vd_omni · FI.1992.0101 · 1993-03-18 · fr

c/ACI | Le fait que l'immeuble vendu fasse partie de la fortune commerciale du vendeur et que celui-ci soit un professionnel de l'immobilier ne suffit pas à entraîner l'application de l'art. 6 al. 4 LMSD.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.03.1993 FI.1992.0101

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 18 mars 1993
__________
sur le recours interjeté par
X.________
SA
, représentée par son conseil, Me Henri Bercher, 6, Rue Neuve à 1260
Nyon,
contre
la décision sur réclamation du 17 août 1992
(droit de mutation).
***********************************
Statuant à huis clos, le 16 mars 1993,
le Tribunal administratif, composé de :
MM.     J.-C. de Haller, président
J.-P. Kaeslin, assesseur
Me       V. Pelet, assesseur
Greffière : N. Krieger, sbt
constate en fait   :
______________
A.                     La société X.________
SA (ci-après : la recourante) a été fondée en 1960, ses statuts définissant son
but de la manière suivante : "
But : affaires immobilières;
représentation et gestion de droits et intérêts de tiers en qualité notamment
de fiduciaire ou d'administrateur et toutes transactions financières".
Un de ses administrateurs a été Y.________, de 1981 à 1987.
B.                     Par acte de vente du
22 octobre 1991, la recourante  a acquis de Y.________ l'immeuble du ********,
à Z.________, immatriculé au Registre foncier sous No 1********. Le prix de
vente fixé était de 6'500'000 francs, et il englobait différents meubles et
objets mentionnés dans un inventaire du 21 octobre 1991 et dont la valeur
totale s'élevait à 490'930 francs. Y.________ avait lui-même acquis cette
propriété trois ans auparavant.
C.                    Par décision du 18
décembre 1991, l'Administration cantonale des impôts a procédé à la taxation du
droit de mutation, fixant l'assiette de ce droit sur l'entier du prix de vente
précité, soit 6'500'000 francs.
Par réclamation du
23 décembre 1991, la recourante a demandé que soit opérée la déduction de la
valeur du mobilier inventorié. Une proposition transactionnelle, présentée le 6
février 1992 par l'ACI, ayant été repoussée, l'ACI a rejeté la réclamation de
la recourante, par décision du 17 août 1992.
C'est contre cette
décision qu'est dirigé le présent recours, interjeté en temps utile par acte du
14 septembre 1992 et transmis au Tribunal administratif le 16 septembre 1992.
D.                    L'autorité intimée
s'est déterminée en date du 4 novembre 1992, concluant au rejet du recours. Les
moyens des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Le Tribunal
administratif a siégé en l'absence des parties, le 16 mars 1993.
Considérant en droit :
_________________
1.                     Conformément à l'art.
1 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les
transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD), un
droit de mutation est perçu en cas de transfert entre vifs à titre onéreux de
la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton. A
forme de l'art. 6 al. 1 LMSD, le droit de mutation se calcule sur la valeur de
l'immeuble y compris les accessoires (art. 644 CCS). L'impôt ne frappe en
revanche le mobilier et les valeurs immatérielles que lorsqu'un immeuble est
vendu en même temps que le commerce ou l'industrie qui y est exploitée (art. 6
al. 4 LMSD). L'art. 6 de l'arrêté d'application du 19 juillet 1963 prévoit que
lorsqu'une vente comprend à la fois un immeuble et des objets mobiliers, un
seul et même acte doit être établi pour l'ensemble des biens vendus, les
parties devant dresser un inventaire détaillé indiquant la valeur de chacun
d'eux.
2.                     En l'espèce, les
parties à l'acte de vente du 22 octobre 1991 ont procédé de manière conforme
aux dispositions rappelées ci-dessus. L'autorité fiscale a toutefois refusé de
déduire la valeur des meubles inventoriés, en considérant que l'immeuble vendu
était en rapport avec le commerce professionnel du vendeur, entraînant
l'application de l'art. 6 al. 4 LMSD. De son côté, la recourante soutient que
ce n'est qu'au moyen d'une interprétation extrêmement large, contraire aux
principes applicables en matière d'interprétation des textes légaux, que l'on
peut arriver à un tel résultat.
3.                     Conformément à la
définition légale, le droit de mutation est perçu en cas de transfert entre
vifs à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble
situé dans le canton (art. 1 al. 1 lit. a et art. 2 LMSD). Il est calculé sur
la valeur de l'immeuble, y compris les accessoires au sens du Code civil (art.
6 al. 1 LMSD). En revanche, le transfert des biens mobiliers n'est en principe
pas soumis à l'impôt, sous réserve de la situation exceptionnelle prévue par
l'art. 6 al. 4 LMSD (transfert d'une entreprise ou d'un fonds de commerce avec
l'immeuble où il est exploité). Le litige porte en l'espèce sur le point de
savoir si les conditions entraînant l'application de la clause d'exception sont
ou on réalisées.
4.                     Il n'est pas contesté
que Y.________ et la recourante sont des professionnels de l'immobilier.
Y.________ était par ailleurs, jusqu'en 1987, administrateur de X.________ SA.
Il n'est pas contesté non plus par les parties que l'immeuble faisait partie de
la fortune commerciale du vendeur. Se fondant sur ces éléments, et sur une
jurisprudence datant de 1973, l'autorité intimée considère que l'art. 6 al. 4
LMSD est sans autre applicable.
Cette position ne
peut être suivie. Comme cela a été rappelé ci-dessus, le législateur a entendu
frapper, par un droit de mutation, les transferts immobiliers, soit portant sur
des immeubles au sens du Code civil, y compris les accessoires tels qu'ils sont
définis par l'art. 644 CC. Le mobilier meublant peut revêtir la qualité
d'accessoires, suivant la volonté d'affectation manifestée par le propriétaire
(ATF 104 III 28 = JT 1980 II 50). En l'espèce, les deux parties admettent que
tel n'est pas le cas du mobilier de la villa vendue. Celui-ci ne peut donc être
soumis au droit de mutation que s'il est établi qu'il exploitait son commerce
immobilier dans la villa, et qu'il a remis ce commerce à X.________ SA en même
temps que l'immeuble. Aucun élément du dossier remis par l'autorité intimée ne
permet de retenir que ces conditions sont réalisées. Dans son mémoire de
recours du 14 septembre 1992, la recourante affirme, sans être contredite, que
Y.________ a continué ses activités immobilières de son côté, et qu'il n'a
d'ailleurs jamais utilisé la villa pour ses activités professionnelles.
Le tribunal ne peut
dès lors que constater que l'on a affaire en l'espèce à la vente d'une villa
d'habitation, avec son mobilier, entre deux professionnels de l'immobilier.
Cette circonstance ne suffit pas à faire considérer que l'on se trouve dans la
situation visée par l'art. 6 al. 4 LMSD. Aussi bien dans la décision sur
réclamation (ch. 3) que dans ses déterminations sur le recours (ch. 5)
l'autorité intimée affirme que le simple fait qu'un immeuble appartienne à la
fortune commerciale d'une personne doit suffire à le faire considérer comme
exploité commercialement, et que rien ne justifie que soient traités
différemment les contribuables qui achètent, avec le mobilier, un immeuble
d'exploitation ou un immeuble marchandise. Comme le relève à juste titre la recourante,
cette interprétation n'est pas soutenable. L'art. 6 al. 4 LMSD est une
exception au système vaudois des droits de mutation, qui portent sur des
immeubles et non sur des meubles. Cette règle ne saurait recevoir une
interprétation trop large, étendant son champ d'application à des objets que le
législateur n'a expressément pas voulu soumettre à l'impôt. A cela s'ajoute que
le texte de la disposition est lui-même clair :
le mobilier vendu avec un
immeuble n'est soumis à l'impôt que si cet immeuble est vendu en même temps
que le commerce ou l'industrie qui y est exploité
. Ce texte ne
laisse place à aucun doute sur la volonté du législateur, qui est d'ailleurs
confirmée par un passage de l'exposé des motifs, cité du reste par l'autorité
intimée dans ses déterminations (BGC printemps 1963 p. 1039) :
"Dans l'application de la LDM, des
difficultés se sont présentées à propos de la déduction des objets mobiliers
compris dans la vente mobilière. Tout d'abord, la déduction devant être refusée
pour les objets qui présentent le caractère d'accessoires de l'immeuble au sens
du CCS, il y a lieu de déterminer ce caractère, ce qui est souvent délicat et
provoque des controverses. Cette difficulté réglée, il s'en présente une
seconde qui est d'estimer la valeur des objets dont la déduction est finalement
admise.
