vd_omni · EF.1995.0025 · 1997-02-27 · fr

DE MESTRAL Christian c/CEFI d'Aubonne | VV: bon état général de l'immeuble et utilisation commerciale possible avec une très bonne situation: le TA procède à une estimation séparée des caves (200 fr. le m3), et du logement (500 fr. le m3), contrairement à la commission qui avait pris en compte les caves dans le volume habitable et fixé un prix de 500 fr. le m3. VV ramenée de 3'063'110 à 2'623'894 fr. VR confirmée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.02.1997 EF.1995.0025

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 27 février 1997
sur le recours interjeté par
Christian DE
MESTRAL
, domicilié à la rue du Chêne no 20, 1170 Aubonne
contre
la décision rendue sur recours le 5 avril 1995
par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
(estimation fiscale de la parcelle no 406 d'Aubonne).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A.                     Christian de Mestral
est propriétaire de la parcelle no 406 du cadastre de la Commune d'Aubonne.
D'une superficie totale de 26'153 m2, dont 1'665 m2 en nature de place-jardin
et 22'689 m2 en nature de pré-champ, cette parcelle porte un bâtiment d'une
surface au sol de 585 m2. L'immeuble comporte au sous-sol des caves d'une
surface de 495 m2. Un logement privé d'une surface de 66 m2 ainsi qu'un
restaurant d'une surface de 429 m2 comprenant divers locaux de services sont
aménagés au rez-de-chaussée. Au premier étage se trouve un autre logement,
d'une surface de 495 m2; l'aile nord abrite un troisième logement ainsi qu'un
réduit, pour une surface totale de 92 m2. Les combles, d'une surface de 587 m2,
constituent le galetas. Le bâtiment fait l'objet d'une mention "Monument
historique" au registre foncier.
B.                    La Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après: la
commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation
fiscale de la parcelle no 406 à 2'225'000 fr. Le 14 septembre 1994, Christian
de Mestral a recouru contre cette décision auprès de la commission. Le 5 avril
1995, la commission a admis partiellement le recours et elle a réduit
l'estimation fiscale à 2'136'000 fr. Elle a notamment procédé à une nouvelle
estimation du terrain en fonction des différentes zones, mais sans modifier le
prix du sol. Concernant le bâtiment, elle a maintenu son estimation en
considérant que la situation ne pouvait être comparée à celle du château de
Giez, car le prix de 150 fr. le m3 retenu dans cette affaire correspondait à
une moyenne entre l'habitation et le rural; en outre, compte tenu du taux de
vétusté retenu en l'espèce, le prix au m3 s'élevait à 350 fr., ce qui était
adéquat. Elle a annexé le calcul suivant:
"Valeur vénale:
terrain:                                      1'400
m2 à 185.--/m2                                             259'000.--
7'000 m2 à 60.--/m2                                                420'000.--
combles:                                 1'832 m3 à 80.--/m3                                                146'560.--
habitation:                               6'393 m3 à 500.--/m3                                                  3'196'500.--
pondération de 30% (vétusté du bâtiment):                                                       -
958'950.--
valeur vénale totale:                                                                                                       3'063'110.--
Valeur de rendement:
loyers annuels
supputés (app. de Mestral et Tosto):                                           38'880.--
capitalisation à 7,5%:                                                                                                518'400.--
loyer annuel supputé (Manoir):                                                                                  44'520.--
capitalisation à 8%:                                                                                                   556'500.--
valeur de rendement totale:                                                                                          1'074'900.--
Valeur d'estimation
fiscale:
valeur vénale:                         3'063'110.--
valeur de rendement:            1'074'900.--
total:                                          4'138'010.-- : 2 = 2'069'005.--
arrondi à:                                                                        2'069'005.--
+ dépendances 198, 199, 200, 201:                                                                        50'000.--
+ terrain agricole: 17'753 m2 à 1.--/m2:                                                                   17'753.--
Valeur d'estimation
fiscale totale arrondie à:
2'136'000.--"
C.                    Christian de Mestral a
recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par une
déclaration de recours du 11 avril 1995, validée par le dépôt d'un mémoire le
26 avril 1995. Concernant la valeur vénale, il conteste le prix retenu pour les
combles et pour l'habitation; il conteste également les taux de capitalisation
pour déterminer la valeur de rendement. Il invoque l'arrêt du Tribunal
administratif du 18 mars 1993 concernant le château de Giez, dans lequel le
tribunal a considéré que pour un volume de 8'930 m3, habitable à raison de 60%,
"un prix au m3 compris entre 100 et 150 francs n'était pas excessif".
Ainsi, pour les combles seules, qui sont inhabitables et inutilisables, un prix
de 50 fr. le m3 devrait être retenu; par ailleurs, le volume des combles est de
1'644 m3 et non de 1'832 m3; il conclut à une valeur de 82'000 fr. pour les
combles. Concernant l'habitation, la commission a retenu un volume de 6'393 m3,
qui comprend une cave désaffectée au sous-sol de 1'832 m3 ne devant pas être
évaluée à plus de 50 fr. le m3. En outre, compte tenu des frais considérables
pour l'entretien et le chauffage, la propriété ne pourrait intéresser qu'un
nombre restreint de personnes privilégiées sur le plan matériel; la valeur
vénale de ce genre de bâtiment n'a pas augmenté au cours de ces dernières
années dans la même proportion que celle des maisons familiales courantes, au
vu de l'alourdissement de la fiscalité, de l'augmentation des frais d'entretien
et des salaires du personnel de maison. L'immeuble ne peut par ailleurs pas
être divisé en plusieurs logements sans que des travaux considérables ne soient
entrepris; de plus, le restaurant est situé au-dessous de l'appartement, ce qui
crée des inconvénients notamment en été lorsque la terrasse est ouverte. En
conséquence, un prix de 250 fr. le m3 devrait être retenu pour la partie
habitable. S'agissant de la valeur de rendement, il admet les loyers supputés,
mais il relève que le loyer annuel du restaurant de 44'520 fr. n'a été payé
qu'à concurrence de 24'000 fr. en 1994; en outre, en référence à l'arrêt du
château de Giez, il estime qu'un taux de 9% devrait être retenu, pour tenir
compte du caractère ancien et des frais d'entretien, ce qui donnerait une
valeur de rendement de 934'000 fr. En définitive, il a conclu à l'estimation
fiscale suivante:
"valeur vénale:                                                                                                              1'993'050.--
valeur de rendement:
934'000.--
2'937'050.--
moyenne:                                                                                                                      1'463'525.--
dépendances:                                                                                                            50'000.--
terrain agricole:                                                                                                          17'753.--
1'531'278.--"
Le 17 mai 1995, la commission s'est déterminée sur le recours.
Concernant la valeur vénale, elle fait valoir que le prix de 100 à 150 fr.
retenu dans l'arrêt concernant le château de Giez ne peut pas être pris en
référence; en effet, ce prix constitue une moyenne entre la partie habitable et
le rural; or, dans le cas présent, on ne se trouve pas dans la même proportion
de ce qui est habitable et de ce qui ne l'est pas. En revanche, elle admet que
le volume à prendre en considération est bien de 1'644 m3 et non de 1'832 m3,
ce qui correspond à une diminution de l'estimation fiscale de 7'520 francs, ce
volume devant être retenu, bien que la cave soit inutilisée; c'est en effet son
existence qui est déterminante. L'alourdissement de la fiscalité, l'augmentation
des frais d'entretien et des salaires du personnel de maison ne peuvent pas
être pris en considération; de plus, elle estime que la présence d'un
restaurant ne diminue pas dans tous les cas la valeur marchande d'un immeuble.
S'agissant de la valeur de rendement, elle fait valoir que le règlement
d'application de la loi sur les estimations fiscales prescrit de déterminer la
valeur de rendement selon le montant des baux. En conséquence, elle a conclu à
l'admission partielle du recours en ce sens que l'estimation fiscale devait
être réduite de 7'520 fr.
Le 20 juin 1995,
Christian de Mestral a déposé un mémoire complémentaire; développant
l'argumentation exposée dans son mémoire de recours, il a conclu au maintien de
ses conclusions.
D.                    Le Tribunal administratif
a tenu audience sur place le 7 septembre 1995 en présence des parties, qui ont
confirmé leurs conclusions.
Le 13 septembre 1995,
la commission a précisé qu'elle avait attribué une valeur d'estimation de
50'000 fr. pour toutes les dépendances confondues, soit les bâtiments ECA nos
198, 199, 200 et 201.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la
valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les
instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 fr., compte
tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement
intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction.
Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par
année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce,
s'agissant des combles, le tribunal estime que les valeurs retenues dans
l'arrêt concernant le château de Giez ne peuvent pas servir d'élément de
comparaison, la situation n'étant pas similaire. L'état général du bâtiment
d'Aubonne est meilleur que celui de l'immeuble de Giez; les combles de
l'immeuble en cause sont en bon état et les appartements présentent une bonne
qualité de construction; en outre, l'immeuble à Aubonne conserve une
possibilité d'utilisation commerciale, contrairement au château de Giez, qui ne
peut être affecté qu'à l'habitation. Enfin, l'immeuble est très bien situé, à
Aubonne; or, le prix du terrain sur la Côte est plus élevé que dans le nord
vaudois. Il convient encore d'ajouter que pour le château de Giez, un prix
comprenant une moyenne entre la partie habitable et le rural avait
exceptionnellement été fixé, au vu de la nature de l'immeuble en question,
lequel présentait un volume considérable, soit plus d'un tiers du volume total
de l'ensemble des constructions.
Dans le cas présent,
on peut examiner séparément les combles, les caves et les logements. Le
tribunal estime qu'un prix de 80 fr. le m3 est adéquat et doit être confirmé
pour les combles. La commission a pris en compte les caves dans le volume
habitable et elle a estimé le tout à 500 fr. le m3 avec un taux de vétusté de
30%; le volume des caves de 1'832 m3 doit cependant être compté séparément; le
tribunal estime qu'un prix de 200 fr. le m3 doit ainsi être retenu. Enfin,
concernant la partie logement, soit un solde de 4'561 m3, le prix de 500 fr. le
m3 se justifie au vu des caractéristiques du bâtiment, notamment de ses vastes
surfaces à disposition et de la qualité de son environnement. Le tribunal
aboutit ainsi au calcul de la valeur vénale suivant:
"combles:             1'644
m3 à 80 fr. le m3                                                          131'520.--
caves:                    1'832 m3 à 200 fr. le m3                                                        366'400.--
habitation:             4'561 m3 à 500 fr. le m3
2'280'500.--
total:                                                                                                                                2'778'500.--
pondération:                                                                                                             -
30%
1'944'894.--
terrain:
679'000.--
total valeur vénale:
2'623'894.--
"
On constatera que si
l'on appliquait la même méthode de calcul à l'immeuble de Giez, selon les
valeurs retenues pour l'immeuble d'Aubonne par le tribunal, on aboutirait à un
prix au m3 inférieur à celui qui avait été retenu. On peut effectuer cette
vérification en procédant comme il suit: les combles de l'immeuble de Giez
comprennent un logement et un galetas; ainsi, pour lui appliquer le même prix
au m3 que l'immeuble d'Aubonne, il faut en premier lieu calculer la moyenne du
prix au m3 de ce dernier pour les parties d'immeuble semblables, qui est de 203
fr. le m3 (moyenne entre le prix de 350 fr. le m3 pour le logement et le prix
de 56 fr. le m3 pour les combles, y compris la pondération de 30%):
Immeuble de Giez
:
- combles (logement + galetas):                               2'140
m3 à 203 fr. = 434'420.--
- rez + 1er étage (logements):                                   3'317
m3 à 350 fr. = 600'805.--
- rural:                                                                         3'473
m3  à  56 fr. = 194'488.--
- total:
1'229'713.--
On obtient donc un
prix moyen de 137,70 fr. le m3 pour l'ensemble de l'immeuble de Giez, ce qui
est même encore inférieur au prix de 150 fr. le m3 que le tribunal avait retenu
dans cette affaire; en conséquence, le recourant ne peut pas se prévaloir d'une
inégalité de traitement en invoquant l'arrêt EF 92/030 du 18 mars 1993
concernant le château de Giez.
4.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions
prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de
la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
Selon les instructions, les maisons familiales sont généralement touchées par
des frais d'entretien et d'administration plus bas qu'en ce qui concerne les
maisons locatives; cela tient au fait qu'en général, on prend plus de soin des
maisons familiales et on peut aussi compter sur une durée de vie plus longue;
cette circonstance entraîne ordinairement un taux de capitalisation plus bas
que pour les maisons locatives ou les bâtiments commerciaux (voir également
art. 22 REFI). Afin de tenir compte de l'évolution économique, les instructions
prévoient un taux de capitalisation variant de 7 à 8%.
c) En l'espèce, le
loyer fixé par la commission correspond à un loyer mensuel de 6'950 fr., pour
l'ensemble de l'immeuble; compte tenu de la qualité des logements et de
l'espace qu'offrent la disposition des pièces, ce montant se justifie. Il
convient en outre de préciser que le fait que le loyer fasse l'objet d'arriérés
n'est pas déterminant quant à la valeur locative qui doit être prise en compte.
Concernant le taux de capitalisation pour les logements, le tribunal estime que
l'immeuble n'est pas vétuste au point de justifier un taux plus élevé que 7,5%,
qui tient suffisamment compte des circonstances du cas d'espèce; pour la partie
restaurant, la commission a également justement appliqué un taux de 8%, qui se
justifie pour un local commercial. En conséquence, la valeur de rendement de
1'074'900 fr. doit être confirmée.
5.                     En conclusion, avec une
valeur vénale de 2'623'894 fr. et une valeur de rendement de 1'074'900 fr., le
tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'849'397 francs (2'623'894 +
1'074'900 : 2), qui est inférieure de 286'603 fr. à la décision attaquée; cette
différence représente une réduction de l'ordre de 13,4%, qui va au-delà de
l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
Il résulte de ce qui
précède que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée
réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 406 d'Aubonne
est fixée à 1'849'397 fr., arrondie à 1'849'000 fr. (art. 29 REFI). Vu l'issue
du recours, un émolument de justice réduit de 300 fr. est mis à la charge du
recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
sur recours du 5 avril 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district d'Aubonne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 406 du cadastre communal d'Aubonne est fixée à 1'849'000 fr.
III.                     Un émolument
de justice de 300 (trois cents) fr. est mis à la charge du recourant Christian
de Mestral.
Lausanne, le 27 février 1997/fc
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint