vd_omni · EF.1995.0052 · 1995-10-06 · fr

ANEX Louis c/Commission d'estimation fiscale d'Aigle | Un pâturage de grandes dimensions (22'000 m2) occupé par un petit chalet d'alpage doit être estimé en 3ème phase, selon les principes applicables aux immeubles agricoles.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.10.1995 EF.1995.0052

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 6 octobre 1995
sur le recours interjeté par
Louis ANEX
,
à Chesières, dont le conseil est l'avocat Pierre Mathyer, Case postale 31, à
1000 Lausanne 5,
contre
la décision rendue le 28 juin 1995 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle
(estimation fiscale
de la parcelle N
o
3988 à Ollon).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant Louis Anex
est propriétaire, sur le territoire de la commune d'Ollon, au lieu-dit "En
Coufin", d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous N
o
3988. Il
s'agit d'un grand pâturage, d'une surface de 22'578 m
2
, de forme rectangulaire,
longé au sud par la route conduisant de Taveyanne à la route du Col de la
Croix, et à l'est par un ruisseau.
Un petit chalet, très
ancien, occupe la partie est de la parcelle, sur une implantation de 78 m
2
. Il comprend une
cuisine avec un petit fourneau à bois ainsi qu'une toute petite chambre de
moins de 1 m. 80 de hauteur, également chauffable au moyen d'un fourneau à
bois. La partie nord du chalet est une ancienne écurie, fournissant de la place
pour environ huit têtes de bétail et servant actuellement de bûcher et de
dépôt. L'étage supérieur du chalet, sous le toit, est une grange à foin. La
construction est faite en madriers; elle est bien entretenue, le toit ayant été
notamment entièrement recouvert de tavillons en 1990, en remplacement du vieux
toit de tôle ondulée. Un tout petit jardin d'agrément l'entoure, délimité par
une clôture en bois.
B.                    Outre la parcelle 3988
décrite ci-dessus, le recourant est également propriétaire d'un autre pâturage,
d'une surface de 14'180 m
2
, immatriculé au registre foncier sous N
o
3987. La totalité du
domaine du recourant occupe ainsi une surface de 36'758 m
2
(dont 4'185 m
2
de forêt).
C.                    Le chalet occupant la
parcelle 3988 est utilisé actuellement exclusivement par le recourant lui-même,
qui n'y fait pas de séjours, mais y passe un certain nombre de journées,
consacrées essentiellement aux travaux nécessaires à l'entretien de son
domaine. Il a en revanche loué les deux parcelles de pâturage à un amodiateur,
M. Gilbert Mottier, pour un prix de 400 francs par an.
D.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud en 1990, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après :
la commission) a procédé en été 1994 à la nouvelle estimation de la parcelle N
o
3988, qu'elle a
porté de 4'000 francs (datant de 1960) à 70'000 francs, selon décision du 30
septembre 1994. Sur recours de Louis Anex, la commission a réduit cette
estimation à 52'000 francs, selon décision du 28 juin 1995. C'est contre cette
décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par déclaration du 5 juillet
1995, et confirmé par un mémoire du 10 juillet 1995. La commission s'est
déterminée en date du 14 août 1995. Le Tribunal administratif a en outre
procédé à une vision des lieux, le 3 octobre 1995, en présence du recourant et
de son conseil, et d'un représentant de la commission. A cette occasion, les
parties ont confirmé leur position. Leurs arguments seront repris ci-après pour
autant que de besoin.
Considérant en droit:
1.                     Selon les instructions
établies par le Département cantonal des finances, du 31 janvier 1991, la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat doit se dérouler en trois
phases, en fonction des catégories d'immeubles, de manière à permettre une
entrée en vigueur échelonnée sur une durée totale de six ans. Ces trois phases
sont les suivantes :
a) terrains à bâtir, immeubles locatifs,
industriels et commerciaux (entrée en vigueur fin 1992);
b) villas et propriétés par étage (entrée en
vigueur fin 1994);
c) immeubles agricoles, vignes et forêts
(entrée en vigueur fin 1996).
Compte tenu de ce
programme, il apparaît que les deux immeubles appartenant au recourant
devraient être estimés ensemble, au cours de la troisième phase. La commission
en a toutefois jugé différemment, considérant que l'existence du chalet,
entouré d'une clôture, faisait de la parcelle 3988 un "immeuble
mixte" devant être apprécié non seulement en fonction de critères
agricoles, mais aussi de ce qu'elle appelle la "valeur urbaine" de la
construction. Elle a ainsi calculé la valeur vénale du chalet en se fondant sur
le volume de la construction (351 m
3
à 180 francs le m
3
), soit 63'000 francs,
montant auquel elle a ajouté une valeur de rendement de 21'000 francs provenant
d'un loyer estimé à 1'600 francs par an, capitalisé à 7½ %. Le total de
84'000 francs a été divisé par 2 pour donner une "estimation fiscale
urbaine" de 42'000 francs, à laquelle la commission a ajouté une
"estimation fiscale agricole" de 10'000 francs, pour arriver à
l'estimation litigieuse de 52'000 francs.
Le recourant n'admet
pas la qualité "d'immeuble mixte" attribuée par la commission,
contestant absolument que l'existence de barrières destinées uniquement à
empêcher le bétail de s'approcher du chalet, puisse justifier une telle conclusion.
Selon lui, son immeuble constitue un tout, d'un caractère manifestement
agricole, et soumis notamment à la nouvelle législation sur le droit foncier
rural. Il exclut dans ces conditions que l'on puisse assimiler son chalet à une
résidence secondaire et déterminer, comme on le fait pour les habitations
individuelles, une valeur de rendement et une valeur vénale distinctes de
l'ensemble de l'immeuble, qui est et reste un grand pâturage.
2.                     Le Tribunal
administratif ne peut qu'adhérer à une telle manière de voir. Le chalet, y
compris le petit jardin d'agrément aménagé aux environs immédiats, présente
toutes les caractéristiques d'un rural permettant à un berger d'alpage de
séjourner, dans des conditions de confort plus que sommaires, à proximité de
son troupeau. La plus grande partie de la construction n'est d'ailleurs pas
utilisable à des fins autres qu'agricoles (écurie, grange à foin). A part la
cuisine, de très petite dimension, et ne disposant d'aucun équipement moderne,
la seule pièce habitable est une toute petite chambre dans laquelle un homme de
stature normale ne parvient pas à se tenir debout, et qui permet uniquement de
se reposer. On ne voit véritablement pas comment cette construction pourrait
être utilisée et cas échéant louée comme résidence, même secondaire,
indépendamment de l'utilisation du pâturage. En fait, on a typiquement affaire
à une exploitation d'estivage, au sens de l'art. 2 LVBFA (RSV 3.4) dont le
démantèlement est en principe interdit par le droit foncier rural (art. 4
LVDFR; RSV 3.4).
Dans ces conditions,
il apparaît impossible de procéder à une estimation fiscale équitable du chalet
pris isolément et c'est bien dans le contexte général de l'ensemble du domaine
de Louis Anex, composé il faut le rappeler pour l'essentiel de deux grands
pâturages, et en fonction des critères applicables aux immeubles agricoles, que
cette estimation devra être faite. Il convient dès lors d'annuler la décision
entreprise et de renvoyer le dossier à la commission, pour qu'elle procède de
cette manière, dans le cours de la troisième phase.
3.                     Le recours devant être
admis, les frais d'instruction doivent être laissés à la charge de l'Etat, qui
versera une indemnité à titre de dépens au recourant, qui a procédé avec l'aide
d'un conseil (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis;
II.                     La décision du
28 juin 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aigle fixant l'estimation fiscale de la parcelle N
o
3988 du registre
foncier d'Ollon est annulée, le dossier étant retourné à la commission pour
nouvelle décision dans le sens des considérants;
III.                     Il n'est pas
perçu d'émolument judiciaire;
IV.                    L'Etat de Vaud,
par le Département des finances, versera au recourant une indemnité de 1'000 (mille)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 6 octobre 1995/gz
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint