vd_omni · AC.2018.0105 · 2019-08-30 · fr

A.________/Municipalité de Montreux, B.________, C.________ | En l'absence de disposition transitoire expresse, la légalité d'une décision doit en principe être examinée selon le droit applicable au moment où elle a été prise, sauf motif impératif imposant l'application immédiate du nouveau droit. La décision attaquée, du 9 février 2018, a été rendue avant l'entrée en vigueur, le 21 mars 2018, du nouveau plan général d'affectation de Montreux. Il importe peu que cette dernière date n'ait été publiée que près d'un an plus tard par le Service du développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019. Application de l'ancien RPE 1972 de Montreux. Constat que le bâtiment en cours de construction épuise le potentiel constructible de la parcelle. Confirmation de la décision municipale refusant le permis de construire pour le motif que le passage couvert projeté ne peut être considéré comme souterrain (enterré au 3/4 selon RPE): ni le dossier d'enquête ni les documents fournis après l'audience par le recourant ne permettent d'établir le niveau originel du terrain naturel.Recours au TF rejeté par arrêt 1C_523/2019 du 1er avril 2021.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.08.2019 AC.2018.0105

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30 août 2019
Composition
M. Pierre Journot, président;
M. Jean-Claude Pierrehumbert et M.
Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Marie-Christine Bernard, greffière.
Recourant
A.________
à
******** représenté par l'avocat  Alexandre Reil, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux,
représentée
par l'avocat Alain Thévenaz, à Lausanne,
Opposants
1.
B.________
à
******** représenté par l'avocat Nicolas Iynedjian, à Lausanne,
2.
C.________
à
********
représentée par l'avocat Marc-Etienne Favre,
à Lausanne,
Objet
Décision de la Municipalité de Montreux du 9 février 2018
refusant de délivrer un permis de construire complémentaire portant sur la
parcelle 12593 (CAMAC 172199)
Vu les faits suivants:
A.
A.________, architecte, a acquis en 2003 l’ancienne parcelle 5426 de
Montreux. D’une surface totale de 7'143 m
2
, ce bien-fonds, long
d'environ 200 m dans l'axe nord-sud et en forte pente descendant vers l'ouest, surplombe
les bâtiments bordant l’avenue de Naye. A son extrémité sud, bordée à l'amont
par le chemin de Cotterd, il est en forme de L et s'étend vers l'aval jusqu'au
bord de l’avenue de Naye. Lors de l’acquisition, le terrain était en nature de
"place-jardin" sur la plus grande partie et comportait un garage (ECA
8716), sur une surface de 21 m
2
.
Le 12 octobre 2007, A.________ a obtenu de la
Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) un permis de construire
quatre maisons familiales (désignées maisons A, B, C et D) et des garages semi-enterrés
sur l’ancienne parcelle 5426. Au sud de la parcelle, les bâtiments A, B et C
sont étagés dans la pente depuis l'avenue de Naye et accessibles depuis
celle-ci par des escaliers intérieurs et un ascenseur oblique disposés dans la
pente. Depuis le sommet de ces dispositifs, le bâtiment D, en position isolée à
l'extrémité nord de la parcelle, est accessible par un chemin piétonnier à
flanc de coteau. Long d'environ 135 m, ce cheminement piétonnier est en cause
dans la présente affaire quant à la question de savoir si, dans sa dernière
version, il compte dans la surface bâtie.
A.________ a fractionné la parcelle 5426 en date du
18 mars 2009. Il est resté propriétaire d’une surface de 4’376 m
2
,
devenue la parcelle 12593, comprenant le projet de bâtiment D. Le solde de la
parcelle 5426, d'une superficie de 2’759 m
2
, englobant les projets
des maisons familiales A, B et C, a été vendu à B.________ puis constitué en
propriété par étage.A.________À la suite de la délivrance du permis de
construire, une mention a été inscrite au registre foncier sur les parcelles
5426 et 12593. Elle indique ce qui suit :
"afin de respecter les dispositions réglementaires (art.
38 du RPE, traitant du rapport entre la surface bâtie et la surface de la
parcelle), il est prévu qu'une surface de 3'175 m² soit portée en
déduction de celle de la parcelle 12 593 et prise en considération pour
celle de la parcelle 5426.
Dans la mesure où les règles en vigueur seraient allégées, le
propriétaire d'une parcelle frappée de mention peut demander la révision de
celle-ci "
Une seconde mention inscrite au registre foncier
instaure entre les deux parcelles une limite fictive pour assurer le respect
des dispositions réglementaires sur la distance des bâtiments par rapport aux
limites de propriétés.
B.
C.________ est propriétaire de la parcelle 5781 située en amont de la
parcelle 12593.
C.
Une demande de permis de construire complémentaire concernant la
parcelle 5426 a été déposée en octobre 2009. L'enquête publique a eu lieu du 1
er
décembre 2009 au 4 janvier 2010. Le permis de construire complémentaire a été
délivré par la municipalité le 8 février 2010. Il portait, dans le cadre de la
construction des villas A, B et C, sur des transformations intérieures et la
construction de locaux souterrains.
D.
Par décision du 26 octobre 2011, la municipalité a ordonné à A.________
de cesser tous les travaux de construction sur la villa D, au motif que le
projet en voie de réalisation ne correspondait pas aux plans qui avaient fait
l'objet du permis de construire délivré le 12 octobre 2007. Par décision du 24
janvier 2013, elle a maintenu l'ordre d'arrêt des travaux. Par arrêt du 21 août
2014 (AC.2013.0168), la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP) a rejeté le recours interjeté par A.________ à l'encontre de
cette décision et le 10 octobre 2014, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable
le recours interjeté par A.________ contre l'arrêt de la CDAP (arrêt 1C_458/2014).
E.
Le bâtiment D, en construction sur la parcelle 12593, présente une
surface au sol de 15 m sur 10 m. Le seul accès de la parcelle 12593 sur
l'avenue de Naye consiste, au sud de cette parcelle, en une étroite bande de
terrain non aménagée de la parcelle 12593 située sur le côté Nord des cages
d'escalier et d'ascenseur de la parcelle 5426. Par ailleurs, la parcelle 5426
est grevée d'une servitude pour piétons en faveur de la parcelle 12593 qui
permet aux habitants de celle-ci d'utiliser l'escalier et l'ascenseur de la
parcelle 5426. Un garage pour la villa D a également été construit sur la
parcelle 5426, en contiguïté des garages pour les immeubles A, B et C.
F.
Dans l'angle Nord-Est de la parcelle 12593, soit en amont du bâtiment en
construction D, un replat d'environ 15 m sur 4 m, soutenu par un petit mur de
soutènement, fait l'objet d'une servitude de restriction du droit de bâtir en
faveur de la parcelle 5781 propriété d'C.________.
G.
Le 31 octobre 2014, A.________ a déposé un dossier de mise à l'enquête
complémentaire concernant le bâtiment D. Le dossier comportait les
modifications principales suivantes par rapport aux plans mis à l'enquête en
2007:
-
la
création de deux logements (au lieu d'un), soit un logement dans les deux
niveaux inférieurs (appartement D2), et un logement dans les deux niveaux supérieurs
(appartement D1, dont le dernier étage est en attique);
-
la
création d'une structure de soutènement attenante à l'amont du bâtiment D.
H.
Par décision du 23 décembre 2015, la municipalité, considérant que seule
une enquête principale pouvait être organisée, a refusé l'octroi du permis de
construire complémentaire. Par arrêt du 10 mars 2017 (AC.2016.0040), la CDAP a partiellement
admis le recours interjeté par A.________ contre cette décision en ce sens que
les modifications envisagées pouvaient être envisagées par le biais d'une enquête
complémentaire, dès lors qu'elles ne remettaient pas fondamentalement en cause
le projet initialement autorisé: elles consistaient essentiellement en
l'aménagement de dépendances souterraines, la création de deux logements au
lieu d'un seul logement principal, dans le même volume avec le même nombre de
niveaux, ainsi que l'adaptation des accès. S'agissant de ce dernier point, le
projet du 31 octobre 2014 reprenait des plans de l'enquête de 2007 un accès
piéton horizontal reliant la villa D à la villa B, d'une longueur de 135 m. La
CDAP a relevé que suite aux modifications intervenues, ce cheminement horizontal
entre les bâtiments B et D, prévu à l'origine plus bas dans la pente (à une
altitude de 484,10 m), devait désormais être placé plus haut, soit au (nouveau)
niveau de sortie de l'ascenseur incliné du bâtiment, si le recourant voulait
maintenir un cheminement horizontal du bâtiment B au bâtiment D.
I.
En juin 2017, A.________ a déposé un dossier de mise à l'enquête
complémentaire concernant le bâtiment D. Il portait sur la création d'une
structure de soutènement enterrée à l'arrière du bâtiment, la réalisation du
passage piétonnier à flanc de coteau entre les maisons B et D et la réalisation
d'un escalier extérieur le long de la façade Nord des cages d'escalier et
d'ascenseur. Le projet a été soumis à l'enquête publique du 9 septembre au 9
octobre 2017. Le passage entre les bâtiments B et D consiste en un cheminement piéton
horizontal, d'une longueur de 135 m, couvert d'un toit en béton et ouvert sur sa
face Ouest. D'après la coupe, son sol est situé à une altitude de 487,25 m (soit
l'entrée de l'appartement D1, sis dans les deux niveaux supérieurs) et la
couverture de béton à une altitude de 490 m.
Selon le plan de situation du géomètre, le bâtiment
D (en construction) mesure 15 m sur 10 m; la structure de soutènement enterrée
attenante à l'amont mesure 15 m sur 5 m.
La centrale des autorisations CAMAC a établi sa
synthèse le 20 novembre 2017. Il en résulte que l'ensemble des autorisations
cantonales spéciales requises ont été délivrées, parfois à certaines conditions
impératives.
Cinq oppositions ont été déposées, notamment par B.________
le 6 octobre 2017 et par C.________ le 5 octobre 2017. Celles-ci ont été
transmises à A.________ par le Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux,
le 13 décembre 2017, qui a attiré son attention sur le fait que le projet
pourrait être contraire à la réglementation applicable, s'agissant en
particulier de la surface bâtie et de la distance aux limites. Le 15 janvier
2018, A.________ a adressé ses déterminations au Service de l'urbanisme.
J.
Par décision du 9 février 2018, la municipalité a refusé le permis
sollicité et a imparti à A.________ un délai au 30 juin 2018 pour fournir un
projet réglementaire.
La décision comprend le passage suivant:
"[...] la surface bâtie maximale autorisée correspond
aux 1/8 de la surface totale constructible de la parcelle N° 12593 pour
les constructions présentant deux étages sous la corniche (art. 38. RPE); la
distance à observer entre bâtiment et limite de parcelle est de 7.00 m. (art.
34 RPE); ne peut être considérée comme souterraine qu'une construction dont les
3/4 du volume au moins se situent en-dessous du niveau du terrain naturel (art.
74 RPE).
Le projet objet de la présente décision ne respecte pas les
trois règles constructives précitées et entraîne une non-conformité aux art. 34
et 38 RPE car:
- le passage reliant les bâtiments B et D est couvert et ne
peut être considéré comme une construction souterraine au sens de l'art. 74
RPE, une proportion supérieure au 1/4 de son volume se situant au-dessus du niveau
moyen du terrain naturel; ce passage représente plus de 200 m
2
de
surface bâtie et entraîne, par conséquent, un dépassement de la surface bâtie
maximale autorisée par l'art. 38 RPE.
Nous précisons que le passage autorisé par le permis de
construire du 12 octobre 2007 entre les bâtiments B et D n'était pas
couvert. Si sur les plans du permis de construire du 8 février 2010 figure un
passage couvert entre les bâtiments B et D, on rappelle toutefois qu'il ne
faisait ni l'objet et ni partie de l'autorisation délivrée et que, par
conséquent, sa couverture n'a jamais été autorisée.
- Sur les 4.5 niveaux de la structure de soutènement
enterrée, seuls les deux derniers niveaux sont indispensables au fonctionnement
du bâtiment D et, par conséquent, seule cette partie de la structure doit être
examinée afin de savoir si elle peut être considérée comme souterraine et,
partant, bénéficier du régime de l'art. 74 RPE. Ainsi, force est de constater
que moins des 3/4 du volume de cet élément se situent en-dessous du niveau
moyen du terrain naturel et que, par conséquent, il ne peut être considéré
comme souterrain. Ainsi, par application des art. 65bis et 74 RPE, cette
structure enterrée devrait observer une distance de 7.00 m. à la limite de la
parcelle n° 5781, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et compter dans le
calcul de la surface bâtie.
- L'escalier extérieur qui longe l'ascenseur oblique existant
sur le flanc Nord des bâtiments A et B de la parcelle n° 5426 ne peut être
considéré comme un aménagement extérieur, car il nécessite un terrassement de
près de 2.50 m. de profondeur en moyenne et doit, dès lors, être considéré
comme une construction et, partant, être inclus dans le calcul de la surface
bâtie pour environ 40 m
2
, ce qui entraîne une non-conformité à
l'art. 38 RPE (RDAF 2007 I 121).
À titre informatif, une solution qui consisterait à modifier
le projet objet de la présente décision en:
-
abandonnant l'escalier extérieur longeant l'ascenseur oblique;
-
abandonnant la couverture du passage entre les bâtiments B et D;
-
faisant aboutir le passage entre les bâtiments B et D dans un
étage inférieur du bâtiment D et non dans la structure de soutènement enterr.,
par le biais d'un décrochement à mi-longueur par exemple;
permettrait au projet de:
-
présenter une structure de soutènement enterrée d'un volume
réduit, ne contenant aucun accès indispensable aux logements, pour qu'elle
puisse ainsi être qualifiée de construction souterraine et, partant, être
admise à l'intérieur de la distance à observer à la limite de la parcelle n° 5781
en application de l'article 65 bis RPE;
-
respecter la surface bâtie maximale autorisée par l'article 38
RPE.
Nous profitons de la présente pour rappeler que les travaux
sur le bâtiment D sont à l'arrêt depuis le 26 octobre 2011 et qu'à ce jour
aucune procédure n'a permis leur reprise. Or, cette situation n'est plus
tolérable du point de vue de l'esthétique du coteau de Montreux et de la sécurité
des lieux comme en témoignent les démarches que la Municipalité a dû commander
par substitution pour assurer la sécurité du domaine public de l'avenue de Naye
(stabilité de l'échafaudage et écroulement des palissades de protection).
Si un dossier complet présentant un projet réglementaire
compte tenu des considérants de l'arrêt de la Cour de droit administratif et
public du 10 mars 2017 (AC.2016.0040) devait ne pas être fourni d'ici au 30
juin 2018, la Municipalité se verrait dans l'obligation de prononcer une remise
en état des lieux au sens de l'article 118 alinéa 3 LATC."
K.
Le 14 mars 2018, A.________ a interjeté recours contre cette décision auprès
de la CDAP en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens
que le permis de construire complémentaire requis soit délivré et qu'aucun
délai ne lui soit imparti pour déposer un projet conforme. Il a fait valoir en
substance que l'escalier extérieur était pratiquement identique à celui qui
avait fait l'objet d'un permis de construire le 8 février 2010, et que le
passage entre les bâtiments B et D et la structure de soutènement étaient
souterrains au sens du
règlement communal sur le plan d'affectation
et la police des constructions.
Dans leurs réponses du 2 juillet 2018, B.________ (propriétaire
de la parcelle 5426) et C.________ (propriétaire de la parcelle 5781) ont
conclu au rejet du recours.
Dans sa réponse du 4 juillet 2018, la municipalité a
conclu au rejet du recours.
L.
a) Le 27 novembre 2018, le tribunal a tenu une audience avec inspection
locale. Etaient présents: le recourant A.________, assisté de l'avocat
Alexandre Reil; pour la municipalité: Lorraine Wasem, cheffe du service de
l'urbanisme, assistée de l'avocat Alain Thévenaz; l'opposante C.________,
assistée de l'avocat Marc-Etienne Favre; pour l'opposant B.________: son fils, D.________,
assisté de l'avocat Nicolas Iynedjian.
b) Il ressort du procès-verbal de l'audience ce qui
suit:
"Le tribunal examine les plans avec les parties.
Le tribunal et les parties quittent la salle et se rendent
sur place, à la route de Glion 30, sur la parcelle 5781 propriété de
l'opposante C.________. Ils examinent la villa D, en construction, sur la
parcelle 12593. Le recourant désigne la barrière qui marque la limite de
propriété, ainsi que la surface recouverte de feuilles mortes qui correspond à
la structure de soutènement enterrée; il explique qu'elle sera recouverte de
terre et que l'attique sera construit sur la partie aval.
Le tribunal et les parties (sauf C.________) se rendent à
l'avenue de Naye, sur la parcelle 5426. Au pied du bâtiment A, ils pénètrent
dans la cage d'escalier et certains empruntent l'ascenseur jusqu'au sommet du
bâtiment B. Ils sortent sur le chemin de Cotterd. Le passage entre les
bâtiments B et C est vitré sur son côté Nord. À l'étage inférieur, est situé le
début du passage entre les bâtiments B et D, obturé par un mur en plots de
ciment. Le tribunal et les parties redescendent par les escaliers intérieurs
qui sont situés le long de l'ascenseur. Devant le garage, ils examinent la
bande de la parcelle 12593 sur laquelle prendrait place l'escalier extérieur.
Me Reil demande qu'un délai lui soit accordé pour produire au
tribunal des pièces relatives au profil du terrain tout le long du passage du
bâtiment B au bâtiment D."
c) Le 21 décembre 2018, le procès-verbal de
l'audience a été adressé aux parties, et un délai au 4 février 2019 leur a été
imparti pour déposer d'éventuelles observations. Le juge instructeur a également
imparti un délai au 4 février 2019 au recourant pour produire au tribunal des
pièces relatives au profil du terrain tout le long du passage du bâtiment B au
bâtiment D.
Dans des courriers du 4 février 2019, la
municipalité et C.________ ont indiqué ne pas avoir de remarque à formuler en
lien avec le procès-verbal de l'audience.
Avec un courrier du 4 février 2019, le recourant a produit
différents documents démontrant selon lui qu'au moins 3/4 du volume du passage reliant
les bâtiments B et D se situerait au-dessous du niveau du terrain naturel. Il a
par ailleurs fait valoir qu'il convenait d'examiner le projet et les nouveaux
aménagements proposés sous l'angle du nouveau règlement du plan général
d'affectation communal, celui-ci étant entré en vigueur en janvier 2019.
Dans ses déterminations du 4 avril 2019, la municipalité
a maintenu ses conclusions.
Dans leurs déterminations, respectivement, du 4
avril 2019 et du 6 mai 2019, C.________ et B.________ ont fait valoir que les
documents produits par le recourant ne démontraient pas que le passage reliant
les bâtiments B et D était une construction souterraine au sens de l'art. 51 du
règlement du nouveau plan général d'affectation de la Commune de Montreux
(ci-après: RPGA).
M.
Le tribunal a statué à huis clos et approuvé le présent arrêt par voie
de circulation.
Considérant en droit:
1.
Suite à une décision de cessation de travaux de la municipalité du 26
octobre 2011, la construction du bâtiment D, sur la parcelle 12593, a été
interrompue. Actuellement, le bâtiment D est construit jusqu'à la dalle brute
correspondant au 2
ème
étage, soit au niveau 487,20 m, comme
cela ressort de la lettre de l'ingénieur géomètre officiel Michel Cardinaux du
5 octobre 2011 citée dans l'arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 (AC.2016.0040;
lettre B de la partie Faits). En juin 2017, le recourant a déposé une demande
de permis de construire complémentaire portant sur la création d'une structure
de soutènement enterrée à l'arrière du bâtiment, sur la réalisation d'un
passage entre les maisons B et D et sur la création d'un escalier extérieur le
long de la façade Nord des cages d'escalier et d'ascenseur.
Par la décision dont est recours (retranscrite en
partie ci-dessus), la municipalité refuse de délivrer le permis requis.
Selon la municipalité, le passage piéton ne peut être autorisé au vu
des motifs suivants: il est couvert et il ne peut être considéré comme une
construction souterraine au sens de la règlementation, une proportion
supérieure au 1/4 de son volume se situant au-dessus du niveau moyen du terrain
naturel; sa surface, supérieure à 200 m
2
, doit donc être prise en
compte pour le calcul de la surface bâtie, ce qui entraîne un dépassement du
maximum autorisé par le règlement.
2.
Deux règlementations différentes s'étant succédées à Montreux, il y a
lieu de les décrire et de déterminer le droit applicable.
a) Les parcelles 5426 et 12593 étaient
colloquées en zone de faible densité au sens des art. 33 ss
du règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions (désigné "RPE"
par l'autor
i
té
intimée) de la Commune de Montreux, entré en vigueur le 15 décembre 1972.
L'art. 35 RPE limite le nombre des étages à deux
sous la corniche. Selon l'art. 38 RPE, la surface bâtie ne peut excéder 1/8 de
la surface de la parcelle pour les bâtiments comportant deux étages sous la
corniche et 1/6 dans les autres cas.
L'art. 74 RPE définit la surface bâtie:
"Art. 74  -  Surface bâtie
La surface bâtie est mesurée au niveau de la construction
présentant les plus grandes dimensions en plan, compte non tenu des terrasses
non couvertes , des seuils, des perrons, des balcons en saillie jusqu'à 1.50 m.
de largeur (fermés latéralement ou non) et d'autres installations semblables.
Pour le calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte
des dépendances souterraines, respectivement d'autres constructions
souterraines de plus grandes dimensions destinées aux installations de
stationnement des véhicules, ni des dépendances hors terre dont la surface
totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal.
Sont considérées comme souterraines les dépendances et autres
constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau
du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain
aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de terre
végétale engazonnée ou aménagée en verdure. La Municipalité peut toutefois
autoriser l'aménagement d'emplacements de stationnement sur la toiture des
dépendances et autres constructions souterraines si la création et le maintien
de surfaces de verdure suffisantes sont par ailleurs garantis."
b) La Commune de Montreux a entrepris l'élaboration
d'un nouveau
plan général d'affectation (ci-après: PGA). Des
enquêtes publiques ont été organisées sur cet objet du 20 avril au 21 mai 2007,
du 4 septembre au 3 octobre 2013 et du 3 juin au 4 juillet 2016. Ces deux
dernières enquêtes - suite à l'approbation préalable du département cantonal
compétent en date des 10 juin 2015 et 10 janvier 2017 - ont suscité des recours
dont certains ont été admis par la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal dans le courant de l'année 2018. Certaines de ces procédures
se poursuivent actuellement devant le Tribunal fédéral.
Selon la publication effectuée par le Service du
développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019
(page 10), le nouveau plan général d'affectation (territoire urbanisé) est
entré en vigueur le 21 mars 2018, avec diverses exceptions (sans pertinence
dans la présente cause) correspondant notamment aux arrêts de la Cour de droit
administratif et public.
Dans le nouveau PGA, les parcelles 5426 et 12593
sont colloquées en zone de coteau B. Selon l'art. 9.7 RPGA, dans la zone de
coteau B, l'indice d'occupation du sol (IOS) ne peut excéder 0.17 (ce qui
équivaut à peu près à un coefficient de 1/6). L'indice d'occupation du sol se
calcule conformément à la norme SIA 504'421 (art. 45). Toutefois, les
constructions souterraines ne sont pas prises en compte dans le calcul de
l'indice d'occupation du sol (art. 51 al. 2). Selon l'art. 51 al. 1, sont
considérés comme souterraines, les constructions ou parties de construction,
dont le volume se situe au minimum à 3/4 en dessous du niveau du terrain
naturel, qui n'entraînent pas de modification sensible du profil et de la
nature du sol et qui ne créent pas d'inconvénient pour le voisinage.
c) Selon la jurisprudence, la légalité d'un acte
administratif, y compris une autorisation de construire ou un plan
d'affectation, doit en principe être examinée en fonction du droit en vigueur
au moment de son prononcé, sous réserve de l'existence de dispositions
transitoires contraires; en conséquence, l'autorité de recours applique en
principe le droit en vigueur au jour où l'autorité a statué (ATF 139 II 243
consid. 11.1; 139 II 263 consid. 6 et les réf. cit.; voir aussi ATF 144 II 326 consid.
2.1.1 p. 328). Ainsi, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et en
l'absence de disposition transitoire expresse, la légalité d'une décision doit
en principe être examinée selon le droit applicable au moment où elle a été
prise. Il est fait exception à ce principe lorsqu'une application immédiate du
nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs (ATF 139 II 243 consid. 11.1
p. 259; 135 II 384 consid. 2.3; 125 II 591 consid. 5e/aa; 123 II 359 consid. 3
et les réf. cit.; arrêts TF 1C_36/2011 du 8 février 2012 consid. 5.2 et
1C_505/2011 du 1
er
février 2012 consid. 3.1 et les réf. cit.). Un
changement de loi intervenu durant une procédure de recours n'a donc pas à être
pris en considération, à moins qu'une application immédiate du nouveau droit s'impose
pour des motifs impératifs, par exemple pour des raisons d'ordre ou de sécurité
publics ou pour la sauvegarde d'intérêts publics prépondérants (ATF 137 II 409
consid. 7.4.5).
Conformément à cette jurisprudence, il y a lieu
d'appliquer en l'espèce les dispositions du RPE de 1972. En effet, la décision
attaquée, du 9 février 2018, a été rendue avant l'entrée en vigueur, le 21 mars
2018, du nouveau plan général d'affectation de Montreux. Il importe peu que
cette dernière date n'ait été publiée que près d'un an plus tard par le Service
du développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier
2019. La municipalité n'avait d'autre choix, lors de sa décision du 9 février
2018, que d'appliquer le RPE de 1972.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'application du
nouveau PGA, ni de déterminer quel pourrait être l'effet de sa nouvelle
réglementation sur la mention inscrite au registre foncier sur les parcelles
5426 et 12593, dont le texte prévoit que le propriétaire d'une parcelle frappée
de mention peut demander la révision de celle-ci si les règles en vigueur sont
allégées. Une telle révision n'a pas été opérée en l'état.
3.
Il n'est pas contesté qu'en application de l'art. 38 RPE, la surface
bâtie, s'agissant d'un bâtiment comportant deux étages sous la corniche, ne
peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle. La parcelle 12593 a une surface
de 4'376 m² mais en vertu de la mention inscrite au registre foncier, il faut
en déduire 3'175 m² pris en considération pour la parcelle 5426, d'où un solde
de 1'201 m². Compte tenu du coefficient de 1/8, la surface constructible est
donc de 150 m² en chiffres ronds, ce qui correspond exactement à la surface du
bâtiment D qui mesure 15 m sur 10 m.
Le bâtiment D épuise ainsi le potentiel
constructible de la parcelle 12593.
