vd_omni · AC.2011.0263 · 2012-05-24 · fr

BAUMANN c/Municipalité de Lausanne, SWISS LIFE AG, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, Unité logement | Qualité pour recourir des locataires d'un immeuble admise à l'encontre d'une autorisation d'effectuer des travaux délivrée au propriétaire en application de la LDTR (consid. 1). Les appartements en cause, par leurs surfaces particulièrement généreuses (183 à 221 m2) et leurs éléments architecturaux d'époque d'un intérêt remarquable ne correspondent pas à un besoin de la population et n'appartiennent pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements; n'est pas décisif ici le fait que les loyers soient raisonnables ou que certaines cuisines et salles de bains ne correspondent pas aux standards actuels (consid. 2). Qualité pour recourir des locataires refusée quant à leurs griefs de police de construction en relation avec la création de deux nouveaux appartements dans les combles, faute d'intérêt digne de protection (consid. 3a).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.05.2012 AC.2011.0263

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 24 mai 2012
Composition
M. François Kart,
président
;
M. François Gillard, assesseur
et M. Georges Arthur Meylan, assesseur
; Mme Aurélie Juillerat Riedi, greffière.
recourants
1.
Eliane BAUMANN,
à Lausanne,
2.
Roland BAUMANN,
à Lausanne,
3.
Carmen BRELAZ,
à Lausanne,
4.
Markus BRUNNER,
à Lausanne,
5.
Richard FONTANNAZ,
à Lausanne,
6.
Gisèle KENEL,
à Lausanne,
7.
Doris MEYER,
à Lausanne,
8.
François MEYER,
à Lausanne,
9.
Morgan REES,
à Lausanne,
10.
Helen MORTIMER
REES,
à Lausanne,
11.
Emmanuelle SANSOË,
à Lausanne,
12.
Lionel SANSOË,
à Lausanne,
13.
Tiziana SCUDERI,
à Lausanne,
14.
Nicola SCUDERI,
à Lausanne,
15.
Christina STAUFFER,
à Lausanne,
16.
Rémy STAUFFER,
à Lausanne,
tous
représentés
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
autorité intimée
Municipalité de
Lausanne,
représentée par Me Denis BRIDEL, avocat
à Lausanne,
autorités concernées
1.
Service Immeubles,
Patrimoine et Logistique,
2.
Unité logement,
constructrice
SWISS LIFE AG,
à Zürich,
représentée
par Me Henri BAUDRAZ, avocat à Lausanne,
Objet
Recours Eliane BAUMANN et consorts c/
décision de la Municipalité de Lausanne du 21 septembre 2011 et les
autorisations spéciales contenues dans la synthèse CAMAC du 20 juillet 2011 (projet
de transformation de l'immeuble sis sur la parcelle n° 5069 de la Commune de
Lausanne, av. William-Fraisse 14, propriété de Swiss Life AG)
Vu les faits suivants
A.
Swiss Life AG est propriétaire de la parcelle no
5069 de la Commune de Lausanne, sise dans le quartier sous-gare à
l’intersection des avenues Edouard Dapples et William-Fraisse, au nord du parc
de Milan. Ce bien-fonds supporte un immeuble comprenant six niveaux de
logements, un sous-sol et des combles, qui s’articule en forme de « L »
autour d’une cour. Cet immeuble, construit par l’architecte Francis Isoz en
1904, est inscrit à l’inventaire prévu aux art. 40 et suivants de la loi du 10
décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites
(LPNMS ; RSV 450.11). Il a en outre reçu la note 2 au recensement
architectural prévu par l’art. 30 du règlement d’application du 22 mars 1989 de
la LPNMS (RSV 450.11.1). Chaque étage comporte deux appartements de 5 à 7
pièces, dont les surfaces se situent entre 183 et 221 m
2
, soit une
surface
totale nette habitable de
2'251 m
2
(cf.
rapport
technique du SELT du 17 février 2010
). Les combles,
inhabitées, forment une surface de 475 m
2
.
B.
L’immeuble en question a fait l’objet d’une
rénovation de son enveloppe (façades, vitrages, volets, extérieurs et réseau
d’égouts) entre 2000 et 2001. Le Service de l’économie, du logement et du
tourisme (ci-après : SELT), chargé de l’application de la loi du 4 mars
1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (LDTR ; RSV 840.15), a été informé de ces travaux.  Le SELT a
délivré le 3 mars 2000 une dispense d’autorisation en application de l’art. 1
al. 2 du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR ; RSV 840.15.1)
au motif que le coût des travaux était inférieur à  20 % de la valeur à neuf
assurance incendie (valeur ECA), qui se montait à 7’4428'670 francs. Selon un document
émanant du bureau Dar architectes SA figurant au dossier de l’autorité intimée,
plusieurs appartements ont été rénovés entre 1986 et 2004. Informé en 2004 de
la rénovation de l’appartement de 6 pièces sis au 1
er
étage droite,
le SELT a considéré que cet objet n’entrait pas dans une catégorie « à
pénurie » au sens de la LDTR. En 2010, un appartement de 5 pièces a été réalisé
au rez-de-chaussée par la réunion de l’appartement Est de 4 pièces et du studio
attenant. Le SELT a également considéré que ces objets n’entraient pas dans une
catégorie « à pénurie » en se fondant sur le montant des loyers fixés
sur la base de la méthode dite « objective »
C.
Du 29 mars au 28 avril 2011, Swiss Life AG a mis
à l’enquête publique la création de deux appartements dans les combles, la
rénovation complète des cuisines et des salles de bain des 5 appartements qui
n’avaient jamais été rénovés, l’assainissement des colonnes de chute, la pose
d’une nouvelle distribution d’eau chaude et froide, l’installation d’une
ventilation centralisée dans les salles de bain, WC et cuisines, le
rafraîchissement de la cage d’escalier et le changement de l’ascenseur.
D.
Carmen Brélaz, Gisèle Kenel, Rémy et Christina
Stauffer, Eliane et Roland Baumann, Marcus Brunner, François et Doris Meyer,
Nicola et Tiziana Scuderi, de même que Richard et Liliana Fontannaz, tous
locataires de l’immeuble, ont fait opposition au projet. Jean-Michel et
Geneviève Corajoud, également locataires de l’immeuble, ont pour leur part
déposé des observations.
E.
La centrale des autorisations CAMAC du
Département des infrastructures a établi sa synthèse le 20 juillet 2011
(ci-après : la synthèse CAMAC). Celle-ci comprenait l’autorisation spéciale du SELT
rendue en application de la LDTR. Le SELT considérait en substance que l’on se
trouvait en présence d’un bâtiment, qui en raison de ses caractéristiques
intrinsèques, constituait un objet « hors norme » n’appartenant pas à
une catégorie où sévit la pénurie. L’autorisation spéciale pouvait dès lors être
accordée dans le cadre des art. 3 a contrario et 4 al. 1 LDTR, sans qu’il y ait
lieu de l’assortir de restrictions. Le SELT se référait à un préavis du Service
du logement et des gérances de la Commune de Lausanne, qui mettait en avant les
spécificités architecturales suivantes : qualité des matériaux, hauteur
des pièces, décorations de plafond, cheminées de salon, menuiseries. La
synthèse CAMAC comprenait également une autorisation spéciale du Service
Immeubles, patrimoine et Logistique, Section Monuments et Sites (ci-après :
SIPAL) délivrée en application des art. 17 et 51 LPNMS. Celui-ci relevait que
l’on était en présence d’un ensemble d’importance régionale en soulignant la présence
de vitraux intéressants. Il délivrait l’autorisation aux conditions impératives
suivantes
:
-
Le remplacement de l’ascenseur par un nouveau
modèle est admis ; il ne devra pas porter atteinte à l’escalier existant
et conserver, dans la mesure du possible, un peu de transparence afin de ne pas
alourdir la cage d’escalier. Le caisson d’ascenseur en toiture doit être réduit
au minimum nécessaire, afin d’être le moins visible possible. Ces points
devront être validés par la Section monuments et sites sur la base de détails
complémentaires.
-
La mise aux normes ECA des portes palières doit
permettre de conserver les menuiseries et les ferronneries existantes, de
grande qualité ; le détail du menuisier devra être soumis à la Section
pour validation.
-
Les modifications des aménagements des locaux
sanitaires et cuisines des étages sont possibles ; il serait souhaitable
de conserver les faïences des murs et des sols des cuisines (aperçues dans la
seule cuisine visitée en 2009) qui font partie des riches qualités décoratives
intérieures des appartements, afin d’éviter ainsi la banalisation trop souvent
conséquentes à ces étapes de « modernisation ». Une visite complète
des lieux et une discussion sur ce point sur place doit avoir lieu avec la
Section avant travaux.
-
Les vitraux devront être soigneusement protégés
pendant les travaux ; il serait bienvenu de faire contrôler leur état par
un verrier professionnel.
