vd_omni · AC.2019.0270 · 2020-08-17 · fr

A.________, B.________, C.________/D.________, E.________, F.________, G.________, Municipalité de Lausanne | Recours de voisins contre l’autorisation de construire un bâtiment de deux unités accolées comprenant six logements et un parking souterrain, dont l’accès doit se pratiquer par une servitude de droit privé grevant le fonds des recourants. Le projet n’entraîne pas d’aggravation de la servitude (consid. 2). L’IUS est respecté: contrairement à ce que soutiennent les recourants, le local prévu au sous-sol n’est pas habitable et ne doit pas être pris en compte dans la surface brute de plancher (consid. 5). Le couvert à vélos, les places motos et vélos et les murs de soutènement prévus dans les espaces règlementaires ne causeront pas de préjudice aux recourants (consid. 7). L’accord des propriétaires d’une parcelle située en bordure du domaine public pour l’installation d’une zone de dépose des containers les jours de ramassage a bien été donné au sens de l’art. 104 al. 3 LATC. Les griefs relatifs au nombre de places de parc (consid. 1), à l’accès (consid. 3) et aux normes de protection incendie (consid. 4) sont également rejetés.Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.08.2020 AC.2019.0270

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
17 août 2020
Composition
M. Serge Segura, président; Mme Pascale Fassbind-de Weck et Mme Dominique von der Mühll, assesseures; Mme Marie-Christine Bernard,
greffière.
Recourants
1.
A.________
à ********
2.
B.________
à ********
3.
C.________
à ********
représentés par l'avocat Eric Ramel, à
Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
Secrétariat
municipal,
représentée par le Bureau des permis de construire, Service de
l'urbanisme, à Lausanne,
Propriétaires
1.
D.________
à ********
représentée par l'avocat Jean-Yves Schmidhauser, à Lausanne,
2.
E.________
à ********
3.
F.________
à ********
4.
G.________
à ********
Objet
permis de construire
Recours A.________, B.________ et C.________ c/ décision
de la Municipalité de Lausanne du 25 juillet 2019 délivrant le permis de
construire (bâtiment de deux unités de six logements, parking, etc.;
parcelles n°2003 et 3891, chemin de la Fauvette; CAMAC 181551)
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle 2003 du registre foncier de Lausanne est propriété de D.________.
Elle est située au Sud du chemin de la Fauvette, dont elle est séparée par les
parcelles 3891 et 3956. D'une surface de 1'574 m
2
, elle ne
supporte aucune construction.
La parcelle 3891 - précitée - est propriété de F.________,
E.________ et G.________. Elle est située en bordure du chemin de la Fauvette.
D'une surface de 2'033 m
2
, elle supporte un bâtiment d'habitation
avec affectation mixte, lequel abrite notamment le siège de l'entreprise d'installations
électriques Cupelin SA.
Jouxtant la parcelle 2003 sur la limite Est de
celle-ci, la parcelle 1973 est propriété de B.________, A.________ et C.________.
Elle supporte deux villas jumelles. La parcelle 1973 inclut également le chemin
privé qui, depuis le chemin de la Fauvette, longe les côtés Est des parcelles
3891 et 3956 et permet l'accès aux parcelles de ce secteur. La parcelle 2003,
notamment, bénéficie d'un droit de passage grevant la parcelle 1973 pour sa
partie correspondant au chemin d'accès privé entre le chemin de la Fauvette et
la parcelle 2003.
À l'Ouest de la parcelle 2003 se situe la parcelle
3820, laquelle supporte trois villas mitoyennes.
Ces biens-fonds sont colloqués en zone mixte de
faible densité du plan général d’affectation de la Commune de Lausanne régie
par les art. 118 ss du règlement du 26 juin 2006 du plan général
d’affectation (ci-après: RPGA).
B.
D.________ est une société anonyme dont le but est « l'achat, la vente,
l'exploitation, la location et la construction de tout immeuble, dans le
respect des prescriptions de la LFAIE » ; H.________ en est administrateur
unique.
C.
Le 21 septembre 2018, D.________ (ci-après: le constructeur) a sollicité
une autorisation de construire, sur la parcelle 2003, un bâtiment de deux
unités accolées comprenant six logements (trois logements par unité), un
parking souterrain de huit places pour voitures, la pose de panneaux solaires
en toiture, des aménagements extérieurs comprenant un abri pour containers et
vélos, six places de parc pour motos et trois places de parc pour voitures, ainsi
que l'aménagement d'une zone de prise en charge des containers sur la parcelle
3891. Une dérogation s'agissant du respect des règles sur les distances aux
limites (art. 81 RPGA) était requise concernant les locaux souterrains
empiétant dans les espaces réglementaires.
La demande a été mise à l'enquête publique du 9
février au 10 mars 2019. Le projet a fait l'objet de trois oppositions dont
celle de B.________, A.________ et C.________.
Au vu des oppositions, la Municipalité de Lausanne
(ci-après: la municipalité) a demandé le 8 avril 2019 au constructeur de
produire une étude de trafic établie par un expert agréé local au sujet du
trafic généré sur le chemin d'accès privé, de la conformité des géométries de
la rampe d'accès au parking souterrain et de la conformité des places de
stationnement du parking souterrain.
Le 9 avril 2019, la CAMAC a délivré la synthèse des
autorisations cantonales spéciales (n° CAMAC 181 551) (cette synthèse
annulant et remplaçant celle établie le 26 février 2019).
Le constructeur a modifié ses plans sur différents
points, les deux principaux étant la suppression de deux places de
stationnement véhicules dans le parking souterrain (qui étaient destinées
initialement à la parcelle 3820) et de renoncer à abattre deux arbres en limite
de propriété Nord. Le 30 avril 2019, il a adressé à la municipalité une étude
de trafic établie le même jour par le bureau CSD Ingénieurs.
D.
Par décision du 25 juillet 2019, la municipalité a délivré le permis de
construire requis. B.________, A.________ et C.________ ont été
informés de cette décision et, partant, du
rejet de leur opposition par une décision du 25 juillet 2019.
E.
Le 13 septembre 2019, B.________, A.________ et C.________ ont interjeté
recours contre la décision de la municipalité auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ils ont conclu, avec suite
de frais et dépens, à l'annulation de la décision, subsidiairement à sa réforme
en ce sens que la cause soit renvoyée à l'autorité intimée pour complément
d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. En substance,
ils ont fait valoir que le nombre prévu de places de parc pour véhicules était
trop élevé. Ils ont soutenu que la servitude de passage sur le chemin privé était
prévue à l'origine pour desservir trois logements seulement, et que l'accès aux
six nouveaux logements prévus ne bénéficiait pas d'un titre juridique valable
dans la mesure où cet usage constituerait un besoin nouveau conduisant à une
aggravation de cette servitude. Ils ont contesté que l’accès soit adéquat. Ils
ont fait grief au projet de ne pas respecter les normes de protection incendie,
le chemin privé étant selon eux trop étroit pour que les camions de pompiers
puissent accéder aux immeubles projetés. Ils ont soutenu que la surface d’un
local situé au sous-sol des bâtiments projetés n’avait pas été prise en compte
dans le calcul de la surface brute de plancher alors que ce local servirait en
fait à l'habitation ou au travail. Ils ont soutenu que les conditions de l'art. 81 RPGA
(en vertu duquel le constructeur avait été mis au bénéfice d’une dérogation
pour le dépassement de la longueur du bâtiment) n’étaient pas données, dans la
mesure où, selon eux, la surface du local situé au sous-sol serait habitable.
Ils ont fait valoir que le couvert à vélos, les places motos et vélos et les
murs de soutènement qui empiétaient dans l'espace réglementaire entraîneraient
des nuisances pour eux, et que l’emplacement des containers prévu sur la
parcelle 3891 n’était pas règlementaire. Enfin, se prévalant de l'art. 6
de la convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l’homme et des
libertés fondamentales (CEDH; RS 0.101), ils ont requis la tenue d'une audience
et d'une inspection locale, et le maintien des gabarits jusqu'à l'audience.
F.
Dans sa réponse du 25 octobre 2019, le constructeur a conclu au rejet du
recours et à la confirmation de la décision municipale.
Dans sa réponse du 28 novembre 2019, la municipalité
a conclu au rejet du recours. Elle a joint un rapport établi le 10 octobre 2019
par le service de protection et sauvetage dont il ressort que le projet respecte
l'ensemble des normes de protection incendie.
Le 10 mars 2010, le juge instructeur a informé les
parties de la tenue d’une audience le 25 juin 2020.
Les recourants se sont déterminés le 16 mars 2020.
Ils ont produit un rapport d’expertise au sujet de la viabilité des accès au
projet établi le 12 février 2020 par la société b-plan engineering Sàrl.
Les recourants se sont encore déterminés le 1
er
mai 2020.
Avec ses déterminations du 13 mai 2020, le
constructeur a produit une étude de trafic établie le 3 juin 2019 par le bureau
Transitec (sur la base du projet initial, comportant onze places de parc), et
la restriction de droit public signée par l’administrateur de la PPE liée à la
parcelle 3891.
Chaque partie a adressé également diverses autres
écritures à la CDAP.
La municipalité s'est encore brièvement déterminée
le 20 mai 2020.
Le 20 juin 2020, F.________ a adressé à la CDAP une
procuration établie le jour-même à l'endroit de E.________, par laquelle il lui
conférait le pouvoir de le représenter lors de l'audience prévue par le
tribunal.
G.
Le tribunal a tenu une audience sur place le 25 juin 2020.
a) Etaient présents: les recourants A.________, B.________
et C.________, assistés de l'avocat Eric Ramel; pour le constructeur: H.________,
accompagné de I.________, du bureau CSD Ingénieurs, et assisté de l'avocat
Jean-Yves Schmidhauser; pour la municipalité: Vanessa Benitez et Aurélie
Domingues, du Bureau des permis de construire, Jean-Claude Ruchet, du Service
des routes et de la mobilité, et Alain Brasey, du Service protection et
sauvetage; E.________, copropriétaire de la parcelle 3891.
b) Le procès-verbal d'audience – dont la
retranscription dactylographiée a été communiquée aux parties – fait état de ce
qui suit:
« La Cour se rend au début du chemin privé appartenant à
la parcelle 1973, à la zone débouchant sur le chemin de la Fauvette. On
constate que, sur le côté Ouest, la visibilité à la sortie du chemin est sur
plusieurs mètres, voire dizaines de mètres. En revanche, sur le côté Est, soit
dans le sens de la montée, la visibilité est limitée par la haie qui se trouve
au coin de la parcelle 2005 et du chemin de la Fauvette. Il est précisé que le
chemin de la Fauvette est bidirectionnel à cet endroit. La Cour constate
d'ailleurs le passage de véhicules venant du haut du chemin en direction du
Pont de Chailly. À la requête de Me Schmidhauser, la Cour constate la présence
d'un candélabre en face du chemin d'accès. Le constructeur évoque qu'il serait
possible de poser un miroir sur ce candélabre. Selon Jean-Claude Ruchet, les
conditions de pose de miroir définies par le canton ne sont pas remplies: le
candélabre est trop près du chemin de la Fauvette pour la pose d'un miroir
permettant de voir la circulation en sens descendant. Vanessa Benitez explique
que la municipalité prend acte de l'existence des chemins privés, et que c'est
au propriétaire qu'il appartient de mettre en place les mesures nécessaires à
l'accessibilité du chemin, si besoin est; l'analyse municipale, dans la mesure
où le chemin est déjà existant, est limitée à la question de l'accessibilité
des secours. S'agissant de la pose de miroirs, les représentants de la
municipalité précisent qu'elle dépend d'un accord avec un voisin. Me
Schmidhauser précise qu'il n'y a pas d'accord et estime qu'il n'est pas
nécessaire.
Alain Brasey explique que l'accès aux bâtiments prévus sur la
parcelle 2003 répond aux normes de protection incendie: la distance entre le
début du chemin privé et l'entrée des bâtiments prévus sur la parcelle 2003 est
de 78 m; dès lors qu'elle est inférieure à 80 m, les pompiers
pourront stationner le camion au début du chemin privé et tirer le tuyau
jusqu'à la parcelle 2003. De plus, dès lors que le chemin privé mesure au moins
3 m de large, le camion pourra, cas échéant, l'emprunter. Le constructeur
a prévu une place de travail sur la parcelle 2003 (cf. sur le plan des
aménagements extérieurs: zone de 11 m sur 6 m pour le camion des
pompiers), qui n'était pas exigée par la norme ni par le Service. En conclusion:
même si on ne pouvait pas faire passer le camion par le chemin, le projet
répondrait aux normes; or, en plus, le camion aura la possibilité d'accéder,
malgré l'étroitesse du chemin, au bâtiment. La place de travail doit rester
libre en tout temps. Pour répondre à Me Ramel, Alain Brasey précise que les
véhicules particulièrement lourds ne seront pas engagés; pour le reste, on ne
peut pas déterminer à l'avance quels types de véhicules le seront, cela sera en
fonction du type d'alarme; pour l'essentiel des cas, les véhicules devant être
engagés pourront passer sur le chemin.
Alain Brasey quitte l'audience.
E.________ confirme qu'elle est d'accord pour l'installation
d'un emplacement pour les containers le jour du ramassage, et que la PPE 3891
l'est également (il s'agit d'une décision prise par l'ensemble des
copropriétaires). Une palissade permanente sera installée. Me Schmidhauser
relève qu'il a produit l'accord de l'inscription au Registre foncier signé par
la PPE. Une place de dépose pour les containers est prévue sur la parcelle 2003
et les containers seront amenés et repris le jour du ramassage sur la parcelle
2003.
Les recourants indiquent amener leurs propres containers en
bordure du chemin les jours de ramassage, puis les ramener sur leur parcelle.
La Cour peut constater la présence de containers des deux côtés du chemin de la
Fauvette, dont un appartient à la parcelle 2029 ("Fauvette 86").
Vanessa Benitez précise que les camions-poubelles s'arrêtent
sur le domaine public, et qu'ils ne s'engageront donc pas sur le chemin privé.
Le nouveau règlement communal sur la gestion des déchets exige que toute
nouvelle construction doit avoir un emplacement pour containers le jour du
ramassage sur une parcelle privée en bordure du domaine public. La parcelle
3891 satisfait les conditions.
Les parties ne peuvent pas indiquer à qui appartient le muret
qui se trouve en bordure de parcelle entre les parcelles 1973 et 3891.
B.________ indique que, selon les plans, l'accès à la zone de
dépose des containers se fera par le chemin d'accès privé.
E.________ quitte l'audience.
On se rend sur la parcelle 3820. H.________ indique qu'il
dispose d'un box pour deux véhicules et de la jouissance de trois places de
parc extérieures, une au droit de la sortie du box, et deux au bord de la place
qui permet l'accès au parking. Il précise qu'il a trois véhicules. Me Ramel
relève qu'en fait, il y a des places de parc dissimulées sur la parcelle 2003,
qui augmentent en fait et rendraient non conforme le nombre de places de parc
avec le règlement communal.
La Cour se rend par un chemin piétonnier qui borde au Nord
les bâtiments de la parcelle 3820 jusqu'au lot de PPE de H.________. H.________
indique que l'on se trouve à l'entrée de sa part de copropriété, sa part étant
située la plus à l'Est de la parcelle. L'entrée se fait par un chemin
gravillonné. Le jardin est très arborisé et végétalisé.
La Cour se rend à la limite entre les parcelles 3820 et 2003.
Une haie sépare les deux parcelles. Il y a toutefois un espace dans la haie
permettant le passage entre les deux parcelles. La Cour constate l'existence
d'un chemin usité, qui ne comporte plus de végétation. H.________ indique qu'il
y avait un deuxième accès durant les travaux qu'il a effectués sur sa parcelle
et que cet accès a été bouché. La Cour constate en effet qu'un deuxième accès
devait exister et a été bouché par une haie vive, manifestement plus jeune que
celle qui l'entoure. Les parties s'accordent sur le fait que l'accès a été
fermé il y a une quinzaine de jours. Cet accès avait été aménagé pour les
travaux sur la parcelle de la copropriété de H.________. Le constructeur
indique que, sur la parcelle 2003, le projet de construction prévoit une vente
de lots sous forme de PPE. B.________ relève que son souci par rapport au
passage entre les deux parcelles est relatif à l'usage accru du chemin d'accès
à la parcelle 2003 et de la servitude.
La Cour se rend sur la parcelle 2003. Elle constate un trou
supplémentaire dans la haie entre les deux parcelles. H.________ explique que
la haie est inexistante, y compris avec les parcelles voisines, en particulier
la 3820 et la 20459.
La Cour se rend à l'accès actuel de la parcelle 2003. Depuis
le chemin d'accès, la visibilité sur le chemin privé n'est pas encombrée, d'un
côté comme de l'autre. Me Schmidhauser précise que la végétation au droit du
débouché du chemin d'accès sera dans la pente et ne devrait pas boucher la
visibilité. B.________ et A.________ indiquent qu'il y a eu un accident il y a
quelques années à l'intersection entre l'entrée de la parcelle 2003 et le
chemin privé: leur enfant a été renversé par une voiture qui venait en amont du
chemin; il a été identifié que c'était pour une question de visibilité. À la
requête du président qui demande de préciser quel problème de visibilité avait
été identifié, les recourants indiquent n'avoir pas de souvenir précis.
La Cour se rend sur la parcelle 3891, en bordure du chemin
privé appartenant à la parcelle des recourants. Elle constate la présence d'une
zone bétonnée sur laquelle sont stationnés six véhicules. Les propriétaires de
la parcelle bénéficient également d'une servitude de passage sur le chemin des
recourants. Il existe également un chemin direct depuis le chemin de la
Fauvette. B.________ précise que ce deuxième accès est utilisé en fait comme espace
de stationnement pour E.________ et n'a jamais été utilisé comme moyen de
passage. Me Ramel précise qu'à son sens, l'importance de cette zone de
stationnement est en lien avec l'entreprise exploitée et les mouvements de
véhicules des employés. I.________ indique avoir tenu compte dans son rapport
de l'espace de passage ainsi que des mouvements de véhicules en lien avec
l'entreprise. B.________ précise qu'il s'agit d'une entreprise d'électricité.
Me Schmidhauser relève qu'il n'y a aucun véhicule d'entreprise actuellement sur
place et que les véhicules présents sont uniquement des voitures de tourisme.
On peut constater que le chemin de la Fauvette présente une
forte déclivité.
Les experts sont d'accord sur la configuration des transports
publics.
Sur question de Me Ramel, C.________ confirme être signataire
de l'acte de constitution de servitude. La servitude concernait trois
habitations, sous la forme d'une villa et d'une villa jumelle. Au moment de la
constitution de la servitude, les trois parcelles en bout de chemin, soit les
parcelles 2029, 1973 et 2003, n'étaient pas bâties. B.________ précise que leur
maison a été bâtie en 1970.
Les places de parc aménagées sur la parcelle 3891 datent d'au
moins plus de quinze ans, soit avant l'arrivée de B.________ et A.________.
Les recourants renoncent à une audience formelle au sens de
l’art. 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés
fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH; RS 0.101), au bénéfice des explications
données dans leurs écritures et durant l'inspection locale. Une telle audience
n'est requise par aucune des autres parties. »
Par courrier du 7 août 2020 de son conseil, la
constructrice a sollicité une correction du procès-verbal dans le sens où c'est
la présence d'un miroir qui est considérée comme non nécessaire et non l'accord
des voisins.
H.
Le tribunal a statué à huis clos et approuvé le présent arrêt par voie
de circulation.
Considérant en droit:
1.
a) Les recourants font valoir que le nombre prévu de places de parc pour
véhicules est trop élevé.
Le projet prévoit neuf places de parc pour véhicules,
soit six places de parc privatives dans le parking souterrain, deux places de
parc privatives extérieures et une place de parc pour visiteurs extérieure. Dans
sa réponse au recours, la municipalité explique que ce nombre a été obtenu par
application de la norme VSS 640 281 selon laquelle doit être prévue une case de
stationnement par 100 m
2
de surface brute de plancher (SBP) : au
vu de la surface brute de plancher qui s'élève à 785,35 m
2
et
en tenant compte des 10% "visiteurs", on obtient un total de 8,58
places de parc, ce qui, arrondi, donne neuf places.
b) aa) L'art. 61 RPGA a la teneur suivante:
"
Art. 61 Evaluation du
nombre de places
1 Les besoins en places de
stationnement ou besoins types sont définis par le tableau de l'annexe 1 :
Détermination des besoins types de stationnement.
2 Le nombre de places de
stationnement admissible correspond aux besoins réduits obtenus en multipliant
les besoins types par un pourcentage de places admissibles.
3 Le tableau suivant détermine le
pourcentage de places admissibles. Les secteurs de stationnement sont définis
par le plan des secteurs de stationnement.
Pourcentages de places
admissibles:
L'art. 63 RPGA prévoit quant à lui ce qui suit:
"
1
Les places de stationnement destinées aux résidants sont aménagées
simultanément à toute nouvelle construction et à tout agrandissement ou tout
changement d'affectation important ayant pour résultat d'augmenter les besoins
en stationnement.
2 La Municipalité peut réduire,
voire supprimer, le nombre de places exigible lorsque:
a)
leur
accessibilité ne peut être réalisée dans de bonnes conditions de sécurité,
b)
le
terrain disponible est insuffisant, notamment pour satisfaire le quota
d'espaces verts exigible,
c)
la
protection du patrimoine construit et non construit est en contradiction avec
leur réalisation."
Quant à l'annexe 1 du RPGA
(à laquelle renvoie l'art. 61 al. 1 RPGA), elle détermine les besoins en places
de stationnement, pour les logements, comme suit:
1
Le critère
donnant le plus grand nombre est déterminant
bb) En principe,
les
normes VSS ne peuvent être appliquées que si le règlement communal y renvoie
directement
(AC.2016.0448 du 5 janvier 2018 consid. 8a), ce qui n'est
pas le cas du RPGA. La commune de Lausanne
se trouve
toutefois dans le périmètre du Plan des mesures OPair de l’agglomération
Lausanne-Morges, plan qui renvoie en particulier aux normes VSS pour le
dimensionnement de l'offre en places de stationnement (cf. AC.2017.0155 du 26
mars 2018 consid. 7a
). Dans plusieurs arrêts,
la CDAP a ainsi confirmé la pratique de la municipalité de Lausanne qui
appliquait son règlement communal à la lumière de la norme VSS 640 281 "
Offre
en cases de stationnement pour les véhicules de tourisme
" et calculait
le besoin en places de stationnement en retenant pour l'affectation au
logement, dans les cas normaux, une place pour 100 m
2
de surface
brute de plancher au lieu de 80 m
2
, tel que mentionné dans l'annexe
1 RPGA (cf. AC. 2017.0155 précité consid. 7a; AC.2015.0118 du 12 juillet 2016
consid. 3b; AC.2012.0053 du 14 décembre 2012 consid. 4b; AC.2009.0182 du 5
novembre 2010 consid. 3a). Dans un arrêt AC.2014.0402 du 30 mars 2016, la CDAP
a par ailleurs relevé que même si elle n'avait pas fait l'objet d'une coordination
entre les juges de la chambre concernée (art. 34 ROTC), la pratique qui
écartait l'art. 61 RPGA au profit de la norme VSS et renonçait à faire
prévaloir le critère donnant le plus grand nombre de places de parc (cf. note
de bas de page 1 de l'annexe 1 du RPGA) ne pouvait plus être remise en
question, les conditions d'un changement de jurisprudence n'étant plus réunies,
compte tenu notamment du principe de la sécurité du droit (consid. 4).
Selon la norme VSS 640 281, le dimensionnement de
l'offre de stationnement pour l'affectation au logement correspond à une place
par 100 m
2
de SPBU (surface de plancher brute utile)
ou
une
place par appartement, plus 10% pour les visiteurs (lettre D, ch. 9.1). Ce
n'est qu'à la fin des calculs, après avoir fait tous les totaux, que doit
intervenir l'arrondissement du nombre de cases de stationnement à l'entier
supérieur (lettre D, ch. 9.3). Ces normes prévoient toutefois de simples
valeurs indicatives. Des valeurs indicatives inférieures peuvent être utilisées
pour des cas spéciaux tels que les logements pour personnes âgées et les foyers
d’étudiants (lettre D, ch. 9.2). Il peut être judicieux de s'écarter des
valeurs indicatives afin de tenir compte des conditions locales particulières
ou des formes spéciales de logement (p. ex. habitat sans voiture) (lettre D,
ch. 9.4).
Le Tribunal fédéral considère que, d'une manière
générale, l'appréciation d'intérêts publics supérieurs parfois contradictoires
peut conduire à une offre en cases de stationnement plus élevée ou plus faible
que celle obtenue en appliquant la norme (ATF 132 III 285 consid. 1.3;
1C_90/2011 du 20 juillet 2011 consid. 4.2; 1C_477/2009 du 17 juin 2009 consid.
5.3).
c) En l'espèce, c'est à juste titre que,
conformément à sa pratique, l'autorité intimée a appliqué la norme VSS.
Sur la parcelle 2003, il
est envisagé de construire six logements dans deux bâtiments dont la surface
brute de plancher totale s'élève à
785,35 m
2
.
Si l'on calcule le besoin en places de
stationnement selon les normes VSS,
sur la base d'une
place pour 100 m
2
ou d'une place par logement, on parvient à neuf
places (785.35 / 100 + 10% [visiteurs]) ou sept places (6 + 10% [visiteurs]).
Les recourants font valoir que dès lors que la
construction se situe en ville et à proximité d'une desserte de transports
publics, c'est le nombre le moins élevé de places de parc qui devrait être
autorisé, soit sept.
Or, contrairement à ce qu'affirment les recourants
et comme la Cour a pu le constater lors de l'inspection locale du 25 juin 2020,
le quartier est excentré et relativement mal desservi par les transports
publics: selon le rapport de CSD Ingénieurs (ch. 1.2), l’arrêt Craivavers se
situe à 550 mètres et l’arrêt Pont de Chailly à 800 mètres, distances qu'il
faut parcourir à la monté pour l'accès au premier et pour revenir du second,
dès lors que le chemin de la Fauvette et l’ensemble du secteur présentent une déclivité
prononcée (selon le rapport de b-plan engineering Sàrl, le chemin de la
Fauvette présente, au droit du chemin privé permettant l’accès à la parcelle
2003, une pente d’environ 12%). Le rapport de b-plan engineering Sàrl - produit
par les recourants - conclut d’ailleurs ce qui suit (p. 6) : « La
topographie très en pente n’est pas favorable aux mobilités douces. De plus, la
faible densité du lieu et la localisation ne sont pas favorables au renoncement
à la voiture. L’arrêt de bus « Pont de Chailly », qui est desservi
par la ligne 7 cadencée à 7,5 minutes et par la ligne 42 cadencée à 15 minutes,
se situe à environ 900 m du projet, mais 90 m plus bas. Ce dénivelé important
peut occasionner un frein considérable au choix de ce mode de transport. Une
éventuelle réduction de l’offre en stationnement en fonction de l’offre en
transport public apparaît difficile à justifier dans ce contexte. ».
Enfin, il n’y a quasiment pas de places de parc sur le domaine public, le
chemin de la Fauvette étant relativement étroit. Au vu de ces éléments, c’est à
juste titre que l'autorité intimée a autorisé le nombre le plus élevé de places
de parc prévu selon les normes VSS, soit neuf places.
d) Les recourants font également valoir qu'actuellement,
la parcelle 2003, qui est en place-jardin, sert de parking à des personnes qui
se rendent chez H.________, qui est administrateur du constructeur D.________ et
également propriétaire d’un lot de la PPE sur la parcelle 3820. Ils soutiennent
que, lorsque la parcelle 2003 sera construite, certains espaces sur celle-ci
seront très vraisemblablement utilisés pour se parquer par des personnes qui se
rendront chez H.________. Selon eux, le projet prévoit donc des places
potentielles supplémentaires qui feraient dépasser le nombre maximum autorisé.
Ils en veulent pour preuve que le projet comprenait une servitude de passage
entre les deux parcelles 2003 et 3820 qui a été abandonnée.
Or, on ne voit pas comment des véhicules pourront se
parquer sur la parcelle 2003 sur des zones non affectées à ce but puisque dans ce
cas, ils gêneront le parcage de véhicules sur des places autorisées (en effet,
si par exemple, comme le prétendent les recourants, un véhicule se parque sur
la zone où est situé un couvert semi-enterré, il empêchera l'accès aux places
motos). Or, on imagine mal que les propriétaires de la PPE projetée le
tolèrent. De toute façon, si une telle situation se présentait, il s'agira d'un
problème entre les propriétaires de la PPE de la parcelle 2003 et les visiteurs
de H.________. Il ne concernera pas les recourants et il n'a pas d'incidence en
droit public. Il s'agira uniquement d’un problème de droit privé.
e) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
2.
a) Le chemin privé qui mène du chemin de la Fauvette à la parcelle 2003,
propriété des recourants, est grevé d'une servitude de passage au profit de la
parcelle 2003. Les recourants font valoir que cette servitude était prévue à
l'origine pour desservir trois logements seulement (les villas jumelles sur la
parcelle 1973 et la villa individuelle sur la parcelle 2029) et que l'accès aux
six nouveaux logements prévus, en particulier au parking souterrain et aux places
de stationnement extérieures - qui doit se pratiquer par l'assiette de la
servitude -, ne bénéficierait pas d'un titre juridique valable dans la mesure où
cet usage constituerait un besoin nouveau conduisant à une aggravation de cette
servitude, prohibée par l'art. 739 du Code civil suisse (CC; RS 210). Ils font
également valoir que la création d'une place de dépose des containers sur la
parcelle 3891, dès lors qu'elle entraînerait le passage par l'assiette de la
servitude des véhicules de la voirie, constituerait aussi une aggravation de la
servitude.
b) L'art. 104 al. 3 de la loi sur l'aménagement du
territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; BLV 700.11) impose à
la municipalité de s'assurer, avant l'octroi du permis de construire, que les
équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre
juridique. Cette règle vise à créer une situation de droit privé qui soit
claire pour l'autorité administrative, de manière à prévenir les conflits
ultérieurs. La jurisprudence cantonale en déduit qu'en cas de doute sur
l'ampleur des droits conférés par une servitude, l'autorité doit attendre que
cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le
permis de construire (arrêt AC.2007.0022 du 24 janvier 2008 résumé in RDAF 2009
I p. 69 no 92). Ainsi, lorsque le contenu d'une servitude en droit de passage
n'est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la
servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire
doit être refusé jusqu'à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier
de son droit de passage, au besoin avec l'aide du juge civil compétent (ZBI
1981 p. 464). En cas de doute sur le contenu ou sur l'étendue des droits civils
dont elle a à connaître, la municipalité, en cas de recours la CDAP, doit
renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et suspendre la
procédure jusqu’à droit connu (cf. arrêts AC.2011.0231 du 10 janvier 2012
consid. 2a; AC.2010.0333 du 2 novembre 2011 consid. 5a; AC.2011.0010 du 3 août
2011 consid. 2a et les références citées). A contrario, lorsque le contenu et
l’étendue de la servitude sont clairs, l’autorité saisie peut statuer sans
attendre l’issue de la procédure civile (arrêts AC.2011.0088 du 5 octobre 2012,
consid. 2b; AC 2017.0429 du 6 novembre 2018, consid. 7a).
c) En l'occurrence, la servitude concernée, grevant
le fonds des recourants, est inscrite au registre foncier dans les termes
suivants: "passage à pied, pour tous véhicules et canalisations". Les
droits et obligations dérivant de celle-ci sont donc clairs. S'agissant de
l'allégation des recourants selon laquelle la servitude était prévue à
l'origine pour desservir trois logements seulement, on relève qu'ils se
réfèrent, pour la soutenir, à l'indication figurant sur l'acte constitutif de
servitude selon laquelle "les canalisations devront être aménagées pour 3
villas, dont une jumelée". Or, cette indication ne concerne que le
dimensionnement initial des canalisations, et non pas le trafic autorisé, qui
n'est clairement pas limité.
Ainsi, la servitude en droit de passage grevant le
fonds des recourants au profit de la parcelle du constructeur répond
manifestement à la notion de titre juridique de l'art. 104 al. 3 LATC.
d) Les recourants font valoir que la construction de
deux immeubles comprenant six logements aggraverait la servitude, ce que l'art.
739 CC prohibe.
e) A teneur de l’art. 739 CC, les besoins nouveaux
du fonds dominant ne doivent pas entraîner une aggravation de la servitude. Le
propriétaire du fonds servant n’est donc pas obligé de tolérer les formes
d’exercice de celle-ci qui constitueraient une aggravation de la servitude,
cette aggravation devant être "notable", soit faire peser sur le
fonds une charge supplémentaire importante. Pour en juger, il faut mettre
l’intérêt du fonds dominant et la charge du fonds servant au moment de la
constitution de la servitude en balance avec les intérêts respectifs actuels.
On tiendra notamment compte de ce que les parties pouvaient raisonnablement
prévoir au moment de la constitution de la servitude (ATF 122 III 358, JT 1998
I 55).
Dans l’ATF précité, le Tribunal fédéral avait jugé
qu’il n’y avait pas d’aggravation s’agissant d’un accès déjà utilisé par deux
logements et destiné à desservir trois autres logements. Il avait considéré que
l’intérêt du bénéficiaire de la servitude à un meilleur usage de son bien-fonds
"qui correspond à l’intérêt général d’utiliser le sol de manière conforme
à son époque" prévalait sur les effets insignifiants exercés sur le
débiteur de la servitude par quelques mouvements supplémentaires par jour, ce
dernier devant s’attendre, vu le contenu de la servitude "droit de passage
inconditionnel à pied et en voiture" à une certaine extension de son
usage. Dans un arrêt du 14 août 2001 (AC.1997.0112), le Tribunal administratif
en avait jugé de même s’agissant d’une servitude constituée en 1972 en faveur
d’une parcelle encore exploitée comme domaine agricole mais destinée à la
construction. Dans un arrêt AC.2006.0079, le Tribunal administratif n’avait en
revanche pas exclu la possibilité d’une aggravation d’une servitude destinée à
l’origine à la desserte d’une ferme ainsi qu’à l’usage agricole du fonds en
relation avec la construction de sept habitations impliquant une cinquantaine
de mouvements de véhicules quotidiens, question qui ne pouvait pas être réglée
dans le cadre de la procédure administrative (voir ég. AC.2004.0184 du 1er
septembre 2005).
f) En l'espèce - et bien que les recourants le
contestent -, la situation est comparable au premier cas de jurisprudence
précité. On constate que le projet litigieux de six logements n’entraînera pas
de modification de la nature de l’usage actuel du chemin, celui-ci desservant
déjà trois logements. S’agissant de l'argument des recourants selon lequel
l'usage de la servitude sera aggravé par le passage des camions de la voirie,
il est erroné puisqu’une place de dépose des containers sera créée sur la
parcelle 3891, au bord du chemin de la Fauvette, afin d'y placer les containers
le jour du passage des camions de la voirie; ceux-ci n'emprunteront par
conséquent pas le chemin privé. Enfin, comme on le verra ci-après (consid. 3), l'augmentation
de trafic induite par les constructions projetées n'apparaît pas significative
au point de considérer que l'accès actuel serait insuffisant.
g) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
3.
a) Les recourants contestent que le chemin privé permettant l'accès à la
parcelle 2003 puisse supporter l'augmentation de trafic généré par la
construction litigieuse, du fait de son étroitesse et de ses aménagements.
b) Conformément aux art. 22 al. 2 let. b de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et 104
al. 3 LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque
le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement
de cette dernière. Selon l'art. 19 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il
est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies
d'accès. Selon la jurisprudence, une voie d'accès est adaptée à l'utilisation
prévue lorsqu’elle est suffisante d’un point de vue technique et juridique pour
accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (cf. ATF 129 II 238
consid. 2 p. 241; 121 I 65 consid. 3a p. 68 et les réf. cit.; TF
1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1). Pour qu'une desserte routière
soit adaptée à l'utilisation prévue, il faut d'abord que la sécurité – celle
des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en
particulier – soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type
de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de
croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours
(ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (TF 1C_36/2010 du 18
février 2011 consid. 4.1). Les infrastructures doivent ainsi être adaptées aux
possibilités de construire offertes par le plan des zones. Un bien-fonds ne
peut dès lors être considéré comme équipé si, une fois construit conformément
aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du
trafic qui ne peut pas être absorbé par le réseau routier ou s'il provoque des
atteintes nuisibles ou incommodantes (ATF 129 II 238 consid. 2 p. 241; TF
1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 3.1; AC.2016 du 21 mars 2017 consid. 4a).
La définition de l’accès adapté à l’utilisation
projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale
constante, dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies
d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers, ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une
voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle
permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en
respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la
circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente
des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant
compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de
l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et
exige des usagers une prudence accrue (TF 1C_243/213 du 27 septembre 2013
consid. 5.1; AC.2016.0193 du 21 mars 2017 consid. 1a/bb; AC.2015.0192 du 9
février 2016 consid. 6).
Pour apprécier si un accès est suffisant, la
jurisprudence se réfère en général aux normes de l'Union suisse des
professionnels de la route et des transports, désignées normes VSS. Concernant
en particulier la génération de trafic, les spécialistes du trafic considèrent
qu'une place de parc induit en moyenne 2.5 à 3.5 mouvements de véhicules par
jour; cette fourchette tient compte de la localisation et de la qualité de la
desserte en transport public (cf. AC.2017.0060 du 23 mai 2018 consid. 11a et
les réf. cit.; AC.2016.0085 du 21 mars 2018 consid. 8c).
c) En l’espèce, le chemin permettant d’accéder
depuis le chemin de la Fauvette jusqu’à l’entrée de la parcelle 2003 est un
chemin privé, rectiligne, d’une longueur d'approximativement 60 mètres et
d’une largeur de 3.65 m à 4 m (cf. rapport de Transitec, chiffre 4).
On rappelle que le projet sur la parcelle 2003 implique la construction de neuf
places de parc (dont une pour visiteurs) pour six logements. La question de la
viabilité du chemin d’accès par rapport au trafic induit par ces places de parc
supplémentaires a fait l’objet de trois rapports : celui de CSD Ingénieurs
du 30 avril 2019, celui de b-plan engineering Sàrl du 12 février 2020, enfin celui
de Transitec du 3 juin 2019 (établi, lui, sur la base du premier projet qui
comportait onze places de parc). L'étude de CSD Ingénieurs conclut à une
génération de trafic faible du projet (de l'ordre de 40 mouvements de véhicules
par jour [ch. 3.1]) et à l'absence de mesures d'aménagement nécessaires (ch.
6). Celle de b-plan engineering Sàrl fait état d'un trafic actuel global sur le
chemin privé compris entre 40 et 60 véhicules par jour (ch. 2.2.3) et étudie le
trafic qui serait généré dans le cas d'une densification des autres parcelles
débouchant sur le chemin de la Fauvette par le chemin privé (les parcelles
1973, 2029 et 3956). Quant à l'étude de Transitec, elle conclut à une charge de
trafic supplémentaire générée par le projet (qui comportait alors onze places
de parc) acceptable du point de vue de la circulation et qui n'induit que peu
de problèmes d'exploitation particuliers sur le chemin privé ainsi que sur le
réseau routier (ch. 4).
Le chemin de la Fauvette est quant à lui en zone 30
km/h ; il est relativement étroit et comporte, au droit du chemin privé,
une bande piétonne marquée sur le côté Sud. La circulation s’effectue dans les
deux sens.
d) Les recourants font valoir qu’au lieu
d'intersection entre l'entrée de la parcelle 2003 et le chemin privé, en
direction du Nord, la visibilité est mauvaise et le passage étroit (la
servitude y est réduite à trois mètres); un accident (faisant un blessé) s'y
est d’ailleurs produit en 2012. En outre, il n'y a aucune visibilité entre les
véhicules sortant de la parcelle 2003 et ceux circulant en direction de la
parcelle des recourants en raison d'une haie qui longe la parcelle 3956 et qui
obstrue complétement la vue à cette intersection. Le rapport de b-plan
engineering Sàrl relève également qu'au niveau du débouché du chemin privé sur
le chemin de la Fauvette, les conditions de visibilité (au sens de la norme VSS
40273A) ne sont pas garanties, ni sur la bande piétonne, ni sur la voie de
circulation, et que les usagers en sortie du débouché éprouvent des difficultés
à s'engager sur le chemin de la Fauvette en raison de la mauvaise visibilité. Les
recourants font également valoir que si la chaussée du chemin privé présente
une largeur d'environ 4.00 m (selon cadastre), dans la pratique, la
végétation existante réduit la largeur disponible à environ 3.60 - 3.80 m. Or,
cette situation ne permet pas le croisement entre deux voitures. Au niveau de
la parcelle 3891, le croisement de deux voitures est possible seulement en
empiétant sur la parcelle. Au droit de la parcelle 2003, la végétation se
trouvant à l'intérieur du virage masque la visibilité ; d'autre part, la
largeur de la servitude est réduite à 3.00 mètres, ce qui ne permet pas le
croisement de deux voitures.
e) Or, lors de l’inspection locale du 25 juin 2020, la
Cour a constaté qu’à la sortie de la parcelle 2003, la visibilité sur le chemin
privé était bonne à droite comme à gauche. Le conseil du constructeur a également
précisé que la végétation prévue à cet endroit sera dans la pente et ne devrait
pas boucher la visibilité sur la droite ; c’est ce qui ressort
effectivement du plan des aménagements extérieurs. S’agissant de la visibilité
au débouché du chemin privé sur le chemin de la Fauvette, la Cour a constaté
qu’effectivement, celle-ci était limitée sur le côté Est par la haie qui se
trouve au coin de la parcelle 2005 et du chemin de la Fauvette. La pose d’un
miroir a été évoquée (qui nécessiterait l’accord du propriétaire de la parcelle
3915 située en face du débouché). Toutefois, même en l’absence d’une telle
mesure, on relève qu’un tel problème de visibilité au sortir d’un chemin privé
sur un chemin dans une zone limitée à 30 km/h est assez fréquent, et qu’il
s’agira pour les automobilistes sortant du chemin privé – comme ils doivent le
faire actuellement, l’accès n’étant pas nouveau – de prêter une attention
accrue aux usagers empruntant le chemin de la Fauvette. Il ne saurait en tout
cas pas amener à considérer que l’accès n’est pas adapté. Le rapport de CSD Ingénieurs
conclut d’ailleurs que l’accès est conforme sur ce point (ch. 4) :
« En outre, l'infrastructure du chemin privé de la Fauvette (largeur,
longueur, visibilités aux carrefours) est conforme aux normes en vigueur,
s'agissant d'un accès privé de desserte locale ».
S’agissant du croisement de deux voitures sur la
section du chemin privé entre la parcelle 2003 et le chemin de la Fauvette, il
est vrai que celui-ci n’est pas possible, au vu de la largeur restreinte.
Toutefois, comme le relève le rapport de Transitec (ch. 4), il s'agit d'un
"chemin d'accès" selon la norme VSS SN 640 045, soit un chemin pour
lequel ladite norme préconise une seule voie de circulation (aux
caractéristiques réduites) et où il n'est pas nécessaire que le croisement soit
possible partout. Le rapport de Transitec souligne qu'en l'espèce, avec une
largeur mesurée d'environ 3.65 à 4.00 mètres, le chemin privé correspond
aux recommandations des normes VSS (au minimum 3.40 mètres). Par ailleurs, si
le chemin ne permet pas le croisement entre deux voitures, d’une part – et les trois
rapports s’accordent sur ce point – ce risque est toutefois évalué comme peu
fréquent. Le rapport de b-plan engineering Sàrl l’évalue à moins de cinq cas
par jour. Le rapport de CSD Ingénieurs relève que le taux de risque peut d’ailleurs
être considéré comme identique à la situation actuelle (ch. 4). D’autre part,
le problème peut être considérablement résolu par l’apposition d’une
signalisation routière indiquant aux automobilistes entrant dans le chemin
privé depuis le chemin de la Fauvette qu’ils doivent accorder la priorité aux
véhicules empruntant le chemin privé en sens inverse, comme le suggère le
rapport de CSD Ingénieurs (ch. 4) : « La visibilité étant bonne
jusqu'au niveau de la parcelle 2003 (projet), la mesure permet d'anticiper
l'entrée et la sortie des véhicules au niveau du chemin de la Fauvette et de
l'accès privé. A l'inverse, si un véhicule est déjà engagé dans l'accès privé,
le véhicule sortant peut se mettre en attente au niveau de la parcelle du
projet pour laisser passer le véhicule entrant. »
f) Les recourants font valoir que le rapport de CSD Ingénieurs
est lacunaire en excluant de ses prévisions les véhicules de l'entreprise P.
Cupelin SA qui se parquent, entrent et sortent depuis la parcelle 3891 sur le
chemin privé.
Lors de l’inspection locale, la Cour a effectivement
constaté la présence, sur la parcelle 3891, en bordure du chemin privé, d'une
zone bétonnée sur laquelle étaient stationnés six voitures de tourisme. Par
ailleurs, comme les autres parcelles desservies par le chemin privé, les
propriétaires de la parcelle 3891 bénéficient d'une servitude de passage sur le
chemin privé.
Or,
il ressort du rapport de CSD Ingénieurs que la
problématique des véhicules de l'entreprise P. Cupelin SA a bien été prise en
compte (ce que le représentant de CSD Ingénieurs a confirmé lors de l’inspection
locale), mais qu’il a été considéré que, dès lors que la parcelle 3891 est en
bordure du chemin de la Fauvette et que l
es places de parc ont un accès
relativement direct au chemin de la Fauvette (ce que la Cour a constaté)
, le trafic provenant de cette entreprise ne causait
aucun problème par rapport à l'accès à la parcelle 2003.
g) Les recourants font valoir que le rapport de CSD Ingénieurs
ne tient pas compte des mouvements des véhicules de la voirie.
Or, dès lors qu’une place de dépose pour les
containers les jours de ramassage sera installée sur la parcelle 3891, au bord
du chemin de la Fauvette (cf. consid. 8 ci-après), les camions de la voirie n’emprunteront
pas le chemin privé. Les représentants de la municipalité l’ont confirmé en
audience.
h) Les recourants reprochent au rapport de CSD Ingénieurs
d’être muet sur la question de l'impact de la charge supplémentaire de trafic
sur le chemin de la Fauvette lui-même.
Or, les recourants ne donnent aucun élément
permettant de considérer que le chemin de la Fauvette ne sera pas à même de
supporter le trafic supplémentaire très limité lié au projet de construction
litigieux.
i) Les recourants reprochent au rapport de CSD Ingénieurs
de pas s’être prononcé sur une possible densification des autres parcelles
débouchant sur le chemin de la Fauvette par le chemin privé, soit les parcelles
1973, 2029 et 3956. Ils font valoir que le bureau b-plan engineering Sàrl a, quant
à lui, effectué une étude du trafic qu’accueillerait le chemin privé dans
l’hypothèse où toutes les parcelles desservies par celui-ci seraient densifiées
au maximum de leurs possibilités, et qu’il en conclut que les mouvements de
véhicules doubleraient et même tripleraient par rapport au trafic circulant
aujourd’hui sur cet accès.
Or, il n'y a pas lieu de tenir compte d'éventuels
futurs projets sur les parcelles précitées.
j) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
4.
a) Les recourants font grief au projet de ne pas respecter les normes de
protection incendie, le chemin privé étant selon eux trop étroit pour que les
camions de pompiers puissent accéder aux immeubles projetés.
b) Aux termes de l'art. 104 al. 1 LATC, avant de
délivrer le permis, la municipalité s'assure que le projet est conforme aux
dispositions légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou
en voie d'élaboration. Selon l'art. 6 de la loi vaudoise du 27 mai 1970 sur la
prévention des incendies et des dangers résultant des éléments naturels (LPIEN;
BLV 963.11), la municipalité veille à l'application de la législation cantonale
ou communale sur les constructions et l'aménagement du territoire destinée à
prévenir les dangers d'incendie. Les bâtiments, ouvrages et installations
doivent dans ce cadre présenter toutes les garanties de sécurité imposées par
leurs conditions de situation, de construction et d'exploitation ou
d'utilisation (art. 11 LPIEN).
L'art. 3 al. 2 LPIEN habilite le Conseil d'Etat à
déclarer applicables avec force de loi les normes techniques admises par les
autorités fédérales, la Caisse nationale suisse d'assurance en cas d'accidents
ou des organisations professionnelles. Le Conseil d'Etat a fait usage de cette
compétence à l'art. 1 du règlement du 17 décembre 2014 concernant les
prescriptions sur la prévention des incendies (RPPI; BLV 963.11.2), en déclarant
applicable la norme et les directives de protection incendie de l'Association
des établissements cantonaux d'assurance incendie (AEAI).
Aux termes de l'art. 44 de la norme AEAI, les
bâtiments et les autres ouvrages doivent toujours rester accessibles, afin que
les sapeurs-pompiers puissent intervenir rapidement et efficacement. La
Coordination Suisse des Sapeurs-Pompiers (CSSP) a dans ce cadre adopté le 18
mars 2015 une "
Directive concernant les accès, surfaces de manœuvre et
d'appui pour les moyens d'intervention sapeur-pompiers
" (directive
CSSP), qui "
règle, au sens de l'art. 44 de la norme de protection
incendie de l'AEAI, les exigences de base concrètes concernant l'accessibilité
des sapeurs-pompiers aux bâtiments et aménagements
" (cf. ch. 1 directive
CSSP).
c) En l'espèce, il résulte des plans versés au
dossier que la hauteur des bâtiments projetés, de 9,33 m, est inférieure à
11 m; en pareille hypothèse (s'agissant de bâtiments de
"faible
hauteur
", soit qui mesurent jusqu’à une hauteur totale de 11 m),
la directive CSSP prévoit qu’une surface d’appui de 6 m de largeur et de
11 m de longueur doit être située au maximum à 80 m de l’entrée du
bâtiment, et que l’accès à ce dernier doit avoir au minimum 1.20 m de
large (ch. 8 directive CSSP).
En l’occurrence, le chef de la police du feu a
indiqué, dans une lettre du 10 octobre 2019 (jointe aux déterminations de
la municipalité du 28 novembre 2019), que le projet était conforme à la
directive CSSP car les bâtiments projetés étaient parfaitement accessibles aux
sapeurs-pompiers. Par ailleurs, présent à l’audience du 25 juin 2020, l’intéressé
a expliqué ce qui suit : la distance entre le début du chemin privé et
l'entrée des bâtiments prévus sur la parcelle 2003 est de 78 m; dès lors
qu'elle est inférieure à 80 m, les pompiers pourront stationner le camion
au début du chemin privé et tirer le tuyau jusqu'à la parcelle 2003. De plus,
dès lors que le chemin privé mesure au moins 3 m de large, le camion
pourra, cas échéant, l'emprunter. Le constructeur a prévu une place de travail
sur la parcelle 2003 (cf. sur le plan des aménagements extérieurs: zone de 11 m
sur 6 m pour le camion des pompiers), qui n'était pas exigée. Ainsi, même s’il
n’était pas possible de faire passer le camion par le chemin, le projet serait
conforme à la directive CSSP; or, en plus, le camion aura la possibilité
d'accéder, malgré l'étroitesse du chemin, au bâtiment.
Il ressort de ce qui précède que l'accès aux
bâtiments prévus sur la parcelle 2003 respecte les normes de protection incendie.
d) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
5.
a) Les recourants soutiennent que la surface d’un local situé au
sous-sol n’a à tort pas été prise en compte dans le calcul de la surface brute
de plancher (SBP) alors que ce local servira en fait à l'habitation ou au
travail. Ils prétendent par ailleurs que les indications chiffrées ressortant
des plans seraient inférieures aux surfaces réelles, lesquelles dépasseraient
l’indice d’utilisation du sol autorisé.
b) L’art 119 RPGA prévoit que l'indice d’utilisation
du sol en zone mixte de faible densité est limité à 0,50 (voir art. 17).
c) Vu la surface de la parcelle 2003 de 1574 m
2
,
la surface brute de plancher autorisée sur cette parcelle est de 787 m
2
.
Celle du bâtiment projeté est de 785,35 m
2
.
d) L'art. 17 RPGA prévoit ce qui suit:
"
Art.
17. Indice d'utilisation du sol
1 L'indice d’utilisation du sol
est le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile et la surface
constructible du terrain.
2 La surface brute de plancher
utile se compose de la somme de toutes les surfaces d’étages en dessous et en
dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section
horizontale. N’entrent pas en considération :
a) les surfaces non utilisées ou
non utilisables pour l’habitation ou le travail,
b) les parties des combles qui
n’atteignent pas une hauteur de 1,50 mètres entre le plancher et le plafond.
3 La surface constructible du
terrain est la surface cadastrale de la parcelle située dans la zone sous
déduction de la surface des cours d’eau et des surfaces soumises à la
législation forestière.
"
Le glossaire annexé au RPGA précise que n'entrent
pas en considération dans la surface brute de plancher (SBP): toutes les
surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail,
"telles que, par exemple, les caves, les greniers, les séchoirs et les
buanderies des logements, les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou
à mazout, les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de
ventilation et de climatisation, les locaux communs de bricolage dans les
immeubles à logements multiples, les garages pour véhicules à moteur, vélos et
voitures d'enfants non utilisés pour le travail, les couloirs, escaliers et
ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les
portiques d'entrée ouvertes; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes,
les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de
coursive". Le RPGA reprend sur ce point la formulation des directives
pour l'aménagement local, régional et national de l'EPFZ n°
514420 (
norme ORL-EPF 514420) édition du 11 octobre 1966 (ch. 1.1).
Dans un arrêt AC.2012.0053 du 14 décembre 2012, la
CDAP a précisé que la liste des surfaces n'entrant pas en considération dans le
calcul du SBP selon le RPGA de Lausanne n'était pas exhaustive, mais
exemplative (cf. aussi AC.2015.0022 du 26 octobre 2015 consid. 3a).
e) Pour déterminer si un local doit être pris en
considération dans le calcul de la surface bâtie, il convient de déterminer
s’il est habitable. A cet égard, la jurisprudence a précisé que la seule
intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient
plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau
considéré permettent aisément de rendre ces surfaces habitables (v. dans ce
sens ATF 108 Ib 130). Selon la jurisprudence (p. ex. AC.2015.0335 du 19
octobre 2016 consid. 7), il convient de vérifier si les locaux prévus répondent
aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en
ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables
(AC.2016.0162 du 1
er
mai 2017 consid. 7b/aa;
AC.2015.0057 du 14 janvier 2016 consid. 7b; AC.2015.0296, AC.2015.0297
du 8 février 2017 consid. 7a)
. Mais ce point n'est pas à lui seul
décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire
sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors
qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré
sa non-conformité (AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid. 3b; AC.2015.0296 du 8
février 2017 consid. 7a;
AC.2014.0131 précité consid.
8a
).
Concernant les espaces situés au sous-sol, le
tribunal de céans a déjà eu l'occasion de rappeler les divers locaux admis au
titre de locaux non habitables (cf. AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b
et la réf. cit.): une entrée, un local technique, un réduit, un WC, une cave et
une buanderie (AC.2007.0290 du 26 février 2008); des garages, un hall, une
cave, un réduit, une buanderie, un local-citernes, ainsi qu’un ascenseur et une
cage d’escaliers (AC.2006.0044 du 30 octobre 2006); un local de lingerie, une
cave et une buanderie (AC.2002.0052 du 11 novembre 2002); un carnotzet
(AC.1994.0235 du 16 juin 1995). Plus récemment, la CDAP a considéré qu'il
n'était pas vraisemblable qu'une buanderie, un local de repassage, le local
technique d'une piscine, l'installation de chauffage-ventilation, un cellier,
une cave à vin, une cave servant au rangement – locaux intégralement situés
sous le niveau du terrain naturel et éclairés que par des sauts-de-loup –
seraient utilisés pour l'habitation (AC.2016.0162 précité consid. 7c).
f) En l’espèce, au sous-sol, sur le côté Ouest du
bâtiment, est situé un local désigné comme « atelier-dépôt non
habitable » sur les plans, d'une surface de 50 m
2
.
Les recourants font valoir que ce local bénéficiait
à l’origine d’un accès piéton extérieur direct sur la parcelle 3820, laquelle
est propriété (pour le lot sis le plus proche) de H.________, administrateur
unique du constructeur D.________, et que même si cet accès ne figure désormais
plus sur les seconds plans mis à l’enquête, ce local sera néanmoins dévolu à
l’habitation ou au travail.
Or, ce local, situé à côté des caves et d’un local désigné
comme « séchoir » sur les plans, présentera une hauteur sous plafond de
2,30 m est sera éclairé par deux fenêtres de 175 x 50 cm. Il ne remplira
donc ni les conditions de hauteur minimale (art. 27 du règlement d'application
de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [RLATC; BLV 700.11.1]), ni d’éclairage et de ventilation (art. 28
RLATC). Il ne sera pas chauffé. Il ne peut dès lors être considéré comme
habitable, et les recourants ne font pas valoir d’élément objectivable sur une
utilisation potentielle en local habitable. C'est par conséquent à juste titre
que sa surface n'a pas été prise en compte dans la surface brute de plancher.
g) Les recourants prétendent que les indications
chiffrées ressortant des plans seraient inférieures aux surfaces réelles,
lesquelles dépasseraient l’indice d’utilisation du sol autorisé. Ils tirent cet
argument du fait que les modifications apportées aux premiers plans, qui ont
amené à une diminution de la surface brute de plancher afin qu’elle soit
conforme, n’a pas entraîné une diminution effective des surfaces sur les plans.
Ils font grief à l’autorité intimée de ne pas avoir soigneusement vérifié les
calculs et de s’être contentée d’additionner les surfaces reportées par le
constructeur sur les plans.
Or, les doutes des recourants sur le fait que les
constructeurs auraient pour projet de ne pas respecter leurs propres plans ne
sauraient constituer une argumentation pertinente. Par ailleurs, d'après les
calculs basés sur les plans mis à l'enquête la surface brute de plancher utile
atteint 785,35 m
2
, - calcul dont l'ordre de grandeur paraît
exact selon les assesseurs spécialisés -, de sorte que l'IUS est respecté.
h) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
6.
a) Les recourants soutiennent que les conditions de l'art. 81 RPGA (en
vertu duquel le constructeur a été mis au bénéfice d’une dérogation pour le
dépassement de la longueur du bâtiment) ne seraient pas données, dans la mesure
où, selon eux, la surface mentionnée comme atelier-dépôt (cf. consid. 5f
ci-dessus) sera habitable.
b) L’art. 84 LATC délègue aux communes une
compétence limitée pour la réglementation des constructions souterraines; cette
norme fixe, comme pour les dérogations (art. 85 LATC), les limites dans lesquelles
un règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou
semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le calcul de la
distance aux limites ou entre bâtiments, ainsi que dans le coefficient
d’occupation ou d’utilisation du sol (al. 1). Une telle réglementation n’est en
effet applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont
pas sensiblement modifiés et qu’il n’en résulte pas d’inconvénient pour le
voisinage (al. 2).
Quant à l'art. 81 RPGA, qui concrétise l'art. 84
LATC, il est ainsi rédigé:
"
Art.
81. Constructions souterraines
1 Pour des constructions
souterraines ou semi-enterrées, la Municipalité peut déroger aux règles sur les
distances aux limites et entre bâtiments et sur le coefficient d'occupation ou
d'utilisation du sol (voir art. 17), pour autant que la topographie existante
avant l'exécution des travaux ne soit pas sensiblement modifiée.
2 Ces constructions :
a)
peuvent déborder les périmètres d'implantation,
b) n'entrent pas dans le calcul des
dimensions maximales des bâtiments,
c) ne peuvent en aucun cas être
habitables,
d) ne doivent pas porter atteinte
à un intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
"
c) L’art. 121 RPGA prescrit qu’en zone mixte de
faible densité, la longueur totale d’un bâtiment ne peut excéder 30 m.
d) En l'espèce, les locaux souterrains de la
construction prévue sur la parcelle 2003 dépassent la longueur de 30 m. Toutefois,
contrairement à ce que soutiennent les recourants, c’est à bon droit que la
municipalité a mis le constructeur au bénéfice d’une dérogation en application
de l’art. 81 RPGA, l’atelier-dépôt n’étant pas habitable, comme relevé
ci-dessus (consid. 5f).
e) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
7.
a) Les recourants font valoir que le couvert à vélos, les places motos
et vélos et les murs de soutènement qui empièteront dans l'espace réglementaire
seront constitutifs de nuisances pour eux.
b) Aux termes de l'art. 39 RLATC, à défaut de
dispositions communales contraires - comme tel est le cas en l'espèce -, les
municipalités peuvent autoriser la construction de dépendances de peu
d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal,
dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites
de propriété (al. 1). Par dépendances de peu d'importance, on entend des
constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec
celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du
bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages
particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun
cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle (al. 2). Ces règles
sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement
dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre
notamment (al. 3). Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant
qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (al. 4).
La notion de préjudice pour les voisins au sens de
l'art. 39 al. 4 RLATC doit être interprétée en ce sens que l'aménagement
concerné ne doit pas entraîner des nuisances qui ne seraient pas supportables
sans sacrifices excessifs (cf. CDAP AC.2015.0111 du 17 août 2016 consid. 8a/bb
et les références citées). Pour interpréter ces notions, l’autorité doit
procéder à une pesée des intérêts en présence en comparant d’une part,
l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4 RLATC, et d’autre part,
l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage assimilé aux
dépendances et qui répond aux exigences légales et réglementaires. La notion de
nuisances supportables doit donc s’apprécier en fonction des circonstances
concrètes de chaque cas particulier, notamment de la situation des différents
propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté et de l'intensité des
nuisances qui peuvent en résulter (CDAP AC.2017.0022 du 23 mai 2017 consid.
2d/aa et les références citées). La notion d'absence d’inconvénients
appréciables est un concept juridique indéterminé qui confère à la municipalité
une latitude de jugement étendue, que le tribunal se doit de respecter (CDAP
AC.2012.0105 du 6 septembre 2012 consid. 1 et les références). La jurisprudence
a eu l’occasion de mentionner un certain nombre de critères à prendre en compte
dans la pesée des intérêts en présence, soit notamment l’emplacement de la
construction, sa visibilité, son impact sur l’ensoleillement dont bénéficie la
propriété ou encore les nuisances sonores (CDAP AC.2018.0136 du 8 août 2019
consid. 3a/bb et les références citées).
c) En l’espèce, concernant le préjudice que les
ouvrages incriminés pourraient entraîner pour eux, les recourants n'expliquent
pas clairement en quoi il consisterait, se contentant de relever que ces
« constructions (places motos en particulier) […] sont […] de nature à
causer des nuisances aux recourants qui sont importantes ».
Toutefois, compte tenu de la configuration des lieux
- en particulier du fait que la parcelle des recourants est située bien en
amont de la parcelle 2003 - et de la nature des constructions en cause, il n’apparaît
pas que les recourants subiront un préjudice.
d) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
8.
a) Le projet prévoit d’aménager deux emplacements pour containers: un
abri pour containers sur la parcelle 2003 et une zone de prise en charge des
containers le jour du ramassage sur la parcelle 3891. On rappelle que la
parcelle 3891 est située au bord du chemin de la Fauvette, à l’entrée du chemin
privé.
Dans sa décision, la municipalité a indiqué que
«
L'emplacement
conteneurs sur la parcelle 3891 peut être admis à bien-plaire en vertu de
l'art. 46 PGA et via une mention de droit public inscrite au registre
foncier. »
b) Selon l'art. 46 al. 1 RPGA, la Municipalité peut
notamment autoriser à bien plaire, dans les espaces frappés par une limite des
constructions, des emplacements pour containers. Les critères liés à la
sécurité, à l'esthétique et à la protection de la nature seront déterminants.
c) Les recourants mettent en doute que les
propriétaires de la parcelle 3891 aient donné leur accord pour accueillir l’emplacement
des containers prévu sur leur parcelle. Ils demandent qu’ils soient interpellés
à ce sujet. Selon eux, un titre juridique valable au sens de l'art. 104 al. 3
LATC fait défaut. Ils font également valoir que le choix de l'emplacement prévu
pour les containers sur la parcelle 3891 est mis en cause par le rapport établi
par b-plan engineering Sàrl qui suggère que le chemin privé soit élargi à cet emplacement
pour améliorer la visibilité sur le chemin de la Fauvette.
d) Or, il ressort des griefs des recourants qu’ils
considèrent que l’emplacement des containers sur la parcelle 3891 constituera
la place de dépose des containers permanente pour les bâtiments projetés sur la
parcelle 2003. La surface prévue sur la parcelle 3891 est cependant uniquement
destinée à la dépose temporaire des containers le jour du ramassage. Le reste
du temps, les containers seront entreposés exclusivement sur la parcelle 2003,
au droit du couvert semi-enterré. L’installation de cette zone de dépose pour
les jours de ramassage sur la parcelle 3891 a pour but d’éviter que les containers
ne soient placés sur la voie publique. Les containers ne seront ainsi pas non
plus placés sur le chemin privé, comme semblent le craindre les recourants. Ces
derniers pourront donc continuer à placer leurs propres containers là où ils
les mettent actuellement, en bordure du chemin de la Fauvette, soit sur le
domaine public, soit sur leur chemin privé.
Par ailleurs, présente à l’audience, E.________,
copropriétaire de la parcelle 3891, a confirmé qu'elle était d'accord pour
l'installation d'un emplacement pour les containers le jour du ramassage, et
que la PPE 3891 l'était également (il s'agit d'une décision prise par
l'ensemble des copropriétaires). Les copropriétaires avaient d’ailleurs signé
les plans de mise à l'enquête, notamment le plan de situation du géomètre. Par
ailleurs, le constructeur a produit l'accord de l'inscription au Registre foncier
signé par la PPE. Ainsi, l'accord des propriétaires a bien été donné au sens de
l'art. 104 al. 3 LATC.
Enfin, sur la parcelle 3891, une palissade
permanente délimitant la zone de dépose sera installée. Il ressort des plans
que la zone sera placée en retrait du chemin de la Fauvette, et qu’elle ne
cachera ainsi pas la visibilité à gauche à la sortie du chemin privé.
e) Le recours doit par conséquent être rejeté sur ce
point.
9.
Il résulte des considérants que le recours doit être rejeté et la
décision de la municipalité du 25 juillet 2019, confirmée. Vu le sort du
recours, les frais de la cause sont mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux (art. 49 al. 1 de la loi sur la procédure
administrative du 28 octobre 2008 [LPA-VD, BLV 173.36]). Ces deniers
verseront en outre des dépens au constructeur, qui a procédé par
l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 25 juillet 2019 est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 5'000 (cinq mille) francs est mis à la charge
des recourants, solidairement entre eux.
IV.
Les recourants sont débiteurs, solidairement entre eux, d’une indemnité
de dépens de 3’000 (trois mille) francs en faveur de D.________.
Lausanne, le 17 août 2020
Le
président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.