vd_omni · EF.2002.0002 · 2004-12-28 · fr

RUCHTI/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson | Détermination de la valeur vénale selon les instructions du département par un prix au m3 pondéré en fonction de l'âge du bâtiment. Application d'un prix de 550 fr./m3 pour la partie d'une ancienne construction rénovée en deux logements et un prix de 350 fr/m3 pour une partie non aménagée du bâtiment (garage, chambre-haute, cage d'escalier, galetas). Le prix du terrain estimé à 150 fr/m2 dans la zone de village de Bonvillars corresponds aux prix pratiqué dans les villages voisins les dix dernières années. La valeur locative totale d'un appartement de 4 pièce 1/2 avec jardin, garage et d'un logement de deux pièces arrêtée à 2'375 fr. (150 fr/m3 par an) est admissible dans le village de Bonvillars. Critères de calcul du volume selon la police ECA confirmé (volume extérieur).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.12.2004 EF.2002.0002

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 28 décembre 2004
sur le recours interjeté par
Yves RUCHTI
,
représenté par Me Philippe CONOD, avocat, case postale 6451, à Lausanne
contre
la décision sur réclamation rendue le 6 mars
2002 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Grandson
(estimation fiscale de la parcelle no 2 du cadastre de la commune
de Bonvillars).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt ,
président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mme
Christiane Schaffer.
Vu les faits suivants:
A.                     Yves Ruchti est
propriétaire de la parcelle no 2, du cadastre de la commune de Bonvillars.
D'une surface totale de 1148 m2, dont 984 m2 en place-jardin, cette parcelle
porte un bâtiment affecté à l'habitation (police ECA no 92).
Le bâtiment comprend
un sous-sol où se trouvent la cave, le chauffage et la citerne, un
rez-de-chaussée, un étage et des combles dans lesquels sont aménagés le
logement, un garage, un galetas et une garde-robe, ainsi qu'une pergola. A
l'est du bâtiment se trouve une entrée couverte et au sud un balcon bernois.
B.                    A la suite des travaux
de transformations effectués, la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Grandson (ci-après : la commission) a porté l'estimation de fr.
410'000 a fr. 575'000 par décision du 8 janvier 2002, en fixant l'entrée en
vigueur au 31 décembre 2001.
Le 15 janvier 2002,
Yves Ruchti a contesté la décision de la commission, concluant à ce que
l'estimation soit fixée à fr. 457'530. La commission a rejeté le recours le 6
mars 2002 et a elle maintenu l'estimation fiscale à 575'000 francs.
C.                    Yves Ruchti a déposé un
recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 4 avril 2002.
Il conclut à ce que la nouvelle estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à
457'530 fr. La commission s'est déterminée sur le recours le 4 juin 2002 en
concluant à son rejet. A la demande du tribunal, elle a produit la liste des
prix pratiqués pour des terrains nus sur les territoires des communes de
Champagne, Bonvillars et Onnens entre la période allant du 1
er
janvier 1987 au 31 décembre 1993. Il ressort de ces renseignements que le prix
moyen s'élève entre 130 fr. et 160 fr. et peut aller jusqu'à 200 voire 250 fr.
pour des terrains situés en zone de villas. En outre, la moyenne des prix
pratiqués sur les trois communes entre le 1
er
janvier 1998 et le 8
mai 2002 s'établit à 145 fr. le m2 pour les trois communes et à 165 fr. le m2
pour la commune de Bonvillars, à 165 fr. le m2 pour la commune de Champagne et à
135 fr. le m2 pour la commune d'Onnens. La commission a en outre produit toutes
les copies des actes de vente concernant les terrains qui ont fait l'objet des
relevés de la commission.
D.                    a) Le tribunal a tenu
une audience le 4 septembre 2002 à Bonvillars et a procédé à la visite de la
parcelle 2 ainsi que du bâtiment d'habitation construit sur ce terrain.  A
cette occasion il a été constaté que la parcelle 2, en zone village, est
divisée en deux parties. La première partie, non construite, était autrefois
traversée par un ruisseau et son niveau est par conséquent plus bas. Elle est
plantée d'arbres fruitiers et sert, dans sa partie supérieure, de place de parc
pour un véhicule. Le recourant explique qu'une construction pourrait y être
érigée, dans les limites des constructions résultant de la présence de la route
à proximité et des distances aux limites de propriété, ce qui représente une
surface de 100 m2 au sol. Sur la deuxième partie, séparée du verger par un
muret et en bordure de la zone agricole, un immeuble qui date de 1872
(bâtiments 90 et 92) est construit sur quatre niveaux. Il y a deux logements,
auxquels on accède pour l'un par le côté du bâtiment et pour l'autre par une
porte donnant sur la rue. Un garage qui servait autrefois d'atelier n'a pas été
rénové, à l'exception de l'installation d'un plafond anti-feu; la commission
d'estimation fiscale des immeubles (ci-après "la commission") n'a pas
tenu compte de la surface du garage dans le calcul de la valeur vénale.
b) Le logement
principal a fait l'objet de travaux de transformations importants qui ont donné
lieu à la révision de l'estimation fiscale. Le rez-de-chaussée est constitué
d'un grand salon, d'une salle à manger, d'une cuisine ouverte et d'une petite
buanderie; les structures existantes (poutres en bois), en trop mauvais état,
ne pouvaient être conservées et elles ont été remplacées par une dalle en
béton. Quelques marches permettent de descendre de la cuisine dans le jardin.
La nouvelle cuisine a pris la place de l'ancien escalier en chêne et en sapin
qui était rongé par la vermine. Des parois ont été ouvertes, mais les volumes
n'ont pas été modifiés. L'ancienne porcherie qui jouxtait l'immeuble avait été
détruite en 1997/1998. Un escalier en pierre permet d'accéder au sous-sol où se
trouvent la chaufferie et un local qui abritait l'ancienne forge dont le four
désaffecté subsiste. Le chauffage électrique de l'immeuble a été remplacé par
un nouveau chauffage au mazout. Le 1er étage auquel on accède par un escalier
en verre dépoli comprend trois chambres à coucher et deux salles de bain
entièrement rénovées, ainsi qu'un galetas.
c) Les représentants
de l'autorité intimée précisent que l'estimation fiscale 1994 a tenu compte du
défaut d'entretien du logement principal, raison pour laquelle le prix du m3
avait été fixé à 425 fr. moins 30 %. Le recourant n'avait pas été d'accord avec
la méthode de calcul appliquée, qui aboutissait à la fixation d'une valeur à
neuf de 425 fr./m3 pour un bâtiment datant de 1872; il déplore le fait que les
critères d'appréciation n'ont pas été justifiés par des pièces. Il relève le
fait que les valeurs 1994 étaient surfaites et qu'elles auraient baissé depuis
lors; il souhaite obtenir la révision de l'estimation fiscale de son immeuble.
Le coût des travaux de rénovation entrepris par le recourant se monte entre
400'000 fr. et 425'000 fr. (structures, isolation des fenêtres, salles de bain
supplémentaires, chauffage à mazout, radiateurs et aménagements extérieurs).
d) Le tribunal procède
aussi à la visite du logement dans les combles. Par une porte côté rue et un
escalier en bois, on atteint l'appartement sous le toit, rénové en 1986, qui
comprend un grand salon avec une cuisine ouverte, une chambre à coucher, une
salle de bain, un galetas et un balcon bernois, le tout en bon état.
L'estimation fiscale pour cette partie de l'immeuble n'a pas été modifiée. La
place-jardin devant la maison comprend une partie en gazon et l'autre en jardin
potager. Une petite ligne à haute tension passe à côté de la parcelle. Le
recourant estime que la valeur locative est trop élevée. La commission a fixé
l'estimation fiscale sur la base d'un prix moyen. Il y a peu de logements en
location dans la région; à titre indicatif, le syndic en mentionne deux dans le
village de Bonvillars, l'un de 140 m2, loué à 1'200-1'300 fr., l'autre d'une
surface relativement importante (deux appartements), loué à 2'000 fr. A titre
de comparaison, le recourant donne l'exemple d'un immeuble neuf, bien équipé,
avec ascenseur, au centre d'Yverdon, dont le m2 est loué à 150 fr. par année.
e) A la suite de
l'audience, le recourant a précisé qu'il contestait le calcul du volume effectué
par l'Etablissement cantonal d'assurance (1449 m3). Il a produit le détail des
calculs qu'il a effectués selon les critères de la norme SIA en aboutissant à
un résultat de 1'272 m3. Le tribunal a demandé à l'Etablissement cantonal de
faire procéder au contrôle du calcul du volume ECA et l'inspecteur de l'ECA
s'est déterminé à cet égard en précisant que les critères utilisés par l'ECA
étaient différents de ceux du propriétaire. Le calcul des volumes ECA
s'effectue sur la base des dimensions extérieures du bâtiment alors que le
recourant a utilisé les critères de la norme SIA.
Il ressort par
ailleurs de la police d'assurance ECA que le bâtiment présente les volumes
suivants :
Description du volume
surface (m2)
Hauteur
(m)
Volume (m3)
Sous-sol : cave, chauffage, citerne, disponible
63.00
2.50
158
Rez, étage, comble : logement
118.00
8.50
1003
Garage, galetas, garde-robe
30.00
8.50
255
Pergola
11.00
3.00
33
Total
1'449
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus de pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est dont limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5 %; il considère
en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 1993/0029 du 8 septembre 1993; EF 1993/0073
du 30 mai 1994; EF 1993/0087 du 27 mai 1994; EF 1994/0083 du 28 février 1995;
EF 2000/0006 du 2 novembre 2000; EF 2001/0003 du 14 novembre 2001).
2.                     a) Selon l'art. 20
LEFI, la Commission d'estimation fiscale procède périodiquement à la mise à
jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des
immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des
propriétaires, par mutation, réunion ou division des bien-fonds, construction
ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par
d'autres opérations, que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement
augmenté ou diminué.
b) En l'espèce, le
recourant a réalisé d'importants travaux de transformations sur son bâtiment
qui se sont élevés, selon les indications qu'il a données lors de l'inspection
locale à plus de 400'000 fr. L'ampleur de tels travaux justifie la mise à jour
de l'estimation fiscale compte tenu des améliorations et des investissements
effectués dans le bâtiment par rapport à son état selon l'ancienne estimation
fiscale.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale
ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1
LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du
sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) Mais pour
déterminer la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après:
les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs,
compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement
intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction.
Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par
année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le
bâtiment est une ancienne construction qui a fait l'objet de travaux de
rénovation importants. Le logement principal a été entièrement transformé et
présente un très bon niveau de confort. Le logement à l'étage supérieur
bénéficie également d'un niveau de confort usuel. Toutefois, une partie
importante du bâtiment ne bénéficie pas du même niveau de confort. Il s'agit du
garage, de la cage d'escalier donnant accès au logement des combles, et des
chambres hautes (garde-robe, galetas) ainsi que du sous-sol. Le tribunal ne
peut donc appliquer le même prix pour ces différents volumes.  S'agissant de la
partie habitation du bâtiment de 1003 m3, le tribunal estime qu'un prix de 550
fr. par m3 correspond aux caractéristiques du bâtiment et au niveau de qualité
des transformations réalisée pour le logement principal du recourant. Pour
tenir compte du faits que les deux logement ont été transformés à des dates
différentes, le tribunal estime qu'il convient d'appliquer un coefficient de
vétusté de 10% ce qui correspond à une valeur intrinsèque de la partie habitable
du bâtiment de 496'485 fr. (1003 m3 x 550 fr./m3 - 10%). Pour la partie non
habitable du bâtiment comprenant le sous-sol (158 m3) ainsi que le garage, la
cage d'escalier, la chambre haute et le galetas (255 m3) le tribunal estime que
seul un prix de 350 fr/m3 peut être retenu auquel un coefficient de vétusté de
30% doit être appliqué, soit une valeur intrinsèque de 101'185 fr. (413 m3 x
350 fr./m3 - 30%), soit une valeur intrinsèque totale de 597'670 fr. (496'485
fr. + 101'185 fr.). Par ailleurs, le prix du terrain estimé à 150 fr. par
l'autorité intimée correspond aux prix pratiqués dans la région depuis de
nombreuses années; ce prix se justifie d'autant plus que le terrain offre
encore des possibilités réelles pour l'édification d'une construction nouvelle
et qu'il est inférieur à la moyenne des prix pratiqués sur le territoire de la
commune de Bonvillars (165 fr./m2). Ainsi, pour une surface de 1'148 m2, la valeur
du terrain doit être fixée à 172'200 fr. (1'148 x 150 fr.), ce qui correspond à
une valeur vénale totale de
769'970 fr.
(597'670 +172'200)
4.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions
prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de
la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 et 200 fr. le
m2. En l'espèce, le bâtiment comporte deux logements dont la surface habitable
totale s'élève à 190 m2. Le logement du recourant présente une qualité de
confort plus élevée que le logement à l'étage supérieur, de sorte que la
moyenne de 150 fr. de location par m2 paraît raisonnable; elle correspond à un
revenu locatif mensuel de 2375 fr. pour un logement de quatre pièces
bénéficiant de tout le confort moderne avec un accès direct sur un jardin et un
logement de deux pièces de bonne qualité avec un balcon; les deux logements bénéficient
de toute la tranquillité voulue et du cadre campagnard qui apporte une
amélioration du cadre de vie et une qualité d'environnement très recherchée. Cette
estimation de la valeur locative peut donc être maintenue.
c) La commission a
retenu pour le calcul de la valeur de rendement un taux de capitalisation de
7,5 %. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle
générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire
(hypothèque en 1
er
rang des prêts anciens) de référence en vigueur
au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (arrêt TA
EF 1992/0031 du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss, voir aussi
arrêt EF 1993/0068 du 23 février 1995). En l'occurrence, le taux hypothécaire
de la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes hypothèques en 1
er
rang était de 4,25 % au 31 janvier 2000. Le taux de 7,5 % appliqué par la
commission est donc nettement plus favorable que celui qui serait déterminé
conformément à la jurisprudence du tribunal. Le tribunal ne peut ainsi que
confirmer la valeur de rendement fixée à
380'000 fr.
(2375 fr. x 12 :
7.5%).
5.                     a) En définitive, les
contrôles que le tribunal a effectués sur l'estimation fiscale de la parcelle 2
du cadastre de Bonvillars se résument ainsi :
- Valeur vénale
(marchande) :
769'970 fr.
- Valeur de
rendement :
380'000 fr.
-
Estimation fiscale : 769'970 + 380'000 : 2 =
574'985 fr.
b) Ce résultat représente
une différence de 15 fr. par rapport à l'estimation fiscale retenue par
l'autorité intimée (575'000 fr.) qui est inférieure à la marge de 5 % que le
tribunal renonce à corriger compte tenu de son pouvoir d'examen limité à un
contrôle en légalité de la décision attaquée. Au surplus, le tribunal constate
que l'augmentation de l'estimation fiscale arrêtée lors de la révision générale
de 1994 (380'000) et celle fixée par la décision contestée (575'000 fr.) reste
inférieure à la moitié du coût des travaux de transformations réalisés par le
recourant dans le bâtiment. Le tribunal constate aussi que la valeur de 575'000
fr. se justifie d'autant plus que le taux de capitalisation de la valeur
locative paraît surestimé par rapport au taux hypothécaire de 1
er
rang pratiqué au terme des travaux de transformations.
c) Il est vrai que le
recourant a contesté la prise en compte du volume calculé selon les critères de
l'Etablissement cantonal d'assurance. Toutefois, le tribunal applique dans sa
jurisprudence les volumes établis selon la police d'assurance de l'Etablissement
cantonal d'assurance. Il s'agit d'une base de calcul fiable, résultant de
l'examen détaillé du bâtiment par des professionnels expérimentés et qui assure
l'égalité de traitement entre tous les propriétaires du canton (arrêts TA EF
1994/0010 du 30 avril 1996 et EF 1995/0113 du 30 janvier 1997).
d) Il résulte ainsi
des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée maintenue. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de
justice, arrêtés à 1'000 fr. à la charge du recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson du 6
mars 2002 est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge du recourant.
jc/Lausanne, le 28 décembre 2004
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint