vd_omni · AC.2001.0226 · 2002-05-28 · fr

OTTENSMEYER Gunter et Nicole c/Belmont-sur-Lausanne | Le projet dépasse le COS autorisé : le balcon et la terrasse constituent un avant-corps du bâtiment et doivent être calculés dans le COS. Le garage aussi car il est d'une surface supérieure à 50 m2 prévue par le règlement communal. Le garage forme un tout avec la villa et ne respecte pas la distance aux limites. R.A.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.05.2002 AC.2001.0226

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 28 mai 2002
sur le recours interjeté par
Gunter et
Nicole OTTENSMEYER
, à Belmont, dont le conseil est l'avocat Jean-Claude
Perroud, à Lausanne,
contre
la décision du 25 octobre 2001 de la
Municipalité
de Belmont-sur-Lausanne
, représentée par Me Benoît Bovay, avocat à
Lausanne, levant l'opposition des époux Ottensmeyer et autorisant
Michel
Kohut,
dont le conseil est l'avocat Thierry Thonney, à Lausanne, à
construire une villa individuelle, un couvert pour deux voitures et une piscine
non chauffée sur la parcelle 206 de Belmont-sur-Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Alain Matthey et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Greffier: Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 205 de
Belmont-sur-Lausanne se trouve sur un coteau. De configuration rectangulaire
dans le sens nord-sud, elle abrite une propriété par étages (PPE) épousant en
longueur la même forme que le bien-fonds. Sur cette parcelle sont érigés deux
bâtiments d'habitation (ECA no 697a et 698a) de plusieurs niveaux qui
comprennent en leur milieu des garages accessibles depuis le chemin du Grand
Clos. Gunter et Nicole Ottensmeyer sont copropriétaire depuis 1994 d'un des
deux lots de cette PPE. Leur part comprend un droit exclusif sur l'immeuble ECA
no 698a comprenant la maison d'habitation et sur les bâtiments ECA no 698c
correspondant au garage et ECA no 698b relatif à l'entrée devant le garage et
le logement. Le lot de copropriété des époux Ottensmeyer se situe dans la
partie plus au sud de la parcelle de base 205 alors que l'autre lot, propriété
de Christian et Marielle Fellay, se trouve dans la direction opposée.
B.                    Michel Kohut est
propriétaire de la parcelle no 206 depuis le 22 mai 1984. Sa surface a été
augmentée en 1989 à la suite d'un échange de terrain entre le prénommé et son
père. Le bien-fonds no 206, qui compte 1'032 m² actuellement en places-jardins
(1'036 m² selon la limite future) auxquels s'ajoute un pavillon ECA no 487 de
12 m² (à démolir), est situé en zone de villas, en aval des parcelles 205 et
115 plus au sud. Il se trouve en limite avec environ la moitié ouest de la
parcelle de base 205, c'est-à-dire devant la partie qui correspond pratiquement
à tout le côté ouest du lot de PPE des époux Ottensmeyer.
C.                    Michel Kohut d'une part,
Christian et Marielle Fellay, ainsi que Gunter Ottensmeyer, d'autre part, ont
été précédemment opposé dans une procédure d'améliorations foncières au sujet
de l'extension d'un accès sollicité par le premier. Le Tribunal administratif a
rendu deux arrêts (AC 95/0296 du 15 avril 1996 et AF 97/0001 du 3 juillet 1997
auxquels on se réfère). Le recours en réforme déposé auprès du Tribunal fédéral
par Christian et Marielle Fellay, ainsi que Gunter Ottensmeyer, contre ce
deuxième arrêt du tribunal de céans a été déclaré irrecevable (ATF 5C.222/1997
du 14 octobre 1997).
L'assiette de la
servitude de la parcelle 206 a finalement été fixée sur une largeur de 3 m. sur
trois pattes d'oies de 4 m. par 4. m. et une patte d'oie de 4 m. par 1 m. comme
passage nécessaire (v. plan cadastral du 25 mars 1998 portant la mutation no
542'848).
D.                    La parcelle 206 est
située à proximité immédiate d'une zone de glissements de terrains. Dans le but
de réaliser une construction de type villa sur son terrain, Michel Kohut a fait
établir un rapport par le bureau d'ingénieurs-conseils De Cerenville
Géotechnique SA qui a procédé à une étude géotechnique concernant une villa
d'une surface de sol rectangulaire de 17 x 6 m environ, comprenant trois
niveaux et des combles habitables, avec un sous-sol complètement enterré et un
niveau partiellement enterré, ainsi qu'un garage de 7 x 7m accolé à l'amont de
la villa. Le rapport du 29 mai 2000 recommande notamment des ancrages
permanents scellés dans le terrain et pouvant résister aux eaux agressives et à
la corrosion, conseille fortement de dissocier le garage de la villa et soumet
la création de terrasses en remblai à des restrictions importantes.
Michel Kohut a demandé
à la société ABA GEOL SA à Payerne d'effectuer une étude géotechnique. Le
rapport de novembre 2001 détaille les mesures de confortement pour chacun des
ouvrages principaux et les parades proposées dans le but d'assurer la stabilité
locale pour chacun d'eux et de manière à ne pas perturber la stabilité globale
du site. Cette étude préconise notamment l'utilisation de quatre tirants
d'ancrage définitifs de 6 m. dans la molasse pour sceller le bâtiment
principal.
Le 28 juin 2002, la
Municipalité de Belmont-sur-Lausanne (ci-après : la municipalité) a accusé
réception de la demande d'ouverture d'enquête de Michel Kohut concernant un
projet de construction d'une villa individuelle, d'un couvert pour deux
voitures et d'une piscine non chauffée (de 8 m. sur 4 m.) sur la parcelle no
206. Elle a attiré l'attention du constructeur sur le fait que le projet
(166,82 m²) dépassait le coefficient d'occupation du sol (COS) autorisé (1/7 de
1'048 m² = 149.70 m²), ainsi que sur le fait que le couvert à voitures, lié au
bâtiment, pourrait être considéré comme faisant partie du tout et non comme une
dépendance de minime importance réalisable dans les espaces réglementaires.
Selon les plans,
l'ensemble du projet se concentre dans la moitié nord de la parcelle 206,
c'est-à-dire devant pratiquement tout le côté ouest du lot de PPE des époux
Ottensmeyer. La villa aura une surface de 17 m. sur 6 m. Une extension du
bâtiment est prévue au niveau du rez-de-chaussée supérieur depuis le terrain
fini accessible du côté de la façade nord sur toute la longueur des façades
ouest et sud, avec un décrochement formant une terrasse sur la façade ouest.
Cette extension est supportée par des colonnes. Le couvert à voitures
s'inscrira entre la façade est et la limite de la parcelle de base 205. Quant à
la piscine, elle se trouvera plus au sud de la villa.
Du 6 au 25 juillet
2001, la municipalité a mis à l'enquête publique le projet de Michel Kohut.
Le projet a suscité
plusieurs oppositions, dont celle formée le 25 juillet 2001 par les époux Ottensmeyer,
par l'intermédiaire de Me Perroud. A cette occasion, ils ont critiqué la
réalisation envisagée par Michel Kohut sous l'angle d'une aggravation de
l'instabilité existante du terrain et au regard des remblais prévus. Ils ont
également contesté la réglementarité du couvert à voitures, de la piscine et
des balcon et terrasse et se sont prévalus d'un dépassement du COS autorisé par
la réglementation communale.
La municipalité a
organisé une séance le 3 septembre 2001 au cours de laquelle elle a entendu les
intéressés (v. procès-verbal du 22 octobre 2001).
Le projet a été
légèrement modifié : une variante avec terrasse au sud (en lieu et place d'une
terrasse à l'ouest) a été prévue et des aménagements extérieurs ont été changé
(escalier extérieur au nord depuis le rez inférieur au sous-sol et aménagement
du terrain fini quasiment en limite de propriété à l'est avec la parcelle 205).
Ces modifications des 26 septembre et 9 octobre 2001 ont été approuvées par la
municipalité le 25 suivant, laquelle a levé les oppositions et délivré le
permis de construire qui a été assorti de diverses conditions spéciales (v.
annexe au permis de construire no 17/01).
E.                    Recourant auprès du
Tribunal administratif, Gunter et Nicole Ottensmeyer concluent avec dépens à
l'annulation de la décision de la municipalité du 25 octobre 2001 et, en tant
que de besoin, à l'annulation des autorisations spéciales qui s'y rapportent.
Les recourants se sont acquittés d'une avance de frais de 2'500 francs.
L'effet suspensif a
été accordé au recours le 27 décembre 2001.
Michel Kohut conclut
dans ses observations sur recours du 14 décembre 2001 principalement au rejet
du pourvoi, subsidiairement à l'admission très partielle du recours en ce sens
que la profondeur du balcon-terrasse sud est réduite de 3.70 à 1.50 m. La
municipalité conclut au rejet du recours dans sa réponse au recours du 21
décembre 2001 et son écriture du 7 mars 2002. Les recourants ont déposé des
observations complémentaires le 18 février 2002.
Le tribunal a tenu
audience à Belmont-sur-Lausanne le 19 mars 2002. A cette occasion, il a entendu
le recourant Gunter Ottensmeyer assisté de Me Perroud, Mme Brughera, municipale
et M. Warnery, technicien communal en qualité de représentants de la
municipalité accompagnés de Me Bovay, ainsi que le constructeur Michel Kohut,
assisté de Me Thonney, de Mme Maroonian, auteur du projet, et MM. Berchten et
Kharchafi, représentants d'ABA-GEOL SA. Les comparants ont été entendus dans
leurs explications respectives, notamment au cours de l'inspection locale menée
par l'autorité de céans. A l'issue de cette mesure d'instruction, l'audience a
été levée sur place.
Le constructeur a
encore déposé le 21 mars 2002 des observations.
Le tribunal a ensuite
statué à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     a) Le règlement sur les
constructions est l'aménagement du territoire de la Commune de
Belmont-sur-Lausanne approuvé le 4 juillet 1984 par le Conseil d'Etat
(ci-après: le règlement communal) a la teneur suivante :
"Distance
aux limites
art. 10 - La distance minimum "d"
entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est fonction de sa
plus grande dimension en plan "a"
Si "a" est inférieur à 20 m.
"d" = 6 m.
Si "a" est supérieur à 20 m.
"d" = 6 m. + "a" - 20 m.
5
Indice d'occupation
art. 12 - L'indice
d'occupation de la parcelle (sb) est de 1/7
st
au maximum calculé conformément aux alinéas
1, 3 et 4 de l'article 51.
Indice
d'occupation
Indice de masse
Indice d'occupation au sol
art. 51 - L'indice
d'occupation de la parcelle (sb) est le rapport
st
entre la surface bâtie et la surface de la
parcelle. Il se calcule sur le niveau présentant les plus grandes dimensions
en plan.
L'indice de masse est le rapport entre le
volume construit hors terre et la surface de la parcelle
Dans le calcul de l'indice d'occupation au
sol de la parcelle n'entrent pas en considération :
- les seuils, les perrons, les balcons, les
piscines privées non couvertes, les dépendances et terrasses couvertes d'une
surface inférieure à 50 m
²
, accolées au bâtiment principal et formant un tout
architectural avec lui.
- les dépendances souterraines au sens de
l'art. 52 ci-après.
b)
Le COS maximum de la parcelle 206 (1'048 m²) est de 149.70 m². Il faut vérifier
si cet indice est respecté.
Le
projet prévoit la construction d'une villa de 17 m. sur 6 m., soit 102 m². A
cette surface, il faut ajouter celles, calculées au niveau des colonnes, de la
terrasse au sud (4.50 x 2.90 = 13.05), du prolongement extérieur de toute la
façade ouest (19 x 1.20 = 22.80), de l'espace entre le précédent et la terrasse
sud (0.7 x 1.20 = 0.84), ainsi que celle de l'ouverture nord au niveau du rez
supérieur(3.20 x 0.80 = 2.56), soit au total 141.25 m². En effet, ces
extensions entrent clairement dans le calcul du COS vu leur nature et leur
importance. Supportées par des colonnes, celles-ci ne peuvent plus être
considérées comme un simple balcon, mais doivent être traitées comme un
avant-corps du bâtiment lui-même (TA, arrêts AC 00/0135 du 3 mai 2001; AC
00/0221 du 10 avril 2002).
A
la somme de 141.25 m² s'additionne celle encore du couvert à voitures qui dépasse
la limite de 50 m² de l'art. 51 du règlement communal, mesurant lui-même 51.18
m² [7.50 x (6.35 + 7.30) ] et intervenant dès lors dans le calcul du
COS.
2
En
définitive, l'ensemble du projet (141.25 + 51.18 = 192.43) dépasse très
largement le COS autorisé de 149.70, ce qui justifie d'annuler la décision
attaquée pour ce motif, indépendamment de savoir si le couvert est accolé ou
non au bâtiment principal. Au vu des plans, il faut d'ailleurs considérer que le
couvert à voitures forme un tout architectural avec la villa (le corbeau du
toit du couvert est pris dans le mur de la villa et le bas d'un pan du toit du
bâtiment principal vient en quelque sorte fermer un côté de la toiture du
couvert). En conséquence, le couvert à voitures ne répond pas à la définition
de la dépendance de l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application
de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des
constructions (RATC) dans la mesure où il n'est pas distinct du bâtiment
d'habitation. Cela implique également qu'en l'état du projet, le couvert à
voitures ne peut pas être situé dans les espaces réglementaires, mais au
contraire doit être retiré pour respecter la distance aux limites.
Le
bien-fondé des griefs examinés ci-dessus conduisent déjà l'annulation de la
décision attaquée, ce qui dispense le tribunal d'examiner les autres moyens
soulevés par les parties.
2.                     Le
recours étant admis, l'émolument judiciaire doit être réparti entre le
constructeur et l'autorité intimée. Les recourants qui ont consulté un avocat
ont droit à une indemnité à titre de dépens qui doit être mise pour moitié à
charge du constructeur et pour l'autre moitié à charge de la municipalité (art.
55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 25 octobre 2001 par la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne est
annulée.
III.                     L'émolument
judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs, est mis pour moitié, soit
1'250.-- (mille deux cent cinquante francs) à la charge du constructeur Michel
Kohut, et pour moitié soit 1'250.-- (mille deux cent cinquante francs) à la
charge de la Commune de Belmont-sur-Lausanne.
IV.                    Michel Kohut
versera à Gunter et Nicole Ottensmeyer, solidairement, une indemnité de 1'000
(mille) francs à titre de dépens.
V.                     La Commune de
Belmont-sur-Lausanne versera à Gunter et Nicole Ottensmeyer, solidairement, une
indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 28 mai 2002
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.