vd_omni · FI.1996.0097 · 1997-12-29 · fr

c/ACI | Est imposable la renonciation à l'exécution d'une promesse de vente si cela a pour effet de libérer son auteur d'une dette hypothécaire et de frais d'immeuble.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.12.1997 FI.1996.0097

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 29 décembre 1997
sur le recours
interjeté par
A.________ SA
, représentée par l'avocat Jean-Noël Jaton,
place Pépinet, 1003 Lausanne
contre
la décision rendue sur réclamation par l'
Administration
cantonale des impôts
le 12 septembre 1997 (perception du droit de mutation
à la suite de l'annulation d'une promesse de vente)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jacques
Giroud, président; M. Philippe Maillard et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Par acte notarié le 30
octobre 1992, B.________, C.________ et D.________ (ci-après les vendeurs) ont
promis-vendu à la société A.________ SA un immeuble locatif sis à Lausanne. Le
prix a été fixé à 850'000 fr. et a été payé immédiatement par reprise de la
dette hypothécaire de même montant; jusqu'à la signature de l'acte de vente
définitif, les vendeurs n'étaient "donc plus que constituant de
gage". Il a été convenu que l'entrée en jouissance et le transfert des profits
et des risques rétroagissaient au 1er janvier 1992.
Par acte du 16 juillet
1993, les parties ont annulé cette promesse de vente. Par acte du 19 juillet
suivant, les vendeurs se sont engagés à transférer l'immeuble à des tiers pour
un prix de 650'000 fr. Ce montant a été réduit à 600'000 fr. par acte du 16
novembre 1993 et payé par les acquéreurs. Ceux-ci se sont au surplus acquittés
à concurrence de 16'910 fr. de certaines factures liées à l'immeuble, courues
notamment en 1992 et 1993, comme cela avait été prévu dans ce dernier acte.
A la fin de l'année
1993, la dette hypothécaire de l'immeuble s'élevait à 1'044'730 francs. Elle a
été entièrement amortie par le paiement du prix de vente de 600'000 fr. ainsi
que par des versements effectués par les vendeurs à concurrence de 444'730
francs.
Selon bordereau du 17
février 1994, l'Administration cantonale des impôts (ci-après ACI) a fixé à
9'350 fr. et 4'675 fr. les parts cantonale et communale d'un droit de mutation
à la charge de A.________ SA, celui-ci étant calculé sur le prix de vente
convenu de 850'000 francs.
Sur réclamation de
A.________ SA, l'ACI a confirmé la taxation susmentionnée. A.________ SA a
saisi le Tribunal administratif par acte du 11 octobre 1996 en concluant à ce
qu'il soit constaté qu'elle ne doit aucun droit de mutation. L'autorité intimée
s'est déterminée par lettre du 17 décembre 1996 en concluant au rejet du
recours.
Considérant en droit:
1.                     L'art. 1er al. 1 de la
loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts
immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD; RSV 9.5) prévoit
que l'Etat perçoit un droit de mutation sur les transferts immobiliers. L'art.
2 al. 2 LMSD précise que sont considérées comme tels la cession du droit
d'acquérir un immeuble et, lorsqu'elle fait l'objet d'une contre-prestation, la
renonciation à ce droit.
2.                     En l'espèce, la
recourante est convenue avec ses vendeurs d'annuler une promesse de vente.
Aucune cession du droit d'acquérir ne paraît avoir été prévue en faveur de
tiers. Reste ainsi une renonciation à ce droit, dont il faut rechercher si elle
est intervenue avec ou sans contre-prestation.
Par la promesse de
vente du 30 octobre 1992, alors même qu'elle ne devait devenir propriétaire
qu'ultérieurement, la recourante a repris une dette hypothécaire de 850'000
fr., dont elle assumait désormais et l'éventuel accroissement et les intérêts.
Elle a en outre reçu les "profits et les risques de l'immeuble", ce
qui a englobé divers frais courus notamment en 1993, par 16'910 fr. au total
(jardinier, avocat, serrurier etc), selon un relevé qui sera établi le 22
novembre 1993. Or, ces deux charges, dette hypothécaire et frais d'immeuble, la
recourante s'en trouvera libérée avec l'annulation de la promesse de vente, qui
supprimera le fondement de leur mise à sa charge; ce sont d'ailleurs les
vendeurs qui ont amorti ladite dette, tandis que les nouveaux acquéreurs
payaient lesdits frais. Cela étant, on ne saurait nier que la renonciation de
la recourante à passer un acte de vente définitif lui a procuré une
contre-prestation, à savoir la libération des deux charges précitées; le droit
de mutation était ainsi dû.
3.                     Les considérations qui
précèdent rendent superflu l'examen des arguments des parties, qui avaient
trait à l'hypothèse d'une évasion fiscale.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 12 septembre 1996 par l'Administration cantonale des impôts est
confirmée.
III.                     Les frais du
présent arrêt sont mis à la charge de la recourante, par 1'200 francs (mille
deux cents).
sa/Lausanne, le 29 décembre 1997
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint