vd_omni · EF.1999.0002 · 1999-05-07 · fr

CGS Général Services SA c/CEFI Vevey | Ecart de 27% entre le prix de vente et la valeur vénale calculée par la CEFI, d'où admission de l'existence de circonst. particulières au sens de 9 REFI. Abandon de la jurisprudence consistant à calculer la VR en fonction du taux hypothécaire majoré de 2 points. EF ramenée de 800'000 à 715'000.- et non au prix de vente de (580'000.-). Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.05.1999 EF.1999.0002

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 mai 1999
sur le recours interjeté par
CGS Général
Services SA
, Grand-Rue 56, case postale 507, 1814 La Tour-de-Peilz,
contre
la décision rendue le 13 octobre 1997 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey
arrêtant
l'estimation fiscale de la parcelle no 24 de Veytaux à 800'000 francs, taxe
provisoire.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. R. Ernst et M. A. Rochat, assesseurs. Greffier: Mme N.
Krieger.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 24 de
Veytaux est située à la route de Sonchaux 2. Le viaduc de l'autoroute se trouve
à proximité immédiate en contre-haut. Elle comprend une surface de 874 m2 qui
accueille un petit bâtiment locatif de 727 m2 et comprenant un volume de 1'593
m3. Cette construction comprend 5 logements répartis sur trois niveaux (au rez
inférieur, deux appartements de 2 et 5 pièces; au rez supérieur, deux
appartements de 2 et 3 pièces et au 1er étage, un appartement de 4 pièce).
L'état locatif annuel s'élevait au 1er juillet 1998 à 69'000 francs. Ce
bâtiment est assuré par l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie
et les éléments naturels pour un montant de 1'177'320 francs, valeur indexée.
L'estimation fiscale
de la parcelle no 24 était de 600'000 fr. en 1981. Dans le cadre de la dernière
révision générale (1992), elle a été portée à 910'000 francs
B.                    La Société de Banque
Suisse (SBS) a acquis le 26 mars 1997 la parcelle no 24 lors d'une réalisation
forcée pour le prix de 480'000 fr. L'immeuble était alors grevé d'une  cédule
au porteur en premier rang pour un montant de 460'000 fr.
Par acte du 23 juillet
1997, la SBS a vendu la parcelle no 24 à CGS Général Services SA pour le prix
de 580'000 francs. Le 25 juillet 1997, l'immeuble a été grevé d'une cédule au
porteur de 485'000 fr. en premier rang, d'une cédule au porteur de 175'000 fr.
en deuxième rang et une cédule au porteur de 100'000 fr. en troisième rang.
L'achat de l'immeuble
a été financé par la SBS, laquelle a également accordé un crédit pour des
travaux de rénovation.
C.                    Par décision du 13
octobre 1997, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey (ci-après : la commission), agissant ensuite de l'achat du  25 juillet
1997, a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 24 à 800'000 fr.
Le 28 octobre 1997,
CGS Général Services SA a contesté cette nouvelle estimation auprès de la
commission en faisant valoir que l'état de son bâtiment nécessitait
d'importantes réparations et que le prix de vente correspondait ainsi à la
valeur réelle de l'immeuble. Elle a conclu à ce que l'estimation fiscale soit
ramenée à 600'000 francs.
La commission a
procédé à une vision locale le 11 décembre 1998 et a tenté la conciliation. Le
22 décembre suivant, la recourante a maintenu son recours . Le 25 janvier 1999,
la commission a transmis le recours au tribunal de céans comme objet de sa
compétence.
Dans ses
déterminations, l'autorité intimée fait valoir que le prix de vente ne reflète
pas la valeur marchande réelle de l'immeuble et que partant, le prix de vente a
été fixé selon des circonstances particulières au sens de l'art. 9 REFI, ce qui
justifie de s'en écarter. Elle a indiqué qu'elle avait déterminé l'estimation
fiscale en se basant sur le revenu locatif capitalisé à un taux de 7,75 %  pour
la valeur de rendement (890'000 fr.) et à un taux de 8,75 % pour la valeur
vénale (800'000 fr.). Elle a arrêté l'estimation fiscale à la valeur vénale.
Dans ses observations,
la recourante conteste le fait que l'immeuble aurait été "bradé" par
la SBS. Elle relève que le prix de vente consenti tenait compte des travaux de
réfection devant être effectués. La recourante s'est acquittée d'une avance de
frais de 1'500 fr.
Le tribunal a tenu audience
à Veytaux en date du 26 avril 1999 en présence de Christian Savioz,
administrateur de la recourante et MM. Grisoni et Collaud, représentants de
l'autorité intimée. La commune de Veytaux était représentée par M: Masshard,
municipal. A cette occasion, le tribunal a procédé à une vision locale en
présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications.
L'instruction a permis d'établir que l'immeuble, qui a été édifié 35 ans
auparavant, n'a jamais fait l'objet de réparations de la part de son ancien
propriétaire. La recourante a en revanche procédé à une rénovation de
l'enveloppe extérieure de la maison pour environ 180'000 fr. (ferblanterie,
balcons, fenêtres, etc.). L'intérieur des appartements est d'époque
(carrelages, cuisine très partiellement agencée, etc.). La recourante a
confirmé que l'état locatif de l'immeuble n'était pas modifié.
L'inspection locale
terminée, l'audience a été levée et le tribunal a délibéré hors la présence des
parties.
Considérant en droit:
1.                     a) L'art. 36 lit. a de
la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives
(LJPA) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de
recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal
administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts
TA EF 92/0039 du 1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083
du 28 février 1995; RDAF 1993 p. 380).
2.                     Aux termes de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur
vénale (al. 2).
Selon l'art. 20 LEFI,
à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
Les critères
d'estimation d'un immeuble peuvent varier considérablement avec la conséquence
qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (dans ce
sens, ATF 120 III 79 - JT 1996 II 201).
3.                     Aux termes de l'art. 8
du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI),
la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en
tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie
en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments
de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeubles, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
En vertu de l'art. 9
REFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors
desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières
(vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne
sont dans la règle pas prises en considération.
a) En l'espèce, la
commission s'est écartée du prix de vente de l'immeuble. Elle a fixé de manière
autonome la valeur vénale de celui-ci qu'elle a retenue comme valeur
d'estimation vu l'interdiction posée par l'art. 2 al. 2 LEFI.
A l'appui de
l'application dans le cas particulier de l'art. 9 REFI, l'autorité intimée fait
valoir que le créancier hypothécaire, en l'occurrence la SBS, a préféré
revendre rapidement l'objet du gage à un prix inférieur à celui du marché
plutôt que de le conserver dans l'attente d'une meilleure affaire. La
commission expose que les pertes résultant d'une différence entre la créance et
la valeur de réalisation du gage sont largement provisionnées. Elle ajoute
qu'une réalisation rapide, même à un prix inférieur, peut se révéler plus
avantageuse qu'une réalisation ultérieure, où la somme payée, bien que
supérieure, est restée immobilisée, donc improductive. L'autorité intimée
relève que le créancier hypothécaire peut n'avoir aucun intérêt à conserver
dans son patrimoine des immeubles qu'il n'a pas vocation à administrer. Enfin,
elle remarque le créancier hypothécaire et le tiers acquéreur peuvent être en
relation d'affaires, comme c'est le cas en l'espèce où la banque finance les
travaux de l'immeuble qu'elle revend.
De son côté, la
recourante, qui conteste l'existence de circonstances extraordinaires, argue
que le prix de vente de l'immeuble reflète le mauvais état d'entretien du
bâtiment. Selon elle, le prix d'acquisition aurait été fixé selon cette donnée
objective.
b) La première
question à résoudre est celle de l'existence ou on de circonstances qui
feraient apparaître le prix de vente payé comme ne correspondant pas à celui du
marché.
Dans un arrêt
relativement ancien (EF 93/035 du 4 octobre 1994), le tribunal a considéré que
la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à
d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur
marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres
indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la
commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à
l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre
le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été
confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 24
et 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la
valeur vénale calculée par la commission (EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF
98/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 98/0009 du 10 août 1998, affaire
dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que
la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans
l'accord du vendeur, partant en l'absence de négociations).
c) En l'espèce, la
recourante n'a certes pas acquis son immeuble aux enchères forcées. Elle l'a
néanmoins racheté des mains du créancier gagiste qui avait repris l'immeuble
dans son chapitre lors des enchères publiques. Une telle situation n'est à
l'évidence pas représentative des conditions du marché, par quoi il faut
entendre le marché libre. Dans ces conditions, et vu les autres circonstances
évoquées par la commission (relations avec la banque qui a apporté son
financement), c'est à juste titre que celle-ci a tenté de déterminer de manière
autonome le prix de vente de l'immeuble. Ceci ne signifie pas encore qu'elle pouvait
s'écarter du prix effectivement convenu entre acheteur et vendeur, la réponse à
cette question dépendant de l'écart constaté. Procédant au calcul, la
commission a déterminé une valeur vénale de l'immeuble de 800'000 fr., soit
supérieure de 220'000 fr. au prix de vente consenti. Une telle différence, de
l'ordre 27 %, conduit au vu de la jurisprudence, à l'admission de l'existence
de circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI. Dans ces conditions,
la commission n'était pas liée par le prix de vente de l'immeuble et c'est à
juste titre qu'elle s'en est écartée.
4.                     Cette conclusion ne
dispense pas le tribunal d'examiner le bien-fondé des calculs opérés par la
commission dans le cadre de la valeur de rendement de l'immeuble  et de sa
valeur vénale. Ces deux valeurs respectives seront donc examinées
successivement.
a) En vertu de l'art.
7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du
rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre
d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur
de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut
normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et
l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux
employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel
seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce
revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).
Dans un arrêt récent
(EF 98/0016 du 11 mars 1999), le tribunal a mis en doute le bien-fondé de la
jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380, consistant à déterminer la valeur de
rendement d'un immeuble locatif en fonction du taux d'intérêt hypothécaire de
référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré de
deux points. Il a considéré que cette jurisprudence n'était plus d'actualité
compte tenu de la baisse significative des taux d'intérêts dans l'intervalle et
de l'état actuel du marché. Il a aussi constaté que les offres récentes parues
dans la Feuille des avis officiels (FAO) montraient en tout cas que les
rendements locatifs étaient calculés à des taux supérieurs et au surplus selon
des écarts importants.
b) En l'espèce, la
commission a calculé la valeur de rendement en capitalisant le revenu locatif
(69'000 fr.) à un taux de 7,75 %, obtenant un résultat de 890'000 fr.
Il apparaît que le
taux de capitalisation choisi par la commission est trop bas au regard des
conditions actuelles du marché. Si on se réfère aux offres récentes parues dans
la FAO il apparaît que les rendements recherchés sont sensiblement plus hauts.
Ainsi par exemple, des immeubles locatifs situés respectivement à
Lausanne-Centre, Bussigny et Renens étaient à vendre sur la base d'un rendement
brut de 8,84 %, 8,7 % et 8,8% (FAO du 13 avril 1999, p. 1460 et 1458 et du 4
mai 1999 p. 1436). Le rendement brut de certains immeubles locatifs à Lausanne
varie parfois même entre 8,5 % et 10 % (FAO du 16 avril 1999, p. 1500). Il est
vrai qu'il s'agit d'offres et non pas de ventes conclues mais, compte tenu du
fait qu'elles émanent de professionnels du commerce d'immeubles, on peut
admettre qu'elles correspondent à une tendance réelle du marché. Compte tenu de
ces chiffres et de la situation de l'immeuble litigieux, il apparaît correct de
capitaliser le revenu locatif à un taux de 8,75 %. Le tribunal juge ainsi que
la valeur de rendement doit être arrêtée à un montant arrondi à 800'000 fr.
c) Pour ce qui
concerne la valeur vénale (en l'occurrence 800'000 fr.), la commission a
calculé celle-ci en  capitalisant le revenu locatif à un taux de 8,75 %. A
l'audience, l'autorité intimée a précisé qu'elle s'était livrée à un calcul de
contrôle lors duquel elle avait tenu compte d'un prix du terrain à 200 fr./m2
et d'une valeur actuelle de l'immeuble de 400 fr./m3. Elle est ainsi parvenue à
une valeur intrinsèque de 811'000 fr.
La valeur intrinsèque
d'un immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du
bâtiment, sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la
construction en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du
bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de
vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de
l'état d'entretien et des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il
y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur
intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112).
En l'espèce, la valeur
du terrain, calculée sur la base d'un prix de 200 fr./m2, échappe à la
critique. En l'absence de transactions réelles permettant une comparaison
effective, elle tient compte du fait d'une part que le terrain se trouve dans
le village de Veytaux et d'autre part du fait que ce lieu est recherché, selon
les précisions données à l'audience. Un tel paramètre prend en considération le
fait qu'il ne s'agit néanmoins pas de terrain colloqué en zone villas et que de
par sa situation, il est exposé aux nuisances de l'autoroute. La valeur du
terrain doit être fixée à 175'000 fr. (874 m2 x 200 = 174'800).
Pour ce qui concerne
la valeur intrinsèque de l'immeuble, valeur actuelle, le tribunal constate que
le bâtiment est une construction simple, et que la valeur standard de
construction à neuf, soit 500 fr./m3, doit dès lors être ramenée à un prix un
peu inférieur de 480 fr./m3, qu'il faut encore pondérer par un coefficient de
vétusté de 30 %, en raison de l'âge du bâtiment. La valeur actuelle du bâtiment
s'élève ainsi à un montant arrondi de 540'000 fr. (1'593 m3 x 336 fr./m3 =
535'248). Dès lors, pour l'ensemble du terrain et du bâtiment, le tribunal
retient une valeur intrinsèque de 715'000 fr., qui doit être considérée comme
la valeur vénale de la parcelle. Ce calcul démontre que même si c'est à juste
titre que la commission s'est écarté du prix d'acquisition de l'immeuble
(considérant 3 infra), elle a surévalué la valeur vénale de la parcelle no 24,
au vu notamment de l'état d'entretien de l'immeuble.
5.                     Le tribunal parvenant à
une valeur de rendement de 800'000 fr. et une valeur vénale de 715'000 fr.,
l'estimation fiscale doit être fixée, conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI, sur
la base de la valeur vénale. Le résultat obtenu par le tribunal, représentant
une différence de 85'000 fr. par rapport à l'estimation attaquée, soit de
l'ordre 10 %, la décision attaquée doit être corrigée dans ce sens.
6.                     Les considérants qui
précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Vu l'issue du pourvoi,
un émolument réduit sera mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 13 octobre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 24 de Veytaux est arrêtée à 715'000 fr. (sept cent quinze mille
francs).
III.                     Un émolument
judiciaire réduit est mis à la charge de la recourante, par 750 francs, cette
somme étant imputée sur son dépôt de garantie, dont le solde par 750 francs lui
sera restitué.
Lausanne, le 7 mai 1999
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint