vd_omni · EF.2000.0012 · 2004-12-29 · fr

NURESTRA SA/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Le prix de vente d'un bâtiment d'habitation collective avec centre commercial et une surface artisanale fixé entre deux sociétés du même groupe à la moitié de la dernière estimation fiscale ne peut pas être pris en considération pour la valeur vénale qui doit être déterminée selon les instructions du département. Valeur estimée à 500 fr./m3 pour le volume habitable, 400 fr/m3 pour les surfaces commerciales, 350 fr/m3 pour le sous sol aménagés (abris, locaux techniques, surfaces artisanales) et 300 fr/m3 pour les parkings souterrains.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.12.2004 EF.2000.0012

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 29 décembre 2004
Composition
M. Eric Brandt,
président; MM. Rolf Ernst et Jacques Morel, assesseurs,
recourante
NURESTRA SA,
à Genève,
autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne,
à Lausanne
Objet
Estimation
fiscale des immeubles
Recours NURESTRA SA
du 27 juillet 2000 contre les décisions de la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne du 6 juillet 2000 fixant l’estimation
fiscale de la parcelle 7093 au Ch. Isabelle de Montolieu 115 à 2'321'000
francs ainsi que celle fixant l’estimation fiscale de la parcelle 3179 au Ch.
Isabelle de Montolieu 117 à 119 à 5'970'000 francs.
Considérant en fait
A.
La Société de Banque Suisse SA a acquis le 8 juin 1998 les parcelles 7093
(Ch. Isabelle de Montolieu 115) et 3179 (Ch. Isabelle de Montolieu 117-119).
L’estimation fiscale des bâtiments a été fixée à la suite de cette acquisition
à 2'710'000 fr. pour la parcelle 7093 et à 6'960'000 fr. pour la parcelle 3179.
La propriété de deux parcelles a ensuite été transférée à la nouvelle société
UBS SA le 20 janvier 1999, avec une valeur d’estimation fiscale maintenue à
2'710'000 fr. pour la parcelle 7093 et à 6'960'000 fr. pour la parcelle 3179.
B.
La société UBS SA a vendu le 13 décembre 1999 les parcelles 7093 et 3179
à la société Swissland I SA pour le prix de 4'340'000 fr. Dans le cadre de la
procédure de mise à jour des estimations fiscales, la société Swissland I SA a
transmis à la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne (ci-après : la commission) un état locatif au 31 janvier 2000
ainsi qu’une copie des polices d’assurance. Il ressort de ces documents que
l’état locatif de la parcelle 3179 s’élève à 309'552 fr. pour l’entrée sise au
Chemin de Montolieu 117 et à 197'940 fr. pour le Chemin de Montolieu 119, soit
un total de 504'492 fr. La police d’assurance de l’ECA pour ce bâtiment
comporte les précisions suivantes :
Description
du volume (habitation)
Surf.
(m2)
Volume
(m3)
Valeur
(Fr.)
Taux
(%0)
Sous-sol, caves,
abri, chaufferie, local
technique, locaux sanitaire
542.00
1 734
728 280
0.40
Rez, magasin,
boulangerie, étendage, logement
542.00
1 436
789 800
0.40
5 étages,
logement
553.00
7 466
4 628 920
0.40
Superstructures
machinerie ascenseur, ventilation annexe sud, sud-ouest
43.00
112
89 600
0.40
Locaux vides (à
louer), ancienne boulangerie
433.00
1 602
720 900
0.40
Côté cour, côté
jardin
20 000
3.00
Totaux
bâtiment
12 350
6 957 500
Pour la
parcelle 7093, le revenu locatif des surfaces commerciales s’élève à 131'784
fr. et celui des places de stationnement en sous-sol à 65'520 fr. soit un total
de 197'304 fr. La police d’assurance établie par l’ECA pour ce bâtiment
comporte les précisions suivantes :
Description
du volume
(bâtiment commercial)
Surf.
(m2)
Volume
(m3)
Valeur
(Fr.)
Taux
(%0)
2
e
sous-sol, parking (59 places)
1 942.00
6 020
2 167 200
0.76
1
er
sous-sol. Parking (59 places)
2 028.00
5 881
2 117 160
0.76
1
er
s-sol, local service, s/station chauf., abris
299.00
867
433 500
0.76
Rez. Magasin
alim., pharmacie, fleuriste, reliure
1 648.00
6 427
3 342 040
0.76
Côté cour, côté
jardin
20 000
2.85
Totaux
bâtiment
19195
8 059 900
C.
