vd_omni · EF.1991.0001 · 1993-12-21 · fr

GUISAN Pierrette et crt c/ CEFI LAUSANNE | cadastration en 1990 d'un pavillon construit en 1965 par locataire avec droit de l'emporter: pas un motif de mise à jour de l'EF fixée en 1982. Revision de l'EF de 1982 ignorant le pavillon ? question laissée ouverte

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.12.1993 EF.1991.0001

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 21 décembre 1993
__________
sur le recours interjeté par
Pierrette
GUISAN
et
Ellen-May DUFRESNE-GUISAN
, pour adresse Pierrette Guisan,
avenue des Collèges 15, 1009 Pully
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne
du 5 novembre 1990
(estimation de la parcelle no 7202 de Lausanne)
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       P. Journot, président
H. Collomb, assesseur
R. Ernst, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            La parcelle
7202 de Lausanne, située au chemin Isabelle-de-Montolieu 26, a une surface de
6'328 mètres carrés. Elle est construite d'un bâtiment abritant un pensionnat
connu sous le nom de Valcreuse ainsi que de diverses annexes. L'une d'elles est
un pavillon scolaire dont les recourantes exposent qu'il a été construit en
1965 par la locataire. Le fait n'est pas formellement contesté par l'autorité
intimée. La recourante a d'ailleurs produit copie d'un devis descriptif
concernant la construction d'un pavillon démontable pour le Collège Valcreuse,
daté du 14 juin 1965.
B.                            Les
recourantes ont acquis ensemble l'immeuble par cession en lieu de partage
inscrite au registre foncier le 25 août 1982.
Par
décision du 23 novembre 1982, la Commission d'estimation du district de
Lausanne a fixé l'estimation fiscale à Fr. 1'383'000.--.
D'après la
fiche d'estimation figurant au dossier, cette estimation prend en compte les
éléments suivants:
"Valeur de rendement :
loyer
annuel Fr. 100'000.--
capitalisé à 7
3/4
%                                                                                            Fr.                       1'290'000.--
Valeur
vénale
selon prix de cession en lieu de partage                                                 Fr.                       1'475'000.--
Moyenne
Fr.                       1'383'000.--."
C.                            Dans le
contrat de bail du 1er novembre 1989 passé entre les recourantes et la société
Valcreuse Education SA, il est expressément stipulé que le locataire a repris
de la société Institut Valcreuse SA un pavillon de classes scolaires qui reste
sa propriété et qu'à son départ, il se réserve de le démonter et de remettre
les lieux en état sauf reprise par les propriétaires. Ce bail prévoit un loyer
annuel de Fr. 120'000.-.
D.                            Dans des
conditions que le dossier ne décrit pas de manière explicite mais qui
proviennent apparemment de ce que la locataire de la parcelle a fait inscrire
au registre foncier le pavillon scolaire décrit plus haut, la commission
d'estimation intimée a interpellé les recourantes au sujet de l'estimation
fiscale de la parcelle en faisant état de la construction d'une annexe scolaire
de 258 mètres carrés portant le no d'assurance incendie 14574.
Par lettre
du 23 juillet 1990, les recourantes se sont opposées à une nouvelle estimation
fiscale en exposant que l'annexe en question avait été construite de longue
date par le locataire qui en était seul propriétaire.
Suite à
diverses correspondances, la commission intimée a écrit ce qui suit aux
recourantes par lettre du 5 novembre 1992:
"Vous paraissez ne pas vouloir comprendre
que votre locataire Valcreuse SA est complètement ignorée au registre foncier
et qu'elle n'apparaît que comme locataire mais dans tous les cas pas comme
propriétaire d'un immeuble sur fonds d'autrui. Légalement donc, nous ne pouvons
déterminer qu'une seule estimation fiscale. Il vous appartient ensuite de vous
arranger avec votre locataire pour répartir le coût des impôts et taxes.
Dans ces conditions, nous estimons nous-mêmes
d'office le revenu locatif de l'annexe scolaire à raison de 230 mètres carrés
utiles à Fr. 100.-- le mètre carré, soit Fr. 23'000.-- que nous ajoutons au
revenu que vous percevez à raison de Fr. 120'000.--."
A cette
lettre était jointe une décision du même jour portant l'estimation fiscale de
la parcelle de Fr. 1'383'000.-- à Fr. 1'845'000.--.
Le motif
invoqué à l'appui de la nouvelle estimation fiscale était la cadastration de
l'annexe scolaire.
D.                            Par acte du 12
novembre 1990, les recourantes ont contesté cette estimation en faisant valoir
que le pavillon était propriété du locataire qui pouvait le démonter en cas de
départ.
Le recours a
été instruit par la commission centrale des estimations fiscales des immeubles
mais cette autorité n'a pas rendu de décision. Conformément à l'art. 62 de la
loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives
(LJPA), le dossier a été transmis au Tribunal administratif.
Le Tribunal
administratif a délibéré à huis clos.
et considère en droit :
___________________
1.                             Selon l'art.
20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
la Commission de district procède périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations
que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce,
les recourantes contestent le principe même de la mise à jour de l'estimation
fiscale de leur immeuble. La décision litigieuse, du 5 novembre 1990, procède à
cette mise à jour en raison de la cadastration du pavillon dont il est établi
qu'il a été construit par le locataire en 1965. Cette inscription de l'annexe
sur les plans du registre foncier ne constitue pas une construction au sens de
l'art. 20 LEFI cité ci-dessus. Il ne s'agit pas non plus d'une opération
susceptible en soi d'affecter la valeur de l'immeuble comme peut le faire la
radiation ou l'inscription d'une servitude. Il n'y a donc pas lieu de procéder
à une mise à jour pour ce motif.
Au surplus,
c'est à tort que l'autorité intimée suppose que l'estimation fiscale de 1982
n'aurait pas tenu compte du pavillon. En effet, cette estimation fiscale prend
en considération le loyer résultant du bail en vigueur à cette date. Or
l'annexe était déjà construite à cette époque et rien ne permet de supposer que
la recourante aurait pu en tirer un loyer supplémentaire alors qu'elle avait
précisément été construite par la locataire.
2.                             Il est vrai
que les transformations importantes d'un immeuble, qui lui apportent une
plus-value, constituent un motif de mise à jour au sens de l'art. 20 LEFI même
si elles sont réalisées par le locataire à ses frais (Commission centrale, EF
89/003 du 23 août 1991, concernant des aménagements bancaires). Toutefois,
compte tenu du fait qu'une nouvelle estimation a été arrêtée en 1982, il n'y a
plus lieu d'examiner si la construction de l'annexe scolaire en 1965 aurait
constitué un motif de mise à jour de l'estimation fiscale au moment même de la
construction.
Quant à la
question de savoir si la cadastration du pavillon en 1990 doit être considérée
comme un motif de mise à jour parce qu'elle fait apparaître un élément dont
l'estimation de 1982 n'aurait pas tenu compte, elle doit être résolue par la
négative. En effet, la mise à jour de l'estimation fiscale au sens de l'art. 20
LEFI a pour but de tenir compte des variations de valeur intervenues depuis la
précédente estimation fiscale, mais non de corriger une précédente estimation
erronée au moment même de sa fixation. Il n'y a donc pas lieu de porter
l'entier de l'estimation fiscale au niveau de 1990 en l'absence d'un motif de
mise à jour prévu par l'art. 20 LEFI.
3.                             La
constatation d'un fait ignoré au moment de la précédente estimation pourrait
être considéré comme un motif de revision de la décision de l'autorité. Il
s'agirait alors non d'une revision au sens des art. 22 s. LEFI, mais d'une
revision au sens procédural du terme (voir par exemple l'art. 66 de la loi
fédérale sur la procédure administrative). La question de savoir si
l'institution de la revision dans ce sens-là doit être admise en matière
d'estimation fiscale a été laissée ouverte (Tribunal administratif, EF 93/024
du 30 août 1993) et peut le rester encore. En effet, le Tribunal considère
qu'il serait excessivement théorique de revenir sur le calcul effectué en 1982
pour rajouter à la valeur vénale retenue à l'époque un montant représentant la
valeur - en 1982 - du pavillon datant de 1965. Sur le plan de la valeur de
rendement, on doit également renoncer à envisager de rajouter au loyer
déterminant pour fixer l'estimation fiscale (ce serait de toute manière aussi
celui de 1982) le revenu supplémentaire que les propriétaires pourraient tirer
du pavillon en cas de location de la parcelle à un autre locataire. La
Commission centrale a d'ailleurs jugé dans ses derniers mois d'activité que si
des travaux susceptibles d'engendrer une plus-value sont le fait du locataire
et que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de ce chef, la valeur de
rendement demeure inchangée, cette solution s'imposant d'autant plus clairement
si - comme c'est aussi le cas dans la présente cause - le contrat de bail
autorise le preneur à supprimer les transformations effectuées pour autant qu'il
rétablisse l'état antérieur (arrêt de la Commission centrale, EF 89/003 du 23
août 1991, déjà cité).
4.                             Vu ce qui
précède, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée, les frais
restant à la charge de l'Etat.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
admis.
II.                      La décision de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 5
novembre 1990 (estimation de la parcelle no 7202 de Lausanne) est annulée.
III.                     Les frais restent à
la charge de l'Etat.
Lausanne, le 21 décembre 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint