vd_omni · EF.1995.0072 · 1995-11-15 · fr

SÜSSTRUNK-MEIER Jean-Daniel c/CEFI | VV: correction du vol. retenu ramené de 236'000 à 185'000 fr. (caves: 250 fr./m³, rez: 500 fr./m³, combles non isolées: 400 fr./m³ - 30% vétusté) VR: val. loc. annuelle de 6'000 fr. taux de capit. augmenté à 8%

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.11.1995 EF.1995.0072

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 novembre 1995
sur le recours interjeté par
Jean-Daniel
SÜSSTRUNK-MEIER
, Blümlisalpstrasse 19, 8006 Zürich,
contre
la décision sur recours du 31 juillet 1995
rendue par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aigle
relative à la parcelle no 526 de la Commune d'Ormont-Dessous.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier:
Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Jean-Daniel Süsstrunk
est propriétaire de l'immeuble no 526, située
"Aux Champs"
, de
la Commune d'Ormont-Dessous, sur laquelle est érigé un chalet
"Tschi
Mé"
. Il s'agit d'une parcelle d'une surface totale de 692 m², dont 561
m² en nature de prés-champs, et occupée par un petit chalet. Selon la police
d'assurance (ECA) du bâtiment, celui-ci comprend une surface de 121 m²
(sous-sol: 51 m², rez et comble logement: 121 m²) et un volume total de 648 m
3
(sous-sol: 128 m
3
, rez et comble
logement : 520 m
3
). Le chalet a été construit aux alentours de 1750.
B.                    La parcelle 526 est
située au sud-ouest de la localité de la Comballaz en amont de la route
cantonale Le Sépey-Les Mosses. Elle est en forte pente, dominée au nord-ouest
par un talus et par un chemin appartenant à un agriculteur, M. Borghi. Il n'y a
pas de chemin carrossable jusqu'au chalet, mais il est possible d'y accéder au
travers du champ de M. Borghi, au bénéfice d'une tolérance de ce dernier. Le
chemin aménagé venant de la Comballaz se termine à environ 150 m., devant la
propriété d'un voisin M. Rösti. Toutefois, la parcelle appartenant à
Jean-Daniel Süsstrunk a été englobée dans le périmètre du Syndicat
d'améliorations foncières Les Champs-La Comballaz et se verra dotée d'un chemin
passant à quelques mètres de la façade nord-ouest du chalet, en limite de
propriété, aux termes de l'avant-projet des travaux collectifs mis à l'enquête
par la commission de classification et dont la réalisation devrait débuter
prochainement.
C.                    Dans le cadre de la
révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district
d'Aigle (ci-après: la commission) a, par décision du 8 novembre 1994, porté
l'estimation fiscale de la parcelle no 526 d'Ormont-Dessous de 55'000 (1981) à
190'000 francs.
Le 18 novembre 1994,
Jean-Daniel Süsstrunk a contesté la taxation en question.
La commission a alors
procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble en question et a arrêté
l'estimation fiscale de la parcelle no 526 à 164'000 francs.
C.                    L'intéressé a saisi le
Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) d'un recours dirigé contre cette
décision. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus
loin dans la mesure utile. Par ailleurs, il s'est acquitté d'une avance de
frais de 800 francs.
Dans sa réponse au
recours, l'autorité intimée indique ce qui suit:
"La décision du 31 juillet est basée sur
le calcul suivant:
Valeur vénale:                                                       Fr.               236'000.-
- logement: 500 m3 à 380.- = Fr. 190'000.-
- cave: 148 m3 à 280.- = Fr. 41'000.-
- terrain: Fr. 5'000.-
Valeur de rendement:                                             Fr.                92'000.-
- 7'200.- capitalisé à 7,75%
Estimation fiscale:
Fr.              164'000.-
La révision générale est une adaptation aux
valeurs actuelles point n'est besoin d'améliorations. Toutefois l'adduction
d'eau est récente et le syndicat A.F. prévoit l'amélioration des
dessertes."
Le tribunal a tenu
audience sur place le 31 octobre 1995 en présence du recourant. L'autorité
intimée était représentée par M. Wulliens. A cette occasion, les parties ont
été entendues dans leurs explications et le tribunal a procédé à une inspection
locale de l'immeuble litigieux.
Le chalet est doté de
trois petites caves en pierre. Il est équipé d'une pompe qui aspire l'eau au
réservoir communal. La partie habitable de celui-ci est composée d'une cuisine
comportant un poêle faisant office de chauffage central, d'un séjour, de
chambres à coucher, ainsi que d'une salle de bains rudimentaire. Les combles,
dépourvue de toute isolation thermique, sont accessibles par une échelle; elles
comportent deux petites chambres à coucher, la surface principale de celles-ci
étant utilisées en salle de jeux pour les enfants. Rustique et convivial, le
chalet comporte une vue superbe sur les montagnes environnantes
Considérant en droit:
1.                     Le recourant fait
valoir que sa propriété n'a pas subi d'amélioration et que la nouvelle
estimation fiscale retient une augmentation de valeur de 198% qui n'est pas
réaliste.
Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation
fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur
vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.
8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut
tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est
établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat,
éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
a) S'agissant plus
particulièrement de la valeur vénale, le recourant critique le calcul du volume
des caves de son chalet, calcul qu'il estime trop élevé. Selon lui, le volume
de cette partie de son chalet devrait être arrêtée à 76 m3. Le tribunal
constate que l'autorité intimée s'est fondée, pour les caves, sur un volume
total de 148 m
3
, ce qui est trop élevé au vu de la police d'assurance incendie du
bâtiment qui retient notamment une hauteur de 2,5 m qui ne correspond pas à la
réalité. Après sa vision sur place, le tribunal estime qu'il est correct de se
fonder, s'agissant des caves, sur un volume de 100 m
3
résultant des éléments
suivants: 4 m. x 12 m. x 2 m. L'autorité intimée a fixé une valeur unitaire de
280 fr. le m
3
, valeur actuelle. Cet élément est manifestement surestimé, les caves
en question étant en réalité un vide sanitaire agrandi. Selon l'avis des deux
assesseurs spécialisés du tribunal, il convient de se fonder sur une valeur à
neuf de 250 fr. le m
3
à laquelle il faut encore déduire un coefficient de vétusté de 30%
compte tenu de l'âge du chalet, ce qui détermine une valeur actuelle de 175 fr.
le m
3
pour la partie caves du chalet. Cela amène le tribunal à retenir une
valeur de 17'500 fr. pour les caves de l'immeuble en question (100 m
3
à 175 fr. le m
3
).
b) L'autorité intimée
a déterminé la valeur vénale de la partie habitable du chalet, en se fondant
sur le volume de celle-ci, soit 500 m
3
au total, qu'elle a estimé
à 380 fr. le m
3
. Cette appréciation globale de cette partie du chalet doit être revue;
en effet, après la visite des lieux, il est apparu nécessaire de différencier
les deux niveaux afin d'apprécier correctement leur valeur respective. Cette
constatation a amené le tribunal à moduler le prix au mètre cube pour chacun
des niveaux en question. S'agissant de la partie rez du chalet, le tribunal
retient un volume de 325 m3 (la surface cadastrale :131 m² x 2,5 m. environ);
au vu du caractère rustique du chalet dont l'aménagement est rudimentaire, le
tribunal juge que la valeur à neuf doit être déterminée à partir d'un prix
unitaire de 500 fr. le m
3
valeur à laquelle il convient de déduire un coefficient de vétusté
s'élevant à 30%. Cette opération dégage, s'agissant du rez, une valeur actuelle
de 113'750 fr. (325 m² à 350 fr.). En ce qui concerne les combles, soit 175 m3,
le prix retenu par la commission, en l'occurrence 380 fr./m3 est également trop
élevé, compte tenu du fait que celles-ci ne sont pas isolées du froid. Tout
bien considéré, le tribunal juge que la valeur à neuf de celles-ci doit être
estimée d'après un prix unitaire de 400 fr. le m
3,
auquel il faut déduire un
coefficient de vétusté de 30%. Cette partie doit ainsi être estimée à 49'000
fr. (175 m
3
à 280 fr. le m
3
).
En résumé, le tribunal
arrive à la conclusion que la valeur actuelle du bâtiment est la suivante:
les caves:                                                      Fr.               17'500.-
le rez:                                                             Fr.             113'750.-
les combles:                                                  Fr.               49'000.-
Au total                                                           Fr.             180'250.-
L'estimation du terrain classé en zone agricole, fixée
à 5'000 fr. par la commission, n'est pas contestée; elle doit être ajoutée à
celle du bâtiment, si bien que la valeur vénale de l'immeuble no 526 s'élève à
185'000 au lieu de 236'000 francs.
2.                     a) Aux termes de l'art.
2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
S'agissant de la
valeur de rendement, l'autorité intimée s'est fondée sur une valeur locative
annuelle de 7'200 fr. qu'elle a capitalisée à 7,75%. Les parties sont divisées
sur la question de savoir si un tel chalet est susceptible d'être loué durant
l'année entière, ce que le recourant conteste. Il est vrai que la configuration
des lieux rend particulièrement difficile l'accès au chalet en période
hivernale en raison de l'absence de chemin dans la dernière centaine de mètres.
Toutefois, celui-ci ne paraît pas impossible et le recourant occupe d'ailleurs
effectivement le chalet avec sa famille pour des vacances de neige. On peut dès
lors admettre l'éventualité d'une location à l'année en raison précisément de
ces particularités qui répondent à un type de demande. Toutefois, il faut tenir
compte du fait que ce chalet, aussi charmant fût-il, n'offre qu'un confort très
relatif. Tout bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion qu'il faut se
fonder sur un loyer mensuel de 500 fr. par mois, ce qui détermine une valeur
locative annuelle de 6'000 francs. Le taux de capitalisation retenu par
l'autorité intimée apparaît trop faible au vu de l'état général du bâtiment et
doit être porté à 8 %, ce qui correspond à la fourchette supérieure indiquée
par les Instructions du Département des finances. Ces éléments déterminent
ainsi une valeur de rendement s'élevant à 75'000 francs.
En résumé, le tribunal
retiendra une valeur vénale de 185'000 fr. et une valeur de rendement de 75'000
fr., soit une estimation fiscale de 130'000 fr., au lieu de 164'000 francs. Une
telle différence, soit 34'000 fr., correspondant à quelque 20 % de l'estimation
fiscale concernée, justifie la correction de celle-ci.
3.                     Le recours est admis et
les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
sur recours rendue le 31 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district d'Aigle relative à l'estimation fiscale de la
parcelle no 526 de la Commune d'Ormont-Dessous est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de cette parcelle est arrêtée à 130'000 francs.
III.                     Les frais du
présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais effectuée
étant restituée au recourant.
mp/Lausanne, le 16 novembre 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.