vd_omni · AC.2018.0225 · 2019-10-09 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, K.________, L.________/Municipalité de Lausanne, DGIP, Service des communes et du logement, M..________, DGE, DGMR, DGE | Rejet du recours dirigé contre la décision autorisant la démolition d'une habitation de 8 logements et la reconstruction, à la place, d'un immeuble de 23 appartements avec garage souterrain sur une parcelle située aux abords immédiats de l'ancienne campagne de Bellevue à Lausanne et de son allée d'arbres inscrite à l'inventaire cantonal des monuments historiques non classés et répertoriée à l'ICOMOS.Compte tenu de la mesure de contrôle des loyers qui est prévue pendant dix ans et de son effectivité qui est garantie au moyen d'une mention de restriction de droit public à la propriété au RF, l'opération de démolition/reconstruction est admissible au regard des buts poursuivis par la LDTR car cette mesure permet de maintenir sur le marché locatif des logements équivalents à ceux qui doivent être démolis et de mettre sur le marché un nombre significatif de nouveaux logements répondant aux besoins de la population. La loi ne permet pas d'imposer un contrôle des loyers allant au-delà de 10 ans (consid. 3).Recours en matière de droit public au TF rejeté (arrêt 1C_597/2019 du 9 octobre 2020).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.10.2019 AC.2018.0225

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 9 octobre 2019
Composition
M. Pierre Journot, président;
Mmes Renée-Laure Hitz et Pascale Fassbind-de Weck, assesseures
; Mme Estelle Cugny, greffière.
Recourants
1.
A.________
2.
B.________
3.
C.________
4.
D.________
5.
E.________
6.
F.________
7.
G.________
8.
H.________
9.
I.________
10.
J.________
11.
K.________
12.
L.________
tous à ******** et représentés par l'avocat
Jean-Claude PERROUD, à Lausanne
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
Secrétariat
municipal,
représentée par l'avocat Daniel PACHE, à Lausanne
Autorités concernées
1.
Direction générale des immeubles et
du patrimoine,
à Lausanne
2.
Service des communes et du logement,
Division logement,
à Lausanne
3.
Direction générale de
l'environnement (DGE),
Division de support stratégique,
à Lausanne
4.
Direction générale de la mobilité et
des routes DGMR,
Section juridique,
à Lausanne
Constructrice
M.________
, à ********
représentée par l'avocat Denis SULLIGER, à Vevey
Objet
permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Municipalité de Lausanne du 31 mai 2018 (autorisation de démolition et
construction d'un immeuble de 23 appartements avec un parking souterrain ;
parcelle n°6445 ; CAMAC 159842)
Vu les faits suivants:
A.
Sur le territoire de la Commune de Lausanne, N.________, O.________ et P.________
sont propriétaires en main commune de la parcelle 6445 située au Chemin du
Levant 14, qu'ils ont promis de vendre à la société anonyme M.________. D'une
surface de 1'827 m
2
, ce bien-fonds est construit d'une habitation
locative de 234 m
2
qui date de 1951 et comprend 8 logements sur
trois niveaux (ECA n° 5525), d'un accès avec place privée de 538 m
2
et d'un garage de 90 m
2
(ECA n° 5526). Le solde de 965 m
2
est en nature de jardin. Trois des logements sont occupés par la mère de l'un
des copropriétaires et par l'un des copropriétaires. Les cinq logements
restant, totalisant 345 m
2
, sont loués.
B.
La parcelle 6445 est régie par les règles de la zone mixte de moyenne
densité du Plan partiel d'affectation 739 concernant les terrains compris entre
le Chemin du Levant, l'Avenue de Jaman, l'Avenue Charles-Secrétan et le Chemin
de Bellevue, approuvé par le département compétent le 1
er
mars 2013
(ci-après : PPA 739), qui renvoie au chapitre 4.4 du règlement du Plan général
d'affectation du 26 juin 2006 (ci-après : RPGA). Le degré de sensibilité au
bruit attribué est de II. Une aire forestière a été délimitée sur la parcelle
6439 qui est séparée de la parcelle 6445 par la parcelle 6451 aménagée en
chemin d'accès. Le long de ce chemin, une bande de quelques mètres au sud de la
parcelle 6445 est englobée dans la distance des dix mètres de la limite de
l'aire forestière délimitée sur la parcelle 6439.
C.
Lausanne figure à l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance
nationale à protéger en Suisse (ISOS). La parcelle 6445 figure dans l'ensemble "E"
0.3 décrit comme un "petit secteur résidentiel situé sur un dévers, à
l'arrière de l'anc. campagne de Bellevue, comprenant des immeubles et des
maisons locatives de quatre niveaux, tissu régulier s'inscrivant dans un cadre
verdoyant, années 1940-60, dernière construction années 1980" auquel l'objectif
de sauvegarde "B" (sauvegarde de la structure) est attribué (cf. p.
143). Ce secteur est entouré du périmètre "P" 21 (au nord-est et au
sud-est) et du périmètre environnant "PE" VI (au sud-ouest) auxquels
un objectif de sauvegarde "A" (sauvegarde de la substance) a été
attribué.
Le bâtiment locatif ECA n° 5525, sis sur la parcelle
6445, n'a reçu aucune note au recensement architectural du Canton de Vaud. Il se
situe aux abords immédiats du jardin de la maison de l'ancienne campagne de
Bellevue sis sur la parcelle 6439 et de l'allée d'arbres sur les parcelles 6450
et 6451 inscrits à l'inventaire cantonal des monuments historiques non classés
du 25 janvier 2006 au sens des art. 49 ss de la loi du 10 décembre 1969 sur la
protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; BLV 450.11) avec la
note *2*.
Le jardin contigu à la parcelle 6445 est également répertorié
par le recensement des parcs et jardins historiques de la Suisse (ICOMOS) en
tant que "Vieux Bellevue" avec le commentaire suivant : "Ancienne
maison de maître du 18
e
s. et parc préservés dans leurs caractères
essentiels: Belle allée de maronniers et de tilleuls, petit bois de frênes et
de chênes, cour en gravier plantée d'un tilleul, jardin planté d'un grand
hêtre, rocaille. Manoir construit en 1762-63. En 1851 à 1860, pensionnat morave
pour jeunes filles. Agrandissement en 1861 par les van Muyden. Le domaine est
morcelé pour la construction de villas, vers 1900. Aménagement de la rocaille
en 1919 par le paysagiste Charles Lardet."
D.
Du 21 juillet au 21 août 2017, a été mise à l'enquête publique la
demande d'autorisation, déposée le 28 janvier 2016, en vue de démolir le bâtiment
locatif ECA n° 5525 et de construire à la place un immeuble de 23 appartements
comprenant un abri PCI, avec installation de pompes à chaleur avec sondes
géothermiques, panneaux photovoltaïques en toiture, parking souterrain de 17
places pour voitures, aménagements extérieurs comprenant une place de jeux, 2
places pour voiture et transformations du bâtiment ECA n°5526 (garage) pour la
création d'un local pour vélo, un espace conteneurs et trois places pour
voitures. La demande d'autorisation comprend l'abattage de quatre arbres (deux
bouleaux, un érable japonais et un frêne commun).
Le projet comprend trois niveaux sur rez et un
attique. Le rez-de-chaussée, en contact direct avec la rue, accueille l'entrée
de l'immeuble et se prolonge par un hall qui dessert 5 appartements de
plain-pied. Une cage d'escalier borgne et un ascenseur distribuent 5
appartements par niveau et 3 en attique. L'accès au parking souterrain est
prévu au moyen d'une rampe construite le long de la façade du bâtiment du
Chemin du Levant 10.
E.
Le projet a suscité en temps utile les oppositions, notamment, de B.________,
C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________
et J.________, qui résident au Chemin du Levant 10, ainsi que de K.________ et L.________,
qui résident au Chemin du Levant 8.
En bref, les griefs soulevés par les opposants ont
trait au dimensionnement du projet, à son esthétique et son intégration dans le
quartier, au nombre de places de parc prévues, à la garantie de la sauvegarde
des arbres situés sur l'allée du Chemin de Bellevue 26-36, à la qualité de l'accès,
à l'existence de dérogations à la distance aux limites. Les opposants font
également valoir que la démolition des logements existants n'était pas
justifiée.
F.
De la synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC n° 159842 établie
le 20 février 2017 et remplaçant celle du 4 octobre 2017, on extrait notamment
les décisions et préavis suivants:
a) La Direction des ressources et du patrimoine
naturels, Biodiversité et paysage (DTE/DGE/DIRNA/BIODI) a préavisé en faveur de
la réalisation des travaux et a délivré l'autorisation spéciale en ces termes :
"(...)
Quatre arbres devront être enlevés
pour réaliser la construction. Il s'agit d'un frêne, d'un érable exotique et de
deux bouleaux. Dans la mesure où il n'y a pas atteinte à un biotope, la
DGE-BIODIV considère qu'il est de la responsabilité des autorités communales de
s'assurer que les conditions d'abattage soient bien remplies et que les arbres
protégés à enlever soient dûment compensés.
Le projet se situe dans un secteur
de valeur supérieure en matière de protection du paysage, il est partiellement
localisé dans l'Inventaire des monuments naturels et des sites (IMNS N° 1370).
A ce titre, il requiert une autorisation spéciale au sens de l'art. 17 de
la Loi sur la protection de la nature des monuments naturels et des sites.
En bordure sud-ouest de la parcelle
existe une rangée de grands hêtres majestueux qu'il convient de les préserver
des atteintes du chantier.
Considérant ce qui précède, la
DGE-BIODIV préavise favorablement la réalisation des travaux et délivre
l'autorisation spéciale requise moyennant le respect des conditions impératives
suivantes:
Le chantier fera l'objet d'un
suivi par un spécialiste reconnu en matière de protection des arbres sur les
chantiers. (...)
Le bureau spécialisé devra
préciser les points suivants avec le constructeur et le service communal
compétent en matière de protection des arbres:
1) Définir les limites du chantier
à ne pas dépasser en lisière. Ces limites seront indiquées sur le terrain par
la pose d'une barrière de chantier solide. Il déterminera également si des mesures
de protection ou de remise en état sont à prendre pour minimiser l'impact des
travaux sur la lisière forestière et sur les arbres à maintenir,
2) le spécialiste déterminera avec
le constructeur l'emplacement de la grue et les branches qui peuvent être
enlevées sans dommage pour les arbres à protéger,
3) Dans tous les cas la norme
"VSS 640 577a" concernant la protection des arbres lors des travaux
de chantier sera appliquée.
4) Les terres de chantier
déplacées ne seront pas infestées par des graines ou des rhizomes de plantes
exotiques indésirables (espèces de la liste noire). Une surveillance attentive
du site sera assurée les années suivant la fin du chantier. En cas de
prolifération, les plantes invasives seront éliminées systématiquement aux
frais du maître de l'ouvrage. (...)"
b) La Direction des ressources et du patrimoine
naturels, Inspection cantonale des forêts du 18
ème
arrondissement
(DTE/DGE/DIRNA/FO18) a préavisé en faveur du projet et a délivré les
dérogations spéciales requises ainsi qu'il suit:
"CONSTATATION
L'aire forestière figurée sur le
plan de situation est conforme à l'état des lieux. Elle fait partie de la
constatation de nature forestière mise à l'enquête dans le cadre de la révision
du PGA communal.
La démolition du chemin d'accès depuis
la partie sud-ouest de la parcelle 6445 empiète dans la bande inconstructible
des 10 mètres et requièrent l'octroi d'une dérogation au sens de l'article 27
alinéa 4 de la Loi forestière vaudoise (LVLFo) du 8 mai 2012 respectivement de
l'article 26 du Règlement d'application de la LVLFO (distance par rapport à la
forêt).
(...)
CONSIDERANTS
Sur la base des éléments soumis à
notre appréciation, l'inspection des forêts d'arrondissement (DGE-FO18)
considère que la démolition de cet aménagement :
- s'impose par sa destination;
- a une influence positive sur la
conservation, le traitement et l'exploitation de la forêt bordant la parcelle;
- ne constitue pas un danger pour
la protection du site, de la nature et du paysage dans cette zone;
- garantit l'accès à la forêt et
l'évacuation des bois.
PREAVIS
En conséquence, la Direction
générale de l'environnement, Inspection des forêts du 18
ème
arrondissement (DGE-FO18) préavise favorablement le projet et délivre les
dérogations spéciales requises aux conditions suivantes:
Construction (conditions
spécifiques)
Aménagements à proximité de la
forêt
1. Hormis les travaux de
démolitions précités, aucun autre aménagement ne sera réalisé dans la bande
inconstructible des dix mètres à la limite forestière (déblais-remblais de +/-
50 cm, construction, modification de la nature du sol, ...).
Chantier (conditions générales)
2. Avant le début des travaux, un
contact sera pris avec le garde forestier, (...) pour déterminer le périmètre
du chantier, les éventuels arbres à abattre, les mesures à prendre pour
minimiser l'impact des travaux sur le peuplement restant et les éventuelles
mesures de restauration sylvicole à la fin du chantier.
3. Pendant les travaux, toutes
mesures utiles seront prises pour éviter des dommages à la forêt et aucun
déblai ou matériau ne sera déposé en forêt ou à moins de trois mètres des
troncs. Après les travaux, une visite du chantier sera organisée avec le Garde
forestier pour vérifier la conformité des travaux réalisés et des mesures de
remise en état définies (...)
4. idem 4
ème
condition
de la décision de la Direction des ressources et du patrimoine naturels,
Biodiversité et paysage énoncée ci-dessus."
c) Le Service des communes et du logement, unité du
logement (SCL) a autorisé la démolition de l'immeuble ECA n° 5525 en
application de loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation
et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (LDTR), aux conditions suivantes :
"1. Dans l'immeuble à
reconstruire, cinq logements totalisant 345 m
2
environ (3 x 2,5
pièces si l'on devait retenir en compensation les logements du rez-de-chaussée,
par exemple) devront impérativement être loués et seront soumis à une mesure de
contrôle administratif des loyers d'une durée de dix ans à compter de leur mise
sur le marché, leur loyer initial ne devant pas excéder la somme de CHF 247.-
le m
2
/an (valeur septembre 2017, taux hypothécaire de référence
retenu valeur avril 2016, taux OFL de 1,75 %).
En revanche, si cette option de
compensation devait être retenue en finalité, le solde des appartements (6 x
2,5 pièces, 12 x 3,5 pièces) sera libre de tout contrôle administratif fondé
sur le droit cantonal public en matière de préservation du parc locatif
vaudois.
2. Le contrôle prévu sous chiffre
1 § 1 de la présente décision consistera en la production des baux à loyer lors
de la première mise en location après travaux, puis en la production régulière
de l'état locatif des 5 appartements visés lors de la période de contrôle. Ces
documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les
moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Ce contrôle fera l'objet d'une
mention de restriction de droit public au registre foncier, qui sera inscrite une
fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité. Elle sera inscrite
sur la parcelle de base, puis sera reportée sur les 5 logements précités et
sera radiée sur les autres feuillets, une fois les logements à offrir en
compensation définis d'entente avec le maître de l'ouvrage ou le porteur de
projet.
4. Conformément à l'art. 4 al. 5
de la loi, la vente de l'immeuble est soumise à autorisation, pour autant
qu'une transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette restriction fera
aussi l'objet d'une mention au registre foncier."
d) Le Service Immeuble, Patrimoine et Logistique,
Section monuments et sites (SIPAL-MS) a préavisé positivement à la réalisation
du projet à la condition qu'au vu de la proximité de l'allée protégée, soit
effectuée une étude paysagère par un professionnel spécialisé. Si la
conservation des arbres de l'allée n'est pas garantie selon les recommandations
de l'expert paysagiste, le projet devrait être modifié dans son empreinte et sa
volumétrie. L'impact de la construction (chantier) ne devrait d'aucune façon
porter atteinte aux arbres en question.
G.
L'étude acoustique réalisée par Ecoscan SA le 14 février 2018 conclut que
le projet litigieux respecte les exigences des art. 7 et 8 de l'ordonnance du
15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS 814.41). Les
immissions générées par le trafic sur la rampe d'accès au parking sont
inférieures aux valeurs de planification VP DS II au niveau de l'immeuble sur
la parcelle 6448 qui est l'habitation la plus proche des rampes d'accès au
parking, en considérant la surélévation du muret à la cote 563.75 m. (art.
7 OPB). Les valeurs limites d'immission sont respectées au niveau des
habitations situées au chemin du Levant 8, 10 et 12 (art. 8 OPB).
H.
Du préavis du 13 mars 2018 du Service d'architecture de Lausanne, il
ressort que le projet envisagé, sans être exceptionnel, est une proposition de
densification conforme au PGA et n'est pas de nature à prétériter les autres
bâtiments qui composent le site. Ce service, ne disposant pas d'éléments pour
s'opposer au projet en application des art. 86 LATC et 69 RPGA, a considéré le
projet comme admissible.
I.
Par décision du 31 mai 2018 à laquelle était jointe la synthèse CAMAC
précitée, la Municipalité de Lausanne (la municipalité) a levé les oppositions
et délivré le permis de construire demandé. Elle a également autorisé
l'abattage d'un frêne, de deux bouleaux et d'un érable du Japon, sur la base du
préavis du Service des parcs et domaines (SPADOM)  du 25 février 2016.
J.
Par acte du 2 juillet 2019 de leur avocat, la A.________, ainsi que B.________,
C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________
et J.________ de même que L.________ et K.________ ont recouru en temps utile
devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la
décision du 31 mai 2018, concluant à l'annulation de la décision municipale et
des autorisations cantonales.
Le 22 août 2018, le Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique, Section monuments et sites (SIPAL-MS) s'est référé au préavis rendu
dans le cadre de la mise à l'enquête du projet de construction litigieux.
La municipalité, représentée par un avocat, a
répondu, le 10 septembre 2018, en concluant au rejet du recours.
Le 11 septembre 2018, la Direction générale de
l'environnement (DGE-FORET et DGE-BIODIV) représentée par son Support
stratégique, s'est déterminée en concluant au rejet du recours. Le 4 octobre
2018, la section "Bruit et rayonnement non ionisant" de la DGE a
apporté des précisions.
Le 12 septembre 2018, les constructeurs ont déposé
une réponse par l'intermédiaire de leur mandataire professionnel. Cette
écriture conclut au rejet du recours.
Le 13 septembre 2018, le Service des communes et du
logement, Division logement (SCL) a déposé des déterminations au terme
desquelles il conclut au rejet du recours.
Le 19 novembre 2018, les constructeurs se sont
déterminés par l'intermédiaire de leur avocat en relation avec les accès du
projet.
Les 1
er
et 27 novembre 2018, la Direction
générale de la mobilité et des routes (DGMR), Division finances et support,
Section juridique a apporté quelques renseignement au sujet de l'accès,
précisant qu'elle n'avait pas été consultée dans le cadre de la synthèse CAMAC
et qu'elle n'avait pas à rendre de décision dans le cas particulier.
Le 28 janvier 2019, les recourants ont formulé des
observations en vue de l'inspection locale.
K.
Le tribunal a tenu une audience le 29 janvier 2019 en présence des
recourants F.________, G.________, H.________ accompagnée de Q.________, I.________,
J.________ et K.________ personnellement, assistés de l'avocat Jean-Claude
Perroud et accompagnés de R.________; pour l'autorité municipale, Vanessa
Benitez Santoli et Dominique Agiez du Service de l'urbanisme, Valérie
Devallonné du Service de l'architecture, Pierre Sterchi du Service des parcs et
domaines (SPADOM), Jean-Claude Ruchet du Service des routes et de la mobilité,
assistés de l'avocat Daniel Pache; pour les autorités cantonales concernées :
Eric Bron, juriste et Vincent Haymoz, responsable technique du Service des
communes et du logement (SCL), Sophie Engel, juriste et Franck Rolland,
ingénieur de la Direction générale de la mobilité et des routes (DGMR), Judith
Sager, avocate (unité juridique), Paul Külling, biologiste (DGE-BIODIV), Yves
Kazemi, inspecteur des forêts (DGE-Forêt) de la Direction générale de
l'environnement (DGE); pour la constructrice,  S.________ et T.________,
respectivement administrateur vice-président et directeur de la société  U.________,
assistés de l'avocat Denis Sulliger.
Le procès-verbal d'audience résume les déclarations
des parties ainsi qu'il suit:
"
S'agissant
de la question du
chemin d'accès
à la construction projetée :
Plusieurs variantes
ont été envisagées et c'est l'accès par la servitude n° 345'304 qui a
finalement été retenu. D'après Me Sulliger, l'utilisation de la servitude de
passage n° 345'303 – au demeurant inutilisée -, au nord-ouest, qui aurait
permis l'accès avec une circulation à sens unique autour des parcelles 6'447 et
6'448 préconisé par la DGMR, s'est heurtée au refus des propriétaires de ces
parcelles. M. K.________  confirme que les propriétaires ont été approchés dans
ce but. Me Sulliger ajoute encore que les propriétaires de la parcelle 6'446 ne
disposent pas du droit de passer sur la parcelle 6447.
Concernant le
débouché
du chemin d'accès
sur le chemin du Levant
:
Selon Me Perroud, le
débouché correspond à un type d'accès riverain B qui nécessite de pouvoir
croiser dans la zone de débouché, condition non remplie en l'espèce. Par ailleurs,
les conditions de visibilité à cet endroit ne seraient pas remplies. Il
interpelle le représentant de la DGMR au sujet de la citation de la norme SN
640 273 qui figure au 2
ème
§ du ch. 2 de ses déterminations du 1
er
novembre 2018, qui serait erronée. Peut-être s'agit-il de la norme SN 640 273a
?
Pour la DGMR, les
distances évoquées dans les normes SN sont indicatives; ces normes ne sont pas
des règles de droit directement applicables et doivent être appliquées dans le
respect du principe de proportionnalité et des circonstances locales, ce qui
conduit parfois à adopter d'autres solutions que celles découlant des normes.
Pour Me Pache, la
commune est exclusivement compétente pour autoriser l'accès au chemin du
Levant, qui est une route communale, question qu'elle a appréciée en fonction
d'un accès existant.
Pour le Service des
routes et de la mobilité communal, la solution des constructeurs est
admissible. Du reste, elle est déjà pratiquée. Par ailleurs, deux miroirs
servant à pallier la lacune de visibilité du débouché sont placés sur le chemin
du Levant et permettent d'observer la circulation venant de la droite et de la
gauche sur ce chemin. M. Ruchet ajoute que les garages destinés aux immeubles
situés au chemin du Levant 8 et 12 donnent directement sur le chemin du Levant.
Quant à l'immeuble du chemin du Levant 10, il ne dispose pas de places de parc.
Les recourants ajoutent que le projet doublera le nombre actuel de places de
parc.
Me Perroud conclut
que la parcelle litigieuse n'est pas équipée. Mme Benitez Santoli est de l'avis
contraire et cite des cas lausannois (Chailly 64, Petit-Château 2, route du
Signal), tranchés par la CDAP, voire le TF, qui présenteraient des accès
similaires, jugés satisfaisants. Le chemin d'accès existant serait de plus apte
à accueillir les mouvements de véhicules supplémentaires qu'occasionnera la
création des places de parc projetées, ce que Me Perroud conteste.
D'après Mme Engel,
la DGMR n'a pas été consultée lors de l'examen de la demande de permis de
construire et son avis exprimé en procédure ne se substitue pas à la décision
de la municipalité.
Le président
confirme à Me Perroud que la bibliothèque du tribunal possède les normes SN.
Au sujet de l'
arborisation
de la parcelle et de ses alentours :
M. Sterchi distingue
l'allée de grands hêtres, au sud de la parcelle, qui figure à l'inventaire
IMNS, des arbres qui ont poussé sur la parcelle et dont le SPADOM a préavisé en
faveur de l'abattage.
Pour M. R.________,
la distance de 5 m. entre la couronne des hêtres inventoriés et le bâtiment
projeté imposée par la DGE BIODIV n'est pas respectée. Il critique la qualité
de l'arborisation compensatoire proposée, en raison des emplacements choisis,
qu'il tient pour inappropriés (par exemple, il serait prévu de planter de nouveaux
arbres collés à des terrasses ou en-dessous de celles-ci).
Les représentants de
la commune expliquent qu'au moment de la délivrance du permis de construire,
ils s'assurent que l'arborisation compensatoire prévue est réglementaire. La
plantation d'arbres "d'essence majeure" est exigée, en référence à
l'art. 25 RPGA (par exemple des essences intéressantes, nobles, ou un chêne
dont la longévité est reconnue, à l'exclusion des frênes qui sont en voie
d'extinction en raison d'une maladie ou des peupliers, de peu de valeur, ou
encore des essences exotiques). Cette exigence serait respectée en l'occurrence
puisque 4 arbres indigènes d'essence majeure sont prévus. Ensuite, la
réalisation fait l'objet d'un suivi du SPADOM et au moment de l'exécution il
peut arriver qu'un arbre nouveau soit planté quelques mètres à côté de
l'endroit où il était prévu sur le plan des aménagements extérieurs, si cela
est favorable à sa croissance mais au final il y aura le nombre d'arbres prévus
sur les plans. Le minimum réglementaire d'arbres serait toujours respecté. M.
Sterchi relève qu'en raison de la densification, les critères qui permettent
aux arbres de croître selon tout leur potentiel ne sont pas toujours remplis.
Il est parfois difficile de planter des arbres d'essence majeure dans des
résidus d'espace vert, alors on exige des espèces écologiquement intéressantes
dont le développement n'atteindra pas 10 m. de hauteur en raison du contexte.
M. R.________ relève
que le permis de construire se réfère au plan des aménagements extérieurs et
fait observer que des arbres dont le diamètre de la couronne est supérieur à
2,5 m. toucheront les façades. Pour M. Sterchi, la largeur de la couronne
figurant sur les plans est théorique. Planté sur la dalle d'un garage, un arbre
n'atteindra pas la même hauteur qu'en pleine nature en raison du volume limité
de terre dans lequel il est planté. Ici, on compte avec le développement normal
d'une couronne de 5 – 7 m.
Pour le
parking
:
Suite au rapport
ECOSCAN du 14 février 2018, le projet a été modifié. Une paroi vitrée est
prévue. Ce complément satisfait la DGE. Me Perroud se réfère aux griefs du
recours, estimant qu'une approche plus qualitative aurait dû être conduite.
S'agissant de
l'autorisation
du SCL
:
Me Perroud se réfère
aux arguments développés dans le recours. Selon les recourants, l'immeuble ne
devrait pas être démoli. Par ailleurs, ces derniers déplorent qu'en raison de
la solution retenue, au bout de 10 ans, les appartements dont les loyers sont
contrôlés ne seront plus dans la catégorie à pénurie.  Le SCL maintient sa
position exprimée dans ses écritures. Pour M. Bron, le projet permet de
densifier la parcelle et de compenser efficacement la perte d'appartements
loués qui se trouvent dans une catégorie à pénurie. La loi ne permettrait pas
de prendre d'autres mesures que celles que le SCL a prises pour compenser la
perte de tels logements. A la question d'un recourant, M. Bron répond qu'après
10 ans, un appartement dont le loyer est contrôlé pourrait être vendu.
Toutefois, la vente serait soumise à autorisation. M. Bron ajoute qu'au sein
d'un même immeuble, peuvent se côtoyer des appartements vendus et loués. Il
rappelle qu'une mention au registre foncier est prévue.
S'agissant des
balcons
:
Pour Me Perroud, les
éléments en saillie prévus, de 1,5 m. de profondeur, desservent plusieurs
pièces, de sorte qu'ils augmentent le volume du bâtiment.
Mme Benitez Santoli
explique que la municipalité n'a pas demandé que les plans soient modifiés de
manière à ce que les balcons ne desservent qu'une pièce comme en principe ils
le devraient, pour deux raisons. Visuellement, l'autorité est d'avis qu'en
raison de leurs dimensions modestes, il s'agit bien de balcons et non de
coursives. D'un point de vue esthétique, une multiplication de petits balcons tout
autour du bâtiment aurait alourdi l'ensemble.
Le SCL ne contestant
pas la salubrité des logements, ses représentants sont dispensés de
l'inspection locale.
Le tribunal et les
parties se rendent ensuite sur la parcelle 6445 pour l'inspection locale.
La parcelle est
plantée de gabarits qui figurent les angles de la construction projetée.
Pour les recourants,
la distance entre les couronnes des arbres de l'allée comprise dans
l'inventaire IMNS – dont un géomètre a fait le relevé – et la façade sud du
bâtiment, en particulier l'angle sud-ouest, est inférieure à 5 m. – il l'estime
à 2 m. M. Külling et Me Pache estiment que la distance de 5 m. serait
respectée. La DGE BIODIV avait été consultée pour des projets antérieurs, qui
s'étendaient davantage en direction de l'allée protégée. Le parking souterrain
ne s'étend pas jusqu'à cet angle. La distance de 5 m. procurerait un dégagement
suffisant pour protéger les arbres de l'allée, en revanche, les balcons prévus
sur cette façade seront à l'ombre de ces grands arbres protégés, ce qui n'est
pas favorable, et l'on irait au-devant de demandes d'élagage pour cause
d'habitabilité. M. Külling fait remarquer que le sol est recouvert de mousse,
c'est dire que le site est très humide.
M. Sterchi montre
que les arbres dont l'abattage a été autorisé sont envahis de lierre jusqu'à la
couronne et conclut qu'ils dépérissent.
M. R.________ fait
observer que le diamètre des couronnes excède 2,5 m.
Le tribunal se
déplace sur la surface gravillonnée au sud du garage existant.
D'après les
constructeurs, il n'est pas prévu que des engins ou du matériel de chantier
soient entreposés sous les arbres de l'allée, de manière à ménager leurs
racines. L'excavatrice sera acheminée par l'accès au chemin du Levant qui
existe déjà. Une rampe sera creusée depuis le fond de l'excavation.
Me Perroud rappelle
qu'une fois la construction terminée, deux fois plus de véhicules transiteront
sous la couronne des arbres protégés. Avec M. R.________, il est d'avis que ces
nouvelles conditions d'utilisation porteront atteinte à la santé des arbres
protégés.
Le tribunal se rend
ensuite sur le chemin bétonné qui relie la parcelle litigieuse au chemin du
Levant. Les constructeurs désignent l'emplacement où une place d'évitement est
prévue. Me Perroud se réfère aux mesures figurant dans le recours et conclut
que la largeur du chemin d'accès actuel est insuffisante. Il note la présence
de murets.
Le tribunal se rend
enfin au débouché de l'accès sur le chemin du Levant. Il constate que les
voitures doivent franchir un trottoir abaissé (construit en 2012) ponctué de
potelets avant de pouvoir circuler sur le chemin du Levant. Il constate
l'existence de miroirs qui permettent d'observer le trafic sur cette route. Les
opposants se plaignent de l'inefficacité de ce dispositif. Au débouché, le
trafic est à double sens. Plus à l'ouest, il est seulement possible de
descendre le chemin du Levant et de remonter l'Avenue de Jaman.
D'après M. Ruchet,
on ne se trouve pas en présence d'une route dont le trafic serait important. Il
est possible qu'à l'avenir le trafic soit limité à 30 km/h dans le secteur.
D'après Me Perroud,
la sécurité au débouché n'est pas assurée. Il souligne également qu'il n'existe
pas de possibilité de croisement à l'entrée de l'accès."
Les parties ont disposé d'un délai
pour se déterminer au sujet de la conformité du procès-verbal au déroulement de
l'audience.
La DGE a indiqué que Olivier Maître
était présent à l'audience pour DGE-ARC et que la phrase "M. Külling et Me
Pache estiment que la distance de 5m serait respectée" devrait être
enlevée du procès-verbal au motif que M. Külling ne s'était pas exprimé à ce
sujet car il est impossible d'infirmer ou d'affirmer si oui ou non la distance
à la couronne est respectée.
Représentés par leur avocat, les
recourants ont précisé, en résumé, que B.________ était présente, que
l'inspection locale avait démontré que la couronne des arbres n'était pas à 5
m. de la façade sud, question au sujet de laquelle ils produisent des pièces.
Les recourants ajoutent que le rapport de mobilité du 8 août 2018 ne correspond
pas à la pièce dont ils avaient requis la production, qu'ils n'ont pas refusé
un sens unique et précisent que les propriétaires de la parcelle 6'446 ne
disposent du droit de passer ni sur la parcelle 6447 ni sur la parcelle 6448.
Ils précisent également que dans les faits, la circulation à double sens n'est
pas pratiquée, les propriétaires concernés ayant pris l'habitude d'entrer à la
hauteur du Levant 8 et de sortir au Levant 12. Les recourants complètent en
outre leur argumentation en relation avec le chemin de desserte.
Les constructeurs ont complété leur argumentation en
relation avec la distance entre la couronne des arbres et la façade, élément à
propos duquel les recourants ont encore répondu.
Annoncés au tribunal, les pourparlers
transactionnels qui se sont déroulés après l'audience ont finalement échoué.
L.
Les considérants du présent arrêt ont été approuvés par voie de
circulation.
Considérant en droit:
1.
Le premier grief développé par les recourants a trait à la violation de
la législation forestière et des dispositions protégeant les arbres.
a) Les boisés situés aux abords de la parcelle 6445
ont fait l'objet d'une constatation de nature forestière en 2001. Le plan a été
mis à l'enquête publique en 2004 avec le PGA de Lausanne. Une partie du boisé
situé sur la parcelle 6439 a été soumis au régime forestier. Les autres arbres
du périmètre, en particulier ceux sur les parcelles 6450 et 6451 n'ont pas été
soumis au régime forestier. Cette décision n'a pas été contestée et le PGA de
Lausanne est entré en vigueur le 26 juin 2006. Cette décision de constatation
de nature forestière a été reprise dans le PPA 739 comprenant les terrains
entre le Chemin du levant, l'Avenue de Jaman, l'Avenue Charles-Secrétan et le
Chemin de Bellevue, qui est entré en vigueur le 1
er
mai 2013 (cf.
art. 33 du règlement du PPA 739; RPPA).
aa) Les recourants sont d'avis que la constatation
de nature forestière devrait être révisée en raison du fait que, sur place,
rien ne permet de distinguer l'allée d'arbres classés de l'aire forestière
située légèrement en retrait et que le PGA est en cours de révision. Dans ses
déterminations du 11 septembre 2018, la DGE-FORET exprime l'avis convainquant
selon lequel le PPA 739, qui constitue à ce jour le document formel de
constatation de nature forestière et de limite des forêts dans les zones à
bâtir et dans la bande des 10 mètres, est une décision récente qui n'est pas
remise en cause du seul fait que la commune a décidé de réviser son PGA. Par
ailleurs, la DGE-FORET relate les constatations effectuées par l'inspecteur des
forêts du 18
ème
arrondissement lors d'une visite sur place suite au
dépôt du recours, qui ne permettent pas de remettre en cause la constatation de
nature forestière contenue dans le PPA 739. Ces constatations sont les
suivantes :
"i. La partie boisée de la
parcelle no 6439, soumise au régime forestier, est délimitée par l'accès
goudronné ou pavés desservant les parcelles nos 6439, 6436 et 6451.
ii. Le fait que les couronnes des
arbres de l'allée touchent celles des arbres sis en forêt n'est pas suffisant
pour les soumettre au régime forestier.
iii. Le statut d'un boisé en ville
dépend des essences et des caractéristiques du sol et du sous-bois. L'allée
d'arbres classée sur la parcelle no 6450 est composée d'arbres d'ornement non
forestiers. C'est à juste titre qu'elle est soustraite au régime forestier et
protégée par son classement à l'inventaire cantonal des monuments et des sites
(IMNS).
iv. Sur le plan écologique, le
chemin goudronné, situé entre l'allée d'arbres de la parcelle no 6451 et l'aire
forestière de la parcelle no 6439, représente une coupure marquée.
L'aménagement de l'accès et son usage non forestier justifient de ne pas
soumettre l'allée d'arbres au régime forestier.
v. Si les arbres de l'allée
devaient être soumis au régime forestier, l'accès routier se trouverait en
forêt qui est inconstructible."
ab) Des travaux sont prévus dans l'espace
inconstructible le long de la lisière forestière. Il s'agit de remplacer une
partie de la surface gravelée entourant le garage existant et servant de chemin
d'accès par une surface en gazon.
Selon l’art. 17 de la loi fédérale du 4 octobre 1991
sur les forêts (loi sur les forêts, LFo; RS 921.0), les constructions et
installations à proximité de la forêt peuvent être autorisées uniquement si
elles n’en compromettent ni la conservation, ni le traitement, ni
l’exploitation (al. 1). Les cantons fixent la distance minimale appropriée qui
doit séparer les constructions et les installations de la lisière de la forêt.
Cette distance est déterminée compte tenu de la situation et de la hauteur
prévisible du peuplement (al. 2). Si des raisons importantes le justifient, les
autorités compétentes peuvent autoriser une distance plus courte en imposant des
conditions et des charges (al. 3).
L'art. 27 de la loi forestière du 8 mai 2012 (LVLFo;
BLV 921.01) prévoit que la distance minimale des constructions et installations
par rapport à la forêt doit être fixée en fonction de la situation et de la
hauteur prévisible du peuplement et que, dans tous les cas, les constructions
et installations sont interdites à moins de dix mètres de la limite de la forêt
(al. 1). Des dérogations ne peuvent être octroyées par le service compétent que
si la conservation, le traitement et l'exploitation de la forêt ne sont pas
compromis et si la protection du site, de la nature et du paysage est assurée.
Elles peuvent faire l'objet d'une mention au Registre foncier (al. 4). L'art.
26 du règlement du 18 décembre 2013 d'application de la loi forestière du
8 mai 2012 (RLVLFo; BLV 921.01.1) précise les modalités applicables à l'octroi
d'une dérogation:
"
1
Le service ne
peut accorder des dérogations que lorsque les conditions suivantes sont
remplies:
a.
la
construction ne peut être édifiée qu'à l'endroit prévu;
b.
l'intérêt
de sa réalisation l'emporte sur la protection de l'aire forestière;
c.
il
n'en résulte pas de sérieux danger pour l'environnement;
d.
l'aménagement
des zones limitrophes répond aux conditions de l'article 58 de la loi
forestière.
2
Les dérogations
peuvent en outre être assorties de conditions.
3
Lors de la pesée des
intérêts en présence, il est prêté une attention particulière à la valeur
écologique des lisières, ainsi qu'aux territoires ou liaisons biologiques d'importance
régionale ou supra-régionale selon le réseau écologique cantonal."
ac) En l'occurrence, seul empiète sur la bande
inconstructible des 10 m. à la lisière de la forêt l'accès au bâtiment ECA
n°5526, à l'ouest, qui sert actuellement de garage et qui continuera à être
utilisé comme tel dans le nouveau projet. L'accès aux boxes prévus, qui se fait
par l'est, nécessite en effet de contourner le garage par le sud et d'empiéter
en partie sur la bande inconstructible des 10 mètres. D'après les plans de
toiture et des aménagements extérieurs et du rez-de-chaussée du 23 janvier 2018,
modifiant les plans mis à l'enquête, une partie de cette zone, actuellement
gravillonnée, sera remplacée par du gazon, au sud, le long de la limite de
propriété. Il s'ensuit qu'une grande partie de la zone incluse dans la zone
inconstructible des 10 m., actuellement gravillonnée, sera remplacée par du
gazon. La DGE-FO18 a délivré l'autorisation spéciale requise, considérant que
les conditions d'une dérogation étaient remplies. L'appréciation de l'autorité
selon laquelle la démolition partielle du chemin d'accès au sud du garage et
son remplacement par du gazon s'impose par sa destination, a une influence
positive sur la conservation, le traitement et l'exploitation de la forêt
bordant la parcelle, ne constitue pas un danger pour la protection du site, de
la nature et du paysage et garantit l'accès à la forêt et l'évacuation des bois
ne peut être qu'approuvée. Le remplacement, même partiel, du gravier par du
gazon ne peut qu'avoir une influence positive pour le milieu naturel et
forestier, de sorte qu'une dérogation peut être accordée.
Dans ses déterminations du 11 septembre 2018,
l'autorité cantonale a précisé que la DGE-FORET ne s'est pas prononcée au sujet
de la partie du chemin d'accès qui restait en gravier, puisque le projet ne
modifie pas l'emprise, le revêtement et l'usage de l'accès existant, sous
réserve de la surface remplacée par du gazon.
L'autorisation spéciale est par ailleurs accompagnée
de conditions qui garantissent qu'hormis le remplacement des graviers par du
gazon, aucun aménagement ne sera réalisé dans la bande inconstructible. La
décision cantonale, figurant dans la synthèse CAMAC, s'accompagne également de
toute une série de mesures à prendre lors du chantier, afin de minimiser l'impact
des travaux.
b) L'expert mandaté par les recourants, R.________,
est d'avis que la réalisation du chantier serait incompatible avec le maintien
des arbres protégés par l'IMNS et bordant au sud la parcelle 6445 et qu'il
faudra en abattre au moins trois à titre préventif, pour les besoins du
chantier. Par ailleurs, la réalisation de l'accès et de la volumétrie du projet
entrerait en conflit avec le maintien de la plus grande partie des arbres
classés à l'IMNS. Les gabarits seraient par ailleurs dans les branches des
arbres. Les constructeurs rappellent qu'ils ont modifié leur projet afin de
tenir compte des recommandations adressées par la DGE-BIODIV à leur architecte
libellées ainsi qu'il suit (cf. mail du 13 octobre 2015) :
"- Les arbres patrimoniaux
situés sur la parcelle voisine jouissent d'une protection élevée.
- Les arbres A-F figurant sur le
plan remis lors de la séance doivent être maintenus dans leur entier et les
couronnes ne pourront pas être taillées afin de réduire leur diamètre ou leur hauteur.
- Les futurs bâtiments doivent
respecter une distance minimale de 5 m par rapport aux couronnes pour des
raisons de sécurité et salubrité des futures constructions et pour garantir un
ensoleillement suffisant pour les arbres.
- Ceci implique que le bâtiment
projeté au nord-ouest de la parcelle ne peut pas être réalisé tel que proposé.
Le bâtiment existant peut être maintenu, voire reconstruit, dans les voluments
existants. Lors d'une reconstruction, l'emprise d'un éventuel sous-sol ne devra
pas empiéter dans le périmètre des couronnes (système racinaire).
- Le bâtiment au nord-est de la
parcelle devra être modifié pour ne pas empi.er dans la distance minimal de 5
m à la couronne.
Vu ce qui précède, la DGE-BIODIV
ne pourra pas délivrer l'autorisation spéciale requise pour le projet tel que
présenté. Cette autorisation pourra être délivrée pour un projet respectant les
indications ci-dessus."
Les constructeurs ont fait parvenir à la DGE-BIODIV
de nouveaux plan et coupe datés du 20 octobre 2015, moyennant quoi cette
autorité a indiqué, dans une lettre du 22 octobre 2015, qu'elle approuvait
"le projet de construction d'un immeuble rez+4 dans la partie nord-est de
la parcelle (emplacement du bâtiment existant, ECA 5525), du maintien du
bâtiment existant dans la partie ouest de la parcelle (ECA 5526) et du
réaménagement du sol proche des arbres protégés en gazon et
grilles-gazon". Finalement, la DGE-BIODIV a autorisé les travaux,
moyennant que le chantier fasse l'objet d'un suivi par un spécialiste reconnu en
matière de protection des arbres sur le chantier et que celui-ci, avec le
constructeur et le service communal compétent, définisse les limites du
chantier à ne pas dépasser en lisière, détermine les mesures de protection ou
de remise en état nécessaire et détermine l'emplacement de la grue et les
branches qui peuvent être enlevées sans dommage pour les arbres à protéger. La
décision ajoute que la norme VSS relative à la protection des arbres lors des
travaux de chantier sera appliquée et que les terres seront surveillées en
matière de contamination de plantes invasives.
ba) En l'espèce, l'allée d'arbres sur les parcelles
6450 et 6451 est inscrite à l'inventaire cantonal des monuments historiques non
classés du 25 janvier 2006 avec la note *2* et le jardin contigu à la parcelle
6445 litigieuse est répertorié par le recensement des parcs et jardins
historiques de la Suisse (ICOMOS).
D'après son art. 1
er
, la loi fédérale du
1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN;
RS 451) a notamment pour but de ménager et de protéger l'aspect caractéristique
du paysage et des localités, les sites évocateurs du passé, les curiosités
naturelles et les monuments du pays, et de promouvoir leur conservation et leur
entretien (let. a), et de protéger la faune et la flore indigènes, ainsi que
leur diversité biologique et leur habitat naturel (let. d). Selon l'art. 18
LPN, la disparition d'espèces animales et végétales indigènes doit être
prévenue par le maintien d'un espace vital suffisamment étendu (biotopes),
ainsi que par d'autr
es mesures appropriées (al. 1).
Il y a
lieu de protéger tout particulièrement les rives, les roselières et les marais,
les associations végétales forestières rares, les haies, les bosquets, les
pelouses sèches et autres milieux qui jouent un rôle dans l'équilibre naturel
ou présentent des conditions particulièrement favorables pour les biocénoses
(al. 1
bis
). Si, tous intérêts pris en compte, il est impossible
d'éviter des atteintes d'ordre technique aux biotopes dignes de protection,
l'auteur de l'atteinte doit veiller à prendre des mesures particulières pour en
assurer la meilleure protection possible, la reconstitution ou, à défaut, le
remplacement adéquat (al. 1
ter
).
Dans le canton de Vaud, l'art. 4 LPNMS prévoit que
sont protégés conformément à ladite loi tous les objets immobiliers, soit tous
les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui méritent d'être
sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment esthétique, historique,
scientifique ou éductif qu'ils présentent (al. 1). Aucune atteinte ne peut leur
être portée qui en altère le caractère (al. 2). Selon l'art. 4a LPNMS, sont
protégés les biotopes au sens des art. 18 ss LPN (al. 1). Toute construction ou
installation portant atteinte à un biotope doit faire l'objet d'une
autorisation spéciale du Département de la sécurité et de l'environnement (al.
2). La LPNMS prévoit deux types de mesures de protection: l'inventaire des
monuments et des sites (art. 12 à 19 LPNMS) et le classement comme monument
historique ou antiquité (art. 20 à 28 LPNMS). L'inventaire oblige le
propriétaire à annoncer les travaux qu'il envisage au département, qui peut
soit autoriser les travaux annoncés, soit ouvrir une enquête en vue du
classement de l'objet (art. 16 et 17 LPNMS).
Le recensement des parcs et jardins historiques du
canton de Vaud a été réalisé dans le cadre d'un projet initié par la section
suisse de l'ICOMOS (International Council on Monuments and Sites). Il ne s'agit
pas à proprement parler d'un recensement architectural des constructions mais
la jurisprudence considère que sa portée paraît comparable. L'inclusion dans le
recensement n'équivaut ni à une mise à l'inventaire ni à un classement. Il
s'agit d'une indication à l'intention des autorités chargées de la protection des
monuments et des sites, permettant d'évaluer le besoin de protection en cas de
risque d'atteinte (arrêts AC.2016.0043 du 22 mars 2017; AC.2015.0153 du 15
septembre 2016; AC.2014.0129 du 7 décembre 2015 et les référence citées).
bb) Sur place, le tribunal a constaté que la
distance de 5 m entre le bâtiment et la couronne des arbres initialement posée
par la DGE-BIODIV n'était vraisemblablement pas respectée. C'est sans doute dû
au fait que les arbres ont continué de croître depuis le moment où la DGE-BIODIV
a examiné le projet initial. Quoiqu'il en soit, la constructrice a modifié ses
plans à la demande de la DGE-BIODIV, laquelle a finalement délivré son
autorisation sans toutefois reprendre l'exigence de la distance minimale de
5 m entre le bâtiment et la couronne des arbres. L'autorité cantonale a
posé toute une série de conditions relatives à la protection des arbres
inventoriés à l'occasion de la délivrance de son autorisation. Elle a ainsi
exigé, notamment, que le chantier fasse l'objet d'un suivi par un spécialiste
reconnu en matière de protection des arbres sur le chantier à charge pour
celui-ci, avec la constructrice et le service communal compétent, de définir
les limites du chantier à ne pas dépasser en lisière, de déterminer les mesures
de protection ou de remise en état nécessaire et de déterminer l'emplacement de
la grue et les branches qui peuvent être enlevées sans dommages pour les arbres
à protéger. Il s'ensuit que le besoin de protection des arbres figurant à
l'inventaire a été pris en considération de manière suffisante et le tribunal
ne voit pas de raison de s'écarter de l'appréciation de l'autorité cantonale.
Mal fondé, le grief doit être rejeté.
Enfin, les recourants constatent que les
constructeurs n'ont pas effectué l'étude paysagère recommandée par le SIPAL
dans son préavis. Ce faisant, ils oublient que le SIPAL ne donne qu'un préavis
et ne rend pas de décision en la présente espèce, de sorte que la municipalité
était libre de suivre la recommandation du SIPAL ou non. En l'espèce, le tribunal
constate que la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en
délivrant le permis de construire et en ne reprenant pas toutes les conditions
des préavis contenus la synthèse CAMAC.
c) Se fondant sur le préavis du Service communal des
parcs et domaines (SPADOM) du 25 février 2016, la décision attaquée autorise
l'abattage de quatre arbres "protégés" (au sens de l'art. 5 de la loi
du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites
[LPNMS; RSV 450.11] et de l'art. 56 RPGA applicable à titre supplétif), à
savoir un frêne, deux bouleaux et un érable du Japon, dont l'état sanitaire est
jugé déficient et qui entravent l'utilisation des possibilités de bâtir
offertes par la réglementation communale.
ca) Les arbres "protégés" ne peuvent être
abattus qu'à certaines conditions. L'art. 6 al. 1 LPNMS dispose à cet égard que
l'autorisation d'abattre des arbres ou arbustes protégés devra être notamment
accordée pour les arbres dont l'état sanitaire n'est pas satisfaisant et pour
les arbres, les haies et boqueteaux lorsqu'ils empêchent une exploitation
agricole rationnelle ou lorsque des impératifs techniques ou économiques
l'imposent (création de routes, chemins, canalisation de ruisseau, etc.). Cette
liste exemplative est complétée par l'art. 15 du règlement d'application du 10
décembre 1969 de la LPNMS (RLPNMS; RS 450.11.1) qui précise notamment que les
communes peuvent donner l'autorisation d'abattage lorsque des impératifs
l'imposent tels que l'état sanitaire d'un arbre, la sécurité du trafic, la
stabilité des rives bordant un cours d'eau, la création d'une route ou la
canalisation d'un ruisseau (al. 1 ch. 4).
Selon la jurisprudence rappelée dans l'arrêt
cantonal AC.2017.0179 du 13 juillet 2018, consid. 8bb, rien n'empêche
d'interpréter l'art. 15 al. 1 ch. 4 RLPNMS en ce sens que le propriétaire d'un
bien-fonds qui souhaite construire peut se trouver en présence de circonstances
impératives qui l'obligent à cet effet à couper un arbre déterminé ou un cordon
boisé. Pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, l'autorité
communale doit procéder à une pesée complète des intérêts en présence et
déterminer si l'intérêt public à la protection de l'arbre classé l'emporte sur
les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette
pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la
fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de
leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire (cf. AC.2000.0138
du 27 mars 2001 consid. 1b). Parmi les différents intérêts en jeu, figure
également l'intérêt, concrétisé par la planification locale, à la densification
des constructions (cf. AC.2008.0333 du 15 octobre 2009 consid. 4a; ATF
1C_24/2009 du 29 avril 2009 consid. 5.3). L'intérêt à la conservation d'un
arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une
utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans des zones et
aux objectifs de développement définis par les plans directeurs; autrement dit,
même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il y a lieu
d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au regard des
droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et règlements d’aménagement
en vigueur (cf. notamment AC.2015.0150 du 29 mars 2016 consid. 3; AC.2013.0431
du 27 janvier 2015 consid. 2).
cb) En l'espèce, la décision attaquée considère que
l'abattage est rendu nécessaire par l'utilisation des droits à bâtir conférés
par la réglementation communale en vigueur. Les recourants sont d'avis que, ce
faisant, la décision attaquée ne procède pas à la pesée des intérêts exigée par
l'application de la loi et que si l'abattage de l'érable exotique et des deux
bouleaux est probablement admissible, il n'en va pas de même du frêne qui est
un arbre de grande ampleur qui marque le quartier, de surcroît situé en limite
de propriété, de sorte que son maintien impliquerait une diminution raisonnable
du projet.
Des constatations réalisées à l'occasion de
l'inspection locale et des photographies versées au dossier, le tribunal ne
retire pas l'existence d'un intérêt majeur qui s'opposerait à celui des
constructeurs à utiliser les possibilités de construire offertes par le
règlement communal. Les plantations en cause ne présentent pas de fonction
esthétique ou biologique si intéressante que leur maintien s'imposerait : l'un
des bouleaux et le frêne qui a poussé en limite de propriété sont envahis par
le lierre et le SPADOM retient, sans pouvoir être contredit, que l'état
sanitaire des quatre essences dont l'abattage est demandé est déficient. La
plupart des frênes sont d'ailleurs menacés par la progression inéluctable de la
chalarose (AC.2017.0185 du 4 avril 2018). Dans ces conditions, l'appréciation
de la municipalité intimée, qui autorise l'abattage, doit être confirmée.
bc) L'autorisation d'abattage est accompagnée d'une
obligation d'arborisation également critiquée par les recourants.
L'art. 59 RPGA, applicable à titre supplétif,
prévoit que si le quota des arbres exigibles de l'art. 53 n'est pas rempli (à
savoir au minimum un arbre d'essence majeure pour chaque tranche ou fraction de
500 m
2
de surface cadastrale de la parcelle), l'autorisation
d'abattage implique l'obligation de replanter des arbres d'essence majeure de 2
m. de hauteur au minimum, lors d'abattages d'arbres de taille courante (al. 1
let. a). L'art. 25 RPGA définit l'arbre d'essence majeure comme étant une
espèce ou une variété à moyen ou grand développement pouvant atteindre une
hauteur de 10 m. et plus pour la plupart (let. a), présentant un caractère de
longévité spécifique (let. b), ou ayant une valeur dendrologique reconnue.
En l'espèce, l'autorité intimée a imposé la
plantation de quatre arbres d'essence majeure. D'après les plans, cette
obligation est réalisée puisque quatre arbres sont prévus : deux à l'ouest, un
au nord et un à l'est, à chaque fois à l'angle d'une terrasse. Les recourants
sont d'avis que l'arborisation compensatoire est prévue trop près des façades,
de sorte que les arbres ne pourront pas se développer et apporteront trop
d'ombre à la construction. Des explications convaincantes du représentant du
SPADOM entendu en audience, le tribunal retire que l'exigence réglementaire en
matière d'arborisation est néanmoins remplie puisque la réalisation de celle-ci
fera l'objet d'un suivi du SPADOM qui choisira à ce moment-là l'endroit le plus
approprié pour planter l'essence finalement choisie par le propriétaire. Au
final, il y aura le nombre d'arbres prévus sur les plans. La largeur des
couronnes figurant sur les plans est en outre théorique car, planté comme ici
sur la dalle d'un garage, un arbre n'atteindra pas la même hauteur qu'en pleine
nature, en raison du volume limité de terre dont il dispose. De même, il est
parfois difficile de planter des arbres d'essence majeure dans des résidus
d'espace vert qui ne favorisent une bonne croissance que de manière limitée.
Une souplesse dans le choix des essences est nécessaire pour permettre aux
nouvelles plantations de croître dans les meilleures conditions. En conclusion
de ces considérations, le tribunal est d'avis que l'arborisation compensatoire
prévue par les constructeurs remplit les exigences réglementaires.
2.
Les recourants font valoir que le chemin d'accès à la nouvelle
construction ne satisferait pas aux exigences posées pour le croisement des
véhicules ni aux conditions de visibilité dans la zone de débouché sur le
chemin du Levant.
a) Selon l'art. 22 al. 2 let. b de la loi fédérale
du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), l'autorisation
de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé (v. aussi art. 104
al. 3 LATC). D’après l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé
lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des
voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder
sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que
pour l'évacuation des eaux usées.
Suivant la jurisprudence, un terrain est réputé équipé
au sens de l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière
adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est
adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue
technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle
dessert. Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa
longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui
vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient
suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré
(cf. ATF 121 I 65 consid. 3a et les arrêts cités; arrêts 1C_210/2018 du 11
décembre 2018 consid. 11.1; 1C_52/2017 du 24 mai 2017 consid. 5.2). La loi
n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa
construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le
trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux
des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs.
Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès
suffisant, les autorités communales et cantonales disposent d'une importante
marge d'appréciation (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt 1P.319/2002 du 25
novembre 2002 consid. 3 in RDAT 2003 I n° 59 p. 211; plus récemment arrêt
1C_210/2018 du 11 décembre 2018 consid. 11.1; cf. également ATF 140 I 168
consid. 4.2.1).
Par ailleurs, pour apprécier si un accès est
suffisant, le Tribunal cantonal se réfère en général aux normes de l'Union des
professionnels suisses de la route (normes VSS). Ces normes ne sont toutefois
pas des règles de droit et ne lient pas le tribunal, mais sont l’expression de
la science et de l’expérience de professionnels éprouvés; elles peuvent donc
être prises en considération comme un avis d’expert. Elles doivent être
appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les
principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (arrêts
AC.2016.0214 précité consid. 8a et les arrêts cités; AC.2015.0314,
AC.2015.0315, AC.2015.0322, AC.2015.0323 précités consid. 6a et les arrêts
cités).
Enfin, même si la DGMR a été invitée à se déterminer
au sujet du projet, la décision est de compétence communale, puisque le
débouché de l'accès est prévu sur une route communale (chemin du Levant; cf.
art. 3 al. 4 et 32 al. 1 in fine de la loi sur les routes du 10 décembre 1991
(LRou; BLV 725.01).
b) Le projet litigieux comprend un parking
souterrain de 16 places, deux places de stationnement extérieures pour les
visiteurs et trois boxes dans le garage existant. Plusieurs variantes pour
l'accès ont été envisagées. En audience, la constructrice a expliqué que
l'utilisation de la servitude de passage n° 345'303 – au demeurant inutilisée –
au nord-ouest aurait permis l'accès avec une circulation à sens unique autour
des parcelles 6447 et 6448 (entrée en aval par la parcelle 6446 et sortie en
amont par la parcelle 6447). D'après la DGMR, cette solution aurait été mieux
adaptée aux conditions de visibilité que la solution finalement retenue du double
sens par la servitude n° 345'304 sur la parcelle 6446. Faute d'accord des
propriétaires des parcelles en question, la circulation en sens unique a en
effet été abandonnée.
La question de l'accès a fait l'objet d'une
expertise du 26 juin 2017 du bureau Transitec. Concernant la génération de
trafic, l'expertise conclut que l'augmentation de trafic généré par le projet
litigieux est de l'ordre de 5 à 9 véhicules à l'heure de pointe (par jour
ouvrable) et que cette charge supplémentaire est acceptable en terme de trafic,
n'induisant pas de problème d'exploitation particulier sur le réseau routier et
n'ayant pas d'impact sensible au niveau de l'insertion sur le chemin de
desserte. En l'absence d'éléments permettant de les contredire, le tribunal
fait siennes ces considérations.
S'agissant des possibilités de croisements (entre
deux véhicules automobiles), le tribunal retire de l'expertise du bureau
Transitec (p. 5) et des constatations faites sur place, que la largeur réduite
des chemins d'accès existants (environ 3 à 3,50 mètres, avec des murets de part
et d'autre), permet de modérer naturellement la vitesse des véhicules
motorisés. Par ailleurs, la longueur comprise entre le chemin du Levant et
l'accès au parking souterrain est de 100 mètres. Sur ce trajet, la possibilité
de croisement pour deux voitures de tourisme est possible à trois endroits
différents (tous les 30 mètres environ) grâce aux surlargeurs prévues par le
projet. La première possibilité de croisement entre deux voitures lorsqu'on
accède à la parcelle 6445 se situe sur le tronçon droit à une distance de 28
mètres du chemin du Levant; la deuxième se trouve au sud des boxes pour voiture
et la troisième au nord des boxes pour voitures. Ces zones de croisement sont
accessibles sans manoeuvres de la part des véhicules motorisés. Elles
apparaissent suffisantes. La critique relative à l'insuffisance de la largeur
du chemin peut être écartée sans qu'il soit nécessaire d'entrer dans la controverse
de la qualification de ce chemin d'accès.
Les recourants exposent que la visibilité au
débouché du chemin d'accès sur le chemin du Levant est insuffisante malgré les
miroirs posés et que le croisement à cet endroit entre deux véhicules n'est pas
possible alors qu'il devrait l'être. Sur place, le tribunal a constaté que les
voitures doivent franchir un trottoir abaissé ponctué de potelets avant de
pouvoir circuler sur le chemin du Levant. Il a constaté l'existence de miroirs
qui permettent d'observer le trafic sur cette route. Ce dispositif est de
nature à pallier la lacune de visibilité. Si au débouché le trafic est à double
sens, plus à l'ouest il est seulement possible de descendre le chemin du Levant
et de remonter l'avenue de Jaman. En définitive, l'aménagement de la voie
d'accès tel que projeté permet l'entrée des véhicules en marche avant sur la
parcelle, le croisement éventuel sur fonds privé et leur sortie sur le domaine
public en marche avant. A supposer qu'une voiture s'engageant depuis le chemin
du Levant se retrouve nez à nez avec un véhicule sortant, le véhicule sortant
pourra reculer jusqu'à la place d'évitement située sur la parcelle 6445. Dans
ces conditions, le débouché du chemin d'accès sur le chemin du Levant ne paraît
pas exposer ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles il se raccorde à
des dangers excessifs au sens de la jurisprudence, cela malgré une hypothétique
non-conformité aux normes VSS.
Par ailleurs, dans une note interne du 16 janvier
2018 de son chef, la police du feu a certifié que l'accès au futur bâtiment
était garanti, notant au passage que nombre de rues sur le territoire de la
commune présentaient une configuration analogue au chemin litigieux sans que
cela empêche l'intervention des services de secours lausannois, qui sont
aguerris à de tels aspects extérieurs.
En définitive on ne saurait reprocher à l'autorité
municipale d'avoir abusé de son large pouvoir d'appréciation en autorisant l'accès.
La décision attaquée tient judicieusement compte du fait qu'il s'agit d'un
chemin existant, dont l'utilisation accrue n'induira pas de problème
d'exploitation particulier sur le réseau routier et n'aura pas d'impact
sensible au niveau de l'insertion sur le chemin de desserte, d'une part, et de
la configuration particulière des lieux (étroitesse du chemin existante et caractéristiques
du débouché sur le chemin du Levant), d'autre part.
3.
Les recourants contestent l'autorisation délivrée en application de la
LDTR. Au motif que le bâtiment serait en bon état et qu'il pourrait simplement
être rénové, ils mettent en cause la conformité à la LDTR des travaux de
démolition/reconstruction qui sont prévus. Les recourants mettent également en
cause l'efficacité de la mesure de contrôle des loyers de 10 ans qui est prévue
en faisant valoir qu'après cette période, les loyers deviendront libres et les
logements nouvellement réalisés, compte tenu de leur coût de construction,
sortiront de la catégorie à pénurie, ce qui serait contraire au but de la loi. Enfin,
les recourants considèrent que l'autorité a abusé de son pouvoir d'appréciation
en considérant que l'intérêt à la densification du territoire constituait un
motif d'intérêt général rendant indispensable la démolition du bâtiment
litigieux.
a) La décision litigieuse, qui autorise la démolition
du bâtiment à certaines conditions, a été rendue sous l'empire de la LDTR,
formellement abrogée le 1
er
janvier 2018, par l'entrée en vigueur de
la nouvelle loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc
locatif (LPPPL; BLV 840.15). Au chapitre des dispositions transitoires, l'art. 41
al. 1 LPPPL prévoit toutefois que les autorisations délivrées en application de
la LDTR restent valables aussi longtemps que les conditions ayant conduit à
leur délivrance restent identiques. Le cas sera ainsi examiné au regard de la
LDTR.
b) La LDTR soumet, dans les communes où sévit la
pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la
rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation à autorisation (art.
1 al. 1), à moins qu'il ne s'agisse d'entretien courant (art. 1 al. 2). En
règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement
d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'art. 39
de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre exceptionnel si
d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers pendant 10 ans, afin d'éviter des augmentations qui iraient à
l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Le Tribunal fédéral considère que tel qu'il est
formulé, l'art. 4 al. 1 LDTR laisse aux autorités chargées de son application
une marge d'appréciation suffisante pour faire des exceptions à l'interdiction
de principe de démolir justifiées par l'intérêt général ou par la présence de
circonstances particulières (Bulletin des séances du Grand Conseil du canton de
Vaud, séance du 18 février 1985, p. 1439; cf. également, RDAF 1993 p. 219
consid. 1c in fine p. 220; ATF 1P.457/2000 du 2 décembre 2000 consid. 3b/bb).
Un arrêt récent (AC.2015.0111 du 17 août 2016,
consid. 13bb) rappelle que la LDTR a pour but de prévenir la diminution du
nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve principalement dans les
immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec les ressources de la
majeure partie de la population, et notamment les personnes les plus
défavorisées (cf. notamment arrêts AC.2013.0157 du 10 janvier 2014 consid. 6;
AC.2011.0273 du 17 octobre 2012 consid. 4 b et les références). Selon
l’art. 3 al. 1 du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; BLV
840.15.1), la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton. Aux
termes de l’art. 4 RLDTR, seuls les logements correspondant par le prix, le
nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de
la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie. Cette
réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des
logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des
familles) et elle a été jugée compatible avec la garantie de propriété par le
Tribunal fédéral (cf. arrêt relatif au décret du 5 décembre 1962 concernant la
démolition et la transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de
logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé; ATF 89 I
178; 101 Ia 502; voir aussi pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et
119 Ia 355). Dans le cas particulier, il n'est pas contesté que cinq des
logements situés dans le bâtiment qui doit être démoli font partie d'une
catégorie dite "à pénurie" au sens de la LDTR.
Le Tribunal fédéral considère qu'un accroissement de
l'offre de logements à louer ne suffit pas pour que l'autorisation de démolir
soit accordée; encore faut-il que le niveau des loyers des nouveaux
appartements soit raisonnable, à défaut de quoi le but poursuivi par la loi,
consistant à conserver des logements à loyer modéré, ne serait pas atteint (ATF
1 P.457/2000 du 2 décembre 2000 consid. 3b/dd). Dans l’ATF précité, le Tribunal
fédéral a souligné que, selon le législateur cantonal, la délivrance d'une
autorisation de transformer ou de démolir est envisageable pour des motifs
d'intérêt général lorsque le projet faisant l'objet de la requête permet de
maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables
dans une catégorie où sévit la pénurie (consid. 3b/dd avec référence au
Bulletin des séances du Grand Conseil du canton de Vaud, automne 1973 p.
228/229). L'arrêt AC.2015.0111 cité plus haut (consid. 13dd) en déduit que, sur
le principe, l'opération consistant à démolir un bâtiment comprenant des
logements d'une catégorie où sévit la pénurie au sens de la LDTR et à
reconstruire un nouveau bâtiment est admissible dès lors que, dans le nouveau
bâtiment, des logements comparables sont prévus avec des loyers adaptés aux
moyens de la majeure partie de la population et un contrôle de ces loyers
pendant une certaine durée. La possibilité d'une telle opération avec un contrôle
des loyers pendant 10 ans résulte au surplus du texte de l'art. 4 al. 3 LDTR,
disposition qui prévoit notamment que l'autorité cantonale compétente a la
faculté de contrôler pendant 10 ans les loyers des logements qui remplacent
ceux qui ont été démolis. La durée du contrôle de 10 ans, qui serait
insuffisante selon les recourants, est par conséquent conforme au texte légal.
Le fait d'autoriser une opération de démolition/reconstruction en instituant un
tel contrôle des loyers plutôt que de refuser l'autorisation répond au surplus
au principe de la proportionnalité en relation avec la garantie de la propriété
(cf. dans le domaine voisin de la législation sur l'aliénation des appartements
louée TF 1C_16/2015 du 3 septembre 2015).
c) En l'espèce, le fait que l'immeuble litigieux
serait en relativement bon état n'est pas à lui seul déterminant pour juger de
la délivrance d'une autorisation de démolition/reconstruction. Ici, le projet
permet d'accroître de manière substantielle le nombre de logements en l'augmentant
de 15 unités. Il est en effet prévu de passer de 8 appartements (dont 5
logements figurant dans une catégorie dite à pénurie) à 23 logements, d'une
part, et d'augmenter de manière importante la surface habitable du bâtiment,
qui passera de 503 m
2
environ à 1'688 m
2
environ, d'autre
part. D'un point de vue quantitatif, le projet revêt ainsi un caractère
d'intérêt général manifeste. La décision attaquée prévoit à titre de
compensation, pour éviter que des logements à loyers abordables ne soient
soustraits définitivement au parc locatif protégé par la loi, sans toutefois
faire obstacle au projet envisagé, qu'une surface analogue à celle des 5
logements figurant dans la catégorie à pénurie fasse l'objet d'une obligation
de maintien en location et d'un contrôle administratif des loyers. Sur la base
des plans d'enquête et à titre d'exemple, l'autorité admet que cette
compensation porte sur les appartements du rez-de-chaussée, soit 5 logements
totalisant 345 m
2
(3 x 2, 5 pièces de 59,70 m
2
à
62,30 m
2
et 2 x 3,5 pièces de 80,80 m
2
et 81,20 m
2
),
au prix de location initial, théorique, en cas de rénovation des logements
existants, de 247 fr. le m
2
/an ou des loyers mensuels nets compris
entre 1'230' fr. et 1'283 fr. pour les 2,5 pièces et entre 1'665 fr. et 1'673 fr.
pour les 3,5 pièces. En revanche, le solde des appartements à (re)construire,
soit 18 logements, est libre de tout contrôle administratif fondé sur la LDTR.
Dans sa réponse au recours, l'autorité cantonale se
prévaut du fait qu'à de tels niveaux de loyers, les appartements contrôlés se
situent dans la limite des appartements qui font partie des catégories dites
"intermédiaires" à Lausanne selon les statistiques communales en la
matière, soit de 1'000 fr. à 1'400 fr. pour les 2/2,5 pièces, respectivement de
1'500 fr. à 1'850 fr. pour les 3/3,5 pièces. Des appartements – neufs – à ces
loyers, pourraient être assumés par la majorité des familles à prendre en
compte (en référence à l'arrêt FO.2003.0014 du 11 août 2004). Au surplus, le
contrôle porte sur des appartements de 2,5 pièces et de 3,5 pièces dont les
typologies sont analogues à celles des cinq appartements loués actuels, soit 1
x 2 pièces et 3 x 3 pièces, de sorte qu'ils répondent aux mêmes besoins,
notamment ceux des personnes seules, des couples sans enfant ou des ménages
unifamiliaux.
Compte tenu de la mesure de contrôle des loyers qui
est prévue et de son effectivité qui est garantie au moyen d'une mention de
restriction de droit public à la propriété au registre foncier, l'opération de
démolition/reconstruction litigieuse est admissible au regard des buts
poursuivis par la LDTR. Cette mesure permet en effet de maintenir sur le marché
locatif des logements équivalents à ceux qui doivent être démolis et de mettre
sur le marché un nombre significatifs de nouveaux logements répondant aux
besoins de la population. La loi ne permet pas d'imposer un contrôle des loyers
allant au-delà de 10 ans comme le souhaiteraient les recourants qui plaident
qu'une fois ce délai échu, les loyers de ces appartements ne seront plus contrôlés
et pourraient être augmentés, ce qui leur paraît contraire au but de la loi.
Comme le fait remarquer l'autorité cantonale dans ses déterminations, en
référence à un arrêt FO.2004.00004 du 24 juin 2005, elle n'a pas à rechercher
systématiquement la solution la plus économique ou la moins dommageable pour
les locataires, mais peut admettre des travaux qui permettent d'améliorer de
manière proportionnée le confort des logements, le droit public n'ayant pas
pour but de donner aux locataires un droit ad aeternam à des loyers très
modestes, ce qui équivaudrait à leur conférer une sorte de rente de situation.
Par ailleurs, les locataires qui estimeraient, le cas échéant, que les
augmentations de loyer atteindraient des niveaux inacceptables pour cette
catégorie de logements, auraient toujours la possibilité de procéder sur le
plan civil, en se fondant sur les dispositions légales en matière de protection
des locataires contre les loyers abusifs.
Il suit de ce qui précède que l'autorité a considéré
à juste titre qu'un motif d'intérêt général permettait d'autoriser les travaux
litigieux.
4.
Le projet prévoit la construction d'un parking souterrain de 16 places
et 5 places extérieures (boxes et places visiteurs). L'accès au garage
souterrain est prévu moyennant la création d'une rampe d'entrée et sortie
située en limite sud de la parcelle n° 6448 des recourants, qui prendra
place dans la distance à la limite de propriété prévue par l'art. 114 RPGA et qui
est de 6 mètres. L'accès est prévu en double sens par la servitude 345'304. Les
recourants sont d'avis que la nouvelle rampe créerait une caisse de résonnance
inacceptable.
a) Selon la jurisprudence, les rampes et voies
d'accès aux garages, construites sur fonds privés, sont assimilées aux
dépendances selon l'art. 39 al. 3 du règlement d'application de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; BLV
700.11.1), au même titre que les places de stationnement à l'air libre; elles
peuvent ainsi être construites dans les espaces réglementaires entre bâtiments
et limites de propriété (arrêt AC.2017.0327 du 11 juin 2018 consid. 5 et les
réf. citées). En tant qu’ouvrages assimilés à des dépendances, les rampes et
voies d’accès doivent cependant respecter la règle de l'art. 39 al. 4
RLATC, selon laquelle ces constructions ne peuvent être autorisées que pour
autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (ibidem).
Cette notion a été interprétée en ce sens que
l'aménagement ne doit pas entraîner des nuisances qui ne seraient pas
supportables sans sacrifices excessifs. Selon la jurisprudence, pour appliquer
les notions « d'inconvénients appréciables » ou
« d'inconvénients supportables sans sacrifices excessifs »,
l’autorité doit procéder à une pesée des intérêts en présence en comparant,
d’une part, l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4 RATC, et
d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage assimilé
aux dépendances et qui répond aux exigences légales et réglementaires. La notion
de « gêne supportable » doit donc s’apprécier en fonction des
circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de la situation
des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté et de
l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter. En tous les cas, les
inconvénients doivent respecter le droit fédéral de la protection de
l'environnement en ce qui concerne notamment la protection contre les
nuisances, en particulier les valeurs limites fixées par l'ordonnance sur la
protection contre le bruit (arrêts AC.2014.0118 précité consid. 4b; AC.2012.0261
précité consid. 7a/aa et les arrêts cités; AC.2007.0278 précité consid. 5c/bb
et les arrêts cités).
b) En matière de nuisances sonores, le trafic sur la
nouvelle rampe d'accès au parking doit respecter l'art. 7 OPB, qui prévoit que
les émissions de bruit d'une nouvelle installation fixe sont limitées de telle
façon que les immissions de bruit dues exclusivement à l'installation en cause
ne dépassent pas les valeurs de planification (al. 1 let. b). Quant au trafic
induit par le projet sur le chemin d'accès (servitude) et sur la rampe d'accès
au parking souterrain, ainsi que les manoeuvres pour les places extérieures
sont soumises à l'art. 8 OPB, à teneur duquel les émissions de bruit de
l'ensemble de l'installation doivent être limitées de façon à ne pas dépasser
les valeurs limites d'immission.
Les valeurs limites d'exposition applicables aux
parcs à voiture couverts sont définies dans l'annexe 6, ch. 2 de l'OPB.
S'agissant d'une habitation sise dans une zone à laquelle un degré de
sensibilité au bruit DS II est fixé comme en l'espèce, les valeurs de
planification (VP) sont de 55 dB(A) le jour et 45 dB(A) la nuit. Quant aux
valeurs limites d'immission, elles sont fixées à 60 dB(A) pour le jour et à 50
dB(A) pour la nuit.
c) En l'espèce, le bruit relatif à l'accès au
parking et à la rampe du parking a fait l'objet d'une étude acoustique du
bureau ECOSCAN SA. Un premier rapport, du 30 janvier 2017, qui tenait compte
d'un accès à sens unique par la servitude 345'303 et la sortie par la servitude
345'304, a été modifié à la demande de la DGE/DIREV-ARC pour tenir compte du
fait que la circulation est prévue en réalité à double sens par la servitude
345'304, d'une part, et pour que l'évaluation s'étende aux bâtiments sur les
parcelles 6446 et 6447. Le rapport du 14 février 2018 établi ultérieurement par
ECOSCAN SA en tient compte.
Au chapitre des résultats, l'étude du 14 février
2018 retient ce qui suit :
"
3.          RESULTATS
3.1          ART. 7 OPB
"BRUIT DES NOUVELLES INSTALLATIONS FIXES"
Le bâtiment exposé au bruit de la
rampe d'accès au parking est celui situé sur la parcelle 6448.
Une première modélisation réalisée
en considérant les murs de la rampe réfléchissants (béton brut) et un muret
garde-corps de 50 cm montre des niveaux d'évaluation calculés conformément à
l'annexe 6 OPB de 45.0 dB(A) de nuit.
Une surélévation du muret nord
(côté parcelle 6448) à une altitude de 563.75 permet de diminuer les nuisances
perçues en façade sud du bâtiment sis sur la parcelle 6448.
La figure 3 ci-après montre les
immissions calculées avec ces mesures. Les valeurs maximales pronostiquées de
nuit sont de 44 dB(A).
Ces niveaux de bruit sont
inférieurs aux VP DSII. Ainsi les exigences au sens de l'art. 7 OPB sont
respectées.
3.2          ART. 8 OPB
"LIMITATION DES EMISSIONS DES INSTALLATIONS FIXES MODIFIEES
La figure 4 présente le résultat
de l'évaluation des immissions de bruit dues à l'ensemble des sources de bruit
(circulation sur les chemins d'accès, rampe du parking, manoeuvres places
extérieures).
L'analyse des résultats montre que
les valeurs limites d'immission du degré de sensibilité au bruit DS II sont
respectées. L'article 8 OPB est respecté."
Suite au dépôt du rapport, les constructeurs ont
modifié les plans de la rampe, de sorte que la surélévation du muret nord
préconisée par ECOSCAN SA a été prévue à une altitude de 563.75. C'est en
définitive un mur de béton surmonté d'un parapet en verre au niveau évoqué qui
protégera les voisins. Il s'ensuit que, conformément aux conclusions du
rapport, les immissions générées par le trafic sur la rampe d'accès au parking
sont inférieures aux valeurs de planification VP DS II au niveau de l'immeuble
sur la parcelle 6448 qui est l'habitation la plus proche (art. 7 OPB). Par
ailleurs, les valeurs limites d'immission sont respectées au niveau des
habitations situées au chemin du Levant 8, 10 et 12. Les dispositions en
matière de protection contre le bruit sont respectées. Enfin, la rampe d'accès
litigieuse, qui sera découverte sur une modeste distance de 7.5 m., ne sera
empruntée que par les habitants de l'immeuble projeté. Sur la base du rapport
accoustique et en comptant avec le fait qu'une place de parc induit en moyenne
2,5 à 3,5 mouvements de véhicules par jour selon les spécialistes du trafic (v.
arrêt AC.2017.0327 précité consid. 5 et les réf. citées), la municipalité
pouvait retenir, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, que les mouvements
de véhicules, protégés par un mur de soutènement et une paroi vitrée, induits
par l'utilisation du parking souterrain, n'entraîneraient pas pour les voisins
de nuisances excessives et que le projet pouvait être admis en application de
l'art. 39 al. 4 RLATC. Par ailleurs, l'emplacement de la rampe est imposé par
sa destination et notamment la nécessité de pouvoir contourner l'immeuble ECA
5526. Pour le surplus, les recourants n'invoquent pas de nuisance visuelle ni
d'un autre type. Le grief tiré des nuisances sonores liées à l'accès au parking
souterrain doit être en conséquence rejeté.
5.
Les recourants relèvent que les balcons prévus en façade est et nord
sont problématiques car ils desservent deux pièces et augmenteraient le volume
du bâtiment. En audience, les représentants de la municipalité intimée ont
expliqué que l'autorité n'avait pas demandé que les plans soient modifiés de
manière à ce que les balcons ne desservent qu'une pièce comme en principe ils
le devraient, pour deux raisons. Visuellement, l'autorité est d'avis qu'en
raison de leurs dimensions modestes, il s'agit bien de balcons et non de
coursives. D'un point de vue esthétique, une multiplication de petits balcons
tout autour du bâtiment aurait alourdi l'ensemble.
Sur trois faces, le projet prévoit des balcons dont
la profondeur, de 1,5 m, empiète sur la distance à la limite de propriété des 6
m. prévue à l'art. 114 RPGA. Le PPA 739 ne prévoit rien à ce sujet. En
revanche, selon l'art. 44 al. 1 RPGA, applicable à toutes les zones, peuvent
empiéter sur le domaine public ou sur l'espace frappé par une limite des
constructions, des balcons ou autres saillies analogues, notamment, à la
condition que toute saillie extrême soit limitée au 1/10 de la distance entre
les limites de construction, sans toutefois pouvoir dépasser 1,50 m. Il
s'ensuit que les balcons litigieux, qui ne dépassent pas une largeur de 1,50 m,
sont réglementaires. D'un point de vue esthétique, le tribunal partage l'avis
de l'autorité intimée suivant lequel une multiplication de petits balcons
autour du bâtiment aurait alourdi l'ensemble.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée. Les recourants, qui succombent,
supporteront les frais de la procédure (art. 49 al. 1 LPA-VD). Ils doivent des
dépens à l'autorité municipale et à la constructrice, qui ont procédé par l'intermédiaire
d'un avocat (art. 55 al. 1 et 2 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 31 mai 2018 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire, de 5'000 (cinq mille) francs est mis à la
charge des recourants, solidairement entre eux.
IV.
Les recourants verseront à la constructrice M.________, d'une part, et à
la Commune de Lausanne, d'autre part, une indemnité de 3'500 (trois mille cinq
cents) francs à titre de dépens, soit un montant total de 7'000 (sept mille)
francs.
Lausanne, le
Le
président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.