vd_omni · EF.2011.0002 · 2011-09-27 · fr

A.X.________ et B.X.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux | Révision de l'estimation fiscale d'une villa après la vente de celle-ci.Réduction de l'estimation arrêtée par l'autorité. La valeur de rendement doit être recalculée, la surface habitable s'avérant inférieure à celle déclarée par les propriétaires.Aucun élément ne permet en revanche de retenir que la valeur fixée dans l'acte de vente l'aurait été à un montant supérieur à la valeur réelle. Dès lors, le prix de vente est censé représenter la valeur marchande de la villa au jour de la vente.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.09.2011 EF.2011.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
27
septembre 2011
Composition
M. Robert Zimmermann,
président
;
MM. François Despland et
Georges Arthur Meylan, assesseurs; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourants
1.
A.X.________,
à Forel (Lavaux),
2.
B.X.________,
à Forel (Lavaux
),
ayant élu domicile en
leur étude d’avocats, à Lausanne.
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron,
à Cully.
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.X.________ et consort c/
décision du Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron
du 6 décembre 2010
Vu les faits suivants
A.
A.X.________ et B.X.________ (ci-après: les
époux X.________) sont copropriétaires depuis le 8 février 2010, chacun pour
une demie, de la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune de Forel
(Lavaux), qu’ils ont acquis pour un montant de 890'000 fr. Cet immeuble, de
1'000 m
2
, abrite une villa n° ECA 1******** de 131 m
2
au
sol et d’un volume de 945 m
3
, le reste étant en nature de
place-jardin. La villa, construite en 1972, a été transformée pour la dernière
fois en 2007; elle comprend un rez inférieur abritant l’entrée, la salle de
jeux et les locaux techniques, et un rez supérieur, avec le séjour, la cuisine
et trois chambres. Au 21 décembre 2007, cette villa était assurée auprès de
l’ECA pour une valeur de 709'500 fr. Depuis 1998, son estimation fiscale se
montait à 440'000 fr.
B.
Le 6 avril 2010, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron (ci-après: la CEFI) a arrêté à
709’000 fr. le montant de l’estimation fiscale de l’immeuble. Les époux X.________
ont formé une réclamation à l’encontre de cette décision. Le 27 avril 2010, la
CEFI a communiqué aux époux X.________ les éléments ayant contribué à la
détermination de cette nouvelle estimation, savoir la valeur vénale (890'000
fr.) et le rendement (39'600 fr. par an, capitalisé à un taux de 7,5%). Les
époux X.________ ayant confirmé leur réclamation, la CEFI a, le 6 décembre
2010, maintenu l’estimation fiscale contestée.
C.
Les époux X.________ ont recouru contre cette
dernière décision dont ils demandent l’annulation.
La CEFI propose le rejet du recours
et la confirmation de la décision attaquée.
Invités à répliquer, les époux X.________
ont maintenu leurs conclusions.
D.
Le Tribunal a tenu audience à Forel (Lavaux), le
13 juillet 2011, au cours de laquelle il a procédé à une vision locale en
présence des parties et de leurs représentants. Il a été
constat
é
au cours de l’audience que la détermination
de la surface habitable de la villa faisait débat. Aussi, le service technique
communal a été invité à calculer cette surface sur la base des plans mis
successivement à l’enquête et des autorisations délivrées aux propriétaires de
l’immeuble. Après avoir pris connaissance de ce calcul, la CEFI s’est exprimée;
elle admet que la valeur de rendement de l’immeuble soit déterminée à nouveau.
Les recourants se sont exprimés à leur tour; ils maintiennent leurs
conclusions.
A l’issue de cet ultime échange
d’écritures, le Tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
La loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur
l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21) ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal est ainsi limité au contrôle de
la légalité en matière d'estimation fiscale,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b
de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD;
RSV 173.36).
2.
a) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de
district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette
opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,
réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de
l’art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble
des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous
les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce
territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation
portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat,
après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations
cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité
dûment autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI;
RSV 642.21.1) précise que le conservateur du registre foncier note et signale à
la commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux
inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds.
D
ans la
procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la
valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par
rapport à l’estimation portée au registre (arrêts EF.1997.0027 du 22 juin 2006;
EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1994.0017 du 6 juin 1994).
L’art. 20 LEFI habilite l’autorité compétente à réviser d'office
l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a
notablement augmenté (v., notamment, arrêt EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). L'art.
23 LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en
droit de procédure, en matière administrative en particulier. Il permet en
effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué
et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur
fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une
demande de réexamen ou de nouvel examen. Cette révision s'apparente dans une
très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, 324; arrêts
EF.2000.0013 du 9 janvier 2001; EF 1999.0006 du 9 juin 2000).
b) Les recourants ne l’indiquent
pas de manière expresse, mais il ressort de leurs explications, à tout le moins
de manière implicite, qu’ils contestent à l’autorité intimée le droit de
procéder à une révision de l’estimation arrêtée en 1998, puisque celle-ci est
restée en vigueur depuis lors, bien que les dernières transformations aient été
réalisées en 2007. On rappelle à cet égard que dans un arrêt F. 4/80 du 2
octobre 1981, la Commission centrale d’estimations fiscale des immeubles
(ci-après: CCEF) a distingué à cet égard la révision ayant pour cause le
transfert à titre onéreux ou la transformation totale, d’une part, de la
transformation partielle d’un immeuble, d’autre part. Dans le premier cas, la
réserve latente résultant de la différence de valeur entre l’estimation fiscale
en vigueur et la valeur actuelle de l’immeuble est entièrement réalisée, ce qui
justifie la mise à jour de l’estimation. Seule l’augmentation de valeur
intervenue du fait de la transformation devrait être prise en considération
lorsque l’immeuble restant en mains du même propriétaire est transformé
partiellement. C’est seulement si le motif de la mise à jour affecte l’immeuble
dans son ensemble que l’estimation fiscale peut être mise à jour globalement
(cf. sur ce point, arrêt CCEF P. 5/88 du 3 octobre 1989). En l’occurrence,
l’autorité intimée a estimé, en 2007, que la transformation partielle
n’affectait pas l’immeuble dans son ensemble, raison pour laquelle la révision
n’a pas été opérée à ce moment-là. Du reste, l’autorité intimée
n’a pas eu connaissance des travaux exécutés dans la villa en 2007; la
dernière révision remonte à 1998, soit après l’aménagement par l’ancien
propriétaire de la véranda côté sud-ouest de la villa.
En
revanche, la vente de la villa en 2010 a mis à jour une réserve latente de 450'000
fr., soit la différence entre le prix de vente et l’estimation fiscale. Cela
justifie qu’une mise à jour de l’estimation soit opérée. Il reste toutefois à
se demander si celle-ci est intervenue conformément à la loi.
3.
L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale
est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la
valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons
et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel :
«
La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de
rendement peut être prise en considération de façon appropriée »
(v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
a) La valeur de rendement d'une
maison individuelle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux
variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble
(art. 21 et 22 RLEFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu
brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5%
auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien,
ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par
renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des
immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année
précédente (art. 6 RLEFI). Selon les Instructions du Chef du Département des
finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du
20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), si la villa est louée, le loyer
sera admis s'il correspond aux loyers normaux de la région (ch. I 4). En
présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif, la commission ne peut
s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle
rende vraisemblable que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou au
contraire abusif (v. arrêt EF.2000.0014, déjà cité). Ce n'est qu'à défaut de
loyer que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par mètre carré, celui-ci pouvant être estimé, en règle générale,
entre 100 fr. et 200 fr. le m² (Instructions, ch. I 4). Ces instructions
précisent en outre que selon une pratique généralement admise, le taux de
capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux
immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence
par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand
soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais
d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie
plus longue (ch. I 5).
b) Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la
valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en
tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie
en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments
de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les
instructions précitées, un facteur de pondération doit être appliqué en
fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas
exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination
ultérieure plus profitable que celle qu'il a au moment de la taxation, on ne
tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en
tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans
les transactions (al. 3). A cet égard, les instructions précisent également que,
pour déterminer cette valeur, on doit tenir compte de celle du sol et de la
construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de
vente de l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est
déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base
de normes généralement admises dans le secteur de la construction, en
multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat
est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction
de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des
rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix
du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail
1995 fascicule n° 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres arrêts, arrêt
EF.1999.0002 du 7 mai 1999). A cet égard, l’art. 23 al. 1 RLEFI précise:
« Pour
le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués
dans la région pour un terrain comparable »
. L'art. 9 RLEFI réserve
cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances
extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de
conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur
a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de
spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas
prises en considération.
4.
a) L’autorité intimée ne s’étend guère sur les
montants qu’elle a retenus pour déterminer la valeur de rendement de la villa.
Sur la base des indications fournies par les recourants eux-mêmes, elle a pris
la surface habitable déclarée, soit en l’occurrence 163 m
2
, qu’elle
a estimée au prix unitaire de 240 fr. le mètre carré. Elle a ainsi obtenu un
rendement locatif de 39'600 fr., soit 3'260 fr. par mois. Au cours de
l’audience, il est toutefois apparu que la surface habitable avait été indiquée
de façon hâtive, sans vérification. Aussi, les services communaux ont-ils été
requis de procéder à un nouveau calcul. Sur la base des plans fournis, ils ont
déterminé la surface brute de plancher à 165,1 m
2
. Pour l’autorité
intimée, cela correspond à une surface habitable totale de 139,5 m
2
.
Au terme de l’inspection locale, le Tribunal s’en tiendra à ce dernier chiffre.
Les recourants critiquent le prix
unitaire de 240 fr. le mètre carré, sur la base duquel l’autorité intimée a
déterminé la valeur de rendement de leur villa. Pour eux, il est illusoire
d’imaginer un tiers louer celle-ci pour un montant de 33'480 fr. par an. En
audience toutefois, les représentants de l’autorité intimée ont expliqué
que le prix de 240 fr. le mètre correspondait à une moyenne plutôt basse
dans le district, soit pour la région située en amont du coteau. En aval en
effet, cette valeur se situe dans une fourchette au-delà de 300 à 400 fr. le
mètre carré. L’autorité intimée n’a donc pas abusé de son pouvoir
d’appréciation
.
Les recourants critiquent en outre l’usage
par l’autorité intimée d’un taux de capitalisation de 7,5%. Au 1
er
mars 2008, le taux pratiqué par la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes
hypothèques en 1
er
rang était de 3,5%; il n¿ pas varié depuis lors.
Le taux de 7,5%, qui se situe dans la norme des instructions applicables en la
matière, apparaît dès lors comme plutôt favorable (contra, d’autres arrêts,
notamment EF.2006.0001 du 30 novembre 2006; EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, où
des taux de 8% ont été retenus).
S'agissant des travaux
à effectuer sur un immeuble, la jurisprudence précise qu'il y a lieu de
distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour
rattraper un entretien qui a été négligé; c’est seulement dans cette seconde
hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de
rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que le taux obtenu
ci-dessus (arrêts EF.2000.0012 du 19 décembre 2004, réf. citées). Or, les
recourants n’ont rien évoqué à cet égard et ne se sont pas prévalu d’un rattrapage
d’entretien.
Dès lors, la valeur de rendement
retenue dans la décision attaquée doit être ramenée de 528'000 fr. à 446'400 fr.
(
139,5 m
2
x 240 fr./m
2
: 7.5%).
b) S’agissant de déterminer la
valeur vénale, l’autorité intimée s’est fiée au prix de vente, 890'000 fr. Les
recourants le contestent, expliquant que ce montant ne constitue qu’un indice
permettant de calculer la valeur vénale. Or, leurs arguments ne sont guère
convaincants. Les
recourants expliquent en effet avoir ressenti
un «coup de cœur» pour cette propriété et qu’ils n’ont disposé que de
vingt-quatre heures pour se décider à l’acheter, sans avoir négocié le prix de
vente. Les recourants
se bornent à expliquer de façon
laborieuse que le prix de vente serait la résultante d’un effet de surchauffe
dans la conjoncture immobilière. Pourtant, le marché semble avoir fonctionné et
les recourants n’invoquent pas l’art. 9 RLEFI. Rien n’indique du reste que la
vente du 8 février 2010 ait eu lieu
dans des
circonstances extraordinaires, poussant le prix vers le haut, dont il y aurait
lieu de ne pas tenir compte.
Dès lors, aucun élément du
dossier ne permet de retenir que la valeur fixée dans l’acte de vente l’aurait
été à un montant supérieur à la valeur réelle, de sorte qu’il y aurait lieu de s’écarter
du montant de 890’000 fr. Dès lors, celui-ci est censé représenter la valeur
marchande de la villa au jour de la vente. Peu importe à cet égard que la
commission du courtier mis en œuvre par le vendeur soit calculée sur ce montant;
cela ne saurait justifier que cette commission soit soustraite du prix de vente
pour déterminer la valeur vénale.
Par conséquent, c’est sans aucun
excès de son pouvoir d’appréciation que l’autorité intimée a retenu ce dernier
montant pour déterminer la valeur vénale de la propriété des recourants.
c) Il s’avère en définitive que
l’estimation fiscale doit, selon les calculs du Tribunal, être arrêtée de la
façon suivante :
446’400 fr. + 890’000 fr.
=    668’200
fr .
2
Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif,
il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée
et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle
il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts
EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029
du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1
er
juillet 1993).
En l’espèce, plus de 5% séparent le montant de l’estimation
attaquée (709’000 fr.) de celui retenu par le Tribunal. Par conséquent, le
recours sera admis, partiellement, pour ce motif.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent le
Tribunal à admettre partiellement le recours. Le sort du recours commande que
les frais de justice soient laissés à la charge de l’Etat (art. 91 LPA-VD). En
outre, l’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte, les recourants
agissant pour leur propre compte.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis partiellement.
II.
La décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron, du 6 décembre 2010 est
réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° ******** du
cadastre de la Commune de Forel (Lavaux) est arrêtée à 668’200 (six cent
soixante huit mille deux cents) francs.
III.
Dite décision est confirmée pour le surplus.
IV.
Les frais d’arrêt sont laissés à la charge de
l’Etat.
Lausanne, le 27 septembre 2011
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.