vd_omni · EF.1993.0051 · 1994-01-25 · fr

SI CHEMIN VINET 12 SA | Immeuble locatif estimé Fr. 1'869'000.- à l'av. Vinet, à Lausanne; loyers modérés. Taux moyen de 7,75 % retenu pour la capitalisation du rendement annuel brut (6,95 % pour VV et 8,75 % pour VR). Rejet.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 25.01.1994 EF.1993.0051

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 25 janvier 1994
__________
sur le recours interjeté par la
SI
CHEMIN VINET 12 SA
à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Henri
Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
la décision rendue le 28 juillet 1993 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative
à l'estimation de la parcelle n° 1'692 de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La SI Chemin
Vinet 12 SA est propriétaire à Lausanne de la parcelle
n° 1'692 du Registre foncier. Cette parcelle, d'une surface totale de 478 m2,
comporte un bâtiment locatif de quatre étages (ECA n° 10'646), construit dans
les années 30, d'une surface au sol de 230 m2 et d'un volume de quelque 4'100
m3. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (248 m2).
B.                            Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission), par
décision du 22 juin 1993, a porté l'estimation fiscale, datant de 1973, de Fr. 719'000.--
à Fr. 1'869'000.--.
La SI Chemin
Vinet 12 SA a recouru contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a
confirmé la nouvelle estimation le 28 juillet 1993. A cette occasion l'autorité
a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel
brut, selon l'état locatif des immeubles au 30 mars 1992 de
Fr. 144'816.--, à un taux de 8,75 % pour la valeur de rendement et à 6,95 %
pour la valeur vénale.
C.                            Par
acte daté du 9 août 1993, la SI Chemin Vinet 12 SA a interjeté recours contre
cette décision devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse soit fixée à Fr.
1'581'000.--.
En
substance, la recourante conteste le taux de capitalisation retenu pour le calcul
de la valeur de rendement, le fait de tenir compte du revenu annuel brut de
l'immeuble, ainsi que le montant retenu au titre de valeur vénale, qu'elle juge
trop élevé. Elle propose de fixer la nouvelle estimation fiscale en tenant
compte d'une valeur de rendement calculée en capitalisant au taux de 7,2 % le
revenu annuel net de son immeuble (charges réelles déduites selon décompte
produit au dossier) et d'une valeur vénale proche de la valeur de rendement en
raison de l'état actuel du marché. Les autres moyens invoqués à l'appui de son
recours seront repris plus loin dans la mesure utile.
La
recourante s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet d'une avance de
frais de Fr. 900.--.
La
commission a déposé ses déterminations le 15 octobre 1993. Elle conclut au
rejet du recours, aux motifs suivants :
"Pour fixer la nouvelle estimation, la
Commission a pris pour base le revenu locatif net total de Fr. 144'816.- fourni
par la gérance PBBG S.A. Ce revenu locatif a été capitalisé à un taux de 7,75 %
pour obtenir la nouvelle EF.
Nous ne reviendrons pas sur la justification
du taux de capitalisation moyen de 7,75 % précédement admis par le Tribunal
administratif.
Lors du recours en première instance, la
Commission a conclu au rejet du recours et au maintien de l'estimation après
avoir effectué le calcul de contrôle suivant :
Valeur
du terrain :                                      478 m2 x fr. 2'000                                                       956'000.-
Valeur de l'habitation :                            - 35% de coefficient
vétusté                                       1'359'000.-
Valeur vénale totale :                                                                                      2'315'000.-
Valeur de rendement :
Fr. 144'816.- capitalisé à 8,5 %
1'704'000.-
Moyenne                                                                                                           2'009'000.-
."
Le tribunal
a tenu une audience d'instruction et de jugement le 22 novembre 1993 en
présence : pour la recourante, de son conseil, l'avocat Henri Baudraz,
accompagné de MM. Pierre Bonnard et Thierry Martin; pour la commission, son
président M. Cruchaud. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des
parties qui ont été entendues dans leurs explications. Il a délibéré à huis
clos le jour-même.
considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a
procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle
n° 1'692. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 30 mars 1992, qu'elle a
capitalisé à un taux de 7,75 % représentant schématiquement la moyenne entre
les taux de
8,75 % et 6,95 % respectivement retenus pour fixer la valeur de rendement et la
valeur vénale. La recourante ne conteste pas la date retenue pour
l'établissement de la valeur de rendement; elle fait en revanche valoir que le
taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement ne tient
pas compte des charges effectives et que la valeur vénale obtenue est trop
haute au vu de la conjoncture.
Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Il convient
en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si
l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se
restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du
pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); contrairement à ce que soutient
la recourante, il ne peut en effet pas examiner l'opportunité d'une décision,
la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI, ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c
LJPA; cf. également Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet
1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205
considérant 4a).
2.                             a) S'agissant
de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond
au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de
l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans
sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la
capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la
règle, du
6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble
locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu
brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et
l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une
prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Le taux de
l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et
de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la
jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.
234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement
bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux
d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements
bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette
différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par
l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal
administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de
rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de
la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993; EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà
cité). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne
généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution
permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre
propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date
(Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031 du 15
janvier 1993, déjà cités).
b) En
calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base de
l'état locatif au 30 mars 1992, capitalisés à un taux de 8,75 %, la commission
n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux correspond
effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt hypothécaire de
référence en vigueur à cette date. Il tient en outre déjà compte des charges
liées à l'exploitation de l'immeuble. Dans ces conditions, le grief de la
recourante doit être écarté et la valeur de rendement arrêtée à Fr.
1'655'040.--.
3.                             a) Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1
REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la
valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement
sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions
qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5
%.
Dans une
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution
du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les
Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à
6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).
Il a
toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de
capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui
retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le
propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à
créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de
sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans
quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement
sous-évaluée.
En l'espèce,
le niveau des loyers pratiqué par la recourante est modéré compte tenu du degré
de confort offert par le bâtiment, de son lieu de situation (proximité
immédiate du centre ville et des transports publics, voisinage de magasins
d'alimentation etc.), de son état d'entretien normal et du calme relatif dont
ses occupants peuvent jouir malgré la proximité de l'avenue Vinet. En effet,
l'immeuble comporte 15 appartements d'une, deux et trois pièces. Les deux
appartement d'une pièce sont loués pour un loyer mensuel brut de Fr. 633.- et
Fr. 764.--, les loyers des deux pièces s'échelonnent entre Fr. 655.-- et Fr.
985.--, tandis que ceux des logements de trois pièces varient entre Fr.
1'028.-- et Fr. 1'216.--. Ces loyers représentent un prix annuel moyen au m2 de
quelque Fr. 165.--. En comparaison des loyers pratiqués dans le quartier, voire
dans la proximité immédiate du centre ville, il apparaît ainsi manifeste que le
revenu locatif exprime une politique de loyers bons marchés. Cela étant, il se
justifie de capitaliser le rendement annuel brut à un taux plus bas que celui
de 8,75 % retenu dans le cadre du calcul de la valeur de rendement.
b)
L'autorité intimée a retenu un taux de capitalisation de 6,95 % ce qui
équivaut, en terme de valeur réelle, à un prix au m3 de Fr. 508.-- qui apparaît
peu élevé au vu des caractéristiques de l'immeuble énumérées ci-dessus (voir à
titre de comparaison Tribunal administratif, arrêts EF 91/017, du 12 mai 1993,
EF 92/029, du 23 mars 1993 déjà cité). Le tribunal a d'ailleurs déjà jugé qu'en
dépit du tassement que connaissait actuellement le marché immobilier, il
subsistait un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement
d'un immeuble situé à Lausanne. Cette différence s'explique par le fait que les
immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservent
une valeur refuge indépendamment de leur valeur de rendement. A cet égard, la
situation de l'immeuble de la recourante ne permet pas de penser qu'il en va
différement dans le cas particulier (voir sur ce point, Tribunal administratif,
arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et 92/039, du 1 juillet 1993, déjà cités).
Il se
justifiait donc, ainsi que l'a fait l'autorité intimée, de retenir un taux de
capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre du calcul de la valeur
vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les éléments qui précèdent
permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient compte des caractéristiques
de l'immeuble sis sur la parcelle n° 1'692.
c) Ainsi
qu'exposé ci-dessus, le taux de capitalisation de 6,95 % admis pour la valeur
vénale de l'immeuble correspond à un prix au m3 de Fr. 508.--. On peut encore
relever que  si l'on admet pour l'immeuble litigieux un taux de vétusté de
30 %, la valeur à neuf de l'immeuble se monte à quelque 2'700'000.--, soit
environ Fr. 660.-- par m3. Ce prix n'est pas excessif compte tenu de la qualité
de la construction et du confort offert par les logements. A ce sujet, le
tribunal relève que les pièces sont hautes et bien disposées. Le taux de
capitalisation retenu par la commission ne constitue donc pas un abus du
pouvoir d'appréciation. Il doit donc être confirmé et la valeur vénale de
l'immeuble fixée à Fr. 2'083'680.--.
4.                             La recourante
fait encore valoir qu'en raison des problèmes fiscaux qui se posent lors de la
dissolution d'une société immoblière, il conviendrait de traiter différemment
les immeubles détenus en nom propre de ceux détenus par une société
immobilière. Une telle solution n'est toutefois pas prévue par les dispositions
légales; elle n'est en outre pas souhaitable car elle reviendrait à faire
dépendre la valeur d'un immeuble de son propriétaire. Elle doit donc être
écartée.
5.                             La commission
a retenu finalement un taux moyen de 7,75 % pour capitaliser le rendement
annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de
capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même
résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et
vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans
ces conditions, la décision de la commission du 28 juillet 1993 prise sur
recours doit être maintenue et la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n°
1'692, fixée à
Fr. 1'869'000.-- doit être confirmée.
6.                             Le recours
est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr.
900.-- est mis à la charge de la recourante qui est déboutée sur l'ensemble de
ses conclusions; elle n'a, au surplus, pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                La décision rendue le
28 juillet 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n°
1'692 étant fixée à Fr. 1'869'000.--.
III                Un émolument de Fr.
900.-- (neuf cents francs) est mis à la charge de la recourante, montant
compensé par son avance de frais.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 25 janvier 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué au
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.