vd_omni · AC.2005.0003 · 2005-05-09 · fr

DISERENS/Municipalité de Pully, KAESLIN | Dans le règlement du plan d'extension partiel "Village de Pully", les bâtiments classés dans la catégorie de ceux "dont le volume et l'architecture rompent la cohérence urbanistique du secteur" ne peuvent pas être agrandis. Supposés soumis à l'art. 42 sur les bâtiments non conformes, ils doivent en cas de travaux importants s'adapter aux caractéristiques architecturales fixées par le règlement (et non aux caractéristiques existantes). Devant respecter l'objectif général de protection du plan, l'octroi d'une dérogation aux règles sur les dimensions des lucarnes comme solution "plus judicieuse" ne s'impose pas du seul fait qu'elle permet un usage plus intense du bâtiment.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.05.2005 AC.2005.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
9 mai 2005
Composition
M. Pierre Journot, président;
M. François Despland et M. Pierre-Paul Duchoud,
assesseurs.
Recourante
Marva DISERENS,
à Pully,
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par l'avocat Jacques HALDY,  à Lausanne,
Constructeur
Jacques KAESLIN,
à Monaco,
Objet
permis de construire
Décision de la Municipalité de Pully du 14 décembre 2004
(transformation d'un bâtiment et création d'un logement dans les combles,
parcelle 128)
Vu les faits suivants
A.
La recourante et le constructeur sont propriétaires au
centre de Pully de deux immeubles d'environ cinq niveaux qui se font face
au-dessus d'un étroit passage piétonnier (moins de 2 mètres de large à son
débouché sur l'avenue du Prieuré) qui appartient pour l'essentiel au domaine
public. Le sommet de l'immeuble de la recourante est couvert d'un toit de forme
complexe mais à son extrémité est, le toit laisse place à une petite terrasse
d'où l'on voit au sud les toits du village de Pully et le lac et au nord (à
travers ou au-dessus de la palissade érigée là et en se tournant sur la gauche)
la toiture de l'immeuble du constructeur.
L'immeuble du constructeur constitue la moitié est
d'un immeuble locatif portant la note 7 au recensement architectural ("objet
altérant le site"). Cet immeuble locatif est couvert d'une toiture à
quatre pans dont la pan est (celui qui est entièrement propriété du
constructeur) est percé sur environ 6 mètres de large d'une saillie, comportant
deux fenêtres, qui constitue l'une des chambres du studio aménagé dans la
partie nord et la partie est des combles.
B.
Du 14 septembre au 7 octobre 2004, le constructeur a mis à
l'enquête la création d'un logement dans la partie sud des combles. Ces travaux
perceraient la partie est du pan sud de la toiture de l'immeuble, par la
création d'une nouvelle saillie large de 3,85 selon les plans d'enquête. Cette
saillie constitue l'essentiel de l'unique pièce du studio projeté si l'on tient
compte du fait que faute d'embouchature, le toit s'abaisse quasiment jusqu'au
plancher du studio sur le pourtour de l'immeuble. Un châssis rampant
("velux") est en outre prévu sur la face est du toit.
Le dossier d'enquête comporte une élévation de la
façade sud dont on reproduit ci-dessous seulement la partie supérieure, où l'on
voit la toiture avec, de face, la nouvelle saillie prévue et, de profil, la
saillie existante à droite:
L'enquête a suscité l'opposition de la recourante
qui faisait valoir par lettre du 30 septembre 2004 qu'aucune des toitures
environnantes dans le centre de Pully ne présente de fenêtres de ce type et que
les fenêtres projetées surplombent sa terrasse et l'une des chambres de son
appartement.
C.
Par décision du 16 décembre 2004, la Municipalité de Pully
a décidé de délivrer le permis de construire en exposant en bref que la
typologie de la lucarne projetée s'apparente à celle qui existe déjà sur le pan
est du toit du bâtiment. Elle observait que les règles relatives aux vues sur
un fonds voisin relèvent du droit privé. Le permis de construire délivré le 14
décembre 2004 contient les clauses suivantes :
"
2. CONDITIONS ET MODIFICATIONS DE MINIMES
IMPORTANCES
Ce permis est conditionnel au sens de l'article 117 LATC. les
modifications suivantes doivent être réalisées.
a) Conformément à l'article 27 al. 1 RPEP, la largeur de la
lucarne projetée sur le pan Sud ne doit pas excéder la moitié de la largeur de
la façade correspondante;
b) Conformément à l'article 27 al. 3 RPEP, la surface du
châssis vitré rampant (tabatière) complémentaire prévu sur le pan Est du toit
ne doit pas excéder 0.40 m².
Les plans d'architecte doivent être modifié dans le sens
de cette exigence. Ils doivent obligatoirement être soumis à l'approbation de
la Municipalité avant le début des travaux.
3. DEROGATIONS
En application de l'article 43 RPPA, la dérogation suivante
est accordée :
Il est admis que la largeur de la lucarne projetée sur le pan
Sud excède le maximum de 1,40 mètres."
Par acte du 8 janvier 2005, la recourante s'est
pourvue contre cette décision en demandant son annulation.
Conformément à la requête de la recourante, l'effet
suspensif a été accordé provisoirement. La levée de cette mesure n'a pas été
demandée.
La municipalité a conclu au rejet du recours par
acte du 9 février 2005.
D.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 2 mai 2005 en
présence de la recourante accompagnée de son époux et de son fils, du
représentant de l'administration communale Frédéric Beyeler, assisté de
l'avocat Jacques Haldy, ainsi que du représentant du constructeur, son père
Jean-Paul Kaesslin. Le président a signalé qu'il connaissait ce dernier, qui a
été assesseur au Tribunal administratif.
Considérant en droit
1.
Le vieux village de Pully est régi par un plan d'extension
partiel, approuvé par le Conseil d'Etat le 18 juin 1982. Le règlement du plan
d'extension partiel "Village de Pully" classe les différents
bâtiments existants en quatre catégories régies par les art. 7 à 11 dont la
teneur est la suivante:
"Article 7 :
La catégorie A regroupe les bâtiments anciens protégés. Les
façades et les toits de ces bâtiments ne peuvent pas être démolis. Ils ne
peuvent être qu'entretenus et restaurés, cas échéant :
-    adaptés
aux nécessités d'un complément ou d'un changement d'affectation,
-    subir
des transformations mineures pour autant que ces dernières contribuent à leur mise
en valeur architecturale.
Article 8
La catégorie B comprend les bâtiments anciens à
conserver mais ne faisant pas l'objet de mesures de protection particulières.
Les façades et les toits de ces bâtiments peuvent être partiellement
transformés ou surélevés, dans le but de permettre :
- une amélioration de leur aspect architectural,
- une augmentation de leur possibilité d'utilisation.
Article 9
La catégorie C englobe les bâtiments anciens non soumis
à des mesures de conservations. La démolition et la reconstruction de ces
bâtiments est autorisée, voire préconisée, de façon à permettre :
- la réalisation des limites de construction nouvelles,
- leur intégration à l'environnement bâti.
Article 10
La catégorie D comprend les bâtiments ou groupes de bâtiments
dont le volume et l'architecture rompent la cohérence urbanistique du secteur.
Ces bâtiments ou groupes de bâtiments ne peuvent être, dans
leur forme actuelle, qu'entretenus, réparés ou transformés. Leur construction
totale ou partielle est subordonnée à l'adoption d'un plan d'extension
particulier.
Article 11
Quant une démolition s'impose pour des raisons de salubrité
ou de sécurité, ou en cas de destruction fortuite, le bâtiment est en principe
reconstruit :
a)  pour la
catégorie A : selon le modèle ancien
b)  pour les
catégories B,C et D : selon l'implantation, les gabarits et l'architecture
fixés."
Le règlement et la plan d'extension "Village de
Pully" sont complétés par un document intitulé "Elévations-type des
bâtiments sur rue" où l'on voit la presque totalité des façades des
diverses rues concernées mais les bâtiments litigieux n'y apparaissent pas. La
légende de ce document ne désigne que les constructions des catégories A, B et
C.
L'examen du plan d'extension montre qu'est classée
en catégorie D toute la surface (bâtiments et dégagements) d'un triangle
délimité à l'ouest par l'avenue du Prieuré (à l'endroit où elle conduit en
direction du nord au carrefour de la Clergère), au nord par les voies CFF et au
sud-est par la rue du Nord. C'est à cet endroit-là que la recourante et le
constructeur sont propriétaires des bâtiments litigieux, séparés par l'étroit
passage piétonnier qui relie l'avenue du Prieuré à la rue du Nord.
2.
Le règlement du plan d'extension partiel "Village de
Pully" contient en outre un chapitre IV intitulé "Caractéristiques
architecturales et constructives" qui contient notamment les dispositions
suivantes :
"Article 21
Les façades et les toits des bâtiments sont entretenus,
restaurés, adaptés, transformés ou reconstruits selon les contraintes de leur
catégorie et les caractéristiques de l'architecture ancienne propre au secteur
concerné. Ces caractéristiques sont les suivantes :
A. Architecture des façades
(…)
B. Architecture des toits
(…)
Article 26
Les dômes et les lucarnes sont de forme traditionnelle et
limités aux seules exigences de l'habitation dans les combles. Ils sont
disposés sur une seule rangée, au niveau inférieur du toit.
Lorsqu'un dôme est maintenu, construit ou reconstruit, il
constitue, en règle générale, le seul élément saillant du pan de toit concerné.
Article 27
La largeur additionnée des lucarnes n'excède pas la moitié de
la largeur de la façade correspondante si le toit est à deux pans, le tiers
s'il est à trois pans ou plus.
Les lucarnes sont isolées les unes des autres ainsi que des
bords de toit par une distance au moins égale à leur largeur, laquelle n'excède
pas 140 cm. Leur parement vertical est situé à l'aplomb ou en retrait de la
façade.
La pose de châssis vitrés, insérés dans la pente du toit, est
autorisée en nombre limité, sur des pans peu exposés à la vue. La surface de
ces ouvrages ne peut dépasse 0,4 m² par unité."
3.
Bien que les parties aient toutes deux fondés leur
argumentation écrite sur les règles formulées à l'art. 27 du règlement communal
au sujet des lucarnes ainsi qu'aux art. 42 et 43 relatifs aux bâtiments non
conformes et aux dérogations, le tribunal constate, après avoir interpellé les
parties à ce sujet durant l'audience et l'inspection locale, que l'on ne peut
pas faire abstraction de la teneur de l'art. 10 al. 2 du règlement communal qui
prévoit que les bâtiments de la catégorie D "ne peuvent être, dans leur
forme actuelle, qu'entretenus, réparés ou transformés". Cette formulation ne
mentionne pas la possibilité d'agrandir les bâtiments concernés. Il est vrai qu'elle
n'interdit pas formellement l'agrandissement mais l'examen des règles relatives
aux bâtiments des catégories A à C montre que seul l'art. 8 offre une
possibilité d'agrandissement par surélévation pour les bâtiments de la
catégorie B. Au reste, le fait que la reconstruction totale ou partielle des
bâtiments de la catégorie D soit subordonnée à l'adoption d'un plan d'extension
particulier conforte l'interprétation selon laquelle l'agrandissement des
bâtiments de cette catégorie n'est pas autorisé.
Comme en l'espèce, les travaux projetés consistent à
créer un logement supplémentaire dont une partie importante constituera une
saillie perçant la toiture, il faut considérer que l'on se trouve en présence
d'un agrandissement et que par conséquent, le projet litigieux ne peut pas être
autorisé.
4.
On n'aboutit pas à une autre solution si l'on envisage,
comme l'ont fait les parties, le litige sous l'angle des règles relatives aux
lucarnes, aux bâtiments non conformes et aux dérogations.
a) Il n'est pas contesté que la saillie projetée
dans la toiture n'est pas conforme aux dispositions du règlement communal
relatives aux lucarnes. En particulier, sa largeur excède le maximum de 1,40 m.
fixé par l'art. 27 al. 2 du règlement cité ci-dessus.
On observera au passage qu'on se trouve bien en
présence d'une lucarne et non pas d'un dôme (autorisé par l'art. 26 du
règlement communal) car d'après l'ouvrage de référence habituel en la matière,
un dôme se caractérise par ceci qu'il est constitué d'une fenêtre en toiture
qui provoque une interruption de l'avant-toit (Droit fédéral et vaudois de la
construction, éd. 2002, p. 502, planche 4).
L'art. 27 al. 1 du règlement communal fait dépendre
la largeur totale des lucarnes du nombre de pans que comporte le toit: la
largeur maximale autorisée correspond à la moitié de la largeur de la façade
correspondante si le toit est à deux pans, et au tiers si le toit est à trois
pans ou plus. Force est à cet égard de constater que la lucarne litigieuse serait
implantée sur un toit comportant plus que deux pans. Sur ce point, le
représentant de la municipalité a expliqué en audience qu'il fallait considérer,
pour ce qui concerne la seule partie du bâtiment qui appartient au
constructeur, que l'on se trouve en présence d'un pan donnant sur le côté est
(celui où se trouve déjà la saillie existante) ainsi que de deux demi-pans
orientés l'un vers le nord, l'autre vers le sud. Ce raisonnement qui aboutirait
artificiellement à totaliser deux pans seulement alors qu'on se trouve en
présence de trois pans de toits différents ne peut pas être suivi. Il faut bien
voir que si le règlement communal fait dépendre l'importance proportionnelle des
lucarnes de la question de savoir si le toit est à deux pans ou à trois pans ou
plus, c'est parce que sur un toit à deux pans, chacun des pans présente une
surface rectangulaire dans lequel il se conçoit plus aisément d'implanter une
proportion importante de lucarnes, tandis que dans les toitures comportant plus
de deux pans, la surface de chaque pan est en général amputée obliquement à l'endroit
de son intersection avec les autres pans, ce qui offre moins de surface
disponible pour disposer harmonieusement des lucarnes.
Comme on se trouve en présence d'un toit comportant
plus de deux pans, la largeur additionnée des lucarnes ne devrait pas excéder
le tiers de la largeur de la façade correspondante. Or la décision municipale
contestée autorise une lucarne atteignant la moitié de la largeur de la façade,
ce qui n'est pas conforme au règlement.
5.
Pour justifier la décision municipale, la municipalité
développe deux argumentations dans sa réponse au recours:
a) La première consiste à considérer qu'il y a lieu
d'appliquer l'art. 42 du règlement communal, qui a la teneur suivante :
"Les bâtiments existants, non conformes aux dispositions
du présent plan d'extension partiel, peuvent être maintenus dans leur état
actuel aussi longtemps qu'ils ne subissent pas de travaux de transformation ou
d'aménagement importants.
Dans le cas contraire, ils sont adaptés aux caractéristiques
architecturales et aux gabarits fixés ainsi qu'aux dispositions réglant leur
affectation."
La portée de cette disposition communale, qui
s'écarte de la réglementation instaurée par la loi cantonale à l'art. 80 LATC,
n'est pas aisée à comprendre. Il n'est pas d'emblée évident qu'elle s'applique
aux bâtiments de la catégorie D dont l'art. 10 du règlement communal se borne à
déclarer qu'ils rompent la cohérence urbanistique du quartier, sans qu'on
puisse discerner d'emblée à quelle prescription du règlement communal ces bâtiments
ne seraient pas conformes. Le règlement communal ne prévoit d'ailleurs rien au
sujet du bâtiment litigieux dans l'annexe du règlement intitulée "Elévations-type
des bâtiments sur rue", où ce bâtiment n'apparaît pas. Pour soutenir que
le bâtiment litigieux ne serait pas conforme aux dispositions du règlement
communal, la municipalité invoque le fait que le pan est du toit est déjà doté
d'une lucarne existante qui dépasse le maximum réglementaire.
Dans l'hypothèse où le bâtiment litigieux serait
considéré comme un bâtiment non conforme au sens de l'art. 42 du règlement
communal, il ne paraît pas contesté que les travaux litigieux, qui consistent à
créer une saillie hors de la toiture pour aménager un nouveau logement,
constituent des "travaux de transformation ou d'aménagement
importants" au sens de l'art. 42 al. 1 du règlement communal. Le bâtiment
litigieux n'étant ainsi pas maintenu dans son état actuel au sens de cette disposition,
c'est l'art. 42 al. 2 du règlement communal qui doit être appliqué.
Dans ce cadre, la municipalité expose que les
travaux doivent être " adaptés aux caractéristiques architecturales" et
elle soutient que la création de la lucarne projetée, puisque celle-ci est
moins large que la lucarne existante, correspondrait aux caractéristiques
architecturales du bâtiment existant et pourrait être autorisée.
Ce raisonnement ne peut pas être suivi non plus car
il aboutit en somme à considérer que puisque le bâtiment comporte déjà une
lucarne non réglementaire, on pourrait en construire d'autres qui ne seraient
pas réglementaires non plus, pourvu qu'elles ressemblent à la première. En
réalité, ce n'est pas aux caractéristiques architecturales des éléments existants
que l'art. 42 al. 2 du règlement communal exige l'adaptation. Au contraire,
selon cette disposition, les "travaux de transformation ou d'aménagement
importants" doivent
"s'adapter aux caractéristiques
architecturales et aux gabarits fixés"
, c'est-à-dire respecter les caractéristique
architecturales fixées par le règlement, notamment pour les dimensions des
lucarnes.
C'est dire que considéré sous l'angle de l'art. 42 al.
2 du règlement communal, le projet ne peut pas être autorisé car il viole,
comme on l'a déjà vu ci-dessus, l'art. 27 relatif à la dimension des lucarnes.
b) Pour l'hypothèse où l'application de l'art. 42 du
règlement communal ne serait pas retenue, la municipalité soutient qu'une
dérogation peut être accordée en vertu de l'art. 43 du règlement communal, qui
prévoit ce qui suit :
"A condition que les principes généraux du plan
d'extension partiel soient respectés, la Municipalité peut, exceptionnellement,
accorder des dérogations aux caractéristiques architecturales et constructives
des bâtiments, si la solution s'avère plus judicieuse que celle prévue par la
réglementation."
Même si l'art. 43 du règlement communal confère un
pouvoir d'appréciation à la municipalité pour accorder des dérogations, il
impose d'après son texte que ce pouvoir d'appréciation s'exerce dans le respect
des principes généraux du plan d'extension partiel et que la dérogation
concédée "s'avère plus judicieuse que celle prévue par la réglementation".
Le Tribunal juge à cet égard que c'est excéder le cadre de ce pouvoir
d'appréciation que de considérer que l'adjonction d'une saillie supplémentaire
perçant la toiture du bâtiment litigieux s'avèrerait plus judicieuse que celle
prévue par la réglementation (qui imposerait des lucarnes étroites et limitées).
On ne peut en effet pas considérer que toute dérogation aux règles qui permettrait
une exploitation plus intense du bâtiment serait d'emblée plus judicieuse. Au
contraire, l'octroi d'une dérogation devrait s'avérer plus judicieuse du point
de vue du respect des principes généraux du plan d'extension partiel, qui
poursuit un objectif de préservation du village de Pully. Or en l'espèce, le
bâtiment litigieux porte au recensement architectural la note 7 désignant un
objet altérant le site. Cela concorde avec sa collocation en catégorie D où
l'art. 10 du règlement communal le classe: de fait, par ses proportions
d'immeuble locatif et par la configuration de sa toiture, il rompt la cohérence
urbanistique du secteur au sens où l'entend cette disposition. L'octroi d'une
dérogation permettant la création d'une seconde saillie non réglementaire aurait
pour effet d'aggraver la situation et ne prend pas en compte l'objectif de
préservation du village de Pully, ceci même si la lucarne projetée n'est guère
visible que depuis la terrasse des recourants. C'est donc à tort que la
dérogation a été accordée.
6.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la
décision attaquée réformée en ce sens que le permis de construire est refusé.
Un émolument sera mis à la charge de la commune, conformément à ce que prévoit
l'art. 55 al. 2 LJPA. Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens à la recourante
qui n'a pas mandaté à l'espèce de représentant rémunéré.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Pully du 14 décembre
2004 est réformée en ce sens que le permis de construire concernant la création
d'un logement dans les combles sur la parcelle no 128 est refusé.
III.
Un émolument de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à
la charge de la Commune de Pully.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 9 mai 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint