vd_omni · AF.1993.0008 · 1995-10-30 · fr

SI Montenailles c/ccl du Syndicat AF du Mont-sur-Lausanne | Remaniement avec péréquation réelle. La zône à bâtir à attribuer peut-elle consister en zone à légaliser par PPA ou PQ avec probable nouveau remaniement ? Question laissée ouverte. L'incertitude sur les possibilités de construire dans le PPA (CUS seul connu) empêche de toute manière en l'état la fixation d'une réelle valeur de terrain à bâtir. Annulation de l'enquête spéciale sur les taxes-types du NE que la ccl voudrait d'ailleurs intangibles en violation de LAF-57.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.10.1995 AF.1993.0008

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 octobre 1995
sur le recours interjeté par
SI
MONTENAILLES S.A.
, représentée par son administrateur Philippe Galland,
pour adresse Burnier Galland & Cie SA, à Lausanne, dont le conseil est
l'avocat Benoît Bovay, Benjamin Constant, 2002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 26 mars 1993 par la
commission
de classification du Syndicat d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne
(péréquation réelle; enquête sur les taxes-types des terrains à bâtir au nouvel
état, sur le sous-périmètre des terrains à bâtir du nouvel état et sur
l'avant-projet des travaux collectifs).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Jean Widmer et M. Olivier Renaud.
Vu les faits suivants:
A.                     La société recourante a
acquis en 1949 plusieurs parcelles situées sur le territoire de la Commune du
Mont-sur-Lausanne en contre-haut du ruisseau de Valleyre et du chemin des
Montenailles. La parcelle 1015, d'une surface totale de 20'251 m², comporte le
long du chemin des Montenailles une ancienne ferme actuellement occupée par des
locataires de la recourante; peu en pente à cet endroit, elle s'étend selon une
pente de plus en plus prononcée jusqu'à la forêt qui la domine et dont elle
inclut une surface en nature de bois de 2'580 m². La parcelle 1504 constitue
une bande de 116 m² qui fait géographiquement partie de la parcelle 1015. La
parcelle 1042, d'une surface de 14'690 mètres carrés dont 1'602 m² de bois,
s'étend sur une topographie comparable en contre-haut du ruisseau de Valleyre.
Enfin, la parcelle 1018 comprend 1'182 m² en nature de bois, située à
l'intérieur de la forêt précitée. Les trois parcelles ne sont pas contiguës.
B.        Le
territoire de la Commune du Mont-sur-Lausanne a fait l'objet d'un plan de zone
légalisé en 1968. D'après le plan original approuvé par le Conseil d'Etat le 11
juin 1968, le territoire communal comprend les zones suivantes:
- zone de village
- zone de villas
- zone industrielle
- zone communale sans affectation spéciale
- zone de verdure et de forêts.
D'après ce plan
original, les parcelles de la recourante se trouvent, à l'exception des parties
en nature de bois, en zone sans affectation spéciale.
Le syndicat a
toutefois versé au dossier un autre plan à la même échelle, intitulé "plan
de zone légalisé 1968" en le désignant dans le bordereau du dossier comme
un "plan synthétique mettant en évidence, sur la base du plan de 1968,
l'évolution, postérieure à 1968, des zones ouvertes à la construction par
PPA". Ce plan, dont le tribunal a également constaté la présence dans les
locaux de la commune où s'est tenue l'audience, fait apparaître la zone de
villas et la zone industrielle mais utilise d'autres dénominations pour
désigner les autres zones. En particulier, la zone sans affectation spéciale où
se trouvait la parcelle des recourants dans le plan original est appelée
"zone agricole". Sur ce plan, les parcelles de la recourante se
trouvent, à l'exception des parties en nature de bois, en zone agricole.
Un nouveau règlement
sur le plan d'extension et la police des constructions a été approuvé par le
Conseil d'Etat le 15 août 1979. Ce règlement prévoit deux zones de village, une
zone de villas, ainsi que des zones industrielle, intermédiaire, agricole et
enfin une zone de verdure et d'utilité publique. Toutefois l'art. 92 de ce
règlement a la teneur suivante:
"Les art. 26 à 32 "zone sans
affectation spéciale" du règlement du 11 juin 1968 demeurent applicables
jusqu'à l'approbation par le Conseil d'Etat du plan des zones révisé
conformément à la loi cantonale du 13 septembre 1976.
Les chapitres V (zone intermédiaire) et VI
(zone agricole) du présent règlement entreront en vigueur en même temps que le
plan des zones révisé."
En réalité, les dispositions de ce règlement
concernant la zone intermédiaire et la zone agricole ne sont jamais entrées en
vigueur puisque le règlement de 1983 dont il sera question plus loin l'a abrogé
avant même qu'un plan de zone révisé puisse entrer en vigueur.
En mars-avril 1981 a été mis à l'enquête un
nouveau règlement communal sur le plan d'extension et la police des
constructions en même temps qu'un nouveau plan de zone. Ce plan faisait
apparaître un "périmètre provisoire" qui, selon les explications
fournies par le service technique de la commune le 8 septembre 1994, comprenait
les surfaces agricoles situées en zone sans affectation spéciale et quelques
terrains constructibles selon le plan de 1968, non bâtis, dont certains avaient
été bloqués par les AFU de 1972. D'après les indications rapportées dans un
avis de droit fourni au syndicat par le professeur Poudret (p. 13) en date du
15 mai 1985, ledit plan prévoyait à l'intérieur de ce périmètre une zone
agricole et une petite zone industrielle à la limite de Romanel-sur-Lausanne,
mais il ne localisait pas les zones de villa maintenues ou nouvelles. Ce plan
n'a pas été présenté au conseil communal car il a suscité de nombreuses
oppositions. En revanche, le règlement correspondant a été adopté par ce
dernier et approuvé par le Conseil d'Etat le 26 octobre 1983 (ci-dessous
règlement de 1983).
Selon l'art. 3 du règlement de 1983, le
territoire de la commune est divisé en treize zones dont les périmètres
respectifs sont délimités sur le plan d'extension déposé au greffe municipal.
Ces zone comprennent deux zones de village selon plan et règlement spécial
ainsi que les zones suivantes:
-
zone de villas
- zone d'habitation moyenne densité
- zone mixte
- zone industrielle
- zone artisanale
- zone de verdure et d'aménagement d'utilité
publique
- zone de verdure
- zone de construction d'utilité publique
- zone de protection
- zone intermédiaire
- zone agricole.
Les
dernières dispositions du règlement de 1983 ont la teneur suivante:
"Art. 108.- Le présent règlement entre en
vigueur dès son approbation par le Conseil d'Etat et, sous réserve des
dispositions transitoires, abroge le règlement communal sur le plan d'extension
et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 15 août 1979.
Chapitre
XVI
Dispositions transitoires
Art. 109.- L'approbation définitive des zones à
l'intérieur du périmètre provisoire est subordonnée à l'établissement d'une
péréquation réelle entre les propriétaires sous forme d'un remaniement
parcellaire et selon la procédure des articles 98 b à d de la Loi sur les
améliorations foncières (loi du 13 septembre 1976).
Aucune construction nouvelle ne peut être
admise à l'intérieur du périmètre provisoire jusqu'à l'approbation définitive
des zones. Les constructions et installations liées à l'agriculture peuvent
être autorisées sous réserve de l'approbation de l'organe compétent du
syndicat.
Les zones seront définies sur la base du plan
directeur.
Art. 110.- Seules les dispositions générales et
celles des zones prévues par le plan de 1968 entrent en vigueur dès l'approbation
du présent règlement par le Conseil d'Etat.
Pour le surplus, les dispositions de ce
règlement entreront en vigueur en même temps que le plan communal des zones
révisé."
D.                    Parallèlement à cette procédure, et ainsi que
cela résulte du rapport de la commission de classification du 20 avril 1983
(enquête sur le périmètre général et le périmètre à péréquation), la
municipalité s'est adressée au Conseil d'Etat pour qu'il ordonne le remaniement
parcellaire afin de permettre la réalisation du plan d'extension communal.
Par arrêté du 19 mars 1982, le Conseil d'Etat a
ordonné la création du syndicat. Selon l'art. 2 dudit arrêté et selon l'art. 3
de ses statuts, le syndicat a pour but le remaniement parcellaire en
corrélation avec l'adoption d'une zone agricole liée à une zone à bâtir, la
construction de chemins et la pose de canalisations d'assainissement. Selon
l'art. 13 des statuts, un membre de la municipalité désigné par celle-ci fait
partie de droit du comité de direction.
A titre préalable (rapport de la commission de
classification du 20 avril 1983, p. 3), la municipalité avait fixé le périmètre
à péréquation, qui comprenait les terrains classés en zone communale sans
affectation spéciale et les parcelles non bâties classées en 1968 en zone de villas
le long de l'autoroute et dans la région des Echelettes. Ce périmètre
correspondait au périmètre provisoire figurant sur le plan des zones mis à
l'enquête en mars-avril 1981.
E.                     En mai 1983, le syndicat a mis à l'enquête le
périmètre général et le périmètre à péréquation. Comme le relève l'avis de
droit du professeur Poudret (p. 14), ce périmètre provisoire, visé à l'art. 109
du règlement de 1983, ne définissait pas le sous-périmètre à bâtir d'un dixième
de la surface totale exigé à l'époque par l'art. 25 bis al. 3 LCAT; toutefois
la municipalité avait transmis ultérieurement à la commission de
classification, comme instrument de travail "confidentiel", un plan
directeur de l'occupation du sol qui était destiné à lui permettre de procéder
à l'estimation du nouvel état. L'avis de droit du professeur Poudret incite
cependant la commission de classification à faire fixer le ou les
sous-périmètres à bâtir conformément aux art. 36 LCAT et 98 LAF avant de
poursuivre ses travaux.
En décembre 1983, le syndicat a mis à
l'enquête, après les avoir soumis à la commune, des modifications des
périmètres consistant en quatre exclusions et quatre inclusions dans le
périmètre, ainsi que l'inclusion collective du secteur de Budron-Dessus.
De manière générale, le périmètre ne comprend
pas tout le territoire communal. Il est au contraire constitué de plusieurs
parties, séparées les unes des autres, qui suivent en principe le contour
extérieur des zones affectées à la construction. Certaines parcelles déjà
bâties (voire non bâties, par exemple la parcelle 930), situées en groupe ou
isolément (parcelles 1179, 1182 et 1226 par exemple) à l'intérieur des limites
du périmètre, en sont exclues par un enclavement. Les parcelles de la
recourante se trouvent en bordure d'une des parties du périmètre. La limite de
ce dernier suit, à cet endroit, le ruisseau de Valleyre et la chemin des
Montenailles, qui sont bordés à l'opposé par des parcelles déjà construites
situées à l'extérieur du périmètre.
La recourante n'est intervenue ni dans la
première ni dans la seconde enquête (qui ne portait d'ailleurs que sur les
modifications) sur le périmètre.
F.                     En juin 1987, le syndicat a mis à l'enquête les
taxes-types de l'ancien état ainsi que deux modifications du périmètre soumis à
péréquation. Ces modifications du périmètre concernaient le secteur des
Echelettes, de la Grange de Montricher et du champ de la Viane, déjà affectés à
la construction par le plan des zones de 1968 et que la commission de
classification proposait d'exclure de la péréquation générale, ainsi qu'un
secteur "En Barze" faisant l'objet d'un plan d'extension partiel
prévoyant des constructions et des aménagements équestres.
Quant aux taxes, le rapport expose ce qui suit:
Principes retenus pour l'estimation des terres
à l'ancien état
Dans le périmètre général de l'entreprise, la
C.Cl. distingue quatre catégories de terrains:
A.           Ceux qui ont été classés en zone
communale sans affectation spéciale par le plan des zones adopté par le Conseil
d'Etat le 11 juin 1968.
B.           Ceux qui sont affectés à la villa
et à l'industrie (secteurs des Echelettes, de la Grange de Montricher et du
Champ de la Viane) et légalisés par le plan des zones de juin 1968.
C.           Ceux qui sont en nature de bois et
soumis au régime forestier.
D.           Ceux qui sont situés aux abords
immédiats des fermes et des habitations foraines et qui en constituent les
aménagements extérieurs directs.
_____________
A.           Seuls les terrains de la catégorie
A bénéficieront de la péréquation réelle. Pour ceux-ci la C.Cl. a fixé deux
valeurs de sol qui s'additionnent pour former l'estimation "ancien
état"; soit une taxe en fr./m² dite "agricole" et une taxe en
fr./m² dite "de convenance à bâtir".
La taxe agricole couvre la valeur du sol
cultivable et tient compte notamment de son rendement (qualité), de sa
situation et de sa nature (art. 58 LAF). Elle est indépendante des limites de
propriété et couvre un secteur de même valeur. Les taxes au m² sont de l'ordre
de Fr. 5.- dans le haut et de Fr. 8.- dans le bas du territoire. Des
moins-values importantes sont appliquées aux talus non labourables, aux zones
d'ombre, aux terrains incultes, notamment.
La taxe de convenance à bâtir couvre la valeur
potentielle de construction dont les terrains sans affectation pouvaient
disposer jusqu'en 1972, avant que le Conseil d'Etat n'interdise les habitations
dans cette zone (arrêté du 12 juillet 1972). Ainsi pour satisfaire aux critères
d'estimation énoncés dans la LAF art. 86 a), la C.Cl. a déterminé pour chaque
parcelle, prise comme entité, une valeur en fr./m² tenant compte des facteurs
suivants:
1. situation (éloignement, vue,
orientation et environnement).
2. Accès (nombre, qualité).
3. Forme et dimensions.
4. Topographie et sous-sol.
5. Possibilités de construction
(évacuation des eaux claires, des eaux usées, alimentation en eau).
6. Dispositions en vigueur réglementant
les constructions.
Ces convenances à bâtir ont été estimées en
points convertis en centimes. Leurs valeurs varient selon les parcelles de Fr.
2.- à Fr. 6.- le m² en général sur l'ensemble du territoire, à l'exception des
cas particuliers de Budron-Dessus (Syndicat AF en cours) et du Champ d'Aullie
(Remaniement Autoroute no 17).
B.           Les terrains légalisés en zone de
construction depuis 1968 sont estimés selon les mêmes critères de
constructibilité que ci-dessus (réf. art. 86 a) LAF), mais avec un
multiplicateur de 20 dans la zone de villas et de 15 dans la zone industrielle.
C.           Les biens-fonds en nature de bois
sont taxés selon la qualité du sol forestier. La valeur du bois sur pied ne
sera estimée au nouvel état qu'en cas de changement de propriétaire. Les taxes
arrêtées varient de Fr. 0.50 à Fr. 1.50 le m².
D.           Les terrains situés aux abords
immédiats des fermes et des habitations foraines et qui comprennent les
aménagements extérieurs de ces constructions, ne sont pas inclus dans le
périmètre soumis à péréquation. Ils restent attachés aux bâtiments et sont
estimés pro forma à Fr. 20.- le m², tant à l'ancien qu'au nouvel état."
L'enquête sur les taxes-types a suscité des
recours de la part de propriétaires du secteur de Champ d'Aullie; la taxe-type
les concernant prenait en compte un facteur multiplicateur de 3 pour tenir
compte du fait que leurs parcelles, demeurées formellement en zone sans
affectation spéciale selon le plan de zone de 1968 mais entourée de parcelles
bâties et proches de l'autoroute, paraissaient, plus que d'autres secteurs
reculés du syndicat, destinées à la construction. Devant la Commission centrale
des améliorations foncières, ils demandaient qu'un facteur multiplicateur de 10,
proche de celui de la zone villa fixé à 15, soit appliqué à l'estimation de
leurs parcelles à l'ancien état. La Commission centrale a rejeté leur recours
par prononcé du 7 mars 1989, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral du 25
octobre 1989 (1P.252/1989).
Pour ce qui concerne
la recourante, d'après le document du 17 août 1994 produit ce jour-là par le
géomètre du syndicat, les taxes-types entraînent, compte tenu de la valeur
agricole et de la valeur de convenance à bâtir, une estimation à l'ancien état
comprise entre 8 fr. le m² et 10 fr. 80 le m² pour ce qui concerne les surface
soumises à péréquation dont il sera question plus loin. Un plan du même jour,
également versé au dossier par le géomètre, fait apparaître que les surfaces en
nature de forêt ne sont pas soumises à la péréquation et qu'en outre, autour de
la ferme construite sur la parcelle 1015, une surface de 2'500 m², attenante à
l'habitation, est également considérée comme soustraite à la péréquation.
L'indication de cette
surface précise ne résulte pas des documents de l'enquête sur les taxes-types
de juin 1987 ni de celles de 1992 sur les taxes-types du nouvel état; elle a
été évoquée lors d'une assemblée générale du syndicat en 1985 (procès-verbal du
27 juin 1985, p. 5).
G.                    La Commune du Mont-sur-Lausanne s'est dotée d'un
plan directeur approuvé par la municipalité le 26 octobre 1987, mis en
consultation publique en novembre-décembre 1987, adopté par le conseil communal
en juin 1988 et approuvé par le Conseil d'Etat le 12 mai 1989. Ce plan prévoit
plus de vingt zones différentes. L'approbation du plan directeur communal avait
été précédé par la distribution à tous les habitants de la commune d'un numéro
spécial du journal communal d'information dénommé "Aux quatre coins du
Mont". Ce document reproduit un plan du territoire communal.
On peut lire notamment ce qui suit dans cette
édition spéciale du journal d'information communal:
"6. Malgré l'importance du territoire
agricole et de l'activité qui en dépend, de nombreuses fermes, implantées dans
ledit territoire, même si elles sont désaffectées, sont soumises aux
dispositions de la loi fédérale qui frappe la zone agricole, et ne peuvent
pratiquement pas être transformées. Consciente de cet inconvénient, la
municipalité a étudié un moyen, actuellement soumis au Service de l'aménagement
du territoire, afin de permettre leur transformation; toutefois certaines
fermes isolées resteront soumises aux restrictions de la LAT".
H.                     La commune a adopté un plan général
d'affectation. Entre le 26 mars 1990 et le 26 août 1991, il a été
successivement et à trois reprises approuvé par la municipalité et soumis à
l'enquête publique. La dernière approbation par le Conseil communal date du 30
septembre 1991.
a) L'art. 4 du
règlement communal correspondant au règlement communal mis à l'enquête en 1991
(ci-dessous le règlement de 1991) prévoit ce qui suit:
"Selon la légende du Plan général
d'affectation - les appellations des diverses zones de développement, précisent
l'orientation du type d'occupation.
Les espaces numérotés sur le plan, entourés
d'un liseré, sont soumis à un plan spécial obligatoire - Plan partiel
d'affectation ou de quartier -.
Chaque P.P.A. sera accompagné du règlement
particulier qui lui est propre. Le CUS maximum applicable est fixé sur le Plan
avec la liste numérotée des P.P.A."
A l'examen du plan
général d'affectation, on constate que les parcelles 1015 et 1504 de la
recourante se trouvent à l'intérieur du périmètre du plan partiel d'affectation
no 18 intitulé "Montenailles" qui comprend au total une demi-douzaine
de parcelles. Quant à la parcelle 1042, elle se trouve à l'intérieur du
périmètre du plan partiel d'affectation no 17 intitulé "Valleyre",
qui comprend environ une dizaine de parcelles. Dans ces deux plans partiels
d'affectation, que le règlement communal range avec plusieurs autres sous la
désignation "zone de verdure et d'habitat groupés", le coefficient
d'utilisation du sol indiqué par le plan général d'affectation s'élève à 0,4.
c) On remarque encore,
sur l'exemplaire du plan général d'affectation non encore approuvé par le
Conseil d'Etat qui figure au dossier, la présence de certaines parcelles qui,
tout en étant entourées d'autres parcelles déjà bâties colloquées en zone de
villa, sont isolément placées en zone intermédiaire. Il s'agit notamment des
parcelles 1012 située "En Budron", non bâtie, et de la parcelle 1021,
bâtie, située en contre-haut de la route de Penau. La collocation en zone
intermédiaire de ces parcelles a fait l'objet d'une requête au Conseil d'Etat.
La municipalité a exposé devant cette autorité qu'elle se justifiait par des
considérations d'égalité de traitement entre tous les propriétaires de la
commune dont les parcelles se trouvent en zone sans affectation spéciale,
inconstructibles selon l'art. 134 b LATC: pour la municipalité, l'avantage
constitué par le passage en zone constructible serait acquis par les
propriétaires concernés à des conditions inéquitables car très différentes
entre eux selon qu'ils se trouvent à l'intérieur du périmètre, soumis à la
péréquation réelle, ou à l'extérieur du périmètre du syndicat; estimant devoir
exiger un sacrifice analogue des propriétaires situés en dehors du périmètre,
les autorités communales ont conçu un système destiné à rétablir l'égalité:
elles ont proposé à ces propriétaires hors-périmètre de classer leur parcelle
en zone villa moyennant le versement d'une somme de 100 fr. par m² en prévoyant
toutefois que ce versement puisse être différé jusqu'à la construction
effective de la parcelle, ceci au moyen de l'inscription d'une servitude
d'interdiction de bâtir, rachetable en tout temps, aux conditions précitées. Le
Conseil d'Etat a considéré que l'intention de l'autorité communale, si louable
qu'elle soit, revenait à conférer à la zone intermédiaire le rôle de sanction
contre tout propriétaire réfractaire au système mis en place. Rappelant que
l'art. 5 al. 1 LAT prévoit que le droit cantonal établit un régime de
compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des
inconvénients majeurs qui résultent des mesures d'aménagement, le Conseil
d'Etat a constaté que cette possibilité n'avait pas été reprise en droit
vaudois, l'art. 50 LATC permettant seulement la perception de contribution de
plus-value limitée aux frais d'équipement. En raison de l'absence de base
légale pour la perception de "plus-values de zonage", le Conseil
d'Etat, par décision du 6 août 1993, a admis les requêtes et renvoyé le dossier
à la commune pour qu'elle rectifie l'affectation des parcelles litigieuses au
sens des considérants.
d)                     En cinq endroits différents du territoire
communal, notamment sur le pourtour de la zone de villas des Planches ainsi
qu'à l'emplacement de plusieurs hameaux du territoire communal, on note la
présence de zones dites "habitations-hameaux". Au sujet de cette zone,
l'art. 105 du règlement de 1991 précise ce qui suit:
"Dans le but de préserver le caractère et
la typologie des constructions rurales, chacune des zones de I à V est soumise
à un règlement spécial avec plan particulier.
Règles générales:
- Aucune construction nouvelle
n'est autorisée, à l'exception d'annexes de minime importance et de
constructions nécessitées par l'exploitation des domaines agricoles.
- L'entier des volumes existants
peut être transformé et aménagé dans le respect du caractère originel du
bâtiment.
- Des activités autres
qu'agricoles peuvent être admises pour autant qu'elles ne provoquent pas de
gêne marquée pour le voisinage.
- Les parcelles non bâties à
l'intérieur des périmètres peuvent être aménagées. Par exemple, des parcs de verdure,
places de jeux, parkings arborisés, garages, piscines, bâtiments d'intérêt
public et autres semblables peuvent être prévus.
- Les articles "normes de
transformation des fermes" sont applicables suivant le cas."
Lesdites normes de transformation des fermes,
qui s'appliquent notamment aux fermes existantes situées en zone de villas
ainsi qu'aux bâtiments existants à l'intérieur des périmètres
"habitations-hameaux", prévoient la sauvegarde du volume général et
du caractère des bâtiments ruraux, dont les bâtiments secondaires peuvent être
aménagés pour l'habitation; elles régissent également l'aménagement de locaux
dans la toiture.
H.                     Du 9 au 20 novembre 1992, le syndicat a mis à
l'enquête les objets suivants:
-
avant-projet des travaux collectifs
- sous-périmètre des terrains à bâtir (nouvel
état)
- taxes-types des terrains à bâtir (nouvel
état)
- taxes-types des valeurs passagères
(servitudes, etc.).
En outre, il a mis en consultation l'étude
d'impact sur l'environnement liée à l'avant-projet des travaux collectifs.
a)                     Parmi les documents d'enquête, le plan des
sous-périmètres des terrains à bâtir au nouvel état rappelle dans sa légende le
périmètre général ainsi que les sous-périmètres exclus de la péréquation réelle
(Echelettes, Vianne, Grange de Montricher, Barze). Cette légende présente comme
nouveaux:
-
le sous-périmètre des terrains à bâtir soumis à péréquation réelle
-
le sous-périmètre des terrains à bâtir hors péréquation réelle
-
le sous-périmètre agricole, y compris les zones "habitations-hameaux".
Le rapport de la commission de classification
expose que le plan des sous-périmètre des terrains à bâtir mis à l'enquête
sanctionne au sens de l'art. 98c LAF les sous-périmètres des terrains à bâtir
tels qu'ils ont été officialisés par le plan général d'affectation des sols
adopté par le conseil communal le 30 septembre 1991.
A l'examen du plan des sous-périmètres des
terrains à bâtir mis à l'enquête par le syndicat, on constate qu'à l'intérieur
du périmètre de ce dernier, d'importantes zones, en partie constructibles, sont
exclues de la péréquation réelle (Grange de Montricher, Viannaz, Echelettes,
Barze). Les autres parties du périmètre, principalement en zone agricole avec
une faible proportion de zone constructible, sont soumises à la péréquation
réelle.
Les parcelles de la recourante sont comprises,
sauf pour leur surface en nature de bois, dans le sous-périmètre des terrains à
bâtir soumis à péréquation réelle.
b)                     Aucune taxe-type n'est mise à l'enquête pour la
zone agricole. Le rapport de la commission de classification l'explique en
précisant que les taxes-types des terrains agricoles dans le nouvel état
correspondront exactement à la valeur des taxes-types (valeur agricole et
valeur de convenance) de l'ancien état mises à l'enquête en 1987.
c)                     Au sujet des zones
"habitations-hameaux", le rapport de la commission de classification
du 30 septembre 1992 précise ce qui suit:
"Les zones "Habitations-Hameaux (HH)
ne font pas partie des sous-périmètres TAB-NE, puisqu'inconstructibles selon le
règlement communal qui accompagne le PGA. Seuls sont autorisés dans ces zones
la transformation et l'aménagement des bâtiments existants.
A noter que les zones HH sont entièrement
situées à l'intérieur des zones attenantes aux habitations et par conséquent
exclues de la péréquation réelle.
Afin de faciliter la lecture du plan des
sous-périmètres TAB-NE, les zones HH ont été assimilées à la zone agricole.
Elles apparaissent en blanc sur le plan et ont été comptabilisées dans le
sous-périmètre agricole.".
Les  zones "habitations-hameaux"
n'apparaissent ainsi pas sur les plans mis à l'enquête par le syndicat. Sur le
plan général d'affectation mis à l'enquête par la commune en 1991, on constate
que chacune d'elles réunit plusieurs parcelles déjà construites et qu'elles
forment des îlots en général entouré par la zone agricole, parfois attenant à
une zone constructible.
d)                     Au sujet des taxes-types, le rapport de la
commission de classification du 30 septembre 1992 précise encore:
"La C.cl. publie donc aujourd'hui 25
taxes-types, réparties dans le périmètre à raison d'une par nouveau parchet de
terrain à bâtir, que les propriétaires doivent examiner et comparer.
Ces taxes-types serviront de base à
l'estimation de détail des biens-fonds au nouvel état. Elles permettront
également aux propriétaires, pour la phase de prise de voeux agendée à la fin
de l'hiver 92-93, de préciser en toute connaissance de cause quel type de
terrain à bâtir ils souhaitent recevoir au nouvel état.
Nous insistons sur le fait que, contrairement à
la première enquête de 1987, cette taxe n'est pas une taxe-échantillon, mais une
valeur moyenne au m² pour tout le secteur considéré.
Tous les genres de terrain à bâtir définis par
le PGA 92 à l'intérieur du périmètre font l'objet d'une taxe-type.
Malgré les difficultés liées à l'actuelle crise
dans le domaine immobilier, la C.cl. a dû fixer pour les taxes-types des prix
proches de la valeur vénale du terrain, afin que les soultes positives ou
négatives résultant du nouvel état parcellaire prêtent le moins possible à
discussion.
Pour mémoire, une soulte est une somme d'argent
versée au propriétaire ou à payer par le propriétaire lorsque ce dernier ne
reçoit pas au nouvel état l'équivalent du terrain cédé (prétention AE).
La C.cl. a déterminé les taxes-types en
fonction des critères suivants:
1)            prix de base fixé selon le
coefficient d'utilisation du sol (CUS) attaché à chaque genre de terrain à
bâtir, soit:
- CUS 0.25 =       prix
de base Fr. 300.-/m² pour les zones
villas ou assimilées.
- CUS 1.2 =         prix
de base Fr. 250.-/m² pour les zones
industrielles ou assimilées.
- CUS 0.4 =         prix
de base Fr. 400.-/m² pour l'habitat
groupé ou assimilé, à développer par plan
partiel d'affectation (PPA).
2)            augmentation ou diminution
du prix de base (env.
+
10%) en fonction de la situation du
secteur à bâtir.
3)            pour les PPA et les zones villas
avec lotissement, diminution du prix 2) en fonction de l'estimation
des frais d'étude du PPA et des frais d'étude de l'équipement primaire des
secteurs concernés.
Par équipement primaire, il faut comprendre:
route(s) de desserte intérieure(s) du quartier, canalisations EU-EC, à
l'exclusion des aménagements extérieurs (plantation d'arbres, places de jeux,
etc.) et autres dépendances liées aux habitations (garages souterrains par ex.).
4)            pour les PPA et les zones villas
avec lotissement, diminution du prix 3) en fonction de
l'estimation du coût de l'équipement du quartier tel que défini
ci-avant.
(...)
Pour terminer, nous rappelons que
les taxes-types sont déterminantes pour l'estimation des biens-fonds et que les
propriétaires ne pourront pas demander ultérieurement que les taxes admises
après cette enquête soient modifiées lors de la présentation des valeurs de
leur nouvelle attribution.
e) Pour l'ensemble des
surfaces non forestières qui se trouvent, comme les parcelles de la recourante,
à l'intérieur du périmètre des plans partiels d'affectation 17 et 18, la
taxe-type mise à l'enquête s'élève à 350 fr. le m².
I.                      Par réclamation du 19
novembre 1992, la recourante, se plaignant de ce que la commission de
classification envisageait de ne lui laisser que 2'500 m² autour de la ferme
existante et de lui retirer 26'186 m², a contesté la taxe-type fixée à 350 m²,
la jugeant non conforme à la situation du marché. Elle demandait l'annulation
des taxes-types, l'exécution d'une expertise des terrains litigieux et celle
d'une nouvelle péréquation lui laissant une surface minimale de 10'400 m².
Par décision du 26
mars 1993, la commission de classification a décidé de maintenir la taxe-type
de 350 fr. le m² tout en déclarant ne pas pouvoir entrer en matière sur les
autres points soulevés dans la réclamation.
J.                     Par acte du 8 avril
1993, la recourante s'est pourvue contre cette décision en concluant à son
annulation et subsidiairement à la réduction des taxes-types de 80%.
Le juge instructeur a
versé (en provenance de précédents dossiers concernant le même syndicat) ou
fait verser par les parties diverses pièces au dossier. Invitée à fournir
toutes explications utiles sur le fait qu'une surface de 2500 m² serait
"neutralisée" sur chaque parcelle construite, la commission de
classification a précisé ce qui suit par lettre du 10 août 1993 (pièce versée
au dossier général du syndicat accessible aux recourants des causes AF 93/007
et AF 93/008):
"             Selon le principe du respect
de la zone attenante au rural et à l'habitation qui veut que l'on ne puisse,
sans l'accord du propriétaire, soustraire ou échanger le terrain attaché aux
bâtiments, qui forme un tout avec eux, la ccl a décidé de délimiter cette zone
pour chaque parcelle bâtie et de ne pas la soumettre à la double estimation et
à la péréquation réelle.
En effet, la ccl ne désire pas
qu'un propriétaire puisse bénéficier de la plus-value résultant de la
péréquation pour la partie attenante aux bâtiments d'une parcelle qui passe de
la zone sans affectation spéciale à la zone agricole, puisque ce terrain est
réputé lui rester au nouvel état. Nous avons taxé, pro forma, le terrain
attenant à l'habitation à 20 fr. le m², tant à l'ancien qu'au nouvel état.
Par égalité de traitement, nous
avons appliqué la même règle aux parcelles bâties qui passent de la zone sans
affectation spéciale à la zone à bâtir au nouvel état.
Quant au choix de la surface
minimum de 2'500 m², arrêtée pour les terrains attenants aux habitations des
parcelles dont la superficie totale est supérieure à 2'500 m², il a été fait
par analogie à l'art. 90, litt. 3, du règlement communal sur le plan
d'extension du 26.10.1983. Ce règlement prévoit que les fermes qui ne sont plus
utilisées comme telles peuvent être transformées en bâtiments d'habitation pour
autant, entre autres conditions, que la surface de la parcelle ne soit pas
inférieure à 2'500 m²."
Le Tribunal
administratif a tenu audience en présence des parties le 17 août 1994. Il a procédé
à une inspection locale. Délibérant à huis clos, il a décidé de compléter
l'instruction en requérant diverses pièces et en tenant une seconde audience,
le 13 septembre 1994, à laquelle la Commune du Mont-sur-Lausanne a été invitée
à se faire représenter.
Avant l'audience du 13
septembre 1994, l'attention des parties a été attirée sur le fait que
l'ignorance de la nouvelle réglementation applicable aux constructions à
l'intérieur des périmètres des futurs plans partiels d'affectation pourrait le
cas échéant empêcher l'application de l'art. 86 a. lit. b LAF et justifier
l'annulation de l'enquête sur les taxes-types du nouvel état. La commune a
précisé dans un document de son service technique du 8 septembre 1994 qu'elle
avait étudié la faisabilité des plans de quartier prévus à l'aide de plans
d'intention. Ces plans ne sont toutefois pas en possession de la commission de
classification. Cette dernière a écrit ce qui suit par lettre du 9 septembre
1994:
"(...) la Commission de classification se
détermine comme suit sur le problème soulevé par l'estimation du terrain à
bâtir inclu dans un plan partiel d'affectation.
Pour y procéder, celle-ci s'est fondée sur le
coefficient d'utilisation du sol (CUS) qui est la seule donnée connue pour ces
terrains.
Ce coefficient est à nos yeux déterminant pour
fixer une valeur d'ensemble à ces terrains.
Il est bien évident que cette procédure
s'impose du fait que les règlements relatifs à ces plans partiels d'affectation
prendront plusieurs années avant de permettre une réalisation concrète.
De plus, la réalisation des ces plans
d'affectation devra être soumise, dans la majorité des cas, à une nouvelle
procédure de remaniement parcellaire.
Il faudra, à ce moment là, procéder également à
une nouvelle estimation des terres répondant aux exigences de la loi sur les
améliorations foncières pour les terrains à bâtir.
A l'évidence, vouloir attendre de connaître le
détail des règlements des plans partiels d'affectation renverrait aux calendes
grecques la réalisation de l'ensemble du remaniement du Mont-sur-Lausanne, y
compris pour la partie du territoire affecté à la zone agricole.
En conclusion, sur ce point, la Commission de
classification estime que la référence à l'article 86 de la loi sur les
améliorations foncières n'est pas applicable et qu'il convient de confirmer la
validité de l'acte en cause."
Considérant en droit:
1.                     Les art. 51 et 53 LATC,
dont la substance, introduite par la loi du 13 février 1976, remonte aux art.
25 bis et 25 ter LATC, prévoient ce qui suit:
Art. 51
Les zones intermédiaires comprennent les terrains dont la destination sera
définie ultérieurement par des plans d'affectation ou de quartier.
Elles sont inconstructibles; le règlement
communal peut toutefois y autoriser, dans la mesure où l'affectation future
n'en sera pas compromise, l'extension de constructions agricoles ou viticoles
existantes ou de nouvelles constructions agricoles ou viticoles.
L'affectation ultérieure de tout ou partie
d'une zone intermédiaire à la construction peut être subordonnée par la commune
à la condition qu'une péréquation réelle entre les propriétaires assure
l'égalité de traitement dans le périmètre, soit par voie conventionnelle, soit
par un remaniement parcellaire selon la procédure des articles 98b à 98d de la
loi sur les améliorations foncières.
Art. 53
Sauf circonstances exceptionnelles, les communes dont une partie du territoire
est affectée à l'agriculture ou à la viticulture doivent prévoir une zone
agricole ou viticole et lui réserver suffisamment de terres cultivables.
Les communes peuvent, avant d'adopter une zone
agricole ou viticole, fixer un périmètre provisoire comprenant une zone à bâtir
conforme aux prescriptions de l'article 48 sur un dixième au maximum de ce
périmètre et une zone agricole ou viticole sur le solde. L'approbation
définitive de ces deux zones par le Conseil d'Etat peut être subordonnée à
l'établissement d'une péréquation réelle entre les propriétaires, par exemple
sous la forme d'un remaniement parcellaire sur l'ensemble du périmètre.
Les zones agricoles et viticoles ne peuvent
être modifiées avant un délai de vingt-cinq ans dès leur approbation par le
Conseil d'Etat, sauf dérogations exceptionnelles accordées par celui-ci. Pour
les zones agricoles et viticoles conformes à la présente loi et approuvées
avant son entrée en vigueur, le délai part de cette approbation. L'octroi d'une
dérogation peut être subordonné à la condition que la commune impose une
péréquation réelle au sens de l'alinéa 2.
Au sujet du
remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle, la loi sur les
améliorations foncières prévoit ce qui suit:
Art. 98b
Lorsqu'une commune, en relation avec un plan d'affectation, procède à un
remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle conformément aux
dispositions de la LATC, la municipalité définit le périmètre de péréquation
comprenant les sous-périmètres agricole et à bâtir et les dispositions
réglementaires applicables à ceux-ci. Le plan et son règlement sont soumis aux
dispositions de la LATC qui s'appliquent aux plans d'affectation.
Le syndicat est constitué conformément aux
articles 20 et suivants.
Art. 98c
Les enquêtes publiques portent sur le périmètre et les sous-périmètres du
syndicat, ainsi que sur la double estimation prévue à l'article 86, laquelle
peut également tenir compte de critères d'estimation agricoles tels que le
rendement et la nature des terres.
Art. 98d
La commission de classification attribue à chaque propriétaire des parcelles
dans la zone agricole et dans la zone à bâtir en fonction de la valeur de
l'ancien état de propriété.
Elle tient compte dans la mesure du possible
des voeux des propriétaires désirant obtenir une attribution plus ou moins
importante dans l'une ou l'autre zone.
Les articles 82, 85, 87, 88 à 93 sont
applicables.
L'art. 86 LAF, auquel
renvoie l'art. 98c LAF cité ci-dessus, régit l'estimation des terres dans le
remaniement de terrains à bâtir; il prévoit ce qui suit:
Art. 86
Lorsque la réglementation en matière de construction est différente dans
l'ancien et dans le nouvel état de propriété, les terrains font l'objet d'une
double estimation:
a)            les biens-fonds de l'ancien état
de propriété sont taxés en fonction notamment de leur situation, de leurs
équipements (accès, égouts, alimentation en eau, énergie), de leur forme, de
leur topographie, des dispositions en vigueur réglementant les constructions et
des possibilités objectives de construire dans un proche avenir;
b)           une fois l'emplacement des
ouvrages collectifs connu, la commission de classification procède à une
nouvelle estimation des terres selon les mêmes critères, mais compte tenu de la
nouvelle réglementation.
Lorsque la réglementation en matière de
construction est identique dans l'ancien et dans le nouvel état de propriété,
les terres font l'objet d'une seule estimation selon les mêmes critères que
ceux définis ci-dessus.
L'art 87 LAF précise
en outre ce qui suit sur la répartition des nouvelles parcelles:
"La commission de classification attribue
à chaque propriétaire des parcelles constructibles, dont les dimensions sont
telles que leur valeur totale soit, autant que faire se peut, proportionnelle à
la valeur de l'ancien état de propriété. Dans la mesure où cette proportion ne
peut être respectée, les différences sont compensées par une soulte en argent.
La nouvelle répartition n'a pas pour objectif
le regroupement des parcelles de l'ancien état de propriété."
L'art. 82 LAF prévoit
notamment que les terrains attenant aux habitations dans les régions rurales ne
sont pas considérés comme des terrains à bâtir et sont remaniés en corrélation
avec le secteur agricole ou viticole; l'exposé des motifs du Conseil d'Etat a
toutefois précisé que par régions rurales, il faut comprendre les villages ou
hameaux à destination essentiellement ou exclusivement agricole ou viticole,
non touchés par l'extension des villes et de l'industrie (BGC automne 1961 p.
411).
Pour le surplus, le
remaniement de terrains à bâtir est soumis par analogie aux dispositions sur le
remaniement parcellaire agricole (art. 85 LAF) dont les enquêtes obéissent aux
règles suivantes (art. 63 LAF):
"Sont
soumis à l'enquête publique, en principe dans l'ordre suivant:
a)    le
périmètre général de l'entreprise et les sous-périmètres;
b)    les
taxes-types visées à l'article 57;
c)    l'avant-projet
des travaux collectifs et privés, les aires de colonisation éventuelles;
d)    l'estimation
des terres et des valeurs passagères, la répartition des nouveaux biens-fonds
et l'adaptation des servitudes et des autres droits, les contributions de
plus-value spéciale, ainsi que le tableau des soultes;
e)    le
projet d'exécution des travaux collectifs et privés;
f)     la
répartition des frais d'exécution;
g)    le
plan des ouvrages exécutés, collectifs et privés;
h)    la
répartition des frais d'entretien, lorsque celui-ci est assumé par un syndicat
d'entretien.
Des
enquêtes sont également ouvertes sur des objets spéciaux lorsque la présente
loi le prescrit, ou lorsque la nécessité en est reconnue par le Département de
l'agriculture, de l'industrie et du commerce. Ce département peut
exceptionnellement autoriser une enquête séparée sur les arbres échangés."
Cette disposition
énumère les enquêtes dans un ordre logique qui organise la progression de
l'entreprise par phases successives sur lesquelles il n'est plus possible de
revenir après qu'elles ont été liquidées (ATF 94 I 602, JT 1970 I 3). Selon la
jurisprudence de la Commission centrale des améliorations foncières, l'enquête
prévue à l'art. 63 al. 1 lit. d LAF, qui porte notamment sur le nouvel état et
les soultes, forme un tout qui, sous réserve d'une enquête séparée sur les
arbres échangés réservée par l'art. 63 al. 2 LAF, ne peut pas être fractionné
(prononcé Baudraz c/Syndicat d'Agiez, du 24 janvier 1972; prononcé Moret
c/Syndicat AR 22 Chardonne-Corseaux du 14 mai 1982. En particulier, la
commission centrale avait jugé dans un prononcé certes déjà ancien (Compagnie
vaudoise d'électricité c/Syndicat AR 7, du 16 juin 1967) que le commission de
classification ne peut pas mettre à la charge du propriétaire une participation
aux frais en raison de l'augmentation de la surface de sa parcelle. Ainsi,
l'enquête sur le nouvel état et les autres éléments mentionnés par l'art. 63
al. 1 lit. d LAF doit permettre au propriétaire d'apprécier de manière globale
les termes de l'échange que constitue la nouvelle répartition des biens-fonds.
En l'espèce, le
syndicat intimé, qui a notamment pour but le remaniement parcellaire en
corrélation avec l'adoption d'une zone agricole liée à une zone à bâtir, a mis
à l'enquête son périmètre en 1983 puis les taxes-types de l'ancien état en
1987. Le périmètre soumis à péréquation avait déjà été mis à l'enquête en 1983
mais, comme le relève l'avis de droit reçu en 1985 par le syndicat, sans
indication du sous-périmètre à bâtir en zone de villas. L'enquête effectuée en
1992 porte notamment sur le sous-périmètre des terrains à bâtir, comprenant
celui des terrains soumis à péréquation et ceux qui ne le sont pas, ainsi que
sur les taxes-types du nouvel état.
La recourante ne
conteste pas - si bien qu'il n'y pas lieu d'en juger - le
principe d'une enquête sur les taxes-types du nouvel état. Une telle enquête
n'est pas prévue par l'art. 63 al. 1 LAF cité ci-dessus mais il s'agit d'une
enquête sur un objet spécial au sens de l'art. 63 al. 2 LAF. Elle s'inspire de
la règle générale de l'art. 57 LAF qui prévoit en substance (et en rapport avec
l'estimation habituellement unique de l'ancien et du nouvel état) que la
commission de classification, avant de procéder à l'estimation des terrains
proprement dite, détermine un nombre limité de taxes-types destinées à être
portées à la connaissance des propriétaires (art. 63 al. 1 lit. b LAF).
2.                     La recourante, qui
conclut principalement et sans plus de précisions à l'annulation de la décision
levant les oppositions aux objets soumis à l'enquête, ne conteste pas l'inclusion
de sa parcelle dans le sous-périmètre de terrains à bâtir soumis à péréquation
réelle. Elle ne met pas non plus en cause la péréquation réelle elle-même ni
les modalités évoquées par la commission de classification, en particulier la
surface de 2500 m² "neutralisée" autour de l'habitation. Il suffit de
constater ici, s'agissant du principe et du traitement de la surface
"neutralisée" de 2500 m², qu'il s'agit d'une intention manifestée par
l'autorité intimée et non d'une décision formelle qui entrerait en force au
moment de la liquidation de la présente enquête (voir dans le même sens l'arrêt
AF 93/007 rendu ce jour).
En revanche, la
recourante critique en substance le montant des taxes-types en requérant un
expertise de la valeur des parcelles; elle fait en outre valoir que les
chiffres retenus ne sont pas réalistes compte tenu du fait que le propriétaire
devra passer par la procédure en général incertaine du plan partiel
d'affectation voire d'un nouveau remaniement avant de pouvoir construire. La
commission de classification expose dans la décision attaquée qu'elle s'est
fondée sur les prix pratiqués avant la hausse majeure des taux d'intérêt de
1988-1989 et qu'elle a retenu une valeur de 400 fr./m² dont elle a déduit 50
fr./m² pour les frais d'équipement (représentant par m², selon les indications
recueillies en audience, 40 fr. pour l'équipement proprement dit, 5 fr. pour
l'étude de l'équipement et 5 fr. pour l'étude du plan lui-même).
a)                     L'art. 53 al. 2 LATC,
relatif à l'adoption d'une zone agricole en corrélation avec une zone à bâtir,
prévoit que la commune arrête un périmètre provisoire comprenant une zone à
bâtir conforme aux prescriptions de l'art. 48 LATC sur un dixième au maximum du
périmètre, ainsi qu'une zone agricole ou viticole sur le solde. Selon l'art. 48
al. 2 LATC, qui concorde pour l'essentiel avec l'art. 15 LAT sous réserve de la
durée du délai, les zones à bâtir doivent comprendre les terrains déjà
largement bâtis ou probablement nécessaires à la construction dans les dix ans à
venir et qui seront équipés dans ce délai. Dans le cadre de l'application de
l'art. 15 LAT, le Tribunal fédéral a jugé incompatible avec la définition de la
zone à bâtir en droit fédéral l'inclusion dans celle-ci d'une "zone à
bâtir de réserve" où la possibilité de construire est subordonnée à
l'adoption d'un plan soumis à la même procédure qu'une modification du régime
d'affectation: il a jugé qu'une zone à bâtir conforme à l'art. 15 LAT devait
être prête à être utilisée sans que la réalisation de constructions soit
entravée par des obstacles comparables à un nouveau classement (ATF 112 Ia 155;
Brandt, L'aménagement du territoire en droit fédéral et cantonal, Publication
CEDIDAC no 17, p. 77). Au vu de cette jurisprudence, on peut se demander si la
zone à bâtir, conforme à l'art. 48 LATC, que la commune doit définir
conformément aux exigences de l'art. 53 al. 2 LATC peut réellement consister en
un périmètre où la construction est impossible sans exécution préalable d'une
nouvelle procédure d'affectation. Force est en effet d'admettre qu'il n'y a que
peu de différence entre la zone intermédiaire, qui est pratiquement
inconstructible avant l'adoption d'une nouvelle affectation qui peut elle même
être subordonnée à un remaniement avec péréquation réelle (art. 51 al. 1 et 3
LATC), d'une part, et d'autre part une zone dite "à bâtir" dont
l'affectation à la construction nécessite en réalité un plan de quartier qui
présuppose lui-même un nouveau remaniement.
La commission de
classification a été expressément interpellée à ce sujet et elle a précisé,
tant dans ses déterminations du 9 septembre 1994 que dans les explications
données à l'audience du tribunal, qu'à l'intérieur des périmètres des futurs
plans partiels d'affectation où se trouvent les parcelles des recourantes,
l'entrée en force du nouvel état ne permettra probablement pas l'adoption d'une
réglementation permettant les constructions sans qu'au préalable, un nouveau
remaniement soit effectué à l'intérieur même du périmètre du plan. L'inspection
locale a d'ailleurs effectivement permis de constater que si l'on peut à
première vue envisager des constructions dans la partie inférieure des deux
périmètres litigieux, dont la topographie est peu tourmentée, il n'en va pas de
même dans la partie supérieure qui est en général constitué d'un vaste talus
surplombé par une forêt. Il est donc certain que les éventuels attributaires de
la partie supérieure du périmètre du plan recevraient dans le nouvel état des
terrains où la construction est matériellement impossible, d'où la nécessité
d'un remaniement destiné à permettre, une fois connue la réglementation du
futur plan partiel d'affectation, l'attribution à chacun des propriétaires de
droits à bâtir proportionnels à sa prétention.
b)                     Le tribunal peut
cependant se dispenser de trancher en l'espèce la question de savoir si le
terrain à bâtir attribué dans le cadre de l'art. 53 al. 2 LATC au terme d'une
péréquation réelle peut consister en une surface dont la constructibilité est
subordonnée à l'exécution préalable d'une nouvelle procédure d'affectation,
voire d'un nouveau remaniement avec péréquation. Il suffit en effet de
constater qu'en l'espèce, le statut juridique des surfaces litigieuses selon le
plan général d'affectation de 1991 n'est défini que par la seule indication
d'un coefficient d'utilisation du sol de 0,4. Le reste de la réglementation
future est inconnu, notamment pour ce qui concerne le nombre de niveaux admis,
et les indications recueillies en audience montrent que leur élaboration
prendra de nombreuses années. La commission de classification se trouve donc,
en raison des contraintes résultant de la planification communale et surtout du
temps considérable que nécessitera l'adoption des nombreux plans d'affectation
partiels prévus sur le territoire communal, dans l'impossibilité de fixer pour
le nouvel état une valeur reposant sur de réelles possibilités de construction.
Sans doute n'est-il pas impossible que le nouvel état puisse être néanmoins
adopté sur la base de valeurs tenant compte de cette incertitude de manière
appropriée, par exemple sous la forme d'une déduction supplémentaire en raison
du risque d'attente voire d'échec des plans partiels d'affectation envisagés.
Il est en revanche impossible de maintenir, comme l'a fait la décision
attaquée, des taxes-types qui ne tiennent compte que des frais probables
d'études et d'aménagement et que la commission de classification considère
d'ailleurs comme intangibles.
Sur ce dernier point,
il faut rappeler que d'après la jurisprudence constante, les taxes-types de
l'art. 57 LAF ont seulement pour but de fixer le cadre général des estimations
utilisées pour la nouvelle répartition des terres, mais qu'elles ne lient pas
définitivement les parties aux montants exacts mis à l'enquête. Dans la mesure
où, selon le rapport de la commission de classification et d'après les
explications recueillies en audience, les valeurs mises à l'enquête sont
désignées comme des taxes-types mais ne seront pas retouchées au moment des
estimations de détail et du nouvel état, elles ne sont pas conformes à la
notion de taxe-type prévue par l'art 57 LAF. En soi, ce motif justifie
également l'annulation de la décision attaquée.
Vu ce qui précède, il
n'y a pas lieu d'examiner les moyens que la recourante soulève au sujet du fait
que les taxes-ypes ont été arrêtées en fonction d'une situation du marché
immobilier antérieure au "bouleversement" de ce dernier.
Le recours doit donc
être admis.
3.                     Selon l'art. 66 al. 2
LAF, l'autorité de recours peut annuler l'enquête sur tout ou partie du périmètre
si l'admission du recours apporte des modifications importantes au projet de la
commission de classification.
En l'espèce,
l'admission du recours touche aux bases mêmes du système conçu par la
commission de classification. Il n'est donc pas possible de n'annuler que les
taxes-types concernant les recourantes et il convient d'annuler l'enquête sur
tout le périmètre pour ce qui concerne les taxes-types du nouvel état.
L'art. 66 al. 2
prévoit qu'en annulant l'enquête, l'autorité de recours peut ordonner à la
commission de classification de revoir son projet par une nouvelle mise à
l'enquête. Il n'y a toutefois pas lieu d'imposer l'organisation d'une nouvelle
enquête sur les taxes-types du nouvel état car il ne s'agit pas d'une enquête
obligatoirement prescrite par l'art. 63 LAF.
4.                     Vu ce qui précède, le
recours est admis. L'arrêt sera donc rendu sans frais et des dépens accordés au
recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     L'enquête est
annulée en tant qu'elle porte sur les taxes-types des terrains à bâtir au
nouvel état. Elle est maintenue pour le surplus.
III.                     L'arrêt est
rendu sans frais.
IV.                    Des dépens
fixés à 1'800 fr. (mille huit cents francs) sont alloués à la recourante à la
charge du syndicat.
mp/Lausanne, le 30 octobre 1995
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint