vd_omni · EF.1992.0010 · 1992-11-26 · fr

KISSLING Jacques | Le bâtiment est classé monument historique mais il n'est pas équipé de tout le confort moderne. Taux de capitalisation pour VR fixé à 8 %. Admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.11.1992 EF.1992.0010

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 26 novembre 1992
__________
sur le recours interjeté par
Jacques
KISSLING
, à Oron-la-Ville,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville (la Commission d'estimation
fiscale) des 27 avril et 10 juin 1992.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
H. Collomb, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Jacques
Kissling est propriétaire de la parcelle no 12 de la commune d'Oron-la-Ville
d'une surface de 1'349 m2. Située en zone bourg, cette parcelle est occupée par
une habitation (ECA no 52), classée monument historique en avril 1969, d'une
surface au sol de 279 m2. Elle est agrémentée d'une place jardin de 1'070 m2,
mais ne bénéficie pas d'un garage.
Cet immeuble
comporte deux appartements de quatre et cinq pièces ainsi qu'un petit local
commercial qui est loué à un ébéniste; le premier appartement est occupé par la
fille du recourant et sa famille et le second par le recourant lui-même.
Par avis de
taxation du 20 mars 1989, l'établissement d'assurance contre l'incendie (ECA) a
retenu une valeur d'assurance de base de Fr. 204'830.-- pour l'habitation et de
Fr. 4'070.-- pour l'atelier. Cette police mentionne également que ce bâtiment,
construit en 1727, est taxé en valeur de restauration.
Il convient
en outre d'extraire les renseignements suivants de cette police d'assurance ECA
:
"
Situation, destination et désignations diverses
CHEMIN
DE LA POYA - LA PETITE-CURE 29 HABITATION
Surface
(m2)            Cube (m3)
Corps
principal
Rez,
1er : logement                          160                       896
Combles  : chambre, galetas
balcon, berceau                               160                       320
Annexe sud :
Rez : logement                                    49                       147
1er : chambre, galetas                      49                       123
Annexe nord :
Rez : atelier, buanderie, réduit       70                       182
1er : logement                                      70                       203
Totaux
m3                                                                       1871".
B.                            Dans le cadre
de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 27
avril 1992, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 12, datant de 1987,
de Fr. 176'000.-- à Fr. 884'000.--.
C.                            1. Par acte
daté du 1er mai 1992, Jacques Kissling a interjeté recours contre cette
décision.
2. La
Commission d'estimation fiscale, après avoir procédé à une inspection locale en
date du 26 mai 1992, par décision du 10 juin 1992, a ramené l'estimation
fiscale à Fr. 781'000.--. L'autorité intimée retient ainsi une valeur marchande
de Fr. 170'000.-- pour le terrain (1'000 m2 à Fr. 170.--) et de Fr.
1'080'000.-- pour le bâtiment lui-même. Quant à la valeur de rendement, la
Commission d'estimation fiscale a retenu une valeur locative annuelle de Fr.
25'000.-- (soit Fr. 13'200.-- pour l'appartement du recourant, Fr. 2'200.--
pour l'atelier et Fr. 9'600.-- pour l'appartement loué) capitalisée à un taux
de 8 %, soit Fr. 312'000.--.
3. Par
courrier du 15 juin 1992, Jacques Kissling a déclaré maintenir son recours,
qu'il a complété par un mémoire daté du 26 juin 1992. En substance, il rappelle
que sa propriété est classée monument historique et qu'il faut par conséquent
tenir compte des inconvénients qui en découlent. Il a produit à l'appui de son
recours une estimation établie par le notaire E.-C. Braun, du 25 juin 1992, qui
conclut à une estimation de l'ordre de Fr. 580'000.--.
Les moyens
invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin dans la mesure
nécessaire.
Au
demeurant, Jacques Kissling s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti
à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 800.-.
4. Le 17
juillet 1992, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la
cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
5. Le
Tribunal administratif a tenu audience le 3 novembre 1992 en présence de M.
Jacques Kissling. La Commission d'estimation fiscale était représentée par MM.
D. Gavillet et P. Mauris, président et secrétaire, ainsi que M. J.-P.
Herminjard, syndic. M. Hans Matti, chef taxateur auprès de l'ECA, s'est
également présenté pour être entendu comme témoin; toutefois, comme il n'était
pas au bénéfice d'une autorisation de témoigner, le Tribunal n'a pas pu
procéder à son audition.
Le Tribunal
a procédé à une inspection locale en présence des parties.
