vd_omni · AF.2011.0004 · 2013-11-11 · fr

LOUP/ccl Syndicat AF de Bussigny-Ouest, ccl Syndicat AF de Bussigny-Ouest, Comité de direction du SAF de Bussigny-Ouest, Service du développement territorial, Municipalité de Bussigny-près- Lausanne | Remaniement de terrains à bâtir soumis à péréquation réelle. L'indemnité tenant compte du fait qu'un bâtiment existant déborde du périmètre d'évolution prévu par le nouveau plan partiel d'affectation peut consister en une réduction de la valeur d'attribution de la parcelle (analogie avec les servitudes traitées comme "valeurs passagères" au sens de l'art. 59 LAF).Recours au Tribunal fédéral irrecevable (1C_896/2013 du 23 juin 2014).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.11.2013 AF.2011.0004

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 11 novembre 2013
Composition
M. Pierre Journot, président; MM. Antoine
Rochat et Antoine Thélin, assesseurs
recourant
Jacques LOUP,
à Bussigny-près-Lausanne, représenté par l'avocat Pierre-Alexandre
SCHLAEPPI, à Lausanne
autorité intimée
Commission de
classification du Syndicat d'améliorations foncières de Bussigny-Ouest
autorités concernées
Comité de direction
du  Syndicat d'améliorations foncières de Bussigny-Ouest
Service du
développement territorial,
Division
Améliorations foncières
Municipalité de
Bussigny-près-Lausanne,
représentée par l'avocat Jean-Michel HENNY, à
Lausanne
Objet
Décision de la Comission de
classification du Syndicat d'amélioration foncière de Bussigny-Ouest du 17
novembre 2011 (nouvel état, clé de répartition des frais, etc.)
Vu les faits suivants
A.
Le Syndicat d'améliorations foncières de
Bussigny-Ouest a été constitué le 19 janvier 2004. Selon l'art. 3 de ses
statuts, il a pour but:
"-   le
remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle et en corrélation avec
l'adoption par le Département des Infrastructures d'un plan partiel
d'affectation ;
-    l'étude
d'un plan partiel d'affectation à soumettre à la commune ;
-    la
réalisation des infrastructures principales, tels que la construction de
routes, de canalisations, etc.
-    La
réalisation d'aménagements d'intérêt général ;
-    l'éventuelle
réalisation d'infrastructures secondaires."
La constitution du syndicat a été
précédée d'études préliminaires au sens de l'art. 85b de la loi sur les
améliorations foncières du 29 novembre 1961 (LAF; RSV 113.11) et d'un concours
d'urbanisme dont le projet lauréat a servi de base à l'élaboration du plan
partiel d'affectation (PPA) Bussigny-Ouest.
L'enquête sur le périmètre et les
sous-périmètres du syndicat, ainsi que sur l'avant-projet des travaux
collectifs et la délimitation de l'air forestière, a eu lieu en 2005, suivie en
2008 d'une enquête sur l'extension du périmètre et sur les modifications de l'avant-projet
des travaux collectifs.
En bref, le périmètre du plan
d'affectation et du syndicat se trouve à l'ouest de la localité de Bussigny. En
pente descendant du nord au sud, il est bordé à l'aval par le chemin de
Fallien, la voie CFF et l'un des méandres de la Venoge. A l'Est, le périmètre
est bordé par les zones constructibles de Bussigny, notamment, dans la partie
supérieure, par une vaste zone de villas. A l'Ouest, le périmètre est bordé par
la zone agricole, qui occupe aussi l'essentiel de la partie supérieure du
périmètre. Toutefois, à mi-hauteur, l'Ouest du périmètre jouxte une vaste
surface triangulaire déjà occupée par des installations sportives faisant
l'objet d'un plan de quartier "Sus la Plannaz".
Selon la planification en vigueur
(règlement approuvé par le Conseil le 7 août 1953 et modifié à de nombreuses
reprises par la suite, notamment en 1986), l'essentiel du périmètre est affecté
en zone intermédiaire. Dans sa partie supérieure, la zone intermédiaire ne
s'étend que sur une étroite bande qui borde à l'Est la zone de villas
existante; le solde de la partie supérieure du périmètre est en zone agricole.
B.
Le recourant Jacques Loup, né en 1953, exploite
un domaine agricole et maraîcher. D'après ses explications en audience, il
cultive environ 100 ha, dont 60 % à Bussigny (le rapport Estimapro/Prometerre
du 31 octobre 2007 dont il sera question plus loin fait état d'une surface
agricole utile de 74 ha, dont 32 ha en propriété). Dans la partie inférieure du
périmètre du PPA, soit en zone intermédiaire, il est propriétaire de la
parcelle 1081, de 16 351 m² où se trouvent, outre diverses installations
de culture (tunnels) et des garages, un hangar agricole (ECA 1148), ainsi qu'un
bâtiment d'habitation (ECA 1147) généralement désigné comme "villa"
dans diverses pièces du dossier mais dont l'inspection locale a montré qu'il
s'apparente plutôt à un petit locatif. Durant l'inspection locale, Jacques Loup
a expliqué qu'il utilise le hangar agricole (ECA 1148) pour stocker divers
produits et machines, dont le tribunal a constaté la présence sur place. C'est
également sur cette parcelle qu'il pratique la vente directe des produits de
son exploitation. Quant au bâtiment d'habitation (ECA 1147), au bénéfice d'un
permis de construire du 18 mai 1971 et d'un permis d'habiter du 9 avril 1972, il
comprend deux logement, initialement destinés à l'exploitant du domaine et à
son fils. Actuellement toutefois, ces deux logements sont loués à des tiers (le
recours fait état d'un revenu locatif annuel de 63'450 fr.) et Jacques Loup
habite à Sullens, village distant d'environ 5 km au Nord. Il résulte du
registre foncier qu'il est notamment propriétaire dans cette commune d'une
parcelle de près de 3 ha comportant divers bâtiments avec rural.
Jacques Loup est encore
propriétaire de plusieurs autres parcelles en zone intermédiaire dans la partie
inférieure du périmètre, ainsi que de parcelles située dans la partie médiane,
en zone agricole et très partiellement en zone intermédiaire. Lors de
l'inspection locale, depuis l'extrémité Nord-Ouest du hangar ECA 1148, il a
montré au tribunal son bétail en train de paître et l'étendue des surfaces
qu'il exploite, dont une grande partie lui est louée par leurs propriétaires
actuels. Le plan annexé au rapport EstiamPro déjà cité permet aussi de
constater que Jacques Loup exploite pour son activité agricole une part
importante de la partie inférieure du périmètre.
D'après le compte de l'ancien état,
Jacques Loup est propriétaire de 49 167 m², y compris, sur la parcelle
1081 autour de la villa 1147, une surface de 1173,4 m² qui est "neutralisé"
(sur cette notion voir le rapport de la commission de classification cité plus
loin et les considérants en droit du présent arrêt).
C.
Dans une note interne du 23 février 2005, le
Service de l'aménagement du territoire a exposé à son chef de département (à
l'époque : celui du Département des institutions et des relations extérieures)
qu'il envisageait, pour ce qui concerne la zone agricole adoptée en 1986,
l'octroi d'une dérogation, motivée par la nécessité de nouvelles zones à bâtir
pour répondre à l'évolution démographique prévisible, à l'interdiction de
modifier les zones agricoles et viticoles avant un délai de 25 ans dès leur
approbation (art. 53 al. 3 LATC).
Le plan partiel d'affectation
Bussigny Ouest a fait l'objet de quatre enquêtes publiques en 2005, 2006, 2008
et 2010 en raison de modifications successives concernant notamment la
suppression de la zone d'activités du secteur de Fallien (en raison de la
mauvaise qualité géologique du sous-sol) et la relocalisation de l'exploitation
agricole et maraîchère du propriétaire Jacques Loup.
Dans son ultime version, le plan
partiel d'affectation Bussigny-Ouest comprend, dans sa partie inférieure, des
zones d'habitation collective et des zones d'habitations groupées avec au
centre une zone d'espaces publics et d'équipements d'utilité publique et
services. Le tout est entouré, jusqu'en bordure du périmètre, par la zone de
verdure ou par l'aire arborisée. Dans la partie supérieure du périmètre, la
zone de villas existante qui se trouve un bordure Sud-Est du périmètre est
prolongée à l'intérieur de celui-ci, en direction du nord-ouest, par une zone
de faible densité, elle-même bordée dans cette direction par des zones
d'habitations groupées puis par la zone de verdure. Au Nord-Est et au Sud-Ouest
de cette zone de faible densité, soit à son amont et à son aval, sont prévues
les zones d'habitation semi-collectives attenantes respectivement au Plateau du
Jura (à l'aval) et au Belvédère de Condémine (à l'amont). L'extrémité
supérieure du périmètre a été étendue pour englober l'ancienne parcelle 1821,
propriété de la commune en zone agricole, qui deviendrait dans le nouvel état
la parcelle 3343, colloquée en zone agricole sauf dans son angle Sud où est
instaurée une "zone d'habitation liée à l'exploitation agricole".
D.
Le 7 décembre 2009, la commission de
classification a notifié à Jacques Loup une décision prévoyant de lui attribuer
la parcelle 1821 tandis que les bâtiments de la parcelle 1081 seraient
attribués à un autre propriétaire. Cette décision prévoyait l'indemnisation de
Jacques Loup pour les bâtiments, à savoir 938 500 fr. pour la villa (ECA
1147), 519 500 fr. pour le hangar (ECA 1148), 80 000 fr. pour les
aménagements extérieurs du nouveau rural et 76 000 fr. pour les frais de
déménagement. S'y ajoutait, pour la perte de la valeur locative de la villa,
une indemnité annuelle de 63 450 fr. depuis le transfert de propriété
jusqu'à la possibilité de construire dans la partie supérieure du périmètre. Il
était prévu que le montant concernant la villa et le garage serait payé dans le
cadre des soultes résultant du nouvel état et que les montants relatifs au
hangar et aux aménagements extérieurs seraient versées au début des travaux de
construction des bâtiments agricoles sur la parcelle 1821, mais au plus tard à
la date du transfert de propriété.
Cette décision a été contestée par
un recours puis révoquée par la commission peu après l'enquête décrite
ci-dessous (dossier AF.2010.0001 rayé du rôle le 30 décembre 2010).
E.
Simultanément à la quatrième enquête du PPA, le
syndicat a mis à l'enquête, du 1er octobre au 1er novembre 2010, l'extension du
périmètre, les estimations et le nouvel état, la modification de l'avant-projet
des travaux collectifs, le projet d'exécution des travaux collectifs et la clé
de répartition des frais.
Parmi les documents de cette
enquête figure le rapport de la Commission de classification.
Sur les estimations et le nouvel
état, ce document expose ce qui suit:
3. ESTIMATIONS ET NOUVEL ETAT
3.1. BASE LEGALE
L'article 86 de la loi sur les améliorations
foncières (LAF) donne la base légale pour l'estimation des terres dans les
remaniements de terrains à bâtir.
Art.
86.- Lorsque la réglementation en matière de construction est différente dans l'ancien
et dans le nouvel état de propriété, les terrains font l'objet d'une double
estimation:
a)
Les biens-fonds de l'ancien état de propriété sont taxés en fonction notamment
de leur situation, de leurs équipements (accès, égouts, alimentation en eau,
énergie), de leur forme, de leur topographie, des dispositions en vigueur
réglementant les constructions et des possibilités objectives de construire
dans un proche avenir;
b)
Une fois l'emplacement des ouvrages collectifs connu, la commission de
classification procède è une nouvelle estimation des terres selon les mêmes
critères, mais compte tenu de la nouvelle réglementation.
Lorsque
la réglementation en matière de construction est identique dans l'ancien et
dans le nouvel état de propriété, les terres font l'objet d'une seule
estimation selon les mêmes critères que ceux définis ci-dessus.
3.2. PEREQUATION
La péréquation réelle est le mécanisme qui
permet l'égalité de traitement dans l'affectation à la construction d'une
partie d'un territoire donné. On entend par territoire donné l'ensemble du
périmètre concerné par les études (études d'aménagement et études en
améliorations foncières).
La péréquation garantit à chaque
propriétaire de bénéficier proportionnellement à ses prétentions, de la
plus-value globale découlant du changement d'affectation.
3.3. ESTIMATION DE L'ANCIEN ETAT
La taxation de l'ancien état se réfère
uniquement à la situation des terrains au moment de la création du syndicat.
Elle ne tient pas compte des éléments du nouveau PPA.
Les infrastructures existantes (collecteurs,
chemins, etc.) sont prises en considération. L'estimation des terres à l'ancien
état différencie le sous-périmètre agricole du sous- périmètre de la zone
intermédiaire. Les possibilités de construire dans un proche avenir mentionnées
à l'art. 86 de la LAF signifient que les potentialités de construction
existent.
La valeur du marché a une influence par
rapport à l'affectation actuelle et justifie une différence de taxation entre
la zone agricole et la zone intermédiaire.
La potentialité à bâtir est supérieure en
zone intermédiaire, car il serait possible d'entreprendre l'étude d'un plan de
quartier alors que cela n'est pas possible en zone agricole.
La différence entre les 2 zones doit
cependant être atténuée du fait que la zone agricole inclue dans le périmètre
du syndicat facilite la réalisation du PPA. Elle permet également la
réalisation d'un PPA de qualité.
Compte tenu de ces différents éléments, la
commission de classification a fixé le rapport zone intermédiaire / zone
agricole à 1,5.
Les critères de taxation retenus
correspondent à ceux présentés lors de l’enquête publique en septembre 2005.
Pour chaque critère, des zones d’influence ou des secteurs ont été définis.
l'importance donnée à chaque critère est déterminée par l’amplitude qui varie
de 0,05 à 10.
Critère 1 - Affectation / Amplitude 10
L’estimation de base des terrains est fixée
selon l’affectation du plan des zones légalisé en 1986 et selon les différents
éléments développés ci-dessus
- Zone intermédiaire        150%     =>            15.-/m
²
- Zone agricole               100%     =>            10.-/m
²
- Zone forêts                    10%     =>              1.-/m
²
- Zone haies                    10%     =>              1.-/m
²
- Domaine public (DP)        0%     =>              0.-/m
²
- Surface neutralisée          0%     =>              0.-/m
²
Le domaine public n’est pas taxé aussi bien
à l’ancien état qu’au nouvel état.
Les surfaces neutralisées concernent les
parcelles déjà bâties et comprennent les surfaces nécessaires aux bâtiments
existants et maintenus. Elles ne sont taxées ni à l’ancien état, ni au nouvel
état, car elles ne changent pas de propriétaire.
Les critères ci-après N° 2.1,2.2,3,9.1 à 9.5
sont des critères liés à une plus-value. Les critères 4, 5.1 à 5.3, 6, 7 et 8
entraînent une moins-value.
Critère 2.1 - Situation (Administratif) /
Amplitude 0.5
Plus-value par rapport au centre
administratif de Bussigny. Quatre secteurs ont été déterminés pour tenir compte
de la proximité des services et des infrastructures communales.
- Secteur 1  :      100%              (0 à
500 m' du centre)
- Secteur 2  :        90%              (500
à 700 m' du centre)
- Secteur 3  :        60%              (700
à 900 ' du centre)
- Secteur 4  :        30%              (plus
de 900 '’)
Critère 2.2 - Situation (La Plannaz /
Amplitude 0.1
Plus-value tenant compte de la distance par
rapport au parc récréatif de “La Plannaz”. Quatre secteurs ont été définis pour
prendre en considération la proximité du site de détente.
- Secteur I   :      100%              (0 â
200m’ du parc)
- Secteur 2  :       80 %              (200
à 350 m’ du parc)
- Secteur 3  :        60%              (350
à 500 m’ du parc)
- Secteur 4  :        40%              (plus
de 500 m’ du parc)
Critère 3 - Vue et dégagement I Amplitude
2
Plus-value tenant compte de l’ouverture et
du dégagement des terrains. Quatre secteurs ont été définis par la commission
de classification.
- Secteur 1  :      100%              (partie située en “Breton”
côté Nord)
- Secteur 2  :        80%              (parties situées à “Champ
Perrin”, “Le Taborin”,
“Gravernay”, “Les Craux” et “Breton” côté Sud)
- Secteur 3  :        60%              (parties situées “Au Jordil”
et “Les Champs aux Oyes”)
- Secteur 4  :        40%              (parties situées le long du
chemin de Faraz et de la Rue du Jura (côté Nord) et Au Jordil (côté Sud)
Critère 4 - Topographie / Amplitude -1
Moins-value liée à la difficulté de
construire dans un terrain en pente. L’augmentation de la pente du terrain
entraîne en effet des désavantages liés aux infrastructures et aux aménagements
extérieurs. Cinq zones ont été déterminées en fonction de la pente.
- Pente de             0 à 5%              0%
- Pente de           5 à 10%             30%
- Pente de         10 à 15%             60%
- Pente de         15 à 20%             80%
- Pente de plus     de 20%           100%
Critère 5.1 - Nuisances (CFF et RC) /
Amplitude-1
Moins-value tenant compte du bruit provenant
de la voie CFF et de la route cantonale (RC 151b). Trois secteurs ont été
définis dans la partie sud du périmètre du syndicat.
- Secteur 1  :      100%              (0 à 100m’ de la voie)
- Secteur 2  :       50 %              (100 â 200 m’ de la voie)
- Secteur 3  :       30 %              (200 à 200 m’ de la voie)
A plus de 300 m’ de la voie, il n’y a plus
de déduction.
Critère 5.2 - Nuisances (Routes) /
Amplitude -1
Moins-value calculée pour prendre en
considération le bruit lié à la circulation sur les routes et chemins
existants. Une bande de 30 m’ depuis la route est concernée.
Les % ont été fixés en tenant compte de la
densité de la circulation.
Route de St-Germain, Chemin des Sotelles et
Rue du Jura : 40 %
Chemin de Fallien, Chemin de Gravernay,
Chemin de Montfens et Chemin de la Talironne: 20%
Chemin de Faraz, Chemin de Breton et Chemin
des Esserts : 0%.
Critère 5.3 - Nuisances (“La Plannaz”) /
Amplitude -1
Le parc récréatif de la Plannaz peut
provoquer des nuisances selon les activités qui s’y déroulent. Deux secteurs
ont été définis:
- Secteur 1  :        50%              de 0 à 100 m' du bâtiment
principal (buvette)
- Secteur 2  :        30%              de 100 â 200 m' du bâtiment
principal (buvette)
A plus de 200 m’, il n’y a pas de
moins-value liée à ce critère.
Critère 6 - Forme des parcelles I
Amplitude -2
Moins-value pour les parcelles dont la forme
rend la construction difficile, voire impossible.
- Secteur 1: 100% : une déduction a été
opérée pour toutes les parcelles ancien état dont la largeur est inférieure à
14 m’.
Critère 7 - Secteur de protection des
eaux / Amplitude -4
Moins-value liée aux contraintes découlant
des zones S1, S2 et S3 de protection des eaux autour du captage du Puits
Monnard.
La zone S1 est inconstructible; elle a été
neutralisée.
La zone S2 n’est pas constructible. Seuls
sont autorisés
- Les chemins, pour autant qu’ils soient
nécessaires pour l’approvisionnement en eau
- Les conduites d’eau de boisson ou reconnue
potable
- Les parcs, parcours permanents pour
sportifs non motorisés.
La zone S3 est constructible, sous certaines
réserves, notamment liées aux produits pouvant polluer les eaux souterraines.
Les collecteurs d’eaux usées doivent obligatoirement être construits en PE
soudés.
Les critères de moins-value retenus sont les
suivants
Zone S1  .           neutralisée
Zone S2  :           100%
Zone S3  :           10%
Secteur A
u
et autres secteurs:
pas de moins-value.
Critère 8 - Sous-sol / Amplitude -5
Des sondages géologiques complémentaires ont
été demandés par la commission de classification en 2005 dans le but de tenir
compte au mieux du sous-sol pour l'estimation des terrains.
Ces sondages ont montré qu’une part
importante des zones à bâtir dans la partie sud du PPA recèle des sédiments
glacio-lacustres non consolidés, contrairement à ce qu'indique la feuille
correspondante de l’atlas géologique de la Suisse.
En fonction de l’analyse effectuée par le
bureau GADZ, géologues, 3 secteurs de moins-value ont été déterminés:
- Dépôts glacio-lacustres  secteur 1          :           100
%
- Dépôts glacio-lacustres  secteur 2          :           30%
- Dépôts glacio-lacustres  secteur 3          :           10%
La zone de l’ancienne décharge qui
correspondait au remblayage de l’ancienne gravière Monnard a fait l’objet d’une
étude par le bureau de géologues.
La moins-value pour le site pollué est de
10%. Elle concerne la partie nord de la parcelle N° 1078 et la parcelle N°
1097.
Critères 9.1 à 9.5 - Situation des
équipements
Plus-value tenant compte de la proximité des
équipements collectifs existants à l’ancien état. Une bande de 30 m’ de chaque
côté des ouvrages est prise en considération.
Routes et chemins        amplitude       0.6
Eaux claires                  amplitude       0.15
Eaux usées                   amplitude       0.15
Eau potable                  amplitude       0.05
Services                       amplitude       0.05
Les plus-values liées à la situation des
équipements de l’ancien état et du nouvel état ne bénéficient pas du
coefficient de péréquation. Elles apparaissent dans des colonnes séparées sur
les tableaux compte ancien état et tableau comparatif.
3.4. ESTIMATION
DU NOUVEL ETAT
La commission de classification a déterminé
les valeurs des parcelles du nouvel état sur la base des mêmes principes qu’à
l’ancien état, mais en prenant en considération la nouvelle réglementation
prévue par le PPA.
Critère 1 - Affectation
L’estimation de base liée à l’affectation
tient compte des différentes zones et des possibilités de constructions
déterminées par les CUS (coefficient d’utilisation du sol = surface brute de
plancher / surface du terrain) et par les COS (coefficient d’occupation du sol
= surface construite au sol / surface du terrain).
Sur la base de ces éléments, des prix nets
ont été calculés pour chaque zone d’habitations en tenant compte d’un prix brut
SPBH (surface plancher brute habitable). Ces prix bruts prennent également en
considération les travaux collectifs ainsi qu’une marge bénéficiaire d’env.
20%.
Les prix nets par zones sont les suivants
Habitations collectives : varie de 348.-/m
²
à 369.-/m
²
selon le CUS
Habitations semi-collectives, Belvédère de
Condémine : 287.-/m
²
Habitations semi-collectives, Plateau du
Jura : 328.-/m
²
Habitations groupées, Les Prés: 225.-/m
²
Habitations groupées, Les Terrasses :
266.-/m
²
Habitations individuelles : 205.-/m
²
Equipements publics: 117.-/m
²
Les espaces publics et les espaces de verdure
ont été taxés à 0.-/m
²
Ces
surfaces seront reprises et entretenues par la Commune de Bussigny.
La zone d’habitation liée à l’exploitation
agricole sur la parcelle N° 3343 a été taxée à 100.-/m
²
La partie de la parcelle N° 3343 située en
zone agricole est taxée à 3.-/m
²
. L’aire de verdure sur les parcelles N° 1036 et 2861 est taxée à
50.-/m
²
.
Les critères ci-après N° 2.1 à 2.3 et 9.1 à
9.5 sont des critères liés à une plus-value. Les critères N° 4, 5.1 à 5.4, 6,
7, 8.1 et 8.2 entraînent une moins-value.
Les amplitudes définies au nouvel état
tiennent compte de l’augmentation de la valeur des terrains entre l’ancien état
et le nouvel état.
Critère 2.1 - Situation (Administratif)
/Amplitude 2.5
Plus-value calculée sur la base des mêmes
principes qu’à l’ancien état.
Critère 2.2 - Situation (La Plannaz) I
Amplitude 2.5
Plus-value calculée sur la base des mêmes
principes qu’à l’ancien état.
Critère 2.3 - Situation (Centre du
quartier) - Amplitude 10
Plus-value par rapport au centre du quartier
où se trouveront les écoles et les commerces.
- Secteur 1   :  100 %            (partie sud entre la Rue du Jura
et la voie CFF)
- Secteur 2   :    60 %            (partie 200 m’ en-dessus de la
Rue du Jura)
- Secteur 3   :    50 %            (partie de 200 m’ de la Rue du
Jura jusqu’à l’extrémité nord du syndicat)
Critère 3 - Vue et dégagement / Amplitude
80
Plus-value fixée pour prendre en
considération l’ouverture et le dégagement des parcelles.
Dix secteurs ont été déterminés avec des
taux variant de 15% pour les zones qui ont les vues les plus restreintes jusqu’à
100% pour les zones avec les meilleures vues et dégagements.
Critère 4 - Topographie / Amplitude -25
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critére 6.1 - Nuisances (CFF et RC) I
Amplitude de -10
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 5.2 - Nuisances (Routes) I
Amplitude -7
Moins-value déterminée selon les mêmes
principes qu’à l’ancien état, mais en prenant en considération les nouvelles
routes à construire dans le PPA, ainsi que les routes existantes et maintenues.
- Routes collectrices        :           100
%
- Routes de quartier         :           50
%
- Routes de dessertes      :           10 %
Critère 5.3 - Nuisances (La Plannaz I
Amplitude -3
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 5.4 - Nuisances (Sports et
écoles) / Amplitude -5
Moins-value tenant compte de la proximité
des écoles et de l’aire d’implantation des aménagements sportifs. Ces activités
peuvent entraîner des nuisances en fonction des activités qui s’y déroulent.
- Secteur I    100 %               (surfaces situées dans un rayon
de 100 m’ dès le centre des écoles et le centre des aménagements sportifs)
Critère 6 - Forme des parcelles /
Amplitude O
Il n’y a pas de déductions liées à ce
critère car toutes parcelles affectées en zone d’habitations sont
constructibles.
Critère 7 - Secteur de protection des
eaux/ Amplitude -40
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 8.1 - Sous-sol / Amplitude -5
Moins-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
Critère 8.2 - Sous-sol (secteur
glacio-lacustre
Dans la partie sud du périmètre (zone des
habitations collectives), les conditions géologiques vont entraîner des coûts
supplémentaires liés aux travaux d’infrastructure et aux fondations des futures
constructions.
Sur la base des nouveaux sondages
géologiques effectués en 2005, le bureau de géologue GADZ a déterminé les coûts
supplémentaires par parcelles du nouvel état.
Ces coûts sont déduits de la valeur des
parcelles nouvel état.
Les déductions sont les suivantes
- Parcelle N° 3362                       57.-/m
²
- Parcelle N° 3364                       69.-/m
²
- Parcelle N° 3367                       14.-/m
²
- Parcelle N° 3372                     108.-/m
²
- Parcelle N° 3375                       92.-/m
²
- Parcelle N° 3377                     126.-/m
²
- Parcelle N° 3379                     133.-/m
²
- Parcelle N° 3361           30.- à - 89.-/m
²
Critères 9.1 à 9.5 - Situation des
équipements
Plus-value calculée sur la base des mêmes
données qu’à l’ancien état.
3.5. COEFFICIENT DE PEREQUATION
Le remaniement parcellaire apporte une
plus-value globale à l’ensemble des terrains. Cette plus-value est égale à la
différence entre la valeur totale des parcelles du nouvel état et celle des
parcelles de l’ancien état; le domaine public n’étant pas pris en compte.
Chaque propriétaire participe à la
plus-value. La prétention de son chapitre cadastral est la valeur de son ancien
état multipliée par le coefficient de péréquation.
Ce coefficient étant le rapport entre la
valeur totale des lots du nouvel état et l’apport total des chapitres de
l’ancien état.
Le coefficient de péréquation calculé pour
le syndicat est de 11,7 compte tenu d’une marge de calcul de 1.5%.
Il faut rappeler que le montant relatif au
poste “situation des équipements” (critères N° 9.1 à 9.5) ne participe pas à la
plus-value.
3.6. ETUDE DU NOUVEL ETAT
La prise des voeux est une consultation dont
le but est de permettre aux propriétaires de formuler leurs préférences
concernant l’attribution du nouvel état.
Une présentation sur la manière de formuler
les voeux a été faite lors de l’assemblée générale des propriétaires du
15novembre 2006.
Après cette assemblée, tous les
propriétaires ont reçu un plan de l’ancien état et du nouvel état avec une
estimation de la valeur des parcelles et un questionnaire.
La commission de classification demandait de
formuler 3 voeux:
- 1
er
voeu, couleur rouge: ce qui
conviendrait le mieux
- 2
ème
voeu, couleur bleue : 2
ème
solution désirée
- 3
ème
voeu, couleur verte : ce qui conviendrait quand
même s’il n’était pas possible d’attribuer les nouvelles parcelles selon les
deux premiers désirs.
Après la rentrée des plans de voeux, les propriétaires
ont été auditionnés une première fois en février-mars 2007.
Un deuxième et un troisième tour des voeux
ont eu lieu en juillet et octobre 2009. Les principes d’attribution du nouvel
état retenu par la commission de classification sont les suivants
- les voeux des propriétaires
- les prétentions financières de chaque
chapitre cadastral
- l’affectation des zones
- les terrains attribuables à disposition à
l’intérieur du périmètre
- la position des parcelles à l’ancien état.
Dans la mesure du possible, la commission de
classification a réparti les parcelles selon les voeux des propriétaires.
Il faut rappeler que le parcellaire de base
est défini par le PPA et que les parcelles ne peuvent pas être modifiées.
Certaines parcelles ont été attribuées en copropriété.
Les aires de verdure, les espaces publics et
les aires d’implantation des aménagements sportifs ont été attribués à la
Commune de Bussigny qui prendra en charge l’entretien de ces surfaces.
La Commune de Bussigny assumera également
l’entretien des routes et des servitudes publiques.
Les limites du nouveau domaine public sont
fixées sur la base du projet des équipements, lequel est susceptible de
modifications lors de sa réalisation.
Pour cette raison, comme le précise
l’article 39 du règlement d’application de la LAF "les surfaces des
parcelles riveraines sont provisoires, leurs limites avec le domaine public
dépendent de l’exécution des travaux".
Les résultats du remaniement parcellaire
sont synthétisés dans le tableau comparatif annexé. Ce tableau mentionne la
récapitulation de l’ancien état, le compte du nouvel état, les valeurs
passagères et les soultes.
3.7. VALEURS PASSAGERES
(...)
3.8. SERVITUDES ET AUTRES CHARGES,
ANNOTATIONS ET MENTIONS
(...)
3.9 FERME LOUP
L’attribution de la parcelle du nouvel état
N° 3343 à M. LOUP lui permet de déplacer son centre d’exploitation.
En cas de déplacement, le syndicat a la
responsabilité d’indemniser le propriétaire pour la valeur à neuf du bâtiment
agricole existant puisqu’il devrait reconstruire à ses frais un nouveau
bâtiment.
Les frais de démolition du hangar N° ECA
1148, les frais de déménagement de l’exploitation et les aménagements
extérieurs seraient également à la charge du syndicat.
Les montants relatifs à ces indemnités sont
figurés dans le devis résumé des travaux à charge du syndicat et mentionnés
dans le rapport technique sur le projet d’exécution."
Quant à la clé de répartition des
frais, le rapport de la commission de classification indique ce qui suit:
"6. CLE DE REPARTITION DES FRAIS
6.1. DEFINITION
Les principes de la répartition des frais
sont définis à l’article 44 de la loi sur les améliorations foncières (LAF)
Art. 44
1) Les propriétaires participent aux
frais, déduction faite des subventions, proportionnellement aux avantages
procurés à leurs fonds par les travaux collectifs et géométriques, suivant le
tableau dressé par la commission de classification. La commission de
classification peut répartir d’une manière distincte les frais provoqués par
des travaux réalisés sans subvention ou intéressant des parcelles ne donnant
pas droit aux subventions.
2) Pour les travaux privés, les frais
sont supportés en principe par les intéressés, déduction faite des subventions
éventuelles.
3) Les frais d’exécution sont
exigibles dès que la répartition des frais est définitive.
4) Il appartient à l’assemblée
générale de fixer les modalités de paiement, soit le délai de paiement, qui ne
peut être supérieur à cinq ans et le taux d’intérêt dû dès l’exigibilité.
En application de l’article 85p de la LAF, seule
la clé de répartition des frais fait partie de la présente enquête.
Ce sont les principes de calcul de la
répartition des trais qui sont soumis à l’enquête et non les coûts eux-mêmes.
La mise â l’enquête de la répartition des
frais elle-même, interviendra une fois la totalité des travaux d’équipement et
des travaux géométriques terminée. Ce sera la dernière enquête qui précédera la
dissolution du syndicat.
6.2. PRINCIPES
La péréquation financière a pour but de
répartir le montant des frais d’équipement et des autres frais (frais d’études,
d’urbanisme, de remaniement parcellaire, etc.). Chaque propriétaire est tenu de
participer aux frais du syndicat, proportionnellement aux avantages que ses
parcelles retirent de l’ensemble des travaux exécutés. De ce fait, la part à
payer par chacun est liée non seulement au coût des ouvrages, mais dépend
également de la potentialité de bâtir au nouvel état.
Pour établir cette répartition, la
commission de classification a défini les éléments de base suivants:
-    chaque critère de répartition est pointé au nouvel état
-    les différents critères sont pondérés en fonction des avantages
qu’ils apportent
-    s’agissant de terrain à bâtir, la répartition des frais est
fonction de la potentialité à bâtir.
Les principes suivants ont également été
respectés:
-    la répartition est cohérente et évite notamment la double
taxation pour un même avantage procuré
-    la répartition est calculée selon les avantages retirés par
chaque parcelle au nouvel état, sans tenir compte de l’ancien état
-    les équipements ancien état ont été introduits dans les
soultes.
La commission de classification a réparti le
montant des frais des travaux collectifs du PPA et des autres frais uniquement
au nouvel état, compte tenu du fait que l’entier du périmètre est équipé, à
l’exception de la parcelle agricole N° 3343.
6.3. CRITERES RETENUS
Pour tenir compte des avantages procurés par
les travaux, la commission de classification a décidé de répartir les frais
selon les différents postes mentionnés ci-après.
1   Routes et accès
2.  Canalisations d’eaux claires
3.  Canalisations d’eaux usées
4.  Eau potable
5.  Services (gaz, électricité, téléréseau, téléphone)
6.  Aménagements paysagers
7.  Opérations foncières
Après avoir effectué une pesée des avantages
procurés aux propriétaires par les travaux, elle a défini les poids donnés à
chacun des postes.
Les 7 postes de répartition sont pondérés
dans une proportion proche de la part des coûts desdits postes par rapport au
coût total, tout en ne perdant pas de vue que les avantages reçus sont en
principe indépendants des montants dépensés pour les obtenir.
Pour les postes 1, 2, 3, 4 et 5, il est tenu
compte du fait que toutes les parcelles sont équipées. La répartition
s’effectue en prenant comme base la surface plancher, soit le CUS sauf pour le
poste 2 où le COS est pris en considération.
Le poste 6 est réparti par rapport au CUS et
le poste 7 en fonction des surfaces des parcelles nouvel état.
Pour tenir compte des distances depuis les
différents équipements, des zones d’influence ont été déterminées avec des
coefficients différents.
Le tableau ci-après donne la récapitulation
des différents éléments retenus pour la clé de répartition des frais.
6.4. TABLEAU DE LA CLE DE REPARTITION
Pour faciliter la compréhension de la clé de
répartition, la commission de classification a calculé une répartition
provisoire basée sur un coût estimatif fixé à 30 Mios.
Sur le tableau, les montants de chaque poste
et les montants totaux sont provisoires. Seuls les % figurés dans la dernière
colonne seront repris pour la répartition des frais définitive.
F.
Dans le nouvel état mis à l'enquête, Jacques
Loup reçoit diverses parcelles constructibles, à savoir une rangée de cinq
parcelle en zone de faible densité dans la partie supérieure du périmètre et
trois parcelles en zone d'habitations collectives dans la partie inférieure du
périmètre. Il reçoit en outre au même endroit la parcelle 3362, en zone
d'habitations collectives également, où se trouve la "villa" (ECA
1147) et le hangar (ECA 1148), mais la parcelle est amputée de la surface
située derrière la "villa" au Nord-Est, où passe une future route, et
de la surface qui se trouvait au nord-ouest devant la porte du hangar, où passe
aussi une voie de circulation. Autour de la "villa", une surface de
1'177,5 m
²
est neutralisée et
par conséquent, conformément aux explications figurant dans le rapport de la
commission de classification, estimée à une valeur nulle tant dans l'ancien que
dans le nouvel état. Jacques Loup reçoit encore, à l'extrémité nord-est du périmètre,
la parcelle 3343 (ancienne parcelle 1821 propriété de la commune à l'ancien
état) de 19 473,5 m² au total, dont 18 273,5 m² en zone agricole et
1200 m² en "zone d'habitation liée à l'exploitation agricole", cette
dernière zone étant, selon les documents d'enquête, estimée 100 fr./ m² comme
indiqué dans le rapport de la commission de classification.
Jacques Loup a
formé durant l'enquête une opposition du 1
er
novembre 2010. En bref,
il rappelait ses précédentes oppositions et se plaignait que derrière le
bâtiment 1074 (recte : 1147), le dégagement n'était que de 1,50 m par rapport à
la nouvelle route et que sur la parcelle 1821 (3343 dans le nouvel état), il ne
serait possible de construire une ferme en zone agricole qu'aux conditions des
art. 24ss LAT. Il contestait qu'on puisse le contraindre à déménager son
activité sur la parcelle 1821 (3343 dans le nouvel état) sans indemniser
l'expropriation que constitue en réalité le nouvel état. Il a été entendu par
la commission de classification les 13 janvier et 23 février 2011.
G.
Le 12 mai 2011, la commission de classification
a notifié à Jacques Loup une décision dont la dernière page indique qu'elle
constitue une "proposition de retrait de réclamation". Le recours
interjeté contre cet acte a été retiré après que la commission de
classification avait confirmé qu'une décision formelle serait notifiée
ultérieurement. Cette cause est rayée du rôle par décision séparée de ce jour
(AF.2011.0002).
H.
La commission de classification a statué par
décision du 17 novembre 2011. Elle rappelle les discussions avec le recourant puis
indique ce qui suit:
" Les indemnisations prévues par la
commission de classification sont les suivantes
1) Le bâtiment agricole N°ECA 1148 (hangar)
est taxé à la valeur à neuf soit Fr 519500.-. Cette indemnisation a été
acceptée par M. LOUP selon lettre du 18 novembre 2009.
La fosse à purin est comprise dans ce montant selon détail ci-dessous
Hangar                            3’900 m à
80.- / m
³
Fr           312'000.-
Installations pour les 12 UGB existantes (yc
fosse à purin)
12 places à 12’500.-                         Fr           150'000.-
Sous-sol                         230 m
³
à 250.- / m
³
Fr            57’500.-
Total valeur intrinsèque à neuf                                                Fr           519’500.-
2) Les aménagements extérieurs pour le
nouveau rural seront indemnisés pour une somme de Fr 80’000.-
3) Les frais de déménagements de la ferme
depuis la parcelle n°1081 (ancien état) à la parcelle n°3343 (nouvel état)
seront indemnisés pour un montant de Fr 76'600.- selon le décompte du 26 janvier
accepté par lettre du 18 novembre 2009.
Ces indemnités ont été soumises à l’enquête
publique du 1
er
octobre au 1
er
novembre 2010 et admises
par l’assemblée générale le 14 octobre 2010. Les frais de démolition du hangar
devisé à Fr 50’000.- seront également pris en charge par le syndicat.
Les montants relatifs aux points 1, 2 et 3
ci-dessus seront versés par le syndicat à M. LOUP au début des travaux de
construction des bâtiments sur la parcelle n°3343 (nouvel état).
Nouvel état et soultes
La soulte à recevoir par M. LOUP selon le
tableau comparatif mis à l’enquête est de Fr 360’298.- Pour ramener cette soulte
proche de zéro, selon la demande formulée lors de la séance du 23 février 2011,
la commission de classification a décidé d’attribuer la parcelle n°3380
représentant une surface de 1130 m
²
pour une valeur de Fr 355’953.- (voir plan annexé).
L’entier de la parcelle n°3362 (nouvel état)
restera à M. LOUP sans changement par rapport à l’enquête. La commune de
Bussigny ne souhaite pas reprendre une partie de cette parcelle avec la villa
existante comme cela a été évoqué lors de la séance du 23 février 2011.
Une partie de la villa (habitation n°ECA
1147) située sur cette parcelle n°3362 se trouve à l’extérieur des limites de
construction (périmètre d’évolution prévu par le PPA). Pour tenir compte de
cette situation, la commission de classification a décidé d’appliquer une
déduction forfaitaire de Fr 200'000.-
Ce montant sera comptabilisé dans les
valeurs passagères du tableau comparatif et versé dans le cadre des soultes, Il
faut rappeler que cette habitation peut être maintenue sans prétériter la
constructibilité de la parcelle n°3362.
(...)
En ce qui concerne la partie située dans la
zone d'habitation liée à l'exploitation agricole sur la parcelle no 3343, la
commission de classification a décidé de ramener le prix du m² à Fr. 50.- au
lieu de Fr. 100.- pour tenir compte des contraintes liées à l'article 26 du
règlement du PPA.
La partie en zone agricole de la parcelle
numéro 3343 reste taxée à Fr. 3.- / m
²."
Compte tenu de l'attribution de la
parcelle 3380, le tableau comparatif du recourant présente ainsi une soulte
foncière de 9'589 fr. à recevoir. Compte tenu des autres éléments,
principalement de la réduction de 200'000 fr. de la valeur d'attribution de la
parcelle 3362 qui figure dans la colonne des valeurs passagères, la soulte
totale à recevoir s'élève à 266 785 fr.
Les indemnisations mentionnées dans
la décision ci-dessus (hangar 1148, aménagements extérieurs, frais de
déménagement et frais de démolition du hangar) n'apparaissent pas dans le
tableau comparatif.
I.
Par acte du 21 décembre 2011, Jacques Loup a
recouru contre la décision de la commission de classification. Il conteste
qu'on puisse l'exproprier et le forcer à déplacer son exploitation sur la
parcelle 1821 où ne pourraient être construits que des logements liés à l'exploitation
agricole alors que les logements sur la parcelle actuelle 1081 sont libres
d'utilisation. Il demande une indemnisation complète. Il conteste la clé de
répartition des frais. Il revient sur l'attribution de la parcelle 3380 et
relève une inégalité de traitement avec l'attribution faite à la Société
Coopérative d'habitation de Lausanne.
Jacques Loup a également recouru
contre les décisions relatives au plan partiel d'affectation Bussigny-Ouest
(dossier AC.2011.0336).
Les membres de l'hoirie Barraud ont
également recouru contre les décisions relatives au PPA Bussigny-Ouest (dossier
AC.2011.0325) et contre la décision de la Commission de classification du
Syndicat d'améliorations foncières (dossier AF.2011.0006).
Jean-Claude Moret et Jean-Pierre
Riccard en ont fait de même (dossiers AC.2011.0335 et AF.2011.0005).
Les parties à ces diverses
procédures ont été informées le 19 janvier 2012 qu'elles pouvaient consulter
tous les autres dossiers ainsi que les pièces communes à chacun d'eux.
J.
La Commission de classification a déposé le 22
février 2012 son dossier ainsi que sa réponse au recours sous la forme du
document habituel "Renseignements pour le Tribunal cantonal". Elle y
expose notamment ce qui suit:
" Il faut rappeler que les bâtiments
existants dans le périmètre du PPA peuvent être maintenus, selon l’article 17
du règlement du PPA (alinéa 3) qui a la teneur suivante:
Art 17: Les bâtiments existants ECA N° 1147
et 1148, parcelle N°1081 (ancien état), compris dans la zone des habitations
collectives peuvent être maintenus, entretenus pour le maintien provisoire de
l’exploitation maraîchère dans la zone et ceci dans les limites de leurs
implantation et gabarit calcul [recte: actuel]. En cas de démolition, les
constructions futures seront soumises aux contraintes de la zone des habitations
collectives. L’accès aux bâtiments est garanti.
Dans sa lettre du 7 décembre 2009 (Pièce N°
31) la commission de classification a fixé une nouvelle fois les indemnisations
relatives au déplacement de l’exploitation de M. LOUP.
La récapitulation de ces indemnités était la
suivante
1.    Villa (N° 1147) et garage (N° 1338)         Fr     938’500.-
2.    Hangar(N° 1148)à démolir                      Fr     519’500.-
3.    Frais liés au déménagement                  Fr       76’600.-
4.    Perte de valeur locative annuelle            Fr       63’450.-
5.    Aménagements extérieurs                     Fr       80’000.-
Dans cette proposition, il était prévu que
la villa (N° 1147) et le garage (N° 1338) soient attribués à la Commune de
Bussigny dans le cadre du nouvel état.
En 2010, le PPA a pu être modifié au droit
des bâtiments N°1147 et 1148 afin d’améliorer le dégagement. L’emprise des
espaces publics appelés” Esplanade des Jordils “ a ainsi été réduite et le
cheminement piétonnier ramené à 5,50 m pour obtenir un dégagement de 2,00 m à
l’angle du bâtiment N°1147.
Faute d’accord sur le calcul de la valeur
locative de la villa, cette dernière reste donc à M. LOUP avec la parcelle
n°3362 dans le nouvel état soumis à l’enquête.
Dans sa notification du 17 novembre 2011, la
commission de classification a confirmé les indemnisations sans prendre en
compte la villa et la perte de la valeur locative.
Une déduction forfaitaire a toutefois été
calculée de Fr 200’000.-- pour tenir compte du fait qu’une petite partie du
bâtiment déborde du périmètre d’évolution prévu par le PPA."
Par lettre du 17 février 2012, le
Service du développement territorial (pour le département intimé) a renoncé à
se déterminer et s'en est remis à justice quant au PPA litigieux.
En date du 12 avril 2012,
l'autorité communale a déposé une réponse commune aux trois recours concernant
le PPA litigieux.
L'autorité communale a été invitée
à compléter son dossier. Le département intimé, par le SDT, a été invité à se
déterminer sur les exigences en matière de densité, ainsi que sur leur
caractère contraignant, selon le Plan directeur cantonal dans sa version du 1er
août 2008 et dans sa version actuelle. Les déterminations du SDT sur ce point,
du 2 novembre 2012, seront reprises dans les considérants dans la mesure utile,
de même que les déterminations du conseil de l'hoirie Barraud du 9 novembre
2012 ainsi que celle du conseil des recourants Moret et Riccard du 4 décembre
2012.
K.
Le tribunal a tenu deux audiences,
celles-ci étant publiques pour tous les recourants, informés qu'ils
pouvaient consulter tous les dossiers,
selon le
programme suivant :
Mercredi   21 novembre 2012      AC.2011.0336
et AF.2011.0004 (Jacques LOUP)
Ont participé à cette audience: le recourant
Jacques Loup accompagné de son épouse Françoise Loup, assistés de l'avocat
Jean-Marc Schlaeppi; le conseiller municipal Jean-Daniel Luthi, assisté de
l'avocat Jean-Michel Henny; pour la commission de classification, Jacques-Yves
Dériaz, président, accompagné du géomètre Daniel Mosini, et d'Éric Comte; pour
le SDT, Marie-Christine Aubry, division aménagement communal, et Guy Gilliand,
division améliorations foncières; les recourants Jean-Claude Moret et Jacques
Barraud.
Lundi         10 décembre 2012      AC.2011.0325
et AF.2011.0006 (hoirie BARRAUD)
AC.2011.0335 et AF.2011.0005 (MORET RICCARD),
Ont participé à cette audience: Jacques
Barraud, et Olivier Briner, assistés de l'avocat Marc-Etienne Favre;
Jean-Pierre Riccard, Jean-Claude Moret et Delphine Blaylé, assistés de l'avocat
Denis Bettems ; les recourants Jacques et Françoise Loup; les représentants des
autorités déjà nommées.
A l'audience du 21 novembre 2012,
la représentante du Service du développement territorial a été interpellée au
sujet de la zone d'habitation liée à l'exploitation agricole; elle confirmé
qu'une autorisation cantonale n'y serait pas nécessaire; la zone sert à
satisfaire le recourant Loup mais il ne s'agirait pas d'y construire une villa.
Interpellée au sujet du lien avec l'exploitation agricole et en particulier
avec le bétail bovin, elle a expliqué que si le recourant devait ne plus avoir
de bétail, l'art. 26 entraîne qu'il ne pourrait pas construire de logement. Le
tribunal a constaté lors de cette audience du 21 novembre 2012 que l'art. 39 du
règlement du PPA se réfère à un plan 04 qui ne figure pas dans le document
approuvé par le département.
A l'audience du 10 décembre 2012,
la commission de classification a indiqué que les estimations ressortaient du
document d'enquête "Plan d'estimation des terrains de l'ancien et du
nouvel état"; il s'agit d'une document de synthèse dont le détail ressort
de deux cahiers "Critères de taxation nouvel état" et "Critères
de taxation ancien état"; ces deux derniers documents ne figuraient pas au
dossier d'enquête mais la commission les a finalement versés au dossier à
l'audience; ils contiennent, l'un pour l'ancien état, l'autre pour le nouvel
état, des plans en couleurs qui localisent l'effet et désignent l'intensité de
chacun des critères d'estimation. A l'audience du 10 décembre 2012, le conseil
de l'hoirie Barraud a produit copie d'un document du 24 août 2005 (Sondage et
étude géotechnique, du bureau Géotechnique appliquée Dériaz GADZ) relatif aux
sondages effectués dans la partie inférieure du périmètre. Le recourant Barraud
s'est plaint de ce que même en sa qualité de président du comité de direction,
il n'avait pas été tenu au courant de ces éléments. Le conseil des recourants
Moret et Riccard a versé au dossier une lettre du conseil de la commune du 7
décembre 2012 adressée aux conseils respectifs des trois recourants. Cette
lettre fait état du risque d'une restriction des possibilités de bâtir dans le
périmètre en raison du projet de contournement autoroutier de Morges et du
risque d'abandon du projet par le conseil communal si celui-ci devait être
saisi à nouveau.
En raison des explications et
pièces fournies en audience par les représentants de l'autorité communale et du
syndicat, l'instruction a été complétée après l'audience. Invitée a déposé des
déterminations reprenant ses explications orales lors de la première audience,
l'autorité communale a fourni le 7 décembre 2012 des explications et des pièces
sur les accès au périmètre et le sort du chemin de la Tatironne, ainsi que sur
un bâtiment scolaire invoqué par les recourants Moret et Riccard. La commission
de classification a fourni le 12 décembre 2012 par courriel des explications et
des pièces sur l'estimation des terres, à savoir les deux cahiers contenant les
critères de taxation ainsi que le plan d'estimation des terrains de l'ancien et
du nouvel état (qui constitue la pièce 5 du dossier d'enquête). Ces documents
électroniques ont été retransmis par voie électronique aux avocats des parties.
Interpellé par le tribunal en raison de moyens également soulevés dans le
dossier AC.2012.0277 (recours Jacques Loup, permis de construire dans le plan
de quartier voisin "En Jonchets"), le Service du développement territorial,
en coordination avec le Service des routes, a fourni des explications du 28
janvier 2013 sur les accès et le sort du chemin de la Tatironne.
Ont encore procédé : les recourants
Moret et Ricard par lettre du 14 janvier 2013, le recourant Jacques Loup par
lettre du 15 janvier 2013, l'hoirie Barraud par lettre du 28 janvier 2013, la
commission de classification par lettre du 12 mars 2013.
Le conseil de la commune a suggéré
la tenue d'une nouvelle audience, à laquelle se sont opposés les conseils de
l'hoirie Barraud et des recourants Moret et Riccard.
Les dernières écritures du
recourant Jacques Loup du 17 avril 2013 et de l'autorité communale du 18 avril
2013 ont été communiquées à toutes les parties avec un délai pour ultime
déterminations au 27 mai 2013.
Le tribunal a délibéré à huis clos
et approuvé la rédaction du présent arrêt.
Considérant en droit
1.
De manière générale, le remaniement parcellaire
est régi par l'art. 55 al. 1 de la loi sur les améliorations foncières du 29
novembre 1961 (LAF; RSV 913.11) qui prévoit ce qui suit :
"Les règles suivantes sont applicables
pour la répartition des terres :
a) Chaque propriétaire doit recevoir, autant
que possible, en échange des biens-fonds qu'il doit abandonner, des terrains de
même nature et de même valeur. Si un propriétaire ne reçoit pas l'équivalent du
terrain cédé, la différence en plus ou en moins est compensée par une soulte en
argent.
b) Les terres doivent être regroupées d'une
manière intensive.
c) Les nouveaux biens-fonds doivent, autant
que possible, être de forme régulière et avoir accès à un chemin au moins.
d) Si, exceptionnellement, après remaniement
parcellaire, un domaine subit une moins-value, la commission de classification
offre à son propriétaire une compensation en terrain ou à celui-ci une
indemnité équitable en argent.
(…)"
Comme le rappelle l'arrêt
AF.2004.0003 du 5 juillet 2005, le Tribunal fédéral a jugé que selon le
principe de la compensation réelle - ou de l'équivalence - qui régit la
confection du nouvel état de propriété dans les remaniements parcellaires, les
propriétaires intéressés à une telle entreprise ont une prétention à recevoir
dans la nouvelle répartition des terrains équivalant, en quantité et en
qualité, à ceux qu'ils ont cédés, pour autant que le but du remaniement et les
nécessités techniques le permettent (ATF 122 I 120 consid. 5 p. 127; 119 Ia 21
consid. 1a p. 24/25 et les arrêts cités). S'agissant d'un remaniement agricole
touchant aux bases mêmes de l'existence d'une exploitation, l'autorité doit
tenir compte non seulement de l'emplacement des terres, de leur nature et de
leur qualité, mais aussi de l'organisation de l'entreprise et de ses
particularités (ATF 119 Ia 21 consid. 1a p. 24/25). L'autorité doit rechercher
toutes les solutions objectivement concevables pour résoudre les difficultés
techniques susceptibles de compromettre la mise en oeuvre du principe de la
compensation réelle (ATF 119 Ia 21 consid. 1a p. 24/25). Si elle aboutit à la
conclusion que des désavantages sérieux découlent de l'attribution prévue,
l'autorité doit examiner s'il est techniquement possible de l'améliorer par des
changements appropriés; elle doit aussi considérer la situation des autres
membres du syndicat et contrôler que la répartition des avantages et des
inconvénients s'est faite de manière équitable (ATF 95 I 522 consid. 4 et 7d p.
523-525). Cette exigence découle aussi du droit à l'égalité de traitement (art.
8 Cst.). Celui-ci, qui n'a en général qu'une portée restreinte en matière
d'aménagement du territoire (cf. ATF 118 Ia 151 consid. 6c p. 162; 116 Ia 193
consid. 3b p. 195; 114 Ia 254 consid. 4a p. 257 et les arrêts cités; récemment 1C_268/2013
du 25 septembre 2013), pèse plus lourd dans le domaine des améliorations
foncières, où les investissements des collectivités publiques créent des
plus-values substantielles (ATF 119 Ia 21 consid. 1b p. 25/26; 105 Ia 324
consid. 2c p. 326; 95 I 522 consid. 4 p. 524). Le droit à l'égalité est
toutefois réduit en tant que, selon le cours ordinaire des choses, il est
rarement possible d'assurer à chacun des propriétaires touchés une
participation proportionnellement égale à l'enrichissement collectif. Il suffit
que les disparités relevées à l'issue de la confection du nouvel état ne soient
pas manifestes ou choquantes (ATF 119 Ia 21 consid. 1b p. 25/26; 105 Ia 324
consid. 2c p. 326/327). S'il apparaît que la situation faite à un propriétaire
dans le nouvel état n'est pas totalement insoutenable, mais qu'elle est
pourtant clairement insatisfaisante, parce que l'autorité a omis des éléments
essentiels dans la confection du nouvel état (par exemple, les particularités
de l'exploitation) ou parce qu'elle a négligé d'utiliser tous les moyens
techniques à disposition pour améliorer cette situation, la décision cantonale
doit alors être annulée pour arbitraire (ATF 105 Ia 324 consid. 1b p. 326; dans
l'arrêt G., paru aux ATF 119 Ia 21 consid. 1b p. 26).
2.
Le remaniement parcellaire soumis à péréquation
réelle prévu par les statuts du Syndicat AF de Bussigny-Ouest est régi par les
art. 98b à 98d LAF. L'art. 98b al. 2 LAF prévoit, sous réserve des art. 98c et
98d, l'application par analogie des règles relatives au remaniement de
terrain à bâtir (art. 81 à 93a LAF), lui-même soumis
par analogie, en vertu de l'art. 85n LAF qui réserve les art. 85o à 93 LAF, aux
règles régissant le remaniement parcellaire agricole (art. 52 ss LAF,
particulièrement art. 55 à 73 LAF). Le remaniement parcellaire soumis à
péréquation réelle est prévu pour l'hypothèse de l'adoption initiale d'une zone
agricole en corrélation avec l'adoption d'une zone à bâtir (art. 53 al. 2 LATC)
ou pour celle où une zone précédemment inconstructible (en particulier la zone
intermédiaire, art. 51 al. 3 LATC) est affectée à la construction. Les mesures
d'aménagement du territoire et les mesures de remaniement parcellaire doivent
être coordonnées et l'approbation du plan d'affectation peut être subordonnée
au remaniement parcellaire (art. 55 al. 1 et 2 LATC; v. ég. art. 4 LAF).
a) L'estimation des biens-fonds
dans le cadre d'un remaniement parcellaire soumis à péréquation réelle est
régie par l'art. 86 al. 1 LAF dont la teneur est la suivante :
"Art. 86 -
Estimation des immeubles
1
Lorsque
la réglementation en matière de construction est différente dans l'ancien et
dans le nouvel état de propriété, les immeubles font l'objet d'une double
estimation.
a.       les immeubles de l'ancien état de propriété sont taxés en
fonction notamment de leur situation, de leurs équipements (accès, égouts,
alimentation en eau, énergie), de leur forme, de leur topographique, des
dispositions en vigueur réglementant les constructions et des possibilités
objectives de construire dans un proche avenir.
b.       une fois l'emplacement des ouvrages collectifs connu, la
commission de classification procède à une nouvelle estimation des immeubles
selon les mêmes critères, mais compte tenu de la nouvelle réglementation."
Comme le rappelle les arrêts
AF.2009.0002 et AF.2009.0003 du 3 janvier 2013, le Tribunal fédéral a déjà eu
l'occasion de constater qu'en sus des opérations ordinaires d'un remaniement
parcellaire, la péréquation réelle consiste en une redistribution des terres
connexe à la délimitation ou à l'extension de la zone à bâtir, tendant à
réaliser l'égalité de traitement des propriétaires. Les terres à l'ancien état
sont estimées selon leur valeur avant l'établissement du plan d'affectation, en
tenant compte notamment de leur rendement agricole, de leur équipement éventuel
et des possibilités objectives de bâtir dans un proche avenir; pour la
confection du nouvel état, elles sont estimées à nouveau, à leur valeur d'après
le statut qui leur est conféré par le plan. Chaque propriétaire reçoit des
parcelles en zone à bâtir ou en zone agricole, en proportion de la valeur de
l'ancien état de propriété. La double estimation des terres entraîne que la
plus-value des surfaces classées en zone à bâtir ne profite pas seulement aux
propriétaires de ces surfaces à l'ancien état, mais qu'elle est au contraire
répartie entre tous les propriétaires du périmètre, quel que soit l'emplacement
de leurs parcelles à l'intérieur de celui-ci. Le remaniement à péréquation
réelle constitue un exemple des régimes de compensation que les cantons peuvent
instituer conformément à l'art. 5 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du
territoire (ATF 1P.438/2000 du 15 mai 2001; ATF 122 I 120 consid. 3 p. 124).
Ainsi, la péréquation réelle permet
de répartir entre les différents propriétaires l'augmentation de valeur due au
transfert d'une partie du périmètre du syndicat en zone constructible. C'est
pourquoi l'art. 86 LAF prévoit une double estimation, la première à l'ancien
état, la seconde au nouvel état. L'augmentation de valeur calculée sur
l'ensemble des surfaces comprises dans le syndicat est prise en compte par un
facteur de multiplication ("coefficient de péréquation") qui augmente
la prétention de tous les propriétaires.
b) Il faut souligner que dans le
cas du syndicat de Bussigny-Ouest, le coefficient de péréquation est
particulièrement élevé puisqu'il atteint 11,7. Cela tient au fait que les zones
inconstructibles (agricole ou intermédiaire) couvrant jusqu'ici le périmètre du
syndicat disparaissent presque entièrement (sous réserve de la zone agricole de
l'exploitation du propriétaire Jacques Loup) pour céder la place à des zones à
bâtir ou à leurs surfaces annexes. Par comparaison, le coefficient de
péréquation était beaucoup plus faible dans d'autre syndicats puisqu'il était de
2,46 dans le Syndicat des Fourches (AF.2009.0002 et AF.2009.0003 du 3 janvier
2013 déjà cités) et du même ordre dans le cadre du Syndicat d'améliorations
foncières du Mont-sur-Lausanne (v. p. ex. AF.1999.0005 du 2 juin 2000).
c) Sous l'effet de ce coefficient
de péréquation, les propriétaires qui obtiennent du terrain qui reste en zone
agricole voient leur surface augmenter. En revanche, malgré le facteur de
multiplication, la prétention d'un propriétaire qui obtient du terrain en zone
à bâtir aboutit en général, compte tenu de la différence de valeur au mètre
carré, à une diminution considérable de la surface attribuée. Dans un tel cas, le
principe de la compensation réelle est néanmoins respecté si, malgré
l'attribution d'une surface inférieure à celle de l'ancien état, la valeur se
trouve conservée par l'effet d'une plus-value (v. p. ex. ATF 1P.438/2000 du 15
mai 2001 dans la cause cantonale AF.1999.0010). Les syndicats à péréquation
réelle ont cependant dû trouver une solution pour tenir compte des
constructions existantes hors de la zone à bâtir, au bénéfice d'une situation
acquise. Il s'agit d'éviter que sous l'effet de l'augmentation de valeur due au
passage en zone à bâtir (cette augmentation dépasse en général largement
l'ampleur du coefficient de péréquation), la prétention du propriétaire dans le
nouvel état ne soit pas suffisante pour lui attribuer le terrain attenant à son
propre bâtiment (voir une illustration de ce problème dans l'arrêt AF.1993.0007
du 30 octobre 1995, consid. 3a, qui a donné lieu à l'ATF 122 I 120). Cette
solution consiste à "neutraliser", autour des constructions
existantes, une certaine surface dont l'estimation ne change pas entre l'ancien
et le nouvel état; la surface neutralisée est attribuée pour une valeur
identique à celle de l'ancien état, si bien que même si elle passe en zone à
bâtir, elle n'est pas touchée par la péréquation réelle.
3.
En l'espèce, le dossier d'enquête contient, pour
chaque propriétaire, un compte de l'ancien état ainsi qu'un tableau comparatif
incluant le compte du nouvel état. Les chiffres du tableau ci-dessous sont
tirés de ces documents mais s'agissant du recourant Jacques Loup, ils tiennent
compte des modifications apportées après l'enquête par la décision de la
commission de classification du 17 novembre 2011, à savoir la déduction de
200 000 fr. opérée sur la valeur d'attribution de la parcelle 3362 où se
trouve la "villa" 1147, et la réduction de 120 000 à 60 000
fr. (de 100 fr./m² à 50 fr. / m²) de la valeur d'attribution des 1'200 m²
de la zone d'habitation liée à l'exploitation agricole.
L
a situation des différents recourants se présente alors
de la manière suivante pour ce qui concerne l'ancien et le nouvel état, le
tableau comparatif et la répartition des frais:
Loup
hoirs
Barraud
Moret
Moret-Riccard
Total
Moret-Riccard
Valeur foncière AE
742'775
697'444
103'466
240'254
343'720
Valeur
foncière après péréquation
8'690'470
8'160'099
1'210'548
2'810'977
4'021'525
Prétention
(avec équipmt et val pass.)
8'699'905
8'179'227
1'214'805
2'815'367
4'030'172
Valeur
foncière NE
8'680'881
8'524'423
1'215'493
2'909'216
4'124'709
Valeur totale NE (y c. équipmt et val pass.)
8'433'120
8'288'394
1'214'761
2'905'374
4'120'135
Soulte
-266'785
109'167
-44
90'007
89'963
Répartition
des frais
4'210'352
3'158'509
582'308
1'372'367
1'954'675
On constate ainsi que l'effet du
coefficient de péréquation consiste en ceci que la valeur foncière de l'ancien
état est multipliée par 11,7 pour déterminer la prétention foncière (en
l'espèce 742'775 x 11,7 = 8'690'470 pour le recourant Jacques Loup). Pour tous
les recourants, l'importante plus-value résultant de l'attribution du nouvel
état n'est qu'en partie absorbée, pour un peu moins de la moitié, par la
répartition des frais.
Le tribunal relève en outre que
l'estimation du nouvel état reproduite ci-dessus est fondée sur les valeurs
d'échange retenues par la commission de classification pour établir le nouvel
état et le tableau comparatif. Ces valeurs s'échelonnent, selon le rapport
d'enquête de la commission de classification, entre 205 fr/m² pour la zone
d'habitation individuelle et 369 fr/m² au maximum pour la zone d'habitations
collectives. A la connaissance du tribunal, ces valeurs d'échange sont
nettement inférieures à la valeur du marché.
Il résulte de ce qui précède qu'à
première vue en tout cas, l'application du principe de la compensation réelle
et la mise en oeuvre de la péréquation réelle sont conformes aux principes
rappelés ci-dessus. Il en va de même pour la surface de 1177,5 m² qui a été
neutralisée autour de la "villa" 1147 selon le procédé habituel, non
contesté par le recourant.
4.
A deux endroits de son recours, (pages 9 et 11),
le recourant soutient que la parcelle 3343 qui lui est attribuée (il s'agit de
la partie agricole à l'extrémité supérieure du périmètre) ne devrait pas entrer
dans la péréquation puisqu'il ne s'agit pas d'une mesure liée au remaniement
parcellaire et qu'elle devrait en somme intervenir par échange de gré à gré. On
ne voit pas ce que le recourant pourrait prétendre tirer de cet argument. Le
remaniement parcellaire permet précisément un remodelage de la propriété qui
serait impossible à réaliser par la voie d'échanges bilatéraux.
5.
Le recourant conteste dans divers passages de
son recours, en invoquant la liberté du commerce et de l'industrie et la
garantie de la propriété, qu'on puisse le contraindre à déplacer son
exploitation. Il fait valoir qu'on se trouve en présence d'une mesure
d'expropriation d'une entreprise agricole et qu'on prétend l'exproprier sans
base légale, l'art. 88 LAF ne permettant l'expropriation qu'à des fins
d'intérêt public. Il demande une indemnisation totale si on l'oblige à déplacer
son centre d'exploitation et à démolir son hangar. L'indemnité de 726'100 fr.
serait arbitraire. Il soutient que le bâtiment 1147 devient contraire à la zone
et inutilisable et que l'obligation de déménager son exploitation doit être
totalement indemnisée par une indemnisation capitalisée de la perte de la
valeur locative du bâtiment 1147 afin de financer les nouvelles installations
au prix actuel de la construction. Il réclame aussi une indemnisation du fait
que les futurs logements sur la parcelle 1821 (3343 du nouvel état) sont liées
exclusivement à l'exploitation agricole alors que les logements sur la parcelle
1081 (bâtiment 1147) sont libres d'utilisation.
Dans la décision attaquée du 17
novembre 2011, la commission de classification a prévu diverses indemnités en
faveur du recourant, qu'il y a lieu de rappeler ci-dessous par souci de clarté,
mais elle n'en n'a pas désigné la base légale. Il convient donc aussi
d'identifier les dispositions applicables.
a) Pour la bonne compréhension du
dossier, il faut bien voir qu'une partie des éléments du litige apparaît dans
les estimations du nouvel état et dans le tableau comparatif, tandis que la
question de l'indemnisation réclamée par le recourant et partiellement accordée
a été traitée séparément.
C'est dans les estimations du
nouvel état et dans le tableau comparatif qu'est reportée la diminution de la
valeur d'attribution des parcelles 3362 et 3343. Cette forme-là d'indemnisation
se fonde simplement sur la compétence de la commission de classification de
procéder à l'estimation des terres conformément aux art. 55ss et 86 LAF. En particulier,
la réduction de 200'000 fr. de la valeur d'attribution de la parcelle 3362 a
été portée, dans le tableau comparatif, dans la colonne des "valeurs
passagères". Selon l'art. 59 LAF, les valeurs passagères, dont la
particularité est qu'elles font l'objet d'une estimation spéciale et d'une
compensation en argent (art. 59 al. 2 LAF), sont les arbres, les semences, les
constructions ou installations légères, le poteau, les pylones et les
servitudes. Cette réduction de 200'000 fr. étant destinée à tenir compte du
fait qu’une partie du bâtiment 1147 déborde du périmètre d’évolution prévu par
le PPA, on peut effectivement considérer que le périmètre d'évolution grève l'existence
du bâtiment d'une manière analogue à celle d'une servitude. Sans doute ne
s'agit-il pas d'un inconvénient "passager" mais les valeurs que
l'art. 59 LAF mentionnent ne le sont pas toutes. Cette disposition permet aussi
de traiter sous le même régime l'avantage ou l'inconvénient que constitue la
distance des immeubles par rapport au centre d'exploitation (art. 59 al. 3 LAF),
qui n'est pas non plus passager.
b) Quant aux autres indemnités, elles
ont été évoquées à différentes étapes de la procédure mais l'incertitude règne
quant à la question de savoir si et quand elles ont fait l'objet d'une décision
susceptible d'entrer en force. La décision que la commission de classification
avait notifiée le 7 décembre 2009 a été révoquée (dossier AF.2010.0001 déjà
cité). Quant à celle du 12 mai 2011, la commission de classification a expliqué
qu'elle qu'elle n'en était pas une (dossier AF.2011.0002 déjà cité). Pour le
reste, la commission de classification a fourni des explications variées.
aa) Le rapport de la commission de
classification concernant l'enquête litigieuse dans la présente cause précise
que les montants des indemnités sont figurés dans le devis résumé des travaux à
charge du syndicat et mentionnés dans le rapport technique sur le projet
d’exécution. Ces documents ne sont cependant pas au dossier.
Dans les "renseignements pour le Tribunal cantonal" qui
tiennent lieu de réponse au recours, la commission de classification indique en
page 9 que les indemnités pour le déplacement de la ferme Loup auraient été
mises à l'enquête en novembre-décembre 2008 avec les modifications de
l'avant-projet.
Dans le dossier d'enquête correspondant
(enquête numéro 2), le rapport de la commission de classification de mai 2008
indique que la valeur à neuf des bâtiments existants et le déplacement de la
ferme sont à la charge du syndicat (il était prévu de démolir le hangar et de
maintenir l'habitation et les garages). Dans le document "incidence sur
l'avant-devis, mis à jour", le déplacement de la ferme Loup est estimé à
1'419'000 fr. selon rapport Klunge et Rivier du 12 septembre 2005.
Rien n'indique que cette somme ait
fait l'objet d'une décision formelle.
bb) Dans sa réponse au recours, la
commission évoque aussi la proposition d'indemnisation du 26 juin 2009 (pièce
26 de la commission) avec les montants suivants :
villa
938'500
hangar
519'500
frais de déménagement
76'600
1'534'600
s'y ajoutait:
perte de la valeur locative annuelle
63'450
Il y a pas eu non plus de décision
formelle sur les chiffres ci-dessus.
cc) Dans l'enquête no 3 (octobre
2010) litigieuse en l'espèce, le rapport de la commission de classification
(page 14) indique toujours qu'en cas de déplacement, le syndicat doit
indemniser le propriétaire pour la valeur à neuf des bâtiments agricoles, y compris
les frais de démolition, de déménagement, et d'aménagements extérieurs. Mais
selon le rapport justifiant les modifications de l'avant devis (pièce d'enquête
no 2) l'indemnité pour le recourant Loup diminue de 692'900 fr pour s'élever à
726'100. Il s'agit apparemment de l'abandon du rachat de la villa mais aucun
détail n'apparaît dans le dossier fourni au tribunal.
Ce n'est finalement que dans la
décision de la commission de classification du 17 novembre 2011 qu'on comprend
que celle-ci prévoit les indemnités suivantes :
1
hangar
519'500
2
frais de déménagement
76'600
3
Aménagements extérieurs
80'000
Frais de démolition du hangar
50'000
Total
726'100
Cette décision précise cependant
que les montants relatifs aux points 1, 2 et 3 ci-dessus seront versés par le
syndicat au recourant au début des travaux de construction des bâtiments sur la
parcelle n°3343 (nouvel état). Quant aux frais de démolition du hangar, ils
seraient "pris en charge par le syndicat".
Il résulte de ce qui précède que
pour l'essentiel des indemnités envisagées par la commission de classification,
on ignore si et quand elles seraient versées puisqu'elles seraient subordonnées
à la condition que le recourant construise des bâtiments sur sa nouvelle
parcelle 3343. Quant aux frais de démolition du hangar, il semblerait qu'il
s'agisse d'une prestation en nature dont ni le principe ni l'échéance ne sont
fixés.
c) Reste à déterminer le fondement
légal des indemnités litigieuses.
aa) Le recourant écarte à juste
titre l'application de l'art. 88 al. 2 LAF car on ne se trouve pas dans la
situation visée par cette disposition . Celle-ci permet au syndicat de recourir
à l'expropriation pour procurer à la collectivité publique des terrains
réservés à des fins d'intérêt public, moyennant indemnité au sens de la loi sur
l'expropriation, c'est-à-dire à la valeur vénale (et non à la valeur d'échange
généralement utilisée dans l'élaboration du nouvel état;
v. p. ex.
AF.2009.0003
du 3 janvier 2013, consid. 3d)
. Or il n'est pas prévu que
le terrain portant le hangar soit attribué à la collectivité publique.
bb) On peut en revanche se demander
si les mesures financières prévues par la commission de classification ou
réclamées par le recourant peuvent se fonder sur l'art. 89 LAF, qui prévoit ce
qui suit :
"
Art. 89 - Sort des bâtiments
Lorsque la réalisation du but du syndicat
l'exige, la commission de classification peut décider que certains bâtiments
sont soumis aux opérations de remaniements, soit en vue de leur échange, soit
en vue de leur démolition. Cet objet est soumis à l'enquête au plus tard avec
la répartition des nouveaux bien-fonds."
Selon l'Exposé des motifs du
Conseil d'État relatif à cette disposition, les règles ordinaires du
remaniement ne peuvent pas résoudre les difficultés qui peuvent se présenter
lorsqu'il s'agit de démolir un quartier entier pour le reconstruire selon un
nouveau plan. Toutefois, l'art. 89 LAF doit permettre aux commissions de
classification de soumettre également certains bâtiments aux opérations du remaniement
parcellaire, et non seulement le terrain attenant. Les commissions useront de
cette faculté dans les zones où la construction est peu dense et où le succès
du remaniement est subordonné à la démolition d'un bâtiment mal situé et de
valeur relativement faible, ou à un échange de bâtiment (BGC automne 1961 p.
413s).
Très rare sur cette disposition, la
jurisprudence a déduit de sa deuxième phrase que la commission de
classification ne peut pas faire démolir une serre au moment du piquetage des
nouvelles parcelles si cette démolition n'était pas prévue (en l'espèce en
raison d'une erreur dans le relevé de l'ancien état) au moment de l'enquête sur
le nouvel état (Commission centrale des améliorations foncières, prononcé
43/1974 du 1
er
octobre 1974, Marcel Annen c/ syndicat AF de
remaniements de terrains industriels de Bussigny-Sud).
En l'espèce, la commission de
classification n'a ordonné ni l'échange ni la démolition d'un quelconque
bâtiment mais la solution qu'elle a adoptée s'en rapproche dans la mesure où
l'indemnité pour le hangar agricole (dont la démission serait prise en charge
par le syndicat), les aménagements extérieurs et les frais de déménagement sont
envisagés pour l'éventualité où ces installations seraient reconstruites sur la
nouvelle parcelle 3343 du nouvel état du recourant.
cc) A supposer qu'on ne puisse
appliquer l'art. 88 al. 2 LAF par analogie, la ou les indemnités litigieuses
pourraient se fonder sur l'art. 55 al. 1 let. d LAF qui prévoit qu'une
compensation en terrain ou une indemnité équitable en argent peut être accordée
au propriétaire d'un domaine qui, exceptionnellement après remaniement
parcellaire, subit une moins-value. Il s'agit là de l'hypothèse, visée par la
jurisprudence citée ci-dessus, où le remaniement touche aux bases mêmes de
l'existence d'une exploitation et où l'autorité doit tenir compte non seulement
de l'emplacement des terres, de leur nature et de leur qualité, mais aussi de
l'organisation de l'entreprise et de ses particularités. C'est sous cet angle
que peut être envisagée la question du déplacement de l'exploitation agricole
du recourant.
dd) La question de savoir si les
indemnités réclamées par le recourant relève de l'art. 55 let. d LAF ou de
l'art. 89 LAF peut rester indécise. Il est en revanche certain que dans les
deux cas, c'est bien à l'occasion de l'enquête sur le nouvel état, aujourd'hui
litigieuse, que la question doit être résolue. En effet, l'art. 55 let. d LAF fait
partie des règles régissant la répartition et des immeubles. Quant à l'art. 89
LAF, il précise que la démolition ou l'échange d'un bâtiment doit être mis à
l'enquête au plus tard avec la répartition des nouveaux bien-fonds.
ee) C'est en revanche à tort que
dans la décision du 17 novembre 2011, la commission de classification déclare
qu'elle n'a pas la compétence de statuer sur l'indemnité de 3 300 000
fr. (précédemment réclamée par le recourant) pour le motif qu'un tel montant
serait du ressort de l'assemblée générale. En effet, c'est la commission de
classification qui est compétente pour procéder à la nouvelle répartition des
immeubles (56 LAF) ainsi que pour statuer sur les réclamations formulées lors
d'une enquête ou, d'une manière générale, sur tous les objets dont l'examen
relève de sa compétence en vertu de la loi (art. 33 al. 3 LAF; art. 55 let. d
LAF et 89 LAF précités; art. 99 ss LAF). C'est donc bien la commission de
classification qui doit statuer sur les indemnités litigieuses dans la présente
cause. Peu importe que certains aspects de l'indemnisation du recourant figure
dans ceux des documents d'enquête qui concernent le projet d'exécution des
travaux collectifs (d'ailleurs manquants au dossier) ou dans les devis
correspondants. La compétence de l'assemblée générale d'adopter le devis des
travaux (art. 30 al. 3 LAF) ne permet pas au syndicat de modifier la
répartition légale des compétences.
6.
Sur la question du déplacement de son exploitation,
la position du recourant n'est pas dépourvue d'ambiguïté. En effet, s'il
conteste qu'on puisse le contraindre à ce déménagement, il se plaint aussi qu'on
l'en indemnise insuffisamment. La décision de la commission de classification
n'est pas univoque non plus car tout en fixant divers montants d'indemnité,
elle précise qu'ils ne seront payés qu'au début des travaux de construction de
nouveaux bâtiments sur la parcelle 3343, ce qui revient à tenir pour
hypothétique la nécessité du déménagement. Il est vrai que le recourant semble
avoir de la peine à s'y résoudre. L'instruction en audience a permis de
comprendre, bien que cela ne ressorte pas des écritures du recourant, que
celui-ci tient profondément, pour des motifs humains, à l'activité de vente
directe de ses produits qu'il pratique sur la parcelle où se trouve le hangar
1148. Cet attachement est également relaté dans le rapport que le syndicat a
fait établir le 31 octobre 2007 par Estimapro/Prometerre. Selon ce rapport, le
recourant est très attaché aux contacts qu'il entretient avec sa clientèle sur
le site. Ce rapport retient néanmoins que l'activité maraîchère et la
commercialisation des légumes par divers canaux, dont la vente directe, n'est
pas très rentable dans le cadre de l'exploitation du recourant.
Quoi qu'il en soit de la
rentabilité de l'activité de vente directe du recourant, il semble difficile de
contester que l'urbanisation prévue par le plan partiel d'affectation
Bussigny-Ouest condamne l'activité agricole et maraîchère du recourant à cet
endroit. Il en va en particulier ainsi des terrains qu'il exploite à proximité
de son hangar 1148 dans la partie inférieure du périmètre du plan de quartier,
qui sera voué à l'habitation collective et aux constructions d'utilité
publique. Les terrains que le recourant y loue actuellement pour les exploiter
lui échapperont immanquablement. Quant au terrain qui lui sera attribué dans la
zone d'habitation collective, il s'agit de parcelles (nos 3367, 3371 et 3374)
dont les limites sont calquées sur les périmètres d'implantation qui composent
les différentes rangées d'immeubles d'habitation collective prévus par le plan
partiel d'affectation: il n'est pas concevable d'y maintenir une activité
agricole. Même sur la parcelle 3362 de 8'100 m² où se trouve le hangar agricole
1148, la poursuite d'une activité agricole paraît aléatoire car cette parcelle sera
entourée de toutes parts par des bâtiments d'habitation. En outre, alors que le
recourant disposait de plusieurs hectares de terrain agricole (dont près de 5
hectares en propriété) à proximité de son ancienne parcelle 1081, le hangar et
les installations annexes qui subsistent sur la parcelle 3362 se retrouveront
isolés du reste du domaine. Force est donc d'admettre que le hangar agricole et
les autres installations et aménagements situés à cet endroit ne pourront plus
servir à leur destination agricole actuelle, quelle qu'en soit la nature
exacte. C'est donc à juste titre que la commission de classification a
considéré, sur le principe, qu'il y a lieu d'accorder une indemnité au
recourant pour cette perte.
C'est en revanche à tort que dans
sa décision du 17 novembre 2011, la commission de classification a subordonné
l'indemnité à la réalisation d'une condition (dont on ignore d'ailleurs si elle
ressortait du dossier d'enquête) qui consiste dans le "début des travaux
de construction des bâtiments sur la parcelle n°3343". Il n'y a pas de
raison d'exclure a priori la construction d'installations de remplacement en
dehors du périmètre du syndicat. Au surplus, le préjudice que subit le
recourant tient au fait que le hangar et les installations annexes perdent leur
utilité pour son exploitation, qui disparaîtra de cette partie-là du périmètre.
L'existence de ce préjudice ne dépend pas de la question de savoir si ou
comment le recourant parviendra à réorganiser son exploitation. A ceci s'ajoute
que les indemnités prévues par les art. 55 let. d LAF ou l'art. 89 LAF doivent
être fixées au plus tard lors de l'enquête sur le nouvel état et que la loi sur
les améliorations foncières ne permet pas d'en reporter l'échéance à une date
incertaine, En effet, l'art. 73 LAF prévoit ce qui suit:
"
Sous-section XII - Paiement des
soultes et des indemnités
Art. 73
Les soultes résultant de
l'échange des immeubles et les indemnités dues par le syndicat ou par les
propriétaires sont reportées sur un tableau par la commission de
classification. Après épuisement des possibilités de recours, le tableau devenu
définitif vaut titre exécutoire au sens de l'article 80, alinéa 2, de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite
A
, les soultes et indemnités étant
exigibles le jour du transfert de propriété des immeubles.
Dans le délai de six
mois dès leur exigibilité, le syndicat verse les soultes et les indemnités aux
ayants droit.(...)"
Ainsi, les soultes et indemnités
arrêtées en même temps que le nouvel état sont exigibles le jour du transfert
de propriété des immeubles et celles qui sont à payer par le syndicat doivent
l'être dans les six mois. La loi ne prévoit donc pas qu'une indemnité puisse
être reportée à une date incertaine. Cela serait d'ailleurs incompatible avec
le fait que le syndicat d'améliorations foncières est une corporation de droit
public cantonal (art. 20 LAF) dont l'existence est en principe limitée dans le
temps puisque la loi en prévoit la dissolution lorsque le but du syndicat est
atteint ou éventuellement abandonné (art. 49 à 51 LAF).
Il résulte de ce qui précède que le
préjudice subi par le recourant du fait que le hangar et les installations
annexes perdent leur utilité pour son exploitation doit faire l'objet d'une
indemnité dont le montant doit être définitivement arrêté à l'occasion de
l'enquête sur le nouvel état et payé à l'échéance prévue par la loi.
On observe d'ailleurs que dans la
décision du 7 décembre 2009 qu'elle a rapportée depuis lors, la commission de
classification avait prévu
que les montants relatifs au
hangar et aux aménagements extérieurs seraient versées au début des travaux de
construction des bâtiments agricoles sur la parcelle 1821, mais au plus tard à
la date du transfert de propriété.
Quant au montant de l'indemnité, il
doit comprendre les postes mentionnées dans la décision de la commission de
classification et inclure les frais de démolition du hangar dont la présence
désormais inutile fait partie du préjudice à indemniser. La décision de la
commission de classification du 17 novembre 2011 sera donc réformée en ce sens
que l'indemnité accordée à Jacques Loup pour les constructions et installations
de la parcelle 3362 du nouvel état (à l'exclusion du bâtiment ECA 1147) est
fixé à 726'100 fr. payables conformément à l'art. 73 LAF.
7.
Il y a lieu de statuer sur les autres chefs
d'indemnité invoqués par le recourant mais rejetés par la commission de
classification.
Le recourant réclame une indemnité
pour la perte de la valeur locative du bâtiment 1147, dont les deux
appartements sont loués à des tiers.
On ne comprend pas comment le
recourant peut prétendre obtenir une indemnité de ce chef alors qu'il reste
propriétaire de ce bâtiment dans le nouvel état et qu'il pourra continuer d'en
louer les deux logements. Il a été interpellé à ce sujet à l'audience et il en
résulte que l'indemnité concernerait le préjudice imputable au fait que le
bâtiment n'est plus conforme à la nouvelle planification. C'est sur ce point
que dans la décision attaquée, la commission de classification a accordé au
recourant, sous la forme d'une réduction de 200 000 fr. de la valeur
d'attribution de la parcelle correspondante, une "déduction
forfaitaire" pour tenir compte du fait qu'une partie du bâtiment déborde
du périmètre d'évolution prévu par le PPA. Le recourant ne critique pas cette
indemnité, qui paraît généreuse.
8.
A lire certains passages de son recours, le
recourant demande une indemnisation capitalisée de la perte de la valeur
locative du bâtiment 1147 afin de financer les nouvelles installations au prix
actuel de la construction. Pour autant qu'on puisse comprendre cette
prétention, on ne voit pas quel serait son fondement. Si le recourant devait
construire un nouveau logement sur la parcelle 3343 (on reviendra plus bas sur
cette hypothèse qui semble théorique), il n'en conserverait pas moins le
bâtiment 1147 comportant deux appartements sur la parcelle 3362. On ne voit
donc pas qu'il y ait matière à lui fournir une indemnité destinée à la
reconstruction d'un logement alors que les opérations du remaniement n'en
suppriment aucun.
9.
Le recourant réclame une indemnisation du fait
que les futurs logements sur la parcelle 1821 (3343 du nouvel état) sont liées
exclusivement à l'exploitation agricole alors que le logement sur la parcelle
1081 (bâtiment 1147) sont libres d'utilisation.
Le tribunal relève en passant qu'on
ne peut pas suivre entièrement le recourant lorsqu'il affirme que les logements
du bâtiment 1147 peuvent être librement utilisés. A la date fatidique du 1er
juillet 1972 que la jurisprudence considère aujourd'hui comme l'avènement du
principe de la séparation
du territoire bâti et non bâti (v.
p. ex. ATF 1C_502/2008 du 10 juin 2009 et la réf. à ATF 129 II 396 consid.
4.2.1 p. 398)
, le bâtiment qui venait d'être construit
était censé servir de logement au chef d'exploitation et à son fils. Ainsi
affecté à l'habitation de l'exploitant, il était probablement conforme à la
zone agricole jusqu'au moment où l'exploitant l'a quitté. Le bâtiment étant désormais
loué à des tiers non agriculteurs, son affectation n'est plus conforme à celle
de la zone agricole. L'entrée en vigueur du plan partiel d'affectation mettra
fin à cette situation de non-conformité. Il est vrai toutefois que cet avantage
n'a qu'une portée très limitée puisque, comme le relève la décision de la
commission de classification, l'art. 17 du règlement ne permet pas d'agrandir le
bâtiment au-delà du gabarit actuel.
Pour ce qui concerne le nouvel
état, le grief du recourant concerne, à l'angle Sud de la parcelle 3343 du
nouvel état qui est colloquée pour l'essentiel en zone agricole, la surface de
1'200 m
²
colloquée en
"zone d'habitation liée à l'exploitation agricole". Le recours de
Jacques Loup contre le plan partiel d'affectation tend notamment à faire supprimer
les restrictions résultant de l'art. 26 du règlement selon lequel le logement
n'est admis dans cette dernière zone que s'il est lié à l'exploitation agricole
et en particulier à la détention de bétail sur la parcelle. Comme cela résulte
de l'arrêt AC.2011.0336 de ce jour, la "zone d'habitation liée à
l'exploitation agricole", compte tenu de ces restrictions, n'est en
réalité qu'une zone agricole dont la seule particularité serait que la
construction d'un logement pourrait y être autorisée par la voie d'un simple
permis de construire communal. L'autorité cantonale ou communale n'ayant pas le
pouvoir de créer en zone agricole un secteur où l'habitation de l'exploitant
serait admise à des conditions différentes de celles du droit fédéral et sans
autorisation cantonale, l'adoption de cette zone et son approbation par le
département, contraires au droit fédéral, doivent être annulées et la zone
correspondante colloquée en zone agricole pure et simple (arrêt AC.2011.0336 de
ce jour).
Il en résulte qu'il y a effectivement
matière (mais pas pour les motifs invoqués par le recourant) à modifier la
situation résultant de la décision de la commission de classification. Il ne
s'agit pas tant d'une indemnité au sens de l'art. 55 let. d LAF, mais bien
plutôt d'une modification de l'estimation du nouvel état du recourant et de son
tableau comparatif: il s'agit de tenir compte du fait que la zone d'habitation
liée à l'exploitation agricole, dont la décision de la commission de
classification du 17 novembre 2011 avait déjà ramené l'estimation de
120 000 à 60 000 fr., ne peut être attribuée au recourant que pour
une valeur correspondant à celle de la zone agricole. Le dossier sera renvoyé à
la commission de classification pour qu'elle procède à cette modification. Il
en résultera apparemment une augmentation de la soulte due au recourant, que la
commission de classification était parvenue à rendre négligeable dans sa
décision, mais compte tenu des circonstances, il y a lieu néanmoins de s'en
accommoder.
10.
Le recourant soutient que la commune serait
excessivement avantagée par les attributions qui lui sont faites et qu'en
particulier, la zone d'utilité publique qui lui revient ne serait pas justifiée
parce que les projets communaux en matière scolaire ne seraint plus
d'actualité.
Ces griefs également soulevé dans
le recours dirigé contre le plan partiel d'affectation doivent être rejetés.
D'une part, l'ampleur des zones de verdure inconstructible et des zones
destinées aux équipements publics relève du pouvoir d'appréciation de l'autorité
locale: en matière de planification; l'autorité cantonale de recours ne peut
pas lui substituer sa propre appréciation. D'autre part, l'importance de la
surface attribuée à la commune
s'explique par la
particularité du parcellaire créé par le remaniement dans la partie inférieure
du périmètre: les parcelles attribuées aux propriétaires du syndicat se
limitent presque exactement aux périmètres d'implantation prévus par le plan,
destinés à la construction d'habitations collectives et semi-collectives,
tandis que tous les alentours des bâtiments sont dévolus à la commune sous la
forme de l
a parcelle communale 3353 de 103'961 m
², en grande partie en zone de verdure, qui s'étend à tout le
pourtour du périmètre à cet endroit. Comme la commune et la commission l'ont
relevé en audience, cette surface n'a pas de valeur économique mais implique au
contraire une charge d'entretien importante. La commission de classification a aussi
attiré l'attention sur l'avant-projet des travaux collectifs dont l'avant-devis
mis à jour (pièce d'enquête no 2, ch. 3) met en évidence des déduction pour
participation de tiers d'un montant de 6 809 000 fr. dont l'essentiel
constitue une participation de la commune.
11.
S'agissant de la clé de répartition des frais,
le recourant fait valoir que son immeuble d'habitation 1147 est déjà équipé. Le
recourant perd cependant de vue que l'équipement existant (pour une maison de
deux appartements) ne peut pas être comparé à celui qui est nécessaire pour une
parcelle de plus de 8000 m² destinée à la construction d'immeubles d'habitation
collective.
12.
Le recourant critique l'attribution qui lui est
faite de la parcelle 3380 et il met en cause l'attribution faite à la Société
coopérative d'habitation de Lausanne (SCHL). Dans son recours contre le plan d'affectation,
il se plaint de l'attribution de la parcelle 3380 que la décision de la
commission de classification détache de la parcelle 3364 pour la lui attribuer
afin de diminuer, à sa demande, l'importance de la soulte. Ce fractionnement
gênerait l'implantation d'un bâtiment.
Dans sa réponse au recours, la
commission de classification se borne à détailler les surfaces et les valeurs.
Il faut toutefois se reporter aux annexes de sa décision du 17 novembre 2011
pour constater qu'elle a joint à sa décision une étude de faisabilité pour la
constructibilité de la nouvelle parcelle 3380 tenant compte des chiffres
correspondants (surface de parcelle 1130 m
², CUS 0,9,
COS 0,4, R + 3, d'où une surface brute de plancher potentielle de 1'017 m²)
. On y voit diverses possibilités d'implantation, tenant compte du
périmètre d'implantation et de code rural et foncier, pour un immeuble de
quatre étages de 255 m
² au sol
comprenant 11 appartements, soit trois niveaux à 255 m
²
et un attique de 250 m
²
. Ces éléments semblent avoir échappé au recourant, qui ne les
conteste pas.
Quant à l'attribution faite à la
SCHL, le recourant prétend dans son recours que cette société recevrait plus
que son dû. Il est toutefois apparu à l'audience que le recourant n'avait pas
vu, dans le tableau comparatif correspondant, que ce propriétaire paye une
soulte en contrepartie.
13.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours de Jacques Loup est partiellement admis pour ce qui concerne les
modalités de paiement de l'indemnité relative aux constructions et
installations agricoles et la valeur d'attribution de la parcelle 3343. Dans ce
conditions, le recourant supportera un émolument réduit et il a droit à des
dépens réduits la charge du syndicat.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision de la commission de classification
du Syndicat d'améliorations foncières de Bussigny-Ouest du 17 novembre 2011 est
réformée en ce sens que l'indemnité accordée à Jacques Loup pour les
constructions et installations de la parcelle 3362 du nouvel état (à
l'exclusion du bâtiment ECA 1147) est fixé à 726'100 (sept cent vingt six mille
cent) francs payables conformément à l'art. 73 LAF.
III.
Le dossier est renvoyé à la commission de
classification pour qu'elle modifie la valeur d'attribution de la parcelle 3343
du nouvel état conformément aux considérants.
IV.
La décision de la commission de classification
du Syndicat d'améliorations foncières de Bussigny-Ouest du 17 novembre 2011 est
maintenue pour le surplus.
V.
Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) fr. est
mis à la charge du recourant Jacques Loup.
VI.
Le Syndicat d'améliorations foncières de
Bussigny-Ouest doit à Jacques Loup la somme de 1'500 (mille cinq cents) fr. à
titre de dépens.
Lausanne, le 11 novembre 2013
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.