vd_omni · AC.2014.0399 · 2015-05-22 · fr

GEORGE, DERIGHETTI GEORGE/Municipalité de Lutry, DEMAUREX | Recours d'un couple de voisins contre le permis de construire une villa jumelle de deux logements sur la parcelle adjacente à celle où s'élève la maison du constructeur.- Rejet du grief selon lequel la norme communale définissant les surfaces à prendre en compte dans le calcul de la SBPU est mal formulée. Il n'appartient pas au Tribunal, dans une procédure de recours contre un permis de construire, de revoir le contenu du plan d'affectation applicable (consid. 2b);- Les deux réduits de 14,5 m2 prévus au 1er étage de chaque logement, qui ne bénéficient pas d'un éclairage naturel supérieur à 5% de leur surface, font partie des locaux dont la surface n'a pas à être prise en compte dans le calcul de la SBPU selon le règlement communal (consid. 2c). Il en va de même du plafond d'un WC qui n'est pas accessible sans échelle (consid. 2d). - Les recourants ne démontrent pas un abus du constructeur qui chercherait à contourner les règles sur le CUS (consid. 2e). - Par contre, l'emprise des fenêtres prévues sur toute la longueur de la façade du côté sud aurait dû être prise en compte dans le calcul de la SBPU. Admission du recours pour ce motif et renvoi à l'autorité intimée pour nouvelle décision, avec la précision que, si le constructeur modifie ses plans sur des questions de détail, la municipalité pourra délivrer le permis de construire sans nouvelle mise à l'enquête (consid. 2f et 6).- La hauteur de 2 m 40 prévue pour les locaux du sous-sol n'est pas critiquable (consid.3).- La modification de la forme et de la contenance des deux parcelles du constructeur n'aura pas pour effet de rendre la construction existante non règlementaire. Elle respectera toujours le CUS et disposera d'un accès suffisant (consid.4). - La villa projetée ne compromettra pas l'aspect ni le caractère des lieux (consid.5).Recours en matière de droit public interjeté par les voisins déclaré irrecevable par le TF (1C_332/2015 du 24 juin 2015).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.05.2015 AC.2014.0399

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 22 mai 2015
Composition
M. André Jomini, président; M. Jean-Daniel Beuchat et M. Philippe Grandgirard, assesseurs; Mme Marlène Antonioli, greffière.
Recourants
Guy GEORGE et Monique DERIGHETTI
GEORGE,
à La Conversion,
Autorité intimée
Municipalité de Lutry,
à Lutry,
Constructeur
Jacques-Antoine DEMAUREX,
à La Conversion,
représenté par Me Laurent
TRIVELLI, avocat à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Guy GEORGE et Monique DERIGHETTI GEORGE c/
décision de
la Municipalité
de Lutry du 23 octobre 2014
(construction d'une villa jumelle de deux logements, chaque unité abritant un
garage pour deux véhicules, et création d'une place de parc extérieure sur la
parcelle n°2065A, propriété de Jacques-Antoine DEMAUREX).
Vu les faits suivants :
A.
Jacques-Antoine Demaurex est propriétaire des parcelles contiguës n
os
2065 et 2066  sur le territoire de la commune de Lutry. D'une surface de 1'736 m
2
, la parcelle n
o
2066 supporte une maison d'habitation et un garage. La
parcelle n
o
2065, d'une surface de 1'024 m
2
, est libre de toute construction.
Ces parcelles sont comprises dans le périmètre du plan
de quartier "Fénix", entré en vigueur le 15 août 1979. Les règles
applicables à cette zone sont fixées dans le règlement du plan de quartier
(RPQ) et à titre subsidiaire dans le règlement communal sur les constructions
et l'aménagement du territoire du 12 juillet 2005 (RCAT).
B.
Le 23 juin 2014, Jacques-Antoine Demaurex a demandé un permis de
construire pour un projet de villa jumelle de deux logements sur sa parcelle n
o
2065, chaque unité d’habitation abritant un garage pour deux véhicules. Dans
chacun des deux logements, il est prévu d'aménager au sous-sol un atelier, un
fitness, une cave, un cellier et un local de chauffage-buanderie ; au
rez-de-chaussée, trois chambres avec deux salles d'eau, ainsi que les garages,
accessibles depuis la partie supérieure de la parcelle, qui est en pente ;
à l’étage, un salon, une salle à manger et une cuisine. Cet étage comprend
également dans chaque appartement un réduit de 14,5 m
2
qui sera aménagé dans la partie nord du bâtiment, derrière la cuisine. Ces réduits
seront tous les deux éclairés par une fenêtre de 80/80 cm. Selon les
indications figurant sur les plans, la surface brute de plancher utile (SBPu)
de la villa est de 375,8 m
2
(229,1 m
2
au rez et 146,7 m
2
à l’étage). Afin de respecter le coefficient
d'utilisation du sol (CUS) de 0,25, Jacques-Antoine Demaurex a prévu d'amputer
la surface de la parcelle n
o
2066 de 483 m
2
au bénéfice de la parcelle n
o
2065 qui passerait ainsi à 1'507 m
2
(parcelle A de l’état projeté, tandis que la parcelle n° 2066, B, aurait une
surface de 1’253 m
2
). En effet, avec la nouvelle contenance de la
parcelle, il est possible de construire 376,8 m
2
de surface brute de plancher utile (1'507 x 0,25). La modification de la limite
de propriété aura par ailleurs pour effet que le chemin d'accès à la maison sur
la parcelle n
o
2066, actuellement situé sur cette parcelle, passera
ensuite sur la parcelle n
o
2065, depuis le débouché sur le chemin du
Petit-Bochat. Le plan de situation établi par le géomètre indique les limites
et la contenance des deux nouvelles parcelles (état projeté).
Mis à l'enquête publique du 12 juillet au 10 août
2014, ce projet a suscité l'opposition de Guy George et Monique Derighetti
George, propriétaires de la parcelle n
o
5722, voisine au nord est de
la parcelle n
o
2065. Les opposants habitent une villa construite sur
leur parcelle.
C.
Dans sa séance du 20 octobre 2014, la Municipalité de Lutry (ci-après: la municipalité) a décidé de délivrer à Jacques-Antoine
Demaurex le permis de construire sollicité. Elle a notamment précisé sous
chiffre 6 des conditions spéciales du permis que "
eu
égard au respect du coefficient du sol (CUS) limité à 0,25, les locaux au
sous-sol et le réduit du rez-de-chaussée ne pourront pas être destinés à
l'habitation, ni à l'exercice d'une activité professionnelle. En effet, la
surface totale brute de plancher utile, compte tenu de ces locaux, s'élève à
375,8 m
2
et atteint ainsi la
surface maximum admise par le règlement (
1507 m
2
x 0,25=
376,75 m
2
). De plus ces locaux ne
pourront en aucun cas bénéficier d'un éclairage naturel supérieur à 5% de leur
surface. Leurs portes donnant accès à l'extérieur seront obligatoirement
opaques. Cette condition spéciale devra être communiquée aux acquéreurs
éventuels de l'immeuble. En outre, elle figurera également sur le permis
d'habiter.
". La condition suivante figure sous chiffre 7 du permis
de construire : "
Le présent permis est
subordonné à l'inscription au Registre foncier de la limite de propriété
projetée figurant sur le plan de situation établi par M. Thierry Burnand,
géomètre officiel, le 12 mai 2014, soumis à l'enquête publique du 12 juillet au
10 août 2014. Une copie de cet acte devra être communiquée à
la Municipalité
pour approbation avant le
début des travaux
".
Le 23 octobre 2014, la municipalité a informé Guy
George et Monique Derighetti George de sa décision d’octroi du permis de
construire. Elle a donc écarté leur opposition, par une décision motivée sur
les différents griefs soulevés.
D.
Le 21 novembre 2014, Guy George et Monique Derighetti George ont recouru
contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal. Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée. Ils
critiquent pour l’essentiel le calcul du CUS, ainsi que l'esthétique de la
villa projetée.
Dans sa réponse du 13 janvier 2015, la municipalité
conclut au rejet du recours.
Dans ses déterminations du 9 février 2015,
Jacques-Antoine Demaurex conclut également au rejet du recours.
Les recourants ont répliqué le 25 mars 2015.
E.
Le 7 mai 2015, le tribunal a procédé à une inspection locale en présence
des parties.
Considérant en droit :
1.
La décision attaquée est une décision d'octroi du permis de construire
et de levée d'opposition susceptible de recours au sens de l'art. 74 al. 1 de
la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36),
par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Le recours a été déposé dans le délai de 30
jours dès la notification de la décision attaquée, qui est intervenue le 29
octobre 2014, et il respecte les exigences légales de motivation (art. 76, 77
et 79 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne ayant pris part
à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision
attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit
annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD). Les propriétaires d'un bien-fonds
directement voisin, qui ont formé opposition lors de l'enquête publique, ont en
principe qualité pour recourir lorsqu'ils critiquent la hauteur, le volume ou
les effets du bâtiment projeté. Ces conditions sont manifestement remplies dans
le cas d'espèce, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Les recourants critiquent à plusieurs égards l’application de la norme
du règlement communal qui définit le calcul du CUS.
a) Aux termes de l'art. 14 RCAT, le CUS est le
rapport entre la surface brute de plancher utile et la surface de la parcelle. Ce
coefficient est, dans le quartier de Fénix, de 0,25 (art. 3 RPQ). L'art. 16 al.
1 RCAT dispose que la surface brute de plancher utile (SBPu) d'un bâtiment se
compose de la somme des surfaces de tous les niveaux utilisés ou utilisables
pour l'habitation ou l'exercice d'une activité professionnelle dans leur périmètre
extérieur, y compris les murs et les parois dans leur section horizontale.
L’art. 16 al. 2 RCAT dresse une liste, limitative, des surfaces qui ne sont pas
prises en compte. Il s’agit en particulier des locaux suivants :
a) Galetas, greniers, locaux de jeux, de bricolage, de
rangement ou de dépôt divers, sauf s'ils bénéficient d'un éclairage naturel
supérieur à 5% de leur surface, celle-ci étant calculée à partir d'une hauteur
de 1,50 m. entre plancher et plafond ou chevrons.
i) Garages pour véhicules à moteur non destinés à l'exercice
d'activités professionnelles, locaux vélos-poussettes.
j) Caves, buanderies, abris de protection civile, locaux
techniques divers (chauffage, ventilation, citerne, etc).
k) Couloirs, escaliers et ascenseurs qui ne desservent pas
des surfaces utilisées pour l'habitation ou des activités professionnelles.
m) Locaux souterrains affectés à des dépôts de matériel ou
de marchandises dans lesquels aucune personne ne travaille de façon sédentaire.
L'art. 16 RCAT constitue une réglementation qui
n’apparaît pas insolite, pour les zones ou quartiers où la densité des
constructions est limitée par l’application d’un coefficient maximal
d’utilisation du sol – étant rappelé que le droit cantonal n’impose pas la
fixation d’un CUS dans toutes les zones à bâtir, les dimensions des
constructions pouvant être limitées par l’application d’autres règles, sur les
distances, les hauteurs, le nombre de niveaux, etc. (cf. art. 47 al. 1 in fine et al. 2 ch. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; RSV 700.11]). La définition usuelle du CUS, élaborée par
l'Institut pour l'aménagement local, régional et national de l'Ecole
polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ), à laquelle se réfèrent de
nombreuses réglementations communales, correspond pour l’essentiel à ce qui est
prescrit à l’art. 16 RCAT (cf. Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de
la construction, 4
e
éd. Lausanne 2010, p. 603).
b) Les recourants critiquent de façon générale la
réglementation de l’art. 16 RCAT, qui permettrait selon eux au constructeur de
multiplier, dans un bâtiment, les surfaces non utilisées pour l’habitation et,
par conséquent, d’augmenter les surfaces de plancher nonobstant la limitation
résultant du CUS. A titre d’exemple, ils soutiennent que le constructeur
intimé, pour échapper à ces restrictions, pourrait aménager au 1
er
étage, à la place d’une partie des pièces habitables, de vastes locaux de
rangement ou de dépôt divers, en veillant à en limiter l’éclairage naturel, de
sorte qu’une grande proportion de la surface de plancher de cet étage ne serait
pas prise en compte dans le CUS. En d’autres termes, en désignant des chambres comme
étant des réduits, il serait facilement possible de détourner la limitation
prévue par le CUS. Ils estiment dès lors que cet article doit être interprété
dans le sens où seule la surface de locaux dits secondaires, soit ceux situés
aux sous-sols, dans les combles ou en des lieux sans éclairage, devrait être
exclue du calcul du CUS. Selon eux, les deux pièces de 14,5 m
2
prévues au premier étage de chaque logement, dans le prolongement de l'espace
jour, ne correspondent pas à la définition de réduit, vu leur taille et leur emplacement,
de sorte que leur surface aurait dû être prise en compte dans le calcul du CUS.
Il n’appartient en principe pas au Tribunal
cantonal, dans une procédure de recours contre un permis de construire, de
revoir le contenu du plan d’affectation applicable, en particulier les normes
réglementaires définissant les possibilités de construire. En conséquence, il
n’y a pas lieu de vérifier si la liste des surfaces non prises en compte dans
le CUS, à l’art. 16 al. 2 RCAT, est adéquate, mais seulement si en appliquant
cette clause, la municipalité a bien appliqué le règlement communal en vigueur.
c) Les griefs des recourants visent prioritairement
les deux réduits de l’étage. La destination de ces locaux est clairement indiquée
sur les plans ("
réduits
", chacun d’une surface de 14,5 m
2
). Comme le constructeur le relève dans sa réponse, ces réduits sont conçus comme
des couloirs bordés de deux rangées d’armoires, bien séparés des pièces
habitables ("espace jour") avec peu d’éclairage naturel, la
proportion de 5 % de l’art. 16 al. 2 let. a RCAT étant respectée. Avec cette
dernière restriction, la surface d'éclairage naturel est nettement inférieure à
ce que prescrit le droit cantonal à propos des dimensions minimales des
fenêtres pour les locaux habitables : selon l'art. 28 du règlement
du 19 septembre 1986 d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur
l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1),
tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit
en principe être éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui
n'est pas inférieure au 1/8
e
(12,5 %) de la superficie du plancher
et de 1 m
2
au minimum ; cette proportion peut être réduite au
1/15
e
(6,6 %) de la surface du plancher et à 0,80 m
2
au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Avec une limite supérieure à 5 %,
l’éclairage naturel n’est donc pas suffisant pour que la pièce puisse être
considérée comme un local susceptible de servir à l’habitation au sens de
l’art. 28 RLATC.
Ces deux réduits peuvent donc être qualifiés de
locaux de rangement au sens de l’art. 16 al. 2 let. a RCAT. Il y a lieu de leur
appliquer la même réglementation qu’aux locaux du sous-sol (fitness, cave,
notamment) et du rez-de-chaussée (garage). La municipalité était donc fondée à
ne pas les compter dans le total des surfaces brutes de plancher (cf. arrêt CDAP
AC.2011.0232 du 28 juin 2012, consid. 2).
d) Les recourants relèvent que le plafond d’un WC,
qui est prévu pour chaque appartement dans la montée d’escalier au nord du
bâtiment, entre le rez-de-chaussée et l’étage, n’a pas non plus été compté dans
la SBPu. La surface du WC lui-même a en revanche été prise en compte. Il est
manifeste que le plafond de ce local, qui n’est pas accessible (il faudrait
utiliser une échelle – cf. CDAP AC.2010.0184 du 5 novembre 2010), n'est pas une
surface utilisable pour l'habitation et le travail. La municipalité n’avait
donc pas à prendre en compte ces deux petites surfaces.
e) Les recourants font aussi valoir qu’il y aurait,
dans les deux logements, une disproportion évidente entre les surfaces habitables
et non habitables, ces dernières représentant près de 140 m
2
, ce qui laisse présumer un abus du constructeur qui chercherait à contourner les
règles sur le CUS. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis
que s’il apparaissait d’emblée que les locaux concernés ne pourraient pas être
utilisés selon leur destination indiquée sur les plans. Il n’appartient pas,
dans ce contexte, au constructeur de prouver sa bonne foi, mais bien aux
opposants de démontrer l’existence d’un abus de droit, en se fondant sur les
circonstances concrètes du cas particulier (cf. notamment arrêt TF 1C_874/2013
du 4 avril 2014, consid. 4). En l’espèce, un abus de droit n’a nullement été
établi. Il faut aussi rappeler que le respect des restrictions d’utilisation
doit être contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police
des constructions.
f) Les recourants reprochent à la municipalité
d’autres "imprécisions dans le calcul du CUS" à propos de la prise en
compte des cloisons ou murs de séparation.
Toutes les surfaces de plancher prises en compte
dans le calcul du CUS ont été teintées en rose sur les plans de l’architecte (à
l’échelle 1 :100). Au niveau du rez-de-chaussée, on constate que toutes
les cloisons et murs ont été pris en considération, à l’exception des cloisons
intérieures séparant les garages des locaux d’habitation, cloisons qui peuvent
être comptées comme faisant partie des garages (cf. art. 16 al. 2 let. i RCAT).
A l’étage, les murs extérieurs ont été pris en
compte. En revanche, du côté sud du bâtiment, la partie teintée en rose ne
comporte pas l’emprise des fenêtres, qui sont prévues sur presque toute la
longueur de la façade ainsi que sur les côtés, sur une profondeur d’environ 2 m. A cet endroit, les fenêtres doivent être traitées comme des murs et parois au sens de l’art. 16
al. 1 RCAT et leur surface, dans leur section horizontale, doit être comprise
dans le total de la surface brut de plancher utile. Sinon, de ce côté du
bâtiment à l’étage, on ferait abstraction d’un élément de construction ayant la
même fonction que les murs extérieurs.
Dès lors que le projet du constructeur utilise
presque totalement le CUS disponible – la "réserve" est de 1 m
2
–, l’ajout d’un élément même peu important peut conduire à un dépassement de la
limite de 376,8 m
2
. Il est peu probable que la surface totale de ces
fenêtres ou parois vitrées, omise dans le calcul de la municipalité, soit
inférieure à 1 m
2
(leur épaisseur est de l’ordre d’une dizaine de
centimètres) ; il semble au contraire qu’elle devrait être légèrement
supérieure. Quoi qu’il en soit, la décision de la municipalité, qui se fonde
pour le calcul du CUS sur les surfaces teintées en rose sans prendre en compte
la surface de ces fenêtres dans leur section horizontale, procède d’une constatation
inexacte des faits pertinents, et elle aboutit à une mauvaise application de
l’art. 16 RCAT. Il y a donc lieu d’annuler le permis de construire est de
renvoyer l’affaire à la municipalité, afin qu’elle complète les calculs sur ce
point et qu’elle rende une nouvelle décision sur la demande de permis de
construire.
3.
Les recourants critiquent également la hauteur prévue pour les locaux du
sous-sol (2,40 m) en faisant valoir qu'elle ne correspond pas à la hauteur
usuelle pour des caves, mais à la hauteur à partir de laquelle une pièce est
susceptible de servir à l'habitation. Or cette hauteur n’apparaît pas insolite.
Les recourants ont du reste admis, à l’inspection locale, que leur villa
dispose de locaux analogues, également d’une hauteur de 2,40 m.
4.
Les recourants font valoir que la modification des surfaces des
parcelles n
os
2'065 et 2'066 pourrait avoir pour conséquence que la
construction existante sise sur la parcelle n
o
2066 ne serait plus
règlementaire, de sorte que la mise à l'enquête aurait aussi dû porter sur
cette construction.
a) Aux termes de l'art. 109 al. 1 LATC, la demande
de permis est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant trente
jours. Ce sont donc les plans du projet pour lequel l’autorisation est requise
qui sont mis à l’enquête publique (cf. art. 69 RLATC), et non pas les plans de
constructions déjà réalisées, après l’octroi d’un permis de construire (et en
principe après une enquête publique). L'enquête publique qui s'est déroulée du
12 juillet au 10 août 2014 n'avait dès lors pas à porter sur les constructions
réalisées sur la parcelle n
o
2066. Cela étant, le plan de situation
établi par le géomètre pour le projet litigieux, qui a été mis à l’enquête
publique, indique l’emplacement des bâtiments sur les parcelles voisines de la
parcelle n° 2065, et il mentionne clairement la modification de limite
envisagée. Il figure notamment les distances entre la maison existante sur la
parcelle n° 2066 et la nouvelle limite (12,17 m depuis le garage, 14,49 m depuis la villa). On ne voit pas en quoi le dossier que les recourants ont pu consulter avant
de faire opposition était lacunaire.
b) On peut cependant comprendre l’argumentation des
recourants dans ce sens qu’ils critiquent la modification de la forme et de la
contenance des deux parcelles du constructeur parce que cette opération
foncière pourrait le cas échéant rendre non réglementaire le bâtiment existant
sur la parcelle n° 2066. Selon l'art. 83 al. 1 LATC, tout fractionnement ou
toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une
construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée
au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de
la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de
la zone.
Dans la décision sur opposition, la municipalité a
exposé que la SBPu autorisée sur la nouvelle parcelle n° 2066, après diminution
de sa surface (de 1'736 à 1'253 m
2
) serait de 313,3 m
2
, ce qui correspond presque exactement à la surface déterminante, pour
l’application de l’art. 16 RCAT, des locaux habitables de la maison existante
sur cette parcelle (313,1 m
2
). Les recourants ne critiquent pas ce
calcul et il n’y a aucun motif de retenir que les données de l’autorité
communale ne seraient pas exactes. Il n’est pas non plus prétendu que la maison
existante serait trop proche de la nouvelle limite.
c) La question de l’accès à la villa existante sur
la parcelle n° 2066 mérite d’être abordée dans ce contexte. Selon l’art. 22 al.
2 let. b de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire
(LAT; RS 700), une autorisation de construire ne peut être accordée que si le
terrain est équipé pour la construction. A teneur de l’art. 19 al. 1 LAT, un
terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à
l’utilisation prévue, par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il
est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en
eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. En vertu de
l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que
lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à
l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété
d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Cette dernière exigence vise à
créer une situation de droit privé qui soit claire, de manière à prévenir les
conflits ultérieurs.
Dans l’état actuel, l’accès à la villa existante,
depuis la route publique (chemin du Petit-Bochat) est garanti sur la parcelle
n° 2066. Le chemin privé est en effet entièrement sur cette parcelle. C’est
précisément cette partie de la parcelle n° 2066 qui doit être transférée sur la
parcelle n° 2065, dans le projet du constructeur. Il en résulte que pour
accéder à la maison existante sur la parcelle n° 2066, il faudrait à l’avenir
passer sur la parcelle n° 2065 – quand bien même la voie d’accès actuelle ne
serait pas modifiée. D’après le dossier, il n’est pas prévu de créer une
servitude de passage grevant la nouvelle parcelle n° 2065, en faveur de la
parcelle n° 2066. Au cas où la parcelle n° 2065 changerait de propriétaire, on
pourrait s’interroger sur la question de savoir si la voie d’accès à la
parcelle n° 2066 est au bénéfice d’un titre juridique, au sens de l’art. 104
al. 3 LATC. Cela étant, comme les deux parcelles appartiennent actuellement au
constructeur, ce chemin n’emprunte pas la "propriété d’autrui" (cf.
art. 104 al. 3 LATC), de sorte que du point de l’équipement, la modification
des limites ne rend pas non réglementaire la construction existante sur la
parcelle n° 2066.
En définitive, il n’y a pas lieu d’appliquer l’art.
83 LATC.
5.
Les recourants critiquent l'esthétique de la villa projetée, en relevant
en particulier qu'elle aurait la forme d'une pyramide inversée, sa base étant
moins grande que les étages. Cette forme serait insolite et différerait de
celle des bâtiments voisins. Selon les recourants,  la municipalité aurait dû
davantage étudier l'intégration de cette villa au quartier qui est proche d’un
monument historique, le château de Bochat.
a) L’art. 86 LATC régit l'esthétique et
l'intégration des constructions. Il est ainsi libellé:
"
1
La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
2
Elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect
et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de
nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.
3
Les règlements
communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement
des localités et de leurs abords.
"
Au niveau communal, l'art. 24 RCAT dispose que sont
interdites toutes constructions de nature à compromettre l'aspect ou le caractère
d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou à nuire à l'aspect
d'un édifice de valeur historique, artistique ou pittoresque.
Selon la jurisprudence, il incombe au premier chef
aux autorités communales de veiller à l'aspect architectural des constructions;
elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370
consid. 3, 115 Ia 363 consid. 2c, 115 Ia 114 consid. 3d, 101 Ia 213 consid.
6a). Dans ce cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause
d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation du plan
d’affectation en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 114 Ia 343 consid. 4b; ATF
1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3). La municipalité peut rejeter un
projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il satisfait par ailleurs à toutes
les dispositions applicables. Toutefois, lorsque la réglementation applicable
prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une
interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par
exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les
constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font
défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia
213 consid. 6c; TF 1C_57/2010 du 17 octobre 2011 consid. 3.1.2). Ceci implique
que l'autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et
systématiques – ainsi sur les dimensions, l'effet urbanistique et le traitement
architectural du projet –, l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114
consid. 3d, 114 Ia 343 consid. 4b, 101 Ia 213 consid. 6c; arrêts CDAP
AC.2012.0113 du 13 juillet 2012 consid. 5, AC.2011.0065 du 27 janvier 2012
consid. 2 et les références).
Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un
large pouvoir d'appréciation, le Tribunal cantonal s'impose une certaine
retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne
substitue pas sans autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais
se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la
solution dépendant étroitement des circonstances locales (TF 1C_450/2008 du 19
mars 2009; arrêt AC.2011.0065 précité et les références). Ainsi, le Tribunal
s'assurera que la question de l’intégration d’une construction ou d’une
installation à l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères
objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises (arrêts CDAP AC.2012.0388
du 28 novembre 2013 consid. 6a et les références, AC.2013.0207 du 26 novembre
2013 consid. 3a, AC.2013.0258 du 19 novembre 2013 consid. 3a, AC.2012.0113 et
AC.2011.0065 précités).
b) Il a pu être constaté, lors de l’inspection
locale, que le quartier de Fénix, déjà largement construit, ne présentait pas
une véritable unité architecturale et qu’il ne s’y trouvait pas de bâtiments
dont le caractère historique ou remarquable était évident. Il s’agit en réalité
de villas souvent importantes, de plusieurs styles ou époques, qui donnent à ce
quartier un caractère hétéroclite. Le château de Bochat (sur le territoire de
la commune de Paudex) n’est pas directement voisin et la parcelle litigieuse ne
fait pas partie d’un site particulièrement sensible. En définitive, on ne voit
sur quelle base on pourrait reprocher à la municipalité d’avoir mal exercé son
pouvoir d’appréciation, en considérant que la villa projetée ne compromettra pas
l'aspect ni le caractère des lieux. Les griefs des recourants à ce propos sont
mal fondés.
6.
Il résulte des considérants que le recours doit être admis sur un point
– le calcul du CUS sans prendre en compte la surface de certaines fenêtres (cf.
supra, consid. 2f) – mais que les autres griefs des recourants sont mal fondés.
La municipalité devra statuer à nouveau, l’affaire
lui étant renvoyée. Mais le présent arrêt de renvoi ne porte que sur la
question de la prise en compte de la surface des fenêtres de la façade sud de
l’étage (dans leur section horizontale). En fonction de ses nouvelles
constatations, la municipalité examinera si les exigences de l’art. 16 RCAT
sont satisfaites. S’il appert que la surface brute de plancher utile totale est
dépassée de quelques mètres-carrés, cela pourrait être éventuellement
régularisé en modifiant certains éléments architecturaux, pour diminuer la
surface de certains locaux habitables. Une adaptation mineure du projet
pourrait ainsi être proposée par le constructeur, afin de garantir le respect
du CUS. Une telle modification des plans porterait manifestement sur des points
de détail ou secondaires et elle pourrait être acceptée par la municipalité
sans nouvelle mise à l’enquête publique (AC.2014.0051 du 13 janvier 2015
consid.3 et réf.cit.). En d’autres termes, la municipalité pourrait rendre une
nouvelle décision sur la demande de permis de construire sans autres démarches
que celles mentionnées ci-dessus. Cela étant, dans sa nouvelle décision, la
municipalité devra statuer à nouveau sur l’opposition des recourants, en tant qu’elle
visait la prise en compte dans le calcul du CUS de la surface des murs et
cloisons. Les autres motifs de l’opposition n’ont pas à être réexaminés,
puisque le Tribunal cantonal a déjà statué à leur propos dans le présent arrêt.
7.
Vu l’admission du recours, les frais de justice seront supportés par le
constructeur, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Le montant de l’émolument tient
compte du fait que c’est un point d’importance secondaire qui justifie
l’annulation du permis de construire et le renvoi de l’affaire à la
municipalité pour nouvelle décision. Les recourants, qui ne sont pas assistés
par un avocat, n’ont pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Lutry du 23 octobre 2014 est annulée
et la cause est renvoyée à cette autorité pour nouvelle décision au sens des
considérants.
III.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge de Jacques-Antoine Demaurex.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 22 mai 2015
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.