vd_omni · AC.2017.0084 · 2018-02-20 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________, Municipalité de Montreux | Recours de propriétaires d'un lot d'une PPE contre le permis de construire délivré par la municipalité aux propriétaires de l'autre lot, concernant la régularisation de l'aménagement des combles et de la cage d'escalier, ainsi que des travaux supplémentaires visant à rendre habitables les combles. Les questions relatives à la nécessité de la signature de l'ensemble des copropriétaires pour des travaux déjà exécutés et de la détermination des parties communes et exclusives de la PPE peuvent rester indécises (consid. 4). Pas d'effet anticipé positif de la future planification concernant l'IUS, cet élément devant cependant être pris en compte dans l'examen de la proportionnalité de la remise en état (consid. 5). Eclairage et ventilation des combles insuffisants (consid. 6). Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.02.2018 AC.2017.0084

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
20 février 2018
Composition
M. Alex Dépraz, président; MM. Christian-Jacques Golay et Antoine Thélin, assesseurs; M. Maxime Dolivo, greffier.
Recourants
A.________
et B.________,
à ******** représentés par Me Laurent DAMOND, avocat à
Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux,
à
Montreux,
Constructeurs
C.________
et D.________,
à ******** représentés par Me Pierre-Xavier LUCIANI, avocat
à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité de Montreux du 2 février 2017 levant leur opposition et
délivrant le permis de construire approuvant la mise en conformité de
l'aménagement des combles, sur la parcelle n° 3184 de Chailly
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle n° 3184 du registre foncier, sur le territoire de la Commune
de Montreux, a une superficie de 1'089 m
2
et comporte une habitation
d'une surface au sol de 108 m
2
(bâtiment n° ECA 7370). Cette
parcelle se trouve dans le périmètre du plan d'extension partiel (PEP) "A
Chailly" - "Baugy" - "Les Crêtes" - "Beau
Regard", approuvé par le Conseil d'Etat le 27 février 1981. Elle est
colloquée en "zone de villas II" au sens du règlement du PEP.
La parcelle est soumise au régime de la propriété
par étages (PPE ********) et comprend deux lots.
B.
Les époux A.________ et B.________ sont copropriétaires depuis 1994 du
lot 1 des plans, comprenant notamment l'appartement situé au rez-de-chaussée de
la maison. Le lot vaut 50 centièmes de la PPE, selon le tableau de répartition
des centièmes du 8 août 2003.
C.
Pour leur part, les époux C.________ et D.________ ont acquis en 2006,
chacun pour une moitié, le lot 2 des plans, qui comprend notamment
l'appartement à l'étage de la maison, ainsi que l'intégralité des combles.
Au moment de l'achat du lot par les époux C.________
et D.________, les combles étaient aménagés pour l'habitation, bien qu'aucun
permis de construire n'ait été délivré à cet effet.
D.
Le 1
er
octobre 2013, le service de l'urbanisme de la Commune
de Montreux a organisé une séance sur place en raison de l'installation d'une
porte par les époux C.________ et D.________ au niveau du palier de l'étage.
Le 20 décembre 2013, la municipalité de Montreux a
ordonné aux époux A.________ et B.________ et C.________ et D.________ de
déposer une demande de permis de construire en vue de la régularisation de
divers travaux effectués sans permis, dont l'aménagement des combles.
E.
En date du 4 mai 2015, les époux C.________ et D.________ ont déposé une
première demande de permis de construire (n° CAMAC 155304) visant à régulariser
l'aménagement des combles, ainsi que la porte installée au palier de l'étage.
Le permis a été refusé par la municipalité le 29 juillet 2015 en raison de
l'éclairage insuffisant de la surface habitable constituée par les combles au
regard de l'art. 28 du règlement d'application du 19 septembre 1986 de la loi
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC;
RSV 700.11.1).
F.
Une deuxième demande de permis de construire (n° CAMAC 159002) a ensuite
été déposée par les époux C.________ et D.________ le 27 octobre 2015. Les
plans prévoyaient, en plus des aménagements à régulariser, l'ajout dans les
combles d'espaces de rangement clos qui réduisaient la surface dévolue aux deux
chambres existantes, le but étant de respecter les exigences légales quant à
l'éclairage des locaux habitables. Les époux A.________ et B.________ ont fait
opposition lors de la mise à l'enquête publique.
La municipalité a délivré le permis de construire le
28 avril 2016. Suite à un recours des époux C.________ et D.________ à la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre l'une des
conditions du permis, la municipalité a modifié ce permis de construire le 2
février 2017 – ce qui a mis fin à cette procédure judiciaire (cause AC.2016.0176).
A la même date, la municipalité a levé l'opposition des époux A.________ et
B.________, en indiquant que l'éclairage des pièces habitables était à présent
suffisant et que le projet était pour le reste réglementaire.
G.
Interjetant recours le 7 mars 2017, les époux A.________ et B.________
(ci-après: les recourants), par l'intermédiaire de leur avocat, contestent
cette décision auprès de la CDAP. Ils font valoir en substance que, d'une part,
les combles ne seraient pas habitables et, d'autre part, leur aménagement, de
même que l'installation d'une porte palière à l'étage, auraient nécessité leur
accord et leur signature lors de la demande de permis de construire. Faute
d'accord, ils estiment que ces aménagements doivent faire l'objet d'une remise
en état. Ils concluent à ce que le permis de construire soit annulé et à ce
qu'il soit ordonné aux époux C.________ et D.________ (ci-après: les
constructeurs) de démolir les aménagements effectués.
Le 5 avril 2017, les constructeurs, par la plume de
leur conseil, ont déposé des observations quant au recours. Ils contestent la
nécessité de l'accord des recourants, soulignant notamment que les combles font
partie du lot dont ils ont la propriété et avaient déjà été aménagés avant leur
arrivée.
Répondant au recours le 18 avril 2017, la
municipalité expose que, selon elle, les règles du PEP actuel sont violées par
la transformation des combles en locaux habitables, qui entraînerait le
dépassement du coefficient d'utilisation du sol. Elle se prévaut toutefois du
fait que la future réglementation applicable permettra une utilisation du sol
plus importante, et qu'il aurait donc été, en substance, disproportionné de
refuser de délivrer le permis de construire. Au final, l'autorité intimée
conclut au rejet du recours.
Se déterminant le 30 mai 2017, les recourants ont
notamment produit deux avis rédigés les 27 janvier et 21 février 2017 par le
notaire E.________ quant à différents problèmes affectant la PPE ******** sous
l'angle du droit privé, dont la délimitation des parties privées et communes de
celle-ci. Ils ont également requis l'organisation d'une inspection locale.
Les recourants ont encore déposé des observations
spontanées le 21 novembre 2017, à la suite desquelles les constructeurs ont
formulé des observations complémentaires le 27 novembre 2017.
H.
La Cour a statué par voie de circulation
Considérant en droit:
1.
La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36),
est ouverte contre la décision d'une municipalité qui octroie un permis de
construire en rejetant les oppositions. Les recourants, qui sont
copropriétaires d'une part de copropriété par étages, et ont formé opposition
dans le cadre de la procédure de délivrance du permis, ont manifestement
qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD). Pour le reste, le recours a été
déposé dans le délai légal (art. 95 LPA-VD) et respecte les exigences formelles
de l'art. 79 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu
d'entrer en matière sur le fond.
2.
Les recourants ont requis une inspection locale.
a) L'autorité peut mettre un terme à l'instruction
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 136
I 229 consid. 5.3; 131 I 153 consid. 3).
b) Compte tenu des pièces au dossier, notamment des
plans, une inspection locale n'apparaît ni nécessaire ni utile à
l'établissement des faits pertinents pour l'issue du litige. Cette requête doit
dès lors être écartée.
3.
Il convient de préciser l'objet du litige.
Les recourants concluent notamment à ce que le
tribunal ordonne la remise en état des combles et la démolition des
aménagements contestés sous menace des peines prévues par l'art. 292 du Code
pénal suisse du 21 décembre 1937.
Selon l'art. 105 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), la
municipalité est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou
modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux
prescriptions légales et réglementaires. En l'espèce, la décision attaquée se
prononce uniquement sur la conformité des aménagements litigieux aux
prescriptions légales et réglementaires. Dans la mesure où la municipalité a
accordé le permis de construire, elle ne s'est en revanche pas prononcée sur
l'éventualité d'une remise en état. Il en résulte dès lors que la question de
la remise en état éventuelle des aménagements litigieux excède l'objet du
litige et que les conclusions prises en ce sens par les recourants sont
irrecevables.
4.
Les recourants allèguent que la demande de permis de construire aurait
nécessité leur accord, puisqu'ils sont également propriétaires d'une part de
copropriété par étages.
L'art. 108 al. 1 LATC dispose ce qui suit:
"
Art. 108    Forme de la demande de permis
1
La demande de permis est adressée à la
municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il
s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du
fonds. Elle indique les dérogations requises et les dispositions réglementaires
sur lesquelles elles sont fondées."
La question de savoir si, en présence de travaux qui
ont déjà été exécutés, comme c'est le cas en l'espèce, l'exigence de la
signature de l'ensemble des copropriétaires est requise n'a pas été résolue de
manière uniforme par la jurisprudence (cf. AC.2010.0201 du 16 juin 2011 consid.
4a et les références citées).
En l'espèce, la question de savoir si les travaux
litigieux, dans la mesure où ils portent sur la modification de la cage
d'escalier par son cloisonnement et l'ajout d'une porte palière à l'étage,
concernent des parties communes ou des parties exclusives (art. 712b CC) de la
PPE est controversée. Il serait donc nécessaire d'examiner à titre préjudiciel
cette question de droit civil pour déterminer si la signature des recourants
est requise au sens de l'art. 108 LATC.
Au final, cette question peut rester indécise, le
recours devant de toute manière être admis pour un autre motif.
5.
a) La parcelle n° 3184 est actuellement affectée en zone villa II au
sens du PEP "A Chailly" - "Baugy" - "Les Crêtes"
- "Beau Regard" dont le règlement prévoit à son art. 2 que l'indice
d'utilisation du sol (IUS) est de 0.20.
Le Conseil communal de Montreux a adopté un nouveau
plan général d'affectation (PGA) dans ses séances des 2 septembre 2009, 4
septembre 2014 et 12 octobre 2015. Le Département du territoire et de
l'environnement a approuvé préalablement cette planification par des décisions
des 10 juin 2015 et 10 janvier 2017. Ces décisions font actuellement l'objet de
recours pendants devant la CDAP. Selon le nouveau PGA, la parcelle n° 3184
serait affectée dans la zone de coteau B dont l'IUS maximum est de 0.60 selon
l'art. 9.6. du règlement du PGA.
Dans sa réponse du 18 avril 2017 (ch. III.1),
l'autorité intimée relève que l'IUS de 0.20 prévu par l'art. 2 du règlement du
PEP "A Chailly" - "Baugy" - "Les Crêtes" -
"Beau Regard" pour la zone villa II serait dépassé si les combles
devenaient habitables. Elle considère toutefois en substance que, compte tenu
du fait que la prochaine entrée en vigueur du nouveau PGA rendrait
"automatiquement" l'aménagement litigieux conforme à l'utilisation du
sol, il serait disproportionné de refuser un permis de construire et d'exiger
la remise en état des lieux.
b) La surface de la parcelle n° 3184 est de 1'089 m
2
;
en appliquant l'IUS de 0.20 on parvient à une surface habitable maximale de
217.8 m
2
. En se basant sur la surface bâtie de 108 m
2
figurant au registre foncier, on obtient déjà pour le rez-de-chaussée et
l'étage une surface habitable d'environ 216 m
2
. Il en résulte donc
que le projet n'est pas conforme à la réglementation en vigueur. En revanche,
le projet est conforme à la nouvelle affectation prévue par le PGA puisque,
compte tenu d'un IUS de 0.60, la surface habitable maximale serait de 653.4 m
2
.
Toutefois, contrairement à ce que soutient la
municipalité, celle-ci ne saurait faire abstraction de la réglementation en
vigueur, laquelle est en principe seule déterminante pour l'octroi ou non du
permis de construire. En effet, il serait illicite de reconnaître à une
planification un effet anticipé positif, c'est-à-dire en substance d'appliquer
des règles de droit qui ne sont pas encore adoptées, en lieu et place du droit
en vigueur (pour des précisions à ce sujet, cf. AC.2014.0070 du 27 mai 2015
consid. 1c et les références citées).
Certes, ainsi que le relève la municipalité, la
jurisprudence précise qu'il n'est pas possible de faire abstraction de la
planification en cours d'élaboration dans le cadre de l'examen de la
proportionnalité d'un ordre de remise en état (AC.2014.0070 précité consid. 1c;
AC.2010.0111 du 20 février 2012 consid. 2; AC.2010.0003 du 7 juillet 2011).
Cela ne signifie toutefois pas que le permis de
construire doive être délivré pour des motifs de proportionnalité, ainsi que
semble l'affirmer l'autorité intimée. Au contraire, dans un tel cas, le permis
de construire doit être refusé, puis – si une régularisation n'est pas possible
– il convient d'examiner la question de la proportionnalité dans le cadre de la
remise en état. Cet examen de la proportionnalité, incluant par hypothèse la
prochaine entrée en vigueur d'une réglementation plus favorable, conduira soit
à ordonner la remise en état, soit à rendre une décision de tolérance.
En effet, si l'ordre de démolir une construction
édifiée sans permis et pour laquelle une autorisation ne peut être accordée
n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité, la
violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas à elle
seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature et
l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une pesée
des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi (et donc à
la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis) et
l'intérêt privé au maintien de celui-ci. L'autorité renonce à une telle mesure
si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas
de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de
l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou
encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction
comme conforme au droit. Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut
invoquer le principe de proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité
devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de
rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en
découlent pour lui (AC.2017.0092 du 18 décembre 2017 consid. 4a; AC.2015.0208
du 18 mai 2016 consid. 2a et les références citées).
En l'occurrence, en raison des irrégularités
constatées, le permis de construire ne pouvait pas être délivré. La
municipalité devait refuser le permis de construire. Il lui appartient en outre
d'examiner de manière complète, dans le cadre d'une éventuelle remise en état,
la question de la proportionnalité – à tout le moins concernant l'aménagement
des combles, puisque les travaux déjà effectués ne peuvent être actuellement
régularisés. On relèvera en outre que, s'agissant de l'aménagement de la cage
d'escalier et de l'installation d'une porte palière, l'issue d'une éventuelle
procédure civile quant à la délimitation des parties communes et à
l'approbation des travaux par les copropriétaires pourrait par hypothèse rendre
inutile leur remise en état.
6.
Par surabondance de droit, on relèvera que, comme le font valoir les
recourants, les travaux litigieux ne sont pas conformes à l'art. 28 RLATC.
a)
Cette disposition prévoit ce
qui suit:
"
Art. 28     Eclairage et ventilation
1
Tout local susceptible de servir à l'habitation
ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs
baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la
superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum. Cette proportion peut
être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m
2
au
minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état
existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres,
les lucarnes et les tabatières.
2
Les conditions fixées par l'alinéa 1 peuvent
être satisfaites par une véranda ou une serre accolée à l'immeuble."
b) Selon les plans du 8 octobre 2015, chacune des
deux chambres au niveau des combles est éclairée par une fenêtre d'une surface
de 1 m
2
. Les fenêtres sont situées dans les façades pignon de la
maison et ont la forme d'un demi-cercle. Réduites par l'ajout prévu d'espaces
de rangement fermés, les chambres auraient une surface de 13.49 m
2
,
respectivement 13.98 m
2
.
En appliquant la règle de base de l'art. 28 al. 1
RLATC, on constate que la surface vitrée est dans les deux cas inférieure à 1/8
ème
de la surface de la chambre (13.49/8 = 1.69 m
2
; 13.98/8 = 1.75 m
2
),
donc insuffisante. On ne saurait en l'espèce appliquer la réduction au 1/15
ème
de la surface du plancher prévue par la deuxième phrase de l'art. 28 RLATC dès
lors que rien ne permet de qualifier les fenêtres en question de lucarnes ou de
tabatières. En effet, ces derniers types d'ouvertures sont typiquement intégrés
au toit, alors qu'on se trouve ici en présence de fenêtres verticales intégrées
à la façade (cf. pour une définition de la lucarne: Benoît Bovay/Raymond
Didisheim/Denis Sulliger/Thierry Thonney, Droit fédéral et vaudois de la
construction, LAT-OAT-LATC-RLATC annotés, 4
ème
éd., Bâle 2010, p.
621 s.).
Il convient donc de retenir que le projet ne
respecte pas le niveau d'éclairage et de ventilation minimal prévu pour des
locaux destinés à l'habitation, ce qui justifie également l'annulation du
permis de construire.
7.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être partiellement
admis, la décision de la municipalité délivrant le permis de construire étant
annulée. Il appartiendra à la municipalité de se prononcer par une nouvelle
décision sur une éventuelle remise en état des locaux litigieux en application
de l'art. 105 LATC.
Les frais de justice, arrêtés à 2'000 fr. (cf. art.
4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière
administrative [TFJDA; RSV 173.36.5.1]), seront mis à la charge des
constructeurs, qui succombent (art. 49 al. 1 LPA-VD). Les recourants ayant
procédé avec l'assistance d'un avocat, ils ont droit à des dépens, arrêtés à
2'000 fr. (cf. art. 11 TFJDA) et mis à la charge des constructeurs (art. 55
LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision du 2 février 2017 de la municipalité de Montreux est
annulée.
III.
Les frais de justice, arrêtés à 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la
charge de C.________ et D.________, solidairement entre eux.
IV.
C.________ et D.________ sont débiteurs, solidairement entre eux, d'un
montant de 2'000 (deux mille) francs à verser à A.________ et B.________ à
titre de dépens.
Lausanne, le 20 février 2018
Le
président:
Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.