vd_omni · FO.1991.0002 · 1992-02-13 · fr

ERAUD Eléna | La charge de mise à disposition de l'exploitation hôtelière est liée au lot et non à la personne du propriétaire. Pas de limitation dans le temps, ni de révocation pour troubles politiques à l'étranger

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.02.1992 FO.1991.0002

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET DU 13 FEVRIER 1992 -
__________
sur le recours interjeté par
Eléna
ERAUD
, à Bamako, République du Mali, dont le conseil est l'avocate
Viviane Martin, rue de l'Hôtel-de-Ville 12, à 1204 Genève,
contre
le prononcé de la Commission foncière,
section II, du 17 mai 1991, refusant de constater que la charge de mise à
disposition de l'exploitation hôtelière du lot no 23, dont elle est
propriétaire, est échue, et refusant de la révoquer.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J. Giroud, président
S. Pichon, assesseur
D. Malherbe, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Par prononcé
du 2 avril 1982, la Commission foncière, section II (ci-après : la CF II), a
délivré à la Société de l'Hôtel Bonivard SA, à Veytaux, une autorisation de
principe de vendre, sous forme d'apparthôtel, à des personnes domiciliées à
l'étranger des parts de propriété par étages de l'Hôtel Bonivard, cela à
concurrence de 100 % des millièmes affectés aux locaux d'habitation. On extrait
le passage suivant de cette décision, fondée sur l'art. 4 al. 2 lit. c de
l'Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles dans des lieux à vocation touristique
par des personnes
domiciliées à l'étranger, du 10 novembre 1976 (ci-après : OLVT) :
" Avant d'être déposé au Registre
foncier, le règlement de copropriété - ainsi que toute modification ultérieure
- devra être agréé par la Commission de céans.
[...].
Chaque lot devant être mis à la disposition
de l'exploitation hôtelière pendant une période conforme aux dispositions
légales, soit actuellement au moins 150 jours et au plus 250 jours par année,
les autorisations particulières de vente à une personne domiciliée à l'étranger
devront comporter une charge dans ce sens."
B.                            Par décision
du 2 décembre 1983 (E 11226), la CF II a autorisé Eléna Eraud, de nationalité
française, à acquérir le lot no 23 de l'Hôtel Bonivard-Apparthôtel, à Veytaux.
Par acte
notarié Pittet du 20 décembre 1985, la Société de l'Hôtel Bonivard SA a vendu à
dame Eraud le dit lot. Le chiffre 6 des clauses spéciales de ce contrat de
vente prévoit ce qui suit :
"La présente vente a été soumise à
l'autorisation de la Commission foncière, section II, à Lausanne, qui l'a
ratifiée en date du deux décembre mil neuf cent huitante-trois.
L'acquéreur a connaissance du fait que la
dite autorisation a été délivrée avec les conditions et charges suivantes, qui
seront mentionnées au Registre foncier, savoir :
a) Interdiction d'aliéner l'immeuble
pendant cinq ans à partir de l'acquisition;
b) Obligation, pour l'acquéreur ou sa
famille, de séjourner au moins trois semaines par année pendant dix ans, dans
cet immeuble et
c) Obligation de mettre le lot à
disposition de l'exploitation hôtelière cent cinquante jours par an au minimum
et deux cent cinquante jours par an au maximum."
Par décision
du 10 janvier 1986, la CF II a à nouveau autorisé Eléna Eraud à acquérir le lot
23, à titre de résidence secondaire, soit de logement de vacances. Cette
autorisation (No E 12113) comportait notamment la charge ou l'
"obligation
de mettre le lot 23 à disposition de l'exploitation hôtelière, 150 jours au
moins, 250 jours au plus par an"
, mentionnée d'office au Registre
foncier.
L'acte de
vente a été inscrit au Registre foncier le 14 mars 1986.
C.                            En signant le
contrat de vente, la recourante acceptait
"sans réserve le règlement de
copropriété régissant l'Hôtel BONIVARD-Apparthôtel"
et ratifiait
également
"le contrat de mise à disposition conclu avec l'exploitant
hôtelier de l'Hôtel BONIVARD-Apparthôtel,"
en vertu duquel l'acquéreur
s'engageait à mettre son unité à disposition de la société exploitant le
restaurant (lot 77 de la copropriété). L'art. 42 al. 6 de ce règlement,
intitulé "règlement d'administration et d'utilisation" (ci-après : le
règlement de PPE), prévoit ce qui suit :
"L'acquéreur - au sens de la Lex Furgler
- de chaque lot de copropriété prend note que la décision qui sera délivrée par
la Commission foncière, section II, à Lausanne - au sens de la "Lex
Furgler" - concernant la mise à disposition, pour 150 jours minimum et 250
jours maximum, sous la forme hôtelière, des unités appartements, sera assortie
des conditions et charges suivantes, qui devront être mentionnées au Registre
foncier :
a) Tous les lots d'habitation seront à la
disposition de l'exploitation hôtelière, durant une période conforme aux
dispositions légales, lorsqu'il s'agit de lots vendus à des personnes
domiciliées à l'étranger; les baux à loyer ou contrats de mise à disposition de
ces logements devront être annotés au Registre foncier.
[...]."
Quant à
l'art. 43 du règlement de PPE, son contenu est le suivant :
"Les unités hôtelières acquises avec
autorisation selon la "Lex Furgler" seront obligatoirement affectées
à l'exploitation hôtelière, selon décision de la Commission foncière II.
Chaque copropriétaire d'une des unités
mentionnées à l'alinéa précédent est tenu de mettre, par contrat, son unité à
la disposition de l'exploitant du lot 77.
Tout acquéreur d'une telle unité sera subrogé
au vendeur dans les droits et obligations résultant pour ce dernier du contrat
de mise à disposition en cours au jour de la signature de l'acte de vente, avec
notamment l'obligation, à l'échéance de ce dernier, de souscrire à un nouveau
contrat.
Les propriétaires d'unités non obligatoirement
affectées à l'exploitation hôtelière ont la faculté, moyennant préavis de deux
mois, d'en confier la gestion à la Société de l'Hôtel Bonivard [...]."
Par le
contrat de mise à disposition précité, daté du 1er mai 1984, la communauté des
propriétaires de l'Apparthôtel BONIVARD a confié l'exploitation des
appartements, selon certaines modalités, à la société HAPPY HOTELS SA, à
Veytaux,
"locataire de l'unité restaurant et annexes, lot 77 de la
copropriété
". On extrait ce qui suit de son article 2
:
"Le présent contrat de mise à
disposition entre en vigueur le jour de l'ouverture de l'Hôtel Bonivard,
respectivement de la signature des présentes, pour une première durée de cinq
ans. Faute de résiliation par l'une ou l'autre des parties [...], il se
renouvellera , pour une nouvelle période de cinq ans, et ainsi de suite, de
cinq ans en cinq ans."
D.                            Dame Eraud a
résilié le contrat de mise à disposition hôtelière en date du 5 juillet 1990.
E.                            Par requête du
7 mars 1991, Elena Eraud, agissant par l'intermédiaire de son avocate, a requis
la CF II de prononcer principalement que la charge de mise à disposition du lot
de l'exploitation hôtelière est échue, subsidiairement qu'elle est révoquée.
Elle exposait qu'elle-même et son mari, en raison des troubles politiques au
Mali, s'étaient décidés à transférer définitivement leur domicile en Suisse.
Avant le décès du mari de la recourante, intervenu en avril 1991, les époux ont
déposé au contrôle des habitants de Veytaux une demande d'autorisation de
séjour sans prise d'emploi, datée du 28 février 1991. Cette requête est
toujours pendante à ce jour.
Il résulte
d'une pièce versée au dossier que du vivant de l'époux d'Elena Eraud à tout le
moins, les époux bénéficiaient d'un revenu annuel de Fr. 53'200.- et d'une
fortune de Fr. 990'000.-. Leurs charges s'élevaient à Fr. 21'045.-. Le montant
de Fr. 990'000.- comprend l'appartement de Veytaux, pour sa valeur fiscale
fixée à Fr. 490'000.-, et une somme de Fr. 500'000.-, provenant de la vente de
leur maison au Mali.
F.                            La Société de
l'Hôtel Bonivard SA a déposé des déterminations, datées du 8 mai 1991,
concluant, avec dépens, au rejet de la requête de la recourante.
G.                            Par décision
du 17 mai 1991, le CF II a rejeté la requête d'Elena Eraud. C'est contre cette
décision qu'est interjeté le présent recours, daté du 14 juin 1991, tendant,
principalement, à ce que l'autorité de céans prononce que la charge grevant
l'autorisation No E 12113 relative au lot 23 de l'Hôtel Bonivard à Veytaux est
échue, subsidiairement, à la révocation de cette charge. En temps utile, la
recourante a effectué l'avance de frais requise, par Fr. 1'000.-.
La Société
de l'Hôtel Bonivard SA a déposé des déterminations, datées du 10 septembre
1991, concluant au rejet du recours.
Les moyens
invoqués de part et d'autre seront repris plus loin dans la mesure utile.
H.                            En juillet
1991, en application de l'art. 62 al. 1 LJPA, la Commission cantonale de
recours en matière foncière a transmis la cause au Tribunal administratif, qui
a statué à huis clos le 27 novembre 1991.
et considère en droit :
________________
1.                             La recourante
a obtenu le 10 janvier 1986 l'autorisation d'acquérir le lot 23 (parcelle 653
de la commune de Veytaux) de l'Hôtel Bonivard, à titre de logement de vacances.
Cette décision était fondée sur l'autorisation de principe accordée en avril
1982 à la Société de l'Hôtel Bonivard SA en vertu de l'art. 4 al. 2 lit. c
OLVT. Selon cette disposition, il était permis de vendre à des personnes
domiciliées à l'étranger
"en cas de propriété par étages, la quote-part
intégrale, lorsque l'ensemble de résidences secondaires [était] exploité en
totalité au moins 150 jours et au plus 250 jours par an sous forme
d'établissement hôtelier"
.
Postérieurement
à l'octroi de cette autorisation de principe, les dispositions légales
applicables en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
ont été modifiées par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger (ci-après : LFAIE), du 16 décembre 1983, et son
ordonnance (ci-après : OAIE), du 1er octobre 1984, toutes deux entrées en
vigueur le 1er janvier 1985.
On doit dès
lors se demander quel est le droit applicable à la charge dont la recourante
demande la suppression. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour ce qui
est de la validité, du contenu et de la révocation d'une charge, il y a lieu
d'appliquer le nouveau droit, même si cette charge se rapporte à une
autorisation entrée en force sous l'ancien droit (ATF non publié du 9 février
1990; v. également Clémy Vautier, L'application de la Loi sur l'acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger, cinq ans de jurisprudence
(1985-1989), in RDAF 1990, p. 325, spéc. p. 387).
Le recours
d'Eléna Eraud doit donc être traité à la lumière des nouvelles dispositions
légales.
2.                             a) Le régime
des apparthôtels est soumis aux articles 10 LFAIE et 7 OAIE. Selon la première
de ces dispositions, la notion d'apparthôtel implique notamment une exploitation
durable de 65 % au moins des quote-parts en la forme hôtelière. Selon la
seconde, une telle exploitation est assurée
"si l'acte de constitution
de la propriété par étages et le règlement d'administration et d'utilisation
(art. 712 d ss CC) obligent les copropriétaires à mettre leur logement à la
disposition de l'hôtelier; les autorisation doivent être assorties des charges
prévues à cet effet (art. 11, 2e al. let. g)"
.
Quant à
l'art. 11 al. 2 lit. g OAIE, il prévoit ce qui suit :
"En règle générale, les autorisations
doivent au moins être assorties des charges suivantes (art. 14 LFAIE) qui
seront mentionnées au registre foncier :
[...]
g. Dans les cas d'apparthôtels, obligation de
mettre les appartements à la dispositions de l'hôtelier pour qu'il en assure
l'exploitation en la forme hôtelière conformément à l'acte de constitution de
la propriété par étages et au règlement d'administration et d'utilisation (art.
7 )."
Il y a lieu
de constater que, d'une façon générale, la charge imposant une exploitation en
la forme hôtelière n'est pas édictée à l'égard d'un propriétaire déterminé mais
affecte l'unité de logement, indépendamment du fait que certains appartements
sont vendus à des tiers, que ce soit des personnes à l'étranger ou en Suisse
(Vautier, op. cit., p. 352). Il existe ainsi une double charge à savoir, d'une
part, l'obligation de mise à disposition de l'appartement, qui grève certaines
parties d'étage et qui est indépendante de la personne de l'acquéreur (ou de
son domicile), d'autre part la charge de l'art. 11 al. 2 lit. g OAIE, qui a le
même contenu et fait en quelque sorte double emploi, mais qui n'est valable que
pour des personnes soumises au régime de l'autorisation (Eric Ramel, Le régime
des apparthôtels dans la lex Friedrich, thèse Lausanne 1990, p. 139).
Dans le cas
particulier, il y a une première charge, liée à l'appartement de la recourante,
charge selon laquelle le lot litigieux doit être soumis à l'exploitation
hôtelière, résultant des art. 4 al. 2 lit. c OLVT, respectivement 10 lit. b LFAIE
et 7 al. 2 OAIE. La seconde charge résulte de l'art. 43 al. 1 du règlement de
PPE - en application des art. 13 al. 4 lit c et al. 5 OAIE dans son ancienne
teneur, respectivement 11 al. 2 lit. g OAIE - selon lequel
"les unités
hôtelières acquises avec autorisation selon la "Lex Furgler" seront
obligatoirement affectées à l'exploitation hôtelière, selon décision de la
Commission foncière II"
.
b) Dans
l'ATF précité du 9 février 1990, le Tribunal fédéral a jugé une espèce quelque
peu semblable, dans laquelle une société avait obtenu en 1977 l'autorisation de
vendre, sous forme d'apparthôtel, la quote-part intégrale de la propriété par
étages à des personnes à l'étranger. Dans sa teneur en vigueur en 1977, l'art.
4 al. 4 OLVT prévoyait que toutes les unités de logement pouvaient être vendues
à des étrangers pour autant que 65 % au moins de ces logements soient exploités
sous la forme hôtelière. Le plus souvent, les autorisations n'étaient accordées
qu'avec la charge que tous les logements - ou du moins ceux qui étaient vendus
à des étrangers - et non seulement la quote-part minimum de 65 % soient
exploités de cette manière (Vautier, op. cit., p. 353). Dans cette affaire, il
avait été prévu que le quota de cent pour cent serait ramené ultérieurement à
65 %. Saisi d'un recours d'un propriétaire devenu suisse après avoir reçu
l'autorisation d'acheter un appartement exploité en apparthôtel, et qui
souhaitait être libéré de la charge de mise à disposition de l'hôtelier, le
Tribunal administratif du canton des Grisons a jugé qu'il fallait libérer en
premier lieu de la charge litigieuse les propriétaires ayant conclu un contrat
de vente avant que l'autorisation de principe n'ait été délivrée à la société
venderesse. Pour les autres propriétaires, l'autorité précitée a jugé qu'il
fallait donner la préférence à ceux qui, simultanément à la conclusion du
contrat de vente, ou peu de temps après, avaient pris avec l'hôtelier un accord
écrit de non-location de leur appartement.
Rappelant
que la charge de mise à disposition du lot est une charge réelle, liée à
l'appartement, le Tribunal fédéral a jugé qu'il était dès lors sans importance
que le propriétaire d'une unité de logement soit soumis à la procédure
d'autorisation en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger ou non. Dans le cas particulier, où la réduction au quota de 65 %
avait eu lieu seulement après la vente des appartements, il a considéré qu'il
fallait prendre en considération, comme critère prioritaire de libération de la
charge, le fait que le propriétaire n'était pas soumis à autorisation. Il
serait en effet contraire à l'esprit et au but de la législation en la matière
d'accorder d'abord une libération à des personnes à l'étranger et non à des
personnes qui ne sont pas soumises à autorisation (ATF précité du 9.2.1990;
Vautier, op. cit., p. 352).
c) Dans
l'affaire qui nous occupe, la situation est différente. En effet, par décision
du 2 avril 1982, la CF II a délivré à la Société de l'Hôtel Bonivard SA, à
Veytaux, une autorisation de principe de vendre sous forme d'apparthôtel à des
personnes domiciliées à l'étranger la totalité des parts de propriété par
étages de l'Hôtel Bonivard affectés aux locaux d'habitation. C'est l'art. 4
OLVT qui imposait alors que l'autorisation porte sur la totalité des parts. En
l'espèce, cette proportion n'a pas été modifiée par l'art. 10 lit. b LFAIE, qui
n'a introduit que la faculté d'une réduction à 65 %. Or, il ne pourrait être
fait usage de cette possibilité qu'avec l'accord de l'hôtelier et celui de la
CF II; le premier faisant défaut et le second devant être requis par l'hôtelier
destinataire de l'autorisation de principe, la recourante ne saurait exiger une
libération de charge en invoquant la marge légale de 35 %.
A relever
que, même si la recourante n'était plus soumise à la LFAIE ou "Lex
Friedrich", elle n'en aurait pas moins l'obligation, au vu de
l'autorisation de principe délivrée en avril en 1982, de mettre son lot à
disposition de l'exploitation hôtelière. A cet égard, on doit constater que
l'art. 43 al. 4 du règlement de PPE est contraire à cette autorisation de
principe , dans la mesure où il prévoit que
"les propriétaires d'unités
non obligatoirement affectés à l'exploitation hôtelière ont la faculté [...]
d'en confier la gestion à la société de l'Hôtel Bonivard [...]"
.
d) La
recourante soutient tout d'abord qu'elle était fondée à considérer que la
charge de mise à disposition hôtelière était limitée dans le temps par diverses
dispositions contractuelles, selon lesquelles une libération de cette charge
était possible de cinq ans en cinq ans; si la Commission foncière avait voulu
s'en distancer, elle n'aurait pu le faire qu'expressément. La recourante
invoque ainsi le principe de la bonne foi.
C'est
cependant par essence que la charge est illimitée dans le temps (Ramel, op.
cit., p. 136). Son but est précisément d'assurer dans la durée la mise à
disposition hôtelière (Vautier, op. cit., p. 365). D'ailleurs, cette charge non
limitée dans le temps était expressément prévue par l'art. 4 al. 2 lit. c OLVT.
Cette condition était également clairement reprise par le contrat de vente,
celui-ci précisant même une limite aux deux autres charges dont l'autorisation
d'acquérir était assortie, savoir l'interdiction d'aliéner l'immeuble, fixée à
cinq ans, et l'obligation pour l'acquéreur ou sa famille de séjourner au moins
trois semaines par année dans l'immeuble, limitée à dix ans, tandis qu'aucune
échéance n'était prévue pour la charge litigieuse. Le principe de la bonne foi
ne saurait dès lors avoir été violé et la conclusion principale de la
recourante doit être rejetée.
3.                             La recourante
demande, subsidiairement, la révocation de la charge de mise à disposition. A
cet égard, elle fait essentiellement valoir qu'elle ne peut plus retourner au
Mali en raison des graves troubles qui y règnent et qu'elle n'a pas les moyens
de louer un second appartement pendant les périodes où elle doit libérer son
lot.
En vertu des
art. 14 al. 4 LFAIE et 11 al. 4 OAIE, une charge ne peut être révoquée que pour
des motifs impérieux. Il faut entendre par là une modification des
circonstances qui en rend l'exécution impossible ou insupportable pour
l'acquéreur. A cet égard, le Tribunal fédéral s'est toujours montré restrictif
dans l'interprétation des motifs justifiant la révocation d'une charge
(Vautier, op. cit., p. 365). En admettant que la situation au Mali empêche la
recourante de retourner dans ce pays, sa nationalité lui permettrait de
s'installer en France. Un séjour continu en Suisse est de toute manière exclu à
défaut d'autorisation de séjour; même si elle obtenait celle-ci, la recourante
ne saurait prétendre, au vu de sa fortune et de ses revenus, qu'elle n'est pas
en mesure d'assumer les frais d'un logement distinct de l'apparthôtel
litigieux. Eléna Eraud ne peut ainsi pas se prévaloir d'une modification des
circonstances lui rendant l'exécution de la charge de mise à disposition
insupportable ou impossible; on ne peut dès lors que rejeter sa conclusion
subsidiaire également.
4.                             Au vu de ce
qui précède, le recours doit être rejeté sur tous les points; vu l'issue du
pourvoi, un émolument est mis à la charge de la recourante. La Société de
l'Hôtel Bonivard SA, qui obtient gain de cause, a droit à l'allocation de
dépens, qu'elle a requis.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 17 mai 1991 par la Commission foncière, section II, est confirmée.
III.                     Un émolument de Fr.
1'000.- est mis à la charge de la recourante, cette somme étant compensée par
le dépôt de garantie déjà effectué.
IV.                    La recourante Eléna
Eraud est la débitrice de la Société de l'Hôtel Bonivard SA, d'une somme de Fr.
500.- (cinq cents francs), à titre de dépens.
Lausanne, le 13 février 1992/jb
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante, par
l'intermédiaire de son conseil, sous pli recommandé;
- à la Société de l'Hôtel Bonivard, à
Veytaux, par l'intermédiaire de son conseil, Me François Chaudet, place
Benjamin-Constant 2, à 1002 Lausanne, sous pli recommandé;
- à la Commission foncière, section
II;
- au Département fédéral de justice
et police, Office de la justice, 3003 Berne, en trois exemplaires, avec le
dossier sous pli recommandé, à charge pour l'autorité fédérale de le renvoyer
au Tribunal administratif, chemin de Boston 25, 1014 Lausanne;
- au Conservateur du Registre foncier du
district de Lavaux;
- au Secrétariat général du Département AIC.
Il peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa
communication (art. 21 LFAIE; 106 OJF).