vd_omni · AC.2000.0087 · 2001-03-06 · fr

PPE RESIDENCE OLYMPIA et crts c/Pully | Dérogation communale annulée pour la construction d'un pavillon scolaire provisoire sur une parcelle dont le bâtiment existant épuisait le coefficient d'occupation du sol.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.03.2001 AC.2000.0087

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 6 mars 2001
sur le recours interjeté par la
PPE
RESIDENCE OLYMPIA,
ainsi que par
Sangouane et Thao LANE
,
Brigitta
et André NGUYEN
,
Jacqueline PETITPIERRE-BAUER
et
Daniel
PETITPIERRE
,
Eleni et Jean-François DE PREUX
,
Caroline RUSCONI
et
Jean-Marie PIDOUX
, tous représentés par Me Jean-Claude Perroud,
avocat, à Lausanne,
contre
la décision du 22 mai 2000 de la
Municipalité
de Pully,
représentée par Me Thierry Thonney, avocat à Lausanne, accordant
un permis de construire un pavillon scolaire sur la parcelle 6481 propriété de
International
School of Lausanne
, représentée par Raymond Didisheim, avocat à Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Jean-Daniel Rickli et M. Antoine Thélin, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     International School of
Lausanne est notamment propriétaire des parcelles 1380 et 6481 du cadastre de
la Commune de Pully. Ces terrains sont classés dans la zone de moyenne densité
de l'ordre non contigu par le plan général d'affectation de la commune. La zone
d'habitation à moyenne densité est régie par les art. 74 à 76 du règlement sur
l'aménagement du territoire et les constructions approuvé par le Conseil d'Etat
du canton de Vaud le 9 décembre 1983 (RCATC). Cette zone est destinée
principalement à la construction de bâtiments voués au logement (art. 74
RCATC); dans la mesure où les dispositions générales et particulières qui leur
sont applicables sont observées, les bâtiments abritant des bureaux, des
établissements publics, des institutions scolaires et éducatives, culturelles
et religieuses, des établissements médico-sociaux et de l'artisanat ainsi que
du commerce et des surfaces de vente n'excédant par 500 m² sont également
autorisés dans la zone (art. 75 RCATC). Selon l'art. 14 RCATC, le coefficient
d'occupation du sol, qualifié comme le rapport numérique entre la surface bâtie
et la surface de la parcelle, ne peut excéder 20 % de la surface de la
parcelle.
La parcelle 6481 a une
surface cadastrale totale de 1'485 m² comprenant un bâtiment ECA no 1395 d'une
surface au sol de 297 m². La parcelle  1380 a une surface cadastrale totale de
2'752 m² sur laquelle deux bâtiments distincts sont construits, soit le
bâtiment ECA 852 d'une surface de 222 m² et le bâtiment ECA 3124 d'une surface
de 217 m². Les bâtiments construits sur ces deux terrains sont utilisés à des
fins d'enseignement.
B.                    International School of
Lausanne a déposé une demande de permis de construire en vue de l'édification
d'un pavillon préfabriqué provisoire sur la parcelle 6481, le long du chemin de
Chamblandes sur un espace aménagé en court de tennis. Il s'agit d'une
construction préfabriquée et démontable sans fondation posée sur des plots de
ciment qui ne nécessitent pas de raccordement spécifique autre que
l'électricité. La demande a été mise à l'enquête publique du 29 février au 20
mars 2000 et elle a soulevé l'opposition du groupement des copropriétaires du
bâtiment sis au chemin de Chamblandes 42 qui invoquaient notamment le non
respect du coefficient d'occupation du sol. Après avoir reçu la synthèse des
différentes autorisations cantonales par la centrale des autorisations CAMAC,
la municipalité a décidé de lever l'opposition par lettre du 22 mai 2000 et
elle a délivré le permis de construire le 30 mai 2000. Elle a estimé notamment
que la construction pouvait bénéficier des dérogations prévues par l'art. 88 du
règlement communal en ce qui concerne le coefficient d'occupation du sol.
C.                    La propriété par étage
Résidence Olympia ainsi que divers copropriétaires à savoir Sangouane et Thao
Lane, Brigitta et André Nguyen, Jacqueline Petitpierre-Bauer et Daniel
Petitpierre, Eleni et Jean-François de Preux, Caroline Rusconi et Jean-Marie
Pidoux, ont contesté la décision communale par le dépôt d'un recours au
Tribunal administratif. Ils estiment en substance que les conditions d'une
dérogation au sens de l'art. 88 RCATC ne seraient pas remplies même si la
construction présentait une durée provisoire de 5 ans.
International School
of Lausanne ainsi que la municipalité se sont déterminées sur le recours en
concluant à son rejet. Le Bureau des constructions scolaires s'est également
déterminé sur le recours. Le tribunal a tenu une audience à Pully le 12 octobre
2000 au cours de laquelle il a procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1.                     a) L'art. 6 de la loi
sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC)
prévoit que les restrictions au droit de bâtir résultant de la loi, des
règlements et des plans constituent des limitations de droit de propriété de
caractère de droit public et que les particuliers ne peuvent y déroger
conventionnellement (al. 1). L'Etat et les communes ne peuvent accorder des
dérogations à des particuliers que dans les limites autorisées par la loi, les
règlements et les plans (al. 2). L'ancien art. 85 LATC prévoyait que la
municipalité pouvait accorder des dérogations de minime importance lorsque la
topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration et la conception
des constructions imposaient des solutions particulières et s'il ne résultait
pas d'inconvénient majeur et pour autant que le règlement communal le prévoit
(al. 1); lorsque ces dérogations portaient sur les règles concernant les
distances entre un bâtiment et la limite de propriété ou sur le coefficient
d'occupation d'utilisation du sol elle devait dans la même zone être respectée
sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des parcelles
voisines; ces dérogations devaient faire l'objet d'une mention au Registre
foncier sur les parcelles en cause (al. 2). La réglementation communale pouvait
prévoir d'autres dérogations en vertu de l'art. 6 al. 2 LATC pour autant que
les conditions posées à leur octroi soient suffisamment précises (Raymond
Didisheim, modification de limites et dérogation en droit vaudois de la
construction : quelques réflexions à propos des art. 83 et 85 LATC, in RDAF
1991 p. 415-416).
b) L'art. 85 LATC a
été modifié le 14 novembre 1995. Le but de la modification consistait à supprimer
la notion de minime importance; en outre les conditions supplémentaires posées
au 2ème alinéa de l'ancien art. 85 LATC ont été supprimées au motif que
l'inscription au Registre foncier des mentions grevant plusieurs bien-fonds
contigus ne permettaient plus de parler de dérogation aux règles sur les
distances ou sur le coefficient d'occupation du sol. Le nouvel art. 85 LATC a
ainsi la teneur suivante :
"Dans la mesure où le règlement communal
le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente
peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt
public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations
ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts
prépondérants de tiers.
Ces dérogations peuvent être accordées à titre
temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges
particulières."
Cette nouvelle
disposition permet d'accorder des dérogations aux règles fixant la distance
entre bâtiments et limites de propriété sans exiger de compensation sur les
fonds voisins par la voie de mention. Mais l'autorité qui statue sur une
demande de dérogation doit encore respecter certains principes : tout d'abord,
elle n'est pas tenue d'accorder la dérogation et elle dispose d'un pouvoir
d'appréciation (ATF 99 Ia 471 consid. 3a; André Grisel, Traité de droit
administratif, vol. I p. 413). Ensuite, l'octroi de la dérogation doit
respecter les buts recherchés par la loi et il sert avant tout à éviter des
solutions trop rigoureuses en présence d'une situation spéciale (ATF 107 Ia 212
ss; DFJP OFAT Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du
territoire, ad art. 23 No 6 et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut
porter atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts
privés prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale d'intérêts,
prenant en compte l'ensemble des circonstances (Augustin Macheret, La
dérogation en droit de la construction, règles et exceptions, séminaire du
droit de la construction, Fribourg 1983). Enfin, la dérogation doit s'inscrire
dans le processus de planification défini par le droit fédéral selon lequel la
destination du sol est fixée par les plans d'affectation (art. 14 LAT) dans une
procédure assurant la protection juridique (art. 33 LAT) et la participation de
la population (art. 4 LAT); une dérogation, qui, par son importance aurait pour
effet de fixer de nouvelles règles d'affectation du sol dans le cadre de la
procédure d'autorisation de construire violerait l'art. 2 LAT, même si elle
était justifiée par des circonstances objectives ou si elle répondait à un
intérêt public (ATF 116 Ib 53-54 consid. 3a).
c) L'art. 88 RCATC
prévoit que la municipalité peut accorder, dans des cas exceptionnels, des
dérogations aux prescriptions réglementaires concernant l'affectation, la
surface bâtie, la longueur, la hauteur et les toitures des constructions, s'il
s'agit d'édifices publics ou des bâtiments privés dont la destination et
l'architecture réclament des dispositions spéciales. Le nouvel art. 34 du
règlement communal en voie d'approbation par le Conseil d'Etat prévoit que la
municipalité peut accorder ces dérogations aux dispositions réglementaires
communales dans les limites des art. 85 et 85a LATC.
2.            a) En l'espèce, la parcelle
6481 présente une surface de 1'485 m² ce qui correspond à une surface bâtie
admissible de 297 m². Or, le bâtiment déjà construit sur ce terrain présente
exactement la même surface de 297 m². La surface au sol du nouveau pavillon
scolaire projeté sur le terrain s'élève à 103 m² et déroge entièrement aux
règles concernant le coefficient d'occupation du sol. Ce qui entraînerait un
coefficient d'occupation du sol d'environ 27 % au lieu de 20 %. Il convient
donc de déterminer si les dispositions de l'actuel art. 88 RCATC permettaient à
la municipalité de déroger à la règle concernant la surface bâtie.
b) L'art. 88 RATC
soumet l'octroi de la dérogation à la condition que la destination ou
l'architecture du bâtiment réclame des dispositions spéciales. Or, cette
exigence n'est pas remplie pour le bâtiment litigieux. Le projet de pavillon
envisagé comporte en effet 4 classes avec des dimensions qui correspondent à
celles utilisées habituellement pour les bâtiments d'habitation dans la zone de
moyenne densité. Il ne s'agit pas, contrairement à une salle de gymnastique ou
un ouvrage de protection civile, d'une destination qui nécessite une dérogation
particulière sur le coefficient d'occupation du sol. Un tel bâtiment peut être
construit dans la zone de moyenne densité en respectant toutes les dispositions
réglementaires. Il est vrai qu'il existe un lien fonctionnel important avec le
bâtiment déjà construit sur la parcelle qui est accentué par la présence
d'autres bâtiments de la même école à proximité dans le même quartier. Il est
aussi vrai que le terrain sur lequel les deux autres bâtiments sont construits
présente un coefficient d'occupation du sol qui pourrait compenser le déficit
constaté sur la parcelle 6481 mais ces circonstances ne peuvent être prises en
considération selon le texte réglementaire actuel qui fixe pour seuls critères
les dispositions spéciales requises par la destination ou l'architecture du
bâtiment projeté. A cela s'ajoute le fait que la dérogation est relativement
importante puisqu'elle entraîne un accroissement de l'ordre de 35 % du
coefficient d'occupation du sol et que le bâtiment projeté se trouve
entièrement en dérogation avec la règle du coefficient d'utilisation du sol.
Même si la condition de minime importance a été supprimée par le nouvel art. 85
LATC, l'ampleur de la dérogation a les mêmes effets qu'une planification fixant
de nouvelles règles d'utilisation du sol sur un périmètre donné; le caractère
provisoire de la construction ne permet pas non plus d'apprécier différemment
les conditions d'octroi de la dérogation dès lors que la construction projetée
est appelée à rester en place et à être utilisée pendant plusieurs années.
Ainsi, les conditions d'octroi de la dérogation ne sont pas remplies pour le
projet litigieux.
3.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision
attaquée annulée. Les recourants, qui obtiennent gain de cause, on droit aux
dépens qu'ils ont requis arrêtés à 1'000 fr. Les frais de justice, fixés à
2'500 fr., sont mis à la charge d'International School of Lausanne.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de Pully du 22 mai 2000 accordant un permis de construire un
pavillon scolaire provisoire sur la parcelle 6481 est annulée.
III.                     Un émolument
de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge d'International
School of Lausanne.
IV.                    International
School of Lausanne est la débitrice des recourants d'une somme de 1'500 (mille
cinq cents) francs à titre de dépens.
ft/pe/Lausanne, le 6 mars 2001
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint