vd_omni · AC.2023.0140 · 2023-12-14 · fr

A.________, B.________/Municipalité du Mont-sur-Lausanne | L'annulation d'une promesse de vente d'entente entre le promettant-acheteur et le promettant-vendeur avant l'exercice de son droit de préemption par une commune entraîne la suppression d'un (éventuel) cas de préemption. Pas d'abus de droit des cocontractants. Recours au TF rejeté dans la mesure de sa recevabilité (arrêt 1C_56/2024 du 17 janvier 2025).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.12.2023 AC.2023.0140

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 14 décembre 2023
Composition
Mme Annick Borda,
présidente
; Mme Imogen Billotte et M. Etienne
Poltier, juges; Mme Fabia Jungo, greffière.
Recourantes
1.
A.________
à ******** représentée par Me Nicolas GILLARD,
Me Alexandre KIRSCHMANN et Me Vanessa BENITEZ, avocats à
Lausanne,
2.
B.________
à ******** représentée par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat à
Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité du
Mont-sur-Lausanne,
représentée
par Me Joël CRETTAZ, avocat à Lausanne
.
Objet
Divers
Recours A.________ c/ décision de la
Municipalité du Mont-sur-Lausanne du 4 avril 2023 (dossier AC.2023.0140);
dossier joint: Recours B.________ c/
décision de la Municipalité du Mont-sur-Lausanne du 4 avril 2023 (dossier
AC.2023.0143) (Exercice du droit de préemption selon la LPPPL; bien-fonds n°
3618).
Vu les faits suivants:
A.
a) A teneur du registre foncier, la parcelle n° 3618 du
Mont-sur-Lausanne a une surface de 1'917 m
2
; elle comporte
divers bâtiments (un bâtiment industriel, ainsi qu’un bâtiment scolaire). Ce
bien-fonds s’inscrit dans le périmètre Nord du plan de quartier « La
Clochatte » du 30 octobre 2019; il y est colloqué en zone mixte
d’habitation de moyenne densité et d’activités tertiaires; il y figure plus
précisément dans l’aire d’évolution des constructions D (aire orange). L’art.
13 al. 1 du règlement de ce plan de quartier précise que l’aire d’évolution des
constructions D est destinée à la réalisation de logements et de locaux pour
les activités tertiaires; selon l’art. 18 al. 3 de ce règlement, la capacité
constructible maximale de la parcelle est de 4'200 m
2
de surface de
plancher déterminante (ci-après: SPd). On notera encore que, dans le cadre des
travaux préparatoires à l’adoption de ce plan de quartier, la problématique de
la création de logements à loyer abordable (LLA; on parle aussi de logements
d’utilité publique: LUP) a été évoquée; en substance, la réalisation du plan
doit permettre la mise à disposition d’une part de logements à loyer abordable.
b) La parcelle n° 3618 précitée a été vendue par
Menétrey Lausanne SA à B.________ en date du 21 décembre 2022.
c) B.________ a conclu, le 22 février 2023, une
promesse de vente portant sur la parcelle n° 3618 en faveur de A.________. Par
cette promesse, B.________ promet en effet de vendre, à certaines clauses et
conditions, cette parcelle à A.________, qui promet de l’acheter. Cet acte
authentique comporte notamment les passages suivants:
"1.          Prix de vente
Le prix de vente, qui comprend la
cession, à la promettante-acheteuse, de tous les droits sur le permis de
construire et sur les plans d’architecte liés à la parcelle 3618 sus-désignée,
est fixé à la somme de:
Six millions neuf cent
trente-quatre mille soixante-neuf francs et cinquante centimes (Fr.
6'934'069.50).
Ce prix sera intégralement payé à
la signature de l’acte de vente sur le compte Banque Cantonale Vaudoise /
Association des Notaires vaudois n° 795.88.46 du notaire soussigné.
En outre, la promettante-acheteuse
promet de confier le mandat de direction des travaux de construction à C.________,
à ********, pour un montant forfaitaire de six cent mille francs (Fr.
600'000.-) hors taxe.
(…)
3.            Droits et charges
(…)
L’immeuble promis-vendu étant
compris dans une zone à bâtir, cette vente est soumise au droit de préemption
légal de la Commune du Mont-sur-Lausanne selon les articles 31 et suivants de
la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) entrés en
vigueur le 1
er
janvier 2020. Une expédition conforme du présent acte
sera dès lors notifiée à la Municipalité de la Commune du Mont-sur-Lausanne,
laquelle disposera d’un délai de 40 jours pour exercer son droit ou pour céder
celui-ci à l’Etat de Vaud, lequel disposera d’un délai de 20 jours pour exercer
son droit de préemption. En cas d’exercice du droit de préemption, toutes les
clauses du présent acte seront opposables au préempteur.
(…)
5. Terme d’exécution de la
promesse de vente et d’achat
L’exécution des présentes, soit la
signature de l’acte de vente et le paiement du prix, aura lieu dans les 90
jours qui suivront la détermination de la Commune du Mont-sur-Lausanne ou de
l’Etat de Vaud d’exercer ou non son droit de préemption. Cependant, si le
préempteur déclare exercer son droit, il aura 15 jours pour exécuter les
présentes et si le préempteur renonce à exercer son droit, la
promettante-acheteuse aura 90 jours pour acquérir la parcelle.
La date précise de la signature de
l’acte de vente aura lieu d’entente entre parties.
(…)"
Pour la bonne compréhension de cet acte, on
précisera que la société C.________ a pour but toutes activités dans le domaine
de l’immobilier, en particulier le pilotage de constructions de toute nature,
la direction de travaux de construction, notamment. Un des administrateurs de
cette société est D.________, par ailleurs administrateur de B.________.
B.
a) La Municipalité du Mont-sur-Lausanne (ci-après: la municipalité),
pour la durée de la législature 2021-2026, bénéficie d’une délégation en
matière d’acquisition immobilière limitée à 5'000'000.- francs.
b) La promesse de vente précitée portant sur un
montant plus élevé, la municipalité ne pouvait procéder seule, mais avait
besoin d’une autorisation de son Conseil communal. Elle a donc saisi ce dernier
par préavis n°04/2023 du 14 mars 2023; par ce biais, la municipalité demande à
son Conseil l’octroi du crédit nécessaire pour procéder à l’acquisition de la
parcelle n° 3618 (ainsi que pour engager divers frais d’acquisition et conclure
un mandat d’accompagnement externe). Cela lui permettrait d’exercer son droit
de préemption sur ce bien-fonds.
c) En lien avec l’exercice de ce droit, la municipalité,
tenue de le faire en application de l’art. 32 al. 3 de la loi cantonale du 10
mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (ci-après: LPPPL;
BLV 840.15), a offert à B.________, ainsi qu’à A.________ d’exercer au
préalable leur droit d’être entendu; tel a été le cas lors d’une séance qui
s’est déroulée le 23 mars 2023. Durant celle-ci, A.________ a d’ailleurs
proposé à la Commune du Mont-sur-Lausanne (ci-après aussi: la commune) de
trouver un arrangement portant sur la réalisation d’un certain nombre de LUP
réservé aux seniors, ainsi que d’implanter des activités au rez de l’un des
deux immeubles, si la commune renonçait à préempter. Elle a également souligné
que le mandat de direction des travaux à C.________ constituait un élément
essentiel de la promesse de vente. Ces propositions ont été précisées par A.________
dans les jours qui ont suivi; toutefois, la municipalité n’a pas accepté ces
propositions de sorte qu’aucun arrangement n’est intervenu.
C.
B.________, d’une part, et A.________, d’autre part, ont constaté que
leur projet ne recueillait pas l’accord de la Commune du Mont-sur-Lausanne; les
deux parties sont ainsi convenues d’annuler la promesse de vente et d’achat
conditionnel du 22 février 2023. Cette annulation a fait l’objet d’un acte
authentique instrumenté le 30 mars 2023. L’annulation de cette promesse de
vente a aussitôt été portée à la connaissance de la Municipalité du
Mont-sur-Lausanne.
D.
a) Dans sa séance du 3 avril 2023, le Conseil communal du
Mont-sur-Lausanne a adopté les conclusions du préavis municipal n° 04/2023
précité (ouverture d’un crédit à la municipalité), en vue de l’acquisition de
la parcelle 3618.
b) Par décision du 4 avril 2023, la municipalité a
choisi d’exercer le droit de préemption, fondé selon elle sur la LPPPL, sur la
parcelle 3618.
E.                a) Agissant par acte du 12 mai 2023, A.________
a recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP) à l’encontre de cette décision; elle conclut avec dépens à la
constatation de la nullité de la décision attaquée, respectivement à son
annulation.
b) B.________, agissant quant à elle par acte du 15
mai 2023, a également recouru auprès de la cour de céans contre dite décision;
elle prend avec dépens des conclusions identiques.
c) La Municipalité du Mont-sur-Lausanne a déposé sa
réponse au recours en date du 28 juin 2023; elle y conclut avec dépens au rejet
du pourvoi.
d) Les recourantes, toujours par leurs conseils
respectifs, ont déposé chacune une réplique (en date des 28
et 31
août 2023); elles y confirment leurs conclusions initiales. La municipalité,
par son conseil également, a déposé une duplique le 7 septembre 2023; elle
aussi maintient sa position.
Considérant en droit:
1.
a) La décision attaquée a été rendue le 4 avril 2023, soit durant les
féries de Pâques, courant du 2 au 16 avril 2023 (art. 96 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Ainsi, le
délai de recours de 30 jours (art. 95 al. 1 LPA-VD) a commencé à courir le 17
avril 2023 pour échoir le 16 mai suivant. Les pourvois formés respectivement
les 12 et 15 mai 2023 ont ainsi été déposés en temps utile.
b) Sous l’angle de la légitimation à recourir, il va
de soi que l’exercice du droit de préemption par l’autorité intimée fait
obstacle à l’acquisition du bien-fonds par la promettante acheteuse, soit A.________;
pour elle, il s’agit clairement d’une restriction de sa liberté économique, de
sorte qu’elle bénéficie d’un intérêt digne de protection (voir d’un intérêt
juridique) à contester la décision attaquée. Par ailleurs, pour ce qui concerne
B.________, cette société, par le jeu de la décision attaquée, se trouve privée
de réaliser son immeuble aux conditions qu'elle souhaite, dont elle reste
certes propriétaire; il demeure que cette société ne peut pas poursuivre la
relation d’affaire litigieuse avec C.________, de sorte qu’elle subit également
une restriction de sa liberté de disposer de son bien-fonds et donc de son
droit de propriété. Il faut donc également lui reconnaître un intérêt digne de
protection au recours. Il convient ainsi d’entrer en matière et d’examiner les
pourvois sur le fond.
2.
a) Il convient tout d’abord de rappeler le cadre légal entourant
l’exercice du droit de préemption.
L'art. 31 LPPPL a la teneur suivante :
"
1
Les communes
bénéficient d'un droit de préemption pour leur permettre d'acquérir en priorité
un bien-fonds mis en vente et affecté en zone à bâtir légalisée.
2
Le droit de
préemption ne peut s'exercer qu'aux conditions cumulatives suivantes :
-  il doit viser la création de
LUP ;
-  il doit répondre à une pénurie
au sens de l'article 2 dans le district concerné ;
-  la surface de la parcelle visée
doit être d'au moins 1'500 m2, sauf si elle se trouve dans un périmètre compact
d'agglomération ou dans un centre cantonal reconnu par le plan directeur
cantonal, ou si elle est attenante à un terrain propriété de la commune.
3
Le droit de
préemption ne peut s'exercer en cas de vente à ses descendants, à ses pères et
mères, à ses frères et sœurs, à ses demi-frères et demi-sœurs, à son conjoint,
à son partenaire enregistré ou à son concubin."
L'art. 32 LPPPL prévoit quant à lui ce qui suit :
"
1
Le propriétaire
qui aliène un bien-fonds soumis au droit de préemption selon l'article 31 est
tenu d'aviser immédiatement la commune territoriale, mais au plus tard lors du
dépôt de l'acte de vente au registre foncier.
2
Le propriétaire doit
également procéder à cet avis en cas de promesse de vente.
3
Lorsque la commune
envisage d'exercer son droit de préemption, elle entend préalablement le
propriétaire et le tiers acquéreur."
Quant à l'art. 33 LPPPL, il prescrit que la commune
doit notifier aux parties à l'acte de vente sa décision d'acquérir le
bien-fonds, aux prix et conditions fixés par cet acte, dans un délai de
quarante jours à compter de la notification de l'avis prévu par l'art. 32 LPPPL.
Les conséquences de cette décision sont traitées à
l'art. 35 LPPPL, dont la teneur est la suivante :
"
1
Le bien-fonds
acquis est voué sans retard à la construction.
2
Si le préempteur ne
réalise pas lui-même la construction, il le met à disposition, par voie
d'adjudication publique, en principe par l'octroi d'un droit de superficie ne
permettant que la réalisation de LUP.
3
Lorsque les
circonstances le justifient, l'acquéreur évincé a droit à une juste indemnité
couvrant les frais engagés dans le cadre de la conception du projet immobilier
rendu caduc par l'exercice du droit de préemption.
4
En cas d'acquisition
du bien-fonds, les droits d'enregistrement de l'acte, les émoluments du
registre foncier, les honoraires de notaire relatifs à l'acte et les intérêts
courus qui ont été payés par l'acquéreur évincé, sont remboursés par le
préempteur.
5
Les intérêts courus
sont calculés pour la période comprise entre le versement des fonds par
l'acquéreur évincé et le paiement effectif du prix de vente par le préempteur,
au taux usuel d'une hypothèque en premier rang."
Ces dispositions ont été introduites dans le cadre
des travaux parlementaires portant sur le projet de loi sur la préservation du
parc locatif vaudois (LPPL) et modifiant celle du 16 mai 2006 sur l'énergie
(LVLEne; BLV 730.01). Le projet présenté par le Conseil d'Etat ne prévoyait pas
de droit de préemption et son texte a été particulièrement remanié durant les
débats, pour devenir la LPPPL (pour le contenu du projet initial, voir Bulletin
du Grand Conseil, Législature 2012-2017, tome 17 Conseil d'Etat, pp. 409 ss).
Le droit de préemption figurait toutefois dans le projet de modification de la
loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions
(LATC; BLV 700.11) dans le cadre du préavis du Conseil d'Etat au Grand Conseil
sur l'initiative populaire cantonale "Stop à la pénurie de logements"
et notamment également sur la motion Jérôme Christen et consorts  transformée
en postulat en faveur de l'introduction d'un droit de préemption permettant de
faciliter la politique foncière des collectivités publiques (voir Bulletin du
Grand Conseil, Législature 2012-2017, tome 16, Conseil d'Etat, pp. 406 ss pour
le Préavis et les projets de modifications législatives).
b) La jurisprudence a déjà eu l'occasion de dire que
lorsque le droit public cantonal ne définit pas un aspect du droit de
préemption, il convient de se référer au droit civil fédéral à titre de droit
cantonal supplétif (cf. Tanquerel, Le droit de préemption, in :
Tanquerel/Bellanger, La maîtrise publique du sol : expropriation formelle
et matérielle, préemption, contrôle des prix, Genève, 2009, pp. 155-156 ;
cet auteur cite notamment l'arrêt non publié du TF 1P.767/1991 du 22 avril
1993, qui portait sur la définition des actes soumis au droit de préemption
public cantonal). Il y a donc lieu de se référer au mécanisme des art. 681 ss
du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210) qui portent sur les
droits de préemption légaux de droit privé (CDAP AC.2021.0167 du 2 juin 2022
consid. 9b); il convient toutefois de préciser à ce propos, s’agissant de
droits de préemption légaux fondés sur le droit public cantonal, comme en
l’espèce, que les art. 681 ss CC ne s’appliquent alors qu’à titre de droit
public supplétif (Pichonnaz/Foëx/Piotet, édit., Commentaire romand du Code
civil II, Bâle 2016, Piotet – Art. 681 N 5), ce qui suppose de prendre en
compte cas échéant l’intérêt public en cause.
L'art. 681 al. 1 CC prévoit notamment que les droits
de préemption légaux (soit ceux prévus par le droit civil, le Code civil,
notamment) peuvent être invoqués aux conditions applicables aux droits de
préemption conventionnels. Il renvoie ainsi aux dispositions des art. 216 ss de
la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 (CO; RS 220)
qui concernent ces droits conventionnels. L'art. 216d al. 3 CO prévoit en
particulier que, sauf clause contraire du pacte de préemption, le titulaire du
droit de préemption peut acquérir l’immeuble aux conditions dont le vendeur est
convenu avec le tiers. La teneur de cette disposition est similaire à celle de
l'art. 33 LPPPL et fait également référence aux conditions convenues entre le
vendeur et le tiers préempté. Le législateur cantonal ayant voulu se référer à
une définition usuelle du droit de préemption, on doit admettre que les art.
216d al. 3 CO et 33 LPPPL ont un contenu identique. Ainsi, la jurisprudence rendue
en application de l’art. 216d al. 3 CO est pertinente pour évaluer la portée de
l'art. 33 LPPPL.
c) Il demeure que, dans le cas d’espèce, le débat
concerne au premier chef l’existence ou non d’un cas de préemption, lequel
devrait être couvert par la base légale cantonale.
A cet égard, il faut relever que le droit genevois
connaît lui aussi le mécanisme du droit de préemption dans le domaine de
l’aménagement du territoire et, plus spécifiquement, en lien avec la
construction de logements (voir notamment à ce propos Etienne Trandafir, Vente
d’actions et droit de préemption immobilier. Du droit privé au droit public,
in: Mühlematter/Seppey/Philipp/Gautschi, 75 ans de la Conférence Suisse du
registre foncier, Mélanges, Berne 2023, page 473 ss, avec les développements
consacrés au droit genevois page 493 ss, et à la question de savoir si la vente
d’actions d’une société immobilière constitue ou non un cas de préemption).
Dans l’ATF 134 I 263, qui avait trait au régime genevois, on trouve les
considérants suivants:
"3.3
L'art. 4 LGL ne
contient pas de définition précise des actes d'aliénation soumis au droit de
préemption. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, confirmée par le
Tribunal fédéral (arrêt 1P.767/1991 du 22 avril 1993), le terme d'aliénation
recouvre tout transfert volontaire de la propriété ou d'un droit, opéré
intégralement ou partiellement à titre onéreux. Au regard des buts poursuivis
par la loi, le droit de préemption de l'Etat ne doit en effet pas se limiter
aux seuls actes de vente; il s'étend à tous les actes de réalisation
assimilables à la vente (y compris en cas de réalisation forcée - cf. SJ 2005 I
545), à l'exclusion des aliénations sans contre-prestation
pécuniaire,
telles les donations mixtes (ATF 126 III 187 consid. 2b; arrêt 1P.767/1991 du
22 avril 1993, consid. 2b). Tel est également le sens de l'art. 216c al. 1 CO,
selon lequel le droit de préemption légal peut être exercé en cas de vente
ainsi qu'à l'occasion de "tout autre acte juridique équivalant
économiquement à une vente" (ATF 126 III 187 consid. 2b). L'élément
déterminant est la conclusion d'une convention visant au transfert de la
propriété de l'immeuble contre une prestation pécuniaire. Constituent notamment
des cas de préemption, en droit privé, la dation en paiement, les enchères
volontaires, les ventes conditionnelles dont le préempteur accepte les
conditions et l'exercice d'un droit d'emption (STEINAUER, Les droits réels,
Berne 2002, tome 2, p. 146 et les exemples cités).
3.4
La promesse de vente du 22 mars 2007 porte non pas sur un immeuble proprement
dit, mais sur les droits indivis de A., pour 1/5e, sur la parcelle qu'il
détient actuellement en main commune avec les autres membres de l'hoirie (art.
602 al. 2 CC). La promesse a été passée en forme authentique et avec l'accord
des cohéritiers, mais ces deux formalités n'étaient pas nécessaires puisqu'il
ne s'agissait que d'une cession de droit au sens de l'art. 635 CC - et non
d'une vente immobilière -, qui n'obligeait que le cédant (art. 635 al. 2 CC),
raison pour laquelle l'inscription d'un droit d'emption a été refusée par le
Registre foncier. L'acte du 22 mars 2007 n'a donc pas pour but de transférer
immédiatement aux acheteurs la propriété d'une part de l'immeuble. Selon l'art.
4 LGL, le droit de préemption de l'Etat peut aussi s'exercer en cas de promesse
d'aliénation, contrairement à la solution qui prévaut en droit privé (ATF 85 II
572 consid. 4 p. 578); il faut toutefois pour cela qu'un droit d'emption ait
été convenu. Si une clause de ce type existe bien dans la promesse de cession,
l'inscription d'un tel droit a été refusée par le registre foncier, faute de
porter sur un immeuble. Les conditions posées par la loi (aliénation ou
promesse d'aliénation avec octroi d'un droit d'emption) ne sont donc pas réalisées.
3.5
Pour qu'une promesse de cession puisse, au regard du texte et du but de la loi,
être assimilée sans arbitraire à une aliénation onéreuse, il faudrait à tout le
moins que l'objet, les conditions et le prix de vente ultérieurs en soient déjà
précisés. Tel n'est pas non plus le cas en l'espèce. […]"
3.
Dans le cas d’espèce, les sociétés recourantes contestent l’existence
d’un cas de préemption. Tout d’abord, elles mettent en doute qu’une promesse de
vente suffise, contrairement à la vente elle-même, pour réaliser cette
situation. En outre et surtout, elles soulignent que la promesse de vente du 22
février 2023 a été annulée par les parties avant même que la commune n’exerce
son droit de préemption éventuel (l’annulation remonte au 30 mars 2023, alors
que la commune a exercé son droit le 4 avril suivant).
a) On retire de la nature publique du droit de
préemption légal ici en cause, ainsi que, plus précisément, de la jurisprudence
du Tribunal fédéral précitée que la définition des cas de préemption propres à
déclencher l’exercice d’un tel droit relève du droit public; en particulier,
rien n’empêche que les dispositions cantonales prévoient que, outre la vente proprement
dite, la promesse de vente déclenche elle aussi la possibilité d’exercer ce
droit (dans ce sens, ATF 134 I 263, consid. 3.4 précité).
La question demeure de savoir si le droit vaudois
peut être compris en ce sens qu’il prévoit la promesse de vente comme cas de
préemption. Les art. 31 ss LPPPL ne le disent pas expressément. Toutefois,
l’art. 32 al. 2 prévoit que le propriétaire doit aviser le titulaire du droit
de préemption en cas de promesse de vente; en outre, selon l’art. 33 du même
texte, la commune doit notifier aux parties à l’acte de vente sa décision
d’acquérir le bien-fonds dans un délai de 40 jours à compter de la notification
de cet avis. Autrement dit, elle doit se déterminer sur l’usage ou non de son
droit de préemption dès la réception de cet avis, même s’il n’a trait qu’à une
promesse de vente (et non à un acte de vente). On pourrait dès lors penser que
la solution du droit vaudois s’apparente à celle du droit genevois. Néanmoins,
au vu des considérations qui suivent, on laissera ouverte la question de savoir
si une promesse de vente doit être considérée, dans le cadre de la LPPPL, comme
un cas de préemption.
b) On se souvient en effet que les sociétés
recourantes, procédant par acte authentique le 30 mars 2023, ont annulé la
promesse de vente ici en cause; or, l’exercice du droit de préemption par la commune
est intervenu le 4 avril 2023 seulement.
aa) La jurisprudence cantonale citée plus haut se
réfère, dans les cas où le droit public ne répond pas à une question, aux
dispositions de l’art. 681 al.1 CC, lequel renvoie à son tour aux art. 216 ss
CO. Or, l’art. 216d al. 2 CO prévoit ce qui suit :
"Si le contrat de vente est
résilié alors que le droit de préemption a déjà été exercé ou si une
autorisation nécessaire est refusée pour des motifs tenant à la personne de
l’acheteur, la résiliation ou le refus reste sans effet à l’égard du titulaire
du droit de préemption."
L’idée à la base de cette disposition est bien
évidement d’éviter certains abus; autrement dit, le vendeur et l’acheteur ne
peuvent échapper à l’exercice du droit de préemption en annulant leur acte
lorsque le tiers titulaire a fait usage de son droit. Pour les mêmes motifs,
les parties à l’acte ne sauraient prévoir une clause à teneur de laquelle la
vente serait caduque au cas où ce tiers titulaire ferait usage de ce droit.
Cette disposition ne résout pas toutes les hypothèses qui peuvent survenir, par
exemple celle d’une invalidation de la vente pour cause d’erreur essentielle;
la doctrine semble considérer que cette circonstance, en quelque sorte, efface
la vente et ne permet alors pas l’exercice du droit de préemption. Néanmoins,
pour le surplus, la doctrine majoritaire retient que, lorsque la vente (ou la
promesse de vente) est annulée avant l’exercice du droit de préemption,
celui-ci ne peut plus être actionné (sous réserve d’abus de droit; voir à ce
propos Thévenoz/Werro, édit., Commentaire romand du Code des obligations I,
Bâle 2021,  I, Foëx – art. 216d CO N 12, avec référence à l’avis contraire de
Steinauer, ainsi que d’autres références) ; il s’agit là d’une
interprétation
a contrario
de l’art. 216d al. 2 CO, à laquelle rien ne
semble s’opposer.
bb) Ainsi, à suivre l’opinion majoritaire de la
doctrine, à laquelle la cour se rallie, l’annulation de la promesse de vente intervenue
par acte authentique du 30 mars 2023 a entraîné la suppression d’un (éventuel)
cas de préemption. Avant de poursuivre, il convient toutefois de se demander si
les objectifs d’intérêt public de la LPPPL font obstacle à l'application de cet
article 216d al. 2 CO, à titre de droit public supplétif. Tel n’est toutefois
pas le cas: en effet, après l’annulation examinée ici, B.________ reste la
propriétaire de la parcelle 3618 du cadastre du Mont-sur-Lausanne. Au cas où
celle-ci souhaiterait l’aliéner, la commune précitée pourrait exercer le droit
de préemption que lui confère la LPPPL; on peut dès lors considérer que
l’intérêt public lié à la réalisation de logements d’utilité publique se trouve
ainsi sauvegardé, même si la construction de tels logements se trouve
effectivement et potentiellement reportée dans le temps. Ce dernier aspect ne
saurait constituer un intérêt public suffisant pour écarter l’application par
analogie de l’art. 216d al. 2 CO en l’espèce et justifier la restriction du
droit de propriété que l’exercice du droit de préemption impliquerait dans
cette hypothèse.
Par ailleurs, on ne saurait voir dans les démarches
des recourants un abus de droit ou une fraude à la loi; en effet, en procédant
de la sorte, ils n’obtiennent pas un résultat prohibé par la loi par une voie
détournée que la loi laisserait ouverte.
cc) Il découle des considérations qui précèdent que,
suite à l’annulation de la promesse de vente, il n’existait plus de cas de
préemption au moment où la commune a déclaré exercer ce droit. Dès lors, les
conditions d’exercice du droit de préemption n’étant pas remplies, force est
d’annuler la décision attaquée.
Compte tenu de ce résultat, obtenu dans le cadre
d’un recours formé en temps utile, point n’est besoin d’examiner l’éventuelle
nullité d’une telle décision.
4.
Vu l’issue du recours, il n’y a pas lieu de se prononcer au surplus sur
un autre moyen soulevé par les recourantes. Celles-ci font valoir en effet que
la commune, si elle exerçait le droit de préemption, ne serait pas en mesure
d’assumer l’un des éléments de la promesse de vente, suivant lequel la
promettante-acheteuse promettait de confier le mandat de direction des travaux
de construction à C.________ pour un montant de 600'000 francs. La commune, en
effet, aurait sans doute dû, dans ce cas lancer une procédure de marché public
pour attribuer un tel mandat, de sorte qu’elle ne pouvait reprendre sans autre
une telle promesse à son compte.
A cet égard, on a évoqué plus haut l’art. 216d al. 3
CO, suivant lequel le titulaire du droit de préemption peut acquérir l’immeuble
aux conditions dont le vendeur est convenu avec le tiers (d’ailleurs, on l’a
vu, l’art. 33 LPPPL va dans le même sens). Toutefois, comme l’a relevé la
jurisprudence (ATF 134 III 597, consid. 3.4.1 et les références; voir aussi
CDAP, arrêt AC.2021.0167 précité, consid. 10), lorsque le préempteur n’est pas
en mesure d’exécuter les clauses accessoires, elles doivent être converties en
une créance pécuniaire. Sans qu’il y ait lieu de trancher la question de
manière définitive ici, on relèvera que cette possibilité de conversion semble
ouverte dans la présente configuration.
5.
En définitive, il découle des considérations qui précèdent (spécialement
au sujet de l’annulation de la promesse de vente) que les recours doivent être
admis et la décision attaquée annulée. Le présent arrêt sera dès lors rendu
sans frais. Pour le surplus, les sociétés recourantes, qui ont procédé avec le
concours d’un mandataire professionnel, ont droit à des dépens (art. 49 et 55
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont admis.
II.
La décision du 4 avril 2023 de la Municipalité du Mont-sur-Lausanne
relative à l’exercice d’un droit de préemption sur la parcelle n° 3618 de cette
commune est annulée.
III.
Il est statué sans frais.
IV.
La Commune du Mont-sur-Lausanne versera à A.________ une indemnité de
2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
V.
La Commune du Mont-sur-Lausanne versera à B.________ une indemnité de
2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 14 décembre 2023
La
présidente:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.