vd_omni · EF.2012.0002 · 2013-09-23 · fr

Hoirie de feu A.X.________, B.X.________, C.X.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux | Estimation fiscale d'une parcelle sise en zone agricole, supportant un bâtiment d'habitation de trois étages, un atelier de menuiserie et une construction annexe. Recours des héritiers, propriétaires en main commune du bien-fonds. La CEFI a sous-évalué la valeur de rendement de l'immeuble, en ne tenant pas compte de la superficie du deuxième étage, utilisé en partie pour l'habitation et pour le dépôt d'effets personnels des habitants du premier étage. La CEFI a en revanche surévalué la valeur vénale de la parcelle, en se référant à la valeur intrinsèque calculée par l'expert désigné par les parties. Le calcul de la valeur vénale peut intégrer une composante de rendement. Compte tenu de l'important écart existant entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque, ainsi que de la situation particulière de la parcelle, il se justifie de confirmer l'appréciation de l'expert, qui accorde une pondération d'environ 1/3 à la valeur intrinsèque et d'environ 2/3 à la valeur de rendement pour établir la valeur vénale de l'immeuble. Prise en compte de la valeur des terrains agricoles non attenant à l'immeuble, que la CEFI n'a pas évaluée. Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.09.2013 EF.2012.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
23
septembre 2013
Composition
M. Robert Zimmermann,
président
; MM. Cédric Stucker et Georges Arthur
Meylan, assesseurs
; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourants
1.
Hoirie de feu A.X.________,
c/o Me Michel MONOD, notaire,
à Chexbres,
2.
B.X.________,
à Münsingen,
3.
C.X.________,
à Grandvaux, tous représentés par Me Yves NOEL, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours Hoirie de feu A.X.________ et
consorts c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lavaux-Oron du 29 octobre 2012 - parcelle n° 5140 sise à la route
de Forel 20 sur la Commune de Bourg-en-Lavaux
Vu les faits suivants
A.
B.X.________ et C.X.________ sont propriétaires en main
commune de la parcelle n° ******** de la commune de Bourg-en-Lavaux. Ce
bien-fonds, sis 1********, est classé dans la zone agricole selon le plan des
zones approuvé par le Conseil d'Etat le 19 juin 1985. B.X.________ et C.X.________
en ont hérité lors du décès de leur frère A.X.________, le 29 juillet 2011. La
parcelle n°********, d'une surface de 24'887 m2, abrite une habitation (ECA n° 2********),
d'une surface au sol de 155 m2 et d'un volume de 1'955 m3, un bâtiment (ECA n° 3********),
d'une surface au sol de 166 m2 et d'un volume de 996 m3, ainsi qu'un bâtiment
industriel (ECA n°4********), d'une surface au sol de 274 m2 et d'un volume de
2'521 m3. Le reste de la parcelle est constitué d'un accès et d'une place
privée (1'053 m2), d'un champ, pré, pâturage (21'954 m2) et d'un jardin (1'285
m2). Le bâtiment ECA n°2********, construit en 1896, comprend trois niveaux,
ainsi qu'un étage mansardé surmonté d'un galetas. Le bâtiment n'est pas excavé.
Les 1
er
et 2
ème
étages abritent un appartement d'environ
200 m2, en duplex, de 8 à 9 pièces (une cuisine, une véranda et une salle de
bain au 1
er
étage, ainsi que huit chambres réparties entre le 1
er
et le 2
ème
étage). La fille de C.X.________ loue ce logement pour un
loyer mensuel de 800 fr. Le 3
ème
étage, auquel on accède par une
cage d'escalier commune ou par l'extérieur, comprend un appartement en partie
mansardé d'une surface d'environ 75 m2 (quatre chambres, une cuisine et une salle
de bain), loué pour un montant mensuel de 1'200 fr. A cet étage, le plafond
présente une hauteur qui ne dépasse pas 2,05 mètres. Le bâtiment ECA n° 4********,
construit en 1895, est un ancien rural converti en local de menuiserie qui
génère un revenu mensuel de 2'000 fr.; le bâtiment ECA n° 3********, construit
en 1830, sert quant à lui de dépôt pour l'atelier de menuiserie. Au 9 novembre
2011, ces constructions étaient assurées auprès de l'ECA pour une valeur de
respectivement 1'363'316 fr.
(ECA n° 2********), 815'969 fr. (ECA n° 4********)
et 264'845 fr. (ECA n° 3********).
B.
Le 25 novembre 2011, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron (ci-après: la CEFI) a arrêté à
1'278’000 fr. le montant de l’estimation fiscale de l'immeuble. Michel Monod et
Claude Chollet, agissant en qualité d'exécuteurs testamentaires de feu A.X.________,
ont formé une réclamation à l'encontre de la décision du 25 novembre 2011. Le 5
décembre 2011, la CEFI a communiqué les éléments ayant contribué à la
détermination de cette nouvelle estimation, soit la valeur vénale (1'850'000
fr.) et la valeur de rendement (56'400 fr. par an, capitalisé à un taux de 8%,
soit 705'000 fr.). Michel Monod et Claude Chollet ont alors remis à la CEFI le
rapport établi par la société Y.________ SA le 15 décembre 2011 (ci-après:
rapport Y.________), qui estime la valeur vénale de la parcelle à 1'150'000
francs. La valeur de rendement (calculée sur la base d'un revenu locatif annuel
de 56'400 fr., capitalisé à un taux de 7%) s'élève à 805'714 fr. Lors d'une séance
qui s'est tenue le 20 avril 2012,
Michel Monod et Claude Chollet, d'une
part, et la CEFI, d'autre part, ont décidé de désigner un expert, en vue de
déterminer la valeur de l'immeuble en cause. Michel Monod, faisant part du
décès de Claude Chollet, a transmis à la CEFI, le 21 juin 2012, un second
rapport établi par le bureau Z.________, Expertise et Conseils Immobiliers SA le
14 juin 2012 (ci-après: rapport Z.________), dont il ressort que la valeur de
rendement s'élève à 468'000 fr. et la valeur vénale à 880'000 fr. L'expert a en
outre estimé la valeur intrinsèque de l'immeuble à 1'583'000 fr., après
déduction de la valeur du terrain agricole non attenant aux bâtiments. Dans le
courrier qu'il a adressé à la CEFI, Michel Monod a indiqué: "
je vous
laisse le soin de faire la moyenne entre la valeur de rendement admise lors de
notre séance du 20 avril 2012 et la valeur vénale et vous remercie de me
notifier la nouvelle estimation fiscale
".
C.
Le 29 octobre 2012, la CEFI a partiellement
admis la réclamation de Michel Monod; elle a arrêté l'estimation fiscale de la
parcelle n°******** à 1'144'000 fr., en retenant une valeur de rendement de
705'000 fr. (inchangée) et une valeur vénale de 1'583'000 fr., se référant à la
valeur intrinsèque retenue dans le rapport Z.________.
D.
Michel Monod, en sa qualité d'exécuteur
testamentaire de la succession de feu A.X.________, ainsi que B.X.________ et C.X.________,
ont recouru contre la décision du 29 octobre 2012, en concluant, sous suite de
frais et dépens, à sa réforme, en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle n°******** ne soit pas supérieure à 674'000 fr.
La CEFI propose le rejet du
recours.
Invités à répliquer, les recourants
ont maintenu leurs conclusions.
E.
Le Tribunal a tenu une audience le 10 juin 2013
sur place. Il a entendu, pour les recourants, Me Michel Monod, représentant
l'hoirie de feu A.X.________, assisté de Me Yves Noël, accompagné de la fille
de C.X.________ et de l'expert Z.________; pour la CEFI, A.________, B.________
et C.________. Le Tribunal s'est déplacé à l'intérieur des bâtiments ECA n° 2********
et 4********, ainsi qu'aux alentours de ces immeubles, pour constater la
configuration des lieux.
Les parties se sont déterminées sur
la teneur du procès-verbal d'audience. La CEFI a communiqué, le 18 juin 2013,
le règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de l'ancienne
commune de Grandvaux, ainsi que le plan des zones.
F.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Les recourants contestent la valeur de
l'estimation fiscale de la parcelle n°********.
a) L'art. 2 de la loi du 18
novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21) dispose
que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra
être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de
l’argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5
al. 1 du Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
[RSV 642.21.1; RLEFI]). Elle est calculée, en règle générale, d’après le
rendement normal de l’année précédente (art. 6 RLEFI). La capitalisation du
rendement s’opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de
6 à 9% du rendement brut selon le genre de l’immeuble (art. 7 al. 1 RLEFI). La
valeur vénale représente la valeur marchande de l’immeuble (art. 2 al. 4 LEFI).
Selon l’art. 8 RLEFI, la valeur vénale se détermine en tenant compte de l’offre
et de la demande, selon la situation, la destination, l’état et le rendement de
l’immeuble (al. 1); à défaut d’éléments de comparaison, la valeur vénale est
obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre
d’immeuble, la nécessité d’amortissement et les risques de placement (al. 2);
si l’immeuble peut avoir une destination ultérieure plus profitable
qu’actuellement, on en tiendra compte en tant qu’une augmentation de prix
existe déjà dans les transactions (al. 3). Ce régime est conforme à l’art. 14
al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts
directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la
fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de
rendement peut être prise en considération de façon appropriée
(v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
b) Bien que les art. 21ss RLEFI, fixant
la méthode d'estimation des immeubles urbains, ne soient pas directement
applicables, on peut s'y référer par analogie (cf. arrêt EF.2008.0007 du 9
février 2009).
La valeur de rendement d'une maison
individuelle est ainsi obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux
variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble
(art. 21 et 22 RLEFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu
brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5%
auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien,
ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par
renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des
immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année
précédente (art. 6 RLEFI). Selon les Instructions du Chef du Département des
finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du
20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), si la maison est louée, le loyer
sera admis s'il correspond aux loyers normaux de la région (ch. I 4). En
présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif, la commission ne peut
s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle
rende vraisemblable que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou au
contraire abusif (v. arrêt EF.2000.0014, précité). Ce n'est qu'à défaut de
loyer que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par mètre carré, celui-ci pouvant être estimé, en règle générale,
entre 100 fr. et 200 fr. le m² (Instructions, ch. I 4). Ces instructions
précisent en outre que selon une pratique généralement admise, le taux de
capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux
immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence
par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand
soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais
d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie
plus longue (ch. I 5).
c) Pour déterminer la valeur
vénale, on tient compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de
la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. En
outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût
de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises
dans le secteur de la construction, en multipliant le coût du mètre cube par le
cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient
de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de
l'état d'entretien et des rénovations entreprises, à raison de 1% l'an, mais au
maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu
d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir
Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres, arrêt
EF.1999.0002 du 7 mai 1999).
2.
a) S'agissant en premier lieu de la valeur de
rendement, la CEFI l'a estimée à 705'000 francs. Elle a retenu un loyer de
18'000 fr. pour le logement "propriétaire" (1
er
et 2
ème
étage), de 14'400 fr. pour le second logement (3
ème
étage) et de
24'000 fr. pour l'atelier, soit un montant total de 56'400 fr. S'agissant du logement
"propriétaire", d'une surface totale de 200 m2 (sans compter la
véranda), la CEFI a considéré à juste titre que le loyer de 800 fr. payé par la
fille d'un des propriétaires était un prix de faveur. Le loyer de l'appartement
situé dans les combles, disposant d'une faible hauteur sous plafond, plus
vétuste et d'une surface de 75 m2 seulement, s'élève à 1'200 fr. Si l'on admet,
comme le soutiennent les recourants, que le 2
ème
étage n'est pas
utilisable en raison d'un défaut d'isolation phonique, il n'en demeure pas moins
que le rendement locatif du 1
er
étage, d'une surface de 100 m2, n'a
pas été arbitrairement arrêté à 1'500 fr., en lieu et place des 800 fr.
indiqués par les recourants. On relèvera au surplus que les recourants, qui
avaient alors déjà connaissance du résultat de l'expertise Z.________, datée du
14 juin 2012, ont expressément admis la valeur de rendement de 705'000 fr. dans
un courrier du 21 juin 2012 adressé à l'autorité intimée.
Le Tribunal a en outre pu constater
que le 2
ème
étage était partiellement utilisé (une chambre ayant été
entièrement refaite). Les autres chambres sont également mises à contribution
pour l'entreposage d'effets personnels des locataires. Lors de l'inspection
locale, le Tribunal a relevé que les nuisances liées à la mauvaise insonorisation
de l'immeuble sont essentiellement liées à l'utilisation des escaliers, ce qui
réduit les inconvénients invoqués par les recourants. Dans ces circonstances,
il n'y a pas lieu de considérer que le 2
ème
étage de l'immeuble est
totalement inhabitable. Au contraire, il apparaît justifié de tenir compte
d'une contrepartie équitable pour l'utilisation de cet étage, qui peut être
estimée à un montant mensuel de l'ordre de 500 fr. Le revenu locatif doit dès
lors être arrêté à 62'400 fr. (24'000 fr. pour l'appartement en duplex aux 1
er
et 2
ème
étages; 14'400 fr. pour l'appartement du 3
ème
étage; 24'000 fr. pour l'atelier de menuiserie). Quant au taux de 8% retenu par
la CEFI, il doit être confirmé, dans la mesure où il se situe dans le haut de
la fourchette des taux généralement appliqués aux immeubles locatifs. Ce taux
tient déjà compte de l'état de vétusté de l'immeuble. La valeur de rendement
doit dès lors être arrêtée à 780'000 fr. (62'400 fr. capitalisés au taux de 8%).
b) En ce qui concerne la valeur
vénale, la CEFI l'a, dans sa décision du 5 décembre 2011, arrêtée à 1'850'000
fr., distinguant un volume de 1'955 m3 estimé au prix unitaire de 700 fr./m3
pour l'habitation (ECA n°2********), un volume de 2'521 m3 estimé au prix
unitaire de 320 fr./m3 pour le bâtiment industriel (ECA n°4********), et
finalement un volume de 996 m3 estimé au prix unitaire de 260 fr./m3 en ce qui
concerne le dépôt (ECA n°3********). Pour les bâtiments ECA n°2******** et 4********,
la pondération liée à la vétusté des constructions est de 30%; elle l'est de
50% s'agissant du bâtiment ECA n°3********. Quant au terrain directement
attenant à l'habitation, d'une surface de 2'000 m2, il est fait mention d'un
prix unitaire de 100 fr./m2. Le reste du terrain, représentant une surface
d'environ 20'000 m2, n'a pas été pris en compte dans l'estimation de la CEFI,
qui a considéré que sa valeur (au plus 40 centimes par m2) était insignifiante
par rapport à la valeur des immeubles.
Dans sa décision sur réclamation du
29 octobre 2012, la CEFI a retenu une valeur vénale de 1'583'000 francs. Pour
déterminer cette valeur, elle s'est appuyée sur les conclusions de l'expert Z.________,
s'agissant du calcul de la valeur intrinsèque de l'immeuble, soit selon les
termes de l'expert la
valeur technique obtenue par l'addition de plusieurs
valeurs dont les principales sont la valeur du terrain, la valeur de la
construction (obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le
confort actuel du bâtiment, en tenant compte de la dépréciation et du degré
d'entretien) et la valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des
infrastructures, en tenant compte également de leur dépréciation
".
