vd_omni · AC.1998.0115 · 1998-10-12 · fr

HAARI Werner et SCHNEITER Emile c/Municipalité de Montreux | Projet de bâtiment locatif prévoyant un attique sur deux étages alors que le RPA n'admet les attiques qu'en lieu et place de combles, sur un seul étage. Permis annulé par le TA. Définition de la corniche et de l'étage de combles.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.10.1998 AC.1998.0115

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 octobre 1998
sur le recours interjeté par
Werner HAARI
et
Emile SCHNEITER
, représentés par l'avocat Pierre Mathyer, à 1000
Lausanne 5,
contre
la décision de la
Municipalité de Montreux
du 17 juin 1998 (autorisation de construire un bâtiment locatif après
démolition des bâtiments existants sur la propriété de Payot SA rue du Gramont
27 à Clarens)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Renato Morandi, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La société Charles
Payot SA est propriétaire à Clarens, Commune de Montreux, d'un immeuble
immatriculé au registre foncier sous no 957. Il s'agit d'une parcelle de forme
rectangulaire, d'une surface totale de 1'338 m², occupée par deux vieux
bâtiments (nos d'assurance incendie 3507 et 3881), et bordée au nord par
l'avenue Mayor-Vautier, à l'ouest par l'avenue Rousseau, à l'est par la rue du
Gramont et au sud par un chemin piétonnier appartenant au domaine public
communal. Selon le plan d'affectation communal et le règlement y afférent
(ci-après RPA) cette parcelle est en zone urbaine de l'ordre non contigu. Elle
est en outre soumise à des alignements fixés par un plan d'alignement des
constructions approuvé en 1928 par le Conseil d'Etat.
B.                    Du 31 octobre au 20
novembre 1997 a été mis à l'enquête un projet de construction prévoyant la
démolition des bâtiments existants et l'édification d'un immeuble d'habitation
avec surface commerciale et garage souterrain. Ce projet a suscité plusieurs
oppositions dont celle des recourants Schneiter et Haari (déposée après
l'échéance du délai d'enquête). La Centrale des autorisations du Département
des travaux publics, de l'aménagement et des transports (actuellement Département
des infrastructures) a établi un rapport de synthèse, daté du 5 novembre 1997,
dont il résulte que les autorisations spéciales nécessaires en application des
art. 113, 120 et 121 LATC ont été délivrées, avec des conditions en ce qui
concerne le Service des eaux et de la protection de l'environnement
(actuellement Service des eaux, sols et assainissement) et une observation
relative à la restriction au droit de bâtir découlant du plan d'affectation
approuvé par le Conseil d'Etat le 2 novembre 1928. Le projet a également fait
l'objet d'une observation du Service communal de l'urbanisme, relative d'une
part aux questions posées par l'évacuation des ordures ménagères, et d'autre
part à la protection de sept arbres situés sur le domaine public. Le 2 avril
1998, la municipalité a avisé l'architecte de la société constructrice que le
permis de construire serait délivré avec des réserves. Elle a admis que
certains plans soient modifiés sans enquête publique et fixé le paiement d'une
taxe compensatoire de 95'000 fr. pour le non-aménagement de 19 places de parc.
Le 11 mai 1998, l'architecte a remis ses nouveaux plans, soit un plan de
situation établi par un géomètre, une coupe transversale, un plan du parking,
un plan du rez-de-chaussée, un plan des étages, un plan de l'attique deux et un
plan de l'attique un.
C.                    Le projet litigieux
prévoit la construction d'un bâtiment de sept niveaux, comprenant 37 logements,
une surface commerciale et un parking souterrain de 40 places. Selon les plans
modifiés, le rez-de-chaussée, affecté à l'usage commercial, a une hauteur de
4,55 m, les quatre étages suivants ayant chacun une hauteur de 2,70 m et une
surface de 779,6 m². Le sixième niveau a une hauteur identique, mais sa surface
est réduite (648,3 m²) les murs nord et sud étant en retrait de la façade
principale. Il est surmonté par un septième niveau, d'une surface de 600,9 m².
La dalle du septième niveau atteint une hauteur de 18,05 m (calculée depuis le
niveau moyen d'altitude aux angles du bâtiment, soit depuis la cote 393.6 m).
D.                    Par lettre du 17 juin
1998, la municipalité a avisé les recourants d'une part que leur opposition,
tardive, n'était pas recevable, et d'autre part qu'elle avait décidé de
délivrer le permis de construire moyennant la production de nouveaux plans
rectifiant certains éléments (définition de la hauteur de la corniche,
implantation du garage souterrain, distance du bâtiment principal par rapport à
l'axe du passage piétons; suppression des parties habitables en anticipation
sur le domaine public). La municipalité a précisé que les modifications
requises, conduisant à des réductions du projet, étaient dispensées d'une
enquête publique complémentaire.
C'est contre cette
décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par acte du 30 juin 1998. La
municipalité et la société constructrice se sont déterminées, respectivement
les 30 et 31 juillet 1998. Les arguments des parties seront repris ci-après
pour autant que de besoin.
Le tribunal a en outre
procédé à une visite des lieux en présence des parties et de leur conseil le 3
septembre 1998.
Considérant en droit:
1.                     Déposé en temps utile
et selon les formes légales par des propriétaires d'immeubles sis dans le
voisinage immédiat de la construction projetée, le recours est recevable à la
forme, le fait que l'opposition des recourants soit intervenue après l'échéance
du délai d'enquête ne jouant pas de rôle à cet égard (v. Droit vaudois de la
construction, 2e éd., remarque 1.1 lit. c ad art. 37 LJPA). Le Tribunal
administratif entrera donc en matière.
2.                     Ces derniers font tout
d'abord valoir un motif d'ordre formel, soit l'absence de mise à l'enquête des
modifications apportées aux plans au printemps 1998. Ils contestent qu'il
s'agisse de modifications de minime importance au sens de l'art. 111 LATC et
indiquent que l'absence d'une nouvelle enquête publique nécessaire doit
conduire à l'annulation de la décision attaquée. La municipalité intimée et la
société constructrice font valoir à cet égard que les modifications vont toutes
dans le sens d'une diminution des dimensions du projet, conformément aux
souhaits des opposants s'étant manifestés durant l'enquête, et que de toute
manière les recourants ont pu prendre connaissance des plans modifiés. Le
Tribunal administratif peut toutefois se dispenser d'examiner ce grief dans la
mesure où, le projet n'étant de toute manière pas réglementaire, l'autorisation
attaquée doit être annulée pour des motifs de fond.
3.                     L'argument principal
sur lequel est fondée l'opposition des recourants tient au non-respect de la
hauteur maximum de 19 m (art. 8 RPA), au fait que le projet prévoit deux
attiques superposées (ce qui serait contraire à l'art. 72 RPA), enfin à la
surface des attiques, qui ne respecterait pas la règle des 3/5e de la surface
de l'étage inférieur (art. 72bis RPA).
3.1                   Les parties s'accordent
sur la hauteur maximale autorisée pour le bâtiment prévu, qui est de 19 m. Il
n'est pas davantage contesté que cette hauteur doit être calculée depuis le
niveau moyen du terrain naturel, soit in casu depuis la cote 393.6 m. Elles
divergent en revanche d'avis sur le point de savoir où doit être située la
corniche, que les recourants placent au sommet de la façade du deuxième
attique, alors que la constructrice, suivie par la commune intimée, se fonde
sur le niveau de la dernière dalle. Dans le premier cas, la façade a une
hauteur de 22,2 m, alors que dans le second cas, la hauteur correspond
exactement au maximum autorisé de 19 m (selon le plan complémentaire établi au
printemps 1998).
Conformément à l'art.
66 al. 3 RPA, lorsque le dernier étage est en attique, c'est-à-dire qu'il est
aménagé en retrait des murs de façade, la corniche correspond à l'altitude du
décrochement mesurée sur l'acrotère ou, cas échéant sur le parapet. Appliquée
strictement au projet litigieux, cette règle conduit à admettre que l'altitude
maximum doit être mesurée à la dalle du premier attique, éventuellement au
parapet de ce niveau (c'est du reste ce que prévoyaient les plans mis à
l'enquête en automne 1997). Ce point est incontestablement situé en dessous de
la limite maximum de 19 m, le tribunal ne pouvant suivre l'opinion des
recourants, qui placent la corniche tout au sommet de la façade, en opposition
directe avec le texte de la disposition réglementaire applicable. Cela ne
suffit toutefois pas à conclure à la réglementarité du projet parce que, comme
le relève à juste titre les recourants, les deux niveaux supérieurs du bâtiment
projeté ne sont pas conformes aux art. 72 et 72bis RPA.
3.2                   L'art. 72 RPA autorise
l'aménagement de locaux habitables dans les combles sur un seul étage, en
admettant le cas échéant un demi niveau mais sans qu'il résulte un étage
supplémentaire utilisable à des fins d'habitation. L'aménagement d'un surcomble
est possible, à certaines conditions, mais seulement pour les bâtiments
existants (al. 3). L'étage de combles est défini comme celui qui est compris
dans la toiture du bâtiment, l'embouchature maximum autorisée étant de un
mètre.
En l'espèce, les
concepteurs du projet ont choisi de réaliser les deux derniers niveaux sous forme
d'attique, puisque le décrochement des façades correspond à la dalle du sixième
niveau. Or l'art. 72bis RPA n'admet la création d'une attique qu'en lieu et
place de combles, ce qui signifie que les locaux habitables créés sous cette
forme ne peuvent avoir qu'un seul niveau. La société constructrice fait certes
valoir qu'en réalité seul le dernier niveau doit être considéré comme attique,
le niveau six étant en fait un étage
"ordinaire"
dont la
surface a été diminuée. Cette interprétation des plans se heurte tant à leur
intitulé (attique 1 et attique 2) qu'à leur conception même. Les sixième et
septième niveaux du bâtiment litigieux comprennent en effet des logements
aménagés sur deux étages avec liaison interne, de sorte qu'on a une situation
qui correspond assez exactement à celle qu'autorise exceptionnellement l'art.
72 al. 3 RPA (combles plus surcombles formant une seule unité d'utilisation)
mais seulement pour les bâtiments existants. S'agissant d'un bâtiment nouveau,
une telle conception est exclue par le règlement.
3.3                   A cela s'ajoute que,
même si on suivait l'opinion de la société constructrice selon laquelle le
sixième niveau est un étage ordinaire de surface réduite, seul le septième
devant être considéré comme une attique réalisée en lieu et place de combles,
le projet ne serait pas conforme à la règle de l'art. 72bis al. 1, 2ème phrase
RPA, qui limite la surface de l'étage de combles à 3/5e de la surface de
l'étage intérieur. Selon les plans, la surface au plancher du sixième niveau
est d'environ 650 m², ce qui signifie que la surface du 2ème étage en attique
est largement excessive (600 m² au lieu d'un maximum de 390 m²). Le tribunal ne
peut à cet égard pas suivre le calcul de la constructrice, qui établit la
proportion exigée par le règlement en fonction de la moyenne des surfaces des
étages un à quatre et en prenant en compte globalement les surfaces des deux
étages d'attique. Cette manière de faire ne correspond pas à la règle imposée
par l'art. 72bis, qui est claire. Même si le 6e niveau a une surface réduite
par rapport aux niveaux 1 à 5, c'est cette surface qui est déterminante pour le
calcul de la surface de l'attique.
Il résulte de ce qui
précède que le bâtiment projeté n'est pas conforme au règlement en raison de la
conception de ces deux niveaux supérieurs, le permis de construire délivré
devant dès lors être annulé pour cette raison déjà. Le Tribunal administratif
pourrait dans ces conditions se dispenser d'examiner les autres moyens, mais il
le fera malgré tout de manière sommaire, étant rappelé que les considérants
émis à ce sujet n'ont pas force de chose jugée et ne sauraient lier une section
du Tribunal administratif examinant, par hypothèse, ultérieurement un projet
remanié.
4.                     Les recourants font
valoir une violation des règles fixant les limites des constructions résultant
tant du plan du 2 novembre 1928 que de l'art. 36 LR. En réalité, le bâtiment
projeté n'empiète pas sur ces limites. Seul le garage souterrain réalise un tel
empiétement, ce qui n'est pas contraire au plan de 1928, dans la mesure où
celui-ci ne réglemente pas les constructions souterraines. En revanche, et dans
la mesure où la municipalité indique avoir fait usage de la faculté que lui
reconnaît l'art. 37 LR de délivrer des autorisations en dérogation aux limites prévues,
la légalité de l'autorisation accordée est extrêmement douteuse: d'une part,
les deux rampes d'accès au garage sont prévues à l'intérieur de l'alignement,
et il est difficile de les considérer comme des
"dépendances de peu
d'importance";
d'autre part, l'art. 37 impose le respect d'une
distance de 3 m au moins du bord de la chaussée, règle qui n'est pas observée
par le projet litigieux. Le fait que la voie communale longeant la propriété de
la constructrice au sud de la parcelle ne soit qu'un chemin piétonnier, dont la
transformation ultérieure en voie de circulation plus importante apparaît très
peu vraisemblable (selon les déclarations faites à l'audience par le
représentant de la municipalité), n'y change rien. Enfin le règlement
d'application de la loi sur les routes, du 19 janvier 1994, auquel l'art. 37
al. 3 LR renvoie expressément, prévoit le respect d'une distance de 5 m. Or,
l'art. 65bis RPA, qui admet l'implantation en limite de parcelle, réserve
expressément la législature routière.
5.                     Les autres griefs
formulés par les recourants ne sont en revanche pas fondés. S'agissant du
nombre des places de stationnement, la municipalité n'a certes pas abusé du
très large pouvoir d'appréciation que lui reconnaît l'art. 89 RPA en se bornant
à exiger une place de stationnement par logement prévu et en imposant une taxe
compensatoire correspondant à 19 places manquantes, ni en renonçant à exiger la
création de places de parc pour les usages commerciaux, l'objectif étant, selon
la municipalité, de limiter dans le quartier la circulation et les nuisances
que pourrait générer un parking commercial d'une capacité excessive.
L'insuffisance
alléguée de l'isolation phonique entre appartements est une pure affirmation :
cette question dépend de manière essentielle des matériaux utilisés, que l'on
ne connaît pas en l'état du projet et de toute manière cela ne met pas en cause
les intérêts propres des recourants qui ne sont pas des utilisateurs futurs du
bâtiment.
Quant à l'argument
tiré de la violation de la clause d'esthétique (art. 86 LATC), la vision des
lieux à laquelle le Tribunal administratif a procédé démontre à l'évidence que
le bâtiment projeté, tout à fait comparable aux bâtiments réalisés dans le
voisinage immédiat, y compris par les recourants, ne portera aucunement
atteinte à l'aspect du quartier. La référence à une éventuelle perte
d'ensoleillement pour les immeubles voisins est dépourvue de toute pertinence
parce que, de même qu'il n'existe aucun droit à la vue, selon la jurisprudence
constante du Tribunal administratif (AC 96/226, du 11.11.96; AC 96/087 du
07.04.97; AC 97/198 du 07.05.98), aucun propriétaire ne peut prétendre à un
"droit
au soleil"
. Pour le surplus, les critères retenus par l'art. 86 LATC
concernent l'aspect architectural et l'intégration à l'environnement, d'une
part, ainsi que la protection qu'il convient d'accorder à un site, une
localité, un quartier ou une rue, ou encore un édifice de valeur historique,
artistique ou culturel. De telles circonstances n'existent pas dans le quartier
de Clarens où doit s'édifier la construction litigieuse.
6.                     Le recours doit dans
ces conditions être admis. L'émolument judiciaire doit être mis à la charge de
la société constructrice, qui versera en outre des dépens aux recourants, qui
ont procédé avec l'aide d'un conseil (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de Montreux du 17 juin 1998 autorisant la construction d'un
bâtiment locatif après démolition d'ouvrages existants sur la parcelle
appartenant à Charles Payot SA est annulée.
III.                     L'émolument
judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de
Charles Payot SA.
IV.                    Charles Payot
SA versera à Werner Haari et Emile Schneiter, solidairement, une indemnité de
2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
ft/mp/Lausanne, le 12 octobre 1998
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint