vd_omni · EF.1996.0074 · 1997-09-15 · fr

BCV c/CEFI de Lausanne | Prise en compte des coûts effectifs de construction pour établir la valeur intrinsèque d'un immeuble, seuls les frais ayant concrétement procuré une plus-value directe au fonds devant être retenus.Il est justifié d'admettre un prix de terrain de 5'000 fr./m² pour un immeuble situé à la place Chauderon, à Lausanne

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.09.1997 EF.1996.0074

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 septembre 1997
sur le recours interjeté le 13 novembre 1996
par la
Banque cantonale vaudoise SA
, place St-François 14, à Lausanne,
dont le conseil est l'avocat Olivier Weniger, case postale 2293, 1002 Lausanne,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne
du 23 octobre 1996 relative à
l'estimation de la parcelle no 1078 de la Commune de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle
Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La Banque cantonale
vaudoise SA (ci-après la BCV) est propriétaire de la parcelle no 1078, sise à
la place Chauderon 14, 16, 18 et 20 - avenue de Beaulieu 2, à Lausanne. Cette
parcelle, d'une surface totale de 2'961 m² selon extrait du registre foncier,
comprend le bâtiment ECA no 17152 construit en 1993, dont le volume s'élève à
117'743 m3. Cette construction comprend 4 bâtiments de dix niveaux hors-sol et
six niveaux en sous-sol, soit trois immeubles rectangulaires organisés autour
d'un édifice circulaire. Sa façade est constituée de panneaux préfabriqués en
béton et pierre naturelle avec des inserts en granit noir. L'affectation de
l'immeuble est celle d'un complexe commercial, administratif et locatif. Le
coefficient d'utilisation du sol est de 4,69.
Selon les
renseignements produits par la recourante à l'intention de l'autorité intimée,
le rendement locatif de l'immeuble en cause, selon état prévisionnel établi en
mars 1996, s'élève à 5'204'000 fr.
Au mois de mars 1996,
date de l'établissement du rendement locatif susmentionné, le taux de base des
anciens emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit foncier vaudois (CFV -
aujourd'hui BCV) était de 5,25%.
B.                    A la suite de la
construction de l'immeuble décrit ci-dessus, la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a arrêté, en
date du 19 août 1996, à 91'112'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 1078.
Cette estimation se basait sur le calcul suivant:
Valeur de rendement:
5'000'000 fr. à 7½% soit 66'667'000 fr.
Valeur vénale estimée
à 22'904'000 fr. pour le terrain (soit 2'863 m² à 800 francs le m² (recte 8'000
fr. le m²)) + coût de la construction estimé à 92'653'000 fr., soit un total de
valeur vénale s'élevant à 115'557'000 fr.
C.                    La BCV a recouru contre
cette décision le 2 septembre 1996. Elle relève que le coût de construction
retenu par la commission est excessif puisqu'il implique un prix moyen du m3 à
786 fr. De même, le rendement sur la base de l'estimation attaquée correspond à
5,48%, ce qui n'est à ses yeux pas admissible pour un immeuble mixte, dont le
caractère commercial est prédominant. Enfin, le rendement calculé sur la valeur
vénale retenue se situe à 4,32%, taux qui ne saurait être pris en considération
pour une transaction à l'heure actuelle.
D.                    Le 23 octobre 1996, la
commission a rejeté le recours de la BCV et maintenu la nouvelle estimation de
l'immeuble en cause à 91'112'000 fr. Elle estime que le coût de construction
correspond aux montants fournis par la propriétaire dans son décompte du 20 mai
1996. Quant aux frais de justice, indemnité, par 695'000 fr., et la moitié des
honoraires, maquette, reproduction, etc., par 7'440'000 fr., la commission
souligne qu'elle n'a pu en tenir compte, ces frais faisant partie de
l'investissement total.
E.                    La BCV a recouru contre
cette décision auprès du Tribunal administratif le 13 novembre 1996. Elle
conclut, avec dépens, à la réforme de la décision attaquée en ce sens que
l'estimation fiscale de l'immeuble en cause est fixée au maximum à 72'080'000
fr. tout en précisant ne contester que la valeur vénale retenue par l'autorité
intimée. Elle a joint à son recours diverses pièces, dont notamment copie de
l'estimation fiscale de la parcelle no 6066 sise place St-François 14 à
Lausanne, sur laquelle est érigé son siège. Ce document, daté du 26 avril 1994,
mentionne le prix retenu par la commission pour la valeur du terrain, soit
5'000 fr./m². De même, elle a produit une expertise réalisée par la société de
Rahm le 27 mars 1996. Il ressort de ce document que le prix qui peut être
retenu comme valeur marchande s'élève à 80'000'000 fr. au maximum.
F.                     La commission a déposé
ses déterminations le 15 janvier 1997. Elle propose le rejet du recours.
G.                    La recourante a déposé
un mémoire complémentaire le 24 février 1997.
H.                    La commission s'est
encore déterminée le 26 mars 1997. Elle relève que dans le cadre de
l'estimation fiscale du Centre administratif de la BCV, à Prilly, elle avait
admis une déduction à concurrence d'un tiers des honoraires (soit 14'100'000
fr.), dans la mesure où ce montant n'était pas lié à la construction proprement
dite mais à un mandat de planification.
I.                      La recourante a
produit des observations finales le 25 mai 1997, en précisant notamment que le
montant de 14'100'000 fr. déduit par la commission dans le cadre de
l'estimation fiscale de son centre administratif de Prilly ne correspondait pas
au mandat de planification, le coût de ce dernier s'étant élevé en définitive à
2,8 millions de francs environ. Elle précise que si elle a effectivement
demandé que des honoraires réduits soient pris en compte lors de l'estimation
fiscale de l'immeuble de Prilly, c'est, comme pour celui de Chauderon, en
raison du fait que les mandataires avaient été trop nombreux pour le projet. En
l'espèce, elle a sollicité une réduction d'une demie et non pas d'un tiers.
Cette différence s'explique par le fait que le centre administratif de Prilly
était beaucoup plus complexe que celui de Chauderon; les honoraires finaux
étaient donc plus justifiés que dans le cas de l'immeuble objet du présent
recours.
J.                     Le Tribunal
administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 1er juillet
1997, à Lausanne, en présence de MM. Grin et Perreten pour la BCV, assistés de
leur conseil. La gérance Bernard Nicod SA, gérante de l'immeuble, était
représentée par M. Jaunet. La commission était représentée pour sa part par M.
Jean-Daniel Cruchaud.
A cette occasion, le
tribunal a procédé à une inspection locale et a entendu les parties dans leurs
explications. Les divers arguments des parties contenus dans leurs écritures
seront examinés pour autant que de besoin dans les considérants de droit
exposés ci-dessous.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 lit. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'inopportunité. Le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (v.
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Conformément à l'art.
20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent,
la parcelle no 1078 a fait l'objet d'une nouvelle construction en 1993 et cette
dernière justifie dès lors la mise à jour de l'estimation fiscale de
l'immeuble.
3.                     L'estimation fiscale
résulte de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale du
bien-fonds (art. 2 al. 1 LEFI).
4.                     S'agissant tout d'abord
de la valeur de rendement d'un immeuble, l'art. 2 al. 3 LEFI précise qu'elle
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
Pour les immeubles
locatifs, l'art. 21 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (ci-après REFI) dispose que la valeur de rendement de l'immeuble
locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant
suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1).
Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant
du taux de 5% prévu à l'art. 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les
frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à
9% (al. 2). Les Instructions pour les commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département
des finances (en abrégé: les Instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles
locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du
rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux
de capitalisation de 8 à 8½%, dont on ne s'écartera que dans les cas
particuliers.
Dans sa jurisprudence,
le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la
valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er
rang, prêts anciens) de référence (CFV - actuellement BCV) en vigueur au moment
de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal
administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993, p. 380
ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/068 du 23
février 1995 consid. 2c et 2e). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette
jurisprudence dont la justification principale réside dans le fait qu'elle
permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que soit la proportion
de fonds propres et de fonds empruntés investis, et d'assurer une certaine
égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas
été établis à la même date.
En l'occurrence, la
valeur de rendement de l'immeuble en cause a été établie sur la base d'un
revenu locatif s'élevant à 5 millions de francs selon l'estimation de la
recourante admise par l'autorité intimée. Cette estimation a été effectuée par
l'agence de Rahm au mois de mars 1996. A cette date, le taux hypothécaire de
référence était de 5,25%. Le taux de capitalisation déterminant pour la valeur
de rendement doit donc être fixé à 7,25%, équivalant au taux hypothécaire en
vigueur au 31 mars 1996 majoré de 2 points. La valeur de rendement doit ainsi
être fixée à 5 millions de francs capitalisée à 7,25%, ce qui donne une valeur
de 68'965'000 fr. La commission a retenu un taux de capitalisation de 7,5%.
Dans la mesure où ce dernier taux est plus favorable à la recourante, il doit
être retenu et la valeur de rendement, telle que fixée par la commission à
66'667'000 fr., doit être confirmée.
5.                     a) En ce qui concerne
ensuite la valeur vénale, seul point litigieux dans le cadre du présent
recours, l'art. 2 al. 4 LEFI stipule qu'elle représente la valeur marchande de
l'immeuble en cause. Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux
qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques
de placement sur ces immeubles.
b) De manière
constante, le Tribunal administratif accorde dans sa jurisprudence la prépondérance
à l'application de la méthode Joye. Cette méthode consiste à partir de la
valeur dite intrinsèque d'un immeuble et de la pondérer par la valeur de
rendement selon la formule suivante (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier
dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
valeur
vénale = valeur intrinsèque + (2x valeur de rendement)
3
Selon
cette méthode, la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la
construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment
et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. La
méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans
le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de
tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voient se
rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement. Elle s'apparente
également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière
d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce
sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre
1971 SI Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Id 37, v. aussi A. Grisel, op.
cit., p. 735; P. Moor, Droit administratif, vol. 3, p. 417). Appliquée d'abord
à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22
février 1994), puis à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994;
EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/088 du 10 juin 1994), cette méthode a enfin été
utilisée à titre préférentiel par le tribunal (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994,
EF 94/028 du 15 juin 1994, EF 93/068 du 23 février 1995).
c) En l'espèce, la
valeur de rendement de l'immeuble en cause, établie sur la base d'un taux de
capitalisation de 7,5%, s'élève, compte tenu de l'état locatif admis par
l'autorité intimée de 5 millions de francs, à 66'667'000 fr., montant non
contesté par la recourante.
d) Pour calculer la
valeur intrinsèque selon la méthode Joye, il y a lieu de déterminer tout
d'abord le prix de la construction à neuf et de le pondérer en fonction de
l'âge du bâtiment. Dans le cas présent, la police d'assurance contre l'incendie
et les éléments naturels arrête la valeur à neuf de l'immeuble pour 1995
(indice 108) à 79'222'520 fr. La référence à cette valeur n'est en soi pas
contestable, car elle constitue un indice précieux pour établir la valeur d'un
bâtiment, en particulier s'il est de construction récente (cf arrêt non publié
du Tribunal fédéral, F. B. du 2 juin 1986, ainsi que les Instructions pour les
commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 20
novembre 1992, p. 3). Elle correspond à un prix de 673 fr. (arrondi) au m3
(79'222'520 fr. : 117'743 m3). Ce montant est certes plus élevé que celui
appliqué par la jurisprudence du tribunal de céans, selon laquelle il est
correct d'estimer la valeur à neuf d'un bâtiment à 500 fr. le m3, dans la
mesure où il s'agit d'un prix moyen de construction correspondant à une qualité
standard usuelle (TA, arrêt EF 93/068 du 23 février 1995). Néanmoins, il est
incontestable que l'immeuble en cause présente un caractère unique tant du
point de vue des solutions architecturales que de celui des équipements. Il se
justifierait dès lors de retenir un prix plus élevé que le prix moyen, ce qui
aboutirait à fixer la valeur de l'immeuble à 79'222'520 fr. Il convient de
déduire de cette valeur à neuf établie par l'ECA un montant de 5%. En effet,
l'assurance incendie, dans la fixation de ses estimations, tient compte de la
valeur de reconstruction après incendie et, partant, du coût que représente
l'évacuation des déblais. On obtiendrait ainsi pour l'immeuble de la recourante
une valeur de 75'261'400 fr. (arrondi).
Cependant, dans la
mesure où le prix de la construction à neuf est connu avec précision, puisque
l'immeuble a été érigé il y a moins de deux ans, il est préférable de s'écarter
du coût de construction dégagé selon les critères mentionnés ci-dessus pour
retenir celui résultant de la prise en compte des coûts effectifs. A cet égard,
la position de l'autorité intimée refusant de prendre en compte dans le cas
présent des honoraires réduits alors qu'elle avait accepté de le faire dans le
cadre de l'estimation fiscale du centre administratif de la recourante à Prilly
est difficilement compréhensible. En effet, il s'agit dans les deux cas
d'immeubles de prestige pour lesquels la BCV a incontestablement multiplié les
mandataires. L'ensemble des prestations de ces derniers ne saurait dès lors
être pris en compte et seuls les frais ayant concrètement procuré une
plus-value directe au fonds doivent être retenus pour déterminer la valeur
intrinsèque de l'immeuble.
Il ressort des pièces
du dossier (cf proposition BCV du 20 mai 1996) que les investissements engagés
dans l'immeuble au 31 décembre 1995 s'élèvent à 92'653'000 fr. Ce montant se
décompose comme suit:
- travaux
préparatoires                              Fr.                 8'368'000.--
- bâtiment                                                  Fr.               79'380'000.--
- équipements d'exploitation                     Fr.                 1'281'000.--
- aménagements extérieurs                      Fr.             225'000.--
- frais secondaires                                    Fr.                 3'399'000.--
Un montant de 695'000
fr. a été déduit des investissements précités à titre de "frais de
justice, indemnité, travaux hors parcelle, relevés, démolition, protections,
etc.". De même, la recourante estime être en droit de déduire encore la
moitié des honoraires d'architecte, maquettes, reproduction, etc., s'élevant à
14'880'000 fr., soit 7'440'000 fr.  La valeur de construction devrait par
conséquent être fixée selon elle à 84'518'000 fr. (92'653'000 francs ./.
695'000 fr. ./. 7'440'000 fr.). De son côté, la commission relève que le prix
d'achat du terrain (avec les fondations du bâtiment et le projet) ainsi que le
coût de construction final sont connus et qu'ils constituent une base
suffisante pour dégager une valeur vénale sans recourir aux instructions
mentionnées ci-dessus. Par ailleurs, l'immeuble en cause constitue un immeuble
d'exception et de prestige et il n'est par conséquent pas choquant que son
rendement ne soit pas en adéquation avec sa valeur vénale.
Le raisonnement de la
BCV ne peut être suivi intégralement. En effet, s'il est exact qu'un décompte
de construction ne peut être repris tel quel (W. Naegeli, K. Hungerbühler,
Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd. 1988, p. 21), les déductions
proposées par l'intéressée ne sauraient toutefois être intégralement prises en
compte. De l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, il y a lieu de
considérer que le coût du bâtiment, par 79'380'000 fr., inclut déjà une partie
des honoraires d'architecte et d'ingénieur à concurrence de 9'380'000 fr. Ce
montant correspond aux honoraires prévus par les normes SIA 102 (1994)
catégorie V (9%), soit 6'380'000 fr. à titre d'honoraires d'architecte et
3'000'000 fr. à titre d'honoraires d'ingénieur spécialisé. De plus, un montant
de 1'000'000 fr. relatif à des frais divers est déjà compris dans le coût du
bâtiment, de même que 500'000 fr. à titre d'honoraires divers (aménagements
extérieurs, travaux préparatoires, etc.). Au total, c'est ainsi 10'880'000 fr.
- montant arrondi - qui sont englobés dans le coût du bâtiment de 79'380'000
fr. et qui ne peuvent dès lors pas être déduits au prétexte qu'ils ne seraient
pas liés à la construction proprement dite. En revanche, il se justifie
d'admettre une déduction de 4'000'000 fr. (14'880'000 fr. ./. 10'880'000 fr.)
du montant total des investissements en estimant que cette somme correspond à
des coûts n'ayant pas eu d'influence sur la valeur intrinsèque de l'immeuble.
Pour les mêmes raisons, un montant de 695'000 fr. doit être déduit des
investissements comme proposé par la recourante (ATF 101 Ia 1, JT 1977 I 470;
ATF 104 Ia 22, JT 1980 I 247 par analogie). Il en résulte que la valeur de
l'immeuble doit être fixée à 87'958'000 fr. au lieu de 92'653'000 fr.
Cette somme doit
ensuite être pondérée pour tenir compte de la vétusté de l'immeuble. Selon les
Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le chef du Département des finances,
un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment,
soit 1% par année jusqu'à vingt ans d'âge, 0,25% de vingt-et-un jusqu'à
soixante ans et, au-delà de soixante ans jusqu'à 30% au maximum en règle
générale. En l'espèce, l'immeuble a été construit en 1993, de sorte que le
coefficient de vétusté doit être de 4%. Cela étant, la valeur intrinsèque de
l'immeuble s'élève à 84'439'000 fr.
e) En ce qui concerne
ensuite la valeur du terrain, la commission l'a fixée à 8'000 fr. le m². Selon
la recourante, cette valeur ne peut être retenue dans la mesure où pour son
siège sis à la place St-François 14, soit à l'endroit le mieux situé de
Lausanne sur le plan commercial, la même commission a retenu un prix de 5'000
fr. le m² seulement. Elle rappelle qu'elle n'a pas comparé l'immeuble en cause
à un immeuble du quartier, mais à celui de son siège. Pour elle, il s'agit de
deux terrains particuliers pouvant être comparés, celui de St-François étant
d'ailleurs plus prestigieux. De surcroît, l'expert de Rahm a retenu un prix
très proche de 4'694 fr. le m² en tenant compte de la position centrale de
l'ensemble. La commission estime pour sa part que le prix retenu a été évalué
en fonction du coût de construction et que la valeur du terrain représente les
20% de la valeur de l'immeuble entier (bâtiment + terrain). Selon elle, la
méthode de comparaison des prix de terrains pour le même quartier est
inadéquate dans la mesure où il s'agit d'une situation particulière.
Il est effectivement
incontestable que la construction litigieuse présente un caractère d'exception
qui pourrait justifier, le cas échéant, que l'on s'écarte des principes
généraux applicables en matière de fixation du prix du terrain. Cependant,
l'argument de la BCV, selon lequel le caractère exceptionnel de l'immeuble en
cause justifie qu'on le compare à un autre terrain particulier, soit en
l'occurrence celui où se situe son siège à la place St-François, situé à
quelques centaines de mètres seulement de la place Chauderon, est pertinent. On
voit mal comment l'autorité intimée peut, pour fixer la valeur vénale de deux
terrains comparables, retenir des montants aussi éloignés l'un de l'autre
(respectivement 5'000 fr./m² selon décision de la commission du 26 avril 1994
et 8'000 fr./m²) sans violer le principe de l'égalité de traitement. Ce dernier
exige en effet que les décisions d'application de la loi traitent de façon
égale des choses égales et de façon différente des choses différentes (B.
Knapp, Précis de droit administratif, p. 90). Dans le cas présent, le critère
de différenciation invoqué par la commission n'est pas soutenable, aucune
différence de fait pertinente et importante n'ayant été établie entre les deux
terrains concernés. Au surplus, de l'avis des assesseurs spécialisés du
tribunal, un prix de 5'000 fr. le m² pour un immeuble situé à la place
Chauderon paraît justifié (cf également un arrêt TA EF 93/059 du 12 avril 1997
dans lequel un prix de 6'000 fr. le m² a été fixé pour un immeuble situé à la
place St-François, à Lausanne). Ce prix de 5'000 francs le m² trouve également
sa justification si l'on tient compte du coefficient d'utilisation du sol de la
parcelle, qui s'élève en l'espèce à 4,69. Dans cette hypothèse en effet, le
prix de 5'000 fr. le m² implique une valeur de plus de 1'000 fr. (1'086 fr.
exactement) par unité de CUS, ce qui est parfaitement correct pour un immeuble
situé au centre ville (cf arrêt TA EF 95/0114 du 4 février 1997, dans lequel la
commission a admis une valeur de 700 fr. par unité de CUS pour un immeuble
situé au centre ville de Lausanne, mais pas en plein centre comme dans le cas
présent). En résumé, la valeur du terrain s'élève à 14'805'000 fr., soit 2'961
m² - et non pas 2'863 m² comme retenu par erreur par la commission - à 5'000
fr. le m².
6.                     Les chiffres retenus
ci-dessus permettent de constater que la détermination de la valeur vénale
selon la formule Joye aboutit à la somme de 77'526'000 fr., qui se décompose
comme suit:
84'439'000 fr. + 14'805'000 fr. + 2 x 66'667'000 fr.
3
On relèvera encore, à
toutes fins utiles, que ce montant de 77'526'000 fr. se rapproche très
fortement de celui retenu par l'expert de Rahm dans son rapport du 27 mars
1996, selon lequel le prix qui peut être retenu comme valeur marchande s'élève
à 80'000'000 fr. au maximum. De même, l'estimation d'une valeur vénale de
77'526'000 fr. est corroborée par un calcul effectué conformément à l'art. 8
al. 2 REFI, selon lequel la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement et les risques de placement sur ces immeubles. Les Instructions
indiquent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%
selon le genre d'immeuble (Instructions, p. 2). Dans le cas présent, même en
retenant un taux de 6,5% pour calculer la valeur vénale, soit un taux inférieur
de 1% à celui utilisé pour la valeur de rendement, celle-là s'élèverait à
76'923'000 fr. (rendement brut de 5'000'000 fr. ./. 6,5%), soit une somme guère
éloignée de celle déterminée selon la méthode Joye.
7.                     Au vu d'une valeur de
rendement de 66'667'000 fr. et d'une valeur vénale de 77'526'000 fr., on
obtient une estimation fiscale de 72'096'000 fr. (66'667'000 fr. + 77'526'000 :
2).
Comme exposé
ci-dessus, le tribunal ne corrige la valeur arrêtée par la commission que
lorsque celle-ci représente une différence de plus de 5% avec l'estimation du
tribunal. En l'espèce, cette différence est manifestement supérieure à 5%,
puisque la valeur litigieuse s'élève à 91'112'000 fr. alors que celle calculée
par le tribunal correspond à 72'096'000 fr. Le recours doit par conséquent être
admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante est
arrêtée à ce dernier chiffre.
8.                     Vue l'issue de la
procédure, les frais seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance effectuée
par la recourante, par 5'000 fr., lui sera restituée. La BCV obtenant
pratiquement entièrement gain de cause et ayant procédé par l'intermédiaire
d'un mandataire professionnel, une indemnité lui sera allouée à titre de dépens
(art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 23
octobre 1996 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no
1078 de la Commune de Lausanne est arrêtée à 72'096'000 fr.
III.                     La présente
décision est rendue sans frais, l'avance effectuée par la BCV, par 5'000 fr.,
lui étant restituée.
IV.                    Une indemnité
de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) est allouée à titre de dépens à la
recourante, à charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne).
mp/Lausanne, le 15 septembre 1997
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.