vd_omni · EF.1993.0073 · 1994-05-30 · fr

Fondation de Famille W. de Neufville | rejet; immeuble locatif; écart de 5% entre l'estimation attaquée et l'estimation revue selon la méthode Joye insuffisant pour retenir un abus du pouvoir d'appréciation.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.05.1994 EF.1993.0073

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 30 mai 1994
__________
sur le recours interjeté par la
Fondation
de Famille WILLIAM DE NEUFVILLE
, au Mont-sur-Lausanne, dont le conseil
est l'avocat Henri Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 4 novembre 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative
à l'estimation de la parcelle n° 250 de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La Fondation
de famille William de Neufville (ci-après la fondation) est propriétaire de la
parcelle n° 250 du cadastre de la Commune de Lausanne, au n° 39 de l'avenue de
Collonges. Cette parcelle, d'une surface totale de 656 m2, comporte un bâtiment
locatif de six appartements, construit en 1932, d'une surface au sol de 195 m2
et, selon la police ECA, d'un volume de 2'291 m3. Le solde de la parcelle est
en nature de place-jardin (461 m2). La parcelle n° 250 est grevée d'une
servitude de restriction du droit de bâtir inscrite le 3 février 1933 en faveur
de la parcelle voisine n° 93, propriété de la Caisse de retraite des
magistrats, fonctionnaires et employés de l'Etat de Vaud. La servitude interdit
toute construction sur la partie en nature de place-jardin à l'exception de
murs de clôtures et portails; elle limite la hauteur du faîte des constructions
à la cote d'altitude de 543,70 mètres sur le périmètre construit, exception
faite des cheminées et autres motifs architecturaux.
B.                            Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la
commission), par décision du 17 novembre 1992, a porté l'estimation fiscale,
datant de 1973, de Fr. 408'000.-- à Fr. 956'000.--.
La Fondation
a recouru contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé la
nouvelle estimation le 4 novembre 1993. A cette occasion, l'autorité a précisé
que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel brut,
selon l'état locatif de l'immeuble indiqué par la recourante dans le
questionnaire ad hoc de Fr. 74'112.--, à un taux de 8,75 % pour la valeur de
rendement et à 6,95 % pour la valeur vénale.
C.                            Par
acte daté du 15 novembre 1993, la Fondation a interjeté recours contre cette
décision devant le Tribunal administratif en concluant, avec dépens, à sa réforme
en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse est
fixée à Fr. 700'000.--. Les moyens qu'elle invoque à l'appui de ses conclusions
seront repris plus loin dans la mesure utile.
La
commission a déposé ses déterminations le 3 janvier 1994. Elle conclut au rejet
du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la
Commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 74'112.- fourni
par la gérance PBBG S.A. Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75 %
pour obtenir la nouvelle EF.
Lors
du recours en première instance, la Commission a conclu au rejet du recours et
au maintien de l'estimation après avoir effectué le calcul de contrôle suivant
:
Valeur
du terrain :                                      656 m2 x fr. 800.-                                                        525'000.-
Valeur à neuf de l'habitation :               1'542'000.-
- 30%
de coefficient vétusté                                       1'079'000.-
Valeur vénale totale :                                                                                      1'604'000.-
Valeur de rendement :
Fr. 74'112.- capitalisés à 8,5 %
872'000.-
Moyenne                                                                                                           1'238'000.-
."
D.                            Le Tribunal
administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 28 avril 1994
en présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz,
accompagné de M. Thierry Martin; pour la commission, son président M.
Jean-Daniel Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des
parties.
Considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a
procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle n° 250. Elle s'est
fondée sur l'état locatif au 17 juillet 1992 fourni par la gérance, qu'elle a
capitalisé à un taux de 7,75 % représentant schématiquement la moyenne entre
les taux de 8,75 % et 6,95 % respectivement retenus pour fixer la valeur de
rendement et la valeur vénale. La recourante considère en substance que la
valeur vénale se confond avec la valeur de rendement, l'estimation fiscale
devant finalement être arrêtée à Fr. 756'000.-- sur la base de l'état locatif
au 31 décembre 1990 de Fr. 61'650.--, capitalisé à un taux de 8,75 %.
Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                             S'agissant de
la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur
en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation
s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 %
du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif,
l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut
normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et
l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une
prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
a) Le taux
de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la
jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.
234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement
bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux
d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements
bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette
différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par
l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal
administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de
rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de
la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif,
arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà
cité). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne
généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution
permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre
propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date
(Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15
janvier 1993, déjà cité).
b) La
commission a calculé la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur
la base de l'état locatif au 17 juillet 1992, capitalisé à un taux de 8,75%. Ce
faisant, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir
d'appréciation. Le taux de capitalisation retenu correspond effectivement à un
taux supérieur de deux points au taux d'intérêt hypothécaire de référence en
vigueur à cette date. Il tient en outre déjà compte des charges liées à
l'exploitation de l'immeuble. Quant à la date déterminante pour l'état locatif,
elle a été fournie par la recourante et n'est de ce fait pas critiquable en
soi. Elle correspond en outre au moment où l'autorité de première instance a
statué et, comme on l'a déjà dit, ne crée pas d'inégalité de traitement dans la
mesure où le taux de capitalisation lui est lié.
La
recourante préconise l'application d'un taux de capitalisation plus élevé qui
tienne compte des investissements qu'elle devra consentir pour l'entretien de
son immeuble.
Selon la
jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais
d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été
négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre
un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif,
arrêts EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 92/012, du 2 février 1993, déjà
cités, et références citées). Dans le cas particulier, l'immeuble de la
recourante présente un état d'entretien normal, comme elle l'a d'ailleurs
indiqué dans le questionnaire ad hoc établi en vue de l'établissement de la
nouvelle estimation fiscale. Par conséquent, les divers travaux auxquels la
recourante doit procéder dans un avenir plus ou moins proche, que l'on peut
considérer comme courants au vu de l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à
influer sur le taux de capitalisation; le taux retenu dans le cadre du calcul
de la valeur de rendement tient d'ailleurs déjà compte des frais généraux et
des frais d'entretien à la charge du propriétaire (l'art. 21 al. 2 REFI le dit
d'ailleurs expressément s'agissant de la valeur de rendement).
Dans ces conditions,
le grief de la recourante doit être écarté et la valeur de rendement arrêtée à
Fr. 847'000.--. Reste à examiner les griefs invoqués à l'encontre de la valeur
vénale retenue par la commission.
3.                             Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et
8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la
valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement
sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions
qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5
%.
Dans le cas
particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées
dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI
en capitalisant le rendement annuel brut de l'immeuble au taux de 6,95 %. La
recourante ne conteste pas la méthode retenue, mais estime en revanche que le
taux de capitalisation doit être le même que celui retenu pour déterminer la
valeur de rendement.
a) Dans une
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution
du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les
Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à
6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité). Il a toutefois
précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation
utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui retenu pour
fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire
pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029,
du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une réserve
latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une
telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur
vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée.
b) En
l'espèce, le bâtiment litigieux comprend six appartements de deux à quatre
pièces loués pour un prix mensuel brut compris entre Fr. 807.-- pour le
meilleur marché des deux pièces et Fr. 1'332.-- pour le plus cher des quatre
pièces. Ces loyers représentent un prix annuel moyen au m2 d'environ Fr.
170.--. Le niveau des loyers pratiqué par la recourante reste relativement
modéré compte tenu de la situation de l'immeuble (proximité immédiate des
transports publics et du centre commercial des Bergières), de son état
d'entretien normal et du calme relatif dont ses occupants peuvent jouir, étant
en retrait des principaux axes routiers qui desservent le quartier. A titre de
comparaison, le tribunal de céans a confirmé l'existence de loyers modérés,
s'agissant de deux immeubles de quinze appartements situés à l'avenue Vinet,
dont les loyers représentaient un prix annuel moyen au m2 approximatif de Fr.
165.--, respectivement de Fr. 160.-- pour un prix au m3 de Fr. 508.--,
respectivement de Fr. 480.-- (arrêt EF 93/051 et 93/052, du 25 janvier 1994).
Cela étant, il se justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux
plus bas que celui de 8,75 % retenu dans le cadre du calcul de la valeur de
rendement.
c) Le taux
de capitalisation de 6,95 % appliqué en l'espèce par l'autorité intimée est
d'environ 0,5 % supérieur à celui prévu par les Instructions. Il équivaut, en
terme de valeur réelle, à un prix au mètre cube de Fr. 470.-- qui apparaît
correct compte tenu du type et de l'âge du bâtiment, engendrant des contraintes
importantes en cas de transformations ou de reconstruction (voir à titre de
comparaison Tribunal administratif, arrêts EF 91/017, du 12 mai 1993, EF
92/029, du 23 mars 1993 déjà cité). Le tribunal a d'ailleurs déjà jugé qu'en
dépit du tassement que connaissait actuellement le marché immobilier, il subsistait
un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un
immeuble situé à Lausanne. Cette différence s'explique par le fait que les
immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservent
une valeur refuge indépendamment de leur valeur de rendement. A cet égard, la
situation de l'immeuble de la recourante ne permet pas de penser qu'il en va
différemment dans le cas particulier (voir sur ce point, Tribunal
administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et 92/039, du 1er juillet
1993, déjà cités). Enfin, c'est en vain que la recourante soutient que
l'existence d'une servitude de restriction du droit de bâtir serait un élément
dont il faudrait tenir compte dans le calcul de la valeur vénale. En effet, la
valeur marchande du bâtiment n'est pas diminuée puisque la faculté de
l'entretenir, voire de le rénover dans son enveloppe actuelle, est conservée.
Il se
justifiait donc, ainsi que l'a fait l'autorité intimée, de retenir un taux de
capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur
vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les éléments qui précèdent
permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient compte des caractéristiques
de l'immeuble sis sur la parcelle n° 250. En conséquence, la valeur vénale de
l'immeuble fixée à Fr. 1'066'360.-- doit être confirmée, ce qui conduit à
confirmer l'estimation fiscale attaquée.
d) A titre
de vérification, le tribunal de céans a pour principe de calculer la valeur
vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des immeubles considérés qu'il
convient de pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous
(Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à
l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale =
valeur intrinsèque + 2 X
valeur de rendement
3
La
valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf
diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état
d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Dans le
calcul de contrôle qu'elle a opéré, la commission a retenu un prix du terrain
de Fr. 800.-- le mètre carré qui paraît trop élevé au regard de la situation de
l'immeuble et des restrictions de bâtir qui la grèvent. Selon ses assesseurs
spécialisés, un prix de Fr. 600.-- le mètre carré serait plus raisonnable. Au
vu des caractéristiques de l'immeuble considéré, le tribunal considère qu'il y
a lieu de prendre pour base un prix de construction à neuf de Fr. 500.- par m3.
Afin de tenir compte de son ancienneté et de son état de conservation, le
tribunal fixe à 30 % le taux de vétusté. Ces éléments conduisent aux résultats
suivants en appliquant la "méthode Joye":
Valeur de
rendement en Fr. : 846'994.--
Valeur intrinsèque en Fr. : 1'195'450.--
Valeur vénale en Fr. : 963'146.--
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
1'066'360.--.
L'estimation
fiscale de la parcelle n° 250 de la Commune de Lausanne devrait être arrêtée à
Fr. 905'000.-- (Fr. 846'994.-- + Fr. 963'146.-- : 2) si l'on appliquait la
"méthode Joye", alors que la Commission de district l'a fixée à Fr.
956'000.--. Le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de
la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité. La faible disparité des estimations en cause (soit Fr. 51'000.--
ou 5,3 %) sans être négligeable reste dans les limites du pouvoir
d'appréciation dont dispose l'autorité d'estimation en première instance (voir
également EF 93/029, du 8 septembre 1993, s'agissant d'une variation
semblable). L'estimation de la parcelle n° 250 de la commune de Lausanne doit
donc être maintenue à Fr. 956'000.--.
4.                             Le recours
est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr.
800.-- est mis à la charge de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens
(art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                La décision rendue le 4
novembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 250 étant
fixée à Fr. 956'000.--.
III                Un émolument de Fr.
800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante, montant
compensé par son avance de frais.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
mp/Lausanne, le 30 mai 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.