vd_omni · AC.2004.0125 · 2005-06-30 · fr

KUNZ/FLUMEN SA, Municipalité de Montreux, OGUEY | En l'espèce, le tribunal parvient à la conclusion que le coefficient d'occupation du sol ne doit pas être calculé sur la base de l'étage présentant les plus grandes dimensions en plans. Il faut au contraire prendre en considération, en présence d'un immeuble en terrasses, la projection au sol de l'ensemble des parties fermées du bâtiment qui en augmente l'emprise au sol. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.06.2005 AC.2004.0125

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du
30 juin 2005
Composition
Mme Isabelle Guisan, présidente; MM.
Jean-Daniel Rickli et Renato Morandi
,
assesseurs ; Mme Anouchka Hubert, greffière.
Recourant
Jean-Philippe
KUNZ,
à 1815 Clarens,
Autorité intimée
Municipalité de
Montreux
,
I
Propriétaire
Francis Oguey
, à 1815 Clarens
Constructrice
FLUMEN SA,
à Corseaux,
représentée par Philippe Vogel,
avocat, à Lausanne,
Objet
Recours Jean-Philippe KUNZ contre décision
de la Municipalité de Montreux du 26 mai 2004.
Vu les faits suivants
A.
Francis Oguey est propriétaire de la
parcelle no 8'136 du cadastre de la commune de Montreux (ci-après : la commune)
d'une surface de 1'442 m2. Ce bien-fonds, sis au ch. de la Foge 11, à Clarens, est
colloqué selon le plan général d'affectation de la commune approuvé par le
Conseil d'Etat le 15 décembre 1972 et son règlement du 15 décembre 1972 (modifié
le 14 janvier 1976, le 8 avril 1987, le 24 octobre 1990 et le 19 avril 1995; ci-après :
RPA) en zone de faible densité avec prescription de protection des sites (art.
40 RPA). Il accuse par ailleurs une déclivité importante.
B.                La société Flumen SA, promettant-acquéreur
de la parcelle susmentionnée, a déposé, en date du 3 décembre 2003, une demande
de permis de construire sur cette parcelle un immeuble de cinq appartements, un
parking souterrain de 8 places et 2 places de parc extérieures.
C.               Par correspondance du 17
décembre 2003, le Service de l'urbanisme de la commune a rendu la requérante
attentive au fait qu'une modification de l'accès serait vraisemblablement
nécessaire pour limiter les manœuvres sur le chemin de la Foge et a réservé les
observations que sa municipalité pourrait formuler à l'issue de l'enquête
publique en raison du traitement incongru de la toiture au droit des terrasses
supérieures.
Flumen SA a procédé aux modifications
évoquées ci-dessus et produit, en date du 12 janvier 2004, un dossier
d'enquête. Selon ce dossier, le projet prévoit la construction d'un immeuble en
terrasses comportant 4 niveaux. Le premier niveau, qualifié par les
constructeurs de sous-sol, accueille un parking souterrain de 8 places, dont l'accès
est assuré directement depuis le chemin de la Foge. Le rez-inférieur compte
deux appartements de 3 pièces chacun disposant en outre d'une terrasse de
plein-pied. Le rez-supérieur compte deux appartements de 4 pièces chacun disposant
également d'une terrasse continue. Enfin, le dernier niveau, soit les combles,
comprend un appartement de 4 pièces et des balcons terrasses.
D.               Ce projet a été soumis à
l'enquête publique du 9 au 29 mars 2004. Il a fait l'objet, le 26 mars 2004, d'une
opposition de la part de Jean-Philippe Kunz, propriétaire de la parcelle
voisine no 8'134. La teneur de cette opposition est la suivante :
"(…)
Suite à la mise à l'enquête susmentionnée, je
vous informe que je fais opposition au projet présenté en me référant au
règlement sur la police des constructions art. 71: "Etages habitables sur
façade aval". Cet article précise que: "la Municipalité peut autoriser
ce type d'aménagement dans les terrains en forte pente. L'auteur du
projet s'y réfère pour justifier la surface bâtie. Or la parcelle n°8'136
comporte dans sa partie constructible, des pentes variables entre 18% et 27%
respectivement 6° et 15°. De telles déclivités sont considérées comme moyennes
et en aucun cas comme fortes.
De ce fait, le rez inférieur du projet est à
prendre en considération pour le calcul du nombre d'étage. Le bâtiment comporte
deux étages sous corniche et l'art. 40 "Protection des sites" est
applicable. La proportion de la surface bâtie par rapport à celle de la
parcelle est limitée à 1/10 et non pas 1/6 tel que présenté dans le projet.
D'une manière plus générale, le projet est
surdimensionné par rapport à une zone de faible densité avec prescription de
protection des sites. La façade aval avec un sous-sol complètement dégagé par
l'accès et le parcage extérieur présente une hauteur de 14 m au faîte. L'effet
d'écrasement sera encore accentué depuis le chemin de la Foge en contrebas.
Ce type de construction lourde et pesante est
en contradiction avec le projet de maisons mitoyennes autorisé par la
Municipalité au nord de la parcelle n°8'137. La protection du site mérite une
attention plus sensible à l'ensemble des constructions existantes et futures.
(…)"
E.                Par correspondance du 27
avril 2004, la Municipalité de Montreux (ci-après : la municipalité) a informé
la constructrice qu'elle avait décidé de lui accorder le permis de construire
sollicité sous réserve des aménagements suivants :
"(…)
1.           Réduction de la surface bâtie
d'environ 7 m. du balcon-terrasse;
2.           Abaissement de 15 cm de la hauteur
à la corniche du bâtiment;
3.           Diminution de 1 m de la longueur
additionnée des lucarnes;
4.           Production d'un plan de
l'aménagement et de l'équipement d'une place de                        jeux
(…)".
Par décision du 26 mai 2004, notifiée
au plus tôt le 27 mai 2004, la municipalité a levé l'opposition du recourant et
délivré le permis de construire sollicité. Cette décision a notamment le
contenu suivant:
"(…)
Selon l'art. 71 du règlement sur le plan
d'affectation et la police des constructions (RPA), conférant à l'Autorité la
faculté d'admettre l'aménagement d'un étage supplémentaire sur la façade aval,
la notion de "forte pente" n'est pas arrêtée de façon normative, mais
plutôt sur l'appréciation de la possibilité effective de dégager un niveau à
l'aval, ce qui est le cas, en l'occurrence. Dès lors, le projet est bel et bien
considéré sur la base d'un niveau sous la corniche, plus un dégagé par la
pente, de sorte que la règle du 1/6 s'applique pour la surface bâtie. (…)"
F.                Jean-Philippe Kunz a
recouru au Tribunal administratif le 15 juin 2004. A l'appui de son recours, il
fait valoir en substance que l'art. 71 RPA précise clairement la notion de
forte pente permettant l'aménagement d'un étage supplémentaire. A ses yeux,
l'autorité intimée ne peut opérer de glissement sémantique entre des éléments
objectifs (une forte pente) et subjectifs liés à sa propre appréciation de la
situation. De telles interprétations conduiraient à tous les abus possibles :
ainsi, un niveau supplémentaire ne serait pas pris en considération et la
construction comporterait un seul étage sous corniche avec pour effet
d'augmenter la densité (de 1/10 à 1/6 de la surface du terrain). Le recourant
relève également que la municipalité a passé sous silence non seulement
l'application de l'art. 40 RPA mais également la contradiction existant entre les
plans du projet contesté et ceux des maisons mitoyennes sises sur la parcelle
voisine no 8'137. Il conclut implicitement à l'annulation de la décision attaquée
et à la nécessité de procéder à un remaniement du projet dans le sens d'une
diminution de son emprise au sol.
Jean-Philippe Kunz s'est acquitté en
temps utile de l'avance de frais requise.
G.               Le 16 juin 2004, l'effet
suspensif a été provisoirement accordé au recours.
H.                La constructrice s'est
déterminée le 16 juillet 2004 en concluant au rejet du recours. Elle soutient notamment
que l'inspection locale permettra de démontrer que la pente est indiscutablement
forte, voire abrupte. Elle rappelle également que l'application de l'art. 71
RPA suppose précisément une pente assez soutenue pour que la façade aval soit
entièrement dégagée et le reste tout ou partie enfoui, ce qui est le cas en
l'espèce.
I.                 L'autorité intimée s'est
déterminée le 13 août 2004 en concluant également au rejet du recours.
J.                Par décision incidente du
28 septembre 2004, le juge instructeur du Tribunal administratif a confirmé
l'effet suspensif provisoirement accordé au recours le 16 juin 2004.
K.                Le Tribunal administratif a
procédé à une inspection locale le 6 décembre 2004. A cette occasion, les
parties ont été entendues dans leurs explications. La municipalité a produit
les plans de la parcelle no 8'137. L'inspection locale a permis au tribunal de
vérifier la situation du projet dans le terrain et plus particulièrement dans
la pente.
L.                Le Tribunal administratif a
délibéré à huis clos.
M.               Les arguments respectifs
seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Le Tribunal administratif examine d'office et avec un
libre pouvoir d'examen la recevabilité des recours qui lui sont soumis (arrêts
TA AC.1994.0062 du 9 janvier 1996, AC.1993.0092 du 28 octobre 1993 et AC.1992.0345
du 30 septembre 1993).
2.
a) Selon l'art. 37 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur
la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le droit de recours
appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision
attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou
modifiée. Cette règle correspond à celle de l'art. 103 litt. a de la loi
fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ) et elle peut donc
être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral
concernant cette disposition (AC.1998.005 du 30 avril 1999 et les arrêts
cités). L'art. 37 al. 1 LJPA, comme l'art. 103 litt. a OJ, n'exige pas que le
recourant soit touché dans ses droits ou ses intérêts juridiquement protégés;
un simple intérêt de fait suffit. Mais lorsque la décision favorise un tiers,
il faut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une intensité plus
grande que la généralité des administrés et qu'il se trouve avec l'objet du
litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération
(ATF 112 Ib 158 ss; 116 Ib 450); l'admission du recours doit lui procurer un
avantage concret, de nature économique ou matérielle (ATF 121 II 39 spéc. 43).
La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin qui devrait tolérer une
habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison (ATF 104 Ib 245
consid. 7d; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib 508 consid. 5c) ou qui
serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179 consid. 1c), les
odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c), les inconvénients causés par le trafic (ATF
112 Ib 170 consid. 5b), ou encore, qui subirait la perte d'un dégagement ou
d'une vue sur un site (AC.1998.005 du 30 avril 1999).
b) En l'espèce, la qualité pour recourir de Jean-Philippe
Kunz ne fait aucun doute, dans la mesure où ce dernier est propriétaire d'une
parcelle sise à proximité immédiate de la parcelle no 8'136.
3.                En dehors des cas où une disposition
légale prévoit expressément le contrôle de l'opportunité d'une décision, le
Tribunal administratif n'exerce qu'un contrôle en légalité, c'est-à-dire
examine si la décision entreprise est contraire à une disposition légale ou
réglementaire expresse, ou relève d'un excès ou d'un abus du pouvoir
d'appréciation (art. 36 litt. a et c LJPA). La loi fédérale sur l'aménagement
du territoire du 22 juin 1979 (ci-après : LAT) et la loi vaudoise sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985
(ci-après : LATC) ne prévoyant aucune disposition étendant le pouvoir de
contrôle de l'autorité de recours à l'inopportunité, ce grief ne saurait donc
être examiné par le tribunal de céans.
4.                Conformément à la jurisprudence, il y a
abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui
lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non
pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore
lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif
que sont l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, la bonne foi
et la proportionnalité (cf. sur tous ces points, ATF 110 V 365 cons. 3b in
fine; ATF 108 Ib 205 cons. 4a). Commet un excès de son pouvoir d'appréciation
l'autorité qui sort du cadre de sa liberté d'appréciation en usant d'une
faculté qui ne lui appartient pas (par exemple en optant pour une solution
différente de celles qui s'offrent à elle). On peut également ajouter
l'hypothèse d'un excès de pouvoir négatif visant le cas de l'autorité qui, au
lieu d'utiliser sa liberté d'appréciation, se considère comme liée (voir
notamment arrêt TA PE 1997/0615 du 10 février 1998).
5.
Dans son recours, Jean-Philippe
Kunz soutient que le projet litigieux ne respecterait pas la disposition
communale qui fixe le nombre maximum de niveaux autorisés dans la zone
concernée. Il estime que les conditions énumérées à l'art. 71 RPA pour
autoriser un étage supplémentaire sur la façade aval dans les terrains en forte
pente ne seraient pas respectées. Par ailleurs, il relève que l'autorité
intimée ne s'est déterminée ni sur l'application de l'art. 40 RPA ni sur la
contradiction existant entre les plans du projet contesté et ceux des maisons
mitoyennes sises sur la parcelle voisine no 8'137.
3.
a) Il ressort de la décision attaquée
que, pour l'intimée, l'immeuble litigieux ne compte qu’un niveau sous la
corniche auquel s'ajoute un niveau supplémentaire dégagé par la pente.
L’art. 35 RPA fixe à deux
sous la corniche le nombre d’étages autorisés dans la zone de faible densité. L'art.
36 al. 2 RPA précise, quant à lui, que ces deux étages correspondent en fait à
"
1 étage sur rez
". Cette précision quant au rez signifie, a
contrario, que le législateur communal n’entendait pas prendre en compte les
sous-sols dans le calcul du nombre d’étages (voir dans ce sens AC.2003.0079 du
29 septembre 2004 concernant un projet de construction dans la commune de
Montreux). Il convient donc d'examiner si, dans le cas présent, le garage souterrain
peut être qualifié de "sous-sol" et être ainsi soustrait du nombre
d'étages à pendre en considération.
b) La jurisprudence n’a pas
strictement défini ce qu’il fallait entendre par sous-sol, mais a plutôt dégagé
un faisceau de critères tenant compte de l'ensemble des circonstances (prononcé
n° 2'528 du 30 juin 1971 de l’ancienne Commission de recours en matière de construction,
ci-après : CCRC). Il y a ainsi lieu de tenir compte par exemple du dégagement
des façades latérales, de l’impression d’un étage supplémentaire pour un
observateur extérieur (RDAF 1974, 224), de l'importance des mouvements de terre
en déblais devant la façade aval (AC.2002.0052 du 11 novembre 2002). Dans un
arrêt relativement ancien, la CCRC a jugé que bien que situé au niveau de la
chaussée, un niveau enterré sur trois faces, entièrement situé en dessous du
niveau du terrain naturel et comprenant essentiellement des garages et des
caves devait être désigné comme sous-sol. De même, devaient être qualifiés de
souterrains des garages situés entièrement en dessous du niveau du terrain
naturel, dont les faces dégagées du terrain aménagé se confondaient avec les
murs de soutènement du bâtiment principal sans comporter aucune ouverture (prononcé
no 2528 déjà cité, in RDAF 1973 p.222 in fine - 223).
Selon les plans au dossier, le garage
souterrain est enterré sur trois faces et entièrement situé en dessous du
niveau du terrain naturel. Ce niveau ne comporte en outre aucun local habitable
de sorte qu'il y a lieu de le qualifier de sous-sol et, partant, de ne pas le
prendre en compte dans le nombre d'étages autorisés par le RPA.
7.                a) Dans les terrains en pente,
le nombre d’étages doit être calculé sur la plus haute façade, à moins qu’une
disposition réglementaire n’autorise un étage supplémentaire (Jean-Luc Marti,
Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse
Lausanne, 1988, p. 161). En l'occurrence, la commune a légiféré dans ce sens à
l’art. 71 RPA, qui dispose ce qui suit:
"Dans les terrains en forte pente, la
Municipalité peut autoriser l’aménagement d’un étage supplémentaire sur la
façade aval, partiellement habitable, pour autant que celui-ci bénéficie d’une
insolation suffisante et qu’il soit entièrement dégagé du terrain naturel ou
aménagé sur la façade aval. Sous réserve des dispositions de l’article 87, sa
surface habitable n’excède pas 80% de la surface habitable de l’étage
supérieur.
Cet étage supplémentaire n’est pas pris en
considération ni pour le calcul du nombre d’étages autorisé ni pour
l’application des dispositions qui en dépendent".
Dans un ancien prononcé remontant à
1971, la CCRC a jugé qu'en présence d'une disposition de droit communal
permettant l'aménagement d'un étage habitable supplémentaire dans les terrains
en pente, il fallait que la différence de niveau entre l'amont et l'aval soit
de l'ordre de 2,70 mètres (RDAF 1973, p. 219). Cette jurisprudence a toutefois
été nuancée ultérieurement par le Tribunal administratif. Appelé à analyser les
conditions d'application d'une disposition, sinon identique, du moins analogue
à l'art. 71 RPA, le tribunal a considéré qu'une exigence de 2,70 mètres au minimum
était par trop schématique et qu'il serait plus judicieux de faire intervenir
un critère relatif consistant à interpréter la notion de
"terrain en
forte pente"
en fonction des données topographiques de la commune en
cause et de faire entrer dans cette catégorie uniquement les terrains qui, par
rapport au territoire communal considéré, comptent parmi ceux qui présentent la
plus forte déclivité (arrêt TA AC.1992.0047 du 20 avril 1993). Dans un arrêt
ultérieur, le tribunal de céans a encore jugé que, même sans connaître toutes
les caractéristiques d'un territoire communal, une pente de 25% pourrait
toujours et partout être objectivement qualifiée de forte (arrêt TA AC.1992.0122
du 8 juin 1993).
On peut manifestement classer Montreux
au nombre des communes où les fortes déclivités sont fréquentes. Dès lors, pour
respecter l'esprit de la jurisprudence précitée, il faut se montrer restrictif
dans l'application de l'art. 71 RPA sous peine d'étendre à l'excès la portée de
cette disposition à caractère dérogatoire. A cet égard, il y a également lieu
de rappeler que l'ancien art. 63 RPA précisait la notion de forte pente en
considérant qu'une pente supérieure à 20% correspondait à cette définition.
Bien que cette disposition ait été abrogée en 1995, elle garde néanmoins une
certaine pertinence pour interpréter cette notion et c'est donc dans ce cadre
que le tribunal examinera si les conditions requises par l'art. 71 RPA pour
autoriser un niveau supplémentaire sur la façade aval sont remplies par le
projet litigieux.
b) Selon le plan de situation au
1:200, les cotes d'altitude du terrain naturel dans l'axe du bâtiment projeté sont
les suivantes:
§
483. 48 (N-E); 477.42 (S-E), soit une
différence de niveau de 6,06 m;
§
482.44 (N-W); 478.22 (S-W), soit une
différence de niveau de 4,22 m;
Comme l'a fait à juste titre
l'autorité intimée, il s'agit, pour déterminer la déclivité du terrain
litigieux, de calculer la moyenne des différences de niveau susmentionnées sur
la profondeur du bâtiment, soit 5,14 m sur 18, 49 m, ce qui représente une
pente de 28%. Une telle pente doit à l'évidence être qualifiée de forte, que
l'on se réfère à l'ancien art. 63 RPA ou à la jurisprudence du tribunal de
céans exposée ci-dessus. Au surplus, il ressort clairement des plans des
façades latérales que le rez inférieur de l'immeuble litigieux - qui doit être
considéré comme l'étage supplémentaire au sens de l'art. 71 RPA (le niveau le
plus bas de l'immeuble litigieux, où se trouve notamment le garage souterrain,
n'étant manifestement pas habitable) - n'a pas dû être dégagé au moyen de
mouvements de terre artificiels, la dalle du plancher de cet étage
correspondant plus ou moins à la trace du terrain naturel.
c) L'art. 71 RPA exige par ailleurs
que la surface de l'étage supplémentaire n'excède pas 80% de l'étage supérieur.
Comme déjà relevé dans un arrêt du tribunal de céans remontant à 2000 et
concernant la même commune, "
[l]a réglementation communale ne précise
cependant pas comment mesurer la surface habitable qui sert de référence pour
le calcul de la proportion de 80%. A cet égard, il ne paraît pas judicieux de
se référer à la détermination de la surface utile brute de plancher telle
qu'elle est définie par les normes ORL pour la définition du coefficient
d'utilisation du sol. Il y a lieu de considérer plutôt la surface des logements
effectivement habitable pour déterminer si la proportion du 80 % prévue à
l'art. 71 RPA est respectée
" (arrêt TA AC.1999.0048 du 20 septembre
2000). En l'occurrence, sur la base de la jurisprudence susmentionnée et du
plan des étages au 1:100 figurant au dossier, il s'avère que la surface totale du
rez-supérieur s'élève à 240.35 m2, dont le 80% représente une surface de 192.2 m2.
Or, la surface habitable du rez-inférieur s'élève, quant à elle, à 185.26 m2 (non
compris les caves et buanderies se trouvant sur cet étage qui ne peuvent pas être
assimilées à une surface habitable). Cette surface est donc manifestement inférieure
à la limite des 80% autorisée par l'art. 71 RPA.
Au vu de ce qui précède, le tribunal constate
que les conditions de l'art. 71 RPA sont réunies. L'intimée était donc fondée à
autoriser l'aménagement d'un étage supplémentaire sur la façade aval du
bâtiment litigieux, ledit étage n'étant pris en considération, comme il sera
exposé ci-après, ni pour le calcul du nombre d'étages autorisés ni pour
l'application des dispositions qui en dépendent.
8.                L'art. 47 de la loi sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC) a
été modifié le 4 février 1998. Selon cette disposition, les plans et règlements
d'affectation fixent les prescriptions relatives à l'affectation des zones,
ainsi qu'à la mesure de l'utilisation du sol s'exprimant par un coefficient
d'utilisation du sol (CUS) ou par le coefficient de masse ou par la référence
au volume construit ou à la génération du trafic ou par toute autre disposition
permettant de la déterminer. Cette nouvelle version de l'art. 47 LATC ne
mentionne plus expressément le coefficient d’occupation du sol (COS), mais
vraisemblablement par inadvertance. Il ne ressort en effet pas de l'exposé des
motifs du Conseil d'Etat (BGC janvier 1998, 7216) que la modification légale
visait à supprimer la possibilité de réglementer l'urbanisation des zones à
bâtir par un indice qui détermine la proportion de la surface bâtie par rapport
à la surface du bien-fonds.
a) La Commune de Montreux a réglementé
la question du coefficient d'occupation du sol à l’art. 38 RPA, lequel dispose
ce qui suit :
"
La surface bâtie ne
peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle pour les bâtiments comportant
deux étages sous la corniche et 1/6 dans les autres cas".
Par ailleurs, dans les zones protégées
- comme en l'espèce - l'art. 40 RPA prévoit des proportions de 1/10 pour
les bâtiments comportant deux étages sous la corniche et de 1/6 dans les autres
cas.
Faisant, comme exposé ci-dessus,
application de l'art. 71 RPA, l'intimée a considéré que le projet litigieux ne
comportait qu'un seul étage sous la corniche et a dès lors appliqué la
proportion de 1/6 prévu à l'art. 40 RPA précité. Le tribunal de céans ayant
confirmé cette appréciation, c'est bien sur la base d'une proportion de 1/6
qu'il y a lieu d'en examiner la conformité au regard des exigences du COS.
b) Selon la jurisprudence du Tribunal
administratif, les communes peuvent préciser dans leur règlement communal quels
sont les éléments à prendre en considération dans la surface bâtie pour le
calcul du coefficient d'occupation du sol.
L’art. 74 al. 1 RPA traite du calcul
de la surface bâtie en ces termes :
1
"La surface bâtie est
mesurée au niveau de la construction présentant les plus    grandes dimensions
en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes, des           seuils, des
perrons, des balcons en saillie jusqu’à 1,50 m de largeur (fermés           latéralement
ou non) et d’autres installations semblables.
"
En l'occurrence, la surface du rez
supérieur - abstraction faite des terrasses -, constitue le niveau de référence
présentant les plus grandes dimensions en plan. Elle s'élève, selon les
indications figurant dans la demande de permis de construire, à 240,3 m2,
ce qui représente la surface bâtie maximale autorisée dans le cas de la
parcelle en cause (COS de 0.166 pour une parcelle de 1'442 m2). Dans la mesure
où l'on se trouve en présence d'une construction "en terrasse",
c'est-à-dire d'une habitation caractérisée notamment "
par plusieurs
niveaux habitables superposés, mais décalés les uns par rapport aux autres en
fonction de la pente du terrain, ce décalage permettant  de doter chaque niveau
d'une terrasse ouverte aménagée sur la dalle qui couvre le niveau immédiatement
inférieur
" (sur cette définition, voir RDAF 1990 p. 78), on doit
néanmoins se demander si la partie fermée du rez inférieur qui dépasse la trace
au sol de la projection du rez supérieur- résultant du décalage du bâtiment le
long de la pente - ne devrait pas également entrer dans le calcul de cette
surface. En effet, cette partie, qui représente 40,33 m2, constitue un élément
caractéristique intrinsèque de la construction, faisant corps avec elle, et qui
en augmente les proportions et, partant, son emprise au sol. Autrement dit, le
décalage du rez inférieur par rapport au rez supérieur augmente de manière
indirecte l'occupation au sol de la construction litigieuse, ce qui justifie
pleinement, selon l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, de prendre en
considération cette surface dans le calcul de la surface bâtie. Dans ces
conditions, la surface bâtie effective s'élève non pas à 240,3 m2, mais à 280,63
m2, soit :
§
16,00 x 5,96 =     95,36 m2
§
21,60 x 6,15 =     132,84 m2
§
21,60 x 1,42 =     30,67 m2
§
14,80 x 1,47 =     21,76 m2
Total
280,63
m2
Cette surface dépassant largement le COS
autorisé dans la zone où se situe le projet litigieux (art. 40 RPA), le recours
doit être admis et le permis de construire refusé.
9.                Vu l’issue du pourvoi, la
municipalité, déboutée, prendra à sa charge une partie de l'émolument de
justice, le solde devant être supporté par la constructrice également déboutée
de ses conclusions, en application de l'art. 55 al. 1 et al. 2 LJPA. Faute
d'avoir procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, le recourant
n'a en revanche pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de
Montreux du 25 mai 2004 est annulée.
III.
Un émolument partiel, par 1'500
(mille cinq cents) francs, est mis à la charge de la Municipalité de Montreux.
IV.
Un émolument partiel, par 1000
(mille) francs, est mis à la charge de la constructrice.
V.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 30 juin 2005
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint