vd_omni · EF.1992.0022 · 1992-07-24 · fr

GONSET Immeubles d'Entr. SA | Pour un terrain industriel hors localité dans le nord vaudois, une valeur vénale de fr. 250.-- le m2 est excessive dans la circonstance 1992/1993.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.03.1993 EF.1992.0022

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 23 mars 1993
__________
sur le recours interjeté par
GONSET
Immeubles d'Entreprises SA
, p.a. Conforama SA, Rte de Genève 7 à 1030
Bussigny,
contre
la décision du 24 juillet 1992 de la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (estimation
fiscale, parcelle 233-Orbe).
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de :
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait  :
______________
A.                            La recourante,
Gonset Immeubles d'Entreprises SA, est propriétaire à Orbe d'un immeuble
immatriculé au Registre foncier sous No 233, d'une surface de près de 27'000 m²
en nature de prés-champs. Cette parcelle, de forme rectangulaire, se trouve à
l'est de la localité d'Orbe, en zone industrielle et a été acquise par la
recourante en 1989 à la suite d'une fusion. Son estimation fiscale est de
213'000 francs.
B.                            Procédant à la
révision générale des estimations fiscales, à la suite de la décision du
Conseil d'Etat du 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles de district d'Orbe (ci-après : la
Commission) a fixé à 3'362'000 francs la nouvelle estimation fiscale de la
parcelle de la recourante. A la suite d'un recours déposé le 5 juin 1992,
contestant en substance la valeur vénale retenue (pratiquement 250 francs le
m²) la Commission a confirmé sa décision en date du 24 juillet 1992,
accompagnant celle-ci de différentes explications sur le mode de calcul. C'est
contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 4 août 1992
et confirmé par un mémoire du 6 août 1992.
C.                            La Commission
s'est déterminée le 5 août 1992, en concluant au rejet du recours, et a
communiqué son dossier. En outre, sur requête du juge instructeur, la
Commission a transmis le 6 octobre 1992 au tribunal une liste de différentes
transactions immobilières intervenues en zone industrielle d'Orbe entre 1988 et
1991. Le Tribunal a procédé le 12 mars 1993 à une visite du lieu, en présence
des parties.
et considère en droit
________________
1.                             Conformément
à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale, celle-ci représentant en tout état de
cause un chiffre maximum.
En l'espèce,
la Commission n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble, dont elle a
fixé la valeur vénale à 250 francs le m², conformément à une décision de
principe prise le 29 avril 1992 pour l'ensemble des immeubles de la zone
industrielle d'Orbe.
La
recourante conteste cette valeur, en relevant qu'elle est beaucoup trop élevée,
compte tenu notamment de la conjoncture économique qui s'est dégradée ces
dernières années. Elle relève qu'elle vient d'acquérir, à Ecublens, soit dans
la périphérie de Lausanne, un immeuble de 12'000 m² pour le prix de
4'000'000 de francs. La recourante produit également une fiche établie par la
Chambre vaudoise du commerce et de l'industrie et faisant état d'une offre de
vente d'un terrain de 12'000 m² en zone industrielle, avec un bâtiment de
16'000 m
3
, mis en vente au prix de 230 francs le m². Elle conclut dès lors à une
révision à la baisse de l'estimation fiscale.
2.                             S'agissant de
la détermination de la valeur de rendement, le tribunal constate que c'est à
tort que la Commission l'a considérée comme nulle. La parcelle litigieuse est
un grand champ plat, se prêtant parfaitement à l'agriculture et étant
actuellement utilisée à cette fin par un agriculteur auquel la recourante
laisse la disposition du terrain. A tout le moins, un revenu correspondant à
celui du terrain agricole (c'est-à-dire de l'ordre de 800 à 1'000 francs
l'hectare) doit-il être attribué à l'immeuble de la recourante et capitalisé au
taux applicable à ce genre d'immeuble.
3.                             En ce qui
concerne la valeur vénale, le tribunal constate qu'en retenant une valeur de
250 francs le m², la Commission a appliqué le chiffre maximum prévu par les
instructions du Département des finances, du 31 janvier 1991, pour les bureaux
et surfaces commerciales hors localité (p. 4). A juste titre, la recourante
conteste cette estimation. Indépendamment des circonstances conjoncturelles qui
affectent actuellement le marché immobilier, il faut constater, au moyen des
documents produits par la recourante (fiche de la CVI) ou par la Commission
elle-même (liste des transactions du 6 octobre 1992) que la valeur vénale des
terrains industriels ne dépasse que de peu les 200 francs le m² dans la région
et encore s'agissant d'immeubles construits ou avec permis de construire. Pour
une parcelle non bâtie, le tribunal considère qu'un prix de 250 francs le m²
est manifestement trop élevé, hors de proportion avec la valeur marchande
actuelle (art. 2 al. 4 LEFI) des immeubles de ce type dans la région. En
l'espèce, une valeur marchande réaliste pour un terrain industriel non bâti se
situe un peu en-dessous de 200 francs le m², aux environs de 180 francs le m².
4                              Le recours
doit dans ces conditions être admis et la décision entreprise annulée, le
dossier étant retourné à la Commission d'estimation pour qu'elle prenne une
nouvelle décision, dans le sens des considérants. Les frais doivent être
laissés à la charge de l'Etat et il n'est pas alloué de dépens.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
admis;
II.                      La décision rendue
le 24 juillet 1992 de la Commission d'estimation des immeubles du district
d'Orbe est annulée, le dossier étant retourné à cette autorité pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
III.                     Il n'est pas perçu
d'émolument judiciaire, le montant de l'avance de frais effectuée par la
recourante (Fr. 1'250.--) lui étant restituée, ni alloué de dépens.
Lausanne, le 23 mars 1993/gz
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante Gonset Immeubles d'Entreprises SA, Rue des Remparts 9 à 1400
Yverdon, sous pli recommandé;
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en
deux exemplaires.