vd_omni · EF.1993.0032 · 1993-05-17 · fr

CHIAVAZZA SA c/Morges | 6'357 m2 en z.i. à St-Prex;VR=0.-;VV:prix du m2 est ramenée de Fr. 200.- à Fr. 150.-; RPA; EF ramenée de Fr. 636'000.- à Fr. 477'000.-.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.09.1993 EF.1993.0032

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 24 septembre 1993
__________
sur le recours interjeté par
Jean
CHIAVAZZA SA
, à St-Prex, dont le conseil est l'avocat Joël Crettaz, à
Lausanne,
contre
la décision du 17 mai 1993 de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation fiscale,
parcelle 347 de St-Prex).
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de :
MM.       J.-C. de Haller, président
R. Lavanchy, assesseur
V. Pelet, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            La recourante
est propriétaire à St-Prex d'un immeuble immatriculé au Registre foncier sous
No 347, d'une surface de 6'357 m² en nature de pré-champs. Cette parcelle, de
forme rectangulaire, se trouve au nord-est de la localité de St-Prex, en zone
industrielle et a été acquise par la recourante en 1960. Son estimation fiscale
est de 158'000 francs.
B.                            Procédant à la
révision générale des estimations fiscales, à la suite de la décision du
Conseil d'Etat du 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles de district de Morges (ci-après :
la Commission) a fixé à 636'000 francs la nouvelle estimation fiscale de la
parcelle de la recourante par décision du 15 septembre 1992. A la suite d'un
recours déposé le 12 octobre 1992, contestant en substance la valeur vénale
retenue (200 francs le m²) la Commission a confirmé sa décision en date du 17
mai 1993, accompagnant celle-ci d'une brève explication sur le mode de calcul.
C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 2 juin
1993.
C.                            La Commission
s'est déterminée le 21 juin 1993, en concluant au rejet du recours, et a
communiqué son dossier. Le Tribunal a procédé le 30 août 1993 à une visite des
lieux, en présence des parties.
et considère en droit
________________
1.                             Conformément
à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale, celle-ci représentant en tout état de
cause un chiffre maximum.
En l'espèce,
la Commission n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble, dont elle a
fixé la valeur vénale à 200 francs le m², conformément aux instructions du
Département des finances qui donne une fourchette de 120 à 400 francs le m²
pour le terrain industriel dans le district de Morges.
La
recourante conteste cette valeur, en relevant qu'elle est beaucoup trop élevée,
compte tenu notamment de la conjoncture économique qui s'est dégradée ces
dernières années et qu'elle ne répond pas à la définition de la valeur
marchande, telle que la définit l'art. 8 al. 1 LEFI. Elle conclut dès lors à
une révision à la baisse de l'estimation fiscale, sans toutefois chiffrer ses
conclusions.
2.                             Au terme de
l'art. 8 REFI, auquel renvoie l'art. 21 REFI, la valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de
la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base
la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison) la valeur vénale est
obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre
d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques de placement sur les
immeubles (sur tous ces points, v. arrêt du Tribunal administratif EF 92/040 du
28 mai 1993).
Le calcul de
la valeur vénale par le biais d'une capitalisation du rendement n'entre pas en
ligne de compte en l'espèce: d'une part il est très difficile d'estimer un
rendement de la parcelle 347 parce que celle-ci n'est que partiellement et
occasionnellement utilisée par la recourante, qui la conserve depuis de
nombreuses années surtout à titre de réserve de terrain; d'autre part, cette
méthode de calcul a un caractère subsidiaire, et on ne peut y recourir que
lorsqu'il est impossible de définir la valeur marchande de l'immeuble (v.
notamment arrêt du Tribunal administratif EF 91/010 du 5 janvier 1993, consid.
2a).
Dans le cas
de St-Prex, les éléments de comparaison ne sont certes pas nombreux, mais ils
existent. Le tribunal considère à cet égard comme déterminant le fait qu'en
1988, une parcelle voisine, toute proche de l'immeuble de la recourante, a été
vendue par la commune pour un prix de Fr. 150.- le m2, les parties convenant
même d'un droit de réméré pour le même prix. Rien indique que ce prix ait été
fixé artificiellement ou anormalement bas à l'époque. Or, si un prix de Fr 150.-
le m2 était considéré comme correct, notamment par les autorités communales, à
une époque où la conjoncture était encore florissante, on ne voit pas comment,
aujourd'hui, c'est-à-dire à un moment où le marché immobilier est en pleine
déprime, cette valeur pourrait avoir augmenté de plus de 30%. Il est vrai que
les estimations fiscales dans le cadre d'une révision générale, sont fixées
pour une longue période. Il n'en demeure pas moins que la valeur vénale à
prendre en considération doit être celle que révèle le marché au moment où
l'autorité statue. Il faut d'ailleurs relever qu'une valeur de Fr. 150.- au m2
est encore nettement supérieure au minimum prévu par les instructions du
Département des finances pour la valeur vénale du terrain industriel dans le
district de Morges (déterminations de la commission, du 21 juin 1993).
Dans ces
conditions, le tribunal considère qu'il faut s'en tenir à une valeur vénale de
Fr. 150.- le m2, soit de Fr. 953'550.- pour l'entier de la parcelle
(6'357x150). L'estimation fiscale doit ainsi être arrêtée à Fr. 476'775.-, que
l'on peut arrondir à Fr. 477'000.-.
3.                             Le recours
doit dans ces conditions être partiellement admis et la décision réformée, dans
le sens des considérants. L'issue du recours justifie la mise à la charge de la
recourante d'un émolument réduit et l'allocation de dépens également réduits.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est
partiellement admis.
II.                La décision rendue le
17 mai 1993 de la Commission d'estimation des immeubles du district de Morges
est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle no 347 de St-Prex étant
ramenée à Fr. 477'000.- (quatre cent septante-sept mille francs).
III.               Un émolument judiciaire
de Fr. 400.- (quatre cents francs) est mis à la charge de la recourante, le
solde de l'avance de frais effectuée (Fr. 400.-) lui étant restituée.
IV.               L'Etat de Vaud, par le
Département des finances, versera à la recourante une indemnité de Fr. 400.-
(quatre cents francs) à titre de dépens.
sa/Lausanne, le 24 septembre 1993
Au nom du Tribunal
administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.