Il a ainsi
pu constater que l'appartement du rez-de-chaussée était traversé par un couloir
destiné à l'usage commun qui sépare la salle de bains, ainsi qu'une chambre à
coucher, du reste de l'appartement. Au demeurant, comme c'est souvent le cas
dans les maisons anciennes, les autres pièces se succèdent, sans être réparties
autour d'un hall. L'aménagement de l'appartement du second étage est
comparable, même s'il est un peu plus confortable.
et considère en droit :
___________________
1.                             Aux termes de
la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la
loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du
sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur
de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière
(art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
En l'espèce,
le recourant fait principalement valoir que le montant retenu au titre de
valeur vénale par l'autorité intimée est trop élevée.
2.                  a) La valeur
vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.
8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
b) En
l'espèce, la Commission de district a fixé l'estimation à Fr. 170.-- par m2 la
valeur vénale du jardin. Le Tribunal de céans ne voit pas de raison de
s'écarter de cette appréciation. En effet, ce jardin, situé au coeur de la zone
village, contribue à la valeur de la maison, et ce non seulement par son
caractère ornemental, mais également pour le cas où l'habitation viendrait à
disparaître : il permet en effet à son propriétaire de reconstruire un bâtiment
compatible avec les dispositions réglementaires de police des constructions
relatives à la surface bâtie. Le montant de Fr. 170'000.-- retenu par
l'autorité intimé n'est donc pas excessif - surtout si l'on considère que cette
dernière a pris en compte une surface de 1'000 m2 alors que le Registre foncier
en mentionne 1'070 - et il doit être confirmé.
c) En
revanche, le Tribunal constate d'emblée que le montant de Fr. 1'080'000.--
retenu par la Commission d'estimation fiscale au titre de valeur vénale pour le
bâtiment ECA 52 est trop élevé. Si, à première vue, il peut paraître que cet
immeuble, plein de charme et classé monument historique, justifie une valeur
marchande particulièrement élevée, il n'en est rien en réalité. En effet, en
procédant à l'inspection locale, le Tribunal administratif a pu se rendre
compte des inconvénients liés à l'habitation dans ce type de logement. Même si
le recourant s'est efforcé, par différents travaux, de rendre les deux
appartement de son immeuble les plus agréables possible, ils n'offrent
cependant pas le confort et la commodité habituels des logements modernes. Cet
état de fait est lié à la configuration même de ces appartements qui
nécessiteraient des travaux très importants pour les rendre conformes aux
normes usuelles de confort moderne. De plus, dans la mesure où cet immeuble est
classé, les transformations à effectuer seraient subordonnées à des
autorisations réglementées par une longue procédure. Au vu de toutes ces
raisons, le Tribunal considère qu'en l'état, on ne saurait raisonnablement
retenir à plus de Fr. 350.-- le prix du m3. Multipliés par le volume de 1'871
m3 fixé par la police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale de Fr.
654'850.--.
3.                             Enfin,
s'agissant du calcul de la valeur de rendement, le recourant, s'il ne conteste
pas le montant de Fr. 25'000.-- retenu au titre de valeur locative annuelle,
estime en revanche le taux retenu pour sa capitalisation, de 8 %, trop bas. A
cet égard, l'art. 7 REFI prévoit que la capitalisation du rendement s'opère sur
la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement
brut selon le genre d'immeuble. Dès lors, le taux pris en compte par l'autorité
intimée n'est pas critiquable (v. à titre de comparaison arrêt du Tribunal
administratif EF 92/06, du 11.08.1992). Il est même élevé en comparaison du
taux appliqué sur le marché pour les opérations à long terme.
4.                             Au vu de ce
qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse doit ainsi être
fixée à Fr. 568'000.-- [(312'000 + 654'850 + 170'000) : 2] et la décision de la
Commission d'estimation fiscale réformée dans ce sens. Le recourant ayant
conclu à une estimation fiscale de Fr. 580'000.--, le pourvoi est donc admis et
les frais laissés à la charge de l'Etat.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
admis.
II.                      La décision relative
à la parcelle no 12, rendue les 27 avril et 10 juin 1992 par la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron-la-Ville, est réformée en
ce sens que l'estimation fiscale de dite parcelle est fixée à Fr. 568'000.--.
III.                     Les frais sont
laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais, de Fr. 800.--, déjà versée
par le recourant lui étant restituée.
Lausanne, le 26 novembre 1992
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant personnellement, La
petite Cure, à 1610 Oron-la-Ville, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, Le
Bourg, à 1610 Oron-la-Ville;
- au Département des
finances, Service du cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3,
à 1014 Lausanne.