vd_omni · AC.2012.0135 · 2013-04-15 · fr

RICK/Municipalité de St-George, Service des routes, SERVICE DES ROUTES - Région Ouest M. Alain DELACRETAZ, ABDELHAK, DOMINGUES LOPES | Divers griefs invoqués contre un projet de construction:- le projet présenté n'est pas conforme à la planification en vigueur. Grief admis. Si la commune entend modifier l'affectation de la zone, elle doit le faire en suivant la procédure légale.- la distance minimum entre la façade et la limite de propriété n'est pas respectée. Grief rejeté, au motif que la méthode de calcul de la hauteur choisie par la municipalité n'apparaît pas arbitraire et doit être confirmée. En outre, les cotes des plans remis par le constructeur ont été vérifiées par l'assesseur spécialisé du tribunal. - le sous-sol est tout juste un souterrain avec à peine plus de 50% en sous-sol. Il a une façade entièrement visible et deux façades très partiellement visibles. Au vu de l'affectation de l'autre partie des locaux et de la configuration de l'espace restant, cet étage peut être considéré comme un sous-sol. Grief rejeté.- l'intégration des surfaces de garages et de caves entraîne un dépassement conséquent du CUS. Grief admis.- il est disproportionné d'exiger une expertise géologique à ce stade de la procédure et la requête du recourant doit être rejetée.Recours admis car le projet litigieux ne respecte pas la réglementation en vigueur.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.04.2013 AC.2012.0135

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 avril 2013
Composition
Mme Isabelle Guisan,
présidente
;
Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseur, et M. Raymond Durussel,
assesseur; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière
.
Recourant
René RICK,
à Genève, représenté par Julien Fivaz, avocat, à Genève,
Autorité intimée
Municipalité de Saint-George,
représentée par Marc-Etienne Favre, avocat, à Lausanne,
Autorités concernées
1.
Service des routes,
à Lausanne,
2.
Service des routes -
Région Ouest
M. Alain Delacrétaz,
voyer de l'arrondissement Ouest,
Constructeur
Elpidio DOMINGUES
LOPES,
P.A. AD CONSTRUCTION SARL, à Burtigny,
Propriétaire
Houri ABDELHAK,
à Saint-George
.
Objet
Permis de construire
Recours René RICK c/ décision de la
Municipalité de Saint-George du 3 mai 2012 (levant son opposition déposée
contre la demande de construire un immeuble de neuf appartements avec  garage
de 10 places, ainsi que 2 places extérieures et la demande complémentaire
portant sur le rabaissement du bâtiment et la création de 12 places de parc
extérieures sur la parcelle n° 100)
Vu les faits suivants
A.
René Rick est propriétaire de la parcelle n° 114
du cadastre de la Commune de Saint-George (ci-après: la commune), supportant un
immeuble. Ladite parcelle jouxte la parcelle n° 100, propriété de Houri
Abdelhak, promise-vendue à Elpidio Domingues, d’une surface de
2'322 m
2
, supportant le bâtiment
ECA n° 210. La parcelle n° 100 est située en zone d’activité et
d’habitation au sens de l’art. 28 du règlement communal sur le plan
d’extension, la police des constructions et le plan d’extension partiel
"
Est
"
approuvé le 9 mars 1984 et le 5 novembre 1980 par le Conseil d’Etat
du Canton de Vaud (ci-après: RPE).
B.
Du 24 juin 2011 au 24 juillet 2011, Houri
Abdelhak et Elpidio Domingues ont mis à l’enquête un projet de démolition du
bâtiment existant ECA n 210 et de reconstruction d’un immeuble de neuf
appartements avec un garage de dix places. L’enquête publique a suscité plusieurs
oppositions, dont celle de René Rick, les opposants relevant notamment
l’absence d’activité au sens du RPE et la dimension de la construction projetée.
Le 12 juillet 2011, la Centrale des
autorisations (CAMAC) a transmis à la Municipalité de Saint-George (ci-après:
la municipalité) la détermination du voyer de l’arrondissement Ouest (Service
des routes). Selon ce document, la distance de visibilité dès la sortie
projetée vers l’amont en direction de Saint-George était de l’ordre de 75 m,
alors que, selon la norme VSS 640'273 traitant des distances de visibilité
nécessaires, selon la vitesse prescrite sur la RC (80 km/h), une distance d’au
moins 120 m était requise. Dès lors l’autorisation requise ne pouvait pas selon
lui être octroyée.
