vd_omni · EF.1995.0110 · 1996-06-06 · fr

RODIEUX Daniel et SI LA TOFFEYRE Sàrl | EF mises à jours 1993. Nvelle déc. en 1995 ds le cadre de la révision générale, admissible seulement si divergence manifeste, c'est-à-dire si les nouvelles EF sont sup. à 20% par rapport à celles mises à jour en 93. Immeuble locatif en PPE à Lutry: VR: état locatif + taux hypoth. + 2 pts VV: instructions

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.06.1996 EF.1995.0110

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 6 juin 1996
sur le recours interjeté par
Daniel RODIEUX
et S.I. LA TOFFEYRE Sàrl
, représentés par l'avocat Christian Fischer,
avenue Juste-Olivier 9, 1006 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours le 3
novembre 1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lavaux
relatives à l'estimation fiscale des parts de propriété
par étage constituées sur la parcelle de base 390 (feuillets immatriculés au
registre foncier sous les numéros 1610 à 1635).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier:
Mme N. Krieger, sbt
Vu les faits suivants:
A.                     Sur la parcelle de base
no 390, située au chemin de la Toffeyre 11 et 13 -15 à Lutry, sont érigés deux
bâtiments; le premier, construit en 1957 a été transformé en 1978 et 1988; le
second a été édifié en 1989. L'Etablissement cantonal d'assurance contre
l'incendie et les éléments naturels (ECA) a retenu des valeurs d'assurance 1991
respectives de 2'809'770 fr. et 3'831'100 fr. sur la base des éléments suivants
:
Situation du bâtiment (ECA no 1475) : Ch. de la Toffeyre 11
Destination et désignation
Surface
Hauteur
Cube
Prix par m3
Taxation
M2
M1
M3
Fr.
Francs
HABITATION-COMMERCE-DEPOT
sous-sols; chaufferie, local citerne, buanderie, caves, dépôt
commercial
logements et bureaux y compris combles et toiture
plus-value
pour balcons
346
346
6.20
11.00
2145
3806
320
550'
686'400
2'093'300
30'000
BATIMENT TAXE EN VALEUR A NEUF
Totaux
5951
2'809'700
Situation du bâtiment (ECA no 2699) : Ch. de la Toffeyre 13-15
Destination et désignation
Surface
Hauteur
Cube
Prix par m3
Taxation
M2
M1
M3
Fr.
Francs
HABITATION-COMMERCE-ATELIER-DEPOT
sous-sols; local citerne hypochlorite de soude, machinerie, ascenseur,
abri commun, dépôts
400
3.30
1320
400
528'000
rez : dépôts, atelier, buanderie
400
3.80
1520
400
608'000
1er étage : bureaux
373
3.00
1119
600
671'400
logements sur 3 niveaux y compris surcombles et toiture
352
8.80
3098
650
2'013'700
plus-value
pour escaliers extérieurs
entrée bureaux
pour terrasse sur 2e étage
21
6'000
4'000
BATIMENT TAXE EN VALEUR A NEUF
Totaux:
7057
3'831'100
Daniel Rodieux est administrateur de la propriété par
étage constituée en 1988 sur ces deux bâtiments; il est également propriétaire
des parts de propriété immatriculées au registre foncier sous les numéros 1614,
1615, 1616, 1627, 1628, 1629, 1630, 1631, 1632, 1633, 1634 et 1635. Ces lots
correspondent à deux ateliers-dépôts [l'un de 302 m2 au sous-sol et l'autre de
353 m2 au rez-de-chaussée (1614 et 1615)], à trois locaux commerciaux [339 m2
au 1er étage (1616); 64 m2 au 2e étage et au 3e étage (1629 et 1632)], et à
sept appartements [dont trois appartements de 134 m2 chacun aux 2e, 3e et 4e
étages (1627, 1630 et 1633); trois appartements de 94 m2 chacun aux 2e, 3e et
4e étages (1628, 1631 et 1635) et un appartement de 76 m2 au 4e étage (1634)].
Les parts appartenant à Daniel Rodieux font partie du bâtiment ECA no 2699.
La société immobilière
La Toffeyre Sàrl est propriétaire des parts de propriété par étage
immatriculées au registre foncier sous les numéros 1610, 1611, 1612, 1613,
1617, 1618, 1619, 1620, 1621, 1622, 1623, 1624, 1625, 1626. Il s'agit au
sous-sol d'un atelier-dépôt et de 2 locaux de 132 m2 (1610), d'un dépôt de 40
m2 (1611) et au rez-de-chaussée d'un atelier-dépôt de 334 m2 (1612). Le
feuillet 1613 concerne des locaux commerciaux de 179 m2 situés au 1er étage.
Les lots 1621 et 1625 correspondent à deux studios de 27 m2 chacun situé
respectivement aux 1er et 3e étages. Enfin, les parts restantes sont relatives
à 8 appartements répartis entre le 1er et le 3e étage dont la surface varie
entre 69 et 132 m2 [un appartement de 80 et 75 m2 chacun au 1er étage (1617 et
1618); quatre appartements, dont deux de 99 m2 et deux de 69 m2 situés pour
l'un de chaque catégorie aux 2e et 3e étages (1619, 1620 et 1623 et 1624) et
deux appartements de 132 m2 sis aux 2e et 3e étages, dont le premier comporte
en outre une terrasse de 41 m2 (1622 et 1626)].
B.                    A la demande de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après :
la commission), Daniel Rodieux a indiqué le 26 juin 1992 pour le bâtiment ECA
no 1475 un revenu locatif annuel brut de 169'000 fr. et une valeur vénale
"
selon fiduciaire
" de 2'275'000 fr. Pour le bâtiment ECA 2699,
il a communiqué un revenu locatif annuel brut de 312'455 fr. et un coût de
construction de 3'640'000 fr. "
selon architecte
".
L'état locatif du 13
octobre 1992 a la teneur suivante :
"Rendements locatifs bruts "PPE La
Toffeyre"
____________________________________
Lots
Parcelles
Rendement brut
Ancien bâtiment
1
1610
11'565.--
2
1611
2'400.--  (1)  40m2 x 60
3
1612
21'990.--
4
1613
18'480.--
8
1617
14'985.--  (2)
9
1618
7'290.--
10
1619
11'760.--  (2)
11
1620
7'050.--
12
1621
4'260.--
13
1622
22'770.--  (3)
14
1623
16'765.--  (2)
15
1624
6'540.--
16
1625
5'550.--
17
1626
20'700.--
169'705
Nouveau bâtiment
5
1614
27'630.--
6
1615
44'820.--
7
1616
68'850.--
18
1627
23'145.--
19
1628
18'270.--
20
1629
10'530.--
21
1630
24'120.--
22
1631
19'185.--
23
1632
14'250.--
24
1633
25'575.--
25
1634
15'560.--
26
1635
20'520.--
312'455.--
(1) Lot créé par obligation de reprise en
sous-oeuvre lors de la construction du nouveau bâtiment soit sans valeur
locative.
(2) Agencement d'une nouvelle cuisine.
(3) Lot transformé par adjonction d'une
terrasse."
Le 6 janvier 1993, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après :
la commission) a notifié respectivement à SI La Toffeyre Sàrl et à Daniel
Rodieux "
ensuite de nouvelle construction
" les décisions
suivantes :
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1610
47'000
145'000
1611
14'000
30'000
1612
119'000
275'000
1613
64'000
230'000
1617
28'000
185'000
1618
26'000
90'000
1619
35'000
145'000
1620
24'000
85'000
1621
10'000
50'000
1622
47'000
285'000
1623
35'000
210'000
1624
24'000
80'000
1625
10'000
70'000
1626
47'000
260'000
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1614
108'000
345'000
1615
126'000
560'000
1616
120'000
860'000
1627
48'000
290'000
1628
33'000
230'000
1629
23'000
130'000
1630
48'000
300'000
1631
33'000
240'000
1632
23'000
180'000
1633
48'000
320'000
1634
27'000
195'000
1635
33'000
255'000
Ces estimations
fiscales sont entrées en force.
C.                    Par décisions du 27
avril 1995, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale des
immeubles des intéressés, du moins d'une partie d'entre eux, en se fondant sur
la révision générale ordonnée le 2 mars 1990 par le Conseil d'Etat et en
indiquant une entrée en vigueur de l'estimation au 31 décembre 1994. En effet,
ces décisions ne modifient l'estimation fiscale que de certains immeubles (les
nouvelles estimations fiscales sont indiquées ci-dessous en gras); elles
maintiennent pour le reste les valeurs notifiées en 1993 :
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1610
145'000
145'000
1611
30'000
30'000
1612
275'000
275'000
1613
230'000
230'000
1617
185'000
205'000
1618
90'000
155'000
1619
145'000
220'000
1620
85'000
145'000
1621
50'000
65'000
1622
285'000
335'000
1623
210'000
255'000
1624
80'000
145'000
1625
70'000
70'000
1626
260'000
330'000
Plan no
Estimation
Ancienne
Nouvelle
1614
345'000
345'000
1615
560'000
560'000
1616
860'000
860'000
1627
290'000
355'000
1628
230'000
260'000
1629
130'000
130'000
1630
300'000
370'000
1631
240'000
270'000
1632
180'000
180'000
1633
320'000
385'000
1634
195'000
225'000
1635
255'000
285'000
D.                    Le 4 mai 1995, Daniel
Rodieux et SI La Toffeyre Sàrl se sont opposés aux nouvelles estimations
arrêtées par la commission, en se prévalant du fait que l'estimation de leurs
immeubles avait été arrêtée en 1993 et en contestant au surplus le fait que
certains lots de PPE puissent avoir subi une augmentation de valeur d'une telle
importance dans un intervalle aussi court.
E.                    Par décisions du 3
novembre 1995, la commission a confirmé ses décisions du 27 avril 1995 en se
référant aux Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale
des immeubles du Chef du Département des finances du 20 novembre 1992. Elle
justifie sa position comme suit :
"Les instructions précisent que les
estimations mises à jour depuis 1990 ne feront pas l'objet d'une révision, sauf
celles qui divergent de la valeur fiscale prévue dans ces instructions et par
conséquent, également celles qui ne correspondraient pas aux principes généraux
d'évaluation. C'est ce dernier point qui constitue le motif de notre réexamen.
En effet, les estimations fiscales déterminées
en 1992 et communiquées en janvier 1993 sont uniquement basées sur la seule
valeur de rendement obtenue par capitalisation au taux de 8% des loyers perçus
et ne correspondent pas à la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Cette méthode simplifiée, avantageuse pour le propriétaire, est
parfois appliquée en l'absence de critères précis de détermination de la valeur
vénale.
Le but de la révision générale est d'harmoniser
les estimations fiscales d'immeubles semblables; ce que la commission a décidé
de faire dans le cas présent en vertu du principe de l'égalité de traitement.
Toutefois, compte tenu des difficultés du marché immobilier touchant
spécialement les locaux commerciaux, nous avons révisé uniquement les
logements.
Pour établir la valeur vénale de chaque lot,
nous avons différencié l'ancienne et la nouvelle construction. Nous avons
retenu les prix unitaires au m2 de fr. 3'000.- à 3'200.- pour le premier,
deuxième et troisième étages de l'ancien bâtiment et fr. 3'300.- à fr. 3'500.-
pour la partie nouvelle, respectivement pour les deuxième, troisième et
quatrième étages. La surface habitable de chaque lot prise en considération est
celle qui figure aux feuillets du registre foncier.
Quant à leur valeur de rendement respective,
elle correspond à la capitalisation au taux de 8,5 % des revenus de 1992
précités."
F.                     SI La Toffeyre Sàrl et
Daniel Rodieux ont saisi en temps utile le Tribunal administratif (ci-après :
le tribunal) d'un recours dirigé contre les décisions de la commission du 3
novembre 1995. Les recourants concluent, avec dépens, au maintien des
estimations fiscales communiquées le 6 janvier 1993. Les moyens invoqués seront
examinés plus loin dans la mesure utile. Par ailleurs, ils se sont acquittés
d'une avance de frais de 2'000 francs.
A l'appui de leur
pourvoi, les intéressés ont notamment produit une lettre du 8 novembre 1995
émanant de l'Administration cantonale des impôts relative à la demande de
liquidation facilitée de SI La Toffeyre Sàrl, selon laquelle le fisc accepte
une valeur de sortie de l'immeuble de 2'460'000 fr., soit égale au montant
retenu par l'expertise effectuée.
G.                    Le 19 janvier 1995,
l'autorité intimée a transmis son dossier au tribunal, ainsi que sa réponse au
recours.
H.                    Le tribunal a tenu
audience sur place en date du 28 février 1996 en présence des parties. Il a
entendu le témoin Goumaz. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite
de deux appartements de chaque bâtiment et a communiqué aux recourants une
copie des instructions de 1992.
A l'issue de
l'audience, un délai au 22 mars 1996 a été imparti aux recourants pour déposer
un mémoire complémentaire et produire les polices ECA de leurs immeubles. La
commission a déposé à son tour des observations complémentaires. Le tribunal a
ensuite statué à huis clos, ainsi qu'il en avait avisé les parties.
Considérant en droit:
1.                     a) Selon l'art. 20 de
la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), à
partir de la mise en vigueur de la présente loi, la commission de district
procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour
but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par
demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de
biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation
de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces
immeubles a notamment augmenté ou diminué.
En vertu de l'art. 22
LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des
immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les
immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire,
s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation
portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat,
après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations
cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité
dûment autorisée par le conseil communal ou général (a. 2). Les articles 11 à 19
sont applicables (al. 3).
b) Les Instructions
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31
janvier 1991 du Chef du département des finances précisent que conformément à
l'art. 22 LEFI et dans le but de permettre une entrée en vigueur échelonnée en
six ans, la révision des estimations fiscales s'opérera par catégories
d'immeubles, à savoir :
- Terrains à bâtir,
immeubles locatifs, industriels et commerciaux : entrée en vigueur fin
1992;
- Villas et
propriétés par étages : entrée en vigueur fin 1994;
- Immeubles
agricoles (vignes, forêts, etc.) : entrée en vigueur fin 1996.
Ces instructions,
relatives à la première étape de la révision, ainsi que celles du 20 novembre
1992 destinées aux immeubles compris dans la deuxième phase, prévoient en
résumé que les immeubles dont l'estimation fiscale a été mise à jour entre cinq
et deux ans avant l'entrée en vigueur de la présente révision ne feront pas
l'objet d'une révision, sauf pour celles qui divergent manifestement de la
valeur fiscale prévue dans ces instructions.
Le tribunal de céans a
exclu toute "
divergence manifeste
", au sens des instructions
précitées, dans le cas d'une estimation fiscale mise à jour en 1992 ensuite de
transformations importantes et dont le correctif apporté en 1994 dans le cadre
de la deuxième phase de la révision ne faisait qu'augmenter d'environ 17% la
valeur fixée en 1992 (Tribunal administratif, arrêt EF 95/036 du 14 décembre
1995).
c) L'estimation
fiscale d'une partie seulement des parts de PPE détenues par les recourants est
litigieuse en l'espèce (cf. partie "Faits", lettre C). Toute la
question est de savoir si la décision prise par la commission en 1993 était une
mise à jour partielle au sens de l'art. 20 LEFI destinée à cerner uniquement la
plus-value apportée par des transformations ou adjonctions, au sens de la
jurisprudence inaugurée par l'arrêt F. et reproduite in RDAF 1991, p. 314 ou au
contraire, au sens de l'art. 22 LEFI, une mise à jour complète de la valeur des
immeubles litigieux absorbant une réserve latente de valeur intervenue depuis
la précédente révision générale ordonnée en 1970, du fait de la hausse
constante des prix en général et des valeurs immobilières en particulier.
La commission soutient
que sa décision du 6 janvier 1993 constituait une "mise à jour" à la
suite d'une opération inscrite au registre foncier le 16 janvier 1992. Elle
fait valoir qu'au moment de sa décision, soit en décembre 1992, il ne lui était
pas possible d'appliquer les directives de novembre 1992 qui venaient de lui
être communiquées et de prendre en considération des critères d'évaluation
contenus dans ces directives, alors même que la deuxième phase de la révision
étaient sensée débuter seulement le 1er janvier 1993 pour les immeubles
litigieux. Devant cette situation, l'autorité intimée explique qu'elle a opté
pour une méthode simplifiée, basée uniquement sur la valeur de rendement des
immeubles des intéressés à un taux de capitalisation de 8%, en partant de
l'idée qu'il s'agissait d'estimations provisoires. Elle justifie ses décisions
d'avril 1995, à l'origine de la présente procédure, en invoquant le but
d'harmonisation poursuivi par la révision générale et par souci d'égalité de
traitement entre les immeubles appartenant à la deuxième étape de la révision.
De leur côté, les
recourants font valoir d'une part que si les estimations fiscales des parts
1610 à 1613 et 1617 à 1626, notifiées en 1993, avaient été calculées uniquement
sur la base de leur valeur de rendement, soit 169'705 fr., à un taux de capitalisation
de 8%, la commission aurait dû obtenir une estimation totale de ces parts
s'élevant à 2'121'312 fr. et non point de 2'140'000 francs. D'autre part, ils
se prévalent du fait qu'en calculant la valeur de rendement de leurs immeubles
à un taux de 8,5%, la commission est parvenue aux estimations fiscales
aujourd'hui litigieuses en arrêtant dès lors une valeur vénale de 3'213'000 fr.
pour le bâtiment ECA no 1475 et de 4'775'000 fr. pour le bâtiment ECA no 2699.
Les recourants en concluent qu'il s'agit de valeurs irréalistes, ne
correspondant pas au marché; s'agissant plus particulièrement du bâtiment ECA
no 1475, ils relèvent notamment que dans le cadre de la liquidation de la
société immobilière SI La Toffeyre Sàrl, le fisc a admis une valeur de sortie de
l'immeuble de 2'460'000 fr. Enfin, les intéressés estiment que l'autorité
intimée aurait dû estimer leurs parts de propriété par étage selon les
principes applicables aux immeubles locatifs dans la mesure où il s'agit d'un
ensemble immobilier dont les parts appartiennent à deux propriétaires qui n'y
habitent pas eux-mêmes et qui ont opté notamment pour une telle forme juridique
pour des raisons fiscales et en vue de l'organisation de la succession de l'un
deux.
d) S'agissant des
parts appartenant à la SI Toffeyre SA qui se trouve dans l'ancien bâtiment,
dont la construction remonte à 1957 et qui a fait l'objet de transformations en
1988 à l'origine d'ailleurs d'une nouvelle taxation de la part de l'ECA, on
peut concevoir que "la mise à jour" survenue en 1993 étaient de
nature à prendre en considération uniquement la plus-value apportée par les
travaux effectués en 1988 et qu'elle a donc été décidée en application de
l'art. 20 LEFI, encore que l'énoncé même de la décision rendue à l'époque
indiquait précisément que celle-ci était rendue ensuite de "
nouvelle
construction
", ce qui tend plutôt à faire croire que la commission
avait fait table rase des anciennes valeurs. La même constatation peut être
faite à l'égard des parts détenues par Daniel Rodieux pour lesquelles les
décisions de 1993 indiquent le même motif.
e) Quoi qu'il en soit,
il apparaît que dans le cadre de ses décisions notifiées en 1993, l'autorité
intimée, qui entendait alors rendre des décisions provisoires, a omis
d'indiquer le caractère temporaire de celles-ci; en outre, elle a estimé les
immeubles litigieux d'une manière non conforme à l'art. 2 al. 1 LEFI, selon
lequel l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.
2.                     a) Selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral, les circulaires, instructions de service et
prescriptions administratives n'ont pas force de loi, mais il convient d'en
tenir compte en tant qu'elles expriment l'opinion des spécialistes dans
l'intérêt d'une application uniforme du droit; elles ne doivent pas entraver ou
rendre plus difficile l'interprétation correcte du droit fédéral, ni aller
au-delà d'une simple concrétisation des exigences de ce droit (ATF 120 Ib 306
cons. 4b, 116 Ib 155, cons. 2b; ATF 109 Ib 205 - JT 1984 I 398; ATF 106 Ib 254
- JT 1981 I 413; arrêt G. M. du 3 novembre 1994, cité in RDAF 1995, p. 143).
Cette jurisprudence peut être transposée sans autre en matière cantonale.
b) En l'occurrence,
les instructions du Chef du Département des finances, dont le but est de fixer
des bases générales de taxation des divers genres d'immeubles et de permettre
une meilleure coordination des estimations fiscales dans le canton de Vaud,
visent, selon la finalité ainsi définie, à assurer autant que possible le
principe d'égalité de traitement dont se prévaut l'autorité intimée. Elles
prévoient notamment que les estimations fiscales des villas et propriété pas
étages mises à jour en 1990, 1991 et 1992 ne feront pas l'objet d'une révision,
exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale
prévue par ces instructions. Dans le cas particulier, les décisions de
"mises à jour" ont été notifiées en janvier 1993, soit au début de la
phase de la révision visant les villas et les propriétés par étages. Cela
étant, et même si ces décisions indiquaient comme motif "ensuite de
nouvelle construction", les recourants ne pouvaient guère s'attendre à
faire l'objet à nouveau en 1995 de nouvelles décisions sous prétexte de
révision générale et ce, abstraction faite des instructions de 1992, dont les
recourants ignoraient l'existence jusqu'à l'audience. Quand bien même ils en
auraient eu connaissance, ils ne sauraient se prévaloir avec succès d'une
promesse de l'autorité relative à une situation individuelle et concrète (à
propos des conditions du droit à la protection de la bonne foi, André Grisel,
Traité de droit administratif, 1984, vol. I, p. 390 et ss).
En présence
d'estimations fiscales "mises à jour" en 1993, soit à une époque non
envisagée par les instructions en raison précisément du commencement de la
deuxième phase de la révision à cette période, on doit admettre a fortiori que
ces estimations ne devaient en principe pas être revues, sauf en cas de
divergence manifeste.
En l'espèce, la
commission n'a pas modifié l'estimation fiscale des immeubles 1610 à 1616,
1625, 1629 et 1632 dont elle avait fixé le montant en 1993. Partant, elle a
donc admis qu'aucune correction ne se justifiait pour les parts en question. En
revanche, elle a revu l'estimation fiscale de tous les appartements appartenant
aux recourants et de l'un des deux studios qui se trouvent tous deux dans
l'ancien bâtiment.
En ce qui concerne les
parts de propriété par étages nos 1627, 1628, 1630, 1631, 1633, 134 et 1635
appartenant à Daniel Rodieux et qui se trouvent dans le nouveau bâtiment, la
commission a augmenté en 1995 l'estimation fiscale de ces immeubles dans une
proportion comprise entre 10,5 et 19% ou selon un pourcentage moyen de l'ordre
de 14,4%. Cela étant, on ne saurait parler de divergence manifeste, au sens que
la jurisprudence du tribunal a donné aux instructions (TA, arrêt EF 95/036
précité concernant la même commission de district), si bien que l'estimation
fiscale de ces immeubles, telle qu'elle avait été arrêtée en 1993, doit être
confirmée, ce qui conduit à l'admission du recours sur ce point.
3.                     a) S'agissant des
immeubles no 1617 à 1624, ainsi que 1626, la décision litigieuse confirmant une
augmentation de l'estimation fiscale de ceux-ci dans une fourchette comprise entre
9,75 et 45% ou selon un pourcentage moyen de 27,65%. L'ampleur des variations
commande dès lors une analyse circonstanciée.
b) En ce qui concerne
plus particulièrement les parcelles 1617, 1622 et 1623, les décisions
litigieuses augmentent les estimations fiscales de 1993 dans une proportion
respective de 9,75, 15 et 17,6 %. Il n'y a dès lors pas divergence manifeste
(cf. considérant 2 b) ci-dessus), si bien que les valeurs notifiées en 1993 ne
doivent pas être revues, ce qui conduit à l'admission du recours également pour
ces trois feuillets.
c) En revanche, il
faut admettre une divergence manifeste, au sens des instructions et de la
jurisprudence, et partant entrer en matière, lorsque la commission parvient à
une différence de valeur de 20 % par rapport à la mise à jour effectuée peu
avant la révision générale. En effet, il apparaît qu'un tel pourcentage,
inévitablement schématique, est constitutif d'une variation notable et
véritablement significative au regard du domaine concerné. En l'espèce, tel est
le cas des parcelles 1618, 1619, 1620, 1621, 1624 et 1626, qui après avoir été
mises à jour en 1993, voient leur valeur d'estimation augmenter dans le cadre
de la révision générale dans une proportion respective d'environ 42, 34, 41,3 ,
23, 45 et 21, 2 %.
4.                     a) Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4)
b) En vertu de l'art.
7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeubles. L'art. 21 al. 2 REFI qui traite des méthodes d'estimation des
immeubles locatifs précise que pour le revenu brut, la justification du taux
employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7, auquel
seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce
revenu variant dans la règle du 6 à 9 %.
Les instructions
relatives aux propriétés par étages (PPE) distinguent la valeur de rendement
des villas de celle des immeubles locatifs, industriels ou commerciaux et
préconisent, à l'instar des recourants, de déterminer la valeur de rendement
selon la méthode applicable aux immeubles locatif, à savoir en partant du
rendement brut, qui est lui-même déterminé par le revenu locatif résultant des
baux à loyer sans tenir compte des charges.
S'agissant du taux de
capitalisation de la valeur de rendement des immeubles locatifs, le tribunal a
rappelé à de nombreuses reprises qu'il convenait d'appliquer le taux d'intérêt
hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état
locatif majoré de deux points (cf. notamment, Tribunal administratif, arrêt EF
95/0066 du 22 novembre 1995 et réf. citées; arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993
publié in RDAF 1993 p. 380 et ss).
En l'espèce, l'état
locatif des immeubles litigieux est daté du 13 octobre 1992. A cette époque, le
taux d'intérêt hypothécaire de référence, soit celui du Crédit foncier vaudois,
était pour les anciennes hypothèques en premier rang à 7 %. Par conséquent, la
valeur de rendement des immeubles litigieux doit être capitalisée, selon la
jurisprudence, à 9 % et non de 8,5 %.
c) Aux termes de
l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.
2).
Les instructions
prévoient un mode de calcul particulier pour les immeubles en PPE sans prévoir
toutefois de distinction à opérer dans les cas où toutes les parts de PPE sont
détenues par une même personne; en revanche, elles distinguent les villas
mitoyennes ou contiguës en copropriété des immeubles locatifs en PPE en
prévoyant dans le premier cas un renvoi aux instructions relatives aux villas
et dans le second cas en instaurant un prix unitaire au m2 se situant entre
3'000 et 6'000 fr./m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de
construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction).
Le tribunal de céans a
calculé la valeur vénale des immeubles locatifs de la première phase de la
révision en se fondant sur la méthode Joye (Philippe Joye, Evaluer un
bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction
92/1). Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d'un immeuble en
partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci (prix de la construction à
neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état
d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain) et de la pondérer
par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous :
Valeur
vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement)
3
L'application de la
méthode Joye se heurte en l'espèce à deux objections majeures : d'une part, les
instructions excluent, s'agissant de la valeur vénale, une application par
analogie des principes relatifs à l'estimation des immeubles locatifs de la
première phase en prévoyant une méthode d'estimation individuelle de chaque
part de PPE; d'autre part, l'application de la méthode Joye aboutirait au
calcul d'une valeur vénale globale de l'immeuble ECA no 1475 et impliquerait
une répartition de cette valeur ainsi définie aux divers lots - alors même que
certains feuillets ne sont pas litigieux -, selon des critères à déterminer
dans la mesure où il n'est pas établi que les millièmes attribuées à chaque
part correspondent à leur valeur économique respective. Cela étant, le tribunal
parvient à la conclusion que l'application de la méthode Joye doit être exclue
en l'espèce et qu'il convient de juger la valeur vénale retenue par la
commission pour chaque parcelle litigieuse en se basant d'après les critères
définis par les instructions.
d) En résumé, la
valeur de rendement des parcelles 1618, 1619, 1620, 1621, 1624 et 1626 sera
arrêtée en capitalisant le revenu locatif de chacune à 9 % et leur valeur
vénale respective au regard des critères posés par les instructions. Sur ce
point, la commission a indiqué qu'elle avait retenu des prix unitaires au m2 de
3'000 à 3'200 fr. pour les premier, deuxième et troisième étage de l'ancien
bâtiment. De tels paramètres, qui se situent au bas de l'échelle indiquée par
les instructions, ne paraissent nullement excessifs compte tenu de l'ensemble
des circonstances, et notamment de l'état général de l'immeuble ECA 1475; cela
étant, il n'y a pas lieu de diminuer encore les valeurs retenues, qui seront
reprises sans autre ci-après en fonction du niveau de chaque logement dans le
cadre de la détermination de la valeur vénale.
e)
A ce stade, il convient de
rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de
la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre
de 5 %, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être
négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont
disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/068 du 23 février 1995
et réf. citées).
5.                     La commission a porté
l'estimation fiscale de la parcelle 1618 de 90'000 à 155'000 fr.
Il s'agit d'un
appartement de 75 m2 au premier étage. Son rendement brut annuel est de 7'290
fr. Sa valeur de rendement doit être arrêtée à 81'000 fr. (7'290 capitalisé à 9
%) et sa valeur vénale doit être arrêtée à 225'000 fr. (75 m2 x 3'000 fr.). Le
tribunal obtient ainsi une estimation fiscale 153'000 fr., soit inférieure de
2'000 fr. à celle retenue par la décision attaquée. Une telle différence, de
l'ordre de 1,3 %, n'est pas constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de
la commission, ce qui conduit au rejet du recours pour cette parcelle.
6.                     L'autorité a fixé
l'estimation fiscale de la parcelle 1619 à 220'000 (précédente EF :145'000 fr.).
Ce feuillet concerne
un appartement de 99 m2 au 2e étage. Sa valeur locative annuelle s'élève à
11'760 fr. Capitalisée à 9 %, celle-ci détermine une valeur de rendement de
131'000 fr. Quant à la valeur vénale, elle doit être fixée à 307'000 fr. (99 m2
à 3'100 fr.). Le tribunal parvient ainsi à une estimation fiscale de 219'000
fr., soit très proche, à mille francs près, de celle arrêtée par la commission,
ce qui ne justifie pas au sens de la jurisprudence une correction de
l'estimation. Cela étant, la décision attaquée doit être confirmée pour le
feuillet 1619.
7.                     La décision attaquée
retient une estimation fiscale de 145'000 fr. pour la parcelle no 1620
(précédente EF : 85'000 fr.).
Il s'agit d'un
appartement de 69 m2 située au 2e étage. Son rendement brut annuel, de 7'050
fr., détermine une valeur de rendement de 78'000 fr. et une valeur vénale de
214'000 fr. (69 m2 à 3'100 fr.). Le tribunal dégage une estimation fiscale de
146'000 fr., soit supérieure à celle arrêtée par l'autorité intimée, ce qui conduit
au rejet du recours.
8.                     La commission a porté
l'estimation fiscale de la parcelle 1621 de 50'000 à 65'000 fr.
Ce feuillet concerne
un studio de 27 m2 situé au 2e étage. Sa valeur locative annuelle est de 4'260
fr., si bien que sa valeur de rendement s'élève à 47'000 fr. Quant à sa valeur
vénale, elle doit être fixée à 83'000 fr. (27 m2 à 3'100 fr.). Le Tribunal
obtient ainsi une estimation fiscale de 65'000 fr., soit équivalente à celle
arrêtée par la commission, si bien que la décision attaquée ne peut qu'être
confirmée.
9.                     La décision litigieuse
retient une estimation de 145'000 fr. pour la parcelle 1624 (précédente EF:
80'000 fr.).
Il s'agit d'un
appartement de 69 m2 situé au 3e étage. Son rendement brut annuel, 6'540 fr.
capitalisé à 9 %, détermine une valeur de rendement de 72'000 fr. Quant à sa
valeur vénale, elle doit être calculée en fonction d'un prix au mètre carré de
3'200, si bien qu'elle s'élève à 220'000 fr. Le tribunal dégage une estimation
fiscale de 146'000 fr., soit quelque peu supérieure à celle arrêtée par la
commission à qui dès lors on ne saurait reprocher d'avoir abusé de son pouvoir
d'appréciation.
10.                   Enfin, la commission a
porté l'estimation fiscale de la parcelle 1626 de 260'000 à 330'000 fr.
Ce feuillet concerne
un appartement de 132 m2 situé au 3e étage. Avec une valeur locative annuelle
de 20'700 fr., capitalisée à 9 %, le tribunal obtient une valeur de rendement
de 230'000 fr. et une valeur vénale de 422'000 fr. (132 m2 à 3200 fr.) Ces
résultats déterminent une estimation fiscale de 326'000 fr. et une différence
de 4'000 fr. par rapport au montant arrêté par la commission, soit de l'ordre
de 1,2%, comprise dans la marge d'appréciation dont dispose la commission.
Cette constatation conduit au rejet du recours s'agissant de la parcelle 1626.
11.                   Au vu des considérants
qui précèdent, le recours est admis s'agissant des parcelles 1617, 1622, 1623,
1627, 1628, 1630, 1631, 1633, 1634 et 1635 et rejeté pour les parcelles 1618,
1619, 1620, 1621, 1624 et 1626.
Vu l'issue du pourvoi,
qui s'avère en définitive partiellement admis, un émolument réduit est mis à la
charge des recourants qui obtiennent par ailleurs l'allocation de dépens
réduits (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
Le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     Les décisions
rendues le 27 avril 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lavaux sont réformées dans le sens suivant :
L'estimation fiscale de la parcelle 1617 de
Lutry est arrêtée à 185'000.- (cent huitante cinq mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1622 est
ramenée à 285'000.- (deux cent huitante cinq mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1623 est
fixée à 210'000.- (deux cent dix mille francs).
L'estimation fiscale de la parcelle 1627 de
Lutry est arrêtée à 290'000.- (deux cent nonante mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1628 de
Lutry est fixée à 230'000.-(deux cent trente mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1630 de
Lutry est ramenée à 300'000.- (trois cent mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1631 de
Lutry est arrêtée à 240'000.- (deux cent quarante mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1633 de
Lutry est fixée à 320'000.- (trois cent vingt mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1634 de
Lutry est ramenée à 195'000.- (cent nonante cinq mille francs);
L'estimation fiscale de la parcelle 1635 de
Lutry est fixée à 255'000.- (deux cent cinquante cinq mille francs).
Les
décisions rendues le 27 avril 1995 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lavaux sont confirmées pour les parcelles 1618, 1619,
1620, 1621, 1624 et 1626 de Lutry.
III.                     Un émolument
de 800.- (huit cents francs) est mis à la charge des recourants solidairement
entre eux.
IV.                    L'Etat de Vaud
versera des dépens réduits, par 1'500.- (mille cinq cents francs) aux
recourants, à la charge de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lavaux.
mp/Lausanne, le 6 juin 1996
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint