vd_omni · EF.1999.0014 · 2006-04-26 · fr

BAUDET/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Une expertise fondée sur le guide fédéral d'estimation (possibilité réservée au propriétaire par les instructions du DFIN) constitue le siège de la matière pour l'estimation de la VR agricole. Confirmation après contrôle des conclusions de l'expertise. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.04.2006 EF.1999.0014

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 26 avril 2006
Composition
M. Vincent Pelet, président;  Mme Dina
Charif Feller
et Mme Silvia Uehlinger
, assesseurs ; M. Nader Ghosn, greffier.
recourant
Jean-Paul
BAUDET,
à
Romanel-sur-Lausanne,
représenté par Société rurale d'assurance de protection juridique FRV, à Lausanne,
autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
I
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours Jean-Paul BAUDET contre décision
rendue sur recours le 30 juin 1999 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale des parcelles nos 25,
155 et 206 de Romanel)
Vu les faits suivants
A.
Par décision du 13 janvier 1998, la
Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(ci-après : CEFI), dans le cadre d’une procédure de révision générale, a
estimé comme il suit les parcelles, propriété de Jean-Paul Baudet sur la
Commune de Romanel :
-
parcelle no 25, ch. du Village 12,
d’une surface de 1'537 m2 ; ancienne estimation : 29'000 fr; nouvelle
estimation : 91'000 fr.;
-
parcelle no 155, ch. du Marais, d’une
surface de 7'756 m2 ; ancienne estimation : 8'000 fr. ; nouvelle
estimation: 3'900 fr.;
-
parcelle no 206, Le Vigny, d’une
surface de 32'169 m2 ; ancienne estimation : 32'000 fr. ; nouvelle
estimation : 48'000 francs.
La décision précise qu’elle prend
effet dès le 31 décembre 1996.
Le 23 janvier 1998, Jean Paul Baudet a
contesté cette estimation qu’il tient pour excessive. La CEFI s’est expliquée le
28 janvier 1997 (recte : 1998) : elle a estimé les parcelles
agricoles non bâties à 1 fr. par m2 pour les terrains en nature de prés-champs
et à 0,50 fr. par m2 pour la forêt. Pour la parcelle 25, la CEFI s’est fondée,
en résumé, après visite sur place, sur une valeur locative nette de la maison
(après pondération pour la vétusté) de 3'794 fr., capitalisée au taux de 8 %,
pour obtenir une valeur de rendement de 47'427 fr. ; une valeur de
rendement de 23'900 fr. a été attribuée au rural, affecté au dépôt de pommes
(soit 100 fr. de valeur locative par m2). La valeur totale de rendement de
71'327 fr., multipliée par un coefficient de 125 %, donne l’estimation fiscale
des bâtiments de 89'159 fr., à laquelle a été ajoutée l’estimation fiscale du
terrain (1'537 m2 à 1 fr./m2) de 1'537 fr, pour obtenir l’estimation fiscale de
la parcelle, arrêtée à 91'000 francs.
Par décision du 30 juin 1999, la CEFI
a maintenu les nouvelles estimations, au motif que les valeurs étaient
conformes aux prix retenus dans la région pour ce genre d’immeubles et aux
instructions relatives à la révision générale.
Agissant en temps utile le 20 juillet
1999, Jean-Paul Baudet a recouru contre cette décision, en demandant que l’estimation
fiscale de ses parcelles soit fixée à 125 % de la valeur de rendement agricole
déterminée par Prométerre sur la base du guide fédéral d’estimation 1995.
Le 16 septembre 1999, Prométerre a
rendu un rapport dont il ressort que la valeur de rendement des bâtiments sis
sur la parcelle no 25 (n° AI 81 - appartement, remise, ancienne étable, dépôt
sur ancienne étable, local frigo, dépôt sur local frigo, deux greniers et
réduit) est estimée à 51'355 francs. Selon ce rapport, la valeur de rendement de
la parcelle no 155 est de 1'396 fr., et celle de la parcelle no 206 de 17'118
francs.
Le même jour, Jean-Paul Baudet a
précisé ses conclusions, en demandant que l’estimation des immeubles soit
arrêtée aux valeurs suivantes : 64'100 fr. pour la parcelle no 25, 1'700
fr. pour la parcelle no 155 et 21'300 fr. pour la parcelle no 206. Ces valeurs
reprennent les chiffres exposés par le rapport de Prométerre, multipliés par le
coefficient de 125 %.
La CEFI s’est déterminée le 13 octobre
1999 et a conclu au rejet du recours, en mettant en avant pour l’essentiel que
sa taxation, conforme aux prix de la région, répondait au principe de l’égalité
de traitement.
L’instruction de la cause a été
suspendue jusqu’à droit connu sur le sort du dossier EF.1998.0020. L’arrêt dans
ce dernier cas a été communiqué aux parties le 5 septembre 2001.
B.                 Le
13 septembre 2001, le recourant a requis une taxation conforme à l’art. 2 al. 5
LEFI révisé par la loi en vigueur dès le 1
er
janvier 2001 (taxation des
immeubles agricoles à la valeur de rendement).
La CEFI a répondu le 11 octobre 2001 que
l’application du droit révisé entrait en ligne de compte pour la période
fiscale 2001-2002, mais ne pouvait concerner la révision générale initiée en
1996.
Le Tribunal a tenu audience le 22
avril 2004, en présence des parties, le recourant étant assisté d’un
représentant de la FRV et de Daniel Millioud, expert de Prométerre.
C.                 Le
Tribunal a procédé à une vision locale.
Le recourant a
expliqué sur place que la maison avait été construite en 1803, et agrandie en
1953, après qu'un arbre est tombé sur elle. La cuisine a été réaménagée et la
cheminée supprimée. Le tribunal constate que l'état de l'immeuble est moyen, sans
luxe. Le plan se caractérise par plusieurs petites pièces, plutôt sombres, qui
donnent sur des couloirs étroits.  Le tribunal s'est également rendu dans le
verger (parcelle no 206) : le recourant y cultive diverses variétés de
pommiers et des poiriers. Interpellé sur l'âge de ses cultures, le recourant a
expliqué qu'il y avait des arbres plantés en 1973, qui en côtoyaient d'autres
plantés en 1983. La parcelle est équipée d'un système d'arrosage automatique.
Il y a un talus très pentu sur un flanc de la parcelle et une mince bande en faible
pente le long de la route ; ces surfaces sont difficilement exploitables.
Interrogé à ce sujet, l'expert a
précisé à l’audience qu'il fallait ajouter à la valeur de rendement du terrain
(17'118 fr.) de la parcelle no 206, la valeur de rendement de la culture
fruitière (sous le sol) de 7'153 fr. indiquée séparément (expertise page 6). La
parcelle 206 devait ainsi être estimée globalement à 24'271 fr., montant à
multiplier par 125 %, ce qui donne un total de 30'338 francs. Le recourant a
précisé ses conclusions relatives à la parcelle no 206 pour les porter à
hauteur de ce dernier montant.
Les moyens des parties sont repris
ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
La tâche d’arrêter les méthodes de
calcul de l’estimation fiscale des exploitations, respectivement des immeubles
agricoles appartient au Conseil d’Etat (art. 4 et 26 LEFI). En pratique, les
lignes directrices tracées par le règlement ont été complétées par les
instructions du Département des finances en vue de d’assurer l’unité des
pratiques des différentes commissions et d’offrir une certaine égalité de
traitement entre les propriétaires de biens-fonds situés dans les communes ou
districts différents (principe rappelé à l’art. 7 al. 2 REFI). Le Tribunal
administratif se borne à vérifier si la méthode suivie est conforme aux
dispositions légales et réglementaires et si elle assure le respect des
principes régissant l’activité administrative, notamment ceux de l’égalité de
traitement et de la bonne foi (cf. sur ces questions, EF.1992.0008 du 11 juin
1993).
2.                 L’estimation fiscale des
immeubles agricoles correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). En
l’occurrence, la CEFI a appliqué pour estimer la valeur de rendement des
immeubles les "instructions pour les commissions de district d’estimations
fiscales des immeubles du Département des finances du 7 avril 1995" (ci-après :
les instructions). Ces instructions ont été élaborées sur la base du "guide
fédéral pour l’estimation de la valeur de rendement agricole" dans son
édition de 1986. Il est à relever qu’une nouvelle version du guide est entrée
en vigueur le 1
er
février 1996 (ci-après : guide 1995) ; la
jurisprudence a précisé à cet égard que la nouvelle version du guide est
applicable aux décisions d’estimation postérieures au 1
er
février
1996 en vertu des principes régissant l’application du droit dans le temps (cf.
EF.1996.0029 du 4 décembre 1997 consid. 4).
Pour le surplus, il ressort
du chiffre I des instructions que le guide est le critère de référence pour la
valeur de rendement agricole ; cependant, les instructions contiennent de
multiples autres règles (relatives aux terrains, aux habitations, aux ruraux ou
autres locaux) ayant une portée propre. Par ailleurs, selon ce même chiffre I
des instructions, en cas de désaccord avec une commission de district, le
propriétaire peut établir à ses frais la valeur de rendement de ses biens-fonds
en application du guide fédéral. A cet égard, le Tribunal administratif a déjà
jugé que lorsque le propriétaire, en désaccord avec la commission, fait procéder
à une expertise sur la base du guide – possibilité réservée, on l’a vu, par les
instructions elles-mêmes - c'est le guide fédéral qui doit constituer le siège
de la matière à titre exclusif. Il serait en effet incohérent de chercher à
combiner deux méthodes aussi différentes du calcul de la valeur de rendement
que celles préconisées respectivement par le guide et par les instructions (cf.
EF.1996.0029 précité, consid. 4 ; EF.1998.0020 du 28 août 2000 consid. 2).
Cette règle prévaut, pour autant que l’expertise produite puisse être tenue
pour probante (EF.1996.0029 ; EF.1998.0020 : dans cette cause, les
lacunes de l’expertise ont conduit le tribunal à mandater un expert neutre aux
frais de la partie).
Cette jurisprudence, que
les parties - qui en en ont eu connaissance – n’ont pas cherché à mettre en
cause, est applicable au cas particulier.
3.
La
CEFI a exposé avoir utilisé les mêmes critères pour tous les agriculteurs.
Chaque exploitation a été visitée; le but était de ne faire une distinction
entre les exploitations que lorsque c'était nécessaire (exploitant sur le
départ, exploitations modernes, désuètes, etc). La CEFI soutient qu'elle n'a
pas procédé à des estimations excessives, qu’elle a cherché au contraire à
traiter de manière égale tous les propriétaires de domaines agricoles et qu'il
n'y a d'ailleurs pas eu d'autres contestations. De son côté, l
’expert s’est référé au guide 1995. Les positions des parties ressortent
des considérants qui suivent.
4.                 Parcelle no
206, d'une surface de 32'169 m2, en prés-champs et vergers.
a) La CEFI a
expliqué avoir estimé à 2 fr./m2 la surface utile de vergers (10'723 m2), soit
à une valeur de 21'446 francs. Le solde de surface de la parcelle, de 21'446
m2, en prés-champs, a été estimé à 80 ct/m2 ce qui donne 17'156 fr.; les deux
montants additionnés donnent un total de 38'602 fr., à multiplier par 125 %
pour obtenir la valeur de rendement de 48'256 fr. 25, arrondie à 48'000 francs.
b) Le
recourant a expliqué que les arbres de son verger ont une trentaine d'années.
Il y a 4 mètres entre les lignes et 2 à 2,5 mètres de distance entre les arbres
dans la ligne, parfois 5 mètres lorsqu'il y a eu par exemple un abattage. Sur
la base de ces indications, l’expert a estimé qu'il y avait environ 1'000
arbres par hectare; cela correspond, dans le guide, à la catégorie la plus
proche de 1'200 arbres par hectare, catégorie C (cultures en bon état, au 3
ème
tiers de la période de rapport), soit à une valeur de 7'500 fr./ha, soit encore
75 ct/m2; même si certains ajustements sont envisageables, la position de la
CEFI (80 ct + 1 fr. 20 par m2) privilégie une valeur fiscale pour un âge moyen
des plantations, alors que la méthode du guide se réfère à des fluctuations de
valeurs en fonction de l'âge.
L’expert
a rendu compte que, dans la méthode du guide 1995, les meilleures terres
reçoivent 100 points, qui déterminent une valeur maximale 68 ct/m2, soit 68
fr./hectare. Dans la version 1986, il est vrai, la valeur maximale, fonction de
la taille de l'exploitation, pouvait s'élever jusqu'à 93 fr./hectare. Mais, si
l'on s'en tient à la version 1995, la CEFI est "hors du cadre fédéral,
quoi qu'elle fasse, avec un prix de 80 ct par m2". Dans le cas
particulier, il y aurait lieu, selon l'expert, de retenir un nombre de 79
points (cf. guide 1995, p. 24, tableau de la note 3.2.4 "Pointage du sol
selon sa qualité et le climat"; le titre "Propriétés du sol" met
en jeux quatre critères de base "régime d'eau, composition physique,
structure, profondeur utile" en relation avec le climat, soit ici une
région climatique B 3). Le terrain reçoit les notes 1 pour le régime d'eau
(normalement perméable), 1 pour la composition physique
(sablo-limoneux-argileux), 2 pour la structure (polyédrique-compacte) et 2 pour
la profondeur utile (50 - 70 centimètres), ce qui renvoie à une fourchette de
points comprise entre 75 et 84. Il faut retrancher 8 points pour la présence
d'un talus sur la parcelle, ce qui explique que deux valeurs ont été définies
en page 7 de l'expertise, une pour le terrain exploitable (15'670 fr.) et une
pour les pentes (1'448 fr.).
L'expert a
estimé les obstacles dans le terrain (talus très pentu sur un flanc de la
parcelle et mince bande en faible pente le long de la route) à environ 3'000 m2
en tout, ce qui a paru exagéré au Tribunal au cours de l’inspection locale.
L’expert a rappelé alors avoir enlevé 8 points sur le total de base de 79
points, pour ces obstacles, soit environ 10 %; l'incidence serait de l'ordre de
1 % pour l'ensemble de l'estimation. Le Tribunal, qui peut se rallier à cette
manière de voir, admet qu'il est en définitive sans incidence majeure que les
surfaces pentues aient pu être un peu surévaluées.
L'expert a encore
été amené à préciser qu'il fallait ajouter à la valeur du terrain de 17'118 fr.
(soit, 15'670 + 1'448), la valeur de la culture fruitière sans le sol de 7'153
fr. indiquée séparément (expertise page 6). La parcelle 206 doit ainsi être
estimée à 24'271 fr. en tout, à multiplier par 125 %, ce qui donne 30'338 fr.
(montant à concurrence duquel le recourant a modifié ses conclusions).
c) Au regard
des explications fournies, l’expertise se révèle complète et convaincante et le
tribunal n’a pas de motif de s’en écarter. L’estimation de la parcelle no 206,
au bénéfice de l’arrondi prévu par l’art. 29 REFI, est fixée à 30'000 francs.
Le recours est donc admis sur ce point.
5.                 Parcelle no
155 d'une surface de 7'756 m2, en forêt.
a) La CEFI,
qui a relevé que les forêts se vendent entre 1 fr. et 1 fr. 20 le m2, s'est
fondée sur une valeur de 40 ct/m2, multipliée par 125 % pour obtenir la valeur
de rendement. L'ancienne estimation avait pris pour base une valeur de 1
fr./m2, qui a dû être corrigée car s'écartant manifestement des valeurs admises
dans les instructions.
b) L’expert
a pour sa part expliqué que le principe du guide était de partir d'un pointage
de base avec des ajustements pour tenir compte des conditions d'exploitation
(débardage, accès aux machines, etc.) et de l'accroissement annuel. Une valeur
de 30 à 35 ct est, dans son souvenir, celle des "toutes belles forêts,
faciles à travailler". En l'occurrence, il faut selon lui partir d'un
pointage de base de 80 points, dont à déduire 43 points pour les conditions
d'exploitation, et encore 29 points pour l'accès des machines, soit un pointage
net de 8 points. Daniel Millioud a souligné à cette occasion qu'il existe des
pointages négatifs. En définitive, la valeur de cette forêt est de 1'500 fr. à
l'hectare ou 15 ct/m2, soit 1'396 fr. en tout. Ce dernier montant multiplié par
125 % donne 1’745 francs.
c) L’expertise
est là aussi complète et conforme aux principes du guide 1995, si bien que le
tribunal s’y rallie et arrête l’estimation de la parcelle no 155 à 1'700
francs.
6.                 Parcelle no
25 d'une surface de 1'537 m2.
a) Cette
parcelle porte notamment le bâtiment où loge le recourant. Il n'y a qu'un
logement. Daniel Millioud a expliqué que l'expertise du 16 septembre 1999, en
page 7, détaille la valeur locative et la valeur de rendement de chaque
bâtiment du domaine agricole (appartement, remise, ancienne étable, etc.),
pratiquement tous sis sur la parcelle 25, sauf le hangar (AI no 313), dont la
valeur de rendement est de 9'419 francs. Ce montant doit être déduit de la
somme des valeurs de rendement des bâtiments du domaine (60'774 fr.) ce qui
laisse un total de 51'355 fr. à multiplier par 125 % pour obtenir le montant
objet des conclusions. La méthode de calcul consiste à nouveau à partir d'un
pointage, ici de technicité (situation de la maison dans la localité, par
rapport au centre, vitrages, isolation, etc.). Le total de points est de 103, à
multiplier par une valeur du point de 6 fr. 40, résultat qui doit encore être
multiplié par un facteur prenant en compte l’unité de logement (unité de
logement : soit chaque pièce pour elle‑même, mesurée "entre les
murs"). Il y a en l'occurrence 6,8 unités de logement. Le calcul est
ainsi: 103 x 6.40 x 6.8 = 4'483 fr. de "valeur agricole". Il faut
ensuite capitaliser ce loyer à un taux de capitalisation qui dépend de l'âge,
de l'état et de la durée prévisible d'utilisation, et qui varie de 6,4 à 15 %.
L'expert a retenu dans le cas particulier un taux de 10,5 % (état moyen, 20 ans
de durée d'utilisation restante).
Interrogé à
ce sujet, l’expert a expliqué que le terrain autour des constructions
n'apparaît pas dans les comptes, car les "surfaces d'assises (dégagement
de travail ou autre)" n'ont pas de valeur de rendement propre; leur valeur
de rendement est réputée comprise dans celle du bâtiment; même les 1'138 m2 de
"place-jardin" sur la parcelle no 25 constituent encore une
"simple assise" sans valeur propre. La CEFI a pour sa part expliqué
avoir pris en compte toute la surface de la parcelle.
b) Là
encore, l’expertise, clairement et objectivement motivée, l’emporte sans
corrections sur les estimations fondées sur les instructions, et l’estimation
fiscale est fixée à 64'000 fr. (et non 64'100 fr., cf. art. 29 REFI).
7.                 Le recours
est admis et la décision de la CEFI du 30 juin 1999 est réformée dans le sens
des considérants qui précèdent. Les frais de justice sont laissés à la charge
de l’Etat. Obtenant gain de cause avec l’assistance d’un mandataire, le
recourant a droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue sur recours le 30
juin 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne est réformée en ce sens que les estimations des parcelles suivantes du
cadastre de la commune de Romanel sont arrêtées, pour la parcelle no 25 à 64’000
fr., pour la parcelle no 155 à 1’700 fr. et pour la parcelle no 206 à 30’000
francs.
III.
Les frais de justice sont laissés à
la charge de l’Etat.
IV.
Des dépens arrêtés à 1'000 (mille)
francs sont alloués au recourant, à la charge de l’Etat de Vaud, par son
Département des finances.
jc/Lausanne, le 26 avril 2006
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.