vd_omni · FI.1999.0071 · 2000-04-06 · fr

c/ ACI | La cession, par le créancier gagiste, au futur adjudicataire d'un immeuble saisi de sa créance contre le failli ne constitue pas une prestation accessoire mise à la charge de l'acquéreur, dans la mesure où celui-ci ne reprend aucune des dettes du failli et que ces dernières ne lui ont pas été déléguées.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.04.2000 FI.1999.0071

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 6 avril 2000
sur le recours interjeté par
A.________ SA
,
représentée par la Fiduciaire Michel Favre, 1040 Echallens
contre
la décision sur réclamation du 20 janvier 1997
de l'
Administration cantonale des impôts
(assiette du droit de
mutation).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Etienne
Poltier, président; M. Philippe Maillard et M. Dino Venezia, assesseurs.
Greffier: M. Patrick Gigante.
Vu les faits suivants:
A.                     Par arrêt FI 97/026 du
14 juin 1999, le Tribunal administratif a rejeté la conclusion principale du
pourvoi formé par A.________ SA et a confirmé la décision sur réclamation de
l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) du 10 janvier 1997,
laquelle avait refusé d'exonérer du droit de mutation le transfert à la
recourante des immeubles appartenant à B.________. On rappelle, en ce qu'il a
d'utile, l'exposé des faits tel que retenu par le tribunal:
"A.          B.________ possédait
plusieurs immeubles agricoles sur le territoire de la Commune de X.________, à
savoir les parcelles nos 1********, 2********, 3******** et 4********, et sur
la Commune de Y.________, les parcelles nos 1******** et 2********, avant que
sa faillite ne soit prononcée et la vente forcée de ses immeubles requise. Ces
derniers étaient grevés par une cédule hypothécaire au porteur de 300'000
francs, garantissant un prêt hypothécaire et un compte-courant accordés par la
C.________ à B.________, en faveur duquel D.________ s'était porté caution; ces
comptes présentaient, au jour de la vente forcée, un solde débiteur de 725'739
fr. 60, intérêts compris. De même, la parcelle no 1******** était grevée de
deux hypothèques légales, l'une d'un montant de 570'263 fr. 15 en faveur de
D.________ SA, l'autre de 24'850 fr. 20 en faveur de E.________.
B.           A l'issue de la vente aux enchères
du 12 octobre 1995, A.________ SA s'est fait adjuger les parcelles nos
1******** et 3******** de X.________ et 1******** et 2******** de Y.________
pour un montant total de 710'200 francs. F.________, agriculteur à X.________ a
acquis pour sa part les parcelles nos 2******** et 4******** de X.________ pour
un montant de 42'780 francs. Une semaine avant la vente, les 5 et 6 octobre
1995, A.________ SA s'était fait céder la créance de la C.________ contre la
masse en faillite de B.________, respectivement la créance de D.________ SA
contre celle-ci.
C.           En date des 30 avril et 27 juin
1996, l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) a notifié à
A.________ SA le droit de mutation relatif à l'acquisition des quatre
parcelles, soit au total 23'436 fr. 60. Par la plume de la fiduciaire CRF SA à
Nyon, la société contribuable a formé une réclamation en requérant d'être
exonérée. Par décision du 20 janvier 1997, l'ACI a rejeté dite réclamation;
elle a en outre fixé, après en avoir préalablement informé la Fiduciaire Michel
Favre SA, nouvelle mandataire de la contribuable, l'assiette imposable à
1'253'222 fr. 75 (montant des cessions, sous déduction de l'adjudication à
F.________) et le droit de mutation dû par celle-ci à 41'356 fr. 35.
D.           En temps utile, A.________ SA
s'est pourvue auprès du Tribunal administratif contre la décision sur
réclamation de l'ACI, en concluant principalement à son annulation;
subsidiairement, elle conclut à ce que l'assiette du droit de mutation soit
ramenée au prix d'adjudication.
L'ACI a conclu au rejet du
recours à titre principal; à titre subsidiaire toutefois, elle a conclu à ce
que le recours soit partiellement admis et à ce que l'assiette imposable soit
ramenée, comme dans les bordereaux initiaux, à 710'200 francs.
A la requête du juge instructeur,
la C.________ a confirmé, par courrier du 29 mai 1997, la reprise, le 5 octobre
1995, par la société recourante, des créances de cet établissement pour un
montant de 650'000 francs. De même, D.________ SA a confirmé, le 15 mai 1997,
la cession à titre gratuit à la recourante de sa créance contre la masse en
faillite de B.________.
E.           Le Tribunal administratif a tenu
audience, à Lausanne, le 13 avril 1999 au cours de laquelle il a entendu Pascal
Favre, représentant de la Fiduciaire Michel Favre SA, ainsi que les
représentants de l'ACI, soit Samuel Meylan et Patrick Fuchs; il a en outre
entendu G.________, de la C.________, et D.________ en qualité de témoins. Ce
dernier témoin a indiqué que B.________, en faveur duquel il s'était
personnellement porté caution, était son neveu par alliance. Afin que le
domaine subsiste dans le patrimoine familial, D.________ a convaincu
H.________, un parent de la seconde épouse de son père, de faire racheter
celui-ci par A.________ SA, société dont du reste sa propre épouse est
actionnaire majoritaire; c'est lui-même qui a mené les discussions avec la
C.________. D.________ s'est porté caution en faveur de A.________ SA; il a
confirmé que D.________ SA aurait de toute façon cédé à titre gratuit à un
éventuel repreneur la créance qu'elle détenait contre B.________ pour des
travaux effectués sur le rural transformé en deux appartements.
F. (...)"
B.                    A.________ SA avait
également conclu, à titre subsidiaire, à ce que l'assiette du droit de
mutation, 1'253'222 fr. 75, soit ramenée au montant de l'adjudication, soit
710'200 francs. Constatant toutefois que le tribunal avait omis de statuer sur
la conclusion subsidiaire qu'elle avait prise dans son pourvoi, la recourante a
saisi la Cour plénière du Tribunal administratif d'une demande en révision. Par
arrêt CP 99/002 du 28 septembre 1999, dite demande a été accueillie et l'arrêt
du 14 juin 1999 annulé; la cause a été cependant renvoyée à la section ayant
rendu l'arrêt du 14 juin 1999 afin qu'elle se prononce sur cette conclusion
subsidiaire. La Cour plénière précisait encore que
"la solution retenue
par le tribunal quant à l'exonération fondée sur l'art. 3 lit. 9 LMSD est
définitive et ne saurait être remise en cause"
.
C.                    Le juge instructeur a
repris l'instruction du dossier - ouvert sous un nouveau numéro: FI 99/071 - en
tant qu'elle a trait à l'objet encore litigieux; il ordonné un échange
d'écritures dont il ressort que chaque partie a persisté dans ses conclusions.
Pour la recourante, sa conclusion subsidiaire doit être accueillie; pour sa
part, l'ACI, estimant que la recourante n'avait pas rapporté la preuve des
faits allégués à l'appui de sa conclusion subsidiaire, conclut au maintien de
la décision sur réclamation, sur ce point également.
D.                    Le juge instructeur
s'est fait délivrer des registres fonciers compétents une copie des extraits
des parcelles adjugées à la recourante, savoir nos 1******** et 3******** du
cadastre communal de X.________, respectivement 1******** et 2******** du
cadastre communal de Y.________. Il est ressorti de ces documents que les deux
premières parcelles avaient une contenance de 11'366, respectivement 110 m2,
tandis que la superficie des troisième et quatrième parcelles est de 16'167,
respectivement 11'587 m2. On rappelle qu'au cours de l'audience du 13 avril
1999, D.________, entendu en qualité de témoin, avait également indiqué, d'une
part, que le bâtiment sis sur la parcelle 1******** de X.________ avait été
rénové pour environ 500'000 francs de travaux effectués par son entreprise,
d'autre part, que ce dernier était actuellement assuré auprès de l'ECA pour
près de 650'000 francs. Deux appartements y ont été aménagés; l'un d'entre eux
est loué à D.________ SA, l'autre étant inoccupé. Les terrains agricoles sont
affermés à I.________, lequel serait cependant dans l'incapacité de payer le
prix du fermage. Le juge instructeur a en outre prié les Offices des poursuites
de Nyon et de Rolle de lui indiquer la façon dont la recourante s'était
acquittée du prix total d'adjudication; il est ressorti de cette mesure
d'instruction que celle-ci aurait réglé pour le transfert des quatre immeubles
la somme totale de 750'200 francs, soit 170'200 fr. en espèces et 580'000 fr.
par compensation de créance. Après consultation toutefois des quatre
procès-verbaux de vente, le tribunal retient que le paiement des prix
d'adjudication a été effectué de la manière suivante:
parcelles
prix d'adjudication
paiement en espèces
solde par compensation
1******** X.________
650'000 fr.
160'000 fr.
490'000 fr.
3******** X.________
200 fr.
200 fr.
500 fr.
1******** Y.________
40'000 fr.
12'000 fr.
28'000 fr.
2******** Y.________
20'000 fr.
12'000 fr.
8'000 fr.
Total immeubles
710'700 fr.
184'200 fr.
526'500 fr.
Les parties se sont exprimées une ultime fois à l'issue
de l'instruction; chacune d'entre elles a persisté dans ses conclusions.
Ultérieurement, le juge instructeur s'est fait communiquer, d'une part, par le
Registre foncier de Nyon une copie des réquisitions qui lui avaient été
adressées le 20 mars 1996 par l'Office des faillites de Nyon et portant sur les
gages inscrits au feuillet des parcelles 1******** et 3******** de X.________,
d'autre part, par les registres des deux districts une copie des procès-verbaux
d'estimation fiscale des quatre parcelles. Par ailleurs, la recourante, faisant
suite à la demande du juge instructeur, a fait tenir à celui-ci une copie de la
police ECA du bâtiment érigé sur la parcelle 1******** de X.________.
Considérant en droit:
1.                     A teneur du chiffre II
de son dispositif, l'arrêt de la Cour plénière du Tribunal administratif du 28
septembre 1999 annule l'arrêt du 14 juin 1999. Ce nonobstant, il n'y a pas lieu
de revenir sur le refus de l'exonération et l'assujettissement de l'opération
au droit de mutation, l'arrêt CP 99/002 n'ayant finalement pas remis en cause
(cf. cons. 2, in fine) la solution de l'arrêt FI 97/026 sur ce point; cette
dernière doit par conséquent être confirmée et l'on renvoie en tant que de besoin
aux considérants développés à ce sujet par ce dernier jugement (cons. 1 et 2).
2.                     Le seul objet encore
litigieux a donc trait à la détermination de l'assiette du droit de mutation,
les parties étant divisées sur cette question.
a) On rappelle la teneur
de l'art. 6 LMSD:
"Le droit de mutation se
calcule sur la valeur de l'immeuble y compris les accessoires (art. 644 CCS),
ou sur celle du droit constitué, transféré ou éteint.
Les parties ont l'obligation
d'indiquer dans l'acte le prix réellement convenu; celui-ci est présumé
représenter la valeur de l'immeuble ou du droit.
Les prestations accessoires mises
à charge de l'acquéreur s'ajoutent au prix d'achat, sauf si elles ont donné
lieu à la perception d'un droit de mutation.
Au cas où un immeuble est vendu
en même temps que le commerce ou l'industrie qui y est exploité, le contrat de
vente doit porter à la fois sur l'immeuble, le mobilier de l'entreprise et les
valeurs immatérielles de celle-ci. L'ensemble de ces éléments est soumis au
droit sans déduction.
Si la valeur de l'immeuble ou du
droit n'est pas déterminée, ou si le prix convenu paraît inférieur à la valeur
réelle, l'autorité de taxation l'apprécie sur la base des données qu'elle peut
réunir.
Les dispositions qui précèdent
s'appliquent par analogie, en cas d'acquisition d'un immeuble ou d'une part
d'immeuble aux enchères publiques."
aa) Le droit de
mutation est en principe prélevé sur le prix d'acquisition de l'immeuble; son
assiette constitue la contrepartie du transfert au sens juridique (arrêt FI
95/075 du 10 janvier 1996, cons. 4c). Outre le prix convenu, les prestations
accessoires mises à la charge de l'acquéreur au sens de l'art. 6 al. 3 LMSD
font également partie de l'assiette du droit de mutation. On entend en règle
générale par cette notion toutes les prestations en relation causale avec le
transfert, mais qui ne sont pas incluses dans le prix de vente tout en
constituant une contrepartie dudit transfert. La doctrine en cite plusieurs
exemples parmi lesquels on retiendra surtout le préjudice résultant du
transfert de propriété, ainsi l'indemnité versée par l'acheteur à un tiers
locataire pour obtenir son départ, ou la reprise d'une dette du précédent
propriétaire (cf., pour la casuistique, Olivier Thomas, Les droits de mutation,
Etude des législations cantonales, thèse Lausanne 1991, pp. 218-219; August
Reimann/ Ferdinand Zuppinger/ Erwin Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, Bern 1966 ad art. 165 ZHStG, nos 2 à 13; le droit zurichois
diffère cependant du droit vaudois sur des points importants, de sorte que les
exemples donnés par ces derniers auteurs ne sont pas nécessairement
transposables dans le cadre de la LMSD). Ces contre-prestations font partie de
l'assiette du droit; en sont en revanche exclues celles dont la cause diffère
de celle du transfert immobilier, et qui relèvent d'un autre rapport
contractuel, juxtaposé audit transfert, de telle sorte que l'on est confronté à
un contrat composé; on songe ici à la rémunération d'un contrat d'entreprise
conclu dans le cadre d'une vente immobilière (arrêt FI 95/075, déjà cité) ou à
une indemnité versée au vendeur en contrepartie de la prise de possession
anticipée de l'immeuble, assimilable à un loyer (arrêt FI 96/123 du 4 avril
1997).
bb) En règle générale,
le prix convenu est présumé correspondre à la valeur réelle de l'immeuble au
jour du transfert générant l'imposition. Selon la doctrine, la valeur réelle ou
valeur vénale est réputée celle que tout un chacun peut obtenir au cours d'une
transaction portant sur l'aliénation d'un élément de l'actif se déroulant selon
le cours normal des affaires (v. Emanuel Grüninger/ Walter Studer, Kommentar
zum Basler Steuergesetz, Basel 1970, p. 385). Cette valeur doit être déterminée
sur la base d'éléments objectifs, les conditions inhabituelles ou personnelles,
soit tous les éléments subjectifs, ne pouvant être pris en considération (v.
Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune,
2ème édition, Lausanne 1998, p. 505; Manuel d'estimateur de l'Union des experts
cantonaux en matière d'évaluation des immeubles - ci-après: manuel -, édition
août 1990, ch. 3.2.2.1) Dans ce contexte, n'entreront en particulier en compte
ni le prix d'amateur (
Liebhaberei)
, ni celui obtenu lors d'une vente
urgente ou spéculative (cf. Reimann/Zuppinger/Schärrer, ad 165 ZHStG, nos 60 et
ss), ni celui résultant d'une procédure d'assainissement. Cette notion se
confond ainsi avec celle, prise en considération par la pratique lorsque le
prix convenu entre les parties ne correspond en rien à la valeur vénale de
l'immeuble transféré, de valeur du marché (
Verkehrswert
; v. pour la
doctrine, Reimann/Zuppinger/Schärrer, ibid., références citées;
Grüninger/Studer, ibid.; v. également la jurisprudence du Tribunal fédéral,
publiée in StE 1998 A 23.1 n° 1, cons. 6a; ATF 107 III 40, cons. 3). Lorsqu'il
réalise cette condition, le prix convenu détermine toujours l'assiette du droit
(art. 6 al. 2 LMSD, deuxième phrase; v. également les travaux préparatoires de
la loi, in BGC printemps 1963, p. 1032 et ss, not. 1040).
Dans de nombreux cas
toutefois, les parties à l'acte peuvent, dans certaines circonstances, s'être
mises d'accord sur un prix qui, précisément, n'aurait pas été obtenu dans les
conditions ordinaires d'une transaction immobilière; dans une situation de ce
genre, il n'est pas rare que le prix finalement obtenu par l'acheteur s'écarte
plus ou moins sensiblement de la valeur réelle de l'objet (v.
Reimann/Zuppinger/Schärrer, op. cit., ad art. 165 ZHStG, n° 60). Il peut alors
s'agir d'un indice selon lequel le prix convenu n'est pas la résultante d'un
marché libre. Tel sera notamment le cas lorsque les relations personnelles ou
d'affaires que les parties entretiennent ont influencé à la baisse la fixation
du prix ou lorsque celles-ci sont convenues d'autres contre-prestations, non
expressément indiquées dans leur transaction. On peut également être confronté
à une situation de ce genre dans une exécution forcée, bien que l'aliénation
ait un caractère involontaire et que le débiteur saisi n'a aucune influence sur
le prix d'adjudication, lorsque le créancier gagiste poursuivant se fait
adjuger l'immeuble mis aux enchères forcées; il n'est en effet pas rare dans un
cas de ce genre qu'en misant pour se couvrir, celui-ci devient à bon compte
propriétaire d'un immeuble et qu'il vende ultérieurement ce dernier pour
récupérer sa créance, voire réaliser un bénéfice (v. arrêt du Tribunal
administratif fribourgeois du 10 juin 1994, publié in RFJ 1994, p. 408, not.
cons. 3a et b; in casu, l'établissement bancaire s'était fait adjuger pour
100'000 francs l'immeuble saisi).
Dans des hypothèses de
ce genre, lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est inférieur à la valeur
réelle du bien aliéné, en raison précisément des circonstances particulières
dans lesquelles s'est déroulée la transaction, l'autorité fiscale doit se voir
reconnaître la faculté de renverser la présomption instituée par l'art. 6 al. 2
LMSD (cf. par exemple, arrêts FI 94/115 précité, montant revu à la hausse;
95/075 du 10 janvier 1996, publié in RDAF 1996, p. 91 et ss, not. 97-98,
montant revu à la baisse; v. en outre, 97/060 du 17 novembre 1997 et 92/005 du
30 mars 1993).
cc) Cela étant, l'art.
6 al. 5 LMSD, s'il permet à l'autorité de taxation de s'écarter du prix stipulé
dans l'acte de transfert et institue une procédure analogue à la taxation
d'office (BGC printemps 1963, p. 1040), doit, en tant qu'il constitue une
exception par rapport au système de taxation sur la base du prix convenu entre
les parties, être appliqué de manière restrictive. L'autorité fiscale ne
saurait de façon générale être habilitée à corriger le prix de chaque
transaction qui ne correspondrait pas exactement au prix moyen pratiqué pour
des transactions du même type. Elle doit au contraire apporter la preuve, d'une
part, que le transfert générant le droit de mutation est la résultante d'une
opération qui ne s'est pas déroulée dans un marché libre, d'autre part, que ces
circonstances ont eu pour conséquence que l'immeuble a été aliéné à un prix ne
correspondant pas à sa valeur réelle. Ainsi, l'autorité fiscale ne prendra en
compte la valeur vénale de l'immeuble transféré au lieu du prix convenu que
s'il s'impose à elle que le prix ne correspond manifestement pas à la valeur
réelle de l'immeuble (cf. jurisprudence zurichoise citée par Thomas, op. cit.,
p. 221, note 3, in fine; l'autorité de céans va dans le même sens: v. arrêt FI
92/005 déjà cité, 95/120 du 5 mars 1996; v. encore la jurisprudence rendue en
application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles - ci-après: REFI - qui applique des critères analogues:
v. notamment arrêts EF 99/011 du 18 octobre 1999; 99/002 du 7 mai 1999; 98/008
du 10 août 1998; 93/035 du 4 octobre 1994).
Lorsqu'elle invoque un
élément susceptible de renverser la présomption consacrée par l'art. 6 al. 2
LMSD, l'autorité fiscale doit naturellement supporter le fardeau de la preuve;
le contribuable doit en revanche rendre vraisemblable qu'il n'existe aucune
relation entre les parties au contrat et que le libre marché a fonctionné (cf.,
par comparaison, arrêt du Tribunal administratif fribourgeois du 28 mai 1999,
publié in RFJ 1999, 155, cons. 2d). Il importe peu en revanche que l'écart
constaté trouve ou non une justification (contra l'arrêt FI 92/005, déjà cité,
au demeurant isolé sur ce point); le seul élément subjectif à prendre en
considération dans le cadre d'une transaction à un prix en dessous de la valeur
vénale est, mais dans le cadre d'une donation mixte et de la taxation d'un
impôt sur les donations, l'animus donandi (v. ATF 118 Ia 497, cons. 2b/bb; cf.
aussi arrêt FI 93/138 du 16 mai 1994).
3.                     Dans la décision
attaquée (chiffre 6), l'autorité intimée a arrêté à 1'253'222 fr. 75 l'assiette
du droit litigieux, bien que la recourante se soit fait adjuger à un prix de
710'200 francs au total quatre des six immeubles composant le domaine de
B.________. Elle justifie ce montant par la reprise, par la recourante, des
créances de la C.________ et de D.________ SA contre le failli, d'un montant de
725'735 fr. 60, respectivement 570'263 fr. 15, total dont il conviendrait de
déduire, pour obtenir l'assiette du droit de mutation, l'adjudication de deux
parcelles du domaine B.________ à F.________ au prix de 42'780 francs.
L'autorité intimée voit dans ces reprises des prestations accessoires mises à
charge de l'acquéreur, conformément à l'art. 6 al. 3 LMSD; elle se garde en
revanche d'invoquer l'art. 6 al. 5 LMSD à l'appui de son raisonnement.
a) L'autorité intimée
a cependant perdu de vue que le total des engagements de la recourante pour
l'acquisition de ces quatre immeubles se limite à 710'200 francs; elle n'a en
effet repris aucune des dettes contractées par B.________. S'agissant des
créances de la C.________ et de D.________ SA, partiellement garanties par un
gage inscrit au feuillet de chacun des immeubles du failli en premier rang,
respectivement une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, on doit
tout d'abord objecter au raisonnement de l'autorité intimée l'extinction des
gages non couverts par le prix d'adjudication.
aa) S'agissant de la
réalisation forcée d'un immeuble dans une saisie, on rappellera tout d'abord
qu'il ressort de l'art. 135 al. 1, in fine, aLP, qui a trait à la réalisation
des immeubles en cas de saisie, et 45 lit. a aORI, a contrario, (on se réfère
ici aux textes en vigueur jusqu'au 31 décembre 1996, applicables in casu à la
vente forcée du 12 octobre 1995) que les créances garanties par gage dont le
capital et les intérêts sont exigibles - ce qui est toujours le cas de la créance
ayant donné lieu à une poursuite pour réalisation de gage (v. Paul-Henri
Steinauer, Droits réels III, 2ème édition, Berne 1996, n° 2824b) - ne sont pas
déléguées à l'adjudicataire, mais payées par préférence sur le produit de la
vente (cf. Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et
concordat, 2ème édition, Lausanne 1993, p. 234). Pour que l'enchérisseur puisse
toutefois emporter la mise, son offre doit respecter les contraintes de l'art.
126 al. 1 aLP, à teneur duquel l'immeuble est adjugé à condition que l'offre
soit supérieure à la somme des créances garanties par gage préférable à celle
du poursuivant (principe de l'offre suffisante). Dans la situation où, d'une
part, l'immeuble est adjugé à un créancier gagiste ou de rang privilégié,
d'autre part, l'offre de celui-ci n'excède pas le montant garanti par son gage
et celui garanti par des gages de rangs antérieurs, les gages de rang
postérieurs, non couverts par le prix d'adjudication et non délégués à
l'adjudicataire, seront purement et simplement "purgés" du registre
foncier, un certificat d'insuffisance étant délivré au porteur (art. 158 aLP).
La jurisprudence du Tribunal fédéral en la matière est constante (v. ATF 125
III 252, cons. 2a; 122 III 432, cons. 5; 121 III 432, cons. 2a; 106 II 183,
cons. 2).
En l'occurrence, il
s'agissait pour les offices mis en oeuvre non pas seulement de vendre le gage
de B.________ dans le cadre d'une saisie, mais de liquider la masse en faillite
de celui-ci. Or, la réalisation forcée dans une faillite se distingue de la
saisie en ce que, d'une part, toutes les créances sont exigibles et ne peuvent
être déléguées à l'adjudicataire, d'autre part, l'art. 126 al. 1 aLP ne
s'applique pas; l'art. 258 al. 1 aLP prévoit simplement que l'immeuble est
adjugé après trois criées au plus offrant, même si l'offre n'atteint pas la
somme des créances garanties par gage (v. Gilliéron, p. 345; cf. ég. Hans
Fritzsche/ Hans-Ulrich Walder-Bohner, Schuldbetreibung und Konkurs nach
schweizerischem Recht, Zürich 1993, § 51, nos 11 et 12, réf. citées).
L'enchérisseur n'est donc pas tenu de faire, dans cette hypothèse, une offre
suffisante. Il en résulte que les gages non intégralement couverts par le
montant de l'adjudication sont radiés du registre foncier (v. pour les hypothèques
légales, art. 49 al. 2 ORI, a contrario), un certificat d'insuffisance de gage
étant délivré au créancier conformément à l'art. 158 al. 1 aLP, à hauteur du
montant impayé. En outre les créanciers gagistes du failli sont admis à l'état
de collocation à hauteur du solde non couvert par l'adjudication, conformément
à l'art. 219 al. 4 aLP (Gilliéron, ibid; Fritzsche/Walder, ibid., n° 13).
bb) Dans le cas
d'espèce, la C.________ détenait deux créances contre B.________: l'une, de
406'631 fr. 05, capital et intérêts compris, en remboursement du prêt
hypothécaire n° 1********, dénoncé; l'autre, de 319'108 fr. 55, soit le solde
débiteur du compte-courant n° 2********, soit au total 725'739 fr. 60. Ces
créances étaient toutes deux garanties par une cédule au porteur de 300'000
francs, inscrite au 1er rang sur chaque immeuble. Avec la dénonciation du prêt,
la banque a requis, pour être payée sur le prix des immeubles grevés (art. 816
al. 1 CC), la vente forcée de ces derniers; or, vu l'art. 818 al. 1 CC, la cédule
inscrite au 1er rang ne lui garantissait plus à ce moment-là, outre le capital
(al. 1), les frais de poursuites et les intérêts moratoires (al. 2), que les
intérêts de trois années échues au moment de l'ouverture de la faillite ou de
la réquisition de vente, au taux inscrit au registre foncier (al. 3; v. au
sujet de cette extension légale de la garantie, Steinauer, op. cit., n° 2646).
Cela explique qu'à l'état des charges, la créance garantie par gage en 1er rang
ait été inscrite pour 443'516 fr. 70 seulement; il eût fallu, pour que le
premier rang s'étende à la totalité des créances, que la banque requière à
temps l'augmentation de son gage; or, tel n'a pas été le cas en l'espèce. Dès
lors, à concurrence du solde échu non couvert par cette sûreté, soit 282'222
fr. 90, la C.________ détenait une simple créance chirographaire contre la
masse en faillite (ibid., n° 2795, réf. citée), primée par les hypothèques
légales respectives de D.________ SA et E.________.
Or, une semaine avant
les quatre ventes forcées, la recourante s'est fait céder, pour une somme de
650'000 francs, la totalité des créances de la C.________, couvertes ou non par
le gage en 1er rang, avec la cédule; elle a ainsi succédé à cette banque, la
cession ayant du reste été inscrite à l'état des charges (v. sur ce point,
Bénédict Foëx, Les actes de disposition sur les cédules hypothécaires, in Les
Gages immobiliers, Constitution volontaire et réalisation forcée,
Bâle/Genève/Munich 1999, p. 116 et ss). Dès lors, au moment où les ventes ont
débuté, la recourante était, en sa qualité de cessionnaire de la C.________,
seule créancière en premier rang de B.________. A cela s'ajoute le fait que la
recourante s'est également fait céder à titre gratuit la créance de D.________
SA contre B.________; inventoriée pour une valeur de 570'263 fr. 15 à l'état de
collocation, le gage garantissant cette dernière créance n'a cependant jamais
été inscrit à un rang postérieur, et pour un capital de 389'237 fr. 95
seulement. Les quatre ventes s'inscrivaient toutefois dans une opération de
liquidation de la masse en faillite de B.________; la recourante pouvait donc
se faire adjuger les quatre immeubles si, après la deuxième criée, aucune offre
concurrente supérieure à la sienne n'était émise, sans être contrainte d'émettre
une offre suffisante. D'un point de vue économique, il est en revanche certain
que les deux cessions étaient utiles à la recourante pour ne pas être
concurrencée aux enchères par les offres qu'auraient pu faire la C.________ ou
D.________ SA, voire E.________ - qui, pour sa part, n'a rien cédé - pour
sauvegarder leur créance respective. La recourante s'étant finalement fait
adjuger quatre des six immeubles en question pour un montant de 710'200 francs,
cela a eu pour conséquence que tous les gages ont été, dans la mesure où ils
n'ont pas été couverts par son offre, radiés du registre foncier, pour les
quatre parcelles. Seule a finalement subsisté la cédule en 1er rang inscrite au
feuillet de la parcelle 1******** de X.________, puisqu'à la différence des
trois autres immeubles, le prix d'adjudication - 650'000 francs - a, dans ce
cas-ci, couvert le montant garanti par ce dernier gage soit 300'000 fr. Le
contenu de la réquisition du 20 mars 1996 de l'Office des faillites de Nyon au
Registre foncier en atteste.
cc) L'ACI met en
avant, à l'appui de son raisonnement, les relations entre la C.________ et la
recourante, en expliquant que celle-ci s'est finalement engagée au-delà du prix
d'adjudication en reprenant toutes les dettes de B.________ non couvertes par
son offre. Or, la recourante a simplement contracté, à hauteur de 650'000
francs, un emprunt auprès de la C.________ dans le but d'acquérir la créance
garantie par gage de cette dernière contre B.________. Par surcroît, quoi qu'il
en soit de cette succession d'opérations, force est en définitive de constater,
contrairement à l'opinion de l'autorité intimée, que la recourante n'a repris
aucune des dettes de B.________ et que celles-ci ne lui ont pas été déléguées;
au contraire, elle est devenue, par le jeu des cessions, créancière de
celui-ci. Certes, la recourante est entrée en possession de la cédule de
300'000 francs, restée, comme on l'a vu, inscrite au feuillet de la parcelle
1******** de X.________; à hauteur des montants couverts par l'art. 818 al. 1
CC, la recourante réunit donc en une seule et même personne les qualités de
créancier et de débiteur. Cette situation, qui est celle visée par l'art. 863
CC et qui n'a en soi rien d'insolite, ne permet toutefois pas de conclure que
la recourante a repris une dette valant moyen de paiement supplémentaire par
rapport au prix d'adjudication des quatre immeubles.
ll en résulte
qu'aucune prestation accessoire n'a, à la faveur de ces ventes forcées, été
mise à la charge de la recourante. Quant au versement du prix d'adjudication,
on relève que la recourante a réglé la somme de 184'700 francs en espèces,
s'acquittant au surplus du solde du prix de vente par compensation avec la
cession de créance, cette possibilité lui étant offerte au vu du rang
préférable des deux créances qui lui ont été cédées (sur ce point, v.
Gilliéron, op. cit., p. 223). Force est donc d'admettre que les engagements
pris par la recourante se sont bien limités à 710'200 francs, soit le montant
total des quatre adjudications; aucun doute n'est permis là-dessus. On observe,
et cela est essentiel, que la supposition de l'autorité conduirait du reste à
consacrer une solution contraire à l'art. 49 al. 2 ORI.
b) Il reste encore à
se demander si cette constatation est suffisante pour permettre au tribunal de
conclure, avec la recourante, que l'assiette du droit de mutation doit être
ramenée au montant des adjudications. Certes, l'ACI, s'est gardée d'invoquer
l'art. 6 al. 5 LMSD à l'appui de ses conclusions. Il n'en demeure pas moins
que, d'office, le tribunal doit s'assurer dans le cas d'espèce que le montant
des adjudications à la recourante correspond à la valeur réelle des immeubles,
dans la mesure où elles ont eu lieu sous l'empire de circonstances
exceptionnelles qui ne se rencontrent guère dans le cadre d'une transaction
ordinaire.
aa) Une succession
d'éléments est à cet égard troublante. Au cours de son audition par le
tribunal, D.________, dont B.________ est le neveu par alliance et dont
l'épouse est co-administratrice de la société recourante, a indiqué qu'il
s'était agi pour lui de faire en sorte que le domaine reste propriété de sa
famille. Aussi est-il intervenu auprès de H.________, de parenté avec Mme
D.________ et co-administrateur de la société recourante, afin que celle-ci se fasse
céder à cet effet la créance de la C.________ contre B.________. D.________ a
du reste, on le rappelle, cédé gratuitement la créance que sa société détenait
pour des travaux de construction effectués sur le domaine. Ainsi, lors de la
vente forcée, cessionnaire à la fois du créancier gagiste de premier rang et
d'un important créancier du failli, la recourante pouvait sans risque enchérir
à hauteur de 1'295'998 fr. 70 (total des créances cédées), sans s'engager
financièrement au-delà de 650'000 francs et avec la quasi-certitude d'emporter
finalement la mise. Or, de telles circonstances sont étrangères au marché
libre, même s'il faut bien en convenir, la vente du domaine ne semble pas avoir
intéressé d'autres acheteurs potentiels, F.________, qui a également enchéri,
excepté. Cela étant, si l'adjudication faite au créancier gagiste constitue en
règle générale un indice de ce que le marché libre n'a pas fonctionné, cette
circonstance ne permet pas encore, à elle seule, de dire que l'autorité fiscale
doit s'écarter du prix d'adjudication. En l'occurrence, on doit en effet garder
à l'esprit que la recourante a tout de même enchéri au total pour 710'200
francs, alors qu'elle aurait pu, vu l'art. 258 al. 1 aLP, se faire adjuger
l'immeuble à un prix inférieur (v. sur ce point la comparaison avec l'état de
fait de l'arrêt fribourgeois du 10 juin 1994).
bb) Pour que la
présomption instituée par l'art. 6 al. 2 LMSD puisse être renversée, il faut
encore, on l'a vu, démontrer que le prix convenu ne correspond pas à la valeur
vénale de l'immeuble transféré. En l'occurrence, après s'être fait communiquer
les procès-verbaux d'estimation fiscale des quatre immeubles et la police ECA
du bâtiment sis sur la parcelle 1******** de X.________, le tribunal est d'avis
que cette preuve n'est pas rapportée.
Ainsi, on relève que
la parcelle 1******** de X.________ a été acquise par la recourante pour
650'000 francs. Cet immeuble abrite deux constructions dont un ancien moulin
portant le n° ECA 1********, rénové par D.________ SA pour 500'000 francs et
dans lequel deux logements ont été aménagés; ce bâtiment est assuré contre
l'incendie pour une valeur de 606'500 francs contre l'incendie. La commission
d'estimation fiscale du district de Nyon a estimé à 570'000 francs la valeur
vénale de ce bâtiment. L'autre bâtiment, un rural ECA n° 2********, très
vétuste, a été admis sans valeur. La valeur du terrain, soit environ 1000 m2
dont la plus grande partie est en pente, a été fixée à 80'000 francs. La valeur
vénale de la parcelle a été arrêtée à 650'000 francs, soit, compte tenu de la
valeur de rendement arrêtée à 320'000 francs, une estimation fiscale de 483'000
francs. Or, en 1990, avant les travaux sur le bâtiment n° 1********, cette
parcelle était estimée à 121'000 francs. Quant à la parcelle 3********, elle a
été estimée en 1996 à un franc le m2, soit 110 francs; or, cette parcelle a été
acquise pour un montant de 200 francs par la recourante.
On rappellera que la
recourante s'est fait adjuger les deux immeubles agricoles, vierges de toute
construction, situés sur la commune de Y.________ pour des montants de 40'000,
respectivement 20'000 francs; à teneur des procès-verbaux produits par la
commission compétente, ces derniers ont été estimés en 1996 à 7'000,
respectivement 5'900 francs.
On retire de ces
constatations que les circonstances du cas d'espèce eussent permis à l'autorité
fiscale d'évoquer l'art. 6 al. 5 LMSD; la présomption instituée par l'art. 6
al. 2 LMSD n'a toutefois pas été renversée, dans la mesure où le prix résultant
des enchères n'apparaît pas manifestement inférieur à la valeur réelle des
immeubles aliénés.
4.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que la conclusion subsidiaire de la recourante doit
être admise; la décision attaquée sera donc réformée en ce sens que l'assiette
du droit de mutation est ramenée à 710'200 francs. Le présent arrêt est ainsi
rendu sans frais, des dépens partiels étant alloués à la recourante.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
sur réclamation du 20 janvier 1997 de l'Administration cantonale des impôts est
réformée en ce sens que l'assiette du droit de mutation est ramenée à 710'200
francs, dite décision étant confirmée pour le surplus, le dossier étant renvoyé
à l'autorité intimée pour notification d'un nouveau bordereau d'impôt.
III.                     Il n'est pas
perçu d'émolument judiciaire.
IV.                    Il est alloué à
A.________ SA des dépens partiels, arrêtés à 1'000 (mille) francs, à charge de
l'Etat de Vaud, soit pour lui le Département des finances.
Lausanne, le 6 avril 2000
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint