vd_omni · FO.2025.0008 · 2026-01-23 · fr

A.________/Commission foncière rurale, Section I | Le recourant conteste le refus de la CFR de constater que le futur lot d'une PPE, à créer sur une parcelle agricole située en zone à bâtir, n'est pas soumis à la LDFR. Lorsqu'un immeuble fait partie d'une entreprise agricole, la LDFR s'applique aussi aux bâtiments situés en zone à bâtir. La création d'un lot de PPE ne permet pas de soustraire un logement au champ d'application de la LDFR. Faute de demande de partage matériel, la décision de la CFR est confirmée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.01.2026 FO.2025.0008

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 janvier 2026
Composition
M. Alain Thévenaz,
président
; Mme Silvia Uehlinger et M.
Jean-Etienne Ducret, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourant
A.________,
à ********,
Autorité intimée
Commission foncière rurale (CFR),
à
Lausanne.
Objet
droit foncier
rural
Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière
rurale, Section I, du 16 juin 2025 (refus de constater la non-soumission à la
LDFR d'un futur lot de PPE à constituer sur la parcelle n° 238 de Gilly)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est vigneron-encaveur à Gilly. Il exploite, au travers d'une
société anonyme, le domaine de B.________. Il est propriétaire des parcelles n
os
1520, 1568 et 1608 (Aubonne), 235, 238, 243-4, 243-5, 243-6, 243-7, 243-8,
243-9, 243-10, 243-11, 289, 367, 476, 623, 734-1, 734-2, 734-3 et 734-4 (Gilly),
474 et 483 (Perroy) et 771 (Rolle) du registre foncier. Il est en outre copropriétaire,
respectivement propriétaire en main commune, des parcelles n
os
438 (Féchy),
148 et 150 (Moudon).
D'une surface de 1'289 m
2
, la parcelle n
o
238 (Gilly) supporte un bâtiment (ECA n
o
44), comprenant une
habitation et un rural, et un local technique (ECA n
o
614): il
s'agit du centre de l'exploitation d'A.________. Le bâtiment ECA n
o
44
fait partie du noyau villageois de Gilly. Il comprend la maison de
l'exploitant, ainsi que, dans sa partie attenante, un studio et des dortoirs.
Le rural abrite des caves, une salle de dégustation et des entrepôts. La maison
de l'exploitant comprend huit chambres, trois salles de bain, une cuisine, un
salon et un WC/lavabo. Une piscine est aménagée dans le jardin de la parcelle n
o
238.
La parcelle n
o
238 est affectée en zone
centrale 15 LAT selon le plan d'affectation communal (PACom) de la commune de Gilly,
adopté par le Conseil communal le 28 juin 2022, approuvé par le Département des
institutions, du territoire et du sport le 12 juillet 2023, et entré en vigueur
le 10 mai 2024.
B.
Le 15 avril 2025, A.________ a déposé par l'intermédiaire de son
notaire, auprès de la Commission foncière rurale (CFR), une requête intitulée
"
Demande de constatation selon article 84 LDFR
", formulée de
la manière suivante:
"
[…]
Dans un proche avenir, A.________ a l'intention de
transférer à son fils C.________ l'exploitation du domaine viticole ainsi que
la propriété des parcelles exploitables. A.________ souhaite toutefois rester
propriétaire des parcelles ne faisant pas partie de son entreprise agricole.
Dans cette perspective, A.________
souhaite dans l'immédiat constituer une propriété par étages sur la parcelle
238 de Gilly, afin de constituer deux lots, savoir:
-
Le lot 1 de propriété par étage en nature de logements et de
locaux commerciaux (c'est-à-dire de locaux affectés à l'exploitation agricole);
-
Le lot 2 de propriété par étage en nature d'appartement.
[…]
Il ressort du rapport établi au
mois de juin 2023 par D.________
[…]
que
l'entreprise agricole de M. A.________ a besoin uniquement du logement de
l'exploitant
[…]
.
En d'autres termes, le futur lot 2
n'est pas nécessaire à l'exploitation agricole de M. A.________, n'a
aucune affectation agricole et ne fait pas partie d'une entreprise agricole au
sens de l'article 7 de la loi sur le droit foncier rural (LDFR), si bien que ce
futur lot de propriété par étage n'entre pas dans le champ d'application de la
LDFR.
Au vu de ce qui précède, j'invite
donc votre Commission à constater que le futur lot 2 n'entre pas dans le champ
d'application de la LDFR en application de l'article 84 LDFR."
Le rapport mentionné dans la requête désigne une
expertise privée, établie le 19 juin 2023 par le bureau fiduciaire et
d'ingénieurs-conseils D.________, pour l'analyse du besoin en unités de
logement (UL) du domaine viticole d'A.________. On en extrait ce qui suit:
"
2. Description des biens-fonds
[…]
2.1 Les bâtiments
Parcelle n
o
238 RF
de Gilly
Habitation et rural – ECA 44
La parcelle RF n
o
238
est située au village et comprend la maison de l'exploitant, un studio et des
dortoirs pour la main-d'œuvre saisonnière. Le rural comprend des caves, une
salle de dégustation et des entrepôts. C'est le centre d'exploitation, où l'on
vinifie et commercialise le vin.
La maison de l'exploitant comprend
8 chambres, 3 salles de bains, 1 cuisine, 1 salon et 1 WC/lavabo.
[…]
Le bâtiment attenant (également
ECA 44) comprend un studio de 1 chambre, 1 cuisine et une salle de bains, ainsi
que des dortoirs de 3 chambres, 1 cuisine/réfectoire commune, 1 salle de bains
et 1 WC/lavabo. Ces logements n'ont pas été visités. Ils sont utilisés pour la
main d'œuvre du domaine. M. A.________ souhaiterait y aménager son appartement
(après la remise) à la place du studio et des dortoirs. La valeur de rendement
tient compte de l'état actuel du bâtiment, soit comme logements pour employés.
Le rural comporte plusieurs
parties: une 1
ère
cuverie avec les cuves en inox, une 2
ème
avec les cuves en acier (achetées en 1983), une ancienne cave avec des barriques,
une pièce avec le pressoir et plusieurs dépôts. Toutes les caves sont
climatisées. Les dégustations se déroulent dans une belle salle décorée et
agencée d'une cuisine.
[…]
2.2 Les vignes
[…]
2.3 Les prés-champs
[…]
2.4 Arbres à hautes tiges
[…]
2.5 Les forêts
[…]
3 Analyse des besoins en
logements
3.1 Calcul des UMOS
[…]
L'article 3 de l'OTerm définit le
calcul de l'unité de main-d'œuvre standard (UMOS) qui sert à mesurer la taille
d'une exploitation au moyen de facteurs standardisés basés sur des données
d'économie du travail.
[…]
Pour l'exploitation d'A.________,
le nombre d'UMOS est le suivant:
[tableau
indiquant un total UMOS de 2,63]
3.2 Logements disponibles
Selon le guide fédéral pour
l'estimation de la valeur de rendement agricole de 2018, les logements offrent
les unités de logements suivants:
[tableau
indiquant un total des UL disponibles de 20,7]
[…]
3.3 Nombre de logements
nécessaires
En automne 2018, la Commission
foncière a adopté une nouvelle méthode pour calculer le nombre de logements
nécessaires à l'exploitation. Le calcul se base sur le rapport d'analyse "
Fixation de nouvelles règles et méthodologie pour
l'analyse des demandes d'autorisation de soustraction de logement d'une
entreprise agricole
", édité le 13 août 2018.
[Tableau
indiquant le quota d'UL à conserver en fonction du nombre d'UMOS]
Le quota d'UL à conserver est de
14.7 UL (2.63 UMOS).
Le nombre de logements à conserver
est défini comme suit (extrait du document original).
Domaine avec culture spéciale:
Petit
et moyen domaine ( 5.0 UMOS                    +
0.7 UL / UMOS"
L'expert préconise la conservation, pour les petits
et moyens domaines (jusqu'à 5 UMOS) avec cultures spéciales, de deux logements,
pour autant que la capacité en UL du second logement soit majoritairement
incluse dans le quota ci-dessus et des logements simples pour le personnel
temporaire.
b) Dans le cas présent, la demande de constatation
de non-assujettissement de l'éventuel futur lot de PPE n
o
2 présente
la particularité de concerner un immeuble agricole situé en zone à bâtir, la
parcelle n
o
238 se trouvant au cœur du village de Gilly. Il n'est
pas contesté que cet immeuble, qui abrite le centre d'exploitation du
recourant, fait partie de l'unité composée des immeubles, bâtiments et
installations constituant son entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR.
Bien qu'établie en zone à bâtir, la parcelle n
o
238 demeure
ainsi soumise au régime de la LDFR.
Le bâtiment ECA n
o
44 constitue le centre
d'exploitation de l'entreprise agricole du recourant. Il comprend notamment son
logement, ainsi qu'un studio et des dortoirs situés dans une partie attenante.
Le recourant souhaite aménager dans ces locaux un logement destiné à lui-même
et à son épouse, une fois qu'il aura transmis l'exploitation à son fils. Ce
"second logement" – le logement principal étant celui de l'exploitant
(lot n
o
238-1) – correspond au lot n
o
238-2 de la PPE que
le recourant entend constituer sur la parcelle de base n
o
238.
La CFR a été saisie d'une demande en constatation,
fondée sur l'art. 84 LDFR, du non-assujettissement au droit foncier rural d'un
éventuel lot de PPE à constituer ultérieurement sur la parcelle n
o
238 de Gilly. Comme cela résulte de ce qui précède, cette parcelle fait
actuellement intégralement partie de l'entreprise du recourant. Le simple fait
de modifier le statut juridique de ce bien-fonds au regard des droits réels, en
constituant une PPE, ne saurait à lui seul permettre de considérer qu'une
partie de cette parcelle ne ferait plus partie de l'entreprise agricole. Pour
pouvoir parvenir éventuellement à ce résultat, une requête de partage matériel
devrait être présentée à la CFR et cette requête devrait être examinée au
regard des exceptions possibles énumérées à l'art. 60 LDFR. Le procédé choisi
par le recourant revient à essayer de contourner les règles relatives à
l'interdiction du partage matériel.
La CFR n'a ainsi pas violé le droit en rejetant la
requête du recourant.
3.
Le considérant qui précède conduit au rejet du recours, mal fondé. Cela
entraîne la confirmation de la décision attaquée, sans qu'il soit nécessaire de
recueillir encore des déterminations complémentaires de la part de l'autorité
intimée. Un émolument judiciaire est mis à la charge du recourant, qui succombe
(art. 49 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 16 juin 2025 (séance du 16 mai 2025) par la
Commission foncière rurale est confirmée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du
recourant A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 23 janvier 2026
Le président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral de l'agriculture (OFAG).
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.