vd_omni · FO.2001.0008 · 2002-06-27 · fr

OFJ c/ CF II | Application analogique de l'art. 7 litt. i LFAIE au cas d'espèce excluant du régime de l'autorisation l'acquisition en nom propre d'un hôtel par trois frères, propriétaires, par suite de donation de leur père, du capital-actions de la société anonyme en liquidation propriétaire de l'hôtel, au vu des circonstances concrètes ayant entouré le changement d'affectation de l'hôtel en logement de vacances intervenu 20 ans plus tôt. Recours de l'OFJ rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.06.2002 FO.2001.0008

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 27 juin 2002
sur le recours interjeté par l'
OFFICE
FEDERAL DE LA JUSTICE
, Bundeshaus West, 3003 Bern
contre
la décision de la
Commission foncière,
Section II
, du 23 mars 2001 (autorisation délivrée à Darius, Kouros
et Cambyz Golestaneh, tous trois de nationalité britannique, d'acquérir la
parcelle 561 de Rolle)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
De Haller, président; M. Daniel Malherbe et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière:
Mme Françoise Ferrari Gaud.
Vu les faits suivants:
A.                     Par convention de vente
d'actions du 3 décembre 1971, M. Seyed Golestaneh, citoyen iranais, a
acquis la propriété de 350 actions sur 500 constituant le capital social de la
société anonyme Macoin SA, dont le siège est à Rolle, et dont le but social est
la gestion générale dans l'organisation et le planning de sociétés, l'étude et
la promotion de tous marchés, la prise et l'administration de participations à
toutes entreprises commerciales, financières et immobilières, en Suisse et à
l'étranger. M. Golestaneh a acquis ces actions pour le prix de 35'000 fr.
Cette convention prévoit que la vente d'actions est subordonnée, d'une part, à
l'aboutissement des pourparlers entre Macoin SA et les actionnaires de la
société Hôtel Domino-Lac au sujet de la vente de la totalité des actions de
cette dernière société pour le prix de un million de francs et, d'autre part, à
l'obtention de l'autorisation d'achat des actions de l'Hôtel Domino-Lac par la
Commission foncière, Section II (ci-après : CF II).
B.                    Le
7 décembre 1971, la société Macoin SA a déposé une requête auprès de
la CF II visant l'obtention de l'autorisation d'acquérir la parcelle no 561 du
cadastre de Rolle, route de Genève 29, pour le prix d'un million de francs.
D'une surface de 5'243 m2, cette parcelle comprend un hôtel-restaurant, des
dépendances d'hôtel, une remise à bateaux et une place-jardin, dont
l'estimation fiscale s'élève à 693'000 francs. Il ressort de la requête
précitée que le propriétaire actuel est l'Hôtel Domino-Lac, société anonyme
ayant son siège à Rolle, dont le capital-social est de 50'000 fr. divisé en 100
actions au porteur de 500 fr. chacune, entièrement libérées. La société a
indiqué sur cette requête qu'elle se propose d'acquérir la totalité du
capital-actions de la société anonyme Hôtel Domino-Lac, en vue de
l'exploitation de l'hôtel-restaurant Le Domino.
C.                    Par décision du
28 décembre 1971, la CF II a accordé à la société Macoin SA,
considérée comme étant en mains étrangères à concurrence de 98 %,
l'autorisation d'acquérir en son nom la totalité des actions de la société
Domino-Lac SA, propriétaire de l'immeuble 561 de la Commune de Rolle "en
vue de l'exploitation de l'Hôtel-restaurant Le Domino".
D.                    Jusqu'à la fin des années
1970, Macoin SA a exploité l'hôtel Domino à Rolle, comme cela ressort dans la
requête d'autorisation du 3 décembre 1971 précitée.
En 1972, la Fiduciaire
de la société suisse des hôteliers SA, spécialiste de l'analyse hôtelière, a
été mandatée aux fins d'établir "une analyse concernant l'exploitation de
l'hôtel Domino". Le rapport qu'elle a établi le 18 mai 1972 indique que
"Le rendement prévisionnel dans notre compte budgétaire ne suffit pas pour
couvrir les charges financières, du moins pas au cours des premières années
d'exploitation. Nous nous trouvons cependant en ce moment dans une phase
économique qui se caractérise par un renchérissement extrême des prix d'hôtel
et des consommations à temps, il en est de même pour les rendements -
augmentent, alors que les investissements initiaux restent les mêmes. Par
conséquent, la relation entre les charges financières et le rendement
s'améliore, de manière qu'avec un développement normal des résultats
d'exploitation, l'équilibre devrait être établi au plus tard après 3 ou 4
ans".
Par ailleurs, les
analystes constatent que "dans son état actuel, l'hôtel Domino permet une
exploitation plus ou moins équilibrée"  et ils envisagent d'un bon oeil la
perspective d'un agrandissement de l'hôtel, qui nécessiterait d'importants
travaux de construction, en particulier sur la dépendance et n'irait pas sans
mal Quant à la maison principale, ils relèvent que son architecture ne permet
que difficilement une transformation extérieure quelconque, sa conception étant
telle que toute transformation reviendrait à une destruction de son style et
par là même à une perte d'attraction. En conclusion, les experts écrivent
qu'une exploitation dans l'état actuel pour un espace de temps d'au moins 5 à 7
ans semble le plus avantageux, la réalisation du projet pouvant très
certainement entraîner des pertes considérables (rapport, p. 41).
Selon le rapport du 23
janvier 1980 de l'organe de contrôle relatif à l'examen des comptes de
l'exercice 1979 de la société Hôtel Domino-Lac SA, les comptes de pertes et
profits de l'exercice 1979 présentent une perte reportée de 165'192,50 francs,
ainsi qu'une perte pour l'exercice de 63'208,35 francs.
E.                    Dans le but d'effectuer
une restructuration fondamentale de l'hôtel, M. Charles Jenni, administrateur
de l'Hôtel Domino-Lac SA, a interpellé la Municipalité de Rolle, par lettre du
27 février 1978, sur "la possibilité de l'agrandissement de
l'établissement actuel" dans l'intention d'y adjoindre 50 chambres ainsi
qu'une salle de conférence pour environ 150 personnes.
Par courrier non daté,
la municipalité a répondu à cette interpellation en ce sens que l'hôtel étant
situé en zone villas, depuis le 4 octobre 1968, le bâtiment qui existait avant
l'adoption du plan ne peut, en principe, qu'être maintenu dans ses dimensions
actuelles. La municipalité a toutefois invité la société à produire des plans
précis indiquant les transformations envisagées, sans toutefois que l'octroi
d'un changement d'affectation de la zone puisse lui être garanti d'une
quelconque manière.
Le 7 septembre 1979,
après la fermeture de l'hôtel en raison du départ du gérant, à cause du mauvais
rendement de l'exploitation, le Département de la justice, de la police et des
affaires militaires du canton de Vaud a écrit à l'administrateur de Domino-Lac
SA qu'en réponse à sa demande et vu l'avis exprimé par les autorités municipale
et préfectorale, il ne voyait pas d'objection à ce que l'établissement en cause
rouvre ses portes dans un délai à déterminer encore, et partant, à ce qu'une
patente soit délivrée en faveur d'une personne remplissant toutes les
conditions requises.
F.                     Dans le cadre du
changement d'affectation de l'hôtel, qui a imposé des modifications
architecturales des bâtiments, la Commune de Rolle a délivré un permis de
construire no 17-1980, le 11 novembre 1980, portant sur la
transformation de deux bâtiments et la création d'une piscine intérieure (qui
ne sera finalement pas réalisée). Ledit permis de construire prévoit que
"la piscine sera réservée à l'usage d'une seule famille, à l'exclusion de
toute location". Un avis de mise à l'enquête a été publié dans le journal
de Rolle, le 21 octobre 1980.
Un second permis de
construire no 2-1983 a été délivré le 3 mai 1983 pour la parcelle no
561. Ce nouveau permis porte sur la construction d'une piscine extérieure et
d'une pergola (le projet de piscine intérieure ayant été abandonné). Les
constructions et aménagements qui en ont résulté ont fait l'objet de deux
permis d'habiter et d'utiliser, délivrés par la commune de Rolle le 12 juillet
1983. Ces permis ont été adressés en copie, notamment, à l'Etat de Vaud par la
CAMAC.
G.                    Il ressort en outre du
dossier que divers formulaires pour le règlement de la taxe des séjours ont été
remplis par la société Hôtel Domino-Lac SA, pour les années 1989 à 1994, 1996,
1999 et 2001.
H.                    M. Seyed Golestaneh,
devenu actionnaire unique de la société Macoin SA, a fait donation à trois de
ses enfants de ses participations dans cette société, dans le courant de
l'année 1998. Ses trois fils, Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh, nés
respectivement en 1989, 1991 et 1993 sont de nationalité britannique et sont
domiciliés en Angleterre.
I.                      Par contrat de fusion
du 13 septembre 1999, instrumenté par Me Patrick de Preux, notaire à
Lausanne, la société Hôtel Domino-Lac SA a absorbé la société Macoin SA, la
société absorbante étant mise le même jour en liquidation, afin de permettre le
transfert de l'immeuble au chapitre personnel de ses actionnaires.
Par requête du
15 décembre 2000, Me de Preux a demandé pour Darius, Kouros et Cambyz
Golestaneh, l'autorisation d'acquérir la parcelle no 561 de la Commune de
Rolle, d'une surface de 5'243 m2, comprenant un hôtel et du pré-champ,
actuellement propriété de la société anonyme Hôtel Domino-Lac SA, dont le siège
est à Rolle.
J.                     Dans sa séance du
23 mars 2001, la CF II a octroyé l'autorisation requise en
considérant notamment ce qui suit :
(...)
Considérant que l'acquisition en nom propre de
l'immeuble d'une société anonyme par les actionnaires de cette dernière peut en
principe être admise en application du principe de l'identité économique,
qu'il convient cependant de vérifier que les
actionnaires sont devenus propriétaires des actions conformément aux
dispositions légales,
que cette vérification est expressément prévue
en cas d'acquisition d'un logement dans le cadre de la dissolution d'une
société immobilière d'actionnaires-locataires (art. 7 lit i LFAIE),
qu'il y a lieu d'appliquer cette disposition
par analogie lorsqu'il ne s'agit pas d'une telle société
d'actionnaires-locataires,
que la Commission de céans ne s'est pas
prononcée sur l'acquisition par M. Golestaneh père de 350 actions de la
Société Macoin SA, ni d'ailleurs sur la ou les acquisitions d'actions
subséquentes,
qu'en revanche, elle a autorisé expressément
l'acquisition de la totalité du capital de la société Hôtel Domino Lac, déjà
propriétaire de l'immeuble en cause, par la Société Macoin SA, elle-même déjà
en majorité en mains de M. Golestaneh père,
que ce dernier était devenu propriétaire des
actions de la Société Macoin SA avant que cette dernière ait acquis les actions
de la Société Hôtel Domino Lac,
que l'on peut considérer que la décision de la
Commission de céans du 7 décembre 1971 admettait implicitement
l'acquisition des actions de Macoin SA par une personne physique à l'étranger,
ce qui faisait de cette dernière une personne morale à l'étranger, elle-même
précisément autorisée à acquérir la totalité du capital-actions de la société
propriétaire de l'immeuble,
que, de toute manière, ces opérations remontent
à près de 30 ans, toutes actions éventuelles étant à cet égard prescrites,
que la requête peut donc en principe être
admise,
considérant que l'acquisition de la totalité du
capital-actions de la société propriétaire, actuellement liquidée, a été
autorisée sans charge aucune,
que, par l'acquisition en nom propre ici
autorisée, les requérants ne doivent acquérir ni plus, ni moins de droits
qu'ils n'en avaient auparavant,
qu'il n'y a ainsi pas lieu d'assortir la
présente décision de charges quelconques,
considérant encore que les requérants précisent
que l'Hôtel Domino a été transformé en logement de vacances, actuellement
occupé comme tel par M. Golestaneh et sa famille,
qu'aucune demande de changement d'affectation
n'a été présentée à la Commission de céans,
que l'on doit constater ici aussi qu'une longue
période s'est écoulée depuis ce changement, puisque la donation des actions par
le père aux trois requérants a eu lieu en 1978, année où le bail à loyer
inscrit au registre foncier a précisément été radié,
que l'identité économique étant admise, il n'y
a pas à revenir sur cette question d'affectation, les requérants devenant
propriétaires de l'immeuble en cause sans charge aucune, comme précisé
ci-dessus".
(...)
K.                    Par mémoire de recours
du 5 juin 2001, l'Office fédéral de la justice (ci‑après : OFJ)
s'est pourvu contre la décision précitée concluant à l'annulation de celle-ci
et à ce que l'affaire soit renvoyée à l'instance inférieure pour nouvelle
décision dans le sens de ses considérants et que les frais de la cause soient
mis à la charge des requérants. A l'appui de son recours, l'OFJ invoque la
constatation inexacte et incomplète des faits pertinents ainsi que la violation
du droit fédéral, soit de la LFAIE.
L.                     A la demande du
3 septembre 2001 de la CF II et compte tenu des déterminations des 13
et 14 septembre 2001 de l'OFJ et des intimés, le juge instructeur a
suspendu l'instruction du recours jusqu'au 31 décembre 2001, par avis
du 18 septembre 2001, afin que la CF II procède à un complément
d'instruction.
Les intimés ont déposé
au dossier copie de leurs déterminations du 14 novembre 2001 à
l'intention de la CF II.
Par courrier du
7 décembre 2001, la CF II a décidé de maintenir purement et
simplement la décision entreprise, après avoir procédé à un complément
d'instruction, considérant que le changement d'affectation est intervenu au
plus tard le 12 juillet 1983, date à laquelle les permis d'habiter ont été
délivrés à l'issue des travaux de transformation de l'immeuble. Il s'ensuit
qu'en application des art. 27 al. 4 , 32 LFAIE et 72 CP, l'action en
rétablissement de l'état antérieur est prescrite au plus tard depuis le 12
juillet 1998.
Par avis du
17 décembre  2001, le juge instructeur a décidé de reprendre
l'instruction de la cause.
Les intimés ont déposé
leurs déterminations le 19 mars 2002 concluant, avec dépens, au rejet
du recours et au maintien de la décision entreprise.
L'OFJ s'est encore
déterminé, dans ses écritures du 16 janvier 2002, quant à
l'autorisation obtenue en vertu de la Lex Von Moos, quant à l'application de
l'art. 7 lettre i LFAIE et quant au devenir de la charge, respectivement la
libération de la charge, la révocation de l'autorisation et la prescription
et/ou péremption. L'OFJ a maintenu le recours et confirmé ses conclusions.
Les moyens des parties
seront repris ci-dessous, dans la mesure utile.
O.                    Conformément aux avis du
21 janvier et 20 mars 2002 du juge instructeur aux parties, le
Tribunal administratif a statué à huis clos sans autre mesure d'instruction.
Considérant en droit:
1.                     Déposé en temps utile
et dans les formes légales, le recours est recevable en la forme (art. 20 de la
loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger (LFAIE)).
2.                     a) De manière générale,
la LFAIE a pour objet la limitation de l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol
suisse (art. 1er). La LFAIE prévoit divers cas d'assujettissement au régime de
l'autorisation (art. 4 ss), à savoir, lorsqu'il est question des personnes
physiques, celles qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse (art. 5 al. 1
lit. a LFAIE) ou encore, lorsqu'il est question des personnes morales ou des
sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, celles
qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse et dans lesquelles des
personnes à l'étranger ont une position dominante, ce qui est en particulier le
cas lorsqu'elles possèdent plus du tiers du capital-actions ou du capital
social (art. 5 al. 1 lit. c et art. 6 al. 2 lit. a LFAIE). La LFAIE énumère de
manière exhaustive les "autres exceptions" à l'assujettissement,
notamment s'agissant des parents en ligne ascendante ou descendante de
l'aliénateur ainsi que son conjoint (art. 7 al. 1 lit. b LFAIE), ou encore les
personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation
d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a
été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux
dispositions qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui
correspondent à ce logement (art. 7 al. 1 lit. i LFAIE). Puis la loi énumère
les motifs d'octroi de l'autorisation, cas échéant avec une condition ou une
charge (art. 14 LFAIE), de même qu'elle mentionne les motifs impératifs ou
dispositifs de refus de l'octroi de l'autorisation (art. 8 ss LFAIE) (v.
Mühlebach-Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, nos 45 ss ad art. 8 LFAIE). L'art.
12 lit. a à f de la loi prévoit ainsi divers motifs impératifs de refus, par
exemple lorsque l'immeuble sert à un placement de capitaux que la loi
n'autorise pas (lit. a), lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce
qu'exige l'affectation de celui-ci (lit. b), ou encore lorsque l'acquéreur a
tenté d'éluder la loi (lit. c). La loi fédérale habilite enfin les cantons à
prévoir divers motifs supplémentaires d'autorisation mentionnés dans la loi
fédérale (art. 9 al. 1 lit. a à c et al. 2) et des restrictions plus sévères,
notamment celles qu'elle mentionne (art. 13 al. 1 lit. a à e), restrictions que
les communes peuvent également prévoir (art. 13 al. 2 LFAIE). Le législateur
cantonal a fait usage de cette faculté dans le chapitre premier de la loi
vaudoise du 19 novembre 1986 d'application de la LFAIE (LVAIE).
b) L'art. 14 LFAIE
prévoit que l'autorisation est subordonnée à des conditions et des charges
destinées à assurer que l'immeuble sera affecté au but dont se prévaut
l'acquéreur (al. 1). Le Conseil fédéral fixe les conditions et les charges
minimales, en tant que la loi ne le fait pas, ainsi que l'échéance des
autorisations (al. 2). Les charges doivent être mentionnées dans le registre
foncier (al. 3) et peuvent être révoquées, sur demande de l'acquéreur, pour des
motifs impérieux (al. 4). L'art. 25 LFAIE prévoit la révocation de
l'autorisation, qui est prononcée d'office, lorsque l'acquéreur l'a obtenue
frauduleusement en fournissant des indications inexactes ou lorsque, malgré une
mise en demeure, il ne respecte pas une charge (al. 1).
c) Sur la base de la
délégation législative posée à l'art. 14 LFAIE, le Conseil fédéral a édicté
l'art. 11 al. 2 OAIE, selon lequel, en règle générale, les autorisations
doivent au moins être assorties des charges énumérées sous lit. a à h, qui
seront mentionnées au registre foncier. Il en va en particulier ainsi de
l'obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel
l'acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l'autorité de
première instance pour toute modification de l'affectation (lit. a). L'art. 11
al. 4 OAIE indique en outre que par motifs impérieux justifiant la révocation
totale ou partielle des charges (art. 14 al. 4 LFAIE), on entend une
modification des circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou
insupportable pour l'acquéreur.
3.                     a) Par décision de la
CF II du 28 décembre 1971, la société Macoin SA, dont M. Golestaneh père,
détenait 350 actions sur les 500 constituant le capital social, a obtenu
l'autorisation d'acquérir la parcelle no 561 du cadastre de Rolle par le biais
de l'acquisition du capital social de la société Domino Lac SA, dans le but
d'exploiter l'hôtel-restaurant Le Domino. Cette autorisation était fondée sur
l'art. 6 AFAIE du 23 mars 1961 (Lex von Moos), lequel ne prévoyait, à l'époque,
ni charges ni conditions. Postérieurement à l'octroi de cette autorisation,
l'AFAIE a été modifié à plusieurs reprises, en 1965, 1970, 1974, 1977 et 1982
(Lex Furgler), devenant de plus en plus restrictif, puis les dispositions
légales applicables en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger ont été refondues et édictées dans la loi fédérale sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après : LFAIE) du 16 décembre
1983 et son ordonnance (ci-après : OAIE), du 1er octobre 1984, toutes deux
entrées en vigueur le 1er janvier 1985. La LFAIE a encore été modifiée par la
loi fédérale du 30 avril 1997, cette révision portant en particulier sur
l'introduction de l'art. 2 al. 2 lit. a LFAIE, en vertu duquel l'autorisation
n'est plus nécessaire si l'immeuble sert d'établissement stable pour
l'exploitation d'un commerce ou d'une industrie ou l'exercice d'une profession
libérale et de l'art. 7 lit. i LFAIE, dont il sera question ci-après. Cette
modification est entrée en vigueur le 1er octobre 1997.
Il ressort en outre du
dossier que depuis la date de délivrance du permis de construire no 2-1983, le
3 mai 1983 ou au plus tard des permis d'habiter et d'utiliser, le 12 juillet
1983, les bâtiments sis sur la parcelle 561 de la Commune de Rolle n'ont plus
été exploités sous la forme d'un hôtel, mais ont dès lors été utilisés, comme
maison de vacances par la famille Golestaneh, qui y a séjourné très
régulièrement, si l'on se réfère aux payements de la taxe de séjour, les
intimés ayant allégué qu'il n'a été possible de trouver les justificatifs des
taxes de séjour qu'à partir de l'année 1989, alors même que ces taxes ont été
acquittées effectivement depuis 1980 (la commune n'étant pas en mesure de
retrouver aucun justificatif relatif aux taxes de séjour, y compris aux taxes
récentes que les requérants produisent en pièce littérale no 12). Il ressort
notamment des documents produits que les taxes ont été payées pour des séjours
d'une durée variant entre deux et quatre mois. Le changement d'affectation de
l'Hôtel Domino-Lac est donc intervenu avant l'entrée en vigueur de la LFAIE.
Quant à la donation en 1998 des actions de Macoin S.A., par le père des intimés
à ces derniers, elle est intervenue avant la modification législative de 1997,
la fusion des deux sociétés anonymes et la liquidation de la société
absorbante, Hôtel Domino-Lac S.A., ayant été prévues après la novelle de 1997,
à savoir en 1999, tout comme la requête des intimés ayant donné lieu à la
décision dont est recours.
c) Du point de vue des
intimés, l'immeuble servant actuellement de logement de vacances a été acquis
conformément au droit en vigueur au moment de l'acquisition, si bien qu'ils
doivent être mis au bénéfice de l'art. 7 lit. i LFAIE. De même, dans la
décision attaquée, la CF II a fait une application analogique de l'art. 7 lit.
i LFAIE accordant l'autorisation en considérant que l'acquisition en nom propre
de l'immeuble d'une société anonyme par les actionnaires de cette dernière peut
en principe être admise en application du principe de l'identité économique. Si
l'OFJ ne conteste pas ce principe, il fait remarquer que l'art. 7 lit. i LFAIE
sur lequel est fondé ce raisonnement dispense les acquéreurs du régime de
l'autorisation. Les moyens développés par l'OFJ ont trait au fait que
l'immeuble n'est plus exploité comme un hôtel, mais qu'il est utilisé comme un
logement de vacances par la famille Golestaneh; or, aucune autorisation pour
logement de vacances n'a été octroyée par la CF II, d'où une violation de la
loi, de même que s'agissant de l'art. 7 lit. i LFAIE qui ne peut trouver
application qu'à la condition que les parts de la personne morale aient été
acquises et que l'immeuble ait été utilisé conformément aux dispositions
légales alors en vigueur. Selon l'OFJ, depuis l'entrée en vigueur de la Lex Von
Moos en 1961, l'acquisition d'un immeuble en Suisse par une personne à
l'étranger nécessite une autorisation de l'autorité cantonale compétente qui
devait être accordée lorsque l'acquéreur apportait la preuve d'un intérêt
légitime à l'acquisition, à défaut de quoi la requête devait être refusée (art.
6 al. 1 AFAIE). Il en allait ainsi, entre autre, pour l'acquisition de
logements de vacances, sous certaines conditions (art. 6 al. 2 lettre a ch. 3
AFAIE), de même que pour l'acquisition d'immeubles servant à l'acquéreur pour
abriter l'établissement stable d'une entreprise (art. 6 al. 2 lettre b).
4.                     a) La première question
se pose, au regard du droit transitoire de la LFAIE, de savoir s'il y a lieu
d'appliquer l'AFAIE ou le droit positif, s'agissant de l'application éventuelle
de l'art. 7 lit. i LFAIE, puis de la portée et des effets de la décision du 28
décembre 1971 et de l'existence ou non d'une charge et enfin de la validité, du
contenu et, cas échéant, de la validité de celle-ci.
b) L'art. 38 LFAIE
prévoit que la loi et les dispositions d'exécution s'appliquent aux
autorisations accordées en première instance après son entrée en vigueur, dans
la mesure où elles ne reposent pas sur des autorisations de principe entrées en
force conformément au droit antérieur. Lors de son entrée en vigueur, la loi
n'a donc pas prévu d'effet rétroactif dans le cas d'une autorisation délivrée
avant son entrée en vigueur qui y serait contraire, en particulier
lorsqu'aucune charge ne grevait celle-ci alors que sous l'empire de la loi, une
charge, mentionnée au registre foncier, eût assorti dite autorisation. Le
Tribunal fédéral a jugé, s'agissant d'une autorisation délivrée pour l'exploitation
d'un établissement commercial stable, qu'il s'agissait, sinon d'une charge au
sens de la loi nouvelle devant faire l'objet d'une mention au registre foncier,
laquelle n'a pas d'effet constitutif, du moins d'une condition nécessaire à
l'obtention de l'autorisation, que le requérant ne peut pas s'écarter de
l'affectation de l'immeuble pour laquelle l'autorisation d'acquérir a été
délivrée. Pour ce qui est de la validité, du contenu et de la révocation d'une
charge, il y a lieu d'appliquer le nouveau droit, même si cette charge se
rapporte à une autorisation entrée en force sous l'ancien droit (ATF non publié
du 9 février 1990; v. également Clémy Vautier, L'application de la Loi sur
l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, cinq ans de
jurisprudence (1985-1989), in RDAF 1990, p. 325, spéc. p. 387; FO 92/0001 du 12
février 1992; FO 91/0002 du 13 février 1992).
c) Il résulte de ce
qui précède que le nouveau droit s'applique, en l'espèce, tout d'abord
s'agissant de l'art. 7 lit. i LFAIE, qui exclut du régime de l'autorisation les
personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation
d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a
été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux
dispositions qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui
correspondent à ce logement. Il est permis d'envisager l'application de cette
disposition par analogie au cas d'espèce, dès lors que les intimés sont
propriétaires du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac S.A. en
liquidation, elle-même propriétaire de la parcelle no 561 que les intimés
souhaitent acquérir en nom propre. Toutefois, la prise en compte de cette
disposition revient à constater le non-assujettissement des intimés au régime
de l'autorisation, comme l'a relevé à juste titre l'OFJ. Il reste que, dans
l'hypothèse visée par cette disposition, il faut que les intimés, in casu leur
père, en vertu de l'art. 7 lit. b LFAIE, ait acquis, conformément aux
dispositions qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui
correspondent à ce logement. Cette question soulève le point litigieux central
de la présente espèce, à savoir celui du changement d'affectation de l'hôtel,
l'autorisation de 1971 ayant été délivrée dans le but d'exploiter celui-ci
alors qu'il est effectivement utilisé, depuis juillet 1983, comme une résidence
secondaire. En d'autres termes, la question se pose de savoir si l'affectation
originelle de l'immeuble constitue ou non une charge pouvant être révoquée aux
conditions posées par les art. 14 al. 4 LFAIE et 11 al. 4 OFAIE ou dont le non
respect constitue une violation de la loi justifiant après mise en demeure la
révocation de l'autorisation (art. 25 al. 1 LFAIE).
5.                     a) Selon l'article 14
al. 1 LFAIE, l'autorisation est subordonnée à des conditions et des charges
destinées à assurer que l'immeuble sera affecté au but dont se prévaut
l'acquéreur. L'intérêt légitime qui justifie l'octroi de l'autorisation doit
être durable et non pas seulement exister au moment de la demande et de
l'octroi. C'est pour assurer le caractère sérieux et durable de cet intérêt
qu'une charge peut être prévue (ATF 104 Ib 141, c. 3b). Les charges minimales
sont fixées par l'article 14 al. 2 LFAIE et l'article 11 al. 1 et 2 OFAIE. Ce
sont celles qui doivent obligatoirement accompagner toutes les décisions
auxquelles elles se rapportent et qui sont expressément visées par le texte
légal. L'autorité qui accorde l'autorisation n'est pas libre de choisir si elle
va imposer des charges; elle doit le faire aussi longtemps que celles-ci sont
nécessaires et propres à assurer que le bien-fonds servira effectivement à
atteindre le but pour lequel l'acquéreur a obtenu l'autorisation (J.-C.
Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger;
le cas particulier des établissements stables, thèse de la Faculté de droit de
Lausanne, 1990, p. 313).
b) L'absence de charge
destinée à assurer l'affectation de l'immeuble au but indiqué par l'acquéreur ne
signifie pas nécessairement que celui-ci soit libre de l'affecter à d'autres
fins que celles qui ont justifié l'octroi de l'autorisation (C. Vautier, in
RDAF 1990, no 158, p. 363). Cette jurisprudence avait été consacrée par le
législateur dès la révision de 1970, qui précisait que l'immeuble devait servir
"à l'acquéreur" (FF 1969 II p. 1400). Il s'agit là d'une condition
essentielle, qui non seulement doit être remplie au moment de l'octroi de
l'autorisation, mais que l'acquéreur doit respecter de manière durable.
L'ordonnance du 21 septembre 1973 précisait qu'en règle générale, les charges
visant à assurer l'affectation de l'immeuble au but indiqué par l'acquéreur
étaient l'interdiction d'aliéner l'immeuble pendant 10 ans, et l'obligation -
non limitée dans le temps - d'utiliser l'immeuble essentiellement pour abriter
l'établissement stable d'une entreprise exploitée par l'acquéreur (voir ATF 104
Ib 148 consid. 3c; arrêt FO 95/0013 du 20 janvier 1997). Si l'obligation
d'exploiter personnellement la société n'était pas une charge au sens de l'art.
14 al. 4 LFAIE, il s'agit d'une condition devant être remplie pour l'obtention
de l'autorisation initiale (ATF non publié 2A304/1997 du 16 mars 1998
confirmant l'arrêt FO 95/0006 du 16 juin 1997). Il s'en suit que la charge
d'affecter un immeuble à une exploitation sous forme hôtelière ne se périme
pas, celle-ci étant par essence illimitée dans le temps (E. Ramel, op. cit., p.
136 ; C. Vautier, op. cit., p. 365; arrêt FO 91/0002 du 13 février 1992
confirmé par l'ATF non publié 2A.61/1992 du 1er mars 1994).
c) Il est vrai que
l'art. 14 al. 3 LFAIE prévoit que les charges doivent être mentionnées au
registre foncier. Une telle mention n'a toutefois pas d'effet constitutif (H.
Deschenaux, Le Registre foncier, in Traité de droit privé suisse, V, tome II,
2, p. 578, spéc. p. 580). Ainsi, l'absence de charges mentionnées au registre
foncier ne signifie pas que l'acquéreur soit libre d'affecter son immeuble à
d'autres fins que celles prévues par l'autorisation d'achat. S'il arrive en
pratique que des charges ne soient pas mentionnées (J.-P. Perrig, op. cit., p.
322) ou qu'elles aient été radiées d'office (H. Deschenaux, op. cit., p. 360),
le conservateur ayant considéré à tort que leur durée était écoulée,
l'acquéreur ne saurait en tirer argument pour conclure à l'inexistence des
charges litigieuses.
d) La jurisprudence
précitée s'applique mutatis mutandis au cas d'espèce dès lors que s'il n'est
pas question d'exploitation personnelle de l'hôtel, c'est parce que la requérante
de l'époque était une personne morale à l'étranger. La décision du 28 décembre
1971 autorisant l'acquisition de la société Hôtel Le Domino-Lac S.A. par la
société Macoin S.A. - dont M. Golestaneh père possédait le 98 % des actions -
ne comportait certes aucune charge ni condition, au sens du droit positif,
quant à son affectation, mais elle n'en a pas moins été accordée dans le but
d'exploiter l'hôtel-restaurant Le Domino, de telle sorte que le changement
d'affectation opéré en 1983 ne peut trouver aucune justification si ce n'est
dans le cadre des motifs de révocation de la charge implicite d'exploitation de
cet hôtel.
7.                     a) A la demande de
l'acquéreur, les conditions et charges dont est assortie l'autorisation
d'acquérir peuvent être révoquées pour des motifs impérieux (art. 14 al. 4
LFAIE). Par motifs impérieux justifiant la révocation totale ou partielle des
charges, on entend une modification des circonstances qui rend l'exécution des
charges impossible ou insupportable pour l'acquéreur (art. 11 al. 4 OAIE). Deux
conditions sont donc nécessaires pour la révocation d'une charge : d'une part,
les circonstances doivent avoir changé fondamentalement, d'une façon qui
n'était pas prévisible et, d'autre part, il faut que ces circonstances
nouvelles aient des conséquences graves (C. Vautier, op. cit., p. 364, no 163;
arrêt FO 92/0017 du 25 mars 1993).
b) Selon l'OFJ,
l'affectation d'un immeuble était un élément déterminant pour la délivrance de
l'autorisation, ce principe valant encore aujourd'hui sous l'empire de la LFAIE
avec cette différence que, depuis la modification du 30 avril 1997,
l'acquisition d'immeubles servant d'établissement stable n'est plus soumise au
régime de l'autorisation. Dans ce dernier cas également, le changement
d'affectation d'un établissement stable en logement n'est pas légale. Selon
l'OFJ, la décision de la CF II du 28 décembre 1971 a autorisé la
société Macoin SA à acquérir la totalité du capital-actions de la société Hôtel
Domino-Lac SA en vue de l'exploitation de l'hôtel-restaurant Le Domino, de
sorte que le fait qu'il soit utilisé aujourd'hui comme logement de vacances par
la famille Golestaneh constitue clairement une violation de la loi. Selon
l'OFJ, la longue période qui s'est écoulée depuis ce changement d'affectation
ne peut en aucun cas "légaliser" une situation non conforme au droit,
si l'on se réfère à l'art. 22 al. 1 LFAIE, selon lequel l'autorité de première
instance doit constater d'office les faits. La CF II aurait dès lors dû, et
doit encore, examiner si ce changement d'affectation était légal ou pas et,
dans la négative, elle doit ordonner aux requérants de rétablir la situation
conforme au droit, c'est à dire d'affecter l'immeuble comme établissement
stable et menacer de révoquer la décision du 28 décembre 1971 au cas
où ceux-ci ne s'y conformeraient pas (art. 25 al. 1 LFAIE).
c) De leur côté, les
intimés soutiennent que la continuation de l'exploitation de l'hôtel ne pouvait
ni ne peut être raisonnablement exigée, en raison des pertes d'exploitation et
de l'impossibilité de transformer la structure existante de l'hôtel en raison
du droit de l'aménagement du territoire, de telle sorte que l'utilisation de
l'immeuble au titre de logement de vacances est la seule utilisation possible,
compte tenu des circonstances concrètes, les conditions d'une révocation de la
charge, à supposer qu'il y en ait eu une, étant réunies (art. 14 al. 4 LFAIE et
11 al. 4 OFAIE).
c) Il ressort du
dossier que le père des intimés, au jour de l'acquisition par la société Macoin
S.A. de la société Hôtel Le Domino-Lac S.A. a bel et bien exploité
l'hôtel-restaurant, ce jusqu'en 1979, période à laquelle l'hôtel a été fermé à
la suite du départ de son gérant (voir ci-dessus, sous lettre E.). Par la
suite, contrairement aux prévisions du rapport du 18 mai 1972 de la Fiduciaire
de la société suisse des hôteliers SA, selon lequel une exploitation équilibrée
serait atteinte en 6 ou 7 ans, il est apparu, aux termes du rapport du 23
janvier 1980 de l'organe de contrôle relatif à l'examen des comptes de l'exercice
1979 de la société Hôtel Domino-Lac SA, que les comptes de pertes et profits de
l'exercice 1979 ont présenté une perte reportée de 165'192,50 francs, ainsi
qu'une perte pour l'exercice de 63'208,35 francs. A cela s'est ajouté que les
transformations et agrandissements préconisés dans le rapport du 18 mai 1972
précité se sont avérés impossibles, en raison du lieu de situation de l'hôtel
en zone villas. Ce n'est qu'ultérieurement que l'affectation de l'hôtel a été
modifiée en résidence secondaire, comme cela ressort des permis de construire,
d'habiter et des formulaires de taxes de séjour versés au dossier. C'est dès
lors à bon droit que les intimés relèvent que ce changement d'affectation a été
imposé à leur père par l'impossibilité de continuer l'exploitation de l'hôtel.
d) Il est vrai que
l'on peut déplorer comme l'OFJ, que le maintien de la décision entreprise a
pour résultat que les requérants seraient propriétaires, à titre de logement de
vacances, d'une surface de terrain de 5'243 m2, sur le territoire de la Commune
de Rolle, cette situation créant une inégalité de traitement flagrante par
rapport aux personnes à l'étranger soumises à la LFAIE qui veulent acquérir un
logement de vacances en Suisse et qui sont limitées par la surface maximale de terrain
fixée à 1'000 m2, par les unités de contingent disponibles dans le canton et
par les lieux dans lesquels l'acquisition d'un logement de vacances peut être
autorisée, étant précisé que la Commune de Rolle ne figure pas dans la liste
annexe du règlement cantonal vaudois du 17 février 1987 d'exécution
de la LVAIE. Il sied toutefois de relever que d'un autre point de vue,
l'affectation au titre de résidence secondaire remonte à juillet 1983 et qu'en
raison du silence de l'autorité de première instance, il apparaît, comme la CF
II semble le faire dans sa décision du 7 décembre 2001 confirmant purement et
simplement celle dont est recours, que dès lors que le changement d'affectation
est intervenu au plus tard le 12 juillet 1983, la prescription des actions civiles
- en particulier s'agissant de l'action en rétablissement de l'état antérieur
-, voire la prescription des actions pénales (art. 26ss LFAIE), est acquise au
plus tard depuis le 12 juillet 1998, en application des art. 27 al. 4 , 32
LFAIE et 72 CP, tout comme la prescription du droit de révoquer
l'autorisation-même, qui ne saurait échapper à l'application de l'institution
générale de la prescription régissant aussi le droit administratif. On ne
saurait soutenir le point de vue de l'OFJ à cet égard dès lors qu'une telle
révocation d'une décision datant de près de 30 ans ne pourrait pas déployer
d'effets civils et/ou pénaux, paraît inopérante et insoutenable à la lumière
non seulement du principe de la proportionnalité mais également de celui de la
bonne foi, M. Golestaneh père ayant respecté l'affectation prévue tant que
cela a été possible, qu'il séjourne entre deux et quatre mois par an, avec sa
famille, dans la région depuis plus de trente ans et entretient avec elle des
liens particulièrement étroits.
e) La dernière
condition posée par l'art. 7 lit. i LFAIE de l'acquisition antérieure conforme
au droit alors applicable est remplie également s'agissant du changement
d'affectation litigieux, compte tenu de la révocation de la charge implicite
liée à l'affectation originelle de la parcelle no 561 du cadastre de Rolle. Il
s'ensuit qu'il y a lieu de faire application, par analogie, au cas d'espèce, de
l'exception à l'assujettissement au régime de l'autorisation prévu par l'art. 7
lit. i LFAIE.
8.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours déposé par l'OFJ doit être rejeté, le
Tribunal administratif devant se borner à constater que les intimés ne sont pas
assujettis au régime de l'autorisation en application de l'art. 7 lit. i LFAIE
pour l'acquisition en nom propre par les intimés Darius, Kouros et Cambyz
Golestaneh, propriétaires du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac
S.A. en liquidation, de la parcelle 561 du cadastre de Rolle, propriété de la
société Hôtel Domino-Lac S.A. Cela rend sans objet tant l'autorisation délivrée
par la CF II que les conclusions des intimés tendant à son maintien. Le présent
arrêt doit être ainsi rendu sans frais ni dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Les intimés
Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh, tous trois de nationalité britannique,
propriétaires du capital-action de la société Hôtel Domino-Lac S.A. en
liquidation, ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE
pour l'acquisition de la parcelle 561 du cadastre de Rolle, propriété de la
société Hôtel Domino-Lac S.A.
III.                     Il n'est pas
perçu d'émolument judiciaire ni alloué de dépens.
jc/peLausanne, le 27 juin 2002
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)