vd_omni · AC.2013.0409 · 2014-12-23 · fr

FAME/Service du développement territorial, Municipalité d'Ormont-Dessous, Direction générale de l'environnement, TAVERNIER | Recours dirigé contre un refus d'entrer en matière sur une demande d'autorisation fondée sur l'art. 39 OAT, permettant les "changements d'affectation, à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de constructions existantes comportant des logements, si la construction après transformation est habitée à l'année". Il convient d'examiner le respect de la condition d'habitation "à l'année" de l'art. 39 OAT à l'aune de la jurisprudence rendue en application de l'ordonnance sur les résidences secondaires. Dans cette ligne, il appartient au SDT de démontrer l'existence d'un abus de droit manifeste. En l'espèce, même si les intentions alléguées du recourant suscitent des doutes, on ne saurait conclure à un tel abus. L'inscription au RF de la mention "résidence principale" prévue par l'ordonnance sur les résidences secondaires, sinon de la mention prévue par l'art. 44 OAT, suffira par conséquent à garantir le respect de la condition d'habitation à l'année de l'art. 39 OAT. Recours admis, décision attaquée annulée et renvoi de la cause au SDT pour complément d'instruction (sur la présence d'un logement dans la construction existante) et nouvelle décision.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.12.2014 AC.2013.0409

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23
décembre 2014
Composition
Mme Danièle Revey,
présidente
;
M. François
Kart, juge; M. Christian-Jaques Golay, assesseur.
Recourante
Sylvain FAME,
au Mont-sur-Rolle,
Autorité intimée
Service du
développement territorial (SDT),
à Lausanne,
Autorités concernées
1.
Municipalité
d'Ormont-Dessous,
2.
Direction générale
de l'environnement (DGE),
à Lausanne,
Propriétaire
Edmond TAVERNIER,
à La Forclaz VD,
Objet
permis de construire
Recours Sylvain FAME c/ décision du SDT du
2 septembre 2013 refusant l'autorisation de transformer et d'agrandir le
chalet existant sur la parcelle 2892 d'Ormont-Dessous
Vu les faits suivants
A.
La parcelle 2892 d'Ormont-Dessous, sise au
lieu-dit "En la Golettaz" à environ 1'410 m d'altitude, comporte une
surface de 23'359 m
2
, dont 11'688 m
2
en pré-champ et
11'605 m
2
en pâturage. Elle supporte une habitation de 66 m
2
(ECA 1293). Selon la fiche de recensement architectural de 1996 (date du
recensement), il s'agit d'un chalet d'alpage dans un état de conservation
qualifié de "moyen", bénéficiant d'une note *4* en raison de son
authenticité.
Appartenant à Edmond Tavernier, agriculteur
né en 1947, ce bien-fonds est colloqué en zone agricole et alpestre selon le
plan général d'affectation d'Ormont-Dessous approuvé le 17 avril 1996 (PGA). Il
est en outre inclus dans le périmètre d'habitat traditionnellement dispersé
délimité par le plan directeur cantonal (PDCn).
Le 13 septembre 2012, Edmond
Tavernier a conclu avec Sylvain Fame un acte de promesse de vente
conditionnelle et de constitution d'un droit d'emption. Architecte, Sylvain
Fame est à la tête du bureau Fame architecture SA, dont les bureaux et le siège
social se situent au Mont-sur-Rolle. Cette société a pour but l'exploitation
d'un bureau d'architecture et d'urbanisme, ainsi que toute activité dans les
domaines de l'architecture, de la promotion immobilière et dans le courtage
immobilier. Elle dispose également d'une succursale à Vers-chez-les-Blanc.
A la suite de l'acte précité, une
autorisation de morcellement du sol (fractionnement) au sens de l'art. 112 de
la loi vaudoise du 29 novembre 1961 sur les améliorations foncières (LAF; RSV
913.11) a été demandée le 26 octobre 2012. Cette requête visait à soustraire du
champ d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier
rural (LDFR; RS 211.412.11) une surface de 460 m
2
comprenant l'habitation
et le rural (ECA 1293) qui n'avaient plus d'utilité pour l'agriculture.
Par décision du 21 janvier 2013, le
département alors compétent a accordé l'autorisation de fractionnement
sollicitée, selon un plan de géomètre du 24 septembre 2012, avec la précision
qu'il s'agissait de l'autorisation spéciale requise de l'art. 24a de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Après
le libellé de son dispositif mais avant l'énoncé des voies de recours, cette
décision comporte un paragraphe intitulé "
Remarques
", ainsi
rédigé:
"
(...) Selon l'arrêt AC.2007.0128 du 28
mars 2008 du Tribunal cantonal, les bâtiments agricoles qui étaient auparavant
habités de manière temporaire pour les besoins de l'agriculture comme ceux
situés dans les mayens ou les chalets d'alpage, doivent être considérés comme
des bâtiments agricoles au sens des art. 24 ss LAT. Cela n'implique pas
l'autorisation d'habiter à l'année à des fins non agricoles; en effet,
l'utilisation à des fins non agricoles doit avoir tout au plus les mêmes
qualités et la même intensité que l'utilisation agricole initiale. Dès lors, le
bâtiment ECA n° 1293 ne pourra être transformé que comme résidence secondaire,
dans les limites des articles 24c LAT et 42 OAT. Vu l'état de vétusté de ce
chalet d'alpage, il n'est pas exclu qu'il tombe en ruine à moyen terme. Le cas
échéant, il ne sera plus utilisable "conformément à sa destination"
(cf. art. 24c al. 1
er
LAT et 42 al. 4 OAT) et de ce fait aura perdu
tout droit à être transformé. En conséquence, nous ne pouvons que conseiller
les nouveaux propriétaires à intervenir rapidement sur cette construction. (...).
"
B.
Du 6 février au 7 mars 2013, la Municipalité
d'Ormont-Dessous (ci-après: la municipalité) a mis à l'enquête publique le
projet de Sylvain Fame (ci-après: le constructeur), tendant à des
transformations et à l'agrandissement du chalet ECA 1293 précité (CAMAC 137595).
Le constructeur prévoyait d'affecter à l'habitation tout le rez-de-chaussée y
compris l'ancienne étable, ainsi qu'une partie des combles. Le logement
comprendrait au rez une pièce à vivre d'environ 20 m
2
, une
cuisine/salle à manger de 10 m
2
, un wc/douche et une chambre
d'environ 11 m
2
avec wc/douche adjacents. Les combles seraient consacrés
à une galerie d'environ 15 m
2
et seraient vides pour le surplus.
L'évacuation des eaux claires se ferait par une tranchée filtrante et celle des
eaux usées vers la canalisation existante, de tracé inconnu. Le chalet serait
alimenté en eau potable par une source privée. La parcelle était en outre
raccordée au réseau électrique.
Par courriel adressé le 26 mars
2013 au Service du développement territorial (ci-après: SDT), une collaboratrice
du constructeur a indiqué que le chalet était "
prévu en résidence
principale
". Le 27 mars 2013, le SDT a demandé au constructeur de
préciser qui habiterait le chalet à l'année et de justifier une telle
utilisation du bâtiment compte tenu de la situation de celui-ci. Le
constructeur n'a pas répondu.
Le 23 juillet 2013, le SDT a
informé le constructeur de la teneur d'un courrier de l'Office fédéral du
développement territorial adressé le 20 mars 2013 à la Conseillère d'Etat
en charge de ce service, selon lequel les possibilités d'agrandissement au sens
de l'art. 24c LAT étaient désormais inexistantes dans les communes présentant
un taux de résidences secondaires de 20% et plus (à l'instar d'Ormont-Dessous).
Le SDT relevait que dès lors que le constructeur prévoyait une utilisation du
chalet à l'année, il restait à examiner s'il pouvait bénéficier de l'art. 39 de
l’ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du
territoire (OAT; RS 700.1), disposition selon laquelle, dans les territoires à
habitat traditionnellement dispersé, les cantons peuvent autoriser les changements
d'affectation, à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de
constructions existantes comportant des logements, si la construction après
transformation est habitée à l'année. Le SDT soulignait toutefois que
le caractère habitable du bâtiment paraissait sujet à discussion et que
l'habitat permanent à l'année n'était pas garanti. Sur ce dernier point, les
conditions locales (isolement, accès, enneigement) ne facilitaient a priori pas
une utilisation à l'année de la construction. Le secteur était du reste surtout
marqué par des résidences secondaires et quelques estivages.
Le 22 août 2013, Sylvain Fame a répondu
que le chalet était accessible par une route déneigée journellement, qui desservait
de nombreux autres chalets. Il citait en outre un chalet habité toute l'année
en résidence principale, dont l'accès n'était pourtant pas déneigé (bâtiment ECA
1353 érigé sur la parcelle 2733, au lieu-dit Les Larrets).
C.
La synthèse CAMAC a été établie le 2 septembre
2013. Il en découle que le SDT a refusé de délivrer l'autorisation spéciale
requise, plus précisément d'entrer en matière sur le projet en l'état du
dossier, pour les motifs suivants:
"
(…)
Les travaux
consistent à transformer l'entier du chalet d'alpage ECA n° 1293 en
habitation. Selon le questionnaire 66B, le bâtiment est promis-vendu à M.
Sylvain Fame, architecte encore actif à Mont-sur-Rolle et auteur du projet.
Tout porte à croire que ces transformations visent à créer une résidence
secondaire.
(…)
Etant donné que
le mandataire et promettant-acquéreur prétend que le chalet ECA n° 1293
sera utilisé à l'année, il reste à déterminer si l'article 39 OAT relatif aux
constructions dans l'habitat traditionnellement dispersé est applicable.
L'art. 39 OAT
impose les conditions suivantes:
(...) nous
constatons que certaines de ces exigences ne sont pas remplies, à savoir:
•     En comparaison d'autres chalets anciens de la
région, le caractère habitable du bâtiment ECA n° 1293 paraît sujet à
discussion.
•     Selon les conditions fixées dans le projet de
loi sur les résidences secondaires (en consultation sur le site de la
Confédération), est une résidence principale un logement occupé par une
personne au moins ayant son domicile principal, au sens de l'art. 3, let. b, de
la loi du 23 juin 2006 sur l'harmonisation des registres, dans la commune
concernée. En l'état du dossier, notre service constate que l'habitat permanent
à l'année n'est pas garanti en l'état (art. 39 al. 1 let. a OAT), faute
d'éléments concluants par rapport aux demandes formulées dans notre courriel du
27 mars 2013.
•     Les conditions pour une utilisation comme
résidence principale ne semblent pas remplies: bâtiment non équipé, absence
d'accès confortable au bâtiment (bien que déneigé d'après les dires de
[Sylvain Fame]
).
Le secteur est d'ailleurs majoritairement occupé soit par des bâtiments en lien
avec l'exploitation d'estivages, soit par des résidences secondaires.
Au vu de ce qui
précède, le SDT ne peut pas entrer en matière sur le projet en l'état du
dossier. En aucun cas, le permis de construire ne peut être délivré.
(…)
"
D.
Par acte du 19 septembre 2013, Sylvain Fame a
saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) d'un
recours dirigé contre le refus du SDT du 2 septembre 2013, concluant
implicitement à son annulation. En substance, il confirmait qu'il entendait
utiliser le chalet en cause au titre de résidence principale. Il comptait dans
le futur exercer une activité économique sur la commune et ce chalet serait
dédié, comme résidence principale, à l'un de ses collaborateurs, dont les papiers
seraient déposés au greffe de la commune une fois les travaux réalisés; ces
derniers coïncideraient avec le début de sa future activité. Il répétait que le
chalet disposait d'un accès routier garanti tout l'hiver et d'un service de
distribution du courrier postal.
E.
Le 24 octobre 2013, la Direction générale de
l'environnement (DGE) a indiqué qu'elle n'avait pas d'observations à déposer.
Dans son écriture du 25 octobre
2013, la municipalité a estimé que le SDT n'avait pas à se prononcer quant à
l'accès qualifié de "
relativement difficile
" (notamment
l'hiver), au déneigement et à la situation éloignée du chalet, dès lors qu'une
personne avait fait le choix d'y vivre à l'année en résidence principale en
toute connaissance de cause. L'accès routier était garanti durant tout l'hiver
et bon nombre d'habitants vivaient en résidence principale dans des secteurs
bien moins desservis. En conclusion, la municipalité demandait au tribunal de bien
vouloir réexaminer la décision du SDT, en tenant compte du préavis favorable
qu'elle délivrait à la transformation projetée.
Au terme de sa réponse du 7
novembre 2013, le SDT a conclu au rejet du recours. En bref, il appartenait au
recourant d'apporter les éclaircissements nécessaires sur l'affectation du
projet en résidence principale, que ce soit sous l'angle de la réglementation
sur les résidences secondaires ou de l'art. 39 OAT, ce qu'il n'avait pas fait
jusqu'alors.
F.
Le recourant a déposé un mémoire complémentaire
le 17 décembre 2013, sur lequel le SDT s'est exprimé le 13 janvier 2014.
Par avis du 22 janvier 2014, la
juge instructrice a relevé que le recourant n'apportait aucun élément concret à
l'appui de ses allégués (par exemple, le nom du collaborateur ainsi que son
engagement à prendre domicile dans le chalet à transformer, la liste des
mandats acquis par le recourant dans le secteur d'Ormont-Dessous et le
caractère durable de ceux-ci justifiant la création d'une résidence principale,
tous autres motifs conduisant le recourant à privilégier cette région). Elle
invitait le recourant à produire tous éléments concrets propres à démontrer ses
allégués.
Dans son écriture du 29 janvier
2014, le recourant a fourni la liste des mandats qui, à ses dires, l'avaient
amené à ouvrir une succursale à Ormont-Dessous, afin de se simplifier la vie,
notamment sur les routes. Il précisait cette liste n'était pas exhaustive. Il
s'agissait des projets suivants:
"
Col des Mosses :  Ancienne Poste , parcelle n° 1431: permis obtenu
et en force pour la transformation de 8 appartements dont 1 au rez sera réservé
pour ma succursale. Début des travaux: mai 2014, fin des travaux: décembre
2014. Ouverture de mon bureau : janvier 2015.
[NDLR: CAMAC 133'810]
Col des Mosses :  Au Cartier, parcelle n° 3230 :
construction d’un chalet individuel en résidence principale.
[NDLR: CAMAC 134'768]
Col des Mosses :  Au Cartier, parcelle n° 1675 :
transformation d’un vieux chalet, propriété de Bufaco SA. Permis en force
depuis 2 ans, avant la lex Weber. Début des travaux: été 2014.
[NDLR: CAMAC 110'634]
Col des Mosses :  Parcelle n° 3272 : construction d’un
complexe para-hôtelier pour le compte de la société Alpstyle Village SàrI.
Permis en cours.
[NDLR: Camac
144'079, en cours]
Col des Mosses :  Parcelle n° 3141 : construction
d’un chalet en résidence principale. Permis en force. Début des travaux: mai 2014.
[NDLR: CAMAC 134'670]
La Forclaz         :  Parcelle n° 2337: construction
d’un chalet pour le compte de la famille Roch. Permis en force.
[NDLR: CAMAC 135'770]
La Forclaz         :  Parcelle n° 2892: le chalet en
question pour mon employé... Début des travaux projeté: été 2014.
[NDLR: CAMAC 137'595, objet du présent
recours]
Villars-Bretaye    :  Parcelle n° 3926 :
transformation d’un chalet. Enquête en cours:1 opposition.
[NDLR: CAMAC 138'033, projet refusé]
Villars-Gryon      :  Parcelle n° 5030A:
construction d’un chalet pour la famille Olsen, en résidence principale. Projet
en cours d’élaboration.
Les
Diablerets    :  Parcelle n° 7400: construction d’une résidence protégée pour
seniors, de 8 appartements. Projet en cours d’élaboration.
"
Le SDT s'est exprimé le 12 février
2014. Pour obtenir une autorisation de transformer le bâtiment ECA 1293 sur la
parcelle 2892, le recourant devait remplir les conditions de l'art. 4 al. 1
let. a de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires et de
l'art. 39 al. 1 OAT, à savoir démontrer que la construction serait utilisée
comme résidence principale. S'agissant de la liste des mandats du recourant, le
SDT a mis en doute la licéité du premier projet, prévu sur la parcelle 1431 au
Col des Mosses, et ajouté qu'il ne comprenait pas la démarche du recourant
consistant à obtenir une autorisation de transformer un chalet d'alpage
excentré, alors qu'il entendait organiser son activité commerciale dans un
bâtiment comportant plusieurs logements, dont l'un pourrait aisément être
destiné au collaborateur employé sur place, ce qui permettrait de répondre au
souci de simplification et de rationalisation des déplacements voulu par le
recourant. Il a par ailleurs rappelé que les projets prévus sur les parcelles
2892 (objet du présent recours) et 3926 avaient été refusés. Ainsi, hormis les
quelques projets qui subsistaient sur la liste, le recourant n'apportait aucun
élément démontrant concrètement ses allégués, en particulier en ce qui
concernait le caractère durable de ses engagements dans la région justifiant la
création d'une résidence principale dans un chalet d'alpage situé hors zone à
bâtir, moyennant transformation au sens de l'art. 39 al. 1 OAT. Le recourant ne
démontrait pas qu'il ait effectivement entrepris des démarches en vue de
l'implantation d'une succursale sur le territoire de la Commune
d'Ormont-Dessous. Par ailleurs, le recourant ne répondait pas à la demande du
Tribunal cantonal concernant le nom du collaborateur et son engagement à
prendre domicile dans le chalet à transformer.
G.
Le recourant a développé ses explications le 3
mars 2014. S'agissant du projet sis sur la parcelle 1431 au Col des Mosses, il
entendait acquérir ce bâtiment et l'exploiter en chambres d'hôtes, comme
indiqué dans l'autorisation, et garder l'appartement au rez qui serait sa
succursale du bureau d'architecte et ferait également office du bureau de
gestion de ce bed & breakfast. Il serait impossible de loger son futur
collaborateur dans ce bâtiment, puisqu'il s'agissait précisément de chambres
individuelles, sans compter que ses activités n'étaient pas concentrées uniquement
sur le Col des Mosses. Il était dans l'incapacité de communiquer le nom de son
futur employé, dès lors qu'il n'entendait pas engager quelqu'un avant d'avoir
réalisé les travaux tant pour le bureau que pour le logement de son futur
employé. Le chalet litigieux servirait du reste de chalet témoin pour les choix
de finition de ses clients, pour les deux communes d'Ormont-Dessous et
d'Ormont-Dessus. Enfin, il ajoutait que son choix d'ouvrir une antenne dans la
vallée était réfléchi. Du reste, il avait un "
nouveau projet de
construction aux Diablerets
".
Le SDT a réagi par écriture du 12
mars 2014, soulignant que les explications du recourant ne répondaient pas à la
requête du Tribunal cantonal du 22 janvier 2014. Ainsi, le projet de bed &
breakfast sur la parcelle 1431 n'était pas concluant, dès lors qu'il annonçait
à nouveau une intention du recourant par rapport à un bien dont il n'était pas
propriétaire mais dont il envisageait de se porter acquéreur. L'utilisation à
des fins d'habitation à l'année du chalet litigieux n'était pas garantie compte
tenu des conditions d'accès et d'équipement et s'agissant d'un secteur
essentiellement occupé par des bâtiments en lien avec l'exploitation d'estivage
ou par des résidences secondaires. Le SDT est au surplus revenu sur le
caractère habitable du chalet. A cet égard, il a précisé que selon la doctrine
relative à l'art. 39 al. 1 let. a OAT, seuls entraient en ligne de compte les
bâtiments comportant déjà des logements. Les lits destinés à un hébergement
occasionnel, comme on le trouvait parfois dans les granges, n'étaient pas
considérés comme des logements. En l'espèce, les pièces au dossier jetaient le
doute sur le caractère habitable de la construction existante. De par sa nature
et sa situation, l'utilisation de l'ouvrage se limitait aux périodes
d'estivage, point corroboré par la structure de logement existante très
sommaire. L'inspection locale qu'il plairait à la cour d'apppointer permettrait
de constater la configuration et l'affectation du secteur, ainsi que le
caractère habitable de l'ouvrage.
H.
A la suite d'un échange de correspondance, le
propriétaire Edmond Tavernier a accepté par courrier du 20 octobre 2014 de
prolonger la promesse de vente et d'achat de la parcelle litigieuse, en
substance jusqu'à la notification du présent arrêt.
I.
Le tribunal a ensuite statué.
Considérant en droit
1.
Le recourant entend transformer et agrandir le
chalet d'alpage ECA 1293. Le projet a été mis à l'enquête publique. A l'issue
de celle-ci, le SDT a refusé d'entrer en matière en l'état du dossier sur cette
demande. La municipalité n'a pas statué sur le permis de construire, la
procédure ayant été interrompue par le refus du SDT.
Le recours est par conséquent
dirigé exclusivement contre le refus du SDT d'entrer en matière. Déposé dans
les formes et le délai requis, il est recevable.
2.
Le chalet litigieux est sis en zone agricole et
alpestre. Aux termes de l'art. 17 al. 1 RPGA, la zone agricole et alpestre est
réservée à l'exploitation des domaines et des pâturages et autres activités en
relation étroite avec l'affectation de la zone. La transformation du bâtiment est
par conséquent soumise à autorisation spéciale cantonale au sens des art. 25
al. 2 LAT et 120 al. 1 let. a de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11).
3.
Les travaux visant à transformer et agrandir un
bâtiment destiné à un non-agriculteur, ils nécessitent une autorisation
dérogatoire au sens des art. 24 ss LAT. Sous cet angle, le recourant requiert,
en application de l'art. 24 let. a LAT, le bénéfice de l'art. 39 al. 1
let. a OAT.
a) L'art. 39 OAT a la teneur
suivante:
1
Dans les territoires à habitat traditionnellement dispersé qui sont
désignés dans le plan directeur cantonal et dans lesquels, compte tenu du
développement spatial souhaité, l'habitat permanent doit être renforcé, les
cantons peuvent autoriser, au titre de constructions dont l'implantation est
imposée par leur destination (art. 24, let. a, LAT):
a.     les changements d'affectation, à des fins
d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de constructions existantes
comportant des logements, si la construction après transformation est habitée à
l'année;
b.    (...)
2
(...)
3
Des autorisations ne peuvent être délivrées sur la base du présent
article que si l'aspect extérieur et la structure architecturale de la
construction demeurent inchangés pour l'essentiel.
4
(...)
5
(...)
b) En d'autres termes, l'art. 39
al. 1 OAT autorise hors zone à bâtir le changement d'affectation et la
transformation d'un bâtiment à des fins d'habitation sans rapport avec
l'agriculture à condition, notamment, que l'immeuble se situe dans un
territoire à habitat traditionnellement dispersé, qu'il "
comporte un
logement
" avant transformation et qu'il soit habité "
à l'année
"
après travaux (let. a). L'aspect extérieur et la structure architecturale
doivent en outre demeurer inchangés pour l'essentiel (al. 3).
4.
Le projet litigieux est implanté sur le
territoire d'une commune dont la proportion de résidences secondaires est supérieure
à 20%, conformément à l'annexe de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les
résidences secondaires (RS 702) entrée en vigueur le 1
er
janvier
2013. Il entre par conséquent dans le champ d'application de ladite ordonnance,
étant précisé que celle-ci traite de manière identique les résidences situées à
l'intérieur ou à l'extérieur de la zone à bâtir.
L'art. 4 de l'ordonnance sur les
résidences secondaires prévoit que des autorisations ne peuvent être accordées
que pour la construction de résidences qui seront utilisées comme résidence
principale (let. a; la let. b n'entre pas en considération ici). Selon l'art.
2, est réputée résidence secondaire une résidence qui n'est pas utilisée toute
l'année par une personne domiciliée dans la commune (let. a) ou pour les
besoins d'une activité lucrative ou d'une formation (let. b).
A teneur de l'art. 6 de
l'ordonnance, dans l’autorisation de construire une nouvelle résidence,
l’autorité compétente fixe l’obligation de l’utiliser conformément à l’art. 4
let. a ou b (al. 1). Dans ladite autorisation, elle ordonne à l’office du
registre foncier d’inscrire la mention "
résidence principale
» ou "
résidence
affectée à l’hébergement touristique qualifié
" sur le feuillet de
l’immeuble (al. 2).
D'après son art. 9 al. 2, l'ordonnance
a effet jusqu’à l’entrée en vigueur de la législation d’exécution de l'art. 75b
Cst. (sur la possibilité d'agrandir les résidences secondaires existantes sous
l'empire de ladite ordonnance, voir ATF 140 II 378 [1C_68/2014 du 15 août 2014]).
A ce jour, le Message concernant la loi fédérale sur les résidences secondaires
(objet 14.023) a été adopté par le Conseil fédéral le 19 février 2014 (FF 2014
2209). En l'état, il a été traité par le Conseil des Etats (session du 25
septembre 2014) qui, s'agissant de l'agrandissement des résidences secondaires
existantes, a adopté sur proposition de la majorité de la commission l'art. 12
al. 2
bis
prévoyant notamment qu' "
en dehors des zones à
bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des dispositions
applicables à la construction en dehors des zones à bâtir
."
5.
En substance, l'autorité intimée refuse d'entrer
en matière sur le projet du recourant, en application de l'art. 39 OAT, pour
deux motifs. Le SDT considère, d'une part, que le dossier ne comporte pas
suffisamment d'assurance quant à l'utilisation effective de la construction à
transformer en tant que résidence principale et, d'autre part, qu'en
comparaison avec d'autres chalets anciens de la région, le caractère habitable
du bâtiment litigieux apparaît "
sujet à discussion
".
a) En ce qui concerne la
destination du chalet une fois transformé, il sied d'admettre que la notion
d'habitation "
à l'année
" de l'art. 39 al. 1 let. a OAT
correspond à celle de "
résidence principale
" de l'art. 4 let.
a de l'ordonnance sur les résidences secondaires. Il convient ainsi d'examiner
le respect de la condition d'habitation "
à l'année
" de la
première disposition à l'aune de la jurisprudence rendue en application de la
seconde.
aa) Selon la jurisprudence relative
à l'ordonnance sur les résidences secondaires, est réputée résidence secondaire
au sens de l’art. 2 let. a de cette norme une résidence qui n’est pas utilisée
toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. A contrario, doit
être considéré comme une résidence principale un logement utilisé toute l’année
par une personne domiciliée dans la commune. La distinction entre résidence
secondaire et principale se fonde dès lors sur la notion de domicile au sens de
l’art. 23 CC (AC.2014.0015 du 30 juin 2104 consid. 5a).
S'agissant de la preuve relative à
l'affectation d'une construction à la résidence principale, le Tribunal fédéral
a traité cette question dans un arrêt relativement récent, sous l'angle de l'abus
de droit (ATF 1C_847/2013 du 4 avril 2014). Il a d'abord rappelé que, comme le
suggère, en matière civile, le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit
doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. La partie qui entend faire
appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi
(consid. 4.3). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que face à l'interdiction
générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne peut
exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la
réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur
construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne
pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne
pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison
de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en
question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices
concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les
recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le
canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de
construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la
résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en
matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartenait non pas au
constructeur, mais bien aux opposants de démontrer l'existence d'un abus de
droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier
(consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce contexte,
qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une résidence
principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets
d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été
reprises dans un arrêt récent du Tribunal fédéral (arrêt non publié 1C_240/2014
du 24 octobre 2014, consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le
respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les
travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi
consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013).
Ainsi, selon le jugement de
principe de la CDAP reposant sur l'ATF précité du 4 avril 2014 (AC.2014.0015 du
30 juin 2014 consid. 5), si les seules déclarations du constructeur ne
permettent pas de garantir que les logements prévus seront effectivement
affectés à de la résidence principale, l'inscription au Registre foncier de la mention
"
résidence principale
" prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance
semble suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste (voir aussi
AC.2014.0036 du 15 décembre 2014).
bb) En l'espèce, le recourant est
notamment à la tête d'un bureau d'architecture dont les bureaux et le siège
social se situent sur la Côte. Il a indiqué vouloir développer dans le futur
une activité économique dans la vallée des Ormonts, et y ouvrir une antenne de
sa société. Il entend dédier le chalet litigieux, comme résidence principale,
au collaborateur qu'il engagera pour cette activité. Les papiers de ce
collaborateur seront déposés au greffe de la commune une fois le chalet
transformé et agrandi. Ces travaux coïncideront avec le début de sa future
activité. Le chalet servira également de chalet témoin pour les choix de
finition de ses clients de la vallée.
En l'état, conformément à la
jurisprudence exposée ci-dessus, il appartient au SDT de démontrer l'existence
d'un abus de droit manifeste. Or, le recourant a établi qu'il déployait une
activité professionnelle dans la région. Le chalet est certes isolé et érigé sur
un alpage, à une altitude de 1400 m, mais conformément aux déclarations de la
municipalité, la route d'accès est déneigée en hiver. A en croire le site
www.maps.google.com
, il se situerait en outre à environ quinze
minutes en voiture de l'embranchement y menant depuis la route cantonale, au
Sepey. Dans ces conditions, même si les intentions alléguées du recourant suscitent
des doutes, on ne saurait conclure à un abus de droit manifeste. L'inscription
au Registre foncier de la mention "
résidence principale
"
prévue par l'ordonnance sur les résidences secondaires, sinon de la mention
prévue par l'art. 44 OAT, suffira par conséquent à garantir le respect de la
condition d'habitation à l'année de l'art. 39 al. 1 let. a OAT.
Compte tenu de l'arrêt du Tribunal
fédéral rendu après la décision attaquée, les doutes éprouvés par le SDT sur l'affectation
à la résidence principale du futur chalet ne permettent pas à ce service de
refuser d'entrer en matière sur la demande du recourant fondée sur l'art. 39
al. 1 let. a OAT.
b) En ce qui concerne le caractère
"
habitable
" du chalet dans son état actuel, toujours au sens
de l'art. 39 al. 1 let. a OAT, le SDT a retenu qu'il paraissait sujet à
discussion.
De par sa nature et
sa situation, l'utilisation de l'ouvrage se limitait aux périodes d'estivage,
point corroboré par la structure de logement existante très sommaire. Toujours
de l'avis du SDT, l'inspection locale qu'il plairait à la cour d'appointer
permettrait de constater la configuration et l'affectation du secteur, ainsi
que le caractère habitable de l'ouvrage.
Le recourant n'a pas réagi sur ce
point.
Les éléments au dossier, notamment
les plans d'architecte, la fiche de recensement (qualifiant l'état du chalet de
"moyen" en 1996) et les remarques figurant au pied de la décision de
fractionnement du 21 janvier 2013 (cf. partie "En fait", let. A) ne
permettent pas de déterminer si le bâtiment se prête à un usage d'habitation.
Ainsi que le relève le SDT, une inspection locale apparaît nécessaire sur ce
point. Il n'appartient toutefois pas au tribunal de procéder lui-même en
première instance à une telle mesure d'instruction. Là aussi, il incombe au SDT,
soit d'entrer en matière, soit de compléter l'instruction s'il le souhaite.
c) Dans ces conditions, c'est à
tort que le SDT n'est pas entré en matière sur la demande du recourant tendant
à transformer le chalet d'alpage litigieux en habitation principale en vertu de
l'art. 39 al. 1 let. a OAT.
6.
Vu ce qui précède, le recours est admis, la
décision du SDT doit être annulée et la cause doit être renvoyée à cette
autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision. Compte tenu de l'issue
du recours, il n'y a pas lieu de percevoir un émolument judiciaire. Le
recourant n'étant pas assisté, il n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision du Service du développement
territorial du 2 septembre 2013 est annulée. La cause est renvoyée à cette
autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision.
III.
Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire, ni
alloué de dépens.
Lausanne, le 23 décembre 2014
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du
développement territorial.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.