vd_omni · EF.1999.0020 · 2006-04-12 · fr

FONYODI/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne | Une vente dont le prix est inférieur de 25% à la VV déterminée par la CEFI et à une estimation d'après la valeur des travaux effectués après acquisition tombe sous le coup de l'art. 9 REFI. Dans le cadre de l'estimation, il faut distinguer un lot de PPE commercial d'un lot d'habitation et distinguer dans ce dernier les parties habitables et non habitables.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.04.2006 EF.1999.0020

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 avril 2006
sur le recours interjeté par
Gabor FONYODI
,
représenté par Me Jean-Jacques de Luze, notaire à Morges,
contre
la décision rendue le 28 septembre 1999 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
(estimation fiscale des parcelles no 1032 et 1072 de Gimel)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent Pelet,
président; M. Georges-Arthur Meylan et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Greffier: M. Nader Ghosn.
Vu les faits suivants:
A.                     Par acte du
15 février 1999, exécuté le 16 mars 1999, Gabor Fonyodi a
acquis de la société UBS SA les parcelles no 1032 (part de copropriété par
étages de 285/1000 avec droit exclusif sur des locaux commerciaux, de 93 m2 environ,
au rez-de-chaussée) et no 1072 (place de parc) de la Commune de Gimel, pour un
prix de 68'000 francs. L'estimation fiscale de la parcelle no 1032 était de
186'000 fr. au moment de la vente et celle de la parcelle no 1072 de 12'000 fr.;
ces estimations ont toutes deux été effectuées en 1998, à titre provisoire.
La
construction du bâtiment remonte au début des années 1990. Ainsi que cela
ressort d’un lot de photographies, quand Gabor Fonyodi a acquis la parcelle no
1032, en 1999, les murs en béton et briques étaient visibles ; il n'y
avait pas de chape au sol (et même un sol en terre battue dans les actuels
sanitaires), pas de plafonds finis, ni d'isolation, ni de chauffage (Gabor Fonyodi
a fait installer un chauffage au sol).
B.                    Par décision du 28 juin 1999,
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
(ci-après : la CEFI) a maintenu l'estimation fiscale de 12'000 fr. pour la
parcelle no 1072 et arrêté une nouvelle estimation, "ensuite
d’achat", pour la parcelle no 1032 à 235'000 francs. La CEFI a pris en
compte, pour la valeur vénale, un lot d'une surface de 93 m2, à 3'300 fr. le
m2, soit 306'000 fr. au total; elle a déterminé la valeur de rendement à
165'000 fr. en se fondant sur un loyer mensuel de 1'100 fr. pour les 93 m2 (soit
142 fr. le m2) et donc un loyer annuel de 13'200 fr. capitalisé au taux de 8 %;
la somme de ces montants, soit 471'000 fr., divisée par deux donne une moyenne
de 235'500 fr., arrondie à 235'000 francs.
Le
5 juillet 1999, Gabor Fonyodi a recouru contre cette décision en
concluant à ce que l'estimation fiscale des deux parcelles soit réduite à un
montant maximum de 68'000 fr. correspondant à la valeur vénale.
C.                    Par décision du
28 septembre 1999, la CEFI a maintenu sa décision antérieure en
expliquant qu’elle n’avait pas admis le prix de vente des parcelles comme
reflet de la valeur vénale, leur acquisition ayant eu lieu après une vente
forcée. Enfin, l’estimation fiscale de 186'000 fr. était provisoire, alors que
celle de 235'000 fr. tenait compte de la fin des travaux.
Agissant en temps
utile par acte du 8 octobre 1999, Gabor Fonyodi a recouru contre
cette décision. L'estimation de la parcelle no 1072 est admise; le recours
conclut à la réforme de la décision en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle
no 1032 est fixée à 150'000 fr. au maximum (valeur vénale de 60'000 fr.,
augmentée d’environ 80'000 fr. de travaux d'aménagements du local, soit une
"valeur vénale objective" de 140'000 fr.). Enfin, le recourant
explique n'avoir pas réussi à louer l'immeuble à un tiers pour un loyer
d’environ 850 fr. par mois, ce qui prouverait que la valeur de rendement
retenue par la CEFI est trop élevée.
La CEFI s'est
déterminée le 1
er
novembre 1999 en se référant aux
instructions du Département des finances pour la révision générale des
estimations fiscales (ci-après : les instructions, avec mention de la date
du document cité) et a conclu au rejet du recours. La CEFI souligne en
particulier que l'estimation fiscale de 186'000 fr. visait l’immeuble "non
terminé" ; la révision en cause, intervenue à la suite de
l’acquisition faite par le recourant, prend en compte l’achat et l’achèvement
du lot. La commission explique par ailleurs avoir constaté ces dernières années
que les appartements en PPE s'acquéraient entre 3'500 et 4'500 fr. le m2; elle
a en l'occurrence estimé la valeur du mètre carré à 3'300 fr., bien qu’il
s’agisse d'une construction récente, afin de tenir compte de la vocation
commerciale des locaux. En regard d'un investissement de 80'000 fr., la différence
de 49'000 fr. entre la précédente et la nouvelle estimation (respectivement
arrêtée à 186'000 fr. et à 235'000 fr.) montre qu'il n'y a pas eu abus du
pouvoir d'appréciation dans la mise à jour de l'estimation. En ce qui concerne
la valeur de rendement, la CEFI a pris en compte la situation et la qualité de
construction de l'immeuble, dans un marché à la baisse.
Le Tribunal a tenu
une audience contradictoire sur place le 4 mars 2004 et a procédé à
une vision locale. Le recourant a exposé ne pas savoir pour quel prix l'UBS SA
avait acquis les parcelles. Pour lui, l'estimation ne peut dépasser la valeur
vénale dès lors qu'il a acheté au prix du marché (il tient pour peu
vraisemblable que la banque lui ait fait un prix de faveur). La valeur vénale
du local commercial, acquis à l'état brut, doit être augmentée de la valeur des
travaux effectués (68'000 fr. environ en définitive). S'agissant de la valeur
de rendement, le recourant a produit un contrat de bail dont il ressort qu'il
louait précédemment un local d'une surface habitable approximative de 91 m2
pour 900 fr. (plus 100 fr. de charges) à Ecublens. Il a par ailleurs fait
valoir que, lorsqu'il s'est installé à Gimel il y a quatre ans, il avait pensé
acquérir les locaux commerciaux voisins, à titre d'investissement, et avait
cherché en vain à les louer pour 800 fr. par mois. Le recourant utilise les
locaux pour son usage, notamment pour les bureaux de son entreprise active dans
le leasing électroménager.
Il ressort d’un
descriptif de vente de la gérance GECO de novembre 2003 – produit par le
recourant - que le local au-dessus du sien, parcelle no 1035, d'une surface
d'environ 80 m2, à usage d'habitation (3 pièces) - propriété de l’UBS SA
ensuite de réalisation forcée - est en vente pour 210'000 fr. (prix qui
viendrait de baisser à 190'000 fr.); le loyer – depuis le 1
er
avril
2001 - en est de 1'209 fr., plus 100 fr. de charges; l'estimation fiscale de
l'objet est de 248'000 francs.
La CEFI a exposé
qu'il n'y a pas d'autres surfaces commerciales en PPE dans la région. L'intimée
ne dispose pas d'indication sur la valeur vénale de la parcelle No 1032 avant
travaux dans son dossier. La CEFI a précisé que, dans sa démarche, elle a
commencé par arrêter ce qu'elle considérait comme la réelle valeur du bien et
son estimation fiscale; dans un deuxième temps, elle a pris en compte le prix
des travaux, tel qu'invoqué (bien que paraissant bas), à titre de calcul de
contrôle pour constater que, compte tenu de la plus-value, l'estimation fixée
s'avérait justifiée.
Le Tribunal a
constaté sur place que les locaux sont à présent aménagés : il y a deux
bureaux, une petite cuisine, des sanitaires; il y a également, au nord du
bâtiment, une surface indiquée comme "dépôt" sur le plan de situation
du 17 juillet 1991, affectée d'une part à un "local-atelier", et
d'autre part à une "salle de conférence". Ces deux dernières pièces,
qui jouxtent des caves, sont éclairées par de minces lucarnes rectangulaires
proches du plafond; manifestement, elles ne devraient pas servir pour le séjour
ou le travail durable. Il faut toutefois constater que ces pièces sont en
rapport fonctionnel avec les autres locaux. L'ensemble est très correctement et
proprement aménagé, mais sans luxe.
Considérant en droit:
1.                     L’estimation fiscale
est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (art. 2 al. 1 LEFI), avec cette précision que la valeur vénale
est le montant maximum envisageable comme valeur d’estimation (cf. art. 2 al. 2
LEFI).
2.                     a) La commission de district
procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour
but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par
demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de
biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation
de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces
immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 LEFI). Cette opération se
distingue de la révision générale, régie par les art. 11, 19 al. 1 et 22 LEFI.
Dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date
donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a
notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (cf. EF.1994.0017
du 6 juin 1994; EF.1998.0006 du 17 juin 1998). On précisera en outre qu'une
unité d’étage doit faire l’objet d’une estimation indépendante (et non d’une
estimation globale de l’immeuble avec répartition entre les lots au prorata des
millièmes, cf. EF.1993.0062 du 30 décembre 1998 ; cf. toutefois EF
1999/0005 du 31 janvier 2000).
b) Comme elle s’en est
expliquée dans sa réponse, la commission a considéré l’achat et l’achèvement du
lot, en relevant que l’estimation de 1998 avait été effectuée à titre provisoire.
A cet égard, la mise à jour n’est pas liée aux seuls travaux de transformation
(pour l’hypothèse où la transformation partielle d’un immeuble ou sa rénovation
constitue le motif de la mise à jour, voir EF.1992.0006 du 11 août 1992 :
l’adaptation de l’estimation fiscale doit alors être limitée à l’augmentation
de la valeur résultant des travaux effectués ; ainsi, la nouvelle
estimation fiscale, après transformations, doit être calculée sur la base de
l’ancienne estimation, à laquelle s’ajoute la moyenne entre l’augmentation de
la valeur marchande et l’augmentation de la valeur de rendement due aux
travaux; cf en outre EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). La CEFI a au demeurant
précisé qu’elle s’était référée à la plus-value liée aux travaux pour un calcul
de contrôle de son estimation.
3.                     a) La valeur vénale
d’un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l’offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l’état et le rendement de
l’immeuble (art. 2 al. 4 LEFI; art. 8 al. 1 REFI). A défaut d’indications (prix
d’achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d’immeuble,
la nécessité d’amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art.
8 al. 2 REFI). La valeur vénale d’un immeuble avec une construction s’obtient
en additionnant les valeurs du terrain et du bâtiment (EF.1990.0009 du 27
septembre 1991).
Il résulte de ce qui
précède que la valeur marchande d’un immeuble représente le prix de vente qui
peut être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix
pratiqués pour les transactions immobilières concernant des immeubles du même
genre dans la région (cf. EF.1995.0010 du 30 août 1995). Le Tribunal
administratif a ainsi jugé qu’il fallait se fonder, en principe, dans la
détermination de la valeur marchande, sur le prix d’achat de l’immeuble, à tout
le moins dans le cadre de mises à jour suite à des ventes (cf. EF.1993.0035 du
4 octobre 1994). La jurisprudence a par ailleurs précisé que, dans le système
vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour une longue période (dans la
règle, deux décennies), et que, dans ces conditions, la difficulté actuelle à
trouver un acheteur pour un prix normal n’était pas déterminante (EF.1993.0015
du 16 juin 1993, arrêt dans lequel le Tribunal n’a pas admis de tenir compte du
fait que le marché immobilier était alors très calme, voire déprimé pour
certains objets; pour une nuance à cette jurisprudence, cf. EF.1995.0010
précité, qui réserve l’hypothèse où un propriétaire démontrerait que, même à
moyen terme, il n’a aucune chance d’aliéner son objet à un prix normal; et pour
un cas d’application, cf. EF.1999.0021 du 24 janvier 2001 : immeuble
acquis en 1995 ensuite de vente forcée, revendu en 2000, pour un prix, admis
comme l’expression de la valeur marchande, bien que très inférieur à la valeur
vénale estimée, ceci en raison des caractéristiques de la construction, de
qualité moyenne, de conception hybride et présentant des volumes très
difficilement modulables).
b) Les ventes qui ont
eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont
été fixés sous l’influence de conditions particulières (vente entre parents,
vente juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats
extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas
prises en considération (art. 9 REFI).
Dès lors que le but
recherché par la procédure d’estimation fiscale est de cerner au plus près la
valeur marchande de l’immeuble, les autorités d’estimation n’ont pas à s’en
tenir au prix d’achat indiqué, si celui-ci ne correspond pas à la valeur du
marché; la commission est ainsi fondée, si elle constate, sans procéder à
d’amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur
marchande de l’immeuble, à s’écarter de ce critère, pour se fonder sur d’autres
indications de nature essentiellement comparatives, comme le suggère par
ailleurs l’art. 8 al. 2 REFI lorsqu’il se réfère, outre au prix d’achat, à des
éléments de comparaison (cf. EF.1998.0009 du 10 août 1998). La commission est
autorisée à s’écarter du prix de vente convenu lorsqu’à l’issue de ses calculs
elle parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la
valeur vénale computée (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994; jurisprudence
confirmée à l’occasion d’écarts de l’ordre de 24-25 % entre le prix
d’adjudication de l’immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission, EF.1997.0007 du 14 juillet 1997, consid. 46, p. 6,
et EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; en outre EF.1999.0002 du 7 mai 1999 où
l’écart était de 27%).
c) Dans le cas
présent, la CEFI parvient, à l’issue de ses calculs, à une différence très
supérieure à 25 % entre le prix convenu (68'000 fr.) et la valeur vénale
(306'000 fr.) estimée conformément aux barèmes indicatifs des instructions du
20 novembre 1992 et aux indications du marché des parts de copropriété par étage
d’habitation (faute de pouvoir comparer avec d’autres lot de PPE commerciales).
Dans ces conditions, la CEFI pouvait considérer que le recourant avait
bénéficié dans l’acquisition de sa part en PPE de circonstances extraordinaires
au sens de l’art. 9 REFI, et qu’elle n’était pas liée par le prix de vente de
l’immeuble (au demeurant également très inférieur à l’estimation de 186'000 fr.
faite en 1998); c’est ainsi à juste titre que la CEFI s’est écartée de la règle
selon laquelle, pour un immeuble récemment acquis, le prix d’acquisition
représenterait la valeur marchande.
d)
La CEFI a rendu compte que les appartements en PPE s’étaient vendus les
dernières années à des prix entre 3'500 fr. et 4'500 fr. le m2, indication dont
elle s’est servie pour déterminer une valeur vénale unitaire de 3'300 fr. le
m2. Les instructions du 20 novembre 1992 (p. 6) prescrivent par ailleurs de
fixer la valeur des appartements entre 3'000 et 6'000 fr. le m2 selon la région
et le type d’immeuble (genre de construction, qualité du travail, des
matériaux, année de construction).
Cela
étant, le Tribunal constate que, sur
le plan de situation
du 17 juillet 1991
, on mesure 33.80 m2 de surface pour la
partie arrière des locaux (
"local-atelier",
"salle de conférence") qui ne peut être durablement affectée à
l’habitation, et 60 m2 pour la partie habitation.
Il
convient de tenir compte de la distribution réelle de la surface en parties
habitables et non habitables
; il faut en outre de
distinguer davantage la valeur vénale d’un lot de PPE commercial de celle d’un
appartement en PPE. Dans ces conditions, le Tribunal retient une valeur de
3'000 fr./m2 (prix plancher des instructions) pour la surface habitable de 60
m2, soit 180'000 fr.; la partie des locaux non vouée à l’habitation, de 33 m2,
et désignée comme "dépôt" sur le plan de situation, ne peut qu’être
estimée à un prix inférieur, soit en l’occurrence 2'500 fr./m2, représentant
une valeur de 82'500 francs. Il résulte de ce qui précède que la valeur vénale
du lot est arrêtée à 262'500 francs.
4.                     La valeur de rendement
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l’argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI). Dans
le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses
besoins personnels sont estimées d’après l’usage ordinaire (art. 5 al. 2 REFI).
La capitalisation du rendement s’opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net
ou, dans la règle, du 6 au 9 % du rendement brut selon le genre d’immeuble
(art. 7 al. 1 REFI).
L’autorité intimée a
tenu compte d’une surface de 93 m2 au prix de 142 fr./ m2, pour établir la
valeur de rendement. Le Tribunal constate, après visite des lieux, que, compte
tenu de la région, de la qualité des rénovations qui ont finalement été faites
dans l’immeuble et de la vocation des locaux, il y a lieu de retenir une valeur
d’utilisation de 150 fr./m2 (estimation plancher des instructions du 31 janvier
1991, p. 4, pour des bureaux et surfaces commerciales en zone semi-urbaine)
pour les 60 m2 de surfaces habitables, soit 9'000 fr., et une valeur,
différenciée, de 100 fr./m2, pour les surfaces de dépôt, soit 3'300 francs.
La somme de 12'300 fr.
doit être capitalisée. Le taux de capitalisation retenu par la CEFI, de 8 %,
est conforme à l’art. 7 REFI ainsi qu’aux instructions (p. 7), selon
lesquelles, s’agissant des immeubles artisanaux et commerciaux en PPE, le taux
de capitalisation généralement admis est de 8 à 8,5 %. Ce taux doit être
confirmé en l’occurrence. La valeur de rendement du biens-fonds est donc de
153'750 francs.
5.                     Dans sa jurisprudence
constante, le Tribunal administratif a fixé la marge d’appréciation dont
jouissait la commission à un écart de 5 % entre sa propre estimation et celle
de l’autorité intimée (cf. EF.1995.0012 du 25 octobre 1995 et EF.1995.0082 du 1
er
mai 1996). Ce n’est dès lors qu’en présence d’une différence de plus de 5 % que
le Tribunal réforme la décision litigieuse, considérant que l’autorité a excédé
le pouvoir d’appréciation que la loi lui confère et, par conséquent, a
faussement appliqué celle-ci (cf. également EF.1993.0073 du 30 mai 1994, jugeant
qu'une variation de 5,3 % reste admissible).
En l’espèce,
l’estimation fiscale nouvellement calculée donne une valeur arrondie de 208'000
fr. (262'500 + 153'750 : 2 = 208'125 fr.), alors que la CEFI l’a fixée à
235'000 francs. La décision entreprise doit dès lors être réformée, en raison
de l’importante disparité des estimations en cause (27'000 fr. ou 11,5 %).
L’estimation fiscale du lot du recourant est fixée à 208'000 fr., au lieu de
235'000 francs.
6.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à une admission partielle du recours. Dans ces conditions,
l’émolument réduit qui devrait être mis à la charge du recourant conformément à
l’art. 55 LJPA peut être compensé avec les dépens, réduits également, auxquels
le recourant peut prétendre de la part de l’Etat en vertu de la même
disposition. Les frais seront ainsi laissés à la charge de l’Etat qui, en
contrepartie, ne versera pas de dépens au recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours
est partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 28 septembre 1999 par la Commission d’estimation fiscale des
immeubles du district d’Aubonne est réformée en ce sens que la nouvelle
estimation fiscale de la parcelle no 1032 est fixée à 208'000 francs.
III.                     L’arrêt est
rendu sans frais, ni dépens.
jc/Lausanne, le 12 avril 2006
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.l