vd_omni · EF.1993.0074 · 1994-10-24 · fr

La Maison Ouvrière B SA | La valeur vénale calculée en capitalisant le revenu locatif sous déduction de la rente de superficie tient compte correctement des circonstances propres à l'existence d'une servitude de superficie.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.10.1994 EF.1993.0074

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 24 octobre 1994
__________
sur le recours interjeté par
LA MAISON OUVRIERE B SA
, à
Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 3 novembre 1993 par la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à l'estimation de la
parcelle no 95 de la Commune de Lausanne (chemin d'Entre-Bois nos 18 à 28).
***********************************
Statuant à huis
clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.     J.-C.
de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
constate en fait :
______________
A.                     La Maison Ouvrière B SA (ci-après : La Maison
Ouvrière) est titulaire, depuis 1965, sur le territoire de la Commune de
Lausanne, d'un droit distinct et permanent de superficie, inscrit sous no 95 au
Registre foncier du district de Lausanne, grevant les parcelles nos 2'665 et
2'666, propriété de la Commune de Lausanne. Au bénéfice des dispositions de la
loi du 8 décembre 1953 sur le logement (abrogé depuis par la législation
subséquente), elle y a fait construire des immeubles locatifs, avec l'aide tant
de l'Etat de Vaud que de la Commune de Lausanne, qui ont pris en charge des
intérêts, cautionné des prêts et (en ce qui concerne la commune) cédé
gratuitement le droit de superficie (convention du 25 avril 1963).
B.                     Les actions de La Maison ouvrière B SA sont
détenues par la société coopérative de La Maison Ouvrière, dont le siège social
est à Lausanne. Constituée en 1903, cette dernière a pour but principal la
construction et la location de logements à loyers modérés. A ce titre, elle a
souvent réalisé ses projets immobiliers en bénéficiant de prêts à des taux
préférentiels ou de subventions des collectivités publiques. Le bâtiment
litigieux est voué à l'habitation à caractère social. Les loyers en sont
surveillés par l'office du logement.
C.                    La parcelle 95, sise au chemin d'Entre-Bois, et
d'une surface totale de 4'751 mètres carrés, porte deux immeubles locatifs (ECA
nos 14380 et 14381), construits dans les années 64-65, propriétés de la
recourante. Ces habitations occupent respectivement une surface au sol de 556
mètres carrés et 558 mètres carrés. Le solde de la parcelle est en nature de
place-jardin (3'637 m2). Selon la police ECA, le volume des bâtiments
d'habitation est de 12'157 mètres cubes pour chacun d'eux. Chaque bâtiment
comprend 36 logements, répartis sur six étages, et composés de 2, 3 ou 4
pièces, dont le revenu locatif annuel, au 31 décembre 1990, s'élevait
respectivement à 219'732 et 217'608 francs.
D.                    Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission) a
porté, par décision du 16 décembre 1992, l'estimation fiscale de la parcelle n°
95, datant de 1973, de 3'682'000 francs à 5'428'000 francs.
La Maison Ouvrière a recouru contre cette
taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé la nouvelle estimation le
3 novembre 1993. L'autorité s'est fondée sur une capitalisation du rendement
annuel brut, selon l'état locatif des immeubles au 31 décembre 1990, à un taux
moyen de 7,75%. Le taux de capitalisation pour la valeur de rendement était
fixé à 8,75% et, pour la valeur vénale, à 6,95%.
E.                     Par acte de recours du 15 novembre 1993, La
Maison Ouvrière B SA a interjeté recours contre cette décision devant le
Tribunal administratif et a conclu à ce que la nouvelle estimation fiscale de
la parcelle litigieuse soit fixée à un montant n'excédant pas 4'807'886 francs.
En substance, la recourante fait valoir que
l'estimation fiscale litigieuse ne tient pas compte du droit de superficie dont
la parcelle n° 95 fait l'objet, que seule la valeur des bâtiments devrait être
prise en compte pour le calcul de la valeur vénale que la commission, n'a pas
tenu compte des contraintes et charges résultant de la convention du 25 avril
1963 (contrôle des loyers, interdiction de cession garantie par un droit
d'emption), enfin que la valeur de rendement représente le maximum correspondant
à la jouissance du droit de superficie.
La commission a déposé ses déterminations le 3
janvier 1994. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la
nouvelle estimation, la commission a pris pour base le revenu locatif net total
de Fr. 437'340.- fourni par PBBG S.A. diminué de Fr. 16'650.- (redevance
annuelle pour le DDP). Cette somme a été capitalisée à un taux de 7,75% pour
obtenir la nouvelle EF.
Lors
du recours en première instance, la commission a conclu au rejet du recours et
au maintien de l'estimation après avoir effectué le calcul de contrôle suivant:
Valeur du terrain : (DDP de superficie)                                                                    0.--
Valeur à neuf de l'habitation :            10'454'200.-
- 22% de coefficient
vétusté                             8'154'000.-
Valeur vénale totale :                                                                                           8'154'000.-
Valeur de rendement :
Fr. 420'690.- capitalisés à 8,5%
4'949'000.-
Moyenne                                                                                                             6'552'000.-
."
Le tribunal a tenu une audience d'instruction et
de jugement le 28 avril 1994 en présence : pour la recourante, de son conseil,
l'avocat Henri Baudraz, accompagné de M. Thierry Martin; pour la commission,
son président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence
des parties qui ont été entendues dans leurs explications. La recourante a
présenté à cette occasion une lettre du Service du logement de la Commune de
Lausanne relative à la baisse des loyers des immeubles subventionnés sis à
Entre-Bois nos 12 à 16.
considérant en droit :
_________________
1.                     Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds
est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de
rendement (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement
brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques (al. 3 ). La valeur vénale d'un immeuble représente sa
valeur marchande (al. 4).
Ces principes s'appliquent également aux droits
distincts et permanents considérés par la loi comme des immeubles (art. premier
lit. a LEFI). A cet égard, les Instructions établies le 31 janvier 1991 pour
les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après : Les
Instructions) précisent ce qui suit au sujet des droits distincts et
permanents:
"Toute parcelle
doit être estimée selon des critères analogues pour respecter le principe de
l'égalité de traitement, qu'elle soit soumise à un droit de superficie ou non.
Les règles en matière d'estimation fiscale s'appliquent par analogie au DDP
considérés par la loi comme des immeubles [...]. S'agissant d'un DDP, la valeur
du sol est estimée séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle
grevée. Les droits de superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans
lesquels [recte: laquelle] seuls les bâtiments sont considérés.
[...]".
2.                     S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2
al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé
à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de
la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5
à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le
genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette
valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant
suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la
justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des
frais généraux et des frais d'entretien.
Par valeur vénale, il faut entendre la valeur
marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit
être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI,
auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications
(prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution
est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de
capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
3.                     L'argument de la recourante, selon laquelle il
faut reprocher à la commission de n'avoir pas tenu compte du fait que les
bâtiments litigieux étaient érigés au bénéfice d'un droit de superficie ne peut
pas être retenu. L'autorité intimée a en effet effectivement adapté ses calculs
en fonction de cet élément, dans la mesure où elle a déduit le montant de la
rente de superficie de l'état locatif des immeubles litigieux (Fr. 16'650.--).
Si cette déduction n'avait pas été opérée, l'estimation fiscale calculée au
taux moyen de 7,75% s'élèverait à 5'643'000 francs au lieu de 5'428'000 francs.
La différence, qui est de l'ordre de 215'000 francs, revient à attribuer au
terrain nu une valeur de 50 francs par mètre carré, ce qui est correct pour un
immeuble grevé d'un droit de superficie c'est-à-dire que le nu-propriétaire ne
peut pas utiliser. La commission a par là suffisamment tenu compte du fait que
la recourante n'est pas propriétaire du sol mais seulement superficiaire.
De même, dans son calcul de contrôle
(détermination du 3 janvier 1994), la commission a pris soin de ne pas
attribuer de valeur au terrain lui-même, allant donc dans le sens de la
recourante (mémoire de recours du 15 novembre 1993, p. 3).
4.                     L'argumentation de la recourante n'est pas
davantage déterminante lorsqu'elle invoque les dispositions de la convention de
1963 lui imposant diverses obligations.
Certes la soumission au contrôle des loyers lui
impose-t-elle une politique de relativement faible rendement. Mais cet élément
a été pris en compte, puisque la commission s'est fondée sur l'état locatif
réel. A cela s'ajoute que le taux moyen appliqué résulte de la prise en compte
d'un taux de capitalisation de 8,75% pour la valeur de rendement et de 6,95%
pour la valeur vénale. Cette différence de 1,9% répond aux exigences de la
jurisprudence, qui a admis que si l'évolution actuelle du marché avait entraîné
un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement, une
différence de deux points entre les taux utilisés pour le calcul de ces valeurs
se justifiait notamment lorsque le propriétaire pratiquait une politique de bas
loyer (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031 du 15 janvier 1993 et EF 92/029
du 23 mars 1993. Dans un tel cas en effet, la politique de bas loyer crée une
réserve latente qui ne se traduira qu'au moment de la réalisation de l'immeuble
mais qu'on doit prendre en compte lorsqu'on procède à la révision de
l'estimation fiscale, sous peine de se fonder sur une valeur vénale largement
sous-évaluée.
5.                     Il n'est pas davantage déterminant que la cession
éventuelle du droit de superficie soit, aux termes de la convention précitée,
subordonnée à l'assentiment des collectivités publiques intéressées et à la
condition que l'acheteur reprenne les engagements souscrits et que le prix de
vente n'excède pas le prix de reprise convenu avec la commune par le contrat de
superficie. Il est vrai que l'acte constitutif du 2 octobre 1962 contient des
dispositions restreignant la cessibilité du droit (art. 4) et limitant
conventionnellement le montant de l'indemnité à verser à la superficiaire en
cas de radiation ou d'extinction du droit (art. 6 et 8). Les mêmes restrictions
sont applicables en cas d'exercice du droit d'emption prévu par l'art. 10. En
substance, les parties sont convenues de limiter, en cas d'achat ou de reprise
de l'immeuble, le prix versé à la recourante au montant des fonds propres
investis par elle, avec une clause d'indexation.
Ces restrictions, acceptées par la recourante
dans un cadre contractuel et en échange de prestations substantielles des
collectivités publiques intéressées n'affectent pas encore la valeur vénale
objective de l'immeuble, telle qu'elle doit être déterminée dans le système
général vaudois d'estimation fiscale des immeubles. Celui-ci a en effet été
conçu comme ayant pour but de donner sa base à l'impôt foncier, c'est-à-dire de
"...préciser l'élément fiscal des biens-fonds" (Exposé des motifs,
BGC printemps 1935, p. 1190 ss, plus spéc. 1195). Il s'agit donc bien
d'apprécier la valeur des éléments immobiliers du patrimoine du contribuable,
quelles qu'en aient été les conditions d'acquisition et d'utilisation (v.
notamment Tribunal administratif, arrêt EF 94/018 du 30 juin 1994, consid. 5).
La loi précise d'ailleurs que la révision générale a pour but de réapprécier la
valeur de l'ensemble des immeubles du canton (art. 22 LEFI) en fonction de
paramètres généraux, applicables à tous ces immeubles ou en tout cas à la plus
grande partie d'entre eux, et non pas en fonction d'une situation particulière
(donation ou partage successoral, par exemple, v. à cet égard Tribunal
administratif, arrêt EF 94/057 du 27 septembre 1994).
En l'espèce, la valeur vénale, c'est-à-dire la
valeur du marché des immeubles litigieux doit se déterminer de la même manière
que pour n'importe quel immeuble semblable, sans tenir compte des dispositions
que la recourante a accepté de se voir imposer, encore une fois en échange de
prestations importantes. Or, on peut constater que la détermination de la
valeur vénale par capitalisation du revenu locatif (déduction faite de la rente
de superficie) conduit à un montant un peu supérieur à 6 millions,
correspondant à une valeur au mètre cube de 250 francs qui est très
raisonnable. En prenant en compte la valeur intrinsèque des immeubles, telle
que retenue dans le calcul de contrôle de la commission (fr. 8'154'000.--), on
aboutirait à une valeur de 335 francs le mètre cube, qui ne serait pas
davantage excessive.
Enfin, et par surabondance de droit, on peut
constater que l'estimation fiscale litigieuse est inférieure au montant auquel
conduirait la simple indexation de l'estimation fiscale de 1973 (fr.
3'682'000.--) qui, en francs de 1993, représenterait un montant de 7'686'000
francs. L'estimation décidée par la commission est, en francs constants,
inférieure à celle d'il y a vingt ans et tient par conséquent bien compte de
l'ensemble des circonstances, et notamment du fait que l'on est plus près de
l'échéance du droit de superficie et que les bâtiments ont vingt ans de plus.
6.                     La commission a retenu finalement un taux moyen
de 7,75% pour capitaliser le rendement annuel brut. Ce taux est obtenu en
faisant la moyenne des taux de capitalisation des valeurs vénales et de
rendement. Il permet d'obtenir le même résultat qu'en effectuant la moyenne
arithmétique des valeurs de rendement et vénale. Le résultat est donc conforme
aux éléments développés ci-dessus. Dans ces conditions, la décision de la
commission du 27 juillet 1993 prise sur recours doit être maintenue et la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 95 doit être confirmée.
7.                     Le recours est ainsi rejeté. Vu l'issue du
pourvoi, un émolument de justice, fixé à 1'000 francs, est mis à la charge de
la recourante déboutée qui n'a, au surplus, pas droit à l'allocation de dépens
(art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                 Le recours est rejeté.
II.                La décision rendue le 3 novembre
1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle no 95 étant fixée
à 5'428'000 francs.
III                Un émolument de 1'000 francs
(mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé par son
avance de frais.
IV.               Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 24 octobre 1994
Au
nom du Tribunal administratif,
le président :