vd_omni · EF.2004.0005 · 2006-06-30 · fr

PF PATRIMOINE FONCIER SA/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle | Conformément à l'art. 9 REFI et à la jurisprudence du TA y relative, la commission d'estimation fiscale peut s'écarter du prix de vente convenu entre les parties, et partant ne pas appliquer l'art. 2 LEFI, lorsqu'il apparaît qu'il est inférieur à la valeur marchande de l'ordre de 20%. En l'occurrence, un écart de 18.19% est suffisant. Par ailleurs, la valeur de rendement a été calculée correctement. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.06.2006 EF.2004.0005

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
30 juin 2006
Composition
M. Pierre-André Marmier, président; MM. Alain Matthey,
Jacques Morel, assesseurs; M. Laurent Schuler, greffier
recourante
PF PATRIMOINE FONCIER SA,
à
Genève 11, représentée par Nicolas MERLINO, à Genève 12,
autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aigle,
Objet
Estimation fiscale des
immeubles
Recours PF PATRIMOINE FONCIER SA c/ décision du Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle du 8 novembre 2004
Vu les faits suivants
A.
Par acte notarié Berney et Ghiringhelli du 6 mars 2003, la
recourante, PF patrimoine foncier SA a acheté à ASSIM SA la parcelle no
2773 de la Commune d’Aigle sise au Chemin de Pré d’Emoz 42 et 44 à Aigle, pour
le prix de 4'400'000 francs (quatre million quatre cents mille francs). Sur
cette parcelle de 4'600 m
2
se trouvent un bâtiment d’habitation comprenant
des appartements locatifs d’une surface au sol de 874 m
2
et un
garage d’une surface de 408 m
2
.
Le premier janvier 2003, l’état locatif de cet
immeuble pour l’année 2002 était de 442'500 francs. Il était de 473'580 fr., y
compris les loyers non encaissés des appartements vacants, au mois de novembre
2004, pour l’année 2004.
B.
Par décision du 24 mars 2004, la Commission d’estimation
fiscale des immeubles du district d’Aigle a fixé la nouvelle estimation fiscale
de cet immeuble à 5'200'000 francs.
Par acte du 2 avril 2004, la recourante a formulé
une réclamation contre cette décision en invoquant le prix d’achat de
l’immeuble.
La commission d’estimation a rendu le 8 novembre
2004 une décision sur réclamation, par laquelle elle a confirmé sa première
estimation. Cette décision était motivée de la manière suivante :
« Les bâtiments locatifs se négocient entre 8 et 9%.
Lors de la révision générale, l’estimation fiscale était calculée en
capitalisant le revenu locatif à un taux de 7,5%, actuellement, l’estimation
est obtenue en capitalisant ce même revenu locatif au taux de 8,5%. La
commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aigle maintient
cette estimation à Fr. 5'200'000.-, et, elle considère que le prix
d’acquisition est une valeur de liquidation. »
C.
Par acte du 18 novembre 2004, la recourante a saisi le
Tribunal de céans d’un recours contre la décision précitée, qui conclut à ce
que le montant de l’estimation fiscale de l’immeuble susmentionné soit ramené à
4'400'000 francs.
Le 13 décembre 2004, la recourante, par
l’intermédiaire de son conseil, a adressé un mémoire complémentaire au Tribunal
de céans et prit les conclusions suivantes :
-
déclarer le recours recevable ;
-
fixer la valeur fiscale de la parcelle 2773,
feuille 23, commune d’aigle (sic) (chemin de Pré d’Emoz 42 à 44) à CHF
4'400'000 ;
-
mettre les frais de la présente procédure à la
charge de l’autorité intimée et allouer à la recourante une indemnité
équitable ;
-
débouter l’autorité intimée de toute autre ou
contraire conclusion. »
Elle s’est acquittée, en temps utile, de l’avance de
frais requise, par 2'500 francs.
Le 23 décembre 2004, l’autorité intimée s’est
déterminée de la manière suivante sur le recours :
« Le rendement locatif annuel de 1992 était de                                         Fr.
531'000.-
Le taux moyen de capitalisation admis en révision générale,
de 7,5%,
donne une estimation fiscale RG92 de                                                  Fr.
7'080'000.-
Le rendement locatif annuel de 2003 a été de                                          Fr.
442'000.-
(aucun logement vide, réduction de 17% en 10 ans)
Selon la proposition de la CEF, l’estimation ascende à (-27%)                 Fr.
5'200'000.-
En 2004, le propriétaire fait valoir un rendement locatif
annuel de               Fr. 473580.-
(en hausse de 7% par rapport à 2003)
et un taux de vacance élevé.
En moyenne le taux de vacances 2003-4 du district d’Aigle est
de 1,6%.
Sauf motif de révision l’estimation fiscale ne varie pas.
En raison du principe d’équité et selon la pratique nous
pouvons admettre :
·
une évolution du taux moyen de capitalisation (7,5
à 8,5)                       - 11 %
·
un taux de vacances raisonnable, en moyenne                                    -
1,6 %
·
un taux de vétusté, en moyenne 1% l’an dans la
règle                           - 12 %
soit
un total de                - 24,6 %
La réduction admise par la
commission (27%) va au-delà, preuve que sa proposition est correcte. »
La recourante a adressé au Tribunal de céans le 28
janvier 2005 des déterminations complémentaires.
Celui-ci a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de trente jours prescrit par
l’article 15 alinéa 2 de la loi vaudoise sur l’estimation fiscale des immeubles
(RSV 642.21 ; ci-après LEFI), modifiée le 4 juillet 2001 (ROLV 2000, p.
328), le recours l’est en temps utile. En tant que propriétaire de la parcelle
sur laquelle porte l’estimation litigieuse, le destinataire de la décision
querellée, PF patrimoine foncier SA, a qualité pour recourir au sens de
l’article 37 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (RSV
173.36 ; ci-après LJPA).
2.
L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut
invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès
ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité d’une
décision que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La LEFI ne
comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au
contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est
donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le
tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque la différence
entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%,
marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir
d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin 1998; EF 94/0083
du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 92/0039 du 1er juillet
1993).
3.
Conformément à l’article 20 LEFI, la commission d’estimation
du district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette
opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,
réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution
ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de
ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale
est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut
pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
4.
a) Aux termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936
sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de
la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases
la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement
sur ces immeubles (al. 2).
En vertu de l'art. 9 REFI, les ventes qui ont
lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été
fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente
juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats
extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas
prises en considération. Selon la jurisprudence, par "ventes qui ont eu
lieu dans des circonstances extraordinaires"
,
il faut entendre les
ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le
prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du
Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît
logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation
fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de la fortune
des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix
d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché.
Dans un arrêt relativement ancien (EF 93/035 du 4
octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était
fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix
convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce
critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement
comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du
prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une
différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale calculée.
Cette jurisprudence a été confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts
étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix d'adjudication de
l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la
commission (EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF 98/0006 du 17 juin 1998; voir
également EF 98/0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est
écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après
faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en
l'absence de négociations).
b) L’article 6 REFI dispose que la valeur de
rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d’après le rendement
normal de l’année précédente.
c) Le 8 janvier 1991, le Département des finances a
édité dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des
« Instructions pour les commissions de district d’estimation fiscale des
immeubles » (ci-après instructions CEFI), dont on extrait ce qui suit au
sujet des immeubles locatifs :
« Valeur vénale (V.V.) :
elle est déterminée en tenant compte de la valeur du sol et
du coût de la construction ; elle correspond au prix de vente auquel un
propriétaire peut prétendre lorsque cette vente est faite dans des conditions
normales.
La valeur vénale, à défaut d’indications (prix d’achat,
éléments de comparaison, etc.) peut être obtenue en capitalisant le rendement
brut. Le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 – 6 ½ % selon le
genre d’immeuble. Cette valeur comprend celle du terrain nécessaire. Si les
espaces environnant l’immeuble sont disproportionnés, la Commission
d’estimation fiscale en tiendra compte. La « réserve » de terrain
sera déterminée selon les règles applicables aux terrains à bâtir.
Valeur de rendement (V.R.) :
La valeur de rendement est déterminée par le revenu locatif
de l’immeuble. Ce revenu doit être demandé au propriétaire ou à son
représentant. Il sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent
normaux. Si l’immeuble ou des locaux ne sont pas loués, le loyer est estimé
suivant les possibilités de location.
Lorsqu’un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire
ou un membre de sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des
loyers normaux de la région.
Pour mémoire, il y a lieu de rappeler que les Commissions de
district ne sauraient calculer la valeur de rendement intervenant dans
l’estimation fiscale en fonction de la valeur locative déterminée selon la loi
sur les impôts directs cantonaux (Arrêt CCEF, Daetwyler 1988). (…)
Le rendement brut est déterminé par le revenu locatif (baux à
loyer). Le chauffage et l’eau chaude (payés par le locataire) ne sont pas
comptés dans le revenu locatif. Les impôts ne sont pas déduits.
Dans la règle, il y a lieu d’appliquer un taux de
capitalisation de 8 – 8 ½ % du revenu locatif. On ne s’écartera de cette règle
que dans les cas particuliers. »
5.
a) En l’occurrence, l’autorité intimée a fondé sa décision
sur le rendement locatif 2003 de l’immeuble faisant l’objet de l’estimation
(442'000 fr.), qu’elle a capitalisé à un taux de 8,5 %. Elle a confirmé ce
montant en adoptant une méthode comparative fondée sur l’évolution du taux
moyen de capitalisation, d’un taux de vacances et d’un taux de vétusté.
La recourante conteste le fait que l’on puisse
s’écarter de la valeur vénale fixée entre les parties dans l’acte de vente. De
plus, elle reproche à l’autorité intimée de ne pas avoir tenu compte du taux de
vacance élevé des appartements qui se trouvent dans le bâtiment en raison de la
présence de sous-locataires de la FAREAS.
b) Conformément aux instructions CEFI, la valeur
vénale doit correspondre au prix de vente auquel le propriétaire peut prétendre
dans des conditions de vente normales. Dans le cadre de la révision générale
des estimations fiscales de 1992, elle s’estimait en capitalisant à un taux de
6 à 6½ % de la valeur de rendement brut de l’immeuble, soit d’après celui de
l’année précédente (art. 6 REFI). Par rendement brut, il faut entendre l’état
locatif brut, savoir y compris les loyers des logements vacants. Il est en
effet logique, dans le cadre de l’estimation fiscale, qui vise à déterminer la fortune
du propriétaire, de tenir compte du rendement qu'il peut obtenir de son bien,
et non du rendement qu’il obtient à un moment donné, cette dernière valeur
étant susceptible de changer très rapidement et de varier en fonction de la
diligence dont fait preuve le propriétaire pour louer ses appartements, ce qui
ne devrait pas avoir d’incidence sur le montant de sa fortune. Dès lors, le
grief invoqué par la recourante selon lequel l’autorité intimée aurait dû
prendre en compte les particularités de l’immeuble en question en terme de
vacance d’appartements n’est pas fondé.
Si ce prix s’écarte d’une manière importante du prix
de vente conclu entre les parties, la Commission d’estimation fiscale peut
s’écarter de ce dernier conformément à la jurisprudence susmentionnée relative
à l’art. 9 REFI.
En l’occurrence, l’immeuble propriété de la
recourante a d¿agé un revenu locatif pour l’année 2002 (année précédent la
vente) de 442'500 francs. Ce montant, capitalisé à 6,5 % correspond à une
valeur vénale, selon les instructions CEFI, de 6'800'000 francs. L’autorité intimée
a fait application d’un taux de capitalisation de 8,5%, pour obtenir une valeur
vénale de 5'200'000 francs, soit un montant plus favorable à la recourante. La
valeur vénale ainsi calculée est de 18,19% supérieure à la valeur vénale
convenue entre les parties. Ce pourcentage, proche des 20 % évoqués par la
jurisprudence susmentionnée est suffisant pour permettre à l’autorité intimée
de s’écarter du prix de vente convenu entre les parties.
Reste à déterminer le montant de la valeur de rendement
de l’immeuble pour en arrêter la valeur fiscale conformément, à l’art. 2 LEFI. En
vertu des instructions CEFI, cette valeur est obtenue en capitalisant le
rendement locatif brut de l’immeuble à un taux de 8 à 8,5 %. En l'espèce, il
s’agit du taux déjà utilisé par l’autorité intimée pour déterminer le montant
de la valeur vénale, de sorte que, conformément au calcul de l’autorité
intimée, la valeur de rendement sera identique à la valeur vénale. Partant,
c’est à bon droit que la Commission d’estimation fiscale du district d’Aigle a
arrêté le montant de l’estimation de l’immeuble propriété de la recourante a
5'200'000 francs.
6.
En définitive, le recours doit être rejeté aux frais de
son auteur, qui, succombant, n’a pas droit à des dépens. Les frais de la cause
sont arrêtés à 2'500 (deux mille cinq cents) francs, montant compensé par
l’avance de frais qui a été versée au tribunal.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision sur réclamation de la Commission d’estimation
fiscale des immeubles du district d’Aigle du 8 novembre 2004 concernant la
parcelle no 2773 de la Commune d’Aigle est confirmée.
III.
Un émolument judicaire est mis à la charge de la
recourante, par 2'500 francs ; cette somme est compensée par l’avance de
frais déjà effectuée.
Lausanne, le 30 juin 2006
Le président :                                                                                            Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint