vd_omni · FO.2010.0003 · 2010-09-03 · fr

Office fédéral de la justice/Commission foncière Section II, PPE X.________, Département de l'économie, Municipalité de Leysin | Recours de l'Office fédéral de la justice contre une décision de la Commission foncière autorisant la transformation d'un apparthôtel (PPE) en un bâtiment résidentiel et par conséquent la révocation de la charge de mise à disposition de l'exploitation hôtelière grevant les lots acquis par des personnes à l'étranger dans la PPE. Bien que la charge ait été constituée sous l'ancien droit, la cause doit être jugée selon le droit actuellement en vigueur. En l'espèce, les faillites successives de l'apparthôtel ne sont pas dues à une mauvaise gestion des hôteliers, mais découlent de la situation économique de ces dernières années. Dès lors que les circonstances se sont modifiées de façon essentielle et imprévisible et que ce changement profond a produit sur la situation des copropriétaires des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles, les conditions auxquelles sont subordonnées, tant par la loi que par la jurisprudence, la révocation de la charge litigieuse sont remplies. Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.09.2010 FO.2010.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
3
septembre 2010
Composition
Mme Isabelle Guisan,
présidente
;
MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Liliane
Subilia-Rouge, greffière.
R
ecourant
Office fédéral de
la justice,
à Berne.
Autorité intimée
Commission foncière
Section II
, à Lausanne.
Autorités concernées
1.
Département de
l'économie,
Secrétariat général
, à
Lausanne,
2.
Municipalité de
Leysin,
représentée par Jacques Haldy, avocat, à
Lausanne.
Tiers intéressé
PPE X.________,
à Leysin,
représentée
par Carole Emery, notaire, à Aigle.
Objet
Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours Office fédéral de la justice c/
décision de la Commission foncière Section II du 13 novembre 2009 (autorisant
la transformation de la PPE "X.________" constituée sur la parcelle
n° ******** de la Commune de Leysin d'un apparthôtel en un bâtiment
résidentiel)
Vu les faits suivants
A.
La propriété par étages X.________ (ci-après: la
PPE) est constituée sur la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune
de Leysin. Cette PPE a été créée le 9 juillet 1984 en vue d’une exploitation en
tant qu’apparthôtel par Y.________ (devenu Y.________ en 1985) qui était
notamment propriétaire de 21 lots de PPE. Le mobilier qui servait à
l’exploitation de la partie hôtelière des immeubles de Y.________ faisait
partie de la société Z.________ Leysin SA, inscrite au registre du commerce le
22 juillet 1985.
B.
Pour remédier à la baisse du chiffre d’affaires constatée
durant la saison 1990/1991, le restaurant a été agrandi et un bar/restaurant
après-ski a été créé. Après une amélioration en 1991/1992, le chiffre
d’affaires de Z.________ Leysin SA a à nouveau fortement diminué durant la
saison 1992/1993. A une perte reportée de l’année précédente s’est ajoutée la
perte résultant de l’exercice 1992-1993, par 207'539 fr. 20, pour un report de
perte total de 245'912 fr. 98. Compte tenu de cette situation et en raison de
la position adoptée par l’organe de révision, Y.________ a décidé de vendre des
lots de PPE qui lui appartenaient sans renoncer, pour autant, à l’exploitation
hôtelière.
C.
Y.________ est décédé en date du 6 avril 1994.
Le conseil d’administration de la société Z.________ Leysin SA s’est réuni le
14 avril 1994 et a décidé de fermer l’hôtel et de licencier les collaborateurs
pour la prochaine échéance contractuelle.
D.
La faillite de Y.________, succession répudiée,
a été prononcée en date du 15 juillet 1994. La faillite de la société Z.________
Leysin SA, qui était propriétaire du matériel d’exploitation, a été prononcée
le 30 septembre 1994. Immédiatement après le décès et la faillite de Y.________,
l’hôtel et le restaurant ont été exploités, en location, par la société A.________
SA, à Leysin, jusqu’au 15 juin 1995. Cette société n’a toutefois pas souhaité
acquérir les locaux. Ensuite, l’hôtel a été exploité comme dépendance d’un
autre hôtel, pour autant que de besoin.
E.
Par acte de vente du 20 décembre 1995, la Banque
Cantonale Vaudoise (BCV), créancière gagiste, a acquis de la masse en faillite
de la succession répudiée de Y.________ les lots feuillets n
os
1********,
2********, 3********, 4********, 5********, 6********, 7********, 8********, 9********,
10********, 11********, 12********, 13********, 14********, 15********, 16********,
17********, 18********, 19******** et 20******** de Leysin, dépendant de la PPE,
et la parcelle feuillet n
o
21******** de Leysin.
F.
Entre 1995 et 1997, Z.________, propriétaire
d’un des lots de la PPE, s’est efforcé de trouver un exploitant pour
l’apparthôtel et le restaurant. Ses efforts sont restés vains. La BCV n’a pas
trouvé non plus de repreneur pour les lots d’exploitation hôtelière. Elle a ensuite
vendu une partie des lots abritant des appartements à des particuliers.
G.
En 1999, certains copropriétaires de la PPE ont
constitué une nouvelle société A.________ Sàrl, avec siège à Leysin, en vue de
reprendre l’exploitation de l’hôtel, du restaurant et du bar (Le B.________). Par
acte de vente à terme ferme et conditionnelle du 20 juillet 1999, la BCV a
vendu à la société A.________ Sàrl les lots feuillets n
os
1********,
2********, 3********, 4********, 7********, 11********, 12********, 13********,
25 et 17******** de Leysin, soit les lots d’exploitation hôtelière de la PPE et
quelques appartements. La société A.________ SàrI a essayé sans succès de
trouver un exploitant pour l’apparthôtel et le restaurant, notamment en
publiant des annonces dans différents journaux en Suisse et à l’étranger. Un
locataire pour l’exploitation du bar uniquement, et ce que pour la saison
hivernale, a été trouvé pour la saison 1999/2000, mais ce locataire n’a pas
souhaité renouveler le dit bail pour la saison suivante. Un nouveau locataire a
été trouvé pour la saison 2001/2002 mais pour un loyer nettement plus bas que
le précédent.
H.
Les exercices 1999 et 2000 de la société A.________
Sàrl se sont soldés par des pertes. La société a vendu à des particuliers
certains appartements qu’elle possédait au sein de la PPE, sans que cela ne
suffise pour assainir la situation. La faillite de la société A.________ Sàrl a
été prononcée le 27 juin 2002.
I.
Lors des enchères qui ont eu lieu le 3 juillet
2003, les lots feuillets n
os
1********, 2********, 3********, 4********
de Leysin, dépendant de la PPE, ont été adjugés à la BCV, créancière gagiste,
aucune tierce personne ne s’étant intéressée à ces lots. Le même jour, la
société C.________ SA a vendu à la société Le B.________ Sàrl en constitution,
les lots feuillets n
os
1******** et 4******** de Leysin, soit
les lots d’exploitation hôtelière de la PPE. La société Le B.________ Sàrl a
exploité le lot 2 (feuillet n° 1********), lequel abrite le bar « B.________
Bar » durant les saisons estivales jusqu’à l’été 2007 et durant les
saisons hivernales jusqu’à l’hiver 2008/2009. L’exploitation du bar a ensuite
cessé.
J.
Par acte de vente du 29 avril 2009, la société
Le B.________ Sàrl a vendu à A.D________ et B.D________ les lots feuillets n
os
1********
et 4******** de Leysin, soit les lots d’exploitation hôtelière de la PPE.
K.
Le 11 novembre 2009, la notaire Caroline Emery, agissant
au nom des copropriétaires de la PPE, a présenté une requête à la Commission
foncière II en vue d’obtenir l’autorisation de transformer la PPE d’un apparthôtel
en un bâtiment résidentiel.
L.
Dans sa séance du 13 novembre 2009, la
Commission foncière II (ci-après: la commission) a décidé:
-
d’admettre la requête;
-
d’autoriser la transformation de la PPE d’un
apparthôtel en un bâtiment résidentiel;
-
de révoquer, soit déclarer caduque la charge de
mise à disposition de l’exploitation hôtelière grevant les parcelles acquises
par des personnes à l’étranger dans cette copropriété et inscrite au registre
foncier sous une mention correspondante indiquant toutes les charges affectant
lesdites parcelles;
-
de dire que la radiation de ladite charge (et
non pas de la mention correspondante elle-même qui subsiste pour le surplus)
interviendra sur requête du propriétaire étranger au registre foncier, à charge
pour l’administration de la copropriété d’informer les propriétaires en cause;
-
de préciser que l’autorisation précitée sera
accordée à la condition suspensive que la nouvelle PPE à constituer et le
règlement correspondant soient approuvés par une nouvelle décision de la
Commission moyennant production des documents utiles.
M.
Par acte du 13 janvier 2010, l'Office fédéral de
la justice (OFJ) a recouru devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP) contre cette décision; il conclut à
l'annulation de la décision entreprise et au renvoi du dossier à la commission
afin que celle-ci procède à des mesures d’instruction complémentaires sur les
points suivants:
-
les difficultés des exploitants hôteliers
résultent-elles de leurs lacunes ou révèlent-elles un problème structurel plus
profond ?
-
existe-t-il d’éventuelles mesures d’adaptation à
prendre quant aux conditions de mise à disposition des appartements par leurs
propriétaires ?
-
lots concernés et nombre d’autorisations et contingents
nécessaires pour transformer l’apparthôtel en bâtiment résidentiel de logements
de vacances ordinaire ?
N.
La Municipalité de Leysin s’est déterminée le 22
février 2010 et conclut au rejet du recours. Elle relève qu’il n’y a actuellement
plus de demande pour des apparthôtels, les habitudes de la clientèle ayant
changé depuis 1984.
La commission (ci-après aussi: l’autorité
intimée) s’est déterminée le 26 février 2010 et a conclu au rejet du recours.
De son point de vue, les faillites successives sont le signe évident d’une
impossibilité d’exploitation. Elle estime disproportionné d’exiger de la PPE
qu’elle s’investisse pour recréer une exploitation vouée à l’échec et qui
imposerait nécessairement des conditions de location insupportables. Elle
s’étonne également de la proposition de l’OFJ de transformer l’apparthôtel en
bâtiment de logements de vacances ordinaires moyennant la délivrance de
nouvelles unités du contingent aux propriétaires ayant émargé au contingent
octroyé à l’époque spécialement aux apparthôtels. De son point de vue, cette
pratique est contradictoire en ce sens que l’on ne peut pas en même temps
considérer que les conditions de levée de la charge ne sont pas réunies et
admettre la levée de la charge moyennant le prélèvement d’unités sur le contingent
cantonal actuel, ce qui reviendrait à sanctionner chaque acquisition de
logement  de deux unités au lieu d’une.
L’OFJ a remis des déterminations
complémentaires le 11 mars 2010.
Les copropriétaires se sont
déterminés le 17 mars 2010, en exposant de manière très détaillée la
chronologie des faits depuis la création de la PPE en 1984. Pour ce qui concerne
l’adaptation des conditions de location, ils relèvent d’une part que les conditions
de location n’ont jamais été mises en cause (quelques copropriétaires ayant
même certaines années renoncé à tout loyer pour tenter de maintenir
l’exploitation) et d’autre part qu’on ne peut pas adapter ce qui n’existe pas.
En effet, depuis 1994, l’activité hôtelière est quasiment inexistante et,
lorsqu’il y en a eu une, il n’a même pas été possible de louer les appartements
propriété de l’exploitant. Les copropriétaires estiment également qu’il serait
disproportionné d’exiger des propriétaires actuels des deux lots d’exploitation
qu’ils recommencement l’exploitation d’un apparthôtel, sachant que les lots
d’exploitation ne sont plus adaptés et exigeraient de lourds travaux.
La commission a déposé des
observations complémentaires le 21 avril 2010. Concernant la pratique de l’OFJ,
qui permettrait de transformer l’apparthôtel en bâtiment de logements de
vacances ordinaires moyennant la délivrance de nouvelles unités du contingent
aux propriétaires ayant émargé au contingent octroyé à l’époque spécialement
aux apparthôtels, elle se réfère à deux affaires vaudoises concernant une
problématique semblable. Elle estime que les circonstances de fait sont en
l’occurrence tout autres, ce qui exclut d’appliquer une telle pratique dans le
cas d’espèce.
L’OFJ a renoncé à déposer des
observations complémentaires.
O.
Les arguments des parties seront repris
ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Le tribunal examine d'office et librement la
recevabilité des recours qui lui sont soumis.
a) Selon l'art. 20 al. 1 de la loi
fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), les décisions des autorités de première
instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II
(art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV 211.51]), sont sujettes à recours
devant l'autorité cantonale de recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en
relation avec l'art. 92 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). La décision attaquée peut donc
faire l'objet d'un recours à la CDAP.
b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b
LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet,
soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1
LVLFAIE), ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office
fédéral de la justice. En l’occurrence, l'Office fédéral de la justice est
habilité à recourir, dès lors que le Département de l'économie y a renoncé.
c) Aux termes de l'art. 20 al. 3
LFAIE, le délai de recours est de 30 jours et commence à courir dès la
notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir.
Le Département de l'économie a transmis la décision attaquée accompagnée du
dossier complet à l'Office fédéral de la justice, qui l’a reçu le 10 décembre
2009. Compte tenu des féries judiciaires (art. 96 al. 1 let c LPA-VD), le recours
posté le 13 janvier 2010 été déposé en temps utile.
d) Pour le surplus, déposé dans les
formes requises, le recours est recevable.
2.
Il convient tout d’abord de déterminer le droit
applicable à la présente cause.
a) Selon l’arrêté fédéral du 23
mars 1961 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (AFAIE)
et l’ordonnance du 10 novembre 1976 sur l’acquisition d’immeubles dans des
lieux à vocation touristique par des personnes à l’étranger (Ordonnance
touristique), textes aujourd’hui abrogés, l’acquisition d’immeubles par des
personnes ayant leur domicile ou leur siège à l’étranger était subordonnée à
l’assentiment de l’autorité cantonale compétente (art. 1er AFAIE). Un blocage
des autorisations était prévu pour les lieux à vocation touristique qui ne remplissaient
pas certaines conditions (art. 6 al. 3 let. a, 7 al. 1 let. b et al. 2 AFAIE;
art. 1 al. 1 et 2 de l’ordonnance touristique). Des exceptions à ce blocage
étaient cependant possibles à certaines conditions dans le cadre
d’autorisations de principe accordées à des constructeurs suisses. Ceux-ci
avaient le droit de vendre à des personnes domiciliées à l’étranger une part
déterminée d’un ensemble de résidences secondaires, qui pouvait s’élever à la
valeur vénale entière ou à la quote-part intégrale de ces résidences lorsque
l’ensemble des résidences secondaires était exploité en totalité au moins 150
jours et au plus 250 jours sous forme d’établissement hôtelier (art. 4 al. 1
let. e et al. 2 let. c de l’ordonnance touristique). La Commune de Leysin se
trouvant à l’époque sur la liste des lieux soumis au blocage des autorisations
mais bénéficiant de cette exception en faveur des constructeurs suisses (art. 4
al. 3 et annexe 2 de l’ordonnance touristique), le constructeur a en l’espèce
bénéficié de l’exception prévue à l’article 4 pour obtenir une décision de
principe d’octroi d’autorisation de vente de la totalité des unités d’étage de
l’immeuble à des personnes à l’étranger, soit 28 unités de contingents (22
unités portés sur le contingent vaudois destiné aux seuls apparthôtels de 1983
et 6 unités sur le contingent de 1984), à condition que la totalité des
résidences secondaires soit exploitée sous forme d’établissement hôtelier. La
décision de principe était assortie de la charge correspondante. Il en va de
même des décisions individuelles d’autorisations d’acquisition portant sur les
appartements ainsi que sur les locaux commerciaux.
b) Depuis lors sont entrées en
vigueur au 1
er
janvier 1985 la LFAIE et l’ordonnance correspondante
(ordonnance fédérale du 1
er
octobre 1984 sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS 211.412.411]). Le régime
des apparthôtels selon cette nouvelle réglementation prévoit notamment que les
installations nécessaires à l’exploitation hôtelière et les appartements
doivent appartenir à l’hôtelier à raison de 51% au moins de l’ensemble (art. 10
let. a LFAIE) et que l’exploitation durable de 65% au moins des quote-parts
afférentes aux logements, y compris ceux qui appartiennent à l’hôtelier, doit
être assurée en la forme hôtelière (art. 10 let. b LFAIE). Afin de garantir que
l’immeuble sera affecté au but pour lequel elles ont été accordées, les
autorisations sont aujourd’hui également subordonnées à des charges ou à des
conditions (art. 14 al. 1 LFAIE; art. 11 al. 2 let. a et g OFAIE), qui sont
mentionnées au registre foncier.
c) Sur le plan du droit transitoire,
la LFAIE et ses dispositions d’exécution s’appliquent aux autorisations
accordées en première instance après l’entrée en vigueur de la présente loi,
dans la mesure où elles ne reposent pas sur des autorisations de principe
entrées en force conformément au droit antérieur (art. 38 LFAIE). Ainsi, le
nouveau droit est applicable dès son entrée en vigueur et l’exception à cette
règle devant, selon la jurisprudence, être interprétée restrictivement, la
validité, le contenu et Ia révocation des charges doivent s’apprécier selon le
nouveau droit, indépendamment du fait que ces charges se rapportent à des
autorisations accordées sous l’empire de l’ancienne loi (cf. ATF 112 Ib 5
consid. 2a p. 7). La présente cause doit dès être jugée selon le droit
actuellement en vigueur.
3.
Le litige porte sur la révocation de la charge
de mise à disposition de l’exploitation hôtelière grevant les lots acquis par
des personnes à l’étranger dans la PPE.
a) Il a été exposé ci-dessus que, dans
le cas des apparthôtels, afin d'assurer que les appartements conservent
durablement cette affectation, la législation sur l'acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger impose à l'acquéreur de les mettre à la disposition
de l'hôtelier pour qu'il en assure l'exploitation en la forme hôtelière; cette
charge doit être mentionnée au registre foncier (art. 11 al. 2 lettre g OAIE).
Cette obligation relève du droit public et perdure sous réserve de
l'éventuelle révocation de charges prévue par l'art. 14 al. 4 LFAIE pour
des motifs impérieux. Elle ne peut pas être éliminée par un accord de droit
privé (ATF 2A.61/1992, selon lequel la résiliation du contrat d'exploitation
n'a pas pour conséquence la suppression de l'obligation d'exploiter). Certes, pour
pouvoir respecter la charge d'exploitation, l'exploitant de l'apparthôtel doit –
pour les lots qui ne lui appartiennent pas déjà (art. 10 let. b LFAIE) – conclure
avec les propriétaires un contrat de bail, qui relève fondamentalement du droit
privé. Toutefois, comme il vise à remplir une charge de droit public,
l'autorisation de principe le rend obligatoire et sa résiliation ou sa
modification sont soumises à autorisation.
Si le
contrat prend fin par l'écoulement du temps, les propriétaires sont obligés de
conclure un nouveau contrat pour permettre le respect de la charge (ATF 2A.116/1994).
Lorsque les conditions de ce contrat sont telles que l'exploitation exigée par
le droit public ne peut être respectée pour des motifs économiques, parce que
l'exploitant devient insolvable, trois possibilités sont envisageables (ATF 130
II 290 = RDAF 2005 I 659):
1.- en dépit de la charge, il n'existe, de fait, plus d'exploitation
hôtelière. On a alors affaire à un état illicite qui ne peut pas être toléré
(ATF 118 Ib 178);
2.- il faut établir des conditions qui rendent possible l'exécution
de la charge d'exploitation (ATF 118 Ib 178) en modifiant le contrat originaire
(consid. 3b ci-dessous);
3.- la charge d'exploitation est levée conformément à l'art. 14
al. 4 LFAIE (consid. 3c ci-dessous).
b) L'autorité peut revoir l'accord
contractuel originaire lorsqu'il apparaît que la charge d'exploitation ne peut
être maintenue sur la base de celui-ci. Il n'est dès lors pas exclu que
l'autorité ordonne une modification du contrat, respectivement modifie la
charge figurant dans la décision d'origine. Les titulaires de l'autorisation
peuvent donc, sous la menace d'une révocation, être sommés de respecter la
charge modifiée, savoir de conclure un nouveau contrat dont le contenu est
arrêté par l'autorité. S'ils ne s'y prêtent pas, les appartements doivent être
vendus. Il ne s'agit pas d'une mise en vigueur directe d'un contrat modifié
entre particuliers, pouvoir que n'ont pas les autorités administratives, mais
de la modification de la charge originaire.
La compétence de l'autorité administrative
repose sur l'art. 25 LFAIE : lorsque l'autorité peut révoquer
l'autorisation en raison du non-respect d'une charge, elle peut aussi, en vertu
du principe
e maiore minus
faire dépendre le maintien de l'autorisation
d'une modification des conditions de location autorisées à l'origine lorsque
cela est nécessaire pour que la charge d'exploiter puisse être remplie (ATF 130
II 290 consid. 2.6 = RDAF 2005 I 659).
La modification des conditions de
location n’est toutefois possible que dans une certaine mesure. Le Tribunal
fédéral a considéré que l'acquéreur d'une quote-part d'un apparthôtel doit certes
en principe supporter le risque économique lié à l'exploitation hôtelière. Il
ne peut en particulier partir de l’idée que la location des appartements sera
bénéficiaire. Toutefois, on ne peut exiger des propriétaires qu'ils consentent,
afin de rendre l'exploitation hôtelière économiquement viable, à des
modifications à ce point défavorables pour eux que la location deviendrait
déficitaire ou que leur droit de propriété serait d'une autre manière atteint
dans sa substance. Lorsque tel est le cas, il se justifie de révoquer la charge
d'exploiter en la forme hôtelière (
ATF 132 II 171
consid.
2.1 p. 174 s.;
130 II 290
consid. 2.8
p. 301).
c) Par motifs impérieux justifiant
la révocation totale ou partielle des charges, on entend une modification des
circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable (
unzumutbar
)
pour l'acquéreur (art. 14 al. 4 LFAIE et art. 11 al. 4 OAIE). La
révocation d'une charge est donc subordonnée à deux conditions: premièrement,
les circonstances doivent s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible
depuis la délivrance de l'autorisation; deuxièmement, le changement profond
doit avoir produit sur la situation de l'intéressé des effets tels que le
maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (
ATF 129 II 361
consid.
6.2 p. 378 et les arrêts cités = RDAF 2004 I 811), ce qui n'est pas encore le
cas lorsqu'une perte est envisagée ou lorsque l'accomplissement de la charge
d'exploiter est rendu plus difficile pour les propriétaires. La doctrine semble
avoir une conception plus large des motifs impérieux que la jurisprudence et
cite à titre d’exemple, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, la nécessité d'une
restructuration impérative, l'existence d'une conjoncture défavorable dans la
branche, la diminution du volume d'affaires, etc. (Jean-Christophe Perrig,
L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse
Lausanne 1990, p. 328), et aussi spécifiquement la faillite (Eric Ramel, Le
régime des apparthôtels dans la Lex Friedrich, thèse Lausanne 1990, p. 147).
Dans la situation à la base de l’
ATF 132 II 171
, les
propriétaires - tenus de louer leur appartement pendant six mois - auraient dû
consentir, outre à une détérioration des conditions fixées pour leur propre
usage de l'appartement, à une réduction de leur part au produit des locations
de 43 à 16%. Cette part pouvait être estimée, de manière optimiste, à 123'000
fr. pour l'ensemble des propriétaires, alors que les charges financières et
d'exploitation se montaient à 390'000 fr. Au vu de cette disproportion
manifeste – les charges représentant environ le triple des produits estimés –,
le Tribunal fédéral a estimé que les conditions de la révocation de la charge
étaient réunies (consid. 2.2 p. 175 s.).
d)
De
manière générale, en application du principe de proportionnalité, il convient
de mettre en balance l'intérêt public au maintien de la charge – ou la gravité
de l'atteinte qui serait portée à l'ordre juridique dans le cas contraire –
avec l'intérêt privé que la révocation de la charge représenterait pour les
personnes à l'étranger. Ce faisant, il y a lieu de tenir compte notamment des
solutions alternatives – ainsi que de leur coût – qui s'offrent aux intéressés
pour maintenir ou rétablir une situation conforme au droit, de la
responsabilité de ceux-ci dans la survenance de la situation irrégulière, ainsi
que du temps écoulé depuis l'octroi de l'autorisation (
ATF 129 II 361
consid.
7.3;
arrêt du Tribunal fédéral 2C_13/2009 du 19 février
2010 consid. 3
).
4.
Il convient à ce stade d’examiner les griefs du
recourant.
a) Le recourant soulève la question
des lots concernés et du nombre d’autorisations et contingents nécessaires pour
transformer l’apparthôtel en bâtiment résidentiel de logements de vacances
ordinaire. Dès lors que la PPE n’avait pas requis de telles autorisations et que
l’autorité intimée n’avait pas à envisager la question sous cet angle, la cour
de céans ne tranchera pas non plus cette question.
b) Le recourant reproche ensuite à
l’autorité intimée de n’avoir pas suffisamment instruit la question de savoir
si les difficultés des exploitants hôteliers résultaient de leurs lacunes ou si
elles révélaient un problème structurel plus profond (consid. aa ci-dessous) et
s’il existait d’éventuelles mesures d’adaptation à prendre quant aux conditions
de mise à disposition des appartements par leurs propriétaires (consid. bb
ci-dessous).
aa) En l’espèce, trois faillites
ont eu lieu en relation avec les lots PPE de l’Z.________: premièrement, en
1994, celle de Y.________ et celle de Z.________ Leysin SA, qui était
propriétaire du matériel d’exploitation, ensuite, en 2002, celle de A.________
Sàrl. Une faillite résulte généralement de multiples facteurs et il est pour le
moins délicat de déterminer dans quelle mesure elle est due à des problèmes
structurels où pourrait être attribuée à des lacunes de l’exploitant. Cela
étant, il apparaît en l’occurrence que la première faillite est survenue après
dix ans d’exploitation. Si elle était due principalement à des lacunes de
l’hôtelier, elle serait vraisemblablement survenue bien plus rapidement. Le
fait que peu de temps après (vers 1995 – 1997), un certain nombre d’établissements
publics de Leysin (restaurants et hôtels: E.________, F.________, G.________, H.________,
I.________, J.________, etc.) aient fait faillite ou aient cessé leur activités
dans la région est aussi révélateur de problèmes structurels; de même que le
fait que la société A.________ SA, à Leysin, qui a exploité l’hôtel et le
restaurant immédiatement après le décès et la faillite de Y.________ n’ait pas
souhaité acquérir les locaux.
Quant à la seconde faillite, elle
est survenue alors même que des efforts considérables avaient été déployés pour
rétablir l’exploitation hôtelière. En effet, entre 1995 et 1997, Z.________,
propriétaire d’un des lots de la PPE, s’est efforcé de trouver un exploitant
pour l’apparthôtel et le restaurant. Ses efforts sont restés vains. La BCV n’a
pas trouvé non plus un repreneur pour les lots d’exploitation hôtelière. Puis,
en 1999, certains copropriétaires de la PPE ont constitué une nouvelle société,
A.________ Sàrl,, en vue de reprendre l’exploitation de l’hôtel, du restaurant
et du bar. Celle-ci a essayé sans succès de trouver un exploitant pour
l’apparthôtel et le restaurant, notamment en publiant des annonces dans
différents journaux en Suisse et à l’étranger. Un locataire pour l’exploitation
du bar uniquement, et ce que pour la saison hivernale, a été trouvé pour la
saison 1999/2000, mais ce locataire n’a pas souhaité renouveler le dit bail
pour la saison suivante. Un nouveau locataire a été trouvé pour la saison suivante
mais pour un loyer nettement plus bas. Malgré ces efforts, les exercices 1999
et 2000 de la société A.________ Sàrl se sont soldés par des pertes et la
faillite de cette société a été prononcée le 27 juin 2002. Sur le plan
structurel, on relève encore qu’en 2002, le Club K.________ a quitté Leysin
pour se recentrer sur Villars-sur-Ollon. On peut y voir un signe supplémentaire
du déclin touristique dans le village de Leysin. On relève au surplus qu’il est
notoire que la situation de l’hôtellerie suisse est difficile depuis plusieurs
années, en particulier dans les Alpes vaudoises.
Il ressort ainsi de l’ensemble des
évènements évoqués ci-dessus que les faillites successives de l’apparthôtel ne
sont nullement dues à une mauvaise gestion des hôteliers, mais qu’elles
découlent de la situation économique de ces dernières années. Au surplus, l’impossibilité
de trouver un repreneur est un signe clair du manque de rentabilité de ce genre
d’exploitation.
bb) Pour ce concerne l’adaptation
des conditions de location, la PPE a relevé dans ses écritures, d’une part, que
les conditions de location n’avaient jamais été mises en cause (quelques
copropriétaires ayant même certaines années renoncé à tout loyer pour tenter de
maintenir l’exploitation, par exemple Z.________ en 1991) et, d’autre part,
qu’on ne pouvait pas adapter ce qui n’existait pas. En effet, depuis 1994,
l’activité hôtelière a été quasiment inexistante et, lorsqu’il y en a eu une,
il n’a même pas été possible de louer les appartements propriété de
l’exploitant. Ainsi, par exemple, pour l’année 2000 les locations n’ont
rapporté que 21'770 fr., soit un montant qui ne permettait même pas de payer la
part des charges de copropriété afférentes aux lots servant à l’exploitation
hôtelière. Ces considérations s’avèrent tout à fait pertinentes et il paraît
impossible d’établir des conditions qui rendent raisonnablement exigible
l'exécution de la charge d'exploitation.
cc) En conclusion, il faut
considérer, premièrement, que les circonstances se sont modifiées de façon
essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation et,
deuxièmement, que ce changement profond a produit sur la situation des intéressés
des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles.
Les conditions auxquelles sont subordonnées, tant par la loi que par la
jurisprudence, la révocation de la charge litigieuse sont donc remplies.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au
rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. L'arrêt sera
rendu sans frais. Les tiers intéressés, qui obtiennent gain de cause avec
l'assistance d'un mandataire professionnel, ont par ailleurs droit à
l'allocation de dépens (art. 49, 52, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission foncière, Section
II, du 13 novembre 2009 est confirmée.
III.
L'arrêt est rendu sans frais.
IV.
L'Office fédéral de la justice versera aux
copropriétaires de la PPE X.________, solidairement entre eux, un montant de 1'500
(mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 3 septembre 2010
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.