vd_omni · EF.1991.0010 · 1993-01-05 · fr

Hoirs LEGERET c/CEFI VEVEY | Respect délai de 60 j.;taux de capit. 8,5% pour VR et 6,5% pour VV conform. aux instr.;comparaison avec transac. intervenues à mm période dans district;prise en compte des frais d'entretien si retard d'entretien

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.01.1993 EF.1991.0010

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 5 janvier 1993
__________
sur le recours interjeté par
l'hoirie
Charles LEGERET
, (Ruth, Jean-Marc, Marie-José, Ramou et François Légeret) à
Vevey, Pully et Agra, dont le conseil est l'avocat Denis Sulliger, Av.
Paul-Ceresole 3, 1800 Vevey,
contre
les décisions rendues le 10 octobre 1991 par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
J.-P. Kaeslin, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            A la suite du
décès de Charles Légeret survenu le 8 décembre 1990, son épouse et ses quatre
enfants (ci-après l'hoirie recourante) sont devenus propriétaires de divers
immeubles sur le territoire des communes de Corseaux, Vevey, Montreux et La
Tour-de-Peilz.
B.                            Faisant suite
à une demande de la Commission d'impôt du district de Vevey du 26 mars 1991, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après la
commission de district), en application de l'art. 23 de la loi du 27 février
1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt
sur les successions et les donations (LMSD), a procédé à une nouvelle
estimation fiscale des biens-fonds du défunt; elle a communiquée celle-ci à
l'hoirie recourante par décisions rendues le 11 octobre 1991. Pour les
immeubles locatifs, elle a pris pour base le revenu locatif de ces immeubles au
1er janvier 1991, puis a capitalisé ce montant à un taux de 7,5 %; celui-ci
résulte d'une moyenne entre un taux de 8,5 %, applicable pour obtenir la valeur
de rendement, et de 6,5 %, applicable pour le calcul de la valeur marchande.
C.                            A la suite du
recours formé le 11 juillet 1991 au nom de l'hoirie Charles Légeret par
l'exécuteur testamentaire, le notaire Marc Chessex, qui contestait en
particulier l'utilisation d'un taux de 6,5 % pour déterminer la valeur vénale
des immeubles locatifs, la commission de district a rendu quatre nouvelles
décisions en date du 10 octobre 1991; elle y confirmait les précédentes
estimations, à l'exception de celles des parcelles nos 728 de Montreux, 1338 et
1358 de Vevey qu'elle réduisait légèrement.
En ce qui
concerne le taux de capitalisation appliqué au rendement locatif pour obtenir
la valeur vénale, la commission de district s'est déterminée comme il suit :
"La commission ne peut vous suivre dans
votre détermination de la valeur marchande : si le taux moyen de 7,5 % est
retenu, il détermine aussi bien la valeur vénale que la valeur de rendement.
Dans notre région, des locatifs bien situés et
bien entretenus comme ceux de la succession Légeret trouvent preneur à un taux
de 6,5 % environ (exemple un locatif de plusieurs millions de francs à Montreux
la semaine dernière).
D'autre part, les taux appliqués le sont dans
l'ensemble du canton dans le cadre de la révision générale des estimations
fiscales."
D.                            Agissant par
l'intermédiaire de l'avocat Denis Sulliger, l'hoirie Charles Légeret a recouru
contre ces décisions en concluant, avec dépens, à leur réforme en ce sens qu'un
taux de 7,5 % est appliqué pour arrêter la valeur vénale des immeubles
locatifs. Elle demande également la réduction de l'estimation fiscale des parcelles
nos 728 et 1205 de la Commune de Montreux et des parcelles nos 1338 et 1358 de
la Commune de Vevey.
E.                            Dans ses
déterminations du 21 novembre 1991, l'autorité intimée conclut au rejet du
recours. Elle a produit une liste de six transactions portant sur des immeubles
locatifs intervenues entre les mois de décembre 1990 et d'octobre 1991 dans les
Communes de Vevey, Montreux et La Tour-de-Peilz, à des taux de capitalisation
du rendement brut variant entre 5,92 et 7,2 %. Sur requête du Tribunal, elle a
encore fourni le 3 février 1992 une seconde liste de transactions reprenant
pour l'essentiel la première à l'exception d'une nouvelle transaction sur la
commune de Vevey réalisée le 10 octobre 1991 sur la base d'une valeur de
rendement capitalisée au taux de 6,24 %.
