vd_omni · EF.1995.0010 · 1995-08-30 · fr

BLANC Michel c/CEFI | En l'occurrence, pas d'abattement en fonction du caractère imposant de l'objet immobilier à estimer; malgré cela, il apparaît en effet qu'il peut trouver preneur sur le marché à la valeur prise en compte, à tout le moins à moyen terme

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.08.1995 EF.1995.0010

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 août 1995
sur le recours interjeté par
Michel BLANC
,
à Mézières, assisté dans le cadre de la présente procédure par l'avocat
Pierre-Olivier Wellauer, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 28 février
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron
(estimation fiscale de la parcelle no 116 de Mézières).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Poltier,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffier: M. J.-C.
Perroud, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Michel Blanc et son
épouse sont propriétaires, à Mézières, de la parcelle n° 116 du cadastre
communal, d'une surface totale de 4'149 mètres carrés, colloquée en zone villa,
à l'exception d'une petite partie formant l'angle nord du bien-fonds. Cette
parcelle supporte d'abord une maison de maître (n° ECA 10a et 10c), d'une
surface au sol de 158 mètres carrés, compte tenu de l'avant-corps situé au
rez-de-chaussée, en façade est (véranda de 16 m² servant de balcon pour les
pièces situées au premier étage); elle comporte quatre niveaux habitables (rez,
étage, combles et surcombles) et son volume atteint 1'893 m
3
selon la police
d'assurance du bâtiment. Cette construction a été réalisée en 1917, mais a été
entièrement rénovée à partir de l'année 1985, de sorte qu'elle est dans un
excellent état. Se trouve ensuite sur la parcelle un bâtiment à usage de garage
(4 places) et de dépendance, d'une surface au sol de 118 mètres carrés, réalisé
en 1991. On notera encore la présence, à proximité de la parcelle n° 116, du
Théâtre du Jorat, distant d'une cinquantaine de mètres de l'habitation de
Michel Blanc.
B.                    Les époux Blanc ont
acquis la parcelle susmentionnée en 1985, ce qui a donné lieu à une nouvelle
estimation fiscale, celle-ci passant de 250'000 fr. à 415'000 fr. (valeur
arrêtée le 22 février 1985 suite à un recours). En outre, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (ci-après: la commission
d'estimation) a porté en 1992 l'estimation fiscale à 515'000 fr. pour tenir
compte de la construction du bâtiment ECA n° 463 (garage et dépendance).
C.                    La commission
d'estimation a procédé, dans le cadre de la révision générale décidée le 2 mars
1990 par le Conseil d'Etat, à une nouvelle estimation sur la base du calcul
suivant:
Valeur vénale
:
- sol (parcelle entièrement située en
zone "villa")
4'149 m2 à 190 fr./m2                                                                                                            Fr.                              788'000.--
- habitation: 1893 m3 à 550 fr./m3                                                                                       Fr.                                  1'041'000.--
- dépendance et garage                                                                                                      Fr.                              168'000.--
Valeur de rendement
:
4'000 fr. par mois, soit 48'000 fr.
l'an, capitalisés
au taux de 7 1/2%                                                                                                                    Fr.                              640'000.--
Moyenne entre valeurs vénale et de
rendement, arrondie
au millier supérieur                                                                                                                 Fr.                                  1'319'000.--
Sur recours de Michel Blanc, la
commission d'estimation a réduit, pour une partie de la parcelle, le prix au
mètre carré à 150 fr., seule une surface de 1'500 mètres carrés étant estimée
au prix initial de 190 fr.; la valeur vénale du sol a ainsi été réduite de
788'000 fr. à 682'500 francs. Dans le même temps, la commission d'estimation a
suivi les observations du recourant, faisant passer la valeur vénale de
l'habitation (ECA no 10a) à 1'098'000 francs. Il en est résulté une estimation
corrigée à la baisse à 1'294'000 fr., laquelle a fait l'objet d'une
notification le 28 février 1995.
D.                    C'est cette décision que
Michel Blanc a déférée au Tribunal administratif par acte de recours du 6 mars
1995, complété par un mémoire de son conseil, Me Pierre Wellauer, du 15 mars
1995. A la suite de la réponse de la commission intimée, du 5 avril suivant, le
recourant a encore déposé une écriture complémentaire le 2 mai 1995. Les
arguments des parties seront repris, en tant que de besoin, dans la partie
"en droit" ci-après.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 21 juin 1995, à Mézières, en présence de
Michel Blanc, de son avocat, ainsi que des membres de la commission intimée. Il
a procédé à une inspection des lieux,  puis entendu les explications finales
des parties. On y reviendra également ci-dessous, dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     Le recourant s'étonne
en premier lieu de la disparité, exorbitante à ses yeux, entre l'estimation de
1992 et celle résultant de la décision contestée. Une telle différence n'a
pourtant rien de critiquable; elle s'explique pour les motifs suivants.
a) Dans le cadre de
son estimation de 1992, la commission intimée a appliqué la jurisprudence
instaurée par l'arrêt F. (reproduite in RDAF 1991, 314 s.), en limitant la
correction de l'estimation fiscale à l'augmentation de valeur due à la
construction du bâtiment ECA n° 463. En conséquence, dans le cadre de la
révision générale, la commission d'estimation a fait table rase des anciennes
valeurs, cette opération ayant précisément pour but de mettre en évidence les
plus-values intervenues depuis la date d'anciennes estimations, corrigées
seulement, dans certains cas, comme en l'espèce, par l'effet d'une mise à jour
partielle.
b) Le recourant
conteste toutefois cette appréciation en soutenant que la commission intimée a
effectué, en 1992, une mise à jour complète de la valeur de sa parcelle. Il
indique à cet égard qu'il a effectué d'importantes transformations à partir de
1985, que celles-ci ont été annoncées aux autorités fiscales par le biais des
déductions pour dépenses d'entretien et que la décision du 10 janvier 1992,
consécutive à la construction de la dépendance et du garage, porte la mention
"ensuite
de transformations importantes"
. Selon lui, la valeur de son
bien-fonds a donc été entièrement réactualisée; il en déduit que le chiffre retenu
en 1992 (515'000 fr.) ne pourrait être modifié que dans l'hypothèse de
l'existence d'une plus-value enregistrée entre 1992 et 1994.
Cette argumentation
serait vraisemblablement correcte si la version des faits présentée par le
recourant était exacte. En effet, les instructions du Département des finances
du 20 novembre 1992 relatives à l'estimation fiscale des immeubles prévoient
que les estimations mises à jour en 1990, 1991 et 1992 ne doivent pas faire
l'objet d'une révision, à l'exception notamment de celles qui auraient été
seulement adaptées de manière partielle, en application de la jurisprudence
précitée F. (page 1, let. B). Toutefois, la version alléguée par le recourant
ne correspond pas à la réalité; on se trouve au contraire, en l'occurrence,
précisément dans l'hypothèse d'une mise à jour partielle, en 1992, conformément
à la jurisprudence inaugurée dans cet arrêt. Cela ressort aussi bien du dossier
que des explications récoltées à l'audience. Dans le questionnaire qu'il a
rempli le 10 juin 1991 et qui a servi de base à la décision du 10 janvier 1992,
Michel Blanc n'a rempli que la rubrique relative aux "Locaux commerciaux,
industriels, garages" (souligné par le recourant) en mentionnant
exclusivement le coût de construction du bâtiment ECA n° 463 (garage +
dépendance). Il a expressément reconnu à l'audience que, pour lui, le
questionnaire n'avait trait qu'à cet objet. Il ne fait ainsi pas de doute que
le recourant devait comprendre la décision reçue le 10 janvier 1992 comme ne
visant que la mise à jour relative à la construction nouvelle seulement. Les
termes "transformations importantes" n'ont à cet égard pas pu le
tromper. En effet, les membres de la commission intimée ont expliqué, sans être
contredits sur ce point, qu'il existait déjà, précédemment, des garages
préfabriqués à l'endroit de la nouvelle construction. Dans ce contexte, la
désignation susmentionnée était relativement proche de la réalité. Le recourant
a objecté que la commission d'estimation était au courant des transformations affectant
son habitation du fait qu'il avait régulièrement annoncé ses travaux aux
autorités fiscales, par le biais des déductions pour frais d'entretien
invoquées. Cet argument n'est pas décisif, car les commissions d'estimation
fiscale ne reçoivent pas les données issues des déclarations fiscales,
adressées aux commissions d'impôt, et constituent des autorités distinctes de
ces dernières. On notera au surplus qu'en cas de transformations importantes,
la mise à jour de l'estimation fiscale (qui peut être complète) est en principe
faite suite à la communication de l'octroi du permis de construire. Or, comme
l'a expliqué le représentant de la Commune de Mézières à l'audience, en
pratique aucun permis de construire n'est demandé pour la réalisation de travaux
de transformations, sauf s'ils impliquent des modifications extérieures (par
ex. lucarnes); et le recourant a admis qu'il n'avait pas requis d'autorisation
pour les travaux intérieurs exécutés à partir de l'année 1985.
c) En conclusion,
c'est à juste titre que l'autorité intimée a considéré qu'elle était habilitée,
à fin 1994 - début 1995, à procéder à une mise à jour complète de l'estimation
fiscale du bien-fonds du recourant.
2.                     Sur le plan des
chiffres, le recourant les a contestés en mettant en évidence l'âge du
bâtiment, sa proximité avec le théâtre du Jorat et divers autres inconvénients
liés à la Commune de Mézières (climat rigoureux, infrastructures insuffisantes,
distance de Lausanne et taux fiscal élevé). A l'audience, il a finalement
affirmé que ce n'était pas tellement l'estimation poste par poste effectuée par
l'autorité intimée qu'il remettait en cause, mais surtout l'absence de
pondération du chiffre obtenu en fonction des inconvénients cités ci-avant. Il
a insisté sur le fait que sa propriété n'était ni vendable, ni louable au prix
correspondant aux valeurs retenues par l'autorité intimée. Dès lors, le
tribunal examinera en premier lieu si les différents postes du décompte arrêté
par la commission échappent à la critique, puis, dans un considérant suivant,
si le total obtenu doit être pondéré en fonction de la
"réalisabilité" du bien-fonds du recourant.
a) Comme le met en
évidence le rapport du Crédit foncier vaudois produit à l'audience par le
recourant, son habitation, villa de maître construite en 1917, a été
entièrement rénovée entre 1985 et 1991. Ces travaux ont été effectués avec soin
(conservation des boiseries d'époque), en utilisant des matériaux de qualité
supérieure (marbre ou parquet massif sur les sols, salles d'eau luxueuses, escaliers
en chêne, cheminées de salon de très bonne facture, agencement de cuisine de
qualité supérieure, etc.; v. p. 4 et 5 dudit rapport). L'inspection locale a
entièrement confirmé cette appréciation et le tribunal a également pu constater
que l'objet en cause se trouve dans un excellent état d'entretien (v. rapport
précité, p. 5). Dans ces conditions, on peut véritablement parler d'un objet de
grande qualité; il apparaît dès lors parfaitement correct de retenir un prix de
580 fr. par mètre cube. Le tribunal estime toutefois nécessaire, contrairement
à la démarche suivie par la commission, d'opérer sur le montant ainsi obtenu un
abattement pour cause de vétusté. Il ne faut pas perdre de vue en effet que la
construction d'origine date de 1917 et que les transformations opérées sur le
bâtiment ECA 10a/10c ont débuté en 1985 déjà - l'inspection locale a d'ailleurs
confirmé qu'elles n'étaient pas toutes récentes. Tout bien considéré,
l'autorité de céans considère qu'il se justifie de retenir en l'espèce un coefficient
de vétusté de 10% (soit un prix de 522 fr./m3, qui fait apparaître celui retenu
par l'expertise du Crédit foncier de 480 fr./m², comme trop modeste). Dans le
cadre de l'examen de la valeur vénale de ce bâtiment, l'on parvient ainsi à un
montant de 988'000 francs.
S'agissant du coût de
construction du garage et dépendance, le recourant a avoué des dépenses se
situant aux alentours de 130'000 fr., en ajoutant qu'il avait fait une grande
partie du travail de ses propres mains. Il a admis à l'audience que cet objet
vaut environ 200'000 fr., confirmant ainsi le chiffre articulé dans son premier
recours du 22 décembre 1994. Le chiffre arrêté par la commission d'estimation
(168'000 fr.) échappe ainsi à la critique.
b) Le recourant ne
conteste pas le prix de 150 fr. au mètre carré retenu pour les 2'650 mètres
carrés entourant sa villa. Le rapport d'expertise produit à l'audience fait
d'ailleurs état d'une valeur de 160 fr. par mètre carré. Il conteste en
revanche le chiffre de 190 fr. par mètre carré pour la partie de sa parcelle
considérée comme détachable, à savoir 1'500 mètres carrés. A cet égard,
l'auteur de l'expertise articule un montant de 100 fr. au mètre carré (p. 7).
Si ce dernier chiffre est sans aucun doute trop modeste, le montant de 190 fr.
par mètre carré apparaît discutable, et cela pour plusieurs raisons. D'abord,
il apparaît quelque peu artificiel, en l'occurrence, d'identifier une partie
détachable aussi importante, en considérant qu'elle pourrait être vendue aux
fins d'y construire une villa. L'inspection locale a en effet démontré que la
haie se situant dans la partie est de la parcelle, à la hauteur du cabanon (no
ECA 10c), marque en quelque sorte la limite naturelle de la parcelle, mettant
en évidence une partie intrinsèquement étrangère à ce bien-fonds d'environ 875
mètres carrés (35m. x 25 m. environ). Or, il ne faut pas perdre de vue que,
dans le cas d'une maison de maître, ce sont non seulement les qualités
intrinsèques de la construction qui fondent sa valeur, mais également le dégagement
dont elle bénéficie qui y participe. Autrement dit, si l'on suivait le
raisonnement de la commission consistant à mettre en évidence comment on
pourrait tirer le meilleur profit du terrain, en détachant également une partie
du terrain situé entre la haie et la maison, il faudrait simultanément procéder
à un abattement sur la valeur des autres éléments, en considérant que la
propriété perd de son attrait. En tous les cas, il apparaîtrait à cet égard
inopportun de détacher une surface supérieure à 1'000 mètres carrés, soit le
minimum exigé en zone villa. Ensuite, il ne paraît pas évident de justifier le
prix de 190 fr. par mètre carré en zone villa, alors que, ainsi que l'a
expliqué l'autorité intimée à l'audience, les parcelles en zone village ont vu
leur sol estimé à 150 fr. par mètre carré. Certes, les contraintes dans cette
zone sont plus élevées (contiguïté, nuisances), mais on pourrait tout aussi
bien considérer qu'elles sont compensées par des possibilités de bâtir
supérieures (v. à cet égard art. 18 du règlement communal sur le plan
d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le
18 avril 1984, et arrêt du Tribunal administratif rendu le 17 août 1995 en la
cause EF 95/0014). En définitive, le tribunal retiendra en l'espèce le montant
de 150 fr. par mètre carré. On verra plus loin quelles conséquences il y a lieu
d'en tirer.
c) Le recourant a mis
en doute le calcul de la valeur de rendement retenue par la commission intimée.
On rappelle que celle-ci a abouti à un loyer mensuel de 4'000 francs par mois,
soit un ordre de grandeur de 160 fr. par mètre carré et par an, étant encore
précisé que seul le 80% de la valeur cadastrale a été prise en compte
(conformément aux instructions du Département des finances, p. 4) et que seuls
les 2/3 de la surface du 2ème étage (combles) ont été pris en considération.
Selon les instructions précitées, le prix au mètre carré peut être estimé, en
règle générale, pour des villas habitées par leur propriétaire, entre 100 fr.
et 200 fr. par mètre carré. En l'occurrence, comme on l'a déjà dit, on se
trouve en présence d'un objet de grande qualité. L'estimation faite par
l'autorité intimée apparaît ainsi raisonnable; elle l'est d'autant plus que les
surcombles, certes modestes, mais tout de même affectés à l'habitation n'ont
pas été pris en compte et que le montant qui précède inclut la jouissance d'un
très grand garage, d'une dépendance, de l'avant-corps (qui sert de véranda pour
le rez-de-chaussée et de terrasse pour le premier étage), de sous-sols bien
aménagés (sauna, atelier de bricolage), enfin d'une parcelle étendue.
d) L'examen qui
précède conduit à apporter sur deux points des corrections aux calculs de la
commission; on les rappelle ci-après:
Valeur vénale
sol: 4'194 m² à 150 fr./m²                                                                                                        Fr.                              622'500.-
habitation: 1'890 m3 x 580 fr./m3 x 0,9                                                                               Fr.                              988'000.-
dépendance (inchangé)                                                                                                       Fr.                              168'000.-
valeur de rendement
(inchangée)                                                                                     Fr.                              640'000.-
Moyenne entre valeur de rendement et
valeur vénale
(arrondie au millier supérieur)                                                                                             Fr.                                  1'210'000.-
Différence avec
l'estimation litigieuse: 84'000 fr., soit                                                     6,5%.
Sous réserve du
dernier moyen du recourant examiné ci-après (lit. e) et compte tenu de la
jurisprudence de l'autorité de céans, arrêtée pour tenir compte de la marge
d'appréciation qui doit être laissée aux commissions d'estimation, selon
laquelle l'intervention du tribunal ne se justifie que lorsque la différence
entre le résultat obtenu par celui-ci et l'estimation litigieuse excède 5%, le
recours devrait dès lors être admis, à tout le moins partiellement.
e) Il reste à examiner
l'argumentation du recourant consistant à soutenir que les résultats du calcul
poste par poste effectué ci-dessus doivent être pondérés encore en fonction de
la "réalisabilité" de sa propriété. Selon lui, en effet, il est
utopique, dans le contexte du marché immobilier actuel, de vendre sa propriété
à un prix correspondant à la valeur vénale estimée par l'autorité intimée
(1'947'500 fr.; mais aussi, implicitement, celle obtenue ci-dessus, soit
1'778'500 fr., car il fait valoir que seul un prix de 1'200'000 fr. serait
conforme au marché; l'expertise qu'il a produite évoque plutôt un montant de
l'ordre de 1'500'000 à 1'600'000 fr.), compte tenu de sa taille, mais également
de tous les inconvénients liés à la Commune de Mézières (taux fiscal élevé,
faibles infrastructures, distance de Lausanne, climat rigoureux, etc.).
Cette approche est
correcte dans son principe, puisque l'art. 2 al. 4 de la loi du 18 novembre
1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) prévoit que la valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut
entendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions
normales et en fonction des prix pratiqués pour des transactions immobilières
concernant des immeubles du même genre, dans la région (Tribunal administratif,
arrêt EF 93/015 du 16 juin 1993, consid. 2). L'art. 8 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) va dans le même
sens en disposant que la valeur marchande est fixée en tenant compte de l'offre
et de la demande. La jurisprudence a toutefois nuancé la portée du texte légal;
elle a en effet relevé que, dans le système vaudois, les estimations fiscales
sont fixées pour une longue période, comportant normalement deux décennies. Le
Tribunal administratif en a déduit que la difficulté actuelle à trouver un
acheteur pour un prix normal ne saurait être déterminante, ce qui l'a amené à
ne pas tenir compte du fait que, présentement, le marché immobilier est très
calme, voire déprimé pour certains objets (TA, arrêt EF 93/015 du 16 juin 1993,
consid. 3). On pourrait se demander si cette jurisprudence ne devrait pas à son
tour être nuancée ou même remise en cause, à tout le moins dans les situations
où un propriétaire serait en mesure de démontrer que, même à moyen terme, il
n'a aucune chance d'aliéner son objet à un prix normal. On peut toutefois
laisser de côté cette question, car en l'occurrence, les considérations qui
précèdent démontrent que la valeur vénale finalement retenue ci-dessus
correspond à un prix très raisonnable; se fondant sur l'avis de ses assesseurs
spécialisés, le tribunal retient qu'il est réaliste d'admettre que la propriété
en question peut être vendue, au moins à moyen terme, au prix jugé ici
déterminant.
4.                     Les considérations qui
précèdent conduisent à l'admission très partielle du recours.
En application de
l'art. 55 LJPA, un émolument de justice réduit sera mis à la charge du
recourant, qui n'obtiendra en outre pas de dépens, on relève en effet qu'il a
conclu à la fixation d'une estimation de 824'000 fr., très inférieure à celle
retenue par le présent arrêt.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis très partiellement; la décision de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Oron, du 28 février 1995, est réformée, l'estimation
fiscale de la parcelle 116 de Mézières étant fixée à 1'210'000 francs.
II.                     Un émolument
de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge du recourant,
Michel Blanc.
III.                     Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 30 août 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint