vd_omni · EF.2007.0003 · 2007-08-28 · fr

PASCHE/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne | Confirmation de l'estimation fiscale revue à la baisse par la CEFI, la valeur de rendement de l'immeuble étant égale à la valeur vénale et le recourant ne produisant aucun élément propre à démontrer que cette réduction aurait dû être plus importante encore.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.08.2007 EF.2007.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 28 août 2007
Composition
M. Robert Zimmermann, président; M. Jacques Morel
et M. Alain Maillard, assesseurs. M. Patrick Gigante, greffier.
recourant
José PASCHE,
à Bière,
autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne,
à Aubonne
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours José PASCHE c/ décision de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2007
Vu les faits suivants
A.
José Pasche est propriétaire de la parcelle n° 507 du
cadastre communal de Bière. Cet immeuble, d’une superficie de 1'690 m
².
abrite un bâtiment industriel de 615 m² au sol, d’un étage sur rez plus
combles, affecté à l’usage d’un atelier de menuiserie avec dépôts attenants.
B.
Le 30 novembre 2006, José Pasche a requis la révision de
l’estimation fiscale de son immeuble, arrêtée en 1992 à 1’168’000 francs.
Il a proposé le calcul suivant :
- atelier de menuiserie, 340 m² à Fr. 120.-- le m²                           Fr.
40'800.--
- dépôts, 425 m² à Fr. 60.-- le m²                                                 Fr.
25'500.--
Fr.
66'300.--
capitalisé à 8%                                                                          Fr.
828'000.--
Par décision du 6 mars 2007, la Commission
d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aubonne (ci-après : CEFI)
a partiellement admis la requête de José Pasche et a arrêté à 1'116'000 francs
le montant de l’estimation fiscale de son immeuble. Sa décision a la teneur
suivante :
« Valeur de rendement :
- atelier de production (étage) :     340 m² à Fr. 150.--                    Fr.
51’500.--
- atelier de production (rez) :         320 m² à Fr. 100.--                    Fr.
32’000.--
- dépôts divers :                          105 m² à Fr.   60.--                    Fr.
6'300.--
Fr.
89’300.--
capitalisé à 8%                                                                          Fr.
1'116’000.--
La CEFI admet que la valeur vénale équivaut à la valeur de
rendement, sans quoi l’estimation totale se verrait encore augmentée.
Elle tient en outre à préciser qu’elle n’a pas pris en compte
la surface des combles dans son calcul. »
C.
José Pasche recourt contre cette décision dont il demande
la réforme, en ce sens que l’estimation fiscale de son immeuble soit arrêtée
conformément à son propre calcul.
Dans sa réponse, la CEFI propose le rejet du recours
et la confirmation de sa décision.
José Pasche n’a pas utilisé la faculté qui lui a été
conférée de répliquer.
D.
Le Tribunal a délibéré à huis clos, par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
La loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des
immeubles (ci-après : LEFI ; RSV 642.21) ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est ainsi limité
au contrôle de la légalité de la décision attaquée (art. 36 let. a LJPA).
2.
a) La commission de district procède périodiquement à la
mise à jour des estimations, afin de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations
que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art.
20 LEFI). En outre, tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation
de son immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte
de l'estimation portée au registre (art. 23 al. 1 LEFI). Cette révision
s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (v.
arrêt EF.1995.0065 du 24 avril 1996 ; EF.1993.0024 du 30 août
1994 ;v. en outre RDAF 1991, 324).
b) En l’espèce, le recourant a requis la révision de
l’estimation et la CEFI a estimé réunies les conditions lui permettant de revoir
l’estimation en vigueur depuis 1992 ; il n’y a donc pas lieu de revenir
sur cette question.
3.
L'art. 14 al. 1 de la loi fédérale sur l'harmonisation des
impôts directs des cantons et des communes (ci-après: LHID ; RS 642.14) prévoit
que la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de
rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Cette disposition
ne concerne que l'harmonisation des impôts entre les cantons. Elle fait, en
effet, partie du chapitre 4 relatif à l'impôt sur la fortune et ne touche donc
pas - en l'absence d'impôt fédéral direct sur la fortune - l'harmonisation
verticale, soit celle entre les impôts directs de la Confédération, des cantons
et des communes. Les cantons ont, à cet égard, une certaine liberté
d'appréciation, dans les limites toutefois des principes constitutionnels (ATF
2C_38/2007 du 9 juillet 2007, consid. 5.2 ;
ATF 128 I 240
consid.
3.1.1 p. 248).
a) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale
est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être
supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime ne heurte pas l’art. 14 al. 1
LHID (ATF 128 I 240, consid. 3, p. 248/249).
La valeur de rendement d'un immeuble correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI). La capitalisation
du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle,
du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (art. 7 al. 1 du
Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles ;
ci-après: REFI ; RSV 642.21.1). Pour les immeubles locatifs, l'art. 21
REFI dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en
capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de
construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1) ; pour le revenu
brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 %
prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux
et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Selon l’art. 8 REFI, il convient à
ce propos de prendre en compte l’offre et la demande, en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al.
1) ; à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.),
la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui
varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de
placement sur ces immeubles (al. 2) ; si l'immeuble à taxer est
susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il
a présentement, on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de
la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement
déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3). L'art. 9 REFI réserve
l'hypothèse des ventes conclues dans des circonstances extraordinaires lors
desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières
(vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel
cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération. La
commission de district est autorisée, si elle constate sans procéder à d'amples
investigations que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de
l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications
de nature essentiellement comparative (arrêt EF.1993.0035 du 4 octobre 1994).
En l’occurrence, a été admis le fait de s’écarter du prix de vente convenu
lorsqu'à l'issue de ses calculs, la commission d’estimation a conclu à une
différence supérieure à 20% entre le prix de vente et la valeur vénale computée
(pour des cas où des écarts de 25% ont été constatés entre le prix
d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission, cf. EF.2004.0001 du 20 octobre 2004 ; EF.1999.0002
du 7 mai 1999 ; EF.1997.0007 du 14 juillet 1997 ; EF.1998.0006 du 17 juin 1998
; voir également arrêt EF.1998.0009 du 10 août 1998, dans lequel le tribunal
s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation
après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant
en l'absence de négociations).
b) La décision attaquée a partiellement admis la
demande en révision, en ce sens que seule la valeur de rendement des dépôts a
été ramenée à 60 francs le mètre carré ; en revanche, les valeurs de
rendement des deux ateliers de production, à l’étage et au rez, ont été
maintenues à 150, respectivement à 100 francs le mètre carré. Pour justifier
cette distinction, l’autorité intimée a pris en considération les deux ateliers
de production, estimant qu’il s’agissait de locaux chauffés et facilement
accessibles. Pour des ateliers et dépôts fermés hors localité, elle a retenu,
selon les prix usuellement pratiqués, une fourchette allant de 60 à 150 francs le
m². Elle a retenu le montant maximal de cette fourchette pour les locaux du
premier étage, eu égard au bon équipement dont ils sont dotés. L’équipement
moins sophistiqué des locaux du rez justifierait en revanche une moins-value de
50 francs le m². Pour les locaux restants, soit 105 m² de dépôt, l’autorité
intimée a retenu le montant minimal de la fourchette, ces espaces étant ni
chauffés, ni aménagés ; elle n’a en revanche pas pris en considération
dans son calcul les combles, soit une surface d’environ 150 m², non isolée, non
accessible aux véhicules et servant uniquement de local de rangement. L’autorité
intimée retient dès lors un rendement global de 89'300 francs, montant
capitalisé à 8% pour obtenir une valeur de rendement de 1'116'000 francs.
Pour contester ces calculs, le recourant se contente
d’explications pour le moins sommaires. Il explique avoir transformé sa raison
individuelle en société anonyme à la fin de l’année 2006. Or, le loyer exigé de
cette société anonyme sera, selon lui, certainement inférieur au montant de
66'300 francs dont il est question dans la demande en révision de l’estimation
fiscale. On observe pourtant que le recourant n’a produit aucun contrat de bail
à l’appui de ses explications. A cela s’ajoute que le loyer dont il se prévaut
doit être apprécié avec force retenue, s’agissant de relations contractuelles conclues
non pas entre tiers mais entre une société et son actionnaire unique.
c)
Questions aux assesseurs ; une vision
locale paraît-elle dans ces  conditions nécessaire ?
De ce qui
précède, il ressort que le calcul opéré par l’autorité intimée doit être
confirmé, ce d’autant plus que la valeur vénale retenue ici est équivalente à
la valeur de rendement, ce qui favorise d’autant le recourant.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent par conséquent
le Tribunal à rejeter le recours et à confirmer la décision attaquée. Vu
l’issue du recours, les frais seront mis à la charge du recourant et
l’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2007 est confirmée.
III.
Les frais d’arrêt, par 1'000 (mille) francs, sont mis à la
charge de José Pasche.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 28 août 2007
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.