vd_omni · EF.1994.0021 · 1995-03-08 · fr

SI ESPLANADE DE MONTBENON SA | L'estimation fiscale d'un immeuble commercial et administratif comprenant un parking de 1'000 places est de la compétence de la CEFI. Le prix de rachat d'un droit de superficie fixé conventionnellement n'est pas pertinent pour déterminer la VV. Applicatio n de la méthode Joye

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.03.1995 EF.1994.0021

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 mars 1995
sur le recours interjeté par la
Société
immobilière S.I. ESPLANADE DE MONTBENON S.A.
, à Lausanne, représentée par
Roger Lugrin,
expert-comptable diplômé à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 10 février
1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 5816 de la Commune
de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       E. Poltier, président
J. Morel, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
Vu les faits suivants:
A.                     La Commune de Lausanne
est propriétaire de la parcelle n° 5815 du cadastre communal, sise aux nos 32 à
40 du chemin de Mornex. Elle accueille un bâtiment locatif de sept étages
partiellement enterré dans le flanc sud de la colline de Montbenon, comprenant
un garage-parking pour automobiles et plusieurs surfaces commerciales et
administratives. Ce bâtiment de 8'868 m2 pour un volume de 170'913 m3 a été
construit par la Société immobilière S.I. Esplanade de Montbenon S.A. en vertu
d'un droit de superficie que la commune lui a concédé le 13 novembre 1961 pour
une durée de cinquante ans; constitué en droit distinct et permanent et inscrit
au registre foncier sous n° 5816, ce droit comprend également une
station-service réalisée devant l'immeuble, dont l'exploitation a été confiée à
l'entreprise Shell (Switzerland) S.A..
Dans le cadre de la
convention de droit de superficie, la Commune de Lausanne se réservait la
faculté de résilier la convention et d'exiger la radiation du droit de
superficie à l'échéance d'un délai d'avertissement de trois ans en cas de
reprise du terrain pour cause d'utilité publique. Elle gardait également un
droit de retour de l'immeuble en cas de non-renouvellement du droit de
superficie moyennant le versement à la superficiaire d'une indemnité
correspondant à la valeur des bâtiments et des constructions d'aménagements
extérieurs "
qui ne sera pas supérieure à la valeur comptable initiale
des bâtiments et des impenses, déduction faite d'un amortissement de vétusté de
un pour cent par an, le solde étant majoré du quarante pour cent de la
différence en pour cent entre l'indice de la construction au moment de
l'achèvement du bâtiment et l'indice au moment du transfert de celui-ci"
.
Un droit analogue était conféré à la société superficiaire, l'indemnité due par
la Commune de Lausanne correspondant au coût initial du bâtiment et des
impenses d'amélioration, déduction faite d'un amortissement de vétusté de un
pour cent par an.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la commission) a, par décision
du 7 juillet 1992, porté l'estimation fiscale de la parcelle n° 5816, datant de
la précédente révision, de Fr. 28'625'000.-- à Fr. 55'944'000.--.
A la suite du recours
formé par Roger Lugrin, au nom et pour le compte de la S.I. Esplanade de
Montbenon S.A., la commission a confirmé son estimation sur la base du calcul
de contrôle suivant :
"Valeur de rendement
- Bureaux                                    Fr. 2'925'900.-
Taux de capitalisation                                       7 3/4 %
Estimation "Bureaux"                                                                  Fr.
37'754'000.-
- Parking                                                Fr.
1'731'642.-
Taux de capitalisation                                       8 1/4 %
Estimation "Parking"                                                                  Fr.
20'990'000.-
Fr.
58'744'000.-
./. Redevance                                                                            Fr.
2'800'000.-
Total de l'estimation fiscale                                                         Fr.
55'944'000.-
Agissant pour le
compte de la S.I. Esplanade de Montbenon S.A., Roger Lugrin a demandé le
réexamen de cette décision, datée du 17 janvier 1994, pour tenir compte du fait
qu'une partie des installations était louée à l'entreprise Shell (Switzerland)
S.A. A la suite de cette intervention, la commission a ramené à Fr.
47'823'000.-- l'estimation fiscale de l'immeuble sur la base du calcul suivant
:
"
Valeur de rendement
:
Locaux commerciaux :
1'532'824.-
Location Shell :                           1'494'700.-
Redevance commune :                - 166'000.-
Total :                                        2'861'524.-
Taux de capitalisation :                     8,5 %
Valeur de rendement :
33'665'000.-
Valeur vénale
:
Garage, parking (AI 14'730)          170'913 m3
x fr. 480.- = 82'038'000.-
Station essence (AI 14'731)             2'233 m3 x fr. 270.- =     603'000.-
Taux de vétusté :                          - 25 %
Total valeur vénale :
61'981'000.-
Estimation fiscale
47'823'000.-
"
C'est contre cette
décision, datée du 10 février 1994, qu'est interjeté le présent recours. Ce
dernier s'en prend essentiellement à la valeur vénale de l'immeuble que la
société recourante considère comme trop élevée. Selon elle, la valeur vénale
devrait correspondre à la moyenne entre l'indemnité due à la recourante par la
Commune de Lausanne au cas où cette dernière décidait de ne pas renouveler le
droit de superficie et celle que la société recevrait si c'est elle qui
renonçait à ce droit, soit à Fr. 30'439'000.--.
La commission s'est
déterminée le 9 septembre 1994, puis le 17 octobre 1994 en expliquant les bases
du calcul l'ayant amené à l'estimation fiscale contestée. A titre indicatif,
elle a relevé que l'estimation de la parcelle n° 5815 de la Commune de Lausanne
avait été fixée à Fr. 2'800'000.-- sur la base de la redevance versée en 1990
de Fr. 167'980.-- et capitalisée au taux de 6 %.
C.                    Le Tribunal
administratif a procédé le 27 octobre 1994 à une visite des lieux en présence
des parties.
D.                    Dans le cadre d'un
complément d'instruction, la société s'est déterminée en date du 30 novembre
1994 sur un arrêt du Tribunal administratif rendu le 24 octobre 1994 déniant
aux clauses d'une convention de droit de superficie toute portée sur la valeur
vénale d'un immeuble érigé en droit distinct et permanent. Elle considère que
cet arrêt ne s'applique pas dans son cas et elle conclut à ce que l'estimation
soit réduite à la valeur à laquelle la Ville de Lausanne rachèterait le
bâtiment en cause, requérant à titre subsidiaire une évaluation de la
Commission des Installations Techniques et Industrielles (ci-après, la CEFITI).
Elle a également produit la copie d'une expertise immobilière zurichoise datée
du 16 avril 1993 estimant à Fr. 480.-- le prix au mètre cube d'immeubles
locatifs en ville de Zurich en comparaison de quoi elle considère comme
excessif le prix de Fr. 480.-- le mètre cube retenu pour les volumes affectés
au parking. Considérant que l'estimation de la valeur vénale d'un tel complexe,
à l'instar d'autres immeubles comportant des parkings, ne requérait pas des
compétences techniques particulières, le Service du cadastre et du registre
foncier, dans une écriture du 19 décembre 1994, précise qu'il n'a pas estimé
nécessaire de transmettre le dossier à la CEFITI.
Considérant en droit:
1.                     La Société immobilière
S.I. Esplanade de Montbenon S.A. a mis en cause la compétence de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles pour connaître des estimations propres à des
parkings de l'ampleur de celui qu'elle gère. Celle-ci aurait dû être confiée à
la commission des installations techniques prévue à l'art. 6 de la loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI).
Selon cette disposition,
une commission des installations techniques, désignée par le Conseil d'Etat,
est chargée de l'estimation des installations techniques et industrielles qui
comportent des réseaux de transmission, de distribution à des tiers, de
circulation ou de transport (réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, de chemin de
fer, etc.), ainsi que de l'estimation des grandes exploitations industrielles,
des fabriques et usines importantes. Elle comprend un président, deux membres
et deux suppléants, l'un des membres pouvant être désigné comme expert. L'art.
26 du règlement d'application de la loi du 22 décembre 1936 (REFI) rappelle ce
principe s'agissant des grandes exploitations industrielles ainsi que des
fabriques et usines importantes. Les Instructions établies le 31 janvier 1991
par le Chef du Département des finances à l'attention des commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après, les Instructions)
précisent qu'il s'agit d'entreprises dont la taxation a déjà été effectuée par
la CEFITI, qui généralement ont une taxation supérieure à 10 millions, qui
occupent plus de 50 personnes et présentent des particularités techniques. Dans
la pratique, le domaine d'intervention de la Commission des installations
techniques se limite aux immeubles d'entreprise pétrolières, mécaniques,
textiles ou meunières possédant des installations techniques dont l'estimation
nécessite des connaissances particulières dont seul un expert dispose.
L'estimation fiscale d'un complexe commercial et administratif comprenant un
parking de plus de 1'000 places ne requiert pas de l'autorité compétente des
connaissances techniques particulières plus importantes que celles nécessaires
à l'estimation d'un théâtre, d'un hôtel ou d'une clinique, dont l'art. 27 REFI
confie pourtant la charge aux commissions de district. La recourante n'a
d'ailleurs avancé aucun argument en faveur d'une telle solution.
Dans ces conditions,
la compétence de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne pour procéder à l'estimation fiscale de la parcelle de la
recourante doit être reconnue, ce qui conduit au rejet de la requête
subsidiaire de la recourante tendant à une évaluation par la CEFITI.
2.                     Selon l'art. 2 al. 1 de
la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de
rendement et sa valeur vénale. Cette disposition s'applique également aux
droits distincts et permanents considérés comme des immeubles conformément à
l'art. 1er al. 1 lit. a LEFI et aux Instructions, étant précisé que les droits
de superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels seuls les
bâtiments sont considérés, à l'exclusion du terrain qui est estimé séparément
au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée.
a) Dans le cas
particulier, la société recourante ne conteste pas la valeur de rendement
retenue par l'autorité intimée. Seule est litigieuse la valeur vénale attribuée
à l'immeuble qu'elle exploite en vertu du droit de superficie que la Commune de
Lausanne lui a concédé le 13 novembre 1961. A ses yeux, celle-ci devrait
correspondre à la moyenne entre l'indemnité qu'elle toucherait en cas de
résiliation de la convention de superficie par la Commune de Lausanne et celle
qu'elle pourrait espérer toucher dans l'hypothèse où c'est elle qui mettrait
fin au contrat, soit un montant de Fr. 30'439'000.--.
Dans un arrêt rendu le
24 octobre 1994 (EF 93/074), le Tribunal administratif a écarté une
argumentation semblable après avoir retenu que la valeur vénale, c'est-à-dire
la valeur du marché d'un immeuble objet d'un droit de superficie devait se
déterminer de la même manière que pour n'importe quel immeuble semblable, sans
tenir compte des dispositions que la recourante a accepté de se voir imposer
contractuellement limitant la cessibilité du droit de superficie et le montant
de l'indemnité à verser à la superficiaire en cas de radiation ou d'extinction
du droit de superficie et d'exercice du droit d'emption prévu
conventionnellement. La recourante n'a apporté aucun élément de nature à
remettre en cause cette jurisprudence ou à exclure son application dans le cas
particulier.
D'autres arrêts
soulignent que l'estimation fiscale constitue principalement une procédure
incidente dans le cadre de l'imposition de la fortune et qu'il est dès lors
logique de procéder à une estimation des valeurs brutes (ici la valeur vénale)
des immeubles concernés sans tenir compte des moins-values dues à des
opérations consenties sur l'immeuble par le propriétaire lui-même (TA, arrêt EF
93/033 du 27 septembre 1994; la loi le dit d'ailleurs expressément s'agissant
de droits d'usufruit ou d'habitation créés sur l'immeuble, lesquels restent
sans conséquence sur l'estimation de celui-ci: art. 3 al. 4 LEFI; il n'y a pas
de motif de retenir une autre solution dans les cas de conventions analogues à
celle stipulée dans le cas d'espèce, celles-ci n'étant pas aptes à établir un
prix du marché).
Le premier argument de
la recourante ne peut dès lors qu'être écarté.
b) Aux termes des art.
2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande de celui-ci, compte tenu de l'offre et de la demande. Cette
valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art.
8 al. 2 REFI). Pour déterminer la valeur vénale d'immeubles industriels et
commerciaux, les Instructions invitent les commissions de district à tenir
compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la situation et
des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble.
Dans
le cas particulier, la commission n'a pas recouru à la méthode prévue à l'art.
8 al. 2 REFI. Pour dégager la valeur vénale de l'immeuble, elle a appliqué la
méthode dite de la valeur intrinsèque, qui revient à chercher une valeur dite
"corrigée" du bien construit originellement en évaluant le prix de la
construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment
et de son état d'entretien, auquel on ajoute la valeur du terrain (Martin
Hoesli et André R. Bender, L'évaluation des biens immobiliers : une analyse
critique, Expert comptable 1993, p. 387 ss). Dans les cas où elle a appliqué la
méthode d'estimation basée sur le rendement brut capitalisé pour déterminer la
valeur vénale d'un immeuble, la commission utilise cette méthode pour vérifier
ses premières estimations. Dans ces conditions, l'on ne saurait dire que le
recourant serait victime d'une inégalité de traitement en se voyant appliquer
une autre méthode que celle usuellement suivie dès lors qu'une méthode de
contrôle doit permettre, si nécessaire, de corriger une première estimation qui
apparaît erronée.
Pour
sa part, le Tribunal administratif applique une troisième méthode pour
déterminer la valeur vénale d'un immeuble qui part de la valeur intrinsèque de
l'immeuble considéré pondérée par la valeur de rendement selon la formule
ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un
marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1) :
Valeur vénale =
valeur intrinsèque + 2 X valeur de
rendement
3
Cette méthode, qui accorde un poids prépondérant
à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une
approche qui permet de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles
locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement
(voir notamment Naegeli/Hungerbühler, op. cit., p. 123 ss)
. Elle s'apparente également à la méthode
suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer
la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du
Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA
c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre
Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références
citées).
c) La décision
attaquée retient une valeur à neuf globale de l'immeuble de Fr. 480.-- le mètre
cube. Pour la recourante, un tel prix, qui correspond au prix de construction
d'un immeuble locatif sur le marché immobilier actuel de Zurich, serait trop
élevé pour un immeuble administratif et commercial composé d'énormes espaces
vides. Selon elle, une réduction de 20 % du prix au mètre cube s'imposerait en
ce qui concerne les volumes dévolus au parking.
La proximité de
l'immeuble abritant le parking de Montbenon du centre ville et de la gare
exerce une influence certaine sur sa valeur marchande. Compte tenu de
l'attractivité particulière de l'immeuble, un prix de Fr. 600.-- le mètre cube
représente assurément une estimation correcte de la valeur réelle des surfaces
administratives et commerciales. Le bâtiment comprend en revanche une surface
importante de parking représentant près des trois quarts de son volume total.
Les aménagements propres à ce type d'installations ont nécessité des coûts de
construction moins élevés qui justifient d'en réduire le prix à Fr. 360.-- le
mètre cube. Quant au coefficient de vétusté de 25 % retenu par la commission,
il n'apparaît pas critiquable s'agissant d'un immeuble édifié il y a trente ans
et régulièrement entretenu depuis lors, même si l'inspection locale a mis en
évidence des erreurs de conception architecturale ou dans le choix des
matériaux qui devraient nécessiter à court terme d'importants investissements.
Compte tenu des
éléments qui précèdent, la valeur intrinsèque de l'immeuble s'établit à Fr.
51'277'000.--, selon le calcul suivant :
- Bureaux :
25'990 m3 x Fr. 600.--   =   Fr. 15'594'000.--
- Parking :                 144'923
m3 x Fr. 360.--   =   Fr. 52'172'000.--
- Station d'essence :
2'233 m3 x Fr. 270.--   =   Fr.     603'000.--
- Total :
Fr. 68'369'000.--
-
25 % de coefficient de vétusté :   Fr. 51'277'000.--.
En appliquant la
"méthode Joye", la valeur vénale de l'immeuble s'élève à Fr.
39'535'000.-- (Fr. 51'277'000.-- + (Fr. 33'665'000.-- x 2) : 3).
4.                     Au vu des considérants
qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle n° 5816 de la Commune de
Lausanne doit être arrêtée à Fr. 36'600'000.-- (39'535'000.-- + 33'665'000.-- :
2). La décision attaquée, qui retient une estimation de Fr. 47'823'000.--, doit
être réformée en ce sens.
5.                     La recourante ayant
conclu à une estimation de Fr. 30'000'000.--, le recours n'est donc que partiellement
admis, ce qui justifie la perception d'un émolument partiel que le tribunal
arrête à Fr. 800.-- et le refus d'allouer les dépens qu'elle a requis.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur recours le 10 février 1994 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle n° 5816 de Lausanne est arrêtée à Fr. 36'600'000.--.
III.                     Un émolument
de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de la Société immobilière
S.I. Esplanade de Montbenon S.A.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 8 mars 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier: