vd_omni · FI.1991.0012 · 1991-09-27 · fr

c/Comm. d'impôt de Morges | Cas du propriétaire qui aliène une très grande partie (15'000 m2) des terrains attenant à sa villa; la partie aliénée était entretenue très sommairement et n'était utilisée que très épisodiquement, à l'occasion de promenades. Condition de l'affectation principale à l'habitation non retenue.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.09.1991 FI.1991.0012

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
__________
sur le recours interjeté par
A.________et
B.________
, à X.________, représentée par Maître Jean-Jacques DELUZE,
Notaire, Pl. Dufour 1,
1110 Morges,
contre
les décisions de taxation des gains immobiliers
du 6 juillet 1989 de la Commission d'impôt du district de Morges.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.     J.-C. De Haller, président
J. Koelliker, assesseur
S. Pichon, assesseur
Greffier :J.-C. Perroud
constate en fait   :
______________
A.                     Les recourantes
B.________ et sa fille A.________, étaient jusqu'en 1988 propriétaire en commun
d'une parcelle d'un peu plus de 27'000 m
2
, sise à la sortie de
X.________ en direction de Y.________, entre la route cantonale et la voie CCF
W.________-Z.________. Cette parcelle avait été héritée de leur mari et père
feu C.________. Elle est occupée par deux maisons d'habitation, soit une maison
de maître sise sur la partie nord-est et une seconde plus modeste, actuellement
en très mauvaise état, sise sur la partie sud-ouest. Les recourantes ont
toujours habité la maison de maître, alors que la seconde habitation a été
essentiellement louée à des tiers. C'est ainsi que, sur les dix dernières
années, elle a été occupée par Monsieur D.________ (bail du 1er octobre 1981),
par Madame E.________ (bail du 1er avril 1982), ainsi que par Monsieur
F.________ (bail du 10 mai 1983).
B.                     A fin 1988, les
recourantes ont divisé le bien-fonds en deux parcelles distinctes, l'une
comprenant la partie nord-est et la maison de maître habitée par elles-même,
d'une surface d'un peu plus de 12'000 m
2
, et l'autre sise au
sud-ouest, comprenant la maison d'habitation précédemment louée, d'une surface
de 15'000 m
2
. Elles ont ensuite vendu cette seconde parcelle, en date du 9 décembre
1988, pour le prix de Fr. 400.-- le mètre carré, soit Fr. 6'000'000.--.
C.                    Par décision du 5
juillet 1989 notifiée aux contribuables le lendemain 6 juillet, la Commission
d'impôt du district de Morges a fixé à Fr. 251'518.85 l'impôt sur les gains
immobiliers dû par Madame B.________, et à Fr. 754'556.95 l'impôt dû par Madame
A.________. Ces montants ont été obtenu par application du taux de 18 % sur les
gains imposables, soit Fr. 1'397'327.-- pour Madame B.________ et Fr.
4'191'983.-- pour Madame A.________.
D.                    Par leur notaire,
Monsieur Jean-Jacques Deluze, les recourantes ont formé un recours contre ces
décisions en réclamant l'application du taux réduit de 12 % prévu par l'art. 51
al. 3 dernière phrase LI.
E.                     Le dossier a été
transmis le 1er juillet 1991 au Tribunal administratif par la Commission
cantonale de recours en matière d'impôt, en application de l'art. 62 al. 1
LJPA. Le Tribunal a terminé l'instruction en procédant notamment le 17.9.1991 à
une visite des lieux et à l'audition sur place de la recourant A.________, du
Notaire Deluze et des représentants de l'Administration cantonale des impôts.
Cette visite a permis au Tribunal de constater, dans l'état d'entretien des
deux parcelles formant la propriété des recourantes avant la vente de 1988, des
différences évidentes. D'une part les deux parcelles sont aujourd'hui séparées
par une barrière édifiée tout récemment. D'autre part, alors que la maison de
maître et les surfaces avoisinantes sont manifestement bien entretenues et
concrètement utilisées (il existe notamment une piscine avec couverture
amovible), la surface de 15'000 m
2
vendue est en revanche laissée à
l'abandon, de même que la maison d'habitation et cela manifestement depuis
plusieurs années. Il résulte des déclarations de Madame A.________ que les
recourantes n'utilisaient cette partie de leur propriété, dans la mesure où
elle n'était pas louée, que pour y faire de temps à autre des promenades et
qu'elles ont confié pour le surplus le soin de faucher les prés à un
agriculteur.
E.                     Il est établi, au vu
du dossier et des explications données lors de la visite des lieux, que la mise
à disposition des différents locataires de la maison d'habitation ne comprenait
pas l'ensemble de la parcelle qui a fait l'objet de la vente 1988, mais
seulement une partie de cette surface, soit les environs immédiats de la maison
elle-même. Le bail de 1981 et celui de 1982 décrivent l'objet du bail de la
manière suivante :
Objet du bail : location villa petit bonjean
avec garage
comprenant : fait partie de la présente
location de terrains délimités par la route cantonale, l'avenue, la voie CCF et
à l'est par l'extrémité du muret de la terrasse.
dépendance jouissance de l'étendage
Le bail de 1983
conclu avec Monsieur F.________ mentionne simplement comme objet du bail la
villa avec garage, comprenant
"toute
la maison et le jardin"
.
et considère en droit :
_________________
1.                     Est seule contestée,
dans la présente procédure, le taux appliqué au calcul de l'impôt sur les gains
immobiliers résultant de la vente du 9 décembre 1988. Selon l'autorité intimée,
il y a lieu d'appliquer le taux normal de 18 %, alors que selon les recourantes
doit être pris en compte le taux réduit applicable aux ventes d'un immeuble
principal affecté à l'habitation de son propriétaire.
2.                     A forme de l'art. 51
LI, le taux réduit suppose la réalisation de quatre conditions lorsqu'il s'agit
de maison d'habitation :
1. L'immeuble doit être principalement affecté
à l'habitation;
2. Il doit s'agir de l'habitation du
propriétaire;
3. La durée de possession doit être supérieure
à vingt ans;
4. L'estimation fiscale de l'immeuble cinq ans
avant la vente est déterminante comme prix d'acquisition.
En l'espèce, est
seule contestée par l'autorité intimée la réalisation des conditions 1 et 2.
3.                     Il est établi que la
condition de l'occupation effective de l'immeuble par son propriétaire n'est en
tout cas pas remplie en ce qui concerne la maison d'habitation et les surfaces
immédiatement attenantes. Cette partie de l'immeuble vendu n'a jamais été
habitée par les recourantes ni par leur mari et père, mais louée à des tiers,
notamment durant les dix dernières années de 1981 à 1987. Pour cette partie là
de l'immeuble, en tous cas, l'application du taux réduit n'entre pas en ligne
de compte.
Après la visite des
lieux à laquelle il a procédé le 17 septembre, le Tribunal considère que la
thèse selon laquelle la parcelle vendue en 1988, à l'exception de la partie
louée, était une dépendance de la propriété conservée par les recourantes ne
correspond pas à la réalité. Il est certain que les baux à loyer conclus dans
les années 1980 ne concernaient pas l'entier des 15'000 m
2
vendus. Le
Tribunal retient également que les recourantes se sont préoccupées, très
partiellement, de l'entretien de ces surfaces en faisant en sorte que les prés
soient fauchés par un agriculteur. Le Tribunal admet encore qu'il arrivait
occasionnellement aux recourantes de se promener dans cette partie de leur
propriété. Mais il ne s'agit pas là d'un usage ou d'une utilisation répondant
aux exigences du texte légal de l'art. 51 al. 3 infine LI, qui suppose une
habitation et une occupation effective par le propriétaire. Tout indique que,
dans la mesure où ces surfaces ont été réellement utilisées, ce qu'il est
difficile d'établir aujourd'hui, elles l'ont en tout cas été autant par les
locataires que par les propriétaires. Le Tribunal retient qu'en réalité les
recourantes ont décidé en 1988 de se séparer de toute la partie de leur
propriété dont elles n'avaient pas l'usage et qui tombait manifestement en
friche. Il faut souligner à cet égard que l'importance de la surface en cause
(15'000 m
2
) et l'existence d'une maison d'habitation constituent des
circonstances de fait distinguant essentiellement la présente espèce du cas
jugé par la Commission cantonale de recours en matière d'impôt en 1987 (RDAF
1988 p. 355).
Il résulte des
considérations qui précèdent que la condition de l'occupation effective de
l'immeuble vendu par son propriétaire n'est pas réalisée dans la présente
espèce. Cela conduit au rejet du recours, les frais d'instruction et un
émolument d'arrêt étant mis à la charge des recourantes déboutés (art. 55
LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est rejeté
II.                 Les décisions du 6
juillet 1989 rendues par la Commission d'impôt de district de Morges sont
maintenues.
III.                Un émolument de Fr.
2'000.-- est mis à la charge des recourantes.
Lausanne, le
Au nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                  Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourantes, par
l'intermédiaire de Me Jean-Jacques Deluze, Pl. Dufour 1, 1110 Morges , sous pli
recommandé;
- à l'ACI, rue de la Paix 6, 1014
Lausanne, en 3 exemplaires dont un à l'intention de la Commission d'impôt de
district à Morges ;