vd_omni · EF.1993.0042 · 1993-10-18 · fr

LA MAISON OUVRIERE, Sté coop. | Révision générale de l'estimation fiscale d'immeubles à loyers modérés datant des années 1928-1945. Rejet du recours.Etat locatif pris au moment où l'autorité statue.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 18.10.1993 EF.1993.0042

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 18 octobre 1993
__________
sur le recours interjeté par la
Société
Coopérative LA MAISON OUVRIERE
, à Lausanne, dont le conseil est
l'avocat Henri Baudraz, CP 3293, à 1002 Lausanne,
contre
les décisions rendues le 21 juillet 1993 par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relatives à l'estimation des parcelles n° 2'793, 2'794, 2'795, 2'761 et 2'762
de la Commune de Lausanne.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. T. Thonney, sbt
constate en fait :
______________
A.                            La Société
Coopérative "La Maison Ouvrière" (ci-après, La Maison Ouvrière), dont
le siège social est à Lausanne, a été constituée en 1903. Elle a pour but
principal la construction et la location de logements à loyers modérés. A ce
titre, elle a souvent réalisé ses projets immobiliers en bénéficiant de prêts à
des taux préférentiels ou de subventions des collectivités publiques. Elle est
notamment propriétaire à Lausanne des parcelles 2'761 et 2'762 sises rue de la
Borde, qui supportent trois immeubles locatifs (ECA n° 5'717, 5'719 et 6'955)
construits entre 1928 et 1931, ainsi que des parcelles 2'793, 2'794 et 2'795
sises route Aloïs-Fauquez, qui supportent cinq immeubles locatifs (ECA n°
10'562, 10'854, 10'857, 11'828 et 11'829) construits entre 1934 et 1945.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (la commission) a fixé, les 23 et
29 septembre 1992, la nouvelle estimation des parcelles précitées de la façon
suivante:
Parcelle
2'761 (ECA 6'955):                                           Fr.   886'000.-.
Parcelle 2'762 (ECA 5'717 et 5'719):                           Fr.
1'305'000.-.
Parcelle 2'793 (ECA 11'829 et 11'828):                      Fr.
2'804'000.-.
Parcelle 2'794 (ECA 10'854 et 10'857):                      Fr.
3'039'000.-.
Parcelle 2'795 (ECA 10'562):                                         Fr.
1'375'000.-.
La Maison
Ouvrière a recouru contre ces taxations auprès de la commission, laquelle a
confirmé les nouvelles estimations le 21 juillet 1993. A cette occasion
l'autorité a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du
rendement annuel brut, selon l'état locatif des immeubles au 31 juillet 1992, à
un taux moyen de 7,75 %. Le taux de capitalisation pour la valeur de rendement
était fixé à 8,75 % et, pour la valeur vénale, à 6,95 %.
C.                            Par acte de
recours du 30 juillet 1993, La Maison Ouvrière a interjeté recours contre ces
décisions devant le Tribunal administratif et a conclu à ce que les nouvelles
estimations fiscales des parcelles indiquées ci-dessous soient fixées de la
manière suivante:
Parcelle
2'761:   Fr.   652'000.-
Parcelle 2'762:   Fr. 1'021'000.-
Parcelle 2'793:   Fr. 2'086'000.-
Parcelle 2'794:   Fr. 2'372'000.-
Parcelle 2'795:   Fr. 1'105'000.-.
En
substance, la recourante conteste la date déterminante pour fixer l'état
locatif, le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de
rendement, le fait de tenir compte du rendement annuel brut des immeubles ainsi
que la valeur vénale qu'elle estime trop élevée compte tenu d'une part des
restrictions de droit public qui grèvent les parcelles concernées et d'autre
part du rendement modéré des immeubles qui est imposé par les statuts de la
société ou par les conventions de prêt passées avec les collectivités
publiques. Elle propose de fixer la nouvelle estimation fiscale en prenant pour
base l'état locatif de ses immeubles au 31 décembre 1990, le revenu annuel net
desdits immeubles (charges réelles déduites selon décompte produit au dossier),
un taux de capitalisation de 7,2 % pour le calcul de la valeur de rendement et
une valeur vénale relativement proche de la valeur de rendement compte tenu de
l'état actuel du marché. Elle préconise en outre de se référer à la méthode de
calcul développée par Philippe Joye (Droit de la construction 1/92,
"Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre").
La
commission a conclu au rejet du recours.
Dans le
délai qui lui a été imparti à cet effet, la recourante s'est acquittée d'une
avance de frais de Fr. 3'000.-.
Le tribunal
a tenu une audience d'instruction et de jugement le 12 octobre 1993 en
présence: pour la recourante de son conseil, l'avocat Henri Baudraz, accompagné
de M. Martin gérant; pour la commission, son président M. Cruchaud. Le tribunal
a effectué une visite locale en présence des parties qui ont été entendues dans
leurs explications. Il a délibéré à huis clos le jour-même.
considérant en droit :
_________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a
procédé à la mise à jour des estimations des parcelles 2'761, 2'762, 2'793,
2'794 et 2'795. Elle s'est fondée sur l'état locatif existant au 31 juillet
1992 des immeubles respectifs de chacun des biens-fonds, qu'elle a capitalisé à
un taux de 7,75 % représentant schématiquement la moyenne entre les taux de
8,75 % et 6,95 % respectivement retenus pour le calcul de la valeur de
rendement et celui de la valeur vénale. La recourante considère qu'il y a lieu
de prendre en considération l'état locatif au 31 décembre 1990. Elle fait
également valoir que le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la
valeur de rendement ne tient pas compte des charges effectives et que la valeur
vénale obtenue est trop haute au vu de la conjoncture, des restrictions
d'exploitation qui pèsent sur ses logements et des mentions de précarité qui
grèvent ses parcelles.
Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
a)
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci
correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer
de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI,
dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que
la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle,
du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un
immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant
le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre
résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais
d'entretien.
Le taux de
l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les
hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le
taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de
l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour
déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement
est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au
taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres
et de fonds empruntés investis (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des
Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la
jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p.
234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement
bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux
d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements
bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence
tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par
l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal
administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de
rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de
la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors
qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une
hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus
d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les
états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
b) En
calculant la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base des
états locatifs au 31 juillet 1992, capitalisés à un taux de 8,75 %, la
commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux
correspond effectivement à un taux supérieur de 2 points au taux d'intérêt
hypothécaire de référence en vigueur à la date à laquelle ont été établis les
états locatifs. Quant à la date choisie, elle n'est guère critiquable en soi.
Elle correspond au moment où l'autorité de première instance statue et, comme
on l'a déjà dit, ne crée pas d'inégalité de traitement dans la mesure où le
taux de capitalisation lui est lié. Par ailleurs, vérification faite, cette solution
est plus favorable pour l'intéressée. En effet, le 31 décembre 1990, le taux de
référence était de 6,25 %, ce qui aurait justifié un taux de capitalisation de
8,25 %, soit 0,5 point de moins que celui finalement retenu. Même si l'état
locatif de juillet 1992 est supérieur à celui de décembre 1990, il est évident
au vu du statut de logements à loyer modéré, que la hausse des taux d'intérêt
hypothécaire intervenue durant cette période n'a pas été entièrement
répercutée. Pour cette raison, il apparaît que la valeur de rendement des
immeubles de la recourante est plus faible si l'on s'en tient aux éléments pris
en considération par la commission de district qu'elle ne l'était en décembre
1990 (A titre d'exemple, la valeur de rendement de la parcelle 2'795 serait de
Fr. 1'228'218 si l'on se place en décembre 1990 alors qu'elle est de Fr.
1'218'103.- selon le calcul de la commission; le même type de constatation peut
être tiré des autres immeubles). Dans ces conditions, le grief de la recourante
doit être écarté.
2.                             Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1
REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la
valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement
sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions
qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5
%.
Dans une
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution
du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de
rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les
Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à
6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993).
Il a
toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de
capitalisation utilisé pour le calcul de la valeur de rendement et celui retenu
pour le calcul de la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le
propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif,
arrêt EF 92/029, du 23 mars 1993). Dans ce cas en effet, le bailleur tend à
créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de
sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans
quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement
sous-évaluée.
En l'espèce,
la recourante pratique dans ses immeubles une politique de loyer modéré voulue
d'une part par ses statuts et imposée dans une certaine mesure par les emprunts
contractés à des taux préférentiels avec les collectivités publiques. En
moyenne, le loyer annuel au mètre carré des logements situés route
Aloïs-Fauquez se situe entre Fr. 68.- et Fr. 98.-. Même si l'on considère qu'il
faut tenir compte dans une certaine mesure des restrictions d'exploitation
liées au financement des immeubles concernés, il n'en demeure pas moins, au vu
de leur situation (proximité du centre ville, des transports publics, voisinage
de magasins d'alimentation), de leur état d'entretien qui, sans être excellent,
n'en est pas moins correct, et des loyers généralement pratiqués dans le
nord-ouest lausannois, qu'il se justifie de capitaliser le rendement annuel
brut à un taux inférieur à celui retenu dans le cadre du calcul de la valeur de
rendement. La commission a effectué le calcul de la valeur vénale en prenant un
taux de capitalisation de 6,95 %. Appliqué aux différentes parcelles on
parvient aux considérations suivantes:
a) A partir
de la valeur vénale déterminée par la commission, les prix au m3 des bâtiments
érigés sur les parcelles litigieuses sont de:
aa) Parcelle
2'761
Bâtiment ECA 6'955
Volume total en m3: 5170
Année de construction: 1931
Valeur vénale retenue en Fr.: 987'223.-
Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 190.-
bb) Parcelle
2'762
Bâtiments ECA 5'717 et 5'719
Volume total en m3: 9'535
Année de construction: 1928
Valeur vénale retenue en Fr.: 1'455'215.-
Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 152.-
cc) Parcelle
2'793
Bâtiments ECA 11'829 et 11'828
Volume total en m3: 16'532
Année de construction: 1945
Valeur vénale retenue en Fr.: 3'126'561.-
Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 189.-
dd) Parcelle
2'794
Bâtiments ECA 10'854 et 10'857
Volume total en m3: 18'048
Année de construction: 1934 et 1936
Valeur vénale retenue en Fr.: 3'388'317.-
Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 187.-
ee) Parcelle
2'795
Bâtiment ECA 10'562
Volume total en m3: 7'639
Année de construction: 1934
Valeur vénale retenue en Fr.: 1'533'583
Prix de la construction en Fr./m3: Fr. 200.-
D'une façon
générale, un prix de construction égal ou inférieur à Fr. 200.- peut être
considéré comme très bas pour les immeubles considérés compte tenu de la
qualité de la construction, de l'état d'entretien des bâtiments qui, loin
d'être vétuste, est plutôt bon, ainsi que du confort offert par les logements.
A ce sujet, le tribunal relève que les pièces sont hautes et bien disposées et
que bon nombre de cuisines, si ce n'est la totalité, ont été rénovées au cours
des vingt dernières années. Le taux de capitalisation retenu par la commission
ne constitue donc pas un abus du pouvoir d'appréciation. Au contraire, il
ressort des différents éléments précités, qu'il tient compte d'une valeur
moindre des immeubles en raison des restrictions d'exploitation qui leur sont
liées. A cet égard, les griefs de la recourante ne sont donc pas fondés.
b) On peut
encore calculer la valeur vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des
immeubles considérés qu'il convient de pondérer par la valeur de rendement
selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien
immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction
92/1):
Valeur vénale =
valeur intrinsèque + 2 X
valeur de rendement
3
La
valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf
diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état
d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts
considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du
bâtiment. En l'espèce, on retiendra la proportion plus favorable à la
recourante, soit 25 %. Au vu des caractéristiques des immeubles considérés, le
tribunal considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix de construction
à neuf de Fr. 500.- par m3. Afin de tenir compte de leur ancienneté et de leur
état de conservation, le tribunal fixe à 50 % le taux d'amortissement, tout en
soulignant que ce taux est largement compté. Ces éléments conduisent aux
résultats suivants en appliquant la "méthode Joye":
aa) Parcelle
2'761
Valeur de rendement en Fr. : 784'137.-
Valeur intrinsèque en Fr. : 1'615'625.-
Valeur vénale en Fr. : 1'061'300.-
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
987'223.-
bb) Parcelle
2'762
Valeur de rendement en Fr. : 784'137.-
Valeur intrinsèque en Fr. : 1'615'625.-
Valeur vénale en Fr. : 1'763'800.-
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
1'455'215.-
cc) Parcelle
2'793
Valeur de rendement en Fr. : 2'483'383.-
Valeur intrinsèque en Fr. : 5'166'250.-
Valeur vénale en Fr. : 3'337'672.-
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
3'126'561.-
dd) Parcelle
2'794
Valeur de rendement en Fr. : 2'691'291.-
Valeur intrinsèque en Fr. : 5'640'000.-
Valeur vénale en Fr. : 3'674'194.-
Valeur vénale selon la commission en Fr. : 3'388'317.-
ee) Parcelle
2'795
Valeur de rendement en Fr. : 1'218'103.-
Valeur intrinsèque en Fr. : 2'387'187.-
Valeur vénale en Fr. : 1'607'851.-
Valeur vénale selon la commission en Fr. :
1'533'583.-
c) Quelle
que soit la méthode utilisée, les valeurs vénales calculées par la commission
ne procèdent pas d'un abus de son pouvoir d'appréciation. Il se justifiait
donc, de retenir un taux de capitalisation sensiblement plus bas dans le cadre
du calcul de la valeur vénale que dans celui de la valeur de rendement. Les
éléments qui précèdent permettent de considérer qu'un taux de 6,95 % tient
largement compte des spécificités des immeubles de la recourante. Enfin, c'est
en vain que la recourante soutient que l'existence d'une mention de précarité
due à l'empiétement de ses immeubles sur les limites de construction en vertu
de la loi sur les routes, serait un élément dont il faudrait tenir compte dans
le calcul de la valeur vénale. En effet, la valeur marchande du bâtiment n'est
pas diminuée puisque la faculté d'entretenir, voire de rénover, est conservée.
En outre, les possibilités de bâtir des parcelles ne s'en trouvent pas
amoindries, puisqu'elles découlent avant tout des coefficients d'utilisation et
d'occupation du sol qui précisément ne font pas abstraction du terrain situé
dans les espaces dits réglementaires. Cela étant, force est de confirmer les
valeurs vénales retenues par l'autorité intimée.
3.                             La commission
a retenu finalement un taux moyen de 7,75 % pour capitaliser le rendement
annuel brut. Ce taux est obtenu en faisant la moyenne des taux de
capitalisation des valeurs vénales et de rendement. Il permet d'obtenir le même
résultat qu'en effectuant la moyenne arithmétique des valeurs de rendement et
vénale. Le résultat est donc conforme aux éléments développés ci-dessus. Dans
ces conditions, les nouvelles estimations fiscales des parcelles 2'761, 2'762,
2'793, 2'794 et 2'795 doivent être confirmées, les décisions de la commission
du 21 juillet 1993 prises sur recours étant par conséquent maintenues.
4.                             Le recours
est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr.
3'000.- est mis à la charge de la recourante qui est déboutée sur l'ensemble de
ses conclusions; elle n'a, au surplus, pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est rejeté.
II.                Les décisions rendues
le 21 juillet 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne, est maintenue, les estimations fiscales des parcelles
2'761, 2'762, 2'793, 2'794 et 2'795 étant fixées selon dites décisions.
III                Un émolument de Fr.
3'000.- (trois mille francs) est mis à la charge de la recourante, montant
compensé par son avance de frais.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 18 octobre 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué au
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.