vd_omni · AC.2009.0039 · 2009-08-24 · fr

GAWAD/Municipalité de Lonay, LUSTER | Un local en sous-sol dont la hauteur est insuffisante selon l'art. 27 RLATC pour servir à l'habitation mais qui est isolé, accessible aussi bien de l'intérieur que de l'extérieur et équipé d'ouvertures permettant une aération et un éclairage suffisants doit être considéré comme pièce habitable comptant dans le calcul du CUS. Il en va de même d'un local douche adjacent. A défaut de précisions fixées dans les normes ORL-EPFZ, un couloir d'accès qui desssert aussi bien des pièces non habitables que des pièces habitables doit être pris en considération dans le calcul du CUS proportionnellement à la surface considérée comme habitable. Lorsqu'un règlement impose que les plantations figurent sur le plan des aménagements extérieurs mis à l'enquête publique, la municipalité ne peut pas se contenter de soumettre l'arborisation au bureau technique avant l'exécution des travaux pour approbation.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.08.2009 AC.2009.0039

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
24 août
2009
Composition
M. François Kart,
président
;
M. Georges Arthur Meylan, assesseur
et M. Jacques Haymoz, assesseur
; Mme Florence Baillif Métrailler, greffière.
Recourants
1.
Ahmed GAWAD,
à Lonay,
2.
Mohamed GAWAD,
à Lonay,
tous deux représentés
par Me Yves NICOLE, avocat à Yverdon-Les-Bains.
Autorité intimée
Municipalité de
Lonay,
représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à
Lausanne.
Constructeurs
1.
Jeffrey LUSTER,
à Lonay,
2.
Regula LUSTER,
à Lonay,
tous deux représentés
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne
.
Objet
permis de construire
Recours Ahmed et Mohamed GAWAD c/
décision de la Municipalité de Lonay du 2 février 2009
(construction d'une maison familiale sur la parcelle n° 384 de
Lonay, au chemin de la Clergère)
Vu les faits suivants
A.
Jeffrey et Regula Luster sont propriétaires de
la parcelle 384 du cadastre de la commune de Lonay, sise au chemin de la Clergère.
D’une surface de 900 m
2
, ce terrain, en pente  régulière dans le sens nord sud, est bordé
au nord par le chemin de la Clergère, à l’est par la parcelle 1698 propriété de
Felice et Rosalba Petruzzello, au sud par la parcelle 383 propriété de Claudine
Favre et à l’ouest par la parcelle 382 propriété de Ahmed Gawad. La parcelle 384
est colloquée en zone d’habitation individuelle selon le plan d’affectation
communal et le règlement communal sur le plan général d’affectation et la
police des constructions (ci-après : RPGA) approuvé par le Département des
infrastructures le 10 avril 2001.
B.
Le 24 octobre 2008, les époux Luster ont déposé
une demande de permis de construire une maison familiale, un garage et deux
places de stationnement non couvertes. La maison, coiffée d’un toit plat,
comporte un étage sur rez-de-chaussée et un sous-sol qui, selon les plans
d’enquête, abrite un local technique, une cave, une buanderie, une douche, un
local intitulé « local jeux/bricolage  non habitable à usage
familial » et un dégagement avec un escalier menant au rez-de-chaussée.
C.
Le projet mis à l’enquête publique du 6 décembre
2008 au 5 janvier 2009 a suscité différentes opposition, dont celles de Ahmed et
Mohamed Gawad. La Municipalité de Lonay (ci-après : la municipalité) a
levé ces oppositions le 2 février 2009 et décidé de  délivrer le permis de
construire.
D.
Par acte du 5 mars 2009, Mohamed et Ahmed Gawad
ont interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal. Ils concluent à son annulation et requièrent
l’octroi de l’effet suspensif. Ils invoquent un grief de forme, à savoir que le
dossier d’enquête ne comportait pas de coupes du terrain naturel et que les plans
ne mentionnent aucune altitude absolue. Quant au fond, ils invoquent un
dépassement du coefficient d’utilisation du sol (CUS), le fait que les plans
d’aménagements extérieurs ne figurent pas les arbres qui devraient être
implantés selon les exigences du règlement communal ainsi que l’inesthétique de
la construction.
Les constructeurs se sont déterminés
le 6 avril 2009 et concluent au rejet du recours. Ils ont complété leur réponse
par l’entremise de leur conseil le 27 avril 2009 et requièrent la levée de
l’effet suspensif. La municipalité a déposé sa réponse le 8 mai 2009 et conclut
au rejet du recours. Par écriture du 8 mai 2009, les recourants se sont
formellement opposés à la levée de l’effet suspensif.
Par décision incidente du 13 mai
2009, le juge instructeur  a rejeté la requête des constructeurs tendant à la
levée de l’effet suspensif.
Les constructeurs ont complété leur
argumentation le 2 juin 2009 et la municipalité a confirmé sa position le 19
juin 2009.
Le tribunal a tenu audience le 11
août 2009 en présence des recourants, des représentants de la municipalité et
des constructeurs, en présence de leurs avocats respectifs et a procédé, à
cette occasion, à une vision locale.
Considérant en droit
1.
Aux termes de l'art. 75 al. 1 let. a de la loi du
28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le droit
de recours appartient à toute personne physique ou morale ayant pris part à la
procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de
le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt
digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Selon la
jurisprudence, il faut que le recourant soit touché plus que quiconque dans un
intérêt important et qu'il se trouve avec l'objet du litige dans un rapport
spécial, direct et digne d'être pris en considération. L'admission du recours
doit lui procurer un avantage concret, de nature économique ou matérielle.
Ainsi, en matière de constructions, la qualité pour agir est reconnue au voisin
qui doit tolérer la création d'un projet à proximité immédiate de sa maison
d'habitation ou qui serait menacé d'immissions tels que le bruit, les odeurs,
les inconvénients liés au trafic ou qui subirait la perte d'un dégagement ou
d'une vue sur un site (arrêt TA AC.2006.0158 du 7 mars 2007 consid. 2a et les
arrêts cités).
En l’espèce, le recourant Mohamed
Gawad étant propriétaire d’une parcelle située à quelques 200 m en aval de la
propriété des constructeurs, sa qualité pour agir paraît douteuse. Cette
question peut cependant demeurer ouverte dès lors que l’autre recourant, Ahmed
Gawad, est propriétaire d’une parcelle adjacente à celle des constructeurs et
qu’à ce titre, il peut se prévaloir d’un intérêt digne de protection à ce que
la décision entreprise soit annulée ou modifiée.
2.
Les recourants invoquent en premier lieu un
grief de forme, à savoir qu’aucune coupe du terrain naturel ne figurait au
dossier d’enquête en violation de l’art. 126 let. a RPGA. Ils font valoir que
ce document est nécessaire pour vérifier la conformité du projet aux règles sur
les mouvements de terre figurant à l’art. 33 al. 1 RPGA, qui dispose qu’aucun
mouvement de terre en remblai ou en déblai ne pourra être supérieur à plus ou
moins 1,50 m du terrain naturel, respectivement pour contrôler que le terrain
naturel figuré sur les plans de coupe de la construction correspond bien au
terrain naturel effectif.
a)
L'art.
108 al. 1 et 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et
les constructions (LATC; RSV 700.11) a la teneur suivante :
"La demande
de permis est adressée à la municipalité. Elle est signée par celui qui fait
exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds
d'autrui, par le propriétaire du fonds. Elle indique les dérogations requises
et les dispositions réglementaires sur lesquelles elles sont fondées.
Le règlement
cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les divers modes de
construction et catégories de travaux, les plans et les pièces à produire avec
la demande, ainsi que le nombre d'exemplaires requis. La demande n'est tenue
pour régulièrement déposée que lorsque ces exigences sont remplies."
A son art. 69 al. 1 ch. 3, le
règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1)
prévoit que la demande de permis est accompagnée des
"coupes
nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du terrain
naturel et aménagé".
Selon la jurisprudence, lorsque les
plans d'enquête présentent des lacunes, celles-ci n'entraînent la nullité du
permis de construire que si elles sont de nature à gêner des tiers dans
l'exercice de leurs droits ou qu'elles ne permettent pas de se faire une idée
précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux
règles de la police des constructions (Cour de droit administratif et public,
arrêt AC.2007.0154 du 9 août 2008, Tribunal administratif, arrêts AC.2007.0031
du 28 septembre 2007 consid. 4; AC.2004.0062 du 31 mai 2005 consid. 4;
AC.2000.300 du 22 avril 2004; AC.2002.0228 du 8 juillet 2003 et les références
citées)
b) L’art. 126 let. a RPGA dispose
qu’en complément des pièces requises à l’art. 69 RLATC, la municipalité peut
demander notamment « un repère de nivellement coté et l’altitude moyenne
du terrain naturel occupé par la construction ».
A teneur de cette disposition, la
municipalité a la faculté – et non l’obligation - de demander l’établissement
du document mentionné par les recourants. Le fait de ne pas l’avoir exigé dans
le cas d’espèce ne peut par conséquent être sanctionné par l’autorité de
recours que si l’on se trouve en présence d’un excès ou d’un abus du pouvoir
d’appréciation de la municipalité (art. 98 let. a LPA-VD).  En l’occurrence, le
plan de situation figure les cotes d’altitude du terrain naturel aux quatre angles
du bâtiment. Ces altitudes sont confirmées (à un ou deux centimètres près) par
le plan dressé le 29 décembre 2008 lors de la pose des gabarits. En outre, on
constate que, contrairement à ce que soutiennent les recourants, les plans
d’enquête comprennent pas moins de cinq coupes du terrain naturel.  Compte tenu
du fait que le terrain a une pente régulière, il n’existe pas de raison de
penser que le profil du terrain naturel figurant sur ces plans n’est pas exact.
On constate également que le niveau 0,00 (rez) est positionné sur les plans
par rapport aux cotes des quatre angles du bâtiment, ce qui permettra un examen
aisé par la municipalité en cours de construction. Dans ces circonstances, la
municipalité n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en renonçant à exiger
formellement le document supplémentaire mentionné à l’art. 126 let. a RPGA et
ce premier grief des recourants doit par conséquent être écarté.
3.
Les recourants soutiennent que le plan des
aménagements extérieurs ne respecte pas les exigences posées par le RPGA dans
la mesure où les arbres qui devront être implantés en application de l’art. 34
RPGA n’y figurent pas. Ils font valoir que l’argument de la municipalité selon
lequel, selon l’usage dans la commune, l’arborisation devra être soumise au
bureau technique de Lonay pour approbation avant exécution, implique une violation
de leur droit d’être entendus.
a) L’art. 123 RPGA a la teneur
suivante :
« Lors de la mise à l’enquête
des constructions, des plans d’aménagements extérieurs, à l’échelle du
1 :200 au moins, doivent être présentés, montrant notamment les
plantations, les clôtures, les terrasses, les voies d’accès et les places de
parc ».
S’agissant de l’arborisation,
l’art. 34 RPGA dispose ce qui suit :
« Le
terrain fini doit être en continuité avec les parcelles voisines.
La
plantation d’au minimum 1 arbre par fraction de 300 m
2
de surface de parcelle est exigée,
arbustes non compris ».
b) La pratique décrite par la
municipalité consistant à soumettre l’arborisation au bureau technique avant
l’exécution des travaux pour approbation n’est pas conforme au texte clair du
règlement, lequel impose que les plantations figurent sur le plan des
aménagements extérieurs mis à l’enquête publique. Cela étant, les constructeurs
ont produit en audience un plan dressé le 31 mars 2009 sur lequel figure
l’emplacement des trois arbres requis. Le recourant Ahmed Gawad a pu prendre
connaissance de ce document et n’a pas formulé de remarque. Le représentant de
la municipalité en a au surplus pris acte en précisant qu’il n’y avait pas lieu
d’ouvrir d’enquête complémentaire.
Vu ce qui précède, on constate que
l’informalité relative à l’art. 123 RPGA a été réparée. A tout le moins, une
annulation du permis de construire pour ce motif et l’exigence d’une mise à
l’enquête publique du plan produit à l’audience relèverait du formalisme
excessif. On note à ce propos qu’il apparaît douteux que d’éventuels griefs des
propriétaires voisins au sujet de l’arborisation prévue (notamment en ce qui
concerne l’emplacement des arbres) soient recevable dans le cadre de la
procédure relative au permis de construire, ceux-ci pouvant tout au plus
invoquer une violation du Code rural et foncier (CRF ; RSV 211.41), griefs
qui relèvent du droit privé et ne sont par conséquent pas dans la compétence de
la municipalité.
4.
Les recourants considèrent que le projet n’est
pas admissible sous l’angle de l’esthétique et de l’intégration, dans la mesure
notamment où il prévoit un toit plat.
a) La disposition cantonale
déterminante en matière d'esthétique, à savoir l'art. 86 LATC, est ainsi
libellée:
"La
municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
Elle refuse le
permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre
l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue,
ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou
culturelle.
Les règlements
communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement
des localités et de leurs abords.".
L'art. 102 RPGA prévoit pour
sa part que la municipalité peut prendre toutes les mesures nécessaires pour
garantir l’esthétique des constructions sur le territoire de la Commune (al. 1)
et que les constructions, les agrandissements, les transformations de toutes
espèces, les crépis et peintures, les couleurs des façades, les affiches, etc.
de nature à nuire au bon aspect d’un lieu, sont interdits (al. 2).
b) Selon la jurisprudence, il
incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à l'aspect
architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir
d'appréciation (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 118-119, 363 consid. 3b p. 367; RDAF
2000 I p. 288). Le tribunal s’impose une certaine retenue dans l'examen de
la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre
pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne
sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution
dépendant étroitement des circonstances locales (cf. notamment AC.2006.
0209 du 16 janvier 2008, et
les arrêts
cités). L’intégration d’une construction ou d’une installation à
l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans
sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière
que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe
que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions
communément admises (arrêt AC.2006.0097 du 13 mars 2007
;
RDAF 1976 p. 268). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l’art.
86 LATC, quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions
cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la
réglementation applicable prévoit que des constructions d’un certain volume
peuvent être édifiées,
une interdiction de construire, basée
sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste que formerait par son volume le
bâtiment projeté avec les constructions voisines, ne peut se justifier que par
un intérêt public prépondérant. Tel est le cas lorsqu'il s'agit de protéger un
site ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques
remarquables qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa
construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c p. 222-223; AC.2007.0291 du 21 avril 2008
consid. 3, AC.2006.0098 du 29 décembre 2006 consid. 4b).
c) L'inspection locale a permis de
confirmer que l’on ne se trouve pas dans un site méritant une protection
particulière et que les constructions existantes dans la zone d’habitation
individuelle de Lonay se caractérisent par une grande diversité, notamment en
terme d’implantation des bâtiments, de gabarits et de toitures, ces dernières
présentant des formes et des pentes très variées. (ce fait avait déjà été
constaté par le juge instructeur dans une décision refusant l’effet suspensif à
un recours formé contre un projet de construction du recourant Mohamed Gawad - AC.2004.0029
du 4 octobre 2004). Le bâtiment projeté ne présente au surplus pas de
caractéristique particulière, si bien que son intégration dans l’environnement
bâti ne devrait pas poser de problème, ceci quant bien même il sera coiffé d’un
toit plat. En tous les cas, la municipalité n’a pas abusé de son pouvoir
d’appréciation en autorisant celui-ci, respectivement le toit plat, lequel
n’est au demeurant pas interdit par le règlement, qui laisse une grande liberté
aux constructeurs (cf. décision sur effet suspensif précitée dans la cause AC.2004.0029).
5.
Les recourants soutiennent que le projet ne
respecte pas le coefficient d’utilisation du sol (CUS) fixé par le RPGA. Ils
font valoir qu’il convient d’inclure dans le calcul de la surface brute de plancher
utile certaines surfaces du sous-sol, à savoir celle correspondant au local jeu/bricolage,
celle de la douche ainsi que la totalité du couloir permettant d’accéder à ces
deux espaces.
a) En ce qui concerne le CUS, le
RPGA dispose ce qui suit:
Art. 30
Le
coefficient d’utilisation du sol ne dépasse pas 0,33.
Les
dépendances ainsi que les garages ne rentrent pas en considération dans le
calcul du coefficient d’utilisation du sol.
Art. 108
La surface
brute de plancher habitable se calcule conformément à la norme ORL-EPF no
514420 du 11 octobre 1996 de l’Institut pour l’aménagement local, régional et
national
Art. 109
Le
coefficient d’utilisation du sol (CUS) est le rapport entre la surface brute de
plancher habitable et la surface de la parcelle.
Pour définir la notion de CUS, le RPGA
renvoie aux normes établies par l'Institut de l'Ecole polytechnique fédérale de
Zurich pour l'aménagement local, régional et national (norme ORL-EPFZ). La
définition du CUS selon ces normes est la suivante : "
L'indice
d'utilisation (u) est le rapport numérique entre la surface brute du plancher
utile et la surface constructible du terrain. (…) La surface brute du plancher
utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en
dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section
horizontale. N'entrent toutefois pas en considération: toutes les surfaces non
utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par
exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des
logements ; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à
mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, (…);les locaux
communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples ; les
couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non
directement utiles (…)."
(v. Droit fédéral et vaudois de la
construction, Glossaire, Coefficient d'utilisation du sol, ch. 5, p. 461-462,).
b) Pour déterminer si un local doit
être pris en considération dans le calcul du CUS, il convient ainsi de
déterminer si ce dernier est habitable. A cet égard, la jurisprudence a précisé
que la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle
décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements
prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces
habitables (v. dans ce sens ATF 108 Ib 130). La Commission cantonale de recours
en matière de constructions (CCR) avait jugé qu'un niveau désigné comme
"galetas" sur un plan pouvait être considéré comme habitable et
entrer dans le calcul du nombre d'étages autorisé, car il était éclairé par des
fenêtres de même dimension que les autres chambres du niveau inférieur et était
accessible par l'escalier ainsi que par l'ascenseur (RDAF 1975 p. 277). La CCR
avait également jugé qu'il convenait d'assimiler à un étage habitable
supplémentaire la partie du niveau des combles formant une galerie à laquelle
on pouvait accéder par un escalier particulier (RDAF 1972 p. 414). Le Tribunal
administratif a pour sa part jugé qu'un étage de combles dont les conditions
d'éclairage n'étaient pas conformes à la réglementation cantonale devait être
considéré comme non habitable (AC.1995.0179 du 15 mai 1996). Par exemple, la
surface d'un local au niveau des combles qui aurait nécessité une ouverture de
1,2 m
2
pour répondre aux exigences de l'art. 27 RLATC, mais qui
comprenait seulement deux tabatières de 0,25 m
2
chacune, ne pouvait
être considérée comme habitable; dans un tel cas, le projet présentait des
dispositions constructives suffisantes pour empêcher d'affecter cette surface à
l'habitation, pour autant que la municipalité fixe des conditions précises à
cet égard dans le permis de construire et procède au contrôle nécessaire lors
de l'octroi du permis d'habiter (AC.1999.0048 du 20 septembre 2000 consid. 6).
Ainsi, pour déterminer si le niveau des combles est habitable, il faut examiner
si les conditions d'éclairage et d'accessibilité permettent objectivement une
utilisation à des fins d'habitation (v. notamment RDAF 1972 p. 275, ainsi que
les prononcés de la CCR non publiés n
os
6'302 du 20 décembre 1989 et
6'879 du 7 mai 1991). Il convient en particulier de vérifier si les locaux
prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation
cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur
des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens
qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour
en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera
vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité. La
condition qui serait fixée dans les permis de construire ou d'habiter
concernant le caractère non habitable de l'étage des combles n'est ainsi pas
suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective
d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface
habitable (AC.2003.0129 du 23 décembre 2004; AC.2002.0052 du 11 novembre 2002
consid. 2b). Se prononçant également sur l’habitabilité d’un étage de comble, le
Tribunal cantonal a jugé dans un arrêt récent (AC.2007.0240 du 31 décembre
2008) que, bien que désigné sur les plans comme "
grenier non habitable
", le comble de 71,49
m
2
projeté devait
être considéré comme utilisable pour l’habitation ; il a retenu que si la
surface du comble bénéficiant d’une hauteur minimum de 2,40 m n’était pas
suffisante pour respecter la proportion de l’art. 27 RLATC (qui exige que, pour
servir à l’habitation ou au travail, cette hauteur soit respectée au moins sur
la moitié de la surface utilisable, celle-ci n’étant comptée qu’à partir d’une
hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons) en revanche, la
surface éclairante - constituée d’une fenêtre de 1,60 m sur 1,60 m ouvrant sur
une "
terrasse non accessible
" (en fait un balcon occupant
toute la largeur de la façade, profond de 1,80 m et entouré d'un parapet en
béton de 70 cm de haut) et d’une fenêtre du pignon nord de 1 m  de haut sur
60 cm de large ouvrant aussi sur un balcon semblable, mais moins profond (1,50
m) - était suffisante pour une surface de plancher utilisable de 40,8 m
2
.
En
outre, le grenier était accessible par une cage d'escalier desservant tous les
étages et débouchant sur un palier doté de deux portes, l'une s'ouvrant sur la
partie sud, l'autre sur la partie nord d'un local occupant tout l'étage. Le
tribunal est arrivé à la conclusion suivante : ou bien le comble devait
être rendu conforme aux prescriptions régissant les locaux susceptibles de
servir à l’habitation (aération, lumière) et pris en compte dans le calcul de
la surface brute de plancher utile, ou bien il devait être aménagé, notamment
du point de vue de son accessibilité, de manière à ce que son utilisation en
tant  que grenier ne fasse pas de doute. Dans une autre affaire, le tribunal cantonal
a jugé que des combles dont la surface où la hauteur était supérieure à 130 cm
sous le plafond était restreinte en raison de la toiture à quatre pans, dont la
hauteur maximale était limitée à 2,20 m et, surtout, qui ne comportaient aucune
fenêtre de grandes dimensions sur la façade pignon s’ouvrant sur un balcon,
mais deux « Velux » de petites dimensions de 78 cm x 70 cm ne permettant
pas une aération et un éclairage suffisants pour des locaux susceptibles de
servir à l’habitation ne pouvaient pas objectivement être utilisés à des fins
d’habitation (AC.2008.0107 du 2 février 2009). Le Tribunal administratif a
encore jugé que rien ne justifiait d’exclure les locaux sanitaires (en
l’occurrence une salle de bain dans les combles) de la surface habitable dès
lors qu’ils constituent, au même titre qu’une cuisine, une des conditions qui
confèrent au logement son caractère habitable (AC.2006.0135 du 1
er
décembre 2006 consid. 2).
c) En l’espèce,  les surfaces
brutes prises en compte pour le calcul du CUS s’élèvent à 111,6 m
2
pour le rez-de-chaussée et le 1
er
étage, soit au total 223,2 m
2
alors que la surface brute de plancher utile autorisée est de 297 m
2
(surface du terrain de 900 m
2
x 0,33). Il convient toutefois
d’examiner si, comme le soutiennent les recourants, il y a lieu de prendre en
compte au sous-sol le local jeu/bricolage, la douche et le couloir permettant
d’accéder à ces deux espaces, ce qui implique que le CUS ne serait pas respecté.
Le local indiqué dans les plans
comme  « local jeux/bricolage  non habitable à usage
familial » a une surface de 57,8 m
2
et sa hauteur est limitée, comme toutes les pièces du sous-sol, à
2,20 m. Ce local comporte une porte-fenêtre de 1,31 m par 1,89 m donnant un
accès direct à la terrasse et deux grandes fenêtres de 1,96 m par 1,31 m
chacune. Selon les constructeurs, ce local, dont la hauteur est insuffisante
pour l’habitation, ne serait pas destiné à celle-ci et resterait à l’état brut.
Les ouvertures en façades sud n’auraient ainsi été prévues que pour des motifs pratiques
et d’esthétique, soit s’agissant de la porte donnant sur le jardin, pour sortir
des meubles de jardin et pour les fenêtres, d’harmoniser la façade.
La hauteur du local jeu/bricolage est
effectivement insuffisante pour un local susceptible de servir à l’habitation
selon l’art. 27 RLATC, lequel dispose que la hauteur pour une telle affectation
doit être de 2,40 m au moins. Cependant, ce seul fait ne permet pas d’écarter
d’emblée la possibilité que ce local soit habitable. En effet, contrairement à
l’arrêt AC.2008.0107 précité dont se prévalent les constructeurs où il a été
constaté que outre une insuffisance de hauteur des combles, le volume et l’éclairage
ne permettaient pas objectivement l’utilisation de celles-ci à des fins
d’habitation, tous les autres éléments susceptibles de rendre ce local habitable
sont donnés. On relève en particulier que celui-ci est pourvu d’une isolation,
quil est accessible aussi bien de l’intérieur - par l’espace intitulé
dégagement lequel comporte un escalier menant au rez-de-chaussée - que de
l’extérieur - par la porte-fenêtre donnant un accès direct à la terrasse - et
qu’il est équipé d’ouvertures permettant une bonne aération et un éclairage
suffisant. On rappelle à cet égard l’art. 28 RLATC qui dispose que tout local
susceptible de servir à l’habitation doit être éclairé par une ou plusieurs
baies représentant une surface qui n’est pas inférieure au 1/8 de la superficie
du plancher et de 1 m
2
au minimum, ce qui est le cas en l’espèce. Ainsi, la condition qui
serait fixée dans le permis de construire et le permis d’habiter concernant le
caractère non habitable de ce local serait, dans ces conditions, en contradiction
avec la situation effective, cet espace présentant toutes les caractéristiques
d’une surface habitable. Il en va de même de la douche d’une surface de 14,8  m
2 ;
jouxtant le local jeu/bricolage,
elle doit également être considérée comme local habitable pour les motifs
évoqués dans l’arrêt  AC.2006.0135 précité.
Le couloir d’accès aux différents
locaux du sous-sol (intitulé « dégagement dans les plans d’enquête) a une
surface de 19,0 m
2
et dessert aussi bien des surfaces non habitables (local technique, buanderie,
cave) que le local jeu/bricolage et la douche considérés comme habitables.
Selon les normes ORL-EPFZ, les couloirs qui desservent exclusivement des
surfaces non directement utiles ne sont pas compris dans le calcul du CUS. Ces
normes ne traitent cependant pas l’hypothèse où, comme en l’espèce, un couloir
d’accès dessert à la fois des surfaces habitables et non habitables. A défaut
de règles définies en la matière, il se justifie d’inclure le couloir d’accès dans
la surface brute de plancher non pas dans sa totalité mais proportionnellement
à la surface du sous-sol considérée comme habitable. En l’espèce, les surfaces
non utiles (buanderie, cave et local technique) s’élèvent au total à 63,3 m
2
et représentent 46,6% de la surface
totale du sous-sol, non inclus le dégagement (soit 135,9 m
2
); les surfaces habitables mesurent
72,6 m
2
et
représentent 53,4% de celle-ci; le couloir d’accès doit par conséquent être
inclu dans le calcul du CUS à raison d’environ 10,2 m
2
(53,4% X 19,0 m
2
), le solde de 8,80 m
2
desservant les locaux non
habitables.
Au vu de ces éléments, tenant
compte de la surface du local jeu/bricolage, de la douche et d’une partie du
dégagement, la surface à prendre en considération s’élève à 306 m
2
, ce qui implique que le CUS de 0,33
n’est pas respecté. Le grief des recourants sur ce point doit par conséquent
être admis.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent à
l’admission du recours et à l’annulation de la décision attaquée. Il appartient
aux constructeurs de présenter de nouveaux plans à la municipalité permettant
de respecter le CUS. A priori, ceci implique uniquement une modification de la
destination des pièces du sous-sol (par exemple en renonçant à la douche prévue
à ce niveau), ce qui devrait permettre à la municipalité de statuer sans
nouvelle enquête publique. Compte tenu du fait que la plupart des griefs des
recourants ont été écartés et que la non réglementarité du projet est aisément
corrigible il y a lieu de partager les frais de la cause entre les recourants et
les constructeurs et de compenser les dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est  admis.
II.
La décision de la Municipalité de Lonay du 2
février 2009 rejetant les oppositions de Ahmed et Mohamed Gawad et délivrant un
permis de construire à Jeffrey et Regula Luster est annulée.
III.
Un émolument de 1'250 (mille deux cent
cinquante) francs est mis à la charge de Jeffrey et Regula Luster,
solidairement entre eux.
IV.
Un émolument de 1'250 (mille deux cent
cinquante) francs est mis à la charge de Ahmed et Mohamed Gawad, solidairement
entre eux.
V.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 24 août 2009
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.