vd_omni · EF.1996.0014 · 1996-07-18 · fr

Fridolin JOSS c/ CEFI de St-Sulpice | VR confirmée. VV : le prix devrait être ramené pour l'habitation de 500 fr. à 320 fr. et de 200 fr. à 100 fr. pour les garages qui sont de construction légère; on aboutirait à une estimation fiscale inférieure de moins de 5 % : le recours est donc rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.07.1996 EF.1996.0014

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 juillet 1996
sur le recours interjeté par
Fridolin JOOS
,
domicilié à l'avenue du Léman 15, 1025 St-Sulpice,
contre
la décision rendue sur recours le 4 janvier
1996 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges
(estimation fiscale des parcelles no 1'049 et 1'050 de St-Sulpice).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Fridolin Joos est
propriétaire des parcelles no 1'049 et 1'050 du cadastre de la commune de
St-Sulpice, représentant 500/1000 chacune de la parcelle no 304, divisée en
propriété par étages. La parcelle de base (no 304), d'une surface totale de
2'966 m2, porte un bâtiment et un garage d'une surface au sol respectivement de
111 m2 et 37 m2, et 2'754 m2 de jardin. La part de propriété par étage no
1'049, constituant le lot no 1, comporte un droit de propriété sur un
appartement au rez-de-chaussée; la part de propriété par étage no 1'050
constitue le lot no 2 et comporte un droit de propriété sur le premier étage,
le sous-sol et les combles.
B.                    Par décision du 1er juin
1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
(ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la
révision générale, l'estimation fiscale des parcelles no 1'049 et 1'050 de
St-Sulpice à 468'000 francs chacune, pour un total de 936'000 francs pour les
deux parcelles. Fridolin Joos a recouru contre cette décision le 12 juin 1995
auprès de la commission d'estimation fiscale. Il a expliqué qu'il était
propriétaire d'un lot depuis 1982 et également du deuxième lot depuis 1990 et
que la valeur fiscale était de 300'000 fr.; elle n'avait pas été modifiée lors
de ces deux transactions. En outre, il a fait valoir que l'immeuble était un
patrimoine de famille qui avait plus de 40 ans.
Le 4 janvier 1996, la
commission d'estimation fiscale a réduit l'estimation fiscale des parcelles no
1'049 et 1'050 de St-Sulpice à 442'000 francs chacune, soit un total de 885'000
francs pour les deux parcelles; elle a en effet admis une réduction du prix au
m3. Elle a produit le calcul suivant:
"(...)
Valeur de rendement
:
habitation:                   167 m2 x 150 fr. le m2           =                     25'050.--
garage:                           1   x   1'200 fr./an               =
1'200.--
Revenu locatif total:                                                                          26'250.--
Taux de capitalisation:           7,5%
Valeur de rendement: 26'250.--  x  7,5%       =                     350'000.--
Valeur vénale:
habitation:                   836 m3   x   500.--./.   30%    =                     292'600.--
autres:                        633 m3   x   200.--./.   30%    =
88'620.--
terrain:                        2'966 m2   x   350.-- le m2     =                     1'038'100.--
Valeur vénale totale:                                                                         1'419'320.--
Estimation fiscale
:   350'000.--+1'419'320.--
:  2   =
885'000.--
Observations:             P. 1'049:         500/1'000        =                     442'000.--
P.1'050:          500/1'000        =                     442'000.--
"
C.                    Par acte du 16 janvier
1996, Fridolin Joos a recouru contre cette décision auprès du Tribunal
administratif. Il a expliqué que la maison, construite en 1952, était une
construction "à l'ancienne" avec une isolation très primaire; en
outre, la plus grande des pièces avait une surface de 20 m2. Quant aux garages,
ils n'étaient ni isolés ni équipés pour être chauffés. Il a également contesté
le prix au m2 du terrain retenu par la commission d'estimation fiscale dans sa
nouvelle décision; il a fait valoir qu'il s'agissait d'un verger avec des
arbres fruitiers et un jardin potager. Il a conclu à une estimation fiscale
plus favorable.
Le 14 février 1996, la
commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours; elle a conclu
à son rejet.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence du
recourant, des représentants de la commission d'estimation fiscale et d'un
représentant de la municipalité. Le tribunal a constaté que le sous-sol
comprenait une cave, un carnotset, un petit bureau et une buanderie. A
l'extérieur, du côté ouest de la maison, se trouvent une annexe qui fait office
de réduit à outils, et au sud, deux garages. Les deux appartements bénéficient
d'un accès indépendant, mais la cave n'est accessible qu'en passant par
l'appartement du rez. Les deux appartements comprennent une terrasse couverte,
en prolongement de la cuisine.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la
valeur vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après
les Instructions) prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la
méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou
contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étage). Les
instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
(...)"
S'agissant de la
valeur vénale du bâtiment, les Instructions , prévoient un prix unitaire au m3
entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect
extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et
des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge
du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas
exceptionnels.
c) En l'espèce, la
construction n'est pas bien isolée et les finitions ne sont pas bonnes. Par
ailleurs, le bâtiment est de 111m2 au sol, mais il faut tenir compte du fait
que cette dimension comprend la terrasse couverte qui est de 64 m2 pour
l'appartement du rez et de 37 m2 pour l'appartement du 1er étage. Ainsi, le
tribunal estime que le prix au m3 pour l'habitation doit être arrêté à 320
francs; pour les garages, qui sont de construction légère, le tribunal retient
un prix de 100 francs le m3. En revanche, le terrain, qui est plat et qui se
trouve en zone constructible, comprend un espace suffisant permettant de
construire, le cas échéant, une autre maison sans entamer les avantages du
bâtiment existant; ainsi, le tribunal estime que le prix de 350 francs le m2
pour le terrain doit être confirmé. En définitive, le tribunal retient une
valeur vénale de 1'368'920 francs, qui résulte de l'addition des valeurs
suivantes:
habitation:       836 m3 à 320.-- le m3           =          267'520.--
garages:          633 m3 à 100.-- le m3           =            63'300.--
terrain:             2'966 m2 à 350.-- le m2        =          1'038'000.--
4.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient
qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région,
le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire
par m2.; pour une villa, il peut être estimé entre 100.-- à 200.-- par m2.;
pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les
valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie d'immeuble
(instructions administratives, p. 7). Concernant le taux de capitalisation,
pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux
adapté aux conditions; selon le type d'immeuble en PPE, le taux de
capitalisation généralement admis est de 7 à 8% pour les villas mitoyennes et
de 8 à 8,5% pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux; en outre,
l'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération.
c) En l'espèce, le
bâtiment bénéficie d'une situation privilégiée, dans un endroit calme, au bord
du lac et dans une commune où le taux d'imposition est avantageux. Les appartements,
qui sont dans un bon état général, comptent chacun une chambre, un salon
relativement spacieux, une cuisine débouchant sur une terrasse et une salle de
bain. En outre, chaque appartement a un accès indépendant. Le tribunal estime
que le revenu locatif annuel retenu par la commission d'estimation fiscale pour
l'habitation et pour les garages qui est respectivement de 25'050 francs et
1'200 francs, pour un total de 26'250 francs doit être maintenu; de même, le
taux de capitalisation de 7,5% est adéquat, ce qui donne une valeur de
rendement de 350'000 francs.
5.                     En conclusion, avec une
valeur vénale de 1'368'920 francs et une valeur de rendement de 350'000 francs,
le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 859'460 francs, qui est
inférieure de 25'540 francs à la décision attaquée. Cette différence de moins
de 3% de réduction représente un écart de moins de 5%, ce que le Tribunal
administratif renonce à corriger (voir arrêt EF 94/083 du 28 février 1995).
Il résulte de ce qui
précède que le recours doit être rejeté et l'estimation fiscale de 885'000
francs confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de 1'000 francs est mis à
la charge du recourant (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur recours le 4 janvier 1996 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Morges est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 1'000 francs (mille francs) est mis à la charge du recourant
Lausanne, le 18 juillet 1996/fc
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint