vd_omni · AC.2012.0118 · 2012-11-23 · fr

AUER/Municipalité de Valbroye, McKEEVER | Recours contre l'autorisation de créer quatre appartements dans un bâtiment existant non règlementaire s'agissant de la distance à la limite de la parcelle voisine. Pour les parties de l'immeuble historiquement affectées à l'habitation, correspondant à trois des quatre appartements projetés, il y a lieu de considérer que les transformations prévues n'impliquent pas une aggravation de l'atteinte à la règlementation en vigueur ou des inconvénients qui en résultent pour le voisinage au sens de l'art. 80 al. 2 LATC. En revanche, le quatrième appartement (duplex) projeté occupe des surfaces qui n'ont jamais été affectées à l'habitation ou à une activité professionnelle, se trouve en bonne partie dans les espaces réglementaires qui jouxtent la parcelle du voisin recourant et dispose de vues importantes sur cette dernière. Cela implique dès lors une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur et des inconvénients pour les voisins. S'agissant du duplex, les conditions posées par l'art. 80 al. 2 LATC ne sont donc par remplies. Les moyens soulevés par le recourant qui sont tirés du droit privé, en particulier du Code rural et foncier, sont irrecevables. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.11.2012 AC.2012.0118

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 novembre 2012
Composition
M. François Kart,
président
; Mme Renée-Laure Hitz, assesseur
et M. Raymond Durussel, assesseur; Mme Aurélie
Juillerat Riedi, greffière.
recourant
Charles AUER,
à Granges-près-Marnand, représenté par Me Patrice KELLER, avocat à
Estavayer-le-Lac,
autorité intimée
Municipalité de
Valbroye,
représentée par Me Jean-Claude MATHEY, avocat
à Lausanne,
constructeur
Russel McKEEVER,
à Granges-près-Marnand,
Objet
permis de construire
Recours Charles AUER c/ décision de la
Municipalité de Valbroye du 3 avril 2012 (parcelle n° 114 de Valbroye,
création de 5 appartements dans le bâtiment existant)
Vu les faits suivants
A.
Russel McKeever est propriétaire de la parcelle
n° 114 du cadastre de la Commune de Valbroye, d’une surface de 1’954 m
2
,
sise à la Route des Moulins 13 et 15 à Granges-près-Marnand. Cette parcelle est
colloquée pour partie dans la zone de village A au sens de l’art. 9 du
règlement sur le plan général d’affectation et de la police des constructions
de la Commune de Granges-près-Marnand approuvé par le Conseil d’Etat le 4 avril
1997 (ci-après : RPGA) et pour partie dans la zone de verdure au sens de
l’art. 13 RPGA.
La partie située en zone Village A supporte
le bâtiment n° ECA 71 d’une surface au sol de 428 m
2
et comportant
quatre niveaux (dont un partiellement enterré), deux places de parc non
couvertes ainsi qu’une place jardin. Le bâtiment date de 1885 et servait à
l’origine à l’exploitation d’un moulin, d’une scierie et d’une huilerie. Il se
divise en deux parties distinctes qui n’ont qu’une petite partie de façade en
commun. L’une des parties (ci-après : la partie A) forme un
« L » et est située au sud-est de la parcelle, à proximité du
ruisseau « La Lembaz ». Au nord-est se trouve la seconde partie du
bâtiment (ci-après : la partie B). Cette partie est rectangulaire et sa façade
nord-est est située à une distance de moins d’un mètre (variant entre 0 et 1
mètre selon les endroits) de la limite de la parcelle voisine n°115. Cette
partie du bâtiment comprend un logement sur deux niveaux (rez-de-chaussée
supérieur et inférieur) dans sa partie sud, qui n’est plus occupé depuis le
départ des anciens propriétaires, et un studio au niveau du rez-de-chaussée
supérieur, à l’arrière du bâtiment par rapport à la parcelle voisine n°115. Une
servitude de « vues droites » qui grevait la parcelle n°115 en faveur
de la parcelle en cause depuis 1902 a été radiée en 1992 sur requête des
propriétaires concernés. Le bâtiment sis sur la parcelle n° 114 se trouve en
contrebas par rapport à la maison sise sur la parcelle voisine n°115.
B.
Russel McKeever a mis à l’enquête publique du 16
novembre au 15 décembre 2011 la création de cinq appartements dans le bâtiment
existant, plus précisément un appartement dans la partie A du bâtiment et
quatre appartements et un balcon dans la partie B, ainsi que onze places de
parc.
Les quatre logements prévus dans la
partie B de l’immeuble se répartissent comme suit :
-
un trois pièces situé au sous-sol (ou rez-de-chaussée
inférieur), dans la partie sud du bâtiment, qui occupe une partie de l’immeuble
qui était historiquement habitée ; il comprend deux fenêtres existantes
dans la façade donnant sur la parcelle n°115 ;
-
un trois pièces situé au rez-de-chaussée
supérieur, au dessus du précédent, qui occupe une partie de l’immeuble qui
était historiquement habitée ; il comprend deux fenêtres existantes dans
la façade donnant sur la parcelle voisine  n°115 ;
-
un duplex de deux pièces situé au rez-de-chaussée
inférieur et au rez-de-chaussée supérieur, dans la partie médiane de l’immeuble ;
pour l’essentiel, cette partie du bâtiment était affectée à une huilerie et à
une grange et n’a jamais été utilisée pour l’habitation ; le duplex
comporte deux fenêtres existantes dans la façade donnant sur la parcelle n°115.
Au rez, est prévue la création d’une baie vitrée de 4.10 m sur 2.10 m avec
éléments « claustra » (lamelles de bois orientées) empêchant une vue
directe sur la propriété voisine  n°115;
-
un studio situé au rez-de-chaussée supérieur, du
côté opposé à la parcelle n°115 (côté ouest de l’immeuble), correspondant à une
partie du bâtiment actuellement habitée.
C.               Charles Auer,
propriétaire de la parcelle n° 115, a formulé une opposition le 12 décembre
2011.
D.               Dans sa séance du 2 avril
2012, la Municipalité de Valbroye (ci-après : la municipalité) a décidé de
lever l’opposition de Charles Auer et de délivrer le permis de construire. Cette
décision a été communiquée à l’opposant par lettre-signature du 3 avril 2011,
puis dans une version corrigée le 11 avril 2012.
E.                Par acte du 14 mai 2012,
Charles Auer (ci-après : le recourant) a recouru contre cette décision
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en prenant
les conclusions suivantes :
Principalement
i.)
La décision de la commune de Valbroye du 3 avril
2012 levant l’opposition de Charles Auer et accordant à Russel McKeever un permis
de construire est annulée.
ii.)
Interdiction est faite à Russel McKeever de
créer une nouvelle ouverture dans la façade donnant sur la parcelle de Charles
Auer.
iii.)
Interdiction est faite à Russel McKeever
d’utiliser les ouvertures existantes dans dite façade comme vues sur la
parcelle de Charles Auer.
Subsidiairement
iv.)
La décision de la commune de Valbroye du 3 avril
2012 levant l’opposition de Charles Auer et accordant à Russel McKeever un
permis de construire est annulée.
v.)
La cause est renvoyée à la commune de Valbroye
pour nouvel examen et nouvelle décision, après mise en conformité du projet de
construction par Russel McKeever.
Le tout
vi.)
Sous suite de frais et dépens.
La municipalité a déposé sa réponse
le 29 juin 2012 en concluant à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à
son rejet. Le recourant a déposé des observations complémentaires le 4 juillet
2012. La municipalité en a fait de même le 16 août 2012. Le constructeur s’est
déterminé le 24 août 2012. A cette occasion, il a requis la levée partielle de
l’effet suspensif. Cette requête a été rejetée par décision du juge instructeur
du 2 octobre 2012
Le tribunal a tenu audience le 10
octobre 2012. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le
procès-verbal de l’audience a la teneur suivante :
« Le
constructeur précise que l’immeuble litigieux était à l’origine une scierie et
un moulin. Il explique que la partie de l’immeuble qui est située du côté du
recourant comprend deux appartements existants : l’un se trouvant au rez
supérieur, qui est occupé actuellement par son frère (2,5 pièces), et l’autre
au rez inférieur, qui est désaffecté. Le tribunal et les parties se rendent
dans l’appartement occupé. Il est constaté qu’il ne donne pas du côté du
recourant. Le constructeur explique que l’immeuble date de 1885 et
qu’historiquement un logement sur deux niveaux existait ; lors de l’achat
de ce bien en 2009, le logement s’étendait jusqu’à la façade litigieuse mais
n’était plus habité. A cet égard, le recourant relève que lors de l’achat de sa
maison en 1986, l’appartement du rez inférieur était inhabité et celui du rez
supérieur était occupé par les propriétaires ; il y avait alors juste la
chambre occupée par leur fils qui donnait de son côté, avec la précision qu’à
cette époque un droit de jour était encore inscrit.
Le recourant
confirme que les fenêtres (excepté la baie vitrée prévue) existaient déjà en
1985, de sorte que le droit de jour a été radié malgré leur présence. Pour sa
part, le constructeur explique ne pas avoir pu imaginer au moment de son achat
qu’il allait devoir supprimer les fenêtres existantes.
Les représentants
de la municipalité déclarent ne pas connaître l’historique de l’immeuble.
Le recourant
précise encore qu’il ne s’oppose pas seulement à la nouvelle baie vitrée, mais
également aux autres fenêtres existantes dans la façade en cause. Le
constructeur explique que le projet ne prévoit pas de modifier les dimensions
des fenêtres existantes. »
Après l’audience, le constructeur a
déposé spontanément des déterminations accompagnées de différentes pièces
(notamment une photographie de l’appartement du rez-de-chaussée supérieur et
une copie d’une police d’assurance mentionnant un changement d’affectation d’un
dépôt en chambre et buanderie). Le constructeur a été invité à situer l’endroit
concerné par le changement d’affectation, ce qu’il a fait en produisant des
plans le 25 octobre 2012. Le recourant s’est encore déterminé le 26 octobre
2012.
Considérant en droit
1.
La municipalité soutient que le recours serait
irrecevable au motif que seuls des griefs relevant du droit privé seraient
invoqués.
Contrairement à ce qu’affirme
l’autorité intimée, le recourant invoque également des moyens tirés du non
respect du droit public, notamment une violation de l’art. 80 de la loi du 4
décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et des constructions (LATC ;
RSV 700.11). Au surplus, déposé dans le délai de trente jours fixé par l’art.
95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile et il respecte
les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD. Partant, il est
recevable.
2.
Le recourant relève que le bâtiment existant
n’est pas réglementaire en ce qui concerne la distance à la limite de la
parcelle voisine n° 115 et que la création de nouveaux appartements dans cet
immeuble doit par conséquent respecter les exigences fixées à l’art. 80 al. 2 LATC.
Il soutient que tel n’est pas le cas dès lors que la création de plusieurs
nouveaux logements l’affectera, plus particulièrement en raison du fait que
leurs occupants auront une vue directe sur sa propriété. A cet égard, il fait
valoir que, pour juger si la transformation du bâtiment existant implique un
inconvénient pour lui, la municipalité aurait pu se fonder sur les règles du Code
rural et foncier (CRF ; RSV 211.41) prescrivant les distances à respecter
en cas de vue sur la parcelle voisine.
Pour sa part, la municipalité relève
qu’elle ne s’est pas désintéressée du problème soulevé par le recourant
puisqu’elle a imposé au constructeur la pose sur la fenêtre litigieuse d’éléments
empêchant précisément toute vue droite. Elle souligne que le permis de
construire a été délivré à la condition que ces éléments soient posés, ce qui
empêchera le constructeur d’avoir une vue droite au sens de l’art. 15 CRF.
a) L’art. 9.5 RPGA a la teneur
suivante :
5. Distances aux limites
La distance minimum
entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est fixée à 5.00 mètres.
Cette distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété.
Conformément à l’art. 32 du présent règlement, la Municipalité peut autoriser
des distances inférieures à condition que la distance à la limite de propriété
ne soit pas inférieure à 3.00 m., soit 6.00 m. entre les constructions. Les
dispositions cantonales en matière de prévention des incendies demeurent
réservées.
En l'espèce, la distance entre le
bâtiment en cause et la limite de propriété est comprise entre zéro et un
mètre, de sorte que la distance règlementaire n'est pas respectée.
Vu ce qui précède, on se trouve en
présence d’un bâtiment existant non-conforme aux règles de la zone à bâtir
auquel s’applique l'art. 80 LATC. Cette disposition a la teneur suivante :
1
Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir
entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la
distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites
des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour
autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au
caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver
l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent
pour le voisinage.
3
(…)
En l’occurrence, il n’est pas
contesté que l’on se trouve en présence d’une transformation du bâtiment
litigieux. Il convient par conséquent d’examiner si le projet respecte les
exigences de l’art. 80 al. 2 LATC.
b)
L’art. 80
al. 2 LATC n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le
voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non
réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont
en relation avec l'atteinte à la réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009,
consid. 4 ; CDAP, arrêt AC.2010.0327 du 26 octobre 2011). On précisera que
les inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se
définissent de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 du règlement du
19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) concernant les
dépendances : ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice
excessif (arrêts AC.2010.0327 du 26 octobre 2011, AC.2008.0164 du 29 juin 2009,
AC.2008.0026 du 24 février 2009, AC. 2006.0322 du 9 novembre 2007 et les
références citées).
Pour déterminer si l'on se trouve
en présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, il
convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée (cf. arrêts AC.2011.0138
du 31 octobre 2011, AC.2010.0327 du 26 octobre 2011, AC.2006.0029 du 13 octobre
2006). Selon la jurisprudence, la réglementation sur les distances aux limites
tend principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre
les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a
pour but d'éviter notamment que les habitants de bien-fonds contigus n'aient
l'impression que la construction voisine les écrase (arrêts AC.2010.0327
précité, AC.2008.0206 du 30 décembre 2008, AC.2005.0278 du 31 mai 2006,
AC.2004.0158 du 9 mai 2005, AC.2003.0089 du 9 juin 2004, AC.2003.0118 du 25
février 2004; cf. également Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et
volumétrie des constructions en droit vaudois, Payot Lausanne, p. 87). Elle
vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (arrêt AC.2005.0278
du 31 mai 2006 ; AC.1991.0129 du 4 novembre 1992).
Dans un arrêt du 6 avril 1995
(AC.1994.0170), le Tribunal administratif a précisé que "l'implantation
d'une construction vouée à l'habitation ou une activité professionnelle dans
les espaces où cette faculté est exclue constitue déjà en soi une transgression
importante des intérêts que tendent à protéger les règles relatives aux
distances entre bâtiments et limites de propriété" (consid. 3b/bb). Le
Tribunal administratif a également jugé que le fait de fermer, meubler et
chauffer un simple couvert préexistant impliquait une aggravation de l'atteinte
aux dispositions communales relatives à l'ordre non contigu et aux distances
aux limites (arrêt AC.2000.0056 du 19 décembre 2000). Dans l’arrêt AC.2003.0052
du 11 mai 2006, il a relevé que le fait qu'une construction, initialement
autorisée comme poulailler et écurie, à laquelle ont été ultérieurement - sans
autorisation - adjoints une nouvelle écurie, puis un garage et un pavillon
servant de remise, soit rendu habitable, constituait bien une aggravation de l'atteinte
à la réglementation en vigueur, puisque celle-ci n'autorisait dans les espaces
dits "réglementaires" que les dépendances de peu d'importance,
lesquelles ne peuvent servir ni à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité
professionnelle (v. art. 39 al. 2 RLATC). Dans l’arrêt précité, le Tribunal
administratif a encore précisé que la situation était fondamentalement
différente de celle jugée dans les arrêts AC.2000.0188 du 16 septembre 2004 et
AC.2004.0198 du 13 janvier 2005, où l'on avait affaire à la rénovation et la
transformation de bâtiments anciens affectés de longue date soit à une activité
professionnelle, soit à l'habitation. Il  a également relevé que la création
dans ce bâtiment d'un studio indépendant, habité toute l'année, avec l'utilisation
accrue de la terrasse que cela impliquerait, était également de nature à
aggraver les inconvénients qui résultaient pour les recourants de l'atteinte
actuelle à la réglementation, dont l'un des objectifs est de préserver la
tranquillité et l'intimité des voisins. Dans un autre cas concernant un
bâtiment ne respectant pas les distances réglementaires, il a encore été jugé
que le changement d’affectation de dépendances rurales servant de couvert à
voitures, de locaux de rangement et de salle de jeux pour des enfants en locaux
d'habitation constituait une aggravation sensible pour les voisins dudit
bâtiment. Dans cette affaire, le tribunal a constaté que trois des cinq
chambres de l’appartement de la recourante étaient situées face au bâtiment en
cause et les deux fenêtres de chacune de ces chambres étaient ouvertes sur celui-ci.
De plus, les deux appartements étaient situés au premier étage, de sorte qu’ils
se trouvaient plus ou moins au même niveau. Même si la façade du bâtiment en
cause n'était percée que d'une fenêtre, les habitants de ce logement auraient
une vue directe chez la recourante. Or, leur présence ne pouvait être comparée
à celle d'enfants passant quelques heures par semaine à jouer à cet endroit,
comme c’était le cas auparavant (arrêt AC.2010.0327 du 26 octobre 2011).
c) Dans le cas d’espèce, on
constate que les deux trois pièces prévus du côté sud de la partie B du
bâtiment sis sur la parcelle n° 114  correspondent à une partie de l’immeuble
historiquement affectée à l’habitation. Il en va de même en ce qui concerne le
studio prévu  au rez-de-chaussée supérieur, qui est actuellement habité et ne
donne au surplus pas du côté de la parcelle des recourants. On ne saurait dès
lors considérer que la rénovation de cette partie du bâtiment implique une
aggravation de l’atteinte à la réglementation en vigueur ou des inconvénients
qui en résultent pour le voisinage au sens de l’art. 80 al. 2 LATC, étant
précisé que le projet n’aggrave pas la violation de l’art. 9.5 RPGA relatif à
la distance à la limite puisqu’il s’inscrit dans l’espace du bâtiment tel qu’il
est actuellement implanté au sol (cf. arrêt AC.2010.0230 du 6 juin 2011 consid.
6d et les références).
En revanche, le duplex projeté
occupe des surfaces qui n’ont jamais été affectées à l’habitation ou à des
locaux servant à une activité professionnelle (comme des bureaux par exemple)
et qui se trouvent en bonne partie dans les espaces réglementaires. On va par
conséquent rendre habitables des surfaces non réglementaires, ceci dans la
partie de l’immeuble qui jouxte la parcelle des recourants avec des vues
importantes sur cette parcelle. Ceci implique dès lors une atteinte
supplémentaire à la réglementation en vigueur et à la situation des voisins
(cf. arrêt AC. 2010.0230 du 6 juin 2011).
Vu ce qui précède, c’est à tort que
la municipalité a autorisé la création de l’appartement duplex, ce dernier ne
respectant  pas les conditions de l’art. 80 al. 2 LATC.
3.
Le recourant reproche également à la
municipalité de ne pas avoir examiné la conformité du projet par rapport au CRF.
Il rappelle que, selon l’art. 104 LATC, la municipalité doit s’assurer avant de
délivrer le permis de construire que le projet est conforme aux dispositions
légales et réglementaires. Selon lui, ces dispositions ne se limitent pas à celles
relevant du droit public. Or, le projet en cause ne respecterait ni les art. 14
et 18 CRF selon lesquels un propriétaire ne peut établir de vues droites ou de
fenêtres dans son bâtiment s’il n’y pas trois mètres de distance avec le fonds
voisin si le fonds ne bénéficie pas d’une servitude de vue, ni les art. 13 ss
CRF dès lors qu’il prévoit de créer une nouvelle ouverture conséquente en
façade (baie vitrée de 210 x 410 cm) sans que les distances aux limites ne
soient respectées.
Selon une jurisprudence constante,
les moyens tirés du non respect du droit privé, en particulier du Code rural et
foncier, sont irrecevables dans le cadre du contentieux relatif au permis de
construire et relèvent du juge civil (cf. notamment arrêts AC.2009.0230 du 24
janvier 2011, AC.2007.0244 du 15 janvier 2009, AC.2007.0098 du 20 mai 2008, AC.2003.0072
du 28 novembre 2003, AC.2000.0129 du 29 juillet 2002). Une éventuelle violation
des art. 14 et 18 CRF ou des art. 13 ss CRF échappe dès lors à l'examen de la
cour de céans. On relèvera que, contrairement à ce que soutient le recourant, le
tribunal fédéral n’a pas remis en question cette jurisprudence dans l’ATF 129
III 161, qui traite d’un problème différent (soit les rapports entre le droit
public cantonal et l’art. 684 CC).
4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
permis de construire délivré par la municipalité ne peut pas être maintenu dans
sa totalité. Il convient par conséquent d’admettre le recours et d’annuler la
décision municipale. Le dossier est retourné à la municipalité afin qu’elle
délivre un nouveau permis de construire ne comprenant que les logements pouvant
être autorisés au regard de l’art. 80 LATC. Vu le sort du recours, les frais de
la cause seront mis à la charge du constructeur (cf. RDAF 1994 p. 324). Ce
dernier versera en outre des dépens au recourant, qui a agi par l’intermédiaire
d’un mandataire professionnel.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Valbroye du 3
avril 2012 est annulée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs est mis à la charge de Russel McKeever.
IV.
Russel McKeever versera à Charles Auer une
indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 23 novembre 2012
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.