vd_omni · EF.1995.0048 · 1995-10-09 · fr

WALTERT Philipp c/CEFI de Montreux | Villa dont le genre de construction et l'âge justifient une valeur intrinsèque relativement basse (450 fr/m3 - coefficient de vétusté de 30%)

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.10.1995 EF.1995.0048

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 9 octobre 1995
sur le recours interjeté par
Philipp
WALTERT
, Casa Bianca, à 1822 Chernex,
contre
la décision rendue le 8 mai 1995 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey
(estimation fiscale
de la parcelle N
o
8257 de Montreux).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant Philipp
Waltert est propriétaire, à Montreux, d'un immeuble immatriculé au registre
foncier sous N
o
8257. Il s'agit d'une parcelle inclinée vers le lac de forme carrée,
d'une surface totale de 1'257 m
2
, dont 337 en vigne, sise derrière le château du Châtelard et dominant
l'autoroute N9 qui passe immédiatement en contrebas. La partie supérieure est
occupée par une villa d'habitation comprenant, au rez-de-chaussée, trois
chambres et deux salons, ainsi qu'une cuisine, un petit coin à manger et une
salle de bains, et au sous-sol un garage, un atelier, deux chambres aménagées
en bureaux et un carnotzet. Au bas de la parcelle, le long de la route, un
couvert-garage à voiture a été construit. Selon la police d'assurance contre
l'incendie, le bâtiment a un volume total de 951 m
3
et il est assuré pour
494'615 francs (indice 108, 1993).
Selon le plan de zone
communal (RPE du 15 décembre 1972), la parcelle du recourant se trouve en zone
de faible densité.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale de l'estimation fiscale des immeubles, décidée par le Conseil
d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission) a porté l'estimation
fiscale de l'immeuble du recourant de 115'000 francs (datant de 1982) à 450'000
francs, selon décision du 7 novembre 1994. Sur recours du propriétaire, elle a
réduit cette estimation à 420'000 francs par décision du 8 mai 1995. C'est
contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 16 mai 1995.
La commission s'est déterminée en date du 30 juin 1995, concluant au rejet du
recours.
Le tribunal a procédé
à une visite des lieux le 3 octobre 1995, en présence du recourant et de son
conseil, et des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                     L'estimation fiscale
retenue par la commission résulte d'une valeur vénale de 525'700 francs,
constituée par l'attribution au terrain d'une valeur de 125'700 francs (1257 m
2
à 100 francs le m
2
) et au bâtiment
d'une valeur de 380'000 francs (950 m
3
à 400 francs le m
3
), à quoi la
commission a ajouté un montant de 20'000 francs pour le couvert-garage. La
valeur de rendement a quant à elle été obtenue par la capitalisation à 7,5%
d'un "loyer" estimé à 24'000 francs par an, soit 320'000 francs. Le
total de la valeur vénale et de la valeur de rendement se monte ainsi à 845'700
francs, l'estimation fiscale équivalant à la moitié, arrondi à 420'000 francs.
Le recourant conteste
pratiquement tous les éléments du calcul, à l'exception des 20'000 francs du
couvert. Indépendamment de considérations relatives à sa propre situation
économique, il fait valoir que sa maison est ancienne, que la propriété est
toute proche de l'autoroute et en subit les nuisances de manière importante
(bruit), qu'une partie de la surface est cadastrée en vigne et ne saurait être
estimée au prix du terrain à bâtir, enfin que la valeur du terrain est diminuée
par l'existence de servitudes le long de sa limite est.
3.                     En ce qui concerne la
valeur de rendement, le Tribunal administratif fait sienne l'appréciation de la
commission. La propriété du recourant est une jolie villa, superbement située
avec une vue panoramique sur la riviera montreusienne et le lac Léman, tout en
étant relativement proche du centre de la ville de Montreux (environ 1 km à vol
d'oiseau) ainsi que des accès à l'autoroute (environ 2 km) ainsi que de la gare
du MOB de Chernex (environ 500 m.). La villa elle-même offre des pièces
nombreuses, même si l'aménagement intérieur est quelque peu étriqué (cuisine,
coin à manger) et ancien (salle de bains). Si on ajoute que l'implantation de
la villa sur le haut de la parcelle permet la jouissance d'un relativement
grand jardin, on doit admettre qu'une valeur locative de 2'000 francs par mois
n'a rien d'excessif, et tient compte équitablement de l'incontestable
moins-value résultant de la proximité immédiate de l'autoroute, avec les
nuisances qui en découlent, et notamment un bruit important.
Le taux utilisé par la
commission, non contesté par le recourant et qui se situe au milieu de la
fourchette indiquée par les instructions du 20 novembre 1992 du Département des
finances (7 à 8%) est également correct, de sorte que la valeur de rendement de
320'000 francs doit être confirmée.
4.                     En ce qui concerne la
valeur vénale et s'agissant du terrain, la commission n'a pas fait de
distinction entre les différentes parties de la surface de la parcelle dont la
jouissance pour le propriétaire est moindre (vigne à l'ouest, surface grevée
d'une servitude à l'est) mais a attribué à l'ensemble de la surface un prix
moyen de 100 francs le m
2
, largement inférieur à la taxe de base arrêtée pour l'ensemble de la
zone (250 francs le m
2
). Même si la méthode elle-même n'est pas, au yeux du Tribunal
administratif, la plus précise que l'on puisse adopter, il faut remarquer que
le résultat auquel elle conduit est très favorable au recourant. Si on prenait
en effet la surface directement utilisée à des fins d'habitation, c'est-à-dire
sans la vigne (337 m
2
), que l'on y enlève une surface de 20 m
2
pour tenir compte de la
partie grevée de servitudes, et qu'on attribue aux 900 m
2
directement
utilisables une valeur de 170 francs le m
2
(250 francs, prix de base,
moins une réduction de 30% en raison du bruit), on arriverait à un montant de
153'000 francs, auquel il conviendrait d'ajouter la surface de vigne (337 m
2
à 14 francs le m
2
selon le chiffre
donné par les instructions du Département des finances pour le vignoble Lavaux
II), soit 4'718 francs, on arriverait à une valeur vénale du terrain de 157'718
francs, soit largement supérieure à celle admise par la commission, qui doit
ainsi être confirmée.
En revanche,
s'agissant du bâtiment, le tribunal considère que le prix du m
3
retenu par la
commission (400 francs, coefficient de vétusté de 20% déduit) est excessif,
compte tenu du genre de construction, de l'âge de celle-ci et du confort
qu'elle procure. Suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, il admet qu'un
prix au m
3
de 450 francs est déjà élevé, et qu'il faut en déduire le coefficient
de vétusté maximum prévu par les instructions du département des finances, soit
30%. En multipliant le volume du bâtiment (951 m
3
) par un prix au m
3
de 315 francs, on
arrive à un montant de 299'565 francs, que l'on peut arrondir à 300'000 francs.
La valeur vénale de la
propriété doit donc être estimée à 445'000 francs, en chiffres arrondis
(125'700 francs + 300'000 francs + 20'000 francs).
5.                     Il résulte de ce qui
précède que l'estimation fiscale correspond à la moyenne entre une valeur
vénale de 445'000 francs et une valeur de rendement de 320'000 francs et
qu'elle doit ainsi être fixée à 382'500 francs, que l'on peut arrondir à
380'000 francs. L'estimation retenue par la commission doit être corrigée dans
cette mesure.
Le recours doit dès
lors être partiellement admis, un émolument judiciaire réduit étant mis à la
charge du recourant. Il n'y a pas lieu d'allouer à ce dernier une indemnité à
titre de dépens, qui n'a été assisté d'un avocat que lors de la visite des
lieux du 3 octobre 1995, tout en fin de procédure (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision du
8 mai 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle N
o
8257 de la Commune
de Montreux étant fixée à 380'000 (trois cent huitante mille) francs.
III.                     Un émolument
judiciaire de 400 (quatre cent) francs est mis à la charge du recourant.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 9 octobre 1995/gz
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint