vd_omni · EF.1996.0055 · 1997-07-15 · fr

FONTANNAZ Maurice c/CEFI de Lausanne | VV du bâtiment confirmée. VV du terrain ramenée de 250 fr./m² à 200 fr./m²: parcelle moins bien située que les terrains voisins. RPA.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.07.1997 EF.1996.0055

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 juillet 1997
sur le recours formé par
Maurice FONTANNAZ
,
au Mont-sur-Lausanne,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne
, du 25 avril 1996, relative à
la parcelle no 6 de la Commune du Mont-sur-Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Maurice Fontannaz est
propriétaire de la parcelle no 6 de la Commune du Mont-sur-Lausanne, mesurant
1'601 m² dont 250 m² en nature de bois; en limite nord-est, le bien-fonds est
grevé par l'assiette d'une servitude de passage, laquelle occupe une largeur de
2 m sur une longueur d'une quarantaine de mètres. La parcelle no 6 supporte
deux constructions: un bâtiment d'habitation (no ECA 1189) de quatre niveaux,
édifié en 1963-1964, ainsi qu'un garage pour trois véhicules (no ECA 1190).
B.                    Le 16 novembre 1995,
dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après
commission) a porté de 258'000 fr. à 685'000 fr. l'estimation fiscale de la
parcelle no 6. Sur recours du propriétaire, elle a ramené l'estimation fiscale
à 614'000 fr. le 25 avril 1996.
C.                    Maurice Fontannaz
recourt contre cette décision: il conteste la façon dont la commission a estimé
la valeur vénale. La commission conclut au rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu
séance sur place, en présence des parties, le 6 décembre 1996; à cette
occasion, il a procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087
du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir
d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues
par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou
étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en
violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de
l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V
365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du
canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de
l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une
révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20
novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour
l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions).
C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale
contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Revenu locatif                                                                 Fr.            29'680.-
Garage                                                                           Fr.             2'880.-
Capitalisation à 7,5%                                                                                               Fr.          434'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 30%
pour
ancienneté): 1'197 m³ à 500 fr./m³                                     Fr.          418'950.-
Garage                                                                           Fr.            36'000.-
Terrain: 1'351 m² à 250 fr./m²                                            Fr.          337'750.-
Valeur vénale totale (arrondie)
Fr.          793'000.-
Estimation fiscale
434'000 fr. + 793'000 fr. : 2 =
Fr.        614'000.-
A aucun stade de la
procédure, le recourant n'a contesté le calcul de la valeur de rendement; il ne
critique que celui de la valeur vénale. Le tribunal limitera donc son examen à
cette dernière composante de la décision attaquée.
4.                     A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande;
selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. Les instructions préconisent de tenir également compte de l'accès, de
l'importance, de l'état d'entretien de l'immeuble et de la valeur du sol.
a) L'autorité intimée
attribue au bâtiment no 1189 une valeur à neuf de 500 fr. le m3, les
instructions donnant à titre indicatif une fourchette moyenne généralement
admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m3; visite des lieux faite, le chiffre
retenu par la commission apparaît raisonnable car, sans être luxueux, le
bâtiment en cause ne présente pas pour autant des caractéristiques qui
permettraient de s'écarter de la valeur retenue, déjà inférieure à la moyenne
envisagée par les instructions. Celles-ci permettent de pondérer la valeur à
neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette
pondération ne devant en principe pas excéder 30%: ce maximum a été appliqué
dans le cas particulier, à juste titre au vu de l'âge du bâtiment comme aussi
de la nécessité - relevée par le recourant - de procéder à des travaux de
remise en état. En conclusion, la valeur vénale de la construction doit être
confirmée.
b) Il reste à examiner
la valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 250 fr. le m²; étant
précisé qu'elle n'a pas tenu compte de la surface de 250 m² en nature de bois.
En substance, le recourant souligne la situation défavorable de sa parcelle,
ajoutant que les quelque 80 m² affectés à la servitude de passage auraient dû
faire l'objet d'un examen différencié de la part de la commission; à quoi
celle-ci répond que la valeur de 200 fr. le m² respecte la méthode comparative
préconisée par les instructions, et qu'une taxation "personnalisée"
pour chaque bien-fonds n'est pas concevable.
Cette dernière
affirmation a de quoi surprendre: en effet, elle entre en totale contradiction
avec les principes énoncés par les art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1er REFI. Cela
dit, c'est en vain que le recourant se plaint que l'Etat de Vaud, propriétaire
d'une parcelle voisine, contribue dans une mesure insuffisante selon lui à
l'entretien du chemin d'accès: il s'agit là en effet d'une question de droit
privé, qui échappe à la compétence du tribunal. Pour le surplus, visite des
lieux faite, force est de constater avec le recourant que sa parcelle, quelque
peu encaissée, est moins favorablement située que les terrains voisins: dans
ces conditions, un prix de 200 fr. le m² apparaît plus réaliste. La valeur
vénale du terrain sera dès lors ramenée à 270'000 fr.
c) En conclusion,
confirmée à 455'000 fr. pour les bâtiments mais réduite à 270'000 fr. pour le
terrain, la valeur vénale totale est ramenée de 793'000 fr. à 725'000 francs.
5.                     En résumé, calculée
conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 6, soit la
moyenne entre sa valeur de rendement (434'000 fr.) et sa valeur vénale (725'000
fr.), se monte à 580'000 fr. (chiffre arrondi) au lieu de 614'000 fr.: la différence
est légèrement supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un
abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5%
entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA,
arrêt EF 96/011 du 24 juin 1997); dans le cas particulier, le pourvoi doit être
considéré comme partiellement admis. Vu le sort du recours, il y a lieu de
mettre à la charge du recourant un émolument de justice, toutefois limité à 400
fr.; aucune des parties en présence n'ayant consulté avocat, la question des
dépens ne se pose pas.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 25 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 6 du Mont-sur-Lausanne est arrêtée à
580'000 fr.
III.                     Un émolument
de justice de 400 fr. est mis à la charge du recourant Maurice Fontannaz.
mp/Lausanne, le 15 juillet 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint