vd_omni · EF.1995.0066 · 1995-11-22 · fr

ISABELLA Fernand et consorts c/CEFI Vevey | L'EF fixée en 1990 à 8'500'000.-, suite à la construction de l'immeuble. Calcul sommaire de l'EF actuelle dans le cadre de la RG =>EF n'a pas à être revue car elle ne diverge pas manifestement de la valeur fiscale prévue par les Instructions. Admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.11.1995 EF.1995.0066

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 novembre 1995
sur le recours interjeté par
Fernand
ISABELLA, Jean-Nicolas STUCKI et Jean-Pierre STUDER
, représentés par
l'avocat Denis Sulliger, case postale, à 1800 Vevey 1,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Vevey
(ci-après: la CEFI) du 24
juillet 1995, relative à la parcelle 306, sise à l'avenue des Baumes 4, à La
Tour-de-Peilz.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier:
Mme Ysé Chappuis-Rosselet, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Fernand Isabella,
Jean-Nicolas Stucki et Jean-Pierre Studer ont acquis en société simple en 1987
la parcelle no 306 du cadastre de La Tour-de-Peilz, située au chemin des Baumes
4, au prix de 2'900'000 francs. Sur ce bien-fonds d'une surface de 2'962 m²,
ils ont construit un immeuble locatif en 1989 (ECA no 2646); l'estimation
fiscale a été fixée en 1990 à 8'500'000 francs.
D'une surface au sol
de 1'121 m², ce bâtiment, d'un volume de 12'980 m³ abrite une quarantaine de
logements (studios, 2 et 3 pièces) ainsi que quatre bureaux ou locaux
commerciaux. Il comprend également 24 places de parc souterraines et 22 places
de parc extérieures.
La police ECA, établie
le 7 novembre 1988 fournit encore les indications suivantes :
"                                                                 Surface        Cube              Prix
par m³
m²
m³                   Fr.
Parking enterré                                            790              2765                 400
Sous-sol, caves, chauf. abri                         372              1302                 450
Rez : logement                                            240                648                 490
Rez : commerce                                          379              1023                 490
1-2-3 et combles, logement y.c. toiture          619              7242                 490"
En date du 28 juin
1991, la CEFI a remis aux recourants le questionnaire usuel relatif à la
révision générale des estimations fiscales. Ceux-ci l'ont renvoyé à l'autorité
intimée en y joignant un état locatif du bâtiment litigieux, daté du 15 juillet
1991 qui ascende à 731'160 francs. A cette même époque, le taux de base des
anciens emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit foncier vaudois (CFV)
était de 6
3
/
4
depuis
le 1er avril 1991.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars
1990, la CEFI a arrêté le 1er juin 1992 l'estimation fiscale de cette parcelle
à 9'750'000 francs.
Les intéressés ayant
recouru par acte du 11 juin 1992, l'autorité intimée leur a notifié le 24
juillet 1995 une nouvelle estimation fiscale de 9'430'000 francs. Elle explique
avoir déterminé la valeur de rendement en capitalisant l'état locatif de
731'160 francs au taux de 7,75%.
C.                    Agissant par
l'intermédiaire de l'avocat Denis Sulliger, Jean-Nicolas Stucki, Jean-Pierre
Studer et Fernand Isabella ont interjeté recours contre cette décision. Ils ont
complété leur pourvoi par le dépôt d'un mémoire daté du 14 septembre 1995,
concluant, avec dépens, à ce que l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux
soit ramenée à une valeur de 8'200'000 francs. Les moyens invoqués à l'appui de
leur pourvoi seront examinés ci-dessous dans la partie utile. Au demeurant, ils
se sont acquittés de l'avance de frais requise de 4'000 francs.
L'autorité intimée a
transmis ses déterminations le 13 septembre 1995, concluant au rejet du
recours. Elle expose ce qui suit:
"[...].
Comme l'indique M. Stucki dans son recours du
11.6.1992, le bâtiment a été construit en 1989 et immatriculé en 1990.
Dans sa séance du 30.5.1990, la commission a
procédé à l'estimation de la parcelle (avis du 25.6.1990). A ce moment, elle
n'était pas en possession du rendement de l'immeuble, demandé le 4.4.1990.
Ce fait a motivé le réexamen du cas dans le
cadre de la révision générale 1ère étape.
Sur la base de l'état locatif au 15.7.1991
produit, le rendement à cette époque était de Fr. 731'160.--, ce qui,
capitalisés à 7,5% (taux moyen retenu selon les instructions pour la révision
générale 1ère étape), donnait une estimation de Fr. 9'750'000.--, objet
de notre avis du 1.6.1992.
Suite au recours de M. Stucki du 11.6.1992, une
entrevue a eu lieu entre ce dernier et la commission le 22.1.1993.
A cette occasion, pour tenir compte de la
pratique de la commission de Lausanne et des dernières décisions du Tribunal
administratif, le taux moyen de capitalisation pris en considération a été fixé
à 7,75%, soit valeur de rendement 8,75% et valeur vénale 6,75%.
Il en résulte une nouvelle estimation fiscale
de Fr. 9'434'300.--, montant arrondi à
Fr. 9'430'000.--
,
avec entrée en vigueur au 31.12.1992.
Cette décision a été communiquée, avec retard
il est vrai, aux propriétaires le 24 juillet dernier et fait l'objet du présent
recours.
La commission estime les taux retenus
équitables, s'agissant d'un bâtiment neuf, pour la période concernée
(1991) et conclut au maintien à
Fr. 9'430'000.--
de l'estimation
en cause.
[...]."
D.                    Le tribunal a tenu
audience en date du 8 novembre 1995 en présence de M. Stucki, assisté de
l'avocat Denis Sulliger, qui représentait les recourants, et de MM. Weber et
Treyvaud, représentants de l'autorité intimée. Le tribunal a procédé à une
inspection locale et a entendu les parties dans leurs explications.
Considérant en droit:
1.                     a) Dans le cadre de la
révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de l'estimation de
l'immeuble des recourants. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 15 juillet
1991, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75% représentant schématiquement la
moyenne entre les taux de 8,75% et 6,75% respectivement retenus pour fixer la
valeur de rendement et la valeur vénale.
Les recourants
soutiennent que la valeur de rendement de leur immeuble devrait être fixé en
fonction de l'état locatif de 731'160 fr., capitalisé à un taux de
9%, soit 8'124'000 fr., et que la valeur vénale devrait être très proche de ce
montant.
b) Les Instructions
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le
31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (ci-après : les
Instructions) prévoient que
"les estimations fiscales mises à jour en
1988, 1989 et 1990 ne feront pas l'objet d'une révision, exception faite de
celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces
instructions"
.
Il convient tout
d'abord de déterminer si l'estimation de l'immeuble litigieux, fixée à
8'500'000 fr. en 1990, doit être mise à jour dans le cadre de la révision
général en rappelant en premier lieu que l'estimation fiscale d'un bien-fonds
est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de
rendement (art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI)).
2.                     S'agissant de la
détermination de la valeur de rendement, le tribunal a rappelé à de nombreuses
reprises qu'il convenait d'appliquer le taux d'intérêt hypothécaire de
référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de
deux points (cf. notamment, Tribunal administratif, arrêts EF 94/0025, du 27
février 1995 et les références citées, EF 92/031, du 15 janvier 1993).
Il convient dès lors de
capitaliser l'état locatif au 15 juillet 1991, qui se montait alors à 731'160
fr., au taux de 8,75%, taux correspondant à un taux supérieur de 2 points au
taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. La valeur de
rendement ainsi obtenue est égale à un montant de 8'356'115 francs.
3.                     a) S'agissant de la
valeur vénale, on peut se référer à une méthode connue dans la pratique sous le
nom de méthode Joye, qui bénéficie d'une large reconnaissance actuellement dans
les milieux immobiliers parce qu'elle permet de cerner de manière optimale la
valeur du marché, partant la valeur vénale au sens défini part. 2 al. 4 LEFI.
Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises, d'abord
à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22
février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF
93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) puis à titre préférentiel
(arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994). Le tribunal l'a
retenue aussi en raison de ses effets modérateurs de nature à traduire le
tassement des valeurs immobilières, constat qui s'impose surtout à l'égard
d'immeubles commerciaux, particulièrement frappés par la chute des prix (cf.
Tribunal administratif, arrêt EF 94/0071, du 3 octobre 1995, et les références
citées). En effet, en accordant un poids prépondérant à la valeur de rendement
dans le calcul même de la valeur vénale, elle constitue une approche qui permet
ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit
se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement (cf. par exemple,
Tribunal administratif, arrêt EF 94/025, du 27 février 1995, précité).
Cette méthode consiste
à calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite
intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la
formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un
marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur
vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement)
3
b) La valeur
intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué
d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien,
auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce
dernier ne doit pas excéder les 25 ou 30% du prix total d'une opération
immobilière si on veut que celle-ci reste économiquement saine.
Les recourants ont
exposé avoir payé le terrain 2'900'000 francs. Par ailleurs, le tribunal estime
qu'il faut tenir compte d'une valeur de 300 fr. par m³ pour le parking, de 450
fr. pour les autres locaux de service, tels que sous-sol, caves, chauffage et
abri et 500 fr. pour les parties habitables. A l'aide des volumes retenus par
la police ECA, le tribunal dégage ainsi les valeurs intrinsèques suivantes :
valeur du terrain                                                      Fr.                 2'900'000.--
valeur actuelle du bâtiment
parking (2765 m³ x 300)                                          Fr.             829'500.--
autres locaux de service (1302 m³ x 450)              Fr.             585'900.--
parties habitables (8'913 m³ x 500)                        Fr.                 4'456'000.--
valeur totale                                                             Fr.                 8'771'400.--
valeur de rendement :
731'600 fr. à 8,75%                                                 Fr.                 8'356'115.--
valeur vénale, selon la méthode Joye                     Fr.                 8'494'543.--
estimation fiscale                                                    Fr.                 8'425'329.--.
4.                     Ces chiffres permettent
de constater que l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse peut et doit
être maintenue au montant de 8'500'000 fr. fixé en 1990. Ce chiffre est certes
un peu supérieur aux conclusions des recourants (8'200'000 fr.), mais le pourvoi
doit nonobstant être considéré comme admis. Il convient dès lors de laisser les
frais à la charge de l'Etat, les recourants ayant droit à des dépens (art. 55
LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, du 24
juillet 1995, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle
306 de La Tour-de-Peilz est arrêtée à 8'500'000 francs.
III.                     La présente
décision est rendue sans frais.
IV.                    Une indemnité
de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) est allouée à titre de dépens aux
recourants, Fernand Isabella, Jean-Nicolas Stucki et Jean-Pierre Studer,
solidairement entre eux, à la charge de l'Etat de Vaud (Département des
finances, Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey).
mp/Lausanne, le 22 novembre 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.