vd_omni · EF.1995.0085 · 1997-02-10 · fr

LERESCHE Jean-Paul c/CEFI de Vevey | VV estimation conforme aux prix pratiqués dans l'agglomération de Montreux

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.02.1997 EF.1995.0085

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 10 février 1997
sur le recours interjeté par
Jean-Paul
LERESCHE
, domicilié avenue des Brayères 8, à 1815 Clarens,
contre
la décision rendue le 8 août 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey
(estimation fiscale
de la parcelle no 890 de Montreux).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Otto Liechti et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Jean-Paul Leresche a
acquis le 23 janvier 1957 la parcelle 890 du cadastre de Montreux, sise à
l'avenue des Brayères 8, d'une superficie de 724 m². Un bâtiment d'habitation
comportant trois logements superposés est construit sur ce bien-fonds.
L'estimation fiscale de 1971 s'élève à 120'000 francs.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Vevey a fixé la nouvelle valeur à 510'000 francs. Jean-Pierre Leresche a
contesté le prix du terrain retenu à 1'000 fr. le m². Après une visite des
lieux la commission a maintenu l'estimation fixée à 510'000 fr. par décision du
8 août 1994, en détaillant le calcul de la manière suivante :
I. "Valeur marchande
terrain (zone forte densité)
Fr. 1'000.--/m², bâtiment compris                                      Fr.          724'000.--
Valeur de rendement
selon état locatif au 20.9.1991
(votre appartement étant compté
Fr. 1'000.-- par mois)
Fr. 24'960.-- capitalisés à 8,5 %                                       Fr.          293'600.--
Total                                                                              Fr.             1'017'600.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 1'017'600.--
: 2 = Fr. 508'800.--, montant arrondi à Fr. 510'000.--.
II. Approche différente de la valeur
marchande :
Terrain 724 m² à Fr. 400.--/le m²                                       Fr.          289'600.--
bâtiment 1'270 m³ à Fr. 350.--/le m³                                  Fr.
444'500.--
Garage                                                                           Fr.            20'000.--
Total                                                                              Fr.          754'100.--."
Jean-Paul Leresche, en
vacances au moment de la notification de la décision, a retiré l'envoi
recommandé en date du 22 août 1994 et, le 23 août 1994, il a déclaré recourir
en complétant ses motifs par un mémoire du 31 août 1994. Il précise dans cette
dernière écriture qu'il conteste uniquement l'estimation de la valeur marchande
de son immeuble. Il estime que le prix de 1'000 fr. le m², bâtiment compris,
appartenait à une époque aujourd'hui révolue. Il relève que dans le courant de
l'année 1993, un terrain à bâtir dans une zone résidentielle avait été mis en
vente au prix de 240 francs le m² sans trouver d'amateur. Il soutient aussi que
le prix du terrain sans bâtiment estimé à 400 fr. le m² serait exagéré.
C.                    La Commission
d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours et relève que le prix du
mètre cube retenu pour la valeur intrinsèque du bâtiment (350 fr. le m³) avait
déjà fait l'objet d'un rabattement de 25%; elle précise aussi que la valeur de
rendement des appartements loués se situait en dessous de la normale.
A la demande du
tribunal, la Commission d'estimation fiscale a encore donné les informations
suivantes sur les transferts de biens-fonds en zone à bâtir dans le territoire
de la Commune de Montreux depuis 1991:
Date des transferts
Parcelles
Désignations et zones
Surfaces
Prix
Prix par m²
16.12.1991
995
Place-jardin
Zone urbaine
1'270 m²
Fr.  2'900'000.--
Fr.   2'283.45
10.04.1992
955
Place-jardin
Zone urbaine
295 m²
Fr.     560'500.--
Fr.   1'900.--
02.11.1992
4212
Pré-champs
zone faible densité
2'438 m²
Fr.     870'000.--
Fr.     357.--
16.12.1992
6390
Pré-champs
zone faible densité
2'438 m²
Fr.     840'000.--
Fr.     345.--
16.02.1993
vente juridique
765
Bâtiment, pl.-j.
Zone urbaine
309 m²
Fr.     602'000.--
Fr.   1'948.--
05.03.1993
8517
Bâtiment, pl.-j.
Zone village
189 m²
Fr.     870'000.--
Fr.    4'603.--
12.05.1993
1105
Atelier, pl.-j.
Zone urbaine
549 m²
Fr.     500'000.--
Fr.      910.--
25.08.1993
913
Dépôt
Zone village
59 m²
Fr.       45'000.--
Fr.      762.--
01.07.1994
56 + 65
Bâtiments, pl.-j.
Zone village
295 m²
Fr.   1'300'000.--
Fr.   4'406.--
16.07.1994
1034 + 1035
Place-jardin
2/3 Zone urbaine
1/3 Zone faible densité
1'277 m²
Fr.     700'000.--
Fr.      548.--
06.10.1994
2450
Place-jardin
Zone urbaine
702 m²
Fr.   1'563'881.--
Fr.    2'227.--
22.12.1994
1193
Bâtiment (à démolir) pl.-j.
Zone faible densité
13'288 m²
Fr. 12'881'266.--
Fr.      969.--
D.                    Par lettre du 6 décembre
1995, la Commune de Montreux s'est déterminée de la manière suivante concernant
les possibilités de bâtir sur la parcelle en cause:
"En réponse à votre courrier du 20
novembre 1995, nous vous informons que la parcelle citée en titre est colloquée
en zone urbaine, ordre non contigu, selon les dispositions, notamment des
articles 7 à 10 du règlement communal sur le plan d'affectation et la police
des constructions du 15 décembre 1972 (RPA).
Le bâtiment No AI 3183 est soumis aux dispositions de l'article 80 LATC,
s'agissant d'une construction non conforme aux règles de la zone à bâtir.
Pour le surplus, nous précisons que, dans le
cas particulier, les limites des constructions approuvées le 5 septembre 1923
par le Conseil d'Etat se confondent avec les limites de parcelle jouxtant les
domaines publics de l'avenue du Châtelard et de l'avenue des Brayères."
E.                    Le tribunal a procédé à
une visite des lieux en présence des parties lors de son audience du 18
décembre 1995.
Considérant en droit:
1.                     a) Selon l'ancien art.
31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives du 18 décembre
1989, en vigueur jusqu'au 30 avril 1996, le recours s'exerce dans les dix jours
à compter de la communication de la décision attaquée, par acte écrit, non
motivé, daté et signé par le recourant ou son mandataire, remis à l'autorité
qui a statué ou à celle qui est compétente pour en connaître (al. 1). Il doit
être validé par le dépôt à la même adresse, dans les vingt jours à compter de
la communication de la décision attaquée, d'un mémoire daté et signé contenant
un exposé sommaire des faits, les motifs du recours et les conclusions (al. 2).
b) En l'espèce, la
décision attaquée a été notifiée sous pli recommandé du 8 août 1994 au
recourant. Ce dernier était toutefois absent de son domicile du 6 au 21 août
1994 en laissant à la poste un ordre de conserver le courrier. L'office de poste
a alors adressé le 8 août 1994 l'avis suivant au registre foncier:
"La lettre recommandée no 26 à l'adresse
de Leresche Jean-Paul Brayères 8 à 1815 Clarens que vous avez déposée le 5 août
1994 à l'office de poste de 1800 Vevey 2 n'a pas encore pu être distribuée et,
conformément à un ordre du destinataire, elle demeurera probablement à notre
office pendant un certain temps encore, mais deux mois au plus.
Si vous désirez que cette lettre vous soit
renvoyée avant l'expiration de ce délai, vous voudrez bien adresser par écrit à
l'office de poste de dépôt une demande de retrait soumise à la taxe (5
fr.)."
Selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral, une décision expédiée par lettre recommandée est notifiée
à son destinataire au moment où elle lui est effectivement remise; si elle
n'est pas remise à son domicile ni retirée au guichet, elle est censée avoir
été retirée le dernier des sept jours pendant lesquels elle reste déposée à la
poste en application de l'art. 169 al. 1er let. d et e de l'ordonnance sur le
service des postes (OSP; RS 783.01; ATF Ia 18 consid. 4). Cependant, l'ordre de
garder le courrier n'est pas un mode de distribution prévu par le service des
postes; en raison des conditions dans lesquelles il se déroule, il ne peut
influencer la notification d'un acte ayant une portée juridique (ATF 110 III 5
consid. 3). Seul le destinataire est responsable du fait qu'il n'est pas en
mesure de recevoir son courrier pendant une certaine période; c'est en effet
lui qui empêche la notification par l'ordre donné à la poste de garder le
courrier pendant la durée qu'il a choisie (art. 145 al. 2 OSP). Celui qui
s'absente alors qu'une procédure administrative ou judiciaire le concernant est
pendante doit prendre la précaution de faire suivre sa correspondance ou d'informer
l'autorité de sa nouvelle adresse. A défaut le courrier est censé être notifié
à l'expiration du délai de garde de l'envoi recommandé (ATF 113 Ib 88 consid.
2).
c) En l'espèce, bien
que datée du 8 août 1994, la décision a été remise à l'Office de poste de Vevey
le 5 août 1994, de sorte que le délai de garde de sept jours arrivait
vraisemblablement à échéance le vendredi 12 août 1994, date à partir de
laquelle le délai de recours commence à courir pour arriver à échéance au lundi
22 août 1994. Daté du 23 août 1994, mais posté le 24 août 1994, le recours
semble à première vue tardif. Cependant, la doctrine précise que lorsqu'une
procédure administrative est pendante, il y a lieu d'apprécier le devoir de
faire suivre le courrier en cas d'absence de manière d'autant plus souple que
la durée de la procédure est plus longue et les actes judiciaires plus
sporadiques:
"on ne saurait faire grief à un plaideur de partir en
vacances à l'étranger pendant quinze jours, sans laisser d'adresse en Suisse,
lorsqu'un recours ou un jugement tarde à lui être communiqué ou aurait dû lui
être notifié depuis plusieurs mois".
Une certaine proportionnalité
devrait ainsi être respectée entre la diligence dont fait preuve le juge et
celle qu'il attend du justiciable (Jean-François Poudret Commentaire de
la loi fédérale d'organisation judiciaire vol. 1 ad art. 32 no 1.3.6, p.
203-204). Il n'est cependant pas nécessaire de déterminer si le délai qui s'est
écoulé entre le dépôt du premier recours le 20 décembre 1993 devant l'autorité
de première instance et la notification du mois d'août 1994 dispensait le
recourant du devoir de faire suivre son courrier pendant les vacances. Même
s'il était recevable, le recours devrait en effet être rejeté au fond.
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases
la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment,
les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix
unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de
construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de
la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée
en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30%
sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, le
prix pondéré de 350 fr. le m3 retenu pour le bâtiment du recourant correspond à
une valeur à neuf de 500 fr. le m3, qui est conforme aux caractéristiques et à
la qualité de la construction, bien entretenue. L'estimation du prix du terrain
à 1'000 fr. le m² pour les terrains construits dans l'agglomération de Montreux
est aussi conforme aux prix pratiqués entre 1991 et 1994 dans le territoire
communal pour les immeubles construits; ce prix est inférieur à 1'000 fr.
uniquement pour les bâtiments non habitables tels que les ateliers et les
dépôts. En ce qui concerne le prix du terrain estimé à 400 fr. le m², il
correspond aussi aux prix de la zone urbaine, les prix inférieurs (environ 350
fr. le m²) étant pratiqués dans la zone de faible densité. L'estimation à 400
francs le m² se justifie aussi par le fait que le bâtiment déjà construit
dépasse les possibilités d'utilisation du sol fixées par une telle zone. Enfin,
il y a lieu de relever que le recourant ne conteste pas directement
l'estimation de la valeur de rendement, qui ne tient d'ailleurs pas compte de
la location des garages, laquelle pourrait être estimée au moins à 100 fr. par
mois pour chaque garage.
4.                     a) Le recourant
conteste aussi la rétroactivité de la décision de l'autorité intimée.
b) En vertu de l'art.
22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des
immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les
immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire,
s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation
portée au registre (al. 1). Cette révision a été ordonnée par le Conseil
d'Etat, selon les modalités prévues par les Instructions pour les commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, à savoir:
"- Terrains à bâtir, immeubles locatifs,
industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin 1992
- Villas et propriétés par étages: entrée en
vigueur fin 1994
- Immeubles agricoles (vignes, forêts, etc.):
entrée en vigueur fin 1996."
c) En l'espèce,
l'immeuble en question appartient au groupe des villas et propriétés par
étages; la nouvelle estimation fiscale, doit donc prendre effet au 1er janvier
1995, afin que le principe d'égalité de traitement soit respecté pour tous les
propriétaires d'immeubles entrant dans cette catégorie. De plus la première
décision de la Commission d'estimation fiscale a bien été notifiée le 15
octobre 1992 au recourant, et tant la seconde décision sur recours du 8 août
1994 que le présent arrêt confirment la valeur communiquée en novembre 1992
déjà. On ne saurait donc parler d'une rétroactivité au sens propre du terme et
l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale doit bien être arrêtée au
1er janvier 1995.
5.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure où il
est recevable. Un émolument de 800 fr. est mis à la charge du recourant en
application de l'art. 55 al. 1 LJPA. Il n'y a en outre pas lieu d'allouer de
dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 8 août
1994 est maintenue.
III.                     Un émolument
de 800 fr. est mis à la charge du recourant.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 10 février 1997
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint