vd_omni · AC.2006.0271 · 2011-04-19 · fr

Entreprise générale Bernard Nicod SA/Municipalité de Pully, CALDEIRA DA SILVA, CALANCA, PIGUET, VON BAUER-GAUSS, BLAREL, SALVAT, VOEGELI, EBERHARD, KANDIAH, DREIER | La règle selon laquelle la municipalité peut considérer que l'exigence du titre juridique est remplie lorsqu'il est vraisemblable que la procédure engagée contre les voisins en passage nécessaire aboutisse pendant le délai de validité du permis de construire, n'apparaît pas compatible avec le texte de l'art. 104 al. 3 LATC. Le législateur n'a pas prévu que le titre juridique exigé pour les équipements empruntant la propriété d'autrui puisse être obtenu en cours de travaux (changement de jurisprudence par rapport à l'arrêt AC.1996.0173 du 30 janvier 1997).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 19.04.2011 AC.2006.0271

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 19 avril 2011
Composition
M. Alain Zumsteg,
président
; Mme Isabelle Guisan M. Pascal Langone,
juges.
Recourante
Entreprise générale
Bernard Nicod SA,
à Lausanne, représentée par Me Dan
Bally, avocat à Lausanne,
Aut
orité intimée
Municipalité de
Pully,
représentée par Me Philippe-Edouard Journot,
avocat à Lausanne,
Opposants
1.
Philippe et
Jacqueline EBERHARD,
2.
Theravajah et Catherine KANDIAH
PAHUD,
3.
Brigitte DREIER,
représentés par Me Marc-Etienne Favre, avocat à
Lausanne,
Tiers intéressés
1.
José Pedro et
Mariana CALDEIRA DA SILVA,
2.
Aldo et Marguerite
CALANCA,
3.
Catherine PIGUET,
4.
Gabrielle et Andréa
VON BAUER-GAUSS,
5.
Anne BLAREL,
6.
Pierre-Olivier et
Christine SALVAT,
7.
Alain et Fabienne VOEGELI,
représentés par Me Pierre-Alexandre Schlaeppi,
avocat à Lausanne,
Objet
Recours Entreprise générale Bernard
Nicod SA c/ décision de la Municipalité de Pully du 13 octobre 2006
(refus de permis de construire)
Vu les faits suivants
A.
La société Entreprise générale Bernard Nicod SA
est propriétaire sur le territoire de la Commune du Pully de la parcelle n°
1'073. Située en zone de moyenne densité et dans le périmètre du plan partiel
d'affectation "Av. des Cerisiers – Ch. des Combes", ce bien-fonds de
1'095 m
²
est au bénéfice d'une
servitude de passage à pied, pour tous véhicules et canalisations quelconques
(n° 165'762) qui lui donne accès au ch. des Cerisiers, au nord, par un chemin
privé empruntant les parcelles n
os
1'070, 1'071, 1'068, 1'069, 1'074 et 1'050. Entreprise générale
Bernard Nicod SA projette de construire sur ce fonds un bâtiment d'habitation
de deux étages et combles habitables comprenant six appartements, six places de
parcs intérieures et deux places de stationnement extérieures. L'accès à ce
bâtiment est prévu par le ch. des Combes, à l'ouest, soit un chemin en partie  privé
empruntant les parcelles
n
os
1'067, 1'062, 3'598, 3'544, 1'056, 1'066, 1'054
et 1'052. La parcelle n° 1'073 n'est au bénéfice d'aucun droit de passage sur la
partie privée du ch. des Combes.
B.
Mis à l'enquête publique du 29 août au 18
septembre 2006, ce projet a fait l'objet de plusieurs oppositions, qui
soulevaient notamment l'absence de titre juridique permettant d'accéder au
bâtiment projeté par les parcelles voisines à l'ouest.
Par décision du 13 octobre 2006, la
Municipalité de Pully a refusé le permis de construire, au seul motif que
l'accès projeté par le ch. des Combes n'était pas au bénéfice d'un titre
juridique.
Le 31 octobre 2006, Entreprise
générale Bernard Nicod SA a recouru contre cette décision auprès du Tribunal
administratif (auquel la cour de céans a succédé le 1
er
janvier
2008). Elle conclut principalement à la réforme de la décision attaquée en ce
sens que le permis de construire est accordé, subsidiairement en ce sens que le
permis de construire est accordé, sous réserve de l'obtention d'un droit
d'accès par le chemin privé des Combes, plus subsidiairement à ce que la
décision municipale soit annulée et le dossier renvoyé à la municipalité "
pour
qu'elle statue à nouveau dans le sens des considérants
".
C.
Simultanément, Entreprise générale Bernard Nicod
SA a déposé auprès du Président du Tribunal d'arrondissement de Lausanne une
demande en passage nécessaire sur les parcelles n
os
1'052, 1'054, 1'056, 1'062, 1'066, 3'544, 1'067,
1'264, 3'598 et 5'881.
D.
A la demande de la constructrice et avec
l'accord de la Municipalité de Pully, l'instruction du recours a été suspendue
dans l'attente du sort de la demande en passage nécessaire. Actuellement, cette
demande est toujours pendante.
Invitée le 23 décembre 2010 soit à
retirer son recours, soit à justifier le maintien de la suspension, la
recourante a sollicité le maintien de la suspension en exposant que le procès
devant le Tribunal d'arrondissement de Lausanne touchait à sa fin, un rapport
d'expertise complémentaire devant être rendu d'ici fin avril 2011 et une
audience de jugement pouvant être appointée avant la fin de l'année. A défaut
de suspension, la recourante laissait au tribunal "
le soin de statuer
sans autre sur ce dossier
" (lettre du 4 février 2011).
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Aux termes de l'art. 104 al. 3 de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11), la municipalité "
n'accorde le permis de construire que lorsque
le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement
de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont
au bénéfice d'un titre juridique
". Font notamment partie de l'équipement
d'un terrain ses voies d'accès (art. 19 al. 1 de la loi fédérale du 22 juin
1979 sur l'aménagement du territoire [LAT; RS.700]).
2.
Il n'est en l'occurrence pas contesté que la
voie d'accès prévue pour la construction litigieuse emprunte la propriété
d'autrui sans que la constructrice soit au bénéfice d'un titre juridique pour
ce faire. Preuve en est la procédure civile qu'elle a entamée il y a plus de
quatre ans. La recourante prétend toutefois que le permis aurait néanmoins dû
lui être délivré, parce qu'il était vraisemblable qu'elle obtienne
l'inscription de la servitude de passage pendant la durée de validité du permis
de construire et en tout cas d'ici l'achèvement des travaux. Elle se prévaut
sur ce point d'un arrêt du Tribunal administratif du 30 janvier 1997
(AC.1996.0173).
a) Sur le plan des faits, la présente
cause se présente de manière différente de l'affaire jugée dans l'arrêt
susmentionné, où les constructeurs bénéficiaient d'une servitude de passage à
pied, qui avait été aménagée en chemin carrossable et était utilisée depuis de
nombreuses années pour le passage des véhicules, avec l'accord tacite des
propriétaires des fonds servants. Le tribunal avait ainsi considéré que les
constructeurs étaient "
vraisemblablement en droit d'obtenir du juge,
conformément à l'art. 662 al. 3 CCS, l'inscription de la servitude de passage
acquise par prescription extraordinaire
". L'arrêt en déduisait ce qui
suit :
"L'art. 104 LATC prévoit que le permis
de construire peut être accordé lorsque le bien-fonds est équipé pour la
construction ou qu'il le sera à l'achèvement des travaux. Or, il résulte des
considérants qui précèdent que la procédure civile engagée en vue de
l'inscription du droit de passage n'est pas sans chances de succès; il est même
vraisemblable que les constructeurs obtiennent l'inscription de la servitude de
passage pour véhicules pendant la durée de validité du permis de construire, et
en tout les cas d'ici l'achèvement des travaux d'agrandissement. Dans ces
conditions, il y a lieu de considérer que la municipalité n'a pas violé les
dispositions de l'art. 104 LATC en délivrant le permis de construire. Il lui
appartiendra de vérifier, lors de l'octroi du permis d'habiter, que le titre
juridique permettant le passage pour véhicules a bien fait l'objet d'une
inscription au registre foncier."
(consid. 1e)
.
En l'occurrence la constructrice ne
dispose d'aucun droit de passage sur les parcelles voisines à l'ouest, et il
n'est pas certain qu'elle puisse en obtenir un, dans la mesure où elle paraît
bénéficier déjà d'un accès au chemin des Cerisiers par le nord. Il est vrai que
dans sa demande au Président du Tribunal d'arrondissement, la constructrice
allègue : "
La partie sud de la parcelle 1'073 n'est pas au bénéfice de
la servitude de passage n° 165'773, contrairement à la partie nord
", et
elle a également dirigé sa demande de passage nécessaire contre les
propriétaires des fonds grevés par la servitude susmentionnée. Quoi qu'il en
soit, la situation paraît pour le moins peu claire, et l'on ne pouvait
assurément pas présumer, au moment de statuer sur le permis de construire, que
la constructrice obtiendrait vraisemblablement l'inscription d'un droit de
passage sur le ch. des Combes "
pendant la durée de validité du permis
de construire, et en tous les cas d'ici l'achèvement des travaux
".
b) Par ailleurs, la règle selon
laquelle la municipalité peut considérer que l'exigence du titre juridique est
remplie lorsqu'il est vraisemblable que la procédure engagée contre les voisins
au passage nécessaire aboutisse pendant le délai de validité du permis de
construire, n'apparaît pas compatible avec le texte de l'art. 104 al. 3 LATC.
Cette disposition pose une double condition à l'octroi du permis de construire
: d'une part que le bien-fonds soit équipé pour la construction ou qu'il le
soit à l'achèvement de celle-ci, d'autre part que les équipements empruntant la
propriété d'autrui soient au bénéfice d'un titre juridique. Si la loi se
contente d'exiger que le bien-fonds soit équipé lors de l'achèvement des
travaux (quand il ne l'est pas déjà), c'est qu'il est très fréquent que
l'équipement de raccordement – voire certains éléments de l'équipement
collectif – soit réalisé en même temps que les travaux de construction. Il
serait ainsi contraire au principe de la proportionnalité d'exiger que le
terrain soit entièrement équipé avant même l'octroi du permis de construire. En
revanche, le législateur n'a pas prévu que le titre juridique exigé pour les
équipements empruntant la propriété d'autrui puisse être obtenu en cours de
travaux (et encore moins pendant la durée de validité du permis, notion
d'ailleurs absente de l'art. 104 al. 3 LATC). Il ne s'agit pas là d'une lacune
ou d'une maladresse rédactionnelle, mais cela tient plutôt au fait que la durée
et les aléas des procédures judiciaires ne permettent pratiquement jamais
d'être sûr que les droits de passage ou de canalisation sur les fonds d'autrui
pourront être acquis avant l'achèvement des travaux. De surcroît,
l'interprétation que fait l'arrêt AC.1996.0173 de l'art. 104 al. 3 LATC semble
peu compatible avec l'art. 108 al. 1 LATC, qui veut que la demande de permis
pour des travaux à exécuter sur le fonds d'autrui soit signée par le
propriétaire du fonds. Cette condition ne sera évidemment pas remplie lorsque
les équipements empruntant les fonds voisins ne sont pas au bénéfice d'un titre
juridique et que les propriétaires concernés s'opposent au projet de
construction, comme en l'espèce.
3.
Le recours devant en conséquence être rejeté, un
émolument sera mis à la charge de son auteur, conformément aux art. 45 et 49 de
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV.173.36).
Bien que la Municipalité de Pully,
les opposants et les autres tiers intéressés aient fait appel à des avocats
pour les représenter, ils n'ont pas eu à déposer de véritables actes de
procédure (recours, mémoire complémentaire, réponse, etc), ni à être assistés
en audience. Il n'y a dès lors pas lieu de leur allouer des dépens
(AC.2009.0307 du 24 décembre 2010; AC.2007.0270 du 14 janvier 2008;
AC.2000.0192 du 20 décembre 2004 consid. 4.3, RE.1993.0055 du 26 octobre 1999).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Pully du 13
octobre 2006 est confirmée.
III.
Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la
charge de la société Entreprise générale Bernard Nicod SA.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 19 avril 2011
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.