vd_omni · AC.2019.0020 · 2020-03-16 · fr

A.________ SA/Municipalité de Montreux, B.________ SA, C.________ | Refus du permis de construire trois immeubles d'habitation avec un parking souterrain commun, le projet n'étant pas conforme au règlement du plan d'affectation communal qui prévoit, pour les parcelles concernées, des règles constructives spécifiques favorisant une bonne implantation des bâtiments dans la pente (mouvements de terre limités, nombre de niveaux tenant compte de la pente, etc.). De plus, contrairement à ce que requiert le RPGA, les immeubles envisagés ne s'apparentent ni à des villas individuelles ou groupées, ni à des habitations superposées ou juxtaposées et apparaissent quelque peu démesurés par rapport au gabarit de construction (consid. 3). Le garage souterrain prévu implique la réalisation d'importants remblais mesurant jusqu'à 4 m par rapport au terrain naturel, ainsi que des déblais de plus de 2 m de l'autre côté des bâtiments créant une plateforme artificielle et faisant abstraction de la morphologie du terrain naturel que le RPGA entend préserver dans cette zone (consid. 5). Enfin, le projet ne respecte pas les prescriptions communales en matière de retrait d'attiques (consid. 6). Recours rejeté.Recours au TF déclaré irrecevable (1C_262/2020 du 15 janvier 2021).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.03.2020 AC.2019.0020

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 mars 2020
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; MM. Jean-Daniel Beuchat et Gilles Giraud, assesseurs; Mme Mathilde Kalbfuss, greffière.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Me Fabien HOHENAUER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux,
Opposant
B.________,
à ********, représenté
par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey,
Propriétaire
C.________,
à ********
, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne
.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Montreux du 29 novembre 2018 refusant un permis de construire pour le projet
de démolition-construction de trois bâtiments d'habitation avec garage
enterré de 35 places et 4 places extérieures sur les parcelles n
os
2244 et 2246 (CAMAC: 179 157)
Vu les faits suivants:
A.
La société C.________ est propriétaire des parcelles voisines n
os
2244 et 2246 de la commune de Montreux, situées au lieu-dit "Derrière Baugy",
au chemin des Crêtes à Clarens. Ces terrains sont promis-vendus à la société A.________.
D'une surface de 1'388 m
2
, la parcelle n°
2244 supporte un petit bâtiment de 16 m
2
au sol (ECA n° B32),
le solde étant en nature de place-jardin pour 1'372 m
2
. D'une surface
de 3'902 m
2
, la parcelle n° 2246 supporte deux immeubles
d'habitation de 159 m
2
et 93 m
2
(ECA n
os
1805
et 1808), quatre petits bâtiments de 29 m
2
, 25 m
2
, 24 m
2
et 17 m
2
(ECA n
os
3984a, b, c, et d) et un garage de 40 m
2
(ECA n° 4374); elle est en nature de place-jardin à hauteur de 3'515 m
2
.
Ces terrains s'inscrivent dans une pente orientée vers l'est et vers le sud-est.
Ils sont bordés à l'ouest par le chemin des Crêtes, qui rejoint la route de
Chailly plus au nord-est et l'avenue des Bosquets de Julie plus au sud-ouest.
Plusieurs parcelles (n
os
2247, 2248, 2249, 2250, 2206) les séparent
de la route de Chailly.
Les parcelles n
os
2244 et 2246 sont
classées en zone de moyenne densité par l'ancien plan d'affectation et l'ancien
règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de la
commune de Montreux, qui ont été approuvés initialement le 15 décembre
1972 par le Conseil d'Etat (ci-après: PGA 1972 et RPGA 1972). Elles sont
colloquées en zone de coteau B selon le nouveau plan général d'affectation et le
nouveau règlement du plan général d'affectation (ci-après: nPGA et nRPGA), qui
ont été adoptés le 2 septembre 2009 et amendés successivement les 4 septembre
2014 et 12 octobre 2016 par le Conseil communal de Montreux, et approuvés
préalablement par le Département du territoire et de l'environnement (ci-après:
DTE) les 10 juin 2015 et 10 janvier 2017. Ces décisions communales et cantonales
ont suscité des recours à la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (ci-après: CDAP), qui a statué en date des 28 décembre 2017 et 17
janvier 2018. L'un des arrêts de la CDAP fait actuellement l'objet d'un recours
pendant devant le Tribunal fédéral (affaire AC.2015.0216, qui porte sur l'affectation
de plusieurs secteurs ou quartiers de la commune de Montreux sans lien avec les
parcelles n
os
2244 et 2246).
Le nPGA est entré en vigueur le 21 mars 2018, avec différentes
exceptions ‑ sans pertinence dans la présente cause -, selon un avis
du Service du développement territorial (ci-après: SDT) paru dans la Feuille
des avis officiels du 25 janvier 2019.
B.
Un premier projet architectural envisagé par la société C.________ sur
les parcelles n
os
2244 et 2246 a été refusé par la municipalité de
Montreux (ci-après: la municipalité) en 2016. La procédure de recours
introduite à l'époque devant la CDAP a été abandonnée par la propriétaire et la
cause rayée du rôle en conséquence (affaire AC.2017.0015).
Un nouveau projet a par la suite été élaboré par un
bureau d'architecture différent de celui qui avait conçu le précédent projet,
sous la supervision des sociétés A.________ et C.________, qui avaient conclu
un contrat de vente conditionnelle avec droit d'emption dans l'intervalle. Plusieurs
échanges ont eu lieu à ce sujet entre le nouveau bureau d'architecture et le
service de l'urbanisme de la commune de Montreux (ci-après: le service de
l'urbanisme).
Une demande de permis de construire a été déposée le
29 juin 2018. Celle-ci porte sur la démolition des huit bâtiments présents sur
les parcelles n
os
2244 et 2246 et la construction de trois immeubles
de trois niveaux habitables chacun (rez-de-chaussée, premier étage et attique) sur
un garage enterré de 35 places. Il s'agit de réaliser un bâtiment de huit
logements portant le n° 8 dans la partie sud, un bâtiment de huit logements
portant le n° 10 dans la partie du milieu et un bâtiment de cinq logements
portant le n° 12 dans la partie nord des parcelles n
os
2244 et 2246
(qui doivent faire l'objet d'une réunion de parcelles). Le garage, commun aux
trois immeubles, occupe les deux tiers environ de la longueur des terrains à
construire, du nord vers le sud. Il serait accessible de l'intérieur par les
sous-sols et raccordé au chemin des Crêtes en amont par une rampe en forme de
"S" inversé d'une pente de 11 % prenant place dans l'angle nord-ouest
de la parcelle n° 2246. Il est encore prévu d'aménager quatre places de parc
extérieures pour visiteurs le long du chemin des Crêtes, de poser des panneaux
solaires en toiture et d'installer une pompe à chaleur avec des sondes
géothermiques.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 8 août
au 6 septembre 2018. Il a notamment suscité quatre oppositions, dont celle de B.________,
qui est propriétaire des parcelles n
os
2055 et 4191 situées à
proximité immédiate des parcelles n
os
2244 et 2246, au nord-ouest et
en amont du chemin des Crêtes.
L'enquête publique a été demandée par A.________ et C.________
sans attendre que le projet ait fait l'objet d'une évaluation par le comité
d'experts de la commune de Montreux, dont l'art. 3 nRGPA prévoit qu'il doit
être saisi "
pour tout projet d'une certaine importance […] ou situé
dans un site sensible
". Le comité d'experts s'est réuni le 14 août
2018 pour procéder à l'analyse requise. Le même jour, il a rendu un rapport dans
lequel il a notamment relevé ce qui suit:
"
Les
experts s'interrogent sur le bien-fondé de l'implantation retenue pour les
bâtiments qui, sans aller à l'encontre du principe de l'économie du sol, occupe
le centre du terrain, ce qui empêchera toute densification future des lieux.
[...] Si le stationnement est solutionné de manière élégante, le concept des
aménagements extérieurs est pauvre et les plantations proposées devraient être d'une
hauteur adaptée aux proportions des bâtiments. Le projet propose trop de places
de stationnement par rapport à une stricte application de la norme. L'accès à
l'ouvrage sera problématique et devra être complété d'un système de feux et
d'un sas d'attente, à défaut de rampe à double-sens. Les experts ne partagent
pas le fait que ce soit la vétusté des constructions existantes et le laisser à
l'abandon du site qui servent d'argument principal à la "tabula
rasa"; il y aurait certainement quelque chose à tirer de l'existant, ne
serait-ce que la topographie naturelle des lieux, qui n'est pas suffisamment
prise en considération et/ou respectée par la réflexion. [...] Les experts
soulèvent que le projet relève des qualités architecturales conventionnelles,
mais regrettent le peu de soin et de développement donné au projet sur son
intégration au site et aux aménagements extérieurs, plantations. […].
"
Le 11 octobre 2018, la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC) a communiqué sa synthèse. Celle-ci
comporte les autorisations cantonales spéciales requises.
C.
Par décision du 29 novembre 2018, la municipalité a refusé de délivrer le
permis de construire. Elle a d'abord retenu que le projet n'est pas conforme à
la notion d'habitations superposées ou juxtaposées de l'art. 9.1 nRPGA, en tant
qu'il impliquerait la réalisation de deux bâtiments de huit logements chacun.
Elle a précisé qu'une habitation doit être considérée comme collective à partir
de six logements, conformément à la loi fédérale du 13 décembre 2002 sur
l'élimination des inégalités frappant les personnes handicapées (LHand; RS
151.3) et à la jurisprudence, et qu'une telle construction est admissible dans
la zone de coteau A, mais pas dans la zone de coteau B. Le nombre de places de
stationnement prévu - 39 - serait en outre surdimensionné au regard de l'art. 61
nRGPA, 26 places de parc étant en réalité nécessaires pour couvrir les besoins
des 23 (recte: 21) logements envisagés selon la norme VSS en vigueur. Le parking
souterrain s'étendrait de plus sur pratiquement l'entier du site et entraînerait
des mouvements de terre de plus de 3 m, ce qui révélerait une mauvaise inscription
du projet dans la pente et un non-respect de la morphologie générale du terrain
naturel, en violation de l'art. 9.8 nRPGA. Enfin, les immeubles d'habitation ne
présenteraient pas un retrait d'attique sur trois côtés d'une largeur égale à
la hauteur du niveau de l'attique, comme exigé à l'art. 57.6 nRPGA, ce qui
semblerait avoir pour seul but d'augmenter les surfaces habitables. Ils ne respecteraient
pas non plus l'art. 72bis RPGA 1972, disposition plus restrictive, dans la
mesure où la surface habitable des niveaux d'attique dépasserait les 3/5
èmes
de la surface aménagée des niveaux inférieurs.
D.
Le 14 janvier 2019, A.________ (ci-après: la recourante) a recouru
contre la décision précitée devant la CDAP, en concluant à sa réforme en ce
sens que le permis de construire est délivré, subsidiairement à son annulation
et au renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le
sens des considérants. La recourante critique l'interprétation qui est faite
par la municipalité de la notion d'habitations superposées ou juxtaposées et de
la notion d'habitation collective. Elle conteste le fait que la nouvelle zone de
coteau B permettrait uniquement la construction de petits immeubles de six
logements au maximum et rappelle que son projet respecte largement le coefficient
d'utilisation du sol autorisé. Elle soutient ensuite que le nombre de places de
parc prévu est conforme à la norme VSS 640 281, dont la municipalité fait à son
avis une application restrictive; subsidiairement, elle invoque une violation
du principe de la proportionnalité et affirme qu'une réduction du nombre de
places aurait été plus appropriée que le refus pur et simple du permis de
construire. La recourante expose encore que le projet respecte la recommandation
n° 2 à laquelle renvoie l'art. 9.8 nRPGA, s'agissant des mouvements de terre,
et réfute les griefs formulés à l'encontre des surfaces aménagées en attique.
Dans sa réponse du 15 mars 2019, la municipalité a
conclu au rejet du recours. L'opposant B.________ a également demandé le rejet
du recours dans ses observations.
La propriétaire C.________ s'en est remise à justice
dans une écriture du 8 avril 2019, tout en rappelant qu'elle était intéressée à
l'issue de la procédure dans la mesure où elle avait passé un contrat de vente
conditionnelle avec droit d'emption avec la recourante. Elle a précisé que
cette dernière s'était engagée à déposer un dossier de mise à l'enquête
publique pour les constructions envisagées dans un délai au 30 juin 2018 et à former
recours en cas d'opposition ou de refus du permis de construire.
Le 4 septembre 2019, la CDAP a tenu une audience et
procédé à une inspection locale en présence deD.________, administrateur de la société
recourante, et E.________, architecte, assistés de Me Hohenauer, de F.________,
cheffe du service de l'urbanisme, de l'opposant B.________, assisté de Me Sulliger,
et deG.________, administrateur de la société propriétaire, assisté de Me Bovay.
Le compte rendu de l'audience retient notamment ce qui suit:
"
[…]
La décision attaquée se réfère à la fois à l'ancien et au nouveau plan général
d'affectation de Montreux, entré en vigueur le 21 mars 2018 avec effet
rétroactif. La présidente s'enquiert de savoir si les parties accepteraient que
le projet litigieux soit examiné à la seule lumière du nouveau plan, entré en
vigueur après que la décision attaquée a été rendue, mais avec effet
rétroactif. Consultées à tour de rôle, les parties n'ont pas d'objection à
formuler. F.________ précise que la date du 21 mars 2018 retenue par le [DTE]
correspond à la date du retrait du dernier recours pendant devant la CDAP (sous
réserve des affaires qui ont été jugées).
La présidente demande pourquoi la
recourante a déposé son dossier de mise à l'enquête avant que le comité
d'experts n'ait rendu son rapport d'évaluation. D.________ explique qu'il a été
contraint de procéder de la sorte pour respecter les conditions de l'acte de
vente avec droit d'emption, qui prévoit notamment une échéance au 30 juin 2018
pour présenter un projet de construction à la commune. D.________ est du reste
d'avis que les experts sont plutôt favorables à son projet. La présidente
relève néanmoins que plusieurs problématiques liées au parking souterrain sont
mises en évidence dans le rapport, outre les questions relatives aux
aménagements extérieurs.
[…]
La présidente revient sur le
problème de l'implantation des bâtiments prévus, qui ferait obstacle à toute
densification future selon les experts. Pour mieux apprécier la portée de cette
question d'implantation, la cour et les parties commencent par se rendre sur la
parcelle n° 2246, au niveau de la façade est du bâtiment ECA n° 1808 existant.F.________
expose que le terrain est plus pentu dans sa partie sud et que la déclivité est
en outre plus importante à l'est, au niveau des parcelles situées en bordure de
la route de Chailly. L'assesseur Beuchat note la présence d'un talus à cet
endroit.
La présence de restes de gabarits
correspondant aux angles de la façade est du bâtiment nord (n° 12) est mise en
évidence.
D.________ estime que le ch. des
Crêtes se trouve à 3 m plus haut environ par rapport à la partie supérieure est
de la parcelle n° 2246. E.________ explique que l'excavation du parking est une
solution qui permettra d'exploiter au mieux la surface du terrain. Il désigne
ensuite l'angle nord de la parcelle n° 2246, au niveau duquel débutera le futur
accès au projet. Me Sulliger met en évidence à l'aide des plans d'enquête que
les futurs bâtiments seront perchés sur la dalle du parking souterrain.
Il est passé à la question des
remblais. Les mouvements de terre prévus sont mis en évidence sur les plans
d'enquête. D.________ affirme que les remblais sont réglementaires et que le
projet respecte par ailleurs la hauteur à l'acrotère. L'aménagement des
remblais rendra la surface du terrain plus plate. Le garage sera creusé dans la
partie la plus élevée du terrain, de façon à être entièrement enterré. Me Sulliger
explique que c'est précisément grâce aux remblais que le parking ne sera pas
visible. A son avis, le projet ne tient pas compte de la morphologie générale
du terrain naturel. D.________ explique avoir pris le parti d'aménager
d'importants remblais pour cacher au maximum la façade en aval de l'immeuble et
éviter l'évacuation d'une grande quantité de terre. Au regard de la nouvelle
réglementation communale, il aurait toutefois été admissible d'avoir une face
visible. F.________ relève que l'éventuelle face visible du parking souterrain
aurait été assimilée à un niveau supplémentaire en application de l'art. 9.4
al. 3 nRPGA. Or dans un tel cas de figure, au vu de la déclivité du terrain
litigieux, la recourante n'aurait pas pu bénéficier de l'exception tirée de
l'art. 9.4 al. 2 nRPGA, permettant d'aménager un étage habitable
supplémentaire.
La cour et les parties se
déplacent jusqu'à des restes de gabarits correspondant à la façade est du
bâtiment projeté du milieu (n° 10).
F.________ déclare que le site
n'est pas facile à travailler vu sa configuration. Mais il reste, selon elle,
possible de concevoir un projet respectant la morphologie du terrain.
La cour et les parties rejoignent
les restes de gabarits correspondant à l'angle sud-est du bâtiment sud projeté
(n° 8). Elles se déplacent ensuite jusqu'au bâtiment n° 4374 existant, sur la
butte de la parcelle n° 2246. Sur proposition de B.________, la cour et les
parties se rendent ensuite sur sa propriété pour bénéficier d'une vue plus en
hauteur des terrains litigieux à construire.
F.________ signale que le nouveau
plan général d'affectation diminue les possibilités de construire sur les
parcelles litigieuses, en prévoyant une densité plus faible par rapport à
l'ancien plan.
L'assesseur Grosjean Giraud s'enquiert
de savoir ce que la commune avait envisagé pour intégrer au mieux le parking
souterrain. F.________ répond que la commune n'avait pas d'idée précise en tête
mais qu'elle regrette que la recourante n'ait pas attendu de connaître l'avis
du comité d'experts avant de déposer ses plans.
[…]
Me Sulliger invoque un problème
d'accessibilité au parking souterrain, avec une largeur insuffisante pour
croiser et un manque de visibilité depuis le sommet de la rampe d'accès.
Me Sulliger relève encore qu'il
n'y a pas eu d'enquête publique concernant les arbres à abattre. F.________
explique que cet aspect du projet a été mentionné dans l'avis d'enquête et que
les éventuelles mesures de préservation à mettre en place ressortent du plan
des valeurs naturelles et paysagères qui fait partie intégrante du plan général
d'affectation. […]
"
Les parties ont eu la possibilité de se déterminer
sur le compte rendu précité. Dans ce cadre, la recourante a produit des plans
modifiés datés du 6 septembre 2019 (représentant les façades des bâtiments à
construire et les sous-sols et canalisations).
E.
Les considérants de l'arrêt ont été adoptés par la CDAP par voie de
circulation.
Considérant en droit:
1.
Interjeté en temps utile par une partie qui dispose de la qualité pour
agir et dans le respect des conditions de forme prescrites par la loi (art. 75,
79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative, LPA-VD; BLV 173.36), le recours est recevable, si bien qu'il y
a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Plusieurs changements législatifs ont eu lieu dans le courant de l'année
2018 au niveau cantonal et au niveau communal à Montreux. Le 1
er
septembre
2018 est entrée en vigueur la novelle du 17 avril 2018, qui a modifié la partie
"aménagement" de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11). Cette novelle a
notamment abrogé les anciens art. 77 et 79 LATC relatifs à l'effet anticipé
d'un plan en voie d'élaboration, qui ont été remplacés par les art. 47 et 49
LATC. Il découle de cette dernière disposition que la
municipalité refuse
tout permis de construire allant à l'encontre d'un
plan, dès l'ouverture d'une enquête publique concernant un plan d'affectation (
art. 49 al. 1 LATC). Le nPGA de la commune de Montreux a pour sa part été
approuvé
préalablement par le DTE les 10 juin 2015 et 10 janvier 2017,
avec ses amendements. Il remplace le PGA 1972. D'après l'avis du SDT paru dans
la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019, ce nouveau plan est entré en
vigueur le 21 mars 2018, avec différentes exceptions qui sont toutefois sans
pertinence en l'espèce; les recours qui avaient été déposés à son encontre devant
la CDAP ont fait l'objet d'arrêts qui ont été rendus les 28 décembre 2017 et 17
janvier 2018. L'un de ces arrêts fait actuellement l'objet d'un pourvoi pendant
auprès du Tribunal fédéral; l'issue de l'affaire sera toutefois sans incidence
sur la présente cause, la question à trancher étant celle de l'affectation de
secteurs ou quartiers de la commune de Montreux sans lien avec les parcelles qui
sont promises-vendues à la recourante. Cela étant précisé, il convient de
déterminer quel est le droit applicable en l'espèce, plus particulièrement si
le litige doit s'examiner à la lumière de l'ancienne ou de la nouvelle
planification communale.
a) Faute de disposition transitoire spécifique, le
droit applicable se détermine conformément aux principes généraux en la
matière. De jurisprudence constante, l'autorité de recours doit appliquer le
droit en vigueur au jour où l'autorité de première instance a statué. Font
exception à cette règle les cas dans lesquels une application immédiate du
nouveau droit répond à un intérêt public prépondérant (ATF 141 II 393 consid.
2.4; 139 II 243 consid. 11.1; 139 II 263 consid. 6; 135 II 384 consid. 2.3; 125
II 591 consid. 5e/aa; TF 1C_156/2019 du 26 novembre 2019 consid. 2.1.2).
b) En l'occurrence, la décision attaquée a été
rendue le 29 novembre 2018, après l'entrée en vigueur des modifications législatives
précitées. Le cas d'espèce doit donc s'examiner à la seule lumière du nouveau
droit, en particulier des nouvelles dispositions réglementaires communales
entrées en vigueur le 21 mars 2018. Lors de l'audience avec inspection locale
qui s'est tenue le 4 septembre 2019 à Montreux, les parties ne se sont
d'ailleurs pas opposées à l'application du nPGA et de son règlement.
3.
La recourante reproche à la municipalité d'avoir assimilé son projet à
une habitation collective et d'avoir considéré en conséquence que ce dernier
n'était pas conforme à la zone de coteau B. Elle conteste la possibilité de recourir
à la LHand pour interpréter la notion d'habitations superposées ou juxtaposées,
étant donné que l'art. 9.1 nRPGA n'y fait pas référence et que cette loi ne
s'applique qu'aux habitations collectives de plus de huit logements. Elle fait
valoir que la municipalité n'a pas pour pratique de restreindre le nombre de
logements à six par bâtiment dans la zone de coteau B. Ainsi, en 2018, cette
autorité aurait autorisé la construction de deux bâtiments de sept logements
chacun. La recourante relève aussi que les coefficients d'utilisation et
d'occupation du sol en vigueur sont respectés. La municipalité est quant à elle
d'avis que le projet ne s'intègre pas dans le site en raison de ses dimensions
trop importantes. Revenant sur sa pratique, elle explique qu'elle a autorisé par
le passé des bâtiments de trois à cinq logements qui s'intégraient dans le
coteau et étaient susceptibles de bénéficier de la dérogation de l'art. 9.4
nRPGA concernant le nombre de niveaux habitables du fait qu'ils s'implantaient
sur des terrains très en pente. Elle a également admis à trois reprises des
bâtiments de sept logements, en présence de projets de qualité qui s'intégraient
dans le coteau.
a) Les parcelles sur lesquelles la recourante
souhaite construire sont classées dans la nouvelle zone de coteau B de
Montreux, qui est destinée aux bâtiments de faible densité, tels que les villas
individuelles ou groupées et les habitations superposées ou juxtaposées, qui
s’échelonnent sur le coteau (art. 9.1 al. 1 nRPGA). La zone de coteau B est
affectée à l'habitat individuel, à l'habitat individuel groupé et aux autres
activités non gênantes (art. 9.2 nRPGA). En comparaison, le nPGA consacre aussi
une nouvelle zone de coteau A, qui est destinée aux bâtiments de moyenne densité
- petits immeubles, villas urbaines, immeubles en terrasse - qui s’échelonnent
sur le coteau (art. 8.1 al. 1 nRPGA). Cette zone est affectée à l'habitat et aux
autres activités non gênantes (art. 8.2 nRPGA).
Les dispositions de la zone de coteau A (art. 8.2 à
8.10 nRPGA) et celles de la zone de coteau B (art. 9.2 à 9.11 nRPGA) doivent
permettre d’intégrer les constructions sur le coteau en préservant ses qualités
paysagères (art. 8.1 al. 2 et 9.1 al. 2 nRPGA). Dans la zone de coteau A, la hauteur
des bâtiments ne peut excéder 10 m sur la corniche ou l’acrotère (art. 8.3
nRPGA). Le nombre de niveaux est limité à trois sous la corniche ou l’acrotère,
sur lesquels le niveau de terminaison peut se présenter sous forme d’attique ou
de combles habitables (art. 8.4 al. 1 nRPGA). En cas de forte pente, la municipalité
peut autoriser l’aménagement d’un étage habitable supplémentaire sur la façade
aval, pour autant que celui-ci bénéficie d’une insolation suffisante et qu’il
soit dégagé du terrain naturel en façade aval dans une proportion suffisante
(art. 8.4 al. 2 nRPGA). Dans tous les cas, le nombre de niveaux perçus en
façade aval, compte non tenu de l'étage de terminaison, mais y compris la face
visible de la construction souterraine au sens de l'art. 51 nRPGA, ne peut
excéder quatre (art. 8.4 al. 3 nRPGA). L'indice d'utilisation du sol maximum
est de 1.00 (art. 8.6 nRPGA) et l'indice d'occupation du sol maximum de 0.25
(art. 8.7 nRPGA). Dans la zone de coteau B, la hauteur des bâtiments ne peut
excéder 7 m sur la corniche ou l’acrotère (art. 9.3 nRPGA). Le nombre de
niveaux est limité à deux sous la corniche ou l’acrotère, sur lesquels le
niveau de terminaison peut se présenter sous forme d’attique ou de combles habitables
(art. 9.4 al. 1 nRPGA). En cas de forte pente, la municipalité peut autoriser
l’aménagement d’un étage habitable supplémentaire sur la façade aval, pour
autant que celui-ci bénéficie d’une insolation suffisante et qu’il soit dégagé
du terrain naturel en façade aval dans une proportion suffisante (art. 9.4 al.
2 nRPGA). Dans tous les cas, le nombre de niveaux perçus en façade aval, compte
non tenu de l'étage de terminaison, mais y compris la face visible de la
construction souterraine au sens de l'art. 51 nRPGA, ne peut excéder trois
(art. 9.4 al. 3 nRPGA). L'indice d'utilisation du sol maximum est de 0.60 (art.
9.6 nRPGA) et l'indice d'occupation du sol maximum de 0.17 (art. 9.7 nRPGA).
Pour comprendre les objectifs poursuivis par les nouvelles
zones de coteau de Montreux, il convient de se référer au rapport de conformité
selon l'art. 47 de l'ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur l'aménagement du
territoire (OAT; RS 700.1), qui a été établi dans le cadre de la révision de la
planification communale. On rappelle qu'un tel rapport doit exposer la pesée
des intérêts effectuée et fournir une motivation complète des options prises
dans le cadre de l'adoption ou de la modification d'un plan d'affectation (cf. Aemisegger/Kissling,
in: Aemisegger et al. [éd.], Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation,
Genève/Zurich/Bâle 2016, n. 45 ad rem. prél.). Il résulte en l'occurrence du
rapport 47 OAT que la zone de coteau A et la zone de coteau B ont en commun
l’affectation (habitat) et la topographie. Cette dernière implique des règles
constructives spécifiques qui favorisent une bonne implantation des bâtiments
dans la pente (mouvements de terre limités, nombre de niveaux tenant compte de
la pente, etc.). Les secteurs A et B se distinguent par la densité et la volumétrie
des bâtiments. La villa urbaine - dans son interprétation contemporaine - est
favorisée dans la zone de coteau B, alors que des petits immeubles locatifs
peuvent se réaliser dans la zone de coteau A (cf. ch. 4.6.1, p. 35). De
manière plus générale, le rapport 47 OAT précise que le nPGA favorise l'habitat
collectif dans toutes les zones d'habitation de Montreux, y compris dans la
zone de coteau B, par la construction de villas urbaines susceptibles
d'accueillir plusieurs logements. Il se distingue sur ce point du PGA 1972, qui
excluait l'habitat collectif dans la zone de faible densité (cf. ch. 2.1, p.
8).
Il s'ensuit que la réalisation d'habitations
collectives est admise dans les deux zones de coteau de Montreux, sans limite
du nombre de logements autorisé par bâtiment. La volumétrie des constructions est
cependant limitée dans la zone de coteau B, qui est une zone de faible densité:
cette dernière favorise le développement de villas urbaines, sous forme de
villas individuelles ou groupées ou d'habitations superposées ou juxtaposées,
pour accueillir de l'habitat individuel ou individuel groupé. La réalisation de
petits immeubles n'est donc pas exclue, mais dans des proportions limitées. Un bâtiment
peut en effet accueillir plusieurs logements sans nécessairement être plus
volumineux qu'une villa individuelle, par exemple en comprenant un appartement
par étage.
b) Selon la jurisprudence constante, la municipalité
jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait
des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de jugement
pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas
imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la
municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas
insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision
attaquée (arrêts AC.2019.0161 du 8 janvier 2020 consid. 1b/bb; AC.2019.0052 du
28 octobre 2019 consid. 2b; AC.2018.0435 du 12 août 2019 consid. 2a). La
jurisprudence fédérale retient également que dans la mesure où la décision
communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes
et que celle-ci est dûment motivée, la juridiction de recours doit la
respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir
et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités
communales que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au
droit supérieur (ATF 145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_499/2017 du 19 avril 2018
consid. 3.1.2).
c) En l'espèce, le projet envisage la réalisation de
deux bâtiments (n
os
8 et 10) de huit logements chacun, comprenant trois
appartements au rez-de-chaussée, trois appartements au premier étage et deux appartements
au niveau de l'attique. Il est aussi prévu de créer un bâtiment (n° 12) de cinq
logements, comprenant deux appartements au rez-de-chaussée, deux appartements
au premier étage et un appartement au niveau de l'attique. Les bâtiments n
os
8 et 10 mesurent chacun 28.56 m de long sur 15.80 m de large (sans compter les décrochements
vers l'intérieur dans lesquels s'encastrent des terrasses et des balcons),
selon les indications figurant sur le formulaire de la demande de permis de
construire et les plans d'enquête. Le bâtiment n° 12 présente des dimensions
moins importantes (18.45 m de long sur 13.40 m de large, sous réserve des
décrochements vers l'intérieur). La surface bâtie totale du projet est de
943.70 m
2
pour une surface de parcelle de 5'290 m
2
, ce
qui respecte l'indice d'occupation du sol maximum de 0.17, qui équivaut en
l'occurrence à 944.27 m
2
en comptant le bonus Minergie de 5 % prévu
à l'art. 97 al. 4 LATC [(5'290 m
2
x 0.17 = 899.30 m
2
) +
(899.30 m
2
x 5 %= 44.97 m
2
)]. Avec une surface brute de
plancher totale de 2'991 m
2
, les immeubles à construire atteignent
en outre un indice d'utilisation du sol de 0.56 (2'991 m
2
÷ 5'290 m
2
)
conforme au nRPGA. Le respect des prescriptions communales en matière de construction
ne permet toutefois pas encore de considérer que le projet est conforme à la
zone.
La recourante dispose d'une importante surface à
construire (5'290 m
2
) sur les deux parcelles qui lui sont
promises-vendues. Avec son projet, elle exploite presque au maximum les
possibilités de bâtir qui lui sont offertes, en particulier du point de vue de
la mesure de l'occupation et de l'utilisation du sol. Les immeubles envisagés devraient
en principe s'apparenter à des villas individuelles ou groupées ou à des
habitations superposées ou juxtaposées, ce qui est loin d'être le cas. Il en va
en particulier ainsi des bâtiments n
os
8 et 10. Compte tenu de leurs
proportions et de leur capacité d'accueil importantes, ces derniers
apparaissent quelque peu démesurés par rapport au gabarit de construction qui
est imposé par le règlement communal. Ils ne sont pas conformes à l'esprit de
la zone de coteau B, dont on rappelle qu'elle est une zone de faible densité. Ils
seraient vraisemblablement plus appropriés dans la zone de coteau A, qui
autorise la réalisation de bâtiments aux volumes plus conséquents. Cela est
confirmé par la pratique de la municipalité, qui a autorisé jusqu'à présent des
immeubles comportant trois à cinq logements, voire parfois sept logements dans
la zone de coteau B, soit des immeubles aux dimensions moins importantes qui
présentaient de plus une certaine qualité de conception. Ces derniers s'intégraient
également tous dans le coteau, ce qui semble difficilement pouvoir être le cas
des bâtiments n
os
8 et 10, compte tenu de leur taille et, comme on
le verra ci-après (cf. consid. 4b/bb), des mouvements de terre que nécessitera
leur construction. En l'état, force est d'admettre que le projet ne répond pas
à la notion de villa urbaine retenue par le législateur communal.
Cela étant, on ne voit pas à quelle jurisprudence la
municipalité se réfère pour affirmer qu'une habitation comprenant six logements
et plus devrait être considérée comme collective. Il n'apparaît pas non plus que
la LHand soit d'un quelconque secours pour déterminer si le projet est admissible
au regard de la destination de la zone de coteau B. Cette loi ne fixe pas un
nombre de logements à partir duquel une habitation doit être qualifiée de
collective, mais prévoit seulement que son champ d'application s'étend
notamment aux habitations collectives de plus de huit logements (cf. art. 3
let. c LHand). Les dispositions cantonales d'exécution de la LHand (soit les
art. 94 à 96 LATC et l'art. 36 du règlement d'application de la LATC du 19
septembre 1986 [RLATC; BLV 700.11.1] concernant l'élimination des obstacles
architecturaux dans les bâtiments pour répondre aux besoins des personnes
handicapées notamment) ne définissent pas non plus la notion d'habitation
collective. Il ressort en particulier de l'art. 36 al. 2 RLATC, cité par la
municipalité dans sa réponse sur le recours, que tout habitat collectif ou
groupé de plus de six logements doit pouvoir s'adapter aux exigences de la
norme SN 521 500 établie par le Centre suisse pour la construction adaptée aux
handicapés. Mais cette disposition ne prévoit pas pour autant que le nombre de
six logements correspondrait à la limite au-delà de laquelle une habitation doit
être considérée comme collective.
Quoi qu'il en soit, plus que celle du nombre de
logements, c'est la question des dimensions de la construction envisagée qui
pose problème en l'espèce. L'appréciation de la municipalité selon laquelle le
projet litigieux n'est pas compatible avec la notion d'habitations superposées
ou juxtaposées de l'art. 9.1 nRPGA et, partant, avec la destination de la zone
de coteau B, ne prête pas le flanc à la critique. On rappelle au demeurant que l'autorité
municipale jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans l'interprétation
qu'elle fait de son règlement. Mal fondé, ce grief doit partant être rejeté.
4.
La recourante conteste ensuite l'appréciation selon laquelle le parking
souterrain prévu serait surdimensionné et ne respecterait pas la morphologie
générale du terrain naturel. Elle expose qu'elle a cherché à limiter les
mouvements de terre et que le point de vue de la municipalité se heurte à l'analyse
du comité d'experts de la commune de Montreux, qui a estimé que le
stationnement était "
solutionné de manière élégante
".
a) aa) L'art. 61 al. 1 nRPGA, applicable à toutes
les zones, prévoit que pour les nouvelles constructions, transformations ou
changements d'affectations, les besoins en stationnement sont calculés selon
les normes VSS en vigueur lors de la demande de permis de construire.
Cette disposition renvoie à la norme VSS 640 281 (désormais
intitulée la norme VSS 40 281 dans son édition de 2019), qui définit une
méthode de calcul de l'offre en cases de stationnement pour les voitures de
tourisme. Pour les constructions affectées au logement, il est recommandé
d'offrir une case par 100 m
2
de surface brute de plancher ou une
case par appartement, plus 10 % de cases supplémentaires pour les visiteurs
(ch. 9.1). Ce n'est qu'à la fin des calculs, après avoir fait tous les
totaux, que doit intervenir l'arrondissement du nombre de cases de
stationnement à l'entier supérieur (ch. 9.3). Le critère donnant le plus
grand nombre de cases est déterminant (
arrêts
AC.2018.0244 du 13 juin 2019 consid. 7a/bb;
AC.2017.0060 du 23 mai 2018
consid. 10a; AC.2017.0322 du 1
er
mars 2018 consid. 3b/aa). La norme
VSS 640 281 prévoit de simples valeurs indicatives. Il est admissible de
retenir des valeurs inférieures pour des cas spéciaux, tels que les logements
pour personnes âgées et les foyers d'étudiants (ch. 9.2). Il peut par
ailleurs être judicieux de s'écarter des valeurs indicatives mentionnées ci-dessus
pour tenir compte de conditions locales particulières ou de formes spéciales de
logement (par ex. habitat sans voiture) (ch. 9.4), en particulier lorsque
l'habitation se situe en ville et à proximité d'une desserte de transports
publics (arrêts AC.2018.0157 du 21 mars 2019 consid. 2a; AC.2017.0031 du 4 mai
2018 consid. 5c). Le Tribunal fédéral a du reste rappelé que les normes
provenant d'associations privées ne sont pas des règles de droit et n'ont pas
un caractère absolument contraignant et que, d'une manière générale,
l'appréciation d'intérêts publics supérieurs parfois contradictoires peut
conduire à une offre en cases de stationnement plus élevée ou plus faible que
celle obtenue en appliquant la norme (ATF 132 III 285 consid. 1.3; TF 1C_90/2011
du 20 juillet 2011 consid. 4.2; 1C_477/2009 du 17 juin 2009 consid. 5.3; arrêt
AC.2017.0031 précité consid. 5c).
bb) En l'espèce, le formulaire de la demande de
permis de construire indique une surface brute de plancher consacrée au
logement de 2'373 m
2
. Selon la norme VSS 640 281, il convient de
prévoir
23.73
places pour les habitants (
2'373
÷
100), auxquelles il faut ajouter
2.37 places pour les visiteurs (23.73 x 10 %), pour un total de 26.1. Arrondi à
l’entier supérieur, le nombre de places de stationnement nécessaires
pour
répondre aux besoins des usagers des bâtiments projetés
est de 27
.
En prenant plutôt en considération le nombre d'appartements
envisagés, il conviendrait en revanche de réaliser 24 places de parc
(21
+ [21 x 10 % = 2,1] = 23.1, chiffre arrondi à l'entier supérieur). Dans la
décision entreprise, la municipalité retient la nécessité d'aménager 26 places
pour 23 logements. Dans sa réponse sur le recours, elle précise qu'il convient
en réalité de créer 23 places pour les 21 appartements prévus. Ce faisant, elle
omet cependant d'arrondir le chiffre obtenu (23.1) à l'entier supérieur, comme le
préconise la norme VSS 640 281. De surcroît, la municipalité aurait dû retenir
le critère de la surface brute de plancher, dont l'application donne un nombre plus
important de cases de stationnement (27 au lieu de 24).
Quoi qu'il en soit, avec 35 places de parc couvertes
et quatre places de parc extérieures, le projet dépasse largement les
recommandations de la norme VSS 640 281. C'est aussi la conclusion à laquelle
est arrivé le comité d'experts de la commune de Montreux dans son rapport du 14
août 2018. La recourante soutient que la formulation de l'art. 61 al. 1 nRPGA
implique que les besoins en stationnement calculés selon cette norme correspondent
à un minimum et que le nombre de places de parc proposé est donc admissible en
l'espèce. Cet argument ne saurait être suivi. L'art. 61 al. 1 nRPGA renvoie
clairement à la norme VSS 640 281 pour définir les besoins en stationnement
pour les nouvelles constructions, sans conférer de marge d'appréciation à la
municipalité sur ce point. La recourante n'invoque en outre aucune circonstance
locale ni aucun intérêt public supérieur qui commanderait d'admettre une offre
en cases de stationnement plus élevée que celle obtenue par l'application de la
norme. L'appréciation de la municipalité selon laquelle le nombre de places de
parc prévu est trop important n'est donc pas arbitraire et peut être confirmée.
Après l'audience du 4 septembre 2019, la recourante a
produit de nouveaux plans datés du 6 septembre 2019, notamment un plan des
sous-sols et canalisations qui propose de réduire la dimension du parking
souterrain en supprimant treize places de parc (soit les places n° 23 à 35) et
un local pour containers qui étaient initialement prévus dans la partie
nord-ouest de cet ouvrage. Avec cette modification, le nombre de places de
stationnement serait de 28 au total en comptant les quatre places de parc
extérieures, ce qui reste légèrement supérieur à l'offre en cases de
stationnement préconisée par la norme VSS 640 281. Au demeurant, et
indépendamment de ce changement, il appert que le garage viole de toute façon
le règlement communal en raison de son absence d'intégration dans le site,
comme on le verra ci-après. Pour le même motif, c'est en vain que la recourante
se prévaut du principe de la proportionnalité, qui commanderait à son avis de
réduire le nombre de places prévu plutôt que de refuser le permis de construire.
b) aa) L'art. 9.8 nRPGA est rédigé en ces termes:
"
Art.
9.8 Implantation dans la pente, terrassement, mouvements de terre
L'implantation et la typologie des
constructions dans la zone de coteau B doivent respecter la morphologie
générale du terrain naturel et s'inscrire harmonieusement dans la pente sans
provoquer des mouvements de terre importants, tant en remblai qu'en déblai.
(Voir recommandations, fiche No 2)
"
La fiche de recommandation n° 2, annexée au nRPGA,
indique notamment ce qui suit s'agissant de l'insertion dans le relief:
"
Les
mouvements de terre seront limités, tant en remblais qu’en déblais. Sauf cas
particulier, une succession de petites terrasses sera préférée à un grand terrassement
qui conduirait à créer un fort talus ou un mur de soutènement trop important.
"
L'art. 51 nRPGA, disposition applicable à toutes les
zones, définit par ailleurs les constructions souterraines de la manière
suivante:
"
Art. 51
Constructions souterraines
1
Sont considérées
comme souterraines, les constructions ou parties de construction, dont le
volume se situe au minimum à ¾ en dessous du niveau du terrain naturel, qui
n'entraînent pas de modification sensible du profil et de la nature du sol et
qui ne créent pas d'inconvénient pour le voisinage.
2
Elles ne sont pas
prises en compte ni dans le calcul de la distance aux limites, ni de l'indice d'occupation
du sol.
3
L'habitation est
interdite dans les constructions souterraines.
"
bb) Le projet s'implante en l'occurrence sur deux
parcelles qui présentent une pente descendante en direction de l'est et de la
route de Chailly. La vision locale effectuée le 4 septembre 2019 a permis de
constater que la topographie du terrain est relativement complexe à cet
endroit, avec une pente irrégulière et une déclivité plus importante au sud et à
l'est, au niveau des parcelles situées en bordure de la route de Chailly. Dans
la partie sud du terrain, la pente est en outre orientée à la fois vers l'est
et vers le sud. Le garage souterrain est prévu en parallèle du chemin des
Crêtes et occupe les deux tiers environ de la longueur des parcelles à
construire. Il est accessible de l'intérieur par les sous-sols de chacun des
trois bâtiments d'habitation projetés et raccordé au chemin des Crêtes en amont
par une rampe aménagée au nord.
La lecture des plans des façades et des plans des coupes
met en évidence les importants mouvements de terre qui seront induits par le
projet. La topographie des lieux nécessitera de réaliser des remblais et des déblais
imposants de façon à créer une surface plane au niveau de la dalle du toit du
garage, sur laquelle s'implanteront les futurs immeubles d'habitation. Il est
en particulier prévu de créer des remblais mesurant jusqu'à 3 m par rapport au
terrain naturel du côté est et du côté sud du bâtiment n° 8, des remblais
mesurant jusqu'à 4 m du côté est et jusqu'à 3.40 m du côté sud du bâtiment
n° 10 et des remblais de 3.50 m environ du côté est, 2.50 m environ du
côté sud et 2 m environ du côté nord du bâtiment n° 12 (cf. plans des façades au
dossier). Il s'agira aussi de réaliser des déblais de 2 m environ du côté nord
du bâtiment n° 8 et de 2.50 m environ du côté ouest du bâtiment n° 10. Ces
aménagements nivellent le terrain pour y permettre la construction souhaitée,
qui ne serait pas autrement possible compte tenu de la configuration du site. Ils
ont pour conséquence de modifier sensiblement le profil du sol, par la création
d'une plateforme artificielle. Le projet s'intègre ainsi mal dans la pente,
dont il ne respecte pas les caractéristiques. Sa conception fait totalement
abstraction de la morphologie générale du terrain naturel, que la
réglementation de la zone de coteau B vise précisément à préserver (cf.
supra
consid. 3a).
A l'audience, l'administrateur de la société
recourante a expliqué qu'il avait choisi d'aménager le garage dans la partie la
plus élevée du terrain de façon à ce qu'il soit entièrement enterré. Il a
précisé que la création d'importants remblais visait à dissimuler au maximum la
façade aval du parking et éviter l'évacuation d'une grande quantité de terre. A
cet égard, la cheffe du service de l'urbanisme a expliqué que la recourante
n'aurait pas pu bénéficier de l'exception de l'art. 9.4 al. 2 nRPGA se
rapportant au nombre de niveaux habitables dans la zone de coteau B, compte
tenu de la déclivité du terrain, si bien que l'éventuelle face visible du garage
aurait été prise en compte dans le cadre de l'art. 9.4 al. 3 nRPGA comme étage
supplémentaire des immeubles d'habitation. Ces éléments confortent le tribunal
dans sa conviction que les mouvements de terre prévus sont davantage destinés à
garantir que le parking soit entièrement implanté en-dessous du niveau du
terrain naturel et, partant, qu'il ne soit pas assimilé à un étage
supplémentaire compris dans le nombre maximal de trois niveaux admissibles en
vertu de l'art. 9.4 al. 3 nRPGA, plutôt qu'à exploiter au mieux la surface
constructible.
La recourante se prévaut de l'avis du comité
d'experts de la commune, qui a estimé dans son rapport du 14 août 2018 que le
stationnement proposé était "
solutionné de manière élégante
".
Comme le relève cependant à juste titre la municipalité, les experts s'exprimaient
alors en comparaison avec le premier projet architectural envisagé sur les parcelles
n
os
2244 et 2246, qui avait fait l'objet d'un refus de permis de
construire en 2016 et d'une brève procédure de recours à la CDAP (affaire
AC.2017.0015). Ce projet portait sur la réalisation de quatre groupes de villas
jumelles et d'un bâtiment d'habitation de douze logements. Dans le cadre de son
évaluation, le comité d'experts avait mis en évidence un certain manque de
réflexion concernant notamment la solution de stationnement et les aménagements
extérieurs; il était notamment prévu d'aménager 18 places de parc exclusivement
en surface. Dans ces circonstances, le rapport d'évaluation du 14 août 2018 n'est
d'aucun secours à la recourante. On ne saurait en particulier en tirer que le nouveau
parking souterrain proposé serait correctement intégré dans son environnement.
On relève encore que les nouveaux plans des façades
du 6 septembre 2019 apportent des modifications au niveau des remblais, qui sont
moins imposants qu'avec le projet initial. Ces plans ne proposent en revanche
aucun changement au niveau de la géométrie des bâtiments à construire. Dans ces
conditions, la diminution effective des mouvements de terre rehausse d'autant
la hauteur apparente des façades. Compte tenu par ailleurs de la suppression de
treize places de parc dans le garage souterrain, le projet doit être considéré
comme mieux intégré, mais pas moins massif.
En définitive, le tribunal constate que la
topographie naturelle des lieux n'est pas suffisamment prise en considération,
comme l'a d'ailleurs relevé le comité d'experts. Le projet ne respecte pas
l'art. 9.8 nRPGA ni, plus généralement, l'esprit de la zone de coteau B. Il
aurait certainement présenté une meilleure intégration dans le site si la
recourante avait prévu des immeubles et un parking correctement dimensionnés
par rapport à la destination de la zone et à la réglementation communale en
vigueur, ainsi que le souligne la municipalité dans sa réponse sur le recours.
5.
La recourante soutient enfin que son projet est conforme à l'art. 57.6
nRPGA
dès lors que les étages en attique présentent
un retrait de 2.50 m par rapport à la façade principale, soit un retrait
supérieur
à ce qui est exigé par la réglementation communale.
a) Les attiques sont régis par l'art. 57.6 nRPGA. Applicable
à toutes les zones, cette disposition est rédigée en ces termes:
"
Art.
57.6 Toit plat et attique
1
Les toitures
plates doivent être végétalisées ou aménagées en terrasses accessibles.
2
La Municipalité
peut autoriser des attiques en lieu et place des combles.
3
L'attique doit
être en retrait des façades sur trois côtés au moins, sauf pour les bâtiments
accolés ou contigus, pour lesquels l'attique peut se prolonger jusqu'en limite
du bâtiment.
4
Dans la règle,
le retrait est égal à la hauteur de l'attique compté depuis le niveau fini de
la dernière dalle.
"
b) En l'espèce, les façades des étages en attique des
bâtiments projetés sont en retrait par rapport aux façades des premiers étages sur
les côtés sud, est et ouest (étant précisé que les façades sud des bâtiments n
os
8 et 10 et les façades est et ouest du bâtiment n° 12 présentent en outre un
décrochement plus ou moins important vers l'intérieur). Les espaces ainsi
laissés libres sont occupés par des terrasses qui courent sur toute la longueur
des façades. Conformément à l'art. 57.6 al. 4 nRPGA, le retrait de l'attique
doit être de 2.40 m, soit une largeur égale à la hauteur du niveau de l'attique
(cf. plans des coupes au dossier).
S'agissant des bâtiments n
os
8 et 10, les
façades est et ouest des étages en attique sont en retrait de 4.83 m (et de
4.23 m pour deux petites portions tout au sud) par rapport aux façades du
premier étage. La majeure partie de la façade sud présente en outre un retrait
de 2.50 m par rapport à la façade principale. On constate cependant un retrait
de seulement 1.30 m au niveau de l'angle sur la terrasse qui est formé par le
décrochement de la façade vers l'intérieur. Par ailleurs, la façade est de
l'étage en attique du bâtiment n° 12 présente un retrait dont la largeur varie
entre 2.70 m et 3.90 m, et la façade ouest un retrait dont la largeur varie entre
2.70 m et 3.75 m par rapport aux façades du premier étage. La façade sud présente
quant à elle un retrait de 2.50 m, sauf au niveau des angles sud-est et
sud-ouest où il n'est pas certain que les retraits proposés soient suffisants.
Il s'ensuit que le projet n'est pas conforme à la réglementation communale, en
tant que les attiques proposés ne respectent que partiellement le retrait
requis par l'art. 57.6 nRPGA.
Plus important encore, il faut relever que l'effet
visuel des retraits d'attique est pour ainsi dire supprimé par les
avants-toits, qui reprennent presque le fil des façades du premier étage. Ainsi,
les avant-toits filants en béton tout autour des façades apparaissent discutables
car très massifs d'apparence et, partant, de nature à augmenter la perception
du volume bâti de manière non conforme à l'esprit général des retraits d'attique.
En définitive, et indépendamment des retraits des façades, la lecture du
bâtiment sera beaucoup plus celle d'un immeuble massif à trois niveaux que
celle d'un immeuble à deux niveaux plus attique, ce qui va également dans le
sens d'un rejet du projet.
Partant, le grief de la recourante relatif aux
attiques doit également être rejeté.
6.
Dans ses observations sur le recours, l'opposant soulève le fait que la
largeur de la rampe d'accès au parking souterrain (3.90 m) serait insuffisante
pour permettre le croisement de véhicules et que la visibilité serait mauvaise
à cet endroit. Il critique aussi l'absence d'enquête publique concernant les
arbres à abattre et met en cause la demande de dérogation à l'art. 36 de la loi
vaudoise du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.01) pour les quatre
places de parc extérieures prévues le long du chemin des Crêtes, formulée avec
la demande de permis de construire. Vu l'issue du recours, ces griefs n'ont
toutefois pas à être traités.
7.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée.
Les frais de justice sont mis à la charge de la recourante,
qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD). L'opposant, qui a procédé avec le
concours d'un mandataire professionnel, a droit à des dépens à la charge de la
recourante (art. 55 LPA-VD). Tel n'est en revanche pas le cas de la
municipalité, qui a agi seule.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Montreux du 29 novembre 2018 est
confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la recourante A.________.
IV.
La recourante A.________ versera une indemnité de 1'500 (mille cinq
cents) francs à l'opposant B.________, à titre de dépens.
Lausanne, le 16 mars 2020
La
présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.