vd_omni · EF.1995.0101 · 1996-01-23 · fr

BORLAT Jeanne c/CEFI | maison contigue en très mauvais état d'entretien, à Puidoux, de 1855 m3 et 1099 m2. EF confirmée à Fr. 110'000.- (VR=0). rejet.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.01.1996 EF.1995.0101

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 23 janvier 1996
sur le recours interjeté par
Jeanne BORLAT,
En Plattex, à 1802 Corseaux,
contre
la décision rendue sur recours le 5 octobre
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lavaux
, relative à la parcelle n° 128 de la Commune de Puidoux.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Jacques Morel et M. Rolf Ernst, assesseurs. Greffier:
Mme Ysé-Violaine Chappuis-Rosselet, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Jeanne Borlat est
propriétaire, à Puidoux, de la parcelle n° 128 du cadastre communal, d'une
surface totale de 1'099 m2. Ce bien-fonds est occupé par un bâtiment d'une
surface au sol de 909 m2, composé d'une habitation et d'un rural, d'un volume
de 1'855 m3 selon la police ECA. Il est colloqué en zone d'activités, régie
plus particulièrement par les art. 73 ss du règlement sur le plan d'extension
et la police des constructions de la Commune de Puidoux (RPE).
B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars
1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux
(ci-après: CEFI), par décision du 4 août 1994, a porté l'estimation fiscale de
cette parcelle de 30'000 fr. à 155'000 fr.
Jeanne Borlat a
contesté cette décision le 22 août 1994. Par décision du 5 octobre 1995, la
CEFI a ramené la nouvelle estimation fiscale à 110'000 fr. en faisant part du
calcul suivant:
"Valeur vénale
Construction : 1855 m3 à Fr. 100.-/m3 (-30% vétusté)        = fr.        130'000.-
Terrain    : 911 m2 à Fr. 100.-/m2                                     = fr.          90'000.-
Valeur vénale totale                                                         =
fr.
220'000.-
Valeur de rendement
=
fr.         -.-
EF  = valeur vénale de fr. 220'000.- : 2                              = fr.        110'000.-."
C.                    Par acte daté du 15
octobre 1995, Jeanne Borlat a interjeté recours contre cette décision. Les
moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés ci-dessous dans la
mesure utile. Au demeurant, elle s'est acquitté dans le délai imparti à cet
effet de l'avance de frais requise par 800 fr.
L'autorité intimée a
déposé des déterminations circonstanciées le 14 novembre 1995, qui seront
reprises dans la partie droit en tant que de besoin.
D.                    Le tribunal a tenu
audience le 16 janvier 1996 en présence de Jean-François Borlat, fils de la
recourante, ainsi que de MM. Bally, Faivre et Bovy, représentants de l'autorité
intimée. Il a procédé à la visite de l'immeuble litigieux et a pu constater
qu'il s'agissait d'un bâtiment contigu, en très mauvais état d'entretien, que
plus personne n'habite, doté d'une cuisine, de deux pièces et d'un petit
débarras. A l'arrière du bâtiment, un jardin s'étage en pente vers l'ouest.
Considérant en droit:
1.                     a) Dans le cadre de la
révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale
de l'immeuble de la recourante. Elle a fixé celle-ci à 110'000 francs en vertu
d'une valeur vénale 220'000 fr. (soit 130'000 fr. pour le bâtiment et 90'000
fr. pour le terrain) et d'une valeur de rendement nulle.
En l'espèce, la
recourante souhaite que l'estimation fiscale de sa parcelle soit maintenue à
30'000 fr.
b) L'article 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) dispose que l'estimation
fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation
du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette
dernière (al. 1 et 2).
Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087
du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité,
usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par
des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.
4a).
2.                     La valeur vénale représente la valeur marchande
de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise qu'il s'agit de
tenir compte de l'offre et de la demande en prenant notamment pour bases la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
a) Selon les
Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le Chef du Département des finances
(ci-après: les Instructions), "
un prix de fr. 400.-- à fr. 700.--/m³
correspond à une fourchette moyenne généralement admise"
, s'agissant
de la valeur à neuf. En cas de dépréciation, elles recommandent de pondérer ces
valeurs en appliquant un coefficient de vétusté de 1% par année d'ancienneté
jusqu'à 20 ans et de 0,25% par année d'ancienneté de 21 à 30 ans, une
pondération de plus de 30% n'entrant en ligne de compte que dans des cas
exceptionnels (bâtiments vétustes). En l'espèce, l'autorité intimée a retenu
une valeur à neuf de 100 fr./m³ et un taux de vétusté de 30%. On peut certes se
demander, à cet égard, si l'état de vétusté - pour ne pas parler de délabrement
- du bâtiment ne justifierait pas que l'on aille au-delà d'un coefficient de
30%, comme les Instructions le permettent dans des cas exceptionnels. Mais on
peut admettre que la CEFI a suffisamment pris en compte l'état de la
construction en admettant, pour la valeur intrinsèque, un prix unitaire
vraiment très bas. Dès lors, au vu des chiffres précités, on ne saurait
considérer qu'en fixant la valeur vénale à 130'000 fr. (129'850 en chiffres
arrondis) la CEFI aurait abusé de son pouvoir d'appréciation. Ce montant doit
donc être confirmé.
b) S'agissant du terrain, les Instructions du
Département des finances à l'intention des Commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles, du 31 janvier 1991 recommandent de prendre en compte un
prix au m2 compris entre 120 fr. et 400 fr. pour du terrain à bâtir situé en
zone artisanal ou industriel (cf. Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 6).
Il n'est dès lors pas exagéré de fixer à 100 fr. le prix du m2 à Puidoux pour
du terrain à bâtir en zone d'activités,
"zone destinée aux activités
des secteurs secondaires et tertiaires (petite industrie, artisanat, bureaux,
services, commerce, etc.) dont le degré de nuisances (bruit, odeurs,
émanations, trépidations, poussières, fumées) est compatible avec les zones
avoisinantes concernées"
(cf. art. 73 du règlement communal).
En revanche, il faut relever qu'il y a lieu de
prendre en compte la totalité de la parcelle pour le calcul de la valeur
vénale, contrairement à la façon dont a procédé la CEFI qui n'a pas attribué de
valeur à l'emprise du bâtiment. La valeur vénale du terrain devrait ainsi être
estimée à 110'000 fr. (1099 x 100, en chiffres arrondis). Toutefois, en
l'absence de toute disposition légale expresse, le tribunal ne s'autorise pas à
reformer "in pejus" (voir par ex. Tribunal administratif, arrêt EF
95/057, du 22.12.1995, CR 95/055, du 19.7.1995), de sorte que le chiffre de
90'000 fr. retenu par l'autorité intimée pour la valeur vénale du bâtiment doit
être confirmé.
c) S'agissant de la valeur de rendement, le
tribunal ne peut qu'adhérer à l'estimation de la commission qui n'en a retenu
aucune, tant en ce qui concerne le terrain que l'habitation. Il n'est pas
douteux que le terrain n'a en effet aucun rapport, tandis que l'habitation, qui
n'est plus habitée, est en trop mauvais état pour que l'on puisse lui attribuer
une valeur de rendement.
d) La recourante, faisant implicitement allusion
à l'impôt foncier, reproche à l'estimation fiscale litigieuse de porter
atteinte à la garantie de la propriété, conférant à l'impôt précité un
caractère confiscatoire.
Le Tribunal fédéral a jugé à plusieurs reprises
qu'une imposition ne pouvait être qualifiée de confiscatoire que lorsqu'elle
portait atteinte de manière durable à la substance du patrimoine de
contribuable et à la possibilité de reconstituer ce patrimoine, par une charge
fiscale égale ou supérieure au revenu (ATF 106 Ia 342, 105 Ia 134; v. également
Commentaire de la Constitution fédérale, G. Müller, Privateigentum, Société
suisse des juristes, Fascicule 1, 1981, p. 93 et les citations).
Tel n'est certainement pas le cas de l'impôt
foncier généré par la nouvelle estimation fiscale qui, selon l'art. 19 al. 1 de
la loi du 5 décembre 1956 sur les impôts communaux (LIC), ne peut excéder 1,5
o/oo de l'estimation fiscale.
3.                     Il résulte des considérations qui précèdent que
l'estimation fiscale de la parcelle n° 128 doit être maintenue à 110'000 fr.
([130'000 + 90'000] : 2).
Le recours est ainsi rejeté et un émolument mis
à la charge de la recourante déboutée (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 5 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lavaux fixant l'estimation fiscale de la parcelle n° 128 de
Puidoux à 110'000 fr. est maintenue.
III.                     Un émolument
de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de Jeanne Borlat.
mp/Lausanne, le 23 janvier 1996
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.