vd_omni · EF.1993.0069 · 1994-06-27 · fr

MONNIER Glady c/CEFI Orbe | Recours rejeté; taux de 10% demandé; VV de Fr.100.-- confirmée pour le terrain; mode d'occupation ne constitue pas un critère pour arrêter VV de l'immeuble.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.06.1994 EF.1993.0069

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 27 juin 1994
__________
sur le recours interjeté par
Glady
MONNIER
, à Arnex-sur-Orbe, représentée par Me Jean-Pierre Moser, avocat à
Lausanne,
contre
la décision rendue le 22 octobre 1993 sur
recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Orbe, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 825 d'Arnex-sur-Orbe.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
A. Matthey, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Glady Monnier
est propriétaire à Arnex-sur-Orbe de la parcelle n° 825 du cadastre communal,
classée en zone du village B du plan des zones de la Commune d'Arnex-sur-Orbe
approuvé par le Conseil d'Etat le 1er mai 1992. D'une surface totale de 700 m2,
cette parcelle comporte une maison d'habitation de deux étages sur rez (ECA n°
320) et deux garages, de 60 m2, dont deux sont utilisés comme remise. Le solde
de la parcelle est en nature de place-jardin (151 m2).
D'une
surface au sol d'environ 90 m2 et d'un volume total de 1'062 m3, le bâtiment
principal se compose de deux appartements de trois pièces avec cuisine agencée
et accès indépendant. Le recourant occupe l'appartement situé à l'étage alors
que l'appartement du rez-de-chaussée n'est pas loué. Les combles abritent deux
pièces habitables dont l'une a été retapissée.
B.                            Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission)
a, par décision du 23 août 1993, porté l'estimation fiscale de la parcelle n°
825, datant de 1970, de Fr. 70'000.-- à Fr. 308'000.--.
Glady
Monnier a recouru le 5 septembre 1993 contre cette taxation auprès de la
commission, laquelle a ramené, par décision du 22 octobre suivant, la nouvelle
estimation fiscale à Fr. 288'000.--, selon le calcul suivant :
"Rendement
locatif :
2 appartements de 3 pièces + bains : 2 x fr. 7'200.- =fr.            14'400.-
et 2 garages : 2 x fr. 600.- =                                                                fr.                1'200.-
fr.             15'600.-
capitalisé à 7,5%                                                                                                             fr.              208'000.-
Valeur
vénale :
terrain de 700 m 2 à fr. 100.- =                                                           fr.             70'000.-
bâtiment                                                                                                  fr.           298'000.-
fr.        368'000.-
fr.              576'000.-
Moyenne
ou estimation fiscale :                                                                                 fr.              288'000.-
C.                            Par acte du 28
octobre 1993, validé par le dépôt d'un mémoire motivé du 17 novembre 1993,
Glady Monnier a recouru contre cette décision, en concluant avec dépens à sa
réforme en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse
ne dépasse pas Fr. 150'000.--. Dans son pourvoi, le recourant conteste aussi
bien le revenu locatif des deux appartements et le taux de capitalisation
retenus pour le calcul de la valeur de rendement, que le montant arrêté au
titre de valeur vénale, qu'il juge trop élevé aussi bien pour le terrain que
pour le bâtiment. Il a également requis la production de transactions récentes,
permettant d'établir le prix auquel se négocie le terrain à bâtir sur le
territoire communal.
La
commission a déposé ses déterminations le 18 octobre 1993. Elle a également
produit en date du 25 février 1994 une liste de quatre transactions intervenues
entre octobre 1987 et juillet 1988 dans la Commune d'Arnex-sur-Orbe, sur la
base de prix au mètre carré variant entre Fr. 95.- à Fr. 256.-.
D.                            Le tribunal a
tenu audience le 14 mars 1994 et procédé à une visite des lieux en présence du
recourant et de son conseil. La commission n'était pas représentée. A cette
occasion, le recourant a précisé les conclusions de son pourvoi en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle n° 825 du cadastre d'Arnex est arrêtée à
Fr. 191'600.-- sur la base d'un taux de capitalisation de l'état locatif retenu
par la commission de 10% et d'un prix du terrain de Fr. 50.-- le mètre carré.
Considère en droit :
___________________
1.                             Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
Conformément
à l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui
pourrait en être obtenu dans des conditions normales; elle est établie en
prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, REFI).
a)
L'immeuble que le recourant occupe se caractérise comme une maison familiale de
deux logements. Il n'entre donc pas dans la catégorie des immeubles locatifs
qui, selon les Instructions établies par le Chef du Département des finances
pour la révision générale à l'attention des commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions), incluent les
bâtiments comprenant trois logements indépendants au moins. Il convient dès
lors d'appliquer à l'immeuble du recourant les principes d'estimation
applicables aux villas.
b) Les
Instructions privilégient la méthode comparative entre fonds semblables et
suggèrent de prendre pour base les prix de transferts récents dans la zone pour
calculer la valeur vénale des villas et des maisons familiales qui leur sont
assimilées.
Dans le cas
particulier, les transactions qui ont été opérées sur le territoire de la
Commune d'Arnex sont toutes antérieures à la dégradation que connaît
actuellement le marché immobilier. Elles ne sauraient dès lors constituer une
base d'estimation pleinement fiable pour dégager la valeur vénale de l'immeuble
du recourant. A défaut d'éléments de comparaison de ce type, les Instructions
recommandent de rechercher la valeur à neuf de l'immeuble en calculant la
valeur du volume construit, selon un prix de Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre
cube, pondérée selon un pourcentage qui n'excédera pas 30% en règle générale
pour tenir compte de la dépréciation du bâtiment intervenue au cours des ans.
Si l'on
retient le prix inférieur préconisé par les Instructions de Fr. 400.-- le mètre
cube en le pondérant par le coefficient maximum de vétusté admis de 30%, la
valeur vénale du bâtiment devrait, selon cette méthode, être arrêtée à Fr.
297'360.--, ce qui correspond à la valeur vénale arrêtée par la commission.
Bien que de construction relativement ancienne, le bâtiment fait l'objet d'un
entretien régulier et ne manque pas d'un certain confort qui ne justifient pas
l'attribution d'un prix au mètre cube inférieur à Fr. 400.- ou l'application
d'un coefficient supérieur.
On signalera
à toutes fins utiles que la valeur à d'assurance incendie du bâtiment ECA n°
320, à l'indice 108 applicable en janvier 1993, s'élève à Fr. 536'010.--; cette
dernière valeur est arrêtée, il est vrai, sur la base de critères sensiblement
différents, mais elle constitue un élément indicatif de nature à confirmer en
l'espèce le caractère modéré du montant de Fr. 298'000.-- arrêté par la
commission pour l'immeuble principal occupé par le recourant. La décision
attaquée n'est donc pas critiquable sur ce point.
b)
S'agissant du terrain, la commission a retenu une valeur de Fr. 100.-- le mètre
carré, qui correspond au prix plancher fixé par les Instructions pour le
district d'Orbe. La décision attaquée paraît de ce fait également échapper à
toute critique. Le recourant considère néanmoins que le prix du terrain devrait
être réduit de moitié pour tenir compte de la chute des prix du terrain
constatée ces dernières années. Le Tribunal administratif a admis que l'on
s'écarte du prix de vente plancher de Fr. 100.-- fixé par les Instructions en
présence de conditions topographiques particulières ou d'une impossibilité
concrète de bâtir (arrêts EF 91/012, du 22 novembre 1992, s'agissant d'une
parcelle inconstructible et 92/034, du 11 juin 1993, s'agissant d'une parcelle
grevée d'une restriction du droit de bâtir classée en zone constructible). Dans
le cas particulier, aucune circonstance semblable ne justifie que l'on s'écarte
du prix retenu par la commission; ce dernier montant reste d'ailleurs
raisonnable pour une parcelle située en zone du village B, bénéficiant d'un
certain dégagement vers le sud et qui est bien desservie. Le recours s'avère
mal fondé sur ce point également.
c) Vu ce qui
précède, la valeur vénale retenue par la commission doit être confirmée.
3.                             Le recourant
ne conteste plus le revenu locatif de Fr. 15'600.-- retenu dans le calcul de la
valeur de rendement du bâtiment. A juste titre, tant un loyer de Fr. 600.-- par
mois paraît modeste pour des logements de trois pièces avec cuisine agencée et
accès indépendant. Glady Monnier demande en revanche l'application d'un taux de
10% qui tienne compte de l'état d'entretien de l'immeuble et de son mode
d'occupation.
a) Aux
termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte de loyer de
l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI prévoit que la
capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou,
dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. L'art. 22
REFI précise en outre, s'agissant d'une villa, que le taux appliqué sera
inférieur à celui des immeubles locatifs; les Instructions recommandent ici un
taux de capitalisation de 7 à 8%.
La décision
attaquée, qui capitalise le revenu locatif à un taux de 7,5%, est conforme aux
dispositions légales et réglementaires, ainsi qu'aux Instructions précitées. Le
recourant considère néanmoins que l'application d'un taux de capitalisation
commun à l'ensemble des maisons familiales du district violerait l'interdiction
qui est faite à l'autorité administrative d'avoir une politique générale propre
la conduisant à prendre ses décisions en fonction de critères généraux qu'elle
se fixerait à l'avance. L'existence même d'une telle prohibition paraît
douteuse; il est courant, en particulier dans le domaine fiscal, que l'autorité
administrative supérieure arrête des directives, qui constituent un précieux
guide pour l'autorité d'application et permettent un meilleur respect du
principe de l'égalité de traitement. Il est vrai que l'application généralisée
d'un taux de 7,5% pourrait conduire à des inégalités de traitement s'il ne
permettait pas de prendre en considération les particularités de l'immeuble à
estimer; les Instructions ne sauraient toutefois être comprises dans ce sens.
Dans le cas
présent, l'immeuble est certes d'une construction ancienne. Toutefois, comme
l'a démontré la visite des lieux, il ne souffre pas d'un retard d'entretien qui
nécessiterait l'application d'un taux de capitalisation plus élevé. Certes,
l'appartement du premier étage exigerait un investissement financier important
en vue de sa mise en location éventuelle. Cette circonstance a cependant déjà
été prise en considération dans l'estimation de la valeur vénale du bâtiment
par l'application d'un taux de vétusté maximal de 30%. L'état d'entretien de
l'immeuble ne justifie pas l'application d'un taux de capitalisation du
rendement brut plus élevé.
b) Le
recourant souhaiterait également que l'on tienne compte du fait qu'il occupe
l'un des appartements et qu'il ne loue pas l'autre et ne retire de ce fait
aucun revenu locatif de son immeuble, par l'application d'un taux de
capitalisation plus élevé. En ce sens, il perd de vue que l'estimation fiscale
de l'immeuble occupé par son propriétaire tend à établir la valeur à laquelle
celui-ci pourrait être loué à un tiers sur une base objective. L'usage que le
propriétaire fait de l'immeuble au moment de la taxation est ainsi sans
influence sur l'estimation fiscale de celui-ci. On ne saurait dès lors prendre
en compte le mode d'utilisation de l'immeuble comme le suggère le recourant (v.
d'ailleurs art. 22 al. 3 REFI). En définitive, aucun motif particulier ne
justifie que l'on s'écarte en l'espèce du taux de 7,5% appliqué par la
commission.
4.                             Le recourant
redoute les incidences fiscales de la nouvelle estimation de son immeuble. Il
est vrai que la valeur fiscale des immeubles sert de référence dans la fixation
de l'impôt foncier et dans la détermination de la fortune imposable. Le
maintien de l'estimation fiscale attaquée n'aura cependant que des conséquences
financières réduites pour le recourant, de l'ordre de Fr. 300.-- à Fr. 400.--
par année.
5.                             Les
considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et au maintien de
l'estimation fiscale arrêtée par la commission. Conformément à l'art. 55 LJPA,
un émolument que le tribunal arrête à Fr. 800.-- est mis à la charge du
recourant, qui n'a en outre pas droit à des dépens.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 22 octobre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Orbe est maintenue.
III.                     Un émolument de Fr.
800.-- (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Glady Monnier.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
mp/Lausanne, le 27 juin 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint