vd_omni · EF.2010.0003 · 2010-09-21 · fr

A.X.________, B.X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Recours contre la valeur de l'estimation fiscale d'un bien-fonds rejeté, celle-ci n'étant pas, comme les recourants le prétendent, fixée en pratique entre 77% et 80% de la valeur vénale dudit bien-fonds.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.09.2010 EF.2010.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
21
septembre 2010
Composition
M. Pierre-André Berthoud,
président
;
MM. Georges
Arthur Meylan et François Desplands, assesseurs; Mme Marie-Christine Bernard,
greffière.
Recourants
A.X.________et B.X.________
, à Cheseaux-sur-Lausanne,
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.X.________et B.X.________ c/
décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne du 4 mai 2010 (parcelle ******** de la Commune de Cheseaux)
Vu les faits suivants
A.
A.X.________ et B.X.________ sont propriétaires
de la parcelle ********, sise au chemin de 1******** à Cheseaux-sur-Lausanne et
sur laquelle a été érigé récemment un immeuble.
Par décision du 4 mai 2010, la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après:
la Commission) les a informés que l'estimation de leur biens-fonds s'élevait à
1'573'000 francs et qu'elle avait été établie en effectuant la moyenne entre la
valeur de rendement (1'337'000 fr.) et la valeur vénale
(1'809'000 fr.), cette dernière étant le résultat du calcul suivant:
Prix du terrain:
450'000 fr.
Prix de la construction:
1'340'000 fr.
Montant des plus-values:
19'000 fr.
Total:
1'809'000 fr.
B.
A.X.________ et B.X.________ ont interjeté
recours contre cette décision le 2 juin 2010 auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à ce que l'estimation
fiscale soit fixée au 77% de 1'809'000 francs, soit à 1'392'930 francs. Ils
ont fait valoir que, selon des informations émanant de connaissances, "toutes
les nouvelles estimations pour un immeuble neuf sont entre 77% et 80% de la
somme du prix du terrain et du prix de revient de la construction".
Dans sa réponse du 5 juillet 2010,
la Commission a conclu au rejet du recours et au maintien de sa décision.
Les recourants n'ont pas répliqué
dans le délai qui leur a été imparti à cet effet.
C.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Interjeté en temps utile et en la forme, le
présent recours est recevable.
2.
Est litigieuse la valeur de l'estimation fiscale
du bien-fonds des recourants.
a) A teneur de l'art. 2 de la loi
vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV
642.21), l'estimation d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, l
a valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande de celui-ci (al. 4).
L'art. 8 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) dispose que la
valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en
tenant compte de l'offre et de la demande; c
ette valeur
marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications
(prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en
capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble,
la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al.
2).
b) En l'espèce, les recourants ne
contestent ni le montant de la valeur de rendement, ni le montant de la valeur
vénale. Ils invoquent uniquement une pratique selon laquelle "toutes les
estimations pour un immeuble neuf sont entre 77% et 80% de la somme du prix du
terrain et du prix de revient de la construction". Ils prétendent donc que
la valeur de l'estimation fiscale devrait être fixée entre 77% et 80% de la
valeur vénale. Or, il convient de constater que, d'une part, cette allégation
n'est pas claire puisqu'elle peut signifier:
- soit: que la valeur de
l'estimation fiscale doit être fixée sur la base de la valeur vénale uniquement,
c'est-à-dire en faisant abstraction de la valeur de rendement, à un taux de 80%
de celle-là. Or, cette façon de procéder serait contraire à la loi puisque, selon
l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est déterminée par la
moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale;
- soit: que la valeur de rendement retenue
en l'espèce est trop élevée (ce qui entraîne un résultat final supérieur à 80%
de la valeur vénale). Cependant, dans la mesure où, comme on le relève
ci-dessus, les recourants ne contestent pas les calculs des valeurs vénale et
de rendement par l'autorité intimée, cet argument ne peut être retenu.
D'autre part, il ne ressort d'aucun
texte ni d'aucune jurisprudence que la valeur de l'estimation fiscale devrait
correspondre à un pourcentage de la valeur obtenue en additionnant le prix du
terrain et le prix de la construction. On relèvera d'ailleurs que les
allégations des recourants au sujet de la pratique invoquée sont dépourvues de
toute indication quant à une base légale et des exemples précis.
Au surplus, dès lors que,
s'agissant d'une construction nouvelle, l'autorité intimée disposait d'indications
précises sur la valeur du terrain et des coûts de construction, c'est à juste
titre qu'elle a établi la valeur vénale du bien-fonds des recourants en prenant
en compte ces montants, soit 450'000 fr. pour le terrain (prix d'achat) et
1'359'000 fr. pour la construction (1'340'000 fr. selon le contrat
d'entreprise générale, auxquels ont été ajoutés les travaux de plus-value, de
19'000 fr.), soit un montant total de 1'809'000 francs. On ne peut donc
que confirmer le montant retenu à ce titre par l'autorité intimée, soit
1'809'000 francs.
3.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l'issue du
pourvoi, les frais seront mis à la charge des recourants, solidairement entre
eux.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 4 mai 2010 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est
confirmée.
III.
Les frais du présent arrêt, par 1'500 (mille
cinq cents) francs, sont mis à la charge des recourants, solidairement entre
eux.
Lausanne, le 21 septembre 2010
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel
subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.