédure de régularisation). Elle relève qu'elle n'a rien à se
reprocher et que les seuls reproches qui peuvent être faits doivent s'adresser à
D.________ et à l'entreprise générale. Elle fait valoir que, compte tenu des
démolitions opérées dans les bâtiments A et B, l'état construit de l'ensemble
de la promotion est, dans une très large mesure, finalement conforme au permis
de construire. Elle soutient que, compte tenu de la légère non-conformité au
permis de construire et des intérêts publics en jeu, le coût de la remise en état
est disproportionné. Elle invoque le fait qu'elle a vécu paisiblement dans son
appartement pendant 6 mois. Elle invoque également la perte de valeur de son
appartement, qui deviendrait un 3,5 pièces alors qu'elle a payé le prix correspondant
à un 4,5 pièces, perte qu'elle chiffre à 31'000 fr.
a)
aa)
Lorsqu'une construction déjà réalisée
contrevient aux règles légales et ne peut par conséquent être autorisée
a
posteriori
, cela ne signifie pas encore qu'elle ne peut être utilisée, ni
que l'état antérieur doit nécessairement être rétabli (ATF 132 II 21 consid.
6). Il convient à ce stade d'examiner la situation au regard des principes
généraux du droit administratif, en particulier les principes de la
proportionnalité et de la protection de la bonne foi. Aussi l'autorité
renonce-t-elle à exiger la remise en état lorsque celle-ci ne revêt pas
d'intérêt public ou lorsque les dérogations aux règles sont mineures. Il en va
de même lorsque le maître de l'ouvrage a pensé de bonne foi faire un usage
correct de l'autorisation reçue, pour autant que le maintien de la situation
illégale ne contrevienne pas à d'importants intérêts publics (ATF 132 II 21
consid. 6; 104 Ib 301 consid. 5b; 102 Ib 64 consid. 4). Dans ce contexte, la
bonne foi de l'administré est un élément qui entre dans le pesée des intérêts
(cf. ATF 123 II 248 consid. 4a; Moor/Flückiger/Marthenet, Droit administratif
vol. I - Les fondements, ch. 6.4.3, p. 933), mais il n'est pas seul décisif,
aucun intérêt public ni privé ne devant, de surcroît, imposer que la situation
soit rendue conforme au droit (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du
territoire, construction expropriation, n° 997, p. 429; arrêt TF 1C_587/2014 du
23 juillet 2015 consid. 6.1). Cela étant, celui qui place l'autorité devant un
fait accompli doit s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe plus de rétablir
une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent
pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255; 111 Ib 213 consid. 6b).
bb) Le propriétaire d'un immeuble doit en principe
répondre en tant que perturbateur par situation pour les états de fait
contraires au droit sur son immeuble et ce indépendamment d'une faute de sa
part ou de l'origine de la situation (cf arrêt TF 1C_292/29017 précité). Il
doit ainsi se laisser opposer la mauvaise foi du propriétaire précédent
(cf. arrêts TF
1C_122/2016
du 7 septembre
2016 consid. 6.2.3 et les arrêts et références cités; 1C_59/2011 du 20 mai 2011
consid. 3.3) et ne saurait rien déduire du fait qu'il n'est pas à l'origine des
travaux litigieux (cf. arrêt TF 1C_482/2017 du 26 février 2018
consid. 2.6.1).
b) Pour ce qui est de l'ordre de remise en état
prononcé par la municipalité le 23 mars 2020, demeure seule litigieuse la
démolition de la salle de bain aménagée dans les surcombles dès lors que, on l'a
vu, la création de la chambre peut être régularisée par l'octroi d'une
dérogation.
Pour ce qui est de la salle de bain litigieuse, on
relève que celle prévue à l'étage inférieur du logement de la recourante est de
faible dimension (4,70 m
2
). Une salle de bain de cette taille
pourrait convenir pour un 3,5 pièces. En revanche, elle peut poser problème
pour un 4,5 pièces dès lors que ce type d'appartements est très recherché par
les familles avec des enfants. On peut ainsi comprendre les motifs qui ont
conduit les constructeurs à créer une seconde salle de bain dans les surcombles
(tout en relevant que cette salle de bain ne figurait pas sur les plans et a
été réalisée en violation du règlement communal).
Pour ce qui est de la pesée d'intérêts qui doit être
effectuée en relation avec l'ordre de démolition de la salle de bain, il y a
lieu de constater que cet aménagement ne porte pas atteinte à des intérêts
privés ou à d'autres intérêts publics que l'intérêt au respect du règlement
communal. On relève ainsi qu'il n'a pas d'impact sur le volume et l'aspect extérieur
du bâtiment et qu'il n'implique notamment pas d'ouvertures supplémentaires.
Pour ce qui est des intérêts dont la recourante peut se prévaloir, on note le coût
non négligeable de la démolition auquel s'ajoute le fait que la recourante a,
de bonne foi, acheté son appartement à un prix qui tient compte de la présence
de deux salles de bain. Dans ces conditions, tout bien considéré et en prenant notamment
une nouvelle fois en compte les circonstances très particulières du cas
d'espèce, le tribunal parvient à la conclusion que l'ordre de démolition, en
tant qu'il concerne la salle de bain réalisée dans les surcombles, n'est pas
conforme au principe de la proportionnalité.
5.
Il ressort de ce qui précède que le recours doit être admis et la
décision attaquée réformée en ce sens que la création d'une chambre
supplémentaire au niveau supérieur (surcombles) de l'appartement de la
recourante est autorisée et que l'ordre de démolir la salle de bain sise à ce
niveau est annulé.
Vu le sort du recours, les frais de la
cause sont mis à la charge de la Commune de Rances. Celle-ci versera en outre
des dépens à la recourante et à B.________, qui ont procédé par l'intermédiaire
d'un mandataire professionnel. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à C.________
dès lors que celle-ci n'a pas pris de conclusions.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Rances du 23 mars 2020 est réformée en
ce sens que la création d'une chambre supplémentaire au niveau supérieur de
l'appartement de la recourante est autorisée et que l'ordre de démolir la salle
de bain sise à ce niveau est annulé.
III.
Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge de la
Commune de Rances.
IV.
La Commune de Rances versera à A.________ une indemnité de 3'000 (trois
mille) francs à titre de dépens.
V.
La Commune de Rances versera à B.________ une indemnité de 3'000 (trois
mille) francs  à titre de dépens.
Lausanne, le 14 avril 2021
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.