vd_omni · AF.2015.0001 · 2016-10-24 · fr

PRATS ALVAREZ, ALVAREZ/ccl du Syndicat AF Le Mont-sur-Lausanne, ccl du Syndicat AF Le Mont-sur-Lausanne, Municipalité du Mont-sur-Lausanne, Département du territoire et de l’environnement (DTE) | Le remaniement parcellaire avec péréquation réelle, organisé en corrélation avec l'adoption d'une nouvelle zone à bâtir, implique une double estimation des terres (avant et après la nouvelle zone à bâtir) et permet de répartir entre tous les propriétaires la plus-value engendrée par le passage d'une partie du périmètre en zone à bâtir. En droit vaudois, ce type de remaniement a été consacré en 1976. Il ne doit pas son existence à l'art. 5 LAT entré en vigueur en 1980, qui préconisait un régime de compensation des avantages et inconvénients des mesures d'aménagement. Il n'est pas incompatible avec la nouvelle teneur de l'art. 5 LAT entrée en vigueur le 1er mai 2014, qui impose la prélèvement d'une taxe sur la plus-value résultant de ces mesures, car il n'est pas destiné à remplacer le prélèvement de cette taxe. La répartition des frais du syndicat peut avoir pour effet de reporter sur les propriétaires l'entier des frais d'équipement.Recours au tribunal fédéral rejeté (1C_554/2016 et 1C_555/2016 du 15 janvier 2018).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.10.2016 AF.2015.0001

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 24 octobre 2016
Composition
M. Pierre Journot, président; MM. Antoine Thélin et Jean-Marie
Marlétaz, assesseurs
Recourants
Viviane
PRATS ALVAREZ
et
Angel
ALVAREZ,
au Mont-sur-Lausanne,
représentés par l'avocat
Michel CHAVANNE, à Lausanne,
autorités intimées
Commission de classification du
Syndicat AF Le Mont-sur-Lausanne,
représentée par l'avocat Jean-Daniel
THERAULAZ, à Lausanne,
autorités concernées
1.
Municipalité du Mont-sur-Lausanne
2.
Service du développement territorial
Objet
Décision de la Commission de classification du Syndicat AF
Le Mont-sur-Lausanne du 20 novembre 2014 (estimations et nouvel état,
péréquation réelle)
Vu les faits suivants
A.
Le Syndicat d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne
a été créé par arrêté du Conseil d'Etat du 19 mars 1982. Il a pour but le
remaniement parcellaire en corrélation avec l'adoption d'une zone agricole liée
à une zone à bâtir, la construction de chemins et la pose de canalisations
d'assainissement. A ce but initial ont été ajoutés, suite à un arrêt du
Tribunal fédéral du 1er février 2001 dont il sera question plus loin, l'étude,
en collaboration avec la commune, des plans de quartier inclus dans le périmètre
du syndicat et l'équipement des terrains à bâtir inclus dans le périmètre du
syndicat.
B.
Le plan de zones communal entré en vigueur en 1968 a attribué diverses
parties du territoire communal à la zone sans affectation spéciale. Après
diverses refontes du règlement correspondant (mais pas du plan), la commune a
adopté un nouveau plan général d'affectation et un nouveau règlement, approuvés
le 6 août 1993 par le Conseil d'Etat, qui a approuvé simultanément le plan
d'attribution des degrés de sensibilité au bruit.
Ci-dessous sont
reproduits un extrait du plan autour du centre de la localité, ainsi que les
légendes du plan d'affectation de 1993 (v. le plan complet et son règlement sur
http://www.lemontsurlausanne.ch/le-mont-officiel/services-communaux/urbanisme-et-developpement-durable/urbanisme/).
Les périmètres n° 17 "Valleyre" et n° 18 "Montenailles"
sont colloqués en zone de verdure et d'habitat groupé. Le plan d'attribution
des degrés de sensibilité au bruit leur attribue le degré II de sensibilité.
Le premier chapitre du règlement correspondant a la
teneur suivante:
"I.
DISPOSITIONS PREALABLES
Art.
1 — But
Le présent règlement fixe les règles destinées à
l'aménagement du territoire et aux constructions de la Commune du
Mont-sur-Lausanne.
Il tient compte notamment des impératifs posés :
-    par le
développement régional, les structures et les besoins de l'économie,
-    par
l'évolution urbanistique et architecturale,
-    par la
sauvegarde d'un territoire agricole,
-    par la
protection des sites et des espaces naturels ou réservés à la détente, selon le
« plan directeur des sites »,
-    par «
l'Arrêté de classement des arbres et des haies »,
-    par le
plan spécial des zones de sensibilité dans le cadre de l'application de l'OPB -
Ordonnance fédérale sur la protection contre le bruit -.
Art.
2 — Plan général d'affectation, plans partiels d'affectation, plans de quartier
Outre le plan général d'affectation, la Municipalité établit,
selon les besoins :
a)  des plans
partiels d'affectation.
b)  des plans
de quartier.
Elle peut subordonner l'octroi d'un permis de construire à
l'établissement préalable d'un plan partiel d'affectation ou d'un plan de
quartier.
Art. 3 — Plan
général d'affectation
Le territoire de la Commune est divisé en zones dont les
périmètres respectifs sont délimités par le plan général d'affectation annexé
au présent règlement.
-      ZONE
DE VILLAGE / GRAND-MONT, PETIT-MONT
(plans d'extension partiels)
-      ZONE
DE VILLAS
-      ZONE
D'HABITATION DE MOYENNE DENSITE
-      ZONE
INDUSTRIELLE ET D'ACTIVITES TERTIAIRES
-      ZONE
ARTISANALE
-      ZONE
DE CONSTRUCTIONS D'UTILITE PUBLIQUE
-      ZONE
INTERMEDIAIRE
-      ZONE
DE VERDURE ET D'AMENAGEMENTS D'UTILITE PUBLIQUE
-      ZONE
DE VERDURE
-      ZONE
AGRICOLE
-      AIRE
FORESTIERE
(à titre indicatif)
-      ZONE
DE VILLAS - HABITAT GROUPE SOUHAITE
(plan partiel d'affectation éventuel)
-      ZONE
DE VILLAS — AVEC PLAN DE LOTISSEMENT
(plan partiel d'affectation No 12)
-      ZONE «
HABITATIONS-HAMEAUX » I à V
(plans partiels d'affectation)
-      ZONE
DE VERDURE ET D'HABITAT GROUPE
(plans partiels d'affectation Nos 8, 9, 10, 11, 13, 17, 18 et 20)
-      ZONE
DE VERDURE ET D'HABITATION COLLECTIVE
(plan partiel d'affectation No 19)
-      ZONE
DE VERDURE ET HABITAT + ARTISANAT
(plans partiels d'affectation Nos 8 et 9)
-      ZONE
MIXTE A (COMMERCE-ARTISANAT, HABITATION COLLECTIVE) (plans partiels
d'affectation Nos 14 et 15)
-      ZONE
MIXTE B (ARTISANAT ET HABITATION)
(plans partiels d'affectation Nos 1 et 2)
-      ZONE
D'ACTIVITE ET/OU D'INTERET PUBLIC D'IMPORTANCE REGIONALE (plans partiels
d'affectation Nos 3, 4, 6 et 7)
-      ZONE
DE LIAISON PETIT-MONT / CRETALAISON
(plan partiel d'affectation No 16)
-      ZONE
DE SPORT EQUESTRE
Le présent règlement, applicable à chacune de ces zones est
divisé en deux parties :
a)  art. 10 à
59 règles générales applicables à toutes les zones,
b)  art. 60 à
121 règles particulières à chaque zone.
Art.
4 — Développement
Selon la légende du plan général d'affectation, les
appellations des diverses zones de développement précisent l'orientation du
type d'occupation.
Les espaces numérotés sur le plan, entourés d'un liseré, sont
soumis à un plan spécial obligatoire - plan partiel d'affectation ou de
quartier -.
Chaque plan partiel d'affectation sera accompagné du
règlement particulier qui lui est propre. Le coefficient d'utilisation du sol
(CUS) maximum applicable est fixé sur le plan général d'affectation avec la
liste numérotée des plans partiels d'affectation.
Art.
5 — Consultation
Pour préaviser sur tous les objets relatifs aux plans
d'affectation et à la construction, la Municipalité peut prendre l'avis de la
Commission consultative d'urbanisme ou d'autres personnes compétentes en
matière de construction et d'urbanisme.
Cette Commission est composée de trois à cinq membres nommés
par la Municipalité en dehors de son sein et dont le mandat prend fin avec
chaque législature. Ces membres sont rééligibles et rétribués selon un tarif
fixé par la Municipalité.
Art.
6 — Participation financière des propriétaires
En application de l'art. 50 de la Loi sur l'aménagement du
territoire et des constructions (LATC), les propriétaires d'immeubles auxquels
la création d'aménagement ou de travaux d'intérêt public - voies publiques,
réseaux d'adduction d'eau, d'énergie, d'épuration des eaux - procurent une
plus-value, peuvent être astreints à une contribution spéciale, même dans le
cas où l'exécution de travaux ne nécessiterait pas d'expropriation.
Les dispositions de la Loi sur les améliorations foncières
sont applicables dans le cas d'un remaniement parcellaire.
En outre, les dispositions finales du règlement
contiennent notamment l'article suivant:
Art.
124 —
Périmètre
des améliorations foncières
A l'intérieur du périmètre du Syndicat d'améliorations
foncières, l'approbation définitive des zones est subordonnée à l'établissement
d'une péréquation réelle entre les propriétaires sous forme d'un remaniement
parcellaire.
Comme le constatent les arrêts du Tribunal
administratif AF.1999.0005 (SI Montenailles SA) et AF.1999.0010 (hoirie Jost) du
2 juin 2000 en interprétant cet art. 124 du règlement communal, l'entrée en
vigueur du nouveau plan est suspendue jusqu'à l'entrée en force du nouvel état
qui opèrera la péréquation réelle à laquelle procèdera le Syndicat
d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne.
C.
Comme le montre le plan reproduit plus loin, les recourants de la
présente cause sont propriétaires de parcelles situées à l'intérieur ou à
proximité des plans de quartier voisins no 17 Valleyres et no 18 Montenailles,
qui sont pour l'essentiel non bâtis:
a) Les époux Alvarez sont propriétaires d'un groupe
de trois parcelles situées dans le périmètre du plan de quartier Montenailles.
Il s'agit :
-    de la
parcelle 1014, de 2710 m², qui porte une ferme transformée en habitation et
constituée en copropriété par étage dont tous les lots appartiennent en
propriété commune aux époux Alvarez;
-    de la
parcelle 426, propriété commune des époux Alvarez, d'une surface de 234 m², qui
comporte une petite construction;
-    de la
parcelle 427, de 742 m², propriété d'Angel Alvares.
b) Entre les secteurs Montenailles et Valleyres, sur
un épaulement en forte pente, se trouvent deux rangées de parcelles déjà
bâties, qui ne font pas partie du périmètre du syndicat d'améliorations
foncières. Jean-Marc Bruttin est propriétaire des deux parcelles situées au
sommet de ces rangées. Il s'agit des parcelle 1020 et 1022.
Selon le registre foncier, la parcelle 1020 a une
surface de 823 m² et elle comprend une habitation de 239 m² au sol; elle est
comprise dans le périmètre du plan de quartier Montenailles.
Quant à la parcelle 1022, qui n'appartient ni au
périmètre du syndicat ni à un plan de quartier, le registre foncier et le plan
cadastral montrent que sa surface est de 1936 m², qu'elle comporte deux constructions
souterraines de forme circulaire et qu'elle est grevée d'une servitude destinée
à permettre le maintien et l'entretien par les services industriels de la ville
de Lausanne de la canalisation d'eau des sources de Montenailles (No d'affaire 553905,
ID.007-2006/004263; cette servitude ne concerne que la parcelle 1022). Aux
alentours, une autre servitude (No d'affaire 007-336799) grève, en faveur de la
commune de Lausanne également, diverses parcelles voisines (mais pas la
parcelle 1022), notamment dans le périmètre du syndicat, avec pour objet (ID
2005/004463, ID 2005/004465 et ID 2005/004467) des sources (sur la parcelles
1015 et 1017), un réservoir (sur la parcelle 1015) ainsi que des droits de
fouilles et de canalisations sur un périmètre situé dans celui du syndicat.
Jean-Marc Bruttin est également propriétaire de la
parcelle 1019 contigüe à l'amont, de 3674 m² en partie en nature de forêt, qui
fait partie du périmètre du syndicat mais n'est pas incluse dans celui du plan
de quartier Montenailles. Sa partie non forestière est incluse dans le plan de
quartier Valleyres.
D.
A la suite de l'enquête organisée par le syndicat au sujet de l'
avant-projet des travaux collectifs, du sous-périmètre des terrains à
bâtir (nouvel état), des taxes-types des terrains à bâtir (nouvel état) et des taxes-types
des valeurs passagères (servitudes, etc.)
, Société immobilières des
Montenailles SA (ci-dessous SI Montenailles SA; cette société est notamment
propriétaire de la ferme voisine de celle des époux Alvarez)  a déposé un
recours qui a été admis par arrêt du Tribunal administratif AF.1993.0008 du 30
octobre 1995. Le tribunal a
annulé l'enquête en tant qu'elle portait
sur les taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état. Il a laissé ouverte
la
question de savoir si le terrain à bâtir attribué dans le cadre de l'art. 53
al. 2 LATC au terme d'une péréquation réelle peut consister en une surface dont
la constructibilité est subordonnée à l'exécution préalable d'une nouvelle
procédure d'affectation, voire d'un nouveau remaniement avec péréquation. Il a
considéré en revanche que
l'incertitude sur les possibilités de
construire (le coefficient d'utilisation du sol étant seul connu) empêchait en
l'état la fixation d'une réelle valeur de terrain à bâtir dans des taxes-type.
Sans exclure que le nouvel état puisse être néanmoins adopté sur la base de
valeurs tenant compte de cette incertitude de manière appropriée, par exemple
sous la forme d'une déduction supplémentaire en raison du risque d'attente
voire d'échec des plans partiels d'affectation envisagés, le tribunal a jugé impossible
de maintenir des taxes-types qui ne tiennent compte que des frais probables
d'études et d'aménagement et que la commission considérait d'ores et déjà comme
intangibles en violation de l'art. 57 LAF.
E.
A la même date, le tribunal a statué dans une affaire
parallèle
Osterwalder (AF.1993.0007 du 30 octobre 1995) qui a donné lieu
à l'arrêt du Tribunal fédéral 1P.672/1995 du 28 juin 1996 publié aux ATF 122 I
120 et dans RDAF 1996 p. 506.
Le Tribunal fédéral y a jugé que le remaniement avec
péréquation réelle, compensant avantages et inconvénients de la planification,
est l'une des institutions que les cantons peuvent utiliser pour réaliser le
mandat conféré par l'art. 5 al. 1 LAT (compensation des avantages et
inconvénients des mesures d'aménagement). Dans la nouvelle répartition des
terres, la surface d'un bien-fonds classé en zone à bâtir peut être diminuée
pour autant que, par l'effet de la plus-value résultant de ce classement, la
valeur de l'immeuble soit conservée.
F.
A la suite de l'arrêt AF.1993.0008 du 30 octobre 1995, le syndicat a
organisé en 1998 une enquête portant notamment sur l'
estimation
des terres et la répartition des nouvelles parcelles, ainsi que sur la
modification des taxes-type à l'ancien état. En bref, pour l'estimation du
nouvel état, la Commission de classification a tenu compte du fait que le
terrain attribué n'était pas immédiatement constructible en procédant, en
raison de cet élément temporel, à un escompte calculé au taux de 5 % sur 10 ans
(soit 38.61 %).
Le recours interjeté par SI
Montenailles SA a été rejeté
par arrêt du Tribunal administratif
AF.1999.0005 du 2 juin 2000. Sur recours de droit public de
SI
Montenailles SA
, cet arrêt a été annulé par le Tribunal fédéral (ATF
1P.440/2000 du 1er février 2001). Se référant à ses précédents arrêts, le
Tribunal fédéral a rejeté les moyens que la recourante dirigeait contre le
principe de la péréquation réelle. En revanche, il a considéré que le terrain soumis
à un futur plan partiel d'affectation, simple expectative, ne peut, vu l'impossibilité
de prévoir quand et combien de droits à bâtir seront conférés, être estimé en
fonction de nouvelles possibilités d'utilisation, même réduites des frais
d'étude, d'équipement et d'un escompte.
Statuant à nouveau, le Tribunal administratif a
annulé la décision de la commission de la classification et lui a renvoyé le
dossier pour nouvelle décision. (arrêt AF.2001.0005 du 15 août 2001).
La commission de la classification a décidé
d'annuler l'enquête en tant qu'elle portait sur l'
estimation des
terres et la répartition des nouvelles parcelles, ainsi que sur la modification
des taxes-type à l'ancien état. L'assemblée générale a complété le but du
syndicat en y ajoutant l'étude, en collaboration avec la Commune, des plans de
quartier inclus dans le périmètre du syndicat et l'équipement des terrains à
bâtir inclus dans la périmètre du syndicat.
G.
Du 23 janvier au 23 février 2006, le syndicat a mis à l'enquête
l'équipement des terrains à bâtir et l'avant projet des travaux collectif et
privés, ceci pour onze plans de quartier. Simultanément, ces mêmes plans de
quartier ont été mis à l'enquête par l'autorité communale.
Pour ce qui concerne l'avant-projet des travaux
collectifs mis à l'enquête par le syndicat, le Tribunal cantonal a rejeté le
recours de SI Montenailles SA: le recours ne contenait aucune critique concrète
sur l'ampleur ou la nature des travaux projetés par le syndicat; les griefs
relatifs à la péréquation réelle ne concernaient pas l'objet de l'enquête et
ils avaient déjà été examinés dans les précédentes procédures, y compris par le
Tribunal fédéral (arrêt AF.2006.0001 du 2 septembre 2008; recours au Tribunal
fédéral rejeté: 1C_455/2008 du 28 septembre 2009). À la même date du 2
septembre 2008, le Tribunal cantonal a rejeté les recours de SI Montenailles SA
contre les décisions de l'assemblée générale du syndicat relatives à
l'approbation de principe du devis de l'avant-projet des travaux collectifs
(arrêt AF.2005.0005; recours au Tribunal fédéral rejeté: ATF 1C_456/2008 du 28
septembre 2009) ainsi qu'à l'approbation du procès-verbal de l'assemblée du 7
décembre 2006 et aux versements anticipés (arrêt AF.2007.0010; recours au
Tribunal fédéral rejeté: ATF 1C_457/2008 du 28 septembre 2009).
Pour ce qui concerne les plans de quartier mis à
l'enquête simultanément dans la procédure communale, le Tribunal cantonal a
rejeté le recours de SI Montenailles SA contre les décisions du Conseil
communal du 19 juin 2006 et du département cantonal du 29 novembre/11 décembre
2006 qui, respectivement, adoptaient et appouvaient préalablement les plans de quartier
Valleyres et Montenailles: la recourante se contentait d'invoquer sommairement
l'obsolescence du plan d'affectation de 1993 en soutenant qu'il ne servirait
qu'à faire aboutir la péréquation réelle; le Tribunal cantonal a maintenu les
décisions relatives au plan de quartier Valleyres (arrêt AC.2006.0326 du 2
septembre 2008; recours rejeté par le Tribunal fédéral: 1C_454/2008 du 28
septembre 2009). En revanche, les décisions cantonale et communale relatives au
plan de quartier Montenailles ont été annulées sur recours des époux Alvarez
pour cause de violation de l'obligation de coordonner l'enquête publique
communale sur le plan d'affectation avec celle du syndicat sur la répartition
des nouveaux bien-fonds (art. 85 p al. 2 LAF): l'adoption du plan de quartier
prévoyant des périmètres d'implantation qui chevauchaient le bâtiment récemment
reconstruit des recourants, ceci sans que le nouvel état de propriété soit
simultanément mis à l'enquête, constituait un obstacle manifeste à l'étude
d'une solution adéquate du nouvel état de propriété des recourants (arrêt
AC.2007.0008 du 2 septembre 2008).
Le Tribunal cantonal a également rejeté le recours
de propriétaires voisins du plan de quartier Valleyres (Siréjols et consorts)
contre ce plan de quartier: comme le plan général d'affectation de 1993 fixe le
coefficient d'utilisation du sol (0,4) et l'affecte à la zone de verdure et
d'habitat groupé, il n'est plus possible de s'opposer à l'adoption du plan de
quartier Valleyres en faisant valoir qu'une zone de villas serait préférable
(AC.2007.0001 du 10 novembre 2008). Saisi d'un recours contre cet arrêt, le
Tribunal fédéral l'a rejeté; examinant l'application de l'art. 16 de
l'ordonnance sur la protection contre les rayons non ionisants (ORNI; RS
814.710) relatif à la délimitation de nouvelles zones à bâtir, le Tribunal
fédéral a considéré ce qui suit (ATF 1C_572/2008 du 28 septembre 2009):
"5.2 En l'espèce, le plan général d'affectation de la
commune du Mont-sur-Lausanne et son règlement, approuvés par le Conseil d'Etat
du canton de Vaud le 6 août 1993, ont défini dans la zone à bâtir plusieurs
périmètres qui devaient faire l'objet d'un plan de quartier ou d'un plan
partiel d'affectation. Tel est le cas du plan de quartier "Valleyre",
adopté par la commune en 2006 sur la base de ce plan général d'affectation,
lequel avait colloqué le périmètre litigieux en "zone de verdure et
d'habitats groupés", avec un coefficient d'utilisation du sol de 0,4. Lors
de l'entrée en vigueur de l'ORNI, le 1er février 2000, le périmètre du secteur
"Valleyre" était déjà défini comme une zone à bâtir. Dans ces
conditions, la Municipalité pouvait sans arbitraire considérer que l'art. 16
ORNI ne trouvait pas application. Par ailleurs, un corridor inconstructible
d'environ 12 mètres de part et d'autre de la ligne à haute tension et d'environ
6 mètres de part et d'autre de la ligne CFF a été créé, satisfaisant ainsi aux
grands principes de planification de la LAT et assurant par là même le respect
de la directive précitée du Manuel ORNI."
Le Tribunal cantonal a également rejeté le recours
de divers propriétaires dirigé contre deux des autres plans de quartier mis à
l'enquête dans la procédure communale (AC.2007.0010 du 10 novembre 2008
concernant les plans de quartier "Les Echelettes" et "La Croix
Nord).
H.
Du 11 janvier au 11 février 2013 a été organisée une mise à l'enquête
simultanée de l'autorité communale et du syndicat.
a) L'autorité communale a mis à l'enquête le plan de
quartier Montenailles. Selon le rapport 47 OAT du 16 janvier 2014, il s'agit
d'une version révisée du plan précédemment mis à l'enquête en 2006; le quartier
de Montenailles est destiné à du logement résidentiel sous la forme de maisons
familiales ou d'appartements dans des petits immeubles; la partie supérieure du
quartier comprend 20 maisons groupées; la partie inférieure est occupée par
huit petits immeubles résidentiels d'une dizaine de logements ou sept immeubles
résidentiels seulement en cas de maintien du bâtiment ECA 461 (il s'agit de la
ferme existante propriété de SI Montenailles SA). Au rapport 47 OAT est joint
un rapport géologique du 13 avril 2012 avec une carte des dangers qui fait
état, dans la partie supérieure du périmètre, d'une zone de danger faible de
glissement (jaune), à l'écart des parcelles des recourants Alvarez et Bruttin.
b) Le syndicat a mis à l'enquête les objets
suivants:
·
extension du périmètre
·
modification des taxes types de l'ancien état ;
·
constatation de nature forestière hors des zones à bâtir ;
·
estimation des immeubles et des valeurs passagères, répartition
des nouveaux immeubles, adaptation des servitudes et autres droits, tableau des
soultes ;
·
périmètre des secteurs ;
·
bilan d'entrée des secteurs ;
·
clé de répartition des frais des secteurs à bâtir.
Le dossier d'enquête comporte notamment un rapport
technique de la Commission de classification du 12 novembre 2012 dont on
extrait ce qui suit:
7            ESTIMATION DES TERRES
L'estimation des terres a été réalisée en plusieurs étapes.
Lors d'une 1
ère
étape en 1983-1984, la CCL a
procédé à l'estimation des taxes agricoles, des valeurs de convenance à bâtir
et des forêts. Cette étape a permis la mise à l'enquête des taxes-types en
1987.
En 1992, la CCL a procédé à une première estimation des
nouveaux terrains à bâtir afin de mettre à l'enquête en 1992, un dossier
intitulé "Taxes-types des terrains à bâtir au nouvel état". Suite à
un recours, le Tribunal administratif a annulé cette enquête, considérant que
ces taxes anticipaient de façon inadmissible les estimations de détail.
Dès 1996, la CCL a remis l'ouvrage sur le métier. Elle a
actualisé les premières estimations de 1983-1984 et a repris le dossier de
l'estimation des nouveaux terrains à bâtir avec comme résultat le dossier mis à
l'enquête en 1998. Ce dossier a fait l'objet d'un recours de droit public au Tribunal
fédéral qui a été admis, puis d'un arrêt du Tribunal administratif à la suite
duquel la CCL a pris la décision d'annuler partiellement l'enquête de 1998.
Pour le présent dossier d'enquête, la CCL a une nouvelle fois
actualisé les estimations pour tenir compte de l'évolution du marché.
7.1          Estimation ancien état
Le document de référence sur lequel s'est appuyée la CCL pour
les estimations ancien état est le plan des zones de 1968 soit celui fixant le
statut des terrains au début du Syndicat (cf. annexe 3).
Ces estimations AE figurent sur les plans 101 à 105.
7.1.1       Taxes agricoles
Les critères déterminants pris en compte pour l'estimation
des terrains agricoles sont les suivants:
a)           nature et qualité du sol (rendement);
b)           situation et topographie (pente).
Les taxes agricoles sont indépendantes des limites de
propriété et couvrent des secteurs de même valeur. Elles apparaissent en vert
sur les plans 101 à 105.
Pour tenir compte de l'évolution du marché des prix des
terrains agricoles depuis l'enquête des taxes-types de 1987, la CCL avait
décidé en 1998 de baisser systématiquement de 30% les valeurs agricoles qui
avaient été publiées en 1987 lors de l'enquête sur les taxes-types. L'évolution
à la baisse du prix des terrains agricoles s'étant poursuivie depuis 1998, la
CCL a cette fois décidé de baisser les valeurs agricoles de 40% par rapport aux
valeurs publiées en 1987.
Cette "dévaluation conjoncturelle" représente l'un
des volets de l'objet "Modifications des taxes-types ancien état" mis
à l'enquête aujourd'hui.
Ainsi les taxes des bonnes terres agricoles s'échelonnent
entre Fr. 3.00 et 3.40/m2 dans les hauts du périmètre, et entre Fr. 4.30 et
5.00/m2 dans les bas.
Des moins-values sont appliquées aux prairies permanentes,
aux talus non labourables et aux secteurs mouillants. Par ailleurs, les haies
et les terrains incultes sont taxés de 0.50 à 1.00 Fr/m2.
Les zones d'ombre sont estimées à environ 70% des valeurs
agricoles voisines. La largeur de ces zones détaxées est fonction de la hauteur
et de la densité des arbres ainsi que de l'exposition au soleil.
7.1.2 Valeurs de convenance à bâtir
La valeur de convenance à bâtir couvre les possibilités
objectives de construire dans un proche avenir dont les terrains sans
affectation pouvaient disposer jusqu'en 1972, avant que la Confédération
n'interdise les habitations dans cette zone (arrêté du 12 juillet 1972). Ainsi
pour satisfaire aux critères d'estimation énoncés dans la LAF art. 86 a), la
CCL a déterminé pour chaque parcelle soumise à péréquation, prise comme entité,
une valeur en Frs/m2 tenant compte des facteurs suivants :
1.            Situation
(éloignement, vue, orientation et environnement)
2.            Accès
(nombre, qualité)
3.            Forme
et dimensions
4.            Topographie
et sous-sol
5.            Possibilités
de construction (évacuation des eaux claires, des eaux usées, alimentation en
eau potable)
6.            Dispositions
en vigueur réglementant les constructions.
Les convenances à bâtir ont été estimées en points, puis
converties en centimes. Elles figuraient déjà dans le dossier taxes-types de 1987.
Comme cela avait été fait en 1998 avec une baisse de 30%, la
CCL a décidé d'appliquer la même baisse sur les valeurs de convenance à bâtir
que sur les valeurs agricoles, ceci afin de ne pas fausser la proportion fixée
en 1987 entre ces deux estimations. Les valeurs de convenance à bâtir ont donc
également été baissées de 40%. C'est l'autre volet de l'objet
"Modifications des taxes-types ancien état".
Ainsi les valeurs de convenance qui apparaissent en orange
sous les Nos des parcelles concernées, sont comprises aujourd'hui selon les
parcelles entre 1.-- Fr./m2 et environ 4.20 Fr./m2 à l'exception des cas
particuliers de Budron-Dessus et Champs d'Aullie. Comme déjà fixés par
l'enquête de 1987, ces deux secteurs sont traités spécialement.
(...)
7.1.5       Zones attenantes aux habitations
S'agissant de zones neutralisées sans changement entre
l'ancien et le nouvel état, une estimation "pro forma" à 20.- Frs/m2
a été fixée par la CCL.
Ce prix passe à 25.- Frs/m2 si les zones attenantes sont
situées en zone « Habitations-Hameaux » selon le PGA de 1993, ceci afin de
marquer la différence de statut avec la zone agricole.
7.1.6       Terrains forestiers
Les terrains forestiers sont taxés selon la qualité du sol
forestier. Leur valeur varie de 0.50 Frs/m2 à 1.50 Frs/m2. La valeur du bois
sur pied n'a été estimée par le bureau spécialisé Xylon SA qu'en cas de
changement de propriétaire (voir chapitre 9.1)."
bb) On extrait ce qui suit du plan no 3 de l'ancien
état, où apparaissent les parcelle 1014, 426 et 427 des recourants Alvarez,
ainsi que les parcelles 1019, 1020 et 1022 (ces deux dernières hors du
périmètre du syndicat) du recourant Jean-Marc Bruttin:
On constate ainsi que la parcelle 1014, considérée
comme une "zone attenante" autour de la ferme existante des époux
Alvarez, est estimée 20,00 fr./m², de même que leur parcelle 426 qui porte une
petite construction.
cc) Sur l'extrait du plan no 3 du nouvel état
reproduit ci-dessous, on constate que Jean-Marc Bruttin reçoit la parcelle NE
2910 qui correspond sensiblement à l'ancienne parcelle 1019. On constate même,
en superposant le plan de l'ancien état et celui du nouvel état, que les
limites ouest et sud de la parcelle sont identiques, de même que, à l'intérieur
de la parcelle, la limite forestière qui sépare la partie nord. en nature de
forêt, de la partie sud qui se trouve dans le périmètre du plan de quartier
Valleyre; la parcelle est agrandie, dans l'angle sud-est, d'un secteur en forme
de triangle qui, d'après les photographies aériennes
(http://www.geo.vd.ch/theme/localisation_thm), correspond à l'emplacement du
chemin d'accès qui bifurque en deux branches à l'abord du bâtiment de la
parcelle 1020. Elle est en revanche légèrement plus étroite dans sa partie
forestière, le long de sa limite est. La servitude 007-336799 décrite plus haut
figure sur le plan des servitudes radiées avec ses ID 2005/004463, ID
2005/004465 et ID 2005/004467 (comme indiqué plus haut, cette servitude ne
grève pas la parcelle 1022).
Quant aux époux Alvarez, ils reçoivent les parcelles
2719, 2720 et 2721 correspondant également de près à leurs anciennes parcelles.
On constate aussi sur ce plan qu'à l'intérieur du
périmètre, la plupart des parcelles destinées à recevoir des constructions
selon le plan de quartier sont délimitées à l'intérieur de la parcelle 2701,
qui est une parcelle de dépendance de ces parcelles destinées à recevoir les
constructions.
Le compte de l'ancien état et le tableau comparatif
des recourants peuvent se résumer de la manière suivante pour ce qui concerne Jean-Marc
Bruttin:
parcelle 1019
Ancien état
sous-périmètre agricole
1236 m²
14'200 fr.
forêt
2444 m²
2'444 fr.
3680 m²
16'644 fr.
Tableau comparatif
Nouvel état
parcelle 2910 agricole
1244 m²
1'120 fr.
parcelle 2910 forêt
2274 m²
2273 fr.
parcelle 2910 dégagement de bâtiment
150 m²
10'225 fr.
Total nouvel état
3'668 m²
13'618fr.
Ancien état
16'644 fr.
Total nouvel état
13'618 fr.
valeurs passagères
-129 fr.
Soulte totale à recevoir
2'897 fr.
Pour ce qui concerne les époux Alvarez, leur parcelle
principale bâtie AE 1014 / NE 2719 (également "zone attenante")
constituée en PPE dont ils sont propriétaires en commun, la situation est la
suivante
Ancien état
parc. 1014 zone attenante
2708 m²
54'151 fr.
Tableau comparatif
Nouvel état
parc. 2719 zone attenante
2707 m²
54'133 fr.
Soulte totale à recevoir
- 18 fr.
Enfin, pour la parcelle
non bâtie AE 427/ NE 2720 propriété d'Angel Alvarez, la situation est la
suivante:
Ancien état
parc. 427 s.-pér. agricole
742 m²
8629 fr.
Tableau comparatif
Nouvel état
parc. 2720 s.-pér. agricole
751 m²
676 fr.
Soulte totale à recevoir
- 7953 fr.
La parcelle des époux Alvarez portant une petite
construction AE 426/NE 2721 (zone attenante) ne change ni de surface ni de
valeur entre l'ancien et le nouvel état.
I.
L'enquête simultanée organisée par le syndicat et l'autorité communale
du 11 janvier au 11 février 2013 a suscité des oppositions de la part des
recourants de la présente cause.
Par lettre de leur avocat du 11 février 2013, les
époux Alvarez ont fait opposition au plan de quartier et au dossier du
remaniement parcellaire. Ils invoquent une violation de la coordination exigée
par l'art. 55 LATC du fait que la surface du plan de quartier et le nombre de
parcelles varie suivant les documents. Ils dénoncent une utilisation
irrationnelle du sol par la construction de chemins d'accès et d'un escalier.
Le règlement serait lacunaire quant aux bâtiments existants. Ils se plaignent
d'une inégalité de traitement parce que la hauteur au faîte de 12 m dépasserait
celle des bâtiments existants et que leur bâtiment ne pourrait pas être
suffisamment agrandi alors que la parcelle 2718 (celle de SI Montenailles SA)
est largement avantagée.
Par lettre du même avocat du 11 février 2013,
Jean-Marc Bruttin a également fait opposition au plan de quartier et au dossier
du remaniement parcellaire, invoquant également une violation de l'art. 55 LATC
et une utilisation irrationnelle du sol. L'ordonnance sur le rayonnement non
ionisant ne serait pas appliquée. Il souhaite réunir ses deux parcelles et
changer sa clôture. Sur sa parcelle 1019, la limite forestière par rapport au
bâtiment de la parcelle 1020 devrait être non pas à 10 m mais à 16 m selon un
constat de 2007.
J.
Sur les oppositions au plan de quartier Montenailles, le Conseil
communal du Mont-sur-Lausanne a statué le 30 juin 2014. Cette autorité
communale a adopté le plan de quartier Montenailles ainsi que les propositions
de réponses de la municipalité aux oppositions.
a) La réponse à l'opposition des époux Alvarez
expose notamment que lors de la consultation des propriétaires en 2011, les
époux Alvarez ont souhaité conserver leur terrain, d'où l'attribution,
semblable à l'ancien état, de la parcelle 2719 qui n'a ainsi pas accès aux
équipements communs et ne participe pas aux frais d'équipement, tandis que pour
la parcelle 2718, SI Montenailles SA, avec participation aux frais, a accepté
le principe du remplacement à terme du bâtiment existant par un immeuble neuf.
A la réponse de l'autorité communale est jointe une
réponse élaborée par la Commission de classification, datée du 2 juillet 2013,
qui explique notamment le calcul des surfaces et se réfère au rapport de la
commission de classification mis à l'enquête pour ce qui concerne la mise à
jour des limites forestières. S'agissant du calcul des surfaces, ce document
explique ce qui suit :
"Concernant la surface totale du plan
de quartier, il convient tout d'abord de signaler que les documents d'enquête
comportent une erreur en ce sens que la parcelle de dépendance n° 2701 a une
surface totale de 20'957 m
2
(et non pas 22'014, soit moins 1'057 m
2
),
dont 2'545 m
2
de forêt (et non pas 2'575 m
2
).
Si l'on tient compte de
la correction de cette erreur, le document figurant sous l'onglet 4 du classeur
de l'avant-projet et du projet d'équipement du secteur de Montenailles devrait
indiquer une surface totale de 38'094 m
2
.
Comme vous le mentionnez, il faut rajouter
la surface de la parcelle 1020 hors périmètre de M. Jean-Marc Bruttin (+ 823 m
2
)
et également une partie de la parcelle 2910 propriété de M. Jean-Marc Bruttin
d'une surface de 159 m
2
, soit au total 39'076 m
2
.
Pour obtenir la surface
totale du plan de quartier, il convient de rajouter encore la partie de la
parcelle 3110 comprise dans le plan de quartier, soit 104 m
2
, plus
la surface totale des domaines publics de 4'197 m
2
(route de Penau,
chemin des Montenailles, chemin public entre les parcelle 2719 et 2701, 2720 et
2721, et chemin public desservant le secteur des aménagements et des
constructions privés B du plan
de quartier), soit au total 43'377 m
2
.
On peut également calculer cette surface en
référence à la liste des parcelles figurant sur le plan de quartier
"Montenailles", soit :
-
Surface
totale selon liste figurant sur le plan de quartier                                                                              39'021
m
2
-
Surface de
la partie de la parcelle n° 2910 comprise dans le plan de quartier                                                 159
m
2
-
Surface des
domaines publics                                                                                                                        4'197
m
2
Surface totale du plan de quartier
"Montenailles
43'377
m
2
Finalement, les
surfaces indiquées en page 11 du rapport d'aménagement de janvier 2013 qui
accompagnait le dossier d'enquête du plan de quartier "Montenailles"
selon l'article 47 OAT sont les suivantes :
Superficie du PQ                          43'377 m
2
(au lieu
de 43'374 m
2
)
Forêt                                              2'547 m
2
(au lieu de 2'546 m
2
)
Aire constructible                         36'633 m
2
(au lieu
de 37'617 m
2
)
Domaines publics                          4'197 m
2
(au lieu
de 3'211 m
2
)
Les différences sont donc de 3 m
2
en plus pour la surface totale du plan de quartier et de 1 m
2
pour
la nature forêt.
La différence de moins 984 m
2
pour l'aire constructible et de plus 986 m
2
pour les DP s'explique
par le fait que la surface indiquée pour les DP de 3'211 m
2
correspond aux domaines publics de l'ancien état parcellaire, et non pas aux
domaines publics nouveaux créés par le Syndicat AF.
Si l'on se réfère au dossier précédent mis
à l'enquête en 2006, et notamment au plan de quartier du 2.11.2005, celui-ci
portait la liste des 13 parcelles suivantes :
parcelle n°                      surface
m
2
propriétaires
426                                                   234
Angel Alvarez et Viviane Prats Alvarez
427                                                   742                     Angel
Alvarez
428                                                   262                     Lilian
Jaunin
429                                              11'194                     Enfants
de Vincent, Georges et Simon Menétrey
468                                          part.
531                     Commune du Mont-sur-Lausanne
469                                          part.
374                     Copropriété des parcelles 429, 470 à 473, 476 et 1045
1006                                                 968                     Evelyne
Lienhard et Patricia Negro
1014                                              2'710                     Angel
Alvarez et Viviane Prats Alvarez (PPE)
1015                                part.
16'689                        Société immobilière des Montenailles SA
1016                                                 225                     Commune
du Mont-sur-Lausanne
1017                                      part.
5'152                     Evelyne Lienhard et Patricia Negro
1020                                                 823                     Anilda
Dalla-Riva (PPE)
1504                                                 116                     Société
immobilière dés Montenailles SA
Surface                                   40'020
m
2
totale
Les deux remarques
suivantes figuraient sous cette liste :
1)
Sur le plan figurent le cadastre et les numéros de
parcelles de l'ancien état.
2)
L'attribution
de nouvelles parcelles aux propriétaires sera effectuée par le Syndicat AF dans
le cadre du remaniement parcellaire à péréquation réelle.
Le nombre de parcelles
ancien état comprises dans le périmètre du plan de quartier n'a jamais varié.
En effet, celui-ci a toujours
compris, aussi bien dans la version mise à l'enquête en 2006 que dans celle
mise à l'enquête en 2013 les parcelles suivantes :
n
Parcelles
ancien état entièrement comprises dans le plan de quartier, les 9 parcelles
suivantes : 426, 427, 428, 429, 1006, 1014, 1016, 1020 et 1504, total 17274 m
2
.
n
Parcelles
ancien état partiellement comprises dans le plan de quartier, les 4 parcelles
suivantes : 468, 469, 1015 et 1016, total 22'746 m
2
.
n
Surface des domaines publics ancien état compris dans le plan de
quartier, total 3'211 m
2
.
n
Surface totale du plan de quartier en 2006: 43'231 m
2
.
Ce chiffre de 43'231 m
2
en 2006 est à comparer avec celui de
43'377 m
2
du dossier 2013, et la différence
s'explique comme suit :
o
Les surfaces de 2006 sont celles
figurant au registre foncier. Les surfaces de 2013 sont calculées sur la base
de plans techniques qui sont établis dans le but de travailler sur des bases
plus précises que les plans cadastraux graphiques du registre foncier.
Ces plans techniques sont prévus à
l'article 55 LAF,
2
eme
alinéa et à l'article 26 du Règlement d'application de la LAF qui précise que
les nouvelles surfaces sont publiées à l'occasion de l'enquête sur les
estimations et le nouvel état.
o
Le périmètre du
plan de quartier 2013 diffère légèrement du périmètre 2006, d'une part au
carrefour des domaines publics de la route de Penau et du chemin de
Montenailles et, d'autre part, en limite des parcelles nouvel état 3007 et 468,
ceci pour cause de l'adaptation de ces limites avec la lisière de forêt.
En conclusion, il est
exact que les surfaces ont évolué entre 2006 et 2013 du fait, d'une part, de
l'introduction de nouvelles surfaces techniques et, d'autre part, de légères
modifications du périmètre du plan de quartier.
Au sujet de la nouvelle parcelle du domaine
public communal n° 6066 de 1'496 m
2
, il est bien exact qu'elle comprend une
partie des parcelles ancien état 468 et 469.
Cette parcelle, ainsi que la parcelle
voisine 2701, se trouvent dans le classeur d'enquête comprenant les tableaux
comparatifs nouvel état et sur le plan 3 du nouvel état n° 2440-113.
Il est exact que le domaine public 6066 ne
figure pas sur le plan de quartier Montenailles, ainsi d'ailleurs que les
domaines publics 6065 de la route de Penau et 6094 du chemin des Montenailles.
Le plan de quartier représente correctement ses domaines publics dans leur
géométrie, mais les numéros manquent."
b) La réponse à l'opposition de Jean-Marc Bruttin
explique notamment la qualification des voies de desserte. A la réponse de
l'autorité communale est jointe une réponse élaborée par la Commission de
classification qui renvoie notamment aux explications fournies sur le calcul
des surfaces dans la réponse à l'opposition des époux Alvarez. Ce document
précise en outre ce qui suit:
"M. Jean-Marc Bruttin est propriétaire dans le périmètre
du Syndicat AF de la parcelle 1019 de 3674 m², non comprises dans le plan de
quartier de Montenailles. Au nouvel état, il reçoit la parcelle 2910, située au
même emplacement, d'une surface totale de 3668 m², soit 3509 m² hors du plan de
quartier et 109 m² à l'intérieur du plan de quartier.
Ces 109 m² jouxtent sa parcelle 1020 comprise dans le plan de
quartier mais hors périmètre du Syndicat AF. La parcelle 1020 et les 109 m² de
la parcelle 2910 sont affectés dans le "Secteur des aménagements et des
constructions privées".
c) Les décisions de l'autorité communale, avec leur
annexe émanant de la commission de classification, ont été communiquées au
conseil des opposants en même temps que la décision du Département cantonal du
territoire et de l'environnement du 13 novembre 2014 qui approuve préalablement
le plan de quartier Montenailles.
K.
Sur les oppositions respectives des époux Alvarez et de Jean-Marc
Bruttin relatives à l'enquête publique organisée par le syndicat, la Commission
de classification a statué par décisions du 20 novembre 2014, rendues après
audition de leur conseil en date du 22 novembre 2013.
Ces deux décisions reprennent presque mot pour mot
les réponses de la Commission de classification annexées, comme indiqué
ci-dessus, aux réponses de l'autorité communale.
L.
Par acte de recours commun du 5 janvier 2014, les époux Alvarez et
Jean-Marc Bruttin ont recouru contre les décisions de l'autorité communale et
du département cantonal relatives au plan de quartier Montenailles. Ils
concluent à leur annulation.
L'autorité communale a déposé par lettre du 27 mars
2015 une réponse du 25 mars 2015 préparée par le Service communal de
l'urbanisme et du développement durable.
Le Service du développement territorial a déposé,
pour les dossiers AC.2014.0426 (SI Montenailles SA) et AC.2015.0006 (Alvarez/Bruttin),
des déterminations du 2 avril 2015 dont on extrait le passage suivant:
"En ce qui concerne l'argumentation selon laquelle le
plan de quartier "Montenailles" définit une nouvelle zone à bâtir
dans la Commune du Mont-sur-Lausanne sans prévoir une compensation pour ces
nouveaux droits à bâtir créés, il convient de préciser qu'il ne s'agit
justement pas d'une nouvelle zone à bâtir puisque le noyau dur, à savoir
l'affectation, le degré de sensibilité au bruit et le coefficient d'utilisation
du sol maximum applicable sont précisés dans le Plan général d'affectation
approuvée par le Conseil d'Etat le 6 août 1993."
Le 11 mai 2016, le conseil du syndicat a interpellé
le tribunal sur l'aboutissement de la procédure et versé au dossier une lettre
du Département du territoire et de l'environnement du 28 septembre 2015
étendant le périmètre compact de l'agglomération Lausanne-Morges de manière à
ce que ce qu'il englobe, pour garantir l'égalité de traitement des plans de
quartier compris dans le syndicat, l'ensemble du périmètre du syndicat.
Le conseil des recourants s'est encore exprimé les
23 mai 2016 puis il a déposé des déterminations en date du 25 août 2016.
M.
Contre les décisions du 20 novembre 2014 de la Commission de
classification ont été déposés en date du 5 janvier 2015 également des recours
séparés de Jean-Marc Bruttin (AF.2015.0001) et des époux Alvarez
(AF.2015.0002). Ces recours concluent à l'annulation des décisions de la
commission de classification et au renvoi à cette autorité pour nouvelle
décision.
La commission de classification a déposé ses réponses
le 11 mars 2015 sous la forme du document habituel "Renseignements pour la
CDAP".
Les recourants (époux Alvarez et Jean-Marc Bruttin,
séparément) ont déposé un mémoire ampliatif et déterminations du 25 août 2016.
Informé le 31 août 2106 que l'avant-projet de loi
sur la taxe de plus-value avait été versé au dossier, le conseil des recourants
s'est déterminé le 23 septembre 2016.
Nouvellement consulté, le conseil de l'autorité
communale a déposé une réponse du 26 septembre 2016.
La commission de classification a encore déposé le 5
cotobre 2016 une nouvelle écriture pour chacun des dossiers AF.2015.0001 et
AF.2015.0002.
N.
Le tribunal a délibéré à huis clos et approuvé la rédaction du présent
arrêt par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Est litigieuse en l'espèce la décision de la commission de
classification du Syndicat d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne sur
la réclamation (art. 99 LAF) des recourants Alvarez lors de l'enquête organisée
du 11 janvier au 11 février 2013. Cette enquête concerne notamment l'estimation
des terres et l'attribution des parcelles du nouvel état. Conformément à leurs
voeux (art. 98d al. 2 LAF, art. 32 RLAF), les recourants Alvarez conservent, au
titre de la "zone attenante" aux bâtiments, leurs parcelles bâties AE
426/NE 2721 et AE 1014 / NE 2719 (à 1 m² près pour cette dernière). La parcelle
non bâtie AE 427/ NE 2720 propriété d'Angel Alvarez lui est également conservée
quasiment sans modification mais cet échange-là génère une soulte à recevoir de
7953 francs.
2.
Les recourants dénoncent une violation de l'art. 42 al. let. d LPA-VD
parce que la décision attaquée ne comporte pas de dispositif. Le grief est
fondé mais les recourants ont raison lorsqu'ils interprètent la décision
attaquée en ce sens qu'elle lève leur opposition et maintient tels quels les
objets mis à l'enquête publique.
3.
Les recourant invoquent une violation du principe de coordination, une
application arbitraire des règles d'estimation des immeubles et une inégalité
de traitement. Ils se réfèrent à cet égard à diverses indications chiffrées
contradictoires dans divers documents concernant notamment la superficie du
plan de quartier ou la valeur des terrains qui s'y trouvent. Selon eux, la
valeur d'échange utilisée dans les remaniements parcellaires devrait
correspondre à la valeur vénale et à défaut, l'échange ne pourrait donner lieu
au versement de soultes. La commission de classification ne tiendrait pas
compte de l'expertise géologique intégrée au rapport 47 OAT.
Force est de constater que les recourants ne
contestent pas concrètement les termes de l'échange qui résulte pour eux de
l'attribution du nouvel état, qui correspond presque exactement aux trois
parcelle de leur ancien état de propriété. On ne comprend d'ailleurs pas d'où
ils tirent, en page 9 de leur mémoire ampliatif du 25 août 2016, l'affirmation
selon laquelle leur parcelle serait amputée de 800 m².
Ils se trompent par ailleurs quand ils prétendent
que les valeurs d'échange du remaniement devraient correspondre à la valeur
vénale alors que selon la jurisprudence constante, les valeurs d'échange sont
souvent inférieures et n'ont pas à correspondre à la valeur vénale, l'essentiel
étant seulement qu'elles soient harmonisées entre elles (RDAF 1980 p. 431; AF
95/029 du 15 avril 1996; AF.1995.0036 du 4 février 1997).
Quant au danger faible figuré en jaune sur la carte
annexée au rapport géologique annexé dans le rapport 47 OAT, il ne concerne pas
les recourants Alvarez, vu l'emplacement de leurs trois parcelles à l'écart de
cette zone.
Pour le surplus, il n'y a pas lieu de revenir sur
les indications chiffrées évoquées par les recourants quant à la surface du
plan de quartier Montenailles ou à la valeur des terrains qui s'y trouvent. En
effet, le sort de la propriété des recourants est exclusivement décrit par le
plan du nouvel état qui délimite leurs nouvelles parcelles et par la surface de
celle-ci résultant du tableau comparatif reproduit ci-dessus. Ce sont ces
éléments-là qui seront inscrits au registre foncier (art. 68 à 70 LAF).
4.
Sous lettre D5 et E9 de leur recours du 5 janvier 2015, comme dans leur
recours contre le plan de quartier Montenailles, les recourants se plaignent
d'une inégalité de traitement par rapport au propriétaire de l'immeuble A1 (il
faut lire "E1": il s'agit de la ferme existante sur la parcelle NE 2718
de SI Montenailles SA). Ce moyen concerne en réalité le régime instauré respectivement
pour la parcelle NE 2718 et pour la parcelle NE 2719 des recourants. Ce régime
relève non pas du remaniement parcellaire mais du plan de quartier Montenailles.
On peut renvoyer sur ce point à l'arrêt AC.2015.0006, notifié ce ce jour aux
recourants, où le tribunal constate que la situation de ces différents
propriétaires n'est pas comparable parce que leur situation respective diffère
en fonction des voeux (art. 98d al. 2 LAF, art. 32 RLAF) qu'ils ont formulés
dans le cadre du syndicat. Comme l'explique l'autorité communale dans sa
réponse du 25 mars 2015 audit recours, les époux Alvarez propriétaire de la
parcelle 2719 conservent leur propriété sans participer à la péréquation réelle
mais sans pouvoir construire un nouveau bâtiment. En revanche, la propriétaire
SI Montenailles SA participe à la péréquation réelle dont l'effet, sous réserve
de la "zone attenante" à la ferme existante (parcelle 2718), est de
lui faire abandonner d'importantes surfaces mais de lui permettre de bénéficier
de trois périmètres d'implantation, la réalisation de l'un d'eux supposant la
démolition du bâtiment existant.
5.
Dans leur recours du 5 janvier 2015 ainsi que dans leur mémoire
ampliatif du 25 août 2016, les recourants soutiennent en quelques lignes que le
remaniement parcellaire à péréquation réelle serait désormais incompatible avec
la nouvelle teneur de l'art. 5 LAT, qui ne prévoit plus que le prélèvement
d'une taxe sur la plus-value résultant des mesures d'aménagement. Ce moyen est
également soulevé -  et largement développé - par SI Montenailles SA dans son
recours du 3 février 2014 (AF.2014.0004).
a) Le remaniement parcellaire avec péréquation
réelle est prévu par les art. 98b à 98d de la loi sur les améliorations
foncières (LAF; RSV 913.11). Ces dispositions mettent en oeuvre les art. 51 et
53 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11) qui régissent la zone intermédiaire et son éventuelle affectation
ultérieure à la construction. La jurisprudence a souligné depuis longtemps que
l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation en matière de construction
doit être différée jusqu'au transfert de propriété (art. 68 à 70 et art 93
LAF). C'est ce qui permet de procéder, pour la répartition des nouvelles
parcelles, à la double estimation de l'art 86 LAF, l'une en fonction de
l'ancien état, la seconde en fonction de la nouvelle réglementation du nouvel
état (AF.1999.0005 et AF.1999.0010 du 2 juin 2000).
La jurisprudence rappelle régulièrement (cf., en
plus des arrêts concernant le syndicat du Mont-sur-Lausanne: AF.2009.0002 et
AF.2009.0003 du 3 janvier 2013 concernant le syndicat des Fourches;
AF.2011.0004, AF.2011.0005 et AF.2011.0006 du 11 novembre 2013, concernant le
syndicat du Bussigny-Ouest), qu'en sus des opérations ordinaires d'un
remaniement parcellaire, la péréquation réelle consiste en une redistribution
des terres connexe à la délimitation ou à l'extension de la zone à bâtir,
tendant à réaliser l'égalité de traitement des propriétaires. Les terres à
l'ancien état sont estimées selon leur valeur avant l'établissement du plan
d'affectation, en tenant compte notamment de leur rendement agricole, de leur
équipement éventuel et des possibilités objectives de bâtir dans un proche
avenir; pour la confection du nouvel état, elles sont estimées à nouveau, à
leur valeur d'après le statut qui leur est conféré par le plan. Chaque
propriétaire reçoit des parcelles en zone à bâtir ou en zone agricole, en
proportion de la valeur de l'ancien état de propriété. La double estimation des
terres entraîne que la plus-value des surfaces classées en zone à bâtir ne
profite pas seulement aux propriétaires de ces surfaces à l'ancien état, mais
qu'elle est au contraire répartie entre tous les propriétaires du périmètre,
quel que soit l'emplacement de leurs parcelles à l'intérieur de celui-ci. Selon
le Tribunal fédéral, le remaniement à péréquation réelle constitue un exemple
des régimes de compensation que les cantons peuvent instituer conformément à
l'art. 5 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (ATF
1P.438/2000 du 15 mai 2001; ATF 122 I 120 consid. 3 p. 124).
Ainsi, la péréquation réelle permet de répartir
entre les différents propriétaires l'augmentation de valeur due au transfert
d'une partie du périmètre du syndicat en zone constructible. C'est pourquoi
l'art. 86 LAF prévoit une double estimation, la première à l'ancien état, la
seconde au nouvel état. L'augmentation de valeur calculée sur l'ensemble des
surfaces comprises dans le syndicat est prise en compte par un facteur de
multiplication ("coefficient de péréquation") qui augmente la
prétention de tous les propriétaires. La valeur de ce coefficient de
péréquation peut varier (il est de 2,946 selon le rapport technique de la
commission de classification intimée du 12 novembre 2012, p. 22; il était de
2,46 dans le Syndicat des Fourches, cf. AF.2009.0002 et AF.2009.0003 du 3
janvier 2013 déjà cités ; dans le syndicat de Bussigny sur Lausanne, il
atteignait 11,7, cf. arrêts du 11 novembre 2013 précités).
Sous l'effet de ce coefficient de péréquation, les
propriétaires qui obtiennent du terrain qui reste en zone agricole voient leur
surface augmenter. En revanche, malgré le facteur de multiplication, la
prétention d'un propriétaire qui obtient du terrain en zone à bâtir aboutit en
général, compte tenu de la différence de valeur au mètre carré, à une
diminution considérable de la surface attribuée. Dans un tel cas, le principe
de la compensation réelle est néanmoins respecté si, malgré l'attribution d'une
surface inférieure à celle de l'ancien état, la valeur se trouve conservée par
l'effet d'une plus-value (v. p. ex. ATF 1P.438/2000 du 15 mai 2001 dans la
cause cantonale AF.1999.0010). Les syndicats à péréquation réelle ont cependant
dû trouver une solution pour tenir compte des constructions existantes hors de
la zone à bâtir, au bénéfice d'une situation acquise. Il s'agit d'éviter que
sous l'effet de l'augmentation de valeur due au passage en zone à bâtir (cette
augmentation dépasse en général largement l'ampleur du coefficient de
péréquation), la prétention du propriétaire dans le nouvel état ne soit pas
suffisante pour lui attribuer le terrain attenant à son propre bâtiment (voir
une illustration de ce problème dans l'arrêt AF.1993.0007 du 30 octobre 1995,
consid. 3a, qui a donné lieu à l'ATF 122 I 120). Cette solution consiste à
"neutraliser", autour des constructions existantes, une certaine
surface (nommée parfois "surface attenante") dont l'estimation ne
change pas entre l'ancien et le nouvel état; la surface neutralisée est
attribuée pour une valeur identique à celle de l'ancien état, si bien que même
si elle passe en zone à bâtir, elle n'est pas touchée par la péréquation
réelle. C'est cette solution que décrit le ch. 4.2.2 du rapport technique du 12
novembre 2012 de la commission de classification mis à l'enquête.
b) L'ancienne teneur de l'art. 5 LAT était la
suivante :
Art. 5 - Compensation et indemnisation
1
Le droit cantonal établit un régime de
compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des
inconvénients majeurs qui résultent de mesures d’aménagement.
2
Une juste indemnité est accordée lorsque des
mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions
équivalant à une expropriation.
3
Les cantons peuvent prescrire la mention au
registre foncier du versement d’indemnités dues par suite de restrictions au
droit de propriété.
Depuis le 1
er
mai 2014, l'art. 5 LAT a la
teneur suivante :
Art. 5 - Compensation et indemnisation
1
Le droit cantonal établit un régime de
compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des
inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement.
1bis
Les avantages résultant de mesures
d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20 %. La compensation est
exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal
conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values
résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir.
1ter
Le produit de la taxe est utilisé pour
financer les mesures prévues à l'al. 2, ou d'autres mesures d'aménagement du
territoire prévues à l'art. 3, en particulier aux al. 2, let. a, et 3, let.
abis.2
1quater
Lors du calcul de la taxe, le montant qui
est utilisé dans un délai approprié pour l'acquisition d'un bâtiment agricole
de remplacement destiné à être exploité à titre personnel est déduit de
l'avantage résultant d'un classement en zone à bâtir.3
1quinquies
Le droit cantonal peut prévoir une
exemption de la taxe dans les cas suivants:
a.  elle
serait due par une collectivité publique;
b.  son
produit escompté serait insuffisant au regard du coût de son prélèvement.
1sexies
En cas d'impôt sur les gains immobiliers,
la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses.
2
Une juste indemnité est accordée lorsque des
mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions
équivalant à une expropriation.
3
Les cantons peuvent prescrire la mention au
registre foncier du versement d'indemnités dues par suite de restrictions au
droit de propriété.
c) Selon la recourante SI Montenailles SA,
l'ancienne version de l'art. 5 al. 1 LAT se contentait de prescrire le principe
du régime de compensation en laissant une grande latitude au canton, ce qui
avait permis au Tribunal fédéral de considérer que le remaniement avec
péréquation réelle constitue un exemple des institutions que les cantons
peuvent adopter afin de réaliser le mandat à eux confié par l'art. 5 al. 1 LAT.
En revanche, la nouvelle teneur de l'art. 5 LAT réglerait de manière exhaustive
le moyen - la perception d'une taxe de plus-value - par lequel les cantons
doivent mettre en œuvre le régime de compensation. Le législateur fédéral
aurait renoncé, en raison des difficultés pratiques, à suivre la proposition
d'utiliser l'instrument de la péréquation réelle comme alternative au
prélèvement de la taxe de plus-value. Les travaux préparatoires montreraient
ainsi que la taxe sur la plus-value est le seul moyen à disposition des cantons
pour mettre en œuvre le régime de compensation, si bien que, aux yeux de la
recourante, le remaniement avec péréquation réelle du droit vaudois ne serait
plus conforme au droit fédéral.
Le raisonnement de la recourante SI Montenailles SA
part du principe que le remaniement parcellaire avec péréquation réelle
exclurait, parce qu'il la remplacerait, la perception de la taxe sur la
plus-value prévue par le droit fédéral. On ne voit pas ce qui pourrait fonder
cette prémisse: le droit fédéral réserve le droit des cantons et des communes
d'instaurer dans l'intérêt public des restrictions à la propriété foncière
(art. 702 CC) et il leur enjoint en particulier d'édicter des règles détaillées
pour les remaniements parcellaires (art. 703 al. 2 CC). La compétence
législative est donc cantonale. En droit vaudois, le principe d'une double
estimation pour les remaniements de terrains à bâtir figurait déjà dans la loi
sur les améliorations foncières du 29 novembre 1961 (art. 86: ROLV 1961 p.
455). Préfiguré par le "plan d'affectation spéciale" de la novelle du
28 février 1964, le remaniement parcellaire avec péréquation réelle a été consacré
par la loi du 13 septembre 1976 qui modifiait l'ancienne loi sur les
constructions et l'aménagement du territoire (LCAT) et introduisait dans la loi
sur les améliorations foncières les dispositions régissant le "remaniement
en corrélation avec l'adoption d'une zone agricole liée à une zone à
bâtir" (art. 98b ss LAF; ROLV 1976 p. 180; pour un historique détaillé v.
les arrêts du Tribunal administratif AF.1999.0005 (SI Montenailles SA) et
AF.1999.0010 (hoirie Jost) du 2 juin 2000). C'est dire que le remaniement avec
péréquation réelle du droit vaudois ne doit pas son existence à l'art. 5 LAT entré
en vigueur le 1er janvier 1980. Que l'ATF 122 I 120 l'ait considéré comme une
des institutions que les cantons peuvent utiliser pour réaliser le mandat
conféré par l'art. 5 al. 1 LAT (dans son ancienne teneur) n'y change rien. Cet
arrêt rappelle d'ailleurs aussi que déjà avant l'entrée en vigueur de l'art. 5
al. 1 LAT, le prélèvement d'une part même importante de la plus-value résultant
de mesures d'aménagement avait été considéré comme compatible avec la garantie
de la propriété.
Quant à la nouvelle teneur de l'art. 5 LAT qui
prévoit la perception d'une taxe sur la plus-value, on ne voit pas en quoi elle
ferait obstacle au remaniement parcellaire avec péréquation réelle. La doctrine
considère que l'instrument du syndicat d'améliorations foncières à péréquation
réelle est pleinement conforme à l'art. 5 al. 1 LAT mais elle précise qu'en cas
de passage en zone à bâtir, il est nécessaire de prévoir un prélèvement
supplémentaire de 20 % de la plus-value liée à ce classement (Poltier, Le
nouveau régime des contributions de plus-value de l'art. 5 LAT révisé. Une
modeste avancée vers une répartition plus équitable des plus value-values
foncières?: in: Zufferey/Waldmann (éd.), Révision 2014 de la loi sur
l'aménagement du territoire, p. 293 s. et 298).
Telle paraît bien être la conception du législateur
vaudois: un avant-projet de loi sur le prélèvement de la taxe sur la
plus-value, dans le cadre d’une modification de la LATC et de la loi sur les
impôts directs cantonaux, a été mis en consultation en janvier 2016 avec un
exposé des motifs et projets de lois. On peut y lire que selon l'ATF 122 I 120,
le système de remaniement avec péréquation réelle répond d'une certaine manière
à l'exigence de compensation résultant de l'art. 5 aLAT mais que, constituant
une simple possibilité qui ne concerne que certains propriétaires, il ne
remplit pas les exigences du nouveau régime minimal fédéral qui impose une
taxation de la plus-value; les deux régimes peuvent cependant cohabiter sans
qu'il y ait double imposition pour autant que les frais du syndicat soient
déductibles de la plus-value. C'est ce que prévoirait le futur art. 74c let. c
LATC. On note au passage que la taxe pour l'équipement communautaire (évoquée
durant l'instruction ou en audience par SI Montenailles SA; cf art. 4b al. 1 et
5 la loi sur les impôts communaux, LICom; RSV 650.11) serait également
maintenue parallèlement à la taxation de la plus-value, mais avec la
possibilité de la déduire lors de cette taxation (art. 74c let. d LATC; voir
l'exposé des motifs et le projet de loi sur le site Internet cantonal: http://www.vd.ch/themes/territoire/amenagement/lat-revisee/taxe-sur-la-plus-value/).
C'est donc en définitive à tort que les recourants
Alvarez, partant implicitement du principe erroné que la taxe sur la plus-value
ne serait pas perçue en cas de remaniement parcellaire avec péréquation réelle,
soutiennent que le remaniement avec péréquation réelle serait contraire au
droit fédéral.
6.
N'a pas à être traitée dans le présent arrêt la question de savoir si
une mesure d'aménagement donnée, en fonction de la date de son adoption, est
soumise à la taxation de la plus-value envisagée par le législateur cantonal.
7.
Vu ce qui précède, le recours est rejeté aux frais des recourants, qui
n'ont pas droit à des dépens. La décisions attaquée est maintenue. En tant que
corporation de droit public cantonal (art. 20 LAF) et à l'instar des communes,
le Syndicat d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne, représenté par un
mandataire rémunéré, a droit à des dépens (art. 56 al. 3 LPA-VD a contrario).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission de classification du Syndicat AF Le
Mont-sur-Lausanne du 20 novembre 2014 est maintenue.
III.
Un émolument de 2500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
des recourants.
IV.
Viviane Prats Alvarez et Angel Alvarez, solidairement entre eux, doivent
au Syndicat d'améliorations foncières du Mont-sur-Lausanne la somme de 2000
(deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 24 octobre 2016
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une
langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.