vd_omni · AC.2020.0054 · 2021-03-09 · fr

A.________/Municipalité de Lausanne, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, J.________, K.________, L.________, M.________, N.________, O.________, P.________, Q.________, R.________, S.________, T.________, U.________ | Confirmation du refus du permis de démolir une villa en note 4 et de construire un bâtiment d'habitation, prononcé par la municipalité pour des motifs d'ordre esthétique et patrimonial. Le refus ne viole pas le droit constitutionnel à la protection de la bonne foi: le service concerné annonçait certes que la villa ne bénéficiait pas de protection particulière, mais il réservait expressément un examen approfondi du dossier, les préavis des différents services et le résultat de l'enquête publique notamment (c. 5). La villa existante se situe dans un ensemble ("micro-quartier") présentant une identité propre et une unité architecturale en note 3 et, partant, méritant d'être conservé (c. 7). La parcelle et la villa existante s'intègrent dans ce micro-quartier et y jouent un rôle important au titre de "porte d'entrée". Le projet litigieux créerait dans cet ensemble un contraste excessif. Sous l'angle de la pesée des intérêts, au vu du projet présenté, la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en privilégiant la protection du "micro-quartier" sur l'intérêt privé économique de la recourante et l'intérêt public à la densification du milieu bâti (c. 8). Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.03.2021 AC.2020.0054

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 9 mars 2021
Composition
Mme Danièle Revey,
présidente
; Mme Renée-Laure Hitz et
M. Gilles Giraud, assesseurs; Jessica de Quattro Pfeiffer, greffière
.
Recourante
A.________ SA
, à ********,
représentée par Me Christian MARQUIS, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
représentée
par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
Opposants
1.
B.________,
2.
C.________,
3.
D.________,
4.
E.________,
5.
F.________,
6.
G.________,
7.
H.________,
8.
I.________,
9.
J.________,
10.
K.________,
11.
L.________,
12.
M.________,
13.
N.________,
14.
O.________,
15.
P.________,
16.
Q.________,
17.
R.________,
18.
S.________,
19.
T.________,
20.
U.________,
tous à ******** et représentés par Me
Jean-Claude PERROUD et Me Nina CAPEL, avocats à Lausanne
Objet
Permis de construire
Recours A.________ SA c/ décision de la Municipalité de
Lausanne du 31 janvier 2020 refusant le projet de démolition du bâtiment ECA
10588 (parcelle 2376) et de construction d'un immeuble de 14 logements avec
panneaux solaires en toiture, parking souterrain de 10 places voitures, local
à vélos de 19 places, aménagements extérieurs comprenant la création d'une
place de jeux et d'un emplacement à conteneurs (CAMAC n° 176392)
Vu les faits suivants:
A.
La société A.________ SA (ci-après: la recourante), de siège à Lausanne
et active dans les opérations immobilières, est propriétaire depuis le 3 juillet
2017 de la parcelle 2376 de la Commune de Lausanne, ayant pour adresse le
chemin Beau-Site 2. D’une superficie de 855 m², ce bien-fonds comprend un
bâtiment d’habitation de 122 m² (n° ECA 10588a), un garage de 23 m² (n° ECA
10588b) et une place-jardin de 710 m² avec piscine. Sis à l’extrémité est
du chemin Beau-Site, le terrain, en forme de quart de cercle, jouxte le giratoire
reliant l’avenue du Grey à l’avenue du Vélodrome. Le quartier est colloqué en
zone mixte de moyenne densité par le plan général d’affectation (ci-après: PGA)
du 26 juin 2006 et compris dans le périmètre 58 de l’Inventaire fédéral des
sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ci-après: ISOS).
En image, la configuration des lieux se présente
comme suit (extrait de geo.vd.ch):
B.                Lors d’une séance qui s’est tenue le 7
mars 2017 dans les locaux du Service de l’urbanisme communal, la recourante a
présenté un projet de construction tendant à démolir le bâtiment existant sur
la parcelle 2376 et à le remplacer par un immeuble de logements. Suite à cette
rencontre, le Bureau des permis de construire lui a adressé, le 5 mai 2017, un
courrier dont il résultait que le bâtiment existant ne bénéficiait d’aucune
protection particulière, mais que plusieurs aspects du projet devaient être
modifiés. Le courrier réservait en outre l’examen du dossier à établir, les
préavis des différents services concernés, le résultat de l’enquête publique,
la synthèse CAMAC, la décision municipale et les droit des tiers.
Le 26 février 2018, la recourante a déposé, par
l’intermédiaire de son architecte, une demande de permis de construire sur sa
parcelle, tendant à la "
démolition du bâtiment ECA 10588 pour la
construction d'un immeuble de 14 logements avec installation de panneaux
solaires en toiture, parking souterrain de 10 places voitures, local à vélos de
19 places, aménagements extérieurs comprenant la création d'une place de jeux
et d'un emplacement à conteneurs
". Y étaient joints des plans
d’architecte du 19 janvier 2018 et deux plans de géomètre du 14 février 2018.
Par lettre du 17 mai 2018, le Bureau des permis de
construire a avisé l’architecte de la recourante que le projet nécessitait une
enquête publique, mais qu’il convenait préalablement de le modifier sous
certains aspects non réglementaires et de corriger les plans en conséquence.
Cette lettre réservait derechef l’examen du dossier corrigé, le résultat de
l’enquête publique, la synthèse CAMAC et la décision municipale, mais également
"
l’examen de conformité du projet ainsi que le préavis du service
d’architecture concernant l’esthétique et l’intégration vu que le projet à
modifier
[était]
en ISOS B
".
Une nouvelle demande de permis de construire a dès
lors été déposée le 22 août 2018, assortie de plans corrigés d’architecte du 20
août 2018 et de géomètre du 8 août 2018.
L’enquête publique a été ouverte du 12 octobre au 12
novembre 2018. Elle a suscité 129 oppositions.
A réception de ces éléments, une synthèse CAMAC (n°
176392) a été établie le 6 décembre 2018 et les autorisations spéciales
requises ont été délivrées, sous certaines conditions impératives des autorités
cantonales consultées. Cette synthèse annulait et remplaçait une première
synthèse CAMAC positive du 6 novembre 2018.
Le 17 janvier 2019, le Bureau des permis de
construire a averti l’architecte de la recourante que le dossier était bloqué
pour l’instant, dès lors que le Service immeubles, patrimoine et logistique
(devenu entretemps la Direction générale des immeubles et du patrimoine
[ci-après: DGIP]) menait une étude qui pouvait l’amener à recenser le bâtiment
concerné. Il précisait encore qu'en sus des 129 oppositions précitées, une
pétition munie de 738 signatures avait été déposée auprès de la municipalité. Le
12 février 2019, la DGIP, par sa Direction de l’archéologie et du patrimoine, a
confirmé que sa Section recensements envisageait, en coordination avec la Ville
de Lausanne, l’opportunité de réaliser une étude du secteur ISOS 58 (comprenant
notamment le chemin Beau-Site), processus qui n’en était qu’à son stade initial
et pouvait durer plusieurs mois.
Par lettre de son avocat du 27 mars 2019, la
recourante a rappelé au Bureau des permis de construire que le projet lui était
connu depuis 2017 et qu’au cours de leurs premiers échanges, il était ressorti
que la maison existante ne bénéficiait d’aucune protection particulière. Elle
lui remémorait aussi les nombreuses modifications et adaptations apportées au
dossier, pour aboutir finalement à une solution qui lui agréât. Ayant du reste
appris que la synthèse CAMAC était déjà en mains de la commune depuis décembre
2018, elle manifestait son incompréhension à l’égard des atermoiements de la procédure
et requérait qu’une décision soit désormais rendue.
Par courrier du 10 avril 2019, le Bureau des permis
de construire a expliqué à la recourante qu’à la lecture des nombreuses
oppositions, il était apparu que certaines questions d’ordre patrimonial méritaient
une réponse circonstanciée. Aussi la DGIP et le Service de l’urbanisme
avaient-ils confié à un bureau de recherche en histoire de l’architecture une
étude historique portant sur le périmètre 58 de l’ISOS, laquelle permettrait
cas échéant d’identifier les objets méritant protection. Le courrier précisait
encore que comme la parcelle 2376 était comprise dans ce périmètre, la
conformité du projet aux règles de police des constructions n’avait pas encore
été vérifiée, mais que le dossier avait été mis en suspens jusqu’au résultat de
l’étude historique, attendu aux alentours de la fin mai 2019.
Réagissant le 15 avril 2019, la recourante a répété
que le Service de l’urbanisme avait assuré à son architecte, par écrit du 5 mai
2017, que le bâtiment existant n’était pas inscrit à l’inventaire cantonal des
monuments historiques. Elle réitérait dès lors sa requête tendant à ce qu’une
décision sujette à recours soit rendue sans plus tarder.
Le 29 avril 2019, le Bureau des permis de construire
a annoncé à la recourante qu’il avait repris l’examen du dossier. Le 2 mai
suivant, il a informé son architecte que les plans devaient encore être
modifiés sur plusieurs points et qu’il souhaitait disposer de photomontages
montrant le futur immeuble dans son environnement bâti.
Le dossier a été soumis au Service d’architecture de
la Ville de Lausanne en vue d’un préavis. Celui-ci, rendu le 25 juin 2019,
mentionnait en particulier ce qui suit:
"
Descriptif
du parti architectural - intégration
La partie émergente du bâtiment proposé imite la forme triangulaire de
la parcelle 2376 et s'implante en proximité de sa limite sud.
La forme atypique du bâtiment résulte principalement des limites de
construction.
Par ailleurs, la partie semi-enterrée du bâtiment (ouverte au Sud et
nommée rez-de-chaussée inférieur par l’architecte), abritant le parking
souterrain et son entrée, les caves, les locaux communs ainsi que l’entrée
secondaire de l’immeuble (accessible aux PMR), s’étend jusqu’aux limites Nord
et Ouest de la parcelle ce qui réduit d’autant l’espace de la parcelle
cultivable en pleine terre.
L’angle Est du terrain est destiné à la place de jeux ainsi qu’à la
seule portion de jardin en pleine terre, sur laquelle seront plantés deux
arbres nouveaux.
Analyse du rapport à la rue, au bâti, transition et espace paysager
Par son implantation au Sud de la parcelle, le bâtiment triangulaire
borde le chemin Beau-Site et se dégage au maximum des bâtiments situés au Nord
et à l’Ouest de la parcelle. La bande de terrain située entre le chemin Beau-Site
et le bâtiment est aménagée pour accueillir la zone pour containers et
l'ensemble des accès à l’immeuble (piétons, PMR et véhicules). Sur la pointe
Est de la parcelle, zone de terrain en pleine terre, sont implantés la place de
jeux et les deux arbres d’essence(s) majeure(s). Cette portion de la parcelle,
la mieux végétalisée, crée une barrière visuelle et sonore entre le bâtiment et
le giratoire reliant deux portions de l'avenue du Grey à l'avenue du Vélodrome et
au chemin des Bancels.
A noter que le projet maintient le mur existant le long du chemin de Beau-Site
ainsi que l'accès. Cette option est de nature à maintenir une certaine qualité
au niveau du piéton, un accompagnement paysager des espaces le long du mur
ainsi que les nombreux talus seraient de nature à mieux intégrer le projet au
voisinage.
Analyse de la coupe intégrative
La partie visible du bâtiment abrite 14 appartements
(5 x 2 pièces + 9 x 3 pièces) répartis sur quatre
[recte: cinq]
niveaux dont le dernier dans la toiture à la Mansart.
En élévation Sud, le rez-de-chaussée inférieur semi-enterré, abritant
les entrées et locaux communs augmente l’impression de hauteur du bâtiment.
Le système de distribution au sein du bâtiment est spatialement de
bonne qualité.
La typologie des logements propose des espaces généreux et très
lumineux, offrant à presque tous les appartements une large ouverture au Sud
avec balcon ou terrasse.
L’expression architecturale et la matérialisation de ce projet restent
classiques et similaires à beaucoup de projets de densification immobilière,
sans recherche d'intégration ou de langage commun avec les bâtiments
avoisinants du chemin de Beau-Site.
Le bâtiment projeté est plus une réponse au caractère très
"routier" qui jouxte la parcelle 2376 par la présence, au Nord-Est du
giratoire, du parking du Vélodrome. Ce rapport entre l'immeuble projeté et ce
voisinage urbain lui confère un caractère particulier qui peut admettre une
densification de la parcelle et une forme architecturale conforme aux droits à
bâtir.
4. En conclusion
Le projet proposé présente d’évidentes qualités, essentiellement liées
à son organisation interne, à son orientation et à sa position dominante qui
permettent à l’architecte d’offrir des typologies généreuses et lumineuses.
La conservation du mur actuel bordant le chemin Beau-Site offre aux
piétons une continuité qualitative du caractère de ce chemin.
De plus, sa position en bordure d’un territoire à caractère très
"routier" peut justifier l’édification d’un bâtiment haut à cet
endroit mais malheureusement, la qualité architecturale de ce projet est moins
convaincante que ses qualités typologiques.
La parcelle 2376 est située dans un périmètre soumis à l’objectif de
sauvegarde B de l’ISOS.
En comparaison à maints projets immobiliers rentables proposés
actuellement à Lausanne, le remplacement par cet immeuble de la maison bâtie en
1935 crée une rupture en bordure de l’ensemble jusque là préservé de Beau-Site.
Ce projet de densification est toutefois réglementaire et conforme au PGA.
Compte tenu de ce qui précède, le Service
d’architecture n’a pas d’argument prépondérant de nature à refuser ce projet et
donne un préavis admissible, en vertu des articles 86 LATC et 69 RPGA
".
Le 4 juillet 2019, la DGIP a avisé la municipalité
que le mandat confié à un historien pour étudier et recenser le secteur ISOS 58
était terminé (chemin Beau-Site, chemin de Boisy, avenue du Grey, chemin de Pierrefleur,
avenue de la Vallombreuse). Elle lui faisait parvenir le rapport daté du mois
de juin 2019, accompagné de deux tableaux révélant que l’ensemble des villas du
chemin Beau-Site, construites entre 1932 et 1936, avaient reçu la note 3 et,
plus spécialement, que les deux bâtiments ECA n° 10588a et 10588b de la
parcelle 2376 avaient reçu la note 4. Le contenu du rapport historique sera
repris ultérieurement dans sa mesure utile.
Le 6 septembre 2019, l’architecte de la recourante a
déposé un nouveau plan de géomètre du 16 juillet 2019, de nouveaux plans
d’architecte du 18 juillet 2019, ainsi que des photomontages montrant l’état
existant de la villa et le bâtiment projeté.
Le dossier a enfin été soumis à la Déléguée à la
protection du patrimoine, laquelle a émis, le 27 novembre 2019, le préavis
suivant:
"
Villa
locative avec commerce et garage ayant reçu une note *4* au recensement
architectural du canton de Vaud; la parcelle a reçu une note *3* pour sa valeur
de site (ensemble des villas du chemin Beau-Site) Ces informations ont été
communiquées par courrier adressé le 4 juillet par la Direction générale des
immeubles et du patrimoine à la Municipalité de Lausanne.
Implantée dans le périmètre n° 58 de l'Inventaire fédéral des sites
construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) qui lui a
attribué un objectif de sauvegarde « B ».
Le projet de construction qui nous est soumis implique la démolition
d'une villa locative de deux étages et combles habitables sur rez ainsi que du
garage attenant construits en 1935 par l'entrepreneur
[…]
, ceci afin d'édifier un immeuble de 14 logements et un parking
souterrain de 10 places.
La villa locative présente un aspect extérieur qui n'a pas été modifié
depuis sa construction, si ce n'est au rez l'affectation des trois magasins
d'origine en garderie. Construite sur un plan carré sous une toiture en
pavillon percée d'une lucarne sur chaque pan, elle comporte un logement de
quatre pièces hall, cuisine, salle de bain et deux balcons, ainsi qu’un
logement de deux chambres, cuisine, salle de bain dans le volume de la toiture,
sous réserve de transformations réalisées sans dépôt de dossier auprès des
services concernés. Cette villa locative est représentative de l'architecture
des années 1930 par la forme anguleuse des balcons et la simplification des
ornements tels que bandeaux, corniches et tablettes, de même que par la mise en
œuvre des matériaux, simili-pierre des modénatures en dialogue avec le crépi
grossier des fonds de face.
Le complément de recensement mentionné en titre a attribué une note *4*
à cet édifice. Selon la définition donnée par la section monuments et sites,
cette note signifie que « le bâtiment est bien intégré par son volume, sa
composition et souvent encore sa fonction. Les objets de cette catégorie
forment en général la majorité des bâtiments d'une localité. Ils sont donc
déterminants pour l’image d’une localité et constitutifs du site. A ce titre,
leur identité mérite d’être sauvegardée. »
Cette villa locative avec commerces est implantée à front de rue et
constitue en quelque sorte la « porte d'entrée » de l'ensemble du
chemin Beau-Site. Cet ensemble qui a reçu une note *3* au recensement est
constitué de la totalité des édifices ayant pour adresse le chemin Beau-Site.
Cette note signale justement l'intérêt local de ce « micro-quartier »
issu d'une opération immobilière concertée. En effet, la société immobilière de
[…]
SA vend progressivement dès 1932 les parcelles « En
Grattapaille » pour la réalisation d'un quartier de villas. Dès la
construction de la première villa, les propriétés sont soumises à des
servitudes croisées de passage et de restriction de bâtir dont par exemple
l'une d'entre elles « a pour but de garantir la construction, sur les
fonds servants, d'immeubles familiaux ou locatifs à caractère soigné, d'assurer
au quartier propreté et tranquillité, de ménager des espaces suffisants entre
les constructions principales afin d'assurer la vue et le soleil. Sont
notamment exclus les chenils, clapiers, poulaillers, chantiers définitifs et
hangars. » (Source RF). Cette volonté d’aménagements concertés contribue à
l’unité du quartier.
L’ISOS – inventaire fédéral de sites construits d’importance nationale
à protéger en Suisse – a accordé au périmètre n° 58 dans lequel est situé le
projet, un objectif de sauvegarde « B » qui préconise la sauvegarde
de la structure et mentionne en particulier la conservation de la disposition
et de l’aspect des constructions et des espaces libres et la sauvegarde
intégrale des éléments et des caractéristiques essentiels pour la conservation
de la structure. La description de ce périmètre ISOS est la suivante: « Secteur
résidentiel installé sur la pente du coteau, tissu discontinu, essentiellement
maisons individuelles et locatives, quelques petits locatifs, essentiellement
deux à trois niveaux, qualité générale élevée mêlant références régionalistes,
classicisantes et modernes, jardins verdoyants. » Cet inventaire a ajouté
une « observation » (n° 58.0.3) concernant cet ensemble: « Série
de maisons individuelles entourées de jardins, alignées de part et d'autre du
chemin Beau-Site, années 1930/1940 ».
Le Plan directeur communal, en cours d'adoption, est par ailleurs
attentif à l'identité des quartiers. Il formule un principe de « Cadrage
de l'évolution des quartiers afin de respecter et de valoriser leur identité »
et propose comme mesure de « respecter et valoriser l'identité des entités
urbaines et permettre leur évolution en cohérence avec leurs valeurs
morphologiques et architecturales. »
Nous estimons que la démolition de la villa locative chemin Beau-Site 2
porterait une atteinte majeure à la qualité de l'ensemble architectural et urbanistique
constitué des maisons bordant la totalité du chemin. Elle irait à l'encontre
des préconisations du plan directeur communal.
Le principe d'implantation de la nouvelle construction, défini par la
distance réglementaire aux limites de la parcelle, génère un bâtiment dont le
plan est un quart de cercle. Le nouveau bâtiment, d'un gabarit très largement
supérieur à la villa locative existante, s'affiche en totale rupture avec le
contexte bâti existant. Sa réalisation irait à l'encontre de l'objectif de
sauvegarde portant sur la structure de ce périmètre, tel que formulé par
l’ISOS. Cette réalisation située à l’entrée de l'ensemble Beau-Site n'offrirait
plus aucune des qualités de « porte » qui caractérisent la
construction existante. Elle porterait au surplus une atteinte majeure à la
valeur de l’ensemble tel que défini par le recensement.
En application des articles 86 LATC et 69 RPGA,
concernant l’intégration des constructions, 70 RGPA concernant les aménagements
extérieurs et 73 RPGA relatif aux objets figurant dans un recensement, nous
formulons un
préavis défavorable
à la démolition de la villa existante
et au projet de construction sur sa parcelle, ceci, afin d’éviter une rupture
du tissu bâti existant, de préserver la volumétrie générale d'ensemble, ainsi
que les aménagements des espaces libres
".
Par décision du 31 janvier 2020, la municipalité a
refusé de délivrer le permis de construire requis, pour des questions
d’esthétique, d’intégration des constructions, d’aménagements extérieurs et de
protection du patrimoine. Quoique le projet fût réglementaire sur de nombreux
aspects, elle considérait qu’il ne présentait pas un aspect architectural
satisfaisant, qu’il ne s’intégrait pas à son environnement bâti et qu’il
nuisait donc au caractère du site, suivant l’avis de la Déléguée à la
protection du patrimoine, qu’elle faisait sien.
C.               A.________ SA a recouru à la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: CDAP) le 3 mars 2020
contre cette décision, en concluant principalement à sa réforme en ce sens que
les permis de démolir et de construire sont délivrés, subsidiairement à son
annulation et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision
dans le sens des considérants. D’un point de vue formel, elle fait grief à l’autorité
intimée de n’avoir pas suffisamment motivé sa position. Sur le fond, elle se
plaint d’une violation du principe de la bonne foi et du principe de la
proportionnalité, singulièrement d’une mauvaise appréciation des divers
intérêts en présence. A l’appui de ses moyens, elle produit un lot de pièces
sous bordereau, incluant notamment une évaluation des coûts d’une réfection
complète et mise en conformité de la villa actuelle (1,06 mios fr. à +/- 15%), une
prévision de l’état locatif après réfection et mise en conformité (loyer sans
les charges de 72'960 fr. par an, parking compris), un devis estimatif des
coûts de construction de l’immeuble projeté (5'386'000 fr.), les plans
financier et de vente prévisionnel concernant le projet, ainsi que des documents
attestant des montants déjà investis dans le projet (achat de la parcelle,
frais de notaire, honoraires d’architectes etc., pour un total de 2’144'287
fr.). Elle requiert enfin, à titre de mesure d’instruction, qu’il soit procédé
à une inspection locale en présence de son architecte.
Dans sa réponse du 5 mai 2020, la municipalité
conclut au rejet du recours. Elle s’inscrit en faux contre les critiques de la
recourante et en appelle à sa large liberté d’appréciation, étant d’avis que le
projet litigieux porterait gravement atteinte à l’identité très forte du
quartier. Elle sollicite en outre l’interpellation de la DGIP, qui a mené les
travaux du nouveau recensement.
Dans leurs déterminations communes du 3 août 2020,
les opposants B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________
et H.________, I.________ et J.________, K.________, L.________ et M.________, N.________,
O.________ et P.________, Q.________, R.________ et S.________, T.________ et U.________
concluent également au rejet du recours. Réfutant à leur tour les arguments de
la recourante, ils considèrent que le projet est surdimensionné et qu’il
provoquerait une rupture inesthétique de l’architecture du quartier, contraire
aux objectifs du recensement architectural, de l’ISOS et du plan directeur
communal prochainement adopté. Ils produisent trois photographies figurant les
gabarits de l’immeuble projeté, une vue aérienne du quartier, la fiche n° 17 du
recensement ICOMOS des parcs et jardins historiques de la Suisse, de même qu’un
plan d’architecte du 17 octobre 2018 montrant les futurs "
tracés
d’ombres aux solstices en début de matinée
". Enfin, ils appuient la
réquisition de preuve de la municipalité tendant à interpeller la DGIP.
Par mémoire complémentaire du 18 janvier 2021, la
recourante confirme ses conclusions et affermit son argumentation.
La cour a ensuite statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le
recours est intervenu en temps utile. La recourante, propriétaire de la
parcelle concernée et destinataire de la décision attaquée, a manifestement la
qualité pour recourir (cf. art. 75 let. a et 99 LPA-VD). Son recours respecte
au surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD
(applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu d'entrer en
matière.
2.
Le litige porte sur la question de savoir si la municipalité était
fondée à refuser à la recourante l’autorisation de construire un immeuble de 14
logements sur sa parcelle, à la place du bâtiment existant, en lui objectant
exclusivement des motifs d’esthétique, d’intégration des constructions et de
protection du patrimoine.
3.
Dans un premier grief d'ordre formel, la recourante argue que la
décision attaquée n’aurait pas été motivée à suffisance, en violation de son
droit d’être entendue.
a) Le droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al.
2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
(Cst.; RS 101) impose à l'autorité le devoir de motiver sa décision, afin que
le justiciable puisse en saisir la portée et, le cas échéant, l'attaquer en
connaissance de cause. Pour satisfaire à ces exigences, il suffit que
l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur
lesquels elle a fondé son raisonnement. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et
de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les
parties, mais peut au contraire se limiter aux questions décisives pour l'issue
du litige. L'essentiel est que la décision indique clairement les faits qui
sont établis et les déductions juridiques qui sont tirées de l'état de fait
déterminant. La motivation peut être implicite et résulter des différents
considérants de la décision (cf. ATF 143 III 65 consid. 5.2; 142 II 154 consid.
4.2; TF 2C_320/2020 du 20 octobre 2020 consid. 3.1; 8C_682/2019 du 2 septembre
2020 consid. 5.2 et les références).
b) Dans sa décision attaquée, l'autorité intimée rappelle
d’abord brièvement le résultat de l’enquête publique, avant d’exposer que le
refus du permis de construire se fonde sur des motifs d’esthétique,
d’intégration des constructions, d’aménagements extérieurs et de protection du
patrimoine. La municipalité y indique ensuite avoir pris en considération des
aspects de police des constructions, qu’elle détaille et tient pour respectés,
mais aussi des aspects patrimonial et urbanistique. Sous cet angle, elle
précise qu’après avoir pris connaissance du contexte, des arguments des
opposants et du préavis défavorable de la Déléguée à la protection du
patrimoine, elle considère que le projet ne s’intègre pas à son environnement
bâti. Elle reprend alors in extenso ledit préavis, qu’elle déclare faire sien.
Enfin, elle mentionne qu’après pesée des intérêts en présence, elle estime que
le bâtiment existant doit être préservé, dès lors que l’immeuble projeté ne
présente pas un aspect architectural satisfaisant et ne s’intègre pas à son
environnement bâti, en d’autres termes que le projet nuit au caractère du site
et ne respecte donc pas les conditions minimales réglementaires en matière
d’esthétique des constructions.
Cette motivation, qui s’étend sur quatre pages, est
suffisante au regard de la jurisprudence précitée pour satisfaire aux exigences
du droit d’être entendu. Elle a en effet permis à la recourante, assistée d’un
avocat, de bien cerner les éléments litigieux et de recourir à bon escient pour
faire valoir ses droits. Elle a du reste été complétée par une réponse
circonstanciée de l’autorité intimée au cours de la présente procédure de
recours, sur laquelle la recourante a pu se prononcer à la faveur d’un mémoire
complémentaire. Partant, le moyen tiré d’un défaut de motivation de la décision
attaquée se révèle injustifié.
Quant au grief selon lequel la décision attaquée ne
tiendrait pas suffisamment compte des intérêts privés de la recourante, il
relève d’une question de fond, qui sera traitée ci-après (cf. consid. 6 infra).
4.
Les parties sollicitent plusieurs mesures d'instruction, à savoir la
tenue d'une inspection locale et l'interpellation de la DGIP afin qu'elle se
prononce au sujet du nouveau recensement.
a) Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al.
2 Cst. comprend aussi le droit pour le justiciable d'obtenir qu'il soit donné
suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des
preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat lorsque
cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Toutefois, il est
possible de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes, lorsque
le fait dont les parties veulent rapporter l'authenticité n'est pas important
pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations
versées au dossier ou lorsque le juge parvient à la conclusion qu'elles ne sont
pas décisives pour la solution du litige ou qu'elles ne pourraient l'amener à
modifier son opinion (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; CDAP PE.2018.0475 du 27
juin 2019 consid. 2a).
b) En l'espèce, le tribunal s'estime suffisamment
renseigné par les multiples éléments au dossier pour statuer en toute
connaissance de cause. Il renonce en particulier à procéder à une audience in
situ, compte tenu des nombreux descriptifs et images en sa possession, ainsi
que de l'arrêt récemment rendu par la CDAP à l'issue d'une inspection locale
dans le quartier, à laquelle les assesseurs de la présente cour ont participé
(AC.2019.0155 - AC.2019.0315 du 24 novembre 2020). Il ne distingue du reste pas
quels éléments supplémentaires pertinents pourrait encore apporter
l'interpellation de la DGIP. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner les mesures
d'instruction requises, sans qu'il n'en résulte de violation du droit d'être
entendues des parties.
5.
Sur le fond, la recourante invoque une violation du principe de la bonne
foi, en ce sens que l'autorité intimée lui aurait fourni des assurances
inexactes sur lesquelles elle se serait fondée pour finaliser son projet.
a) A teneur de l'art. 5 al. 3 Cst., les organes de
l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la
bonne foi. Cela implique notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un
comportement contradictoire ou abusif (cf. ATF 136 I 254 consid. 5.2). De ce
principe général découle notamment le droit fondamental du particulier à la
protection de sa bonne foi dans ses relations avec l'Etat, consacré à l'art. 9
in fine Cst. (cf. ATF 138 I 49 consid. 8.3.1). Le principe de la bonne foi
protège le citoyen, à certaines conditions, dans la confiance légitime qu'il met
dans les assurances reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après
des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de
l'administration (cf. ATF 137 I 69 consid. 2.5.1). Selon la jurisprudence, un
renseignement ou une décision erronés de l'administration peuvent obliger
celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation
en vigueur, à condition que l'autorité soit intervenue dans une situation
concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée
avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait pas pu
se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il
faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il
se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans
subir de préjudice et que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment
où l'assurance a été donnée (cf. ATF 141 V 530 consid. 6.2; 131 II 627 consid.
6.1; TF 1C_626/2019 du 8 octobre 2020 consid. 3.1; 1C_277/2020 du 27 août 2020
consid. 2.2 et les références).
b) En l’espèce, la recourante se prévaut du courrier
que le Bureau des permis de construire avait adressé à son architecte le 5 mai
2017, énonçant que le bâtiment existant ne bénéficiait d’aucune protection
particulière. Elle souligne qu’au moment de cet envoi, la municipalité avait
déjà soumis l’avant-projet de construction à différents services communaux, en
particulier au service d’architecture, qui n’avait formulé que des remarques
d’ordre technique mais pas une ayant trait à d’éventuelles mesures de
protection du patrimoine. Elle argue au demeurant que le relevé ISOS de
Lausanne date de 2015, si bien que l’autorité intimée en avait déjà
connaissance à cette époque et qu’elle est dès lors malvenue de lui opposer
aujourd’hui cet inventaire pour lui refuser le permis de construire. Elle
soutient au contraire que "
les garanties données par l’intimée sur
requête expresse de la recourante – avant que celle-ci n’acquière la parcelle
n° 2376 – se devaient d’être respectées
", ce d’autant plus que
l’immeuble projeté observerait l’ensemble des règles de police des
constructions imposées par le règlement communal. Elle allègue encore que le
Service de l’urbanisme était compétent pour la renseigner sur le niveau de
protection ISOS susceptible de s’appliquer à la zone concernée, qu’elle-même ne
pouvait pas se rendre compte de l’inexactitude du renseignement qui lui a été
donné et que c’est sur la foi de ces assurances qu’elle était allée de l’avant
dans son projet. Elle y voit une violation du principe de la bonne foi, puisque
c’est sur la base de l’information donnée qu’elle aurait pris des dispositions
auxquelles elle ne saurait renoncer sans subir de préjudice.
Cette argumentation ne convainc pas. La lettre du 5
mai 2017 à laquelle se réfère la recourante a été rédigée alors qu'aucune
demande formelle de permis de construire n’avait encore été déposée, soit à un
stade qui ne requérait pas une analyse approfondie de la part de la municipalité
ou des services communaux. La lettre en question ne donnait d’ailleurs aucune
assurance que le projet de construction serait autorisé au terme de la
procédure officielle. Au contraire, elle réservait expressément l’examen du
dossier à établir en bonne et due forme, les préavis des différents services
concernés, le résultat de l’enquête publique, la synthèse CAMAC, la décision
municipale et les droits des tiers. Une réserve similaire a été rappelée à
maintes reprises, en particulier dans les courriers du Bureau des permis de
construire des 17 mai 2018, 8 octobre 2018, 29 avril 2019 et 2 mai 2019. Celui
du 17 mai 2018 réservait même "
l’examen de conformité du projet ainsi
que le préavis du service d’architecture concernant l’esthétique et
l’intégration vu que le projet à modifier est
en ISOS B
". Dans
ces conditions, la société recourante, rompue aux opérations immobilières, ne
pouvait raisonnablement partir du principe que les remarques liminaires du
Bureau des permis de construire étaient péremptoires et encore moins qu’elles
emportaient la garantie que la municipalité, seule compétente pour délivrer le
permis de construire sollicité, avaliserait finalement son projet. Du moins ne
pouvait-elle ignorer qu'il subsistait un risque que ce dernier ne puisse
finalement pas aboutir, pour différents motifs.
C’est donc en vain que la recourante tente de tirer
argument du principe de la bonne foi.
6.
La recourante estime qu’en lui refusant le permis de construire
uniquement pour des motifs d’esthétique, d’intégration et de protection du
patrimoine, la municipalité a mal évalué les intérêts en présence et violé le
principe de la proportionnalité.
a) Aux termes de l’art. 86 de la loi vaudoise du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV
700.11), la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit
leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1).
Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de
compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier
ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique,
artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des
dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords
(al. 3).
Un projet peut être interdit sur la base de l'art.
86 LATC quand bien même il satisferait à toutes les autres dispositions
cantonales et communales en matière de police des constructions. Selon la
jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit cependant pas
aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur
soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la
construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les
bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi
elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu
l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un
plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être
édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée
sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant.
Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires
apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger
un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités
esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait
en péril sa construction (cf. ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3a
et 3b; 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.4;
1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2; CDAP AC.2019.0064 du 13 décembre 2019
consid. 5; AC.2017.0313 du 20 janvier 2020 consid. 3a et les références).
L'intégration d'une construction ou d'une
installation à l'environnement bâti doit être examinée sur la base de critères
objectifs et systématiques, tels que les dimensions, l'effet urbanistique et le
traitement architectural du projet, sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises. En tous les cas,
l'autorité compétente doit indiquer les raisons pour lesquelles elle considère
qu'une construction ou une installation serait de nature à enlaidir le site (cf.
ATF 115 Ia 363 consid. 3b; 114 Ia 343 consid. 4b; TF 1C_465/2010 du 31 mai
2011; CDAP AC.2017.0313 du 20 janvier 2020 consid. 3a; AC.2017.0093 du 23
novembre 2018 consid. 2a et les références).
b) En droit cantonal vaudois, les communes jouissent
d'une autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans,
l'affectation de leur territoire et lorsqu'elles appliquent le droit des
constructions (cf. art. 139 al. 1 let. d de la Constitution du Canton de Vaud
du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV 101.01]; voir aussi ATF 115 Ia 114 consid. 3d; TF
1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.1; CDAP AC.2017.0313 du 20 janvier
2020 consid. 3a; AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2a et les
références).
En matière d'esthétique des constructions,
l'autorité communale qui apprécie les circonstances locales en vue de l'octroi
d'une autorisation de construire bénéficie d'une liberté d'appréciation
particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3
de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire [LAT; RS
700]). Une autorité de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs
solutions disponibles et appropriées ou remplacer une appréciation adéquate de
la commune par sa propre appréciation. Elle peut cependant s'écarter d’une
solution communale qui procède d'un abus ou d’un excès du pouvoir
d'appréciation conféré à la commune par les dispositions applicables. Il n'en
va pas uniquement ainsi lorsque la décision municipale n'est objectivement pas
justifiable et partant arbitraire: pour exercer son pouvoir d'appréciation de
manière conforme, l'autorité communale doit partir du sens et du but de la
réglementation applicable et, parallèlement à l'interdiction de l'arbitraire,
également respecter les principes d'égalité et de proportionnalité ainsi que le
droit supérieur, respectivement ne pas se laisser guider par des considérations
étrangères à la règlementation pertinente. En matière d'esthétique, le principe
de la proportionnalité exige en particulier que les intérêts locaux liés à
l'intégration des constructions soient mis en balance avec les intérêts privés
et publics à la réalisation du projet litigieux. A cet égard, il convient en
particulier de tenir compte des objectifs poursuivis par la législation
fédérale – au sens large – sur l'aménagement du territoire (cf. ATF 145 I 52
consid. 3.6; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.2; 1C_360/2018 du 9
mai 2019 consid. 4.1.3; CDAP AC.2017.0313 du 20 janvier 2020 consid. 3a;
AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2a et les références).
c) A Lausanne, le règlement du 26 juin 2006 sur le
plan général d’affectation (RPGA) comporte en matière d'esthétique,
d'intégration et de protection du patrimoine les art. 69, 70 et 73, ainsi
libellés:
Art. 69. Intégration des
constructions
1
Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre
l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou
de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou
architectural sont interdites.
2
Les constructions,
quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés
doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s’intégrer à
l’environnement.
Art. 70.
Aménagements extérieurs
1
Les aménagements
extérieurs privés bordant les rues participent à l’identité de celles-ci
lorsqu’un caractère d’unité peut être identifié. Leur traitement fait l’objet
d’une attention particulière. La Municipalité veille à ce que les aménagements
projetés respectent le caractère de la rue.
2
Lorsqu’une
construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les
aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de
qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font
partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou
partie desdits aménagements
.
Art. 73.
Objets figurant dans un recensement
1
La direction des travaux
tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et des
ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins
d’intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.
2
Tous travaux les
concernant font l’objet d’un préavis du délégué communal à la protection du
patrimoine bâti précisant ses déterminations.
3
Sur la base de ce
préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et
interdire les constructions, transformations ou démolitions.
4
Elle peut, également, lorsqu’un ensemble bâti est identifié et qu’il s’agit,
notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie
générale d’ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et
horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des
espaces libres
.
Le plan général d'affectation de Lausanne et son
règlement ne protègent aucun bâtiment particulier et se bornent à instaurer une
procédure interne faisant intervenir le délégué communal à la protection du
patrimoine bâti. Les art. 69 ss RPGA concrétisent au niveau communal la
clause d’esthétique prévue par l’art. 86 LATC. Leur portée ne va pas au-delà de
cette norme. Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal
relative à la clause générale d'esthétique. Ainsi, comme la Cour de céans l'a
déjà constaté, l'art. 73 RPGA, à l'instar de l'art. 86 LATC, définit de manière
particulièrement large les objets susceptibles d'être protégés et ne fixe
pratiquement aucun cadre aux mesures qui peuvent être imposées par la
municipalité, lesquelles peuvent aller jusqu'à l'interdiction de construire, de
transformer ou de démolir. Une base légale aussi large exige que l'on se montre
rigoureux lors de la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la
proportionnalité de la limitation par rapport aux buts poursuivis et à l'objet
de la protection (cf. CDAP AC.2019.0155 - AC.2019.0315 du 24 novembre 2020
consid. 3a/cc; AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2b et les références).
d) aa) Depuis le 1
er
janvier 2006,
l’annexe de l’ordonnance fédérale du 13 novembre 2019 (antérieurement du 9
septembre 1981) concernant l’ISOS (OISOS; RS 451.12) mentionne Lausanne parmi
les sites construits d’importance nationale à protéger, en tant que ville.
Lausanne a ensuite été inventoriée au moyen de la méthode ISOS et son relevé
est en vigueur depuis le 1
er
octobre 2015.
L’art. 6 al. 1 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) dispose
que l’inscription d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral
indique que l’objet mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas
d’être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution
ou de remplacement adéquates. Cela étant, les objectifs de l'ISOS ne sont pas
directement applicables ni contraignants lorsque, comme en l’espèce, le litige
concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris
en considération dans la pesée des intérêts et dans l’interprétation des
dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à
la clause d’esthétique (cf. TF 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 6.1; 1C_452/2016
du 7 juin 2017 consid. 3.3; CDAP AC.2019.0041 du 29 janvier 2020 consid. 10d;
AC.2017.0313 du 20 janvier 2020 consid. 3c/aa; AC.2019.0064 du 13 décembre 2019
consid. 5c et les références).
bb) En droit vaudois, le recensement architectural
n'est pas prévu par la loi vaudoise du 10 décembre 1969 sur la protection de la
nature, des monuments et des sites (LPNMS; RS 450.11), mais par l'art. 30 de
son règlement d'application du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1), aux termes
duquel le département établit le recensement architectural des constructions en
collaboration avec les communes concernées, selon les directives publiées à cet
effet. Le recensement architectural, dont le processus est décrit dans une
plaquette intitulée "Recensement architectural du canton de Vaud",
éditée en novembre 1995 par la section monuments historiques et archéologie de
l'ancien Service des bâtiments et rééditée en mai 2002 (disponible sur le site
internet
https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/culture/patrimoine_bati/fichiers_pdf/MS_Brochure_Recensement_mai2002.pdf),
est une mesure qui tend à repérer et à mettre en évidence des bâtiments dignes
d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de prendre, le cas échéant, les
mesures de protection prévues par la loi. Il comporte l'attribution de notes
qui sont les suivantes: *1*: Monument d'importance nationale; *2*: Monument
d'importance régionale; *3*: Objet intéressant au niveau local; *4*: Objet bien
intégré; *5*: Objet présentant qualités et défauts; *6*: Objet sans intérêt;
*7*: Objet altérant le site. Le recensement architectural couvre en principe
tous les bâtiments et n'entraîne pas en soi de mesures de protection spéciales
au sens des art. 16 et 17 LPNMS (objets à l'inventaire) ou des art. 23 et 54
LPNMS (objets classés).
Selon la plaquette précitée (p. 17), la note 4 est
attribuée à un objet bien intégré par son volume, sa composition et souvent
encore sa fonction. Les objets de cette catégorie forment en général la
majorité des bâtiments d'une localité. Ils sont donc déterminants pour l'image
d'une localité et constitutifs du site. A ce titre, leur identité mérite d'être
sauvegardée. Toutefois, ils ne possèdent pas une authenticité ni une qualité
architecturale justifiant une intervention systématique de la section des
monuments historiques en cas de travaux. Ces objets nécessitent néanmoins un
traitement approprié et soigné afin de préserver l'image du site. Sa sauvegarde
et sa mise en valeur doivent être garanties dans le cadre de la planification
communale (cf. TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.5; CDAP AC.2018.0178 du
18 décembre 2019 consid. 2b et les références).
Il résulte également de la plaquette précitée (p.
16), que la note 3 est attribuée à un objet intéressant au niveau local, ce qui
signifie qu'il mérite d'être conservé. Il peut cependant être modifié à
condition de ne pas altérer les qualités qui ont justifié sa note 3. A priori,
le bâtiment ainsi noté n'a pas une valeur justifiant le classement comme
monument historique. Jusqu'en 1987, il était inscrit à l'inventaire. Depuis,
même si cette mesure reste possible de cas en cas, elle n'est plus
systématique. Toujours selon la plaquette, les objets recensés en note 3 sont
placés sous la protection générale prévue par les art. 46 ss LPNMS. Cette
formulation prête à confusion dans la mesure où elle laisse entendre que, du
seul fait que la note 3 a été attribuée à un bâtiment, il en découlerait
conformément à l'art. 46 al. 3 LPNMS qu'aucune atteinte qui en altèrerait le
caractère ne pourrait y être portée. En réalité, un objet qui n'est ni classé
ni porté à l'inventaire et pour lequel le département compétent a renoncé à
prendre des mesures conservatoires, n'est pas protégé par la LPNMS (cf. CDAP
AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2c; AC.2017.0279 du 17 octobre 2018
consid. 3f/ee et les références).
Enfin, à l'exception des notes 1 et 2 (qui
impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées dans le recensement
architectural ont un caractère purement indicatif et informatif; elles ne
constituent pas une mesure de protection. Elles sont en revanche un élément
d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du
territoire, notamment dans la procédure de permis de construire, lorsque ces
autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des
constructions (cf. TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.5 et 2.6; CDAP
AC.2019.0155 - AC.2019.0315 du 24 novembre 2020 consid. 3a/bb; AC.2018.0178 du
18 décembre 2019 consid. 2b et les références).
e) aa) En l’espèce, il n'est pas contesté que le
projet de la recourante, avec les modifications du 6 septembre 2019, est
réglementaire sous la plupart des aspects de police des constructions, en
particulier quant à son implantation et ses dimensions. Il est rappelé à cet
égard que la parcelle est située en zone mixte de moyenne densité, imposant une
longueur maximale des bâtiments de 25 m, une distance aux limites de propriété
de 6 m au minimum, une hauteur de façade limitée à 13 m et un gabarit des
toitures et des attiques ne pouvant dépasser un arc de cercle de 5 m de rayon (cf.
art. 111 ss RPGA). La municipalité considère néanmoins que le bâtiment existant
mérite d'être préservé et que l'immeuble projeté ne s'intègre pas à son
environnement bâti, en se référant aux arguments des opposants et à la position
défavorable de la Déléguée à la protection du patrimoine. Aux yeux de
l'autorité intimée en effet, le projet ne présente pas un aspect architectural
satisfaisant et nuit au caractère du site.
La recourante rétorque que le bâtiment existant ne
présente aucune qualité remarquable, ce que la note 4 qui lui a été récemment
attribuée lors du recensement tend à confirmer, si bien que l’assertion de la
municipalité selon laquelle son projet nuirait à l’architecture du quartier
n’est pas soutenable. Elle allègue au contraire que la nouvelle construction
prévue est bien plus soignée et moins volumineuse que les immeubles avoisinants
au nord et à l'est, qu'elle est réglementaire en tous points et respecte de
surcroît son lieu d'implantation en front de rue, autant d’éléments qui
justifient son approbation. Elle rappelle que son bien-fonds n'est pas inscrit
à l’inventaire cantonal des monuments historiques et estime que le nouveau
recensement cantonal ne devrait pas lui être opposé, puisque la procédure de
permis de construire était déjà bien avancée lorsqu'il a été initié. Elle
ajoute que la parcelle se trouve dans le périmètre compact du Projet
d'agglomération Lausanne-Morges (PALM), soit dans une zone où le droit
supérieur impose une densification. Arguant enfin que la villa actuelle est
vétuste et donc impropre à la location, elle fait valoir que le refus de permis
de construire porte une atteinte par trop considérable à ses droits de
propriétaire ainsi qu'à ses intérêts économiques.
bb) En résumé, la question topique à résoudre est donc
celle de savoir si le projet de construction de la recourante est intégré ou
non au site dans lequel il est prévu. L'examen de cette question doit se faire
en deux temps: il convient d’abord de déterminer s’il existe un site méritant
protection (consid. 7 infra) puis, en cas de réponse affirmative, d'évaluer l'intégration
du bien-fonds dans ce site et d'examiner si le projet litigieux s’y insérerait
lui-même à satisfaction selon les critères légaux et jurisprudentiels susmentionnés
(consid. 8 infra).
7.
a) Tel qu'il est décrit par le rapport historique de juin 2019, le quartier
de Beau-Site est né d'une importante opération immobilière menée entre 1932 et
1936 dite "En Grattapaille", au cours de laquelle la société jadis
propriétaire a vendu ses terrains petit à petit à des privés pour qu'ils y
fassent édifier des villas, tout en gardant la main sur les infrastructures.
Dès les premières constructions, qui sont l'œuvre de quelques architectes
récurrents, les propriétés ont été soumises à des servitudes croisées de
passage et de canalisations (pp. 10-11). Le chemin est ainsi constitué de vingt
bâtiments de typologie similaire sur un terrain allongé, dont la forme
particulière procède d'un morcellement survenu à la fin du XIX
ème
siècle et qui est délimité sur plus de la moitié de son pourtour par un fin mur
en béton. Cette configuration peu commune indique que l'ensemble est pensé
comme un microquartier bien délimité. L'environnement de cet ensemble – une
bande de forêt accidentée au sud et une zone de campagne au nord, désormais
construite – en font un microcosme unique à Lausanne (p. 24). Le quartier est
desservi par un chemin pentu, qui commence au nord-est de la parcelle 2376
appartenant à la recourante et en suit la courbe. Alors que les maisons au nord
sont majoritairement érigées sur des plateaux et devancées de jardins en
terrasses, celles au sud sont implantées dans la pente avec une entrée sur rue
et un niveau semi-enterré donnant sur un jardin pentu au sud (p. 26). Plusieurs
jardins du quartier figurent du reste au recensement ICOMOS des parcs et
jardins historiques de la Suisse (fiche n° 17), quoique la parcelle de la
recourante n'en fasse pas partie. Le rapport historique relate encore qu'en
termes de typologie architecturale, malgré de légères disparités de hauteur et
de volume, les villas comptent pour la plupart un étage sur rez avec combles et
forment un ensemble cohérent renforcé par un alignement de la plupart des
façades. Il discerne une modulation de plusieurs traits stylistiques
caractéristiques des villas des années 1930 à Lausanne: un régionalisme tardif
(toiture traditionnelle à quatre pans percée de lucarnes à trois pans,
contrevents), un modernisme tempéré (avant-corps cubiques avec toit-terrasse,
balcons polygonaux ou arrondis, auvents en béton, bandeaux de fenêtres larges)
et quelques éléments décoratifs Art Déco (ferronneries décorant les portes
ajourées, les fenêtres et les appuis métalliques). Il conclut que "
la
valeur de l'ensemble des villas du chemin Beau-Site réside dans son caractère
unique et atypique à Lausanne, notamment en raison de son implantation, de la
forme de sa parcelle d'origine et de sa délimitation. En effet, il ne s'agit
pas d'un ensemble traditionnel entièrement planifié et standardisé, que ce soit
en termes d'aménagement ou d'architecture. Il affiche pourtant une grande
cohérence globale obtenue grâce à plusieurs biais: unité typologique des
bâtiments (à quelques exceptions près), silhouette d'ensemble obtenue par un
alignement des façades, présence de sous-ensembles (paires de villas) et enfin cohérence
stylistique d'une architecture de bonne qualité
" (pp. 27-28).
b) Dans le cadre d'une autre affaire très récente,
traitant de la parcelle 2332 sise au chemin de Pierrefleur (appartenant au
secteur concerné ISOS 58), la CDAP a eu l'occasion de se rendre sur les lieux
et de prendre position sur la valeur du site comme il suit (cf. AC.2019.0155 -
AC.2019.0315 du 24 novembre 2020 consid. 4a):
"[…]
les
constatations faites par le tribunal lors de l’inspection locale, illustrées
par les nombreuses photographies annexées au procès-verbal, ont confirmé que
les habitations situées, au nord, de part et d’autre du chemin de Beau-Site, au
sud, en amont du chemin de Pierrefleur et délimitées à l’est par l’avenue du
Grey, formaient un secteur clairement identifiable. Ce site est parfaitement
décrit par l’ISOS comme un secteur résidentiel installé sur la pente du coteau,
tissu discontinu, essentiellement des maisons individuelles et locatives
construites entre le début et la moitié du 20
e
siècle, avec quelques
petits locatifs, essentiellement à deux ou trois niveaux, de qualité générale
élevée mêlant des références régionalistes, classicisantes et modernes. Les
habitations sont entourées de jardins verdoyants. Ce périmètre est classé par
l’ISOS en catégorie d’inventaire ″B″, ce qui indique l’existence
d’une structure d’origine: l’organisation spatiale historique est conservée et
la plupart des bâtiments présentent les caractéristiques propres à une même
époque ou à une même région. Sur place, le tribunal a ainsi pu constater que
même si les habitations regroupées dans ce secteur n’étaient pas rigoureusement
identiques, elles formaient un tout cohérent. Ces villas, unifamiliales ou
collectives, présentent en effet par exemple des détails architecturaux
similaires. Les deux architectes formant la composition de la Cour relèvent en
outre que, de façon générale, les constructions, de tailles comparables, ont
été réalisées par les mêmes architectes, que l’on a recouru aux mêmes maîtres
d'état, que les façades ont été traitées de manière similaire (ce qui se voit à
certains détails souvent répétés) et que les mêmes matériaux ont souvent été
utilisés pour la réalisation. Le secteur forme ainsi un tout homogène. Quelques
bâtiments s'écartent de la norme ainsi décrite, mais ceux-ci restent
l’exception. Il en va ainsi de la villa V.________
[sise sur la parcelle 2328]
, construite en 1955, désormais classée monument
historique, décrite par la fiche de recensement comme une structure constituée
d’une charpente métallique supportant deux dalles en béton armé reliées par un
remplissage de briques. Il en va aussi de même d’un chalet
[parcelle 2331]
, édifié à quelques dizaines de mètres de la villa V.________.
Mais même si ces deux bâtiments affichent des architectures très différentes de
leurs voisins, ils s’intègrent au secteur compte tenu de leur gabarit
similaire. Par ailleurs, le tribunal relève que les constructions du secteur en
question sont entourées de jardins arborisés qui confèrent à ce dernier un
caractère verdoyant, qui ferait presque oublier que l’on se trouve en ville. En
conclusion, le gabarit relativement modeste des bâtiments, leurs architectures
apparentées, leur édification à une période bien définie et la présence de
jardins verdoyants permettent clairement de distinguer le secteur de l’aspect
urbain du secteur voisin, à l’ouest de l’avenue du Grey, constitué
essentiellement de tours locatives. Au sud du chemin de Pierrefleur, aux n° 1,
3 et 6, soit à quelques dizaines de mètres du projet litigieux, le tribunal a
constaté que plusieurs habitations aux gabarits conséquents avaient été
récemment construites. Le tribunal relève également la présence, en aval, de
l’imposant collège de Pierrefleur. A l’ouest, le secteur est bordé par le
jardin, en partie arborisé, qui entoure le temple réformé dit église
Saint-Matthieu, en béton brut, à disposition hélicoïdale des parties étagées
dans la pente culminant dans le clocher et chapelle à proximité de la rue. Plus
à l’ouest, sont implantés sur le coteau de grandes barres locatives.
Au vu de ce qui précède, l’appréciation de l’autorité
intimée, qui considère que cet ensemble présente une identité propre méritant
d’être sauvegardée, peut être confirmée. Elle tient en effet compte du fait que
l’ISOS attribue au périmètre 58 un objectif de sauvegarde ″B″, qui
préconise la sauvegarde de la structure, la conservation de la disposition et
de l’aspect des constructions et des espaces libres de même que la sauvegarde
intégrale des éléments et des caractéristiques essentiels pour la conservation
de la structure. Cet objectif devra par ailleurs être pris en considération
dans le cadre de l’interprétation des dispositions cantonales et communales
relatives à la clause d’esthétique (cf. arrêt AC.2017.0298 consid. 4 précité et
les réf.). Le tribunal note au passage que la commune de Lausanne envisage par
ailleurs d’inscrire une politique de sauvegarde de l’identité des quartiers
dans son plan directeur communal en voie de révision. Même si un plan directeur
n’est pas directement applicable au cas qui nous occupe, il consacre une
évolution de la pratique communale en posant le principe d’un cadrage de
l’évolution des quartiers afin de respecter et de valoriser leur identité en
proposant comme mesure de respecter et valoriser l’identité des entités urbaines
et permettre leur évolution en cohérence avec leurs valeurs morphologiques et
architecturales
".
La Cour de céans ne conçoit aucun motif de s'écarter
de cette appréciation, tout aussi pertinente dans le cas présent. Les
constatations précitées, faites il y a quelques mois seulement à l'occasion
d'une inspection locale en présence de deux assesseurs architectes, correspondent
d'ailleurs tout-à-fait au quartier dépeint par le rapport historique de 2019.
Elles coïncident aussi avec la description tirée de l'ISOS, qui distingue
précisément une "
série de maisons individuelles entourées de jardins,
alignées de part et d’autre du chemin Beau-Site, années 1930/40
" (cf. vol.
7, p. 164, n° 58.0.3).
c) Enfin, la valeur du site résulte désormais aussi
du recensement architectural du canton de Vaud, qui attribue la note 3 à l'ensemble
des villas édifiées de part et d'autre du chemin Beau-Site entre 1932 et 1936.
Il s’agit donc d’un "
objet intéressant au niveau local
", qui
mérite d’être conservé.
Certes, ainsi que le relève la recourante, le
nouveau recensement est intervenu alors que l'enquête publique était déjà
terminée et que la synthèse CAMAC avait déjà été rendue. Il ne saurait
toutefois être reproché à la commune de s'être assurée, avant d'octroyer un
permis de construire, que le bâtiment à démolir ne méritait pas protection,
alors que non moins de 129 opposants (et 738 pétitionnaires) avaient attiré son
attention sur ce point. Cette démarche répond en réalité à l'art. 28 RLPNMS,
qui prescrit aux autorités communales de prendre les mesures appropriées pour
protéger les localités ou sites construits dignes d'être sauvegardés selon la
loi lorsqu'elles délivrent un permis de construire. Comme le rappelle
d'ailleurs la plaquette du recensement architectural du canton de Vaud (p. 4),
la décision d'entreprendre un recensement intervient généralement à l'occasion
de l'élaboration d'un plan d'affectation ou de limite des constructions, d'un
chantier de restauration d'un monument classé ou encore, comme en l'occurrence,
d'une mise à l'enquête de transformations. Il ne saurait donc être fait
abstraction du récent recensement, lequel constitue aussi un élément important
à prendre en compte dans la pondération des intérêts en présence.
d) Pour toutes ces raisons, il peut être admis que
le quartier de Beau-Site présente effectivement une unité architecturale qui
mérite d'être préservée.
8.
Reste encore à déterminer si la parcelle 2376 et la villa qu'elle
supporte actuellement sont intégrées dans l'entité ci-dessus, d'une part, et si
le projet de construction y porte atteinte, d'autre part.
a) Comme déjà dit, le bien-fonds de la recourante se
situe à la limite est du chemin Beau-Site, à proximité du giratoire reliant
l’avenue du Grey à l’avenue du Vélodrome, soit en bordure d'un territoire à
caractère très routier, comme l'a relevé le Service d’architecture dans son
préavis du 25 juin 2019. Ce nonobstant, la maison actuelle ne s'apparente
nullement aux immeubles ou tours qui s'érigent au nord ou à l’est, mais bien
plutôt aux villas familiales et locatives qui se trouvent au sud et à l’ouest. Selon
les éléments au dossier, il s'agit en effet d'une villa locative de 122 m², comprenant
deux appartements dont un sous la toiture, des locaux commerciaux au
rez-de-chaussée et un garage attenant. Son aspect extérieur, qui n’a pas changé
depuis sa construction en 1935, est donc relativement modeste et surtout
caractéristique du style architectural de l’époque, à l’instar des autres constructions
qui composent le quartier de Beau-Site. Cette cohérence n’est pas le fruit du
hasard, mais au contraire le résultat d’une opération immobilière concertée,
initiée en 1932 puis conçue en seulement quatre ans par une poignée d’architectes.
C’est dire que l’endroit forme un ensemble bâti d’une unité particulière. Le
rapport historique de juin 2019 précise encore que "
la villa locative
avec commerce sise au numéro 2, désaxée et implantée à front de rue, fait
office de porte d'entrée du micro-quartier. Cette typologie la différencie des
autres maisons de l'ensemble, mais lui confère un rôle particulier, car elle
est le seul bâtiment ayant un rapport avec l'espace public, mis en évidence par
la présence d'un commerce
" (p. 25).
Quoique non inscrit à l’inventaire cantonal des
monuments historiques, le bâtiment existant figure au recensement architectural
du canton de Vaud depuis le 5 août 2019. Il a reçu la note 4, tout comme le
garage, ce qui en fait des "
objets bien intégrés
" et
constitutifs du site qui méritent d’être sauvegardés. La fiche correspondante
(BEAH2), relève plus précisément ce qui suit:
"Villa locative de deux étages et combles habitables sur
rez-de-chaussée construite en 1935 par l’entrepreneur W.________ à front de rue
sur une parcelle en quart de rond. Implantée sur un terrain légèrement pentu,
elle se situe en bordure de la courbe du chemin Beau-Site, à l’intersection de
l’avenue du Grey. Sa position et son implantation désaxée par rapport aux
autres villas en font le point d’entrée, avec le numéro 5, du microquartier du
chemin Beau-Site.
Le bâtiment de plan carré est couvert d’un toit à quatre pans débordant
sur rue et percé de quatre lucarnes. La façade sur rue est composée d’un
rez-de-chaussée en avant-corps percé de trois baies rectangulaires avec
portes-fenêtres (un commerce à l’origine, une garderie aujourd’hui). A noter
que ce socle forme un bandeau continu avec le garage adossé contre la façade
ouest (ECA n° 10588b). Il est surmonté d’un avant-corps central s’élevant sur
deux niveaux flanqués de balcons loggias, à l’exception du premier étage à
l’ouest formant galerie d’angle avec le garage. Les balcons, ainsi que les
fenêtres avec contrevents ajourant régulièrement les façades sont munis de
tablettes en pierre artificielle. L’entrée s’effectue par l’arrière au moyen
d’une porte abritée d’un auvent.
L’intérêt de cet objet réside dans son appartenance à l’ensemble du
chemin Beau-Site et dans son statut de « porte d’entrée » dans le
micro-quartier. Il est en outre représentatif des années 1930 par la forme
anguleuse donnée aux balcons et la simplification des ornements, tels que
bandeaux, corniches et tablettes. La présence de contrevents en bois est aussi
représentative d’une modernité modérée propre à cette époque.
Garage construit en 1935 par l’entrepreneur W.________ pour la villa
locative attenante. De plan rectangulaire allongé, il forme une terrasse le
long de la façade ouest et une partie de la façade sud de la villa, ainsi que
devant la façade sud au-dessus du rez-de-chaussée de commerce contigu
".
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que
la parcelle 2376 et la villa qui s’y trouve s’intègrent bel et bien dans le
"micro-quartier" du chemin Beau-Site et qu’elles y jouent même un
rôle important puisqu’elles en constituent la "porte d’entrée".
b) Le projet de la recourante consiste à remplacer le
bâtiment existant par un immeuble locatif épousant la forme de la parcelle en
quart de cercle. Composé de sept niveaux (sous-sol, rez inférieur, rez, 4
étages), dont les cinq derniers comportent 14 appartements, cet immeuble
mesurerait 11,41 m de hauteur à la corniche, respectivement 14,45 m
de hauteur au faîte, sans compter la superstructure de l'ascenseur. Selon les
indications tirées de la demande de permis de construire, son volume
atteindrait ainsi 5'790 m
3
, soit plus du triple du volume actuel de
1'580 m
3
. Quant aux espaces verts, ils seraient réduits de
moitié, soit de 710 m² à quelque 340 m². Muni de nombreux balcons, en
particulier sur sa façade sud arrondie, le bâtiment projeté s'affranchirait donc
du style architectural caractérisant le chemin Beau-Site, pour adopter l'aspect
plus urbain des abords du giratoire et des immeubles sis au nord. Or, bien que
ces immeubles soient colloqués dans la même zone mixte de moyenne densité, ils
se trouvent en revanche dans le périmètre ISOS 60, constitué de "barres"
de trois à sept niveaux et, un peu plus en amont, de deux "immeubles-tours
de treize niveaux" (cf. vol. 7, p. 165), avec un objectif de sauvegarde C,
soit dans un secteur complètement différent de celui qui nous occupe.
Il appert ainsi que le projet litigieux serait en vérité
sans commune mesure avec le bâtiment existant sur la parcelle 2376 et qu’il
contrasterait fortement avec les villas familiales ou locatives des années 1930
et les jardins verdoyants qui caractérisent le chemin Beau-Site. C’est ce
qu'entendent le Service d’architecture et la Déléguée à la protection du
patrimoine lorsqu'ils affirment qu’il provoquerait une réelle rupture au seuil
du micro-quartier de Beau-Site et porterait dès lors atteinte à un ensemble
architectural et urbanistique jusqu’à présent préservé. La construction
envisagée présente en effet un risque concret de dénaturer l’identité du site,
ce qui contreviendrait à l’objectif de sauvegarde B que l’ISOS lui a attribué,
avant même l'étude historique, et qui préconise la sauvegarde de la structure,
la conservation de la disposition et de l’aspect des constructions et des
espaces libres, de même que la sauvegarde intégrale des éléments et des
caractéristiques essentiels pour la conservation de la structure.
En conséquence à ce stade, il ne peut être reproché à
l’autorité intimée d’avoir commis un abus ou un excès de son large pouvoir
d’appréciation en refusant le permis de construire sollicité, aux motifs que le
projet ne présentait pas un aspect architectural satisfaisant, ne s’intégrait
pas à son environnement bâti et compromettait le caractère du site. Il s'avère
au contraire qu'elle était en droit de considérer que l’immeuble litigieux pouvait
être interdit, du fait qu’il était susceptible de compromettre l’aspect et le
caractère d’un quartier au sens des art. 86 al. 2 LATC et 69 al. 1 RPGA.
c) Sous l'angle de la pesée des intérêts, s'il est
vrai que le projet litigieux servirait non seulement l'intérêt privé économique
de la recourante mais aussi l’intérêt public à la densification des zones à
bâtir, poursuivi tant par le droit fédéral que par le PALM, les circonstances
particulières du cas d'espèce justifient néanmoins d'accorder ici davantage de
poids aux restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et
les sites naturels ou bâtis, elles aussi d'intérêt public (cf. ATF 135 I 176
consid. 6.1). Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a en effet relevé que les
constructions qui sont les témoins et l'expression d'une situation historique,
sociale, économique et technique particulière, doivent être conservées. En ce
qui concerne la protection du patrimoine bâti, il a rappelé qu'à teneur de
l'art. 17 al. 1 let. c LAT, forment tout d'abord des zones à protéger les
"localités typiques", soit des parties d'agglomérations – places,
rues – qui se distinguent par leur impression d'ensemble, leur identité de
proportion, de style, d'époque. Il a encore souligné la tendance actuelle à la
préservation des ensembles et précisé qu'outre le critère esthétique, doit
également être protégé ce qui est typique d'une époque ou représentatif d'un
style, même relativement récent, ce qui permet de sauvegarder des bâtiments
industriels ou commerciaux de notre siècle et qui ne sont pas nécessairement
des œuvres d'art (consid. 6.2 et les références). L'arrêt ajoute encore qu'une
mesure de protection peut aussi s'imposer pour une construction présentant un
caractère symbolique, par exemple sur le plan typologique. Présentent une
valeur typologique les bâtiments qui sont les rares témoins encore existants
d'une manière de construire, la qualité des objets en question n'étant pas ici
déterminante. Dans certaines circonstances, ce n'est pas un style de
construction historique que le bâtiment représente, mais une certaine époque. Le
Tribunal fédéral a dès lors jugé qu'un édifice ou un ensemble d'édifices peut
également devenir significatif du fait de l'évolution de la situation et d'une
rareté qu'il aurait ainsi acquise (ibid.; cf. aussi TF 1C_104/2020 du 23
septembre 2020 consid. 4.1.1 et les références). Enfin, dans un arrêt récent destiné
à la publication (TF 1C_128/2019 - 1C_134/2019 du 25 août 2020 consid. 9.3), le
Tribunal fédéral a retenu que l'intérêt à conserver un quartier revêtant une
grande importance architecturale et socio-historique, l'emportait sur l'intérêt
à la densification du milieu bâti; il a précisé à cet égard que la préservation
de bâtiments historiques impliquait par principe que le sol ne soit pas
pleinement exploité.
Tel est précisément le cas du chemin Beau-Site,
comme le démontrent les développements qui précèdent. Il s'ensuit que l’utilisation
maximale des possibilités de construire, que consacre le projet litigieux et
qui tranche avec l’ensemble du quartier, apparaît en l'occurrence déraisonnable.
Au demeurant, la décision attaquée n’indique pas que la villa devrait à tout
prix être conservée et que sa démolition serait exclue (quand bien même elle
fait sien le préavis de la Déléguée à la protection du patrimoine, selon lequel
"
la démolition de la villa locative
[…]
porterait une atteinte
majeure à la qualité de l’ensemble
[…]"). A bien la suivre, la
municipalité refuse la démolition de la villa au motif que celle-ci serait
remplacée par un projet dont la municipalité considère, à juste titre comme on
l'a vu, qu'il est incompatible avec les règles de protection du quartier dans
son ensemble, respectivement qu'il ne s'intègre pas dans celui-ci et qu'il n'en
observe pas les normes d'esthétique (cf. AC.2019.0155 - AC.2019.0315 du 24
novembre 2020 consid. 3). En d'autres termes, la recourante conserve la
possibilité de proposer un autre projet, qui satisfasse aux exigences de
protection du quartier et dont elle pourrait tirer un rendement acceptable.
Aussi, une pesée soigneuse des intérêts en présence
ne conduit pas à un résultat différent.
9.
En définitive, le recours, mal fondé, doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée. Succombant, la recourante doit assumer les frais
judiciaires ainsi que des dépens en faveur de l'autorité intimée et des
opposants, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance de leurs avocats
respectifs (cf. art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 31 janvier 2020 est
confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille francs) est mis à la
charge de la recourante.
IV.
La recourante est débitrice d'une indemnité de dépens de 1'500 (mille
cinq cents) francs en faveur de la Commune de Lausanne.
V.
La recourante est débitrice d'une indemnité de dépens de 1'500 (mille
cinq cents) francs en faveur des opposants, solidairement entre eux.
Lausanne, le 9 mars 2021
La
présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.