vd_omni · FI.2024.0151 · 2025-12-18 · fr

A.________/Administration cantonale des impôts | Impôt complémentaire sur les immeubles (ICI).Le recourant, fonds de placement immobilier possédant des immeubles en propriété directe, estime qu'il n'entre pas dans le champ d'application de l'ICI, dès lors que la forme qui est la sienne ne permet pas d'éluder les droits de mutation. Il ressort toutefois de l'interprétation littérale, historique, systématique et téléologique des art. 84 al. 2, 128 et 129 LI qu'il se justifie d'assimiler les placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe aux "autres personnes morales", qui sont astreintes à l'ICI selon la loi (c.4a et 4b). Les immeubles appartiennent à la direction du fonds, qui les gère de manière fiduciaire ou quasi-fiduciaire pour le compte du fonds; le rapport de fiducie étant inhérent aux notions de fonds immobilier et de direction du fonds, il peut en être tenu compte sur le plan fiscal, de façon à ce que les immeubles soient attribués au placement collectif. Pas d'inégalité de traitement entre les fonds de placement immobilier détenant des immeubles en propriété directe et ceux détenant des immeubles en propriété indirecte (c.4c).Pas de violation du principe de la légalité lors de la modification du RICISF assimilant les placements collectifs de capitaux aux autres personnes morales dans le cadre de l'ICI (c.4d).Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.12.2025 FI.2024.0151

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
18 décembre 2025
Composition
M. Guillaume Vianin,
président
; Mme Mihaela Amoos Piguet, juge;
M. Cédric Stucker, assesseur
; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.
Recourante
A.________,
à
********,
représentée par DE MITRI
CONSEILS SA, à Lausanne,
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts,
à Lausanne.
Objet
Impôt cantonal et communal (sauf soustraction) - Impôt
fédéral direct (sauf soustraction)
Recours A.________ c/ décision sur réclamation de
l'Administration cantonale des impôts du 17 septembre 2024 (impôt
complémentaire sur les immeubles, période fiscale 2019)
Vu les faits suivants:
A.
A.________
(anciennement
B.________
) est un fonds immobilier de nature contractuelle au sens de l'art. 58
de la loi
du 23 juin 2006
sur les placements collectifs de
capitaux (LPCC; RS 951.31).
Constitué en novembre 2014, ce fonds
immobilier de droit suisse a pour objectif l'acquisition et le développement
d'immeubles résidentiels, majoritairement en Suisse romande.
A.________ est placé sous la direction de fonds de
la société anonyme C.________ SA (ci-après: C.________), qui a son siège à ********.
Au cours de la période fiscale 2019, C.________ était
propriétaire, pour le compte de A.________, de neuf parcelles situées dans le Canton
de Vaud, à savoir les parcelles n° ******** à ********, n° ********
au ********, n° ******** à ********, n° ******** à ********, n° ********
à ********, n
os
******** et ******** à ********, n° ********
à ********et n° ******** à ********.
B.
Par décision datée du 22 octobre 2019, l'Office d'impôt des personnes
morales (ci-après: l'OIPM) a notifié à A.________ une décision portant sur
l'impôt complémentaire immobilier de la période fiscale 2019, fixant le montant
total d'impôt à 71'197 fr. 50.
Par courrier du 18 novembre 2019, A.________ a formé
réclamation à l'encontre de la décision précitée au motif que n'étant pas une
personne morale, mais bien un fonds de placement de type contractuel détenant
des immeubles en propriété directe, il n'était pas assujetti à l'impôt
complémentaire annuel sur les immeubles.
Dans une proposition de règlement du 6 octobre 2020,
l'OIPM a maintenu les éléments imposables tels que retenus dans la décision de
taxation du 22 octobre 2019.
Le 21 octobre 2020, A.________ a maintenu sa
réclamation du 18 novembre 2019.
Suite au maintien de la réclamation, le dossier a
été transmis à l'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI).
En date du 6 octobre 2022, l'ACI a adressé une
proposition de règlement par laquelle elle a entièrement maintenu la décision de
l'OIPM du 22 octobre 2019. Pour l'essentiel, l'ACI estimait que A.________ était
assimilé aux autres personnes morales selon l'art. 84 al. 2 de la loi
du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11) et était
donc redevable de l'impôt complémentaire au même titre que les autres personnes
morales.
Par écriture du 19 octobre 2022, A.________ a
adressé à l'ACI un complément à sa réclamation.
En date du 17 septembre 2024, l'ACI a rendu une
décision rejetant la réclamation formée par A.________ et confirmant
intégralement les éléments imposables arrêtés dans la décision de taxation de
l'OIPM du 22 octobre 2019. De manière générale, l'ACI s'est fondée sur les
mêmes motifs que ceux développés dans la proposition de règlement du 6 octobre
2022.
C.
Contre cette décision, A.________ (ci-après: le recourant) a recouru le
9 octobre 2024 à  la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(ci-après: la CDAP). Il a pris les conclusions suivantes:
"[...]
II. Principalement, de rejeter les
conclusions de la décision sur réclamation de l'Administration cantonale des
impôts du 17 septembre 2024 et de considérer que l'impôt complémentaire sur les
immeubles relatif à la période fiscale 2019 rendu par l'OIPM le 22 octobre 2019
doit être annulé et de dire que [le recourant] n'est pas assujetti [...] audit
impôt compte tenu du but de la loi qui est d'éviter d'éluder les droits de
mutation;
III. Subsidiairement, de
considérer que la perception de l'impôt complémentaire sur les immeubles
violerait le principe de l'égalité de traitement au sens de l'art. 8 de la
Cst.
féd. au
motif que les placements collectifs de capitaux possédant
des immeubles en propriété indirecte ne sont pas soumis à l'impôt
complémentaire sur les immeubles;
IV. Plus subsidiairement, de
considérer que la perception de l'impôt complémentaire sur les immeubles viole
le principe de légalité au sens de l'art. 127 al. 1 de la
Cst.
féd. au
motif que l'art. 129 al. 1 LI/VD ne prévoit pas
que les placements collectifs de capitaux possédant des immeubles en propriété
directe dans le cercle des contribuables et que le règlement sur l'imposition
complémentaire des immeubles appartenant aux sociétés et fondations ne saurait
combler cette lacune sans violer le principe de légalité;
[...]."
Le 5 décembre 2024, l'ACI (ci-après: l'autorité
intimée) a déposé une réponse au recours et a conclu à son rejet.
Le recourant a remis des déterminations
complémentaires le 27 janvier 2025, en maintenant ses conclusions.
Par courrier du 6 février 2025, l'autorité intimée a
renoncé à déposer une duplique et a indiqué qu'elle se référait à la décision
attaquée ainsi qu'à sa réponse du 5 décembre 2024, en maintenant entièrement
ses conclusions.
Considérant en droit:
1.
a) Aux termes de l'art. 199 LI, le recours au Tribunal cantonal
s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Déposé dans le
délai de trente jours fixé par l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est
intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles
énoncées à l’art. 79 LPA-VD.
b) Au plan fiscal, les placements collectifs qui possèdent
des immeubles en propriété directe sont considérés comme des sujets fiscaux
(cf. consid. 2a ci-après). Il y a donc lieu d'admettre que le fonds recourant est
un sujet fiscal et dispose de la capacité d'être partie et d'ester en justice
aux fins de contester l'impôt qui lui est réclamé (cf. TF 9C_603/2022 du 13
mars 2022 où le recours en matière de droit public et le recours
constitutionnel subsidiaire avaient été interjetés par un fonds de placement qui
détenait des biens immobiliers en propriété directe).
2.
a)
Le fonds de placement contractuel est un contrat
tripartite conclu entre la direction, la banque dépositaire et l’investisseur.
Il est dépourvu de la personnalité juridique (
ATF 148 II 121
consid. 4.2 et 4.3). Les fonds de placement immobilier sont des placements
collectifs ouverts qui investissent leurs avoirs dans des valeurs immobilières
(art. 58 LPCC), en particulier dans des immeubles (art. 59 al. 1
let. a LPCC; détention des immeubles en propriété directe) ou dans des
sociétés immobilières (art. 59 al. 1 let. b LPCC; détention
indirecte des immeubles). Les parts dans des fonds de placement sont des
créances à l’encontre de la direction au titre de la participation à la fortune
et au revenu du fonds de placement ou des participations à la société
(art. 11 LPCC).
Selon l'art. 32 de la loi fédérale du 15 juin 2018 sur
les établissements financiers [LEFin; RS 954.1]), la direction de fonds est une
société anonyme dont le siège et l'administration principale sont en Suisse et
dont le but principal est la gestion de fonds de placement pour le compte
d'investisseurs, de façon indépendante et en son propre nom.
Etant dépourvus de la personnalité juridique, les
placements collectifs ne constituent pas des personnes morales. En droit
fédéral, les dispositions qui énumèrent les personnes morales soumises à
l'impôt sur le bénéfice ou sur le capital assimilent les placements collectifs
qui possèdent des immeubles en propriété directe (dans les versions en langue
allemande, l'expression "en propriété directe" correspond à "mit
direktem Grundbesitz" [art. 49 al. 2 de la loi fédérale du 14
décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11), art. 20 al. 1 2
e
phrase LHID], ce qui renvoie à la possession plutôt qu'à la propriété
d'immeubles) au sens de l’art. 58 ou 118
a
LPCC à la catégorie des
"autres personnes morales" assujetties (art. 49 al. 2 LIFD,
art. 20 al. 1 2
e
phrase LHID). Cette assimilation a pour conséquence
que le placement collectif est considéré comme un sujet fiscal aux fins de
l'imposition du bénéfice et du capital (voir TF 9C_12/2025 du 9 juillet 2025
consid. 4.2; CDAP FI.2024.0024 du 27 novembre 2024 consid. 3b; aussi Toni Hess,
Steuern kollektiver Kapitalanlagen, 2015, § 12 n. 17 avec renvoi à TF
2C_684/2010 du 24 mai 2011 consid. 2.5.1; Martin Kocher, in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt
[édit.], Immobiliensteuern, 2021, § 28 n. 379; Olivier Klunge, Guide pratique
des placements collectifs immobiliers, 2
ème
éd., 2024, p. 160;
Fabien Ducret, L'exonération d'impôt liée aux fonds immobiliers à détention
directe, Expert focus 2024 p. 268 ss, 269).
En droit cantonal, l'art. 84 al. 2 LI assimile de
même les placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe
au sens des articles 58 ou 118a LPCC aux "autres personnes morales",
au sens de l'art. 84 al. 1 let. b LI. Dans sa teneur originelle, l'art. 84 al.
2 LI disposait que les fonds de placement qui possèdent des immeubles en
propriété directe au sens de l'art. 36 al.  2 let. a de la loi fédérale du 18
mars 1994 sur les fonds de placement (RO 1994 2523 et les modifications
ultérieures; en vigueur jusqu'à son abrogation par la LPCC avec effet au 1
er
janvier 2007) sont assimilés aux autres personnes morales. La novelle du 12
décembre 2007 (entrée en vigueur le 1
er
janvier 2008) a adapté
l'art. 84 al. 2 LI à la terminologie de la LPCC en remplaçant l'expression
"fonds de placement qui possèdent des immeubles en propriété directe"
par "placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété
directe".
Les placements collectifs qui possèdent des
immeubles en propriété directe sont soumis à l'impôt sur le bénéfice pour le
rendement de ces immeubles (art. 66 al. 3 LIFD, art. 26 al. 3 LHID,
art. 103 al. 3 LI). Ils sont imposables sur le capital propre correspondant
à leurs immeubles détenus en propriété directe (art. 116 al. 1 LI).
b) Dans une affaire qui concernait la perception du
droit de mutation dans le canton de Fribourg, le Tribunal fédéral a considéré
qu'en cas d'investissement dans des immeubles, c'est la direction du fonds de
placement contractuel qui en devient la propriétaire et qui est du reste
formellement inscrite comme telle au registre foncier avec la mention indiquant
que les immeubles font partie du fonds immobilier (art. 86 al. 2bis 1re phrase
de l'ordonnance fédérale du 22 novembre 2006 sur les placements collectifs de
capitaux [OPCC; RS 951.311]). Cette mention a pour but de préserver le droit de
distraction des investisseurs en cas de faillite de la direction de fonds
(ancien art. 35 LPCC et art. 40 al. 1 LEFin). La direction du fonds de
placement devant agir dans l'intérêt du fonds, elle ne peut pas exercer librement
son droit de propriété. Pour cette raison, sa propriété est qualifiée de
fiduciaire ou de quasi-fiduciaire (ATF 148 II 121 consid. 4.2).
Auparavant, la Cour de céans avait jugé, dans une
affaire de droit de mutation également, qu'un bien immobilier acquis par la
direction pour le compte d'un fonds qu'elle gère doit être attribué, du point
de vue du droit civil et du droit fiscal, au fonds de placement et non pas à sa
direction, indépendamment de la situation formelle au niveau de la propriété
(arrêt FI.2018.0207 du 23 juillet 2020 consid. 4c avec renvoi à TF 2C_684/2010
du 24 mai 2011 consid. 2.5.1). Dans cet arrêt, la CDAP a d'ailleurs confirmé la
perception du droit de mutation lors du transfert d'un immeuble d'un fonds
immobilier à un autre, sans changement de la direction de fonds.
c) Selon la jurisprudence, les autorités fiscales
sont, sous réserve de la preuve contraire apportée par le contribuable, en
droit d'attribuer des actes juridiques à la personne au nom de laquelle ils ont
été effectués. En effet, selon le cours ordinaire des choses, un acte juridique
conclu en son propre nom est également effectué pour son propre compte.
Toutefois, s'il existe un rapport fiduciaire, le fisc peut exceptionnellement
tenir compte de la réalité économique et ne pas prendre en considération une opération
conclue au nom du contribuable, mais effectuée en réalité pour le compte d'un
tiers. S'il existe, exceptionnellement, un rapport de représentation indirect,
respectivement un rapport de fiducie, il incombe au contribuable d'en apporter
la preuve claire. En pratique, la notice de l'Administration fédérale des
contributions intitulée "Rapports fiduciaires" d'octobre 1967,
rééditée en 1993, précise les conditions à remplir pour qu'un rapport
fiduciaire soit reconnu. Il faut notamment qu'un contrat écrit ait été conclu,
qui décrive les biens sous mandat fiduciaire, prévoie que le fiduciaire
n'encourt aucun risque et fixe sa rémunération (sur les six conditions de la notice,
cf. au surplus l'arrêt 2C_987/2020 du 22 juin 2021 consid. 4.1). Selon la
jurisprudence, les conditions de cette notice ne doivent pas être
impérativement remplies pour qu'un rapport de fiducie soit fiscalement reconnu.
La preuve de l'existence d'un rapport fiduciaire peut être apportée par
d'autres biais; toutefois, une preuve claire doit être présentée (TF 9C_420/2023
du 19 novembre 2024 consid. 6.1.1 et 6.1.2. et les réf.; voir aussi 9C_677/2024
du 8 septembre 2025 consid. 4.2.2). La jurisprudence en matière d'impôt fédéral
direct se réfère en particulier aux critères figurant dans la notice de 1967
pour établir l'existence d'une relation de fiducie, tout en soulignant que
l'ensemble des conditions qui y sont posées ne doivent pas être impérativement
remplies, si le rapport de fiducie est établi avec évidence (Danielle
Yersin/Florence Aubry Girardin, in: Noël/Aubry Girardin [édit.], Commentaire
romand, Impôt fédéral direct, 2
e
éd. 2017, Remarques préliminaires
n. 62).
3.
a) Aux termes de l'art. 1 LI, l'Etat perçoit
conformément aux dispositions de la présente loi notamment un impôt
complémentaire sur les immeubles appartenant aux personnes morales (let. e).
Selon l'art. 1 de la loi cantonale sur
les impôts communaux du 5 décembre 1956 (LICom; BLV 650.11), avec
l'autorisation du Conseil d'Etat et en se conformant aux dispositions de la
présente loi, les communes et fractions de communes dont les revenus ne
suffisent pas à couvrir les dépenses peuvent percevoir notamment un impôt
complémentaire sur les immeubles appartenant aux sociétés et fondations (let.
h).
b) L'impôt cantonal est réglé aux art.
128 s. LI formant le Titre VI "Impôt complémentaire sur les immeubles
appartenant aux personnes morales" de la Partie III "Imposition des
personnes morales".
Aux termes de l'art. 128 LI, intitulé
"Assujettissement - objet - taux":
"
1
Les personnes morales
sont astreintes à un impôt complémentaire annuel de 1°/oo de l'estimation
fiscale des immeubles dont elles sont propriétaires. Sont exceptés : les
immeubles ou parties d'immeubles qu'elles utilisent elles-mêmes pour
l'exploitation d'un commerce ou d'une industrie et les immeubles d'habitation à
caractère social.
2
L'impôt est dû par les personnes morales
propriétaires de l'immeuble au début de l'année, pour l'année civile entière.
3
Il n'est pas tenu compte d'un changement de
l'affectation de l'immeuble en cours d'année."
Sous le titre "Remboursement de
l'impôt", l'art. 129 LI dispose:
"En cas d'aliénation d'un immeuble ou d'une partie
d'immeuble entraînant le paiement d'un droit de mutation, l'impôt
complémentaire est remboursé à l'aliénateur, mais au plus jusqu'à concurrence
de quinze fois son montant annuel. En aucun cas la somme à rembourser ne pourra
excéder le montant du droit de mutation payé."
L'impôt complémentaire sur les
immeubles (ci-après aussi: l'impôt complémentaire) est mentionné notamment aussi
à l'art. 90 LI. L'art. 90 al. 1 LI énumère les personnes morales exonérées de
l'impôt. L'art. 90 al. 3 LI dispose que certaines des "personnes morales
et autres personnes morales" mentionnées à l'al. 1, qui sont donc
exonérées de l'impôt, sont toutefois soumises "dans tous les cas"
notamment à l'impôt complémentaire. Au nombre de ces personnes morales figurent
les placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe, placements
collectifs qui sont mentionnés à l'art. 90 al. 1 let. j LI. C'est la
novelle
du 12 décembre 2007, entrée en vigueur le 1
er
janvier 2008, qui a
introduit l
a lettre j de l'alinéa 1 et modifié l'alinéa 3 de
l'art. 90 LI.
Le texte de l'art. 90 al. 3 LI en vigueur jusqu'au 31
décembre 2007 était:
"Les personnes morales mentionnées à l'alinéa 1, lettres
e à h et à l'alinéa 2 sont toutefois soumises dans tous les cas : [...]
- à l'impôt complémentaire sur les immeubles."
La nouvelle teneur, modifiée par la novelle du 12
décembre 2007, de l'art. 90 al. 3 LI, est:
"Les personnes morales et autres personnes morales
mentionnées à l'alinéa 1, lettres e à h et j, ainsi qu'à l'alinéa 2 sont
toutefois soumises dans tous les cas : [...]
- à l'impôt complémentaire sur les immeubles."
L'alinéa 3 dans sa nouvelle teneur mentionne ainsi
non seulement les "personnes morales", mais aussi les "autres
personnes morales", soit la catégorie à laquelle sont assimilés (art. 84
al. 2 LI) les placements collectifs possédant des immeubles en propriété
directe, qui font l'objet de la nouvelle lettre j de l'alinéa 1
er
. L'art.
90 LI a été modifié en lien avec l'adoption de la LPCC et la révision
simultanée de la LIFD et de la
LHID
, révision qui a
exonéré les placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété
directe, dans la mesure où les investisseurs sont exclusivement des
institutions de prévoyance professionnelle ou des caisses indigènes d’assurance
sociale et de compensation, exonérées de l’impôt (cf. art. 56 let. j LIFD, art.
23 al. 1 let. i LHID). Le législateur vaudois a voulu préciser que les
placements collectifs exonérés des impôts directs demeuraient assujettis
notamment à l'impôt complémentaire (Exposé des motifs et projet de loi
modifiant la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux, Bulletin
du Grand Conseil 2007-2012, tome 2, Conseil d'Etat, 23.10.2007-5.12.2007, p.
39).
L'impôt complémentaire est un impôt
indirect (voir arrêt FI.2025.0074 du 11 décembre 2025 consid. 2d) qui n'entre
pas dans le champ d'application de la LHID, laquelle envisage seulement les
impôts directs (voir CDAP FI.2017.0007 du 4 août 2017 consid. 1a, confirmé
par TF
2C_744/2017 du 16 avril 2018
).
c)
Le règlement
du 2 décembre 2002 sur l'imposition complémentaire des immeubles appartenant
aux sociétés et fondations (RICISF; BLV.642.11.9.5) complète la réglementation
légale. Il prévoit, à son art. 1 al. 1, que
l
'impôt
complémentaire s'applique aux immeubles appartenant, au 1
er
janvier
de l'année fiscale, "
aux sociétés anonymes, aux sociétés en commandite
par actions, aux sociétés à responsabilité limitée, aux sociétés coopératives,
aux associations, aux fondations, aux placements collectifs de capitaux ainsi
qu'à toute personne morale de droit étranger assimilable à l'une des sociétés
ou fondations précitées, dans les conditions prévues par
l'article 128 de la loi du 4 juillet 2000 sur les
impôts directs cantonaux (LI)
". Cet article a été modifié en date du
16 décembre 2009 (modification entrée en vigueur le 1
er
janvier
2010), la version antérieure ne mentionnant pas les "
placements
collectifs de capitaux
".
d) L
es règles légales actuelles ont
été reprises, sans changement notable, de la législation antérieure (art. 67
et 68a de l'ancienne LI
[
aLI
] du 26 novembre 1956
). La loi du 23 décembre 1930
avait déjà introduit un impôt complémentaire sur les immeubles appartenant aux
sociétés et fondations, destiné à remplacer le droit de mutation pour les
transferts immobiliers par cession du capital-actions; ce régime a été reconduit
par les articles 61
septies
et suivants, dans le texte de la
commission parlementaire, lors de l'adoption de la loi du 26 novembre 1956 (voir
BGC printemps-août-septembre 1956, p. 698 et ss, not. 814), devenus par la
suite art. 67 et ss aLI.
L'impôt complémentaire sur les immeubles appartenant
aux personnes morales a été introduit comme substitut au droit de mutation, que
de nombreux contribuables tentaient d'éluder. Il s'agissait de réparer une
injustice créée par cette situation à l'égard des autres contribuables et de
maintenir en faveur de l'Etat une source d'impôt qui lui échappait. L'
"Exposé
des motifs et projet de loi concernant l'imposition complémentaire des
immeubles appartenant aux sociétés et fondations"
, de l'automne 1930
(cf. Bulletin du Grand Conseil [BGC] automne 1930, Annexe), précisait ce qui
suit:
"Le développement, chaque
jour croissant, pris par les sociétés et plus spécialement par les sociétés
anonymes, a pour conséquence de faire échapper au droit de mutation une partie
toujours plus importante des immeubles. (...) On a vu se former des sociétés,
et ce mouvement va chaque jour s'accentuant, dans le seul but d'échapper à la
perfection du droit de mutation, le transfert de la totalité des actions de la
société tenant lieu du transfert de l'actif et plus spécialement des immeubles.
(...)
S'il serait exagéré de conclure
que toutes les sociétés immobilières sont constituées en vue d'éluder le droit
de mutation, ce qui ne sera en particulier pas le cas lorsqu'il s'agira
d'immeubles importants, il n'en demeure pas moins que cette préoccupation est à
la base de la constitution des très nombreuses sociétés immobilières qui se
créent chaque jour en vue de la construction d'immeubles d'importance médiocre,
souvent même minime; nul ne songe d'ailleurs à s'en cacher.
Cette situation est aussi injuste
que préjudiciable aux intérêts du fisc; de divers côtés l'on s'est préoccupé
d'y porter remède, et cela non seulement en ce qui concerne les sociétés
immobilières, mais, généralisant le problème, en ce qui a trait à l'ensemble
des immeubles appartenant à des personnes juridiques, de droit public ou de
droit privé."
La commission chargée de rapporter sur ce projet de
loi exposait notamment ce qui suit (cf. BGC automne 1930 p. 383 ss):
"(...)
Depuis qu'il a été admis qu'une
société anonyme pouvait être constituée par deux personnes dont l'une
représentait l'assemblée générale et l'autre le Conseil d'administration et que
la société existait encore lorsque toutes les actions étaient réunies en une
seule main, on a assisté à la création de nombreuses sociétés, notamment de
sociétés immobilières dont le but a été d'échapper au droit de mutation par le
transfert de la totalité des actions en lieu et place du transfert des
immeubles. Il suffit pour cela d'une simple modification d'inscription au
Registre du commerce.
Il y a, dans cet état de choses,
tout d'abord une injustice à l'égard des autres contribuables, qui sont soumis
au paiement du droit de mutation, sans qu'il soit nécessaire de rechercher ici
quelle est la justification de ce droit.
Il y a également un danger pour
l'Etat qui voit ainsi, petit à petit, ses ressources diminuer.
(...)
Votre commission s'est ralliée
également au système adopté par le projet de loi, analogue au système prévu par
la loi française du 20 février 1849, qui consiste à remplacer par une taxe
annuelle les droits de mutation grevant la propriété foncière."
Cela étant, en dépit des liens existants entre le
droit de mutation et l'impôt complémentaire, tels qu'ils ressortent des travaux
préparatoires, les juridictions cantonales successives ont affirmé, dans une jurisprudence
constante, que le fait que le contribuable est exonéré du droit de mutation
n'est pas relevant dans l'examen de son assujettissement à l'impôt
complémentaire, le non-assujettissement au droit de mutation n'étant pas un
motif d'exonération de l'impôt complémentaire. D'après cette jurisprudence,
l'impôt complémentaire doit être considéré comme un impôt sur les biens de main
morte, qui est acquis définitivement au fisc, sauf lorsque le transfert de
l'immeuble d'une personne morale est soumis au droit de mutation. Ainsi, dans
un arrêt du 11 septembre 1946 (RDAF 1947 III 97), la Commission centrale
d'impôt retenait ce qui suit:
"(...)  l'impôt
complémentaire est, en définitive, un impôt sur les biens de main morte et
qu'il est acquis définitivement au fisc, sauf lorsque le transfert de
l'immeuble d'une personne morale est soumis au droit de mutation. Mais il ne
s'agit là que d'une exception, fondée sur la volonté expresse du législateur
qui a voulu éviter le cumul de ces deux impôts.
(...)
En refusant de restituer l'impôt
complémentaire payé par une société sur un immeuble dont le transfert est
exonéré du droit de mutation, le fisc ne s'approprie pas un acompte sur un
droit qui ne lui était pas dû, puisque cet impôt n'a, dans ce cas, pas le
caractère d'un acompte sur un droit de mutation, mais celui d'un impôt sur les
biens de main morte."
Cette jurisprudence a été confirmée par la
Commission cantonale de recours dans un arrêt du 3 mars 1949 (RDAF 1949
p. 263). Dans cet arrêt, l'autorité de recours a précisé que l'acquisition
définitive au fisc de l'impôt complémentaire lorsque le transfert immobilier
était exonéré du droit de mutation avait une portée générale et, partant,
valait dans tous les cas où un transfert d'immeuble était exonéré du droit de
mutation.
Un arrêt du 22 mars 1956 de la Commission cantonale
de recours confirme à nouveau cette jurisprudence (RDAF 1956 p. 149). Un
recours de droit public formé contre cet arrêt a été rejeté par le Tribunal
fédéral, qui a considéré que la solution consistant à ne pas rembourser l'impôt
complémentaire en cas d'exonération du droit de mutation n'était pas
arbitraire, mais qu'au contraire, elle se justifiait par de
"sérieuses
raisons"
(RDAF 1956 p. 153).
La CDAP a ultérieurement précisé que puisque le
droit de mutation devait de toute manière être acquitté par l'acquéreur de
l'immeuble, "
la question de l'assujettissement à ce droit doit
s'examiner non pas du point de vue du propriétaire de l'immeuble, mais de celui
de son acquéreur
" (arrêt FI.2011.0072 du 29 octobre 2012
consid. 4b, concernant une entité de pure utilité publique qui soutenait
qu'elle ne saurait être soumise à l'impôt complémentaire, dès lors qu'elle ne
pouvait pas éluder le droit de mutation auquel elle n'était pas soumise). Au
surplus, l'impôt prélevé en vertu de l'art. 128 LI, qui vise le patrimoine
immobilier des personnes morales comme élément de fortune, se distingue du
droit de mutation, dont la finalité est exclusivement l'imposition du transfert
de l'immeuble (CDAP FI.2017.0007 du 4 août 2017 consid. 2d; voir aussi TF
2C_744/2017 du 16 avril 2018 consid. 6.4).
Dans un arrêt récent, la Cour de céans a retenu que
l'impôt complémentaire est un impôt indirect, même s'il est réglé dans la loi
sur les impôts directs cantonaux. A la différence de l'impôt foncier, son but
n'est pas d'imposer la propriété. Il sert de substitut au droit de mutation ou
d'impôt de garantie permettant d'éviter que le droit de mutation ne soit éludé.
Il doit en effet inciter les personnes qui détiennent des immeubles au travers
de personnes morales à ne pas transférer la propriété immobilière en cédant les
titres de participation; pour ce faire, le législateur a mis en place un
mécanisme de remboursement de l'impôt complémentaire lorsque le transfert de la
propriété immobilière est soumis au droit de mutation (arrêt FI.2025.0074 du 11
décembre 2025 consid. 2d).
4.
a) En l'espèce, le recourant expose que la forme juridique du fonds de
placement immobilier possédant des immeubles en propriété directe – forme qui
est la sienne – ne permet pas d'éluder les droits de mutation. Or, l'impôt
complémentaire se concevant pour les contribuables tentant d'éluder les droits
de mutation par le biais des sociétés immobilières, il n'entrerait pas dans le
champ d'application de l'impôt complémentaire. Il estime qu'une interprétation
historique, systématique et téléologique des art. 128 et 129 LI ne permet
pas de soumettre un fonds de placement immobilier détenant des immeubles en
propriété directe à la perception d'un impôt complémentaire sur les immeubles
(consid. 4b ci-après). De surcroît, le recourant fait valoir que la
perception d'un tel impôt auprès de lui constitue une inégalité de traitement
au sens de l'art. 8 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse
du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) par rapport à un fonds immobilier de nature
contractuelle détenant des immeubles en propriété indirecte (consid. 4c
ci-après). Enfin, le recourant est d'avis que la perception de l'impôt
complémentaire dans le cas d'espèce viole le principe de la légalité au sens de
l'art. 127 al. 1 Cst. (consid. 4d ci-après).
b) aa) La loi s'
interprète
en premier lieu selon sa lettre (
interprétation
littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs
interprétations
sont possibles, il convient de
rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous
les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (
interprétation
historique), du but de la règle, de son
esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de
l'intérêt protégé (
interprétation
téléologique)
ou encore de sa relation avec
d
'autres
dispositions légales (
interprétation
systématique). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune
méthode
d
'
interprétation
, mais s'inspire
d
'un
pluralisme pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme; il ne se
fonde sur la compréhension littérale du texte que s'il en découle sans
ambiguïté une solution matériellement juste (ATF 150 V 12 consid. 4.1; 148 II
299 consid. 7.1 et les arrêts cités).
bb) D'un point de vue littéral, il ressort des
termes des art. 84 al. 2 et 128 LI que les placements collectifs qui
possèdent des immeubles en propriété directe, au sens des art. 58 ou 118
a
LPCC, sont assimilés aux "autres personnes morales" (au sens de
l'art. 84 al. 1 let. b LI) et que les personnes morales sont astreintes à un
impôt complémentaire annuel de
1
‰
de
l'estimation fiscale des immeubles dont elles sont propriétaires.
Comme on l'a vu, un placement collectif qui possède
des immeubles de manière directe n'est pas le propriétaire de ceux-ci, puisque
les immeubles appartiennent à la direction du fonds, qui les gère de manière
fiduciaire ou quasi-fiduciaire pour le compte du fonds. Le rapport de fiducie
étant inhérent aux notions de fonds immobilier et de direction de fonds, au
sens de la LPCC et de la LEFin, il peut en être tenu compte sur le plan fiscal,
de façon à ce que les immeubles soient attribués au placement collectif. Cette
attribution des immeubles aux placements collectifs est conforme à l'art. 90
al. 1 let. j et al. 3 LI, dont il ressort que les placements collectifs qui
possèdent des immeubles en propriété directe et sont exonérés des impôts
directs sont néanmoins soumis à l'impôt complémentaire.
Sous l'angle historique, le recourant relève que les
art. 128 et 129 LI ont été adoptés avant l'avènement des fonds immobiliers
détenant des immeubles en propriété directe ou indirecte et avant
l'assimilation d'une partie de ces derniers aux "
autres personnes
morales
" selon les art. 49 al. 1 let. b LIFD et 84
al. 2 Ll. Il serait selon lui douteux que le législateur ait envisagé un
tel assujettissement.
On doit objecter à cette argumentation qu'il ressort
de l'art. 90 LI (dans sa nouvelle teneur modifiée par la novelle du 12 décembre
2007) que le législateur a clairement voulu que les placements collectifs
détenant des immeubles en propriété directe qui sont exonérés des impôts
directs soient néanmoins soumis "dans tous les cas" (notamment) à l'impôt
complémentaire. Le législateur cantonal a précisé par là que l'exonération,
prévue par le droit fédéral, ne valait pas pour l'impôt complémentaire, comme
impôt cantonal non harmonisé. Or, cela présuppose que les placements collectifs
concernés soient soumis à l'impôt complémentaire en vertu d'autres
dispositions, puisque l'art. 90 LI régit l'exonération et pas
l'assujettissement. Ces autres dispositions ne peuvent être que les art. 84 al.
2 et 128 LI, dont il résulte que l'ensemble des placements collectifs qui
possèdent des immeubles en propriété directe – y compris ceux qui sont exonérés
des impôts directs – sont soumis à l'impôt complémentaire.
S'agissant de l'interprétation téléologique des art. 84
al. 2 LI, 128 et 129 LI, le recourant expose que l'impôt complémentaire a
été conçu comme un substitut aux droits de mutation que de nombreux
contribuables tentaient d'éluder en constituant des sociétés immobilières. A
son avis, le législateur ne prévoyait pas que ces impôts soient perçus
cumulativement. Il se prévaut en particulier de la jurisprudence du Tribunal de
céans (cf. arrêt FI.2017.0007 du 4 août 2017), dont il ressort que le
législateur voulait éviter le cumul des deux impôts, raison pour laquelle il a
prévu le remboursement de l'impôt complémentaire en cas de paiement ultérieur
d'un droit de mutation. Le recourant en déduit que les fonds de placement
détenant des immeubles en propriété directe ne doivent pas être soumis à l'impôt
complémentaire. En effet, selon les dispositions de la LPCC relatives aux fonds
immobiliers, l'acquisition de parts d'un fonds immobilier détenant des
immeubles en propriété directe ne permet pas aux investisseurs d'éluder le droit
de mutation; la perception de l'impôt complémentaire auprès de ces fonds ne remplirait
ainsi pas le but visé par la loi.
Même si l'impôt complémentaire est à l'origine un
substitut au droit de mutation ou un impôt de garantie en lien avec ce dernier,
on ne saurait, sous l'angle téléologique, considérer qu'il ne peut être perçu
que lorsque le type d'entité détenant les immeubles est susceptible d'être
utilisé aux fins d'éluder cet impôt. L'art. 128 al. 1 LI envisage en effet de
manière générale les "personnes morales", ce qui inclut des formes
juridiques qui ne permettent pas d'éluder le droit de mutation. On peut penser
par exemple aux fondations, dont le patrimoine ne peut pas être transféré comme
celui d'une société anonyme moyennant la cession de titres de participation. La
ratio legis
historique de l'impôt complémentaire ne se retrouve ainsi plus
dans les termes de la loi, qui envisage comme sujets de l'impôt, de manière
schématique, les personnes morales, notion qui, selon sa définition à l'art. 84
LI, comprend également les placements collectifs possédant des immeubles en
propriété directe.
Enfin, sur le plan de l'analyse systématique des art. 84
al. 2 LI, 128 et 129 LI, le recourant soutient que l'assimilation des fonds
de placement possédant des immeubles en propriété directe aux autres personnes
morales a été voulue par le législateur fiscal uniquement dans le contexte de
l'impôt sur le bénéfice et de l'impôt sur le capital. Rien n'indiquerait que
cette assimilation puisse s'étendre à l'impôt complémentaire.
Toutefois, sous l'angle systématique, il faut
relever que l'art. 84 LI est l'unique disposition du Chapitre I (Définition
de la personne morale) du Titre I (Assujettissement à l'impôt) de la Partie III
(Imposition des personnes morales). En définissant les personnes morales dont
l'imposition fait l'objet de la Partie III, l'art. 84 LI a une portée générale
pour cette partie, qui traite des différents impôts auxquels ces personnes sont
soumises, à savoir l'impôt sur le bénéfice (Titre II), l'impôt sur le capital
(Titre III), l'impôt minimum (Titre V) et l'impôt complémentaire sur les
immeubles appartenant aux personnes morales (Titre VI). A cela s'ajoute que l'art.
90 LI, qui traite de l'impôt complémentaire, fait partie du même Titre I (Assujettissement
à l'impôt) que l'art. 84 LI. D'un point de vue systématique, l'assimilation des
placements collectifs possédant des immeubles en propriété directe aux autres
personnes morales a donc bien une portée, non seulement pour les impôts
directs, mais aussi pour l'impôt complémentaire.
cc) Au vu de ce qui précède, les différents éléments
d'interprétation conduisent à retenir qu'en vertu des art. 84 al. 2, 90,
128 et 129 LI, les placements collectifs possédant des immeubles en propriété
directe, tels que le recourant, sont soumis à l'impôt complémentaire.
c) Le recourant estime que la décision attaquée
induit une inégalité de traitement entre les fonds de placement immobilier de
nature contractuelle détenant des immeubles en propriété directe et les fonds
de placement immobilier de nature contractuelle détenant des immeubles en
propriété indirecte.
aa) Un acte viole le droit à l'égalité ancré à l'art. 8
Cst. lorsqu'il établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par
aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou
lorsqu'il omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des
circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable n'est pas traité de
manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas de manière
différente; cela suppose que le traitement différent ou semblable injustifié se
rapporte à une situation de fait importante (cf. ATF 142 I 195
consid. 6.1; 139 I 242 consid. 5.1; 138 I 265 consid. 4.1 et les
références).
Les différents principes de droit fiscal déduits de
l'égalité de traitement ont été codifiés à l'art. 127 al. 2 Cst. En
vertu de cette disposition, dans la mesure où la nature de l'impôt le permet,
les principes de l'universalité, de l'égalité de traitement et de la capacité
économique doivent, en particulier, être respectés (cf. ATF 150 II 417 consid.
3.2; 144 II 313 consid. 6.1; 140 II 157 consid. 7.1). Selon le principe de
l'égalité de l'imposition, les personnes dont les situations sont semblables
doivent être imposées de la même manière. A l'inverse, de réelles différences
dans les situations de fait doivent mener à des charges fiscales différentes
(ATF 137 I 145 consid. 2.1; 136 I 49 consid. 5.2).
bb) Le recourant expose que les fonds de placement
possédant des immeubles en propriété indirecte supportent indirectement l'impôt
complémentaire du fait que les sociétés immobilières sont tenues au paiement de
cet impôt. Cette situation s'explique par le fait que l'acquisition du 100% du
capital-actions d'une société immobilière permet d'éviter la perception de
droits de mutation. En revanche, lorsqu'un fonds immobilier possédant des
immeubles en propriété directe acquiert un immeuble, il n'a aucune possibilité
d'éluder le droit de mutation. L'assujettissement à l'impôt complémentaire d'un
tel fonds générerait dès lors une inégalité de traitement puisqu'un fonds
immobilier possédant des immeubles en propriété directe se voit contraint de payer
l'impôt complémentaire alors que l'acquisition de son parc immobilier a déjà donné
lieu à la perception de droits de mutation. Il y aurait ainsi une forme de "double
imposition" (perception du droit de mutation et impôt complémentaire sur
le même immeuble), alors que l'impôt complémentaire vise à se substituer au droit
de mutation qui n'est pas perçu. Le recourant estime donc que, pour garantir
l'égalité de traitement entre les deux formes de détention d'immeubles, il
conviendrait d'exonérer de l'impôt complémentaire les fonds de placement de
nature contractuelle détenant des immeubles en propriété directe.
cc) S'agissant de l'impôt complémentaire, les
placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe et ceux
qui en détiennent de manière indirecte, par l'intermédiaire d'une société
immobilière, sont traités différemment. En effet, les premiers sont, comme on
l'a vu, soumis à l'impôt complémentaire sur les immeubles qu'ils possèdent et
qui leur sont attribués d'un point de vue fiscal. Quant aux seconds, n'étant pas
assimilés aux "autres personnes morales", ils ne sont pas soumis à
l'impôt complémentaire; c'est la société immobilière propriétaire des immeubles
qui doit l'impôt complémentaire. Cet impôt est toutefois supporté indirectement
par le placement collectif, dans la mesure où il grève le rendement de sa
participation dans la société immobilière.
Les situations de fait sont donc différentes,
puisque les immeubles sont détenus dans un cas directement et dans l'autre par
le biais d'une société immobilière. Il en découle un traitement fiscal
différent, l'impôt étant supporté dans le premier cas par le placement
collectif et dans le second par la société immobilière. D'un point de vue
économique, l'impôt acquitté par la société immobilière est toutefois supporté
par le placement collectif qui a une participation dans cette dernière. Si le
traitement fiscal est différent d'un point de vue juridique, cela se justifie
par le fait que les situations sont différentes. En outre, le traitement fiscal
est le même d'un point de vue économique. Le grief d'inégalité de traitement
doit donc être rejeté.
d) Le recourant se plaint d'une violation du
principe de la légalité. Il fait valoir que lorsque le Conseil d'Etat a modifié
le RICISF le 1
er
janvier 2010 en ajoutant les placements collectifs
de capitaux, il a étendu le cercle des contribuables sans disposer d'une base
légale suffisante à l'art. 128 LI.
aa) Le principe de la légalité gouverne l'ensemble
de l'activité de l'Etat (cf. art.
5 al. 1 Cst.
).
Il revêt une importance particulière en droit fiscal où il est érigé en droit
constitutionnel indépendant à l'
art. 127 al. 1
Cst. Cette norme
– qui s'applique à toutes les contributions publiques,
tant fédérales que
cantonales ou communales – prévoit en effet
que les principes généraux du régime fiscal, notamment la qualité de
contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul ou sa quotité, doivent
être définis par la loi au sens formel. Si la loi formelle délègue à l'organe
exécutif la compétence d'établir une contribution, la norme de délégation ne
peut constituer un blanc-seing en faveur de cette autorité; elle doit indiquer,
au moins dans les grandes lignes, le cercle des contribuables, l'objet et la
base de calcul de la contribution (ATF 143 I 220 consid. 5.1; 136 I 142
consid. 3.1 et les références citées).
La contribution doit ainsi
être définie dans une norme générale et abstraite de manière suffisamment
précise – exigence de la densité normative (
Erfordernis der Normdichte
)
– pour que les autorités d'application ne disposent pas d'une latitude
excessive et afin de garantir que les obligations fiscales soient prévisibles
et égales (ATF 149 II 177 consid. 8.3.2; 146 II 97 consid. 2.2.4), ce qui
exclut que sa réglementation soit prévue uniquement par une ordonnance (ATF 136
I 142 consid. 3.1; René Wiederkehr, Das Legalitätsprinzip im
Kausalabgaberecht, recht 2018, p. 40).
bb) Selon le recourant, l'assimilation des fonds de
placement détenant des immeubles en propriété directe aux "autres
personnes morales" en vertu de l'art. 84 al. 2 LI ne se justifierait qu'en
relation avec les impôts directs sur le bénéfice et sur le capital. Le Conseil
d'Etat ne pouvait donc pas modifier le RICISF en soumettant les placements
collectifs détenant des immeubles en propriété directe à l'impôt
complémentaire.
Il ressort du dossier que le Département
des finances et des relations extérieures a proposé au Conseil d'Etat, par voie
de préavis, en date du 24 novembre 2009, la modification du RICISF. Il a
précisé que, bien que les placements collectifs de capitaux fussent imposables
aux termes de la loi, ils ne figuraient pas formellement dans la liste de
l'article premier du RICISF. Il a donc été proposé de modifier cet article du
RICISF en ajoutant
"
placements
collectifs de capitaux
"
dans
la liste des personnes morales soumises à cet impôt. La modification du RICISF
ayant été acceptée par le Conseil d'Etat, comme objet de sa compétence, elle est
intervenue le 1
er
janvier 2010 selon la procédure applicable à cet
effet.
Dès lors que
les placements
collectifs possédant des immeubles en propriété directe sont visés par l'art.
128 LI (consid. 4b supra), c'est à bon droit qu'ils figurent à l'art. 1 RICISF.
Le grief de violation du principe de la légalité est mal fondé.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du
recours et à la confirmation de la décision attaquée. Les frais sont mis à la
charge du recourant, qui succombe (cf. art. 49 al. 1, 91 et 99
LPA-VD). Il n'est pas alloué de dépens (cf. art. 55 al. 1, 91 et 99
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue sur réclamation par l'Administration cantonale des
impôts le 17 septembre 2024 est confirmée.
III.
Un émolument de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la charge du
recourant.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 18 décembre 2025
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai
6, 6004 Lucerne). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions
des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.