vd_omni · EF.1995.0008 · 1995-06-23 · fr

MIÉVILLE Jean-Louis | L'estimation à 80.-/m² du terrain entourant une villa alors que le prix de principe fixé pour la zone villa est de 150.-/m² tient équitablement compte des contraintes (petite surface) et des inconvénients (proximité d'une carrière) propres à l'immeuble.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.06.1995 EF.1995.0008

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 23 juin 1995
sur le recours interjeté par
Jean-Louis
MIÉVILLE
, à 1436 Chamblon, Es Perreyres,
contre
la décision rendue le 22 février 1995 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson et Yverdon
(estimation fiscale de la parcelle 218 d'Yverdon).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant Jean-Paul
Miéville est propriétaire à Chamblon, Es Perreyres de l'immeuble immatriculé
sous no 218 au registre foncier du district d'Yverdon. Il s'agit d'une petite
villa d'habitation, sur trois étages, de construction légère, érigée en 1984.
L'état d'entretien est bon. La propriété est située à l'est de la colline de
Chamblon, à quelques centaines de mètres de l'hôpital, dans un endroit calme
avec un belle vue sur Yverdon. Sa surface totale est de 637 mètres carrés.
Selon la police
d'assurance contre l'incendie, la villa a un volume total de 725 mètres cubes,
et sa valeur indexée s'élevait à 397'440 fr. (indice 108). Elle est située en
zone villa, selon le plan d'extension de la Commune de Chamblon.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale
des immeubles des districts de Grandson et Yverdon (ci-après la commission) a
porté l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 290'000 fr. (1984) à
355'000 fr., par décision du 20 novembre 1993. Sur opposition du 25 novembre
1993, la commission a réexaminé le cas et confirmé sa décision le 22 février
1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 3
mars 1995. La commission a produit son dossier en date du 6 avril 1995,
concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris
ci-dessous pour autant que de besoin.
C.                    Le Tribunal
administratif a procédé à une vision des lieux en présence des parties le 20
juin 1995.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En l'espèce, le
chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
:
Habitation 160 m² à 150.-/m²
Garage: 80.-/mois
Capitalisé à 7,5% = 332'9800.-, arrondie à 330'000.-
Valeur vénale
:
Terrain 651 m² à 80.-/m²
Villa type Berci de 725 m
3
à 500.-/m
3
362'500.-. Réduction pour âge des bâtiments
(année de construction 1984): 9%
Valeur arrondie à 380'000.- fr.
Estimation: (330'000.- + 380'000/2 =
355'000.-.
24'000.-
960.-
24'960.--
52'080.-
329'875.-
381'955.-
2.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087
du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,
usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par
des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.
4a).
3.                     Le recourant n'a pas
contesté devant le Tribunal administratif la valeur de rendement retenue par la
commission, sur la base d'un loyer estimé conformément à la règle de l'art. 22
al. 3 REFI (24'960 fr.). Le Tribunal administratif ne tranchera donc pas ce
point, encore qu'il lui soit apparu que ce loyer était un peu élevé, compte
tenu des circonstances propres à la villa du recourant. Un loyer de 1'800 fr.
par mois, soit 21'600 fr. serait probablement plus proche de la réalité,
suivant l'avis des assesseurs spécialisés composant le tribunal, mais il faut
relever qu'une adaptation dans cette mesure de la valeur de rendement n'aurait
pas sur l'estimation fiscale une incidence supérieure à 5%. Or le Tribunal
administratif a pour pratique de ne pas intervenir dans la mesure où une telle
différence entre dans la marge d'appréciation qu'il est nécessaire de laisser
aux autorités d'estimation et ne peut être constitutive d'un abus de leur
pouvoir d'appréciation (v. par exemple EF 93/033 du 27 septembre 1994).
4.                     S'agissant de la valeur
vénale, le recourant ne conteste pas le montant retenu par la commission pour
le bâtiment (380'000 fr.). En revanche, en ce qui concerne le terrain, il
considère qu'un prix de 80 fr. au mètre carré est manifestement excessif au
regard des conditions du marché actuel et de la situation très particulière de
sa propriété (absence de jardin d'agrément autour de la maison, proximité d'une
carrière, avec les nuisances que cela peut comporter pour les voisins). La
commission explique de son côté qu'elle a fixé pour la zone villa de Chamblon
une valeur de base du mètre carré de 150 fr. et qu'elle l'a appliquée à
l'ensemble des villas voisines de la propriété du recourant; celui-ci a
bénéficié d'un traitement plus favorable en raison précisément des
circonstances qu'il invoquait.
Le Tribunal
administratif considère qu'un tel abattement tient équitablement compte des
circonstances. L'immeuble du recourant est une jolie villa, jouissant d'un bon
confort, dans un endroit calme, d'accès facile, proche à la fois de la ville
d'Yverdon et de l'accès à l'autoroute, avec au surplus une très belle vue sur
la plaine. Il est vrai que les surfaces planes immédiatement utilisables par
les habitants de la villa sont très petites, limitées pratiquement à deux
terrasses. Il est également certain que la présence d'une carrière, où sont
susceptibles de s'exécuter dans les années à venir des travaux (comblement)
entraînant d'incontestables nuisances représente un inconvénient qu'on ne
saurait négliger et qui jouerait un rôle dans le cadre d'une transaction. Il
n'en demeure pas moins qu'en retenant un prix au mètre carré correspondant
pratiquement à la moitié de celui appliqué à la zone villa, la commission a
très largement tenu compte de ces éléments. On en veut d'ailleurs pour preuve
que la valeur ainsi attribuée au terrain (52'000 fr.) représente à peu près
12,5% de la valeur de reconstruction assurée auprès de l'ECA. On est donc loin
de la proportion de 25 à 30% que les professionnels de l'immobilier considèrent
comme économiquement praticable lors de la construction d'un immeuble (v. par
ex. EF 94/050 du 8 juillet 1994).
5.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que les arguments du recourant doivent être écartés,
le recours étant rejeté et la décision de la commission confirmée. Le recourant
supportera un émolument judiciaire, conformément à la règle de l'art. 55 LJPA.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Un émolument
de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 23 juin 1995
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint