vd_omni · AC.2023.0249 · 2024-08-22 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, Municipalité de Lausanne, Direction générale du territoire et du logement, H.________ | Recours commun de plusieurs locataires (de logements comme de surfaces commerciales) contre la décision de la Municipalité de Lausanne délivrant le permis de construire pour les travaux de transformation intérieure et extérieure d'un bâtiment d'habitation à affectation mixte, ainsi que contre la décision de la DGTL constatant le non-assujetissement des travaux projetés au régime de l'autorisation prévu par la LPPPL. Le calcul au terme duquel la DGTL a constaté que la valeur assurée du bâtiment ressortant de sa police d'assurance ECA était supérieure au seuil d'exclusion fixé à l'art. 3 let. c LPPPL échappe à la critique; il convient d'inclure les parties communes, caves et galetas dans le calcul de la valeur à neuf assurance incendie de référence; en présence d'un immeuble d'affectation mixte, l'interprétation de la DGTL tendant à rattacher ces parties communes seulement partiellement à la partie logement du bâtiment, dans une proportion déterminée par le ratio entre la part des surfaces dévolues au logement et celle dévolue à une autre affectation, est compatible avec les art. 3 al. 1 et 14 al. 2 RLPPPL (consid. 2). La création de deux appartements au rez-de-chaussée du bâtiment dans des locaux actuellement affectés en surface commerciale ne contrevient pas à l'art. 75 RPGA, le cas d'espèce étant constitutif de l'exception prévue à l'al. 2 let. b de cette disposition (consid. 3). Rejet des griefs relatifs à une violation de la LHand et des dispositions cantonales régissant la suppression des barrières architecturales; l'ampleur et les coûts des travaux à fournir pour supprimer les barrières existantes s'avéreraient disproportionnés (consid. 4). Rejet du recours et confirmation des deux décisions attaquées.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.08.2024 AC.2023.0249

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
22 août 2024
Composition
Mme Annick Borda, présidente;
MM. Pascal Langone et Alain Thévenaz, juges; M. Daniel Perret, greffier.
Recourants
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
3.
C.________,
à ********,
4.
D.________ Sàrl,
à ********,
5.
E.________,
à ********,
6.
F.________,
à ********,
7.
G.________,
à ********,
tous représentés par Me Jean-Claude
PERROUD et Me Nina CAPEL, avocats à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
à
Lausanne,
Autorité concernée
Direction générale du territoire et
du logement,
à Lausanne,
Constructrice
H.________ SA,
à ********
, représentée par Me Isabelle SALOM
é
DAÏNA, avocate à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Lausanne du 14 juin 2023 accordant le permis de construire
pour la transformation intérieure et extérieure de 31 logements comprenant la
création de 2 logements, sur la parcelle n° 5124 (CAMAC n° 218065) et c/ décision
de la DGTL du 2 mai 2023 constatant le non-assujetissement à la LPPPL.
Vu les faits suivants:
A.
H.________ SA, société anonyme inscrite le ******** 1883 au registre du
commerce du canton de Bâle-Ville, est propriétaire de la parcelle n° 5124 du
registre foncier de la commune de Lausanne. D'une surface de 717 m², ce
bien-fonds est colloqué en zone urbaine selon le Plan général d'affectation
(PGA) communal et son règlement (RPGA), approuvés tous deux par le département
compétent le 4 mai 2006 et entrés en vigueur le 26 juin 2006.
Sise à proximité de la Gare CFF de Lausanne, cette
parcelle de forme rectangulaire est bordée au nord par la rue du Simplon. Elle supporte
le bâtiment d'habitation à affectation mixte ECA n° 749a, également de forme
rectangulaire, lequel est situé à l'intérieur du tracé d'un tronçon commercial
défini sur le Plan des tronçons commerciaux communal, entré en vigueur à la
même date que le PGA.
D'une surface de 514 m², le bâtiment précité comporte
trois entrées sises respectivement aux n
os
11, 13 et 15 de la rue du
Simplon. Il comprend 5 arcades commerciales au rez supérieur donnant sur cette
artère, ainsi que 31 logements répartis sur 6 étages habitables, soit un
appartement d'une pièce, 13 appartements de 2 pièces, 13 appartements de 3
pièces et 4 appartements de 4 pièces.
B.
Au mois d'octobre 2022, H.________ SA (ci-après aussi: la constructrice)
a déposé auprès de la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité) une
demande de permis de construire portant sur un projet de rénovation totale du
bâtiment précité, avec des travaux de transformations intérieures et
extérieures de 31 logements comprenant la création de 2 logements, la mise en
conformité des balcons existants et la création d'exutoires de fumée.
Selon un descriptif succinct établi par l'architecte
en charge du projet joint à la demande, le projet implique en substance des
travaux dans les parties communes ainsi que dans les appartements existants et dans
les locaux commerciaux, la création de deux nouveaux appartements au rez
supérieur au détriment de surfaces commerciales, et des aménagements en toiture
et au niveau des façades (rehaussement des garde-corps des balcons et
fenêtres).
C.
Mis à l'enquête publique du 7 mars au 6 avril 2023, le projet a suscité plusieurs
oppositions, parmi lesquelles celles déposées par A.________, B.________, C.________,
D.________ Sàrl, E.________, F.________ et G.________.
D.________ Sàrl est une entreprise suisse dont le
siège principal est à Genève. Sa succursale de Lausanne, qui a été inscrite au
registre du commerce du canton de Vaud le ******** 2000, loue des locaux
commerciaux dans le bâtiment de la constructrice, où elle a son adresse. E.________
et F.________ sont les gérants de la succursale.
G.________ loue des locaux commerciaux dans le
bâtiment de la constructrice, où il exploite une entreprise.
Les autres personnes nommées sont locataires d'appartements
dans les étages habitables du bâtiment de la constructrice.
D.
La Centrale des autorisations (CAMAC) a établi sa synthèse (n° 218065)
le 2 mai 2023. Les services concernés de l'administration cantonale ont
délivré les autorisations spéciales requises, lesquelles énumèrent les
conditions impératives que l'exécution du projet devrait respecter. Celles-ci
comprennent également les conditions fixées par les CFF à leur approbation du
projet (compte tenu de la proximité de ce dernier avec le domaine d'exploitation
ferroviaire).
En particulier, parmi les services cantonaux
consultés, la Direction générale du territoire et du logement, Division
Logement (ci-après: la DGTL) a considéré, au regard de la valeur assurée de l'immeuble
de la constructrice ressortant de la police d'assurance ECA (868 fr. le m³ à l'indice
135 pour la partie habitation, y.c. communs), que les travaux prévus échappent
au régime de l'autorisation au sens de la loi du 10 mai 2016 sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15). Elle précisait
que sa détermination tenait lieu d'autorisation spéciale au sens de l'art. 120
let. c de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et
les constructions (LATC; BLV 700.11).
E.
Par décision du 14 juin 2023, la municipalité, se référant à sa séance
du 8 juin 2023, a levé toutes les oppositions et a délivré le permis de
construire requis, assorti des conditions fixées dans la synthèse CAMAC n° 218065.
En substance, elle a considéré que le projet de la constructrice respecte les
dispositions légales et réglementaires applicables. En particulier, elle a
relevé notamment ce qui suit:
"
[…]
Les appartements créés au
rez-de-chaussée supérieur, côté Sud de l'immeuble, en maintenant les commerces
sur le tronçon commercial à la rue du Simplon, sont conformes à l'article 75
[R]
PGA.
[…]
Concernant l'accessibilité
universelle, la Municipalité est consciente que les articles 36 et 38 du
Règlement d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et les
constructions (RLATC) relatifs à la «suppression des barrières architecturales»
en faveur des personnes en situation de handicap, des personnes âgées, des
personnes conduisant des poussettes, ne sont que partiellement respectés dans
le cadre de ce projet. Néanmoins, compte tenu de la disproportion entre l'avantage
qui serait procuré aux personnes handicapées et du coût des travaux qui en
résulterait en raison des contraintes liées à l'état existant, nous considérons
que les conditions de dispense relatives à l'article 11 al. 1 de la Loi sur l'égalité
pour les handicapés (LHand) sont en partie réunies. Le permis sera assorti de
charges obligatoires qui devront être exécutées avant la délivrance du permis d'habiter.
[…]
Concernant la catégorie des
logements et des loyers, les travaux prévus ne sont pas soumis au régime de l'autorisation
de la part de la Direction du logement sous l'angle de la loi du 10 mai 2016
sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15). La
Direction générale du territoire et du logement, Division Logement (DGTL/DL) a
été consultée sur ce point et a formulé ses remarques dans la synthèse de la
CAMAC ci-jointe à laquelle nous nous permettons de vous renvoyer.
Le projet ne se heurte pas au
dispositif réglementaire applicable et peut donc être autorisé.
[…]
"
F.
Par acte du 17 août 2023 accompagné d'un bordereau de pièces, A.________,
B.________, C.________, D.________ Sàrl ainsi que ses gérants E.________ et F.________,
et G.________ ont interjeté un recours commun auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP ou le
Tribunal), concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que la décision de la
Municipalité de Lausanne du 14 juin 2023 précitée, ainsi que la décision
de la DGTL du 2 mai 2023 constatant le non-assujettissement du bâtiment de la constructrice
à la LPPPL et, pour autant que de besoin, les autres autorisations spéciales
incluses dans la synthèse CAMAC du 2 mai 2023, soient annulées.
Le 15 novembre 2023, la DGTL a produit son dossier et
déposé sa réponse, concluant au rejet du recours et à la confirmation de sa
décision attaquée.
Le 12 décembre 2023, la municipalité a produit son
dossier et déposé sa réponse au recours, concluant au rejet de celui-ci.
Le 25 janvier 2024, la constructrice H.________ SA a
déposé sa réponse au recours, accompagnée d'un bordereau de pièces. Elle a
conclu, avec suite de frais et dépens, à l'irrecevabilité du recours,
subsidiairement à son rejet.
Les recourants ont répliqué par mémoire du 18 mars
2024, en maintenant leurs conclusions. Copie de cette écriture a été transmise
pour information aux autres parties le 28 mars suivant.
Les arguments des parties ainsi que le contenu des
diverses pièces produites sont repris ci-après, dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
Le recours est dirigé, d'une part, contre la décision rendue par la DGTL
constatant le non-assujettissement du bâtiment de la constructrice au régime de
l'autorisation prévu par la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la
promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15) et, d'autre part, contre la
décision de la municipalité qui a levé les oppositions des recourants et
octroyé le permis de construire requis en se fondant notamment sur la décision
de l'autorité cantonale précitée.
La décision par laquelle une municipalité lève les
oppositions à un projet de construction et délivre le permis de construire peut
faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la
loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36). Quant à la décision de l'autorité cantonale constatant le
non-assujettissement au champ d'application de la LPPPL, il s'agit d'une
décision finale, qui peut aussi faire l'objet d'un recours de droit administratif
selon les art. 92 ss LPA-VD (CDAP, arrêt FO.2019.0003 du 28 mai 2019 consid.
1). Dans le cas particulier, la décision cantonale a été rendue dans le cadre
de la synthèse CAMAC à la suite de la mise à l'enquête publique du projet de la
constructrice. Elle a été notifiée aux opposants par la municipalité,
conformément à l'art. 123 LATC, la décision municipale relative aux oppositions
étant notifiée en même temps selon les art. 114 à 116 LATC.
Déposé dans le délai légal de 30 jours compte tenu
des féries judiciaires d'été (art. 95 et 96 al. 1 let. b LPA-VD), le recours
est intervenu en temps utile. Il satisfait en outre aux conditions formelles
énoncées par l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La
qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99
LPA-VD): selon la lettre a de cette disposition, elle est reconnue à toute
personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité
précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne
de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (à propos de l'intérêt
digne de protection, voir notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 141 II
50 consid. 2.1; 137 II 40 consid. 2.3). En l'espèce, il ne fait pas de doute
que chaque recourant(e), individuellement ou de manière collective, a
valablement déposé une opposition lors de la mise à l'enquête publique du
projet de la constructrice, et non pas de simples observations. Chacune des oppositions
a par la suite été levée dans le cadre de la procédure d'autorisation de
construire.
Les recourants sont locataires dans le bâtiment de
la constructrice, soit d'appartements, soit de locaux commerciaux. Conformément
à la loi, la société D.________ Sàrl, succursale de Lausanne, est représentée
par ses gérants (art. 814 du Code des obligations du 30 mars 1911 [CO; RS
220]). Dans le cas présent, ces derniers (E.________ et F.________) ont
également recouru en leur nom propre. La question de savoir si, n'étant pas
personnellement locataires, ils disposent de la qualité pour recourir, peut
demeurer indécise. En effet, lorsque les recourants procèdent ensemble,
représentés par un seul et même conseil, en prenant des conclusions communes (comme
en l'espèce), la qualité pour agir d'un d'entre eux suffit à valider la
recevabilité de la procédure du groupe de consorts (cf. Benoît Bovay, Procédure
administrative, Berne 2000, pp. 138-139). Or, en l'occurrence, les locataires
des appartements exposent qu'elles sont particulièrement atteintes par les
décisions attaquées dès lors que celles-ci autorisent des travaux très invasifs
qui restructureraient leurs logements de manière importante et auraient pour
conséquence d'en augmenter le loyer dans une proportion significative, et ceci
hors du cadre protecteur de la LPPPL. Quant aux locataires des locaux
commerciaux, ils se sont pour leur part vu résilier leurs baux en prévision des
travaux susmentionnés. Dans ces circonstances, il est manifeste que chacun des locataires
dispose d'un intérêt légitime à recourir.
S'agissant plus particulièrement de l'application de
la LPPPL, on précisera encore que la jurisprudence a retenu que le locataire qui
occupe le logement concerné est légitimé à contester la décision portant sur le
principe de l'assujettissement au régime prévu par cette loi (CDAP AC.2020.0148
du 25 juin 2021 consid. 3b et les références citées).
Le recours commun étant ainsi recevable, il y a lieu
d'entrer en matière sur le fond.
2.
Les recourants contestent en premier lieu que les travaux projetés dans
le bâtiment de la constructrice ne soient pas soumis au régime de l'autorisation
prévu par la LPPPL.
a) La jurisprudence cantonale a déjà constaté que la
LPPPL poursuivait des objectifs comparables à ceux des deux lois qu'elle a
abrogées le 1
er
janvier 2018 (cf. art. 42 LPPPL), à savoir l'ancienne
loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation
de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins
que l'habitation (aLDTR) et l'ancienne loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation
d'appartements loués (aLAAL). Cette législation vise en substance à conserver
sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de
la majorité des familles, ou à combattre la pénurie de logements répondant aux
besoins prépondérants de la population. Les appartements dépassant une certaine
valeur ou une certaine surface ne sont pas censés correspondre à ces besoins et
le régime de protection du droit cantonal ne s'applique pas (CDAP AC.2018.0436
du 29 avril 2020 consid. 3; FO.2019.0003 précité consid. 2a; FO.2018.0011 du 22
février 2019 consid. 2a). La nouvelle LPPPL regroupe les procédures d'autorisation
pour, d'une part, les travaux et changements d'affectation de logements loués
(chapitre III, art. 10 ss LPPPL), et d'autre part, l'aliénation de logements
loués (chapitre IV, art. 19 ss LPPPL).
b) Afin de répondre à l'objectif de préservation du
parc locatif énoncé par l'art. 1
er
de la loi, l'art. 5 al. 1 let.
a LPPPL soumet à autorisation du département en charge du logement (actuellement:
la DGTL) les travaux de démolition, de rénovation d'importance et de
transformation portant sur des logements loués.
L'art. 3 LPPPL permet toutefois d'exclure certains
logements ou opérations du champ d'application des règles en matière de
préservation du parc locatif. Selon la let. c de cette disposition, c'est ainsi
le cas des immeubles ou des logements loués dont la valeur à neuf assurance
incendie (ECA) est supérieure à CHF 750.- / m³ (à l'indice 117, 100 = 1990).
En l'espèce, consultée dans le cadre de la demande
de permis de construire déposée par la constructrice, la DGTL a constaté que le
bâtiment concerné n'entrait pas dans le champ d'application de la LPPPL dès
lors que la valeur assurée de l'immeuble ressortant de la police d'assurance
ECA, savoir CHF 868.- / m³ à l'indice 135 pour la partie habitation, y compris
les communs, était supérieure à la valeur de CHF 750.- / m³ indiquée dans la
loi, laquelle correspondait à une valeur de CHF 865.- / m³, y compris les parties
communes, à l'indice ECA actuel de 135 (cf. rapport de synthèse CAMAC du 2 mai
2023).
c) Les recourants reprochent d'abord à l'autorité de
faire une application trop schématique du critère d'exclusion de l'art. 3 let.
c LPPPL, en se fondant uniquement sur un dépassement "minime" de 3 fr.
/ m³ de la valeur légale de référence, alors que les appartements du bâtiment,
par leurs caractéristiques propres et la hauteur de leurs loyers, seraient typiques
des biens du parc locatif que la LPPPL vise à préserver. L'autorité tendrait
ainsi à nier l'objectif fondamental poursuivi par cette loi, à savoir lutter
contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements loués
qui correspondent aux besoins de la population (art. 1
er
let. a
LPPPL).
En l'occurrence, il ressort de la lecture du texte
clair de l'art. 3 let. c LPPPL ("
Sont exclus du champ d'application du
présent Titre:
[…]
c. les immeubles ou les logements loués dont la
valeur
[…]") qu'il s'agit d'une disposition de nature impérative, qui
ne confère de surcroît aucune marge d'appréciation à l'autorité pour l'appliquer.
Ce constat est confirmé par les travaux préparatoires ayant présidé à l'adoption
de la LPPPL. Il résulte en effet de ceux-ci que le Conseil d'Etat a souhaité
exclure du champ d'application de cette loi "
les immeubles ou les
logements loués qui sont manifestement
«résidentiels
» ou hors
normes
", en fondant cette exception "
sur des critères
objectifs, plutôt que sur des éléments exceptionnels (loyers artificiellement
bas, par exemple)
". C'est ainsi qu'il a voulu retenir "
une
référence à des standards objectifs et connus des parties
", représentée
par le "
prix au m
³ assurance incendie (ECA) découlant de la
police d'assurance incendie, valeur à neuf, de l'immeuble
" (Exposé des
motifs complémentaire et projet de loi sur la préservation du parc locatif
vaudois de juillet 2014 [ci-après: l'EMPL], n° 168, ch. 4.2.4, p. 29). Il
considérait que cette référence est "
très facile d'accès pour le
propriétaire et son montant est fixé de manière objective par une autorité
indépendante, à savoir l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie
et les éléments naturels (ECA)
"; en outre, cette valeur est "
réelle,
dans la mesure où elle correspond à la prestation qu'assumerait l'ECA en cas de
sinistre
" (EMPL, ch. 5.1. art. 3, p. 33). Cette valeur de référence a
été fixée à 750 fr. / m³ (à l'indice 117, indice 100 = 1990) sur la base d'un
échantillonnage de 150 dossiers récents de l'autorité cantonale en charge du
logement sur la période 2010-2011, lequel a démontré que seuls 5 immeubles
(soit 3.3% des dossiers) avaient une valeur ECA supérieure à ce montant; elle est
indexée sur l'indice ECA, régulièrement mis à jour (EMPL, ch. 4.2.4, p. 29, et ch.
5.1, art. 3, p. 33). Des amendements visant à augmenter à 1'000 fr. / m³ la
valeur au-dessus de laquelle un logement est exclu du champ d'application de la
loi ont été rejetés dans le cadre des travaux de la Commission chargée d'examiner
l'EMPL (Rapport de majorité de la Commission, juin 2015, ch. 7.1, art. 3, p.
13) ainsi que lors des débats du Grand Conseil sur le projet de loi (Bulletin
du Grand Conseil [BGC] 2012-2017, Tome 17, p. 41 ss, p. 56).
Cela étant, dans le cas présent, la décision de la
DGTL d'exclure du champ d'application de la LPPPL le bâtiment de la
constructrice au motif que la valeur assurée actuelle de cet immeuble
ressortant de sa police d'assurance ECA dépasse, même de quelques francs, la
valeur de référence prévue par l'art. 3 let. c LPPPL (après indexation à l'indice
ECA en cours), échappe à la critique. On ne saurait reprocher à l'autorité de s'en
tenir strictement au seuil fixé dans la loi, cette dernière ne prévoyant pas de
prendre en compte d'autres critères que la valeur à neuf assurance incendie ECA.
A cet égard, le fait, rappelé par les recourants, que l'immeuble avait fait l'objet
d'une mesure de contrôle des loyers en application de l'ancienne aLDTR à l'occasion
de son transfert en 1994, n'est pas déterminant, la LPPPL ayant, entre autres, introduit
à son art. 3 de nouvelles définitions pour distinguer les logements soumis ou
non à son champ d'application (EMPL, ch. 4.2.4, p. 28 s.).
Les recourants critiquent également le seuil de 750
fr. / m³ auquel la valeur ECA de référence a été fixée. Selon eux, celui-ci ne
serait aujourd'hui plus adapté, car il permettrait à un nombre croissant d'immeubles
ou logements de caractère standard d'être soustraits à l'application de la
LPPPL. Sur injonction de la juge instructrice (donnant suite à une réquisition formulée
par les recourants), la DGTL a procédé à un échantillonnage des dossiers LPPPL concernant
les procédures d'autorisation pour travaux qu'elle avait traités durant la
période du 1
er
janvier au 14 novembre 2023, et a établi la
statistique des dossiers exclus du champ d'application de cette loi en vertu du
critère posé à l'art. 3 al. 1 let. c LPPPL. Sur les 994 dossiers recensés, la
DGTL a rendu 69 décisions constatant que la valeur ECA de l'immeuble ou du
logement loué était supérieure à la valeur de référence de 865 fr. / m³ à l'indice
ECA actuel de 135, ce qui représente une part de 6.94% de dossiers ainsi exclus
du régime d'autorisation de la LPPPL en application de la disposition précitée
(cf. mémoire de réponse de la DGTL du 15 novembre 2023, ch. 4.3 p. 5). Selon la
DGTL, ce pourcentage supérieur à celui retenu en 2010-2011 (réd.: 3.3%) peut s'expliquer
par le fait que plusieurs décisions concernent des logements rénovés de manière
"isolée", procédure que la législation antérieure (aLDTR) ne traitait
pas de manière explicite (cf. mémoire de réponse, ibid.). Cela étant, on ne
saurait tirer de ce qui précède la conclusion probante que la valeur de
référence fixée dans la loi ne serait plus appropriée.
d) Les recourants font encore valoir que le calcul
effectué par l'autorité dans le cas présent n'est pas conforme à la
réglementation.
aa) La manière de calculer la valeur à neuf
assurance incendie de référence est précisée dans le règlement du 25 octobre
2017 d'application de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1) de la façon suivante:
"
Art.
3     Calcul de la valeur à neuf assurance incendie
1
Pour les immeubles à affectation mixte, la valeur à neuf assurance incendie
(ECA) de référence correspond au ratio de la partie logement, y compris les
parties communes, caves ou galetas.
2
L'indice
ECA de référence (base 100 = 1990) est celui valable au jour où le propriétaire
dépose sa demande de démolition, de rénovation, de transformation, de
changement d'affectation ou d'aliénation aux autorités compétentes ou accomplit
l'acte qui, sans exclusion au sens de l'article 3, alinéa 1, lettre c LPPPL[A],
serait soumis à cette loi.
3
Le
propriétaire produit les documents justificatifs en particulier la police ECA
complète, avec le détail des volumes et valeurs, aux autorités concernées,
notamment la commune et le département en charge du logement.
4
[…]
"
"
Art.
4     Calcul de la surface nette
1
La surface nette
intra-muros ou surface utile principale (ci-après: SUP) est calculée selon la
norme SIA 416, édition 2003. Dans les sous-pentes, la surface est mesurée à
compter d'une hauteur libre de 1,3 m. Le propriétaire fournit un jeu de plans à
l'échelle 1 : 100, ou tous documents probants, aux autorités compétentes."
"
Art.
14   Exécution de travaux partiels
1
Lorsque les travaux ne concernent qu'une partie de l'immeuble, le volume à
prendre en considération pour le calcul de la valeur à neuf assurance incendie
de référence est déterminé par la surface nette de la partie concernée
multipliée par le rapport entre le volume du bâtiment et la surface totale
nette habitable.
2
Pour les immeubles à affectation mixte, cette valeur correspond au ratio de la
partie logement, y compris les parties communes, caves ou galetas."
bb) En l'espèce, la DGTL a expliqué que le bâtiment de
la constructrice a une valeur ECA de 11'186'608 fr. répartis sur 13'164 m³ ou
850 fr. / m³. Ce chiffre inclut la totalité des composantes de ce bâtiment, en
particulier les locaux administratifs en nature d'atelier, cabinet médical,
magasins, salles, bureaux ou dépôts. De ce montant, la DGTL a retenu que les
surfaces non dévolues au logement représentent un volume de 1'953 m³ pour une
valeur de 1'450'543 fr., tandis que les surfaces de logements y compris un
bureau et cabinet dont la nature équivaut au logement et leurs parties communes
représentent 11'211 m³ pour une valeur de 9'736'964 fr. (
recte
: 9'736'064
fr. selon l'analyse technique reproduite ci-dessous), soit un prix de 868 fr. /
m³ (cf. mémoire de réponse du 15 novembre 2023, ch. 4.2 p. 4).
L'analyse technique établie le 1
er
mars
2023 par la DGTL (produite sous pièce n° 2 de son dossier) fait état des
éléments chiffrés suivants, qui ne sont du reste pas contestés en tant que tels
par les recourants:
Cube
CHF /
m
³
Valeur 2
Communs
2'385
1'588'958
Autres
1'599
1'214'849
Logement - bureau - cabinet
9'180
8'382'800
Total
13'164
11'186'608
Part communs autres
354
235'694
Part communs logement - bureau - cabinet
2'031
1'353'264
Autres y compris part communs
1'953
1'450'543
Logement - bureau - cabinet y compris part communs
11'211
868
9'736'064
Total
13'164
850
11'186'608
Les recourants reprochent à la DGTL de ne pas avoir
tenu compte, dans son calcul de la valeur à neuf assurance incendie de
référence, de l'entier du cubage des parties communes du bâtiment, par 2'385 m³,
mais d'en avoir déduit une "Part communs autres" correspondant à 354 m³,
en faisant ainsi application, à tort, des principes prévalant en cas de travaux
partiels. Le calcul devrait donc s'effectuer sur le total de 11'565 m³ (9'180 m³
de logements + 2'385 m³ pour l'ensemble des communs), estimés à 9'971'758 fr.
(8'382'800 fr. + 1'588'958 fr.), le coût au m³ en résultant étant dès lors
de 862 fr. / m³ à l'indice 135 actuel, soit inférieur de 3 fr. au seuil de 865 fr.
/ m³ représentant la valeur actuelle de référence découlant de l'art. 3 let. c
LPPPL, de sorte que le bâtiment de la constructrice entrerait bien dans le
champ d'application de cette loi.
Il n'est pas contesté qu'il convient d'inclure les
parties communes, caves et galetas dans le calcul de la valeur à neuf assurance
incendie de référence, ce qui ressort du texte des art. 3 al. 1 comme 14 al. 2
RLPPPL et a été confirmé par la Cour de céans (cf. arrêt AC.2018.0436 du 29
avril 2020 consid. 5b et c). La question qui divise les parties est de savoir
si, en présence d'un immeuble d'affectation mixte, les parties communes doivent
être rattachées à la partie logement du bâtiment dans leur ensemble, comme le
soutiennent les recourants, ou seulement partiellement, savoir dans une proportion
déterminée par le ratio entre la part des surfaces du bâtiment dévolues au
logement et celle dévolue à une autre affectation, comme l'a retenu la DGTL
dans la décision attaquée (la "Part communs autres" de 354 m³ déduite
du volume total de 2'385 m³ des parties communes représentant 14.83% de ce
volume, correspondant au rapport entre le volume total, hors parties communes, des
surfaces du bâtiment dévolues au logement [9'180 m³, soit 85.17%] et de celles dévolues
à une autre affectation [1'599 m³, soit 14.83%]).
Il convient d'emblée de constater qu'en pratique,
les locaux communs d'un immeuble à affectation mixte ne servent pas uniquement
aux locataires des logements de l'immeuble. Les usagers des locaux commerciaux
peuvent aussi disposer de caves, WC ou autres surfaces auxquels ils accèdent
par les aires de circulation communes à l'édifice. Ils bénéficient également des
installations du local technique au même titre que les autres occupants du
bâtiment. Tel est d'ailleurs également le cas dans le projet litigieux puisqu'il
ressort clairement des plans au dossier que certaines caves par exemple sont aussi
destinées aux locataires commerciaux. Dans ces conditions, rien ne justifie,
par principe, d'attribuer l'intégralité des parties communes, caves, galetas,
etc. uniquement à l'affectation au logement. Pour déterminer la part des
communs, caves, etc. à mettre en relation avec les locaux commerciaux, la DGTL
propose dans sa méthodologie d'utiliser le ratio existant entre surface
affectée au logement et surface affectée au commerce. Cette interprétation est
compatible avec les art. 3 al. 1 et 14 al. 2 RLPPPL. En mentionnant les parties
communes, caves et galetas à ces articles, le Conseil d'Etat précise la notion de
logement, en y intégrant également ces locaux à l'usage des locataires, ce qui
la distingue de la notion de surface nette figurant à l'art. 14 al. 1 RLPPPL.
C'est l'endroit de préciser qu'hormis le principe d'une répartition
proportionnelle des parties communes entre les surfaces à prendre en compte
dans le calcul à effectuer, les recourants ne peuvent rien tirer de plus de l'arrêt
AC.2018.0436 précité, dont l'objet n'était pas de statuer sur l'interprétation
des art. 3 al. 1 et 14 al. 2 RLPPPL.
Il découle de ce qui précède que le calcul effectué
par la DGTL et reproduit ci-dessus, arithmétiquement correct, échappe à la
critique. Partant, la valeur assurée de l'immeuble ressortant de la police
d'assurance ECA, savoir 868 fr. / m³ à l'indice 135 pour la partie logement, y
compris la part correspondant aux parties communes, caves ou galetas, peut être
confirmée. Les travaux projetés dans le bâtiment ne sont par conséquent pas
soumis au régime de l'autorisation prévu par la LPPPL et la décision de la DGTL
doit être confirmée sur ce point.
e) Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu
de compléter l'administration des preuves par la production de l'historique
complet de la taxation ECA de l'immeuble de la constructrice, ni par une
inspection locale. Les réquisitions des recourants en ce sens sont dès lors
rejetées, sans qu'il en découle une violation de leur droit d'être entendus garanti
par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 18 avril 1999 (Cst.;
RS 101), l'autorité pouvant mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une
manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle
a la certitude qu'elles ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF
140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 consid. 4.3.2; 136 I 229 consid. 5.3; 134
I 140 consid. 5.3; 130 II 425 consid. 2.1 et les références citées).
3.
Les recourants reprochent à la Municipalité de violer l'art. 75 du Règlement
du 26 juin 2006 sur le Plan général d'affectation (PGA) de la Commune de
Lausanne (ci-après: RPGA) en autorisant la création de deux appartements au
rez-de-chaussée supérieur, côté Sud, du bâtiment de la constructrice, dans des
locaux actuellement affectés en surface commerciale.
a) Faisant partie des règles communes à toutes les
zones du PGA (Titre III) qui traitent des "
Activités commerciales
"
(Chapitre 3.10), la disposition précitée prévoit ce qui suit:
"
Art.
75   Affectation des rez-de-chaussée
Voir figure
5
1
Les locaux des rez-de-chaussée des bâtiments, situés à l'intérieur des tronçons
commerciaux définis sur le plan des tronçons commerciaux, sont obligatoirement
affectés au commerce, à l'artisanat ou aux activités reconnues d'utilité
publique.
2
Peuvent faire exception:
a)  les locaux de
service des logements situés aux étages, tels que locaux pour vélos,
poussettes, conteneurs, etc.,
b)  les locaux des
rez-de-chaussée ne donnant pas directement sur la rue.
3
La Municipalité peut autoriser les autres affectations permises par zone si les
caractéristiques architecturales, typologiques ou historiques des bâtiments
existants ne se prêtent pas à ce type d'activités."
La "
figure 5
" à laquelle l'art. 75
RPGA fait renvoi est composée du schéma suivant:
b) En l'espèce, il n'est pas contesté que le
bâtiment de la constructrice est situé à l'intérieur du tracé d'un tronçon
commercial défini sur le Plan des tronçons commerciaux communal.
Les recourants soutiennent qu'autoriser la réduction
de plus de la moitié de la surface dévolue de deux arcades commerciales
existantes et ayant pignon sur rue, au motif qu'une partie de ces magasins
donnerait de l'autre côté de l'immeuble, va à l'encontre de la disposition
précitée et prive la réglementation de sa substance ainsi que de sa raison d'être,
qui vise à conserver sur les artères sélectionnées des arcades commerciales
suffisantes permettant de dynamiser le secteur. Selon eux, cela va également à
l'encontre des lignes directrices du Plan directeur communal de Lausanne 2030
adopté en novembre 2022, qui entend promouvoir la mixité fonctionnelle des
centralités de quartier notamment en "
Renfor
[çant]
les activités
ouvertes au public dans les rez-de-chaussée et favoris
[ant]
la
convivialité
" (principe A.3.2, mesure M.3).
La Municipalité quant à elle se prévaut de l'exception
prévue par l'art. 75 al. 2 let. b RPGA, en exposant que les deux locaux
commerciaux nord-est et nord-ouest donnant sur la rue du Simplon ne sont pas
situés au même niveau que les locaux correspondants du côté sud du bâtiment de
la constructrice. Un décalage de hauteur d'environ un demi-étage entre ces deux
parties de l'immeuble est ainsi visible sur les plans du bâtiment: alors que
les locaux commerciaux sont accessibles de plain-pied depuis la rue du Simplon,
il est nécessaire, depuis la même rue, de monter une volée d'escalier pour
accéder aux autres locaux sur l'arrière du bâtiment. Les plans de construction
montrent qu'il est prévu de murer cette communication interne pour créer dans
la partie arrière des deux locaux commerciaux concernés les nouveaux logements
projetés, qui seront accessibles par la cage d'escalier du bâtiment. Compte
tenu de cette configuration particulière, la Municipalité considère que ces
locaux situés à l'arrière, à un autre niveau, ne sauraient être assimilés aux
rez-de-chaussée inclus dans le tronçon commercial au sens de l'art. 75 RPGA, s'agissant
clairement de locaux "
ne donnant pas directement sur la rue
". Elle
ajoute du reste que les plans montrent que ces locaux sont déjà pourvus de
balcons orientés au sud, ce qui est favorable à une affectation dédiée au
logement, et qu'une partie des autres locaux présents au même niveau à l'arrière
du bâtiment sont déjà affectés au logement.
c) aa) D'après la jurisprudence, lorsqu'une autorité
communale interprète son règlement en matière de police des constructions et
apprécie les circonstances locales, dans le cadre de l'octroi d'une
autorisation de construire, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation
particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3
de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire [LAT; RS
700]). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation
soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la
juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen
complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre
appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est
objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (cf. notamment
ATF 145 I 52 consid. 3.6; CDAP AC.2022.0409 du 30 juin 2023 consid. 3a;
AC.2021.0378 du 14 juillet 2022 consid. 2; AC.2020.0291 du 17 février 2022
consid. 8a et les arrêts cités).
bb) En l'occurrence, la description que fait la
Municipalité des circonstances locales est conforme aux plans produits au
dossier (en particulier, au plan du rez supérieur et à ceux des coupes A et B).
Les surfaces commerciales et leurs actuels "arrière-locaux" au sud du
bâtiment qu'il est prévu de transformer en logements, ainsi que les autres
logements existants déjà au sud du bâtiment, sont tous représentés sur un même
plan de niveau (plan "Rez supérieur"); ils constituent donc tous des
locaux de rez-de-chaussée de bâtiment au sens de l'art. 75 RPGA, qui est
applicable en l'espèce. La question est dès lors de savoir si le projet de création
de nouveaux logements en réaffectant les surfaces commerciales concernées peut être
autorisé au bénéfice de l'exception de l'art. 75 al. 2 let. b RPGA.
Vu les caractéristiques particulières des lieux (niveau
du bâtiment composé de deux parties décalées entre elles d'environ un
demi-étage de hauteur; accès aux locaux de la partie sud uniquement par
escalier extérieur aux locaux commerciaux de plain-pied sur la rue du Simplon),
l'interprétation de la Municipalité selon laquelle les locaux actuellement
affectés au commerce sis dans la partie sud du bâtiment ne sont pas des locaux
du rez-de-chaussée qui donnent directement sur la rue (du Simplon), est
soutenable. Le cas d'espèce est ainsi assimilable à la situation décrite par l'illustration
de droite représentée à la figure 5 en annexe du RPGA (cf. consid. 3a ci-dessus).
Conformément à l'art. 75 RPGA, le rez-de-chaussée du
bâtiment de la constructrice doit être réservé aux activités commerciales,
certaines exceptions étant toutefois possibles. Dans le cas présent, le projet
de construction litigieux a pour effet de réduire de moitié les surfaces des
commerces actuellement occupés par la recourante D.________ Sàrl et le
recourant G.________, en réaffectant en logements ceux de leurs locaux qui se
trouvent dans la partie sud du bâtiment. Cette réduction de la surface
commerciale n'implique toutefois pas une suppression de l'activité commerciale
dans les locaux restants dans la partie nord du bâtiment qui donnent sur la rue
du Simplon. En effet, ces derniers disposeront chacun encore d'une surface d'un
peu plus de 30 m² (respectivement 30.4 m² et 31.7 m²), supérieure à celles des trois
autres locaux commerciaux existants actuellement sous les arcades du bâtiment
de la constructrice (16.24 m², 16.30 m² et 30.15 m²), et il n'est pas prévu d'y
réaliser d'autres transformations. On ne voit dès lors pas de raison de penser
qu'une activité commerciale ne pourra pas continuer de s'y dérouler. Ce redimensionnement
sans suppression des surfaces commerciales n'apparaît par ailleurs pas
contraire aux lignes directrices du nouveau Plan directeur communal, adopté en
2022, auxquelles font référence les recourants. A cet égard, on rappellera du
reste que, selon l'art. 2 al. 3 RPGA, les plans directeurs approuvés par le
Conseil d'Etat sont des plans d'intention servant de référence et d'instrument
de travail pour les autorités cantonales et communales.
Par conséquent, dans la mesure où le projet
litigieux ne porte pas atteinte au maintien de l'activité commerciale dont l'art.
75 RPGA vise la préservation, l'autorisation accordée par la Municipalité à sa
réalisation en application de l'art. 75 al. 2 let. b RPGA peut être confirmée.
4.
Dans un dernier moyen, les recourants invoquent une violation des
dispositions cantonales régissant la suppression des barrières architecturales,
ainsi que de la loi fédérale du 13 décembre 2002 sur l'élimination des
inégalités frappant des personnes handicapées (loi sur l'égalité pour les
handicapés, LHand; RS 151.3).
a) aa) Aux termes de son art. 1, la LHand a pour but
de prévenir, de réduire ou d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes
handicapées (al. 1; cf. art. 2 al. 1 LHand pour la définition légale du terme
de personnes handicapées); elle crée des conditions propres à faciliter aux
personnes handicapées la participation à la vie de la société, en les aidant
notamment à être autonomes dans l'établissement de contacts sociaux, dans l'accomplissement
d'une formation ou d'une formation continue et dans l'exercice d'une activité professionnelle
(al. 2). La LHand a été adoptée notamment sur la base de l'art. 8 al. 4
Cst., qui demande aux législateurs de prendre des mesures pour éliminer les
inégalités qui frappent les handicapés.
La loi impose à la Confédération et aux cantons de
prendre des mesures pour prévenir, réduire ou éliminer les inégalités (art. 5
al. 1 LHand). Selon l'art. 2 al. 3 LHand, il y a inégalité dans l'accès à une
construction, à une installation, à un logement ou à un équipement lorsque cet
accès est impossible ou difficile aux personnes handicapées pour des raisons d'architecture.
D'après l'art. 3 let. c LHand, la loi s'applique notamment aux habitations
collectives de plus de huit logements pour lesquelles l'autorisation de
construire ou de rénover a été accordée après l'entrée en vigueur de la loi (soit
après le 1
er
janvier 2004). L'art. 4 LHand précise encore que les
cantons restent libres d'édicter des dispositions plus favorables aux personnes
handicapées.
En vertu de l'art. 7 al. 1 let. a LHand, toute
personne qui subit une inégalité au sens de l'art. 2 al. 3 LHand peut en cas de
construction ou de rénovation d'une construction ou d'une installation au sens
de l'art. 3 let. c LHand demander à l'autorité compétente, dans la procédure d'autorisation
de construire, qu'on s'abstienne de l'inégalité.
Cependant, l'art. 11 LHand prévoit de tenir compte
du principe de la proportionnalité (cf. aussi art. 6 de l'ordonnance du 19
novembre 2003 sur l'égalité pour les handicapés [OHand; RS 151.31]). Son alinéa
premier est formulé comme suit:
"Le
tribunal ou l'autorité administrative n'ordonnent pas l'élimination de l'inégalité
lorsqu'il y a disproportion entre l'avantage qui serait procuré aux personnes
handicapées et notamment:
a. la dépense qui
en résulterait;
b.  l'atteinte qui
serait portée à l'environnement, à la nature ou au patrimoine;
c.  l'atteinte qui
serait portée à la sécurité du trafic ou de l'exploitation."
Quant à l'art. 12 LHand, il précise que lorsqu'ils
procèdent à la pesée des intérêts prévue à l'art. 11 al. 1 LHand, le tribunal
ou l'autorité administrative n'ordonnent pas l'élimination de l'inégalité dans
l'accès à une construction, à une installation ou à un logement au sens de l'art.
3 let. a, c ou d LHand si la dépense qui en résulterait dépasse 5% de la valeur
d'assurance du bâtiment ou de la valeur à neuf de l'installation, ou 20% des
frais de rénovation (cf. aussi art. 7 OHand).
S'agissant de la portée de la LHand, la
jurisprudence a retenu que, à l'exception des bâtiments de la Confédération ou
subventionnés par elle, cette loi ne contient pas de règles de droit matériel
qui s'appliqueraient directement dans le domaine de la construction, mais se
borne à fixer des conditions générales d'accessibilité aux bâtiments publics
qui doivent être respectées pour éviter de discriminer les personnes
handicapées. Ces dispositions nécessitent des prescriptions cantonales spécifiques
en matière de construction pour être applicables dans un cas particulier (ATF 134
II 249 consid. 2.2; 132 I 82 consid. 2.3; TF 1C_394/2010 du 10 juin 2011
consid. 5.2.2).
bb) En droit vaudois, ce sont les art. 94 ss de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; BLV 700.11) qui traitent de la suppression des barrières
architecturales. Ces dispositions prévoient ce qui suit:
"
Art.
94   Principe
1
La construction des locaux et des installations accessibles au public,
de même que des immeubles d'habitations collectives et des bâtiments destinés à
l'activité professionnelle, doit être conçue en tenant compte, dans la mesure
du possible, des besoins des personnes handicapées ou âgées, en particulier de
celles se déplaçant en fauteuil roulant."
"
Art.
95   Accessibilité aux bâtiments
1
Le règlement cantonal, en tenant compte des normes en la matière, fixe
les mesures concernant l'accès aux bâtiments, la largeur de passage libre des
portes et des dégagements nécessaires ainsi que les dispositions à prendre pour
certains locaux ou installations tels que cuisines, locaux sanitaires ou
ascenseurs."
"
Art.
96   Bâtiments existants
1
Lors de travaux importants de
transformation ou de modification des éléments de construction mentionnés à l'article
95, les mesures prévues à cet article sont applicables si la situation de l'immeuble,
sa structure et son organisation intérieure le permettent sans frais
disproportionnés."
Les dispositions réglementaires topiques figurent
aux art. 36 et 38 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC
(RLATC; BLV 700.11.1). Elles sont libellées ainsi:
"
Art.
36   Locaux et installations
1
La construction de locaux et d'installations
accessibles au public (notamment les bâtiments administratifs, les
établissements d'enseignement, les églises, les salles de spectacle, les
hôtels, les restaurants, les commerces, les installations de sport, les
édicules publics, les établissements sanitaires ou à caractère social), et de
bâtiments destinés à l'activité professionnelle (tels qu'usines, ateliers et
bureaux), de même que celles d'immeubles d'habitation collective, doivent être
conçues en tenant compte des besoins des personnes handicapées au sens de la
législation fédérale sur l'égalité pour les handicapés, des personnes âgées,
des enfants et des personnes conduisant des poussettes.
2
La norme du Centre suisse pour la
construction adaptée aux handicapés SN 521 500 est applicable aux locaux et
installations accessibles au public, aux locaux destinés à l'activité
professionnelle et aux espaces collectifs des immeubles d'habitation. En cas d'habitat
collectif ou groupé de plus de six logements, ceux-ci doivent pouvoir s'adapter
à cette norme.
2bis
L'avantage procuré aux usagers ne doit
pas être disproportionné par rapport aux coûts engendrés ou à l'atteinte portée
à l'environnement, à la nature ou au patrimoine.
3
Sont réservées les dispositions spéciales de la législation sur le
travail."
"
Art. 38   Transformations
ou agrandissements
1
En cas de transformation ou d'agrandissement de bâtiments existants, l'article
36 du règlement est applicable."
cc) La norme SIA 500 intitulée "
Constructions
sans obstacles
" a remplacé, dès le 1
er
janvier 2009, la
norme SN 521 500 intitulée "
Construction adaptée aux handicapés
"
à laquelle renvoie l'art. 36 al. 2 RLATC. Elle a par la suite été complétée par
deux correctifs C1 et C2. La norme SIA 500 vise à garantir l'accessibilité des
bâtiments aux personnes handicapées, en expliquant comment construire sans
obstacles. Elle définit les exigences selon la destination et l'utilisation de
la construction (construction ouverte au public, construction avec des
habitations ou construction comprenant des places de travail). Dans la mesure
où l'art. 36 al. 2 RLATC renvoie à la norme SIA 500, celle-ci constitue du
droit cantonal (TF 1C_754/2013 du 28 avril 2014 consid. 3.3; CDAP AC.2023.0241
du 3 juin 2024 consid. 2a/cc; AC.2017.0358 du 27 mars 2019 consid. 4a). Elle
est donc directement applicable.
b) En l'espèce, les recourants soutiennent que l'immeuble
de la constructrice présente des défauts d'accessibilité qu'il y aurait lieu, conformément
à la législation applicable, de corriger dans le cadre de la rénovation du
bâtiment projetée. Ils font ainsi valoir en substance qu'une volée de marches
sépare chacune des trois entrées du bâtiment de l'ascenseur desservant les
étages, que le niveau du rez inférieur menant aux caves, à la buanderie et à
plusieurs appartements n'est pas desservi par l'ascenseur, et que les
dimensions des ascenseurs actuels (0.70 m x 1.80 m) sont inférieures aux
dimensions minimales des cabines d'ascenseur définies selon la norme SIA 500 (1.0
m x 1.25 m selon ch. 9.5.2, afin de permettre l'accès aux fauteuils roulants).
Il n'est pas contesté que la LHand et les
dispositions de la LATC et du RLATC citées plus haut s'appliquent au cas d'espèce,
ni que le bâtiment de la constructrice présente actuellement des barrières
architecturales. Dans la décision attaquée, la Municipalité a déclaré être
consciente que les art. 36 et 38 RLATC n'étaient que partiellement respectés
dans le cadre du projet de construction en cause. Elle a toutefois considéré
que les conditions de dispense relatives à l'art. 11 al. 1 LHand étaient en
partie réunies compte tenu de la disproportion entre l'avantage qui serait
procuré aux personnes handicapées et le coût des travaux qui en résulterait en
raison des contraintes liées à l'état existant. Elle a par ailleurs assorti le permis
de construire de charges obligatoires visant à s'assurer que les différents
locaux répondent pour le reste aux exigences en matière d'accessibilité,
charges qui devront être exécutées avant la délivrance du permis d'habiter.
Les recourants mettent en cause la pesée des
intérêts effectuée par la Municipalité. Ils se réfèrent aux seuils chiffrés
fixés à l'art. 12 al. 1 LHand permettant de déterminer si la dépense qui
résulterait de l'élimination des barrières architecturales est exigible ou pas,
et ils reprochent à cet égard à l'autorité de n'avoir avancé aucun montant à
l'appui de son appréciation. Ils perdent toutefois de vue que la Cour de céans
a déjà eu l'occasion de prononcer que la règle invoquée de l'art. 12 LHand
s'applique directement aux seuls bâtiments de la Confédération ou subventionnés
par cette dernière, et seulement à titre subsidiaire si les cantons n'ont pas concrétisé
ces principes dans le droit cantonal d'exécution. Tel n'est pas le cas en
regard de l'art. 96 LATC et de l'art. 36 al. 2bis RLATC (CDAP AC.2021.0020 du 1
er
juillet 2021 consid. 6f; AC.2016.0309 du 23 mai 2018 consid. 5). Les recourants
ne peuvent donc rien retirer de cette disposition. L'arrêt AC.2010.0155 du 27
avril 2011 cité par les recourants ne leur est d'aucun secours à cet égard, le
tribunal s'étant fondé dans cette affaire sur l'art. 36 al. 2bis RLATC pour
procéder globalement à l'examen du caractère économiquement supportable des
travaux à fournir pour éliminer une inégalité, comparé à l'avantage procuré à
une personne handicapée.
Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée relève
que, mis à part les locaux commerciaux de plain-pied, le bâtiment concerné
dispose de trois entrées présentant la même configuration, savoir une porte
ouvrant sur une volée de marches qui permet de rejoindre un palier et
l'ascenseur (dont la porte, située du côté sud, est opposée à la porte d'entrée).
Elle précise que la cage d'escalier entoure la cage d'ascenseur pour monter
dans les étages. Elle confirme en outre que le rez-de-chaussée inférieur n'est
pas desservi par l'ascenseur. Elle expose ainsi que la configuration initiale
de l'accès aux appartements depuis les entrées principales ne répond pas au
chiffre 9.1.1 de la norme SIA 500; dans cet immeuble ancien, les volées
d'escalier actuelles d'environ 0.85 m de largeur devraient être élargies à 1.20
m minimum (ch. 9.3.1 de la norme précitée); la cabine d'ascenseur est aussi trop
étroite au regard des dimensions minimales applicables de 1.10 m x 1.40 m (ch.
9.5.2); l'espace est en outre insuffisant pour l'installation d'une plateforme
élévatrice (ch. 9.5.2) ou un monte-escalier qui doit être équipé d'une plateforme
de 1.20 m x 0.80 m. Dans ces conditions, elle explique que rendre accessible
l'immeuble nécessiterait d'élargir les cages d'ascenseur comme les cages
d'escaliers; cela porterait atteinte à des murs porteurs, ce qui implique de
mettre en œuvre des solutions techniques complexes, tout en réduisant l'espace
dévolu aux locaux attenants, sur toute la hauteur; une telle modification
entraînerait également des conséquences constructives et financières en matière
notamment de déplacement des différentes gaines techniques, de taille des
locaux ou d'aspect du bâtiment; en outre, l'opération consistant à prolonger les
cages d'ascenseur au rez-de-chaussée inférieur, pour autant qu'elle soit
techniquement possible, serait également compliquée et onéreuse. Compte tenu de
leur lourdeur et de leur coût, l'autorité intimée considère que les travaux à
fournir seraient manifestement disproportionnés. Elle fait par ailleurs
remarquer que la configuration actuelle des lieux n'exclut au demeurant pas
tout accès à l'immeuble à des personnes à mobilité réduite, cette catégorie ne
comprenant pas seulement les personnes en fauteuil roulant.
En l'occurrence, le projet porté par la
constructrice vise la rénovation totale d'un immeuble datant de 1900, laquelle implique
des travaux dans les parties communes ainsi que dans les appartements et les
locaux commerciaux du bâtiment, travaux qui seront effectués dans le volume
existant. A l'examen des pièces au dossier, en particulier des plans de
construction produits, il convient de constater que l'autorité intimée a exposé
de façon convaincante que
la situation de l'immeuble, sa
structure et son organisation intérieure ne permettent
pas l'élimination
des barrières architecturales
existantes sans frais excessifs en
comparaison de
l'avantage qui serait procuré aux personnes handicapées. En
effet, une mise en conformité du bâtiment aux normes en matière d'accessibilité
impliquerait l'élargissement des cabines d'ascenseur ou le réaménagement des
cages d'escaliers pour permettre la fixation d'une plateforme élévatrice, alors
qu'il n'existe pas en l'état de véritable espace susceptible d'accueillir ces
équipements. En outre, s'agissant de la possibilité de prolonger les cages d'ascenseur
au rez-de-chaussée inférieur, on relèvera que la constructrice a produit (sous
pièce n° 107 de son bordereau) des courriels échangés au mois de janvier 2024
entre le bureau d'architectes responsable du projet de construction, un
ingénieur civil et une société spécialisée dans le domaine des ascenseurs, lesquels
confirment qu'une telle opération, qui imposerait de consolider et fixer la
trémie existante afin de démolir les assises, et entraînerait des travaux très
importants du fait des circonstances (très gros massif en béton/ maçonnerie,
enchevêtrements,...), avec un risque sur l'étanchéité du sous-sol, ne serait
pas financièrement supportable. En définitive, il n'apparaît donc pas de
solution technique qui ne nécessiterait un réaménagement complet de
l'organisation intérieure des espaces et de la structure du bâtiment, ce qui
engendrerait des coûts manifestement très importants, sans qu'il y ait lieu de
chiffrer précisément les montants qui résulteraient de tels travaux.
Ainsi, la décision de l'autorité intimée de renoncer
à exiger une complète adaptation du bâtiment aux normes visant la suppression
des barrières architecturales échappe à la critique. Les griefs des recourants
doivent par conséquent être écartés.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation des décisions attaquées.
Les recourants, qui succombent, doivent supporter
les frais de justice, arrêtés à 3'000 francs (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD;
art. 4 al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en
matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Ils verseront en outre des
dépens à la constructrice, laquelle a procédé par l'intermédiaire d'un avocat
(art. 55 al. 1 et 2, 91 et 99 LPA-VD; art. 10 et 11 TFJDA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 14 juin 2023 est confirmée.
III.
La décision de la Direction générale du territoire et du logement du 2
mai 2023 est confirmée.
IV.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge solidaire des recourants.
V.
Une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs, à verser à la constructrice
H.________ SA à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________,
B.________, C.________, D.________ Sàrl, E.________, F.________ et G.________, solidairement
entre eux.
Lausanne, le 22 août 2024
La présidente:                                                                                          Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.