vd_omni · FO.2009.0017 · 2009-12-28 · fr

X.________ /Commission foncière rurale Section I, Département de l'économie, A.Y.________, Z.________, B.Y.________, A.________ | Droit foncier rural; autorisation d'acquérir une parcelle classée en zone intermédiaire; l'autorité intimée ne peut s'abstenir d'examiner le critère du prix résultant de l'art. 66 LDFR au motif qu'il est pratiquement impossible de trouver des terrains comparables; le caractère impératif de cette disposition exclut en effet de s'en remettre au vendeur pour fixer le prix licite; le dossier ne comportant pas les éléments permettant d'apprécier le prix licite de la vente envisagée, il est retourné à l'autorité intimée pour compléter l'instruction et statuer à nouveau.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.12.2009 FO.2009.0017

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 28 décembre 2009
Composition
M. Eric Brandt,
président
;
M. Antoine Thélin et M. Antoine Rochat, assesseurs;
Mme Marie Wicht, greffière.
Recourant
X.________, c/o famille Y.________,
à ********.
Autorité intimée
Commission foncière rurale, Section
I,
à Lausanne.
Au
torité concernée
Département de l'économie,
représenté par son Secrétariat général, à Lausanne.
Tiers intéressés
1.
A.Z.________,
à El Cerrito
(Etats-Unis), représenté par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,
2.
A.________,
à Pittsburgh
(Etats-Unis), représentée par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,
3.
B.Z.________
,
à
Anières, représenté par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,
4.
A.B.________ Sàrl, c/ C.________,
à
1********, représentée
par Me Vincent HENRIOD, notaire à Lausanne
.
Objet
Droit foncier rural
Recours X.________ c/ décision de la Commission foncière
rurale Section I du 26 juin 2009 (autorisant l'acquisition de la parcelle
agricole n° 2******** de la Commune de St-Légier-La Chiésaz / autorisation 3********
pour un prix de 7'500'000 fr.)
Vu les faits suivants
A.
A.Z.________, A.________ et B.Z.________ sont propriétaires en main
commune (ci-après: les propriétaires) de la parcelle n° 2******** du cadastre
de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz (ci-après: la parcelle n° 2********, la
parcelle ou le bien-fonds), appelée domaine du Crêt. Cette parcelle, située en
zone intermédiaire, recouvre une surface totale de 65'477 m
2
, comprenant
7'513 m
2
de place-jardin et 56'541 m
2
de pré-champ. Huit bâtiments
d'une surface totale de 1'423 m
2
sont en outre construits sur cette
parcelle, dont une maison de maître, un ancien atelier d'artistes, une ferme et
un rural qui se sont vus attribuer la note 2, signifiant un intérêt patrimonial
régional, au recensement architectural vaudois.
B.
Un contrat de bail à ferme agricole avait été conclu par les
propriétaires de la parcelle n° 2******** le 12 mai 1988; le bail portait sur
la période du 1
er
janvier 1988 au 31 décembre 1996 et était
tacitement renouvelable à son échéance, sauf résiliation, pour une nouvelle
période de six ans et ainsi de suite. Le contrat de bail à ferme a pris fin au
28 novembre 2008; les propriétaires ont encore autorisé, à bien plaire, le
fermier à laisser paître quelques têtes de bétail et à entreposer quelques
machines sur le bien-fonds, mais celui-ci devait être entièrement libéré d'ici
la fin du mois de juin 2009 (cf. déclaration du fermier du 28 novembre 2008).
C.
Le 27 février 2009, un acte de vente à terme conditionnelle de la
parcelle n° 2******** a été signé entre les propriétaires et la société A.B.________
Sàrl dont le siège est à 1********, pour un prix de 7'500'000 fr. Il ressort de
l'extrait du registre foncier que le bien-fonds a été estimé fiscalement le 22
octobre 2001 pour un montant de 1'235'000 fr. Deux conditions suspensives et
cumulatives ont été prévues dans l'acte de vente: d'une part, l'obtention par
les vendeurs de l'autorisation définitive et exécutoire délivrée par la
Commission foncière rurale d'aliéner la parcelle en cause, ou de toute autre
autorisation émanant de cette autorité nécessaire pour le transfert de
l'immeuble; d'autre part, l'obtention par la société acheteuse d'un permis de
construire définitif et exécutoire, l'autorisant à changer l'affectation de la
parcelle et des bâtiments existants et à les transformer en bureaux, ainsi
qu'en locaux permettant l'accueil d'animaux, tous délais de recours échus. Il
est également précisé que dans l'hypothèse où les conditions susmentionnées ne
seraient pas cumulativement réalisées au plus tard le 31 décembre 2009, le
présent acte deviendrait caduc; le terme de caducité peut toutefois être
reporté d'un commun accord.
D.
La société A.B.________ Sàrl a été inscrite au registre du commerce au
mois de janvier 2009. Son but est la réalisation de toutes opérations
immobilières, notamment conseil, investissement ou gestion en matière de
patrimoine immobilier. Le projet à la base de l'acquisition de la parcelle n° 2********
consiste à réunir dans une structure centralisée cinq sociétés de services (B.B.________
SA, C.B.________ SA, D.B.________ SA, D.________ SA et E.________ SA), ainsi
que la Fondation B.________ et un centre de développement personnel. Ce dernier
est prévu d'être basé sur l'interaction avec les animaux et principalement
destiné aux enfants et adolescents qui cherchent leur voie ou qui souffrent de
difficultés physiques, psychologiques, financières ou scolaires; le projet de
centre permet d'offrir une structure complète, du logement aux cours de
développement personnel avec ou sans animaux, un manège avec écurie, ainsi que
des bureaux.
E.
Le projet de la société A.B.________ Sàrl sur la parcelle n° 2******** a
fait l'objet d'un préavis favorable de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz, qui
a transmis par sa municipalité le 9 mars 2009 une demande préalable "hors
zone à bâtir" au Service du développement territorial (ci-après: le SDT). La
municipalité a estimé que le projet envisagé était
"tout à fait
compatible avec les contraintes de conservation des bâtiments existants de
qualité, plus particulièrement l'enveloppe, la structure porteuse, la
charpente, la typologie de base, les éléments décoratifs et les aménagements
extérieurs."
(courrier du 9 mars 2009 au SDT). Le 3 juin 2009, le SDT
a informé la municipalité que les travaux soumis tenaient compte des
prescriptions légales des lois fédérale et vaudoise sur l'aménagement du
territoire dans la mesure où ils n'engendraient aucun agrandissement hors des
volumes existants et respectaient dans l'ensemble l'identité des bâtiments et
de leurs abords. Les services cantonaux concernés ont été consultés et chacun a
émis un préavis favorable au projet de transformation de l'ensemble des
bâtiments constituant le domaine du Crêt, pour autant qu'il soit tenu compte
des exigences formulées à cet égard.
F.
a)  Par publication dans la Feuille des avis officiels (FAO) du 20 mars 2009,
le notaire Vincent Henriod à Lausanne a publié un
"appel d'offres publiques
destiné exclusivement à des exploitants agricoles à titre personnel"
portant sur la parcelle n° 2********. Il était notamment mentionné dans cet
appel d'offres que la parcelle n° 2******** avait trouvé un acquéreur qui n'est
pas exploitant agricole pour un montant de 7'500'000 fr., et que tout
exploitant agricole à titre personnel pouvait présenter, dans le délai imparti
de 15 jours dès la présente publication, une offre égale ou supérieure au prix
de 7'500'000 fr. Il était également précisé que le candidat devra justifier
dans le même délai de sa qualité d'exploitant agricole à titre personnel, sous
peine de rejet de son offre.
b)  Par courrier du 28 mars 2009, X.________ s'est
annoncé auprès du notaire Vincent Henriod, et il a indiqué qu'en sa qualité
d'exploitant agricole, il souhaitait acquérir la parcelle n° 2******** pour
135% de sa valeur de rendement. Son but était de compenser la perte de surfaces
de son domaine à Rennaz, qui avaient été vendues à l'Etat de Vaud pour la
réalisation de l'autoroute H144. X.________ a demandé au notaire de lui
communiquer la valeur de rendement de la parcelle, afin de pouvoir déposer une
offre ferme. Le notaire n'y a pas donné suite.
G.
Le 28 avril 2009, une requête a été déposée par les propriétaires de la
parcelle n° 2******** auprès de la Commission foncière rurale, Section I, (ci-après:
la commission foncière rurale), pour obtenir l'autorisation d'acquérir dite
parcelle. Il est mentionné dans cette requête que l'acheteur n'a pas
l'intention d'exploiter personnellement, au sens de l'art. 9 de la loi fédérale
sur le droit foncier rural (ci-après: LDFR), et que l'exception de l'art. 64 al.
1 let. f LDFR est invoquée (
"malgré une offre publique à un prix qui ne
soit pas surfait, aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel"
);
il est également mentionné dans l'annexe au formulaire de requête qu'une
exception au sens de l'art. 64 al. 1 let. e LDFR est envisageable. Le courrier de
X.________ du 28 mars 2009 a été joint à dite requête.
H.
Par décision du 26 juin 2009, la commission foncière rurale a autorisé
l'acquisition de la parcelle n° 2******** par la société A.B.________ Sàrl au
prix de 7'500'000 fr. X.________ a contesté cette décision par un recours
déposé le 28 juillet 2009 auprès de la commission foncière rurale, qui l'a
transmis le 12 août 2009 à la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal comme objet de sa compétence. L'intéressé conclut avec suite de frais
et dépens à l'admission du recours, à l'annulation de la décision attaquée et au
renvoi du dossier à la commission foncière rurale pour nouvelle décision dans
le sens des considérants. Il se prévaut en substance du fait que l'acquéreur
n'est pas un exploitant agricole à titre personnel et que le prix d'acquisition
serait surfait; aucune exception au principe de l'exploitation à titre
personnel ne serait en outre réalisée. Un bordereau de pièces a été produit. La
commission foncière rurale s'est déterminée sur le recours le 8 septembre 2009
en concluant à son rejet. Les propriétaires de la parcelle n° 2******** ont
pour leur part déposé des déterminations sur le recours le 15 septembre 2009 en
concluant avec suite de frais et dépens à son rejet et ils ont produit un
bordereau de pièces. La possibilité a été donnée à X.________ de déposer un
mémoire complémentaire ou de requérir d'autres mesures d'instruction, mais il
n'en a pas fait usage.
Considérant en droit
1.
a) La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR ;
RS 211.412.11) a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de
renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition
d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits
des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient
notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage
agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation
(art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus
prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art.
63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole
est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a),
lorsque le prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir
est situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur,
usuel dans la localité (let. d). L'art. 64 LDFR prévoit cependant un régime
d'exception permettant d'octroyer l'autorisation bien que l'acquéreur ne soit
pas personnellement exploitant. Tel est notamment le cas lorsque "
malgré
une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande
n'a été faite par un exploitant à titre personnel
" (art. 64 al. 1 let.
f LDFR). Se fondant sur sa qualité d'exploitant à titre personnel, le recourant
s'en prend à l'autorisation d'acquérir un immeuble agricole octroyée par
l'autorité intimée à des non exploitants.
b) Selon l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties à un acte
d’aliénation d’un immeuble agricole peuvent recourir contre le refus
d’autorisation, tandis que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et
les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à
l’attribution, peuvent recourir contre l’octroi de l’autorisation. Selon la
jurisprudence, cette disposition ne contient cependant pas, malgré sa
formulation restrictive, une énumération exhaustive des personnes ayant qualité
pour recourir contre l’octroi de l’autorisation. Elle doit être interprétée
conformément à l’intention du législateur, lequel voulait avant tout assurer un
droit de recours au fermier ainsi qu’aux titulaires du droit d’emption, du
droit de préemption ou du droit d’attribution, en les mentionnant expressément,
tout en excluant du cercle des personnes ayant qualité pour recourir les
voisins, les organisations de protection de la nature et de l’environnement
ainsi que les organisations professionnelles, telles les associations paysannes
(ATF 126 III 274 consid. 1c p. 276). A cet égard, le Tribunal fédéral a
notamment jugé que la qualité pour contester une autorisation d'acquérir fondée
sur l'art. 64 al. 1 let. f LDFR devait être reconnue à toute personne ayant
répondu à l'offre publique et alléguant être exploitante à titre personnel (ATF
5A.3/2006 du 28 avril 2006, consid. 1.2 non publié aux ATF 132 III 658 ; ATF
5A.35/2006 du 5 juin 2007, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562). Dans un
arrêt du 5 mars 2009 (2C_747/2008), le Tribunal fédéral a confirmé cette
jurisprudence en précisant que la qualité pour recourir est admise pour la
personne dont l'offre d'acquisition dans le cadre de l'art. 64 al. 1 let. f
LDFR est rejetée au motif qu'elle n'est pas exploitante à titre personnel. La
qualité pour agir du recourant doit partant être admise.
2.
Quant à l'examen de la qualité effective d'exploitant à titre personnel
au sens de l'art. 9 LDFR, cette question relève du droit du fond (ATF
2C_747/2008 précité; 5A.3/2006 précité, consid. 1 non publié aux ATF 132 III
658 ; ATF 5A.35/2006 précité, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562; arrêt
FO.2005.0019 du 20 novembre 2006).
a) L'art. 9 LDFR prévoit ce qui suit:
"1. Est exploitant à titre
personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une
entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.
2. Est capable d'exploiter à titre
personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l'agriculture de
notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger
personnellement une entreprise agricole."
L'art. 9 al. 1 LDFR distingue implicitement entre
l'exploitant à titre personnel d'immeubles et d'entreprises agricoles. Dans le
premier cas, il suffit que l'exploitant cultive personnellement les terres.
Dans le second, il doit encore diriger personnellement l'entité qui constitue
l'entreprise agricole. Il ne saurait pourtant se contenter de cette activité
directrice et doit, très concrètement, y travailler d'une manière
substantielle. Pour de nouveaux immeubles qu'il n'exploite pas encore, par
exemple en tant que fermier, l'acquéreur doit s'engager à cultiver
personnellement les terrains qu'il entend acquérir; s'agissant d'un fait futur,
il lui suffit de rendre ce comportement simplement vraisemblable, ce qui peut
être le cas par exemple par la simple mise en évidence de ses attaches
actuelles ou passées avec l'agriculture. Quant à la capacité d'exploiter à
titre personnel (art. 9 al. 2 LDFR), elle suppose que l'intéressé possède la
moyenne des qualités tant professionnelles que morales et physiques qui,
d'après les usages propres à l'agriculture, sont requises pour exploiter de
façon convenable un domaine agricole. Une telle capacité n'existe, en règle
générale, que si l'intéressé a fréquenté une école d'agriculture ou, suivant
les cas, s'il a déjà exploité dans les règles de l'art un immeuble ou une
entreprise comparables à celui ou celle qu'il entend acquérir. Seul celui qui
est au bénéfice d'une formation ou de connaissances pratiques suffisantes, au
plus tard au moment où la décision d'autorisation doit être prise, peut se voir
octroyer une autorisation d'acquérir. Il n'y a en revanche pas besoin d'être
propriétaire d'immeubles ou d'entreprises agricoles ni d'être enregistré auprès
du Service de l'agriculture pour être considéré comme un exploitant à titre
personnel au sens de l'art. 9 LDFR (ATF 2C_747/2008 précité et références
citées).
b) Dans le cas présent, le recourant indique avoir dû
vendre son domaine de Rennaz pour la réalisation du projet routier H144. Mais selon
l'extrait de la Feuille des avis officiels du 24 octobre 2008, les immeubles en
cause auraient été mis en vente aux enchères publiques, de sorte que
l'existence même de cette exploitation paraît incertaine. Ce point n'est
toutefois pas déterminant, puisqu'il n'est pas nécessaire que l'exploitant
possède déjà une exploitation (ATF 2C_747/2008 précité; FO.2008.0012 du 12
septembre 2008). En conséquence, le recourant, s'il en a les capacités, pourra
se voir accorder la possibilité d'acquérir une autre parcelle pour reprendre
une nouvelle activité.
c) S'agissant de sa capacité à exploiter (art. 9 al.
2 LDFR), la Cour de droit administratif et public a déjà constaté que le
recourant, qui a exploité un domaine à Rennaz pendant de nombreuses années, semble
bien avoir la formation et l'expérience nécessaires pour exploiter de façon
convenable un domaine agricole (arrêt F0.2008.0010 du 29 mai 2009 consid. 3b).
d) La capacité du recourant d'exploiter
personnellement et durablement la parcelle litigieuse (art. 9 al. 1 LDFR), implique,
s'agissant d'une petite unité, qu'il effectue lui-même la quasi-totalité des
travaux des champs et de gestion du bétail. Le recourant est actuellement âgé
de 62 ans. Mais il apparaît parfaitement en mesure de travailler personnellement
la terre, même s’il est à trois ans de l'âge de la retraite. Il semble en tous
les cas capable de diriger l’entreprise et d’effectuer les travaux de
l’exploitation même s’il ne semble pas disposer des moyens financiers
nécessaires à l’achat du domaine.
3.
En l'espèce, le recourant soutient que l'autorité intimée aurait dû
refuser de délivrer l'autorisation litigieuse aux motifs que l'acquéreur n'est
pas un exploitant à titre personnel et que le prix d'acquisition serait
surfait.
a) Il n'est pas contesté que l'acquéreur n'est pas
un exploitant à titre personnel; la question à trancher est justement celle de
savoir si une des exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel
est réalisée (en l'espèce, art. 64 al. 1 let. e et f LDFR). Un juste motif au
sens de l'art. 64 al. 1 LDFR ne donne toutefois droit à autorisation que si le
motif de refus de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR n'existe pas (ATF 122 III 287,
JdT 1998 I 147). Il convient ainsi d'examiner au préalable si le prix d'acquisition
convenu est surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR.
b)  Selon l'art. 66 LDFR, le prix d'acquisition est
surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour
des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au
cours des cinq dernières années (al. 1). Les cantons peuvent augmenter ce
pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (al. 2). La détermination du
prix licite doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant
sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard
notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de
l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (ATF 5A.11/1995 du 21
décembre 1995 consid.
2, in CDA 1996, p. 49; Hans Rudolf Hotz, Le
droit foncier rural,
Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier
rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998,
n. 8 ss ad art. 66).
c) La parcelle n° 2******** se trouve en zone
intermédiaire. L'assujettissement de la zone intermédiaire à la LDFR n'est pas
contesté. Cependant, même si elle ne supprime pas l'assujettissement à la LDFR,
l'affectation en zone intermédiaire confère aux immeubles en cause une valeur
intrinsèque liée aux possibilités de leur utilisation future pour la construction
(arrêt FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 consid. 4c).
Le prix convenu est en l'espèce de 7'500'000 fr. L'autorité
intimée a indiqué dans sa réponse au recours qu'elle s'était toujours refusée à
fixer le prix licite de terrains sis dans une zone intermédiaire vu l'absence
d'objets comparables. En outre, les services étatiques ayant donné leur aval au
projet de transformation et de changement d'affectation des bâtiments, on ne
saurait considérer selon l'autorité intimée que le bien-fonds aurait une affectation
agricole, de sorte que son prix ne pourrait être discuté. Toutefois, la
question de savoir s'il est possible de s'abstenir de fixer un prix licite en
cas de vente à un non exploitant d'une parcelle sise en zone intermédiaire a
été soumise aux juges de la chambre des affaires foncières et agricoles dans le
cadre d'une séance de coordination en 2007 (arrêt FO.2006.0014 précité). Il en
ressort que l'autorité intimée ne peut s'abstenir d'examiner le critère du prix
résultant de l'art. 66 LDFR au motif qu'il est pratiquement impossible de
trouver des terrains comparables (arrêt FO.2006.0014 précité consid. 4d). Le
caractère impératif de cette disposition exclut en effet de s'en remettre au
vendeur pour fixer le prix licite. Dans le cadre de sa marge d'appréciation,
l'autorité intimée est tenue de rechercher des éléments de comparaison, quitte
à ce qu'elle doive élargir ses investigations à d'autres cantons ou à procéder
à une expertise (arrêts FO.2009.0002 du 14 septembre 2009 consid. 3a, FO.2006.0014
précité consid. 4d; cf. également Yves Donzallaz, Traité de droit agraire
suisse: droit public et droit privé, tome 2, Berne 2006, n. 3547).
Enfin, l'argument tiré du fait que le projet de la
société A.B.________ Sàrl ait obtenu l'aval des services cantonaux compétents
ne change rien à la question de la fixation du prix licite au sens de l'art. 66
LDFR. Le bien-fonds est en effet situé en zone intermédiaire qui n'est pas
assimilée à une zone à bâtir, mais aux zones dont l’affectation est différée au
sens de l’art. 18 al. 2 LAT (RDAF 1986 p. 249). Dès lors, tant qu'un plan
d'affectation ne modifie pas la zone intermédiaire pour en faire une zone
constructible, la parcelle reste assujettie à la LDFR (cf. arrêt FO.2006.0014
précité consid. 3).
4.
a)  Les propriétaires font valoir que le prix d'acquisition de leur
parcelle ne serait pas surfait et ils produisent à cet égard un rapport
d'évaluation sommaire du 14 septembre 2009 établi par la régie immobilière C.________
SA à Lausanne. Il ressort en particulier des remarques consignées dans ce
rapport que l'estimation fiscale de 2001 serait trop ancienne pour donner une
indication sur la valeur actuelle de la parcelle. Au vu de la difficulté de se
fonder sur le prix de vente de propriétés semblables, l'expert a détaillé en
premier lieu le prix transactionnel avant d'examiner la question de la
proportionnalité du prix des bâtiments, du terrain en nature de
« place-jardin », de la surface agricole et des aménagements
extérieurs. La qualité de "monument d'importance régionale" des
bâtiments, la comparaison avec les zones avoisinantes ainsi que les
caractéristiques propres de la parcelle n° 2******** ont conduit l'expert à
retenir que le prix convenu n'était pas surfait. Les propriétaires ont
également produit une copie du résultat du contrôle de la parcelle n° 2********
effectué le 17 février 2003 par l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA).
b)
Conformément
à l'art. 63 al. 1 let. b LDFR, l'acquisition d'un immeuble agricole est refusée
lorsque le prix convenu est surfait. Les parties présentent à l'autorité
compétente en matière d'autorisation un contrat de vente qui fait mention du
prix de vente. Un prix de vente qui serait supérieur au prix licite doit être
refusé (Hotz, op. cit., n. 24 ad art. 66). L'autorité doit par conséquent
procéder à l'examen du prix de vente et fixer le prix licite. Le tribunal ne
peut dès lors tenir compte du rapport d'évaluation sommaire du 14 septembre
2009 produit par les propriétaires, dont on ne peut d'ailleurs exclure la
partialité. C'est à l'autorité intimée qu'il incombe de fixer le prix licite, en
mettant au besoin en œuvre une expertise (arrêt FO.2009.0002 précité consid. 4),
à l'instar de ce qu'elle a fait notamment à l'occasion de l'affaire
FO.2008.0010 du 29 mai 2009.
aa) Il est vrai que l’estimation de terrains classés
en zone intermédiaire pose une difficulté. D’une part, la commission foncière
rurale peut se référer aux différents prix qui ont été pratiqués lors de ventes
de parcelles agricoles classées en zone intermédiaire (arrêt FO.2008.0010 du 29
mai 2009), mais les prix pratiqués pour de telles affectations présentent
parfois un caractère spéculatif. L’acheteur recherche une mise en valeur
ultérieure par la possibilité d’un classement en zone à bâtir. On peut donc se
demander si une comparaison avec les prix pratiqués pour de telles affectations
est encore compatible avec les buts mêmes du droit foncier rural qui sont
d’encourager la propriété foncière rurale et de lutter contre les prix surfaits
des terrains agricoles (art. 1er al. 1 let. a et c LDFR). La loi tend en effet à
exclure du marché tous ceux qui cherchent à acquérir des entreprises et des
immeubles agricoles principalement à titre de placement de capitaux ou dans un
but spéculatif (ATF 2C_747/2008 précité consid. 4.3). Il se pose la question de
savoir si le prix des parcelles classées en zone intermédiaire ne devrait pas
être estimé à la valeur des terrains en zone agricole pour permettre à
l’exploitant d’acquérir les biens-fonds agricoles. Mais il n’est pas nécessaire
de trancher cette question pour statuer sur le recours.
bb) L’estimation faite par l’expert privé des tiers
intéressés retient en effet une valeur de terrain agricole à 3 fr./m2 pour une
surface de 56'541 m2 classée en zone intermédiaire. Mais l’expert privé procède
à une surévaluation des bâtiments existants en retenant un prix de valeur à
neuf de 630 fr./m3 avec un taux de vétusté de 26%, qui aboutit à une valeur de
5'324'004 fr. pour 11'420 m3 de volume construit. En effet, l’estimation en
valeur à neuf de l’ECA s’élève à 3'927'150 fr. sans tenir compte de la vétusté
des bâtiments. La surévaluation des bâtiments résulte du fait que l’expert
privé des tiers intéressés retient un prix trop élevé à la fois pour les
habitations à 900 fr./m3 (fourchette entre 850 fr. et 950 fr.) et pour l’ensemble
des constructions rurales (atelier, grange, écuries, garages, couverts, étables
et poulaillers) estimé à 500 fr./m3. L’expert retient aussi une surface de 8'936
m2 estimée à 190 fr./m2 pour les surfaces en nature de place-jardin comprenant la
surface bâtie de 1'335 m2. Il est vrai que les dégagements nécessaires à la
mise en valeur d’une maison de maître et ses prolongements directs peuvent être
estimés de manière séparée du bien-fonds agricole (arrêt EF.1995.0020 du 3
février 2007 consid. 4b), mais le dossier ne comporte aucun élément permettant
de justifier l’emprise ou l’importance de cette surface. L’expert privé retient
d’ailleurs une surface de l’ordre de 3'680 m2 qui devrait être utilisée aux
alentours des bâtiments pour les travaux d’aménagements extérieurs, qu’il a estimés
à 85 fr./m2 (ch. 8 de l’expertise privée).
cc) Par ailleurs, le dossier comporte un avis
favorable du Service du développement territorial en vue de l’octroi d’une
autorisation de construire fondée sur l’art. 24d al. 2 de la loi fédérale sur
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT), mais on ignore si une telle
autorisation a effectivement été accordée. On ignore aussi quelle est
l’affectation actuelle des bâtiments et s’ils font tous partie de l’entreprise
agricole. En effet, les bâtiments sont constitués non seulement de l’ancienne
maison de maître, mais également d’une habitation pour le fermier dont le
volume est relativement important (1'495 m3). Il ressort d'ailleurs du dossier
que récemment encore, ces bâtiments étaient l'objet d'un bail à ferme agricole.
Or, la jurisprudence exclut, dans la procédure d’appel d’offres, une offre
globale portant à la fois sur des immeubles agricoles et non agricoles, car ce
mode de procédé constitue un obstacle à l’amélioration des structures des
agriculteurs déjà installés (voir ATF 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 4.3) .
c) Il résulte de cette situation que le dossier ne
comporte pas les éléments permettant d’apprécier le prix licite de la vente
envisagée par les tiers intéressés. En particulier, la commission foncière
rurale doit se déterminer sur le caractère agricole des différents bâtiments
composant l’entreprise agricole, vérifier notamment si des autorisations de
transformation pour les constructions hors des zones à bâtir ont été délivrées
concernant ces bâtiments, quelle est l’emprise de ces éventuelles autorisations
sur les surfaces des aménagements extérieurs, et déterminer s’il y a lieu de
procéder à un appel d’offres séparé pour les terrains agricoles et les
bâtiments qui ne présenteraient plus un caractère agricole, et dans la
négative, faire procéder à une estimation des bâtiments et de leurs prolongements
par un expert neutre et reconnu. Ainsi, la question de l'existence d'une
exception au principe de l'exploitation à titre personnel selon l'art. 64 al. 1
let. e et f LDFR ne peut être examinée dans le cadre de la présente procédure,
puisqu'un juste motif au sens de cette disposition ne donne droit à
autorisation que si le prix d'acquisition n'est pas surfait, ce qu'il incombe à
l'autorité intimée de vérifier.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis
et la décision attaquée annulée; le dossier de la cause est retourné à
l'autorité intimée pour compléter l’instruction dans le sens des considérants
et statuer à nouveau. Par ailleurs, selon la jurisprudence du tribunal rendue
en application de l’art. 55 de l'ancienne loi du 18 décembre 1989 sur la
juridiction et la procédure administratives (LJPA), abrogée dès le 1
er
janvier 2009 et remplacée par la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD), lorsque la procédure met en présence, outre le
recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les
intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie
adverse, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée
ou modifiée, de supporter les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). Il n’y a pas
lieu de modifier cette pratique après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi
sur la procédure administrative (cf. arrêt AC.2008.0299 du 31 août 2009 consid.
4c). Les frais de justice sont ainsi mis à la charge des propriétaires et de la
société A.B.________ Sàrl. Il n’est au surplus pas alloué de dépens, le
recourant n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire
professionnellement qualifié.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 26 juin 2009
est annulée et le dossier retourné à cette autorité pour compléter
l’instruction dans le sens des considérants et statuer à nouveau.
III.
Les frais de justice, arrêtés à 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la
charge des tiers intéressés A.Z.________, A.________, B.Z.________, et la
société A.B.________ Sàrl, solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 28 décembre 2009
Le président:                                                                                                 La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.