Le 29 août 2011, la CAMAC a
transmis à la municipalité la détermination de la gestion du réseau (Service
des routes) qui refusait de délivrer l’autorisation spéciale requise au motif
que les pentes d’accès au parking souterrain étaient beaucoup trop importantes
(synthèse n° 124’427).
C.
Le 1er septembre 2011 a eu lieu une séance de
conciliation qui n’a pas abouti. Suite à cette séance, la municipalité a décidé
de maintenir les oppositions et de demander au constructeur de procéder à une
enquête complémentaire.
Une enquête complémentaire a eu
lieu du 14 octobre 2011 au 15 novembre 2011, portant sur le rabaissement du
bâtiment et la création de douze places de parc extérieures, qui a suscité
plusieurs oppositions, dont celle de René Rick. Le projet modifié a été soumis
à la CAMAC qui a rendu une synthèse négative le 8 novembre 2011, la gestion du
réseau et le voyer de l’arrondissement Ouest refusant de délivrer
l’autorisation spéciale requise (synthèse n° 126’646).
D.
Un nouveau projet, modifié selon les demandes du
Service des routes, a été soumis à la CAMAC, qui a délivré l’autorisation
spéciale en date du 13 février 2012 (synthèse n° 124’427). Le 3 mai 2012,
la municipalité a accordé le permis de construire et levé les oppositions. Elle
a expliqué aux opposants qu’elle avait exigé du constructeur que le
rez-de-chaussée soit impérativement et exclusivement attribué à des activités,
ce que le constructeur avait accepté en déposant un plan complémentaire daté du
2 avril 2012, dont le respect était une condition du permis de construire. En
outre, la distance aux propriétés voisines avait été corrigée et le projet
était entièrement réglementaire. Il s’intégrerait correctement au site et
permettrait une densification judicieuse de la parcelle, tout en réglant le
sort de la construction actuellement désaffectée.
E.
Le 4 juin 2012, René Rick (ci-après: le
recourant) a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), en concluant à l’admission
du recours et à l’annulation de la décision attaquée, subsidiairement à sa
réforme en ce sens que le permis de construire était refusé, plus
subsidiairement au renvoi de la cause à l’autorité intimée. Il estime en
substance que le projet litigieux est contraire:
-
aux règles sur la zone d’activité et
d’habitation stipulant que les activités doivent représenter une part
prépondérante de la surface de plancher (art. 28 let. a 3
e
phr.
RPE),
-
aux règles sur la distance minimum entre la façade
et la limite de propriété, laquelle devrait correspondre à la hauteur du
bâtiment (art. 28 let. c RPE),
-
aux règles sur le nombre de niveaux limité à trois
(art. 28 let. e RPE),
-
aux règles relatives au calcul du coefficient
d’utilisation du sol (CUS, art. 28 let. i RPE),
-
aux règles sur la détermination du terrain
naturel et la nécessité d’une expertise géotechnique (art. 78 RPE),
-
à l’art. 72 du règlement d'application du
19 septembre 1986 de la loi sur l'aménagement du territoire et les
constructions (RLATC; RS 700.11.1) relatif aux dérogations.
Le recourant reproche également à
l’autorité de ne mentionner qu’une seule enquête CAMAC alors qu’il y aurait eu
deux enquêtes. A titre de mesures d’instruction, il requiert une expertise
géotechnique et une inspection locale.
F.
La municipalité a répondu le 17 août 2012 et a
conclu au rejet du recours dans la mesure où il est recevable. Elle explique
que la zone d’activité et d’habitation au sens de l’art. 28 RPE ne concerne que
quelques parcelles incluses dans le périmètre des habitations à faible densité
de la Côte Malherbe et la Côte Viri. Lors de son adoption, cette disposition
visait notamment la légalisation du bâtiment ECA n° 210 sis sur la
parcelle n° 100, abritant un établissement médico-social, aujourd’hui désaffecté.
Il n’y avait pas d’activité sur les autres parcelles de la zone. L’intimée
interprète ainsi l’art. 28 RPE ce sens qu’elle n’exige pas de pourcentage
d’activité déterminé. Au sujet des numéros CAMAC, elle explique que
l’attribution de deux numéros résulte d’une inadvertance, qui a été corrigée
par la synthèse finale qui reprend le numéro CAMAC initial 124'427. Pour le
reste, elle estime que le projet est tout à fait conforme à son règlement.
Le recourant a produit des
déterminations complémentaires le 30 septembre 2012. Il estime que
l’inadvertance de la CAMAC, qui a attribué deux numéros différents au même
dossier, crée un flou qui devrait entraîner l’annulation de la décision pour
vice de forme. Il confirme les griefs invoqués dans son recours et réitère sa
requête d’expertise géotechnique et d’inspection locale.
Le Service des routes s’est
déterminé le 2 octobre 2012. Il constate que les griefs invoqués par le
recourant ne relèvent pas de sa compétence. Les plans corrigés tiennent compte
des remarques qu’il avait formulées et respectent les normes VSS; il estime
n’avoir dès lors plus à se prononcer sur le projet.
La municipalité a déposé des
observations complémentaires le 18 octobre 2012. Elle allègue qu’il n’y a pas
de raison d’annuler la décision pour vice de forme dans la mesure où le
recourant a pu prendre connaissance et s’exprimer sur l’entier du dossier.
G.
Le tribunal a tenu audience à Saint-George le 14
janvier 2013 en présence des parties et du conseil de la municipalité. On
extrait ce qui suit du compte-rendu d'audience qui a été transmis aux parties:
"
La juge instructrice interpelle les représentants de  la
municipalité au sujet de la zone d’activité et d’habitation. Ceux-ci indiquent
que cette zone était auparavant destinée à l’habitat de faible densité. Pour ce
qui concerne le secteur de la côte Viry, celui-ci est constitué d’un ancien
rural transformé en EMS. Il n’y a pas eu de constructions récentes dans le
secteur de la côte Viry.
La municipalité
explique qu’elle interprète de façon dynamique l’art. 28 let. a 2
e
phr. de son règlement communal qui prévoit que « les activités
représenteront une part prépondérante de la surface totale de plancher »
et qui est déjà assez ancien. Elle estime ainsi que « part prépondérante »
ne signifie pas forcément « plus de 50% », d’autant que du logement
est moins nuisible pour les voisins que de l’activité professionnelle. A son
avis, le quartier ne peut que bénéficier de l’arrivée de familles avec enfants,
qui permettront notamment de maintenir l’arrêt de bus qui est proche. Il n’y a
actuellement dans cette zone que des habitations, à l’exception d’un
propriétaire qui exploite depuis 5-6 ans un atelier de chauffage. (…)
Concernant la
distance aux limites, le recourant se plaint qu’il existe sur la parcelle n° 100
une construction qui empiète sur sa propriété. M. Canta
[
représentant de la constructrice
]
explique que la
constructrice s’est engagée en juillet 2011 à détruire ce bâtiment. Il est
constaté que l’escalier du recourant empiète de son côté également sur la
parcelle n° 100 et que l’agrandissement de son garage n’a pas été
cadastré.
S’agissant du
nombre de niveaux et de la ligne du terrain naturel, les représentants de la
municipalité et la constructrice relèvent que la parcelle a fait l’objet de
déblais (dans les années 60, pour la construction de l’EMS) et de remblais
(pour la terrasse, dans les années 80). Les parties conviennent que l’escalier
du recourant suit de manière assez juste le tracé du terrain naturel. La
terrasse du recourant a aussi fait l’objet de remblais.
La cour et les
parties se déplacent ensuite à l’est de la parcelle. Il est constaté que le
dossier ne contient pas de plan de géomètre avec les cotes du dernier projet.
La constructrice dispose d’un tel document et va le produire dans un délai qui
lui sera imparti à cet effet.
Interpellé par
juge instructrice, les représentants de la constructrice indiquent qu’ils
adhèrent complètement à la position de la municipalité et que c’est pour cette
raison qu’ils ne se sont pas déterminés dans le cadre de la procédure.
A propos de la
demande d’expertise géotechnique, Me Favre se demande si le recourant,
domicilié au-dessus de parcelle en cause, a qualité pour invoquer un tel moyen.
Le syndic explique que l’on se trouve sur de la roche pure. Le voyer fait
remarquer que les dalles du sol ne laissent voir aucune fissure, alors que la
propriété est à l’abandon depuis plusieurs années. Au vu des diverses
explications reçues, le recourant déclare s’en remettre à justice quant à la
nécessité de procéder à une telle expertise.
Interrogé sur
l’accès, le voyer relève que, du point de vue du Service des routes, l’accès
amont est convenable. Il faut minimiser le nombre de places visiteurs au nord
de la parcelle. Il reviendra à la municipalité de définir quel est le nombre
adéquat de places visiteurs. Le nombre de places de parc nécessaire se compte
de la même manière pour les logements que pour les locaux d’activité. La
largeur du chemin Côte Malherbe est de 2.80 mètres. Le recourant indique qu’il
n’a jamais reçu les derniers plans; ceux-ci lui seront transmis par le
tribunal.
La cour et les
parties quittent la parcelle n° 100, remontent le chemin Côte Malherbe puis
redescendent par la propriété du recourant. Me Favre relève que l’impact visuel
de la construction sera restreint pour le recourant
"
.
H.
Le 18 février 2013,
la
constructrice a produit
un plan de situation actualisé
avec les altitudes et les plans du projet définitif à l'échelle originale, qui
ont pu être consultés par le recourant.
I.
Les arguments des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Le Tribunal cantonal examine d'office et
librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.
a) Selon l'art. 75 al. 1 de la loi
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a
qualité pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à
la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité
de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et dispose d’un intérêt
digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée (let. a) ainsi que
toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise à recourir (let. b).
b) En l’occurrence, le voisinage immédiat
du recourant avec le projet litigieux conduit à admettre qu'il dispose de la
qualité pour agir.
2.
a) Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de
la Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS
101) ainsi que par l'art. 27 al. 2 de la Constitution du 14 avril 2003 du
canton de Vaud (Cst.-VD; RSV 101.01), le droit d’être entendu confère à toute
personne le droit d’exiger, en principe, qu’un jugement ou une décision
défavorable à sa cause soit motivé. Cette garantie tend à éviter que l’autorité
ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de
pertinence; elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L’objet et
la précision des indications à fournir dépend de la nature de l’affaire et des
circonstances particulières du cas; néanmoins, en règle générale, il suffit que
l’autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée (ATF 112
Ia 107 consid. 2b p. 109). Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter
tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut
au contraire se limiter à l'examen des questions qui, sans arbitraire,
apparaissent décisives pour l'issue du litige; il suffit que le justiciable
puisse apprécier correctement la portée de la décision et l’attaquer à bon
escient et que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle (ATF
134 I 83
consid. 4.1
p. 88; 133 I 270 consid. 3.1 p. 277;
130 II 530
consid.
4.3;
126 I 15
consid. 2a/aa
et les arrêts cités).
b) En procédure administrative
vaudoise, l'art. 42 let. c LPA-VD prévoit qu'une décision doit indiquer les
faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie. La
jurisprudence cantonale a ainsi déjà considéré à maintes reprises qu'il
n'appartient pas au tribunal de reconstituer, comme s'il était l'instance
précédente, l'état de fait ou la motivation qu'aurait dû comporter la décision
attaquée (arrêts AC.2010.0239 du 13 mai 2011; PE.2009.0010 du 1
er
mai 2009; BO.2008.0060 du 31 octobre 2008; AC.2008.0083 du 28 juin 2008 et les
arrêts cités). En matière de construction, la législation vaudoise prévoit à
l'art. 116 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (LATC; RSV 700.11) que les auteurs d'oppositions motivées ou
d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec
l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées, lorsque
l'opposition est écartée. Il y a lieu d'être particulièrement attentif à
l'exigence de motivation des décisions administratives lorsque les moyens des
recourants ont été formulés dans une procédure d'opposition ou de réclamation
préalable (
AC.2011.0170 du 31 août 2011 et les
références citées
).
c) En l’espèce, selon le recourant,
l’omission de l’une des références CAMAC dans la décision attaquée aurait créé
une situation floue qui ne lui aurait pas permis de faire valoir ses droits et
justifierait l’annulation de la décision en cause. Le recourant voit également
un défaut de motivation dans le fait que l’autorité intimée n’a pas expliqué
les détails du calcul du CUS auquel elle a procédé. Dans sa réponse, la
municipalité a expliqué, au sujet des numéros CAMAC, que l’attribution de deux
numéros résultait d’une inadvertance, qui a été corrigée par la synthèse finale
qui reprenait le numéro CAMAC initial 124'427. Bien qu’en soi regrettable, cette
inadvertance n’a cependant privé le recourant d’aucun droit. Pour ce qui
concerne le calcul du CUS, il est vrai qu’il n’est pas expliqué de manière
détaillée. Cela étant, le recourant a néanmoins pu apprécier correctement la
portée de la décision et l’attaquer à bon escient, ainsi que discuter les
arguments de l’autorité dans le cadre d’un double échange d’écritures. Il n’y a
ainsi pas lieu de considérer que son droit d’être entendu a été violé.
3.
a) L’art. 28 PRE dispose ce qui suit:
"
VI. Zone d’activité
Art. 28
a)
Cette zone touchant deux secteurs, l’un à la
Côte Malherbe, l’autre à la Côte Viri, est destinée aux activités sans nuisance
pour leur voisinage (respect du site, émissions nulles – bruits,odeurs,
trépidations, etc.) et à l’habitation.
Les activités liées à l’exploitation de pensions ou de homes pour
personnes âgées peuvent en particulier être exercées dans cette zone.
Les activités représenteront une part prépondérante de la surface
totale de plancher.
b)
L’ordre contigu ou non contigu est autorisé.
c)
La distance minimum « d » entre la façade
et la limite de propriété voisine ou du domaine public est fonction de la
hauteur « h » du bâtiment:
Si « h » est inférieur ou égal à 7        « d »  =
6 m.
Si « h » est supérieur à 7 m              « d »  =
« h ».
La distance entre bâtiments sis sur une même propriété est au
minimum de 4 m.
d)
La surface au sol minimum est fixée à 150 m2
pour les constructions non contiguës et 100 m2 pour  les constructions érigées
en ordre contigu.
e)
Le nombre des niveaux est limité à 3
(rez-de-chaussée compris).
Les combles sont habitables.
f)
La hauteur des façades à la corniche ne
dépassera pas 9,50 m.
g)
La longueur des façades sans décrochement ne
pourra dépasser 20 m.
h)
La pente des toitures sera comprise entre 50 et
70 %.
i)
Le coefficient d’utilisation de la parcelle ne
dépassera pas 0.4.
"
b) Il convient en premier lieu
d’examiner si le projet est conforme à la règle stipulant que les activités
doivent représenter une part prépondérante de la surface de plancher (art. 28
let. a 3
e
phr. RPE).
Il n’est pas contesté par
l’autorité intimée, ni par le constructeur qui s’aligne sur la position de la municipalité,
que la surface affectée aux activités dans le projet litigieux est inférieure à
50%. L’autorité explique qu’elle interprète de façon dynamique l’art. 28
let. a 3
e
phr. de son règlement communal. Elle estime ainsi que
"
part prépondérante
"
ne signifie pas forcément
"
plus de 50%
"
, d’autant que du logement est moins
nuisible pour les voisins que de l’activité professionnelle. A son avis, le
quartier ne peut que bénéficier de l’arrivée de familles avec enfants, qui
permettront notamment de maintenir l’arrêt de bus qui est proche. Il n’y a
actuellement dans cette zone que des habitations, à l’exception d’un
propriétaire qui exploite depuis 5-6 ans un atelier de chauffage. Les
intentions de la commune en matière d’aménagement de la zone concernée
paraissent adéquates. Il n’en demeure pas moins que l’aménagement du territoire
est soumis à des plans dont la procédure d’adoption est fixée de manière
contraignante par la loi. En l’occurrence, l’art. 28 let. a al. 2 RPE est
applicable et dispose que les activités doivent représenter une part
prépondérante de la surface de plancher. Selon le dictionnaire de l’Académie
française (9
e
éd., en cours d’édition),
"
prépondérant
"
se définit comme suit:
"
PRÉPONDÉRANT , -ANTE adj. XVIIIe siècle. Emprunté du latin
praeponderans, participe présent de praeponderare,
"
être plus pesant; avoir plus d'importance
"
, lui-même composé de prae,
"
devant, avant
"
,
et ponderare,
"
peser
"
, dérivé de pondus,
"
poids, pesanteur; influence
"
.
Qui l'emporte sur
les autres en autorité, en influence, qui prévaut.
[
…
]"
.
Cette définition savante rejoint
celle du langage commun, selon lequel
"
prépondérant
"
signifie
"
plus
important, qui l’emporte sur
"
, en l’occurrence supérieur à 50%. Si la commune entend modifier
l’affectation de la zone en réduisant, voire en supprimant, la part devant être
affectée aux activités, elle doit le faire en suivant les procédures relatives
à la modification de son règlement communal sur le plan d’extension, la police
des constructions et le plan d’extension partiel Est (art. 56 ss LATC). Rien
ne l’autorise à faire l’économie d’une telle procédure. Le tribunal de céans ne
peut en l’état que constater que le projet présenté n’est pas conforme à la
planification en vigueur. Le recours doit ainsi être admis pour ce motif.
c) Le recourant soutient ensuite
que la distance minimum entre la façade et la limite de propriété n’est pas
respectée (art. 28 let. c RPE). Son argumentation est la suivante: la hauteur
"
h
"
figurant à l’art. 28 let. c RPE doit être comprise comme la
hauteur au faîte et non comme la hauteur à la corniche, la municipalité ayant à
tort retenu la hauteur à la corniche sur la base de l’art. 65 RPE. La
hauteur du bâtiment au faîte étant de 10.80 m, la distance avec les parcelles
voisines devrait aussi être de 10.80 m. Le recourant soulève à cet égard la
question de la hauteur réelle de la construction par rapport au terrain
naturel, dès lors que le niveau du terrain varie d’un dossier à l’autre. Les
gabarits ne sont pas posés sur le terrain naturel mais sur un terrain qui a
déjà fait l’objet d’un remblai par le passé. En outre, il relève que dès lors
que l’art. 27 RLATC exige une hauteur de 2 m 40 par étage, ledit bâtiment,
qui comporte 3 étages, s’élève au moins à 7 m 20.
Pour l’intimée, c’est bien
l’art. 65 RPE qui sert de base au calcul de la hauteur
"
h
"
, qui serait en l’occurrence de 6 m. S’agissant du niveau du terrain
naturel, elle expose que si le recourant entend remettre en cause le relevé du
géomètre, il doit prouver ses allégations, cas échéant par la production d’une
expertise privée.
aa) L’art. 65 RPE dispose ce
qui suit :
"
La hauteur maximale de chaque partie de la corniche des bâtiments
est mesurée à partir du terrain naturel ou aménagé en déblai, calculée en tous
points du terrain situé au droit de la façade correspondante
"
.
Cet article ne donne effectivement pas
d’indication sur la manière dont doit être interprétée la hauteur au sens de
l’art. 28 RPE. Il faut par conséquent partir du principe général selon
lequel, pour interpréter les notions juridiques indéterminées figurant dans les
règlements communaux sur les constructions - dont la portée n'est pas imposée
par le droit cantonal - il convient de se référer d'abord à l’interprétation de
l’autorité communale, étant précisé cette dernière dispose à cet égard d'une
certaine liberté sur laquelle l'autorité cantonale ne doit pas empiéte
r (cf. AC.2007.0276 du 13 juin 200
8, AC.2006.0317 du 25
octobre 2007). Il faut ainsi reconnaître à l'autorité communale une certaine
latitude de jugement dans ce domaine, à laquelle doit correspondre une certaine
retenue du Tribunal cantonal. Dans le cas présent, la méthode choisie par la municipalité,
consistant à calculer la hauteur
"
h
"
mentionnée à
l’art. 28 RPE en se basant sur l’art. 65 RPE et en partant ainsi du
principe qu’il s’agit de la hauteur à la corniche n’apparaît en rien arbitraire
et doit être confirmée.
bb) Pour les calculs qui suivent,
le tribunal se basera sur les cotes des plans remis par le constructeur en février
2013, qui ont été soumis au recourant qui n’a pas formulé de remarques à leur
égard, et qui ont été vérifiés par l’assesseur spécialisé du tribunal (géomètre
de profession). Suite à cette vérification, il convient de préciser les cotes
figurant sur les plans reçus de la manière suivante :
- la seule cote avérée est l’altitude
de la borne au Nord-Est de la parcelle avec 874 m 55. Les autres cotes
utilisées par l’architecte sont celles du modèle numérique de terrain (MNT)
élaboré par swisstopo à partir de ses relevés altimétriques. Ces altitudes sont
cohérentes avec la référence précise et peuvent être retenues, même si elles
restent des cotes interpolées donc relativement peu précises en absolu (+/- 1
mètre au mieux). Le terrain naturel utilisé par l’architecte est également issu
du MNT 2002, qui décrit un sol tel qu’existant en 2002 soit avec le déblai et
le remblai de l’EMS existant. Il ressort de l’inspection locale que le terrain
naturel avant les travaux liés à l’EMS en limite de parcelle 100 / parcelle 114
est équivalent au MNT 2002. Il faut donc partir de l’idée que les quatre coins
du bâtiment prévu ont les altitudes de terrain naturel après / avant les
travaux liés à l’EMS suivantes:
Coin           Après                            Avant
NO             865.00                           865.2
SO             861.90/864.20*             861.9
SE              863.50                           863.2
NE              865.20                           866.2
(* le plan de situation et le MNT indiquent 861.90, mais le plan de
la façade ouest indique 864.20).
- les différences relativement
faibles entre le terrain naturel après / avant les travaux liés à l’EMS se
comprennent par le fait que les points considérés sont situés relativement sur
les côtés et donc peu influencés par les déblais et remblais devant et derrière
I’EMS.
- le rez-de-chaussée du bâtiment
prévu est donné à 862 m 50 par l’architecte. Avec le terrain naturel tel que
calculé par l’architecte, qui subit partout un déblai (qui peut servir de base
au calcul selon les termes de l’art. 65 RPE), la hauteur de la corniche sud est
donc bien de 7 m.
Cela étant, une distance de 7
mètres à la limite, tel qu’indiquée sur le plan, est réglementaire et le grief
du recourant à cet égard est infondé.
On relèvera par ailleurs que
l’argument du recourant relatif à l’application de l’art. 27 RLATC, (selon
lequel tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire
de jour ou de nuit a une hauteur de 2 m 40 au moins entre le plancher et le plafond
à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines) est également
irrelevant. La hauteur à la corniche ne doit en l’occurrence pas être de 2 m 40
par étage, mais peut être inférieure, puisque le dernier étage comporte des
espaces de prolongement. Une hauteur de 7 m à la corniche est ainsi compatible
avec l’art. 27 RLATC.
d) Le recourant soutient encore que
le nombre de niveaux maximal n’est pas respecté (art. 28 let. e RPE), les plans
laissant entrevoir selon lui que la construction projetée comprendrait quatre
niveaux. Le niveau
"
prétendument
"
destiné à des activités devrait être
considéré comme un quatrième niveau, en sus des trois niveaux supérieurs
destinés à l’habitation.
Pour l’intimée, qui cite l’arrêt AC.2011.0138
du 31 octobre 2011, le sous-sol ne saurait en l’occurrence compter comme étage,
vu son implantation au-dessous du terrain naturel, avec une seule face
partiellement visible pour l’entrée du garage.
Selon la jurisprudence de
l'ancienne Commission cantonale de recours et de l'ancien Tribunal
administratif, reprise à son compte par le Tribunal cantonal, la façon dont les
constructeurs dénomment un niveau n'est pas déterminante pour décider s'il
s'agit ou non d'un sous-sol. Pour décider si un niveau inférieur dégagé d'un
bâtiment doit être considéré comme habitable (et compter au nombre de ceux
autorisés), il convient de se rapporter à toutes les circonstances de l'espèce,
soit le rapport au terrain naturel, l'affectation des locaux et la situation
des accès. Est un sous-sol le niveau dont le volume situé au-dessous du terrain
naturel est plus important que celui hors de terre, n'est pas affecté à
l'habitation et dont l'accès principal du bâtiment est situé à l'étage
supérieur. Doit aussi être considéré comme sous-sol un niveau totalement dégagé
sur une façade et partiellement sur deux autres, qui comprend l'entrée
principale du bâtiment, à condition que ce niveau, situé sous le niveau naturel
pour plus de la moitié de son volume, ne soit pas voué à l'habitation, que le
plancher du rez-de-chaussée soit situé en dessous du terrain naturel en amont
et que la hauteur du bâtiment au faîte soit sensiblement inférieure au maximum
réglementaire. Est également un sous-sol un niveau sur lequel se trouve
l'entrée du bâtiment (avec une façade percée de grandes baies vitrées), la majeure
partie du niveau étant néanmoins située sous le terrain naturel. Inversement,
un niveau comprenant des locaux habitables hors de terre sur plus de la moitié
de son pourtour, dégagé sur la totalité de sa façade principale, n'est pas un
sous-sol, pas davantage que le niveau inférieur d'un bâtiment, presque
entièrement hors de terre sur trois façades, duquel on accède au bâtiment par
un hall de plain-pied (AC.2010.0087 du 30 août 2011 consid. 3 et les
nombreuses références citées; AC.2004.0232 du 8 décembre 2005 consid. 2,
où la qualification de sous-sol a été retenue; AC.2006.0118 du 26 juillet 2007
consid. 2; AC.2006.0082 du 20 février 2007 consid. 5, où le niveau inférieur a
été considéré comme habitable). Il en va pareillement d'un sous-sol presque
entièrement enterré, quand bien même il comporte à une de ses extrémités un
local, à la façade à moitié enterrée, disposant de deux fenêtres et d'une porte
en contrebas du terrain (AC.2008.0056 du 28 juillet 2009 consid. 1).
Pour être considéré comme "
habitable
",
un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour
l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable, la seule
intention du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si
objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface
facilement habitable (AC.2002.0052 du 11 février 2002).
En l’occurrence, le projet compte
deux étages consacrés à l’habitation et un étage destiné à des activités. Il se
pose la question du quatrième niveau (1
er
sous-sol), le garage
souterrain, situé au 2
e
sous-sol étant clairement un sous-sol. Il
faut relever que le 1
er
sous-sol est tout juste un souterrain avec à
peine plus de 50% en sous-sol. Il a une façade entièrement visible et deux
façades très partiellement visibles, apparemment sans ouverture, en tout cas
pour ce qui concerne la partie consacrée aux caves. En outre, au vu de l’affectation
de l’autre partie des locaux (chauffage, buanderie) et de la configuration de
l’espace restant, il apparaît hautement improbable que ce niveau puisse devenir
habitable. Au vu de l’ensemble des éléments, cet étage peut être considéré
comme un sous-sol et le bâtiment respecte ainsi l’art.
28 let. e RPE.
e) Le recourant invoque enfin le
non-respect du CUS, limité à 0.4 selon l’art. 28 let. i RPE. Il faut
à son avis intégrer dans le calcul de la surface habitable les surfaces
destinées à de l’activité, ce qui donne une surface nettement supérieure aux
929 m
2
autorisés (parcelle de 2'322 m
2
). Dans sa
réponse, la municipalité soutient que le projet comprend 918 m
2
de
surface brute utile de plancher, y compris la surface affectée aux activités (sans
autre détail), alors qu’elle affirmait, dans la décision attaquée, que la
surface affectée aux activités ne devait pas être comptée.
Le CUS est le rapport de la surface
brute utile des planchers divisé par la surface totale en zone à bâtir. L’a
rt. 61 RPE, invoqué par l’intimée et selon lequel
"
La surface bâtie se calcule sur
l’étage de la plus grande surface, compte non tenu des terrasses non couvertes,
des perrons, des seuils, des balcons, des piscines non couvertes et des garages
enterrés dont une seule face est visible, recouverte d’une couche de terre de
0,50 m au moins
"
,
n’est en l’espèce d’aucune utilité. Il ne peut en particulier pas être
considéré comme une concrétisation de l’art. 84 LATC, aux termes duquel :
"
1
Le règlement communal peut prévoir
que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en
considération:
– dans le calcul
de la distance aux limites ou entre bâtiments;
– dans le
coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.
2
Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le
profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en
résulte pas d'inconvénient pour le voisinage
"
.
En l’absence de réglementation
communale dérogeant au principe général, il faut par conséquent tenir compte des
deux sous-sols dans le cadre du calcul du CUS. Contrairement à ce que soutient
le recourant, l’autorité intimée a tenu compte dans son calcul de la surface
consacrée aux activités. Elle a toutefois omis d’y intégrer les deux sous-sols.
L’intégration de ces surfaces de garages et de caves entraîne un dépassement
conséquent du CUS. Le projet n’est donc pas réglementaire sur ce point.
4.
Le recourant requiert que soit effectuée une expertise
géologique.
De jurisprudence constante, les
investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude
géotechnique font partie des prestations relatives à l'établissement des plans
d'exécution de l'ouvrage. Toutefois, ces travaux impliquent un investissement
qu'il n'est pas raisonnable d'exiger avant que le droit de construire sur le
terrain ne soit sanctionné par le permis de construire, attestant que toutes
les prescriptions des plans et règlements d'affectation sont respectées et que
les objections d'éventuels opposants ont été examinées. Le tribunal de céans a
jugé à diverses reprises qu'il était contraire au principe de proportionnalité
d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire
l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (AC.2010.0353
du 23 décembre 2011 consid. 4; AC.2007.0276 du 13 juin 2008 consid. 5;
AC.2006.0098 du 29 décembre 2006; AC.1999.0171 du 18 juillet 2000 consid. 2 et
les références citées). De plus, la municipalité n'est tenue d'exiger un
rapport géologique et géotechnique par la suite que si des indices sérieux font
penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des
précautions spéciales (AC.2010.0228 du 12 janvier 2011 consid. 3a; RDAF 1967 p.
95).
Il apparaît ainsi disproportionné
d’exiger une expertise géologique à ce stade de la procédure et a requête du
recourant ne peut être que rejetée.
5.
En conclusion, le projet litigieux comporte des
dérogations injustifiées à la réglementation en vigueur. Le recours doit en
conséquence être admis et le permis de construire annulé.
Conformément aux art. 45, 49, 55,
91 et 99 LPA-VD, les frais et dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont
opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée,
à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou
modifiée, d'assumer les frais et dépens (AC.2008.0265 du 19 mai 2009; RDAF 1994
p. 324). L'émolument de justice sera ainsi mis à la charge du constructeur et
du propriétaire, qui supporteront également les dépens auxquels peut prétendre
le recourant, qui obtient gain de cause en ayant procédé par l’intermédiaire
d’un avocat.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Saint-George
du 3 mai 2012 est annulée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs est mis à la charge de Elpidio Domingues Lopes et Houri Abdelhak,
solidairement entre eux.
IV.
Elpidio Domingues Lopes et Houri Abdelhak sont
les débiteurs solidaires de René Rick d’une indemnité de 3'000 (trois mille)
francs à titre de dépens
Lausanne, le 15 avril 2013
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel
subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.