vd_omni · EF.1994.0091 · 1995-04-25 · fr

CHARLES Jean (hoirs) c/Comm.est. fiscale d'Orbe | Valeur vénale du terrain lorsque la villa d'habitation n'occupe qu'une petite partie de la surface d'une grande parcelle (4500 m2) en zone constructible.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 25.04.1995 EF.1994.0091

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 25 avril 1995
sur le recours interjeté par
Denise CLAUDE,
Emmanuel CLAUDE, Lise CHARLES et Anne-Marie DE MARIGNAC
, représentés par
Emmanuel Claude, à Chavannes-des-Bois,
contre
la décision rendue le 27 octobre 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe
(estimation fiscale
de la parcelle 729 à Orbe).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Jean Charles était,
jusqu'à son décès en 1974, propriétaire à Orbe, route de Valeyres 4 d'un
immeuble immatriculé au registre foncier sous no 729. Il s'agit d'une grande
parcelle de forme à peu près triangulaire, d'une surface de 4'579 mètres
carrés, et occupée par une villa (avec garage), une petite maisonnette et une
baraque de jardin, le solde étant en nature de jardin et verger. Elle est
aujourd'hui détenue en hoirie par les recourants, héritiers de Jean Charles,
qui en ont laissé la jouissance à la veuve de ce dernier.
La maison du recourant
comporte deux étages avec combles, d'une surface habitable totale d'environ 300
mètres carrés; le rez-de-chaussée est occupé par un hall d'entrée, une salle à
manger, un salon et une cuisine aménagée de manière moderne. Au premier étage
ont été aménagées quatre chambres à coucher avec une salle de bains. Le
sous-sol comprend une cave, un carnotzet et une chambre à lessive et la
chaufferie. L'ensemble du bâtiment est construit en 1950, est dans un état
d'entretien excellent.
Selon la police
d'assurance contre l'incendie, le bâtiment a une valeur indexée de 574'506
francs (à l'indice 108).
La propriété des
recourants se trouve au nord de la localité d'Orbe dont elle est éloignée
d'environ un kilomètre. Elle est distante d'un peu plus d'un kilomètre de la
jonction de l'autoroute conduisant à Vallorbe. L'ensemble de la parcelle se
trouve dans la zone d'habitation collective réglementée par les art. 19 à 27 du
règlement sur le plan général d'affectation et sur les constructions (RPAC)
approuvé par le Conseil d'Etat le 1er juin 1990.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars
1990, l'estimation fiscale de la propriété du recourant a été portée à 110'000
francs à 720'000 francs, par décision du 4 mars 1994 de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission).
Sur recours des 21 et 25 mars 1994, la commission a confirmé sa décision, le 27
octobre 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours,
déposé le 1er octobre 1994.
La commission s'est
déterminée en date du 1er décembre 1994, concluant au rejet du recours.
Le Tribunal
administratif a procédé à une vision des lieux le 5 avril 1995, en présence de
M. E. Claude et des représentants de la commission. A cette audience, les
recourants ont produit la police d'assurance incendie. De son côté, la
commission a produit des copies de différentes transactions effectuées
récemment dans le voisinage de la propriété.
Considérant en droit:
1.                             Selon
l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne
entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                     Conformément à la jurisprudence, le Tribunal
administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au
contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir
d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c
LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il
y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences
qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non
pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore
lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif
(interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et
proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3.                             En l'espèce,
le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement:
loyer annuel
supposé                                                      Fr.                21'600.-
capitalisé à 7,5%                                                                                             Fr.              288'000.-
Valeur vénale:
bâtiments                                                                          Fr.             352'000.-
Terrain (2000 m2 à
200 fr.)                                              Fr.             400'000.-
Terrain non équipé 2579 m2 à 155 fr. (arrondi)               Fr.             400'000.-
Total valeur vénale                                                                                          Fr.                  1'152'000.-
Total                                                                                                                                                      Fr.                         1'440'000.-
Moyenne ou
estimation fiscale (arrondie)                                                Fr.             720'000.-
Les recourants
contestent dans son ensemble le résultat de l'estimation fiscale, et reprochent
en particulier à la commission de l'avoir établie sans visite des lieux. Plus
précisément, ils considèrent que le bâtiment n'a ni la valeur de rendement ni
la valeur vénale retenue, que la baraque de jardin et l'annexe ne sauraient
être prises en compte, que la surface de 2'000 mètres carrés dont a tenu compte
la commission à titre de jardin d'agrément est trop grande, le prix du mètre
carré étant de toute façon trop élevé aussi bien pour cette partie-là que pour
le solde de la parcelle.
4.                     S'agissant de la valeur
de rendement, et conformément à l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), il appartient à la
commission d'estimer le loyer d'une maison habitée par le propriétaire, et les
Instructions du Département de finances du 20 novembre 1992, prévoient
différents modes d'évaluation, notamment le calcul fondé sur la surface
habitable de l'habitation. En l'espèce, si on tient compte de l'ensemble des
circonstances, notamment du bon état d'entretien du bâtiment, qui fournit un
logement confortable de six pièces, d'un charme certain, avec un grand jardin,
le Tribunal administratif suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés
considère que la valeur locative de la propriété arrêté par la commission, qui
correspond à un
"loyer"
de 1'800 francs par mois, soit 72
francs au mètre carré (par année) est très raisonnable. Les recourants
allèguent certes qu'un tel montant ne tient pas compte des possibilités de
location effectives à Orbe, ni des frais d'entretien, très élevés selon eux,
afférents à la propriété. Ils n'ont toutefois pas démontré que la charge
d'entretien de la villa aille au-delà des frais normaux pour un bâtiment de ce
genre. Il est vrai que la surface totale de la propriété est grande, mais il
faut remarquer que seule la partie entourant immédiatement la maison
d'habitation est entretenue comme jardin, le solde étant un verger entraînant
sans doute quelques frais (taille et soins des arbres fruitiers, fauchage) mais
sans que l'on puisse y voir des charges sortant de l'ordinaire. De toute
manière, le taux appliqué par la commission pour capitaliser le rendement
locatif estimé (7,5%) tient compte des frais d'entretien, conformément à la
jurisprudence du Tribunal administratif (EF 92/029 du 23 mars 1993) dans la
mesure où il est supérieur de deux points au taux de l'intérêt hypothécaire en
premier rang tel qu'appliqué par le Crédit foncier vaudois, établissement de
référence, en automne 1994 (5,5%).
La valeur de rendement
retenue par la commission doit donc être confirmée.
5.                     S'agissant de la valeur
vénale, la commission a additionné, conformément au principe défini par la loi
(art. 3 al. 1 LEFI) la valeur attribuée au bâtiment principal (les dépendances
n'ont pas été prises en compte) à celle du terrain, pour lequel elle a opéré
une distinction entre la surface occupée par la villa, sa terrasse et son
jardin d'agrément (2'000 mètres carrés) et le solde de la parcelle (2'579
mètres carrés).
5.1                   En ce qui concerne le
bâtiment, la commission s'est fondée sur ce que les experts immobiliers
appellent la valeur intrinsèque, calculée en fonction du prix de revient au
mètre cube de la construction d'un immeuble semblable, avec déduction d'un
coefficient de vétusté. Il n'y a rien à redire à cette méthode que le Tribunal
administratif a déjà approuvée (EF 92/0031 du 15 janvier 1993). Quant aux
chiffres retenus par la commission, ils sont également très raisonnables, tant
en ce qui concerne le prix du mètre cube (400 fr.), qui est bas, que le
coefficient de vétusté (30%) élevé au regard de l'excellent état actuel de
l'immeuble et qui correspond d'ailleurs au maximum prévu par les Instructions
du Département des finances.
5.2                   S'agissant du terrain,
la commission a distingué entre la partie occupée par le bâtiment d'habitation
et le jardin d'agrément (2'000 mètres carrés) pour laquelle elle a retenu un
prix de 200 francs au mètre carré, du solde de la parcelle (2'579 mètres
carrés) pour lequel elle a pris en compte un prix un peu inférieur de 155
francs le mètre carré, pour tenir compte des difficultés d'aménagement d'accès
éventuel. Les recourants contestent ces prix en se référant notamment à des
transactions - beaucoup plus anciennes - conclues à des montants largement
inférieurs. Ils soutiennent également que la surface de 2'000 mètres carrés
considérée comme jardin d'agrément de la villa est beaucoup trop étendue.
Conformément à l'art.
8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande, et elle s'établit en
priorité en fonction d'éléments de comparaison concrets. A cet égard, la
commission a produit différentes transactions récentes, dont il résulte que des
parcelles sises en zone de villa se sont vendues en 1993 et 1994 à des prix
variant entre 148 et 200 francs le mètre carré. On peut aussi citer la vente en
1989 d'une parcelle située immédiatement en face de la propriété Charles, de
l'autre côté de la route, et sur laquelle a été érigé un immeuble commercial,
cédée pour un peu plus de 420 francs/m2.
Le Tribunal
administratif a déjà jugé que la valeur vénale d'un terrain dépendait
essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de mise en
valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette valeur
devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble,
notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se fondant sur
les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêt EF 94/050 du 8
juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées). Or, les conditions de
constructibilité de la zone d'habitation collective, telles qu'elles sont
définies par les art. 19 ss RPAC, sont extrêmement favorables. En maintenant la
forme d'occupation actuelle, on pourrait notamment agrandir de manière
extrêmement importante la villa existante et faire de l'ensemble de l'immeuble
une très belle propriété de maître. On pourrait également, moyennant suppression
des bâtiments existants, construire un immeuble locatif important, le
coefficient d'utilisation du sol (1/5) autorisant une emprise au sol de près de
1'000 mètres carrés et permettant de construire sur trois niveaux. Même en
tenant compte des frais qu'entraînerait la suppression des bâtiments actuels,
il n'en demeure pas moins que l'opération resterait économiquement rentable et
intéressante même en attribuant au terrain nu une valeur de l'ordre de 300
francs le mètre carré (selon l'un des assesseurs spécialisés du Tribunal
administratif, le terrain en zone constructible dans la localité voisine de La
Sarraz se négocie à environ 280 francs le mètre carré). Dans ces conditions, la
valeur de 800'000 francs retenue par la commission pour l'ensemble de la
parcelle, qui équivaut à un prix au mètre carré de moins de 180 francs, ne peut
qu'être considérée comme basse, et ne relevant par conséquent en aucun cas d'un
abus du pouvoir d'appréciation.
Quant à l'argument
selon lequel il conviendrait de retenir pour le jardin d'agrément une surface
inférieure aux 2'000 mètres admis par la commission, il est sans pertinence.
Même si on admettait que la surface retenue est trop élevée, il n'en demeure
pas moins qu'elle ne saurait être inférieure à la surface minimum nécessaire à
la construction d'une villa semblable dans la zone du même nom. Le coefficient
d'occupation du sol dans la zone de villa d'Orbe étant de 1/7ème (art. 31
RPAC), et la surface au sol de la villa des recourants, avec les dépendances,
étant de l'ordre de 180 mètres carrés, il en résulte qu'une surface de 1'300
mètres carrés environ serait en tout état de cause nécessaire. Même en
admettant qu'on réduise la surface taxée à 200 francs/m2 de 2'000 à 1'300
mètres, la diminution de la valeur vénale attribuée à l'ensemble du terrain
serait très minime (700 mètres carrés à 155 francs le mètre au lieu de 200
francs le mètre, soit 31'500 francs), et ne réduirait l'estimation fiscale que
de 16'000 francs environ (704'000 fr. au lieu de 720'000 fr.), soit de 2,2%,
proportion ne justifiant pas l'intervention d'une autorité judiciaire exerçant
un contrôle en légalité et non en opportunité (EF 94/083 du 28 février 1995, et
les réf. citées).
6.                     Au vu de ce qui
précède, l'estimation fiscale fixée par la commission ne peut qu'être
confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours, aux frais de ses auteurs
déboutés.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Un émolument
de 400 francs (quatre cents francs) est mis à la charge des recourants,
solidairement entre eux.
mp/Lausanne, le 25 avril 1995
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint