vd_omni · EF.1988.0003 · 1993-12-21 · fr

CLOTTU Michel et Alice | achat en 1984, transformations immédiates dans l'annexe, puis nouvelle EF fixée sur réclamation après inspection locale en 1985: la communication de la nouvelle valeur ECA n'est pas un motif de mise à jour

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.12.1993 EF.1988.0003

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 21 décembre 1993
__________
sur le recours interjeté par
Michel et
Alice CLOTTU
, Croix de Rive 22 à Préverenges
contre
la décision rendue le 27 février 1987 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
(parcelle no 81 de Préverenges)
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       P. Journot, président
H. Collomb, assesseur
R. Ernst, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            Par acte de
vente inscrit au registre foncier le 9 mars 1984, Alice et Michel Clottu ont
acquis pour le prix de Fr. 550'000.-- la parcelle no 81 de la Commune de
Préverenges. Cette parcelle située à l'avenue de Croix de Rive comprend une
habitation de 164 mètres carrés, un pavillon habitable de 27 mètres carrés, la
parcelle ayant une surface totale de 1'076 mètres carrés.
En 1984, les
recourants ont entrepris dans le pavillon divers travaux d'isolation et
d'aménagement intérieur qui n'ont pas fait l'objet d'une enquête publique. Le
coût des travaux s'élève à environ Fr. 13'750.-- d'après les indications du
recourant. Ce dernier a versé au dossier diverses factures, essentiellement
pour des fournitures, datant toutes de 1984, pour un montant total dépassant
légèrement Fr. 8'000.--.
B.                            Avant
l'acquisition par les recourants, l'estimation fiscale de l'immeuble s'élevait
à Fr. 305'000.--. Par décision de taxation du 8 février 1985, confirmée sur
opposition le 3 juillet 1985, l'autorité intimée a fixé l'estimation fiscale de
l'immeuble à Fr. 435'000.-- en retenant une valeur de rendement de Fr.
320'000.-- et une valeur vénale de Fr. 550'000.--.
D'après les
indications du recourant à l'audience, la commission de district a procédé à
une visite de l'immeuble à cette occasion.
C.                            L'Etablissement
cantonal d'assurance incendie a procédé à une estimation séparée de la valeur à
neuf de l'habitation et du pavillon.
La valeur
d'assurance de base de l'habitation a été fixée à Fr. 65'160.-- (soit Fr.
478'920 à l'indice 735) par taxation du 7 octobre 1986. Puis, par taxation du
10 avril 1987, la valeur de base a été ramenée à Fr. 62'280.-- (soit Fr.
457'740.-- à l'indice 735). Ces deux taxations ont été motivées par une
adaptation de valeur.
Quant au
pavillon, il a fait l'objet, en raison des transformations, d'une taxation du 7
octobre 1986 fixant sa valeur d'assurance de base à Fr. 13'340.--, soit Fr.
98'000.-- à l'indice 735.
D.                            Probablement
parce qu'elle avait reçu une communication de l'Etablissement cantonal
d'assurance incendie relative à la taxation du pavillon, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges, par décision du 27
février 1987, a augmenté l'estimation fiscale de la parcelle du recourant de
Fr. 435'000.-- à Fr. 515'000.--. Elle a indiqué au recourant qu'elle avait
retenu une valeur de rendement de Fr. 400'000.-- (valeur locative de Fr.
30'000.-- capitalisée à 7,5%), ainsi qu'une valeur vénale de Fr. 630'000.--
correspondant au prix d'achat de l'immeuble et aux transformations.
Toutefois,
en transmettant le dossier à la Direction du cadastre, elle a fait état d'un
autre calcul prenant en compte la plus-value engendrée par la transformation du
pavillon en habitation, d'où une valeur locative de Fr. 6'000.-- capitalisée à
7,5%, soit Fr. 80'000.-- d'augmentation de la valeur locative et de la valeur
vénale.
E.                            Michel Clottu
a contesté cette décision par acte du 3 mars 1987. La commission de district,
par décision du 22 mai 1987, a déclaré "rejeter le recours" et
maintenir l'estimation fiscale à Fr. 515'000.--.
Suite à une
nouvelle contestation déposée par acte du 30 mai 1987, le dossier a été
transmis à la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles par
l'intermédiaire du Service du cadastre et du registre foncier.
F.                            La commission
centrale a tenu audience sur place le 18 août 1988.
G.                            Comme les
parties en ont été informées par lettre du 23 novembre 1993, le dossier a été
transmis au Tribunal administratif en application de l'art. 62 LJPA.¨La
composition de la Commission centrale correspondant à celle d'une section du
Tribunal administratif, sous réserve du remplacement de l'assesseur de la
commission centrale Frédéric Chollet par l'assesseur du Tribunal Rolf Ernst, le
présent arrêt a été rendu sur la base de l'instruction effectuée par la
commission centrale.
et considère en droit :
___________________
1.                             Selon l'art.
20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
la Commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations.
Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est
constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations,
réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce,
le recourant conteste le principe même d'une mise à jour de l'estimation
fiscale de son immeuble. Il expose en substance qu'aucune modification n'est
intervenue depuis la date de la précédente estimation fiscale arrêtée à
435'000 francs en 1985.
Il est exact
que l'immeuble n'a fait l'objet d'aucune mutation et qu'il n'y a pas eu non
plus de transformations depuis la dernière estimation fiscale. En effet, les
transformations de l'immeuble réalisées en 1984 étaient déjà exécutées lors de
la précédente estimation fixée par la commission de district en 1985, après
inspection locale. Sans doute la commission de district a-t-elle entrepris de
mettre à jour l'estimation fiscale de l'immeuble parce qu'elle avait reçu
communication de la nouvelle taxation effectuée par l'Etablissement cantonal
d'assurance incendie. Toutefois, cette nouvelle taxation ne constitue pas un
motif de mise à jour de l'estimation fiscale au sens de l'art. 20 LEFI cité
ci-dessus.
Le recours
doit donc être admis et la décision attaquée annulée sans frais, ce qui a pour
effet de laisser en force l'estimation précédemment fixée à Fr. 435'000.--.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
admis.
II.                      La décision de la
Commission d'estimation fiscale du district de Morges du 27 février 1987 est
annulée.
III.                     Les frais restent à
la charge de l'Etat.
Lausanne, le 21 décembre 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint