vd_omni · AC.1992.0289 · 1993-04-22 · fr

PLETSCHET & crts | L'emprise de la voie d'accès privée doit être prise en compte dans le calcul du COS.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.04.1993 AC.1992.0289

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
__________
du 22
avril 1993
sur le recours interjeté par
René
PLETSCHET
,
Walter GYGER
et
Christof GLOOR
, dont le conseil
est l'avocat Philippe Vogel, rue Beau-Séjour 18, 1003 Lausanne,
contre
la décision de la
Municipalité de
CHARDONNE
du 16 juillet 1992 levant leur opposition et autorisant
Jean-Louis
REYMOND
à construire un bâtiment d'habitation collective au lieu dit
"Au Dérochoz".
***********************************
Statuant à huis clos, dans sa séance du 10
décembre 1992,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-A. Wyss, président
J.-J. Boy de la Tour, assesseur
J. Widmer, assesseur
Greffière : Mlle V. Leemann, ad hoc
constate en fait  :
______________
A.                            Jean-Louis
Reymond est propriétaire, sur le territoire de la Commune de Chardonne, au lieu
dit "Au Dérochoz", d'une parcelle de 2'153 mètres carrés cadastrée
sous no 2'362. Ce bien-fonds présente une configuration assez particulière: il
consiste en un corps principal aux contours irréguliers, en nature de
pré-champ, très escarpé, et en une voie d'accès goudronnée - le chemin de
Dérochoz - qui longe le corps principal du bien-fonds, sur quelque 15 mètres, à
l'intérieur de sa limite nord-ouest, puis s'étend sur une distance d'environ
160 mètres à l'ouest jusqu'à la voie publique (route de Beaumaroche). Large de
quelque 5,50 mètres sur l'essentiel de son tracé, ce chemin privé, qui occupe
une surface au sol d'environ 970 mètres carrés, est grevé de servitudes de
passage en faveur des propriétaires riverains. Il dessert tout le quartier.
La parcelle
no 2362 est bordée, en aval de l'appendice que forme la voie d'accès par la
parcelle no 2364 (SI Le Belvédère Chardonne SA), en amont de celui-ci par les
parcelles nos 2365 (PPE, 1/2 René Pletschet), 2336, 2363, 3398 et 3205, au nord
de son corps principal par la parcelle no 2348 (Christof et Marlise Gloor), à
l'est par les parcelles nos 2353 (Walter Gyger) et 2359, et au sud par la route
de Beaumaroche; étant précisé qu'à cet endroit, le terrain, extrêmement
déclive, est au bénéfice d'une servitude de passage à pied. La plupart de ces
biens-fonds sont bâtis.
B.                            Jusqu'en 1979,
les parcelles nos 2348, 2353 et 2362 faisaient partie de la parcelle no 2361.
En 1979, le propriétaire de cette dernière a opéré le fractionnement que l'on
connaît aujourd'hui, attribuant la voie d'accès privée à la parcelle no 2362.
Ce bien-fonds a été acquis au cours de l'année 1984 par Jean-Louis Reymond.
C.                            Le territoire
communal est régi par un règlement sur le plan d'extension et la police des
constructions (ci-après RPE) adopté par le Conseil communal dans ses séances
des 11 mai, 18 mai et 2 novembre 1982 et approuvé par le Conseil d'Etat le 8
juin 1984; à teneur du plan lié à ce règlement, les lieux font partie de la
zone de Beaumaroche, plus particulièrement régie par l'art. 32 RPE.
D.                            Le 10 février
1992, Jean-Louis Reymond a requis de la municipalité l'autorisation de
construire une maison d'habitation collective sur son bien-fonds.
Cet ouvrage
occuperait une surface au sol de 224,10 mètres carrés et serait construit sur
trois niveaux habitables : le rez inférieur abriterait deux appartements de
deux pièces, ainsi que des locaux communs; le rez supérieur et le premier étage
compteraient chacun deux logements de quatre pièces. Un niveau de combles
serait également créé; occupé par des galetas et la chaufferie en aval, il
serait en nature de garage couvert pour quatre véhicules en amont. En raison de
la forte déclivité du terrain, seuls les combles seraient entièrement dégagés; le
premier étage serait enterré en amont; enfin, le rez supérieur et le rez
inférieur seraient entièrement enterrés au nord et partiellement à l'est et à
l'ouest. Un garage semi-enterré pour deux véhicules totalisant 30 mètres carrés
serait également édifié au nord-est du bâtiment. On aménagerait en outre six
places de stationnement à l'air libre. A l'exception de la zone située en amont
(réservée aux manoeuvres d'accès et au stationnement des véhicules), les
alentours de la construction principale seraient constitués par des
terrasses-jardins; enfin une petite forêt d'une centaine de mètres carrés
serait plantée dans la partie inférieure de la propriété.
Ouverte du
31 mars au 20 avril 1992, l'enquête publique a suscité l'opposition conjointe
de René Pletschet, Walter Gyger, Christof Gloor et de la SI Le Belvédère
Chardonne SA. Les différents services cantonaux intéressés se sont déterminés
favorablement à l'égard du projet.
Par courrier
recommandé du 16 juillet 1992, la municipalité a informé les opposants qu'elle
avait décidé, dans sa séance du 13 juillet, de lever leur opposition et
d'octroyer le permis de construire sollicité : en bref, elle jugeait le projet
conforme à la réglementation communale; suivait l'indication des voies de
droit.
E.                            Par acte conjoint
du 30 juillet, René Pletschet, Walter Gyger et Christof Gloor, agissant par
l'intermédiaire de leur conseil, ont déféré cette décision au Tribunal,
concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation et au refus du
permis de construire. En substance, ils font valoir que, déduction faite de
l'emprise de la voie privée, la surface bâtie serait dépassée. Dans le délai
imparti à cet effet, les recourants ont versé une avance de frais de Fr.
1'000.--.
L'effet
suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 5 août 1992.
Le
constructeur a procédé le 15 septembre, concluant, avec suite de frais et
dépens, au rejet du recours. La municipalité a fait part de ses déterminations
le 22 septembre; elle propose également, avec suite de frais et dépens, le
rejet du pourvoi. En bref, leur argumentation se recoupe; elle sera reprise
plus loin, dans la mesure nécessaire.
F.                            Le Tribunal a
tenu séance à Chardonne, le 10 décembre 1992 en présence des recourants René
Pletschet et Walter Gyger, assistés de l'avocat Philippe Vogel, qui
représentait également Christof Gloor, d'un représentant de la municipalité,
Bertrand Sciboz, conseiller municipal, assisté de l'avocat Alexandre Bonnard,
et du constructeur Jean-Louis Reymond, accompagné de son fils et assisté de l'avocat
Jacques Haldy.
A cette
occasion, le Tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties
et des intéressés. Tentée, la conciliation n'a pas abouti.
Le Tribunal
a délibéré le jour même et a communiqué le dispositif de son arrêt le 22 décembre
1992.
Considère en droit :
________________
1.                             La principale
question qui divise les parties est celle de savoir si la réalisation du projet
litigieux entraînerait un dépassement de la surface bâtie. Le siège de la
matière se trouve à l'art. 24 RPE, applicable en vertu du renvoi aux règles de
la zone d'habitation faible densité "A" prévu par l'art. 32 al. 2
RPE. Selon cette disposition, la surface bâtie ne peut excéder le 1/8 de la
surface totale de la parcelle. Prise à la lettre, cette disposition serait
manifestement respectée : totalisant 2'153 mètres carrés, la parcelle no 2362
donne ainsi droit à une surface constructible d'environ 269 mètres carrés au
maximum; le projet litigieux avec ses 254,10 mètres carrés au total se
trouverait donc en deçà du maximum autorisé; étant précisé que le maximum
autorisé par l'art. 32 al. 2 RPE serait également respecté en faisant
abstraction des quelque 100 mètres carrés que le constructeur prévoit de
colloquer en zone forestière (2'053 mètres carrés x 1/8 = 256,62 mètres
carrés). Reste toutefois la question de la prise en compte dans ce calcul de
l'emprise de la voie privée, soit environ 970 mètres carrés.
a) Selon la
jurisprudence constante, s'agissant d'une parcelle entièrement comprise en zone
à bâtir, il serait abusif de ne pas prendre une voie d'accès aménagée à même le
sol en considération dans le calcul de la surface déterminante pour établir le
coefficient d'occupation du sol. En effet, les dispositions réglementaires
fixant une proportion maximale entre la surface bâtie et la surface de la
parcelle tendent à limiter la densité des constructions. Or, les portions de la
parcelle telles que voies d'accès, pentes escarpées ou sols instables, sont en
fait soustraites à des constructions exécutées dans des conditions normales, de
sorte qu'il serait excessif d'aggraver la restriction qui en résulte en ne
considérant que la surface du fonds sur laquelle on peut implanter un bâtiment
(CCRC 4196, 4 avril 1983, A. Dutoit c. Commugny, RDAF 1986, p. 191; CCRC 5368,
3 septembre 1987, S. Biasini et crts c. Montreux; TA AC 92/189, 3 février 1993,
S. Cuendet c. Saint-Légier-La Chièsaz). Peu importe qu'une voie d'accès privée
soit grevée d'une ou plusieurs servitudes de passage de droit privé (CCRC 4196,
déjà cité; CCRC 5368, déjà cité; TA AC 92/189, déjà cité). Au demeurant, les
recourants ne contestent pas que la surface du chemin d'accès au bien-fonds
soit prise en compte dans le calcul de la surface constructible d'une parcelle,
en principe; c'est exclusivement le découpage du bien-fonds en cause, qui ne
serait pas "d'un seul tenant", qui suscite leur opposition.
b) A cet
égard, les recourants s'appuyent essentiellement sur un prononcé no 4911, rendu
par la CCRC le 27 février 1986 en la cause L. Monnet et consorts c. Montreux,
confirmé par le Tribunal fédéral dans un arrêt non publié du 10 décembre 1986.
Dans cette affaire, la CCRC avait considéré qu'il y avait abus de droit à
morceler une parcelle pour déjouer les règles de la police des constructions.
Le morcellement projeté consistait en particulier, en zone de faible densité, à
relier deux aires d'un même bien-fonds de quelque 3'850 mètres carrés (l'une
destinée à être bâtie et l'autre demeurant vierge de constructions) par un
cordon, qui sur une vingtaine de mètres n'excéderait pas une largeur de
quelques dizaines de centimètres, puis de 4 mètres en moyenne sur les 30 mètres
restants. La CCRC avait jugé qu'un tel morcellement, à peine visible à l'oeil,
conduisait à un découpage à ce point artificiel et insolite du sol qu'il
mettait en péril le but visé par les règles sur la densité; destiné à détourner
le but de la loi, un tel fractionnement devait être sanctionné.
Sans doute,
à l'oeil, la configuration particulière de la parcelle apparaît-elle - comme
dans la cause à laquelle se référent les recourants - quelque peu trompeuse :
l'observateur n'est en effet guère susceptible de se rendre compte que le corps
principal du bien-fonds et le long appendice que forme la voie d'accès
constituent en réalité une parcelle d'un seul et même tenant. Cependant, force
est de constater que, à maints autres égards, la situation se présente
différemment dans le cas d'espèce. D'une part, le constructeur n'a procédé à
aucun morcellement abusif; il a acquis le bien-fonds en cause, dans sa configuration
actuelle, du propriétaire précédent, qui, l'inspection locale l'a démontré,
lorsqu'il a opéré le fractionnement litigieux, ne visait manifestement pas non
plus à déjouer les règles sur le coefficient d'occupation du sol, mais
cherchait à conserver la maîtrise sur la seule voie d'accès (pour véhicules à
moteur) possible à son bien-fonds, trop escarpé en aval pour qu'on puisse
concevoir d'y aménager un accès direct sur la voie publique. Certes, les
dispositions réglementaires fixant une proportion maximale entre la surface
bâtie et la superficie de la parcelle tendent à limiter la densité des
constructions. Et, s'il ne fait aucun doute qu'à admettre n'importe quel
morcellement, on courrait le risque - si l'exemple était suivi - d'une
saturation excessive de certains secteurs pendant que d'autres demeureraient
entièrement vierges par le biais de rattachements fonciers purement
artificiels, il n'empêche que la réalisation du projet litigieux - qui, soit
dit en passant, apparaît de par son volume en harmonie avec la plupart des
constructions avoisinantes et prévoit, outre une petite aire forestière, des
dégagements relativement importants en nature de terrasses-jardins autour du
bâtiment - ne mettrait pas en péril l'équilibre de la zone de Beaumaroche : en
effet, la configuration inhabituelle de la parcelle constitue, on le répète,
une donnée de fait, unique dans toute la zone, sans commune mesure avec un
morcellement déconcertant et artificiel imaginé par un propriétaire pour
atteindre un but contraire à la volonté du législateur. Qui plus est, toute
autre solution conduirait à l'arbitraire et à l'insécurité du droit : en effet,
s'il apparaît manifestement inéquitable - par rapport notamment aux
bénéficiaires de servitudes de passage privées qui ne disposent pas de leur
propre accès à la voie publique - de déduire entièrement la voie d'accès privée
à un bien-fonds de la surface déterminante pour calculer la surface
constructible, comment alors déterminer quelle proportion de la voie d'accès
devrait être prise en compte dans ce calcul sans tomber dans l'arbitraire le
plus complet ? De plus, l'une ou l'autre de ces hypothèses aurait pour effet de
rendre inconstructible toute une partie d'un bien-fonds colloquée en zone à
bâtir, ce qui porterait une atteinte non négligeable au principe
constitutionnel de la garantie de la propriété.
c) En
définitive, le Tribunal considère que, dans le cas particulier, l'emprise de la
voie d'accès privée doit être prise en compte dans le calcul du coefficient
d'occupation du sol. Or, on l'a vu, le projet ne contreviendrait pas aux
dispositions réglementaires en la matière.
2.                             Le Tribunal
peut se dispenser d'examiner si la zone qu'il est prévu de cadastrer en zone
forestière devrait être prise en compte dans le calcul du coefficient
d'occupation du sol, dans la mesure où ce point, on l'a vu plus haut, ne
saurait faire obstacle à la réalisation du projet litigieux.
3.                             Vu le sort du
pourvoi, point n'est besoin d'examiner la question de la recevabilité du
recours de René Pletschet, mise en doute par la municipalité à l'audience.
4.                             En résumé, le
recours doit être rejeté et la décision municipale du 16 juillet 1992 doit être
confirmée. En application de l'art. 55 al. 1er LJPA, il y a lieu de mettre à la
charge des recourants un émolument de justice arrêté à Fr. 1'000.--; l'avance
de frais versée en procédure sera compensée avec ce montant.
Les
prétentions en dépens de la municipalité et du constructeur, qui ont obtenu
gain de cause avec l'assistance d'un homme de loi sont justifiées : les
recourants verseront donc à ce titre un montant de Fr. 800.-- à la Commune et
au constructeur.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté, en tant que recevable.
II.                      Un émolument de
justice de Fr. 1'000.-- (mille francs) est mis à la charge des recourants René
Pletschet et consorts, solidairement entre eux.
III.                     a) Une somme de Fr.
800.-- (huit cents francs) est allouée à la Commune de Chardonne à titre de
dépens, à la charge des recourants René Pletschet et consorts solidairement
entre eux.
b) Une somme de Fr.
800.-- (huit cents francs) est allouée au constructeur Jean-Louis Reymond à
titre de dépens, à la charge des recourants René Pletschet et consorts
solidairement entre eux.
fo/Lausanne, le 22 avril 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     La
greffière :