vd_omni · AC.2022.0262 · 2023-09-28 · fr

A________, B________, C________, D________, E________, F________/Municipalité de La Tour-de-Peilz, G.________ | Rejet du recours dirigé contre un permis de construire portant sur la modification d'un projet qui a fait l'objet d'une autorisation de base entrée en force. Le projet modifié ne diffère pas sensiblement du projet initial: c'est partant à bon droit que la municipalité a soumis le projet à l'enquête complémentaire (c. 2). Les (nouvelles) modifications postérieures à l'enquête complémentaire ont été demandées dans le but d'assurer une utilisation du bâtiment conforme au projet de base; elles vont dans le sens de ce que souhaitent les recourants (c. 3). La question de la servitude a été traitée en relation avec l'octroi de l'autorisation de base, qui ne peut pas être remise en cause (c. 4). Rejet des griefs en lien avec la clause d'esthétique (c. 5) et avec la réglementation communale: terrasses aménagées en toiture (c. 6), IUS et sous-sols (c. 7), nombre de places de stationnement, mouvements de terre et distance aux limites (c. 8).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.09.2023 AC.2022.0262

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 28 septembre 2023
Composition
M. André Jomini, président;
MM. Claude Bonnard et Georges Arthur Meylan, assesseurs; M. Quentin
Ambrosini, greffier.
Recourants
1.
A.________
à ********,
2.
B.________
à ********,
3.
C.________
à ********,
4.
D.________
à ********,
5.
E.________
à ********,
6.
F.________
à ********
tous représentés par Me Gaspard GENTON,
avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de La Tour-de-Peilz,
à La Tour-de-Peilz, représentée par Me Pascal NICOLLIER, avocat à Vevey,
Propriétaire
G.________
à ********
représentée par Me Romaine ZURCHER, avocate à Genève.
Objet
permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de La Tour-de-Peilz du 24 juin 2022 levant leurs oppositions et
autorisant le projet de transformations intérieures, modifications des
toitures, ouvertures en façades et aménagements extérieurs sur la parcelle n
o
561, propriété de G.________ (CAMAC 205434).
Vu les faits suivants:
A.
G.________, dont le siège est à Lausanne, est une société qui a notamment
pour but toutes opérations immobilières (achat, vente, construction, location, administration,
gestion et mise en valeur de tous biens immobiliers), ainsi que toutes
prestations de services dans le domaine de l'immobilier.
Depuis le 1
er
avril 2021, cette société
est propriétaire de la parcelle n
o
561 du registre foncier, sur le
territoire de la commune de La Tour-de-Peilz. D'une surface de 3'238 m
2
,
la parcelle n
o
561 supporte une maison d'habitation (ECA n
o
1878) ainsi qu'un jardin. Elle est grevée d'une servitude de droit privé de
restriction de bâtir. Colloquée en
z
one d'habitation de faible densité,
la parcelle n
o
561 est soumise à la réglementation du plan général
d'affectation (PGA) de la commune de La Tour-de-Peilz, adopté par le Conseil
communal le 27 juin 2018 et approuvé par le Département du territoire et de
l'environnement le 15 mai 2019, ainsi qu'aux dispositions du règlement du plan
général d'affectation et de police des constructions (RPGA), adopté et approuvé
en même temps que le plan.
B.
Le 26 février 2020, les anciens propriétaires de la parcelle n
o
561 ont déposé une demande de permis de construire (CAMAC n
o
192020)
pour un ouvrage ainsi décrit:
"
Construction
de 2 bâtiments d'habitation et d'un parking souterrain, transformation et
démolition partielle du bâtiment N
o
ECA 1878, aménagement de 3
places de parc extérieures et d'un bassin.
"
Le projet consistait essentiellement en la construction
de deux bâtiments (A et B) et en la transformation de la maison d'habitation
existante (ECA n
o
1878; bâtiment C). Il était prévu d'aménager 13
appartements répartis dans les trois bâtiments A (6 appartements), B (6
appartements) et C (1 appartement). Le projet prévoyait la réalisation de 16
places de stationnement, dont 3 extérieures, les autres étant aménagées dans un
parking souterrain. Une place de jeux devait être construite (partiellement)
au-dessus de ce parking. Entre les bâtiments B et C, à l'est de la place de
jeu, un espace central avec une pergola et un bassin devait prendre place. Concernant
la volumétrie, le projet prévoyait une surface de plancher déterminante (SPd)
de 1'069 m
2
(la maison d'habitation ECA n
o
1878 de 298 m
2
et les deux bâtiments A et B de 319 m
2
et 452 m
2
).
Le permis de construire requis a été délivré par la
Municipalité de La Tour-de-Peilz (ci-après: la municipalité) le 28 janvier
2021.
Non contesté, ce permis est entré en force.
C.
Après avoir acquis la parcelle n
o
561, la société G.________
a déposé, le 26 juillet 2021, un dossier de mise à l'enquête complémentaire
(CAMAC n
o
205434) pour un ouvrage ainsi décrit:
"
Transformations
intérieures, modifications des toitures, d'ouvertures en façades et des
aménagements extérieurs
"
Ces travaux consistent essentiellement en une
modification du projet initialement autorisé. La requérante prévoit en
particulier de changer la configuration des pièces et des logements, tandis que
le projet passe de 13 à 7 appartements. Les toits doivent être modifiés: leurs
pans sont réduits dans leur hauteur et dans leur largeur; des terrasses doivent
être aménagées en toiture. Le projet pour l'enquête complémentaire comprend le
même nombre de places de stationnement que le projet initial (16). S'agissant
des aménagements extérieurs, la place de jeux au centre du complexe est
déplacée au nord-est de la parcelle n
o
561, à l'arrière du bâtiment
C. Les ouvertures en façades et les balcons sont modifiés. Concernant enfin la
volumétrie, la SPd du projet modifié atteint 1'070 m
2
(la
maison d'habitation ECA n
o
1878 de 297 m
2
et les deux
bâtiments A et B de 319 m
2
et 454 m
2
), soit 1 m
2
de plus que celle du projet de base (1'069 m
2
). Le volume ou cube
SIA est réduit de 6'811 m
3
à 6'023 m
3
.
D.
Le dossier de cette demande de permis de construire a été mis à
l'enquête publique (complémentaire) du 6 novembre au 5 décembre 2021. Durant le
délai d'enquête, il a notamment suscité l'opposition collective de A.________, C.________
et D.________, ainsi que celle de B.________. E.________ et F.________, qui
n'avaient pas encore acquis la parcelle voisine n
o
2823 dont ils
sont aujourd'hui copropriétaires, ne se sont pas opposés au projet. A.________,
B.________, C.________ et D.________ sont (co-)propriétaires respectifs des
parcelles voisines n
os
547, 560 et 567.
Par décision du 24 juin 2022, la municipalité a levé
les oppositions et délivré le permis de construire requis.
E.
Agissant le 29 août 2022 par la voie du recours de droit administratif, A.________
et consorts demandent à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du
Tribunal cantonal, principalement, de réformer la décision municipale en ce
sens que l'autorisation de construire requise est refusée; subsidiairement, ils
concluent à l'annulation de cette décision, la cause étant renvoyée à
l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Plus
subsidiairement, ils demandent que la décision soit annulée, la cause étant
renvoyée à l'autorité intimée pour suspension de la procédure et renvoi des
parties à agir devant le juge civil compétent, l'octroi du permis de construire
étant subordonné à la décision de ce dernier. À titre de mesures d'instruction,
ils requièrent notamment la tenue d'une inspection locale. En substance, les
recourants invoquent une violation de leur droit d'être entendus: ils estiment
en particulier que les modifications apportées par la constructrice au projet
de base sont trop importantes pour être soumises à une enquête complémentaire;
selon eux, le projet litigieux aurait dû être soumis à une (nouvelle) enquête
publique principale. Se plaignant de la violation de la servitude grevant la
parcelle n
o
561, ils font valoir que la municipalité aurait dû
renvoyer les parties à agir devant le juge civil et subordonner l'octroi du
permis à la décision de ce dernier. Ils invoquent encore une violation de la
clause d'esthétique, exposant que les immeubles projetés ne pourront pas
s'intégrer dans le quartier. Ils critiquent également l'aménagement des
terrasses en toiture, prétendument non conforme à la réglementation communale.
Enfin, ils invoquent la violation des dispositions réglementaires communales en
lien avec l'indice d'utilisation du sol (IUS).
Dans leurs réponses respectives du 10 novembre 2022,
la municipalité et la constructrice concluent au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée.
Les recourants ont répliqué le 2 mars 2023,
persistant dans leurs conclusions. Ils forment de nouveaux griefs en lien avec
les mouvements de terrain causés par le projet litigieux et le nombre de places
de stationnement, qu'ils jugent excessif.
La constructrice s'est déterminée sur la réplique le
5 mai 2023, maintenant ses conclusions.
La municipalité a fait part de ses déterminations
sur la réplique le 30 mai 2023, maintenant ses conclusions.
Le 15 juin 2023, les recourants ont déposé des
observations complémentaires sur les écritures de la municipalité et de la
constructrice, confirmant leurs conclusions.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un
projet et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif auprès du Tribunal cantonal au sens des art. 92 ss de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36).
Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte en outre les
exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99
LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de
l'art. 99 LPA-VD): selon la lettre a de cet article, elle est reconnue à toute
personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est
atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce
qu'elle soit annulée ou modifiée (à propos de l'intérêt digne de protection,
cf. notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 141 II 50 consid. 2.1,
137 II 40 consid. 2.3). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin, qui
a formé opposition lors de l'enquête publique, a en principe qualité pour
recourir lorsqu'il fait valoir que la construction projetée, à cause de ses
dimensions ou des nuisances, aurait des effets sur sa situation. C'est
manifestement le cas de A.________, C.________, D.________ et B.________. En
revanche, E.________ et F.________ ne se sont pas opposés au projet durant le
délai d'enquête publique. Ils n'ont ainsi pas la qualité pour recourir. Sous
cette réserve, il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Dans des griefs d'ordre formel qu'il convient de traiter conjointement,
les recourants se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendus et des
dispositions cantonales en matière d'enquête publique. Ils estiment, d'une
part, que les modifications apportées par la constructrice au projet de base
sont trop importantes pour être soumises à l'enquête complémentaire: le projet
aurait dû faire, selon eux, l'objet d'une (nouvelle) enquête publique
principale. D'autre part, ils exposent que le projet a (à nouveau) été modifié
postérieurement à l'enquête complémentaire et avant la délivrance de
l'autorisation de construire, sans qu'ils n'en aient toutefois été informés.
C'est à la lecture de la décision attaquée qu'ils auraient décelé l'existence
de modifications apportées au projet à la demande de la municipalité mais, en
l'absence de communication des documents modifiant le projet, ils n'auraient
pas pu en mesurer l'étendue, ni en vérifier la réglementarité.
a)  La procédure de mise à l’enquête publique,
prévue à l'art. 109 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire
et les constructions (LATC; BLV 700.11), poursuit un double but. D'une part,
elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés,
propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de
constructions au sens large du terme, y compris les démolitions et
modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les
toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit
d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité d'obtenir
un dossier complet en vue d'examiner si le projet est conforme aux dispositions
légales et réglementaires, en tenant compte des éventuelles interventions de
tiers intéressés ou des autorités cantonales, et le cas échéant, de fixer les
conditions nécessaires au respect de ces dispositions (CDAP AC.2022.0271 du 3
juillet 2023 consid. 3a et les réf. cit.).
L'enquête publique est une modalité de la procédure
administrative. Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent être invoqués
à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner
l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (CDAP
AC.2022.0271 précité consid. 3a et les réf. cit.). Une éventuelle lacune du
dossier n’est pas déterminante, lorsque la consultation des autres pièces a
permis de la combler, ou que le vice a été réparé en cours de procédure (CDAP
AC.2022.0271 précité consid. 3a et les réf. cit.).
Lorsqu'une modification est apportée ultérieurement
à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient d'examiner si une
nouvelle enquête se justifie. Les principes de la proportionnalité,
respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de renoncer à toute
enquête pour les modifications de "minime importance" (cf. art. 117
LATC, qui permet à la municipalité, après l'enquête principale, d'imposer de
telles modifications sans autre formalité). Les modifications plus importantes,
mais qui ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une
enquête complémentaire au sens de l’art. 72b du règlement du 19 septembre 1986
d’application de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions
(RLATC; BLV 700.11.1). Les modifications plus importantes encore doivent faire
l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC (enquête
principale, pour un projet considéré comme distinct du projet initial). Selon
la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique
complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après
l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers
éléments critiqués par les opposants (CDAP AC.2022.0219 du 3 mars 2023 consid.
2a).
Selon l'art. 72b RLATC, l'enquête complémentaire
peut intervenir jusqu'à l'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser, mais au
plus tard dans les quatre ans suivant l'enquête principale (al. 1); elle ne
peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas
sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2). Cela semble
présupposer que l'enquête complémentaire ne peut intervenir qu'après qu'un
permis de construire a déjà été délivré. Dans le cadre d'une enquête
complémentaire, les oppositions ou recours éventuels ne peuvent porter que sur
les modifications soumises à autorisation, mais ne peuvent pas remettre en
cause l'entier du projet ayant fait l'objet d'un premier permis de construire
(CDAP AC.2021.0374 du 21 novembre 2022 consid. 2a/cc et les réf. cit.).
Cette particularité de l'enquête complémentaire, qui est de sauvegarder la
force de chose décidée des éléments du permis déjà délivré qui ne sont pas
modifiés, demeure sans effet lorsque l'enquête "principale" a abouti
au refus du permis de construire. La jurisprudence prévoit néanmoins que si le
recours contre un permis de construire est admis et le permis annulé, la
procédure de l'enquête complémentaire peut aussi être suivie lorsque la
modification d'éléments de peu d'importance permet de rendre le projet conforme
à la réglementation communale (RDAF 1995 p. 287). Dans un tel cas, dès lors
qu'aucun permis n'a encore été délivré, aucun élément du projet ne bénéficie de
la force de chose décidée. En particulier, on ne peut dénier aux opposants le
droit de faire examiner les griefs soulevés lors de l'enquête
"principale" lorsque le permis de construire, refusé à l'issue de
l'enquête "principale", est finalement délivré à l'issue de l'enquête
"complémentaire" (cf. CDAP AC.2019.0109 du 19 février 2020
consid. 4).
b) En l'occurrence, la constructrice a déposé un
nouveau dossier complet de plans avec la nouvelle demande de permis de
construire en indiquant les modifications intervenues par rapport à la première
enquête. Cette manière de procéder est conforme à l'art. 72b al. 3
i.f.
RLATC, qui prévoit que les éléments nouveaux ou modifiés devront être
clairement mis en évidence dans les documents produits. Cette exigence de forme
est importante car elle permet d'apprécier l'ampleur des modifications apportées
au projet par rapport à l'enquête principale et elle permet de déterminer si
les conditions requises pour une enquête complémentaire sont respectées, en
particulier s'il s'agit d'éléments de peu d'importance qui ne modifient pas
sensiblement le projet (cf. art. 72b al. 2 RLATC). Ainsi, les modifications qui
apparaissent sur les plans sont dessinées en jaune pour les éléments supprimés
par rapport à la première enquête et en rouge pour les nouveaux éléments
ajoutés (cf. art. 69 al. 1 ch. 9 RLATC)
c) Les recourants font valoir qu'il existe des
différences majeures entre les deux projets, s'agissant notamment du nombre
d'appartements, de leur configuration et de l'allocation du volume intérieur,
du nombre de niveaux conçus pour être habitables, et des toitures qui,
modifiées, doivent accueillir une terrasse. La hauteur effective des
constructions aurait été augmentée, et des places de stationnement
supplémentaires ajoutées, tandis que les ouvertures, les balcons et les façades
différeraient sensiblement des éléments architecturaux autorisés par le permis
de base. Enfin, les aménagements extérieurs auraient été remaniés, de même que
le volume des immeubles.
L'examen des deux dossiers d'enquête publique
(principale et complémentaire) permet de mettre en évidence les modifications
suivantes.
Alors que 13 logements ont été autorisés dans le
permis de base, le projet modifié prévoit, lui, la création de 7 appartements
aménagés dans les trois bâtiments A, B et C. Il est vrai que le projet mis à
l'enquête complémentaire modifie la configuration des pièces et des logements; cette
modification s'inscrit toutefois, à quelques ajustements près (au niveau
inférieur), dans le gabarit et dans les volumes initialement autorisés. L'implantation
des bâtiments n'est pas modifiée. De plus, le projet ne change pas la nature de
l'utilisation des différents bâtiments, qui restent destinés à l'habitation. En
réduisant le nombre d'appartements, cette modification apporte, d'une certaine
manière, une amélioration par rapport à la situation des voisins, dès lors
qu'elle induit une diminution du nombre de familles qui habiteront les
bâtiments projetés. En outre, la volumétrie des bâtiments n'a, quoi qu'en
pensent les recourants, pas été modifiée dans le cadre de l'enquête complémentaire:
il ressort des indications figurant dans les formulaires de demande de permis
de construire des enquêtes principale (CAMAC 192020) et complémentaire (CAMAC
205434) que les projets présentent la même surface bâtie (535 m
2
). La
SPd calculée pour les deux projets (1'069 m
2
, respectivement 1'070 m
2
)
est quasiment identique. Le volume ou cube SIA du projet autorisé s'élève à
6'811 m
3
, tandis que celui du projet modifié n'atteint que 6'023 m
3
:
cela va dans le sens d'une réduction de l'impact de la construction. Les
recourants prétendent encore que le projet entraîne une augmentation de la
hauteur effective des constructions, dans la mesure où il prévoit l'aménagement
de pergolas d'une hauteur de 2 mètres sur les terrasses en toiture. La
réalisation de telles pergolas ne ressort cependant pas des plans autorisés:
elle ne figure que sur la documentation promotionnelle de la constructrice,
laquelle ne fait pas l'objet du permis litigieux. Sous l'angle de la hauteur
des bâtiments, le projet modifié ne diffère donc pas du projet de base.
Concernant les toitures, il ressort des plans en coupe que celles-ci conservent
des pans inclinés, à l'instar des toits initialement autorisés: les toits sont
par ailleurs réduits dans leur hauteur et dans leur largeur, ce qui, là encore,
diminue l'impact visuel des constructions. Les recourants ont du reste pu
contester, dans le cadre de l'opposition et de la présente procédure de
recours, la présence des terrasses aménagées en toiture (cf.
infra
consid. 6): il y a donc lieu d'admettre que le but visé par les dispositions
relatives à l'enquête publique a été atteint, de sorte que toute violation du
droit peut, sur ce point, être écartée. S'il est vrai qu'il y a eu, comme l'allèguent
les recourants, un remaniement des aménagements extérieurs, la constructrice
n'a toutefois introduit, dans le cadre de l'enquête complémentaire, la
réalisation d'aucun élément nouveau: pour l'essentiel, la place de jeux a été
déplacée au nord-est de la parcelle n
o
561, à l'arrière du bâtiment
C, alors qu'elle devait initialement occuper l'espace central. Cela ne
constitue pas une modification sensible du projet. Concernant le nombre de
places de stationnement, il résulte des plans d'enquête que 16 places sont
prévues (dans un garage, avec quelques cases contiguës à l'extérieur), que ce
soit selon le projet initial ou selon le projet modifié.
Ainsi, en définitive, le projet modifié ne diffère
pas sensiblement du projet autorisé par le permis de base. Les modifications
apportées restent dans le cadre général du projet initial, soit la réalisation
de trois bâtiments d'habitation destinés au logement et dotés d'une SPd de
1'070 m
2
. Pour l'essentiel, le projet ne touche ni l'implantation,
ni le gabarit, ni la volumétrie des constructions envisagées. La réaffectation
des surfaces libérées par la suppression de logements est parfaitement claire
sur les plans déposés par la constructrice. C'est partant à bon droit que la
municipalité a soumis le projet litigieux à l'enquête complémentaire. On
rappellera à ce propos que le but visé par les art. 109 LATC et 72b RLATC a été
atteint dès lors que les recourants, qui ne critiquent au demeurant pas cette
réglementation cantonale, ont pu prendre connaissance du projet et le critiquer
de manière circonstanciée.
Vu ce qui précède, le recours ne pourra porter, conformément
à la jurisprudence rappelée ci-avant, que sur les modifications soumises à
autorisation (et non pas sur l'entier du projet).
3.
Les recourants exposent à juste titre que le projet a été modifié (à
nouveau) postérieurement à l'enquête complémentaire, ce qui ressort de la
motivation communiquée par l'autorité intimée aux recourants D.________ et C.________
("[l]
a Municipalité a pris en considération vos remarques concernant
l'IUS des surfaces "disponibles" situées aux sous-sols des bâtiments
A et B et peut aujourd'hui vous informer que le projet a été modifié en ce sens
que dites surfaces ne bénéficient plus que d'ouvertures réduites et d'un plafond
plus bas, situé à 2,30 m du plancher
"). Les recourants ne peuvent
toutefois rien tirer du fait que l'autorité intimée ne leur a pas spontanément
communiqué les documents relatifs aux modifications en question: il est évident
que ces modifications – quelques aménagements du niveau inférieur visant à
garantir son caractère non habitable – ont été demandées dans le but d'assurer
une utilisation du bâtiment conforme au projet initial. La LATC ne prévoit pas
une interpellation des opposants à ce sujet. La procédure d'autorisation de
construire selon la LATC n'est pas une procédure de nature juridictionnelle,
avec plusieurs parties disposant chacune des mêmes droits procéduraux. La LATC
prévoit, comme on l'a vu, l'enquête publique comme modalité d'exercice du droit
d'être entendu pour les tiers intéressés; l'art. 29 de la Constitution fédérale
du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), dont les recourants invoquent la violation,
conçu comme une garantie minimale, n'exige pas d'autres modalités de
participation (cf. notamment CDAP AC.2017.0207 du 14 juin 2018 consid. 2;
TF 1C_382/2018 du 10 juillet 2019 consid. 3.7). Quoi qu'il en soit, destinées à
prendre en compte des arguments des oppositions, respectivement à garantir la
réglementarité du projet, ces modifications, qui vont de surcroît dans le sens
d'une diminution du projet (soit la réduction des ouvertures donnant sur les patios
végétalisés et l'abaissement du plafond), ne nécessitaient pas une enquête
publique complémentaire.
4.
Les recourants se plaignent d'une violation de la servitude de droit
privé grevant la parcelle n
o
561. Ils estiment que la municipalité
aurait dû renvoyer les parties à agir devant le juge civil et subordonner
l'octroi du permis de construire à la décision de ce dernier.
Cet argument est manifestement mal fondé. La
question que les recourants soulèvent se posait déjà en relation avec l'octroi
du permis de base. Comme cette autorisation de construire, entrée en force, ne
peut pas être remise en cause – qu'elle soit conforme ou non à la servitude –,
il est logique que les modifications du projet puissent elles aussi être
autorisées par la municipalité, malgré l'incertitude relative à la question de
droit privé.
5.
Les recourants invoquent une violation de la clause d'esthétique. Ils
estiment que les immeubles projetés porteront atteinte à l'harmonie des constructions
et ne pourront pas s'intégrer dans le quartier.
a) La clause générale d'esthétique est prévue à
l'art. 86 LATC, disposition libellée comme il suit:
"
Art.
86   Règle générale
1
La municipalité
veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que
les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
2
Elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect
et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de
nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.
3
Les règlements
communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement
des localités et de leurs abords.
"
Au niveau communal, l'art. 19 RPGA prévoit ce qui
suit en matière d'esthétique et d'intégration des constructions:
"
Article
19   Esthétique et intégration des constructions
1
La Municipalité prend
toutes les mesures utiles pour obtenir un aspect architectural harmonieux et
une bonne intégration environnementale des constructions et installations.
[...]"
Cette disposition concrétise au niveau communal la
clause d'esthétique prévue par l'art. 86 LATC. Sa portée ne va pas au-delà de
cette norme. Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal
relative à la clause générale d'esthétique (CDAP AC.2022.0156 du 12 mai 2023
consid. 7b et les références citées).
b) Selon la jurisprudence, l'application de la
clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la
réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une
intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble
réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne
peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les
règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit
suivre le développement des localités. Ainsi, lorsque la réglementation
applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être
édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses
dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment
projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que par un
intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de
construire réglementaires apparaisse déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d;
TF 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2; CDAP AC.2019.0267 consid. 5a du 20 octobre
2020). Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment
ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables,
qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction
(ATF 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_360/2018 précité consid. 4.1.2). Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, une construction ou une installation
s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions
n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme
et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité (TF 1C_450/2008 du 19
mars 2009 consid. 2.4).
c) La recevabilité de ce grief est douteuse, la
question de l'esthétique et de l'intégration du projet ayant déjà été examinée
dans la procédure administrative relative au permis de base. Quoi qu'il en
soit, il y a lieu d'admettre que, par sa typologie, le projet de la
constructrice n'affecte ni les caractéristiques, ni l'équilibre d'un quartier
qui, quoi qu'en disent les recourants, ne présente pas de qualités
urbanistiques ou architecturales particulières: composé de villas de taille et
de style hétérogènes, il ne se distingue pas des nombreux autres endroits
comparables qui se trouvent à la périphérie des centre-villes de la Riviera. Il
n'apparaît en outre pas que l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires serait déraisonnable. Les recourants n'exposent d'ailleurs pas
quel intérêt public prépondérant devrait amener à remettre en cause le projet
litigieux; en particulier, le quartier en question ne fait l'objet d'aucune
mesure de protection patrimoniale de droit public, qu'elle soit fédérale ou
cantonale.
Le grief, manifestement mal fondé, doit être rejeté.
d) Les pièces du dossier et les données
cartographiques disponibles sur les sites internet officiels étant suffisantes,
il n'y a pas lieu de compléter l'administration des preuves par une inspection
locale. En effet, ce que les recourants pourraient vouloir faire constater sur
place, ce n'est pas la présence d'éléments naturels ou de bâtiments dignes de
protection, qui nécessiteraient d'étudier soigneusement l'implantation de nouvelles
constructions à proximité, mais bien plutôt des éléments propres à démontrer
que le quartier a un certain "cachet". On comprend, à lire leurs
écritures, que ce "cachet" provient d'une occupation traditionnelle
du secteur par des villas individuelles. Pour statuer sur le maintien du
"cachet" du quartier, pour autant que cet élément soit déterminant
dans l'application de la clause d'esthétique, il n'est pas nécessaire
d'effectuer une inspection locale.
6.
Les recourants invoquent une violation de l'art. 23 al. 2 RPGA. Ils
estiment que les terrasses aménagées en toiture ne sont pas conformes à la
réglementation communale.
a) Selon l'art. 50 al. 1 Cst., l'autonomie communale
est garantie dans les limites fixées par le droit cantonal. En droit cantonal
vaudois, les communes jouissent d'une autonomie consacrée, s'agissant de
l'aménagement local du territoire, par l'art. 139 al. 1 let. d de la
Constitution du 14 avril 2003 du Canton de Vaud (Cst-VD; BLV 101.01). Lorsque,
statuant sur une demande d'autorisation de construire, l'autorité communale
interprète son règlement en matière de police des constructions et apprécie les
circonstances locales, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation
particulière, que l'instance cantonale de recours contrôle avec retenue (cf.
art. 3 al. 2 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire
[LAT]; RS 700). Une autorité de recours ne peut ainsi pas choisir entre
plusieurs solutions disponibles et appropriées ou remplacer une appréciation
adéquate de la commune par sa propre appréciation. Elle ne doit cependant pas
seulement intervenir lorsque l'appréciation de l'instance précédente est
insoutenable, auquel cas l'étendue de son pouvoir d'examen s'apparenterait à un
contrôle limité à l'arbitraire, ce qui serait contraire à l'art. 33 al. 3 let.
b LAT (ATF 146 II 367 consid. 3.1.4 et la réf. cit.). Conformément aux art. 46
et 49 Cst., l'autorité de recours doit en particulier sanctionner
l'appréciation communale lorsque celle-ci contrevient au droit supérieur (ATF 146
II 367 consid. 3.1.4; 145 I 52 consid. 3.6; 138 I 305 consid. 1.4.3). Sur des
éléments susceptibles de heurter le droit supérieur, il appartient à la commune
de motiver soigneusement sa décision (ATF 146 II 367 consid. 3.1.4 et les réf.
cit.). Le contrôle de l'opportunité s'exerce donc avec retenue sur des points
concernant principalement des intérêts locaux, tandis que, au contraire, la
prise en considération adéquate d'intérêts d'ordre supérieur, dont la
sauvegarde incombe au canton, doit être imposée par un contrôle strict.
L'autorité intervient ainsi non seulement lorsque la mesure d'aménagement
retenue par la commune est insoutenable, mais aussi lorsqu'elle paraît
inappropriée à des intérêts qui dépassent la sphère communale (ATF 146 II 367
consid. 3.1.4 et les réf. cit.).
b) Au niveau communal, l'art. 62 RPGA (par renvoi de
l'art. 84 RPGA) définit le régime applicable aux toitures dans la zone
d'habitation à faible densité comme il suit:
"
Article
62          Toitures
1
La forme des toitures
est libre.
2
En cas de toiture à
pans, la pente maximale autorisée est de 35°.
3
Les toitures plates
sont végétalisées ou aménagées en terrasses accessibles.
4
Pour les toits à la
Mansart, l'inclinaison des pans de la partie inférieure de la toiture (brisis)
doit se situer entre 70° et 80°, et celle des pans de la partie supérieure
(terrasson) entre 25° et 35°.
"
L'art. 23 RPGA, disposition dont les recourants
invoquent la violation, pose des principes de construction et d'architecture en
lien avec les ouvertures en toiture:
"
Article
23          Ouvertures en toiture
1
Les ouvertures en
toiture doivent être en harmonie avec les fenêtres et l'ensemble de la
construction.
2
Seuls 2 rangs
d'ouvertures sont autorisés sur un même pan de toiture. La largeur additionnée
des ouvertures en toiture ne doit pas excéder, pour chaque rang, le 40% de la
longueur totale du pan de toiture.
[...]"
c) Le projet modifié prévoit l'aménagement de
terrasses en toiture; il s'agit là d'un élément nouveau par rapport au permis
de base, non couvert par l'autorité de chose décidée. Les recourants estiment que
les terrasses prévues en toiture excèdent le 40% de la longueur totale du pan
de toiture, en violation de l'art. 23 al. 2 RPGA. Pour sa part, la municipalité
expose que cette disposition vise uniquement les portes et les fenêtres, à
l'exclusion des terrasses, qui ne constituent pas des "ouvertures" au
sens de cette règle. Elle souligne à cet égard que la réglementation communale
relative aux toitures est permissive, leur forme étant libre et les limites
qu'elle pose essentiellement d'ordre esthétique. Dans sa réponse, elle a en
outre expliqué que, pour elle, le choix de la constructrice d'intégrer les
terrasses dans une toiture à pans légèrement inclinés rendait ces dernières
plus discrètes et préservait ainsi l'intimité des habitants et de leurs
voisins, raison pour laquelle elle les a autorisées. Une telle appréciation ne
prête, compte tenu du large pouvoir d'appréciation dont bénéficie la
municipalité dans l'interprétation de la réglementation communale, pas le flanc
à la critique. En soutenant que l'art. 23 al. 2 RPGA devrait s'appliquer aux
terrasses en toiture, les recourants ne font que substituer leur appréciation à
celle de la municipalité, sans démontrer en quoi l'interprétation de cette
dernière serait contraire au droit. Or, précisément, l'application du droit
communal sur ce point est correcte.
Il s'ensuit que leur grief, mal fondé, doit être
écarté.
7.
Les recourants font valoir que le projet viole l'art. 80 RPGA qui
réglemente l'indice d'utilisation du sol (IUS). Ils relèvent que les calculs de
la constructrice omettent les surfaces des sous-sols des bâtiments A et B,
lesquels constituent prétendument des niveaux habitables.
L'art. 80 RPGA, applicable à la zone d'habitation de
faible densité, prévoit que l'indice d'utilisation du sol (à savoir, selon
l'art. 14 RPGA, le rapport entre la surface de plancher déterminante [SPd] et
la surface constructible totale de la parcelle) est limité à 0,40. En l'espèce,
la surface de la parcelle étant de 3'238 m
2
, le projet initial, avec
une SPd de 1'069 m
2
(le bâtiment d'habitation ECA n
o
1878
de 298 m
2
et les deux bâtiments A et B de 319 m
2
et 452 m
2
)
pour un maximum admissible de 1'295,5 m
2
était réglementaire.
Le dossier de l'autorisation actuellement litigieuse
comporte des plans montrant quelles surfaces ont été comptabilisées comme SPd
(surfaces teintées en bleu et en vert); elles représentent un total de 1'070 m
2
(le bâtiment d'habitation ECA n
o
1878 de 297 m
2
et les
deux bâtiments A et B de 319 m
2
et 454 m
2
), quasiment
identique, à 1 m
2
près, à celui du projet autorisé initialement
(1'069 m
2
). Le décompte de la SPd ne comporte pas les surfaces en
sous-sol. Les recourants font valoir que ces surfaces seraient vouées à être
utilisées pour l'habitation, se prévalant à cet égard de la documentation
promotionnelle de la constructrice. Cela étant, ce grief aurait dû être
soulevé, conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant (cf.
supra
consid. 2a/cc), au stade de la procédure relative au premier permis de
construire. En effet, les sous-sols des bâtiments A et B ne diffèrent pas,
hormis sur le point de la typologie et de la répartition des espaces, de ceux
précédemment autorisés – ils comportent, que ce soit selon le projet initial ou
selon le projet modifié, des locaux désignés comme "disponibles". Il
faut donc admettre que cet aspect bénéficie de l'autorité de chose décidée et
qu'il ne peut, partant, plus être remis en cause dans le cadre de la présente
procédure. Quoi qu'il en soit, il ressort des plans d'enquête que les espaces
"disponibles", non-chauffés, sont pourvus d'un plafond inférieur à
2,40 m et d'une ouverture réduite sur un patio végétalisé. De telles surfaces
en sous-sol, notamment lorsqu'elles ne répondent pas aux critères de salubrité
fixés par les art. 25 à 28 RLATC pour les véritables locaux d'habitation,
peuvent être utilisées comme salle de sport, home cinéma, sauna, hammam, salle
de jeux ou autre sans être prises en compte dans le calcul du coefficient
d'utilisation du sol (cf. CDAP AC.2022.0389 du 22 juin 2023 consid. 4;
AC.2021.0329 du 22 décembre 2022 consid. 4c et les réf. cit.). En définitive,
le calcul de la SPd est correct et le maximum admissible de 1'295,5 m
2
n'est pas dépassé.
8.
Les recourants invoquent enfin la violation de dispositions
réglementaires communales en lien avec le nombre de places de stationnement du
projet, qu'ils estiment excessif, et les mouvements de terrains engendrés par
la construction, prétendument non conformes. Ils estiment en outre que les
règles relatives aux distances aux limites ne sont pas respectées.
Comme on l'a vu, le projet litigieux ne modifie les
constructions initialement autorisées ni dans leur implantation, ni dans leur gabarit.
Les distances aux limites ne diffèrent ainsi pas de ce qui a été autorisé par
le premier permis. Quant aux places de stationnement, il résulte des plans d'enquête
que 16 places sont prévues, aussi bien dans le projet de base que dans le
projet modifié. Enfin, la réalisation du projet litigieux n'entraînera pas de
mouvements de terrain différents par rapport au permis de base. Les griefs
invoqués par les recourants se heurtent ainsi à l'autorité de chose décidée du
premier permis, entré en force, qu'ils ne peuvent plus remettre en cause dans
le cadre de la présente procédure.
9.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours, entièrement
mal fondé, doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, ce qui entraîne
la confirmation de la décision attaquée. Les recourants, qui succombent,
doivent supporter les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Ils sont en outre
astreints à verser des dépens à la constructrice et à la Commune de la
Tour-de-Peilz, ces deux parties ayant mandaté un avocat et pris des conclusions
tendant au rejet du recours (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable
II.
La décision rendue le 24 juin 2022 par la Municipalité de La
Tour-de-Peilz est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge des recourants
A.________, B.________, C.________,
D.________, E.________ et F.________
.
IV.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à la Commune de La
Tour-de-Peilz à titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________,
B.________, C.________, D.________, E.________ et F.________, solidairement
entre eux.
V.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à verser à G.________ à
titre de dépens, est mise à la charge des recourants A.________, B.________, C.________,
D.________, E.________ et F.________, solidairement entre eux.
Lausanne, le 28 septembre 2023
Le
président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi lacte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.