vd_omni · FO.1992.0001 · 1992-12-24 · fr

LISCHER Joseph et WAELTI Christina | Pas de changement imprévisible dans la situation financière des recourants depuis l'acquis.; ils ont fait une opérat.° déraisonnable. Ils n'en sont cpdt pas au stade de la réalis. forcée. Absence de justes motifs. Rejet.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.12.1992 FO.1992.0001

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET
du 24 décembre 1992
________
sur le recours interjeté par
Joseph
LISCHER et Christina WAELTI
, Les Bans, Case postale 45, à 1854 Leysin,
contre
le prononcé de la Commission foncière,
section I (ci-après la CF I), du 13 décembre 1991 refusant une autorisation
d'aliénation anticipée en vue de la vente des parcelles nos 651 et 672 de la
commune de Leysin.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
D. Malherbe, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Par acte de
vente du 4 juillet 1985, Joseph Lischer et Christina Wälti, respectivement
agriculteur et secrétaire de formation, ont acquis en copropriété les parcelles
nos 651 et 672 de la commune de Leysin, d'une surface respective de 12'075 et
22'879 m2, en nature de pré-champ et de bois, au prix de Fr. 210'000.-. Par
acte de vente du 11 avril 1986, ils ont encore acheté la parcelle no 673,
également en nature de pré-champ et de bois, d'une surface de 26'952 m2, pour
le prix de Fr. 60'000.-. Ce bien-fonds comporte une habitation et un rural,
ainsi qu'une étable à porcs.
B.                            En date du 6
décembre 1991, Joseph Lischer et Christina Wälti ont requis de la CF I
l'autorisation, sur le principe, de revendre les parcelles nos 651 et 672,
d'une surface totale de 61'906 m2. Le prix global s'élèverait à Fr. 750'000.-.
Il convient
de préciser que la requête porte également sur la parcelle no 673, ainsi que
cela résulte implicitement du dossier, notamment de la surface globale annoncée
sur la requête à la CF I, même si celle-ci ne mentionne expressément que les
parcelles nos 651 et 672.
Les deux
intéressés exposent être en cessation de payement. Ils expliquent ne s'être pas
bien rendu compte des inconvénients majeurs résultant de leur investissement,
que leur mandataire leur avait d'ailleurs, à l'époque, déconseillé. Selon eux,
la seule issue pour améliorer leur situation financière désastreuse est une
revente de l'ensemble du chapitre immobilier.
Ils
expliquent également que le prix d'achat doit encore être majoré des frais
découlant des transferts, par Fr. 13'500.-, ainsi que des investissements
consentis, par Fr. 250'000.-, selon liste produite au dossier, sans compter le
temps investi par Joseph Lischer.
En résumé,
le montant de Fr. 750'000.- fixé pour la vente de leurs bien-fonds se détaille
de la façon suivante :
"-
prix d'achat de la propriété Borloz                  fr.            210'000.-
- prix d'achat de la propriété Menth                   fr.               60'000.-
- frais d'achat 5 %                                                    fr.               13'500.-
- frais payés selon liste récapitulative              fr.            250'000.-
- travaux personnels exécutés par M. Lischer
pendant trois ans, à raison de sept jours
sur sept                                                                     fr.            135'000.-
- intérêt sur fonds investis à 3 % pendant
six ans : capital complémentaire                      fr.            120'000.-
___________
Total général                                                          fr.            788'500.-."
C.                            Par prononcé
du 13 décembre 1991, la CF I a refusé d'autoriser l'aliénation anticipée des
parcelles des recourants. Joseph Lischer et Christina Wälti ont interjeté un
recours contre cette décision par lettre du 30 décembre 1991, validé par un
mémoire complémentaire daté du 10 janvier 1992. Ils se sont acquittés dans le
délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'500.-.
D.                            La CF I a
produit le 3 février 1992 ses déterminations, se limitant à conclure au rejet
du recours.
E.                            Les parties
n'ayant pas requis leur audition personnelle, le Tribunal administratif a
délibéré à huis clos le 12 novembre 1992.
et considère en droit :
__________________
1.                             a) Selon
l'art. 218 CO, les immeubles agricoles ne peuvent être aliénés pendant dix ans
à compter de leur acquisition. Des exceptions sont prévues à cette règle par
l'art. 218 bis CO
"pour de justes motifs, (...), notamment s'il s'agit
de liquider une succession, d'arrondir un domaine agricole ou d'empêcher une
réalisation forcée"
.
Le but des
art. 218 ss CO est d'empêcher au maximum la spéculation sur les immeubles
agricoles, afin de maintenir une agriculture saine (FF 1948 I p. 86). Il ne
s'agit pas de protéger le vendeur, mais de s'opposer au changement rapide de
propriétaire des bien-fonds agricoles, qui entraîne une hausse du prix des
terres (Pidoux, Droit rural, in Revue de droit suisse, 1979, p. 463; v. également
ATF non publié du 12.4.1990, dans la cause P. Br. c/ CCRF du canton de Vaud,
CCRF 1331/I). Les justes motifs dont il est question à l'art. 218 bis CO
peuvent exister du côté de l'acheteur ou du vendeur (ATF 92 I 331 = JdT 1967 I
561). La loi ne mentionne certains justes motifs qu'à titre indicatif; on peut
y ajouter par exemple l'achat de terres non contiguës en vue de rendre
rationnelle l'exploitation d'un domaine (RNRF 1956, p. 35, cité in Tercier, la
partie spéciale du Code des obligations, n. 566). Même si une parcelle ne
jouxte pas le domaine qu'un acquéreur veut agrandir, celui-ci dispose d'un
juste motif puisque l'acquisition d'une terre pour l'exploiter personnellement
est tout à fait conforme au but assigné à l'art. 218 bis CO (ATF 110 II 213 =
JdT 1985 I 639). Ne constitue en revanche pas un juste motif le fait que le
vendeur entende réaliser un gain spéculatif et l'acheteur s'assurer une réserve
de terrain à bâtir avant une nouvelle hausse du prix du sol (ATF 92 I 60 = JdT
1966 I 594).
Les difficultés
financières du vendeur peuvent également constituer des justes motifs (ATF 92 I
331 = JdT 1967 I 531). Toutefois, le Tribunal fédéral relève à cet égard que,
si la loi cite comme exemple de justes motifs le fait d'éviter une réalisation
forcée, les exemples mentionnés à l'art. 218 bis CO montrent qu'il ne faut pas
admettre trop facilement les justes motifs. Il faut considérer l'importance des
intérêts en présence, soit l'intérêt des parties à l'aliénation immédiate et
l'intérêt public au respect du délai de l'art. 218 al. 1 CO (ATF non publié du
12.4.1990, dans la cause P. Br. c/ CCRF du canton de Vaud, précité, et la
jurisprudence citée).
b) En
l'espèce, l'intérêt des recourants est de vendre les parcelles nos 651, 672 et
673 le plus rapidement possible pour assainir leur situation financière. Ils
expliquent à cet égard être en cessation de payement; ils ne font toutefois pas
valoir en être au stade de devoir empêcher une réalisation forcée au sens de
l'art. 218 bis CO. Le Tribunal constate au demeurant que la situation actuelle
des recourants n'est nullement due à des circonstances imprévisibles qui
seraient survenues depuis l'achat des parcelles en 1985 et 1986. Il faut bien
plus leur reprocher de s'être lancés inconsidérément dans une opération
déraisonnable. De telles circonstances ne sauraient constituer des justes
motifs du côté du vendeur au sens de l'art. 218 bis CO et de la jurisprudence
précitée, sous peine de vider cette disposition de sa substance. Si l'on
voulait admettre le contraire, l'autorisation prévue par cette disposition
perdrait son caractère exceptionnel, voulu par le législateur.
Il faut en
outre relever que les recourants envisagent de revendre le domaine -
bénéficiant désormais, il est vrai, des améliorations effectuées par le
recourant - pour le prix de Fr. 750'000.-, soit presque trois fois celui payé
quelque sept ans plus tôt lors de son acquisition. L'intention des intéressés
n'est certes pas de spéculer, mais dans de telles circonstances, il y a lieu de
se montrer particulièrement exigeant dans l'application des justes motifs.
Le Tribunal
parvient ainsi à la conclusion que les recourants n'ont pas démontré
l'existence de justes motifs. Dans ces conditions, l'intérêt public, qui
consiste à éviter une aliénation trop rapide des immeubles agricoles et à
empêcher ainsi des opérations qui entraîneraient une augmentation indésirable
du prix des terres agricoles, doit l'emporter sur l'intérêt privé des
recourants à vendre leur domaine le plus rapidement possible pour assainir leur
situation financière.
2.                             Au vu de ce
qui précède, le recours doit être rejeté et un émolument de justice mis à la
charge des recourants déboutés (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 13 décembre 1991 par la Commission foncière, section I est confirmée.
III.                     Les frais sont mis à
la charge des recourants, solidairement entre eux, par Fr. 1'500.-, montant
compensé par l'avance déjà effectuée.
Lausanne, le 24 décembre 1992
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourants personnellement, les
Bans, case postale 45, à 1854 Leysin, sous pli recommandé;
- à la Commission foncière, section
I;
- au Conservateur du Registre foncier du
district d'Aigle;
- au Département AIC, Service de l'agriculture, sous pli recommandé.
Il peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa
communication (art. 97 ss OJF).