vd_omni · FO.2011.0021 · 2011-12-14 · fr

X.______________ c/Service de l'économie, du logement et du tourisme, Y._____________, Z._____________, A._____________, B._____________, C._____________ SARL, D._____________, E._____________, F._____________, G._____________, H._____________, I._____________ | Autorisations séparées du SELT d'aliéner tous les appartements d'un immeuble à Nyon détenu en propriété commune depuis vingt ans par quatre propriétaires âgés de 77, 72, 64 et 60 ans formant une communauté héréditaire. L'aliénation de l'appartement loué par la recourante doit être autorisée sur la base de l'art. 4 al. 2 LAAL: constitue des "autres circonstances" au sens de cette disposition le fait que l'immeuble est détenu par une communauté héréditaire, qu'aucune des conditions contraignant les membres de l'hoirie à demeurer dans celle-ci n'est réalisée, que les propriétaires ayant atteint - ou presque - l'âge de la retraite désirent dissoudre l'hoirie de leur vivant et qu'ils déclarent qu'aucun d'eux ne désire acquérir l'immeuble ni n'en a les moyens financiers. S'opposer à l'aliénation dans ce cas correspondrait à empêcher les membres de la communauté héréditaire de faire usage de leur droit au partage inscrit à l'art. 604 al. 1 CC, partant de leur imposer de demeurer dans l'hoirie sans limitation de temps. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.12.2011 FO.2011.0021

TRIC.________AL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 14 décembre 2011
Composition
M. Pascal
Langone,
président
;
M. François Kart, juge; M. Antoine Rochat, assesseur; Mme Fabia
Jungo, greffière.
Recourante
X.________,
à Nyon, représentée par Florence ROUILLER, ARF Conseils juridiques
Sàrl, à Lausanne,
Aut
orité intimée
Service de
l'économie, du logement et du tourisme,
Tiers intéressés
1.
Y.________,
2.
Z.________,
3.
A.________,
4.
B.________,
tous les quatre représentés par Me Julien FIVAZ, avocat à Genève,
5.
C.________ SARL,
à Rolle,
6.
D.________,
à Nyon,
7.
E.________, p.a. H.________,
à Rolle,
8.
F.________, p.a. H.________,
à Rolle,
9.
G.________, p.a. H.________,
à Rolle,
10.
H.________,
à Rolle,
11.
I.________, p.a. H.________,
à Rolle,
tous
les sept représentés par Me Philippe CONOD, avocat à Lausanne
Objet
Droit public du logement
Recours X.________ c/ décision du Service
de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) du 28 juillet 2011
(autorisant la vente "en bloc" de l'immeuble sis rue ******** et 1********
à Nyon, propriété commune de Y.________ et Z.________, A.________ et B.________;
appartement loué à X.________).
Vu les faits suivants
A.
Y.________, Z.________, A.________ et B.________,
formant une communauté héréditaire, détiennent en propriété commune la parcelle
n° 2******** de la Commune de Nyon. Cette parcelle supporte un immeuble
d'habitation avec affectation mixte sis rue ******** et 1********, comportant
un local commercial et trois appartements offerts en location. L'appartement de
quatre pièces du troisième étage, d'une surface de 123 m
2
, est pris
en location depuis le 1
er
janvier 2010 par X.________ pour un loyer
mensuel net de 1'700 francs.
Le bien-fonds n° 2******** a été
promis-vendu à C.________ Sàrl, E.________ et D.________, F.________, G.________,
H.________ et I.________.
Le 24 mars 2011, le contrat de bail
à loyer portant sur l'appartement occupé par X.________ a été résilié pour le
30 septembre 2011.
B.
Le 18 mai 2011, les propriétaires ont déposé
auprès du Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) une demande
d'autorisation d'aliénation "en bloc" de leur immeuble. En guise de
motif de l'aliénation, ils ont indiqué ce qui suit:
"Les quatre
propriétaires actuels ont acquis l'immeuble objet de la parcelle 2******** de
Nyon par succession. Ils détiennent donc la parcelle en propriété commune, communauté
héréditaire. Faute de pouvoir procéder au partage de cet immeuble, ils
souhaitent le vendre en bloc afin de se répartir le produit de la vente. De
leur côté, les acheteurs ont l'intention de constituer une propriété par étages
comportant un appartement de plus qu'actuellement et selon toute vraisemblance
d'occuper, après les travaux de transformation, les appartements avec leur
famille".
Le 30 mai 2011, la Municipalité de
Nyon a délivré un préavis favorable.
C.
