vd_omni · EF.1999.0003 · 2006-04-11 · fr

TELLIER Gilbert et Jean-Claude et MARAVIGLIA Josette/CEFI du distict de Lausanne | Liquidation d'un immeuble en SI. Estimation fiscale de la valeur vénale fixée à la valeur de sortie admise par l'ACI, faute de circonstances concrètes justifiant de s'en écarter (confirmation de jurisprudence). Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.04.2006 EF.1999.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 11 avril 2006
sur le recours interjeté par
Josette
MARAVIGLIA
, représentée par son tuteur Gérard Bartholoméo,
Jean-Claude
TELLIER
et
l'hoirie Marcel
Tellier
,
tous représentés par la Fiduciaire Stanley Nicolas SA, 1000 Lausanne 9,
contre
la décision rendue le 14 janvier 1999 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (parcelle
n° 117 de Paudex).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent Pelet,
président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mme
Aurélia Rappo.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle n° 117
(folio 6), située sur la Commune de Paudex, en bordure de la route du Simplon,
dispose d'une surface totale de 1'151 m2. Ce bien-fonds supporte un immeuble
locatif de 4'854 m3, construit en 1958: le sous-sol comprend neuf garages, des
caves, une buanderie et deux chambres individuelles. Les quatre autres niveaux
abritent cinq appartements de 6.5 pièces et quatre logements respectivement de
5.5, 4.5, 3.5 et 2.5 pièces. A l'extérieur du bâtiment, huit places de parc
sont aménagées.
La parcelle est grevée
de deux cédules hypothécaires au porteur en premier et parité de rang
respectivement d'un montant de 350'000 fr. et de 70'000 fr. inscrites le 16
mars 1959. En deuxième et parité de rang, la parcelle est grevée de deux
cédules au porteur d'un montant de 30'000 fr. chacune, inscrites le 17 mars
1960.
Cet immeuble, détenu
depuis le 10 avril 1958 par la S.I Paudex-Beausite, a été estimé en 1992, dans
le cadre de la dernière révision générale des estimations fiscales, à 1'947'000
francs.
B.                    Par acte notarié Pierre Noverraz
du 28 novembre 1997, inscrit au registre foncier de Lausanne le 5 décembre
1997, la S.I. Paudex-Beausite en liquidation a cédé la parcelle n° 117 à ses
actionnaires, Juliette Maraviglia, Gilbert Tellier et Marcel Tellier, qui l'ont
acceptée en copropriété respectivement pour 5/10, 4/10 et 1/10. Le 8 août 1997,
l'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI), qui était saisie d'une
demande de liquidation fiscalement privilégiée, a fixé sur la base d'une
expertise la valeur de sortie de la parcelle à 1'880'000 francs.
Juliette Maraviglia
fait l'objet d'une mesure de tutelle. Dans sa séance du 21 mars 1996, la Justice
de Paix du Cercle de Lausanne a confirmé la nomination de Gérard Bartholoméo en
qualité de tuteur de Juliette Maraviglia à forme de l'art. 369 CC.
Marcel Tellier est
décédé le 12 janvier 1999. Sa succession est représentée par ses deux
héritiers, Gilbert et Jean-Claude Tellier.
C.                    Suite à la liquidation
de la SI Paudex-Beausite et au transfert immobilier, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a
procédé à une nouvelle estimation; par décision du 3 juin 1998, la parcelle n°
117 a été taxée à 2'148'000 francs.
A la demande des
propriétaires, la commission a expliqué par courrier du 22 juin 1998 que,
s'étant fondée sur l'état locatif annuel arrêté au 31 novembre 1997, elle avait
arrêté l'estimation fiscale à la valeur de rendement, selon le calcul suivant:
Nature
Surface
Prix au m2
Total
Revenu loc. au
30.11.1997
Fr. 161'064
Valeur locative
totale
Fr. 161'064
Revenu total
Taux capitalisat.
Estimation
fiscale
Fr. 161'064.-
7.50%
Fr. 2'148'000.-
Le 19 juin 1998, les
propriétaires de l'immeuble ont formé un recours contre cette décision auprès
de la commission. Celle-ci a rejeté le recours le 14 janvier 1999 par les
motifs suivants:
"La Commission,
malgré le recours tardif dû à une perte de son courrier envoyé en date du 3
juin 1998, accepte d'entrer en matière et a recontrôlé sa taxation.
Après
l'établissement d'une valeur vénale de contrôle, la Commission a arrêté
l'estimation fiscale à la valeur de rendement qui est inférieure à la valeur
vénale de contrôle. La Commission rend attentif le recourant que les critères
de taxation retenus par l'Administration cantonale des impôts pour le calcul
des valeurs de sortie des immeubles lors des liquidations des sociétés
immobilières sont différents de ceux qui découlent de la loi sur l'estimation
fiscale. (...)."
D.                    Par acte du 29 janvier
1999, les propriétaires ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal
administratif, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que l'estimation
fiscale de l'immeuble litigieux soit arrêtée à 1'800'000 francs.
Les recourants ont
notamment produit un état locatif établi le 25 mars 1999, dont il ressort que
le revenu mensuel net de l'immeuble s'élevait à cette date à 13'807 fr., soit à
165'684 fr. par année. Toutefois, certains logements ont depuis lors fait
l'objet d'une baisse de loyer, de sorte que ce revenu immobilier a diminué de
618 fr. par mois dès le mois de juin 1999, puis de 1'283 fr. dès septembre 1999
et de 151 fr. dès décembre 1999. Une nouvelle diminution de loyer de 1'183 fr.
par mois était prévue dès le mois d'avril 2000. En définitive, au mois de
janvier 2000, les revenus locatifs s’élevaient au total à 11'755 fr. par mois,
soit à 141'060 fr. par année.
Le 4 mars 1999, la
commission a conclu au rejet du recours, se référant pour le surplus aux
considérants de la décision entreprise.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 9 novembre 1999. A cette occasion,
il a procédé à une visite des lieux en présence des parties. A l'issue de
l'audience, les débats ont été suspendus, afin de permettre à la commission de
formuler une offre transactionnelle. Cette proposition ayant été rejetée par
les recourants le 24 novembre 1999, le Tribunal a statué sans nouvelle
audience, comme annoncé aux parties lors de sa séance du 9 novembre 1999.
Considérant en droit:
1.                     En vertu de l'art. 20
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des
estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -
que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. Les recourants ont
profité des allégements fiscaux privilégiant la liquidation des sociétés
immobilières pour reprendre en leur propre nom la parcelle n° 117; la nouvelle
estimation fiscale a eu lieu à l'occasion de ce transfert, à forme de l'art. 20
LEFI.
2.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et
périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (al. 4).
3.                     Dans le cadre de la
révision générale de 1992, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse avait
été arrêtée à 1'947'000 fr. Lors de la mise à jour de cette estimation suite au
transfert immobilier, la commission s'est fondée sur l'état locatif annuel
arrêté au 30 novembre 1997, soit un revenu immobilier de 161'064 fr. par année.
Ce montant a été capitalisé à un taux de 7.50 %, d'où une estimation fiscale de
2'148'000 fr. Or, les recourants contestent cette décision, en invitant le
tribunal à se fonder sur l'expertise et la valeur de sortie retenue par l'ACI.
Le principal objet du
litige consiste à examiner quelle est la portée - dans le domaine particulier
de l'estimation fiscale - de la valeur de sortie de l'immeuble admise par l'ACI.
Cette question a fait l'objet de plusieurs décisions du Tribunal administratif.
Dans un premier arrêt
(EF 97/0020 du 11 février 1998), le tribunal a considéré - sans toutefois
ériger cette solution au rang de principe - que, dans le domaine de
l'estimation fiscale et plus particulièrement de la détermination de la valeur
vénale d'un immeuble, seuls étaient décisifs les critères définis par la
législation régissant l'estimation fiscale. Il a ainsi jugé qu'il n'y avait pas
lieu de tenir compte des valeurs résultant de l'application de la loi sur les
impôts directs cantonaux, telles que la valeur locative fiscale ou encore la
valeur de transfert des immeubles au sens du règlement du 5 avril 1995 relatif
à la liquidation des sociétés immobilières.
En revanche, en 1998,
le tribunal - toujours sans se prononcer sur la question de principe - a arrêté
l'estimation fiscale sur la base de la valeur de sortie de l'immeuble transféré
par la société immobilière à son actionnaire (EF.1998.0007 du 23 juillet 1998).
Dans le cas d'espèce, le tribunal avait constaté que la valeur de sortie fixée
par l'ACI sur la base d'une expertise correspondait à celle portée au registre
foncier en 1992. Ainsi, en l'absence de travaux, le simple changement de
propriétaire – une mutation au reste purement formelle - ne justifiait pas en
soi une hausse de l'estimation fiscale; ce d'autant plus que les prix du marché
immobilier n'avaient pas augmenté depuis les années 1990.
Dans deux arrêts plus
récents (EF.1998.0016 du 11 mars 1999; EF.1998.0010 du 15 avril 1999), le
tribunal a finalement tranché cette question de principe. Il a jugé que, lors
de la mise à jour des estimations fiscales des immeubles ayant fait l'objet
d'une liquidation fiscalement privilégiées, il convenait de s'en tenir en
principe à la décision de l'ACI fixant la valeur de transfert comme valeur
déterminante pour l'estimation fiscale, sous réserve de circonstances concrètes
propres au cas d'espèce et justifiant que l'on s'en écarte. En effet, selon
l'art. 1 al. 1 du règlement de 1995 relatif à la liquidation des sociétés
immobilières et la circulaire n° 30 de l'ACI concernant les allégements fiscaux
en vue de faciliter la liquidation des sociétés immobilières, l'ACI doit se
fonder sur la valeur vénale de l'immeuble laquelle équivaut précisément à la
valeur marchande au sens de l'art. 2 al. 4 LEFI. En d'autres termes, tant l'ACI
que les commissions d'estimation fiscale sont chargées d'imposer la même
valeur, l'assiette de l'impôt étant identique dans les deux cas. Ainsi, même si
ces deux autorités appliquent des législations différentes et exercent des
compétences indépendantes l'une de l'autre, elles se fondent sur des normes qui
consacrent le même concept et visent le même but (au sujet de l'exercice de
compétences parallèles, voir P. Moor, Droit administratif, éd. 1994, vol.I,
p. 275). Dès lors, la valeur vénale d'un immeuble précédemment détenu par une
SI et ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée doit être
fixée à la valeur de sortie admise par l'ACI. Cette jurisprudence a été
confirmée depuis lors à plusieurs reprises (EF.2000.0013 du 9 janvier 2001, consid.
4d, p. 5 ; EF.2000.0008 du 18 août 2000, consid. 3.1. ; EF.1999.0017
du 2 décembre 1999, consid. 4 ; EF.1998.0022 du 9 novembre 1999, consid.
3a).
En l'espèce, les
considérants qui précèdent conduisent le tribunal a fixer la valeur vénale de
la parcelle litigieuse à 1'880'000 francs.
4.                     S'agissant de la valeur
de rendement, la commission et le tribunal sont parvenus dans la présente
espèce à une valeur supérieure à la valeur vénale de l'immeuble retenue au
considérant précédent. En effet, l'autorité intimée a arrêté la valeur de
rendement à 2'148'000 fr., en capitalisant le revenu locatif au 30 novembre
1997 à un taux de 7.5%. Le tribunal aurait corrigé ce taux pour tenir compte de
la vétusté à 7.75%, portant ainsi la valeur de rendement capitalisée à
2'078'245 francs.
Quoi qu'il en soit, il
n'est pas nécessaire d'approfondir la question de la valeur de rendement,
puisque selon l'art. 2 al.2 LEFI, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à
la valeur vénale: dès lors, le tribunal ne saurait prendre en compte une valeur
supérieure au montant de 1'880'000 fr. admis au titre de la valeur vénale.
5.                     En définitive, la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 117 doit être arrêtée à 1'880'000
francs. Les recourants obtenant gain de cause, le présent arrêt doit être rendu
sans frais; l'avance versée par les recourants leur sera restituée. De plus,
ayant recouru aux services d'un mandataire professionnel, les recourants ont
droit à des dépens en vertu de l'art. 55 al.1 LJPA.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours
est admis.
II.                     La décision
rendue le 14 janvier 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle n° 117 du cadastre de la Commune de Paudex est arrêtée à 1'880'000
francs.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais.
IV.                    Des dépens
arrêtés à 1'000 (mille) francs sont alloués aux recourants, solidairement entre
eux, et mis à la charge de l'Etat de Vaud, par son Département des finances.
Lausanne, le 11 avril 2006
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint