vd_omni · AC.2024.0027 · 2025-07-16 · fr

A.________/Municipalité de Montreux, Direction générale du territoire et du logement, B.________ | Recours de voisins contre l'octroi d'un permis de construire pour un projet de surélévation de bâtiments admis par la CDAP (AC.2017.0079, AC.2017.0080). Nouveau permis de construire délivré pour un autre projet de surélévation des mêmes bâtiments.- Pas de jonction des trois causes portant sur le même projet (AC.2024.0019, AC.2024.0027 et AC.2024.0029), dès lors que les questions juridiques abordées par les trois recourants sont quelque peu différentes (consid. 2).- Pas de violation du droit d'être entendu ni de la règlementation cantonale s'agissant du contenu des plans de la demande de permis de construire (consid. 3).- Dès lors que c'est à tort que la DGTL a considéré que le périmètre en cause se trouvait dans un territoire non planifié au sens de l'art. 36 al. 3 LAT, le grief de la recourante selon lequel le projet litigieux ne serait pas conforme à la règlementation cantonale d'appplication de cette disposition n'est pas fondé (consid. 4).- Contrôle préjdiciel du plan de quartier en cause pas nécessaire (consid. 5).- Le grief de la recourante relatif à l'absence de nouvelles places de stationnement est infondé (consid. 6).- Rejet du grief portant sur l'absence de signatures de certains propriétaires par étage sur la demande de permis de construire (consid. 7).Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.07.2025 AC.2024.0027

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
16 juillet 2025
Composition
M. Pascal Langone,
président
; Mme Dominique von der Mühll,
assesseure, et M. Florent Lombardet, assesseur; Mme Valérie Duvanel-Donzel,
greffière.
Recourante
A.________
,
à ********, représentée
par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux,
représentée
par Me Pascal NICOLLIER, avocat à Vevey,
Autorité concernée
Direction générale du territoire et
du logement,
à Lausanne,
Propriétaire
B.________
,
à ********,
représentée par Me Olivier KLUNGE, avocat chez Bourgeois
Avocats SA, à Lausanne.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Montreux du 21 décembre 2023 levant son opposition et délivrant le permis de
construire pour un projet de surélévation des immeubles n
os
ECA
925 et 9594 sur les parcelles n
os
12570 et 12599 (CAMAC n°
212822)
Vu les faits suivants:
A.
B.________ est propriétaire de la parcelle n° 12599 de la commune
de Montreux (ci-après: la commune). D'une surface de 568 m
2
, ce
bien-fonds supporte principalement le bâtiment d'habitation avec affectation
mixte n° ECA 925 sur 490 m
2
, le reste de 72 m
2
se trouvant sur le DP 159 contigu de l'ouest au sud, une petite surface (15 m
2
sur 200 m
2
) du bâtiment d'habitation avec affectation mixte
n° ECA 9594, implanté pour le reste (185 m
2
) sur la parcelle de
base n° 12570 voisine au nord et à l'ouest, de même qu'un accès, place
privée de 63 m
2
. Les deux bâtiments précités sont contigus.
La parcelle de base n° 12570 a pour sa part une
surface de 216 m
2
. Outre la majorité du bâtiment n° ECA 9594,
elle comprend aussi un accès, place privée de 31 m
2
. La propriété
par étage C.________ (ci-après: la PPE C.________) a été constituée sur cette
parcelle le 19 décembre 2008. B.________ est propriétaire des parts de PPE
n° 12570-1 et 12570-2, D.________ depuis le 9 février 2023 de la part
n° 12570-3, E.________ et F.________ copropriétaires chacun pour une demie
de la part n° 12570-4, G.________ de la part n° 12570-5 et H.________,
depuis le 24 août 2023, de la part n° 12570-6.
Les biens-fonds n° 12599 et 12570 sont compris
dans le périmètre du plan de quartier "Place de la Paix" n° 165
approuvé par le Conseil d'Etat le 27 juillet 1994 (ci-après: le PQ "Place
de la Paix" ou le plan de quartier ou le PQ). Le plan de quartier a pour
objectifs de proposer l'aménagement harmonieux d'un îlot d'habitation et
d'équipements de types commerciaux et administratifs ainsi que des activités
compatibles avec l'habitation (art. 2 al. 1); il doit en outre créer un espace
accessible au public (place) et une tête d'îlot marquante sur la place de la
Paix tout en assurant les cheminements publics en continuité avec ceux
existants ou futurs dans les secteurs voisins (al. 2). Conformément à l'art. 12
de ce plan de quartier, pour tous les points non prévus par le présent règlement,
c'est le règlement communal sur le plan d'affectation et la police des
constructions du 15 décembre 1972 (RPGA 1972), qui est applicable. Le plan
d'affectation communal (PGA 1972) a de son côté été initialement approuvé par
le Conseil d'Etat le 15 décembre 1972.
La parcelle n° 12599 présente une forme
arrondie et est bordée à l'ouest par la Grand-Rue (DP 159), qui continue sur sa
partie sud, au-delà de laquelle se trouve la Place de la Paix (DP 375), et à
l'est par la Rue de la Paix (DP 163). Le bâtiment n° ECA 925 se
trouve à la tête d'un îlot d'habitation; de forme arrondie, épousant les
limites de la parcelle, ce bâtiment, qui comporte, au vu de la pente du
terrain, entre deux (côté "montagne") et trois niveaux (côté
"lac"), est implanté en limite du domaine public (sauf dans sa partie
sud et ouest où il empiète sur le domaine public). Le PQ "Place de la
Paix" prévoit un périmètre d'implantation des constructions "corps
supérieurs"; ces constructions supérieures sont divisées en quatre corps
de bâtiments: H1 et H2 (qui ont entre-temps été construits conformément aux
exigences du plan de quartier) d’une part, et T1 et T2 qui ne forment qu’un
seul corps de bâtiment T (recouvrant principalement les bâtiments contigus n
os
ECA
925 et 9594), d’autre part. Le périmètre d'implantation des constructions
"corps supérieurs" T1 et T2 est situé, en particulier dans ses
limites sud/ouest, en retrait de plusieurs mètres de la rue, seules les
constructions dites "corps inférieurs" devant être implantées en
limite du domaine public, selon le périmètre y relatif défini par le plan. A
noter que le PQ "Place de la Paix" prévoit la construction de
bâtiments de plusieurs niveaux (dont un attique), dont la hauteur est
déterminée par les cotes d’altitude.
Le PQ "Place de la Paix" comprend enfin
également d'une part la parcelle n° 222, contiguë au nord du bien-fonds
n° 12570 et qui supporte le bâtiment d'habitation avec affectation mixte
n° ECA 9154 sis le long de la Grand-Rue, d'autre part la parcelle
n° 12537, contiguë au nord du bien-fonds n° 12599 et qui supporte en
particulier le bâtiment d'habitation avec affectation mixte n° ECA 9205a
sis le long de la rue de la Paix.
B.
En 2007, les autorités communales de Montreux ont mis à l'enquête
publique un projet de plan général d'affectation (PGA 2007) et de règlement
(RPGA) entièrement révisés, afin de remplacer les instruments de planification
en vigueur, principalement le plan des zones de la commune du 15 décembre 1972,
mais aussi des plans d'affectation partiels ou détaillés. Adopté finalement le
4 septembre 2014 par le conseil communal, ce nouveau PGA a été approuvé
préalablement le 10 juin 2015 par le Département du territoire et de
l'environnement (DTE; devenu le Département des institutions, du territoire et
du sport [DITS], puis désormais le Département des finances, du territoire et
du sport [DFTS]). Les décisions d'adoption et d'approbation préalable ont fait
l'objet de plusieurs recours à la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP). Après une suspension de la procédure de recours, le
conseil communal a adopté le 12 octobre 2016 différents amendements de ce PGA,
lesquels ont été approuvés préalablement par le DTE, le 10 janvier 2017. Ces
nouvelles décisions d'adoption et d'approbation préalable ont elles aussi fait
l'objet de plusieurs recours à la CDAP. La Cour a statué par différents arrêts
rendus en décembre 2017 et janvier 2018. En substance et sous réserve de
certains aspects ponctuels, elle a confirmé le nouveau PGA.
Le Tribunal fédéral a été saisi de différents
recours, formés par des propriétaires fonciers ainsi que par une organisation
de protection de la nature d'importance nationale, contre les arrêts de la
CDAP. Il a statué sur ces recours par des arrêts rendus le 16 avril 2020. Dans
la cause 1C_632/2018
en particulier (arrêt publié aux ATF 146 II
289), il a admis le recours et il a prononcé que l'arrêt de la CDAP (dans les
causes AC.2015.0216, AC.2017.0026 du 17 janvier 2018) était "
réformé et
la cause renvoyée pour nouvelle décision à la Commune de Montreux, dans le sens
des considérants
" (ch. 1 du dispositif).
A la suite des arrêts du Tribunal fédéral, les
autorités communales ont décidé d'adopter des mesures conservatoires. Un Plan
des zones réservées (PZR) et son règlement (RZR), mis à l'enquête publique du
24 avril au 25 mai 2021, ont été adoptés par le conseil communal le 2 mars
2022, puis approuvés par le DITS le 16 septembre 2022. Ce plan définit six
types différents de zones réservées, numérotées de 1 à 6, afin de suspendre
temporairement la constructibilité des terrains dans l'objectif d'éviter des
développements pouvant entraver le redimensionnement futur de la zone à bâtir.
Ces zones couvrent toutes les zones définies par le PGA 1972, à l'exception des
zones d'utilité publique, de verdure et intermédiaires (art. 1 al. 2 RZR).
Selon le PZR, le PQ "Place de la Paix" constitue par ailleurs un plan
spécial légalisé maintenu.
Ce plan des zones réservées a fait l'objet de
plusieurs recours à la CDAP, jugés en automne 2023. Dans le cadre de ces
procédures, les mesures conservatoires prises dans cette réglementation ont été
confirmées, à l'exception de celles portant sur une parcelle du territoire
communal qui faisait déjà l'objet d'une mise en zone réservée cantonale
ainsi que sur une parcelle qui avait fait l'objet d'un
précédent arrêt du tribunal de céans. L'un des arrêts du Tribunal cantonal, qui
avait déclaré irrecevable le recours d'Helvetia Nostra faute de qualité pour
recourir (AC.2022.0314), a fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral;
celui-ci a admis le recours, annulé l'arrêt cantonal attaqué et renvoyé la
cause à la CDAP afin qu'elle statue sur les arguments de fond développés dans
le recours cantonal, conformément à son arrêt (arrêt TF 1C_58/2024 du 5 mars
2025). La règlementation sur la zone réservée communale n'est ainsi pas encore
entrée en vigueur.
C.
Le 14 mars 2016, B.________ avait déposé une demande de permis de
construire portant sur la surélévation du bâtiment ECA n° 925 par une
structure légère de deux étages et un attique devant prendre place au-dessus
des étages déjà existants et implantés donc en limite du domaine public. Le
dossier d’enquête comportait ainsi une demande de dérogation au périmètre
d'implantation des constructions "corps supérieurs" T1 et T2 défini
par le PQ "Place de la Paix", qui impose une construction non pas en
limite, mais en retrait du domaine public. Le projet impliquait aussi la
création d'un vide sanitaire d'une hauteur de 0.62 à 1.32 m entre les
étages existants et les étages à construire afin d'égaliser la hauteur atteinte
par le bâtiment.
Mis à l'enquête publique du 30 avril au 30 mai 2016,
le projet avait soulevé plusieurs oppositions, dont celle de A.________ et I.________.
La Centrale des autorisation CAMAC avait délivré le 18 août 2016 sa synthèse
comportant toutes les autorisations spéciales requises ainsi que les préavis
positifs des autorités cantonales consultées (n° 160098).
Par décision du 2 février 2017, la Municipalité de
Montreux (ci-après: la municipalité) avait levé les oppositions et délivré le
permis de construire.
Par arrêt du 5 avril 2018, la CDAP avait admis les
recours déposés par A.________ et I.________ d'une part, un autre opposant
d'autre part (causes AC.2017.0079, AC.2017.0080) et annulé la décision de la
municipalité du 2 février 2017. Elle avait en substance jugé que l'annulation
de la décision attaquée se justifiait par le fait que le projet litigieux était
contraire au PQ "Place de la Paix". L'octroi d'une dérogation n'était
par ailleurs pas admissible.
D.
Le 18 novembre 2022, B.________ et les autres propriétaires par étage de
la parcelle n° 12570 ont déposé une demande de permis de construire
portant sur la surélévation des immeubles n° ECA 925 et 9594 de trois
étages de bureaux et d'un attique ainsi que sur la pose de panneaux solaires.
Trois niveaux de surélévation et un étage d'attique sont prévus du côté
"montagne", de même que deux niveaux de surélévation côté
"lac". Dans leur demande de permis de construire, les intéressés
expliquent que le gabarit des volumes de la surélévation retient le schéma de
figure A selon l'art. 5 du règlement du PQ "Place de la Paix"
(ci-après: le RPQ "Place de la Paix") et que les surfaces de plancher
créées seront dédiées à une activité administrative.
Fin 2022, des gabarits ont été posés à l'emplacement
des travaux projetés.
Mis à l'enquête publique du 11 janvier au 9 février
2023, le projet a suscité un certain nombre d'oppositions, dont celle de A.________.
Celle-ci est propriétaire, dans le cadre de la propriété par étage (PPE) J.________,
en particulier d'un appartement au troisième niveau du bâtiment n° ECA
9205a sis sur la parcelle n° 12537; ce bien-fonds est contigu au nord,
respectivement au nord-ouest des parcelles n° 12599 et 12570.
Le 12 avril 2023, la Centrale des autorisations
CAMAC a adressé à la municipalité sa synthèse (n° 212822), par laquelle
les autorisations spéciales et préavis nécessaires ont été délivrés. La
Direction générale du territoire et du logement (DGTL) a octroyé son
autorisation spéciale aux conditions impératives suivantes:
"
La
parcelle RF n° 12570 de la commune de Montreux est située à l'intérieur
d'un territoire non planifié au sens de la LAT. Selon l'art. 36 alinéa 3 LAT,
tant que le plan d'affectation n'a pas délimité des zones à bâtir, est réputée
zone à bâtir provisoire la partie de l'agglomération qui est déjà largement
bâtie, sauf disposition contraire du droit cantonal.
En l'occurrence, nous constatons
que la parcelle RF n° 12570 est située dans un milieu très urbanisé et
insérée dans le tissu bâti existant. Il est ainsi considéré que le projet est
situé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire de la commune de Montreux
selon l'article 36 alinéa 3 LAT. A l'intérieur de la zone à bâtir provisoire,
une autorisation de notre direction est nécessaire pour tous les travaux de
construction ou transformation au sens de l'article 135 LATC.
Constatant que le projet est
localisé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire au sens de l'article 36
LAT, notre direction délivre l'autorisation requise (art. 135 LATC) pour la
réalisation des travaux projetés, sous réserve de l'examen par la Municipalité
relatif à la réglementation applicable et aux exigences des autres services
concernés
".
Les 5 et 12 juin 2023 ainsi que 6 novembre 2023, de
nouveaux plans ont été établis, remplaçant et annulant certains de ceux mis à
l'enquête publique. Il ressort en particulier de l'élévation est ainsi que de
l'élévation sud que la toiture du nouvel attique côté "montagne" sera
à une hauteur de 406 m 87, soit à 23 m 97 du niveau fini du rez-de-chaussée,
qui est à 382 m 90, sachant que la limite du gabarit T2 (côté
"montagne") est fixée à 407 m 50 selon le schéma de figure A indiqué
à l'art. 5.5 du RPQ "Place de la Paix". Il ressort par ailleurs des
élévations ouest et sud que le sommet des deux nouveaux étages (soit 3 et 4)
côté "lac" sera à une hauteur de 400 m 27, soit à 17 m 37 du niveau
fini du rez-de-chaussée, qui est à 382 m 90, sachant que la limite du gabarit
T1 (côté "lac") est fixée à 401 m 70 selon le schéma de figure A
indiqué à l'art. 5.5 du RPQ "Place de la Paix".
E.
Par décision du 21 décembre 2023, la municipalité a levé l'opposition de
A.________ et délivré le permis de construire requis. Il est précisé dans le
permis de construire que "
Les travaux
[...
] seront
exécutés conformément aux plans soumis à l'enquête publique du 11.01.2023 au
09.02.2023 et aux 12 nouveaux plans
". La condition suivante est
également prévue:
"
Places
de parc (base légale: RPA art. 89)
35.     Le
non-aménagement de 12 places de parc fait l'objet d'une taxe compensatoire de
60'000
francs
(article 89 RPA) à régler lorsque le présent permis sera exécutoire;
une facture sera adressée à la société propriétaire le moment venu
".
F.
Par acte du 31 janvier 2024, A.________ a interjeté recours auprès de la
CDAP contre la décision de la municipalité du 21 décembre 2023. Elle conclut à
l'annulation de la décision entreprise, respectivement à sa réforme en ce sens
que le permis de construire est refusé.
Le 19 mars 2024, la DGTL a déposé sa réponse au
recours.
Le 15 juillet 2024, B.________ (ci-après: la
propriétaire ou la constructrice) a requis la jonction des causes AC.2024.0019,
AC.2024.0027 et AC.2024.0029 et à ce qu’il soit statué en un seul arrêt.
Les 15 juillet et 2 septembre 2024, l’autorité
intimée s’est aussi montrée favorable à la jonction des trois causes.
Les 2 octobre et 14 novembre 2024, la propriétaire,
respectivement la municipalité ont conclu au rejet du recours.
G.
Le 12 mai 2025, la DGTL a requis d'être dispensée de comparution à
l'inspection locale fixée au 5 juin 2025, estimant qu'elle n'était pas
concernée par le recours et que sa présence ne se révélait pas nécessaire. Ceci
lui a été accordé par décision du juge instructeur du 13 mai 2025.
Le 5 juin 2025, le tribunal a tenu une audience avec
inspection locale en présence des parties. Il convient d'extraire ce qui suit
du procès-verbal d'audience:
"La municipalité précise que
le PQ "Place de la Paix" de 1994 a été entièrement réalisé du côté de
la Rue de la Paix et du côté de la Grand-Rue. Il ne reste que les bâtiments
litigieux dont on n'a pas entièrement épuisé le potentiel constructible.
Me Schlaeppi précise que le
bâtiment ECA 9205a a été construit environ en 2008.
La municipalité précise que le
bâtiment ECA 9154 (côté Grand-Rue) a été construit en 2010 à peu près.
Le parking souterrain, dont
l'entrée se situe au niveau de la Rue de la Paix, sert pour les deux bâtiments
9205a et 9154 (83 places).
L'arrondi du bâtiment litigieux
date de 1905.
Toutes les installations
techniques sont prévues sur les toitures basses côté "Lac".
Depuis la Rue de la Paix, nous
pouvons constater que nous nous trouvons dans un environnement densément bâti
et bruyant.
Le projet litigieux est entouré de
bâtiments de grandes dimensions et dont les gabarits sont relativement
homogènes. Le bâtiment de la Coop comporte 7 étages au-dessus du
rez-de-chaussée. La plupart des bâtiments sont plus hauts que le bâtiment
existant litigieux.
La municipalité relève que la
plupart des bâtiments environnants sont relativement récents et d'architecture
contemporaine au niveau de la Rue de la Paix.
Il existe des bâtiments assez
hétéroclites et datant de périodes différentes (bâtiment UBS qui date du début
du 20
e
s.).
La municipalité relève qu'il y a
un certain nombre de parkings publics à proximité, dont ceux de la Paix, du
Forum et de La Place du Marché.
Le projet est également situé à
proximité d'un arrêt de bus (La Paix) qui dessert 3 lignes. Sur la Grand-Rue,
il y a un trolleybus (ligne 201). Il s'agit de lignes à haute fréquence. Nous
nous trouvons aussi à 7 minutes environ de la gare.
Le matériau qui sera utilisé sur
les façades sera du crépi (à l'identique du socle et du bâtiment voisin).
Il serait possible, selon les
assesseurs spécialisés, techniquement de créer un parking souterrain, mais à
des coûts totalement disproportionnés; ceci pourrait porter atteinte à la
structure même du bâtiment. A cela s'ajoute, selon Me Klunge, des problèmes de
droits privés. On peut également constater que l'on se trouve à proximité de la
Baye de Montreux, ce qui compliquerait encore les travaux. Il est précisé qu'on
se trouve dans une pente et que le sous-sol existant est un niveau plus bas que
le parking existant, ce qui impliquerait de creuser bien davantage.
Me Schlaeppi relève que les
bâtiments environnants comportent dans les étages essentiellement des
habitations, le long de la rue de la Paix.
Du côté de la Grand-Rue, il y a
des bâtiments à l'architecture hétéroclite (moderne et ancien accolés), par
exemple le Centre commercial du Forum, de 5 niveaux au-dessus du
rez-de-chaussée, qui ne comporte aucun logement.
Il est constaté que la plupart des
bâtiments voisins ont une affectation mixte.
La cour se rend dans l'appartement
de A.________.
Il existe 4 fenêtres qui donneront
sur la façade sud-ouest (recte: nord-est).
Il est constaté que, selon les
gabarits, la terrasse viendra contre la façade du bâtiment de A.________, sous
la tablette des fenêtres. En conséquence, les 4 fenêtres ne seront pas
obstruées et conservent leurs droits de jour".
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l’art. 95 de la loi du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), compte tenu
du fait que ce délai était suspendu du 18 décembre 2023 au 2 janvier 2024
inclusivement (cf. art. 96 al. 1 let. c LPA-VD), par une opposante propriétaire
d'un appartement dans un bâtiment sis à proximité immédiate de l'immeuble
litigieux et qui dispose ainsi de la qualité pour recourir, le recours est
intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées
à l’art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l’art. 99 LPA-VD, si bien
qu’il y a lieu d’entrer en matière.
2.
La municipalité et la propriétaire requièrent la jonction des causes
AC.2024.0019, AC.2024.0027 et AC.2024.0029.
a) Aux termes de l'art. 24 al. 1 LPA-VD, l'autorité
peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui
se rapportent à une situation de fait identique ou à une cause juridique
commune.
L'autorité dispose à cet égard d'un large pouvoir
d'appréciation (EMPL, mai 2008, p. 22 ad art. 24 LPA-VD).
b) En l'occurrence, les causes AC.2024.0019,
AC.2024.0027 et AC.2024.0029 concernent certes le même projet de construction
et la décision attaquée est la même. Il n'en demeure pas moins que les
questions juridiques abordées par les trois recourants sont quelque peu
différentes. Il n'y a dès lors pas lieu de joindre les causes.
3.
La recourante invoque tout d'abord une violation de son droit d'être
entendue en lien avec le manque de clarté dont seraient affectés certains plans,
ce qui impliquerait aussi une violation de l'art. 69 al. 2
du règlement du 19 septembre 1986 d'application de
la de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions (RLATC; BLV 700.11.1)
.
a) aa) Le droit d’être entendu, tel qu'il est
garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 Cst-VD, comprend notamment le
droit pour l’intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au
dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite
à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des
preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque
cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid.
4.1 p. 170 s.; 142 III 48 consid. 4.1.1 p. 52 s.). Le droit de consulter le
dossier a pour objet de permettre à l'administré de connaître préalablement les
éléments dont dispose l'autorité et de jouir ainsi d'une réelle possibilité de
faire valoir ses arguments avant qu'une décision ne soit prise touchant sa
situation juridique. Le droit de consulter le dossier s'étend à toutes les
pièces décisives (cf. ATF 135 II 286 consid. 5.1; 132 II 485 consid. 3.2).
L'art. 35 al. 1 LPA-VD précise de son côté que les parties et leurs mandataires
peuvent en tout temps consulter le dossier de la procédure.
Le droit d'être entendu est une garantie de nature
formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond. Selon la
jurisprudence, sa violation peut cependant être réparée lorsque la partie lésée
a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un
plein pouvoir d'examen. Même en présence d’une grave violation du droit d’être
entendu, il est exceptionnellement possible de renoncer au renvoi de la cause à
l’autorité précédente lorsqu’une telle mesure apparaît vide de sens et
prolongerait inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à
recevoir une décision dans un délai raisonnable (cf. ATF 142 II 218
consid. 2.8.1, et les références citées).
bb) La
forme de la
demande de permis de construire ainsi que la constitution du dossier d'enquête
sont régies, en vertu de la délégation figurant à l'art. 108 al. 2 de la loi du
4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), en
particulier par les art. 68 à 73 RLATC. Le principe général est que la
demande de permis doit être accompagnée de toutes les indications nécessaires
pour se rendre compte de l'importance et de la nature des travaux projetés
(art. 69 al. 2 RLATC; cf. AC.2022.0344 du 13 avril 2023
consid. 2a/aa; AC.2021.0041, AC.2021.0042 du 14 avril 2022
consid. 3a/aa; AC.2021.0202 du 4 mars 2022 consid. 2a). Sont
notamment exigés les plans à l'échelle du 1:100 ou du 1:50 des sous-sols,
rez-de-chaussée, étages et combles avec destination de tous les locaux,
les
coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du
terrain naturel et aménagé ainsi que les dessins de toutes les façades (art. 69
al. 1
er
ch. 2, 3 et 4 RLATC).
Le but de l'art. 69 RLATC est de permettre à tout un
chacun de se faire une idée précise et concrète d'un projet. Cela étant, il
convient de ne pas appliquer de manière excessivement formaliste les
dispositions gouvernant la procédure de mise à l'enquête. Ainsi, lorsque des
pièces du dossier d’enquête présentent des lacunes, celles-ci n’entraînent la
nullité du permis de construire que si elles sont de nature à entraver les
tiers dans l’exercice de leurs droits, en les empêchant de se faire une idée
claire, précise et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux
règles de la police des constructions (AC.2021.0202 du 4 mars 2022
consid. 2a, et la référence citée). Une éventuelle lacune du dossier n’est
pas déterminante, lorsque la consultation des autres pièces a permis de la
combler, ou que le vice a été réparé en cours de procédure (
AC.2022.0344 du 13 avril 2023 consid. 2a/aa;
AC.2021.0202
du 4 mars 2022 consid. 2a; AC.2020.0165 du 30 juin 2021
consid. 8c/dd, et les références citées).
b) aa) La recourante explique en l'occurrence que
l'appartement dont elle est propriétaire au 3
ème
niveau de la PPE J.________,
constituée sur le bâtiment sis sur la parcelle n° 12537, a des fenêtres
aval qui donnent sur le sud; les niveaux de son bâtiment ne coïncideraient pas
avec ceux du projet, dès lors que le niveau qui semblerait se trouver au droit
de ses fenêtres serait le 5
ème
niveau du projet, sur lequel il
serait prévu d'aménager une toiture terrasse inaccessible de 13,70 m
2
et d'une largeur de 3 m 40. Or, le projet de surélévation aurait été censé dans
un premier temps se coller à la façade sud de son immeuble. La recourante avait
en conséquence évoqué dans son opposition le fait que ceci aurait pour effet de
provoquer la fermeture des fenêtres de son appartement, ce qui serait incongru.
De ce fait, la municipalité aurait exigé des constructeurs qu'ils exécutent des
plans corrigés.
Cela étant, hormis la cote de la largeur de la
terrasse, les plans modifiés ne permettraient pas de situer le niveau de la
terrasse par rapport à celui des appartements contigus, et en particulier par
rapport à ses fenêtres situées en aval. Celle-ci y voit ainsi une violation de
son droit d'être entendue, sachant que le dossier de police des constructions,
que l'intéressée doit pouvoir consulter, devrait comprendre toutes les
informations permettant d'appréhender le projet, en l'occurrence les cotes
d'altitude. Le dossier des plans modifiés ne permettrait pourtant pas de savoir
si la terrasse envisagée cacherait ou non ses fenêtres aval. La recourante voit
aussi dans cette manière de faire une violation de l'art. 69 al. 2 RLATC.
bb) La lecture de différents plans modifiés, si on
les compare aux plans précédents mis à l'enquête publique, puis annulés, permet
de constater qu'il y a désormais un espace sur toute leur largeur entre les
niveaux 5 et 6 de la surélévation projetée et le haut du bâtiment de la
recourante (cf. en particulier plans de situation des niveaux 5 et 6, coupe
BB'). Sur la coupe BB' modifiée du 5 juin 2023, figure la cote du niveau fini
(NF) du bâtiment de la recourante à cet endroit, soit 403 m, et celle de la toiture-terrasse
du niveau 5, soit 400 m 37; on peut aussi y constater un espace de
près de 4 m entre la façade projetée du niveau 5 et le bâtiment voisin de
l'intéressée.
Indépendamment cependant de l'éventuel manque de
clarté des plans, il a en définitive pu être constaté au cours de l'inspection
locale, lors de laquelle la cour s'est rendue dans l'appartement de la
recourante, que celui-ci dispose de quatre fenêtres qui donneront sur la façade
nord-est de l'immeuble surélevé. Or, il a été constaté que, selon les gabarits
posés à l'emplacement des travaux projetés, la terrasse sera aménagée contre la
façade du bâtiment de la recourante, mais sous la tablette de ses quatre fenêtres,
et qu'en conséquence celles-ci ne seront pas obstruées et conserveront leurs
droits de jour. A supposer que les plans sur lesquels s'est fondée la
municipalité pour rendre la décision attaquée ne permettaient effectivement pas
à la recourante d'apprécier clairement la situation quant à la question de ses
quatre fenêtres, l'éventuelle violation de son droit d'être entendue serait
ainsi réparée dans le cadre de la présente procédure de recours, sachant en
outre que la cour de céans a plein pouvoir d'examen, en fait et en droit (art.
28 al. 1, 41, 63 et 89 LPA-VD) (cf. arrêt AC.2021.0262 du 29 septembre
2022 consid. 4b, et les références citées). L'inspection locale a de la
sorte aussi permis à la recourante de se faire une idée claire, précise et
complète des travaux envisagés concernant le problème de ses fenêtres et de
leur conformité aux règles de la police des constructions. Il s'ensuit qu'une
éventuelle violation de l'art. 69 al. 2 RLATC a été réparée en cours de
procédure.
A noter que, quoi qu'il en soit de l'éventuelle
obstruction des fenêtres de la recourante, il ne paraît pas que le RPQ
"Place de la Paix" interdise de cacher des fenêtres de bâtiments déjà
construits lors de la réalisation de bâtiments ultérieurs (cf. plan du PQ
lui-même et les parties H1 et H2 d'une part, T1 et T2 d'autre part) qui sont
visiblement contiguës.
c) Le grief de la recourante n'est dès lors pas
fondé.
4.
La recourante fait ensuite valoir que le projet ne respecterait pas les
prescriptions posées à l'art. 135 LATC, en application duquel le projet aurait
impliqué une autorisation spéciale de la DGTL.
a) aa) La loi fédérale sur l'aménagement du
territoire est entrée en vigueur le 1
er
janvier 1980 (LAT; RS 700).
Elle charge la Confédération, les cantons et les communes d'établir des plans
d'aménagement pour celles de leurs tâches dont l'accomplissement a des effets
sur l'organisation du territoire (
art. 2 al. 1 LAT
).
Les cantons et les communes doivent ainsi élaborer des plans d'affectation, qui
règlent le mode d'utilisation du sol (
art. 14 al. 1 LAT
)
et délimitent en premier lieu les zones à bâtir, les zones agricoles et les
zones à protéger (
art. 14 al. 2 LAT
). Aux termes
de l'
art. 15 LAT
, les zones à bâtir sont définies de
telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années
suivantes (al. 1); les zones à bâtir surdimensionnées doivent être
réduites (al. 2).
Les cantons doivent veiller à ce que les plans
d'affectation soient établis à temps, mais au plus tard dans un délai de huit
ans à compter de l'entrée en vigueur de la LAT, soit jusqu'au 1
er
janvier 1988 (
art. 35 al. 1 let. b LAT
). Les plans
d'affectation adoptés avant l'entrée en vigueur de la LAT conservent leur
validité jusqu'à cette date (
art. 35 al. 3 LAT
).
Ensuite, tant que le nouveau plan d'affectation n'a pas délimité des zones à
bâtir, est réputée zone à bâtir provisoire la partie de l'agglomération qui est
déjà largement bâtie, sauf disposition contraire du droit cantonal (
art. 36 al. 3 LAT
). Lorsqu'un plan d'affectation a été
établi sous l'empire de la LAT, afin de mettre en oeuvre les objectifs et
principes de cette législation, il existe une présomption qu'il est conforme
aux buts et aux principes de cette loi, alors que les plans d'affectation qui
n'ont pas encore été adaptés aux exigences de cette loi ne bénéficient pas de
cette présomption et leur stabilité n'est pas garantie (cf.
art. 21 al. 1 LAT
; cf. ATF 127 I 103 consid. 6b/aa; 120 Ia
227 consid. 2c; arrêts TF 1C_280/2023 du 3 avril 2024 consid. 4.2; 2C_543/2020
du 25 mai 2021 consid. 4.3).
La délimitation des zones à bâtir à titre
subsidiaire en vertu de l’art. 36 al. 3 LAT prend fin au moment de l’entrée en
vigueur de plans d’affectation conformes aux principes de la LAT; ou alors,
tant qu’une telle planification est absente, au moment où le droit cantonal
détermine d’une autre manière les zones à bâtir en conformité avec le droit
fédéral, c’est-à-dire qu’il adopte lui-même une règlementation destinée à
délimiter les zones à bâtir provisoires (Ruch,
in
: Commentaire pratique
LAT: Planifier l’affectation, ad art. 36, n° 34).
bb) Au niveau cantonal, la question des parcelles
non affectées est réglée par l'art. 135 LATC, qui prévoit ce qui suit:
"
1
Les territoires ou fractions de territoire d'une commune qui ne sont pas encore
régis par un plan d'affectation ou un règlement comprennent, de par la loi, le
périmètre de localité et le territoire agricole.
2
Est périmètre de
localité l'aire délimitée par une ligne entourant à une distance de cinquante
mètres les bâtiments extérieurs d'une localité (ville, village ou hameau). A
l'intérieur de ce périmètre, les constructions sont autorisées selon les règles
suivantes:
a. partout où les bâtiments existants sont construits dans l'ordre
contigu, celui-ci est maintenu;
b. là où l'ordre contigu n'existe pas, l'ordre non contigu est
obligatoire; la distance à la limite de la propriété privée voisine ne peut
être inférieure à cinq mètres;
c. quel que soit l'ordre des constructions, celles-ci ne peuvent
comprendre plus de trois niveaux habitables, ni excéder la hauteur de onze
mètres à la corniche.
3
Le territoire hors du
périmètre d'une localité est dit territoire agricole. Seules les constructions
suivantes y sont autorisées [...].
4
Tout permis de
construire est subordonné à l'autorisation préalable du département. Dans le
périmètre de localité, cette autorisation n'est délivrée que si le projet est
compatible avec les exigences majeures de l'aménagement du territoire. Dans le
territoire agricole, l'article 134, lettre b, est applicable
".
Le périmètre de localité est une zone à bâtir
provisoire réservée par l'art. 36 al. 3 LAT (arrêt AC.2021.0339 du 13
octobre 2022 consid. 2b, et les références citées). Selon la jurisprudence
du tribunal de céans, l'art. 135 LATC constitue toutefois une disposition
transitoire qui n'est pas directement applicable en présence d'un plan
d'affectation adopté après l'entrée en vigueur de la LAT (cf. arrêts
AC.2021.0316 du 13 mai 2022 consid. 5c/bb; AC.2020.0289 du 11 juin 2021
consid. 4a/cc, et la référence citée).
b) S'agissant plus particulièrement de la situation
de Montreux, si le RPGA 1972 a déjà été jugé obsolète par le Tribunal fédéral
dans son arrêt 1C_361/2011 du 28 juin 2012 (cf. aussi arrêts TF 1C_596/2022 du
12 septembre 2023 consid. 4.2; 1C_645/2020 du 21 octobre 2021
consid. 3.5), le Tribunal fédéral a toutefois également précisé qu'à la
suite de l'annulation du PGA 2007, il convenait de s'y référer encore pour
certains aspects particuliers, notamment pour déterminer le surdimensionnement
de la zone constructible, respectivement l'état actuel des réserves en zone à
bâtir, compte tenu de la situation très particulière de la commune de Montreux
(cf. arrêts TF 1C_596/2022 du 12 septembre 2023 consid. 4.2;
1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.5; 1C_632/2018 du 16 avril 2020
consid. 4.3.1).
Par ailleurs, les autorités communales ont, à la
suite de l'annulation par le Tribunal fédéral du nouveau PGA 2007 (cf.
notamment ATF 146 II 289), instauré des zones réservées au sens de l'art. 27
LAT, afin de ne pas compromettre la redéfinition en cours des zones à bâtir. Le
PQ "Place de la Paix", approuvé par le Conseil d'Etat le 27 juillet
1994, n'a pas fait l'objet d'une telle mesure. Selon en effet le PZR, qui n'est
toutefois pas encore entré en vigueur (cf.
supra
Faits lettre B
in
fine
), il s'agit d'un plan spécial légalisé qui est maintenu. Dans son
arrêt du 5 mars 2025 (1C_58/2024), le Tribunal fédéral, après avoir admis la
qualité pour recourir d'Helvetia Nostra contre les décisions relatives à
l'adoption, respectivement l'approbation du PZR, relève toutefois que rien
n'indique dans l'arrêt cantonal attaqué que des surfaces constructibles
contenues dans le périmètre des plans d'affectation spéciaux qui n'ont pas été
intégrés au PZR ne devront pas être également réduites pour atteindre
l'objectif de redimensionnement de la zone à bâtir; ainsi en présence d'un
large surdimensionnement comme en l'espèce de la zone à bâtir communale, la
conformité des plans d'affectation spéciaux à la LAT ne saurait être confirmée
sur la seule base de leur date d'entrée en vigueur, en particulier s'agissant
des plans adoptés il y a plus de 15 ans (consid. 3). Dans d'autres arrêts,
le Tribunal fédéral a néanmoins aussi eu l'occasion de rappeler que
l'annulation du nouveau PGA de la commune de Montreux le 16 avril 2020
n'entraînait pas nécessairement l'invalidation des plans d'affectation spéciaux
adoptés postérieurement à l'entrée en vigueur de la LAT et ne condamnait pas
inconditionnellement toute construction nouvelle sur son territoire
(cf. arrêts TF 1C_212/2022, 1C_271/2022 du 30 mars 2023 consid. 3.1.6
et 4; 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.4.2).
c) aa) Il ressort en l'occurrence de l'autorisation
spéciale délivrée le 12 avril 2023 par la DGTL que celle-ci a considéré que le
périmètre litigieux se trouvait à l'intérieur d'un territoire non planifié au
sens de la LAT, tout en étant situé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire
de la commune au sens de l'art. 36 al. 3 LAT. Elle a dès lors délivré
l'autorisation requise au sens de l'art. 135 LATC pour la réalisation des
travaux projetés, sous réserve de l'examen par la municipalité du projet sous l'angle
de la règlementation communale applicable et des exigences des autres services
concernés.
Se fondant sur l'autorisation précitée, la
recourante fait valoir que, dès lors que l'art. 135 LATC serait applicable, les
exigences posées par cette disposition devraient être respectées, en
particulier son alinéa 2 let. c, ce qui ne serait manifestement pas le cas
s'agissant du projet en cause qui prévoit la surélévation de bâtiments
existants de trois étages de bureaux et d'un attique. Le fait de s'inspirer des
règles du plan de quartier pour délivrer le permis de construire litigieux ne
serait par ailleurs pas possible, dès lors que tant la CDAP dans l'arrêt
AC.2017.0079, AC.2017.0080 du 5 avril 2018 que la municipalité à l'époque auraient
considéré que le PQ "Place de la Paix" était obsolète.
bb) A l'instar de ce que relève l'autorité intimée, c'est
à tort que la DGTL a considéré que le périmètre en cause se trouvait dans un
territoire non planifié, mais situé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire
de la commune au sens de l'art. 36 al. 3 LAT, et qu'il se justifiait ainsi de
faire application de l'art. 135 LATC.
Il ne fait en effet aucun doute que l'affectation des
parcelles en cause est réglementée par le PQ "Place de la Paix", plan
de quartier approuvé par le Conseil d'Etat le 27 juillet 1994, soit plus de
quatorze ans après l'entrée en vigueur le 1
er
janvier 1980 de la
LAT. Ces parcelles ne se trouvent ainsi pas à l'intérieur d'un territoire non
planifié. La présomption que le plan de quartier litigieux est conforme aux
buts et principes de la LAT, en particulier à son art. 15 LAT, se justifie
d'autant plus qu'il concerne un périmètre qui s'inscrit dans un secteur à forte
densité bâtie. L'inspection locale a ainsi permis de constater que le périmètre
en cause s'inscrit dans un environnement densément bâti, et même en plein
centre-ville, soit à l'intérieur du périmètre de centre de l'agglomération
Rivelac définie par le plan directeur cantonal (PDCn; mesures B11 et R14; cf. aussi
Zones réservées – Rapport justificatif selon l'article 47 OAT, mars 2021, ch.
5.3.5
a contrario
, sur site Internet de la commune de Montreux); il se
situe dès lors dans le voisinage direct des services de proximité (commerces,
restaurants, etc.). Le secteur concerné dispose aussi d'un réseau routier dense
et d'une excellente desserte en transports publics, puisqu'il se trouve à
proximité d'un arrêt de bus (La Paix) qui dessert trois lignes, sachant en
outre qu'un trolleybus circule le long de la Grand-Rue (ligne 201) et qu'il
s'agit de lignes de bus à haute fréquence; il se situe aussi à environ sept
minutes à pied de la gare de Montreux. L'on peut également rappeler l’intérêt
public, concrétisé par la planification locale, à la densification des
constructions (cf. arrêts TF 1C_340/2015 du 16 mars 2016 consid. 5.2;
1C_883/2013 du 10 juin 2014 consid. 3.3; 1C_477/2009 du 17 juin 2010 consid. 4.5,
et les références citées)
.
L'on comprend dès
lors aussi pourquoi les autorités cantonale et communales n'ont pas inclus le
périmètre, déjà largement bâti, régi par ce plan de quartier dans le PZR,
considérant
a priori
qu'il ne se prêtait pas à un dézonage et ne
compromettrait ainsi pas le futur plan d'affectation communal.
Contrairement en outre à ce qu'affirme la
recourante, la CDAP n'a pas qualifié le PQ "Place de la Paix"
d'obsolète dans son arrêt AC.2017.0079, AC.2017.0080. Au contraire, puisqu'elle
a alors admis les recours d'opposants et annulé la décision de la municipalité
de Montreux rendue le 2 février 2017, dans la mesure où le projet alors
litigieux était contraire au PQ "Place de la Paix", dont elle avait
dès lors fait application.
d) Le grief de la recourante selon lequel le projet
litigieux ne serait pas conforme à l'art. 135 LATC n'est en conséquence pas
fondé.
5.
La recourante estime aussi qu'un contrôle préjudiciel du PQ "Place
de la Paix" serait nécessaire au vu de la modification sensible des
circonstances.
a) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou
préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un
acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,
à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens
notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (cf. ATF 145 II 83
consid. 5.1; 144 II 41 consid. 5.1; arrêts TF 1C_190/2020 du 9 février
2021 consid. 2.2; 1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3.1.1). Aux termes de
cette disposition, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées,
les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une
modification sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut
être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une
modification législative. L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux étapes:
la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement modifiées au
point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait réellement sentir,
il sera adapté, dans une deuxième étape (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.2; 144
II 41 consid. 5.1; arrêt TF 1C_190/2020 du 9 février 2021 consid. 2.2.1; pour
l'ensemble de ce paragraphe, cf. aussi arrêt TF 1C_312/2022 du 14 mars 2024
consid. 3.1).
Selon la jurisprudence, l'entrée en vigueur le 1
er
mai 2014 du nouvel art. 15 LAT – en particulier l'obligation de réduire les
zones à bâtir ancrée à son al. 2 – ne constitue à elle seule pas une
modification sensible des circonstances justifiant d'entrer en matière sur une
demande de révision, respectivement de contrôle préjudiciel d'un plan
d'affectation dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire. Il
faut que s'y ajoutent d'autres circonstances (arrêt TF 1C_391/2023 du 8 août
2024 consid. 5.1). Sont en particulier à prendre en considération la
localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, son niveau
d'équipement, la date d'entrée en vigueur du plan d'affectation et la mesure
dans laquelle celui-ci a été concrétisé. Savoir ensuite si une adaptation du
plan s'avère nécessaire relève d'une pesée complète des intérêts qui s'opère
dans le cadre de la deuxième étape (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.2; 144 II 41 consid.
5.2; 140 II 25 consid. 3.1; arrêt TF 1C_312/2022 du 14 mars 2024
consid. 3.1, et les références citées). Le fait qu'un projet de
construction se trouve en contradiction manifeste avec les relevés subséquents
de l'ISOS peut constituer un tel élément. En revanche, en l'absence d'impact ou
d'altération du projet de construction litigieux sur les caractéristiques de
l'élément individuel ou du périmètre inscrit à l'ISOS, un contrôle incident du
plan d'affectation sous cet angle ne se justifie pas (arrêts TF 1C_349/2023 du
13 février 2025 consid. 2.1.1; 1C_391/2023 du 8 août 2024
consid. 5.1, et les références citées). Si une planification en cours
d'élaboration peut justifier que l'autorité de délivrance des permis de
construire s'en inspire, voire, si le droit cantonal le prévoit, bloque
temporairement la procédure d'autorisation de construire, il ne peut s'agir
d'une modification de circonstances justifiant l'adaptation du plan, auquel cas
chaque planification cesserait systématiquement d'être valable sitôt une
révision – à la durée, voire à l'issue, incertaine – entreprise (arrêt TF
1C_126/2020 du 15 février 2021 consid. 5.2.1).
b) aa) Selon l'art. 6 al. 1 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451),
l'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral au
sens de l'art. 5 LPN indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé
intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de
mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates. L'effet de protection
ne se déploie en principe que dans le cadre de l'accomplissement de tâches fédérales
(cf. art. 6 al. 2 en relation avec l'art. 2 LPN). En dehors de ce cadre, la
protection des sites est assurée en premier lieu par le droit cantonal. Les
inventaires fédéraux doivent toutefois être pris en compte dans les plans
d'affectation, dans l'interprétation de notions indéterminées du droit de la
construction ainsi que dans toute pesée d'intérêts qui doit être effectuée dans
les cas particuliers (cf. en particulier ATF 135 II 209 consid. 2.1; arrêts TF
1C_312/2022 du 14 mars 2024 consid. 3.4; 1C_607/2021 du 19 juin 2023
consid. 3.1; 1C_643/2020 du 7 janvier 2022 consid. 3.2).
Selon la mesure C11 du PDCn, les inventaires
relatifs à la protection du patrimoine culturel sont intégrés dans toutes les
planifications et constituent des données de base pour les projets cantonaux,
régionaux ou communaux. L'ISOS dispose d'un effet d'alerte, soit un effet qui
n'est pas directement contraignant, mais doit être concrétisé par les
dispositions adéquates (arrêts TF 1C_312/2022 du 14 mars 2024 consid. 3.4;
1C_607/2021 du 19 juin 2023 consid. 3.1).
bb) L'art. 14 de la loi vaudoise du 30 novembre 2021
sur la protection du patrimoine culturel immobilier (LPrPCI; BLV 451.16)
prévoit pour sa part un recensement architectural permettant d'identifier, de
connaître, d'évaluer et de répertorier le patrimoine culturel immobilier, à
l'exclusion des sites archéologiques et des objets navals lacustres
(al. 1); une note est attribuée à chaque objet recensé, des notes de sites
pouvant être attribuées si cela se justifie (al. 3). L'échelle des notes allant
de *1* à *7* figure dans le règlement du 18 mai 2022 sur la protection du
patrimoine culturel immobilier (RLPrPCI; BLV 451.16.1), à son art. 8. Cette
disposition (al. 3 let. c) attribue une note *3* à un objet d'intérêt
local ayant une importance au niveau communal, ce qui est le cas du bâtiment
n° ECA 925 sis sur la parcelle n° 12599.
c) La recourante fait tout d'abord valoir son
obsolescence à l'appui de la nécessité à son sens du contrôle préjudiciel du
plan de quartier en cause qui date de 29 ans.
aa) Selon la recourante, un contrôle préjudiciel du
plan, qui ne prévoirait que des bureaux, se justifierait du fait que la
réalisation d'un bâtiment entier au centre-ville, à proximité des transports
publics et de la gare, qui ne serait destiné qu'à des bureaux, serait en totale
contradiction avec les enjeux urbanistiques actuels. Ainsi, selon le PGA 2007,
qui a finalement été annulé par le Tribunal fédéral en 2020, le secteur en
cause aurait été colloqué en zone urbaine, à savoir en zone mixte permettant de
l'habitation et des activités, ceci sur la base de réflexions faites notamment dans
le cadre d'études ayant abouti au Rapport final du Projet d'agglomération
Rivelac du 22 décembre 2011, selon lequel les centres urbains se devaient
d'accueillir de la mixité.
L'on ne voit pas en quoi le PQ "Place de la
Paix" serait contraire au principe de mixité des centres, et de ce fait
obsolète. Il est vrai que ce plan date de près de 29 ans. Il ressort toutefois clairement
de son art. 2 al. 1 que "
Ce plan doit proposer l'aménagement harmonieux
d'un îlot d'habitation et d'équipements de types commerciaux et administratifs,
ainsi que des activités compatibles avec l'habitation
". Le projet litigieux
ne prévoit par ailleurs certes effectivement que des bureaux. Il n'en demeure
pas moins que le bâtiment en cause comprend quelques studios, soit de
l'habitation, et qu'il en est de même des immeubles sis dans le secteur régi
par le plan de quartier, dont le bâtiment n° ECA 9594 se trouvant sur la
parcelle n° 12570, qui est un bâtiment d'habitation avec affectation
mixte, et le bâtiment n° ECA 9205a sis sur le bien-fonds n° 12537,
soit celui de la recourante elle-même, qui constitue aussi un bâtiment
d'habitation avec affectation mixte. Si, lors de l'inspection locale, l'avocat
de la recourante a relevé que les bâtiments environnants, le long de la rue de
la Paix, comportent dans les étages essentiellement des habitations, il a aussi
été constaté que la plupart des bâtiments voisins ont une affectation mixte. On
ne voit donc vraiment pas en quoi, comme le prétend l'intéressée, le plan en
cause serait contraire aux enjeux urbanistiques actuels en matière de mixité
des centres.
bb) La recourante invoque aussi le fait que
l'obsolescence du Plan de quartier "Place de la Paix" aurait été
rappelée dans l'arrêt AC.2017.0079, AC.2017.0080 du 5 avril 2018, lequel aurait
repris l'argumentation municipale de l'époque.
Dans son arrêt précité, la CDAP a certes précisé que
"
l’octroi d’une dérogation ne saurait en principe servir à éluder les
dispositions (essentielles) d'une réglementation en vigueur qualifiées
d'obsolètes au profit d’une application anticipée d’une réglementation en cours
d'adoption jugée (à raison) mieux adaptée aux circonstances actuelles
"
(cf. consid. 4
in fine
). La CDAP n'a toutefois pas qualifié
elle-même le PQ "Place de la Paix" d'obsolète dans l'arrêt précité. Elle
a même admis les recours d'opposants et annulé la décision de la municipalité
de Montreux rendue le 2 février 2017, dans la mesure où le projet alors
litigieux était contraire au PQ "Place de la Paix", dont elle avait
dès lors fait application. Contrairement à ce qu'affirme la recourante, peu
importe que l'arrêt précité portât alors sur la problématique de l'effet
anticipé positif du PGA 2007, au détriment du plan de quartier en cause alors
en vigueur, et ne concernât pas la question du contrôle préjudiciel du plan.
cc) L'on ne voit d'ailleurs pas que le PQ
"Place de la Paix" puisse être qualifié de désuet et d'obsolète et
doive faire l'objet d'un examen préjudiciel. Il est vrai qu'il dépasse
largement l'horizon de planification à quinze ans prévu par l'art. 15 al. 1 LAT
et que la commune doit réviser son plan général d'affectation, afin notamment
de répondre aux exigences résultant des modifications de la LAT du 15 juin
2012, entrées en vigueur le 1
er
mai 2014, portant notamment sur la
réduction des zones à bâtir surdimensionnées. Il n'en demeure pas moins que le
secteur soumis au plan de quartier en cause n'a pas été placé en zone réservée.
L'autorité communale a ainsi considéré que ce secteur ne se prêtait
a priori
pas à un déclassement, et ce à juste titre. En ce sens, elle a déjà vérifié
si l'attribution des parcelles en cause à la zone à bâtir était encore
justifiée au vu du surdimensionnement actuel (cf., pour un cas semblable à
Montreux, arrêt TF 1C_304/2022 du 10 août 2023 consid. 3.2). L'on peut
aussi rappeler que l'inspection locale a de son côté permis de constater que le
périmètre en cause s'inscrit dans un environnement densément bâti, et même en
plein centre-ville; il se situe dès lors dans le voisinage direct des services
de proximité (commerces, restaurants, etc.). Le secteur concerné dispose aussi
d'un réseau routier dense et d'une excellente desserte en transports publics. Le
PQ "Place de la Paix" a par ailleurs été en grande partie réalisé.
Selon en effet les explications des parties à l'inspection locale, il a été
entièrement réalisé du côté de la Rue de la Paix, le bâtiment n° ECA 9205a
ayant été construit en 2008 environ, et du côté de la Grand-Rue, le bâtiment
n° ECA 9154 ayant été réalisé en 2010 à peu près, et il ne reste que les
bâtiments litigieux dont le potentiel constructible n'a pas été entièrement
épuisé; il s'ensuit aussi que le plan de quartier ne peut qu'être en grande
partie équipé.
d) Un contrôle préjudiciel du plan se justifierait également
par le fait que la construction se trouverait dans un secteur qui fait l'objet
de mesures nouvelles de protection du patrimoine.
aa) Montreux est inscrit, selon le relevé actuel de
2012, à l'ISOS en tant que cas particulier (cf. annexe 1 de l'ordonnance
fédérale du 13 novembre 2019 concernant l'Inventaire fédéral des sites
construits à protéger en Suisse [OISOS; RS 451.12]). Cet inventaire donne la
description suivante du "
Périmètre environnant VIII
"
(ci-après: le PE VIII) dans lequel se trouvent les parcelles concernées:
"
Secteurs
fortement transf. ou en mutation, grands bâtiments commerciaux, fin 20
e
s. et déb. 21
e
s.
".
Selon l'ISOS, un PE est une aire limitée dans son
extension, en général en rapport étroit avec les constructions à protéger;
espaces verts, p. ex. verger, pré ou surface herbeuse, coteau viticole, parc,
terrain rattaché à un bâtiment public. Le PE VIII fait partie de la catégorie
d'inventaire "b", ce qui signifie qu'il s'agit d'une partie sensible
pour l'image du site, souvent construite. Sa signification est évidente. Un
objectif de sauvegarde "b", qui préconise la sauvegarde des caractéristiques
essentielles pour les composantes attenantes du site, lui a également été
attribué, ce qui signifie qu'il est suggéré d'établir des prescriptions
concernant les constructions nouvelles et les plantations notamment.
bb) Il est vrai que la fiche ISOS de Montreux a été
établie en 2012 et qu'elle est largement postérieure à l'entrée en vigueur du
PQ "Place de la Paix". L'on ne voit toutefois pas en quoi, ce que la
recourante ne détaille d'ailleurs pas, le projet de construction litigieux qui
se fonde sur le PQ "Place de la Paix" porterait atteinte à l'ISOS . Ainsi
que l'a relevé l'autorité intimée dans sa réponse au recours, il ressort de la
synthèse CAMAC que la Direction générale des immeubles et du patrimoine,
Direction de l'archéologie et du patrimoine, Division monuments et sites (DGIP)
n'avait pas de remarque à formuler. Le projet est prévu dans un secteur décrit
par l'ISOS comme fortement transformé ou en mutation et comprenant de grands
bâtiments commerciaux de la fin du siècle dernier et du début du XXI
ème
siècle. L'inspection locale a permis de constater que le projet en cause, qui
s'inscrit dans le potentiel règlementaire du PQ "Place de la Paix" –
tant quant à son gabarit qu'à son implantation –, serait entouré de bâtiments
de grandes dimensions, dont la plupart sont plus hauts que le bâtiment existant
litigieux, et dont les gabarits sont relativement homogènes, l'immeuble
abritant la Coop par exemple et sis dans les environs comportant sept étages
au-dessus du rez-de-chaussée. Si par ailleurs, comme l'a relevé la municipalité
à l'audience, la plupart des bâtiments environnants situés au niveau de la rue
de la Paix sont relativement récents et d'architecture contemporaine, il existe
aussi dans le secteur, dont du côté de la Grand-Rue, des immeubles à
l'architecture hétéroclite (moderne et ancien accolés) et datant de périodes
différentes, tels le bâtiment UBS qui remonte au début du XX
ème
s.
ou le Centre commercial du Forum, qui dispose de cinq niveaux au-dessus du
rez-de-chaussée. Le fait dès lors que le projet prévoie la surélévation, sur la
base du plan de quartier en cause, des immeubles n° ECA 925 et 9594 de
trois étages de bureaux et d'un attique du côté "montagne" et de deux
étages de bureaux du côté "lac" ne saurait aucunement altérer le site
protégé par l'ISOS révisé en 2012 et tel que décrit, sachant qu'il s'intègre
parfaitement à l'environnement bâti existant. Ceci est d'autant plus le cas que
l'objectif de sauvegarde b a été attribué au secteur, ce qui n'implique la
sauvegarde que des caractéristiques "
essentielles
" pour les
composantes attenantes du site. Quant à la catégorie d'inventaire, elle est de
b, ce qui signifie qu'elle est certes évidente, mais non prépondérante.
Le fait que le bâtiment n° ECA 925, dont
l'arrondi date de 1905, bénéficie, depuis 2018, de la note *3* au recensement
architectural ne saurait non plus être en l'occurrence déterminant. A maintes
reprises, la Cour de céans a en effet eu l'occasion de dire que l'inscription
d'un objet au recensement architectural ne constitue pas une mesure de
protection. Les notes attribuées dans ce cadre ont un caractère purement
indicatif et informatif. Elles sont en revanche certes un élément
d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du
territoire, notamment dans la procédure de permis de construire, lorsque ces
autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des
constructions ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (cf. arrêt TF
1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.6; AC.2022.0277 du 5 décembre
2024 consid. 6c, et les références citées). Toutefois, pour les bâtiments
en note *3*, sous l'angle de la proportionnalité, respectivement de la pesée
des intérêts entre protection du patrimoine immobilier et garantie de la
propriété, les autorités communales ne peuvent imposer au constructeur des
prescriptions de conservation aussi sévères que s'il s'agissait d'immeubles en
note *1* ou *2* (AC.2022.0242 du 22 novembre 2022 consid. 5a, et les
références citées). Or, on ne voit pas en l'espèce, que la municipalité ait
dépassé le large pouvoir d'appréciation qui est le sien en la matière, sachant
que, sur la base du PQ "Place de la Paix", le bâtiment n° ECA
925 est conservé, tout en ne faisant l'objet que d'une surélévation par
ailleurs prévue en retrait sur toute la partie sud-ouest, soit celle qui donne
sur le carrefour entre la Place de la Paix et la Grand-Rue. Ceci permet ainsi
la conservation de l'intérêt patrimonial du bâtiment en cause.
e) Le grief de la recourante selon lequel un
contrôle préjudiciel du PQ "Place de la Paix" serait nécessaire n'est
en conséquence pas fondé.
6.
La recourante invoque ensuite le fait que ce serait à tort que le projet
ne prévoit aucune nouvelle place de stationnement, malgré la réalisation de
plus de trois étages de bureaux.
a) aa) Selon l'art. 8 RPQ "Place de la
Paix", le parking souterrain s'inscrit dans le périmètre du plan de
quartier et à l'intérieur des limites de constructions; le nombre de niveaux
souterrains sera défini en fonction du nombre de places exigées par la
municipalité.
L'art. 9 RPQ "Place de la Paix" prévoit
pour sa part ce qui suit:
"
La
Municipalité fixe le nombre d'emplacements de stationnement obligatoires selon
les bases suivantes:
-
Le nombre de places sera au minimum de 100.
-
Ces places sont affectées aux habitants des logements et aux
emplois générés par les bâtiments.
-
Il est prévu, en principe, une place par logement.
-
Au surplus, la norme "VSS" de l'Union des
professionnels suisses de la route est une base de référence pour les autorités
".
Aux termes de l'art. 12 RPQ "Place de la
Paix", pour tous les points non prévus par le présent règlement, le
règlement communal du plan d'affectation est applicable, en cas de
contradiction, le présent règlement est prioritaire (al. 1).
L'art. 89 RPGA 1972 définit de son côté à ses
alinéas 1 à 3, le nombre de places de stationnement ou de garages pour voitures
à aménager sur fonds privés, y compris de celles destinées aux livreurs et
visiteurs. Il est encore prévu plus spécifiquement ce qui suit aux alinéas 5, 8
et 9:
"
Lorsque
le propriétaire établit qu'il se trouve dans l'impossibilité de construire sur
son propre fonds ou à proximité tout ou partie des places imposées en vertu de
l'alinéa premier, la Municipalité peut l'exonérer totalement ou partiellement
de cette obligation moyennant versement d'une contribution compensatoire d'un
montant de fr. 5'000.—par place dans les zones urbaines, à restructurer et
de forte densité et de fr. 4'000.—par place sur le reste du territoire.
[...]
Les montants perçus sont affectés
à la construction par la Commune de places de stationnement accessibles au
public.
Les dispositions qui précèdent
sont également applicables dans les cas de transformation ou de changement
d'affectation d'un immeuble existant entraînant une augmentation des besoins en
places de stationnement.
[...]
".
bb) L'Association suisse des professionnels de la
route et des transports a établi différentes normes dont la norme VSS 40 281
(anciennement numérotée 640 281), intitulée "
Offre en cases de
stationnement pour les voitures de tourisme
", édition 2019, à laquelle
il convient de se référer dans le cas d'espèce. Cette norme distingue l’offre
en cases de stationnement afférente au logement de celle afférente à d’autres
affectations.
Pour les affectations autres que le logement, la
norme VSS 40 281 prévoit que l'offre en cases de stationnement à mettre à
disposition dépend du genre d'affectation, de ses valeurs caractéristiques et
du type de localisation (accessibilité en mobilité douce et en transports
publics) (ch. 10.1, p. 11). La fourchette entre le nombre minimal et le nombre
maximal de cases de stationnement nécessaires est estimée à partir des valeurs
indicatives figurant dans le tableau 1 ("
Valeurs spécifiques
indicatives pour l'offre en cases de stationnement
", pp. 14-15), en
tenant compte du type de localisation défini selon le tableau 2 ("
Distinction
des types de localisation
", p. 16) et de la pondération qui en
découle selon les pourcentages indiqués dans le tableau 3 ("
Offre en
cases de stationnement en % des valeurs indicatives selon le tableau 1
",
p. 16). A noter que la norme distingue cinq types de localisation (A, B, C, D
et E), qui dépendent de la part de la mobilité douce dans l'ensemble de la
génération du trafic de personnes (> 50%, 25…50% ou 
4 fois par heure,
1…4 fois par heure ou pas desservi par les transports publics) (tableau 2).
Pour chaque type de localisation, la norme prévoit le minimum et le maximum de
l'offre en cases de stationnement, soit pour le type de localisation A 20% à
40%, B 40% à 60%, C 50% à 80%, D 70% à 90%, E 90% à 100% (tableau 3). Pour les
entreprises de prestations de services, et plus particulièrement les autres
services que ceux à nombreuse clientèle, comme les administrations publiques
sans guichet, bureau d'ingénieur ou d'architecte, assurance, fiduciaire, etc.,
la norme prévoit deux cases de stationnement pour le personnel et 0,5 pour les
visiteurs et clients par 100 m
2
de surface brute de plancher
utile (SPBu).
Concernant la sélection du type de localisation (A,
B, C, D ou E), il s’agit notamment de procéder à l’estimation sommaire de la
part de la mobilité douce dans l’ensemble du trafic généré en fonction de la structure
d’urbanisation et du genre d’affectation ainsi qu'à l'appréciation de la
desserte existante ou prévisible du lieu par les transports publics pendant la
période d'exploitation déterminante (ch. 10.2 p. 16).
cc) Les prescriptions sur le stationnement sont des
normes du droit communal, adoptées dans le champ de l'autonomie communale. La
municipalité, lorsqu'elle interprète son règlement en cette matière, bénéficie
d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle
avec retenue (cf. AC.2019.0059 du 5 décembre 2019 consid. 2b; AC.2017.0333
du 16 mai 2018 consid. 4).
Le Tribunal fédéral, se référant au ch. 3 de la
norme VSS 40 281, relève que, d'une manière générale, l'appréciation d'intérêts
publics supérieurs parfois contradictoires peut conduire à une offre en cases
de stationnement plus élevée ou plus faible que celle obtenue en appliquant la
norme (ATF 132 III 285 consid. 1.3; arrêt TF 1C_78/2021 du 1
er
avril
2022 consid. 7.1; cf. ég. AC.2022.0297 du 20 juillet 2023 consid. 5a;
cf. aussi arrêt TF 1C_347/2022 du 25 août 2023 consid. 3.1).
b) aa) En l'espèce, il existe dans le périmètre du
PQ "Place de la Paix" un parking souterrain de 83 places, dont
l'entrée se situe au niveau de la rue de la Paix. Ce parking n'est toutefois
pas destiné aux nouveaux locaux prévus par le projet litigieux, puisqu'il sert
aux deux bâtiments déjà existants n° ECA 9205a et 9154. Le projet en cause
prévoit cependant une nouvelle SPBu pour les nouveaux locaux de
1193, 68 m
2
, dont 737,08 m
2
destinés à des
bureaux, aucun local ne l'étant au logement, qui s'ajoutent aux 1437,39 m
2
déjà existants, pour un total de 2631,11 m
2
pour
l'ensemble du bâtiment.
bb) La recourante fait valoir que l'art. 9 RPQ "Place
de la Paix" prévoirait que le nombre de places de parc devrait être au
minimum de 100, alors même qu'il n'y en a actuellement que 82 (
recte
: 83).
Cela étant, indépendamment de l'applicabilité ou non du PQ "Place de la
Paix", la norme VSS fixerait le nombre de places de stationnement en
fonction de l'affectation des locaux, en l'occurrence à des bureaux, et il
serait indéniable qu'au vu de l'ampleur du projet et du bâtiment existant, 82
places de stationnement seraient largement insuffisantes. Même compte tenu de
la proximité des transports publics, un certain nombre de places devrait
inévitablement être réalisé.
Il ressort en l'occurrence de la fiche de calcul du
nombre de places de stationnement nécessaires figurant dans le dossier
municipal que l'autorité intimée a retenu, en se fondant sur la norme VSS 40
281, un nombre de places de parc indicatif de 2,5 par 100 m
2
de
l'ensemble de SPBu nouvellement créée, soit 29,8 places de parc; elle a ensuite
pondéré ce nombre du minimum de 40% (fourchette basse), tenant compte d'une
part de mobilité douce de 25 à 50% et de la fréquence supérieure à quatre par
heure en transports publics (lettre B; cf. tableaux 2 et 3 p. 16), pour
aboutir à douze places de parc. Elle s'est ensuite fondée sur ce nombre pour
calculer le montant de la contribution compensatoire due par la propriétaire,
admettant que cette dernière se trouvait dans l'impossibilité d'aménager ces
places de stationnement. Rien ne permet de remettre en cause une telle
appréciation.
La municipalité a en effet expliqué lors de
l'inspection locale qu'un certain nombre de parkings publics se trouvent à
proximité, dont ceux de la Paix, du Forum et de la Place du Marché. Le
périmètre en cause se situe par ailleurs en plein centre-ville et dispose d'une
excellente desserte en transports publics, puisqu'il se trouve à proximité de
plusieurs lignes de bus et trolleybus à haute fréquence et à environ sept
minutes à pied de la gare de Montreux. Comme le relève l'autorité intimée, il
convient de ne pas non plus surcharger les accès et infrastructures routières
existantes, leur capacité à absorber le trafic actuel étant déjà proche de la
saturation. Il ne se justifie par ailleurs pas non plus, comme le prétend la
recourante, de tenir compte du bâtiment déjà existant pour définir le nombre de
places de parc à réaliser.
Il est vrai que l'art. 9 RPQ "Place de la
Paix" fixe le nombre minimum de places de stationnement à 100 et que ce
nombre n'est pas atteint, sachant que 83 places seulement sont déjà disponibles
dans le périmètre du plan de quartier. Toutefois, cette même disposition
précise que les normes VSS servent de base de référence pour les autorités; or,
la norme VSS applicable admet une réduction du nombre de places, ce qui, au vu
de la situation du cas d'espèce, est tout à fait admissible. De plus,
l'inspection locale a permis de constater que la propriétaire, au vu de la
localisation du secteur en cause dans un environnement densément bâti, est bien
dans l'impossibilité d'aménager les douze places de parc qu'impliquerait son
projet. Une telle absence de places supplémentaires ne peut d'ailleurs, au vu
du secteur dans lequel s'insère le périmètre en cause, être considérée comme
problématique. La contribution compensatoire que la propriétaire sera contrainte
de verser permettra par ailleurs à la commune d'aménager d'éventuelles
nouvelles places de stationnement publiques, comme le prévoit l'art. 89 al. 8
RPGA 1972.
c) Le grief de la recourante relatif à l'absence de
nouvelles places de stationnement est en conséquence infondé.
7.
La recourante allègue enfin qu'il ne ressortirait pas du dossier que les
différents propriétaires par étage de la parcelle n° 12570 auraient tous
donné leur accord, alors que le projet toucherait également le bien-fonds dont
ils sont propriétaires. Elle y voit dès lors une violation de l'art. 108 al. 1
LATC.
a) aa) Aux termes de l'art. 108 LATC, la demande de
permis est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de
travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds (al. 1,
2
ème
phr.). Selon l'art. 73 RLATC, les versions papier des plans, du
questionnaire général et des pièces annexes sont signés par leur auteur, le
propriétaire du fonds et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le
maître de l'ouvrage; si les circonstances le justifient, ces derniers peuvent
donner une procuration au mandataire; celle-ci doit être jointe au dossier (al.
1).
Cette exigence est une conséquence du principe de
l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est
incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance
que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et à tous
les effets de droit public qui en découlent et elle déploie donc des effets
concrets sur le plan du droit public (arrêt TF 1C_846/2013 du 4 juin 2014, et
les références citées). Le permis de construire doit être refusé si l'une des
personnes qui doit signer les plans s'y refuse. Le vice découlant de l’absence
de signature du propriétaire sur les plans mis à l’enquête publique et sur le
formulaire de demande de permis de construire peut toutefois être couvert par
l’apposition de celle-ci en cours de procédure ou même par la production d’une
procuration du propriétaire en faveur de l’auteur des plans
(cf. AC.2023.0318, AC.2023.0319 du 14 juin 2024 consid. 2a, et les
références citées).
bb) S'agissant plus particulièrement du régime de la
propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation
une transformation projetée par l'un des copropriétaires nécessite la signature
des plans par les autres copropriétaires. L'autorité administrative examine
alors, au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelles
sont les personnes dont l'accord doit être recueilli pour que la construction
litigieuse puisse être autorisée. A cet égard, elle se détermine à titre préjudiciel
(AC.2023.0318, AC.2023.0319 du 14 juin 2024 consid. 2b; AC.2024.0003 du 14
mai 2024 consid. 3b; AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b;
AC.2019.0347 du 17 septembre 2020 consid. 2, et les références citées).
Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de
copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de
manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager
intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (al. 1). Le
copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux
dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres
copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs
du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect
extérieur (al. 2). Pour les travaux de construction touchant notamment les
parties communes, l'art. 712g CC renvoie aux règles de la copropriété simple
(al. 1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif
ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2), ou encore dans
un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3).
Selon la jurisprudence de la CDAP, les travaux
entrepris sur une partie commune de la parcelle de base sur laquelle le
constructeur ne jouit pas d'un droit exclusif au sens de l'art. 712a al. 1 CC,
bien qu'il en eût l'usage exclusif, ne peuvent en principe pas être entrepris
sans l’accord des autres propriétaires d’étages (AC.2024.0003 du 14 mai 2024
consid. 3b; AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b; AC.2020.0299
du 5 mars 2021 consid. 2, et les références citées). Lorsque la demande
d’autorisation est requise par l’administrateur de la PPE, la municipalité,
puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent, dans un tel cas, se limiter
à examiner si celui-ci a apposé sa signature sur les plans, conformément au
pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir
de représentation de l’administrateur comprend le pouvoir d'attester, à l'égard
des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou
la majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et
touchant les parties communes (art. 712t al. 1 CC).
A fortiori
,
lorsque le dossier comporte la décision de l’assemblée des copropriétaires
d’approuver les travaux projetés, la municipalité peut sans autre se fonder sur
cette décision. Il ne lui incombe pas de vérifier si l’assemblée des
copropriétaires, en prenant sa décision, a respecté les règles procédurales qui
déterminent la validité de cette décision (AC.2024.0003 du 14 mai 2024
consid. 3b; AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b; AC.2014.0055,
AC.2014.0063 du 24 novembre 2015 consid. 7a, et les références citées).
La CDAP a encore retenu que lorsque l'autorité
administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis
de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis
par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes
investigations ou analyses juridiques. Elle peut se contenter de trancher cette
question sur la base des éléments disponibles (AC.2023.0318, AC.2023.0319 du 14
juin 2024 consid. 2b; AC.2024.0003 du 14 mai 2024 consid. 3b; AC.2021.0344
du 6 décembre 2022 consid. 6b; AC.2016.0286 du 31 juillet 2017 consid. 2b,
et les références citées). Cette présomption peut toutefois être renversée, si
des éléments déterminants permettent de constater que l'accord de la communauté
des propriétaires ou de la majorité de ses membres aux travaux projetés n’a pas
été donné ou a été révoqué (AC.2023.0318, AC.2023.0319 du 14 juin 2024
consid. 2b, et la référence citée).
b) En l'espèce, les travaux ont pour objet la
surélévation des bâtiments n° ECA 925 et 9594 de trois étages de bureaux
et d'un attique ainsi que la pose de panneaux solaires, trois niveaux de
surélévation et un étage d'attique étant prévus du côté "montagne" et
deux niveaux de surélévation côté "lac". S'agissant de travaux
d'agrandissement en particulier de l'immeuble n° ECA 9594 sis
principalement sur la parcelle n° 12570, il ne fait aucun doute que de
tels travaux doivent être autorisés par les propriétaires par étage de cet
immeuble.
Le questionnaire général de demande de permis de
construire, qui est accompagné de différentes pièces annexes, ainsi que les
plans à la base de la décision attaquée ont été signés par l'architecte du
projet litigieux, outre pour B.________ propriétaire du bien-fonds
n° 12599 et de deux des parts de la PPE C.________ constituée sur la
parcelle n° 12570, auquel celle-ci avait donné pouvoir de signer par le
biais d'une procuration du 30 août 2022, également pour les autres
propriétaires de la PPE C.________. Le dossier contient à ce propos une
procuration du 2 septembre 2022 signée par le responsable de l'agence K.________
– succursale de L.________ et dont la mention de l'existence a été radiée en
novembre 2024 (cf. Feuille officiel suisse du commerce – FOSC) – en faveur de
l'architecte du projet en cause pour signer le dossier d'autorisation de
construire. Le registre foncier précise par ailleurs que L.________ – dont la
nouvelle raison de commerce est depuis début 2025 M.________ (cf. FOSC) – a
été l'administratrice de la PPE constituée sur la parcelle n° 12570 du 24
décembre 2008 au 6 mars 2025, date depuis laquelle la société N.________ est la
nouvelle administratrice de la PPE. Il s'ensuit que, contrairement à ce que
prétend la recourante, les différentes propriétaires de la parcelle
n° 12570 ont bien donné leur accord au projet en cause, l'administratrice d'alors
de la PPE les ayant valablement engagés par le biais de cette procuration.
La présomption d'accord des copropriétaires ne
saurait être renversée, d'autant plus compte tenu de ce qui suit. Il ressort en
effet du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire 2024 de la PPE C.________
du 17 décembre 2024 que "
L'assemblée ratifie la procuration du 2
septembre 2022, signée par l'ancien administrateur L.________, dans le cadre de
la mise à l'enquête du dossier de surélévation CAMAC 212822
[...
].
Ces résolutions sont adoptées à l'unanimité des voix des propriétaires présents
et représentés
[ndlr.: soit 3 copropriétaires sur 5, totalisant
661/1'000èmes]".
c) Le grief de la recourante relatif à une violation
de l'art. 108 LATC est dès lors infondé.
8.
Vu les considérants qui précèdent, le recours doit être rejeté et la
décision attaquée confirmée. Compte tenu de l'issue de la cause, des frais
seront mis à la charge de la recourante (art. 49, 91 et 99 LPA-VD), qui versera
en outre des dépens à la commune et à la propriétaire, qui obtiennent gain de
cause par l'intermédiaire de mandataires professionnels (art. 55, 91 et 99
LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Montreux du 21 décembre 2023 est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge
de A.________.
IV.
A.________ versera une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs
à la commune de Montreux à titre de dépens.
V.
A.________ versera une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs
à B.________ à titre de dépens.
Lausanne, le 16 juillet 2025
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.