vd_omni · AC.2000.0082 · 2000-12-13 · fr

MURISIER François et consorts c/SLOG/Nyon | La question de la conformité à la loi de la méthode objective, appliquée au calcul du loyer initial avant travaux, est ici laissée ouverte (c. 5).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.12.2000 AC.2000.0082

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 13 décembre 2000
sur le
recours interjeté par :
1)
François et Valérie MURISIER
,
2)
Mats-Ola et Karine NILSSON
,
3)
Antonio et Rosaria FRUSCIANTE
, tous
représentés par l'avocat Jean-Claude Perroud, 1002 Lausanne
contre
la décision du 26 avril 2000 du
Département
de l'économie, Service cantonal du logement
(octroi à
Eliane Kirchner et
consorts
de l'autorisation nécessaire selon la LDTR pour la transformation
de l'immeuble sis ruelle du Forum 2, à Nyon).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section : M. Etienne
Poltier, président; M. Rolf Ernst et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs
Vu les faits suivants:
A.                     Eliane Kirchner, Irma
Dartez et Evelyne Schmid, sont propriétaires en main commune de l'immeuble dont
elles ont hérité de leur père Anton Schmid, à savoir la parcelle 161 du
cadastre communal de Nyon, sise dans la vieille ville, angle ruelle du Forum 2/
rue Maupertuis 5. Sur cette parcelle est érigé un bâtiment d'habitation ECA no
658 de deux étages sur rez plus sous-sol et combles, dont la construction
remonte au XVIIIème siècle et qui comprend actuellement huit logements, à
savoir : deux logements de six pièces, quatre appartements de deux pièces et
deux appartements de trois pièces. Début 2000, l'un des logements de six pièces
était apparemment occupé quelques jours par an par les propriétaires, tandis
que les autres logements étaient tous habités, à l'exception d'un deux pièces
au rez-de-chaussée.
B.                    En date du 15 février
2000, Eliane Kirchner et consorts ont requis, par l'intermédiaire de
l'architecte Michel Martin, à Nyon, l'autorisation d'effectuer la
transformation intérieure complète de cet immeuble, en vue de la création de
trois appartements de sept pièces, destinés à la vente en propriété par étages;
en outre, la démolition de la dépendance no ECA 657 a été requise. L'enquête
publique s'est déroulée du 22 février au 13 mars 2000; elle a suscité, outre
celle de l'ASLOCA, l'opposition conjointe de cinq des six occupants qui, début
2000, étaient encore locataires de l'immeuble, à savoir, François et Valérie
Murisier, Mats-Ola et Karine Nilsson, Antonio et Rosaria Frusciante, Christine
Vuagniaux et Erika Mahltig. On précisera que tous les baux ont été résiliés,
excepté toutefois l'appartement de deux pièces au rez dont le locataire a
lui-même dénoncé le bail pour fin 1999 - une procédure étant actuellement
pendante et suspendue dans l'attente de l'arrêt du tribunal de céans - devant
la juridiction compétente, suite à la contestation par les locataires de la
validité des congés notifiés. Ce projet a également rencontré l'opposition du
propriétaire d'un immeuble voisin, Jean-Pierre Christen.
Le dossier
d'autorisation a, notamment, été transmis au Service cantonal du logement
(ci-après: SLog) comme objet de sa compétence. Ce dernier service avait déjà
visité les lieux le 30 septembre 1999 en compagnie de l'architecte, d'une
représentante de l'urbanisme communal et en présence des locataires; il a
délivré une première fois l'autorisation spéciale de transformer l'immeuble
habité, ce qui ressort de la synthèse de la CAMAC du 6 mars 2000 et a reconduit
cette autorisation dans la synthèse du 26 avril 2000, les oppositions lui ayant
entre-temps été communiquées. En substance, le SLog a considéré, d'une part,
que l'état de vétusté de l'immeuble nécessitait une rénovation complète par ses
propriétaires, d'autre part, que le coût de cette rénovation pouvait être
estimé à un montant d'au moins 2'500'000 francs; cela aurait pour conséquence
de faire passer les logements en-dehors des catégories dites "à
pénurie", puisque le prix au mètre carré serait porté à 208 francs au
minimum, soit des loyers mensuels de 1'384 fr. pour chacun des deux pièces,
1'730 fr. pour chaque trois pièces et 2'595 fr. pour l'appartement de six
pièces.
En date du 15 mai
2000, la Municipalité de Nyon a, d'une part, octroyé à Eliane Kirchner et
consorts le permis de construire requis et, d'autre part, écarté les
oppositions faites au projet.
C.                    En temps utile, François
et Valérie Murisier, Mats-Ola et Karine Nilsson, Antonio et Rosaria Frusciante
se sont pourvus auprès du Tribunal administratif, par le ministère de l'avocat
Jean-Claude Perroud, contre l'autorisation spéciale délivrée par le SLog, en
concluant à l'annulation de cette dernière; ils ont requis du juge instructeur
l'octroi de l'effet suspensif.
Le juge instructeur a
provisoirement assorti ce pourvoi de l'effet suspensif requis et a interpellé
les autres parties sur cette question. Les constructrices en ont, par la plume
de l'avocat Robert Liron, requis la levée afin de pouvoir entreprendre sans
délai les travaux de transformation sur la toiture et dans les combles, ces
derniers étant vides; s'agissant des autres locaux, elles ont indiqué que
l'effet suspensif ne pouvait pas s'étendre au delà du 31 décembre 2000. Tant la
municipalité que le SLog se sont rapportés à justice sur cette question.
Invités par le juge instructeur à se déterminer sur ce point, François Murisier
et consorts ont indiqué qu'ils s'opposaient à la levée, même partielle, de
l'effet suspensif. Ils ont par ailleurs produit la copie d'un acte notarié
Burnier dont il ressort que les constructrices auraient promis-vendu l'immeuble
en question à l'architecte Michel Martin et à F. M. Frank Meylan SA, le 25 mai
1999, déjà.
Une audience du
tribunal, avec vision locale en présence des parties et de leurs représentants,
a été agendée à Nyon au 20 septembre 2000.
Par décision du 4 août
2000, le juge a confirmé l'effet suspensif provisoirement accordé au recours.
D.                    Les parties, à la
demande du juge instructeur, ont complété leurs moyens (le SLog dans des
écritures des 22 août, 7 et 14 septembre 2000; les constructrices le 4
septembre 2000; les recourants dans une écriture du 19 septembre suivant).
E.                    Le Tribunal administratif
a tenu audience le 20 septembre 2000 à Nyon, en présence des parties et de
leurs représentants. A cette occasion il a procédé à une visite complète de
l'immeuble à rénover. A cette occasion, il a entendu les explications de
l'architecte Bernard Quartenoud relative à l'expertise MERIP, établie par ses
soins et versée au dossier. Celle-ci a fait l'objet de critiques émanant des
différents recourants, notamment quant à la notation retenue par l'architecte
du service intimé pour les différents éléments du bâtiment à transformer. Le
tribunal a également entendu les explications de l'ingénieur civil Frank
Meylan, mandaté par les constructeurs.
F.                     Le conseil des
recourants a enfin produit, le 20 octobre 2000 un mémoire complémentaire,
auquel était jointe une expertise MERIP établie par Dieter Hüni, mandaté par
eux. Les constructrices, la municipalité et le SLog en ont fait de même, en
dates respectivement des 3, 6 et 10 novembre 2000; les constructrices ont
produit à cette occasion un rapport de l'ingénieur Frank Meylan, relatif aux
structures de l'immeuble, alors que le service précité a pour sa part produit
un bordereau complémentaire de neuf pièces, pour partie entièrement nouvelles
(on reviendra sur celles-ci plus loin, dans la mesure utile).
Les parties intéressées
ont eu l'occasion de prendre position sur ces derniers éléments.
Considérant en droit:
1.                     a) Selon l'art. 37 al.
1 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le droit de recours appartient à toute personne
physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt
digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Cette règle
correspond à celle de l'art. 48 de la loi fédérale sur la procédure
administrative (PA) et de l'art. 103 lit. a de la loi fédérale d'organisation
judiciaire (OJ); elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du
Tribunal fédéral concernant ces deux dispositions (v. arrêt AC 98/0088 du 19
août 1999 et les arrêts cités).
L'art. 37 al. 1 LJPA,
de même que l'art. 103 lit. 1 OJ, n'exige pas que le recourant soit touché dans
ses droits ou ses intérêts juridiquement protégés; un simple intérêt de fait
suffit. Mais il faut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une
intensité plus grandes que la généralité des administrés et qu'il se trouve
avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en
considération (ATF 112 Ib 158 ss; 116 Ib 450); il faut en outre que l'admission
du recours lui procure un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale
(ATF 121 II 39 spéc. 43). La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin
qui devrait tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre
maison (ATF 104 Ib 245 consid. 7d; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib
508 consid. 5c) ou qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119
Ib 179 consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c) ou les inconvénients
causés par le trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b).
b) Selon la
jurisprudence récente de l'autorité de céans, les considérations qui précèdent
sont transposables dans l'hypothèse d'un recours portant sur l'application de
la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (ci-après : LDTR; arrêt du 13 juin 2000 AC
99/0023, consid. 2).
Le SLog revient il est
vrai sur cette question, plus spécialement dans son écriture du 10 novembre
2000, en invoquant l'art. 11 LDTR, dans sa version en vigueur avant l'adoption
de la LJPA; il fait en particulier valoir que cette disposition ne
reconnaissait implicitement la faculté de recourir contre de telles décisions
qu'au propriétaire de l'immeuble concerné, à l'exclusion du locataire. A vrai
dire, cette disposition ne comportait pas de mention expresse de ce problème;
en conséquence, la jurisprudence examinait la question à l'aide du critère de
l'intérêt juridiquement protégé, consacré d'ailleurs par l'art. 37 LJPA, en son
ancienne teneur (v. à ce propos Etienne Poltier, La juridiction administrative
vaudoise deux ans après l'entrée en fonction du Tribunal administratif, RDAF
1994, 241, spéc. p. 251ss). En d'autres termes, la question de la légitimation
active s'agissant de décisions fondées sur la LDTR a toujours été réglée par
l'art. 37 LJPA; ainsi, au critère de l'intérêt juridiquement protégé a succédé
aujourd'hui celui de l'intérêt digne de protection, expressément retenu
désormais par l'art. 37 al. 1 LJPA dans sa nouvelle teneur. On ne voit pas que
cette disposition de caractère général puisse trouver une exception dans le
cadre particulier de la LDTR, cela en l'absence de toute disposition spécifique
dans cette dernière loi (qu'elle soit antérieure ou postérieure à la LJPA);
dans ces conditions, il est exclu d'admettre, sur la base de l'historique de la
LDTR, que le problème de la légitimation active devrait, en cette matière,
rester régi par le critère de l'intérêt juridiquement protégé, malgré
l'adoption de l'art. 37 al. 1 nouveau LJPA. Cela étant, il est vain en l'état
de rechercher si les locataires recourants peuvent se prévaloir, comme ils
l'allèguent, d'un intérêt juridiquement protégé.
c) Il s'agit donc
uniquement d'examiner si, en leur qualité de locataires, les intéressés peuvent
se voir reconnaître la qualité pour agir, un intérêt de fait seulement devant
être considéré à cet égard comme suffisant; on relèvera tout d'abord que la
jurisprudence récente retient, sur le principe, que l'intérêt invoqué par un
locataire pour s'opposer à un projet de construction est susceptible de fonder
sa légitimation à recourir (v. notamment RDAF 1997 I 234; v. également arrêt AC
99/0143 du 18 octobre 2000 et références citées; l'un des précédents mentionnés
par cet arrêt - AC 00/0001 - dénie cependant la qualité pour agir aux
locataires qui n'occupent plus les locaux, l'usage de ceux-ci ayant été cédé à
un sous-locataire; v. enfin arrêt AC 00/0086 du 29 novembre 2000, dans lequel a
été admise la recevabilité d'un recours formé par des bénéficiaires d'un prêt à
usage immobilier reconduit régulièrement depuis plusieurs années). En d'autres
termes, il convient à cet égard d'apprécier l'enjeu de la procédure pour le
locataire concerné en fonction de sa situation concrète, soit d'apprécier la
gravité de l'atteinte apportée par le projet à ses intérêts. Dans le cas
d'espèce, les recourants ont obtenu des prolongations de leurs baux, étant de
surcroît précisé que ces derniers contestent en outre le principe même du congé
qui leur a été notifié (au demeurant, l'autorité de céans n'a pas à juger du
mérite de cette conclusion; elle peut se borner à constater que celle-ci n'est
pas dénuée de toute chance de succès, à lire l'arrêt du Tribunal fédéral
produit en pièce 3 du bordereau des recourants du 20 octobre 2000).
Cela étant, l'intérêt
de fait poursuivi par les recourants n'apparaît nullement ténu, de sorte que la
légitimation active de ces derniers doit être reconnue.
2.                     a) La LDTR, qui
concerne la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation, soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins
qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette
autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres
circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé
par la loi (art. 4 al. 2 et 3). Par rapport au dispositif législatif
précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une pénurie de logements non
plus quantitative, mais "
catégorielle
", qui ne touche que
certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la
population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423;
rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC
février 1987, p. 5). Le règlement d'application du 6 mai 1988 précise ainsi que
la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1),
mais que seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et,
de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population,
peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4). Cette
réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des
logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des
familles) et elle est compatible avec la garantie de la propriété, ainsi que le
Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du décret du 5
décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de maisons
d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation,
auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi, pour une
réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v. également
ATF 116 Ia 401, relatif à la réglementation genevoise correspondant à la
législation ici en cause).
L'art. 4 LDTR ne doit
pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la
démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent
"indispensables"
. Que le refus de l'autorisation
soit la règle lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une
catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), et son octroi l'exception,
n'imposent pas une interprétation restrictive de ce terme. Les dispositions
exceptionnelles ne doivent être interprétées ni restrictivement, ni
extensivement, mais selon leur sens et leur but dans le cadre de la
réglementation générale (ATF 114 V 302 c. 3e; 118 Ia 179 c. 2d). Une dérogation
importante peut se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la
réglementation ordinaire (ATF 120 II 114 consid. 3d Ia; 118 Ia 178/179 consid.
2d; 114 V 302/303 consid. 3e; 108 Ia 79 consid. 4a et les références citées).
Mais dans tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins,
les objectifs recherchés par celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit
permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur
s'il avait été confronté au cas particulier. S'agissant du but de la LDTR, il
est de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on
trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en
rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment
les personnes les plus défavorisées (v. BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le
moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou
de changer d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent
peu d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils
puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de
décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour
céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de
personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne
1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être
consentie
"en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou
effectuées pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix"
(ibid.). Bien que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient
été rejetées, la nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour
justifier une démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC
automne 1962, p. 738 à 741). En pratique, l'autorisation de démolir ou de
transformer a généralement été accordée lorsque le projet permettait de
maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables
dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit
ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément
envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec
celui poursuivi par la loi (sur ces points, v. arrêt du 13 juin 2000, AC
99/0023 précité).
b) On remarque ici que
la LDTR a été complétée par un règlement d'application adopté par le Conseil
d'Etat le 6 mai 1988 (ci-après : RDTR; l'adoption de ce règlement était
annoncée dans un rapport du Conseil d'Etat sur la politique du logement, BGC
février 1987, p. 1633 ss), dont on a déjà cité les art. 3 et 4. Par ailleurs,
le département procède fréquemment à une expertise technique avant de statuer
sur la demande d'autorisation (art. 10 al. 1 RDTR); dans ce cas, l'expertise
est conduite en suivant la méthode MERIP ("Méthode de diagnostic sommaire
d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des
immeubles") ou ses extensions, complétées par des directives du
département définissant un standard de référence et tenant compte de l'évolution
de l'habitat. On remarque que la méthode précitée a été élaborée dans le cadre
d'un programme d'impulsion PI-BAT Entretien et Rénovation des constructions,
sous l'égide de l'Office fédéral des questions conjoncturelles. Le programme
répond à la nécessité qu'il y a d'entretenir correctement les constructions de
tous types; il vise à combattre les défauts techniques et fonctionnels dont
souffrent les bâtiments et les équipements en raison de leur vieillissement,
ainsi que de l'évolution des besoins et des sollicitations (MERIP, Manuel
d'utilisation, éd. 1993, p. 3, avant-propos). Comme on le voit, cet instrument
a été mis sur pied indépendamment de préoccupations liées à la préservation du
parc de logements à loyer modéré. Les directives du département complétant la
méthode MERIP vont dans le même sens, en soulignant (au ch. 1.1 du chapitre 1)
l'objectif "
de préservation du parc locatif existant
", cela
sans rappeler que la LDTR vise surtout le maintien de logements à loyers
abordables; néanmoins, cette méthode doit être "
appliquée dans une
perspective d'intervention simple mais conforme aux règles de l'art et aux
exigences légales. Elle tient compte d'une intervention visant à la remise en
état des éléments existants, en principe sans changement qualitatif du standard
du bâtiment
" (ibidem). Ces directives admettent cependant des travaux
supplémentaires par référence aux éléments MERIP; elles consentent ainsi
notamment la création de balcons ou d'ascenseurs dans les bâtiments qui n'en
sont pas dotés, respectivement le remplacement ou la création d'agencements de
cuisine, ou encore d'éléments sanitaires (chapitre 3, ch. 05, 24, 46 et 47). En
d'autres termes, tout en restant très raisonnables, ces directives permettent
des modifications non négligeables des standards existants.
L'art. 12 RDTR indique
enfin que l'autorisation prévue à l'art. 4 de la loi "
est notamment
accordée lorsque l'opération envisagée apparaît indispensable ou opportune sur
le plan technique
". On relève cependant ici que le Tribunal
administratif (dans une jurisprudence publiée à la RDAF 1993, 217) a considéré
que cette dernière disposition outrepassait le cadre légal tracé à l'art. 4
LDTR, lorsqu'elle envisageait l'octroi de l'autorisation en présence de travaux
opportuns sur le plan technique.
c) A ce stade, on
signalera donc que la LDTR soulève préalablement plusieurs questions quant à
son champ d'application. La première a trait à la notion d'immeubles comprenant
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie. On laissera ici de côté la question
du champ d'application territorial du régime de la LDTR, ce point étant en
effet résolu par l'art. 3 RDTR, étant précisé ici que la Commune de Nyon figure
parmi celles frappée par la pénurie au sens de l'art. 2 LDTR. Il est en
revanche beaucoup plus délicat de définir la notion de logement de la catégorie
à pénurie; on y reviendra ci-après au consid. 3. On en fera de même pour les
travaux soumis à la loi, plus particulièrement s'agissant des notions de
transformation et rénovation, par opposition aux travaux d'entretien.
3.                     a) Il convient tout
d'abord d'examiner si les logements de l'immeuble en cause ou certains d'entre
eux seulement font partie ou non de la catégorie où sévit la pénurie et,
partant, sont soumis à la LDTR.
aa) On se souvient que
la notion de "
catégorie de logements touchés par la pénurie
"
est définie à l'art. 4 RDTR, déjà cité. En substance, par rapport au dispositif
législatif précédemment en vigueur, il s'est agi, avec la LDTR, de faire face à
une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle";
seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que
certaines couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v.
références citées au consid. 2 ci-dessus). Concrètement, la statistique des logements
vacants, établie essentiellement sur la base du critère du nombre de pièces (2,
3, 4 ou 5 pièces), constitue à cet égard un premier élément; il faut ensuite
apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à
la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin
de la population. Sur ce second aspect, le service intimé s'en remet dans une
large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la mieux informée
en la matière (v. à ce sujet BGC février 1985, p. 1494). L'analyse est sur ce
point facilitée par l'existence de statistiques communales portant également
sur le niveau des loyers, par catégorie d'appartements (telle est la situation
à Lausanne; il n'en est rien à Nyon); en l'absence de telles données ici, le
tribunal doit dès lors se fonder à ce sujet pour l'essentiel sur les
indications fournies à l'audience par le représentant de l'Office communal du
logement. Enfin, l'appréciation devrait prendre en compte, comme l'indique
l'art. 4 RDTR, les caractéristiques générales du logement considéré; selon le
service intimé, il en découlerait que le logement doté d'une surface trop
importante au regard du nombre de pièces offert devrait d'emblée être exclu de
la catégorie dite à pénurie. Tel serait le cas en l'occurrence de certains des
logements considérés.
bb) S'agissant du
loyer à prendre en considération pour déterminer si le logement concerné
appartient ou non à la catégorie de ceux présentant des loyers abordables, le
SLog se fonde sur un loyer objectif, lequel doit rentabiliser la valeur
objective calculée selon le modèle décrit plus loin (consid. 5); en d'autres
termes, cette méthode fait abstraction du loyer tel qu'il résulte des baux en
cours. En théorie, un logement qui serait loué à un prix très élevé - ce loyer
sortant clairement de la catégorie à pénurie - pourrait néanmoins être
considéré sur cette base comme soumis à la LDTR. A l'inverse, l'existence d'un
loyer bon marché n'est pas déterminante dans une telle approche, puisque le service
intimé, en recalculant un loyer objectif plus élevé, pourrait considérer que le
logement en question n'appartient de ce fait pas à la catégorie dite à pénurie.
On peut en l'état se
demander - avec les constructrices elles-mêmes; les recourants (écriture du 28
novembre 2000) approuvent au contraire cette méthode, tout en critiquant son
application (v. plus bas consid. 5) - si l'approche du service intimé
consistant à computer un loyer objectif (on relève cependant ici que la
jurisprudence a approuvé à plusieurs reprises cette méthode objective : TA,
arrêts FO 94/0036 du 13 novembre 1996, FO 97/0037 du 7 juillet 1999, FO 99/0020
du 11 octobre 2000 et AC 94/0250 du 26 juin 1997) est correcte ou si l'on ne
devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu (tel est le cas à
Genève), cas échéant moyennant certaines corrections (par exemple, en présence
d'un logement vacant, il serait sans doute nécessaire de tenir compte du loyer
précédemment perçu, plutôt que d'un montant de loyer fictif, n'ayant pas
débouché sur la conclusion d'un bail).
cc) S'agissant des
caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à
pénurie, on peut mentionner principalement le nombre de pièces de ceux-ci,
d'une part, la surface et les équipements, d'autre part. Le SLog, suivi sur ce
point par la municipalité (v. sa lettre du 6 novembre 2000) adopte à cet égard
une approche restrictive. Il considère ainsi que la loi ne s'appliquerait pas
aux appartements comportant plus de 5 pièces. Cette solution ne s'impose pas
d'emblée à la lecture de la loi, du règlement, voire des statistiques (le taux
de logements vacants de 6 pièces est voisin de zéro à Nyon); pour sa part, le
canton de Genève prévoit que le dispositif légal correspondant s'applique aux
logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le
canton de Vaud). Par ailleurs, selon les autorités précitées, la loi ne
s'appliquerait pas non plus lorsque les logements en question présenteraient
des surfaces trop élevées, voire des équipements tels des cheminées de salon
(v. à ce sujet TA, arrêts GE 93/0059 du 12 juin 1997 et FO 94/0036 du 13
novembre 1996, rendus en matière d'aliénation d'appartements loués); on doit
assurément donner raison au SLog, lorsqu'il entend exclure du champ d'application
de la LDTR les objets luxueux (c'est précisément une exigence formulée par la
jurisprudence du Tribunal fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418;
pour un exemple genevois d'appartement qualifié de luxueux : v. le cas, jugé
par le TA GE, décrit par Bindschedler/Paychère, op. cit., p. 376), voir ceux
présentant un caractère résidentiel. Cependant, cette dernière notion ne doit
pas être interprétée de manière trop large; on ne perdra en effet pas de vue
que le législateur vaudois, lors de l'adoption de la LDTR, avait
particulièrement à l'esprit le cas des immeubles anciens, parce que ces
derniers comportaient généralement des logements à loyers abordables. Cela
étant, l'on ne saurait se focaliser sur le critère de la surface de certaines pièces,
voire sur la présence de certains éléments d'agrément, telle une cheminée de
salon, pour exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il convient en
effet de prendre en considération l'ensemble des caractéristiques des logements
concernés (agencement, cuisine, salle de bains) pour apprécier si ces derniers
présentent ou non des qualités supérieures à la moyenne, en d'autres termes
pour vérifier s'ils répondent ou non à un besoin de la population.
dd) aaa) Dans le cas
d'espèce les statistiques démontrent tout d'abord une pénurie de logements de
deux et trois pièces tant dans le district que sur le territoire de la Commune
de Nyon (v. le document produit à cet effet par le SLog).
bbb) S'agissant du
prix, le représentant de l'Office communal du logement a évoqué des montants de
1'100 francs par mois pour un logement de deux pièces, respectivement de 1'400
à 1'500 francs par mois pour un logement de trois pièces (contra, arrêt du 26
juin 1997, AC 94/0250, qui concernait la ville de Lausanne, consid. 4f; v.
aussi, s'agissant de Genève, TA, arrêt du 7 décembre 1993, RDAF 1994, 109 : ce
jugement fixe une fourchette de loyers admissibles par pièce - y compris la
cuisine - et par an comprise entre 2'400 et 3'225 - montant repris désormais à
l'art. 6 LDTR GE, sous réserve d'indexation -  voire 3'500 fr.; sur la
législation genevoise, v. Alain Maunoir, La nouvelle LDTR au regard de la
jurisprudence, RDAF 1996, 307 ss; Olivier Bindschedler et François Paychère, La
jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière
d'entretien des immeubles, RDAF 1998 I 363).
Au demeurant, sous
réserve des développements ci-après relatifs aux caractéristiques des logements
touchés par le projet, on observe que le SLog admet que ceux-ci ou du moins
certains d'entre eux (les 2 et 3 pièces) appartiennent de par leur prix
avant-travaux (loyer "objectif" et théorique) à la catégorie où sévit
la pénurie (v. notamment lettre du 7 septembre 2000, in fine); on peut à ce
stade se contenter de ce constat, encore que la méthode de calcul des loyers ne
paraisse pas à l'abri de toute critique. A vrai dire, ce dernier point peut
demeurer indécis dans la mesure où la même conclusion s'imposerait si l'on
tenait compte des loyers effectifs perçus avant-travaux (v. à ce propos
notamment le formulaire 53, comportant la demande d'autorisation à forme de
l'art. 4 LDTR), dans la mesure où ces derniers sont très proches (tantôt
légèrement inférieurs, tantôt légèrement supérieurs) des loyers théoriques
utilisés comme base par le SLog.
ccc) S'agissant des
caractéristiques des logements ici en cause, il est décisif de relever que
l'immeuble litigieux comporte de nombreux appartements de moins de 6 pièces,
qui ne présentent nullement les caractéristiques d'objets luxueux. Tel est
notamment le cas du logement des époux Frusciante, lequel est ainsi assurément
soumis à la loi. Pour d'autres appartements, la question est moins évidente;
cependant, aucun d'entre eux ne peut être considéré comme luxueux ou même comme
présentant des qualités supérieures à la moyenne, au regard des critères
évoqués ci-dessus (lettre cc; on notera en particulier que les deux pièces en
cause, selon les dernières mesures présentées par le SLog - dans le cadre de la
seconde expertise MERIP produite par ce dernier le 9 novembre 2000 -
n'atteignent pas les dimensions de l'appartement traité dans la cause GE
93/0059 précitée).
b) La délimitation du
champ d'application de la LDTR intervient également à raison des travaux
entrepris.
aa) On se souvient en
particulier que les travaux d'entretien courant ne sont pas inclus dans la
notion de rénovation soumise à la LDTR (art. 1er al. 2, 2ème phrase, LDTR);
dans la même approche, l'art. 1er al. 2 RDTR précise que le Département peut
dispenser d'autorisation les travaux dont le coût est inférieur à 20 % de la
valeur à neuf de l'assurance incendie de l'immeuble. Au contraire, sont soumis
à la loi, outre l'hypothèse d'une démolition, les travaux de transformation
(impliquant une modification du volume bâti, ainsi qu'une nouvelle distribution
des locaux à l'intérieur de celui-ci), ainsi que les travaux de rénovation (sur
le débat au sujet de ces notions en droit genevois : voir
Bindschedler/Paychère, op., cit.; voir également ATF 116 I 401, consid. 5,
selon lequel les travaux d'entretien, même importants, ne devraient pas être
soumis à autorisation).
bb) Dans le cas
d'espèce, les recourantes envisagent la réalisation d'une arcade au
rez-de-chaussée et celle de trois appartements de 7 pièces dans les étages. Il
s'agit là incontestablement de travaux de transformation importants, de sorte
que ceux-ci sont soumis à la LDTR.
On ajoutera à ce sujet
que la question qui précède doit être résolue au regard du projet concret des
constructrices et non pas au regard de travaux théoriques de remise à neuf, au
sens de la méthode MERIP. Au demeurant, le SLog n'a appliqué cette méthode qu'à
titre de simulation; il a ainsi considéré que les travaux nécessaires au regard
de cette simulation entraîneraient la sortie des logements existants de la
catégorie à pénurie, si leur coût était répercuté sur les loyers. A ce stade,
on précise cependant que cette dernière question ne relève pas de la
problématique du champ d'application de la loi; une réponse positive, selon le
SLog, devrait en effet conduire à l'octroi de l'autorisation. Ce point a donc
trait au bien-fondé matériel de la décision attaquée et sera donc examiné dans
le considérants ci-après.
4.                     Dans le cas d'espèce,
le service intimé a invoqué la clause de l'art. 12 RDTR permettant d'autoriser
des travaux en raison de leur opportunité technique; cela soulève la question
de la portée, voire du maintien de la jurisprudence précitée qui considère que
cette règle n'est pas conforme à la loi (RDAF 1993, 217), point qu'il convient
d'examiner maintenant.
a) Le SLog a tout
d'abord relevé que l'arrêt précité concernait l'hypothèse d'une démolition et
non celle d'une transformation; il se pourrait dès lors, selon lui, que cette
jurisprudence ne concerne que le premier type de cas. Par ailleurs, le service
intimé met en avant l'intérêt public à "
encourager des réalisations qui
favorisent le bon entretien des immeubles
" (mémoire de réponse du 7
juillet 2000); de plus, l'analyse MERIP à laquelle il procède usuellement
cherche à définir "
les travaux ordinaires et sans luxe de réfection qui
s'avéreraient indispensables à un entretien durable du bâtiment
"
(écriture du même service du 22 août 2000). Dans le même esprit, le SLog, dans
son écriture du 10 novembre 2000 invoque encore un rapport du Conseil d'Etat
sur la politique du logement portant notamment sur l'application de la LDTR
(BGC, séance de février 1987, p.1634), l'analyse MER, qui prévalait à l'époque
a "
pour but, en retenant les données objectives des dossiers, de
vérifier que les travaux envisagés sont conformes aux fins poursuivies par la
loi, à savoir que seuls sont autorisés les travaux dont la nécessité ou
l'opportunité est établie
". Le SLog invoque également un autre passage
de ce rapport, dans lequel le Conseil d'Etat suggérait de permettre, en dehors
des travaux admissibles au regard la méthode MER, des améliorations éventuelles
de l'habitabilité (ibidem p. 1634 ss; mémoire complémentaire du 10 novembre
2000, p. 3s.). Cela étant, le service précité estime que sa pratique, décrite
plus haut et codifiée en partie dans les directives précitées du département,
est pleinement conforme à la volonté du législateur, ce d'autant que le Grand
Conseil a pris acte du rapport précité.
b) aa) En premier
lieu, il faut rappeler que, selon l'art. 3 LDTR, l'autorisation est refusée
lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la
pénurie. Ce principe est posé sans opérer de distinction selon que le projet
vise une démolition, suivie d'une reconstruction, ou simplement une transformation
d'immeuble; dans les deux cas, il s'agit de préserver les logements à loyers
modérés existants. En d'autres termes, il n'y a pas de motif d'appliquer la loi
de manière différente dans chacune de ces deux hypothèses, ni de restreindre la
portée de la jurisprudence du Tribunal administratif (le SLog fait au demeurant
une lecture trop littérale du précédent précité) à l'une, à l'exclusion de
l'autre; la condamnation de la formule finale (opportunité sur le plan
technique) de l'art. 12 al. 1 RDTR vaut ainsi également en matière de
transformations d'immeuble, pour autant qu'elle doive être confirmée.
bb) Il résulte des
écritures du SLog, des propos tenus par les représentants dudit service en
audience et enfin de la pratique de ce dernier, fondée sur la méthode MERIP et
les directives du département, que sont en règle générale autorisés les travaux
sans luxe, correspondant à une rénovation raisonnable du bâtiment existant. Au
demeurant, le caractère raisonnable des travaux correspond à la notion
d'opportunité technique, notion elle-même cernée à l'aide de la méthode MERIP,
avec ses amendements cantonaux. L'autorité intimée considère ainsi qu'il y a
lieu de donner la priorité à l'objectif - circonscrit en quelque sorte par
l'Office fédéral des questions conjoncturelles dans le cadre de la méthode
MERIP - d'assurer un entretien correct des bâtiments existants, de manière à
permettre une conservation durable du tissu bâti. En présence de travaux
permettant d'atteindre un tel but, ceux-ci sont autorisés par le service intimé
indépendamment du fait qu'ils sont susceptibles de faire sortir les logements
considérés de la catégorie à pénurie.
Cette pratique, si
elle paraît répondre à un objectif d'intérêt public, à savoir celui de la
conservation du parc de logements existants, néglige en revanche le but
spécifique assigné à la LDTR, soit celui d'éviter que des logements ne sortent
de la catégorie où sévit la pénurie. Cela étant, le SLog - qu'il se fonde sur
l'art. 12 al. 1 in fine RDTR ou sur l'art. 10 du même texte, voire sur d'autres
préoccupations encore - s'écarte clairement de la loi et des buts qu'elle
énonce expressément. Quoi qu'ait pu indiquer le Conseil d'Etat dans son rapport
de 1987, postérieur à l'adoption de la loi, il ressort en effet du texte de
cette dernière que tout le dispositif légal est axé sur la lutte contre
l'érosion du parc locatif de la catégorie à pénurie et non sur l'idée d'un
simple maintien (en bon état d'entretien) des logements en général. Dans un tel
contexte, force est de donner la préférence à la lettre de la loi, qui consacre
l'intérêt public spécifique du maintien des logements à loyers abordables et ne
se borne pas à un simple rappel, en quelque sorte, de préoccupations déjà
présentes notamment dans le droit de l'aménagement du territoire.
Sans doute, l'art. 4
LDTR prévoit-il un certain nombre d'hypothèses dans lesquelles l'autorisation
de démolir ou de transformer peut être accordée. On pourrait ainsi être tenté
d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de motifs d'intérêt général
faisant apparaître comme indispensables les travaux projetés; cependant, si
l'on peut admettre dans un tel contexte de prendre en considération un intérêt
public précis, protégé par une autre législation spéciale de droit public, tel
ne saurait être le cas d'autres intérêts généraux, n'ayant pas reçu une
consécration du législateur. Ainsi, la construction d'une autoroute rendant
nécessaire la démolition d'un bâtiment abritant des logements abordables
devrait être admise sur la base de la pesée d'intérêts que postule cette
disposition. Il en irait sans doute de même s'agissant d'un immeuble comportant
de tels appartements et présentant simultanément un très grand intérêt
historique et partant classé (pour les assesseurs spécialisés du tribunal, un
tel conflit n'est guère susceptible de se produire, dès lors que, dans la
plupart des cas, seule une rénovation "douce" peut être envisagée
dans un monument historique). La solution ne saurait en revanche être similaire
en présence d'un bâtiment présentant uniquement une architecture intéressante
ou des qualités esthétiques certaines, ce qui est d'ailleurs le cas en l'espèce
(v. la note 3 accordée au recensement architectural). Il apparaît par ailleurs
exclu de faire prévaloir l'intérêt au bon entretien à long terme des immeubles
sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le maintien des logements à loyers
modérés existants (dans le même sens, arrêt AC 99/0023 précité). Une telle
approche reviendrait à lever d'un trait de plume l'interdiction de principe que
contient l'art. 3 LDTR au profit de considérations toutes générales d'intérêt
public.
cc) Au demeurant, les
recourants paraissent admettre comme "indispensables", au sens de
l'art. 4 LDTR les travaux qui seraient requis pour une remise en état de
l'immeuble conformément à une analyse fondée sur la méthode MERIP; ils s'en
prennent désormais exclusivement, à teneur de leur écriture du 28 novembre
2000, aux amendements apportés par le département à la méthode en question, en
tant que ceux-ci permettent notamment une amélioration des standards, ainsi
qu'aux travaux complémentaires.
Le Tribunal
administratif, au vu des considérations qui précèdent, confirme tout d'abord la
jurisprudence qu'il a rendue à propos de l'art. 12 RDTR; en d'autres termes,
les travaux jugés opportuns sur le plan technique au regard de cette
disposition ne sauraient - sans un glissement de sens - être considérés de ce
seul fait comme indispensables au sens de l'art. 4 LDTR. Quant au point de
savoir si l'intégralité des travaux qui seraient retenus selon la méthode MERIP
au sens strict sont bien indispensables dans l'acception précitée, il peut ici
demeurer indécis dès lors qu'il paraît possible de les réaliser en maintenant
les logements en cause dans la catégorie à pénurie; il est en revanche certain
que les travaux admis comme opportuns par le SLog, notamment sur la base des
directives cantonales (voire d'autres éléments, tels les surcoûts particuliers
invoqués par les constructrices), ne sauraient être autorisés, de surcroît sans
aucune condition relative à une surveillance des loyers, dans la mesure où ils
sont de nature à faire sortir les logements considérés de la catégorie où sévit
la pénurie. Cette conséquence doit au contraire conduire à confirmer le
principe légal de l'interdiction de tels travaux (v., dans le même sens, TA GE,
RDAF 1994, 107).
Dans le souci d'être
complet, on notera encore que les constructrices n'ont pas établi à
satisfaction l'existence de circonstances commandant impérativement la
réalisation des travaux complémentaires précités, hypothèse dans laquelle
ceux-ci seraient susceptibles d'être autorisés à titre exceptionnel au sens de
l'art. 4 al. 1 in fine LDTR; le tribunal retient en particulier, sur la base de
l'avis de ses assesseurs spécialisés, que les travaux de renforcement des
structures évoqués par les constructrices se justifient sans doute dans la
perspective du projet contesté (lequel pourrait entraîner des surcharges
pondérales), mais non dans le cadre d'une remise en état selon les standards
MERIP (en tous les cas, le document établi par l'ingénieur Frank Meylan le 2
novembre 2000 ne le démontre pas).
c) En définitive,
force est ainsi au tribunal de constater que le SLog, dans la décision
attaquée, ne pouvait pas admettre comme "indispensables" la totalité
des travaux pris en considération dans ses deux expertises MERIP successives;
ce faisant, il a négligé les objectifs poursuivis par la loi et violé l'art. 4
LDTR.
5.                     Les recourants émettent
cependant une crainte : le fait qu'ils obtiennent raison s'agissant de
l'ampleur des travaux susceptibles d'être autorisés (comme on vient de le voir)
resterait sans conséquence en définitive au regard de la méthode de calcul
choisie par le SLog; au contraire, ce résultat provisoire pourrait avoir pour
conséquence dans ce cadre que l'immeuble considéré n'appartiendrait plus à la
catégorie à pénurie, le loyer objectif avant-travaux apparaissant alors comme
trop élevé. Les recourants en viennent ainsi à contester la méthode de calcul
du SLog elle-même.
a) Les calculs du SLog
se présentent schématiquement de la manière suivante (on renvoie au surplus aux
deux expertises MERIP produites par le SLog et aux calculs qui y étaient
joints) :
valeur
intrinsèque
-
(70 % travaux admis)
valeur objective
(avant-travaux)
loyer
objectif avant travaux =      (6,5% x valeur objective)
valeur
objective
+
(70 % travaux admis)
valeur après travaux
loyer
après travaux =      (6,5 % x valeur après travaux)
Selon ce modèle de
calcul, la valeur intrinsèque paraît en effet correspondre à la valeur après
travaux; en d'autres termes, la valeur actuelle, avant travaux, serait fonction
de l'ampleur des travaux admis. Les recourants remarquent à cet égard que les
travaux de rénovation, qu'ils soient considérables ou au contraire très
modestes, n'auraient alors plus aucune influence sur le maintien ou non de
logements dans la catégorie dite à pénurie; en effet, dans ce calcul, les
travaux à effectuer auraient plutôt une incidence directe sur la valeur
actuelle de l'immeuble (en d'autres termes, si les travaux à autoriser étaient
moins importants, la valeur de l'immeuble serait plus élevée; v. au surplus les
calculs des recourants en pièces 2a à 2c de leur bordereau du 20 octobre 2000).
On a donc bien le sentiment, à ce stade, que le SLog adopte un raisonnement
"en boucle", qui est loin d'être convaincant; les représentants de ce
dernier, en audience, n'ont d'ailleurs pas été en mesure de démontrer le
bien-fondé de cette méthode.
b) En réalité, comme
le suggère le SLog dans son écriture du 10 novembre 2000, la méthode précitée
pourrait sans doute être admise - étant entendu qu'elle comporte un certain
schématisme, cela à plusieurs niveaux - pour autant qu'il y ait découplage
entre les deux étapes du calcul; en d'autres termes, le calcul de la valeur objective
avant travaux, ne saurait être le simple reflet de celui de la valeur
après-travaux (égale à la valeur intrinsèque), mais doit au contraire permettre
de dégager d'une certaine manière la valeur de marché de l'objet à transformer.
Dans une telle perspective, l'utilisation de la méthode MERIP apparaît comme
une approche (parmi d'autres) justifiée, le calcul devant alors se présenter
comme suit :
valeur
intrinsèque
-
(100 % des travaux de remise
en état selon MERIP)
valeur actuelle          (avant
travaux)
On remarque en effet
qu'un retard d'entretien entraîne une valeur vénale réduite de l'objet en
cause; il n'y a donc a priori pas de motif, dans le calcul ci-dessus, de ne
tenir compte que de 70 % des travaux MERIP.
La seconde étape de
calcul se présente en revanche comme suit :
valeur
actuelle
+
(50 % à 70 % des travaux admis)
valeur
après travaux
On se réfère ici à la
fourchette retenue à l'art. 14 al. 1 in fine de l'ordonnance du Conseil fédéral
du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux
commerciaux (ci-après : OBLF). On sait en effet que les prestations
supplémentaires du bailleur permettent, en droit privé, l'augmentation du loyer
(art. 269a lit. b CO); dans le cas d'importantes réparations, l'on présume que
les frais consentis se répartissent en une part de frais d'entretien et une
part de plus-value, cette dernière s'élevant, en règle générale, à une part de
50 à 70 % du coût total (art. 14 al. 1, dernière phrase OBLF). En d'autres
termes la part de 50 % à 70 % des travaux admis constitue uniquement une
présomption. De surcroît et comme l'indique le SLog, ce taux ne porte pas sur
la totalité des travaux de remise en état qui seraient requis selon la méthode
MERIP (voire ses amendements cantonaux), mais seulement sur les travaux
autorisés conformément à l'art. 4 LDTR.
c) Ainsi explicitée,
voire nuancée, la méthode retenue par le SLog pour le calcul de la valeur
actuelle de l'immeuble (servant à la détermination du loyer objectif
avant-travaux) paraît pouvoir être admise; elle n'aboutit pas, contrairement à
ce que craignaient les recourants et par l'effet en quelque sorte d'un
"retour en arrière", à considérer que l'immeuble à transformer
n'appartiendrait plus à la catégorie à pénurie parce que les travaux à réaliser
seraient moins importants.
Au vu de cette
vérification et des considérants qui précèdent (spéc. consid. 4 b/cc et c), les
travaux projetés ne peuvent être autorisés à forme de l'art. 4 LDTR, ce qui
conduit à l'admission du recours.
d) Il n'est donc pas
nécessaire d'examiner plus avant d'autres critiques, émises de part et d'autre,
à l'encontre des différents éléments du calcul du SLog, étant tout au plus
observé que, dans l'ensemble, la méthode choisie paraît plus appropriée aux cas
d'immeubles de construction récente.
6.                     Il découle des
considérations qui précèdent que le service intimé a violé la loi en
autorisant, en application de l'art. 12 RDTR, des travaux théoriques, qualifiés
par lui d'opportuns, puis en tirant la conclusion que ces travaux faisaient
sortir les logements considérés de la catégorie dite à pénurie. Le tribunal
constate pour sa part que les logements de deux et trois pièces touchés par le
projet présentent effectivement, avant travaux et quelle que soit la méthode
retenue pour les calculer, des loyers abordables, de sorte que les travaux
projetés sont bien soumis à autorisation; celle-ci ne pouvait pas être
délivrée, puisque la rénovation entreprise (comme aussi le coût théorique d'une
rénovation selon les calculs du SLog) a pour effet de faire sortir ceux-ci de
la catégorie où sévit la pénurie. La décision attaquée doit dès lors être
annulée. Il appartiendra aux constructrices, avec le concours cas échéant du
SLog, d'examiner s'il est possible de réduire l'ampleur des travaux de manière
qu'ils puissent être autorisés, au vu de leur caractère indispensable (ce qui
est le cas d'une partie d'entre eux, de l'aveu des recourants ou plutôt de
Dieter Hüni, l'expert privé qu'ils ont mandaté), moyennant d'éventuelles
conditions relatives à la surveillance des loyers.
Vu l'issue du pourvoi,
l'émolument d'arrêt doit être mis à la charge des constructrices; celles-ci
verseront également aux recourants, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un
mandataire professionnel, une indemnité à titre de dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision du
26 avril 2000 du Département de l'économie, Service du logement est annulée.
III.                     L'émolument
d'arrêt, fixé à 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des
constructrices Eliane Kirchner, Irma Dartez et Evelyne Schmid, solidairement
entre elles.
IV.                    Ces dernières,
solidairement entre elles, doivent en outre aux recourants, solidairement entre
eux, un montant de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
ft/pe/Lausanne, le 13 décembre 2000
Le
président
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint