vd_omni · EF.1992.0030 · 1993-03-18 · fr

BOURGEOIS Jean et Geneviève c/Grandson | estimation du château de Giez, soit le bâtiment de 21 pièces avec rural et parc d'agrément de 12'000 m2 et une partie agricole de 46'000 m2. EF arrêtée à Fr. 1'000'000.-. PA

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.03.1993 EF.1992.0030

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 18 mars 1993
__________
sur le recours interjeté par
Jean et
Geneviève BOURGEOIS
, dont le conseil est l'avocat Robert Liron,
Remparts 9, à 1400 Yverdon-les-Bains,
contre
la décision rendue le 21 mai 1992 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson relative
à l'estimation de la parcelle no 35 de la commune de Giez.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       Etienne Poltier, président
Henry Collomb, assesseur
Otto Liechti, assesseur
Greffier : Mme Ysé Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Jean et
Geneviève Bourgeois sont copropriétaires, chacun pour moitié, de la parcelle no
35 de la commune de Giez, au lieu dit "Le Grand Pré", qui comporte le
château de Giez. Ses deux tours des 15e et 16e siècle ont été classées
monuments historiques le 9 mai 1905 et l'extérieur du château a été mis à
l'inventaire des monuments historiques le 6 novembre 1974. En décembre 1992, le
Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports,
conformément aux art. 24 et 25 de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection
de la nature, des monuments et des sites (LPNMS), a soumis à l'enquête publique
l'arrêté de classement concernant la sauvegarde et la conservation du château
de Giez et de son site.
Selon
l'extrait du Registre foncier, le château, sis sur une parcelle d'une surface
totale de 58'150 m2, représente une surface au sol de 535 m2 (ECA no 36); il
jouxte un rural de 466 m2 (ECA no 33). Quant au terrain, 17'373 m2 sont
cadastrés en places-jardin (3'436 m2 + 13'937 m2) et 39'776 m2 en pré-champs.
Selon la
police ECA établie le 29 octobre 1975, l'habitation représente un volume de
5'457 m3. Sa valeur d'assurance de base est de Fr. 157'000.--. Quant au rural,
la police ECA, qui date du 9 février 1973, révèle un volume de 3'473 m3 et une
valeur d'assurance de base de Fr. 27'000.--.
La propriété
des recourants comporte trois appartements, un pour chacun d'eux, le troisième
occupé par le concierge, soit vingt et une pièces au total.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Grandson (la commission de district), par décision du 14 février 1992,
a porté l'ancienne estimation fiscale de cette parcelle, datant de 1975, de Fr.
300'000.-- à Fr. 1'560'000.--. Cette décision a été envoyée sous pli simple à
Jean Bourgeois à son adresse de Giez, ainsi qu'à Geneviève Bourgeois, à
Zumikon, au nom de Geneviève de Muller, soit le patronyme de son ex-mari. Elle
comportait l'indication des voie et délai de recours, précisant à cet égard que
le délai de recours était de quinze jours dès sa communication.
C.                            Jean Bourgeois
a interjeté recours contre cette décision en date du 16 mai 1992. Il explique
notamment avoir été empêché de recourir plus tôt pour des raisons de santé
ayant entraîné une hospitalisation prolongée.
D.                            Par décision
du 21 mai 1992, la commission de district a maintenu l'estimation fiscale litigieuse
à Fr. 1'560'000.--. Cette décision a été adressée à Jean Bourgeois  sous pli
recommandé à Sotogrande en Espagne. Elle comportait l'indication des voies et
délais de recours, cette fois-ci conformément à l'art. 31 de la loi du 18
décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative (ci-après :
LJPA). Il convient d'en extraire ce qui suit :
"Notre calcul s'est basé sur les éléments
suivants :
Surface de terrain en zone à bâtir :              env.       12'000
m2
Surface de terrain en zone agricole :          env.       46'150 m2
Bâtiments, loyer possible global :                               4'000.--/mois
Surface de terrain à bâtir pouvant être
détachée de dite parcelle sans porter préjudice au bâtiments (selon plan de
zone et règlement y relatif)        env. 7'000 m2
Prix moyen du terrain à bâtir à Giez : > à
250.--/m2
ESTIMATION FISCALE :
Bâtiment
: 4'000.-- * 12, capitalisés à 7,5 % soit
640'000.--
Terrain
à bâtir disponible : 7'000 m2
Estimation d'un terrain à bâtir : valeur de rendement : 0.--,
valeur d'estimation = valeur vénale + valeur de rendement / 2, soit valeur
vénale / 2 ==>
7'000 * 250.--/m2 / 2 =
875'000.--
Terrain
en zone agricole : taxé à sa valeur de rendement :
46'150 m2 à 1.--/m2 =
46'150.--
TOTAL SOIT NOUVELLE ESTIMATION
1'560'000.--
."
E.                            Par courrier
du 29 juillet 1992, Geneviève Bourgeois s'est adressée à la commission de
district pour lui exposer en substance qu'elle venait seulement d'être informée
de la nouvelle estimation de sa parcelle et qu'elle se joignait aux arguments
et motifs de son frère Jean Bourgeois.
En date du 8
août 1992, Jean Bourgeois a à nouveau contesté la décision litigieuse en
faisant valoir que, dans la mesure où sa soeur n'avait reçu jusqu'ici aucune
communication sur la procédure d'estimation de la parcelle litigieuse, cette
procédure devait être considérée comme nulle.
L'autorité
intimée, par courrier du 19 août 1992, lui a répondu que son recours, comme
celui de sa soeur, déposé hors délai, devait être écarté.
F.                            Par acte daté
du 28 août 1992, Jean et Geneviève Bourgeois, agissant par l'intermédiaire de
l'avocat Robert Liron, ont interjeté recours contre la décision précitée,
concluant, avec dépens, principalement, au maintien de l'estimation fiscale de
Fr. 300'000.-- et, subsidiairement, au renvoi du dossier à la commission de
district pour nouvelle taxation dans le sens des considérants. Ils ont complété
leur pourvoi par un mémoire daté du 9 septembre 1992.
G.                            En date du 25
septembre 1992, la commission de district a transmis le dossier de la cause au
Tribunal administratif en concluant au rejet du recours pour tardiveté.
L'avocat des
recourants a déposé des observations le 20 octobre 1992 et ces derniers se sont
acquittés dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr.
1'500.--.
H.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience le 16 novembre 1992 en présence de Mme G.
Bourgeois, accompagnée de M. Bürle, et de Me R. Liron. La commission de
district était représentée par MM. L. Junod, président, C. Zellweger,
secrétaire, et J.-P. Testuz, syndic de Giez.
Geneviève
Bourgeois, hospitalisée en février 1992, a affirmé n'avoir jamais eu
connaissance de la décision du 14 février 1992.
Le tribunal
a procédé à une inspection locale.
I.                              Suite à
cette audience, le juge instructeur a invité la commission de district à
produire une photocopie du plan de classement des arbres ainsi qu'une nouvelle
copie du plan cadastral, en y faisant figurer la limite entre la zone à bâtir
et la zone agricole, tout en délimitant sur la première les périmètres taxés
comme terrains à bâtir, par opposition à ceux devant être détaxés, soit parce
qu'ils feraient partie du parc attenant au château, soit en raison de la
présence d'une arborisation protégée. La commission a ainsi été invitée à
prendre, le cas échéant, une nouvelle taxation sur la base de ces documents.
J.                             Par décision
du 19 novembre 1992, l'autorité intimée a ramené l'estimation fiscale à Fr.
1'000'000.--, en précisant qu'elle prenait effet au 31 décembre 1992. A l'appui
de cette décision, la commission de district expliquait que la partie de la
parcelle no 35 précédemment admise en zone village se trouvait en réalité en
aire de verdure. Elle a par conséquent revu ses calculs et s'est prononcé comme
suit :
"Revenu locatif global estimé pour le
bâtiment, y compris usage de parc, soit 12'000 m2 :
Fr.
6'000.-/année capitalisés à 7 1/2 % l'an                  = Fr.                       960'000.-
Surface agricole : 46'150 m2 à Fr. 1.-/m2                      = Fr.                         46'000.-
Total                                                            Fr.                             1'006'150.-
Arrondis
à fr. 1'000'000.-, nouvelle estimation".
K.                            Par courrier
du 30 novembre 1992, les recourant ont maintenu leur pourvoi et leurs
conclusions précédentes, qu'ils ont encore complété par des observations datées
des 16 et 28 décembre 1992, auxquelles ils ont joint la liste des frais
relatifs à l'entretien de leur propriété pour l'année 1989/1990.
Les moyens
invoqués à l'appui de leur recours seront repris plus loin dans la mesure
utile.
La
commission s'est déterminée les 8 et 21 décembre 1992 en expliquant notamment
que le type de bâtiment à taxer était très difficile à estimer selon les
critères prévus par les directives du Conseil d'Etat, mais qu'on ne saurait
admettre, par comparaison avec d'autres immeubles récemment taxés en révision
ordinaire (villa) ou en révision générale, une valeur vénale de moins de Fr.
1'200'000.-- à Fr. 1'300'000.--. La commission de district précisait avoir
calculé l'estimation de la valeur locative en appliquant les normes cantonales,
soit :
"Valeur vénale = revenu locatif
capitalisé à 6 1/2 %=>
Fr. 1'200'000.- x 0.065 = Fr. 78'000.-/année, ce qui correspond à
un loyer global de Fr. 6'500.- /mois,
dès lors, ce loyer, capitalisé à 8 1/2 % (norme des instructions du Conseil
d'Etat) nous donne une valeur de rendement de :
Fr. 6'500.- x 12 / 0.085 = Fr. 917'600.-
L'estimation
est donc calculée comme suit  :
Valeur de rendement          Fr.              917'600.-
Valeur vénale                        Fr                   1'200'000.-
Moyenne                                 Fr.                  1'058'500.-.
Compte tenu du caractère particulier de ce bâtiment, nous avons légèrement
réduit ce prix, et avons admis un rendement global de Fr. 6'000.-/mois,
capitalisé à 7 1/2 % (moyenne entre les 6 1/2 % appliqués pour le calcul de la
valeur vénale et les 8 1/2 % appliqués pour le calcul de la valeur de
rendement).
Dès
lors, nous maintenons notre position, soit :
12
x Fr. 6'000.- / 7 1/2 %= Fr. 960'000.- + env. Fr. 40'000.- pour la partie
agricole =
Fr. 1'000'000.-.
"
considérant en droit :
_________________
1.                             La première
question qu'il y a lieu de résoudre est celle de la recevabilité des recours.
Selon l'autorité intimée en effet, tous deux seraient tardifs.
S'agissant
de Jean Bourgeois, la commission de district lui a notifié sous pli simple la
décision du 14 février 1992. Le recourant explique n'avoir pas pu recourir dans
le délai imparti en raison de problèmes de santé ayant nécessité son
rapatriement d'Espagne et une hospitalisation d'urgence; il n'a finalement
recouru qu'en date du 16 mai 1992. L'autorité intimée a néanmoins implicitement
accepté de restituer le délai de recours puisqu'elle est entrée en matière en
confirmant, le 21 mai 1992, sa décision du 14 février 1992. Le 8 août 1992, soit
plus de deux mois plus tard, Jean Bourgeois a à nouveau contesté la nouvelle
estimation fiscale. Or, en vertu de l'art. 31 LJPA, il disposait d'un délai de
dix jours pour former recours. Force est dès lors de constater que son pourvoi
est tardif.
Il faut toutefois
relever que, par correspondance du 29 juillet 1992, Geneviève Bourgeois a
également contesté la nouvelle estimation fiscale; dans la mesure où elle
déclare se joindre aux motifs et arguments de son frère, elle a clairement
manifesté sa volonté de recourir. Dénier cette interprétation à cette
correspondance reviendrait à faire preuve de formalisme excessif (dans le même
sens, cf. arrêt du Tribunal administratif EF 91/015, du 9.9.1992). Il est vrai
que le pourvoi a été déposé largement hors délai. Mais Geneviève Bourgeois
affirme n'avoir jamais reçu la décision du 14 février 1992, communiquée sous
pli simple; l'autorité intimée, qui doit supporter le fardeau de la preuve de
la notification (cf. sur ce point Poudret/Sandoz, commentaire de la loi fédérale
d'organisation judiciaire, no 11 ad art. 32 OJ), n'a pas démontré à
satisfaction que la décision litigieuse est parvenue en mains de la recourante.
On doit dès lors admettre que cette dernière a agi à temps, dans la mesure où
elle a contesté cette décision dès qu'elle en a eu (indirectement) connaissance
(sur les questions de notification, cf. au surplus A. Grisel, Traité de droit
administratif, Neuchâtel, 1984, p. 875 ss).
Il convient
encore d'examiner si la recevabilité du recours de l'un des copropriétaires
seulement permet au tribunal d'entrer en matière sur le fond et de remettre en
cause la nouvelle estimation fiscale.
Cette
question appelle une réponse positive, dès lors que l'estimation fiscale doit
être fixée pour chaque parcelle (ou chaque feuillet du registre foncier), dans
son ensemble, sans égard au régime de copropriété ou de propriété commune
auquel elle serait, le cas échéant, soumise. Il suffit dès lors de constater,
malgré les apparences, que l'estimation fiscale arrêtée le 12 février 1992
n'était pas entrée en force avant le recours formé le 29 juillet 1992 par
Geneviève Bourgeois, puisqu'elle n'avait pas été régulièrement notifiée à cette
dernière auparavant. On peut relever au surplus que l'existence d'un régime de
copropriété pourrait soulever des difficultés s'agissant de recours en matière
d'estimation fiscale dans l'hypothèse où les copropriétaires déposeraient des
conclusions contradictoires ou divergentes; mais tel n'est à l'évidence pas le
cas en l'espèce.
Le recours
de Geneviève Bourgeois étant recevable, il convient d'entrer en matière sur le
fond.
2.                             Dans le cadre
de la revison générale des estimations fiscales, la commission de district a
porté l'estimation fiscale de la parcelle no 35 de Fr. 300'000.-- à Fr.
1'000'000.--.
Les
recourants estiment cette nouvelle valeur trop élevée et concluent au maintien
de l'estimation fiscale à Fr. 300'000.--.
Le château
de Giez est divisé en trois appartements. Dans cette mesure et d'un point de
vue purement formel, il tombe sous le coup de la définition des immeubles
locatifs arrêtée par les instructions du Département des finances pour la
revision générale pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 31 janvier 1991 (ci-après : les Instructions I), raison pour
laquelle il a été taxé en première étape. Ce critère apparaît certes comme
schématique, mais un tel schématisme est tout à fait admissible en matière
fiscale. Il en résulte, quoi qu'en disent les recourants, que l'entrée en
vigueur de l'estimation litigieuse interviendra avec effet au 31 décembre 1992
(v. Instructions I, p. 1). C'est précisément l'un des objectifs de la révision
générale, conforme au principe de l'égalité de traitement, que d'arrêter de
nouvelles taxations à une date déterminée et uniforme, fixée selon la catégorie
d'immeubles dont il s'agit.
Toutefois,
au vu du caractère de la propriété des recourants, il conviendra, sur le plan
matériel, de s'inspirer des principes applicables aux propriétés d'agrément,
visée par l'art 24 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (ci-après : REFI). Selon les Instructions adressées par le
département aux Commissions de district pour la deuxième étape (ci-après :
Instructions II), en effet,
"on entend par propriété d'agrément ou de
luxe, les propriétés ayant un parc de plaisance (jardin avec parc ou arbres
d'agrément) ou celles qui sont en partie affectées à l'usage des maisons de
maîtres tout en ayant un rendement agricole, diminué du fait de plantations
d'arbres d'agrément ou d'utilisation d'une partie de la propriété par les
habitants de la maison de maître"
. En outre, le contenu de l'art. 24
REFI est le suivant :
"La valeur de rendement des propriétés
d'agrément ou de luxe comprendra non seulement la valeur de rendement agricole,
mais aussi le loyer de la maison de maître et celui du parc attenant.
Les taux de capitalisation seront ceux des terrains agricoles d'une part et
des villas d'autre part.
Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte de la possibilité d'utiliser
l'immeuble d'une manière plus profitable (Règl. art. 8 al. 3)."
Au vu de ces
explications, il faut donc admettre que la commission intimée a taxé à juste
titre la parcelle litigieuse en première étape, vu l'existence de trois
logements, mais qu'il faut au surplus s'inspirer des principes d'estimation
découlant des directives pour la deuxième étape  pour estimer le château de
Giez.
3.                             Conformément
à l'art. 24 al. 1 et 2 REFI, il convient de distinguer la partie affectée à un
usage résidentiel (bâtiment de maître, dépendance, parc, etc) de celle ayant un
rendement agricole. C'est d'ailleurs également ce que préconisent les
Instructions II.
Pour sa
part, dans sa décision du 19 novembre 1992, la commission de district a estimé
à 12'000 m2 la surface à prendre en compte comme parc d'agrément et à 46'150 m2
la partie agricole de la propriété. Le tribunal ne voit pas de motif de
s'écarter de cette appréciation qui n'est, au demeurant, pas contestée.
a) La
surface agricole a été estimée à Fr. 1.-- par m2. Ce montant correspond, comme
l'exige la loi, à la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement
(art. 2); au surplus, on considère généralement que la valeur vénale, en
matière agricole, équivaut à 150 % de la valeur de rendement (TA, du 11 février
1992 EF 90/03; v. aussi BGC aut. 1987, intervention du député Michel Haldy, p.
1290), ou encore que la valeur d'estimation doit être arrêtée à 125 % de la
valeur de rendement. Si l'on suit ce mode de calcul en l'espèce, la décision
litigieuse revient à retenir une valeur de rendement de 80 centimes par m2, ce
qui n'est pas critiquable.
b) L'art. 2
al. 3 LEFI prévoit que la valeur de rendement correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles
et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur depuis le 25
janvier 1991, applicable en l'espèce, il précise que la capitalisation s'opère
sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du
rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22,
qui renvoie à l'art. 21, ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le
revenu normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation
et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une
prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. L'art. 22
précise également que le taux appliqué sera inférieur à celui des immeubles
locatifs (al. 2) et que si la villa est habitée par le propriétaire, la
commission de district estimera le loyer (al. 3).
L'autorité
intimée a estimé à Fr. 6'000.-- le loyer mensuel global du château et de son
rural, comprenant également la jouissance du parc de 12'000 m2.
Ce montant
paraît toutefois élevé. Il suppose sans doute de louer les trois logements à
différents locataires à des loyers mensuels de Fr. 2'500.-- pour chacun des
appartements des recourants et de Fr. 1'000.-- pour celui du concierge. Une
telle location paraît toutefois difficile, notamment parce que ces logements ne
jouissent pas d'une bonne isolation phonique. Il est vrai, au demeurant, que ce
bâtiment, qui comporte vingt et une pièces sans compter le rural pouvant servir
de garage ou de remise, ne bénéficie pas de tout le confort qu'offrirait un appartement
moderne; cet inconvénient est toutefois compensé par son cadre prestigieux et
plein de charme, comportant la jouissance d'un parc magnifique. C'est pourquoi,
l'autorité de céans juge que le bâtiment peut être loué entièrement à un seul
locataire au prix de Fr. 5'000.--.
S'agissant
du taux de capitalisation, l'autorité intimée l'a fixé à 8,5 %. Les
Instructions II recommandent un taux compris entre 7 et 8 % pour un maison
familiale. Il est toutefois parfaitement correct de retenir pour ce type de
bâtiment un taux plus élevé que pour une villa standard, qui prenne en compte
son caractère ancien ainsi que les importants frais d'entretien assumés en
l'espèce par les recourants.
En
définitive, la valeur de rendement du bâtiment et du parc de 12'000 m2 doit
être fixée à Fr. 705'000.-- (60'000 : 8,5 %, en chiffres arrondis).
c) Il faut
encore fixer la valeur vénale de l'immeuble litigieux. Par valeur vénale, il
faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de
la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI, 8 al. 1 et 22 al. 5 REFI).
A cet égard,
la méthode choisie par la commission de district, qui consiste à capitaliser le
loyer retenu à un taux de 6,5 %, n'est pas à l'abri de la critique. Au
demeurant, les Instructions II ne la préconisent nullement pour l'estimation de
la valeur vénale des villas et, partant, des propriétés d'agrément. Elles
recommandent plutôt, pour le calcul de la valeur à neuf, de prendre en compte
le volume du bâtiment et de le multiplier par le prix unitaire au m3, tout en
précisant ce qui suit :
"Le prix unitaire par m3 déterminant
pour le bâtiment en question, respectivement pour des parts particulières de
bâtiments, est influencé par le genre de construction, l'aspect extérieur,
l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité du travail et des matériaux de
construction.
A titre indicatif, un prix de fr. 400.- à fr.
700.-/ m3 correspond à une fourchette moyenne généralement admise."
On obtient
ensuite la valeur vénale d'un tel bâtiment en procédant à une pondération de sa
valeur à neuf, tenant compte de son degré de vétusté.
En l'espèce,
compte tenu de la nature de l'objet à estimer, qui comprend un volume
considérable, il n'est pas possible d'appliquer tels quels les chiffres
recommandés par ces Instructions. On peut néanmoins s'inspirer de la méthode
qui consiste à attribuer un prix unitaire au m3. Dans la fixation de ce prix,
il ne faut pas accorder un poids excessif à la valeur historique de ce
monument. Certes, il s'agit d'un magnifique bâtiment, présentant assurément une
grande valeur historique et architecturale (ce qui joue un rôle pour la
détermination de sa valeur marchande : Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers,
3e éd. 1988, p. 127 notamment), mais il ne faut pas négliger les inconvénients
liés à l'habitation de ce type de logement qui ne sont aménageables selon les
normes usuelles du confort moderne qu'au prix de travaux coûteux et subordonnés
à des autorisations réglementées par une longue procédure (sur ce point, cf.
arrêt du Tribunal administratif EF 92/10, du 26.11.1992). Il est vrai qu'il est
difficile d'évaluer un tel monument, les objets de comparaison étant rares.
Néanmoins, le tribunal considère qu'un prix au m3 compris entre Fr. 100.-- et
Fr. 150.-- n'est pas excessif. Multiplié par le volume de 8'930 m3 résultant de
la police ECA, on obtient ainsi une valeur vénale comprise entre Fr. 893'000.--
et Fr. 1'339'500.--. Pour sa part, l'autorité intimée, dans ses déterminations
du 8 décembre 1992, l'a estimée à Fr. 1'200'000.--. L'autorité de céans juge en
définitive que la valeur marchande du Château de Giez a été arrêtée à un
montant qui est correct et qui doit être confirmé.
d) L'estimation
fiscale du château de Giez doit donc être fixée à Fr. 952'500.-- [(1'200'000 +
705'000) : 2]. A cela s'ajoute la valeur d'estimation de la partie agricole de
la propriété, soit Fr. 46'150.--. Le tribunal parvient ainsi à une estimation
fiscale globale de Fr. 998'150.--, tandis que l'autorité intimée l'avait fixée
à Fr. 1'000'000.--. Vu la faible disparité des chiffres en cause, l'estimation
fiscale doit être maintenue à Fr. 1'000'000.--.
4.                             C'est suite
au recours des intéressés que l'autorité intimée a réduit sa première
estimation de Fr. 1'560'000.-- à Fr. 1'000'000.--; le recours doit dès lors
être considéré comme partiellement admis. Compte tenu de ces circonstances, il
convient en équité de limiter l'émolument d'arrêt à Fr. 750.--, mais en revanche
de rejeter les conclusions en dépens des recourants.
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est
partiellement admis.
II.                La décision rendue le
21 mai 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne, modifiée le 19 novembre 1992 est maintenue, l'estimation fiscale de
la parcelle no 35 de la commune de Giez étant fixée à Fr. 1'000'000.--.
III                Un émolument de Fr.
750.-- (sept cent cinquante francs) est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux, montant compensé par l'avance de frais requise, dont
le solde de Fr. 750.-- (sept cent cinquante francs) leur est restitué.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 18 mars 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourants Jean et
Geneviève Bourgeois, par l'intermédiaire de Me Robert Liron, rue des Remparts
9, à 1400 Yverdon-les-Bains, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson,
p.a. Registre foncier, Place du Château 2, à 1422 Grandson.
Il est également communiqué
pour information :
- au Département des finances,
Service du cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014
Lausanne.