vd_omni · EF.1998.0018 · 1999-07-20 · fr

BONMOTTET Claude et Eliane c/CEFI de Morges | Compte tenu des instructions et suite à l'inspection locale, le tribunal constate que la valeur de rendement fixée par la CEFI pour les deux terrains en cause est trop élevée. Admission du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.07.1999 EF.1998.0018

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 20 juillet 1999
sur le recours interjeté par
Eliane
Bommottet
, représentée par son fils Olivier Bommottet, et
Claude
Bommottet
, à 1115 Vullierens,
contre
a) les décisions rendues le 14 octobre 1998
par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
relatives à l'estimation fiscale des parcelles nos 245, 260, 267, 286, 287, 126
et 268 de la commune de Vullierens,
b) les décisions rendues le 18 décembre 1998
par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
relatives à l'estimation fiscale des parcelles nos 260 et 268 de la commune de
Vullierens.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle
Guisan, présidente; MM. Rolf Ernst et Jacques Morel, assesseurs. Greffière:
Mlle A. Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A.                     Eliane Bommottet est
propriétaire des parcelles de la commune de Vullierens nos 125 (Sous Gland),
245 (Montin), 260 (Champs Clavaux), 267 (En Rosset), 286 (Bois de la Justice),
287 (Montin, Baffies) et 335 (Bois de Roginel).
Claude Bommottet est
propriétaire des parcelles de la commune de Vullierens nos 126 (Sous Gland) et
268 (Champs Clavaux).
B.                    Dans le cadre de la
révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Morges (ci-après la commission) a modifié, par décisions du 29 octobre 1997,
l'estimation fiscale des parcelles susmentionnées.
C.                    Le 11 novembre 1997, les
époux Bommottet ont tous deux recouru auprès de la commission contre les
décisions précitées. Le 14 octobre 1998, la commission a rejeté leur recours et
a maintenu l'estimation des parcelles en cause dans deux décisions analogues
dont la teneur est la suivante :
"(...)
Motivation
:
La Commission constate que vous n'apportez aucun élément objectif affectant vos
parcelles de Vullierens et qui pourrait influencer leur estimation à la baisse.
La comparaison avec la parcelle 55 de
Senarclens ne peut être retenue. En effet, renseignement pris auprès du
Registre foncier de Cossonay, l'estimation de Fr. 34'000.- (soit Fr.
0,594/m2), date de la révision générale de 1962 et a été reportée telle quelle
en 1972 et en 1996. Il ne nous appartient pas de porter un jugement sur les
raisons qui ont poussé la Commission du district de Cossonay à maintenir cette
estimation. Peut-être s'agit-il simplement d'un oubli, mais qui ne peut en
aucun cas motiver une modification de vos estimations sur Vullierens.
(...)"
Les estimations des
parcelles nos 125, 245, 260, 267, 286, 287 et 335 (propriétés de Eliane Bommottet),
ainsi que celles des parcelles nos 126 et 268 (propriété de Claude Bommottet)
ont ainsi été maintenues. Elles s'élèvent aux chiffres suivants :
Bommottet Eliane
Parcelles
Nom
local
Surface
en m2
Estimation
fol.
No
contestée
nouvelle
2
125
Sous-Gland
1027
7'700
fr.
7'700
fr.
8
245
Montin
7'258
4'300
fr.
4'300
fr.
8.9.
260
Champs Clavaux
68'051
117'000
fr.
117'000
fr.
9
267
En Rosset
22'439
26'000
fr.
26'000
fr.
14
286
Bois de la Justice
5'082
5'800
fr.
5'800
fr.
7.8.
287
Montin, Baffies
145'572
160'000
fr.
160'000
fr.
14
335
Bois de Roginel
4'546
1'400
fr.
1'400
fr.
Bommottet Claude
2
126
Sous Gland
1869
14'000
fr.
14'000
fr.
9
268
Champ Clavaux
26863
31'000
fr.
31'000
fr.
D.                    Le 31 octobre 1998, les
époux Bommottet ont recouru au Tribunal administratif contre les deux décisions
susmentionnées, chacun pour leurs parcelles respectives. Ils s'étonnent que les
parcelles nos 245, 286 et 287, qui sont entourées de forêts, asymétriques,
partiellement non labourables (en raison de leur pente) et desservies seulement
à une extrémité aient la même valeur d'estimation fiscale que les parcelles nos
260, 126 et 268. Ils comparent par ailleurs les estimations fiscales des
parcelles nos 260 et 267 et contestent la valeur, à leurs yeux trop élevée, de
la seconde de ces deux parcelles. Ils concluent à une modification des
estimations fiscales des parcelles nos 245, 260, 267, 286, 287, 126 et 268.
E.                    La commission s'est
déterminée le 25 novembre 1998. Elle conclut au rejet du recours. Elle relève
avoir pris comme base de calcul les estimations fiscales établies à l'occasion
du remaniement parcellaire de 1989 et qu'aucune d'entre elles n'a été contestée
à l'époque, de sorte qu'il n'y avait aucune raison de douter de la qualité du
travail accompli à ce moment-là. La commission actuelle, renouvelée en 1989,
s'est donc limitée à adapter les estimations fiscales au nouveau barème prévu
dans les instructions du Département des finances, barème soumis au préalable à
toutes les instances agricoles. S'agissant de la question des estimations
fiscales plus favorables dans le district de Cossonay, la commission rappelle
qu'il lui est impossible d'émettre une opinion sur des dossiers qui ne sont pas
de son ressort, chacune des différentes commissions de district agissant de manière
indépendante.
F.                     Le 15 décembre 1998, le
tribunal a tenu audience sur place, en présence du recourant, de son fils (muni
d'une procuration l'autorisant à représenter sa mère), du président de la
commission et de son secrétaire, ainsi que du syndic de la commune de
Vullierens accompagné de deux municipaux. Les parties ont requis la suspension
de la cause pour permettre à la commission de procéder à une inspection locale
et de rendre, le cas échéant, une nouvelle décision relative à l'estimation fiscale
des parcelles en cause.
G.                    Les recourants ont
produit par correspondance du 15 décembre 1998 copie d'un extrait d'un pacte
successoral conclu entre Eliane, Claude, Nadine, Sylvie, Olivier et Daniel
Bommottet le 17 novembre 1994 et fixant à 194'983 fr. la valeur de rendement de
leur domaine agricole.
H.                    Par courrier du 18
décembre 1998, la commission a informé le tribunal que suite à une inspection
locale effectuée le 17 décembre 1998 en présence des intéressés, elle avait pu
constater différents défauts sur les parcelles en cause et qu'elle entendait
dès lors modifier ses décisions relatives aux estimations fiscales des
parcelles nos 245, 260, 267, 268, 286, et 287. Elle a en outre précisé que les
intéressés abandonnaient leur recours s'agissant notamment de la parcelle no
126.
Invités à se
déterminer sur les nouvelles décisions de la commission du 18 décembre 1998,
les recourants ont précisé le 4 janvier 1999 qu'ils n'entendaient maintenir
leur recours que pour les parcelles nos 260 (propriété d'Eliane Bommottet) et
268 (propriété de Claude Bommottet).
Les valeurs arrêtées
par la commission et contestées par les recourants pour les deux parcelles
susmentionnées sont les suivantes :
Parcelle no 260
prés-champs
67'776 m2
à 0.85 fr. / m2
57'609.60 fr.
hangar
275 m2
à 120 fr./ m2
33'000 fr.
valeur de
rendement totale
90'609.60 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
135'914.40 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
113'000 fr.
Parcelle no 268
prés-champs
26'863 m2
à 0.85 fr. / m2
22'833.55 fr.
valeur de
rendement totale
22'833.55 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
34'250.32 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
29'000 fr.
I.                      Le 4 janvier 1999, les
recourants ont encore fait valoir les arguments suivants concernant les deux
parcelles litigieuses :
"(...)
En ce qui concerne les parcelles nos 260 et 268
nous les [les estimations fiscales proposées par la commission] refusons et nos
revendications sont les suivantes :
Parcelle no
260
Valeur de rendement à Fr.
0.75
/ m2 soit :
67'776 m2 x 0.75 = 50'832 fr.
hangar ECA 328 =        33'000 fr.
Total = 83'832 x 125%   =
Estimation fiscale = 105'000 fr.
Parcelle no
268
Valeur de rendement à Fr.
0.75
/ m2 soit :
26863 m2 x 0,75 = 20'147.- x 125% = Estimation fiscale =
25'000 fr.
Ces chiffres ne sont pas le fruit du hasard,
ils correspondent aux directives de la page 2 du document édité par le
Département des finances en 1991 "Instructions pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles".
En effet, il est dit au 3ème paragraphe du
chapitre 1 : le propriétaire peut établir une valeur de rendement de ses
biens-fonds; or, nous vous avons fait parvenir un document sur lequel cette
valeur est de 0.68 fr. / m2. De plus, au bas de cette même page, il figure les
valeurs de rendement suivantes : plateau et pied du Jura jusqu'à 650 m
d'altitude 0.50 fr. à 0.90 fr. / m2. Si le maximum de 0.90 fr. correspond aux
super-parcelles du bord du lac, il nous semble tout à fait logique de compter
les nôtres qui sont situées à environ 600 m d'altitude, de nature du sol et
d'exposition tout à fait moyenne à 0.75 fr. / m2 (Nous joignons une analyse de
terre de la parcelle no 260 pour le prouver).
(...)".
Selon ce document,
établi par Prométerre le 11 octobre 1995, la texture du sol de la parcelle no
260 est moyennement sableux et faiblement graveleux, sans calcaire et
satisfaisant sur le plan de sa composition en matière organique.
J.                     Le 16 mars 1999, le
tribunal a procédé à l'inspection locale des deux parcelles en cause, en
présence des recourants.
K.                    Le tribunal a délibéré à
huis clos.
L.                     Les arguments
respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la  mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 litt. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
litt. d LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le
pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir
d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité.
Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci
impliquerait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle
à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler
d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993;
EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai
1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon
l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en
prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale
(al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la
valeur vénale (al. 2 ). En outre,
l'art. 3 al. 1er LEFI prévoit que l'estimation fiscale d'un
bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
Cette disposition
légale est complétée, d'une part, par les art. 5 ss (définition des
notions de valeur de rendement et de valeur vénale) et 11 ss (méthodes
d'estimation applicables aux immeubles agricoles) du Règlement sur l'estimation
fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (ci-après REFI) et, d'autre part, par
les Instructions du chef du Département des finances pour les Commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles du 7 avril 1995 (ci-après les
Instructions). Ces instructions prévoient notamment ce qui suit s'agissant des
immeubles agricoles :
"(...)
I.             Principes de la révision
La loi consacre que l'estimation fiscale d'un
bien-fonds repose sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur
vénale (art. 2).
(...)
La valeur vénale est obtenue, en règle
générale, en majorant la valeur de rendement de 50%. Une telle majoration ne
correspond certes pas aux prix pratiqués actuellement, mais peut-être
considérée comme normale, lesdits prix étant hors de proportion avec la valeur
réelle des immeubles agricoles considérés dans le cadre de leur rentabilité. On
peut observer que cette pratique est bien connue, même du Grand Conseil (v. p.
ex. BGC aut. 1962 p.269) et que la Commission centrale ne s'en est pas écartée,
s'agissant d'immeubles à caractère agricole (Arrêt EF/ 90/03). Il en résulte
que la valeur d'estimation correspond à la valeur de rendement majorée de 25%.
II.            Terrains
Chaque immeuble d'un domaine agricole est
estimé séparément sur la base des natures de l'état descriptif. La valeur de
rendement de chaque immeuble correspond à l'addition du montant des différentes
natures.
1.            Agricoles
Les commissions d'estimation établiront pour
leur district les valeurs à retenir en fonction de l'altitude, l'exposition, la
nature du sol et le genre d'exploitation. La carte des aptitudes climatiques
pour l'agriculture permettra de situer les zones climatiques dans lesquelles
sont situées les différentes communes. En fonction de la région, les valeurs de
rendement des terrains agricoles se baseront sur les valeurs suivantes :
a)
Régions basses de
cultures
(zones climatiques A et B ou zones de                   plaine et
intermédiaires)
Plateau et pied du
Jura jusqu'à 650 m d'altitude
Surfaces
labourables : Fr. 0.50 à 0.90 / m2
Prairies naturelles
et pâturages : Fr. 0.50 à 0.80 / m2 (...)".
3.                     En l'espèce, la
commission a dans un premier temps estimé la parcelle no 260 à 117'000 fr.
et la parcelle no 268 à 31'000 fr. Suite à l'inspection locale effectuée le 17
décembre 1998, elle a toutefois constaté la présence de certains défauts sur
les parcelles visitées et a dès lors fixé la valeur de rendement des deux
terrains litigieux à 0.85 fr. / m2. On ne sait en revanche pas si elle a
modifié la valeur de rendement du hangar situé sur la parcelle no 260 et fixée
à 120 fr. / m2. Cette question est toutefois sans incidence dans la mesure où
les recourants ne la contestent pas. Ces derniers revendiquent en revanche une
valeur de rendement des surfaces en prés-champs inférieure à celle retenue par
l'intimée. A leurs yeux, cette valeur ne devrait pas être supérieure à 0.75 fr.
/ m2 compte tenu de la nature du sol et de l'exposition de leurs parcelles -
très moyennes - et de l'altitude de ces dernières (situées environ à 600 m).
Ils se réfèrent à cet égard aux Instructions qui prévoient un montant maximum
de 0.90 fr. / m2 pour les parcelles situées au bord du lac.
Force est de
constater, à l'instar des recourants, que la valeur de rendement retenue par
l'intimée, soit 0.85 fr. / m2, ne se justifie pas. En effet, les parcelles nos
260 et 268 (qui se jouxtent) constituent, de l'avis des assesseurs spécialisés du
tribunal, des terrains agricoles de qualité moyenne (terre très dure) qui
permettent à leurs propriétaires de ne produire qu'un seul type de culture par
année (blé), à la différence des capacités offertes par des surfaces agricoles
situées à une altitude plus basse, par exemple à proximité du lac Léman,
lesquelles permettent facilement de produire deux types de cultures par année.
De plus, l'inspection locale des parcelles litigieuses a permis au tribunal de
constater que la parcelle no 260 était particulièrement exposée à
l'humidité, un petit lac pouvant même s'y former au milieu du terrain en cas de
pluie et y demeurer, suivant les conditions météorologiques, pendant plusieurs
jours. Cette humidité restreint les recourants dans le choix des cultures pouvant
être produites sur leur parcelle. La qualité tout à fait moyenne des terrains a
d'ailleurs été confirmée, à tout le moins en ce qui concerne la parcelle no
260, par l'expertise de Prométerre d'octobre 1995, qui qualifie le sol dedite
parcelle de moyennement sableux et faiblement graveleux. Enfin, l'estimation
des parcelles litigieuses à 0.85 fr./ m2, ne se justifie également pas en
comparaison avec la valeur de rendement fixée par la commission pour la
parcelle no 267 (propriété d'Eliane Bommottet, à 0.70 fr. / m2). Ces deux
groupes de parcelles (260 et 268, d'une part, et 267, d'autre part) sont situés
vis-à-vis l'un de l'autre et ne sont séparés que par une route de campagne. La
parcelle no 267 est légèrement en pente et n'est pas desservie vers le bas. Ces
légers inconvénients sont en revanche compensés par une bonne qualité du
terrain, meilleure en tout cas selon les assesseurs spécialisés du tribunal que
celle des parcelles nos 260 et 268. On ne voit dans ces conditions pas pourquoi
la commission a fixé pour cette parcelle une valeur de rendement nettement
inférieure (soit 0.15 fr. de moins) à celle retenue pour les deux parcelles en
cause. Quoi qu'il en soit, les recourants ont conclu à ce que le tribunal
retienne pour les deux parcelles incriminées une valeur de rendement de 0.75
fr. / m2, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'entrer plus en détail sur cette
question.
4.                             Il résulte des considérants qui
précèdent que la valeur de rendement des parcelles nos 260 et 268 doit être
fixée à 0.75 fr. / m2, montant qui se situe par ailleurs légèrement au-dessus
de la moyenne de ceux proposés par les Instructions pour des terrains agricoles
correspondant à ceux des recourants. On obtient dès lors les estimations
fiscales suivantes :
Parcelle no 260
prés-champs
67'776 m2
à 0.75 fr. / m2
50'832 fr.
hangar
275 m2
à fr. 120 fr./ m2
33'000 fr.
valeur de
rendement totale
83'832 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
125'748 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
105'000 fr.
Parcelle no 268
prés-champs
26'863 m2
à 0.75 fr. / m2
20'147.25 fr.
valeur de
rendement totale
20'147.25 fr.
valeur vénale totale
VR x 1.5
30'220.87 fr.
Estimation fiscale
(VR + VV) / 2 (arr.)
25'000 fr.
Comme exposé
ci-dessus, le tribunal ne corrige la valeur arrêtée par la commission que
lorsque celle-ci implique une différence de plus de 5% par rapport à
l'estimation du tribunal. En l'espèce, cette différence est manifestement
supérieure à 5%, puisque les valeurs litigieuses s'élèvent selon la décision
attaquée à 113'000 fr. pour la parcelle no 260 et à 29'000 fr. pour la parcelle
no 268, alors que celles calculées par le tribunal correspondent respectivement
à 105'000 fr. et à 25'000 fr. Le recours doit par conséquent être admis et les
décisions attaquées modifiées en ce sens que les estimations fiscales des
parcelles des recourants sont arrêtées à ces derniers chiffres.
5.                     Vu l'issue de la
procédure, les frais seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance effectuée
par les recourants, par 1000 fr., leur sera restituée. Les recourants n'ayant
pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, ils n'ont pas
droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours, en
tant qu'il est dirigé contre les décisions de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Morges du 14 octobre 1998, est sans objet.
II.                     Le recours, en
tant qu'il est dirigé contre les décisions de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Morges du 18 décembre 1998, est admis.
III.                     La décision
de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18
décembre 1998 relative à la parcelle no 260 de la commune de Vullierens est
réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est arrêtée à
105'000 (cent cinq mille) francs.
IV.                    La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18
décembre 1998 relative à la parcelle no 268 de la commune de Vullierens est
réformée en ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est arrêtée à
25'000 (vingt cinq mille) francs.
V.                     La présente
décision est rendue sans frais, l'avance effectuée par les recourants, par
1'000 (mille) francs, leur étant restituée.
VI.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 20 juillet 1999
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint