vd_omni · EF.2023.0001 · 2024-02-20 · fr

A.________, B.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Confirmation de la décision rendue sur réclamation par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (CEFI). Les bases de calcul retenues par la CEFI pour déterminer la valeur de rendement du bien immobilier des recourants sont confirmées. Les surfaces habitables prises en considération sont correctes, tout comme le facteur de capitalisation retenu. S'agissant du prix au m2, il est également confirmé, sous réserve de quelques ajustements sans incidence sur la valeur de rendement globale. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.02.2024 EF.2023.0001

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
20 février 2024
Composition
M. Guillaume Vianin,
président
; Mme Mihaela Amoos Piguet, juge;
M. Georges Arthur Meylan, assesseur; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourants
1.
A.________
à
********
2.
B.________
à
******** tous deux représentés par Me Eric MUSTER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne,
à Lausanne.
Objet
Estimation fiscale des
immeubles
Recours A.________ et consort c/ décision de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du 30 mars 2023.
Vu les faits suivants:
A.
B.________ et A.________ sont copropriétaires de la parcelle n° ********
de la Commune de ********, qu'ils ont acquise le 25 février 2020 auprès de
l'Office des poursuites du district de l'Ouest lausannois pour le prix de 4'300'000
francs. Ce bien-fonds, d'une superficie de 6'085 m
2
, supporte une
habitation (n° ECA ********), d'une emprise au sol de 565 m
2
, ainsi
qu'un bâtiment (n° ECA ********) de 21 m
2
.
B.
A la demande de la Commission d'estimation fiscale des immeubles
(ci-après: la CEFI), B.________ et A.________ ont complété, le 27 avril 2020,
le questionnaire relatif à la révision de l'estimation fiscale de l'immeuble
acquis le 25 février 2020. S'agissant du revenu locatif annuel, ils ont précisé
que la villa disposait de deux niveaux habitables, le dernier niveau étant
mansardé, et que la surface habitable totale était de 400 m
2
environ. L'habitation disposait en outre de quatre places de parc extérieures.
C.
Par décision du 3 juin 2021, la CEFI a fixé l'estimation fiscale de la
parcelle n° ******** à 3'436'000 francs.
D.
B.________ et A.________ ont formé, par acte du 8 juin 2021, une
réclamation à l'encontre de cette décision. Ils ont produit à l'appui de cette
réclamation un rapport d'expertise du 12 octobre 2012, précisant que la
construction date de 1976, mais a subi des transformations dès 1982, jusque
dans les années 2000. L'état général est jugé bon, les parties ouvrantes de
l'enveloppe méritant toutefois d'être changées et/ou adaptées, afin de pallier les
différents problèmes thermiques et d'étanchéité. Une piscine a été réalisée à
20 mètres de la terrasse. Son état n'est pas bon et mériterait un contrôle
général selon les conclusions de l'expert. Le rapport contient un descriptif de
la distribution de la villa, dont la teneur est reproduite ci-après:
"Sous-sol:
-
chaufferie
-
local citerne 20'000 litres
-
local électrique
-
buanderie avec bac eau chaude/eau froide, armoires, lave-linge et
sèche linge
-
cave
-
cave avec sol gravier
-
cave à vins avec sol et murs de brique
-
deux locaux avec centrale informatique
-
bureaux (anciennement un bowling)
-
toilettes avec WC et lavabo
Rez-de-chaussée:
-
hall d'entrée en deux parties séparées par un escalier
-
neuf chambres dont quatre avec penderie, une avec un dressing et
une équipée avec une douche et lavabo
-
une salle-de-bain avec WC, lavabo et baignoire
-
deux toilettes avec WC
-
deux cuisines et office
-
un salon avec cheminée
-
toilettes visiteurs avec WC et lavabo
-
une salle-de-bain attenante avec douche cabine, lavabo double,
bidet, baignoire à jacuzzi et sauna
-
un dépôt (anciennement garage)
Etage:
-
un réduit
-
un hall avec armoires
-
une cuisine équipée
-
deux chambres avec penderies
-
une salle-de-bain avec baignoire et lavabo, WC et bidet séparés
-
un balcon avec un dégagement sur le lac.
Compte tenu des configurations de la villa et de ses
aménagements extérieurs, l'expert retient une valeur de rendement de 2'000'000
fr., tenant compte d'un revenu locatif annuel de 120'000 fr. et d'un taux de
capitalisation de 6%.
Les réclamants exposent que la villa n'a pas été
entretenue depuis sa saisie par l'office des poursuites en 2012, ce qui impacte
sur sa valeur de rendement, qui ne devrait pas excéder 660'000 fr. (39'600 fr.
x 100/6). La valeur intrinsèque devrait selon eux être établie à 3'347'952 fr.,
et la valeur fiscale fixée en conséquence à 1'600'000 francs.
Le 24 juin 2021, la CEFI a transmis aux réclamants
le détail du calcul de la nouvelle estimation fiscale, précisant que la valeur
de rendement a été calculée sur la base d'un revenu locatif de 180'000 fr.,
capitalisé au taux de 7% (soit un montant de 2'571'000 fr.), la valeur vénale
se déduisant de l'acte de vente (soit un montant de 4'300'000 fr.). La CEFI a
invité B.________ et A.________ à préciser leurs conclusions, sur la base de
ces explications complémentaires.
Le 16 juillet 2021, B.________ et A.________ ont
conclu à ce que la valeur de rendement soit fixée à 720'000 fr., la valeur
vénale, de 4'300'000 fr., n'étant plus litigieuse. La valeur fiscale devait dès
lors selon eux être arrêtée à 2'510'000 francs (moyenne des deux valeurs
précitées).
Une visite sur place a eu lieu le 25 octobre 2022.
E.
Par décision rendue sur réclamation le 30 mars 2023, la CEFI a admis
partiellement la réclamation et a fixé l'estimation fiscale de la parcelle n° ********
de ******** à 2'936'000 fr., compte tenu d'une valeur vénale maintenue à
4'300'000 fr. et d'une valeur de rendement établie à 1'571'000 fr. (revenu
locatif de 110'000 fr. capitalisé au taux de 7%).
F.
Agissant par acte de leur avocat daté du 1
er
mai 2023, B.________
et A.________ (ci-après: les recourants) ont recouru à l'encontre de cette
décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP), concluant principalement à sa réforme, en ce sens que la
valeur de l'estimation fiscale de la parcelle n° ******** de ******** est
arrêtée à un montant n'excédant pas 2'510'000 fr., subsidiairement à
l'annulation de cette décision et au renvoi de la cause à la CEFI pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
Dans sa réponse du 29 juin 2023, la CEFI a conclu au
rejet du recours. Elle a relevé que la valeur de rendement avait été calculée
sur la base d'une surface habitable de 400 m
2
(prix au m
2
de 200 fr. par an), ainsi que d'une surface utilisable (espace de bureau) de
250 m
2
(prix au m
2
de 120 fr. par an). La CEFI relève
toutefois que la surface habitable est en réalité de 470 m
2
et la
surface utilisable de 204 m
2
.
Les recourants ont répliqué le 15 août 2023.
La CEFI s'est encore déterminée le 14 septembre
2023.
A la demande du juge instructeur, la CEFI a détaillé
le calcul des surfaces prises en considération, joignant également les plans de
la villa sur la base desquels elle a établi ces valeurs.
Les recourants se sont déterminés le 15 décembre
2023, contestant les chiffres indiqués par l'autorité intimée et produisant
leurs propres calculs de la superficie de la villa.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur
l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal
cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission
s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours
ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (cf. art. 7 al. 1, 27
al. 4 et 5, 77, 79 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative - LPA-VD; BLV 173.36), il y a lieu d’entrer en matière sur le
fond du litige.
2.
Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale de la parcelle
n° ******** de la Commune de ********, à la suite de son acquisition par les
recourants.
a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant
le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir
d'examen du tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation
inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).
Selon la jurisprudence constante de l'ancien
Tribunal administratif, reprise par la CDAP, il n’y a pas lieu de corriger
l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à
laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère
qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment arrêts EF.2021.0005
du 2 septembre 2022 consid. 3; EF.2015.0003 du 25 avril 2016; EF.2014.0001 du 1
er
octobre 2014; EF.2011.0002 du 27 septembre 2011 et les références).
b) Selon la LEFI, il est établi une estimation dite
"
estimation fiscale
" en vue de déterminer la valeur
d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est
mise à jour, notamment en cas de mutation, lorsqu'il est constaté que la valeur
fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 al. 1
LEFI).
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale
est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à
la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons
et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la
valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en
considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 148 I 210 consid. 4.4.1; ATF
128 I 240 consid. 3).
3.
Les recourants critiquent la valeur de rendement retenue par l'autorité
intimée. Ils lui reprochent de n'avoir pas tenu suffisamment compte de la
vétusté du bien, qui aurait souffert d'un défaut d'entretien au cours des dix
dernières années.
a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement
d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Cette
définition est reprise par l'art. 5 al. 1 RLEFI; l'al. 2 de cette disposition
prévoit que dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au
propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage
ordinaire, les intérêts des dettes et les impôts ne pouvant être déduits. L'art.
7 al. 1 RLEFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du
5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le
genre d'immeuble. L'art. 22 al. 4 RLEFI précise enfin que, pour une villa, si
celle-ci est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer.
Les Instructions du Chef du Département des finances
pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20
novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si
celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif
est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m
2
;
celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m²
(instructions, ch. I 4). Ces instructions précisent en outre que, selon une
pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est
inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe
entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se
justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons
individuelles diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on
peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5). Toujours selon les
instructions, les commissions sont tenues d'établir, pour le calcul de la
valeur de rendement en l'absence de loyer effectif, des valeurs moyennes; les
revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la région.
b) Les recourants soutiennent principalement que le
rendement devrait être déterminé sur la base du dernier loyer pratiqué pour la
location de la villa, lequel s'élevait à un montant annuel de 39'600 fr (soit
un montant mensuel de 3'300 fr.). Comme l'avait déjà relevé l'expert dans son
rapport du 12 octobre 2012, ce loyer, compte tenu des spécificités de la villa,
en particulier son emplacement, ses caractéristiques, le jardin qui
l'accompagne, ainsi que sa taille, n'est pas réaliste et s'explique sans doute
par le fait que les recourants, alors locataires, ont conclu un contrat de bail
avec la société dont ils étaient les seuls actionnaires et administrateurs. Contrairement
à ce que prétendent les recourants, le loyer de 3'300 fr. n'a pas été validé
par les autorités, qui en ont simplement tenu compte dans l'évaluation de la
situation patrimoniale des recourants. L'autorité intimée s'est écartée par
conséquent à juste titre de cette valeur.
c) Les recourants contestent ensuite la surface
prise en compte par l'autorité intimée pour déterminer la valeur de rendement
de leur villa. Ils reprochent à l'autorité intimée d'avoir inclus dans le
calcul de la surface habitable divers locaux sis en sous-sol et d'avoir surestimé
la surface habitable du rez-de-chaussée et de l'étage.
Dans le cadre de sa réponse, l'autorité intimée a
exposé qu'elle avait tenu compte d'une surface habitable de 400 m
2
,
se référant aux indications des recourants. Cette superficie ne correspondrait
pas à la réalité, la surface habitable de la villa étant d'environ 470m
2
(439 m
2
au rez-de-chaussée et 31 m
2
dans les combles) et
celle du sous-sol de 171 m
2
, valeurs qui ont été calculées sur la
base de plans de la villa qui avaient été déposés à l'occasion d'une ancienne
demande d'autorisation de construire. Les recourants, sur la base de leurs
propres calculs de la superficie de la villa soutiennent que le sous-sol n'excède
pas 143 m
2
, le rez-de-chaussée et l'étage 367,42 m
2
.
