vd_omni · FO.2021.0006 · 2022-01-19 · fr

A.________ /Commission d'affermage, B._________ | Annulation d'une décision de la Commission d'affermage fixant, six ans après la conclusion du bail à ferme et à la demande du fermier, le montant licite du fermage de locaux affectés à la préparation et au conditionnement de légumes provenant d'une exploitation agricole. L'autorité intimée a perdu de vue que la décision en constatation de l’art. 49 LBFA revêt un caractère subsidiaire par rapport à l’opposition prévue par l’art. 43 LBFA. Comme le fermage litigieux ne peut plus être frappé d’opposition par l’autorité compétente, le délai de deux ans après l’entrée en jouissance de l’immeuble affermé étant maintenant échu, c'est seulement si le fermier peut justifier d'un intérêt digne de protection à la constatation de l'illicéité du montant du fermage qu'il peut être entré en matière sur sa demande. In casu, cet intérêt fait défaut puisque le fermier ne peut plus obtenir en sa faveur un jugement condamnatoire, tant sur le plan du droit civil que sur le plan du droit administratif.Recours au TF rejeté (2C_155/2022 du 25 novembre 2022).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 19.01.2022 FO.2021.0006

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
19 janvier 2022
Composition
M. Stéphane Parrone,
président
; M. André Jomini, juge;
M. Antoine Rochat, assesseur; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourante
A.________
à
******** représentée par Me Marc-Etienne Favre, avocat à Lausanne.
Autorité intimée
Commission d'affermage,
à
Lausanne.
Tiers intéressé
B.________
à
********
représenté par Me François Besse, avocat
à Nyon.
Objet
bail à ferme
agricole
Recours A.________ c/ décision de la Commission
d'affermage du 8 mars 2021 fixant le montant maximal du fermage licite
applicable au bail conclu le 28 juillet 2013 avec B.________ - parcelle ********
d'********
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle n°******** de la Commune d’********,
d’une surface de ********m
2
,
sise au lieu-dit «********».
Situé en zone agricole, cet immeuble abrite trois bâtiments nos ECA ********
(habitation avec affectation mixte de 750m
2
), ******** (bâtiment
agricole de 260m
2
) et ******** (garage de 36m
2
). Le reste
de la parcelle est en nature de pré-jardin. Une PPE a été constituée sur cet
immeuble et le bâtiment n°ECA ******** est divisé en trois lots; le lot n°83
correspond à un appartement de quatre pièces, le lot n°84, à un appartement de
cinq pièces et le lot n°85, à un hangar de 590,7m
2
.
B.
Exploitante agricole, A.________ fournit C.________, à ********, en carottes
coupées, non pelées, conditionnées dans ses bâtiments. Durant cinq ans, elle a livré
à cette entreprise des carottes pelées. Le 25 juillet 2013, A.________ et B.________
ont signé une convention sur les modalités de reprise de l'activité maraîchère
de la première, sans production. Par contrat du 30 août 2013, A.________ et B.________,
d'une part, C.________, d'autre part, ont conclu un «partenariat» par lequel les
premiers s'engageaient à fournir des carottes à la seconde, qui se chargerait
de leur commercialisation. Il était prévu que A.________ se retire au 30 juin
2019 et laisse la collaboration entre B.________ et C.________ se poursuivre dans
ses locaux, au bénéfice d'un contrat de bail commercial.
Par contrat de bail commercial du 18 juillet 2013, A.________
a cédé à B.________ l'usage de locaux frigorifiques ainsi que d'une halle de
conditionnement et de stockage, sis sur les parcelles susmentionnées. Le bail porte
sur une surface totale de 798 m
2
et les surfaces d'accès bétonnées.
La durée convenue du bail court du 1
er
octobre 2013 au 30 septembre
2024, étant précisé que le contrat se renouvellera aux mêmes conditions pour cinq
ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donnée et reçue
au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance. Selon l'article 2 de
ce contrat, le loyer annuel s'élève à 87'000 fr., soit 69'000 fr. de loyer net
et 18'000 fr. de loyer pour l'installation frigorifique. Selon l'art. 5b dudit contrat,
le locataire paie sa consommation d'eau froide et d'eau chaude; il participe
avec les autres locataires au paiement des charges de préférence et des taxes
publiques, telles que taxes d'épuration des eaux (entretien et utilisation),
taxes d'égouts, taxes d'enlèvement des ordures, ainsi que des autres frais
accessoires, c'est-à-dire le chauffage de la halle de conditionnement et
l'évacuation de terre de la fosse de lavage.
A compter de l’année 2019, B.________
a concentré sa production de carottes sur son exploitation et dans ses propres
locaux. Dans le courant du mois de juin 2019, il a sous-loué une partie des
locaux et installations prises à bail à D.________, à ********, dont les but
est
«opérations immobilières»
, sans autorisation expresse de A.________.
C.
Par requête du 26 août 2019, B.________ a saisi la
Commission d'affermage (ci-après: la commission) d’une requête en fixation du
fermage maximum du bail du 18 juillet 2013, en distinguant la période antérieure
au 1
er
avril 2018 de celle postérieure à cette date.
En substance, il a fait valoir que les locaux,
objets du bail précité, faisaient partie intégrante de son entreprise au sens
de l'art. 7 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR;
RS 211.412.11), qu'il s'agissait d'un contrat de bail à ferme et non d'un
contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux, comme intitulé, et
que le loyer était supérieur au fermage maximum autorisé.
La commission a confié à E.________ un
mandat d'expertise tendant à déterminer le fermage licite maximum, avant et
respectivement après le 1
er
avril 2018. A.________ s’est opposée en
vain à la mise en œuvre de cette expertise. Après avoir recueilli les
déterminations des parties, la commission a, par courrier du 20 janvier 2020,
informé celles-ci de ce qu'elle confirmait la mise en œuvre d'une expertise
destinée à calculer le fermage licite. Elle a requis de B.________ le paiement
d'une avance de frais d'expertise d'un montant de 2'600 francs.
Le 25 juin 2020, E.________
a déposé son rapport, aux termes duquel le fermage licite maximum a été estimé
à 28'509 fr. avant le 1
er
avril 2018 et à 28'493 fr. après le 1
er
avril 2018.
Les parties ont été invitées à se
déterminer sur ce rapport, et le 31 août 2020, A.________ s’est déterminée; elle
a fait valoir que les calculs de l'expert n’étaient pas suffisamment détaillés
pour en permettre la vérification.
Le 7
septembre 2020, E.________ a rendu un rapport complémentaire.
Le 15 septembre
2020, la Direction générale de l'agriculture, de la viticulture et des affaires
vétérinaires (ci-après : DGAV) a rendu son préavis dans lequel elle a recommandé
à la commission de valider les fermages déterminés par l’expert. Les parties
ont été invitées à se déterminer sur ce préavis et le 19 octobre 2020, A.________
s’est déterminée; elle a produit plusieurs factures en relation avec des
investissements qu'elle allègue avoir réalisés pour l'activité industrielle du
fermier. Selon elle, il n'était toujours pas possible de vérifier le calcul
effectué par l'expert et ce, même en recourant à un expert externe, soit la
Fédération rurale jurassienne, dont elle a requis l'avis.
D
ans son rapport
complémentaire du 11 décembre 2020, l'expert a confirmé que la parcelle
concernée est sise en zone agricole et soumise à la LDFR. Il a en outre relevé
que les bâtiments concernés ont un caractère agricole.
Le 8 mars 2021, la
commission a rendu une décision, dont le dispositif est le suivant:
« (…)
1.            Constater
que le fermage licite maximum du bail conclu le 18 juillet 2013 entre A.________
et B.________ s'élève à CHF 28'509.00, du 1
er
octobre 2013 au 31
mars 2018 et, respectivement, à CHF 28'493.00, dès le 1
er
avril 2018;
2.            Dire que les
frais d'expertise par CHF 5'482.50 TTC sont mis par moitié à la charge de
chacune des parties;
3.            Dire que
les émoluments par CHF 870.00, débours en sus, sont mis par moitié à la charge
de chacune des parties.»
D.
Par acte du 23 avril 2021, A.________ a recouru
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP)
contre cette décision. Elle conclut principalement, à ce que la requête
adressée à la commission par B.________ soit déclarée irrecevable; subsidiairement,
à l’annulation de la décision du 8 mars 2021 et à ce que le dossier soit retourné
à la commission pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens
des considérants.
A titre de mesure d’instruction, A.________
a requis la tenue d'une audience publique sous la forme d'une inspection locale.
Elle s’est réservé la faculté de produire, sur la base des explications qui
seront fournies, une contre-expertise ou de requérir une seconde expertise.
La commission a produit son dossier et
se réfère à la décision attaquée.
B.________ propose le rejet du recours
et la confirmation de la décision attaquée.
Dans ses dernières déterminations, A.________
maintient ses conclusions.
E.
Le Tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
a) A teneur de l'art. 50 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur
le bail à ferme agricole (LBFA; RS 221.213.2), les décisions de l'autorité
administrative de première instance peuvent être déférées dans les trente jours
à l'autorité cantonale de recours. Interjeté dans le délai, le recours est
formé en temps utile.
b) Aux termes de l’art. 92 al. 1 de la loi cantonale
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le
Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et décisions sur
recours rendues par les autorités administratives, lorsque la loi ne prévoit
aucune autre autorité pour en connaître. Il y a donc lieu d’entrer en matière
sur le recours.
2.
A titre de mesure d’instruction,
la recourante a requis
la tenue d'une audience publique sous la forme d'une inspection locale. P
ar
appréciation anticipée des preuves, le Tribunal estime cependant être en mesure
de statuer en connaissance de cause, au vu du dossier, en se dispensant de donner
suite à la réquisition de la recourante; ceci d’autant plus au vu du sort qui
sera réservé à son recours, comme on le verra ci-dessous.
3.
La recourante conteste que la qualification de bail à ferme agricole,
telle que retenue par l'autorité intimée, soit applicable au contrat conclu
entre les parties et par conséquent l'application de la LBFA au présent litige.
Elle critique en outre la décision attaquée, en tant que l’irrecevabilité de la
requête du tiers intéressé n’a pas été constatée.
a) On rappelle qu’aux termes de son art. 1
er
al. 1, la LBFA s’applique au bail:  des immeubles affectés à l’agriculture (let.
a); des entreprises agricoles au sens des art. 5 et 7 al. 1, 2, 3 et 5 LDFR
(let. b); des entreprises accessoires non agricoles mais formant une unité
économique avec une entreprise agricole (let. c). Elle s’applique également aux
actes juridiques qui visent le même but que le bail à ferme agricole et qui
rendraient vaine la protection voulue par la loi s’ils n’étaient soumis à celle-ci
(al. 2). Lorsque la présente loi n’est pas applicable ou qu’elle ne contient
aucune disposition pertinente, le code des obligations est applicable, à l’exception
des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des
locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer (al. 4).
b) Selon la définition de l’art. 4 LBFA, le bail à
ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à remettre au fermier,
moyennant un fermage, l’usage d’une entreprise ou d’un immeuble à des fins
agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.
aa) La LDFR prescrit à son art. 6 qu’est agricole
l’immeuble approprié à un usage agricole ou horticole (al. 1). Sont assimilés à
des immeubles agricoles les droits de jouissance et de participation aux allmends,
alpages, forêts et pâturages qui appartiennent aux sociétés d’allmends, aux
corporations d’alpages, de forêts et aux autres collectivités semblables (al.
2). La LDFR se rattache à l'art. 16 al. 1 let. a de la loi fédérale du 22 juin
1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700), selon lequel les zones
agricoles comprennent les terrains qui se prêtent à l'exploitation agricole ou
à l'horticulture productrice; la notion de terrain qui se prête à l'exploitation
agricole ou horticole ou qui est approprié à un usage agricole ou horticole
doit être comprise de la même manière dans l'application de l'une et l'autre
loi (ATF 132 III 515 consid. 3.2 p. 518; 125 III 175 consid. 2b et les références
citées). Lorsqu'un immeuble sis hors d'une zone à bâtir – et donc présumé
agricole – n'est pas approprié à un usage agricole ou horticole, l'art. 84 LDFR
permet au propriétaire de faire constater, par l'autorité compétente, que
l'immeuble considéré n'est pas soumis audit champ d'application (ATF 139 III 327
consid. 2 p. 329; 132 III 515 consid. 3.3.2 p. 519; 129 III 186 consid. 2 p.
189); le cas échéant, une mention sera inscrite au registre foncier (art. 86
al. 1 let. b LDFR).
bb) Au sens de l’art. 7 LDFR, par entreprise
agricole, on entend une unité composée d’immeubles, de bâtiments et
d’installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui
exige, dans les conditions d’exploitation usuelles dans le pays, au moins une
unité de main-d’œuvre standard. Le Conseil fédéral fixe, conformément au droit
agraire, les facteurs et les valeurs servant au calcul de l’unité de
main-d’œuvre standard (al. 1). Aux mêmes conditions, les entreprises
d’horticulture productrice sont assimilées à des entreprises agricoles (al. 2).
Pour apprécier s’il s’agit d’une entreprise agricole, on prendra en
considération les immeubles assujettis à la présente loi (al. 3). Doivent, en outre,
être pris en considération (al. 4): les conditions locales (let. a); la possibilité
de construire des bâtiments manquants nécessaires à l’exploitation ou de
transformer, rénover ou remplacer ceux qui existent, lorsque l’exploitation
permet de supporter les dépenses correspondantes (let. b); les immeubles pris à
ferme pour une certaine durée (let. c). Pour apprécier s’il y a propriété d’une
entreprise agricole au sens des art. 21, 36 al. 2, 42 al. 2, 47 al. 2 et 49 al.
2, on prendra également en considération les immeubles visés à l’al. 4 let. c
(al. 4
bis
). Une entreprise mixte est une entreprise agricole
lorsqu’elle a un caractère agricole prépondérant (al. 5).
Pour qu'une entreprise agricole soit reconnue comme
telle, il faut tout d'abord la présence cumulative d'immeubles (a), de
bâtiments (b) et d'installations agricoles (c) qui doivent former une unité
(d). Il faut, en outre, que ces éléments servent de base à la production
agricole (e) et que leur exploitation exige au moins une UMOS (f) (cf. Yves Donzallaz,
Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier
rural [ci-après: Commentaire], 1993, n° 90 ad
art.
7
p. 47). Les bâtiments agricoles (b) sont ceux
servant, d'une part, à l'habitation et, d'autre part, à l'exploitation - p. ex.
les locaux techniques, granges et étables - (cf. Yves Donzallaz, Traité de droit
agraire suisse: droit public et droit privé [ci-après: Traité], vol. II, Berne 2006,
n°2351 p. 347; cf. aussi ATF 121 III 75 consid. 3c p. 78). La loi ne définit
pas la notion d'installations agricoles (c). Certaines peuvent être de nature
immobilière et faire partie des bâtiments d'exploitation. Ainsi en est-il des
silos ou des hangars. Leur nombre et leur variété dépendent du type
d'agriculture, de son implantation géographique et de la grandeur de l'entreprise
(Donzallaz, Traité, n°2556 p. 355). L'exploitation doit former une unité (d)
tant sous l'angle économique que géographique. Il faut en principe qu'une seule
personne gère et dirige la totalité des immeubles agricoles avec les mêmes
moyens humains, financiers et matériels depuis un centre d'exploitation (Donzallaz,
Traité, n°2656 p. 390). En outre, les bâtiments et installations, avec les
terres qui y sont rattachées, constituant le domaine agricole, doivent être
propres à constituer le centre d'existence du paysan et de sa famille et la base
de l'exploitation de l'entreprise agricole (ATF 135 II 313 consid. 5.3.1 p. 324,
références citées, not. ATF 110 II 304 consid. 2a p. 306; 107 II 375 consid.
2c/bb p. 378). La surface initiale utile de l’entreprise comprend toutes les
parcelles inscrites au chapitre du même propriétaire au registre foncier, parcelles
qui constituent une exploitation agricole dont il faut exclure les parties
relatives aux entreprises accessoires (Claude Paquier-Boinay, Le contrat de bail
à ferme agricole, conclusion et droit de préaffermage, thèse, Lausanne 1991, p.
194, réf. citées).
c) Sur le fond, le bail à ferme demeure un contrat
qui relève du droit civil avec pour conséquence que les litiges de droit privé
entre bailleur et fermier y relatifs sont de la compétence du juge civil. Cependant,
le législateur a introduit des règles de droit public dans la LBFA qui donnent
lieu à des décisions rendues par les autorités administratives susmentionnées (arrêt
TF 2C_1124/2015 du 31 mars 2017 consid. 3.3). La procédure de contrôle du fermage,
qui ne peut dépasser la mesure licite (
art. 36 LBFA
),
est différente selon que le bail porte sur une entreprise agricole ou un immeuble
agricole.
aa) Dans le premier cas, le fermage doit être soumis
à l'approbation de l'autorité qui doit être saisie par le bailleur dans les
trois mois dès l'entrée en jouissance de la chose affermée (
art.
42 al. 1 et 2 LBFA
); si elle apprend qu'un fermage n'a pas été approuvé,
l'autorité cantonale ouvre la procédure d'approbation (
art.
42 al. 3 LBFA
). Dans le second cas, c'est l'autorité qui peut former
opposition contre le fermage convenu dans les trois mois à compter du jour où
elle a eu connaissance de la conclusion du bail, mais au plus tard deux ans
après l'entrée en jouissance de la chose affermée ou après l'adaptation du
fermage (
art. 43 al. 1 et 2 LBFA
). L'autorité
cantonale décide si le loyer convenu pour l'entreprise ou pour l'immeuble est
licite; elle ramène le fermage trop élevé au montant licite (
art. 44 al. 1 et 2 LBFA
).
La procédure d'opposition prévue dans le cas d'un
immeuble agricole ne peut être mise en oeuvre que par l'autorité désignée par
le canton (v. sur ce point, arrêt TF 4A_212/2011 du 1
er
juillet 2011
consid. 3.2). Elle est seule compétente, à l'exclusion des tiers ou des parties;
rien ne s'oppose néanmoins à ce que les tiers et parties s'adressent à
l'autorité compétente afin de lui communiquer des informations sur le caractère
illicite du fermage et de lui demander d'agir (cf. Paquier-Boinay, op. cit., p,
211 et note de pied n°82). La seule différence entre les deux systèmes de
contrôle est que le fermage d'une entreprise peut en tout temps faire l'objet
d'une approbation, alors que le fermage d'un immeuble doit être frappé
d'opposition dans un certain délai. Il n'est donc pas exclu, au cas où
l'autorité compétente pour former opposition n'aurait pas agi à temps, qu'un
fermage excessif ne puisse plus être remis en cause sur le plan civil. C'est
l'admission de l'opposition qui donne son caractère illicite à la stipulation
d'un fermage excessif (Paquier-Boinay, op. cit., p. 214).
Lorsqu’il apparaît que l’autorité cantonale
n'est
plus habilitée à agir, dès lors que le délai de deux ans prévu à l'
art. 43 al. 2 LBFA
est dépassé, et que les conditions
relatives à l'opposition au sens de l'
art. 43 LBFA
ne
sont plus réunies, le fermage convenu, bien qu'excessif, reste valable sur le
plan civil et donc dû par le fermier (arrêt TF 4A_212/2011, déjà cité, consid.
3.4).
Aux termes de l’art. 45 LBFA, la convention relative
au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse le montant licite (al. 1).
Les fermages versés en vertu d’une convention nulle peuvent être répétés dans
un délai d’une année à compter de la fixation définitive du fermage, mais au
plus tard dans le délai de cinq ans à compter du versement (al. 2). La nullité
de la convention relative au fermage n’affecte pas la validité du bail (al. 3).
Le juge civil reste compétent en matière de répétition du fermage indu; toutefois,
seule une décision de l’autorité compétente peut constater le caractère
illicite du montant convenu par les cocontractants (v. sur ce point, Paquier-Boinay,
op. cit., pp. 210, 213; Benno Studer/Eduard Hofer, Le droit du bail à ferme
agricole, Brugg 1988, p. 302).
bb) A la demande d'une partie qui y a un intérêt
légitime, l'autorité administrative compétente sur le fond constate notamment
si le montant du fermage peut être approuvé ou autorisé (
art.
49 al. 1 LBFA
). La partie peut demander une décision en constatation
avant que le bail soit con­clu (al. 2).  Il ressort du Message du Conseil
fédéral du 11 novembre 1981 concernant la loi fédérale sur le bail à ferme agricole
(FF 1982 I 269, p. 308) qu'une partie peut demander en tout temps que l'existence
ou l'étendue de droits ou d'obligations fondées sur le droit public soient
constatées par une décision. Ce droit existe dans tous les cas, par conséquent,
où le droit administratif déploie des effets formateurs de droit privé. Le
droit fédéral ménage pour la procédure cantonale également le droit d'exiger
une telle constatation par une décision administrative. Le droit cantonal de
procédure reste déterminant pour les actions civiles en constatation de
l'existence ou du contenu d'un contrat de bail à ferme (arrêt TC FR 603 2018 65
du 23 septembre 2019 consid. 3.1). En tant que telle, la décision de
constatation ne peut pas, à elle seule, invalider rétroactivement la convention
passée entre les parties, puisqu'elle ne permet que de dire si le montant du
fermage peut, dans une procédure ultérieure – en l'occurrence celle des
art. 43 ss LBFA
–, être approuvé ou autorisé (cf. arrêt TF 4A_212/2011
déjà cité consid. 3.3, réf. citée). La règle retenue est donc celle de la subsidiarité
de l’action constatatoire par rapport à une action condamnatoire (cf. Donzallaz,
Traité, note de pied n°3526 et les références citées, p. 680).
Ainsi, l'autorité ne peut rendre de décision de
constatation que si le requérant peut justifier d'un intérêt digne de
protection à la constatation. Il faut comprendre par là un intérêt personnel,
de fait ou de droit, actuel et concret. L'existence d'un intérêt à la constatation
doit être établie d'office par l'autorité saisie, le requérant ayant, dans la
procédure, le fardeau de l'allégation de l'intérêt à la constatation. La particularité
de la décision en constatation réside dans le fait qu'au contraire de l'autorisation,
elle peut être obtenue déjà avant que l'acte ne soit instrumenté. A l'inverse,
si le contrat a déjà été instrumenté, il n'y a en règle générale plus d'intérêt
à la constatation. La question de savoir si et dans quelle mesure un intérêt à
la constatation subsiste à titre exceptionnel après l'instrumentation doit être
résolue en fonction de la requête de constatation (Beat Stalder,
in:
Das
bäuerliche Bodenrecht, 2
e
éd., Brugg 2011, p. 1007 et les références
citées). Un intérêt digne de protection existe généralement si le demandeur,
sans une décision contraignante et immédiate de l'autorité concernant
l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits et obligations de droit
public, court le risque que lui-même ou l'autorité prenne des mesures désavantageuses
ou s'abstienne de prendre des mesures favorables. En revanche, il n'existe
aucun droit à l'obtention d'une décision constatatoire et donc aucun intérêt
digne de protection si ladite décision n'a aucune signification juridique ou
pratique pour le demandeur (cf. arrêt TC SZ du 30 janvier 2003,
in
:
Revue de droit agraire 2003, p. 96 ss; voir également Donzallaz, Traité, n°3478
et la jurisprudence citée). De même, l'intérêt digne de protection requis fait
généralement défaut lorsque le justiciable peut obtenir en sa faveur un
jugement condamnatoire. Cette restriction s'applique aussi bien à l'action en
constatation de droit civil qu'à celle fondée sur le droit administratif; en ce
sens, le droit d'obtenir une décision en constatation est subsidiaire (cf. arrêt
TC NE du 12 février 1998, in: RJN 1998, p. 230 ss et jurisprudences citées). Dans
une situation de ce genre, il a été jugé qu’un fermier n’avait aucun intérêt légitime,
au sens de la LBFA, à ce qu’une telle décision soit rendue près de douze ans
après la conclusion du contrat de bail à ferme agricole, dès l’instant où le
fermage litigieux, qui portait sur un immeuble agricole, ne pouvait être plus frappé
d’opposition par l’autorité compétente, le délai de deux ans prescrit par l’art.
43 al. 2 LBFA étant échu depuis longtemps (arrêt TC FR 603 2018 65 déjà cité
consid. 3.2).
cc) Les cantons sont compétents pour régler la procédure
administrative dans la mesure où la loi sur le bail à ferme agricole n'en dispose
pas autrement (
art. 47 LBFA
). Le canton de Vaud a
ainsi attribué certaines compétences à la Commission d'affermage qui est
qualifiée, à l'art. 13 al. 1 de la loi cantonale d’application de la LBFA, du
10 septembre 1986 (LVLBFA; BLV 221.313), d'autorité administrative; ces
compétences sont les suivantes:
"a. approuver une durée
réduite de bail ou de reconduction (art. 7 à 9 LBFA),
b. autoriser l'affermage par
parcelle (art. 30 à 32 LBFA),
c. statuer sur l'opposition contre
l'affermage complémentaire (art. 33 à 35 LBFA),
d. approuver le fermage d'une entreprise
(art. 42 et 44 LBFA),
e. statuer sur l'opposition contre
le fermage d'un immeuble (art. 43 et 44 LBFA),
f.  rendre une décision en constatation (art. 49 LBFA)."
Il résulte de ce qui précède que la procédure
d'opposition prévue dans le cas d'un immeuble agricole ne peut, dans le canton
de Vaud, être initiée que par la Commission d'affermage, vu l’
art. 13 let
. e LVLBFA, à l'exception des tiers et des
parties (arrêt TF 4A_212/2011, déjà cité, consid. 3.2). Celle-ci peut en
revanche être saisie par les parties d’une requête en constatation, vu l’art.
13 al. 1 let. f LVLBFA.
4.
a) En l’espèce, la recourante rappelle que le contrat de bail litigieux
ne porte pas sur la parcelle n°******** d'********, mais exclusivement sur une
partie des bâtiments qui y sont construits, à savoir plus précisément les
locaux frigorifiques, et la halle de conditionnement et de stockage, pour une
surface au sol de 798 m
2
et les surfaces d'accès bétonnées. Elle fait
valoir qu’il ne s’agit pas d’un bail à ferme agricole mais d’un bail à loyer
commercial. La décision attaquée retient sur ce point que l'objet du bail ne constitue
pas une entreprise agricole au sens de l’art. 7 LDFR, de sorte que le fermage
convenu entre les parties n'est pas soumis à la procédure d'approbation obligatoire
au sens de l'art. 42 LBFA. De manière implicite, elle retient donc que le bail
porte sur un immeuble agricole au sens de l’art. 6 LDFR. Pour justifier cette
approche, elle relève plus loin qu'au début des relations contractuelles, les
installations de nature agricole louées par le tiers intéressé à la recourante
faisaient partie intégrante de son exploitation et qu'elles lui étaient
nécessaires à la préparation, au stockage et à la conservation des produits de son
entreprise de cultures maraichères. Lorsque la recourante a loué au tiers
intéressé les installations constutant l’objet du bail, celles-ci faisaient indiscutablement
partie de son exploitation agricole; elle ne soutient pas le contraire. Or, la
recourante utilisait ces locaux principalement pour préparer et conditionner
les légumes qui provenaient de son exploitation et qu’elle récoltait, avant de
les livrer à C.________. Ces installations n’ont du reste pas changé d’affectation
lorsque la jouissance en a été concédée au tiers intéressé, puisque ce dernier
a continué, dans un premier temps au demeurant, à livrer ce grossiste.
Dans ces conditions, il n’est pas impossible que les locaux
mis à disposition du tiers intéressé puissent éventuellement répondre à la
définition d’un immeuble agricole, au sens où l’entend l’art. 6 LDFR, à tout le
moins lorsque les parties ont conclu le bail du 18 juillet 2013. A cet égard, il
importe peu qu’ultérieurement, ce dernier les ait désaffectés pour les
sous-louer à une entreprise de construction. Il pourrait tout au plus
s’agir
d’une circonstance nouvelle, qui influerait sur la nature des locaux faisant l’objet
du bail principal et dont il y aurait sans doute lieu de tenir compte dans la
fixation du fermage, à compter de l’année 2019. Quoi qu’il en soit, cette
question peut demeurer indécise.
b) La recourante fait valoir en second lieu que la requête
dont le tiers intéressé a saisi l’autorité intimée serait tardive; elle
critique la décision attaquée en ce qu’elle n’a pas prononcé l’irrecevabilité
de cette requête. En réalité, cette question se confond avec celle de l’intérêt
digne de protection du recourant au sens de la LBFA à faire constater, près de six
ans après l’entrée en vigueur du bail, la licéité du montant du fermage convenu.
En effet, en retenant que le bail du 18 juillet 2013 a trait à un immeuble
agricole, même si cette question n’a pas à être tranchée ici, et non à une
entreprise agricole, la décision en constatation de l’art. 49 LBFA revêt un
caractère subsidiaire par rapport à l’opposition prévue par l’art. 43 LBFA. Dès
lors, le fermier doit pouvoir justifier d’un intérêt digne de protection pour
que l’autorité compétente puisse entrer en matière sur une demande en constatation
sur la licéité du montant du fermage. En l’occurrence, l’autorité intimée a répondu,
de manière un peu hâtive, par l’affirmative à cette question. Il appert
cependant que le fermage litigieux ne peut plus être frappé d’opposition par
l’autorité compétente, le délai de deux ans après l’entrée en jouissance de l’immeuble
affermé (cf. art. 43 al. 2 LBFA) étant maintenant échu. Or, dans une situation
de ce genre, l'intérêt digne de protection du tiers intéressé fait de toute
façon défaut, puisque ce dernier ne peut plus obtenir en sa faveur un jugement
condamnatoire, tant sur le plan du droit civil que sur le plan du droit
administratif. Par ailleurs, le tiers intéressé ne peut justifier d'un autre
intérêt légitime à ce qu'une décision en constatation au sens de l'art. 49 LBFA
soit rendue; il ne le prétend pas non plus.
c) Par conséquent, faute d’intérêt légitime du tiers
intéressé à obtenir une décision constatatoire sur la licéité du montant du
fermage, l'autorité intimée ne pouvait pas entrer en matière sur sa demande et aurait
dû déclarer celle-ci irrecevable.
5.
a) Les considérants qui précèdent conduisent le Tribunal à admettre le
recours et à annuler la décision attaquée. Il appartiendra à l’autorité intimée
de rendre une nouvelle décision sur la répartition des frais de la procédure intentée
devant elle.
b) Les frais d’arrêt seront mis à la charge du tiers
intéressé, qui succombe (art. 49 al. 1, 52 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). Des dépens
seront alloués à la recourante, qui obtient gain de cause; ceux-ci seront
également mis à la charge du tiers intéressé (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission d'affermage, du 8 mars 2021, est annulée.
III.
Les frais d’arrêt, par 3’000 (trois mille) francs, sont mis à la charge
de B.________.
IV.
B.________ versera à A.________ une indemnité de 2'000 (deux mille)
francs, à titre de dépens.
Lausanne, le 19 janvier 2022
Le
président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,
les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer
succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme
moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient
en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.