vd_omni · FO.2011.0015 · 2011-10-13 · fr

Commune de Gland/Commission foncière, X.________ | Recours de la commune contre une décision de non assujettissement à la LFAIE en faveur d'une personne morale étrangère ayant acquis un immeuble servant d'établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE). La qualité pour recourir conférée à la commune par l'art. 20 al. 2 let. c LFAIE vise à l'autoriser à examiner si les prescriptions de la LFAIE en vue de contrôler l'emprise étrangère sur son territoire sont respectées. Elle ne lui octroie en revanche pas le pouvoir de contrôler le bien-fondé du transfert de propriété sous l'angle du droit privé. En adoptant des réglementations particulières, les cantons et les communes ont la possibilité de prévoir des restrictions supplémentaires et viser d'autres buts tels que l'encouragement à l'activité économique, l'aménagement du territoire et la protection de l'environnement. A défaut d'une telle réglementation ou de plans d'affectation, la commune ne peut contester la décision de la Commission foncière II au motif que la parcelle serait grevée d'une servitude. Dès lors que la décision respecte les dispositions de la LFAIE, il n'appartient pas à la CDAP d'examiner l'assiette de la servitude et d'en contrôler le respect. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.10.2011 FO.2011.0015

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 13 octobre 2011
Composition
M. Pierre Journot,
président
;
M. François Gillard et M. Antoine
Rochat, assesseurs; Mme Cléa Bouchat Schumacher, greffière.
Recourante
Commune de Gland,
à Gland, représentée par Philippe-Edouard JOURNOT, avocat, à Lausanne.
Autorité intimée
Commission
foncière,
Section II.
Tiers intéressé
X.________,
à Koweit, représentée par Julien MOUQUIN, Notaire, à Echallens.
Objet
Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours Commune de Gland c/ décision de
la Commission foncière du 5 mai 2011 (parcelle ******** - non
assujettissement au régime de l'autorisation)
Vu les faits suivants
A.
La parcelle n° 1******** de la commune de Nyon,
sise au nord-ouest de l'autoroute, abrite le siège de la société Y.________
(Suisse) SA au bénéfice d'un contrat de bail. La société propriétaire de ladite
parcelle, X.________ (ci-après: la société acquéreuse), est une société à
responsabilité limitée de droit koweitien. A l'étroit dans ses locaux et
manquant particulièrement d'espaces sécurisés pour stocker les véhicules de
collection, la société propriétaire a convoité la parcelle n° ******** de la
commune de Gland, sise au sud-est de l'autoroute, d'une surface de 636 m2 comprenant
une place-jardin et des garages souterrains n° ECA 2******** (d'une surface de
375 m2) et n° 1330 (d'une surface de 155 m2). En plus des places de
stationnement extérieures, les parkings comptent dix-huit places de parc que la
société acquéreuse pourra dédier, après réalisation de travaux permettant
d'entièrement sécuriser l'endroit, à l'entreposage des véhicules. Une servitude
d'"
utilisation de
place stationnement
" grève ladite parcelle en
faveur de la parcelle voisine n° 3******** de Gland depuis le 5 juillet 1982;
celle-ci mentionne que les frais de création et d'entretien des places de
stationnement seront supportés par le propriétaire du fonds dominant.
B.
Le 22 mars 2011, la société acquéreuse a, par le
biais de son conseil, présenté une requête auprès de la Commission foncière II en
vue de l'obtention d'une décision constatant qu'une autorisation pour
l'acquisition à titre d'établissement stable de la parcelle ******** de la commune
de Gland n'était pas nécessaire. Elle motivait sa requête par le fait qu'elle
avait acquis, en novembre 2007, la parcelle 1******** de Nyon en tant que
bâtiment commercial affecté à l'activité commerciale de la société Y.________
(Suisse) SA et que les garages de la parcelle ******** de Gland, objet de la
présente demande, étaient nécessaires pour entreposer les véhicules liés à
l'activité de la société.
C.
Par acte de vente à terme conditionnel notarié
du 31 mars 2011, la société acquéreuse a acheté la parcelle n° ******** de la
commune de Gland d'une surface de 636 m2. L'acte mentionne à son chiffre 7 que
"
l'acquéreuse
déclare être renseignée à satisfaction sur l'exercice des servitudes
".
D.
Dans une lettre explicative datée du 6 avril
2011 à l'attention de la Commission foncière II, la société acquéreuse a expliqué,
tout en précisant les motifs de sa requête, qu'elle n'entendait pas requérir la
radiation de la servitude d'utilisation des places de stationnement, n'ayant
pas l'utilité des places extérieures. S'agissant des places de parc
intérieures, elle a affirmé que neuf des dix-huit baux à loyer avaient déjà été
résiliés et que leur titulaires avaient déjà retrouvé une place de parc sur les
parcelles voisines 3******** et 4********, les places de parc étant en
suffisance dans le quartier.
E.
Par décision du 26 avril 2011 notifiée le 5 mai à
la société acquéreuse et le 10 mai 2011 à la commune de Gland, la Commission
foncière II a rendu une décision de non assujettissement en faveur de la société
requérante, assortie d'une charge l'obligeant à soumettre à la Commission pour
approbation l'éventuelle revente de la seule parcelle 1******** de Nyon, donc
la conservation de la seule parcelle ******** de Gland. Elle a estimé que, bien
que sises dans deux communes distinctes, les deux parcelles sont relativement
proches, car elles sont toutes deux à proximité immédiate d'entrées
d'autoroute, soit celle de Nyon pour l'une et celle de Gland pour l'autre, ces
deux communes étant voisines et que les places de parc situées sur la parcelle ********
de Gland sont liées à l'exploitation de la parcelle 1******** de Nyon, la
distance entre les deux parcelles jouant un rôle limité dans la mesure où il
s'agit de stocker des voitures qui peuvent aisément être déplacées d'une
parcelle à l'autre. Aussi, elle a admis que l'exploitation de la parcelle ********
de Gland était liée à l'établissement stable et, par conséquent, réservé la décision
de non-assujetissement au cas de la revente de la seule parcelle où se trouve
l'exploitation de base (1******** de Nyon), étant donné qu'il n'était pas
certain que l'exploitation annexe de la parcelle ******** de Gland puisse
continuer a être considérée comme celle d'un établissement stable autonome.
F.
Par acte du 8 juin 2011, la Commune de Gland
(ci-après: la recourante) a recouru auprès de la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal, concluant à l'annulation de la décision de la
Commission foncière II prise le 26 avril 2011. Se référant à un projet global
de construction sur les parcelles 3********-5********-******** et ********
ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré le 9 décembre 1985, elle allègue
qu'il paraît douteux que l'acquisition de la parcelle ******** puisse être
autorisée sans tenir compte de l'utilité principale que constituent les 18
places de stationnement à l'intérieur du garage. Selon elle, ces dernières
avaient été créées pour compléter les places de stationnement nécessaires à la
parcelle 3********.
Le 7 juillet 2011, la société acquéreuse
a déposé des observations, exposant que le servitude porte uniquement sur les
places extérieures, que la servitude est reprise telle quelle par la société
acquéreuse (ch. 7 de l'acte de vente à terme), qu'elle n'a pas l'intention de
remettre en cause ladite servitude puisqu'elle n'a utilité que des places de
parc couvertes et sécurisées.
Le même jour, la Commission
foncière section II (ci-après: l'autorité intimée), a confirmé l'entière teneur
de sa décision du 26 avril 2010 et s'est déterminée de la manière suivante:
"
les allégués développés par la recourante
ne relèvent pas de l'application de la LFAIE, mais de l'interprétation des
règlements communaux
", si bien qu'elle "
ne saurait prendre position au sujet des griefs
invoqués
".
La recourante a produit au dossier,
le 14 juillet 2011, un mémoire complémentaire dans lequel elle a réaffirmé que
la servitude incriminée est destinée à permettre d'accorder le nombre de places
réglementaires de stationnement pour l'immeuble 6******** sans distinction
entre les places intérieures et extérieures et qu'elle représente un obstacle
empêchant de considérer que la parcelle ******** est liée à l'exploitation de
la parcelle 1******** de Nyon, alors qu'elle l'est au profit de la parcelle 3********
de Gland.
Dans ses observations
complémentaires du 22 juillet 2011, la société acquéreuse a évoqué différentes
dispositions de droit privé qui, selon elle, s'opposent à l'interprétation que
la commune a fait de la servitude litigieuse. Elle a allégué en conclusion que
la servitude n'était pas menacée par la vente contestée et qu'elle était sans
rapport avec la décision attaquée.
Le tribunal a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
Conformément à l'art. 20 al. 2 let. c de la loi
fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), la commune sur le territoire de laquelle
l'immeuble est sis a qualité pour recourir, lorsqu'il s'agit d'autorisation ou
d'une décision constatant qu'aucune autorisation n'est requise ou révoquant une
charge. La municipalité exerce le droit de recours de la commune (art. 13 de la
loi vaudoise d'application de la LFAIE; RSV 211.51).
En conséquence, la Commune de Gland
est habilitée à agir. Respectant en outre les conditions formelles, son recours
est recevable.
2.
a) Selon l’art. 2 al. 1 LFAIE, l’acquisition
d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation
de l’autorité cantonale compétente. Selon l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE,
l’autorisation n’est pas nécessaire si l’immeuble sert d’établissement stable
pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme
commerciale quelqu’autre industrie ainsi que pour exercer une activité
artisanale ou une profession libérale (par exemple, les immeubles servant de
fabrique, de dépôt et d'entrepôt, de bureau, de centre commercial, de magasin
de vente, d'hôtel, de restaurant, d'atelier d'artisanat, de cabinet médical;
cf. Office fédéral de la justice, Aide-Mémoire, Berne, 1er juillet 2009, p. 5).
Peu importe que cette activité soit exercée par l'entreprise de l'acquéreur ou
que celui-ci loue ou afferme l'immeuble à un tiers pour l'exercice d'une telle
activité.
b) En l’occurrence, l’autorité
intimée a admis la requête de non assujettissement à la LFAIE présentée par la société
acquéreuse, personne morale ayant son siège à l'étranger (art. 5 al. 1 let. b
LFAIE). L'immeuble acquis constitué principalement de deux garages souterrains
et de places de stationnement en surface servira pour sa partie souterraine à
l'entreposage sécurisé des voitures commercialisées, activité dépendant
étroitement de celle exercée sur la parcelle 1******** de Nyon par la société Y.________.
Le lien entre les deux parcelles ne fait aucun doute et la distance entre elles
n'est que relative dans la mesure où il s'agit de stocker des véhicules qui
peuvent aisément être déplacés d'une parcelle à l'autre. C'est à juste titre
que l'autorité intimée a admis que l'exploitation de la parcelle acquise est
liée à l'établissement stable de base (art. 2 al. 2 let. a LFAIE) et il n'y a
pas lieu de remettre en cause la décision de l'autorité intimée sous l'angle
des prescriptions de la LFAIE.
3.
Le recours se fonde sur la servitude
d'utilisation de places de stationnement grevant la parcelle nouvellement
acquise. La recourante allègue que la servitude s'étend aussi bien aux places
de parc intérieures qu'extérieures et qu'elle constitue un obstacle empêchant
de considérer que la parcelle ******** de Gland est liée à l'exploitation de la
parcelle 1******** de Nyon, alors qu'elle l'est au profit de la parcelle 3********
de Gland. La société tierce intéressée affirme quant à elle que seules les
places de stationnement extérieures sont concernées et qu'elle n'entend pas
remettre en cause ladite servitude n'ayant l'utilité que des places
intérieures.
a) Selon le principe fondamental de
la LFAIE énoncé à son article 1
er
, le contrôle des acquisitions
d'immeubles par des personnes à l'étranger vise à prévenir l'emprise étrangère sur
le sol suisse. C'est même le seul et unique objectif visé par cette législation
(Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, § 1-2 ad art. 1
p. 13; dans le même sens, Message du Conseil fédéral du 16 septembre 1981, FF
1981 III 553 dans lequel on explique que la loi se borne à la lutte contre
l'emprise étrangère sur le sol national et qu'elle ne vise plus d'autres buts,
comme ceux touchant à l'économie ou à l'aménagement du territoire [pp. 554 et
586-587]). Certes, les art. 11 al. 4 et 13 LFAIE confèrent aux cantons - et
dans une certaine mesure aux communes (cf. art. 13 al. 2 LFAIE) - la
possibilité d'édicter des restrictions supplémentaires à l'acquisition de la
propriété immobilière ou à celle de droits assimilés. Par le biais de ces
réglementations, d'autres buts tels que l'encouragement à l'activité
économique, l'aménagement du territoire et la protection de l'environnement
peuvent être visés (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, op. cit., § 2 ad art. 1 p.
13). Cependant, en aucun cas la LFAIE n'a pour vocation de jouer le rôle d'un
organe moteur dans le domaine de l'aménagement du territoire (Message précité,
p. 587).
b) Sans alléguer la moindre
disposition réglementaire, la recourante prétend que la "
servitude d'utilisation des places de
parc créée en 1982 était bien destinée à permettre le nombre de places
réglementaires de stationnement pour l'immeuble 6********
". Force est de constater qu'aucun élément du dossier ne permet
d'établir l'existence de plans et ou de règlements d'affectation communaux qui
imposeraient la création de places de stationnement (cf. art. 47 al. 2 ch. 6 de
la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV
700.11]; cf. pour un exemple arrêt AC.2009.0008 du 15 mai 2009). Aussi, ce
n'est que sous l'angle des règles de droit privé que la servitude d'utilisation
des places de parc doit être examinée. Or, on ne saurait ainsi déduire de la
qualité octroyée à la commune pour recourir (art. 20 al. 2 let. c LFAIE) que le
législateur souhaitait lui conférer les pouvoirs d'examiner le bien-fondé du
transfert de propriété sous l'angle du droit privé. La compétence octroyée à la
commune se borne à examiner si les prescriptions de la LFAIE en vue de
contrôler l'emprise étrangère sur son territoire sont respectées. Il serait en
effet choquant que la commune ne puisse examiner l'ensemble des règles relevant
du droit privé, en vertu de sa compétence spéciale octroyée par l'art. 20 al. 2
let. c LFAIE, qu'en présence d'acquisitions d'immeubles par des personnes à
l'étranger et non par celles domiciliées en Suisse. La commune ne peut ainsi
saisir l'occasion d'une décision administrative - en l'occurrence bien-fondée
(cf. consid. 2) - pour contester des éléments dont elle ne fait pas l'objet. De
surcroît, les questions préjudicielles de droit civil ne doivent être résolues
dans la procédure administrative que si le droit public renvoie à ce droit, ce
qui n'est pas le cas en l'espèce. Il n'appartient ni à l'autorité intimée ni à
la Cour de céans d'interpréter l'assiette de la servitude de droit privé et
d'en contrôler le respect (cf. arrêts AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 2b; AC.2007.0049
du 13 juin 2007 consid. 4; AC.2006.0147 du 29 mars 2007 consid. 11b). Il n'y a
pas non plus à attendre que cette question soit tranchée pour statuer sur
l'admissibilité de l'acquisition de la propriété immobilière du point de vue du
droit public (arrêt AC.2009.0080 précité consid. 2b). On relèvera également que
lorsque la municipalité est saisie d'une demande de permis de construire pour
un projet (par exemple, l'élaboration de différents travaux en vue de sécuriser
le garage) qui s'implante sur l'assiette d'une servitude, elle n'a pas à se
préoccuper de l'accord du titulaire de la servitude (arrêt AC.2007.0098 du 20
mai 2008 consid. 6). Enfin, même lorsque le règlement communal impose la
construction d'un certain nombre de places de parc comme condition de la
délivrance du permis de construire (situation dont on a vu que la commune n'a
pas démontré qu'elle serait réalisée en l'espèce), cela ne confère pas pour
autant à la municipalité la compétence de régir le sort des places de parc
construites en imposant aux constructeurs de les vendre aux acquéreurs des
logements ou en obligeant les acquéreurs à en acheter (AC.2009.0008 du 15 mai
2009 déjà cité).
Dans la mesure où la décision
litigieuse respecte les dispositions de la LFAIE et que la bonne application
des servitudes de droit privé ne relève pas de la compétence du tribunal de
céans, le grief de la commune recourante tombe à faux.
4.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit
être rejeté et la décision du 26 avril 2011 confirmée. Le sort du recours
commande qu'un émolument soit mis à la charge de la recourante, celle-ci succombant
(art. 48, 49 al. 1, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative (LPA-VD; RSV 173.36). En outre, l'autorité intimée n'a pas droit
à des dépens (art. 55 al. 1, 56 al. 3, 91 et 99 LPA-VD). La société tiers
intéressée qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un mandataire
professionnel - en l'occurrence un notaire -, a en revanche droit à
l'allocation de dépens (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est  rejeté.
II.
La décision de la Commission foncière II du 26
avril 2011 est confirmée.
III.
Un émolument de 1500 (mille cinq cents) francs
est mis à la charge de la Commune de Gland.
IV.
La Commune de Gland versera une indemnité de 1000
(mille) francs à X.________ à titre de dépens.
Lausanne, le 13 octobre 2011
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.