vd_omni · AC.2021.0169 · 2022-05-13 · fr

A.________, B._________/Municipalité de Crans, C.________ | Changement d'affectation ayant pour effet de supprimer l’atteinte à la réglementation en vigueur relative à l'IUS. Le projet sera réglementaire suite au transfert de droits à bâtir d'une parcelle contigüe et se situant dans la même zone en faveur de la parcelle de la propriétaire. Il n'y a dès lors pas aggravation d'une violation de la réglementation en vigueur et l'art. 80 LATC ne trouve plus application, précisément en raison du transfert des droits à bâtir. Recours des voisins rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.05.2022 AC.2021.0169

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 13 mai 2022
Composition
M. Stéphane Parrone,
président
;
M. Georges Arthur Meylan et M. Raymond Durussel, assesseurs.
Recourants
1.
A.________,
2.
B.________,
tous
deux
à ********
Autorité intimée
Municipalité de Crans,
à Crans, représentée
par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
Propriétaire
C.________,
à********.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité de Crans du 27 avril 2021 levant leur opposition et délivrant le
permis de construire relatif à un changement d'affectation de bureau à logement
au rez-de-chaussée de la parcelle n
o
806, propriété de C.________
(CAMAC 200176).
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n
o
792
de la commune de Crans (anciennement Crans-près-Céligny). Sur ce bien-fonds,
d’une surface de 1’565 m
2
, est érigée une maison d’habitation, ainsi
qu’un garage.
C.________ est propriétaire de la parcelle n
o
806,
qui jouxte au nord-est la parcelle n
o
792. Elle a acquis ce
bien-fonds suite au décès de son époux, feu D.________, survenu le 6 septembre
2019. La parcelle n
o
806 a une surface de 915 m
2
. Elle
est contigüe, à l'est avec la parcelle n
o
105, d'une surface de 1'400
m
2
et qui supporte une habitation de 304 m
2
.
Ces parcelles étaient classées dans la zone du Bourg
(ZBO) au sens de l’art. 3.1 du règlement communal sur les constructions et
l’aménagement du territoire (RCAT), adopté le 10 avril 1989 par le Conseil
communal de Crans-près-Céligny et approuvé le 12 mai 1989 par le Conseil
d’Etat en vigueur jusqu'au 3 décembre 2018.
Un nouveau plan général d'affectation (PGA) de la
Commune de Crans et son règlement (RPGA) ont été soumis à l'enquête publique du
15 novembre au 14 décembre 2016 puis adoptés par le Conseil communal le 27 juin
2017. Ils sont entrés en vigueur le 4 décembre 2018. Les parcelles de A.________
et de C.________ sont classées dans la zone village au sens des art. 47 ss RPGA.
B.
Le 8 avril 2011, feu D._________ et E.________, alors
promettant-acquéreur de la parcelle n
o
806, ont fait mettre à
l’enquête publique un projet consistant à édifier sur cette parcelle une maison
d’habitation comprenant trois logements. Ce projet a suscité l’opposition de B.________
et A.________. Le 16 juin 2011, la
Municipalité de Crans (ci-après: la municipalité) a levé l’opposition et délivré
le permis de construire, décision contre laquelle B.________ et A.________ ont recouru.
Par arrêt AC.2011.0183 du 6 février 2012, la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a admis le
recours et annulé la décision municipale.
Le 18 juillet 2012, feu D._________ a fait mettre à
l’enquête un nouveau projet visant à créer, sur la parcelle n
o
806,
une maison d'habitation comprenant également trois logements. Ce projet a
suscité l'opposition de B.________ et A.________, que la municipalité a levée
le 18 mars 2013 pour délivrer le permis de construire requis. Le recours de B.________
et A.________ auprès de la CDAP contre cette dernière décision a été admis et
la décision municipale, annulée par arrêt AC.2013.0218 du 26 novembre 2013.
Le 10 avril 2014, feu D._________ a requis l’octroi
d’une autorisation aux fins de réaliser, sur la parcelle n
o
806,
un nouveau projet. Celui-ci consistait à édifier un bâtiment d’habitation de
182,75 m
2
au sol, d’un étage sur rez, plus combles, surcombles et sous-sol
enterré. Une grande partie du rez-de-chaussée était affectée en un local commercial
de 118,95 m
2
. L’enquête publique, qui s’est tenue du 4 juin au 3
juillet 2014, a suscité l’opposition de B.________ et A.________. Le 2
septembre 2014, la municipalité a levé l’opposition de B.________ et A.________,
qui ont recouru contre cette décision. Le 16 juin 2015, la municipalité a
délivré à D._________ le permis de construire requis. Le 27 août 2015, la CDAP
a admis le recours et a annulé les décisions attaquées (affaire AC.2014.0339). La
CDAP a retenu un dépassement du coefficient d'utilisation du sol (CUS) en
violation de l'art. 5.9 RCAT. D._________ et la municipalité ont tous deux
recouru auprès du Tribunal fédéral contre l’arrêt de la CDAP. Par arrêt 1C_438/2015
et 1C_571/2015 du 16 mars 2016, le Tribunal fédéral a admis les recours.
Il a notamment retenu ce qui suit:
"
4.2. A
teneur de l'art. 5.9 du règlement communal, le coefficient d'utilisation du sol
(CUS) définit la capacité constructive de chaque parcelle sous la forme d'une
proportion entre la superficie du terrain et la surface brute de plancher
habitable ou utilisable. Cette disposition prévoit que, dans la zone du bourg,
les valeurs limites du CUS sont de 0,5.
L'art. 5.9 précise cependant que
la surface des locaux professionnels situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment n'est
pas limitée par un coefficient d'utilisation, dans la zone du bourg.
4.3. En l'espèce, le Tribunal
cantonal a retenu que le CUS de 0.5 de la 'zone du bourg' était dépassé, au motif
que la Municipalité n'avait pas pris en compte les surfaces commerciales - de
118,95 m
2
- situées au rez-de-chaussée. Ce faisant, la cour
cantonale a perdu de vue que l'art. 5.9 du règlement communal prévoit
expressément que, dans la 'zone du bourg', la surface des locaux professionnels
situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment n'est pas limitée par un coefficient
d'utilisation. Son raisonnement est ainsi arbitraire puisqu'il viole gravement
la disposition communale en cause. En soustrayant la surface des locaux commerciaux
(118,95 m
2
) de la surface brute de plancher habitable (523,4 m
2
),
on parvient à une surface de 404,45 m
2
, ce qui respecte le CUS
de 0,5 pour une parcelle de 915 m
2
.
"
La cause a été reprise par la CDAP sous la référence
AC.2016.0092. Dans son arrêt du 29 avril 2016, la CDAP
a
partiellement admis le recours et a renvoyé la cause à la municipalité afin
qu’elle statue tant sur
la teinte des façades et la couverture du
bâtiment projeté, d’une part, que sur l’opposition de B._________ et A.________
à la pose de panneaux solaires en toiture, d’autre part. La décision attaquée a
été confirmée pour le surplus.
Le bâtiment prévu a par la suite été érigé.
Selon B._________ et A.________, le local commercial
du rez-de-chaussée a été, rapidement après l’achèvement des travaux, loué pour
loger une famille.
C.
Le 16 mai 2018, feu D._________ a fait mettre à l’enquête publique un
changement d’affectation – de bureau à logement – du rez-de-chaussée de
l’immeuble construit sur la parcelle n
o
806. Ce projet a suscité
l'opposition de B._________ et A.________ en date du 11 juin 2018. Le 12 septembre
2018, après plusieurs rappels des opposants, la municipalité leur a répondu
qu’elle avait décidé de reporter sa décision jusqu’à ce qu’une procédure de
mention selon l’art. 962 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC;
RS 210) soit terminée. Interpellée à plusieurs reprises par B._________ et A.________,
la municipalité a répondu en date du 11 octobre 2018 qu’une demande
d’inscription au registre foncier de mention selon l’art. 962 CC avait été
déposée le 10 octobre 2018, ce qui régularisait le calcul du CUS de la parcelle
n
o
806 en vue du changement d’affectation souhaité. Toutefois,
elle entendait suspendre sa décision jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau PGA.
Le 16 novembre 2018, B._________ et A.________ ont
dénoncé D._________  au Préfet de Nyon en raison de la transformation et de
l’utilisation illégale d’une surface commerciale à des fins d’habitation.
Le nouveau PGA et son règlement sont entrés en
vigueur le 4 décembre 2018.
Lors de sa séance du 8 avril 2019, la municipalité a
décidé de lever l’opposition et de délivrer le permis de construire demandé par
feu D._________ . Par acte du 5 juin 2019, B._________ et A.________ ont
recouru auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité. Sur le fond, ils
considéraient, concernant le changement d’affectation, que, selon l’ancien
règlement, l’autorité intimée ne pouvait pas déroger à l’art. 3.1 et 5.9
RCAT (fixant le CUS) et que le nouveau règlement (RPGA), ne prévoyait la
possibilité de changer d’affectation dans la zone village que pour les bâtiments
anciens (art. 48 RPGA), ce qui n'était pas le cas du bâtiment concerné. Selon
eux, le changement d’affectation ne pouvait pas non plus être autorisé à la
lumière de l’art. 80 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), dès lors
que le projet de changement d'affectation entraînait une aggravation de
l’atteinte à la règlementation. Concernant la mention au registre foncier, les intéressés
considéraient qu'elle ne pouvait pas autoriser une dérogation que le règlement
communal et la LATC prohibaient.
Le 8 juillet 2019, l'ingénieur-géomètre Rolle,
mandaté par la municipalité, a adressé au Conservateur du registre foncier une
réquisition d'inscription d'une mention de restriction du droit des
constructions sur la parcelle n
o
806 et la parcelle n
o
566, sise à une trentaine de mètres à l'ouest de la première. La demande prévoyait
que le bien-fonds n
o
566, d'une surface de 1'403 m
2
,
cédait 66 m
2
de droits à bâtir au bien-fonds n
o
806
qui disposait ainsi d'une capacité constructible de 523,5 m
2
. (915 x
0,5 + 66 = 523,5).
Par arrêt AC.2019.0174 du 10 janvier 2020, la CDAP a
admis le recours de B._________ et A.________ et annulé la décision de la municipalité
du 8 avril 2019. En substance, le Tribunal a retenu que le bâtiment faisant
l'objet de la demande de changement d'affectation comportait une surface brute
de plancher habitable de 523,4 m
2
, dont 404,45 m
2
étaient
affectés à l'habitation et 118,95 m
2
étaient censés être affectés à des
locaux commerciaux. Si l'immeuble du constructeur ne comportait pas de surfaces
commerciales, la surface brute de plancher habitable maximale que pouvait
comporter l'immeuble serait de 457,5 m
2
, ceci compte tenu de la
surface de la parcelle de 915 m
2
et de l'indice d'utilisation du sol
(IUS) de 0,50. Toutefois,
comme le rez-de-chaussée était censé être
affecté à plus de 51% à des locaux commerciaux, le constructeur pouvait bénéficier,
selon le RPGA applicable au moment où l'autorité avait statué, d'un bonus constructif
permettant d'augmenter la surface brute de plancher jusqu'à 526,125 m
2
(étant
entendu que, sur ladite surface,
68,5 m
2
[correspondant
au bonus de 15%], en plus du 51% au moins du rez-de-chaussée, devraient alors
être affectés à un usage non résidentiel). En l'occurrence, même avec un
rez-de-chaussée de 118,95 m
2
censé être affecté aux activités
commerciales (comme cela était prévu lors de la construction), le bâtiment du
constructeur n'était pas conforme aux règles de la nouvelle zone village, qui implique
que 68,5 m
2
, en plus du 51% au moins du rez-de-chaussée, soient
affectées à un usage non résidentiel. La CDAP a considéré que le projet
litigieux, qui supprimait formellement les surfaces commerciales de l'immeuble,
rendrait la construction encore moins conforme au RPGA en augmentant encore
l’atteinte à la réglementation en vigueur relative à l'IUS puisque le bâtiment
litigieux ne pouvait plus bénéficier du bonus de 15% prévu par l'art. 48 al. 2
RPGA. Cette aggravation de la violation de la réglementation en vigueur était
manifeste et ne pouvait être autorisée à l'aune de l'art. 80 al. 2 LATC. Le
tribunal a également relevé que le résultat serait le même si l'on devait considérer
que, avec son affectation de 118,95 m
2
du rez-de-chaussée censés
être affectés à des locaux commerciaux, le bâtiment était conforme à l'IUS fixé
à l'art. 48 RPGA. Dans cette hypothèse, le changement d'affectation litigieux
aurait pour conséquence de rendre la construction non réglementaire, puisque
celle-ci a une surface de plancher habitable de 523 m
2
alors que, on
l'a vu, compte tenu d'un IUS fixé à 0,50 et d'une surface de parcelle de 915 m
2
,
la surface maximale de plancher admissible est de 457,50 m
2
dès le
moment où la construction est entièrement affectée au logement. Le tribunal a
ensuite examiné si le projet pouvait être réglementaire suite au transfert de
droits à bâtir de la parcelle n
o
566 en faveur de la parcelle
du constructeur. En se référant à la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt
1C_389/2013 du 25 mars 2014), la CDAP a retenu que les parcelles n
os
566
et 806 étaient séparées l'une de l'autre par une parcelle appartenant à un
tiers. Non contiguës, elles ne présentaient au surplus pas de caractéristiques
qui justifieraient de les traiter comme un ensemble et d'autoriser un transfert
de droits à bâtir. Elle a considéré que le transfert de droits à bâtir allait
en l'occurrence à l'encontre d'une règle importante de l'aménagement du territoire,
à savoir l'indice d'utilisation du sol, sans que cela ne soit justifié par des
circonstances particulières. Finalement, le tribunal a retenu que l'art. 48
RPGA, prévoyant la possibilité de transformer ou de changer la destination de
bâtiments anciens dans la zone village ne concernait pas le bâtiment litigieux construit
environ deux ans auparavant.
D.
Le 17 janvier 2020, l'ingénieur-géomètre Rolle, mandaté par la
municipalité, a adressé au Conservateur du registre foncier une nouvelle
réquisition d'inscription formulée comme suit:
"
(…)
MENTION RESTRICTION DU DROIT
DES CONSTRUCTIONS
(…)
DEROGATION A L'ART. 48 RPGA
(Mesure d'utilisation du sol)
- requiert de la part du
Conservateur du Registre foncier de La Côte l'inscription sur les parcelles n
o
105 et 806 d'une mention rappelant à tout acquéreur de ces parcelles que les
restrictions légales résultant de la règlementation sur les constructions
demeurent inchangées.
Règle spéciale concernée :
- l'art 48 du règlement sur le
plan général d'affectation et la police des constructions fixe un indice d'utilisation
du sol (IUS) à 0,50. Le bien-fonds n
o
105 d'une surface totale de
1'400 m
2
a une capacité constructive de 700 m
2
. (1'400 x
0.5). Il transfert 66 m
2
de ses droits à bâtir au bien fonds n
o
806 d'une surface de 915m
2
et d'une capacité constructive de 457.5 m
2
afin d'augmenter la capacité constructive de cette dernière.
En conséquence :
Les constructions existantes sur
le bien-fonds n
o
105 ont une surface de plancher déterminante de
545.9 m
2
pour des droits à bâtir de 700 m
2
soit un solde
de 154.1 m
2
. Le bien-fonds n
o
105 cède 66 m
2
de droits à bâtir au bien-fonds n
o
806 et ne dispose par conséquent
plus que de 88.1 m
2
de droits à bâtir (154.1 – 66).
Le bien-fonds n
o
806
qui reçoit 66 m
2
de droits à bâtir du bien-fonds n
o
105
dispose par conséquent d'une capacité constructible de 523.5 m
2
. (915
x 0.5 66 = 523.5).
Dans la mesure où les règles
seraient allégées les propriétaires des parcelles frappées de mention peuvent
demander la révision de celle-ci.
"
E.
Le 6 janvier 2021, C.________ a déposé une demande de permis de construire
pour un changement d’affectation – de bureau à logement – du rez-de-chaussée de
l’immeuble construit sur la parcelle n
o
806 (CAMAC 200176). La demande
a été mise à l'enquête public du 30 janvier 2021 au 28 février 2021. L'avis
d'enquête contient, sous "
demande de dérogation
", la mention
suivante: "
Article 48 mesure d'utilisation du sol, compensé par un
transfert de droit à bâtir de la parcelle 105, selon l'article 962 CC.
"
Ce projet a suscité l'opposition de B._________ et A.________
en date du 26 février 2021, sur laquelle la propriétaire s'est déterminée
le 15 mars 2021.
Lors de sa séance du 22 mars 2021, la municipalité a
décidé de lever l’opposition et de délivrer le permis de construire demandé par
C.________. La décision a été communiquée à B._________ et A.________ le 27 avril
2021.
Par acte du 5 juin 2019, B._________ et A.________
(ci-après: les recourants) ont recouru auprès de la CDAP contre la décision de
la municipalité. Ils concluent qu’il plaise à la Cour:
"
(…)
·
annuler la décision du 27 avril 2021 de la Municipalité de Crans
·
annuler le permis de construire
·
ordonner l'effet suspensif de la location et de l'utilisation du
local commercial en tant qu'habitation
·
rétablir l'utilisation du rez-de-chaussée conformément à son affectation
et conformément au droit
·
accorder des dépens compensant les prestations de notre avocat
qui a dû s'adresser à la Préfecture, au DIT et au DGTL en l'absence de mesures
prises par la Municipalité suite aux conclusions de l'arrêt AC.2019.0174 du 10 janvier
2020, décompte qui sera fourni le cas échéant
·
sanctionner le constructeur pour l'utilisation abusive et
contraire au droit du rez-de-chaussée durant plus de trois ans
Sur le fond, les recourants considèrent en substance
que le changement d'affectation contrevient à l'art. 48 al. 3 RPGA et que le
bâtiment litigieux, qui excède déjà la capacité maximum autorisée, serait,
ensuite de sa nouvelle affectation, encore moins réglementaire. Ils contestent,
s'agissant de la mesure d'utilisation du sol (IUS) les surfaces mentionnées
dans le dossier de mise à l'enquête. Ils estiment notamment que les terrasses
et balcons superposés de l'immeuble sont de véritables extensions des pièces
principales abrités, destinés au séjour, directement et exclusivement liées à
l'utilisation principale des logements, et faisant ainsi partie des surfaces de
plancher à prendre en compte. Les recourants présentent leur propre calcul et
en tirent que la surface de plancher déterminante excède la surface de plancher
autorisée. Ils estiment que le transfert de droit de 66 m
2
requis
par la municipalité ne suffit pas à rendre le bâtiment réglementaire. Ils considèrent
que le bâtiment litigieux n'étant plus règlementaire depuis l'entrée en vigueur
du RPGA, car excédant la surface de plancher autorisée pour un bâtiment mixte, le
changement d'affectation mis à l'enquête est régi par l'art. 80 LATC et ne
saurait être autorisé compte tenu du texte clair de l'art. 80 al. 2 LATC. Par
ailleurs, ils considèrent que la dérogation accordée par le transfert des
droits opérés entre les parcelles n
os
806 et 105 permet, d'une
manière "
artificielle et détournée
" et sans que cela ne soit
justifié par des circonstances objectives, de déroger et contourner le règlement
dans le seul but de permettre au propriétaire de bénéficier d'une construction
dépassant l'IUS en vigueur et de continuer à bénéficier du bonus constructif
pour les bâtiments mixtes, alors même que le changement d'affectation supprime
formellement cette mixité. Les recourants se plaignent ensuite de l'absence de
réponse des services cantonaux s'agissant de leur intervention auprès du Département
des institutions et du territoire (DIT) et de Direction générale du territoire
et du logement (DGTL) visant à faire sanctionner en lieu et place de la municipalité,
l'utilisation des locaux litigieux pour le logement.
C.________ a déposé sa réponse au recours le 24 juin
2021. Elle se réfère à l'arrêt AC.2019.0174 précité s'agissant du changement d'affectation
et des mesures d'utilisation du sol et se réfère à l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_252/2014
précité s'agissant du transfert de droit à bâtir intervenu, en contestant avoir
agi par "
pur avantage privé
" ou de vouloir contourner le RPGA,
mais seulement pour mettre en conformité l'immeuble litigieux.
La municipalité s’est déterminée le 7 septembre 2021,
par la voix de son conseil, et a conclu au rejet du recours. Elle expose qu’au
vu des dispositions du nouveau règlement, le propriétaire peut légalement vouer
le rez-de-chaussée de son immeuble au logement. Des droits ayant été transférés
d’une parcelle voisine, le projet litigieux respecte le CUS de la zone.
Les recourants ont déposé des observations complémentaires
le 23 septembre 2021.
Le 11 mars 2022, les parties ont été informées que
l’instruction de la cause était reprise par un nouveau juge instructeur.
F.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
a) Interjeté dans le délai légal de trente jours suivant la notification
de la décision entreprise (cf. art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]), le recours a été déposé
en temps utile. Il satisfait par ailleurs aux autres conditions formelles de
recevabilité (cf. art. 79 al. 1 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD),
de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond, sous réserve de ce qui
suit.
b) L'objet du litige est défini par trois éléments:
la décision attaquée, les conclusions du recours et les motifs de celui-ci.
Selon le principe de l'unité de la procédure, ne peuvent être examinés et jugés,
en principe, que les rapports juridiques à propos desquels l'autorité
administrative s'est prononcée préalablement, d'une manière qui la lie sous
forme de décision. L'objet du litige peut être réduit devant l'autorité de
recours, mais non étendu, ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2). Le
juge administratif n'entre pas en matière sur des conclusions qui vont au-delà
de l'objet du litige qui lui est soumis (ATF 134 V 418 consid. 5.2.1, 125
V 413 consid. 1a).
c) En l'espèce, les conclusions des recourants qui
portent sur l'absence de réponse à leur dénonciation auprès de la municipalité,
du DIT ou de la DGTL n'ont pas été traitées dans la décision attaquée et ne relèvent
pas de l'objet du litige. Il en est de même de leur conclusion visant à faire "
sanctionner
le constructeur
" ou de se faire octroyer des dépens pour
l'intervention de leur avocat auprès du DIT et de la DGTL. Au surplus, ces
questions relevant de sanctions à infliger ne sont pas de la compétence du
tribunal de céans, qui n'entrera pas en matière sur ces conclusions.
2.
Les recourants soutiennent principalement que l'IUS prévu par le
règlement communal serait dépassé suite au changement d'affectation projeté.
a) D'une manière générale, les différents indices (d'utilisation,
d'occupation, de volume bâti, d'espaces libres et d'espaces verts) définissent
dans quelle proportion un terrain peut être bâti ou doit rester libre de
construction. Ils ont notamment pour but de réserver des espaces vierges de
construction, ce qui permet d'assurer l'aération et l'ensoleillement des
bâtiments, le maintien d'espaces de détente et la sécurité du trafic (cf. arrêt
AC.2019.0099 du 21 avril 2020 consid. 5a/aa; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine
Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001,
n
os
865 et 867). Les indices ou coefficients d'occupation du sol
(IOS ou COS) et d'utilisation du sol (IUS ou CUS) ont pour but essentiel de
limiter la densité des habitations sur chaque parcelle. Ils ont en outre des
fonctions importantes d'aménagement du territoire et d'urbanisme, puisque la
limitation de la densité des constructions influe inévitablement sur la trame
et la forme urbaine d'un quartier donné; ces coefficients permettent aussi de
définir ou de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (cf. arrêts
AC.2019.0099 précité consid. 5a/aa; AC.2018.0170 du 9 novembre 2018 consid.
3b/aa; Jean-Luc Marti, Distances, coefficient et volumétrie des constructions en
droit vaudois, Lausanne 1988, p. 151 s.). Le COS, qui impose un rapport
maximum entre la surface bâtie et la surface de la parcelle, tend à assurer une
proportion raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les
espaces libres de construction (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., no 878). La
jurisprudence a encore précisé que le COS a également pour fonction de
permettre l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et
l'aménagement d'espaces communs tels que les places de jeux; il garantit à
cette fin des dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction
et de son emprise au sol (cf. arrêts AC.2018.0375 du 10 septembre 2019 consid.
4a; AC.2018.0283 du 17 avril 2019 consid. 2b/aa). Le CUS, qui fixe la proportion
entre la surface utile de plancher et la superficie du terrain, tend plus spécialement
à limiter la densité d'habitation (arrêt AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid.
2; RDAF 1989 p. 318). Ainsi, la réglementation concernant les COS et CUS sont complémentaires
en poursuivant des objectifs distincts. Le COS est en quelque sorte une norme
de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement la proportion de surface
de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle construite et le CUS fixe
la densité, soit la surface de plancher admissible en fonction de la surface de
la parcelle (arrêts AC.2018.0170 du 9 novembre 2018 consid. 3b/aa; AC.2016.0432
du 9 mars 2018 consid. 5b et les références citées).
Il ressort de la LATC (cf. art. 47 al. 1 LATC) que
le législateur cantonal a délégué aux communes la compétence de fixer les
prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol, par quoi il faut
entendre également la définition du CUS (cf. arrêt AC.2016.0035 du 16 juin 2016
consid. 4b).
b) Une opération de transfert d'indice (ou d'IUS),
même si elle n'est pas directement prévue par la LATC, est en principe
admissible selon la jurisprudence, sur la base d'une application par analogie
de l'art. 83 LATC. Cette dernière disposition interdit en principe le fractionnement
ou la modification de limites d'une parcelle lorsque cela aurait pour effet de
rendre une construction non réglementaire, mais elle admet une exception
lorsque la demande présentée au registre foncier est accompagnée d'une réquisition
de mention signée par la municipalité et ayant pour effet de corriger
l'atteinte portée aux règles de la zone (art. 83 al. 1 LATC). Tel qu'il est
rédigé, cet article ne vise pas les terrains non bâtis dont les limites peuvent
en conséquence être librement déplacées même si une telle opération a pour
effet de les rendre inconstructibles (cf. Raymond Didisheim, Modifications
de limites et dérogations en droit vaudois de la construction, quelques
réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, RDAF 1991 p. 401). Il est
cependant fait référence par analogie à l'art. 83 LATC à propos du transfert d'indice,
lequel n'est pas nécessairement lié à un fractionnement ou à une modification
de limites, parce que l'on transfère aussi en quelque sorte des possibilités de
construire d'une parcelle sur une autre, et parce que, souvent, cette opération
fait l'objet d'une mention au registre foncier.
A propos d'affaires vaudoises, le Tribunal fédéral
considère que le transfert des possibilités de bâtir est licite, pour autant qu'il
s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution
pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement
à un tel calcul. Cela peut intervenir par l'inscription d'une servitude de
non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de droit public
susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. La mention au
registre foncier du transfert de surface de plancher habitable constitue aussi
un instrument admissible (cf. art. 962 CC) dès lors qu'elle est opposable à
tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante (arrêts TF 1C_252/2014
du 4 novembre 2014 consid. 2.2; 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1;
1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2; dans la jurisprudence cantonale: arrêt
AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6 et les références).
Le Tribunal fédéral relève que les objectifs de
l'aménagement du territoire consistant à maintenir une certaine harmonie entre
les constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3 LAT) doivent s'analyser
à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l'échelle de
la parcelle. C'est pour cette raison que l'on admet qu'un transfert des
possibilités de bâtir est possible, pour autant que le transfert s'effectue
entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le
calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un
tel calcul (arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2).
c) En l'espèce, la parcelle de la propriétaire est
régie notamment par les art. 47 et 48 RPGA, qui ont la teneur suivante:
"
Chapitre
3: Zone village
Article 47 Destination
Cette zone est destinée à
l’habitation, aux commerces et aux activités moyennement gênantes au sens de
l'article 43 de l'ordonnance sur la protection contre le bruit. Les équipements
et services d’utilité publique sont autorisés.
Article 48 Mesure d’utilisation
du sol
L’indice d’utilisation du sol
(IUS) est fixé à 0.50.
Afin d'inciter la mixité dans la
zone village, les constructions pour lesquelles plus de 50% de la surface du
rez-de-chaussée est affectée à une autre destination que l’habitation (activité
professionnelle, équipement collectif, commerces) bénéficient d’un bonus
constructif maximum de 15%, ne pouvant bénéficier qu’aux surfaces non
résidentielles.
Dans la zone village, les
bâtiments anciens dont la conservation est imposée ou souhaitable pour la
sauvegarde de la partie historique de la localité peuvent être transformés et
changer de destination. Les volumes existants peuvent être utilisés dans une proportion
compatible avec le respect de l'intégrité de la construction.
Les constructions existantes pour
lesquelles la surface brute de plancher peut dépasser la limite fixée par
l’indice d'utilisation du sol (IUS) sont au bénéfice du droit acquis. Elles peuvent
être intégralement démolies et reconstruites dans le volume initial.
"
Selon l'art. 3 RPGA, conformément à la norme SIA en
vigueur, l'IUS est le rapport entre la somme des surfaces de plancher et la surface
de terrain déterminante (STd), celle-ci étant définie par art. 5 RPGA. Quant à
l'art. 6 RPGA, il prévoit que, conformément à la norme SIA en vigueur, la
surface de plancher déterminante (SPd) est la somme de toutes les surfaces de
plancher des bâtiments principaux.
La norme SIA 504.421 (2006) intitulée "
Aménagement
du territoire – Mesures de l'utilisation du sol
", définit l'indice
d'utilisation du sol (IUS) comme le rapport entre la somme des surfaces de
plancher déterminantes (SPd) et la surface de terrain déterminante (STd)
(chiffre 4.3). La surface de plancher déterminante (SPd) inclut les surfaces utiles
principales (SUP), les surfaces de dégagement (SD), les surfaces de
construction (SC) (chiffre 4.5). Ne sont pas déterminantes notamment les surfaces
utiles secondaires (SUS) et les surfaces d'installation (SI) selon la norme 416
(chiffre 4.4).
Conformément à la norme SIA 504 416 (2003) intitulée
"
Surfaces et volumes des bâtiments
", les surfaces précitées
sont définies comme suit: la surface utile principale (SUP) est la surface
utile (SU) qui est affectée aux fonctions répondant à la destination, au sens
strict, de l'immeuble (ch. 2.1.1.1); la surface de dégagement (SD) comprend,
dans l'habitation, notamment les couloirs situés en dehors des appartements,
les halls d'entrée des immeubles, les escaliers, les rampes et les gaines
d'ascenseurs (ch. 2.1.2); enfin, la surface de construction (SC) est constituée
de la surface horizontale occupée, à l'intérieur de la surface de plancher, par
les éléments formant l'enveloppe de l'immeuble et par les éléments intérieurs
de la construction, p.ex. murs, cloisons, piliers, allèges et garde-corps.
Par SUS on entend, selon le ch. 2.1.1.2 de la norme
SIA 416, la partie de la surface utile SU qui est affectée à des fonctions complétant
celles de la SUP; elle sera déterminée en fonction de la destination particulière
de l'immeuble. Dans l'habitation par exemple, les surfaces utiles secondaires
sont notamment les buanderies, les greniers et caves, les débarras, les garages,
les abris de protection civile, les locaux à poubelles (cf. arrêt AC.2017.0373
du 18 juin 2018 consid. 3b). Selon la jurisprudence, pour être considéré comme
"
habitable
", un niveau doit se prêter au séjour durable des
personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail. Pour décider si un
niveau de construction est habitable ou non, la seule intention subjective des
constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si,
objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément
de rendre ces surfaces habitables. Il convient en particulier de vérifier si
les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la
réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage
et la hauteur des pièces habitables (cf. arrêt AC.2019.0307 du 14 février 2020
consid. 2c et les références citées).
Les surfaces externes de plancher (SEP) sont les
surfaces correspondant aux espaces situés à l'extérieur, qui ne sont pas fermés
de toute part (ch. 3.) et comprend essentiellement les balcons, les terrasses,
les terrasses de combles, les toitures-jardins et les garages ouverts pour autant
que ces surfaces ne communiquent pas directement avec la surface des abords; si
elles communiquent elles doivent être classées comme surface des abords
(chiffre 1.2).
On mentionnera que la définition de la surface brute
de plancher habitable ou utilisable (SBPU) élaborée par l'ancien Institut pour
l'aménagement local, régional et national de l'Ecole polytechnique fédérale de
Zurich (ORL-EPFZ), à laquelle se référait le RCAT et qui est évoquée par les recourants,
avait la teneur suivante (norme ORL-EPF 514'420, édition du 11 octobre 1966):
"
La
surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages
en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois
dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en
considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour
l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les
séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les
soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des
installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de
bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules
à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs,
escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles;
les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes;
les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de
coursive.
"
Selon la jurisprudence
relative au calcul du CUS, il convient de retenir sans ambiguïté que les balcons
– qui, du reste, ne peuvent être réellement "habités" sous nos latitudes
– ne comptent pas dans le calcul du CUS, quelles que soient leur forme ou leurs
dimensions, les règlements communaux d'une teneur différente étant évidemment
réservés; la norme ORL définissant expressément la surface brute de plancher
exclut les balcons du calcul du CUS (arrêts AC.2018.0416 du 2 septembre 2019,
consid. 2d; AC.2009.0253 du 3 août 2010 consid. 4b/aa; contra arrêt antérieur
AC.2007.0083 du 31 mars 2008 consid. 3). En d'autres termes, même les
balcons dont la profondeur excède 1,5 m n'entrent pas en considération dans le
calcul du CUS. Il est précisé que le fait que les balcons soient fermés
latéralement ou soient encastrés ne les faits pas entrer dans le calcul du CUS:
si les normes ORL excluent de la surface brute de plancher utile les loggias –
qui par définition sont fermées latéralement –, il ne peut pas être question
d'y compter les balcons lorsqu'ils sont en tout ou partie fermés latéralement –
et deviennent ainsi des loggias (arrêt AC.2007.0240 consid. 8b et 8c).
d) En l'espèce, la municipalité a requis un transfert
des droits à bâtir à hauteur de 66 m
2
de la parcelle n
o
105 à la parcelle n
o
806, les deux bien fonds étant contigus. Les
propriétaires des parcelles concernées n'ont pas conclu un contrat constitutif
d'une servitude de non-bâtir. La municipalité a fixé la surface brute de
plancher utilisable sur chacune des nouvelles parcelles par un acte unilatéral
mentionné au registre foncier, cet acte contenant une restriction de droit
public destinée à prévenir une utilisation excessive du bien-fonds.
L'art 48 RPGA fixe un indice d'IUS à 0,50. Le
bien-fonds n
o
105 d'une surface totale de 1'400 m
2
a une
capacité constructive de 700 m
2
(1'400 x 0,5). Il a transféré 66 m
2
de ses droits à bâtir au bien fonds n
o
806 d'une surface de 915 m
2
et d'une capacité constructive de 457,5 m
2
afin d'augmenter la
capacité constructive de ce dernier. Selon la mention requise par la municipalité,
les constructions existantes sur la parcelle n
o
105 ont une surface
de plancher déterminante de 545,9 m
2
pour des droits à bâtir de 700 m
2
soit un solde de 154,1 m
2
disponibles. En cédant 66 m
2
à
la parcelle n
o
806, le bien fonds n
o
105 ne dispose
par conséquent plus que de 88,1 m
2
de droits à bâtir (154,1 – 66).
La parcelle n
o
806 qui reçoit 66 m
2
de droits à bâtir du
bien-fonds n
o
105 voit par conséquent sa capacité constructible augmentée
à 523,5 m
2
(915 x 0,5 + 66 = 523,5).
Comme évoqué ci-dessus, la jurisprudence considère que
le transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, même sans
disposition légale expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir
ultérieurement à un tel calcul, ce qui est le cas en l'occurrence compte tenu
du la mention opérée au registre foncier.
La cession porte sur une surface brute de plancher
utile de 66 m
2
de la parcelle n
o
105 en faveur de la
parcelle n
o
806. Ce transfert est effectué entre deux parcelles contiguës
et colloquées dans la même zone. Il apparaît que les constructions sises sur la
parcelle n
o
105 ont été prises en considération lors des calculs du
solde disponible d'utilisation du sol. Les recourants ne démontrent en tout cas
pas le contraire. La surface brute de plancher utile de la parcelle servante (n
o
105) n'excèdera pas l'IUS malgré le transfert envisagé. L'existence de ces constructions
ne fait ainsi pas obstacle à un transfert de surfaces constructibles avec la
parcelle n
o
806.
Par ailleurs, la mention requise par la municipalité
et portée au registre foncier est suffisante pour assurer le respect des
capacités constructibles (après transferts) des parcelles déjà construites dès lors
qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité
suffisante, en particulier à l'égard d'un acquéreur ultérieur (cf. arrêt
1C_750/2013 du 28 avril 2014 consid. 4.2). L’octroi du permis de construire indique
par ailleurs l'existence de la mention du transfert de surface de plancher habitable
susmentionnée.
Enfin, les parcelles en cause sont contiguës et se
situe dans une même zone. Ce transfert de capacité constructible n'a aucune
incidence sur l'harmonie des constructions ou le quartier. Le transfert attaqué
ne viole ainsi pas les buts et principes fixés aux art. 1 et 3 LAT et le procédé
ne saurait ainsi être qualifié d'arbitraire. Il respecte la jurisprudence
précitée et, contrairement à ce que soutiennent les recourants, constitue un
instrument admissible.
Il en découle que la parcelle n
o
806
bénéficie, suite à ce transfert, d'une
capacité constructive
de 523,5 m
2
(457,5 + 66)
.
e) Les recourants remettent en question le calcul de
la surface de plancher habitable opéré en proposant leur propre calcul. Ils estiment
en particulier que les surfaces des terrasses et des balcons doivent faire partie
des surfaces de plancher à prendre en compte. Selon leur propre calcul, la
surface de plancher déterminante serait ainsi recalculée à 611,70 m
2
et dépasserait ainsi la capacité constructive de la parcelle, même en tenant
compte du transfert des possibilités de bâtir intervenu.
Le nouveau règlement (RPGA) n'emploie pas, comme
l'ancien la notion de "
coefficient d'utilisation du sol (CUS)
".
Pour la "
mesure d'utilisation du sol
" (art. 48 RPGA), il prévoit
qu'elle est définie par un "
indice d'utilisation du sol
" de 0,5,
en précisant qu'il se calcule conformément à la norme SIA en vigueur.
En préambule, et à l'instar de l'autorité intimée,
il convient de constater que le tribunal de céans, dans son arrêt du 10 janvier
2020, a déjà confirmé les surfaces retenues dans la décision attaquée et a
fondé son arrêt AC.2019.0174 sur une surface de plancher habitable de 523,4 m
2
(cf. consid. 4b), composée de 404,45 m
2
affectés à l'habitation et
118,95 m
2
censés être affectés à des locaux commerciaux et que le
projet litigieux entend affecter au logement. Cette décision a été rendue sur
la base des nouvelles règles du RPGA qui étaient déjà appliquées (arrêt AC.2019.0174
précité consid. 3). Il n'y a pas eu de travaux depuis lors et le seul objet
du permis de construire attaqué est le changement d'affectation précité visant
à affecter 118,95 m
2
à l'habitation, sans que cela n'implique de
changement des surfaces ou de modifications du bâtiment. Il n'apparaît pas dans
cet arrêt que la surface brute utile des planchers ou son calcul auraient été
critiqués par les recourants, ce que ces derniers confirment d'ailleurs sous
chiffre 3 de leur recours du 25 mai 2021. En définitive, la question des surfaces
prises en considération a déjà été tranchée dans l’arrêt AC.2019.0174, et il n’y
a pas lieu d’y revenir.
On relèvera que l'autorité communale et le service
technique compétent ont nécessairement vérifié ces données, que cela soit dans
le cadre de la présente procédure ou dans la précédente. La municipalité a
d'ailleurs repris ces surfaces pour l'inscription de la mention concernant le transfert
des droits à bâtir opéré.
On relèvera en outre que l'objectif nouveau PGA en
2018 était notamment de maintenir les possibilités d'utilisation du sol dans la
zone du village, alors que les droit à bâtir y apparaissent comme souvent
dépassé (pièce 10 produite); on peut considérer que les nouvelles normes sur
l'indice d'utilisation ne fixent pas des critères plus restrictifs, et donc que
les surfaces de plancher déterminantes peuvent être mesurées de la même manière
que sous l'empire de l'ancien règlement employant la notion traditionnelle de
CUS.
En outre, et contrairement à ce qu'affirment les
recourants, le Tribunal fédéral, dans son arrêt 1C_438/2015 du 16 mars 2016 n'a
pas retenu d'autres chiffres s'agissant des surface de plancher déterminantes,
mais a simplement constaté qu'en soustrayant de la surface brute de plancher
habitable (523,4 m
2
) la surface des locaux commerciaux située au rez-de-chaussée
(118,95 m
2
) – retenue alors à tort par la CDAP comme surface brute
de plancher utilisable compte tenu de l'absence de limite par un coefficient
d'utilisation des surfaces commerciales –, on parvenait à une surface de 404,45
m
2
. L'arrêt précité ne remet ainsi pas en question les surfaces calculées,
les éléments retenus s'agissant des surfaces déterminantes ou les calculs opérés
s'agissant de celles-ci.
L'on ne saurait en particulier prendre en considération
dans le calcul de la SPd les balcons et les terrasses, comme le souhaiteraient
les recourants,
Pour déterminer si un local doit être pris en
considération dans le CUS, il convient de déterminer s'il est habitable et si,
objectivement, les aménagements prévus permettent aisément de rendre ces surfaces
habitables (ATF 108 lb 130; arrêts AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid. 2b/aa et
AC.2019.0270 du 17 août 2020 consid. 5e et AC.2011.0192 du 14 mars 2012
consid. 5a). En l'occurrence, il convient de retenir sans ambiguïté, le RGPA n'ayant
pas une teneur différente, que les balcons ou terrasses du bâtiment, non
chauffés et non isolés, ne peuvent être réellement habités fussent-ils recouverts
par la dalle supérieure, par la toiture ou fermés latéralement au même titre
qu'une "loggia" (cf. aussi figure 6 de la norme SIA 504.421, p. 13). Ces
éléments se distinguent des espaces de rangement intérieur examinés par la Cour
de céans dans son arrêt du 8 janvier 2021 (arrêt AC.2020.0211 consid. 3) cité
par les recourants dans leur écriture de recours.
En retenant que la surface du rez-de-chaussée désormais
destinée à être affectée à l'habitation est de 118,95 m
2
et le reste
de la surface ayant déjà cette affectation est de 404,45 m
2,
le
bâtiment comprend une surface de plancher habitable de 523,4 m
2
, ce
qui respecte le CUS de 0,5 pour une parcelle présentant une capacité
constructive de 523,5 m
2
(457,5 + 66).
3.
Les recourants estiment que le nouveau règlement ne prévoit la
possibilité de changer d’affectation dans la zone village que pour les
bâtiments anciens (art. 48 RPGA), et que le bâtiment en question étant récent, il
ne répond pas aux critères permettant un changement de destination selon le
RPGA, le changement souhaité contrevenant à l'art. 48 RPGA
a) Ce grief avait déjà été formulé par les recourants
dans le cadre de la procédure AC.2019.0174 (cf. arrêt, lettre E).
L'arrêt AC.2019.0174 du 10 janvier 2020 retient
clairement que l'art. 48 al. 3 RPGA visait les bâtiments anciens dont la
conservation était imposée ou souhaitable pour la sauvegarde de la partie
historique de la localité et qu'elle ne concernait ainsi pas le bâtiment de la propriétaire,
construit il y a quelques années. Il ne saurait en être différemment dans le
cadre de la présente procédure.
b) En l'occurrence, le texte de la norme litigieuse
apparaît clair. Elle ne s'applique s'agissant de son alinéa 3 qu'aux bâtiment anciens.
Toutefois, et contrairement à ce que semblent
penser les recourants, cela ne signifie pas que seuls ces derniers bâtiments pourraient
changer d'affectation.
Cette disposition ne contient aucune réserve qui
exclurait le changement d'affectation d'un bâtiment récent. En l'absence
d'autre disposition dans le RPGA, sur ce point ce sont les règles générales qui
trouve application.
D'après l'art. 22 al. 1 de la loi fédérale du 22
juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou
installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité
compétente.
Sur le plan cantonal, l'art. 103 al. 1 LATC dispose
qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol,
modifiant de façon sensible la configuration, l’apparence ou l’affectation d’un
terrain ou d’un bâtiment, ne peut être exécuté avant d’avoir été autorisé.
L’art. 68 al. 1 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC
(RLATC; BLV 700.11.1), qui précise la portée de l’art. 103 al. 1 LATC, prévoit
qu’est notamment subordonné à l'autorisation de la municipalité, le changement
de destination de constructions existantes (let. b).
En l'occurrence, le bâtiment litigieux se situe en
zone village est le changement d'affectation opéré est conforme à l'affectation
de la zone dans laquelle il se situe, ce que ne contestent pas les recourants.
La parcelle n
o
806 bénéficiant, compte
tenu du transfert de droit à bâtir intervenu, d'une capacité constructive de
523,5 m
2
(457,5 + 66), le changement d'affectation qui entraîne une
surface de plancher habitable de 523,4 m
2
est conforme au RPGA, sans
qu'il ne soit nécessaire d'utiliser le bonus de 15% découlant de l'affectation d'une
partie du rez-de-chaussée en local commercial.
Alors que l'art. 3.1 RCAT imposait, dans la zone du
Bourg (ZBO), une affectation à une autre destination que l'habitation d'une
partie, environ 50%, de la surface du rez-de-chaussée dans les bâtiments nouveaux,
cette obligation n'est plus prévue dans le RPGA qui prévoit, sous la forme
d'une mesure incitative, une possibilité de bénéficier d'un bonus constructif
en cas d'affectation en surface d'activités. A l'inverse, rien n'empêche un
changement d'affectation en logements comme souhaité par la propriétaire en l'occurrence.
c) Dans le cas d'espèce, le projet de changement
d'affectation a pour effet de supprimer l’atteinte à la réglementation en
vigueur relative à l'IUS constatée dans l'arrêt AC.2019.0174. Le projet sera réglementaire
suite au transfert de droits à bâtir de la parcelle n
o
105 en faveur
de la parcelle de la propriétaire. Il n'y a dès lors pas aggravation d'une
violation de la réglementation en vigueur et l'art. 80 LATC ne trouve plus
application, précisément en raison du transfert des droits à bâtir.
d)
Les considérations développées par
les recourants concernant les con­ditions d'octroi d'une dérogation ne sont pas
pertinentes.
Comme déjà évoqué, le procédé consistant
au transfert des possibilités de bâtir entre parcelles n'est pas illicite, pour
autant qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir
ultérieurement à un tel calcul. La mention au registre foncier du transfert de
surfaces de plancher habitables constitue un instrument admissible et suffisant
dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité
suffisante, en particulier à l'égard d'un acquéreur ultérieur (cf. arrêts TF
1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.21C_750/2013 du 28 avril 2014 consid.
4.2).
Le transfert de droits à bâtir ne
constitue ainsi pas une dérogation.
4.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté et
la décision attaquée confirmée. Succombant, les recourants doivent supporter,
solidairement entre eux, les frais judiciaires (art. 49 LPA-VD) et prendre à leur
charge les dépens à allouer à la commune, représentée par un mandataire
professionnel (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Crans du 27 avril 2021 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de A._________ et B.________, solidairement entre eux.
IV.
A._________ et B.________, solidairement entre eux, verseront à la
Commune de Crans la somme de 2’000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 13 mai 2022
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.