vd_omni · EF.1995.0012 · 1995-10-25 · fr

NANCHEN Henri Jean c/CEFI | Valeur vénale (bâtiment) surestimée. Recours admis

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 25.10.1995 EF.1995.0012

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 25 octobre 1995
sur le recours interjeté par
Henri Jean
NANCHEN
, à Villars-Ste-Croix,
contre
la décision rendue par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
(ci-après CEFI),
le 16 février 1995, relative à la parcelle no 287.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Alain Matthey et M. Jean Morel, assesseurs. Greffier: M.
Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Sur la parcelle de base
no 276 (1'505 m²) de la Commune de Villars-Ste-Croix s'implante depuis 1986 une
villa de deux logements, soumise au régime de la propriété par étages; une part
de 50/100 de la parcelle no 276 ainsi qu'un droit exclusif sur la parcelle no
287 (habitation sur trois niveaux) appartiennent à Henri Jean et Jacqueline
Nanchen, en société simple. Selon la police de l'Etablissement cantonal
d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels, le volume total de la
villa est de 1'506 m
3
; sa valeur à neuf, telle que fixée le 19 septembre 1985, est de
659'420 francs.
B.                    Le 15 juin 1994, dans le
cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de
334'000 fr. à 423'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 287. Sur
recours du 30 juin 1994, la CEFI a réexaminé le cas et a confirmé sa décision
le 16 février 1995.
C.                    Henri Jean Nanchen a
recouru par acte du 27 février 1995. La CEFI propose le rejet du pourvoi. Le
tribunal a procédé à une visite des lieux, en présence des parties, le 2
octobre 1995.
Considérant en droit:
1.                     La CEFI relève que
l'acte de recours du 27 février 1995 n'a été complété par aucun mémoire: ce
faisant, elle paraît implicitement se prévaloir de l'art. 31 al. 2 LJPA. Force
est toutefois de constater qu'au recours du 30 juin 1994, pourtant dûment
motivé, a répondu le 16 février 1995 une décision pour le moins sommaire: dans
ces conditions, le recourant ne pouvait que se borner à réaffirmer l'expression
de son désaccord.
La CEFI souligne par
ailleurs que, l'autre copropriétaire par étages s'étant incliné devant la
nouvelle estimation fiscale, elle était mal placée pour revoir sa décision. Une
telle situation ne fait toutefois nullement obstacle à une entrée en matière
sur le présent recours.
2.                     Conformément à la jurisprudence,
le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des
immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir
d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et
c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF
95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une
autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse
guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des
dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des
principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire,
égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b
in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale
contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de
rendement
habitation: 299 m² à 150 fr. le m²                                                                  Fr.               44'850.-
garage                                                                                                           Fr.                 2'400.-
revenu locatif total                                                                                         Fr.               47'250.-
capitalisation à
7,5%                                                                                     Fr.             630'000.-
Valeur vénale
bâtiments (compte
tenu d'une réduction de 10% pour ancienneté)
- habitation: 1'506 m
3
à 600 fr.                                                                       Fr.             813'000.-
- garage: 80 m
3
à 300 fr.                                                                                Fr.               22'000.-
terrain: 1'503 m² à 150 fr.                                                                              Fr.             225'000.-
valeur vénale totale                                                                                       Fr.                 1'060'000.-
Estimation fiscale
- pour le bâtiment
dans sa totalité                                                                 Fr.             845'000.-
- pour la parcelle
287 (chiffre arrondi)
Fr.             423'000.-
Le recourant, qui
conteste tant le calcul de la valeur de rendement que celui de la valeur
vénale, parvient pour sa part à une estimation fiscale de 367'250 francs.
4.                     L'art. 22 al. 3 du
règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après
REFI) dispose que, si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI
estimera le loyer. Pour la totalité du bâtiment considéré, l'autorité intimée
parvient comme on l'a vu à un revenu locatif de 47'250 fr. qui, capitalisé au
taux de 7,5%, correspond à une valeur de rendement de 630'000 fr.; autrement
dit, de 315'000 fr. par logement. Ce chiffre, qui se fonde sur un loyer mensuel
de l'ordre de 2'000 fr., n'a rien de déraisonnable. Du moins ne saurait-on
suivre le recourant lorsqu'il retient un loyer d'environ 1'600 fr. par mois
seulement: en effet, même en tenant compte de la situation du marché,
actuellement tendu, un tel montant est manifestement trop bas pour un logement
relativement spacieux (vaste séjour, coin à manger, quatre chambres en
combles), situé dans un quartier tranquille, à la périphérie de l'agglomération
lausannoise.
5.                     S'agissant de la valeur
vénale, l'autorité intimée a estimé le terrain à 150 francs le m², le garage à
300 fr. le m
3
et l'habitation à 600 fr. le m
3
; elle précise avoir ajouté
au prix de la construction la valeur des aménagements extérieurs ainsi que de
l'arborisation. Visite des lieux faite toutefois, le tribunal considère que, si
le prix du terrain peut être confirmé, ceux du garage et surtout de
l'habitation, de construction soignée mais simple, ont été surestimés; qui plus
est, aucune distinction n'a été opérée entre le sous-sol et la surface
habitable.
Le tribunal parvient
ainsi à la valeur vénale suivante, pour la totalité du bâtiment:
habitation et garage
(compte tenu d'une déduction pour ancienneté de 9%)
- sous-sol: 524 m
3
à 350 fr.                                                                           Fr.             166'890.-
- habitation: 982 m
3
à 500 fr.                                                                         Fr.             446'810.-
- garage: 80 m
3
à 120 fr.                                                                               Fr.                 8'730.-
terrain: 1'502 m² à 150 fr.                                                                              Fr.             225'300.-
Fr.             847'730.-
La valeur vénale de la
parcelle no 287 se monte ainsi à 423'865 fr., au lieu de 530'000 fr. comme
retenu par l'autorité intimée.
6.                     En conclusion, calculée
conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 287 est de
370'000 fr. (chiffre arrondi), ce qui représente une différence supérieure à
10%. L'importance de cet écart démontre que l'autorité intimée a abusé de son
pouvoir d'appréciation (la jurisprudence du tribunal admet une disparité, de l'ordre
de 5%, entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée: v. notamment
arrêt EF 94/025 du 27 février 1995). La décision attaquée doit dès lors être
réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 287 de
Villars-Ste-Croix est arrêtée à 370'000 francs.
Le recourant a conclu
à une estimation très proche: le recours est donc admis. L'autorité intimée
ayant agi dans le cadre de ses attributions de droit public, et le recourant
n'ayant pas consulté avocat, le présent arrêt sera rendu sans frais ni dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 16 février 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Morges est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 287 de Villars-Ste-Croix est arrêtée à 370'000 francs.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mp/Lausanne, le 25 octobre 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint