vd_omni · AC.2024.0345 · 2025-12-16 · fr

A.________/Direction générale du territoire et du logement, Municipalité de Saint-Livres | Bâtiments d'une exploitation agricole qui, à la date déterminante (1er juillet 1972, éventuellement 18 avril 1984, date de l'approbation du PGA en vigueur), comprenaient une ferme qui présentait une structure tripartite typique des fermes vaudoises (allée fourragère, écurie, et logement de l'exploitant agricole et de sa famille) ainsi qu'un second bâtiment. Ultérieurement, permis de construire délivré pour la transformation de la ferme et de l'autre bâtiment avec la création de deux logements supplémentaires occupés par des non-agriculteurs. Les transformations, réalisées dans les années 1990, incluaient notamment la réalisation de sept lucarnes, dont trois grandes lucarnes sur les pans de toiture de la ferme ainsi que de nouvelles ouvertures. Elles comprenaient également la réalisation d'une buanderie entre les deux bâtiments, d'un couvert à voiture et de 4 places de parc extérieures. Ultérieurement, autorisations délivrées pour la réalisation d'une chambre de traite dans la partie rurale de la ferme, transformée ensuite sans autorisation en studio par le propriétaire. Recours à la CDAP contre le refus de la DGTL de régulariser le studio. Constat que la réalisation du studio respecte l'aspect quantitatif de l'exigence du respect de l'identité de la construction, soit l'agrandissement maximal autorisé selon l'art. 43 al. 3 OAT (consid. 2d). En revanche, la création du studio, soit d'un logement supplémentaire, ne permet plus de respecter l'identité de la construction sous l'aspect qualitatif, ceci compte tenu des atteintes à l'identité des bâtiments d'origine induites par les transformations déjà réalisées dans les années 1990 (consid. 2e). L'ordre de remise en état respecte le principe de la proportionnalité (consid. 3).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.12.2025 AC.2024.0345

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 décembre 2025
Composition
M. François Kart, président; M.
Philippe Grandgirard et M. Jean-Claude Pierrehumbert, assesseurs; Mme Nadia
Egloff, greffière.
Recourant
A.________,
à ********, représenté
par Me Yves NICOLE, avocat à Yverdon-les-Bains,
Autorité intimée
Direction générale du territoire et
du logement,
Service juridique,
à Lausanne,
Autorité concernée
Municipalité de Saint-Livres,
à
St-Livres.
Objet
Remise en état
Recours A.________ c/ décision de la Direction générale du
territoire et du logement du 4 septembre 2024 ordonnant la remise en état de
la parcelle n° 134 sise sur la Commune de Saint-Livres (création d'un studio
sans autorisation)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire depuis le ******** 1987 de la parcelle n° 134,
située sur le territoire de la Commune de Saint-Livres. Cette parcelle est
colloquée en zone agricole protégée selon le plan général d'affectation de
ladite commune, approuvé par le Conseil d’Etat le 18 avril 1984.
La parcelle n° 134 supporte les bâtiments ECA
n
os
194 (habitation et rural) et
353 (hangar). Le premier comprend les anciennes constructions ECA
n
os
194, 195, 196 et 333. Tous
ces bâtiments, qui ont été érigés avant le 1
er
juillet 1972, sont en
lien avec une exploitation agricole reconnue. La ferme d’origine (comprenant
les bâtiments anciennement ECA n
os
194 et 195, ci-après: les
bâtiments ECA n
os
194 et 195) présentait une structure tripartite
typique des fermes vaudoises (allée fourragère, écurie et habitation) avec le
logement de l’exploitant agricole et de sa famille à l’extrémité ouest
(bâtiment ECA n° 195). Au nord de ce logement se trouvait le bâtiment anciennement
ECA n° 196 (ci-après: le bâtiment ECA n° 196), qui comprenait un bucher à
l’étage derrière un bardage en bois. Au niveau du rez-de-chaussée, la façade
est de ce bâtiment ECA n° 196, dans sa partie sud, était percée de deux
fenêtres (dont une avec des volets) et d’une porte. La façade ouest était
percée d’une fenêtre dans la partie nord. Le bâtiment était pourvu d’une
cheminée. Au nord du bâtiment ECA n° 196 était accolé le bâtiment ECA n° 333.
B.
En 1991, La Municipalité de Saint-Livres (ci-après: la municipalité) et l'autorité
cantonale compétente en matière de constructions hors de la zone à bâtir ont
autorisé la transformation des bâtiments ECA n
os
195 et 196 avec la
création de deux logements supplémentaires. Deux lucarnes étaient notamment
prévues sur le pan sud du bâtiment ECA n° 195 et une lucarne sur le pan nord.
Un balcon était agrandi du côté sud.
Le projet comprenait également la
réalisation d’une buanderie entre les bâtiments ECA n
os
195 et 196, d’un
couvert à voiture et de quatre places de parc extérieures. Ces autorisations se
fondaient sur des plans établis par l’architecte ******** au mois de novembre
1990. Ces travaux ont fait l’objet d’une enquête publique principale du 5 mars
au 24 mars 1991 puis d’une enquête publique complémentaire du 30 juillet au 19
août 1991 portant sur le déplacement de la façade nord-est
du
bâtiment ECA n° 196 ainsi que la réalisation de quatre lucarnes sur la toiture
de ce bâtiment et d’une porte. Ils ont impliqué un accroissement de la surface
brute de plancher imputable (SBPi) de 171,96 m
2
.
Le 4 juillet 1994, l'autorité cantonale compétente
en matière de constructions hors de la zone à bâtir a autorisé la création d'un
local de traite équipé d'un WC-douche au sein de la partie rurale du bâtiment
ECA n° 194. Selon les plans établis à l'époque, ce local occupe une surface de
19,53 m
2
. La municipalité a délivré le permis de construire le 27
décembre 1994. A une date indéterminée, la chambre de traite a été aménagée
comme studio, sans autorisation. Dès 2022, ce studio a été loué.
En 1994, la création d’un porche d’entrée a
également été autorisée (enquête publique du 17 juin au 6 juillet 1992), ce qui
a impliqué un accroissement de la SBPi de 11 m
2
.
Le 23 mai 1995, la municipalité a délivré le permis
d’habiter n
os
299, 299 bis, 299 ter et 320 concernant les différents
travaux réalisés sur la base des autorisations délivrées en 1991 et 1994. Sous "genre
de construction", ce permis d’habiter mentionne: "
Transformation
et agrandissement de l’habitation, création d’un porche et création d’un
WC-douche, d’une chambre à lait et mise à jour des plans
"
.
C.
Par courrier du 22 septembre 2022, la municipalité a requis du
propriétaire le dépôt d'un dossier d'enquête publique ou d'une demande
préalable pour le changement d'affectation du local de traite en studio. Le 25
janvier 2023, A.________ a déposé auprès de la commune une demande préalable en
vue de la régularisation de cet aménagement.
La Direction générale du territoire et du logement
(DGTL) a émis un préavis négatif le 31 mars 2023. Elle relevait que le
propriétaire n’avait pas fourni les documents requis pour établir la SBPi
existante au 1
er
juillet 1972. Elle s’était alors fondée sur les
indications figurant dans le questionnaire général de la demande de permis de
construire de 1991 dont il ressortait que la surface brute utile actuelle
affectée au logement était de 291 m
2
et la surface future de 490 m
2
.
Elle en déduisait que les travaux réalisés en 1991 avaient conduit à une
extension de la surface habitable de 199 m
2
et avaient par
conséquent épuisés le cadre quantitatif prévu par l'art. 42 al. 3 let. a de
l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1),
soit un agrandissement maximal de 60% de la SBPi à l'intérieur du volume bâti
existant (correspondant à un agrandissement maximal de 174,60 m
2
dans le cas d’espèce) La DGTL soutenait par ailleurs que les agrandissements
hors volume réalisés dans les années 1990 ainsi que les nombreux aménagements
effectués aux abords du bâtiment (création du couvert à voitures et à vélo au
nord du bâtiment ECA n° 196, élargissement de la jonction existant entre les
bâtiments ECA n
os
195 et 196 pour les besoins d'une buanderie, pose
de huit lucarnes, surélévation de tout ou partie de la toiture du bâtiment ECA
n° 196) avaient largement épuisé les possibilités de transformation des
bâtiments anciennement ECA n
os
195 et 196 selon les art. 24c de la
loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et
42 OAT.
A.________ a déposé des déterminations le 15 mai
2023. Il a remis en question l’analyse de la DGTL sur le plan quantitatif en
faisant valoir que, au 1
er
juillet 1972, la surface du logement
principal était en réalité de 311 m
2
et non pas de 291 m
2
comme
indiqué par erreur dans le questionnaire général de la demande de permis de
construire de 1991. Selon lui, il existait en outre à cette époque d'autres locaux
habitables indépendants du logement principal, soit deux toilettes et des
chambres aménagées au rez-de-chaussée des bâtiments ECA n
os
195 et 196,
ceci correspondant à une surface de 112,7 m
2
. Il soutenait par
conséquent que la surface habitable totale au 1
er
juillet 1972 était
de 423,7 m
2
et non pas de 291 m
2
comme le retenait la
DGTL. Il faisait valoir que le potentiel d’agrandissement devait par conséquent
être fixé à 200 m
2
, ce qui permettait de régulariser le studio.
Le 15 mai 2024, la DGTL a adressé un projet de
décision à A.________. Elle contestait l'existence d’une SBPi de 423,7 m
2
au 1
er
juillet 1972. Elle faisait valoir à cet égard qu'il était
établi sur la base des plans figurant au dossier que la surface habitable
actuelle était de 486,42 m
2
et que les agrandissements autorisés
durant les années 1990 représentaient 177,46 m
2
. Elle soutenait en
outre que les travaux réalisés aux abords du bâtiment avant la création du
studio avaient déjà largement épuisé les possibilités de transformation au sens
de 24c LAT et que, dans ce contexte, même si le cadre quantitatif n'était pas
épuisé, la création du studio devait être refusée en raison du non-respect de
l'identité du bâtiment.
A.________ s'est déterminé sur ce projet de décision
le 26 juillet 2024. Il a à nouveau fait valoir que la SBPi au 1
er
juillet 1972 se montait à 423,7 m
2
(311 m
2
pour le
logement auxquels s'ajoutaient 112,7 m
2
pour deux toilettes et des
chambres aménagées au rez-de-chaussée des bâtiments ECA n
os
195 et
438). Il relevait également que la création du studio en lieu et place d'une
chambre à lait plus utilisée n'avait apporté aucune modification à l'aspect
extérieur et à l'identité du bâtiment.
D.
Le 4 septembre 2024, la DGTL a rendu une décision dont le dispositif,
pour l'essentiel, est le suivant:
"
A.
Affectation du bâtiment ECA n
o
194
1.            La pièce désignée comme « local de traite » sur les
plans du 5 mai 1994 ne peut être utilisée qu'en lien avec l'activité agricole
du fonds n
o
134.
B.
Mesures de remise en état
2.         La cuisine aménagée dans le studio doit être supprimée. Il
s'agit notamment des éléments suivants :
·
suppression du mobilier de cuisine (y compris l'évier) ainsi que
des appareils électroménagers (frigo, congélateur, four, plaque de cuisson et
hotte de ventilation, lave-vaisselle, etc.) ;
·
condamnation des canalisations de la cuisine.
3.            La pièce désignée comme « local de traite » sur les
plans établis le 5 mai 1994 par le bureau ********, à ********, doit être
rendue inhabitable. A cette fin, les mesures
mentionnées aux chiffres 4 à
9, ci-dessous, doivent en particulier être mises en œuvre.
4.            A l'exception du WC-douche autorisé en 1994, tous les
autres éléments permettant l'habitation dans la pièce désignée comme « local de
traite » sur les plans établis le 5 mai 1994 doivent être supprimés.
5.            La porte entre les pièces dénommées « chambre 1 » et «
local de traite » sur les plans du 5 mai 1994 doit être supprimée. Le mur entre
ces deux pièces doit être reconstitué.
6.            Les catelles, ainsi que les lambris recouvrant les murs
et le faux-plafond de la pièce intitulée « local de traite » sur les plans du 5
mai 1994 doivent être supprimées. Le sol et les murs doivent retrouver un
aspect brut, compatible avec l'exploitation agricole.
7.            Le chauffage de la
pièce « local de traite » doit être supprimé.
8.            Le mobilier de la pièce désignée comme « local de
traite » sur les plans établis le 5 mai 1994 (lit; armoires, équipements de
cuisine, etc.) doit être évacué vers un lieu approprié.
9.            La porte extérieure vitrée doit être remplacée par une
porte en bois, peinte dans une teinte brun ou gris foncée.
C.           Autres mesures
10.          Un délai au 31 janvier 2025 est imparti au propriétaire,
M. A.________, pour procéder aux mesures de remise en état ordonnées ci-dessus.
11.          Une séance de constat sera organisée sur place en
février 2025. Le propriétaire devra être présent ou se faire représenter. La
date sera fixée à l'entrée en force de la décision.
Cette séance
sera conduite par l'autorité communale; laquelle rendra compte à la DGTL de ce
qu'elle aura constaté, en joignant des photographies à son rapport. La DGTL ne
sera pas représentée lors de cette séance de constat.
"
Dans sa décision, la DGTL relève que A.________ n'a
fourni aucun plan des surfaces existant au 1
er
juillet 1972, ni
d'indications permettant de comprendre comment il arrive à une SBPi de 423,7 m
2
.
Sur la base des plans et des photos aériennes à sa disposition, la DGTL admet
que la SBPi au 1
er
juillet 1972 correspondait à 308, 96 m
2
,
cette surface comprenant au rez-de-chaussée la "chambre 2" et la
salle de bain qui la jouxte. Cette surface de 308,96 m
2
inclut selon
la DGTL 145,76 m
2
au rez-de-chaussée, 111,93 m
2
à l’étage
et 51,27 m
2
dans les combles. La SBPi au 1
er
juillet 1972
prise en compte par la DGTL concerne uniquement le bâtiment ECA n° 195 qui
abritait le logement de l’exploitant agricole. Le potentiel d'agrandissement se
monterait ainsi à 185,38 m
2
(60% de 308,96 m
2
). Dès lors
que les travaux autorisés dans les années 1990 correspondent à une SBPi
supplémentaire de 182,96 m
2
(nouvelles surfaces habitables
autorisées en 1991 [171,96 m
2
] et nouveau porche d'entrée autorisé
le 4 juillet 1994 [11 m
2
, soit 5,50 m
2
compté à double
dès lors qu'il s'agit d'un agrandissement à l'extérieur du volume bâti]), le
potentiel d'agrandissement serait pratiquement épuisé avec un solde restant de
2,42 m
2
(185,38 m
2
- 182,96 m
2
). La DGTL en
déduit que la création du studio, qui augmente la SBPi de 19,53 m
2
, ne
respecte pas le cadre quantitatif de l'art. 42 al. 3 OAT. Elle soutient en
outre à nouveau que les travaux réalisés aux abords du bâtiment avant la création
du studio auraient déjà largement épuisés les possibilités de transformation au
sens de 24c LAT et que, dans ce contexte, même si le cadre quantitatif n'était
pas épuisé, la création du studio devrait être refusée en raison du non-respect
de l'identité du bâtiment.
Sous l'angle de la proportionnalité de l'ordre de
remise en état, la DGTL soutient que la dérogation à la règle n'est pas mineure
puisque les travaux réalisés conduisent à l'aménagement d'un quatrième logement
dans le bâtiment ECA n° 134 sans aucun lien avec l'activité agricole du fonds,
cette situation impliquant un usage accru du sol ainsi que des atteintes au
territoire et à l'environnement. Elle en déduit que l'intérêt public à la
remise en état l'emporte sur l'intérêt du propriétaire à maintenir les aménagements
illicites.
E.
Par courrier de son mandataire adressé le 7 octobre 2024 à la DGTL, A.________
a requis le réexamen de la décision du 4 septembre 2024. Il produit des plans
établis par l’Atelier d’architecture ******** sur la base des plans de 1990 de
l’architecte ******** (ci-après: les plans ********). Ces plans mentionnent des
surfaces déjà habitables à la date de référence du 1
er
juillet 1972
(soit avant les travaux réalisés dans les années 1990) correspondant à 478,03 m
2
(224,65 m
2
au rez-de-chaussée, 117 m
2
à l’étage, 117 m
2
dans les combles et 19,78 m
2
dans les surcombles). A.________
conteste que les travaux réalisés dans les années 1990 aient porté atteinte à
l’identité du bâtiment d’origine en faisant valoir qu’il s’agissait de
modifications limitées et que le volume du bâtiment a été respecté. Il souligne
que, après les travaux, une note 4 a été attribuée au bâtiment au recensement
architectural, ce qui démontrerait que ces travaux n’ont pas altéré les
qualités du bâtiment d’origine. Dans l'hypothèse d'un refus de réexamen, il
demande que son courrier soit considéré comme un recours et soit transmis à la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). La DGTL a
transmis ce courrier à la CDAP le 12 novembre 2024 en indiquant maintenir sa
décision du 4 septembre 2024.
Le 14 novembre 2024, la cause a été enregistrée sous
la référence AC.2024.0345.
La DGTL a déposé sa réponse au recours le 5 février
2025. Elle conteste la SBPi au 1
er
juillet figurant sur les plans ********.
Pour ce qui est du rez-de-chaussée, elle fait valoir que les surfaces alléguées
comprennent à tort la "chambre 1" (dès lors qu’elle était utilisée
avant 1991 en lien avec l’activité agricole) et la partie nord du bâtiment (dès
lors que cette partie était insuffisamment éclairée et n’était pas isolée avant
les travaux autorisés en 1991, qu’elle comportait un bûcher dans sa partie
supérieure et qu’elle était qualifiée de "dépendance rurale" lors du
recensement architectural effectué en 1992). Pour ce qui est de l’étage, elle
relève que les pièces prises en considération sont identiques et que la différence
provient du fait que le bureau ******** a pris en compte la surface complète
des murs alors qu’il n'aurait dû prendre en compte que la moitié puisque la
partie est du bâtiment était dévolue à l’activité agricole (destination de "rural
existant" selon les plans du 20 novembre 1990). Pour ce qui est des
combles, la DGTL relève que le calcul du bureau ******** n’est pas conforme aux
directives de l’ARE, qui prescrivent que n’entrent pas en considération les
surfaces d’une hauteur inférieure à 1 m ainsi que les surfaces annexes
englobant les surfaces fonctionnelles et accessoires. Pour ce qui est des surcombles,
elle relève que ces surfaces n’étaient pas habitables au 1
er
juillet
1972 dès lors qu’il n’y avait ni velux pour l’éclairage ni escalier d’accès.
Dans sa réponse, la DGTL soutient également que le recensement architectural de
1992, avec l’attribution de la note 4, ne tient probablement pas compte des
travaux autorisés en 1991, qui se sont achevés en 1995. Elle relève encore que
la création du studio litigieux a eu un impact sur l’aspect extérieur du
bâtiment puisque les deux battants de la porte sont désormais dotés de fenêtres.
Le recourant a déposé des observations
complémentaires le 21 mars 2025. Il soutient que la SBPI au 1
er
juillet 1972 se montait à 318 m
2
et que la réalisation du studio
litigieux respecte par conséquent la cadre quantitatif de l’art. 42 al. 3 OAT.
Pour ce qui est de l’identité du bâtiment, il fait valoir que l’aménagement
d’un petit studio dans l’ancienne chambre à lait n’a aucune incidence sur
l’aspect extérieur du bâtiment.
La DGTL a déposé des observations complémentaires le
29 avril 2025. Elle confirme que, selon elle, la SBPI au 1
er
juillet
1972 se montait à 308,96 m
2
. Pour ce qui est de l’identité du
bâtiment, elle fait à nouveau valoir que les travaux autorisés dans les années
1990 comprennent un grand nombre d’agrandissements hors du volume bâti ainsi
que de nombreux aménagements effectués aux abords du bâtiment. Elle soutient
que ces interventions ont largement modifié l’aspect extérieur des bâtiments
ECA n
os
195 et 196 et ont épuisé les possibilités de transformation
selon les art. 24c LAT et 42 OAT.
Le Tribunal a tenu audience le 4 juin 2025. A cette
occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l’audience a la
teneur suivante:
"
Le
Président rappelle que, au niveau des faits, il faut déterminer la surface
brute de plancher imputable (SBPI) qui existait le 1
er
juillet 1972
puis l'augmentation de la SBPI liée aux travaux réalisés par la suite dans les
années 1990. Me Nicole souligne que l'affectation en zone agricole date de
1984. Il est admis que cet élément n'est pas déterminant puisque les travaux
pertinents ont été réalisés dans les années 1990.
Interpellé, le recourant confirme
qu'il vivait sur place en 1972 et qu'il exploite actuellement la ferme. Il
indique qu'en 1972, il y avait un logement où vivaient son père avec ses deux
oncles. Il indique qu'à partir de 1991, différents logements ont été aménagés.
Ils ont fait l'objet de plusieurs enquêtes publiques et complémentaires.
La Cour et les parties entrent
dans le studio qui a été créé sans autorisation. Le recourant indique qu'on ne
pourra pas se rendre dans les appartements loués qui ont été édifiés à l'angle
sud du bâtiment n° ECA 194. La Cour et les parties se rendent toutefois dans le
hall d'entrée.
Le Président présente aux parties
un plan du rez-de-chaussée et cave dressé par ******** SA pour les travaux
soumis à enquête publique du 5 au 24 mars 1991 et sur lequel la DGTL a fait
figurer en vert les SBPI existant en 1972.
Le recourant indique que c'est à
tort que la DGTL a soustrait de la SBP le rez-de-chaussée du bâtiment édifié au
nord, devant les places de stationnement extérieures (correspondant au rez de
l'actuel logement du recourant). Selon lui, il s'agissait avant les travaux de
1991 d'un espace habitable dans lequel étaient notamment logés des ouvriers
agricoles.
B.________
[
représentant la DGTL
]
confirme que la DGTL a basé ses calculs sur
les plans de ********. Pour lui, rien n'indique que cette surface était
affectée au logement. Il fait valoir que l'architecte a fait un relevé précis à
l'époque et qu'il n'a pas indiqué cette surface comme surface habitable.
Me Nicole rappelle qu'il y avait
besoin de plus de personnel à l'époque sur les exploitations et que ce dernier
était souvent logé sur place.
Le recourant conteste également le
fait que la DGTL a soustrait de la SBP une partie de la surface des combles. B.________
fait valoir que les plans indiquent qu'il s'agissait de galetas et de
cloisonnement qui semblent avoir été abattus lors des travaux des années 1990.
Il ne s'agissait donc pas d'une surface habitable.
Le recourant le conteste.
Me Nicole fait valoir que la DGTL
ne peut pas tenir compte des aménagements réalisés dans les années 1990 dans
son analyse de l'aspect qualitatif du studio sans remettre en cause des travaux
qui ont été dûment autorisés.
Me Monnerat
[
représentant
la DGTL
]
indique que la DGTL
n'entend pas revenir sur les travaux autorisés à l'époque mais qu'on doit en
tenir compte dans l'examen des travaux réalisés sans autorisation (création du
studio).
Le recourant indique à la cour la
délimitation de la zone à bâtir sur sa parcelle. Interpellé, il confirme que
les deux garages ont été édifiés en 1992.
La cour et les parties entrent
dans le logement du recourant et se rendent dans son séjour sis au rez. Le
recourant montre les ouvertures qui existaient au moins en partie avant les
travaux (notamment dans la salle à manger).
Me Monnerat le conteste sur la
base des plans d'architecte versés au dossier qui montrent qu'une partie du mur
a été démolie (teinte jaune) pour créer les ouvertures actuelles.
Le recourant produit des
photographies dudit bâtiment, réalisées avant les travaux des années 1990. On y
voit que le bâtiment comprenait une porte d'entrée, deux grandes fenêtres et
une petite fenêtre. Deux des fenêtres étaient situées sur la façade est, de
part et d'autre de la porte et une fenêtre sur la façade ouest. Les deux
grandes fenêtres étaient dotées de volets Le bâtiment comprenait également une
cheminée à deux canaux.
Les parties sont entendues dans
leurs explications.
Le Président demande à la
municipalité de produire les plans d'enquête originaux des travaux réalisés
dans les années 1990.
"
Après la fin de l’audience, les représentants de la
municipalité ont remis au tribunal les dossiers relatifs aux travaux réalisés
dans les années 1990.
Après l’audience, la faculté a été donnée aux parties
de se déterminer sur le procès-verbal de l’audience. La faculté a également été
donnée au recourant de se déterminer sur les plans produits par la
municipalité. Enfin, la DGTL a été invitée à indiquer si, vu notamment les
photographies produites lors de l’audience, elle maintenait que la surface
d’environ 63 m
2
sise au rez-de-chaussée du bâtiment anciennement ECA
n° 438 (en réalité n° 196) ne devrait pas être comptée dans la SBPi imputable
au 1
er
juillet 1972. Le 20 juin 2025, la DGTL s’est déterminée comme
suit sur cette question:
"
Lors
de l'inspection locale du 4 juin 2025, M. A.________ a produit deux nouvelles
photos du bâtiment anciennement ECA n
o
438, dans lequel se trouve
son logement actuel. Vous interpelez la DGTL afin qu'elle se prononce sur le
maintien du rez-de-chaussée en tant que surface annexe à la date de référence.
La première photo est un cliché
pris depuis la cour (place de stationnement), qui représente la façade est du
bâtiment, accueillant actuellement le logement de M. A.________. On constate
que l'étage est un bûcher aménagé derrière en bardage en bois. On relève la
présence de deux fenêtres et d'une porte, dans l'angle sud-est. La photo en
question n'apporte aucune information sur l'aménagement intérieur du bâtiment,
ni d'élément réellement nouveau.
En effet, lors de l'instruction du
dossier, le recourant avait déjà fourni un cliché montrant une vue partielle de
cette façade du bâtiment (jointe aux pièces fournies par ta DGTL à l'appui de
sa réponse du 5 février 2025). Sur la base des plans de 1991 et de la photo
fournie par M. A.________, la DGTL avait connaissance de la présence du dépôt
de bois et de deux fenêtres quand elle a rendu sa décision.
La deuxième photo est prise depuis
le côté ouest. La façade était dans son état brut, soit un état typique des
bâtiments d'exploitation agricole. Une seule fenêtre de petite taille était
présente sur cette partie du bâtiment.
Il s'ensuit que le rez-de-chaussée
ne disposait que de trois petites ouvertures et, d'après les plans du bureau
d'architecture ******** datés du 20 novembre 1990, comportait deux pièces
délimitées par une cloison. L'ancienne fenêtre en élévation ouest éclairait
modestement la pièce qui correspond aujourd'hui à la cuisine. Les deux fenêtres
en élévation est n'apportaient pas davantage de lumière à l'autre pièce, qui
correspond aujourd'hui au séjour. La luminosité était largement insuffisante
pour pouvoir y vivre décemment, les dimensions des anciennes fenêtres ne
respectant à l'évidence pas les normes prescrites par l'art. 28 du règlement
vaudois du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC ; BLV 700.11.1).
Comme l'a relevé la DGTL dans ses
écritures des 5 février et 29 avril 2025, ce sont les travaux réalisés entre
1991 et 1995 qui ont permis de créer de véritables ouvertures (grandes fenêtres
et lucarnes), lesquelles ont apporté une luminosité suffisante aux locaux pour
y aménager un logement.
Aussi, il ressort du calcul de
surfaces effectué par la DGTL que les surfaces habitables étaient initialement
regroupées dans la partie est de la ferme. Dans une ferme tripartite (allée
fourragère, écurie et habitation), il apparaît peu cohérent qu'un logement ait
été aménagé au sein même de la partie agricole.
A la date de référence du 1
er
juillet 1972, respectivement à l'entrée en vigueur du Plan général
d'affectation de Saint-Livres le 18 avril 1984, en l'absence des équipements
nécessaires, le rez-de-chaussée n'était pas « objectivement habitable ». Dans
ces conditions, il ne peut pas être comptabilité dans les surfaces brutes de
plancher imputable (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_162/2019 et 1C 163/2019 du
25 novembre 2019 consid. 3). Partant, la DGTL maintient intégralement le calcul
de surfaces effectué dans sa décision du 4 septembre 2024.
M. A.________ se prévaut de
l'existence de surfaces habitables à la date de référence (1972 ou 1984) au
sein du bâtiment qui accueille actuellement son logement. Selon la
jurisprudence (ATF 142 V 389 consid. 2.2 p. 391 ; 142 Il 433 consid. 3.2.6 p.
439 ; 1C_313/2020 du 31 août 2020 consid. 3), le principe général ancré à
l'art. 8 dû Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210) selon lequel
chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits
qu'elle allègue pour en déduire son droit, s'applique également en procédure
administrative.
Dans le cas d'espèce, M. A.________.
fait valoir que le rez-de-chaussée du bâtiment anciennement ECA n
o
438,
dans lequel se trouve son logement actuel, constituerait de la surface brute de
plancher imputable à la date de référence (1972 ou 1984), en vue d'obtenir une
régularisation du studio réalisé sans autorisation. Ce faisant, le recourant
conteste le calcul de surfaces effectué par la DGTL et demande une annulation
de l'ordre de remise en état du studio. Dans ces conditions, M. A.________, qui
entend retirer des droits de cet élément de fait, supporte l'échec de la
preuve. Si, par impossible, la Cour devait avoir un doute quant à l'affectation
du rez-de-chaussée du bâtiment, qui accueille le logement de M. A.________,
elle devrait considérer que le caractère habitable du rez-de-chaussée n'est pas
démontré par le recourant et retenir le bien-fondé de l'analyse de la DGTL, à
savoir que cette partie de la bâtisse constituait de la surface annexe à la
date de référence (1972 ou 1984).
"
Le recourant a déposé des déterminations le 20 juin
2025. Il affirme à nouveau que la surface d’environ 63 m
2
sise au
rez-de-chaussée du bâtiment ECA n° 196 était dévolue à l’habitation à la date
déterminante. Selon lui, ceci ressort notamment du fait que ces locaux
comprenaient une cheminée. Il soutient que la chambre nord et les toilettes
attenantes doivent également être pris en considération.
Le 25 juin 2025, la municipalité a produit les plans
soumis à l’enquête publique du 22 juin au 11 juillet 1979 en relation avec la
reconstruction de la ferme incendiée, qui ont fait l’objet d’un permis de
construire délivré le 11 juillet 1979. La DGTL s’est déterminé sur ces nouveaux
éléments le 16 septembre 2025. Elle relève que le plan de 1979 indique que les
pièces dénommées "WC-bains" et "Chambre 2" sur les plans du
rez-de-chaussée de l’Architecte ******** (soit une surface d’environ 27,97 m
2
)
étaient définis comme des espaces de circulation ou de dépôts en lien avec
l’activité agricole et n’étaient par conséquent pas voués à l’habitation, ce
qui implique qu’ils ne doivent finalement pas être pris en compte dans la SBPi
déterminante. Le recourant s’est également déterminé sur ces nouveaux éléments
le 2 octobre 2025. Selon, lui, il ressort de ces plans que, en 1979 (soit à un
moment où la parcelle du recourant était encore en zone à bâtir), des surfaces
ont été aménagées dans le rural pour servir à l’habitation, soit notamment des
WC-douches et un "disponible", qui doivent être pris en compte dans
la SBPi existant au moment de la collocation de la parcelle en zone agricole.
Le recourant a déposé des déterminations finales le
6 novembre 2025.
La DGTL a déposé des déterminations finales le 6
novembre 2025. Elle relève notamment que le WC-douches et le "disponible"
mentionnés sur les plans de 1979 étaient destinés à l’activité agricole.
Considérant en droit:
1.
La voie du recours de droit administratif, au sens des art. 92 ss de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), est ouverte contre les décisions prises par l'autorité intimée. Déposé
dans le délai de 30 jours fixé par l’art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu
en temps utile. Le propriétaire de la parcelle concernée a manifestement
qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD). Le recours respecte au
surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD (par renvoi
de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
a) Le bâtiment ECA n° 194, dans lequel a été aménagé le studio litigieux,
est situé en zone agricole au sens de l'art. 16 LAT. Pour tous les projets de
construction situés hors de la zone à bâtir, il incombe à l'autorité cantonale
compétente – le département chargé de l'aménagement du territoire, auquel est
rattachée la DGTL – de décider s'ils sont conformes à l'affectation de la zone
ou si une dérogation peut être accordée (cf. art. 25 al. 2 LAT, art. 81, 120 et
121 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; BLV 700.11]). Il n'est pas contesté que le studio
litigieux n'est pas utilisé en relation avec une activité agricole. Ce logement
n'est ainsi pas conforme à l'affectation de la zone. Une autorisation
a
posteriori
(régularisation) ne pourrait donc être délivrée que dans le
cadre d'une dérogation selon les art. 24 ss LAT.
b) D'emblée, il convient de constater que les
travaux ne peuvent pas être régularisés, respectivement n'auraient pas pu être
autorisés, en application des art. 24, 24a, 24b, 24d et 24e LAT. La
construction du studio litigieux, postérieure au 1
er
juillet 1972,
doit par conséquent être examinée à l'aune des possibilités offertes par l'art.
24c LAT, au même titre que le reste des aménagements effectués dans la ferme.
c) aa) L’art. 24c LAT, dans sa teneur en vigueur
depuis le 1
er
novembre 2012, dispose ce qu’il suit:
"
Art.
24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et
non conformes à l’affectation de la zone
1 Hors de la zone à bâtir, les
constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur
destination mais qui ne sont plus conformes à l’affectation de la zone
bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
2 L'autorité compétente peut
autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur
transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction,
pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.
3 Il en va de même des bâtiments
d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont
contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du
bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le
Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives
pour l'agriculture.
4 Les modifications apportées à
l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation
répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore
viser à une meilleure intégration dans le paysage.
5 Dans tous les cas, les exigences
majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.
"
A teneur de l'art. 41 al. 1 OAT, l'art. 24c LAT est
applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou
transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non
constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées
selon l'ancien droit). Il n’est en revanche pas applicable aux constructions et
installations agricoles isolées et inhabitées (art. 41 al. 2 OAT). La date
déterminante est en principe celle du 1
er
juillet 1972, moment où le
principe de la séparation du territoire bâti et non bâti a été consacré dans la
législation fédérale (cf. notamment ATF 129 II 396 consid. 4.2). L'art. 42 OAT,
disposition d'exécution de l'art. 24c LAT, précise ce qui suit:
"
Modifications
apportées aux constructions et installations érigées selon l’ancien droit
1 Une transformation est
considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré
lorsque l’identité de la construction ou de l’installation et de ses abords est
respectée pour l’essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique.
2 Le moment déterminant pour
l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction ou de
l’installation au moment de l’attribution du bien-fonds à un territoire non
constructible.
3 La question de savoir si
l’identité de la construction ou de l’installation est respectée pour
l’essentiel est à examiner en fonction de l’ensemble des circonstances. Les
règles suivantes doivent en tout cas être respectées:
a. à l’intérieur du volume bâti
existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de
plus de 60 %, la pose d’une isolation extérieure étant considérée comme un
agrandissement à l’intérieur du volume bâti existant;
b. un agrandissement peut être
réalisé à l’extérieur du volume bâti existant si les conditions de l’art. 24c,
al. 4, LAT sont remplies; l’agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 %
ni 100 m
2
, qu’il s’agisse de la surface brute de plancher imputable
ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des
surfaces brutes annexes); les agrandissements effectués à l’intérieur du volume
bâti existant ne comptent que pour moitié;
c. les travaux de transformation
ne doivent pas permettre une modification importante de l’utilisation de
bâtiments habités initialement de manière temporaire.
4. Ne peut être reconstruite que
la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée conformément à sa
destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont
l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit
que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l’al. 3.
L’al. 3, let. a n’est pas applicable. Si des raisons objectives l’exigent,
l’implantation de la construction ou de l’installation de remplacement peut
légèrement différer de celle de la construction ou de l’installation
antérieure.
"
bb) La transformation partielle (
teilweise
Änderung
) et l’agrandissement mesuré (
massvolle Erweiterung
), au
sens de l’art. 24c LAT, regroupent les travaux n’équivalant pas à un
changement complet d’affectation (selon l’art. 24 LAT). Ils supposent le
respect de l'identité de la construction ou de l'installation. L’exigence du
respect de l’identité de la construction est à examiner en fonction de
l'ensemble des circonstances. Elle comporte un aspect quantitatif et un aspect
qualitatif.
Selon la jurisprudence, l'"
agrandissement
mesuré
" doit être apprécié dans son ensemble, en comparant l'ampleur
des transformations partielles successives intervenues depuis la date de
référence avec l'état initial de la construction (cf. à ce propos l'art. 42 al.
2 OAT;
ATF
127 II 215
consid. 3,
113 Ib 219
consid. 4d,
112 Ib 277
; TF
1A.298/2004 du 5 juillet 2005 consid. 3.4). L'identité du bâtiment est
maintenue lorsque les modifications projetées sauvegardent pour l'essentiel le
volume et l'apparence de la construction et n'ont pas d'effets sensiblement
nouveaux du point de vue de l'occupation du sol, de l'équipement et de l’environnement;
les transformations doivent être d'importance réduite par rapport à l'état
existant de la construction (ATF 132 II 21 consid. 7.1.1 et les arrêts cités; 127
II 215 consid. 3a et 3b; 123 II 246 consid. 4; 118 Ib 497 consid. 3a et les références;
cf. ég. TF 1C_312/2016 du 3 avril 2017 consid. 3.1; 1C_486/2015 du 24 mai
2016 consid. 3.3.1). Le droit fédéral n'exige pas que l'ancien et le
nouveau bâtiment soient tout à fait semblables; l'identité se rapporte bien
plutôt aux traits ou aux éléments essentiels de l'ouvrage (en allemand: "
die
wesentlichen Züge
"), à savoir ceux qui revêtent une certaine
importance pour l'aménagement du territoire (TF 1C_480/2019 du 16 juillet 2020
consid. 4.1; 1C_128/2018 du 28 septembre 2018 consid. 5.3; cf.
également Rudolf Muggli,
in
Heinz Aemisegger, Pierre Moor, Alexander
Ruch, Pierre Tschannen [éds], Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à
bâtir, 2017, n° 27 ad art. 24c LAT). Il est tout à fait admissible de procéder
à un agrandissement en plusieurs étapes, échelonnées dans le temps. Mais on ne
peut tirer parti qu'une seule fois de l'agrandissement maximum autorisé.
Lorsque plusieurs transformations ont été échelonnées dans le temps, il est
prévu d'effectuer le calcul sur la base de l'état (conforme au droit) de la
construction au moment de l'entrée en vigueur de la modification de la loi ou
du plan d'affectation. Toutes les modifications touchant un même objet sont
considérées comme formant un tout et sont comparées au chiffre de
l'agrandissement maximal autorisé (Office fédéral du développement territorial
[ODT], Nouveau droit de l'aménagement du territoire, Berne 2001, Explications
relatives à l'OAT, chap. I, ch. 2.4.4 p. 45 s.).
cc) Selon la jurisprudence et la doctrine, pour
déterminer les éléments à prendre en considération dans l'augmentation de la surface
brute de plancher imputable (SBPI) au sens de l'art. 42 al. 3 let. a et b OAT –
notion qui n'est pas définie dans l'OAT – il convient de se référer aux
recommandations de l'Office fédéral du développement territorial (ARE) (cf. TF
1C_572/2020 du 30 novembre 2021 consid. 4.5; 1C_48/2017 du 22 décembre 2017
consid. 4.2; CDAP AC.2015.0199 du 25 septembre 2017 consid. 4b; Muggli, op.
cit., n° 30 note 64 ad art. 24c LAT). Celles-ci renvoient aux
réglementations cantonales définissant la SBPI, pour autant qu’elles
s’inspirent des principes définis dans la norme ORL-EPF 514 420 (cf. ARE,
Nouveau droit de l’aménagement du territoire – Explications relatives à
l’ordonnance sur l’aménagement du territoire et recommandations pour la mise en
œuvre, Berne 2001, p. 10) ou la norme SIA 421 (cf. Muggli, op. cit., n° 30
ad art. 24c LAT). Les recommandations de l'ARE donnent aussi une définition de
la SBPI, applicable à défaut de règlementation cantonale (cf. ARE, Nouveau
droit de l’aménagement du territoire op. cit., 2001, p. 10 et Annexe 1).
La norme
ORL-EPF 514 420
(dont un extrait est
reproduit in
Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
ème
éd.,
2010, p. 603 ch. 4) définit la surface brute de plancher comme suit:
"
La
surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces
d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des
parois dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en
considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour
l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les
séchoirs et les buanderies des logements; [...] les portiques d’entrée ouverts;
les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias
ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive.
"
La définition subsidiaire donnée par l'ARE à la SBPI
est la suivante:
"
La
surface brute de plancher utile (SBPu) [notion qui correspond à la SBPI] se
compose de la somme de toutes les surfaces des étages en-dessous et en-dessus
du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section
horizontale, utilisables en permanence pour l’habitation ou le travail.
N’entrent toutefois pas en considération les surfaces d’une hauteur inférieure
à 1 m ainsi que les surfaces annexes (englobant les surfaces
fonctionnelles et accessoires). Font partie de la SBPu les surfaces d’un
bâtiment utilisées ou utilisables pour l’habitation ou le travail. En font
également partie les surfaces desservant ces locaux de travail et d’habitation:
couloirs, corridors, halls d’entrée; escaliers et rampes; ascenseurs. Ne font
pas partie des SBPu (par analogie aux surfaces utiles secondaires au sens de la
normes SIA 416 [1993]): les caves, les galetas, les séchoirs, les buanderies [...];
les portiques d’entrée ouverts, les terrasses d’attique, couvertes et ouvertes,
les balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de
coursive;
(…)
(ARE, Nouveau droit de
l’aménagement du territoire, op. cit., 2001, Annexe 1, p. 21).
"
Les recommandations de l'ARE précisent aussi,
s'agissant des combles, que les surfaces séparées par une paroi et non
utilisables en tant que surfaces annexes en raison d'une hauteur inférieure à 1
m ne sont pas prises en compte dans la SBPI (cf. ARE, Nouveau droit de
l’aménagement du territoire, op. cit., 2001, Annexe 2, p. 25).
dd) Il ressort notamment de ce qui précède que le
fait de satisfaire aux limites de l'agrandissement maximal autorisé ne signifie
pas encore qu'une autorisation en application de l'art. 24c LAT doive être
accordée: il n'en va ainsi que si l'identité de la construction est préservée (CDAP
AC.2024.0267 du 7 janvier 2025 consid. 4c/cc; AC.2019.0123 du 9 octobre 2019
consid. 3b/bb; AC.2018.0034 du 14 février 2019 consid. 2b/bb; AC.2017.0092 du
18 décembre 2017 consid.
3b/bb; Muggli, op. cit., n°
35 s. ad art. 24c LAT).
L'art. 24c al. 5 LAT dispose en outre
que, dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire
doivent être respectées. Il s'agit de procéder à un examen global qui doit
notamment prendre en compte l'aspect extérieur de la construction, la nature et
l'ampleur de son utilisation, le nombre de logements qu'elle comporte, son
équipement, sa vocation économique, les incidences de la transformation sur
l'organisation du territoire et l'environnement ainsi que le coût des travaux,
qui reflète souvent l'ampleur de l'intervention (Muggli, op. cit., n° 28 ad
art. 24c). L'art. 42 al. 3 OAT retient la surface utilisée pour un usage non
conforme à la zone comme point de référence s'agissant d'apprécier si un
agrandissement est ou non mesuré au regard de l'art. 24c al. 2 LAT.
L'autorité cantonale, qui examine
a posteriori
si des travaux de transformation ou de reconstruction déjà réalisés sans
autorisation cantonale peuvent être régularisés ou si au contraire un ordre de remise
en état ou de démolition doit être prononcé, doit constater les faits
pertinents et elle doit examiner d'office la possibilité d'une régularisation
(AC.2019.0197 du 5 juin 2020 et les références).
d) En l’espèce, il convient d’examiner en premier
lieu si la réalisation du studio permet de respecter l’aspect qualitatif de l’exigence
du respect de l’identité de la construction, soit l’agrandissement maximal
autorisé selon l’art. 42 al. 3 OAT. Ceci implique tout d’abord de déterminer la
SBPi qui existait au moment de l’affectation de
la parcelle n° 134
à la zone agricole.
La DGTL soutient que, à la date déterminante, la SBPi
correspondait à 308,96 m
2
, ce qui implique que la réalisation du
studio ne respecte pas les exigences de l’art. 42 al. 3 OAT.
Pour ce qui est de la SBPi qui existait à la date
déterminante, est notamment litigieuse la prise en compte de
la surface
d’environ 63 m
2
sise au rez-de-chaussée du bâtiment anciennement ECA
n° 196 dans lequel se trouve le logement actuel du recourant. Le recourant
explique qu’il s’agissait d’un espace habitable dans lequel étaient logés des
ouvriers agricoles. Le tribunal n’a pas de raison de mettre en doute ces
explications. Les photographies de ce bâtiment avant les travaux réalisés dans
les années 1990 figurant au dossier montrent notamment la présence de plusieurs
ouvertures dont les dimensions correspondent à celles que l’on retrouve
usuellement dans les bâtiments d’habitation, dont une est dotée de volets. Or,
on ne voit pas pour quelles raison on aurait installé des volets si l’espace en
question avait une affectation agricole. On note également la présence d’une
cheminée. La SBPi à la date déterminante doit par conséquent inclure cette
surface d’environ 63 m
2
.
Si on ajoute 63 m
2
aux 308,96 m
2
admis par la DGTL, on parvient à une SBPi de 371,96 m
2
à la date
déterminante. Ceci implique qu’un agrandissement correspondant à 223,76 m
2
est possible en application de l’art. 42 al. 3 et. a OAT (60% de 371,96 m
2
).
Comme les travaux réalisés entre la date de référence et la création du studio
ont augmenté la SBPi de 182,96m
2
, la SBPi supplémentaire de 20 m
2
à l’intérieur du volume bâti existant induite par la création du studio
litigieux respecte les exigences de l’art. 42 al. 3 OAT. On relèvera que ces
exigences sont également respectées si, à la date déterminante, on déduit des
371,96 m
2
une surface de 27,96 m
2
correspondant aux
pièces dénommées "WC-bains" et "chambre 2" comme le requiert
la DGTL dans son écriture du 16 septembre 2025 après avoir pris connaissance
des plans de 1979 relatifs à la construction de la ferme
.
La question de
savoir si cette surface de doit être déduite souffre par conséquent de demeurer
indécise.
e)
Il ressort de ce qui précède que la
réalisation du studio satisfait aux limites de l’agrandissement maximal
autorisé. On l’a vu, ceci ne signifie pas qu’une autorisation en application de
l’art. 24c LAT doive nécessairement être accordée. Il convient en effet encore
de vérifier si le projet litigieux respecte l’identité de la construction sous
l’aspect qualitatif.
Sous l’aspect qualitatif, le tribunal relèvera que
les modifications apportées aux bâtiments dans les années 1990, avec notamment
la réalisation de velux et de nombreuses lucarnes sur les pans de toitures des
bâtiments ECA n
os
195 et 196 (impliquant des agrandissements hors
volume), l’agrandissement du bâtiment ECA n° 196, le percement de nouvelles
ouvertures (ou l’agrandissement d’ouvertures existantes), l’agrandissement d’un
balcon sur la façade sud du bâtiment ECA n° 195, la réalisation de terrasses à
l’ouest du bâtiment ECA n° 196, d’un abri pour voiture et de places de parc,
ont porté une atteinte significative à l’aspect extérieur et par conséquent à
l’identité de la ferme d’origine (soit celle existant avant les travaux
réalisés dans les années 1990), qui présentait alors l’aspect traditionnel des
fermes vaudoises avec sa structure tripartite typique.
L’atteinte à l’identité
provient également du fait que la ferme, qui accueillait à l’origine uniquement
le logement de l’exploitant agricole, comprend depuis les transformations
réalisées dans les années 1990 deux logements supplémentaires occupés par des
non-agriculteurs, ce qui a eu un impact non négligeable sur l’équipement de la
parcelle avec la nécessité de réaliser un garage et des places de stationnement
ainsi qu’un élargissement de la jonction entre les bâtiments ECA n
os
195
et 196 pour accueillir une buanderie.
Vu ce qui précède, en ce qui concerne l’aspect
qualitatif, les travaux réalisés dans les années 1990 ont, pour l’essentiel,
épuisé les possibilités de transformation des bâtiments ECA n
os
195
et 196 selon les art. 24c LAT et 42 OAT, sous réserve de modifications de
minime importance
.
Dans ces conditions, la création d’une unité de
logement supplémentaire destinée à des non-agriculteurs n’est pas admissible
sous l’angle de ces dispositions, même si elle se limite à un studio de 20 m
2
.
On relèvera sur ce point que la création du studio implique probablement la
présence d’un véhicule supplémentaire sur la parcelle. Elle induit également un
impact supplémentaire sur l’aspect extérieur de la ferme puisqu’elle a
nécessité l’ouverture de portes qui étaient à l’origine pleines afin d’y
installer des vitres destinées à éclairer le nouveau logement.
La note 4 (objet bien intégré) au recensement
architectural attribuée au bâtiment sur la base d’un recensement effectué en
avril 1992 ne saurait mettre en cause le constat selon lequel les travaux
réalisés dans les années 1990 ont épuisé les possibilités de transformation des
bâtiments ECA n
os
195 et 196. Comme le relève l’autorité intimée,
dès lors que le permis de construire a été délivré le 20 août 1991 et le permis
d’utiliser (qui porte sur l’ensemble des travaux soumis à enquête publique
entre 1991 et 1994) le 23 mai 1995, il est probable que tout ou partie des
travaux qui ont porté atteinte à l’identité des bâtiments ECA n
os
195
et 1996 n’avaient pas été réalisés en avril 1992 et n’ont pas pu être pris en
considération lors du recensement architectural de 1992.
3.
a) Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction édifiée
sans droit et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en
soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Dans le cadre du principe
de la proportionnalité au sens étroit, l'autorité peut renoncer à une telle
mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé
n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au
maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à
construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la
construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF
136 II 359 consid. 7.1; 132 II 21 consid. 6; 123 II 248 consid. 3a/bb; TF
1C_182/2023 du 16 août 2024 consid. 4.1.1; 1C_61/2018 du 13 août 2018 consid.
3.1). Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe
de proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité devant un fait
accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une
situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent
pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a; TF 1C_292/2016 du 23 février 2017 consid.
5.1; 1C_29/2016 du 18 janvier 2017 consid. 7.1).
b) En l’occurrence, le recourant n’invoque pas
expressément de grief en relation avec la proportionnalité des mesures de
remise en état figurant dans le dispositif de la décision attaquée. Quoi qu’il
en soit, il n’existe pas de raison de s’écarter dans le cas d’espèce du
principe selon lequel celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit
s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au
droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui.
4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours
doit être rejeté et la décision attaquée être confirmée. Succombant, le
recourant supportera l’émolument de justice (art. 49 LPA-VD et art. 4 du tarif
du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative:
TFJDA; BLV 173.36.5.1) et n’a pas droit à des dépens (art. 55 LPA-VD). Il n’y a
pas lieu d’allouer de dépens aux autres parties dès lors qu’elles n’ont pas
procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Direction générale du territoire et du logement du 4
septembre 2024 est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge du recourant.
IV.
Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens.
Lausanne, le 16 décembre 2025
Le président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial (OFDT/ARE).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.