vd_omni · EF.1999.0018 · 2000-01-27 · fr

LEDERMANN Pierre-Michel et Magali c/ CEFI Aubonne | Les recourants ont acquis la parcelle en cause dans le cadre d'une vente de gré à gré. Il convient de comparer le prix de vente effectif à celui auquel aboutit le tribunal en procédant à une estimation selon les principes applicables en matière d'EF. En l'occurrence, le TA aboutit, en procédant à propre estimation, au même résultat que celui de la commission. Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.01.2000 EF.1999.0018

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 27 janvier 2000
sur le recours interjeté par
Pierre-Michel
et Magali LEDERMANN
, à Berolle, représentés pour les besoins de la présente
procédure par l'avocate Christine Marti, à Lausanne,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aubonne
du 7 septembre 1999 relative à
l'estimation fiscale de la parcelle no 65 du cadastre de Berolle.
* * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle
Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière:
Mlle Anouchka Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A.                     Pierre-Michel et Magali
Ledermann ont acquis en copropriété les parcelles 5 et 65 de la Commune de
Berolle le 14 juillet 1998. Selon le contrat de vente conclu avec l'ancien
propriétaire, M. Honegger, le prix des deux parcelles s'est élevé à
80'000 fr. (prix en bloc). La parcelle no 65 se compose d'un terrain nu,
en nature de place-jardin, d'une surface totale de 1'459 m2. Suite à la vente
précitée, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aubonne (ci-après : la commission) a procédé à une mise à jour de
l'estimation des parcelles en cause. Elle a maintenu l'estimation de la
parcelle no 5, telle qu'elle ressortait de la révision générale de 1992, à 300
fr. Quant à l'estimation de la parcelle no 65, elle l'a réduite de 125'000 fr.,
correspondant à l'estimation fiscale consécutive à la révision générale de
1992, à 88'000 fr.
B.                    Par lettre du 20 avril
1999, Pierre-Michel et Magali Ledermann ont recouru contre cette estimation, en
précisant toutefois qu'ils motiveraient leur recours après avoir pris
connaissance du mode de calcul opéré par la commission. Cette dernière a
exposé, par courrier du 22 avril 1999, le détail de ses calculs, qui se
présentent de la manière suivante :
"
Parcelle
5
pré-champ               582 m2 à fr. 0,40/m2         (taxation
agricole)
soit valeur de rendement de fr. 232.80
multipliée par 125 %                                                                                             291.-
Estimation fiscale (arrondie)                                                                            300.-
Parcelle
65
place-jardin              1459 m2 à fr. 120.-/m2      (terrain
constructible)
soit valeur vénale de fr. 175'080.-
divisée par 2                                                                                                            87'540.-
Estimation fiscale (arrondie)                                                                               88'000.-
"
Le 13 mai 1999, les
intéressés ont précisé leur recours, qui ne porte plus que sur la parcelle no
65. Ils relèvent que le terrain s'est vendu en novembre 1982 à 26 fr. le
m2 et qu'à la suite de cette vente, son estimation fiscale est passée de 19'000
fr. à 125'000 fr., calculée sur la base d'un prix de 300 fr. au m2. En juillet
1998, la parcelle précitée a à nouveau été vendue au prix de 55 fr. le m2 et
l'estimation a alors été fixée sur la base d'un prix de 120 fr. au m2. S'il est
vrai que la Commune de Berolle a vendu, en zone villa, une parcelle à ce prix,
il s'agissait toutefois d'une parcelle équipée ce qui n'est nullement le cas,
selon eux, de la parcelle litigieuse.
C.                    La commission a rejeté
le recours des époux Ledermann le 7 septembre 1999 et confirmé l'estimation de
la parcelle en cause. Elle souligne que cette dernière se situe dans une zone
équipée, que les dernières ventes de terrains constructibles à Berolle ont été
conclues au prix de 120 fr. le m2 et que selon l'art. 9 du Règlement sur
l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936, le prix de vente n'est
pas déterminant pour l'estimation fiscale lorsque la transaction a lieu
notamment entre parents.
D.                    Pierre-Michel et Magali
Ledermann ont saisi le Tribunal administratif le 24 septembre 1999. Ils
concluent à ce que la décision attaquée soit modifiée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle no 65 est fixée à 65'655 fr. A l'appui de
leur recours, ils exposent en substance que la parcelle litigieuse est une
parcelle à bâtir, située en zone village de la Commune de Berolle. Cette zone
fait l'objet d'un plan partiel d'affectation, adopté en 1987, qui permet une
densité de construction beaucoup plus faible que celle admise dans la zone
villa. De plus, les constructions en zone village sont limitées par des
périmètres d'implantation. Le plan partiel d'affectation susmentionné a pour
conséquence de déprécier leur terrain en limitant le choix de l'implantation et
celui de l'orientation de l'immeuble à construire. En outre, la parcelle no 65
n'est pas, contrairement à ce que soutient la commission, située dans une zone
équipée, à tout le moins leur parcelle ne l'est pas. L'absence d'équipement a
une influence très négative sur la valeur vénale du terrain. Ils contestent
également l'affirmation de l'intimée selon laquelle les dernières ventes de
terrains constructibles à Berolle auraient été négociées pour un prix de 120
fr. le m2. D'une part, les terrains qui se sont vendus il y a deux ans environ
n'étaient pas situés en zone village, mais en zone villa, laquelle permet une
densité de construction supérieure et n'impose pas de périmètre. D'autre part,
il ne s'est pas négocié de vente à Berolle de terrains constructibles
récemment. A leur connaissance, les dernières ventes remontent à deux ans
environ. Depuis lors, les propriétaires de la commune ont renoncé à vendre,
faute de pouvoir obtenir un prix de 120 fr. au m2. Enfin, les recourants
affirment que la vente de juillet 1998 n'a pas eu lieu dans des circonstances
extraordinaires et que le prix n'a pas été fixé sous l'influence de conditions
particulières. Ils déclarent n'avoir aucun lien de parenté avec leur vendeur,
mais de simples liens d'amitié qui n'ont eu aucune influence sur la fixation du
prix de vente. Ils n'ont dès lors pas bénéficié d'un prix d'amis et ont acquis
la parcelle litigieuse à un prix conforme aux conditions actuelles du marché,
soit 55 fr. le m2.
E.                    L'autorité intimée s'est
déterminée le 2 novembre 1999 en concluant au rejet du recours. Si,
contrairement à ce qu'elle croyait, aucun lien de parenté n'existe entre les
époux Ledermann et M. Honegger, il existe toutefois selon elle des liens affectifs
étroits pouvant être assimilés à des liens familiaux. S'agissant de la valeur
vénale de la parcelle en cause, elle confirme que cette dernière se situe en
zone village et que, selon les instructions du Département des finances pour la
révision générale des estimations fiscales, les terrains constructibles situés
dans la zone Yverdon, Echallens, Cossonay sont estimés entre 150 fr. et 300 fr.
le m2. En retenant un montant de 120 fr. le m2, la commission a appliqué un
montant inférieur au minimum de la fourchette susmentionnée. Par ailleurs, ce
montant de 120 fr. le m2 a été fixé par comparaison avec une vente, intervenue
en 1997, d'une parcelle constructible située sur le territoire communal au prix
de 129 fr. le m2. Bien que cette parcelle se trouve en zone villa alors que la
parcelle litigieuse est située en zone village, les différences entre les deux
zones ne sont pas suffisantes pour justifier une différence du prix au m2 du
simple au double.
F.                     A la requête du juge
instructeur, la Commune de Berolle a produit, le 7 décembre 1999, copie du plan
partiel d'affectation de "Berolle-Village" et copie du règlement
communal de Berolle sur l'aménagement du territoire et les constructions du 21
mai 1995, approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1995.
G.                    Le Tribunal
administratif a procédé à une visite des lieux le 21 décembre 1999, en présence
du recourant Pierre Ledermann et de son conseil, d'une part, du président et de
la secrétaire de la commission, d'autre part. Le syndic de la commune de
Berolle était également présent. A cette occasion, le responsable communal a
montré, s'agissant de l'équipement de la parcelle litigieuse, l'endroit du
raccordement possible eaux claires/eaux usées, ainsi que celui du raccordement
au gaz. Ceux-ci se trouvent sur la voie publique longeant la parcelle no 31,
également propriété des époux Ledermann, soit à quelques mètres seulement en
diagonale de la limite sud-est de la parcelle no 65. Le raccordement pour le
téléréseau n'a en revanche pas été prévu, le recourant l'ayant refusé.
H.                    Les arguments respectifs
des parties, ainsi que les éléments pertinents résultant le cas échéant de
l'inspection locale seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives du 18 décembre 1989 (ci-après: LJPA), le recours est intervenu
en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 lit. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale.
2.                     Conformément à l'art.
20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent,
la parcelle no 65 a été achetée par les recourants le 14 juillet 1998. Cette
mutation justifiait dès lors une mise à jour de l'estimation fiscale. On
précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer
l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de
capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées
à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive
est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 14 juillet 1998, et non
pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour
intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une
estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent,
respectivement le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de cerner de
plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on
présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au
registre (v. dans ce sens arrêt TA EF 94/0017 du 6 juin 1994 + réf. cit.).
3.                     Aux termes de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur
vénale (al. 2).
En l'espèce, les
recourants contestent l'estimation fiscale dans son ensemble. A leurs yeux, le
seul montant déterminant est celui de 45 fr. au m2 au maximum, ce qui
représenterait une estimation fiscale de la parcelle litigieuse de
65'655 fr.
4.                     Pour déterminer la
valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en
l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer
que cette valeur correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au
demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en
raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants
versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en
considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est
d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans
le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été
arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en
considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF 94/0017 du 6 juin 1994
déjà cité).
La commission fait
toutefois valoir que l'on se trouve précisément en présence d'un cas où, en
vertu de l'art. 9 REFI, elle n'est pas tenue de prendre en
considération le prix de vente puisque ce prix est selon elle manifestement
en-dessous du prix du marché.
Aux termes
de l'art. 9 REFI:
"Les ventes qui ont eu lieu dans des
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique
dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires
dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en
considération."
Selon la jurisprudence,
par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires"
,
il faut entendre non seulement les ventes dont le prix est manifestement trop
bas, mais également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3
juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin
1994). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de
l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par
rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation
n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne
correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses visées par
l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence de vente
entre amis (cf. arrêt TA EF 93/035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est
fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix
convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du
marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme
par exemple l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux
enchères où l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence
inférieur à la valeur objective arrêtée par l'expert de l'office), à abandonner
ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement
comparative. L'art. 8 al. 2 REFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le
prix d'achat, des éléments de comparaison (cf. arrêt TA susmentionné).
5.                     En l'occurrence, les
recourants n'ont pas acheté les parcelles en cause aux enchères forcées, mais
dans la cadre d'une vente de gré à gré. A première vue, on ne voit pas dans ces
conditions en quoi le déroulement de la vente ou d'autres circonstances auraient
pu influencer le prix d'adjudication au point que ce dernier ne correspondrait
pas au prix du marché à ce moment-là et pourrait constituer un prix de faveur
ne liant pas la commission. Il convient néanmoins de comparer le prix de vente
effectif à celui auquel aboutit le tribunal en procédant à une estimation
habituelle selon les principes exposés ci-dessus (cf. ch. 3).
6.                     Selon les Instructions
du Chef du Département des finances du 31 janvier 1991 pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions), la
valeur vénale des terrains à bâtir se détermine en tenant compte des prix
moyens pratiqués dans la région au cours des trois dernières années pour un
terrain comparable. A défaut d'élément de comparaison, les Instructions
mentionnent à titre indicatif un prix variant de 150 fr. à 300 fr. le m2 pour
un terrain à bâtir une villa, équipé et situé dans les districts
d'Yverdon-les-Bains, d'Echallens ou de Cossonay. Bien que la parcelle en cause
ne se situe dans aucun des districts précités mais dans celui d'Aubonne, la
proximité entre ces régions permet néanmoins de prendre les mêmes chiffres
comme base de référence.
a) En l'occurrence,
les recourants contestent tout d'abord que leur terrain soit équipé. Or selon
les explications fournies lors de l'inspection locale, il s'avère que la
parcelle en cause est à tout le moins assimilable à un terrain équipé puisque
les propriétaires pourront très facilement et sans coût excessif se raccorder
en cas de construction au système d'écoulement des eaux claires/eaux usées,
ainsi qu'au gaz situé à proximité immédiate du terrain, en traversant la
parcelle no 31 dont ils sont également propriétaires. Le grief des recourants
est dès lors irrelevant et ne joue quasiment aucun rôle sur l'appréciation de
la valeur vénale de leur terrain. On relèvera au demeurant que, dans la mesure
où le prix de 120 fr. le m2 retenu par la commission est bien en-dessous de la
limite inférieure de 150 fr. le m2 prévu par les Instructions, il tient compte de
l'absence d'équipement sur la parcelle elle-même, bien que celui-ci soit
disponible à proximité immédiate.
b) Les époux Ledermann
allèguent en outre que les diverses contraintes de construction (périmètre
d'implantation, densité de construction plus faible qu'en zone villa) résultant
de l'affectation de leur parcelle en zone du village ("PPA de
Berolle-Village") déprécient fortement leur bien-fonds. Ici aussi, cette
critique ne résiste pas à l'examen. Le règlement communal de Berolle sur l'aménagement
du territoire et les constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 16
novembre 1995 (ci-après le règlement), dispose dans son chapitre relatif à la
zone du village ("PPA de "Berolle-Village", ci-après PPA ou zone
du village) que les nouvelles constructions s'inscriront "en
principe" dans le périmètre d'implantation défini sur le plan, tout en
respectant la surface maximale au sol (art. 37 règlement). En d'autres termes,
il n'est à priori pas exclu que, suivant les raisons invoquées, une plus grande
liberté d'implantation puisse être accordée au constructeur.
c) S'agissant ensuite
de la densité de construction autorisée, force est de constater que les
affirmations des recourants sont également infondées. On relèvera tout d'abord
que le PPA autorise la construction de deux maisons mitoyennes sur la parcelle
des recourants, alors qu'un seul logement est permis dans les villas ou maisons
familiales de la zone d'habitations individuelles (art. 54 règlement). De plus,
la densité de construction correspond pour la parcelle no 65, si l'on tient
compte d'une surface de plancher habitable selon le PPA (art. 39 règlement) de
13 m x 15 m (soit 195 m2) permettant la construction de trois niveaux (art. 40
al. 1 règlement: hauteur maximale à la corniche de 6,5 m, soit possibilité
de construire deux niveaux plus combles), à un coefficient d'utilisation du sol
(CUS) de 0,4 (195 m2 x 3 = 585 m2 divisé par 1'459 m2). Or ce CUS de 0,4 est
plus important que celui autorisé en zone d'habitations individuelles, lequel
ne s'élève qu'à 0,28 (art. 59 règlement). Quant au coefficient d'occupation du
sol (COS), il est pratiquement identique à celui de la zone des habitations
individuelles, puisqu'il s'élève à 0,13 (soit 195 m2 divisé par 1'459 m2) pour
la parcelle no 65 et à 0,14 dans la zone précitée (art. 58 règlement).
7.                     Cela étant, de l'avis
des assesseurs spécialisés du tribunal, un prix de vente de 120 fr. le m2 se
justifie pleinement, d'autant plus qu'il correspond au prix de vente d'une
parcelle située en zone d'habitations individuelles intervenue en 1997. Selon
les déclarations de la commission - que rien ne permet de mettre en doute -
cette vente d'une parcelle constructible s'est conclue au prix de 129 fr. le
m2. La différence par rapport au prix de vente de la parcelle litigieuse peut
parfaitement s'expliquer au regard des quelques différences quant aux
possibilités respectives de construire dans les deux zones concernées. Enfin,
il sied de relever que l'estimation de la parcelle no 65 a substantiellement
diminué entre le moment de la révision générale de 1992, où elle s'élevait à
125'00 fr., et celui de la vente aux époux Ledermann, puisque le chiffre
retenu aujourd'hui n'est plus que de 88'000 fr. Cette diminution tient compte
dans une large mesure de la dégradation des conditions du marché immobilier des
années 1990.
8.                     En conclusion, le
tribunal parvient, en procédant à sa propre estimation de la valeur vénale de
la parcelle litigieuse, au même résultat que celui de la commission. Il en
résulte que le prix au m2 du bien-fonds doit demeurer fixé à 120 fr. le m2 et
la valeur vénale à 175'080 fr. On relèvera encore, à toutes fins utiles, que le
prix de vente payé par le recourant (80'000 fr. pour les deux parcelles no 5 et
65) est substantiellement inférieur au montant précité, alors que ce dernier ne
concerne que la valeur vénale de la parcelle no 65 sans tenir compte de la
parcelle no 5, puisqu'il existe une différence entre ces deux valeurs de
l'ordre de 87'000 fr. Or, une telle différence représente, même si l'on en déduit
la valeur d'estimation fiscale de la parcelle no 5 de 300 fr., plus du 100 % du
montant versé. Il se justifiait dans ces conditions de s'écarter du prix
convenu lors de la vente et de retenir à titre de valeur vénale celui calculé
par la commission, soit 175'080 fr. (voir dans le même sens arrêt TA EF
97/007 du 14 juillet 1997 dans lequel le tribunal a considéré que la commission
n'était pas liée par des prix de vente inférieurs de plus de 20% aux valeurs
vénales computées; voir aussi dans le même sens arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin
1998 et TA EF 99/0018 du 2 décembre 1999). La valeur de rendement de la
parcelle étant nulle, l'estimation fiscale équivaut au 50 % de la valeur vénale
fixé à 175'080 fr., ce qui en l'occurrence représente un montant arrondi de
88'000 fr. (art. 2 al. 1 LEFI).
9.                     Compte tenu de ce qui
précède, l'estimation fiscale de la parcelle no 65 doit être confirmée et le
recours rejeté. Vu l'issue de la procédure, les frais seront mis à la charge
des recourants déboutés, qui n'ont de surcroît pas droit à des dépens (art. 55
al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 7
septembre 1999 relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 65 d'Aubonne
est maintenue.
III.                     L'émolument
et les frais d'instruction, par 800 (huit cents) francs, sont mis à la charge
des recourants, cette somme étant compensée par l'avance de frais effectuée.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 27 janvier 2000
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint