vd_omni · AC.2021.0055 · 2022-04-07 · fr

A.________, B.________/Municipalité de Crans | Recours contre le refus d'autoriser le réaménagement du rez intérieur d'un logement avec régularisation des travaux effectués au sous-sol (aménagement notamment d'une cuisine et d'une chambre d'enfant), et recours contre l'ordre de remise en état. Le caractère inhabitable du sous-sol figure dans le permis de construire initial et a été confirmé récemment par la CDAP (arrêt AC.2019.0320 du 9 mai 2019). Qu'ils soient qualifiables de sous-sol ou non, ces locaux ne sont pas habitables au regard de leur hauteur et de l'éclairage (consid. 4). La régularisation des travaux du sous-sol entraînerait une augmentation de l'atteinte à la règlementation communale sur le CUS (consid. 5). L'ordre de remise en état des locaux, qui implique le démontage de la cuisine, est nécessaire et proportionné. Les recourants ont persisté à occuper les lieux depuis l'arrêt de la CDAP et à ouvrir les ouvertures dont l'obturation avait été exigée (consid. 6). Rejet du recours

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.04.2022 AC.2021.0055

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 7 avril 2022
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; M.
Jean-Daniel Beuchat et M. Jacques Haymoz, assesseurs; Mme Aurélie Tille,
greffière.
Recourants
1.
A.________
à ******** et
2.
B.________
à ********
Tous deux
représentés par
Me Pascale
BOTBOL, avocate, à Nyon,
Autorité intimée
Municipalité de Crans,
représentée par Me Benoît BOVAY, avocat, à
Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/
décisions de la Municipalité de Crans du 23 décembre 2020 ordonnant la mise
en conformité de locaux sur la parcelle n° 92 et Recours A.________ et B.________
c/ décision de la Municipalité de Crans du 7 avril 2021 (refus d'une demande de
dérogation pour accorder un dépassement du CUS, parcelle n° 92 - CAMAC n°
195842) - dossiers joints AC.2021.0055 et AC.2021.0150
Vu les faits suivants:
A.
B.________ et A.________ sont propriétaires de la
parcelle n° 92 de la Commune de Crans (anciennement Crans-près-Céligny). D'une
surface de 813 m² à teneur du registre foncier, elle présente la forme d'un
rectangle qui s'étend dans le sens nord-est – sud-ouest. Elle supporte en son
centre un bâtiment d'une surface au sol de 408 m² (bâtiments ECA 10a et
10b) qui comporte un rez inférieur, un rez supérieur, deux étages, des combles
et des surcombles. L'extrémité nord-est de la parcelle est occupée par des
places de parc, et l'extrémité sud-est par une surface de jardin. La façade nord-ouest
du bâtiment donne sur la route de Céligny, celle du sud-est sur une surface de
jardin faisant partie de la parcelle n° 93 et sur laquelle est constituée
une servitude en faveur de la parcelle n° 92. Le terrain forme une pente
descendant vers le sud-est, de sorte que le sol du rez supérieur est au niveau
de la route de Céligny au nord-ouest et le sol du rez inférieur est au niveau de
la surface de jardin au sud-est.
B.
La parcelle n° 92 est affectée à la zone village
selon le Règlement sur le plan général d'affectation et la police des constructions
du 26 juin 2017 (ci-après: RPGA), dont l'entrée en vigueur le 4 décembre 2018 a
entraîné l'abrogation du Règlement sur les constructions et l'aménagement du
territoire adopté par le Conseil communal le 10 avril 1989 et approuvé par le
Conseil d'Etat le 19 mai 1989 (ci-après: aRCAT).
C.
En 2013, A.________ et B.________ ont requis la
régularisation de transformations qu'ils avaient effectuées sans autorisation
dans la partie nord-est du bâtiment. Cette demande, rejetée par la Municipalité,
a donné lieu à un ordre de remise en état contesté devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Par arrêt AC.2017.0320 du
9 mai 2019, le Tribunal a rejeté le recours. On peut reprendre une partie des
faits comme suit:
"C. […] Avant 1983, dans la partie Nord-Est du
bâtiment, la partie inférieure ne formait qu'un seul niveau avec une très grande
hauteur de plafond, qui était occupé par une société exploitant un garage. En
1983, les propriétaires, à l'époque, du bâtiment (les parents de
A.________
et B.________)
ont été autorisés à créer, dans cette partie, la dalle de béton qui sépare,
depuis lors, le rez inférieur et le rez supérieur. Au rez inférieur (dont la
hauteur sous le plafond est de 2 m 10), en plus de caves et d'un garage pour
deux voitures, a été autorisée l'installation d'une salle de jeux (qui était
reliée à l'appartement où vivaient les parents de
A.________
et B.________ avec leur famille, dans
la partie Sud-Ouest du bâtiment). Sur la façade Sud-Est, une porte-fenêtre (donnant
sur le jardin) éclairait la salle de jeux et une fenêtre éclairait les caves. Le
permis de construire délivré le 18 janvier 1983 comportait la mention
suivante: "Les locaux en sous-sol ainsi que les surcombles ne peuvent en
aucun cas être destinés à l'habitation ou au travail (art. 35 RCAT)". Au
rez supérieur, se trouvaient des bureaux occupés par un architecte ainsi que par
le père de
A.________
et B.________.
En 1995, les propriétaires d'alors ont été autorisés à
construire, sur la façade Sud-Est, des balcons, ainsi qu'une terrasse dans le
jardin (consistant en des dalles posées sur le sol devant la porte-fenêtre de
la salle de jeux). Sur le plan soumis à l'enquête, la fenêtre qui éclairait les
caves ne figure pas. Selon A.________, elle a été obturée à une date qu'il ne
connaît pas.
Depuis 2014, les parents de B._______ et A.________ occupent
un logement sis à un étage supérieur du bâtiment, et B.________ occupe le
logement sis au Sud-Ouest. A.________ habite avec son épouse et leurs deux
jeunes enfants dans l'appartement constitué, au Nord-Est du bâtiment, des
anciens bureaux de l'architecte (celui-ci ayant pris sa retraite) au rez
supérieur et des locaux sis au rez inférieur (salle de jeux, caves, garage).
D. Par courrier électronique du 15 novembre 2013, A.________
a annoncé au municipal responsable du service des constructions de la Commune
de Crans-près-Céligny son intention d'entreprendre des travaux de transformation
dans les bâtiments ECA 10a et 10b, qui consistaient notamment à remplacer des
fenêtres au rez supérieur et au rez inférieur, à réouvrir un escalier existant
entre le rez inférieur et le rez supérieur, à modifier la position de cloisons
légères et à créer des WC. Le municipal responsable l'a informé, par courrier
électronique du 18 novembre 2013, que les travaux envisagés nécessitaient
une demande de permis de construire. A.________ n'a pas procédé. Le 1
er
octobre 2014, des locataires des bâtiments ECA 10a et 10b se sont inquiétés
auprès de la municipalité de Crans-près-Céligny (ci-après: la municipalité) de
ce qu'avaient lieu, dans la partie Nord-Est du bâtiment, des travaux sur la
structure de l'immeuble dont ils n'avaient pas été informés. Le 2 octobre 2014,
ces locataires ont adressé à la municipalité une photographie montrant que, sur
la façade Sud-Est, à l'emplacement de la fenêtre, qui, à l'origine, éclairait les
caves et qui avait été obturée par la suite, une porte-fenêtre avait été créée.
Par courrier du 8 octobre 2014, la municipalité a ordonné l'arrêt immédiat des
travaux et a exigé que A.________ lui soumette une demande de régularisation de
ceux-ci. Après plusieurs échanges de mails et de correspondances, deux séances
ont eu lieu le 20 janvier 2016 et le 11 avril 2016 entre, notamment, A.________
et un membre de la municipalité, aux termes desquelles la municipalité a exigé
qu'une demande de mise en conformité lui soit soumise dans un délai au 23
septembre 2016. A.________ n'ayant pas procédé, elle a, le 28 septembre 2016, dénoncé
A.________
et
B.________ à la Préfecture du district de Nyon. Le Préfet a tenu une séance sur
place le 26 octobre 2016. Dans un courrier du 28 octobre 2016, la municipalité
a imparti à
A.________
et B.________ un ultime délai au 30 novembre 2016 pour
déposer une demande de régularisation des travaux.
Le 29 novembre 2016,
A.________
et B.________ ont déposé une demande de régularisation
des travaux effectués dans les bâtiments ECA 10a et 10b. Il en ressort que dans
la partie Nord-Est, au rez supérieur, ont été aménagées trois chambres et une
salle d'eau, et, au rez inférieur, une cuisine-salle-manger-séjour (à la place
de la salle de jeux), une chambre de jeux pour enfants et un dressing (à la place
des caves), ainsi qu'une buanderie et un atelier-local-à-vélos (à la place du
garage). Un escalier reliant les deux niveaux a été créé. Les travaux ont également
consisté, sur la façade Sud-Est, à agrandir la porte-fenêtre existante (qui
présentait une largeur d'1 m 30 et qui éclairait la salle de jeux) en une large
baie vitrée (de 3 m 60 de largeur) qui éclaire désormais la cuisine-salle-à-manger-séjour,
et à réouvrir la fenêtre (qui, à l'origine, éclairait les caves et qui avait
été obturée par la suite) en une porte-fenêtre qui éclaire désormais la chambre
de jeux pour enfants. Au rez inférieur, la hauteur sous le plafond est de 2 m 10,
sauf devant la cheminée (dans la cuisine-salle-à-manger-séjour), où la hauteur
sous plafond est légèrement supérieure du fait du sol encaissé devant l'ancien
four à pain. L'architecte responsable des travaux, présent à l'audience du 23
août 2018, a expliqué qu'il n'était pas possible de creuser en-dessous du rez
inférieur du fait de la présence, sous la maison, d'un voutage au-dessus d'un
cours d'eau.
E. L'enquête publique a eu lieu du 5 mai au 4 juin
2017 (CAMAC n° 158564). Elle n'a pas suscité d'opposition.
F. Par décision du 16 juin 2017, la municipalité a
refusé de délivrer le permis de construire sollicité pour les motifs suivants:
le coefficient d'utilisation du sol (CUS), de 0,5, étant déjà dépassé avant les
transformations annoncées, le projet aggravait par conséquent l'atteinte à la
règlementation. En outre, la hauteur du plafond dans le rez inférieur n'était
pas conforme à l'art. 27 du règlement d'application de la loi du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1)
qui prescrivait une hauteur minimum de 2 m 40; le permis de construire du 18
janvier 1983 mentionnait d'ailleurs que les locaux en sous-sol ne pouvaient en
aucun cas être destinés à l'habitation. Enfin, alors que le règlement communal prévoyait
que 50% de la surface du rez supérieur devait être affecté à une autre
destination que l'habitation, le projet entraînait la réduction de cette surface
à 30%.
Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours.
G. Par décision de mise en conformité du 8 août 2017,
la municipalité a ordonné que les deux ouvertures que les recourants avaient
effectuées illicitement en façade Sud-Est, au rez inférieur, soient obturées:
la baie vitrée devait être réduite à une porte-fenêtre de la taille qu'elle
présentait avant les travaux effectués en 2014, et la porte-fenêtre devait être
complètement obturée. […]"
Dans le cadre de la procédure de recours
précitée, lors de l'inspection locale mise en œuvre le 23 août 2018 par le
Tribunal, la Municipalité a notamment exposé que les mesures de remise en état
des ouvertures avaient pour but de rendre le rez inférieur inhabitable. Par
ailleurs, interpellé sur le risque d'inondation vu la situation en zone inondable
selon l'ECA, l'architecte a expliqué qu'un dévidoir avait été installé lors de
la construction d'un bâtiment sis en face de la parcelle, ce qui réglait ce
problème.
D.
Il ressort du dossier municipal que, le 13 octobre
2017, la Centrale des autorisations CAMAC a rendu une synthèse n° 169949 dans
le cadre de la demande d'autres travaux prévus dans l'immeuble de B.________ et
A.________, soit le partitionnement d'un appartement en deux (création d'un
appartement) et transformations d'un appartement existant, création d'une
ouverture dans les façades nord et sud. L'Etablissement cantonal d'assurance contre
l'incendie et les éléments naturels (ECA) a délivré l'autorisation spéciale
requise. Relevant que la parcelle était répertoriée en zone de danger d'inondation
de niveau moyen, elle n'a pas exigé de mesures particulières compte tenu du
type et de l'ampleur du projet, étant précisé que tous travaux d'ampleur
supérieure nécessiteraient des mesures. Le 6 juin 2019, dans le cadre de la
finalisation de la procédure de délivrance du permis d'habiter suite à ces
travaux non litigieux, la Municipalité a demandé aux recourants de lui fournir
un état locatif du bâtiment. A.________ lui a fourni une coupe B-B du bâtiment du
19 juin 2019. Il en ressort que le rez-de-chaussée supérieur et le sous-sol
comprennent chacun une habitation. Le permis d'habiter pour ces travaux a été
délivré le 15 août 2019.
E.
Dans son arrêt précité AC.2017.0320 du 9 mai 2019
concernant les travaux non autorisés dans le sous-sol du bâtiment, la CDAP a
rejeté le recours et confirmé la décision municipale ordonnant l'obturation
complète de la porte-fenêtre et l'obturation partielle de la baie vitrée afin
de rendre inhabitables des locaux aménagés au rez inférieur, la hauteur sous le
plafond de 2.10 m ne respectant pas celle minimale requise par l'art. 27 al. 2
RLATC, et le coefficient d'utilisation du sol (CUS) étant déjà dépassé, que ce
soit au sens des dispositions du aRCAT ou des dispositions du nouveau RPGA sur le
CUS. Enfin, l'ordre de remise en état n'était pas disproportionné dans la
mesure où il ne portait que sur la suppression de ces ouvertures créées au rez
inférieur. La CDAP a plus précisément motivé le rejet du recours comme suit:
"3 a) En l'espèce, le recourant A.________ occupe
avec son épouse et leurs deux enfants l'appartement constitué d'anciens bureaux
au rez supérieur, et d'une salle de jeux, de caves ainsi que d'un garage au rez
inférieur. En 2014, l'intéressé a effectué, sans demander d'autorisation, les
travaux suivants dans l'appartement: il a créé un escalier reliant le rez
supérieur au rez inférieur, et a aménagé au rez supérieur trois chambres et une
salle d'eau. Au rez inférieur, à la place de la salle de jeux, il a aménagé une
vaste pièce à vivre composée d'une cuisine, une salle-à-manger et un salon, à
la place des caves, il a aménagé une chambre de jeux pour enfants et un dressing,
enfin, à la place du garage, il a aménagé une buanderie et un
atelier-local-à-vélos.
Devant la façade Sud-Est du bâtiment, le sol du rez inférieur
est au niveau du sol de la surface de jardin qui s'étend devant dite façade.
Depuis son aménagement (en 1983), la salle de jeux était éclairée par une
porte-fenêtre qui donnait accès à cette surface de jardin. En 2014, le
recourant a agrandi cette simple porte-fenêtre en une large baie vitrée qui
éclaire maintenant la pièce à vivre. Il a également créé une porte-fenêtre afin
d'éclairer la chambre de jeux. Sur cette dernière ouverture, on relève ce qui
suit:
aa) Une fenêtre éclairant les caves figure sur les
plans établis en 1982, mais aucune fenêtre ne figure à cet emplacement sur les
plans de 1995 (produits par la municipalité le 11 septembre 2018). Sur les
plans de 2016, une fenêtre figure comme "étant existante avant les travaux
effectués en 2014"; toutefois, dès lors que ces plans indiquent se fonder
sur les plans établis (par un autre architecte) en 1982, on ne peut, sur ce
point, leur accorder de crédit. Lors de l'audience du 23 août 2018, le recourant
a fait valoir qu'une fenêtre avait été réalisée en 1983, mais qu'elle avait été
obturée par la suite, à une date qu'il ignorait. Les représentants de la municipalité
ont quant à eux soutenu qu'aucune fenêtre n'avait été créée à cet emplacement,
et que c'était en 2014 que les recourants avaient créé pour la première fois une
ouverture (la porte-fenêtre).
bb) On retient des éléments qui précèdent qu'une fenêtre
a effectivement été créée en 1983 à l'emplacement indiqué sur les plans, mais
qu'elle a été obturée par la suite (à une date inconnue, mais avant 1995). En
effet, une fenêtre figure sur les plans de 1982, mais elle ne figure plus sur les
plans de 1995. C'est donc une nouvelle ouverture qui a été créée en 2014, sous
la forme d'une porte-fenêtre.
b) Dans l'entier du rez inférieur, la hauteur sous le
plafond est de 2 m 10.
c) Cette hauteur sous le plafond étant inférieure au
minimum de 2 m 40 prescrit par l'art. 27 al. 2 RLATC, c'est à juste
titre que la municipalité a considéré que ces locaux n'étaient pas habitables.
Par ailleurs, l'aménagement du rez inférieur a entraîné une augmentation de la
surface brute de plancher habitable. Or, la surface de la parcelle étant de 813
m
2
, la surface brute de plancher habitable maximum est, en
application du CUS de 0,50 prescrit par l'art. 5.9 RCAT, de 406,5 m
2
.
Le bâtiment, d'une surface au sol de 408 m
2
et comportant quatre
niveaux habitables (un rez supérieur, deux étages et des combles), n'étant déjà
pas conforme à la règlementation en vigueur, c'est à juste titre que la municipalité
a considéré qu'une augmentation de la surface habitable n'était pas possible.
d) Les recourants font valoir que le nouveau règlement
communal sur les constructions et l'aménagement du territoire qui est en cours
d'adoption prévoit une autre façon de calculer le CUS.
Or, et bien qu'en principe la réglementation en
vigueur lors de la décision soit seule déterminante (AC.2014.0070 du 27 mai 2015,
consid. 1c), on remarque qu'en l'espèce, de tout façon, le nouveau règlement,
s'il précise la définition du coefficient d'utilisation du sol, n'en modifie
toutefois pas la méthode de calcul. Par ailleurs, celui-ci reste fixé à 0,50.
e) Les recourants font valoir que l'ordre de remise en
état est disproportionné.
Il consiste en la réduction d'une baie vitrée (qui
éclaire la cuisine-salle-à-manger-salon) en une simple porte-fenêtre de la taille
qu'elle présentait avant les travaux, et en l'obturation complète d'une
porte-fenêtre (qui éclaire la chambre de jeux). Le coût de ces travaux n'a pas
été évoqué. Il apparaît toutefois que dans la mesure où l'ordre de remise en
état ne porte que sur la suppression de ces ouvertures créées au rez inférieur,
il est proportionné."
F.
Lors d'une visite sur place au mois de novembre
2019, la Municipalité a constaté que les travaux d'obturation et réduction des
ouvertures du sous-sol qui avaient fait l'objet de l'arrêt AC.2017.0320 précité
avaient été effectués.
G.
Par lettre du 10 février 2020, la Municipalité s'est
adressée à A.________ et B.________ en ces termes:
"Le permis de construire 158564 qui a été refusé
le 8 août 2017 annonçait des travaux au sous-sol ainsi qu'au rez-de-chaussée.
Les modifications apportées au rez-de-chaussée n'ont
donc pas été légalisées.
Un nouveau dossier de demande de permis de construire,
conforme et complet, est à déposer pour valider ces travaux.
L'ouvrage étant terminé, nous vous accordons un délai jusqu'au
31 mars pour déposer ce dossier."
Le 30 juin 2020, B.________ et A.________
ont déposé une demande de permis de construire pour "
changement d'affectation
des locaux au rez-de-chaussée et transformation d'un appartement; mise en
conformité
". Le dossier comprenait deux plans du 29 juin 2020, de
coupes et façades ainsi qu'un plan des étages, dont il ressort la présence d'un
escalier entre le rez inférieur et le rez supérieur. La seule cuisine visible
sur les plans se trouve dans l'appartement occupé par B.________. La partie du
rez inférieur litigieuse dans le cadre de la procédure précédente
(AC.2017.0320) comporte, selon ces plans, une surface totale de 112 m
2
,
soit 62 m
2
pour une "
salle de jeux
", 14.8 m
2
pour un "
dégagement
", 7 m
2
pour une "
salle
de bains
", 18 m
2
pour une autre "
salle de jeux
"
et 11 m
2
pour un "
dressing
". Le formulaire de
demande mentionnait un CUS de 1.93 après ajout de 86 m
2
de
surface bute utile de plancher consacrée au logement (SPB) sur une surface
totale de la parcelle 814 m
2
. La demande n'était pas
accompagnée d'un plan de géomètre. Le dossier porte le numéro CAMAC 195842.
H.
Le 4 août 2020, la Municipalité a dénoncé les
constructeurs auprès de la Préfecture, leur dossier étant largement incomplet
malgré des mises en demeure envoyées depuis le mois de février 2020.
I.
Le 21 août 2020, B.________ et A.________ ont
déposé un complément au dossier, notamment des plans de protection incendie. L'architecte
des prénommés précisait encore qu'en ce qui concernait la cuisine de
l'appartement, celle-ci se trouvait au rez-de-chaussée inférieur. A teneur des
plans présentés à cette occasion, datés du 20 août 2020, la cuisine était située
dans la partie du rez inférieur habitée par B.________.
La Municipalité a organisé une visite
des lieux le 26 octobre 2020, en présence de la conseillère municipale en
charge des travaux, du chef du service technique, de A.________ et d'un ingénieur
géomètre breveté mandaté par la Municipalité (du bureau ********). Il ressort
du compte-rendu de la visite et des photographies faites à cette occasion que,
dans la partie du rez inférieur occupé par A.________, une ouverture qui avait
été réduite avait été réouverte, que le réduit (aussi dénommé "salle de
jeux" de 18 m
2
sur les plans du 29 juin 2020) servait de chambre
d'enfant et que la pièce principale de 62 m
2
désignée "
salle
de jeux
" était toujours utilisée en tant que cuisine, salle à manger
et pièce à vivre.
Par courriel du 30 octobre 2020, A.________
a adressé des photographies à la Municipalité tendant à démontrer qu'il venait
de procéder aux travaux de réduction de la fenêtre.
Le 17 novembre 2020, le bureau
d'ingénieurs ******** s'est adressé à la Municipalité, suite à la visite
effectuée sur place, le 26 octobre 2020. Ce bureau relevait notamment ce qui
suit:
"[...]
L'arrêt de la CDAP
du 9 mai 2019 a confirmé la décision municipale de refermer l'ouverture en
sous-sol faite sans autorisation tout comme l'inhabitabilité des locaux en
sous-sol.
Suite à cette
décision confirmée par le Tribunal, M. A.______ s'est exécuté, ceci étant
confirmé par une visite sur place en date du 12 novembre 2019.
Par la suite, M. A.______
a déposé en date du 21 août 2020 (après plusieurs mises en demeure) un dossier
pour régulariser le logement créé au rez de chaussée. Il est alors constaté que
la cuisine de l'appartement est dans un autre logement. Afin de valider ce
point considéré comme particulier, la Municipalité décide une visite sur place
en date du 26 octobre 2020.
Lors de cette
visite, il est constaté que l'ouverture condamnée en 2019 a été réouverte et
que les pièces inhabitables sont habitées (cuisine, chambre de jeu avec lit
notamment).
[...]
S'agissant du
dossier de demande de régularisation de l'appartement du rez de chaussée (dossier
du 21 août) force a été constatée en date du 26 octobre (visite locale) et
preuve donnée que la cuisine de l'appartement de Mme B.________ n'est pas
utilisée mais c'est plutôt celle interdite qui l'est. Nous rappelons qu'il
s'agit de régulariser la situation, soit que la chose présentée est employée
comme telle. En présence d'une telle preuve (il ne s'agit pas d'un procès
d'intention mais d'une réalité constatée), le projet présenté ne peut être que
refusé.
[...]"
J.
Par décision du 23 décembre 2020, intitulée
"Commentaires
sur le dossier déposé"
, la Municipalité a notamment exposé ce qui
suit:
"Nous devons constater, à la lumière de ce que
nous avons pu voir sur place le 26.10.20, que le partage de la cuisine avec le
logement de Mme B.________ n'est que théorique et ne correspond pas à la réalité.
Lors de notre visite nous avons pu observer que la salle de jeux était
effectivement utilisée comme cuisine et salle à manger/séjour.
L'escalier de liaison rez supérieur à rez inférieur
n'est pas conforme aux exigences du BPA.
Le dossier que vous avez déposé pour le
rez-de-chaussée n'est pas recevable et est incomplet:
-
Le plan de situation ne répond
pas à l'article 69 RLATC.
-
Un regroupement de chambres
sans cuisine, séjour ou salle à manger n'est pas un logement.
-
La découpe de la dalle du
rez-supérieur pour installer un escalier de liaison avec sous-sol nécessite la
validation d'un ingénieur.
Sur la base de l'affirmation de votre architecte, nous
prenons acte du renoncement à établir un dossier énergétique et nous nous en
remettons à la position éventuelle de la CAMAC.
Exigences pour le rez-inférieur (courrier du
23 décembre 2020):
Dans notre lettre de ce jour concernant le rez
inférieur (sous-sol), nous exigeons une remise en état de cet espace à son affectation
d'origine (à savoir salle de jeux et réduit).
Exigences pour le rez-de-chaussée:
Nous exigeons que les corrections /
compléments au dossier soient déposés, selon les règles de l'art d'ici au 29
janvier 2021.
Pour être recevable le dossier devra notamment inclure
les points suivants:
-
Pour la régularisation des
travaux au rez-de-chaussée, les éléments manquants (cuisine et séjour) doivent
être présent.
-
Mise en conformité de
l'escalier selon les exigences du BPA.
En raison de la non-conformité de l'escalier avec les
exigences du BPA nous devons en interdire l'usage jusqu'à ce que la conformité
soit établie. […]"
Par une seconde décision du 23 décembre
2020 intitulée
"Visite du sous-sol et du rez-de-chaussée",
la
Municipalité exposait avoir constaté, lors de sa visite du 26 octobre 2020, que
les exigences posées dans l'arrêt AC.2017.0320 n'étaient pas respectées. En
effet, la salle de jeux (de 62 m
2
) était utilisée comme cuisine, salon
et salle à manger, et le réduit (de 18 m
2
) était dans les faits une
chambre d'enfant. En d'autres termes, elle constatait que le sous-sol était
utilisé comme logement alors que sa non-habitabilité avait été confirmée par la
CDAP. Par conséquent, la Municipalité exigeait, dans un délai au 30 mars 2021,
le démontage de la cuisine du sous-sol situé dans la zone "
salle de
jeux
" et le retour de la chambre d'enfant à l'affectation de réduit,
ainsi que le retrait de tous les vitrages couverts par la maçonnerie.
K.
Le 23 décembre 2020 également, la Municipalité a
dénoncé B.________ et A.________ devant la Préfecture de Nyon pour utilisation
illicite du rez-inférieur pour séjourner et non-respect des mesures de remises
en état ordonnées et confirmées par la CDAP dans son arrêt AC.2017.0320.
L.
Le 13 janvier 2021, la Municipalité a informé A.________
de l'interdiction d'utiliser sa cheminée de salon, suite un avis de défaut du 8
janvier 2021 du ramoneur officiel qui relevait que la cheminée de salon était raccordée
au même conduit de fumée que d'autres appareils et ordonnait que l'installation
soit sans délai raccordée à un conduit de fumée séparé, ou démontée.
M.
Le 1
er
février 2021, B.________ et A.________,
sous la plume de leur conseil commun, ont formé deux recours devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), dirigés contre les deux
décisions précitées du 23 décembre 2020. A l'appui de leurs recours, ils
concluent principalement à l'annulation des décisions et au rejet de toute autre
ou contraire conclusion, et subsidiairement à l'annulation des décisions et au
renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle instruction dans le sens
des considérants. Ils requièrent en outre l'audition de leur architecte en qualité
de témoin, ainsi que la mise en œuvre d'une inspection locale.
Par avis du 19 février 2021, la Juge
instructrice a considéré que, dans la mesure où les deux décisions de la Municipalité
portaient sur le même bâtiment, il serait considéré que les deux recours
relèvent d'une seule et même procédure, enregistrée sous référence AC.2021.0055.
N.
Le 1
er
février 2021, les recourants ont
adressé à la Municipalité une demande de préavis pour une modification alternative
du projet de régularisation et transformation déposée en juin 2020 (n° CAMAC
195842). Selon les plans annexés, du 1
er
février 2021, l'espace
jusqu'ici dénommé "
salle de jeux
" est désormais intitulé
"
cuisine et séjour
" et totalise une surface de 58 m
2
et une hauteur de 2.40 m. Le hall a une surface de 15 m
2
et la salle
de bains a une surface de 7 m
2
. La pièce intitulée "
réduit
"
comporte une surface totale de 29 m
2
incluant l'espace précédemment
désignée comme "salle de jeux" de 18 m
2
et "dressing"
de 11 m
2
. Cette pièce ne comporte aucune ouverture au sud et sa
hauteur est maintenue à 2.10 m. Pour l'espace cuisine et séjour, les plans
indiquent un agrandissement de l'ouverture (porte-fenêtre) de la façade sud-est
à une largeur de 3.60 m
"pour ajuster la surface de jour à la
dimension de la pièce"
. Il prévoit également le "
décaissement
du dallage pour obtenir le vide d'étage nécessaire
", ce qui correspond
à un abaissement de la dalle du rez inférieur. Une mise en conformité de la
rambarde d'escalier est également prévue.
Une rencontre entre les parties a eu
lieu le 8 mars 2020 à la demande de B.________ et A.________, en présence également
de l'architecte de ceux-ci. Lors de cette séance, ils ont requis la possibilité
d'abaisser la dalle du rez inférieur afin d'aménager une hauteur réglementaire
au plafond et un agrandissement des ouvertures en façade. De tels travaux
impliquaient une dérogation au CUS maximal prévu par le RPGA.
O.
Par décision du 7 avril 2021, la Municipalité a rejeté
la demande de dérogation aux règles sur le CUS, considérant qu'il n'existait
aucun fondement lui permettant d'accorder ce type de dérogation. Elle a en outre
maintenu les exigences formulées dans ses décisions du 23 décembre 2020.
P.
B.________ et A.________ ont formé recours contre
cette décision devant la CDAP le 11 mai 2021, sous la plume de leur conseil,
concluant à son annulation, à ce qu'ils soient autorisés à dépasser le CUS et à
régulariser les travaux, ainsi qu'au rejet de toute autre ou contraire
conclusion. Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'autorité
intimée pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
Il requéraient en outre la jonction de la cause avec les causes déjà pendantes
devant la CDAP. Le recours a été enregistré sous référence AC.2021.0150 et a été
joint à la cause AC.2021.0055, selon avis du 12 mai 2021.
Agissant sous la plume de son conseil,
la Municipalité a déposé sa réponse aux recours le 4 juin 2021, concluant à
leur rejet.
Le Tribunal a procédé à une inspection
locale, le 2 septembre 2021, au cours de laquelle les parties ont été entendues.
On peut extraire du compte-rendu d'audience les passages suivants:
"La Cour et les parties entrent dans le bâtiment
et parcourent le rez supérieur, occupé par des chambres et une salle de bains. On
descend ensuite par l'escalier en bois aménagé près d'un puit de lumière pour rejoindre
le rez inférieur où on arrive dans une grande pièce à vivre composée d'une
salle de séjour et d'une cuisine. A côté de la cuisine se trouve une cheminée,
qui formait auparavant un ancien four à pain. On traverse l'espace pour se rendre
dans le réduit utilisé comme salle de jeu sans lit, auquel est accolé un
dressing avec une fenêtre donnant au nord-est. Il est constaté l'emplacement de
l'ancienne ouverture donnant du côté sud-est sur le jardin, désormais obturée. Le
Tribunal constate que l'obturation se limite à un plâtrage. Le recourant explique
que cette ouverture avait été obturée en 2019 après l'arrêt de la CDAP puis
réouverte en 2020, et aujourd'hui obturée à nouveau, au moyen d'un panneau
"alba" et d'une isolation.
Le Tribunal et les parties reviennent dans la salle de
séjour, la traversent et empruntent un étroit couloir en pente fermé par une
porte située à côté de la cheminée pour rejoindre l'appartement de la recourante
B.________, sœur de A.________. Il est constaté que l'appartement de la
recourante est dégagé sur une large véranda ouverte sur le jardin, au
sud-ouest, qui ne fait pas l'objet de la procédure. Me Botbol indique que la
hauteur dans l'appartement de la recourante est règlementaire dès lors que le
plancher a été aménagé plus bas que dans le rez inférieur aménagé par le
recourant.
La Cour et les parties reviennent dans l'appartement
du recourant et se rendent dans le jardin par la porte-fenêtre. Le recourant précise
que le bâtiment adjacent, qui forme un angle droit avec le bâtiment des recourants,
est occupé par son oncle et sa tante.
S'agissant de l'ouverture donnant sur le jardin depuis
la pièce principale, les parties expliquent qu'il s'agissait d'une baie vitrée,
dont une partie a été obstruée à l'issue de l'arrêt du Tribunal de 2019. Il est
constaté les contours de la baie vitrée "obturée", qui est actuellement
masquée par une paroi en plâtre, à l'instar de la fenêtre dans la pièce
"réduit" ou salle de jeu. Le recourant explique que la vitre et la structure
qui formaient auparavant la baie n'ont pas été retirées, ceci afin de ne pas
avoir à modifier complètement le vitrage.
[...]
Interpellé par la présidente, le recourant explique
que l'état locatif figurant au dossier n'est plus à jour dans la mesure où il
n'y a actuellement aucun appartement vacant. Il confirme que sa sœur et
lui-même sont bailleurs, et précise qu'ils ne souhaitent pas avoir à expulser de
locataires.
Me Bovay expose que ce qui a changé depuis 2019 est le
règlement, qui n'impose plus l'obligation d'affecter plus de 50 % du
rez-de-chaussée à une autre destination que l'habitation. Cela dit, l'interprétation
de la notion de sous-sol n'a pas changé. Les représentants de la Municipalité précisent
ne pas avoir régularisé d'autres sous-sols aménagés dans la Commune. Ils
confirment qu'à leur sens, le caractère inhabitable des lieux subsiste ici,
relevant qu'avec les étages supérieurs on arrive déjà à un dépassement de 3-4x
du CUS admissible. La Municipalité refuse d'entrer en matière sur une dérogation
pour un étage qui n'est au demeurant pas habitable vu sa hauteur non
règlementaire. Les représentants de la Municipalité précisent avoir décidé d'exiger
la destruction de la cuisine après avoir constaté que la seule exigence d'obturation
des ouvertures n'avait pas été respectée.
La Cour et les parties se déplacent vers le fond du
jardin, dont on constate qu'il est plat. Il est longé par une haute haie au sud-est.
On constate la présence des balcons existants, ajoutés aux environs des années
1990. On constate également la présence de la véranda donnant sur l'appartement
de la recourante. Le recourant revient sur l'historique du bâtiment, dont il
précise qu'il était à l'origine un rural. Me Botbol attire l'attention de la Cour
sur le fait que le jardin est plat et soutient qu'il n'y a pas de raison de faire
une différence entre l'appartement de la recourante et le rez inférieur du
recourant, qui se trouvent au même niveau visuellement depuis l'extérieur, bien
qu'à l'intérieur la hauteur règlementaire soit respectée chez la recourante uniquement
dès lors que le terrain avait été davantage excavé. Elle indique proposer une
solution pragmatique avec excavation, possible à moindre coût avec une hauteur
sous plafond suffisante. Elle précise que les craintes liées au cours d'eau dont
il était question dans la précédente procédure ont été résolues.
Se référant aux surfaces mentionnées dans le questionnaire,
Me Bovay relève que le projet revient à ajouter une surface de 86 m
2
à la surface existante. Me Botbol répond que dès lors que le réduit n'est pas
utilisé pour l'habitation, la totalité du volume de ce niveau n'est pas
utilisée. Elle invoque l'art. 48 al. 4 RPGA, dont on peut déduire selon
elle que le volume utile peut être utilisé en l'occurrence dès lors que le CUS
est déjà dépassé. Elle soutient qu'au vu de la configuration des lieux, il serait
aberrant de qualifier le rez inférieur de sous-sol. Les représentants de la Municipalité
relèvent que l'ancien dépassement du CUS n'est pas remis en cause, mais qu'ils
s'opposent à une aggravation de ce dépassement, répétant qu'à leur sens il n'y
a pas lieu d'octroyer une dérogation dès lors que les locaux ne sont à l'heure
actuelle pas habitables en raison de leur hauteur insuffisante. Ils déplorent
en outre l'attitude des recourants, qui ont mis les autorités devant le fait
accompli et n'ont pas respecté les obligations imposées par l'arrêt de 2019 dès
lors qu'ils avaient réouvert la fenêtre et la baie vitrée qui devaient être obturées.
Les représentants de la Municipalité rappellent l'historique des travaux, notamment
la pose de la dalle coupant l'ancien garage, et le fait que l'appartement de la
recourante est davantage excavé que du côté du recourant, dont le rez inférieur
a été défini comme inhabitable dans le permis de construire originel en raison
de sa hauteur sous plafond insuffisante
."
Le 4 juin 2021, la Municipalité s'est
déterminée sur le compte-rendu d'audience.
Les recourants se sont déterminés sur le
procès-verbal d'audience le 24 septembre 2021. Ils ont par ailleurs déposé un
mémoire de réplique.
La Cour a statué par voie de circulation.
Considérant
en droit:
1.
Déposés dans le délai de 30 jours fixé par
l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; BLV 173.36), les recours sont intervenus en temps utile.
Destinataires des décisions attaquées, qui concernent
le bien-fonds n° 92 dont ils sont propri.aires, les recourants disposent
de la qualité pour recourir (art. 75 LPA-VD). Le pourvoi respecte au surplus
les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Partant, il y a lieu d'entrer en matière sur le recours.
2.
A titre de mesures d'instruction, les recourants requièrent
tout d'abord l'audition de leur architecte concernant plus particulièrement la présence
d'un cours d'eau sous le bâtiment et la possibilité d'effectuer des travaux d'excavation.
a) Le droit d'être entendu découlant
des art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération
suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton
de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour
l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné
suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des
preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat
lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. A lui seul, l'art. 29
al. 2 Cst. ne confère pas le droit d'être entendu oralement, ni celui
d'obtenir l'audition de témoins. Le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité
de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude
que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I
285 consid. 6.3.1 p. 299, 140 I 68 consid. 9.6.1 p. 76, 131
I 153 consid. 3 p. 157, 130 II 425 consid. 2.1 p. 429, 124
I 241 consid. 2 p. 242, et les arrêts cités).
b) En l'occurrence, il ressort des
déclarations des parties lors de l'inspection locale que la question de la
faisabilité d'un abaissement de la dalle en lien avec la présence d'eau
souterraine semble possible. Quoi qu'il en soit, compte tenu du refus de la
Municipalité de donner suite à la demande de régularisation des travaux litigieux,
il n'apparaît pas nécessaire d'instruire davantage cette question. Il n'est en
conséquence pas donné suite à cette mesure d'instruction.
c) Les recourants ont également requis
la production du dossier complet de l'autorité intimée, à tout le moins depuis
2013.
L'autorité intimée s'est effectivement
limitée à produire son dossier concernant les événements postérieurs à l'arrêt de
la CDAP du 9 mai 2019 (AC.2017.0320). Cela étant, dans la mesure où le Tribunal
a déjà eu l'occasion de constater les faits antérieurs, dans son arrêt précité,
il n'apparaît pas nécessaire de compléter le dossier municipal dans le cas
présent. Le Tribunal s'estime ainsi suffisamment renseigné pour statuer en
l'état du dossier, de sorte qu'il n'est pas donné suite à cette requête.
3.
Les recourants contestent trois décisions de la
Municipalité, à savoir deux décisions du 23 décembre 2020 et celle du 7 avril
2021. Est litigieux l'aménagement de locaux destinés au logement dans une
partie du rez inférieur du bâtiment des recourants, locaux occupés par A.________.
Le logement occupé par B.________ et qui se trouve relié aux locaux litigieux
par un couloir, n'est en revanche pas remis en question par la Municipalité. S'agissant
des deux premières décisions, elle exigent toutes deux la remise en état du rez-inférieur.
Quant à la décision du 7 avril 2021, elle
refuse essentiellement d'accorder une dérogation au CUS qu'impliquerait un
abaissement de la dalle du niveau inférieur pour respecter la hauteur de 2.40 m
de ce niveau (actuellement à 2.10 m). Dans leur dernière demande de
modification, les recourants semblent avoir renoncé à l'aménagement du réduit
et ne demandent que la régularisation de l'espace cuisine et séjour.
4.
Dans la mesure où une régularisation est demandée,
il convient tout d'abord d'examiner cette question, avant celle d'une remise en
état.
a) Les recourants remettent en question
le caractère inhabitable du sous-sol qui avait été retenu en 1983 dans le cadre
du permis de construire délivré à cette occasion. Ils estiment qu'une régularisation
des travaux entrepris sans autorisation serait possible, moyennant des travaux
permettant d'augmenter la hauteur de ce niveau, qui est actuellement de 2.10 m.
Le permis de 1983 avait été délivré suite à la demande des parents des
recourants de créer une dalle dans le local affecté à un garage permettant de
créer deux niveaux, à savoir un étage habitable (rez supérieur) et un étage en sous-sol
non habitable (rez inférieur). Il paraît douteux que l'on puisse remettre en
question cette appréciation aujourd'hui, étant rappelé que les recourants
n'avaient pas contesté la décision initiale de 2017, par laquelle la
Municipalité refusait de délivrer un permis de construire régularisant les
travaux effectués et confirmait le caractère inhabitable de ces locaux. Les
recourants soutiennent que ce rez inférieur possède un volume hors terre plus
important que le volume enterré et relèvent que la recourante vit elle-même au
rez inférieur, du côté sud-ouest. Il serait en conséquence incohérent de
traiter différemment ces locaux situés sur un même niveau.
b) Le RPGA qui a remplacé la réglementation
antérieure (aRCAT), définit la notion de sous-sol à son art. 14, sous le titre
"
Constructions souterraines
":
"La Municipalité
peut autoriser, moyennant l'accord écrit du ou des voisins en limite de propriété
ou dans l'espace réglementaire, les constructions souterraines ou
semi-enterrées implantées à la limite de la propriété voisine, si ce n'est pas
le domaine public, aux conditions suivantes:
Un quart du volume
construit, au maximum, peut émerger du terrain naturel,
Seule une face de la
construction peut être dégagée,
La toiture doit être
engazonnée, plantée ou aménagée en terrasse accessible.
Les constructions souterraines
ne peuvent servir ni à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité professionnelle.
Conformément à l'art. 84 LATC, elles ne comptent pas dans le calcul de l'indice
d'utilisation du sol."
Lors de l'inspection locale, la Municipalité
a précisé qu'hormis sur la question de l'affectation à une autre destination
que l'habitation, la notion de sous-sol n'avait pas subi de modification depuis
l'ancien règlement communal (aRCAT), en vigueur au moment des travaux.
Les art. 27 et 28 du règlement
d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) régissent la
hauteur et l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation de la
manière suivante:
"Art. 27
1. Tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de
nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception
des espaces de prolongement tels les mezzanines.
2. Dans les combles,
la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface
utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m
sous le plafond ou sous les chevrons.
[…]
Art. 28
1. Tout local susceptible
de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé
par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au
1/8
e
de la superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum.
Cette proportion peut être réduite au 1/15
e
de la surface du
plancher et à 0,80 m
2
au minimum pour les lucarnes et les
tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations
peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.
[…]"
c) Selon la jurisprudence (cf.
notamment AC.2011.0138 du 31 octobre 2011; AC.2003.0256 du 7 septembre 2004),
pour qualifier un sous-sol et en l'absence de règlementation communale topique,
il convient de tenir compte de toutes les caractéristiques de chaque cas particulier
et notamment des buts de la réglementation communale en se référant à un faisceau
de critères, assurant la prise en considération de l’ensemble des circonstances
déterminantes, notamment le rapport au terrain naturel, l'affectation des locaux
et la situation des accès. Est un sous-sol le niveau dont le volume situé
au-dessous du terrain naturel est plus important que celui hors de terre, n'est
pas affecté à l'habitation et dont l'accès principal du bâtiment est situé à l'étage
supérieur. Doit également être considéré comme sous-sol un niveau totalement
dégagé sur une façade et partiellement sur deux autres, qui comprend l'entrée
principale du bâtiment, à condition que ce niveau, situé sous le niveau naturel
pour plus de la moitié de son volume, ne soit pas voué à l'habitation; que le
plancher du rez-de-chaussée soit situé en-dessous du terrain naturel en amont;
que la hauteur du bâtiment au faîte soit sensiblement inférieure au maximum
réglementaire. Est également un sous-sol un niveau sur lequel se trouve l'entrée
du bâtiment (avec une façade percée de grandes baies vitrées), mais lorsque la
majeure partie du niveau est située sous le terrain naturel (cf. AC.2016.0320 du
27 septembre 2017 consid. 3e et les références citées).
d) Les recourants soutiennent qu'au vu
de la configuration des lieux et en particulier de la proximité avec
l'appartement de la recourante situé au même étage, il serait aberrant de
qualifier de sous-sol la partie litigieuse du rez inférieur. Cette appréciation
perd de vue les aménagements initialement autorisés en 1983, permettant
d'aménager à cet endroit un rez supérieur habitable et un rez inférieur non
habitable (avec une hauteur au plafond de 2.10 m), en lieu et place du garage
qui n'était plus exploité. Il y a ainsi eu une distinction effectuée entre ces
locaux et ceux du logement actuel de B.________, nonobstant que ces locaux se
trouvent sur le même niveau. Il convient également de rappeler que les locaux
occupés par B.________ ont une hauteur au plafond réglementaire (2.40 m) et
sont dégagés sur deux façades. Comme constaté dans l'arrêt précité AC.2017.0320
et en audience, le terrain est en pente descendante dans le sens nord-ouest –
sud-est. Cette topographie pourrait aussi expliquer la légère différence de
niveau entre les locaux occupés par la recourante et les locaux litigieux. On
peine ainsi à suivre les recourants qui mettent en doute la qualification de
sous-sol des locaux litigieux, alors même qu'ils reconnaissent que des travaux
sont nécessaires pour les rendre habitables, notamment par un abaissement du
sol et des ouvertures agrandies. Quoi qu'il en soit, force est de constater
qu'à l'heure actuelle, ces locaux ne respectent pas les conditions des art. 27
et 28 RLATC.
5.
Les recourants contestent le refus de la
Municipalité d'entrer en matière sur une régularisation, au motif d'un
dépassement du CUS réglementaire. Ils font valoir qu'en application de l'art. 48
al. 3 et 4 RPGA, le bâtiment doit pouvoir être transformé dans le volume
existant, au bénéfice de droits acquis.
a) Aux termes de l'art. 47 RPGA, la
zone village est destinée à l'habitation, aux commerces et aux activités moyennement
gênantes au sens de l'art. 43 de l'ordonnance sur la protection contre le bruit.
L'art. 48 RPGA relatif à la mesure
d'utilisation du sol, soit l'indice ou le coefficient d'utilisation du sol (IUS
ou CUS), a la teneur suivante:
"L'indice d'utilisation du sol (IUS) est fixé à
0.50.
Afin d'inciter la mixité dans la zone village, les constructions
pour lesquelles plus de 50 % de la surface du rez-de-chaussée est affectée
à une autre destination que l'habitation (activité professionnelle, équipement
collectif, commerces) bénéficient d'un bonus constructif maximum de 15 %,
ne pouvant bénéficier qu'aux surfaces non résidentielles.
Dans la zone village, les bâtiments anciens dont la
conservation est imposée ou souhaitable pour la sauvegarde de la partie
historique de la localité peuvent être transformés et changer de destination.
Les volumes existants peuvent être réutilisés dans une proportion compatible
avec le respect de l'intégrité de la construction.
Les constructions existantes pour lesquelles la
surface brute de plancher peut dépasser la limite fixée par l'indice d'utilisation
du sol (IUS) sont au bénéfice du droit acquis. Elle peuvent être intégralement
démolies et reconstruites dans le volume initial."
b) L'art. 80 LATC a la teneur la
suivante:
"
1
Les
bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en
force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux
limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement
peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte
sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux
ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les
inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux
règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant,
en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la
reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans
la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les
règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
L’art.
80 LATC n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage
la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle
prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec
l'atteinte à la réglementation (arrêt TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4;
AC.2018.0079 du 4 septembre 2018 consid. 4b).
c) En l'occurrence, le Tribunal a déjà
constaté, dans son arrêt du 9 mai 2019 (AC.2017.0320) que la surface de la
parcelle étant de 813 m
2
, la surface brute de plancher habitable
maximum est, en application du CUS de 0.50 prescrit tant par l'ancienne réglementation
que par l'art. 48 RPGA, de 406.5 m
2
. Le bâtiment des recourants comportant
une surface au sol de 408 m
2
, il n'est ainsi d'emblée pas conforme à
la réglementation. Certes, l'art. 48 al. 3 RPGA prévoit, pour les bâtiments
anciens dont la conservation est imposée ou souhaitable pour la sauvegarde de
la partie historique de la localité, que les volumes existants peuvent être
réutilisés dans une proportion compatible avec le respect de l'intégrité de la
construction. Il est douteux que cette disposition soit applicable dans le cas
présent, s'agissant d'un bâtiment qui n'a pas été construit d'origine dans la
localité. Quant à l'art. 48 al. 4 RPGA, il permet la démolition et la
reconstruction de bâtiments au bénéfice de droits acquis pour la surface brute
de plancher, "
dans le volume initial
". Cela ne signifie pas
encore que la Municipalité soit tenue d'accorder une dérogation supplémentaire
pour augmenter le CUS, d'ores et déjà dépassé. Dans le cas présent, la
dérogation porte sur une surface importante, de l'ordre de 86 m
2
.
Les recourants semblent certes vouloir réduire leur demande à une surface de 58
m
2
, selon leur dernière demande, en renonçant apparemment à rendre
habitable la chambre d'enfant qui se prolongeait en dressing. On peine au
demeurant à comprendre comment l'espace de cuisine et séjour, jusqu'ici comptabilisé
à 62 m
2
, est finalement comptabilisé à 58 m
2
. Quoi qu'il
en soit, une telle augmentation du CUS implique manifestement une aggravation
de l'atteinte à la réglementation, contraire à l'art. 80 al. 2 LATC. Face
à une telle irrégularité manifeste, la Municipalité pouvait d'emblée refuser
d'entrer en matière sur une telle dérogation.
Le refus de l'autorité intimée d'entrer
en matière sur la demande de régularisation présentée par les recourants est en
conséquence conforme aux dispositions légales précitées et peut être confirmée.
6.
Il convient en conséquence d'examiner l'ordre de
remise en état. Les recourants contestent les décisions du 23 décembre 2020.
Ils rappellent en substance que l'ordre de remise en état du 8 août 2017,
confirmé par arrêt du 9 mai 2019 (AC.2017.0320), se limitait à prévoir la
remise en état des ouvertures. Une nouvelle décision de remise en état allant
au-delà de ceci serait contraire au principe de la force de chose jugée et
aussi disproportionnée.
a) Aux termes de l'art. 105 al. 1 LATC,
la municipalité est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer
ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes
aux prescriptions légales et règlementaires. La municipalité n'a pas un pouvoir
discrétionnaire d'ordonner ou non la remise en état: quand les conditions de l'art.
105 LATC sont remplies, elle a l'obligation de le faire (arrêt AC.2018.0223 du
26 juin 2019 consid. 2d). Lorsqu'une construction déjà réalisée contrevient aux
règles légales et ne peut par conséquent être autorisée
a posteriori
,
cela ne signifie pas encore qu'elle ne peut être utilisée, ni que l'état antérieur
doit nécessairement être rétabli. Il convient à ce stade d'examiner la situation
au regard des principes généraux du droit administratif, en particulier les
principes de la proportionnalité et de la protection de la bonne foi. Aussi
l'autorité renonce-t-elle à exiger la remise en état lorsque celle-ci ne revêt
pas d'intérêt public ou lorsque les dérogations aux règles sont mineures. Il en
va de même lorsque le maître de l'ouvrage a pensé de bonne foi faire un usage
correct de l'autorisation reçue, pour autant que le maintien de la situation
illégale ne contrevienne pas à d'importants intérêts publics (arrêt TF 1C_464/2015
du 14 juin 2016 consid. 2.1; 1C_587/2014 du 23 juillet 2015 consid. 6.1).
L'ordre de démolir une construction ou
un ouvrage édifié sans permis et pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée
n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui
place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se
préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter
les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a; TF 1C_370/2015
du 16 février 2016 consid. 4.4; AC.2020.0250 du 22 décembre 2021 consid. 4
et les références citées). Les mesures de remise en état doivent toutefois être
strictement limitées à ce qui est nécessaire pour atteindre le but recherché.
L'autorité doit en effet renoncer à de telles mesures si les dérogations à la
règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier
le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait
de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses
de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé
dans l'intervalle (ATF 136 II 359 consid. 7.1; AC.2016.0434 du 23 février
2017 consid. 4a). Le prononcé d'un ordre de démolition ou de remise en état
présuppose ainsi une analyse de la légalité des ouvrages concernés, même s'ils
ont été réalisés sans autorisation (AC.2018.0185 du 5 août 2019 consid. 3a).
b) Selon la jurisprudence, seule une
décision de remise en état portant sur des travaux réalisés illicitement est
envisageable. En l'absence de travaux, on ne se trouve en effet pas en présence
d'un changement d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de changement
significatif du point de vue de la planification ou de l'environnement. Dans ce
sens, une solution consistant à ordonner la suppression de mobilier n'est pas
concevable, dès lors qu'elle ne relève pas du droit public des constructions (AC.2019.0042
du 4 mai 2020, consid. 7a/aa et les références citées).
Pour déterminer en revanche si une construction
a fait l'objet d'un changement d'affectation, il faut se fonder sur la nature
de la construction autorisée, telle qu'elle résulte en général des plans
d'enquête, ainsi que sur l'affectation admise dans l'autorisation (AC.2007.0298
du 19 janvier 2009 consid. 1). Dans l'arrêt AC.2019.0042 du 4 mai 2020 précité,
le Tribunal a considéré que l'installation d'une cuisine entièrement équipée dans
un local dont l'utilisation en tant qu'habitation était exclue par le permis de
construire constituait précisément un changement d'affectation pour lequel une
autorisation de construire au sens des art. 22 de la loi fédérale du 22 juin
1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700.1) et 103 LATC était
nécessaire. Le Tribunal de céans a par ailleurs rejeté le recours du propriétaire
d'une villa individuelle contre un ordre de remise en état d'une pièce du
sous-sol, à cause de travaux intérieurs (l'installation d'une cuisine) et d'un
changement d'affectation (de fitness à habitation) qui n'avaient pas été autorisés
préalablement. La CDAP a en effet retenu que l'aménagement de la cuisine a
conduit à la création d'un logement supplémentaire, qui n'avait pas sa place
dans le sous-sol conçu comme un niveau non habitable (AC.2020.0189 du 17 février
2021).
c) En l'occurrence, force est de
constater que l'ordre de remise en état ayant fait l'objet de l'arrêt du 9 mai 2019
(AC.2017.0320) visait à rendre inhabitable les locaux occupés par le recourant au
rez inférieur. Les recourants ont toutefois persisté à occuper ces lieux comme
des locaux habitables et notamment à ouvrir les ouvertures dont l'obturation avait
déjà été exigée et confirmée sur recours. Ils n'ont ainsi pas respecté l'ordre
municipal confirmé par le Tribunal en 2019 et consistant à ne plus utiliser les
locaux litigieux comme habitables. Dans ces circonstances, il est normal que la
Municipalité exige de nouvelles mesures de remise en état plus précises, soit le
démontage de la cuisine et l'obturation complète des fenêtres, qui sont des
travaux soumis à autorisation. L'ordre de retirer tous les vitrages couverts
par la maçonnerie tend précisément à rendre définitives les obturations déjà ordonnées
précédemment. Un simple plâtrage obturant une fenêtre, telle que constaté en
audience n'apparaît nullement suffisant, vu qu'un tel plâtrage pourra par la
suite être aisément être supprimé, comme l'ont d'ailleurs déjà fait les
recourants. De même, l'ordre de démonter la cuisine s'avère nécessaire, compte
tenu que cette construction non autorisée a pour effet de rendre les locaux litigieux
habitables, étant rappelé qu'une régularisation de cette construction n'est pas
admissible (cf. ci-dessus consid. 5).
Sous l'angle de la proportionnalité, les
recourants exposent notamment leurs contraintes familiales; ils souhaitent
pouvoir continuer de vivre tous les deux avec leurs familles dans le même immeuble
que leurs parents, atteints dans leur santé et ayant besoin de leur assistance.
Or force est de constater que les recourants sont propriétaires de l'entier du
bâtiment, qui dispose de plusieurs appartements loués à des tiers. IIs
conservent ainsi la possibilité de continuer à habiter avec leur famille dans
l'immeuble, moyennant la libération d'un autre appartement dans leur bâtiment. Vu
les circonstances et la persistance des recourants à contourner la
règlementation sur l'habitabilité des locaux litigieux, l'ordre de remise en état
est en l'occurrence proportionné au but visé, soit de rétablir le caractère
inhabitable des locaux litigieux.
7.
Les considérants qui précèdent conduisent ainsi au
rejet des recours et à la confirmation des décisions attaquées. Il reviendra à
la Municipalité de fixer un nouveau délai pour procéder aux travaux de remise en
état. Les recourants, qui succombent, supporteront les frais de la cause (art. 49
LPA-VD; art. 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en
matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1). Ils verseront en outre des dépens
à l'autorité intimée, la Municipalité ayant agi par l'intermédiaire d'un avocat
(art. 55 LPA-VD; art. 10-11 TFJDA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont rejetés.
II.
Les décisions de la Municipalité de Crans des 23
décembre 2020 et 7 avril 2021 sont confirmées.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille)
francs est mis à la charge de A.________ et B.________, solidairement entre eux.
IV.
Une indemnité de 3'000 (trois mille) francs, à payer
à la Commune de Crans à titre de dépens, est mise à la charge de A.________ et B.________,
solidairement entre eux.
Lausanne, le 7 avril 2022
La présidente:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral
suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux
conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral
(LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des
articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé
dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens
de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.