vd_omni · AC.1996.0243 · 1997-08-20 · fr

NOLL René et crts c/Echandens | S'il existe un accès suffisant au bénéfice d'une servitude inscrite au RF, l'art. 104 al 3 LATC (titre juridique pour les équipements sur fond d'autrui) est respecté. L'art. 108 al 1 LATC exige la signature du propriétaire du fonds servant uniquement si l'accès sur son fonds doit être aménagé. Qualification devant le garage : il s'agit en l'espèce d'une aire de manoeuvre et non d'une place de stationnement supplémentaire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.08.1997 AC.1996.0243

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 20 août 1997
sur les recours interjetés par
-
René NOLL
, à Echandens, représenté
par Michel Geissbühler, à Echandens (AC 96/243)
-
Jean et Silvia METZENER
, à Echandens,
représentés par l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne, (AC 96/244)
contre
la décision du 29 octobre 1996 de la
Municipalité
d'Echandens
levant leur opposition et accordant à
Marc et Valérie Collet
,
promettants-acquéreurs, le permis de construire une villa familiale avec garage
sur la parcelle no 54 B (actuellement no 1205), propriété de
Daniel Kohler
,
vendue aux constructeurs le 21 août 1996.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent
Pelet, président; M. Alain Matthey et M. Olivier Renaud, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Marc et Valérie Collet
(ci-après : les constructeurs) sont propriétaires dès le 21 août 1996 de la
parcelle no 1205, d'une surface de 801 m2, sise sur la Commune d'Echandens.
Cette parcelle est issue d'un fractionnement par moitié de la parcelle no 54
(1578 m2), propriété de Daniel Kohler, et de l'acquisition de 12 m2
supplémentaires de la parcelle voisine no 52.
La parcelle no 54
avait initialement une surface de 1642 m2. A l'extrémité sud-est, Daniel Kohler
y a érigé une villa familiale qui porte le no 411 ECA. La surface de cette
parcelle a été réduite à 1578 m2 suite à la nouvelle mensuration cadastrale
inscrite au registre foncier le 1er septembre 1978. Le projet de fractionnement
de la parcelle no 54 en deux parcelles 54A et 54B de 789 m2 chacune, a été
approuvé par la municipalité le 1er juillet 1996. Les nouvelles parcelles 54
(54A) et 1205 (54B + 12 m2 de la parcelle no 52) ont été inscrites au registre
foncier le 21 août 1996.
Les recourants Jean et
Silvia Metzener sont copropriétaires de la parcelle no 51. Le recourant René
Noll est propriétaire de la parcelle no 53. L'hoirie de feu Roger Rouault, qui
ne s'oppose pas au projet litigieux, est propriétaire de la parcelle no 52.
Les parcelles nos 51,
52, 53, 54 et 1205 forment ensemble un grand rectangle délimité par le chemin
du Chaney (au sud-est des parcelles 52 et 54), le chemin de la Dent d'Oche (à
l'ouest des parcelles 51 et 52) et le chemin de Savoie (au nord-ouest des
parcelles 51 et 53), la parcelle no 1205 étant située entre les parcelles 53 et
54.
La parcelle no 1205
(par report de l'ancienne parcelle no 54) est au bénéfice d'une servitude de
passage à pied et pour tous véhicules et canalisations quelconques s'exerçant
sur une largeur de trois mètres, à raison de 1,5 mètre de part et d'autre de la
limite formée par les parcelles nos 51 et 53, fonds servants. Cette servitude
est actuellement inscrite au registre foncier sous le no 144'213.
Ces parcelles sont
toutes situées en zone d'habitations individuelles, régie par les art. 80 à 89
du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions
(ci-après RPE).
C.                    En date du 9 août 1996,
les constructeurs, alors promettants-acquéreurs, ont mis à l'enquête un projet
de construction d'une villa familiale et d'un garage pour deux voitures sur la
parcelle no 54B, future parcelle 1205. L'accès à la parcelle est prévu par la
servitude no 144'213. Une place est projetée devant le garage à l'arrivée du
chemin d'accès sur la parcelle des constructeurs. Le garage, d'une dimension de
6 x 6 m, est situé à 60 cm de la limite de la parcelle no 52 avec ouverture
face à la parcelle no 53 à sept mètres de la limite.
Le projet a été mis à
l'enquête publique du 20 août au 9 septembre 1996. Il a suscité l'opposition de
René Noll et Michel Geissbühler d'une part et de Jean et Silvia Metzener
d'autre part.
En date du 29 octobre
1996, la municipalité a levé les deux oppositions précitées et accordé le
permis de construire à Marc et Valérie Collet.
D.                    Par acte du 18 novembre
1996, René Noll a interjeté un recours, enregistré sous la référence AC 96/243,
contre la décision précitée en concluant au refus du permis de construire pour
les motifs suivants : il conteste le fractionnement de la parcelle no 54 dans la
mesure où il en est résulté une nouvelle parcelle 54 dont la surface ne
respecte pas la surface minimale de 800 m2 prévue à l'art. 84 RPE. De plus, la
villa de M. Kohler paraît comporter plus d'un logement, ce qui nécessiterait
une surface encore plus importante. Le recourant conteste encore l'accès à la
parcelle prévue sur son fonds, alors que la parcelle no 54 bénéficie d'un accès
direct sur le chemin du Chaney.
Par acte du 19
novembre 1996, Jean et Silvia Metzener ont également interjeté un recours, enregistré
sous la référence AC 96/244, contre la décision de la municipalité levant leur
opposition. En substance, ils font valoir les mêmes motifs que René Noll. Ils
relèvent en outre que l'aire de stationnement extérieure prévue devant le
garage dans l'angle formé par les parcelles 52 et 53, ne respecte pas les
distances à la limite de propriété.
Les deux recours ont
été joints pour l'instruction et le jugement sous la référence AC 96/243.
E.                    Par acte du 20 janvier
1997, la municipalité a conclu au rejet du recours : elle se réfère à la
jurisprudence du tribunal de céans selon laquelle la surface minima d'une
parcelle constructible n'a de sens qu'en référence à l'état du cadastre
existant au moment de la planification. Or, le règlement en vigueur avant la
nouvelle mensuration cadastrale prévoyait déjà une surface minimale de 800 m2,
ce qui permettait à Daniel Kohler de diviser sa parcelle 54, dont la surface
était alors de 1642 m2 en deux parcelles constructibles. Quant au prétendu
usage abusif de la servitude de passage, la municipalité note qu'il s'agit d'un
litige relevant du droit privé. En ce qui concerne l'aire de stationnement en
limite de parcelle, la municipalité estime qu'il ne s'agit que d'une place de
manoeuvre, rarement utilisée comme place de stationnement : elle ne doit dès
lors pas respecter la distance à la limite.
Par acte du 16
décembre 1996, les constructeurs ont conclu au rejet du recours et à la levée
de l'effet suspensif.
F.                     Par décision du 26
février 1997, le juge instructeur a confirmé l'effet suspensif provisoirement
accordé au recours en ce qui concerne le garage et l'a levé pour le surplus. Le
recours de René Noll contre cette décision a été rayé du rôle le 16 avril 1997,
faute de paiement de l'avance de frais.
G.                    Le Tribunal administratif
a tenu audience le 14 mai 1997 à Echandens en présence de René Noll, assisté de
Michel Geissbühler, Jean Metzener assisté de Me Benoît Bovay, recourants, de
Valérie Collet, assistée de l'architecte Theophile Ruzicka pour les
constructeurs, du syndic Erwin Burri et du municipal Ernest Carrel, assistés
par Me Alexandre Bonnard pour la municipalité. Le tribunal a procédé à la
visite de la parcelle litigieuse en présence des parties : l'excavation de
l'emplacement de la villa était déjà presque terminé; l'accès à la parcelle tel
que prévu était entièrement aménagé et goudronné. Il a été constaté à ce sujet
que l'accès souhaité par les recourants par la propriété Kohler nécessiterait,
outre la constitution d'une nouvelle servitude de passage, des travaux
d'aménagement non négligeables (estimés par l'architecte à environ 15'000 fr.)
et l'abattage d'un arbre. Quant au nombre de logements de la villa Kohler, le
tribunal estime qu'au vu de sa dimension, elle est conçue pour une famille,
avec une chambre indépendante au rez, conformément aux déclarations de Valérie
Collet, petite-fille de M. Kohler. L'architecte des constructeurs a produit des
plans corrigés durant l'enquête et approuvés par la municipalité concernant les
mouvements de terre qui, tels que prévus initialement, n'étaient pas
réglementaires. Les parties se sont mises d'accord sur le fait que la place
prévue devant le garage était uniquement une place de manoeuvre et non pas de
stationnement. Pour le surplus les parties ont confirmé leurs conclusions
respectives. Les recourants Metzener, vu l'avancement des travaux, ont requis
l'octroi immédiat de l'effet suspensif jusqu'à connaissance du jugement. Le
tribunal a immédiatement délibéré à huis-clos et a notifié aux parties le
dispositif de l'arrêt en date du 16 mai 1997, de sorte que la requête d'effet
suspensif est devenue sans objet.
Considérant en droit:
1.                     Les recourants
contestent principalement le fractionnement de la parcelle initiale no 54 qui
aurait rendu la villa de M. Kohler non réglementaire, au regard de l'art. 83
LATC.
Selon l'art. 83 LATC,
tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour
effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que
la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition
de mention signée par la municipalité et ayant pour effet de corriger
l'atteinte portée aux règles de la zone (alinéa 1). La mention est accompagnée
d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les parcelles en
cause (alinéa 2).
a) L'alinéa 3 de cette
disposition ayant été abrogé lors de l'entrée en vigueur de la LJPA le 1er
juillet 1991, le recours contre les décisions de la municipalité et du
conservateur du registre foncier sont ouverts au Tribunal administratif. Selon
la jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancienne disposition, ce recours est
en principe réservé aux seuls propriétaires des parcelles concernées, aucune
enquête publique n'étant prévue en la matière (RDAF 1984, 417). Les tiers conservent
toutefois la faculté d'intervenir ultérieurement, au cours de la procédure
relative à l'octroi d'un permis de construire sur une parcelle faisant l'objet
d'un fractionnement ou d'une modification de limite entachés d'irrégularités
(RDAF 1987, 230; prononcé no 6743 du 16 novembre 1990, cité dans RDAF 1991,
104). Ce dernier prononcé précise toutefois que lorsqu'un projet de
construction est subordonné à un fractionnement de bien-fonds et que la
modification de limite envisagée constitue l'un des éléments du projet soumis à
l'enquête publique, les tiers ont évidemment qualité pour remettre en cause
tous les aspects de la réglementarité dudit projet, notamment ceux qui
découlent des nouveaux contours de la future parcelle sur laquelle la
construction serait réalisée. Dans un tel contexte, ces tiers sont également
fondés à critiquer le fractionnement projeté au regard des conditions posées
par l'art. 83 LATC. A contrario, lorsque le fractionnement a fait l'objet d'une
décision distincte de la mise à l'enquête d'un projet de construction sur l'une
des parcelles issues du fractionnement, ce dernier ne peut en principe plus
être remis en cause dans le cadre de la procédure d'octroi du permis de
construire.
En l'espèce, les
recourants, qui ne sont pas propriétaires des parcelles concernées, contestent
un fractionnement admis par la municipalité en date du 1er juillet 1996 et
inscrit au registre foncier en date du 21 août 1996, avant la mise à l'enquête
du projet litigieux. Il ne s'agit ainsi pas d'un fractionnement constituant
l'un des éléments du projet soumis à l'enquête publique, mais d'une décision de
fractionnement distincte du projet litigieux. La parcelle des constructeurs est
d'ailleurs parfaitement réglementaire puisqu'elle a une surface de 801 m2. Les
recourants ne sauraient ainsi en principe remettre en cause une décision de
fractionnement précédemment entrée en force, indépendamment de la décision
litigieuse. Cette question peut toutefois être laissée ouverte, le
fractionnement n'étant pas contestable pour les motifs qui vont suivre.
b) L'art. 84 RPE exige
au minimum 800 m2 de terrain pour ériger une construction d'un logement au
maximum. Cette condition est réalisée pour la parcelle promise aux
constructeurs, mais ne le serait pas pour l'actuelle parcelle 54, propriété de
M. Kohler, d'une surface de 789 m2. A première vue, le fractionnement ne serait
donc pas conforme à l'art. 83 LATC.
Dans un arrêt du 11
mai 1993 (AC 91/249, cons. 1c) le Tribunal administratif a jugé ce qui suit au
sujet des parcelles devenues non réglementaires à la suite des nouvelles
mensurations cadastrales :
"Les variations des surfaces cadastrales
dues à l'introduction des nouvelles mensurations ne doivent pas remettre en
cause les objectifs fixés lors de la planification par le législateur communal.
Lorsque la densité d'une zone à bâtir est régie par une norme fixant un
coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, une diminution de la surface
d'une parcelle résultant des nouvelles mensurations ne restreint que faiblement
les possibilités de bâtir qui existaient sur la base des anciennes
mensurations. En revanche tel n'est pas le cas en présence d'une règle exigeant
une surface minimum de la parcelle. Compte tenu d'un lotissement rationnel du
périmètre de la zone à bâtir, une diminution des surfaces cadastrales à la
suite des nouvelles mensurations peut conduire non pas à une légère restriction
des volumes constructibles, mais à une inconstructibilité totale de bon nombre
de parcelles. Dans ces conditions, ce sont les principes mêmes de la
planification qui sont touchés sans que les propriétaires concernés puissent
faire valoir leurs droits dans le cadre  d'une procédure conforme aux exigences
posées par l'art. 33 LAT.
Dès lors, il faut considérer que la surface
minimum d'une parcelle constructible n'a de sens qu'en référence à l'état du
cadastre existant au moment de la planification. En conséquence de quoi
l'autorité ne peut déterminer la constructibilité d'une parcelle soumise à une
telle norme qu'en se référant aux surfaces résultant de la même base cadastrale
que celle qui a été prise en considération lors de l'adoption du plan
d'affectation et de son règlement. Elle ne peut donc pas s'écarter de l'état du
cadastre de référence lorsqu'une variation apparaît lors de l'introduction des
nouvelles mensurations. Demeurent réservés les cas où la différence de surface
ne résulterait pas de l'imprécision inhérente aux anciennes mesures mais par
exemple d'un mauvais abornement."
En l'espèce, il est
vrai que le règlement communal sur la police des constructions en vigueur a été
approuvé par le Conseil d'Etat le 23 mars 1990, soit après les nouvelles
mensurations cadastrales. Mais cette date ne saurait servir de référence ici.
La disposition concernant la surface minimale nécessaire pour construire une
villa unifamiliale (art. 84 RPE) figure déjà dans les deux règlements
précédents, approuvés par le Conseil d'Etat respectivement le 18 janvier 1984
(art. 43) et le 20 décembre 1968 (art. 21). Le règlement communal antérieur, du
4 octobre 1949, ne prévoyait en revanche pas de surface minimale pour
construire une villa. C'est donc en 1968, dix ans avant la nouvelle
mensuration, que la Commune d'Echandens a pris des mesures de planification au
sujet de la densité des constructions, fixant à 800 m2 la surface minimale pour
construire une villa unifamiliale. Cette mesure n'a jamais été modifiée dans
les règlements communaux ultérieurs, ce qui démontre la volonté de la commune
de maintenir la mesure de planification adoptée en 1968. Conformément à la
jurisprudence rappelée ci-dessus, c'est à l'état du cadastre lors de l'adoption
de la mesure de planification - donc en l'espèce à la date du 20 décembre 1968
- qu'il faut se référer. Peu importe à cet égard que le législateur communal
ait promulgué depuis lors plusieurs règlements successifs, puisque la
disposition topique relative à la surface minimale n'a pas été modifiée. De
même, les variations ultérieures du coefficient d'occupation du sol (qui a
passé de 1/6 en 1949, à 1/7 en 1968, puis à 1/3 en 1984 et 0,15 en 1990)
demeurent sans incidence ici, comme l'admettent d'ailleurs les parties, dès
lors que la villa de M. Kohler s'inscrit sur une surface de 112,5 m2.
Au vu de la
jurisprudence précitée, le fractionnement en deux lots de la parcelle no 54 en
vue de construire une seconde villa est donc légal. Cette solution apparaît
d'autant plus justifiée qu'avant la nouvelle mensuration cadastrale la parcelle
avait une surface excédentaire de 42 m2 par rapport aux 1600 m2 requis pour
construire une autre villa. Le moyen tiré du fractionnement est par conséquent
mal fondé.
2.                     Les recourants
contestent encore l'accès à la parcelle par leur fonds, n'ayant pas donné leur
accord. Ils estiment que la parcelle devrait être desservie par un accès plus
pratique, par la parcelle no 54 par exemple, desservie par le chemin de Chaney
(adresse qui figurait d'ailleurs sur les plans de mise à l'enquête).
Selon l'art. 104 al. 2
LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque le
bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de
la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au
bénéfice d'un titre juridique.
Selon la
jurisprudence, la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il
suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit
d'une part praticable pour le trafic qui serait lié aux travaux d'édification
de l'ouvrage, puis à l'utilisation de ce dernier, et d'autre part qu'elle
n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se
raccorderait à des dangers excessifs (voir prononcés CCRC no 3431, 21 juin 1978
P. Guilloud-Perret & crts c/ Ollon; 4382, 17 février 1982, M. Huguet et
crts c/Ollon). L'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de
commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins
des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement
prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers
une prudence accrue (voir Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne,
1987, note 1.1.2 ad art. 49 LATC).
En l'espèce, l'accès
est prévu par un chemin goudronné existant de 3 mètres de large grevé d'une
servitude de passage à pied et pour tous véhicules régulièrement inscrite au
registre foncier en faveur de la parcelle litigieuse. Personne ne prétend, à
juste titre d'ailleurs, que cet accès serait insuffisant. Les recourants se
contentent d'invoquer que cet accès serait inopportun. Il s'agit là d'un litige
concernant l'utilisation de la servitude qui relève de la compétence du juge
civil. Du moment qu'un accès suffisant est prévu, qui est au bénéfice d'un
titre juridique valable, l'autorité administrative doit accorder le permis de
construire au regard de l'art. 104 LATC, indépendamment des litiges civils qui
pourraient subsister concernant l'usage de la servitude de passage. Le moyen
tiré de l'accès à la parcelle est par conséquent mal fondé.
3.                     Les recourants Metzener
invoquent une violation de l'art. 108 LATC, en ce sens que la demande de permis
de construire ne porte pas leur signature, en tant que propriétaire du fonds
servant de la servitude d'accès.
L'art. 108 al. 1, 2ème
phrase exige que la demande de permis soit signée par celui qui fait exécuter
les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le
propriétaire du fonds.
En l'espèce, la
demande devait porter la signature des époux Metzener et de René Noll,
uniquement si des travaux d'aménagement de l'accès prévu sur la servitude
grevant leur fonds avaient été prévus. Tel n'est pourtant pas le cas, le chemin
étant déjà aménagé : aucune modification n'est prévue sur la parcelle des
recourants. Le moyen tiré du défaut de signature doit donc également être
rejeté.
4.                     Les recourants s'en
prennent encore à la place prévue devant le garage, qu'ils qualifient d'aire de
stationnement devant respecter les distances à la limite. Pour les
constructeurs et la municipalité, cette place offre un espace nécessaire pour
manoeuvrer; elle ne servirait que très occasionnellement au stationnement pour
les visiteurs.
Selon les art. 39 RATC
et 32 RPE, les places de stationnement à l'air libre sont assimilées à des
dépendances qui peuvent être autorisées dans les espaces réglementaires entre
bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés pour autant qu'elles
n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.
L'art. 40 RPE exige
deux places de stationnement au minimum par logement pour les habitations
individuelles, dont l'une au moins doit être aménagée à l'intérieur (art. 41
RPE).
En l'espèce, le garage
projeté est prévu pour deux voitures; à lui seul, il suffit pour que le nombre
de places de stationnement requises soit respecté. Aucune aire de stationnement
extérieure n'est prévue, la place devant le garage servant uniquement à
manoeuvrer. Si occasionnellement, lors de visites, des véhicules stationnent
sur cette place, celle-ci ne saurait pour autant être considérée comme une
place de stationnement au sens de l'art. 39 al. 3 RATC. Les recourants ont
d'ailleurs admis ce point de vue à l'audience, lors de la visite des lieux,
abandonnant à juste titre ce grief.
5.                     Au vu de ce qui
précède, la décision du 29 octobre 1996 de la Municipalité d'Echandens
accordant à Marc et Valérie Collet le permis de construire une villa familiale
avec garage sur la parcelle no 54 B (actuellement no 1205) doit être confirmée.
Le recours est par conséquent rejeté aux frais des recourants, qui verseront
une indemnité à la municipalité à titre de dépens. N'ayant pas consulté un
mandataire professionnel, les constructeurs n'ont pas droit à des dépens.
Enfin, l'issue du recours rend sans objet la requête d'effet suspensif formée
en cours d'audience par les époux Metzener
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Les recours
sont rejetés
II.                     Un émolument
de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de René Noll.
III.                     Un émolument
de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de Jean et
Silvia Metzener, solidairement entre eux.
IV.                    Une somme de
750 (sept cent cinquante) francs est allouée à la Commune d'Echandens à titre
de dépens à la charge de René Noll.
V.                     Une somme de
750 (sept cent cinquante) francs est allouée à la Commune d'Echandens à titre
de dépens à la charge de Jean et Silvia Metzener, solidairement entre eux.
VI.                    La requête
d'effet suspensif formée en cours d'audience par Jean et Silvia Metzener est
sans objet.
ft/Lausanne, le 20 août 1997
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint