vd_omni · AC.2017.0192 · 2018-08-29 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________/E.________, Municipalité de Roche | Recours contre la décision de la Municipalité de Roche levant les oppositions et autorisant la construction d'un ensemble résidentiel de septente logements avec parking enterré. Lorsque le règlement communal impose que le dernier niveau constructible soit constitué de combles ou prévoit que les combles ne comptent pas dans le nombre de niveaux habitables, la jurisprudence exige, en l'absence de disposition contraire du règlement communal, que la hauteur du mur d'embouchature ne dépasse pas un mètre. Les règles communales limitant le nombre d'étages et autorisant la construction de combles habitables doivent être respectées même en présence d'autres dispositions limitant la volumétrie des bâtiments, telles une hauteur maximale à la corniche ou au faîte ou une pente minimale des toitures. La construction projetée ne respecte pas la limite précitée d'un mètre. Conditions pour que la constructrice puisse se prévaloir de l'égalité dans l'illégalité pas remplies. Admission du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.08.2018 AC.2017.0192

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 29 août 2018
Composition
M. Alex Dépraz, président; M. Gilles Grosjean Giraud et Mme Christina Zoumboulakis, assesseurs; Mme Nathalie Cuenin, greffière.
Recourants
1.
A.________
à ********
2.
B.________
à ********
3.
C.________
à ********
4.
D.________
à ********
représentés
par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité
de Roche,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,
Constructrice
E.________
à ********
représentée
par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat, à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Roche du 6 avril 2017 levant leurs oppositions et délivrant
le permis de construire un ensemble résidentiel de 70 logements avec parking
enterré sur les parcelles 9 et 744 de la commune de Roche (CAMAC 163'986)
Vu les faits suivants:
A.
La Commune de Roche est propriétaire des parcelles 9 et 744 du cadastre
communal. Ces parcelles sont affectées à la zone de village B au sens du
règlement communal du 4 mai 1984 sur le plan d'extension, la police des
constructions et l'attribution des degrés de sensibilité au bruit (RPE),
approuvé par le Conseil d'Etat le 3 avril 1985. Elles se trouvent dans le
village de Roche le long de la rue des Vurziers, qui est parallèle à la route
cantonale côté montagne, de part et d'autre du chemin de la Buanderie.
B.
La parcelle 9 supporte actuellement un bâtiment industriel de 795 m
2
ainsi que trois garages tandis que la parcelle 744 est vierge de toute
construction.
C.
La Commune de Roche a organisé un concours d'architecture pour la mise
en valeur des parcelles 9 et 744. E.________ a remporté le concours avec un
projet réalisé par F.________ et a conclu avec la Commune de Roche un contrat
de vente à terme portant sur les deux parcelles précitées, contrat dont
l'exécution est subordonnée à l'obtention du permis de construire litigieux.
Après réalisation du projet litigieux, un fractionnement des parcelles serait
prévu, les nouvelles limites de la parcelle 744 permettant d'inclure
l'intégralité du bâtiment prévu tandis que la parcelle 9 supporterait l'actuel
bâtiment industriel qu'il est prévu de maintenir.
D.
Le 20 juin 2016, la Commune de Roche, en qualité de propriétaire, et E.________,
en qualité de promettant-acquéreur, ont déposé une demande de permis de
construire un ensemble résidentiel de 70 logements avec parking enterré. L'état
du foncier serait modifié, la surface de la nouvelle parcelle 744 sur laquelle
est prévue la nouvelle construction augmentant de 2'138 m
2
à 5'069 m
2
.
Le projet se constitue d'un bâtiment d'un seul tenant comprenant plusieurs
décrochements qui suit une orientation nord-ouest sud-est (ci-après: ouest-est).
La façade située le plus à l'ouest serait à une distance de 5,13 m de la
parcelle 721 et la façade la plus à l'est à 6,82 m de la parcelle 14. La distance
maximale entre les deux façades ouest et est serait de 83 m et de 67 m au point
le plus rapproché. La largeur du bâtiment varierait quant à elle entre
39 m et 11 m. Le projet entraînerait l'abattage de plusieurs arbres
protégés situés sur l'actuelle parcelle 744. L'accès au parking souterrain se
ferait depuis le sud par le chemin de la Buanderie, sur la parcelle 2 propriété
de l'Etat de Vaud.
E.
L'enquête publique a eu lieu du 29 juin 2016 au 28 juillet 2016.
Le projet a suscité plusieurs oppositions dont celle
de C.________, agissant tant en qualité d'administratrice de la propriété par
étages A.________, dont fait l'objet la parcelle 745 qui jouxte la parcelle
744, ainsi qu'à titre individuel en tant que titulaire d'une part de
copropriété par étages. Le bâtiment sis sur la parcelle 745 comporte
actuellement un hôtel exploité sous la raison sociale B.________.
F.
La Centrale des autorisations (CAMAC) a délivré sa synthèse le 23
novembre 2016 selon laquelle les autorisations spéciales requises ont été
délivrées moyennant respect de certaines conditions par la constructrice.
G.
Par des décisions du 6 avril 2017, la municipalité a décidé de lever les
oppositions au projet et de délivrer le permis de construire, lequel a été
subordonné à différentes conditions. Par rapport au projet initial, la rampe du
parking souterrain a notamment été modifiée pour tenir compte des remarques de
certains opposants.
H.
Par acte du 23 mai 2017, A.________, B.________, C.________ et D.________
ont formé un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP) contre cette décision en concluant principalement à sa réforme
en ce sens que le permis de construire sollicité est refusé.
Le 20 juillet 2017, la municipalité a notifié à la
constructrice un avenant au permis de construire subordonnant notamment son
utilisation à l'inscription au Registre foncier d'une servitude s'agissant de
la dérogation à la distance à la limite.
L'autorité intimée a déposé sa réponse le 11 août
2017 et a conclu au rejet du recours. Dans ses déterminations du 21 août 2017,
la constructrice a conclu au rejet du recours.
Les recourants se sont déterminés le 3 novembre
2017.
I.
La Cour a procédé à une inspection locale en date du 26 février 2018. La
municipalité a produit deux plans d'un projet de construction sur la parcelle
194 de la Commune de Roche pour illustrer sa pratique s'agissant de la
définition des combles. La recourante s'est déterminée le 5 mars 2018 sur ce
qui précède.
La constructrice a produit le 2 mars 2018 des
extraits du Registre foncier relatifs à la servitude de passage grevant la
parcelle 2 par laquelle l'accès au parking souterrain est prévu.
Les parties se sont déterminées sur le contenu du
procès-verbal par des écritures des 23 et 26 mars 2018. La constructrice a
encore produit à l'appui de ses déterminations des plans complémentaires
s'agissant des raccordements aux équipements publics et de la rampe du parking
souterrain.
J.
La Cour a délibéré à huis clos et a approuvé les considérants du présent
arrêt par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
La décision de la municipalité accordant un permis de construire est
susceptible d'un recours au Tribunal cantonal (art. 92 al. 1 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative: LPA-VD; RSV 173.36).
La parcelle de base 745, qui jouxte celles où est
prévu le projet litigieux, fait l'objet de la propriété par étages A.________
dont l'administratrice est C.________, laquelle a agi avec l'assentiment d'une
majorité des autres copropriétaires d'étages. En outre, B.________, C.________
et D.________ sont propriétaires, à titre individuel ou en main commune, de
toutes les parts de copropriété par étages constituant A.________, si bien
qu'ils ont individuellement qualité pour recourir (art. 75 al. 1 LPA-VD).
Déposé en temps utile compte tenu des féries (art.
95 et 96 LPA-VD), le recours répond aux autres exigences prévues par la loi (art.
79 et 99 LPA-VD) si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Les recourants font d'abord valoir que l'autorité intimée ne pouvait
délivrer l'autorisation contestée sans procéder à un contrôle incident de la
planification communale compte tenu du surdimensionnement des zones à bâtir.
Selon les recourants, la municipalité aurait dû refuser le permis de construire
en se fondant sur l'art. 77 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) afin de conserver une marge
de manœuvre pour redimensionner ses zones à bâtir. Les recourants se prévalent
notamment du fait que la Commune de Roche aurait déjà dépassé le potentiel de
croissance maximal fixé par le plan directeur cantonal (PDCn) pour l'horizon
2036 compte tenu des permis récemment délivrés si bien qu'elle n'aurait plus de
marge de manœuvre pour redimensionner ses zones à bâtir.
Ce faisant, les recourants remettent en cause la
planification actuelle qui affecte les parcelles sur lesquelles est prévu le
projet litigieux à la zone à bâtir.
a) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le
contrôle incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une
procédure relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel
contrôle est néanmoins admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un
réexamen des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 de la loi fédérale du
22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) sont réunies et que
l'intérêt public au maintien des restrictions imposées aux propriétaires
concernés par la planification pourrait avoir disparu (cf. ATF 121 II 317
consid. 12c). Aux termes de l'art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances se
sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des
adaptations nécessaires; une modification sensible des circonstances au sens de
l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais également d'ordre
juridique, comme une modification législative (cf. ATF 127 I 103 consid. 6b).
Le Tribunal fédéral a par exemple admis que l'entrée en vigueur de l'art. 75b
Cst limitant la proportion de résidences secondaires constituait un changement
de circonstances pouvant justifier le contrôle préjudiciel d'une planification
(ATF 140 II 25; TF 1C_568/2014 du 13 janvier 2016). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit
un examen en deux étapes: la première déterminera si les circonstances se sont
sensiblement modifiées au point de justifier un réexamen du plan; si le besoin
s'en fait alors réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (cf.
ATF 140 II 25 consid. 3; TF 1C_326/2016 du 7 décembre 2017 consid. 5 et réf.
citées).
Selon l'art. 15 LAT, dans sa version révisée le 15
juin 2012, les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent
aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1); les zones à
bâtir surdimensionnées doivent être réduites (al. 2). L'art. 8a LAT prévoit
que, dans le domaine de l'urbanisation, le plan directeur définit notamment la
manière d'assurer la conformité des zones à bâtir aux conditions de l'art. 15
(al. 1 let. d). Les dispositions transitoires du nouveau droit sont prévues par
l'art. 38a LAT, qui impose aux cantons d'adapter leurs plans directeurs à
l'art. 8a al. 1 LAT dans les cinq ans – à savoir jusqu'au 1er mai 2019 – (al.
1) et prévoit que la surface totale des zones à bâtir légalisées ne doit pas
augmenter dans le canton concerné jusqu’à l’approbation du plan directeur
adapté en conformité avec l’art. 8a LAT (al. 2; voir aussi les art. 5a al. 4 et
52a de l'ordonnance du Conseil fédéral du 2 avril 2014 entrée en vigueur le 1er
mai suivant).
La mesure A11 ("Zones d'habitation et
mixtes") de la 4
ème
adaptation du Plan directeur cantonal
(PDCn), adoptée par le Grand Conseil le 20 juin 2017 et approuvée sous réserve
par le Conseil fédéral le 31 janvier 2018, prévoit à son al. 1 que les communes
évaluent, avant de soumettre au canton tout plan d'affectation, la nécessité de
redimensionner leurs zones à bâtir en vérifiant l'adéquation entre la capacité
d'accueil en habitants et la croissance démographique projetée, limitée par
type d'espace du projet de territoire cantonal. Un tableau définit la
croissance annuelle maximale par type d'espace. Dans les périmètres des centres
locaux, la croissance annuelle maximale est de 1,5 % de la population en 2016.
S'agissant des villages et quartiers hors centre, la croissance annuelle
maximale est de 0,75 % de la population en 2015. Selon l'al. 2 de la mesure
A11, les communes qui doivent redimensionner leurs zones à bâtir révisent leur
plan d'affectation et soumettent leur projet à l'approbation du canton au plus
tard cinq ans après l'adoption du PDCn par le Grand Conseil. Jusqu'à cette
date, les communes peuvent utiliser le 31 décembre 2036 comme horizon de
planification. Pour répondre aux besoins à quinze ans, les communes, dans
l'ordre, réaffectent les terrains excédant les besoins ou peu adéquats au
développement (ch. 1), densifient le territoire urbanisé (ch. 2), mettent
en valeur les réserves et les friches, notamment par la densification
(ch. 3).
Le Tribunal fédéral a précisé récemment (arrêts
1C_326/2016 du 7 décembre 2017 consid. 5, publication ATF prévue; 1C_244/2017
du 17 avril 2018 consid. 3.1.) que, même si la réduction de zones
surdimensionnées relève d'un intérêt public important, la réalisation de cet
objectif ne saurait constituer le seul critère pertinent pour déterminer la
nécessité d'entrer en matière à titre exceptionnel sur un contrôle incident
d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure d'autorisation de
construire (art. 21 al. 2 LAT). Pour que l'entrée en vigueur de la novelle du
15 juin 2012 constitue une modification des circonstances qui, sur le plan
législatif, puisse être qualifiée de sensible au sens de l'art. 21 al. 2 LAT,
il faut que s'y ajoutent d'autres circonstances. Parmi celles-ci se trouvent
notamment la localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir
existante, le niveau d'équipement de la parcelle et la date d'entrée en vigueur
du plan d'affectation (TF 1C_326/2016 du 7 décembre 2017 précité consid. 5.2;
1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3.1.2; ATF 130 II 25 consid. 3.1).
b) L'art. 77 al. 1 LATC prévoit que le permis de
construire peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de
construction, bien que conforme à la loi, aux plans et aux règlements,
compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un
plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais
non encore soumis à l'enquête publique. Dans les mêmes conditions, le
département peut s'opposer à la délivrance du permis de construire par la
municipalité lorsqu'un plan cantonal d'affectation ou une zone réservée sont
envisagés. La décision du département lie l'autorité communale.
Le refus du permis de construire sur la base de cet
article s'apparente à une mesure provisionnelle qui doit empêcher que la
réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée ne
compromette la révision de cette dernière (TF 1C_197/2009 du 28 août 2009
consid. 5.1). L’application de l’art. 77 LATC suppose que l’intention de
réviser la réglementation en vigueur ait fait l’objet d’un début de
concrétisation, au moins sous la forme d'études préliminaires
(TF 1C_694/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2; 1C_197/2009 du 28
août 2009 consid. 5.1; arrêts AC.2008.0230 du 18 septembre 2009 consid. 3a et
b; AC.2009.0030 du 6 août 2009 consid. 1a; AC.2008.0074 du 27 mars 2009 consid.
5 et les arrêts cités). L’autorité doit avoir exprimé une volonté claire de
modifier la planification en vigueur, ce qui peut résulter d'une décision
municipale, d'un vote du conseil de la commune ou du mandat d'étude confié à un
bureau d'urbanistes (arrêt AC.2006.0036 du 20 décembre 2006 consid. 3b). La
révision doit de surcroît répondre à un réel besoin de planification
(TF 1C_696/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2; TF 1C_22/2012 du 30 août
2012 consid. 7).
c) La Commune de Roche fait partie des villages et
quartiers hors centre pour lesquels la 4
ème
adaptation du PDCn admet
un taux de croissance de 0.75% de la population 2015 jusqu'au 31 décembre 2036.
Selon les informations du SDT, qui n'ont pas été contestées par les parties, elle
dispose d'un potentiel de croissance de 237 habitants jusqu'au 31 décembre 2036
(croissance de 0.75% de 1'507 habitants au 31 décembre 2015 pendant 21 ans)
permettant d'atteindre une population totale de 1'744 habitants. Il est établi
que la municipalité a déjà délivré plusieurs permis de construire depuis le 1
er
janvier 2016 permettant d'accueillir potentiellement une centaine d'habitants
supplémentaires. Il en résulte qu'avec la réalisation du projet litigieux, qui
représente à lui seul un potentiel de 132 habitants (si l'on tient compte comme
le fait le PDCn d'un habitant par 50 m
2
de surface brute de plancher
utile), soit plus de la moitié du potentiel de croissance précité, la commune
aurait probablement déjà utilisé l'entier de son potentiel de croissance
jusqu'au 31 décembre 2036.
C'est d'abord à tort que les recourants soutiennent
que l'autorité intimée aurait dû refuser le permis de construire en se fondant
sur l'art. 77 LATC. En effet, les conditions d'application de cette disposition
ne sont pas remplies si bien qu'il n'y a en l'espèce pas lieu d'examiner si la
municipalité a correctement exercé son pouvoir d'appréciation. En effet, la
municipalité n'a en l'espèce pas manifesté son intention d'instaurer une zone
réservée qui comprendrait les parcelles concernées si bien qu'on ne saurait lui
faire grief de favoriser ce projet au détriment d'autres propriétaires de la
zone à bâtir (cf. AC.2017.0223 du 27 juin 2018 où la CDAP a estimé que la
municipalité aurait dû refuser le permis de construire en faisant application
de l'art. 77 LATC parce qu'elle avait manifesté l'intention d'établir une zone
réservée sur l'ensemble des zones à bâtir communales). En outre, les travaux
relatifs à la révision de sa planification générale sont en l'état trop peu
avancés pour que la municipalité puisse se prévaloir de cette disposition. On
relèvera encore que, bien qu'il exerce une surveillance depuis le mois de
janvier 2016, le SDT ne s'est pas opposé à la délivrance du permis de
construire au motif qu'il entraverait le redimensionnement des zones à bâtir
communales. Pour le surplus, il n'est pas nécessaire d'interpeller cette
autorité, qui dispose d'un outil adéquat de surveillance, pour connaître les
motifs pour lesquels elle ne s'est pas opposée au projet.
En l'absence d'un effet anticipé négatif d'un projet
de planification (art. 77 LATC), seule subsiste la question de savoir s'il y a
lieu de refuser le permis de construire en procédant à un contrôle incident de
l'actuelle planification. Toutefois, comme le Tribunal fédéral l'a précisé dans
un arrêt récent (1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 2.2.1), un éventuel
dépassement du taux de croissance communal n'entraîne un contrôle incident de
la planification que pour autant que les permis délivrés l'aient été au mépris
des mesures fondées sur l'art. 15 LAT préconisées par le PDCn pour adapter la
zone à bâtir aux besoins à quinze ans, en particulier la densification du
territoire urbanisé et la réaffectation des terrains peu adéquats au
développement. A défaut, le dépassement du taux de croissance témoigne d'une
possible insuffisance des prévisions des besoins en terrains constructibles à
quinze ans et ne conduit pas nécessairement à l'exclusion des parcelles
litigieuses de la zone à bâtir. Dès lors, il convient d'examiner s'il existe en
l'espèce des circonstances permettant de considérer que les conditions d'un
réexamen de la planification actuelle sont réunies.
La parcelle est située dans un environnement déjà
largement bâti à proximité immédiate du centre du village de Roche.
L'inspection locale a permis de constater que plusieurs constructions récentes
existaient sur les parcelles attenantes. En outre, la parcelle est équipée.
Même si la planification des zones de Roche, adoptée par le Conseil communal le
4 mai 1984 et approuvée par le Conseil d'Etat le 3 avril 1985, est relativement
ancienne, il n'existe en l'espèce pas d'indices que celle-ci ne serait plus
d'actualité concernant la parcelle 744. Ainsi, au vu de sa situation, il n'est
pas vraisemblable que la parcelle 744 – que l'on considère son périmètre actuel
ou celui qui sera le sien après modification de l'état foncier existant – sera
rendue à la zone agricole. Il n'apparaît en outre pas que le dépassement du
taux de croissance résulterait de permis délivrés au mépris de l'objectif de
redimensionnement des zones à bâtir communales. Comme l'a indiqué la
municipalité, la parcelle 744 est l'une des dernières parcelles dans le
périmètre du centre du village à ne pas être construite. Vu ce qui précède, il
n'est pas nécessaire d'examiner plus avant si et dans quelle mesure le
potentiel de croissance de la Commune de Roche sera dépassé par le projet
litigieux si bien qu'il convient de rejeter la requête des recourants
Il y a donc lieu de rejeter ce grief.
3.
Les recourants se plaignent de l'absence de plan des aménagements extérieurs.
a) L'art. 108 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) dispose que
le règlement cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les divers
modes de construction et catégories de travaux, les plans et pièces à produire
avec la demande, ainsi que le nombre d'exemplaires requis. Pour l'essentiel,
l'art. 69 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV
700.11.1) règle la matière. S'agissant plus précisément des aménagements
extérieurs, l'art. 69 ch. 8 RLATC prévoit que le dossier doit comprendre les
plans des aménagements extérieurs avec le tracé précis du raccordement au
réseau routier. La demande de permis de construire et ses annexes, au sens de
l'art. 69 RLATC, sont tenues à disposition du public, pendant le délai
d'enquête, au greffe municipal ou au service technique de la commune concernée
(art. 72 al. 2 RLATC).
L'enquête publique a un double but. D'une part, elle
est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires
voisins, associations à but idéal ou autre, les projets de construction au sens
large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un
fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts; le droit
d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend en
effet le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de
s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise
touchant à sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes,
d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de
participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de
s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la
décision à rendre. D'autre part, l'enquête publique doit permettre à l'autorité
d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires
ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration en tenant
compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des avis et
autorisations spéciales des autorités cantonales; le cas échéant, de fixer les
conditions nécessaires au respect de ces dispositions; l'enquête publique est
en principe nécessaire lorsque la décision municipale implique une pesée des
intérêts en présence.
De jurisprudence constante, l'enquête publique n'est
pas une fin en soi. Elle a essentiellement pour but de renseigner les
intéressés de façon complète sur la construction projetée. Les défauts dont
elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une
décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice
de ses droits et qu'il en subit un préjudice (AC.2008.0264 du 3 septembre 2009
consid. 2; AC.2009.0140 du 28 octobre 2009 consid. 1c et références). Des
lacunes dans les plans d'enquête ne peuvent par conséquent entraîner la nullité
du permis de construire que si elles ne permettent pas de se faire une idée
précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux
règles de la police des constructions (AC.2008.0127 du 17 mars 2009 consid. 2
et référence).
b) En l'espèce, le plan d'implantation ainsi que le
plan du rez-de-chaussée indiquent les arbres qu'il est prévu de planter ainsi
que l'emplacement de la place de jeux. Il est vrai que les aménagements
extérieurs ne sont pour le surplus pas détaillés et que les représentants de la
constructrice ont indiqué lors de l'inspection locale que d'autres aménagements
– tels que la création de buttes paysagères – devraient être décidés avec un
paysagiste. Cela étant, même si le plan des aménagements extérieurs peut être
qualifié de sommaire, voire de lacunaire, ces manquements ne sont pas d'une
gravité telle qu'ils justifient l'annulation permis de construire. Sur ce
point, il convient de relever que cela n'a pas empêché les recourants de faire
valoir leurs droits dans le cadre de la présente procédure et de se déterminer
dans le cadre de la procédure de recours après avoir obtenu les
éclaircissements nécessaires.
4.
Selon les recourants, plusieurs arbres dont le projet entraîne
l'abattage sont protégés au sens du règlement communal mais le dossier
d'enquête ne contiendrait ni requête formelle d'abattage ni autorisation
municipale. Ils font en outre valoir que les plans annexés à la demande de
permis de construire ne feraient pas mention des aménagements extérieurs. La
mesure compensatoire figurant dans le dossier d'enquête serait en outre insuffisante.
Quant à elle, l'autorité intimée expose que les arbres à abattre ont été
indiqués sur les plans et que des mesures compensatoires – soit la plantation
de neuf nouveaux arbres – ont été exigées dans la décision attaquée.
L'autorisation serait conforme au principe de proportionnalité. La constructrice
précise pour sa part que les emplacements et essences définitifs de ces arbres
seront déterminés sous le contrôle de la municipalité lors de l'exécution des
aménagements extérieurs.
a) L'art. 69 al. 1 let. g RLATC prévoit que soit
notamment mentionné l'emplacement des arbres protégés et de tous les arbres
d'un diamètre supérieur à 0,30 m (mesuré à 1 m du sol), des boqueteaux et
des haies vives dont la construction projetée entraînerait l'abattage ainsi que
la limite de l'aire forestière et de toutes surfaces soumises au
régime forestier. On peut pour le surplus renvoyer au considérant qui
précède s'agissant du but de cette disposition en lien avec l'enquête publique
et des conséquences d'éventuels manquements.
b) L'art. 5 let. b de la loi du 10 décembre 1969 sur
la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; RS 450.11) dispose
que sont protégés les arbres que désignent les communes par voie de classement
ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur
valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu’ils assurent.
L’autorisation d’abattre des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi
qu’à l’art. 15 du règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS;
RSV 450.11.1). Interprétant ces dispositions, la jurisprudence retient en
substance ce qui suit: pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage,
ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS), l'autorité
communale procède à une pesée complète des intérêts en présence et détermine si
l'intérêt public à la protection des arbres en cause l'emporte sur les intérêts
publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette pesée d'intérêts,
il convient notamment de tenir compte de l'importance de la fonction esthétique
ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de leur situation dans
l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la conservation d'un
arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une
utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans des zones et
aux objectifs de développement définis par les plans directeurs; autrement dit,
même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il y a lieu
d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au regard des
droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et règlements
d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts AC.2012.0249 du 26 juillet 2013
consid. 10; AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2; AC.2011.0020 du 21
novembre 2011 consid. 4a). Lorsque la protection instaurée par le droit
communal procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un
règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines
caractéristiques, il faut tenir compte du caractère schématique de la
protection et considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent
être envisagés en rapport avec une construction (arrêts AC.2012.0300 du 12 juin
2013 consid. 6c; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références
citées). L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme
un élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire
susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en
procédant à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut
concevoir les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al.
2 LPNMS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des arbres
abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (arrêts AC.2012.0300
du 12 juin 2013 consid. 6c; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les
références citées).
Le Conseil communal de Roche a adopté le 19 mai 2014
un règlement communal sur la protection des arbres (RCPA), lequel a été
approuvé par le chef du département compétent le 21 novembre 2014. Selon l'art.
2 RCPA, tous les arbres de 20 cm de diamètre et plus, mesurés à 1,30 m du
sol, ainsi que les cordons boisés, les boqueteaux et les haies vives sont
protégés. L'abattage d'arbres ne peut être effectué qu'avec l'autorisation de
la municipalité, laquelle accorde son autorisation lorsque l'une ou l'autre des
conditions prévues par l'art. 6 LPNMS sont réalisées (art. 3 et 4 RCPA). Selon
l'art. 5 RCPA, l'autorisation d'abattage est assortie de l'obligation pour le
bénéficiaire de procéder, à ses frais, à une arborisation compensatoire
déterminée d'entente avec la municipalité (nombre, essence, surface, fonction,
délai d'exécution). En règle générale, la compensation doit être effectuée sur
le fond où est situé l'arbre à abattre.
c) En l'espèce, le plan de situation dressé pour
enquête par le géomètre officiel indique la position de 11 arbres dont l'abattage
est prévu. Lors de l'inspection locale, le tribunal a constaté qu'il manquait
sur le plan un arbre à l'extrémité ouest de la parcelle dont le diamètre est
supérieur à 20 cm et que l'arbre indiqué au nord de la parcelle était mal
positionné. Le plan d'implantation figure environ 25 arbres aux abords de la
future construction, en particulier là où des décrochements de la façade sont
prévus ainsi qu'aux alentours de la place de jeux située sur l'excroissance au
sud de la parcelle. Ces arbres se retrouvent également sur le plan du
rez-de-chaussée où leur emplacement figure en gris. Des arbres sont également
figurés sur les plans de façade, de tailles différentes, probablement pour
éviter de priver de trop de lumière certains des appartements. La décision attaquée
subordonne le permis de construire à la replantation de haies et d'arbres au
minimum selon plan mis à l'enquête et après accord formel de la municipalité
quant aux choix des essences. Contrairement à ce qu'allèguent les recourants,
le dossier d'enquête permettait donc de savoir qu'une autorisation d'abattage
était demandée à la municipalité, laquelle l'a accordée en même temps que le
permis de construire. En outre, il n'apparaît pas que les imprécisions du plan
de situation dressé par l'enquête publique étaient de nature à empêcher les
opposants de se rendre compte de l'impact du projet dès lors que celui-ci
entraînait l'abattage de tous les arbres actuellement présents sur la parcelle.
Vu l'implantation du bâtiment prévu, qui s'étend
pratiquement d'un côté à l'autre de la future parcelle 144, il n'est pas
possible de maintenir les arbres protégés par la règlementation communale.
Compte tenu de la situation de la parcelle et de l'objectif de densification du
milieu bâti, la municipalité n'a pas excédé son large pouvoir d'appréciation en
estimant que l'utilisation rationnelle des droits à bâtir l'emportait en
l'espèce sur la protection des arbres présent sur la parcelle. En revanche, s'agissant
des mesures compensatoires exigées par l'art. 5 RCPA, on relèvera que,
même si la municipalité dispose d'une large marge d'appréciation, les plans de
la constructrice sont peu précis quant aux types d'arbres qu'il est prévu de
replanter autour de la future construction; les représentants de la
constructrice ont en outre indiqué en audience que les aménagements paysagers
devaient encore être planifiés d'entente avec un paysagiste au moment de la
réalisation du projet. La condition prévue dans la décision attaquée paraît dès
lors trop peu précise pour garantir l'exécution de mesures compensatoires
conformes à l'art. 5 RCPA.
Dès lors que le recours doit de toute manière être
admis pour un autre motif, le tribunal renonce toutefois à réformer la décision
pour subordonner la délivrance du permis de construire à des mesures
compensatoires plus précises s'agissant du nombre et du type d'arborisation
prévue par le projet.
5.
Selon les recourants, l'ordre non contigu entre bâtiments ne serait pas
respecté dès lors que le projet comporterait plusieurs bâtiments distincts les
uns des autres. Ils se réfèrent notamment aux photomontages ainsi qu'à
l'absence de liaisons fonctionnelles entre les bâtiments desservis par des
cages d'escaliers propres et des accès séparés. Chaque bâtiment disposerait en
outre de sa toiture à deux pans. Ils font valoir que le seul élément commun
serait le parking, ce qui serait insuffisant pour que l'on considère qu'il
s'agit d'un seul bâtiment. L'autorité intimée fait valoir qu'en l'espèce il ne
s'agit pas de bâtiments distincts mais d'un bâtiment relié par des
infrastructures communes et de corps unis avec des décrochements destinés à
rompre la monotonie et à éviter la création d'une muraille. Selon la
constructrice, il s'agit d'un seul et même bâtiment parce que les étages sont
pleins et constitués d'appartements adjacents, que la toiture est d'un seul
tenant, les décrochements en façade étant dictés par des soucis d'intégration.
a) L'art. 12 RPE a la teneur suivante:
"Partout où les bâtiments ne sont pas construits en
ordre contigu, l'ordre non contigu est obligatoire. Toutefois, la Municipalité
peut autoriser la construction en ordre contigu lorsqu'il y a entente entre les
voisins pour construire simultanément".
L'art. 13 RPE a la teneur suivante:
"L'ordre contigu est caractérisé par l'implantation des bâtiments
en limite de propriété. La profondeur des murs mitoyens ou aveugles ne doit pas
dépasser 16m au maximum.
La distance entre les façades non mitoyennes et la limite de
propriété voisine est de 5m au minimum.
Cette distance est doublée entre bâtiments sis sur une même
propriété.
En cas de destruction par incendie, les bâtiments construits
en limite de propriété pourront être reconstruits en ordre contigu."
La jurisprudence a défini les critères servant à
distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments
juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Elle se base sur un faisceau d'indices
comprenant la destination respective des constructions en cause et leur liaison
fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions, la surface
de plancher respective de chaque construction, la conception architecturale et
les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence extérieure, en
particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les objectifs de la
planification cantonale, régionale et communale dans le domaine concerné. Ces
critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres de chaque cas
particulier, en tenant compte de l'ensemble des circonstances. Cette
jurisprudence a en particulier été utilisée pour déterminer si le constructeur
tente de détourner les buts des règles de l'ordre non contigu en faisant passer
deux bâtiments distincts pour un seul bâtiment (voir notamment arrêts
AC.2016.0367 du 26 janvier 2018 consid. 2a; AC.2015.0057 du 14 janvier 2016
consid. 2; AC.2014.0251 du 14 juillet 2015; AC.2013.0493 du 19 mars 2015
consid. 4; AC.2013.0462 du 21 mai 2014; AC.2012.0320 du 3 octobre 2013).
b) En l'espèce, la construction se présente sous son
aspect extérieur comme un ensemble d'un seul tenant. Cela étant, comme le
relèvent les recourants, la construction prévue présente plusieurs
décrochements dans la toiture qui peuvent laisser penser qu'il y aurait en
réalité plusieurs bâtiments accolés. Cette impression doit toutefois être
nuancée. Les décrochements opérés dans les façades, qui ne sont pas réguliers,
ne modifient pas fondamentalement l'impression qu'il s'agit d'un seul bâtiment.
Il s'agit en outre, comme pour la structure complexe de la toiture, d'un choix
architectural permettant d'éviter l'impression d'une grande muraille. Un seul
parking souterrain est en outre prévu pour l'ensemble de la construction. S'il existe
deux locaux techniques et cinq buanderies, cela s'explique par le nombre élevé
de logements prévus. Six cages d'escaliers permettent d'accéder aux niveaux
supérieurs. Le rez-de-chaussée présente une particularité en ce sens que les
parties nord-ouest et sud-est du bâtiment sont séparées par un espace de 10 m
sur 14,2 m, ce qui permet, selon les explications de la constructrice, de
garantir la circulation piétonne Est-Ouest sur la parcelle. Au niveau du 1
er
étage, tous les appartements sont accolés. Tel est également le cas aux étages
supérieurs si bien que le vide du rez-de-chaussée ne crée pas l'impression de
deux bâtiments distincts. En outre, la circulation à l'intérieur de la
construction est prévue de telle manière qu'il n'est pas possible d'accéder à
l'ensemble des appartements, ceux-ci étant distribués par rapport aux six cages
d'escalier qui montent depuis le parking souterrain. Toutefois, cet élément
n'est pas décisif dans la mesure où il est compréhensible que les architectes
aient privilégié cette distribution interne pour éviter une impression de trop
grand ensemble.
En définitive, compte tenu des critères utilisés par
la jurisprudence, la municipalité n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation en
considérant que la construction prévue devait être analysée comme un seul
bâtiment. Il s'ensuit que les dispositions relatives à l'ordre non contigu et à
la distance entre bâtiments sont respectées.
6.
Selon les recourants, la distance aux limites prévue par la
règlementation communale ne serait pas respectée compte tenu des modifications
parcellaires envisagées.
Selon l'art. 64 RPE, la municipalité peut autoriser
exceptionnellement des dérogations aux distances aux limites dans les
différentes zones moyennant l'inscription au registre foncier d'une servitude
personnelle à laquelle la distance réglementaire serait mesurée pour le fonds
voisin. Le 20 juillet 2017, soit en cours de procédure, la municipalité a
notifié à la constructrice un avenant au permis de construire subordonnant son
octroi à la condition que le fractionnement projeté dans le plan de situation
mis à l'enquête soit opéré et que l'inscription au registre foncier d'une
servitude selon l'art. 64 RPE permettant des dérogations à la distance aux
limites soit inscrite.
Il résulte de ce qui précède que le grief formulé
par les recourants est devenu sans objet.
7.
Les recourants invoquent une violation des dispositions limitant le
nombre d'étages. Le projet comporterait quatre étages et serait donc contraire
à la règlementation communale. L'étage qualifié de combles serait en réalité un
étage supplémentaire compte tenu de la hauteur supérieure à 1 m du mur
d'embouchature. En outre, les combles seraient habitables sur deux étages ce
qui serait également contraire à la règlementation communale. Se référant à sa
pratique en la matière, l'autorité intimée considère que l'étage entièrement
compris dans la toiture doit être qualifié de comble. Elle a en outre produit
des plans relatifs à une construction récente autorisée sur la parcelle 194 qui
prévoit trois étages et un étage de combles dont la hauteur du mur
d'embouchature est supérieure à 1 m. Elle soutient que les surcombles ne
seraient pas des surfaces habitables mais des surfaces de rangement (galetas).
Selon la constructrice, seul le respect de la hauteur à la corniche – soit 9 m
– serait exigé en l'espèce. Il n'y aurait, selon elle, pas de sens à fixer une
hauteur maximale du mur d'embouchature lorsque le règlement fixe une hauteur à
la corniche.
a) L'art. 14 RPE a la teneur suivante:
"La hauteur à la corniche est limitée à 9 m.
Le nombre d'étages, rez-de-chaussée compris, est limité à 3
sous la corniche. Les combles pourront être habitables sur un seul étage".
L'art. 17 al. 3 RPE précise que la pente des
toitures sera comprise entre 29 et 39 degrés (55% et 81%).
Les communes disposent d'une large marge de manœuvre
pour édicter et interpréter leurs dispositions réglementaires (AC.2016.0085 du
21 mars 2018 consid. 4c et les références citées). Selon le Tribunal fédéral,
la Cour de céans ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre
appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est
objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (cf. ATF
1C_499/2017 du 19 avril 2018 consid. 3.1.2 et les réf. citées).
En l'espèce, l'art. 14 RPE contient une double
exigence: d'une part, la hauteur à la corniche ne doit pas dépasser 9 m;
d'autre part, les bâtiments peuvent compter au maximum trois étages sous la
corniche. S'agissant des combles, il résulte de l'art. 14 al. 2 RPE que le
règlement autorise qu'ils soient habitables tout en précisant qu'ils ne peuvent
l'être que sur un seul étage, ce qui exclut des surcombles habitables.
Le règlement communal ne contient pour le surplus
pas de définition des combles. Lorsque la disposition communale impose que le
dernier niveau constructible soit constitué de combles ou prévoit que les
combles ne comptent pas dans le nombre de niveaux habitables, la jurisprudence
exige, en l'absence de dispositions contraires du règlement communal, que ce
niveau habitable réponde à certaines exigences afin de le distinguer d'un étage
ordinaire. S'agissant de la définition des combles, la jurisprudence cantonale
retient que les combles sont une construction de bois, de fer ou de maçonnerie
placée au-dessus d'un édifice pour en soutenir la couverture, c'est-à-dire,
selon le langage courant, dans la charpente. Un étage de combles est un étage
aménagé dans les combles. Par extension, sont qualifiés de combles les espaces,
habitables ou non, aménagés sous la toiture et entièrement inscrits à
l'intérieur de la charpente couronnant l'ouvrage. Un niveau dont la dalle
inférieure se trouve à quelques centimètres de la corniche ou du chéneau du
toit est un étage de combles. Pour que l'espace sous la toiture soit qualifié
de combles, la jurisprudence considère, sous réserve de dispositions contraires
du règlement communal au sujet des combles, que la hauteur du mur
d'embouchature, soit celle séparant le sol des combles de l'arête supérieure de
la sablière sur lequel la structure de la toiture prend appui, doit être
inférieure à un mètre. Par définition, un logement réalisé entièrement dans la
toiture est de dimensions plus réduites qu'un étage ordinaire délimité par les
murs verticaux. La limitation de la hauteur du mur d'embouchature à un mètre
tend à éviter que la construction de véritables murs sous la sablière ne
transforme pratiquement en un niveau ordinaire ce qui doit être et rester un
étage de combles (cf. parmi d'autres AC.2017.0010 du 28 décembre 2017 consid.
1; AC.2016.0438 du 26 octobre 2017 consid. 4a; AC.2016.0096 du 17 février 2017
consid. 5c/aa; AC.2013.0151 du 31 décembre 2014 consid. 4a; AC.2013.0389 du 3
novembre 2014 consid. 6b; AC.2009.0059 du 14 juillet 2009, confirmé par ATF
1C_401/2009 du 11 février 2010 consid. 2.2; AC.1997.0078 du 13 mars 1998, RDAF
1999 I 116; cf. aussi Benoît Bovay/Raymond Didisheim/Denis Sulliger/Thierry
Thonney, Droit vaudois de la construction, 4
ème
éd., Lausanne 2010,
glossaire, p. 604 s.).
Selon la jurisprudence, les règles communales
limitant le nombre des étages et autorisant cas échéant la construction de
combles, voire de surcombles, habitables, doivent en outre être respectées même
si la règlementation communale prévoit d'autres dispositions pour limiter la
volumétrie des bâtiments telles qu'une hauteur maximale à la corniche, une
hauteur au faîte ou encore une pente minimale des toitures (AC.2009.0059
précité consid. 3b, faisant état de deux arrêts isolés en sens contraire soit
AC.1999.0002 du 25 juin 1999 et AC.2000.0179 du 21 novembre 2001).
Au vu de la teneur de l'art. 14 RPE, qui n'autorise
que trois véritables étages sous la corniche, seules des combles stricto sensu
– soit correspondant à la définition jurisprudentielle précitée – sont
autorisés au-dessus du dernier étage (cf. AC.2018.0069 du 30 juillet 2018
consid. 2, concernant un cas où un règlement permettait que le dernier niveau
constructible ne soit pas constitué de combles).
b) En l'espèce, il résulte du plan de coupe C-C –
dont l'interprétation ne fait pas l'objet de divergences entre les parties sur
ce point – que, sur le niveau qualifié de combles, la hauteur des murs
d'embouchature à la sablière dépasse largement 1 m, soit respectivement 1 m 20
et 1 m 50. Il s'ensuit que ce niveau ne peut être qualifié de combles et qu'il
constitue en réalité un véritable étage supplémentaire, prohibé par le
règlement communal. On ne saurait considérer comme suffisant le respect de la
hauteur à la corniche, celle-ci pouvant être artificiellement baissée par le
prolongement d'un avant-toit. Une telle interprétation irait également à
l'encontre de la lettre de l'art. 14 RPE qui limite non pas la hauteur à la
corniche mais le nombre de niveaux habitables et qui poursuit ainsi également
d'autres objectifs.
La municipalité soutient qu'elle a pour pratique
constante d'autoriser une hauteur à la sablière supérieure à 1 m pour autant
que l'étage de combles s'inscrive dans la toiture et que les autres
dispositions du règlement communal, notamment sur la hauteur à la corniche,
soient respectées. Ainsi, selon la constructrice et la municipalité, les
combles de plusieurs bâtiments situés dans le voisinage immédiat de la parcelle
744, dont celui propriété des recourants abritant B.________, auraient un mur
d'embouchature à la sablière supérieur à 1 m. La municipalité a produit des
plans d'un projet de construction concernant la parcelle 194 de la commune de
Roche dont il résulte (plan de coupe) que, dans l'étage de combles qui
surplombe trois autres niveaux, la hauteur du mur d'embouchature à la panne
sablière est en partie supérieure à 1 m (1 m 11).
Pour le surplus, les conditions pour que la
constructrice puisse se prévaloir de l'égalité dans l'illégalité ne sont en
l'espèce pas remplies. D'abord, la municipalité n'a fait état que d'un cas où
la hauteur du mur d'embouchature de l'étage de combles était supérieure à 1 m,
ce qui ne saurait être suffisant pour démontrer une pratique constante. Ensuite,
même dans l'hypothèse où la municipalité a appliqué de manière constante l'art.
14 RPE dans ce sens et où elle entend continuer à le faire, il y a lieu de
considérer que la règlementation prévoyant l'existence de combles et non d'un
véritable quatrième étage protège les intérêts des propriétaires voisins en
limitant la hauteur du bâtiment et sa surface habitable, un étage de combles au
sens de la jurisprudence précitée étant nécessairement de surface inférieure
aux autres étages (cf. à ce sujet AC.2017.0193 du 18 juin 2018 consid. 6a et
réf. citées). Enfin, peu importe que les recourants aient pu bénéficier de la
pratique illégale de l'autorité intimée en matière de combles. Ils n'ont pas
pour autant perdu la possibilité d'exiger que les futures constructions bâties
dans l'environnement immédiat respectent les dispositions règlementaires.
Il s'ensuit que le projet litigieux n'est pas
conforme à la réglementation communale sur ce point, ce qui doit conduire à
l'admission du recours.
8.
Les recourants soutiennent que le nombre de places de stationnement prévues
– soit 90 places, 85 dans le parking souterrain et 5 en surface – serait trop élevé
compte tenu des normes VSS qui impliquent la création de 77 places (70 + 7
visiteurs) si l'on se fonde sur le nombre d'appartements. Selon l'autorité
intimée, le renvoi de l'art. 70 RPE aux normes VSS ne vaudrait pas pour les
logements. La règle d'une place de stationnement par logement serait au surplus
respectée. La constructrice fait valoir que la marge de 20 places serait
raisonnable compte tenu de l'utilisation prévisible.
a) L'art. 70 al. 1 RPE a la teneur suivante:
"La Municipalité fixe le nombre de places privées de
stationnement ou garages pour voitures qui doivent être aménagés par les
propriétaires à leurs frais et sur leur terrain, en rapport avec l'importance
et la destination des constructions, mais au minimum une place de stationnement
ou de garage par logement. Les emplacements de stationnement doivent être
aménagés en arrière des limites de construction. Pour le surplus, les normes de
l'Union suisse des professionnels de la route sont applicables (USPR)."
b) Il est vrai que, compte tenu du nombre de
logements prévus, le projet prévoit la création d'un nombre de places de
stationnement supérieur à celui prévu par les normes VSS. La règlementation
communale ne renvoie toutefois à ces normes que "pour le surplus" et
laisse donc une marge d'appréciation à l'autorité communale, sous réserve de
l'exigence d'une place de stationnement ou d'un garage par logement.
La municipalité n'a donc pas abusé de son pouvoir
d'appréciation en approuvant le projet litigieux sur ce point.
9.
Les recourants ont encore fait valoir lors de l'inspection locale qu'il
serait impossible pour des véhicules d'accéder à l'entrée du parking souterrain
sans empiéter sur leur parcelle. Ils soutiennent en outre que les servitudes
grevant la parcelle 2 ne permettraient pas le passage de véhicules.
a) Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT,
l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé.
L'art. 104 al. 3 LATC a la même teneur. Aux termes de l'art. 19 al. 1 LAT, un
terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à
l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il
est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en
eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès
est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue
technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle
dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a; TF arrêt 1C_532/2012 du 25 avril 2013 et les
références citées). Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord
que la sécurité (pente, visibilité, trafic) – celle des automobilistes comme
celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier – soit garantie, que
le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont
l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient
suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu)
et de voirie soit assuré. La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation
prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.
Un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit
conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un
accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il
provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage (ATF 129 II
238 consid. 2; TF arrêt 1C_246/2009 du 1
er
février 2010 consid. 2 et
les références citées).
La définition de l’accès adapté à l’utilisation
projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale
constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies
d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une
voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle
permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en
respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la
circulation routière (cf. notamment CDAP arrêts AC.2012.0054 du 6 mars 2013
consid. 13; AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 3).
b) En vertu de l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité
n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la
construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les
équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre
juridique. Cette disposition, qui vise à créer une situation de droit privé qui
soit claire pour l'autorité administrative, a pour but de prévenir des conflits
ultérieurs. On doit en déduire, en cas de doute sur l'ampleur des droits
conférés par une servitude, que l'autorité doit attendre que cette incertitude
touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire
(AC.1995.0154 du 6 décembre 1995). La jurisprudence a toutefois précisé que l’autorité
administrative peut examiner à titre préjudiciel les questions de droit
relevant d’une autre autorité si celle-ci n’a pas encore statué (AC.2004.0286
du 9 février 2005 et les arrêts cités). Il est ainsi admis que, lorsque le
propriétaire grevé refuse de signer les plans et la demande d’un permis de
construire pour un projet comportant des travaux sur l’assiette d’une
servitude, l’autorité administrative peut examiner à titre préjudiciel si le
refus du propriétaire grevé est abusif ou non (AC.2004.0286 précité;
AC.2001.0236 du 6 août 2003; AC.2002.0202 du 30 mai 2001; AC.2000.0136 du 27
février 2001; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001). Cette jurisprudence est fondée
sur le constat que, compte tenu de la durée d’une procédure civile,
l’obligation pour le constructeur d’ouvrir action devant le juge civil en
prenant des conclusions tendant à ordonner à l’opposant de signer les plans
équivaudrait (à supposer que de telles conclusions soient recevables) en
réalité à un refus du permis de construire. Toutefois, lorsque le contenu d’une
servitude de passage n’est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat
constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le
permis de construire doit être refusé jusqu’à ce que le constructeur puisse
suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l’aide du juge
civil compétent (voir ZBl 1981 p. 464). En d’autres termes, la municipalité qui
accorde un permis de construire peut connaître de questions préjudicielles de
droit civil lorsqu’elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En
revanche, dès qu’il existe un doute sur le contenu ou sur l’étendue des droits
civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le
juge civil compétent et subordonner l’octroi du permis de construire à la
décision de ce dernier (AC.1995.0256 du 13 mars 1998).
Selon l’art. 739 CC, "
les besoins nouveaux
du fonds dominant n’entraînent aucune aggravation de la servitude
". En
vertu de cette disposition, l’aggravation d’une servitude est inadmissible si
elle est importante; pour en juger, il faut mettre l’intérêt du fonds dominant
et la charge du fonds servant au moment de la constitution de la servitude en
balance avec les intérêts respectifs actuels (ATF 122 III 328 consid. 2c). En
vertu du principe de l’identité de la servitude, celle-ci ne peut toutefois pas
être utilisée dans un but différent de celui pour lequel elle a été constituée,
même s’il n’en résulte aucune aggravation pour le propriétaire du fonds servant
(ATF 117 II 536 consid. 4b; 107 II 331 consid. 3; 100 II 105 consid. 3b; arrêt
non publié 5C.73/2001 du 17 juillet 2001; 5C.13/2007 du 2 août 2007). Dans sa
casuistique, le Tribunal fédéral a notamment jugé qu’une servitude de passage "à
pied et à char" devait s’accommoder de l’utilisation de véhicules à moteur
compte tenu des circonstances particulières du cas dans lequel la servitude
était empruntée depuis de nombreuses années par des véhicules automobiles
(arrêt 5C.38/2001 du 10 décembre 2001 consid.4). Si le propriétaire du fonds
servant doit en principe accepter une charge accrue en raison d’une
modification objective des circonstances, le développement de la technique par
exemple, il n’est en revanche pas tenu d’accepter une charge accrue en raison
d’une modification arbitraire de l’utilisation du fonds dominant (ATF 91 II 342
consid. 4b, JdT 1966 I 246). Ainsi, le droit de passage à pied et à char
concédé en faveur d’une exploitation agricole avec habitation ne doit pas
servir à des besoins nouveaux résultant de la transformation d’une grange en
une maison d’habitation pour deux familles avec garage attenant (ATF 117 II
536, JdT 1993 I 333). De même, le principe de l’identité de la servitude
s’oppose à ce qu’un droit de passage constitué en 1985 pour donner accès à une
grange uniquement soit utilisé par les habitants de trois villas mitoyennes,
cela même s’il ne devait pas en résulter d’aggravation de la servitude (ATF
5C.73/2001 du 17 juillet 2001).
c) Il résulte du plan de situation que l'accès au
parking souterrain se ferait en passant par le Chemin de la Buanderie puis, par
une voie existante située sur la parcelle 2 permettant déjà d'accéder au
bâtiment industriel sur la parcelle 9. Il résulte des extraits du Registre
foncier produits par la constructrice que la parcelle 2 est grevée d'une
servitude de passage à char au bénéfice des parcelles 9 et 744 permettant
d'emprunter ces voies ainsi que d'une servitude de passage public à pied et à
char dont l'assiette est identique. Il résulte des pièces au dossier ainsi que
des constatations faites par le tribunal lors de l'inspection locale que tant
le chemin de la Buanderie que la voie permettant d'accéder au bâtiment
industriel sur la parcelle 9 sont bitumés et empruntés par des véhicules à
moteur. Les servitudes constituées en 1894 et en 1923 doivent manifestement
être interprétées en ce sens qu'elles permettent également la circulation des
véhicules à moteur, si bien que l'art. 104 al. 3 LATC est en l'espèce respecté.
S'agissant de la rampe d'accès au parking souterrain,
elle présentera, selon le plan de construction de la voie de liaison produit
par la constructrice le 26 mars 2018, une largeur minimale de 3 m 25 à son
passage le plus étroit. Il résulte de la norme VSS 640 291a (Stationnement:
Disposition et géométrie des installations de stationnement, valable dès le 1
er
février 2006, ch. 18) qu'une largeur minimale de 3 m 25 de la voie de liaison
est considérée comme suffisante lorsque, comme en l'espèce, le rayon extérieur
de la voie de liaison est de 7 m. Les manœuvres d'accès des véhicules seront
donc possibles en utilisant l'actuelle voie d'accès sur la parcelle 2 sans
empiéter sur la parcelle des recourants.
Il s'ensuit que l'accès à la parcelle doit être
considéré comme suffisant et que ce grief doit être rejeté.
10.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être admis et les
décisions du 6 avril 2017 de la Municipalité de Roche annulées
11.
Selon les art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD, les frais et les dépens sont
mis à la charge de la partie qui succombe. D'après la jurisprudence toutefois,
lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée,
une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du
recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de
la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer
les frais et dépens (arrêts AC.2016.0027 du 10 mars 2017 consid. 16;
AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 9 et les arrêts cités). En
l’espèce, les frais de justice seront supportés par la constructrice (art. 49
al. 1, 52 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). Les recourants, qui obtiennent gain de cause
en ayant procédé avec l'assistance d'un mandataire professionnel, ont droit à
des dépens, à la charge de la constructrice (art. 55 al. 1 et 2, 91 et 99
LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions du 6 avril 2017 de la Municipalité de Roche sont annulées.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de E.________.
IV.
E.________ versera à A.________, B.________, C.________ et D.________, solidairement
entre eux, une indemnité de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 29 août 2018
Le
président:                                                                                                 La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.