vd_omni · EF.2003.0005 · 2003-09-09 · fr

TELLENBACH Céline c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne | Revente de l'immeuble à la recourante par la créancière gagiste ensuite des enchères forcées. Admission de circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI. Fixation de la valeur vénale sur la base d'un prix de fr.3'000.--/m2 pour un appartement en PPE situé à Gimel, après comparaison des prix du marché. Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.09.2003 EF.2003.0005

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 septembre 2003
sur le recours interjeté par
Céline
TELLENBACH
, La Chômaz 4 A, 1188 Gimel,
contre
la décision rendue sur réclamation le 21
février 2003 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Aubonne
(ci-après : la commission) arrêtant l'estimation fiscale
des parcelles nos 1033 et 1058 de Gimel respectivement à 245'000 et 12'000
francs.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Antoine Rochat et M. Etienne Rodieux, assesseurs.
Greffière : Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A.                     Par acte du 1er mai
2002, Céline Tellenbach a acquis de l'UBS les parcelles de Gimel immatriculées
au registre foncier sous les nos 1033 et 1058 pour un montant de 220'000 francs
(210'000 pour l'appartement et 10'000 pour une place de parc). Il s'agit d'un
lot de propriété par étages (PPE) représentant une part de 330/10000 de la
parcelle de base no 95 avec un droit exclusif sur un appartement de 80 m2
environ et une part une part de copropriété de 1/23 de la parcelle de base no
1057 relatif à une place de parc intérieure. Selon le descriptif de vente de
GECO, l'appartement de 3 1/2 pièces au premier étage comprend un hall d'entrée
donnant sur un dégagement situé au centre de l'appartement, une cuisine agencée
ouverte avec coin à manger, un séjour, deux chambres, une salle de bains avec
baignoire, wc, lavabo et un réduit.
L'estimation fiscale
des parcelles nos 1033 et 1058 avait été arrêtée respectivement à 245'000
(valeur de rendement : 170'000 francs et valeur vénale : 320'000 francs sur la
base d'un prix de 4'000 fr./m2) et 12'000 francs en 1998.
B.                    Ensuite de l'achat des
parcelles précitées, la commission a procédé, par décision du 29 novembre 2002
à une nouvelle estimation fiscale de ces biens-fonds, maintenant celle-ci à
245'000 et 12'000 francs.
Par lettre du 9
décembre 2002, Céline Tellenbach s'est prévalu du prix de vente des immeubles
de 220'000 francs et a demandé à ce que la valeur vénale de ceux-ci soit fixée
conformément à ce montant. Elle a fait valoir que la valeur de rendement des
immeubles était généralement inférieure à leur valeur vénale si bien que
l'estimation fiscale qui résulte de la moyenne de ces deux éléments ne pouvait
pas être de 257'000 francs au total.
Ensuite de la
réclamation de l'intéressée du 9 décembre 2002, la commission a confirmé, par
décision du 21 février 2003, les deux estimations contestées pour les motifs
suivants :
"
Valeur vénale :
Selon l'art. 9REFI (règlement sur les estimations
fiscales), la Commission d'estimation fiscale (CEFI) n'est pas tenue dans
certaines circonstances de prendre en considération le prix de vente. En
l'espèce la valeur est manifestement en dessous du prix du marché.
Si l'on déduit Fr. 12'000.- de la valeur vénale pour
le lot de garage, la valeur vénale de l'appartement s'élève à Fr. 208'000.-
soit Fr. 2'735.-/m2.
Dans le cadre de la révision générale des estimations
fiscales, les Instructions du Département des Finances en la matière
préconisent une valeur vénale des lots de PPE entre Fr. 3'000.- et Fr.
6'000.-/m2, selon la région et le type d'immeubles.
Ces dernières années, la CEFI a constaté que les
appartements en PPE s'acquièrent entre Fr. 3'500.-  et Fr. 4'500.-/m2.
C'est pourquoi, à la lumière de ces différents
éléments, la CEFI a appliqué l'art. 9 REFI et, par conséquent, maintenu son
estimation à Fr. 245'000.-, soit à 4'000.-/m2, le montant de Fr. 2'735.- en
l'espèce étant manifestement sous-évalué.
Valeur de rendement :
En l'espèce la commission a reconduit le montant du
loyer perçu par l'ancien propriétaire au montant (sic) de la vente. Il n'est
ainsi pas critiquable.
"
C.                    Recourant
le 10 mars 2003 auprès du Tribunal administratif, Céline Tellenbach conclut à
une estimation fiscale de 195'000 francs sur la base d'une valeur de rendement
de 170'000 francs et une valeur vénale de 220'000 francs. La recourante s'est
acquittée d'une avance de frais de 900 francs. Dans ses déterminations du 8
avril 2003, la commission conclut au rejet du recours. La recourante a déposé
des observations complémentaires le 22 avril 2003.
Le
26 mai 2003, le juge instructeur a interpellé l'autorité intimée en vue que
celle-ci établisse le prix de vente des appartements en PPE au moyen d'exemples
de ventes récentes. Celle-ci a également été invitée à se déterminer sur l'avis
paru dans la feuille des avis officiels du 11 avril 2003 dont il résulte que
l'expert mandaté par l'Office des poursuites a estimé le bien-fonds no 54 de
Gimel, relatif à un appartement dans les combles de quatre pièces de 112 m2
avec réduit de 51 m2 dans les surcombles, à un montant de 275'000 francs, soit
de l'ordre de 2'500 francs/m2. Le 13 juin 2003, la commission a communiqué au
tribunal une liste de ventes dans le district d'Aubonne dans les Communes
d'Apples, Aubonne, Bière, Féchy, Montherod et St-Livres, écriture dont le
contenu sera repris plus loin. Elle y a encore ajouté les précisions suivantes
:
"
(...)
Les ventes d'appartements en PPE à Gimel ont volontairement été
écartées de ce tableau. En effet, comme indiqué dans les déterminations de la
CEFI, les circonstances de vente et d'estimation fiscales de ces lots sont
similaires au cas de la recourante.
Quant à la réalisation forcée de l'appartement 1054 de Gimel (vente aux
enchères du 14.5.2003, point 2.- de votre demande), il apparaît, renseignements
pris auprès de l'Office des poursuites, que ce lot a été adjugé au prix de Fr.
350'000.-, soit un montant supérieur tant à l'estimation fiscale qu'au prix de
l'expert.
(...)"
Les
parties n'ayant déposé aucune réquisition tendant à compléter l'instruction
dans le délai imparti à cet effet, le tribunal a statué par voie de circulation
du dossier.
Considérant en droit:
1.                     Déposé dans le délai
prescrit, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les
exigences de forme précisées par l'art. 31 al. 2 de la loi du 18 décembre 1989
sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA).
2.                     L'art. 36 let. a LJPA
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995),
étant rappelé au surplus que les calculs d'estimation des immeubles peuvent
varier considérablement, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que l'avis
des experts diverge sur le même objet (ATF 120 III 81).
En l'espèce, une
différence de 50'000 francs oppose les parties au sujet de l'estimation fiscale
des parcelles nos 1033 et 1058. Un tel écart de l'ordre de 20 % est très
largement au delà de la limite de 5 % rappelée ci-dessus.
3.                     Selon l'art. 20 LEFI, à
partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède
périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
Cette disposition
habilite la commission à rendre une nouvelle décision relative aux feuillets
nos 1033 et 1058 du fait du transfert intervenu. En l'occurrence, elle a
maintenu les montants arrêtés en 1998.
4.                     L'art. 2 LEFI dispose
que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 du règlement du 22 décembre 1936 (REFI)
précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre
d'immeuble.
En l'espèce, la
recourante admet une valeur de rendement de 170'000 francs résultant de la
capitalisation du loyer payé par le précédent locataire (1'200 francs/mois) à
un taux de l'ordre de 8,25 %.
5.                     Le litige porte sur la
détermination de la valeur vénale des feuillets nos 1033 et 1058 relatifs à
l'appartement et de la place de parc.
a) Selon l'art. 2 al.
4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande de
celui-ci. Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de
la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases
la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (al. 2). Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une
destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne
tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en
tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans
les transactions (al. 3).
L'art. 9 REFI réserve
l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans de circonstances
extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de
conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur
a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de
spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas
prises en considération.
b) Se prévalant de
l'art. 9 REFI, l'autorité intimée considère que le prix d'achat n'est pas
déterminant dès lors que l'immeuble a été vendu à la recourante par le
créancier-gagiste du bien-fonds qui avait dû lui-même reprendre l'ensemble des
lots de la PPE dans son chapitre ensuite d'une vente forcée. La commission
considère que l'estimation est manifestement sous-évaluée comme le démontre le
prix d'achat de 220'000 francs, qui représente un montant de 2'735 fr./m2,
alors que les transactions de ces dernières années ont démontré un prix allant
de 3'500 à 4'500 francs. Elle fait également valoir que tous les cas de
révision qu'elle a eu à traiter dans cette PPE, suite à la vente d'appartements
par le créancier à des tiers, ont fait l'objet d'une estimation fiscale fondée
sur l'art. 9 REFI et qu'à ce jour, aucun propriétaire d'appartement (à
l'exception d'un local commercial dont le recours est pendant devant l'autorité
de céans) n'a déposé de réclamation.
La recourante fait
valoir quant à elle que la vente s'est déroulée de façon ordinaire avec l'UBS
avec laquelle elle n'avait jamais eu de contact auparavant. Elle expose que
cette banque n'avait aucune raison de lui faire bénéficier d'un prix de faveur.
Elle se prévaut du fait que l'UBS avait mandaté le groupe GECO SA pour trouver
des acheteurs et que c'est par ce courtier, qui lui avait remis le dossier de
son logement, qu'elle en est ainsi devenu propriétaire. Dans ses observations
complémentaires, elle fait encore valoir ce qui suit :
"Je
tiens à préciser que la PPE de la Chômaz à Gimel est divisée en trois
bâtiments. Mon appartement se trouve dans le bâtiment A. Dans cet immeuble,
seuls trois appartements (y compris le mien), sur six, sont vendus. Les autres
sont toujours propriété de l'UBS et seront probablement mis en vente au départ
des locataires.
S'agissant
de l'un des appartements nouvellement acquis par des particuliers, les combles
ont été aménagées. Ce qui a permis de créer une plus-value et explique pourquoi
les propriétaires n'ont pas réclamé contre l'estimation fiscale qui a été
modifiée suite au transfert.
Concernant
l'autre logement, il semblerait qu'il a été acheté dernièrement par des
personnes étrangères, peut-être pas très au fait de l'impact sur l'estimation
fiscale.
Il
me semble qu'il n'est pas possible de comparer avec les appartements situés
dans les bâtiments B et C, car leur situation et leur aménagement sont
différents. En effet, certains bénéficient de jardins ou balcons, ont un accès
direct au garage et leurs fenêtres donnent sur une pelouse. Alors que le
bâtiment A est placé entre deux immeubles.
D'autre
part, je me permets de souligner que le village de Gimel est à près d'une
demi-heure en voiture de la ville la plus proche, que les transports publics le
desservant ne sont pas très performants, qu'il y a peu d'infrastructure de
loisirs à disposition, que le taux d'impôt est élevé (100) et qu'il est situé à
environ 750 mètres d'altitude
."
6.                     La question à résoudre
ici est celle de l'existence ou non de circonstances qui feraient apparaître le
prix de vente payé comme ne correspondant pas à celui du marché. Dans un arrêt
relativement ancien (EF 1993/035 du 4 octobre 1994), le tribunal a considéré
que la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à
d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur
marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres
indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la
commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à
l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre
le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été
confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 24
et 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la
valeur vénale calculée par la commission (EF 1997/0007 du 14 juillet 1997; EF
1998/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 1998/0009 du 10 août 1998, affaire
dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que
la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans
l'accord du vendeur, partant en l'absence de négociations). La jurisprudence
constante du tribunal considère ainsi que l'acquisition d'un immeuble aux
enchères publiques par le créancier gagiste tombe sous le coup de l'art. 9
REFI. La valeur vénale de l'immeuble doit, dans de telles circonstances, être
fixée en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux
enchères publiques si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire.
Dans une telle hypothèse, l'aliénation a un caractère involontaire et n'est
clairement pas représentative du marché libre (TA, arrêt EF 2002/0003 du 24
septembre 2002 et références citées). Le tribunal a jugé que l'art. 9 REFI
s'appliquait aussi dans l'hypothèse où l'immeuble était ensuite revendu à un
tiers par le créancier-gagiste ensuite des enchères forcées (TA, arrêt EF
1999/0002 du 7 mai 1999).
Les circonstances de
la présente espèce ne diffèrent pas de celles de l'arrêt EF 1999/0002 précité.
En l'occurrence, une différence de 100'000 francs existe entre la valeur vénale
fixée par la commission en 1998 (320'000 francs sur la base d'un prix de 4'000
fr./m2 pour l'appartement) et le prix d'acquisition payé par la recourante
(220'000 francs pour le tout). Il se justifie de s'écarter du prix d'aliénation
de l'immeuble, en application de l'art. 9 REFI.
7.                     La valeur vénale du
bien-fonds de la recourante doit être déterminée selon le prix du marché.
La commission a
répertorié une liste des transactions intervenues entre 2001 et 2003 dans son
district. Il résulte de ce document que les appartements en PPE situés à Apples
se sont vendus dans une fourchette comprise entre 3'536 et 3'901 fr./m2, selon
une moyenne de l'ordre 3'790 fr./m2. Dans la Commune d'Aubonne, les transferts
se sont effectués entre 2706 et 6'285 fr./m2, soit en moyenne à un prix de
l'ordre de 4'300 fr./m2. A Féchy, les prix se sont également situés entre 3'881
et 4'576 fr./m2, soit en moyenne autour de 4'200 fr./m2. A St-Livres, commune
voisine d'Aubonne, la commission fait état d'une mutation intervenue sur la
base d'un prix de 3'985 fr./m2 et à Montherod, à 3'590 fr./m2, ces deux valeurs
englobant le prix du garage. Enfin, à Bière, un appartement en PPE et le garage
se sont vendus en 2002 à 2'935 fr./m2. Quant à l'immeuble de Gimel vendu aux
enchères publiques finalement au prix de 350'000 fr., il apparaît qu'il a été
aliéné à un prix largement supérieur à celui arrêté par l'expert (275'000 fr.),
selon un prix finalement s'élevant à 3'125 fr./m2 (350'000 : 112 m2).
Compte tenu de ce qui
précède, il apparaît qu'un prix de l'ordre de 4'000 fr./m2, voire légèrement
plus, correspond au prix moyen du marché pour Aubonne. Il en est de même pour
la commune voisine de St-Livres ou celle de Féchy, proche du lac. Les prix sont
déjà sensiblement inférieurs à cette valeur moyenne dès que l'on commence à
s'éloigner des bords du Léman, comme le démontre les exemples récents
répertoriés à Montherod, pourtant peu distante d'Aubonne, et à Apples. La
transaction intervenue en 2002 à Bière démontre un prix du marché libre situé
autour de 3'000 fr./m2, comme la vente forcée de l'immeuble de Gimel, situé
dans un contexte géographique assez similaire de celui de Bière.
Tout bien considéré,
il apparaît que la valeur vénale de l'immeuble de la recourante ne peut pas
être arrêtée sur la base d'un prix de 4'000 fr./m2. En effet, une telle valeur
paraît excessive au regard du marché compte tenu du lieu de situation de l'immeuble.
Au vu des deux transactions récentes, le tribunal considère que le prix doit
être arrêté au prix de 3'000 fr./m2, cette valeur correspondant à la fourchette
inférieure des instructions du département des finances en la matière. Le
tribunal parvient ainsi à une valeur vénale de 240'000 pour le lot no 1033.
Quant à la valeur vénale de la place de parc (lot 1058) qui se confond
pratiquement à sa valeur de rendement de 100 fr. mois, elle peut être laissée à
12'000 fr.
Il résulte de ce qui
précède que l'estimation fiscale du lot no 1058 relatif à la place de parc doit
être confirmée à 12'000 fr. En ce qui concerne le lot 1033, le tribunal
parvient sur la base d'une valeur de rendement de 170'000 fr. et d'une valeur vénale
de 240'000 fr. à une estimation fiscale de 205'000 francs. Une différence de
40'000 francs par rapport à celle fixée par la commission, soit de l'ordre de
16 %, dépasse la marge d'appréciation de la commission et doit être corrigée.
La décision attaquée doit être réformée dans ce sens.
8.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission partielle du recours, la recourante ayant
conclu à une estimation fiscale de 195'000 francs. Vu l'issue du pourvoi, un
émolument réduit doit être mis à la charge de la recourante qui succombe (art.
55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur réclamation le 21 février 2003 par la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aubonne
est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle no 1033 de Gimel est ramenée de 245'000 à
205'000 (deux cent cinq mille ) francs.
L'estimation
de la parcelle no 1058 de Gimel, arrêtée par l'autorité intimée, à 12'000 francs
est confirmée.
III.                     Un émolument
judiciaire de 400 francs est mis à la charge de la recourante, cette somme
étant imputée sur son dépôt de garantie, dont le solde, par 500 francs lui sera
restitué.
Lausanne, le 9 septembre 2003
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint