vd_omni · AC.2013.0157 · 2014-01-10 · fr

REY-MERMET, BACHLER RASTELLI, RASTELLI, LOPEZ, SONDEREGGER-GROS, GROS, GLAUSER/Municipalité de Lausanne, BÂLOISE ASSURANCE SA, Service des communes et du logement, Service du logement et des gérances | Permis de construire délivré pour l'agrandissement (surélévation) d'un bâtiment existant. La manière dont le loyer admissible après travaux a été fixé, qui correspond à la méthode usuelle, ne prête pas le flanc à la critique. Le fait de différencier, s'agissant du loyer admissible, les nouveaux appartements (appartements neufs) des appartements simplements rénovés est admissible (consid. 7). L'autorité compétente n'a pas abusé du pouvoir d'appréciation que lui confère les art. 4 al. 3 LDTR et 15 RLDTR en limitant la mesure de contrôle des loyers des appartements rénovés à leur première mise en location. Le fait de soumettre à un contrôle trois appartements de 2 pièces et un une pièce en compensation des appartements supprimés (deux trois pièces et un une pièce) est admissible, quand bien même la surface totale est un peu inférieure (consid. 9). L'éventuelle prétention en restitution d'une situation conforme à la LDTR s'agissant de la transformation des 4 appartements de l'attique existant initialement en un seul appartement est prescrite (consid. 10). Les installations de chantier ne sont pas soumises à autorisation de construire (consid. 11).Recours au TF rejeté par arrêt du 16 décembre 2014 (1C_80/2014).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.01.2014 AC.2013.0157

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 10
janvier 2014
Composition
M. François Kart,
président
; MM. François Gillard et Georges
Arthur Meylan, assesseurs; M. Daniel Perret, greffier.
Recourants
1.
Catherine
REY-MERMET,
à Lausanne, représentée par Me Benoît
BOVAY, avocat, à Lausanne,
2.
Rose-Mary BACHLER
RASTELLI,
à Lausanne, représentée par Me Benoît
BOVAY, avocat, à Lausanne,
3.
Francesco RASTELLI,
à Lausanne, représenté par Me Benoît BOVAY, avocat,
à Lausanne,
4.
Jean LOPEZ,
à Lausanne, représenté par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
5.
Axelle
SONDEREGGER-GROS,
à Lausanne, représentée par Me Benoît
BOVAY, avocat, à Lausanne,
6.
Laurent GROS,
à Lausanne, représenté par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
7.
Christine GLAUSER,
à Lausanne, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
8.
Michel GLAUSER,
à Lausanne, représenté par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de
Lausanne,
représentée par Me Daniel PACHE, avocat,
à Lausanne,
Autorité concernée
Service des
communes et du logement,
Unité logement,
Constructrice
BÂLOISE ASSURANCES
SA,
représentée par Me Marc-Olivier BUFFAT, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours Catherine REY-MERMET et consorts
c/ décision de la Municipalité de Lausanne du 18 janvier 2013 (surélévation
du bâtiment sis avenue Eugène-Rambert 30 à Lausanne)
Vu les faits suivants
A.
La Bâloise Assurances SA (ci-après : la
Bâloise) est propriétaire de la parcelle n° 6378 du cadastre de la Commune de
Lausanne, d’une surface de 2'201 m
2
, sise avenue Eugène-Rambert 30,
du côté Sud de cette avenue. Cette parcelle, colloquée dans la zone mixte de
forte densité au sens des art. 104 ss du règlement du 26 juin 2006 du plan
général d’affectation de la Commune de Lausanne (ci-après : RPGA), se
situe dans l’Est du territoire de la Commune de Lausanne, dans un terrain en
forte pente orienté en direction du Sud. Elle est bordée au Nord par l’avenue
Eugène-Rambert, au Nord-Est par l’avenue du Léman et au Sud par la voie CFF
au-delà de laquelle se trouve le chemin de Bonne-Espérance. L’environnement se
caractérise par la présence de petits bâtiments locatifs de trois ou quatre
niveaux du côté Sud de l’avenue Eugène-Rambert, de quelques villas en amont de
l’avenue du Léman et de bâtiments plus importants, notamment du côté nord de l’avenue
Eugène-Rambert et en aval le long du chemin de Bonne-Espérance. De l’autre côté
de l’avenue Eugène-Rambert, en face de la parcelle n° 6378, se trouve notamment
un bâtiment de 10 étages (8 étages à la hauteur de l’avenue du Léman).
La parcelle n° 6378 supporte un
bâtiment d’une surface de 798 m
2
construit en 1979, de 6 niveaux
plus attique (8 niveaux du côté sud), qui comprend 49 logements (soit deux logements
d’une pièce, douze de 2 pièces, quatorze de 3 pièces, deux de 3.5 pièces, quinze
de 4 pièces, un de 4.5 pièces, deux de 6 pièces et un de 7 pièces) et un
parking souterrain de 51 places.
B.
La Bâloise a mis à l’enquête publique du 17 mai
au 16 juin 2011 la construction de quatre niveaux supplémentaires,
l’installation de panneaux solaires en toiture, la pose d’une isolation
périphérique et l’extension du parking souterrain avec la création de 10 places
supplémentaires. Le projet comprenait la suppression de l’attique existant, la
création de deux niveaux complets dans le prolongement du gabarit existant
surmontés de deux niveaux en attique avec la création de 20 nouveaux logements,
la suppression de quatre logements existants (un logement d’une pièce au 1
er
étage, deux logements de 3 pièces au 3
ème
étage et un logement de 7 pièces
en attique au 3
ème
étage), la mise aux normes ECA de la cage
d’escalier et l’assainissement de l’enveloppe extérieure. Il impliquait une
augmentation de la surface brute de plancher de 5’662 m
2
à 7’778 m
2
,
la surface au sol n’étant pas modifiée. Avec la surélévation prévue, la façade
Nord donnant sur l’avenue Eugène-Rambert aurait une hauteur de 14 m 50 à la
corniche, soit une hauteur supplémentaire d’environ 8 m.
Christine Glauser, Michel Glauser,
Patrick Grandchamp, Rose-Mary Bachler Rastelli, Francesco Rastelli, Catherine
Rey-Mermet et Jean Lopez, propriétaires de parcelles sises au Nord de la parcelle
n° 6378, de l’autre côté de l’avenue du Léman, ont formulé une opposition par
l’intermédiaire de leur conseil le 16 juin 2011.
La Centrale des autorisations CAMAC
a établi sa synthèse le 2 août 2011, laquelle comprenait l’autorisation
délivrée par le Service de l’économie, du logement et du tourisme
(ci-après : SELT) en application de la loi du 4 mars 1985 concernant la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi
que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV
840.15).
Dans une prise de position du 16
septembre 2011, la Direction des travaux de la Commune de Lausanne a notamment
relevé que l’isolation prévue impliquait une dérogation en ce qui concerne la
distance à la limite de propriété Ouest et la longueur du bâtiment. Elle
indiquait admettre cette dérogation pour la partie existante mais pas pour la
partie nouvelle. Elle demandait par conséquent que les niveaux supplémentaires
respectent la distance réglementaire de 8 m par rapport à la limite de
propriété Ouest ainsi que la longueur maximale admissible de 36 m. Elle
demandait également une modification du projet afin que soient supprimés
certains éléments dépassant le gabarit de la toiture (gaines disposées de part
et d’autre de la toiture et superstructure de la cage d’escalier). Elle
relevait en outre que le nouveau parking enterré dérogeait aux limites de
propriété, ce qu’elle admettait en application des art. 81 RPGA et 84 de la loi
du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions
(LATC; RSV 700.11). La constructrice a modifié le projet conformément à ce qui
était requis.
Dans sa séance du 19 octobre 2011,
la Municipalité de Lausanne (ci-après : la municipalité) a décidé de lever
les oppositions et de délivrer le permis de construire, ce dernier se
rapportant aux plans modifiés à la suite de la prise de position de la
Direction des travaux du 16 septembre 2011.
C.
Par acte du 14 décembre 2011, Christine Glauser,
Michel Glauser, Patrick Grandchamp, Rose-Mary Bachler Rastelli, Francesco
Rastelli, Catherine Rey-Mermet et Jean Lopez (ci-après : les recourants)
ont recouru contre cette décision et contre les autorisations spéciales des
services de l’Etat, en particulier du SELT, auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à leurs réformes en
ce sens que le permis de construire est refusé.
La municipalité, l’Unité logement
(qui a succédé au SELT; ci-après : UL) et la Bâloise ont conclu au rejet
du recours.
Le tribunal a procédé à une vision
locale le 20 juin 2012.
Par arrêt AC.2011.0320 du 31
juillet 2012, auquel il est fait référence tant en fait qu’en droit, le tribunal
a admis le recours et annulé les décisions de la municipalité du 11 novembre
2011 et du SELT figurant dans la synthèse CAMAC du 2 août 2011. En substance,
le tribunal a admis le grief des recourants relatif au parking semi-enterré
projeté, considérant que cette construction entraînerait une modification
sensible de la configuration des lieux, de sorte qu’elle ne remplissait pas les
conditions pour bénéficier de la dérogation prévue à l’art. 84 LATC pour ce qui
est de la distance aux limites (consid. 3); il a également admis le grief
relatif à l’autorisation délivrée par le SELT pour la suppression de trois
appartements disposant de loyers modérés, considérant qu’il appartenait à l’autorité
cantonale en charge de l’application de la LDTR de subordonner à tout le moins
son autorisation à un contrôle des loyers permettant de garantir que des
logements équivalents à ceux supprimés (taille et nombre de pièces) seront mis
sur le marché à un prix qui correspond encore aux moyens de la majeure partie
de la population selon les statistiques de la Commune de Lausanne, de manière à
ne pas diminuer le parc locatif à loyer modéré (consid. 10). Le tribunal a en
revanche rejeté les griefs des recourants relatifs à la non réglementarité du
bâtiment existant s’agissant de la distance à la limite de la parcelle sise à
l’Ouest (consid. 2), à la dérogation octroyée en rapport avec le dépassement
par l’isolation périphérique de la longueur maximale autorisée du bâtiment
(consid. 4), à l’implantation de la façade du bâtiment existant sise le long de
l’avenue Eugène-Rambert parallèlement à la limite des constructions (consid. 5),
à l’esthétique de la construction projetée et à son intégration dans
l’environnement bâti au vu de la volumétrie et de la surélévation du bâtiment
litigieux (consid. 6), au gabarit des toitures et des attiques et aux cages
d’escalier et d’ascenseur (consid. 7), à la hauteur du bâtiment projeté
(consid. 8) et à une violation de l’art. 89 LATC (consid. 9).
Cet arrêt n’a pas fait l’objet d’un
recours.
D.
Le 4 septembre 2012, la Bâloise a déposé auprès
de la municipalité une nouvelle demande de permis de construire portant sur le
bâtiment sis sur la parcelle n° 6378, reprenant le précédent projet de construction
de quatre niveaux supplémentaires, avec installation de panneaux solaires en
toiture, pose d’une isolation périphérique et aménagements extérieurs; en
revanche, il n’est plus prévu d’étendre l’actuel parking souterrain. Ce projet
implique comme le précédent la suppression de l’attique existant, la création
de deux niveaux complets dans le prolongement du gabarit existant surmontés de
deux niveaux en attique avec la création de 20 nouveaux logements, la
suppression de quatre logements existants (un une pièce au 1
er
étage, deux trois pièces au 3
ème
étage et un 7 pièces en attique au
3
ème
étage), la mise aux normes ECA de la cage d’escalier et
l’assainissement de l’enveloppe extérieure; il implique de même une
augmentation de la surface brute de plancher à 7’778 m
2
, la surface
au sol n’étant pas modifiée. Avec la surélévation prévue, la façade Nord
donnant sur l’avenue Eugène-Rambert aura une hauteur de 14 m 50 à la corniche,
soit une hauteur supplémentaire d’environ 8 m. Le nombre total de logements
après travaux projeté est de 66, soit 4 logements d’une pièce, seize logements
de 2 pièces, vingt-et-un logements de 3 pièces, dix-neuf logements de 4 pièces,
4 logements de 5 pièces et 2 logements de 6 pièces ou plus. Le coût des travaux
est estimé à 15'700'050 fr. au total.
Ce projet a été mis à l’enquête
publique du 2 octobre au 1
er
novembre 2012. Il a suscité plusieurs
oppositions, dont l’opposition commune de Catherine Rey-Mermet, Rose-Mary
Bachler Rastelli, Francesco Rastelli, Jean Lopez, Axelle Sonderegger-Gros,
Laurent Gros, Christine Glauser et Michel Glauser.
La Centrale des autorisations CAMAC
a établi sa synthèse le 4 décembre 2012. Cette dernière comprend en particulier
l’autorisation délivrée le 29 novembre 2012 par l’Unité Logement (UL, qui a
succédé au SELT) en application de la LDTR. Retenant que les travaux projetés
entraîneraient la suppression d’un studio de 29 m
2
au rez de l’immeuble propriété de la constructrice ainsi que de
deux appartements de 3.5 pièces de 74 m
2
de l’attique, soit trois appartements totalisant 8 pièces pour une
surface habitable de 177 m
2
environ, l’UL a ainsi autorisé la rénovation des étages types de
l’immeuble, aux conditions que
"
le studio, les douze logements de 2 pièces, les douze logements de
3 pièces, les deux logements de 3.5 pièces, les quinze logements de 4 pièces,
le logement de 4.5 pièces et les deux logements de 6 pièces sont soumis à un
contrôle des loyers lors de leur première mise en location après travaux, leur
revenu locatif annuel net ne devant pas excéder 782'142 fr. ou 184 fr. le m
2
/an en moyenne (valeur novembre 2012,
taux hypothécaire de référence de 2.25%), sous réserve des modifications
légales et des imprévus justifiés, tant techniques que financiers
"
, et autorisé la transformation et la
surélévation dudit immeuble, aux conditions que
"
dans
la partie surélevée,
un logement de 1.5 pièces
de 29 m
2
et
trois logements de 2.5 pièces de 44 m
2
sont soumis à un contrôle des loyers d’une durée de dix ans à
compter de leur première mise en location, leur revenu locatif annuel ne pouvant
excéder la somme de 39'446 fr. ou 242 fr. le m
2
/an (valeur novembre 2012, taux
hypothécaire de référence de 2.25%), sous réserve des modifications légales
,
le solde des
logements de
l’attique (neuf logements de 3.5 pièces de 90 m
2
, cinq logements de 4.5 pièces de 125
m
2
et deux logements
de 5.5 pièces de 136 m
2
)
[étant]
libre de tout contrôle
fondé sur la LDTR
".
Par décision du 18 janvier 2013, se
référant à sa séance du 20 décembre 2012, la municipalité a levé l’opposition formée
par les prénommés et délivré le permis de construire.
E.
Par acte du 20 février 2013, Catherine
Rey-Mermet, Rose-Mary Bachler Rastelli, Francesco Rastelli, Jean Lopez, Axelle
Sonderegger-Gros, Laurent Gros, Christine Glauser et Michel Glauser (ci-après :
les recourants) ont recouru auprès de la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal contre cette décision et contre la décision de l’UL de
délivrer l’autorisation spéciale en application de la LDTR comprise dans la
synthèse CAMAC du 4 décembre 2012, en concluant principalement à leur réforme
en ce sens que les autorisations sont refusées et que l’opposition formée par
les recourants est admise, subsidiairement à leur annulation.
L’UL a déposé sa réponse au recours
le 25 mars 2013 en concluant au rejet du recours.
La municipalité a déposé sa réponse
le 27 mars 2013 en concluant au rejet du recours.
La Bâloise a déposé ses
observations le 17 avril 2013 en concluant au rejet du recours.
Par courrier du 17 avril 2013, la
Bâloise a demandé la levée de l’effet suspensif. Par lettre du 19 avril suivant,
le conseil des recourants s’est opposé à cette requête. Par décision du 24
avril 2013, le juge instructeur a rejeté la requête de levée de l’effet
suspensif.
Les recourants ont déposé des
observations complémentaires le 18 juin 2013.
Le 26 juin 2013, le recourant Michel
Glauser a déclaré se retirer individuellement de la procédure de recours. Par
décision du 28 juin 2013, le juge instructeur a rayé la cause du rôle en tant
qu’elle concerne le recours déposé par le prénommé.
A la requête du juge instructeur,
le service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne s’est
déterminé sur le recours le 8 août 2013. Il relève que les surfaces offertes en
compensation sont admissibles. Il demande en revanche que le loyer de tous les
logements soumis à la LDTR, soit également les quatre nouveaux logements
compensant les logements démolis, soit au maximum de 186 fr. le m
2
/an.
La constructrice a déposé
spontanément des observations le 12 août 2013, auxquelles était joint un état
locatif actualisé.
Le tribunal a tenu audience le 15
août 2013. Le procès-verbal de l’audience a la teneur suivante :
"Le
président ouvre l'audience à 9h30.
Les débats
portent d’abord sur la question du nombre de places de stationnement au regard
du projet de construction litigieux.
Liliane Enz
Piemontesi explique que, si un constructeur propose un nombre de places de parc
situé entre 50 % et 100 % de celui résultant de l’application de la norme VSS,
le projet est accepté à cet égard. Me Pache précise que l’on tient compte de
l’offre disponible en matière de transports publics.
Les recourants
considèrent qu’il n’y a pas lieu de se référer aux normes VSS en la matière.
Selon eux, l’art. 63 RPGA n’est pas respecté, le parking souterrain actuel de
l’immeuble litigieux n’offrant pas un nombre de places de stationnement
suffisant au regard de l’augmentation projetée de la SBP du bâtiment. Se
fondant sur un besoin en places de stationnement correspondant à 107 places,
ils font ainsi valoir que le nombre admissible se monte à 54 places de parc au
minimum (107 places x 50%), de sorte qu’il manque au moins 3 places de
stationnement en l’état. En outre, une dérogation au sens de l’art. 79 RPGA ne
se justifie pas.
Les recourants
relèvent par ailleurs que l’immeuble actuel n’offre pas de places de
stationnement pour les deux-roues. Ils invoquent une violation de l’art. 66
RPGA en relation avec l’art. 80 LATC. Les représentants de la constructrice
exposent que le projet prévoit la mise à disposition de 34 places de
stationnement pour deux-roues dans un local de 80 m2 au sous-sol de l’immeuble.
Les recourants mettent en cause l’accessibilité de ce local. Sur la base des
plans mis à l’enquête, les représentants de la constructrice précisent que
l’accès audit local pourra s’effectuer tant par un monte-charge que par une
rampe extérieure.
Interpellés au
sujet des travaux de rénovation projetés, les représentants de la constructrice
précisent que la pose de nouvelles fenêtres à triple vitrage poursuit des
objectifs de performance acoustique et d’économie d’énergie (la réduction des
coûts de chauffage ainsi réalisée entraînant une diminution des charges pour
les locataires); le remplacement de l’installation de chauffage à mazout par un
chauffage à distance ou à gaz (les deux options sont encore à l’étude)
permettra notamment de libérer de l’espace par l’enlèvement de la citerne; le
remplacement de l’ascenseur et du monte-charge, opération nécessitant de
changer la machinerie et le dispositif des cages de ces installations, aboutira
à une mise en conformité de ces équipements (actuellement, le bâtiment est aux
normes); dans les cages d’escaliers, les gardes-forts seront également mis en
conformité; enfin, les espaces communs seront rénovés, notamment s’agissant du
système d’éclairage, remplacé par un système plus économe en énergie.
S’agissant du coût global des travaux, supérieur de
plus de deux millions de francs à celui du précédent projet soumis à l’enquête,
les représentants de la constructrice indiquent que le contrôle du dossier a
été assuré par un bureau extérieur. Ils expliquent en outre ce qui suit :
- dans la partie de l’immeuble à rénover, les options
de construction (p. ex. : façade ventilée) ont été prises en fonction de
l’objectif de diminution des charges pour les locataires;
- dans la partie
de l’immeuble à surélever, la différence de coût est due à la mixité
structurelle, à l’évolution à la hausse des coûts sur le marché des métaux
ainsi qu’au choix réactualisé de techniques de construction plus précises.
La question du
calcul des loyers en application de la LDTR est discutée. Les représentants de
l’Unité Logement (ci-après : UL) confirment en substance les explications développées
dans leurs déterminations des 25 mars et 18 juillet 2013; en particulier, ils
justifient l’ajout aux coûts de la rénovation extérieure des trois appartements
actuels à compenser de surcoûts évalués à 151'641 francs par le fait que les
coûts de construction pour les appartements des nouveaux étages de l’immeuble
ne sont pas les mêmes que pour les appartements des étages existants, où seule
l’enveloppe du bâtiment est rénovée; dans la partie surélevée projetée, les
locataires emménageront ainsi dans des locaux dont tant l’intérieur que
l’extérieur seront neufs; si le projet litigieux ne prévoyait pas la
construction d’étages supplémentaires, le montant du loyer admissible ne serait
pas calculé de la même manière, l’investissement de la constructrice étant
moindre.
Les représentants
du Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne (ci-après : le
Service du logement) admettent les coûts supplémentaires que recèle la
reconstruction des appartements à compenser dans le cadre de la surélévation de
l’immeuble, mais considèrent que ces montants doivent être ajoutés simplement
au coût global des travaux inhérents à l’immeuble existant; au revenu locatif
de 782'142 fr. pour l’immeuble existant rénové doit être ajouté un montant de
42'939 francs pour les appartements reconstruits, de sorte que c’est au final
un loyer global admissible de 186 fr. 50 le m2 par an qui doit être retenu.
Les représentants
de la constructrice se rallient à la position de l’UL, relevant que sans
surélévation du bâtiment, il n’y aurait pas de destruction des appartements à
compenser; les appartements neufs créés sont loués au coût d’appartements
rénovés; il s’agit en outre de logements correspondant aux besoins et moyens de
la population lausannoise; le calcul auquel procède le Service du logement
renchérit le coût de l’opération et est contraire à la volonté du législateur.
Les recourants
considèrent que, quelque soit la méthode de calcul suivie, ce sont les montants
les moins élevés qui doivent être retenus pour établir la valeur de l’état
locatif des appartements; en outre, il convient de respecter le principe de
l’équivalence des logements à compenser; en l’occurrence, la compensation des
deux appartements de 3.5 pièces à détruire par des logements de 2.5 pièces
n’est pas valable et doit porter sur des appartements identiques pour lesquels
le loyer admissible sera fixé sur la base d’un état locatif de 184 fr. le m2
par an.
Les recourants
font valoir que l’appartement de 7 pièces situé en attique résulterait de la
réunion de deux appartements de 3 et 4 pièces à l’origine, de sorte que cet
objet pourrait avoir été soustrait illégalement au contrôle auquel sont
soumises les catégories de logements à pénurie. Les représentants de la
constructrice indiquent que la Bâloise a acheté le bâtiment litigieux le 29
mars 1983 à M. Emile Sutter, à présent décédé, qui habitait l’appartement de 7
pièces précité. Les représentants du Service du logement relèvent que la
réunion des appartements telle qu’évoquée aurait dû cas échéant être considérée
comme une transformation soumise à autorisation si les logements en cause
appartenaient à une catégorie à pénurie à l’époque.
La municipalité
et la constructrice contestent la qualité pour agir des recourants s’agissant
de la problématique relative à la LDTR et la typologie des appartements à
compenser. Les recourants font valoir que le nombre d’appartements construits
dans l’immeuble a un impact pour les voisins, fondant ainsi leur qualité pour
agir; ils relèvent en outre que les moyens en relation avec la LDTR ont déjà
été invoqués en procédure.
Les recourants
réitèrent leurs griefs relatifs à l’organisation du chantier de construction
ainsi qu’à la volumétrie et la hauteur du bâtiment en lien avec sa surélévation
projetée. Ils produisent un lot de photomontages réalisés par un bureau
d’ingénieurs géomètres à partir de photographies prises avant l’enlèvement des
gabarits.
La constructrice
produit un contrat de bail à loyer du 3 octobre 1991 portant sur l’appartement
de 7 pièces, dont les autres parties recevront copie.
La séance est
levée à 10h44."
Après l’audience, l’instruction
s’est poursuivie sur la question de savoir si l’attique comprenait à l’origine
deux appartements et, cas échéant, à quelle époque les deux appartements ont
été réunis pour former un seul appartement de 7 pièces. Dans ce cadre, le
conseil de la municipalité a produit le dossier des plans de l’immeuble
"conformes à l’exécution" daté du mois de décembre 1979. Les
recourants et la constructrice se sont déterminés les 28 et 29 août 2013 au
sujet de ces pièces. La constructrice s'est encore déterminée le 3 septembre
2013. A cette occasion, elle a produit deux plans d’exécution datant de 1981.
L’UL a déposé des déterminations le 9 septembre 2013. La constructrice et
la municipalité en ont fait de même le 19 septembre 2013. Les recourants
se sont déterminés sur le procès-verbal de l’audience le 3 octobre 2013. Le
même jour, ils se sont déterminés sur la question de l’attique et de la LDTR.
Le 8 octobre 2013, le juge
instructeur a invité la municipalité à produire le dossier complet relatif au
permis de construire initial ainsi que, cas échéant, les dossiers des
autorisations subséquentes, délivrées en relation avec l’immeuble sis avenue
Eugène-Rambert 30. La municipalité a produit les dossiers en question le 23
octobre 2013.
Les parties se sont déterminées le
8 novembre 2013. Dès lors que les déterminations contenaient des éléments
nouveaux, notamment en ce qui concerne les places de parc, la faculté a été
donnée aux parties de déposer des déterminations finales. Les recourants, la
municipalité et la constructrice ont déposé d'ultimes déterminations le 27
novembre 2013.
Considérant en droit
1.
Les recourants dans le cadre de la présente
procédure l’étaient également dans la procédure ayant abouti à l’arrêt
AC.2011.0320 rendu précédemment le 31 juillet 2012, à l’exception d’Axelle
Sonderegger-Gros et de Laurent Gros, qui sont propriétaires de la parcelle 6388
du cadastre de la Commune de Lausanne, sise au Nord/Nord-Est de la parcelle
6378, de l’autre côté de l’avenue du Léman, comme les recourants Catherine
Rey-Mermet, Rose-Mary Bachler Rastelli et Francesco Rastelli. Il y a dès lors lieu
de reconnaître à tous les recourants la qualité pour agir.
2.
Dans un premier moyen (cf. recours, ch. 3), les
recourants mettent en cause l’esthétique de la construction projetée et son
intégration dans l’environnement bâti au regard de la volumétrie découlant de
la surélévation du bâtiment de quatre nouveaux niveaux. Ces critiques, qui
concernent un projet identique, ont déjà été examinées dans l’arrêt AC.2011.0320
rendu le 31 juillet 2012 par ce tribunal, qui les a rejetées. Il en va de même
des griefs relatifs à la non réglementarité du bâtiment existant s’agissant de
la distance à la limite, à l’implantation de la façade du bâtiment existant
parallèlement à la limite des constructions, à la hauteur des façades du
bâtiment projeté et à la dérogation octroyée en rapport avec le dépassement de
la longueur maximale autorisée du bâtiment (cf. recours, ch. 6).
L’arrêt précité n’a pas fait l’objet
d’un recours devant le Tribunal fédéral. En l’état, il n’est pas intervenu de
modification significative des éléments de faits ou du droit en vigueur depuis lors
qui justifierait de revenir sur ces questions dans la présente procédure. Il
peut par conséquent être renvoyé aux motifs juridiques développés dans l’arrêt
précité au sujet des griefs susmentionnés, qu’il y a lieu de rejeter. Tout au
plus peut-on relever que, dans un arrêt AC.2012.0300 du 12 juin 2013, le
Tribunal cantonal a confirmé que,
en présence de deux
limites des constructions, la Municipalité de Lausanne est compétente pour
déterminer celle qui servira de base pour le calcul de la hauteur des façades
et que le RPGA laisse à la municipalité un pouvoir d'appréciation très étendu
en matière de hauteur des façades et de niveau de référence (arrêt précité
consid. 3e).
Vu ce qui précède, i
l n’y a pas lieu de donner suite à la requête des recourants, déjà
formulée dans le cadre de la première procédure, tendant à requérir l’avis de
la Commission cantonale consultative d’urbanisme et d’architecture. De même, il
n’y a pas lieu de donner suite à la requête tendant à la production d’un plan
d’ensemble du secteur avec les différentes notes des bâtiments au recensement
architectural. Sur la base d’une appréciation anticipée des preuves, le tribunal
constate en effet que ces mesures d'instruction ne sont pas susceptibles de
modifier son appréciation du projet sur ce point, étant précisé que celle-ci
tenait compte de l’intérêt des bâtiments environnants et étant précisé
également qu'aucune atteinte n'est portée à ces bâtiments. Le fait que des
bâtiments environnants soient recensés avec des notes 3 ou 4 au recensement
architectural n'est par conséquent pas déterminant.
3.
Les recourants soutiennent que le parking
souterrain actuel de l’immeuble litigieux, dont le projet de construction ne
prévoit pas l'agrandissement, est insuffisamment pourvu en places de parc
compte tenu de la création de 2'000 m
2
de surface brute de plancher utile supplémentaires, les besoins en
stationnement ainsi engendrés ne pouvant en outre pas être satisfaits par
l’offre en matière de places de stationnement existant dans le quartier. Lors
de l'audience, ils ont également invoqué une violation de la disposition du
RPGA relative aux places de stationnement réservées aux deux roues.
Ultérieurement, ils ont encore invoqué le fait qu'il n'existerait pas de places
correctement dimensionnées pour les handicapés. Ils invoquent à cet égard la
norme SN 521.500 concernant les constructions adaptées aux handicapés, qui
serait applicable en cas de transformation d'un bâtiment existant.
a) aa) Relatif à
l’évaluation du nombre de places de stationnement, l'art. 61 RPGA dispose ce
qui suit :
"
1
Les
besoins en places de stationnement ou besoins types sont définis par le tableau
de l’annexe 1: Détermination des besoins types de stationnement.
2
Le
nombre de places de stationnement admissible correspond aux besoins réduits
obtenus en multipliant les besoins types par un pourcentage de places
admissibles.
3
Le
tableau suivant détermine le pourcentage de places admissibles. Les secteurs de
stationnement sont définis par le plan des secteurs de stationnement."
Pourcentages de places admissibles :
Secteur de stationnement
1
2
3
Types d’usagers
Logements:
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Minimum
Maximum
Résidants et visiteurs
50%
100%
50%
100%
50%
100%
Activités :
0%
20%
0%
20%
0%
60%
Employés Clients et
visiteurs
0%
20%
0%
30%
0%
40%
En vertu de l'annexe 1 du RPGA,
applicable par renvoi de l'art. 61 al. 1 RPGA, la construction d'une maison
d'habitation collective nécessite la création d'une place pour 80 m
2
de surface brute de plancher (SBP) ou une place par appartement (le critère
donnant le plus grand nombre étant déterminant), le nombre de places obtenues
devant ensuite être augmenté de 10% pour tenir compte des besoins en places
visiteurs.
La Commune de Lausanne se trouve
dans le périmètre du Plan des mesures OPair 2005 de l’agglomération
Lausanne-Morges (ci-après "Plan des mesures OPair"). Ce plan renvoie
en particulier aux normes de l'Association suisse des professionnels de la
route et des transports désignées sous le nom de normes VSS ou SN, s’agissant du
dimensionnement de l'offre en places de stationnement (cf. notamment arrêt AC.2007.0110
du 21 décembre 2007 consid. 12b/bb). La municipalité applique par conséquent son
règlement communal à la lumière des normes VSS 640 281 "Offre en cases de
stationnement pour les véhicules de tourisme" et calcule le besoin de
places de stationnement en retenant pour
l’affectation
au logement
, dans les cas normaux, une place pour 100 m
2
de surface brute de plancher au lieu
de 80 m
2
, tel que
mentionné à l’annexe 1 RPGA, pratique que le tribunal a confirmé dans plusieurs
arrêts et sur laquelle il n’y a dès lors pas lieu de revenir (cf. arrêts AC.2012.0053
du 14 décembre 2012 consid. 4b; AC.2009.0182 du 5 novembre 2010 consid. 3a;
AC.2011.0178 du 28 juin 2012 consid. 6).
bb)
Conformément
à l’art. 61 RPGA, le nombre des places admissibles est déterminé sur la base
des besoins en places de stationnement multiplié par un pourcentage, qui varie
entre 50 et 100%. En l’occurrence, se fondant sur une SBP totale de 7'778 m
2
pour le bâtiment existant plus la
construction prévue, la municipalité a retenu que le besoin en places de parc était
de 86 places ([7’778 m
2
: 100, soit 77,78] + 7,77 correspondant à 10% de places visiteurs)
au maximum et de 43 places au minimum (soit 50% du besoin maximum). Sur cette
base, la municipalité a considéré que les places de stationnement existantes
dans le parking actuel, au nombre de 51, était suffisantes.
Les recourants contestent cette
appréciation. Ils soutiennent que c’est le nombre de 86 places de
stationnement, respectivement 73 places de stationnement si on se fonde sur le
nombre de logements (66 logements + 6,6 correspondant à 10% de places visiteurs),
qui serait exigible dans le cas particulier sur la base des normes VSS 640 281.
cc) Les normes VSS 640 281
prévoient de simples valeurs indicatives, dont on peut notamment s’écarter afin
de tenir compte des conditions locales particulières ou des formes spéciales de
logement (lettre C, ch. 9.4), en particulier lorsque l'habitation se situe en
ville et à proximité d'une desserte de transports publics (
arrêts précités
AC.2012.0053 consid. 4c;
AC.2009.0182 consid. 2b)
.
A cet égard, le plan des mesures OPair apporte les précisions
suivantes :
"L'application d'une politique de
stationnement basée sur la fourchette basse des besoins limite de la norme VSS
dans le périmètre du plan des mesures est une condition indispensable à un
transfert modal accru et constitue une mesure significative pour atteindre les
objectifs d'assainissement."
En l’espèce, l’immeuble litigieux
se situe à proximité immédiate de deux arrêts de bus, sis sur l’avenue du Léman
et l’avenue Eugène-Rambert, par lesquels passent deux lignes de transports
publics menant au centre-ville et en provenant, chacune à la fréquence de
plusieurs bus par heure. Une gare CFF se trouve également à proximité à Pully.
La situation de l’immeuble est en outre propice aux déplacements à pieds ou en
vélo (mobilité douce). Par ailleurs, l’avenue du Léman offre un certain nombre de
places de stationnement publiques, de courte à longue durée. La constructrice indique
enfin qu’elle est propriétaire d’autres immeubles situés à l’avenue du Léman et
à l’avenue Eugène-Rambert, qui disposent d’un parking souterrain dans lequel il
subsiste des places de stationnement vacantes qui pourront être mises à
disposition des futurs locataires de l’immeuble litigieux.
dd) Dans ces conditions, la
municipalité pouvait considérer, tant à la lumière de son règlement qu'à celle
des normes VSS, qu'un nombre de 51 places de stationnement pour 66 logements
était suffisant, compte tenu de l'ensemble des circonstances. Contrairement à
ce que soutiennent les recourants, le fait que les appartements dont la
construction est projetée
– à l’exception de quatre –
appartiendront à la catégorie des
appartements de haut standing,
n’est pas déterminant. Cet élément n’est en effet pris en considération ni par
le règlement communal ni par les
normes VSS 640 281. Il
n'y a par conséquent pas lieu de donner suite à leur requête de production des
différents documents établis jusqu'à ce jour pour déterminer les loyers des
futurs appartements. N’est également pas déterminant le fait que les places
existantes, construites il y a plus de 30 ans, ne répondent plus aux normes
actuelles en ce qui concerne leurs dimensions, ceci n’empêchant pas leur
utilisation. On relève enfin que, contrairement
à ce
que soutiennent les recourants, le Tribunal cantonal a admis la pratique
municipale consistant à appliquer à la fois la norme VSS et le tableau de
réduction figurant dans le règlement communal (cf. arrêt AC.2012.0053 précité
consid. 4b). La décision municipale ne prête dès lors pas le flanc à la
critique en tant qu’elle concerne le nombre de places de stationnement.
b) Pour ce qui est des places de
stationnement réservées aux deux roues, l'art. 66 al. 1 RPGA prévoit qu'un
nombre minimum de places de stationnement réservé aux deux-roues motorisés et
aux cycles doit être aménagé, ce nombre étant défini par l'annexe 1. L'art. 63
al. 2 RPGA est applicable.
Pour les maisons d'habitation
collective, l'annexe 1 au RPGA exige 0,5 place par pièce. En l'occurrence,
cette exigence est respectée pour ce qui est des nouveaux logements puisque
ceux-ci comprendront au total 64 pièces et que 34 places seront mises à
disposition dans un local au sous-sol de l'immeuble.
S'agissant des logements existants
depuis 1979, la jurisprudence du Tribunal fédéral a déduit de la garantie de la
propriété et du principe de non-rétroactivité des lois une protection de la
situation acquise, laquelle postule que de nouvelles dispositions restrictives
ne puissent être appliquées à des constructions autorisées conformément à
l'ancien droit que si un intérêt public important l'exige et si le principe de
proportionnalité est respecté (arrêt du Tribunal fédéral du 31 octobre 2002,
1P.354/2002 et jurisprudence citée). Cette jurisprudence s'applique notamment à
la question des places de stationnement (cf. arrêt AC.2003.0199 du 10 août 2004
consid. 7.1). Dans le cas d'espèce, en application du principe de la protection
de la situation acquise, on ne saurait exiger que l'art. 66 RPGA soit respecté
pour la totalité des logements.
c) Les recourants invoquent encore
une violation des dispositions relatives aux constructions adaptées aux
handicapés au motif qu'il n'y aurait pas de places correctement dimensionnées
en application de la norme SN 521.500
"
Constructions
sans obstacles
" éditée par la SIA (norme à laquelle renvoie l'art. 36
du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 [RLATC; RSV
700.11.1])
.
aa) La loi fédérale sur
l’élimination des inégalités frappant les personnes handicapées du 13 décembre
2002 (loi sur l’égalité pour les handicapés, LHand; RS 151.3) n’est applicable
qu’aux habitations collectives de plus de huit logements pour lesquels
l’autorisation de construire ou de rénover a été accordée après l’entrée en
vigueur de la loi (art. 3 let. c LHand). L’art. 4 LHand précise encore que les
cantons restent libres d’édicter des dispositions plus favorables aux personnes
handicapées.
L’art. 94 LATC fixe à cet égard des
principes selon lesquels la construction des locaux et des installations accessibles
au public, de même que des immeubles d’habitations collectives et des bâtiments
destinés à l’activité professionnelle doit être conçue en tenant compte, dans
la mesure du possible, des besoins des personnes handicapées ou âgées, en
particulier de celles se déplaçant en fauteuil roulant. L’art. 95 LATC prévoit
que le règlement cantonal fixe, en tenant compte des normes en la matière, les
mesures concernant l’accès aux bâtiments, la largeur de passage libre des
portes et des dégagements nécessaires, ainsi que les dispositions à prendre
pour certains locaux ou installations tels que cuisines, locaux sanitaires ou
ascenseurs. L'art. 96 LATC précise que lors des travaux importants de
transformation ou de modification des éléments de construction mentionnés à
l'art. 95, les mesures prévues à cet article sont applicables si la situation
de l'immeuble, sa structure et son organisation intérieure le permettent sans
frais disproportionnés.
L’art. 36 RLATC prévoit pour sa
part ce qui suit :
"
1
La construction de locaux et d'installations
accessibles au public (notamment les bâtiments administratifs, les établissements
d'enseignement, les églises, les salles de spectacle, les hôtels, les
restaurants, les commerces, les installations de sport, les édicules publics,
les établissements sanitaires ou à caractère social), et de bâtiments destinés
à l'activité professionnelle (tels qu'usines, ateliers et bureaux), de même que
celles d'immeubles d'habitation collective, doivent être conçues en tenant
compte des besoins des personnes handicapées au sens de la législation fédérale
sur l'égalité pour les handicapés, des personnes âgées, des enfants et des
personnes conduisant des poussettes.
2
La norme du
Centre suisse pour la construction adaptée aux handicapés SN 521 500 est
applicable aux locaux et installations accessibles au public, aux locaux
destinés à l'activité professionnelle et aux espaces collectifs des immeubles d'habitation.
En cas d'habitat collectif ou groupé de plus de six logements, ceux-ci doivent
pouvoir s'adapter à cette norme.
2bis
L'avantage
procuré aux usagers ne doit pas être disproportionné par rapport aux coûts
engendrés ou à l'atteinte portée à l'environnement, à la nature ou au
patrimoine.
3
Sont réservées les dispositions spéciales de
la législation sur le travail."
bb) On constate que les places de
stationnement ne figurent pas parmi les éléments de construction mentionnés à
l'art. 95 LATC. Partant, on ne saurait a priori exiger la mise à disposition de
places de parc adaptées aux handicapés en application de l'art. 96 LATC en
relation avec la transformation de l'immeuble. On relève également que le
parking de l'immeuble est largement antérieur à l'entrée en vigueur de la LHand
et a été conçu selon les normes en vigueur à l'époque. Exiger un réaménagement
de ce parking pour qu'il soit compatible aux normes actuelles sur
l'accessibilité des constructions aux handicapés en relation avec le projet de
surélévation litigieux se heurterait par conséquent au principe de la proportionnalité
réservé par l'art. 96 LATC.
On relève enfin que, selon la
jurisprudence du Tribunal fédéral relative à la LHand, on ne peut pas, à
l'occasion d'un projet de transformation d'un immeuble, éliminer tous les obstacles
préexistants mais seulement ceux qui résultent du projet de construction soumis
à autorisation. L'obligation ne concerne ainsi que les parties de bâtiments et
d'installations qui sont touchées par le projet de construction soumis à
autorisation (cf. ATF 134 II 249 consid. 4). Partant, dans le cas d'espèce, on
ne saurait exiger l'élimination d'obstacles éventuels existant dans le parking
à l'occasion du projet de surélévation de l'immeuble, qui ne concerne pas cet
élément de la construction.
4.
Les recourants contestent également l’autorisation
délivrée par l’UL en application de la LDTR.
5.
Selon la jurisprudence (rendue en application de
la LJPA mais qui est encore valable en application de la LPA-VD), lorsqu’une
autorisation spéciale fondée sur la LDTR est liée à un permis de construire ou
de démolir, quiconque a un intérêt digne de protection à ce que ce permis soit
annulé ou modifié aura également qualité pour recourir contre l’autorisation
spéciale (cf. arrêt AC.1999.0023 du 13 juin 2000 consid. 2 publié in RDAF 2001
p. 332). Les recourants ont par conséquent qualité pour formuler des griefs
relatifs à la LDTR.
6.
La LDTR soumet la démolition, la transformation
et la rénovation de maisons d'habitation à autorisation (art. 1 al. 1), à moins
qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1 al. 2). Cette
autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3); elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'art. 39 de la loi
cantonale sur l'énergie; elle peut également l'être, à titre exceptionnel, si
d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers, afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but
visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Par rapport au dispositif
législatif précédemment en vigueur, il s'est agi avec la LDTR de faire face à
une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle";
seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines
couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v. BGC, février
1985, p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la
politique du logement, BGC février 1987, p. 5). La LDTR a ainsi pour but de
prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les
personnes les plus défavorisées (cf. notamment arrêt AC.2011.0273 du 17 octobre
2012 consid. 4 b et les références). Selon l’art. 3 al. 1 du règlement du 6 mai
1988 appliquant la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1), la loi est applicable dans
l'ensemble des communes du canton. Aux termes de l’art. 4 RLDTR, seuls les
logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière
générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer
dans une catégorie touchée par la pénurie. Cette réglementation répond à un but
d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en
rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle a été jugée
compatible avec la garantie de propriété par le Tribunal fédéral (cf. arrêt
relatif au décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la
transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres
fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé; ATF 89 I 178; 101 Ia 502; voir
aussi pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia 355).
7.
a) En l’espèce, il n'est pas contesté que les
appartements existants (logements des étages dits "types") font
partie des catégorie dites "à pénurie" au sens de la LDTR (cf.
réponse de l'UL du 25 mars 2013 pp. 4-5). L’UL a autorisé la rénovation des
étages types de l’immeuble ainsi que la transformation et la surélévation de
celui-ci tout en instaurant un contrôle des loyers lors de la première mise en
location après travaux des logements des étages types à hauteur d'un revenu
locatif global de 782'142 fr. ou 184 fr. le m
2
/an, d’une part, et un contrôle des loyers d’une durée de 10 ans à
compter de leur première mise en location concernant quatre appartements à
créer dans la partie surélevée de l'immeuble (1 x 1.5 pièces et 3 x 2.5 pièces)
à hauteur d’un loyer global initial de 39'446 fr./an ou 242 fr. le m
2
/an,
d’autre part.
b) Les recourants ne mettent pas en
cause le fait que, sur le principe, les travaux de rénovation et
d'agrandissement de l'immeuble peuvent être autorisés en application de l'art.
4 al. 1 LDTR. Ils contestent en revanche le revenu locatif annuel net de
782'142 fr. ou 184 fr. le m
2
/an en moyenne retenu s’agissant des
logements des étages types. A cet égard, ils mettent en cause le coût des
travaux pris en compte pour établir ce montant. Ils relèvent ainsi que le
revenu locatif avait été fixé à 214 fr. le m
2
/an dans le cadre du précédent
projet de construction, qui était devisé à 13'510'600 fr., dont 6'000'768 fr.
pour la partie relative aux logements existants, alors que le nouveau projet de
construction est devisé à 15'700'051 fr., dont 4'273'704 fr. pour les logements
existants, quand bien même il n’est plus prévu d’agrandir le garage souterrain.
Se fondant sur cette différence de coûts entre le premier et le second projet,
ils soutiennent que les chiffres sur lesquels l'autorité s'est fondée pour
fixer l'état locatif admissible après travaux sont inexacts et non fiables. Ils
soutiennent également que les travaux de rénovation de la partie existante ne
justifient pas une augmentation des loyers de 20%. Les logements existants ne
bénéficieraient en effet de quasiment aucun avantage avec ces travaux, hormis
une meilleure isolation de l’enveloppe du bâtiment et une mise aux normes de la
cage d’escaliers.
c) Dans ses observations
complémentaires déposées le 18 juillet 2013, le service cantonal spécialisé
(UL) s'est déterminé sur les différences de coûts des travaux entre le projet
initial et le second projet. L'UL s'est plus particulièrement déterminée sur le
coût de la rénovation des étages types qui est passé de 6'724'759 fr. à
4'273'794 fr., soit une réduction de près de 36%. Selon elle, cette différence
s'explique essentiellement par le fait que, dans le cadre de l'enquête 2011
relative au projet initial, le SELT avait lui-même procédé à une répartition du
devis global des travaux entre la partie relative aux logements existants et la
partie nouvelle alors que, pour ce qui est du nouveau projet, le maître de
l'ouvrage a affiné ses chiffres et a lui-même proposé une clé de répartition
distinguant les parties de l'immeuble à rénover, d'une part, et la
restructuration et la surélévation de l'attique, d'autre part.
S'agissant des différences de coûts
entre les deux projets, le tribunal n'a pas de raison de mettre en cause les
explications fournies par l'UL, qui s'avèrent convaincantes. Le coût des
travaux finalement retenu pour le calcul des loyers ne saurait également être
mis en question. A cet égard, on relève que le devis présenté par le mandataire
de la constructrice a fait l'objet d'un contrôle de la part du service cantonal
spécialisé (cf. rapport technique du 4 octobre 2012, pièce 2a de l'UL). On ne
saurait par conséquent suivre les recourants lorsqu'ils affirment que les
chiffres relatifs au coût des travaux sont manifestement inexacts et non
fiables, cette affirmation toute générale ne reposant sur aucun élément concret.
d) aa) Pour ce qui est de la
fixation des loyers après travaux des étages types, l'UL a recouru à la méthode
usuelle en définissant tout d'abord le loyer dit objectif puis en fixant la
proportion du coût des travaux pouvant être imputée aux locataires en fonction
du rapport entre le dernier loyer effectif et le loyer objectif. Considérant
que le 30% du loyer objectif correspond à une part d'entretien théorique dévolu
à l'immeuble, l'UL a retenu que la part du loyer effectif dépassant le 70% du
loyer objectif est celle qui peut effectivement être affectée à l'entretien de
l'immeuble. Il a ensuite déduit cette proportion du 100% des travaux pour
arrêter la proportion du montant total des travaux qui peut être répercutée sur
les loyers. Dans la mesure où les loyers pratiqués en dernier lieu
représentaient 104,36% du loyer objectif calculé par ses soins, il a ainsi
considéré que la rentabilisation de l'investissement pouvait se faire à
concurrence de 65,64%. Cette méthode a été appliquée sur la majorité des
travaux considérés comme de la rénovation et de l'entretien allant au-delà de
l'entretien courant, soit sur la somme de 3’631’761 fr., le solde de
l'investissement, soit 642'034 fr., ayant été admis comme travaux entièrement à
plus-value (énergétique et thermique) pouvant être rentabilisé à 100%.
Finalement, l'UL a admis que l'état locatif effectif de l'immeuble de 653'544
fr./an soit augmenté de 101'311 fr. au titre des travaux de rénovation
(rentés à 65,64% au taux de référence admis, soit 4,25%), d'une part, et de
27'286 fr. au titre de travaux à plus-value (rentés à 100% au taux de 4,25%),
d'autre part. L'état locatif est ainsi passé à 782'141 fr., soit environ 184 fr.
le m
2
/an.
bb) Comme le tribunal l'a relevé à
plusieurs reprises, le calcul en deux étapes, soit la définition du loyer dit
objectif, puis le report admissible du coût des travaux sur l’état initial
constitue une méthode d'évaluation adéquate (cf. arrêt FO.2006.0016 du 30
octobre 2009 et les références citées). Le loyer après travaux de 184 fr. le m
2
/an
fixé pour les logements existants doit dès lors être confirmé.
e) Les recourants contestent le
loyer global initial de 39'446 fr./an ou 242 fr. le m
2
/an retenu par
l’UL pour les quatre logements destinés à compenser les trois logements entrant
dans le champ d'application de la LDTR qui seront supprimés. Ils mettent en
cause l’écart entre ce montant et le loyer de 184 fr. le m
2
/an retenu
pour les logements des étages types, considérant que le loyer pour les quatre
logements précités devrait s’aligner sur ce dernier chiffre. Selon eux, ces logements
ne nécessitent pas plus de travaux de transformation que les autres dès lors
qu'ils ont été construits en même temps.
aa) Pour fixer les loyers des
quatre nouveaux logements destinés à compenser les trois logements qui seront
supprimés, l’UL s'est fondée un coût de rénovation théorique de 177'615 fr.
pour ces trois logements, correspondant à leur part aux coûts des travaux
généraux au pro rata de leur surface totale en m
2
(4’273’794 fr. / [4'259 m
2
de surface globale x 177 m
2
de surface des trois appartements]); à ce montant, l’UL a ajouté
des coûts supplémentaires de 151'641 fr. justifiés par le fait que l'on se
trouve en présence non pas d'une simple rénovation partielle des appartements
(comme c'est le cas des logements des étages types) mais d'une réfection
complète des logements concernés, y compris le remplacement des conduites et
des éléments tels que les appareils sanitaires ou les agencements de cuisine. L'UL
a ainsi admis un montant théorique des travaux pour les trois appartements de
329'256 francs. Il a considéré qu'un montant de 282'794 fr. pouvait être pris
en compte comme frais de rénovation, dont le 50% a été renté à 4,25%
(probablement en raison du fait que les loyers effectifs des trois appartements
représentaient plus de 120% des 70% du loyer objectif). Le solde, par 46’462
fr., a été considéré comme frais de restructuration et a par conséquent été
renté à 100% au taux de 4,25%. L'UL est ainsi parvenue à un revenu locatif
admissible après travaux de 42’939 fr. 99, soit 242 fr. le m
2
/an (cf. annexe 2b produite par
l'UL).
Interpellé dans le cadre de la
procédure, le service communal du logement n'a pas mis en cause le montant de
329'256 fr. pris en compte au titre de coût des travaux pour fixer le loyer
maximal après travaux des quatre nouveaux logements contrôlés. Il a toutefois
considéré que les loyers après travaux de tous les appartements contrôlés (soit
ceux des logements des étages types et ceux des quatre nouveaux logements
réalisés en compensation) devraient être les mêmes. Il a ainsi fait valoir que
le coût admissible de la rénovation de l'immeuble existant et de la
réhabilitation des trois logements démolis selon la LDTR ne devrait pas dépasser
4'603'230 fr., induisant un état locatif total de 825'081 fr. et un loyer
maximum pour tous les logements entrant dans le champ d'application de la LDTR
de 186 fr. 50 le m
2
/an.
L'UL s'oppose à cette manière de calculer le loyer maximal des quatre logements
prévus en compensation. Il soutient que la méthode proposée par l'autorité
communale ne permet pas de tenir compte de la différence importante existant
entre la simple rénovation des logements des étages types et les travaux
concernant ces quatre logements, qui correspondent à une réhabilitation
complète. Il relève sur ce point que dans les cas de démolition/reconstruction
ou de transformation lourde de logements impliquant des modifications
typologiques conséquentes, sa pratique systématique est de calculer les loyers
des futurs appartements en prenant pour base d'analyse les coûts théoriques
établis au moyen de la méthode "MERIP" ("Méthode de diagnostic
sommaire d'évaluation de dégradations et estimation du coût de remise en état
des immeubles") de la rénovation complète des appartements dont la
démolition est envisagée, ceci conformément à l'art. 10 al. 2 RLDTR.
bb) En l'espèce, il n'y a pas lieu
de remettre en question l'autorisation de démolir les trois logements existants
entrant dans le champ d'application de la LDTR qui est liée au projet de surélévation
de l'immeuble, autorisation qui n'est pas contestée par les recourants et qui
avait été admise par la cour de céans dans son arrêt du 31 juillet 2012,
moyennant une compensation adéquate. L'exigence posée dans cet arrêt du
31 juillet 2012 relative à une compensation des trois logements supprimés a
pour conséquence que devront faire l'objet d'un contrôle des loyers après
travaux aussi bien des logements existants rénovés que des logements neufs. Dès
lors que ces deux catégories de logement présenteront des caractéristiques et
un niveau de confort très différents, le fait de les différencier dans le
calcul du loyer maximum admissible après travaux ne prête pas le flanc à la
critique. On relève par ailleurs que la méthode proposée par le service
communal du logement aurait pour conséquence de faire supporter aux locataires
des logements des étages types une partie du coût des travaux de surélévation
et de transformation de l'attique, ce qui n'est pas admissible.
Il n'y a au surplus pas lieu de
remettre en cause la méthode utilisée par l'UL pour fixer le loyer maximum
après travaux des quatre appartements prévus en compensation, étant précisé
que, avec ces loyers, les logements en question correspondront encore aux
besoins prépondérants de la population, compte tenu des statistiques de la
Commune de Lausanne.
8.
Les recourants contestent la limitation de la
mesure de contrôle des loyers des appartements rénovés des étages types à leur
première mise en location. Ils font valoir que cette mesure n’aura aucune
efficacité réelle puisque la plupart des logements sont déjà loués et ne seront
pas remis en location.
a) L’art. 4 al. 3 LDTR prévoit que
le département peut soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou
toute autre opération permettant d'atteindre un but économique analogue, à une
autorisation, pour éviter la diminution de logements loués dans une catégorie
où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui
remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés,
afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par cette loi.
L’art. 15 RLDTR précise cette disposition en ce sens que le contrôle des loyers
est, en règle générale, limité à la première mise en location après travaux; il
peut toutefois porter sur 10 ans lorsque les dispositions du droit du bail
concernant la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions
abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux
ne peuvent empêcher des hausses contraires aux buts poursuivis par la loi.
b) Dans ses déterminations du 25
mars 2013 (pages 8 à 10, ch. 4), l’UL fait état d'une pratique tendant à
instaurer un contrôle de durée différenciée suivant l’ampleur des travaux
– en référence notamment avec la valeur à neuf assurance incendie de
l’immeuble –
, les hausses consécutives de loyers et
leurs conséquences sur les typologies des logements touchés. En l’occurrence,
elle a considéré qu’un contrôle des loyers limité à la première mise en
location était suffisant pour les appartements rénovés des étages types. Elle
justifie sa position par le fait que l’intervention projetée sur ces étages,
dont le coût s’élève à 4'273'794 fr., représente un pourcentage relativement
faible (34.38%) par rapport à la valeur à neuf assurance incendie de cette
partie de l’immeuble qui, au prorata des m
2
, est de 12'431'441 francs. Elle relève également que la conséquence
sur les loyers est relativement faible, puisque la hausse des loyers après
travaux est inférieure à 20% (19.68%) pour un niveau de loyer au m
2
/an de 184 fr. le m
2
qui correspond manifestement aux
besoins prépondérants de la population lausannoise.
Compte tenu des éléments mentionnés
ci-dessus, les dispositions du droit privé en matière de contrat de bail
(notamment l'art. 270b du Code des obligations du 30 mars 1911 [CO; RS
220] qui permet de contester le hausses de loyer abusives) apparaissent
effectivement suffisantes pour garantir le respect du but poursuivi par la
LDTR. Partant, l'UL n'a pas abusé du pouvoir d'appréciation que lui confère les
art. 4 al. 3 LDTR et 15 RLDTR en limitant la mesure de contrôle des loyers
des appartements rénovés à leur première mise en location.
9.
S’agissant de la typologie des appartements à
retenir en compensation des trois logements représentant 177 m
2
de surface, l’UL a admis l’offre
portant sur un appartement de 1 à 2 pièces de 30 m
2
environ et trois logements de 2 pièces de 44 m
2
environ chacun, soit quatre appartements
totalisant 163 m
2
environ. L’UL considère que cette variante permet d’offrir quatre appartements
en compensation de trois, avec une différence de surface de 10% environ,
permettant de satisfaire aux objectifs de préservation du parc locatif vaudois.
Les recourants contestent ce choix, au motif que l’usage des appartements ne
serait pas le même dès lors que les deux appartements de 3.5 pièces à supprimer
permettent de loger une famille, ce qui n’est pas le cas de logements plus
petits.
Dans sa prise de position du 8 août
2013, le service communal du logement a relevé que, dans la population
lausannoise, 78% des ménages contribuables sont composés de personnes seules et
de couple sans enfants, dont 29% disposent de revenus annuels inférieurs à 34’000
francs. Les logements de 2.5 pièces sont ainsi très recherchés. On relève par
ailleurs que, selon les dernières statistiques (juin 2013), il n'y avait que
0,08% de deux pièces libres à Lausanne. Dans ces conditions, le fait de mettre
sur le marché trois deux pièces avec un loyer correspondant encore aux besoins
prépondérants de la population ne prête également pas le flanc à la critique et
répond à la demande faite par la cour de céans dans son arrêt du 31 juillet
2012.
10.
Lors de l'audience du 15 août 2013, le conseil
des recourants a relevé que l'appartement de 7 pièces de l'attique semblait
résulter de la réunion de deux appartements de trois et quatre pièces,
transformation qui pourrait avoir été effectuée en violation de la LDTR ou de
la législation qui l'a précédée. Se pose par conséquent la question de savoir
si ces deux appartements ne devraient pas également faire l'objet d'une mesure
de compensation dans le cadre du projet de surélévation.
a) S'agissant des faits, les
parties sont divisées sur la question de savoir si, au niveau de l'attique, un
seul ou plusieurs appartements ont été réalisés au moment de la construction de
l'immeuble. Est également litigieuse la question de savoir à quel moment les
appartements de l'attique ont été réunis en un seul appartement.
aa) A l'issue de
l'audience, l'instruction a été complétée sur ce point avec notamment la
production par l'autorité communale du dossier complet relatif à l'immeuble. Il
en ressort que le permis de construire délivré initialement prévoyait la réalisation
de quatre appartements au niveau de l'attique (deux cinq pièces et deux trois
pièces, cf. dossier d'enquête de septembre 1976). Selon les plans conformes à
l'exécution du 20 décembre 1979 réalisés à l'occasion de la délivrance du
permis d'habiter, on avait toujours quatre appartements (deux quatre pièces et
deux trois pièces). Il résulte au surplus de divers plans datant du mois de
septembre 1981 (plans des architectes Calamme et Schlaeppi et du chauffagiste
Emile Boulaz) que, à cette époque, des travaux de transformation étaient en
cours (traces de suppression de deux entrées). La constructrice a également
produit un rapport du chauffagiste Boulaz du 1
er
novembre 2013 dont
il ressort que cette entreprise avait réalisé les installations de chauffage en
1981 au niveau de l'attique et qu'il n'y avait à ce moment-là qu'un appartement.
Enfin, la Bâloise a indiqué que les états locatifs reçus lorsqu'elle a acquis
l'immeuble en avril 1983 ne mentionnaient qu'un seul locataire, M. Antonio
Guerrero (cf. courrier de Me Buffat du 3 septembre 2013).
bb) Selon la jurisprudence et la
doctrine, l'autorité administrative ou le juge ne doivent considérer un fait
comme prouvé que lorsqu'ils sont convaincus de sa réalité (ATF 121 V 204
consid.
6b p. 208; 119 V 7 consid.
3c/aa p. 9; Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2
e
éd., Berne 1983, p. 278 ch. 5).
La preuve d’un fait est certaine lorsque le juge, en se basant sur
des éléments objectifs, n’a pas de doutes sérieux quant à l’existence du fait,
la présence d’un léger doute étant, à vues humaines, logiquement inévitable et
donc tolérable (cf. arrêts GE.2008.0114 du 31 octobre 2008 consid. 3a; GE.2007.0004
du 19 juillet 2007 consid. 2b/aa et les références citées).
En procédure administrative, selon
le principe inquisitoire, les faits pertinents de la cause doivent être
constatés d’office par le juge. Mais cette règle n’est pas absolue. Sa portée
est restreinte par le devoir des parties de collaborer à l’instruction de
l’affaire. Celui-ci comprend en particulier l’obligation des parties
d’apporter, dans la mesure où cela peut être raisonnablement exigé d’elles, les
preuves commandées par la nature du litige et des faits invoqués, faute de quoi
elles risquent de devoir supporter les conséquences de l’absence de preuves
(ATF 125 V 193 consid. 2 p. 195 et les références citées).
cc) En l'espèce, il résulte des
pièces produites par l'office de la police des constructions de la Commune de
Lausanne que, au moment de la délivrance du permis d'habiter, l'immeuble
construit comprenait quatre appartements au niveau de l'attique. La réalisation
d'un seul appartement à ce niveau résulte par conséquent d'une transformation
de cet étage postérieure à la construction de l'immeuble. On peut au surplus
déduire du rapport de l'entreprise Boulaz du 1
er
novembre 2013 et
des explications données par la Bâloise, que le tribunal n'a pas de raison de
mettre en doute, que les travaux relatifs à la création d'un seul appartement
au niveau de l'attique étaient achevés à la fin de l'année 1981 et en tous les
cas au plus tard en avril 1983, au moment de l'acquisition de l'immeuble par le
propriétaire actuel.
b) Vu ce qui précède, le tribunal
considère comme établi au degré de preuve requis que la situation
éventuellement illégale au regard de la législation sur la protection du parc
locatif à loyer modéré existe depuis plus de 30 ans, ce qui implique d'examiner
si une éventuelle prétention relative au rétablissement d'une situation
conforme au droit n'est pas prescrite.
aa) Le Tribunal fédéral a jugé que
la prescription est une institution générale et qu'à ce titre – et sans même
avoir à être prévue expressément –, elle s'applique à toutes les prétentions de
droit public, aussi bien à celles de la collectivité qu'à celles des
administrés, qu'elles soient de nature patrimoniale ou qu'elles portent sur une
prestation en nature. Parmi les prestations en nature concernées par la
prescription figurent celle de maintenir ou de restituer une situation dans un
état conforme au droit (ATF 114 Ib 44). Seules font exception les obligations
qui visent le respect des biens de police au sens étroit, lesquelles sont
imprescriptibles, ainsi l'interdiction de construire dans un endroit menacé par
les avalanches (ATF 107 Ia 121;
Pierre Moor/Etienne Poltier,
Droit administratif, vol. II, 3
e
éd., Berne 2011, p. 97).
Pour ce qui est du délai de
prescription, il est judicieux qu'il n'y ait pas une trop grande variété des
durées de prescription et que des causes ou des domaines semblables connaissent
des délais identiques. C'est pourquoi le juge procède essentiellement par
analogie lorsqu'il est amené à fixer jurisprudentiellement le laps de temps
déterminant (cf.
Moor/Poltier, op. cit., p. 98)
. En ce qui concerne la compétence d'ordonner la restitution d'un
immeuble dans un état conforme au droit, le Tribunal fédéral s'est ainsi référé
à la prescription acquisitive trentenaire de l'art. 662 du Code civil suisse du
10 décembre 1907 (CC; RS 210), en tous les cas lorsque l'illégalité était
restée inconnue des autorités, tout en réservant l'imprescriptibilité si des
raisons de police l'exigent (ATF 132 II 21; 107 Ia 121; 105 Ib 265).
bb) En l'espèce, dès lors qu'est en
jeu la compétence d'ordonner la restitution d'un immeuble dans un état conforme
à la législation sur la protection du parc locatif à loyer modéré, il s'avère
judicieux d'appliquer également un délai de prescription de 30 ans. On ne voit
en effet pas pour quels motifs un délai plus long, différent de celui usuel
prévu pour la restitution d'un immeuble dans un état conforme au droit, devrait
être prévu. On ne se trouve au surplus pas en présence de circonstances où des
raisons de police exigent l'imprescriptibilité.
cc) Vu ce qui précède, on constate
qu'une éventuelle prétention en restitution d'une situation conforme à la LDTR
s'agissant des logements de l'étage d'attique est prescrite. Partant, il n'y a pas
lieu de demander une compensation supplémentaire à ce titre dans le cadre du
projet litigieux. La question de savoir si la transformation des appartements
de l'attique en un seul appartement était contraire à la législation de
l'époque sur la protection du parc locatif à loyer modéré souffre ainsi de
demeurer indécise. Souffre également de demeurer indécise la question de savoir
si des voisins ont qualité pour exiger dans le cadre d'un projet de
modification d'un immeuble le rétablissement d'une situation conforme au droit s'agissant
d'une transformation d'appartements intervenue antérieurement, qualité qui
apparaît douteuse dès lors qu'il appartient a priori à l'autorité
administrative seule de décider si elle veut faire valoir cette prétention.
11.
Les recourants soutiennent que les installations
de chantier, notamment la grue, auraient dû figurer dans la demande de permis
de construire et sont soumises à autorisation.
L’art. 103 al. 2 let. c LATC
prévoit que ne sont pas soumises à autorisation les constructions et
installations mises en place pour une durée limitée. Tel est le cas des
installations liées à un chantier, qui ne sont par conséquent pas soumises à
une procédure d’autorisation de construire.
12.
Il résulte des considérants que le recours doit
être rejeté et que les décisions de la municipalité du 18 janvier 2013 et de
l'UL du 29 novembre 2012 doivent être confirmées. Vu le sort du recours, les
frais de la cause sont mis à la charge des recourants. Ces derniers verseront
en outre des dépens à la Commune de Lausanne et à la constructrice, qui ont
procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Les décisions de la Municipalité de Lausanne du
18 janvier 2013 et de l'Unité logement du 29 novembre 2012 sont confirmées.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents)
francs est mis à la charge des recourants Catherine Rey-Mermet, Rose-Mary
Bachler Rastelli, Francesco Rastelli, Jean Lopez, Axelle Sonderegger-Gros,
Laurent Gros et Christine Glauser, débiteurs solidaires.
IV.
Catherine Rey-Mermet, Rose-Mary Bachler
Rastelli, Francesco Rastelli, Jean Lopez, Axelle Sonderegger-Gros, Laurent Gros
et Christine Glauser, débiteurs solidaires, verseront à la Commune de Lausanne
une indemnité de 3’000 (trois mille) francs à titre de dépens.
V.
Catherine Rey-Mermet, Rose-Mary Bachler
Rastelli, Francesco Rastelli, Jean Lopez, Axelle Sonderegger-Gros, Laurent Gros
et Christine Glauser, débiteurs solidaires, verseront à la Bâloise Assurances
SA une indemnité de 3’000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 10 janvier 2014
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.