vd_omni · EF.1994.0017 · 1994-06-06 · fr

BCV c/CEFI Lausanne | Le prix d'achat est pris en compte comme valeur vénale dans le cadre d'une mise à jour due à une mutation, même si l'acheteur a accepté de payer un prix plus élevé.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.06.1994 EF.1994.0017

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 6 juin 1994
__________
sur le recours interjeté par la
BANQUE
CANTONALE VAUDOISE
, à Lausanne, dont le conseil est l'avocat
Jean-Michel Henny, place St-François 11, 1002 Lausanne,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne
du 4 janvier 1994, relative à
l'estimation des parcelles nos 1574, 1579, 1584, 1596 et 1597 de la Commune de
Prilly.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
R. Ernst, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La société
immobilière S.I. Pré Bournoud S.A., à Prilly, a acquis avec différents
partenaires la parcelle n° 502 de la Commune de Prilly, sise route de Cossonay
28-30 et chemin du Centenaire 5, en vue d'y réaliser un centre
multifonctionnel. Ce secteur a fait l'objet d'un plan d'extension partiel qui a
été approuvé par le Conseil d'Etat le 5 décembre 1986. La parcelle n° 502 a été
constituée en propriété par étages sur la base des plans de construction aux
termes d'un acte instrumenté le 30 novembre 1988. Les soixante-cinq lots ont
été répartis entre les différents promoteurs de l'opération. La S.I. Pré
Bournoud S.A., qui est propriétaire de vingt-huit lots, a engagé des
négociations dans le courant de l'année 1989 avec la Banque Cantonale Vaudoise
(ci-après: la BCV) qui souhaitait implanter dans la construction en cours son
siège régional.
B.                            Par acte
notarié du 13 décembre 1989, la BCV a passé avec la S.I. Pré Bournoud S.A. un
acte de vente-emption par lequel elle achetait en propriété par étages les
parcelles nos 1574, 1579, 1584, 1596 et 1597, représentant des parts de
10,88/1000, respectivement 8,86/1000, 32,27/1000, 5,99/1000 et 21,44/1000 de la
parcelle de base n° 502 avec droit exclusif sur des locaux commerciaux sis au
premier sous-sol, respectivement au rez-de-chaussée, au rez supérieur et au
premier étage du futur complexe commercial. L'acte de vente-emption prévoyait
notamment la clause selon laquelle le prix de vente fixé à Fr. 13'900'000.--
serait majoré à partir du 1er janvier 1990 pour être adapté à la variation de
l'indice zurichois du coût de la construction. Les parties ont signé en date du
2 mars 1992 la réquisition de transfert des parcelles précitées pour la somme
de Fr. 15'237'090.--.
C.                            A la suite de
cette vente, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne (ci-après: la commission) a arrêté, en date du 3 décembre 1992, à Fr.
1'641'000.-- l'estimation fiscale de la parcelle n° 1574, à Fr. 1'337'000.--
celle de la parcelle n° 1579, à Fr. 4'882'000.-- celle de la parcelle n° 1584,
à Fr. 904'000.-- celle de la parcelle n° 1596 et à Fr. 3'234'000.-- celle de la
parcelle n° 1597. Cette estimation sa basait sur la moyenne entre le prix payé
par la BCV pour l'achat des divers lots répartis au 1000e et le revenu locatif
estimé à Fr. 300.-- le mètre carré capitalisé au taux de 7,75%.
D.                            La BCV a recouru
contre cette décision le 15 décembre 1992 auprès de la commission qui a procédé
à une visite des lieux et entendu les représentants de la banque. Après s'être
fait remettre la liste des coûts des aménagements intérieurs fixes consentis
par la recourante, la commission a rendu une nouvelle décision en date du 4
janvier 1994 qui arrête à Fr. 1'475'000.-- l'estimation fiscale de la parcelle
n° 1574, à Fr. 1'219'000.-- celle de la parcelle n° 1579, à Fr. 4'843'000.--
celle de la parcelle n° 1584, à Fr. 833'000.-- celle de la parcelle n° 1596 et
à Fr. 2'848'000.-- celle de la parcelle n° 1597.
Agissant par
l'intermédiaire de l'avocat Jean-Michel Henny, la BCV a recouru le 14 janvier
1994 contre cette décision en concluant, avec dépens, à son annulation; les moyens
invoqués à l'appui du recours seront examinés plus loin dans la mesure utile.
La
commission a déposé le 2 mars 1994 des déterminations, dans lesquelles elle
expliquait les calculs ayant abouti aux estimations fiscales litigieuses. Pour
retenir la valeur vénale de chaque lot, elle a pris en considération le prix de
vente payé de Fr. 15'237'000.--, auquel elle a ajouté le coût des divers
aménagements intérieurs fixes réalisés par la recourante (climatisation,
installations de sécurité, safes, portes automatiques et honoraires). La valeur
de rendement a été recalculée en fonction des surfaces utiles et du prix au
mètre carré proposé par la recourante qu'elle a capitalisé au taux de 8% pour
tenir compte de la situation du marché immobilier et de l'intérêt hypothécaire.
Elle a corrigé l'estimation fiscale de la parcelle n° 1584 en la ramenant à Fr.
4'792'000.--.
E.                            La BCV a
produit une expertise immobilière établie le 25 avril 1994 par les experts
immobiliers de la régie de Rham & Cie SA Claude Muller et Pierre-André
Corboz, arrêtant à Fr. 6'479'000.-- la valeur vénale des lots dans le cadre du
marché actuel, sur la base de leur valeur de rendement capitalisée au taux de
8%.
F.                            Le Tribunal
administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 9 mai 1994 à
Prilly en présence de M. Grin, sous-directeur de la BCV, assisté de l'avocat
Jean-Michel Henny et accompagné de M. Pierre-André Corboz, de la régie de Rham
& Cie SA. La commission était représentée par son président, M. Jean-Daniel
Cruchaud.
Considère en droit :
_________________
1.                             Dans ses
déterminations du 2 mars 1994, la commission a corrigé une erreur dans le
calcul de l'estimation fiscale de la parcelle n° 1584, sans que cette
modification amène la recourante à adapter ses conclusions. Pour le surplus, la
BCV a précisé à l'audience du 9 mai 1994 qu'elle ne remettait pas en cause la
valeur de rendement retenue par la commission pour l'ensemble des lots de
propriété par étages dont elle est propriétaire. Seule reste dès lors
litigieuse la valeur vénale retenue par la commission.
2.                             Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle est établie en prenant notamment pour base la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4
LEFI et 8 al. 1 REFI). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement,
les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
En l'espèce,
la recourante soutient que, pour établir la valeur vénale des différents lots
de propriété par étages, il ne faut pas prendre en considération le prix
d'achat effectivement payé en mars 1992 étant donné que le marché immobilier a
subi un fléchissement depuis lors, particulièrement en ce qui concerne les
locaux commerciaux. Selon elle, la valeur vénale de l'immeuble devrait
coïncider avec la valeur de rendement compte tenu de la très faible demande de
locaux commerciaux qui caractérise le marché immobilier actuel.
a) A titre
liminaire, l'on observera que l'estimation litigieuse fait suite à la vente de
différents lots de propriété par étages. On est donc en présence d'une opération
qui s'apparente à une mise à jour (art. 20 LEFI) et qui se distingue de la
révision générale, régie par les art. 11, 19 al. 1 et 22 LEFI.
Indépendamment
des différences procédurales qu'imposent les textes entre la révision générale
et la révision "ordinaire" (ou la mise à jour), ces deux modes de
révision se distinguent également sur un plan matériel. La mise à jour et la
révision "ordinaire" interviennent en effet à la suite de faits
déterminés (les motifs de la mise à jour, énumérés à l'art. 20 LEFI, ou ceux de
la révision des art. 23 LEFI ou 23 LMSD); ces opérations postulent une
estimation à une date donnée, soit celle de la vente, de la construction ou de
la succession à laquelle elles sont liées (v. dans ce sens la jurisprudence de
la Commission centrale des estimations fiscales - ci-après CCEF - arrêt du 14
décembre 1990 et RDAF 1991, 320). Elles ont pour but de cerner de plus près, à
une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a
notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v. les
formulations proches des art. 20 in fine et 23 al. 1 LEFI), ce qui suppose le
choix d'une date déterminante.
Il résulte
de l'exposé qui précède que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour
déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale; taux de
capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées
à la date déterminante pour la mise à jour ou la "révision ordinaire"
à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la passation de
l'acte de vente-emption des lots de propriété par étages, soit le 13 décembre
1989/celle de la réquisition de transfert de lots de propriété par étages, soit
le 2 mars 1992. Aussi, l'expertise faite par la régie de Rham & Cie SA qui tend
à établir la valeur vénale actuelle des lots ne saurait être déterminante dans
le cas particulier pour arrêter la valeur vénale des lots.
b) Pour
déterminer la valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité
peut, en l'absence de circonstances particulières, réservées à l'art. 9 REFI,
présumer que celle-ci correspond au prix convenu entre les parties, ne
serait-ce que parce qu'il est le reflet de la part de fortune que le
propriétaire a consenti à investir dans l'immeuble. On ne saurait déduire en
règle générale du fait que l'acheteur accepte le prix proposé par le vendeur
que ce prix est surfait. La jurisprudence va d'ailleurs dans le même sens en
donnant une portée prépondérante à ce critère dans le cadre de la fixation de
la valeur vénale, alors qu'elle n'admet que de manière restrictive l'existence
de circonstances extraordinaires ayant influé sur la détermination de ce prix
(v. par exemple prononcé CCEF 91/02, du 31 mai 1991). Il paraît au demeurant
normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de
cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants versés dans la
composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en considération du prix de
vente dans la détermination de la valeur vénale est d'autant moins critiquable
que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans le calcul de l'estimation
fiscale et que cette dernière est généralement arrêtée à un chiffre inférieur
au prix précité du fait de la prise en considération de la valeur de rendement.
La seule
question à résoudre est donc celle de l'existence de circonstances
particulières qui feraient apparaître le prix de vente payé comme trop élevé et
qui justifieraient que l'on s'écarte de l'art. 8 al. 2 REFI. L'art. 9 REFI cite
à cet égard le cas des ventes extraordinaires opérées dans des buts de
spéculation. Dans l'application de cette disposition, la jurisprudence s'est
montrée particulièrement restrictive n'admettant que les ventes qui
s'écartaient manifestement de la valeur objective de l'immeuble (pour un
exemple, voir le prononcé Schenk, du 3 juin 1969). L'inexpérience en matière
immobilière ou la précipitation - circonstances qui n'entrent de toute manière
pas en ligne de compte s'agissant d'une banque - ne constituent pas des
circonstances extraordinaires justifiant de ne pas prendre le prix payé
(prononcés CCEF du 10 février 1983).
Dans le cas
particulier, on peut exclure un achat effectué dans des buts de spéculation, la
recourante occupant les locaux achetés pour son usage personnel. Le fait que la
BCV ait consenti à investir un montant élevé pour l'achat des lots litigieux
afin de pouvoir implanter son siège régional au centre de Prilly ne permet pas
de conclure que la vente a eu lieu dans des circonstances anormales pour le
marché immobilier de l'époque. La situation privilégiée des locaux au centre de
Prilly dans un complexe commercial largement fréquenté représente un élément
non négligeable dans la fixation de la valeur vénale des lots. Le fait que des
négociations aient été engagées dans le courant de 1989 avec divers acquéreurs
potentiels, dont la recourante, tend d'ailleurs à démontrer que le prix de
vente proposé n'était pas manifestement hors de proportion avec la réalité du
marché.
En réalité,
le tribunal considère que la recourante a acheté les immeubles dont
l'estimation fiscale est litigieuse à un prix très élevé, en 1989. Elle l'a
fait consciemment et délibérément d'une part parce qu'à l'époque le tassement
du marché immobilier n'était pas encore perceptible, et d'autre part parce
qu'elle tenait à pouvoir occuper des locaux jouissant de l'excellente situation
dont bénéficient ces immeubles, sur le plan commercial. Il est intéressant de
constater à cet égard que, dans son expertise du 25 avril 1994, la gérance de
Rham a indiqué qu'il n'était pas anormal qu'un acheteur décidé à utiliser
lui-même les lieux sans trop tenir compte de la rentabilité de ses fonds
propres accepte des prix de 10 à 20% supérieurs aux valeurs calculées sur la
base du seul rendement.
Le tribunal
admet dans ces conditions que le prix de 13,9 millions stipulé en 1989
représente la valeur marchande de la totalité des parts de copropriétés
acquises par la recourante. Il est vrai que ce montant a encore été augmenté de
près de 10%, pour dépasser finalement les 15 millions, en application de la
clause d'indexation prévue par l'acte de vente-emption. Là encore, le tribunal
considère qu'il s'agit d'une augmentation de prix envisagée et acceptée tout à
fait normalement par la recourante qui a pris à cet égard des risques dont elle
ne pouvait pas mésestimer l'importance et dont elle a évidemment tenu compte
dans ses calculs. On est donc là aussi en présence d'un élément du marché
immobilier sur lequel l'autorité doit se fonder pour déterminer la valeur
vénale d'un immeuble.
Vu ce qui
précède, le tribunal considère qu'il n'y a pas lieu de s'écarter de la règle
selon laquelle en présence d'une vente, pour un immeuble récemment acquis, le
prix d'acquisition représente la valeur marchande (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 2
REFI et la jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation
fiscale des immeubles et du Tribunal administratif, prononcé Solvalor SA des 20
et 23 mars 1964; prononcé CCEF 90/10, du 10 juin 1991 et les arrêts cités;
Tribunal administratif, arrêt EF 91/014, du 7 août 1992). C'est donc à juste
titre que la commission a pris en considération le prix de vente de Fr.
15'237'000.-- retenu par l'acte notarié du 2 mars 1992 pour arrêter la valeur
vénale des parcelles litigieuses. C'est également à juste titre que la
commission a ajouté à cette somme le coût des aménagements intérieurs fixes
pour déterminer la valeur vénale des différents lots (en ce sens, Tribunal
administratif, arrêt EF 91/006, du 15 mai 1993, dont une copie a été
communiquée à la recourante).
c) Dans ces
conditions, la nouvelle estimation fiscale des parcelles n° 1574, 1579, 1584,
sous réserve de la légère modification précisée au considérant 1 ci-dessus,
1596, et 1597 de la Commune de Prilly doit être confirmée.
3.                             Les
considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours formé par la BCV. Vu
l'issue du recours sur la question de principe, il se justifie de mettre un
émolument que le tribunal arrête à Fr. 3'000.-- à la charge de la recourante,
qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 4 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne est maintenue avec la correction apportée en cours de
procédure (estimation fiscale de la parcelle no 1584 ramenée de Fr.
4'843'000.-- à 4'792'000.--).
III.                     Un émolument de
justice de Fr. 3'000.-- (trois mille francs) est mis à la charge de la
recourante.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
mp/Lausanne, le 6 juin 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.