vd_omni · AC.2010.0214 · 2011-05-03 · fr

GHARIBI/Municipalité de Montreux, Société anonyme Hotelière Montreux, Service de l'économie, du logement et du tourisme, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique | La décision municipale autorisant la transformation d'un immeuble dont la valeur architecturale extérieure est indéniable doit être réformée en ce sens qu'elle doit contenir une condition garantissant le respect des exigences posées par le Service Immeubles, Patrimoine et Logistique en matière de modification d'une façade secondaire comportant la création de vérandas.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.05.2011 AC.2010.0214

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 3 mai 2011
Composition
M. Pierre Journot,
président
; M. Antoine Rochat, assesseur et M.
François Gillard, assesseur; Mme Estelle Cugny, greffière.
Recourants
Shahriar et Thérèse
GHARIBI,
à Montreux, représentés par l'avocat Yves
Hofstetter, à Lausanne,
Autorités intimées
1.
Municipalité de
Montreux,
représentée par l'avocat Alain Thévenaz,
à Lausanne,
2.
Service de
l'économie, du logement et du tourisme,
Division
logement (ci-dessous: le SELT)
Autorité concernée
Service Immeubles,
Patrimoine et Logistique,
Section monuments et
sites (ci-dessous: le SIPAL),
Constructrice
Société anonyme
Hotelière Montreux,
à Montreux,
représentée par l'avocat Rolf
Ditesheim, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Décision de la Municipalité de Montreux
du 21 juin 2010 (transformation du bâtiment ECA 5667, création de 31 chambres
d'hôtel, etc.)
Vu les faits suivants
A.
Le long du Quai Ernest-Ansermet à Montreux,
entre la vaste parcelle 5185 qu'occupe l'Hôtel Eden Palace, oeuvre de l'architecte
Ernest Capra, au sud-est et, au nord-est, l'embouchure de la Baye de Montreux,
se trouve un secteur délimité par la rue du Théâtre au nord-est, la rue de Quai
au sud-est, le Quai Ernest-Ansermet au sud-ouest (côté lac), et la rivière Baye
au nord-ouest. Ce secteur comprend les parcelles 5195 à 5198.
La rue du Théâtre permet d'accéder
au parking couvert du Forum et se termine en cul de sac sur le quai au nord-ouest.
La rue du Quai, dans le tronçon qui sépare l'hôtel Eden Palace du secteur
décrit ci-dessus, est une courte impasse qui relie la rue du Théâtre au quai. À
son embranchement sur la rue du Théâtre, la signalisation en place indique que
la circulation est interdite 50 m plus loin (soit au débouché sur le quai) sauf
pour les taxis et les livreurs.
Egalement construit par l'architecte
Capra en 1896 et agrandi en 1915, le bâtiment ECA 5667 qui fait face à l'extrémité
nord-ouest de l'hôtel Eden Palace occupe l'angle formé par la rue du Théâtre et
la rue du Quai. Sa façade principale s'allonge sur environ 25 m, soit plus de
la moitié de la rue du Quai, avec une toiture à la Mansart. A l'angle des deux
rues, les façades en épousent l'arrondi et sont surmontées d'une tourelle. D'après
la description qu'en donne la Section Monuments et Sites, les façades sont de
composition classique, avec un rez-de-chaussée à bossage, des chaînes à
pilastres rythmant verticalement l'édifice et un balcon coursive au niveau de
l'attique.
Ce bâtiment est aujourd'hui situé sur
deux parcelles différentes: du côté nord-est, la parcelle 5196, qui en comprend
la plus grande partie depuis la rue du Théâtre, est propriété de la constructrice
depuis le 10 juin 2008. Son extrémité sud-ouest, d'une largeur d'environ 6 m sur
la rue du Quai, possède une entrée séparée et constitue la parcelle 5197; celle-ci
a été achetée en 2002 par Shahriar Gharibi, qui l'a constituée en copropriété
par étage et entièrement rénovée au bénéfice d'une autorisation délivrée par le
SELT en application de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que
l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15).
À l'extrémité sud-ouest de la rue du Quai, à l'angle que celle-ci forme avec le
quai, la parcelle 5198 est occupée par un bâtiment Heimatstil où le groupe
propriétaire de l'hôtel Eden Palace exploite l'établissement "Villa
Eden".
Le solde du secteur décrit plus haut
est constitué par la parcelle 5195, propriété commune des recourants Shahriar
et Thérèse Gharibi
, qui est bordée au nord-ouest par la
rivière et s'étend entre l'extrémité de la rue du Théâtre et le quai Ernest Ansermet.
Du côté du quai, elle comporte un bâtiment où le recourant exploite le
restaurant "Palais Oriental". À l'opposé, côté rue du Théâtre,
s'ouvre un chemin qui permet aux véhicules de livraison d'accéder à l'arrière
du restaurant; ce chemin contourne une surface comportant un pavillon de jardin
ouvert. C'est sur cette partie non construite de la parcelle 5195 que donne la
façade arrière du bâtiment de la constructrice (parcelle 5196).
B.
Le périmètre formé par les parcelles 5195 à 5198
est colloqué en zone urbaine, selon le plan général d'affectation du 15
décembre 1972 et son règlement (RPGA), actuellement en vigueur. Le projet de
nouveau plan général d'affectation, soumis à l'enquête publique du 20 avril
2007 au 21 mai 2007 et adopté par le Conseil communal le 2 septembre 2009,
maintient l'affectation de ce secteur en zone urbaine (élément de patrimoine,
espace riverain). La nouvelle planification n'a pas encore été approuvée par le
Département cantonal compétent.
C.
Le bâtiment ECA 5667 fait l'objet de diverses
descriptions, évaluations et photographies au dossier et le tribunal en a
visité une partie en inspection locale. Le bâtiment comprend, au
rez-de-chaussée, des commerces dont une cordonnerie et, dans les étages, 5
appartements de 4 pièces de 72 m
²
(d'une surface d'un 3 pièces standard) et 5 logements de 5 pièces
de 90 m² (d'une surface d'un 4 pièces standard), vacants depuis plusieurs
années (2008 au moins pour les logements les plus récemment libérés), occupés
en dernier lieu par des collaborateurs de l'Hôtel Eden Palace. Les derniers
loyers mensuels nets pratiqués pour ces appartements de très petite taille
compte tenu de la surface louée étaient compris entre 530 fr. et 1'300 fr.
Une partie de la surface du bâtiment empiète au sous-sol sur le domaine public.
Les façades, ouvragées, sont en relativement bon état, au contraire de
l'intérieur de l'immeuble, qui est vétuste. A l'exception de quelques éléments
soignés, à l'instar de la partie supérieure des portes palières, en ferronnerie,
ou de quelques peintures ou mosaïques originales, l'architecture intérieure est
banale, au contraire de celle, extérieure. Les parties communes sont ternies,
la cage d'escaliers est également ternie et abîmée. Il existe un ascenseur, qui
n'est plus aux normes. Il n'y a pas de buanderie commune. Dans les
appartements, les salles d'eau sont anciennes, exiguës et les appareils
vétustes. La robinetterie est usée, le carrelage à mi-hauteur est ancien et la
peinture des murs écaillée. Les alimentations sont apparentes, le bouilleur
placé au-dessus de la baignoire. Les cuisines ne sont pas agencées. Elles sont
vétustes. Les éviers sont parfois encore en grès. Les installations électriques
ne sont plus aux normes. Le mode de chauffage est hybride. Les fenêtres ne sont
plus étanches. Les sols sont en mauvais état, les plafonds - certains sont
crevés par endroit- et les murs sont très défraîchis. Au rez supérieur, on trouve
en façade ouest une véranda en relativement bon état, qui donne sur l'arrière
non construit de la parcelle 5195. Enfin, les photographies versées au dossier
montrent que la charpente est en mauvais état.
D.
Du 29 janvier au 1
er
mars 2010, la
Société Anonyme Hôtelière Montreux a soumis à l'enquête publique un projet de
transformation du bâtiment ECA 5667, comprenant la création de 31 chambres
d'hôtel, une extension sous forme de véranda en façade ouest et une cafétéria
pour l'hôtel. La pose de panneaux solaires en toiture est également prévue
ainsi qu'une dérogation à la limite des constructions du 19 avril 1960.
E.
La mise à l'enquête publique du projet a suscité
l'opposition, par l'intermédiaire de leur avocat commun, de Shahriar et de
Thérèse Gharibi selon lettre du 25 février 2010, aux motifs que la dérogation à
la limite des constructions ne serait nullement justifiée, que le projet
contribuerait à aggraver les problèmes de stationnement et de trafic connus
dans le quartier et que, sauf erreur de leur part, aucun changement
d'affectation n'avait été demandé pour la construction, en sous-sol, de ce qui
ressemblait davantage à un établissement public soumis à patente qu'à une
cafétéria. Une question de vues était en outre évoquée, mais les opposants
reconnaissaient eux-mêmes que la problématique relevait du droit privé.
F.
a) Le 21 juin 2010, la Municipalité de Montreux
a déclaré que l'opposition des époux Gharibi allait être levée et indiqué
qu'elle avait "décidé de délivrer le permis de construire". Elle a tout
d'abord considéré que les bâtiments concernés préexistaient à la légalisation
de la limite des constructions du 14 avril 1960, que bien que frappés d'une
limite, ils pouvaient faire l'objet de transformations et d'agrandissement et
qu'une convention de précarité n'était pas exigée au vu de la faible importance
de l'empiétement, la majeure partie se situant de plus en souterrain. La
municipalité a ensuite admis que le projet ne prévoyait pas de places de
stationnement, l'occupation du sol étant maximale et un ouvrage en souterrain
déraisonnablement coûteux par rapport aux transformations envisagées. Une
contribution était en revanche  exigée en compensation. La création de
problèmes de trafic supplémentaire dans le quartier était niée en raison de
l'offre publique de stationnement à proximité (place du marché et forum). La
municipalité relevait également que le changement d'affectation avait fait
l'objet d'une autorisation du Service cantonal de l'économie, du logement et du
tourisme (SELT).
D'après les explications
recueillies en audience, le permis de construire n'a pas encore été délivré.
b) La synthèse CAMAC n° 98403 du 8
avril 2010, jointe à la décision municipale, contient en particulier
l'autorisation spéciale délivrée sans condition par le SELT et permettant le
changement d'affectation de locaux d'habitation ainsi que le préavis positif du
Service Immeubles, Patrimoine et Logistique (SIPAL), Section Monuments et
Sites. La décision du SELT a la teneur suivante :
"Le Service de l’économie, du logement
et du tourisme - Logement (SELT-LOG) délivre l’autorisation spéciale requise.
Le projet présenté consiste en le changement
d’affectation d’un immeuble à affectation mixte comprenant des appartements et
des commerces. Le changement d’affectation de locaux d’habitation est soumis à
autorisation du Service de l’économie, du logement et du tourisme en vertu de
la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d’habitation ainsi que l’utilisation de logements à
d’autres fins que l’habitation (LDTR) et de son règlement d’application du 8
mai 1988 (RLDTR),
CONSIDERANT:
- que la Commune de Montreux figure dans la
liste des communes où sévit la pénurie de Logements;
- qu’en conséquence le changement
d’affectation de locaux d’habitation est soumis à autorisation;
- que le bâtiment concerné par l’enquête
Camac 98403 comprend 5 logements de 4 pièces de 72 m² (potentialité de 3
pièces) et 5 logements de 5 pièces de 90 m² (potentialité de 4 pièces), vacants
depuis plusieurs années (2008 au moins pour les logements les plus récemment
libérés par leurs occupants), occupés en dernier lieu par des collaborateurs de
l’Hotel Eden;
- que, de par leurs caractéristiques
générales, les logements concernés font partie de catégories dite "à
pénurie" sur le territoire de la Commune de Montreux;
- qu’à la lettre de la LDTR, l’autorisation
de changer de destination ces appartements devrait être refusée (art. 3 LDTR),
à moins qu’il existe des circonstances commandant la délivrance d’une
autorisation (art. 4 al. 1 LDTR);
- que cette requête vise à permettre
l’aménagement de 31 chambres d’hôtel dans cet immeuble, acquis en date du 10
juin 2008 par la société anonyme Hôtelière Montreux SA (achat inscrit sous
n°2008/2468/0 du registre foncier);
- que ce projet permettra d’étoffer l’offre
hôtelière et touristique à Montreux, dans un immeuble qui se prête bien à cette
affectation, en raison de sa situation à proximité immédiate à la fois des
rives du Lac Léman et de l’Hôtel Eden, construit par le même architecte Ernest
Capra, accessible uniquement par une rue secondaire à sens unique, ce qui lui
confère un certain calme;
- qu’une inspection locale effectuée en 2009
par le Service de l’économie, du logement et du tourisme a démontré, qu’en
toute hypothèse, l’immeuble en cause, qui est un bâtiment classé monument
historique, nécessite une réhabilitation d’importance, ne serait-ce que pour le
remettre en état en respectant son standard qualitatif d’origine;
- que, si les façades sont ouvragées et en
relativement bon état, de même que la couverture et la ferblanterie,
l’intérieur de l’immeuble est en revanche vétuste;
- que les parties communes sont ternies, la
cage d’escaliers offrant encore des aspects "art-déco" étant
également ternie et abîmée, la buanderie étant inexistante;
- que la charpente est dépourvue d’isolation
et la sous-toiture déficiente aux endroits des lucarnes, des infiltrations
d’eau étant visibles;
- que les salles d’eau sont anciennes, exiguës
et les appareils vétustes, tandis que la robinetterie est usée, les carrelages à
mi-hauteur anciens et la peinture des murs abîmée;
- que les alimentations sont apparentes, le
bouilleur étant placé au dessus de la baignoire, le WC séparé (au sol) étant
dans un état global similaire;
- que les cuisines sont non agencées et
anciennes, avec des éviers en grès, les murs et plafonds étant vétustes;
- que les installations électriques sont
très anciennes et doivent être entièrement refaites et mises aux normes
actuelles;
- que le mode de chauffage est hybride, des
calorifères d’âges différents étant les seuls moyens de chauffage ambiant;
- que les fenêtres sont composées de cadres
en bois et de vitrages simples, les fermentes ne permettent plus une étanchéité
convenable;
- qu’enfin, les sols sont majoritairement
recouverts de parquets dont les joints sont ouverts, tandis que les plafonds en
plâtre avec des moulures par endroits sont défraîchis et présentent des
fissures, tandis que les murs sont tapissés avec des papiers peints ternis;
- que, sur la base de ce constat, force est
de constater que les travaux nécessaires à l’assainissement intérieur sont
onéreux, en raison notamment des défauts constatés dans la structure des
planchers;
- que le coût minimum des rénovations qui
seraient nécessaire à la réhabilitation de cet immeuble peut être estimé à CHF
2’897’000.- (expertise Mérip du 14 septembre 2009), soit un coût qui excède la
valeur à neuf assurance incendie (ECA) du bâtiment, qui est de CHF 2'740'000.-
(à l’indice 117) selon la police ECA éditée le 19 mai 2008 figurant au dossier;
- que cette rénovation aurait déjà pour
effet de porter le niveau théorique minimum des loyers après travaux des
appartements concernés à CHF 271.- le m² / an, soit un niveau de prix qui de
manière générales, se situé à la limite des appartements répondant aux besoins
de la population;
- que celle analyse démontre que l’état de
vétusté intérieur des appartements, qui ne peut être imputé fautivement au
propriétaire actuel, est tel que la délivrance d’une autorisation se justifie,
pour des motifs de vétusté;
- qu’en l’espèce, les intérêts privés
invoqués par le propriétaire à pouvoir affecter cet immeuble à des fins
hôtelière l’emporte sur celui, public, à maintenir ces dix logements dans la
substance du parc locatif vaudois, le fait d’étoffer l’offre de lits
touristiques et hôteliers sur le territoire de la Commune de Montreux pouvant
également revêtir un certain caractère d’intérêt général;
- que, dans un tel cas, après avoir procédé
à une pesée attentive des divers intérêts en présence, le Service de
l’économie, du logement et du tourisme estime que l’autorisation requise peut
être accordée dans le cadre de l’art. 4 al. 1 LDTR;
- que la Commune de Montreux a préavisé
favorablement "vu les motifs invoqués par les requérants, pour autant que
le Service de l’économie, du logement et du tourisme veuille bien contrôler si
le montant des loyers après travaux est conforme à l’investissement
consenti";
- que , pour sa part, le Service de
l’économie, du logement et du tourisme estime qu’il n’y a pas lieu d’assortir
la présente décision d’une telle condition, la LDTR ne prévoyant pas de mesures
de contrôles sur le "loyer" de chambres d’hôtel, une fois le principe
du changement d’affectation admis;
PAR CES MOTIFS,
le Service de l’économie, du logement et du
tourisme accorde l’autorisation de changer l’affectation de l’immeuble sis rue
du Quai 8 à MONTREUX, propriété de la société anonyme HOTELIERE MONTREUX SA.
La présente décision peut faire l’objet d’un
recours à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (avenue
Eugène-Rambert 15, 1014 Lausanne).
L’acte de recours doit être déposé auprès de
ladite Cour dans les trente jours suivant la communication de la décision
attaquée; il doit être signé et indiquer les conclusions et motifs du recours.
La décision attaquée est jointe au recours. Le cas échéant, ce dernier est
accompagné de la procuration du mandataire.
La présente autorisation réserve
expressément l’application d’autres dispositions légales ou réglementaires,
notamment en matière de dispositions sur la police des constructions et
l’aménagement du territoire et d’application de la loi du 26 mars 2002 sur les
auberges et les débits de boissons.
Elle tient lieu d’autorisation spéciale au
sens de l’art. 120 litt. c LATC.
La présente décision tient compte de
l’opposition formulée à l’encontre de ce projet dans le délai d’enquête
publique du dossier Camac 98403, laquelle a été portée à sa connaissance par la
Commune de Montreux en date du 11 mars 2010 - par l’intermédiaire de la Camac -
et ne modifie en rien son appréciation de ce dossier."
En ce qui le concerne, le SIPAL a pris
position de la manière suivante:
"Le Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique, Section Monuments et Sites, le Conservateur cantonal (SIPAL MS)
préavise favorablement au présent projet dont l’exécution devra respecter les
conditions impératives ci-dessous:
Le bâtiment Eca 5667 a obtenu la note *3*
lors du recensement architectural de la commune signifiant que son intérêt se
situe au niveau local. Les transformations de bâtiments présentant cette valeur
patrimoniale sont envisageables pour autant qu’elles n’altèrent pas les qualités
qui ont justifié la note.
Le projet soumis à l’enquête a fait l’objet
de discussions préalables entre l’architecte, le service d’urbanisme de
Montreux et la Section monuments et sites. Il est, dans son ensemble, conforme
aux résultats de celles-ci.
La modification de la façade Nord, avec la
création de vérandas, a été jugée compatible avec le respect des
caractéristiques du bâtiment. Le dispositif placé sur une façade secondaire ne
porte pas atteinte aux éléments architecturaux et décoratifs essentiels.
Une attention particulière devra être portée
au moment de la réalisation afin de conserver toute la transparence et la légèreté
exprimée dans le dossier de plans. L’architecte auteur du projet devra en
assurer les détails d’exécution qui seront soumis pour approbation à la Section
monuments et sites.
Les fenêtres de remplacement devront
strictement respecter le matériau, soit le bois, et la modénature des fenêtres
d’origine. Les petits bois seront placés dans le plan du cadre et non pas en
applique.
Une attention particulière devra également
être portée à la serrurerie des vitrines qui devra être la plus fine possible.
Intérieurement, la Section monuments et
sites demande que les structures horizontales soient conservées en complément
des structures verticales principales et de la cage d’escaliers.
En conclusion, le Section monuments et sites
émet un préavis positif pour autant que les remarques formulées ci- dessus
soient prises en considération et fassent partie du permis de construire. Elle
demande, par ailleurs, à être informée le moment venu du début du chantier afin
de convenir avec l’architecte des modalités de son suivi par ladite section."
G.
Le 20 juillet 2010, les époux Gharibi ont
recouru en temps utile, par l'intermédiaire de leur avocat, devant la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) concluant à
l'annulation de la décision du 21 juin 2010 et au maintien de leur opposition.
Au terme de la réponse du 17
septembre 2010 de son conseil, la Municipalité de Montreux a conclu au rejet du
recours.
Le SELT s'est déterminé les 23 août
et 14 octobre 2010, concluant au rejet du recours, dans la mesure de sa
recevabilité.
Le 24 août 2010, le SIPAL a déposé
des déterminations écrites. On en retient en particulier ce qui suit :
"(…)
Le projet a fait l'objet d'un examen
préalable de la part du Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux et de
la Section Monuments et Sites. Dans le cadre de cette procédure, le principe
d'un agrandissement sous forme de vérandas en façade ouest a été jugé possible.
L'extension projetée se situe, en effet, sur une façade secondaire, qui ne
possède aucune des caractéristiques architecturales et de décor qui donnent au
bâtiment son intérêt.
La première variante fournie par
l'architecte n'offrait pas la qualité requise pour s'intégrer de manière
satisfaisante. Ce constat a conduit les instances communale et cantonale à
définir, à partir d'une lecture attentive des éléments architecturaux dominants
du bâtiment, les conditions à remplir pour l'élaboration d'un projet
d'extension :
-
L'agrandissement doit s'inscrire strictement
dans la surface de la véranda existante au rez-de-chaussée supérieur, celle-ci
étant à maintenir intacte.
-
Le volume de l'agrandissement doit se situer
strictement sous la corniche.
-
La modénature de la chaîne d'angle doit demeurer
visible également en façade ouest.
Dans cette phase préliminaire, il a été
convenu que l'extension serait traitée dans un langage architectural actuel, un
accent important étant mis sur la légèreté et la transparence du dispositif.
La Section Monuments et Sites a estimé qu'un
projet répondant à ces critères était en mesure d'offrir les garanties
nécessaires d'intégration au bâtiment protégé.
En cela, il respectait les principes
d'intervention prescrits pour les bâtiments en note *3* en matière de transformation,
à savoir : ne pas porter atteinte aux éléments de qualité qui ont déterminé la
note.
Selon ces mêmes principes et compte tenu de
la modestie des aménagements intérieurs existants, la Section Monuments et Sites
a estimé que ceux-ci n'impliquaient pas une mesure de conservation.
Quant aux capteurs solaires, leur
positionnement sur la partie supérieure très faiblement inclinée de la toiture
les rend pratiquement invisibles, suscitant aucune remarque de la Section.
Ainsi, lors de la mise à l'enquête du
projet, la Section Monuments et Sites a émis un préavis favorable. Dans le
cadre de celui-ci, elle a rappelé l'importance d'une réalisation conforme aux
plans, sachant par expérience, que les détails d'exécution d'une véranda sont
très importants et peuvent, si une attention spéciale n'est pas portée à
respecter les plans d'enquête, dénaturer profondément le concept architectural.
Le fait que ce constat soit rappelé, au moment de l'enquête, dans le préavis de
la Section doit se comprendre comme une demande adressée à l'autorité communale
de veiller au respect de cette condition lors de la délivrance du permis de
construire en faisant application de l'art. 124 LATC.
En conclusion, la Section Monuments et Sites
estime que le projet ne porte pas atteinte à la valeur patrimoniale du bâtiment
et que l'intervention s'est faite dans le respect des règles appliquées en cas
de transformation d'objets recensés en note *3*. (…)"
Par lettre du 29 octobre 2010 de
son avocat, la municipalité a renoncé à se déterminer. Le 22 novembre 2010, les
recourants ont déposé un mémoire complémentaire, par l'intermédiaire de leur
conseil.
H.
Le tribunal a tenu une audience le 9 mars 2011
en présence du recourant, assisté de Me Hofstetter, avocat; pour la
Municipalité de Montreux, de M. Barraud, chef du service de l'urbanisme de la
ville, assisté de Me Thévenaz, avocat; pour le SELT, de M. Bron, juriste et de
M. Failloubaz, adjoint; pour le SIPAL de Mme Antipas, conservatrice adjointe et
pour la société constructrice de Me Ditesheim, avocat, seul dans un premier
temps, puis accompagné de M. Mignolet, représentant la société, dans un
deuxième temps.
Le tribunal a procédé à
l'inspection des lieux, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur du bâtiment litigieux.
Les constatations faites à cette occasion ont été retranscrites plus haut.
I.
Après l'audience, le tribunal a complété
l'instruction en invitant le SELT à lui transmettre, avec toutes explications
utiles, le dossier complet concernant l'autorisation délivrée au recourant
Shariar Gharibi pour les transformations effectuées sur l'immeuble attenant de
la parcelle 5197. Cette autorité s'est exécutée en date du 21 mars 2011. Les
autres parties ont été invitées à se déterminer sur ces pièces par le juge instructeur
le 23 mars 2011. Il ressort des documents produits que, le 30 novembre 2004, le
SELT a autorisé, sans condition, la rénovation avec transformation des volumes
intérieurs de l'immeuble sis sur la parcelle 5197 entraînant le remplacement de
5 logements vétustes de 3 pièces par deux studios, 2 logements de 2 pièces et
un 4 pièces en duplex, dès lors que le nombre de logements mis sur le marché
après restructuration, toutes typologies confondues, ne sera pas modifié et que
le coût de réhabilitation de l'immeuble aurait pour effet de porter le niveau
théorique des loyers après travaux à des niveaux de prix élevés par rapport aux
besoins prépondérants de la population.
Le 13 avril 2011, les recourants,
la municipalité et la constructrice, par l'intermédiaire de leurs conseils
respectifs, se sont déterminés au sujet des pièces et des explications
produites par le SELT.
J.
Les considérants du présent arrêt ont été adoptés
par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
En tant que voisins directs s'étant opposés au
projet litigieux lors de la mise à l'enquête publique, les recourants
remplissent les conditions posées par l'art. 75 let. a de la loi sur la
procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) à la qualité
pour recourir. Partant, le recours est recevable.
2.
Pour les recourants, le changement d'affectation
du bâtiment concerné aurait dû être refusé car il ne se justifie ni par des
motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, ni par des circonstances
impératives exceptionnelles.
a) Dans les communes où sévit la
pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la
rénovation, totales ou partielles de maisons d'habitations sont soumises à une
autorisation du Département de l'économie (art. 1 al. 1 a.i. LDTR), à moins qu'il
ne s'agisse d'entretien courant (art. 1 al. 2 i.f. LDTR). En règle générale,
l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements
d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR). L'autorisation est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général et peut l'être à titre exceptionnel si d'autres
circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1 LDTR). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé
par la loi (art. 4 al. 2 et 3 LDTR). Le règlement d'application du 6 mai 1988
(RLDTR; RSV 840.15.1) précise que la loi est applicable dans l'ensemble des
communes du canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant
par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques,
à un besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la
pénurie (art. 4 RLDTR). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public
(conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les
ressources de la majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie
de propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à
propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la
transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres
fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé (ATF 89 I 178; 101 Ia 502; voir
aussi pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia 355).
La LDTR a ainsi pour but de
prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les
personnes les plus défavorisées (cf. en dernier lieu arrêt AC.2006.0213 du 13
mars 2008). Le moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de
transformer ou de changer d'affectation (art. 3 LDTR). L'art. 4 LDTR ne doit
pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la
démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent
"indispensables"
. L'autorisation doit être en
principe accordée lorsque le projet permet de maintenir ou d'augmenter le
nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit
la pénurie (arrêts AC.2006.0213, précité, consid. 11a; FO.2004.0004 du 24 juin
2005, consid. 4b; ATF 1P.521/2003 du 10 novembre 2003, consid. 2.2). Lorsque
les loyers des logements en question sont très bas avant les travaux,
l’augmentation de ceux-ci, résultant de travaux nécessaires, peut être admise
même lorsqu’elle est importante; la LDTR n’a en effet pas pour but de maintenir
indéfiniment des loyers très modestes, en conférant aux locataires de logements
anciens ou vétustes une sorte de rente de situation (arrêt FO.2004.0004,
précité, consid. 4b).
Ainsi que le rappelle l'arrêt de la
Cour de céans du 13 mars 2008 dans la cause AC.2006.0213, les travaux
préparatoires fournissent peu d'indications sur les motifs d'intérêt général
dont on envisageait qu'ils puissent justifier une exception à l'interdiction de
principe de démolir, de transformer ou de changer d'affectation. L'exposé des
motifs accompagnant le projet de décret du 5 décembre 1962 mentionne
l'hypothèse de l'immeuble détruit pour céder la place à une construction
permettant de loger un plus grand nombre de personnes, si le caractère social
de l'opération est déterminant (BGC automne 1962, p. 718); il indique également
qu'une exception ne devrait pas être consentie "
en faveur d'opérations
ayant un caractère spéculatif ou effectuées pour échapper au contrôle ou à la
surveillance des prix
" (ibid). Bien que des propositions formelles
d'amendement dans ce sens aient été rejetées, la nécessité du caractère social
d'une construction nouvelle pour justifier une démolition a été confirmée lors
des débats parlementaires (BGC, automne 1962, pp. 738 à 741). La pratique a
confirmé que, très souvent, l'autorisation de démolir ou de transformer était
accordée lorsque le projet permettait de maintenir ou d'augmenter le nombre de
logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie
(v. BGC automne 1973 pp. 228/229).
En définitive, l'autorité cantonale
doit tenir compte du niveau des loyers avant et après transformation mais aussi
de l'importance des travaux envisagés, de l'équipement et du confort des
appartements transformés (FO.2006.0016 du 30 octobre 2009; ATF du 29 septembre
1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b). Elle est ainsi amenée à définir
les travaux admissibles et nécessaires pour assurer la réalisation du but
d'intérêt public recherché par le législateur cantonal, à savoir le maintien de
logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des
familles (ATF 89 I 182, voir également ATF 101 Ia 507).
En pratique, la jurisprudence
considère qu'une transformation, une démolition ou une rénovation ne peut être
justifiée que par une nécessité impérieuse de restaurer le bâtiment et
l'impossibilité de réaliser cette opération à un coût permettant de conserver
les appartements concernés dans une catégorie de prix répondant aux besoins de
la population (arrêt AC.2006.0213 du 13 mars 2006 précité).
b) En l'espèce, il n'est pas
contesté que les logements du bâtiment litigieux entrent dans une catégorie où
sévit la pénurie. L'autorité cantonale a néanmoins délivré l'autorisation
requise, considérant que la vétusté de l'immeuble commandait une intervention
technique et financière d'envergure permettant d'entrer en matière sur la
requête de changement d'affectation du bâtiment. Dans la pesée des intérêts en
présence, l'autorité cantonale a tenu compte du fait que les loyers après
travaux seraient portés à un niveau de prix tel qu'il ne serait pas possible de
maintenir les logements dans une catégorie de prix analogue à celle qui était
la leur jusqu'alors. Elle a également considéré tant les intérêts privés de la
société propriétaire à vocation hôtelière à réaliser des chambres d'hôtel dans
un immeuble acquis récemment que l'intérêt, somme toute général, à étoffer
l'offre hôtelière montreusienne dans des locaux situés à proximité immédiate
d'un hôtel déjà existant, concluant que ces intérêts justifiaient la
transformation de l'immeuble litigieux. Les recourants objectent que le
caractère indispensable du changement fait défaut et qu'aucune circonstance ne
commande impérativement le changement d'affectation : ni des motifs de sécurité
et de salubrité, ni encore d'hypothétiques circonstances exceptionnelles. Le
fait que le projet permette d'étoffer l'offre touristique et que le bâtiment
concerné se prête bien à une telle affectation – par ailleurs conforme au but
commercial poursuivi par la société propriétaire – ne sauraient constituer un
motif d'intérêt général permettant de déroger au régime légal. Par ailleurs,
les loyers après travaux seraient maintenus à un prix qui ne saurait être
considéré comme abusif s'agissement de logements situés dans un bâtiment
historique, en plein centre-ville et à proximité immédiate du lac. Partant, le
changement d'affectation aurait dû être refusé.
Pour ses parties intérieures, le
bâtiment litigieux est dans un état de vétusté avancé, ainsi que le tribunal a
pu s'en convaincre lors de l'inspection locale. Au contraire des façades
ouvragées de l'immeuble, qui sont en relativement bon état, les parties
intérieures communes sont ternies, l'ascenseur n'est plus aux normes, une
buanderie manque. Dans les appartements, les salles d'eau sont anciennes et les
appareils usés, les cuisines sont également vétustes. Les installations
électriques ne sont plus aux normes, le mode de chauffage hybride, les fenêtres
ne sont plus étanches, les sols en mauvais état, les plafonds et murs très
défraîchis. Dans ces conditions, il n'est guère contestable qu'un tel degré de
vétusté nécessite des travaux intérieurs de grande envergure, dans le respect
du standing constructif initial d'un bâtiment qui présente, à l'extérieur, des
qualités architecturales indéniables. Enfin, l'actuelle société propriétaire ne
saurait être tenue pour responsable de l'état actuel d'un bâtiment qu'elle n'a
acquis que récemment.
Le SELT a effectué une expertise
technique de l'immeuble concerné sur la base de la méthode MERIP ("Méthode
de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de
remise en état des immeubles"). Cette expertise, réalisée selon la méthode
usuelle, n'est nullement remise en question. Elle aboutit à la conclusion que
les seuls travaux nécessaires à la rénovation de l'immeuble peuvent être
estimés à 2'897'000 fr. pour la partie logement. Ensuite, le SELT a procédé à
une estimation des loyers admissibles qui découleraient de la rentabilisation
des travaux sur l'état locatif de l'immeuble selon la méthode dite de la valeur
objective, validée par la jurisprudence et dont les résultats ne sont pas
contestés. Selon cette analyse, la répercussion des travaux sur l'état locatif
initial du bâtiment admis à hauteur de 107'808 fr. par an à concurrence de
77,97 % aboutit à des loyers théoriques minimums en cas de rénovation de
l'ordre de 271 fr. par m² l'an, soit 1'635 fr. pour des petits 4 pièces – qui
selon leur surface correspondent plutôt à des 3 pièces - et 2'044 fr. pour des
petits 5 pièces – qui selon leur surface correspondent plutôt à des 4
pièces. En tout état de cause, les appartements ne pourraient pas être
maintenus dans une catégorie de prix analogue aux derniers loyers mensuels nets
pratiqués, compris entre 530 fr. et 1'300 fr.
Pour déterminer ensuite que les
nouveaux loyers se situent au-delà de la limite des loyers répondant à un
besoin de la population, le SELT s'est référé, en l'absence de statistiques
concernant la Commune de Montreux, à des statistiques établies pour Lausanne en
juin 2010 par le Service du logement et des gérances de la ville. Il résulte du
tableau intitulé "Vacance des logements à louer-vendre selon la taille et
les loyers à Lausanne" versé au dossier, que les loyers, suivant le nombre
de pièces, sont catégorisés en "logements à loyers abordables (1)",
ce par quoi on entend des "loyers correspondant aux revenus de la majorité
de la population", en "logements à loyers intermédiaires (2)",
ce par quoi on entend des "loyers situés entre ceux correspondant aux
revenus de la majorité des ménages lausannois et le prix estimé des loyers de
logements ordinaires, rénovés ou neufs" et en "logements à loyers
supérieurs (3)", ce qui équivaut à des loyers supérieurs aux prix de
logements ordinaires et neufs. Selon ce tableau, la Commune de Lausanne
considère que la limite inférieure des loyers mensuels nets des "logements
à loyers supérieurs" se situe à 1'600 fr. pour des 3 pièces et à
2'000 fr. pour des 4 pièces. Ensuite, toujours à titre statistique, le
SELT relève que, pour la période 2008-2010, le prix moyen au m² des quinze dossiers
de la Commune de Montreux qui ont fait l'objet d'autorisations conditionnelles
assorties d'une mesure de contrôle des loyers après travaux en vertu de l'art.
4 al. 3 LDTR est de 237 fr. le m² l'an. En conclusion, l'autorité cantonale a
considéré que l'importance des travaux nécessaires à la rénovation de l'immeuble
ne permettait pas de conserver les appartements concernés dans une catégorie de
prix répondant aux besoins de la population. Ce faisant, elle s'est fondée sur
des critères statistiques objectifs convaincants.
Dans la pesée des intérêts ayant
conduit à la délivrance de l'autorisation, l'autorité cantonale a également
tenu compte de l'intérêt de la société propriétaire à transformer des logements
en chambres d'hôtel. Cette transformation répond aux besoins propres de la
propriétaire, dont le but statutaire est l'exploitation hôtelière. Les
recourants contestent que la propriétaire puisse se prévaloir d'un tel intérêt
au détriment de celui, public, du maintien dans le parc locatif, de logements à
des prix abordables. Or, ainsi qu'on l'a vu ci-dessus, la vétusté de l'immeuble
litigieux commande la réalisation de travaux qui ne permettront pas de
maintenir des logements à un prix répondant aux besoins de la population. Les
recourants tentent à cet égard d'objecter que les loyers calculés après travaux
restent abordables compte tenu de la situation de l'immeuble au centre-ville et
à proximité immédiate du lac. Ils perdent précisément de vue qu'on se trouve en
présence d'un bâtiment d'une haute qualité architecturale de surcroît situé
avantageusement à proximité du lac : ces particularités qui induisent en
général des loyers élevés ont pour conséquence que le bâtiment se prête
particulièrement mal à la conservation de logements correspondant à un besoin
de la population touchée par la pénurie. Par ailleurs, le changement
d'affectation en chambres d'hôtel à un endroit qui est à proximité immédiate du
corps principal d'un grand hôtel existant, d'une part et d'une dépendance de
celui-ci d'autre part, n'est pas choquante. L'affectation hôtelière du secteur
est en outre expressément prévue par le projet de plan directeur de Montreux
(la fiche d'aménagement n° 8 relative à l'Embouchure de la Baye de Montreux
dont il sera question au considérant suivant prévoit la possibilité de réaliser
sur les parcelles 5195 et 5198 des immeubles à usage d'habitation, de bureau
et/ou d'hôtellerie). Le fait enfin que le projet bénéficie de l'appui de la
municipalité dans le but d'étoffer une offre hôtelière dans un cadre qui s'y
prête (le bâtiment serait une annexe de l'hôtel attenant et qui forme avec lui
une unité architecturale digne d'intérêt) est aussi un élément à prendre en
considération, quoi qu'en disent les recourants.
On observera encore que les
recourants ont bénéficié, peu de temps auparavant, d'une autorisation spéciale
cantonale en vue de rénover et de transformer leur propre immeuble. Du dossier
y relatif, il résulte que l'autorité cantonale s'est fondée sur les mêmes
critères que dans le cas d'espèce pour délivrer l'autorisation spéciale
demandée. Même si les deux projets diffèrent quant aux résultats obtenus :
création de nouveaux logements pour les recourants et transformation
d'appartements en chambres d'hôtel dans le cas présent, le SELT a considéré que,
dans un cas comme dans l'autre, les travaux nécessaires à la rénovation des
immeubles ne permettaient pas de maintenir les logements dans une catégorie de
prix répondant aux besoins de la population.
En définitive, les éléments
auxquels l'autorité cantonale a donné ici la prépondérance pour accorder
l'autorisation demandée sont des circonstances qui justifient une exception au
maintien de logements à cet endroit. La transformation en chambres d'hôtel
ayant été autorisée dans son principe, il n'y avait pas lieu de la soumettre à
conditions. Dans ces circonstances, les recourants doivent être déboutés sur ce
point de leur recours.
3.
Au plan de la police des constructions ensuite,
les recourants critiquent l’ampleur de la transformation, qu’ils estiment
inesthétique.
a) Aux termes de l’art. 86 de la
loi sur l'aménagement du territoire et des constructions du 4 décembre 1985
(LATC; RSV 700.11), la municipalité veille à ce que les constructions, quelle
que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés,
présentent un aspect architectural satisfaisant et s’intègrent à
l’environnement (al. 1); elle refuse le permis pour les constructions ou les
démolitions susceptibles de compromettre l’aspect et le caractère d’un site,
d’une localité, d’un quartier ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice
de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2); les règlements
communaux doivent contenir des dispositions en vue d’éviter l’enlaidissement
des localités et de leurs abords (al. 3).
C'est l'art. 76 du RPGA actuellement
en vigueur qui pose la règle générale en matière d’esthétique des constructions
dans la commune. Il prévoit ce qui suit :
"La Municipalité est compétente pour
prendre les mesures nécessaires en vue d’éviter l’enlaidissement du territoire
communal.
Sont notamment interdits tous travaux ou
installations (antennes, etc.) qui seraient de nature à nuire au bon aspect
d’un site, d’un quartier, d’une rue ou d’un ensemble de bâtiments.
Dans la règle, lorsque le profil du terrain
naturel subit des modifications du fait de constructions souterraines ou de mouvements
de terre, le terrain fini est en continuité avec les parcelles voisines.
Lors de travaux de construction, de
transformation ou de rénovation, tout élément susceptible d’influer de façon
notable sur l’aspect extérieur d’un bâtiment doit être soumis à l’approbation
de la Municipalité. Il s’agit notamment des matériaux et des couleurs
extérieurs utilisés en façade, en toiture et pour les murs et clôtures.
La Municipalité peut exiger la plantation
d’arbres ou de haies autour des constructions et installations existantes ou à
édifier. Elle peut fixer le choix des essences."
Les recourants se
prévalent en outre de la nouvelle version du RPGA, qui n’est actuellement pas
encore approuvée et qui prévoit dans la version mise à l’enquête de l’art. 23
que les sites présentant à la fois des caractéristiques patrimoniales (qualités
historiques, architecturales et paysagères) et un potentiel de construction,
font l’objet de fiches "élément du patrimoine" et que tout projet de
construction dans le secteur concerné doit respecter les principes de la fiche
correspondante. C’est le site 8 "Embouchure de la Baye de Montreux" qui
englobe les parcelles décrites au début du présent arrêt. La fiche indique en
particulier que, si le site est très éclectique et comporte des bâtiments de
faible volume au regard de la densité du secteur, il n’en présente pas moins
une grande signification, notamment en tant que témoin de la grande époque de
Montreux. S’agissant des principes urbanistiques à respecter, il est prévu que
le bâtiment litigieux et celui attenant propriété des recourants (parcelles
5196 et 5197) soient maintenus.
Ainsi que le SIPAL l’a
rappelé, le bâtiment litigieux a obtenu la note *3* lors du recensement
architectural de la commune, signifiant que son intérêt se situe au niveau
local. Des transformations sont envisageables pour autant qu'elles n'altèrent
pas les qualités qui ont justifié la note.
Selon la jurisprudence, il
incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à l'aspect
architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir
d'appréciation (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3b). Dans ce cadre,
l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas
pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115
Ia 114; 114 Ia 345; arrêts AC.2002.0195 du 17 février 2006; AC.2004.0102 du 6
avril 2005). Une intervention de l'autorité de recours sur la base de l'art. 86
LATC ne peut en effet s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même
et par les règlements communaux, qui définissent l'orientation que doit suivre
le développement des localités. S'il faut admettre que les plans des zones ont
un caractère de généralité qui fait obstacle à ce qu'ils prennent en
considération toutes les situations particulières d'une portion restreinte du
territoire, les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut
être tenu compte de ces situations. Une interdiction de construire fondée sur
l'art. 86 LATC, en raison - par exemple - du contraste formé par le volume du
bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que
par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site,
un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques
remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa
construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c p. 222-223; arrêts AC.2002.0195,
AC.2004.0102, précités). Il faut alors que l'utilisation des possibilités de
construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia
114; 114 Ia 345; 101 Ia 213 consid, 6c; arrêts AC.2002.0195, AC.2004.0102,
précités). Le Tribunal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la
question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir
d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner
que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant
étroitement des circonstances locales (art. 98 let. a LPA-VD ; cf. arrêts
AC.2008.0206 du 30 décembre 2008, AC.2006.0097 du 13 mars 2007 et les arrêts
cités). L’intégration d’une construction ou d’une installation à
l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans
sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière
que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe
que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions
communément admises (voir pour des exemples récents,  AC.2010.00017 du 11 août
2010, AC.2008.0258 du 19 août 2009, AC.2008.0165 du 26 janvier 2009,
AC.2008.0206 du 31 décembre 2008 et les références citées).
b) En l'espèce, les recourants
estiment que la création de vérandas sur la façade nord-ouest du bâtiment altère
le caractère de l’ensemble puisqu’elles impliquent une modification du volume
architectural, des surfaces vitrées et du style des ouvertures en façade. Il en
irait de même pour la pose des panneaux solaires prévus dans la demande de
permis de construire. Les recourants chercheraient en vain les motifs du rejet
de leur argumentation dans la décision attaquée. Or, c'est dans la synthèse
CAMAC qu'il faut chercher les critères qui ont conduit à la conclusion que le
degré d'intégration du projet était suffisant, c'est en effet dans le préavis
positif du SIPAL que la question de l'esthétique est abordée.
Actuellement, il existe une véranda
au rez-de-chaussée supérieur de l’immeuble. Le projet prévoit de la prolonger
jusque sous la corniche. Ainsi, l'agrandissement projeté sera contenu dans la
surface de la véranda existante. L’inspection locale a confirmé que c’est la
façade arrière du bâtiment qui est concernée par cette transformation. Cette
façade donne exclusivement sur la partie non construite de la parcelle 5195. Il
s’agit d’une façade secondaire. Les recourants pensent que ce caractère
secondaire n’enlève rien à l’altération que subirait le caractère du bâtiment
au terme des travaux projetés. Or, manifestement, les façades qui sont dignes
d’intérêt et méritent une protection particulière sont celles qui, de l'autre
côté du bâtiment, donnent sur le domaine public, en raison de leur traitement
architectural et de la décoration qui en résulte (rez-de-chaussée à bossage,
chaînes à pilastres rythmant verticalement l’édifice, balcon coursive au niveau
de l’attique, arrondi, surmonté d’une tourelle, formé par le bâtiment à l’angle
de la rue du Quai et de la rue du Théâtre), qui sont de même facture que l’Hôtel
Eden Palace construit de l'autre côté de la rue du Quai. En soi, la façade nord
concernée par l'extension des ouvertures en vérandas ne saurait justifier la
note *3* accordée à l’immeuble lors du recensement architectural. Or, la note
*3* n’exclut que des modifications qui altéreraient les qualités ayant justifié
la note, in casu des façades donnant le sur le domaine public. Par ailleurs, le
respect de la clause d'esthétique n'impose pas l'exclusion d'un traitement dans
un langage architectural actuel, pour autant que, comme le SIPAL l'a souligné à
plusieurs reprises, un accent soit mis sur la légèreté et la transparence du
dispositif. Le projet respectant cet esprit, on doit conclure qu'il présente un
degré d'intégration suffisant à un bâtiment protégé.
S'agissant des panneaux solaires,
ils seront posés sur le toit de l'immeuble. Ils ne seront que très peu
inclinés, de sorte qu'on ne voit pas quelle gêne esthétique il pourrait en
résulter.
Examiné dans sa globalité, le
projet ne porte pas d’atteinte inadmissible au caractère du bâtiment. En
autorisant le projet sous l'angle de l'esthétique, la commune n'a  donc pas
mésusé du pouvoir d'appréciation qui lui était conféré. Ceci dit, le SIPAL a
émis un préavis positif dans le dossier, moyennant qu'un certain nombre de
remarques ayant trait à la finition des travaux soient prises en considération
pour faire partie intégrante du permis de construire, respectivement que
l'autorité soit informée, le moment venu, du début du chantier afin de convenir
avec l'architecte des modalités de son suivi. On rappelle à cet égard les
termes de son préavis :
-
"la modification de la façade nord, avec la
création de vérandas, est jugée compatible avec le respect des caractéristiques
du bâtiments, le dispositif placé sur une façade secondaire ne portant pas
atteinte aux éléments architecturaux et décoratifs essentiels;
-
une attention particulière doit être portée au
moment de la réalisation afin de conserver toute la transparence et la légèreté
exprimée dans le dossier de plans, l'architecte devant en assurer les détails
d'exécution qui seront soumis pour approbation à la Section Monuments et Sites;
-
les fenêtres de remplacement devront strictement
respecter le matériau, soit le bois et la modénature des fenêtres d'origine,
les petits bois étant placés dans le plan du cadre et non pas en applique;
-
une attention particulière doit également être
portée à la serrurerie des vitrines qui devra être la plus fine possible;
-
intérieurement, les structures horizontales
doivent être conservées en complément des structures verticales principales et
de la cage d'escaliers."
En l'état, l'autorité municipale
n'a pas fait dépendre l'octroi du permis de construire du respect des remarques
du SIPAL. La décision notifiée aux opposants le 21 juin 2010 est d'ailleurs
ambiguë à cet égard car si cette lettre indique bien que la municipalité a
décidé d'octroyer le permis de construire, il résulte des explications
recueillies en audience que le permis de construire n'a pas encore été établi.
Sans doute le document incorporé dans la formule officielle usuelle ne revêt-il
aucun caractère sacramentel. Il faut néanmoins rappeler que l'objet sur lequel
la municipalité est tenue de statuer en vertu de l'art. 114 al. 1 LATC est
l'octroi ou le refus du permis de construire, et non seulement la levée des
oppositions. En particulier, selon l'art. 116 LATC, il importe que les
opposants soient non seulement avisés de la décision accordant ou refusant le
permis, mais encore nantis de la motivation de cette décision, ce qui implique
que la teneur de cette dernière leur soit communiquée (voir également l'art. 42
LPA-VD qui définit désormais le contenu obligatoire des décisions
administratives). Or en l'espèce, quand bien même le SIPAL a émis un préavis
positif pour autant que ses remarques "fassent partie du permis de
construire", rien dans la décision attaquée n'indique que tel serait le
cas. Sans doute le représentant de l'autorité communale a-t-il déclaré en
audience qu'on pouvait compter sur la vigilance du service communal compétent
et sur la qualité du rapport de confiance qui s'établit en général avec les
mandataires du constructeur. Il y a lieu néanmoins de réformer la décision
attaquée en ce sens que, s'agissant de la véranda litigieuse en l'espèce, le
permis de construire doit contenir une condition (au sens de l'art. 117 LATC) garantissant
le respect des exigences du service cantonal.
4.
A l'audience, les recourants ont expressément
renoncé à l'argumentation  concernant la limite des constructions développée dans
le recours. Il n'y a donc pas lieu de trancher la question.
5.
Les recourants redoutent les désagréments
supplémentaires que la transformation en chambres d'hôtel entraînerait quant au
trafic dans le quartier. On ignore si les recourants considèrent à cet égard
que la parcelle serait insuffisamment équipée (art. 19 LAT) parce qu'elle ne
disposerait pas d'un accès suffisant (ce qui serait particulièrement téméraire)
ou s'ils entendent invoquer une violation du droit de la protection de
l'environnement. Peu importe car de toute manière, l'argument n'est pas fondé :
on ne se trouve pas en présence d'une construction nouvelle mais de la
transformation d'un bâtiment préexistant qui comportait déjà dix logements. On
se trouve également en plein centre ville, non loin de deux parkings couverts
publics dont l'utilisation ne subira pas de modification. Enfin, à son
embranchement sur la rue du Théâtre, la signalisation indique que la
circulation est interdite 50 m plus loin sur la rue du Quai soit au débouché
sur le quai, sauf pour les taxis et les livreurs, ce qui limite déjà le trafic.
Quant aux places de parc, la présence de deux parkings publics à proximité
constitue une offre permettant d'absorber l'exploitation de 31 chambres d'hôtel
supplémentaires.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent à
l'admission très partielle du recours. Le recours étant dans sa majeure partie
rejeté, il se justifie de mettre les frais et dépens à la charge des
recourants. Les dépens en faveur de l'autorité municipale seront très
légèrement réduits pour tenir compte du fait que la décision municipale est en
partie réformée. Les dépens en faveur de la constructrice seront également
réduits car celle-ci n'a pratiquement pas participé à la procédure.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est très partiellement admis.
II.
La décision de la Municipalité de Montreux du 21
juin 2010 est réformée en ce sens que le permis de construire devra être
assorti d'une condition selon laquelle les détails d'exécution de la véranda
devront, par l'intermédiaire de la municipalité, être soumis pour approbation à
la Section Monuments et Sites du SIPAL.
III.
La décision du SELT figurant dans la synthèse
CAMAC n° 98403 du 8 avril 2010 est confirmée.
IV.
Les frais du présent arrêt, par 2'500 (deux
mille cinq cents) francs, sont mis à la charge de Shahriar et Thérèse Gharibi.
V.
Shahriar et Thérèse Gharibi, solidairement entre
eux, verseront 2'000 (deux mille) francs à la Commune de Montreux et 1'000
(mille) francs à la Société anonyme Hôtelière de Montreux, à titre de dépens.
Lausanne, le 3 mai 2011
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.