vd_omni · EF.2005.0002 · 2006-11-06 · fr

RECORDON SPORTS-NAUTIQUES SA/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne | La recourante allègue une violation du principe de l'égalité de traitement par rapport aux propriétaires des parcelles voisines de la sienne (et au demeurant issues de la même parcelle de base) dans la mesure où les valeurs de rendement des bureaux et des ateliers de ces parcelles ont été indifféremment estimées au même prix (respectivement 100 fr./m2 et 60 fr./m2) alors que l'état de ses bureaux et ateliers ne sont pas comparables à celui des immeubles voisins. Toutefois, cette différence de vétusté ne justifie pas à elle seule une différence de traitement dans la mesure où d'autres circonstances prévalent en faveur d'une valeur de rendement identique. Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.11.2006 EF.2005.0002

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
6 novembre 2006
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente;
MM.
Alain Matthey et Jacques Morel, assesseurs ; Mme Anouchka Hubert, greffière.
Recourante
RECORDON SPORTS-NAUTIQUES SA, M.
Jean-Pierre Salina,
représentée par Nicolas Urech, avocat, à Lausanne,
Autorité
intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne,
à Aubonne,
Objet
Recours RECORDON SPORTS-NAUTIQUES SA c/ décisions de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne des 8 et
15 novembre 2005 (estimation fiscale de la parcelle n° 1024, A la Picarde, commune
de Bière).
Vu les faits suivants
A.
La parcelle no 504 du cadastre de la commune de Bière,
d'une surface de 17'330 m2, abritait l'ancienne usine de skis Authier, jusqu'à
sa faillite. Elle a par la suite été acquise par différentes acheteurs, dont la
Banque cantonale vaudois (BCV) en date du 5 décembre 2002 lors d'enchères
publiques organisées dans le cadre de la faillite de la société immobilière La
Picarde SA. Le prix d'acquisition par la BCV s'est élevé à 1'730'000 fr. La
parcelle précitée a fait l'objet le 18 décembre 2002 d'une estimation fiscale fixée
à 1'730'000 fr.
B.
Par acte notarié du 20 octobre 2003 (RF 2003/1168), la
parcelle no 504 a été acquise par Recordon Sports-Nautiques SA (ci-après :
Recordon SA, dont les administrateurs sont, selon les pièces au dossier,
Jean-Pierre Salina et Jean-Jacques Kocher), Guy Authier, Patrice Gubéran et
Jean-Claude Gervasi, tous quatre constitués en société simple (ci-après : la
société simple), pour un montant de 1'050'000 fr. Le 28 janvier 2004, les
propriétaires susmentionnés ont requis de la Commission d'estimation fiscale du
district d'Aubonne (ci-après : la commission) qu'elle ne procède pas
immédiatement à la nouvelle estimation fiscale dedite parcelle, certaines
inscriptions devant encore être rectifiées au registre foncier. Le 16 mars
2004, la commission a toutefois décidé de maintenir l'estimation fiscale de la
parcelle no 504 à 1'730'000 fr. Cette décision a fait l'objet, le 20 mars 2004,
d'une réclamation auprès de la commission, qui a confirmé sa position par
décision du 11 février 2005.
C.
Par acte notarié du 30 mars 2004 (RF 2004/598), la
parcelle no 504 a été divisée en quatre nouvelles parcelles, qui ont été
acquises individuellement par les propriétaires communs mentionnés ci-dessus
pour les montants suivants :
-    parcelle no
504 (surface actuelle de 10'601 m2) : Guy Authier pour un montant de
300'300 fr.
-    parcelle no
1024 (surface de 1'187 m2) : Recordon SA pour un montant de 54'180 fr. Cette
parcelle comprend un bâtiment industriel (ECA no 559) de 509 m2 et une place-jardin
de 678 m2. Le bâtiment ECA no 559 est actuellement loué à la société Salina
Distribution SA, dont les administrateurs sont, selon les pièces au dossier,
Jean-Pierre Salina et Jean-Jacques Kocher.
-    parcelle no
1025 (surface de 1'176 m2) : Patrice Gubéran pour un montant de 438'795
fr.
-    parcelle no
1026 (surface de 4'366 m2), qui a été soumise par acte notarié du 30 mars 2004
au régime de la propriété par étages. Cette dernière est composée de 5
lots : lot no 1026-1 (part de 252/1000) acquis pour un montant de 64'831
fr., lot no 1026-2 (part de 57/1000) acquis pour un montant de 14'552 fr., lot
no 1026-3 (part de 324/1000) acquis pour un montant de 83'199 fr., lot no
1026-4 (part de 326/1000) acquis pour un montant de 86'643 fr. et parcelle no
1026-5 (part de 41/1000) acquis pour  un montant de10'500 fr. Recordon SA est
propriétaire des lots 1026-1 et 1026-3 à 1026-5.
D.
Le 18 novembre 2004, la commission a procédé à une visite
des lieux en vue de fixer l'estimation fiscale des différents biens-fonds
susmentionnés, dont ceux de Recordon SA. Par deux décisions datées du 8 février
2005, elle a arrêté l'estimation fiscale des parcelles nos 1024 et 1026-1,
1026-3, 1026-4 et 1026-5, propriétés de Recordon SA, comme suit :
Parcelle
Nom local
Surface en m2
Estimation en Fr.
Ancienne
Nouvelle
1024
A la Picarde
1'187
417'000
1026-1
1026-3
1026-4
1026-5
A la Picarde
A la Picarde
A la Picarde
A la Picarde
PPE
PPE
PPE
PPE
202'000
425'000
213'000
0
E.
Le 21 février 2005, Recordon SA a recouru au Tribunal
administratif contre la décision de la commission du 11 février 2005 relative à
l'estimation fiscale de l'ancienne parcelle no 504 ainsi que contre les deux
décisions de la commission du 8 février 2005 relatives aux parcelles nos 1024
et 1026-1, 1026-3, 1026-4 et 1026-5. A l'appui de son recours, elle invoque en
substance que la vente de la parcelle no 504 entre la BCV et la société simple
le 20 octobre 2003 pour le prix de 1'050'000 fr. est intervenue dans des
conditions "plus que normales", la valeur vénale réelle de cette
parcelle étant au demeurant plus proche de 700'000 fr. que de 1'050'000 fr. Si
le montant de cette vente a néanmoins été fixée à 1'050'000 fr., c'est en
raison du fait que trois des membres de la société simple étaient locataires
des immeubles sis sur les parcelles en cause, alors propriété de la BCV, et
victimes d'une résiliation de leurs baux au 30 juin 2003. S'agissant de
l'estimation fiscale de la parcelle no 1024, elle est disproportionnée, si l'on
songe que ce bien-fonds a été "acquis" le 30 mars 2004 pour un
montant de 54'180 fr., que sa valeur comptable était au 31 décembre 2004 de
59'726 fr. 45, que le revenu locatif s'est en outre élevé pour 2004 à 9'600 fr et
que le bâtiment ECA no 559 est dans un état de vétusté important. S'agissant
des estimations des lots de propriété par étages, elles n'ont pas été
contestées, malgré l'intitulé du recours. En définitive, la recourante a
conclut à la réforme de la décision entreprise, en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle no 1024 soit arrêtée entre 70'000 fr. et 90'000 fr.
La recourante a également déposé le 7 mars 2005
une réclamation auprès de la commission contre les deux décisions
susmentionnées.
F.
Invitée le 28 février 2005 par le juge instructeur à
préciser si son recours portait sur les décisions des 8 et 11 février 2005 ou
seulement sur les décisions du 8 février 2005 et à produire, dans l'hypothèse
où le recours portait également sur la décision du 11 février 2005, une
procuration en sa faveur signée des propriétaires communs de l'ancienne
parcelle no 504, la recourante a indiqué ce qui suit dans un courrier daté du 7
mars 2005 :
"(...)
Nous n'avons pas de mandat de représentation des
propriétaires des parcelles 1025, 504 nouvelle et ne pouvons intervenir que
pour les parcelles nous appartenant soit les parcelles 1024, 1026/1, 1026/3,
1026/4 et 1026/5.
La répartition de l'ancienne parcelle 504 de Bière a été
faite de manière strictement extrapolée de l'expertise produite par l'Office
des poursuites et faillites de Rolle-Aubonne pour la vente aux enchères du 5
décembre 2002. (...)".
A cette occasion, l'intéressée a produit diverses
pièces, dont une expertise faite à la demande de l'Office des poursuites et
faillites de Rolle-Aubonne par la société Bernard Nicod Morges SA le 12
décembre 2001 concernant l'ancienne parcelle no 504, de laquelle on peut extraire
les passages suivants :
"(...)
La présente expertise n'a pas pour but principal de décrire
en détail les constructions, un descriptif sommaire peut être décrit selon ce
qui suit :
(...)
Bâtiment ECA no 559
Cette construction date de 1959 [
selon une notre manuscrite 1938]
comprend une grande halle de
dépôt et une partie bureaux. Le sous-sol est désaffecté à cause de l'humidité
très importante.
Etat d'entretien
extérieur
Les abords des immeubles sont en état relativement
corrects bien que non goudronnés. Un certain désordre règne aux environs des
bâtiments. Les bâtiments nécessiteraient des travaux relativement importants
pour les assainir, principalement aux niveaux de la toiture et des vitrages.
intérieur
A l'exception du
bâtiment administratif, l'intérieur des immeubles est vétuste et sans confort.
(...)
Estimation de la valeur immobilière
valeur intrinsèque
(...)
Bâtiment ECA
559 2933 m3 à 30.--           Fr.        87'890.-- (...)".
G.
La recourante a procédé en temps utile à l'avance de frais
sollicitée.
H.
Le 15 novembre 2005, la commission a confirmé, sur réclamation,
l'estimation fiscale de la parcelle no 1024 arrêtée à 417'000 fr.  Les
motifs de cette décision sont les suivants :
(...)
La Commission tient d'abord à préciser qu'elle ne peut se
prononcer que sur la valeur de l'estimation fiscale de la parcelle no 1024,
établie pour l'année 2004, suite à une division de bien-fonds et partage
enregistrés au Registre foncier en date du 2 avril 2004 (RF 2004/598). Les
autres points de votre courrier ne relèvent pas de sa compétence.
En l'espèce, la parcelle no 1024 a une surface de 1187 m2,
dont 678 m2 en nature place-jardin et 509 m2 occupés par un bâtiment
industriel. La Commission a procédé au calcul suivant pour en déterminer
l'estimation fiscale :
Valeur de rendement :
439 m2 à fr. 60.- = fr. 26'340 pour la halle
70 m2 à fr. 100.- = fr. 7'000 pour les bureaux
soit total de fr. 33'340.-
capitalisation à 8% soit : 43'340 [recte 33'340.-] x 100
: 8 = fr. 417'000.-
Valeur vénale :
égale à la valeur de rendement, soit fr. 417'000.-
Estimation fiscale (moyenne entre les deux valeurs) :
417'000.- + 417'000.- : 2, soit EF fr. 417'000.-
Il faut ici noter que le montant de fr. 60/ m2 retenu pour la
halle l'a été pour les autres locaux similaires situés dans la Commune
(notamment les parcelles 504, 1026-2, 1026-3, 1026-4) ou encore pour la
parcelle 505 appartenant à un autre propriétaire. (...)".
I.
La recourante a déposé un nouveau recours auprès du
Tribunal administratif à l'encontre de cette décision le 13 décembre 2005 en confirmant
en substance les moyens invoqués dans ses premières écritures. Elle précise que
les surfaces prises en considération dans l'estimation fiscale contestée ne
correspondent pas aux surface réellement utiles, que la comparaison faite par
la commission avec d'autres locaux de la zone industrielle de La Picarde est
inacceptable dans la mesure où le bâtiment ECA no 559 n'a subi aucune
réfection. Ce bâtiment a été construit en 1938, puis modifié en 1959 suite à un
incendie, alors qu'en comparaison, le bâtiment ECA no 345 sis sur la parcelle
no 1025 remonte à 1990. La recourante s'étonne que l'intimée ne tienne pas
compte des valeurs incendie (806'921 fr. pour le bâtiment ECA no 559 et
2'257'140 fr. pour le bâtiment ECA no 345). Recordon SA a enfin produit copie
du bail à loyer conclu le 1
er
octobre 1996 entre la société Salina
Distribution SA et la société immobilière La Picarde SA duquel il ressort que
le loyer annuel du bâtiment ECA no 559 (surface approximative de 477 m2) était
de 19'080 fr.
J.
L'autorité intimée s'est déterminée le 9 février 2006 en concluant
au rejet du recours. En ce qui concerne l'estimation fiscale de la parcelle no
1'024, elle expose que compte tenu des circonstances qui ont présidé aux divers
transferts de cette parcelle (immeuble acquis d'un créancier l'ayant lui-même
repris d'une vente forcée), elle a fait usage de l'art. 9 du Règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI)
afin de conserver une objectivité et une équité entre, d'une part, les biens-fonds
sis à La Picarde, et, d'autre part, les autres taxations de la région. Par
ailleurs, l'intimée observe que faute d'être en possession du montant annuel du
loyer, la valeur de rendement de l'immeuble a été fixée par rapport au prix du
loyer annuel moyen par m2 pour des ateliers ou dépôts fermés situés "hors
localité", soit 60 fr./m2 pour les halles et 100 fr./m2 pour les bureaux. La
commission se réfère à cet égard à d'autres locaux similaires situés dans la
commune et qui ont également été estimés à 60 fr./m2 (cf. parcelles nos 504,
505, 1'026-2, 1026-3. et 1026-4). Ces prix se situent selon elle au bas de la
fourchette préconisée.
K.
La recourante a déposé un mémoire complémentaire le 5 mars
2006. Elle s'étonne que l'intimée n'ait pas pris en considération le montant du
loyer annuel de la parcelle no 1024, qui s'élève à 9'600 fr., pour fixer la
valeur de rendement et fait valoir une inégalité de traitement par rapport à
l'estimation fiscale de l'actuelle parcelle no 504, arrêtée à 652'000 fr., de
celle de la parcelle no 1'025, arrêtée à 562'000 fr. et enfin de celle de la
parcelle no 1026-2 arrêtée à 149'000 fr. Elle a en outre produit copie des
factures relatives au loyer du bâtiment ECA no 559 du 1
er
novembre
2003 à ce jour.
L.
La commission a déposé des observations finales le 22 mars
2006. Le 14 août 2006, elle a produit les procès-verbaux internes des
estimations fiscales des parcelles nos 504, 1025 et 1026-2, dont il ressort
notamment les valeurs de rendement et les valeurs vénales suivantes :
"Parcelle no 504 :
Bâtiment industriel           1'289 m2
Place-jardin                     871 m2
Pré champs                    8'002 m2
Forêt                              439 m2
Surface totale                 10'601 m2
Valeur de rendement  : 869 m2 x 60 fr. /m2 = 52'140 fr.
à 8% = 652'000 fr.
La valeur vénale est égale à la valeur de rendement.
Parcelle no 1025 :
Bâtiment industriel           392 m2
Place-jardin                     784 m2
Surface totale                 1'176 m2
Valeur de rendement  : 450 m2 x 100 fr./m2 (bureaux) =
45'000 fr. à 8% = 562'000 fr.
La valeur vénale est égale à la valeur de rendement.
Parcelle no 1026-2 :
PPE soit part de 57/1000 de parcelle 1026 avec droit exclusif
sur :
Rez-de-chaussée : deux locaux commerciaux
constituant le lot de deux plans teinté en jaune.
Valeur de rendement  : deux locaux (161 m2 et 37 m2) de
198 m2 au total  x 60 fr./m2 = 11'880 fr. à 8% = 149'000 fr.
La valeur vénale est égale à la valeur de rendement."
M.
La recourante s'est encore déterminée le 24 août 2006 sur
les procès-verbaux susmentionnés en faisant valoir que les estimations fiscales
en cause n'avaient pas été établies conformément au principe de l'égalité de
traitement. La valeur de rendement des bureaux est en effet indifféremment
estimée à 100 fr./m2 et celle des ateliers-dépôts à 60 fr./m2. Or, l'état des bureaux
et celui des ateliers de la recourante ne sont pas comparables avec celui des
immeubles voisins, notamment celui des bureaux de la parcelle no 1025 qui
datent de la fin des années 90. Par ailleurs, la recourante invoque qu'il
existe une différence dans la méthode de détermination des surfaces retenues
pour l'estimation fiscale de la parcelle no 1'024 et celle des parcelles
susmentionnées. Ainsi, pour la parcelle no 504, seuls 2/3 de la surface au sol
du bâtiment industriel ont été pris en considération et il n'a pas été tenu
compte de l'étage au sous-sol utilisable et utilisé. De même, 8'000 m2 de
terrain servant à l'élevage commercial de chevaux n'ont pas non plus été pris
en considération. Quant à la parcelle no 1'025, seul 450 m2 ont été pris en
considération alors qu'il existe trois étages de 392 m2 et un sous-sol. L'intéressée
s'étonne également que des mêmes valeurs de rendement aient été attribuées aux
surfaces de stockage des parcelles 1026-2 et 504 alors que la parcelle no
1026-2 a une hauteur de 3 m et la parcelle no 504 une hauteur de 7 m avec pont
roulant et possibilité de stocker en hauteur. En réalité, il aurait fallu selon
elle fixer des valeurs de rendement différentes. Une différenciation aurait
également dû être faite entre les parcelles 1'024 et 504. Enfin, Recordon SA
conteste le fait que l'intimée n'ait pas cherché à établir une valeur vénale
des immeubles bien que la loi et le règlement le prescrivent.
N.
Le Tribunal a procédé à une inspection locale le 4
septembre 2006 en présence des représentants des parties. A cette occasion, il
a entendu ces derniers dans leurs explications. L'autorité intimée a produit
des déterminations écrites datées du même jour, ainsi qu'un tableau indicatif
des prix au m2 retenus dans les districts de Rolle et d'Aubonne pour chaque
catégorie de biens-fonds. Pour sa part, la recourante a confirmé que l'objet de
son recours portait exclusivement sur l'estimation fiscale de la parcelle no
1'024 et a conclu à ce que dite estimation fiscale soit arrêtée à 54'180 fr. Elle
a en outre produit le procès-verbal des enchères établi par l'Office des
faillies de Rolle-Aubonne le 5 décembre 2002 relatif à l'ancienne parcelle no
504, ainsi que le contrat de société simple conclu entre Recordon SA, Guy
Authier, Jean-Claude Gervasi, Guy Gubéran et Willy Aebischer le 4 décembre 2002
en vue de l'acquisition de l'ancienne parcelle no 504.
Lors de sa visite, le tribunal a constaté que le
bâtiment ECA no 559, incendié aux dires du représentant de la recourante en 1959,
était dans un état de vétusté très important : son toit en éternit est abîmé,
de sorte qu'il y a des infiltrations d'eaux à de nombreux endroits. La chape
est composée de reste de laine de verre et la charpente n'est pas isolée, ce
qui ne confère pas de possibilité de stockage. La façade du bâtiment est par
ailleurs fendue à divers endroits, permettant à l'eau et à l'air de s'infiltrer
dans les locaux. Le système de chauffage est désuet (à l'origine, les bureaux
ne disposaient pas de radiateurs), le bâtiment n'étant pas équipé d'une
chaudière, mais dépendant de celle de la PPE voisine. Malgré une augmentation
des acomptes de chauffage, l'état du bâtiment est tel qu'il y a de très
importantes pertes de chaleur. Dans le dépôt, on atteindrait une température
d'environ 15° à 16°, ce qui est, aux dires du représentant de la recourante,
suffisant pour le matériel stocké. Le sol du bâtiment n'est en outre pas plat
et il y pousse à certains endroits de la végétation. Quant aux bureaux
proprement dits, ils subissent également des infiltrations d'eaux (mousse sur
les murs) et ne disposent que d'un seul sanitaire, sans eau chaude. S'agissant
enfin des sous-sols, l'un est inaccessible et l'autre humide et sans
électricité.
Le tribunal s'est également rendu sur les
parcelles nos 504 actuelle, 1025, 1026-4 et 1026-5 à titre d'éléments de
comparaison. En ce qui concerne la parcelle no 1025, il a constaté que les
bureaux étaient neufs, chauffés et très lumineux et qu'ils disposaient de deux
WC séparés par étage.
O.
A la requête du juge instructeur, les parties ont encore
produit diverses pièces le 12 septembre 2006 : pour sa part, l'intimée a
produit copie de l'acte notarié du 30 mars 2004 (RF 2004/598), ainsi qu'à titre
de comparaison, copie d'une décision de la commission du 30 novembre 2004
relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 505 (arrêtée à 408'000 fr.) avec
le détail des calculs effectués. Quant à la recourante, elle a notamment
produit copie de la police d'assurance incendie du bâtiment ECA no 559 et des
plans dudit bâtiment accompagnés d'un lot de photographies. Les 19 septembre
2006 et 6 octobre 2006, elle a encore déposé des observations finales ainsi
qu'un tableau relatif à l'estimation fiscale d'une parcelle sise dans la commune
d'Yvonand.
P.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Q.
Les arguments respectifs des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) Déposé dans le délai de trente
jours prescrit par l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale
des immeubles du 18 novembre 1935 (ci-après : LEFI), le recours est intervenu
en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme. En tant que
propriétaire de la parcelle litigieuse et destinataire de la décision
querellée, Recordon SA a qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit
que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du
droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut
invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c
LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit
est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas
d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17
juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993;
EF 1992.0039 du 1er juillet 1993).
2.
Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en
vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations
que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent, l'estimation fiscale des
parcelles nos 1024 et 1026-1, 1026-3, 1026-4 et 1026-5 ayant fait l'objet des
décisions du 8 février 2005 n'est plus contestée par Recordon SA (cf.
déclarations faites lors de la séance du 4 septembre 2006) et seule est encore
litigieuse celle de la parcelle no 1024 qui a donné lieu à la décision du 15
novembre 2005. La parcelle susmentionnée a été transférée à la société
recourante lors du morcellement de l'ancienne parcelle no 504 par acte notarié
du 30 mars 2004. Cette division et ce transfert justifiaient dès lors la mise à
jour de son estimation fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs
auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de
rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du
marché immobilier) devront être fixées à la date déterminante pour la mise à
jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle du 30 mars
2004. En effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés et
postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la division,
respectivement du transfert de la parcelle dans le cas présent, respectivement
le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de cerner de plus près, à
une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a
notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v. dans ce
sens arrêt TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994 plus les réf. cit.).
3.
Aux termes de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur
fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4).
4.
a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al.
1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la
valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie
selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de
placement sur ces immeubles (al. 2).
b) Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à
la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances
particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer que celle-ci correspond au
prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la
fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière,
l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine;
dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de
la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul
élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a
généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la
prise en considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF.1994.0017 du 6
juin 1994 déjà cité).
c) En l'espèce, la commission soutient que les
circonstances qui ont présidé au transfert de la parcelle litigieuse
(acquisition par une société simple de l'ancienne parcelle 504 au créancier
ayant lui-même repris le bien-fonds lors d'une vente forcée, puis division de
cette parcelle en divers biens-fonds acquis à titre individuel par les
différents sociétaires) l'ont contrainte à faire abstraction du prix de vente
en application de l'art. 9 REFI, dont le contenu est le suivant :
"Les ventes qui ont eu
lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été
fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente
juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats
extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas
prises en considération."
Selon la jurisprudence, par "
ventes qui ont
eu lieu dans des circonstances extraordinaires
"
,
il faut
entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également
celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans
l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît
logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation
fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de
fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir
au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du
marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent
également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF.1993.035
du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée, si elle constate,
sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la
valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement
entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du
vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se
voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective
arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres
indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI
mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de
comparaison (cf. arrêt TA susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission
était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses
calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de
vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans
plusieurs arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix
d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997;
EF.1998.0006 du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également
arrêt TA EF.1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est
écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après
faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en
l'absence de négociations).
d)
En l'occurrence, si Recordon SA n'a
certes pas acquis son bien-fonds aux enchères forcées, elle l'a néanmoins obtenu
suite à la division d'une parcelle elle-même acquise par une société simple des
mains d'un créancier gagiste. La vente de l'ancienne parcelle no 504 entre la
BCV et la société simple est intervenue le 20 octobre 2003 pour un prix total
de 1'050'000 fr. alors que la BCV avait pour sa part acquis cette parcelle lors
d'enchères publiques organisées dans le cadre de la faillite de la société
immobilière La Picarde SA pour un montant de 1'730'000 fr. Le prix de la
seconde vente est inférieure d'environ 40% au prix d'adjudication,
respectivement à l'estimation fiscale de l'ancienne parcelle no 504, arrêtée également
à 1'730'000 fr. A cela s'ajoute le fait que la recourante s'est vue transférer
la parcelle no 1'024 des mains d'une société simple dont elle était membre et
qui avait précisément pour but "de pouvoir acheter la parcelle 504 de
Bière, propriété de la société immobilière La Picarde, pour ensuite détacher
des parties d'immeuble pour les attribuer à l'un ou l'autre des associés et
constituer une propriété par étage sur le solde et répartir les différents lots
entre les associés restant, selon des parts à déterminer" (cf. contrat de
société simple conclu
le 4 décembre 2002 et produit par la recourante
lors de l'audience du 4 septembre 2006).
Une telle situation n'est à l'évidence
pas représentative des conditions du marché, par quoi il faut entendre le marché
libre. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la commission a tenté de
déterminer de manière autonome le prix de vente de l'immeuble. Mais cela ne
signifie pas encore qu'elle pouvait s'écarter de la valeur effectivement
convenue entre les parties, la réponse à cette question dépendant de l'écart
constaté. Procédant au calcul, la commission a déterminé, en capitalisant le
rendement locatif annuel (439 m2 à 60 fr./m2 pour la halle et 70 m2 à 100
fr./m2 au taux de 8%; art. 8 al. 2 REFI), une valeur vénale de l'immeuble, de 417'000
fr., soit un montant supérieur de 362'820 fr. au prix de reprise effectif. Une
telle différence, largement supérieure à 20%, conduit au vu de la jurisprudence
susmentionnée, à l'admission de l'existence de circonstances extraordinaires au
sens de l'art. 9 REFI. Dans ces conditions, la commission n'était pas liée par la
valeur de reprise de la parcelle et c'est donc à juste titre qu'elle s'en est
écartée.
5.
Cette conclusion ne dispense toutefois
pas le tribunal d'évaluer le bien-fondé des calculs opérés par la commission
dans le cadre de la valeur de rendement de l'immeuble et de sa valeur vénale.
Ces deux valeurs respectives sont donc examinées successivement.
a) Conformément à l'art. 5 al. 1 REFI,
la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 REFI prévoit par ailleurs que la
capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou,
dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les
immeubles locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur de rendement s'obtient
en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de
construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu
brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 %
prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux
et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).
S'agissant plus particulièrement des
immeubles industriels et commerciaux, les Instructions du chef du département
des finances du 31 janvier 1991 à l'intention des commissions d'estimation
fiscale des immeubles (ci-après : les instructions) précisent que la
valeur de rendement est déterminée sur la base du revenu locatif. A défaut,
lorsqu'aucune location n'est perçue, il est nécessaire de déterminer cette
valeur en tenant compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation,
de la nature et de l'importance des locaux. La valeur de rendement peut
également être obtenue par rapport au prix du loyer annuel moyen au m2. Il faut
alors se référer au tableau indicatif des prix au m2 pratiqués dans la région
concernée, soit en l'espèce dans les districts de Rolle-Aubonne (cf. tableau produit
par l'autorité intimée lors de l'inspection locale du 4 septembre 2006). Les
instructions précitées précisent encore à cet égard que ces valeurs indicatives
ne seront utilisées qu'à défaut de valeur locative "normale" et que
les commissions devront alors tenir compte de l'accès (proximité de
l'autoroute), de la situation (centre-ville) et des facilités de parcage.
En l'occurrence, le bâtiment ECA no
559 a fait l'objet entre 1996 et au plus tard le 31 octobre 2003 d'un contrat
de bail entre la société immobilière La Picarde SA, puis la BCV, et la société
Salina Distribution SA, pour un loyer annuel net de 19'080 fr. (ce qui
représentait à l'époque un prix avoisinant 37 fr./m2/par an). Depuis le 1
e
novembre 2003, ce bâtiment fait l'objet d'un bail oral entre la recourante et
la société susmentionnée pour un loyer annuel net de 9'600 fr. (cf. factures
produites par la recourante le 5 mars 2006 à l'appui de ses écritures). Un tel
loyer, qui correspond à un prix de 18,80 fr./m2/par an ne saurait constituer,
selon les assesseurs spécialisés du tribunal, une valeur locative
"normale", mais bien un loyer de faveur entre deux sociétés, dont les
administrateurs sont au demeurant les mêmes (cf. extraits du registre commerce
figurant au dossier de la cause). Dès lors, il y a lieu de s'écarter de cette
valeur locative et de prendre en considération les valeurs indicatives concernant
les ateliers et dépôt fermés sis hors localités (comme c'est le cas de celui de
la recourante) qui varient entre 60 fr./m2 et 150 fr./m2. Dans la mesure où la
commission a retenu la valeur la plus basse de cette fourchette, le tribunal
n'entend pas s'en écarter. Cette valeur indicative doit également être retenue
pour la partie du bâtiment consacrée aux bureaux. Le tribunal parvient ainsi à une
valeur de rendement calculée de la manière suivante : 509 m2 à 60 fr./m2/par
an capitalisé à un taux de 8% (taux au demeurant non contesté par la recourante),
soit un montant de 381'750 fr.
b) Pour ce qui concerne ensuite la
valeur vénale, la commission l'a calculée en capitalisant le revenu locatif à
un taux de 8%. Il y a lieu de procéder à un contrôle de cette estimation en
déterminant la valeur intrinsèque de l'immeuble. A cet égard, les instructions
précisent que pour déterminer cette valeur, on doit tenir compte de la valeur
du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités
d'utilisation et de vente de l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un
immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment,
sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la construction,
en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le
résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en
fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et
des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le
prix du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du
bail 1995 fascicule no 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres arrêts, arrêt TA
EF.1999.0002 du 7 mai 1999).
En l'espèce, faute de connaître le
détail du volume du bâtiment no ECA 559, il y a lieu de retenir à titre de coût
de construction actuelle du bâtiment une valeur moyenne s'élevant à, de l'avis
des assesseurs spécialisés du tribunal, 225 fr./m3. Lors de l'inspection
locale, le tribunal a toutefois constaté que l'immeuble était dans un état de
vétusté très important. Son toit en éternit est abîmé et ses façades fendues à
divers endroits de sorte qu'il en résulte des infiltrations d'eau importantes. Le
système sanitaire ainsi que le système de chauffage sont en outre désuets et le
bâtiment n'est pas équipé d'une chaudière. Les locaux, plus spécialement les
bureaux, sont très mal isolés et difficiles à chauffer. Au vu de ces
circonstances particulières, il se justifie de pondérer la valeur retenue
ci-dessus d'un coefficient de vétusté de 50% (cf. Instructions pour les commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles édictées par le Chef du
Département des finances le 20 novembre 1992, p. 3). La valeur actuelle du
bâtiment s'élève donc à 329'960 fr. (2'933 m3 à 225 fr./m3 à un taux de 50%).
Quant à la valeur vénale du terrain, un prix de 100 fr./m2 peut être retenu,
toujours de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, montant qui
correspond par ailleurs à celui figurant pour les terrains à bâtir industriels
et artisanaux dans la commune de Bière sur le tableau indicatif des prix au m2
produit par l'autorité intimée le 4 septembre 2006. Ainsi, la valeur du terrain
correspond à 118'700 fr. (1'187 m2 à 100 fr. /m2). Dès lors, pour l'ensemble du
terrain et du bâtiment, le tribunal retient une valeur intrinsèque totale de 448'660
fr.
6.
La recourante allègue encore qu'elle n'est
pas traitée à égalité
avec d'autres propriétaires immobiliers, plus
particulièrement avec les propriétaires des parcelles no 504 et no 1'025, en
exposant que les valeurs de rendement des bureaux et des ateliers-dépôts
desdites parcelles et de la parcelle no 1024 ont été indifféremment estimées au
même prix (respectivement 100 fr./m2 et 60 fr./m2) alors que l'état des bureaux
et ateliers de la recourante ne sont pas comparables à celui des immeubles
voisins, particulièrement celui des bureaux de la parcelle no 1025 qui datent
d'à peine plus de six ans. Elle fait également fait valoir des critiques
relatives à la détermination des surfaces retenues pour l'estimation des
diverses parcelles
.
a) Une décision viole le principe de
l'égalité de traitement garanti par l'art. 29 Cst. lorsqu'elle
établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif
raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu'elle omet
de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire
lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et lorsque
ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière différente (ATF 118 Ia consid.
3a; ATF 116 Ia 83 consid. 6b; ATF 115 Ia 287 consid. 6 + réf. cit.; ATF 109 Ia
327 consid. 4 + réf. cit.). Déterminer quand les situations sont semblables ou
non ne peut être tranché que dans des cas d'espèce et des différences de
traitement ne peuvent se justifier que par des différences de fait pertinentes
et importantes, le critère de différenciation devant être raisonnable et
soutenable, c'est-à-dire ne pas être arbitraire (B. Knapp, Précis de droit
administratif, 4ème éd., p. 103; P. Moor, Droit administratif, 2ème éd., p. 448
ss; ATF 108 Ia 135, JT 1984 I 2).
b) Dans le cas présent, on se trouve
en présence de biens-fonds situés à proximité immédiate les uns des autres et qui,
suite à un morcellement de la parcelle de base, ont été attribués à différents
propriétaires. Malgré cette proximité immédiate et leur historique commun, il
s'agit cependant de biens-fonds dont les proportions tant au niveau des
terrains qu'à celui des dépôts et des bureaux sont très différentes les unes
des autres, ce qui ne rend pas la comparaison aisée.
Pour calculer la valeur de rendement
des parcelles nos 504, 1024, 1025 et 1026-2, la commission a retenu le même
loyer de base en fonction du type de local concerné, à savoir 100 fr./ m2 pour
les bureaux et locaux commerciaux et 60 fr. /m2 pour les dépôts, montants qui
se situent tous deux, selon les instructions, au bas de la fourchette de
référence pour ce type de locaux (comprise entre 100 fr. à 250 fr. pour les
bureaux et surfaces commerciales sis hors localité et entre 60 fr. et 150 fr. pour
les ateliers et dépôts fermés hors localité). La comparaison entre les
différentes parcelles mentionnées par la recourante conduit aux considérations
suivantes :
S'agissant en premier lieu de la
fixation par la commission d'une valeur de rendement des bureaux identique pour
les parcelles nos 1'024 et 1'025, elle soulève les remarques suivantes. Comme
l'inspection locale a permis de le constater, les locaux des deux immeubles
concernés sont dans un état de vétusté fort différent : ceux de la
parcelle no 1'025 sont quasiment neufs et équipés de tout le confort moderne
alors que ceux de la recourante subissent des infiltrations d'eaux, sont
difficiles à chauffer et ne disposent que d'un seul sanitaire, sans eau chaude.
Si cette différence de vétusté pourrait à elle seule justifier une différence
de traitement, d'autres circonstances prévalent toutefois en faveur d'une
fixation d'une valeur de rendement identique. On se trouve en effet en présence
de bureaux situés dans la même zone géographique et à proximité immédiate. Par
ailleurs, et bien que, comme exposé ci-dessus, les locaux de l'immeuble
administratif de la parcelle no 1'025 soient modernes, ils sont néanmoins
particulièrement difficiles à louer, non seulement en raison de leur conception
architecturale (imposante cage d'escalier grevant la moitié de son volume,
entourée de coursives ouvertes ne permettant pas séparer les différents étages
de l'immeuble), mais également en raison des difficultés de reconversion d'un
immeuble à usage purement administratif dans la région de Bière. Compte tenu de
ces circonstances, la fixation d'un loyer brut identique s'avère pleinement
justifiée. De même, la détermination des surfaces telle que calculée par
l'autorité intimée n'est pas non plus sujette à la critique dans la mesure où l'on
se trouve en présence de bâtiments qui ne sont en rien comparables sur le plan
architectural et fonctionnel (bâtiment purement administratif, d'une part, et
dépôt fermé, d'autre part).
Les critiques relatives à la
détermination de la surface de la parcelle no 504 doivent également être
écartées. Lors de la fixation de l'estimation fiscale de l'immeuble situé sur
cette parcelle, un tiers du rez-de-chaussée et l'ensemble du sous-sol étaient
inexploitables, raison pour laquelle la commission n'a retenu qu'une surface réduite
de 869 m2. Depuis lors, ces locaux ont bénéficié de travaux qui n'ont pas
échappé à l'intimée lors de l'inspection locale. Quoi qu'il en soit et malgré
les affirmations de la recourante sur ce point, on ne voit pas en quoi le
calcul des surfaces tel qu'effectué à l'époque par la commission serait critiquable.
Les locaux de l'intéressée, entièrement exploitables et exploités dans leur
état actuel (abstraction faite des sous-sols) n'étaient au début 2005 en rien
comparables avec la partie des locaux de la parcelle no 504 avant les travaux
évoqués ci-dessus. On relèvera encore à toutes fins utiles que l'intimée a
appliqué les mêmes principes pour fixer l'estimation fiscale de la parcelle no
1026-4, propriété de Recordon SA, et que compte tenu des particularités de
cette parcelle, elle ne lui a également attribué aucune valeur de rendement.
Enfin, on le rappelle, le principe de l'égalité de traitement ne peut être
invoqué que lorsqu'il s'agit de situations semblables. Or, les 8'002 m2 en
pré-champs de la parcelle no 504 consacrés à l'élevage de chevaux sont situés
en zone agricole de sorte qu'ils ne présentent aucune similitude avec la
parcelle de la recourante.
En résumé, les griefs allégués par la
recourante au sujet d'une prétendue violation du principe de l'égalité de
traitement sont infondés et doivent être rejetés.
7.
En conclusion, le tribunal parvenant à une valeur de
rendement de 381'750 fr. et à une valeur vénale de 448'660 fr., l'estimation
fiscale devrait être fixée, conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI, à 415'205 fr.
(soit un total de 830'410 fr. divisé par 2). Ce montant étant inférieur de
moins de 5% à celui retenu par la commission, le tribunal renoncera à corriger
l'estimation contestée (cf. cons. 1b ci-dessus).
Il résulte des considérants qui
précèdent que
le recours ne peut être que rejeté et l'estimation fiscale
de la parcelle no 1024 fixée par la commission à 417'000 fr. confirmée. Vu
l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt seront mis à la charge de la
recourante, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne du 15 novembre 2005 est maintenue.
III.
Les frais du présent arrêt, par 1'600 (mille six cents) francs,
sont mis à la charge de la recourante.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 6 novembre 2006
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.