vd_omni · EF.1994.0071 · 1995-10-03 · fr

SNC Maus & Cie c/ CEFI Lausanne | EF La Placette; locaux occupés par le propriétaire, d'où valeur locative estimée.VR: taux de capitalisation moyen de l'année précédant l'entrée en vigueur de l'EF (6 REFI) - dépôt (estimation de leur valeur) VV: méthode Joye - valeur à neuf de 520 fr. /m3 retenue par l'expert est exacte - taux de vétusté

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.10.1995 EF.1994.0071

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 3 octobre 1995
sur le recours interjeté par
SNC Maus &
Cie
, représentée par l'avocate Dominique Gay, rue de Candolle 20, 1205
Genève,
contre
les décisions rendues sur recours le 24 juin
1994 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
(ci-après: la CEFI) relatives à l'estimation fiscale des parcelles
no 10103 et 10855 situées à Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Etienne
Poltier, président; M. Antoine Rochat et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffier:
Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 10103,
située rue St-Laurent 3 et rue de la Louve, est dotée d'une surface totale de
314 m2; la parcelle no 10855, sise rue Pichard 3, rue St-Laurent 3-5-7-9 et
Place du Grand St.-Jean 5-7-9, comporte une surface totale de 2'360 mètres
carrés. Propriétés de la SNC Maus & Cie, elles accueillent respectivement
les bâtiments ECA no 5532 b et a, qui abritent eux-mêmes Les Grands Magasins
"La Placette" (surfaces de vente, bureaux, ateliers, restaurant,
dépôts), ainsi qu'un café (Cave Valaisanne) et un night-club (Club Paradou).
Ces deux bâtiments, construits entre 1960 et 1961, font l'objet de travaux, qui
ont débutés en 1991 et qui ont entraîné une nouvelle taxation (motif indiqué:
transformations) de l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et
les éléments naturels (ECA). Ceux-ci avaient déjà fait l'objet de rénovations
en 1976.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale, et après une séance sur place en date du 24 août 1993 en
présence de représentants de la propriétaire intéressée, la CEFI a, par
décisions des 13 et 15 décembre 1993, estimé la parcelle no 10855 à 39'271'000
fr. (l'ancienne estimation s'élevait à 17'023'000 fr.) et la parcelle no 10103
à 3'929'0000 fr. (l'ancienne estimation s'élevait à 1'238'000 fr.).
Suite aux recours
formés par l'intéressée contre cette décision, l'autorité intimée a communiqué,
les 23 décembre 1993 et 14 janvier 1994, les calculs des estimations.
En ce qui concerne la
parcelle no 10103, elle a déterminé un revenu locatif de 304'000 fr. (en se
fondant sur une surface de vente de 870 m2 à 350 fr.) et a choisi un taux de
capitalisation moyen de 7 3/4%.
S'agissant de la
parcelle no 10855, elle a indiqué ce qui suit:
"Revenu locatif :
Bureaux:
530 m2 à 300 fr.                                 Fr.              159'000.-
Surface vente:
5750 m2 à 350 fr.                               Fr.                  2'012'500.-
Atelier:
300 m2 à 120 fr.                                 Fr.                36'000.-
Restaurant:
900 m2 à 350 fr.                                 Fr.              315'000.-
Dépôts:
3450 m2 à 100 fr.                               Fr.              345'000.-
Sous-sol dépôts:
700 m2 à 80 fr.                                   Fr.                56'000.-
Fr.                  2'923'500.-
Club Paradou + Cave valaisanne:         Fr.              120'000.-
Total valeur locative:                                                                               Fr.                  3'043'500.-
Taux de capitalisation moyen:                                                                                7
3/4%
Estimation fiscale                                                                                   Fr.                39'271'000.-"
Les parties se sont
encore rencontrées le 23 février 1994.
Le 15 avril 1994, SNC
Maus & Cie a maintenu ses recours, en se fondant sur deux rapports
d'expertises effectués, à sa demande, par la Régie de Rham et par M.
Dallenbach, architecte, dont elle a adressé un exemplaire de chacun à l'intention
de la commission.
Le 24 juin 1994, la
CEFI a rejeté les recours formés par l'intéressée contre ces décisions.
S'agissant de la parcelle no 10855, elle a retenu les éléments suivants:
"Valeur de
rendement                                          Valeur vénale
Valeur locative:                    Fr.                  2'935'500.-                               Valeur
bâtiment:            Fr.  50'398'000.-
Taux de capitalisation:                             8,5%    Vétusté
admise:                               -25%
Valeur de rendement             Fr.                34'535'294.-                               Valeur
bâtiment nette:   Fr.  37'798'500.-
Rép.
surf. 2'308/2'622:      Fr.                33'271'906.-
Valeur
terrain:                  Fr.                11'800'000.-
Total
valeur vénale:          Fr.                45'071'906.-
Moyenne
valeur de rendement + valeur vénale
=                  Fr.                     39'803'600.-"
2
Pour la parcelle no 10103, la
commission a effectué le calcul suivant:
"
Valeur de
rendement                                          Valeur vénale
Valeur locative:                    Fr.               304'500.-                                     Valeur
bâtiment:            Fr.  50'398'000.-
Taux de
capitalisation:
8,5%       Vétusté admise:                               -25%
Valeur de rendement:            Fr.                  3'582'353.-                               Valeur
bâtiment nette:   Fr.  37'798'500.-
Rép.
surf. 314/2'622:        Fr.                  4'526'594.-
Valeur
terrain:                  Fr.                  1'570'000.-
Total
valeur vénale:          Fr.                  6'096'594.-
Moyenne
valeur de rendement + valeur vénale
= Fr. 4'839'473.-"
2
Dans les
deux cas, le calcul de contrôle effectué a donc révélé une valeur supérieure
aux estimations communiquées, si bien que la commission a maintenu celles
notifiées précédemment
.
C.                    Par actes des
30 juin et 15 juillet 1994, SNC Maus & Cie a saisi le Tribunal
administratif (ci-après: le tribunal) d'un recours dirigé contre les deux
décisions rendues sur recours par la commission s'agissant des parcelles nos
10103 et 10855. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés
plus loin dans la mesure utile. La recourante conclut principalement à
l'annulation des décisions attaquées et (subsidiairement, même si l'acte ne le
dit pas expressément) à ce que la valeur d'estimation des parcelles en question
soient fixées conformément aux avis des experts, à savoir, - 3'855'000 fr. pour
la parcelle 10103 - 33'162'000 fr. pour la parcelle 10855.
Le 29 août
1994, la CEFI a transmis à l'autorité de céans le dossier des deux parcelles
litigieuses, en rappelant les paramètres communiqués à la recourante les 23
décembre 1993 et 14 janvier 1994, fondant ses décisions initiales.
A la
demande du juge instructeur, l'autorité intimée et le Chef de service du
cadastre et du registre foncier se sont déterminés les 28 septembre et 26
octobre 1994 sur la question de l'application de la méthode Joye en général et
dans le cas particulier.
Le tribunal
a tenu audience en date du 14 décembre 1994 en présence de Me Dominique Gay, MM
Frischknecht et Walther pour la recourante, de M. Dallenbach, architecte
consulté en qualité d'expert par la recourante, et de MM. Bélaz et Desclouds
pour la Régie de Rham SA. L'autorité intimée n'était pas représentée. A cette
occasion, le tribunal a procédé une inspection locale en présence des
comparants qui ont été entendus dans leurs explications.
L'instruction
s'est poursuivie à l'issue de l'audience: interpellée, l'autorité intimée a
complété le 9 janvier 1995 sa position. Le 31 mars 1995, la recourante s'est à
son tour déterminée, en produisant un document émanant de M. Dallenbach mettant
en évidence la différence de surfaces nettes retenues par l'expertise (12'922
m2) et par la commission (12'500 m2):
Expertise                                   CEFI
Bureaux
565                                             530
Surfaces de vente                                                6'509                                          6'620
Restaurant                                                       741                                             900
Atelier                                                             247                                             300
Cuisine                                                            500
Dépôts                                                          3799                                                3'450
Sous-sols dépôts                                             561                                             700
Totaux
12'922                                         12'500
Hors surf. Cave valaisanne                                                    90
N. Club Paradou                                                                 125
La CEFI a
répliqué les 16 mai et 1er juin 1995, en produisant divers documents
établissant le montant des valeurs locatives de diverses surfaces commerciales.
La recourante a dupliqué le 20 juin 1995.
Le tribunal
a statué sans tenir de nouvelle audience.
Considérant en droit:
1.
a) La recourante reproche à l'autorité
intimée d'une part la motivation sommaire de ses décisions et d'autre part, de
ne pas être entrée en matière sur les motifs qu'elle avait soulevés devant elle
dans le cadre de la procédure de recours.
b) Dans un arrêt EF 93/068 du 23 février 1995,
le tribunal a considéré qu'il n'était pas excessif d'attendre des commissions
de district qu'elles mentionnent à tout le moins le calcul simple conduisant au
résultat de l'estimation, soit l'état locatif et le taux de capitalisation
retenus. Il a également jugé que les décisions rendues par la CEFI sur recours
- comparables aux décisions prononcées sur réclamation par les autorités
fiscales - souffrait d'un déficit de motivation non négligeable; il a toutefois
constaté que ce vice avait été réparé dans le cadre de la procédure devant
l'autorité de céans, si bien qu'il ne conduisait pas à l'annulation des
décisions attaquées.
c) Ces considérations doivent être reprises ici,
en relevant que la recourante ne conclut pas à l'annulation des décisions
attaquées pour violation du droit d'être entendu.
2.                     a) Les décisions attaquées ont été prononcées
dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des immeubles si
bien qu'il n'y a pas lieu de prendre en considération les travaux en cours qui
entraîneront ultérieurement une mise à jour de l'estimation fiscale aujourd'hui
litigieuse arrêtée en révision générale, conformément à l'art. 20 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI).
3.                     a) En l'espèce, la commission a d'abord déterminé
le revenu locatif des immeubles de la recourante - locaux que celle-ci occupe
en majeure partie - en se fondant sur la composition de ceux-ci (elle a ainsi
arrêté un prix au m2 en fonction de la destination des différentes surfaces des
immeubles). Elle a ensuite capitalisé le revenu locatif à un taux moyen de
7,75%, pour obtenir ainsi l'estimation fiscale. Dans le cadre de la procédure
de recours, elle a indiqué, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de
capitalisation de 8,5%; elle a défini la valeur vénale des immeubles litigieux
en se fondant sur une recherche de la valeur intrinsèque de ceux-ci. Le
résultat de ce calcul de contrôle l'a amenée à confirmer sa première
estimation.
La recourante reproche
en substance à l'autorité intimée de n'avoir tenu compte ni de la spécificité
des immeubles à évaluer, ni de l'avis des experts qu'elle a consultés.
b) S'agissant plus
précisément de la valeur de rendement, la recourante ne revendique plus à ce
stade de la procédure que cette valeur soit déterminée d'après le chiffre
d'affaires (en application de l'art. 27 REFI); à juste titre, à première vue
(mais point n'est besoin d'examiner la question plus avant compte tenu de la
position adoptée par les parties), dès lors que cette disposition ne vise pas
les grandes surfaces, mais seulement des établissements particuliers, les
hôtels notamment. Elle admet la valeur locative arrêtée par la CEFI pour la
parcelle no 10103. En revanche, elle critique la valeur locative attribuée à la
parcelle no 10855, plus particulièrement l'estimation de ses dépôts, ainsi que
le taux de capitalisation choisi dans les deux cas par la commission. Elle
préconise un taux de capitalisation de la 9% s'agissant de la valeur de
rendement
aa)
En vertu des art. 5 et 7 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la
valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du
5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le
genre d'immeuble.
S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI
prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du
taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 ci-dessus,
auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien,
ce revenu variant dans la règle de 6 à 9%. Lorsqu'une partie de l'immeuble est
occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est
pas connu, la commission l'évalue.
bb) Les Instructions pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le
Chef du Département des finances (en abrégé: les instructions) indiquent,
s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la
base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif
auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5%.
cc) Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué
par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens,
constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des
loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre,
il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans
l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est
supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que
soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler,
Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi
la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail,
1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond
relativement bien à la réalité économique; elle tient compte de manière
correcte, voire large, selon les auteurs cités, des divers frais annuels et
périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Dans sa jurisprudence,
le Tribunal administratif applique ainsi, en règle générale, pour le calcul de
la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur
au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal
administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380
et ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994). Dès lors
qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une
hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus
d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif,
arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031 et EF 93/073 déjà cités).
dd) La recourante soutient qu'il faut se fonder
sur la date du 31 décembre 1992 pour calculer l'état locatif et se baser sur le
taux hypothécaire de référence en vigueur à cette époque, soit 7 %. Partant,
elle en déduit qu'un taux de capitalisation de 9% est adéquat s'agissant de la
valeur de rendement. La commission, quant à elle, rappelle que "
les
instructions sont muettes sur la date des états locatifs à retenir
" et
que "
la date des états locatifs pris en considération doit dans tous
les cas être arrêtée au plus tard au 31.12.1992, qui correspond à l'entrée en
vigueur des nouvelles estimations pour les immeubles administratifs et
commerciaux
".
La jurisprudence rappelée plus haut (lit. cc)
convient sans difficulté s'agissant d'immeubles de rendement loués à des tiers,
notamment ceux affectés au logement; l'évolution du taux hypothécaire va de
pair - sous réserve d'un certain décalage - avec celle des loyers et, partant,
avec les états locatifs déterminants. Cette corrélation, durant la période
récente, est moins étroite dans le cas des surfaces commerciales louées à des
tiers, dans la mesure où l'augmentation des taux hypothécaires n'a pas entraîné
systématiquement des hausses de loyer pour de tels locaux. En l'occurrence,
l'on se trouve en présence de surfaces utilisées, pour l'essentiel, par le
propriétaire lui-même; la valeur locative de celles-ci a été estimée (à 350
fr./m² de surface de vente notamment) et les parties paraissent admettre que
cette valeur n'a pas varié durant les années 1991-1992, malgré l'augmentation
du taux hypothécaire déterminant de 5,75% à 7%. Quoi qu'il en soit des
remarques qui  précèdent, le tribunal estime devoir s'en tenir à la
jurisprudence précitée pour des motifs d'égalité de traitement, cela même en
présence de valeurs locatives estimées; il reste à arrêter la date déterminante
dans un tel cas.
L'art. 6 REFI prévoit que la valeur de rendement
des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de
l'année précédente. Les estimations fiscales des immeubles commerciaux,
arrêtées en révision générale, devant entrer en vigueur au 1er janvier 1993, il
convient, conformément à cette disposition, à tout le moins en l'absence d'un
état locatif arrêté à une date donnée, de se fonder sur le taux hypothécaire de
référence en 1992. Celui-ci était de 6 3/4 % entre le 1er janvier et le 31
juillet 1992; il s'est élevé à 7 % du 1er  août au 31 décembre 1992. Vu la
variation du taux durant l'année précédant l'entrée en vigueur des estimations
fiscales litigieuses, il est équitable de se baser sur la moyenne de celui-ci
durant l'année 1992 ((7 x 6,75 %) + (5 x 7%) : 12), soit sur un taux
hypothécaire de 6,85 %, majoré de deux points conformément à la jurisprudence
rappelée ci-dessus.
En résumé, le tribunal parvient à la conclusion
que la valeur de rendement doit être calculée en fonction d'un taux de
capitalisation de 8,85 % (6,85 % + 2 points) et non de 8,5 %, comme le
retiennent les décisions attaquées.
Dans la mesure où le tribunal retient le taux
hypothécaire moyen de l'année 1992, il faut prendre en considération le loyer
encaissé en 1992 par la recourante de la part de la Cave valaisanne et le Night
Club Paradou (et non celui de 1990 sur lequel la CEFI s'est fondée), soit
133'000 fr. au lieu de 120'000 francs.
ee) Dans le cadre de la détermination de la valeur
locative de ses bâtiments, la recourante ne critique que le prix au m2 retenu
par la CEFI pour les dépôts de la parcelle no 10855. Elle fait valoir que le
paramètre arrêté entre 80 fr. et 100 fr. est trop élevé, à dires d'experts, qui
préconisent des valeurs oscillant entre 60 fr. et 40 fr. le m2, au vu du
caractère vétuste, peu pratique de ces entrepôts qui sont particulièrement bas
de plafond, éloignés du seul quai de déchargement et quasiment inutilisables
pour le bâtiment de l'oisellerie. De son côté, la commission se prévaut de cas
dans lesquels les dépôts de différentes surfaces commerciales ont été évalués
en moyenne à 100 fr. le mètre carré, voire plus. La recourante rétorque que ses
dépôts ne sauraient être comparés à ceux dont sont dotées les grandes surfaces
commerciales nouvellement construites et qui ont été conçues en vue d'une
gestion moderne de leur stock.
Les chiffres avancés par la commission résultent
du prix des loyers au m2 exigés en 1994. La comparaison faite donc être nuancée
pour tenir compte du fait qu'à cette époque les loyers accusaient une baisse
qui allait en s'amplifiant. Or, en l'espèce, la situation doit être appréciée
en fonction des conditions du marché
existant pendant la
période déterminante pour la première étape de la révision générale, soit
1991-1992, sans tenir compte de l'évolution postérieure à la période décisive
(dans ce sens, arrêt EF 93/083 du 5 juillet 1995). Dans un arrêt EF 94/0013 du
15 août 1994, le tribunal a confirmé les paramètres que la CEFI avait arrêtés à
60 fr. le m2 pour des dépôts au sous-sol, à 100 fr. le m2 à l'égard d'ateliers
et dépôts au rez-de-chaussée et à 40 fr. le m2 s'agissant d'un ancien hangar
transformé en dépôt de matériel. Cela étant, les prix retenus dans le cas
particulier n'apparaissent pas pour autant excessifs; ils sont, en effet,
sensiblement en dessous de la fourchette indiquée par les instructions, qui
prévoient pour les ateliers et dépôts fermés en zone urbaine un prix oscillant
entre 120 fr. et 220 fr. le m2; à ceci s'ajoute le fait que pour la recourante,
ces dépôts conservent, malgré leurs défauts, une utilité évidente.
Dans
le cadre de la présente procédure, la recourante propose un nouveau calcul des
surfaces des bâtiments litigieux. Le tribunal constate que la CEFI s'était
pourtant fondée initialement sur les données fournies par la recourante
elle-même. Dans la mesure où l'autorité intimée ne s'oppose à une modification
des m2 retenus, le tribunal se rallie aux calculs proposés et obtient ainsi la
valeur de rendement suivante pour la parcelle no 10855:
Bureaux:
565 m2 à 300 fr.                                      Fr.              169'500.-
Surface vente:
6509 m2 à 350 fr.                                    Fr.                  2'278'150.-
Atelier:
247 m2 à 120 fr.                                      Fr.                29'640.-
Restaurant:
741 m2 à 350 fr.                                      Fr.              259'350.-
Dépôts:
4299 m2 à 100 fr.                                    Fr.              429'900.-
Sous-sol dépôts:
561 m2 à 80 fr.                                        Fr.                44'880.-
Fr.                  3'211'340.-
Club Paradou + Cave valaisanne:              Fr.              133'000.-
Total valeur locative:                                                                                         Fr.                3'344'340.-
Taux de capitalisation :                                                                                     8,85%
Valeur de rendement                                                                                        Fr.
37'789'200.-
La valeur de rendement s'élève par ailleurs
à 3'435'000 fr. (304'000 francs au taux de capitalisation de 8,85 %) pour la
parcelle no 10103.
c) Il faut ensuite examiner l'aspect de la
valeur vénale retenue par la commission pour les deux parcelles en question.
aa) Aux termes des art. 2 al. 3 LEFI et 8 REFI,
la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en
tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie
en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
bb)
Les instructions prévoient que
la valeur vénale des immeubles locatifs, à défaut d'indications, peut être
obtenue également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la
règle à 6 à 6,5% selon le genre d'immeuble.
cc) Il est communément admis qu'il est
extrêmement difficile, en l'absence de transferts onéreux, d'arrêter de manière
sûre des valeurs vénales immobilières, ce d'autant plus en période de
turbulences financières. A cet égard, si la méthode de la valeur intrinsèque
est une méthode d'évaluation couramment utilisée, elle présente néanmoins
l'inconvénient majeur d'aboutir à un résultat qui dépend fortement de la valeur
attribuée aux paramètres pris en compte (Martin Hoesli, André R. Bender,
L'expert-comptable suisse 6/93, p. 387 et ss). Les premiers résultats pour
Genève d'une étude tendant à la "création d'indices de l'immobilier
suisse" démontrent que le m3 SIA, le m2 et la pièce constituent des
indices qui suivent la même tendance en raison de la relation évidente qui
existe entre la surface, le volume et le nombre de pièces; ces résultats
révèlent, en revanche, que les prix de l'immobilier ont augmenté en 1991, puis
ont accusé une chute vertigineuse en 1992 (André R. Bender, Martin Hoesli,
Brahim Gacem, L'expert-comptable suisse, 1-2/94, p. 33 et ss, spécialement
p. 37).
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal
administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un
rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même
constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de
capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale;
taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais
trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15
janvier 1993 déjà cité). Il a toutefois précisé qu'il n'en résultait pas encore
que la valeur de rendement et la valeur vénale seraient identiques. L'autorité
de céans a confirmé plus récemment qu'en dépit du tassement que connaissait
actuellement le marché immobilier, il subsistait néanmoins un certain écart
entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à
Lausanne. Elle a considéré que cette différence s'expliquait par le fait que
les immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique
conservaient une valeur-refuge indépendamment de leur valeur de rendement
(arrêts EF 93/051 et 93/052 du 25 janvier 1994 et réf. citées).
Certains acteurs économiques du marché
immobilier suggèrent aujourd'hui de calculer la valeur vénale d'un immeuble en
partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la
valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer
un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction
92/1):
Valeur
vénale = valeur intrinsèque + (2 x valeur de rendement)
3
Selon cette méthode (désignée plus loin sous le
vocable de "méthode Joye", quand bien même il s'agit d'une méthode
couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en
évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en
fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient
d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est
usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui
accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de
la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de
l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur
vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode
suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer
la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du
Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA
c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre
Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht
des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées; cette
méthode constitue d'ailleurs une variante simplifiée de celle que préconise le
Manuel d'estimation de l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation
d'immeubles, lequel recommande de faire varier le facteur de pondération
appliqué à la valeur de rendement; pour un exemple, v. TA FR StE 1995 B 95.21
no 5). Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises:
cette méthode a été employée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18
octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts
EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin
1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF
94/028 du 15 juin 1994). Un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995) a
encore précisé qu'en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la
méthode Joye doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation
habituelle (par capitalisation, pour le calcul de la valeur vénale d'un
immeuble sis dans le district de Lausanne, de l'état locatif au taux de 6,95%)
pour le motif que la méthode précitée bénéficie d'une large reconnaissance
actuellement dans les milieux immobiliers et qu'elle permet de cerner de
manière optimale la valeur du marché, partant la valeur vénale au sens défini
par l'art. 2 al. 4 LEFI. Dans cette affaire, le tribunal a considéré qu'il
était correct d'utiliser un seul et même taux de capitalisation pour le calcul
de la valeur de rendement, dans les deux étapes successives de la démarche
(soit dans le cadre du calcul de la valeur de rendement, puis dans celle de la
valeur vénale selon la méthode Joye), car on aboutissait ainsi à un
rapprochement réel, conforme à l'évolution économique, entre valeur de
rendement et valeur vénale.
dd) En l'espèce, la
commission, qui a déterminé la valeur vénale des parcelles litigieuses en se
fondant, dans sa décision rendue sur recours, sur une recherche de la valeur
intrinsèque de celles-ci (dans d'autres affaires, elle avait déterminé la
valeur vénale d'immeubles situés à Lausanne en capitalisant la valeur de
rendement de ceux-ci à un taux de 6,95%, puis effectué un calcul de contrôle en
recherchant la valeur intrinsèque de ceux-ci), n'a pas appliqué la méthode Joye
dans le cas particulier.
Le tribunal a retenu
la méthode précitée, en raison de ses effets modérateurs de nature à traduire
le tassement des valeurs immobilières; un tel constat s'impose surtout à
l'égard d'immeubles commerciaux, particulièrement frappés par la chute des
prix. On ne saurait toutefois aller au-delà en retenant dans le cas d'espèce
une pondération plus poussée encore que celle retenue dans la méthode Joye,
dans la mesure où il s'agit de traiter des valeurs au 31 décembre 1992 et que
les biens-fonds examinés ici sont spécialement bien situés au centre ville.
ee) S'agissant plus
précisément des paramètres fixés dans le cadre de la détermination de la valeur
intrinsèque et pris en considération par le biais de la méthode Joye, la
recourante conteste la valeur à neuf des bâtiments, ainsi que le coefficient de
vétusté arrêtés par la commission.
En ce qui concerne le
premier aspect, la recourante se prévaut du fait que la commission a arrêté à
708 fr. le m3, alors que l'expert Dallenbach se fonde, quant à lui, sur une
valeur à neuf de 520 fr. le m3. La jurisprudence, quant à elle, considère qu'il
est correct d'estimer la valeur à neuf d'un bâtiment à 500 fr. le m3, car il
s'agit d'un prix moyen de construction correspondant à une qualité standard
usuelle (notamment, arrêt EF 93/068; EF 93/083 déjà cités). Il n'est pas
douteux, aux yeux du tribunal, que le prix fixé par la CEFI en se basant sur la
police ECA est excessif et nullement justifié par les circonstances. Le prix du
volume proposé par l'expert apparaît, quant à lui, raisonnable, au vu des
installations spéciales (escalators) dont est équipé un grand magasin. Le
tribunal fait ainsi sienne l'appréciation de l'expert sur ce point et retient
une valeur à neuf pour le bâtiment litigieux de 36'992'000 fr. au total (71'138
m3 à 520 fr.).
Enfin, il reste à
analyser le problème de la vétusté. La commission a fait application d'un
coefficient de 25%. La recourante, quant à elle, préconise de tenir compte
d'une dépréciation de 1,5% par année (depuis 1976, date des dernières
transformations, jusqu'en 1994), soit de 27%. Les instructions recommandent
d'employer un facteur de pondération en fonction de l'âge du bâtiment (1% par
année jusqu'à vingt ans d'âge, de 0,25% de 21 jusqu'à 60 ans et au-delà de 60
ans, jusqu'à 30% au maximum). Si l'on prend en considération l'année de
construction du bâtiment, soit 1960-1961, le taux de vétusté retenu est
assurément généreux (il devrait être de 22,75% d'après les instructions en tenant
compte de la période 1961 1992), ce d'autant plus que cette construction a subi
des transformations en 1976. A l'aide d'un taux de vétusté de 25%, l'autorité
de céans parvient à une valeur actuelle de 27'744'000 fr. au total.
ee) A ce stade, il convient
de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle
de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre
de 5%, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être
négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont
disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993
et EF 93/073 déjà cité).
A l'aide des
paramètres dégagés ci-dessus (valeur à neuf de 520 fr./m3, coefficient de
vétusté de 25%), le tribunal dégage les valeurs suivantes:
Parcelle no 10103
:
valeur du terrain (non contestée)                            Fr.                    1'570'000
.-
valeur actuelle du bâtiment: 27'744'000 fr.
Répartition surface 314/2622                                  Fr.                    3'322'500.-
valeur intrinsèque                                                    Fr.                    4'892'500.-
valeur de rendement:
304'000.- au taux de capitalisation de 8,85%
Fr.
3'435'000.-
valeur vénale, selon la méthode Joye                     Fr.                    3'920'800.-
estimation fiscale                                                    Fr.                    3'678'000.-
estimation fiscale retenue par la CEFI                    Fr.                    3'929'000.-
Différence avec l'EF attaquée:                                Fr.                251'000.-,
soit 6,4%.
Dans le cas particulier, le résultat obtenu
par l'autorité de céans conduit à la réforme de la décision attaquée en ce sens
que l'estimation fiscale de la parcelle no 10103 est arrêtée à 3'678'000.-
francs.
Parcelle no 10855
:
valeur du terrain (non contestée)                            Fr.                  11'800'000
.-
valeur actuelle du bâtiment: 27'744'000 fr.
Répartition surface 2308/2622                                Fr.                  24'421'000.-
valeur intrinsèque                                                    Fr.                  36'221'000.-
valeur de rendement:
3'344'340 fr. au taux de capitalisation de 8,85%     Fr.                  37'789'200.-
valeur vénale, selon la méthode Joye                     Fr.
37'266'500.-
estimation fiscale (art. 2 al. 2 LEFI)                        Fr.                  37'266'000.-
estimation fiscale retenue par la CEFI                    Fr.                  39'271'000.-
Le tribunal obtient
ainsi une valeur vénale non seulement inférieure à la valeur de rendement, mais
encore inférieure de fr. 2'005'000.- à l'estimation fiscale arrêtée par la
CEFI; cette somme, qui représente une différence de l'ordre de 5,1 %, est
constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de la commission. La décision
attaquée doit dès lors être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 10855 est arrêtée à Fr. 37'266'000.-.
4.                     Compte tenu des
conclusions prises par la recourante, le recours est partiellement admis, pour
l'une, comme pour l'autre parcelle. En application de l'art. 55 al. 2 LJPA, il
se justifie en définitive de statuer sans frais ni dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     Les décisions
rendues sur recours le 24 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne (ci-après : la CEFI) sont réformées en ce
sens que:
- l'estimation
fiscale de la parcelle no 10103 de Lausanne est arrêtée à 3'678'000 francs et
- l'estimation
fiscale de la parcelle no 10855 située à Lausanne est fixée à 37'266'000
francs.
III:                     Il n'est pas
perçu d'émolument, ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 3 octobre 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.