vd_omni · AC.2014.0161 · 2015-02-02 · fr

CHENUZ, BLANC, DACCORD, AUDERSET-PERNET, REBER, TROYON, DESPONT, BAUDAT, Hoirie Serge FAVRE, FAVRE, DURUSSEL, PANCHAUD, ETTER, BAILLOD/Municipalité d'Ormont-Dessus, DIABLERETS-IMMOBILIER SA | Permis de construire deux chalets de quatorze appartements chacun et un garage enterré de 51 places de parc octroyé en juillet 2012 dans une commune où le taux de 20% de résidences secondaires est dépassé. Permis annulé par le Tribunal cantonal et cause renvoyée à la municipalité pour nouvelle décision. Constructrice qui indique qu'elle entend désormais affecter les bâtiments projetés, sans changements, en partie à des résidences principales et en partie à l'hébergement touristique qualifié. Permis à nouveau octroyé par la municipalité fin mars 2014 comprenant l'obligation d'inscrire les mentions "résidence principale" et "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié". Il paraît manifestement abusif de la part de la constructrice de prétendre, en l'état, que son projet comportera en partie des résidences destinées à l'hébergement touristique qualifié. Elle se contente en effet de simples déclarations qui sont en outre vagues et peu claires; elle n'a procédé à aucune modification des plans mis à l'enquête publique en 2011 et qui avaient pour objet la construction de bâtiments à plusieurs logements pour l'habitation exclusivement; elle n'a fourni aucun concept d'exploitation de type hôtelier. Recours admis, décision de la municipalité annulée et dossier renvoyé à l'autorité intimée, à laquelle il appartiendra d'examiner également, sur la base d'indices concrets, s'il existe dans la commune un réel besoin en résidences principales, pour complément d'instruction et nouvelle décision.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.02.2015 AC.2014.0161

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
2 février
2015
Composition
M. Pascal Langone, président; M. Eric Brandt et M. Guillaume Vianin, juges;
Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.
Recourants
1.
Pierre CHENUZ,
aux Diablerets,
2.
Catherine CHENUZ,
aux Diablerets,
3.
Pierre-David BLANC,
à Lutry,
4.
Christiane DACCORD,
à Aigle,
5.
Henriette
AUDERSET-PERNET,
aux Diablerets,
6.
Laurence REBER,
aux Diablerets,
7.
Nathalie TROYON,
aux Diablerets,
8.
Jean-Pierre
DESPONT,
aux Diablerets,
9.
Marie-Rosita
DESPONT,
aux Diablerets,
10.
Mireille BAUDAT,
aux Diablerets,
11.
Jean BAUDAT,
à Renens VD,
12.
Hoirie Serge FAVRE,
aux Diablerets,
13.
Nicole FAVRE,
aux Diablerets,
14.
Carine DURUSSEL,
aux Diablerets,
15.
Paul-Daniel
PANCHAUD,
au Mont-sur-Lausanne,
16.
Stefan ETTER,
à Bursins,
17.
Caroline ETTER,
à Bursins,
18.
Jean-Daniel
BAILLOD,
à Genolier,
19.
Evelyne BAILLOD,
à Genolier, tous représentés par Me Jean DE GAUTARD, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité
d'Ormont-Dessus,
représentée par Me Jacques
HALDY, avocat à Lausanne,
Constructrice
DIABLERETS-IMMOBILIER
SA,
aux Diablerets,
Objet
Permis de construire
Recours Pierre CHENUZ et consorts c/
décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 3 avril 2014 levant leur
opposition et accordant le permis de construire 2 chalets résidentiels et un
parking souterrain sur la parcelle n° 2160, propriété de la Commune
d'Ormont-Dessus, promise-vendue à Diablerets-Immobilier SA
Vu les faits suivants
A.
La Commune d'Ormont-Dessus (ci-après: la
commune) est propriétaire de la parcelle n° 2160 de la commune, située au
lieu-dit "Vers chez Guélien", promise-vendue pour une surface
d'environ 4'600 m
2
à Diablerets-Immobilier SA.
Cette parcelle
est colloquée en zone du village des Diablerets selon le Plan des zones
d'Ormont-Dessus (PZ), approuvé par le Conseil d'Etat le 10 septembre 1982, et
le Règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions
(RPE), approuvé par le Conseil d'Etat le 1
er
novembre 1995 et
modifié en 2001.
B.
Le 20 juillet 2011, la commune et
Diablerets-Immobilier SA ont déposé une demande de permis de
construire quatre chalets résidentiels destinés à l'habitation exclusivement
(A1, A2, B1 et B2) comprenant 50 logements en tout et un garage enterré de 51
places sur la parcelle n° 2160. Mis à l'enquête publique du 30 juillet au
29 août 2011, le projet a suscité des oppositions de divers voisins, dont
celles de Pierre et Catherine Chenuz, Pierre-David Blanc, Christiane Daccord,
Henriette Auderset-Pernet, Laurence Reber, Nathalie Troyon, Jean-Pierre et
Marie-Rosita Despont, Mireille Baudat, Jean Baudat, l'hoirie Serge Favre,
Nicole Favre, Carine Durussel et Paul-Daniel Panchaud. L'avis de mise à
l'enquête ne mentionnait pas la destination des appartements, soit s'il
s'agissait de résidences principales ou de résidences secondaires.
Le 17 novembre 2011, la Centrale
des autorisations CAMAC a adressé à la Municipalité d'Ormont-Dessus (ci-après:
la municipalité) sa synthèse, par laquelle les autorisations spéciales et
préavis nécessaires ont été octroyés (n° CAMAC 125167).
C.
Par décision du 2 juillet 2012, la municipalité
a délivré à Diablerets-Immobilier SA  un permis de construire portant sur deux
chalets résidentiels (B1 et B2) de quatorze appartements chacun et un garage
enterré de 51 places de parc. Il est prévu que chacun de ces deux chalets
comprenne une surface au sol de 306 m
2
,
une surface brute utile des planchers
(SBP) de 1'224 m
2
et
cinq niveaux (un sous-sol, un rez-de-chaussée, deux étages et des combles).
Par décisions du 10 août 2012, la
municipalité a levé les oppositions et fait savoir aux opposants qu'elle avait
décidé de délivrer le permis de construire. Elle a précisé à cette occasion que
les promoteurs avaient renoncé à construire les bâtiments A1 et A2.
D.
Le 3 septembre 2012, Pierre et Catherine Chenuz,
Pierre-David Blanc, Christiane Daccord, Henriette Auderset-Pernet, Laurence
Reber, Nathalie Troyon, Jean-Pierre et Marie-Rosita Despont, Mireille Baudat,
Jean Baudat, l'hoirie Serge Favre, Nicole Favre, Carine Durussel et Paul-Daniel
Panchaud ont recouru devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP) contre les décisions de la municipalité levant leurs
oppositions (causes AC.2012.0228 et AC.2012.0231). Ils invoquaient en
particulier le fait que le projet en cause n'était pas conforme à la
réglementation sur les résidences secondaires.
E.
Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai
2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le
Tribunal fédéral a admis l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst.
aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243),
indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).
F.
Le 4 octobre 2012, la commune et Diablerets-Immobilier
SA  ont conclu une convention de laquelle il résultait
que
la constructrice s'engageait à ce que la moitié au moins de la surface brute de
plancher des bâtiments B1 et B2 constitue, non pas des résidences secondaires,
mais des résidences principales, des unités d'hébergement commercialisées ou
des surfaces commerciales.
Le 6 décembre 2013, la
constructrice a précisé qu'alors que le projet prévoyait qu'au minimum 50% des
lits soient des "lits chauds", elle avait constaté, après examen,
qu'il était possible que la totalité des lits deviennent des "lits
chauds" et répondent aux exigences posées par l'initiative Weber. Elle a
en conséquence informé le tribunal qu'elle ne retirait pas son projet de
construction.
Par arrêt du 14 janvier 2014
(causes AC.2012.0228 et 2012.0231), la CDAP a admis les recours, annulé les
décisions de la municipalité des 2 juillet 2012 et 10 août 2012 et renvoyé la
cause à cette dernière pour nouvelle décision dans le sens des considérants. La
cour de céans a retenu que la question de la nature du projet, déterminante,
n'avait pas été examinée par l'instance précédente, puisque les nouvelles
dispositions constitutionnelles n'avaient, à tort, pas été appliquées. Il
n'appartenait néanmoins pas au tribunal de reconstituer, comme s'il était
l'instance précédente, l'état de fait qu'aurait dû comporter la décision
attaquée. Dès lors que la constructrice avait indiqué qu'elle ne retirait pas
son projet de construction, il conviendrait en particulier qu'elle apporte à
l'autorité intimée les éclaircissements nécessaires sur la nature de son
projet.
G.
Le 11 mars 2014, Diablerets-Immobilier SA a
informé la municipalité de ce qui suit:
"
Le conseil d'administration de
Diablerets-Immobilier a décidé de ne pas abandonner son projet de construction
sur la parcelle susmentionnée.
Les bâtiments
seront affectés, sans changements, à des lits dits "chauds" (une partie
en résidences principales et une partie en hébergement touristique qualifié).
Il a été pris bonne note qu'une inscription au Registre foncier sera faite pour
garantir cette utilisation
".
Le 27 mars 2014,
Diablerets-Immobilier SA a par ailleurs indiqué ce qui suit à la municipalité:
"En réponse
à votre demande, je vous informe que la répartition entre résidences
principales et résidences affectées à l'hébergement touristique qualifié sera
la suivante:
- principale: 25
%
- touristique
qualifié: 75 %
".
H.
Le 31 mars 2014, la municipalité a octroyé à Diablerets-Immobilier
SA  un nouveau permis de construire deux chalets résidentiels (bâtiments B1 et
B2) et un garage enterré de 51 places. Cette décision comprend notamment ce qui
suit:
"
En vertu de l'article 6 de l'ordonnance
fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de l'article 962 du
CC, les 2 bâtiments seront affectés à raison de 25% à la "résidence
principale" et à raison de 75% à la "résidence affectée à
l'hébergement touristique qualifié". Le présent permis de construire sera
notifié, avant le début des travaux, au Registre Foncier pour inscription des
mentions "résidence principale" et "résidence affectée à
l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.
"
Le 31 mars 2014 également, la
municipalité a requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle et de la Riviera
d'inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause la mention "résidence
principale" pour le 25% du nombre total de résidences des deux chalets (B1
et B2) ainsi que la mention "résidence affectée à l'hébergement
touristique qualifié" pour le 75% du nombre total de résidences des deux
chalets.
Le 3 avril 2014, la municipalité a
fait savoir aux opposants qu'elle avait décidé, le 31 mars 2014, d'octroyer un
nouveau permis de construire à Diablerets-Immobilier SA.
I.
Le 29 avril 2014, Pierre et Catherine Chenuz,
Pierre-David Blanc, Christiane Daccord, Henriette Auderset-Pernet, Laurence
Reber, Nathalie Troyon, Jean-Pierre et Marie-Rosita Despont, Mireille Baudat,
Jean Baudat, l'hoirie Serge Favre, Nicole Favre, Carine Durussel, Paul-Daniel
Panchaud, Stefan et Caroline Etter ainsi que Jean-Daniel et Evelyne Baillod ont
interjeté recours auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité du 3
avril 2014, concluant à l'annulation de la décision entreprise et à ce qu'aucun
permis de construire ne puisse être délivré pour le projet attaqué.
Les 26 et 28 mai 2014, la
municipalité, respectivement la constructrice ont conclu au rejet du recours.
A la suite de l'arrêt du 30 juin
2014, dans la cause-pilote AC.2014.0015 (Commune de Leysin), les parties ont
chacune confirmé leurs conclusions.
Le 26 septembre 2014, la
constructrice a en particulier précisé ce qui suit:
"
Dans notre projet, il s'agit uniquement de 9 appartements affectés
en résidences principales (...) et de 19 appartements pour l'hébergement
touristique qualifié
".
J.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Les recourants requièrent la fixation d'une
inspection locale et l'audition des parties ainsi que la production par la
municipalité de la promesse de vente liée au terrain du projet du 10 février
2006, de l'avenant à cette promesse de vente du 27 juin 2008, du préavis
municipal n° 15/2005 relatif à la vente d'une partie de la parcelle communale
n° 2160, du dossier financier et immobilier complet comprenant notamment
le business plan lié à tous les appartements que les constructeurs entendent
affecter à l'hébergement touristique qualifié ainsi que tous les actes de vente
ou promesses de vente relatifs aux appartements, soit le 25% des appartements
prévus, qui seront dévolus à de la résidence principale.
L'autorité peut mettre un terme à
l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude
qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 138 III 374
consid. 4.3.2 p. 376; 136 I 229 consid. 5.3 p. 236; 131 I
153 consid. 3 p. 157). Vu les pièces du dossier, les mesures d'instruction
requises n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits
pertinents pour l'issue du litige; elles ne pourraient amener la cour de céans
à modifier son opinion.
2.
Le projet litigieux porte sur la construction de
deux chalets (B1 et B2) de quatorze appartements chacun et d'un garage enterré
de 51 places de parc sur le territoire d'une commune où s'applique le régime de
l'art. 75b Cst, parce que la proportion de résidences secondaires dans la
commune est supérieure à 20% (cf. art. 1 al. 2 et annexe de l'ordonnance
fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires
[
RS 702; ci-après: l'ordonnance sur les
résidences secondaires
]
).
a) Les art. 75b et 197 ch. 9 al. 2
Cst., adoptés en votation populaire le 11 mars 2012 (RO 2012 p. 3627),
prévoient ce qui suit :
"
Art. 75b            Résidences
secondaires
1
Les résidences secondaires constituent au maximum 20 %
du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
2
La loi oblige les communes à publier chaque année leur
plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.
Art. 197              Dispositions transitoires après acceptation de la
Constitution                                    du 18 avril 1999
[...]
9. Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)
1
Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les
dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et
l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas
entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et
les cantons.
2
Les permis de construire des résidences secondaires
qui auront été délivrés entre le 1
er
janvier de l'année qui suivra
l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en
vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls.
"
b) En l'état, des autorisations
pour de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le champ
d'application de l'art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles
respectent les exigences figurant dans l'ordonnance sur les résidences
secondaires. Cette ordonnance prévoit en particulier ce qui suit:
"
Art. 4                Constructions
de nouvelles résidences
Dans les communes
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, des
autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences:
a.    qui seront utilisées comme résidence
principale; ou
b.    qui ne seront pas personnalisées et qui seront
mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché
et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:
1.    qu'elles soient mises sur le marché dans le
cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou
2.    que le propriétaire habite dans le même
bâtiment.
Art. 6                 Mention
au registre foncier et notification
1
Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence,
l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4,
let. a ou b.
2
Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre
foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou
"résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le
feuillet de l'immeuble."
3
Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les
autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art.
4, let. b ou 8, al.1
".
c) Le 19 février 2014, le Conseil
fédéral a soumis aux Chambres fédérales un projet de loi fédérale sur les
résidences secondaires (FF 2014 II 2209, Message; FF 2014 II 2247, projet de
loi).
Il ressort en particulier ce qui
suit de l'art. 7 du projet de loi:
1
Dans les communes qui comptent une proportion de résidences
secondaires supérieures à 20%, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés
qu'à la condition d'être utilisés:
a.         comme résidence principale ou comme
logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3, ou
b.         comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2
Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique
uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des
séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à
l'usage local, et:
a.         s'il se situe dans le même bâtiment que
celui où le propriétaire a son domicile principal;
b.         s'il n'est pas équipé en fonction des
besoins personnels du propriétaire et est mis sur le marché dans le cadre d'une
entreprise d'hébergement organisée, ou
c.         s'il n'est pas équipé en fonction des
besoins personnels du propriétaire, est certifié pour sa classification, est
disponible pendant la haute saison, est proposé sur une plate-forme de
placement exploitée commercialement et remplit les conditions de l'art. 8.
3
L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit
son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au
sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2 let. a, b ou c. Si l'autorisation de
construire n'est pas assortie d'une telle charge et s'il ne s'agit pas d'une
autorisation selon les art. 9, 10 ou 24, il est présumé que la restriction
d'utilisation de l'al. 1, let. a, s'applique.
4
Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de
construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne
à l'office du registre foncier de mentionner au registre foncier la restriction
d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
5
...
".
L'art. 7 du projet de loi prévoit
ainsi, à l'instar de l'art. 4 de l'ordonnance sur les résidences secondaires,
que, dans les communes dépassant le seuil de 20% de résidences secondaires, de
nouveaux logements ne peuvent être autorisés en particulier que s'ils sont
utilisés comme résidences principales ou comme logements affectés à l'hébergement
touristique.
3.
La constructrice a indiqué à la municipalité,
les 11 et 27 mars 2014, que les bâtiments projetés seraient affectés, sans
changements, en partie (25%) à des résidences principales et en partie (75%) à
l'hébergement touristique qualifié. Le 26 septembre 2014, elle a précisé ce qui
suit:
"
Dans notre projet, il s'agit uniquement
de 9 appartements affectés en résidences principales (...) et de 19
appartements pour l'hébergement touristique qualifié".
a) L'art. 4 let. b de l'ordonnance
sur les résidences secondaires précité définit les conditions applicables à
l'admission de résidences affectées à l'hébergement touristique qualifié. L'art.
7 al. 2 let. a et b du projet de loi correspond sensiblement à cette
disposition.
Des résidences affectées à un
hébergement touristique qualifié peuvent être considérées comme des « lits
chauds », assimilables à un hébergement hôtelier. Cette approche se justifie
par le fait que l’article sur les résidences secondaires ne porte pas sur
l’hôtellerie; du point de vue de la finalité et compte tenu des débats qui ont
précédé la votation sur l’initiative, la démarche vise principalement à limiter
les lits "froids" et non à interdire de nouveaux lits
"chauds". Les cas cités à l’art. 4 let. b
de l'ordonnance sur les résidences secondaires
formulent des exigences élevées à l’attention de l’hébergement
touristique qualifié (cf. le
Rapport explicatif du
17 août 2012 relatif à l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par
l’Office fédéral du développement territorial
[
ci-après : le Rapport explicatif du 17 août 2012
]
p. 11). Une forme d’hébergement
touristique structurée (art. 4 let. b ch. 1 de l'ordonnance sur les résidences
secondaires) présuppose une conception non personnalisée des logements et
l’existence d’un concept d’exploitation de type hôtelier (incluant en général
les infrastructures minimales correspondantes, p. ex. une réception) formant un
ensemble d'une taille minimale. Il s'agit par exemple de résidences hôtelières
telles que les complexes hôteliers (hôtels avec chambres et appartements) et
les résidences et villages de vacances qui proposent un hébergement pour de
courts séjours de vacances et des prestations de type hôtelier (cf. FF
2014 II 2209, spé. 2226; Rapport explicatif du 17 août 2012 p. 11; voir
aussi Emanuel Dettwiler, Die Zweitwohnungsverordnung, Eine Übersicht mit
ausgewählten Schwerpunkten,
in
RSJ 109 (2013) 89, spé. 95/96). Ces
installations ont en général pour caractéristique de former un ensemble
construit (centre avec entrée principale et réception, place de stationnement
centrale) composé d'installations communautaires telles que piscine, terrain de
sport, restaurants et places de jeux accessibles à tous les hôtes (cf. FF
2014 II 2209, spé. 2226). Il importe, dans le cadre de la procédure
d'autorisation de construire, d’apporter la preuve qu’une majorité de touristes
fait appel aux prestations hôtelières proposées. De plus, le propriétaire ou
l’investisseur, voire l’exploitant doit prouver qu’il a trouvé un moyen usuel
dans la branche touristique d’assurer le financement d’investissements engagés
dans des rénovations (cf. Rapport explicatif du 26 juin 2013 relatif à
l'avant-projet de loi fédérale sur les résidences secondaires établi par
l'Office fédéral du développement territorial p. 6; Rapport explicatif du
17 août 2012 p. 11; voir aussi Emanuel Dettwiler, op. cit., spé. 95/96).
L'installation doit ainsi avoir une taille et une structure permettant une mise
sur le marché qui soit professionnelle et lucrative, et être conçue de façon à
rester compétitive à long terme (cf. FF 2014 II 2209, spé. 2226; voir
aussi, sur ces différents éléments, Philippe Pasche, Réflexions sur
l'application de l'initiative Weber,
in
Annuaire de l'hôtellerie suisse
2014, p. 85). L'utilisation propre (gratuite ou payante, par le
propriétaire, les membres de sa famille, ses amis et ses connaissances) reste
possible, en partant toutefois du principe qu'elle n'est admise en règle
générale que trois semaines en haute saison. Le propriétaire qui désire occuper
sa résidence plus longtemps que prévu dans les clauses d'occupation propre doit
procéder de la même manière que n'importe quel touriste. Ce modèle
d'exploitation est par exemple utilisé par le Rocksresort Laax (GR). La mise en
oeuvre se fait de telle sorte que les autorités responsables des constructions
prévoient dans les autorisations de construire une clause exigeant la conclusion
de contrats d'utilisation touristique avec ladite organisation avant le début
de l'utilisation (cf. Rapport explicatif du 17 août 2012 p. 11).
Les exceptions prévues à l’art. 4 let. b ch. 1
garantissent la possibilité d’autoriser et de construire des résidences
destinées à une utilisation touristique intensive (« lits chauds » dans le
cadre d’un hébergement touristique qualifié). Cet alinéa permet d’assurer dans
les régions touristiques un développement équilibré des infrastructures
d’hébergement touristique dans l’hôtellerie et la para-hôtellerie. De plus, il
prend en considération les formes d’hébergement de plus en plus souvent
hybrides (disparition fréquente de la séparation stricte entre hôtellerie et
para-hôtellerie, logements de vacances et résidences secondaires). L’objectif
doit être que les logements soient loués régulièrement aux conditions usuelles
du marché, en particulier pendant la haute saison. Mais l’utilisation
touristique qualifiée désigne exclusivement l’hébergement d’hôtes pendant une
courte période et non la location de longue durée. Cette définition permet de
préserver l'attractivité de la mise en location et de garantir le maintien de l’objet
dans le catalogue ou la liste de location d’un organisme commercial
d’exploitation, d’une agence de location, d’un système de réservation d’une
organisation touristique ou d’une autre organisation appropriée. L’objectif des
"lits chauds" ne pourra être atteint que si la location annuelle ou
de longue durée est exclue.
Dans des cas dûment motivés, la
publicité pour ces résidences secondaires et leur exploitation commerciale
peuvent être assurées par l’exploitant lui-même de la structure d’hébergement
organisée. Ce dernier doit alors fournir la preuve qu’il remplit les exigences
nécessaires à cette fin, qui sont notamment l’existence de canaux de diffusion,
un savoir-faire nécessaire et des moyens financiers suffisants pour prospecter
le marché, ou l’affiliation à un réseau d’entreprises plus vaste. La durée
d'occupation de ce type de résidences doit atteindre le taux d'occupation local
usuel des locations touristiques qualifiées. L'objectif est de garantir une
certaine intensité d'utilisation (cf. FF 2014 II 2209, spé. 2225/2226; Rapport
explicatif du 17 août 2012 p. 12).
b)
Dans
l'arrêt rendu le 4 avril 2014 (1C_874/2013), le Tribunal fédéral a jugé que,
face à l'interdiction générale qui résultait, depuis le 11 mars 2012, de l'art.
75b Cst., on ne pouvait exclure que certains constructeurs soient tentés de
contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendaient
utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit
manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaissait d'emblée que
le projet ne pourrait pas être utilisé en tant que résidence principale,
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales
dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence
d'autres indices concrets (consid. 4.5).
c) Les recourants font en particulier
valoir que, pour prétendre à l'existence d'une structure d'hébergement
organisée, il serait nécessaire à la constructrice d'établir un dossier complet
avec en particulier un "business plan". Ils relèvent également qu'une
structure d'hébergement organisée ne pourrait intervenir qu'en modifiant de
manière importante les aménagements, et donc les plans, des 75% des
appartements projetés.
Les 11 et 27 mars 2014, la
constructrice s'est contentée de dire que les bâtiments projetés seraient
affectés, sans changements, en partie (25%) à des résidences principales et en
partie (75%) à l'hébergement touristique qualifié. Outre qu'il s'agit de
simples déclarations, celles-ci sont vagues et peu claires. L'intéressée se
garde en effet d'indiquer la manière dont cette répartition sera effectuée; on
ignore si elle le sera sur la base de la SBP ou en fonction du nombre
d'appartements. Ses indications du 26 septembre 2014 selon lesquelles neuf
appartements seraient affectés à la résidence principale et dix-neuf à l'hébergement
touristique qualifié pourraient laisser penser que la répartition serait
effectuée sur la base du nombre d'appartements. Rien n'est pourtant moins sûr,
dans la mesure où, dans ce cas, la proportion de 25/75% ne serait pas
respectée. La constructrice ne précise en outre pas non plus quels appartements,
ainsi que leur nombre, seraient affectés à l'hébergement touristique qualifié
et lesquels à la résidence principale.
L'intéressée prétend ainsi qu'une
partie des bâtiments projeté serait affectée à l'hébergement touristique
qualifié. La lecture des plans ne permet néanmoins pas de confirmer l'existence
d'un concept d'exploitation de type hôtelier. Ils ne prévoient ainsi pas les infrastructures
minimales correspondantes, telles qu'un centre avec une entrée principale et
une réception, ni d'installations communautaires telles que piscine, terrain de
sport, restaurants ou places de jeux accessibles à tous les hôtes. La
constructrice s'est bornée à affirmer que, désormais, une partie des bâtiments
projetés ne seraient plus affectés à l'habitation, mais à l'hébergement
touristique qualifié, sans procéder à aucune modification sur les plans tels
que mis à l'enquête publique du 30 juillet au 29 août 2011, alors même que la
demande de permis de construire déposée le 20 juillet 2011
indiquait
uniquement qu'elle concernait des bâtiments à plusieurs logements pour
l'habitation exclusivement (ch. 73 de la demande)
. L'intéressée
ne donne par ailleurs aucune explication sur le type de prestations hôtelières
qu'elle aurait l'intention de fournir, soit, outre sur la possibilité de se
loger, sur les facilités usuellement attachée à une prétendue exploitation de
type hôtelier, ni même si elle aurait l'intention d'en fournir. Aucun élément
du dossier ne permet en outre d'attester qu'une majorité de touristes feraient
appel aux éventuelles prestations hôtelières proposées. La constructrice n'a
pas non plus prouvé qu'elle aurait trouvé un moyen usuel dans la branche
touristique d'assurer le financement nécessaire à la construction et à
l'exploitation des appartements projetés, de manière à rester compétitive à
long terme. Elle n'a en particulier fourni aucun plan financier. Elle ne
précise pas non plus si c'est elle ou un tiers qui aurait l'intention de mettre
une partie des bâtiments projetés sur le marché dans le cadre d'une structure
d'hébergement organisée. Si ce devait être un tiers, elle n'a néanmoins produit
aucun contrat avec un éventuel autre exploitant. Elle n'a pas non plus fourni
copie de contrats, ou même fait référence à des pourparlers, avec une
organisation appropriée, telle qu'un organisme commercial d'exploitation, une
agence de location ou une organisation touristique, qui attesteraient qu'une
partie des appartements prévus seront proposés à la location pour de courts
séjours.
La constructrice affirme néanmoins
que le besoin d'appartements affectés à l'hébergement touristique qualifié serait
clairement démontré dans le dossier "Alpes Vaudoises 2020", élaboré
par les communes de la région afin de servir de cadre de référence au
développement de cette dernière et actuellement en mains du Conseil d'Etat. Or,
au vu des indications de ce dernier (cf. son communiqué de presse du 1
er
juillet 2014), qui relève que ce rapport n'exprime pas de priorités
suffisamment claires et engagerait, pour être réalisé, des investissements de
plus d'un demi milliard de francs, la rentabilité de certains d'entre eux ne
paraissant pas assurée, tel n'est manifestement pas le cas et rien ne permet
d'attester que les appartements en cause constitueront, sur la base de ce
rapport, effectivement des résidences destinées à l'hébergement touristique
qualifié.
Il paraît en conséquence
manifestement abusif de la part de la constructrice de prétendre, en l'état,
que son projet comportera en partie des résidences destinées à l'hébergement
touristique qualifié. Elle se contente en effet de simples déclarations qui,
quant à la répartition à laquelle elle entend procéder entre les résidences
principales et celles affectées à l'hébergement touristique qualifié, sont en
outre vagues et peu claires; elle n'a procédé à aucune modification des plans
mis à l'enquête publique du 30 juillet au 29 août 2011 et qui avaient pour
objet la construction de bâtiments à plusieurs logements pour l'habitation
exclusivement; elle n'a donné aucune indication sur la manière dont elle
entendait gérer et financer les résidences destinées à l'hébergement
touristique qualifié. En bref, aucun concept d'exploitation de type hôtelier
n'a été fourni. Dans l'hypothèse où la constructrice déciderait de poursuivre
son projet de construire des résidences de ce type, la municipalité devrait
procéder à des mesures d'instruction complémentaire et inviter la constructrice
à déposer de nouveaux plans ainsi qu'un dossier d'enquête comportant des
indications détaillées quant aux caractéristiques de l'établissement projeté,
aux particularités de sa gestion et de son financement. Il appartiendra pour le
surplus à la municipalité d'examiner également, sur la base d'indices concrets,
s'il existe dans la commune un réel besoin en résidences principales.
Les griefs des recourants sont dès
lors fondés.
4.
Les recourants font enfin valoir que le projet
en cause créerait un dommage irréparable pour l'image des Diablerets s'il
devait voir le jour. Il se justifierait à leur sens de procéder par le biais
d'un plan partiel d'affectation plutôt que d'un permis de construire. Ils
relèvent que les constructions projetées n'auraient strictement rien de chalets;
il s'agirait de bâtiments locatifs extrêmement massifs, construits en béton
avec une carrosserie en bois. Ils estiment le RPE de 1995 complètement dépassé et
que, contrairement à ce qu'exigerait l'art. 14 RPE, il n'aurait pas été procédé
à des photomontages.
Dès lors que le recours doit de
toute façon être admis pour d'autres motifs, il n'est pas nécessaire d'examiner
les griefs précités.
5.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et
la décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus du 3 avril 2014, et donc
également le permis de construire octroyé le 31 mars 2014, annulés, le dossier
étant renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle
décision. Les frais de justice sont mis à la charge de la constructrice, qui
succombe (art. 49 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative
[
LPA-VD; RSV
173.36
]
). Les recourants, qui
obtiennent gain de cause par l'intermédiaire d'un mandataire, ont droit à des
dépens, mis à la charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité d'Ormont-Dessus
du 3 avril 2014 et le permis de construire octroyé le 31 mars 2014 sont annulés
et le dossier est renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et
nouvelle décision.
III.
Un émolument de justice de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de Diablerets-Immobilier SA.
IV.
Diablerets-Immobilier SA versera aux recourants,
solidairement entre eux, 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 2 février 2015
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint ainsi qu'à l'ARE.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.