vd_omni · AC.2006.0027 · 2006-12-22 · fr

Cibolini AG/Municipalité de Faoug, Wipf | Les travaux litigieux ont pour effet d'augmenter le nombre de logements du bâtiment existant en créant une nouvelle habitation indépendante au sous-sol: le nombre total de logements du bâtiment est porté à trois appartements. Le 3ème logement aggrave la situation non réglementaire concernant l'exigence du nombre de logements relative à la zone des rives du lac; il entraîne aussi une aggravation des inconvénients pour le copropriétaire concerné et ne répond pas aux conditions de l'art. 80 LATC.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.12.2006 AC.2006.0027

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 22 décembre 2006
Composition
M. Eric Brandt, président;
MM.
Georges Arthur Meylan et  Renato Morandi, assesseurs ; Mme Séverine
Rossellat, greffière.
Recourante
Cibolini AG,
à Muntelier,
représentée par Yves NICOLE, avocat, à Yverdon-les-Bains,
Autorité intimée
Municipalité de Faoug,
représentée
par Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat, à Lausanne,
Tiers intéressé
Jürg Wipf,
à Faoug,
représenté par Anton HENNINGER,
avocat, à Murten,
Objet
Permis de construire ordre de remise en état des lieux
Recours Cibolini AG c/ décision de la Municipalité de
Faoug du 31 janvier 2006 (refus d'un permis de construire pour jardin d'hiver
et studio; ordre de démolition)
Vu les faits suivants
A.
La société Cibolini SA (ci-après : la société ou Cibolini)
et Jürg Wipf ont acquis en société simple le 14 janvier 2003 la parcelle n°346
du cadastre de la commune de Faoug, située au bord du lac de Morat. Ce
bien-fonds, d'une superficie de 2116 m
2
, est compris dans la zone
des rives du lac régie par le règlement communal sur le plan général
d'affectation et la police des constructions, approuvé par le Département des
infrastructures le 10 décembre 2003. Une villa est construite sur ce terrain.
B.
La société et Jürg Wipf ont constitué une propriété par
étages sur ce bien-fonds. Le règlement de propriété par étages du 16 janvier 2003
divise la parcelle n°346 en deux lots. Le premier lot, attribué à Cibolini, comporte
divers locaux de 151m
2
au sous-sol ainsi qu’un logement de 173m
2
au rez-de-chaussée; il représente une part de propriété de 63%. Le second lot, attribué
à Jürg Wipf, comprend un logement de 188m
2
dans l'étage des combles et
forme une part de propriété de 37%.
C.
Les copropriétaires ont requis l’autorisation de réaliser
différents travaux (transformations intérieures, déplacement de la baie vitrée
des balcons encastrés, remplacement des fenêtres). La demande a été mise à
l’enquête du 20 au 29 janvier 2003 et elle n’a suscité aucune opposition. La
Municipalité de Faoug (ci-après la municipalité) a autorisé les travaux.
D.
A la suite de la visite du bâtiment le 22 avril 2005 - en
vue de l’attribution du permis d’habiter -, la municipalité a constaté qu'un
studio avait été aménagé au sous-sol du bâtiment, alors que le permis de
construire, délivré en janvier 2003, ne portait que sur la transformation de
deux logements au rez-de-chaussée et au 1
er
étage. Par décision du 6
juin 2005, la municipalité a exigé le dépôt d'une nouvelle demande
complémentaire pour la réalisation du studio, requête qu’elle a renouvelée le 2
août 2005.
E.
La demande complémentaire a finalement été déposée le 5
novembre 2005 avec la seule signature des représentants de la société.
Elle
a été mise à l’enquête publique du 15 novembre au 5 décembre 2005.
Jürg
Wipf s’est opposé au projet le 1
er
décembre 2005; il souligne qu’il
n’a jamais donné son accord à un tel projet. Il invoque aussi la violation des
dispositions réglementaires concernant la hauteur des locaux et l’éclairage des
surfaces habitables.
F.
Le 31 janvier 2006, la municipalité a refusé le permis de
construire et elle a ordonné la démolition des travaux exécutés sans droit et
la remise en l’état de l’immeuble d’ici au 30 novembre 2006. Selon elle, la
demande n’est pas conforme au droit, car la signature de Jürg Wipf fait défaut.
G.
a) Cibolini AG a recouru contre cette décision auprès du
Tribunal administratif le 20 février 2006 : les travaux en cause seraient
conformes au règlement communal sur le plan général d’affectation et la police
des constructions. En outre, la propriété par étages était valablement
représentée par son administrateur qui avait signé tous les documents de la
demande. Le droit de veto du propriétaire d’étage, Jürg Wipf, ne pourrait être
exercé, car l’usage de la chose n’aurait pas été entravé de manière durable. La
société conclut principalement à ce que le permis de construire pour
l’aménagement d’un studio et d’un jardin d’hiver soit accordé, subsidiairement
à ce que la décision soit annulée.  La société a encore produit le 29 mars 2006
des factures de la société de nettoyage de Jürg Wipf qui aurait implicitement
donné son accord aux travaux.
b) L’opposant Jürg Wipf a déposé son observation
sur le recours le 3 avril 2006; il conclut à ce que la décision de la
municipalité soit confirmée et que la démolition des travaux soit ordonnée.
c) La municipalité a déposé sa réponse le 13
avril 2006 et elle conclut au rejet du recours. La société et l'opposant Jürg
Wipf ont déposé un mémoire complémentaire.
H.
Le tribunal a tenu séance sur place le 2 novembre 2006. Il
a procédé à la visite des lieux. Le compte rendu de l’audience comporte les
précisions suivantes :
"La société recourante
produit les plans d’attribution des lots de la propriété par étages. Seuls les
plans du sous-sol et du rez-de-chaussée sont signés avec l’attestation de
l’extrait conforme du Registre foncier. Pour le 1
er
étage, un projet
d’attribution du lot est produit.
Les parties s’expliquent sur les
différents travaux réalisés. Les plans de la demande de 2003 ne reflètent pas
la situation effective. Des travaux plus importants ont été entrepris. La cage
d’escalier donnant sur la façade ouest a été supprimée, de même que l’escalier
extérieur. Une surface de rangement a été créée au niveau des combles et une
surface habitable au rez-de-chaussée (chambre d’enfant). Jürg Wipf était
d’accord avec ces travaux réalisés en 2003 et son entreprise a effectué les
nettoyages avant l’occupation des locaux au début de l’année 2004.
Le conflit entre les
copropriétaires est survenu lorsque la société recourante a entrepris des
travaux au sous-sol sans l’accord du tiers intéressé. Une nouvelle surface
habitable a été créée. Les travaux auraient débuté en septembre 2004. Pour le
tiers intéressé Jürg Wipf, il n’a jamais été question d’aménager une nouvelle
surface habitable au sous-sol ; les représentants de la société Cibolini
estiment que cet aspect avait été évoqué, au moins implicitement, lors de
l’acquisition du terrain. La surface habitable aménagée au sous-sol serait
occupée par M. Cibolini père qui l’utiliserait comme une résidence secondaire.
Pour le tiers intéressé, il n’était pas envisagé, lors de l’acquisition de la
parcelle, d’accueillir trois familles sur le même bâtiment.
Les représentants de la
municipalité expliquent que le permis de construire a été refusé en raison de
l’absence de la signature de l’un des copropriétaires, sans avoir procédé à un
examen approfondi de la conformité des travaux au règlement communal. Selon la
société recourante, les deux griefs soulevés par le tiers intéressé concernant
l’éclairage des sanitaires et la hauteur de la surface habitable au sous-sol ne
seraient pas fondés. Le conseil de la municipalité relève encore que la limite
d’un plan d’extension cantonal grève une partie de la surface habitable
aménagée sous le balcon existant.
Le conseil du tiers intéressé
produit une note de plaidoirie dont une copie est aussi transmise aux autres
parties. Le tribunal procède ensuite à une visite des lieux en présence des
parties.
La surface habitable aménagée au
sous-sol comprend une entrée, un espace pour dormir, un living, un coin à
manger et une cuisine donnant accès à la salle de bains. Le tribunal visite
ensuite les autres locaux du sous-sol ; au rez-de-chaussée l’appartement
est occupé par Cibolini fils ; une chambre d’enfant a effectivement été
aménagée sur la surface occupée par l’escalier. Au niveau des combles,
l’appartement du tiers intéressé Jürg Wipf comprend une terrasse créée dans la
toiture à l’angle nord-est du bâtiment. Le tiers intéressé se plaint du fait
que la création d’une surface habitable au sous-sol entraîne une utilisation
plus intensive du jardin. En été, des soirées ou des fêtes provoquent des
inconvénients importants et il a dû faire appel aux services de la police à deux
reprises en raison des dérangements.
La procédure de médiation proposée à l'issue de
l'audience n'a pas pu être engagée.
I.
Les parties se sont déterminées sur le compte-rendu résumé
de l’audience ainsi que sur la conformité des travaux avec la règle communale
limitant le nombre de logement dans les bâtiments. La société recourante s’est encore
déterminée le 15 décembre 2006 sur les écritures de la municipalité du 28
novembre 2006 et celles du tiers intéressé du 4 décembre 2006.
Considérant en droit
1.
a) L'art. 108 al. 1 LATC prévoit que la demande de permis
doit être signée par le propriétaire du fonds, lorsqu'il s'agit de travaux à
effectuer sur le fonds d'autrui. A défaut, la municipalité ne peut délivrer le
permis de construire. Cette exigence peut se comprendre en relation avec les
articles 671 et ss CC; elle est une des conséquences du principe civil de
l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est
incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; v. Robert Haab/August
Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl, in Commentaire zurichois, IV, 1, no 18 ad
art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 2ème édition, Berne 1994,
no 1622). La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie donc des
effets concrets sur le plan du droit public; l'ancienne Commission cantonale de
recours en matière de construction a en effet rappelé que cette exigence
n'était pas une prescription de pure forme (prononcé 6802 du 18 février 1991,
T. S.A. c/Lausanne, rés. in RDAF 1992, 220). Elle permet à la municipalité de
vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui
qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux
et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision
de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités
d'utilisation de l'immeuble). Indirectement, cette règle a aussi pour effet de
prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils interviennent une
fois les travaux achevés (voir RVJ 1999 p. 203 et ss). Il est cependant admis
que l'absence de signature du propriétaire sur les plans mis à l'enquête
publique et le formulaire de la demande de permis de construire peut être
réparée en principe par la signature subséquente, notamment dans le cadre de la
procédure de recours (RDAF 1972 p. 281, RDAF 1993 p. 127, voir aussi AC 93/0010
du 20 janvier 1994), ou même par la production d'une procuration du
propriétaire en faveur de l'auteur des plans (arrêt TA AC 00/051 du 10 avril
2001).
b) S'agissant plus particulièrement des régimes
juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne
précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des
propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres
propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant
survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent
se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles
du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que
cette question doit être tranchée. Il est vrai que l'application des règles de
droit privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, le juge du
contentieux administratif doit, sous réserve des dispositions contraires,
trancher les questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe
(questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité
de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses
références citées). La solution des questions préjudicielles n'apparaîtra
toutefois que dans les considérants de la décision; elle n'acquerra pas
l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité compétente pour en
connaître normalement (RDAF 1993 p. 127). Conformément à ces principes, le
tribunal examinera ci-après, au regard des dispositions régissant la propriété
par étages, quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient faire figurer sur
les documents d'enquête.
c) Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de
copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de
manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager
intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le propriétaire
d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la
mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires,
n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment,
n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (al. 2).
aa) En l'espèce, la construction litigieuse a été
réalisée au sous-sol du bâtiment. Tout d’abord, la salle de bains du studio a
été aménagée à l’emplacement des anciens escaliers, affectant ainsi une partie
commune aux deux copropriétaires. La moitié du jardin d’hiver a également été
construite sur une zone considérée comme commune ; la recourante a donc
utilisé des parties en commun à des fins personnelles, outrepassant ainsi son
droit d’aménager ses locaux. Ensuite, le projet litigieux a entraîné la
modification des façades du bâtiment sur lesquelles reposent les fenêtres du
logement réalisé, causant par conséquent une importante modification de
l’aspect extérieur de l’immeuble ; or, ce projet n’a pas fait l’objet
d’une décision de l’assemblée des copropriétaires. De surcroît, le tribunal a
pu constater que le logement en cause donne de plein pied sur le jardin – qui
constitue une partie commune -, de sorte que l’utilisation de l’espace
extérieur se voit entravée dans une mesure non négligeable par l’existence de
ce logement. Vu ce qui précède, ce projet n’entre en aucun cas dans le cadre
des travaux visés par l'art. 712a al. 2 CC que le propriétaire d'étage pouvait
entreprendre seul. Les travaux entrepris dépassent ainsi le cadre des actes
d'administration que le copropriétaire a le pouvoir d'exercer seul, conformément
à l'art. 712a al. 2 CC
(Paul-Henri
Steinauer
, Les droits réels, Berne 1990, p. 340, no 1241).
bb) A défaut de dispositions contraires prévues
dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou adoptées par tous les
propriétaires d'étage, ce sont les règles de la copropriété qui fixent les
conditions auxquelles il peut être procédé à des actes d'administration et à
des travaux de construction touchant les parties communes (art. 712g CC;
Steinauer,
op. cit., p. 339, no 1237; p.
347 ss, no 1266 ss). En l'espèce, le règlement de propriété par étages du 16
janvier 2003 prévoit que les travaux entraînant une modification des parties
visibles de l'extérieur nécessitent une décision de l'assemblée des copropriétaires
(art. 5 let. d du règlement de la PPE). En outre, pour délibérer valablement,
l'assemblée des propriétaires doit réunir tous les copropriétaires, chaque part
de copropriété donnant droit à une voix et les décisions devant être prise à
l'unanimité (art. 13 du règlement de la PPE). Les travaux litigieux
nécessitaient ainsi l'accord des deux copropriétaires de la propriété par étages.
Or, les documents de l'enquête publique ne comportent que la signature des
représentants de la société recourante et l'absence de signature du
copropriétaire Jürg Wipf n'a pas été réparée pendant la procédure de recours.
cc) La jurisprudence du Tribunal administratif
précise que la municipalité, puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent
se limiter à examiner si l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur
les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art.
712t CC sans qu'il soit nécessaire d'examiner si la procédure utilisée lors de
la convocation et de la réunion de l'assemblée des copropriétaires respecte la
procédure formelle de la prise de décision au sein de la PPE. Le pouvoir de
représentation de l'art. 712t CC comprend, en effet, le pouvoir d'attester, à
l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté ou la
majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et touchant
les parties communes (Steinauer op. cit. n° 1357). Ainsi, la municipalité n'a
pas à vérifier si la signature a été donnée en conformité avec les décisions de
la communauté et si cette dernière, en prenant sa décision, a respecté les
règles procédurales qui déterminent la validité interne de celle-ci (RDAF 1993
p. 127 consid. 2d p. 129). Dans ce cas, sa signature sur les plans de la
demande de permis de construire permet de présumer l'accord de la communauté
des propriétaires ; cette présomption n'est toutefois pas absolue et, si
des éléments déterminants permettent de constater que le propriétaire concerné
a retiré son accord, la présomption de l'accord résultant de la signature des
plans est renversée et elle ne déploie plus aucun effet juridique (arrêt AC
1998.0136 du 27 avril 2001). La condition matérielle de l'accord du propriétaire,
qui résulte de l'exigence formelle de la signature des plans prévue à l'art.
108 al. 1 LATC, n'est plus remplie. Or, il résulte clairement du dossier de
procédure que même si la demande de permis de construire a été signée par
l'administrateur de la propriété par étages, l'accord de l'assemblée des copropriétaires
pour la réalisation des travaux fait défaut en raison de l'opposition
manifestée par le copropriétaire Jürg Wipf. Ainsi, pour les travaux litigieux,
la condition requise par l'art. 108 al. 3 LATC n'est pas remplie et c'est à
juste titre que la municipalité a refusé le permis de construire pour ce motif.
Il est vrai que le tribunal a estimé qu'il n'avait pas à examiner à titre
préjudiciel la validité de la signature de l'administrateur de travaux exécutés
dans un immeuble soumis aux règles de la propriété par étages lorsque les
travaux ne contreviennent à aucune prescription matérielle de droit public (AC
1996.0084 du 26 novembre 1996).
2.
Il convient donc de déterminer si les travaux sont
conformes aux règles matérielles régissant la parcelle en cause.
a) La parcelle de base de la propriété par étages
est comprise dans la zone des rives du lac régie par les art. 39 à 42 du
nouveau règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des
constructions adopté par le conseil communal de Faoug le 26 mars 2002 et approuvé
par le département compétent le 10 décembre 2003 (Département des
infrastructures à l'époque). La zone des rives du lac est destinée à la
construction de résidence comportant en principe un seul appartement, ainsi
qu'à la sauvegarde et à l'accessibilité des rives du lac. La municipalité peut
autoriser, si les circonstances le permettent, un appartement d'appoint de une
à deux pièces (al. 1). Des locaux artisanaux ou des bureaux, liés à
l'habitation sont autorisés s'ils sont compatibles avec la destination de la
zone et n'occasionnent pas de nuisances au voisinage (al. 2); les aménagements
et constructions d'utilité publique compatibles avec la destination de la zone
sont également autorisés (al. 3). La zone a ainsi un objectif de protection
spécial lié à la présence de la rive du lac de Morat et elle fait partie des
zones à protéger au sens de l'art. 17 al. 1 let. a LAT et répond à l'un des
principes importants de l'aménagement du territoire chargeant les autorités de
tenir libres les bords de lac et cours d'eau et de faciliter l'accès aux rives
et le passage le long de celles-ci (art. 3 al. 2 let. d LAT).
b) En l'espèce, les travaux litigieux ont pour
effet d'augmenter le nombre de logements du bâtiment existant en créant une
nouvelle habitation indépendante au sous-sol. Le nombre total des logements du bâtiment
est ainsi augmenté pour atteindre trois appartements, ce qui n'est pas conforme
à l'art. 39 de la nouvelle réglementation communale. Il est vrai que la société
recourante explique que le bâtiment comportait déjà trois logements au moment
de l'acquisition de la parcelle et de la constitution de la propriété par étages
en janvier 2003. Lors des premiers travaux autorisés en 2003, les deux logements
existant au 1
er
étage ont été regroupés en un seul logement
constituant le lot du tiers intéressé Jürg Wipf. L'existence des trois logements
remontait probablement à la date de construction du bâtiment, soit à une date
antérieure à l'adoption de l'art. 39 de la réglementation communale. La société
recourante estime en outre que si le droit acquis ne porte que sur deux
appartements, la création d'un troisième logement de deux pièces répondrait à
la condition de l'art 39 al. 1 in fine permettant la création d'un logement
d'appoint.
c) La jurisprudence du Tribunal fédéral a déduit
à la fois de la garantie de la propriété et du principe de la non rétroactivité
des lois une protection de la situation acquise (Besitzstandsgarantie). Cette
protection postule que de nouvelles dispositions restrictives ne peuvent être
appliquées à des constructions autorisées conformément à l'ancien droit que si
un intérêt public important l'exige et si le principe de la proportionnalité
est respecté. La garantie de la situation acquise ne constitue qu'un minimum et
les cantons sont libres de l'assurer dans une mesure plus étendue. Ils ne
sauraient cependant, en autorisant sans restriction non seulement le maintien
et l'entretien normal mais la rénovation, la transformation, l'agrandissement,
voire la reconstruction totale d'un ancien bâtiment, aller à l'encontre des
exigences majeures de l'aménagement du territoire (ATF 113 Ia 119 consid 2a p.
122). L'art. 80 LATC concrétise en droit vaudois le principe de la garantie de
la situation acquise. Selon cette disposition, les travaux de transformation et
d'agrandissement des bâtiments non conformes aux règles de la zone entrées en
force postérieurement peuvent être autorisés s'il n'en résulte pas une atteinte
sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone; en
outre, les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation ou
les inconvénients qui en résultent pour le voisinage (art. 80 al. 1 et 2 LATC).
d) En l'espèce, les travaux de transformation
autorisés en 2003 s'intégraient dans le cadre réglementaire fixé par l'art. 80
LATC. La réunion des deux logements au 1
er
étage n'a pas eu pour
effet d'aggraver la situation non réglementaire, mais au contraire de
l'améliorer en créant une situation de fait plus conforme à l'exigence de
l'art. 39 du règlement communal concernant le nombre de logements admissibles,
même si le second logement dépassait de par ses dimensions la notion
d'appartement d'appoint. En revanche, la création d'un troisième logement au
sous-sol aggrave non seulement la situation non réglementaire en ce qui
concerne l'exigence du nombre de logement, mais elle entraîne aussi une
aggravation des inconvénients pour le tiers intéressé Jürg Wipf par une
utilisation plus intense des espaces extérieurs et un accroissement des bruits
de comportement lors de soirées par le nouvel occupant du troisième logement,
ce que les explications données lors de l'inspection locale ont confirmé. La
garantie de la situation acquise ne porte d'ailleurs pas sur un nombre de
logement théorique qu'il serait possible d'aménager dans le bâtiment existant
mais sur la situation effective au moment où l'autorité doit statuer. A cet
égard, les premiers travaux autorisés en 2003 ont tout de même maintenu le
caractère non réglementaire du bâtiment par rapport aux exigences de l'art. 39
du règlement communal en raison des caractéristiques du logement du 1
er
étage, qui ne peut être assimilé à un logement d'appoint mais qui est bien le
logement principal du tiers intéressé Jürg Wipf. Enfin, la limitation du nombre
de logement dans la zone des rives du lac résulte du caractère spécifique à
proximité directe du lac et des objectifs de protection recherchés et elle
répond à cet égard aux exigences majeures de l'aménagement du territoire
concernant la protection des rives et qui résultent des art. 3 al. 2 let. c et
17 al. 1 let. a LAT.
3.
Il résulte du considérant qui précède que non seulement
les travaux exécutés sans autorisation ne sont pas conformes aux règles matérielles
de la zone mais aussi que la demande de permis de construire devait être signée
et au moins ratifiée par le tiers concerné Jürg Wipf.
a) Selon l’art. 105 (LATC), la municipalité, ou à
son défaut le Département des infrastructures, est en droit de faire suspendre
et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous
travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires.
b) Selon la jurisprudence, le fait que les
travaux ne sont pas conformes aux prescriptions matérielles ne justifie pas
encore un ordre de remise en état. La question doit être examinée en
application des principes de droit public, dont celui de la proportionnalité et
celui de la bonne foi, la proportionnalité de la mesure devant être examinée même
si la condition de la bonne foi n'est pas remplie; la bonne foi du   propriétaire
est alors un élément à prendre en considération dans le cadre de la pesée des
intérêts que l'autorité doit effectuer (ATF 104 Ib 74 ss et 108 Ia 216 ss). Le
constructeur peut ainsi se voir dispensé de démolir un ouvrage lorsque la
violation est de peu d’importance ou lorsque le constructeur a pu croire de
bonne foi qu’il était autorisé à édifier l’ouvrage et que le maintien d’une
situation illégale ne se heurte pas à des intérêts publics prépondérants (ATF
111 Ib 213 consid. 6 p. 221 et les références citées ; TA AC.2003/0212 du
26 avril 2004 ; TA AC.2002/0234 du 1
er
avril 2004 ; TA AC.2000/0113
du 27 janvier 2004 ; TA AC.2001/0166 du 10 juin 2002 ; TA AC.2001/0111
du 17 octobre 2001 ; TA AC.1999/0010 du 13 avril 2000 ; voir
également ATF 123 II 248 consid. 4c p. 256). Mais celui qui place l'autorité
devant le fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle tente de rétablir une
situation en conformité avec le droit en dépit des inconvénients qui en
résultent pour le constructeur : l'autorité peut en effet, dans l'application
du principe de proportionnalité, faire prévaloir des motifs fondamentaux, tels
que l'égalité de traitement et le respect de la légalité dans l'application du
droit de la construction (ATF 108 Ia 218 consid. 4b).
L'autorité doit cependant examiner d'office quel
est le moyen le plus approprié pour atteindre le but recherché sans porter
excessivement atteinte aux droits du constructeur. Elle peut offrir à celui-ci
la possibilité de faire des propositions sur la manière de remédier aux
violations de la réglementation existante. Et même si ces propositions sont
inadéquates, l'autorité reste tenue de rechercher, parmi les mesures
d'exécution envisageables, celles qui lèsent le moins les intéressés; elle
examinera par exemple, au moment d'exécuter sa décision, si le but recherché
peut être atteint par une solution moins rigoureuse (ATF 108 Ib 219 consid.
4d). Le coût des travaux de remise en état est également un élément important à
prendre en considération dans le cadre de la pesée des intérêts en présence et
il doit alors être comparé avec l'intérêt public visé par le rétablissement de
la situation réglementaire (TA AC.2003/0212 du 26 avril 2004 ; TA AC.2000/0113
du 27 janvier 2004 ; TA AC.2001/0166 du 10 juin 2002 ; TA AC.2001/0111
du 17 octobre 2001 ; TA AC.1999/0010 du 13 avril 2000).
c) En l’espèce, lors de la visite des lieux le 22
avril 2005, la municipalité a constaté qu’un logement, comprenant une chambre à
coucher, un vaste séjour avec un jardin d’hiver, une cuisine avec coin à manger
et un local sanitaire (WC douche) spacieux, avait été aménagé sans droit. En
effet, la recourante a réalisé des travaux sans autorisation; elle a aménagé un
logement supplémentaire au sous-sol du bâtiment existant en portant à trois le
nombre d’appartements, c'est-à-dire au-delà de ce que permet l’art. 39 du
règlement communal. Cette violation de la réglementation communale ne saurait
être qualifiée de peu d’importance. Par ailleurs, les travaux ne peuvent être
mis au bénéfice des dispositions sur la garantie de la situation acquise en
raison de l'aggravation de l'atteinte et des inconvénients pour le voisinage.
De plus, les travaux empiètent sur une limite des constructions protégeant les
rives du lac. Il existe un intérêt public important à ce que les constructions
illégales, réalisées de manière à placer les autorités compétentes devant un
fait accompli, ne soient pas maintenues en raison de leur seule présence.
Ainsi, l’intérêt visant à assurer une application de la réglementation
communale relative à l'aménagement et à la protection des rives du lac l’emporte
sur l’intérêt privé de la recourante visant à maintenir les constructions
réalisées sans droit. S’agissant du moyen le plus approprié pour atteindre le
but recherché sans porter excessivement atteinte aux droits du constructeur, le
tribunal considère que ce but ne peut être atteint par une solution moins
rigoureuse. Dans ces conditions, l’ordre de remise en l’état de la situation
réglementaire apparaît conforme au droit et il peut être maintenu. Cependant,
il doit, pour des raisons pratiques, être reporté au 30 juin 2007.
4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours
est rejeté et la décision attaquée confirmée sous réserve d’un délai
d’exécution reporté au 30 juin 2007. Au vu de ce résultat, les frais de justice
sont mis à la charge de la recourante. La municipalité, obtenant gain de cause
avec l’aide d’un conseil, a droit aux dépens qu'elle a requis.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Faoug du 31 janvier 2006
est maintenue, sous réserve du délai d'exécution reporté au 30 juin 2007.
III.
Un émolument de 1500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge de la recourante.
IV.
La Société recourante est débitrice de la Commune de Faoug
d'une indemnité de 1500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 22 décembre 2006
Le président :                                                                                            La
greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Dans la mesure où il applique le droit public fédéral,
le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification,
d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce
conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS
173.110).