vd_omni · EF.1993.0050 · 1994-03-15 · fr

LA MAISON OUVRIERE B SA | Révision générale de l'EF d'un immeubles à loyers modérés datant des années 1960. EF tient déjà compte du droit de superficie et des restrictions d'exploitation. Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.03.1994 EF.1993.0050

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 15 mars 1994
__________
sur le recours interjeté par
LA MAISON
OUVRIERE B SA
, à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri Baudraz,
CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 27 juillet 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative
à l'estimation de la parcelle n° 2'806 de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La Maison
Ouvrière B SA (ci-après : La Maison Ouvrière) est titulaire, sur le territoire
de la Commune de Lausanne, d'un droit distinct et permanent de superficie,
inscrit sous le n° 2'806 au Registre foncier du district de Lausanne, grevant
la parcelle n° 2'667, propriété de la Commune de Lausanne. Selon l'acte
constitutif du droit de superficie, daté du 29 décembre 1959, celui-ci
parviendra à échéance le 31 décembre 2029 moyennant avis donné par l'une ou
l'autre des parties une année à l'avance. A défaut de dénonciation, le droit
continuera à subsister pour cinq années aussi longtemps que la résiliation n'aura
pas été notifiée par un préavis d'une année.
Les actions
de La Maison ouvrière sont détenues par la société coopérative de La Maison
Ouvrière, dont le siège social est à Lausanne. Constituée en 1903, cette
dernière a pour but principal la construction et la location de logements à
loyers modérés. A ce titre, elle a souvent réalisé ses projets immobiliers en
bénéficiant de prêts à des taux préférentiels ou de subventions des
collectivités publiques. Le bâtiment litigieux est voué à l'habitation à caractère
social. Les loyers en sont surveillés par l'office du logement.
La parcelle
litigieuse, sise chemin d'Entre-Bois 12, 14 et 16, et d'une surface totale de
1'932 m2, porte un immeuble locatif (ECA n° 13'777), construit dans le début
des années 60, auquel est accolé un garage collectif (ECA n° 13'778),
propriétés de la recourante. L'habitation et le garage occupent respectivement
une surface au sol de 555 m2 et 140 m2. Le solde de la parcelle est en nature
de place-jardin (1'237 m2). Selon la police ECA, le volume du bâtiment
d'habitation est de 12'211 m3, tandis que celui du garage est de 374 m3.
B.                            Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission) a porté,
par décision du 16 décembre 1992, l'estimation fiscale de la parcelle n° 2806,
datant de 1973, de Fr. 1'273'000.-- à Fr. 2'152'000.--. Pour sa part,
l'estimation fiscale de la parcelle n° 2667 date de 1973 et se monte à Fr.
194'000.--.
La Maison Ouvrière
a recouru contre la taxation de la parcelle n° 2'806 auprès de la commission,
laquelle a confirmé la nouvelle estimation le 27 juillet 1993. Dans ses
déterminations du 20 octobre 1993, l'autorité a précisé que son calcul se
fondait sur une capitalisation du rendement annuel brut, selon l'état locatif
des immeubles au 31 décembre 1990, à un taux moyen de 7,75%. Le taux de
capitalisation pour la valeur de rendement était fixé à 8,75% et, pour la
valeur vénale, à 6,95%.
C.                            Par acte de
recours du 5 août 1993, La Maison Ouvrière a interjeté recours contre cette
décision devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que la nouvelle
estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée à un montant n'excédant
pas Fr. 1'900'000.--.
En
substance, la recourante fait valoir que l'estimation fiscale litigieuse ne
tient pas compte du droit de superficie dont la parcelle n° 2'806 fait l'objet
et qu'en vertu du caractère subventionné des logements de l'immeuble litigieux,
on ne saurait prendre pour le calcul de la valeur vénale un taux de
capitalisation supérieur à celui retenu pour la valeur de rendement.
La
recourante a encore complété ses moyens en date des 16 août et 15 novembre
1993. Elle s'est en outre acquittée dans le délai imparti à cet effet d'une avance
de frais de Fr. 1'000.-.
La
commission a déposé ses déterminations le 20 octobre 1993. Elle conclut au
rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la
commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 169'218.- fourni
par la gérance PBBG S.A. dont on a soustrait la redevance de fr. 2'425.- due à
la Commune de Lausanne à titre de redevance du droit distinct et permanent de
superficie.
Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75% pour obtenir la nouvelle
EF.
Nous ne reviendrons pas sur la justification
du taux de capitalisation moyen de 7,75% précédemment admis par le Tribunal
administratif.
Lors
du recours en première instance, la commission a conclu au rejet du recours et
au maintien de l'estimation après avoir effectué le calcul de contrôle suivant:
Valeur
du terrain :                                                                                                                                 0.--
Valeur à neuf de l'habitation :               5'227'200.-
- 25%
de coefficient vétusté                                       3'920'000.-
Valeur vénale totale :                                                                                      3'920'000.-
Valeur de rendement :
Fr. 166'793.- capitalisés à 8,5%
1'962'000.-
Moyenne                                                                                                           2'941'000.-
."
Le tribunal
a tenu une audience d'instruction et de jugement le 22 novembre 1993 en
présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz,
accompagné de MM. Pierre Bonnard et Thierry Martin; pour la commission, son
président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des
parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis
clos le jour-même.
considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la Commission de district a
procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle n° 2'806. Elle s'est
fondée sur l'état locatif existant au 31 décembre 1990, dont elle a déduit la
redevance de Fr. 2'425.-- due à la Commune de Lausanne au titre de redevance du
droit distinct et permanent de superficie, qu'elle a capitalisé à un taux de
7,75% représentant schématiquement la moyenne entre les taux de 8,75% et 6,95%
respectivement retenus pour le calcul de la valeur de rendement et celui de la
valeur vénale. La recourante fait valoir que le taux de capitalisation arrêté
pour le calcul de la valeur vénale est trop haut au vu de la conjoncture, des
restrictions d'exploitation qui pèsent sur ses logements et surtout du droit
distinct et permanent de superficie dont la parcelle n° 2'806 est l'objet.
2.                             Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement (al. 1). La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3 ). La
valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande (al. 4).
Ces
principes s'appliquent également aux droits distincts et permanents considérés
par la loi comme des immeubles (art. premier lit. a LEFI). A cet égard, les
Instructions établies le 31 janvier 1991 pour les commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles (ci-après : Les Instructions) précisent ce
qui suit au sujet des droits distincts et permanents:
"Toute parcelle doit être estimée selon
des critères analogues pour respecter le principe de l'égalité de traitement,
qu'elle soit soumise à un droit de superficie ou non. Les règles en matière
d'estimation fiscale s'appliquent par analogie au DDP considérés par la loi
comme des immeubles [...]. S'agissant d'un DDP, la valeur du sol est estimée
séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée. Les droits de
superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans lesquels [recte:
laquelle] seuls les bâtiments sont considérés.
[...]".
3.                             a) S'agissant
de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de
l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans
sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation
s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du
rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif,
l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut
normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et
l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une
prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Le taux de
l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zürich 1988, p. 112; v. aussi la
jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.
234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement
bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux
d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements
bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette
différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par
l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal
administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de
rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de
la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors
qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une
hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus
d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En
l'espèce, la commission a calculé la valeur de rendement sur la base de l'état
locatif au 31 décembre 1990, de Fr. 169'218.--, dont elle a déduit la redevance
de Fr. 2'425.-- relative au droit de superficie, capitalisés à un taux de
8,75%. En réalité, le taux qui prévalait à cette date était de 6,25%, de sorte
que la commission aurait dû retenir un taux de capitalisation de 8,25%. La
solution retenue par la  Commission de district étant plus favorable à la
recourante, il n'y a pas lieu de modifier le montant retenu par l'autorité
intimée au titre de valeur de rendement. La recourante ne le conteste
d'ailleurs pas.
4.                             Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1
REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la
valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement et les risques de placement
sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions
qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
a) Dans une
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution
du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les
Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à
6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993).
Il a
toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de
capitalisation utilisé pour le calcul de la valeur de rendement et celui retenu
pour le calcul de la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le
propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt
EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à créer une
réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa
réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans
quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement
sous-évaluée.
En l'espèce,
la recourante pratique dans ses immeubles une politique de loyer modéré voulue
d'une part par ses statuts et imposée dans une certaine mesure par les emprunts
contractés à des taux préférentiels avec les collectivités publiques. En
moyenne, le loyer annuel au mètre carré des logements situés chemin
d'Entre-Bois se situe entre Fr. 28.- et Fr. 78.-. Même si l'on considère qu'il
faut tenir compte dans une certaine mesure des restrictions d'exploitation
liées au financement des immeubles concernés, il n'en demeure pas moins, au vu
de leur situation (proximité du centre ville, des transports publics, voisinage
de magasins d'alimentation), de leur bon état d'entretien, et des loyers
généralement pratiqués dans le nord-ouest lausannois, qu'il se justifie de
capitaliser le rendement annuel brut à un taux inférieur à celui retenu dans le
cadre du calcul de la valeur de rendement. La commission a effectué le calcul
de la valeur vénale en prenant un taux de capitalisation de 6,95%, soit d'1/2%
supérieur à celui prévu par les Instructions, ce qui équivaut, en terme de
valeur réelle, à un prix au m3 de Fr. 196.-- qui apparaît bas compte tenu de la
qualité de la construction, de l'état d'entretien du bâtiment qui, loin d'être
vétuste, est bon, ainsi que du confort offert par les logements, dont on
relèvera, au demeurant, que les pièces sont hautes et bien disposées (v. à
titre de comparaison Tribunal administratif, arrêt EF 93/042, du 18 octobre
1993).
La
recourante fait valoir que la valeur vénale litigieuse ne prend pas en
considération le fait que la parcelle litigieuse fait l'objet d'un droit de
superficie. A tort. En effet, il en est tenu compte dans la mesure où la valeur
vénale s'obtient en capitalisant le revenu locatif diminué de la redevance due
pour le droit de superficie. Au surplus, il ressort des considérants qui
précèdent qu'en fixant la valeur vénale à
Fr. 2'399'900.--, montant tenant compte d'un taux de 6,95% pour la capitalisation
de la valeur locative et correspondant à un prix au m3 de Fr. 196.--, la
commission n'a attribué aucune valeur au terrain. Enfin, l'extinction en 2029
du droit distinct et permanent de superficie, n'est pas certaine, puisque la
convention de 1959 réserve une possibilité de renouvellement. De toute manière,
même dans cette hypothèse, la valeur vénale retenue par la commission ne
conduit pas à un résultat inéquitable ou choquant: si on en déduit en effet
l'indemnité que la recourante recevra alors (près de 1,3 million, selon la
lettre du 27 octobre 1992 de la Direction des finances de la ville de
Lausanne), le solde de 1,1 million n'excède pas un amortissement normal.
Force est
donc de constater que le taux de capitalisation retenu par la commission ne constitue
donc pas un abus du pouvoir d'appréciation. Au contraire, il ressort des
différents éléments précités, qu'il tient compte d'une valeur moindre des
immeubles en raison des restrictions d'exploitation qui leur sont liées et du
droit de superficie dont la parcelle n° 2'806 fait l'objet. A cet égard, les
griefs de la recourante ne sont donc pas fondés.
b) A titre
de vérification, on peut encore calculer la valeur vénale en partant de la
valeur dite intrinsèque des immeubles considérés qu'il convient de pondérer par
la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye,
"Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg,
Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale =
valeur intrinsèque + 2 X
valeur de rendement
3
La valeur
intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminuée
d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien,
à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent
que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment,
mais en l'espèce, pour tenir compte du droit de superficie dont la parcelle
fait l'objet, aucun pourcentage ne sera ajouté pour le terrain. Au vu des
caractéristiques des immeubles considérés, le tribunal considère qu'il y a lieu
de prendre pour base un prix de construction à neuf de Fr. 500.- par m3. Afin
de prendre en considération leur ancienneté et leur état de conservation, le
tribunal fixe à 30% le taux d'amortissement. Ces éléments conduisent aux
résultats suivants en appliquant la "méthode Joye":
Valeur de
rendement en Fr. : 1'906'205.--
Valeur intrinsèque en Fr. : 4'273'850.--
Valeur vénale en Fr. : 2'695'420.--
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
2'399'900.--
c) Quelle
que soit la méthode utilisée, les valeurs vénales calculées par la commission
ne procèdent pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation. Il se justifiait
donc, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre
du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les
éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 6,95% tient
équitablement compte des spécificités des immeubles de la recourante. Cela
étant, force est de confirmer la valeur vénale retenue par l'autorité intimée.
5.                             La commission
a retenu finalement un taux moyen de 7,75% pour capitaliser le rendement annuel
brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de capitalisation des
valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même résultat qu'en
effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et vénale. Le
résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans ces
conditions, la décision de la commission du 27 juillet 1993 prise sur recours
doit être maintenue et la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 2'806,
fixée à Fr. 2'152'000.--, doit être confirmée.
6.                             Le recours
est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice, fixé à Fr.
1'000.--, est mis à la charge de la recourante déboutée qui n'a, au surplus,
pas droit à l'allocation de dépens (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                La décision rendue le
27 juillet 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 2'806 étant
fixée à Fr. 2'152'000.--.
III                Un émolument de Fr.
1'000.- (mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant compensé
par son avance de frais.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
mp/Lausanne, le 15 mars 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué au
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.