vd_omni · AC.2006.0048 · 2006-12-21 · fr

DJAFARRIAN/Municipalité de Paudex, KOTTELAT | Le plan de situation dressé par un géomètre officiel fait foi s'agissant des données du cadastre, mais non lorsqu'il s'agit de déterminer les éléments construits entrant dans le calcul du COS, définis par le règlement communal. En l'espèce, la commune a omis de vérifier, ainsi qu'elle l'aurait dû, la conformité du COS indiqué dans le dossier d'enquête aux dispositions réglementaires et a délivré le permis de construire à tort. Admission du recours, les frais de procédure et dépens étant mis à charge de la municipalité qui a rendu sa décision en méconnaissance de ses propres dispositions réglementaires, sans que l'on puisse reprocher au constructeur comme une faute d'avoir sollicité l'autorisation litigieuse.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.12.2006 AC.2006.0048

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
21 décembre 2006
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente; MM. Renato Morandi et
Olivier Renaud
, assesseurs. Greffière: Mme Sophie Yenni
Guignard.
Recourant
Djalil DJAFARRIAN,
à Paudex,
représenté par Marc-Etienne FAVRE, Avocat, à Lausanne
Autorité
intimée
Municipalité de Paudex,
représentée
par Philippe-Edouard JOURNOT, Avocat, à Lausanne
Constructrice
Marlène KOTTELAT,
à Paudex
Objet
Permis de construire
Recours Djalil DJAFARRIAN c/ décision de la Municipalité
de Paudex du 21 février 2006 (levant son opposition au projet de construction
sur la parcelle no 12, propriété de Marlène KOTTELAT)
Vu les faits suivants
A.
Marlène Kottelat est propriétaire de la parcelle no 12 de
la commune de Paudex, cadastrée au Registre foncier avec une surface de 2'512 m
²
comprenant une place-jardin de 2'195 m² et une habitation et garage de 317 m²,
y compris la partie souterraine de la construction (nos ECA 268a et 268b). En
1995, la propriétaire a procédé à un agrandissement du bâtiment d'habitation par
l'adjonction d'une véranda de 6 m².
B.
Du 24 janvier au 13 février 2006, Marlène Kottelat a mis à
l'enquête publique un projet prévoyant la démolition de la véranda construite
en 1995 et son remplacement par une nouvelle annexe d'une surface de 21,6 m
²,
sans compter l'avant-toit ni les escaliers d'accès. Le dossier d'enquête
comportait notamment un plan de situation établi les 7 avril/21 novembre 2005
par Jean-Pierre Ferrini, géomètre officiel, qui indiquait que la surface
cadastrale de la parcelle en cause, établie sur la base des données
cadastrales, s'élevait à 2'512 m² et la surface du bâtiment no ECA 268a (sans
la partie souterraine du bâtiment), déterminée selon lui à 235.7 m² (ci-après :
le plan de situation).
C.
Djalil Djafarrian, propriétaire de la parcelle voisine no
219 du cadastre communal, a formé opposition le 25 janvier 2006. Son opposition
a été levée le 21 février 2006 par la municipalité de Paudex (ci-après : la
municipalité), laquelle a délivré le même jour le permis de construire
sollicité.
D.
Djalil Djafarrian a recouru contre cette décision le 14
mars 2006, en concluant à son annulation. il faisait valoir notamment que
l'agrandissement projeté excèderait la surface bâtie maximum autorisée sur la
parcelle no 12 et que les surfaces indiquées sur le plan de situation seraient fausses.
Il se référait à cet égard à un rapport de vérification établi le 8 mars 2006,
à sa demande, par Fabrice Bovay, géomètre officiel, lequel concluait que la
surface construite de 235,7 m
² figurant sur le plan de situation était effectivement
erronée car elle ne tenait pas compte d'un couvert sur pilier surmonté d'une
pièce d'habitation.
E.
Le recourant s'est acquitté en temps utile de l'avance de
frais requise.
F.
Marlène Kottelat s'est déterminée par courriers des 12 et
13 avril en contestant les conclusions du rapport d'expert produit par Djalil
Djafarrian et en concluant au rejet du recours. Elle a produit diverses pièces,
dont un courrier et un plan datés du 30 mars 2006 de Jean-Pierre Ferrini
confirmant que la surface bâtie actuelle était bien de 235,7 m
².
G.
La municipalité a répondu le 9 mai 2006 en concluant au
rejet du recours.
H.
L'effet suspensif a été accordé au recours par décision
incidente du 17 mai 2006.
I.
Par courriers des 3 août et 4 septembre 2006, le juge
instructeur, en accord avec les parties, a mandaté Jean W. Nicole, géomètre
officiel, à titre d'expert aux fins de procéder au contrôle du plan de
situation, en précisant qu'il lui était loisible d'apporter toute autre
remarque ou considération qu'il jugerait utile.
J.
L'expert précité a rendu son rapport le 5 octobre 2006,
dont le contenu est reproduit ci-dessous:
(...)
2. Problème posé
Calcul de la surface bâtie à prendre en considération
pour le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS) selon le chapitre 7,
articles 26 et 46 du RPGA de la commune de Paudex, approuvé le 23 juillet 1998
par le Département des infrastructures.
3. Remarques préliminaires
La cadastration des bâtiments faite dans le cadre de
la mensuration cadastrale est basée sur des directives fédérales et cantonales
qui n'ont aucun critère commun avec la police des constructions de
l'aménagement du territoire.
Par conséquent, la surface cadastrale des
constructions inscrite au registre foncier ne peut pas être prise sans autre
réflexion pour le calcul du COS. Ceci est d'autant plus vrai que la mise à jour
du plan cadastral dépend du propriétaire qui doit mandater un ingénieur
géomètre breveté, ce qui est fréquemment oublié.
Ainsi lors d'agrandissement de bâtiment existant,
seule une détermination de la surface bâtie sur place permet de calculer le COS
correctement, ce que nous avons fait dans le cadre de cette expertise.
4. Calcul de la surface bâtie existante
Suite aux relevés effectués sur place le 27 septembre
2006 et à la vérification des éléments à prendre en compte selon les articles
26 et 46 du RPGA pour le calcul de la surface bâtie, celle-ci est de 249.3 m².
Sur le plan ci-joint du 27.09.06 le liseré rouge
indique le pourtour du bâtiment à prendre en considération pour la surface
bâtie selon les critères d'aménagement du territoire, soit y compris la surface
2 du couvert sur pilier, mais en déduisant la surface 7 correspondant à
l'entrée principale de la villa. La surface enterrée No 5 de 66 m² n'entre pas
dans le calcul. Le calcul se présente de la manière suivante:
S=235 + 8.5 + 6.0 + 1.4 - 1.6 = 249.3 m² = surface
bâtie actuelle
Selon l'art. 26, surface bâtie possible (COS 1/10) :
2'512 : 10 = 251.2 m² soit une surface constructible disponible de 251.2 -
249.3 = 1.9 m².
Ainsi la situation existante est conforme à l'art. 26
RPGA.
5. Calcul de la surface bâtie du projet, objet du
présent recours
Le projet prévoit de démolir l'actuelle véranda, No 3
sur le plan ci-joint, soit 6.0 m
2
à déduire, la surface de l'agrandissement étant annoncée
par le constructeur à 21.6 m2 (4.50 x 4.80 = 21.6 m2)
On en déduit la future surface bâtie suivante :
S future : 249.3 - 6.0 + 21.6 m2 = 264.9 m2 soit 13.70
m² de trop par rapport à la surface constructible.
Le projet est donc en dérogation à l'article 26 RPGA.
L'expert
:
Jean
W. Nicole
ing.géomètre
breveté".
K.
Les honoraires de l'expert, par 2'152 fr., ont été payés
par le recourant, au moyen de l'avance de frais complémentaire requise par le
tribunal.
L.