F.                            Le Service du
cadastre et du registre foncier s'est déterminé le 5 février 1992 sur le taux
de capitalisation de 6,5 % choisi pour fixer la valeur vénale des immeubles
dans le cadre de la revision générale de la manière suivante :
"Dans les instructions du Département des
finances, il est précisé que la valeur vénale, à défaut d'indications (prix
d'achat, éléments de comparaison, etc.) peut être obtenue en capitalisant le
rendement brut. Le taux de capitalisation sera fixé dans la règle de 6 - 6 1/2
% selon le genre d'immeuble. La détermination de ce taux basée sur l'art. 8 du
règlement EF a fait l'objet d'une étude détaillée avant l'élaboration des
instructions à l'attention des commissions de district. Nous devions trouver
une règle générale afin de coordonner et harmoniser les estimations dans le
canton. Pour cela nous avons recherché, dans plusieurs districts
représentatifs, dont celui de Vevey, sur la base de quelle capitalisation des
loyers les immeubles étaient vendus. Ce taux de capitalisation s'opère par
comparaison du prix fixé dans l'acte de vente et le revenu locatif déposé au
registre foncier par le propriétaire de l'immeuble.
Conscients de la chute du marché immobilier,
(les registres fonciers étaient aux premières loges) à la suite des AFU et de
l'élévation des taux de l'intérêt hypotécaire, nous avons retenu le taux de
capitalisation de 6 - 6 1/2 %.
Lors de cette étude, nous avons constaté que
les immeubles se négociaient à des taux de 3,4 à 5,5 % dans les années 1987 -
1989. Après la chute du marché immobilier, nous constatons que les immeubles se
négocient à des taux de 5 - 7,5 % pour les années 1990 - 1991. Dans la majorité
des cas entre 5,8 - 6,6 %. Cette démonstration, que vous avez demandée, peut
vous être apportée par les conservateurs des registres fonciers vaudois.
Par conséquent le taux de 6,5 % est conforme
au marché actuel immobilier.
Nous rappellerons enfin qu'il s'agit d'un taux
moyen qui résulte du taux de 8,5 % du revenu locatif pour obtenir la valeur de
rendement (art. 7 du règlement) et de la valeur vénale qui correspond, en règle
générale, au revenu locatif capitalisé à un taux de 6,5 % (art. 8 du règlement
EF).
De plus nous pouvons relever, pour le district
de Vevey, que le taux moyen a été adapté ces dernières années : de 6 % en 1987
il a passé à 7,5 % dès 1990.
Enfin, nous concluons en relevant qu'il s'agit
d'une règle générale, que les commissions de district peuvent s'écarter de ce
taux moyen dans des cas particuliers et que les estimations fiscales sont déterminées,
sauf les cas de mise à jour, pour plusieurs années (1 à 2 décennies)."
G.                            L'hoirie
recourante a déposé des observations complémentaires en date du 30 mars 1992.
Elle a produit une série d'annonces parues dans le journal 24 Heures et la
Feuille des avis officiels du mois de mars 1992 confirmant les déclarations de
Furer SA et de Rham & Cie SA selon lesquelles les immeubles locatifs ne
trouvent preneur, sur le marché immobilier actuel, qu'à un taux de
capitalisation du rendement brut variant entre 7 et 8,5 %. Elle a également
requis du Service du cadastre et du registre foncier la production de l'étude
détaillée ayant abouti à l'adoption du taux de capitalision contesté dans le
cadre de la révision générale.
Le Service
du cadastre et du registre foncier a répondu que l'étude n'existait pas en
elle-même, mais qu'elle correspondait à l'analyse effectuée par le Département
des finances pour l'élaboration des instructions pour la révision générale
tenant compte des taux admis par la Commission centrale d'estimation fiscale
des immeubles et de l'évolution du marché.
Sur requête
du Tribunal, la commission de district a produit en date du 17 août 1992 une
liste des transactions intervenues durant le deuxième semestre de l'année 1990
dans le district de Vevey, à des taux variant entre 5,70 et 7,91 %.
H.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience le 3 septembre 1992 à Vevey en présence de
Jean-Marc Légeret, représentant l'hoirie recourante, assisté de l'avocat Denis
Sulliger, ainsi que des représentants de la commission de district de Vevey
et du Service du cadastre et du registre foncier
.
Il a procédé à une visite des parcelles nos 1338 et 1358 de la Commune de Vevey
et nos 728 et 1205 de la Commune de Montreux.
I.                              Sur requête
du Tribunal, la commission de district et le Service du cadastre et du registre
foncier se sont déterminés sur l'état locatif déterminant pour la revision
générale et la portée de l'art. 6 REFI.
En droit :
__________
1.                             a) L'hoirie
recourante a mis en cause le respect du délai de 60 jours dès la notification
de l'inventaire successoral que l'art. 23 al. 2 LMSD impartit à l'autorité
fiscale pour demander la révision de l'estimation fiscale.
Renseignements
pris, l'inventaire successoral a été dressé le 29 janvier 1992 à la valeur
vénale des biens des époux et transmis à la commission d'impôt aux fins
d'établir un inventaire fiscal des biens qui sera ensuite adressé aux
héritiers. Ce dernier n'est donc à ce jour pas encore établi, de sorte que l'on
doit admettre que la demande de la Commission d'impôt, déposée le 26 marsi
1991, l'a été en temps utile.
b) La
commission du district a procédé à une révision de l'estimation fiscale de
diverses parcelles de l'hoirie recourante, ce à la demande de l'autorité
fiscale (art. 23 al. 2 LMSD). Cette révision est de même nature que celle que
prévoit l'art. 23 LEFI et elle s'apparente à une mise à jour (art. 20 LEFI); au
demeurant, l'art. 23 al. 3 LEFI prescrit qu'une telle révision a lieu en même
temps que la mise à jour, les règles procédurales étant en outre les mêmes dans
les deux hypothèses (art. 24 rapproché de l'art. 21 LEFI). Une telle opération
se distingue en revanche de la révision générale, régie par les art. 11, 19 al.
1 et 22 LEFI.
Indépendamment
des différences procédurales qu'imposent les textes entre la révision générale
et la révision "ordinaire" (ou la mise à jour), ces deux modes de
révision se distinguent également sur un plan matériel. La mise à jour et la
révision "ordinaire" interviennent en effet à la suite de faits
déterminés (les motifs de la mise à jour, énumérés à l'art. 20 LEFI, ou ceux de
la révision des art. 23 LEFI ou 23 LMSD); ces opérations postulent une
estimation à une date donnée, soit celle de la vente, de la construction ou de
la succession à laquelle elles sont liées (v. dans ce sens la jurisprudence de
la Commission centrale des estimations fiscales - ci-après CCEF - arrêt du 14
décembre 1990 et RDAF 1991, 320). Elles ont pour but de cerner de plus près, à
une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a
notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v. les
formulations proches des art. 20 in fine et 23 al. 1 LEFI), ce qui suppose le
choix d'une date déterminante; dans le cas de l'art. 23 LMSD, il est plus
évident encore que la valeur doit être arrêtée à une date déterminée, celle de
la donation ou de l'ouverture de la succession, puisque c'est bien la valeur à
cette date des biens donnés ou compris dans les actifs successoraux qui va
constituer l'assiette de l'impôt.
Il résulte
de l'exposé qui précède que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour
déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale; taux de
capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées
à la date déterminante pour la mise à jour ou la "révision ordinaire"
à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de l'ouverture de
la succession de Charles Légeret, soit le 8 décembre 1990.
2.                             La recours
porte essentiellement sur le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la
valeur vénale des divers immeubles propriétés de l'hoirie. Aux yeux des
recourants, un taux uniforme de 7,5 % devrait être appliqué à cet effet sur la
base du revenu locatif encaissé. La commission de district, pour sa part, a
distingué en premier lieu les immeubles à caractère locatif des autres
biens-fonds; s'agissant des premiers, elle s'est bien fondée sur le rendement
locatif pour computer la valeur vénale, mais elle a retenu à cet effet un taux
de capitalisation de 6,5 %; quant aux autres immeubles, elle en a arrêté la
valeur vénale tantôt par d'autres méthodes (comparaison avec des transactions
récentes), tantôt en préférant un autre taux de capitalisation.
a) Par
valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu
de l'offre et de la demande; elle doit être établie en fonction de la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4
LEFI et 8 al. 1 REFI). La méthode préconisée par les recourants privilégie le
seul critère de rendement; cette solution coïncide avec celle des Instructions
établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la
revision générale à l'intention des commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles (ci-après les Instructions) pour les immeubles locatifs
et le règlement l'autorise, à défaut d'indications telles que prix d'achat ou
autres éléments de comparaison (art. 8 al. 2 REFI). On retiendra sur ce point
que le calcul de la valeur vénale par le biais d'une capitalisation du
rendement locatif présente, au vu de cette dernière disposition, un caractère
subsidiaire; et celle-ci prescrit en outre des taux variant en fonction du
genre d'immeuble, les immeubles locatifs (art. 21) devant être traités
différemment des villas (art. 22 REFI) ou des biens-fonds en nature de place de
parc.
b) Selon les
Instructions, entrent dans la catégorie des immeubles locatifs les bâtiments
comprenant trois logements indépendants au moins. Au demeurant, ce critère
n'est pas critiquable. Sont donc concernés en particulier les immeubles nos
197, 198, 261 et 940 de la Commune de Vevey, la parcelle no 1205 de la Commune
de Montreux, la parcelle no 595 de la Commune de La Tour-de-Peilz, les
parcelles nos 628 et
les parcelles nos 861 à 866 de
la parcelle de base no
844 de la Commune de Corseaux. Cette dernière
parcelle a été soumise au régime applicable aux immeubles locatifs alors même
que ce dernier était constitué en propriété par étages, étant donné que
l'hoirie recourante était propriétaire de la parcelle de base et de l'entier
des feuillets (nos 861 à 866 correspondant aux appartements en PPE).
Les autres
parcelles, soit les parcelles 200 (en nature de places de parc), 1338 et 1358
de Vevey (traitées comme villas), la parcelle 728 de Montreux (le bâtiment
n'abrite qu'un logement) et les parcelles nos 834 et 835 de Corseaux
(appartements en propriété par étages, avec garages et places de parc sur
parcelles 839 et 841), n'entrent en revanche pas dans la catégorie des
immeubles locatifs; c'est donc à tort que les recourants font valoir pour le
calcul de la valeur vénale de ces parcelles un taux de capitalisation de 7,5 %.
Au demeurant, on observera que les experts immobiliers admettent eux aussi des
taux de capitalisation différents pour les villas et les immeubles locatifs
(Naegeli / Hungerbühler, cité plus bas, p. 112 et 123 ss). Pour les mêmes
motifs, le taux de capitalisation retenu pour les parcelles 867 à 872 de
Corseaux en nature de garages, soit 7 %, diffère à juste titre du taux des
immeubles locatifs.
3.                             S'agissant
des immeubles locatifs, énumérés ci-dessus (cons. 2b), la commission de
district a pris pour base le revenu locatif au 1er janvier 1991, puis a
capitalisé ce montant à un taux de 7,5 %; ce taux résulte d'une moyenne entre
un taux de 8,5 %, applicable pour obtenir la valeur de rendement, et de 6,5 %,
applicable pour le calcul de la valeur marchande.
a) Comme on
l'a déjà relevé, les recourants ne critiquent pas le taux de capitalisation de
8,5 % retenu pour le calcul de la valeur de rendement, à juste titre.
A cet égard,
l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que la valeur de rendement correspond au rendement
brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des
charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en
vigueur au décès de Charles Légeret, il précise que la capitalisation s'opère
sur la base du 4 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 8 % du rendement
brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21
ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un
taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de
l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en
considération des frais généraux et des frais d'entretien. Ainsi, en retenant
un taux de 8,5 % pour la valeur de rendement, la commission de district a
appliqué un taux plus favorable que le taux maximum prévu par les art. 7 et 21
REFI. Le règlement du 25 janvier 1991, entré en vigueur dès cette date, a
modifié les taux prévus par ces dispositions en prévoyant un taux plafond de 9
%; néanmoins, le taux choisi se situerait encore, si ce texte était applicable,
dans la marge supérieure de la fourchette prescrite par les art. 7 et 21 REFI
dans leur nouvelle teneur. Le taux de 8,5 % adopté par la commission de
district apparaît ainsi favorable au regard des textes réglementaires.
Sur le plan
économique, ce taux n'est pas non plus criticable. En effet, dans la pratique,
les experts immobiliers computent généralement la valeur de rendement des
immeubles en prenant pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang,
auquel ils ajoutent environ 2 % pour obtenir le taux de capitalisation
déterminant (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème
éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli,
Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Or, dans le Canton de Vaud, le taux
appliqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts
anciens, s'élevait à 6,25 % dès le 1er juillet 1990 et il prévalait encore à la
date du décès de Charles Légeret. Sous cet angle également, le taux de
capitalisation retenu par la commission intimée apparaît dès lors comme
favorable; il n'est pas allégué au surplus que d'autres critères, tels que les
conditions régissant par ailleurs, en dehors du marché immobilier, le loyer de
l'argent (art. 2 al. 3 LEFI) devraient conduire à une autre conclusion.
b) Pour
établir la valeur vénale des immeubles locatifs, la commission de district a
capitalisé le rendement brut des immeubles au taux de 6,5 % prévu par les
Instructions. Elle admet certes qu'actuellement, le marché immobilier a subi un
ralentissement important en raison de la mauvaise conjoncture; toutefois, elle
estime que ce taux était pleinement valable au moment du décès de Charles
Légeret puisque des transactions d'immeubles locatifs sont intervenues durant
le deuxième semestre 1990 et dans le premier semestre 1991 à un taux proche du
taux contesté sur trois des quatre communes concernées. Au contraire, l'hoirie
recourante fait valoir, notamment sur la base d'attestations émanant d'agences
immobilières, que ce taux ne correspond nullement à la réalité économique, seul
un taux de 7,5 % pouvant à cet égard être admis.
L'art. 8 al.
2 REFI - dans sa teneur en vigueur le 8 décembre 1990 - prévoit, dans les cas
où cette méthode de calcul est admissible, que le taux de capitalisation est
déterminé par le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques
de placement sur ces immeubles et le chômage; dans sa teneur actuelle, en
vigueur dès le 25 janvier 1991, l'art. 8 al. 2 REFI a supprimé le dernier
paramètre précité. Quelles que soient les précisions données par le règlement à
ce sujet, la loi prescrit de rechercher la valeur vénale en cernant dans toute
la mesure du possible la valeur que présente le bien immobilier concerné sur le
marché, fût-ce à l'aide de critères schématiques. Il faut observer à cet égard
que le rendement locatif brut, auquel on applique ensuite un taux de
capitalisation donné, constitue un critère généralement reconnu pour la
détermination du prix de vente des immeubles locatifs; les recourants ne le
contestent d'ailleurs pas.
Force est
dès lors de rechercher le taux correspondant à celui du marché en décembre
1990. Le lot d'annonces parues en mars 1992, relatives à des ventes d'immeubles
locatifs pour des prix correspondants à des taux compris entre 7 et 8 %, n'est
pas déterminant sur ce point. Il faut au contraire se référer aux transactions
qui sont intervenues dans le district de Vevey durant la période précédant le
décès, puis celle immédiatement ultérieure, pour trancher cette question. La
commission de district a produit à ce sujet divers documents relatifs à chacune
de ces deux périodes. Elle a admis, à l'audience, que le nombre des
transactions avait baissé, tout en soulignant que le registre foncier du
district avait néanmoins continué d'enregistrer des ventes d'immeubles de ce
type durant cette période. Il est donc possible, aux yeux du tribunal, de
déduire des opérations intervenues au second semestre 1990 un taux de
capitalisation moyen, qui peut être considéré comme le taux du marché à la date
du décès de Charles Légeret; si l'on fait abstraction des chiffres extrêmes et
de l'immeuble à caractère commercial (soit des ventes du 17 juillet 1990 à la
Tour-de-Peilz, du 3 juillet 1990 et du 28 décembre à Vevey), la moyenne
s'établit à 6,4 % (ou 6,7 % si l'on tient compte de l'opération de la
Tour-de-Peilz). Ce chiffre ne varie en outre guère si l'on prend en
considération le premier semestre 1991. Le taux de capitalisation de 6,5 %
appliqué par la commission pour le calcul de la valeur vénale apparaît dès lors
comme conforme au marché à la date déterminante pour la révision requise par l'autorité
fiscale. Les recourants le contestent, mais ils ne le démontrent nullement;
seule l'attestation produite par la régie Furer S.A. affirme le contraire, mais
elle ne saurait ébranler sérieusement les calculs qui précèdent. Il en va de
même de l'affirmation des recourants suivant laquelle les transactions évoquées
par l'autorité intimée (du moins celles qui sont fondées sur des taux très bas)
s'expliqueraient toutes par des circonstances particulières; au demeurant,
celles-ci ne sont guère établies et, quand bien même elles le seraient, il n'en
résulterait pas encore qu'il faudrait leur dénier toute valeur pour cerner
l'état du marché.
Les
considérants qui précèdent conduisent au rejet du moyen principal du recours,
le taux de capitalisation de 6,5 % retenu pour le calcul de la valeur vénale
des immeubles locatifs de la succession Légeret étant confirmé.
c) Le
tribunal observe encore que le rejet du grief précité des recourants se fonde
sur les taux qui doivent être admis comme déterminants à la date décisive, soit
le 8 décembre 1990; en revanche, le fait que ces taux concordent avec ceux
retenus par les Instructions établies par le département en vue de la révision
générale reste ici sans incidence.
4.                             On examinera
au surplus les autres griefs soulevés, ainsi que les autres estimations
fiscales litigieuses; pour ces dernières, on se limitera à un examen
relativement bref, dans la mesure où le tribunal a d'ores et déjà écarté (cons.
2 ci-dessus) l'application du taux de 7,5 % pour la computation de la valeur
vénale réclamée par les recourants. Il est enfin pris acte du fait que les
estimations des parcelles 54 et 1006 de la Tour-de-Peilz sont admises par les
recourants.
a) L'hoirie
recourante conteste l'estimation fiscale particulière de la parcelle no 1205 de
la Commune de Montreux qui ne tient pas compte des travaux de rénovation
qu'elle sera prochainement amenée à réaliser sur l'immeuble locatif existant
pour un montant devisé à Fr. 360'000.--. La commission de district a pour sa
part estimé que l'immeuble locatif en cause ne méritait pas l'application d'un
taux plus élevé en raison de son état d'entretien, à juste titre.
Le tribunal
relève en effet que l'estimation fiscale a pour but de cerner la valeur
d'éléments de la fortune immobilière. Dans ce cadre, les autorités fiscales
partent de l'idée que les frais d''entretien, en règle générale, restent sans
incidence sur le niveau de fortune d'un contribuable; ils sont en revanche pris
en compte dans l'imposition du revenu des immeubles, puisque ces frais peuvent
être déduits (art. 23 lit d LI, par exemple). Il arrive toutefois qu'un
immeuble présente un retard d'entretien, ce qui n'est pas sans influer sur la
valeur de cet élément de fortune; c'est sans doute dans ce type d'hypothèse que
la commission de district admet un taux de capitalisation quelque peu plus
élevé (il peut aussi en résulter, à certaines conditions, que les frais engagés
pour rattraper un entretien qui a été négligé ne soient plus déductibles comme
tels, mais qu'ils soient considérés alors comme frais d'investissement; v. à ce
propos arrêt de la Commission cantonale de recours en matière d'impôts, P. La.,
du 7 février 1991).
En l'espèce,
le tribunal juge que l'immeuble considéré ne présente pas un retard
d'entretien, les travaux envisagés pouvant être considérés comme de l'entretien
courant. Le taux de capitalisation choisi, qui tient d'ailleurs compte des
frais généraux et des frais d'entretien (l'art. 21 al. 2 REFI le dit d'ailleurs
expressément s'agissant de la valeur de rendement), ne peut dès lors qu'être
confirmé ici également.
En
conlusion, il convient de maintenir l'estimation de la parcelle no 1205.
b) Les
parcelles nos 834 et 835 représentent une part de 181/1000, respectivement de
194/1000 de la parcelle de base no 83 du cadastre de Corseaux avec droit
exclusif sur un appartement de cinq pièces de 119 mètres carrés avec un balcon
de 11 mètres carrés, une cave et un galetas de 20 mètres carrés, sis
respectivement au rez supérieur est et au premier étage ouest. La commission de
district a arrêté l'estimation fiscale des parcelles nos 834 et 835 à Fr.
300'000.-- et Fr. 320'000.--. Elle a arrêté la valeur de rendement à Fr.
240'000.-- et 260'000.-- sur la base de l'état locatif produit par l'hoirie
recourante capitalisé au taux de 7,5 %. Elle a retenu une valeur vénale de Fr.
360'000.-- pour le premier feuillet et de
Fr. 380'000.-- pour le second feuillet sur la base de transactions
d'appartements du même genre intervenues en 1988 dans le même bâtiment pour le
prix de Fr. 350'000.--; ces chiffres ne sont pas critiquables.
ce qui correspond à un prix au mètre carré de Fr.
2'880.-- environ pour la parcelle no 834 et de Fr. 3'040.-- pour la parcelle no
835
S'agissant
du taux de capitalisation appliqué aux immeubles constitués en propriété par
étages, la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles (CCEF), a
toujours admis comme justifié un taux de 7 % en raison des frais supplémen­taires
de gestion commune engendrés par ce type de propriété (CCEF, RDAF 1991, 320,
prononcé du 31 mai 1991 et les références citées, ainsi que M. La., du
23.10.1989). Dans ce dernier prononcé, la commission a admis l'application d'un
taux plus favorable de 7,5 % pour tenir compte du mauvais état général de
l'appartement. Le taux de 7,5 % appliqué en l'espèce pour le calcul de la
valeur de rendement reste donc dans la marge admise par la CCEF et doit être
confirmé s'agissant d'immeubles relativement récents; le tribunal n'entend pas
s'écarter de cette pratique.
Les places
de parc intérieures et extérieures (parcelles nos 839 et 841) qui font l'objet
d'un droit d'usage lié à la propriété des appartements précités ont été
estimées à Fr. 20'000.-- sur la base de l'état locatif produit par l'hoirie
recourante capitalisé au taux de 7 %. Vu la nature particulière de ces
immeubles, qui n'engendrent que peu de frais, le taux retenu par la commission
de district n'est ici pas criticable.
c) La
parcelle no 1338 du cadastre de Vevey supporte une villa cossue de treize
pièces, construite en 1957 et occupée par l'épouse de feu Charles Légeret et
par l'une de ses filles; ce bien-fonds comprend également  un garage extérieur
relié à la villa par un passage couvert, un second garage qui s'implante en
bordure de la voie publique, ainsi qu'un jardin arborisé.
En application
de l'art. 22 al. 3 REFI qui prévoit une évaluation du loyer par la commission
de district lorsque la villa est habitée par le propriétaire, l'autorité
intimée a, dans un premier temps, estimé à Fr. 5'000.-- le loyer mensuel de la
villa et à Fr. 500.-- celui des garages, ce qui correspond à un rendement
annuel brut de
Fr. 66'000.--. La commission de district a capitalisé le revenu locatif à un
taux moyen de 7,5 % pour la villa et les garages. Elle a estimé la valeur
vénale du terrain à Fr. 1'000'000.--, ce qui correspond à un prix de Fr. 350.--
le mètre carré, et la valeur marchande des immeubles à Fr. 1'200'000.--, ce qui
correspond à un prix de Fr. 500.-- le mètre cube. A la suite du recours formé
par l'hoirie recourante, l'autorité intimée a réduit l'estimation fiscale de la
parcelle à Fr. 1'500'000.-- après avoir estimé la valeur de rendement totale de
la parcelle à Fr. 60'000.-- par an.
L'hoirie
recourante demande une réestimation à la baisse de la valeur vénale de la villa
au motif qu'elle a été conçue en partie pour abriter des bureaux, ce qui
réduirait sa valeur. Elle conteste également la valeur de rendement retenue en
raison de la pléthore de villas sur le marché immobilier actuel et demande que
l'estimation fiscale de la parcelle soit réduite à Fr. 1'000'000.--.
Visite des
lieux faite, il apparaît en fait que la villa accueillait au niveau inférieur
le bureau d'architecte de Charles Légeret, puis de son fils Jean-Marc, avant
que ce dernier ne le transfère dans l'immeuble édifié sur la parcelle voisine
no 1358. Aujourd'hui, ces locaux ne sont plus occupés. La valeur vénale des
bâtiments a été estimée à Fr. 1'200'000.--. Elle comprend celle de la villa,
dont le volume construit correspond à près de 2'200 m3, à Fr. 500.-- par m3 -
ce qui correspond à un prix correct pour la construction en question -; cela
représente Fr. 1'100'000.--. La parcelle comprend en outre deux garages. La
valeur vénale retenue par l'autorité intimée pour ces constructions doit ainsi
être admise. On signalera ici à toutes fins utiles que la taxe ECA de la villa
uniquement, à l'indice 800 applicable en 1990, s'élève à Fr. 1'309'920.--;
cette dernière valeur est arrêtée, il est vrai, sur la base de critères
sensiblement différents, mais elle constitue néanmoins un élément indicatif de
nature à confirmer en l'espèce le bien-fondé du chiffre de Fr. 1'200'000.--
arrêté par la commission pour l'ensemble des bâtiments qui se trouvent sur la
parcelle no 1338.
Le prix de
Fr. 350.- par m2 retenu pour le terrain est conforme à ce que préconisent les
Instructions, selon lesquelles la valeur vénale du terrain en zone de villa
doit être estimé, pour la région de Vevey, à un montant compris entre Fr.
200.-- et Fr. 600.-- par m2. Si l'on considère les prix pratiqués dans la
région de Vevey et la situation privilégiée de la villa, entourée d'un
magnifique jardin qui l'isole de la route et de ses nuisances, le prix de Fr.
350.-- retenu par la Commission d'estimation fiscale n'est en tout cas pas
exagéré.
Quant à la
valeur de rendement de Fr. 60'000.-- retenue pour la villa et les garages après
réexamen, elle se justifie également étant donné le nombre de pièces
disponibles et les possibilités réelles de location qu'elle représente; il faut
en effet observer à cet égard que le niveau inférieur, autrefois occupé par le
bureau du défunt, possède un accès indépendant. Le taux de capitalisation de
7,5 % du revenu locatif retenu pour le calcul de la valeur de rendement est au
surplus conforme aux art. 22 al. 2, qui exige, s'agissant des villas, un taux
de capitalisation inférieur à celui des immeubles locatifs, et 7 REFI.
Il convient
dès lors de maintenir l'estimation fiscale de la parcelle no 1338.
d) L'hoirie
recourante conclut également à une réduction de l'estimation fiscale de la
parcelle no 1358 de la Commune de Vevey à Fr. 500'000.-- en tenant compte d'une
valeur de rendement de Fr. 460'000.-- (état locatif capitalisé au taux de 8,5
%) et d'une valeur vénale de Fr. 525'000.-- environ (état locatif capitalisé au
taux de 7,5 %). On a déjà relevé que les taux revendiqués par l'hoirie
recourante ne pouvaient guère être admis (cons. 2) et que cette solution ne
respectait pas l'art. 22 al. 2 LEFI. Pour le surplus, l'estimation de la
commission de district n'est ni contestée, ni critiquée; visite des lieux
faite, le tribunal ne peut que la confirmer.
D'une
surface de 1'257 mètres carrés, la parcelle no 1358 supporte un immeuble d'un
étage sur rez, construit en 1965, qui abrite au rez-de-chaussée le bureau
d'architecte de Jean-Marc Légeret, et à l'étage deux appartements de trois et
quatre pièces loués pour la somme de Fr. 8'700.--, respectivement de Fr.
11'580.-- par an. Le recourant loue les neuf pièces que comportent le bureau
pour un montant de Fr. 18'000.--. L'immeuble comprend également un local dégagé
sur un côté au niveau du sous-sol et un garage séparé loué à l'un des
locataires pour la somme de Fr. 960.--.
La
commission de district a pris en compte la valeur locative indiquée par
l'hoirie recourante pour les appartements et le garage loués à des tiers. Elle
a en revanche considéré le loyer du bureau occupé par l'un des membres de
l'hoirie comme un loyer de faveur et l'a réévalué à Fr. 200.-- le mètre carré,
pour finalement retenir une valeur de rendement de Fr. 52'000.-- qu'elle a
capitalisée au taux de 7,5 % applicable aux villas. A la suite du recours formé
par l'hoirie recourante, elle s'en est toutefois tenue à l'état locatif indiqué
dans le questionnaire ad hoc. Elle a retenu une valeur marchande de l'immeuble
de Fr. 1'450'000.-- en tenant compte d'un prix au mètre carré de Fr. 350.--
pour le terrain et un prix au mètre cube construit de
Fr. 500.-- pour les appartements et le bureau. Ces chiffres échappent à la
critique.
Pour établir
la valeur de rendement, l'autorité intimée a pris en compte la valeur locative
indiquée par l'hoirie elle-même dans le questionnaire prévu à cet effet. Elle
ne saurait dès lors être critiquée dans son principe. Le loyer retenu est au
surplus modéré eu égard à la présence au sous-sol de locaux dégagés susceptibles
d'être loués à titre indépendant. Quant au taux de capitalisation retenu en
l'espèce, il correspond au taux applicable aux villas et doit être confirmé
pour les raisons déjà évoquées pour la parcelle no 1338 ci-dessus. Le taux
proposé de 8,5 % proposé par l'hoirie doit être écarté comme non conforme à
l'art. 22 al. 2 REFI.
Dans ces
conditions, l'estimation fiscale de la parcelle no 1358 doit être confirmée.
e) L'hoirie recourante demande le maintien de l'estimation fiscale de
la parcelle no 728 de la Commune de Montreux à Fr. 250'000.--. Elle conteste
aussi bien la valeur de rendement que la valeur vénale retenues en l'espèce.
La parcelle
no 728 s'inscrit entre l'avenue Eugène-Rambert et la voie de chemin de fer.
Elle est entièrement occupée par une maison d'habitation de cinq pièces
construite en 1964 en partie affectée à un usage professionnel et louée pour un
montant de Fr. 14'600.--. Huit places de parc à l'air libre destinées à la
location à des habitants du quartier sont implantées sur le toit plat de la
maison. La commission de district a retenu une valeur locative de Fr. 21'200.--
sur la base de l'état locatif de la maison déclaré par l'hoirie (Fr. 14'600.--)
et sur un loyer des places de parc estimé à Fr. 6'600.--, faute d'indications
précises sur ce point dans le questionnaire ad hoc. Cette valeur locative a été
capitalisée au taux de 7,5 % pour obtenir une valeur de rendement de l'immeuble
de Fr. 280'000.--. En l'état actuel, l'hoirie recourante ne loue cependant que
quatre des huit places de parc précitées pour un loyer annuel total de Fr.
1'800.-- environ. Si l'on prend en considération un rendement locatif des huit
places de parc de Fr. 3'600.-- par an, ce qui est modéré, qui pourrait être
capitalisé à 7 %, soit Fr. 51'500.--, auquel s'ajoute la valeur de rendement de
l'habitation elle-même, soit Fr. 195'000.--, on obtient une valeur de rendement
quelque peu inférieure à Fr. 250'000.--, valeur elle-même plus basse que le
chiffre de Fr. 280'000.-- retenu par l'autorité intimée.
Cela ne conduit
toutefois pas nécessairement à l'admission du recours sur ce point. S'agissant
de la valeur vénale, on constate que la construction à elle seule, estimée à
Fr. 500.-- par m3, ce qui correspond à la qualité de l'immeuble construit par
le défunt, atteindrait Fr. 340'000.--; or, la commission a retenu ce chiffre
comme valeur vénale, ce qui donne à penser que le terrain s'est vu attribuer
une valeur proche de Fr. 0.--.
En
définitive, si la valeur de rendement arrêtée par la commission paraît en
l'espèce quelque peu élevée, la valeur vénale est en revanche modeste; ces
éléments se compensent donc en l'espèce, de sorte que le tribunal juge que
l'estimation de cette parcelle doit être confirmée.
Vu ce qui
précède, il convient de confirmer l'estimation fiscale de la parcelle no 728 de
la Commune de Montreux.
5.                             Les
considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Conformément à
l'art. 55 LJPA, un émolument doit être mis à la charge de l'hoirie recourante
qui succombe.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                Un émolument de Fr.
5'000.-- est mis à la charge de l'hoirie Charles Légeret.
III.               Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 5 janvier 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                         Le
greffier
Le présent arrêt est notifié :
- à l'hoirie Charles Légeret,
par l'intermédiaire de son conseil, l'avocat Denis Sulliger, Av. Paul-Ceresole
3, 1800 Vevey, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, p.a.
Registre foncier, 1800 Vevey 2.
Il est également communiqué
pour information:
- au Service du cadastre et du
registre foncier, Av. de l'Université 3, 1014 Lausanne