vd_omni · EF.1993.0062 · 1998-12-30 · fr

ERNI Evelyne c/ CEFI du Pays d'Enhaut | Même en revision générale, les lots de PPE doivent être estimés indépendamment et non, malgré la confusion des textes (LEFI-20 et art. 6 de l'arrêté du CE sur la PPE) selon une estimation globale de l'immeuble répartie entre les lots au prorata des part car les millièmes inscrits au RF ne sont pas fixés uniquement selon des critères économiques. Le prix au m² à utiliser tient compte des avantages découlant de l'usage des parties communes de l'immeuble, qui ne sont pas estimées séparément.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.12.1998 EF.1993.0062

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 décembre 1998
sur le recours interjeté par
Evelyne ERNI
,
à Berne, représentée par sa mère Sally Schauffelberger, à Genève, usufruitière
de l'immeuble,
contre
la décision rendue le 2 septembre 1993 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district du Pays d'Enhaut
relative à
l'estimation de la parcelle no 2849 de Château d'Oex.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Evelyne Erni est propriétaire de la parcelle no
2849 de la commune de Château d'Oex, représentant 89/1000 de la parcelle no
2770 divisée en propriété par étages. La parcelle de base est occupée par un
immeuble, du nom de "Résidence du soleil C", occupant une surface au
sol de 347 m
²
. Elle est agrémentée d'une place jardin de 1637 m
²
.
La part de propriété par étage no 2849, constituant le lot no 12 du plan,
comporte un droit exclusif sur un appartement de deux pièces et demie situé au
premier étage avec cuisine, bains-WC, balcon et une cave au rez inférieur. La
surface de l'appartement est de 53 m
²
plus 9 m
²
de
balcon.
B.                     Dans le cadre de la révision générale, la
Commission d'estimation fiscale, par décision du 20 juillet 1993, a porté
l'estimation fiscale de la parcelle No 2849 de la commune de Château d'Oex , de
Fr.98'000 -- à Fr. 174'000.--.
Sur recours d'Evelyne Erni, la Commission
d'estimation fiscale, après avoir procédé à une visite de quelques appartements
de la "Résidence du Soleil C", par décision du 2 septembre, a
confirmé sa décision. Elle a procédé à l'estimation de l'immeuble entier puis a
réparti cette estimation sur les parts de propriété par étage en fonction de
leur quote-part (89/1000 en ce qui concerne Evelyne Erni), se référant à l'art.
6 de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages. L'immeuble
entier a été estimé selon le calcul suivant:
"Valeur vénale
:
- appartements: 616 m
2
à fr. 4'300.- = fr. 2'648'800.-
- garages: 4 x fr. 14'000.- = fr. 56'000.-
soit une valeur vénale totale de fr. 2'704'800.-
Valeur de rendement:
- appartements: 616 m
2
à fr. 160 m
2
par
année, soit
fr. 98'560.-
- garages: 4 x 1'200.- par année, soit
fr. 4'800.-
soit un revenu total de fr. 103'360.-, capitalisé à un taux de 8,5 %, soit une
valeur de rendement totale de fr. 1'216'000.-
L'estimation fiscale
de la parcelle de base 2770, qui est la moyenne entre la valeur vénale
et la valeur de rendement, est ainsi fixée à la somme arrondie de fr. 1'960'000.-."
C.                    Evelyne Erni, par l'intermédiaire de sa mère, a
saisi en temps utile la Tribunal administratif (ci-après le tribunal) d'un
recours dirigé contre cette décision. Elle conteste le calcul de la CEFI, qui a
procédé à une estimation globale de tous les appartements de l'immeuble, y
compris celui du concierge, et divisé cette valeur par le nombre de millièmes
de chaque copropriétaire. Elle soutient que l'appartement du concierge fait
partie des parties communes de la PPE selon le règlement et ne doit donc pas
s'ajouter à la surface de son appartement, seule déterminante.
A la demande du juge
instructeur, la recourante a complété son recours en précisant son calcul. Elle
ne conteste ni le taux de capitalisation retenu par la commission, ni les
estimations au mètre carré de la valeur vénale et de la valeur de rendement
mais demande que la valeur de l'appartement du concierge (65 m
²
) ne
soit pas ajoutée à la valeur de son appartement proportionnellement à sa
quote-part et que l'on tienne compte dans l'estimation de son appartement d'une
diminution de 10 % pour le fait que des mélèzes empêchent le soleil d'entrer
dans sa salle de séjour et que de ce fait, elle ne parvient plus à le louer à
des vacanciers. En effet, ceux-ci se sont tous plaints que l'appartement
manquait de soleil et qu'ils ne voulaient ainsi plus revenir. Elle arrive ainsi
au calcul suivant:
Estimation fiscale totale établie par la
commission
pour 616 m2 d'appartements et 4 garages:                                  fr.                     1'960'000.-
Valeur au mètre carré habitable: (1'960'000 :
616)                       fr.                     3'182.-
Valeur de l'appartement du concierge à déduire:
(65 m
2
x 3'182)                                                                         fr.                  206'830.-
Total sans l'appartement du concierge:                                       fr.                     1'753'170
Estimation du lot de la recourante selon son
calcul:
1'753'170 x 89 : 1000 =                                                             fr.                  156'032
Après déduction de 10 % pour environnement
défavorable:
fr.                  140'429.-
La recourante s'est acquittée dans le délai qui
lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 800.-.
La Commission d'estimation fiscale a conclu au rejet
du recours. A la demande du juge instructeur, elle s'est notamment déterminée
comme suit sur l'application de l'art. 6 de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à
la propriété par étages:
"L'estimation fiscale a été calculée pour
l'ensemble de la PPE, et ensuite répartie sur les lots de la PPE en fonction
des millièmes selon copie du détail du calcul ci-annexée (déjà envoyée le
22.11.1993)
La Commission s'est basée sur l'article 6 al. 1
de l'arrêté du 18.6.1965 relatif à la propriété par étages. Elle a estimé que
l'article 6 al. 2 se rapporte à la révision ordinaire (suite à une vente par
exemple), mais pas spécialement à la révision générale.
Au sujet des arguments soulevés par la
recourante, la commission maintient son mode de calcul (art. 6 al. 1). La recourante
propose une réduction à cause de la situation de l'appartement dans l'immeuble
(exposition Nord-Ouest). La commission estime que ces arguments ne doivent pas
être pris en compte, vu que l'estimation fiscale est répartie en fonction des
millièmes de la PPE et que ces millièmes devraient déjà tenir compte de ces
éléments (situation géographique, étage,...)."
La recourante a encore
produit divers documents tirés du registre foncier dont il résulte que l'un des
appartements de l'immeuble "Résidence du soleil C" sert d'appartement
pour le concierge commun à cet immeuble et aux trois immeubles voisins,
également en copropriété. Cet appartement est compris dans les parties communes
de la copropriété "Résidence du soleil C" et il fait l'objet d'une
servitude d'usage d'appartement en faveur des trois immeubles voisins, ainsi
que de diverses dispositions spéciales relatives à la répartition de ses frais
et à son entretien.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience à Château d'Oex le 15 novembre 1995, en présence
de Mme Sally Schaufellberger et de Roger Lenoir, administrateur de la PPE, pour
la recourante, de Mme Morier, conservatrice du Registre foncier accompagnée de
M. Chabloz, président de la commission d'estimation fiscale. Le tribunal a
procédé à la visite de l'appartement de la recourante. Les parties ont confirmé
leurs conclusions. M. Lenoir a expliqué au tribunal que la répartition des
millièmes avait été faite proportionnellement à la surface des appartements en
tenant compte d'un coefficient d'étage dans un but de répartition équitable des
frais engendrés par les parties communes.
Considérant en droit:
1.                     Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un
bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
2.                     La recourante met en cause la manière dont l'estimation
fiscale de son lot de copropriété par étage a été déterminée par la commission
intimée, qui s'est fondées sur l'estimation globale de l'immeuble qu'elle a
ensuite répartie entre les différents lots.
a)                     L'article 6 de l'arrêté
du Conseil d'Etat du 6 juin 1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4 A)
prévoit ce qui suit:
"L'estimation fiscale établie pour
l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de chaque
copropriétaire en fonction de sa quote-part. Le feuillet de base ne reçoit pas
d'estimation fiscale générale.
Lors des révisions, périodiques, les unités
d'étage font l'objet d'une estimation indépendante."
b)                     Les directives du
Département des finances du 20 novembre 1992 émises dans le cadre de la
révision générale des estimations fiscales prévoient ce qui suit pour les
propriétés par étage:
"
V. PROPRIETES PAR ETAGES
1. Objet
(...)
2. Valeur vénale
Dans le cadre de la révision générale, la
méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou
contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les
instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et,
également par comparaison, les commissions de districts déterminent la valeur
de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m
²
.
Ce prix unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents.
La surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon
le questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe
entre fr. 3'000.- et 6'000.-/m
2
selon la région et le type
d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de
construction)."
3. Valeur de rendement
A défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux
loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface
habitable et le prix unitaire au m². Pour une villa, il peut être estimé entre
fr. 100.-- à 200.-- par m². Pour un immeuble locatif, industriel ou commercial,
il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la
première catégorie d'immeubles."
c)                     On constate ainsi que
l'arrêté du Conseil d'Etat relatif à la propriété par étages prévoit de
répartir entre les lots une estimation fiscale arrêtée globalement pour
l'immeuble, tandis que les directives du département des finances envisagent au
contraire une estimation au mètre carré, tant pour la valeur vénale que pour la
valeur de rendement, sans recourir à la fixation préalable d'une valeur pour l'immeuble
entier.
d)                     Dans un premier temps,
la pratique du Tribunal administratif a appliqué la méthode prévue par l'arrêté
du Conseil d'Etat et jugé qu'en cas de revision générale, la règle est
l'estimation globale avec répartition au prorata des millièmes (arrêt EF
96/0010, X SA c/ CEFI de Lausanne du 7 juin 1996, qui n'évoque cependant pas
l'existence des directives citées ci-dessus). Par la suite, le tribunal a
appliqué les directives du Département des finances et déterminé un prix au m²
pour chaque part de PPE, séparément, en considérant que chaque logement d'un
même immeuble ne présente en principe pas les mêmes caractéristiques, notamment
quant à sa situation et à son ensoleillement (arrêt EF 95/0114, H. J.-P.c/ CEFI
de Lausanne du 4 février 1997, qui déclare abruptement que l'art. 6 de l'arrêté
du Conseil d'Etat
n'est pas
contraire à une telle
solution). Le tribunal s'en est tenu
ensuite à cette solution qualifiée de "jurisprudence au demeurant très
récente" (arrêts EF 95/0107 et EF 95/0108, G, c/ CEFI de Lausanne, du 30
juillet 1997).
e)                     L'arrêté du Conseil
d'Etat du 6 juin 1965 relatif à la propriété par étages a été adopté lors de
l'introduction en droit suisse des règles sur la propriété par étages (art.
712a ss CC entrés en vigueur le 1er janvier 1965). Les art. 2 à 7 de l'arrêté
du 9 juin 1965 en constituent le chapitre II consacré aux règles particulières
dans la constitution de la propriété par étages. L'art. 6 al. 1 de cet arrêté
règle ainsi le mode de répartition de l'estimation fiscale, figurant sur le
feuillet de base pour l'immeuble entier, entre les feuillets spéciaux ouverts
lors de la constitution de la copropriété. Cette répartition a lieu en fonction
des quote-part attribuées à chaque propriétaire. Ce régime se comprend aisément
pour des motifs pratiques lorsqu'il s'applique au moment de la constitution de
la propriété par étages (mais on pourrait aussi assimiler la constitution d'une
PPE à une division de bien-fonds justifiant une mise à jour de l'estimation
fiscale au sens de l'art. 20 LEFI, ainsi que le laisse entendre l'arrêt FI
94/149 du 1er juin 1995). Il est en revanche évident que si un lot est vendu
après la constitution de la PPE, son estimation fiscale est soumise à une
"mise à jour" au sens de l'art. 20 LEFI; c'est d'ailleurs ce qui
explique parfois la disparité dans les estimations fiscales des lots de PPE
d'un même immeuble (arrêt FI 94/149 précité).
La commission intimée,
qui a appliqué l'art. 6 al. 1 de l'arrêté du Conseil d'Etat, fait valoir que
l'alinéa 2 de cette disposition (estimation indépendante des lots) ne
s'applique qu'à la "révision ordinaire" (suite à une vente par
exemple), mais pas à la révision générale. En somme, ce n'est qu'en cas de
"mise à jour" au sens de l'art. 20 LEFI qu'il a aurait lieu d'estimer
un lot de manière indépendante selon l'art. 6 al. 2 de l'arrêté du 9 juin 1965.
Cependant, le texte de cette dernière disposition n'est pas particulièrement
clair car il se réfère aux
"révisions, périodiques"
: cette
désignation évoque à la fois les révisions générales au sens de l'art. 22 LEFI,
et les
"mises à jour"
auxquelles, selon l'art. 20 LEFI, la
commission de district
"procède périodiquement"
en cas de
mutation ou de construction notamment. On observera d'ailleurs au passage que
l'art. 20 LEFI prête lui aussi à confusion car les mises à jour ne sont pas
"périodiques" puisqu'elles n'interviennent pas selon des périodes
régulières mais au contraire au hasard des mutations - soit des transferts - ou
des travaux de construction effectués. Ce sont plutôt les revisions générales
qui, du moins à une certaine époque, intervenaient à des périodes régulière
d'environ dix ans.
Il faut bien
reconnaître que la formulation confuse de ces différents textes ne permet pas
d'écarter l'interprétation consistant à prévoir, pour la revision générale, une
estimation fiscale globale pour l'immeuble et à la répartir sur les feuillets
spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part. L'art. 2 LEFI,
qui prescrit de déterminer l'estimation fiscale "par bien-fond" (et
non par immeuble immatriculé ou par feuillet, v. art. 943 al. 1 ch. 1 et 4 CC
et art. 10a ORF), paraît aussi permettre une interprétation impliquant une
estimation globale de l'immeuble avec répartition selon les quote-parts, mais
on ne saurait oublier que la LEFI du 18 novembre 1935 est antérieure à
l'introduction de la copropriété par étage en droit suisse. Or il ne faut pas
perdre de vue que la fixation des parts de copropriété, qui est déterminante
pour certains aspects du droit de vote des copropriétaires (art. 712 g al. 3
CC), pour le quorum de l'assemblée générale (art. 712 p al. 1 CC) ainsi que
pour la répartition des charges (art. 712 h al. 1 CC), ne se fonde pas
uniquement sur des critères économiques mais peut au contraire dépendre
d'autres facteurs et même, d'une manière générale, de l'appréciation des
intéressés (ATF 116 II 55, concernant l'action en rectification de l'art. 712e
CC). Ainsi, les parts ne correspondent pas nécessairement à la valeur vénale ou
à la valeur de rendement respectives des lots, ou à la moyenne des deux. Pour
ce motif, une méthode fondée sur l'estimation globale de l'immeuble répartie au
prorata des quote-parts risquerait de créer des distorsions qui, suivant les
critères utilisés initialement pour fixer les quote-parts inscrites au registre
foncier, avantageraient certains copropriétaires et en désavantageraient
d'autres. Cette situation n'est pas conforme à la règle fondamentale de la LEFI
qui déclare déterminante la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de
rendement du bien à estimer. Il n'est pas impossible non plus, notamment pour
ce qui concerne la valeur vénale, que la somme de la valeur des lots ne
concorde pas avec la valeur de l'immeuble envisagé comme un unique objet.
Finalement, on aboutirait à une solution contraire à la loi en fixant
l'estimation des lots autrement qu'en faisant la moyenne entre la valeur de
rendement et la valeur vénale du lot pris isolément. Il faut ainsi s'en tenir
aux derniers arrêts rendus et écarter la solution de l'estimation globale avec
répartition entre les lots au prorata des millièmes.
C'est donc individuellement que la parcelle de
la recourante doit être estimée, compte tenu de sa surface et de sa situation.
f)                      On précisera pour terminer que le prix au m² qui
sera utilisé doit tenir compte des avantages découlant de l'usage des parties
communes de l'immeuble, si bien qu'il n'y a pas lieu de procéder à un
estimation séparée de la valeur des parties communes: cette valeur est en somme
inclue dans la valeur au m² arrêtée pour les parts. Cela résout le problème,
soulevé par la recourante, tenant au fait que l'un des logements de l'immeuble
n'est pas constitué en lot mais réservé à l'appartement du concierge commun de
quatre copropriétés, qui sont toutes intéressées à la servitude d'usage
d'appartement constituée à cet effet.
3.                     La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de
l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
La part de PPE de la
recourante a une surface de 53, 27 m
2
, arrondi à 53 m
2
.
La CEFI a estimé le prix au mètre carré de l'immeuble à 4300 francs. Ce
montant, qui se situe à l'intérieur de la fourchette retenue par les directives
citées plus haut, n'est pas contesté sur le principe par la recourante. Après
avoir visité l'appartement, situé au 1er étage à l'ouest, le tribunal a
constaté qu'il jouissait d'un ensoleillement restreint, non pas à cause des
mélèzes invoqués par la recourante, car ces arbres gênent davantage les
propriétaires de l'immeuble voisin, mais à cause de l'avant toit important
abritant le balcon. L'appartement ne jouit pas non plus de la vue sur les
montagnes, car il se trouve sur le côté de l'immeuble construit contre la pente
opposée à la vallée. Ces désavantages ne sauraient cependant justifier une
réduction de la valeur de 10 %, comme le soutient la recourante, mais de tout
au plus 5 %. Le prix au m² sera ainsi fixé à fr. 4'100.-, ce qui donne, pour
une surface de 53 m², une valeur vénale de 217'300 francs.
4.                     La valeur de rendement
d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant
compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 2
du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI)
précise que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en
capitalisant le revenu brut à un taux variant suivant le genre de construction,
la situation et l'état de l'immeuble (6 à 9 %). Lorsqu'une partie de l'immeuble
est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer
n'est pas connu, la commission l'évalue.
La CEFI a estimé le
revenu locatif des appartements de toute la PPE à fr. 160.- le m
2
.
Cette valeur peut être diminuée à fr. 150.- pour l'appartement de la recourante
compte tenu des désavantages liés à la situation de son appartement dans
l'immeuble, ce qui équivaut à un loyer annuel de fr. 7'950.-, capitalisé à un
taux de 8,5 %. On obtient ainsi une valeur de rendement de 7'950 x 100 / 8,5 =
93'529 francs.
5.                     Compte tenu de ce qui
précède, l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante doit être fixée à
155'000 francs (soit (217'300 + 93'529) / 2 = 155'414 arrondi à 155'000). Cette
valeur étant inférieur de plus de 5 % à la valeur arrêtée par l'autorité
intimée, le tribunal en conclut que le recours doit être partiellement admis et
l'estimation fiscale réduite à fr. 155'000.--.
Un émolument réduit de
fr. 400.- est mis à la charge de la recourante.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district du Pays
d'Enhaut le 2 septembre 1993 concernant la parcelle est réformée en ce sens que
l'estimation fiscale de la parcelle no 2849 est arrêtée à fr. 155'000.-.
III.                     Un émolument
de fr. 400.- est mis à la charge de la recourante.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 30 décembre 1998
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint