vd_omni · AC.2015.0012 · 2015-12-21 · fr

X.________, Y.________/Municipalité de Rougemont | Permis de construire un chalet d'habitation comprenant deux appartements et un garage souterrain octroyé par la municipalité, avec l'obligation d'affecter les logements autorisés soit à des résidences principales soit à des résidences qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute l'année, dans une commune où le taux de 20% de résidences secondaires est dépassé. Recours d'opposants. Malgré ce que prétendent les constructeurs, on ne peut concevoir que leurs parents, âgés et atteints dans leur santé, pourraient vivre à titre principal dans les deux appartements prévus qui ne sont aucunement adaptés à leurs problèmes de santé et aux problèmes de mobilité que rencontrent de manière générale les personnes âgées. Certes, les caractéristiques architecturales ne sauraient constituer à elles seules une preuve d'abus de droit manifeste. Cependant, combinées avec l'utilisation indiquée par les constructeurs - résidence principale de leurs parents malades et réduits dans leur mobilité -, il y a lieu d'admettre que leurs allégués à ce sujet ne sont pas crédibles. A cela s'ajoute que les autres explications des constructeurs relatives à l'utilisation qui serait faite du second logement sont vagues, voire contradictoires. On ne peut ainsi que conclure de ce qui précède que les deux familles des constructeurs et leurs parents entendent utiliser les deux appartements du chalet projeté comme résidences secondaires, en complément du chalet sis sur la parcelle voisine dont les constructeurs sont propriétaires et qui est déjà utilisé comme résidence secondaire. Il ne paraît ainsi pas que le chalet projeté sera utilisé à titre de résidence principale ou affecté à de l'hébergement touristique qualifié; vouloir prétendre le contraire présente un abus de droit manifeste. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.12.2015 AC.2015.0012

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
21 décembre 2015
Composition
M. Laurent Merz, président; M. Pierre Journot et M. Pascal Langone, juges; Mme Valérie Duvanel-Donzel, greffière.
Recourants
1.
AX.________,
à 1********,
2.
Y.________,
à 2********,
tous deux représentés par Me Pierre
CHIFFELLE, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Rougemont,
représentée
par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,
Constructeurs
1.
AZ.________, p.a. BZ.________,
à
3********,
2.
CZ.________, p.a. BZ.________,
à
3********,
tous deux représentés par Me Eric
RAMEL, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours AX.________ et Y.________ c/ décisions de la Municipalité de Rougemont du 27 novembre 2014 (autorisant la construction d'un chalet de deux
appartements avec garage souterrain sur la parcelle n° ********, propriété de
AZ.________ et CZ.________)
Vu les faits suivants
A.
AZ.________ et CZ.________, la première domiciliée à 4******** (VD), le
second à 5******** (France), sont propriétaires communs, au lieu-dit "********",
de la parcelle n° ******** de la commune de Rougemont (ci-après: la
commune). Ils ont acquis cette parcelle par donation en 1999 de la part de leur
mère, DZ.________, née en 1933, celle-ci ainsi que leur père EZ.________, né en
1937, bénéficiant d'un droit d'usufruit viager sur ce bien-fonds. D'une surface
de 1'230 m
2
, celui-ci comprend un accès et une place privée ainsi
qu'un jardin de 1'180 m
2
. Il est colloqué en zone de chalets selon
le Plan général des zones (PZ) de mars 2007 et le Règlement communal sur le
plan d'extension et la police des constructions (RPEPC), approuvé par le
Conseil d'Etat le 16 décembre 1988 et modifié en 1996 et en 2006. La commune
figure dans la liste des communes comptant plus de 20% de résidences
secondaires, qui a été établie par l’Office fédéral du développement
territorial.
AZ.________ et CZ.________ sont également propriétaires
communs de la parcelle n° ********, sise au Sud-Ouest de la parcelle
n° ******** et qui comprend un bâtiment d'habitation n° ECA ********
d’une surface au sol de 113 m
2
, un garage souterrain et un jardin. Le
bien-fonds n° ******** leur a également été donné en 1999 par leurs
parents, qui bénéficient sur ce dernier d'un droit d'usufruit viager.
AZ.________ est par ailleurs propriétaire de la
parcelle n° ******** de la Commune de 3********, sur laquelle se trouvent
un bâtiment d'habitation n° ECA ******** de 115 m
2
et un jardin. Cette parcelle lui a été donnée en 1999 par ses parents, qui
bénéficient sur cette dernière d'un droit d'usufruit viager. Les parents
occupent actuellement la maison d'habitation sise sur ce bien-fonds.
B.
Le 6 novembre 2012, AZ.________ et CZ.________ ont présenté à la Municipalité de Rougemont (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire un
chalet d'habitation comprenant deux appartements et un garage souterrain sur la
parcelle n° ********. Cette demande a suscité notamment l’opposition de
l’association Y.________. Le 13 décembre 2012, la municipalité a levé cette opposition et, le 27 décembre 2012, elle a délivré le permis de construire requis. Par arrêt du 20 mars 2013 (cause AC.2013.0033), la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a rejeté, dans la mesure où
il était recevable, le recours interjeté par Y.________ et confirmé la décision
de la municipalité. La Cour de céans a laissé ouverte la question de savoir si Y.________
était habilitée à recourir. Elle a retenu que l'art. 75b Cst. interprété en
relation avec l'art. 197 ch. 9 Cst., tous deux adoptés le 11 mars 2012, ne pouvait pas faire obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence
secondaire lorsque la décision de la municipalité avait été prise en 2012. Elle
a également jugé que le fait qu'elle statuait sur le recours en 2013, soit
après le 1
er
janvier suivant l'adoption de l'art. 75b Cst., ne
changeait rien à la situation juridique.
C.
Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le Tribunal fédéral a reconnu à Y.________
la qualité pour recourir (ATF 139 II 271) ainsi que l'applicabilité directe des
art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243), indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139
II 263).
D.
A la suite de la demande de la municipalité du 31 juillet 2013, AZ.________, CZ.________, DZ.________ et BZ.________ lui ont « confirmé »,
le 8 août 2013, leur volonté de construire un « chalet familial »
comme « résidence principale » et l’ont priée de « compléter »
le permis de construire en ce sens.
E.
Par arrêt 1C_421/2013 du 28 octobre 2013, le Tribunal fédéral a admis le recours formé par Y.________ en se référant à ses arrêts précités (cf.
supra let. C) ; il a ainsi annulé l'arrêt de la Cour de céans du 20 mars 2013 (AC.2013.0033) ainsi que les décisions de la municipalité des
13 et 27 décembre 2012 et renvoyé la cause à la municipalité pour nouvelle
décision dans le sens des considérants. Le Tribunal fédéral a retenu que les
constructeurs prétendaient, sans autre précision, vouloir affecter la
construction à de la résidence principale; cette question déterminante n’avait
pas été examinée par les instances précédentes puisque les nouvelles
dispositions constitutionnelles avaient été jugées, à tort, inapplicables. L’affectation
du projet – en résidence principale ou secondaire – n’étant pas clairement
définie, compte tenu de la prise de position des constructeurs, ceux-ci devront,
s’ils maintiennent leur demande de permis de construire, apporter « les
éclaircissements nécessaires » à ce sujet.
F.
Le 27 juin 2014, AZ.________ et CZ.________ (ci-après : les
constructeurs) ont déposé une nouvelle demande de permis de construire un
chalet familial aux dimensions d’environ 14 m sur 11 m, sans prendre en compte les balcons et avant-toits, comprenant deux appartements (l'un de cinq pièces,
l'autre de neuf pièces). Selon les plans accompagnant la demande de permis de
construire, les deux appartements sont séparés verticalement et comportent
chacun un rez-de-chaussée, un premier étage et un deuxième étage en partie sous
la charpente, le logement le plus grand comptant encore des surcombles dans
lesquelles est prévu un réduit d'une hauteur maximale de 1m80 et accessible par
un escalier en colimaçon. Il est également prévu que le chalet dispose d’un
sous-sol de la même taille que le bâtiment en surface. Au sud du chalet, au
même étage que le sous-sol, est adjoint un garage souterrain d’une dimension
d’environ 15 m x 13 m avec accès direct au sous-sol. Des escaliers, consistant
en des triples quarts tournant sans palier (sur une surface de 3,15 m x 1,73 m), relient les différents étages de chaque logement. L'appartement de neuf pièces
comporte au rez-de-chaussée un séjour, une cuisine et une toilette; au premier étage
un second séjour, trois chambres, deux salles de bains et une toilette à
part ; et au deuxième étage quatre chambres, deux salles de bains et une
toilette à part. L'appartement de cinq pièces comporte pour sa part au
rez-de-chaussée un séjour, une cuisine et une toilette; au premier étage une
chambre, un bureau, une salle de bains et une toilette à part; au deuxième
étage deux chambres, une salle de bains et une toilette à part. Les plus
grandes salles de bains se trouvent au deuxième étage de chaque appartement
avec une surface de 4,95 m2, respectivement 4,60 m2 ; celles du premier
étage ont des surfaces entre 3,95 et 4,04 m2. La demande de permis de construire indique que le projet comprend 912,70 m
2
de surface brute utile de plancher, dont 495 m
2
consacré au logement, pour un volume de
2632,40 m
3
SIA. Le coût des travaux (CFC 1 à 5) indiqué est de
1'950'000 fr.
Mis à l'enquête publique du 26 juillet au 24 août 2014, le projet a suscité plusieurs oppositions, dont celles de Y.________ et de BX.________
ou AX.________, ce dernier étant propriétaire de la parcelle n° ********
de la commune, voisine à l'Est du bien-fonds n° ********.
Le 26 août 2014, la Centrale des autorisations CAMAC a adressé à la municipalité sa synthèse, par laquelle les
autorisations spéciales nécessaires ont été octroyées (n° CAMAC ********).
G.
Le 27 novembre 2014, la municipalité a octroyé aux constructeurs le
permis de construire requis. Cette décision comprend notamment ce qui suit:
"En application de l'ordonnance sur les résidences
secondaires du 22 août 2012, la Municipalité ordonne au registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou "résidence affectée à
l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.
Le présent permis de construire est délivré sous réserve que
la construction sera utilisée conformément à l'article 4, let a ou b de ladite
ordonnance".
Par décisions du même jour, la municipalité a fait
savoir aux opposants qu'elle levait leurs oppositions, délivrait le permis de
construire requis avec la mention selon laquelle la nouvelle résidence devait
être utilisée comme résidence principale et qu’elle ordonnait au registre
foncier d'inscrire la mention "résidence principale" sur le feuillet
de l'immeuble en cause. L'une des décisions en cause a été notifiée à Y.________,
l’autre à BX.________, mais pas (également) à AX.________.
H.
Le 11 décembre 2014, la municipalité a requis du conservateur du
registre foncier d'inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause ce qui suit:
"
Mention de restriction de droit public à la propriété:
Résidence
principale
".
I.
Par acte du 12 janvier 2015, Y.________ (ci-après: la recourante) et AX.________
(ci-après: le recourant), agissant par l'entremise de Me Pierre Chiffelle, ont
interjeté recours auprès de la CDAP contre les décisions de la municipalité du 27 novembre 2014, concluant à l'annulation des décisions attaquées, subsidiairement au
renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des
considérants (cause AC.2015.0012).
J.
Par acte du 13 janvier 2015, BX.________ et AX.________, agissant par
l'entremise de Me Xavier-Romain Rahm, ont déposé ensemble un recours supplémentaire
auprès de la CDAP (cause AC.2015.0014).
Par arrêt du 17 février 2015, la CDAP a déclaré irrecevable, pour défaut de paiement de l'avance de frais, le recours déposé par BX.________
et AX.________ (cause AC.2015.0014).
K.
Le 18 mars 2015, la municipalité a conclu au rejet du recours dans la
cause AC.2015.0012.
Le 19 mars 2015, les constructeurs ont conclu à l'irrecevabilité du recours interjeté par AX.________ dans cette cause et au
rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité, par rapport à Y.________. Ils
exposent que, retraités et atteints dans leur santé, DZ.________ et BZ.________,
usufruitiers de la parcelle n° ********, souhaitaient s’établir à
Rougemont dans un nouveau logement qui soit adapté à leur âge et à leur
handicap. A cet effet, la demande de permis de construire avait été déposée. Le
climat sec qui régnait au Pays d’Enhaut était favorable aux maladies dont ils
souffraient. DZ.________ et BZ.________ n’avaient plus d’attaches
professionnelles ou même sociales qui les liaient à leur résidence actuelle à 3********.
Une fois la construction érigée, ceux-ci déposeront leurs papiers à la commune
de Rougemont ; ils avaient l’intention de s’y installer durablement et d’y
avoir le centre de leurs intérêts personnels. La proximité de la nouvelle
résidence principale sur la parcelle n° ******** de la résidence
secondaire sur la parcelle n° ******** permettra en outre une aide aux
(grands-)parents Z.________ par les plus jeunes qui séjourneront à Rougemont
les fins de semaine. Il n’était par ailleurs pas exclu que la famille AZ.________
s’installe également à Rougemont pour y scolariser ses enfants dans les écoles
bilingues à Saanen. Le bâtiment sur la parcelle n° ******** pouvait rester
librement en résidence secondaire; de taille modeste, il ne permettait toutefois
pas d’accueillir l’entier de la famille, désormais composée de trois
générations qui ne comptaient pas moins de dix personnes. Les recourants
n’établissaient nullement que les constructeurs de la parcelle n°
******** commettaient un abus de droit en
manifestant leur intérêt de construire une résidence principale. Au contraire,
ces derniers avaient même démontré que le chalet projeté sera utilisé comme
résidence principale par les usufruitiers. La création de deux appartements
dans un seul chalet familial ne s’opposait pas à la délivrance du permis. Les
usufruitiers étaient parfaitement libres de choisir de vivre dans deux
appartements différents suffisamment grands pour pouvoir y accueillir enfants
et petits-enfants, respectivement de louer l’un des appartements en résidence principale
à un tiers, voire d’y prévoir une autre forme d’affectation en application de
l’art. 4 let. b de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Les
constructeurs ont notamment produit deux documents de médecins traitants.
Selon le premier document médical, une déclaration (sommaire)
du 4 mars 2015 d’un professeur associé et médecin adjoint au Centre Leenards de
la Mémoire du Centre hospitalier universitaire vaudois (CHUV), BZ.________ est
suivi pour une pathologie de type Parkinson. Aux termes du second document,
intitulé certificat médical d’un spécialiste FMH en médecine interne et
rhumatologie de Vevey, DZ.________ souffre de nombreux problèmes de santé
depuis plusieurs années. En particulier en août 2007 avait été posé le
diagnostic d’une polymyalgie rheumatica qui a motivé une corticothérapie
prolongée pendant plus de quatre ans. Le certificat fait pour le reste état de
ce qui suit :
« Fin mai 2008, baisse d’acuité visuelle brusque de
l’œil droit qui fait évoquer le diagnostic de maladie de Horton qui a nécessité
une augmentation de la corticothérapie. Fin août 2008, diagnostic d’une
occlusion de la veine temporale supérieure de l’œil droit. En juin 2009,
thrombose subtotale de l’œil droit qui motive depuis lors des injections
intraoculaires […]. Le 15.04.2011, une hémi laminectomie L3-L4 bilatérale est réalisée avec mise en place d’un stabilisateur inter-épineux pour canal
lombaire étroit sur arthrose sévère. Le 16.08.2012, une cure de diverticule de Zenker est réalisée par cervicotomie gauche, qui a par la suite
nécessité une reprise chirurgicale en 2013. Le 10.02.2014, chute qui a eue pour conséquence une contusion de la colonne dorsale et une double fracture du
bassin à gauche qui a nécessité une hospitalisation prolongée en février-mars
2014.
Le 01.07.2014, pose d’une prothèse totale inversée de l’épaule droite pour arthrose sévère de l’articulation scapulo-humérale de
l’épaule droite.
Madame DZ.________ souffre d’une importante arthrose de
l’épaule gauche, qui va probablement nécessiter l’implantation d’une prothèse
dans les mois qui vont suivre.
Au vu de l’ensemble de ces problèmes, un séjour en altitude
serait certainement bénéfique. »
Le 2 juin 2015, les recourants ont déposé un mémoire complémentaire, maintenant leurs conclusions.
Les 19 juin et 23 juillet 2015, les constructeurs, respectivement la municipalité, ont confirmé leurs conclusions.
Le 31 août 2015, les recourants ont requis la fixation d'une inspection locale ainsi que la production par les constructeurs
de certificats médicaux concernant les parents de ces derniers. Ils relevaient
en effet que l'état de santé de ceux-ci semblait rendre illusoire la
constitution de leur résidence principale à Rougemont, ainsi que le faisaient
valoir les constructeurs.
Le 11 septembre 2015, les constructeurs ont déclaré s'opposer aux mesures d'instruction sollicitées par les recourants.
Dans la mesure utile, les arguments des parties
seront repris par la suite.
L.
La Cour a délibéré à huis clos.
Considérant en droit
1.
Les constructeurs mettent en doute la recevabilité du recours déposé au
nom de Y.________, s'agissant des griefs invoqués autres que celui concernant
l'application de l'art. 75b Cst., et de AX.________, qui n'aurait pas fait
opposition dans le cadre de la procédure devant l'autorité précédente;
l'opposition en cause aurait été déposée par son épouse, BX.________, et non
par lui-même.
a) Selon l'art. 75 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a qualité pour
former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure
devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire,
qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a), ainsi que toute
autre personne ou autorité qu'une loi autorise à recourir (let. b).
L’art. 75 al. 1
er
let. a LPA-VD
subordonne la qualité pour recourir à la condition que le recourant ait
participé à la procédure antérieure, à savoir, en matière de permis de
construire, qu'il ait déposé une opposition en temps utile (cf. arrêts CDAP
AC.2014.0234 du 27 mars 2015 consid. 1a; AC.2010.0019 du 12 novembre
2010; AC.2009.0251 du 17 septembre 2010 consid. 1b). Cette condition est calquée sur l'art. 89 al. 1 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF;
RS 173.110). La jurisprudence de cette dernière autorité retient que, sauf fait
justificatif valable, celui qui n'a pas participé à la procédure devant
l'autorité précédente n'a pas qualité pour recourir, indépendamment de
l'intérêt qu'il peut avoir à l'annulation ou à la modification de la décision
entreprise. Des faits justificatifs se présentent notamment quand l'autorité
précédente, pour un motif procédural, dénie à tort à la personne concernée la
qualité de partie ou en cas d'erreur ou d'omission de cette même autorité (ATF
134 V 306 consid. 3.3.1 et 4 p. 311 ss, et les références citées). Une
exception à l'exigence d'une lésion formelle ("formelle Beschwer") au
sens de l'art. 89 al. 1 let. a LTF existe également lorsque la
personne concernée est atteinte pour la première fois par l'arrêt attaqué (p.
ex. TF 1C_134/2010 du 28 septembre 2010). Tel peut être le cas si un plan d'affectation dont la teneur d'enquête donnait satisfaction aux propriétaires
concernés est modifié par le conseil communal sans que soit ensuite organisée
la nouvelle enquête prévue par l'art. 58 al. 5 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) (sur
ce genre d'hypothèse v. p. ex. arrêt CDAP AC.2008.0322 du 28 décembre
2009).
b) Il ressort du dossier de la municipalité que
l'opposition déposée par l'un ou l'autre des époux X.________ comprend deux
documents. Le premier, daté du 28 juillet 2014, se présente sous la forme d'une lettre manuscrite sans indication de l'expéditeur, écrite à la première
personne du singulier et comportant une signature ainsi que la mention: "
Traduit
par BX.________
". Le second, daté du 29 juillet 2014, transcrit en écriture d'imprimerie à la première personne du singulier, sans indication de
l'expéditeur non plus, comporte la même signature que le premier document. Les
recourants ont quant à eux produit un troisième document d'opposition, qui ne
figure pas dans le dossier de la municipalité, non daté, mais provenant clairement
de BX.________.
Il ne fait aucun doute que AX.________ a fait
opposition devant l'autorité précédente. Il ressort en effet de la procuration
produite par les recourants (pièce 3 de leur bordereau de pièces), établie le 6 janvier 2015 par AX.________ en faveur de Me Pierre Chiffelle, que la signature figurant
au bas de cette procuration correspond à celles que comportent les deux
documents d'opposition se trouvant dans le dossier de la municipalité. L'on peut
également relever que, dans la lettre manuscrite, il est fait mention de
"ma propriété"; or, seul AX.________, et non pas également son
épouse, est propriétaire de la parcelle n° ********. De plus, BX.________ apparaît
uniquement dans la lettre manuscrite, parce qu'elle a visiblement procédé à sa
traduction, ce qui explique pourquoi les deux documents en cause, signés
uniquement par AX.________, sont écrits à la première personne du singulier. Le
fait que la municipalité ait considéré que c'était BX.________, et non pas son
mari, qui avait fait opposition et qu’elle ait alors notifié la décision
entreprise à l’épouse et non pas à AX.________, n'est à cet égard pas
déterminant. Ne l'est pas non plus le fait que ce dernier ait déposé un autre
recours (AC.2015.0014, d'ailleurs rapidement déclaré irrecevable pour défaut de
paiement de l'avance de frais). La qualité pour recourir ne saurait en
conséquence être déniée à AX.________.
S'agissant de la qualité pour agir de Y.________, celle-ci
a été admise par le Tribunal fédéral en matière d'autorisation de construire
une résidence secondaire (ATF 139 II 271); cette question n'est d'ailleurs pas
litigieuse. Le fait qu'en revanche l'intéressée ne disposerait pas de la
qualité pour invoquer des griefs relevant de la police des constructions
(cf. arrêts CDAP AC.2014.0038 du 20 août 2015 consid. 5a; AC.2012.0403 du 10 juin 2014 consid. 2) n'est pas déterminant, au vu de l'issue du
recours, mais aussi de la qualité pour recourir de AX.________ en tant que
voisin.
2.
Le recourant voit un déni de justice dans le fait que, bien qu'il ait
fait opposition, la municipalité ne lui a pas notifié la décision attaquée, qui
l'a uniquement été à son épouse. Dès lors qu'il a déposé le présent recours,
l'intéressé a eu connaissance de la décision attaquée, ce qui découle en
particulier du bordereau de pièces qu'il a fourni à l'appui de son recours et
qui contient sous pièce 1 la décision de la municipalité du 27 novembre 2014 notifiée à son épouse. Par ailleurs, au vu de l'issue du recours, ce
grief n’a aucune incidence sur le sort du présent litige.
3.
Les recourants requièrent la fixation d'une inspection locale ainsi que
la production de certificats médicaux concernant les parents des constructeurs.
Ces derniers se sont opposés à ces mesures d'instruction.
L'autorité peut mettre un terme à l'instruction
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1
p. 299; 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 136 I 229
consid. 5.3 p. 236; cf. aussi arrêt 1C_608/2014 du 3 septembre 2015 consid. 2.1). Vu les pièces du dossier, les mesures d'instruction
requises n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits
pertinents pour l'issue du litige; elles ne pourraient amener la Cour de céans à modifier son opinion (cf. aussi les considérants suivants). Cela vaut en
particulier pour la question de savoir si la construction projetée constituera ou
non une résidence principale.
4.
Le projet contesté porte sur la construction d'un chalet familial
comprenant deux appartements (l'un de cinq pièces, l'autre de neuf pièces) et
un garage souterrain sur le territoire d'une commune où s’applique le régime de
l’art. 75b Cst. (dite lex Weber), parce que la proportion de
résidences secondaires dans la commune est supérieure à 20% (cf. art. 1
al. 2 et annexe de l’ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires [RS 702; ci-après: l'ordonnance sur les résidences secondaires]).
a) Les art. 75b et 197 ch. 9 Cst. prévoient ce qui
suit :
"
Art. 75b             Résidences
secondaires
1
Les résidences secondaires constituent au
maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de
chaque commune.
2
La loi oblige les communes à publier chaque
année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son
exécution.
Art.
197              Dispositions transitoires après acceptation de la Constitution                                   du 18 avril 1999
[...]
9. Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences
secondaires)
1
Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance
les dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et
l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas
entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et
les cantons.
2
Les permis de construire des résidences
secondaires qui auront été délivrés entre le 1
er
janvier de l'année
qui suivra l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date
d'entrée en vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls."
En l’état, des autorisations pour de nouvelles
constructions dans les communes entrant dans le champ d’application de l’art.
75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles respectent les exigences
figurant dans l’ordonnance sur les résidences secondaires. Cette ordonnance
prévoit en particulier ce qui suit:
"
Art.
4                Constructions de nouvelles résidences
Dans les communes qui comptent une proportion de résidences
secondaires supérieure à 20%, des autorisations ne peuvent être accordées que
pour la construction de résidences:
a.           qui seront utilisées comme résidence principale;
ou
b.            qui
ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes toute
l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de
courte durée, à condition:
1.            qu'elles
soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement
organisée, ou
2.           que le propriétaire habite dans le même
bâtiment.
Art. 6                  Mention
au registre foncier et notification
1 Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence,
l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4,
let. a ou b.
2 Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du
registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou
"résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le
feuillet de l'immeuble.
3 Elle notifie à l'Office fédéral du développement
territorial les autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en
vertu des art. 4, let. b ou 8, al.1."
