vd_omni · EF.1994.0090 · 1995-12-08 · fr

RILLIET Renée (hoirs) c/CEFI | Bâtiment vétuste construit en 1900 presqu'au milieu d'une parcelle de 4'263 m2 située à St-Georges en zone village qui ne prévoit pas de CUS. Pas de différence de prix du terrain entre le terrain de dégagement et le terrain théoriquement détachable vu l'emplacement du bâtiment (villa de 10 pièces sur 3 niveaux). VV de 150.- fr. le m2 de terrain et 200.- le m3 du bâtiment.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.12.1995 EF.1994.0090

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 décembre 1995
sur le recours interjeté par
Guy Ernest
Rilliet, Marianne Julia Gauthier, Michel William Terry, Alain Frédy Jean-Pierre
Richard, Nicole Richard et Luc Richard
, dont le conseil est l'avocat Olivier
Bourgeois, Montbenon 2, case postale 2293, 1002 Lausanne
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aubonne
du 23 novembre 1994 (estimation
de la parcelle 305 de St-George).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Otto Liechti et M. Rolf Ernst, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Renée Rilliet, décédée
le 8 décembre 1990, était notamment propriétaire de la parcelle 305 de St-George
dont l'estimation fiscale avait été fixée à 209'000 fr. en 1983. Cette
parcelle, située en zone village, d'une surface totale de 4'263 m², porte une
habitation de 122 m², construite en 1900, ainsi que deux annexes (garage et
réduit). Le bâtiment principal était autrefois une auberge et a été acquis par
M. Rilliet (père) comme pavillon de chasse. Il comprend un salon, une salle à
manger, une cuisine, 10 chambres à coucher, une salle de bains et 2 WC séparés,
très vétustes malgré une dernière intervention due à des fuites d'eau, dont
l'un est actuellement hors d'usage. Il est difficilement concevable de diviser
cet immeuble en plusieurs appartements sans faire de transformations lourdes.
L'inventaire de la
succession a été clos le 28 mai 1993. Par lettre du 28 juillet 1993, la
Commission d'impôt du district de Nyon a demandé la révision de l'estimation
fiscale conformément à l'art. 23 LMSD.
B.                    Par décision du 20 avril
1994, la commission intimée a fixé la nouvelle estimation fiscale à 777'000
francs. Ce montant est calculé de la manière suivante:
Valeur de rendement
Loyer mensuel estimé à                                                                               fr.        1'200.--
Taux de capitalisation                                                                                                   7,5%
Valeur de rendement                                                                                     fr.    192'000.--
Valeur vénale
Bâtiment         1211 m³ à 500 fr. le m³                                                          fr.    605'500.--
Pondération en raison de la vétusté                                                      -                      30%
fr.    423'850.--
Terrain            1263
m² à 150 fr. le m²                                                          fr.    189'450.--
3000 m² à 230 fr. le m²                                                          fr.    690'000.--
Valeur vénale                                                                                                 fr. 1'303'300.--
Estimation fiscale
:                                valeur
de rendement:                       fr.    192'000.--
valeur
vénale:                           +     fr. 1'303'300.--
moyenne:                               :
2 =  fr.    747'000.--
Garage                                                                                                          fr.      30'000.--
Total
fr.   777'000.--
Contre cette décision,
le conseil des recourants a déposé un recours invoquant un rapport d'expertise
du 19 septembre 1991 qui sera évoqué plus loin et concluant à la fixation d'une
estimation fiscale à 487'130 fr., équivalent à une valeur du terrain de 70 fr.
le m², l'estimation du bâtiment et de la valeur de rendement n'étant pas
contesté.
C.                    Par décision du 23
novembre 1994 rendue
"ensuite de recours"
, la commission
intimée a maintenu l'estimation litigieuse.
Par déclaration du 2,
étayée d'un mémoire du 14 décembre 1994, les recourants contestent cette
décision en reprenant leurs précédentes conclusions.
Suite à la réponse de
l'autorité intimée du 4 janvier 1995, les recourants ont encore déposé un
mémoire complémentaire du 13 février 1995. Le tribunal a encore fait verser au
dossier un solde de pièces émanant de l'autorité intimée ainsi que des pièces
relatives à la dévolution de la succession.
D.                    L'examen des pièces du
dossier, qui a été communiqué au conseil des recourants, montre que la parcelle
litigieuse se trouve en zone de village du plan de zone de la Commune de
St-George au bord de la route reliant Longirod à St-George, à l'entrée de cette
localité. D'après la copie du plan cadastral figurant au dossier, la parcelle
affecte grossièrement la forme d'un rectangle. L'une des annexes se trouve en
bordure de la route cantonale et un chemin relie cette dernière au bâtiment
principal, qui se trouve pratiquement au centre de la parcelle.
Les recourants se
prévalent principalement d'un rapport d'expertise du 19 septembre 1991 établi
par le Bureau d'architecture Guyot et Poncet SA ainsi que par Gérald Morand,
administrateur de Rytz & Cie SA. Les auteurs du rapport, après avoir
rappelé sans plus ample précision que la parcelle se trouve en zone de village
et procédé à un examen plus détaillé de la construction existante, estiment la
parcelle de la manière suivante:
"TERRAIN
Au vu du marché
actuel, les soussignés estiment que le terrain a
une valeur de fr. 100.- le m2, avec l'immeuble
dessus,
fr.
406'000.-
CONSTRUCTIONS
Bâtiment principal 1200 m3 à fr.
350.-                                           420'000.-
garage
30'000.-
Réduit-bûcher
2'000.-
TOTAL
858'600.-
Arrondi à                                                                                 fr.
850'000.-
On pourrait admettre une autre forme de calcul
qui consisterait à dire que l'on démolirait la maison, et que le terrain vierge
retrouverait son caractère de zone village, avec application du règlement de
construction actuellement en vigueur. Vu la conjoncture actuelle, ainsi que le
marché de l'immobilier dans la région de St-George, les soussignés estiment la
valeur du terrain vide de construction à fr. 800'000.--"
On observe que selon
les experts, la parcelle aurait une surface de 4'066 mètres carrés, qui
correspond en réalité à la surface de
"place-jardin"
révélée
par le registre foncier avant l'introduction de la mensuration numérique.
Celle-ci a fait passer la surface totale de la parcelle de 4'245 m² à 4'263 m².
E.                    Le Tribunal administratif
a tenu audience sur place en date du 28 novembre 1995 en présence du conseil
des recourants, accompagné d'une employée de l'administrateur d'office de la
succession, et de deux représentants de la commission intimée, à savoir la
conservatrice du registre foncier et le syndic de St-George pour la commission
d'estimation. Le conseil des recourants a produit un projet d'acte de vente
conditionnelle de l'immeuble dont le prix a été fixé à 560'000 francs. Le
tribunal a procédé à la visite de l'immeuble en présence des parties et
constaté que l'immeuble, très vétuste et occupé uniquement comme maison de
vacances en été, est construit pratiquement au milieu de la parcelle, rendant
difficile son fractionnement en l'état actuel. Les parties ont confirmé leurs
conclusions respectives.
Considérant en droit:
1.                     L'autorité intimée a
procédé à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse après en
avoir été requise par la commission d'impôt conformément à l'art. 23 LMSD, tout
en appliquant les principes de la révision générale par économie de procédure.
La CEFI a estimé l'immeuble des recourants en considérant celui-ci comme une
villa de 10 pièces et non comme un immeuble locatif, ni comme une auberge, vu
son caractère vétuste, désaffecté et insuffisamment équipé.
2.
Aux termes de la loi, l'estimation fiscale
d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale
des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2
al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé
à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de
la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5
à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le
genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22 al. 1 REFI précise que la
valeur de rendement est obtenue en capitalisant le revenu normal au taux fixé
conformément aux prescriptions de l'art. 21 qui prévoit à son alinéa 3 que
lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve
vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
La valeur de rendement
fixée par la commission à 192'000 fr. n'est pas attaquée par les recourants,
qui ne contestent ni le revenu locatif estimé à 1'200 fr. par mois capitalisé à
un taux de 7,5%. Cette valeur doit dès lors être confirmée.
3.                     Seul est en cause le
calcul de la valeur vénale. Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble. L'art. 8 al. 1 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la
valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques
de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI)
Plus précisément, les
recourants s'en prennent à la valeur retenue pour le terrain. Invoquant le prix
du terrain estimé à 100 fr. le m² par le rapport d'expertise ci-dessus, ils
font valoir qu'en raison de l'évolution du marché immobilier, la valeur du
terrain ne devrait pas excéder 70 fr. le m² pour la totalité de la surface.
L'autorité intimée, de son côté, expose dans ses déterminations du 4 janvier
1995 que le prix du terrain constructible dans le cadre de la révision générale
a été fixé en 1991 à 250 fr. le m² pour la Commune de St-George, valeur ramenée
à 230 fr. le m² au cours de la deuxième étape de la révision générale, valeur
qu'elle a retenue pour les 3'000 m² de terrain encore constructibles. Elle
expose en outre qu'elle a porté à 150 fr. le m² les terrains (1'263 m
²
en l'espèce) n'offrant qu'une possibilité d'agrandissement d'un bâtiment
existant ou la construction d'une annexe tel qu'un garage. Elle rapporte que
les ventes récentes du terrain à bâtir dans le haut du district excèdent dans
tous les cas 200 fr. le mètre carré (à Apples, St-Oyens, Saubraz) et s'élèvent
même au-dessus de 300 fr. le mètre carré, sauf à St-George où une seule vente a
eu lieu, pour le prix non représentatif selon elle de 113 fr. 40 le m². Le
syndic a en outre déclaré à l'audience avoir payé 350 fr. le m² en 1989, voire
même 800 fr. le m² en 1990 en zone village pour arrondir une de ses parcelles.
Le Tribunal
administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain
dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de
mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette
valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de
l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se
fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêts EF
92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015 du 16 juin 1993; EF 93/016 du 16 juillet 1993
et EF 93/057 du 3 décembre 1993).
On peut tout d'abord
se demander si l'autorité intimée pouvait réellement retenir un montant
forfaitaire de 230 fr. le m² pour l'estimation de l'essentiel de la parcelle.
Le Tribunal administratif a déjà jugé qu'il était contraire au principe de
l'égalité de traitement de retenir une valeur au mètre carré identique pour
toutes les parcelles situées en zone de village dans une localité, sans tenir
compte du fait que certaines d'entre elles sont en réalité inconstructibles
(TA, arrêt EF 91/012 du 29 août 1992).
En l'espèce, de l'avis
des assesseurs spécialisés du tribunal, le prix retenu pour le terrain est trop
élevé. En outre, on ne peut guère faire de distinction entre le terrain de
dégagement et le terrain éventuellement détachable pour recevoir d'autres
constructions. En effet même s'il est théoriquement possible de détacher 3000
m² de terrain pour y ériger d'autres constructions (le règlement communal ne prévoit
pas de coefficient d'occupation du sol en zone village, l'unique contrainte est
une distance à la limite de la propriété voisine de 4 m et du double entre
bâtiments situés sur la même parcelle; la surface au sol minimum des bâtiments
non contigus est de 150 m²), cela poserait un problème d'intégration et
d'aménagement non négligeable au vu de l'emplacement, de l'architecture et de
l'état vétuste du bâtiment existant, qui de plus perdrait notablement de sa
valeur une fois privé de l'espace vert et des arbres qui l'entourent. Il faut
dès lors fixer la valeur de l'entier du terrain à 150 fr. le m
²
en
rappelant que la parcelle doit être estimée en l'état avec le bâtiment, sans
tenir compte de la valeur éventuelle du terrain sans la construction, situation
qui donnerait lieu à une mise à jour de l'estimation de la parcelle. Quant à la
valeur du bâtiment, qui est d'une construction légère et n'est pas isolé, elle
doit être fixée à 200 fr. le m³, vu son état de vétusté marqué et son défaut
d'entretien. Compte tenu du volume de 1'211 m³, la valeur du bâtiment est fixée
à 240'000 francs. La valeur vénale de la parcelle est ainsi estimée à 242'200
fr. + 150 x 4'263 = 881'650 francs. Compte tenu d'une valeur de rendement de
192'000 fr., on obtient une moyenne de 536'825 fr., à laquelle il faut ajouter
la valeur du garage estimé à 30'000 fr., valeur non contestée. L'estimation
ainsi obtenue diffère de plus de 5% de l'estimation fiscale de 777'000 fr.
fixée par la commission, par conséquent le tribunal juge que la décision
attaquée doit être réformée en ce sens que l'estimation fiscale est fixée à
566'000 francs.
4.                     Vu ce qui précède, le
recours doit être partiellement admis, les recourants ayant conclu à une
estimation fiscale maximale de 487'130 francs. Un émolument de 400 fr. est mis
à la charge du recourant, qui a droit à des dépens réduits.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 23
novembre 1994 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle
305 de la Commune de St-George est fixée à 566'000 francs.
III.                     Un émolument
de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge des recourants
solidairement entre eux.
IV.                    L'Etat de Vaud
versera aux recourants, solidairement entre eux, la somme de 1'000 fr. (mille
francs) à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 8 décembre 1995
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est notifié aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.