Par décision du 28 juillet 2011 pour chaque
appartement, le SELT a délivré l'autorisation sollicitée, pour le motif que des
circonstances au sens de l'art. 4 al. 2 de la loi du 11 décembre 1989
concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL; RSV 840.13) commandaient
l'aliénation. Le SELT a retenu que les membres de la communauté héréditaire,
propriétaires communs de cet immeuble dont ils n'avaient pas l'utilité à titre
personnel, souhaitaient s'en départir de manière à se répartir le produit de la
vente, faute de pouvoir procéder à un partage successoral; en outre,
l'opération de vente avec la rénovation et la construction d'un logement
supplémentaire revêtait un certain caractère d'intérêt général, puisqu'elle
permettrait à la fois d'augmenter d'une unité l'offre de logements à Nyon et d'assurer
la rénovation et la conservation de ce bâtiment ancien.
D.
Par acte du 14 septembre 2011, X.________ a
recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
contre cette décision, dont elle demande principalement l'annulation, avec
suite de frais et dépens.
Les promettants-acquéreurs se sont
déterminés le 12 octobre 2011, concluant avec suite de frais et dépens au rejet
du recours. Les propriétaires en ont fait de même le 17 octobre 2011.
Dans sa réponse du 20 octobre 2011,
l'autorité intimée a conclu avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
Le 7 novembre 2011, la recourante a
encore produit un mémoire complémentaire.
Le 11 novembre 2011, l'autorité
intimée a indiqué qu'elle avait délivré trois autorisations d'aliéner
distinctes le 28 juillet 2011, soit une par appartement de l'immeuble dont la
vente était soumise à autorisation, chacune ayant été notifiée aux locataires
concernés. Elle a ajouté que les deux autres autorisations n'avaient pas été
contestées.
E.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
L'aliénation de l'appartement est assujettie à
la LAAL, ce qui n'est pas contesté.
a) La LAAL a pour but de lutter
contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certains types
d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1). Selon l'art. 2
al. 1 LAAL, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un
appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.
En vertu de l'art. 4 al. 1 LAAL,
l'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné n'appartient pas à
une catégorie où sévit la pénurie de logements (let. a), ou est soumis au
régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la
construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier
avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière
individualisée (let. b), ou est acquis par son locataire actuel sans que
celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir
(let. c). L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances
commandent l'aliénation (al. 2). Elle peut être soumise à certaines conditions,
notamment concernant le relogement du locataire; le département compétent
requiert alors l'inscription de leur mention au registre foncier (al. 3).
Lorsque aucune des conditions posées à l'art. 4 LAAL n'est réalisée,
l'autorisation est refusée (art. 5 LAAL).
b) En l'espèce, l'autorisation d'aliéner
ne peut se fonder sur les cas prévus aux lettres a, b et c de l'art. 4 al. 1
LAAL. En effet, il n'est pas contesté que l'appartement en cause appartient à
une catégorie où sévit la pénurie, qu'il n'est pas - encore - soumis au régime
de la propriété par étages et enfin qu'il n'est pas acquis par son locataire
actuel. En conséquence, l'autorité intimée a correctement retenu que
l'aliénation projetée ne pouvait être envisagée que sous l'angle de l'art. 4
al. 2 LAAL, prévoyant que l'autorisation est accordée lorsque d'autres circonstances
commandent l'aliénation.
2.
La recourante conteste que les conditions de
l'art. 4 al. 2 LAAL soient réalisées. L'autorité intimée a considéré en bref que
les arguments personnels des membres de l'hoirie - à savoir le fait qu'ils
désirent dissoudre celle-ci - l'emportaient en l'espèce sur l'intérêt public au
maintien de l'appartement dans le parc locatif. L'autorité intimée a ajouté
dans sa réponse que, de pratique constante, elle estimait que le fait qu'une
aliénation soit motivée pour permettre de procéder à un partage successoral ou,
à défaut de partage au sens strict, de permettre aux membres de la communauté
héréditaire de se répartir le produit de la vente, constituait en principe une
"circonstance commandant l'aliénation" au sens de l'art. 4 al 2 LAAL;
il en allait de même de circonstances d'ordre personnel, l'aliénation d'un
appartement loué pouvant ainsi être justifiée lorsque le propriétaire fait
valoir des motifs d'âge, de santé (maladie, entrée en EMS, etc), de famille ou
encore professionnels (déplacement à l'étranger, etc.).
On lit dans les débats
parlementaires ayant précédé l’adoption de la LAAL, s'agissant de l’art. 4 al.
2 LAAL, que "
l'interdiction de vendre un
bien - qu'il soit meuble ou immeuble - est une mesure gravement incisive qui met
en péril le système d'économie de marché auquel nous sommes tous attachés. Ce
qui importe – à la lumière des objectifs de la loi ici discutée - c’est que
dans la catégorie où sévit la pénurie le parc locatif ne se voit pas
brutalement diminué. Or, cet objectif doit pour l’essentiel être atteint, non
par un refus de vente portant gravement atteinte à la garantie de la propriété,
mais par les conditions qui peuvent être mises à l’autorisation selon l’article
6 du contre-projet
" (BGC 1989 2A p. 916); les travaux
préparatoires ne donnent cependant aucune indication sur la manière dont il
faut interpréter la notion de "circonstances commandant l'aliénation"
au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL (voir BGC 1989 2A pp. 897, 916 et 972 notamment).
On relève néanmoins que la commission du Grand Conseil chargée d'examiner le
projet de LAAL, suivie par le plénum, a renoncé à employer les termes "
commandant impérativement
" l'autorisation
qui auraient par trop restreint la pesée des intérêts à laquelle doit procéder
l'autorité cantonale lors de l'examen des dossiers (voir BGC 1989 2A p. 916)
Dans un arrêt FO.2002.0034 du 18
septembre 2003, le tribunal de céans a retenu que pour interpréter cette
disposition, qui met en oeuvre le principe de la proportionnalité, on pouvait
se référer aux considérants de l'arrêt du tribunal fédéral "Armengol"
(ATF 113 Ia 126), ce d'autant plus que cette jurisprudence est antérieure à la
LAAL et qu'elle a probablement inspiré les rédacteurs de cette loi. Le Tribunal
fédéral a jugé à cette occasion que, en application du principe de la proportionnalité,
l'autorité qui statuait sur une demande d'aliénation d'un appartement loué
appartenant à la catégorie où sévissait la pénurie devait prendre en
considération toutes les circonstances pertinentes du cas d'espèce, celles-ci
pouvant comprendre le cas échéant des circonstances relatives à l'acquéreur
(ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 136). La cour de céans a retenu que la
situation des acheteurs pouvait exceptionnellement être prise en compte dans
les "autres circonstances commandant l'aliénation", mais que devait
manifestement entrer en considération dans la pesée d'intérêts la situation du
vendeur, plus particulièrement s'il était démontré que ce dernier n'avait
d'autre choix que de vendre l'immeuble; en revanche, le fait que le prix de
vente envisagé favorisait l'accession à la propriété dans de bonnes conditions
n'avait pas à être pris en considération (arrêt FO.2002.0034 précité consid. 5c).
Dans un arrêt du 1
er
février 1992, le Tribunal fédéral a considéré
qu'en vertu de l'art. 4 al. 2 LAAL, l'octroi ou le refus de l'autorisation était
laissé à l'appréciation de l'autorité, qui devait procéder à une pesée des
intérêts; en dépit d'une opinion contraire exprimée par un député, il
n'apparaissait nullement que l'autorité soit tenue d'accorder l'autorisation
dans l'hypothèse où l'appartement serait acquis pour son usage propre par une
personne jusqu'alors locataire de son logement principal (TF 1P.586/1991 du 1
er
février 1992 consid. 3 b/bb).
On peut encore relever au passage que
le Canton de Vaud indique sur la page de son site Internet consacrée à la vente
d'appartements loués
(http://www.vd.ch/fr/themes/vie-privee/logement/parc-locatif/vente-dappartements-loues),
que les "autres circonstances commandant l'aliénation" peuvent
résider dans la situation personnelle du vendeur (motif économique, financier,
familial, personnel, etc.) ou de tout autre motif où l'intérêt privé au
transfert l'emporte sur l'intérêt public au maintien d'un logement dans le parc
locatif (liquidation impérative d'un régime particulier telle une succession ou
une société simple).
Enfin, s'agissant de vérifier
l'application de l'art. 4 al. 2 LAAL, il n'appartient pas au tribunal de céans
de substituer sa propre pesée d'intérêts à celle effectuée par l'autorité
intimée (arrêt FO.2002.0034 précité; voir également arrêt GE.2006.0131 du 12
février 2007).
3.
a) L'immeuble en cause concerné par l'aliénation
est détenu en propriété commune (au sens de l'art. 652 du Code civil suisse du
10 décembre 1907
[
CC; RS 210
]
) par la communauté héréditaire, régie par
les art. 602 ss CC.
Conformément à l'art. 602 CC, s'il
y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la
succession restent indivis jusqu'au partage (al. 1); les héritiers sont
propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession
(al. 2). L'art. 604 al. 1 CC prévoit que chaque héritier a le droit de
demander en tout temps le partage de la succession, à moins qu’il ne soit
conventionnellement ou légalement tenu de demeurer dans l’indivision.
L'art. 654 CC, applicable à la fin
de la propriété commune, prévoit que la propriété commune s'éteint par
l'aliénation de la chose ou la fin de la communauté (al. 1); le partage
s'opère, sauf disposition contraire, comme en matière de copropriété (al. 2). Selon
l'art. 651 al. 1 CC, la copropriété cesse par le partage en nature, par la
vente de gré à gré ou aux enchères avec répartition subséquente du prix, ou par
l'acquisition que l'un ou plusieurs des copropriétaires font des parts des
autres. Enfin, l'art. 650 al. 1 CC régissant la fin de la copropriété et
plus spécifiquement l'action en partage dispose que "
chacun des copropriétaires a le droit d'exiger le
partage, s'il n'est tenu de demeurer dans l'indivision en vertu d'un acte
juridique, par suite de la constitution d'une propriété par étages ou en raison
de l'affectation de la chose à un but durable
". Cette disposition énonce
le principe "nul n'est tenu de rester dans l'indivision" (cf. ATF 81
II 598 consid. 3 p. 610; TF 5A_764/2010 du 10 mars 2011 consid. 4.3.1); on
peut relever que ce principe est également énoncé à l'art. 604 al. 1 CC
s'agissant de la communauté héréditaire.
b) En l'espèce, il ressort de
l'extrait du registre foncier que l'immeuble litigieux est détenu par certains
cohéritiers de la communauté héréditaire depuis plus de vingt ans (19 juin 1991).
Les quatre propriétaires communs, nés en 1934, 1939, 1947 et 1951, sont
actuellement âgés respectivement de 77, 72, 64 et 60 ans. Ils font valoir qu'ils
désirent dissoudre l'hoirie de leur vivant, la prochaine génération étant
composée de onze personnes; or, aucun des membres de l'hoirie ne désirant
acquérir l'immeuble ni ne disposant des ressources financières nécessaires pour
racheter l'immeuble et indemniser les autres de leur soulte, ils sont
contraints de vendre l'immeuble afin de se répartir le produit de la vente. Leur
intérêt privé réside donc dans la dissolution de l'hoirie de leur vivant -
alors qu'ils ont soit déjà atteint l'âge de la retraite, soit en sont proches -
par l'aliénation de l'immeuble détenu en propriété commune.
Il y a lieu de constater qu'en
l'espèce, on se trouve bien en présence d'une "autre circonstance"
commandant l'aliénation au sens de l'art. 4 al. 2 LAAL. En effet, et pour les
raisons qui suivent, l'appréciation contraire reviendrait dans ce cas
particulier à faire obstacle à l'application de l'art. 604 al. 1 CC qui
exprime, de même que l'art. 650 al. 1 CC, le principe "nul n'est tenu de
demeurer dans l'indivision".
Dans un arrêt 1C_411/2009 du
3 décembre 2009, le Tribunal fédéral a ainsi été appelé à examiner la
compatibilité avec le droit fédéral, et plus spécifiquement avec l'art. 650
CC relatif à la copropriété, de l'art. 39 de la loi genevoise sur les
démolitions, transformations et rénovations de maison d'habitation. Selon cette
dernière disposition, "
l'aliénation, sous
quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages
ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement à usage
d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise à autorisation dans
la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans
une catégorie de logements où sévit la pénurie
". Dans cette affaire,
l'autorité cantonale avait une première fois délivré l'autorisation d'aliéner
les vingt-deux appartements d'un même immeuble soumis au régime de la propriété
par étages, tout en assortissant cette autorisation de la condition que toute
opération visant à un partage-attribution entre les neuf acquéreurs des
appartements serait assimilable à une opération de vente et devrait donc faire
l'objet d'une requête en autorisation d'aliéner conformément à l'art. 39 LDTR.
Ultérieurement, alors que les acquéreurs désiraient aliéner certains
appartements, l'autorisation n'a pas été délivrée. Dans cet arrêt, le Tribunal
fédéral a certes considéré que l'autorisation requise par l'art. 39 LDTR ne
remettait pas en cause l'institution de la copropriété et n'empêchait pas sa
dissolution si les conditions pour la délivrance de l'autorisation étaient réunies;
cette disposition ne faisait donc pas nécessairement obstacle à l'application
de l'art. 650 CC et elle n'en contredisait pas le sens ou l'esprit (TF
1C_411/2009 précité consid. 2.2; voir également ATF 113 Ia 126
consid. 9c). Il convient cependant de relever que cette appréciation se
rapporte au régime de la copropriété sous la forme de la propriété par étages, et
non à celui de la propriété commune et plus particulièrement à la communauté
héréditaire. L'art. 650 al. 1 CC, qui régit la fin de la copropriété,
prévoit que la constitution d'une propriété par étages constitue l'un des obstacles
au droit des copropriétaires d'exiger le partage. Or, dans le cas de la
communauté héréditaire, ni le mode d'acquisition de la propriété (par
succession) ni le régime de celle-ci (la propriété commune) ne sont librement
choisis, mais institués par la loi (cf. art. 602 CC), contrairement à la constitution
de la propriété par étages, qui relève de la liberté contractuelle (art. 19 de
la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse
[
Livre cinquième: Droit des obligations; CO;
RS 220
]
).
Le cas d'espèce est donc différent
de celui ayant été traité dans l'arrêt précité; en effet, l'immeuble en cause
est détenu en propriété commune (communauté héréditaire) et aucune des
conditions contraignant les membres de l'hoirie à demeurer dans celle-ci n'est
réalisée. Les propriétaires ont atteint - ou presque - l'âge de la retraite et désirent
dissoudre l'hoirie de leur vivant; or, cette opération ne peut dans le cas
présent être réalisée qu'au moyen d'une vente. Les membres de l'hoirie ont en
effet expliqué qu'aucun d'eux ne désirait acquérir l'immeuble ni n'avait les
moyens financiers suffisants pour ce faire et le tribunal ne voit aucune raison
de mettre cette allégation en doute. S'opposer à l'aliénation dans le cas
présent correspondrait ainsi à empêcher les membres de la communauté
héréditaire de faire usage de leur droit au partage, partant à leur imposer de demeurer
dans l'hoirie sans limitation de temps. En outre, l'on ne saurait exiger des
propriétaires qu'ils trouvent et choisissent un acquéreur disposé à maintenir l'appartement
concerné en location, même si on peut regretter sous l'angle du maintien du
parc locatif que tel n'ait pas été le cas. En effet, le tribunal de céans a
déjà pu rappeler qu'une loi cantonale ne pouvait pas restreindre la liberté
contractuelle, garantie par le droit fédéral (arrêt FO.2003.0008 du 24 décembre
2003 et la référence citée sous consid. 4.5).
Force est donc de constater que l'autorité
intimée, en considérant que l'existence d'intérêts privés particuliers - hoirie
déjà ancienne, âge relativement avancé des quatre propriétaires communs, volonté
de ceux-ci de dissoudre l'hoirie de leur vivant afin d'éviter des conflits à la
prochaine génération, forte d'onze représentants - primait en l'espèce
l'intérêt public au maintien d'un logement dans le parc locatif, n'a pas
outrepassé son pouvoir d'appréciation. Dès lors, la décision attaquée doit être
confirmée et il n'y a pas lieu d'examiner les autres circonstances retenues par
l'autorité intimée telles la nature constructive atypique de l'immeuble (grands
appartements, nécessité d'une rénovation) et l'intérêt général représenté par
la création d'un logement supplémentaire dans l'immeuble.
4.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit
être rejeté et la décision attaquée, confirmée. La recourante, qui succombe,
supporte les frais de justice ainsi qu'une indemnité en faveur des propriétaires
et des promettants-acquéreurs à titre de dépens. Il n'est pas alloué de dépens
à l'Etat (art. 49, 55, 56 al. 3, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Service de l'économie, du
logement et du tourisme du 28 juillet 2011 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs
est mis à la charge de X.________.
IV.
X.________ est débitrice d'une indemnité globale
de 1'000 (mille) francs à titre de dépens en faveur de la communauté
héréditaire composée de Y.________, Z.________, A.________ et B.________.
V.
X.________ est débitrice d'une indemnité globale
de 1'000 (mille) francs à titre de dépens en faveur de C.________ Sàrl, E.________,
D.________, F.________, G.________, H.________ et I.________.
Lausanne, le 14 décembre 2011
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au TriC.________al fédéral. Le
recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss
de la loi du 17 juin 2005 sur le TriC.________al fédéral (LTF - RS 173.110), le
recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.