vd_omni · AC.2003.0122 · 2004-07-29 · fr

BELLENOT Luc et consorts c/Lausanne et Service des bâtiments | Autorisation de démolir un bâtiment comprenant des logements qui entrent dans une catégorie soumise à pénurie justifiée dès lors que dans la même opération de restructuration d'un quartier (Rôtillon), un nombre plus élevé de logements subventionnés, dont les loyers sont contrôlés, sera construit dans un bâtiment pour lequel un permis de construire en force a déjà été délivré.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.07.2004 AC.2003.0122

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 29 juillet 2004
sur le recours formé par
Luc BELLENOT
,
domicilié rue Centrale 34 à Lausanne,
Priscille REYMOND
, domiciliée rue
Centrale 27 à Lausanne,
Jacques VILLA
, domicilié ruelle de Bourg 5 à
Lausanne,
Stéphane DEVANTERY
, exploitant la boutique
"PasCher", située à la rue Centrale 20 à Lausanne,
Eric JEANTET
,
exploitation la boutique "Obsession", située à la rue Centrale 20 à
Lausanne,
l'Association pour un autre Rôtillon
(APAR)
, ainsi que
Loretta
LEU
,
Katharina SPIELMANN
et
Marcel BORBOËN
, tous trois
domiciliés ou exploitants des ateliers dans l'immeuble de la rue Centrale 34 à
Lausanne, tous représentés par Me Jean-Claude Perroud, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la
Municipalité de Lausanne
du 17 juin 2003 levant leur opposition au projet de démolition de l'immeuble
situé à la rue Centrale 34 et autorisant la démolition du bâtiment,
ainsi que contre la décision du
Service des
bâtiments
du 5 mai 2003 accordant une autorisation de démolir l'immeuble de
la rue Centrale 34 à Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Alain Matthey et M. Pascal Langone, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le plan partiel
d'affectation au lieu dit "Le Rôtillon" et mis à l'enquête publique
du 4 octobre au 2 novembre 1993 a été adopté par le Conseil communal de
Lausanne le 21 juin 1994 et approuvé par le Conseil d'Etat le 9 novembre 1994.
Le plan englobe les terrains délimités par la rue Centrale au nord, la rue du Rôtillon
et la ruelle du Flon au sud, ainsi que la ruelle de Bourg et la rue du Rôtillon
au sud-est. La Commune de Lausanne est propriétaire de la plus grande majorité
des terrains compris dans ce périmètre et la phase de réalisation du plan a été
divisée en quatre étapes suivant les îlots concernés. La Municipalité de
Lausanne a autorisé les travaux de construction de l'îlot B compris entre la
rue Centrale et la rue du Flon, en délivrant un permis de construire à la
Fondation lausannoise pour la construction de logements et la société Parking
du Rôtillon SA. Le projet autorisé prévoit la construction d'un parking de 180
places en sous-sol, de surfaces commerciales au rez-de-chaussée et au premier
étage, ainsi que trois bâtiments d'habitation placés perpendiculairement à la
rue Centrale, comprenant dix-neuf logements dont la construction bénéficie des
aides des pouvoirs publics et qui sont soumis aux contrôles des loyers prévus
par la législation cantonale applicable en la matière. Le permis de construire
a été contesté par un recours au Tribunal administratif (ci‑après : le
tribunal), rejeté le 12 mars 2002 puis par un recours au Tribunal fédéral
également rejeté par arrêt du 7 février 2003. La municipalité a également
autorisé le 30 mai 2002 la réalisation des travaux de transformation et de
construction de l'îlot C, comprenant les immeubles de la rue Centrale no 16 à
20, ainsi que les bâtiments de la rue du Rôtillon 5 et 5bis; la Fondation du
Devantou envisage de réaliser sur ce bien-fonds des logements en vue de la
création d'appartements communautaires pour des malades psychiques légers âgés
de plus de 50 ans. Le recours formé contre cette autorisation a été rejeté par
arrêt du Tribunal administratif du 12 mars 2004. En vue de la réalisation de
l'îlot A, compris entre la ruelle de Bourg et la rue du Rôtillon, la Commune de
Lausanne, propriétaire des bâtiments, a décidé de démolir les bâtiments
existants, en particulier l'immeuble de la rue Centrale 34. La demande de
permis de construire pour la réalisation des travaux de démolition a été mise à
l'enquête publique du 7 au 27 mars 2003 et a soulevé 152 oppositions et
interventions. Le Service du logement a délivré l'autorisation requise par la
législation spéciale applicable en matière de travaux de démolition et de
transformation de maison d'habitation, autorisation qui a été communiquée à la
municipalité par la centrale des autorisations le 27 mai 2003. Par décision du
17 juin 2003, la municipalité a levé les oppositions et a autorisé la
démolition du bâtiment.
B.                    Luc Bellenot, Priscille
Reymond, Jacques Villa, Stéphane Devanthéry, Eric Jeantet, l'Association pour
un autre Rôtillon (APAR), ainsi que Loretta Leu, Katharina Spielmann et Marcel
Borboën ont recouru contre la décision communale auprès du Tribunal administratif
les 3 et 8 juillet 2003. Les recourants contestent essentiellement
l'autorisation délivrée par le Service du logement. Les recourants attaquent
également le permis de construire délivré par la municipalité dans la mesure où
l'autorisation de démolir le bâtiment ne pourrait être accordée si le Service
du logement devait refuser l'autorisation spéciale en matière de transformation
de maison d'habitation. Les recourants mettent en doute également la
possibilité pour la commune de respecter les conditions fixées par le Service
des bâtiments, section monuments historiques et archéologie en estimant que les
travaux de démolition ne doivent pas toucher le sol du site.
Les recourants
demandent en outre la production d'une expertise sur l'ensemble des ouvrages
concernés par les travaux de démolition.
La Commune de Lausanne
s'est déterminée sur le recours le 11 septembre 2003, en estimant que
le recours était irrecevable et en concluant pour le surplus à son rejet. Le
Service du logement s'est également déterminé sur le recours le 7 août
2003 en concluant à son rejet; le service juridique de l'administration
générale et des finances de la ville de Lausanne s'est également déterminé sur
le recours le 31 octobre 2003 en concluant au rejet dans la mesure où il est
recevable. Le tribunal a tenu une audience à Lausanne le 14 novembre 2003 au
cours de laquelle les recourants ont déposé un mémoire complémentaire. Au cours
de l'audience, les représentants de la Commune de Lausanne ont produit une
expertise des bâtiments. Le tribunal procède à la visite du bâtiment de la rue
Centrale 34 et reprend l'audience à la salle des commissions de
l'Hôtel-de-ville. En ce qui concerne la question de la qualité pour recourir
des occupants du bâtiment de la rue Centrale 34, les représentants de
l'autorité communale estiment que seuls des prêts à usage ont été consentis à
des occupants et que les contrats de prêt ont été résiliés pour le 1
er
juillet 2003, de sorte que l'occupation actuelle du bâtiment ne serait fondée
sur aucun titre juridique. Les recourants soutiennent au contraire que la Ville
de Lausanne avait connaissance du fait qu'ils occupaient les locaux et que le
Service des gérances lui avait même demandé d'effectuer certains travaux, de
sorte qu'ils seraient au bénéfice d'un contrat de bail tacite. En ce qui
concerne l'état du bâtiment, les représentants du Service du logement estiment
qu'il n'y a pas eu un défaut d'entretien intentionnel ou une négligence grave.
Toutefois, les parties admettent que l'immeuble avait été acheté en 1972 dans
le but d'une démolition due aux différents projets d'urbanisme étudiés à
l'époque dans le périmètre et c'est la raison pour laquelle seuls les travaux
minimum de sécurité et de salubrité ont été réalisés. Les représentants de la
Commune de Lausanne précise encore que la construction de dix-neuf logements
subventionnés dans l'îlot B permettrait de compenser la perte des logements
situés dans le bâtiment de la rue Centrale 34. Les recourants contestent cette
appréciation en estimant que les loyers des logements de l'îlot B, même
subventionnés, seraient encore trop élevés par rapport aux loyers pouvant être
pratiqués dans les logements du bâtiment de la rue Centrale 34. Les
représentants de l'autorité communale précisent en outre que le plan n'impose
pas la démolition du bâtiment de la rue Centrale 34 et que son maintien serait
possible si le propriétaire n'envisageait pas des travaux de reconstruction
importants.
Les parties ont encore
eu la possibilité de se déterminer sur le procès-verbal de l'audience, sur
l'expertise produite à l'audience et sur les déterminations complémentaires
déposées dans ce cadre par les recourants.
Considérant en droit:
1.                     La municipalité
conteste la qualité pour recourir des recourants.
a) La loi du 26
février 1996, modifiant celle du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la
procédure administratives (LJPA) a introduit à l'art. 37 al. 1 une nouvelle
définition de la qualité pour recourir, dont la teneur est la suivante :
"Le droit de recours
appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision
attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou
modifiée."
Cette disposition a
été adoptée afin d'harmoniser la qualité pour recourir au niveau cantonal avec
la définition de la qualité pour recourir en droit administratif fédéral (BGC
février-mars 1996 p. 4489). La nouvelle définition correspond à celle de l'art.
103 let. a de la loi fédérale d'organisation judiciaire (OJ) selon laquelle la
qualité pour recourir est reconnue à "quiconque est atteint par la
décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée
ou modifiée". La jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l'art. 103
let. a OJ peut donc être reprise pour définir l'étendue du cercle des administrés
autorisés à contester devant le Tribunal administratif une décision susceptible
de recours. Selon la jurisprudence fédérale, l'intérêt digne de protection peut
être de fait ou de droit. Il permet au recourant de faire valoir ses droits
lorsqu'il est menacé dans ses intérêts de nature matérielle, économique, idéale
ou autre, par la décision contestée. Le recourant peut en outre invoquer la
violation de dispositions de droit public qui n'ont pas pour but de protéger
ses intérêts; mais lorsque la décision contestée favorise un tiers, la règle
établie pour éviter l'action populaire veut que le recourant soit touché dans
une mesure et avec une intensité plus grande que quiconque, de façon spéciale
et directe. Il doit être dans un rapport spécial, digne d'intérêt et
particulièrement étroit avec l'objet du litige (voir notamment les ATF 121 II
174 consid. 2b; 120 Ib 51-52 consid. 2a; 119 Ib 183-184 consid. 1c; 116 Ib
323-324 consid. 2a; 113 Ib 228 consid. 1c; 112 Ib 158-159 consid. 3; 111 Ib
159-160 consid. 1b, 291-292 consid. 1b; 110 Ib 100 et ss consid. 1; 108 Ib 93
et ss consid. 3b; 107 Ib 45-46 consid. 1c, ainsi que l'arrêt de principe ATF
104 Ib 248 et ss consid. 5 à 7).
b) La jurisprudence
apprécie la portée de l’intérêt digne de protection dans chaque domaine
spécifique du droit administratif (ATF 123 II 376 cons. 5b aa et bb ; ATF
125 I 7 ; RDAF 2001 I 489). En matière d'aménagement du territoire, la
qualité pour agir est reconnue en premier lieu au destinataire de la décision
(aa), aux tiers concernés (bb), ainsi qu’aux associations et collectivités
habilitées à recourir soit en vertu d’une disposition légale spéciale soit pour
défendre leurs intérêts ou ceux de leurs membres (cc). (
Zen-Ruffinen – Guy-Ecabert
, Aménagement du territoire,
construction, expropriation, p. 694, no 1653 et les références citées
notamment).
aa) Le destinataire de
la décision peut aussi bien être le propriétaire du bien-fonds touché par la
décision, le titulaire d’un droit réel restreint ainsi que du titulaire d’un
droit personnel, lorsqu’il est touché dans sa situation personnelle (ZBl 1996
228)
bb) Le tiers
concerné, en particulier le voisin du fonds qui est l'objet de la
décision  se voit reconnaître la qualité pour agir s'il peut faire valoir
qu'il est touché plus que quiconque ou que la généralité des administrés (
Attilio R. Gadola
, Zur
Rechtsmittelbefugnis des Nachbach in Bausachen, DC 1993 93). Pour ce faire, il
doit démontrer l’existence d’une relation étroite entre le dommage qu’il subit
et l’objet du litige (eine spezifische Beziehungsnähe) (ATF 104 Ib 245 ;
121 II 178). La qualité pour recourir du tiers concerné s'étend aussi bien aux
propriétaires voisins (ATF 124 II 293 cons 3a p. 303 ; 121 II
171 cons 2b p. 174) qu’à leurs locataires ( ATF non publié du 21 décembre 2000
1P.457/2000 ; RDAF 2001 I 332 ; AC 2000/0001 du 5 octobre 2000 ;
AC 1999/0143 du 18 octobre 2000 ; RDAF 1997 I 234). La jurisprudence
du Tribunal administratif a aussi admis que le recourant voisin, habitant de manière
stable un immeuble en vertu d’un  contrat de confiance assimilable au contrat
de bail peut se voir reconnaître un intérêt digne de protection (AC 2000/0086
du 29 novembre 2000). Le locataire voisin, ou l’occupant autorisé, subit en
effet les inconvénients des travaux prévus par la décision attaquée de la même
manière que le propriétaire qui habiterait dans ses locaux. Ils agissent en
quelque sorte aussi dans l’intérêt du propriétaire afin d’éviter des nuisances
ou d’autres atteintes qui grèveraient le fonds concerné.
aaa)
En revanche, lorsque le locataire ou l’occupant attaque une décision concernant
l’immeuble qu’ils habitent, ils agissent contre l’intérêt du propriétaire avec
lequel il est lié soit par un contrat de bail, soit par un contrat de prêt ou
de confiance assimilable à un contrat de bail. Les conflits au sujet de travaux
de modification ou de rénovation de la chose louée sont soumis au droit privé,
en particulier l’art. 260 CO (voir
Laurant
Rizzolio
Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée
entrepris par le bailleur ; analyse de l’art. 260 CO, Thèse Lausanne 1998,
notamment les pages 291). Or, la jurisprudence et la doctrine s’accordent pour
dire que s’il existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition
de l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour
agir fondée sur l’intérêt digne de protection doit lui être niée (RDAF 1999 I
239 ; ZBL 1998 386 ; BVR 1998 227 ; BJM 1983 248 ; ATF 101
1b 212 ; ATF 100 Ib 119
;
Fritz Gygi
, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2ème éd. 1983, p. 154;
Kölz/Häner
,
Verwaltungsverfahren
und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2ème édition (1998) Zürich, p. 196 no
545
). Les relations entre le locataire et le propriétaire relèvent
essentiellement du droit privé et en particulier du droit du bail. Il s’agit
alors d’éviter que l’on vide à travers l’intérêt digne de protection le contenu
de ces règles. La qualité pour recourir ne peut être reconnue au locataire qu’à
titre subsidiaire, s’il ne dispose de moyens adéquats relevant du droit de bail
pour défendre ses intérêts.
bbb)
Le Tribunal administratif a reconnu la qualité pour agir aux recourants
locataires agissant contre une décision autorisant des travaux nécessitant une
autorisation spéciale prévue par la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition,
la transformation et la rénovation de maisons d’habitation (LDTR), destinés à
remplacer les logements qu’ils louaient par trois appartements plus grands de
sept pièces. Les moyens de droit privé à disposition du locataire ne permettent
en effet pas d’invoquer les dispositions de la législation cantonale en matière
de démolition, de transformation et de rénovation de maisons d’habitation. La
qualité pour recourir des locataires a ainsi été admise car ils étaient touchés
dans leur situation plus que n’importe quel autre locataire. Les recourants
avaient obtenu des prolongations de leurs baux et ils avaient également
contesté la résiliation. Le tribunal a estimé qu’il n’avait pas à se prononcer
à titre préjudiciel sur les mérites de cette procédure et qu’il pouvait se
limiter à constater qu’elle n’était pas dépourvue de toutes chances de succès
pour reconnaître aux locataires un intérêt digne de protection à contester la
décision autorisant les travaux de transformation (RDAF 2001 I 344 consid. 1c p.
348). De même, en matière de protection de l’environnement, l
a jurisprudence cantonale argovienne (AGVE 1993 p. 413) et
la doctrine reconnaissent au locataire un intérêt digne de protection à
contester une décision autorisant des travaux dans l’immeuble qu’il habite pour
se plaindre d'une violation des règles en matière d'isolation acoustique
découlant de l'art. 21 LPE
(
Anne
Christine Favre
, La protection contre le bruit dans la loi sur la
protection de l’environnement Thèse Lausanne 2002 p. 280-281).
ccc) Il se pose enfin
la question de savoir si l’occupation d’un logement sans droit permet aux
recourants de se voir reconnaître la qualité pour recourir. Le Tribunal fédéral
a laissé ouverte la question de savoir si les résidents sans contrat pouvaient
recourir contre une décision de rénovation, de transformation ou de démolition
des locaux qu’ils occupent. Il a estimé que les occupants n’étaient pas au
bénéfice de véritables baux à loyer, qu’ils n’agissaient pas à proprement
parler en temps que voisins des constructions envisagées et ils n’étaient pas
susceptibles de subir les nuisances futures puisque la réalisation du projet
litigieux impliquait pour eux l’obligation de quitter les locaux qu’ils
occupaient de manière illicite (ATF non publié du 21 mai 2001 1A.329/2000).
cc) Le tribunal a
toutefois dénié la qualité pour recourir aux personnes qui occupent des locaux
sans droit. Les recourants, qui ne peuvent pas faire valoir un contrat
assimilable à un contrat de bail sur lequel se fonde l'occupation des locaux,
se trouvent dans une situation non conforme au droit. Selon le droit privé, les
personnes entrées de force et sans droit dans les locaux, les occupent de
manière illégale et ne sont pas titulaires de droits les légitimant à y rester
(Gwendoline Egger-Rochat, Les Squatters et autres occupants sans droits d'un
immeuble : étude de droit suisse, p. 42, No 110). Ainsi, même si l'occupant
sans droit d'un bâtiment a un intérêt de fait à contester la décision
autorisant les travaux de transformation ou de démolition du bâtiment,
l'occupation illégale du logement ne permet pas de qualifier cet intérêt de
fait comme digne de protection (BJM 1983, p. 248). En effet, la reconnaissance
d'un intérêt digne de protection ne peut se fonder sur une situation de fait illégale
du point de vue du droit privé et avoir pour conséquence de la soutenir (voir
arrêt AC 2002/0085 du 20 décembre 2002).
c) En l'espèce, il
n'est pas nécessaire de déterminer si les occupants du bâtiment de la rue
Centrale 34 bénéficient ou non d'un titre juridique dès lors que deux des
recourants sont locataires de logements situés à proximité directe du projet,
notamment la recourante Priscille Reymond dont le logement se situe à la rue
Centrale 27, ainsi que le recourant Jacques Villa à la ruelle de Bourg 5. Par
ailleurs, il n'est pas non plus nécessaire de déterminer si les seuls travaux
de démolition sont à prendre en considération pour apprécier l'existence d'un
intérêt digne de protection ou s'il faut au contraire tenir compte de
l'ensemble de l'opération de reconstruction du quartier du Rôtillon, qui
entraîne des nuisances supplémentaires pour le voisinage justifiant le droit de
recourir (voir arrêt AC 2002/0128); en effet, le recours doit de toute manière
être rejeté.
2.                     Les recourants soutiennent
que le Service du logement aurait délivré à tort l'autorisation de démolir le
bâtiment en cause.
a) Le Grand Conseil du canton de Vaud a adopté
le 5 décembre 1962 un décret concernant la démolition et la transformation de
maisons d'habitation. Le décret soumettait à une autorisation de l'Office
cantonal du logement la démolition totale ou partielle de maisons d'habitation
ainsi que la transformation ou l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation dans les communes où sévit la pénurie (art. 1er). En règle
générale l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble comprenait des
logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 2). Elle était accordée
lorsque la démolition apparaissait indispensable pour des motifs de sécurité,
de salubrité ou d'intérêt général; elle pouvait l'être à titre exceptionnel, si
d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 3); l'exposé des
motifs du Conseil d'Etat précisait que cette possibilité ne devrait être
utilisée ni en faveur d'opération ayant un caractère spéculatif, ni en faveur
d'un requérant invoquant une situation qui lui est imputable, par exemple,
l'acquisition d'un immeuble à un prix excessif (BGC automne 1962 p. 718). Le
décret a été prolongé pour une durée indéterminée le 19 novembre 1969 en raison
de la situation de pénurie persistante sur le marché du logement (BGC automne
1969 p. 222), puis il a été complété le 21 novembre 1973. Cette
dernière modification était notamment destinée à instaurer un contrôle des
loyers des logements qui remplaçaient ceux qui avaient été démolis ou
transformés et à introduire le principe du refus d'autoriser une démolition ou
une transformation si l'entretien de l'immeuble a volontairement été négligé
(BGC automne 1973 p. 228). Le Tribunal fédéral a admis que de telles mesures
étaient compatibles avec le droit fédéral et conformes à la garantie de la
propriété (ATF 101 Ia 502 ss).
b) La nouvelle loi du
4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de
maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (LDTR) a repris l'essentiel des règles posées par le décret de
1962 tout en les complétant. C'est ainsi que les travaux de rénovation ont été
soumis à l'autorisation cantonale au sens de l'art. 1er de la loi. L'art. 3 de
la loi reprend le principe de l'art. 2 du décret selon lequel l'autorisation
est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie
où sévit la pénurie. L'art. 4 LDTR prévoit que l'autorisation est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général, et qu'elle peut l'être à titre exceptionnel si
d'autres circonstances le commandent impérativement. Selon l'alinéa 3, le
département peut "contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui
remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés
afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la
loi". Il convient de préciser que le droit cantonal en matière de
démolition, de transformation et de rénovation de maisons d'habitation a pour
but la lutte contre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants
de la population. A cet égard, les logements dans les vieux immeubles font
l'objet d'une attention particulière en raison des loyers généralement modestes
dont le coût est en rapport avec les ressources de la majorité de la population
(ATF 89 I 460). C'est donc en fonction de ce critère qu'il convient d'apprécier
si un logement fait ou non partie d'une catégorie où sévit la pénurie.
Selon l'art. 4 LDTR,
l'autorisation de démolir, de transformer, de rénover ou de changer
d'affectation un immeuble comprenant des logements d'une catégorie où sévit la
pénurie peut être accordée lorsque la démolition apparaît indispensable pour
des motifs d'intérêt général (art. 4 al. 1 LDTR). Une telle autorisation doit
être appréciée en tenant compte du but de la législation visant à prévenir la
diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les immeubles anciens et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majeure partie de la population, et notamment des
personnes défavorisées. Un immeuble peut ainsi être démoli pour céder la place
à une opération permettant de construire un plus grand nombre de logements pour
autant que le caractère social de l'opération soit conforme au but recherché
par la législation (BGC automne 1962 p. 710). C'est ainsi que l'autorisation de
démolir peut être accordée lorsque le projet permet de maintenir ou d'augmenter
le nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où
sévit la pénurie (BGC automne 1973 p. 228/229). Dans de telles circonstances, l'intérêt
général permettant la démolition coïncide avec le but poursuivi par la
législation (voir arrêt TA AC 1999/0023 du 13 juin 2000, consid. 5b).
c) En l'espèce,
l'autorisation de démolir a pour effet de supprimer onze logements de trois
pièces en moyenne sans que l'on connaisse l'affectation et la destination
précise des locaux qui seront construits sur l'emprise de cet immeuble.
Toutefois, la municipalité a autorisé dans le même périmètre du plan partiel
d'affectation la construction de dix-neuf logements subventionnés qui seront
soumis au contrôle des loyers en application de l'art. 18 de la loi vaudoise
sur le logement du 9 septembre 1979. Mais la construction de logements
subventionnés sur l'îlot B a été autorisée de manière indépendante de la démolition
de l'immeuble de la rue Centrale 34. En principe, pour qu'une autorisation de
démolir puisse être accordée en raison d'un nombre plus important de logements
subventionnés qui sera construit, il faut que la démolition elle-même soit
nécessaire à la reconstruction des bâtiments, ce qui n'est pas le cas en
l'espèce.
Toutefois,
l'autorisation de démolir intervient dans le contexte particulier de la
restructuration du quartier du Rôtillon prévue par le plan partiel
d'affectation du dit "Le Rôtillon". La Commune de Lausanne, est
propriétaire de l'ensemble des terrains concernés, c'est-à-dire aussi bien du
bâtiment de la rue Centrale 34 que des parcelles de l'îlot B. En outre,
l'opération présente un caractère simultané et en tous les cas, la construction
des dix-neuf logement subventionnés est garantie à la fois par un permis de
construire en force, qui a été confirmé par le Tribunal fédéral (voir arrêt AC
2001/0128 du 7 février 2003), et une mesure coordonnée d'aménagement routier
nécessaire à la réalisation de l'immeuble. Ainsi, il existe un lien de
connexité suffisamment étroit entre l'autorisation de démolir et la
construction des logements de remplacement sur l'îlot B dont la réalisation est
assurée par l'ensemble des crédits et autorisations nécessaires. C'est ainsi,
compte tenu de ces circonstances, le tribunal peut considérer qu'un motif
d'intérêt général justifie la démolition du bâtiment de l'immeuble de la rue
Centrale 34; en effet  dans la réalisation de la même opération de
planification et de réalisation, un nombre plus important de logements
subventionnés avec des loyers contrôlés sera construit. Il est vrai que les
recourants objectent que les loyers des dix-neuf logements subventionnés
pourront vraisemblablement être plus élevés que le coût des loyers des onze
logements du bâtiment de la rue Centrale 34 après les travaux de restauration.
Toutefois, il n'est pas douteux que les 19 logements, mis sur le marché au
bénéfice d'une aide substantielle des pouvoirs publics, présenteront des loyers
plus avantageux que ceux du marché libre et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majorité de la population (ATF 89 I 460 ss), de sorte que
le but social recherché par la loi est ainsi respecté.
3.                     Les recourants ont
également demandé dans leur recours que la municipalité fournisse des
explications sur la nature des mesures de sécurisation qu'elle envisageait pour
réaliser le chantier de l'îlot B; ils ont également demandé des précisions sur
compatibilité de ces mesures avec la condition imposée par le Service des
bâtiments, section des monuments historiques et archéologie : Cette condition
tend à limiter les travaux de démolition sans toucher le sous-sol du site par
une simple évacuation des matériaux de démolition et sans excavation ni extraction
des murs de fondation des immeubles. Toutefois, les recourants ne mettent pas
en cause le principe même de l'autorisation et il appartiendra à l'autorité
cantonale de s'assurer que la commune respecte scrupuleusement les conditions
de cette autorisation.
4.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure où il
est recevable. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre à la charge des
recourants, solidairement entre eux, un émolument de justice de 1'000 fr. La commune,
qui obtient gain de cause avec l'aide d'un homme de loi, a droit aux dépens
qu'elle a requis, arrêtés à 1'000 francs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.                     La décision du
Service du logement du 27 mai 2003 autorisant la démolition du bâtiment sis à
la rue Centrale 34 à Lausanne est maintenue.
III.                     La décision
de la Municipalité de Lausanne du 17 juin 2003 autorisant la démolition du
bâtiment sis à la rue Centrale 34 est maintenue.
IV.                    Un émolument de
justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants Luc Bellenot
et consorts, solidairement entre eux.
V.                     Les recourants
Luc Bellenot et consorts sont solidairement débiteurs de la Commune de Lausanne
d'une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
vz/Lausanne, le 29 juillet 2004.
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Dans la mesure où il applique le droit
public fédéral, il peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa
notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le
recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation
judiciaire (RS 173.110)