vd_omni · AC.2013.0024 · 2014-04-15 · fr

BAUMGARTNER, NEEMAN/Municipalité de Montreux, PASCHE PROMOTIONS SA, PPE RESIDENCE OXALYS B | Le réservoir litigieux doit être considéré comme souterrain: le caractère souterrain du parking auquel il est contigu et dont il ne dépassera pas la hauteur a déjà été confirmé par la CDAP puis par le TF et il se situera entièrement sous le terrain aménagé, à l'exception du regard et d'une façade; il est donc exclu du calcul de la surface construite. Distance à la limite: recouvert de terre végétale, il ne modifiera pas sensiblement le profil et la nature du sol et ne causera pas d'inconvénient majeur au voisinage. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.04.2014 AC.2013.0024

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
15 avril
2014
Composition
M. Pascal Langone,
président
;
Mme Christina
Zoumboulakis, assesseuse, et M. Philippe Grandgirard, assesseur; Mme Fabia
Jungo, greffière.
Recourants
1.
Peter BAUMGARTNER,
à Clarens,
2.
Rita BAUMGARTNER,
à Clarens,
3.
Sylvie NEEMAN,
à Clarens,
4.
Aba NEEMAN,
à Clarens,
tous représentés par Me
Aba NEEMAN, avocat à Monthey,
Autorité intimée
Municipalité de
Montreux,
représentée par Me Alain THEVENAZ,
avocat à Lausanne,
Constructrice
PASCHE PROMOTIONS
SA,
à Noville, représentée par Me Christian BETTEX,
avocat à Lausanne,
Propriétaire
PPE RESIDENCE
OXALYS B, p.a. Pasche Promotions SA,
à Noville,
Objet
Permis de construire
Recours Peter BAUMGARTNER et consorts c/
décision de la Municipalité de Montreux du 10 décembre 2012 (levant leur
opposition et autorisant le réservoir d'eau déjà réalisé sur la parcelle n° 1'078).
Vu les faits suivants
A.
La société Pasche Promotions SA est propriétaire
de la parcelle n° 1'078 du cadastre de la Commune de Montreux, sise au chemin
de la Nouvelle-Héloïse, d'une surface de 2'790 m
2
, ainsi que de la
parcelle contiguë n° 12'640 (en amont), d'une surface de 904 m
2
et qui supportait une maison de maître (ECA n° 4'014) d'une surface au sol de
273 m
2
.
Ces deux parcelles sont issues d'un
fractionnement de la parcelle d'origine n° 1'078 (d'une surface initiale
de 3'694 m
2
) qui a fait l'objet le 7 septembre 2011 d'une mention au
registre foncier, soit une "restriction LATC" selon laquelle "
l'ensemble des deux biens-fonds 1078 et 12640 de la
Commune de Montreux est considéré comme une seule parcelle pour tous les points
concernant la réglementation communale […]
".
Ces biens-fonds sont colloqués en
"zone de faible densité", "protection des sites", régie par
les art. 33 ss du Règlement sur le plan d'affectation et la police des
constructions du 15 décembre 1972 (ci-après: RPGA 1972). Le nouveau Plan
général d'affectation, mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 et
adopté et réformé par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009,
range ces terrains en "zone de coteau B" régie par les art. 9.1 ss du
futur Règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des
constructions (ci-après: RPGA 2007).
B.
Le 28 octobre 2004, Pasche Promotions SA a
déposé une demande de permis de construire sur la parcelle d'origine n° 1'078
(3'694 m
2
avant division) portant, d'une part, sur un nouveau
bâtiment d'habitation (ci-après: bâtiment B), d'une surface au sol de 353 m
2
,
avec parking souterrain, et, d'autre part, sur la transformation du bâtiment
existant ECA n° 4'014 (actuellement sis sur la parcelle n° 12'640). La
Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) a délivré le 13 juillet
2005 le permis de construire, qui a fait l'objet d'un recours devant le
Tribunal administratif (devenu le 1
er
janvier 2008 la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal - CDAP) interjeté notamment par
Rita et Peter Baumgartner, ainsi que Sylvie et Aba Neeman, propriétaires
voisins, qui ont soulevé différents griefs relatifs notamment au nombre de
niveaux du bâtiment B en relation avec le coefficient d'occupation du sol
(COS), à l'accès de la parcelle et à la rampe d'accès en pente au parking, dont
le caractère souterrain n'a pas été remis en cause. Par arrêt du 15 décembre
2005 (AC.2005.0169), le Tribunal administratif a admis le recours et renvoyé le
dossier à l'autorité intimée pour qu'elle procède à une enquête complémentaire
vu la modification de l'implantation du bâtiment B; pour le surplus, il a
confirmé le projet de construction en retenant notamment que la pente du
terrain autorisait que le bâtiment B comporte trois niveaux, que la règle sur
le coefficient d'occupation du sol (COS) de 1/6 était respectée et que la rampe
d'accès au parking souterrain était admissible en tant que dépendance.
Après mise à l'enquête
complémentaire du 27 janvier au 16 février 2006 du projet modifié, un nouveau
permis de construire a été délivré le 22 mars 2006 que les propriétaires
voisins ont à nouveau porté devant le Tribunal administratif qui, par arrêt du
6 septembre 2007 (AC.2006.0067), a rejeté le recours, retenant en bref que les
questions de l'accès et de la rampe de parking avaient été tranchées de manière
définitive dans l'arrêt précédent et qu'elles avaient désormais force de chose
jugée.
Pasche Promotions SA a ensuite
commencé les travaux de construction du bâtiment B et du parking souterrain. En
revanche, elle a renoncé au projet de transformation de la villa de maître n°
ECA 4'014, tout en procédant à sa démolition partielle. En lieu et place, elle
a présenté un nouveau projet de construction.
C.
Le 7 juillet 2011, Pasche Promotions SA a ainsi
sollicité la délivrance d'un permis de construire portant sur la démolition de
l'habitation ECA n° 4'014 et la construction d'un immeuble de deux logements
(ci-après: le bâtiment A), d'une surface au sol de 260 m
2
; ce
bâtiment est composé de quatre niveaux, soit un étage (rez-de-chaussée
supérieur) plus attique, ainsi qu'un rez-de-chaussée inférieur (partiellement
enterré et destiné à une salle de jeux, une salle de fitness et une douche-WC)
et un sous-sol (entièrement enterré, dont le plancher est situé au niveau de
celui du parking souterrain). Par décision du 6 décembre 2011, la municipalité
a levé les oppositions et délivré le permis de construire. Le 6 janvier 2012,
les opposants Peter et Rita Baumgartner, ainsi que Sylvie et Aba Neeman,
notamment, ont interjeté recours devant la CDAP contre la décision précitée (cause
AC.2012.0003). Une inspection locale a eu lieu le 19 septembre 2012 lors de
laquelle il a été constaté que la constructrice avait construit un réservoir
d'eau, à l'est du parking souterrain et dans son prolongement, sans
autorisation; l'intéressée a fait savoir qu'une demande de mise en conformité
était en cours. Par arrêt du 9 novembre 2012, la CDAP a rejeté le recours et
confirmé la décision du 6 décembre 2011. On extrait de cet arrêt le passage
pertinent suivant (consid. 3):
a) Dans la
présente procédure de recours, les recourants dénient au parking le caractère
de construction souterraine, si bien que sa superficie (estimée à 221 m
2
)
aurait dû, selon eux, être ajoutée à la surface bâtie du bâtiment B. Or, ce
grief, qui aurait pu et dû être soulevé lors des procédures de recours
précédentes (AC.2005.0169 et AC.2006.0067), ne peut plus l'être dans le cadre
de présente procédure, si bien que le recours est irrecevable sur ce point.
Quoi qu'il en soit, après examen des plans mis à l'enquête publique
complémentaire en 2006, il apparaît clairement que le parking entre dans la
catégorie des constructions souterraines au sens de l'art. 65bis en relation
avec l'art. 74 al. 3 RPGA 1972. (A noter du reste que l'art. 44 RPGA 2007 ne
modifie pas fondamentalement la définition des constructions souterraines).
C'est dès lors à tort que les recourants affirment que la surface dudit parking
aurait dû être prise en compte dans la surface bâtie du bâtiment B (cf. art. 74
al. 2 RPGA 1972 et art. 40 al. 2 RPGA 2007): si tel devait être le cas, le
bâtiment B n'aurait pas pu être construit, compte tenu de la surface de la
maison de maître vouée à la démolition (273 m
2
). S'agissant du réservoir
de récupération des eaux de pluie réalisé sans autorisation dans le
prolongement du parking souterrain (du côté est), il y a lieu de relever que
cet ouvrage - qualifié de souterrain par la municipalité - doit encore faire
l'objet d'une enquête publique complémentaire. Le caractère réglementaire de
cet aménagement lié au premier projet n'a pas à être traité dans le cadre de la
présente procédure, étant précisé que l'inspection des lieux a permis de
constater que le réservoir en cause - dont il semble que la majeure partie du
volume est situé en dessous du terrain naturel - devrait probablement être
considéré comme une "construction souterraine" et, en tant que telle,
exclue de la surface construite.
Par arrêt du 12 août 2013
(1C_642/2012), le Tribunal fédéral a rejeté le recours formé contre l'arrêt de
la CDAP du 9 novembre 2012.
D.
Le réservoir d'eau précité sur la parcelle n°
1'078 a été mis à l'enquête du 25 juillet au 23 août 2012 et a suscité
l'opposition de Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et Aba Neeman, le 20
août 2012. Ceux-ci faisaient valoir que le réservoir ne constituait pas une
construction souterraine et qu'il devait dès lors entrer dans le calcul de la
surface bâtie et ne respectait en outre pas la distance à la limite.
E.
Par décision du 10 décembre 2012, la
municipalité a levé l'opposition et informé les opposants qu'elle délivrait le
permis de construire. Elle a relevé que la construction était considérée
souterraine conformément aux art. 74 RPGA 1972 et 44 RPGA 2007 en cours d'approbation,
le réservoir se situant entièrement sous le terrain aménagé conformément au
permis délivré le 22 novembre 2007. De fait, il n'était plus assujetti aux
limites des constructions en application des art. 65bis RPGA 1972 et 39 RPGA
2007. Dans une lettre adressée le même jour à l'architecte de la constructrice,
la municipalité a précisé ce qui suit:
"Au cours de
l'une de ses séances, la Municipalité a examiné le dossier avec attention et a
décidé d'accorder le permis de construire sollicité. Cette autorisation sera
établie prochainement.
Toutefois, il a
été constaté qu'un climatiseur a été installé sur la face Est de cette
construction souterraine sans consultation préalable de notre Autorité. Or, le
permis de construire précité vous est octroyé pour une construction qualifiée
de souterraine où, à la lecture de vos plans, vous devez réaménager le terrain
sur et contre la construction conformément au terrain aménagé selon le permis
délivré le 22 novembre 2007. Par conséquent cette installation va à l'encontre
dudit permis et nous ordonnons son démontage immédiat. Nous vous signalons,
d'ores et déjà, qu'une inspection aura lieu le 21 décembre 2012".
F.
Par acte commun du 10 janvier 2013, Peter et
Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et Aba Neeman ont recouru devant la CDAP
contre cette décision dont ils demandent principalement la réforme, le permis
étant refusé, et subsidiairement l'annulation, le dossier étant renvoyé à
l'autorité intimée pour enquête complémentaire.
Dans ses observations du 11 février
2013, la constructrice a conclu au rejet du recours.
Dans sa réponse du 5 mars 2013,
l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
Invités à se prononcer sur le
maintien de leur recours, les recourants ont déclaré, par lettre du 5 septembre
2013, le maintenir.
G.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Est litigieuse la construction d'un réservoir
d'eau d'une surface d'environ 37 m
2
, sis à l'est du parking
souterrain et contigu à celui-ci. Il ressort des plans d'enquête que le plancher
du réservoir se situe au niveau du sol du garage souterrain alors que son toit est
plus bas que le toit du garage souterrain. Les recourants font valoir que cette
construction ne présente pas de caractère souterrain et qu'elle doit à ce titre
être prise en considération dans le calcul de la surface bâtie et respecter la
distance aux limites. L'autorité intimée considère que le caractère souterrain
est réalisé.
a) L'art. 84 de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11) relatif aux constructions souterraines prévoit:
"
1
Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou
semi-enterrées ne sont pas prises en considération:
– dans le calcul
de la distance aux limites ou entre bâtiments;
– dans le
coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.
2
Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le
profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en
résulte pas d'inconvénient pour le voisinage".
b) En l'occurrence, le projet de
construction litigieux doit respecter à la fois le RPGA 1972, actuellement en
vigueur, et le RPGA 2007, mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007
et tel qu'adopté et/ou amendé par le Conseil communal de Montreux le 2
septembre 2009, mais pas encore approuvé par le département cantonal compétent.
En effet, conformément aux art. 77
et 79 LATC, lorsque la commune a adopté la nouvelle réglementation, celle-ci
est dotée d'un effet anticipé négatif et, dans cette mesure, s'applique
conjointement avec la réglementation antérieure, toujours en vigueur, jusqu'à
son approbation; pendant cette phase, seules peuvent être autorisées les
constructions à la fois conformes à l'actuelle et à la future réglementation;
l'obligation de refuser toute autorisation de bâtir allant à l'encontre du
projet peut désormais s'exercer sans délai, jusqu'à l'octroi ou au refus de
l'approbation (RDAF 1990 p. 247, 1986 p. 192, 1975 p. 62, 1971 p. 338). Dès son
approbation, la nouvelle réglementation s'applique seule (arrêts AC.2010.0032
du 22 mars 2011; AC.2000.0212 du 12 juillet 2006).
c) S'agissant des constructions
souterraines et de leur incidence sur la surface bâtie, l'art. 74 al. 2 et 3
RPGA 1972 prévoit ce qui suit:
"Pour le
calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte des dépendances
souterraines, respectivement d'autres constructions souterraines de plus
grandes dimensions destinées aux installations de stationnement des véhicules,
ni des dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de
celle du bâtiment principal.
Sont considérées comme
souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du
volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au
plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en
principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en
verdure. La Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement d'emplacements
de stationnement sur la toiture des dépendances et autres constructions
souterraines si la création et le maintien de surfaces de verdure suffisantes
sont par ailleurs garantis."
Quant à l'art. 44 RPGA 2007, il est
rédigé comme suit:
"Sont
considérées comme souterraines les constructions dont les ¾ au moins du volume
sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est
visible une fois le terrain aménagé".
Conformément à l'art. 40 al. 2 RPGA
2007, sont exclues du calcul de la surface les constructions souterraines ainsi
que les dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de
celle du bâtiment principal.
d) S'agissant de la distance à la
limite, l'art. 65bis RPGA 1972 prévoit ce qui suit:
"Dans la
mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés, et
s'il n'en résulte pas d'inconvénient majeur pour le voisinage, les
constructions souterraines ne sont pas prises en considération dans le calcul
de la distance aux limites ou entre bâtiments. Leur implantation est autorisée
en limite de parcelle, sous réserve des législations forestière et routière.
L'article 74,
alinéa 3, est applicable."
Le texte de l'art. 39 al. 4 RPGA
2007 est identique à celui de l'art. 65bis al. 1 RPGA 1972.
e) En l'espèce, le réservoir
litigieux a été construit dans le prolongement du parking - auquel il est
contigu et dont il ne dépassera pas la hauteur -, dont le caractère souterrain
a déjà été confirmé par la cour de céans puis par le Tribunal fédéral (arrêt
1C_642/2012 du 12 août 2013); le tribunal de céans a ainsi relevé ce qui suit
dans son arrêt AC.2012.0003 du 9 novembre 2012 (consid. 3a):
"Quoi qu'il
en soit, après examen des plans mis à l'enquête publique complémentaire en
2006, il apparaît clairement que le parking entre dans la catégorie des
constructions souterraines au sens de l'art. 65bis en relation avec l'art. 74
al. 3 RPGA 1972. (A noter du reste que l'art. 44 RPGA 2007 ne modifie pas
fondamentalement la définition des constructions souterraines). C'est dès lors
à tort que les recourants affirment que la surface dudit parking aurait dû être
prise en compte dans la surface bâtie du bâtiment B (cf. art. 74 al. 2 RPGA
1972 et art. 40 al. 2 RPGA 2007): si tel devait être le cas, le bâtiment B
n'aurait pas pu être construit, compte tenu de la surface de la maison de
maître vouée à la démolition (273 m
2
). S'agissant du réservoir de
récupération des eaux de pluie réalisé sans autorisation dans le prolongement
du parking souterrain (du côté est), il y a lieu de relever que cet ouvrage -
qualifié de souterrain par la municipalité - doit encore faire l'objet d'une
enquête publique complémentaire. Le caractère réglementaire de cet aménagement
lié au premier projet n'a pas à être traité dans le cadre de la présente
procédure, étant précisé que l'inspection des lieux a permis de constater que
le réservoir en cause - dont il semble que la majeure partie du volume est
situé en dessous du terrain naturel - devrait probablement être considéré comme
une "construction souterraine" et, en tant que telle, exclue de la
surface construite."
Tout comme le parking, le réservoir
doit être considéré comme une dépendance souterraine, dont le ¾ du volume est
situé en dessous du terrain naturel et dont la toiture sera recouverte d'une
couche de terre végétale. Il ressort en effet des plans d'enquête que le
réservoir se situera entièrement sous le terrain aménagé tel que prévu et
autorisé par le permis de construire du 22 mars 2006, confirmé par arrêt du
Tribunal administratif du 6 septembre 2007 (AC.2006.0067), à l'exception du
regard (trappe d'accès pour l'entretien) devant par définition se trouver à
découvert; seule la façade sud du réservoir sera visible. Cela a par ailleurs été
constatée lors de l'inspection locale à laquelle la cour de céans a procédé
dans le cadre de l'instruction de la cause AC.2012.0003, le 19 septembre 2012. Qui
plus est, les recourants eux-mêmes admettent dans leur recours que le réservoir
est "
plus bas que le parking
".
Quant au climatiseur installé sur
cette construction, dont les recourants ont produit des photographies dans leur
opposition, force est de constater que l'autorité intimée en a ordonné, par
lettre du 10 décembre 2012 adressée à l'architecte, le démontage immédiat, le
terrain devant être aménagé selon le permis délivré le 22 novembre 2007. Cette
construction n'a donc pas été autorisée et ne saurait ainsi être prise en
compte dans l'appréciation du caractère souterrain du réservoir. Conformément
aux art. 74 al. 3 RPGA 1972 et 44 RPAG 2007, le réservoir doit ainsi être
qualifié de construction souterraine. En cette qualité, il ne doit partant pas être
pris en compte dans le calcul de la surface bâtie (art. 74 al. 2 et 3 RPGA 1972
et art. 40 al. 2 et 44 RPGA 2007).
S'agissant de la distance à la
limite de parcelle, compte tenu d'une part de la pente du terrain constatée
lors de l'inspection locale dans la cause AC.2012.0003 relative au projet de
construction des bâtiments A et B et d'autre part de ces bâtiments déjà
autorisés, force est de constater que le réservoir ne modifiera pas
sensiblement le profil - la pente préexistante étant maintenue - et la nature
du sol - le toit du réservoir sera recouvert d'une couche de terre végétale - ,
ce qui a été constaté lors de l'inspection locale du 19 septembre 2012. En
outre, on ne perçoit pas quel inconvénient majeur ce réservoir, fermé et
souterrain, recouvert de végétation, pourrait causer au voisinage. Dès lors, il
apparaît que les conditions des art. 65bis RPGA 1972 et 39 al. 4 RPGA 2007
sont réunies et que le réservoir ne doit pas être pris en considération pour le
calcul de la distance à la limite.
2.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit
être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Succombant, les recourants
supportent les frais de justice ainsi que des dépens en faveur de la
municipalité et de la constructrice qui ont procédé avec l'assistance d'un
avocat (art. 51, 55, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative [LPA-VD; RSV 173.36]).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Montreux du 10
décembre 2012 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq
cents) francs est mis à la charge de Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie
et Aba Neeman, solidairement entre eux.
IV.
Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et
Aba Neeman, solidairement entre eux, verseront tant à la Commune de Montreux
qu'à Pasche Promotions SA une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à
titre de dépens.
Lausanne, le 15 avril 2014
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer
les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.