vd_omni · EF.2001.0004 · 2002-08-20 · fr

TILLE Daniel c/CEFI du district du Pays d'Enhaut | Rénovation d'un logement : la situation très à l'écart justifie une réduction de la valeur de rendement.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.08.2002 EF.2001.0004

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 20 août 2002
sur le recours formé par
Daniel TILLE
,
Les Mourriaux, 1837 Château-d'Oex
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district du Pays‑d'Enhaut
(commission), du
18 septembre 2001, relative à la parcelle No 1380 de la Commune de
Château-d'Oex.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M.  François
Kart, président; M. Daniel Malherbe et M. Olivier Renaud, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Daniel Tille est
propriétaire de la parcelle No 1380 de la Commune de Château-d'Oex : située au
lieu dit "Aux Mourriaux", à plusieurs kilomètres de toute localité,
ce bien-fonds s'étend sur 82'495 m2. La propriété Tille supporte un bâtiment de
190 m2 au sol abritant un logement, réparti sur deux niveaux, où demeurent le
propriétaire et sa famille; d'autres locaux, en nature d'ateliers et de
débarras, occupent l'essentiel des volumes de l'ancien rural.
B.                    Depuis qu'il a reçu la
parcelle No 1380 de son père, Daniel Tille a entrepris de rénover le logement.
Actuellement, le rez-de-chaussée comprend ainsi un vaste séjour, une salle à
manger, une cuisine, un cabinet de douche ainsi qu'une buanderie; à l'étage se
trouvent trois chambres ainsi qu'une salle de bains.
A la suite de ces
travaux, la commission a fixé la nouvelle estimation fiscale à 475'000 fr. Sur
recours, elle a ramené ce montant à 372'000 fr. le 18 septembre 2001.
C.                    Daniel Tille a déféré
cette décision au Tribunal administratif : il fait valoir en substance que, au
regard de l'éloignement de la parcelle et du manque de commodités aux
alentours, la valeur locative retenue par la commission demeure trop élevée.
Sans prendre de conclusions formelles, la commission propose implicitement le
rejet du recours. Le tribunal a procédé à une visite des lieux le
25 juin 2002 : étaient présents le recourant et son épouse ainsi
qu'une délégation de la commission.
Considérant en droit:
1.                     En vertu de l'art. 20
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des
estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -
que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. La nouvelle estimation
fiscale a eu lieu à l'occasion des travaux de rénovation effectués par le
recourant.
2.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès
du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36
lit. a et c LJPA; v. notamment arrêts EF 96/058 du 15 juillet 1997, EF 99/004
du 29 février 2000 et EF 00/0015 du 2 août 2001). Il y a abus du pouvoir
d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues
par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou
étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en
violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de
l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V
365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3.                     Selon l'art. 2 al. 1
LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne
entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Le recourant ne remet pas en
cause la valeur vénale; en revanche, son argumentation équivaut à une
contestation de la valeur de rendement.
Aux termes de l'art. 2
al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. Selon l'art. 7 al. 1er du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
La commission rappelle
que, lors de la dernière révision générale des immeubles, les valeurs de
rendement étaient comprises entre 120 fr. le m2 et 200 fr. le m2 pour les
logements neufs, selon la situation; elle n'avait fait application de la valeur
minimale de 120 fr. le m2 qu'exceptionnellement, par exemple dans des endroits
très décentrés ou encore pour des constructions rudimentaires. En l'espèce,
s'inspirant dans un souci d'équité de localisations à ses yeux analogues (elle
cite à titre de comparaison L'Etivaz et Les Ciernes-Picat), la commission a
retenu le chiffre de 140 fr. le m2 : elle parvient ainsi à une valeur de
rendement de 344'900 francs (173 m2 à 140 fr. capitalisés au taux de 7,5 % soit
322'900 fr. + 22'000 fr. pour la partie agricole).
Il est vrai que, sans
être luxueux, le logement tel que rénové par le recourant présente un certain
confort : les pièces sont spacieuses et les équipements modernes. En revanche,
la visite des lieux a permis de constater que le bâtiment est non seulement
très à l'écart du village de Château-d'Oex mais également isolé, en sorte que
toutes les infrastructures communales (écoles en particulier) et commerciales
sont fort éloignées : dans ces conditions, malgré l'indéniable cachet du
bâtiment et le calme des lieux, il apparaît peu vraisemblable que le logement
en cause puisse être occupé à l'année par d'autres personnes que le recourant
et les siens. Le souci d'équité qui a guidé la commission est certes louable;
le tribunal estime néanmoins, tout bien pesé, qu'un prix de 120 fr. le m2
apparaît plus réaliste. Comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation
de 7,5 % retenu par la commission, la valeur de rendement doit dès lors être
fixée à 298'800 fr. (173 m2 à 120 fr. capitalisés à 7,5 % soit 276'800 fr. +
22'0000 fr.).
4.                     En résumé, la moyenne
entre la valeur de rendement ainsi réduite (298'800 fr.) et la valeur vénale
arrêtée par la commission (400'000 fr.) se situe à 349'400 fr., montant arrondi
à 349'000 fr. Par rapport à l'estimation fiscale incriminée de 372'000 fr.,
l'écart est légèrement supérieur à 6 %.
En règle générale, le
tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une
différence supérieure à 5 % entre sa propre estimation et celle de l'autorité
intimée (voir notamment arrêt EF 00/0015 déjà cité) : or tel est le cas ici, de
très peu il est vrai. Le pourvoi n'en doit pas moins être considéré comme admis
: le présent arrêt sera donc rendu sans frais (l'avance versée étant restituée)
ni dépens (le recourant n'ayant pas consulté avocat).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 18 septembre 2001 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district du Pays‑d'Enhaut est réforme en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle No 1380 de la Commune de Château-d'Oex est
arrêtée à
349'000 francs
.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mad/jc/Lausanne, le 20 août 2002
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint