vd_omni · AC.2019.0136 · 2020-02-11 · fr

A.________/Municipalité de Rougemont, B.________, C.________ | Rappel des conditions pour la construction de nouveaux logements dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. Après avoir considéré qu'un abus de droit ne pouvait être sanctionné que s'il était manifeste, la jurisprudence retient actuellement que l'autorité doit rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Il y a lieu soit pour la commune d'instruire de manière complète la question de la demande pour des résidences principales, soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. En l'espèce, rejet du recours du voisin au vu de l'engagement fourni par les futurs locataires du logement litigieux.Recours au Tribunal fédéral rejeté dans la mesure où il est recevable (arrêt 1C_149/2020 du 8 décembre 2020).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.02.2020 AC.2019.0136

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
11 février 2020
Composition
M. Pierre Journot,
président
;
M. Laurent Dutheil et M. Gilles
Giraud, assesseurs; Mme Leticia Blanc, greffière.
Recourante
A.________
à
******** représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Rougemont,
représentée
par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
Constructeurs
1.
B.________
à
********
2.
C.________
à
********
tous deux représentés par Me Denis SULLIGER,
avocat, à Vevey,
Objet
permis de construire
Recours D.________ c/ décision de la Municipalité de
Rougemont du 10 novembre 2016 (permis de construire un appartement de 9
pièces et un appartement de 5 pièces sur la parcelle 1215, propriété de
C.________ et B.________, CAMAC 163017) - reprise de la cause AC.2016.0437
suite ATF 1C_127/2018 du 25 avril 2019)
Vu les faits suivants:
A.
B.________ et sa sœur C.________ sont propriétaires communs de la
parcelle n°1215 de la commune de Rougemont, colloquée en zone de chalets selon
le plan général communal des zones de mars 2007. Rougemont figure dans la liste
des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires établie par
l’Office fédéral du développement territorial (ARE).
B.
Par arrêt 1C_421/2013 du 28 octobre 2013, le Tribunal fédéral a admis le
recours formé par Helvetia Nostra contre l’arrêt de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après : la CDAP)
qui confirmait l’autorisation de construire délivrée par la Municipalité de
Rougemont aux propriétaires en vue de la construction d’un chalet d’habitation
comprenant deux appartements sur la parcelle n°1215. La cause a été renvoyée à
la commune pour complément d’instruction s’agissant de savoir si la
construction allait véritablement être affectée à de la résidence principale.
Par arrêt du 21 décembre 2015, la CDAP a annulé
l’autorisation de construire délivrée aux propriétaires par la commune le 27
novembre 2014 au motif qu’il ne paraissait pas que le chalet projeté serait
utilisé à titre de résidence principale et que prétendre le contraire
constituait un abus de droit manifeste.
C.
Par décision du 10 novembre 2016, la Municipalité de Rougemont a délivré
aux propriétaires un permis de construire un chalet familial de deux
appartements de respectivement neuf et cinq pièces, avec inscription au registre
foncier d’une mention « résidence principale » ou « résidence
affectée à de l’hébergement touristique qualifié ». La municipalité a levé
en outre les oppositions formées contre ce projet, dont celle de D.________,
propriétaire individuel de la parcelle n°1216 voisine.
Statuant sur recours de l’opposant précité, la CDAP
a confirmé cette décision par arrêt du 7 février 2018.
D.
Par arrêt 1C_127/2018 du 25 avril 2019, le Tribunal fédéral a admis le
recours formé par D.________ contre l’arrêt de la CDAP du 7 février 2018 au
motif que le permis de construire ne pouvait être délivré en l’état de
l’instruction s’agissant du sort du second appartement et, par conséquent, de
la conformité du projet aux art. 75b de la Constitution fédérale du 18 avril
1999 (Cst.; RS 101) et 6 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences
secondaires (LRS; RS 702). La cause a été renvoyée à la commune pour complément
d’instruction s’agissant de savoir si l’appartement de cinq pièces allait
véritablement être affecté à de la résidence principale.
E.
Selon les plans accompagnant la demande de permis de construire, les
deux appartements seraient séparés verticalement et comprendraient chacun un
rez-de-chaussée, un étage et des combles, le logement le plus grand disposerait
de surcombles, accessibles par un escalier avec un simple quart tournant. Le
sous-sol prévu aurait les mêmes dimensions que le bâtiment en surface. Des
escaliers de 1 m 10 de large relieraient les différents étages de chaque
logement, escaliers qui, exception faite de celui reliant les combles aux
surcombles dans l’appartement de neuf pièces, seraient pourvus, dans les deux
appartements, de sièges monte-escaliers.  L’appartement de cinq pièces
comporterait au rez-de-chaussée un séjour, une cuisine et des toilettes ;
à l’étage, une chambre, un bureau et une salle de bains ; dans les
combles, deux chambres et des toilettes. Le projet prévoit également la
construction d’un garage souterrain d’une dimension de 14.99 m sur 12.90 m, au
sud du chalet, avec accès direct au sous-sol de celui-ci et sur lequel se
trouverait pour partie une terrasse.
L’appartement de neuf pièces serait occupé par les
parents des propriétaires de la parcelle n°1215, à savoir E. et F. B.________,
actuellement âgés de 82 et 86 ans. Quant à l’appartement de cinq pièces, il
serait voué à la location.
F.
En date du 8 juillet 2019, les propriétaires de la parcelle n°1215
(ci-après : les constructeurs), par l’entremise de leur mandataire, ont
indiqué avoir trouvé de futurs locataires pour l’appartement de cinq pièces, en
la personne de G. et H. I.________. Ils ont produit une promesse de contracter le
bail à loyer dudit appartement, établie en date du 3 juillet 2019, dont il
ressort notamment ce qui suit :
« (…).
Compte tenu de l’incertitude du point de savoir si le permis
de construire sera confirmé et sur la date à laquelle l’appartement pourra être
remis à un ou des locataires, parties passent la promesse de contracter
suivante :
I.
E. et F. B.________ promettent de donner à bail à G. et H.
I.________ qui acceptent de louer l’appartement de 5 pièces dans le chalet à
réaliser sur la parcelle 1'215 de Rougemont qui fait l’objet d’un permis de
construire délivré le 10 novembre 2016 par la municipalité de dite commune et
d’un recours actuellement pendant auprès de la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal.
Lorsque l’usufruit au bénéfice duquel se trouvent E. et F.
B.________ prendra fin, les nus propriétaires C.________ et B.________ s’engagent
à poursuivre dit bail si celui-ci est résilié par l’une ou l’autre des parties
selon les modalités figurant ci-dessous.
II.
Les locaux loués sont destinés à l’habitation.
III.
Le bail aura une durée d’une année et se renouvellera aux
mêmes conditions pour une année sauf avis de résiliation de l’une ou de l’autre
des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine
échéance et ainsi de suite d’année en année.
La date exacte du début du bail ne peut pas être en l’état
fixée d’où la signature de la présente promesse.
Parties espèrent que celle-ci pourra avoir lieu pour la fin
de l’été 2020, les bailleurs s’engagent à informer les locataires au moins deux
mois à l’avance du fait que les locaux seront à leur disposition.
IV.
G. et H. I._________ paieront solidairement un loyer mensuel
net de Fr. 2'150 fr. par mois payable d’avance, le premier de chaque mois.
Ils s’acquitteront en outre des frais de chauffage et eau
chaude et des frais accessoires (art. 28 mss RULV) dont le montant sera évalué
postérieurement.
Le loyer susmentionné est fixé sur la base d’un taux
hypothécaire de 1.5 % et d’un indice suisse des prix à la consommation de 102.7
points (mai 2019)
V.
G. et H. I.________ constitueront une garantie collective de
6'450.- en mains de la Banque Cantonal Vaudoise de Château-d’Oex.
A la signature du contrat de bail, les locataires recevront
une formule officielle « Notification de loyer lors de la conclusion d’un
nouveau bail ».
VI.
La présente promesse de contracter est conditionnée à la
délivrance à C.________ et B.________ d’un permis de construire définitif et
exécutoire d’un chalet de deux appartements sur la parcelle 1'215 de
Rougemont. »
Les constructeurs ont joint à cette promesse de
contracter le bail à loyer de l’appartement litigieux, un courriel de H.
I.________, daté du 12 juin 2019, aux termes duquel cette dernière fait, en
substance, savoir à E B.________ que le futur appartement de cinq pièces
correspond aux besoins de sa famille, laquelle est originaire de Rougemont,
commune dans laquelle vit sa fille, avec sa famille. Elle y précise qu’avec son
époux ils ont été contraints de déménager à Château-d’Oex, faute d’avoir trouvé
un logement à un loyer abordable sur le territoire de la commune de Rougemont,
mais que leur souhait est de revenir s’installer à Rougemont, où ils ont
toujours vécu.
G.
Par missive du 25 septembre 2019, Me Chiffelle, conseil du recourant, a
informé la CDAP que son mandant était décédé le 20 septembre 2019. Il a requis
la suspension de la procédure jusqu’à la déclaration d’acceptation ou
l’échéance du délai de répudiation.
Invités à se déterminer à ce sujet, les conseils de
la municipalité et des constructeurs se sont opposés à une telle mesure.
Par décision incidente du 3 octobre 2019, le juge
instructeur a considéré qu’il n’y avait pas lieu en l’espèce de suspendre la
procédure et a imparti à A.________, usufruitière de la parcelle n°1216, un
délai au 17 octobre 2019 pour se déterminer sur les dernières écritures et
pièces des autres parties.
A.________, par l’intermédiaire de son mandataire,
s’est déterminée dans le délai imparti en requérant, d’une part, des précisions
quant à l’affectation réelle du logement de cinq pièces, étant donné que G.
I.________ est propriétaire de quatre biens-fonds à Château-d’Oex, et, d’autre
part, des informations sur l’état de santé des époux E. et F. B.________,
futurs occupants de l’appartement de neuf pièces.
H.
En date du 11 novembre 2019, les constructeurs, par le biais de leur
conseil, ont produit un courriel émanant de H. I.________ dans lequel cette
dernière répond aux interrogations soulevées par le mandataire de A.________ en
indiquant que les parcelles dont son époux est propriétaire se composent de
forêts, champs et pâturages, aucune n’étant colloquée en zone à bâtir. Elle y
précise également que compte tenu du fait qu’ils n’ont pas trouvé, sur le
territoire de la commune de Rougemont, un appartement à un prix abordable, ils
ont dû prendre un bail à loyer à Château-d’Oex.
A l’appui de leur courrier du 11 novembre 2019, les
constructeurs ont également indiqué qu’il n’y avait pas lieu d’instruire plus
en avant sur l’état de santé des époux E. et F. B.________ dans la mesure où il
est notoire qu’il existe à Château-d’Oex un hôpital et que cette commune
dispose d’un Centre Médical Social (CMS) pour les soins à domicile.
I.
La CDAP a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
a) Selon l'art. 75 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), a qualité pour former recours
toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant
l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui
est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a, à propos de l’intérêt
digne de protection, voir notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 137 II
40 consid. 2.3) ainsi que toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise
à recourir (let. b).
b) En l'espèce, seul feu D.________ était
propriétaire de la parcelle n°1216 du cadastre de la commune de Rougemont. Son
épouse, A.________, en est toutefois l’usufruitière, tel que cela ressort de
l’extrait du registre foncier. Le propriétaire d'un bien-fonds directement
voisin, qui a formé opposition lors de l'enquête publique, a en principe
qualité pour recourir lorsqu'il critique notamment les dimensions ou les effets
de la construction projetée. Il en va de même de l'usufruitier d'un immeuble
voisin. En l'occurrence, A.________ remplit les conditions de l'art. 75 al. 1 let.
a LPA-VD, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être reconnue. Il y a
donc lieu d’entrer en matière sur le fond.
2.
La recourante a requis l’audition de G. et H. I.________, ainsi que la
production d’un certificat médical concernant l’état de santé de E. et F.
B________.
Dans la mesure où la CDAP s'estime suffisamment
renseignée sur la base du dossier, notamment quant aux pièces produites,
l'audition de ces témoins et la production dudit certificat médical
n'apparaissent pas nécessaires, si bien qu'il convient de rejeter ces requêtes par
appréciation anticipée des preuves.
3.
La recourante se plaint d'une violation de la LRS, considérant, en
substance, que les constructeurs ne démontrent pas à suffisance que
l’appartement de cinq pièces du chalet projeté serait utilisé à titre de
résidence principale.
a) L’art. 75b al. 1 Cst. prévoit que les résidences
secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface
brute au sol habitable de chaque commune
. Cette
disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations
des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également
celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II
206 consid. 2.1 p. 208, et les références citées; cf. aussi TF 1C_102/2017 du
16 janvier 2018 consid. 2.1 publié aux ATF 144 II 49; 1C_565/2016 du 16
novembre 2017 consid. 3.1; 1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 4.1).
Selon l'art. 7 al. 1 let. a LRS, dans les communes
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de
nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés
comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. D’après l'art. 3 al. 1 de
l'ordonnance du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires (ORSec; RS 702.1),
la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les
logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante:
"résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au
sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS" (let. a).
b) Face à l'interdiction générale de dépasser le
seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure
que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation
en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur
construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence
touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait
toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas
être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande
de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets
concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid.
2.2; 142 II 106 consid. 2.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Le respect
de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit
être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de
police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF 1C_16/2016 du
24 octobre 2016 consid. 3.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est
explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de
l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la
bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit -
lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant
un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce
résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2;
142 II 206 consid. 2.3 et les arrêts cités; arrêt 1C_103/2017 précité consid.
2.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction
juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et les arrêts
cités; 142 II 206 consid. 2.3; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Pour
être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui
entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à
la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens.
Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances
d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et l’arrêt cité;
arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses
dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du
fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du
constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.
Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF
144 II 49 consid. 2.2 et l; 142 II 206 consid. 4.3; arrêt 1C_546/2015 du 23
juin 2016 consid. 2.5; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Il s'agit de
vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en
soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des
art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner
l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à
terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée,
toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire
usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il
n'existe
pas de demande pour un tel logement à un prix
raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.4; arrêt 1C_103/2017
précité consid. 2.2). Dans ce cadre, il faut examiner s’il existe des indices
concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser
l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les
circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,
accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception
même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les
circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est
connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de
l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II
49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 3.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2;
cf. également la jurisprudence citée dans l'arrêt AC.2017.0286 du 26 avril
2018, consid. 3f).
d) La procédure d'autorisation de construire et la
police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des
constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière
de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire
observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en
matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,
elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans
et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1
LATC, avant de délivrer le permis de construire, elle s'assure que le projet
est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans
d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (voire par exemple arrêt
1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
e) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1
er
janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,
qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée
lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas
trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.
Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer
le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des
conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les
cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle
d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de
vérifications sérieuses. Il y a ainsi lieu, pour la commune, d’instruire de
manière complète la question de la demande pour des résidences principales, et
pour les constructeurs de faire état de promesses de vente (ATF 142 II 206
consid. 4.2 pp. 215/216; arrêts TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;
1C_16/2016 précité consid. 3.5; 1C_546/2015 précité consid. 2.5;
1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4). Dans les cas où la demande pour ce type
d’habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être
refusé (ATF 144 II 49 consid. 2.3 p. 53 ; arrêts TF 1C_69/2018 du 3
décembre 2018 consid. 3.1 ; 1C_592/2017 du 15 juin 2018 consid. 5.5 ;
1C_263/2016 du 21 février 2017).
f) Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal
fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst.
n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts
rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les
autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de
droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour
lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée
(TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de
jurisprudence publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24
octobre 2016 (consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de
haut-standing de deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS])
dans un secteur largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que
le fait que la construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence
déterminante sur le marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire
abstraction du nombre très important de logements qui se trouvaient
simultanément offerts à la vente dans une station notoirement vouées au tourisme
(soit, selon une pièce justificative produite par la recourante devant le
Tribunal cantonal valaisan se référant au site Internet www.comparis.ch, 598
appartements et 96 maisons à vendre au 1
er
juin 2015). Selon le
Tribunal fédéral, le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne
pouvaient, dans ces circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en
obligeant la Commune de Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre
vraisemblable – qu'il existait une demande correspondante pour des résidences
principales de haut-standing que l'offre existant alors ne suffirait pas à
satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206 consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF
1C_546/2015 précité consid. 2.5
in fine
). Ainsi, le Tribunal fédéral a
jugé que les instances précédentes devaient notamment déterminer le taux de
vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente immobilière et sur
celui de la location (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215) et donner des
indications quant à une éventuelle augmentation de la population résidente dans
le secteur concerné.
Dans un arrêt du 16 janvier 2018, le Tribunal
fédéral a jugé que, s'agissant de la construction de deux chalets, dans un
secteur déjà largement construit, à quatre minutes en voiture du centre de la
station de Verbier (Commune de Bagnes[VS]), la constructrice n’avait pas établi
qu’elle avait d’ores et déjà des offres d’achat sérieuses et concrètes pour
l’acquisition de ces deux chalets. Il a relevé encore que compte tenu de la
baisse de la population résidente et de l’existence d’une offre portant
potentiellement sur plusieurs dizaines de logements neufs, l’on ne pouvait
considérer la demande de résidences principales, en particulier pour le type
d’immeubles litigieux, comme établie et suffisante pour justifier ce projet de
construction. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que l’usage des deux
chalets à des fins de résidences principales apparaissait d’emblée comme
incertain et que dès lors ceux-ci n’auraient pu être autorisés qu’à condition
que l’acquisition par des résidents à l’année fasse l’objet d’engagements
sérieux et concrets avant même la construction. Autoriser la construction de
ces deux chalets, alors que d’emblée il n’est pas vraisemblable que les
logements seront en définitive occupés comme résidences principales, est
manifestement contraire aux objectifs constitutionnels et légaux (arrêt
1C_102/2017).
S’agissant de la construction d’une maison locative
de cinq appartements avec un garage collectif sur le territoire de la commune
d’Obersimmental-Saanen, le Tribunal fédéral a relevé que lorsque le ou les
futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la
location), le critère principal est celui de la demande de résidences
principales dans le même secteur. Il a jugé que les instances précédentes
devaient déterminer le taux de vacance pour ce type de bien immobilier et
donner des indications quant au nombre de permis de construire délivrés pour
des résidences principales dans le même secteur (arrêt 1C_592/2017 du 15 juin
2018).
S’agissant de la construction d’un bâtiment de
quatre niveaux d’habitation comprenant un studio de 40 m², un deux pièces (80 m²)
et quatre appartements de quatre pièces (entre 120 et 130 m²), sur une parcelle
située en zone constructible de la commune de Crans-Montana, le Tribunal
fédéral a rappelé que lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II
49 consid. 2.2 p. 52 ; 142 II 206 consid. 2.4 p. 210 ; arrêts
1C_73/2018 du 7 janvier 2019 ; 1C_592/2017 du 15 juin 2018  et
1C_160/2015 du 3 mai 2016).
Dans un arrêt du 4 avril 2019, s’agissant de la
construction d’un chalet de deux logements sur une parcelle située en zone
constructible de la commune de Chermignon (en l’occurrence Crans-Montana depuis
la fusion au 1
er
janvier 2017 de Chermignon, Montana, Randogne et
Mollens), le Tribunal fédéral a exigé de la commune qu’elle vérifie l’existence
d’une demande pour des résidences principales de haut standing. La commune a
fait établir un rapport portant sur la période du 1
er
janvier 2013
au mois de juillet 2017, période durant laquelle une seule résidence principale
de haut standing (chalet) et 17 résidences principales « ordinaires »
avaient été réalisées, toutes occupées selon l’affectation prévue. Par
ailleurs, depuis 2013, 146 permis de construire avaient été accordés pour des
résidences principales, dont seulement 26 étaient du type « haut standing ».
Seuls six de ces derniers objets étaient en cours de réalisation, sur les 20
autres logements de haut standing (dont le chantier n’avait pas débuté en
septembre 2017), seize étaient des chalets et quatre seulement des logements
dans des bâtiments d’habitations collective, dont les deux logements litigieux.
Ainsi, compte tenu de l’accroissement r.ulier de la population dans le secteur
concerné et du faible nombre de logements de haut standing construits ou à
construire pour la même période, le Tribunal fédéral a nié l’abus de droit (TF
1C_211/2018).
4.
a) Au vu des résumés ci-dessus d’arrêts rendus en matière de résidences
secondaires, il ressort que la jurisprudence actuelle retient qu’il incombe à
l’autorité de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en
doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence
principale. Selon l'arrêt le plus récent rendu en matière de résidence
principale (
1C_257/2018 du 6 août 2019 concernant la cause
cantonale AC.2017.0286)
, il y a lieu soit pour la commune d'instruire de
manière complète la question de la demande pour des résidences principales,
soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. Dans les cas
où la demande pour ce type d'habitation est manifestement insuffisante, le
permis de construire doit être refusé (ATF 145 II 99 consid. 3.1 p. 101; 144 II
49 consid. 2.3 p. 53; arrêt 1C_592 du 15 juin 2018 consid. 5.5).
b) Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral, dans
son arrêt du 25 avril 2019, a rappelé que lorsqu’il est question de bâtir un
logement destiné à de la location en résidence principale, l’autorité communale
doit s’assurer qu’il existe une demande suffisante pour que l’intention de
trouver preneur pour le bien à construire apparaisse réaliste.
La recourante fait principalement valoir que
l’appartement de cinq pièces du chalet projeté ne serait pas affecté à de la
résidence principale. Elle reproche à l’autorité intimée de ne pas avoir
examiné la demande en logements pour la commune de Rougemont – en particulier s’agissant
du nombre de permis de construire délivrés pour des résidences principales –,
l’évolution de la population résidente et le nombre de logements vacants.
A ces arguments l’autorité intimée rétorque que le
projet litigieux, et en particulier l’appartement de cinq pièces, présente une
utilité certaine pour la commune compte tenu du faible taux de vacance
d’appartements à louer dans la région comme l’attestent ses correspondances
avec des agences immobilières. Elle relève par ailleurs que les constructeurs
ont trouvé des locataires pour l’appartement de cinq pièces.
A défaut d’avoir démontré qu’il existe sur le
territoire de la commune de Rougemont une demande de résidences principales
dans le même secteur, comme l’exige la jurisprudence actuelle, l’autorité
intimée et les constructeurs font état d’une promesse de location. Les
constructeurs font valoir en effet avoir trouvé un couple de locataires
désireux d’occuper, comme résidence principale, l’appartement de cinq pièces.
Ils ont joint à leur écriture un courriel, daté du 12 juin 2019, de la future
locataire dont il ressort ce qui suit :
« Votre appartement nous plaît beaucoup et il suscite
tout notre intérêt. Nous sommes une famille avec trois enfants qui sont
adultes. Nos fils viennent régulièrement en visite pour les week-ends et les
vacances à Rougemont.
Notre fille habite avec sa famille à Rougemont et nous
gardons notre petite-fille de 2 ans, 2 jours par semaine.
Mon mari étant né ici, et moi venant de Zürich, nous vivons
ensemble à Rougemont depuis notre mariage et nous y avons élevé nos enfants.
C’est pourquoi, nous aimerions beaucoup pouvoir continuer de vivre dans notre
village et cela fait quelques temps que nous y recherchons un appartement.
Malheureusement nous n’avons pas trouvé et déménageons le 1er juillet à
Château-d’Oex !
Nous serions très heureux si nous pouvions revenir. »
Force est ainsi d’admettre qu’il s’agit là d’une
déclaration d’intention selon laquelle les époux I.________ entendent faire de
l’appartement prévu leur résidence principale, laquelle confirme l’accord
qu’ils ont convenu avec les constructeurs et leurs parents, à savoir la
promesse de contracter le bail à loyer. Par conséquent, compte tenu de
l’engagement sérieux et concret manifesté par les époux I.________ avant même
la construction du projet, et les explications fournies par le couple au sujet
des biens-fonds que possède G. I.________, les conditions qui permettraient la
délivrance du permis de construire un chalet composé d’un appartement de neuf
pièces et d’un appartement de cinq pièces sont remplies, ce qui implique
l’inscription au registre foncier, immédiatement après l’entrée en force de
l’autorisation de construire, de la restriction d’utilisation relative au
bien-fonds concerné (art. 7 al. 4 LRS).
5.
La recourante se plaint encore du non-respect de règles relatives aux
dimensions et distances aux limites du chalet projeté. Elle réitère que compte
tenu des balcons, voire des pentes du toit, la distance de 5 mètres aux limites
de propriété, tant à l’Est qu’à l’Ouest, ne serait pas respectée. Elle soutient
par conséquent que la décision municipale est arbitraire.
a) Une décision est arbitraire lorsqu'elle contredit
clairement la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un
principe juridique clair et indiscuté. Il n'y a pas arbitraire du seul fait
qu'une solution autre que celle choisie semble concevable, voire préférable. Il
ne suffit pas que la motivation soit insoutenable; il faut encore que cette
décision apparaisse arbitraire dans son résultat (cf. ATF 141 I 201 consid. 6.1
et les arrêts cités).
b) Dans le cas d’espèce, il est vrai que l’autorité
intimée a délivré le permis de construire, elle a toutefois au préalable dû
vérifier la réglementarité du projet litigieux par rapport aux règles communales
de police des constructions. Par ailleurs, il y a lieu de relever que, dans son
arrêt du 7 février 2018, la CDAP a examiné, à son tour, dite réglementarité en
parvenant à la conclusion que les balcons prévus en façades Sud, Est et Ouest
auront une profondeur de 2 mètres, compte tenu du fait que, au vu de l’art. 54 du
règlement communal sur le plan d’extension et de la police des constructions (RCPEPC),
les avant-toits auront eux-mêmes une largeur de 2 mètres et que dès lors,
conformément à la jurisprudence cantonale et fédérale (arrêt CDAP AC.2014.0141
du 18 mars 2015 consid. 5b ; arrêt CDAP AC.2004.0200 du 13 février 2006,
confirmé par arrêt TF 1P_158/2006 du 21 juin 2006) et du fait que le chalet
projeté ne comprend pas de balcons qui seraient reliés verticalement par un
pilier ou par des séparations s’élevant sur toute la hauteur des niveaux
habitables ou qui comporteraient des fermetures latérales, l’on ne saurait
tenir compte des balcons, voire des avant-toits dans le calcul de la distance
aux limites. Dans ces conditions, le grief d'arbitraire n'est pas fondé.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée. Un émolument, réduit pour tenir compte de
l'achèvement sans audience de la procédure, est mis à la charge de la recourante.
L'autorité intimée et les constructeurs, assistés chacun par un avocat, ont
droit à des dépens (art. 55 LPA-VD) vu l’issue du litige.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Rougemont du 10 novembre 2016 est
confirmée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
de A.________.
IV.
Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à titre de
dépens à la Commune de Rougemont, est mise à la charge de A.________.
V.
Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à titre de
dépens à B.________ et C.________, solidairement entre eux, est mise à la
charge de A.________.
Lausanne, le 11 février 2020
Le
président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint ainsi que l'Office fédéral du développement territorial
(OFDT/ARE).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.