Invités à se déterminer sur ce document, tant Djalil
Djafarrian que la municipalité ont déclaré adhérer aux conclusions du rapport
d'expert par courrier du 6 novembre 2006, respectivement du 7 novembre 2006. Marlène
Kottelat ne s'est pas déterminée dans le délai imparti.
M.
Suite à l'avis de clôture d'instruction adressé aux
parties le 14 novembre 2006, la municipalité a déposé spontanément une écriture
le 20 novembre 2006 concluant à ce que l'entier des frais de la cause et des
dépens soient mis à la charge de Marlène Kottelat. Celle-ci a contesté ce point
de vue par courrier du même jour adressé à la municipalité, laquelle a répondu
le 24 novembre 2006 en confirmant ses conclusions.
N.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
O.
Les arguments respectifs des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Le recourant invoque principalement une violation du
coefficient d'occupation du sol (COS), qui ne devrait pas dépasser 0,1 dans la
zone concernée, soit en l'espèce une surface bâtie maximum admissible de 251,2
m
². Il reproche au projet litigieux d'augmenter la surface bâtie
actuelle au-delà de ce maximum en invoquant notamment une erreur de calcul dans
l'indication de la surface bâtie figurant sur le plan de situation soumis à
l'enquête publique.
a) La parcelle litigieuse se trouve en zone de
villas de faible densité au sens des art. 24 à 28 du règlement communal du
plan général d'affectation et de la police des constructions de la commune de
Paudex, approuvé par le Département des infrastructures le 23 juillet 1998
(ci-après : RPGA). L'art. 26 al. 2 RPGA définit la surface bâtie et le
coefficient d'occupation du sol en zone de villas de faible densité comme suit:
"Le coefficient d'occupation du sol est de 0.10 au
maximum, calculé conformément à l'article 46."
L'art 46 RPGA dispose ce qui suit:
"
Article 46 -Coefficient d'occupation du sol,
d'utilisation du sol
Le coefficient d'occupation du sol (COS) est le rapport
existant entre la surface bâtie d'une parcelle et sa surface totale. Il se
calcule sur le niveau présentant les plus grandes dimensions en plan, compte
tenu de tous les éléments architecturaux, y compris les loggias et autres
avant-corps.
Les dépendances souterraines au sens de l'art. 62, les
balcons ouverts ou fermés, les perrons d'entrée couverts ou non, les piscines
privées non couvertes, les terrasses non couvertes et les avant-toits jusqu'à
1.40 m. de largeur ne sont pas pris en compte dans le calcul du COS.
(…)."
L'art. 62 RPGA prévoit ce qui suit:
"
Article 62 - Dépendances souterraines
Sont considérées comme souterraines les dépendances dont les
2/3 au moins du volume sont entièrement situés sous le niveau du terrain
naturel, dont la toiture est soit située sous un bâtiment, soit recouverte de
terre et engazonnée, et dont une seule façade ainsi que les éventuelles rampes
d'accès sont visibles une fois le terrain aménagé."
b) En l'occurrence, le rapport d'expertise du 5
octobre 2006 - dont les conclusions n'ont pas été contestées par les parties -
a permis de démontrer qu'en calculant la surface bâtie conformément aux
dispositions ci-dessus, le projet litigieux aurait pour effet de porter la
surface bâtie à 264.9 m², soit un dépassement de 13.70 m² par rapport au COS
maximum admissible de 0,1 selon l'art. 24 RPGA (cf. rapport p.2). Il en découle
que le projet litigieux, autorisé sur la base d'une surface bâtie calculée de
manière erronée, n'est pas conforme aux dispositions réglementaires applicables
à la zone de villas de faible densité. Le recours devant être admis pour ce
motif déjà, le tribunal peut se dispenser d'examiner les autres griefs du
recourant.
2.
Adhérant aux conclusions du rapport d'expertise en
constatant que le plan de situation fourni par la constructrice révélait une
surface bâtie inexacte (cf. courrier du 7 novembre 2006), la municipalité estime
toutefois que la responsabilité de cette erreur incombe à Marlène Kottelat, qui
doit répondre de l'activité de ses mandataires, en l'espèce
l'ingénieur-géomètre officiel auteur du plan. Partant, elle conclut à ce que l'entier
des frais de procédure ainsi que les dépens soient mis à la charge de la
constructrice (cf. courrier du 20 novembre 2006).
a) S'agissant des frais et des dépens, l'art. 55
LJPA a la teneur suivante :
"L'arrêt règle le sort des frais et dépens, qui sont en
principe supportés par la ou les parties qui succombent.
Le tribunal peut mettre un émolument à la charge des communes
et leur allouer des dépens.
Lorsque l'équité l'exige, le tribunal peut répartir les frais
entre les parties et compenser les dépens, ou laisser tout ou partie des frais
à la charge de l'Etat."
On rappellera tout d'abord que par "frais"
au sens de l'art. 55 LJPA, il faut entendre l'émolument judiciaire prélevé par
l'Etat pour l'activité du tribunal, auxquels s'ajoutent, cas échéant, les
montants versés à des tiers pour l'accomplissement de certaines opérations
(art. 1 du règlement sur les émoluments et les frais perçus par le Tribunal
administratif du 24 juin 1998). Quant aux dépens, il s'agit de l'indemnité
accordée à un plaideur pour compenser (partiellement en général) le préjudice
économique correspondant aux frais engendrés par la procédure.
En l'espèce, l'objet du litige est la décision
municipale du 21 février 2006, qui doit être annulée par le présent arrêt.
C'est ainsi la commune qui "
succombe
" au sens de l'art. 55 al.
1 LJPA. Certes, selon la jurisprudence du Tribunal administratif publiée en
1994 (arrêt TA RE.1993.0030 du 11 novembre 1993, RDAF 1994 p. 323), lorsque la
procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou
plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,
c'est en principe à la partie adverse déboutée, à l'exclusion de la
collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, de supporter
les frais et dépens. Cette jurisprudence a cependant été nuancée en ce sens que
le justiciable, que la loi astreint à solliciter une autorisation de construire
auprès de la municipalité, peut compter de bonne foi que celle-ci examinera sa
demande en appliquant le droit d'office sans avoir à craindre d'obtenir dite
autorisation à tort et de se le voir reprocher ensuite en procédure (cf. arrêt TA
AC.2002.0132 du 26 juin 2003, dans lequel le tribunal a mis la totalité des
frais de procédure et l'allocation de dépens à la charge de la commune qui
avait délivré une autorisation de construire en méconnaissance de ses propres
dispositions réglementaires applicables au calcul de la surface bâtie sans que
l'on puisse reprocher au constructeur comme une faute d'avoir sollicité l'autorisation
litigieuse).
b) En l'occurrence, la municipalité tente de
démontrer qu'elle ne porte aucune responsabilité dans le fait que la décision
attaquée repose sur un calcul inexact de la surface bâtie, en affirmant qu'il
ne lui appartenait pas de vérifier les indications figurant sur le plan de
situation établi par un géomètre officiel. Cette affirmation est erronée. La
jurisprudence a eu l'occasion de préciser à plusieurs reprises que la manière
dont les constructions étaient cadastrées (ou non) au Registre foncier n'était
pas déterminante pour le calcul de la surface bâtie du point du vue du COS (cf.
notamment arrêt TA AC.2002.0132 précité). En effet, les règles sur le calcul du
COS figurent dans les règlements communaux, qui disposent d'un certain pouvoir
normatif, ou, à défaut, dans la jurisprudence cantonale rendue en la matière.
En revanche, l'état descriptif des immeubles au Registre foncier (art. 942 du
Code civil) est en principe dressé, dans la règle, sur la base de la
mensuration officielle, dont les principes sont arrêtés par le Conseil fédéral
(art. 950 CC), qui a adopté à cet effet diverses ordonnances (Ordonnance du 18
novembre 1992 sur la mensuration officielle (OMO, RS 211.432.2), Ordonnance
technique du DDPS du 10 juin 1994 sur la mensuration officielle (OTEMO, RS
211.432.21). Certes, à lire l'art. 1 al. 2 OMO, les données de la mensuration
officielle sont censées servir à la constitution et à l’exploitation de
systèmes d’information du territoire et devraient pouvoir être utilisées à des fins
tant publiques que privées. Cependant, puisqu'il existe des règles communales
et cantonales sur le calcul de la surface bâtie, on ne voit pas comment on
pourrait en faire abstraction et se référer exclusivement, par exemple, à la
définition des "bâtiments" figurant à l'art. 14 OTEMO (toujours à
titre d'exemple, on peut relever que les balcons sont traités non pas comme
"bâtiments" mais comme "objets divers" selon l'art. 21
OTEMO, alors que la jurisprudence a élaboré des règles subtiles sur la question
de savoir s'ils font ou non partie de la surface bâtie, voir par exemple en
dernier lieu arrêt TA AC.2001.0058 du 23 mai 2003). A cela s'ajoute que la
municipalité doit appliquer d'office les règles de droit public qu'elle a la
charge de mettre en œuvre. Aux termes de l'art. 104 al. 1 LATC, il lui
appartient notamment de s'assurer, avant de délivrer le permis de construire,
de la conformité du projet aux dispositions légales et réglementaires.
c) Dans le cas présent, force est de constater que
s'il y a lieu d'indemniser le recourant pour les frais d'avocat engendrés par
la procédure, c'est en raison du fait que la commune a omis de vérifier, ainsi
qu'elle aurait dû le faire avant de délivrer le permis de construire, la
conformité du calcul de la surface bâtie, tel qu'indiqué dans le dossier
d'enquête, aux dispositions réglementaires. Contrairement à ce qu'elle prétend,
l'erreur ne provient pas du fait que les données cadastrales portées sur le
plan de situation étaient erronées, mais d'une méconnaissance de ses propres
dispositions réglementaires applicables au calcul de la surface bâtie. En
effet, si le plan de situation dressé par un géomètre officiel fait foi
s'agissant des données du cadastre, il n'en va pas de même s'agissant de
déterminer les éléments construits entrant dans le calcul du COS en application
de la réglementation communale. Le dossier d'enquête est d'ailleurs parfaitement
clair à cet égard, en ce sens que le plan de situation se réfère aux données du
cadastre s'agissant de la surface de la parcelle, mais précise expressément que
la surface bâtie est indiquée en référence au règlement communal, ce qui
confirmait à la municipalité son obligation d'en vérifier la conformité. On
relèvera enfin que la commune aurait eu la faculté, une fois connu le rapport
d'expertise du 5 octobre 2006, dont les conclusions n'ont pas été mises en
cause par l'une ou l'autre des parties, de rapporter sa décision, ce qui aurait
dispensé le tribunal de trancher le litige.
d) Il découle de ce qui précède que les frais de la
cause, ainsi que les frais d'expertise, doivent être mis à la charge de la
commune de Paudex, de même que les dépens auxquels a droit le recourant, qui
obtient gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel. La
municipalité, qui succombe, n'a pas droit à l'allocation de dépens et il n'y a
pas non plus lieu d'en allouer à la constructrice, qui a procédé sans l'aide
d'un mandataire.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Paudex du 21 février
2006 levant l'opposition déposée par Djalil Djafarrian et délivrant à Marlène
Kottelat le permis de construire une annexe de 21.6 m
² conformément aux
plans de l'enquête publique no 670 A est annulée.
III.
Les frais de la cause, par 1'500 (mille cinq cents) francs,
sont mis à la charge de la Commune de Paudex.
IV.
Les frais d'expertise judiciaire, arrêtés à 2'152 (deux
mille cent cinquante-deux) francs, sont mis à la charge de la Commune de
Paudex.
V.
Djalil Djafarrian a droit à des dépens arrêtés à 1'200 (mille
deux cents) francs, à la charge de la Commune de Paudex.
VI.
La Commune de Paudex n'a pas droit à des dépens.
VII.
Marlène Kottelat n'a pas droit à des dépens.
Lausanne, le 21 décembre 2006
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.