vd_omni · EF.1994.0067 · 1994-11-14 · fr

JUNG Bernard c/CEFI Oron | Valeur vénale de l'immeuble calculée sur la base de la valeur d'assurance-incendie diminuée du coefficient de vétusté: méthode non reconnue qui implique un prix au m3 trop élevé; valeur vénale du terrain de Fr. 150.-- confirmée pour une parcelle en zone village sans exigence de surfaces minimales constructibles

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.11.1994 EF.1994.0067

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 14 novembre 1994
__________
sur le recours interjeté par
Bernard et Françoise JUNG
, à
Carrouge,
contre
la décision rendue sur recours le 17 juin 1994 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, relative à l'estimation
fiscale de la parcelle n° 614 de Carrouge.
***********************************
Statuant à huis
clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.     E.
Poltier, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
Vu les faits suivants:
A.                     Bernard et Françoise Jung sont copropriétaires
pour moitié chacun de la parcelle n° 614 du cadastre de la Commune de Carrouge.
Classée en zone village selon le plan des zones communal approuvé par le
Conseil d'Etat le 1er mai 1992, cette parcelle de 738 mètres carrés comporte
une villa de deux étages (ECA n° 383) construite en 1985, d'une emprise au sol
de 127 mètres carrés pour un volume de 975 mètres cubes. Le solde de la
parcelle est en nature de place-jardin (611 mètres carrés).
Le bâtiment abrite au sous-sol divers locaux de
service (abri de protection civile, buanderie), deux caves et un garage pour
deux voitures. Un grand salon, une cuisine, une toilette et une pièce non
chauffée située sur le volume du garage et utilisée comme débarras prennent
place au rez-de-chaussée alors que l'étage accueille trois chambres à coucher,
une chambre d'ami et une salle de bains. Une terrasse ouverte prolonge la
façade nord-ouest du bâtiment.
B.                     Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (ci-après la commission)
a, par décision du 18 avril 1994, porté l'estimation fiscale de la parcelle n°
614, datant du 17 décembre 1987, de Fr. 414'000.-- à Fr. 475'000.--. Sur
demande des époux Jung, la commission leur a communiqué le détail de sa
nouvelle estimation, laquelle se décompose comme suit :
Valeur vénale :
- sol (zone village) :                                                                 Fr.
110'000.-
- habitation No 383 ECA (construction: 1985)                        Fr.
536'000.-
Valeur de rendement :
Fr. 1900.- par mois, soit Fr. 22'800.- l'an,
capitalisés au taux de 7½% :                                               Fr.
304'000.-
Moyenne entre valeur vénale et valeur de rendement :         Fr.
475'000.-
Bernard et Françoise Jung ont recouru le 3 mai
1994 contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé, par
décision du 17 juin 1994, la précédente estimation fiscale. C'est contre cette
décision qu'est dirigé le présent recours formé le 28 octobre 1993. Les époux
Jung concluent en substance à ce que la nouvelle estimation fiscale de la
parcelle litigieuse est arrêtée à Fr. 420'500.--, sur la base d'une valeur de
rendement de Fr. 304'000.-- et d'une valeur vénale de Fr. 537'000.--. Ils
considèrent comme largement surfaite la valeur de Fr. 150.-- le mètre carré
retenue par la commission et admettent une valeur vénale de Fr. 100.-- le mètre
carré pour le terrain en raison de l'environnement défavorable de la parcelle,
entourée sur un côté par un garage-carrosserie, sur un autre par un café-restaurant
et sur un troisième par le carrefour de la Croix d'Or et éloignée d'environ un
kilomètre du centre du village, du premier commerce d'alimentation et des
établissements scolaires. En ce qui concerne la valeur vénale du bâtiment, ils
accepteraient un prix de Fr. 400.-- le mètre cube pour les sous-sols et de Fr.
520.-- le mètre cube pour la partie habitable.
La commission s'est déterminée le 10 août 1994
en concluant au rejet du recours. A cette occasion, elle a produit copie de
trois transactions intervenues dans la zone village de la Commune de Carrouge
entre le 23 avril et le 21 décembre 1990 sur la base d'un prix du terrain
variant entre Fr. 180.-- et Fr. 200.-- le mètre carré. Elle a également produit
une copie du rapport annuel du Crédit Foncier Vaudois estimant entre Fr. 120.--
et Fr. 240.-- le prix moyen des terrains en zone villas pour le Nord vaudois,
respectivement à Fr. 550.-- le coût moyen au mètre cube des villas pour les
années 1992 et 1993. Les parties ont encore pu compléter leur argumentation à
la faveur d'écritures complémentaires dont le contenu sera repris plus loin
dans la mesure utile.