Sur la base de ces explications,
l'expert Z.________ a effectué un calcul détaillé du prix au m2/m3 de l'immeuble.
Il en ressort ce qui suit:
Terrain
24'887 m2
Attenant aux
bâtiments (valeur y c. murs)
2'933 m2 à fr.
117.-
fr. 342'000.-
Solde terrain
21'954 m2 à fr.
4.-
fr. 88'000.-
PV aménagements
extérieurs
Admis
fr. 31'000.-
Habitation
ECA n°2********
1'955 m3
Rez: entrée,
chauf., cave, buand., cit.
375 m3 à fr.
250.-
fr. 94'000.-
1
er
étage: logement
375 m3 à fr.
500.-
fr. 188'000.-
2
ème
étage: logement
375 m3 à fr.
400.-
fr. 150'000.-
3
ème
étage: 1 logement
350 m3 à fr.
350.-
fr. 123'000.-
Combles y c.
toiture
375 m3 à fr.
120.-
fr. 45'000.-
Véranda vitrée
1
er
étage
105 m3 à fr.
500.-
fr. 53'000.-
Bâtiment
industriel ECA n°4********
2'521 m3 à
fr.
150.-
fr. 378'000.-
Rez: chauf.,
loc. gicl., dépôt bois, garage
904 m3
1
er
:
atelier menuiserie, dépôt bois
1'040 m3
Cage escalier entrée
appart. ECA 2********
56 m3
Combles: dépôt
bois et divers, bureau
521 m3
Bâtiment ECA
n°3********
996 m3
Hangar/dépôt
sur 1 niveau, y c. toiture
996 m3 à fr.
180.-
fr. 179'000.-
Total
fr.
1'671'000.-
Soit sans le
terrain "agricole" non attenant aux bâtiments
fr.
1'583'000.-
L'expert Z.________ a en outre
précisé que "
les prix au m3 admis tiennent compte de l'architecture,
des spécificités du bâtiment, de l'utilisation du volume, de la qualité de
certains éléments, mais également de l'obsolescence de certaines parties de
l'ouvrage et des travaux d'entretien et de remise au goût du jour à réaliser
".
Les recourants contestent la
pertinence du recours à la notion de "valeur intrinsèque" pour
déterminer la valeur vénale de l'immeuble. Pour eux, il y aurait lieu de s'en
tenir à la valeur vénale estimée par l'expert Z.________ à 880'000 fr., sur la
base du calcul suivant:
(1,92 x Valeur de rendement + 1 x Valeur
intrinsèque)/2,7 = Valeur vénale
Amené à apporter des précisions au
sujet du calcul de la valeur vénale, l'expert Z.________ a expliqué que la vente
avait 1,92 fois plus de chances de se faire à la valeur de rendement par
rapport à la valeur intrinsèque. Lors de l'audience, l'expert Z.________ a
indiqué que le facteur de pondération choisi ne ressortait pas d'une directive,
mais de sa propre appréciation, en fonction de l'état actuel et des
possibilités de vente des immeubles.
c) La LHID ne prescrit pas au
législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer la valeur
fiscale. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manoeuvre
importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le
choix de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, vu le caractère
potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase, LHID, dans quelle mesure le
rendement doit être pris en considération dans l'estimation. Il faut cependant
préciser qu'à l'exception des immeubles affectés à l'agriculture ou à la
sylviculture (cf. art. 14 al. 2 LHID), l'évaluation ne saurait se faire à
l'aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur vénale
du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas
échéant, être prise en considération que de manière appropriée; elle ne saurait
justifier n'importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent
ainsi pas prévoir des règles d'évaluation tendant de manière générale à une
sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un abattement
automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, ou en
fondant l'imposition sur un pour-cent de la valeur vénale (cf. ATF 134 II 207
consid.
3.6 p. 214; 131 I 291 consid. 3.2.2 p. 307 s.; 128 I 240 consid.
3.2.3 et 3.2.4 p. 249 s.)
.
Dans un arrêt récent, le Tribunal
cantonal a jugé qu'il n'était pas contraire à la réglementation en matière
d'estimation fiscale de tenir compte d'une composante de rendement pour le
calcul de la valeur vénale, dès lors que l'art. 8 al. 1 in fine RLEFI le prévoyait
expressément. Le Tribunal cantonal a en outre relevé que la notion de valeur
intrinsèque était inconnue de la législation en matière d'estimation fiscale
(arrêt EF.2011.0005 du 21 décembre 2011, consid. 2c/aa). On relèvera toutefois,
s'agissant de cette affaire, que la composante de rendement, retenue pour fixer
la valeur vénale, n'a été pondérée qu'à 5,7%. Dans un autre arrêt, le Tribunal
administratif, se référant à l'art. 8 al. 2 RLEFI, a en outre admis, s'agissant
d'immeubles locatifs, que la prise en compte de la valeur de rendement
constitue un facteur important de la valeur vénale (arrêt EF.2004.0001 du 20
octobre 2004, consid. 3a/bb et les références citées). Dans une autre affaire,
se référant à la méthode d'évaluation préconisée par Philippe Joye (cf. Evaluer
un bien immobilier dans un marché à l'offre, in DC 92/1), le Tribunal
administratif a effectué un calcul de contrôle de la valeur vénale d'un bien
immobilier, en attribuant une pondération de deux à la valeur de rendement, respectivement
de un à la valeur intrinsèque, pour ensuite diviser le montant obtenu par trois
(arrêt FI.1998.0034 du 3 mai 2000, consid. 3b/cc et les références citées). S'agissant
de déterminer l'assiette d'un droit de mutation en fonction de la valeur vénale
de l'immeuble, le Tribunal cantonal a retenu qu'en l'absence de comparaison de
prix directe ou indirecte avec d'autres immeubles présentant des
caractéristiques analogues ayant fait l'objet d'une transaction, la valeur
vénale est déterminée par un calcul de la moyenne pondérée de la valeur de
rendement avec la valeur intrinsèque (arrêt FI.2012.0085 du 13 mars 2013,
consid. 3b/bb; Manuel d'estimateur de l'Union des experts cantonaux en matière
d'évaluation des immeubles, édition août 1990, état 1998, ch. 3.2.2; André
Bender/Philippe Favarger/Martin Hoesli, Evaluation et rentabilité des biens
immobiliers dans les institutions de prévoyance, in: L'expert comptable suisse,
1995/2, p. 899ss, not. 901; à ce sujet, voir ég.
Gerhard Roesch, Verkehrswertbesteuerung
von Liegenschaften – Quantitativer Vergleich von Modellen zur Wertermittlung
von Grundstücken, in Revue fiscale 2011, n°5, p. 387ss).
Le
coefficient de pondération dépend du type d'objet et est jusqu'à un certain
point une question d'appréciation (RDAF 2006 II p. 551).
Selon la pratique de l'estimation
immobilière, pour déterminer la valeur vénale de terrains construits, il est
possible de faire la moyenne de la valeur intrinsèque et de la valeur de
rendement, lorsque ces deux valeurs sont très proches. En revanche, lorsque tel
n'est pas le cas, la valeur de rendement devra compter deux, trois ou plusieurs
fois. Il est en effet reconnu que la valeur de rendement est nettement plus
importante que la valeur intrinsèque, car le terrain et le bâtiment ne valent
en fin de compte que par le profit qui peut en être tiré (Wolfgang
Naegeli/Heinz Wenger, L'estimation immobilière, Genève 1997, 4
ème
édition, p. 99).
En l'espèce, il y a lieu de
constater que l'expert accorde, dans le cadre de la détermination de la valeur
vénale de l'immeuble, une forte pondération au facteur du rendement, qui
représente environ 2/3 de la valeur vénale, alors que le poids de la valeur
intrinsèque ne représente qu'1/3 de la valeur vénale. Ce mode de faire doit
être confirmé, en l'absence de possibilité de déterminer la valeur marchande du
bien immobilier par comparaison avec d'autres immeubles similaires, ainsi qu'en
raison de l'important écart existant entre la valeur de rendement et la valeur
intrinsèque de l'immeuble. Compte tenu de la situation géographique de
l'immeuble, des importants travaux d'entretien qui devront être effectués et des
possibilités restreintes d'agrandir la propriété en raison de la situation de
la parcelle dans la zone agricole, on doit admettre que la valeur de rendement représente
une part importante de la valeur marchande du bien. En effet, sur le vu de
l'ensemble des circonstances, il apparaît qu'un éventuel acheteur de l'immeuble
s'engagera uniquement à concurrence des revenus locatifs qu'il peut escompter
percevoir. Cette analyse est d'ailleurs également confirmée par l'expertise Y.________,
qui retient des facteurs de pondération similaires. Il y a dès lors lieu de se
référer à la méthode de calcul de la valeur vénale proposée par l'expert Z.________.
On y apportera toutefois les adaptations nécessaires, en ce qui concerne la
valeur de rendement retenue, qui doit être arrêtée à 780'000 fr. (cf.
considérant 3a).
(1,92 x Valeur de rendement + 1 x Valeur
intrinsèque)/2,7 = Valeur vénale
En appliquant cette formule au cas
d'espèce, on obtient une valeur vénale de 1'140'962,96 fr. ([1,92 x 780'000 + 1
x 1'583'000]/2,7). Il faut toutefois relever que le calcul précité contient une
erreur, puisque le dénominateur (2,7) ne correspond pas à l'addition des
coefficients figurant au numérateur (soit 1,92 + 1). Le calcul correct est le
suivant: (1,92 x 780'000 + 1 x 1'583'000)/2,92, soit 1'055'000 fr., ce qui
correspond à la valeur vénale des immeubles litigieux.
d) La valeur de l'estimation fiscale
étant la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale, elle doit
ainsi être arrêtée, selon les montants retenus, à 917'500 fr. ([1'055'000 + 780'000]/2).
Cette valeur ne tient toutefois pas compte du terrain agricole non attenant à
l'immeuble. Celui-ci a été estimé à 88'000 fr. par l'expert Z.________. Lors de
l'audience, ce dernier a toutefois précisé que son mandat ne portait pas sur la
détermination de la partie agricole du bien-fonds. Quant à l'autorité intimée,
elle a relevé que la valeur du terrain agricole était insignifiante (au maximum
40 centimes par m2), raison pour laquelle elle ne l'avait pas calculée. Il
n'apparaît pas disproportionné de retenir une valeur de 8'000 fr., soit 40
centimes par m2. La valeur fiscale de l'immeuble s'élève dès lors à 925'500
fr., ramené à 925'000, selon l'art. 29 RLEFI.
3.
Le recours doit ainsi être partiellement admis,
dans la mesure où le résultat auquel aboutit le Tribunal, sans correspondre aux
conclusions des recourants, est inférieur de plus de 5% à la valeur de la CEFI
(arrêt EF.2006.0004 du 9 mars 2007). La décision de la CEFI du 29 octobre 2012
est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 5140 est
arrêtée à 925'000 fr. Le recours étant partiellement admis, un émolument réduit
de 1'500 fr. est mis à la charge des recourants (art. 49 al. 1, 2
ème
phrase de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD,
RSV 173.36]). Des dépens, également réduits dans une même proportion, sont
alloués aux recourants, qui obtiennent partiellement gain de cause (art. 55
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision de la Commission d'estimation des
immeubles du district de Lavaux est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle n° ******** est arrêtée à 925'000 francs.
III.
Un émolument de 1'500 francs est mis à la charge
des recourants.
IV.
L'Etat de Vaud versera aux recourants une
indemnité de 500 fr. à titre de dépens.
Lausanne, le 23 septembre 2013
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.