vd_omni · EF.1996.0021 · 1997-07-15 · fr

VON STRENG Françoise c/CEFI de Lausanne | VV du terrain confirmée à 400 fr./m²: vue masquée par un bosquet, mais topographie et situation très favorables. RR.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.07.1997 EF.1996.0021

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 juillet 1997
sur le recours formé par
Françoise VON
STRENG
, représentée par son époux Philippe von Streng, à Paudex,
contre
les décisions rendues les 12 mars/8 mai 1996
par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(estimation fiscale de la parcelle no 132 de Paudex, sise au chemin des
Grangettes 19).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Françoise von Streng
est propriétaire de la parcelle no 132 de la Commune de Paudex. Sis au chemin
des Grangettes, ce bien-fonds totalise 2'770 m²; il supporte un bâtiment
d'habitation flanqué d'un garage (no ECA 212).
B.                    Le 18 mars 1994, dans le
cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la
commission) a porté de 641'000 fr. à 1'903'000 fr. l'estimation fiscale de la
parcelle no 132. Sur recours de la propriétaire, elle a ramené ce montant à
1'650'000 fr. le 12 mars 1996.
C.                    Françoise von Streng a
recouru le 21 mars 1996: elle contestait alors la valeur vénale dans son
ensemble. Le 8 mai 1996, la commission a fait savoir qu'elle avait ramené
l'estimation fiscale de la parcelle no 132 à 1'587'000 fr.; à quoi la
recourante a répondu, le 17 mai 1996, qu'elle admettait la nouvelle valeur
vénale de la construction mais qu'elle estimait toujours excessive la valeur
vénale du terrain, fixée par la commission à 400 fr. le m². Le tribunal a tenu
séance sur place le 7 juin 1996; à cette occasion, la recourante a conclu, pour
le terrain, à une valeur vénale de 300 fr. le m². Le tribunal a délibéré et statué
immédiatement; le 22 juillet 1996, il a communiqué aux parties le dispositif de
sa décision, en réservant la communication ultérieure des considérants.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996).
Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement,
bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205,
consid. 4a).
2.                     L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du
canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de
l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une
révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20
novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour
l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après
instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Dans le cas particulier, seule
demeure litigieuse la valeur vénale du terrain: au chiffre de 400 fr. le m²
retenu par la commission, la recourante oppose, en dernière analyse, une valeur
de 300 francs le m².
A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble; les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de
l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol.
4.                     a) La parcelle no 132
est notamment bordée par le chemin de la Grangette au sud-ouest et par des
vignes au sud-est; au-delà du chemin de la Grangette s'implante un bâtiment
(appelé le château) entouré d'un parc arborisé. En amont de la route du Simplon
et de la voie CFF Lausanne-Vevey, le territoire communal s'étire en pente très
marquée en direction du nord-est; les abords du chemin de la Grangette
définissent toutefois une sorte de replat.
La commission affirme
avoir suivi la méthode comparative préconisée par les instructions; elle relève
que, dans le quartier considéré, plusieurs transactions ont été enregistrées à
des prix supérieurs à 500 fr. le m². La recourante objecte que sa parcelle est
aujourd'hui privée de toute vue en raison du développement du bosquet implanté
dans le parc du château; elle ajoute que deux terrains voisins, beaucoup mieux
situés, auraient été vendus à 200 fr. le m².
b) Visite des lieux
faite, il est incontestable qu'en direction du sud-ouest et du sud, les grands
arbres du parc du château forment un écran imposant; encore que, de part et
d'autre, il subsiste des échappées non négligeables. Mais l'environnement de la
propriété de la recourante n'en présente pas moins une grande valeur: en particulier,
toute la partie non bâtie de la parcelle ainsi que les vignes voisines offrent
au sud-ouest et au sud-est des dégagements appréciables. A cela s'ajoute que ce
compartiment de terrain, protégé du bruit et entouré de verdure, présente des
avantages dont est dépourvu en aval le coteau "A Bochat", certes
dominant mais en très forte pente et surplombant la voie ferrée; ainsi les
abords du chemin de la Grangette sont-ils en eux-mêmes attrayants, par leur
topographie et leur altitude favorables. Soit encore dit à l'intention de la
recourante, une indexation de la valeur du terrain par rapport à son prix de
vente n'entre pas en ligne de compte: en effet, un tel critère viderait de
toute portée la méthode comparative préconisée par les instructions.
c) Tout bien
considéré, il se justifie d'admettre la valeur de 400 fr. le m² retenue par la
commission. Par voie de conséquence, il y a lieu de confirmer l'estimation
fiscale de 1'587'000 fr. finalement arrêtée: en effet, ce montant se fonde,
pour le terrain, sur la valeur précitée de 400 fr. le m².
6.                     En conclusion, le
tribunal prend acte de l'estimation fiscale de 1'587'000 fr. statuée le 8 mai
1996 et rejette le recours pour le surplus. En application de l'art. 55 al. 1er
LJPA, un émolument de justice de 1'000 fr. est mis à la charge de la
recourante; ce montant est compensé par l'avance de frais opérée.
Soit encore dit à
l'intention de la recourante, le sort de son pourvoi eût été identique si, par
hypothèse, le tribunal avait admis le prix de 350 fr. le m² qu'elle avait
d'abord suggéré. En effet, ce chiffre n'aurait pas conduit à une disparité
supérieure à 5% entre l'estimation du tribunal et celle de l'autorité intimée:
en application de sa jurisprudence constante, le tribunal n'aurait donc pas
conclu à un abus du pouvoir d'appréciation (v. consid. 1 ci-dessus; v. aussi
TA, arrêt EF 96/0011 du 24 juin 1997).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Il est pris
acte de la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 132 de Paudex, fixée à
1'587'000 fr.
II.                     Le recours est
rejeté.
III.                     Un émolument
de justice de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante
Françoise von Streng.
mp/Lausanne, le 15 juillet 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint