vd_omni · AC.1995.0166 · 1996-02-29 · fr

HORISBERGER Paul et crts c/La Tour-de-Peilz | Calcul du COS en cas de modification de limites de parcelle. L'atteinte aux normes régissant la densité n'est corrigée que si, pour l'ensemble des parcelles en cause, le COS est respecté d'une manière globale, après l'opération.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.02.1996 AC.1995.0166

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 29 février 1996
sur le recours interjeté par
HORISBERGER
Paul, Claude JUILLARD
et
Markus JENZER
, représentés par Me Jean de
Gautard, avocat à Lausanne
contre
les décisions de la
Municipalité de la
Tour-de-Peilz
du 19 juillet 1995 levant leurs oppositions au projet de
construction d'un immeuble locatif sur la parcelle 803 de La Tour-de-Peilz.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. J.-D. Rickli et M. J. Widmer, assesseurs.
Vu les faits suivants :
A.                     Les recourants Paul
Horisberger, Claude Juillard et Markus Jenzer sont tous propriétaires, à La
Tour-de-Peilz, chemin des Murs Blancs, de villas familiales qu'ils habitent
personnellement. A l'ouest de leurs propriétés, longeant le chemin des Murs
Blancs, se trouve un grand immeuble, appartenant aux Retraites Populaires
(institution de droit public créée par la loi du 26 septembre 1989 sur les
retraites populaires, RSV 9.9), d'une surface d'environ 3'700 mètres carrés,
occupé par trois bâtiments d'habitations collectives et immatriculé au registre
foncier sous Nº 802. La parcelle voisine, immatriculée au registre foncier sous
Nº 803, jouxtant au sud l'immeuble des Retraites Populaires et appartenant aux
hoirs de feu Charles Dubochet, est un terrain non construit de forme à peu près
rectangulaire (50 mètres de longueur sur 25 mètres de largeur, environ). Ce
terrain a fait l'objet d'une promesse de vente instrumentée le 22 décembre 1994
par le notaire Bernard Rossetti, à Vevey, en faveur des Retraites Populaires.
B.                    Les hoirs de Charles
Dubochet et les Retraites Populaires, respectivement promettant-vendeurs et
promettant-acheteurs de la parcelle Nº 802 (ci-après : les constructeurs) ont
soumis à l'enquête publique, du 16 juin au 6 juillet 1995 un projet de
construction d'une habitation collective avec parking enterré dont
l'implantation occupe principalement la parcelle 803, mais déborde sur
l'immeuble Nº 802 dont une surface de 392 mètres carrés serait attribuée à la
parcelle 803 par le biais d'une modification de limite. Les recourants ont
formé opposition dans le délai d'enquête, soit le 4 juillet pour Markus Jenzer,
le 5 juillet pour Paul Horisberger et le 6 juillet pour Claude Juillard. Ces
oppositions ont toutes trois été levées par la Municipalité de La
Tour-de-Peilz, le 19 juillet 1995, l'autorité communale relevant que la
correction de limite pouvait être autorisée au bénéfice des dispositions de
l'art. 83 LATC, moyennant l'inscription d'une mention au registre foncier.
C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 28
juillet 1995. Les constructeurs et la Municipalité de La Tour-de-Peilz se sont
déterminés, respectivement les 3 et 4 octobre 1995, concluant au rejet du
pourvoi. Les recourants ont encore déposé un mémoire complémentaire le 29
novembre 1995. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que
de besoin.
Le Tribunal
administratif a procédé à une vision locale le 21 février 1996 en présence des
parties et de leur conseil.
Considérant en droit :
1.                     Déposé dans le délai et
selon les formes légales par des propriétaires voisins immédiats de l'immeuble
devant recevoir la construction litigieuse, le recours est recevable en la
forme. L'objet du litige est de déterminer si la correction de limite destinée
à améliorer les possibilités de construire sur la parcelle 803 en permettant
notamment une implantation mieux orientée du bâtiment est conforme à la loi
(art. 83 LATC).
2.                     L'art. 83 LATC a la
teneur suivante :
"Tout fractionnement ou toute modification
de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non
réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre
foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la
municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la
zone.
La mention est accompagnée d'un plan coté; elle
indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause.
Cette disposition a
pour objet d'empêcher que ne soient transgressées par le biais de parcelles
bâties les réglementations communales fixant la densité des constructions. Elle
reprend, fondues en un seul article, les dispositions introduites aux
art. 32 à 34 de l'ancienne LCAT, le législateur ayant profité également de
l'occasion pour introduire un article 85 définissant les conditions générales
auxquelles des dérogations peuvent être octroyées sans modification de limite
(sur tous ces points, voir Didisheim, Modifications de limite et
dérogations en droit vaudois de la construction : quelques réflexions à propos
des art. 83 et 85 LATC, RDAF 1991 p. 400 ss). Il faut signaler, en passant, que
l'art. 85 vient d'être modifié par une novelle du 14 novembre 1995 entrée en
vigueur le 23 janvier 1996 (arrêté du 17 janvier 1996, FAO 1996 p. 237).
Dans le cas
particulier de La Tour-de-Peilz, les dispositions mentionnées ci-dessus sont
complétées par deux articles du règlement communal sur le plan d'extension et
la police des constructions (RPE) du 5 juillet 1972 (art. 61 et 62) traitant
des modifications de limite entraînant une violation des dispositions
réglementaires relatives aux distance ou limite entre bâtiments, à la hauteur
des constructions sur la corniche ou à la proportion entre la surface bâtie et
la surface de la parcelle. On peut se demander si ces textes ne font pas à eux
seuls obstacle au projet litigieux. Il est vrai que Didisheim (op. cit., p.
406) émet l'avis que les dispositions communales antérieures à l'art. 83 LATC
n'ont plus de portée propre, la loi cantonale régissant exhaustivement le
problème, mais le Tribunal administratif n'est pas absolument convaincu de la
pertinence de cette affirmation. Il peut toutefois en l'espèce se dispenser de
prendre position dans la mesure où le projet litigieux ne peut de toute manière
pas être autorisé, même au bénéfice de la cautèle de l'art. 83 al. 1 in fine
LATC.
3.                     Il résulte de la teneur
de l'art. 83 LATC que la modification des limites d'une parcelle occupée par un
ou des bâtiments est exclue si elle a pour conséquence de rendre ces
constructions non réglementaires, ou d'aggraver une situation déjà non conforme
à la réglementation. Une dérogation n'est possible que si l'atteinte engendrée
par le déplacement des limites peut être corrigée en grevant d'une restriction
de la propriété une parcelle contiguë, cette restriction devant être
formellement mentionnée au registre foncier. En substance, cela signifie que si
une surface prise en compte pour calculer la densité d'occupation d'une
parcelle est détachée de cette dernière après construction, pour compléter
l'une ou l'autre des parcelles voisines, une surface correspondante de ces
dernières doit être "neutralisée" pour en déterminer la densité
d'occupation du sol. Il s'agit en quelque sorte d'une règle de péréquation, le
but étant que, pour l'ensemble des parcelles considérées, les possibilités de
construire n'excèdent pas les normes de densité prévues. La réglementation
communale déjà citée (art. 62 al. 2 in fine RPE) a une portée comparable.
4.                     En l'espèce, la parcelle
Nº 802, d'une surface d'environ 3'700 mètres carrés, est occupée par trois
bâtiments occupant une surface au sol de 930 mètres carrés. Cette situation
n'est pas conforme au RPE, dont l'art. 33 bis prévoit un COS de 0,2%, mais il
s'agit d'une situation acquise avant l'entrée en vigueur de l'actuel RPE, sous
l'empire de normes différentes prévoyant un coefficient de 0,25. Il n'en
demeure pas moins que le fait de détacher de cette parcelle une surface de 392
mètres carrés constitue une aggravation du caractère non réglementaire des
bâtiments, prohibée en principe par l'art. 83 LATC. Le procédé ne peut donc
être autorisé qu'à condition qu'une correction appropriée soit apportée en
supprimant ailleurs la constructibilité d'une surface équivalente, le résultat
global de l'opération ne devant pas conduire à une occupation plus dense des
parcelles concernées, prises dans leur ensemble.
Or tel n'est pas le
cas en l'espèce. Il est vrai que la construction projetée sur la parcelle 802
modifiée n'occupe pas une surface au sol supérieure à celle que permet le
coefficient de l'art. 33 bis RPE (253 mètres carrés de surface bâtie sur une
parcelle de 1268 mètres carrés). Mais ce résultat n'est possible, si on
"neutralise" pour le calcul du COS toute la partie est de la parcelle
(qui a la forme d'un triangle hachuré sur le plan du 27 mars 1995 du géomètre
Richard) qu'en prenant en compte une grande partie de la surface détachée de la
parcelle 802, qui a déjà servi à calculer les possibilités de construire sur ce
dernier immeuble. L'atteinte - ou plus exactement l'aggravation de l'atteinte -
n'est donc pas entièrement corrigée, comme le prouve du reste la démonstration
faite par les recourants dans leur mémoire complémentaire du 29 novembre 1995
(lit. d). L'addition des surfaces des deux parcelles aboutit à une surface
constructible totale de 4972 mètres carrés dont seuls les 20% (994,4 mètres
carrés peuvent être occupés par des bâtiments). Or, les bâtiments déjà
construits sur la parcelle 802 occupent à eux seuls une surface de 930 mètres
carrés, à quoi viendraient s'ajouter les 253 mètres carrés de l'immeuble prévu
par le projet litigieux. Cela signifie que, au bénéfice du déplacement de
limite contesté, les Retraites Populaires disposeraient sur leurs deux
parcelles d'une surface construite de 1183 mètres carrés, excédant nettement
les 20% de la surface totale.
5.                     Il résulte de ce qui
précède que l'atteinte portée à la réglementation applicable par la
modification de limite projetée n'est pas corrigée, l'interdiction de principe
résultant de l'art. 83 LATC devant donc s'appliquer. Le recours doit dans ces
conditions être admis et les décisions entreprises annulées. Un émolument
judiciaire et une indemnité à titre de dépens seront mis à la charge des
constructeurs, solidairement entre eux, conformément à l'art. 55 LJPA et à la
jurisprudence du Tribunal administratif (RDAF 1994 323).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.                      Le recours est
admis.
II.                     Les décisions
du 19 juillet 1995 de la Municipalité de La Tour-de-Peilz levant les
oppositions des recourants Horisberger, Jenzer et Juillard sont annulées.
III.                     Un émolument
judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mias à la charge des
constructeurs hoirs de feux Charles Dubochet et les Retraites Populaires,
solidairement.
IV.                    Les hoirs de
feu Charles Dubochet et les Retraites Populaires verseront solidairement aux
recourants, également à titre solidaire, une indemnité de 2'000 (deux mille)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 29 février 1996/gz/fo
Le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.