vd_omni · AC.2003.0067 · 2005-01-19 · fr

JAKOB, TOBLER, LEHMANN/FONTIMOB SA, Municipalité de Montreux, SI SOLDOR SA | Dans le cadre de la procédure de permis de construire, les giefs formulés à l'encontre des dispositions d'un plan d'affectation en vigueur sont en principe irrecevables. En particulier lorsque la réglementation prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC (clause d'esthétique) ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables faisant défaut à l'ouvrage projeté (consid. 7).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 19.01.2005 AC.2003.0067

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 19 janvier 2005
Composition
M. Alain Zumsteg, président ;  Mme
Emilia Antonioni et M. Renato Morandi assesseurs.
Recourants
René JAKOB,
F. JAKOB, Grety TOBLER et Pierre
LEHMANN,
représentés par Me Jacques
Ballenegger
,
avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Montreux
,
Constructrice
Fontimob S.A.
,
Propriétaire
S.I. Soldor
S.A.
représentée par Me Denis SULLIGER, avocat à
Vevey,
I
Objet
Recours René JAKOB et consorts c/ décision
de la Municipalité de Montreux du 26 mars 2003 (construction de deux
immeubles d’habitation à Chernex, route du Closalet 14 a, 14b, 16a et 16b).
Vu les faits suivants
A.
S.I. Soldor S.A. est propriétaire sur
le territoire de la Commune de Montreux, au lieu-dit « La
Broussaille », de la parcelle 2708. Promise-vendue à Fontimmob S.A., cette
parcelle est comprise dans le périmètre du plan de quartier « La Fin du
Craux » approuvé par le Conseil d’Etat le 17 septembre 1993. Ce plan
prévoit le développement, dans le haut du village de Chernex, d’un nouveau
quartier délimité au nord-est par la voie ferrée du MOB, au nord-ouest par le
chemin du Couvent, au sud-ouest par la route de la Fin-du Craux et au sud-est
par le chemin du Blanc.
B.
Le 26 juillet 2002, Fontimmob S.A. a
sollicité l’autorisation de construire sur la parcelle 2708 deux bâtiments
d’habitation, avec parkings enterrés. Chaque bâtiment comporterait quatre
niveaux habitables (rez-inférieur, rez-supérieur, étage et comble); l'un compterait
treize appartements (bâtiment 1, au sud),  l’autre dix-sept appartements
(bâtiment 2, au nord). Deux parkings souterrains, totalisant 53 places, sont
prévus, l'un situé entre les deux bâtiments, au niveau du rez-inférieur du
bâtiment 1, l'autre au sous-sol du bâtiment 2. Ils seraient desservis par une
rampe d’accès commune, raccordée à une route à construire (extension de la
route du Closalet) au sud du sentier de la Broussaille et des voies ferrées du
MOB.
C.
Mis à l’enquête publique du 20 août
au 9 septembre 2002, ce projet a suscité deux interventions ainsi que dix
oppositions collectives et individuelles parmi lesquelles on trouve celles des
actuels recourants.
Le 4 novembre 2002, la Centrale des
autorisations du Département des infrastructures (ci-après : CAMAC) a communiqué
les observations et autorisations spéciales des services cantonaux concernés.
Postérieurement à l’enquête publique,
des modifications ont été apportées au projet initial, afin de corriger les
plans relatifs aux accès à la parcelle et aux bâtiments. Les nouveaux plans ont
été remis à la municipalité le 19 mars 2003. Celle-ci a levé les oppositions le
26 mars 2003; elle n'a en revanche délivré formellement le permis de construire
que le 3 juin 2003.
D.
Par lettre du 14 avril 2003, René
Jakob, F. Jakob, Grety Tobler et Pierre Lehmann ont recouru ensemble contre la
levée de leurs oppositions. En bref, ils invoquent une augmentation du trafic
routier généré par les nouveaux bâtiments sur les chemins voisins,
l’instabilité du terrain et l’aspect inesthétique des bâtiments.
Fontimmob S.A. a fait part de ses
observations le 12 mai 2003 en concluant implicitement au rejet du recours.
Elle a aussi produit une convention entre elle, S.I. Soldor S.A. et E.G.B
Montreux S.A., propriétaire de la parcelle voisine no 2699, permettant l’accès
à la parcelle litigieuse par une piste de chantier provisoire. De même, la
municipalité a transmis ses observations par courrier du 16 mai 2003. Le même
jour, S.I. Soldor S.A. a adressé un mémoire-réponse concluant aussi au rejet du
recours.
Le 28 mai 2003, Fontimmob S.A. a
produit un rapport géotechnique émanant du Bureau d’ingénieur Pascal Tissières
de Martigny.
Le 2 juin 2003, le service des travaux
de la commune de Montreux a informé le tribunal de l’avancement des travaux de
desserte et a produit les décisions prises le 28 mai 2001 par la municipalité.
Il en ressort que la desserte au nord du plan de quartier « La Fin du
Craux », en aval des voies du MOB, est à mettre en oeuvre en deux étapes. La
première, déjà réalisée en 2000, a permis la construction de la route du
Closalet qui donne accès aux parcelles 2989 et 2990. Cette route devait être
poursuivie, en deuxième étape, selon un projet qui prévoyait initialement le
franchissement des voies du MOB à la hauteur des parcelles 2698 et 2708 par un
passage sous voie, puis un passage à niveau (la municipalité ayant en effet
renoncé à la création d’un passage inférieur sous les voies du MOB en raison de
la suppression des subventions cantonales et fédérales à cet égard). Le service
de des travaux a produit les plans relatifs à la deuxième étape qui tiennent
compte du franchissement des voies ferrées par un passage à niveau, en
précisant qu’ils devaient être mis à l’enquête publique.
Les recourants ont complété leur
argumentation à diverses reprises, personnellement le 10 juin 2003, puis par
l’intermédiaire de l'avocat Jacques Ballenegger les 22 juillet et 15 août 2003;
ils ont fait valoir que les bâtiments ne respectaient pas  la limite des
constructions en raison de la profondeur des balcons. Par lettre du 18 août
2003, la municipalité s’est déterminée sur ces éléments. Le 20 août 2003, les
recourants ont précisé leurs griefs qui ont été contestés par la municipalité,
Fontimmob S.A. et Soldor S.A. le 18 septembre 2003, ces derniers concluant au
rejet du recours. Ces interventions seront reprises plus loin dans la mesure
utile.
E.
Le 20 avril 2004, la municipalité a
mis à l’enquête publique la construction de la deuxième étape de la route du
Closalet,  à l’est du chemin du Couvent, à l’aval de la voie du MOB. Suite à
différentes oppositions, en particulier à celle du MOB, et compte tenu de la
prise de position de l’Office fédéral des transports, le projet a été modifié.
Par le préavis N° 24/2004, la municipalité a soumis au Conseil communal un projet
d’extension de la route du Closalet desservant le plan de quartier « La
Fin du Craux » jusqu’au lieu-dit « La Broussaille ». Dans sa
séance du 6 octobre 2004, le conseil communal a autorisé la municipalité à procéder
à la construction de la deuxième étape de la route du Closalet et a octroyé un
crédit de 610'000 fr. maximum pour sa réalisation.
Considérant en droit
1.
L'art. 37 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la
procédure administratives (LJPA) reconnaît le droit de recourir à quiconque est
atteint par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce
qu'elle soit annulée ou modifiée. Cette délimitation correspond à celle des
art. 103 lit. a OJ et 48 PA (v. exposé des motifs et projet de loi modifiant la
LJPA, BGC février 1996, p. 4487 ss); elle peut être interprétée à la lumière de
la jurisprudence du Tribunal fédéral concernant ces deux dispositions (RDAF
1997 I 146). Un intérêt de fait suffit, mais le recourant doit être touché de
façon plus intense que n'importe quel citoyen et se trouver avec l'objet du
litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération
(ATF 125 I 9, consid. 3c; 124 V 398, consid. 2b et les références); il faut en
outre que l'admission du recours lui procure un avantage, de nature économique,
matérielle ou idéale. Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt général
ou dans l'intérêt d'un tiers est en revanche irrecevable (ATF 121 II 39,
consid. 2c/aa, p. 43; 171 consid. 2b, p. 174; 120 Ib 48, consid. 2a, p. 51; 379,
consid. 4b, p. 386 et les arrêts cités). Pour qu'une relation suffisante avec
l'objet du litige existe, il faut qu'il y ait véritablement un préjudice porté
de manière immédiate à la situation personnelle du recourant (Pierre Moor,
Droit administratif, vol. II, ch. 5.6.2.1, p. 414).
La
jurisprudence reconnaît la qualité pour agir des voisins lorsque leur terrain
se trouve à proximité immédiate de la parcelle du constructeur (Piermarco
Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, p. 695 ss et références citées). L'appréciation de la notion de
"proximité immédiate" s'effectue en fonction des nuisances générées
par la nouvelle construction et des particularités et caractéristiques du
terrain (le dénivelé par exemple) et de son environnement (ATF 121 II 171
consid. 2b p.174). Il peut notamment s'agir de nuisances visuelles ou sonores,
ces dernières étant souvent liées à l'augmentation du trafic généré par la
nouvelle construction. Pour des constructions analogues à celle dont il est
fait grief dans le présent recours, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour
agir des voisins dont le terrain se trouvait à une distance de 75 m (ATF 121 II
171 consid. 2b p. 174 et références citées ; sur ces questions voir aussi
arrêts TA AC 2004/0011 du 26 mai 2004 et AC 2002/0035 du 21 avril 2004).
S.I. Soldor S.A. conteste à juste
titre la qualité pour agir de Pierre Lehmann: Celui-ci habite au no 5 de la
route de Chamby,  soit à plus de 500 mètres de la parcelle litigieuse; il admet
de surcroît
"qu'il ne défend ici aucun intérêt personnel mais seulement
l'intérêt général"
. Toutefois, dans la mesure où sur les quatre
recourants qui agissent conjointement, trois sont les voisins directs de la
parcelle litigieuse et ont incontestablement qualité pour agir, il y a lieu
d'entrer en matière sur le recours.
2.                Le
plan de quartier "La Fin du Craux" et son règlement (ci-après : RPQ),
approuvés par le Conseil d'Etat le 17 septembre 1993, fixent de manière très
précise le nombre et le type des bâtiments qui pourront être implantés dans le
périmètre du plan. Pour chaque bâtiment ils prévoient notamment un périmètre
d'implantation, le nombre maximum et l'affectation des différents niveaux,
l'altitude maximum au faîte, ainsi que la surface brute de plancher maximum. Ils
contiennent également des indications sur les aménagements extérieurs, la
circulation des piétons et les accès des véhicules à moteur au réseau routier.
En
l’espèce, sous réserve de la question de la saillie formée par les balcons, qui
sera examinée plus loin (consid. 4), les bâtiments 1 et 2 respectent les
périmètres d'implantation (respectivement E2 et E1) fixés par le plan de
quartier. Les recourants considèrent cependant qu'ils  contreviennent à la distance
minimum prescrite par  la législation sur les routes.
L’art.
36 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (ci-après : LRou ;
RSV 725.01) définit les distances minimales à observer par rapport aux routes
cantonales et communales. Cette réglementation est cependant subsidiaire aux
plans d’affectation généraux et spéciaux. En effet, l’art. 36 al. 1 indique
précisément que ces distances s’appliquent
« à défaut de plan fixant la
limite des constructions ».
Dans le cas particulier, si le plan de
quartier ne fixe pas, à proprement parler, la limite des constructions, il n'en
définit pas moins, en dérogation à l'art. 36 LRou, la distance minimum à
laquelle les bâtiments peuvent être implantés par rapport à la route. Dès lors
que les projets de construction respectent les périmètres d'implantation, le
grief tombe à faux.
3.                Les
recourants font ensuite valoir que la construction de nouveaux bâtiments
génèrera une augmentation importante de trafic, aussi bien sur le chemin du
Blanc que dans la localité de Chernex. De plus, le prolongement de la route du
Closalet, qui doit  permettre la desserte de la parcelle no 2708,  n’étant pas
encore réalisée, l’autorisation de construire les bâtiments 1 et 2 ne devrait
pas être délivrée.
a) On note en premier lieu que l'accès
routier aux bâtiments projetés ne s’effectue pas par le chemin du Blanc, mais grâce
à l’extension de la route du Closalet, dont la réalisation a été autorisée par le
Conseil communal de Montreux. Le grief relatif à l’augmentation du trafic sur
le chemin du Blanc n'est donc pas fondé. Quant aux critiques relatives à
l'augmentation prévisible du trafic dans la localité de Chernex, dans la mesure
où les constructions projetées ne font que concrétiser les possibilités de
bâtir conférées par le plan de quartier "La Fin du Craux", elles ne
mettent pas en cause le caractère réglementaire du projet, mais bien
l'opportunité de la planification auquel il est soumis. Le plan de quartier a
en effet été adopté en tenant compte du réseau routier existant dans le village
de Chernex, qu'il était prévu de compléter par l'aménagement de la route du
Closalet, au nord du périmètre. Une possible inadaptation du réseau routier au
programme d'urbanisation prévu par le plan aurait pu être invoquée au moment de
l'adoption de celui-ci, mais aujourd'hui ce motif ne saurait faire obstacle à
la réalisation des constructions prévues : les griefs formulés dans le cadre de
la procédure de permis de construire, à l'encontre des dispositions d'un plan
d'affectation en vigueur, sont irrecevables, sous réserve des cas où les
personnes touchées n'avaient pas pu, au moment de l'adoption du plan, se rendre
pleinement compte des restrictions qui leur étaient imposées ni eu, au cours de
la procédure la possibilité de défendre leurs droits de façon adéquate (ATF 116
Ia 211 consid. 3b) ou encore lorsque les circonstances ou les dispositions
légales se sont modifiées, depuis l'adoption du plan, dans une mesure telle que
l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux propriétaires
concernés pourrait avoir disparu (ATF 121 II 346 consid. 12c; 120 Ia 232
consid. 2c; 120 Ib 452 consid. 2d et les arrêts cités; voir aussi Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-und Baurecht, 2ème éd, Zurich 1992, p. 246).
Ces hypothèses ne sont pas
réalisées en l'espèce. Mis à l'enquête publique du 24 novembre 1992 au 4
janvier 1993, adopté par le Conseil communal le 23 juin 1993 et approuvé par le
Conseil d'Etat le 17 septembre de la même année, le plan de quartier "La
Fin du Craux" est relativement récent. Les recourants n'avancent aucun
élément dont on pourrait inférer que les circonstances se soient sensiblement
modifiées au point d'en nécessiter l'adaptation.
Au demeurant, il apparaît extrêmement
peu vraisemblable que le trafic automobile induit par la création de 30
appartements supplémentaires soit de nature à créer des problèmes de
circulation dans le secteur, compte tenu notamment des améliorations du réseau
routier déjà réalisées ou prévues à brève échéance (élargissement et création
d'un trottoir au chemin du Couvent, construction de la route du Closalet).
b) Selon l'art. 104 al. 3 de la loi du
4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC), le
permis de construire ne peut être délivré
"que lorsque le bien-fonds
est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la
construction (…)"
. Au moment du dépôt du recours, on pouvait
légitimement douter que cette condition fût remplie, dès lors que le tronçon de
la route du Closalet qui restait à construire pour permettre l'accès à la parcelle
no 2708 ne faisait pas encore l'objet d'une planification approuvée selon les
art. 11 et ss LRou. Mais cette hypothèque est aujourd'hui levée, puisque le
conseil communal, dans sa séance du 6 octobre 2004, a approuvé le projet en
question et alloué le crédit nécessaire à sa réalisation. Cette décision n'a
pas fait l'objet de recours art. 104 al. 3 LATC ne fait dès lors plus obstacle
au projet.
4.                a)
Le rez-supérieur et l'étage du bâtiment 1 seraient dotés de balcons courant sur
toute la longueur de la façade sud, avec un retour sur une partie des façades
est et ouest. Ces balcons seraient supportés par des piliers les reliant verticalement,
du sol jusqu'à l'avant-toit, et comporteraient, pour certains d'entre-eux, un
élément décoratif en forme d'arche. Leur profondeur par rapport au nu de la
façade serait 1 m 50, hormis en certains points du bâtiment où, en raison d'un
décrochement de la façade ou d'un renfoncement en forme de loggia, elle
atteindrait jusqu'à 3 mètres. Des balcons de dimension comparable, mais séparés
par des pans de toiture, sont également prévus au niveau des combles. Ces balcons
débordent de 1 m 50 le périmètre d'implantation du bâtiment 1.
Le bâtiment 2 présente également sur
toute la longueur de sa façade sud, avec des retours en façade est et ouest,
des balcons qui débordent de 1 m 50 le périmètre d'implantation. Toutefois, la
profondeur de ceux-ci ne dépasse pas 2 m 50 dans les parties de la façade
présentant des décrochements ou des renfoncements à l'intérieur du périmètre
d'implantation.
b) Les recourants considèrent que les
éléments de construction courant sur toute la longueur de la façade principale
du bâtiment 1, avec des retours sur les deux façades latérales, ne
correspondent pas à la définition que la jurisprudence donne des balcons (cf.
RDAF 1975, p. 209), mais qu'il s'agit d'avant-corps qui ne peuvent pas déborder
du périmètre d'implantation.
Sous le titre
"Implantation", les deux premiers alinéas de l'art. 5 RPQ disposent
ce qui suit :
"Les
bâtiments doivent obligatoirement s'inscrire dans les périmètres d'implantation
fixés par le plan technique.
Peuvent
être construits hors des périmètres d'implantation :
-
les constructions souterraines et semi-souterraines (non habitables);
-
les balcons (anticipations de 1,50 m au plus pour les périmètres A4 et A 5), bow-windows,
avants toits, oriels, etc;
-
les bacs à fleurs, sauts de loups;
-
les murs, escaliers, rampes liées aux aménagements extérieurs."
Sous le titre "Surfaces brutes de
plancher", l'art. 6 RPG a la teneur suivante :
"Les
surfaces brutes de plancher au sens de la norme ORL 514420 sont fixées par les
indications figurant pour chaque périmètre d'implantation dans le plan
technique.
Les
balcons jusqu'à 2 m 50, même fermés latéralement et les constructions
souterraines et semi-souterraines ne sont pas  pris en compte dans le calcul de
la surface brute de plancher".
Le Tribunal administratif et, avant
lui, la Commission cantonale de recours en matière de police des constructions
(CCRC), se sont efforcés de définir la notion de balcons lorsque la
réglementation communale l'utilise sans autre précision. Leurs arrêts fournissent
une abondante casuistique (v. notamment à ce sujet l’arrêt AC 2003/0256 du 7
septembre 2004, consid. 6, p. 20 ss), dont le dénominateur commun pourrait
s’exprimer en ces termes :
« Peuvent être qualifiés de balcons,
quelle qu’en soit la longueur, les ouvrages formant une saillie réduite sur une
façade (sauf disposition contraire de 1,5 m en profondeur), qui se recouvrent
l’un l’autre et dont le dernier est recouvert pas la toiture du bâtiment. En
revanche, leur fermeture latérale aux extrémités ou dans le courant de la
façade en fait des avant-corps
(v. A. Bonnard et al., Droit fédéral et
vaudois de la construction, Lausanne 2002, glossaire, sous la rubrique balcons,
p. 454).
Cette définition a une caractère
subsidiaire; elle ne vaut que pour autant que la réglementation communale n'en
dispose pas autrement (v. RDAF 1978 p. 421; TA arrêt AC 1996/0110 du 20 janvier
1997). En l'occurrence, si l'art. 5 al. 2 RPQ ne précise pas ce qu'il faut
entendre par balcon, en revanche l'art. 62 al. 1 du règlement sur le plan
d'affectation et la police des constructions (applicable à titre supplétif par
renvoi de l'art. 22 RPQ) exclut du calcul de la distance entre bâtiment et
limite de la propriété voisine ou du domaine public les
"balcons (ou
parties de balcons en saillie du nu de la façade) jusqu'à 1.50 m de largeur
(fermés latéralement ou non) et autres installations semblables."
Ainsi, suivant la réglementation communale, un balcon ne devient pas un
avant-corps du seul fait qu'il est fermé latéralement (l'art. 6 al. 2 RPQ le
confirme d'ailleurs expressément). Il en va a fortiori de même pour des balcons
reliés verticalement par de piliers, ce qui représente une structure plus
légère que des fermetures latérales complètes. On ne peut donc pas conclure
que, de par leur conception, les balcons du bâtiment 1 ne peuvent pas
bénéficier de la règle de l'art. 5 al. 2 RPQ.
Reste la question de leurs dimensions.
En dérogation à la règle ordinaire de l'art. 62 RPA, qui limite la profondeur
du balcon à 1 m 50 par rapport au nu de la façade, le RPQ autorise des
"balcons
jusqu'à 2 m 50"
hors des périmètres d'implantation (exception faite
des périmètres A4 et A5). Quoique cette règle ne soit exprimée qu'à l'art. 6
al. 2 RPQ, qui traite du calcul de la surface brute de plancher utile, elle
vaut en effet aussi en ce qui concerne l'implantation des bâtiments, comme le
montre l'amendement apporté par le conseil communal à l'art. 5 al. 2 RPQ en
réponse à une opposition émanant notamment du recourant René Jakob qui reprochait
aux bâtiments A4 et A5 d'être trop proches des limites des parcelles no 2702 et
2707 et de pouvoir comporter des balcons
"hors gabarit"
dont
la largeur pourrait atteindre 2 m 50. Cet amendement a réduit à 1 m 50 au
maximum la possibilité pour les balcons de déborder du périmètre
d'implantation, mais seulement pour les périmètres A4 et A5 (v. préavis
municipal no 14/1993 du 2 avril 1993).
En l'occurrence, les balcons du bâtiment
no 1 (comme du bâtiment no 2) ne dépassent pas de plus 1 m 50 les périmètres
d'implantation E2 et E1. En cela, ils restent en deçà des possibilités offertes
par l'art. 5 al. 2 RPQ. Tout au plus pourrait-on se demander si le fait que les
balcons présentent, en trois endroits, une profondeur supérieure à 2 m 50
provenant d'un retrait de la façade à l'intérieur du périmètre d'implantation
(décrochement de 1 m 50 sur 3 m 40 à deux angles du bâtiment, renfoncement en
forme de loggia dans la partie oblique de la façade sud), contrevient à l'art.
5 al. 2 RPQ. Il n'en est rien. Qu'elle résulte de la jurisprudence ou de
dispositions communales relatives au calcul de la distance entre bâtiments ou
entre bâtiments et limites de propriété (applicables par analogie lorsque les
espaces constructibles sont définis par de périmètres d'implantation (v. arrêt
AC.2003.156 du 22 juillet 2004, consid. 4 et les références), la limitation de
la largeur des balcons susceptibles d'empiéter sur les espaces inconstructibles
n'a pas pour effet d'interdire de manière générale la construction de balcons
dépassant cette largeur, lorsqu'ils se trouvent, en tout ou partie, à une
distance supérieure au minimum prescrit ou à l'intérieur du périmètre
d'implantation (v. arrêt AC.2000.0081 du 18 octobre 2000, consid. 7). Admettre
un balcon de 1 m 50 pour un bâtiment implanté sur la limite de construction et
exclure un balcon de 2 m lorsque ce même bâtiment est reculé de 50 cm par
rapport à la même limite, n'aurait guère de sens. Le tribunal de céans a ainsi
récemment admis, dans une situation comparable à celle de la présente cause, où
l'empiétement des balcons hors du périmètre d'implantation n'excédait pas 1 m
50, de ne pas tenir compte du fait que ces balcons présentaient, sur une partie
de leur longueur, une profondeur de 2 m 50, agrandissement obtenu par le
retrait de la façade à l'intérieur du périmètre d'implantation (arrêt AC
2002.0251 du 3 novembre 2004, consid. 5).
5.                Les
recourants considèrent en outre qu'il conviendrait
"de vérifier qu'au
niveau des combles, l'espace habitable ne déborde pas également du périmètre
d'implantation, dans la mesure où il occupe des avant-toits recouvrant les
prétendus balcons susmentionnés"
. Une lecture attentive des plans
suffit à montrer que la partie de l'avant- toits recouvrant les balcons, à
l'extérieur du périmètre d'implantation,  ne contient aucun volume habitable.
Au niveau des combles, comme aux niveaux inférieurs, les murs extérieurs des
appartements se trouvent entièrement à l'intérieur des périmètres
d'implantation.
6.                Selon
les recourants, le terrain sur lequel doivent s’implanter les bâtiments 1 et 2
n’est pas suffisamment stable et un risque de glissement dû au poids des
nouvelles constructions ne serait pas exclu. Les recourants contestent la
pertinence du rapport du Bureau d’ingénieur Pascal Tissière, du 28 mai 2003,
produit par la constructrice. Ils considèrent que ce rapport est hâtif et
n’étudie pas le sous-sol de manière approfondie. Ils font valoir qu’une
expertise plus détaillée, mettant en lumière les caractéristiques du terrain,
devrait être effectuée avant de délivrer le permis de construire.
a) L'art. 89 LATC dispose :
"Toute construction sur un terrain ne
présentant pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux tels
que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les glissements de terrain, est
interdite avant l'exécution de travaux propres, à dire d'experts, à le
consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas
la responsabilité de la commune ou de l'Etat".
En application de l'art. 120 let. b et
c LATC, les constructions situées dans une zone de glissement, d'avalanche ou
d'inondation doivent, en plus du permis de construire, faire l'objet d'une
autorisation spéciale du Département de la sécurité et de l'environnement, qui
statue sur les conditions de situation, de construction, d'installation et,
éventuellement, sur les mesures de surveillance (art. 123 al. 1 LATC) et
impose, s'il y  lieu, les mesures propres à assurer la salubrité et la
sécurité, ainsi qu'à préserver l'environnement (al. 2). Cette compétence est
déléguée à l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les
éléments naturels (ECA) (art. 5 de la loi du 27 mai 1970 sur la prévention des
incendies et des dangers résultant des éléments naturels - RSV 963.11).
b) En l'occurrence l'ECA, qui était
appelé à délivrer l'autorisation spéciale requise pour les garages et bâtiments
avec parking de plus de 40 places (v. liste annexe au règlement d'application
de la LATC et ch. 401 du questionnaire général), a constaté que les
constructions projetées ne se trouvaient pas dans une zone de glissement. Par
ailleurs la municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et
géotechnique (qui ne sera en principe établi qu'après l'octroi du permis de
construire - v. arrêts AC 2003.0202 du 28 décembre 2004, consid. 3c; AC
1998.0005 du 30 avril 1999, consid. 3c; AC 1997.0047 du 30 avril 1999, consid.
6; AC 1995.0157 du 24 décembre 1997, consid. 1c) que si de indices sérieux font
penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des
précautions spéciales (RDAF 1967 p. 95).
Les recourants font valoir qu'en 1965
le mur de soutènement de la parcelle no 2'707 (propriété de René Jakob) s'était
couché sur le chemin de La Fin du Craux et que, plus récemment, en 1998-2001,
un litige avait opposé les voisins de René Jakob à la Commune de Montreux et au
Service des eaux pour des problèmes de fissures aux bâtiments. Il n'apparaît
toutefois pas que ces évènements doivent être mis en relation avec une
quelconque instabilité du terrain sur la parcelle no 2'708. La municipalité
signale que les constructions réalisées récemment dans le secteur
"n'ont
pas mis en évidence les indices qui auraient dictés des mesures particulières de
protection"
et que l'évènement le plus récent dont font état les
recourants est lié à une rupture de canalisation, sans rapport direct avec la
nature et la qualité du sol. L'étude géotechnique préliminaire produite par la
société constructrice (rapport du bureau d'ingénieur Pascal Tissière du 28 mai
2003) ne fait état d'aucun problème particulier; elle préconise néanmoins une
surveillance géotechnique qui devra permettre de vérifier les hypothèses du
rapport et d'adapter les travaux de terrassement aux conditions géologiques
réelles. Pour sa part la municipalité a assorti le permis de construire d'une
condition imposant, avant le début des travaux de construction proprement dits,
"une étude géologique et géotechnique relative à la stabilité du
terrain."
(v. lettre j des conditions générales). Ces précautions
paraissent adéquates et suffisantes. Même dans les zones répertoriées comme
instables, on n'exige pas qu'un rapport géologique et géotechnique complet soit
déposé avant l'octroi du permis de construire (v. arrêt AC.2003.0202 du 28
décembre 2004, précité, et les références).
c) Le tribunal n'a pas donné suite à
la demande des recourants tendant à ce qu'il procède à une visite des lieux,
afin de se rendre compte des problèmes d'accès et de pente, et pour que
l'instruction puisse être complétée en ce qui concerne l'aspect géotechnique du
dossier. Comme on l'a vu plus haut, la question de l'accès à la parcelle no
2'708 est désormais résolue; elle pouvait d'ailleurs l'être sur la base des
plans figurant au dossier. Il en va de même de la configuration générale des
lieux, en particulier de la pente du terrain, qui peut être déduite des coupes
et des cotes d'altitude figurant dans le dossier d'enquête, ainsi que des plans
et coupes annexés au rapport du bureau d'ingénieur Pascal Tissière (ces derniers
montrant que la pente est beaucoup plus modérée sur la parcelle no 2'708 que
sur la parcelle no 2'707, propriété de René Jakob, ce qui peut expliquer les
problèmes que ce dernier a rencontrés en 1965 avec le mur de soutènement
bordant le chemin de La Fin du Craux). Quant aux aspects géotechniques des
dossiers, une inspection locale n'est pas de nature à y apporter des
compléments d'information utiles.
7.                Les
recourants considèrent que le projet
"va complètement défigurer le
site"
; ils critiquent la réglementation en vigueur qui, selon eux, ne
se préoccupe pas d'esthétique et d'intégration au paysage, et ne serait plus
adaptée à l'évolution des mentalités et des circonstances.
a) Dans la mesure où les constructions
projetées sont, dans leur type, leur emplacement et leur volumétrie, conformes
à la réglementation très détaillée instituée par le plan de quartier, ces
critiques ne mettent pas en cause le caractère réglementaire des constructions
litigieuses, mais bien l'opportunité de la réglementation à laquelle elles sont
soumises. Comme on l'a vu plus haut à propos de la prétendue inadaptation du
réseau routier, elles sont irrecevables au stade de la procédure de permis de
construire. Le volume, la densité et l'intégration des constructions sont des
éléments qui n’ont pas pu échapper à l’appréciation des recourants lors de
l’élaboration du plan. Ceux-ci ne contestent pas avoir pu défendre leurs droits
de façon adéquate. M. Jakob avait d’ailleurs formulé une opposition au projet
de plan de quartier, mais qui ne portait pas sur ces questions. On notera encore
qu’une pétition visant à modifier le plan de quartier "La Fin du
Craux" n’a pas été prise en considération par le conseil communal (arrêt
TA, AC 2000/0068 du 28 mars 2001, consid. 3, p. 4).
b)
Lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d’un certain
volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l’art.
86 LATC (clause d'esthétique) en raison - par exemple - du contraste formé par
le volume des bâtiments projetés avec les constructions existantes, ne peut se
justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s’il s’agit de
protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des
qualités esthétiques remarquables faisant défaut à l’ouvrage projeté. Dans ce
cadre l’autorité municipale dispose d’une marge de d’appréciation importante et
le Tribunal administratif exerce son pouvoir d’examen avec retenue. L’examen de
l’esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus,
sans le sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu (sur
ces notions voir arrêt TA, AC 00/0119 du 10 octobre 2001 et références
citées ; voir aussi Droit fédéral et vaudois de la construction, Lausanne,
2002, p. 247ss).
En
l’espèce, les recourants ne démontrent pas qu’il y ait un intérêt particulier à
protéger le secteur en question. Les bâtiments projetés sont comparables à ceux
qui ont été autorisés sur les parcelles voisines à l'ouest (périmètre
d'implantation A2, A3, A4 et A5); ils correspondent au concept d'urbanisation
retenu par les autorités locales. Quant à leur aspect architectural, il ne se
distingue pas de nombreuses réalisations du même type. Dans ces conditions, la
municipalité n'a manifestement pas abusé de son pouvoir d'appréciation en
considérant que le projet satisfaisait aux art. 76 et ss RPA (esthétique des
constructions et protection des sites); elle n'avait aucune raison de faire
application de l'art. 86 LATC.
8.                Selon
les recourants,
"les voies d'accès aux immeubles projetés diffèrent
notamment de ce qui avait été prévu"
par le plan de quartier et elles
"vont
rapprocher le trafic induit par les nouvelles habitations du chemin du Blanc,
ce qui peut créer un appel de trafic sur ce chemin, lequel est aujourd'hui
essentiellement réservé aux piétons."
Par rapport au plan, l'accès à la
parcelle no 2'708 n'est pratiquement pas modifié. Il résulte simplement d'une
adaptation au projet de construction de la deuxième étape de la route du
Closalet, tel qu'il a été adopté par le conseil communal le 6 octobre 2004, qui
implique la renonciation à créer un passage à niveau pour le franchissement de
la voie du MOB au lieu-dit "La Brousaille". Quant au fait que, sur la
parcelle elle-même, le chemin d'accès au garage souterrain, qui passe au nord
du bâtiment 2, dans le prolongement de la route du Closalet puis, après un
virage à 135
º
, revient parallèlement
au chemin du Blanc pour donner accès au garage souterrain par l'est, il ne
contrevient pas au plan de quartier. Sans doute celui-ci figure-t-il un chemin
d'accès plus court, à l'ouest du bâtiment 2, dans la ligne de pente. Ce tracé
n'a toutefois qu'une valeur indicative. Si l'art. 16 al. 1 RPQ dispose bien que
les accès routiers se font aux emplacements généraux définis par le plan,
c'est-à-dire à l'emplacement figuré par une double flèche à l'endroit où les
accès privés rejoignent la voie publique, en revanche l'art. 14 RPQ laisse aux
constructeurs une grande liberté dans la conception des aménagements
extérieurs, dont fait partie l'aménagement des chemins d'accès pour les piétons
et les véhicules. L'art. 15 RPQ dispose expressément que l'assiette des liaisons
piétonnes est figurée sur le plan à titre indicatif. Il n'y a pas de raison qu'il
en aille autrement pour les chemins d'accès carrossables, même si l'art. 16 -
qui, sous le titre
"accès des véhicules"
ne traite en fait que
des accès routiers - ne reprend pas la même règle. On observera de surcroît que
l'accès par l'ouest, tel qu'il est dessiné sur le plan de quartier n'est vraisemblablement
pas réalisable compte tenu de la pente du terrain, ce qui justifierait de toute
manière une dérogation (art. 85 LATC) s'il fallait reconnaître à ce tracé un caractère
impératif. Enfin, comme le relève la municipalité, aucune connexion entre le
chemin du Faux-Blanc et le chemin d'accès au parking n'est prévue.
9.                Les
considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Conformément aux
art. 38 et 55 LJPA, un émolument sera mis à la charge des recourants déboutés,
de même que les dépens auxquels peut prétendre la société propriétaire, qui a
procédé par l'intermédiaire d'un avocat et obtient gain de cause.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de
Montreux du 26 mars 2003 levant les oppositions et accordant à Fontimob SA le
permis de construire deux immeubles d'habitation, avec garage souterrain, sur
la parcelle no 2'708, est confirmée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de René Jakob, F. Jakob, Grety Tobler et
Pierre Lehmann, solidairement.
IV.
René Jakob, F. Jakob, Grety Tobler et
Pierre Lehmann verseront solidairement à SI Soldor SA une indemnité de 2'000
(deux mille francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 19 janvier 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint