vd_omni · AC.2007.0194 · 2008-08-14 · fr

FONDATION DU DENANTOU/Municipalité de Lausanne, LO IMMEUBLES SA, SOLVALOR FUND MANAGEMENT SA | Pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles, l'autorité communale doit procéder à une pesée complète des intérêts en présence et déterminer si l'intérêt public à la protection de l'arbre classé l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit être comparé à celui visant une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme au plan d'affectation en vigueur (on n'ira pas jusqu'à exiger que le propriétaire du bien-fonds se trouve dans une situation d'expropriation matérielle pour pouvoir obtenir l'autorisation d'abattage requise).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.08.2008 AC.2007.0194

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 14 août 2008
Composition
M. Alain Zumsteg,
président
;
Mme Dominique von der Mühll, assesseur
et M. Monique Ruzicka-Rossier, assesseur
; M. Yann Jaillet, greffier.
Recourante
FONDATION DU
DENANTOU, c/o Fiduciaire Fidag SA,
à Martigny,
représentée par Me Eric Ramel, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Lausanne,
représentée par Me Jean-Michel Henny, avocat,
à Lausanne,
Constructrices
.
LO IMMEUBLES SA
et
SOLVALOR FUND MANAGEMENT SA,
à Lausanne, représentées
par Me Benoît Bovay, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours FONDATION DU DENANTOU c/
décision de la Municipalité de Lausanne du 5 juillet 2007
(construction de quatre bâtiments d'habitation, avec parking
souterrain, sur les parcelles n
os
20'279 et 20'280, rue
Beau-Séjour et rue de la Grotte)
Vu les faits suivants
A.
La Commune de Lausanne est propriétaire
à la rue Beau-Séjour des parcelles n
os
20'279 et 20'280.
D'une surface de 5'856 m
²
, la
seconde supporte un important bâtiment qui abritait naguère une partie de l'administration
communale (n
o
ECA 5'928a, rue Beau-Séjour nº 8), ainsi que d'autres
bâtiments en tout ou partie souterrains (n
os
ECA 5'928b, 13'078 et
13'299). D'une surface de 629 m², la parcelle nº 20'279 est une bande de
terrain située entre la limite nord de la parcelle nº 20'280 et la rue
Beau-Séjour, ainsi qu'entre sa limite ouest et la rue de la Grotte; elle
supporte une partie des bâtiments n
os
ECA 5'928b et 13'299
susmentionnés.
Les lieux sont situés en zone
urbaine du plan général d'affectation de la Commune de Lausanne (PGA), en
vigueur depuis le 26 juin 2006.
B.
La parcelle n
o
20'280
fait l'objet d'un droit d'emption en faveur de LO Immeubles SA qui, avec
Solvalor Fund Management SA, projette d'y construire, après démolition des
bâtiments existants, quatre immeubles d'habitation, reposant sur un sous-sol
commun comprenant un parking de 160 places et un abri PCi.
De dimensions comparables à
l'ancien bâtiment de l'administration communale, le bâtiment A serait implanté
parallèlement à la rue Beau-Séjour, sur la limite des constructions. Il
présenterait une longueur de 120 m et une largeur de 15, pour une hauteur d'un
peu plus de 21 m par rapport au niveau de la rue Beau-Séjour; principalement
affecté au logement, il comporterait 106 appartements.
Plus petits (environ 20 m sur 15),
les trois autres bâtiments (B1, B2 et B3) seraient implantés en contrebas, dans
la partie sud-ouest de la parcelle n
º
20'280; ils compteraient entre 12 et 14 appartements chacun,
répartis sur six niveaux habitables.
Le parking serait accessible depuis
l'avenue de la Gare, par la rue de la Grotte et par la ruelle "sans
nom" reliant cette dernière à l'avenue de la Gare.
C.
Ce projet a été mis à l'enquête
publique du 23 mars au 23 avril 2007. Il a suscité cinq oppositions, dont celle
de la Fondation du Denantou, propriétaire de la parcelle n
º
6'025, rue Beau-Séjour n
os
7 à
13, et d'Argant SA, alors propriétaire de la parcelle n
º
6'026, rue Beau-Séjour n
o
15. Ces deux biens-fonds supportent des
bâtiments d'habitation qui font face au n
o
8 de la rue Beau-Séjour
.
Les opposantes contestaient
principalement l'implantation du futur bâtiment A, parallèle à la rue
Beau-Séjour, alors que le bâtiment communal actuel forme avec cette dernière un
angle qui favoriserait
"
une ouverture, une
«
respiration
»
de cette rue dans sa partie médiane
"
. Elles regrettaient que ce "
très gros chantier
"
soit soumis aux règles ordinaires d'aménagement du territoire et n'ait pas fait
l'objet d'une réflexion plus générale quant à l'architecture de la rue
elle-même, suggérant l'adoption d'un plan partiel d'affectation pour toute la
rue Beau-Séjour, de manière à coordonner ce projet avec celui de la rénovation
et de l'extension de l'opéra de Lausanne. Elles critiquaient également l'accès
au parking, craignant que celui-ci ait pour effet d'accroître le trafic sur la
rue Beau-Séjour.
Les autorisations cantonales
requises (parking de plus de 40 places, station électrique de transformation,
abri PCi), ainsi que les observations des services cantonaux concernés ont été
communiquées à la municipalité par la Centrale des autorisations (CAMAC) du
Département des infrastructures le 6 juin 2007.
Dans sa séance du 5 juillet 2007,
la Municipalité de Lausanne a levé les oppositions et délivré le permis de
construire, sous diverses conditions. Cette décision a été communiquée aux
opposants par lettres recommandées du 16 juillet 2007.
D.
La Fondation du Denantou et Argant
SA ont recouru au Tribunal administratif le 7 août 2007 contre l'octroi du
permis de construire, ainsi que contre
"toutes les décisions comportant
autorisations spéciales comprises dans la lettre de la CAMAC du 6 juin
2007".
En bref, les recourantes reprennent
et développent les griefs invoqués dans leur opposition. Elles mettent
également en cause la dérogation à l'art. 46 PGA accordé par la municipalité
pour l'aménagement de "cours anglaises" et de passerelles entre la
façade nord du bâtiment A et la chaussée de la rue Beau-Séjour
.
LO Immeubles SA et Solvalor Fund
Management SA ont déposé leur réponse le 18 septembre 2007, concluant au rejet
du recours, dans la mesure où il est recevable. Elles mettent en particulier en
cause la qualité pour agir d'Argant SA, dont la parcelle n
º 6'026 (rue Beau-Séjour 15) a été vendue à la Fondation du
Denantou le 9 juillet 2007.
La Municipalité de Lausanne en a
fait de même le 27 septembre 2007.
La Fondation du Denantou a déposé
une réplique le 30 novembre 2097. Elle y admet que "
la société Argant
Sa ne figure plus au feuillet de
[la]
parcelle 6026 si bien que cette
recourante ne doit plus être considérée comme telle, le recours étant exercé
unique ment par la Fondation du Denantou
" et elle confirme ses
conclusions.
Par décision du 7 décembre 2007, le
juge instructeur a levé partiellement l'effet suspensif qu'il avait
provisoirement accordé au recours le 9 août 2007, déclarant exécutoire, sous
réserve des conditions suspensives qu'il contient, le permis de construire du 5
juillet en tant qu'il autorise la démolition des bâtiments n
os
ECA
5'928, 13'078 et 13'299, ainsi que la construction des locaux abritant le
nouveau régulateur de gaz et la nouvelle sous-station transformatrice. La
Fondation du Denantou a formé contre cette décision un recours incident qui est
toujours pendant (affaire RE.2007.0028).
La Municipalité de Lausanne a
déposé d'ultimes observations le 11 janvier 2008, auxquelles se sont ralliées
LO Immeubles SA et Solvalor Fund Management SA.
Conformément à l'art. 2 de la loi
du 12 juin 2007 modifiant celle du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la
procédure administratives (LJPA; RSV 173.36), entrée en vigueur le 1
er
janvier 2008, la présente cause pendante à cette date devant le Tribunal
administratif, a été transmise à la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal.
La cour a procédé à une visite des
lieux, en présence des parties, le 28 février 2008. Elle a délibéré à huis clos
et arrêté le dispositif de son arrêt, qui a été communiqué aux parties le 9 mai
2008.
Considérant en droit
1.
Déposé dans les vingt jours
suivant la communication de la décision attaquée, le recours est intervenu en
temps utile (art. 31 LJPA). Il est au surplus recevable en la forme.
La Fondation du Denantou est propriétaire
d'immeubles au voisinage immédiat du bâtiment A projeté. A ce titre, elle est
incontestablement touchée plus que quiconque par la décision attaquée et se
trouve avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être
pris en considération, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être
reconnue (art. 37 al. 1 LJPA; ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174). Il n'en va pas
de même pour Argant SA, qui était certes également propriétaire dans le voisinage
du projet litigieux au moment de la mise à l'enquête, mais avait déjà vendu son
bien-fonds à la recourante lors du dépôt du recours, de sorte qu'elle ne
pouvait plus justifier d'un intérêt actuel et pratique à la modification ou à
l'annulation de la décision attaquée.
Quoi qu'il en soit, il résulte de
la réplique que le recours d'Argant SA est retiré, ce qui met fin à la
procédure en ce qui la concerne.
2.
Suivant l¿art. 31 al. 2 LJPA,
l¿acte de recours doit indiquer les conclusions et motifs du recours, en
d¿autres termes préciser en quoi la décision attaquée devrait être annulée ou
modifiée et exposer pour quels motifs cette décision serait contraire au droit
ou reposerait sur une constatation inexacte ou incomplète des faits. Dans la
mesure où il est dirigé contre
"toutes les décisions comportant
autorisations spéciales comprises dans la lettre de la CAMAC du 6 juin
2007",
le recours ne satisfait pas à ces exigences. Il ne précise pas
quelles décisions cantonales sont contestées et ne contient aucun grief susceptible
de viser l'une ou l'autre d'entre elles. Il est par conséquent irrecevable sur
ce point.
3.
La recourante a requis plusieurs
mesures d'instruction auxquelles la cour n'a pas donné suite.
a) Elle a demandé
"production
du dossier communal concernant le projet de démolition de la partie arrière de
l'Opéra de Lausanne pour son extension avec la construction d'un nouveau
bâtiment abritant loges, locaux techniques et locaux (référence communale :
8'408 - n
º
CAMAC :
70'544)"
. Elle n'explique toutefois guère en
quoi l'apport de ce dossier peut être utile au jugement de la présente cause.
Tout au plus comprend-on que la recourante considère que ces deux projets
devraient être coordonnés et faire l'objet d'un plan partiel d'affectation qui
engloberait toute la rue Beau-Séjour. Il n'en est rien, ainsi qu'on le verra
plus loin.
b) La recourante sollicite un avis
de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture, de la
Commission pour la protection de la nature et de la Commission des monuments
historiques.
aa) L'avis de la Commission
cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture peut être requis par
l'autorité de recours
"sur toute question relevant de l'urbanisme ou de
l'architecture, notamment en matière de développement des localités, de plan
d'affectation ou de protection des sites"
(art. 16 al. 1 de la loi du
4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions [LATC; RSV
700.11]). S'agissant en l'occurrence de contrôler la conformité à la
réglementation en vigueur d'un projet de construction qui, dans un secteur bâti
du centre ville prévoit principalement le remplacement d'un bâtiment existant
par un nouveau bâtiment de dimensions comparables (même s'il ne présente pas
rigoureusement la même implantation), une intervention de cette commission ne
se justifie pas.
bb) La Commission consultative pour
la protection de la nature a pour mission de donner son préavis notamment sur
l'inscription d'un objet à l'inventaire, sur les décisions de classement et sur
leur modification, sur les projets de travaux affectant des objets protégés et
sur les achats ou expropriations envisagés (art. 81 de la loi du 19 décembre
1964 sur la protection de la nature, des monuments et des sites [LPNMS; RSV
450.11]). Le seul objet qui, en l'occurrence, pourrait à la rigueur relever de
ses compétences est l'abattage d'un certain nombre d'arbres bénéficiant de la
protection générale des art. 5 et 6 LPNMS. Or, comme l'a relevé le Service des
forêts, de la faune et de la nature dans le cadre de la procédure de permis de
construire, le projet ne portera atteinte à aucun site ou biotope protégé, et
l'abattage des arbres est de compétence communale. Il y a d'autant moins motif
à solliciter l'avis de la commission qu'en l'occurrence les griefs de la recourante
à l'égard des autorisations d'abattage liées à l'octroi du permis de construire
sont extrêmement vagues.
cc) Quant à la Commission des
monuments historiques, on voit encore moins à quel titre elle serait
sollicitée, faute pour les travaux projetés d'affecter un monument historique
ou un site archéologique (cf. art. 83 et 84 LPNMS).
c) La recourante a requis la
production de l'acte notarié prévoyant le transfert de propriété de la parcelle
n
o
20'280 aux constructrices. Elle suppose que
"cet acte
comporte une clause liant le prix de vente à la possibilité de construire soit
exerçant une influence sur ce prix"
. Plus vraisemblablement, la vente
est sans doute subordonnée à l'entrée en force du permis de construire le
projet mis à l'enquête. On ne saurait pour autant en déduire, comme le sous-entend
la recourante, que la Commune de Lausanne serait intéressée financièrement à
l'issue de la procédure et que sa municipalité serait
"juge et
partie"
. La recourante ne va pas jusqu'à prétendre que la municipalité
aurait dû se récuser et que ses décisions devraient être annulées pour ce
motif. A juste titre. Dans le canton de Vaud, la municipalité est  l'autorité
désignée par la loi pour statuer sur les demandes de permis de construire (art.
108 ss LATC). Elle est aussi responsable de l'administration des biens
communaux en particulier de l'administration du domaine privé (art. 42 ch. 2 et
44 ch. 1 de la loi du 28 février 1956 sur les communes
[
LC; 175.11
]
). Il
arrive ainsi que la municipalité soit amenée à statuer sur des travaux de
construction relatifs à des propriétés communales. La loi ne prévoit pas en
pareil cas un dessaisissement de l'autorité municipale au profit d'une autre
autorité (préfet ou département cantonal par exemple). Le Tribunal fédéral a
d'ailleurs jugé dans une situation analogue - soit à l'égard d'un projet de
route cantonale - que les membres du gouvernement cantonal agissaient à la fois
à titre d'organe du maître d'oeuvre et d'autorité compétente pour l'approbation
des plans et que, dans cette seconde fonction, ils ne sont pas récusables au
seul motif qu'ils ont déjà pris position, en faveur du projet, devant le
parlement et dans la campagne précédant les votations populaires, car cette
situation est inhérente à la réglementation légale des compétences (consid. 4
non publié de l'ATF 122 II 81, cité dans l'ATF 125 I 209 p. 218). A fortiori,
il n'y a pas de motif de contester à la municipalité la compétence de se
prononcer sur un projet de construction concernant une parcelle que la commune
a vendue ou se propose de vendre à un tiers. Il n'y a a priori aucune raison de
penser qu'elle se montrera, dans l'application de la réglementation sur les
constructions et l'aménagement du territoire, moins rigoureuse à l'égard de cet
acquéreur qu'envers d'autres propriétaires. Quant au fait que la vente soit
subordonnée à la délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire,
il n'implique pas non plus que cette autorisation soit accordée avec
complaisance: sachant que sa décision est sujette à recours, la municipalité
n'a aucun intérêt à consentir des dérogations indues qui pourraient conduire à
l'annulation du permis de construire. Elle est amenée, dans ses fonctions, à
arbitrer des intérêts publics de diverses natures; il n'y a pas de raison de penser
que, dans ce processus, elle privilégiera les objectifs qu'elle s'est fixée
dans la gestion du patrimoine communal au détriment d'une application objective
et consciencieuse des normes légales et réglementaires.
d) Enfin, la recourante a demandé
la fixation de débats, sans toutefois motiver cette requête, comme l'exige
l'art. 49 LJPA. La procédure devant la cour de céans est en principe écrite
(art. 44 al. 1 LJPA). Elle a comporté en l'occurrence un double échange
d'écritures, et les parties ont eu l'occasion de présenter oralement leur point
de vue au cours de l'inspection locale. Aucune audition de témoins ne s'avérant
nécessaire, la fixation de débats à seule fin de permettre aux parties de
plaider ne s'impose pas.
4.
La recourante fait valoir que ni
la demande de permis de construire (questionnaire général) ni les plans soumis
à l'enquête publique ne portent la signature d'un représentant de la Commune de
Lausanne, propriétaire de la parcelle sur laquelle le projet devrait être
édifié. Ceci est inexact. Le dossier d'enquête comporte une procuration du 13
février 2007, signée au nom de la Municipalité de Lausanne par la conseillère
municipale en charge de la culture, du logement et du patrimoine, et qui
autorise M. Jacques Richter, architecte, à signer
"tous documents
nécessaires à la procédure visant à obtenir un permis de construire quatre
bâtiments d'habitation avec parking commun au sous-sol sur la parcelle
susmentionnée".
La demande de permis de construire ainsi que tous les
plans mis à l'enquête, à l'exception des plans de situation établis par le
géomètre, portent la signature de M. Jacques Richter. Exiger, comme le voudrait
la recourante, que ces documents soient revêtus la signature du syndic et du
secrétaire municipal, ou de leurs remplaçants, et munis du sceau de la
municipalité, comme le prévoit l'art. 67 de la loi sur les communes relèverait
en l'occurrence d'un excès de formalisme évident:
Tout d'abord la jurisprudence admet
que la demande de permis de construire et les plans d'enquête soient signés par
un mandataire du propriétaire (Tribunal administratif, arrêt AC.2000.00051 du
10 avril 2001 consid. 2 c). Ensuite, lorsque ce propriétaire est une commune et
que la municipalité a non seulement mis le projet à l'enquête publique, mais
encore délivré le permis de construire, invalider la procédure parce que sa
signature ne figurait pas sur les plans n'aurait aucun sens. L'art. 108 al. 1
LATC (qui exige, lorsque des travaux sont exécutés sur le fonds d'autrui, que
la demande de permis de construire soit signée par le propriétaire de ce fonds)
est une règle qui permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend
une construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du
fonds sur lequel elle s'implante et que ce propriétaire consent aux travaux,
ainsi qu'à tous les effets de droit public qui en découlent. Il ne fait en
l'occurrence aucun doute que ces conditions sont remplies.
5.
Le principal grief de la
recourante concerne l'implantation du bâtiment A sur la limite des constructions,
conformément à l'art. 15 let. b PGA. Elle conteste la légitimité du plan sur ce
point, prétend qu'un plan partiel d'affectation est nécessaire et déplore la stricte
application de l'art. 15 PGA.
a) Selon la recourante, la limite
des constructions sur la parcelle n
o
20'280, ainsi que sur les deux
parcelles voisines à l'est (n
os
6'036 et 6'037) aurait été tracée de
manière
"aberrante"
, elle rompt avec l'implantation de
l'actuel bâtiment communal, qui
"donne l'impression que la rue est
large et qu'elle respire"
, et elle crée
"
un
«
canyon urbain
»
dont l'effet est renforcé par
l'agrandissement projeté de l'Opéra à une hauteur de plus de 30 mètres
"
.
Outre qu'elles ne sont pas fondées,
comme on le verra plus loin, ces critiques du plan fixant la limite des constructions
ne sont pas recevables dans le cadre de la procédure de permis de construire.
Au cours de cette dernière il est en effet exclut de procéder à un examen
préjudiciel du plan d'affectation (ATF 131 II 103 consid. 2.4.4 p. 110) à moins
que le propriétaire touché n'ait pu, au moment de l'adoption du plan, se rendre
pleinement compte des restrictions qui en découlaient pour lui et n'ait pas eu,
à ce moment là, la possibilité de défendre des intérêts (ATF 119 1b 480 consid.
5 c p. 486 et les arrêts cités) ou encore que les circonstances ou les
dispositions légales se soient modifiées, depuis l'adoption du plan, dans une
mesure telle que l'intérêt au maintien des restrictions imposées au
propriétaire concerné pourraient avoir disparu (ATF 121 II 346 consid. 12 c;
120 1a 232 consid. 2c; 120 1b 452 consid. 2 d et les arrêts cités; v. aussi
Walter Haller / Peter Karlen,
Raumplanungs- und
Baurecht, 2
ème
éd., 1992, p. 246). Ces hypothèses ne sont pas
réalisées en l'espèce. La recourante ne prétend pas qu'elle aurait été empêchée
de défendre ses droits à l'occasion de l'adoption du nouveau PGA, mis à
l'enquête du 1
er
au 30 juin 2004, et l'adoption du nouveau PGA est
trop récente pour qu'on puisse invoquer les circonstances nouvelles qui justifieraient
sa révision. La démolition du bâtiment communal actuel et le projet de
construction litigieux n'en constituent pas une; ils étaient connus lors de
l'adoption du nouveau plan fixant la limite des constructions (où les quatre
bâtiments figurent en plus des bâtiments existants, avec la mention "demande
permis"). Le conseil communal a ainsi décidé de la limite des
constructions à cet endroit en parfaite connaissance de ses implications
possibles. Il savait également qu'un PPA était en cours d'élaboration pour
l'extension de l'opéra de Lausanne (v. rapport OAT, annexe b). C'est donc
également en toute connaissance de cause qu'il a soumis la parcelle nº 20'280
au régime de la zone urbaine. L'argument selon lequel un plan partiel
d'affectation pour toute la rue Beau-Séjour aurait dû être adopté en relation
avec l'extension de l'opéra, se heurte donc aussi au principe de la stabilité
des plans.
Au demeurant, cet argument n'est
pas fondé. Les terrains compris  entre l'avenue du Théâtre, la rue Charles
Monnard et la rue Beau-Séjour font d'ores et déjà partie d'un plan d'extension
partiel (PPA nº 580 du 25 février 1977). Cette réglementation spéciale permet
des constructions d'utilité publique - spécialement l'opéra de Lausanne - qui,
par leurs fonctions, ne peuvent s'accommoder des règles ordinaires de la zone
urbaine. Il n'y a en revanche aucune raison de déroger aux règles de la zone
urbaine sur la parcelle litigieuse. Il est en particulier faux d'établir un
parallèle entre les dimensions qu'il est prévu de donner à l'extension de l'opéra
et celles du bâtiment A du projet contesté. Ce dernier ne se distingue guère,
par son gabarit, du bâtiment communal dont il prendra la place. Légèrement plus
longue, sa façade nord sera moins haute que celle du bâtiment actuel et celles
des bâtiments voisins à l'est (n
os
10 à 24). Il est ainsi
manifestement exagéré de parler d'un
"énorme projet"
qui
serait
"en totale rupture avec l'identité de la rue"
.
Enfin, les critiques sur la manière
dont a été dessiné la limite des constructions en bordure de la parcelle n
o
20'280 sont également vaines. Il est vrai qu'entre le n
o
24 de la
rue Beau-Séjour et le nº 15 de la rue du Midi, cette limite n'est pas
rectiligne : elle s'infléchit légèrement au niveau des n
os
10 à 12,
suivant la façade de ces bâtiments implantés de manière légèrement oblique par
rapport à la rue, comme le bâtiment communal actuel, mais elle préserve sur une
distance d'un peu plus de 130 m, et notamment au droit des parcelles de la
recourante, un dégagement plus important que sur le reste de la rue Beau-Séjour
et de la rue du Midi (16 m ou lieu de 12). C'est dire que, loin d'être
incohérent, ce tracé répond au moins partiellement au v¿u de la recourante de
conserver à la rue Beau-Séjour la "
respiration
" que lui
confère la position oblique du bâtiment actuel, tout en rétablissant un
alignement des constructions plus cohérent dans cette partie sud des rues
Beau-Séjour et du Midi.
6.
En zone urbaine l'ordre contigu
est obligatoire (art. 96 PGA). Il est caractérisé par (a) la construction de bâtiments
adjacents, séparés par des murs aveugles ou mitoyens et (b) l'implantation
obligatoire des bâtiments sur les limites des constructions (v. art. 15,
première phrase PGA). La recourante reproche à tort à la municipalité de ne pas
avoir imposé une autre implantation, comme le permet la deuxième phrase de la
disposition précitée, lorsqu'une implantation en retrait de la limite des
constructions
"est justifiée du point de vue de son intégration ou
toute autre considération, notamment d'ordre patrimonial ou archéologique".
La recourante ne démontre pas
qu'une implantation en retrait de la limite des constructions serait admissible
en l'espèce, encore moins qu'elle devrait être imposée aux constructrices. Que
l'implantation oblique de l'actuel bâtiment communal amène à cet endroit de la
rue Beau-Séjour un dégagement dont bénéficient les immeubles de la recourante
ne résulte pas d'un choix urbanistique délibéré, mais de circonstances
historiques fortuites. L'actuel bâtiment communal est issu d'une transformation
de l'ancien hôtel Beau-Séjour, construit vers 1904-1905 à l'emplacement d'une ancienne
maison de maître, elle-même construite vers 1772-1775, avant que la rue
Beau-Séjour ne se poursuive vers l'ouest par la rue du Midi. Par rapport à cet
axe, l'orientation des bâtiments n
os
10 et 12 constitue une
singularité dont il est très exagéré de dire qu'elle donne à la rue Beau-Séjour
son identité et son charme. Revenir à une orientation correspondant à
l'alignement de la quasi-totalité des autres bâtiments de la rue permet non
seulement de rendre à cette dernière une perspective cohérente, mais également
d'utiliser de manière rationnelle les possibilités de bâtir sur la parcelle n
º
20'280, en ménageant un espace suffisant
entre les bâtiments qui peuvent être implantés sur ce terrain.
Il est pas ailleurs inexact de
prétendre qu'une implantation conforme à la réglementation supprime le point de
vue que peuvent avoir les passants sur les alpes par la trouée de la Grotte. Ce
qui permet actuellement ce point de vue n'est pas l'orientation du bâtiment
communal, mais le fait qu'il ne s'étend pas jusqu'à la rue de la Grotte,
laissant un large espace libre entre sa façade est et le bloc de bâtiments
placé à l'angle de la rue du Midi et de la rue de la Grotte. Il n'est ira pas autrement
avec le bâtiment A du projet litigieux.
Enfin, pour exiger une dérogation à
l'implantation sur la limite des constructions, la recourante ne saurait tirer
argument du fait que la municipalité a consenti à une interruption de l'ordre contigu
pour les bâtiments B1, B2 et B3. Il ne s'agit ni de la même règle, ni de la
même situation, si bien que les raisons qu'il peut y avoir de déroger dans un
cas ne valent pas pour l'autre. On observera de surcroît que l'interruption de
l'ordre contigu ne constitue pas à proprement parler une dérogation, qui ne serait
admise que dans des situations particulières, mais une faculté qui est laissée
au propriétaire dès lors que les conditions prévues à l'art. 100 PGA sont
remplies, ce qui est le cas pour les bâtiments B1, B2 et B3.
7.
Les doutes que nourrit la
recourante quant à la réglementarité de l'implantation du bâtiment B1, à
l'angle de la rue de la Grotte et de la ruelle "sans nom" qui longe
la limite sud de la parcelle litigieuse, ne sont pas fondés non plus. Ce bâtiment
est implanté sur la limite de construction, qui coïncide, à l'est comme au sud,
avec la limite de propriété; il n'a donc pas à respecter une distance minimale
par rapport à cette dernière (art. 98 al. 1 PGA a contrario). Quant à l'art.
100 al. 3 PGA, sur le sens duquel la recourante s'interroge, il n'y a pas lieu
de s'y attarder, aucune construction hors sol de plus d'un niveau
(rez-de-chaussée) n'étant en l'occurrence prévue dans les interruptions de l'ordre
contigu entre les bâtiments B1, B2 et B3.
8.
La recourante met en cause
"une
série de dérogations qui sont principalement fondées sur l'art. 46 PGA et qui
n'étaient pas mentionnées dans la mise à l'enquête publique"
. Elle
n'indique toutefois pas lesquels, hormis l'aménagement d'une "cour anglaise"
et de passerelles enjambant celle-ci pour relier les entrées du bâtiment A au
trottoir de la rue Beau-Séjour, au-delà de la limite de construction.
a) Contrairement à ce qu'indique la
recourante, ces dérogations sont mentionnées dans la demande de permis de
construire. La possibilité d'autoriser à bien plaire des passerelles dans les
espaces frappés par une limite des constructions est expressément donnée par
l'art. 46 PGA.
b) S'agissant de la "cour
anglaise", la municipalité dit l'avoir admise "en application quelque
peu extensive de l'art. 46 PGA". En réalité, il s'agit moins d'une
construction qui empiéterait sur la limite que d'un aménagement de parcelle à
un niveau inférieur à celui de la voirie adjacente. Le mur qui soutient cette
dernière ne sera pas modifié. Tout au plus l'espace entre ce mur et le bâtiment
A sera-t-il partiellement comblé, pour l'amener à un 1 m 80 au-dessous du
niveau du trottoir existant. Dans la mesure où l'art. 46 PGA permet l'installation
de passerelles, on voit mal comment l'espace vide qui se trouve au-dessous
pourrait être prohibé. Quant à l'impact visuel de ces passerelles, les
photomontages figurant au dossier permettent de se convaincre qu'il sera faible
et qu'aucun motif d'esthétique ne s'oppose à leur aménagement. S'inscrivant
dans la continuité des cours anglaises qui existent déjà devant les bâtiments n
os
10 et 12, cet aménagement participe au contraire à l'identité de la rue Beau
Séjour (cf. art. 70 PGA).
c) Aux termes d'une argumentation
peu claire, la recourante laisse entendre que l'aménagement de la cour anglaise
aurait conduit la municipalité à accorder implicitement une dérogation aux
prescriptions concernant l'ordre, la hauteur et la longueur des constructions
(art. 79 PGA). Pour autant que l'on ait compris l'argument, on rappellera que,
pour un bâtiment en zone urbaine implanté sur la limite des constructions, la
hauteur maximum des façades se détermine par rapport à un niveau de référence
fixé par la municipalité, qui correspond au niveau ou du trottoir existant ou
projeté calculé sur la limite des constructions. La hauteur maximum de la
façade se détermine ainsi indépendamment de la présence ou de l'absence de la cour
anglaise.
d) Enfin, c'est à tort que la
recourante prétend qu'en cas d'élargissement de la voirie, une suppression
ultérieure de ladite cour compromettrait l'exploitation de l'immeuble ou le
rendrait non réglementaire, de sorte que la condition posée par l'art. 46 al. 2
PGA ne serait pas remplie. Les locaux du niveau -1 dotés d'ouverture sur la cour
anglaise n'appartiennent pas aux logements donnant sur la façade sud; il s'agit
de caves, de buanderies ou d'autres locaux non destinés à l'habitation, dont les
ouvertures pourraient être en tout ou partie obstruées sans en affecter
l'usage.
9.
La recourante reproche au projet
un défaut d'esthétique et d'intégration. Elle invoque à cet égard les art. 69,
70 et 73 al. 4 PGA. Ces dispositions ont la teneur suivante:
Art. 69. Intégration des constructions
1
Les
constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre
l¿aspect et le caractère d¿un quartier, d¿un site, d¿une place ou d¿une rue, ou
de nuire à l¿aspect d¿un édifice de valeur historique, culturel ou
architectural sont interdites.
2
Les
constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui
leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et
s¿intégrer à l¿environnement.
Art. 70. Aménagements extérieurs
1
Les
aménagements extérieurs privés bordant les rues participent à l¿identité de
celles-ci lorsqu¿un caractère d¿unité peut être identifié. Leur traitement fait
l¿objet d¿une attention particulière. La Municipalité veille à ce que les
aménagements projetés respectent le caractère de la rue.
2
Lorsqu¿une
construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les
aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de
qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font
partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou
partie desdits aménagements.
Art. 73. Objets figurant dans un recensement
(¿)
4
Elle peut,
également, lorsqu¿un ensemble bâti est identifié et qu¿il s¿agit, notamment,
d¿éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale
d¿ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale
des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces
libres.
Ces normes précisent et détaillent
la règle générale exprimée par l'art. 86 LATC sur l'esthétique et l'intégration
des constructions.
Selon la jurisprudence du Tribunal
fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à
l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un
large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2
c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit
vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité
doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas
pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115
Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la
base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait à toutes les
dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois,
lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain
volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur
l'art. 86 LATC ou ses dérivés ¿ par exemple en raison du contraste formé
par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut
se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223 consid. 6).
Ceci implique que l¿autorité motive sa décision en se fondant sur des critères
objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l¿effet urbanistique et le
traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de
construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF
M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia
345; ATF 101 Ia 213; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0102 du 6 avril
2005, AC.1993.0125 du 2 mai 1994).
Tel n'est pas le cas en l'espèce.
Ainsi qu'on l'a vu plus haut, l'implantation oblique de l'actuel bâtiment
communal ¿ dont l'aspect architectural est de surcroît plus que médiocre ¿ ne
confère pas à la rue une qualité ou un charme particulier qu'il s'agirait de
conserver. Les bâtiments avoisinant ne forment pas un ensemble bâti homogène.
Quand bien même certains, comme ceux de la recourante, figurent au recensement
architectural avec la note 2, l'aspect et le caractère du quartier ne sont pas
menacés par les bâtiments projetés, lesquels présentent une indéniable qualité,
aussi bien par leur aspect architectural que par leur intégration au milieu bâti
avoisinant.
10.
Selon la recourante, la ruelle
"sans nom" qui permet actuellement d'accéder aux n
os
12 à
18 de l'avenue de la Gare, ainsi qu'au parking situé au sud de l'actuel
bâtiment communal, serait insuffisante pour absorber le trafic généré par les
160 places  du parking souterrain projeté. En outre, seuls les véhicules
descendant l'avenue de la Gare pourraient accéder à ce parking, la
signalisation interdisant de tourner à gauche à ceux qui empruntent cette voie
d'ouest en est. Cette situation conduirait les usagers venant depuis le nord
(av. du Théâtre, av. de Villamont, av. Georgettes) ou depuis l'est (av. de
Rumine) à passer par la rue Beau-Séjour et la rue du Midi puis à rejoindre l'avenue
St-Luce et la ruelle "sans nom" en passant par le chemin des Bercles,
bien qu'il s'agisse d'un chemin privé réservé aux ayant droits.
Ce scénario est catégoriquement
contredit pas l'étude de trafic établi en octobre 2006 par le bureau CSD. Il en
résulte en substance que les 480 mouvements de véhicules par jour induits par
le parking souterrain se reporteront exclusivement sur l'avenue de la Gare. Au
niveau de la rue Beau-Séjour, le trafic devrait au contraire diminuer, une
centaine de mouvements imputables aux visiteurs du bâtiment projeté remplaçant
les quelques 500 mouvements naguère imputables au personnel et aux visiteurs du
bâtiment de l'administration communale. On peut ainsi s'attendre non pas à un
accroissement, mais à une diminution du trafic journalier moyen sur la rue
Beau-Séjour (de l'ordre de 3% à l'ouest et 5,5% à l'est). La cour n'a aucune
raison de mettre en doute ces prévisions. On ne voit en effet pas pourquoi les
usagers venant du nord ou de l'est, et que rien n'empêchera de rejoindre le
parking projeté par l'avenue de la Gare, s'imposeraient d'un invraisemblable
détour imaginé par la recourante.
Quant à la ruelle "sans
nom", d'une largeur d'environ 6 mètres, elle présente un gabarit tout à
fait suffisant. On rappellera au demeurant que la définition de l'accès adapté
à l'utilisation prévue au sens de l'art. 19 LAT fait l'objet d'une
jurisprudence constante, dont il résulte en substance que la loi n'impose pas
de voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorde à des dangers excessifs. Autrement dit,
l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de
sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des
constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement
prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers
une prudence accrue (AC.2007.0251 du 20 mars 2008; AC.2007.0049 du 13 juin
2007; AC.2006.0121 du 7 mai 2007; AC.2004.0023 du 6 juillet 2004).
11.
La critique concernant la
dimension même du parking, qui irait à l'encontre de l'une des orientations
stratégiques du projet d'agglomération Lausanne ¿ Morges (PALM) tombe également
à faux. L'art. 63 PGA exige que les places de stationnement destinées aux
résidents soient aménagées simultanément à toute nouvelle construction et à
tout agrandissement ou tout changement d'affectation important ayant pour résultat
d'augmenter les besoins en stationnement. L'évaluation de ces besoins et le
dimensionnement du parking ont en outre été réalisés conformément à l'art. 61
PGA.
12.
Le projet implique l'abattage
d'une vingtaine d'arbres protégés, dont un beau platane, âgé d'environ 80 ans
et d'un diamètre de 240 cm, situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle n
º
20'280. Dans sa réplique, la recourante
met en cause ces abattages, plus particulièrement celui du platane, dont elle
estime qu'il remplit une fonction importante en raison de sa situation et que
son maintien, eu égard à la taille de la parcelle, ne serait que de faible
incidence sur les possibilités de construire.
a) La loi vaudoise sur la
protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS)
ainsi que son règlement d'application du 22 mars 1989 (RLPNMS) instaurent une
protection des arbres qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt
qu'ils présentent (art. 4 LPNMS). Selon l'art. 5 LPNMS, il s'agit des arbres,
cordons boisés, boqueteaux et haies vives qui sont compris dans un plan de
classement cantonal ou qui font l'objet d'un arrêté de classement au sens de
l'art. 20 LPNMS (let. a), ou encore de ceux que désignent les communes par voie
de classement ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en
raison de leur valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques
qu'ils assurent (let. b). La Commune de Lausanne a choisi la formule d'une
protection réglementaire portant sur tout arbre d'essence majeur, cordon boisé,
boqueteaux et haies vives (art. 56 PGA).
L'art. 6 al. 1 LPNMS prévoit que
l'autorisation d'abattre les arbres ou arbustes protégés devra être accordée
"notamment pour les arbres dont l'état sanitaire
n'est pas satisfaisant et pour les arbres, les haies et boqueteaux lorsqu'ils
empêchent une exploitation agricole rationnelle ou lorsque des impératifs
techniques ou économiques l'imposent"
. Issue d'un amendement de la
commission ad hoc du Grand Conseil, cette disposition a été introduite pour
apporter quelque souplesse au texte initial, lequel réservait au Conseil d'Etat
la compétence de fixer, dans le règlement d'application, les conditions dans
lesquelles les communes peuvent autoriser l'abattage (v. BGC automne 1969 p.
774 et ss, not. 791 et 815). La liste exemplative de l'art. 6 al. 1 LPNMS est
complétée par l'art. 15 RLPNMS qui autorise l'abattage, notamment lorsque des
impératifs l'imposent tels que
"l'état
sanitaire d'un arbre, la sécurité du trafic, la stabilité des rives bordant un
cours d'eau, la création d'une route ou la canalisation d'un ruisseau"
(chiffre 4; v. aussi art. 5 al. 1 let. d du règlement communal sur la
protection des arbres).
Pour statuer sur une demande
d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS),
l'autorité communale doit procéder à une pesée complète des intérêts en
présence et déterminer si l'intérêt public à la protection de l'arbre classé
l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le
cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de
l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause,
de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire.
L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à
l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir
conforme aux plans de zones en vigueur (AC.1997.0010 du 2 avril 1997; voir
aussi AC.1995.0051 du 8 août 1996 et AC.1991.0210 du 26 janvier 1994; l'arrêt
AC.1995.0051 invoque l'ATF 116 Ib 213 s. consid. 5g, qui concerne un biotope,
pour l'appliquer par analogie au cas des arbres). Plus précisément, l'art. 6
al. 1 LPNMS, comme l'art. 15 ch. 4 RLPNMS exigent que des motifs impératifs
imposent l'abattage; un tel texte, dans son sens littéral, exclut que l'on
admette que cette condition est remplie, alors que l'auteur du projet dispose
d'autres solutions constructives qui permettraient le maintien de l'arbre
(contra, divers arrêts du Conseil d'Etat, RDAF 1972, 348, spéc. 350 et arrêt
non publié du 15 août 1990, R9 955/89). On ajoutera qu'il convient
d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, autrement dit
que l'on doit prendre en considération (par analogie avec ce qui est admis pour
l'exploitation agricole, notamment à l'art. 15 ch. 2 RLPNMS) l'utilisation
rationnelle des terrains à bâtir, cela au regard des droits conférés par les
plans et règlements en vigueur (on n'ira pas ici jusqu'à exiger que le
propriétaire du bien-fonds se trouve dans une situation d'expropriation
matérielle pour pouvoir obtenir l'autorisation d'abattage requise; contra
apparemment, Denis Piotet, Le droit privé vaudois de la propriété foncière, Lausanne
1991, no 1206, il est vrai dans une hypothèse un peu différente, liée à
l'application de l'art. 61 al. 1 ch. 3 du code rural et foncier).
b) Pour répondre à l'une des
orientations adoptées par le Grand Conseil en matière de développement
territorial, qui est de contenir l'étalement urbain et développer des logements
de qualité (v. décret du 11 juin 2002 pour la révision du plan directeur
cantonal; RSV 701.413), la Commune de Lausanne a choisi de ne proposer aucune
nouvelle zone à bâtir à l'occasion de la révision de son plan général
d'affectation, mais de privilégier la densification dans les secteurs bien
desservis en transport en commun et qui d'un point de vue morphologique se
prêtent à ce type d'intervention (v. rapport selon l'art. 47 OAT du 5 mai 2004,
p. 7). Le projet litigieux correspond pleinement à ces objectifs. Il permettra
une augmentation de la surface brute de plancher utile d'environ 50% et
permettra de mettre sur le marché 145 appartements, ceci sans augmenter de
manière sensible la surface bâtie et en ménageant entre les futurs bâtiments beaucoup
plus de surfaces vertes qu'il n'en existe actuellement. Ce projet n'est pas
réalisable sans sacrifier une partie des arbres existants. Une dizaine
d'entre-eux forment un étroit cordon boisé dont le maintien serait incompatible
avec une implantation du bâtiment A sur la limite des constructions, dont on a
vu qu'elle était non seulement imposée par le règlement, mais également par une
utilisation rationnelle de la parcelle. Une autre rangée d'arbres se trouve
entre le bâtiment actuel et la limite sud de la parcelle n
º
20'280. Son maintien ferait obstacle à
l'implantation de nouvelles constructions dans ce secteur.
Quant au platane situé dans l'angle
sud-ouest de ladite parcelle, sa présence est elle aussi incompatible avec le
bâtiment B 1 prévu à cet emplacement et pour lequel une autre implantation
n'apparaît guère envisageable compte tenu des contraintes du site, en
particulier de l'opportunité de conserver un espace libre entre le bâtiment A
et la rue de la Grotte et de préserver le grand séquoia se trouvant dans la
partie sud-est de la parcelle n
o
20'280. On observera pas ailleurs
qu'avec les arbres maintenus et les plantations de compensation imposées par le
permis de construire, conformément à l'art. 59 PGA, le quota minimum d'arbres
imposé par l'art. 53 PGA demeurera respecté.
Dans ces conditions, la
municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en autorisant les
abattages projetés.
13.
Au vu des considérants qui
précèdent, le recours doit être rejeté.
Conformément aux art. 38 et 55
LJPA, un émolument sera mis à la charge de la recourante déboutée, qui
supportera également les dépens auxquels peuvent prétendre la Commune de
Lausanne et les constructrices, qui ont procédé par l'intermédiaire d'avocat et
obtiennent gain de cause.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Le permis de construire délivré à
la Commune de Lausanne et à LO Immeubles SA le 5 juillet 2007 pour la démolition
des bâtiments n
os
ECA 5'928, 13'078 et 13'999 et la construction de
quatre immeubles de logements avec parking souterrain de 160 places, abri PCi
et poste de transformation, est confirmé.
III.
Un émolument de 5'000 (cinq mille)
francs est mis à la charge de la Fondation du Denantou.
IV.
La Fondation du Denantou versera,
à titre de dépens, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à la Commune de
Lausanne et une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à LO Immeubles SA et
Solvalor Fund Management SA.
Lausanne, le 14 août 2008
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.