vd_omni · EF.2000.0011 · 2004-12-29 · fr

IMPRIS AG/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Le prix de vente d'un bâtiment administratif, correspondant à un peu plus de la moitié de la dernière estimation fiscale, déjà adaptée pour tenir compte de l'éfondrement du marché immobilier dans les années 90, ne peut être pris en considération pour fixer la valeur vénale; de plus la vente intervient entre une banque et une société (filiale) créée par la banque pour la mise en valeur de son patrimoine immobilier. Valeur vénale fixée selon les instructions du département avec un prix de 400 fr /m3 compte tenu de la mauvaise qualité dans la conception du bâtiment, le choix de matériaux et la finition.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.12.2004 EF.2000.0011

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 29 décembre 2004
Composition
M. Eric Brandt, président; M. Rolf Ernst
et M. Jacques Morel, assesseurs
recourante
IMPRIS SA,
représentée par Ernst & Young Ltd Tax Consulting, à Zürich
autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne,
à Lausanne
I
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours IMPRIS AG du 27 juillet 2000 contre
décision de la Commission d'estimation fiscale du district de Lausanne du 6 juillet
2000, fixant l’estimation fiscale de la parcelle 5679 du cadastre de Lausanne
à 14'579'000 francs.
Faits:
A.
Par contrat de vente
du 20 décembre 1999, la société UBS SA dont les sièges sont à Zurich et à Bâle
a vendu à la société Swissland II SA la parcelle 5679 du cadastre de la Commune
de Lausanne comprenant un bâtiment administratif et artisanal d’une surface bâtie
au sol de 3'162 m2; l'immeuble a fait l’objet d’une estimation fiscale de
18'326'000 fr. en 1996. Le prix de la vente a été fixé à 10'420'000 fr. A la
suite de la vente, la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district
de Lausanne (ci-après : la commission) a ouvert une procédure de révision
de l’estimation fiscale le 28 janvier 2000. La société Swissland II SA a
produit le 22 février 2000 à la demande de la commission un état locatif au 31
janvier 2000 s’élevant à 108'133 fr. par mois, soit un loyer annuel de
1'297'596 fr. Par décision du 9 mars 2000, la commission a maintenu
l’estimation fiscale du bien fonds à 18'328'000 fr.  La société Swissland II SA
a recouru contre cette décision auprès de l’autorité d’estimation le 6 avril
2000 en demandant que la valeur d’estimation fiscale corresponde à la valeur
vénale, soit au prix de vente convenu entre les parties à 10'420'000 fr.
Par décision du 6 juillet 2000, la commission a admis partiellement le recours
en décidant de porter le taux de capitalisation du revenu locatif à 8,5 % et en
fixant le montant de l’estimation fiscale à 14'579'000 francs.
B.
La société Swissland
II SA, devenue entretemps Impris AG, a recouru contre cette décision auprès du
Tribunal administratif le 27 juillet 2000. Elle relève que la nouvelle
estimation fiscale se base sur le calcul théorique de la valeur vénale sans
motivation alors que seule la valeur du marché serait déterminante. A cet
égard, elle explique que les expertises commandées par Swissland II SA en vue
d’une revente font état d’une valeur de 11'726'000 fr. (Göhner Merkur) et de
9'430'000 fr. (Wüest & Partner). Ainsi, le prix d’acquisition de 10'420’000
fr. refléterait la valeur du marché de sorte que l’estimation fiscale devrait
être arrêtée à ce montant.  La commission s’est déterminée sur le recours le 19
septembre 2000 en concluant à son rejet. Elle relève que les expertises dont
fait état la société Swissland II SA sont basées uniquement sur le rendement
net de l’immeuble en déduisant les locaux vacants et les charges
d’exploitation. La commission a en revanche fixé l’estimation à la valeur de
rendement pour tenir compte de la situation actuelle de l’immeuble et en fixant
l’estimation fiscale pour une longue durée en tenant compte de l’ensemble des
locaux et en procédant à un contrôle de la valeur vénale qui s’était avérée
supérieure à la valeur de rendement.  Impris SA a déposé un mémoire complémentaire
le 12 octobre 2000. Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 11 décembre
2000 en constatant que les locaux bénéficiaient d’un confort et un équipement
minimum pour l’utilisation à des fins de bureaux et présentaient certains inconvénients
liés notamment à l’absence d’une climatisation.  Le dossier comporte un extrait
de la police de l'Etablissement cantonal d'assurance précisant le volume du
bâtiment administratif :
Description du volume
Surface.
(m2)
Hauteur
(m)
Volume
(m3)
Sous-sol, parking, locaux techniques
3018
3.00
9054
Rez, bureaux, surface commerciale
2140
3.50
7490
1
er
+ 2
ème
étages, bureaux
2140
5.50
11'770
3
ème
étage, bureaux yc toiture
2140
2.80
5992
Superstructures
56
3.00
168
Total bâtiment
34'474
En droit:
1.                     a) Déposé dans le
délai de 20 jours prescrit par l'art. 31 al. 1 de la loi sur la juridiction et
la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il
respecte au surplus les exigences de forme précisées par l'alinéa 2 de cette
disposition.
b) L'art. 36 let.
a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 1992/0039 du 1er juillet 1993; EF 1993/0029 du 8 septembre 1993;
EF 1993/0073 du 30 mai 1994; EF 1993/0087 du 27 mai 1994; EF 1994/0083 du 28
février 1995).
2.                     a) Selon l'art. 20
LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué. L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale
est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être
supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose
que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des
bâtiments et des accessoires.
b) S'agissant tout
d'abord de la valeur de rendement d'un immeuble, l'art. 2 al. 3 LEFI précise
qu'elle correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Pour les
immeubles locatifs, l'art. 21 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles (ci-après REFI) dispose que la valeur de rendement de
l'immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux
variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble
(al. 1). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en
partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent
les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du
6 à 9% (al. 2). Les Instructions pour les commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département
des finances (en abrégé: les Instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles
locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du
rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux
de capitalisation de 8 à 8½%, dont on ne s'écartera que dans les cas
particuliers. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en
règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux
d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence en
vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points
(Tribunal administratif, arrêts EF 1992/0031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF
1993, p. 380 ss, EF 1992/0039, du 1er juillet 1993, EF 1993/0073 du 30 mai
1994, EF 1993/0068 du 23 février 1995 consid. 2c et 2e). Il n'y a pas lieu
de revenir sur cette jurisprudence dont la justification principale réside dans
le fait qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que
soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis, et
d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date. Les principes retenus par
la  jurisprudence pour les immeubles locatifs sont aussi applicables aux
immeubles administratifs dont la détermination du rendement présente les mêmes
caractéristiques.
c) En l’occurrence,
la valeur de rendement des deux immeubles en cause a été établie sur la base du
revenu locatif au 31 janvier 2000, s’élevant à 1'297'596 fr. Au 31 janvier
2000, le taux hypothécaire de la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes
hypothèques en 1
er
rang était de 4,5 %  de sorte que le taux de
capitalisation qui aurait dû être appliqué par la commission s’élevait à 6.5%,
ce qui correspond à une valeur de rendement  de 21'626'600 fr.  En d'autres
termes, le taux de capitalisation appliqué par la commission, soit 8,5%, est
plus favorable à la recourante que le taux de référence mentionné ci-dessus. La
recourante pouvait encore faire valoir qu'elle devait engager à court terme
d'importants travaux d'entretien des immeubles. S'agissant des travaux à
effectuer sur un immeuble, la jurisprudence récente précise qu'il y a lieu de
distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour
rattraper un entretien qui a été négligé. Elle a considéré que ce n'était que
dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant
de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que
le taux obtenu ci-dessus (arrêts TA EF 1992/0012 du 2 février 1993, EF
1991/0010 du 5 janvier 1993, EF 1992/0029 du 23 mars 1993). Dans le cas
particulier, l'immeuble est récent et il n'avait pas plus de dix ans d'âge au
moment où la décision attaquée a été prise de sorte qu'il ne se justifiait pas
d'appliquer un taux de capitalisation plus élevé. Il est vrai que l'immeuble
présente certains défauts de conception, mais le tribunal tiendra compte de
cette situation dans la détermination de la valeur vénale. La valeur de
rendement arrêtée par la commission à 14'579'000 fr. est donc particulièrement
avantageuse pour la recourante.
3.                     a) Pour déterminer la
valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en
l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer
que cette valeur correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au
demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en
raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants
versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en
considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est
d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans
le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été
arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en
considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF 1994/0017 du 6 juin 1994
déjà cité). La commission fait toutefois valoir que l'on se trouve précisément
en présence d'un cas où, en vertu de l'art. 9 REFI, elle n'est pas
tenue de prendre en considération le prix de vente puisque ce prix est selon
elle manifestement en dessous du prix du marché.
b) Selon
l'art. 9 REFI, «  Les ventes qui ont eu lieu dans des
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique
dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires
dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en
considération. ». La jurisprudence entend par "ventes qui ont eu lieu
dans des circonstances extraordinaires"
,
non seulement les ventes
dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est
nettement trop élevé (arrêt TA EF 2001/0003 du 14 novembre 2001, voir aussi
arrêt CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF
94/0017 du 6 juin 1994). Il paraît logique de cerner au plus près la valeur
marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure
incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités
d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque
celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses
visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence
de vente entre amis (cf. arrêt TA EF 1993/0035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la
commission est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples
investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de
l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une
circonstance extraordinaire, à abandonner ce critère pour se fonder sur
d'autres indications de nature essentiellement comparative (art. 8 al. 2 REFI)
ou en appliquant les méthodes d’estimation prévues par les directives (EF
2001/0003 du 14 novembre 2001).
c) En l’espèce, les
sociétés UBS SA et Swissland II SA faisaient partie du même groupe au moment de
la vente. La société UBS SA a vendu l'immeuble lors d’un transfert intervenu le
20 décembre 1999 à la société Swissland II SA pour un prix de 10'420'000 fr.
alors que l'immeuble avait été acquis en 1989 pour un prix de 26'486'000 fr. (voir
déterminations de la commission du  19 septembre 2000 p. 2). L'estimation
fiscale avait été progressivement réduite à 19'112'000.- fr. en 1994 puis à une
valeur de 18'326'000 fr. en 1996. La vente intervenue à la fin du mois  décembre
1999 pour un prix très largement inférieur à la valeur d’estimation constitue
une circonstance d'autant plus particulière que l'estimation fiscale avait été
adaptée en 1994 et 1996 pour tenir compte de la situation conjoncturelle dans
le marché de l'immobilier Cette situation permettait à la commission de
s’écarter du prix fixé entre les parties, ce d’autant plus que les sociétés
parties au contrat de vente, unies dans le même groupe, ont vraisemblablement
décidé du prix de vente dans le cadre d’une politique commerciale de mise en
valeur du parc immobilier acquis à la suite de la crise que le marché de
l’immobilier a connue dans les années 1990. Au demeurant, les expertises
produites par la société recourante ne sont  pas déterminantes dès lors qu’elles
s’écartent des critères fixés par la législation vaudoise en matière
d’estimation fiscale.
4.                     a) Le tribunal estime
donc nécessaire de procéder à la détermination  de la valeur vénale dans le
cadre des directives adoptées à cet effet par le Département des finances sur
la base de la valeur intrinsèque des immeubles.
b)
L’immeuble en cause présente une construction de base
très simple. Selon la police d'assurance établie par l’ECA, le bâtiment
comporte au rez-de-chaussée des bureaux et des surfaces commerciales pour un volume
de 7'490 m3 et des bureaux au 1
er
et au 2
ème
étages pour
un volume de 11'770 m3 et enfin au 3
ème
étage également des bureaux
pour un volume de 5’992 m3, soit un total de 25'252 m3. Compte tenu de la
qualité de la construction et du niveau de finition des locaux mis à
disposition des locataires, le tribunal estime que seul un prix de 400 fr. le
m3 en valeur à neuf peut être retenu, soit un montant de 10'100'800 fr. Il
convient encore d’ajouter à ce prix le coût du sous-sol dont le volume s’élève
à 9'054 m3 et qui peut être estimé au prix de 300 fr. le m3 à savoir 2'716'200
fr. ; soit une valeur intrinsèque du bâtiment de 12'817'000 fr., valeur
dont doit toutefois être déduit un coefficient de vétusté de 15 %, ce qui
correspond à une somme de 10'894'450 fr. Il faut encore rajouter à ce montant
la valeur du terrain. A cet égard, la parcelle dispose d’un indice
d’utilisation du sol particulièrement élevé. La surface brute habitable est
supérieure à 6'400 m2 pour une parcelle dont la surface déterminante est de
4'622 m2, ce qui correspond à un indice brut de l’utilisation du sol, calculé
conformément à la norme SIA 421, supérieur à 1,3. Ainsi, le prix de 700 fr. le
m2 peut donc être retenu pour le terrain, ce qui correspond à un montant de
3'235'400 fr. Ainsi, le tribunal obtient une valeur vénale totale de 14'129'850 fr.
c) Ainsi, avec une
valeur vénale de 14'129'850 fr. et une valeur de rendement de 14'579'000, on
obtient une estimation fiscale de 14'354'425 fr.(14'579'000 + 14'129'850  :
2). Toutefois, le tribunal constate que l’estimation fiscale est supérieure à
la valeur vénale, ce qui est contraire à l’art. 2 al. 2 LEFI; il convient donc
d’arrêter l’estimation fiscale à la hauteur de la valeur vénale retenue par le
tribunal à savoir 14'129'850 fr. Cette valeur est inférieure de 449'150 fr. par
rapport à l’estimation fiscale retenue par l’autorité intimée, somme qui entre
toutefois dans la marge de 5 % (720'000 fr. en l'espèce) au dessous de laquelle
le tribunal renonce à corriger la décision attaquée (voir consid. 1b
ci-dessus).
5.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée maintenue. Au vu de l’issue du recours, un émolument de justice de 2'500
fr. doit être mis à la charge de la société recourante.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est rejeté.
II.                     La décision de la Commission d’estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6 juillet 2000 fixant
l’estimation fiscale de la parcelle 5679 à 14'579'000 francs est
maintenue.
III.                     Un émolument de justice de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de la société recourante.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens
jc/Lausanne, le 29 décembre 2004
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.