aa) S'agissant en premier lieu du sous-sol, il
convient de retenir, à l'instar de l'autorité intimée, qu'il a bien une
superficie de 171 m
2
, étant précisé que cette valeur intègre les
seuls espaces qui servaient auparavant de bureau, à l'exclusion des autres espaces
techniques. Les plans produits permettent en effet indiscutablement de retenir
que les locaux qui y sont situés ont une longueur de 23,27 m pour une largeur
de 7,33 m, ces valeurs y étant expressément mentionnées.
bb) S'y ajoute une surface de 33 m
2
,
dédiée à l'atelier du rez-de-chaussée. Si les recourants reconnaissent une
surface de 18,78 m
2
, ils prennent en considération uniquement une
partie de l'espace (représentée par le n°24), à l'exclusion du local portant le
n° 56. Compte tenu de la configuration de ces locaux, qui faisaient partie de
la surface habitable avant leur affectation à un atelier, il y a lieu d'admettre,
à l'instar de ce qu'a retenu l'autorité intimée, que l'intégralité de cet
espace doit être pris en compte pour déterminer la valeur de rendement de
l'immeuble.
cc) S'agissant de la partie habitable, selon les
instructions générales de l'Administration cantonale des impôts, développées en
matière de détermination de la valeur locative mais dont on peut s'inspirer,
entrent en considération pour le calcul de la surface du logement les pièces
habitables, la cuisine, les salles de bains, cabinets de toilette et douches,
les halls, vestibules et escaliers à l'intérieur du logement, les vérandas
fermées, les combles habitables et mansardes; n'entrent en revanche pas en
considération les galetas, cagibis et combles non habitables, les balcons,
terrasses et galeries ouvertes, les caves et autres locaux de service
(buanderie, étendage, carnotzet), les garages et remises (arrêts EF.2014.0005
du 17 avril 2015 consid. 4c; EF.2011.0006 du 19 décembre 2011; EF.2007.0004 du
31 mars 2008).
On relèvera d'emblée que l'habitation (n° ECA ********),
selon les indications qui ressortent du Registre foncier, a une emprise au sol
de 565 m
2
.
L'autorité intimée a en l'occurrence distingué les
pièces dédiées à l'atelier (n°24 et 56), des autres pièces vouées à
l'habitation (tous les autres numéros, à l'exclusion du n°46, correspondant au
patio). Si les plans versés à la procédure ne contiennent pas de cotes
permettant précisément de déterminer les surfaces des diverses pièces, ils ont
été réduits approximativement à l'échelle 1:100, ce qui permet de vérifier avec
suffisamment de certitude les calculs de l'autorité intimée. On ne voit en
l'occurrence pas de raison de s'écarter de l'estimation de l'autorité intimée,
qui a retenu une surface habitable de 439 m
2
au rez-de-chaussée et
de 31,5 m
2
à l'étage, soit une superficie globale de 470,5 m
2
.
Les recourants y opposent leurs propres valeurs, mais ne tiennent manifestement
pas compte de toutes les pièces qui doivent être intégrées à ce calcul. Pour
l'espace du rez-de-chaussée (hors le garage/atelier), les recourants ont en
particulier évalué les surfaces de quatorze pièces seulement, alors que les
plans en mentionnent 26. On relèvera en particulier que les recourants ne
tiennent pas du tout compte de la surface des sanitaires (au rez-de-chaussée et
à l'étage) et de diverses pièces annexes (notamment la chambre de bonne,
certains espaces de distribution au rez-de-chaussée, ainsi que la cuisine et
les espaces de distribution à l'étage), qui doivent manifestement être intégrées
aux surfaces habitables. Leurs critiques ne permettent en conséquence pas de
mettre en doute les calculs effectués par l'autorité intimée dans le cadre de
la procédure, tendant à établir que la surface habitable totale s'élève à 470 m
2
,
et non à 400 m
2
, comme l'avaient déclaré les recourants et retenu
l'autorité intimée à l'appui de la décision querellée.
d) Les recourants critiquent ensuite le prix unitaire
de 200 fr. le mètre carré, sur la base duquel l'autorité intimée a déterminé la
valeur de rendement de la partie habitable de leur villa. Si cette valeur se
situe certes dans le haut de la fourchette des instructions, il y a lieu de
relever que ce document date de plus de 30 ans. Or, le loyer moyen en Suisse
est passé de 820 fr. en 1990 à 1'393 fr. en 2021 (voir à ce sujet le lien
suivant:
https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement/logements/logements-locataires.html
),
ce qui représente une augmentation de 70%. Même si cette augmentation est moins
sensible dans les logements de grandes dimensions (dont le loyer moyen est
passé de 1626 fr. à 2492 fr.), la hausse est néanmoins de 53%.
A titre d'exemples, le Tribunal cantonal a retenu
dans un arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, que dans la région Pully-Lutry,
communes pas très éloignées de celle où se situe l'immeuble litigieux, un loyer
de 350 fr./m
2
pour un appartement en PPE de 178 m
2
situé
à la Conversion, sans jardin (mais avec patio et terrasse) et proche du chemin
de fer, était raisonnable. La cour avait procédé à une comparaison détaillée
des loyers de la région, qui oscillaient entre 350 et 400 fr./m
2
,
analyse à laquelle il est renvoyé, en particulier s'agissant d'exemples de
loyers usuels dans la région (arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, consid. 4b,
confirmé par arrêt du TF du 15 novembre 2016 2C_494/2016). Le Tribunal cantonal
a aussi retenu dans un arrêt EF.2011.0002 du 27 septembre 2011 qu'un
prix de 240 fr. le m
2
pour une villa à Forel correspondait
à une moyenne plutôt basse dans le district, soit pour la région située en
amont du coteau et qu'en aval, cette valeur se situait dans une fourchette
au-delà de 300 à 400 fr. le m
2
; puis, dans un arrêt EF.2016.0001 du
13 décembre 2016, le Tribunal cantonal a admis qu'un prix minimum de 300 fr./m
2
pouvait être retenu pour une villa avec jardin et vignes située sur les hauts
du village de Cully dans le Lavaux. Le Tribunal cantonal en a déduit qu'il est
notoire que le prix des loyers dans cette région n'est pas inférieur à 300-350
fr./m
2
(arrêt EF.2021.0005 du 2 septembre 2022 consid. 5c).
Sur le vu de ce qui précède, il n'apparaît pas qu'un
loyer de 200 fr. le mètre carré soit inadéquat, compte tenu de la situation de
la villa et de ses configurations, et ce même si l'habitation n'a pas été
particulièrement entretenue. On relèvera à toutes fins utiles que la villa,
pourvue de deux cuisines au rez-de-chaussée et d'une cuisine à l'étage, ainsi
que de plusieurs sanitaires, pourrait être vraisemblablement divisée en
plusieurs logements, dans l'hypothèse où il n'existerait pas de demande pour
des logements d'une telle dimension, afin d'en augmenter la rentabilité. Les
prix des loyers qui peuvent être observés sur le marché ne tendent en tout état
de cause pas à contredire cette valeur. Il est en effet notoire que le prix au
m
2
, dans la région, se rapproche plus de 400 fr./m
2
. Les
recourants ne produisent pour le surplus aucun exemple d'un bien mis en
location pour une valeur inférieure à celle retenue par l'autorité intimée.
e) Les recourants contestent également le prix au
mètre carré retenu, s'agissant des espaces à vocation commerciale, soit l'atelier
du rez-de-chaussée, d'une superficie de 33 m
2
, ainsi que les locaux
situés en sous-sol, représentant 171 m
2
.
S'agissant en premier lieu de l'atelier situé au
rez-de-chaussée, on ne voit pas de raison de s'écarter de la valeur retenue par
l'autorité intimée de 120 fr. le m
2
. Ces locaux disposent en effet
manifestement d'un éclairage suffisant pour leur utilisation en tant que
bureau. On peut même se demander si une valeur de 200 fr. le m
2
ne
serait pas plus adéquate, du fait que cet espace, auparavant destiné à l'habitation,
pourrait être aisément utilisé à de telles fins.
Avec les recourants, on peut néanmoins s'interroger
sur la possibilité de valoriser les espaces situés au sous-sol, dans la mesure
retenue par l'autorité intimée. Il n'est en effet pas contesté que ces locaux
ne disposent pas d'un éclairage naturel direct, celui-ci étant assuré par des
sauts-de-loup. Dans ces circonstances, une valeur de 120 fr. le m
2
semble excessive. On relèvera toutefois que leur mise en valeur n'est pas pour
autant exclue, comme le soutiennent les recourants, cet espace de 171 m
2
disposant d'un accès indépendant depuis l'extérieur. S'il est difficile de
formuler un prix au m
2
compte tenu de ces spécificités, on retiendra
que celui-ci ne saurait en tout état de cause être inférieur à 50 fr. le m
2
(à titre d'exemple, les espaces non habitables d'une villa avaient été
valorisés à 200 fr. le m
2
dans l'affaire EF.2014.0005 du 17 avril
2015 consid. 5a).
f) En tenant compte d'une surface de 470 m
2
,
multipliée par le prix de 200 fr. le m
2
, on obtient une valeur de
94'000 fr. pour la seule partie de la villa destinées à l'habitation. S'y
ajoute la surface de l'atelier situé au rez-de-chaussée, de 33 m
2
,
multiplié par le prix de 120 fr. le m
2
retenu par l'autorité
intimée, soit 3'960 francs, ainsi que l'espace bureau situé au sous-sol, soit 8'550
fr. (171 x 50 fr. le m
2
). Le loyer annuel hypothétique ainsi calculé
s'élève à 106'500 fr., sans prise en compte des vastes espaces et aménagements
extérieurs (piscine, terrasse, cabanon de jardin et places de stationnement
extérieures) attenants à la villa, qui doivent être également pris en compte
pour déterminer la valeur de rendement. Or, ceux-ci ne sauraient être valorisés
à moins de 4'000 fr., si bien que la valeur de rendement retenue par l'autorité
intimée, de 110'000 fr., peut être confirmée.
g) Les recourants
critiquent également le choix de l'autorité intimée de retenir un facteur de
capitalisation de 7%, sans toutefois développer leur argumentation.
Au cours des dix dernières années, le taux d'intérêt
de référence était situé entre 1,25% et 2,25%. Quant aux frais d'entretien, ils
représentent généralement environ 1% de la valeur du bien immobilier. L’autorité
intimée a fait application en l'occurrence d’un taux de capitalisation de 7%
pour tenir compte des coûts d’exploitation et de l’entretien du bâtiment. Ce
taux, considérablement plus élevé que les taux actuels des hypothèques de 1
er
rang et qui se situe dans la fourchette de l'art. 7 al. 1 RLEFI et des
instructions applicables en la matière, apparaît dès lors comme
particulièrement favorable (v. notamment arrêts EF.2014.0005 précité consid.
5b; EF.2008.0003 du 1
er
décembre 2008; contra, d’autres arrêts,
notamment EF.2006.0001 du 30 novembre 2006; EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, où
des taux de 8% ont été retenus). D'ailleurs, le rapport d'expertise du 12
octobre 2012 retient un taux de 6%.
Même en retenant un facteur de capitalisation de 8%,
l'écart entre l'estimation ainsi obtenue de 2'837'500 fr. ([4'300'000 + {110'000/8
x 100}]/2) et l'estimation fiscale litigieuse, soit 2'936'000 fr., serait
inférieur à 5%. En vertu de la jurisprudence précitée (consid. 2a), l'estimation
ne procèderait en tout état de cause pas d'un abus de son pouvoir
d'appréciation par l'autorité intimée.
Il suit de ce qui précède que la valeur de rendement
retenue par l'autorité intimée ne peut être que confirmée.
4.
En conclusion, le recours doit être rejeté et la décision attaquée,
confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des recourants, qui
succombent, solidairement entre eux (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).
L’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55 al. 1 a
contrario, 56 al. 3, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne, du 30 mars 2023, est confirmée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge des
recourants, solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 20 février 2024
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.