vd_omni · AC.2022.0245 · 2023-09-20 · fr

A.________, B.________/Municipalité de Vevey, C.________ | Recours de voisins contre un projet de transformation et agrandissement d'un bâtiment sis en Vieille Ville de Vevey.- Rejet des griefs relatifs au droit d'être entendu (c. 2);- Les murs du 4e étage, de plus de 14 m, sont contraires au règlement. Les transformations aggravent l'atteinte à la règlementation et provoquent des inconvénients pour les voisins, de sorte que ces murs ne peuvent bénéficier de l'art. 80 al. 2 LATC. Grief admis (c. 3);- La surface extérieure du 4e étage constitue un toit, dont la pente est inférieure aux 22 degrés prescrits. Vu ses dimensions, la surface extérieure du 5e étage ne pouvait être considérée comme un balcon de peu d'importance; elle contrevient à l'interdiction des terrasses de toit. Grief admis (c. 4a et b). Question laissée ouverte de savoir si une dérogation à la pente de 22 degrés aurait pu être octroyée pour le pan nord de la toiture (c. 4c);- Les règles relatives à la hauteur de la façade nord (c. 5) et au nombre de niveaux maximum sont respectées (c. 6); - La cour intérieure ne provoque pas d'interruption de la contiguïté; le respect des distances aux limites n'a pas à être examiné (c. 7a). Les exigences relatives à la surface et à l'aération des courettes ne sont pas respectées, mais les transformations bénéficient de l'art. 80 al. 2 LATC (c. 7b et 7c); - Les modifications, prévues majoritairement sur le flanc nord du bâtiment, apparaissent à première vue compatibles avec les règles d'esthétique et d'intégration. Question laissée toutefois ouverte vu l'admission du recours (c. 8);- Pas de modification sensible des circonstances susceptible de justifier le contrôle préjudiciel du plan, compte tenu en particulier de la localisation de la parcelle (c. 9);- Rejet des griefs relatifs à la protection incendie (c. 10) et aux servitudes de vue et aux restrictions des droits à bâtir (c. 11).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.09.2023 AC.2022.0245

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
20 septembre 2023
Composition
Mme Annick Borda, présidente;
M. Jean-Daniel Beuchat et M. Philippe Grandgirard, assesseurs; Mme Lea
Rochat, greffière.
Recourantes
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
toutes deux
représentées par Me Mathias
KELLER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Vevey,
à Vevey, représentée
par Me Philippe VOGEL, avocat à Vevey,
Constructeur
C.________,
à ********
, représenté par Me Pascal NICOLLIER, avocat à La
Tour-de-Peilz
.
Objet
Permis de construire
Recours Communauté des propriétaires d'étages de la PPE A.________
et consort c/ décisions de la Municipalité de Vevey du 24 juin 2022 levant
leurs oppositions et délivrant un permis de construire pour des
transformations et agrandissement sur la parcelle n° 460, CAMAC 198644.
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle n
o
460 du Registre foncier de la commune de Vevey
(ci-après: la commune) est la propriété de C.________. Cette parcelle, d'une surface
de 119 m
2
, est entièrement occupée par un bâtiment d'habitation avec
affectation mixte (ECA n
o
374). Ce bien-fonds est situé au cœur de
la Vieille Ville de Vevey.
Au sud, la parcelle n
o
460 est bordée de
la Rue du Lac (DP n
o
120). Elle est adjacente, à l'ouest, à la
parcelle n
o
459, qui supporte le bâtiment ECA n
o
375,
et au nord à la parcelle n
o
458 qui supporte le bâtiment ECA n
o
370. A l'est, elle est en partie bordée de la parcelle n
o
462, sur
laquelle se situe le bâtiment ECA n
o
373, et de la parcelle n
o
461, sur laquelle se situe le bâtiment ECA n
o
371. Les bâtiments ECA
n
o
375, n
o
370, n
o
373 et n
o
371
couvrent l'intégralité des surfaces des parcelles sur lesquelles ils se
situent.
La Communauté des propriétaires d'étages de la PPE A.________
(ci-après: la PPE) est propriétaire de la parcelle n
o
461 précitée, d'une
surface de 103 m
2
, qui abrite le bâtiment d'habitation ECA n
o
371. B.________ est propriétaire du feuillet n
o
579 de ce bien-fonds.
Cette parcelle donne sur la Rue du Conseil (DP n
o
116). La
Fiduciaire D.________, en la personne de E.________, est administratrice de la
PPE.
Les parcelles n
o
460 et 461 sont
colloquées dans la zone I "
Habitations, Commerce, Administrations –
Vieille Ville
", selon le plan des zones des ordres de construction du
31 décembre 1963. Elles sont régies par le règlement sur les constructions du
19 décembre 1952, modifié à plusieurs reprises entre le 28 décembre 1956 et le
11 juillet 2019, de la Ville de Vevey (ci-après: le RCVV), ainsi que par le
plan d'alignement des constructions concernant le quartier du centre et le
quartier de l'Hôtel de Ville du 16 juin 1953.
La parcelle n
o
460 est grevée d'une
servitude n
o
******** en faveur du bien-fonds n
o
461. Cette servitude a notamment la teneur suivante: "
vues droites en
nombre et dimension illimités; droit de maintenir 2 soupiraux
".
B.
Le bâtiment ECA n
o
374, situé sur la parcelle n
o
460, se compose actuellement de trois étages sur rez-de-chaussée et d'un 4
e
niveau de combles. Il comporte cinq logements, et un local commercial au
rez-de-chaussée.
Au nord, entre le 1
er
et le 2
e
étage, le bâtiment s'ouvre sur une petite cour intérieure (ci-après également:
la courette), entourée des murs des bâtiments n
o
375, n
o
370
et n
o
371. Celle-ci a une surface d'environ 16.65 m
2
au plancher. L'espace libre au niveau du 3
e
étage actuel (le vide de
la cour) est d'une surface similaire. La façade nord du bâtiment s'élève à 5 m 50
à la corniche. Le pan nord de sa toiture comporte une lucarne qui culmine à 7 m
40. Du côté sud, le pan du toit comporte également deux lucarnes et un
avant-toit.
C.
Depuis 2012, la parcelle n
o
460 est recensée à
l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en
Suisse (ci-après: l'ISOS) dans le périmètre "P" n
o
1, catégorie
d'inventaire "A", objectif de sauvegarde "A". Ce périmètre
est libellé ainsi:
"Partie O de la vieille ville,
réseau dense de ruelles d'origine médiévale, bordée de bâtiments de trois à
quatre niveaux princ. Contigus, substance princ. 18
e
/19
e
s., habitations avec commerces et restaurants, quelques transformations."
La catégorie d'inventaire "A" prévoit l'existence
d'une substance d'origine, la plupart des bâtiments et espaces présentant les
caractéristiques propres à une même époque ou à une même région. L'objectif de
sauvegarde "A", intitulé "
Sauvegarde de la substance
",
préconise quant à lui la "
conservation intégrale de toutes les constructions
et composantes du site, de tous les espaces libres; suppression des
interventions parasites
".
D.
Le 12 décembre 2020, C.________ (ci-après: le constructeur) a déposé une
demande de permis de construire tendant à la transformation du bâtiment ECA n
o
374, en particulier l'agrandissement des logements et l'installation d'une
production de chaleur centrale. Le projet prévoit la création d'un niveau
supplémentaire de combles au 5
e
étage, par un rehaussement de la
hauteur du faîte, sans modification de la hauteur de la corniche, ainsi que des
transformations intérieures.
Le projet prévoit quatre logements et un local
commercial au rez-de-chaussée. Il prévoit également le maintien de la façade
sud dans son état actuel, y compris ses ouvertures et avant-toits. La pente sud
du toit est également conservée dans sa partie inférieure, tandis que, dans sa
partie supérieure, elle est légèrement accentuée, avec une petite cassure au
niveau du 5
e
étage. Le faîte est surélevé d'environ 2 mètres.
Du côté nord du bâtiment, le projet originel prévoit
la création de deux balcons aux 4
e
et 5
e
étages, inscrits
entièrement sur la dalle du niveau inférieur, c'est-à-dire en retrait par rapport
à l'étage inférieur. Le balcon du 4
e
étage est d'une profondeur d'environ
1 m 50, tandis que celui du 5
e
étage est d'une profondeur d'environ
2 mètres et d'environ 4 mètres de largeur, pour une surface approximative de 8
m
2
. La toiture nord est inclinée à 17.9°. Il est prévu que la
surface de la courette reste identique.
Par rapport à la situation actuelle, le projet
prévoit que les murs du 4
e
étage s'avanceront de quelques mètres
supplémentaires dans la partie nord du bâtiment sur la façade des immeubles
contigus. Toujours au 4
e
étage, la façade du bâtiment projeté se
situera à environ 6 m 30 de l'immeuble d'en face ECA n
o
370.
Divers documents complémentaires ont été produits
par le constructeur les 10 et 25 février 2021.
E.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 20 mars au 19 avril 2021. Il
a suscité plusieurs oppositions, dont celle de la PPE et celle d'une des
copropriétaires d'étage personnellement, B.________.
Dans sa synthèse du 22 juin 2021, établie par la
Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC), les services
cantonaux spécialisés, dont l'Etablissement cantonal d'assurance contre
l'incendie et les éléments naturels (ECA), ont octroyé les autorisations
spéciales requises, sous réserve du respect de certaines conditions.
F.
Le 22 mars 2022, le constructeur a produit des plans du projet modifiés,
datés du 18 mars 2022, en lien notamment avec le respect des vues prévues par
le code rural et foncier du 7 décembre 1987 (CRF; BLV 211.41), s'agissant des
distances aux ouvertures entre le bâtiment projeté et le bâtiment ECA n
o
371.
Plus précisément, le balcon initialement prévu au 4
e
étage a été supprimé
et remplacé par une surface non accessible légèrement en pente, située entre 1 m
et 1 m 50 de la parcelle n
o
461. Un muret a par ailleurs été ajouté
à l'angle nord-ouest du balcon du 5
e
étage, afin de limiter les vues
obliques sur le fond voisin.
Par décision du 24 juin 2022, adressée au
constructeur par l'entremise de son mandataire, la municipalité a délivré le
permis de construire sollicité.
Le même jour, par une décision séparée, elle a levé
les oppositions formées par la PPE et B.________, informant ces opposants
qu'elle avait par ailleurs décidé de "
délivrer le permis de construire
sollicité pour la parcelle n
o
460, sise rue du Lac 30, aux
conditions posées par les services cantonaux, respectivement la Centrale des
autorisations (CAMAC)
". Elle a également informé les opposants des
modifications qui avaient été apportées au projet, illustrées par les plans du
18 mars 2022.
G.
Le 18 août 2022, la PPE et B.________ personnellement (ci-après: les
recourants) ont contesté ces décisions devant la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP ou la Cour), concluant
principalement à leur réforme en ce sens que le permis et les autorisations
cantonales sont refusés, et subsidiairement à leur annulation.
Le 17 octobre 2022, la municipalité a déposé une
réponse et conclu au rejet du recours.
Le 6 décembre 2022, le constructeur a également
déposé une réponse, concluant au rejet du recours, dans la mesure de la
recevabilité de certains griefs, et à la confirmation des décisions entreprises.
Le 9 février 2023, les recourants ont déposé une
réplique, confirmant implicitement les conclusions de leur recours.
H.
Une inspection locale s'est tenue le 1
er
mai 2023 en présence
des parties. Un large extrait du compte-rendu de cette audience est reproduit
ci-dessous:
"La Cour prend séance à
14h00, à la Rue du Lac 30, à Vevey, à la hauteur de la parcelle no 460, où se
trouve le bâtiment ECA n
o
374, objet du projet litigieux (ci-après:
le projet).
Il n'y a pas de réquisition
d'entrée de cause.
La Cour observe que les bâtiments
de la Rue du Lac, y compris le bâtiment litigieux, comportent trois niveaux sur
rez-de-chaussée, ainsi que des ouvertures régulières, suivant une logique de
construction identique et présentant une harmonie certaine. Depuis la rue, on
ne distingue pas la toiture des immeubles, seulement leurs avant-toits.
La Cour se rend à l'intérieur du
bâtiment ECA n
o
374, dans la petite cour intérieure au nord de la
parcelle, située à un niveau intermédiaire entre les 1
er
et 2
e
étages. Cette cour est d'une surface relativement réduite et est entourée des
murs des façades des immeubles adjacents. A l'ouest, se dresse la façade du
bâtiment ECA n
o
375, de la parcelle n
o
459 contiguë.
Cette façade comporte cinq petites ouvertures. Le bâtiment semble, en l'état,
inoccupé. A l'est, se dresse la façade du bâtiment ECA n
o
371 de la
parcelle n
o
461 contigüe, propriété des recourants. La façade de ce
bâtiment comporte huit ouvertures, éclairant des pièces secondaires (cuisine,
couloir, etc.). Au sud, se dresse la façade nord du bâtiment ECA n
o
374, objet du projet. Actuellement, on y observe un escalier menant au 2
e
étage, ainsi que la toiture nord du bâtiment, en pente et qui comporte une
lucarne. Le pan nord de la toiture, y compris l'avant-toit, s'avancent sur la
façade du bâtiment ECA n
o
371 sur environ 1m50 pour terminer
quelques centimètres en-dessous de la fenêtre du 3
e
étage de ce
bâtiment. Globalement, la petite cour ne présente pas d'intérêt architectural
particulier.
L'architecte du constructeur
produit une coupe nord-sud du projet, datée du 17 novembre 2020 et mise à jour
le 14 janvier 2022. Sur remarque de la Cour, il indique que cette coupe
comporte une légère imprécision quant à l'emplacement de deux fenêtres de la
façade du bâtiment ECA n
o
371. Il précise qu'il n'est pas certain
qu'il s'agisse de la dernière version établie et se réserve d'en produire une
nouvelle version ultérieurement.
La Cour constate qu'il n'existe
pas d'aération dans la cour intérieure. Elle observe la présence de marques sur
les murs de la cour. Le constructeur explique que celles-ci ont été causées par
une tente qui recouvrait la cour.
L'architecte du constructeur
rappelle que le projet a fait l'objet de modifications afin de tenir compte des
remarques des recourants, notamment en termes de vues. A cet égard, il explique
avoir prévu qu'un paravent serait mis en place sur le balcon projeté au niveau
des combles. La Cour constate que ce balcon sera orienté au nord, de sorte
qu'il donnerait sur la cour intérieure et sur la façade des recourants. Ces
derniers précisent que la question des vues n'est pas leur préoccupation
principale et qu'ils sont particulièrement préoccupés par l'existence même d'un
balcon et par l'impact du projet sur le patrimoine et l'esthétique.
S'agissant de la toiture du
projet, côté sud, l'architecte du constructeur rappelle avoir conservé la pente
de la toiture actuelle, à la demande de la Municipalité, ce que celle-ci
confirme.
La Cour se déplace sur la Rue du
Conseil, au niveau de la parcelle n
o
461 des recourants. Elle
observe que le bâtiment ECA n
o
371 est pourvu d'un balcon. Elle
constate que plusieurs autres bâtiments de la Rue du Conseil disposent
également de balcons sur rue.
La Cour se rend au 4
e
étage du bâtiment ECA n
o
371. La fenêtre du couloir de cet étage
donne à l'ouest sur la cour intérieure précitée. Depuis cette fenêtre, on
observe le pan nord de la toiture du bâtiment ECA n
o
374. La lucarne
de la toiture se situe environ un mètre en-dessous de la fenêtre. Le projet
prévoit un niveau supplémentaire (4
e
étage) qui se situera à une
hauteur similaire à celle de cette fenêtre. Cet étage prévoyait initialement un
balcon qui a été supprimé et remplacé par une surface non accessible, qui se
terminera à une distance d'environ 1m50 de la fenêtre.
La Cour se déplace au 5
e
étage du bâtiment ECA n
o
371, dans un appartement dont la cuisine
est orientée à l'ouest. A travers la petite fenêtre de cette cuisine, située
au-dessus de la fenêtre du 4
e
étage, on observe toujours le pan nord
de la toiture actuelle de l'immeuble ECA n
o
374. Le balcon prévu par
le projet se situera au sud de cette petite fenêtre, environ deux mètres
en-dessous. Le paravent se dressera à une distance d'environ 1m50 de la petite
fenêtre.
Toujours au 5
e
étage,
la Cour se rend à l'est de l'immeuble, du côté de la Rue du Conseil. Depuis là,
elle constate que le bâtiment ECA n
o
371 des recourants comporte une
grande terrasse au 4
e
étage, donnant sur la rue. Elle observe
également l'existence d'une terrasse en toiture sur un immeuble en face, dont
la Municipalité précise qu'elle n'est pas visible depuis la rue."
Par courriers du 23 mai 2023, les parties se sont
tour à tour déterminées sur ce compte-rendu. A cette occasion, le constructeur
a remis à la Cour la dernière version du plan de coupe nord-sud du projet, ainsi
qu'une nouvelle version de la coupe sud-nord. Quant aux recourants, ils ont encore
précisé certains propos tenus lors de l'inspection locale. S'agissant des
distances entre, d'une part, l'ancien balcon du 4
e
étage et le
balcon du 5
e
étage, ainsi que, d'autre part, le bâtiment n
o
371, leurs remarques ont été prises en compte dans l'état de fait. Ces éléments
seront repris dans la mesure nécessaire ci-dessous.
I.
La commune est en cours de révision de sa planification. Le plan
directeur communal (PDCom) a été mis à l'enquête publique du 31 mai au 31
juillet 2023. Le 13 juin 2023, la municipalité a publié dans la Feuille des
avis officiels (FAO) un "avis aux propriétaires", informant de son
intention de constituer une zone réservée sur le périmètre de la Vieille Ville.
Dans un communiqué de presse du même jour, la municipalité a encore précisé que
cette procédure de zone réservée précédait le lancement de l'étude du plan
d'affectation "Vieille Ville".
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève l'opposition à un projet
de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un
recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi vaudoise du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36).
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95
LPA-VD et suspendu pendant les féries (art. 96 LPA-VD), le recours est
intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles
énoncées à l'art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Les recourants,
qui sont copropriétaires de la parcelle voisine du projet et qui ont formé
opposition lors de l'enquête publique, ont manifestement qualité pour recourir
(art. 75 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il convient dès lors d'entrer
en matière sur le fond.
2.
D'un point de vue formel, les recourants invoquent la violation de leur
droit d'être entendus sous plusieurs aspects.
a) Ils se plaignent tout d'abord de la violation de
leur droit à la consultation du dossier, en lien avec des modifications du
projet qui seraient intervenues sans leur être notifiées avant la reddition des
décisions entreprises.
aa) Le droit d'être entendu, garanti par l'art. 29
al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.;
RS 101) et art. 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14
avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend notamment le droit de consulter le
dossier pour connaître préalablement les éléments dont dispose l'autorité et
jouir ainsi d'une réelle possibilité de faire valoir ses arguments avant qu'une
décision ne soit prise touchant sa situation juridique. Le droit de consulter
le dossier s'étend à toutes les pièces décisives (ATF 135 II 286 consid. 5.1;
132 II 485 consid. 3.2). L'autorité qui verse au dossier de nouvelles pièces
dont elle entend se prévaloir dans son jugement est tenue en principe d'en
aviser les parties, même si elle estime que les documents en question ne
contiennent aucun nouvel élément de fait ou de droit (ATF 132 V 387 consid. 3;
114 Ia 97 consid. 2c). Le droit de consulter le dossier n'est en général
accordé que sur demande (ATF 132 V 387 consid. 6.2). Les art. 33 à 36 LPA-VD
précisent et concrétisent la portée de la garantie constitutionnelle précitée
dans la procédure administrative. L’art. 33 al. 1 LPA-VD prévoit que les
parties ont le droit d'être entendues avant toute décision les concernant et
l'art. 35 al. 1 LPA-VD qu'elles peuvent en tout temps consulter le dossier de
la procédure.
Le droit d'être entendu étant un droit de nature
formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment du bien-fondé matériel de celle-ci. La jurisprudence
admet toutefois que sa violation peut être réparée, conformément à la théorie
dite de la guérison, lorsque le recourant a eu la possibilité de s’exprimer
devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir d’examen en fait et
en droit, revoyant toutes les questions qui auraient pu être soumises à
l’autorité inférieure si celle-ci avait normalement entendu la partie; même en
présence d’une grave violation du droit d’être entendu, il est
exceptionnellement possible de renoncer au renvoi de la cause à l’autorité
précédente lorsqu’une telle mesure apparaît vide de sens et prolongerait
inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à recevoir une
décision dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1).
bb) Il est vrai que les plans modifiés du projet
n'ont pas été remis aux recourants avant la notification des décisions
litigieuses, alors qu'ils portaient sur des points que ceux-ci avaient
contestés dans leurs oppositions. Cela étant, les recourants ont pu se
prononcer à cet égard et à plusieurs reprises dans les différentes écritures
déposées au cours de la présente procédure. La CDAP disposant d'un plein
pouvoir d'examen en fait et en droit, une éventuelle violation du droit d’être
entendus des recourants – sous cet angle – doit être considérée comme réparée.
Ce premier grief doit donc être écarté.
b) Les recourants se plaignent encore de ce que ni le
permis de construire litigieux, ni les conditions qui l'assortissent ne leur ont
été notifiés avec la décision qui leur a été adressée le 24 juin 2022.
aa) Selon l'art. 116 al. 1 de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV
700.11), les auteurs d'oppositions motivées ou d'observations sont avisés de la
décision accordant ou refusant le permis, avec l'indication des dispositions
légales et réglementaires invoquées, lorsque l'opposition est écartée.  Cette
disposition s'inscrit dans le cadre régi par l'art. 42 LPA-VD, qui exige en
particulier que toute décision indique les faits, les règles juridiques et les
motifs sur lesquels elle s'appuie (let. c).
La décision de délivrer le permis de construire et celle
de lever les oppositions doivent ainsi en principe intervenir simultanément (TF
1C_445/2014
du 12 janvier 2015 consid. 2.3). L'art. 116
LATC n'est toutefois pas violé lorsque les opposants, même s'ils se sont vu
communiquer les décisions levant leurs oppositions sans le permis de
construire, ont été avisés de l'existence de ce dernier et ont pu, ou auraient
pu, en prendre connaissance et se déterminer à ce propos; il faut alors
également que le principe de la coordination matérielle ait été respecté, à
savoir qu'il n'y ait pas de contradiction entre la décision de levée de
l'opposition et le permis de construire (cf. art. 25a al. 2 let. d de la loi fédérale
du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire - LAT; RS 700; TF 1C_65/2017 du
5 octobre 20 consid. 5.5; CDAP AC.2020.0075 du 30 septembre 2020 consid. 3;
AC.2019.0090 du 3 mars 2020 consid. 2a).
bb) En l'espèce, l'autorité intimée s'est contentée,
dans la décision du 24 juin 2022 adressée aux recourants, de lever leurs oppositions
sans leur transmettre copie du permis de construire octroyé. Cela étant, elle y
a expressément indiqué que le permis était délivré, à certaines conditions, en
se référant en outre à la synthèse CAMAC du 22 juin 2021. Le dossier d'enquête,
à disposition des recourants, comprenait cette synthèse délivrée presque un an
auparavant. La décision de levée d'opposition était par ailleurs dûment motivée,
répondait aux griefs soulevés par les recourants dans leur opposition; elle contenait
les voies et délais de recours conformément aux exigences de l'art. 116 al. 2
LATC. Les recourants bénéficiaient ainsi de l'ensemble des éléments nécessaires
pour faire valoir leurs droits en toute connaissance de cause devant la Cour de
céans, ce qu'ils n'ont pas manqué de faire. Enfin, le dossier transmis à la
CDAP dans la présente cause contient le permis de construire, délivré
simultanément à la décision de levée des oppositions, de sorte que les
recourants ont pu en prendre connaissance dans le cadre de la procédure de
recours et se sont pleinement déterminés à cet égard. Il n'en résulte dès lors
aucune violation ni de l'art. 116 al. 1 LATC, ni de l'art. 42 LPA-VD. Dans
la mesure où il n'existe pas de contradiction entre le permis et la décision de
levée des oppositions, le principe de la coordination matérielle est au surplus
respecté.
cc) Dans ces circonstances, quand bien même
l'autorité intimée n'a pas observé l'exigence d'une notification simultanée,
l'ensemble des droits que ce système tend à garantir a en l'occurrence été
respecté. Tous les griefs relatifs au droit d'être entendu doivent ainsi être
écartés.
3.
S'agissant des griefs relatifs à la police des constructions, les
recourants invoquent en premier lieu la violation de l'art. 8 RCVV, en lien
avec la largeur du bâtiment. Selon eux, les murs des 3
e
et 4
e
étages se verraient allongés pour atteindre respectivement jusqu'à presque
17 mètres et plus de 15 mètres, contrevenant ainsi au règlement communal.
a) L'art. 8 RCVV, relatif à la zone de l'ordre
contigu et intitulé "
Largeur des bâtiments, Murs mitoyens et aveugles
",
a la teneur suivante:
"Les murs mitoyens, murs
aveugles ou murs en attente ne sont autorisés que sur une distance maximum de
14 m. mesurés horizontalement entre la façade placée sur l'alignement des
constructions et la façade qui lui est parallèle, côté jardin ou cour, et à
condition que l'angle formé par le mur et la perpendiculaire à l'alignement ne
dépasse pas dix degrés en plan."
Quant à l'art. 80 al. 1 et 2 LATC, qui porte sur les
bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir, il est libellé
comme suit:
"
1
Les bâtiments
existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force
postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux
limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation
dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être
autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au
développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne
doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les
inconvénients qui en résultent pour le voisinage."
Il faut rappeler que l’art. 80 al. 2 LATC
n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le
voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire
mais qu’il prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en
relation avec l'atteinte à la réglementation (AC.2022.0179 du 26 mai 2023
consid. 3d).
Les inconvénients dont cette disposition vise à protéger le
voisinage se définissent de la même manière que dans le cadre de l'art. 39 du
règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1)
concernant les dépendances: ils doivent dépasser ce qui est supportable sans
sacrifice excessif (
AC.2022.0179 du 26 mai 2023 consid. 3d
).
b) En l'espèce, il ressort des plans produits par le
constructeur, en particulier des coupes nord-sud et sud-nord dans leur dernière
version, que les murs des rez-de-chaussée, 1
er
, 2
e
et 3
e
étages sont d'une dimension supérieure à 14 mètres. Dans la mesure toutefois où
les murs de ces étages, tels que projetés, restent d'une largeur identique à
celle du bâtiment existant, ils bénéficient de la garantie de la situation
acquise de l'art. 80 al. 2 LATC. Les recourants n'indiquent pas en quoi la
rénovation de ces étages, dans l'existant, constituerait un inconvénient pour
le voisinage ou une aggravation de l'atteinte à la règlementation. Ces niveaux sont
ainsi conformes aux art. 8 RCVV et 80 al. 2 LATC.
Quant aux murs du 4
e
étage, ils mesurent
en l'occurrence 15 mètres et sont ainsi également d'une largeur supérieure aux
14 mètres fixés à l'art. 8 RCVV. Cela étant, à la différence de ceux des étages
inférieurs, ces murs ne s'inscrivent pas intégralement dans le gabarit
existant. En effet, le projet prévoit un allongement des murs du 4
e
étage, dans sa partie nord où se situe la toiture actuelle. Cette surface
supplémentaire, de 2.25 m
2
par mur, constitue ainsi une aggravation
de l'atteinte à la réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 al. 2
in
fine
LATC, qui provoque par ailleurs des inconvénients pour le voisinage.
En effet, l'allongement de ces murs entraîne l'avancement du bâtiment litigieux
sur la façade du bâtiment des recourants et permet la construction, au 5
e
étage, d'un balcon de deux mètres de profondeur, le tout diminuant l'espace
libre entre les bâtiments.
c) Il en résulte que la longueur des murs du 4
e
étage, de plus de 14 mètres, contrevient aux art. 8 RCVV et 80 al. 2 LATC. Au
vu de ce qui précède, le grief y relatif doit ainsi être admis.
4.
Le recourants invoquent encore la violation de l'art. 43 RCVV relatif
aux toitures. Selon eux, le projet litigieux comporterait, au niveau des
planchers des 4
e
et 5
e
étages, un toit plat ainsi qu'un
toit en terrasse, pourtant interdits par la disposition précitée. Par ailleurs,
l'inclinaison du pan nord de la toiture serait inférieure aux prescriptions de
cet article.
a) L'art. 43 RCVV est libellé ainsi:
"Dans toutes les zones, la
pente des toits ne dépassera pas 40 degrés, soit 84%. Est réservé l'art. 46.
Dans les zones I, II et V, les toitures
en terrasse sont interdites pour les constructions d'une hauteur supérieure à
celle d'un rez-de-chaussée. La pente des toits n'y sera pas inférieure à 22
degrés, soit 40%.
Dans les zones III et IV, la pente
des toits des bâtiments d'habitation ne sera pas inférieure à 22 degrés."
b) aa) Est tout d'abord litigieuse la question de
savoir si les surfaces situées dans le prolongement des 4
e
et 5
e
étages constituent des toitures, respectivement des toitures en terrasse, aux
sens de cette disposition. Pour la municipalité, le balcon du 5
e
étage
ne constitue pas un toit en terrasse et la surface située dans le prolongement
du 4
e
étage ne devrait pas être considérée comme une toiture.
Elle rappelle au surplus que cette surface constituait un balcon dans le premier
projet, supprimé pour des questions de vues à la suite des oppositions des
recourants; pour elle, soulever ce grief serait à la limite de la bonne foi.
bb) D'après la jurisprudence, lorsqu'une autorité
communale interprète son règlement en matière de police des constructions et
apprécie les circonstances locales, dans le cadre de l'octroi d'une
autorisation de construire, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation
particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3
de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire [LAT; RS
700]). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation
soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la
juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen
complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre
appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est
objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (ATF 145 I 52
consid. 3.6; AC.2022.0409 du 30 juin 2023 consid. 3a; AC.2022.0193 du 8 février
2023 consid. 3a).
L'art. 43 RVCC relève de l'esthétique des
constructions (Titre IV du règlement). La liberté d'appréciation rappelée
ci-dessus vaut également en matière d'esthétique des constructions (TF
1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 3.2.2). Dès lors, la Cour s’impose en
principe une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en
ce sens qu'elle ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de
l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du
pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances
locales (cf. art. 98 let. a LPA-VD).
Le règlement applicable ne définit pas les notions
de "terrasse" et de "toit" ou de "toiture"
(respectivement de "toit plat" ou de "toiture plate"). En
matière de toiture, la jurisprudence s'est déjà référée à plusieurs reprises à
la conception usuelle d'un toit et d'une terrasse (cf. Dictionnaire "Le
Petit Robert, éd. 2013), selon laquelle un toit peut être défini comme une
surface supérieure d'un édifice, inclinée ou horizontale, respectivement un
agencement approprié de matériaux recouvrant une construction et la protégeant
contre les intempéries; la toiture est l'ensemble constitué par la couverture
d'un édifice et son armature. S'agissant de la terrasse, il s'agit d'une
plateforme en plein air d'un étage de maison en retrait sur l'étage inférieur,
ou encore d'une "
toiture plate, accessible, parfois aménagée
"
(cf. AC.2017.0137 du 4 mai 2018 consid. 4c et AC.2010.0122 du 26 juillet 2011
consid. 4c).
cc) En l'espèce, l'interprétation de la municipalité
ne peut être suivie. S'agissant tout d'abord de la surface extérieure
litigieuse du 4
e
étage du bâtiment projeté, s'il est vrai qu'elle a
remplacé le balcon initialement prévu pour des raisons de vues, il n'en demeure
pas moins qu'elle représente, à l'endroit en cause, la surface supérieure du
bâtiment et qu'elle fait partie de la couverture de l'édifice. Elle constitue
dès lors bel et bien un toit au sens cité ci-dessus. Inaccessible et légèrement
en pente, on peut admettre qu'elle ne soit pas qualifiée de toiture en terrasse
interdite par le RCVV. Dans ce cas, sa pente étant inférieure aux 22 degrés
prescrits, elle contrevient en revanche aux prescriptions minimales de l'art.
43 RCVV sous cet angle.
En ce qui concerne la surface extérieure du 5
e
étage, il convient d’emblée de constater qu’elle présente des dimensions supérieures
à celles usuellement admises dans la définition du balcon. La jurisprudence
qualifie en effet de balcon les éléments en saillie par rapport à la façade,
d’une profondeur maximale de 1 m 50 (cf. AC.2022.0116 du 21 novembre 2022
consid. 4b/cc; AC.2021.0135 du 20 janvier 2022 c. 4 a/dd; AC.2012.0324 du 31
octobre 2013 consid. 4d). Or l’espace en question a une profondeur de 2 mètres.
Il court par ailleurs sur toute la largeur de la façade. En outre, il représente,
à l'endroit en cause, la couverture supérieure du bâtiment puisqu’il s’inscrit
au-dessus d’un étage existant. Dans ces conditions, il ne répond pas à la
définition de balcon de peu d'importance au sens de l'art. 46 al. 3 RCVV et
contrevient à l’interdiction des toitures en terrasse résultant de l'art. 43
al. 2 RCVV. S'il est vrai, comme il a été observé lors de l'inspection locale,
qu’il existe d’autres toitures en terrasse dans la zone I concernée, on ignore
si celles-ci, situées dans un secteur de la vieille ville, sont antérieures ou
postérieures à la réglementation. Quoi qu’il en soit, l'autorité intimée
n'invoque ni ne prouve l'existence d'une pratique établie en la matière. Au
final, l’interprétation qu’a faite la Municipalité de son règlement sur ce
point n’est pas soutenable et elle a abusé de son pouvoir d'appréciation en
autorisant la construction d’un « balcon » au 5
e
étage de
l’immeuble.
dd) Au vu de ces éléments, les griefs des recourants
doivent être admis.
c) Est encore litigieuse la question du respect de
la règle de l'art. 43 RCVV relative à l'inclinaison des toits, qui exige une
pente minimale de 22 degrés, soit 40%. Selon les recourants, le pan nord du
projet contrevient à cette exigence, puisqu'il n'est incliné qu'à 17.9 degrés,
et aucune dérogation ne saurait être admise à cet égard. Subsidiairement, pour
autant qu'une dérogation puisse être octroyée, les recourants invoquent la
violation de l'art. 85a LATC.
aa) Il ressort effectivement des plans produits au
dossier (en particulier, cf. coupe nord-sud) que le pan nord de la toiture est
de 17.9 degrés, soit inférieur par 4 degrés à la prescription de l'art. 43
RCVV. La municipalité a déclaré être consciente du non-respect de cet article
sur ce point. On peut ainsi en déduire qu'elle entendait accorder une
dérogation à cet égard, bien qu'aucune dérogation n'ait été mise à l'enquête
publique.
bb) Aux termes de l'art. 85 LATC, intitulé "
Dérogations
dans la zone à bâtir
", dans la mesure où le règlement communal le
prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent
être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public
ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations ne doit
pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants
de tiers (al. 1); ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou
définitif et être assorties de conditions et de charges particulières (al. 2).
Selon la jurisprudence, les dispositions
dérogatoires, telles que l'art. 85 LATC, ne doivent pas nécessairement être
interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes d'interprétation
ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable pour
éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire. En tous les cas, la
dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par
celle-ci: l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution
reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas
particulier. L'octroi d'une dérogation suppose une situation exceptionnelle et
ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour
délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou
communal par le biais de sa pratique dérogatoire. Il implique une pesée entre
les intérêts publics et privés de tiers au respect des dispositions dont il
s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé à l'octroi d'une
dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention
d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou encore une utilisation
optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation
(cf. ATF 112 Ib 51 consid. 5; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 3.2;
TF 1C_257/2019 du 24 avril 2020 consid. 4.1). Confrontée à l'octroi ou au refus
d'une dérogation, l’autorité de recours devra se limiter à sanctionner un abus ou
un excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité (cf. AC.2019.0401 du
6 juillet 2020 consid. 8a/bb; AC.2018.0379 du 5 juin 2020 consid.
13b/bb/bbb et les arrêts cités).
Sur le plan communal, l'art. 61 RCVV
dispose:
"La
Municipalité peut autoriser des dérogations aux dispositions réglementaires,
générales ou spéciales, dans l'un des cas ci-après :
a) lorsqu'il s'agit d'édifices publics ou ayant un
caractère d'intérêt public et dont l'utilisation et l'architecture réclament des
dispositions spéciales,
b) lorsque la dérogation est justifiée par des motifs
évidents d'esthétique ou par toutes autres considérations d'intérêt général,
c) lorsque le respect des dispositions réglementaires
exige des dépenses hors de proportion avec l'importance de la construction en
cause ou restreint d'une manière excessive l'utilisation du terrain,
d) lorsque, malgré la dérogation, le but de la
disposition réglementaire peut être atteint.
cc) L'art. 85a LATC prévoit quant à lui que la
demande de dérogation est mise à l'enquête publique selon les mêmes modalités
que la demande de permis de construire.
Conformément à une
jurisprudence bien établie, l'obligation de soumettre la dérogation à enquête
publique ne constitue toutefois qu'une prescription d'ordre dont
l'inobservation n'entraîne pas automatiquement la nullité de la mise à
l'enquête ni de la décision d'octroi du permis; elle pourrait tout au plus
entraîner une telle conséquence si le défaut d'indication des dérogations a
empêché l'intéressé de faire valoir ses droits par la voie de l'opposition (TF
1C_154/2015 du 22 décembre 2015 consid. 5 et 1C_112/2007 du 29 août
2007 consid. 8; AC.2021.0230 du 4 mai 2022 consid. 3b/bb et les références
citées).
dd) En l'espèce,
l
a
municipalité justifie le choix d'une inclinaison de toiture plus faible que ne
le prévoit le règlement par le fait que, d'une part, le projet prévoit le
maintien de l'inclinaison actuelle du pan sud de la toiture dans l'optique de
minimiser l'impact du projet sur la rue et, d'autre part, par le souhait de
maintenir au niveau le plus bas possible la hauteur du faîte, pour les mêmes
raisons. En cas d'augmentation de l'inclinaison du pan nord de la toiture, le
faîte se verrait obligatoirement réhaussé, ce qui aurait une portée plus
importante sur l'intégration dans le quartier. Dans la balance, il conviendrait
également de prendre en compte la faible différence entre la pente exigée par
le règlement et celle du projet, de 4 degrés seulement.
Au vu des éléments invoqués, la position de la
municipalité pourrait vraisemblablement être retenue. Compte tenu toutefois de
l'admission du recours, il n'est nul besoin de trancher cette question, le
constructeur allant être contraint de revoir le projet pour les étages
supérieurs, incluant la toiture. Pour le même motif, il n'y a pas non plus lieu
de trancher la question de savoir si la dérogation qu'entendait octroyer la
municipalité aurait en l'occurrence dû faire l'objet d'une enquête publique.
5.
Les recourants contestent en outre la hauteur des façades du projet,
qu'ils jugent contraire à l'art. 14 RCVV.
a) Cette disposition, intitulée "
Hauteur des
façades
" a la teneur suivante:
"La hauteur des façades est
fixée par les plans partiels d'extension, qui peuvent prévoir notamment le
nombre des étages habitables et une hauteur de façade plus grande du côté
amont, nord ou couchant de certaines rues, que du côté aval, sud ou levant. A
défaut de dispositions contraires des plans partiels d'extension, la hauteur
des constructions ne pourra pas dépasser la plus basse des limites fixées par
les critères a) et b) ci-après:
a) 15 m. pour la zone I, en aval des rues d'Italie et du Simplon, 18
m. pour le reste de la zone I et pour les zones Il, III et IV.
b) En outre, la hauteur des façades ne peut être supérieure à une
fois et un quart la distance entre alignements.
Lorsque le niveau de la chaussée
est plus élevé que celui du terrain à bâtir, la Municipalité peut autoriser des
étages supplémentaires en contrebas de la route.
Des locaux d'habitation peuvent
être aménagés dans les combles, sous réserve des dispositions prévues à l'art.
44."
Le plan d'alignement des constructions, Quartiers du
Centre – Quartier de l'Hôtel-de-Ville, de 1953 prévoit pour la parcelle n
o
460
une hauteur à la corniche de 15 mètres, soit 4 étages sur rez-de-chaussée.
Pour les recourants, la façade nord du projet, calculée depuis le trottoir au
sud de la Rue du Lac, s'élèverait à 16.97 mètres.
b) En l'espèce, contrairement à ce qu'invoquent les
recourants, la hauteur à la corniche de la façade nord du bâtiment doit être
calculée non pas depuis le trottoir sud, à l'opposé de la façade litigieuse,
mais bien à compter du sol de la cour intérieure, les niveaux inférieurs ne
comportant aucune façade puisque totalement enterrés de ce côté-là. Il en
résulte que, le sol de la cour intérieur étant situé à 378 m 49 et la corniche
s'élevant à 390 m 88, la façade nord atteint la hauteur de 12 m 39. Le grief
des recourants doit dès lors être rejeté.
6.
Les recourants invoquent encore la violation des art. 14 et 44 RCVV, en
lien avec le nombre de niveaux du bâtiment projeté. Selon eux, le bâtiment
projeté comporterait cinq étages sur rez-de-chaussée et non quatre. Il
prévoirait en outre un 4
e
étage en attique, au-dessus de la
corniche, ainsi qu'un étage de comble, ce qui contreviendrait aux dispositions
précitées. Pour la municipalité, le projet ne comporte en réalité que trois
étages au-dessus du rez-de-chaussée, ainsi qu'un étage de combles, situées
intégralement sous la corniche, ce que l'art. 44 RCVV autoriserait.
a) La teneur de l'art. 14 RCVV a d'ores et déjà été
exposée ci-dessus. Quant à l'art. 44 RCVV, il est libellé ainsi:
"La Municipalité est
compétente pour limiter les dimensions des parties de construction qui peuvent
émerger de la toiture, notamment les cheminées, les cages d'escaliers ou
d'ascenseurs, les lucarnes, les antennes, etc.
Les étages en attique, au-dessus
de la corniche, sont autorisés dans les zones II, III et IV. Ils sont interdits
dans la zone I. Dans la zone V, ils ne sont autorisés que pour les bâtiments
ayant une surface horizontale de plus de 250 m
2
. L'attique doit
s'inscrire dans le gabarit maximum des toitures fixé par l'article 43.
Les lucarnes doivent être axées
sur le milieu de la façade. Leurs largeurs additionnées ne doivent pas dépasser
le tiers de la longueur de la façade correspondante. Les avant-toits ne seront
pas interrompus au droit des lucarnes."
b) Le règlement ne précise pas ce qu'il faut
entendre par attique, ni par combles. L'attique est généralement défini comme
un étage placé au sommet d'une construction et de proportion moindre que
l'étage inférieur (cf. Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la
construction, 4
e
éd. 2010, p. 588; AC.2016.0411 du 21 août 2017
consid. 2c). Il s'inscrit dans l'espace réservé en principe à la toiture et aux
combles (AC.2016.0411 du 21 août 2017 consid. 2c). Selon le Commentaire de
l'Accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine de la
construction (Commentaire AIHC, dans sa teneur au 3 septembre 2013, qui
n'a toutefois pas été ratifié par le canton de Vaud), l'attique consiste en un
étage supplémentaire aménagé sur un toit plat, placé sur un côté au moins en
retrait d'une mesure déterminée de la façade de l'étage situé immédiatement
au-dessous (Commentaire AIHC, ch. 6.4).
Quant aux combles, la jurisprudence les définit comme
une construction de bois, de fer ou de maçonnerie placée au-dessus d'un édifice
pour en soutenir la couverture, c'est-à-dire, selon le langage courant, dans la
charpente. Un étage de combles est un étage aménagé dans les combles. Dans ce
sens, sont donc des combles les espaces, habitables ou non, aménagés sous la
toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la charpente couronnant
l'ouvrage. Un niveau dont la dalle inférieure se trouve à quelques centimètres
de la corniche ou du chéneau du toit est un étage de combles. Pour que l'espace
sous la toiture soit qualifié de combles, la hauteur du mur d'embouchature, sur
lequel la structure de la toiture prend appui, doit en principe être inférieure
à un mètre, sous réserve de dispositions contraires du règlement communal. Par
définition, un logement réalisé entièrement dans la toiture est de dimensions
plus réduites qu'un étage ordinaire délimité par les murs verticaux. La
limitation de la hauteur du mur d'embouchature à un mètre tend à éviter que la
construction de véritables murs sur la sablière ne transforme pratiquement en
un niveau ordinaire ce qui doit rester un étage de combles (AC.2016.0411 du 21
août 2017 consid. 2d; AC.2012.0241 du 17 juin 2013 consid. 2; cf. aussi Bovay
et al., op. cit., glossaire, p. 604). Selon le Commentaire AIHC, les combles
désignent un niveau dont aucune des hauteurs du pied de combles ne dépasse la
dimension admise; lorsque les toits à une pente ou à deux pentes asymétriques
sont admis, on peut définir une grande et une petite hauteur du pied de combles
pour définir les combles (cf. Commentaire, ch. 6.3, et figures 6.3 à l'annexe 2
à l'AIHC).
b) En l'espèce, le projet litigieux ne dispose pas
de la même configuration du côté de sa façade nord et du côté de sa façade sud.
Au sud, il comporte trois étages sur rez-de-chaussée, les planchers des 4
e
et 5
e
étages étant situés au-dessus de la corniche, intégralement
sous la charpente, avec un mur d'embouchature de moins d'un mètre. Le bâtiment
projeté dispose toutefois de pans asymétriques, le pan nord de sa toiture étant
plus court que son pan sud, de telle sorte qu'au nord, la corniche est située
plus haut. Selon l'interprétation de la municipalité, il conviendrait
d'examiner le respect des règles en matière de nombre de niveaux en se plaçant
du côté de la façade donnant sur la rue, en l'occurrence de la façade sud. Comme
déjà relevé plus haut, les dispositions des art. 40 ss RCVV, dont l'art. 44
RCVV, ont pour objectif de garantir l'uniformité et l'intégration des
constructions dans la zone I. Il en résulte que l'examen du respect des
exigences de cet article à l'aune de ce qui est visible depuis la rue est
judicieux. Par ailleurs, on relève que le règlement n'interdit pas les toitures
asymétriques. Ainsi, compte tenu de la faible hauteur du mur d'embouchature
sud, inférieur à 1 mètre, et du fait que la majorité des niveaux 4 et 5 du
bâtiment se situent dans la toiture, la municipalité pouvait retenir que ces
niveaux étaient des combles habitables et non des étages supplémentaires. Cela
correspond au demeurant à la définition des combles selon l'AIHC mentionnée
plus haut. A défaut de toiture plate, il ne s'agit en tous les cas pas
d'attiques. Il faut dès lors considérer que le projet litigieux, pourvu de
trois étages sur rez-de-chaussée et de deux niveaux de combles habitables,
autorisés par l'art. 14 RCVV, est conforme au règlement communal.
c) Les griefs des recourants doivent dès lors être
rejetés.
7.
Les recourants se plaignent encore du non-respect des distances aux
limites prévues aux art. 7 let. a et 11 RCVV, en lien avec la façade nord du
projet, soit celle qui donne sur la cour intérieure de la parcelle n
o
460. Par ailleurs, ils estiment que cette courette ne respecterait pas non plus
les art. 115 et 118 RCVV en matière de surface et d'aération. Selon eux, le
projet viendrait aggraver un état de fait déjà non conforme à la réglementation
communale, en violation de l'art. 80 al. 2 LATC.
a) aa) Aux termes de l'art. 7 let. a RCVV, intitulé
"
Interruption de l'ordre contigu
", la municipalité peut
autoriser des interruptions dans la contiguïté des constructions aux conditions
suivantes: les espaces libres ainsi créés entre bâtiments doivent être de 12 mètres
au moins.
Quant à l'art. 11 RCVV, relatif aux distances aux
limites, il prévoit que les façades non mitoyennes et non implantées sur
l'alignement des constructions, doivent être éloignées des limites des
propriétés voisines à une distance qui est au moins égale à la moitié de celles
fixées par l'art. 20 RCVV. Selon cette dernière disposition, quel que soit le
tracé des limites des propriétés et ses changements éventuels, les distances
minimum D entre les façades des bâtiments, sont dans l'ordre non contigu les
suivantes:
"- entre «petites façades»,
c'est-à-dire les façades dont la longueur est inférieure ou égale à 14 m. D =
12 m. pour h 18 m.
-
entre «grandes façades», c'est-à-dire les façades dont la longueur est
supérieure à 14 m.; D = 1,3 X h et au minimum 12 m; (h étant la hauteur moyenne
des deux corniches correspondantes).
- entre une «grande» et une
«petite» façade, D= la moyenne entre les deux critères ci-dessus, (moyenne
entre 12 m. et 1,3 X h), et au minimum 12 m."
bb) En l'espèce, à la lecture des plans du projet,
en particulier des coupes nord-sud et sud-nord, il apparaît que le bâtiment ECA
n
o
374 litigieux est implanté en contiguïté ininterrompue avec les
bâtiments adjacents, à tout le moins jusqu'aux niveaux du rez-de-chaussée et du
1
e
étage. Il en résulte que, comme l'invoque la municipalité, il
n'existe en l'espèce pas d'interruption de la contiguïté des constructions qui
pourrait conduire à l'application de l'art. 7 RCVV relatif à
l'interruption de l'ordre contigu ou des art. 11 et 20 RCVV relatifs aux
distances aux limites. L'espace existant entre bâtiments constitue en réalité
une courette, régie par les art. 115 et 118 RCVV. Les griefs soulevés par les
recourants doivent ainsi être rejetés.
b) aa) En ce qui concerne la surface et l'aération
des cours, l'art. 115 RCVV dispose:
"La surface horizontale des
cours sur lesquelles sont éclairées et aérées des pièces susceptibles de servir
à l'habitation ou au travail sédentaire et de cuisine doit avoir un minimum
calculé en fonction de la hauteur des parois qui les limitent.
Le graphique suivant est
applicable:
En outre, lorsqu'une cour sépare
plusieurs logements, la distance entre les façades de logements distincts doit
être au moins égale au double du minimum de la distance réglementaire à la
limite de propriété. Pour les vues obliques, la Municipalité juge de cas en
cas, en s'inspirant de la règle ci-dessus".
bb) En l'occurrence, actuellement, la courette
située au nord du bâtiment, entre le 1
er
et le 2
e
étage, est
d'une surface d'environ 16.65 m
2
au sol; il en va de même de
l'espace libre au niveau du 3
e
étage, tandis que la hauteur de la
paroi est de 5 m 50, voire 7 m 40 en tenant compte de la lucarne. La surface de
la courette est ainsi inférieure à celle exigée selon l'art. 115 RCVV qui
serait à tout le moins de 23 m
2
. Cela étant, les transformations
projetées peuvent bénéficier de l'art. 80 al. 2 LATC, dans la mesure où, au 3
e
étage, elles restent cantonnées au volume existant, et où la construction en
retrait des deux niveaux de combles n'aggrave pas l'atteinte à la
règlementation en vigueur. Ce grief doit partant être rejeté.
c) aa) Selon l'art. 118 RCVV, relatif à l'aération
des cours et courettes:
"Une ventilation suffisante
de l'air des cours et courettes doit être assurée par des mesures appropriées,
notamment par une ouverture établie au bas de la cour ou de la courette et
restant en communication constante avec l'air extérieur. Pour les courettes, une
telle ouverture de 0,1 m
2
au minimum est obligatoire."
bb) En l'espèce, les recourants n'indiquent pas en
quoi l'aération de la courette litigieuse serait actuellement insuffisante.
Quoi qu'il en soit, celle-ci n'est pas modifiée par le projet, de sorte qu'elle
bénéficie également de l'art. 80 al. 2 LATC et que le grief y relatif doit être
rejeté.
d) Au vu de ce qui précède, les griefs relatifs au
respect des art. 7, 11, 115 et 118 RCVV doivent être écartés.
8.
Les recourants se plaignent encore de la violation de la clause
d'esthétique prévue aux art. 86 LATC et 40 et 45 RCVV.
a) Selon l'art. 86 LATC, la municipalité veille à ce
que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les
aménagements qui leurs sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1); elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect
et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de
nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle
(al. 2); les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
A Vevey, l'art. 40 RCVV prévoit notamment que les
constructions doivent, dans leur aspect extérieur, s'harmoniser avec les
constructions existantes; elles ne doivent pas compromettre ou heurter l'aspect
ou le caractère d'un site, d'un quartier ou d'une rue.
En ce qui concerne plus particulièrement les
bâtiments et monuments à sauvegarder, l'art. 45 RCVV dispose notamment que tout
projet de réfection ou de transformation d'un bâtiment ou d'un monument
présentant une valeur historique, esthétique ou architecturale à sauvegarder,
ne sera admis par la municipalité que si le caractère originel, la forme et le
revêtement extérieur du bâtiment ou du monument sont maintenus ou, le cas
échéant, rétablis.
b) Selon la jurisprudence, l'application de la
clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la
réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une
intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire
qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne peut s'inscrire
que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux,
qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement
des localités. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires apparaisse déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; TF
1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2; AC.2019.0267 consid. 5a du 20 octobre
2020). Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment
ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables,
qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction
(ATF 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une construction ou une
installation s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses
dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si,
par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité (TF 1C_450/2008
du 19 mars 2009 consid. 2.4).
c) En l'espèce, les transformations projetées
concernent quasi-exclusivement l'aménagement intérieur ainsi que l'arrière du
bâtiment existant, du côté nord. C'est en particulier le cas de la suppression
de la lucarne sur cette façade, de l'ajout de la petite toiture du 3
e
étage, ainsi que des parties nord des 4
e
et 5
e
étages, y
compris du balcon-terrasse. Le flan sud du bâtiment n’est en revanche que peu
modifié. Seul le toit est concerné de ce côté par un allongement de son pan et par
un rehaussement des lucarnes et du faîte; ces transformations n’ont pas
d’incidence importante sur son aspect général. La façade ne subit aucun
changement. Ces modifications seront presque intégralement invisibles depuis la
Rue du Lac. C’est ce qu'a pu observer la Cour lors de l'audience du 1
er
mai 2023, au cours de laquelle elle a en particulier noté que, depuis la rue,
on ne distinguait pas la toiture des bâtiments (y compris les lucarnes), mais
uniquement leurs avant-toits. Au vu de leur impact visuel mineur, les
modifications du flanc sud de l’immeuble apparaissent donc compatibles avec les
impératifs de l’ISOS. Les modifications substantielles interviennent à l'arrière
du bâtiment, du côté de la cour intérieure. Au vu du sort du recours, le projet
devra être modifié sur son flan nord. Il n’est dès lors pas nécessaire de se
prononcer formellement sur le respect de la clause d’esthétique de ce point de
vue. On relève toutefois que la courette et les façades alentour ne présentent
pas d’intérêt architectural particulier et que cette courette est totalement
invisible depuis les rues alentour. Dans ces conditions, il n’est pas
impossible que, du point de vue de la clause d’esthétique, les modifications
projetées auraient pu être considérées comme admissibles, compte tenu notamment
du large pouvoir d’appréciation de la municipalité en cette matière et au vu de
l'intérêt public à la densification des centres, l'immeuble étant situé en
plein centre-ville (cf. art. 3 al. 3 let. a
bis
LAT; TF
1C_360/2018 consid. 4.2.3). Le grief lié à l’esthétique doit dès lors être
rejeté dans la mesure des éléments examinés.
9.
Les recourants requièrent encore le contrôle préjudiciel du plan au sens
de l'art. 21 al. 2 LAT. Selon eux, la planification actuellement en
vigueur à Vevey serait obsolète et ne tiendrait compte ni des objectifs de
protection du patrimoine définis dans l'ISOS, ni de l'inscription du bâtiment
ECA n
o
374 au recensement architectural vaudois.
a) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou
préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un
acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,
à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens
notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies et que l'intérêt public au
maintien des restrictions imposées aux propriétaires concernés par la
planification pourrait avoir disparu (ATF 144 II 41 consid. 5.1; TF 1C_87/2019
du 11 juin 2020 consid. 3.1.1). Aux termes de l'art. 21 al. 2 LAT,
lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans
d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une modification
sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être purement
factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une modification législative
(ATF 144 II 41 consid. 5.1 et les réf. citées). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un
examen en deux étapes: la première déterminera si les circonstances se sont
sensiblement modifiées au point de justifier un réexamen du plan; si le besoin
s'en fait alors réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (ATF
144 II 41 consid. 5.1).
Le Tribunal fédéral a considéré que l'entrée en
vigueur, le 1
er
mai 2014, de la novelle du 15 juin 2012, en
particulier l'obligation de réduire les zones à bâtir surdimensionnées (art. 15
al. 2 LAT), ne constituait pas à elle seule une modification sensible des
circonstances justifiant de procéder à un contrôle préjudiciel du plan; il faut
que s'y ajoutent d'autres circonstances, parmi lesquelles la localisation de la
parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, le niveau d'équipement ou
encore l'âge du plan (ATF 144 II 41 consid. 5.2; TF 1C_213/2018 du 23 janvier
2019; 1C_308/2017 du 4 juillet 2018). La Cour de céans a par ailleurs estimé
qu'une planification communale, dernièrement révisée en 1964, ne constituait
pas non plus à elle seule une modification sensible des circonstances au sens
de l'art. 21 al. 2 LAT, s'agissant par ailleurs d'une parcelle déjà construite
(AC.2017.0458 du 27 mai 2019 consid. 4b). Les intérêts liés au principe de la
sécurité du droit et à la stabilité du plan doivent ainsi l'emporter sur les
intérêts des propriétaires voisins tendant à la révision du plan d'affectation,
même si un délai relativement long s'est écoulé depuis l'adoption du plan (cf.
ATF 128 I 190 consid. 4.2; AC.2017.0349 du 27 mai 2019 consid. 3c).
La jurisprudence récente retient que
le contrôle préjudiciel peut se justifier quand, après l'adoption du plan
général d'affectation, le village est inscrit à l'ISOS et que cet inventaire
est en contradiction avec la règlementation communale. Le risque existe alors
que la délivrance d'une autorisation de construire, pour un projet conforme à
l'affectation de la zone, altère les caractéristiques du site, qui doit être
protégé par le biais de mesures fixées dans le plan d'affectation; il se
justifie donc de contrôler si la réglementation de la zone est adéquate (TF
1C_87/2019 du 11 juin 2020 consid. 3.2). En revanche, en l'absence de
circonstances spéciales - s'agissant en particulier de la localisation de la parcelle
par rapport à la zone à bâtir existante, du niveau d'équipement ou encore de
l'âge du plan - la règle excluant le contrôle préjudiciel doit s'appliquer (ATF
144 II 41 consid. 5.2).
b) Dans le cas présent, il n'est pas contesté que le
règlement communal est ancien et qu'il a été adopté avant l'inscription de la
Ville de Vevey, en particulier du secteur de la Vieille Ville en question, à
l'ISOS en 2012, respectivement avant le recensement du bâtiment ECA n
o
374 à l'inventaire architectural cantonal. L'ISOS définit ce périmètre comme abritant
des bâtiments de trois à quatre niveaux principaux, situés dans un réseau dense
de ruelles d'origine médiévale, et comportant des habitations avec commerces et
restaurants. Il commande la conservation intégrale des objets inscrits dans ce
périmètre.
Cela étant, le projet litigieux est prévu sur une
parcelle, équipée et déjà entièrement bâtie, elle-même située en plein cœur
d'une zone largement construite. Il ne consiste au surplus qu'en la transformation
d'un bâtiment existant, par des modifications portant majoritairement sur les
espaces intérieurs du bâtiment et, pour l'autre partie d'entre elles, situées
vers l'intérieur du tissu bâti et invisibles depuis la rue. La règlementation
communale, bien qu'ancienne, prend largement en compte les problématiques du
respect du caractère spécifique de la Vieille Ville et de ses bâtiments, dans
les dispositions dévolues à ce secteur (cf. notamment art. 6 ss, 14, 43 par. 2,
44 par. 2 et 46 RCVV). Ces règles permettent d'atteindre les buts poursuivis
par l'ISOS. Il s'ensuit que la protection des caractéristiques dignes d'intérêt
relevées par les instruments précités n'est, dans le cas présent, pas mise en
péril par la planification existante (cf. Wiedler, DC 5/2020, p. 257), de
sorte que l'inscription ultérieure à l'ISOS de la Vieille Ville de Vevey ne
constitue pas un changement sensible de circonstances qui justifierait un
réexamen du plan. La situation qui prévalait dans l'arrêt cité par les
recourants, à savoir celle d'un bien-fonds vert dont il fallait préserver le
caractère non bâti, ce qui constituait précisément la composant du site mise en
avant par l'ISOS (cf.
TF 1C_87/2019 du 11 juin 2020 consid. 3.2
),
est incomparable à celle de l'espèce.
En
résumé, on ne se trouve
pas en présence d'un cumul de circonstances bien particulières qui justifie en
l'espèce un contrôle incident du plan d'affectation en vigueur pour la parcelle
n° 460
. Le fait que la municipalité ait
initié, presque un an après la reddition des décisions entreprises, une
procédure d'adoption de zone réservée ne suffit pas à retenir le contraire.
Au moment de la délivrance du permis de construire, elle n'était pas encore
mise à l'enquête, de sorte que la municipalité n'avait pas à en tenir compte
(ATF 144 II 326 consid. 2.1.1; AC.2021.0263 du 24 août 2022 consid. 5).
c) Les griefs relatifs au contrôle préjudiciel du
plan sont dès lors infondés.
10.
Par ailleurs, le grief des recourants relatif au non-respect de l'art. 3
du règlement d'application de la loi du 27 mai 1970 sur la prévention des
incendies et des dangers résultant des éléments naturels du 28 septembre 1990
(RLPIEN; BLV 963.11.1) doit d'emblée être rejeté. En effet, le dossier du
projet comporte un rapport complet sur la protection incendie, soumis à l'ECA. Cet
organisme, dont les compétences peuvent être assimilées à celles d'un expert, a
examiné le respect des normes applicables dans la synthèse CAMAC du 22 juin
2021, dont il ressort que le concept et les plans de protection incendie soumis
sont acceptés, moyennant le respect de certaines conditions qui font partie
intégrante du permis de construire et qui feront l'objet d'une vérification
postérieure à l'exécution des travaux.
11.
En ce qui concerne enfin le non-respect des servitudes de vue et de
restriction au droit à bâtir, celui-ci n'entre pas dans les compétences de la
Cour de céans. Dans la mesure où ces questions n'ont aucune incidence sur le
respect de la règlementation communale, ce que les recourants n'invoquent pas,
il n'appartient en effet ni à l'autorité intimée ni à la Cour de céans
d'interpréter la servitude de droit privé et d'en contrôler le respect (AC.2018.0285
du 4 septembre 2019 consid. 3; AC.2016.0027 du 10 mars 2017 consid. 7a).
Il n'y a dès lors pas lieu de contrôler, à titre préjudiciel, le
respect de la servitude invoquée; ce grief doit être rejeté.
12.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et,
partant, à l'annulation des décisions entreprises.
Les frais et les dépens
sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2
LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité
intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux
du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion
de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer
les frais et dépens (AC.2020.0344 du 16 mars 2022 consid. 8; AC.2016.0268 du 12
février 2018 consid. 15).
Le constructeur doit ainsi supporter les frais de
justice et être astreint au versement d'une indemnité de dépens aux recourants
qui ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55
LPA-VD et art. 10 et 11 du tarif des frais judiciaires et des dépens en matière
administrative du 28 avril 2015 [TFJDA; BLV 173.36.5.1]).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Vevey du 24 juin 2022 levant les
oppositions et délivrant un permis de construire pour des transformations et
agrandissement sur la parcelle n° 460, CAMAC 198644, sont annulées.
III.
Un émolument judiciaire fixé à 4'000 (quatre mille) francs est mis à la
charge de C.________.
IV.
Une indemnité de dépens de 3'000 (trois mille) francs, à payer à la Communauté
des propriétaires d'étage A.________ et à B.________, créancières solidaires,
est mise à la charge de C.________.
Lausanne, le 20 septembre 2023
La
présidente:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.