vd_omni · AC.2024.0172 · 2025-02-05 · fr

A.________/Municipalité de Poliez-Pittet | Refus municipal de régulariser, dans le cadre d'une demande de permis complémentaire, un patio et un accès extérieur exécutés en violation des plans autorisés, et menant au "bureau" du sous-sol d'un bâtiment. Confirmation que ces ouvrages conduisent à un espace que les modifications apportées au projet rendent habitables, si bien que le coefficient d'utilisation du sol (CUS) n'est plus respecté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.02.2025 AC.2024.0172

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 février 2025
Composition
M. Alain Thévenaz,
président
; MM. Philippe Grandgirard et David
Prudente, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourante
A.________,
à ********,
Autorité intimée
Municipalité
de Poliez-Pittet,
à Poliez-Pittet,
représentée
par Me Nicolas BLANC, avocat à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Poliez-Pittet du 3 mai 2024 refusant la création d'un patio avec nouvel accès
à un bureau, l'agrandissement d'une terrasse, ainsi que la nouvelle
affectation d'une surface commerciale en restaurant et l'extension du couvert
à voitures sur la parcelle n
o
509
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est une société dont le siège est à Lonay et qui a notamment
pour but toute activité dans le domaine de la construction et la réalisation de
toutes opérations immobilières. B.________ en est l'administrateur-président. A.________
est propriétaire des quatre lots de copropriété par étages constitués sur la
parcelle n
o
509 du registre foncier, sur le territoire de la commune
de Poliez-Pittet. Cette parcelle d'une surface de 1'200 m
2
est
située à l'écart du noyau villageois, au nord-ouest. Elle appartient à un
quartier comprenant des habitations et des entreprises.
La parcelle n
o
509 est classée en zone
d'activités selon le plan général d'affectation de la commune de Poliez-Pittet,
adopté par le Conseil communal les 12 septembre 1994 et 15 juin 1995, et
approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1995. Le régime d'affectation est
défini dans le règlement général sur les constructions et l'aménagement du
territoire (RGCAT), adopté et approuvé en même temps que le plan des zones.
B.
Par permis de construire n
o
5533-2019-7 (CAMAC n
o
183632) du 17 septembre 2020, la Municipalité de Poliez-Pittet (ci-après: la
municipalité) a autorisé la réalisation, sur la parcelle n
o
509,
d'un ouvrage décrit de la manière suivante:
"Construction d'une villa
(Minergie), d'un logement séparé. Piscine, local commercial/artisanal.
Chauffage par pompe à chaleur air-eau et panneaux solaires. 10 places de parc
et place vélos, couvert à voitures 4 places, accès."
Le projet consiste en la réalisation d'un ouvrage
constitué d'une villa et d'un autre bâtiment à caractère commercial, séparés
par une cour minéralisée semi-enterrée. Il est prévu d'aménager, dans ce second
bâtiment, au sous-sol, un bureau et un économat séparés par une cloison, des
WC, deux caves et un local technique. La pièce où se trouve le bureau doit être
éclairée par une fenêtre aménagée sur un contre-cœur d'un mètre de hauteur. Au
rez-de-chaussée prennent place un espace qualifié de "
surface commerciale/entrepôt
"
de 97,95 m
2
et une surface commerciale de 42,60 m
2
. Au 1
er
étage sont projetés des chambres et des salles de douche et, au 2
ème
étage, en attique, un espace de séjour ("
salon/cuisine/salle à manger
")
donnant sur un(e) terrasse/balcon pourvu(e) d'une piscine.
Les travaux ont débuté en été 2021.
C.
En juin 2023, A.________ a déposé une demande de permis complémentaire
(CAMAC n
o
225243) tendant à régulariser certains ouvrages et
aménagements réalisés en violation des plans autorisés, soit un patio et un
nouvel accès extérieur menant au bureau, au sous-sol du bâtiment commercial. Il
s'agissait également de légaliser le changement d'affectation de la surface
commerciale du rez-de-chaussée, désormais destinée à l'exploitation d'un
restaurant, l'agrandissement de la terrasse et l'extension du couvert à
voitures.
D.
Le 13 juillet 2023, la municipalité a dénoncé la situation auprès du préfet
du district du Gros-de-Vaud.
E.
Puis, par décision du 2 novembre 2023, la municipalité a ordonné le
rétablissement d'une situation conforme au droit.
Le 1
er
décembre 2023, A.________, son
administrateur B.________ ainsi que le bureau d'architectes de ce dernier (C.________)
ont saisi la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal
d'un recours contre cette décision.
La cause a été enregistrée sous la référence
AC.2023.0415; elle est actuellement pendante devant la cour de céans.
F.
Le dossier de la demande de permis complémentaire (cf.
supra
let.
C.) a été mis à l'enquête publique du 30 décembre 2023 au 28 janvier 2024. Le
projet n'a pas suscité d'opposition.
Les services de l'administration cantonale ont
délivré leurs autorisations spéciales regroupées dans la synthèse n
o
225243 établie le 28 mars 2024 par la Centrale des autorisations en matière de
construction (CAMAC).
Par décision du 3 mai 2024, la municipalité a pour
l'essentiel refusé de délivrer le permis complémentaire requis. Cette dernière
estimait que le patio et le nouvel accès au bureau ne pouvaient être
régularisés, car ils conduisaient à un espace que les modifications apportées
au projet rendaient habitable, si bien que le coefficient d'utilisation du sol
(CUS) n'était plus respecté. Quant à la nouvelle affectation du rez-de-chaussée
(restaurant), la municipalité invoquait le nombre insuffisant de places de
stationnement pour justifier le refus du changement. La municipalité a pour le
surplus indiqué qu'elle tolérait l'extension de la terrasse et la réalisation
du mur de soutènement, à la condition qu'un talus soit aménagé conformément aux
plans faisant partie de la demande de permis de construire. L'extension du
couvert à voitures a été régularisée.
G.
Agissant le 4 juin 2024 par la voie du recours de droit administratif, A.________
demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal
d'annuler la décision municipale. À titre de mesures d'instruction, elle
requiert la tenue d'une inspection locale. Au fond, la recourante prétend,
plans à l'appui, que l'espace du bureau a déjà été pris en compte dans la
détermination du CUS lors de l'enquête principale; dès lors que cet espace est
conforme au droit communal, rien ne ferait obstacle à la régularisation du
patio et de l'accès qui y mène. S'agissant du changement d'affectation de la
surface commerciale, la recourante se dit notamment prête à réduire le nombre
de places assises à 30 afin de répondre aux exigences découlant de la
réglementation communale et des normes professionnelles auxquelles elle renvoie.
Dans sa réponse du 3 septembre 2024, la municipalité
conclut au rejet du recours.
Le 3 octobre 2024, la recourante s'est déterminée
sur la réponse de la municipalité, maintenant implicitement ses conclusions.
H.
Le 18 novembre 2024, la CDAP a procédé à une inspection locale.
S'agissant du restaurant, la recourante a précisé qu'elle modifiait son projet,
en ce sens qu'il ne comprenait plus 35 places assises, mais seulement 25.
Invitée à se déterminer sur le procès-verbal, la municipalité a déposé des
observations le 5 décembre 2024. La recourante n'a pas procédé.
Considérant en droit:
1.
La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la
loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), est ouverte contre
une décision de la municipalité qui refuse un projet de construction. La
propriétaire dont le projet est refusé a qualité pour recourir (art. 75 let. a
LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Le recours a été déposé
dans le délai légal (art. 95 LPA-VD). Les autres conditions de recevabilité du
recours sont remplies (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99
LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
La recourante conteste le refus de la municipalité de régulariser le
patio et le nouvel accès au bureau, ainsi que les modifications apportées aux
aménagements extérieurs – essentiellement la création d'un cheminement
conduisant audit patio. Elle a produit des plans qui démontrent, selon elle,
que le projet respecte le CUS, même en tenant compte de l'espace "
bureau
":
d'après ses calculs, le total des surfaces de plancher déterminantes atteint
593,09 m
2
, soit un total inférieur à la surface réglementaire maximale
de 600 m
2
. Dès lors que les modifications du "
bureau
"
sont admissibles sous l'angle du CUS, rien ne s'oppose, selon la recourante, à
la régularisation du patio et de l'accès qui y conduit.
a) Le CUS, qui fixe la surface brute maximale de
plancher habitable ou utilisable, est de 0,5 dans la zone d'activités selon
l'art. 3.1 RGCAT. D'après cette règle, le calcul s'effectue conformément à la
norme 514.420 de l'ancien Institut fédéral pour l'aménagement du territoire
(ORL) de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich. Elle définit le CUS comme
étant le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile (SBPU) et
la surface constructible du terrain. Cette norme détaille, à son ch. 1.1, les éléments
à prendre en compte dans la SBPU, comme suit:
"La surface brute de plancher
utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en
dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section
horizontale.
N'entrent toutefois pas en
considération:
toutes les surfaces non utilisées
ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les
caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux
pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la
machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de
climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements
multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants,
non utilisés pour le travail; les couloirs,
escaliers
et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles
;
les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes;
les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de
coursive."
b) En l'occurrence, la parcelle n
o
509,
affectée en zone d'activités, a une surface de 1'200 m
2
, de sorte
que la SBPU maximale est de 600 m
2
(1'200 m
2
x 0,5 [art.
3.1 RGCAT] = 600 m
2
).
Au cours des travaux, la recourante a apporté
plusieurs modifications aux locaux qualifiés, sur les plans autorisés, de
bureau et d'économat/archive. La cloison qui devait séparer ces éléments a été
abattue. En lieu et place du local économat/archive, la recourante projette une
kitchenette et une salle de bains. Le contre-cœur de la fenêtre, d'un mètre de
hauteur d'après les plans autorisés, a finalement été supprimé, ce qui fait de
cette ouverture une porte-fenêtre servant d'accès indépendant et qui, de l'aveu
même de la recourante, "
améliore considérablement les conditions de
lumière à l'intérieur
" (recours, page 2).
Dans sa décision attaquée, la municipalité relève
que ces modifications tendent à rendre l'espace bureau habitable, si bien qu'il
doit être comptabilisé dans le CUS. L'ajout de sa surface, par 54,90 m
2
,
à la SBPU initialement autorisée, par 573 m
2
(cf. formulaire de la
demande de permis de construire) conduit à un dépassement du CUS (573 m
2
+ 54,90 m
2
= 627,90 m
2
, soit un dépassement de 27,90 m
2
par rapport à la SBPU maximale autorisée de 600 m
2
). Dans ses
explications, la municipalité soutient que la surface de l'espace bureau n'a
pas été prise en compte dans le calcul du CUS lors de l'enquête de base; le
dossier qu'elle a produit ne permet toutefois pas de l'établir. Ce point est du
reste contesté par la recourante; cette dernière soutient que dans le permis
initial, la surface de l'espace bureau était déjà comptabilisée dans la
détermination du CUS. La recourante a produit, à l'appui de ses écritures, des
plans figurant les surfaces prises en compte dans le calcul du CUS: il en ressort
que la SBPU atteint, selon elle, 593,09 m
2
(54,90 m
2
[espace bureau au sous-sol du bâtiment commercial] + 173,27 m
2
[rez-de-chaussée du bâtiment commercial] + 93,24 m
2
[rez-de-chaussée
de la maison d'habitation] +115,90 m
2
[1
er
étage du
bâtiment commercial] + 88,69 m
2
[1
er
étage de la maison
d'habitation] + 67,09 m
2
[2
ème
étage du bâtiment
commercial] = 593,09 m
2
), soit une surface totale conforme, d'après
la recourante, au CUS réglementaire.
Il apparaît toutefois que la recourante a déduit de
son calcul plusieurs surfaces qui, à teneur de la norme ORL, auraient dû être
prises en compte dans la détermination du CUS: c'est le cas des rampes
d'escalier et de l'ascenseur – la norme ORL prévoit en effet que seuls les escaliers
et les ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles
(ce qui n'est pas le cas en l'espèce) n'entrent pas en ligne de compte dans le
calcul du CUS. La prise en compte de la surface de ces espaces, non comptabilisés
aux différents niveaux de la villa et du bâtiment commercial alors qu'ils
desservent au moins partiellement des surfaces utiles, conduit manifestement au
dépassement du solde restant (selon les calculs de la recourante) de 6,91 m
2
de SBPU (600 m
2
[SBPU maximale autorisée] – 593,09 m
2
[surface de plancher déterminante selon la recourante] = 6,91 m
2
[solde de SPBU disponible]).
Effectuant ses propres calculs, la CDAP a déterminé
une SBPU de 616,57 m
2
(54,90 m
2
[espace bureau] + 180 m
2
[rez-de-chaussée du bâtiment commercial] + 119,34 m
2
[1
er
étage du bâtiment commercial] + 75,33 m
2
[2
ème
étage du
bâtiment commercial] + 93,5 m
2
[rez-de-chaussée de la maison
d'habitation] + 93,5 m
2
[1
er
étage de la maison
d'habitation] = 616,57 m
2
). Si l'on soustrait une surface de 46 m
2
(surface attribuée par la municipalité, dans sa décision, à l'espace bureau),
on obtient une surface de 570,57 m
2
(616,57 m
2
– 46 m
2
= 570,57 m
2
), soit une surface proche de la SPBU annoncée dans le
projet de base (qui était pour rappel de 573 m
2
). Cela tend à
corroborer les explications de la commune selon lesquelles l'espace bureau
n'avait – effectivement – pas été pris en compte dans la détermination du CUS lors
de l'enquête de base. Il n'y a cependant pas lieu d'examiner plus avant cette
question, dès lors que la prise en compte des rampes d'escalier et de
l'ascenseur conduit de toute manière à un dépassement du CUS. Pour ce motif, le
grief de la recourante doit être rejeté.
Il y a enfin lieu de relever que la recourante n'a
pas inclus, dans son calcul du CUS, la surface du sous-sol de la maison
d'habitation. Or, selon la municipalité, la constructrice n'a pas respecté,
dans le cadre de ses travaux, la hauteur sous plafond de 2,20 m telle qu'elle
était fixée dans le permis de base. Cette hauteur atteindrait désormais 2,38 m
(cf. procès-verbal de l'inspection locale), ce qui tendrait à rendre cet espace
habitable: il aurait donc dû, semble-t-il, être pris en compte dans le calcul
du CUS, ce qui aggraverait encore le dépassement de cet indice dans une mesure
correspondante. Vu le sort du grief, il n'est toutefois pas nécessaire
d'élucider cette question, qui peut en l'état rester indécise.
c) Pour les mêmes motifs, le grief que la recourante
forme en lien avec les aménagements extérieurs est écarté: le chemin en dur qui
conduit à une rangée d'escaliers plongeant dans le patio présente une unité
fonctionnelle avec ce dernier. Dans la mesure où le patio ne peut être
régularisé, du fait qu'il dessert un espace non conforme au RGCAT, il doit en
aller de même du cheminement qui y conduit, lequel a été aménagé en violation
du permis de construire.
3.
Le changement d'affectation du rez-de-chaussée du bâtiment commercial ne
paraît plus litigieux. Lors de l'inspection locale, les représentants de la
municipalité ont indiqué que l'aménagement d'un restaurant pouvait y être
autorisé, à condition que le nombre de places de stationnement soit reconsidéré.
L'administrateur de la recourante a alors déclaré modifier son projet en ce
sens que la demande de permis ne porte plus sur 35, mais uniquement sur 25
places assises. Il y a lieu d'en prendre acte. Il n'est pas contesté qu'avec
cette diminution de places assises dans le restaurant, le nombre de places de
stationnement prévu dans le projet respecte les normes professionnelles
applicables en la matière. La demande de permis de construire ayant été
modifiée et ce, dans le sens d'une réduction du projet, rien ne paraît
s'opposer à ce que cet élément soit régularisé. Le recours doit dès lors être
admis dans cette (faible) mesure.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du
recours. Cela entraîne l'annulation partielle de la décision attaquée, s'agissant
du refus de changement d'affectation du rez-de-chaussée du bâtiment commercial.
Le dossier doit être renvoyé à la municipalité sur ce point, afin qu'elle rende
une nouvelle décision relative à ce changement d'affectation, tenant compte du
fait que le nombre de places assises sera limité à 25 au maximum. La décision doit
être confirmée pour le surplus. La recourante, qui n'a modifié son projet qu'à
la fin de la procédure de recours, lors de l'inspection locale, et qui succombe
pour le surplus, supportera un émolument judiciaire (art. 49 LPA-VD). Elle versera
également une indemnité de dépens en faveur de la commune de Poliez-Pittet, qui
a procédé avec l'aide d'un avocat (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision du 3 mai 2024 est annulée dans la mesure où elle refuse
d'autoriser la nouvelle affectation d'une surface commerciale en restaurant au
rez-de-chaussée du bâtiment commercial, le dossier étant renvoyé à la
Municipalité de Poliez-Pittet afin qu'elle rende une nouvelle décision à ce
sujet, en prenant en compte le fait que le nombre de places assises sera de 25
(vingt-cinq) au maximum.
III.
La décision du 3 mai 2024 est confirmée pour le surplus.
IV.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la recourante A.________.
V.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de
Poliez-Pittet à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.
Lausanne, le 5 février 2025
Le président:
Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.