vd_omni · AC.2007.0290 · 2008-02-26 · fr

SOARES, LAFFELY/Municipalité de Grandvaux, KAHIL, KAHIL | Notion de sous-sol et de niveau habitable. Application de la jurisprudence: en l'espèce, doit être tenu pour un sous-sol non habitable un niveau affecté à une entrée, un local technique, un réduit, un WC, une cave et une buanderie, dont les ouvertures sont insuffisantes et qui est pratiquement complètement souterrain.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.02.2008 AC.2007.0290

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
26 février 2008
Composition
Mme Danièle Revey,
présidente
; M. Jean-Daniel Beuchat et M. François
Despland, assesseurs.
Recourantes
1.
Vera SOARES,
à Grandvaux,
2.
Annette LAFFELY,
à Forel
(Lavaux),
toutes deux représentées par Me Alexandre
BERNEL, avocat à Lausanne.
Autorité intimée
Municipalité de Grandvaux,
représentée
par Me Jacques BALLENEGGER, avocat à Lausanne.
Constructeurs
1.
Pierre KAHIL,
à Pully,
2.
Bettina KAHIL,
à Pully,
tous deux représentés par Me Benoît BOVAY,
avocat à Lausanne
.
Objet
permis de construire
Recours Vera SOARES et Annette LAFFELY c/ décision de la
Municipalité de Grandvaux du 31 octobre 2007 levant leur opposition et
délivrant le permis de construire une villa avec studio et piscine sur la
parcelle n° 170
Vu les faits suivants
A.
Pierre et Bettina Kahil sont propriétaires de la parcelle 170
de la commune de Grandvaux, colloquée en "zone de villas" selon le
règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions du
19 juin 1985, modifié le 28 novembre 1997, approuvé par l'ancien Département
des travaux publics, de l'aménagement et des transports le 28 novembre 1997
(ci-après: RPAC). Ce terrain se situe de surcroît dans le périmètre du plan de
protection de Lavaux, plus précisément en "territoire d'agglomération II"
régi par l'art. 21 de la loi du 12 février 1979 sur le plan de protection de
Lavaux (LLavaux; RSV 701.43).
D'une surface de 1'126 m2, la parcelle comporte
un garage (ECA 1096).
B.
Le 11 juillet 2007, les époux Kahil ont déposé une demande
de permis de construire sur dite parcelle, en sus du garage, une villa familiale
avec studio et piscine. Sur requête de la Municipalité de Grandvaux (ci-après:
la municipalité) du 2 août 2007, les constructeurs ont complété et modifié leur
demande le 21 août 2007 et produit de nouveaux plans datés du 15 août 2007.
La demande du 21 août 2007 et les plans du 15
août 2007 ont été mis à l'enquête du 4 septembre au 4 octobre 2007. Des
oppositions ont été formulées, dont celle de Vera Soares, copropriétaire de la
parcelle n° 1532 sise à l'amont de la parcelle 170, ainsi que celle d'Annette
Laffely, propriétaire en main commune (communauté héréditaire) de la parcelle n°
1531, également adjacente à la parcelle n° 170.
Selon la synthèse CAMAC du 2 octobre 2007 (n°
84835), les services concernés ont délivré les autorisations spéciales nécessaires.
C.
Par courrier du 19 octobre 2007, la municipalité a prié
l'architecte des constructeurs de procéder à diverses modifications. Elle
relevait notamment que les piliers du balcon devaient être supprimés, sous
peine d'en faire un avant-corps débordant des distances réglementaires et
conduisant à un dépassement du coefficient d'occupation du sol (COS). De
surcroît, elle annonçait que le permis à délivrer préciserait au titre de
condition que le local "buanderie" du sous-sol ne pourrait en aucun
cas servir à l'habitation, dès lors qu'un tel usage amènerait à un dépassement du
coefficient d'utilisation du sol (CUS) ainsi que du nombre maximum de niveaux
habitables.
Les constructeurs ont transmis à la municipalité
de nouveaux plans du 23 octobre 2007, y compris un plan de situation.
D.
Par décision du 29 octobre 2007, notifiée aux
constructeurs le 31 octobre suivant, la municipalité a délivré le permis de
construire, en précisant
comme annoncé que le local
"buanderie" ne pourrait en aucun cas servir à l'habitation.
Par courriers du 31 octobre 2007, la municipalité
a informé Vera Soares et Annette Laffely qu'elle avait décidé le 29 octobre
2007 de lever leurs oppositions et de délivrer le permis de construire. En
substance, elle précisait à cet égard avoir reçu des plans corrigés en respect
du règlement.
E.
Agissant le 22 novembre 2007, Vera Soares et Annette
Laffely ont recouru devant le Tribunal administratif (depuis le 1
er
janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal;
CDAP) à l'encontre des décisions du 31 octobre 2007 de la municipalité,
concluant à leur réforme en ce sens que le permis de construire est refusé, subsidiairement
à leur annulation.
Les recourantes affirmaient en premier lieu que les
plans antérieurs mis à l'enquête ne comportaient notamment pas toutes les cotes
propres à contrôler de manière exhaustive la conformité au règlement et que la
brièveté du délai de recours ne leur avait pas permis de se forger une opinion
consolidée sur le contenu et la portée des plans du 23 octobre 2007, postérieurs
à la mise à l'enquête. Aussi se réservaient-elles la faculté de formuler de
nouveaux griefs - voire de demander une nouvelle mise à l'enquête - une fois
que la municipalité aurait produit son dossier. Sur le fond, elles déclaraient
dénoncer en l'état un dépassement du CUS, voire du COS, de même qu'une violation
des règles limitant le nombre de niveaux de la construction.
La municipalité a déposé son dossier le 21 décembre
2007. Dans sa réponse du même jour, elle déclarait sans autre détermination
s'en remettre à justice.
Les constructeurs ont fourni leurs observations le
même jour, concluant au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Ils
ont transmis, sous forme d'un plan du 15 décembre 2007, les calculs graphiques
du CUS et du COS.
Par avis du 7 janvier 2008, la juge instructeur a
communiqué la réponse et les observations précitées aux parties, a indiqué que
le dossier de la municipalité ainsi que les autres pièces déposées par les
constructeurs, à savoir les plans des 23 octobre et 15 décembre 2007, pouvaient
être consultés au greffe et a imparti aux recourantes un délai au 28 janvier
2008 pour déposer un mémoire complémentaire ou requérir d'autres mesures, voire
retirer le recours si elles l'estimaient opportun.
Le 14 janvier 2008, les recourantes ont transmis un
nouvel exemplaire du plan de situation précité du 23 octobre 2007. Elles ne se
sont pas exprimées plus avant dans le délai imparti au 28 janvier 2008.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Déposé dans les délais prescrits par l'art. 31 de la loi
du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA;
RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus
recevable en la forme.
Selon l'art. 37 al. 1 LJPA, le droit de recourir
appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision
attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou
modifiée. Selon la jurisprudence, ces conditions sont en principe considérées
comme remplies quand le recours émane du propriétaire d'un terrain directement
voisin de la construction ou de l'installation litigieuse (
ATF 121 II 17
consid.
2b; cf. aussi arrêt du 8 avril 1997 reproduit in RDAF 1997 I p. 242 consid.
3a). Sous cet angle, la qualité pour recourir doit être reconnue aux recourantes,
propriétaires de parcelles adjacentes à la parcelle n° 170 destinée au projet
litigieux.
Le droit de propriété dont disposent les
recourantes sur leur immeuble respectif n'est pas individuel mais collectif.
L'une des recourantes est copropriétaire (ordinaire) selon les art. 646 ss CC,
l'autre est propriétaire en main commune (communauté héréditaire) selon les
art. 652 ss CC. Or, elles agissent seules, sans l'accord expresse des autres
(co)propriétaires. On peut ainsi se demander - s'agissant surtout de la
propriété en main commune - si les recourantes sont habilitées à former le
présent recours. La question souffre néanmoins de demeurer indécise, dès lors
que le recours doit de toute façon être rejeté (cf. infra).
2.
En liminaire, on relèvera que les recourantes ont obtenu,
conformément à leur demande, un délai pour examiner de plus près les plans
complétés des constructeurs du 23 octobre 2007 et les calculs du 15 décembre
2007, ainsi que pour déposer un mémoire complémentaire ou requérir d'autres
mesures. Elles n'ont néanmoins pas fait usage de ce délai. Il convient ainsi de
statuer en l'état.
3.
Les recourantes dénoncent une violation des règles limitant
le nombre de niveaux de la construction.
a) La parcelle n° 170 en cause est sise en zone
de villas régie par les art. 7 à 15 RPAC. L'art. 11 RPAC a la teneur suivante:
"
Art. 11   Nombre de
niveaux - hauteurs
Les bâtiments doivent s'inscrire
dans un espace d'une hauteur constante (H) égale à 7 m, soit par rapport au
niveau du terrain naturel, soit par rapport au niveau du terrain aménagé en
déblai.
Le faîte d'un toit peut dépasser
de 1 m la hauteur (H) ci-dessus.
En référence à l'art. 21 LPPL,
point d), les constructions nouvelles ont une hauteur maximum de deux niveaux,
y compris les combles.
Pour les terrains dont la pente
naturelle est supérieure à 25%, le niveau supplémentaire dégagé par la pente
naturelle, à l'aval, est admis. Dans ce cas, les deux niveaux ainsi créés, plus
les combles, peuvent être habitables."
L'art. 21 "LPPL" (LLavaux) let. d
auquel se réfère l'art. 11 RPAC dispose que "
les constructions
nouvelles
[prévues dans le territoire d'agglomération II auquel appartient
la parcelle litigieuse]
ont une hauteur maximum de deux niveaux, y compris
les parties dégagées par la pente. En fonction du site, les règlements
communaux peuvent toutefois déterminer la possibilité d'utiliser les combles
comme niveau habitable supplémentaire.
" Selon la jurisprudence, ce
sont les plans d'affectation des communes (éventuellement des plans
d'affectation cantonaux) qui règlent de façon obligatoire le mode d'utilisation
du sol, en définissant des zones conformément aux principes de la loi fédérale
sur l'aménagement du territoire, entrée en vigueur peu après la LLavaux. La
LLavaux, assimilable à un plan directeur partiel, ne lie que les autorités de
planification, les plans d'affectation exerçant seuls des effets contraignants
à l'égard de l'administré (arrêts du Tribunal administratif AC.2006.0082 du 20
février 2007 consid. 3a; AC.2001.0188 du 22 mai 2002; AC.1992.0441 et
AC.1992.0456 du 10 septembre 1993 consid. 4c).
b) Les plans du 23 octobre 2007 indiquent que la
parcelle n° 170 comporte une pente moyenne de 33%, de sorte que le RPAC
autorise sur ce terrain deux niveaux habitables, plus les combles (cf. art. 11
al. 4 RPAC). Selon ces plans, le projet prévoit (en sus du garage existant)
trois niveaux, à savoir un sous-sol, un rez de chaussée habitable ainsi qu'un
étage habitable, mansardé. Il n'y a pas de combles.
c) Les recourantes soutiennent que le sous-sol
devrait être considéré comme un niveau habitable.
Selon la jurisprudence, pour décider si un niveau
de construction est habitable ou non, la seule intention subjective des
propriétaires ne joue pas un rôle décisif. Il y a lieu plutôt de déterminer si,
objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément
de rendre ces surfaces habitables (ATF 108 I b 130; AC.2005.0199 du 3 novembre
2006 consid. 7b; AC.2002.0052 du 11 novembre 2002). Par ailleurs, pour
déterminer la notion d' "habitable", il sied de référer aux critères
de détermination de la surface utile brute de plancher retenus par la norme
ORL-EPFL 514 420 (Droit fédéral et vaudois de la construction, 2002, p. 461
s.).
D'après la jurisprudence du Tribunal administratif
qui a repris celle de l’ancienne commission de recours en matière de
construction, la qualification de sous-sol doit tenir compte de toutes les
caractéristiques de chaque cas particulier et notamment des buts de la réglementation
communale en se référant à un faisceau de critères, assurant la prise en
considération de l’ensemble des circonstances déterminantes. Par exemple,
lorsque la façade du niveau considéré est entièrement dégagée et les façades
latérales partiellement dégagées, il y a lieu d’examiner si ce niveau comprend
l'entrée principale du bâtiment, car il s'agit alors d'un élément qui
inciterait à ne pas le qualifier de sous-sol. Mais lorsque ce niveau n'est pas
affecté à l'habitation et que plus de la moitié de son volume se situe en
dessous du terrain naturel, il peut être qualifié de sous-sol, pour autant
qu’il ne donne pas à un observateur l'apparence d'un étage supplémentaire, que
la hauteur maximale de la construction reste sensiblement inférieure au maximum
réglementaire et qu’en amont du bâtiment, le terrain naturel se situe
sensiblement au-dessus du niveau du rez-de-chaussée afin que la qualification
du sous-sol ne serve pas à détourner les dispositions fixant le nombre de
niveaux admissibles dans la zone (AC.2006.0118 du 26 juillet 2007; AC.2006.0020
du 2 juillet 2007).
Selon les plans du 23 octobre 2007,
le sous-sol est affecté à une entrée, un local technique, un réduit, un WC, une
cave et une buanderie.
Selon la norme ORL, une buanderie n'est pas destinée
à l'habitation. A cela s'ajoute que d'après l'art. 28 RATC, tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré
naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface
qui n'est pas inférieure au 1/8
ème
de la superficie du plancher et
de 1 m
2
au minimum. En l'espèce, la buanderie en cause est le seul
local bénéficiant d'ouvertures; sa surface au sol est de 34,8 m
2
, de
sorte que ses ouvertures devraient atteindre 4,35 m
2
(34,8 m2 : 8). Les
plans indiquant une surface vitrée de 4 m
2
seulement, la buanderie
ne peut être tenue pour habitable.
De surcroît, le niveau litigieux
est
pratiquement complètement souterrain. En effet, sa façade Est est entièrement
enterrée, sa façade Ouest l'est quasiment totalement et sa façade Sud n'est
dégagée que sur une longueur de 6 à 7 m, correspondant à moins de la moitié de
la longueur totale du bâtiment.
Le sous-sol ne peut donc être compté pour un
niveau habitable au sens de l'art. 11 RPAC, ni dans son entier, ni même en
partie.
L'argument des recourantes selon lequel la
qualification du niveau litigieux comme sous-sol serait exclue du fait que le
projet "
exploite au maximum la hauteur de 7 m + 1 m autorisée au
faîte par l'art. 7 al. 2 RPAC
" est incompréhensible et ne conduit pas
à une autre conclusion.
4.
Les recourantes se plaignent en outre du non respect des
règles limitant le COS et le CUS.
a) L'art. 10 RPAC applicable à la zone de villas
a la teneur suivante:
"Art. 10   Surface bâtie
La surface bâtie ou coefficient d'occupation du sol (COS) ne
peut excéder 20% de la surface cadastrale du bien-fonds.
Elle est mesurée au niveau de la construction présentant les
plus grandes dimensions en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes,
des seuils, des perrons, des balcons en saillie et autres éléments semblables.
Les bâtiments d'habitation auront une surface bâtie de 80 m
2
au moins.
Le coefficient d'utilisation du sol (CUS) est fixé à 0,35.
Aucune dérogation au CUS ne pourra être admise."
Le RPAC ne contient pas d'autres dispositions
définissant les modalités de calcul du COS ou du CUS. Aussi convient-il, pour
déterminer les surfaces à prendre en considération à ces égards, de se référer pour
le surplus à la norme ORL précitée, compte tenu de l'art. 59 RPAC renvoyant à
titre supplétif à la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) et à son règlement
d'application du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1).
b) Dans leur mémoire de recours, les recourantes
se sont plaintes de l'absence de prise en considération dans le CUS d'une partie
au moins des voies de circulation et cages d'escaliers entre l'entrée
principale et l'habitation principale, d'une part, et le studio, d'autre part.
Quant au COS, les plans mis à l'enquête ne permettaient pas, faute de surface
indiquée pour la piscine, notamment, d'en contrôler le respect. Toujours dans
leur mémoire de recours, les recourantes requéraient donc que les constructeurs
produisent un calcul détaillé du CUS et du COS, avec des plans comportant
toutes les mesures et cotes utiles. Il ne serait ainsi "
pas exclu
"
que le permis de construire sollicité doive également être refusé faute de
respect de ces deux coefficients.
c) La parcelle litigieuse a une surface
cadastrale de 1'126 m
2
. La surface bâtie maximale est donc de 225,20
m
2
(COS; 1'126 m
2
x 20%) et la surface brute de plancher
utile maximale de 394,1 m
2
(CUS; 1'126 m
2
x 0,35). Les
plans du 23 octobre 2007 indiquent les surfaces et cotes nécessaires. De surcroît,
les constructeurs ont produit, avec leur réponse, les calculs détaillés du CUS
et du COS requis par les recourantes. Ces calculs, qui prennent en compte les
voies de circulation et cages d'escalier, de même que le studio, indiquent une
surface bâtie de 218,28 m
2
et une surface brute de plancher utile de
362,76 m
2
. Ils n'ont pas été contestés par les recourantes - quand
bien même faculté leur a été donnée de s'exprimer - et n'apparaissent pas
erronés, du moins dans leur résultat inférieur aux maximums autorisés, étant
rappelé que les piliers du balcon doivent être supprimés (cf. aussi art. 28 RPAC
relatif aux dépendances et constructions souterraines, ainsi que l'art. 29 RPAC
concernant les aménagements sportifs privés, dont les piscines).
Ces griefs sont ainsi également mal fondés.
5.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la
mesure où il est recevable et les décisions attaquées doivent être confirmées.
Succombant, les recourantes doivent supporter un émolument judiciaire, ainsi
qu'une indemnité pour les dépens en faveur des constructeurs. La municipalité
s'en étant remise à justice sans autre détermination, il n'y a pas lieu de lui
allouer des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge des recourantes, solidairement entre elles.
III.
Les recourantes sont débitrices, solitairement entre
elles, d'une indemnité pour les dépens de 1'500 (mille cinq cents) francs en
faveur des constructeurs, solidairement entre eux.
Lausanne, le 26 février 2008
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à
celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une
langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.