vd_omni · AC.2016.0058 · 2019-05-15 · fr

A.________ et B.________ /Municipalité de Blonay | Dans un arrêt entré en force, la CDAP a confirmé la décision refusant un permis de construire visant à démolir un bâtiment et à construire un bâtiment de deux logements sur une parcelle située en zone à bâtir, mais dont la surface de 747 m2 ne lui permet pas d'être bâtie, le règlement communal exigeant une surface minimale de 1'000 m2. La CDAP a notamment relevé que l'art. 80 LATC n'était pas applicable, car l'ancien bâtiment avait été démoli de façon non accidentelle. Rejet du recours contre une nouvelle demande de permis de construire sur cette parcelle. Pas de violation du principe de la garantie de la propriété (consid.3), ni de l'égalité de traitement (consid.4), ni du droit d'être entendu (consid.5). Rejet également du recours déposé contre l'ordre de supprimer des murs en ruine et remettre la parcelle en état (consid.6).Recours en matière de droit public rejeté, dans la mesure de sa recevabilité par le TF (1C_338/2019 du 24 juin 2020).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.05.2019 AC.2016.0058

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
15 mai 2019
Composition
M. André Jomini,
président
; Mme Renée-Laure Hitz et M. Jean-Claude
Pierrehumbert, assesseurs; Mme Marlène Antonioli, greffière.
Recourants
A.________ et B.________,
à ********,
représentés par Me John-David BURDET, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Blonay,
à Blonay, représentée par Me Michèle MEYLAN, avocate à
Vevey,
Objet
Remise en état
Recours A._______ et B._______ c/ décision de la
Municipalité de Blonay du 27 janvier 2016 ordonnant la remise en état de la
parcelle n
o
2662 sise au chemin du ******** à Blonay - dossier
joint: AC.2018.0448: Recours A._______ et B._______ contre la décision de la
Municipalité de Blonay du 16 novembre 2018 refusant de délivrer une
autorisation pour la démolition du bâtiment n
o
ECA 184 et la
construction d'un bâtiment de deux logements sur la parcelle n
o
2662.
Vu les faits suivants:
A.
A._______ et B._______ sont copropriétaires de la parcelle n° 2662 du
registre foncier, sur le territoire de la commune de Blonay. Ce bien-fonds a
une surface totale de 747 m². Un chalet y avait été construit (bâtiment n° ECA
184, d’une surface au sol de 77 m²), ainsi qu’un garage pour une automobile (14 m²). Le terrain est classé dans la zone périphérique C du plan général d’affectation de la
commune. Selon le règlement communal sur le plan d’extension et la police des
constructions (RPE), cette zone est "
réservée aux bâtiments
d’habitation (deux foyers au maximum par bâtiment) ainsi qu’aux installations
et constructions d’utilité publique
" (art. 15 al. 1 RPE). L’art. 16
let. h RPE dispose que dans les zones périphériques sont applicables des règles
spéciales concernant la surface minimum de la parcelle à bâtir. Selon l’art. 25
RPE, ne sont constructibles, dans la zone périphérique C, que les parcelles
d’une surface supérieure ou égale à 1'000 m², à raison d’un seul bâtiment d’habitation par surface réglementaire.
B.
En 2011, A._______ et B._______ ont présenté à la Municipalité de la commune de Blonay (ci-après: la municipalité) une demande de permis de
construire pour un projet d’agrandissement du bâtiment existant (création d’un
nouveau logement) et de construction d’un garage souterrain; le projet tendait
également à démolir le garage existant. D’après les plans, le chalet (n°ECA
184) était maintenu à son emplacement et un corps de bâtiment y était ajouté au
sud-est. La surface brute utile des planchers, après travaux, était de 355 m², dont 200 m² consacrés au logement (agrandissement de 202 m², par rapport à la surface du chalet). Mis à l’enquête publique du 6 juillet au 4 août 2011, le projet a suscité
l'opposition de plusieurs voisins. Le 6 février 2012, la municipalité a délivré
à A._______ et B._______ le permis de construire requis, en accordant les
dérogations suivantes : "
Art. 18 RPE, distance aux limites sur la
partie transformée et art. 25 RPE, surface parcelle, selon art. 80
[de
la
loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions
(LATC ; BLV 700.11)]". Pour justifier le rejet des oppositions, la
municipalité a notamment exposé ce qui suit (réponses aux opposants du 6
février 2012)
:
"Il ne s’agit pas d’une
nouvelle construction, mais bien d’un agrandissement, et ce même si les murs
extérieurs du chalet existant seront démolis vu en particulier leur vétusté. On
n’est pas pour autant en présence d’un bâtiment en ruine et la partie en dur de
l’actuel chalet sera maintenue. Dans le cadre des deux précédentes mises à
l’enquête qui ont eu lieu en 2009 et 2010, la Municipalité avait d’ailleurs demandé au constructeur de conserver les éléments de la bâtisse
actuelle et de conserver autant que faire se peut une certaine typicité, de
même que de prévoir un agrandissement mesuré qui ne s’apprécie pas
exclusivement d’un point de vue mathématique.
Cela étant, le projet implique
effectivement une dérogation à l’art. 18 RPE
[distance
aux limites]
et à l’art. 25 RPE
[…]
.
La demande de dérogation qui a été formulée par le constructeur peut être
admise au regard de l’art. 80 LATC qui traite de ce qu’il est possible de faire
comme travaux en présence de bâtiments existants non conformes aux règles de la
zone à bâtir. Cette disposition, reprise d’ailleurs à l’art. 53quinquies RPE,
s’applique en l’espèce dès lors que le bâtiment existant ne respecte déjà pas
les exigences prévues aux art. 18 et 25 RPE. C’est d’ailleurs le cas de la
plupart des parcelles composant le quartier qui sont de petites parcelles ne
respectant pas la surface minimale exigée en zone périphérique C. L’art. 80 al.
2 LATC prévoit que leur transformation dans les limites des volumes existants
ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu’il n’en résulte
pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de
la zone; en outre, les travaux ne doivent pas aggraver l’atteinte à la
réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le
voisinage. En l’espèce, le projet respecte ces conditions."
Après la délivrance du permis de construire, les
travaux de construction ont débuté. Le 9 avril 2013, la municipalité a écrit à
l’architecte d'A._______ et B._______ en l’invitant à stopper immédiatement les
travaux. Un contrôle du chantier avait révélé que "
le bâtiment existant
faisant l’objet d’un agrandissement
[avait]
été démoli à l’exception du
pan de façade Ouest
". D’après cette lettre, il avait "
toujours
été clair
[…]
que les murs du bâtiment existant devaient être maintenus,
afin que celui-ci puisse être considéré comme agrandissement au sens des
règlements en vigueur
". La municipalité a demandé à l’architecte de
lui fournir un rapport. Dans une lettre du 15 avril 2013, un ingénieur civil,
mandaté par le maître de l’ouvrage, a expliqué que l’entreprise avait décidé,
le 5 avril précédent, de démolir les murs du bâtiment parce qu’ils étaient en
mauvais état et aussi pour des raisons de sécurité. Le 1
er
mai 2013
puis le 3 juin 2013, la municipalité a confirmé son ordre d’arrêt des travaux.
Toujours le 3 juin 2013, la municipalité a écrit à l’architecte des
propriétaires dans les termes suivants:
"La Municipalité, dans sa séance du 27 mai 2013, a décidé de se prononcer de la manière suivante
pour la suite de la procédure :
– La Municipalité serait prête à entrer en matière pour la présentation d’un nouveau dossier
complet pour la mise à l’enquête publique du projet initial, avec mention de
"démolition et reconstruction…" et toutes les dérogations, moyennant
l’accord préalable des voisins, à savoir M. et Mme C._______ et D._______,
parcelle n° 2663.
– Sans l’obtention de l’accord
préalable précité, le projet sera remis à l’enquête publique en respectant les
dispositions réglementaires du RPE, à l’exception de la dérogation sur la
surface minimum de la parcelle.
Dans les deux cas, la Municipalité ne défendra pas le projet en cas d’opposition."
Les opposants ont été informés le 7 juin 2013 de
l’exigence relative à l’établissement d’un nouveau dossier, en vue d’une
nouvelle enquête publique.
C.
Le 23 septembre 2013, A._______ et B._______ ont déposé une nouvelle
demande de permis de construire, pour un projet intitulé: "
Démolition
de l’habitation ECA 184 (mise en conformité), construction d’un bâtiment
d’habitation de deux logements avec 2 places de parc intérieures, garage
enterré de 2 places et création de 2 places de parc extérieures
". Ce
projet diffère du précédent projet en ce sens que dans l'ancien projet, la
partie nord-ouest du bâtiment avait une implantation correspondant à celle de
l’ancien chalet, dont les murs devaient être maintenus, tandis que le nouveau
bâtiment n’est que partiellement implanté à l’endroit où se trouvait l’ancien
chalet (le nouveau bâtiment a été "déplacé" en direction du sud). Par
ailleurs, le volume, ou la surface utile a été sensiblement augmenté dans ce
second projet, qui comporte deux appartements. La surface brute utile des
planchers, dans le nouveau bâtiment, est de 456 m², dont 285 m² consacrés au logement. Une dérogation était requise, à cause de la surface
insuffisante de la parcelle (cf. art. 25 RPE).
Le projet a été mis à l’enquête publique du 30
octobre au 28 novembre 2013. Neuf oppositions ont été enregistrées, dont celle
des voisins directs au nord-ouest C._______ et D._______.
Par une décision du 13 mars 2014, la municipalité a
refusé de délivrer le permis de construire. Cette décision est motivée ainsi
(après le rappel des différentes étapes résumées ci-dessus):
"Après examen de ce nouveau
projet, et comme cela vous l’a déjà été indiqué, la Municipalité considère être en présence d’une reconstruction ne respectant pas les exigences
légales et réglementaires, prévues notamment à l’art. 80 LATC.
[…]
En l’espèce, le projet mis à l’enquête
complémentaire va au-delà de simples travaux de transformation ou
d’agrandissement compte tenu du fait que l’entier du bâtiment qui existait sur
dite parcelle a été volontairement démoli, contrairement à ce qui avait été
exigé par la Municipalité dans le cadre du précédent permis. Ainsi, les travaux
projetés ne peuvent être admis sous l’angle de l’art. 80 al. 2 LATC. Vu l’état
du bâtiment qui a été entièrement démoli, l’art. 80 al. 3 LATC ne s’applique
pas, les conditions prévues par cette disposition n’étant pas remplies dans le
cas présent, les travaux ne pourraient pas davantage être autorisés sous cet
angle."
Le 29 juin 2015, la Cour de droit administratif et
public (CDAP) du Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé par A._______ et B._______
contre cette décision (AC.2014.0156). Elle a notamment relevé que les
recourants qui invoquaient une violation de la garantie de la propriété se
plaignaient en fait du régime prévu par le plan d'affectation sur leur parcelle
et elle a rappelé que le tribunal ne peut en principe pas contrôler à titre
incident ou préjudiciel la validité, le cas échéant la constitutionnalité du
plan d'affectation, lorsqu'il est saisi d'un recours contre une décision sur
une demande d'autorisation de construire, et qu'il lui incombait uniquement
d’examiner si les normes du droit cantonal et communal, y compris celles du
plan d’affectation, qui définissent les possibilités de construire sur la
parcelle litigieuse, avaient été bien appliquées. Elle a retenu ce qui suit:
"En l’occurrence, il est évident que le projet des
recourants ne saurait être assimilé à une transformation, avec agrandissement,
de l’ancien chalet, qui a été démoli. L’art. 80 al. 2 LATC n’est pas
applicable, car il s’agit d’une véritable reconstruction (voir notamment arrêt AC.2011.0320
du 31 juillet 2012 consid. 2b). La destruction du chalet, notamment des
derniers murs et structure qui avaient été maintenus, n’étant pas accidentelle,
l’art. 80 al. 3 LATC n’est pas applicable. La définition de la protection de la
situation acquise, à l’art. 80 LATC, est exhaustive, en ce sens que le droit
communal ne peut pas prévoir un régime plus large ou plus restrictif (arrêt
AC.2013.0401 du 4 mars 2014).
Dès lors, comme le bâtiment litigieux est prévu sur une
parcelle où un nouveau bâtiment d’habitation ne peut pas être construit, à
cause de la surface minimale exigée par l’art. 25 RPE, et comme les recourants
ne peuvent rien déduire de la présence, sur cette parcelle, d’un ancien
bâtiment non réglementaire (à cause de l’art. 25 RPE) qu’ils ont démoli, la
municipalité était tenue de considérer que le projet litigieux n’était pas
conforme à la réglementation de la zone périphérique C, la protection de la
situation acquise ne jouant aucun rôle dans le cas particulier".
La CDAP a également rejeté le grief relatif à la
violation du droit à la protection de la bonne foi en relevant que la
municipalité n’avait jamais promis de délivrer l’autorisation de construire
requise, pour le nouveau projet de bâtiment de deux appartements; dans sa
lettre du 3 juin 2013, elle avait certes envisagé d’"
entrer en matière
",
mais elle avait d’emblée exposé qu’elle refuserait le permis de construire en
cas d’opposition ou à défaut d’accord avec les voisins directs, à cause de
l’art. 25 RPE. Le grief de violation du principe de la proportionnalité a aussi
été rejeté, pour le motif suivant:
"
Comme cela a
déjà été exposé
[...]
, ce grief vise une
mesure du plan d’affectation, adoptée en vue d’éviter une utilisation trop
dense du sol dans le quartier, qui ne peut pas être revue par le juge dans une
contestation relative à un permis de construire. En d’autres termes, il ne
saurait être reproché à la municipalité d’avoir appliqué en l’espèce l’art. 25
RPE. Une dérogation à cette règle, sur une parcelle de 750 m², l’aurait en définitive privée de toute portée – étant relevé que le projet litigieux tendait
à augmenter sensiblement la surface construite, par rapport à l’état précédent,
avant la démolition du chalet.
"
Cet arrêt est entré en force.
D.
Le 27 janvier 2016, la municipalité a rendu une décision dans laquelle
elle ordonnait à A._______ et B._______ de procéder à la suppression des murs
en ruine et à la remise en état de la parcelle, conformément à l'art. 87 LATC,
d'ici au 29 avril 2016.
E.
Le 29 février 2016, A._______ et B._______ ont recouru contre cette
décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal.
Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée. Les recourants font
valoir qu'après l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015, ils n'ont pas d'autre choix
que de s'en tenir à leur projet initial, à savoir reconstruire le bâtiment
existant auparavant, dans la même implantation, et en conservant le mur qui
existe encore. Ils précisent qu'ils ont effectué des démarches pour que ce
projet soit soumis à la municipalité, mais qu'ils ont été pris de court par la
décision de remise en état. Ils ajoutent qu'en leur demandant de démolir ce
qu'il reste du bâtiment, la décision attaquée pourrait avoir comme conséquence
de transformer leur parcelle en pré et leur ôter toutes possibilités de bâtir.
Ils invoquent une violation du principe de la bonne foi, au motif que la
municipalité, après s'être engagée à entrer en matière pour la présentation
d'un nouveau dossier complet pour la mise à l'enquête publique du projet
initial, puis avoir avisé les recourants qu'ils devaient modifier ce projet
pour qu'il respecte les distances aux limites et avoir refusé d'octroyer le
permis de construire, entend les priver, par sa décision du 27 janvier 2016, de
la possibilité de présenter un projet qui leur permettrait de jouir de la
garantie des situations acquises. Ils reprochent également à l'autorité intimée
de ne pas les avoir entendus avant de rendre la décision attaquée et ils
estiment que cette décision ne respecte pas le principe de la proportionnalité.
Le juge instructeur a enregistré la cause sous la
référence AC.2016.0058 et il a imparti un délai à la municipalité pour déposer
sa réponse.
Le 9 juin 2016, les recourants ont informé le
tribunal que des discussions transactionnelles étaient en cours avec la
municipalité. Ils ont demandé, avec l'accord de cette dernière, que la
procédure soit suspendue pour une durée de trois mois.
Le lendemain, le juge instructeur a suspendu la
procédure de recours. Le 26 septembre 2016, le juge instructeur a repris
l'instruction de la cause et il a imparti un délai au 17 octobre 2016 à la
municipalité pour déposer sa réponse au recours.
Dans le délai imparti, la municipalité a informé le
juge instructeur du fait "
qu'elle avait été saisie d'un nouveau projet
de construction sur la parcelle n
o
2662
". Ensuite, les
recourants ont indiqué que des discussions étaient en cours avec la commune au
sujet de leur nouveau projet de construction, mais qu'ils ignoraient si cette
nouvelle demande entraînerait la révocation de la décision attaquée. Ils ont demandé
la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur ce nouveau projet.
Le 29 novembre 2016, le juge instructeur a suspendu
la procédure jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de
permis de construire déposée par les recourants.
Le 16 mai 2017, la municipalité a indiqué au
tribunal qu'elle avait analysé le projet et qu'elle avait attiré l'attention
des recourants sur le fait qu'elle refuserait le permis de construire en cas
d'absence d'accord des voisins; elle était depuis lors sans nouvelles des recourants.
Le 7 juin 2017, les recourants ont informé le
tribunal du fait qu'ils étaient en discussion avec leurs voisins afin d'obtenir
leur accord, notamment quant à la dérogation relative à la taille minimale de
la parcelle.
Le 18 août 2017, le juge instructeur a rappelé
qu'après avoir reçu la décision attaquée (du 27 janvier 2016), les recourants
avaient adressé à la municipalité un dossier relatif à une nouvelle
construction sur leur parcelle, et que la municipalité avait traité cette
démarche comme une demande d'examen préalable du dossier, et non pas comme une
demande d'autorisation de construire devant être directement mise à l'enquête
publique, et que le 29 novembre 2016, lui-même avait suspendu la procédure de
recours jusqu'à la décision de la municipalité sur la nouvelle demande de
permis de construire déposée par les recourants pour un projet sur la parcelle
n° 2662. Le juge instructeur a considéré que les recourants n'ayant toujours
pas soumis à la municipalité un dossier de demande de permis de construire en
vue de la mise à l'enquête publique d'un projet de bâtiment, il ne se justifiait
plus de prolonger la suspension de la cause. Il a imparti un délai au 8
septembre 2017 à la municipalité pour déposer sa réponse au recours.
Dans le délai prolongé, la municipalité a déposé sa
réponse. Elle conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.
Les recourants ont répliqué le 8 janvier 2018. Ils
ont requis que l'autorité intimée produise l'ensemble du dossier de la cause et
la tenue d'une audience de débats.
Le 30 janvier 2018, le juge instructeur a demandé à
la municipalité de produire le dossier de sa décision du 13 mars 2014 (décision
attaquée dans la cause AC.2014.0156, arrêt du 29 juin 2015). Il a également
relevé que les parties n'avaient pas requis d'inspection locale et que les
photographies au dossier, tout comme la consultation du guichet cartographique
cantonal (
www.geo.vd.ch
) permettaient de connaître
l'état actuel de la parcelle n
o
2662 sans visite des lieux. Il a en
revanche donné suite à la requête des recourants et une audience a été fixée le
30 avril 2018.
Le 13 février 2018, la municipalité a produit le
dossier demandé, ainsi que quelques photographies de la parcelle montrant son
état au 2 février 2018.
F.
Le 20 avril 2018, les recourants ont indiqué qu'ils avaient déposé le 14
mars 2018 une demande de permis de construire pour un nouveau projet sur leur
parcelle, avec des plans signés par les propriétaires de la parcelle n
o
2663, signifiant leur accord (voir lettre H). Les recourants ont demandé, avec le
consentement de la municipalité, la suspension de la procédure jusqu'à droit
connu sur la décision de cette autorité sur ce nouveau projet. Ils ont
également sollicité le renvoi de l'audience d'instruction et de jugement prévue
le 30 avril 2018.
Le 23 avril 2018, le juge instructeur a annulé
l'audience prévue et il a suspendu la procédure jusqu'au 16 août 2018, puis sur
demande de la municipalité, jusqu'au 16 octobre 2018, et enfin jusqu'au 19
novembre 2018.
Le 19 novembre 2018, la municipalité a informé le
tribunal du fait qu'elle avait refusé le permis de construire sollicité par les
recourants.
Le lendemain, le juge instructeur a repris
l'instruction de la cause (AC.2016.0058). Il a relevé que dans leur mémoire du
29 février 2016, les recourants se plaignaient, en substance, d'avoir été
privés de la possibilité de présenter à la municipalité un projet qui leur
permettrait de jouir de la garantie des situations acquises ou un projet
conforme au permis de construire délivré le 6 février 2012 et que, depuis lors,
ils avaient pu soumettre à la municipalité une nouvelle demande de permis de
construire, sur laquelle cette autorité avait statué. Le juge instructeur leur
a imparti un délai au 5 décembre 2018 pour indiquer s'ils maintenaient leur
recours, et dans ce cas, s'ils persistaient à requérir une audience de débats.
Le 6 décembre 2018, les recourants ont indiqué au
tribunal qu'ils maintenaient leur recours et qu'ils allaient également recourir
contre le refus de la municipalité de leur délivrer le permis de construire.
G.
Le 14 mars 2018, les recourants ont en effet déposé une demande de
permis de construire visant la "
démolition du bâtiment ECA 184
(démolition déjà réalisée, mise en conformité), construction d'un bâtiment de
deux logements, d'un garage souterrain de deux places, démolition du garage ECA
1640 et aménagement de deux places de parc extérieures pour voitures et pour
deux roues
". Ils ont requis une dérogation à l'art. 25 RPE. Ils ont produit
plusieurs plans, dont un plan intitulé "
Elévation garage mitoyen
parcelles n
os
2662 et 2663
" sur lequel figurent les
signatures des propriétaires de la parcelle n
o
2663. Selon le plan
de situation du 15 janvier 2018, le bâtiment projeté n'a pas la même
implantation que l'ancien bâtiment qui a été démoli, mais son implantation correspond
par contre à celle du bâtiment pour lequel le permis de construire a été refusé
par l'autorité intimée le 13 mars 2014 (décision confirmée par l'arrêt de la
CDAP du 29 juin 2015). La surface brute utile de plancher consacrée au logement
est de 218 m
2
.
Mis à l'enquête publique du 22 août au 20 septembre
2018, ce projet a suscité plusieurs oppositions.
Le dossier a été communiqué aux services concernés
de l'administration cantonale. Leurs autorisations spéciales et préavis ont été
transmis à la municipalité dans une synthèse de la Centrale des autorisations
CAMAC du 21 septembre 2018.
Le 16 novembre 2018, la municipalité a rendu une
décision de refus du permis de construire sollicité, au vu des oppositions
déposées et de l'arrêt de la CDAP du 29 juin 2015.
H.
Le 20 décembre 2018, A._______ et B._______ ont recouru devant la CDAP
contre cette décision du 16 novembre 2018. Ils concluent principalement à
l'annulation de la décision attaquée et à ce que le permis de construire
sollicité le 14 mars 2018 soit délivré, et subsidiairement à l'annulation de la
décision attaquée et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle
décision au sens des considérants. Ils invoquent une violation de la garantie
de la propriété, une inégalité de traitement, ainsi qu'une violation de leur
droit d'être entendus. Ils requièrent la production de l'entier du dossier de
la cause, ainsi que tous les permis de construire qui ont été délivrés depuis
1990 pour des constructions situées sur les parcelles soumises au régime de
l'art. 25 RPE. Ils demandent également que l'autorité intimée se prononce sur
les oppositions déposées.
Ce recours a été enregistré sous la référence
AC.2018.0448.
Le 9 janvier 2019, le juge instructeur a joint les
causes AC.2018.0448 et AC.2016.0058. Il a demandé à la municipalité de signaler
aux opposants qu'ils pouvaient participer à la procédure de recours. Aucun
opposant ne s'est manifesté.
Dans sa réponse du 19 février 2019, la municipalité
conclut au rejet du recours du 20 décembre 2018.
Les recourants ont répliqué le 12 mars 2019. Une
copie de cette écriture a été transmise à l'autorité intimée.
Considérant en droit:
1.
Le recours du 20 décembre 2018 est dirigé contre le refus d'un permis de
construire. Le recours du 29 février 2016 est quant à lui dirigé contre l'ordre
de remise en état de la parcelle n
o
2662 fondé sur l'art. 87 LATC.
Ces deux décisions peuvent faire l’objet d’un recours de droit administratif au
Tribunal cantonal (art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). Les propriétaires de la parcelle
ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD). Les autres
conditions de recevabilité des deux recours sont remplies, de sorte qu’il y a
lieu d’entrer en matière.
2.
Les recourants ont requis une audience de débats dans leur réplique du 8
janvier 2018. Le juge instructeur a donné suite à leur requête et il a fixé une
audience en avril 2018. Les recourants ont ensuite demandé la suspension de la
procédure et le renvoi de l'audience, requête admise par le juge instructeur.
Lorsqu'il a repris l'instruction de la cause le 20 novembre 2018, le juge
instructeur a interpellé les recourants pour savoir s'ils maintenaient leur
requête. Ils n'ont pas répondu sur ce point. Ils n'ont depuis lors plus jamais
manifesté leur volonté de pouvoir s'exprimer au cours d'une audience. Il n'y a
donc pas de requête claire et non équivoque tendant à l'organisation de débats
publics, de sorte que les recourants sont réputés y avoir renoncé. La Cour peut
ainsi passer au jugement sans autre mesure d'instruction.
3.
Les recourants font valoir que le refus de l'autorité intimée de
délivrer le nouveau permis de construire pour le seul motif que leur projet
déroge à l'art. 25 RPE viole la garantie de la propriété, protégée par l'art.
26 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.;
RS 101), car si l'art. 25 RPE constitue une base légale suffisante pour
restreindre ce droit fondamental, il apparaît que dans le cas d'espèce, il existe
une disproportion patente entre leur intérêt à pouvoir construire sur leur
parcelle, qui est située en zone à bâtir, et les intérêts publics poursuivis par
l'art. 25 RPE (dégagement suffisant, hygiène et ensoleillement), puisqu'une
maison existait auparavant sur cette parcelle et que leur projet, contrairement
à cette ancienne maison, respecte les distances aux limites. Ils ajoutent que
la non-délivrance du permis de construire va également à l'encontre de l'intérêt
national, consacré par la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du
territoire (LAT; RS 700), à la densification des surfaces à bâtir.
a) Dans l'arrêt AC.2014.0156, la CDAP a traité le grief
de la violation de la garantie de propriété, ainsi que celui de la violation du
principe de proportionnalité, en relation avec le refus d'un nouveau permis de
construire à la suite de la destruction non accidentelle du bâtiment à
transformer. Elle a rappelé que la municipalité n’a en principe pas la
possibilité de revoir le régime d’affectation du sol lorsqu’elle statue sur une
demande de permis de construire, et que le Tribunal cantonal, saisi d’un
recours, ne peut en principe pas contrôler à titre incident ou préjudiciel la
validité, le cas échéant la constitutionnalité du plan d’affectation, alors
qu'il est saisi d'un recours contre une décision sur une demande d'autorisation
de construire.
Ces considérations sont toujours valables. Le
Tribunal fédéral a en effet encore rappelé relativement récemment, que le
contrôle incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une
procédure relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel
contrôle est admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen
des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies et que
l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux propriétaires
concernés par la planification pourrait avoir disparu. Aux termes de l'art. 21
al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans
d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une modification
sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement
factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une modification
législative. Cette disposition tend à assurer à la planification une certaine
stabilité, sans laquelle les plans d'aménagement ne peuvent remplir leur
fonction (ATF 144 II 41 et les réf.cit.).
b) Dans le cas présent, les recourants ont déposé
une demande de permis de construire pour un nouveau projet. Ce dernier est
semblable quant à son implantation au projet ayant fait l'objet de l'arrêt
AC.2014.0156 du 29 juin 2015. Ses dimensions ont été réduites (218 m
2
de surface brute utile consacrée au logement contre 285 m² dans l'ancien
projet), mais il s'agit toujours d'un bâtiment, abritant deux logements, de
taille plus importante que l'ancien bâtiment existant sur la parcelle.
Les recourants ne prétendent pas que pour
l'aménagement du quartier en question, les circonstances auraient changé depuis
l'arrêt précité ou autrement dit, ils ne font pas valoir que dans l'intervalle
les conditions pour que les autorités puissent revoir, le cas échéant refuser
d'appliquer l'art. 25 RPE, se seraient réalisées. Ils relèvent uniquement qu'il
existe un intérêt national à densifier les zones à bâtir. Or, cet objectif
d'aménagement du territoire, qui existait déjà lorsque l'arrêt précédent a été rendu,
est certes toujours d'actualité et présente un intérêt public indéniable, mais
il ne saurait justifier l'obligation pour les autorités de procéder à un
contrôle préjudiciel du plan d'affectation entraînant, le cas échéant, le refus
d'appliquer la règle sur la surface minimale des parcelles.
Ainsi, il n'existe aucun motif de s'écarter du
raisonnement tenu dans l'arrêt précédent qui est entré en force. Dans ce
dernier, la CDAP, après avoir relevé qu'il lui incombait uniquement d’examiner
si les normes du droit cantonal et communal, y compris celles du plan
d’affectation, avaient été bien appliquées, a jugé que c'était à bon droit que
la municipalité avait refusé de délivrer le permis de construire puisque la
parcelle n'atteignait pas la surface minimale exigée par l'art. 25 RPE et que
ce projet ne pouvait pas bénéficier de la situation acquise garantie par l'art.
80 LATC, l'ancien bâtiment ayant été démoli intentionnellement. Elle a précisé
qu'une dérogation à l'art. 25 RPE, sur une parcelle de 750 m², l’aurait en définitive privé de toute portée – étant relevé que le projet litigieux tendait à
augmenter sensiblement la surface construite, par rapport à l’état précédent,
avant la démolition du chalet. Le même raisonnement s'applique dans le cas
présent.
C'est pourquoi le permis de construire un nouveau
bâtiment sur la parcelle n° 2662 pouvait être refusé par la municipalité, en
application du droit communal. Les griefs relatifs à la violation de la
garantie de la propriété et du principe de proportionnalité soulevés par les
recourants doivent ainsi être rejetés.
4.
Les recourants invoquent une violation de l'égalité de traitement en
relevant que des nombreuses parcelles soumises à l'art. 25 RPE sont bâties,
alors qu'elles n'atteignent pas 1'000 m
2
.
a) I
l y a inégalité
de traitement au sens de l'art. 8 al. 1 Cst. lorsque, sans motifs sérieux, deux
décisions soumettent deux situations de fait semblables à des règles juridiques
différentes; les situations comparées ne doivent pas nécessairement être
identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui
concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 137 I
58 consid. 4.4; 136 I 297 consid. 6.1, 345 consid. 5 et les arrêts cités).
Cela étant, le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut sur
celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut
généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque
celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été
faussement, voire pas appliquée du tout dans d'autres cas. Cela présuppose
cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté
d'appliquer correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Le
citoyen ne peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de
prévoir que l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi. Il
faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique
constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés, et qu'aucun intérêt
public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la
légalité (ATF 139 II 49 consid. 7.1 et les réf. cit.). Si l'autorité ne
s'exprime pas sur ses intentions futures, il y a lieu de présumer qu'elle se
conformera à l’avenir au jugement que le tribunal aura rendu (cf. ATF 115 Ia 81
consid. 2 et les réf. cit.).
b) Dans sa réponse,
l'autorité intimée ne conteste pas que de nombreuses parcelles environnantes qui
sont bâties disposent également d'une surface inférieure à celle exigée par
l'art. 25 RPE, mais elle précise que ce qui distingue la situation des
recourants des autres réside dans le fait qu'ils ont démoli le bâtiment
existant sur leur parcelle.
Contrairement à ce
que prétendent les recourants dans leur réplique, l'autorité intimée n'admet pas
qu'elle aurait adopté une pratique consistant à ne pas exiger le respect de
l'art. 25 RPE. Au contraire, sa réponse montre qu'elle entend appliquer l'art.
25 RPE et qu'elle n'octroie des permis de construire qu'aux propriétaires qui
peuvent bénéficier du régime prévu par l'art. 80 LATC, c'est-à-dire pour des
transformations de bâtiments antérieurs à cette prescription communale, ce que
ne peuvent plus faire les recourants depuis qu'ils ont démoli le bâtiment
existant.
L'art. 25 RPE est
une disposition encore relativement récente, dans la mesure où elle est entrée
en vigueur en 1990. Il ressort des cartes topographiques datant d'avant cette
année (voir notamment sur
https://map.geo.admin.ch
)
que plusieurs petites parcelles, proches de celle des recourants, étaient déjà
bâties à cette époque. Les recourants ne peuvent à l'évidence rien en déduire,
du point du droit à l'égalité dans l'illégalité. Eux-mêmes ne signalent aucun
cas concret de construction érigée, et non pas transformée, à partir de 1990,
sur une parcelle de la même zone dont la surface ne dépasserait pas 750 m
2
.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de donner suite à la réquisition des
recourants tendant à la production de tous les permis de construire qui ont été
délivrés depuis 1990 pour des projets situés sur des parcelles soumises à
l'art. 25 RPE.
5.
Les recourants estiment aussi que leur droit d'être entendus a été
violé, dans la mesure où l'autorité intimée ne s'est pas déterminée sur les
arguments formulés dans les oppositions à leur dernier projet.
Il ressort clairement de la décision du 16 novembre
2018 que l'autorité intimée avait à plusieurs reprises attiré l'attention des
recourants sur le fait qu'au vu de l'arrêt rendu par la CDAP le 29 juin 2015 - qui
avait confirmé qu'un permis de construire ne pouvait pas être délivré pour la
parcelle n
o
2662, sa surface étant inférieure à celle exigée par
l'art. 25 RPE -, elle ne délivrerait pas le permis de construire si des
oppositions étaient déposées. Des oppositions ayant été formulées, elle a
refusé le permis de construire. L'autorité intimée n'avait pas à examiner les
griefs soulevés dans chaque opposition, puisque le fait que le projet ne
respecte pas l'art. 25 RPE empêchait déjà à lui seul la délivrance du permis de
construire. Le droit d'être entendu des recourants n'a pas été violé, ces
derniers sachant clairement pour quel motif le permis de construire était
refusé et ayant pu recourir contre cette décision en toute connaissance de
cause.
Par ailleurs, contrairement à ce que font valoir les
recourants dans leur réplique, on ne saurait déduire du fait qu'aucun des
opposants n'a pris part à la présente procédure qu'ils se désintéresseraient du
résultat de cette dernière, voire qu'ils accepteraient désormais le projet. Les
opposants peuvent également renoncer à la qualité de partie pour d'autres
motifs, qu'ils n'ont pas à exposer.
Au vu des considérants qui précédent, le recours
dirigé contre la décision du refus de permis de construire du 16 novembre 2018 doit
être rejeté et cette décision confirmée.
6.
Il convient dès lors d'examiner si c'est à bon droit que l'autorité
intimée a rendu l'ordre de remise en état de la parcelle.
a) Aux termes de l'art. 87 LATC, la
municipalité peut exiger la réfection extérieure et l'entretien des abords de
tout bâtiment qui nuirait à l'aspect du paysage ou du voisinage (al. 1). Elle
peut également exiger l'exécution de travaux qui, sans frais excessifs pour le
propriétaire, sont de nature à remédier à la situation; elle peut aussi exiger
la plantation d'arbres ou de haies (al. 2). Elle ordonne la démolition des
constructions et des ouvrages abandonnés qui nuisent à l'aspect des lieux,
alors même qu'ils ne mettraient pas en danger la sécurité publique (al. 3). En
cas d'inexécution dans le délai imparti, les travaux sont exécutés par la
commune aux frais du propriétaire (al. 4). Les mesures prévues aux alinéas
précédents peuvent être prises par le département, à défaut de la commune (al. 5).
Cette disposition permet ainsi à la municipalité
d’exiger différents types de travaux pour remédier à des situations qui
provoquent des nuisances ou des dangers pour le voisinage ou encore pour des
motifs d’esthétique (AC.2018.0209 du 24 septembre 2018).
L'art. 105 al. 1 LATC dispose par ailleurs
que la municipalité, à son défaut le département, est en droit de faire
suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire,
tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et
règlementaires.
b) En l'espèce, les travaux entrepris sur
la parcelle n
o
2662 sur la base du permis de construire délivré le 6
février 2012 ne peuvent plus être considérés comme autorisés, car les
recourants, en démolissant volontairement (ou de manière non-accidentelle) la
construction existante, ne peuvent plus bénéficier de la garantie de la
situation acquise prévue à l'art. 80 LATC. Il ressort des différentes photos
produites par l'autorité intimée datant du 2 février 2018 que la parcelle supporte
actuellement un mur de pierres en ruine, ainsi que des escaliers en pierre, et
que le terrain a été creusé, la terre et les cailloux enlevés étant entassés
sur le bord de la parcelle. La municipalité était dès lors en droit d'exiger
des travaux visant à supprimer le mur en ruine et la remise en état du terrain sur
la base de l'art. 87 al. 3 LATC.
7.
Les recourants reprochent à l'autorité intimée de ne pas les avoir
entendus avant de rendre sa décision du 27 janvier 2016. Ils invoquent également
une violation du principe de la bonne foi en faisant valoir que l'autorité
intimée, après qu'elle a confirmé l'arrêt des travaux le 3 juin 2013, leur
aurait conseillé de modifier leur projet pour que la construction respecte les
distances aux limites et que c'est parce qu'ils auraient modifié leur projet
qu'ils n'auraient plus pu se prévaloir de la garantie de la situation acquise. Ils
estiment aussi que la décision attaquée viole le principe de la
proportionnalité au motif que si l'ordre de remise en état venait à être
confirmé, ils ne pourraient plus bénéficier de l'art. 80 al. 2 LATC.
a) Le raisonnement des recourants est erroné. Comme
cela ressort clairement de l'arrêt du 29 juin 2015, ils ne peuvent plus
bénéficier de la garantie de la situation acquise prévue à l'art. 80 LATC parce
qu'ils ont démoli volontairement le bâtiment qui existait sur leur parcelle.
En ce qui concerne plus précisément la décision
attaquée, à savoir l'ordre de remise en état, elle découle précisément de
l'impossibilité de reconstruire l'ancien bâtiment après sa destruction non
accidentelle. Les arguments qu'invoquent les recourants contre cette mesure – à
savoir la violation du principe de la bonne foi et de celui de la
proportionnalité - se rapportent essentiellement au refus d'une autorisation de
construire; ils ne prétendent pas que, dans cette situation (où une
autorisation de construire n'entre plus en considération), l'autorité intimée
violerait le droit, en particulier ces principes, en appliquant l'art. 87 LATC.
Or, les recourants avaient pu abondamment – dans la procédure ayant abouti à
l'arrêt AC.2014.0156 -, s'exprimer sur ces questions. L'autorité intimée
n'avait pas à les interpeller à nouveau à ce sujet. A cela s'ajoute que
l'autorité intimée a rendu l'ordre de remise en état le 27 janvier 2016, soit
plus de six mois après l'entrée en force de l'arrêt du Tribunal cantonal. Elle
n'a ainsi pas privé les recourants de la possibilité de présenter un nouveau
projet, ce qu'ils ont d'ailleurs fait depuis lors; ils ont pu aussi obtenir une
décision sur ce nouveau projet, contre laquelle ils ont pu recourir. Les
recourants ont ainsi encore eu l'occasion de faire valoir leur position devant
l'autorité intimée, puis devant la CDAP, avant qu'elle ne se prononce sur cet
ordre de remise en état. Dans ces conditions, l'exercice du droit d'être
entendu des recourants a été suffisamment garanti.
b) Comme cela a été rappelé dans l'arrêt
AC.2014.0136, il découle des règles de la bonne foi (art. 9 Cst.; cf. aussi le
principe de l'art. 5 al. 3 Cst.) que des renseignements ou une promesse
provenant d'une autorité peuvent déployer des effets juridiques, à certaines
conditions. L'administré peut alors se prévaloir de ce qu'a déclaré l'autorité,
même si cela est inexact, pour exiger notamment l'octroi d'une autorisation (à
propos de ces conditions, cf. ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 et les réf.cit.).
En l'occurrence, comme cela a déjà été relevé, l'autorité
intimée n'a jamais promis de délivrer l’autorisation de construire que les
recourants demandaient; elle leur a au contraire dit qu'elle ne pourrait
délivrer un permis de construire que si aucune opposition n'était déposée. Concernant
plus précisément la décision attaquée par le recours, à savoir l'ordre de
remise en état de la parcelle, l'autorité intimée l'a rendue plus de six mois
après la notification de l'arrêt de la CDAP. Elle a par la suite accepté les
différentes demandes de suspension de la procédure, permettant ainsi aux
recourants de préparer un nouveau projet et de discuter avec leurs voisins en
vue de trouver un accord. Son comportement ne saurait en aucun cas être
qualifié de contraire à la bonne foi.
c) Les mesures prises par la municipalité en
application de l'art. 87 LATC doivent être conformes au principe de
proportionnalité; l’autorité doit examiner d’office quels sont les moyens les
plus appropriés d’atteindre le but recherché, sans porter excessivement
atteinte aux intérêts du constructeur. L’autorité peut ainsi offrir à celui-ci
la possibilité de faire des propositions sur la manière de remédier aux
inconvénients et dangers résultant de la situation existante. Si ces
propositions sont inadéquates, l’autorité n’en reste pas moins tenue de
rechercher, parmi les mesures d’exécution envisageables, celles qui
apparaissent le mieux proportionnées; elle examinera par exemple, au moment
d’exécuter sa décision, si le but recherché ne peut être atteint par des
mesures moins rigoureuses (ATF 123 II 248 consid. 4a; 108 Ia 216 consid. 4d;
107 Ia 27 consid. 3b; AC.2018.0209 déjà cité). Les mesures prises en
application de l'art. 105 LATC doivent également être conformes au principe de
proportionnalité. La jurisprudence a toutefois précisé que l'ordre de démolir
une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne
pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la
proportionnalité. L'autorité renonce cependant à ordonner une telle mesure si
les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de
nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de
l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou
encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction
comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (AC.2018.0159 du 9
avril 2019 et les réf.cit.).
En l'espèce, l'ordre de remise en état ne viole pas
le principe de proportionnalité. En effet, les travaux, s'ils entraînent un
certain coût que les recourants devront supporter, résultent d'une action de
ces derniers (ou de leur entreprise), à savoir la démolition non accidentelle
de l'ancien bâtiment et, au vu de l'état actuel de la parcelle (mur en ruine,
fossé et tas de terre), ils sont nécessaires. Les recourants ne prétendent
d'ailleurs pas que ces travaux seraient en tant que tels disproportionnés.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours dirigé contre l'ordre de remise en état du 27 janvier 2016 doit être
rejeté et cette décision confirmée, à l'exception du délai imparti au 29 avril
2016 pour l'exécution des travaux. Un nouveau délai au 30 septembre 2019 doit
être imparti aux recourants pour la remise en état de la parcelle.
8.
Les recourants, qui succombent, doivent supporter les frais de justice
(art. 49 LPA-VD). Ils auront en outre à verser des dépens à la Commune de Blonay,
la municipalité ayant procédé avec le concours d'une avocate (art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont rejetés.
II.
La décision prise le 16 novembre 2018 par la Municipalité de Blonay est confirmée.
III.
La décision prise le 27 janvier 2016 par la Municipalité de Blonay est confirmée, le délai pour l'exécution des travaux étant reporté au
30 septembre 2019.
IV.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge des recourants.
V.
Les recourants
verseront à la commune de Blonay une
indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 15 mai 2019
Le
président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les
motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les
pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.