vd_omni · EF.1997.0015 · 1998-02-12 · fr

CHAMOREL Hermenegilde c/CEFI d'Aubonne | Quelle que soit la méthode utilisée par le tribunal de céans pour estimer la valeur vénale du bâtiment litigieux, en l'occurrence le château de Trévelin, l'estimation globale retenue par le tribunal ne représente qu'une différence de 3,4% par rapport à l' estimation contestée et est ainsi inférieure au 5% en deçà duquel le tribunal renonce à corriger le chiffre litigieux. Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.02.1998 EF.1997.0015

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 février 1998
sur le recours interjeté par
Hermengilde
CHAMOREL
, Château de Trévelin, 1170 Aubonne, représentée pour les besoins
de la présente procédure par Me Jean-Michel Henny, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue le 22 mai 1997 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
relative à
l'estimation de la parcelle no 563 de la commune d'Aubonne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme I. Guisan,
présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Hermengilde Chamorel
est propriétaire des parcelles nos 143, 554, 562, 563, 766, 962 et 1057 du
cadastre de la commune d'Aubonne. La parcelle no 563, d'une surface totale de 29'774
m², comprend le château de Trévelin construit en 1620 (ci-après le château). Ce
dernier englobe le bâtiment principal, à l'usage d'habitation (N° 604), ainsi
que diverses annexes dont certaines sont utilisées à des usages viticoles.
Selon l'extrait du registre foncier, la parcelle précitée comprend également
6'886 m² de places-jardins, 972 m² en nature de prés-champs, 721 m² de bois et
20'080 m² de vignes.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aubonne (ci-après: la commission) a porté le 26 novembre 1996 l'estimation
fiscale de la parcelle no 563 de 1'017'300 fr. à 2'283'000 fr. Le 5 décembre
1996, Hermengilde Chamorel a recouru contre cette décision auprès de la
commission. Par décision du 22 mai 1997, la commission a admis partiellement le
recours et a réduit l'estimation fiscale de la parcelle en cause à 2'016'000
fr. Cette décision était motivée comme suit:
"Parcelle 563: Conformément aux
instructions du département des finances, cette parcelle fait l'objet d'une
taxation mixte: urbaine en ce qui concerne le bâtiment principal, le jardin
d'agrément et le logement du gardien et viticole pour l'exploitation des vignes
ainsi que les bâtiments y relatifs. La commission n'a pas modifié l'estimation
viticole de cette parcelle (les remarques faites plus haut sont également
applicables). Lors de la détermination du loyer du château, la commission a
tenu compte des inconvénients cités dans votre recours. Par contre, elle admet
une pondération dont elle n'avait pas tenu compte pour le calcul des combles.
Le prix du volume du solde du bâtiment n'est, quant à lui, pas revu, la
commission ayant déjà volontairement considéré un prix bas et pondéré pour ce
poste. Cependant elle admet un réaménagement du prix du terrain se trouvant en
zone de la vieille ville en le répartissant ainsi: l'une comme dégagement du
bâtiment à 60 fr./m², l'autre étant susceptible d'être construite à 185 fr./m².
Le détail du calcul de cette parcelle vous est
communiqué en page 2, le calcul des autres parcelles dont l'estimation n'est
pas modifiée vous a déjà été transmis antérieurement à ce jour.
Valeur
vénale partie urbaine
terrain: 4000 m2                 à
185 fr./m²                                                           740'000.-
terrain: 4001 m²                 à   60 fr./m²                                                          240'060.-
log. gardien                       val. loc. (4800) x 100 : 6,5                                        73'846.-
habit. 604,5285 m3            à 300 fr./m3                                                             1'585'500.-
combles: 1396 m3             à   56 fr./m3                                                           78'176.-
valeur vénale totale                                                                                           2'717'582.-
Valeur
de rendement partie urbaine
Log. gardien                           400
fr. mens.              annuel: 4800 fr.
capitalisation à 8%                                                   (4800 x 100
: 8)              60'000.-
log. château                           4500 fr. mens.            annuel: 54000
fr.
capitalisation à 7,5%                                                54000 x
100 : 7,5          720'000.-
Valeur de rendement totale                                                                          780'000.-
Valeur
de rendement partie agricole
vigne                                     20080
m²                    à 7 fr./m²                      140'560.-
bois                                       721 m²                       à 0.20
fr./m²                144.-
pré                                        972 m²                       à
0.50/m²                    486.-
caves no 605                          105 m²                       à 250 fr./m²                    26'250.-
caves                                    90500 l.                      à
0.05/l.                           4'525.-
caves no 605                          93 m²                         à 35 fr./m²                       3'255.-
granges no 606                       323 m²                       45 fr./m²                        14'535.-
valeur de rendement totale                                                                           189'755.-
Valeur
d'estimation fiscale
valeur vénale non agr.           2'717'582.-
fr.
valeur rendement                    780'000.- fr.
total                                    3'497'582.- fr.         : 2 =
1'748'791 fr.
arrondi
à                                      1'749'000.-
val. rend. agricole                 x 125%                  189'755 x 125%
= 237'193.75 arrondi à                                           237'000.-
+ piscine                                                                                                          30'000.-
valeur estimation fiscale                                                                                      2'016'000.-"
C.                    L'intéressée a recouru
contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 12 juin 1997. Elle
conteste tout d'abord la valeur vénale de la
"partie urbaine"
de la parcelle, soit celle des terrains entourant le château. Elle expose que
selon le registre foncier, les surfaces en places-jardins représentent 6'661 m²
(
recte
6'886 m2) et que c'est au minimum cette surface qui doit être
prise en compte à 60 fr. le m². Le solde du terrain qui se trouve dans la
"zone
de l'ancienne ville et des ensembles à protéger"
, quelle que soit sa
surface, ne peut en aucun cas être estimé à 185 fr. le m², dans la mesure où il
ne s'agit pas d'un terrain véritablement et complètement constructible
puisqu'il jouxte immédiatement un château classé monument historique, d'une
part. D'autre part, le règlement communal sur le plan d'extension et la police
des constructions de la commune d'Aubonne impose de nombreuses restrictions et
contraintes à cette zone. Selon la recourante, la valeur de l'éventuel terrain
constructible à cet endroit ne devrait pas être supérieure à 120 fr. le m².
S'agissant du bâtiment du château, elle conteste la prise en compte de 5'285 m3
à une valeur de 300 fr. le m3, car il y a selon elle des volumes difficilement
utilisables ou dont la valeur est sensiblement inférieure (cave et locaux de
chauffage notamment). Ces volumes, qui sont probablement de l'ordre 1'200 m3,
devraient être estimés à 56 fr. le m3 comme les combles et l'estimation doit
être diminuée en conséquence. La recourante critique enfin la valeur de
rendement de la partie agricole, soit l'estimation des caves du bâtiment à 250
fr. le m². Pour elle, compte tenu des installations existantes, on devrait
abaisser le chiffre à 180 fr. le m². De même, la capacité des caves n'est pas
de 90'500 l. mais de 60'000 l. compte tenu des limitations de production à la
surface. En conclusion, elle requiert une diminution de l'estimation fiscale de
sa parcelle de 2'016'000 fr. à 1'578'000 francs. Subsidiairement, elle conclut à
une réduction selon ce que justice dira.
La recourante s'est
acquittée de l'avance de frais requise en temps utile.
D.                    La commission s'est
déterminée le 10 juillet 1997. Elle relève que la parcelle litigieuse a un
caractère mixte au sens des estimations fiscales en raison de la présence d'une
maison de maître et d'une partie viticole et qu'à cet égard les instructions du
Département des finances aux commissions d'estimations fiscales des immeubles
des 2e et 3e étapes de la révision générale sont applicables. S'agissant de la
valeur vénale de la partie du terrain situé en zone de la vieille ville et des
ensembles à conserver, elle rappelle qu'elle a toujours appliqué à Aubonne un
prix de 185 fr. le m² pour les parcelles construites situées en zone à bâtir. En
l'espèce, elle a fait une exception pour tenir compte de la surface importante
du dégagement nécessaire à une maison de maître et a ainsi appliqué pour la
moitié de la surface un prix analogue à la zone de verdure. Pour elle, la zone
de la vieille ville, malgré certaines restrictions, n'empêche pas toute
construction nouvelle et c'est pourquoi elle a appliqué pour l'autre moitié de
la surface le prix attribué à la zone constructible, également pour respecter
l'égalité de traitement avec les autres propriétaires dont la propriété est
sise dans cette même zone. En ce qui concerne le bâtiment, elle souligne avoir
délibérément renoncé à différencier les caves et chauffage de la partie
habitable afin d'éviter une répartition erronée de ces volumes, puisque la police
ECA les a calculés globalement. Cette estimation ne prétérite toutefois pas la
recourante, dans la mesure où si la commission avait calculé séparément ces
deux postes, elle aurait également appliqué des prix distincts, soit 500 fr. le
m3 habitable et le solde à 200 fr. le m3, le tout pondéré de 30% pour vétusté.
Le résultat présenterait ainsi peu de différence, soit 1'597'750 fr. (1'200 m3
de locaux inhabitables à 200 fr. le m3, plus 4'085 m3 de locaux habitables à
500 fr. le m3 ./. 30% pour vétusté) contre 1'585'500 fr. actuellement. Quant à
la valeur de rendement agricole, la commission s'en tient aux instructions en
la matière et a retenu une capacité globale de 90'500 l., conformément aux
renseignements donnés par le représentant de la propriétaire lors de la visite
des bâtiments. Elle conclut au rejet du recours.
E.                    La recourante a déposé
un mémoire complémentaire le 6 août 1997, dans lequel elle a renoncé, compte
tenu des explications fournies par la commission, à contester la valeur de
rendement agricole de la cave, ainsi que la capacité retenue par l'autorité
intimée à ce titre. Pour le surplus, elle a en revanche maintenu ses
conclusions.
F.                     La commission a déposé
des observations complémentaires le 26 août 1997. La recourante s'est encore
déterminée le 9 septembre 1997.
G.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 11 novembre 1997 en présence du fils
de la recourante et de son conseil, d'une part, et du président et de la
secrétaire de l'autorité intimée, d'autre part. Les parties ont confirmé leurs
conclusions.
A cette occasion, le
mandataire de la recourante a produit une note relative au plan directeur
communal approuvé par la Municipalité le 22 octobre 1996 et précisant que ce
plan devrait être adopté à la fin de 1997 par le Conseil communal d'Aubonne et
approuvé par l'autorité cantonale au début de l'année 1998. S'agissant du
domaine de Trévelin et plus particulièrement de la parcelle en cause, cette
note relève dans les documents du plan directeur ce qui suit :
"- il s'agit d'un
"ensemble bâti dont la qualité justifie une attention particulière";
- on se trouve dans un "site
naturel et paysage à protéger";
- dans le concept directeur de
l'aménagement du territoire communal, le hameau de Trévelin ne se situe plus
dans une zone d'habitation;
- il s'agit d'un hameau point de
rencontre de chemins pédestres; dans le cadre de l'urbanisation, il faut
"renforcer l'identité des hameaux" soit "définir les conditions
de transformation des bâtiments situés hors zone à bâtir ainsi que la
restauration à appliquer en cas de nouvelle construction";
- pour les sites et paysages, les
objectifs pour les hameaux sont les suivants: "protéger les hameaux en
tant qu'entités spatiales de qualité" par les mesures suivantes
"maintenir libre d'arborisation les espaces de dégagements autour des
hameaux","
H.                    Interpellé par le juge
instructeur, le Département des travaux publics, de l'aménagement et des
transports, section des monuments historiques, a précisé, par correspondance du
18 novembre 1997, que seul un bloc erratique avec cupules provenant de
Saint-Livres était classé monument historique dans son ensemble sur la parcelle
N° 563. Il a en outre précisé ce qui suit .
"Le château et certaines de
ses dépendances sont mis à l'inventaire des monuments non classés mais
protégés. Les abords immédiats ne sont donc pas inconstructibles. Le plan
partiel d'affection "Domaine du Moulin" a été mis en consultation
dans notre section en octobre 1996 et n'a suscité aucune observation. Il a
toutefois été convenu que "vu la proximité du site du château du Trévelin,
ladite section devra être consultée lors de la mise à l'enquête publique des
bâtiments transformés et nouveaux situés à l'intérieur du PPA."
De son côté, la
Municipalité d'Aubonne a confirmé le 20 novembre 1997 que les dispositions du
chapitre 3 de son règlement communal sur le plan d'extension et la police des
constructions resteraient valables après la future approbation du plan
directeur communal. Selon elle, ce dernier document ne traite pas de la police
des constructions dans le détail, mais établit des règles, des options et des
lignes de conduites générales pour l'utilisation future du territoire communal.
Quant à une éventuelle modification des possibilités de construction, elle
n'interviendra qu'avec la révision du plan des zones et du règlement sur le
plan d'extension et la police des constructions, laquelle devrait être
entreprise après l'an 2000.
La recourante s'est
encore déterminée sur les écritures susmentionnées en date de 5 décembre 1997.
I.                      Les arguments
respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 litt. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
litt. d LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le
pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir
d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité
en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger
l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure
à 5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon l'art 2 LEFI,
l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale
ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1
LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du
sol, des bâtiments et des accessoires.
Dans le cas présent,
la recourante ne conteste plus que la détermination de la valeur vénale de la
parcelle N° 563 et du bâtiment érigé sur ce fond, soit le château de Trévelin
(bâtiment ECA No 604). Il convient dès lors d'examiner si les principes et
chiffres retenus par la commission sont justifiés.
3.                     a) S'agissant tout
d'abord de la valeur vénale de la parcelle, il y a lieu de considérer que
celle-ci se situe, à concurrence de 8'001 m2, en zone de l'ancienne ville et
des ensembles à conserver selon le règlement communal sur le plan d'extension
et la police des constructions du 7 octobre 1980, approuvé par le Conseil
d'Etat du 28 avril 1982 (ci-après: le règlement). Selon ce règlement,
"Cette zone doit être
aménagée de façon à conserver son aspect caractéristique tant pour l'habitation
que pour les activités existantes (art. 5 règlement). Les différents quartiers
de la zone pourront faire l'objet de plans partiels d'extension, au fur et à
mesure des besoins, en vue de préciser notamment leur forme et leur
destination"
(art. 6
règlement)
.
"Ce ou ces plans d'extension
partiels doivent respecter diverses conditions, en ce sens que les
constructions nouvelles ou les transformations doivent s'intégrer correctement
dans l'ancienne ville et les fonds existants constitués par les bâtiments, les
groupes de bâtiments, les toitures, rues et places doivent être conservés dans
leur volume et dans leurs aspects."
(art. 7 règlement)
.
En d'autres termes,
les parcelles englobées dans cette zone sont parfaitement constructibles et la
Municipalité a d'ailleurs confirmé le 20 novembre 1997 - dans des déclarations
que rien ne permet de mettre en doute - que la future approbation du plan
directeur communal par l'autorité cantonale ne modifiera nullement les
dispositions susmentionnées.
Par ailleurs, il
ressort des observations de la section des monuments historiques du 18 novembre
1997 que seul un bloc erratique avec cupules situé sur la parcelle n° 563 est
classé monument historique, le château et certaines de ses dépendances étant
seulement portés à l'inventaire des monuments non classés, mais protégés.
Contrairement à ce que soutient la recourante, les abords immédiats du château
ne sont donc pas inconstructibles. De plus, s'agissant de la surface
constructible, l'autorité intimée n'en a retenu que la moitié, soit 4'000 m2,
estimant que le solde du terrain, par 4'001 m2 pouvait être taxé à un prix
analogue à celui de la zone de verdure, soit 60 fr. le m2. Cette appréciation
est à nouveau justifiée. En effet, il est parfaitement correct de prendre en
considération un dégagement justifié par la qualité de maison de maître de
cette habitation. Le dégagement pris en compte, de 4000 m2 environ, est
généreux puisqu'il représente en l'occurrence la moitié de la surface de la
parcelle incluse dans la zone de l'ancienne ville et des ensembles à conserver.
L'argument de la recourante, selon lequel il lui serait vraisemblablement
impossible de construire à proximité du château sans en altérer le site et
porter une grave atteinte à l'aspect du château ne repose sur aucun élément
concret. Au contraire et comme rappelé ci-dessus, la section des monuments
historiques a clairement précisé que les abords immédiats du château n'étaient
pas inconstructibles. Enfin, si la section précitée a souligné qu'elle devrait
être consultée lors de la mise à l'enquête publique des bâtiments transformés
et nouveaux situés à l'intérieur du plan partiel d'affectation "Domaine du
Moulin", c'est en raison de la proximité du château. On ne saurait
toutefois en déduire que l'inverse serait identique, à savoir que cette
autorité devrait également être consultée lors de la mise à l'enquête publique
de la transformation ou de la création de nouveaux bâtiments sur la partie de
la parcelle N° 563 incluse dans la zone de l'ancienne ville et des ensembles à
conserver. Au surplus, même à supposer qu'une telle consultation soit
effectivement nécessaire, cela ne signifierait pas encore que toute
transformation ou construction serait interdite.
b) S'agissant ensuite
du prix retenu pour le terrain, on relèvera tout d'abord que le Tribunal
administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain
dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de
mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en précisant que
cette valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de
l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se
fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêts TA du
30 mars 1993 EF 92/036,  du 16 juin 1993 EF 93/015, du 26 septembre 1997 EF 97/011).
Dans le cas présent, le prix appliqué (Fr. 185.- le m2) est, de l'avis des
assesseurs spécialisés du tribunal, pleinement justifié tant au regard de la
situation de la parcelle que des prix pratiqués à Aubonne par la commission
pour les parcelles construites situées en zone à bâtir. Ce prix est de même
parfaitement raisonnable si l'on tient compte des prix en vigueur dans la
région concernée et qui atteignent facilement pour les terrains nus situés en
zone constructible des montants nettement supérieurs. Le prix retenu pour la
surface de dégagement, soit 60 fr. le m2, échappe aussi à la critique. Un tel
prix par m2 est tout à fait modéré pour des surfaces qui servent précisément de
dégagement à des constructions et qui est par ailleurs estimé à la même valeur
que du terrain agricole.
4.                     a) Il faut encore
examiner la valeur vénale du bâtiment litigieux. Par valeur vénale, il faut
entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la
demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI; art. 8 al. 1 et 22 al. 5 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, ci-après:
REFI).
Dans le cas présent,
la méthode retenue par la commission est jugée inappropriée par la recourante.
Celle-ci voudrait que la valeur vénale soit arrêtée en tenant compte de 1'200
m3 difficilement utilisables estimés, comme les combles, à 56 fr. le m3. De son
côté, l'autorité intimée expose que depuis le début de la révision des
estimations fiscales en 1991, les commissions de l'ensemble du canton se sont
basées sur les volumes des polices ECA pour déterminer la valeur vénale des
constructions. Les Instructions pour les commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le Chef du Département
des finances (ci-après: les Instructions) font il est vrai référence à la
police d'assurance incendie pour déterminer le volume des bâtiments à estimer.
S'agissant du calcul de la valeur à neuf de villas et, partant, de propriétés
d'agrément, les instructions précitées, suivies par la jurisprudence du
tribunal de céans (cf. arrêts TA du 18 mars 1993 EF 92/030 et du 27 septembre
1994 EF 93/033), recommandent de prendre en compte le volume du bâtiment
(déterminé par la police ECA) et de le multiplier par le prix unitaire au m3,
tout en précisant ce qui suit:
"
Le prix
unitaire par m3 déterminant pour le bâtiment en question, respectivement pour
des parts particulières de bâtiments, est influencé par le genre de
construction, l'aspect extérieur, l'aménagement intérieur, ainsi que la qualité
du travail et des matériaux de construction.
A titre indicatif,
un prix de fr. 400.- à fr. 700.-/m3 correspond à une fourchette moyenne
généralement admise."
On obtient ensuite la
valeur vénale d'un tel bâtiment en procédant à une pondération de sa valeur à
neuf, tenant compte de son degré de vétusté.
b) En l'occurrence, on
est en présence d'un immeuble de nature particulière puisqu'il s'agit d'un
château construit en 1620 et il pourrait peut-être paraître à première vue
difficile d'appliquer tels quels les chiffres mentionnés ci-dessus. Si l'on
s'inspire néanmoins de cette méthode, il convient, comme le tribunal de céans a
déjà eu l'occasion de le préciser dans un arrêt concernant le Château de Giez
(arrêt TA du 18 mars 1993 EF 92/030), de ne pas accorder un poids trop
important à la valeur historique du monument, d'autant plus qu'en l'espèce le
château n'est pas classé, mais seulement mis à l'inventaire des monuments
protégés. Comme pour le château de Giez, il s'agit certes d'un bâtiment
présentant une grande valeur architecturale. On ne saurait toutefois ignorer,
d'une part, que les bâtiments historiques sont difficilement négociables, faute
d'intéressés sur le marché, et, d'autre part, les inconvénients liés à
l'habitation de ce genre de constructions impliquant des travaux coûteux si
l'on voulait les rendre conformes aux normes usuelles du confort moderne (cf.
également dans le même sens arrêt TA du 26 novembre 1992 EF 92/010). Au vu de
toutes ces raisons, le Tribunal considère qu'on ne peut raisonnablement retenir
à plus de 500 fr. le prix du m3, à tout le moins en ce qui concerne la partie
habitable du château.
Multipliés par le
volume de 5'285 m3 fixé dans la police ECA, volume englobant les caves, on
obtiendrait ainsi une valeur vénale de 2'642'500 fr., montant qu'il y aurait
ensuite lieu d'ajouter à celui calculé pour les combles (1'396 m3). A cet
égard, un montant de 80 fr. le m3 paraît adéquat (cf. arrêt TA du 27 février
1997 EF 95/025) et un montant de 111'680 fr. serait dès lors pris en compte. Le
total ainsi dégagé, de 2'754'180 fr., devrait ensuite être pondéré pour tenir
compte de la vétusté du château. En l'espèce, un taux de 30% serait appliqué vu
l'âge du bâtiment (cf. Instructions, p.3). La valeur vénale déterminante
s'élèverait dès lors à 1'927'926 fr. (2'754'180 fr. x 70%). On constate que ce
résultat, reposant sur une méthode de calcul ne faisant qu'une distinction
entre les combles, d'une part, et les caves et logements, d'autre part, serait
moins favorable à la recourante que celle adoptée par la commission (valeur
vénale fixée à 1'663'676 fr. pour l'habitation et les combles). Elle ne saurait
dès lors être retenue en l'espèce.
c) La recourante
soutient que les caves et les locaux de chauffage ne doivent pas être pris en
compte à titre de locaux habitables. Il est vrai que la police ECA mentionne
expressément ces types de locaux dans le décompte de l'habitation en cause, en
les englobant toutefois aux volumes retenus pour le logement, soit 5'285 m3 au
total. On ignore dès lors quels volumes correspondent respectivement aux locaux
habitables et aux caves et locaux de chauffage. Quoi qu'il en soit, si l'on
acceptait de procéder à une estimation séparée pour le logement, les caves, les
locaux de chauffages et les combles, on arriverait à un résultat à nouveau
supérieur à celui de la commission. En effet, l'habitation à proprement parler
serait estimée, comme indiqué ci-dessus, à 500 fr./m3, mais à concurrence de
4'085 m3 seulement (5'285 m3 ./. 1'200 m3 de caves et locaux de chauffage selon
les déclarations de la recourante), soit à 2'042'500 fr. Les caves, par 1'200
m3, seraient comptées à 200 fr./m3, c'est-à-dire pour un montant de 240'000 fr.
(cf. arrêt TA du 27 février 1997 EF 95/025, dans lequel le tribunal de céans a
retenu ce montant pour les caves d'un immeuble présentant des caractéristiques
analogues à celui en cause). Quant aux combles, de 1'396 m3 selon la police
ECA, elles seraient estimées à 80 fr./m3, soit à un total de 111'680 fr. (cf.
arrêt TA précité EF 95/025) La valeur vénale totale s'élèverait ainsi à
2'394'180 fr. Pondéré de 30% pour tenir compte de la vétusté du château, ce
montant serait réduit à 1'675'926 fr., soit à une estimation encore supérieure
de plus de 10'000 fr. à l'estimation litigieuse.
c) Enfin, les chiffres
retenus par l'autorité intimée ne paraissent à nouveau pas critiquables si l'on
se réfère à la méthode mentionnée dans un autre arrêt du tribunal concernant le
château de Hauteville, à Blonay (cf. arrêt TA du 27 septembre 1994 EF 93/033).
Dans cet arrêt, il a été jugé que l'on pourrait, comme le suggère le Manuel
d'estimateur (édité par l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation
des immeubles, ci-après: le Manuel), computer la valeur vénale des bâtiments
difficilement négociables, tels que les immeubles historiques notamment, selon
une formule tenant compte de la valeur de rendement, à savoir( cf. Manuel,
ch.3.2.3):
V  =    (m x E) + R =
m + 1
V
=      valeur vénale      m  = Pondération
E =
valeur de rendement   R = valeur réelle
Le Manuel renvoie au
chapitre des maisons familiales pour le coefficient de pondération, tout en
soulignant qu'il faut retenir le coefficient le plus élevé (de 0 à 0,5). Si
l'on appliquait cette méthode dans le cas présent, on devrait, de l'avis des
assesseurs spécialisés du tribunal, adopter un coefficient maximum de 0,5. En
effet, les critères dégagés par le Manuel pour déterminer le taux de
pondération seraient en l'occurrence une grandeur non usuelle de l'objet, un
caractère non usuel du bâtiment, une construction massive et peu fonctionnelle,
une bonne situation et une mauvaise demande (cf. Manuel, tableau de
pondération, III/4). On aboutirait ainsi au résultat suivant, en tenant compte
d'une valeur réelle correspondant non pas à celle de la commission mais à celle
déterminée par le tribunal (cf. p.9, litt. b):
(0,5 x
720'000) + 1'927'926   =      1'525'284 fr.
0,5
+ 1
Pris en compte dans le
calcul de l'estimation fiscale globale, ce chiffre donnerait les résultats
suivants:
- Valeur vénale non agricole :   2'579'200 fr.
(740'000.- + 240'060.- + 73'846.- + 1'525'300.-)
- valeur de rendement               :
780'000 fr.
- total                                        :
3'359'200 fr. : 2 =1'679'600 fr. (arrondi)
-valeur de rendement agricole
:                                         237'000 fr.
- piscine
:                                           30'000 fr.
- valeur estimation fiscale
:                                     1'947'000 fr. (montant arrondi).
La différence entre
cette estimation et celle à laquelle arrive la commission est par conséquent de
69'000 fr. (2'016'000 fr. ./. 1'947'000 fr.) et ne représente qu'une différence
de 3,4 % par rapport à l'estimation contestée. Etant ainsi inférieure au 5 %
en-deçà duquel le tribunal renonce à corriger les chiffres litigieux (cf.
ci-dessus p.6 ch. 1, litt. b), le recours ne peut être que rejeté et la décision
entreprise confirmée.
5.                     Conformément à l'art.
55 al. 1 LJPA, il y a lieu de statuer sur les frais, qui sont en principe
supportés par la partie qui succombe. Vu l'issue du recours, un émolument de
1'000 fr. sera mis à la charge de l'intéressée, qui n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur recours le 22 mai 1997 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation fiscale de la parcelle
no 563 de la commune d'Aubonne est confirmée.
III.                     Un émolument
de 1'000 fr. (mille francs), somme compensée par le dépôt de garantie versé,
est mis à la charge de la recourante.
iv.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 12 février 1998
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint