vd_omni · FO.2010.0033 · 2011-07-27 · fr

X.________ c/Commission foncière rurale Section I, A.Y.________ Sàrl, A.Z.________, B.Z.________, A.________, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique | Le fait de fixer de manière globale le prix licite d'un immeuble comprenant à la fois des terrains agricoles et des surfaces et des bâtiments n'ayant plus aucune affectation agricole en tenant compte de ces derniers n'est pas admissible dès lors que le prix est fortement influencé par la valeur intrinsèque de biens non agricoles. Ce mode de faire contrevient aux objectifs de la LDFR en rendant très difficile l'acquisition par des exploitants agricoles.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.07.2011 FO.2010.0033

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
27 juillet
2011
Composition
M. François Kart,
président
; M. Antoine Thélin et Mme Renée-Laure
Hitz, assesseurs.
Recourant
X.________,
à Mex VS,
Autorité intimée
Commission foncière
rurale Section I,
Tiers intéressés
1.
A.Y.________ Sàrl
, représentée par Me Vincent HENRIOD, notaire à Lausanne,
2.
A.Z.________
, à El Cerrito (Etats-Unis), représenté par Me Christophe PIGUET, avocat
à Lausanne,
3.
B.Z.________,
à Anières, représenté par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,
4.
A.________,
à Pittsburgh (Etats-Unis)
représentée par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,
Objet
acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours X.________ c/ décision de la
Commission foncière rurale Section I du 15 octobre 2010 (autorisation
d'acquérir la parcelle n° ******** de St-Légier-la Chiésaz)
Vu les faits suivants
A.
A.Z.________, A.________ et B.Z.________ (ci-après:
les propriétaires) sont propriétaires en main commune  de la parcelle n° ********
du cadastre de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz (ci-après: la parcelle n° ********,
la parcelle ou le bien-fonds), appelée domaine du D.________, qui se situe en
aval de l’autoroute A 9 à proximité du carrefour de la Veyre. Cette parcelle,
située en zone intermédiaire, recouvre une surface totale de 65'477 m
2
,
comprenant 7'513 m
2
de place-jardin et 56'541 m
2
de
pré-champ. Le bien-fonds, en légère pente en direction du sud-ouest, supporte
différents bâtiments regroupés dans la partie nord-est de la parcelle (partie
amont) autour d’une cour centrale, soit : une maison de maître construite
en 1750 d’un étage sur rez (ECA no 7********), un bâtiment construit en 1880 pour
abriter un atelier d’artiste (ECA no 8********), un groupe de bâtiments
construits en 1750 comprenant une habitation pour le fermier, un rural, une
habitation pour le gardien et une laiterie (ECA nos 1********, 2********, 3********
et 4********), un pavillon construit en 1750 (ECA no 5********), une habitation
pour le jardinier construite en 1930 (ECA no 6********), trois garages
construits en 1965 et diverses constructions annexes (poulailler, porcherie,
fumières). La maison de maître dispose d’un vaste parc de plus de 6'000 m
2
s’étendant en direction de l’ouest. Au-delà du parc, en contrebas, se trouvent
des terrains agricoles couvrant environ 56'000 m
2
.
Le
domaine du D.________ est inscrit à l’inventaire prévu par la loi du 10
décembre 1969 sur la protection, de la nature, des monuments et des sites
(LPNMS ; RSV 450.11).  Les bâtiments nos ECA 7********, 8********, 5********,
1******** ET 2******** ont reçu la note 2, signifiant un intérêt patrimonial
régional, au recensement architectural vaudois prévu par l’art. 26 du règlement
d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS ; RSV 450.11.1).
B.
Un contrat de bail à ferme agricole avait été
conclu par les propriétaires de la parcelle n° ******** le 12 mai 1988; le bail
portait sur la période du 1
er
janvier 1988 au 31 décembre 1996 et
était tacitement renouvelable à son échéance, sauf résiliation, pour une
nouvelle période de six ans et ainsi de suite. Bien que le contrat de bail à
ferme ait pris fin au 28 novembre 2008, les propriétaires ont encore autorisé,
à bien plaire, le fermier à laisser paître quelques têtes de bétail et à
entreposer quelques machines sur le bien-fonds, mais celui-ci devait être
entièrement libéré d'ici la fin du mois de juin 2009.
