vd_omni · FO.2010.0013 · 2011-07-11 · fr

Département de l'économie c/Commission foncière, Registre foncier du Pays-d'Enhaut, A.X.________, B.X.________, Municipalité de Rougemont, Y.________ SA | Chalet en cours de construction propriété de ressortissants étrangers soumis à la LFAIE qui désirent revendre leur bien, soumis à des charges LFAIE.Conditions de révocation des charges LFAIE: des allégations relatives à la mauvaise conjoncture économique dans le domaine d'activité des propriétaires du chalet ne suffisent pas à déterminer dans quelle mesure leur situation concrète aurait changé au point de justifier une révocation des charges LFAIE (consid. 2). Nationalité de l'acquéreur: il n'est pas établi en l'espèce que le ressortissant étranger assumant une position dominante au sein de la SA, dont le siège est en Suisse, souhaitant acquérir le chalet, a bien la volonté de constituer durablement son domicile en Suisse. Il apparaît en effet qu'il semble avoir vécu dans son pays d'origine pendant une période indéterminée entre 2007 et 2009, sans que l'on ne sache rien de ses relations avec celui-ci, bien qu'il ait entamé des démarches pour élire domicile en Suisse dès 2009; il n'est ainsi pas possible de déterminer précisément où se trouve le centre de ses intérêts, faute de savoir s'il a bien renoncé à un éventuel domicile ailleurs (consid. 3). Recours du Département de l'économie admis et renvoi du dossier pour complément d'instruction.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.07.2011 FO.2010.0013

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
11 juillet
2011
Composition
Mme Imogen Billotte,
présidente
; M. Alain Zumsteg, juge; M. Antoine Rochat,
assesseur; Mme Fabia Jungo, greffière.
Recourant
Département de
l'économie, Secrétariat général,
à Lausanne Adm
cant VD.
Autorité
intimée
Commission foncière
Section II.
Autorités concernées
1.
Registre foncier du
Pays-d'Enhaut,
2.
Municipalité de Rougemont.
Tiers intéressés
1.
A.X.________,
2.
B.X.________,
3.
Y.________ SA, c/o Z.________SA,
à Lausanne,
tous représentés par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne
Objet
Acquisition d'immeubles par des personnes
à l'étranger
Recours Département de l'économie c/
décision de la Commission foncière, Section II du 19 mars 2010 (révocation de
restrictions de propriété LFAIE + autorisation de revendre les parcelles ********et
2******** de la Commune de Rougemont).
Vu les faits suivants
A.
A.X.________ et B.X.________, citoyens canadiens,
sont domiciliés à Londres. A.X.________ est locataire depuis le 1
er
novembre 1989 d'un chalet d'un logement de près de 400 m
2
, sis sur la parcelle n° 3******** du
cadastre de la commune de Rougemont qu'il semble sous-louer entièrement ou
partiellement à leur père, C.X.________, citoyen grec.
B.
a) Par requête commune du 31 mars 2006, A.X.________
et B.X.________ ont sollicité de la Commission foncière, section II (ci-après
la "Commission foncière") la délivrance d'une autorisation d'acquérir
les parcelles n
os
********1, 1********2 et 3******** du cadastre de
la commune de Rougemont, représentant ensemble une surface de 4'081 m
2
(requête n° 3********). Le 10 avril 2006, la Commission foncière a constaté que
la requête portait sur une surface excédentaire au regard de l'ordonnance du 1
er
novembre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(
OAIE; RS 211.412.411
). La requête a été retirée le 14 juillet 2006.
b) Le 14 juillet 2006, les
prénommés ont déposé devant la Commission foncière une nouvelle requête commune
portant sur l'acquisition de la parcelle n° 3******** précitée (requête n° 4********).
Le 10 août 2006, ils ont déposé la même requête, établie au nom de chacun
séparément, comme les y avait incité la Commission foncière (requêtes n
os
4******** et 5********). Par lettre du 29 août 2006, cette dernière a indiqué
aux prénommés que la constitution d'une copropriété ordinaire était
insuffisante, le chalet à acquérir paraissant avoir été construit en 1989; elle
a requis la constitution d'une propriété par étages, dont la surface de chaque
lot ne devait pas excéder 200 m
2
. Le 10 janvier 2007, A.X.________
et B.X.________ lui ont soumis pour accord préalable un dossier de propriété
par étages sur la parcelle précitée. Le 18 janvier 2007, la Commission foncière
a fait savoir aux prénommés que, compte tenu de la nature même de l'objet, il
était impossible de constituer une propriété par étages. Le 16 mars 2007, A.X.________
et B.X.________ ont déclaré renoncer à acquérir la parcelle n° 3********.
C.
Le 30 mars 2007, A.X.________ et B.X.________
ont sollicité de la Commission foncière la délivrance d'une autorisation
d'acquérir les parcelles n° ********1 et 1********2 du cadastre de la commune
de Rougemont en vue de les réunir en un seul bien-fonds et de construire un
chalet de vacances de deux logements d'environ 200 m
2
habitables
chacun. Ces bien-fonds, d'une surface respective de 1'000 m
2
et de
1'003 m
2
, étaient en nature de pré-champ.
Par décision du 29 juin 2007, la Commission
foncière a délivré l'autorisation requise, constatant qu'un acte authentique de
vente avait été signé. Elle a assorti sa décision des charges et conditions
suivantes, qui ont fait l'objet d'une mention n° 2007/479 "Restrictions
du droit de propriété LFAIE" au Registre foncier:
a)
"Obligation d'affecter de manière durable
l'immeuble au but pour lequel l'acquisition a été autorisée et de requérir le
consentement de la Commission foncière pour toute modification de l'affectation.
b)
Obligation d'entreprendre la construction dans
un délai échéant le
30 juin
2008
selon le projet
à présenter
et de requérir le consentement de la Commission foncière pour toute
modification importante du projet.
c)
Obligation d'aliéner l'immeuble dans un délai de
deux ans s'il n'est plus utilisé par l'acquéreur.
d)
Interdiction de louer à l'année.
Autres charges et conditions:
­
obligation de produire à la Commission de
céans les plans d'enquête du chalet envisagé (deux logements, chacun d'une
surface nette de plancher habitable de 200 m
2
au plus en principe)
et ce au moment de la mise à l'enquête, pour approbation pour nouvelle
décision;
­
obligation de réunir juridiquement les deux
parcelles en cause;
­
obligation de produire à la Commission de
céans l'acte constitutif de propriété par étage de deux lots et ce
simultanément à la production des plans d'enquête du chalet
".
Par décision du 22 février 2008, la
Commission foncière a pris acte de la réunion des deux parcelles acquises en
une seule d'une surface de 2'003 m
2
et
portant le nouveau numéro RF ********1, de la construction d'un
chalet nommé A.________ et de la constitution d'une propriété par étages de deux
lots (n
os
********1-1 et ********1-2). Elle a par ailleurs approuvé
les plans présentés par l'architecte Gabriel Muriset à Rougemont, établis le 26
novembre 2007 et modifiés pour la dernière fois le 25 janvier 2008, considérant
qu'un dépassement de surface pouvait être admis pour les logements prévus
(respectivement de 212 m
2
et de 225 m
2
au lieu des 200 m
2
autorisés selon l'art. 10 OAIE
). Elle a pris en compte
le fait que les requérants avaient renoncé à des projets antérieurs trop
grands, portant sur plusieurs parcelles ou inadaptés au regard de la
législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger,
qu'ils avaient réduit leurs visées, en particulier en respectant strictement la
surface au sol de 1'000 m
2
par requérant, et qu'ils avaient
manifestement un train de vie qui exigeait des espaces intérieurs plus vastes
qu'à l'ordinaire. Cette décision était assortie d'une charge consistant en l'obligation
de produire, une fois la construction réalisée, mais dans un délai échéant le
30 novembre 2008, une attestation de la Municipalité de Rougemont confirmant la
conformité aux plans approuvés par la Commission foncière.
Le permis de construire a été
délivré le 8 mai 2008. Interpellé le 19 mai 2008 par la
Commission foncière
quant à l'attestation
communale, l'architecte a requis le 3 juillet 2008 une prolongation au mois de
novembre 2010 du délai initialement imparti au 30 novembre 2008 pour produire
l'attestation municipale précitée; il a fait valoir la grande complexité du
point de vue technique et le volume important de la construction nécessitant
environ 18 mois pour sa réalisation, les travaux ayant débuté à mi-juin 2008. Le
14 juillet 2008, la
Commission foncière
a prolongé le délai au 31 décembre 2009.
D.
Le 8 juillet 2009, A.X.________ et B.X.________
ont requis du Registre foncier du Pays-d'Enhaut le transfert immobilier des
deux lots précités n
os
******** et 1******** à la société Y.________
SA et la radiation de la mention n° 2007/479. La Commission foncière ayant
considéré que la mention ne pouvait être radiée d'office dans la mesure où les
charges n'avaient pas été respectées et qu'il était justifié de statuer sur la
levée de ces dernières, elle a instruit le dossier, la réquisition précitée
restant en suspens jusqu'à ce qu'elle adopte une décision. Elle a prié A.X.________
et B.X.________ de la renseigner sur les motifs pour lesquels ils renonçaient à
leur projet de construction, ce d'autant plus que le chalet était en cours de réalisation;
elle a en outre requis la production de toute pièce utile permettant de
déterminer les coûts exacts de la construction. Elle a enfin requis des renseignements
sur la société Y.________ SA, en particulier sur son actionnariat ainsi que sur
le financement de l'acquisition par cette personne morale des immeubles
précités.
Le 29 octobre 2009, le conseil de A.X.________
et B.X.________ a indiqué ce qui suit:
"Messieurs X.________
ont décidé, pour des raisons personnelles, de ne pas rester propriétaires d'un
immeuble en Suisse pour l'instant. Ils ont donc proposé à l'un de leurs
parents, résidant en Suisse, de reprendre l'immeuble et le projet en cours. La
société Y.________ SA fut constituée à cet effet.
Je certifie que
le seul actionnaire de dite société est Monsieur D.X.________, citoyen grec,
titulaire d'un permis B dans le canton de Vaud; ce dernier a mis en fonds
propres le montant du capital actions.
Lors de la
transaction, la société a repris le crédit bancaire qui avait été accordé aux
frères X.________.
La transaction
fut passée, à mille francs près, pour le coût, actualisé par l'architecte, du
terrain et de la construction au jour de l'opération; il s'agit donc d'une
vente sans bénéfice".
Le 5 novembre 2009, la Commission
foncière a informé le conseil de A.X.________ et B.X.________ qu'elle estimait
que les motifs invoqués à l'appui de la levée de charges étaient insuffisants.
Elle souhaitait que les raisons pouvant éventuellement justifier une revente
sans respecter les charges liées à l'autorisation d'achat soient précisées et a
ajouté ce qui suit:
"S'agissant
de la société Y.________ SA, vous êtes prié de fournir à la CFII les documents
suivants:
­
l'acte constitutif de la société
­
ses statuts
­
son bilan ou écritures
­
la liste des actionnaires et des créanciers
­
le financement de l'acquisition et les éventuels
contrats de prêt.
En outre, la CFII
vous prie de bien vouloir lui faire parvenir une copie du permis B de M. D.X.________,
avec indication de son lien de parenté avec les vendeurs, ainsi que d'apporter
la preuve, par toute pièce utile, que ce dernier a son domicile légal et
effectif en Suisse.
De plus, vous
êtes invité à adresser à la CFII un détail de la composition du prix de vente
des immeubles ********et 2******** de Rougemont (coûts des travaux, etc)".
Par lettre du 17 novembre 2009, les
administrateurs d'Y.________ SA, à savoir sa présidente et son secrétaire, ont déclaré
à la Commission foncière ce qui suit:
"Nous
déclarons par la présente que le capital actions du CHF 250'000.- est
entièrement détenu par Monsieur C. X.________ en tant que seul actionnaire de
notre société.
D'autre part Y.________
SA a repris en date du 2 juillet 2009 la dette ouverte de CHF 1'998'879.65
auprès du Credit Suisse à Lausanne garantie par deux cédules hypothécaires de
CHF 4'200'000.- chacune.
L'actionnaire a
également avancé à notre société la somme de CHF 3'663'528.10 qui a permis de
couvrir l'achat de la propriété par étages "A.________" d'un montant
total de CHF 5'662'407.75 en date du 2 juillet 2009".
Le 25 novembre 2009, le conseil de A.X.________
et B.X.________ a répondu à la Commission foncière ce qui suit:
"Tout
d'abord, Messieurs X.________ sont "résidents non domiciliés" en
Angleterre. A ce titre, ils bénéficiaient d'un statut fiscal particulier qui
fut profondément modifié au début de l'année 2009. De nombreux étrangers ont
ainsi quitté l'Angleterre à cette occasion. MM. X.________, qui doivent rester
sur place, ont décidé de prendre des mesures patrimoniales en conséquence.
Par ailleurs, mes
clients sont actifs dans l'armement (transport maritime). A cause de la crise
frappant l'économie mondiale, les revenus de leur branche économique ont
énormément diminué, déjà dans le courant de l'année 2008. Le prix de location
des bateaux a chuté de 60%...
Ainsi, entre 2007
et 2009, la situation tant fiscale que financière de mes clients a énormément
changé. Ce sont les deux raisons qui les ont poussés à renoncer, en cours de
travaux, au projet qu'ils avaient conçu.
Vous trouverez,
ci-joint, l'acte constitutif de la société, ses statuts ainsi qu'une
déclaration de la société relative à son capital et au financement de
l'immeuble. Vous constaterez qu'elle est suisse au sens de la loi.
Le prix de la
transaction correspond au coût d'achat du terrain, frais compris, plus le total
du décompte de l'architecte au jour de l'acte. L'opération s'est ainsi déroulée
sans bénéfice.
J'atteste que
Monsieur D.X.________ (C.X.________, de son prénom officiel) est le seul
actionnaire et le seul créancier non bancaire de la société. Il est domicilié
en Suisse, au bénéfice d'un permis B dès avril 2009 et il est le père des deux
vendeurs. M. X.________ n'apparaît pas dans l'acte constitutif de la SA car a
dû s'absenter à l'étranger à cette époque, mais il est le seul vrai ayant
droit.
(…)
M. X.________
loge dans un chalet loué par l'un de ses fils depuis une vingtaine d'années;
dès lors, il n'a pas de factures propres d'électricité ou de téléphone. Le fils
et sa famille viennent pour de réguliers séjours de vacances dans la même
maison. De ce fait, je ne puis vous produire de pièces comptables prouvant les
dépenses personnelles de mon client (…)".
Il ressort des statuts du 8 juin 2009
de la société Y.________ SA, dont le siège est à Lausanne, que celle-ci a pour
but l'achat, la vente et la gestion d'immeubles.
Le 26 novembre 2009, le conseil de A.X.________
et B.X.________ a produit une attestation d'établissement de C.X.________ dans
la commune de Rougemont depuis le 2 avril 2009, délivrée par ladite commune le
25 novembre 2009. Cette attestation précise que l'intéressé est au bénéficie
d'un permis de séjour B UE/AELE.
Le 1
er
décembre 2009, la
Commission foncière a fait part au conseil de A.X.________ et B.X.________ de
ce qui suit:
"(…) Réitérant
(…) sa demande et se basant sur l'art. 18 LFAIE, la CFII vous prie de bien
vouloir lui adresser les documents suivants:
­
concernant la Société Y.________ SA
­
le bilan de la Société ou un relevé des
écritures comptables de cette dernière
­
le contrat de prêt conclu entre l'actionnaire
C.X.________ et la Société prénommée (cf courrier d'Y.________ du 17 novembre
2009 adressé à la CFII)
­
le contrat de prêt bancaire entre la Société
acquéresse et le Crédit suisse à Lausanne
­
un décompte détaillé du prix de vente des
immeubles ********et 2******** sis à Rougemont
­
un détail précis du financement des immeubles
précités par la Société Y.________ SA
­
concernant M. C.X.________
­
tout document permettant d'établir l'existence
du domicile légal et effectif de ce dernier à Rougemont. Selon les Instructions
de l'OFJ aux offices du registre foncier (chapitre 3, p. 7 de la version du 1
er
juillet 2009), une attestation de la commune selon laquelle la personne intéressée
s'est annoncée auprès d'elle ne suffit pas. En l'espèce, il vous appartient
donc de prouver la présence de M. C.X.________ au Pays-d'Enhaut par d'autres
pièces telles que: contrat d'assurance maladie, décisions de taxation fiscale,
immatriculation d'un véhicule ou factures et relevés bancaires démontrant les
dépenses faites dans la station et ses environs.
Enfin, s'agissant des motifs que vous invoquez pour requérir de la
CFII la levée des charges assortissant l'autorisation délivrée, soit une chute importante
des revenus de vos clients due à la crise mondiale, la CFII souhaite que vous
lui fassiez parvenir quelques éléments de preuves à l'appui de vos explications.
(…)".
Le 9 décembre 2009, le conseil de A.X.________
et B.X.________ a produit les "
bilan au 30
novembre et plan de financement
" de la Société Y.________ SA signés
par ses administrateurs, la copie du contrat de prêt entre l'actionnaire et la société
portant sur un montant de 3'663'528.10 fr., ainsi qu'une lettre de C.X.________
du 9 décembre 2009 indiquant la durée de ses séjours passés et prévisibles au
cours des douze mois suivant sa prise de domicile le 2 avril 2009, dont on
retire les éléments suivants:
"Je suis
devenu résident à Rougemont le 2 avril 2009. Peu après je me rendis en Grèce
afin de régulariser, auprès des autorités locales, ma nouvelle situation.
Ensuite de quoi je restai à Rougemont jusqu'au 31 mai, date à laquelle je
partis en Grèce pour les vacances d'été, jusqu'au 22 septembre.
Il est mon projet
de rester à Rougemont jusqu'en mai prochain.
J'ai fait
abstraction dans cette description de quelques brefs séjours à l'étranger,
notamment en Angleterre, en France et aux Etats-Unis. (…)".
Le conseil de A.X.________ et B.X.________
a également produit notamment des copies de factures courantes de C.X.________ (alimentation,
carburant, vétérinaire, fleurs et primes d'assurance maladie de base) ainsi que
la copie de la décision de l'Administration cantonale des impôts du 29 avril
2009, selon laquelle ce dernier est mis au bénéfice d'une imposition à la
dépense. Enfin, s'agissant de la chute du chiffre d'affaires dans le transport
maritime, il a fait valoir ce qui suit:
"(…). Pour
illustrer la très importante baisse des affaires dans le transport maritime, je
vous joins photocopie de deux articles du "Financial Times" des 7 et
8 décembre 2009.
J'ai souligné,
dans le premier, la chute du "Baltic Dry Index" (BDI) qui indique le
niveau de prix de location des bateaux transportant les matières sèches
(excluant le pétrole), vous lirez que cet index a chuté de 94% entre mai 2008
et décembre 2009!!
Le second article
décrit les pertes colossales des entreprises de transport maritime dont
certaines sont menacées de banqueroute.
La compagnie
danoise "Maersk", par exemple a perdu, selon l'article, 592 millions
de dollars entre juin et septembre de cette année.
Le journal ajoute
que plus de 10% de la flotte mondiale est actuellement à quai.
J'ose croire que
ces informations vous permettront de constater la réalité de l'effondrement des
revenus découlant de l'armement, branche dans laquelle sont actifs les deux
fils de Monsieur X.________. (…)".
Le 15 décembre 2009, la Commission
foncière, s'estimant insuffisamment renseignée, a requis du conseil de A.X.________
et B.X.________ la production du contrat de prêt conclu entre Y.________ SA et
le Crédit suisse, ainsi que de toutes pièces utiles apportant la preuve de la
dégradation des finances personnelles des prénommés, les explications fournies
à ce jour ne faisant que donner un aperçu général de la situation du marché du
transport maritime et étant dès lors insuffisantes. Elle a en outre précisé ce
qui suit:
"Il y a lieu
de rappeler que les charges assortissant la décision de la CFII du 29 juin
2007, soit en particulier l'obligation d'ériger le chalet envisagé et de
l'utiliser comme logement de vacances, pourront être levées uniquement s'il
peut être établi que Messieurs A.X.________ et B.X.________ rencontrent de
graves difficultés financières. (…) Il découle donc de ce qui précède que pour
être qualifiés de motifs impérieux, les faits invoqués doivent être d'une
certaine gravité. Une baisse des affaires dans le transport maritime ne peut
conclure à elle seule à l'existence de tels motifs".
Le 14 janvier 2010, le conseil de A.X.________
et B.X.________ a produit une copie du contrat de prêt précité. Il a en outre
indiqué ce qui suit:
"Concernant
la "levée de charges", Messieurs X.________ m'ont fait part de leur
incompréhension: ils ont, en 2007, demandé et obtenu l'autorisation d'acquérir
un logement de vacances chacun dans un lieu qu'ils affectionnent mais, à fin
2008, une situation économique catastrophique les pousse à remettre en question
l'adéquation de leur projet et ils décident d'y renoncer. En revendant leur
projet sans bénéfice aucun à quelqu'un dont l'assise financière ne dépend pas
de la conjoncture, ils renoncent simplement au droit obtenu.
Mes clients ne
comprennent ni qu'il faille solliciter l'autorisation de renoncer à un droit,
ni qu'il faille en justifier le pourquoi. S'ils tiraient un profit quelconque
de l'autorisation accordée, par exemple un bénéfice lors de la vente, ils
pourraient comprendre que les Autorités suisses posassent des exigences à la
levée des conditions liées à l'autorisation. Mais ce n'est pas leur cas.
L'autorisation
délivrée à MM. X.________ ne contient pas de délai de prohibition de revente;
aussi ne voient-ils pas pourquoi on leur demande de prouver leur détresse
financière alors que, justement, c'est par mesure de précaution et en vue
d'éviter des difficultés qu'ils ont décidé de se séparer d'un projet dont le
financement tombait, économiquement et de façon imprévisible, à un très mauvais
moment.
En résumé, MM. X.________
ne vous donneront pas de chiffres concernant leur situation financière
personnelle, laquelle n'est pas devenue catastrophique à cause de la
vertigineuse chute des affaires en armement maritime: ils ont pris les mesures
nécessaires, dont l'abandon d'un projet de logements de vacances de luxe".
E.
Par décision du 19 mars 2010, la Commission foncière
a révoqué les charges assortissant ses décisions précédentes et a délivré à A.X.________
et B.X.________ l'autorisation de revendre à la société immobilière Y.________
SA les parcelles en cause, selon le dispositif suivant:
"1.
Les
charges
comprises dans la mention 2007/479 "Restrictions de propriété
LFAIE" grevant les parcelles ********et 2******** de la Commune de Rougemont,
propriété respectivement de MM. A.X.________ et B.X.________, de nationalité
canadienne et domiciliés à Londres, sont
totalement révoquées
, la
mention précitée pouvant être radiée.
2.
La
révocation
admise sous chiffre 1.- ci-dessus
ne deviendra effective
qu'au moment de l'inscription au registre foncier de la revente
autorisée
sous chiffre 3.- ci-dessous.
3.
MM. A.X.________
et B.X.________
, de nationalité canadienne et domiciliés à Londres, sont
autorisés
à revendre
à la Société Y.________ SA, dont le siège est à Lausanne, les
parcelles ********et 2******** de la Commune de Rougemont
pour le prix de CHF
5'662'407,75.
"
F.
Par acte du 5 mai 2010, le Département de
l'économie, par son secrétariat général, a recouru devant la Cour de droit de
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette décision,
concluant, sous suite de frais, à son annulation.
Le 19 mai 2010, la Commission
foncière a renoncé à déposer des observations.
Dans leurs déterminations du 14
juillet 2010, A.X.________, B.X.________ et Y.________ SA (ci-après les
"tiers intéressés") ont conclu, sous suite de frais et dépens, au
rejet du recours.
Le 13 août 2010, l'autorité
recourante a produit un mémoire complémentaire, à l'issue duquel elle a indiqué
maintenir ses conclusions et a requis la production des plans de mise à
l'enquête du chalet A.________ et d'une attestation des autorités communales
certifiant que la réalisation est conforme aux plans approuvés.
Le 7 septembre 2010, les tiers
intéressés ont produit des déterminations complémentaires.
Le 2 septembre 2010, la
Municipalité de Rougemont (ci-après la "municipalité") a produit les
plans mis à l'enquête publique du 20 février au 20 mars 2008, modifiés pour la
dernière fois le 5 février 2008, ainsi que les plans d'enquête complémentaire
du 13 février au 15 mars 2010, établis le 27 janvier 2010 par Gabriel Muriset
et intitulés "
Chalet PPE "A.________"
- 1659 Rougemont - Construction d'un chalet unifamilial
".
Le 3 septembre 2010, l'autorité
intimée s'est déterminée sur le mémoire complémentaire de l'autorité recourante.
Le 1
er
octobre 2010, l'autorité
recourante s'est déterminée sur les plans produits par la municipalité.
Les tiers intéressés se sont
déterminés le 6 octobre 2010 sur les déterminations de l'autorité intimée du 3
septembre 2010 et le 11 octobre 2010 sur les déterminations de l'autorité
recourante du 1
er
octobre 2010.
Le tribunal a statué par voie de
circulation.
Les arguments respectifs des
parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Le tribunal examine d'office et librement la
recevabilité des recours qui lui sont soumis.
a) Selon l'art. 20 al. 1 de la loi
du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), les décisions des autorités de première
instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II
(art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV 211.51]), sont
sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit la CDAP (art.
20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5 de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative
[
LPA-VD;
RSV 173.36
]
).
b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b
LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet,
soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1
LVLFAIE).
c) Aux termes de l'art. 20 al. 3
LFAIE, le délai de recours est de trente jours et commence à courir dès la
notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir. Selon
l'art. 96 al. 1 let. a LPA-VD, le délai de recours ne court pas du septième
jour avant Pâques au septième jour après Pâques, soit du 28 mars 2010 au 11
avril 2010.
La décision attaquée a été envoyée
le 26 mars 2010 au Département de l'économie, qui affirme l'avoir reçue le 30
mars 2010, ce qui n'est pas contesté. Commençant à courir le 12 avril 2010, le
délai de trente jours échoit le 11 mai 2010. Le recours posté le 5 mai 2010 a donc
été déposé en temps utile.
Pour le surplus, déposé dans les
formes requises, le recours est recevable.
2.
L'autorité recourante conteste la révocation des
charges LFAIE ainsi que l'autorisation délivrée de vendre la parcelle
litigieuse à une personne morale apparemment non assujettie à la LFAIE. Elle
considère les faits insuffisamment établis par l'autorité intimée.
a) Le principe inquisitorial, qui domine
la procédure administrative (ATF 111 II 281 consid. 3 p. 284; Pierre
Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. 2, 3
ème
édition, ch.
2.2.6.3. p. 292 et ss), impose à l'autorité d'établir d'office l'ensemble des
faits déterminants avant de rendre sa décision (ATF 110 V 48 consid. 4a p. 52
et la jurisprudence citée); elle doit entreprendre elle-même les investigations
nécessaires (en requérant au besoin la collaboration des intéressés) pour
établir ces faits (Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtungsrechtsprechung,
n° 88 B 1 p. 550). Lorsque la loi se réfère à des circonstances concrètes
précises, l'autorité ne saurait se satisfaire d'une évaluation schématique (ATF
112 Ib 8; 110 V 229). Elle doit au contraire déterminer en droit et en équité
tout ce qui doit être élucidé; elle doit pourvoir à l'administration des
preuves nécessaires et ensuite apprécier consciencieusement le résultat de la
procédure probatoire (ATF 104 V 211). Dans la LFAIE, le principe inquisitorial
est mentionné expressément à l'art. 22 al. 1, qui prévoit ce qui suit: "
L'autorité
de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les
faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et
sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves".
L'art. 18
al. 3
de l'
ordonnance du 1
er
novembre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(OAIE; RS 211.412.411) précise à cet égard que des déclarations générales qui
contestent uniquement l'existence des conditions de l'assujettissement au
régime de l'autorisation ou qui affirment que les conditions pour obtenir
l'autorisation sont remplies, n'ont aucune valeur probante.
b)
La LFAIE a
pour but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1). Cette
loi prévoit ainsi un régime d'autorisation pour toute acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger (art. 2 al. 1 LFAIE). Par personnes à
l'étranger, on entend notamment les ressortissants des Etats membres de la
Communauté européenne ou de l'Association européenne de libre-échange qui n'ont
pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse (art. 5 al. 1 let.
a LFAIE).
Selon l'art. 14 al. 1 LFAIE, l
’autorisation est subordonnée à des conditions et des charges destinées
à assurer que l’immeuble sera affecté au but dont se prévaut l’acquéreur.
L'alinéa 2 de cet article précise que le Conseil fédéral fixe les conditions et
les charges minimales, en tant que la présente loi ne le fait pas, ainsi que
l’échéance des autorisations. Se fondant sur cette délégation de compétence, le
Conseil fédéral a adopté l'art. 11 OAIE
. L'alinéa 2 de cet
article
énumère toute une série de charges, alors que
l'alinéa 3 précise que l’autorité de première instance peut prévoir des charges
plus sévères pour assurer l’affectation de l’immeuble au but indiqué par
l’acquéreur.
La charge se définit comme
l'obligation de faire, de ne pas faire ou de tolérer quelque chose, qui est
imposée à un administré accessoirement à une décision. Elle se distingue de la
condition en tant que celle-ci désigne un évènement dont la survenance est
incertaine. A la différence de la condition, laquelle agit directement sur
l'entrée en force ou l'échéance de la décision qu'elle concerne, l'exécution ou
l'inexécution d'une charge n'a pas d'influence directe sur les effets de la
décision qu'elle grève, car elle n'est pas un élément nécessaire de celle-ci,
mais seulement un complément. Une décision ne devient donc pas inefficace ni ne
devient caduque du seul fait qu'une charge n'est pas ou plus respectée: elle
continue au contraire à produire ses effets aussi longtemps qu'elle n'a pas
fait l'objet d'une révocation (ATF 129 II 361 et la doctrine citée).
En cas de non respect de la charge,
seule la procédure de révocation de l'autorisation est ouverte conformément à
l'art. 25 LFAIE. Il s'agit d'une procédure spécifique qui est distincte de la
procédure d'autorisation de vente de l'immeuble, cas échéant, les deux donnant
lieu à des décisions distinctes (arrêt FO.2008.0004 du 28 août 2008).
c) Une charge peut être révoquée
pour des motifs impérieux (art. 14 al. 4 LFAIE). On entend par là une
modification des circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou
insupportable pour l'acquéreur (art. 11 al. 4 OAIE). La révocation d'une charge
est donc subordonnée à deux conditions: premièrement, les circonstances doivent
s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible depuis la délivrance de
l'autorisation; deuxièmement, le changement profond doit avoir produit sur la
situation de l'intéressé des effets tels que le maintien et le respect de la
charge seraient impossibles ou insupportables (ATF 2C_13/2009 du 19 février
2010; ATF 129 II 361 et références citées). Par ailleurs, la révocation d'une
charge ne se justifie pas par le simple fait qu'une société immobilière dominée
par des personnes domiciliées à l'étranger envisage de vendre son propre
bien-fonds à un sujet de droit suisse; une telle circonstance ne constitue
nullement une situation de rigueur extrême (ATF 108 Ib 211; ATF 100 Ib 459;
FO.2009.0011 du 21 septembre 2010).
d) Dans le cas présent, les tiers
intéressés propriétaires des parcelles litigieuses n'ont produit aucune pièce
permettant de retenir une modification des circonstances rendant l'exécution
des charges impossible ou insupportable pour eux. Ils se sont limités à
alléguer des difficultés financières attestées par des coupures de presse
relatives à la mauvaise conjoncture économique dans le domaine du transport
maritime. De telles pièces ne permettent pas de déterminer dans quelle mesure
leur situation concrète avait changé au point de justifier une révocation des
charges. Quant au projet de vendre à un tiers prétendument non assujetti, il ne
justifie pas sans autre la révocation d'une charge fondée sur la LFAIE. Force
est donc de conclure que les conditions d'une révocation des charges, telles
que postulées par les art. 14 al. 1 LFAIE et 11 al. 4 OAIE, ne sont pas
démontrées en l'espèce. C'est donc à tort que l'autorité intimée à prononcé la
révocation totale des charges grevant la parcelle litigieuse, dans sa décision
du 19 mars 2010.
3.
Reste encore à déterminer si le maintien de ces
charges fait obstacle au transfert de la propriété des parcelles litigieuses,
tel qu'autorisé par la décision attaquée.
a) Les charges ont pour but de
garantir le respect de la LFAIE par les personnes qui y sont assujetties.
Ainsi, si l'acquisition d'un immeuble par une personne à l'étranger, donc
assujettie à la LFAIE, est soumise à autorisation selon la LFAIE ainsi qu'aux
charges précitées, il n'en va pas de même de l'acquisition d'un immeuble par
une personne - physique ou morale - qui n'est pas assujettie à la LFAIE. En
effet, dès lors qu'un immeuble passe, dans son entier, aux mains d'une personne
qui n'est pas ou plus assujettie à cette législation, les charges perdent leur
raison d'être (FO.2009.0011 précité; voir aussi ATF 2C_843/2010 du 1
er
mars 2011, consid. 2); elles disparaissent alors naturellement avec le passage
de la propriété (Perrig, op. cit., p. 323).
b) Selon l'art. 5 al. 1 let. c
LFAIE, par personne à l'étranger, on entend notamment les personnes morales ou
les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir,
qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des
personnes à l'étranger ont une position dominante. Ces dernières se définissent
notamment comme les ressortissants des Etats membres de la Communauté
européenne ou de l'Association européenne de libre-échange qui n'ont pas leur
domicile légalement constitué en Suisse (art. 5 al. 1 let. a LFAIE). Cette
dernière disposition a été adoptée (cf. la loi fédérale du 14 décembre 2001 in
RO 2002 p. 685 ss) pour se conformer à l'Accord entre la Confédération suisse,
d'une part, et la Communauté Européenne et ses états membres, d'autre part, sur
la libre circulation des personnes conclu le 21 juin 1999 et entré en vigueur
le 1
er
juin 2002 (ALCP; RS 0.142.112.681). Selon l'art. 25 de
l'Annexe I ALCP en effet, le ressortissant d'une partie contractante "
qui
a un droit de séjour et qui constitue sa résidence principale dans l'état
d'accueil bénéficie des mêmes droits qu'un ressortissant national dans le
domaine d'acquisition d'immeubles
". L'art. 5 al. 1 let. a LFAIE est
précisé par les alinéas 1 et 2 de l'art. 2 OAIE, dont la teneur est la
suivante:
"
1
Les ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne (CE) ou de
l'Association européenne de libre-échange (AELE) ne sont pas considérés comme
des personnes à l'étranger (art. 5 al. 1 let. a, LFAIE) s'ils ont leur domicile
en Suisse au sens des art. 23, 24 al. 1, 25 et 26 du code civil (CC).
2
Le domicile légalement constitué présuppose en outre une
autorisation de séjour de courte durée, de séjour ou d'établissement CE/AELE
valable (art. 4 al. 1 et 2, et art. 5 de l'ordonnance du 23 mai 2001 sur
l'introduction de la libre circulation des personnes, OLC) permettant de créer
un domicile".
A teneur de l'art. 23 al.1 du Code
civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210), le domicile de toute personne
"
est au lieu où elle réside avec
l'intention de s'y établir
"; cette notion de domicile volontaire
est composée de deux éléments cumulatifs: d'une part, la résidence physique et
effective en Suisse et, sur le plan subjectif, la volonté de rester durablement
dans cet endroit. Cette volonté doit être reconnaissable pour les tiers. Selon
la jurisprudence, il faut tenir compte, pour déterminer si l'intention existe
ou non, de nombreux faits - indices (achat d'un immeuble, durée d'un bail,
location d'un appartement meublé ou non, dépôt des papiers, domicile fiscal,
présence des membres de la famille, abandon d'une résidence antérieure, etc.: Daniel
Staehelin, in Commentaire bâlois du droit privé suisse, Tome I, 3
ème
édition, Bâle 2006, p. 220 et ss ad art. 23 CC; Henri Deschenaux/Paul-Henri Steinauer,
Personnes physiques et tutelle, 4
ème
édition, Berne 2001, no 376a et
nombreuses références citées). L'intéressé doit avoir l'intention de s'établir
pour une certaine durée. Cette intention doit impliquer la volonté manifestée
de faire d'un lieu déterminé le centre de ses activités et de ses intérêts
vitaux (Deschenaux/Steinauer, op. cit., no 377). Conséquence de l'art. 8 CC, la
preuve du domicile doit être apportée par celui qui veut en déduire un droit; à
cet égard, le dépôt des papiers, l'obtention d'un permis de séjour, le paiement
des impôts, l'exercice des droits politiques ne constituent que de simples
indices (Deschenaux/Steinauer, op. cit., no 382).
c) En l'espèce, il résulte du
dossier que la société Y.________ SA, qui souhaite acquérir les parcelles
concernées et dont le siège est à Lausanne, a pour but statutaire l'achat, la
vente et la gestion d'immeubles. Il ressort d'une déclaration du notaire ayant
instrumenté l'acte de vente des parcelles en cause "
que des personnes de nationalité suisse ou domiciliées
en Suisse, au bénéfice d'un permis C ou B CE/AELE détiennent la totalité du
capital social et sont créancières des fonds empruntés pour plus de septante
pour cent
". Selon la déclaration des administrateurs d'Y.________
SA, du 17 novembre 2009, le capital actions de la société est entièrement
détenu par C.X.________; ce dernier a en outre consenti le 12 novembre 2009 un
prêt sans intérêt à la société pour un montant s'élevant à 3'663'528.10 fr., le
solde du prix d'achat de la parcelle et du chalet en construction étant assuré
par une dette ouverte de 1'998'879.65 fr. auprès d'une banque suisse dans le
cadre d'un emprunt hypothécaire contracté le 2 juillet 2009 par Y.________ SA
et garanti par C.X.________. Ce dernier assume ainsi une position dominante au
sein de la société précitée. Etant citoyen grec, il convient de déterminer s'il
peut être considéré comme étant domicilié en Suisse.
L'autorité intimée a admis le
domicile suisse de C.X.________ en se fondant sur divers documents, dont une attestation
de résidence délivrée par la commune de Rougemont, qui confirme l'octroi d'un
permis de séjour B UE/AELE, diverses factures de dépenses courantes réalisées à
Rougemont et dans ses environs (alimentation, fleuriste, vétérinaire,
carburant, etc.) portant sur les mois de mai, fin septembre et octobre 2009 -
l'intéressé ayant indiqué avoir séjourné en Grèce du 31 mai au 22 septembre
2009 -, le décompte final de l'impôt sur les chiens 2009 ainsi qu'un avis
de primes d'assurance maladie de base portant sur la période comprise entre le
1
er
avril 2009 et le 31 décembre 2009, établie à son nom. En cours
de procédure, les tiers intéressés ont encore produit des factures de dépenses
courantes adressées à C.X.________ et portant sur la période comprise entre la
fin du mois d'octobre 2009 et la fin du mois de mai 2010 (alimentation,
fleuriste, vétérinaire, opticien, blanchisserie, entretien, acquisition d'un
véhicule, carburant, etc.). C.X.________ est également au bénéfice d'une
imposition à la dépense, selon décision de l'autorité fiscale du 29 avril 2009.
Sur la base de ces documents, l'autorité intimée a retenu que même si C.X.________
se déplaçait fréquemment hors de Suisse, il n'y avait pas lieu de mettre en
doute son domicile en Suisse.
Cette appréciation ne peut être pleinement
suivie en l'état. Si les éléments au dossier permettent certes de retenir que C.X.________
a effectivement résidé à Rougemont entre avril 2009 et mai 2010, on peut avoir
des doutes sur sa volonté de constituer durablement son domicile en Suisse, au
vu des circonstances particulières du cas présent. Ainsi, dans sa lettre du 9
décembre 2009 à l'autorité intimée, ce dernier a indiqué avoir pour projet de
rester à Rougemont jusqu'au mois de mai suivant et qu'il s'était rendu en Grèce
afin de régulariser, auprès des autorités locales, sa nouvelle situation, sans
toutefois préciser quel était son statut dans son pays d'origine. Il ressort
encore de sa déclaration de départ du Royaume Uni, en 2007, qu'il quittait ce
pays pour se rendre en Grèce. Il convient de retenir de ces éléments que
l'intéressé semble avoir vécu en Grèce pendant une période indéterminée entre
2007 et 2009. S'il a entrepris des démarches pour élire domicile en Suisse dès
2009, l'on ne sait rien de ses relations avec son pays d'origine, de sorte
qu'il n'est pas possible de déterminer précisément où se trouve aujourd'hui le
centre de ses intérêts, faute de savoir s'il a bien renoncé à un éventuel
domicile ailleurs. Force est donc de conclure que la réalité d'un domicile suisse
avec une intention durable de rester dans ce pays n'est pas suffisamment établie
dans le cas présent. Partant, la question de l'assujettissement ou non de la
société Y.________ SA à la LFAIE demeure.
Il convient par conséquent
d'annuler la décision attaquée et de renvoyer le dossier à l'autorité intimée
pour complément d'instruction à ce sujet.
4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours doit être admis et la décision attaquée annulée, le dossier étant
renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle
décision.
L'arrêt est rendu sans frais. Les
tiers intéressés, qui succombent, n'ont pas droit à l'allocation de dépens (art.
49, 55 al. 2, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière, Section
II, du 19 mars 2010 est annulée, le dossier de la cause lui étant renvoyé pour
complément d'instruction et nouvelle décision.
III.
L'arrêt est rendu sans frais.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 11 juillet 2011
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.