-
La pose de deux « safe » extérieurs
impliquera la création d’un trou important dans la pierre de taille de
l’encadrement de la porte d’entrée principale de l’immeuble et de la porte du
passage couvert. Ne serait-il pas possible de les positionner sur un potelet ou
un socle en retrait ? Ce point devra être discuté sur place avant réalisation.
-
L’aménagement des combles est admis, ainsi que
la modification des lucarnes existantes (abaissement du contre-cœur). Les
éléments de charpente devront être conservés. Les cadres des nouvelles fenêtres
devront être de couleur foncée, côté extérieur, afin d’être les plus discrets
possibles dans la toiture.
-
Les éventuelles rénovations de l’enveloppe
(pierre de taille, crépis, mises en couleur) devront être soumises à la Section
et autorisées par celle-ci. Si besoin, les experts nécessaires seront mandatés
par la Section.
-
Toute modification n’apparaissant pas dans le
dossier mis à l’enquête devra être soumise à la Section pour autorisation.
-
Une documentation photographique avant et après
les travaux devra être établie par l’architecte et un exemplaire transmis à la
Section.
F.
Dans sa séance du 31 août 2011, la Municipalité
de Lausanne a décidé de délivrer le permis de construire et de lever les
oppositions. Ces décisions ont été notifiées aux parties concernées
par courriers du 21 septembre 2011.
G.               Par acte du 24 octobre
2011, Roland et Eliane Baumann, Carmen Brélaz, Marcus Brunner, Richard
Fontannaz, Gisèle Kenel, Doris et Michel Meyer, Morgan Rees et Helen Mortimer
Rees, Lionel et Emmanuelle Sansoë, Nicola et Tiziana Scuderi, Rémy et Christina
Stauffer, tous locataires de l’immeuble en question, ont déposé conjointement un
recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
dirigé contre la décision de la municipalité de Lausanne et les autorisations
spéciales annexées, en particulier celle du SELT, en concluant à leur
annulation.
Le 28 novembre 2011, Swiss Life AG
a requis la levée de l’effet suspensif. Par décision du 29 novembre 2011, le
juge instructeur a rejeté cette requête.
Le SIPAL a déposé des observations
le 8 novembre 2011. Le SELT a déposé sa réponse le 28 novembre 2011, concluant
au rejet du recours. La municipalité en a fait de même le 16 janvier 2012. Swiss
Life AG a déposé des observations le 10 janvier 2012 en concluant également au
rejet du recours. Les recourants et l’Unité logement (qui a succédé au SELT)
ont déposé des observations complémentaires en date des 19 mars et 10 avril
2012.
H.                Le tribunal a tenu
audience le 18 avril 2012. A cette occasion, il a procédé à une vision locale
au cours de laquelle il a notamment visité plusieurs appartements. Les
appartements complètement rénovés n’ont pas pu être visités en raison de
l’absence des locataires concernés. Le tribunal a pu constater dans chaque
appartement visité la présence de hauts plafonds, de cheminées en marbre au
salon, de moulures au plafond et de parquets. Des faïences sur le sol et les
murs de la cuisine ainsi que des éléments architecturaux d’époque particuliers
tels que des oriels ont également été relevés dans certains appartements. Pour
ce qui est de son aspect extérieur, l’immeuble se caractérise notamment par des
façades ouvragées et une toiture dotée d’éléments ornementaux.
Considérant en droit
1.
Il convient d’examiner en premier lieu la
qualité des recourants locataires pour s’opposer à la délivrance de
l’autorisation délivrée à la constructrice en application de la LDTR.
a) Selon l'art. 75 al. 1 let. a
de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD;
RSV 173.36), a qualité pour former recours toute personne physique ou morale
ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée
de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
La qualité pour recourir des
particuliers est subordonnée à la condition que l'auteur du recours soit
atteint par la décision attaquée et qu'il ait un intérêt digne de protection à
ce qu'elle soit annulée ou modifiée. L’intérêt digne de protection, tel qu’il
est défini de manière homogène par le Tribunal fédéral et la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal, peut être juridique ou de fait;
il faut que l'admission du recours procure au recourant un avantage de nature
économique, matérielle ou autre (ATF 135 II 145 consid. 6.1 p. 150; 133 II
400 consid. 2.4.2 p. 406, 468 consid. 1 p. 470; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242,
et les arrêts cités). L'intérêt doit être direct et concret; en particulier, la
personne doit se trouver dans un rapport suffisamment étroit avec la décision;
tel n'est pas le cas de celui qui n'est atteint que de manière indirecte et
médiate (ATF 135 II 145 consid. 6.1 p. 150; 130 V 196 consid. 3 p. 202/203, 514
consid. 3.1 p. 515, et les arrêts cités). Le recours formé dans le seul intérêt
de la loi ou d'un tiers, soit l'action populaire, est irrecevable (ATF 135 II
145 consid. 6.1 p. 150; 133 II 249 consid. 1.3.2. p. 253, 468 consid. 1 p. 470,
et les arrêts cités; CDAP, AC.2009.0072 du 11 novembre 2009).
b) Selon la jurisprudence, les
locataires ont la qualité pour recourir contre une autorisation d’effectuer des
travaux délivrée aux propriétaires en application de la LDTR lorsqu’ils peuvent
se prévaloir d’un intérêt de fait (TA, FO.2004.0004 du 24 juin 2005 consid.
1 ; AC.2000.0082, consid. 1b et c et les arrêts cités). En l'espèce, les
recourants sont tous locataires de l’immeuble et les transformations envisagées
les touchent particulièrement puisqu'elles sont prévues à l'extérieur et à
l'intérieur de l'immeuble qu'ils habitent, en particulier dans leurs
appartements. Il y a donc lieu d'admettre qu'ils ont la qualité pour agir contre
la décision délivrée en application de la LDTR. Doit en revanche être niée la
qualité pour recourir de Morgan Rees, Helen Mortimer Rees, Lionel Sansoë et
Emmanuelle Sansoë dès lors qu’ils n’avaient
pas
pris part à la procédure devant l’autorité précédente (procédure d’opposition).
2.
a)
La LDTR soumet la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation à autorisation (art. 1 al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux
d'entretien courant (art. 1 al. 2). Cette autorisation est en règle générale
refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où
sévit la pénurie (art. 3); elle est accordée lorsque la démolition, la
transformation ou la rénovation apparaissent indispensables pour des motifs de
sécurité, de salubrité ou d'intérêt général ou encore, à titre exceptionnel, si
d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers, afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but
visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Par rapport au dispositif
législatif précédemment en vigueur, il s'est agi avec la LDTR de faire face à une
pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle"; seul
est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines
couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v. BGC, février
1985, p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la
politique du logement, BGC février 1987, p. 5). La LDTR a ainsi pour but de
prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les
personnes les plus défavorisées (cf. notamment Tribunal administratif, arrêt AC.2006.0213
du 13 mars 2008 consid. 11 b/aa). Selon l’art. 3 al. 1 RLDTR, la loi est
applicable dans l'ensemble des communes du canton. Aux termes de l’art. 4
RLDTR, seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et,
de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population,
peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie. Cette réglementation
répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le
loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle a
été jugée compatible avec la garantie de propriété par le Tribunal fédéral (cf.
arrêt relatif au décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la
transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres
fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé ; ATF 89 I 178; 101 Ia
502; voir aussi pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia
355).
Concrètement, pour déterminer si
des logements loués appartiennent à une catégorie touchée par la pénurie, la
statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du
critère du nombre de pièces, constitue un premier élément; il faut ensuite
apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à
la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin
de la population. Sur ce second aspect, l’autorité cantonale compétente pour appliquer
la LDTR s'en remet dans une large mesure à l'appréciation de la commune,
celle-ci étant la mieux informée en la matière (TA, AC.2000.0082 du 13 décembre
2000 consid. 3a/aa ; BGC février 1985, p. 1494). L'analyse est sur ce
point facilitée par l'existence de statistiques communales portant également
sur le niveau des loyers, par catégorie d'appartements (telle est la situation
à Lausanne); enfin l'appréciation prend en compte les caractéristiques
générales du logement considéré (CDAP, FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid.
3c et les références citées).
En termes quantitatifs,
l'existence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée
est admise lorsque le taux de vacance, selon les statistiques des logements
vacants fournies par l'autorité communale, est inférieur à 1,5 % (FO. 2010.0012
précité consid. 3c et les références citées). En termes qualitatifs, la
jurisprudence a tenu compte du fait que des logements conçus selon des
typologies architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à
la moyenne ne correspondaient pas, par essence, aux besoins de la population,
respectivement que des appartements dits résidentiels n'entraient a priori pas
dans la catégorie de logements où sévit la pénurie (TA, FO.2005.0020 du 26
avril 2006 consid. 4). Tel a été le cas d'un appartement, dont les
caractéristiques intrinsèques (surfaces généreuses, grande hauteur des pièces,
plafonds moulurés et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminées de
salon), de même que la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en
faisaient dès l'origine un logement de type résidentiel (TA, FO.1994.0036 du 13
novembre 1996 consid. 3d). Dans un cas similaire, il a également été jugé
que les appartements d’un immeuble construit au début du XXème siècle, dont les
surfaces étaient particulièrement généreuses (200 m
2
chacun) et dont les caractéristiques
constructives étaient celles d’une villa locative résidentielle de haut
standing (hauts plafonds, cheminées de salon, parquets, vérandas, jardin de
1'398 m
2
et
environnement privilégié) ne correspondaient pas à un besoin de la population (CDAP,
FO.2010.0012 précité, confirmé par l’ATF du 18 juillet 2011, 1C_504/2010).
On relèvera que, dans un arrêt
du 13 décembre 2000 (AC.2000.0082, publié à la RDAF 2001 p.344), le Tribunal
administratif avait nuancé certains des critères exposés ci-dessus. S'agissant
des caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à
pénurie, il avait considéré qu’étaient principalement pertinents, d’une part,
le nombre de pièces et, d’autre part, la surface et les équipements. Il a mis
en doute la pratique de l’autorité cantonale selon laquelle la loi ne
s'appliquerait pas aux appartements comportant plus de 5 pièces en relevant que
cette solution ne s'imposait pas d'emblée à la lecture de la loi, du règlement,
voire des statistiques (en mentionnant à cet égard le taux de logements vacants
de 6 pièces à Nyon, voisin à l’époque de zéro) et en soulignant que le Canton
de Genève prévoyait que le dispositif légal correspondant s'appliquait aux
logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le
canton de Vaud). Se référant aux différents arrêts constatant que la loi ne
s'appliquait pas lorsque les logements présentaient des surfaces trop élevées,
voire des équipements tels des cheminées de salon, il avait confirmé qu’étaient
exclus du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il
s’agissait précisément d’une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal
fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418), voir ceux présentant un
caractère résidentiel. Il avait toutefois précisé que cette dernière notion ne
devait pas être interprétée de manière trop large puisque le législateur
vaudois, lors de l'adoption de la LDTR, avait particulièrement à l'esprit le
cas des immeubles anciens, parce que ces derniers comportaient généralement des
logements à loyers abordables. Il en a déduit que l’on ne pouvait pas se
focaliser sur le critère de la surface de certaines pièces, voire sur la
présence de certains éléments d'agrément, telle une cheminée de salon, pour
exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il convenait plutôt de
prendre en considération l'ensemble des caractéristiques des logements
concernés (agencement, cuisine, salle de bains) pour apprécier si ces derniers
présentaient ou non des qualités supérieures à la moyenne et pour vérifier par
conséquent s'ils répondaient ou non à un besoin de la population (AC.2000.0082
précité consid. 3a/cc).
Pour déterminer si l’on se
trouve en présence d’un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin
de la population, le niveau du loyer est également pris en compte. La
jurisprudence a précisé à cet égard que, pour déterminer si, par son prix, un
appartement répond à un besoin de la population, on ne peut pas s'en tenir au
montant du loyer payé par le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon
les circonstances, se situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non
abusif) pour lequel l'appartement pourrait être remis sur le marché de la
location (FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c ; arrêt GE
93/0059 du 12 juin 1997, consid. 3, p. 10). Il a ainsi admis la prise en compte
d’un loyer « objectif » ou « théorique» avant transformation,
auquel s’ajoute la hausse de loyer admissible compte tenu des travaux de
transformation et de rénovation pouvant être autorisés en application de la
LDTR (TA, FO 2005.0020 du 26 avril 2006). Dans l’arrêt AC.2000.0082 précité, le
Tribunal administratif avait également mis en doute cette prise en compte d’un
loyer objectif (tout en relevant que la jurisprudence avait approuvé à
plusieurs reprises cette méthode) en se demandant si l'on ne devrait pas plutôt
s'en tenir au loyer effectivement perçu (comme c’était le cas à Genève), cas
échéant moyennant certaines corrections (arrêt précité consid. 3a/bb).
Le Tribunal administratif avait laissée ouverte la
question de savoir si un appartement de cinq pièces loué pour un loyer mensuel
de 2'250 fr. charges comprises, notablement supérieur à celui de 1'700 fr.
indiqué comme abordable pour cette catégorie par les statistiques, appartenait
encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population
(FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4 b/aa). Il avait jugé que tel
n'était pas le cas d'un appartement dit résidentiel, dont le loyer net objectif
ou théorique était supérieur à 200 fr. le m2 par an (FO.2005.0020 du 26 avril
2006 consid. 4). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif semble avoir
confirmé une pratique du SELT selon laquelle sont réputés appartements qui
répondent plus particulièrement aux besoins de la population ceux dont le loyer
mensuel n’excède pas 200 fr. le m2. Cette pratique, qui assimile à des objets
luxueux tous les appartements dont le loyer au m2 atteint un certain montant - ceci
quelles que soient les caractéristiques de l’objet et la situation concrète en
matière de catégories de logements où sévit la pénurie - apparaît discutable.
Pour les raisons évoquées ci-dessous, la légalité de cette pratique n’a
toutefois pas à être examinée plus avant
.
b)
aa) En l’espèce, l’autorité cantonale compétente en matière de LDTR considère
que les caractéristiques constructives de l’immeuble (qualité des matériaux,
hauteur des pièces, décorations de plafond, cheminées de salon, menuiseries et
surfaces des appartements) et le fait qu’il ait reçu la note 2 au recensement
architectural en font un objet « hors norme » n’appartenant pas à une
catégorie où sévit la pénurie. Dans sa réponse au recours, l’Unité logement
relève également qu’elle avait procédé en février 2010, en relation avec le
projet de transformation des logement du rez-de-chaussée, à une analyse de la
valeur objective du bâtiment, dont il ressortait que le prix au m
2
/an des logements était estimé à 216
fr. Elle relève en outre que, même si l’on prend comme base de référence un
loyer objectif de 200 fr. le m
2
, il en ressort des loyers objectifs compris entre 3050 fr. net par
mois pour les logements de 183 m
2
et 3'683 fr. net par mois pour les logements de 221 m
2
, soit des loyers excédant ceux que
la Commune de Lausanne considère comme répondant aux besoins de sa population (loyer
que la commune estime à 2'600 fr. par mois pour les logements de 5 pièce et plus
– cf. document « vacance de logements à louer-vendre selon la taille et
les loyers à Lausanne/juin 2010). Pour leur part, les recourants font valoir en
substance qu’une grande partie des appartements litigieux sont loués à un loyer
mensuel net se situant entre 1'500 et 1'700 fr., ce qui signifie qu’ils
répondent à un besoin important pour des personnes qui disposent des moyens
financiers limités et que ces appartements n’ont rien de luxueux. S’agissant
des logements dont l’équipement n’a pas été adapté, ils correspondraient selon
eux plutôt à un standing inférieur à la moyenne. En outre, le fait que le
bâtiment ait reçu la note 2 au recensement architectural aurait pour conséquence
que seule une rénovation douce pourrait être envisagée, ce qui contribuerait à
restreindre les travaux de transformation et à garantir que les logements
puissent demeurer dans la catégorie à pénurie.
bb)
Du point de vue quantitatif, les logements en cause font partie des catégories
à pénurie, le taux de vacance des logements de cinq pièces et plus étant
particulièrement bas sur le territoire de la commune de Lausanne: 0,17 % de
logements de cinq pièces et plus sont vacants, selon les statistiques de juin
2010 établie par la Direction de la culture, du logement et du patrimoine de la
Ville de Lausanne.
cc) Du point de vue qualitatif, on
relève que les surfaces des logements sont particulièrement importantes,
puisqu’elles s’élèvent entre 183 et 221 m
2
. Les appartements se caractérisent également par des hauts plafonds
et des éléments architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable :
cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, menuiseries et parquets de
qualité, faïences, oriels. L’immeuble possède  en outre une typologie assez
exceptionnelle puisque, construit en forme de « L », il ne comporte
que deux appartements par étage.
Ainsi que cela a été relevé dans
l’arrêt AC.2000.0082 précité, le seul fait que l’on soit en présence d’un
immeuble ancien comportant des grandes pièces, des hauts plafonds et des
éléments ornementaux tels des cheminées de salon n’implique pas nécessairement
qu’il s’agisse d’un objet luxueux n’entrant pas dans le champ d’application de
la LDTR. Dans le cas d’espèce, on se trouve toutefois en présence d’un bâtiment
présentant des caractéristiques qui, considérées dans leur totalité,  en font
un objet d’exception dont la qualité générale dépasse celle de la plupart des
immeubles anciens, y compris ceux que l’on trouve à proximité dans le quartier
sous-gare à Lausanne. Tout indique ainsi qu’il s’agissait dès l’origine d’une
construction de type résidentiel réservée à des personnes disposant de revenus
confortables. L’appréciation de l’autorité cantonale selon laquelle il s’agit,
en raison de ses caractéristiques intrinsèques, d’un objet « hors
norme » n’appartenant pas à une catégorie où sévit la pénurie ne prête ainsi
pas flanc à la critique.
Dès lors que l’on se fonde sur les
caractéristiques intrinsèques de l’immeuble, le fait que ce dernier comprenne
encore, pour des motifs liés aux particularités du droit du bail, des logements
avec des loyers correspondant aux ressources de la majeure partie de la
population n’est pas déterminant. N’est également pas décisif le fait que
certaines cuisines et salles de bain ne correspondent pas aux standards
actuels. Ces éléments, liés au caractère ancien de l’immeuble et à l’absence de
rénovation, voire d’entretien de certains appartements, ne sauraient en effet
remettre en cause le fait que l’on se trouve en présence de logements de type
résidentiel.
Vu ce qui précède, la question de
savoir si les logements concernés n’appartiennent également pas à une catégorie
où sévit la pénurie en raison du montant des loyers calculés selon la méthode
dite « objective » n’a pas à être examiné plus avant. Souffre ainsi
de demeurer indécise la question de savoir s’il y a lieu de remettre en cause
cette pratique consistant à prendre en compte un  loyer objectif et si l’on ne
devrait pas plutôt s’en tenir au loyer effectivement perçu comme le suggère
l’arrêt AC.2000.0082 précité.
3.                Les recourants font encore
valoir que les travaux projetés dans les combles ne peuvent pas être autorisés
dès lors que les plans ne sont pas complets. Il manquerait en particulier le
plan permettant de se faire une idée sur la manière dont sera réalisé le nouvel
ascenseur. A cet égard, ils relèvent une incertitude en ce qui concerne la
nature exacte des travaux puisque dans la synthèse CAMAC, le SELT mentionne la
mise aux normes de l’ascenseur, tandis que le SIPAL fait état du remplacement
de l’ascenseur par un nouveau modèle tout en précisant que ces points devront
être validés ultérieurement.  Le dossier mentionnerait également la création de
deux verrières qui ne figureraient pas sur les plans d’enquête. En l’état, il
serait ainsi impossible de savoir si ces nouvelles ouvertures pouvaient être
autorisées au regard des contraintes de l’inventaire. Quant aux ouvertures créées
par l’agrandissement des lucarnes, elles seraient situées à une hauteur trop
importante pour permettre de voir à l’extérieur. Finalement, il serait
impossible de déterminer si ces travaux sont dissociables de ceux concernés par
la LDTR et s’ils peuvent être autorisés séparément.
a) Il convient d’examiner en premier
lieu si les locataires ont qualité pour invoquer des griefs de police des
constructions en relation avec le projet de création des deux nouveaux
appartements dans les combles.
aa) Lorsque le locataire ou
l’occupant attaque une décision concernant l’immeuble qu’il habite, il agit
contre l’intérêt du propriétaire avec lequel il est lié soit par un contrat de
bail, soit par un contrat de prêt ou de confiance assimilable à un contrat de
bail. Les conflits au sujet de travaux de modification ou de rénovation de la
chose louée sont soumis au droit privé, en particulier l’art. 260 CO (voir
Laurent Rizzolio, Les travaux de rénovation et de modification de la chose
louée entrepris par le bailleur ; analyse de l’art. 260 CO, thèse Lausanne
1998, notamment p. 291). Or, la jurisprudence et la doctrine s’accordent pour
dire que s’il existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition
de l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour
agir fondée sur l’intérêt digne de protection doit lui être niée (TA, AC.2002.0085
du 20 décembre 2002 consid. 1b et références). Les relations entre le
locataire et le propriétaire relèvent essentiellement du droit privé et en
particulier du droit du bail. Il s’agit alors d’éviter que l’on vide à travers
l’intérêt digne de protection le contenu de ces règles. La qualité pour
recourir ne peut être reconnue au locataire qu’à titre subsidiaire, s’il ne
dispose de moyens adéquats relevant du droit
du
bail pour défendre ses intérêts (
ibidem
).
La jurisprudence a précisé qu’on
devrait admettre la qualité pour recourir du locataire ou du fermier contre une
autorisation d’effectuer des travaux dans l’immeuble qu’il occupe lorsque
celle-ci a clairement une portée préjudicielle dans les rapports avec le
propriétaire : si l’autorisation est annulée par le juge administratif, le
bailleur n’arrivera ainsi pas à faire juger que la rénovation ou la
modification du bâtiment « peut raisonnablement être imposée » au
locataire (art. 260 al. 1 CO) ou au fermier (art. 289 al. 1 CO) et une
résiliation du bail à loyer, en vue des travaux, sera probablement jugée
contraire à la bonne foi (art. 271 CO et art 300 al. 1 CO pour la résiliation
du bail à ferme d’habitation ou de locaux commerciaux)  (ATF 4P.274/2004
du 24 mars 2005 consid. 3.3 ; CDAP, AC.2009.0205 consid. 1). Dans ces
circonstances, l’existence d’un intérêt digne de protection à contester
l’octroi du permis de construire devrait être reconnue.
bb) En l’espèce, les travaux prévus
dans les combles pour aménager deux nouveaux appartements n’auront pas d’impact
pour les recourants. La question de savoir s’ils peuvent raisonnablement
être imposés à ces derniers ne se pose ainsi pas. De même, on ne se trouve pas
en présence de travaux susceptibles d’entraîner une résiliation des baux ou des
augmentations de loyer. Les locataires n’ont ainsi pas qualité pour invoquer
des griefs en relation avec ces travaux.
b) Pour ce qui est du remplacement
de l’ascenseur, il résulte des plans d’enquête qu’est prévue tout au plus
l’installation d’un nouvel ascenseur dans le gabarit existant, sans
agrandissement. On constate ainsi qu’aucun élément relatif à un ascenseur ne
figure sur le plan de l’étage de combles. Ceci implique que, en l’état, on se
trouve uniquement en présence d’un projet de remplacement de l’ascenseur
existant, soit des travaux qui ne sont pas soumis à autorisation. Il n’y a dès
lors pas lieu d’examiner les griefs formulés par les recourants en relation avec
cette installation. On relèvera que la question pourrait se poser en des termes
différents si l’on devait finalement profiter du changement d’ascenseur pour
l’agrandir afin de desservir également l’étage de combles. Dans l’hypothèse où
cet agrandissement devait impliquer un dépassement du gabarit du toit, on ne se
trouverait plus en présence de purs travaux intérieurs et le remplacement de
l’ascenseur devrait alors être soumis à une procédure d’autorisation au sens de
l’art. 103 LATC avec mise à l’enquête publique.
4.
Il résulte des considérants que le recours
doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Vu le sort du recours,
les frais de la cause sont mis à la charge des recourants. Ces derniers
verseront en outre des dépens à la Commune de Lausanne et à la constructrice,
qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel
.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est
recevable.
II.
Les décisions de la municipalité de Lausanne du
21 septembre 2011 et du Service de l’économie, du logement et du tourisme
figurant dans la synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC du département
des infrastructures du 20 juillet 2011 sont confirmées.
III.
Un émolument judiciaire de 2’500 (deux mille cinq
cents) francs est mis à la charge de Morgan Rees, Helen Mortimer Rees, Lionel
Sansoë, Emmanuelle Sansoë, Eliane Baumann, Roland Baumann Carmen Brélaz, Marcus
Brunner, Richard Fontannaz, Gisèle Kenel, Doris Meyer, Michel Meyer, Tiziana
Scuderi, Nicola Scuderi, Christina Stauffer et Rémy Stauffer, solidairement.
IV.
Roland et Eliane Baumann, Carmen Brélaz, Marcus
Brunner, Richard Fontannaz, Gisèle Kenel, Doris et François Meyer, Morgan Rees
et Helen Mortimer Rees, Lionel et Emmanuelle Sansoë, Nicola et Tiziana Scuderi,
Rémy et Christina Stauffer sont débiteurs, solidairement, d’une indemnité de
3’000 (trois mille) francs à titre de dépens en faveur de Swiss Life AG.
V.
Roland et Eliane Baumann, Carmen Brélaz, Marcus
Brunner, Richard Fontannaz, Gisèle Kenel, Doris et François Meyer, Morgan Rees
et Helen Mortimer Rees, Lionel et Emmanuelle Sansoë, Nicola et Tiziana Scuderi,
Rémy et Christina Stauffer sont débiteurs, solidairement, d’une indemnité de 3’000
(trois mille) francs à titre de dépens en faveur de la Commune de Lausanne.
Lausanne, le 24 mai 2012
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.