C.                    Le tribunal a tenu audience le 18 octobre 1994 et
procédé à une visite des lieux en présence du recourant et des représentants de
la commission.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds
est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de
rendement.
Les recourants ne contestent plus le montant de
Fr. 304'000.-- retenu au titre de valeur de rendement du bâtiment. On relèvera
tout au plus le manque de pertinence de leur argumentation primitive tendant à
ce que la valeur de rendement soit calculée en capitalisant la valeur locative
établie par l'autorité fiscale, le tribunal de céans ayant à plusieurs reprises
confirmé la jurisprudence de la Commission centrale d'estimation fiscale des
immeubles selon laquelle la loi sur les impôts directs cantonaux (LI) - et par
conséquent l'art. 21 a LI relatif à la valeur locative - était inapplicable en
la matière, l'estimation fiscale étant régie exclusivement par la LEFI (arrêts
EF 93/066, du 5 juillet 1994, EF 92/006, du 11 août 1992 et les références
citées, notamment Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et 431).
Est en revanche litigieuse la valeur vénale retenue aussi bien pour le terrain
que pour le bâtiment.
2.                     a) Conformément à l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il
faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des
conditions normales; elle est établie en prenant notamment pour bases la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. S'agissant de
maisons individuelles, la réglementation applicable privilégie pour la
détermination de la valeur vénale le recours à certaines indications, tels que
prix d'achat ou autres éléments de comparaison (art. 22 al. 4 et 8 initio
REFI).
Dans le cas particulier, la commission a calculé
la valeur marchande de la villa occupée par les recourants et leurs enfants sur
la base de la valeur d'assurance incendie valable en 1993 diminuée d'un
coefficient de vétusté de 1 % par année écoulée depuis sa construction. Cette
méthode ne découle toutefois ni du texte légal ou réglementaire ni des
Instructions que le Chef du Département des finances a émises le 20 novembre
1992 pour la révision générale à l'attention des commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles. Ces Instructions privilégient au contraire
la méthode comparative entre fonds semblables; s'agissant des maisons
individuelles, elles recommandent dans cette optique de rechercher la valeur à
neuf de l'immeuble en calculant la valeur du volume construit, selon un prix de
Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre cube, pondérée selon un coefficient de 1 % par
année écoulée dans les vingt premières années suivant sa construction pour
tenir compte de la dépréciation du bâtiment intervenue au cours des ans.
La valeur vénale retenue par la commission pour
le bâtiment après pondération revient en l'espèce à lui attribuer un coût de
reconstruction à neuf de Fr. 600.-- le mètre cube qui paraît élevé au regard de
la conception architecturale relativement simple qui caractérise la villa des
recourants. En revanche, les prix du mètre cube pratiqués dans la
reconstruction de la villa voisine, soit Fr. 400.-- pour les sous-sols et Fr.
520.-- pour la partie habitable, ne sauraient être acceptés sans autre
puisqu'ils ne prennent pas en considération les frais de surveillance du
chantier que le recourant assume à des conditions avantageuses. Tout bien
considéré, le prix moyen de Fr. 550.-- le mètre cube arrêté par le Crédit
foncier vaudois représente une base d'évaluation fiable de la valeur vénale
d'une villa dans la mesure où cette institution bancaire est plus
particulièrement spécialisée dans le domaine des crédits à la construction. Il
est d'ailleurs proche de celui que le recourant admet pour la partie habitable
de la villa et, à la connaissance des assesseurs spécialisés du tribunal, des
prix du marché. Si l'on retient ce montant en le pondérant par le coefficient
de vétusté de 1 % par année écoulée depuis l'exécution de la construction,
comme le préconisent les instructions en présence de bâtiments de construction
récente, la valeur vénale du bâtiment devrait être arrêtée à Fr. 493'000.--. Il
ne s'ensuit cependant pas encore que le recours doive être admis (v. ci-dessous
lit. c).
b) S'agissant du terrain, la commission a retenu
une valeur marchande de Fr. 150.-- le mètre carré, valeur qu'elle admet avoir
appliquée de manière uniforme à l'ensemble des parcelles du territoire communal
situées en zone village. Si elle paraît de prime abord le gage d'une égalité de
traitement entre les propriétaires immobiliers d'une même commune,
l'application d'une valeur vénale unique à l'ensemble des terrains à bâtir
d'une commune classés dans une même zone peut cependant aller à l'encontre des
principes posés à l'art. 22 REFI si elle empêche l'autorité de prendre en
considération la situation propre à chacune des parcelles sujettes à révision
(en ce sens, arrêts EF 91/012, du 22 novembre 1992 et EF 92/034, du 11 juin
1993, où le tribunal de céans a réduit la valeur vénale d'un terrain classé en
zone à bâtir s'agissant d'une parcelle inconstructible en raison de sa forme,
respectivement d'une parcelle grevée d'une restriction du droit de bâtir).
Le règlement communal n'exige pas des
propriétaires en zone village une surface de terrain minimale pour pouvoir
construire. Les parcelles classées en zone de village conservent ainsi une
valeur supérieure à celle de la zone d'habitation à faible densité, laquelle
exige la propriété d'un terrain d'au moins 1'000 mètres carrés pour réaliser
une construction semblable à celle des recourants. C'est ainsi que ces derniers
ont pu réaliser une villa d'une emprise au sol de 127 mètres carrés alors que
la surface totale de la parcelle n'est que de 837 mètres carrés. Considéré sous
cet angle, le prix de Fr. 150.-- par mètre carré, pour une parcelle située en
zone village, bénéficiant de possibilités de construire ou d'extension plus
importantes qu'en zone d'habitation à faible densité et qui est bien desservie,
n'apparaît nullement exagéré, même si son environnement immédiat est source de
nuisances et que cette dernière ne bénéficie pas d'une vue particulière. On
observera enfin que la référence faite à la parcelle voisine dont l'Office des
poursuites et des faillites avait estimé la valeur vénale à Fr. 100.-- le mètre
carré n'est pas pertinente. D'une part, si elle est également destinée à la
construction de villas familiales individuelles et groupées, la parcelle en
question est classée en zone à occuper par plan de quartier, donc non
immédiatement constructible, ce qui réduit quelque peu la valeur vénale du
terrain. D'autre part, la vente aux enchères publiques n'est pas intervenue, de
sorte qu'il n'est pas exclu d'admettre que la vente de la parcelle se négocie à
un prix supérieur à celui fixé par l'autorité compétente en matière
d'adjudication forcée. On relèvera encore qu'en présence d'une vente aux
enchères publiques, l'autorité n'est pas nécessairement liée par le prix
effectivement consenti par l'acquéreur pour l'acquisition du bien en cause dans
la mesure où l'exécution forcée ne peut être considérée comme constituant un
mode normal de réalisation et qu'elle n'aboutit pas nécessairement à une
adjudication représentant la valeur réelle de l'immeuble (art. 9 REFI; pour un
cas, voir prononcé CCEF 6/83, du 15 juillet 1985, confirmé sur recours par le
Tribunal fédéral le 2 juin 1986).
Le recours s'avère mal fondé en tant qu'il s'en
prend à la valeur vénale du terrain.
c) Vu ce qui précède, la valeur vénale retenue
par la commission pourrait être ramenée à Fr. 603'000.--. Compte tenu de cette
légère correction, l'estimation de la parcelle n° 614 de la Commune de Carrouge
devrait être arrêtée à Fr. 453'500.-- (Fr. 304'000.-- + Fr. 603'000.-- : 2). La
faible disparité des estimations en cause (soit Fr. 21'500.-- ou 5 %), sans être
négligeable, reste cependant dans les limites du pouvoir d'appréciation dont
dispose l'autorité d'estimation en première instance. Aussi, l'estimation
fiscale de la parcelle n° 614 de la Commune de Carrouge sera maintenue à Fr.
475'000.-- (voir également en ce sens, EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF
93/073, du 30 mai 1994, s'agissant d'une variation semblable).
3.                     Les considérants qui précèdent conduisent au
rejet du recours. Conformément à l'art. 55 de la loi sur la juridiction et la
procédure administratives du 18 décembre 1989 (LJPA), un émolument réduit que
le tribunal arrête à Fr. 500.-- est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                 Le recours est rejeté.
II.                 La décision rendue le 17 juin 1994 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron est maintenue.
III.                Un émolument de Fr. 500.-- (cinq cents francs) est
mis à la charge des recourants Bernard et Françoise Jung, solidairement entre
eux.
mp/Lausanne, le 14 novembre 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                  Le
greffier :
Le présent arrêt est
communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.