La mention au registre foncier prévue par l'alinéa 2
est celle d'une restriction de droit public de la propriété (cf. art. 962 al. 1
CC). Elle résulte d'une décision concrète et individuelle, affectant le
propriétaire de l'immeuble (c'est une condition de l'autorisation de construire
la nouvelle résidence). La mention n'a qu'un effet informatif; elle ne
détermine donc ni l'existence ni le contenu du rapport juridique en question
(cf. arrêts CDAP AC.2014.0054 et AC.2014.0062 du 28 septembre 2015 consid. 4a; AC.2015.0024 du 23 juillet 2015 consid. 1c; AC.2014.0033 du 30 mars 2015 consid. 4a).
b) Il résulte de l’art. 2 let. a de l’ordonnance sur
les résidences secondaires qu’est réputée résidence secondaire une résidence
qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée dans la
commune. A contrario, doit être considéré comme une résidence principale un
logement utilisé toute l’année par une personne domiciliée dans la commune.
Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par l’Office fédéral du développement
territorial (ci-après : le rapport explicatif du 17 août 2012) à sa p. 6, la distinction entre résidence secondaire et principale se fonde sur la
notion de domicile au sens de l’art. 23 CC.
c) En l'espèce, la municipalité a délivré le 27 novembre 2014 aux constructeurs un permis de construire, qui leur impose l'obligation
d'affecter les logements autorisés soit à des résidences principales (art. 4
let. a de l'ordonnance sur les résidences secondaires) soit à des résidences
qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d'hôtes
toute l'année, aux conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours
de courte durée, à condition qu'elles soient mises sur le marché dans le cadre
d'une structure d'hébergement organisée ou que le propriétaire habite dans le
même bâtiment (art. 4 let. b de l'ordonnance sur les résidences secondaires).
Le permis de construire délivré ordonne par ailleurs l'inscription de la
mention "résidence principale" ou "résidence affectée à
l'hébergement touristique qualifié". Les seules déclarations des
constructeurs selon lesquelles ils ont l'intention de construire des résidences
principales, voire des résidences affectées à l'hébergement touristique
qualifié ne permettent pas de garantir que les logements prévus seront
effectivement affectés aux types de résidences précités. En revanche, la
décision de la municipalité fixant l'affectation des appartements à la
résidence principale, voire à la résidence affectée à l'hébergement touristique
qualifié, assortie de l’inscription correspondante au registre foncier prévue à
l’art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires semble
suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste, au regard de l'arrêt
rendu le 4 avril 2014 par le Tribunal fédéral (1C_874/2013, consid. 4).
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a relevé que, face
à l'interdiction générale qui résultait, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne pouvait exclure que certains constructeurs fussent tentés de
contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendaient
utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit
manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaissait d'emblée que
le projet ne pourrait être utilisé en tant que résidence principale, notamment
en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la
commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres
indices concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que
les recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans
le canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de
construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la
résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en
matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartenait non pas au
constructeur, mais bien aux opposants de démontrer l'existence d'un abus de
droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier
(consid. 4.3 et 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce
contexte, qui permettent de confirmer un permis de construire une résidence
principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets
d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été
reprises dans des arrêts récents du Tribunal fédéral (cf. arrêts
1C_542/2014 du 14 août 2015 consid. 3; 1C_348/2014 du 20 février 2015 consid. 3; 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être
contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police des
constructions (cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt précité 1C_874/2013).
Dans l’arrêt 1C_348/2014 du 20 février 2015 (consid. 3.2.1), le Tribunal fédéral a relevé que le fait que trois des quatre enfants
adultes du constructeur vivent dans le canton de Fribourg, que le constructeur
y exploite un kiosque et y est propriétaire d'une maison qu’il habite, pouvait certes
laisser apparaître peu opportun un changement de domicile à Gryon dans les
Alpes vaudoises. Cependant, le seul fait que le changement de domicile du
constructeur apparaisse peu opportun par rapport à sa situation générale ne
permettait pas de conclure que ses déclarations n’étaient pas conformes à ses
intentions. S'agissant de la construction elle-même, elle était adaptée à une
utilisation en résidence principale et il ne ressortait pas du dossier que son
accès ne serait pas praticable à l'année. Il était ainsi plausible que le constructeur
s'y installe réellement en résidence principale.
Dans l’arrêt 1C_542/2014 du 14 août 2015 (consid. 4), le Tribunal fédéral a par contre retenu qu’une résidence principale ne pouvait
de toute évidence pas être reconnue comme telle au cas où le hameau, où est
prévue la construction, n’aurait pas d’accès praticable pendant les hivers
riches en neige et que le constructeur aurait besoin de cet accès pour exercer
sa profession.
Dans l’arrêt précité 1C_348/2014 (consid. 3.2.2), le
Tribunal fédéral a encore expliqué que l’affirmation toute générale du
constructeur, qui dit espérer réunir ses enfants et petits enfants dans son
chalet, constitue un important indice que le logement ne sera pas mis toute
l’année à disposition du public au sens de l’art. 4 let. b de l'ordonnance sur
les résidences secondaires et qu’on ne peut en l’état exclure qu’il s’agisse d’une
résidence secondaire.
5.
a) Les recourants font valoir que les constructeurs n'auraient pas
l'intention d'utiliser les appartements prévus dans le chalet projeté comme
résidences principales. Ceux-ci seraient par ailleurs déjà propriétaires d'un
chalet sur la parcelle voisine n° ********, chalet qui n'aurait jamais été
utilisé comme résidence principale ni par leurs parents ni par des tiers ni par
eux-mêmes. L’état de santé précaire de leurs parents ne rendait pas crédible que
ces derniers y constituent leur résidence principale. Il ne ressortirait pas
non plus du dossier qu'il existerait une forte demande de résidences
principales dans la commune de Rougemont et que le marché immobilier de dite
commune proposerait un nombre insuffisant de logements à louer et/ou à vendre à
titre de résidences principales.
b) Les constructeurs expliquent que ce sont leurs
parents, EZ.________ et DZ.________, âgés respectivement de 78 et 82 ans, retraités
et atteints dans leur santé (cf. les documents médicaux produits par les
constructeurs, supra let. K), qui vont occuper le chalet projeté à titre de
résidence principale. Usufruitiers de la parcelle n° ********, ces
derniers, qui n'auraient plus d'attaches professionnelles ou même sociales qui
les lieraient à leur résidence actuelle de 3********, souhaiteraient s'établir
à Rougemont dans un nouveau logement qui soit adapté à leur âge et à leur
handicap.
Cependant, surtout à la lecture de la demande de
permis de construire et des plans du chalet projeté, il est constaté que les deux
appartements prévus ne sont aucunement adaptés à des personnes âgées, qui de
plus souffrent de problèmes de santé tels que ceux des parents des
constructeurs. Il ressort ainsi de la demande de permis de construire que le
rez-de-chaussée de la maison ne sera accessible depuis l’extérieur qu’en
empruntant une pente, voire un escalier qui se trouve à l’extérieur. Plus ou
moins à plat, le bâtiment ne sera accessible depuis la route que par les
garages, situés à hauteur du sous-sol. Le projet comprend ensuite 912,70 m
2
de surface brute utile de plancher, dont 495 m
2
consacré au logement, pour un volume de 2632,40 m
3
SIA ; chacun des deux logements,
séparés verticalement, comporte, sans compter le sous-sol, trois étages, voire
quatre pour celui de neuf pièces. Il s'agit ainsi de vastes appartements, qui
comptent chacun plusieurs étages, qui ne sont toutefois reliés, du sous-sol
jusqu’au dernier étage, que par des escaliers et non par des ascenseurs. Selon
les plans, ces escaliers n’occupent en outre qu’une surface de 3,15 m x 1,73 m et sont conçus en triples quart tournant sans palier avec des espaces restreints,
surtout au sous-sol et au premier étage, autour de l’accès aux escaliers. L’utilisation
des escaliers est donc rendue pénible, voire dangereuse pour des personnes avec
les handicaps tels que ceux des parents des constructeurs (trois contours d’un
quart, respectivement un contour d’un quart et un d’un demi, avec des marches
d’une largeur irrégulière). Vu l’aménagement précités des escaliers, il sera aussi
malaisé d’y installer des montes-escaliers. Le dernier étage sis dans le plus
grand appartement est par ailleurs constitué, dans les surcombles, d'un réduit
d'une hauteur maximale de 1m80 et accessible uniquement par un escalier en
colimaçon. On ne voit pas comment les parents des constructeurs, atteints dans
leur mobilité, pourraient accéder à ce réduit. A cela s’ajoute que, dans chacun
des deux appartements, les pièces principales sont réparties sur deux étages au
moins, le rez-de-chaussée comprenant ainsi uniquement des séjours, les cuisines
et une toilette, le premier étage des chambres, un séjour, un bureau, des salles
de bains et des toilettes, le deuxième étage des chambres, des salles de bains
et des toilettes. Aucun des deux appartements n'est donc habitable sur un étage
seulement, en particulier au rez-de-chaussée.
De plus, aucune des salles de bains et toilettes n’est
adaptée dans ses dimensions à des personnes handicapées. Elles sont toutes
exiguës et aucune n’offre par exemple un espace libre de 0,80 m pour une chaise roulante à côté de la cuve des toilettes ou une aire de manœuvre, libre de
tout obstacle, d’un diamètre d’au moins 1,50 m pour les salles de bains.
Pourtant de tels espaces sont recommandés pour les chaises roulantes. Vu l’âge
et les atteintes des parents, il paraît évident de prévoir de tels aménagements
lorsqu’une nouvelle construction est planifiée pour que ceux-ci puissent y
vivre à titre principal.
Malgré ce que prétendent les constructeurs, on ne
peut donc concevoir que leurs parents, âgés et atteints dans leur santé,
pourraient vivre à titre principal dans ces deux appartements qui ne sont
aucunement adaptés à leurs problèmes de santé et aux problèmes de mobilité que
rencontrent de manière générale les octogénaires. Dans cette mesure, il est par
ailleurs significatif que les constructeurs aient refusé de donner des
précisions au sujet de la question de savoir lequel des deux appartements leurs
parents entendent occuper eux-mêmes.
Certes, les caractéristiques architecturales ne
sauraient constituer à elles seules une preuve d’un abus de droit manifeste.
Cependant, combinées avec l’utilisation indiquée par les constructeurs –
résidence principale de leurs parents malades et réduits dans leur mobilité –, il
y a lieu d’admettre que leurs allégués à ce sujet ne sont pas crédibles.
A cela s’ajoute que les autres explications des constructeurs
relatives à l'utilisation qui serait faite du second logement sont vagues,
voire contradictoires. Si, dans leur écriture du 19 mars 2015, les constructeurs ont indiqué qu'il n'était pas exclu que la famille de AZ.________ s'installe à
Rougemont pour y scolariser ses enfants dans les écoles bilingues, ils ont en
revanche précisé dans celle du 19 juin 2015 qu'aucun d'eux n'avait l'intention de s'établir dans cette commune. Dans leur écriture du 19 mars 2015, les constructeurs ont également laissé entendre que les grands-parents, qui
bénéficiaient d’un droit d’usufruit viager sur la parcelle, garderaient les
deux appartements, afin de disposer de suffisamment d’espace pour accueillir
toute la famille composée des enfants et petits-enfants (dix personnes en
tout). Ils ont aussi déclaré qu'il serait possible que le second logement soit
loué comme résidence à titre principal, voire affecté à de l'hébergement
touristique qualifié.
Il est indéniable que la probabilité qu'un locataire
s'intéresse à l'un des deux appartements ne peut être exclue, notamment une
personne fortunée plus particulièrement à l'appartement de neuf pièces. Des
ressortissants suisses ou étrangers s'établissent en effet régulièrement à
Rougemont, en raison de son cadre agréable, de l'existence d'une école internationale
ainsi que de celle de la station renommée de Gstaad où il est notoire que
prennent domicile des personnes fortunées (cf. arrêt CDAP AC.2013.0057 du 5 juin 2014 consid. 4c). Cependant, les constructeurs affirment en même temps qu’ils pourraient
affecter le second logement à de l'hébergement touristique qualifié. Ils n'ont
produit à cet égard aucun plan de gestion, aucun projet concret relatif à
l'hébergement touristique qualifié qu'ils entendraient exploiter. Ils n'ont ainsi
donné aucune indication sur la manière dont ils entendaient gérer et financer
une telle résidence.
Vu les indications données par les constructeurs,
ceux-ci n’ont pas apporté les éclaircissements requis par le Tribunal fédéral
dans son arrêt de renvoi du 28 octobre 2013 pour pouvoir admettre que le chalet prévu sera utilisé conformément aux art. 75b Cst. et 4 de l’ordonnance sur les
résidences secondaires. En définitive, il ressort de leurs allégués qu’ils souhaitent
pouvoir disposer du chalet en entier pour toute la famille pendant certaines
périodes de la semaine ou de l’année. Dès lors, il ne peut pas être question
qu’ils veuillent mettre les deux appartements ou l’un d’entre eux à la
disposition d’hôtes toute l’année selon l’art. 4 let. b de l’ordonnance sur les
résidences secondaires ou qu’ils veuillent en louer un à des tiers à titre de
résidence principale. Dans l’écriture des constructeurs du 19 juin 2015, il n’était plus du tout question d’une location à des tiers, mais uniquement d’une
utilisation par leurs parents sous forme de résidence principale.
On ne peut, au vu de l'âge et de l'état de santé des
parents des constructeurs, qui rendent illusoire leur intention de s'installer
à Rougemont dans le chalet projeté, ainsi que des affirmations peu claires des
constructeurs quant à l'utilisation du second logement, qu'en conclure que les deux
familles des constructeurs et leurs parents entendent utiliser les deux
appartements du chalet projeté comme résidences secondaires, en complément du
chalet sis sur la parcelle voisine n° ********, déjà utilisé comme
résidence secondaire. Les affirmations des constructeurs selon lesquelles
"
la proximité de la nouvelle résidence principale sise sur la parcelle ********
de la résidence secondaire sur la parcelle ******** permettra en outre
d'apporter une aide aux (grands)-parents Z.________ par les plus jeunes qui
séjourneront à Rougemont les fins de semaines
" et "
de taille
modeste, il
[le bâtiment sis sur la parcelle n° ********]
ne permet
cependant pas d'accueillir l'entier de la famille Z.________, désormais
composée de trois générations, qui ne compte pas moins de dix personnes
"
constituent des indices supplémentaires importants en ce sens.
Au vu des éléments qui précèdent et en particulier
en l’état des déclarations et intentions actuelles des constructeurs, il ne paraît
ainsi pas que le chalet projeté sera utilisé à titre de résidence principale ou
affecté à de l'hébergement touristique qualifié au sens de l’art. 4 let. b de
l’ordonnance sur les résidences secondaires; vouloir prétendre le contraire présente
un abus de droit manifeste.
6.
Les recourants invoquent la violation de dispositions du RPEPC ainsi que
la non conformité du plan des aménagements extérieurs mis à l'enquête publique.
Dès lors que le recours doit de toute façon être admis pour un autre motif, il
n'est plus nécessaire d'examiner ces griefs.
7.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et les décisions attaquées
annulées.
Les frais de justice sont mis à la charge des
constructeurs, qui succombent (art. 49, 91 et 99 LPA-VD). Les recourants, qui
obtiennent gain de cause par l'intermédiaire d'un mandataire, ont droit à des
dépens, mis à la charge des constructeurs (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Rougemont du 27 novembre 2014 sont annulées.
III.
Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge de AZ.________ et CZ.________, solidairement entre eux.
IV.
AZ.________ et CZ.________, solidairement entre eux, verseront à Y.________
et AX.________, solidairement entre eux, 2'000 (deux mille) francs à titre de
dépens.
Lausanne, le 21 décembre 2015
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel
subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être
rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les
moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en
quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve
doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la
partie; il en va de même de la décision attaquée.