vd_omni · EF.1999.0006 · 2000-06-09 · fr

KAESLIN Charles et Marthe c/CEFI d'Aigle | La forte récession qui sévit à Bex justifie une entrée en matière sur la demande de mise à jour. Nouvelle estimation fiscale légèrement trop élevée : recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.06.2000 EF.1999.0006

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 juin 2000
sur le recours formé par
Charles et Marthe
KAESLIN
, à Lausanne
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aigle
(ci-après : commission), du 18
février 1999, relative à la parcelle no 729 de la Commune de Bex.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Charles et Marthe
Kaeslin sont copropriétaires depuis 1986 de la parcelle no 729 de la Commune de
Bex. Ce bien-fonds de 342 m² supporte un bâtiment : le sous-sol est voué à des
caves, le rez-de-chaussée à un établissement public et les trois étages à des logements.
Dans le cadre de la dernière révision générale, l'estimation fiscale de la
parcelle no 729 a été fixée à 1'370'000 fr. en 1992.
B.                    Le 20 octobre 1997,
Charles et Marthe Kaeslin ont sollicité une mise à jour de cette estimation
fiscale. Par décision du 23 février 1998, la commission a ramené celle-ci à
1'200'000 fr.; sur recours, elle a confirmé ce montant le 18 février 1999.
C.                    Charles et Marthe
Kaeslin recourent contre cette décision : en substance, ils considèrent que
l'estimation fiscale de leur propriété ne devrait pas dépasser 900'000 francs.
Sans prendre de conclusions formelles, la commission propose implicitement le
maintien de sa décision. Le tribunal a procédé à une inspection locale le 14
septembre 1999 : étaient présents le recourant Kaeslin (accompagné de M.
Jean-Paul Kaeslin et de M. François Schneeberger) ainsi qu'un délégué de la
commission.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêts EF 96/058 du 15 juillet 1997
et EF 99/004 du 29 février 2000). Il y a abus du pouvoir d'appréciation
lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se
laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des
dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des
principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire,
égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b
in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     On l'a vu, les
recourants ont déposé le 20 octobre 1997 une demande de mise à jour de
l'estimation fiscale fixée en 1992. En substance, ils exposent que la situation
économique s'est notablement modifiée depuis; ils sollicitent dès lors que
l'estimation fiscale soit ramenée à 900'000 francs.
a) La loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) prévoit notamment
ce qui suit :
"Art. 20. - A partir de la
mise en vigueur de la présente loi, la commission de district procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué."
"Art. 23. - Tout
propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son immeuble, s'il
rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation
portée au registre.
Le Département des finances a le
même droit.
..."
Quand bien même l'art.
20 LEFI traite de la mise à jour et que l'art. 23 LEFI utilise le terme de
révision, les dispositions précitées régissent en réalité toutes deux les
demandes de réexamen ou de nouvel examen de l'estimation fiscale : leur
application ne s'écarte pas des principes généralement admis par la
jurisprudence en matière de réexamen. L'autorité compétente n'est ainsi tenue
d'entrer en matière sur une requête du propriétaire fondée sur l'une ou l'autre
de ces deux dispositions que si celui-ci fait valoir que les circonstances de
fait ou la situation juridique se sont notablement modifiées depuis que la
décision en cause a été prise (v. notamment arrêts EF 95/065 du 24 avril 1996
et EF 96/049 du 26 septembre 1996).
Ainsi le tribunal
est-il régulièrement entré en matière lors de la vente (v. notamment arrêts EF
95/058 du 8 février 1996 et EF 99/016 du 14 avril 2000) et de la donation
(arrêts EF 90/009 du 27 septembre 1991 et EF 99/004 déjà cité) d'une parcelle,
ou encore du transfert des actions d'une société immobilière en liquidation à
une personne physique (arrêts EF 98/010 du 15 avril 1999 et EF 98/021 du 9
novembre 1999); il l'a également fait lors du déclassement d'un terrain (arrêt
EF 95/062 du 7 août 1996). En revanche, n'ont été considérés comme faits
nouveaux ni l'adaptation d'un état locatif ni l'augmentation de la redevance
due pour un droit de superficie (arrêt EF 95/003 du 4 juillet 1995); cette
qualification a aussi été déniée à des transactions sur des actions d'une
société anonyme révélant une valeur vénale moindre que celle retenue dans le
cadre de la dernière estimation fiscale (arrêt EF 99/009 du 30 décembre 1999).
b) Qu'en est-il
lorsque seule est invoquée la dégradation du marché immobilier et locatif? A
cet égard, le Tribunal administratif a constamment jugé que, dans le système
vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour de longues années et qu'il
ne se justifie pas de les modifier au gré des fluctuations du marché (arrêts EF
92/036 du 30 mars 1993, EF 97/016 du 6 novembre 1997 et EF 98/011 du 3 décembre
1998);  seules des circonstances véritablement exceptionnelles peuvent
permettre de s'écarter de ce principe, par exemple une récession inhabituellement
brutale et marquée affectant durablement l'attractivité économique ou
touristique d'une région. Cette conception ne pénalise d'ailleurs nullement les
propriétaires fonciers, au contraire : en effet, même lorsque les estimations
fiscales deviennent de beaucoup inférieures à la réalité comme durant les
années de haute conjoncture, aucun réexamen n'est ordonné par l'autorité pour
ce motif entre deux révisions générales.
c) Les recourants
exposent en substance que, à Bex tout spécialement, le marché immobilier a
connu ces dernières années une situation difficile. Ils ajoutent que la
pression sur les prix entraîne une diminution de la valeur vénale et que le
plein rendement - si tant est qu'il puisse être atteint - exige des concessions
au niveau des loyers.
Sans que se soit
produit un fait nouveau à proprement parler, il n'est pas contestable que -
tout comme quelques autres centres d'importance secondaire - la région
considérée a été touchée par la récession de façon particulièrement sévère; et,
quand bien même dans certaines régions plus favorisées une reprise de la
conjoncture paraît s'amorcer, cette évolution risque de tarder à se faire
sentir à Bex. Tout bien pesé, et sans qu'il soit question de remettre en cause
les principes jurisprudentiels susrappelés, on peut admettre ici que la
situation s'est modifiée dans une mesure notable depuis 1992 : autrement dit,
c'est à juste titre que la commission est entrée en matière sur la demande de
mise à jour présentée par les recourants.
3.                     Selon l'art. 2 al. 4
LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci. L'art. 8 REFI dispose que cette valeur marchande est établie en
prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble (al. 1er); à défaut d'indications, la valeur vénale est
obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux variant selon le genre
d'immeuble, la nécessité d'amortissement ainsi que les risques de placement sur
ces immeubles (al. 2).
Pour les recourants,
la valeur vénale devrait se situer entre 900'000 fr. et 760'000 fr. : ils
parviennent à ce montant en capitalisant le plein rendement locatif (situation
au 1er janvier 1999) à un taux allant de 10 à 12 %. Pour sa part, la commission
n'a pas chiffré la valeur vénale; elle n'a pas non plus fourni d'éléments de
comparaison, encore que les transactions portant sur des immeubles comparables
soient probablement rares, actuellement, à Bex. Il appartient donc au tribunal
d'évaluer - d'après son expérience et selon les connaissances de ses assesseurs
spécialisés - la valeur vénale effective de la parcelle.
Comme on l'a vu
(consid. 2c), il n'est pas contestable que, plus encore que d'autres, la région
a été touchée par la récession : les recourants n'ont donc certainement pas
tort d'affirmer que la valeur de leur bâtiment s'est ressentie de cette
dégradation. Sur un plan plus particulier, la visite des lieux a permis de
constater que l'ouvrage en cause est une construction simple et qu'apparemment
son édification n'a pas dû poser de problèmes techniques particuliers; au
demeurant, quand bien même un ascenseur a été installé et quelques travaux de
rénovation effectués, le niveau d'équipement demeure dans l'ensemble modeste.
Dans ces conditions, il apparaît réaliste d'estimer le coût de la construction
à 1'437'200 fr. (soit 792 m³ à 200 fr. pour les caves et 3197 m³ à 400 fr. pour
le reste du volume); après déduction d'un taux de 30% pour vétusté, la valeur
vénale est donc de 1'006'000 francs pour le bâtiment. En ajoutant à ce montant
le prix du terrain estimé à 102'000 fr. (342 m² à 300 fr.), la valeur vénale
totale atteint ainsi 1'108'000 francs.
4.                     Aux termes de l'art. 2
al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. Selon l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Dans leur pourvoi, les
recourants déterminent la valeur de rendement selon différentes approches : en
fonction des trois hypothèses qu'ils envisagent, cette valeur varie entre
470'000 fr. et 1'000'000 francs. Il résulte de sa décision du 23 février 1998 que,
quant à elle, la commission a admis une valeur locative théorique de
95'820 fr., qu'elle a capitalisée à un taux de 8% (au lieu de 7,5 % en 1992).
C'est sur la base des
loyers annoncés par les recourants eux-mêmes, à l'appui de leur demande de mise
à jour du 20 octobre 1997, que la commission a admis un rendement de 95'820 fr.
: rien donc ne justifie de s'écarter de ce chiffre. En y appliquant le taux de
capitalisation - légèrement plus favorable pour les recourants que celui retenu
par l'autorité intimée - de 8,5%, on parvient à une valeur de rendement de
1'127'000 fr. (chiffre arrondi). Ce montant se révèle supérieur à celui de la
valeur vénale qui, on l'a vu, est de 1'108'000 fr. : or, l'art. 2 al. 2 LEFI
dispose que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
5.                     En résumé, l'estimation
fiscale de la parcelle se monte à 1'108'000 fr. au lieu de 1'200'000 francs. La
différence est légèrement supérieure à 5%; or, le tribunal  conclut en règle
générale à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité
supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v.
notamment arrêt EF 99/016 déjà cité). Dans le cas particulier, le pourvoi doit
toutefois être considéré comme partiellement admis : en effet les recourants,
qui ont conclu à une estimation fiscale de 900'000 fr. au maximum, n'obtiennent
pas entièrement gain de cause. Vu le sort du recours, il y a lieu de mettre à
la charge des recourants un émolument de justice, limité à 1'000 fr.; aucune
des parties en présence n'ayant consulté avocat, la question des dépens ne se
pose pas.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 18 février 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 729 de la Commune de Bex est arrêtée à
1'108'000 francs
.
III.                     Un émolument
de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Charles
et Marthe Kaeslin.
sa/Lausanne, le 9 juin 2000
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint