vd_omni · AC.2020.0299 · 2021-03-05 · fr

A.________/Municipalité de Saint-Sulpice, B.________, C.________ | Recours du propriétaire d'un lot de PPE contre le permis de construire une palissade délivré par la municipalité aux propriétaires d'un autre lot de PPE. L'ouvrage vise à clôturer la surface de jardin sur laquelle les constructeurs bénéficient d'un usage exclusif, selon servitude et règlement de la PPE. Le recourant fait valoir qu'il n'a pas signé les plans. En matière de PPE, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation un ouvrage projeté par un copropriétaire nécessite la signature des plans par les autres copropriétaires. Cette question doit être examinée au regard des dispositions régissant la propriété par étages. Il s'agit d'un examen à titre préjudiciel, qui ne lie pas le juge civil. L'autorité administrative ne peut en connaître que lorsqu'elle peut y répondre facilement et de manière sûre, sans quoi il lui appartient de renvoyer les parties à agir devant le juge civil (c. 2). En l'occurrence, la palissade est prévue sur une partie commune et, partant, ne peut pas être érigée sans l'accord des autres copropriétaires. La servitude et le règlement ne prévoient pas de solution contraire de manière suffisamment claire, de sorte que le recours doit être admis et les parties renvoyées à agir par la voie civile (c. 3).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.03.2021 AC.2020.0299

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 mars 2021
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; M. Emmanuel Vodoz et Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseurs; Mme Jessica de Quattro Pfeiffer, greffière
Recourant
A.________,
à ********,
représenté par Me John-David BURDET, avocat à Lausanne,
P_FIN
Autorité intimée
Municipalité de Saint-Sulpice,
P_FIN
Constructeurs
B.________
et C.________,
à ********,
P_FIN
Objet
Permis de
construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Saint-Sulpice du 2 septembre 2020 autorisant la construction d'une palissade
sur la parcelle de base 1759
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle 1759 de la Commune de Saint-Sulpice comporte deux villas
jumelées par les garages et constituées en lots de propriétés par étages
(ci-après: PPE). Le premier lot 1759-1 du côté ouest (villa A) appartient aux
époux B.________ et C.________, tandis que le deuxième lot 1759-2 du côté est
(villa B) appartient à A.________. Les villas donnent sur un jardin, divisé par
un mur mitoyen suivi d’une haie. Elles sont implantées dans la zone de faible
densité au sens du plan général d'affectation et du règlement général sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 18 août 2011.
En image, la configuration des lieux se présente
comme suit (extrait de www.geo.vd.ch):
Selon les extraits du registre foncier, la parcelle
de base 1759 est grevée de servitudes d’usage de jardin au bénéfice des PPE
1759-1 (ID.007-2015/002689) et PPE 1759-2 (ID.007-2015/002690), conférant à
chaque fonds dominant l'usage exclusif du jardin selon l'assiette figurant sur
le plan de servitude, à charge pour son propriétaire de l’entretenir à ses
frais et de le maintenir propre. En substance, les servitudes sont implantées
autour de chaque villa et sont séparées notamment par la haie précitée.
Quant au règlement de PPE du 19 août 2015, il contient
sous la rubrique "
B. Parties communes
" un ch. 4.5 rédigé
comme suit:
"
Il
est prévu les dispositions particulières suivantes:
Jardins et places de parc
extérieures en jouissance exclusive.
L’usage de terrasses, jardins et
places de parc extérieures est réglé par servitudes intéressant les deux lots
de copropriété et la parcelle de base.
[…]
Il est toutefois rappelé ici que
chaque copropriétaire entretient convenablement les surfaces qui lui sont
réservées, à ses frais; il veille à ce que ces lieux soient toujours
parfaitement propres et libres de tous dépôts pouvant nuire à l’esthétique de
l’immeuble ou de ses abords.
Chaque
copropriétaire peut poser une clôture ou planter une haie autour de la surface
de jardin qui lui est réservée, après consultation préalable de l’autre
copropriétaire. Une clôture ou une haie ne pourra être aménagée sur la limite
entre les deux jardins qu’avec l’accord de l’autre copropriétaire
".
B.
Le 25 août 2020, B.________ a requis de la Municipalité de Saint-Sulpice
(ci-après: la municipalité) l’autorisation de clôturer une partie de son
jardin, plus précisément de poser deux palissades en aluminium "imitation
bois". Selon les croquis et images joints à sa demande, la première
palissade, de 1m à 1m20 de haut, serait implantée au sud de sa parcelle,
légèrement en retrait du mur de soutènement déjà existant de 1m25 de haut. La
signature des propriétaires des deux villas implantées au sud, sur la parcelle
110, était apposée sur les croquis. La seconde palissade, d'environ 1m80 de
haut, serait posée le long de la limite est de son jardin, en bordure immédiate
du jardin de A.________. La haie actuellement existante entre les deux jardins
ne figurait pas sur les croquis. Le constructeur précisait qu’il avait tenté de
discuter de son projet avec A.________, sans succès.
Par décision du 2 septembre 2020, communiquée en
copie à A.________, la municipalité a délivré l’autorisation de construire la
palissade sans enquête publique, à la condition qu’elle soit entièrement
implantée "sur la servitude d’usage de jardin" (ID.007-2015/002689).
Les 16 et 23 septembre 2020, A.________ a écrit aux
époux B.________ et C.________ qu'ils ne pouvaient réaliser leur projet sans
son consentement et leur a reproché d'avoir tenté de le mettre devant le fait
accompli. Il se disait néanmoins ouvert à la discussion et leur proposait de le
contacter avant l'échéance du délai de recours. Le 28 septembre 2020, B.________
et C.________ lui ont opposé une fin de non-recevoir.
C.
Par mémoire de son conseil du 2 octobre 2020, A.________ a recouru à la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: CDAP)
contre la décision du 2 septembre 2020, en concluant à son annulation. Il
soutient qu’il n’a pas été consulté au préalable et que le permis de construire
ne peut pas être délivré sans son accord, du fait que les travaux sont prévus
sur les parties communes et au vu du ch. 4.5 du règlement de PPE.
Par réponse du 24 novembre 2020, la municipalité
conclut au rejet du recours. Elle estime que le projet est réglementaire, que
le consentement du recourant n’était pas nécessaire et que les questions de
droit privé ne ressortissent pas à la CDAP.
Les époux B.________ et C.________ n’ont pas fait
usage de la faculté qui leur a été offerte de s’exprimer.
La cour a ensuite statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le
recours est intervenu en temps utile. Le recourant, copropriétaire de la
parcelle concernée par les travaux litigieux et destinataire de la décision
attaquée, a la qualité pour recourir (cf. art. 75 let. a et 99 LPA-VD). Son
recours respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à
l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a
lieu d'entrer en matière.
2.
Est litigieuse la question de savoir si la municipalité était en droit
de délivrer le permis de construire une palissade dans le jardin de la PPE dont
le recourant est copropriétaire, sans l’assentiment de ce dernier.
a) L'art. 108 al. 1 de la loi vaudoise du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) prévoit
que la demande de permis adressée à la municipalité est signée par celui qui
fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds
d'autrui, par le propriétaire du fonds.
Selon la jurisprudence, l’exigence relative à la
signature par le propriétaire du fonds lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer
sur le fonds d'autrui peut se comprendre en relation avec les art. 671 ss du
Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210). Elle est l’une des
conséquences du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire
s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions (cf. art.
667 al. 2 CC). La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie des
effets concrets dans le domaine du droit public. De jurisprudence constante,
cette exigence n'est pas une prescription de pure forme; elle permet à la
municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu
l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier
consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent le
cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution
des possibilités d'utilisation de l'immeuble). Indirectement, cette règle a
aussi pour effet de prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils
interviennent une fois les travaux achevés. Ainsi, le permis de construire doit
être refusé si l'une des personnes qui doit signer les plans s'y refuse (cf.
CDAP AC.2019.0175 du 19 août 2020 consid. 2d; AC.2019.0030 du 10 juillet 2019
consid. 2a; AC.2017.0349 du 29 novembre 2018 consid. 6a et les références citées).
L'autorité administrative peut examiner à titre
préjudiciel les questions de droit relevant d’une autre autorité si celle-ci
n’a pas encore statué; sa décision ne lie pas le juge qui serait compétent pour
en juger. La municipalité qui accorde un permis de construire peut dès lors connaître
de questions préjudicielles de droit civil lorsqu’elle peut y répondre
facilement et de manière sûre. En revanche, dès qu’il existe un doute sur le
contenu ou sur l’étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit
renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent. Ainsi, en cas de
doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, l'autorité doit
attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de
délivrer le permis de construire (cf. CDAP AC.2019.0270 du 17 août 2020 consid.
2b; CDAP AC.2017.0192 du 29 août 2018 consid. 9b; AC.2015.0100 du 7 septembre
2016 consid. 2b; AC.2014.0244 du 30 octobre 2015 consid. 2d et les références
citées).
b) S'agissant plus particulièrement du régime de la
propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une
transformation projetée par l'un des copropriétaires nécessite la signature des
plans par les autres copropriétaires. L'autorité administrative examine alors
au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelles sont les
personnes dont l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse
puisse être autorisée. A cet égard, elle se détermine à titre préjudiciel (cf.
CDAP AC.2019.0347 du 17 septembre 2020 consid. 2; AC.2019.0030 du 10 juillet
2019 consid. 2a; AC.2014.0101 du 27 octobre 2014 consid. 3b/aa; AC.2010.0140 du
11 janvier 2011 consid. 4 et les références citées).
Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de
copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de
manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager
intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (al. 1). Le
copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux
dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres
copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs
du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect
extérieur (al. 2). Pour les travaux de construction touchant notamment les
parties communes, l'art. 712g CC renvoie aux règles de la copropriété simple
(al. 1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif
ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2), ou encore dans
un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3).
Ainsi, le point de savoir si l'ensemble des
copropriétaires doivent ou au contraire ne doivent pas consentir à l'exécution de
travaux, notamment sur des parties communes, mérite examen. Pour l'autorité
administrative, il s'agit d'une question préjudicielle pouvant être délicate.
Dans un arrêt AC.2008.0195 du 17 décembre 2008, la
CDAP a retenu que l'implantation d'une pergola, l'aménagement d'une terrasse et
le déplacement d'un cabanon de jardin n'entraient pas dans le cadre des travaux
visés par l'art. 712a al. 2 CC que le copropriétaire pourrait entreprendre
seul, sans requérir ni obtenir l'accord de l'assemblée des copropriétaires
d'étages. En effet, les travaux envisagés étaient de nature à modifier une
partie commune de la parcelle de base sur laquelle le constructeur ne jouissait
pas d'un droit exclusif au sens de l'art. 712a al. 1 CC, bien qu'il en eût
l'usage exclusif (voir aussi CDAP AC.2019.0030 du 10 juillet 2019 consid. 2a;
AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4; AC.2008.0319 du 22 avril 2009
consid. 5).
3.
En l’espèce, les constructeurs entendent installer deux palissades
extérieures, au sud du jardin et entre les deux villas mitoyennes.
a) Ces aménagements sont ainsi prévus sur une partie
commune et, partant, ne peuvent en principe pas être entrepris sans l’accord des
autres propriétaires d’étages, à savoir, en l’occurrence, le seul recourant.
Peu importe à cet égard que les constructeurs bénéficient d’un usage exclusif sur
la partie de jardin jouxtant leur villa, lequel exclut tout acte d’utilisation
des autres propriétaires d’étages, puisqu'un tel usage exclusif n’est pas un
"droit exclusif" au sens de l’art. 712a al. 1 CC (cf. ATF 122 III 145
consid. 3, traduit au JT 1999 I 42; CDAP AC.2013.0366 du 25 mars 2014 consid. 2b;
AC.2010.0140 du 11 janvier 2011 consid. 4; AC.2008.0319 du 22 avril 2009
consid. 5; AC.2008.0195 du 17 décembre 2008 consid. 2a et les références).
b) Le ch. 4.5 du règlement de PPE prévoit toutefois,
à son dernier paragraphe, que chaque copropriétaire peut poser une clôture "autour"
de la surface de jardin qui lui est réservée, après consultation préalable de
l’autre copropriétaire (1
ère
phrase). Il précise en outre qu’une
clôture ne pourra être aménagée "sur la limite" entre les deux
jardins qu’avec l’accord de l’autre copropriétaire (2
ème
phrase).
A bien saisir les croquis et explications fournis à
l’appui de la demande de permis de construire, les constructeurs ne
prévoiraient pas d’installer une palissade "sur la limite" entre leur
jardin et celui du recourant, mais "à la limite" de leur lot de PPE
1759-1, soit uniquement sur la surface du jardin dont ils ont l’usage exclusif.
A première vue, il paraît donc soutenable de considérer qu’il s’agirait d’une clôture
"autour" de la surface de jardin ne nécessitant qu’une consultation
préalable de l’autre copropriétaire, respectivement la seule signature des
constructeurs sur les plans au sens de l'art. 108 al. 1 LATC.
Toutefois, en premier lieu, il n'est pas établi à
suffisance que le recourant ait été consulté, puisque les parties sont divisées
sur ce point. Ensuite, le règlement n'est pas limpide sur les conséquences
d'une consultation qui serait certes menée, mais qui aboutirait à un refus; il
ne prévoit pas, en particulier, qu'un copropriétaire serait habilité à
entreprendre seul l'ouvrage en cause, en passant outre le désaccord de son
voisin. Troisièmement, il n’est pas exclu non plus qu’un projet accolé d'aussi
près au jardin voisin devrait plutôt être assimilé à une clôture aménagée "sur
la limite" entre les deux jardins, requérant l’accord de l’autre
copropriétaire. De surcroît, il n'est pas certain qu'une palissade opaque de
1m80 de haut puisse être considérée comme une simple clôture, entrant dans le
champ d'application du ch. 4.5 du règlement de PPE. Enfin, les constructeurs
n'indiquent pas ce qu'il adviendrait de la haie existant déjà à cet endroit.
Il appert ainsi que tant le règlement de PPE que le
projet laissent trop d’interrogations de droit privé en suspens, qui excèdent
la compétence de la CDAP. En pareil cas, il se justifie d’admettre le recours
et de renvoyer les parties à agir par la voie civile.
c) Vu l'issue du recours, la question de savoir si
la municipalité était en droit de dispenser le projet d'enquête publique, sur
la base de l’art. 72d du règlement vaudois du 19 septembre 1986 d'application
de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1), peut rester indécise.
4.
En définitive, le recours doit être admis et la décision attaquée
annulée.
Conformément aux art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD,
les frais et dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe. Selon la
jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs parties dont les intérêts sont opposés à
ceux du recourant – notamment les constructeurs –, c'est en principe à cette
partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la
décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (cf. CDAP
AC.2019.0150 du 10 décembre 2020 consid. 8; RDAF 1994 p. 324 et les références
citées).
En l’occurrence, l’indemnité de dépens due au
recourant, qui a obtenu gain de cause avec l’assistance d’un avocat, de même
que les frais judiciaires doivent être mis à la seule charge de l’autorité
intimée, compte tenu du fait que les constructeurs n’ont pas procédé.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Saint-Sulpice du 2 septembre 2020 est
annulée.
III.
Un émolument judiciaire de 1’000 (mille) francs est mis à la charge de
la Commune de Saint-Sulpice.
IV.
La Commune de Saint-Sulpice versera au recourant une indemnité de 1'000
(mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 5 mars 2021
La
présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.