vd_omni · AC.2009.0008 · 2009-05-15 · fr

ALVAZZI IMMOBILIER SA, FINOTTI, ULDRY, CORTHAY, MIVELAZ, RASIAH, MALGIOGLIO, SCHMUTZ, DA SILVA, DUPORT c/Municipalité de Boussens | Le permis d'habiter est uniquement destiné à permettre à la municipalité de vérifier que la construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis de construire. Il ne peut pas être refusé pour le motif que les propriétaires d'appartements en PPE n'auraient pas acquis deux places de parc. Cette exigence est d'ailleurs dépourvue de base légale.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.05.2009 AC.2009.0008

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 mai 2009
Composition
M. Pierre Journot,
président
;
M. Emmanuel Vodoz
et
M. Jean-Claude Favre, assesseurs.
Recourants
ALVAZZI IMMOBILIER
SA,
à Orbe, représentée par l'avocat Jean-Daniel THERAULAZ,
à Lausanne,
Nino FINOTTI,
Annabel
ULDRY,
Fabienne
CORTHAY,
Viviane
MIVELAZ,
Christian
MIVELAZ,
Krishnavani
RASIAH,
Sritharan RASIAH,
Carmelo MALGIOGLIO,
Marisa MALGIOGLIO,
Nathalie SCHMUTZ,
José Manuel DA SILVA,
Isabel DA SILVA,
Anne-Marie DUPORT,
tous à Boussens et
représentés par l'avocat Stefan GRAF, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Boussens,
représentée par l'avocat Benoît BOVAY, à Lausanne,
Objet
Décisions de la Municipalité de Boussens
du 18 décembre 2008 et 10 février 2009 (refus du permis d'habiter; vente des
places de parc d'un immeuble en PPE; obligation de chaque propriétaire
d'appartement d'acquérir deux places de parc)
Vu les faits suivants
A.
Le 5 décembre 2006, la Municipalité de Boussens
a délivré un permis de construire cinq immeubles de quatre appartements avec
parking souterrain de 40 places et 10 places extérieures sur la parcelle 28
propriété de Samuel Morier, promise vendue à Alvazzi Immobilier SA et située en
zone village. Les bâtiments ont été construits sur les parcelles 947 et 948,
détachées de la parcelle 28, celle-ci demeurant propriété de Samuel Morier
après avoir été prise partiellement en compte pour le coefficient de
construction des immeubles de la parcelle 948 par le biais d'une servitude
inscrite en faveur de la commune.
La parcelle 948, qui comporte
quatre des immeubles, a été constituée en copropriété par étages avant
construction le 28 mars 2007. Alvazzi Immobilier SA, propriétaire de toutes les
parts à l'origine, a été mentionné comme administrateur de la PPE à la même
date puis remplacé par Domicim Régie MK SA le 29 décembre 2008. Tous les
appartements de ces immeubles (lots 948-1 à 948-16) ont été vendus par Alvazzi
Immobilier SA en 2007 et 2008. Les recourants Finotti et consorts sont les
propriétaires de certains de ces appartements.
La parcelle 947, qui porte un des
bâtiments, a également été constituée au PPE dont toutes les parts (quatre
appartements et un local au sous-sol) sont la propriété de Samuel Morier.
B.
Le présent litige concernant les places de parc,
il y a lieu de préciser ce qui suit:
a)                Le règlement sur les
constructions et l'aménagement du territoire de Boussens, approuvé par le
Conseil d'Etat le 18 janvier 1989, colloque la partie ancienne du village (dont
notamment les parcelles décrites ci-dessus) en zone village (art. 2.1) où
s'applique un coefficient d'utilisation du sol de 0,45. Le règlement contient
notamment le chapitre suivant:
"8. EQUIPEMENTS, CIRCULATION
8.1   En dehors des zones à bâtir, la Commune n’est pas tenue
d’entreprendre l’extension
des voies
d’accès, des réseaux d’égouts et d’eau potable qui pourraient exister.
8.2   Les équipements nécessaires ou obligatoires en vertu des
présentes dispositions
doivent être
réalisés parallèlement aux travaux de construction autorisés. La
Municipalité peut subordonner l’octroi d’un
permis de construire à la réalisation
simultanée de certains équipements.
8.3   La Municipalité fixe les conditions de construction et
d’entretien des voies privées
ainsi
que le mode de raccordement de tous accès au domaine public. Les voies de
desserte sans issue sont pourvues à leurs
extrémités d’une place de retournement
pour véhicules.
8.4   Tout propriétaire de bâtiment doit aménager sur son fonds de
propriété des places de
véhicules ou
des garages. Le nombre minimum de places est fixé de la manière
suivante :
- bâtiments d’habitation :         2 places par logement plus 20 % pour
visiteurs, minimum 3 places par bâtiment ;
- autres bâtiment :                  selon directives de la
Municipalité
(selon normes de l’Union
Suisse des
Professionnels de la
route).
Pour les bâtiments
d’habitation, la moitié au moins des places nécessaires doit être
située dans des garages ou sous des couverts.
Sauf convention
contraire, les places de stationnement doivent être implantées en
arrière de la limite des constructions sise en
bordure du domaine public.
Dans la zone de
village, la Municipalité peut renoncer aux exigences mentionnées ci-dessus
ou les modifier lorsque la réalisation de garages
ou de places de
stationnement
n’est pas possible ou qu’elle porte atteinte au caractère d’une rue, d’un
bâtiment ou d’un groupe de bâtiments.
8.5   La Municipalité peut autoriser, à titre précaire, que les parties
saillantes de bâtiments
existants,
par exemple, avant-toits, corniches, seuils empiètent sur le domaine public
pour autant que l’usage de la voie ne soit pas
compromis.
8.6   Aucun travail ou dépôt ne peut s’effectuer sur le domaine public
sans autorisation de
la Municipalité
qui fixe dans chaque cas les conditions de réalisation tel que par
exemple, dates, délais, mode d’exécution, taxes.
8.7   Les petits bâtiments, constructions ou installations nécessaires
aux services publics
peuvent être implantés
sur tout le territoire communal sous réserve de l’obtention
d’un permis de construire.
"
b)                La commune explique que
pour vingt appartements à deux places de parc plus trois places visiteurs pour
chacun des cinq immeubles, il aurait fallu 55 places mais que le permis de construire
a été délivré pour 50 places malgré ce déficit.
c)                Sur la parcelle 948, dix
boxes du garage souterrain constituent les lots 948-22 à 948-31. A l'exception
de deux d'entre eux qui sont encore propriété d'Alvazzi Immobilier SA, ces
boxes ont été vendus à des tiers qui sont apparemment propriétaires
d'appartements.
Les places de parc intérieures nos
1 à 13 et nos 26 à 30 (soit 18 en tout) sont constituées en servitudes d'usage
de place de parc sur la parcelle 948. Au sujet de l'exercice de chacune de ces
servitudes, le registre foncier précise ce qui suit:
"La bénéficiaire pourra librement et
aux conditions qu'elle fixera, céder ses droits à ses ayants cause, lesquels pourront
transformer la servitude cédée en servitude foncière, dont un lot de propriété
par étage constitué dans l'acte 07/1114
[il s'agit de la constitution de la PPE de la
parcelle 948]
sera fonds dominant.
Il est précisé que dite servitude pourra
être cédée à des personnes étrangères à dite propriété par étages ; toutefois
dans ce cas, elle devra rester personnelle et ne pourra en aucun cas être
transformée en servitude foncière. "
Quant aux places de parc
intérieures nos 14 à 25 (soit 12 en tout), elles sont constituées en servitudes
similaires grevant la parcelle 947, avec une précision analogue quant à leur
exercice.
Toutes ces servitudes d'usage de
place de parc intérieure ont pour bénéficiaires soit Alvazzi Immobilier SA
(pour une dizaine environ), soit Samuel Morier (huit d'entre elles sur la
parcelle 947), soit l'un ou l'autre des lots de copropriété constitué sur la
parcelle 948.
Au dossier figure un tableau
présentant la liste des acquéreurs des vingt appartements (y compris les quatre
appartements conservés par Samuel Morier sur la parcelle 947) avec l'indication
des boxes ou places de parc qui leur appartiennent. Il en résulte que certains
propriétaires disposent de deux possibilités de stationnement (boxe ou place).
Les autres, soit les recourants (figurant en gras sur la liste) ne disposent
que d'une seule possibilité de stationnement.
d)                Les places de parc
extérieures sont les places visiteurs. Elles ne sont pas litigieuses.
C.
Par lettre du 17 novembre 2008, la municipalité
a écrit ce qui suit à Alvazzi Immobilier SA:
"Nous nous référons à la récente construction
de plusieurs bâtiments sous l’appel!ation « Les Boussinoises ».
A ce propos, nous vous rappelons que le
règlement communal prescrit obligatoirement l‘aménagement de deux places de
stationnement ou garages par habitation construite, les places visiteurs
n’étant pas comprises.
Le but de cette prescription est clair :
éviter que les habitants des nouvelles constructions ne stationnent leurs
véhicules sur des places publiques qui sont destinées à un usage différent.
Sur la base des informations en notre
possession, il semblerait que vous ayez vendu des appartements de ce projet en
leur attribuant uniquement une seule place de stationnement. Cette pratique
contrevient au règlement et ne peut être tolérée, Il en va de même de la vente
ou la location des places de stationnement des immeubles « Les Boussinoises » à
des tiers non copropriétaires de cette promotion tant que le quota de deux
places par habitation n’est pas attribué.
Nous vous laissons le soin de prendre
immédiatement les mesures nécessaires afin de respecter le règlement communal
et vous prions de nous confirmer par retour de courrier les actions
entreprises.
Vous comprendrez aisément que le règlement
communal doit être respecté. A défaut nous devrons entamer une procédure de
dénonciation à l’autorité compétente.
Pour terminer, nous précisons également que
si vous disposez, dès réception du présent courrier, de ces places de
stationnement de manière contraire au règlement communal, vous ne pourrez en
aucun cas justifier de votre bonne foi et en conséquence vous vous exposez à
des suites pénales pour d’autres motifs."
Alvazzi Immobilier SA a répondu le
25 novembre 2008 qu'elle avait vendu 29 places de parc intérieures ou boxes sur
un total de 40, qu'elle n'entendait pas en rester propriétaire, qu'elle les
proposerait à nouveau à la vente lors de la prochaine assemblée générale de la
PPE, et que deux places intérieures étaient louées à court terme (et donc
résiliable aisément) à des personnes de l'extérieur. Elle ajoutait qu'elle
s'était conformée aux exigences réglementaires puisque le permis de construire
avait été délivré mais qu'elle n'avait pas la possibilité d'imposer l'achat
d'une place de parc ni d'intervenir sur l'usage des places publiques de la
commune. Elle demandait la délivrance du permis d'habiter.
D.
La municipalité a rendu le 18 décembre 2008 la
décision suivante:
"La Municipalité a pris connaissance de
votre envoi du 25 novembre 2008. Le permis de construire a été délivré après
contrôle de la conformité du projet au règlement communal. Celui-ci prévoit, à
son art. 8.4, que deux places par logement doivent être garanties. Or, en
vendant des lots avec 1 seule place, cette garantie n’est pas respectée et le
permis d’habiter ne pourra pas être délivré. Vous voudrez bien en informer vos
différents clients et futurs occupants des appartements. Il vous appartenait de
respecter cette condition réglementaire et d’imposer l’achat de deux places de
parc pour chaque logement, afin que chaque logement respecte les exigences du
règlement communal.
Nous vous invitons donc à mettre cela en
ordre et nous confirmer, en nous produisant les actes notariés utiles, que
chaque propriétaire d’appartement a bien la jouissance exclusive de deux places
de parc.
S’il ne devait avoir qu’une voiture et pas
la nécessité d’une deuxième place de parc, le propriétaire du lot aurait, lui,
la possibilité de louer à des tiers cette place, sauf abus, par exemple à
d’autres copropriétaires ayant besoin de plus de places de parc. Il faudrait
cependant, évidemment, que lesdits copropriétaires n’utilisent pas, en lieu et
place, des places publiques
Nous vous invitons à nous faire parvenir,
d’ici au 15 janvier 2009, copie des actes de vente et liste des différents
propriétaires d’appartements avec l’indication des places de parc qui leur
reviennent.
(....)
E.
Par acte du 8 janvier 2009, Alvazzi Immobilier
SA a recouru contre cette décision en concluant à son annulation.
F.
Comme l'avait annoncé son mandataire en
requérant une prolongation du délai de réponse, la municipalité a notifié à tous
les propriétaires d'appartement (sauf à Samuel Morier) une décision du 10
février 2009 dont la teneur est la suivante :
"Selon les informations en notre
possession, vous êtes copropriétaire d’un bien immobilier « Les Boussinoises »
de la promotion Alvazzi.
Nous sommes récemment intervenus auprès du
promoteur quand nous avons constaté que certains appartements ne disposaient
pas de deux places de stationnement contrairement à ce que stipule notre
règlement communal sur les constructions à son article 8.4, puisqu’ils avaient
été acquis avec une seule place.
Nous avons informé le promoteur de cette
situation et avons rendu une décision à son encontre imposant l’attribution
d’office de deux places de stationnement par lot (appartement).
Comme la situation n’est pas régularisée en
l’état, la Municipalité, composée de M. Luc Mouron, Syndic, Mme Stéphanie
Borgeaud, Vice-Syndique, MM. Guy Hänggeli et Claude Champion, Conseillers
municipaux, décide d’imposer, en application du règlement communal,
l’acquisition de deux places de stationnement par appartement.
Nous vous laissons le soin de nous confirmer
par écrit si vous disposez de deux places de stationnement (copie de l’acte de
vente ou de l’acte notarié). A défaut, nous vous invitons à entreprendre de
suite les démarches nécessaires pour acquérir la ou les place(s) de
stationnement manquante(s).
Nous vous accordons un délai à fin juin pour
nous faire parvenir la preuve de l’acquisition imposée.
Cette lettre est une décision au sens de
l’article 77 de la loi sur la procédure administrative. Cette décision peut
faire l’objet d’un recours à la Cour de droit administratif et public, Avenue
Eugène-Rambert 15, 1014 Lausanne, dans les trente jours dès réception, par acte
écrit, motivé, signé, comprenant des conclusions et accompagné de la présente
décision."
Divers propriétaires ont répondu en
exposant qu'ils avaient deux possibilités de stationnement, ce dont la
municipalité a pris acte par lettre du 3 mars 2009.
G.
Par acte du 13 mars 2009, les recourants
énumérés en-tête du présent arrêt ont recouru contre la décision municipale du
10 février 2009 en concluant à son annulation et, en substance, au constat que
l'art. 4 du règlement communal n'impose pas l'acquisition de deux places par
logement.
H.
Par acte du 30 mars 2009, la municipalité a
conclu au rejet des recours formés par Alvazzi Immobilier SA et par les
copropriétaires recourant.
Elle fait valoir que, comme Alvazzi
Immobilier était seule propriétaire lors de la demande de permis de construire,
elle n'avait pas à poser la condition que l'éventuelle future copropriété
devrait automatiquement prévoir une liaison entre les appartements et les
places de parc pour que chaque appartement dispose bien de deux places de parc
privées. Elle souligne que dans le permis de construire, elle avait précisé
qu'elle n'autoriserait pas le parcage des véhicules sur le trottoir, ou sur la route
communale et que des places de parc des véhicules des différents corps de
métier devaient être prévues sur la parcelle privée, exigences qui concernait
certes l'organisation des travaux mais démontrait aussi la sensibilité de
l'autorité communale au fait que les véhicules devaient rester sur le domaine
privé. Elle expose en outre que puisque le règlement pose l'exigence de deux
places "par logement", chaque copropriétaire doit avoir deux places
avec son lot d'habitation si une copropriété est constituée. Elle n'avait pas à
octroyer les permis d'habiter dès lors que certains lots n'avaient pas de place
de stationnement contrairement aux exigences réglementaires.
I.
Après avoir fait compléter le dossier et
communiqué sa composition aux parties, le tribunal, comme annoncé, a délibéré
par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Il résulte de l'art. 22 al. 2 LAT (v. ég. l'art
104 LATC) que l’autorisation de construire est délivrée si la construction ou
l’installation est conforme à l’affectation de la zone et si le terrain est
équipé.
Selon l'art. 19 LAT, un terrain est équipé, entre
autres, lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par
des voies d’accès. Le Tribunal fédéral a rappelé encore réc
emment (comme le tribunal de céans dans l'arrêt AC.2008.0025 du 29
avril 2009) qu'en matière de construction de logement, c'est la loi fédérale du
4 octobre 1974 enc
ourageant la construction et l’accession
à la propriété de logements (LCAP; RS 843) qui précise la notion d'équipement
et règle l'obligation d'équiper. Dans le détail, les exigences en matière
d'équipement, que le droit fédéral décrit à l'aide de concepts juridiques
indéterminés, résultent principalement du droit, de la pratique administrative
et de la jurisprudence des cantons, qui doivent se tenir au cadre du droit
fédéral.
(1C_382/2008 du 5 février 2009;
1C_376/2007 du 31 mars 2008, et les références cités par ces arrêts
).
Les autorités cantonales et communales ont
en la matière un large pouvoir d'appréciation (ATF 1C_20/2008 du 16
septembre2008; ATF
123 II 337 consid. 5b p. 350;
ATF 121 I 65 consid. 3a).
Tout en soulignant que les cantons ne
peuvent pas aller au-delà du cadre fixé par l'art. 19 LAT et la législation
fédérale spéciale, le Tribunal fédéral rappelle que l'art. 22 al. 3 LAT leur
permet de
poser d’autres conditions quant à la
délivrance du permis de construire (1C_382/2008 et
1C_376/2007
déjà cités). C'est ainsi que l'aménagement de places de stationnement, qui ne
fait pas partie de l'équipement au sens de l'art. 19 LAT, peut être exigé par
le droit cantonal sur la base de l'art. 22 al. 3 LAT (André Jomini, Commentaire
LAT, art. 19 N 28).
Dans le canton de Vaud, l'art. 47 al.
2 ch. 6 LATC permet aux communes de prévoir dans leurs plans et règlements d'affectation
des dispositions relatives:
"6. à la création de garages et de
places de stationnement et à la perception de contributions compensatoires,
destinées à couvrir les frais d'aménagement de places de stationnement, à
défaut de terrain privé disponible;"
C'est ce que fait en l'espèce l'art.
8 du règlement de la commune intimée en exigeant l'aménagement de deux places
de parc par logement. Ce règlement ne prévoit toutefois aucune taxe
compensatoire quand bien même, dans la zone village, il prévoit expressément,
notamment en cas d'impossibilité de réaliser cette exigence, une possibilité de
dérogation (art. 8.4 in fine).
2.
L'autorité intimée fonde les décisions attaquées
sur l'art. 8 du règlement communal. Dans celle du 18 décembre 2008, elle
astreint la recourante Alvazzi Immobilier SA à "imposer l’achat de deux
places de parc pour chaque logement" aux acquéreurs des appartements. Dans
celles du 10 février 2009, notifiées aux acquéreurs d'appartements, en
particulier aux recourants Finotti et consorts, elle "décide d’imposer, en
application du règlement communal, l’acquisition de deux places de
stationnement par appartement". Les recourants se plaignent d'une
violation de la garantie de la propriété.
a)                Selon l'art. 26 al. 1
Cst., la propriété est garantie.
Selon la jurisprudence
du Tribunal fédéral (v. p. ex. l'ATF 2P.33/2007 du 10 juillet 2007), c
ette garantie protège les droits patrimoniaux concrets du
propriétaire, soit celui de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner.
Les restrictions à la propriété ne sont compatibles avec la Constitution que si
elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public
suffisant et respectent le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3
Cst.; ATF 129 I 337 consid. 4.1 p. 344; 126 I 219 consid. 2a p. 221). En vertu
de ce principe, une restriction aux droits constitutionnels doit être limitée à
ce qui est nécessaire pour atteindre le but poursuivi, adéquate à ce but et
supportable pour la personne visée par la mesure; celle-ci est disproportionnée
s'il est possible d'atteindre le même résultat par un moyen moins incisif (ATF
129 I 12 consid. 9.1 p. 24; 129 V 267 consid. 4.1.2 p. 271; 128 I 92 consid. 2b
p. 95 et les arrêts cités). Le principe de la proportionnalité interdit en
outre toute limitation qui aille au-delà du but visé et il exige un rapport
raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics et privés compromis (ATF 126
I 129 consid. 2c p. 222; 124 I 40 consid. 3e p. 44/45; 119 Ia 348 consid. 2a p.
353, et les arrêts cités).
La garantie de la propriété s'étend
- outre à la propriété des biens meubles et immeubles - aux droits réels
restreints, aux droits contractuels, aux droits de la propriété intellectuelle,
à la possession, ainsi qu'aux droits acquis des citoyens face à la
collectivité. Les titulaires de la garantie de la propriété sont donc les
personnes physiques et morales de droit privé, détentrices de ces droits,
c'est-à-dire les propriétaires, les titulaires de servitudes, les locataires,
les possesseurs, les auteurs, les concessionnaires, etc. (
ATF
128 I 295
,
consid. 6a p.
311
, et les
références citées
).
b)                L'art. 104 al. 1 LATC
prévoit qu'
a
vant de délivrer le permis de construire, la municipalité s'assure
que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux
plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration
.
La création de places de parc, exigée par l'art. 8.4 du règlement communal, est
donc une condition à laquelle est subordonnée la délivrance du permis de
construire. Il s'agit là d'une restriction de droit public imposée au
propriétaire, qui ne pourra disposer de son bien pour la construction qu'en se
soumettant à cette exigence. Cette disposition a déjà sorti tout son effet au
moment de la délivrance du permis de construire du 5 décembre 2006 pour le
projet comportant cinquante places de parc, nombre jugé suffisant dans cette
décision entrée en force. En revanche, une fois les places de parc construites,
la base légale constituée par les art. 22 al. 3 LAT et
l'art.
47 al. 2 ch. 6 LATC
ne permet pas à la commune, quelle
que soit la teneur du règlement communal, d'exercer un contrôle sur le sort des
appartements ou places de parc construits en imposant par exemple au constructeur
d'en vendre deux à chaque acquéreur d'appartement ou en imposant aux acquéreurs
d'appartement l'achat de deux de ces places. Le Tribunal a d'ailleurs déjà eu
l'occasion de constater que la municipalité n'a pas la compétence d'ordonner la
dissolution d'un rapport de droit privé de sorte qu'une décision donnant cet
ordre serait probablement nulle (AC.2006.0315 du 15 décembre 2008, concernant
l'ordre de résilier un bail). Il existe il est vrai certaines dispositions
légales qui permettent à l'autorité d'intervenir sur la propriété d'un bien, en
ordonnant son aliénation par la voie d'enchères forcées ou en ordonnant la
rectification du registre foncier, mais c'est en général dans un cadre légal qui
subordonne l'acquisition du bien à une autorisation. Tel est le cas de l'art.
27 de la l
oi fédérale
du 16 décembre 1983
sur
l’acquisition d’immeubles
par des
personnes à l’étranger
(LFAIE
. RS 211.412.41) ou de l'art. 72 de la l
oi
fédérale
du 4 octobre 1991 sur le
droit foncier rural
(LDFR
, RS
211.412.11). En revanche, il n'existe
aucune disposition légale qui habiliterait la commune à régir dans un règlement
communal - et à trancher par voie de décision - la question de savoir qui peut
vendre ou qui doit acquérir tel ou tel bien immobilier.
On ne voit d'ailleurs pas comment la municipalité pourrait, pour imposer
le transfert d'une place de parc d'un ayant droit à un autre, obtenir
l'exécution forcée de l'ordre donné aux intéressés de passer un contrat de
vente ou de cession, ni d'ailleurs inversement comment la commune pourrait
s'opposer à ce qu'un propriétaire qui posséderait deux places (ce qui serait
obligatoire selon elle) s'en défasse par un tel contrat. De telles obligations
ne peuvent être influencées, dans une certaine mesure, que par les moyens du
droit privé. Par exemple en l'espèce, pour celles des places qui sont
constituées en servitude, l'exercice de ce droit est régi par une clause
inscrite au registre foncier selon laquelle la servitude peut être cédée en
dehors de la copropriété, mais seulement à titre personnel et non sous forme de
servitude foncière (rattachée à un autre immeuble).
c)                La municipalité expose
dans sa réponse qu'elle n'avait pas de raison, lors de la délivrance du permis
de construire où Alvazzi Immobilier SA apparaissait seule comme constructrice,
de poser la condition que l'éventuelle future copropriété devrait
automatiquement prévoit une liaison entre les appartements et les places de
parc.
Il est cependant douteux qu'elle
ait eu cette possibilité. En effet, les règles sur l'aménagement du territoire
et la police des constructions ne permettent à l'autorité que de vérifier si la
construction est conforme à l'affectation de la zone (art. 22 al. 2 let. a LAT,
art. 104 LATC). Une fois la construction reconnue conforme à l'affectation de
la zone à bâtir, l'autorité ne peut s'immiscer dans les relations de droit
privé qui se nouent autour de la construction. En particulier, elle ne saurait
intervenir pour déterminer la personne des utilisateurs en prétextant qu'une
modification constituerait un changement d'affectation. Sur ce point, la
jurisprudence cantonale a régulièrement jugé qu'il n'y a pas lieu de donner une
interprétation extensive de la notion de changement d'affectation, qui doit
rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un changement fondamental
parce qu'une catégorie donnée d'affectation (par exemple l'habitation) est
totalement abandonnée au profit d'une autre (par exemple l'activité
artisanale). Il faut être particulièrement attentif à ne pas étendre le champ
d'application du permis de construire (autorisant un changement d'affectation)
lorsque des travaux ne sont pas en cause: vu la garantie de la liberté
individuelle, le permis de construire ne doit pas devenir un moyen de contrôle
systématique sur la présence et l'activité des personnes ou sur l'utilisation
des biens dans les constructions existantes (AC.1997.0044 du 23 novembre 1999
dans RDAF 2000 I 244; AC.2000.0214 du 5 juin 2002; AC.2002.0127 du 23 avril
2003; AC.2002.0060 du 31 octobre 2003; AC.2003.0095 du 6 janvier 2004;
AC.2003.0178 du 27 avril 2004; AC.2004.0147 du 23 décembre 2004; AC.2007.0009
du 11 avril 2007 AC.2008.0101 du 11 décembre 2008; AC.2007.0298 du 19 janvier
2009;
AC.2008.0129
du 1er mai 2009).
3.
Dans la décision notifiée à Alvazzi Immobilier
SA en date du 18 décembre 2008, la municipalité expose que le permis d’habiter
ne pourra pas être délivré.
On peut tout d'abord se demander si
cette société est bien habilitée à recevoir le permis d'habiter. En effet, elle
n'est plus intéressée à la construction que par ses droits sur quelques
éléments annexes des immeubles et elle n'est par ailleurs plus administratrice
de la copropriété depuis (selon le registre foncier) le 29 décembre 2008.
Peu importe car il suffit de rappeler
(v. p. ex. AC.2008.0319 du 22 avril 2009) que le permis d'habiter est régi par
les dispositions suivantes de la LATC:
Art. 128  Permis d'habiter ou d'utiliser
1
Aucune
construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée sans l'autorisation
de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne
peut être délivrée que si les conditions fixées par le permis de construire ont
été respectées et si l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le
préavis de la commission de salubrité est requis.
2
La
municipalité statue dans le délai de quinze jours dès le dépôt de la demande de
permis.
3
Le
permis ne comporte pas, pour les entreprises industrielles et celles, non
industrielles, présentant des risques importants au sens de la législation
fédérale sur le travail, le droit d'exploiter.
Art. 129  Conditions d'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser
Le règlement cantonal fixe les conditions
auxquelles doit répondre une construction pour bénéficier d'un permis d'habiter
ou d'utiliser.
Malgré le texte littéral de la 1
ère
phrase de l'art. 128 al. 1 LATC ci-dessus, le permis d'habiter n'est pas une
autorisation dont l'absence en soi aurait pour effet d'interdire l'utilisation
ou l'habitation de la construction. Il est fréquent en effet que les
constructions soient utilisées avant la délivrance du permis d'habiter et il
est même probable que dans la pratique, celui-ci n'est pas toujours délivré
dans tous les cas. La jurisprudence retient surtout que le permis d'habiter est
uniquement destiné à permettre à la municipalité de vérifier que la
construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées
dans le permis de construire et que les travaux extérieurs et intérieurs sont
suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Selon
une ancienne jurisprudence, cela permettrait ainsi de sanctionner le
propriétaire qui n'aurait pas respecté les plans et les conditions posées dans
le permis de construire (RDAF 1968 p. 266). Le permis d'habiter est lié à la
procédure de permis de construire; il représente un constat final de la
conformité des travaux à la loi et aux règlements (v. p. ex., avec les
références citées, AC.2007.0258 du 27 novembre 2008;
AC.2007.0308
du 27 août 2008; AC.2007.0047 du 6 septembre 2007). La portée de ce
permis, dont la délivrance n’est précédée d’aucune enquête publique, est
restreinte dans la mesure où elle n’intéresse en principe pas les tiers
(AC.2003.0249 du 24 juin 2005; AC.1998.0220 du 1er décembre 2000). Le permis
d'habiter étant lié à la procédure de permis de construire, il ne saurait être
délivré pour un objet différent de celui qu'autorise le permis de construire.
Par exemple, lorsque la municipalité exige la mise à l'enquête de travaux
réalisés sans autorisation, elle doit veiller à ce que les documents de cette
enquête (dite "de régularisation") décrivent exactement les travaux
qui ont été réalisés. Elle ne saurait se contenter d'autoriser un projet
différent en prétextant que les éventuelles divergences seront traitées dans le
cadre de la procédure du permis d'utiliser de l'art. 128 LATC (AC.2003.0083 du
15 octobre 2003).
En l'occurrence, la municipalité
entend refuser le permis d'habiter pour le motif que certains propriétaires n'ont
pas acquis deux possibilités de stationnement. Ce grief ne touche en rien la
question - seule déterminante pour la délivrance de ce permis - de savoir si la
construction est conforme aux plans approuvés par le permis de construire. La
décision notifiée à Alvazzi Immobilier SA en date du 18 décembre 2008 est donc
mal fondée sur ce point également.
4.
En définitive, les décisions attaquées doivent
être annulées parce qu'elles sont dépourvues de base légale. Il en va
d'ailleurs probablement de même pour la menace de dénonciation et de suites
pénales envisagée par la municipalité dans son courrier du 17 novembre 2008 à
la recourante Alvazzi Immobilier SA.
Vu l'absence de base légale des
décisions attaquées, il n'y a pas lieu d'examiner les motifs d'intérêt public
invoqués par la municipalité, ni d'ailleurs de déterminer les autres moyens de
droit public dont disposerait l'autorité communale pour (ce qui est son
objectif initial) réglementer l'usage du domaine public à des fins de
stationnement.
5.
Vu ce qui précède, les décisions attaquées
doivent être annulées.
L'admission des recours justifie la
perception d'un émolument à la charge de la commune, qui doit des dépens aux
recourants assistés d'un mandataire rémunéré.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Boussens du
18 décembre 2008 et 10 février 2009 sont annulées.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge de la Commune de Boussens.
IV.
La Commune de Boussens doit à Alvazzi SA la
somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
V.
La Commune de Boussens doit à Nino Finotti et
consorts la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 15 mai 2009
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.