Par décision du 9 mars 2000, la commission a maintenu l’estimation
fiscale de la parcelle 7093 à 2'710'000 fr. et de la parcelle 3179 à 6'960'000
fr. La société Swissland I SA a contesté cette estimation en présentant une
argumentation motivée le 6 avril 2000. Elle relève que le prix d’acquisition
des deux immeubles fixé à 4'340'000 fr. refléterait la valeur du marché et
correspondrait aux expertises qui ont été effectuées à la demande de la société
UBS SA. Elle relève aussi que le montant de 4'520'000 fr. avait été retenu pour
l’assiette de la valeur du droit de mutation. Par la décision du 6 juillet
2000, la commission a admis partiellement le recours en décidant de porter le
taux de capitalisation des revenus locatifs à 8,5 % ce qui réduisait
l’estimation fiscale de la parcelle 3079 à 5'970'000 fr. et celle de la parcelle
7093 à 2'321'000 fr.
D.
La société Swissland I SA, désignée dans l’intervalle Nurestra SA a
recouru contre la décision de la commission le 27 juillet 2000 auprès du
Tribunal administratif, en reprenant pour l’essentiel les mêmes arguments
développés devant la commission. La commission s’est déterminée sur le recours
le 19 septembre 2000 en concluant à son rejet et la possibilité a été donnée à
la société Nurestra SA de déposer un mémoire complémentaire. Le tribunal a en
outre procédé à une visite des lieux lors de son audience du 11 décembre 2000.
Les parties ont ensuite donnée leur accord à ce que le tribunal statue dans la
même composition que celle qui a procédé à l'inspection locale.
Considérant en droit
1.                     Déposé
dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la
procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il
respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al.
2). Par ailleurs, l'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer
devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus
du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi
spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au
contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce
ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une
différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas
parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 1992/0039 du 1er
juillet 1993; EF 1993/0029 du 8 septembre 1993; EF 1993/0073 du 30 mai 1994; EF
1993/0087 du 27 mai 1994; EF 1994/0083 du 28 février 1995).
2.                     a)
Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la
commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette
opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion
ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. L'art. 2
LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la
moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la
valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre,
l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
b)
S'agissant tout d'abord de la valeur de rendement d'un immeuble, l'art. 2 al. 3
LEFI précise qu'elle correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux
tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Pour
les immeubles locatifs, l'art. 21 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après REFI) dispose que la valeur de
rendement de l'immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal
à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de
l'immeuble (al. 1). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera
établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 REFI, auquel seront ajoutés
en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant
dans la règle du 6 à 9% (al. 2). Les Instructions pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le
Chef du Département des finances (en abrégé: les Instructions) indiquent, s'agissant
d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la
méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on
applique un taux de capitalisation de 8 à 8½%, dont on ne s'écartera que dans
les cas particuliers. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif
applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif,
le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de
référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de
deux points (Tribunal administratif, arrêts EF 1992/0031, du 15 janvier 1993
publié in RDAF 1993, p. 380 ss, EF 1992/0039, du 1er juillet 1993, EF 1993/0073
du 30 mai 1994, EF 1993/0068 du 23 février 1995 consid. 2c et 2e). Il n'y
a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence dont la justification principale
réside dans le fait qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable,
quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis,
et d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date.
c)
En l’occurrence, la valeur de rendement des deux immeubles en cause a été
établie sur la base du revenu locatif au 31 janvier 2000, s’élevant à 197
304 fr. pour la parcelle 7093 et à 504 492 fr.  pour la parcelle 3179. Au
31 janvier 2000, le taux hypothécaire de la Banque Cantonale Vaudoise pour les
anciennes hypothèques en 1
er
rang était de 4,5 %  de sorte que le
taux de capitalisation qui aurait dû être appliqué par la commission s’élevait
à 6.5%,  soit une valeur de rendement  de 10 796 862 fr.  En d'autres termes,
le taux de capitalisation appliqué par la commission, soit 8,5%, est plus
favorable à la recourante que le taux de référence mentionné ci-dessus. La
recourante pouvait encore faire valoir qu'elle devait engager à court terme
d'importants travaux d'entretien des immeubles. S'agissant des travaux à
effectuer sur un immeuble, la jurisprudence récente précise qu'il y a lieu de
distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour
rattraper un entretien qui a été négligé. Elle a considéré que ce n'était que
dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant
de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que
le taux obtenu ci-dessus (arrêts TA EF 1992/0012 du 2 février 1993, EF 1991/0010
du 5 janvier 1993, EF 1992/0029 du 23 mars 1993). Dans le cas particulier,
l'immeuble a certes besoin de travaux d'entretien courants, mais sans que cela ne
justifie une augmentation du taux de capitalisation aussi importante que celui
retenu par la commission. Enfin, comme on le verra ci-dessous, le taux de
vétusté retenu par la commission pour la détermination de la valeur vénale
tient également compte de l'état du l'immeuble. La valeur de rendement arrêtée par
la commission à 8 291 000 fr. est donc inférieure à celle qui aurait pu être
retenue par la commission.
3.                     a)
Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente,
l'autorité peut, en l'absence de circonstances particulières réservées à l'art.
9 REFI, présumer que cette valeur correspond au prix convenu entre les parties.
Il paraît au demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas
varié en raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les
montants versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en
considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est
d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans
le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été
arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en
considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF 1994/0017 du 6 juin 1994
déjà cité). La commission fait toutefois valoir que l'on se trouve précisément
en présence d'un cas où, en vertu de l'art. 9 REFI, elle n'est pas
tenue de prendre en considération le prix de vente puisque ce prix est selon
elle manifestement en-dessous du prix du marché.
b)
Selon l'art. 9 REFI, «  Les ventes qui ont eu lieu dans des
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique
dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires
dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en
considération. ». La jurisprudence entend par "ventes qui ont eu lieu
dans des circonstances extraordinaires"
,
non seulement les ventes
dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est
nettement trop élevé (arrêt TA EF 2001/0003 du 14 novembre 2001, voir aussi
arrêt CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF 1994/0017
du 6 juin 1994). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande
de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par
rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation
n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne
correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses visées par
l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence de vente
entre amis (cf. arrêt TA EF 1993/0035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission
est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le
prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi
du marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire, à
abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature
essentiellement comparative (art. 8 al. 2 REFI) ou en appliquant les méthodes
d’estimation prévues par les directives (EF 2001/0003 du 14 novembre 2001).
c)
En l’espèce, les sociétés UBS SA et Swissland I SA faisaient partie du même
groupe au moment où la décision attaquée a été prise. La société UBS SA a
acquis les deux immeubles lors d’un transfert intervenu le 20 janvier 1999 pour
une valeur d’estimation fiscale fixée à 9'670'000 fr. La vente intervenue à la
fin de la même année le 13 décembre 1999 pour un prix total de 4'340'000 fr.
est inférieure de plus de la moitié de la valeur d’estimation. Cette situation permettait
à la commission de s’écarter du prix fixé entre les parties, ce d’autant plus
que les sociétés parties au contrat de vente, unies dans le même groupe, on
vraisemblablement décidé du prix de vente dans le cadre d’une politique
commerciale de mise en valeur du parc immobilier acquis à la suite de la grave
crise que le marché de l’immobilier a connue dans les années 1990. Au
demeurant, l’expertise produite par la société recourante n’est pas
déterminante dès lors qu’elle s’écarte des critères fixés par la législation
vaudoise en matière d’estimation fiscale. Le tribunal estime donc nécessaire de
procéder à la détermination  de la valeur vénale dans le cadre des directives
adoptées à cet effet par le Département des finances sur la base de la valeur
intrinsèque des immeubles.
aa)
L’immeuble du Ch. Isabelle de Montolieu 117-119 (parcelle 3179) présente un
volume total de 12'350 m3. Selon la police d’assurance incendie le bâtiment
comporte cinq étages de logements représentant un volume de 7’466 m3, un
rez-de-chaussée comportant un commerce, une buanderie, des étendages et un
logement pour un volume total de 1'436 m3,  ainsi qu’une superstructure de 112
m3 soit un volume total de 9014 m3 que le tribunal estime à un prix de 500 fr.
le m3 en valeur à neuf, soit une valeur intrinsèque de 4'507'000 fr. (9'014 x
500 fr.). Les volumes des sous-sols, caves, abris et locaux techniques, correspondant
à 1734 m3, ne peuvent toutefois être estimés à ce prix. Il en va de même des
locaux commerciaux et artisanaux à louer (ancienne boulangerie), dont le volume
s’élève à 1602 m3. Ces parties du bâtiment correspondant à un volume total de  un
volume total  de 3336 m3  doivent être estimées au prix de 350 fr. le m3 en
raison de leurs caractéristiques, ce qui correspond à une valeur intrinsèque de
1'167'600 fr. (3336 m3 x 350 fr.).
bb)
Le bâtiment construit sur la parcelle 7093 au ch. Isabelle de Montolieu 115 a
un volume de 19'195 m3. Selon la police d’assurance incendie, le bâtiment comporte
59 places de parc au 2
ème
sous-sol correspondant à un volume de
6'020 m3 et 59 places de parc au 1
er
sous-sol correspondant à un
volume de 5’881m3 soit un total de 11 901 m3 pouvant être estimés au prix de 300
fr. le m3 correspondant ainsi à une valeur intrinsèque de 3'570'300 fr. (11 900
x 300 fr.). Le volume des surfaces commerciales au rez-de-chaussée s’élève à 6'427
m3 et peut être estimé à 400 fr. par m3 correspondant à une valeur de 2'570'800
fr. Enfin le volume de 867 m3  au 1
er
sous-sol destiné au local de
service, à la sous station de chauffage ainsi qu’aux abris doit être estimé à
la même valeur que les sous-sol du bâtiment construit sur la parcelle 3179,
soit 350 fr. le m3 ce qui correspond à une somme de 303'450 fr.
cc)
Ainsi, la valeur intrinsèque totale des bâtiments construits sur les parcelles
3179 et 7093 s’élève à 12'119'150 fr. (4'507'000 fr.+ 1'167'600 fr.+ 3'570'300
fr. + 2'570'800 fr. + 303'405 fr.). Les assesseurs spécialisés du tribunal ont
estimé qu’un taux de vétusté de 20 % devait être appliqué, ce qui donne le
résultat de
9'695'284 fr
. Il faut ajouter à cette estimation le montant
du prix du terrain qui peut être estimé à 600 fr. par m2 en tenant compte de la
densité obtenue par le plan de quartier, soit une surface de 3'608 m2 pour la
parcelle 7093 et une surface de 1'273 m2 pour la parcelle 3179, correspondant à
une valeur de
2'928'600 fr.
(3608 m2 + 1273 m2 x 600 fr.); ainsi la
valeur marchande totale des deux immeubles s’élève
12'623'884 fr .
(9'695'284
+ 2'928'600). Compte tenu d’une valeur de rendement admise à
8'291'000 fr.
la valeur d’estimation fiscale des deux parcelles atteint 10'457'442 fr. (8'291'000
+ 12'623'884 : 2).
d)
Le tribunal arrive ainsi à une estimation fiscale supérieure à celle retenue
par la commission, arrêtée à 8'291'000 fr. (2'321'000+5'970'000). Toutefois, le
Tribunal administratif a régulièrement jugé qu’en l’absence d’une disposition
légale expresse, il n’est pas habilité à modifier la décision attaquée dans un
sens défavorable au recourant (arrêts EF 1997/0006 du 15 juillet 1997 et EF
1996/0036 du 15 mai 1997). Si la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît
assez largement au supérieur hiérarchique une autorité administrative et la
compétence de réformer in pejus les décisions de ses subordonnés, elle refuse
en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes telles que les tribunaux
administratifs cantonaux lorsqu’il n’est pas prévu pour une base légale (voir
ATF 112 Ia 206 ; 113 Ib 219 et 117 Ib 20). En conséquence, l’estimation
fiscale arrêtée à 2'321'000 fr. pour la parcelle 7093 et à 5'970'000 fr. pour
la parcelle 3179 doit être maintenue.
4.                     Il
résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et les
décisions de la commission maintenues. Au vu de l’issue du recours, un
émolument de justice de 2'500 fr. est mis à la charge de la société recourante
(art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le
recours est rejeté.
II.                     Les décisions de la
Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6
juillet 2000 sont maintenues.
III.                     Un émolument de 2'500
(deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la société recourante
Nurestra SA.
jc/Lausanne, le 29
décembre 2004
Le
président:
Le présent arrêt
est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.