vd_omni · EF.1999.0004 · 2000-02-29 · fr

PARRY-WINTERNITZ Ingrid c/CEFI d'Aigle | Logement de vacances à Gryon. VR surestimée; VV confirmée. Admission partielle du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.02.2000 EF.1999.0004

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 29 février 2000
sur le recours interjeté par
Ingrid
PARRY-WINTERNITZ
, représentée par l'avocat François Kaiser, à Lausanne
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aigle
(ci-après : Commission)
du
11 février 1999, relative à la parcelle no 2267 de la Commune de Gryon.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-A. Wyss,
président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. J.-C.
Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     En 1981, Fritz
Winternitz a acquis la parcelle no 2267 de la Commune de Gryon. Elle correspond
à 27/1000 du bâtiment en propriété par étages "Hameau de l'Armaille"
édifié sur la parcelle de base no 1898, au lieu-dit "Les Fracherets";
le propriétaire dispose d'un droit exclusif sur un duplex avec combles de
124,54 m² (lot no 29 de la PPE). Dans le cadre de la révision générale des
estimations fiscales, celle de la parcelle no 2267 a été fixée à 400'000 fr. en
1994.
B.                    Par acte notarié Favre
du 18 août 1997, Fritz Winternitz a fait donation de la parcelle no 2267 à sa
fille, Ingrid Parry-Winternitz. Saisie par la nouvelle propriétaire, la
Commission a ramené l'estimation fiscale à 285'000 fr. le 16 février 1998; sur
recours, elle a confirmé ce montant le 11 février 1999.
C.                    Ingrid Parry-Winternitz
recourt contre cette décision : elle conclut principalement à sa réforme en ce
sens que l'estimation fiscale n'est pas supérieure à 179'400 fr.,
subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à l'autorité intimée.
En substance, la recourante fait valoir à propos de la valeur de rendement que
le revenu réel avait été d'environ 90 fr. par m² en 1995 et ne peut avoir
augmenté depuis; elle conteste par ailleurs la valeur vénale au motif que le
prix de 210'000 fr. offert en 1997 à un tiers correspond à la valeur du marché
et apparaît réaliste.
Le tribunal a procédé
à une inspection locale le 14 septembre 1999. La recourante était représentée
par son conseil; la Commission s'était fait excuser.
Considérant en droit:
1.                     A teneur de l'art. 23
al. 2 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les
transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations, les parties
peuvent demander la révision de l'estimation fiscale d'un immeuble dans les 60
jours dès la désignation de la donation. C'est sur la base de cette disposition
que, en date du 26 septembre 1997, la révision de l'estimation fiscale de la
parcelle no 2267 a été requise.
2.                     Conformément à la jurisprudence,
le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des
immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir
d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et
c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 96/058 du 15 juillet 1997). Il y a abus du
pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont
dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou
étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en
violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de
l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V
365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3.                     Aux termes de l'art. 2
al. 3 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. Selon l'art. 7 al. 1er du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Pour la Commission, la
valeur de rendement serait ici de 231'000 fr. : elle parvient à ce montant en
capitalisant au taux de 7,5 % la somme de 17'360 fr., soit 124 m² à 140 fr. le
m². La recourante objecte que les instructions du chef du Département des
finances, établies le 20 novembre 1992 à l'occasion de la révision générale des
estimations fiscales, prévoyaient qu'à défaut de loyer le revenu locatif
pouvait être estimé entre 100 fr. et 200 fr. le m² pour une villa; or,
poursuit-elle, il serait illusoire d'espérer ici un rendement supérieur, au
mieux, à 100 fr. le m².
Compte tenu du lieu de
situation du bâtiment considéré comme aussi de l'état général du marché de la
location d'appartements de vacances, le point de vue de la recourante peut être
suivi : il apparaît en effet réaliste de s'en tenir ici au minimum envisagé par
les instructions de 1992, lesquelles constituent un utile critère de référence.
Comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5 % retenu par la
Commission, la valeur de rendement doit être fixée à 166'000 fr. au lieu de
231'000 fr.
4.                     Selon l'art. 2 al. 4
LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci. L'art. 8 REFI dispose que cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (al. 1er); à défaut d'indications, la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux variant selon le genre d'immeuble, la
nécessité d'amortissement ainsi que les risques de placement sur ces immeubles
(al. 2).
La recourante soutient
que le prix de vente de 210'000 fr. offert en 1997 à un tiers correspond
toujours à la valeur du marché. A son avis, il s'agit d'une habitation simple
par son aménagement et rustique par ses matériaux; elle ajoute que l'immeuble
litigieux se trouve dans une zone touristique "sinistrée" et que la
conjoncture actuelle rend difficile toute opération immobilière.
Il est vrai que
l'ensemble des bâtiments considérés - édifiés il y a plus de 20 ans - a quelque
peu subi l'usure du temps; il est par ailleurs notoire que, dans cette région
comme dans beaucoup d'autres, les prix ont chuté dans une mesure très
importante. Toutefois, visite des lieux faite, le coût de la construction
considérée a certainement dû être relativement élevé, ne serait-ce qu'à cause
des terrassements et des murs de soutènement imposés par la topographie des
lieux; et, contrairement à ce qu'affirme la recourante, la construction est
soignée et l'équipement (notamment une salle de bain au niveau inférieur et un
cabinet de douche au niveau supérieur) n'a rien de particulièrement sommaire.
Tout bien considéré, le tribunal considère que la valeur vénale de 339'000 fr.
retenue par la Commission apparaît réaliste.
5.                     L'art. 2 al. 1er LEFI
dispose que l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la
moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale : dans le cas
particulier, la moyenne entre la valeur de rendement (166'000 fr.) et la valeur
vénale (339'000 fr.) se monte à 252'000 fr., au lieu de 285'000 fr. comme
retenu par la Commission. Toutefois la recourante, qui conclut à une estimation
fiscale de 179'400 fr. au maximum, n'obtient pas entièrement gain de cause : le
pourvoi doit dès lors être considéré comme partiellement admis. Vu le sort du
recours, il se justifie en équité de laisser les frais à la charge de l'Etat et
de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens à la recourante, quand bien
même elle a consulté un homme de loi (voir dans ce sens TA, arrêts EF 95/0107
du 30 juillet 1997 et EF 98/0022 du 9 novembre 1999).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 11 février 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 2267 de la Commune de Gryon est arrêtée à
252'000 fr.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
pe/Lausanne, le 29 février 2000
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint