vd_omni · FO.2007.0012 · 2008-01-30 · fr

X._______ c/Y.________, Commission foncière rurale Section II, Département de l'économie | Le principe inquisitorial impose à l'autorité d'établir d'office l'ensemble des faits déterminants avant de se prononcer. Admission du recours de l'Office fédéral et de la justice et renvoi du dossier à la Commisson foncière rurale section II afin que celle-ci complète l'instruction sur les faits déterminants pour établir si la condition relative au financement entièrement suisse de l'acquisition de 2 parcelles à 4.******** est remplie.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.01.2008 FO.2007.0012

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
30 janvier 2008
Composition
M. François Kart, président; MM. Antoine Thélin et
Antoine Rochat, assesseurs.
Recourant
A.________,
à 1.********,
Autorité intimée
Commission foncière rurale Section
II,
à Lausanne,
Autorité concernée
Département de l'économie,
Secrétariat
général,
à Lausanne,
Tiers intéressé
B.________
,
représentée par Alain Colombara,
Notaire, à Morges,
Objet
Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière,
Section II, du 1er juin 2007 (acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger)
Vu les faits suivants
A.
Le 29 juin 2006, B.________ en formation a déposé une
requête devant la Commission foncière Section II (ci-après: la Commission
foncière) tendant à faire constater le non-assujettissement à la loi fédérale
du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41) de la constitution de cette société et de
l'acquisition par cette dernière des parcelles no 2.******** et 3.******** du
cadastre de la Commune d'4.********, d'une surface totale de 40'693 m2, en vue
d'y construire des logements.
B.
Par décision du 22 septembre 2006, la Commission foncière
a constaté que la constitution de la société B.________ et l'acquisition par
dite société des parcelles no 2.******** et no 3.******** de la Commune d'4.********
n'étaient pas soumises au régime de l'autorisation, dite décision étant soumise
à la condition suspensive que le financement entièrement suisse de
l'acquisition des parcelles no 2.******** et 3.******** de la Commune d'4.********
- financement privé et prêt bancaire - soit définitivement établi avant
l'inscription au registre foncier du transfert de propriété des parcelles en
cause et ce auprès de la Commission pour nouvelle décision.
C.
En date du 1
er
juin 2007, la Commission
foncière a rendu la décision suivante:
"(...)
Vu la requête présentée le 3
avril 2007 par le notaire Alain Colombara à Morges, en vue d'obtenir pour la
société B.________ (anciennement B.________), dont le siège sera à 4.********,
une décision constatant que la condition suspensive à laquelle ont été
soumises, par la Commission de céans, sa constitution d'une part et
l'acquisition par elle-même des parcelles No 2.******** et No 3.******** de la
Commune d'4.******** d'autre part est remplie,
vu les pièces du
dossier et les explications reçues,
vu en particulier les lettres du
notaire Alain Colombara, des 16 et 31 mai 2007,
vu la décision de la Commission
de céans, du 22 septembre 2006, selon laquelle, d'une part, la constitution de
la société requérante et l'acquisition par elle-même des parcelles précitées
n'étaient pas assujetties au régime de l'autorisation, et, d'autre part, cette
constitution et cette acquisition étaient soumises à la conditions suspensive
expresse que le financement entièrement suisse de l'acquisition des parcelles
et des constructions des logements envisagés soit définitivement établi,
considérant que le prix de vente
des parcelles en cause est de Fr. 12'000'000, plus intérêts à 5 % dès le 14
juillet 2006,
Que ce prix sera payé intégralement
par un prêt de la 5.******** de Fr.13'500'000.--, couvrant en plus les frais
d'acquisition, les intérêts contractuels de la vente et les premiers frais
d'étude du projet,
Que ce crédit est soumis aux
conditions suivantes :
-             cession d'une cédule hypothécaire au porteur de
fr.13'500'000.-- grevant en premier rang les parcelles 2.******** et 3.********
d'4.********;
-             sûreté complémentaire sous forme d'une garantie
bancaire de remboursement à première réquisition de fr.6'500'000.-- à fournir
par une banque suisse ou étrangère;
-             Nantissement d'avoirs par la requérante à
concurrence de fr.785'000.-- à verser sur un compte à ouvrir pour le paiement
des intérêts du crédit pendant 14 mois;
Que le financement par le prêt usuel d'une
banque suisse, la 5.******** en l'occurrence, doit être considéré comme suisse;
Que la 5.******** a accepté que la garantie
bancaire qu'elle a exigée soit fournie par la banque 6.******** (Suisse), dont
le siège est à Bâle, mais qui est détenue par un groupe étranger,
Qu'il s'agit d'un établissement bancaire
autorisé par la Commission fédérale des banques,
Que la garantie fournie ne vise qu'à pallier la
défaillance éventuelle de la requérante et ne donne aucun pouvoir à la banque
étrangère sur les immeubles concernés,
Qu'elle apparaît ainsi comme une garantie
usuelle que pourrait fournir une banque suisse,
Qu'elle peut donc être acceptée,
Que le nantissement d'avoirs auprès de la 5.********
pour couvrir les intérêts du crédit sera effectué par M. C.________, futur
actionnaire de la requérante, ressortissant belge qui remplit les conditions
d'octroi d'un permis B et qui, dans le système en vigueur jusqu'au 1
er
juin 2007, était au bénéfice d'un permis L vu l'épuisement du contingent,
Que M. C.________ est domicilié à 7.********,
Que l'on peut donc considérer que sa part du
financement, émanant d'un ressortissant de la Communauté européenne domicilié
en Suisse, est équivalente à celle d'un ressortissant suisse,
Que le financement de la construction sera
assuré par la 5.******** pour ce qui concerne les études préalables, les
équipements, ainsi que la construction d'un ou deux chalets témoins,
Que, comme relevé plus haut, ce financement
doit être considéré comme suisse,
Que, pour le restant des chalets, il est prévu
que la construction soit autofinancée par des ventes sur plan,
Que cette forme de financement doit être
acceptée dans la mesure où les acheteurs sont suisses,
Qu'en cas d'acquisition par des personnes
domiciliées à l'étranger au sens de la législation sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger, il y a lieu d'attirer l'attention
de la requérante sur le fait qu'aucune partie du prix de vente ne pourra être
mise à sa disposition avant l'octroi d'une unité du contingent par la
Commission de céans,
Qu'en outre, il convient de rappeler que la
Commission de céans n'entrera en matière pour attribuer des unités du
contingent que pour autant que la propriété par étages soit constituée le cas
échéant, que le permis de construire soit délivré et que les travaux soient en
cours ou au moins fixés à une date rapprochée, la réalisation de ces conditions
étant examinée de cas en cas,
Que, par ailleurs, l'octroi dans le temps
d'unités du contingent dépend des unités disponibles et que, si la situation
actuelle se maintient, la requérante ne peut pas compter obtenir l'attribution
immédiate d'unités lors du dépôt des requêtes d'autorisations d'acquérir,
Que cela étant précisé, il y a lieu d'admettre
que la condition suspensive imposée à la requérante peut être considérée comme
remplie et qu'en conséquence, elle peut procéder d'une part à sa constitution
et d'autre part à l'acquisition des parcelles en cause,
LA COMMISSION
FONCIERE II
Constate
que
la condition suspensive
imposée par la décision de la Commission de céans du 22 septembre 2006 pour la
constitution de la société B.________ (anciennement B.________), dont le siège
sera à 4.********, et pour l'acquisition par elle-même des parcelles 2.********
et 3.******** de la Commune d'4.********
est réalisée
.
(...)"
D.
L'A.________ s'est pourvu contre cette décision auprès du
Tribunal administratif (actuellement Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal) le 16 juillet 2007 en concluant à son annulation et au
renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle instruction et
nouvelle décision.
Dans son pourvoi, la recourante relève que, outre le
prêt de la 5.********, le financement de l'acquisition des parcelles repose
également sur la garantie constituée par le nantissement effectué par M. C.________
auprès de la 5.******** d'avoirs à concurrence de fr.785'000.-- destinés au
paiement des intérêts du crédit pendant 14 mois. Le recourant conteste le
constat figurant dans la décision attaquée selon lequel il serait démontré que
M. C.________ est domicilié à 7.******** et il demande que l'autorité intimée
procède à une instruction complémentaire sur ce point. Accessoirement, il
demande que soit également vérifié le rôle de la société 8.******** dont M. C.________
est président. Enfin, le recourant demande que soient clarifiés les termes et
conditions de la garantie apportée par la banque 6.******** (Suisse) SA.
E.
Le 16 août 2007, le Département cantonal de l'économie a
indiqué qu'il n'avait pas d'observations particulières à présenter. La Commission
foncière a renoncé à déposer des observations et renvoyé à sa décision. B.________
a déposé des observations le 12 septembre 2007 en concluant implicitement au
rejet du recours. Le recourant a déposé des observations complémentaires le 3
octobre 2007.
Considérant en droit
1.
Le recourant soutient que la Commission foncière a
instruit insuffisamment sur des faits qui sont décisifs pour déterminer si le
financement de l'acquisition des parcelles no 2.******** et no 3.******** d'4.********
par B.________ est conforme à la LFAIE. Dans ce cadre, il soutient que les
faits suivants n'auraient pas été correctement instruits par l'autorité
intimée:
- existence d'un domicile à 4.******** de M. C.________;
- liens entre la société 8.********, dont C.________
est le président, et le financement de l'acquisition des parcelles;
- éléments permettant de déterminer si la garantie
fournie par la banque 6.******** (Suisse) SA est ou non soumise au régime de
l'autorisation selon la LFAIE, et en particulier si elle place son auteur,
ainsi que la ou les personnes qui y sont à la source, dans une position
analogue à celle d'un propriétaire.
a) Entrée en vigueur le 1
er
janvier 1985,
la LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans
le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1
er
LFAIE). Selon l'art. 2 al. 1 LFAIE, l'acquisition d'immeubles par des personnes
à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale
compétente. Par acquisition d'immeubles, on entend notamment l'acquisition
d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle
du propriétaire d'immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). Selon l'art. 1 al. 2 let.
a de l'ordonnance du Conseil fédéral du 1
er
octobre 1984 sur
l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS
211.412.411), par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position
analogue à celle du propriétaire d'un immeuble, on entend notamment le
financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords
intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du
débiteur place l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance
particulière à l'égard du créancier.
En l'occurrence, on constate que l'exigence selon
laquelle l'acquisition des parcelles no 2.******** et 3.******** d'4.********
par B.________ (actuellement B.________) est soumise à la condition suspensive que
le financement entièrement suisse de l'acquisition des parcelles et de la
construction des logements envisagés soit définitivement établi n'est pas
litigieuse. Les parties n'ont ainsi pas recouru contre la décision rendue par
la commission foncière le 22 septembre 2006 qui fixait cette exigence. Il
n'apparaît ainsi pas contesté que l'examen de la conformité de l'opération à la
LFAIE implique de vérifier que C.________ est bien domicilié en Suisse, que la
société 8.******** ne participe pas au financement et que la garantie fournie
par la banque 6.******** ne place pas cette dernière dans une position analogue
à celle d'un propriétaire.
b) aa) Le principe inquisitorial, qui domine la
procédure administrative (ATF 111 II 284 consid. 2; Pierre Moor, Droit administratif,
vol. 2, 2
ème
édition, ch. 2.2.6.3. p. 258 et ss), impose à
l'autorité d'établir d'office l'ensemble des faits déterminants avant de rendre
sa décision (ATF 110 V 52 consid. 4a et la jurisprudence citée); elle doit
entreprendre elle-même les investigations nécessaires (en requérant au besoin
la collaboration des intéressés) pour établir ces faits (Imboden/Rhinow,
Schweizerische Verwaltungsrechtungsrechtsprechung, No 88 B 1 p. 550). Lorsque
la loi se réfère à des circonstances concrètes précises, l'autorité ne saurait
se satisfaire d'une évaluation schématique (ATF 112 Ib 8; 110 V 229). Elle doit
au contraire déterminer en droit et en équité tout ce qui doit être élucidé;
elle doit pourvoir à l'administration des preuves nécessaires et ensuite apprécier
consciencieusement le résultat de la procédure probatoire (ATF 104 V 211). Dans
la LFAIE, le principe inquisitorial est mentionné expressément à l'art. 22 al.
1, qui prévoit ce qui suit: "
L'autorité de première instance et
l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent
se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont,
le cas échéant, réuni les preuves".
L'art. 18 al. 3 OAIE précise à cet
égard que des déclarations générales qui contestent uniquement l'existence des
conditions de l'assujettissement au régime de l'autorisation ou qui affirment
que les conditions pour obtenir l'autorisation sont remplies, n'ont aucune
valeur probante.
bb) Il convient maintenant d'examiner si la Commission
foncière a suffisamment instruit les différents éléments mentionnés par le
recourant, dont dépend la conformité à la LFAIE de l'acquisition des parcelles
No 2.******** et No 3.******** d'4.********.
On l'a vu, pour se prononcer sur le financement
entièrement suisse de l'acquisition des parcelles No 2.******** et No 3.********
d'4.********, il convient notamment d'établir si M. C.________ doit être
considéré comme une "personne à l'étranger" au sens de la LAFAIE.
Selon l'art. 5 al. 1 let. a LFAIE, par personne à
l'étranger, on entend notamment les ressortissants des états membres de la
Communauté européenne ou de l'Association européenne de libre-échange qui n'ont
pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse. Cette dernière
disposition a été adoptée (cf. la loi fédérale du 14 décembre 2001 in RO 2002
p. 685 et ss) pour se conformer à l'Accord entre la Confédération suisse, d'une
part, et la Communauté Européenne et ses états membres, d'autre part, sur la
libre circulation des personnes conclu le 21 juin 1999 et entré en vigueur le 1
er
juin 2002 (ALCP; RS 0.142.112.681). Selon l'art. 25 de l'Annexe I ALCP en
effet, le ressortissant d'une partie contractante "
qui a un droit de
séjour et qui constitue sa résidence principale dans l'état d'accueil bénéficie
des mêmes droits qu'un ressortissant national dans le domaine d'acquisition
d'immeubles
". L'art. 5 al. 1 let. a LFAIE est précisé par les alinéas
1 et 2 de l'art. 2 OAIE, dont la teneur est la suivante:
"les ressortissants des états membres de la Communauté
européenne (CE) ou de l'Association européenne du libre-échange (AELE) ne sont
pas considérés comme des personnes à l'étranger (art. 5 al. 1 let. a, LFAIE)
s'ils ont leur domicile en Suisse au sens des art. 23, 24 al. 1 25 et 26 du code
civil (CC)".
Le domicile légalement constitué présuppose en outre
une autorisation de séjour de courte durée, de séjour ou d'établissement
CE/AELE valable (art. 4 al. 1 et 2, et art. 5 de l'ordonnance du 23 mai 2001
sur l'introduction de la libre-circulation des personnes, OLCP; RS 142.203)
permettant de créer un domicile.
A teneur de l'art. 23 al.1 CC, le domicile de toute
personne "est au lieu où elle réside avec l'intention de s'y
établir"; cette notion de domicile volontaire est composée de deux
éléments cumulatifs: d'une part, la résidence physique et effective en Suisse
et, sur le plan subjectif, la volonté de rester durablement dans cet endroit.
Cette volonté doit être reconnaissable pour les tiers. Selon la jurisprudence,
il faut tenir compte, pour déterminer si l'intention existe ou non, de nombreux
faits - indices (achat d'un immeuble, durée d'un bail, location d'un
appartement meublé ou non, dépôt des papiers, domicile fiscal, présence des
membres de la famille, abandon d'une résidence antérieure, etc.) (Daniel
Staehelin, in Commentaire bâlois du droit privé suisse, Tome I, 3
ème
édition, Bâle 2006, p. 220 et ss ad art. 23 CC; Henri Deschenaux/Paul-Henri
Steinauer, Personnes physiques et tutelle, 4
ème
édition, Berne 2001,
no 376a et nombreuses références citées). L'intéressé doit avoir l'intention de
s'établir pour une certaine durée. Cette intention doit impliquer la volonté
manifestée de faire d'un lieu déterminé le centre de ses activités et de ses
intérêts vitaux (Deschenaux/Steinauer, op. cit., no 377). Conséquence de l'art.
8 CC, la preuve du domicile doit être apportée par celui qui veut en déduire un
droit; à cet égard, le dépôt des papiers, l'obtention d'un permis de séjour, le
paiement des impôts, l'exercice des droits politiques ne constituent que de
simples indices (Deschenaux/Steinauer, op. cit., no 382).
En l'occurrence, il résulte du dossier produit par
la Commission foncière que celle-ci a admis le domicile en Suisse de C.________
sur la base d'une attestation de résidence délivrée par la Commune d'4.********
et d'un courrier du Service de la population du 22 décembre 2006 mentionnant
l'octroi d'une autorisation de courte durée CE/AELE. Comme le relève le
recourant, ces éléments sont manifestement insuffisants pour déterminer si
l'intéressé a réellement l'intention de se fixer au lieu de sa résidence à 4.********
et ceci pour une certaine durée. Le principe inquisitorial rappelé ci-dessus
impliquait que la Commission foncière effectue d'autres investigations
concernant par exemple la durée du bail de C.________, l'achat éventuel d'un
bien immobilier, la situation de sa famille et l'abandon de sa résidence
antérieure. Dès lors que ces investigations n'ont pas été effectuées, il
convient d'admettre le recours et de retourner le dossier à l'autorité intimée
afin qu'elle complète l'instruction sur ce point.
Cette instruction complémentaire devra également
porter sur les relations entre C.________ et la société 8.******** afin de
déterminer si cette dernière va participer au financement de l'opération ainsi
que, de manière générale, sur l'origine des fonds que C.________ va déposer en
nantissement auprès de la 5.******** de manière à démontrer que ces fonds
appartiennent exclusivement en propre à ce dernier.
Enfin, on relèvera que, en l'état, on ne dispose
d'aucune information au sujet de la garantie que doit fournir la banque 6.********
(Suisse) SA qui, selon les observations déposées par B.________ le 12 septembre
2007, n'a au demeurant pas encore été mise en place. Il n'est ainsi pas
possible de déterminer si cette garantie est conforme aux exigences fixées à
l'art. 1 al. 2 let. b OAIE, ce qu'il appartiendra également à la Commission
foncière d'examiner.
2.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours
doit être admis. Vu le sort du recours, les frais sont mis à la charge de B.________.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière, section II du 1
er
juin 2007 est annulée.
III.
Un émolument de Fr. 2'000.-- (deux mille) francs est mis à
la charge de B.________ .
jc/Lausanne, le 30 janvier 2008
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.