C.
Le 27 février 2009, un acte de vente à terme
conditionnelle de la parcelle n° ******** a été signé entre les propriétaires
et la société A.Y.________ Sàrl dont le siège est à Chardonne, pour un prix de
7'500'000 francs. Il ressort de l'extrait du registre foncier que le bien-fonds
avait été estimé fiscalement le 22 octobre 2001 pour un montant de 1'235'000 francs.
Deux conditions suspensives et cumulatives ont été prévues dans l'acte de
vente: d'une part, l'obtention par les vendeurs de l'autorisation définitive et
exécutoire délivrée par la Commission foncière rurale d'aliéner la parcelle en
cause, ou de toute autre autorisation émanant de cette autorité nécessaire pour
le transfert de l'immeuble; d'autre part, l'obtention par la société acheteuse
d'un permis de construire définitif et exécutoire, l'autorisant à changer
l'affectation de la parcelle et des bâtiments existants et à les transformer en
bureaux, ainsi qu'en locaux permettant l'accueil d'animaux, tous délais de
recours échus. Il était également précisé que dans l'hypothèse où les
conditions susmentionnées ne seraient pas cumulativement réalisées au plus tard
le 31 décembre 2009, l’acte deviendrait caduc; le terme de caducité pouvait
toutefois être reporté d'un commun accord.
D.
La société A.Y.________ Sàrl a été inscrite au
registre du commerce au mois de janvier 2009. Son but est la réalisation de
toutes opérations immobilières, notamment conseil, investissement ou gestion en
matière de patrimoine immobilier. Le projet à la base de l'acquisition de la
parcelle n° ******** consiste à réunir dans une structure centralisée cinq
sociétés de services (B.Y.________ SA, C.Y.________ SA, D.Y.________ SA, B.________
SA et C.________ SA), ainsi que la Fondation Y.________ et un centre de
développement personnel. Ce projet implique de transformer plusieurs des
bâtiments sis sur le domaine, notamment en vue de la création de bureaux dans
la maison de maître, l’atelier et la ferme. Le centre de développement
personnel est prévu d'être basé sur l'interaction avec les animaux et
principalement destiné aux enfants et adolescents qui cherchent leur voie ou
qui souffrent de difficultés physiques, psychologiques, financières ou
scolaires; le projet de centre permet d'offrir une structure complète, du
logement aux cours de développement personnel avec ou sans animaux, un manège
avec écurie, ainsi que des bureaux. Les activités da la Fondation Y.________
sont prévues dans le rural avec notamment l’aménagement de 7 boxes à chevaux
dans la partie nord (cf. descriptif figurant dans le dossier de la demande
initiale déposée auprès de la Commission foncière rurale). Sont également
prévus la démolition du poulailler et de la porcherie et l’aménagement d’un
parking.
E.
a) Par publication dans la Feuille des avis
officiels (FAO) du 20 mars 2009, le notaire Vincent Henriod à Lausanne a publié
un
"appel d'offres publiques destiné exclusivement à des exploitants
agricoles à titre personnel"
portant sur la parcelle n° ********. Il
était notamment mentionné dans cet appel d'offres que la parcelle n° ********
avait trouvé un acquéreur qui n'était pas exploitant agricole pour un montant
de 7'500'000 fr., et que tout exploitant agricole à titre personnel pouvait
présenter, dans le délai imparti de 15 jours dès la publication, une offre
égale ou supérieure au prix de 7'500'000 francs. Il était également précisé que
le candidat devrait justifier dans le même délai de sa qualité d'exploitant
agricole à titre personnel, sous peine de rejet de son offre.
b) Par courrier du 28 mars 2009, X.________
s'est annoncé auprès du notaire Vincent Henriod, et il a indiqué qu'en sa
qualité d'exploitant agricole, il souhaitait acquérir la parcelle n° ********
pour 135% de sa valeur de rendement. Son but était de compenser la perte de
surfaces de son domaine à Rennaz, qui avaient été vendues à l'Etat de Vaud pour
la réalisation de l'autoroute H144. X.________ a demandé au notaire de lui
communiquer la valeur de rendement de la parcelle, afin de pouvoir déposer une
offre ferme. Le notaire n'y a pas donné suite.
F.
Le 28 avril 2009, une requête a été déposée auprès
de la Commission foncière rurale, Section I, (ci-après: la Commission foncière),
afin que soit autorisée l’acquisition de la parcelle n° ******** par A.Y.________
Sàrl. Il était mentionné dans cette requête que l'acheteur n'avait pas
l'intention d'exploiter personnellement, au sens de l'art. 9 de la loi fédérale
sur le droit foncier rural (ci-après: LDFR ; RS 211.412.1), et que
l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR était invoquée (
"malgré une
offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande n'a été faite
par un exploitant à titre personnel"
); il était également mentionné
dans l'annexe au formulaire de requête qu'une exception au sens de l'art. 64
al. 1 let. e LDFR était envisageable. Le courrier de X.________ du 28 mars 2009
a été joint à dite requête.
G.
Par décision du 26 juin 2009, la Commission
foncière a autorisé l'acquisition de la parcelle n° ******** par la société A.Y.________
Sàrl au prix de 7'500'000 francs. X.________ a contesté cette décision par un
recours déposé le 28 juillet 2009 auprès de la Commission, qui l'a transmis le
12 août 2009 à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
comme objet de sa compétence. Dans sa réponse au recours, la Commission
foncière a notamment relevé, en se fondant sur la jurisprudence du Tribunal
cantonal (arrêt FO.2008.0010), que l’offre à 135% de la valeur de rendement
était irrecevable. Dans le cadre de la procédure, les propriétaires ont produit
une évaluation sommaire de la valeur du bien-fonds établie à leur demande par Galland
& Cie SA à Lausanne le 14 septembre 2009 dont il ressortait que le prix de
7'500'000 fr. n’était pas surfait.
H.
Par arrêt du 28 décembre 2009, le Tribunal
cantonal a admis le recours. Il relevait en substance que pour autoriser une
exception au principe de l’exploitant à titre personnel fondée sur l’art. 64
let. f LDFR,  la Commission foncière aurait dû préalablement fixer un prix
licite, même si la parcelle se trouvait en zone intermédiaire. A cet égard, le
tribunal contestait que l’on puisse se fonder sur l’expertise privée produite
par les vendeurs, qui surévaluait notamment la valeur des bâtiments. Il
relevait également des incertitudes s’agissant des autorisations requises pour
transformer des bâtiments sis hors de la zone à bâtir et s’agissant de l’affectation
des différents bâtiments. L’arrêt rappelait que la jurisprudence exclut, dans
la procédure d’appel d’offres, une offre globale portant à la fois sur des
immeubles agricoles et non agricoles. La Commission foncière devait par
conséquent déterminer s’il y avait lieu de procéder à un appel d’offres séparé
pour les terrains agricoles et les bâtiments qui ne présentaient plus un
caractère agricole et dans la négative, faire procéder à une estimation des
bâtiments et de leurs prolongements par un expert neutre.
I.
A la suite de l’arrêt du 28 décembre 2009, la Commission
foncière a mis en œuvre conjointement EstimaPro (filiale de la société
Prometerre) et l’expert immobilier Maurice Dorier. Il a été convenu qu’EstimaPro
se prononcerait sur le prix licite au sens de la LDFR alors que Maurice Dorier
effectuerait une estimation immobilière traditionnelle (estimation de la valeur
vénale et de la valeur de rendement en relation avec la modification du plan
d’affectation envisagée). En prenant en compte une valeur agricole pour la
partie bâtie et ses dégagements en place-jardin, EstimaPro parvenait à un prix
de 4'008'600 francs. EstimaPro a également calculé un prix en se fondant sur
une approche qui aurait été développée d’entente avec le Département de
l’économie consistant à calculer le prix licite à partir de ratios entre le
prix de vente convenu et l’estimation fiscale, qui aboutissait à un montant de
5'396'950 fr. (1'235'000 fr. [estimation fiscale] x 4,37 ). L’expert Dorier
aboutissait pour sa part à une valeur vénale de 6'930'000 fr. (valeur
intrinsèque moins les frais d’achats) et à une valeur de développement de
6'875'000 francs.
J.
En se fondant sur les expertises précitées, la Commission
foncière a, par décision du 11 juin 2010, constaté que le prix de vente de
7'500'000 fr. était surfait et a par conséquent rejeté la requête présentée par
A.Y.________ Sàrl en vue d’obtenir l’autorisation d’acquérir pour ce prix la
parcelle n° ******** de Saint-Légier-La Chiésaz.
K.
Le 12 octobre 2010, les propriétaires ont requis
le réexamen de cette décision. A l’appui de cette requête, ils invoquaient un
fait nouveau, à savoir que les autorisations cantonales (notamment celle du
service du développement territorial [SDT] pour le changement d’affectation et
celle du service Immeubles, Patrimoine et Logistique, Sections Monuments et
Sites [SIPAL] pour ce qui est de la protection du patrimoine bâti) et les autorisations
communales requises avaient été délivrées pour leur projet de transformation
des bâtiments du domaine du D.________. Ils faisaient valoir que, compte tenu
de la situation géographique de la parcelle, de la qualité de monument
d’importance régionale  des bâtiments et du projet d’utilisation future
qui avait été autorisé, le prix de 7'500'000 fr. ne devait plus être considéré
comme surfait au sens de l’art. 66 LDFR. L’autorisation spéciale du SIPAL,
figurant dans la synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC du 20 juillet
2010 produite à l’appui de la requête de réexamen mentionnait notamment ce qui
suit:
"le domaine
"D.________", constitué d'une maison de maître, d'une ferme, d'un
rural et de dépendances, forme un ensemble présentant une qualité patrimoniale
évidente. Tant la valeur intrinsèque des différents objets que l'organisation
spatiale de l'ensemble, caractérisée par l'implantation des bâtiments autour
d'une cour centrale, justifient pleinement la note *2* attribuée lors de la
révision architecturale en 2006, signifiant un intérêt au niveau régional.
L'ensemble des b
âtiments, y compris la cour et le parc, est inscrit à
l'inventaire cantonal du 29 novembre 2006.
Vu ce qui
précède, la Section monuments et sites  décide de mettre sous protection
l'ensemble des bâtiments ECA 7******** et 1********, y compris leurs abords, en
application des dispositions prévues à l'art. 24d al. 2 LAT et 81a LATC".
L.
Par décision du 15 octobre 2010, la commission
foncière est entrée en matière sur cette demande de réexamen et l’a admise au
motif que, compte tenu des éléments figurant dans l’autorisation spéciale
délivrée par le SIPAL en relation avec le projet susmentionné, les requérants
pouvaient se prévaloir de l’art. 64 al. 1 let. d LDFR pour justifier une
exception au principe de l’exploitant à titre personnel. Pour ce qui est du
prix, la commission foncière relevait que, compte tenu du changement
d’affectation, l’estimation fiscale serait revue à la hausse et que, en
application de la méthode comparative, le prix ne serait pas surfait.
M.
Par acte du 21 décembre 2010, X.________ s’est
pourvu contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal en concluant à son annulation. Il fait  valoir qu’il ne
serait pas démontré que l’échéance du contrat de vente, fixée au 31 décembre
2009, aurait été prolongée. Il soutient également que seule une exploitation
agricole du domaine permettrait de conserver le site en état, ce qui ne serait
pas le cas avec le changement d’affectation autorisé. Il prétend que
l’autorisation n’aurait pas dû être délivrée dès lors que l’acquéreur n’est pas
exploitant à titre personnel et que le prix est surfait. La Commission foncière
a déposé sa réponse le 21 janvier 2011 en concluant principalement à
l’irrecevabilité du recours et subsidiairement à son rejet. Les propriétaires ont
déposé des observations le 4 février 2011 en concluant au rejet du recours.
Interpellé sur la question de savoir si la protection et la conservation à long
terme du domaine du D.________ impliquait que ce dernier soit conservé comme un
ensemble ou s’il pouvait être divisé avec cas échéant la vente d’une partie du
domaine à un exploitant agricole, le SIPAL s’est déterminé sur cette question
le 4 avril 2011 en ce sens que l’ensemble à protéger comprenait la partie Est
de la parcelle délimitée par les routes au Sud et à l’Est ( soit la maison de
maître et son parc), le solde de la parcelle pouvant continuer à être exploité
pour l’agriculture.
Le tribunal a tenu
audience le 18 mai 2011 en présence du recourant, de représentants des
propriétaires accompagnés de leur conseil, de représentants de la société A.Y.________
Sàrl, du notaire ayant instrumenté l’acte de vente et d’un représentant de la
Commission foncière. A cette occasion, le tribunal a procédé à une vision
locale. Lors de l’audience, les propriétaires ont expliqué que le domaine avait
été exploité par un agriculteur jusqu’en 2009 en précisant que ce dernier ne
vivait pas sur place, seuls quelques ouvriers agricoles ayant logés dans la
ferme. Les acquéreurs ont indiqué qu’un morcellement de la parcelle pour en
séparer les terrains agricoles mettrait en cause leur projet dès lors qu’ils
entendent créer un parcours pour chevaux autour du champ situé en contrebas de
la maison de maître. Le mandataire des vendeurs a fait valoir que seule la
vente de la parcelle dans son entier garantirait que cette dernière reste libre
de nouvelles constructions. Il a également précisé que l’exploitation des
terrains agricoles serait confiée à un agriculteur. Le représentant de
l’autorité intimée a indiqué que l’autorisation avait été délivrée sur la base
de la let. e de l’art. 64 LDFR et non pas de la let. d.
Après l’audience, les
propriétaires ont déposé des observations complémentaires. A cette occasion,
ils ont notamment confirmé que les terrains agricoles sis à l’ouest de la
parcelle seraient loués à un exploitant agricole, tout en aménageant un passage
pour les chevaux. Ils ont suggéré d’assortir si nécessaire l’autorisation d’une
charge en application de l’art. 64 al. 2 LDFR, de manière à garantir un usage
agricole ou équestre de cette partie du bien-fonds. Ils ont à nouveau mis en
cause la qualité pour recourir de X.________ en relevant que ce dernier n’avait
plus d’exploitation agricole et qu’il n’avait pas les moyens financiers
d’acquérir le domaine du D.________.
Considérant en droit
1.
a) aa) La LDFR a pour but d’encourager la
propriété foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre
personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de
lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A
cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l’acquisition des
terrains appropriés à un usage agricole ou horticole en soumettant la
transaction au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant
accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés
(art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation
d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque
l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le prix
convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est situé en
dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel dans la
localité (let. d). L'art. 64 LDFR prévoit cependant un régime d'exception
permettant d'octroyer l'autorisation bien que l'acquéreur ne soit pas
personnellement exploitant. Tel est notamment le cas lorsque "
malgré
une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande
n'a été faite par un exploitant à titre personnel
" (art. 64 al. 1 let.
f LDFR) et lorsque "
l'acquisition permet de conserver un site, une
construction ou une installation d'intérêt historique digne de protection, ou
un objet relevant la protection de la nature
"
(art. 64 al. 1
let. e LDFR)
.
bb) Selon l’art. 83 al.
3 LDFR, les parties à un acte d’aliénation d’un immeuble agricole peuvent
recourir contre le refus d’autorisation, tandis que l’autorité cantonale de
surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de
préemption ou du droit à l’attribution, peuvent recourir contre l’octroi de
l’autorisation. Le Tribunal fédéral a jugé que la qualité pour contester une
autorisation d'acquérir fondée sur l'art. 64 al. 1 let. f LDFR devait être
reconnue à toute personne ayant répondu à l'offre publique et alléguant être
exploitante à titre personnel (ATF 5A.3/2006 du 28 avril 2006, consid. 1.2 non
publié aux ATF 132 III 658 ; ATF 5A.35/2006 du 5 juin 2007, consid. 2 non
publié aux ATF 133 III 562).  La qualité pour recourir est admise pour la
personne dont l'offre d'acquisition dans le cadre de l'art. 64 al. 1 let. f
LDFR a été rejetée au motif qu'elle n'était pas exploitante à titre personnel (ATF
2C_747/2008 du 5 mars 2009, consid. 1 non publié aux ATF 135 II 123).
b) En l’occurrence, en se
fondant sur sa qualité d'exploitant à titre personnel, le recourant s'en prend
à l'autorisation d'acquérir un immeuble agricole octroyée par l'autorité
intimée à des non exploitants. Dès lors que l’autorisation a finalement été
délivrée sur la base de
l’art. 64 al. 1 let. e LDFR
(soit pour permettre la conservation d’un site ou d’une construction d’intérêt
historique), l’autorité intimée et les propriétaires contestent la qualité pour
recourir de
X.________. Sur ce
point, ils invoquent également le fait que le recourant n’aurait pas la
capacité financière requise pour acquérir le bien-fonds.
Initialement,
le motif invoqué pour autoriser l’acquisition par un non exploitant à titre
personnel était celui de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, raison pour laquelle la
qualité pour recourir
de
X.________
contre l’autorisation délivrée le
26 juin 2009 avait été admise. Par la suite, l’autorité intimée a substitué le
motif de l’art. 64 al. 1 let. e LDFR à celui de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR en
se fondant sur l’autorisation délivrée par le SIPAL dans le cadre de la
procédure de transformation et de changement d’affectation des bâtiments
domaine du D.________
.
Dès lors qu’il avait répondu à l’appel
d’offres publiques initial en invoquant sa qualité d’exploitant à titre
personnel et que sa qualité pour recourir avait été admise sur cette base, il
n’apparaît pas admissible que le recourant soit exclu de la procédure au motif
que l’autorité intimée a finalement autorisé la vente à un non exploitant sur
la base de l’art. 64 al. 1 let. e LDFR. De manière générale, celui qui invoque
sa qualité d’exploitant à titre personnel a en effet un intérêt concret digne
de protection à faire constater que le motif invoqué pour justifier une
exception au principe de l’exploitant à titre personnel n’est pas fondé. En l’occurrence,
le recourant peut par exemple faire valoir qu’il est possible de vendre à un
exploitant à titre personnel sans mettre en péril la sauvegarde du site. La
question de la capacité financière pour acquérir le bien-fonds n’est au surplus
pas déterminante, ce d’autant plus que, comme on le verra ci-dessous, se pose
la question d’un partage entre la partie bâtie de la parcelle et les terrains
agricoles, ce qui aurait un impact important sur le prix de vente. De même,
n’est pas déterminante au stade de l’examen de la qualité pour recourir la
question de savoir si l’exploitation des terrains agricoles en cause serait
économiquement rentable pour le recourant, ce que contestent les propriétaires
en relevant que la surface agricole concernée serait trop petite et que le
recourant ne disposerait pas d’autres  terrains.
c) Vu ce qui précède, la qualité
pour recourir
de
X.________
doit être admise.
d) On relèvera encore que
la qualité effective d'exploitant à titre personnel du recourant au
sens de l'art. 9 LDFR, qui relève du droit de fond, a été admise dans plusieurs
arrêts rendus par le tribunal de céans, la dernière fois dans un arrêt  récent
(FO 2010.0031 du 5 mai 2011 consid. 2b). Il n’y a par conséquent pas lieu d’y
revenir.
2.
Le recourant soutient que l'autorité intimée
aurait dû refuser de délivrer l'autorisation litigieuse aux motifs que
l'acquéreur n'est pas un exploitant à titre personnel et que le prix
d'acquisition est surfait.
a) Dès lors que l'acquéreur n'est
pas un exploitant à titre personnel, la question à trancher est celle de savoir
si une des exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel est
réalisée (en l'espèce, art. 64 al. 1 let. e LDFR). Comme le Tribunal cantonal
l’a relevé dans son précédent arrêt, un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1
LDFR ne donne au surplus droit à autorisation que si le motif de refus de
l'art. 63 al. 1 let. b LDFR n'existe pas (FO 2009.0017 consid. 3a et les
références). Il convient ainsi d'examiner à nouveau au préalable si le prix
de 7'500'000 fr.
est surfait au sens de
l'art. 63 al. 1 let. b LDFR.
b)  aa) Selon
l'art. 66 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse
de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des
immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières
années (al. 1). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans
leur législation (al. 2). La détermination du prix licite doit être effectuée
par comparaison avec des transactions portant sur des immeubles présentant des
caractéristiques semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la
qualité du sol, le motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation
future (ATF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid.
2, in
CDA 1996, p. 49; Hans Rudolf Hotz, Le droit foncier rural,
Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4
octobre 1991, Brugg 1998,
n. 8 ss ad art. 66).
bb) En l’espèce, on constate que le
prix de 7'500'000 fr. admis par la Commission foncière pour la vente de la
parcelle
n° ******** est fortement influencé par la
valeur des différents bâtiments regroupés dans la partie est de la parcelle et
de leur prolongement direct (soit plus particulièrement le parc attenant à la
maison de maître). Dans la décision attaquée, l’autorité intimée relève que la
valeur de ces bâtiments a encore augmenté en raison du changement d’affectation
autorisé par le SDT, qui permet une utilisation non agricole des bâtiments du
domaine. II convient d’examiner si cette manière de fixer le prix licite - qui
a pour conséquence que l’acquisition de la parcelle par un exploitant agricole
semble a priori difficilement concevable -  est admissible, ceci notamment au
regard des objectifs poursuivis par la LDFR.
c) Le droit foncier rural poursuit
des objectifs de politique agricole. A cet égard, la LDFR a pour but principal
de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition
d’entreprises et d’immeubles agricoles. La LDFR contient ainsi des dispositions
sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole en
soumettant la transaction au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR),
celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont
pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). La procédure d’autorisation doit faciliter
l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole par les
exploitants à titre personnel, le législateur admettant toutefois des
exceptions lorsque celles-là sont matériellement justifiées (cf. ATF 122 III
287 consid. 3a et 3b p. 287, ATF 5A.35/2006 du 5 juin 2007 consid. 4.4.1). Le
Tribunal fédéral a posé le principe selon lequel le but de politique agricole
de la LDFR n’est pas simplement de maintenir le statu quo, mais de renforcer la
position des exploitants à titre personnel et de privilégier l’attribution des
immeubles à des exploitants lors de chaque transfert de propriété de ceux-ci,
c'est-à-dire de réellement promouvoir le principe de l’exploitation à titre
personnel (ATF 122 III 287 consid. 3b). Conformément à l’art. 64 al. 1 LDFR,
seul celui qui peut démontrer matériellement un juste motif à se voir attribuer
des terres agricoles alors qu’il n’est pas exploitant à titre personnel peut
ainsi obtenir une dérogation (ATF 5A.35/2006 précité consid. 4.4.2).
Dans un arrêt  du 5 mars 2009 (ATF
2C_747/2008), le Tribunal fédéral a examiné un projet de vente globale de 13
parcelles classées dans différentes zones (zone intermédiaire, zone agricole-viticole,
zone de forêt et zone constructible [périmètre d’un plan de quartier]). Il a
considéré qu’un appel d’offres publiques effectué en application de l’art. 64
al. 1 let. d LDFR englobant à la fois des biens-fonds agricoles et
non-agricoles n’était pas admissible dès lors qu’il avait clairement pour
conséquence de fermer le marché aux agriculteurs recherchant du terrain pour y
exercer une activité paysanne. Selon le Tribunal fédéral, ce mode de faire
contrevient à l’objectif consistant à renforcer la position de l’exploitant à
titre personnel, n’encourage pas la propriété foncière rurale et constitue un
obstacle à l’amélioration des structures des agriculteurs déjà installés, qui
est un autre objectif visé par la LDFR (art. 1 al. 1 let. a). Le même résultat,
illicite, serait créé par une offre distinguant les prix du patrimoine agricole
et des autres immeubles non-agricoles, tout en conditionnant la vente du
premier à l’achat des seconds (ATF précité consid. 4.3).
Dans l’arrêt précité, la vente
portait sur plusieurs parcelles dont certaines étaient assujetties à la LDFR et
d’autres pas. Dans le cas d’espèce, la situation est un peu différente dans la
mesure où la vente ne concerne qu’une parcelle qui, en l’état, est entièrement
soumise à la LDFR. Cela étant, le changement d’affectation autorisé par le SDT
en relation avec le projet d’utilisation des différents bâtiments du domaine
par A.Y.________ Sàrl a pour conséquence qu’une partie de la parcelle n° ********
n’aura plus aucune affectation agricole. On se trouve par conséquent dans
l’hypothèse où une décision des autorités compétentes en matière d’aménagement
du territoire autorise une utilisation non agricole, ce qui permet d’obtenir
sans problème une autorisation de diviser le bien-fonds en une partie qui
relève du champ d’application de la LDFR et une partie qui n’en relève pas en
application de l’art. 60 al. 1 let. a LDFR (cf. ATF 125 II 175 consid. 2c p.
180 ; ATF 5A.2/2007 du 15 juin 2007 consid. 3.4 résumé in RNRF 90/2009 p.
270). Ainsi, même si les faits de la présente cause ne sont pas tout a fait
semblables à ceux de l’ATF 2C_747/2008 précité, on aboutit au même résultat, à
savoir une vente portant à la fois sur des surfaces agricoles et des surfaces
et des bâtiments n’ayant plus aucune affectation agricole qui, en raison du
prix fixé pour la partie non-agricole, ferme le marché aux agriculteurs
recherchant du terrain pour y exercer leur activité.
Pour les mêmes raisons que celles
mises en avant dans l’ATF 2C_747/2008 précité, le tribunal considère que ce mode
de faire contrevient aux objectifs de la LDFR en affaiblissant notamment la
position des exploitants à titre personnel et en constituant un obstacle à
l’amélioration des structures des agriculteurs déjà installés qui, dans ce but,
pourraient être intéressés à acquérir la partie de la parcelle appropriée à un
usage agricole (soit les 56'541 m
2
en nature de pré-champ). Cette
opération contrevient également aux principes applicables en matière de
fixation du prix licite puisque le prix admis par la Commission foncière est
fortement influencé par la valeur intrinsèque de biens non agricoles, ce qui
apparaît contraire à l’art. 66 LATC. Pour ce qui est de la fixation du prix
licite dans le cas d’espèce, la méthode utilisée par l’autorité intimée,
consistant apparemment à utiliser des ratios entre le prix de vente convenu et
l’estimation fiscale n’apparaît au surplus pas conforme aux principes posés par
la jurisprudence, qui impliquent une comparaison avec la vente effective
d’immeubles agricoles comparables (cf. FO.2009.0017 précité consid. 3c et les
références).
d) Vu ce qui précède, il appartient
aux propriétaires de lever l’assujettissement à la LDFR de la partie de la
parcelle n° ******** qui n’a plus d’affectation agricole à la suite du
changement d’affectation autorisé par le SDT, d’évaluer le prix licite du
terrain agricole restant et de lancer un appel d’offres à ce prix pour ce
terrain. En cas d’offre à ce prix par un exploitant à titre personnel, la
parcelle pourra être divisée en application de l’art. 60 al. 1 let. a LDFR et
la partie agricole vendue à l’exploitant. En l’absence d’une telle offre, la
Commission foncière pourra autoriser une vente groupée du tout, le prix étant
libre.
Cette manière de procéder ne remet
pas en cause les objectifs de protection du domaine du D.________ qui, comme
l’a relevé le SIPAL dans sa prise de position du 4 avril 2011, impliquent une
protection des bâtiments et de leurs abords et non pas de l’ensemble de la
parcelle. Une séparation de la partie agricole et sa vente à un exploitant à
titre personnel ne devrait dès lors pas mettre en péril les objectifs de
protection identifiés par le service cantonal spécialisé. La vente de la
totalité de la
parcelle
n° ********
à un acquéreur qui n’est pas exploitant à titre personnel ne saurait ainsi, en
l’état, reposer valablement sur l’exception prévue par l’art. 64 al. 1 let. e
LDFR.
3.                Il
résulte des considérants que le recours doit être admis et la décision attaquée
annulée. Les frais de justice sont ainsi mis à la charge des propriétaires et
de la société A.Y.________ Sàrl. Il n’est au surplus pas alloué de dépens, le
recourant n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire
professionnellement qualifié.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière rurale,
Section I, du 15 octobre 2010 est annulée.
III.
Les frais de justice, arrêtés à 2'000 (deux
mille) francs, sont mis à la charge des tiers intéressés A.Z.________, A.________,
B.Z.________, et la société A.Y.________ Sàrl, solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 27 juillet 2011
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel
subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.