vd_omni · AC.2012.0158 · 2013-08-29 · fr

BROQUET/Municipalité de Clarmont, ESPACIO CASA SARL | Dispense d'enquête publique pour les modifications subséquentes apportées à un projet de construction. Détermination du cœfficient d'occupation du sol (COS). Le droit cantonal ne précise pas quelles sont les surfaces qui doivent être prises en compte pour déterminer la surface bâtie d'un projet de construction et en particulier dans quelle mesure les éléments extérieurs doivent être ou non comptabilisés. A l'image de la jurisprudence, la réglementation communale prévoit que les balcons ne sont en principe pas pris en compte dans le cadre de la détermination de la surface bâtie. Même en considérant leurs nouvelles dimensions (5,5 x 1,7 m), ceux-ci conservent un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal. Confirmation de la décision querellée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.08.2013 AC.2012.0158

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
29 août
2013
Composition
Mme Mihaela Amoos Piguet,
présidente
;
M. Jacques Haymoz, assesseur
et M. Jean-Daniel Beuchat, assesseur
; M. Félicien Frossard, greffier.
Recourants
1.
Jean-Pierre
BROQUET,
à Clarmont, représenté par Me Alain
THEVENAZ, avocat à Lausanne,
2.
Laure BROQUET,
à Clarmont, représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Clarmont,
représentée par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,
Constructrice
ESPACIO CASA Sàrl,
M. William Bisatti,
à Reverolle,
représentée par Me
Pierre-Xavier LUCIANI, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours Jean-Pierre BROQUET et consort c/
décisions de la Municipalité de Clarmont des 10 janvier 2012 et 7 juin 2012
autorisant l'agrandissement de balcons et la pose de piliers de soutien sur
la parcelle n° 11
Vu les faits suivants
A.
La parcelle no 11 de la Commune de Clarmont a
été promise-vendue en date du 29 décembre 2010 à William Bisatti. D’une
superficie de 1103 m
2
, elle est située en zone du village au sens
des art. 5 à 14 du Règlement communal sur le plan d’extension et la police des
constructions adopté par le Conseil général le 24 avril 1989 et approuvé par le
Conseil d’Etat le 19 juillet 1989 (ci-après: RPE). Une propriété par étage
(ci-après: PPE Clarmont) y a été constituée en date du 19 juillet 2011 en vue de
la construction d’un petit immeuble de sept logements dont l’exécution a été
confiée à William Bisatti en tant qu’administrateur de la PPE, architecte et
associé-gérant de l’entreprise générale Espacio Casa Sàrl.
Jean-Pierre et Laure Broquet sont
quant eux propriétaires des bien-fonds no 12, 14 et 16 du cadastre de la
Commune de Clarmont. Deux de ces parcelles supportent leur habitation, réalisée
en ordre contigu avec le projet litigieux (no 12 et 14), alors que la dernière
(no 16) est actuellement affectée à un jardin agrément. Ils sont également
propriétaires d’un lot (studio) au sein de l’immeuble abritant la PPE Clarmont
dont la construction fait l’objet de la présente procédure.
B.
Au début de l’année 2011, William Bisatti a
approché la Municipalité de Clarmont (ci-après: la municipalité) en vue de lui
présenter un avant-projet de construction sur la parcelle no 11. Après analyse
de la société chargée du service technique communal, Espacio Casa Sàrl, par
l’intermédiaire de William Bisatti, a soumis à l’enquête publique du 11 mai
2011 au 9 juin 2011 un projet de démolition du rural existant et de construction
d’un immeuble de sept logements et de treize places de stationnement. Selon les
plans du 14 mars 2011, les balcons prévus en façade sud-est de l’immeuble
mesuraient chacun 6,78 m par 1,70 m au premier étage et 4,20 m par 1,70 m au
niveau des combles. La demande de permis de construire comportait également une
demande de dérogation relative à l’art. 9 RPE (interruption de l’avant-toit et
percements en toiture supérieurs à 1/3 de la largeur totale) ainsi qu’un dossier
relatif à l’obtention de la certification Minergie.
A l’appui de sa demande, Espacio
Casa Sàrl a également joint une convention datée du 6 avril 2011 passée avec
les époux Broquet portant sur la cession de droits à bâtir de l’ordre de 18 m
2
ainsi que sur l’engagement de ces derniers à ne déposer aucune opposition lors
de la mise à l’enquête du projet devant être réalisé sur la parcelle voisine.
La centrale des autorisations CAMAC
a préavisé favorablement le projet dans sa synthèse no 122871 du 9 juin 2011. Au
terme de l’enquête publique, la municipalité a constaté l’absence de toute
opposition ou observation et a délivré le permis de construire no 2011/02 le 16
juin 2011. La construction proprement dite a quant à elle pu commencer au cours
de l’été 2011.
C.
A une date indéterminée, la société
constructrice a sollicité auprès de la municipalité l’agrandissement des
balcons situés au niveau des combles. Dans un courriel daté du 24 juin 2011, elle
a joint à sa demande un plan de la façade sud-est figurant les modifications
prévues. Les travaux litigieux semblent avoir été réalisés avant que la municipalité
ne donne son accord formel, si bien que dans un courriel daté du 13 décembre
2011, celle-ci s’est étonnée de l’agrandissement des balcons et de la création d’une
coupure de l’avant-toit en contravention avec les plans initialement mis à
l’enquête publique. En préalable à toute régularisation des travaux entrepris, la
municipalité a exigé que la constructrice obtienne l’accord des voisins concernés.
Suite à cet échange, la société constructrice
a fait parvenir à la municipalité de nouveaux plans datés du 13 octobre 2011. Considérant
implicitement que l’intérêt des voisins n’était pas touché par les
modifications prévues, cette dernière a autorisé une augmentation de la largeur
de deux balcons situés au niveau des combles, ceux-ci passant de 4,20 m par
1,70 m à 5,50 m par 1,70 m. Le 10 janvier 2012, la municipalité a notifié à la société
constructrice, à l’exclusion de tout autre tiers, la décision suivante:
“
[…]
Votre demande de
dérogation consiste à élargir les balcons au 2
ème
étage [recte:
combles] et créer une ouverture en bordure de la toiture sur la façade sud-est
du bâtiment, aux abords extérieurs des ouvertures en façade du 2
ème
étage [recte: combles], afin de permettre une meilleure accessibilité sur les
balcons.
Au vu de la
minime importance de cette demande de dérogation et compte tenu du fait que
cette évolution ne nuit pas au bien-être des voisins, la Municipalité, dans sa
séance du 19 décembre 2011, accepte votre demande de dérogation précitée.
Toutefois, nous
tenons à vous faire part de notre mécontentement face à votre manière de
procéder qui place la Municipalité devant un fait accomplis [sic]. Aucune dérogation
ne sera accordée à l’avenir sans demande préalable à la Municipalité en bonne
et due forme.
[…]
”
Les modifications apportées par
rapport au projet initial ont été communiquées par un représentant de la
municipalité lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble tenue
le 1
er
février 2012. Jean-Pierre et Laure Broquet, qui étaient
présents lors de cette séance, ont fait parvenir un courriel à la municipalité le
12 mars 2012 dont le contenu est ici intégralement reproduit:
“
Chers Municipaux,
Nous souhaitons
vous informez [sic] de l’existence d’une convention entre Espacio Casa Sàrl
Mamin Broquet signée le 24 juin 2011.
Cette convention
règle les problèmes de vue entre balcons et s’appuie sur les plans de mise à
l’enquête originaux. Nous avons appris que la dimension des balcons était
modifiée et que des poteaux allaient les soutenir (selon M. Egger Entreprise
VCM, Tél 026/XXXXXXX).
Il serait
souhaitable d’officialiser ces modifications.
Famille Broquet
Copie: Convention
“
Le 4 mai 2012, la municipalité a
organisé une séance en présence des époux Broquet et de la société
constructrice afin d’avoir une vision globale du contexte lié au projet
litigieux. Lors de cette séance, la constructrice a présenté un nouveau plan
daté du 3 mai 2012. Celui-ci figurait notamment les piliers destinés à soutenir
les balcons prévus en façade sud-est de l’immeuble.
Dans un courriel du 7 mai 2012
adressé à la municipalité, les recourants se sont opposés aux modifications prévues
par rapport au projet initial en les termes suivants:
“
Chers Municipaux,
Nous nous
opposons à la mise en place des balcons côté Genève. En effet, ces balcons
posent un problème de droit de vue, aucun droit de vue n’est inscrit au
registre foncier (selon article du code rural et foncier n°14).
De plus, ces
balcons ne correspondent pas à la mise à l’enquête (poteaux de soutien, emprise
au sol dépassée et dimensions augmentées).
Sans compter l’existence
[sic] d’une convention entre Madame Mamin, Monsieur Bisatti et nous-même, qui
n’est plus respectée.
Meilleures
salutations.
Laure et JP
Broquet
“
Par courrier du 10 mai 2012, la
municipalité a formellement accusé réception du plan du 3 mai 2012 et requis de
la société constructrice qu’elle soumette la pose des piliers de soutien prévus
sous les balcons aux voisins de la construction litigieuse reprenant ainsi le
contenu des discussions tenues entre les différentes parties lors de la séance
du 4 mai 2012. Ce faisant, elle a également précisé que:
“
les terrasses ou balcons ne pourront être cloisonnés de sorte à
créer un espace clos (véranda)
“
.
Par décision du 7 juin 2012, la
municipalité a décidé de lever
“
l’opposition
orale
“
formée
par les époux Broquet et d’autoriser la pose des piliers de soutien conformément
au plan daté du 3 mai 2012. S’agissant d’un objet de minime importance, la
municipalité a estimé que cette modification n’avait pas à être mise à
l’enquête publique. Cette décision était assortie d’une charge portant sur la
réalisation d’une paroi verticale opaque du côté mitoyen du balcon situé côté
Bussy-Chardonney, au 2
ème
étage. A nouveau, la municipalité a
précisé que la profondeur des balcons litigieux ne saurait être augmentée et
que les surfaces délimitées par les piliers ne pourront en aucun cas être
fermées à l’avenir.
D.
Par acte du 27 juin 2012, Jean-Pierre et Laure
Broquet ont formé recours devant la Cour de droit administratif et public (CDAP)
en concluant, sous suite de frais et dépens, à l’annulation des décisions du 10
janvier 2012 et du 7 juin 2012. Ils font pour l’essentiel valoir que l’immeuble
litigieux présente un dépassement du coefficient d’occupation du sol (ci-après:
COS) du fait de l’augmentation de la taille des balcons. Ils relèvent également
que plusieurs aggravations à la réglementation communale ont été autorisées
sans mise à l’enquête publique correspondante tout en soulignant que les
piliers installés par la constructrice sont destinés à soutenir des balcons d’une
profondeur de 1,80 m et non de 1,70 m comme initialement autorisé.
Le 11 juillet 2012, Espacio Casa Sàrl
a formulé une requête de levée de l’effet suspensif attaché au recours précité
au motif que celui-ci serait manifestement dénué de chances de succès. La
société a pour l’essentiel contesté que les balcons litigieux doivent être intégrés
dans le calcul de la surface bâtie qu’ils estiment en tous points conforme à la
réglementation communale.
Par décision du 19 juillet 2012, la
juge instructrice a rejeté la requête de la constructrice tendant à la levée de
l’effet suspensif soulignant notamment que la solution juridique au litige ne
s’imposait pas d’elle-même.
Dans sa réponse du 31 août 2012, la
municipalité a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours. Sous
l’angle de la recevabilité, elle fait notamment valoir que les époux Broquet
ont tardé à agir après avoir eu connaissance des modifications apportées au
projet initial dès lors que celles-ci avaient été portées à leur connaissance à
l’occasion de la réunion des copropriétaires de l’immeuble litigieux le 1
er
février 2012 déjà. Sur le fond, elle conteste la possibilité de remettre en
cause le cœfficient d’occupation du sol postérieurement à l’octroi de
l’autorisation de construire ainsi que la prise en compte de la surface des
balcons dans ce calcul. Elle estime que la surface bâtie du projet, moyennant
la prise en compte des droits à bâtir cédés à la constructrice, est parfaitement
réglementaire. Sur le plan formel, la municipalité considère que les modifications
apportées au projet initial pouvaient être valablement dispensées d’enquête publique
dans la mesure où elles n’accentuent en rien son caractère non réglementaire. A
titre de mesures d’instruction, elle a en outre réservé la possibilité de faire
auditionner des témoins.
Dans ses observations du 31 août
2012, Espacio Casa Sàrl conclut également au rejet du recours. Elle conteste
que les recourants puissent se prévaloir d’une violation des règles relatives à
la détermination du cœfficient d’occupation du sol postérieurement à la
délivrance du permis de construire et soutient que le projet développé est
parfaitement réglementaire de ce point de vue. Elle estime ainsi que les
balcons, d’une volumétrie convenable, n’emportent pas d’aggravation par rapport
à la situation existante.
Dans leur mémoire complémentaire du
15 novembre 2012, les recourants considèrent avoir agi avec la célérité requise
une fois les décisions litigieuses connues, affirmant n’avoir été informés de
celles-ci que le 14 juin 2012 par le biais de leur conseil. Sur le fond, ils
font pour l’essentiel valoir une violation des règles du cœfficient
d’occupation du sol suite aux dérogations accordées par la municipalité. Ils
estiment notamment que les éléments autorisés ne tombent pas sous le coup des
règles relatives aux balcons mais à celles relatives aux terrasses et autres
avant-corps. Ils soutiennent également que l’accroissement des décrochements en
toiture aurait dû faire l’objet d’une enquête publique complémentaire dès lors
qu’il entraîne une augmentation de l’atteinte à la réglementation communale en matière
de construction.
E.
La Cour a procédé à une inspection locale en
présence de toutes les parties et de leurs représentants en date du 6 mai 2013.
On extrait du compte-rendu d’audience du 8 mai 2013 ce qui suit:
“
[…]
L’audience est
reprise à 15h15 dans le jardin de la parcelle n°11, face aux balcons litigieux.
[…]. Des trous en façade permettent de situer l’implantation des balcons
litigieux, lesquels ont déjà été livrés mais pas encore posés. Ceux situés au 1
er
étage seront visiblement d’une longueur supérieure à ceux prévus au 2
ème
étage. Avant que la cour ne procède à leur mesure exacte, le représentant de la
société constructrice déclare que les éléments livrés sont d’une profondeur de
1,8 et non de 1,7 mètres. Il s’engage toutefois à ce que les balcons qui seront
finalement montés soient conformes à l’autorisation de construire délivrée par
la municipalité. Endommagés par la pluie du fait de leur stockage au pied de
l’immeuble, il explique que ceux-ci devront de toute manière être renvoyés au
fournisseur.
[…]
La Cour se
déplace ensuite sur le balcon/terrasse des recourants. Ces derniers expliquent
habiter dans l’immeuble situé sur la parcelle n°14 ainsi que dans les combles
de celui-ci situés sur la parcelle n°12. Du fait de la cloison en verre opaque
installée en limite de parcelles, seuls les balcons situés au deuxième étage de
l’immeuble litigieux sont visibles depuis le balcon des recourants. Il est
constaté que celui-ci est d’une largueur de 2,63 mètres. Il a néanmoins été
considéré comme balcon par la municipalité dans le cadre de la détermination du
COS. Me Luciani fait remarquer que si le balcon n’excédait pas la profondeur de
2 mètres admise par le règlement, les recourants ne pourraient pas même
apercevoir les balcons devant être réalisés sur la parcelle voisine.
La Cour se
déplace encore au sommet du bâtiment communal depuis lequel on peut observer
deux dérogations accordées par la municipalité en matière de décrochement. Sur
le chemin, un bref arrêt est effectué pour observer les trois décrochements en toiture
sur l’immeuble des recourants du côté de la route.
[…]
De retour à la
salle communale, l’audience est reprise à 15h50. Il est procédé à l’audition
des témoins amenés par la municipalité.
Se présente tout
d’abord M. Patrick Flon, né le 15.08.1979, ingénieur en informatique. Ce
dernier indique pour l’essentiel être à l’origine de la séance extraordinaire
du 1
er
février 2012 regroupant les propriétaires de lots. La
convocation à cette séance a été envoyée par un courriel dont copie est
produite au dossier. Il indique que la réunion portait essentiellement sur les
diverses avaries constatées lors de la livraison de l’immeuble, notamment en ce
qui concerne l’évacuation des eaux. Jean-Pierre Broquet, en tant que
propriétaire de lots, et Luc Maurer, en tant que municipal en charge des
constructions, étaient tous deux présents lors de cette assemblée. Ce dernier a
notamment expliqué que la municipalité avait avalisé une modification du projet
relative aux balcons litigieux. Aucun procès-verbal ou compte-rendu de cette
séance informelle n’a toutefois été rédigé. Luc Maurer a remis à cette occasion
une copie des plans de mise à l’enquête que Patrick Flon a ensuite transféré
par courriel aux autres participants. Ce dernier a également interpellé les
recourants suite au dépôt de leur action en justice. Les époux Broquet lui
auraient alors indiqué que leur recours constituait un moyen de pression dans
le cadre d’un litige de droit privé relatif aux défauts de l’ouvrage. Le sort
des balcons leur aurait ainsi été indifférent.
Se présente
ensuite M. Alexandre Sotiriou, né le 01.02.1979, coordinateur emploi pour le
compte de l’assurance-invalidité. En substance, celui-ci affirme également
avoir assisté à la séance extraordinaire des copropriétaires organisée par
Patrick Flon. Il indique que Luc Maurer a, ce soir-là, informé les participants
de ce que la municipalité avait autorisé l’élargissement des balcons litigieux.
A son souvenir, Jean-Pierre Broquet n’a pas manifesté verbalement son
opposition lors de cette annonce. Ce dernier lui aurait néanmoins exposé
ultérieurement vouloir régler ses comptes avec M. Bisatti en s’opposant à cet
agrandissement sur le conseil de son avocat
“
.
Dans ses observations du 27 mai
2013, la société constructrice a confirmé l’essentiel de son argumentation.
S’agissant des mesures d’instructions complémentaires, elle a toutefois requis
que soient versés au dossier les documents relatifs à la réalisation de la
terrasse des recourants. Elle estime en effet que si les prénommés s’étaient
contentés d’une installation réglementaire, ils ne pourraient pas voir l’objet
du litige depuis leur lieu de vie.
Dans ses observations du 30 mai
2013, la municipalité a elle aussi confirmé ses précédentes écritures. Elle a par
ailleurs confirmé le caractère réglementaire de la terrasse des recourants.
Dans leurs observations finales du
31 mai 2013, les recourants reprennent pour l’essentiel les griefs développés
dans leurs précédentes écritures en ce qui a trait à l’observation des règles
relatives au cœfficient d’occupation du sol. A ce titre, ils soulignent que le
permis de construire initial n’a pas été respecté s’agissant de l’implantation
du bâtiment litigieux après construction.
F.
La cour a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties sont
repris ci-après, dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Il convient en premier lieu de définir si les
recourants, voisins de la parcelle où est développé le projet litigieux, ont
bel et bien qualité pour recourir contre les modifications approuvées par la municipalité
dans le cadre des décisions rendues les 10 janvier 2012 et 7 juin 2012.
a) A
qualité pour recourir toute personne physique ou morale ayant pris part à la
procédure devant l’autorité précédente, ou ayant été privée de la possibilité
de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et dispose d’un intérêt
digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD, RSV 173.36,
applicable à la procédure de recours devant le Tribunal cantonal, par renvoi de
l’art. 99 de la même loi). L’art. 75 let. a LPA-VD s’interprète à la lumière de
la disposition équivalente de l’art. 89 al. 1 let. a de la loi fédérale du 17
juin 2005 sur le Tribunal fédéral – LTF; RS 173.110 (arrêts AC.2010.0264 du 14
février 2011 consid. 1a; AC.2010.0324 du 22 octobre 2010 consid. 2 et les réf.
cit.). L’
intérêt en question peut être juridique ou de
fait; il ne doit pas nécessairement correspondre à celui protégé par la norme
invoquée. Il faut toutefois que le recourant soit touché plus que quiconque ou
la généralité des administrés dans un intérêt important, résultant de sa
situation par rapport à l'objet litigieux. L'admission du recours doit lui
procurer un avantage de nature économique, matérielle ou autre (ATF
137 II 40 consid. 2.3 p. 43; 135 II 145 consid. 6.1
et les arrêts cités). L'intérêt doit être direct et concret; en
particulier, la personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit
avec la décision; tel n'est pas le cas de celui qui n'est atteint que de
manière indirecte et médiate (ATF
135 II 145 consid. 6.1;
130 V 196 consid. 3 et. 3.1 et les réf. cit.). Le recours formé dans
le seul intérêt de la loi ou d'un tiers est irrecevable (ATF
137 II 40 consid. 2.3; 135 II 145 consid. 6.1; 133 II 249 consid.
1.3.2.
et les réf. cit.
).
Il y a lieu de prêter une attention particulière à ces exigences
tendant à exclure l'action populaire lorsque, comme en l'espèce, ce n'est pas
le destinataire de la décision qui recourt, mais un tiers (ATF 135 II 145
consid. 6.1; 133 V 239 c
onsid. 6.3
et les
réf. cit.
).
Pour que le voisin puisse se voir
reconnaître la qualité pour agir est notamment déterminante la proximité de
l’objet du litige. A été admise la qualité pour agir dans le cas où les
parcelles litigieuses étaient distantes de 25 m (ATF 137 II 30), de 45 m (
arrêt du Tribunal fédéral
1P.643/1989 du 4 octobre
1990), de 70 m (
arrêt du Tribunal fédéral
1P.410/1988 du 12 juillet 1989), de 120 m (ATF 116 Ib 323 consid. 2)
ou de 150m (ATF 121 II 171 consid. 2c/bb). La qualité pour agir a été déniée
dans des cas où cette distance était de 800 m (ATF 111 Ib 160 consid. 1b), 600
m (
arrêt du Tribunal fédéral
1A.179/1996 du 8 avril 1997, consid. 3a, reproduit in: RDAF 1997 I 242), 220 m
(
arrêt du Tribunal fédéral
1A.46/1998
du 9 novembre 1998, consid. 3c), 200 m (
arrêt du Tribunal
fédéral
A.122/1983 du 2 novembre 1983, reproduit in: ZBl
85/1984 p. 378),  150 m (ATF 112 Ia 119 consid. 4b) et de 100 m (
arrêt du Tribunal fédéral
1C_342/2008 du 27 octobre
2008
consid. 2). La distance par rapport à l’objet du
litige ne constitue toutefois pa
s
l’unique critère pour déterminer la qualité pour agir du voisin. S’il est
certain ou très vraisemblable que l’installation litigieuse sera à l’origine
d’immissions – bruit, vibrations, lumière, poussières ou autres – touchant
spécialement les voisins, même situés à quelque distance, la qualité pour agir
leur sera reconnue (ATF 125 II 10 consid. 3a;
arrêts du
Tribunal fédéral
1A.179/1996, précité; 1C_63/2010 du 14
septembre 2010, consid. 4.1).
b) En l’occurrence, les recourants
sont propriétaires des parcelles n°12, 14 et 16 du cadastre de la Commune de
Clarmont. Depuis la terrasse de leur domicile situé dans un immeuble contigu à
l’objet du litige (n°14), ils peuvent apercevoir une partie des balcons dont
ils contestent la largeur; étant précisé que cette vue n’est plus que partielle
suite à l’installation d’une cloison séparative opaque entre les deux bâtiments.
Les recourants sont également propriétaires d’une surface située en zone
constructible face à l’immeuble où doivent prendre place les balcons litigieux,
laquelle est actuellement affectée à un jardin d’agrément (n°16). Ils possèdent
en outre un studio au sein même de la construction dont ils dénoncent le caractère
non réglementaire (n°12). Leur qualité pour agir en tant que voisins ne fait donc
aucun doute dans la mesure où les balcons et les ouvertures en toiture litigieuses
sont bel et bien visibles depuis tout ou partie des parcelles dont ils sont propriétaires.
Il importe peu à ce titre que l’objet du litige ne soit visible que depuis la
terrasse de leur habitation du fait de la contiguïté des bâtiments dans ce
secteur (n°12 et 14). Nul n’est ainsi besoin d’examiner plus avant la
réglementarité de cette dernière ou la qualité des recourants pour agir en tant
que copropriétaires de la parcelle où les installations litigieuses doivent
prendre place (n°11). Au vu de la configuration des parcelles qui leur
appartiennent, ils
disposent en effet d’un intérêt digne
de protection à ce que les décisions des 10 janvier et du 7 juin 2012 soient
annulées ou modifiées.
2.
Reste encore à examiner si c’est à bon droit que
les différentes modifications apportées au projet initial ont fait l’objet de
dispense d’enquête publique de la part de la municipalité et si les recourants
ont contesté les décisions litigieuses avec la célérité requise.
a) En règle générale, la demande de
permis de construire un ouvrage, soumis à une autorisation selon l'art. 103 de
la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions
(LATC; RSV 700.11), doit être mise à l'enquête publique par la municipalité
pendant trente jours; on ne peut y renoncer qu’exceptionnellement (cf. art. 109
LATC; arrêts AC. 2007.0206 du 14 janvier 2009; AC.2007.0180 du 25 août 2008).
La municipalité peut toutefois dispenser de l’enquête publique les travaux de
minime importance, notamment ceux mentionnés dans le règlement cantonal (art.
111 LATC). Dans ce cadre, l'art. 72d al. 1 du règlement du 19 septembre 1986
d’application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) donne une liste (exemplative)
des "objets pouvant être dispensés d'enquête publique"; tels que la
création d'un avant-toit, d'un balcon, d'une saillie pour autant qu’aucun
intérêt public prépondérant ne soit touché et qu’ils ne soient pas susceptibles
de porter atteinte à des intérêts dignes de protection, en particulier à ceux
des voisins. La dispense d’enquête publique constitue une décision, qui est
attaquable au travers du permis de construire octroyé sur cette base (cf.
notamment arrêt AC.2007.0258 du 27 novembre 2008 consid. 2).
De jurisprudence constante (arrêts
AC.2011.0198 du 16 mai 2012; AC.2012.0021 du 30 janvier 2012
consid. 2;
AC.2010.0238 du 22 juillet 2011
consid. 1b; AC.2010.0022 du 15 avril 2011 consid. 3b;
AC.2009.0255 du 29 mars 2011 consid. 1b
),
une mise à l'enquête publique ne s'impose pas nécessairement après coup pour
juger si des travaux réalisés sans enquête sont ou non conformes aux
dispositions légales et réglementaires, lorsque cette mesure paraît d'emblée
inutile à la sauvegarde des intérêts de tiers et n'est pas susceptible
d'apporter au débat des éléments nouveaux, ce qui est en particulier le cas
lorsque les travaux sont achevés depuis longtemps et sont visibles pour les
tiers (arrêts AC.2003.0159 du 13 novembre 2003; RDAF 1992 p. 488 ss, et les réf.
cit.). L'enquête publique n'est pas une fin en soi, l'essentiel étant de savoir
si son absence gêne les intéressés dans l'exercice de leurs droits (voir par
exemple AC.1999.0064 du 27 mars 2000).
Le tiers qui aurait pu participer à
l'enquête publique ne peut requérir la municipalité de révoquer l'autorisation
de construire d'un ouvrage qui en a été dispensé à tort qu'à la condition qu'il
intervienne dès la réalisation des travaux
dont il
conteste la conformité à la loi et aux règlements;
s’il
ne se manifeste qu’après quelques semaines, voire quelques mois, il est forclos
(arrêts AC.2010.080 du 13 avril 2011; AC.2008.0313 du 12 février 2009;
AC.2003.0214 du 16 août 2008
; AC.1999.0057
du
12 novembre 2004
consid. 1c;
AC.1999.0087 du 11 janvier 2000
consid. 2a; AC.1998.0107 du 31 août 1999; pour un cas où le tiers était
intervenu immédiatement, mais la municipalité avait atermoyé à lui répondre,
cf. arrêt AC.2005.0223 du 26 juin 2006). Le postulat de la sécurité du droit
implique en effet qu'il agisse avec diligence et invite dès que possible la
municipalité à se prononcer ou qu'à ce défaut il saisisse l'autorité de
recours. L'intéressé doit agir dès le moment où il a connu l'autorisation
municipale ou aurait pu la connaître s'il avait été diligent (arrêt AC.2010.007
consid. 2a et les réf. cit.).
b) En l’occurrence, par décisions
du 10 janvier et du 7 juin 2012, la municipalité a autorisé l’agrandissement
des balcons situés au niveau des combles de l’immeuble, la création d’une
ouverture en bordure de la toiture et la pose de piliers afin de soutenir
lesdits balcons. Elle a renoncé à soumettre ces différents objets à l’enquête
publique, considérant que ceux-ci n’affectaient aucun intérêt public
prépondérant et qu’ils n’étaient pas susceptibles de porter atteinte à des
intérêts dignes de protection, en particulier à ceux des voisins. Cette
approche paraît conforme au droit et à la jurisprudence précitée en ce qui
concerne la pose des piliers de soutien ainsi que l’agrandissement des balcons dès
lors que leur extension de 4,20 m à 5,50 m de largueur peut apparaître comme
mineure par rapport à la taille des éléments situés au premier étage, lesquels
mesurent pas moins de 6,78 m (cf. art. 72d al. 1 RLATC). Les modifications apportées
au projet initial concernant l’agrandissement des décrochements en toiture
emportent par contre un renforcement des dérogations à la réglementation
actuellement en vigueur au lieu de situation de l’immeuble si bien qu’on peut
légitimement s’interroger sur l’opportunité de ce choix (cf. art. 72d al. 2
RLATC). Vraisemblablement dictée par un souci d’économie de procédure, l’absence
d’enquête publique n’emporte toutefois aucune conséquence négative pour les
recourants sur le plan procédural (cf. à ce propos: arrêts AC.2010.0067 du 13
janvier 2011 et les réf. cit.; AC.2005.0233 du 31 mars 2006; AC.2004.0253 du 2
mai 2005; AC.2001.0224 du 6 août 2003 et AC.1999.0064 du 17 mars 2000). Ces
derniers ont en effet eu tout loisir de contester les modifications litigieuses
dans le cadre de la présente procédure. Dans leurs différentes écritures, les
recourants n’appellent d’ailleurs pas expressément de leur voeux la mise en
œuvre d’une enquête publique complémentaire. Il est en revanche plus délicat de
déterminer si ceux-ci ont agit en l’espèce avec la célérité nécessaire pour
faire valoir leurs droits.
Les recourants soutiennent qu’ils
ont été informés de la décision du 10 janvier 2012 par l’intermédiaire de leur
conseil en date du 14 juin 2012. La municipalité affirme quant à elle avoir communiqué
sur les différentes modifications du projet (modification des balcons et
décrochements en toiture) lors de l’assemblée extraordinaire des copropriétaires
de tenue 1
er
février 2012. Plusieurs témoins entendus à l’occasion
de l’inspection locale ont confirmé la teneur des propos tenus par la
municipalité ainsi que de la présence des recourants à cette séance. On ignore
toutefois dans quelle mesure ces derniers ont véritablement pris conscience,
dans le cadre de leurs différents échanges écrits et verbaux, de l’existence
d’une décision municipale autorisant les modifications qu’ils entendent ici
contester. L’évolution du chantier ne permet pas davantage de tirer de
conclusions définitives à ce propos dans la mesure où le projet original
prévoyait déjà la pose de balcons ainsi que des décrochements en toiture, quoi
que de moindre ampleur que les modifications querellées. Dans ces
circonstances, il semble difficile d’établir si ceux-ci ont agi avec une célérité
suffisante une fois la décision litigieuse connue. Cette question peut
néanmoins souffrir de demeurer indécise en l’espèce dès lors que ni la
constructrice, ni la municipalité, ne contestent la recevabilité du recours
contre la décision du 7 juin 2012 et que celui-ci doit de toute manière être
rejeté pour d’autres motifs que ceux liés à sa recevabilité.
3.
Les recourants font valoir une violation des règles
relatives au coefficient d’occupation du sol dès lors qu’il convient selon eux
de prendre également en compte la surface bâtie que représentent les balcons
litigieux du fait de leurs nouvelles dimensions, ainsi que celles des
différents couverts réalisés sur la parcelle.
a) La LATC ne définit pas la notion
de cœfficient d’occupation du sol, simplement mentionnée à l'art. 48 al. 3
LATC. Le droit cantonal ne précise pas quelles sont les surfaces qui doivent
être prises en compte pour déterminer la surface bâtie d'un projet de
construction et en particulier dans quelle mesure les éléments extérieurs, tels
que les balcons, doivent ou non être comptés dans ce calcul. Il ressort de
l'art. 47 al. 1 LATC que le législateur cantonal a délégué aux communes la
compétence de fixer de manière précise dans leurs plans et règlements
d'affectation les prescriptions relatives à la mesure de l'occupation du sol,
par quoi il faut entendre également la définition du COS (arrêts AC.2011.0159,
précité, consid. 3d; AC.1999.0213 du 27 avril 2001). Celui-ci a pour fonction
d'assurer une limitation de l'emprise des constructions sur une parcelle en
maintenant des espaces de verdure autour de chaque construction; il permet
d'assurer à la fois des conditions d'aération et d'ensoleillement du bâtiment
en limitant la densité de la surface construite au sol dans un quartier donné
et de maintenir une proportion de surface verte. Le COS assure une fonction
importante d'aménagement du territoire en influençant sur la structure et la
trame urbanistique et architecturale d'un quartier et en permettant de
préserver les caractéristiques d'un tissu bâti (cf. arrêt AC.2011.0159,
précité, consid. 3d).
b) A défaut de dispositions
réglementaires communales contraires, un élément de construction d'un bâtiment
n'entre pas dans le calcul du coefficient d'occupation du sol ou dans le calcul
de la longueur du bâtiment s'il est de dimensions réduites, conserve un
caractère accessoire dans ses fonctions par rapport au bâtiment principal et
dans ses effets sur son aspect ou son apparence extérieure. L'ancienne
Commission cantonale de recours en matière de construction a ainsi jugé que les
balcons dont la profondeur n'excède pas 1,5 m ne devaient pas être pris en
compte dans le calcul du COS, pour autant qu'ils ne soient pas fermés
latéralement, que leur fonction ne soit pas destinée au séjour et qu'elle reste
limitée à l'usage d'une seule pièce (RDAF 1977 p. 188, 1975 p. 262 et 208, 1974
p. 222 et 229, 1973 p. 360, 1972 p. 414 et 1957 p. 152). Les balcons ne doivent
en outre pas être reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant
sur toute la hauteur des niveaux habitables (arrêts AC 2001.0226 du 28 mai 2002
et AC 2000.0135 du 3 mai 2001). La Commission cantonale de recours a en outre
considéré que des éléments de construction se recouvrant les uns les autres sur
une profondeur de 2,3 m et se retournant sur les façades latérales et
recouverts par un avant-toit ne pouvaient être assimilés à des éléments
secondaires tels que des balcons, mais constituaient des terrasses couvertes
destinées au séjour, prolongeant l'espace vital de la pièce d'habitation
pendant la belle saison; de telles terrasses devaient ainsi compter dans le
calcul de la longueur du bâtiment ainsi que du COS à défaut de disposition
communale contraire (RDAF 1978 p. 421 et la jurisprudence citée; cf. arrêt AC.2011.0159
du 19 décembre 2011, consid. 3c).
c) La réglementation communale, à
l’art. 36 RPE, circonscrit de la manière suivante les éléments devant être pris
en compte dans le cadre du calcul du cœfficient d’occupation du sol au lieu de
situation de l’immeuble litigieux:
“
La surface bâtie est mesurée sur le plan du niveau de la plus
grande surface, compte non tenu des terrasses, seuils, perrons, balcons,
piscines et garages souterrains comprenant : 3 faces enterrées,
recouvertes de 50 cm de terre végétale et autres éléments semblables. Dans le
calcul des rapports entre la surface bâtie et la surface de la parcelle, il est
tenu compte des dépendances et des terrasses couvertes fermées sur 3 côtés.
“
Entre autres éléments
complémentaires, la réglementation communale autorise, à l’art. 9 RPE,
l’aménagement de balcons baignoires d’une largeur maximale de 2 mètres.
d) En l’occurrence, la parcelle sur
laquelle se trouve la construction litigieuse mesure 1’103 m
2
. La
surface bâtie ne pouvant dépasser un sixième de la surface totale de la
parcelle selon le règlement communal (art. 10 al. 2 RPE), la surface constructible
est en l’espèce limitée à 183.83 m
2
auxquels il faut ajouter les 18.00
m
2
de droit à bâtir concédés par les recourants dans le cadre de la
convention du 6 avril 2011 ainsi qu’un bonus de 5% résultant de l’application
des standards Minergie (art. 97 al. 4 LATC et 40d al. 2 RLATC). Il importe peu à
ce titre que la certification correspondante n’ait pas encore été délivrée dans
la mesure où il est
admis que le service spécialisé
puisse procéder aux vérifications nécessaires à la fin des travaux (cf.
notamment arrêt AC.2009.0059 du 14 juillet 2009).
Compte tenu de l’ensemble des caractéristiques de l’immeuble, la surface
constructible maximale s’élève donc à quelques 211.92 m
2
(183.83+18.00+10.09
= 211.92 m
2
).
La
surface de la construction litigieuse mesure quant à elle 211.28 m
2
(17.68
x 11.95 = 211.28 m
2
). Celle-ci ne s’inscrivant pas dans un rectangle
parfait, il convient en effet de retenir la moyenne arithmétique des façades
nord-ouest (17,94 m) et sud-est (17,42 m) afin de déterminer son emprise au sol
exacte (cf. plans de mise à l’enquête du 28 mars 2011). Comme le souligne à
juste titre l’autorité intimée, la surface des couverts à voitures n’a pas à être
prise en compte dès lors que ceux-ci ne sont constitués que de quatre poteaux
soutenant un toit. Force est ainsi de constater que la surface bâtie de
l’immeuble telle qu’autorisée dans le cadre du permis de construire délivré le
16 juin 2011 était bel et bien réglementaire. En revanche, il n’appartient pas
au tribunal de connaître d’éventuelles divergences entre les dimensions du
bâtiment telles que prévues dans l’autorisation de construire du 16 juin 2011 et
la superficie effective de celui-ci (cf. plans d’exécution du 27 octobre 2011);
cette question excède en effet la portée des décisions ici querellées.
Seul est déterminant pour l’issue
du litige l’impact des balcons dans leurs dimensions nouvellement autorisées
sur le coefficient d’occupation du sol. A l’image de la jurisprudence, la
réglementation communale prévoit que les balcons ne sont en principe pas pris
en compte dans le cadre de la détermination de la surface bâtie (art. 36 RPE). Il
convient néanmoins d’évaluer, si, au vu de leur dimensions actuelles (5,50 m x 1,70
m), ceux-ci conservent un caractère accessoire par rapport au bâtiment
principal ou s’ils s’apparentent plutôt à des avant-corps ou à des terrasses prolongeant
l’espace de vie de la pièce attenante à la belle saison. Comme le confirme la jurisprudence
précitée, il existe à ce propos une marge d’appréciation importante des
autorités communales qu’il convient en l’espèce de préserver. La notion d’accessoriété
doit ainsi être interprétée à la lumière du règlement local en matière de construction,
lequel ne prévoit pas de limite dans la zone du village en ce qui concerne la largeur
des balcons mais qui limite leur profondeur à deux mètres au maximum (art. 9
RPE). Les éléments litigieux étant en l’occurrence de taille notablement
inférieure à cette dernière, l’appréciation de l’autorité intimée visant à les exclure
de la détermination de la surface bâtie ne prête pas le flanc à la critique. Contrairement
à ce que semble soutenir les recourants, la limite de profondeur de 1,5 m n’est
en effet pas de nature absolue et ne vaut qu’en l’absence de réglementation
communale contraire. On peine ainsi à saisir en quoi la décision de la municipalité
se serait arbitrairement écartée de règles jurisprudentielles bien établies, ce
d’autant plus que ces balcons, bien que dorénavant soutenus par des piliers, ne
pourront être fermés latéralement et servir de pièce à vivre aux occupants de
l’immeuble. L’autorité l’a d’ailleurs formellement rappelé sous forme de charge
émise dans le cadre de l’autorisation de construire du 16 juin 2011. La pose de
piliers de soutien ne modifie ainsi ni la nature ni l’affectation des balcons
prévus lors de la mise à l’enquête initiale.
Les balcons n’entrant nullement en
considération dans le cadre du calcul du cœfficient d’occupation du sol, la
modification de leurs dimensions et la pose de piliers de soutien conformément
aux deux décisions querellées n’aggrave en rien la prétendue atteinte à la
réglementation communale que les recourants tentent d’établir en l’espèce. Partant,
leur grief doit être rejeté.
4.
Les recourants font encore valoir que la
modification du projet relative aux décrochements en toiture n’aurait pas dû
être autorisée dès lors qu’elle emporte une augmentation de l’atteinte à la
réglementation communale qui les interdit formellement.
a)
D
ans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations
aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la
municipalité pour autant que des motifs d’intérêt public ou des circonstances
objectives le justifient; l’octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à
un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers (art. 85 al. 1
LATC). L’octroi d’une dérogation suppose une situation exceptionnelle et ne
saurait devenir la règle; à défaut, l’autorité compétente pour délivrer des
permis de construire se substituerait au législateur par le truchement de sa
pratique dérogatoire. Cela étant, les dispositions exceptionnelles ne doivent
pas être nécessairement interprétées de manière restrictive, mais selon les
méthodes ordinaires. Il se pourrait en effet qu’une dérogation importante se
révèle indispensable pour atténuer ou même éviter les rigueurs qu’entraînerait
l’application de la réglementation ordinaire. Mais, dans tous les cas, une
dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par
celle-ci. Elle implique une pesée entre les intérêts publics et privés au
respect des dispositions dont il s’agirait de s’écarter et les intérêts du
propriétaire privé requérant l’octroi d’une dérogation, étant précisé que des
raisons purement économiques ou l’intention d’atteindre la meilleure solution
architecturale ou encore une utilisation optimale du terrain ne suffisent pas à
elles seules à conduire à l’octroi d’une dérogation (cf. notamment arrêts
AC.2011.0241 du 5 octobre 2012 consid. 5a; AC.2011.0291 du 27 juin 2012 consid.
4a et les arrêts cités).
b) En l’occurrence, la municipalité
peut autoriser des dérogations de minime importance au RPE lorsque la
topographie, la forme de la parcelle, les accès, l’intégration au site ou la
conception de la construction imposent une solution particulière, s’il n’en
résulte pas d’inconvénients majeurs pour autrui (art. 45ter RPE). Tel qu’il est
libellé, l’art. 45ter RPE est plus restrictif que l’art. 85 al. 1 LATC, dans la
mesure où il liste les circonstances permettant une dérogation, alors que
l’art. 85 al. 1 LATC ne contient pas de restrictions à proprement parler, se
contentant d’imposer de manière générale que les dérogations soient justifiées
par des motifs d’intérêt public ou des circonstances objectives. L’art. 85 al.
1 LATC va plus loin que l’art. 45ter RPE, en tant qu’il réserve l’atteinte à
d’éventuels autres intérêts publics en plus de ceux, prépondérants des tiers.
Au regard du principe de la suprématie de la loi, comme élément du principe de
la légalité, qui implique que les normes inférieures soient conformes à celles
supérieures (ATF 131 II 562 consid. 3.1 et les réf. cit.), il convient
d’interpréter l’art. 45ter RPE conformément à l’art. 85 al. 1 LATC (à ce propos
notamment: AC.2012.0163, AC.2012.0168 du 17 avril 2013 et les réf. citées).
c) En l’occurrence, la municipalité
a exposé à plusieurs reprises observer une pratique dérogatoire en ce qui a
trait à la réalisation de décrochements en toiture. Bien que formellement
proscrits par la réglementation communale (art. 9 RPE), elle a en effet
consenti à la réalisation de tels aménagements à plusieurs reprises au cours
des quinze dernières années, y compris en ce qui concerne l’immeuble des
recourants (cf. compte-rendu d’audience, p. 2). Elle a également fait part de
sa volonté de procéder à une modification de la réglementation communale sur ce
point à l’occasion de sa prochaine révision, celle-ci devant en principe être soumise
au Conseil général durant le deuxième semestre 2013. Les recourants soutiennent
quant à eux que l’augmentation des décrochements en toiture constitue une
aggravation de l’atteinte à leurs droits par rapport à la dérogation consentie
lors de la délivrance du permis de construire initial. Comme le tribunal a pu
s’en convaincre sur place, la modification approuvée par la municipalité repose
sur une pratique constante et demeure dans des proportions tout à fait
acceptables par rapport au premier projet présenté. L’augmentation des
décrochements en toiture, principalement motivée par l’allongement des balcons
situés au deuxième étage de l’immeuble, repose de plus sur des circonstances
objectives et est pratiquement imperceptible pour des yeux non avertis. Au vu
de l’importance minime de la dérogation accordée et de l’absence d’atteinte aux
intérêts prépondérants des voisins recourants ou d’éventuels tiers, on ne voit
aucun motif pouvant justifier de refuser cette modification ou de procéder à
une mise à l’enquête complémentaire du projet sur ce point. Partant, ce grief
doit également être rejeté.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours des époux Broquet doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable,
et les décisions attaquées confirmées. Les frais sont mis à la charge des
recourants, ainsi qu’une indemnité en faveur de la Commune de Clarmont et d’Espacio
Casa Sàrl, qui, toutes deux sont représentées par un mandataire professionnel
(art. 49, 52, 55 et 56 LPA-VD)
.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours de Jean-Pierre et Laure Broquet est
rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II.
Les décisions rendues le 10 janvier 2012 et 7
juin 2012 par la Municipalité de Clarmont sont confirmées.
III.
Un émolument de 2'500 fr. est mis à la charge de
Jean-Pierre et Laure Broquet.
IV.
Jean-Pierre et Laure Broquet, pris solidairement
entre eux, verseront à la Commune de Clarmont une indemnité de 2'000 fr. à
titre de dépens.
V.
Jean-Pierre et Laure Broquet, pris solidairement
entre eux, verseront à Espacio Casa Sàrl une indemnité de 2'000 fr. à titre de
dépens.
Lausanne, le 29 août 2013
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.