vd_omni · AC.2024.0019 · 2025-07-16 · fr

A.________/Municipalité de Montreux, Direction générale du territoire et du logement, B.________ | Recours de voisins contre l'octroi d'un permis de construire pour un projet de surélévation de bâtiments admis par la CDAP (AC.2017.0079, AC.2017.0080). Nouveau permis de construire délivré pour un autre projet de surélévation des mêmes bâtiments.- Pas de jonction des trois causes portant sur le même projet (AC.2024.0019, AC.2024.0027 et AC.2024.0029), dès lors que les questions juridiques abordées par les trois recourants sont quelque peu différentes (consid. 2).- Pas de violation du droit d'être entendu (consid. 3).- Rejet du grief portant sur l'absence de signatures de certains propriétaires par étage sur la demande de permis de construire (consid. 4).- Contrôle préjdiciel du plan de quartier en cause pas nécessaire (consid. 5).- Pas de violation des prescriptions légales et réglementaires en matière de places de stationnement (consid. 6).Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.07.2025 AC.2024.0019

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
16 juillet 2025
Composition
M. Pascal Langone,
président
; Mme Dominique von der Mühll,
assesseure, et M. Florent Lombardet, assesseur; Mme Valérie Duvanel-Donzel,
greffière.
Recourant
A.________
,
à ********, représenté
par Me Cedric Pope KRÄHENBÜHL, avocat à Monthey,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux,
représentée
par Me Pascal NICOLLIER, avocat à Vevey,
Autorité concernée
Direction générale du territoire et
du logement,
à Lausanne,
Propriétaire
B.________
,
à ********,
représentée par Me Olivier KLUNGE, avocat chez Bourgeois
Avocats SA à Lausanne
.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Montreux du 21 décembre 2023 levant son opposition et délivrant le permis de
construire pour un projet de surélévation des immeubles n
os
ECA
925 et 9594 sur les parcelles n
os
12570 et 12599 (CAMAC n°
212822).
Vu les faits suivants:
A.
B.________ est propriétaire de la parcelle n° 12599 de la commune
de Montreux (ci-après: la commune). D'une surface de 568 m
2
, ce
bien-fonds supporte principalement le bâtiment d'habitation avec affectation
mixte n° ECA 925 sur 490 m
2
, le reste de 72 m
2
se trouvant sur le DP 159 contigu de l'ouest au sud, une petite surface (15 m
2
sur 200 m
2
) du bâtiment d'habitation avec affectation mixte
n° ECA 9594, implanté pour le reste (185 m
2
) sur la parcelle de
base n° 12570 voisine au nord et à l'ouest, de même qu'un accès, place
privée de 63 m
2
. Les deux bâtiments précités sont contigus.
La parcelle de base n° 12570 a pour sa part une
surface de 216 m
2
. Outre la majorité du bâtiment n° ECA 9594,
elle comprend aussi un accès, place privée de 31 m
2
. La propriété
par étage C.________ (ci-après: la PPE C.________) a été constituée sur cette
parcelle le 19 décembre 2008. B.________ est propriétaire des parts de PPE
n° 12570-1 et 12570-2, D.________ depuis le 9 février 2023 de la part
n° 12570-3, E.________ et F.________ copropriétaires chacun pour une demie
de la part n° 12570-4, G.________ de la part n° 12570-5 et H.________,
depuis le 24 août 2023, de la part n° 12570-6.
Les biens-fonds n° 12599 n° 12570 sont
compris dans le périmètre du plan de quartier "Place de la Paix"
n° 165 approuvé par le Conseil d'Etat le 27 juillet 1994 (ci-après: le PQ
"Place de la Paix" ou le plan de quartier ou le PQ). Le plan de
quartier a pour objectifs de proposer l'aménagement harmonieux d'un îlot
d'habitation et d'équipements de types commerciaux et administratifs ainsi que
des activités compatibles avec l'habitation (art. 2 al. 1); il doit en outre
créer un espace accessible au public (place) et une tête d'îlot marquante sur
la place de la Paix tout en assurant les cheminements publics en continuité
avec ceux existants ou futurs dans les secteurs voisins (al. 2). Conformément à
l'art. 12 de ce plan de quartier, pour tous les points non prévus par le
présent règlement, c'est le règlement communal sur le plan d'affectation et la
police des constructions du 15 décembre 1972 (RPGA 1972), qui est applicable. Le
plan d'affectation communal (PGA 1972) a de son côté été initialement approuvé
par le Conseil d'Etat le 15 décembre 1972.
La parcelle n° 12599 présente une forme
arrondie et est bordée à l'ouest par la Grand-Rue (DP 159), qui continue sur sa
partie sud, au-delà de laquelle se trouve la Place de la Paix (DP 375), et à
l'est par la Rue de la Paix (DP 163). Le bâtiment n° ECA 925 se
trouve à la tête d'un îlot d'habitation; de forme arrondie, épousant les
limites de la parcelle, ce bâtiment, qui comporte, au vu de la pente du
terrain, entre deux (côté "montagne") et trois niveaux (côté
"lac"), est implanté en limite du domaine public (sauf dans sa partie
sud et ouest où il empiète sur le domaine public). Le PQ "Place de la
Paix" prévoit un périmètre d'implantation des constructions "corps
supérieurs"; ces constructions supérieures sont divisées en quatre corps
de bâtiments: H1 et H2 (qui ont entre-temps été construits conformément aux
exigences du plan de quartier) d’une part, et T1 et T2 qui ne forment qu’un
seul corps de bâtiment T (recouvrant principalement les bâtiments contigus n
os
ECA
925 et 9594), d’autre part. Le périmètre d'implantation des constructions
"corps supérieurs" T1 et T2 est situé, en particulier dans ses
limites sud/ouest, en retrait de plusieurs mètres de la rue, seules les
constructions dites "corps inférieurs" devant être implantées en
limite du domaine public, selon le périmètre y relatif défini par le plan. A
noter que le PQ "Place de la Paix" prévoit la construction de
bâtiments de plusieurs niveaux (dont un attique), dont la hauteur est
déterminée par les cotes d’altitude.
Le PQ "Place de la Paix" comprend enfin également
d'une part la parcelle n° 222, contiguë au nord du bien-fonds
n° 12570 et qui supporte le bâtiment d'habitation avec affectation mixte
n° ECA 9154 sis le long de la Grand-Rue, d'autre part la parcelle
n° 12537, contiguë au nord du bien-fonds n° 12599 et qui supporte en
particulier le bâtiment d'habitation avec affectation mixte n° ECA 9205a
sis le long de la rue de la Paix.
B.
En 2007, les autorités communales de Montreux ont mis à l'enquête
publique un projet de plan général d'affectation (PGA) et de règlement (RPGA)
entièrement révisés, afin de remplacer les instruments de planification en
vigueur, principalement le plan des zones de la commune du 15 décembre 1972,
mais aussi des plans d'affectation partiels ou détaillés. Adopté finalement le
4 septembre 2014 par le conseil communal, ce nouveau PGA a été approuvé
préalablement le 10 juin 2015 par le Département du territoire et de
l'environnement (DTE; devenu le Département des institutions, du territoire et
du sport [DITS], puis désormais le Département des finances, du territoire et
du sport [DFTS]). Les décisions d'adoption et d'approbation préalable ont fait
l'objet de plusieurs recours à la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP). Après une suspension de la procédure de recours, le
conseil communal a adopté le 12 octobre 2016 différents amendements de ce PGA,
lesquels ont été approuvés préalablement par le DTE, le 10 janvier 2017. Ces
nouvelles décisions d'adoption et d'approbation préalable ont elles aussi fait
l'objet de plusieurs recours à la CDAP. La Cour a statué par différents arrêts
rendus en décembre 2017 et janvier 2018. En substance et sous réserve de
certains aspects ponctuels, elle a confirmé le nouveau PGA.
Le Tribunal fédéral a été saisi de différents
recours, formés par des propriétaires fonciers ainsi que par une organisation
de protection de la nature d'importance nationale, contre les arrêts de la
CDAP. Il a statué sur ces recours par des arrêts rendus le 16 avril 2020. Dans
la cause 1C_632/2018
en particulier (arrêt publié aux ATF 146 II
289), il a admis le recours et il a prononcé que l'arrêt de la CDAP (dans les
causes AC.2015.0216, AC.2017.0026 du 17 janvier 2018) était "
réformé et
la cause renvoyée pour nouvelle décision à la Commune de Montreux, dans le sens
des considérants
" (ch. 1 du dispositif).
A la suite des arrêts du Tribunal fédéral, les
autorités communales ont décidé d'adopter des mesures conservatoires. Un Plan
des zones réservées (PZR) et son règlement (RZR), mis à l'enquête publique du
24 avril au 25 mai 2021, ont été adoptés par le conseil communal le 2 mars 2022,
puis approuvés par le DITS le 16 septembre 2022. Ce plan définit six types différents
de zones réservées, numérotées de 1 à 6, afin de suspendre temporairement la
constructibilité des terrains dans l'objectif d'éviter des développements
pouvant entraver le redimensionnement futur de la zone à bâtir. Ces zones
couvrent toutes les zones définies par le PGA 1972, à l'exception des zones
d'utilité publique, de verdure et intermédiaires (art. 1 al. 2 RZR). Selon le
PZR, le PQ "Place de la Paix" constitue par ailleurs un plan spécial
légalisé maintenu.
Ce plan des zones réservées a fait l'objet de plusieurs
recours à la CDAP, jugés en automne 2023. Dans le cadre de ces procédures, les
mesures conservatoires prises dans cette réglementation ont été confirmées, à
l'exception de celles portant sur une parcelle du territoire communal qui
faisait déjà l'objet d'une mise en zone réservée cantonale ainsi que sur une
parcelle qui avait fait l'objet d'un précédent arrêt du tribunal de céans. L'un
des arrêts du Tribunal cantonal, qui avait déclaré irrecevable le recours
d'Helvetia Nostra faute de qualité pour recourir (AC.2022.0314), a fait l'objet
d'un recours au Tribunal fédéral; celui-ci a admis le recours, annulé l'arrêt
cantonal attaqué et renvoyé la cause à la CDAP afin qu'elle statue sur les
arguments de fond développés dans le recours cantonal, conformément à son arrêt
(arrêt TF 1C_58/2024 du 5 mars 2025). La règlementation sur la zone réservée
communale n'est ainsi pas encore entrée en vigueur.
C.
Le 14 mars 2016, B.________ avait déposé une demande de permis de
construire portant sur la surélévation du bâtiment n° ECA 925 par une
structure légère de deux étages et un attique devant prendre place au-dessus
des étages déjà existants et implantés donc en limite du domaine public. Le
dossier d’enquête comportait ainsi une demande de dérogation au périmètre
d'implantation des constructions "corps supérieurs" T1 et T2 défini
par le PQ "Place de la Paix", qui impose une construction non pas en
limite, mais en retrait du domaine public. Le projet impliquait aussi la
création d'un vide sanitaire d'une hauteur de 0.62 à 1.32 m entre les
étages existants et les étages à construire afin d'égaliser la hauteur atteinte
par le bâtiment.
Mis à l'enquête publique du 30 avril au 30 mai 2016,
le projet avait soulevé plusieurs oppositions, dont celle de A.________. La
Centrale des autorisation CAMAC avait délivré le 18 août 2016 sa synthèse comportant
toutes les autorisations spéciales requises ainsi que les préavis positifs des
autorités cantonales consultées (n° 160098).
Par décision du 2 février 2017, la Municipalité de
Montreux (ci-après: la municipalité) avait levé les oppositions et délivré le
permis de construire.
Par arrêt du 5 avril 2018, la CDAP avait admis les
recours déposés par A.________ d'une part, deux autres opposants d'autre part
(causes AC.2017.0079, AC.2017.0080) et annulé la décision de la municipalité du
2 février 2017. Elle avait en substance jugé que l'annulation de la décision
attaquée se justifiait par le fait que le projet litigieux était contraire au PQ
"Place de la Paix". L'octroi d'une dérogation n'était par ailleurs
pas admissible.
D.
Le 18 novembre 2022, B.________ et les autres propriétaires par étage de
la parcelle n° 12570
ont déposé une
demande de permis de construire portant sur la surélévation des immeubles
n° ECA 925 et 9594 de trois étages de bureaux et d'un attique ainsi que
sur la pose de panneaux solaires. Trois niveaux de surélévation et un étage
d'attique sont prévus du côté "montagne", de même que deux niveaux de
surélévation côté "lac". Dans leur demande de permis de construire, les
intéressés expliquent que le gabarit des volumes de la surélévation retient le
schéma de figure A selon l'art. 5 du règlement du PQ "Place de la
Paix" (ci-après: le RPQ "Place de la Paix") et que les surfaces
de plancher créées seront dédiées à une activité administrative.
Fin 2022, des gabarits ont été posés à l'emplacement
des travaux projetés.
Mis à l'enquête publique du 11 janvier au 9 février
2023, le projet a suscité un certain nombre d'oppositions, dont celle de A.________
du 7 février 2023. Celui-ci est locataire d'un local commercial à la Grand-Rue
3, qui se trouve dans un bâtiment sis sur la parcelle n° 232 et qui est
destiné à l'exploitation d'un cabinet ******** (I.________); le bien-fonds
n° 232 est longé à l’est par la Grand-Rue (DP 159), laquelle borde
directement les parcelles n° 12570 et 12599. L'intéressé a dans ce cadre
requis la mise à disposition du dossier complet de la cause afin de pouvoir en
faire des photocopies.
Le 12 avril 2023, la Centrale des autorisations
CAMAC a adressé à la municipalité sa synthèse (n° 212822), par laquelle
les autorisations spéciales et préavis nécessaires ont été délivrés. La
Direction générale du territoire et du logement (DGTL) a octroyé son
autorisation spéciale aux conditions impératives suivantes:
"
La
parcelle RF n° 12570 de la commune de Montreux est située à l'intérieur
d'un territoire non planifié au sens de la LAT. Selon l'art. 36 alinéa 3 LAT,
tant que le plan d'affectation n'a pas délimité des zones à bâtir, est réputée
zone à bâtir provisoire la partie de l'agglomération qui est déjà largement
bâtie, sauf disposition contraire du droit cantonal.
En l'occurrence, nous constatons
que la parcelle RF n° 12570 est située dans un milieu très urbanisé et
insérée dans le tissu bâti existant. Il est ainsi considéré que le projet est
situé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire de la commune de Montreux
selon l'article 36 alinéa 3 LAT. A l'intérieur de la zone à bâtir provisoire, une
autorisation de notre direction est nécessaire pour tous les travaux de
construction ou transformation au sens de l'article 135 LATC.
Constatant que le projet est
localisé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire au sens de l'article 36
LAT, notre direction délivre l'autorisation requise (art. 135 LATC) pour la
réalisation des travaux projetés, sous réserve de l'examen par la Municipalité
relatif à la réglementation applicable et aux exigences des autres services
concernés
".
Les 5 et 12 juin 2023 ainsi que 6 novembre 2023, de
nouveaux plans ont été établis, remplaçant et annulant certains de ceux mis à
l'enquête publique. Il ressort en particulier de l'élévation est ainsi que de
l'élévation sud que la toiture du nouvel attique côté "montagne" sera
à une hauteur de 406 m 87, soit à 23 m 97 du niveau fini du rez-de-chaussée,
qui est à 382 m 90, sachant que la limite du gabarit T2 (côté "montagne")
est fixée à 407 m 50 selon le schéma de figure A indiqué à l'art. 5.5 du RPQ
"Place de la Paix". Il ressort par ailleurs des élévations ouest et sud
que le sommet des deux nouveaux étages (soit 3 et 4) côté "lac" sera
à une hauteur de 400 m 27, soit à 17 m 37 du niveau fini du rez-de-chaussée,
qui est à 382 m 90, sachant que la limite du gabarit T1 (côté "lac") est
fixée à 401 m 70 selon le schéma de figure A indiqué à l'art. 5.5 du RPQ
"Place de la Paix".
E.
Par décision du 21 décembre 2023, la municipalité a levé l'opposition de
A.________ et délivré le permis de construire requis. Il est précisé dans le
permis de construire que "
Les travaux
[...
] seront
exécutés conformément aux plans soumis à l'enquête publique du 11.01.2023 au
09.02.2023 et aux 12 nouveaux plans
". La condition suivante est
également prévue:
"
Places
de parc (base légale: RPA art. 89)
35.     Le
non-aménagement de 12 places de parc fait l'objet d'une taxe compensatoire de
60'000
francs
(article 89 RPA) à régler lorsque le présent permis sera exécutoire;
une facture sera adressée à la société propriétaire le moment venu
".
F.
Le 23 janvier 2024, le conseil de A.________, faisant valoir son droit
d'être entendu, a indiqué au greffe municipal de la commune réitérer sa demande
de consultation du dossier complet dans ses locaux le 25 janvier 2024. Il
expliquait s'être présenté dans ses locaux le 10 janvier 2024 pour consulter le
dossier de la cause. Il lui avait toutefois été indiqué que seules certaines
pièces du dossier pouvaient être consultées, étant précisé notamment que les
différentes oppositions des éventuels autres opposants ne pouvaient lui être
remises. Il n'avait par ailleurs pu avoir connaissance que des nouveaux plans
déposés par la requérante, sans savoir si de nouvelles pièces "
techniques
"
l'avaient été.
G.
Par acte du 26 janvier 2024, A.________ a interjeté recours auprès de la
CDAP contre la décision de la municipalité du 21 décembre 2023. Il conclut principalement
à l'annulation de la décision entreprise et au refus du permis de construire
requis, subsidiairement à l'annulation de la décision attaquée, au refus du
permis de construire requis et au renvoi de la cause à l'autorité précédente
pour décision dans le sens des considérants (cause AC.2024.0019). Il a
également requis production du rapport établi conformément à l'art. 47 de l'ordonnance
fédérale du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; BLV 700.1) en
lien avec le PQ "Place de la Paix". Deux autres recours ont par
ailleurs été interjetés auprès de la CDAP contre la décision municipale du 21
décembre 2023 (causes AC.2024.0027 et AC.2024.0029).
Le 19 mars 2024, la DGTL a déposé sa réponse au
recours.
Le 15 juillet 2024, B.________ (ci-après: la
propriétaire ou la constructrice) a requis la jonction des causes AC.2024.0019,
AC.2024.0027 et AC.2024.0029 et à ce qu'il soit statué en un seul arrêt.
Les 15 juillet et 2 septembre 2024, l’autorité
intimée s’est aussi montrée favorable à la jonction des trois causes.
Les 2 octobre et 14 novembre 2024, la propriétaire,
respectivement la municipalité ont conclu au rejet du recours.
Le 28 novembre 2024, le conseil du recourant a
transmis au tribunal de céans copie d'une procuration datée du 26 novembre 2024
établie au nom de A.________ et qui confirmerait, en tant que besoin, que ce
serait bien en son nom que son conseil agirait.
Le 16 janvier 2025, le recourant a maintenu ses
conclusions, requérant aussi la mise sur pied d'une inspection locale.
Le 10 février 2025, la propriétaire a déposé des
déterminations complémentaires.
H.
Le 12 mai 2025, la DGTL a requis d'être dispensée de comparution à
l'inspection locale fixée au 5 juin 2025, estimant qu'elle n'était pas
concernée par le recours et que sa présence ne se révélait pas nécessaire. Ceci
lui a été accordé par décision du juge instructeur du 13 mai 2025.
Le 5 juin 2025, le tribunal a tenu une audience avec
inspection locale en présence des parties. Il convient d'extraire ce qui suit
du procès-verbal d'audience:
"La municipalité précise que
le PQ "Place de la Paix" de 1994 a été entièrement réalisé du côté de
la Rue de la Paix et du côté de la Grand-Rue. Il ne reste que les bâtiments
litigieux dont on n'a pas entièrement épuisé le potentiel constructible.
Me Schlaeppi précise que le
bâtiment ECA 9205a a été construit environ en 2008.
La municipalité précise que le
bâtiment ECA 9154 (côté Grand-Rue) a été construit en 2010 à peu près.
Le parking souterrain, dont
l'entrée se situe au niveau de la Rue de la Paix, sert pour les deux bâtiments
9205a et 9154 (83 places).
L'arrondi du bâtiment litigieux
date de 1905.
Toutes les installations
techniques sont prévues sur les toitures basses côté "Lac".
Depuis la Rue de la Paix, nous
pouvons constater que nous nous trouvons dans un environnement densément bâti
et bruyant.
Le projet litigieux est entouré de
bâtiments de grandes dimensions et dont les gabarits sont relativement
homogènes. Le bâtiment de la Coop comporte 7 étages au-dessus du
rez-de-chaussée. La plupart des bâtiments sont plus hauts que le bâtiment
existant litigieux.
La municipalité relève que la
plupart des bâtiments environnants sont relativement récents et d'architecture
contemporaine au niveau de la Rue de la Paix.
Il existe des bâtiments assez
hétéroclites et datant de périodes différentes (bâtiment UBS qui date du début
du 20
e
s.).
La municipalité relève qu'il y a
un certain nombre de parkings publics à proximité, dont ceux de la Paix, du
Forum et de La Place du Marché.
Le projet est également situé à
proximité d'un arrêt de bus (La Paix) qui dessert 3 lignes. Sur la Grand-Rue,
il y a un trolleybus (ligne 201). Il s'agit de lignes à haute fréquence. Nous
nous trouvons aussi à 7 minutes environ de la gare.
Le matériau qui sera utilisé sur
les façades sera du crépi (à l'identique du socle et du bâtiment voisin).
Il serait possible, selon les
assesseurs spécialisés, techniquement de créer un parking souterrain, mais à
des coûts totalement disproportionnés; ceci pourrait porter atteinte à la
structure même du bâtiment. A cela s'ajoute, selon Me Klunge, des problèmes de
droits privés. On peut également constater que l'on se trouve à proximité de la
Baye de Montreux, ce qui compliquerait encore les travaux. Il est précisé qu'on
se trouve dans une pente et que le sous-sol existant est un niveau plus bas que
le parking existant, ce qui impliquerait de creuser bien davantage.
Me Schlaeppi relève que les
bâtiments environnants comportent dans les étages essentiellement des
habitations, le long de la rue de la Paix.
Du côté de la Grand-Rue, il y a
des bâtiments à l'architecture hétéroclite (moderne et ancien accolés), par
exemple le Centre commercial du Forum, de 5 niveaux au-dessus du
rez-de-chaussée, qui ne comporte aucun logement.
Il est constaté que la plupart des
bâtiments voisins ont une affectation mixte.
La cour se rend dans l'appartement
de J.________.
Il existe 4 fenêtres qui donneront
sur la façade sud-ouest (
recte:
nord-est).
Il est constaté que, selon les
gabarits, la terrasse viendra contre la façade du bâtiment de J.________, sous
la tablette des fenêtres. En conséquence, les 4 fenêtres ne seront pas
obstruées et conservent leurs droits de jour
".
Considérant en droit:
1.
L'autorité intimée met en question la qualité pour recourir du
recourant.
a) Aux termes de l'art. 75 al. 1 let. a de la loi du
28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), a qualité
pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à la
procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de
le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt
digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
Conformément à l'art. 16 al. 3 LPA-VD, l'autorité peut
exiger du représentant qu'il justifie de ses pouvoirs par une procuration
écrite; les avocats inscrits à un registre cantonal des avocats sont réputés
disposer des pouvoirs nécessaires; ils justifient de leur pouvoir s'ils en sont
requis.
b) L'autorité intimée relève en l'occurrence qu'elle
s'en remet à justice à propos de la recevabilité du recours, tout en faisant
observer que la procuration dont se prévaudrait l'avocat serait établie au nom
du I.________ et non pas à celui du recourant A.________.
Il est vrai que la procuration produite par l'avocat
de A.________ à l'appui du recours, qui est datée du 6 février 2023, soit d'un
jour avant le dépôt le 7 février 2023 d'une opposition par le mandataire de A.________
au nom de ce dernier, est établie au nom du I.________. Quoi qu'il en soit
toutefois, cette procuration était signée par A.________ lui-même. De plus, une
nouvelle procuration établie le 26 novembre 2024 au nom de A.________ et signée
par ce dernier, donnant procuration à son mandataire "
de le représenter
et d'agir en son nom dans le cadre du
[ndlr.: litige]
l'opposant à la Commune
de Montreux – opposition à un projet de construction
" et "
en
particulier interjeter tout recours
" a été produite dans la présente
procédure, ce qui a permis de couvrir un éventuel manquement à cet égard. Il ne
fait dès lors aucun doute que Me Cedric Pope Krähenbühl, avocat, agit bien au
nom de A.________ depuis le début de la procédure d'opposition et dans le cadre
de la présente procédure de recours.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l’art. 95
LPA-VD par un opposant qui exerce en outre une activité lucrative dans un
bâtiment sis à proximité immédiate de l'immeuble litigieux et qui dispose ainsi
de la qualité pour recourir, le recours est intervenu en temps utile. Il
respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD,
applicable par renvoi de l’art. 99 LPA-VD, si bien qu’il y a lieu d’entrer en
matière.
2.
La municipalité et la propriétaire requièrent la jonction des causes
AC.2024.0019, AC.2024.0027 et AC.2024.0029.
a) Aux termes de l'art. 24 al. 1 LPA-VD, l'autorité
peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui
se rapportent à une situation de fait identique ou à une cause juridique
commune.
L'autorité dispose à cet égard d'un large pouvoir
d'appréciation (EMPL, mai 2008, p. 22 ad art. 24 LPA-VD).
b) En l'occurrence, les causes AC.2024.0019,
AC.2024.0027 et AC.2024.0029 concernent certes le même projet de construction
et la décision attaquée est la même. Il n'en demeure pas moins que les
questions juridiques abordées par les trois recourants sont quelque peu
différentes. Il n'y a dès lors pas lieu de joindre les causes.
3.
Le recourant se prévaut tout d'abord d'une violation de son droit d'être
entendu.
a) Le droit d’être entendu, tel qu'il est garanti aux
art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 Cst-VD, comprend notamment le droit pour
l’intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne
soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de
produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres
de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves
essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela
est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 p.
170 s.; 142 III 48 consid. 4.1.1 p. 52 s.). Le droit de consulter le dossier a
pour objet de permettre à l'administré de connaître préalablement les éléments
dont dispose l'autorité et de jouir ainsi d'une réelle possibilité de faire
valoir ses arguments avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation
juridique. Le droit de consulter le dossier s'étend à toutes les pièces
décisives (cf. ATF 135 II 286 consid. 5.1; 132 II 485 consid. 3.2). L'art.
35 al. 1 LPA-VD précise de son côté que les parties et leurs mandataires
peuvent en tout temps consulter le dossier de la procédure.
L'autorité peut renoncer à procéder à des mesures
d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que
ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167
consid. 4.1 p. 170 s., et les arrêts cités; cf. aussi arrêts TF
1C_638/2020 du 17 juin 2021 consid. 2.1; 1C_576/2020 du 1
er
avril 2021 consid. 3.1).
b) aa) Le recourant voit en l'occurrence une
violation de son droit d'être entendu dans le fait que la municipalité lui
aurait refusé la consultation de l'entier du dossier entre le moment où la
décision entreprise a été rendue et l'expiration du délai de recours. Dans le
cadre de la présente procédure de recours, l'intéressé a toutefois eu accès au
dossier de la cause, qui lui a été transmis directement par la municipalité
pour consultation avant que celui-ci ne parvienne à la cour de céans, et a pu
faire valoir ses griefs lors de l'échange d'écritures intervenu dans le cadre
de la présente procédure, de même qu'à l'inspection locale, et en particulier
se déterminer sur les motifs évoqués par les autres parties dans leurs
déterminations. Quoi qu'il en soit ainsi d'une éventuelle violation du droit
d'être entendu du recourant, celle-ci doit être considérée comme réparée, la
CDAP disposant d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit
(cf. art. 28 al. 1, 41, 63 et 89 LPA-VD).
bb) Le recourant invoque aussi une violation de son
droit d'être entendu du fait que l'autorité intimée lui aurait refusé la
consultation du rapport 47 OAT établi en lien avec le PQ "Place de la
Paix", dont il requiert dès lors production devant le tribunal de céans.
Il ne se justifie toutefois pas de donner suite à la
requête de l'intéressé. Outre le fait que celui-ci n'indique pas en quoi il
serait déterminant de disposer d'un tel document, la cour est en mesure de se
faire une idée complète et précise des faits pertinents et de traiter en toute
connaissance de cause les moyens soulevés, conformément aux considérants
ci-dessous, sur la base des pièces figurant au dossier et compte tenu de
l'inspection locale à laquelle il a été procédé. Il y a dès lors lieu par
appréciation anticipée des preuves de rejeter la requête du recourant tendant à
la production du rapport 47 OAT précité.
4.
Le recourant invoque ensuite le fait que certains des propriétaires de
parts de la PPE C.________ sur la parcelle de base n° 12570 n’auraient pas
signé le questionnaire général, les plans et les pièces annexes, de sorte que
la demande d’autorisation de construire litigieuse violerait les art. 108 de la
loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC;
BLV 700.11) et 73 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC
(RLATC; BLV 700.11.1).
a) aa) Aux termes de l'art. 108 LATC, la demande de
permis est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de
travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds (al. 1,
2
ème
phr.). Selon l'art. 73 RLATC, les versions papier des plans, du
questionnaire général et des pièces annexes sont signés par leur auteur, le
propriétaire du fonds et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le
maître de l'ouvrage; si les circonstances le justifient, ces derniers peuvent
donner une procuration au mandataire; celle-ci doit être jointe au dossier (al.
1).
Cette exigence est une conséquence du principe de
l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est
incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance
que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et à tous
les effets de droit public qui en découlent et elle déploie donc des effets
concrets sur le plan du droit public (arrêt TF 1C_846/2013 du 4 juin 2014, et
les références citées). Le permis de construire doit être refusé si l'une des
personnes qui doit signer les plans s'y refuse. Le vice découlant de l’absence
de signature du propriétaire sur les plans mis à l’enquête publique et sur le
formulaire de demande de permis de construire peut toutefois être couvert par
l’apposition de celle-ci en cours de procédure ou même par la production d’une
procuration du propriétaire en faveur de l’auteur des plans (cf. AC.2023.0318,
AC.2023.0319 du 14 juin 2024 consid. 2a, et les références citées).
bb) S'agissant plus particulièrement du régime de la
propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation
une transformation projetée par l'un des copropriétaires nécessite la signature
des plans par les autres copropriétaires. L'autorité administrative examine
alors, au regard des dispositions régissant la propriété par étages, quelles
sont les personnes dont l'accord doit être recueilli pour que la construction
litigieuse puisse être autorisée. A cet égard, elle se détermine à titre préjudiciel
(AC.2023.0318, AC.2023.0319 du 14 juin 2024 consid. 2b; AC.2024.0003 du 14
mai 2024 consid. 3b; AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b;
AC.2019.0347 du 17 septembre 2020 consid. 2, et les références citées).
Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de
copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de
manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager
intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (al. 1). Le
copropriétaire a le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses locaux
dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres
copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs
du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect
extérieur (al. 2). Pour les travaux de construction touchant notamment les
parties communes, l'art. 712g CC renvoie aux règles de la copropriété simple
(al. 1), voire à des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif
ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires (al. 2), ou encore dans
un règlement d'administration et d'utilisation (al. 3).
Selon la jurisprudence de la CDAP, les travaux
entrepris sur une partie commune de la parcelle de base sur laquelle le
constructeur ne jouit pas d'un droit exclusif au sens de l'art. 712a al. 1 CC,
bien qu'il en eût l'usage exclusif, ne peuvent en principe pas être entrepris
sans l’accord des autres propriétaires d’étages (AC.2024.0003 du 14 mai 2024
consid. 3b; AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b; AC.2020.0299
du 5 mars 2021 consid. 2, et les références citées). Lorsque la demande
d’autorisation est requise par l’administrateur de la PPE, la municipalité,
puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent, dans un tel cas, se limiter
à examiner si celui-ci a apposé sa signature sur les plans, conformément au
pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir
de représentation de l’administrateur comprend le pouvoir d'attester, à l'égard
des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou
la majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et
touchant les parties communes (art. 712t al. 1 CC).
A fortiori
,
lorsque le dossier comporte la décision de l’assemblée des copropriétaires
d’approuver les travaux projetés, la municipalité peut sans autre se fonder sur
cette décision. Il ne lui incombe pas de vérifier si l’assemblée des
copropriétaires, en prenant sa décision, a respecté les règles procédurales qui
déterminent la validité de cette décision (AC.2024.0003 du 14 mai 2024
consid. 3b; AC.2021.0344 du 6 décembre 2022 consid. 6b; AC.2014.0055,
AC.2014.0063 du 24 novembre 2015 consid. 7a, et les références citées).
La CDAP a encore retenu que lorsque l'autorité
administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis
de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis
par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes
investigations ou analyses juridiques. Elle peut se contenter de trancher cette
question sur la base des éléments disponibles (AC.2023.0318, AC.2023.0319 du 14
juin 2024 consid. 2b; AC.2024.0003 du 14 mai 2024 consid. 3b; AC.2021.0344
du 6 décembre 2022 consid. 6b; AC.2016.0286 du 31 juillet 2017 consid. 2b,
et les références citées). Cette présomption peut toutefois être renversée, si
des éléments déterminants permettent de constater que l'accord de la communauté
des propriétaires ou de la majorité de ses membres aux travaux projetés n’a pas
été donné ou a été révoqué (AC.2023.0318, AC.2023.0319 du 14 juin 2024
consid. 2b, et la référence citée).
b) En l'espèce, les travaux ont pour objet la
surélévation des bâtiments n° ECA 925 et 9594 de trois étages de bureaux et
d'un attique ainsi que la pose de panneaux solaires, trois niveaux de
surélévation et un étage d'attique étant prévus du côté "montagne" et
deux niveaux de surélévation côté "lac". S'agissant de travaux
d'agrandissement en particulier de l'immeuble n° ECA 9594 sis
principalement sur la parcelle n° 12570, il ne fait aucun doute que de
tels travaux doivent être autorisés par les propriétaires par étage de cet
immeuble.
Le questionnaire général de demande de permis de
construire, qui est accompagné de différentes pièces annexes, ainsi que les
plans à la base de la décision attaquée ont été signés par l'architecte du
projet litigieux, outre pour B.________, propriétaire du bien-fonds
n° 12599 et de deux des parts de la PPE C.________ constituée sur la
parcelle n° 12570, auquel celle-ci avait donné pouvoir de signer par le
biais d'une procuration du 30 août 2022, également pour les autres
propriétaires de la PPE C.________. Le dossier contient à ce propos une
procuration du 2 septembre 2022 signée par le responsable de l'agence K.________
– succursale de L.________ et dont la mention de l'existence a été radiée en
novembre 2024 (cf. Feuille officiel suisse du commerce – FOSC) – en faveur de
l'architecte du projet en cause pour signer le dossier d'autorisation de
construire. Le registre foncier précise par ailleurs que L.________ – dont la
nouvelle raison de commerce est depuis début 2025 M.________ (cf. FOSC) – a
été l'administratrice de la PPE constituée sur la parcelle n° 12570 du 24
décembre 2008 au 6 mars 2025, date depuis laquelle la société N.________ est la
nouvelle administratrice de la PPE. Il s'ensuit que, contrairement à ce que
prétend le recourant, la procuration précitée n'avait pas à comporter le nom ni
la signature des propriétaires par étage du bien-fonds n° 12570,
l'administratrice d'alors de la PPE les ayant valablement engagés par le biais
de cette procuration.
La présomption d'accord des copropriétaires ne
saurait, ainsi que l'affirme le recourant, être renversée, d'autant plus compte
tenu de ce qui suit. Comme le relève la constructrice, il ressort en effet du
procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire 2024 de la PPE C.________ du 17
décembre 2024 que "
L'assemblée ratifie la procuration du 2 septembre
2022, signée par l'ancien administrateur L.________, dans le cadre de la mise à
l'enquête du dossier de surélévation CAMAC 212822
[...
]. Ces
résolutions sont adoptées à l'unanimité des voix des propriétaires présents et
représentés
[ndlr.: soit 3 copropriétaires sur 5, totalisant 661/1'000èmes]".
Compte tenu enfin du type de travaux dont il s'agit,
qui concernent le bâtiment n° ECA 9594 dans son ensemble, c'est à tort que
le recourant, selon lequel il serait manifeste que des parties privatives des
parts de PPE pourraient être touchées, prétend que le consentement de chacun
des copropriétaires serait nécessaire.
Le grief du recourant relatif à une violation des
art. 108 LATC et 73 RLATC est en conséquence infondé.
5.
Le recourant fait ensuite valoir qu'un contrôle préjudiciel du PQ "Place
de la Paix" serait nécessaire, au vu de la modification sensible des
circonstances et du besoin d'adaptation du plan précité.
a) aa) Selon l'art. 15 de la loi fédérale du 22 juin
1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), les zones à bâtir sont
définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les
quinze années suivantes (al. 1). Les zones à bâtir surdimensionnées doivent
être réduites (al. 2).
Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou
préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un
acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,
à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens
notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (cf. ATF 145 II 83
consid. 5.1; 144 II 41 consid. 5.1; arrêts TF 1C_190/2020 du 9 février
2021 consid. 2.2; 1C_244/2017 du 17 avril 2018 consid. 3.1.1). Aux termes de
cette disposition, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées,
les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une
modification sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut
être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une
modification législative. L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux étapes:
la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement modifiées au
point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait réellement
sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (cf. ATF 148 II 417 consid.
3.2; 144 II 41 consid. 5.1; arrêt TF 1C_190/2020 du 9 février 2021 consid.
2.2.1; pour l'ensemble de ce paragraphe, cf. aussi arrêt TF 1C_312/2022 du 14
mars 2024 consid. 3.1).
Selon la jurisprudence, l'entrée en vigueur le 1
er
mai 2014 du nouvel art. 15 LAT – en particulier l'obligation de réduire les
zones à bâtir ancrée à son al. 2 – ne constitue à elle seule pas une
modification sensible des circonstances justifiant d'entrer en matière sur une
demande de révision, respectivement de contrôle préjudiciel d'un plan
d'affectation dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire. Il
faut que s'y ajoutent d'autres circonstances (arrêt TF 1C_391/2023 du 8 août
2024 consid. 5.1). Sont en particulier à prendre en considération la
localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, son niveau
d'équipement, la date d'entrée en vigueur du plan d'affectation et la mesure
dans laquelle celui-ci a été concrétisé. Savoir ensuite si une adaptation du
plan s'avère nécessaire relève d'une pesée complète des intérêts qui s'opère
dans le cadre de la deuxième étape (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.2; 144 II 41 consid.
5.2; 140 II 25 consid. 3.1; arrêt TF 1C_312/2022 du 14 mars 2024
consid. 3.1, et les références citées). Le fait qu'un projet de
construction se trouve en contradiction manifeste avec les relevés subséquents
de l'ISOS peut constituer un tel élément. En revanche, en l'absence d'impact ou
d'altération du projet de construction litigieux sur les caractéristiques de
l'élément individuel ou du périmètre inscrit à l'ISOS, un contrôle incident du
plan d'affectation sous cet angle ne se justifie pas (arrêts TF 1C_349/2023 du 13
février 2025 consid. 2.1.1; 1C_391/2023 du 8 août 2024 consid. 5.1,
et les références citées). Si une planification en cours d'élaboration peut
justifier que l'autorité de délivrance des permis de construire s'en inspire,
voire, si le droit cantonal le prévoit, bloque temporairement la procédure
d'autorisation de construire, il ne peut s'agir d'une modification de
circonstances justifiant l'adaptation du plan, auquel cas chaque planification
cesserait systématiquement d'être valable sitôt une révision – à la durée,
voire à l'issue, incertaine – entreprise (arrêt TF 1C_126/2020 du 15 février
2021 consid. 5.2.1).
Lorsqu'un plan d'affectation a été établi sous
l'empire de la LAT, afin de mettre en oeuvre les objectifs et principes de
cette législation, il existe une présomption qu'il est conforme aux buts et aux
principes de cette loi, alors que les plans d'affectation qui n'ont pas encore
été adaptés aux exigences de la LAT ne bénéficient pas de cette présomption et
leur stabilité n'est pas garantie (cf. art. 21 al. 1 LAT; cf. ATF 127 I 103 consid. 6b/aa;
120 Ia 227 consid. 2c; arrêts TF 1C_280/2023 du 3 avril 2024 consid. 4.2; 2C_543/2020
du 25 mai 2021 consid. 4.3).
bb) Dans son arrêt du 16 avril 2020 (ATF 146 II 289),
le Tribunal fédéral a annulé le nouveau PGA de la commune de Montreux, au motif
notamment que les zones réservées qu'il comportait contrevenaient aux art. 15
et 27 LAT. Les autorités communales ont par la suite instauré des zones
réservées au sens de l'art. 27 LAT, afin de ne pas compromettre la redéfinition
en cours des zones à bâtir. Le PQ "Place de la Paix", approuvé par le
Conseil d'Etat le 27 juillet 1994, n'a pas fait l'objet d'une telle mesure. Selon
en effet le PZR, qui n'est toutefois pas encore entré en vigueur (cf.
supra
Faits
lettre B
in fine
), il s'agit d'un plan spécial légalisé qui est maintenu.
Si par ailleurs le RPGA 1972 a déjà été jugé
obsolète par le Tribunal fédéral dans son arrêt 1C_361/2011 du 28 juin 2012
(cf. aussi arrêts TF 1C_596/2022 du 12 septembre 2023 consid. 4.2; 1C_645/2020
du 21 octobre 2021 consid. 3.5), le Tribunal fédéral a toutefois également
précisé qu'à la suite de l'annulation du PGA 2007, il convenait de s'y référer
encore pour certains aspects particuliers, notamment pour déterminer le
surdimensionnement de la zone constructible, respectivement l'état actuel des
réserves en zone à bâtir, compte tenu de la situation très particulière de la commune
de Montreux (cf. arrêts TF 1C_596/2022 du 12 septembre 2023
consid. 4.2; 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.5; 1C_632/2018
du 16 avril 2020 consid. 4.3.1).
b) aa) Selon l'art. 6 al. 1 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451),
l'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral au
sens de l'art. 5 LPN indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé
intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de
mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates. L'effet de protection
ne se déploie en principe que dans le cadre de l'accomplissement de tâches fédérales
(cf. art. 6 al. 2 en relation avec l'art. 2 LPN). En dehors de ce cadre, la
protection des sites est assurée en premier lieu par le droit cantonal. Les
inventaires fédéraux doivent toutefois être pris en compte dans les plans
d'affectation, dans l'interprétation de notions indéterminées du droit de la
construction ainsi que dans toute pesée d'intérêts qui doit être effectuée dans
les cas particuliers (cf. en particulier ATF 135 II 209 consid. 2.1; arrêts TF 1C_312/2022
du 14 mars 2024 consid. 3.4; 1C_607/2021 du 19 juin 2023 consid. 3.1;
1C_643/2020 du 7 janvier 2022 consid. 3.2).
Selon la mesure C11 du Plan directeur du canton de
Vaud (ci-après: le PDCn), les inventaires relatifs à la protection du
patrimoine culturel sont intégrés dans toutes les planifications et constituent
des données de base pour les projets cantonaux, régionaux ou communaux. L'ISOS
dispose d'un effet d'alerte, soit un effet qui n'est pas directement
contraignant, mais doit être concrétisé par les dispositions adéquates (arrêts
TF 1C_312/2022 du 14 mars 2024 consid. 3.4; 1C_607/2021 du 19 juin 2023
consid. 3.1).
bb) L'art. 14 de la loi vaudoise du 30 novembre 2021
sur la protection du patrimoine culturel immobilier (LPrPCI; BLV 451.16)
prévoit pour sa part un recensement architectural permettant d'identifier, de
connaître, d'évaluer et de répertorier le patrimoine culturel immobilier, à
l'exclusion des sites archéologiques et des objets navals lacustres
(al. 1); une note est attribuée à chaque objet recensé, des notes de sites
pouvant être attribuées si cela se justifie (al. 3). L'échelle des notes allant
de *1* à *7* figure dans le règlement du 18 mai 2022 sur la protection du
patrimoine culturel immobilier (RLPrPCI; BLV 451.16.1), à son art. 8. Cette
disposition (al. 3 let. c) attribue une note *3* à un objet d'intérêt
local ayant une importance au niveau communal, ce qui est le cas du bâtiment
n° ECA 925 sis sur la parcelle n° 12599.
c) aa) Le recourant fait valoir qu'un contrôle
préjudiciel du PQ "Place de la Paix" serait rendu nécessaire du fait que
ce plan de quartier a été adopté il y a environ 30 ans, le 20 avril 1994. Or,
différentes évolutions seraient intervenues depuis lors, dont la modification
de la LAT entrée en vigueur le 1
er
mai 2014 et tendant notamment à
lutter contre le surdimensionnement des zones à bâtir, dont est d'ailleurs
affectée la zone à bâtir de la commune, qui doit dès lors revoir son plan
d'affectation. Tel serait également le cas du fait que l'art. 12 RPQ "Place
de la Paix", approuvé par le Conseil d'Etat le 27 juillet 1994, renverrait
pour tous les points non prévus au RPGA 1972, déclaré obsolète par le Tribunal
fédéral, de sorte qu'il ne bénéficierait pas de la présomption de validité à la
LAT au vu de son antériorité. Plusieurs aspects du RPQ "Place de la
Paix", comme les emplacements de stationnement, ne respecteraient par
ailleurs pas les principes établis en la matière par la règlementation
cantonale. Enfin, aucun intérêt public particulier ne commanderait le maintien
de ce plan de quartier au détriment des éléments précités.
Le recourant invoque aussi, à titre de circonstances
justifiant un contrôle préjudiciel du PQ "Place de la Paix", le fait
que, selon un extrait du plan directeur intercommunal provisoire d'Agglomération
Rivelac de 5
ème
génération qu'il produit, le site en cause serait
déjà saturé en matière d'utilisation du réseau routier et la qualité de
l'espace public pas en phase avec la qualité attendue pour ce secteur; or, les
travaux projetés aggraveraient la situation en la matière, provoquant notamment
une fréquentation plus grande du réseau routier. Un autre élément à prendre en
compte serait le fait que le projet ne respecterait pas certains des principes
d'aménagement prévus à l'art. 3 RPQ "Place de la Paix", qui précise
que, pour atteindre les objectifs décrits à l'art. 2, le plan de quartier se
fonde sur différents principes d'aménagements contraignants, dont celui selon
lequel il convient d'aménager l'intérieur de l'îlot en zone de passage et de
détente à l'usage du public et des habitants du quartier (art. 3.3); ceci
impliquerait que la philosophie de ce plan n'aurait plus vocation à
s'appliquer.
bb) Il est vrai que le PQ "Place de la
Paix" dépasse largement l'horizon de planification à quinze ans prévu par
l'art. 15 al. 1 LAT et que la commune doit réviser son plan général
d'affectation, afin notamment de répondre aux exigences résultant des
modifications de la LAT du 15 juin 2012, entrées en vigueur le 1
er
mai 2014, portant notamment sur la réduction des zones à bâtir
surdimensionnées. Il n'en demeure pas moins que le secteur soumis au plan de
quartier en cause n'a pas été placé en zone réservée. L'autorité communale a
ainsi considéré que ce secteur ne se prêtait
a priori
pas à un
déclassement, et ce à juste titre. En ce sens, elle a déjà vérifié si
l'attribution des parcelles en cause à la zone à bâtir était encore justifiée
au vu du surdimensionnement actuel (cf., pour un cas semblable à Montreux,
arrêt TF 1C_304/2022 du 10 août 2023 consid. 3.2). L'inspection locale a de
son côté permis de constater que le périmètre en cause s'inscrit dans un environnement
densément bâti, et même en plein centre-ville, soit à l'intérieur du périmètre
de centre de l'agglomération Rivelac définie par le PDCn (mesures B11 et R14;
cf. aussi Zones réservées – Rapport justificatif selon l'article 47 OAT,
mars 2021, ch. 5.3.5
a contrario
, sur site Internet de la commune de
Montreux); il se situe dès lors dans le voisinage direct des services de
proximité (commerces, restaurants, etc.). Le secteur concerné dispose aussi d'un
réseau routier dense et d'une excellente desserte en transports publics,
puisqu'il se trouve à proximité d'un arrêt de bus (La Paix) qui dessert trois
lignes, sachant en outre qu'un trolleybus circule le long de la Grand-Rue
(ligne 201) et qu'il s'agit de lignes de bus à haute fréquence; il se situe
aussi à environ sept minutes à pied de la gare de Montreux. Le PQ "Place
de la Paix" a par ailleurs été en grande partie réalisé. Selon en effet
les explications des parties à l'inspection locale, il a été entièrement
réalisé du côté de la Rue de la Paix, le bâtiment n° ECA 9205a ayant été
construit en 2008 environ, et du côté de la Grand-Rue, le bâtiment n° ECA
9154 ayant été réalisé en 2010 à peu près, et il ne reste que les bâtiments
litigieux dont le potentiel constructible n'a pas été entièrement épuisé; il
s'ensuit aussi que le plan de quartier ne peut qu'être en grande partie équipé.
Pour ces motifs n'est pas non plus déterminant le
fait que, dans son arrêt du 5 mars 2025 (1C_58/2024), le Tribunal fédéral,
après avoir admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra contre les
décisions relatives à l'adoption, respectivement l'approbation du PZR, relève
que rien n'indique dans l'arrêt cantonal attaqué que des surfaces
constructibles contenues dans le périmètre des plans d'affectation spéciaux qui
n'ont pas été intégrés au PZR ne devront pas être également réduites pour atteindre
l'objectif de redimensionnement de la zone à bâtir; ainsi en présence d'un
large surdimensionnement comme en l'espèce de la zone à bâtir communale, la
conformité des plans d'affectation spéciaux à la LAT ne saurait être confirmée
sur la seule base de leur date d'entrée en vigueur, en particulier s'agissant
des plans adoptés il y a plus de 15 ans (consid. 3). L'on ne voit en effet
pas comment le périmètre en cause, au centre-ville et déjà largement construit,
pourrait être touché par le redimensionnement de la zone à bâtir communale et devrait
donc être intégré dans le PZR, d'autant plus que la transformation en cause ne
porte que sur des bureaux.
Compte tenu de ce qui précède, le fait que le RPQ "Place
de la Paix" se réfère au RPGA 1972 pour tout ce qu'il ne prévoirait pas
n'est pas non plus déterminant, d'autant plus que, comme le Tribunal fédéral
l'a déjà relevé, le RPGA 1972 peut encore, pour certains aspects, trouver
application. Ce dernier ne s'applique d'ailleurs en l'occurrence que de manière
supplétive, soit pour les points qui ne sont pas prévus par le PQ "Place
de la Paix" (cf. art. 12 de son règlement). L'on ne voit en
particulier pas, comme le prétend le recourant, que l'art. 89 al. 5 RPGA 1972,
relatif à la taxe de compensation à payer par celui qui se trouve dans
l'impossibilité de créer les places de parc requises et dont il a été tenu
compte en l'espèce, doive être considéré comme obsolète, s'agissant d'une
disposition tout à fait courante en la matière. Le Tribunal fédéral a
d'ailleurs aussi eu l'occasion de rappeler que l'annulation du nouveau PGA de
la commune de Montreux le 16 avril 2020 n'entraînait pas nécessairement
l'invalidation des plans d'affectation spéciaux adoptés postérieurement à
l'entrée en vigueur de la LAT et ne condamnait pas inconditionnellement toute
construction nouvelle sur son territoire (cf. arrêts TF 1C_212/2022,
1C_271/2022 du 30 mars 2023 consid. 3.1.6 et 4; 1C_645/2020 du 21 octobre
2021 consid. 3.4.2).
d) Un contrôle préjudiciel du plan se justifierait
enfin, selon le recourant, par le fait que la construction se situerait dans
une zone ISOS dont le relevé révisé daterait de 2012, soit postérieurement à
l'adoption du PQ "Place de la Paix", ce qui impliquerait que cette
révision n'aurait pas pu être prise en compte lors de l'adoption du plan de
quartier en cause, et sur une parcelle dont le bâtiment a été inscrit après
2012 en note *3* au recensement architectural.
aa) Montreux est inscrit, selon le relevé actuel de
2012, à l'ISOS en tant que cas particulier (cf. annexe 1 de l'ordonnance
fédérale du 13 novembre 2019 concernant l'Inventaire fédéral des sites
construits à protéger en Suisse [OISOS; RS 451.12]). Cet inventaire donne la description
suivante du "
Périmètre environnant VIII
" (ci-après: le PE
VIII) dans lequel se trouvent les parcelles concernées:
"
Secteurs
fortement transf. ou en mutation, grands bâtiments commerciaux, fin 20
e
s. et déb. 21
e
s.
".
Selon l'ISOS, un PE est une aire limitée dans son
extension, en général en rapport étroit avec les constructions à protéger;
espaces verts, p. ex. verger, pré ou surface herbeuse, coteau viticole, parc,
terrain rattaché à un bâtiment public. Le PE VIII fait partie de la catégorie
d'inventaire "b", ce qui signifie qu'il s'agit d'une partie sensible
pour l'image du site, souvent construite. Sa signification est évidente. Un
objectif de sauvegarde "b", qui préconise la sauvegarde des
caractéristiques essentielles pour les composantes attenantes du site, lui a
également été attribué, ce qui signifie qu'il est suggéré d'établir des
prescriptions concernant les constructions nouvelles et les plantations
notamment.
bb) L'on ne voit en l'occurrence pas que le projet
de construction litigieux qui se fonde sur le PQ "Place de la Paix" porterait
atteinte à l'ISOS. Ainsi que l'a relevé l'autorité intimée dans sa réponse au
recours, il ressort de la synthèse CAMAC que la Direction générale des
immeubles et du patrimoine, Direction de l'archéologie et du patrimoine,
Division monuments et sites (DGIP) n'avait pas de remarque à formuler. Le
projet est prévu dans un secteur décrit par l'ISOS comme fortement transformé
ou en mutation et comprenant de grands bâtiments commerciaux de la fin du
siècle dernier et du début du XXI
ème
siècle. L'inspection locale a
ainsi permis de constater que le projet en cause serait entouré de bâtiments de
grandes dimensions, dont la plupart sont plus hauts que le bâtiment existant
litigieux, et dont les gabarits sont relativement homogènes, l'immeuble
abritant la Coop par exemple et sis dans les environs comportant sept étages
au-dessus du rez-de-chaussée. Si par ailleurs, comme l'a relevé la municipalité
à l'audience, la plupart des bâtiments environnants situés au niveau de la rue
de la Paix sont relativement récents et d'architecture contemporaine, il existe
aussi dans le secteur, dont du côté de la Grand-Rue, des immeubles à
l'architecture hétéroclite (moderne et ancien accolés) et datant de périodes
différentes, tels le bâtiment UBS qui remonte au début du XX
ème
s. ou
le Centre commercial du Forum, qui dispose de cinq niveaux au-dessus du
rez-de-chaussée. Le fait dès lors que le projet prévoie la surélévation, sur la
base du plan de quartier en cause, des immeubles n° ECA 925 et 9594 de
trois étages de bureaux et d'un attique du côté "montagne" et de deux
étages de bureaux du côté "lac" ne saurait aucunement altérer le site
protégé par l'ISOS révisé en 2012 et tel que décrit, sachant qu'il s'intègre
parfaitement à l'environnement bâti existant. Ceci est d'autant plus le cas que
l'objectif de sauvegarde b a été attribué au secteur, ce qui n'implique la
sauvegarde que des caractéristiques "
essentielles
" pour les
composantes attenantes du site. Quant à la catégorie d'inventaire, elle est de
b, ce qui signifie qu'elle est certes évidente, mais non prépondérante.
Le fait que le bâtiment n° ECA 925, dont
l'arrondi date de 1905, bénéficie, depuis 2018, de la note *3* au recensement
architectural ne saurait non plus être en l'occurrence déterminant. A maintes
reprises, la Cour de céans a en effet eu l'occasion de dire que l'inscription
d'un objet au recensement architectural ne constitue pas une mesure de
protection. Les notes attribuées dans ce cadre ont un caractère purement
indicatif et informatif. Elles sont en revanche certes un élément
d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du
territoire, notamment dans la procédure de permis de construire, lorsque ces
autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des
constructions ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (cf. arrêt TF
1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.6; AC.2022.0277 du 5 décembre
2024 consid. 6c, et les références citées). Toutefois, pour les bâtiments
en note *3*, sous l'angle de la proportionnalité, respectivement de la pesée
des intérêts entre protection du patrimoine immobilier et garantie de la
propriété, les autorités communales ne peuvent imposer au constructeur des
prescriptions de conservation aussi sévères que s'il s'agissait d'immeubles en
note *1* ou *2* (AC.2022.0242 du 22 novembre 2022 consid. 5a, et les
références citées). Or, on ne voit pas en l'espèce que la municipalité ait
dépassé le large pouvoir d'appréciation qui est le sien en la matière, sachant
que, sur la base du PQ "Place de la Paix", le bâtiment n° ECA
925 est conservé, tout en ne faisant l'objet que d'une surélévation par
ailleurs prévue en retrait sur toute la partie sud et ouest, soit celle qui
donne sur le carrefour entre la Place de la Paix et la Grand-Rue. Ceci permet
ainsi la conservation de l'intérêt patrimonial du bâtiment en cause.
e) Le grief du recourant selon lequel un contrôle
préjudiciel du PQ "Place de la Paix" serait nécessaire n'est en
conséquence pas fondé.
6.
Le recourant soutient ensuite que le projet violerait les prescriptions
légales et réglementaires en matière de places de stationnement, dès lors qu'il
ne prévoit la réalisation d'aucune place supplémentaire.
a) aa) Selon l'art. 8 RPQ "Place de la
Paix", le parking souterrain s'inscrit dans le périmètre du plan de
quartier et à l'intérieur des limites de constructions; le nombre de niveaux
souterrains sera défini en fonction du nombre de places exigées par la
municipalité.
L'art. 9 RPQ "Place de la Paix" prévoit pour
sa part ce qui suit:
"
La
Municipalité fixe le nombre d'emplacements de stationnement obligatoires selon
les bases suivantes:
-
Le nombre de places sera au minimum de 100.
-
Ces places sont affectées aux habitants des logements et aux
emplois générés par les bâtiments.
-
Il est prévu, en principe, une place par logement.
-
Au surplus, la norme "VSS" de l'Union des
professionnels suisses de la route est une base de référence pour les autorités
".
Aux termes de l'art. 12 RPQ "Place de la
Paix", pour tous les points non prévus par le présent règlement, le
règlement communal du plan d'affectation est applicable; en cas de
contradiction, le présent règlement est prioritaire (al. 1).
L'art. 89 RPGA 1972 définit de son côté à ses
alinéas 1 à 3, le nombre de places de stationnement ou de garages pour voitures
à aménager sur fonds privés, y compris de celles destinées aux livreurs et
visiteurs. Il est encore prévu plus spécifiquement ce qui suit aux alinéas 5, 8
et 9:
"
Lorsque
le propriétaire établit qu'il se trouve dans l'impossibilité de construire sur
son propre fonds ou à proximité tout ou partie des places imposées en vertu de
l'alinéa premier, la Municipalité peut l'exonérer totalement ou partiellement
de cette obligation moyennant versement d'une contribution compensatoire d'un
montant de fr. 5'000.—par place dans les zones urbaines, à restructurer et
de forte densité et de fr. 4'000.—par place sur le reste du territoire.
[...]
Les montants perçus sont affectés
à la construction par la Commune de places de stationnement accessibles au
public.
Les dispositions qui précèdent sont
également applicables dans les cas de transformation ou de changement
d'affectation d'un immeuble existant entraînant une augmentation des besoins en
places de stationnement.
[...]
".
bb) L'Association suisse des professionnels de la
route et des transports a établi différentes normes dont la norme VSS 40 281
(anciennement numérotée 640 281), intitulée "
Offre en cases de
stationnement pour les voitures de tourisme
", édition 2019, à laquelle
il convient de se référer dans le cas d'espèce. Cette norme distingue l’offre
en cases de stationnement afférente au logement de celle afférente à d’autres
affectations.
Pour les affectations autres que le logement, la
norme VSS 40 281 prévoit que l'offre en cases de stationnement à mettre à
disposition dépend du genre d'affectation, de ses valeurs caractéristiques et
du type de localisation (accessibilité en mobilité douce et en transports
publics) (ch. 10.1, p. 11). La fourchette entre le nombre minimal et le nombre
maximal de cases de stationnement nécessaires est estimée à partir des valeurs
indicatives figurant dans le tableau 1 ("
Valeurs spécifiques
indicatives pour l'offre en cases de stationnement
", pp. 14-15), en
tenant compte du type de localisation défini selon le tableau 2 ("
Distinction
des types de localisation
", p. 16) et de la pondération qui en
découle selon les pourcentages indiqués dans le tableau 3 ("
Offre en
cases de stationnement en % des valeurs indicatives selon le tableau 1
",
p. 16). A noter que la norme distingue cinq types de localisation (A, B, C, D
et E), qui dépendent de la part de la mobilité douce dans l'ensemble de la
génération du trafic de personnes (> 50%, 25…50% ou 
4 fois par heure,
1…4 fois par heure ou pas desservi par les transports publics) (tableau 2).
Pour chaque type de localisation, la norme prévoit
le minimum et le maximum de l'offre en cases de stationnement, soit pour le
type de localisation A 20% à 40%, B 40% à 60%, C 50% à 80%, D 70% à 90%, E 90%
à 100% (tableau 3). Pour les entreprises de prestations de services, et plus
particulièrement les autres services que ceux à nombreuse clientèle, comme les
administrations publiques sans guichet, bureau d'ingénieur ou d'architecte,
assurance, fiduciaire, etc., la norme prévoit deux cases de stationnement pour
le personnel et 0,5 pour les visiteurs et clients par 100 m
2
de
surface brute de plancher utile (SPBu).
Concernant la sélection du type de localisation (A,
B, C, D ou E), il s’agit notamment de procéder à l’estimation sommaire de la
part de la mobilité douce dans l’ensemble du trafic généré en fonction de la
structure d’urbanisation et du genre d’affectation ainsi qu'à l'appréciation de
la desserte existante ou prévisible du lieu par les transports publics pendant
la période d'exploitation déterminante (ch. 10.2 p. 16).
cc) Les prescriptions sur le stationnement sont des normes
du droit communal, adoptées dans le champ de l'autonomie communale. La
municipalité, lorsqu'elle interprète son règlement en cette matière, bénéficie
d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle
avec retenue (cf. arrêts AC.2019.0059 du 5 décembre 2019 consid. 2b;
AC.2017.0333 du 16 mai 2018 consid. 4).
Le Tribunal fédéral, se référant au ch. 3 de la
norme VSS 40 281, relève que, d'une manière générale, l'appréciation d'intérêts
publics supérieurs parfois contradictoires peut conduire à une offre en cases
de stationnement plus élevée ou plus faible que celle obtenue en appliquant la
norme (ATF 132 III 285 consid. 1.3; arrêt TF 1C_78/2021 du 1
er
avril
2022 consid. 7.1; cf. ég. AC.2022.0297 du 20 juillet 2023 consid. 5a;
cf. aussi arrêt TF 1C_347/2022 du 25 août 2023 consid. 3.1).
b) aa) En l'espèce, il existe dans le périmètre du
PQ "Place de la Paix" un parking souterrain de 83 places, dont
l'entrée se situe au niveau de la rue de la Paix. Ce parking n'est toutefois pas
destiné aux nouveaux locaux prévus par le projet litigieux, puisqu'il sert aux
deux bâtiments déjà existants n° ECA 9205a et 9154. Le projet en cause prévoit
cependant une nouvelle SPBu pour les nouveaux locaux de 1193, 68 m
2
,
dont 737,08 m
2
destinés à des bureaux, aucun local ne l'étant
au logement, qui s'ajoutent aux 1437,39 m
2
déjà existants, pour un
total de 2631,11 m
2
pour l'ensemble du bâtiment.
bb) Le recourant fait valoir que, malgré la
réalisation d'une SPBu supplémentaire à celle déjà existante, destinée à une
affectation de bureaux, aucune place de parc supplémentaire ne serait prévue
alors même que le RPQ "Place de la Paix" préciserait que les places
de stationnement seraient affectées, entre autres, aux emplois générés par les
bâtiments. Le RPQ prévoirait aussi un nombre minimum de places de parc de 100,
nombre qui ne serait pas respecté, dès lors que le nombre de places existantes
ne serait que de 82 (
recte
: 83), et ce même dans l'hypothèse où les
douze places de parc impliquées par le projet étaient réalisées. Il invoque
également le fait que l'impossibilité pour la propriétaire d'aménager les
places de stationnement nécessaires ne serait pas établie.
Il ressort en l'occurrence de la fiche de calcul du
nombre de places de stationnement nécessaires figurant dans le dossier
municipal que l'autorité intimée a retenu, en se fondant sur la norme VSS 40
281, un nombre de places de parc indicatif de 2,5 par 100 m
2
de
l'ensemble de SPBu nouvellement créée, soit 29,8 places de parc; elle a ensuite
pondéré ce nombre du minimum de 40% (fourchette basse), tenant compte d'une part
de mobilité douce de 25 à 50% et de la fréquence supérieure à quatre par heure
en transports publics (lettre B; cf. tableaux 2 et 3 p. 16), pour aboutir
à douze places de parc. Elle s'est ensuite fondée sur ce nombre pour calculer
le montant de la contribution compensatoire due par la propriétaire, admettant
que cette dernière se trouvait dans l'impossibilité d'aménager ces places de
stationnement. Rien ne permet de remettre en cause une telle appréciation.
La municipalité a en effet expliqué lors de
l'inspection locale qu'un certain nombre de parkings publics se trouvent à
proximité, dont ceux de la Paix, du Forum et de la Place du Marché. Le
périmètre en cause se situe par ailleurs en plein centre-ville et dispose d'une
excellente desserte en transports publics, puisqu'il se trouve à proximité de
plusieurs lignes de bus et trolleybus à haute fréquence et à environ sept
minutes à pied de la gare de Montreux. Comme le relève l'autorité intimée, il
convient de ne pas non plus surcharger les accès et infrastructures routières
existantes, leur capacité à absorber le trafic actuel étant déjà proche de la
saturation.
Il est vrai que l'art. 9 RPQ "Place de la
Paix" fixe le nombre minimum de places de stationnement à 100 et que ce
nombre n'est pas atteint, sachant que 83 places seulement sont déjà disponibles
dans le périmètre du plan de quartier. Toutefois, cette même disposition
précise que les normes VSS servent de base de référence pour les autorités; or,
la norme VSS applicable admet une réduction du nombre de places, ce qui, au vu
de la situation du cas d'espèce, est tout à fait admissible.
De plus, contrairement à ce qu'affirme le recourant,
l'inspection locale a permis de constater que la propriétaire, au vu de la
localisation du secteur en cause dans un environnement densément bâti, est bien
dans l'impossibilité d'aménager les douze places de parc qu'impliquerait son
projet. C'est en particulier à tort que le recourant affirme que la
propriétaire pourrait, en construisant un parking en sous-sol dans le périmètre
du plan de quartier, celui-ci le permettant, respecter son obligation
d'aménager de nouvelles places de stationnement. Les assesseurs spécialisés ont
expliqué lors de l'inspection locale que s'il était techniquement possible de
créer un parking souterrain, cela le serait à des coûts totalement
disproportionnés et avec même le risque de porter atteinte à la structure du
bâtiment déjà existant. Compliquerait encore les choses le fait que le
périmètre en cause se trouve à proximité de la Baye de Montreux et dans une
pente, sachant que le sous-sol existant est situé à un niveau inférieur à celui
du parking de 83 places, ce qui impliquerait de creuser bien davantage. Une
telle absence de places supplémentaires ne peut d'ailleurs, au vu du secteur dans
lequel s'insère le périmètre en cause, être considérée comme problématique. La
contribution compensatoire que la propriétaire sera contrainte de verser
permettra par ailleurs à la commune d'aménager d'éventuelles nouvelles places
de stationnement publiques, comme le prévoit l'art. 89 al. 8 RPGA 1972 dont on
ne voit pas, contrairement à ce qu'affirme le recourant, qu'il ne pourrait pas,
comme cela a déjà été relevé (cf.
supra
consid. 5c/bb),
s'appliquer.
cc) Enfin, selon le recourant, l'art. 89 al. 2 RPGA
1972 ne serait pas non plus respecté, dès lors qu'il prévoirait, en règle
générale, une place de stationnement par fraction de 90 m
2
.
Le grief du recourant n'est pas fondé, dans la
mesure où, pour le calcul du nombre de places de parc nécessaire, ce n'est pas
la disposition précitée qui doit être prise en compte, mais bien l'art. 9 RPQ
"Place de la Paix", sachant qu'en cas de contradiction avec le RPGA
1972, le RPQ est prioritaire (cf. art. 12 al. 1 RPQ).
c) Le grief du recourant relatif à l'absence de
places de stationnement supplémentaires est dès lors infondé.
7.
Le recourant fait enfin valoir que la construction projetée violerait la
clause d'esthétique.
a) aa) A teneur de l’art. 86 LATC, la municipalité veille
à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les
aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s’intègrent à l’environnement (al. 1). Elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l’aspect
et le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier ou d’une rue, ou de
nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle
(al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Selon la jurisprudence, l'application d'une clause
d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation
sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des
autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne
serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans
la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui
définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des
localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un
certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une
interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que
par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités
de construire réglementaires apparaisse déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d;
arrêt TF 1C_473/2019 du 17 juin 2020 consid. 3.4.3, et la référence citée).
Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui
font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF
101 Ia 213 consid. 6c; arrêt TF 1C_473/2019 du 17 juin 2020 consid. 3.4.3,
et la référence citée). Le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue dans
l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son
propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à
ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution
dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 al. 1
let. a LPA-VD) (cf. AC.2022.0357, AC.2022.0370, AC.2022.0373 du 12
septembre 2024 consid. 18a/aa; AC.2021.0262 du 29 septembre 2022 consid. 6b,
et les références citées).
bb) Selon l'art. 2 RPQ "Place de la Paix",
le plan de quartier doit proposer l'aménagement harmonieux d'un îlot
d'habitation et d'équipements de types commerciaux et administratifs ainsi que
des activités compatibles avec l'habitation (al. 1). Il doit en outre créer un
espace accessible au public (place) et une tête d'îlot marquante sur la place
de la Paix tout en assurant les cheminements publics en continuité avec ceux
existants ou futurs dans les secteurs voisins (al. 2). Conformément à l'art. 3
RPQ "Place de la Paix", pour atteindre les objectifs décrits à l'art.
2, le plan de quartier doit se fonder sur différents principes d'aménagement
contraignants, dont: respecter la géométrie de l'îlot et de sa tête (ch. 3.1)
et tenir compte de la volumétrie des bâtiments existants et futurs dans la rue
de la Paix et la Grand-Rue tout en marquant le point singulier de la tête de
l'îlot (place de la Paix (ch. 3.4).
Aux termes de l'art. 4 RPQ "Place de la
Paix", les bâtiments doivent former un ensemble architectural cohérent et
leur expression architecturale doit permettre une bonne compréhension de leur
organisation générale.
cc) Selon l'art. 3 al. 1 LPrPCI, mérite d'être
protégé au sens de la présente loi le patrimoine culturel immobilier défini à
l'al. 2 qui présente un intérêt archéologique, historique, architectural,
technique, éducatif, culturel, esthétique, artistique, scientifique ou
urbanistique. Selon l'al. 2 de la même disposition, le patrimoine culturel
immobilier comprend, en particulier, tout objet bâti ainsi que les monuments
préhistoriques et historiques, qu'il s'agisse de construction isolée ou
d'ensemble ainsi que leur environnement, lorsque ce dernier participe à
l'intérêt du site ou du bâtiment (let. a) et les sites construits (let. b).
D'après l'art. 4 LPrPCI, les objets définis à l'art. 3 sont protégés
conformément à la présente loi. Aucune atteinte ne peut leur être portée qui en
altère le caractère ou la substance. En cas d'atteinte ou de danger imminent,
l'autorité compétente prend les mesures de sauvegarde appropriées, prévues
notamment aux art. 9 et 10 de la présente loi (al. 1). Les autorités,
collectivités, propriétaires ainsi que toute personne concernée veillent à
prendre soin du patrimoine culturel immobilier (al. 3).
La LPrPCI comprend plusieurs mesures de protection
des objets du patrimoine culturel immobilier énumérés à l'art. 3 LPrPCI, dont
l'inscription à l'inventaire (art. 15 ss LPrPCI) et le classement (art. 25 ss
LPrPCI). Cette loi prévoit aussi un recensement architectural (cf. art. 14
LPrPCI et 8 RLPrPCI; voir
supra
consid. 5b/bb).
b) aa) Pour les motifs déjà exposés au consid. 5d
ci-dessus, et plus particulièrement 5d/bb, et ainsi que l'inspection locale a
permis de le constater, la surélévation projetée du bâtiment en cause ne porte
pas atteinte à l'ISOS et ne saurait être refusée du fait que le bâtiment
n° ECA 925 bénéficie de la note *3* au recensement architectural, comme le
prétend le recourant.
bb) Selon le recourant, il ressortirait également du
dossier, et en particulier des plans, que la surélévation projetée serait
constituée de traits très arrêtés donnant une forme stricte à l'ensemble qui
serait construit. Cet aspect trancherait sensiblement avec le bâti existant,
notamment celui se trouvant au sud-ouest de la parcelle n° 12599, arrondi
sur les premiers étages.
Comme le relèvent la municipalité et la propriétaire,
le projet s'inscrit dans le potentiel règlementaire du PQ "Place de la
Paix" – tant quant à son gabarit qu'à son implantation –, dont les
possibilités de bâtir seront ainsi mieux exploitées, ce qui se justifie dans un
secteur situé au centre-ville, bien desservi par les transports publics et
appelé à être densifié. Il permettra aussi de compléter l'îlot formant le périmètre
du PQ et s'inscrira dans le gabarit des immeubles contigus et voisins, ce qui
comblera le vide architectural existant sur la Place de la Paix, tous les
bâtiments environnants étant beaucoup plus hauts. Comme le souligne l'autorité
intimée, la surélévation projetée suit l'évolution urbaine telle que définie
par l'ISOS. La construction prévue est par ailleurs conçue en retrait de la
construction arrondie recensée en note *3* et adopte elle aussi une courbure
suivant le contour de la rue de la Paix. L'on ne saurait ainsi considérer que la
construction projetée dénaturerait la construction existante, soulignant au
contraire cet ouvrage. S'agissant du traitement de ses façades, elle ne sera
pas non plus en rupture avec le bâti existant, puisque le matériau qui sera
utilisé sera du crépi, à l'identique du socle et du bâtiment voisins. Il sied
aussi de relever que toutes les installations techniques sont prévues sur les
toitures basses côté "lac".
cc) Selon le recourant, il ne ressortirait pas non
plus du dossier que les éléments pertinents, tels que des échantillons, des
descriptions des matériaux utilisés, profilements ou montages photographiques
auraient été produits ou demandés par l'autorité intimée, et ce contrairement à
l'art. 108 al. 3 LATC, de manière à pouvoir apprécier l'intégration de la
construction projetée.
Aux termes de l'art. 108 al. 3 LATC, la municipalité
peut exiger le profilement ou des montages photographiques de la construction
projetée, aux frais de la personne sollicitant le permis.
Contrairement à ce qu'affirme le recourant,
l'ensemble des éléments figurant au dossier permettent de se faire une idée
suffisante de l'aspect de la surélévation prévue. Outre la pose de gabarits et
les nombreux plans versés au dossier qui donnent un certain nombre
d'informations, la demande de permis de construire précise (cf. ch. 39,
p. 7) que la façade nord sera recouverte d'un crépi, ce qui a aussi été précisé
lors de l'inspection locale, de couleur blanche et la façade sud de panneaux et
menuiseries métalliques dans les tons gris, que la toiture sera plate et
recouverte de gravier de couleur grise et de panneaux solaires et qu'il y aura
des stores ainsi que des volets. L'autorité intimée a ainsi pu se prononcer en
toute connaissance de cause sur l'intégration de la construction projetée,
ayant en particulier été informée des teintes et matériaux qui seraient
utilisés.
c) Est en conséquence infondé le grief du recourant
selon lequel la construction projetée violerait la clause d'esthétique.
8.
Le recourant a enfin demandé, à titre de mesures d'instruction, que des
renseignements écrits soient requis, en lien avec la protection du patrimoine, auprès
de la DGIP ainsi que de l'Office fédéral de la culture, Section Culture du
bâti, Service ISOS, de même qu'en lien avec la question du nombre de places de
parc, de l'Union des professionnels suisses de la route, à Zurich.
a) L'autorité peut renoncer à procéder à des mesures
d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que
ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167
consid. 4.1 p. 170 s., et les arrêts cités; cf. aussi arrêts TF
1C_638/2020 du 17 juin 2021 consid. 2.1; 1C_576/2020 du 1
er
avril 2021 consid. 3.1).
b) Il ne se justifie pas de donner suite aux requêtes
du recourant. La cour est en effet en mesure de se faire une idée complète et
précise des faits pertinents et de traiter en toute connaissance de cause les
moyens soulevés, conformément aux considérants ci-dessus, sur la base des
pièces figurant au dossier et compte tenu de l'inspection locale à laquelle il
a été procédé. Il y a dès lors lieu par appréciation anticipée des preuves de
rejeter les requêtes du recourant tendant à la production de différents
renseignements écrits.
9.
Vu les considérants qui précèdent, le recours doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée. Compte tenu de l'issue de la cause, des frais seront mis à
la charge du recourant (art. 49, 91 et 99 LPA-VD), qui versera en outre des
dépens à la commune et à la propriétaire, qui obtiennent gain de cause par
l'intermédiaire de mandataires professionnels (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Montreux du 21 décembre 2023 est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de A.________.
IV.
A.________ versera une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs
à la commune de Montreux à titre de dépens.
V.
A.________ versera une indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs
à B.________ à titre de dépens.
Lausanne, le 16 juillet 2025
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.