Pour remédier autant que possible à cet
inconvénient, l'article 6 introduit une distinction
entre la vente d'un
immeuble comme tel et la vente d'un immeuble accompagnée de la remise à
l'acheteur du commerce ou de l'industrie qui y est exploité
. Dans le
premier cas le système de l'article 5, alinéas 1, 10 et 3 LMD, est maintenu;
dans le second cas, en revanche, suivant la voie tracée par la jurisprudence,
il a été prévu, à l'alinéa 4, de refuser toute déduction, en partant de l'idée
que la vente de l'imemeuble et la remise du commerce ou de l'industrie forment
un tout."
Conformément à la
jurisprudence, il n'y a lieu de s'écarter du sens littéral d'un texte clair par
voie d'interprétation que lorsque des raisons objectives conduisent à penser
qu'il ne restitue pas le sens véritable de la norme. De tels motifs peuvent
découler des travaux préparatoires, du but et du sens de la disposition, ainsi
que du système de la loi (ATF 115 Ia p. 137 consid. 2b; 113 Ia p.114; 112 V p.
171 consid. 3a). La recourante a raison lorsqu'elle soutient que ces conditions
ne sont pas réunies en l'espèce : ni le texte, ni le système voulu par le
législateur ne permettent de déduire que tout immeuble vendu ou acheté par un
professionnel avec le mobilier meublant justifie l'application de l'art. 6 al.
4 LMSD. Il faut au contraire, et selon la volonté clairement exprimée par le
législateur, que la cession de l'immeuble soit englobée dans une remise de
commerce ou une cession d'entreprise, utilisant l'immeuble pour ses activités.
Ces circonstances ne sont pas réalisées en l'espèce, et ce n'est qu'au terme
d'une interprétation étendant arbitrairement le champ d'application de la
disposition que l'on peut arriver au résultat produit par la décision
entreprise. Cette dernière doit dès lors être annulée, le dossier étant
retourné à l'autorité intimée pour qu'elle fixe à nouveau le montant du droit
de mutation litigieux, dans le sens des considérants qui précèdent.
5.                     Le recours étant
admis, les frais de la procédure doivent rester à la charge de l'Etat. La
recourante, qui a consulté avocat, a droit à des dépens (art. 55 LJPA) qui
doivent être mis à la charge de l'autorité intimée.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est admis;
II.                 La décision sur
réclamation du 17 août 1992 est annulée, le dossier étant retourné à
l'Administration cantonale des impôts pour qu'elle prenne une nouvelle décision
dans le sens des considérants;
III.                Il n'est pas perçu
d'émolument judiciaire, l'avance de frais effectuée par la recourante
(Fr. 1'250.--) lui étant restituée.
IV.               L'Etat de Vaud versera à la
recourante une indemnité de Fr. 1'000.-- (mille francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 18 mars 1993/gz
Au nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                  Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante X.________ SA,
par l'intermédiaire de son conseil, Me Henri Bercher, à Nyon, sous pli
recommandé;
- à l'ACI, rue de la Paix 6, 1014
Lausanne.