4.
Le recourant conteste que le passage piéton entre les bâtiments B et D
puisse être compté dans la surface bâtie.
a) Le projet de construction d'un passage entre les
bâtiments B et D consiste en un chemin piéton horizontal d'une longueur d'environ
135 m. Le plan d'enquête des aménagements extérieurs, du 28 août 2017,
montre que son tracé est rectiligne. Ce chemin piéton apparaît également sur le
plan d'enquête intitulé "Maison D - plan - coupe - façades" du 28
août 2017. Il y est figuré en coupe longitudinale qui montre qu'il est
parfaitement horizontal avec une altitude au sol de 487,25 m et une couverture
en béton culminant à 490 m. Il figure aussi sur la coupe transversale qui suit
sur tout son tracé l'escalier qui monte depuis le garage (au niveau de l'avenue
de Naye) jusqu'à l'extrémité sud du chemin piéton; cette coupe transversale
reproduit la cote du sol du passage piéton (altitude de 487,25 m) et celle de
la couverture de béton (altitude de 490 m). Le passage piéton se présente comme
une coque en béton, ouverte du côté aval, comprenant un radier au sol, un mur
du côté amont et une couverture horizontale. On peut mesurer sur la coupe
transversale que la largeur au sol du passage est de 1,50 m et que la largeur
de la dalle de couverture, compte tenu de l'épaisseur du mur latéral amont, est
de 1,80 m. La hauteur sous plafond est de 2,40.
b) Il n'est pas sérieusement contesté que le passage
piéton compte en principe dans la surface bâtie telle qu'elle est définie à
l'art. 74 al. 1 RPE. Cette disposition y inclut toute construction, quel que
soit son niveau, qui se trouve au-dessus du sol, à la seule exception des
terrasses non couvertes, seuils, perrons et balcons (jusqu'à 1,50 m de largeur)
et d'autres installations semblables. Il en résulte a contrario que les
terrasses couvertes sont comptées dans la surface bâtie. C'est donc logiquement
que par analogie, la décision attaquée inclut dans la surface bâtie la coque en
béton qui, même si elle est ouverte du côté aval, couvre le passage piéton en
présentant sur sa face supérieure une dalle en béton large de 1,80 m.
c) Reste à déterminer si le passage piéton litigieux
pourrait ne pas être pris en compte dans la surface bâtie en tant que
dépendance ou autre construction souterraine au sens de l'art. 74 al. 2 RPE.
Selon l'art. 74 al. 3 RPE, sont considérées comme souterraines les dépendances
et autres constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous
du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le
terrain aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de
terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure.
Sur le plan d'enquête intitulé "Maison D - plan
- coupe - façades" du 28 août 2017, l'extrémité sud du chemin piéton
apparaît sur la coupe transversale qui suit sur tout son tracé l'escalier qui
monte depuis le garage (au niveau de l'avenue de Naye). Cette coupe
transversale présente en traitillé le terrain naturel qui est coté à 489 m
quelques mètres en amont du passage piéton, point depuis lequel le traitillé
descend en pente douce pour couper la coque en béton moins d'un mètre au-dessus
du sol du passage piéton. Cette coupe transversale montre ainsi qu'à son
extrémité sud en tout cas, la coque en béton qui forme le passage piéton est
presque entièrement au-dessus du terrain naturel.
On ne voit pas de quel élément du dossier le
recourant tire, en page 16 de son recours, l'affirmation selon laquelle ce
passage serait entièrement souterrain et parfaitement invisible depuis le
dessus. Au reste, la coupe transversale déjà citée ne fait état d'aucune
couverture, de terre par exemple (cf. art. 74 al. 3 RPE qui l'exige en
principe) au-dessus de la coque en béton.
d) A l'audience du 27 novembre 2018, le recourant a fait
valoir qu'à l'origine, le terrain naturel "bombait" dans la partie
centrale du passage piéton, qu'à l'endroit où il formait une bosse, il était 2
m plus haut qu'actuellement, et qu'il a creusé cette bosse de manière à ce que
le terrain présente une altitude constante de 490 m; le passage, dont la
couverture en béton se situe à une altitude de 490 m, serait ainsi totalement
enterré sur au moins les 3/4 de sa longueur.
Aucun des documents d'enquête ne fournit d'indication
sur le niveau du terrain naturel tout au long du passage piéton litigieux. Le
plan de situation du géomètre, du 26 juin 2017, fournit seulement l'altitude du
terrain naturel aux quatre angles de la maison D, notamment dans l'angle
sud-est (point 15 du géomètre coté à 486,0 m) mais ce n'est pas à cet endroit
qu'aboutit le chemin piétonnier puisqu'il se raccorde à la structure de
soutènement enterrée attenante à l'amont. Les plans d'architecte ne fournissent
pas non plus de coupe transversale de l'extrémité nord du chemin piétonnier.
Après l'audience, le tribunal a invité le recourant,
à sa requête, à produire des pièces permettant d'établir le profil du terrain
tout le long du passage B-D. Le recourant a adressé au tribunal, le 4 février
2019, notamment des photographies des lieux, ainsi que le plan de situation
pour enquête complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées
des cotes d'altitude, notamment à divers points situés à intervalles réguliers
du bord amont du passage piéton (à 490 m aux extrémités du passage et à
490,5 m aux points situés dans la partie centrale). Selon le recourant,
ces documents prouvent que le passage B-D est à 3/4 au moins en dessous du
terrain naturel.
La copie du plan de situation pour enquête
complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées des cotes
d'altitude est une pièce émanant du recourant et n'a donc aucune force
probante. Les photographies, au sol ou aériennes, ne permettent par nature pas
d'établir le niveau du terrain naturel en un quelconque point. Les autres
documents ne concernent pas le passage piéton litigieux, mais un autre passage.
Enfin, les deux derniers sont des variantes du projet litigieux (avec
couverture métallique ou couverture de terre végétale) sur lesquelles le
tribunal n'a pas à se prononcer.
Il convient dès lors de constater que les documents
produits par le recourant ne permettent pas d'établir le niveau du terrain
naturel là où le passage B-D prendrait place.
e) L
e passage n'étant
pas situé sous le terrain naturel pour au moins les 3/4 de son volume, il ne
peut être considéré comme enterré, et il doit par conséquent être pris en
compte dans la surface bâtie. Celle-ci étant épuisée par le bâtiment D, c'est à
juste titre que l'autorité intimée a refusé l'autorisation de construire.
5.
Le recourant fait aussi valoir que le passage couvert était dessiné sur
les plans sur la base desquels le permis de construire complémentaire a été
délivré le 8 février 2010.
Or, le permis de construire complémentaire délivré
le 8 février 2010 portait sur la parcelle 5426. Le recourant ne peut donc s'en
prévaloir concernant un élément qui était représenté sur les plans à titre
indicatif dès lors qu'il concernait une autre parcelle.
6.
C'est en vain que le recourant fait valoir que le passage entre les
maisons B et C sur la parcelle 5426 n'aurait pas été pris en compte dans la
surface à bâtir des immeubles A à C. Le fait n'est pas établi et même s'il
l'était, il ne suffirait pas à fonder une prétention du recourant à faire
appliquer en sa faveur le principe de l'égalité dans l'illégalité, qui suppose
une pratique dérogatoire constante de l'autorité.
7.
Enfin, c'est également en vain que dans son recours, le recourant croit
pouvoir tirer d'un précédent arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 qu'obligation lui
serait faite d'implanter le passage à l'altitude de 487,25 m: quelle que soit
sa rédaction (l'arrêt indique cette altitude au recourant
"s'il veut
maintenir un cheminement horizontal du bâtiment B au bâtiment D"
), un
arrêt de la CDAP ne peut pas avoir pour effet d'imposer avec force de chose
jugée la conception architecturale d'un projet futur différent du projet sur
lequel il statue.
8.
Dès lors que le projet ne peut pas
être autorisé pour cause de dépassement de la surface bâtie maximale en raison
du passage piéton entre les maisons B et D, il n'y a pas lieu de déterminer si,
comme le soutient la décision attaquée, l'escalier extérieur qui longe l'ascenseur
oblique doit être inclus dans la surface bâtie ni d'examiner le raisonnement
curieux de la décision attaquée qui fait abstraction d'une partie de la
structure de soutènement enterrée pour aboutir à la conclusion que cette
structure n'est pas suffisamment enterrée pour être considérée comme
construction souterraine.
9.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision
attaquée, confirmée. Le recourant, qui succombe, supporte les frais de justice
(art. 49 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD;
RSV 173.36]). La municipalité ainsi que les opposants B.________ et C.________
ont droit à des dépens, à la charge du recourant (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Montreux du 9 février 2018 est
maintenue.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge
du recourant.
IV.
Le recourant doit à la Commune de Montreux la somme de 2'000 (deux
mille) francs à titre de dépens.
V.
Le recourant doit à l'opposant B.________ la somme de 2'000 (deux mille)
francs à titre de dépens.
VI.
Le recourant doit à l'opposante C.________ la somme de 2'000 (deux
mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 30 août 2019
Le
président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.