vd_omni · AC.2017.0410 · 2018-06-26 · fr

A.________, B.________, C.________/Municipalité d'Orges, D.________, Service du développement territorial | Recours de propriétaires voisins contre le permis de construire délivré par la municipalité pour la modification d'un bâtiment existant. Pas de violation du droit d'être entendus des recourants et absence d'informalités dans la procédure de mise à l'enquête publique susceptibles de les gêner dans l'exercice de leurs droits (consid. 2). S'agissant de la dénomination de diverses pièces sur les plans du projet, on ne peut, en l'absence de motifs suffisants, partir du principe que la constructrice va déroger aux plans (consid. 3, 4, 5 et 10). La modification de la toiture a été correctement indiquée sur les plans; une surélévation résultant des travaux d'isolation n'est pas prohibée par le règlement communal (RPE) et la légère diminution de l'ensoleillement de la parcelle voisine qui en résultera est admissible (consid. 6). Les surcombles peuvent être considérés comme une "galerie" au sens du RPE et ne doivent en l'espèce pas être considérés comme habitables (consid. 7). Surface d'éclairage suffisante pour l'une des chambres (consid. 8). Il n'y a pas lieu d'examiner la situation (accès et places de stationnement) d'un autre bâtiment qui n'est concerné par le projet que dans la mesure où sa toiture sera recouverte de panneaux photovoltaïques (consid. 9). Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.06.2018 AC.2017.0410

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 26 juin 2018
Composition
M. André Jomini, président;
MM. Raymond Durussel
et
Philippe Grandgirard, assesseurs
; M. Maxime
Dolivo, greffier.
Recourants
A.________,
à ********,
B.________ et C.________,
à ********,
tous représentés par Me Jean-Claude
MATHEY, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Orges,
représentée
par Me Yves NICOLE, avocat à Yverdon-les-Bains,
Autorité concernée
Service du développement territorial
(SDT),
à Lausanne,
Constructrice
D.________,
à ********, représentée
par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité d'Orges du 17 octobre 2017 levant leurs oppositions et délivrant
l'autorisation de construire pour un projet de création d'appartements dans
un rural, de construction d'un couvert à voitures et d'installation de
panneaux photovoltaïques, sur les parcelles n
os
21, 26 et 27,
propriétés de D.________ (CAMAC ********)
Vu les faits suivants:
A.
D.________ est propriétaire de la parcelle n
o
21 du
registre foncier, sur le territoire de la Commune d'Orges. Cette parcelle d'une
superficie de 6'998 m
2
, située au centre du village, comporte trois constructions,
soit un grand bâtiment principal n
o
ECA 57 d'une surface au sol
de 375 m
2
(décrit comme "habitation et rural" au registre
foncier), un bâtiment plus petit n
o
ECA 134 (également décrit
comme "habitation et rural"), et une autre construction n
o
ECA
173. D.________ est également propriétaire des parcelles contiguës n
os
26
et 27.
B.
A.________ est propriétaire de la parcelle voisine n
o
25;
son habitation se trouve à environ 15 m à l'ouest du bâtiment n
o
ECA
57 et en est séparée par un jardin.
C.
B.________ et C.________ sont propriétaires de la parcelle n
o
14,
dont la limite nord est commune avec la limite de la parcelle n
o
21.
Leur habitation se trouve environ 50 m à l'est du bâtiment n
o
ECA
57.
D.
Le territoire de la Commune d'Orges est régi par un plan des zones
approuvé par le Conseil d'Etat le 15 janvier 1986. Ce plan colloque toutes les
parcelles susmentionnées en "Zone du plan d'extension partiel du
village" – c'est-à-dire en zone à bâtir – à l'exception d'une partie de la
parcelle n
o
21 (ne comprenant pas les bâtiments n
os
ECA
57 et 134) qui se trouve en zone agricole. La destination de la "Zone du
plan d'extension partiel du village" et les règles de police des constructions
qui s'y appliquent sont prévues par les art. 5 ss du Règlement sur le plan
d'extension et la police des constructions (RPE).
E.
Le 27 août 2014, les époux A.________ et E.________ ont dénoncé à la
Municipalité d'Orges (ci-après: la municipalité) le fait que le fils de D.________,
F.________, avait installé son bureau d'architecte (la société ********,
inscrite au registre du commerce depuis le mois de juin 2014) dans le bâtiment
n
o
ECA 57, à l'arrière de la partie "rural" du
bâtiment, ceci sans demander un permis de construire pour changement
d'affectation.
Après plusieurs échanges de correspondances, les
époux A.________ et E.________ ont finalement écrit le 10 mars 2015 au Service
du développement territorial (SDT) pour qu'il contraigne la municipalité à
rendre une décision au sujet de la mise à l'enquête publique du changement
d'affectation du local en question.
Le 23 septembre 2015, le SDT a procédé à une
inspection locale sur la parcelle n
o
21, en présence des
parties. F.________ a expliqué que les activités du bureau d'architecte se
déroulaient pour le moment dans le bâtiment n
o
ECA 134 et
qu'elles prendraient ensuite place dans l'actuel rural du bâtiment n
o
ECA
57, après la mise à l'enquête publique d'un projet de modification globale de
cette bâtisse, comprenant le changement d'affectation des locaux concernés. Il ressort
du procès-verbal établi le 29 septembre 2015 par le SDT qu'il a finalement été décidé
à cette occasion de dissocier les deux procédures et de demander un changement
d'affectation pour le local du bureau d'architecte d'ici au 15 octobre 2015.
F.
Finalement, après d'autres échanges de correspondances, c'est bien un
projet global de transformation du bâtiment n
o
ECA 57 qui a été
mis à l'enquête publique le 29 avril 2016 (n
o
CAMAC ********),
incluant le changement d'affectation du local destiné au bureau d'architecte en
"logement et activité lucrative" selon la dénomination figurant sur les
plans. A.________ et son épouse ont fait opposition à ce projet. La demande de
permis de construire a ensuite été retirée en novembre 2016, raison pour
laquelle la municipalité n'a pas traité cette opposition.
G.
Le 7 janvier 2017, un nouveau projet de modification de l'immeuble n
o
ECA
57 a été mis à l'enquête publique (n
o
CAMAC ********). En
parallèle, le 11 janvier 2017, la municipalité a fait paraître un avis
indiquant qu'elle dispensait des formalités d'enquête publique le changement
d'affectation du local utilisé comme bureau d'architecte dans le bâtiment n
o
ECA
57 ("installation d'un atelier d'architecture dans un débarras"). Les
époux A.________ et E.________ et B.________ et C.________ se sont opposés tant
au projet n
o
CAMAC ******** qu'à la dispense d'enquête
publique.
Sollicité par le conseil des époux A.________ et
E.________, le SDT a rappelé le 27 janvier 2017 à la municipalité que le
changement d'affectation en bureau d'architecte du local en question devait
faire l'objet d'une mise à l'enquête publique et lui a demandé d'y procéder
immédiatement.
La deuxième demande de permis de construire n
o
CAMAC
******** a finalement été retirée en mai 2017. Pour cette raison, la
municipalité n'a pas statué sur les oppositions et elle n'a pas non plus donné
suite à la contestation de la dispense d'enquête publique pour le changement
d'affectation en atelier d'architecture.
H.
Le 21 juin 2017, un troisième projet de modification globale du bâtiment
n
o
ECA 57 a été mis à l'enquête publique (n
o
CAMAC
********), incluant le regroupement des parcelles n
os
21, 26 et
27. Ce projet prévoit l'aménagement de deux logements à l'intérieur du
bâtiment, soit un logement de six pièces au rez-de-chaussée ("lot A")
et un logement de neuf pièces s'étendant sur l'étage, les combles et les
surcombles ("lot B"). Le local utilisé comme bureau d'architecte à
l'arrière du rural figure sur les plans en tant que "dégagement". Outre
les transformations intérieures, le projet implique notamment la création d'ouvertures
en façade et une modification de la toiture. Sera également construit, entre le
bâtiment n
o
ECA 57 et la route longeant la parcelle au sud (DP
1004), un couvert à voitures de six places comportant un niveau supérieur
accessible par un escalier et divisé en quatre réduits. Deux places de
stationnement extérieures jouxtent en outre le couvert. Le projet prévoit aussi
la pose de panneaux photovoltaïques sur le toit du bâtiment n
o
ECA
134.
Les époux A.________ et E.________ et B.________ et
C.________ ont fait opposition à ce projet.
Par décision du 17 octobre 2017, la municipalité a
levé les oppositions et délivré le permis de construire.
I.
Interjetant recours le 16 novembre 2017, A.________ et les époux B.________
et C.________ (ci-après: les recourants), par la plume de leur avocat commun,
contestent cette décision devant la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP). Critiquant divers éléments du projet et mettant
notamment en doute la réalité de l'affectation en "dégagement" du
local utilisé pour le bureau d'architecte, ils concluent à l'annulation de la
décision attaquée et au refus du permis de construire.
Répondant au recours le 25 janvier 2018, la
municipalité conclut à son rejet. La constructrice en a fait de même le 30
janvier 2018.
Les recourants ont répliqué le 23 mars 2018 et la
constructrice a dupliqué le 26 avril 2018. Cette dernière a indiqué que le
bureau d'architecte serait à l'avenir aménagé uniquement dans le bâtiment n
o
ECA
134 et a annoncé la mise à l'enquête publique d'un projet en ce sens.
Egalement le 26 avril 2018, le SDT, sur invitation
du juge instructeur, s'est déterminé et a notamment indiqué qu'il "peine à
comprendre pourquoi la Municipalité d'Orges n'a pas exigé ce changement
d'affectation [du local dans le bâtiment n
o
ECA 57 en bureau
d'architecte]" et que "le dossier CAMAC ******** ne semble pas
refléter la réalité et la Municipalité aurait dû purement et simplement refuser
de le mettre à l'enquête publique".
Le 28 avril 2018, a été mis à l'enquête publique un
projet de "création d'un bureau dans un volume existant" dans le
bâtiment n
o
ECA 134 (n
o
CAMAC ********), auquel
les recourants ont fait opposition.
Interpellé au sujet de ce nouvel élément, le SDT a
répondu que "dans la mesure où la mise à l'enquête de la transformation du
bâtiment ECA n
o
134 en vue d'accueillir le bureau
d'architecture a été publiée dans la FAO [...], le SDT n'a pas d'observations à
formuler".
Le 12 juin 2018, la Cour a procédé à une inspection
locale sur la parcelle n
o
21 en présence des parties, à
l'exception du SDT qui avait demandé à être dispensé. Un procès-verbal a été
établi et communiqué aux parties.
Considérant en droit:
1.
L'octroi d'un permis de construire, avec la levée des oppositions, peut
faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Le
recours a été déposé en temps utile et respecte les exigences légales de
motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La
qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD: elle est notamment reconnue
à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant
l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose
d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let.
a). En l'espèce, les recourants ont vu leurs oppositions levées lors de la
procédure d'autorisation de construire et sont propriétaires d'habitations
situées à proximité directe du projet de construction, de sorte que la qualité
pour recourir doit leur être reconnue (cf. notamment AC.2016.0445 du 29
novembre 2017). En conséquence, il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Les recourants soulèvent diverses informalités au sujet du permis de
construire délivré et de la procédure qui a précédé la décision municipale. Ils
indiquent n'avoir pas pu prendre connaissance d'un plan complémentaire figurant
l'emplacement des places de stationnement existantes sur la parcelle n
o
21,
ce qui constituerait une violation de leur droit d'être entendus. Les accès à
ces places n'auraient en outre pas été mentionnés. Les recourants reprochent
également à la municipalité de ne leur avoir communiqué le permis de construire
qu'après le dépôt du recours. Ils dénoncent par ailleurs une confusion quant
aux numéros CAMAC. Enfin, ils estiment que certains points et conditions
manquent dans le permis de construire, soit l'obligation de respecter les plans
du projet, des indications relatives aux raccordements aux eaux claires et
usées (EC/EU), l'obligation d'informer les voisins de l'emplacement définitif
de la sonde géothermique prévue, et un manque d'exactitude dans la description
des travaux.
a)
La garantie du droit
d'être entendu, énoncée à l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101),
comprend le droit de l'administré de
s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, le droit de
consulter le dossier ainsi que notamment le droit à une décision motivée (sur
ce dernier point, cf. également, pour la procédure de permis de construire,
l'art. 116 al. 1 de la
loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11
]). Le droit de
consulter le dossier (cf. art. 35 al. 1 LPA-VD) s'étend à toutes les pièces
décisives et garantit que les parties puissent prendre connaissance des
éléments fondant la décision et s'exprimer à leur sujet (
ATF 132 II 485
consid.
3.2; 121 I 225 consid. 2a; AC.2016.0085 du 21 mars 2018 consid. 3c).
La violation du droit d'être entendu est considérée
comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer
librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que
l'autorité inférieure et qui peut ainsi contrôler librement l'état de fait et
les considérations juridiques de la décision attaquée, à condition toutefois
que l'atteinte aux droits procéduraux de la partie lésée ne soit pas
particulièrement grave (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1).
b) Les art. 69 et 71 du règlement d'application du
19 septembre 1986 de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) listent les éléments et
indications qui doivent être compris dans la demande de permis de construire et
dans l'avis d'enquête qui est publié.
La procédure de mise à l'enquête publique est régie
notamment par l'art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, l'enquête publique a un
double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous
les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les
projets de constructions au sens large du terme, y compris les démolitions et
modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les
toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit
d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité
d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires
ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration, en tenant
compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des autorités
cantonales, et le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect
de ces dispositions (AC.2017.0264 du 20 avril 2018 consid. 2a et les références
citées). De jurisprudence constante, l'enquête publique n'est pas une fin en
soi. Elle a essentiellement pour but de renseigner les intéressés de façon
complète sur la construction projetée. Les défauts dont elle peut être affectée
ne peuvent donc être invoqués à l'encontre d'une décision que s'ils ont pour
conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en
subit un préjudice (AC.2017.0264 précité consid. 2a; AC.2014.0348 du 14 mars
2017 consid. 2c et les références citées).
c) En l'espèce, l'opposition des recourants a été
levée par une décision motivée de sept pages, qu'ils ont pu contester de
manière détaillée. Ils ont reçu, certes après le dépôt de ce recours, une copie
du permis de construire, et ont pu prendre connaissance lors de l'inspection
locale du plan 42-210 concernant notamment les places de stationnement
existantes (plan qui se trouvait au dossier que la municipalité avait envoyé au
Tribunal avec sa réponse), de sorte qu'une éventuelle violation du droit d'être
entendu serait réparée devant la CDAP – la question desdites places n'étant au
demeurant pas pertinente, ainsi qu'on le verra ci-après (cf.
infra
consid. 9). Pour le reste, on ne voit pas en quoi l'une des informalités
alléguées aurait gêné les recourants dans l'exercice de leurs droits, et ils ne
donnent d'ailleurs pas d'indications concrètes à ce sujet. Partant, ces griefs
doivent être écartés.
3.
Les recourants estiment que le local de 20 m
2
intitulé
"dégagement", situé au nord du 1
er
étage, continuera à
être utilisé pour un bureau d'architecture, comme cela serait le cas depuis
2014. Selon eux, les plans ne correspondent ainsi pas à la réalité et ce local
devrait faire l'objet d'une demande de permis de construire pour un changement
d'affectation. Pour sa part, la municipalité indique qu'elle a délivré
l'autorisation de construire sur la base des plans, et ajoute qu'une
modification de son affectation devra, le cas échéant, faire l'objet d'une
nouvelle procédure.
On doit constater que la situation du bureau
d'architecte en question n'était initialement pas claire et que le SDT a été
amené à intervenir à ce sujet comme autorité cantonale de surveillance. Cependant,
la mise à l'enquête publique en avril 2018 du projet n
o
CAMAC ********
prévoyant l'installation de ce bureau dans le bâtiment n
o
ECA
134 permet à présent de savoir où celui-ci est prévu. Dans ces conditions, le
SDT a finalement renoncé à intervenir dans la procédure de recours. Compte tenu
de ces éléments, on ne peut pas reprocher à la municipalité d'avoir autorisé
l'affectation du local concerné en "dégagement", puisqu'il n'est plus
question d'y aménager des locaux professionnels. Il appartiendra à cette
autorité de veiller à ce que les plans du projet soient effectivement respectés,
en particulier au moment de la délivrance du permis d'habiter (cf. art. 128 al.
1 LATC).
4.
Les recourants contestent que le local de 53.4 m
2
au
rez-de-chaussée indiqué sur les plans comme une cave soit effectivement prévu
pour une telle utilisation. Ils allèguent que ce local sera utilisé comme un
carnotzet, ce qu'on pourrait déduire de l'agrandissement prévu des ouvertures
et de la création d'un accès extérieur, ainsi que de sa désignation comme
"carnotzet" sur les plans de l'un des précédents projets (n
o
CAMAC
********). Cette utilisation serait susceptible de causer des nuisances pour le
recourant A.________.
Là encore, ces éléments ne suffisent pas pour refuser
le permis de construire, en se basant en substance sur les intentions supposées
de la constructrice. On soulignera que cette pièce ne sera pas isolée et chauffée
(cf. notamment le rapport ********, Annexe 1, dans le dossier de la demande de
permis de construire) et ne comportera pas d'équipement particulier. Les plans
du projet n'indiquent pas un agrandissement des deux fenêtres existantes. Certes,
une porte-fenêtre sera créée pour offrir un accès sur le jardin, mais cet élément
n'est pas, à lui seul, significatif. Au demeurant, le règlement communal
n'interdit pas l'aménagement d'un "carnotzet" dans une ancienne ferme
à transformer et il ne limite pas, par la fixation d'une surface de plancher
maximale, la création de locaux de ce genre – qu'on les dénomme cave ou
carnotzet – dans les volumes existants. En outre, l'utilisation d'une cave ou
d'un carnotzet par les habitants d'une ancienne ferme en zone de village n'est
en principe pas de nature à causer des nuisances telles pour le voisinage que
l'on doive considérer que cela porterait "préjudice à l'habitation"
(cf. art. 5 RPE). Au final, le grief doit être rejeté.
5.
S'agissant du local de 20 m
2
désigné comme
"galetas" au nord-est des combles, les recourants relèvent qu'il sera
éclairé par deux nouveaux Velux, ce qui ne correspondrait pas à un galetas mais
bien à une pièce d'habitation. Reconnaissant que les combles sont habitables
selon le règlement communal, les recourants estiment néanmoins que
l'affectation de ce local n'est pas clairement annoncée. Ils mettent en doute
le fait que ce galetas ne soit pas chauffé, ainsi que l'indique le rapport ********.
On ne peut tenir pour inhabituel le fait qu'un
galetas soit éclairé par des Velux. En l'occurrence, puisque l'art. 8 ch. 2 RPE
autorise les combles habitables, ce dont conviennent les recourants, il ne se
justifie pas de déterminer si ce local doit être considéré comme habitable. Au
demeurant, de même que pour les griefs précédents, la municipalité ne pouvait,
sans raisons concrètes, partir du principe que la constructrice n'allait pas
respecter les plans du projet; en l'espèce la pose de deux Velux ne constitue
pas un indice suffisant en ce sens.
6.
Les recourants relèvent que le projet prévoit une surélévation de la
toiture de 30 cm, qui n'est indiquée sur les plans que par un "léger trait
rouge" tracé au-dessus du trait noir de la toiture existante, ce qui ne
serait pas conforme à l'art. 69 RLATC et, en outre, trompeur. Les recourants
font aussi remarquer que cette surélévation n'a pas été mentionnée dans la
description de l'ouvrage, au ch. 10 du questionnaire de demande de permis de
construire. Elle viserait de plus à rendre habitables les surcombles. Enfin,
elle aurait pour conséquence une amplification de la portée de l'ombre sur le
terrain du recourant A.________.
a) L'art. 69 al. 1 ch. 9 RLATC dispose en substance
que, sur les plans, une teinte rouge devra être utilisée pour les ouvrages
projetés.
L'auteur des plans a en l'espèce tenu compte de
cette prescription: les plans permettent clairement de comprendre que la
toiture sera modifiée (trait rouge) et qu'elle sera légèrement plus haute.
Compte tenu de la jurisprudence citée plus haut (cf. consid. 2b), on ne voit
pas en quoi le contenu du dossier soumis à l'enquête publique serait irrégulier
sous cet aspect. Concrètement, il ressort des explications détaillées de la
constructrice (dans sa détermination du 26 avril 2018) que l'intervention
prévue consiste à poser une isolation dont l'épaisseur se rajoutera, en
substance, à celle de la toiture existante et sera inférieure à 30 cm. Il ne
s'agit donc pas d'augmenter l'espace disponible dans les surcombles.
b) On notera que le règlement communal n'interdit
pas une telle "surélévation" de la toiture, la question de la hauteur
des bâtiments étant réglée par une limitation de la hauteur de la façade à la
corniche, à laquelle s'ajoutent des règles sur la pente des toitures (cf. art.
8 RPE).
S'agissant de la question de l'augmentation de
l'ombre portée sur les parcelles voisines, outre que cette augmentation sera manifestement
négligeable en l'espèce, force est de retenir que dans la mesure où ces
parcelles se trouvent dans une zone qui permet la construction projetée, il est
en principe admissible qu'elles subissent une diminution de leur ensoleillement,
ainsi que l'admet la jurisprudence (cf. TF 1C_459/2015 du 16 février 2016
consid. 5; AC.2017.0111 du 12 octobre 2017 consid. 4; AC.2016.0349 du 14
décembre 2017 consid. 5c).
Les griefs des recourants en lien avec la
modification prévue de la toiture doivent ainsi être écartés.
7.
Concernant le niveau des surcombles, les recourants estiment que
celui-ci sera aménagé de façon à être habitable (notamment en raison de l'ajout
d'ouvertures), ce qui violerait la réglementation communale.
a) L'art. 8 ch. 2 RPE prévoit que seuls les combles
sont habitables, les surcombles "sous forme de galeries" étant
toutefois admis.
En l'espèce, selon les plans, les surcombles seront
constitués d'un "dégagement" de 50 m
2
qui couvrira
entièrement la partie sud du niveau de combles. Au nord, cette pièce sera
ouverte sur le niveau des combles (avec une balustrade), auquel elle sera
reliée par un escalier. Le projet prévoit la création de sept Velux et trois
fenêtres pour éclairer les surcombles.
Dans la mesure où d'une part le règlement communal
ne définit pas plus précisément le terme de "galerie" et où, d'autre
part, les surcombles en question constitueront un espace ouvert donnant sur les
combles auxquels il est directement relié, la municipalité n'a pas abusé du
pouvoir d'appréciation dont elle dispose dans l'interprétation de son propre
règlement communal en considérant que cet étage, qui pourrait être assimilé à
une mezzanine, était une "galerie" autorisée par l'art. 8 ch. 2 RPE (cf.
AC.2016.0085 précité consid. 4c et les références citées; cf. également
AC.2014.0067 du 19 août 2015 consid. 2 concernant l'utilisation du terme
"galerie" dans un règlement communal).
b) Concernant de la question de l'habitabilité, il
ressort de la jurisprudence que pour être considéré comme "habitable",
un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour
l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable ou non, la
seule intention du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si
objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface
facilement habitable. Il convient de vérifier si les locaux prévus répondent
aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en
ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (cf.
AC.2016.0437 du 7 février 2018 consid. 8a et les nombreuses références citées;
AC.2015.0306 du 2 novembre 2016 consid. 1c).
En l'occurrence, on constate que les ouvertures
prévues, totalisant une surface de 11.3 m
2
, fourniront un éclairage
suffisant au sens de l'art. 28 RLATC (cf.
infra
consid. 8a). Cependant, il
n'y a pas lieu de considérer ces surcombles comme habitables, s'agissant d'une unique
pièce non fermée, dépourvue d'un accès séparé ainsi que de tout équipement
(notamment sanitaire). Dans la mesure où le règlement autorise expressément les
surcombles, on ne peut pas inférer de leur seule existence qu'ils seront
habitables et habités. La pose des divers Velux et fenêtres prévus peut ici se
justifier par des motifs pratiques et n'impose pas de considérer que ces
surcombles sont contraires au règlement. Compte tenu de l'espace disponible
dans le reste de l'appartement (soit le "lot B" de 300 m
2
,
qui s'étend par ailleurs sur l'étage et les combles), on ne se trouve pas dans
une situation où un manque d'espace évident laisserait à penser que les
occupants pourraient avoir l'intention d'habiter les surcombles, c'est-à-dire
de les utiliser comme des chambres et non pas comme un espace de "dégagement"
dans l'appartement.
En définitive, l'appréciation de l'autorité intimée
doit donc être confirmée sur ces points.
8.
Selon les recourants, la "chambre 1" de 15.5 m
2
située au nord-ouest du 1
er
étage ne serait pas habitable, en raison
de l'éclairage insuffisant fourni par l'unique fenêtre prévue. Ils allèguent
par ailleurs que les plans ne mentionnent pas la hauteur de cette fenêtre.
a) L'art. 28 RLATC dispose ce qui suit:
"Art. 28   Eclairage et ventilation
1
Tout local susceptible de servir à l'habitation
ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs
baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la
superficie du plancher et de 1 m² au minimum. Cette proportion peut être
réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m² au minimum pour les
lucarnes et les tabatières.
Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des
dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les
tabatières.
[...]"
b) Compte tenu de la surface de la chambre, il
résulte de cette disposition qu'une surface d'éclairage de 1.94 m
2
(1/8
e
de 15.5 m
2
) est nécessaire. Le plan de l'étage indique que la
fenêtre en question aura une largeur de 1 m. Par ailleurs, cette fenêtre figure
aussi sur la coupe AA (plan 42-201) avec une hauteur mesurée de 2.10 m. Quoi
qu'il en soit, la constructrice a produit un plan complémentaire du 5 janvier
2018 indiquant expressément que cette fenêtre aura une surface de 2.10 m
2
(1 m sur 2.10 m), de sorte que l'art. 28 al. 1 RLATC est respecté. Manifestement,
la municipalité a calculé la surface déterminante pour l'application de cette
disposition en tenant compte de l'ouverture prévue dans le mur pour
l'installation de la fenêtre, ce qui n'est pas critiquable.
9.
Les recourants développent par ailleurs divers griefs en lien avec les
places de stationnement existantes situées au nord du bâtiment n
o
ECA
57, dont le nombre et l'emplacement ne serait pas suffisamment déterminé, et
avec l'accès à ces places, qui serait insuffisant car passant par un chemin non
goudronné et partiellement en zone agricole.
Ces griefs n'ont pas à être traités. En effet, le
permis de construire délivré ne concerne que le bâtiment n
o
ECA
57. Dans le cadre de ce projet, cette habitation disposera des huit places de parc
créées au sud de la parcelle, sans que les places de parc existantes au nord doivent
être utilisées (cf. art. 56 ch. 1 RPE). Ce bâtiment est en outre desservi par
un accès privé ("Passage des Lilas") débouchant directement sur la
route DP 1004. Le terrain est manifestement équipé au sens de l'art. 19 al. 1
de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700
– cf. sur ces questions AC.2016.0219 du 19 janvier 2017 consid. 3a et les
références citées), puisqu'il est raccordé à une route publique.
Même si le bâtiment n
o
ECA 134 est
mentionné dans la demande de permis de construire et figure sur les plans, il
ne subit aucune modification mise à part la pose en toiture de panneaux
photovoltaïques. Or en vertu de l'art. 18a al. 1 LAT, l'installation de tels
panneaux n'est, sauf exception, pas soumise à permis de construire, une simple
annonce à la municipalité étant suffisante. Si la présence sur les plans du
bâtiment n
o
ECA 134 recouvert de panneaux photovoltaïques a
ainsi servi d'annonce, on doit donc retenir que le permis de construire à
proprement parler ne concerne que le bâtiment n
o
ECA 57 et les aménagements
qui lui sont liés. Les aménagements liés au bâtiment n
o
ECA 134
(places de stationnement et chemin d'accès) n'ont pas à être examinés dans le
cadre de la présente contestation.
Accessoirement, on notera que, contrairement à ce
qu'allèguent les recourants, l'accès à l'arrière du bâtiment n
o
ECA
57 (et au bâtiment n
o
ECA 134) est possible par le "Passage
des Lilas". L'inspection locale a permis de constater que la grande porte
qui clôt cet accès peut être ouverte pour libérer un passage suffisamment large
en direction du nord de la parcelle.
10.
Dans un dernier grief, les recourants soutiennent que, d'une manière
générale, il existe une disproportion entre les deux appartements prévus et
toutes les surfaces accessoires indiquées comme non habitables. L'importance de
ces surfaces démontrerait que la constructrice compte les rendre habitables ou
exploitables.
Les griefs traitant concrètement des différents
locaux dont les recourants considéraient que la dénomination était trompeuse
ont déjà été écartés. Pour le reste, on rappellera qu'on ne peut pas, en
l'absence de motifs suffisants, partir du principe que la constructrice va déroger
aux plans du projet autorisé qui indiquent la destination des locaux. La
décision municipale n'est pas critiquable sur ce point.
11.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours.
Les recourants, qui succombent, supporteront les
frais de justice, arrêtés à 3'000 fr. (art. 49 al. 1 LPA-VD et art. 4 al. 1 du
tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière
administrative [TFJDA; RSV 173.36.5.1]); ce montant correspond à celui de
l'avance de frais effectuée. Ils auront en outre à verser des dépens à la
commune et à la constructrice, qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat
(art. 55 LPA-VD et art. 10 s. TFJDA).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 17 octobre 2017 par la Municipalité d'Orges est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de A.________, B.________ et C.________, solidairement entre eux.
IV.
A.________, B.________ et C.________, débiteurs solidaires, verseront à la
Commune d'Orges une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
V.
A.________, B.________ et C.________, débiteurs solidaires, verseront à D.________
une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 26 juin 2018
Le
président:
Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.