vd_omni · EF.1999.0011 · 1999-10-18 · fr

BOHREN Marc c/CEFI d'Aubonne | Le prix d'achat payé par le recourant lors de la vente des deux parcelles en cause ne pouvait pas être pris en considération par la commission dans la mesure où il est substanciellement inférieur à la valeur vénale desdites parcelles.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.10.1999 EF.1999.0011

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 octobre 1999
sur le recours interjeté par
Marc BOHREN
,
Lignolat 8, à 1170 Aubonne,
contre
la décision rendue le 22 avril 1999 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
relative à
l'estimation fiscale des parcelles nos 1215 et 1233 d'Aubonne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle
Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière:
Mlle Anouchka Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A.                     A la suite de la
révision générale des immeubles intervenue en 1994, l'estimation fiscale des
parcelles nos 1215 et 1233, unités de PPE du bien-fonds no 1184 construit
en 1979 et sis au Clos-d'Asper, à Aubonne, a été fixée, respectivement, à
291'000 fr. et 12'000 fr. Le détail pour la parcelle no 1215 se présentait
comme suit :
Valeur locative :
1900
fr./mois x12 => 22'800 capitalisé à 8,5% =
268'235
fr.
Valeur vénale :
90m² x
3500 fr./m² =
315'000
fr.
Estimation fiscale :
[Valeur
locative + valeur vénale] /2 =
291'000
fr.
La parcelle no 1233
est pour sa part composée d'un garage et a été taxée globalement au montant
précité.
B.                    Le 28 octobre 1998, Marc
Bohren a acquis les deux parcelles de PPE susmentionnées pour un montant global
de 230'000 fr. Ces parcelles se composent pour la parcelle 1215 d'un
appartement d'environ 90 m² (appartement de 4 pièces situé au 1er étage et
orienté sud-est) et pour la parcelle no 1233 d'un garage de 12,5 m².
L'inscription du
transfert immobilier au registre foncier a été effectuée le 5 novembre 1998.
C.                    Le 1er février 1999, la
Commission d'impôt et recette de district d'Aubonne a calculé le droit de
mutation dû par l'intéressé en raison du transfert immobilier intervenu en se
basant sur l'estimation fiscale alors en vigueur, soit 303'000 fr. au total.
Elle s'est fondée sur l'art. 6 al. 5 de la loi du 27 février
1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt
sur les successions et donations, selon lequel "si la valeur de l'immeuble
ou du droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la
valeur réelle, l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données
qu'elle peut réuni
r
".
Marc Bohren a recouru
contre cette décision auprès de la commission susmentionnée le 9 février 1999.
Il invoque en substance que le seul montant déterminant pour le calcul du droit
de mutation est celui figurant dans l'acte de vente, en l'occurrence 230'000
fr., montant correspondant à l'estimation du Crédit Suisse pour l'octroi d'un
prêt hypothécaire lors de l'achat de son logement.
C.                    Le 16 mars 1999, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après
la commission) a procédé à une mise à jour de l'estimation des parcelles en
cause en raison de la vente intervenue. Elle a maintenu l'ancienne estimation
en vigueur depuis 1994, soit 291'000 fr. pour la parcelle no 1215 et 12'000 fr.
pour la parcelle no 1233 (total de 303'000 fr.).
D.                    Le 24 mars 1999, Marc
Bohren a recouru contre cette décision. Il s'étonne du maintien de l'estimation
globale à 303'000 fr. pour les deux parcelles alors que le transfert immobilier
a été effectué le 28 octobre 1998 au prix total de 230'000 fr. Pour lui, seul
le prix de marché, qui est déterminant, doit être retenu.
E.                    Le 22 avril 1999, la
commission a rejeté le recours de l'intéressé et a confirmé les estimations
fiscales contestées. Elle relève qu'en vertu de l'art. 9 du règlement sur
l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936, elle n'est pas tenue
dans certaines circonstances de prendre en considération le prix de vente. En
l'espèce, elle considère que la valeur vénale des parcelles litigieuses est
manifestement inférieure au prix du marché, raison pour laquelle elle a opté en
faveur du maintien de l'estimation fiscale après achat.
F.                     Marc Bohren a saisi le
Tribunal administratif le 29 avril 1999. Il conclut implicitement à ce que
l'estimation fiscale totale des parcelles 1215 et 1233 soit fixée à 230'000 fr.
Il s'est acquitté dans
le délai imparti de l'avance de frais requise, par 900 fr.
G.                    L'autorité intimée s'est
déterminée le 28 juin 1999 dans une correspondance dont la teneur est la
suivante:
"(...)
En date du 5 novembre 1998, Marc Bohren a
acquis pour le montant de 230'000 fr. un appartement d'environ 90 m² et une
place de parc.
Si on déduit 12'000 fr. de la valeur vénale
pour le lot de garage, la valeur vénale de l'appartement s'élève à 218'000 fr.,
soit à 2'422 fr. / m².
Dans le cadre de la révision générale des
estimations fiscales, les instructions du Département des Finances en la
matière préconisent une valeur vénale des lots de PPE entre 3'000 fr. et 6'000
fr. / m² selon la région et le type d'immeubles. En 1994, la CEFI avait sur
cette base fixé la valeur vénale de l'objet en cause à 3'500 fr. / m².
Ces dernières années, la CEFI a constaté que
les appartements en PPE s'acquièrent entre 3'500 fr. et 4'500 fr. / m². La
fourchette principale oscille entre 3'800 fr. et 4'000 fr.
Le bâtiment dans lequel se situe l'appartement
en cause date d'une vingtaine d'années et n'a pas subi de détériorations telles
que la valeur vénale soit inférieure à 3'500 fr. / m².
C'est pourquoi, à la lumière de ces différents
éléments, la CEFI a appliqué l'art. 9 REFI et par conséquent maintenu
son estimation de la révision générale, le montant de 2'422 fr. en l'espèce
étant manifestement sous-évalué.
(...)"
H.                    Le Tribunal
administratif a procédé à une visite des lieux le 7 septembre 1999 en présence
de l'épouse du recourant, autorisée à le représenter, et de la secrétaire de la
commission. A cette occasion, il a constaté que l'appartement sis sur la
parcelle no 1215, d'une surface de 90 m², est composé de trois chambres à
coucher, d'un séjour avec cheminée, d'une salle de bain et d'un WC séparé. Ce
logement, qui dispose également d'un balcon d'hiver et d'un grand balcon
continu sur deux côtés d'environ 20 m², jouit d'une position dominante plein
sud sur les vignes. L'appartement en cause, ainsi que la parcelle de base, se
situent par ailleurs dans un quartier résidentiel, à quelques minutes à pied du
centre d'Aubonne. Ils sont au surplus parfaitement entretenus (notamment bons
avant-toits). Quant à la parcelle no 1233, il s'agit d'une place de parc (box)
de 12 m² environ, séparée des autres places par un grillage.
I.                      L'autorité
intimée a encore produit, le 14 septembre 1999, un tableau comparatif des
ventes d'appartements intervenues dans le même quartier que celui où se situent
les parcelles litigieuses (quartier des Clos) au cours des six dernières
années. Ce tableau se présente comme suit :
Année
Parcelle
de
base
No
feuillet
d'étage
Surface
Prix
Prix/m²
Date
Constr.
bâtiment
1998
1184
1215
propr. M. Bohren
90  m²
Fr. 230'000.-*
Fr. 2'422.-
1983
1995
1184
1216
85  m²
Fr. 350'000.-
Fr. 4'117.-
1980
1995
1186
1290
94  m²
Fr. 435'000.-*
Fr. 4'500.-
1980
1994
1186
1292
145 m²
Fr. 550'000.-*
Fr. 3'710.-
1980
1994
1180
1217
120 m²
Fr. 486'000.-
Fr. 4'050.-
1981
1993
1185
1245
84  m²
Fr. 285'000.-*
Fr. 3'250.-
1981
1993
1185
1237
77  m²
Fr. 310'000.-*
Fr. 3'870.-
1983
1997
1185
1242
86  m²
Fr. 260'000.-
Fr. 3'023.-
1983
1998
1185
1251
106 m²
Fr. 339'000.-
Fr. 3'200.-
1983
* dont une place
de parc estimée à Fr. 12'000.-
J.                     Le tribunal a délibéré
à huis clos.
K.                    Les arguments respectifs
des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives du 18 décembre 1989 (ci-après: LJPA), le recours est intervenu
en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 lit. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
litigieuse lorsque celle-ci implique une différence inférieure à 5% entre la
valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne
peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. arrêts TA EF
92/0039 du 1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993 et EF 94/0083 du 28
février 1995).
2.                     Conformément à l'art.
20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent,
les parcelles nos 1215 et 1233 ont été achetées par le recourant le 28 octobre
1998. Cette mutation justifiait dès lors la mise à jour de l'estimation
fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour
déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de
capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées
à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive
est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 28 octobre 1998, et non
pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour
intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une
estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent,
respectivement le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de cerner de
plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on
présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au
registre (v. dans ce sens arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin
1994 + réf. cit.).
3.                     Aux termes de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur
vénale (al. 2).
En l'espèce, le
recourant conteste l'estimation fiscale dans son ensemble. A ses yeux, le seul
montant déterminant est celui figurant dans l'acte de vente, soit 230'000 fr.,
somme qui correspond à la valeur de marché des deux parcelles achetées. Il
considère en outre que le prix moyen au m², fixé à 3'500 fr. pour la parcelle
no 1215, est surfait.
4.                     Les Instructions pour
les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles adoptées par le
Chef du Département des finances le 20 novembre 1992 (ci-après les
instructions) prévoient, à leur chiffre VII, que l'estimation fiscale des
places de stationnement pour voitures (couvertes ou à l'air libre) ne sont pas
sans influence sur la valeur de l'immeuble en PPE et peuvent notamment faire
l'objet d'une estimation séparée (feuillets spéciaux ouverts). En fixant une
valeur d'estimation fiscale pour la parcelle no 1233 composée d'un box-garage,
l'autorité intimée s'est ainsi conformée aux instructions qui précèdent. Le
recourant ne conteste pas directement l'estimation retenue par l'intimée, fixée
en l'occurrence à 12'000 fr. De plus, selon l'avis des assesseurs spécialisés
du tribunal, cette valeur se justifie pleinement au regard des caractéristiques
de la parcelle (place de parc sous forme de box fermé, de 12 m² environ, et
séparée des autres par un grillage), de sorte que le tribunal n'entend pas
modifier l'estimation retenue par la commission.
5.                     Selon
l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
S'agissant de
propriété par étages, les instructions prévoient également ce qui suit :
"Pour chaque propriété par étages, le
revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions. Selon le type
d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est de :
7-8%                pour les
villas mitoyennes
8-8,5%             pour les
immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux
L'état général du bâtiment et de l'appartement
doit être pris en considération."
Dans le cas présent,
la commission a calculé la valeur de rendement de la parcelle no 1215 en
capitalisant le revenu locatif annuel (22'800 fr. /an, soit
1900 fr. / mois) à un taux de 8,5%, obtenant ainsi un résultat
de 268'235 fr.
Le tribunal estime que
le montant retenu par l'intimée à titre de valeur locative est tout à fait
pertinent. L'inspection locale a en effet permis de constater que la parcelle
no 1215, ainsi que sa parcelle de base, bénéficiaient non seulement d'une
situation exceptionnelle dans la mesure où elles se trouvaient dans un quartier
résidentiel à proximité du centre d'Aubonne et où elles jouissaient d'une vue
exceptionnellement dégagée sur les vignes et le lac, mais qu'elles se
trouvaient au surplus en parfait état d'entretien. L'appartement en cause,
d'une surface totale d'environ 110 m² si l'on prend en compte le balcon d'hiver
et le grand balcon continu sur deux côtés, dispose en outre de tout le confort
indispensable à son standing (séjour avec cheminée, salle de bain et WC séparé,
etc.). Cela étant, un loyer mensuel de 1'900 fr. se justifie pleinement.
S'agissant enfin du taux de capitalisation arrêté en l'occurrence à 8,5%, il
entre dans la fourchette des taux fixés par les instructions précitées.
Au vu des
considérations qui précèdent, il n'y a pas lieu de remettre en cause le calcul
de la valeur de rendement tel qu'opéré par la commission.
6.                     Il reste à examiner si
la valeur vénale de la parcelle no 1215 a été correctement estimée par
l'autorité intimée. Aux termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al.
1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la
valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie
selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de
placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions, un facteur de
pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1%
l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
7.                     S'agissant plus
particulièrement de la valeur vénale des propriétés par étages, les
instructions prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la
méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou
contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étage). Les
instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et,
également par comparaison, les commissions de districts déterminent la valeur
de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m². Ce prix
unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La
surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le
questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe
entre 3'000.-- et 6'000.--/m² selon la région et le type d'immeuble (genre de
construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction)."
L'estimation
litigieuse concerne un appartement d'un immeuble locatif constitué en PPE. Il y
a lieu de déterminer un prix au m² pour une part PPE, séparément, contrairement
à une estimation en fonction des millièmes que représente la part PPE par
rapport à l'estimation globale de l'immeuble; en effet, chaque logement d'un
même immeuble ne présente en principe pas les mêmes caractéristiques
(situation, ensoleillement, vue par exemple). L'article 6 de l'Arrêté du
Conseil d'Etat du 6 juin 1965 relatif à la propriété par étages
n'est d'ailleurs pas
contraire à une telle solution qui est retenue par les instructions. La
parcelle du recourant doit ainsi être estimée en tenant compte de sa surface,
de sa situation et des avantages découlant de l'usage des parties communes de
l'immeuble. Une estimation globale de l'immeuble répartie ensuite selon les
quotes-parts des copropriétaires peut en revanche servir de base pour une
première estimation de chaque lot, qui devra être affinée en fonction de la
surface du lot, de sa situation spécifique dans l'immeuble (vue ou
ensoleillement notamment) et de ses caractéristiques propres (état général,
etc.; cf. arrêt TA EF 95/0114 du 4 février 1997).
8.                     Pour déterminer la
valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en
l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer
que cette valeur correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au
demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison
de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants versés dans
la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en considération du prix de
vente dans la détermination de la valeur vénale est d'autant moins critiquable
que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans le calcul de l'estimation
fiscale et que cette dernière a généralement été arrêtée à un chiffre inférieur
au prix précité du fait de la prise en considération de la valeur de rendement
(arrêt EF 94/0017 du 6 juin 1994 déjà cité).
9.                     En l'espèce, la
commission fait valoir qu'en vertu de l'art. 9 REFI, elle n'est pas
tenue dans certaines circonstances de prendre en considération le prix de vente
si elle considère, comme c'est le cas ici, que ce prix est manifestement
en-dessous du prix du marché.
L'art. 9 REFI
a la teneur suivante :
"Les ventes qui ont eu lieu dans des
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique
dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires
dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en
considération."
Selon la
jurisprudence, par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances
extraordinaires"
,
il faut entendre non seulement les ventes dont le
prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est
nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal
administratif EF 94/0017 du 6 juin 1994). Il paraît logique de cerner au plus
près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une
procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les
autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué
lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les
hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire
en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF 93/035 du 4 octobre 1994).
Ainsi, la commission est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples
investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de
l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une
circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du vendeur de
vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se voit adjuger
l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective arrêtée par
l'expert de l'office), à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres
indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI
mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de
comparaison (cf. arrêt TA susmentionné).
10.                   En l'occurrence, le
recourant n'a pas acheté les parcelles en cause aux enchères forcées, mais
vraisemblablement dans la cadre d'une vente de gré à gré. A première vue, on ne
voit pas dans ces conditions en quoi le déroulement de la vente ou d'autres
circonstances auraient pu influencer le prix d'adjudication au point que ce
dernier ne correspondrait pas au prix du marché à ce moment-là et pourrait
constituer un prix de faveur ne liant pas la commission. Il convient néanmoins
de comparer le prix de vente effectif à celui auquel aboutit le tribunal en
procédant à une estimation habituelle selon les principes exposés ci-dessus
(cf. ch. 7). A cet égard, le tableau produit par l'intimée le 14 septembre 1999
relatif aux prix pratiqués lors de ventes d'appartements intervenues au cours
de ces six dernières années dans le quartier des Clos fait ressortir que le
prix moyen de vente au m² est de l'ordre de 3'715 fr., alors que celui payé par
le recourant est nettement inférieur puisqu'il ne s'élève qu'à 2'422 fr. Cette
différence démontre que le prix d'achat ne peut être pris en considération.
11.                   Au surplus, l'inspection
locale a permis de constater que, comme relevé ci-dessus, non seulement la
parcelle no 1215, mais également sa parcelle de base, étaient en parfait état
d'entretien et jouissaient d'une situation exceptionnelle. Dans ces circonstances,
un prix de 3'500 fr. / m² est, de l'avis des assesseurs spécialisés du
tribunal, particulièrement favorable au recourant. Ce prix tient d'ailleurs
compte d'un facteur de vétusté propre à l'immeuble en cause, dont la
construction remonte à une vingtaine d'années.
En procédant à sa
propre estimation de la valeur vénale de la parcelle no 1215, le tribunal
parvient ainsi au même résultat que celui de la commission. Il en résulte que
le prix au m² dedite parcelle doit demeurer fixé à 3'500 fr. / m² et la valeur
vénale de cette dernière à 315'000 fr. On relèvera encore, à toutes fins
utiles, que le prix de vente payé par le recourant (230'000 fr. pour les deux
lots) est substantiellement inférieur au montant précité, alors que ce denier
ne concerne que la valeur vénale de l'appartement sans tenir compte du garage,
puisqu'il existe une différence entre ces deux valeurs de l'ordre de 85'000 fr.
Or une telle différence représente plus de 35% du montant versé. Il se
justifiait dans ces conditions de s'écarter du prix convenu lors de la vente et
de retenir à titre de valeur vénale celui calculé par la commission, soit
315'000 fr. (voir dans le même sens arrêt TA EF 97/007 du 14 juillet 1997
où le tribunal a considéré que la commission n'était pas liée par des prix de
vente inférieurs de plus de 20% aux valeurs vénales computées; voir aussi dans
le même sens arrêt TA EF 98/0006 du 17 juin 1998).
12.                   Compte tenu de ce qui
précède, l'estimation fiscale des parcelles nos 1215 et 1233 doit être
confirmée et le recours rejeté. Vu l'issue de la procédure, les frais seront
mis à la charge du recourant débouté, qui n'a de surcroît pas droit à des
dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 22
avril 1999 relative à l'estimation fiscale des parcelles nos 1215 et 1233
d'Aubonne est confirmée.
III.                     L'émolument
et les frais d'instruction, par 900 (neuf cents) francs, somme compensée par
l'avance de frais effectuée, sont mis à la charge du recourant.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 18 octobre 1999
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint