vd_omni · FO.2021.0003 · 2022-03-10 · fr

A.________ /Commission foncière rurale Section I, B.________ et C.________ | Calcul de la valeur de rendement d'une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR, dans le cadre d'un partage successoral.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.03.2022 FO.2021.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF
ET PUBLIC
Arrêt du 10 mars 2022
Composition
Mme
Imogen Billotte,
présidente
; M. Etienne Poltier,
juge suppléant; M. Antoine Rochat, assesseur; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourante
A.________
à
******** représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Commission foncière rurale Section
I,
à Lausanne
Tiers intéressés
1.
B.________
à
******** représenté par Me Laure Jolidon, avocate, à Lausanne,
2.
C.________
à
********
représentée par Me Nicolas GILLARD,
avocat, à Lausanne,
Objet
droit foncier rural
Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière
rurale, Section I, du 20 novembre 2020, prononçant la valeur de rendement des
biens-fonds agricoles de l'hoirie de feu D.________
Vu les faits suivants:
A.
A.________, B.________ et C.________ sont parties à une action en
partage de la succession de feu
D.________
, ouverte
devant le Tribunal d'arrondissement de la Côte. Dans ce contexte, B.________
entend obtenir l'attribution, à la valeur de rendement, de l'entreprise
agricole exploitée précédemment par le défunt.
B.
Conformément aux dispositions applicables (art. 578 du Code de procédure
civile vaudois, alors en vigueur; art 87 de la loi fédérale du 4 octobre 1991
sur le droit foncier rural: LDFR; RS 211.412.11 et les dispositions cantonales
d'application), il appartient à l'autorité administrative, en l'occurrence la
Commission foncière rurale, Section I (ci-après: CFR) de fixer la valeur de
rendement d'une entreprise agricole, notamment préalablement au partage
successoral; C.________et B.________ ont ainsi saisi cette autorité, par
courrier du 8 août 2011, d'une requête tendant à la fixation de la valeur de
rendement "
des bien-fonds agricoles propriété de l'hoirie de feu M. D.________
et de la société immobilière de E.________."
C.
Par décision du 19 février 2016, la CFR a prononcé:
"
La
valeur de rendement
des biens-fonds agricoles propriété
de
l'hoirie de feu M. D.________, composée de A.________de M. B.________, et de
Mme C.________, savoir les parcelles 677 de Gimel, 504, 509, 510 de Féchy, 267
de Bougy-Villars, 292 de Perroy, 1514 d'Aubonne, 89 de Gilly, 5 de Prangins,
58, 103, 113, 198, 277 et 286 d'Allaman,
et de
la Société immobilière de E.________ SA, savoir la parcelle 595 de Prangins,
est
fixée
à CHF 3'241'963.-, y
compris CHF 90'300.- pour la valeur de rendement de la
SI
E.________
- selon le détail mentionné dans la lettre du F.________, du 3
février 2016, annexée à la présente décision pour en faire intégrante."
S'agissant notamment de la parcelle n° 292 de
Perroy, la valeur de rendement des surfaces de vignes était de 6'239 fr. et
celle du bâtiment sis sur celle parcelle (n° ECA 398) de 18'908 fr., soit une
valeur de rendement totale de 25'147 francs.
D.
Agissant par l'intermédiaire de son conseil, A.________ a recouru le 29
avril 2016, devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (ci-après: CDAP); elle concluait avec dépens à l'annulation de la
décision précitée, ainsi qu'au renvoi du dossier à la CFR pour complément
d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
Par arrêt du 16 mars 2017 (FO.2016.0003), la CDAP a
partiellement admis le recours formé par A.________. On extrait de cet arrêt
une partie du considérant 5:
"Il
découle des considérants qui précèdent que, parmi les moyens soulevés par la
recourante, seuls certains d’entre eux — et ce ne sont pas les principaux —
doivent être retenus.
a) Il
convient tout d'abord de préciser la décision attaquée en ce sens que la valeur
de rendement des biens de l'hoirie ne comprend pas celle de la parcelle n° 595
de Prangins, propriété de la SI E.________; la nouvelle décision (nécessaire à
teneur de la lit. b ci-dessous) retiendra une valeur de rendement faisant
abstraction du montant correspondant (selon la décision: 90'300 fr.).
b) En
outre, c'est à tort que la décision attaquée ne retient aucune valeur de
rendement pour la partie du bâtiment n° ECA 525 qui empiète sur la parcelle n°
510 de Féchy, propriété de l'hoirie. La Cour de céans n'est pas en mesure d'arrêter
elle-même cette valeur de sorte que la décision attaquée ne peut qu'être
annulée et la cause renvoyée à la CFR I afin qu'elle complète la décision en ce
sens. Il conviendra de déterminer d'ailleurs si cette valeur doit être arrêtée
selon les règles prévalant en matière agricole ou si, en présence d'une
entreprise accessoire (au sens de l’art. 17 al. 2 LDFR), une valeur de marché
doit être fixée. On rappelle cependant que le bâtiment a été autorisé et
reconnu conforme à la zone para-agricole.
[...]".
Le dispositif de l’arrêt se lit en
outre comme suit:
"I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission foncière rurale,
Section I, du 19 février 2016, est annulée; le dossier de la cause lui est renvoyé
pour complément d'instruction et nouvelle décision au sens du considérant 5 a
et b. Elle est confirmée pour le surplus".
E.
La CFR a repris l’instruction après ce prononcé. Elle s’est adressée à
nouveau à l’expert en le priant d’estimer la valeur de rendement du bâtiment n°
ECA 525, sis à cheval sur les parcelles n
os
510 et 564 de Féchy,
puis de calculer la part de la valeur de rendement de ce bâtiment relevant de
la parcelle n° 510 de Féchy, propriété de l’hoirie.
L’expert (G.________, du bureau F.________)
a remis son rapport le 19 décembre 2018. En substance, il a retenu que le
bâtiment n° ECA 525 revenait à l’hoirie D.________ pour une part de 31% (le
calcul s’est fait au pro-rata de la surface au sol). La valeur de rendement
totale de ce bâtiment est de 938'720 fr; la part appartenant à l’hoirie est
donc de 291'000 francs.
Les parties ont reçu un exemplaire
de cette expertise et ont été invitées à se déterminer à ce propos. Alors que
les autres parties en ont pris acte, A.________, agissant par l’intermédiaire
de son conseil, a fait valoir le nouveau Guide fédéral d’estimation, entré en
vigueur le 1
er
avril 2018 (ci-après: le Guide d'estimation 2018),
alors que l’expertise s’appuyait sur la version du Guide fédéral de 2003, entrée
en vigueur le 1
er
février 2004 (ci-après: le Guide d'estimation 2004).
F.
La CFR a statué par décision du 22 mars 2019 (notifiée le 29 avril
suivant); elle prononçait ce qui suit:
1)
"La valeur de rendement
des parcelles 677 de GIMEL, 504, 509, 510 de FECHY, 267 de BOUGY-VILLARS, 292
de PERROY, 1514 d’AUBONNE, 89 de GILLY, 5 de PRANGINS, 58, 103, 113, 198, 277,
et 286 d’ALLAMAN, est fixée à CHF 3'151'663.-.
2)
La valeur de rendement
correspondant à la part de 31% estimée appartenant à l’hoirie
D.________
du bâtiment ECA 525 sis "à cheval" sur les
parcelles 510 de FECHY, propriété en main commune de l’hoirie
D.________
, et 564 de FECHY, propriété de B.________, est fixée
à CHF 291'000.-.
3)
La valeur de rendement de
la parcelle 595 de PRANGINS, propriété de la SI E.________ , est fixée à CHF
90'300.-.
[...]"
Au surplus, la décision relevait avoir
appliqué le Guide d'estimation 2004 pour des motifs de cohérence. En effet, les
expertises qui avaient fondé la décision antérieure, objet de la précédente
procédure de recours, s’appuyaient sur cette version du guide.
G.
Agissant toujours par l’intermédiaire de son conseil, A.________ a
recouru devant la CDAP à l’encontre de cette décision, le 28 mai 2019; elle concluait
en substance avec dépens à l’annulation de cette décision et au renvoi de la
cause à l’autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
Par arrêt du 11 décembre 2019
(FO.2019.0013), la CDAP a accueilli le recours, considérant que la recourante
faisait valoir à juste titre que le Guide d’estimation 2018 était applicable à
l’estimation de la valeur de rendement de l’entreprise ici en cause. A teneur
de cet arrêt, la décision de la CFR du 22 mars 2019 était dès lors annulée, la
cause lui étant renvoyée pour nouvelle décision au sens des considérants (soit
prise en compte du Guide d’estimation 2018).
H.
A la suite de cet arrêt, la CFR a chargé le bureau F.________ de mettre
à jour ses précédentes expertises au regard du Guide d’estimation 2018 (lettre
du 6 mars 2020). Dite société a établi son rapport en juillet 2020; la CFR l’a
remis au Tribunal d’arrondissement de la Côte, le 24 août 2020, et cette juridiction
a alors recueilli les déterminations des parties à la procédure civile sur ce
rapport.
A.________
a donné suite à cette invitation,
par l’intermédiaire de son conseil, en date du 5 octobre 2020. Quant à B.________,
il en a fait de même, par la voie de son conseil, en date du 9 novembre
suivant. En substance, A.________ a requis des compléments d’expertise, alors
que B.________ s’y est opposé.
I.
La CFR a arrêté sa décision dans une séance du 20 novembre 2020; pour
l’essentiel, elle se rallie aux estimations nouvelles arrêtées par l’expert
(sous réserve de la parcelle n° 510 de Féchy, qui a trait à un bâtiment construit
en empiètement sur la parcelle n° 510 et une parcelle voisine; ainsi
l’estimation arrêtée par la décision ne prend en compte que la part du bâtiment
n° ECA 525 se trouvant sur cette parcelle). La valeur de rendement totale retenue
s'élève à 3'420'714 francs. S'agissant notamment de la parcelle n° 292 de
Perroy, la valeur de rendement de la surface de vignes est de 6'986 fr. et
celle du bâtiment n° ECA 398, est de 835 fr., soit un total de 7'821 francs.
J.
Agissant par acte de son conseil du 8 mars 2021, soit en temps utile, A.________
a recouru devant la CDAP à l’encontre de la décision du 20 novembre 2020 de la
CFR, notifiée le 3 février 2021; elle conclut avec dépens à l’admission du
recours, ainsi qu’à l’annulation de la décision attaquée et au renvoi de la
cause à l’autorité intimée pour complément d’instruction et nouvelle décision
dans le sens des considérants. On reviendra sur les moyens soulevés dans la
partie droit ci-après.
Pour sa part, B.________, par l’intermédiaire
de son conseil, a déposé ses déterminations sur le recours, le 4 mai 2021, en
concluant avec suite de frais et dépens à son rejet. La CFR a produit sa
réponse et son dossier le 6 mai 2021; dans ce cadre, celle-ci déclare s’en
remettre à justice sur l’issue du pourvoi. Quant à C.________, également partie
au procès successoral précité et représentée par son avocat, elle ne s’est pas
déterminée.
Par ordonnance du 8 octobre 2021,
la juge instructrice a requis un complément d'information de l'autorité intimée,
en relation avec l'expertise ayant fondé la décision contestée. La CFR a
répondu le 26 octobre 2021 en fournissant divers compléments; y était joint un
document intitulé "
Principe méthodologique. Valeur de rendement
des unités de logement excédentaires
", du 14 octobre 2016.
Le Tribunal a tenu une audience le
23 novembre 2021, en présence des parties et de leurs représentants. A cette
occasion, C.________ a formellement conclu au rejet du recours, sous suite de
frais et dépens. Le Tribunal a procédé à l’audition des experts, G.________ et H.________
, tous deux du bureau F.________ . Le procès-verbal de cette audition se lit
comme suit :
"Questions aux experts:
1.           Pouvez-vous préciser
pour quel motif un taux d’intérêt de 6% au lieu de 5% a été appliqué pour les
logements supplémentaires (p. 12 de l’expertise)?
M. G.________  indique que selon
le guide d’estimation 2018, il est prévu de prendre la moyenne des taux
hypothécaires du moment majorés entre 1 et 3 % du type des frais administratifs
du bâtiment. Usuellement, on prend un taux d’intérêt de 4% avec un supplément
pour frais de 2%. Vu la baisse des taux hypothécaires depuis de nombreuses
années, il a pris en 2014 un taux de 3%, majoré de 2% pour les frais, ce qui
fait un taux de 5%. En 2020, nous sommes revenus à un taux de base de 4%,
majoré de 2% pour les frais, ce qui donne 6%, même si les taux d’intérêts
restent aujourd’hui inférieurs.
M. I.________ indique que dans le
guide d’estimation de 2004, le taux hypothécaire de base était de 4%. Le guide
d’estimation 2018 n’indique plus la méthode pour calculer le taux de base de
référence et la CFR a maintenu la pratique de le fixer à 4% qui est un taux
hypothécaire à très long terme.
Me Favre demande aux experts de
préciser les différences entre les expertises de 2014 et 2020 relatives à la
valeur locative retenue pour les immeubles supplémentaires non agricoles.
Les experts répondent avoir tenu
compte d’un garage pour le logement de Mme A.________, il s’agit du bâtiment
165, parcelle 504. L’adaptation entre les deux guides peut créer des petites
fluctuations; en l’occurrence le garage estimé auparavant à la valeur agricole
est estimé aujourd’hui avec une valeur locative de 200 fr. par mois.
Me Gillard constate que la
différence entre les deux tableaux de 2014 et 2020 s’explique bien par la prise
en considération de la valeur locative du garage à 200 fr. par mois, si l’on
compare bien les mêmes postes.
Me Favre ne s’explique toujours
pas la différence de valeur de rendement arrondie qui passe de 2'310'464 en 2014
à 1'947’482 fr. en 2020.
M. G.________  explique que cette
grande différence est due au taux de capitalisation qui est passé de 5% à 6%.
2.           L’estimation de la
valeur de rendement de la parcelle n° 504 de Féchy étant contestée (valeur de
rendement 2'479'343 fr. en 2014 et 2'168'914 fr. en 2020), pouvez-vous préciser
la raison de cette différence d’estimation?
Cette question a été traitée ci-dessus,
étant précisé que sont litigieuses les valeurs pour les habitations.
M. Poltier demande en substance pour
quelle raison on revient à un taux de 4% alors que les taux hypothécaires
baissent.
M. I.________ explique que ce taux
de capitalisation peut avoir une influence sur la valeur de rendement et vu la
baisse constante du taux hypothécaire, le guide d’estimation a renoncé à
prendre un taux hypothécaire de référence, laissant le soin de fixer le taux de
base selon les normes d’estimation généralement reconnues, majorées d’un
supplément pour les coûts d’exploitation (guide 2018, p. 54). La CFR a retenu
un taux de base de 4% qui correspond à un taux moyen de très longue durée. M. I.________
précise que ce taux est communiqué aux experts pour avoir une pratique uniforme
dans le canton qui résulte d’une directive interne non publiée.
Me Favre conteste cette méthode.
3.           L’estimation de la
valeur de rendement de la parcelle n° 5 de Prangins étant également
contestée (valeur de rendement de 52'309 fr. en 2014 et de 16'192 fr. en
2020), pouvez-vous préciser la raison de cette différence d’estimation?
M G.________  répond qu’en 2014
l’estimation comprenait également les arbres fruitiers. Actuellement, il n’y a
pas d’arbres mais à l’époque il y avait eu un échange de parcelles avec une
autre parcelle arborisée.
Me Jolidon confirme qu’il n’y a
plus d’échange, que c’est M. B.________ qui l’exploite personnellement et
qu’elle est en prairie extensive.
Les experts confirment que c’est
la raison pour laquelle cette parcelle est estimée comme terrain nu.
Me Favre ne comprend toujours pas
ce qui a changé.
Les experts répètent que la
différence d’estimation est liée à la non prise en considération des arbres existants
sur la parcelle échangée.
M. B.________ donne des
explications sur l’échange de parcelles qui n’est plus d’actualité à ce jour.
M. Poltier revient sur la notion
de terrain nu. Quelle est la valeur de rendement d’un tel terrain ?
Les experts indiquent que l’on
détermine ici la valeur de rendement du sol. On a une valeur de base du sol qui
est pondérée avec la région climatique. Un bon « terrain » peut
être estimé à environ 77 centimes le m
2
. La valeur de base = conditions
climatiques et qualité du terrain. Ici le terrain est bon et la région
climatique est considérée comme la meilleure (guide d’estimation, p. 42) :
la valeur de rendement de base est de 7’730 fr. par hectare. A ça on applique
les éventuelles déductions : ici c’est la distance par rapport au centre
d’exploitation (10 km), ce qui fait une réduction de 80%. Donc la valeur de
rendement du sol est de 1’546 fr. l’hectare.
4. La parcelle n° 292 de Perroy comporte
un bâtiment n° ECA 398 : selon l’expertise de 2014, ce bâtiment avait une
valeur locative de 18'908 fr., de sorte que la valeur de rendement de la
parcelle a été estimée à 25'147 fr. (6'239 fr. + 18'908 fr.). En 2020, la
surface de vignes est retenue pour une valeur de rendement de 6'986 fr. et le
bâtiment pour une valeur de 835 fr., soit un total de 7'821 fr. Il est indiqué
que ce bâtiment a été estimé comme entrepôt et non plus comme local de vente.
Pouvez-vous préciser cette
appréciation, le changement d’affectation étant motivé semble-t-il par le
caractère non habitable du bâtiment?
Mme H.________ indique qu’elle n’a
pas procédé à une visite, qu’elle s’est basée sur les indications de M. B.________
selon lesquelles il s’agissait d’un entrepôt et non plus d’un carnotzet.
M. B________ indique que le bâtiment
est inhabité, n’est pas équipé, est une capite ou un cabanon en zone agricole.
M. B.________ ajoute que l’accès est difficile.
M. G.________ explique avoir
visité le bâtiment en 2014 et constaté qu’il valait un peu plus qu’un simple
entrepôt, d’où la valeur locative retenue à ce moment-là. Il avait apprécié le
potentiel de la bâtisse sans vérifier concrètement l’équipement de la parcelle.
A ce moment-là, il n’était pas utilisé.
Me Favre produit des photographies
du bâtiment.
Me Gilliard rappelle la teneur du
rapport d’estimation de 2008 relatif à cette parcelle.
Mme A.________ indique que son
père lui avait demandé peu avant son décès de commencer à procéder à des
investigations en vue de rénover ce bâtiment et qu’il avait été loué.
Mme C.________ indique qu’elle est
son frère n’étaient pas au courant de ce projet de leur père et qu’à sa
connaissance le bâtiment n’a jamais été loué.
Les photographies produites par Me
Jolidon datent du 22 novembre 2021. Celles produites par Me Favre de cet été.
Mme H.________ précise que son
rapport était une mise à jour sans déplacement sur les lieux".
On extrait au surplus les éléments
suivants du compte-rendu de l’audience:
"[...]
M. Poltier interpelle la CFR sur sa
pratique relative au taux d’intérêt sachant que l’élaboration du guide
d'estimation de 2018 était censée entraîner une augmentation de la valeur de
rendement.
M. I.________ répond que
globalement le fait qu’il y ait un seul logement agricole entraîne une hausse
de la valeur de rendement des autres bâtiments. S’agissant du taux, la pratique
de la CFR de 2016, tout comme celle du guide d’estimation de 2018, est de
s’écarter du taux hypothécaire comme seule référence pour calculer la valeur de
rendement. Toutefois, pour assurer une certaine stabilité dans la détermination
du rendement des exploitations agricoles, la CFR retient un taux de base de 4%,
indépendamment des fluctuations du taux hypothécaire à court terme. Il explique
encore que le guide d’estimation de 2018 a abouti à une augmentation de la
valeur du sol et à une possible réduction de la valeur des bâtiments.
[...]
C.________ indique qu'il n'y a
plus d'eau courante dans le bâtiment depuis 10 à 15 ans. Le réseau d'eau a été
détruit. Avant cela, elle s’y rendait avec ses parents uniquement pour y
piqueniquer. Le bâtiment n'est pas habité.
Mme A._______ confirme qu’il n’y a
plus d’eau courante dans la maison, de longue date.
Les déclarations des parties ne
concordent pas quant à l’existence ou non de canalisations d’eaux usées. [...]"
Les parties ont complété leurs
déterminations à l'issue de l'audience. La recourante a également produit des
photographies de la maisonnette sise sur la parcelle n° 292 de Perroy. Le 3
mars 2022, les experts entendus en audience ont produit leur facture de
complément d'expertise, à concurrence de 1'373.05 francs.
Considérant en droit:
1.
a) Le recours a été formé par l’un des héritiers partie à une action en
partage successoral actuellement pendante; cela étant la légitimation active de
la recourante doit être admise (comme cela a été le cas pour ses deux recours
précédents). Il convient ainsi d’entrer en matière sur le fond.
b) La recourante fait valoir en
premier lieu une violation de son droit d’être entendu; elle reproche à la CFR de
ne pas avoir donné suite à ses requêtes de complément d’expertise. A cet égard,
l'autorité intimée indique, dans sa décision, être suffisamment renseignée, ce
qui l’amène à rejeter ces requêtes. Au surplus, dans sa réponse au recours,
elle soutient qu’il aurait appartenu au Tribunal d’arrondissement de statuer
sur ces requêtes. Cette observation paraît infondée, dans la mesure ou la CFR,
en tant qu’autorité administrative, est chargée de procéder à l’estimation de
la valeur de rendement des entreprises agricoles (certes dans le contexte d’un
procès successoral); elle assume cette tâche dans le cadre d’une procédure
administrative, dans laquelle elle détient des pouvoirs d’instruction qui lui
permettent d’ordonner des expertises (ce qui a été le cas en l’espèce; voir
d’ailleurs art. 12 al. 3 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d’application
de la LDFR: LVLDFR; BLV 211.42; voir aussi art. 28 ss, spéc. art. 29 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative: LPA-VD; BLV
173.36), ainsi que, logiquement, des compléments d’expertise, lorsqu’un rapport
s’avère insuffisamment complet.
Cependant, la CDAP, elle-même,
dispose désormais des éléments de fait nécessaires pour statuer dans le cas
d’espèce. Au terme de l’instruction, de nouvelles pièces ont été produites,
notamment une directive précitée de la CFR de 2016 (intitulée "
Principe
méthodologique
") et des photographies. Le Tribunal a également tenu
audience à l'occasion de laquelle les experts ayant procédé aux estimations de
la valeur de rendement litigieuse ont été entendus.  La Cour estime ainsi être
pleinement renseignée. Les parties ont en outre pu s’exprimer sur le résultat
de l’instruction; il y a dès lors lieu de considérer que la violation du droit
d’être entendu invoquée par la recourante est désormais réparée. Cela conduit
au rejet de ce premier moyen.
2.
a) Les art. 11 ss LDFR comportent diverses règles, relevant du droit
civil, applicables au partage successoral lorsque les biens de la succession
comportent une entreprise agricole (ou un immeuble agricole: art. 21 LDFR).
Selon l'art. 11 al. 1 LDFR, l'héritier qui entend exploiter lui-même cette
entreprise et en paraît capable peut en effet en demander l'attribution dans le
partage successoral. Dans un tel cas, l'entreprise agricole est imputée à la
valeur de rendement sur la part de l'héritier qui exploite lui-même (art. 17
al. 1 LDFR). Selon l'art. 17 al. 2 LDFR, les biens-meubles servant à
l'exploitation sont imputés à la valeur qu'ils représentent pour celle-ci et
l'entreprise accessoire non agricole à sa valeur vénale. L'art. 18 LDFR nuance
cette solution, mais il n'est pas pertinent en l'espèce.
On a déjà relevé plus haut qu'il
incombe à une autorité administrative, dans le canton de Vaud la CFR, d'arrêter
cette valeur de rendement; cette valeur lie ensuite le juge civil dans le cadre
de l'action en partage (ATF 129 III 190, consid. 2.2; sur le mécanisme prévu
par la LDFR, voir de manière toute générale Paul-Henri Steinauer, Le droit des
successions, Berne 2015, 2
ème
éd. n°1295 ss et 1309 ss).
b) La contestation initiale (dans
le cadre du recours FO.2016.0003), comme les griefs actuels portent à la fois
sur le périmètre de l’entreprise agricole à prendre en considération (consid. 3
ci-après) et sur le calcul de la valeur de rendement de divers éléments de
cette entreprise (consid. 4 ci-après).
3.
S’agissant du périmètre de l’entreprise agricole de l’hoirie, la
recourante se borne pour l’essentiel à reprendre des griefs précédemment
soulevés et tranchés dans l’arrêt du 16 mars 2017 (FO.2016.0003):
- parcelle n°5 de Prangins: la
recourante soutient que la surface de cette parcelle n'est pas exploitée par B.________,
mais échangée avec un maraîcher contre une même surface. Il faudrait donc tenir
compte de la valeur de rendement de la parcelle du maraîcher;
- parcelle n° 292 de Perroy: pour la
recourante, c’est son grief principal, cette parcelle ne devrait pas être prise
à la valeur de rendement, dès lors que celle-ci n’est pas effectivement exploitée
par B.________.
Sur cet aspect (qui concerne les deux
parcelles précitées), on rappelle que dans son arrêt du 16 mars 2017
(FO.2016.0003), le Tribunal a considéré ce qui suit, pour rejeter ce moyen:
"La
parcelle n° 5 de Prangins n'est pas exploitée par l'intimé B.________, ce dernier
indique l'avoir remise en échange à un maraîcher. Par ailleurs, les parcelles n°
267 de Bougy-Villars, n° 292 de Perroy et n° 1514 d'Aubonne sont cultivées par
des vignerons-tâcherons, B.________ se bornant à reprendre la vendange. Pour la
recourante, ces parcelles ne sauraient être prises en compte comme faisant
partie de l’entreprise agricole ici en cause.
La
question a trait ici aux parcelles que l'exploitant ne travaille pas lui-même,
mais qu'il confie à des tiers. Aussi longtemps que ces derniers ne bénéficient
pas sur ces biens-fonds d'un bail à ferme de longue durée, ceux-ci restent
partie intégrante de l'entreprise agricole (Edouard Hofer, in Das bäuerliche
Bodenrecht, 2
e
éd., Berne 2011 n°37f ad art. 7 LDFR; cet auteur
retient même cette solution plus largement, contrairement à Yves Donzallaz, Traité
de droit agraire suisse: droit public et droit privé, 2006, tome 2, n° 2689 p.
402).
En l'occurrence,
aussi bien l'échange relatif à la parcelle n° 5 de Prangins que la remise à des
vignerons-tâcherons pour les autres parcelles ici examinées (leur engagement
s’apparente plutôt à un contrat de travail; en outre, les acquits de vendanges
ont été établis, non pas au nom de ces derniers, mais à celui de la recourante
elle-même, sans doute pour le compte de l'hoirie) ne reposent pas sur des baux
à ferme de longue durée; en conséquence, conformément à l'avis de doctrine
précité, ces biens-fonds restent des éléments de l'entreprise agricole de
l'hoirie assujettis aux règles particulières des art. 11 et 17 LDFR."
Le Tribunal, en l’absence de
nouveaux éléments, ne voit pas de motifs de s’écarter de ces considérations.
Cependant, B.________ a indiqué, tant dans son écriture du 4 mai 2021 qu'en audience,
que la parcelle n° 5 de Prangins n'est plus exploitée par un tiers. Le
grief visant à exclure ce bien-fonds du périmètre de l’entreprise a ainsi perdu
son objet.
4.         La recourante fait valoir essentiellement des griefs
relatifs à la valeur de rendement de la parcelle n° 5 de Prangins, de la parcelle
n° 292 de Perroy, ainsi que des logements supplémentaires (à l’exclusion du logement
du chef d’exploitation). Elle reprend également les griefs de son recours
antérieur du 29 avril 2016: ainsi s’agissant de la prise en considération des
installations d’aspersion financées par B.________. De manière générale, la
recourante s’étonne également du fait que l’estimation attaquée soit plus basse
que celle de 2016, alors que, selon les annonces relatives à l’entrée en
vigueur du Guide d'estimation 2018, celui-ci devait conduire en principe à une
hausse des estimations.
a) S’agissant de la parcelle n° 5
de Prangins, la recourante s’en prend essentiellement à l’estimation de la
valeur de rendement du sol, arrêtée à 3’292 fr.; ce montant s’explique par le
fait que l’expert a estimé le sol à la valeur du "terrain nu"; à
cette valeur s’ajoute celle d’un hangar (12’900 fr.), soit un total de 16'192
fr. pour ce bien-fonds. Or, dans la décision du 19 février 2016, la valeur de
cette parcelle s’élevait à 52'309 fr. pour le sol, auquel s’ajoutait 13'883 fr.
pour le hangar. Même si l’expertise antérieure décrivait cette parcelle comme non
plantée, elle tenait compte du capital-plante et des installations stationnaires
de lutte antigel, sises sur la parcelle reçue en échange par B.________. Désormais,
il n’est plus question de tenir compte d’un échange parcellaire et la parcelle n°
5 de Prangins doit être estimée exclusivement en fonction de son
affectation en prairie extensive; la faible valeur retenue pour ce bien-fonds
s’explique en outre par la distance relativement élevée qui sépare cette
parcelle du centre d’exploitation (Guide d'estimation 2018, p. 39).
Au surplus, la recourante relève
que la valeur locative du hangar sis sur cette parcelle est arrêtée à 1'290 fr.
par année par l’expertise de 2020, alors qu’elle était fixée à 1'305 fr. par
celle de 2014. Cette différence, modeste au demeurant, peut s’expliquer par un
amortissement de l’installation; elle ne traduit en aucun cas un abus du
pouvoir d’appréciation de l’autorité intimée.
L’estimation retenue pour cette
parcelle échappe ainsi à la critique.
b)         S’agissant de la
parcelle n° 292 de Perroy, le litige concerne le bâtiment sis sur ce bien-fonds
(n° ECA 398). Il s’agit en l’occurrence d’une maisonnette de 35 m
2
,
avec cave et balcon; l’état d’entretien de ce bâtiment est documenté assez
largement par un dossier photographique, établi et produit en cours de
procédure.
A teneur d’une expertise
établie par J.________, pour le bureau K.________ en 2008, ce bâtiment n’est plus
habité depuis longtemps et son état est médiocre; B.________, dans ses
écritures, allègue encore que ce bâtiment a longtemps été occupé par des
squatters et qu’il n’est plus équipé, ni en eau (ce qui est admis par la
recourante), ni en électricité et qu’il n’est pas raccordé aux égouts (les
déclarations des parties ne sont pas concordantes sur ce point). Pour ce
dernier, l’estimation de ce bâtiment à 835 fr. apparaît parfaitement correcte.
Il ressort toutefois de
l'expertise de mars 2014 (p. 12), que la valeur de rendement agricole de ce
bâtiment était estimée à 18'908 fr. (40'000 fr. en valeur vénale). Selon les
explications fournies par les experts en audience, ce bâtiment, vu son état, avait
été estimé, à ce moment-là, à une valeur supérieure à celle d’un entrepôt. En
revanche, l’expertise de 2020 (établie sans nouvelle visite) a estimé ce
bâtiment, non plus comme local de vente ou bâtiment d’habitation, mais comme
entrepôt, d’où un montant de 835 francs. Cette solution s’appuie sur les
indications du Guide d’estimation 2018, qui indique ce qui suit : "
les
pièces non habitables sont estimées à la valeur d’entrepôt
" (page 45).
A la lumière notamment des
photographies produites et des explications reçues en audience, la Cour estime,
tout bien pesé, que l’approche retenue par l’expertise de 2014 est plus
appropriée à l’état actuel de cette maisonnette, aussi bien dans ses éléments
extérieurs (l’état des balcons est bon, notamment) qu’intérieurs (le dernier
dossier photographique produit en atteste, malgré l’absence d’eau courante);
cette conclusion s’impose d’autant plus que cette bâtisse ne souffre pas, depuis
2014, d’un défaut d’entretien. Il convient ainsi d’admettre le recours sur ce
point et d’en revenir à l’estimation de 2014 de la valeur de rendement à 18'908
francs. Il n'y a en revanche pas lieu de remettre en question la valeur de
rendement des vignes sur cette parcelle, estimée à 6'986 fr., ce qui est au
demeurant supérieur à la valeur retenue en 2014, soit 6'239 francs. En
conclusion, il convient de retenir que la valeur totale de rendement de la
parcelle n° 292 de Perroy est de 25'894 fr. (6'986 + 18'908).
5.                La recourante conteste l’estimation de la
valeur des logements supplémentaires, quant à sa portée sur la valeur de
rendement du domaine agricole en cause. Ce moyen concerne principalement la
parcelle n° 504 de Féchy: la valeur de rendement des bâtiments a passé de 2'479'343
fr. (ancienne estimation) à 2'168'914 fr. (nouvelle estimation); les valeurs
locatives respectivement ancienne et nouvelle s’élèvent à 115'126 et
117'644 fr.). La question ne paraît en revanche pas se poser s’agissant de la
parcelle n° 113 d’Allaman (nouvelle estimation de 406'784 fr; l’ancienne s’élève
à un peu plus de 167’357 fr.).
a) On rappelle que les bâtiments
d'habitation nécessaires à l'exploitation sont évalués à la valeur de
rendement, alors que ceux qui dépassent la part nécessaire sont évalués à la
valeur du marché (art. 10 al. 3 LDFR; Hofer, op. cit., n° 28 ad art. 10 LDFR).
Bien que ce principe demeure valable, sa mise en œuvre dans le Guide fédéral
d’estimation a évolué de manière significative (comparer ch. 4 du Guide d'estimation
2004 et 2018). Dans cette mesure, les considérants du Tribunal relatifs à cette
thématique (consid. 4a de l’arrêt du 16 mars 2017), qui se fondaient sur l’ancien
Guide d'estimation 2004, sont désormais dépassés.
A teneur du nouveau guide de 2018,
en présence d’une entreprise agricole, il faut en premier lieu déterminer le
logement du chef d’exploitation (Guide d'estimation 2018, ch. 4.1 Marche à suivre,
p. 45 et le schéma figurant en p. 46; application des critères fixés au ch.
4.2), puis procéder à son évaluation en conformité avec les ch. 4.3 à 4.5. Pour
le surplus, les logements autres que celui du chef d’exploitation sont estimés
sur la base du loyer effectivement réalisable dans la région concernée, puis
capitalisés selon les indications du ch. 4.6. L’estimation de ces logements se
fait "
à la valeur capitalisée du loyer réalisable à long terme
"
(Guide d'estimation 2018, p. 54); lorsque le logement est loué, il y a lieu de
prendre en compte essentiellement le loyer effectif. Pour le surplus, le taux
de capitalisation est fixé selon le taux de base appliqué dans les normes d’estimation
généralement reconnues (Le Manuel suisse de l’estimateur, élaboré en 2012 par
l'Union suisse des experts cantonaux an matière d'évaluation des immeubles:
USECE et par la Chambre suisse des experts/Association suisse de l'économie
immobilière: CSE/SVIT; ci-après: Manuel de l'estimateur). Ce taux est majoré
d’un supplément pour les coûts d’exploitation; cette majoration se situe en
règle générale entre 1 et 3 % au-dessus du taux de base (la limite inférieure
s’appliquant aux nouveaux bâtiments, alors que la limite supérieure convient
pour les bâtiments plus anciens; sur tous ces points, Guide d'estimation 2018,
ch. 4.6, p. 54; voir aussi ch. 13 et les taux mentionnés sous ch. 13.3, p. 179;
voir, à titre de comparaison, Guide d'estimation 2004, ch. 4.7, p. 50 et  ch.
12, spéc. 12.3. p. 183). Dans ce calcul, le taux de capitalisation choisi a une
portée centrale; la CFR elle-même le relève, en soulignant dans son écriture du
16 octobre 2021 qu’une modification du taux précité de 5 à 6% entraîne une
variation de la valeur de rendement de près de 17%, soit 1/6). La recourante, à
son tour, se place sur ce terrain dans son écriture du 17 décembre 2021: elle
critique la fixation du taux de base à 4 %, d’une part (b), la majoration de 2
%, d’autre part (c), qui composent le taux de capitalisation de 6% appliqué en
l’espèce.
b)
On l’a
vu, le Guide d’estimation 2018 suggère, s’agissant de la détermination du taux
de base, ainsi que de la majoration, de se référer aux normes du Manuel de l’estimateur.
En
substance, le manuel précité décrit un certain nombre de méthodes pour
déterminer la valeur vénale des biens immobiliers; la méthode de la valeur de
rendement constitue l’une d’entre elles (op. cit., p. 43 ss, spécialement p. 46;
cette méthode est décrite en détail, p. 83 ss). Elle prend en compte une valeur
locative, à laquelle il convient d’appliquer un taux de base de capitalisation;
ce taux de base fait l’objet d’une majoration pour tenir compte de divers frais
d’administration (frais d’exploitation, frais d’entretien, frais de gestion et
risque sur le loyer). Le manuel s’étend ensuite assez longuement sur la détermination
du taux d’intérêt de base, dont il souligne l’importance centrale (p. 87 ss).
On se réfère ici aux différentes figures (p. 91-95) illustrant l’évolution des
taux d’intérêts hypothécaires, cela depuis 1912; ces graphiques montrent des
variations très fréquentes et souvent importantes. Or, il s’agit de déterminer
une valeur de rendement qui correspond à la rente capitalisée que peut offrir
un immeuble dans la durée (en l’occurrence un immeuble de rendement, fournissant
des rentrées relativement régulières). Face à ces difficultés, le manuel
suggère de procéder à une moyenne entre le taux d’intérêt moyen arrondi des
cinquante dernières années (pondéré à 2/3, voire à 3/4) et le taux d’intérêt
actuel (pondéré entre 1/4 et 1/3). Selon ce manuel, édition de 2012, cela
aboutit à un taux de base situé entre 4.01 et 4.19% (p. 95).
Comme elle
l'a notamment expliqué en audience, l'autorité intimée, selon sa directive précitée
de 2016, applique un taux de base de 4%; elle l’a recommandé aux experts dès la
fin 2016 et procède ainsi aujourd’hui encore. Ce faisant, elle suit les
suggestions du Manuel de l'estimateur, auquel se réfère le Guide d'estimation
2018. Elle retient donc un taux de base présentant une certaine stabilité,
valable dans la durée, et non pas un taux évoluant constamment au gré de
l’augmentation ou de la baisse du taux hypothécaire. Cette approche, en fin de
compte, apparaît pleinement conforme à la fois au Guide d’estimation 2018 et au
manuel auquel il se réfère.
Sur ce
premier aspect, les griefs de la recourante doivent donc être écartés.
c)
La
recourante s’en prend également à la majoration de 2% du taux de capitalisation
de base, pour tenir compte de divers frais annexes. On se souvient que le Guide
(à l’instar du manuel précité d’ailleurs) suggère d’arrêter cette majoration en
fonction de l’âge et de l’état d’entretien de l’immeuble en cause. On observe
par ailleurs que, dans l’estimation de 2016, la CFR avait déjà appliqué une
majoration de 2%, en tenant compte de ces éléments. Or, le bâtiment en cause
est désormais un peu plus ancien que lors de la première expertise; il est
ainsi cohérent de ne pas réduire la majoration retenue à l’époque et de la
maintenir aujourd’hui (cette majoration n’a d’ailleurs pas été augmentée).
Là
aussi, ce grief doit ainsi être écarté.
d) Toujours
à propos de la parcelle n° 504, la recourante critique la variation des valeurs
locatives annuelles retenues pour les entrepôts et locaux de vinification
(selon ses calculs: 3'044 fr. pour l’expertise 2020 et 4'463 fr. pour celle de
2014). Les nouveaux chiffres s’expliquent, en partie en tout cas, comme les
experts l’ont indiqué en audience, par le fait que le garage (valeur locative
annuelle de 872 fr. dans l’expertise de 2014) est pris en compte avec les
logements dans l’expertise de 2020; une modeste variation est due au surplus à l’adaptation
au nouveau guide.
La Cour
ne voit pas là de motif susceptible de l’amener à corriger les estimations
querellées.
6.                La recourante reprend enfin le grief
qu’elle avait soulevé en relation avec les installations d’aspersion, financées
par B.________.
a) L’arrêt du 16 mars 2017 (FO.2016.0003)
comportait à cet égard le passage suivant :
"Selon la décision attaquée
(cf. lettre annexée de l'expert, du 3 février 2016), la valeur de rendement
totale de l'entreprise agricole ici en cause comprend un poste de 209'334 fr.
relatif aux "installations cultures fruitières"; il s'agit ici des
installations d'aspersion de cultures arboricoles. A cet égard, B.________ a
fait valoir qu'il avait financé intégralement ces installations, de sorte que
le montant correspondant devait être déduit de la valeur de rendement; la
recourante, pour sa part, conteste ce point de vue, estimant que la preuve de
ce financement intégral n'avait pas été rapportée, de sorte que la déduction
totale ne pouvait pas être admise.
A ce propos on se bornera à
observer que la décision attaquée a maintenu l'intégralité de la somme ici en
cause (209'334 fr.) dans la valeur de rendement de l'entreprise, sans opérer
aucune déduction; à juste titre, car ces installations font partie de l'entreprise
propriété de l'hoirie, de sorte qu'elles doivent être prises en compte (dans le
même sens, Guide fédéral d’estimation, ch. 4.1, dernière phrase, et 5.1). S'agissant
au surplus du financement assuré par B.________, il donne naissance à une
créance de ce dernier contre l'hoirie, qu'il doit pouvoir faire valoir dans le
cadre du partage, conformément à l'art. 610 al. 3 CC (voir à ce propos
Steinauer, op. cit., n° 1277 ss). C'est donc à juste titre que l'autorité
intimée n'a pas traité cet aspect, pour le laisser à la connaissance du juge
civil."
b) La recourante critique le fait
que le montant correspondant à ces installations d’aspersion ne figure plus
dans l’annexe au rapport d'expertise de juillet 2020. Pourtant, le rapport en
question mentionne, en page 11 la colonne "
Infrastructures vergers
"
le montant de 201'381 fr. qui correspond aux installations d’aspersion, après
déduction d’un amortissement.
Sur ce dernier aspect, le Tribunal
ne voit pas quels motifs pourraient justifier de revenir sur l’arrêt de 2017.
7.                a) Il résulte des considérations qui
précèdent que le recours doit être très partiellement admis. En effet, l’on a
vu que l’estimation de la parcelle n°292 de Perroy, en particulier s’agissant
de la maisonnette qui s’y trouve (n° ECA 398), est insuffisante. Il convient en
conséquence de réformer la décision attaquée, en ce sens que la valeur de
rendement à retenir pour ce bâtiment correspond à celle retenue par l’expertise
de mars 2014/février 2016 à 18’908.- fr., en lieu et place de 835 fr., selon la
décision attaquée. Il convient ainsi de réformer le chiffre 1 de cette
décision, afin de tenir compte de cette correction. La valeur de rendement de
cette parcelle est en définitive de 25'894 fr. au lieu de 7'821 francs. En
conséquence, la valeur totale de rendement s'élève à 3'438'787 francs (à savoir
3'420'714 fr., dont il y a lieu de retrancher 7'821 fr. et d'ajouter 25'894
fr.).
b) Il reste que la recourante succombe,
sur le principe et sur l’essentiel de ses prétentions; elle doit ainsi
supporter les frais, légèrement réduits, mais seulement en partie, pour tenir
compte de la modification précitée (art. 49 LPA-VD). Succombant pour l'essentiel,
elle supportera également les frais liés à l'audition des experts dans le cadre
de la présente procédure, soit 1'373 fr., qui s'ajoutent à l'émolument (art. 44,
49 LPA-VD; art. 7 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens
en matière administrative: TFJDA; BLV 173.36.5.1). Par ailleurs, les tiers
intéressés B.________ et C.________ l’emportent pour l'essentiel dans leurs conclusions;
dans la mesure où ils ont consulté avocat, ils ont doit à l’allocation de
dépens, prenant en considération les prestations délivrées par leurs conseils
respectifs; ces dépens sont mis à la charge de la recourante A.________ (art.
55 LPA-VD; art. 10-11 TFJDA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours, dans la mesure où il est recevable, est très partiellement
admis
II.
La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 20 novembre
2020, est réformée dans son premier paragraphe de la manière suivante:
"
La valeur de rendement
des parcelles 677 de Gimel, 504, 509, 510 de Féchy, 267 de Bougy-Villars, 292
de Perroy, 1514 d’Aubonne, 89 de Gilly, 5 de Prangins, 58, 103, 113, 198, 277 et
286 d’Allaman, ainsi que la part de 31% estimée appartenant à l’hoirie
D.________
du
bâtiment ECA 525 sis "à cheval" sur les parcelles 510 de Féchy,
propriété en main commune de l’hoirie D
.________
, et
564
de
Féchy,
propriété de B.________,
est fixée à CHF
3'438'787.-.
"
III.
La décision est confirmée pour le surplus.
IV.
Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs, est mis
à la charge de A.________.
V.
Les frais d'expertise, par 1'373 (mille trois cent septante-trois)
francs, sont mis à la charge de A.________.
VI.
A.________ versera une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre
de dépens à
B.________.
VII.
A.________ versera une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de
dépens à C.________.
Lausanne, le 10 mars 2022
La présidente:                                                                                          La
greffière:
Le présent arrêt est
communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office
fédéral de la justice (OFJ).
Il peut faire l'objet, dans
les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral
(Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué
viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être
jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va
de même de la décision attaquée.