vd_omni · EF.1993.0087 · 1994-05-27 · fr

MERMOD Jean | Application de la méthode Joye (VV); capital du rendement brut au taux de 8,5% (VR)

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.05.1994 EF.1993.0087

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 27 mai 1994
__________
sur le recours interjeté par
Jean MERMOD
,
à Lausanne, représenté par la régie Burnier, Galland & Cie S.A., Rue
St-Pierre 3, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 15 décembre 1993 par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à l'estimation de la parcelle n° 939 de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
______________
A.                            Jean Mermod
est propriétaire de la parcelle n° 939 du cadastre de la Commune de Lausanne,
au n° 32 de l'Avenue de l'Elysée. D'une surface totale de 2'891 m2, cette
parcelle comporte un bâtiment locatif de quatre appartements d'une surface au
sol de 316 m2 et, selon la police ECA, d'un volume de 4'606 m3. Le solde de la
parcelle est en nature de place-jardin (2'575 m2).
B.                            Dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la
commission), a, par décision du 18 octobre 1883, porté l'estimation fiscale,
datant de 1983, de Fr. 845'000.-- à Fr. 3'154'000.--.
A la suite
du recours formé par Jean Mermod contre cette taxation, la commission a réduit
la nouvelle estimation à Fr. 3'025'000.-- le 15 décembre 1993. A cette
occasion, l'autorité intimée a précisé que son calcul se fondait sur la moyenne
entre le rendement annuel brut de l'immeuble, selon l'état locatif au 31
décembre 1990 fourni par la régie, capitalisé à un taux de 8,5 %, et sa valeur
vénale de Fr. 4'448'000.-- (Fr. 2'023'700.-- pour le terrain et Fr.
2'424'000.-- pour le bâtiment).
C.                            Agissant
par l'intermédiaire de la régie Burnier, Galland & Cie S.A., Jean Mermod a
interjeté recours le 17 décembre 1993 contre cette décision devant le Tribunal
administratif en concluant à sa réforme en ce sens que la nouvelle estimation
fiscale de la parcelle litigieuse équivaut à la valeur locative de l'immeuble
au 31 décembre 1990 capitalisée au taux de 7,75 %, soit à Fr. 1'756'000.--.
La
commission a déposé ses déterminations le 25 février 1994. Elle conclut au
rejet du recours, aux motifs suivants :
"En
première instance, la Commission a taxé cette parcelle d'office, la Régie
Burnand et Galland n'ayant jamais répondu au questionnaire du 31 août 1992 et
au rappel du 15 juillet 1993. La Commission, sur la base d'une police
d'assurance obtenue par ses soins, a taxé cet immeuble sur les bases suivantes
:
Valeur
du terrain :                                      2'891 m2 x fr. 600.-                                                         1'735'000.-
Valeur à neuf de l'habitation :               3'029'000.- (fr. 660.-/le m3)
- 20%
de coefficient vétusté                                       2'424'000.-
Total de la valeur vénale :                                                                              4'159'000.-
Valeur de rendement :
830 m2 habitables x fr. 220.-
=
182'600.-
capitalisés
à 8,5 %
2'148'000.-
Nouvelle estimation fiscale                                                                            3'154'000.-
.
La
Régie Burnier et Galland a recouru contre cette estimation en fournissant un
état locatif de l'immeuble de fr. 94'080.-
Lors
du traitement du recours, la Commission a adapté l'état locatif fourni en
estimant à fr 3'500.- l'appartement 6 1/2 pièces + hall du propriétaire.
L'estimation a été revue de la manière suivante :
Valeur
du terrain :                                      2'891 m2 x fr. 700.-                                                         2'023'700.-
Valeur à neuf de l'habitation :               3'029'000.- (fr. 660.-/le m3)
- 20%
de coefficient vétusté                                       2'424'000.-
Total de la valeur vénale :                                                                              4'448'000.-
Valeur de rendement :
136'080.-
capitalisés à 8,5 %
1'601'000.-
Estimation fiscale                                                                                             3'025'000.-
."
D.                            Le Tribunal
administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 9 mai 1994 en
présence de MM. Patrice Galland et Nicolas Meyer qui représentaient le
recourant Jean Mermod. La commission n'était pas représentée. Le tribunal a
effectué une visite locale.
Considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a
procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle n° 939 du
cadastre de Lausanne. Pour calculer la valeur de rendement, elle s'est fondée
sur l'état locatif indiqué par la régie, de Fr. 94'080.--, auquel elle a ajouté
le loyer de l'appartement occupé par le recourant estimé à Fr. 42'000.--,
qu'elle a capitalisé à un taux de 8,5 %; pour la valeur vénale, elle a retenu
un prix de Fr. 700.-- le mètre carré pour le terrain et un prix de Fr. 660.--
le mètre cube pondéré d'un coefficient de vétusté de 20 % au titre de la valeur
à neuf de l'habitation. Le recourant considère que la nouvelle estimation fiscale
devrait être fixée à Fr. 1'756'000.-- sur la base de l'état locatif indiqué
capitalisé à un taux de 7,75 %, conformément à la méthode généralement
pratiquée pour les immeubles locatifs dans le district de Lausanne.
Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Il convient
en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si
l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se
restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du
pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); il ne peut en particulier pas
examiner l'opportunité d'une décision, la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI,
ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c LJPA; cf. également Tribunal administratif,
arrêt EF 92/039, du 1er juillet 1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation
lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se
laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des
dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des
principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité
de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in
fine; 108 Ib 205 considérant 4a).
2.                             S'agissant de
la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur
en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la
capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la
règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un
immeuble locatif, l'art. 21 REFI ajoute que cette valeur s'obtient en
capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de
construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux
doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des
frais d'entretien.
a) Le taux
de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la
jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.
234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement
bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux
d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements
bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette
différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par
l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal
administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de
rendement des immeubles locatifs, le taux d'intérêt hypothécaire de référence
en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points
(Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et EF 92/039, du
1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire
entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette
solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre
propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date
(Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15
janvier 1993, déjà cité).
b) Dans le
cas particulier, la commission a calculé la valeur de rendement des immeubles
de la recourante sur la base de l'état locatif au 30 décembre 1990, capitalisé
à un taux de 8,5 %. Ce faisant, elle n'a certainement pas abusé de son pouvoir
d'appréciation. Le taux retenu est d'un quart de point supérieur à celui qui
aurait normalement dû être appliqué en prenant en considération le taux
d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. Il tient dès lors
largement compte des charges liées à l'exploitation de l'immeuble et n'est à ce
titre pas critiquable. La date déterminante de l'état locatif a été choisie par
le recourant et ne saurait dès lors être contestée. Le loyer de Fr. 3'500.--
retenu par la Commission pour l'appartement occupé par le propriétaire est
également adéquat puisqu'il correspond au loyer payé par le locataire de
l'appartement concordant à l'étage supérieur. Quant au taux appliqué, il est
conforme aux instructions et n'est pas critiquable.
Dans ces
conditions, la valeur de rendement arrêtée à Fr. 1'601'000.-- doit être
confirmée.
3.                             Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, de la
destination, de l'état et du rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et
8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI,
la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui
varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques
de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les
Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la
règle à 6 - 6,5 %.
Dans le cas
particulier, la commission n'a pas recouru à la méthode prévue à l'art. 8 al. 2
REFI. Pour dégager la valeur vénale de l'immeuble, elle a appliqué la méthode
dite de la valeur intrinsèque, qui revient à chercher une valeur dite
"corrigée" du bien construit originellement en évaluant le prix de la
construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment
et de son état d'entretien, auquel on ajoute la valeur du terrain (Martin
Hoesli et André R. Bender, L'évaluation des biens immobiliers : une analyse
critique, Expert comptable 1993, p. 387 ss). Dans les cas où elle a appliqué la
méthode d'estimation basée sur le rendement brut capitalisé pour déterminer la
valeur vénale d'un immeuble, la commission utilise cette méthode pour vérifier
ses premières estimations. Dans ces conditions, l'on ne saurait dire que le
recourant serait victime d'une inégalité de traitement en se voyant appliquer
une autre méthode que celle usuellement suivie par la commission dans ses
estimations de première instance pour d'autres immeubles locatifs.
Pour sa
part, le Tribunal administratif applique une troisième méthode pour déterminer
la valeur vénale d'un immeuble qui part de la valeur intrinsèque de l'immeuble
considéré pondérée par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe
Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre",
Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale =
valeur intrinsèque + 2 X
valeur de rendement
3
Les
experts immobiliers s'accordent à reconnaître qu'actuellement, les transactions
immobilières font abstraction de tout caractère spéculatif et s'opèrent en
considération de la valeur de rendement de l'immeuble en cause (voir notamment
Naegeli/Hungerbühler, op. cit., p. 123 ss). La méthode Joye, qui accorde un
poids prépondérant à la valeur de rendement, tient ainsi compte de l'évolution
du marché immobilier qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de
rendement et doit, pour cette raison, être préférée à la méthode dite de la
valeur intrinsèque qui en fait totalement abstraction. Elle se rapproche
également de la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation
pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (dans ce sens, Chambre
des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I.
Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, Traité
de droit administratif suisse, Neuchâtel 1984, 735, Moor, Droit
administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes,
Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées).
Dans
le calcul de la valeur intrinsèque, la commission a retenu un prix du terrain
de Fr. 700.-- le mètre carré qui paraît trop élevé au regard de la situation de
l'immeuble. Selon ses assesseurs spécialisés, un prix de Fr. 600.-- le mètre
carré serait plus raisonnable. Au vu des caractéristiques de l'immeuble
considéré (pièces spacieuses, cachet extérieur de l'immeuble), le tribunal
considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix de construction à neuf de
Fr. 600.- par m3. Le taux de vétusté de 20 % retenu par la commission paraît en
revanche adéquat s'agissant d'un immeuble en relativement bon état d'entretien.
Ces éléments conduisent aux résultats suivants en appliquant la "méthode
Joye":
Valeur de
rendement en Fr. : 1'601'000.-
Valeur intrinsèque en Fr. : 3'945'480.-
Valeur vénale en Fr. : 2'380'000.-
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
4'448'000.-.
4.                             Au vu des
considérants qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle n° 939 de la
Commune de Lausanne doit être arrêtée à Fr. 1'990'500.-- (2'380'000.- +
1'601'000.-- : 2), arrondie à Fr. 1'990'000.--. La décision attaquée, qui
retient une estimation de Fr. 3'025'000.--, doit être corrigée en ce sens.
Le recourant
a conclu à une estimation fiscale de Fr. 1'756'000.-- pour la parcelle n° 939.
Le recours doit donc être considéré comme partiellement admis, ce qui justifie
le prélèvement d'un émolument réduit que le tribunal arrête à Fr. 600.--.
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est
partiellement admis.
II.                La décision rendue le
15 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle n° 939 est ramenée de Fr. 3'025'000.-- à Fr. 1'990'000.--.
III                Un émolument de Fr.
600.-- (six cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 27 mai 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.