vd_omni · FO.1994.0018 · 1995-05-05 · fr

OFFICE FEDERAL DE LA JUSTICE c/CF II | Le légataire d'un studio situé dans un lieu qui n'a plus de vocation touristique ne peut pas être autorisé à acquérir au titre de logement de vacances en application des art. 4 LVAIE et 4 al. 2 OAIE, cette dernière disposition n'ayant de portée que pour l'hypothèse d'un cas de rigueur, non réalisée en l'espèce.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.05.1995 FO.1994.0018

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 5 mai 1995
sur le recours formé par l'
Office fédéral
de la justice
, à Berne
contre
la décision de la
Commission foncière,
section II
, du 20 mai 1994, autorisant Michel et Anne-Marie Wittmann à
acquérir un logement de vacances à La Tour-de-Peilz.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J. Giroud ,
président; M. E. Rodieux et M. A. Rochat, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     De son vivant, Edmée
Lang était propriétaire depuis le 11 avril 1980 de la parcelle no 679 du
cadastre de La Tour-de-Peilz, soumise au régime de la propriété par étages. Au
feuillet no 1169 correspond l'exercice d'un droit exclusif sur un studio, avec
place de stationnement.
B.                    Décédée le 27 mai 1991,
Edmée Lang avait institué héritier l'établissement "Les Berges du
Léman", à Vevey; dépourvu de personnalité juridique, cet établissement est
propriété de la Fédération suisse des communautés israélites (FSCI), à Zurich.
Le 14 janvier 1994, la Commission foncière II (CF II) a constaté le
non-assujettissement de la FSCI à la législation sur l'acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger; cette décision n'a fait l'objet d'aucun
recours.
C.                    Une clause du testament
d'Edmée Lang chargeait l'héritière instituée de délivrer le studio précité à
Michel et Anne-Marie Wittmann, ressortissants français domiciliés en France,
désignés comme légataires de ce bien. Le 20 mai 1994, la CF II a autorisé
l'acquisition du studio par les époux Wittmann, au titre de logement de
vacances.
D.                    Autorité habilitée à
recourir, l'Office fédéral de la justice a déféré cette décision au Tribunal
administratif par acte du 13 juillet 1994: il conclut principalement à
l'annulation de la décision attaquée et au renvoi de l'affaire à l'autorité
intimée pour nouvelle décision, subsidiairement à l'annulation de la décision
attaquée. La CF II propose implicitement le rejet du pourvoi. Le tribunal a
statué à huis clos, sans audition des parties.
Considérant en droit:
1.
En vertu de l'art. 36 LJPA, le Tribunal
administratif connaît des griefs tirés de la violation du droit, y compris
l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; mais le grief d'inopportunité ne
peut être soulevé devant lui que si la loi spéciale le prévoit. Tel n'est pas
le cas dans la présente cause et il appartient à l'autorité de recours
d'examiner le bien-fondé de la décision entreprise sous l'angle de la seule
légalité, soit de l'abus et de l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit.
a LJPA). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité). La notion d'abus de pouvoir est synonyme de
détournement de pouvoir; elle caractérise alors l'acte accompli par une
autorité dans les limites de ses attributions, mais pour des motifs étrangers à
ceux dont elle doit s'inspirer (A. Grisel, Traité de droit administratif,
Neuchâtel 1984, p. 333; RDAF 1985 p. 397 cons. 5).
2.                     a) A côté de motifs généraux d'autorisation et de
refus, la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger (LFAIE) habilite les cantons à prévoir des motifs
supplémentaires d'autorisation (art. 9) et des restrictions plus sévères (art.
13). Le législateur cantonal a fait usage de cette faculté dans le cadre de la
loi vaudoise du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE (LVAIE), dont le
chapitre premier régit les motifs supplémentaires, les restrictions et les
conditions d'autorisation dans le canton.
L'art. 1er LVAIE prévoit plusieurs motifs
cantonaux d'autorisation, au nombre desquels l'acquisition à titre de logement
de vacances pour autant qu'il s'agisse d'un lieu à vocation touristique
figurant sur une liste tenue par le Conseil d'Etat (al. 3 et 4). L'art. 3
institue une procédure d'autorisation préalable pour la mise en vente
d'ensembles de logements de vacances. L'art. 3a régit le cas de rigueur du
constructeur d'un tel ensemble. Quant à l'art. 4, il permet au propriétaire
d'un logement de vacances de requérir une autorisation de vendre (al. 1er);
celle-ci lui est accordée s'il est propriétaire depuis dix ans, s'il n'utilise
plus personnellement son logement et s'il a conclu, en la forme authentique,
une convention avec un acquéreur remplissant les conditions d'octroi de
l'autorisation d'acquérir (al. 2).
b) Le recourant reproche à l'autorité intimée
d'avoir autorisé l'acquisition d'un logement de vacances en application de
l'art. 4 LVAIE quand bien même La Tour-de-Peilz ne figure plus aujourd'hui au
nombre des lieux à vocation touristique. A quoi la CF II objecte que tel était
encore le cas en 1980, lorsque Edmée Lang a acquis le studio en cause;
l'autorité intimée invoque l'art. 4 al. 2 de l'ordonnance du 1er octobre 1984
sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) aux termes
duquel l'acquisition d'un logement de vacances ne peut être autorisée, même
dans un cas de rigueur, que dans les lieux à vocation touristique au sens du
droit en vigueur ou - souligne l'autorité intimée - du droit antérieur.
Le cas de rigueur du
vendeur se caractérise par une situation de détresse survenue après coup et
imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une
personne à l'étranger; consacrée par le droit fédéral pour les personnes physiques
(art. 8 al. 3 LFAIE), cette notion a été étendue on l'a vu par l'art. 3a LVAIE
en faveur des constructeurs de logements de vacances en proie à des difficultés
survenues postérieurement à l'ouverture du chantier. En revanche, en
introduisant l'art. 4 LVAIE, le législateur cantonal avait en vue une autre
situation: il s'agissait de réglementer la possibilité, pour un propriétaire
individuel, d'aliéner son logement de vacances  indépendamment de toute
situation de détresse (v. BGC, automne 1986, p. 353). La teneur de l'art. 4 al.
5 LVAIE corrobore d'ailleurs la distinction que le législateur cantonal a
clairement entendu opérer entre le cas du logement de vacances inutilisé par
son propriétaire d'une part, et le cas de rigueur du vendeur tel que prévu par
le droit fédéral d'autre part: en effet, l'art. 4 al. 5 LVAIE réserve
expressément l'art. 8 al. 3 LFAIE. C'est donc à tort que l'autorité intimée se
réfère à l'art. 4 al. 2 OAIE: cette disposition, qui certes permet de tenir
compte des lieux à vocation touristique au sens du droit antérieur, est en
effet propre au cas de rigueur.
c) Dès lors que le
siège exhaustif de la matière se trouve à l'art. 4 LVAIE, il suffit de vérifier
si les exigences posées par cette disposition sont respectées, à commencer par celles
tenant à l'acquéreur. A cet égard, la loi exige uniquement - mais clairement -
un motif d'autorisation. Or, un appartement de vacances doit nécessairement
être situé dans un lieu à vocation touristique (v. art. 9 al. 3 LFAIE et art. 1
al. 4 LVAIE): tel n'étant pas le cas du studio en cause puisque la Commune de
La Tour-de-Peilz ne figure pas parmi les lieux à vocation touristique, et les
acquéreurs ne faisant valoir aucun autre motif d'autorisation, l'opération en
cause ne saurait être autorisée à forme de l'art. 4 LVAIE.
La décision incriminée
se révèle ainsi illégale: par voie de conséquence, le recours doit être admis.
Cela étant, les autres questions soulevées en procédure peuvent demeurer
ouvertes.
3.                     Aux termes de l'art. 8
al. 2 LFAIE, l'héritier assujetti au régime de l'autorisation qui ne peut
invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci est cependant autorisé à acquérir
l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans; le légataire est
ici assimilé à l'héritier assujetti (v. Mühlebach-Geissmann, Kommentar zum
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986,
note 47 ad art. 8). Or, la modification du 7 octobre 1994 de la LFAIE non
encore en vigueur (FF 1994 III 1820) prévoit le non-assujettissement du légataire
au régime de l'autorisation (v. art. 7 let. a nouveau); quant aux dispositions
transitoires, elles prévoient la caducité de par la loi des charges découlant
d'une autorisation si l'acquisition n'est plus assujettie au régime de
l'autorisation en vertu du nouveau droit.
Dans ces conditions,
il s'avère opportun non pas d'annuler la décision attaquée comme le demande le
recourant, mais plutôt de la réformer en ce sens que les époux Wittmann sont
autorisés à acquérir le studio litigieux en application de l'art. 8 al. 2
LFAIE, à charge pour eux de l'aliéner dans les deux ans à compter de la
notification du présent arrêt.
4.                     L'autorité intimée
ayant agi dans le cadre de ses attributions de droit public, il n'y a pas de
raison de mettre un émolument de justice à sa charge comme le requiert le
recourant. Celui-ci obtient gain de cause sans avoir consulté un homme de loi
extérieur à ses services: il n'y a donc pas lieu de lui allouer des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
attaquée est réformée en ce sens que les époux Wittmann sont autorisés à
acquérir le studio que leur a légué Edmée Lang, à charge pour eux de l'aliéner
dans un délai de deux ans à compter de la notification du présent arrêt.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
Lausanne, le 5 mai 1995/gz
Le président :                                                                                            Le
greffier :
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un
recours de droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours
suivant sa notification. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la
loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110).