vd_omni · AC.2013.0479 · 2014-07-02 · fr

DEBEY/Municipalité d'Essertines-sur- Yverdon | Construction de trois villas contiguës, séparées par les garages. Décision de la Municipalité d'Essertines-sur-Yverdon refusant, dans le cadre d'une mise à l'enquête complémentaire, l'autorisation de construire un étage supplémentaire sur l'une des trois villas, au motif que la hauteur maximale du bâtiment (7m selon le règlement communal) ne serait pas respectée. Question de savoir s'il s'agit de trois bâtiments distincts, respectivement de trois corps de bâtiments distincts, auquel cas la hauteur maximale devrait être calculée séparément pour chacun d'eux, ou s'il s'agit au contraire d'un seul et même bâtiment, impliquant une mesure unique. Compte tenu du fait que le projet soumis à l'enquête principale a été considéré comme un seul bâtiment de trois logements, à défaut de quoi il n'aurait pas pu être autorisé, et qu'il forme en outre une unité architecturale, avec trois villas d'un volume équivalent, la municipalité pouvait considérer que la hauteur maximale devait être mesurée à partir du même niveau de référence pour les trois villas. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.07.2014 AC.2013.0479

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 2 juillet 2014
Composition
M. Guillaume Vianin,
président
;
Mme Christina Zoumboulakis et M. Jean-Marie Marlétaz, assesseurs;
Mme Jessica de Quattro Pfeiffer, greffière.
Recourants
1.
François Claude
DEBEY,
à Nyon,
2.
Esther DEBEY,
à Nyon, tous deux représentés par Me Yves NICOLE, avocat, à Yverdon-Les-Bains,
Autorité intimée
Municipalité
d'Essertines-sur-Yverdon,
représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat, à
Lausanne,
Objet
Divers
Recours François Claude et Esther DEBEY
c/ décision de la Municipalité d'Essertines-sur-Yverdon du 13 novembre 2013
refusant de délivrer le permis de construire complémentaire pour la
construction d'un étage supplémentaire sur la villa A et création
d'ouvertures en façades sur la parcelle n° 401
Vu les faits suivants
A.
La parcelle no 401 du cadastre communal
d’Essertines-sur-Yverdon, d’une surface de 1’412 m2,  est constituée en
propriété par étages (trois lots). François Claude et Esther Debey ont acquis
l’un de ces lots en copropriété le 5 septembre 2013.
La parcelle no 401 est affectée en
zone village, au sens de l’art. 3 du règlement communal sur les constructions et
l’aménagement du territoire de la commune d’Essertines-sur-Yverdon, adopté par
le Conseil communal le 22 janvier 1991 et approuvé par le Conseil d’Etat le 5
juin 1992 (ci-après : RCAT).
B.
Du 9 juin au 8 juillet 2012, la société ATL
Habitat Sàrl, à Yverdon-les-Bains, alors propriétaire de la parcelle no 401, a
soumis à l’enquête publique un projet de trois villas contiguës, séparées par
les garages. Le projet comportait des demandes de dérogation à l’art. 21 RCAT
(distance entre bâtiments, distance à la limite [garage souterrain]).
Aucune opposition n’ayant été
formée, la Municipalité a délivré le permis en date du 6 août 2012.
C.
Du 12 octobre au 10 novembre 2013, François
Claude et Esther Debey, devenus entre-temps copropriétaires du lot de PPE 401-1
(villa A du projet) ont soumis à l’enquête publique (complémentaire) la
construction d’un étage supplémentaire sur la villa A et la création
d’ouvertures en façades. Cette enquête a suscité une opposition, signée par
quatre personnes, ainsi qu’une observation.
Par avis du 22 octobre 2013, la
Centrale des autorisations CAMAC a confirmé que le projet était de la
compétence de la commune.
D.
Par décision du 13 novembre 2013, la
Municipalité d’Essertines-sur-Yverdon a refusé de délivrer le permis de
construire sollicité. Elle s’est ralliée aux arguments des opposants (propriétaires
des lots PPE de la parcelle voisine no 402), relatifs en particulier à la
question de la hauteur du bâtiment.
E.
Par acte du 4 décembre 2013, François Claude et
Esther Debey ont interjeté recours contre cette décision, en concluant
principalement à ce qu’elle soit réformée en ce sens que le permis de
construire sollicité leur soit octroyé. A titre subsidiaire, ils concluent à
l’annulation de la décision entreprise.
Dans sa réponse du 13 janvier 2014,
la Municipalité d’Essertines-sur-Yverdon conclut au rejet du recours.
F.
La Cour de céans a procédé à une inspection
locale le 13 mai 2014. Un compte-rendu d'audience a été établi, dont il
est extrait ce qui suit:
"
Me Nicole attire d'emblée l'attention du
tribunal sur l'aspect extérieur de la construction litigieuse, laquelle se
compose selon lui de trois bâtiments différents, décalés en profondeur, avec
des entrées et des toitures distinctes. Il en conclut que la hauteur de ces
bâtiments doit être calculée individuellement pour chacun d'eux, quelle que
soit la référence au terrain naturel ou aménagé. Il conteste l'argument de la
municipalité selon lequel la hauteur maximale autorisée serait dépassée à
l'angle nord-est, estimant que l'entrée du garage souterrain ne devrait pas
être prise en compte.
Me Nicole produit une copie du permis de
construire un précédent projet, mis à l'enquête du 9 juin au 8 juillet 2012,
lequel démontrerait que la cote supérieure de 7m ne tenait pas compte du
garage. Interpellé par le président à cet égard, il explique que la
construction litigieuse a fait l'objet de trois projets successifs: le premier,
accepté par la municipalité, aurait été abandonné pour des motifs financiers;
le deuxième correspond au projet actuel; le troisième est celui faisant l'objet
de l'enquête complémentaire litigieuse, visant à rehausser la villa A des
recourants.
Me Nicole produit également trois
photographies représentant deux autres villas à Epautheyres, dont il déduit que
la profondeur du garage n'aurait pas été prise en compte par la municipalité
dans le calcul de la hauteur du bâtiment.
Me Thévenaz rappelle pour sa part que le
permis de construire a été délivré pour la création d'un seul bâtiment, faute
de quoi la réglementation communale en matière de construction n'aurait pas été
respectée. Il remet en cause la bonne foi des recourants, arguant qu'il est
contradictoire de traiter la construction comme un seul bâtiment pour obtenir
le permis de construire principal, puis de la traiter comme trois bâtiments
distincts pour en obtenir l'élévation par le biais d'une procédure
complémentaire. Il en appelle en outre aux caractéristiques intrinsèques de
l'objet en cause, qu'il perçoit comme une seule unité. Il en veut pour preuve
notamment que les garages séparant les villas jumelles comportent une
habitation au-dessus.
Me Nicole fait valoir que la construction
querellée se situe sur un terrain en pente et que même à supposer qu'il
s'agisse d'un seul bâtiment, il serait composé de trois corps bien distincts
qui justifieraient, selon lui, l'application de la jurisprudence vaudoise
invoquée à l'appui du recours. Il affirme que le calcul opéré par la
municipalité est incohérent, dans la mesure où il permettrait de rehausser d'un
mètre la villa C, mais non pas la villa A.
Me Thévenaz rappelle que le raisonnement opéré
par les recourants aurait pour conséquence d'aggraver les dérogations à la
réglementation communale, raison pour laquelle il ne saurait être suivi.
Les parties sont en désaccord sur le fait de
savoir si la villa en cause est construite en déblai ou en remblai. Antonino
Milici montre aux comparants l'état du terrain avant les travaux, tel qu'il
apparaît encore en bordure de la parcelle voisine 399. Il est constaté que le
niveau de ce terrain est surélevé par rapport au terrain en chantier. Pour le
syndic Philippe Dind, il s'agit clairement d'un déblai.
Me Nicole se prévaut encore de l'art. 19 du
règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire, qui
autorise les constructions en ordre contigu. Me Thévenaz rétorque qu'une telle
disposition ne peut toutefois déroger aux règles concernant les limites de
propriétés.
Interpellés par le président, les recourants
répètent que le calcul de la hauteur de leur villa doit faire abstraction du
garage, ce que la municipalité conteste. Le syndic Philippe Dind relève qu'il y
va également de l'esthétique du bâtiment. Me Nicole rétorque qu'il s'agit là
d'un nouveau moyen, qui n'a pas été invoqué en procédure jusqu'à présent.
Me Thévenaz maintient qu'en suivant
l'argumentation des recourants, le permis de construire n'aurait pas dû être
délivré."
Dans une écriture du 26 mai 2014,
l'autorité intimée a relevé que le compte-rendu ne consignait pas le fait
mentionné en audience qu'elle a pour pratique constante de qualifier de villas
jumelles des bâtiments du type de celui qui est réalisé sur la parcelle no 401.
Elle a joint des photographies relatives à deux paires de villas jumelles, dont
l'une réalisée sur la parcelle voisine de celle du projet litigieux. Elle a
fait valoir que, dans ces deux cas, la séparation est encore plus nette que
dans le projet litigieux. Celui-ci devrait selon elle a fortiori être considéré
comme un ensemble.
G.
Le Tribunal a statué
.
Considérant en droit
1.
Le litige porte sur le respect de la hauteur
maximale.
a) Selon l’art. 24 RCAT, la hauteur
maximale des constructions nouvelles est de 7 m en zone village.
En vertu de l’art. 26 RCAT, la hauteur
se mesure depuis le niveau du sol, conformément au plan no 2 annexé au présent
règlement, jusqu’au-dessus de la sablière. Le plan en question est le
suivant :
Selon ces figures, la hauteur des
bâtiments est mesurée à partir du terrain naturel dans le premier cas et à
partir du terrain aménagé en déblai dans le second.
b) aa) Les recourants contestent le
calcul des opposants, suivis par l’autorité intimée dans la décision entreprise,
qui arrivent à une hauteur de 7,99 m, dépassant de près d’un mètre le maximum
autorisé par l’art. 24 RCAT. Cette valeur – indiquée sur les plans mis à
l’enquête complémentaire – s’obtient en prenant comme niveau de référence –
figurant lui aussi sur ces plans – la cote à l’angle sud-ouest (aval) de la
villa C.
Les recourants soutiennent que les
trois villas constituent des bâtiments distincts, construits en contiguïté,
comme le RCAT le permet pour les villas jumelées (art. 19 al. 2 ch. 3). La
hauteur devrait dès lors être calculée séparément pour chacun des bâtiments. La
situation ne serait d’ailleurs pas différente si l’on devait admettre que les
trois villas représentent un seul bâtiment. En effet, les villas  constitueraient
alors des corps de bâtiment distincts. Or, selon la jurisprudence, en présence
d’un bâtiment composé de plusieurs corps et situé sur un terrain en pente, le
calcul de la hauteur maximale doit s’opérer de manière distincte pour chacun
des corps (cf. arrêts AC.1992.0101 du 7 avril 1993 et AC.2010.0019 du 12
novembre 2010).
Compte tenu de ce qui précède, la
hauteur maximale de la villa A devrait ainsi être mesurée au droit de la villa
A et non au droit de la villa C, comme l’a fait l’autorité intimée. Or, la
hauteur de la villa A par rapport au terrain naturel correspondant serait au
maximum de 6,56 m. Partant, le projet serait conforme à l’art. 24 RCAT.
bb) Dans sa réponse, l’autorité
intimée relève qu’en rendant la décision attaquée, elle est partie de l’idée
que les trois villas jumelles constituaient un seul bâtiment, comme elle
l’avait fait déjà lors de l’octroi du permis de construire le 6 août 2012. Si
maintenant l’on devait admettre qu’il s’agit de trois bâtiments distincts, le
projet serait contraire au moins aux règles du RCAT sur les distances entre
bâtiments (art. 21) et sur la surface constructible minimum (selon l’art. 22,
une surface d’au moins 1250 m2 permet de construire un bâtiment de 3 logements,
mais non plusieurs bâtiments). Dans la mesure où la construction a été
autorisée par le permis délivré, les recourants sont certes au bénéfice de
certains droits acquis. En revanche, la modification projetée (étage
supplémentaire) ne saurait être autorisée, car elle aurait pour effet
d’aggraver la non-conformité du point de vue des distances entre bâtiments et
de la surface minimum.
Par ailleurs, l’autorité intimée
fait valoir que la jurisprudence citée par les recourants n’est pas pertinente
en l’espèce. Il ne serait donc pas question d’admettre que l’on est en présence
d’un seul bâtiment composé de plusieurs corps et que le calcul de la hauteur
maximale doit s’effectuer séparément pour chacun d’eux.
D’ailleurs, à supposer même que
l’on ait affaire à trois bâtiments distincts ou à trois corps distincts du même
bâtiment, de sorte que la hauteur doive être mesurée séparément pour chaque
villa, la villa A des recourants ne serait pas conforme à l’art. 24 RCAT. En
effet, sur la façade nord de la villa A, spécialement à l’angle nord-est, la
hauteur du bâtiment (construit en déblai) est d’environ 7,5 m et dépasse ainsi
le maximum de 7 m.
2.
Le cas d'espèce a ceci de particulier que la
question litigieuse du respect de la hauteur maximale est examinée dans le
cadre d'une procédure d'enquête complémentaire faisant suite à la procédure de
mise à l'enquête principale qui s'est achevée le 6 août 2012 par la délivrance
du permis.
Or, dans la procédure de mise à
l'enquête principale, le projet de trois villas contiguës a été considéré comme
un seul bâtiment de 3 logements. En effet, selon l'art. 22 RCAT, une parcelle
d'au moins 1250 m2 permet de construire un bâtiment de 3 logements, mais non trois
bâtiments distincts. Or, aucune dérogation à cette disposition n'a été demandée
ni accordée. Il faut donc en déduire que les trois villas ont été considérées
comme formant un seul bâtiment.
En outre, à la lecture des plans
soumis à l'enquête principale, il apparaît que le projet présente une unité
architecturale, avec trois villas d'un volume équivalent. S'agissant de la
contrainte de hauteur, la villa C, située en aval, n'utilise pas les 7 m (à la
sablière) à disposition, les plans indiquant une hauteur de 4,7 m à la
corniche. Compte tenu d'une pente relativement faible (de l'ordre de 5%), le
projet initial a ainsi été conçu de telle manière que les trois villas
respectent la hauteur maximale de 7 m en prenant un niveau de référence commun,
déterminé par rapport à la villa C.
Dans ces conditions, l'autorité
intimée pouvait, dans le cadre de la mise à l'enquête complémentaire,
considérer que la hauteur maximale doit être mesurée à partir du même niveau de
référence pour les trois villas. Or, il n'est pas contesté – et cela ressort
d'ailleurs des plans soumis à l'enquête complémentaire – que, mesurée depuis le
niveau de la villa C la hauteur à la sablière de la villa litigieuse est de
7,99 m et dépasse ainsi le maximum de 7 m prévu par l'art. 24 RCAT.
Quant à la jurisprudence, dont se
prévalent les recourants, selon laquelle, lorsque l'on se trouve en présence
d'un bâtiment unique, composé de plusieurs corps et situé dans un terrain en
pente, le calcul de la hauteur maximale s'opère de manière distincte pour
chacun des corps, elle n'est pas pertinente en l'espèce. En effet, dans l'arrêt
AC.1992.0101 du 7 avril 1993 (publié à la RDAF 1995 285), il s'agissait d'une
construction composée de trois corps de bâtiment partiellement accolés, formant
un fer à cheval, et qui, à en juger par l’apparence extérieure, donnait l’impression
de trois unités d’habitation distinctes, revêtues d’une toiture propre et
pourvues chacune d’une entrée séparée ; la construction de ces trois corps
de bâtiment était par ailleurs prévue dans une pente assez prononcée. La
situation est différente en l'espèce, où la contiguïté des trois villas donne
une impression d'unité, contrairement à la configuration en fer en cheval dans
le précédent en question. Quant à l'autre affaire citée par les recourants, elle
ne leur est d'aucune aide, puisque l'existence d'un corps de bâtiment distinct,
dont la hauteur aurait dû être mesurée séparément, y a été niée (AC.2010.0019
consid. 4c).
3.
Compte tenu de ce qui précède, le recours doit
être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Succombant, les recourants
supporteront, solidairement entre eux, les frais de justice ainsi que les
dépens en faveur de la Municipalité d'Essertines-sur-Yverdon, qui a procédé
avec l'assistance d'un mandataire professionnel (cf. art. 49 al. 1 et 55 al. 1 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 13 novembre 2013 par la
Municipalité d'Essertines-sur-Yverdon est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de François Claude Debey et Esther
Debey, solidairement entre eux.
IV.
François Claude Debey et Esther Debey, débiteurs
solidaires, verseront à la commune d'Essertines-sur-Yverdon une indemnité de
2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 2 juillet 2014
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour
autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.