vd_omni · EF.1992.0034 · 1993-06-11 · fr

DUFOUR Jacques | Terrain frappé d'une restriction de droit public du droit de bâtir. Potentiel constructible entièrement absorbé par la parcelle voisine issue d'un fractionnement de la parcelle du recourant. A prendre en compte. RA.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.06.1993 EF.1992.0034

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 11 juin 1993
__________
sur le recours interjeté par
Jacques
DUFOUR
, 4 chemin du Bochet à 1025 St-Sulpice,
contre
la décision rendue le 8 octobre 1992 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges, relative à
l'estimation de la parcelle no 239 de la Commune de St-Sulpice.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
J. Morel, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt
constate en fait :
______________
A.                            En 1973,
Jacques Dufour a entrepris la construction d'un bâtiment d'habitation sur la
partie nord-ouest de la parcelle qui faisait, à l'époque, l'objet du feuillet
n° 239 du cadastre de St-Sulpice. En 1975, il a détaché de son bien-fonds la
moitié nord-ouest supportant le bâtiment qu'il a constitué en propriété par
étages. Cette nouvelle parcelle a été cadastrée sous n° 842. Quant au solde du
terrain d'une surface de 1'270 m2, il a conservé le feuillet n° 239.
Actuellement il est affecté à la culture d'arbres fruitiers.
A l'époque
du morcellement de la parcelle 239, la municipalité a communiqué par écrit à
l'intéressé que la mutation envisagée aurait pour effet de rendre non réglementaire
le bâtiment d'habitation dorénavant sis sur la parcelle 842 au regard du
coefficient d'occupation du sol applicable en zone résidentielle B. Elle
autorisait néanmoins le fractionnement en précisant que le potentiel
constructible de la nouvelle parcelle 239 était entièrement absorbé par la
construction érigée sur la partie nord-ouest du bien-fonds d'origine.
B.                            Le 24 juin
1992, procédant à la révision générale des estimations fiscales décidée par le
Conseil d'Etat dans sa séance du 2 mars 1990, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Morges a porté l'estimation fiscale de la
parcelle 239 datant de 1975 de Fr. 38'000 à Fr. 254'000.-. Elle a confirmé son
estimation par décision du 8 octobre 1992 à la suite du recours du propriétaire.
C.                            En temps
utile, Jacques Dufour s'est pourvu devant le Tribunal administratif contre
cette dernière décision et a conclu à ce que l'estimation soit revue sur la
base d'un prix de Fr. 10 le m2. Il faisait grief à l'autorité intimée de ne pas
avoir tenu compte du caractère inconstructible de sa parcelle lors du calcul de
sa valeur vénale.
Dans le
délai qui lui a été imparti à cet effet, le recourant s'est acquitté d'une
avance de frais de Fr. 800.-
L'autorité
intimée a conclu au rejet du recours en précisant que l'estimation litigieuse
reposait sur une valeur de rendement nulle et sur une valeur vénale calculée
sur la base de Fr. 400.- le m2.
La
municipalité, par courrier du 26 novembre 1992, a confirmé que le potentiel
constructible de la parcelle 239 avait été entièrement utilisé pour la
construction du bâtiment d'habitation sis sur la parcelle 842.
Le Tribunal
administratif a tenu audience à St-Sulpice le 5 mars 1993. Etaient présents:
pour le recourant, Pierre Duboux et, pour l'autorité intimée, François Vuffray,
président de la commission, Roger Mayor, secrétaire, accompagnés de Jean-Marc
Berthet, municipal. Le tribunal a effectué une visite des lieux en présence des
parties qui ont été entendus dans leurs explications.
considérant en droit :
_________________
1.                             Le recourant
conteste la façon dont l'autorité intimée a calculé la valeur vénale de son
terrain. Plus particulièrement, il s'en prend au fait que la commission a
considéré que sa parcelle avait la même valeur qu'un terrain à bâtir, fondant
ainsi son estimation sur un prix de base de Fr. 400.- le m2. Il propose un prix
de Fr. 10.- le m2 qui, selon lui, tiendrait compte de l'inconstructibilité de
son bien-fonds.
a)
Conformément à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale
des immeubles (ci-après : LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond
à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1).
S'agissant
de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI), prévoit
ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il
sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain
comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux
de 5 à 6 %."
En l'espèce,
la Commission de district n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble.
Cet aspect de l'estimation n'est pas contesté par le recourant, à juste titre
d'ailleurs, s'agissant d'un terrain dont la situation et la taille ne permet
pas une exploitation agricole rationnelle. Du reste, son propriétaire
entretient le verger qui s'y trouve à titre de loisir uniquement et non dans le
but d'en retirer un revenu quelconque. Cette façon de procéder est en outre
conforme à ce que préconisent les Instructions du Département des finances à
l'intention des Commission de district d'estimation fiscale des immeubles, du
31 janvier 1991 (ci-après : les Instructions du 31 janvier 1991), qui relèvent
que la valeur de rendement des terrains à bâtir est généralement nulle (Cf. p.
6). Par conséquent, l'estimation fiscale équivaudra à la moitié de la valeur
vénale de l'immeuble.
b) La
commission a calculé la valeur vénale de la parcelle du recourant sur la base
d'un prix de Fr. 400.- le m2. Ce prix tient manifestement compte de la
situation géographique du terrain et de la destination de la zone
résidentielle. A cet égard il apparaît correct au vu de la fourchette
indicative des Instructions du 31 janvier 1991 de Fr. 200.- à Fr. 600.- le m2,
qui concerne la valeur moyenne des terrains à bâtir situés en zone villa, pour
les districts de Vevey, Morges et Lausanne (Cf. Instructions p. 6). En revanche
il fait abstraction de la restriction du droit de bâtir qui frappe l'ensemble
de la parcelle. A cet égard, l'autorité intimée considère qu'il est normal que
le terrain du recourant soit évalué de la même manière que celui de la parcelle
842 lorsque celle-ci sera révisée.
Ainsi que
l'a confirmé la municipalité, le potentiel constructible de la parcelle 239 a
été entièrement utilisé lors de l'édification du bâtiment sis aujourd'hui sur
la parcelle voisine. En effet, sa surface a déjà été prise en compte lors du
calcul du coefficient d'occupation du sol qui a permis la réalisation de cette
habitation. A l'époque, le fractionnement de la parcelle d'origine ne
nécessitait pas l'inscription d'une mention au registre foncier (les art. 32 à
34 LCAT qui prévoyaient dans ce cas une mention au registre foncier ont été
introduit par la loi du 15 décembre 1980; voir sur ce sujet R. Didisheim,
"Modification de limites et dérogations en droit vaudois de la
construction: quelques reflexions à propos des art. 83 et 85 LATC" in RDAF
1991 p. 400 ss). Tel ne serait pas le cas aujourd'hui (l'art. 83 LATC a sur ce
point la même teneur que l'art. 32 LCAT). Quoiqu'il en soit, l'inscription
d'une telle mention au registre foncier n'ayant qu'une portée déclarative
(Tribunal administratif, arrêt AC 91/075, du 19 janvier 1993 et références
citées), force est de considérer que la parcelle 239 n'est pas constructible.
Le tribunal
a jugé, au sujet d'une parcelle dont la configuration rendait matériellement
impossible la mise en valeur par le biais d'une construction, qu'il était
contraire au principe de l'égalité de traitement de ne pas tenir compte des
circonstances réelles et de s'en tenir aux possibilités de bâtir offertes de
manière abstraite par la réglementation communale dans la zone et sur la
parcelle concernées (Tribunal administratif, arrêt EF 91/012, du 22 novembre
1992). Dans le cas particulier, les circonstances dans lesquelles a eu lieu le
fractionnement de la parcelle d'origine ont eu pour effet de transférer la
valeur économique de la parcelle 239, liée à son potentiel constructible, sur
la parcelle 842 qui a bénéficié des possibilités de bâtir de la totalité du
bien-fonds d'origine. Il serait dès lors choquant et contraire au sentiment de
l'équité de faire abstraction de cet élément dans le cadre de l'estimation de
la parcelle 239. En effet, un raisonnement différent pourrait amener l'autorité
à imposer deux fois le même bien économique qui ne réside plus, en l'état, que
dans la construction réalisée sur la parcelle 842. Au demeurant, les
commissions de district ne raisonnent guère différement lorsqu'elles prennent
en compte, dans l'estimation fiscale de parcelles supportant des immeubles
locatifs, des revenus provenant de places de parc sises sur d'autres
bien-fonds, par le jeu de servitudes dont elles bénéficient comme fonds
dominant. Pour cette raison, le prix de Fr. 400.- le m2, qui correspond ainsi
qu'on l'a vu au prix d'un terrain constructible, ne saurait entrer en
considération.
Le recourant
propose un prix de Fr. 10.- le m2 qui correspondrait à une offre que lui aurait
fait la communauté des copropriétaires de la parcelle 842. Il faut toutefois
constater d'emblée que l'estimation fiscale de 1975, non contestée par le
recourant, était fixée à Fr. 38'000.-. Or, l'évolution du marché depuis cette
date ne justifie pas que l'on descende en dessous de ce montant. L'examen de
cette estimation à la lumière des principes posés par les Instructions du 31
janvier 1991 révèle que la valeur vénale à prendre en considération serait de
76'000.- ce qui correspondrait à un prix de Fr. 60.- le m2. Il est vrai que ce
chiffre est largement supérieur au prix d'un terrain situé en zone agricole,
arboricole ou viticole. Il ne faut toutefois pas perdre de vue que, nonobstant
son affectation actuelle à laquelle s'ajoute la restriction du droit de bâtir
qui la grève, la parcelle du recourant n'est pas une terre agricole au sens du
droit foncier rural (cf. art. 2 de la loi fédérale sur le maintien de la
propriété foncière rurale du 12 juin 1951 en corrélation avec l' art. 1 du
règlement du Conseil d'Etat du 6 mai 1988 concernant la soustraction des zones
à bâtir à l'application de la législation foncière et rurale; voir aussi l'art.
2 de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 qui entrera
en vigueur le 1er janvier 1994). Sa situation au sein d'une zone à bâtir lui
procure, en dépit de son inconstructibilité actuelle, une certaine valeur
d'investissement. Pour ces motifs, il apparaît raisonnable de s'en tenir à
l'estimation fiscale de 1975. La décision attaquée doit donc être annulée et la
nouvelle estimation fiscale fixée à Fr. 38'000.-
2.                             Ces
considérations conduisent à l'admission du recours dans son principe et pour
l'essentiel des conclusions prises. Par conséquent, il sied de laisser les
frais à la charge de l'Etat. Dès lors qu'il a agi sans l'aide d'un mandataire
professionnel le recourant ne peut prétendre à des dépens (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est admis
II.                La décision rendue le 8
octobre 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Morges est annulée, l'estimation fiscale de la parcelle no 239 de la commune
de St-Sulpice étant fixée à Fr. 38'000.--.
III                Les frais sont laissés
à la charge de l'Etat.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
sa/Lausanne, le 11 juin 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.