vd_omni · AC.2018.0212 · 2019-05-02 · fr

A.________, B.________ /Municipalité d'Ollon, C.________ | Confirmation de la décision de la Municipalité d'Ollon d'octroyer le permis de construire un chalet de 7 appartements dans la localité de Villars-sur-Ollon, que la constructrice entend affecter à la résidence principale. La Commune d'Ollon dépassant le seuil de 20%, la LRS et son ordonnance s'appliquent. Compte tenu de l'évolution de la population sur le territoire communal d'Ollon, et plus particulièrement dans les localités de Villars-sur-Ollon et Chesières, localités qui sont facilement accessibles depuis la plaine, on doit admettre qu'il existe une demande de logements affectés à la résidence principale. La demande ne paraît ainsi pas manifestement abusive (consid. 3). Le nombre de 14 places de parc pour 7 logements n'apparaît pas excessif (consid. 4a et b). Les places de stationnement ne seront pas source de nuisances excesives (consid. 4c). L'accès, sans être idéal, est suffisant au vu du faible nombre de véhicules devant l'emprunter. Il ne sera pas source de nuisances excessives et la sortie sur la route présente un visiblité suffisante compte tenu des modifications opérées sur un mur auxquelles la constructrice devra se conformer. Les deux places de stationnement extérieures sont aménagées légèrement au-delà de la limite des constructions, ce qui est admissible dans la mesure où ni la visibilité, ni la circulation n'est entravée (consid. 4d). Esthétique et intégration: la solution retenue par l'autorité intimée n'apparaît pas choquante au regard de l'environnement bâti aux abords du bâtiment concerné (consid. 5). Recours partiellement admis en ce sens que la décision de la Municipalité est complétée par l'obligation pour la constructrice de se conformer aux modifications du mur situé à la sortie du garage. Recours au TF rejetés dans la mesure où ils sont recevables (1C_309/2019 et 1C_310/2019 du 8 mai 2020).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.05.2019 AC.2018.0212

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
2 mai 2019
Composition
M. Stéphane Parrone,
président
;
M. Philippe Grandgirard, assesseur et Mme Dominique von der Mühll,
assesseure.
Recourants
1.
A.________
à
******** représenté par BDO SA, Biopôle SC-B-Epalinges, à Lausanne,
2.
B.________
à
******** représentée par C.________, à Gryon,
Autorité intimée
Municipalité d'Ollon,
représentée
par Me Jacques HALDY, avocat, à Lausanne,
Constructrice
D.________
à ********
représentée par Me Denis SULLIGER, avocat, à Vevey,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et recours B.________ c/ décisions de
la Municipalité d'Ollon du 24 mai 2018 levant leurs oppositions et délivrant
le permis de construire un immeuble de 7 appartements, couverts à
voiture et garage enterré –parcelle 3266s – CAMAC 172980
et 177305 (dossier joint: AC.2018.0213 recours B.________)
Vu les faits suivants:
A.
D.________ est propriétaire de la parcelle n
o
3266, sise
au chemin du Collège 2 à Villars-sur-Ollon, dans la Commune d'Ollon. Cette
parcelle est située en zone de village B selon le plan d'extension communal du
secteur "Les Ecovets-Chesières-Villars-Arveyes", adopté par le
Conseil communal le 10 décembre 1982 et approuvé par le Conseil d'Etat le 14
août 1985 (ci-après: le PPA ECVA).
D'une surface de 1220 m
2
, ce bien-fonds
supporte un immeuble d'habitation de 83 m
2
au sol (ECA n
o
2255),
ainsi qu'un garage de 18 m
2
au sol (ECA n
o
5196). La
parcelle est bordée sur ses côtés sud et sud-est par le chemin du Collège (DP 126)
et à l'ouest par les parcelles n
o
9406, qui supporte un
parking, et n
o
3267, non construite. Elle est entourée pour le
surplus de parcelles bâties.
A.________ est propriétaire de la parcelle n
o
1752
sur le territoire de la commune, sise à l'est de la parcelle n
o
3266
et séparée de celle-ci par le chemin du Collège. Un chalet (ECA n
o
2262),
occupé par son propriétaire en résidence secondaire, s'élève sur cette parcelle.
B.________ est propriétaire de la parcelle n
o
9920,
située au sud de la parcelle n
o
3266 et séparée de celle-ci par
le chemin du Collège. Un chalet (ECA n
o
2263), occupé par
sa propriétaire en résidence secondaire, s'élève sur cette parcelle.
B.
D.________ a déposé le 24 juillet 2017 une demande de permis de
construire sur son bien-fonds pour un chalet de 7 appartements répartis sur 4
niveaux, soit un 2,5 pièces au sous-sol de 62,89 m
2
, un 2,5
pièces et un 3,5 pièces au rez-de-chaussée respectivement de 54,3 m
2
et 80,09 m
2
, un 2,5 pièces et un 3,5 pièces à l'étage respectivement
de 54,3 m
2
et 80,5 m
2
, et enfin un 4,5 pièces de 109,24 m
2
et un studio de 26,58 m
2
dans les combles. Le projet prévoyait
également des couverts à voitures et des places de parc extérieures. Le
bâtiment projeté a une surface au sol de 183 m
2
et une surface brute
utile de 545 m
2
.
Par lettre du 10 août 2017, la Municipalité d'Ollon
(ci-après: la Municipalité), a accusé réception de la demande précitée, en émettant
des remarques sur la réglementarité du projet s'agissant notamment des couverts
prévus et en requérant des précisions concernant la loi fédérale du 20 mars
2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702).
D.________ a répondu par lettre du 29 septembre 2017
en joignant une analyse de laE.________, active dans le domaine immobilier à
Ollon, "sur les besoins du marché local" établie le 27 septembre 2017
et dont la teneur est la suivante (
sic
):
" [...]
A la suite de votre demande, nous avons le plaisir de vous
soumettre notre analyse de votre projet de construction d'un immeuble locatif à
1884 Villars-sur-Ollon.
Situation générale du marché locatif à Villars:
a) très peu d'immeubles locatifs
b) parc locatif vieillissant
c) peu de logements en location au centre
d) interdiction de louer à l'année pour les propriétaires
étrangers (LFAIE)
e) manque d'appartements neufs bien situés
Après visite de la parcelle ou sera construit l'immeuble et
analyse des plans nous pouvons relever:
a) l'immeuble
sera situé au centre du village, proche de toutes les commodités: école,
commerce, transports publics, centre sportif etc.
b) la parcelle
bénéficie d'une situation calme ensoleillée et jouissant d'une belle vue sur
les Dents du Midi
c) la
conception des appartements et la superficie correspondent à la demande des
locataires
d) la
diversité du nombre de pièces permet d'offrir des appartements à des familles,
célibataire ou retraité
En se référant aux éléments précités, nous estimons le prix
moyen de location à CHF 230.- le m2, la place de parc extérieure à CHF
600.- l'an et la place sous le couvert à CHF 1'000.- l'an. Nous vous remettons
un tableau récapitulatif par appartement en annexe. Nous confirmons qu'il y a
une forte demande pour des biens immobiliers de ce type.
[...]"
D.________ a également joint à son envoi "le
positionnement tarifaire" de son projet sous la forme du tableau suivant:
Mis à l'enquête publique du 7 octobre au 5 novembre
2017, le projet a suscité huit oppositions dont celles de A.________ et de B.________.
Tous deux contestaient notamment la conformité du projet à la législation
fédérale en matière de résidences secondaires, l'implantation des places de stationnement
ainsi que l'esthétique de la construction.
La Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa
synthèse n
o
172980, le 7 novembre 2017 (ci-après: la
synthèse CAMAC), dont il ressort que les autorisations cantonales spéciales
nécessaires ont été délivrées.
D.________ a produit des jeux de plans modifiant
l'implantation des places de parc et des couverts les 30 novembre 2017, 9
janvier 2018 et 8 février 2018.
La constructrice a ensuite complété son projet par
la mise à l'enquête d'un garage souterrain de 7 places auxquelles on accéderait
par une rampe sise au sud de la parcelle débouchant sur le chemin du Collège. La
modification prévoit également le déplacement du couvert extérieur à voitures
prévu pour deux véhicules ainsi que 5 autres places de parc extérieures avec un
accès à l'est de la parcelle sur le chemin du Collège. L'enquête s'est déroulée
du 4 avril au 3 mai 2018 (publication CAMAC n
o
177305).
A.________ et B.________ sont intervenus dans cette
enquête complémentaire en formant opposition. La Centrale des autorisations
CAMAC n'a pas émis de synthèse.
Par deux décisions du 24 mai 2018 (dossiers 74/17 correspondant
au n
o
172980 et 37/18 correspondant au n
o
177305),
la Municipalité d'Ollon a levé les oppositions et délivré les permis de
construire sollicités. Le projet autorisé correspond ainsi au permis principal
74/17 avec les modifications du permis complémentaire 37/18 de la même date. Le
permis de construire n
o
74/17 est subordonné à l'obligation
d'affecter les logements à la résidence principale.
Sous la plume de leurs conseils respectifs, A.________
et B.________ (ci-après: les recourants) ont recouru le 26 juin 2018 contre ces
décisions devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(CDAP). Ils concluent, sous suite de frais et dépens, à l'admission de leur
recours et à l'annulation des autorisations attaquées.
Les deux causes (AC.2018.0212 et AC.2018.0213) ont
été jointes le 26 juillet 2018, sous la première référence
AC.2018.0212. En substance, les recourants, qui invoquent les mêmes moyens, contestent
la conformité du projet à la législation fédérale en matière de résidences secondaires,
font valoir que la réalisation de 14 emplacements de stationnement serait
particulièrement dangereuse compte tenu de la configuration des lieux et de
l'étroitesse du chemin du Collège. Ils se prévalent aussi de l'art. 37 de la
loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; BLV 725.01) s'agissant de
l'implantation du garage souterrain et estiment que la construction projetée
serait mal intégrée dans le quartier qui constituerait le vieux village de
Villars-sur-Ollon.
Dans sa réponse du 16 août 2018, La Municipalité
s'est déterminée et a conclu au rejet des recours, avec suite de frais et
dépens.
Le 17 août 2018, la constructrice a également conclu
au rejet des recours. A l'appui de son écriture, elle a produit des lettres
d'intention établies à son attention par 7 personnes manifestant leur
intérêt à louer ou à acheter un appartement dans la construction projetée pour
en faire une résidence principale. La constructrice a également produit un plan
daté du 5 mars 2018 et modifié le 23 juillet 2018 démontrant la visibilité dont
disposeront les automobilistes sortant du garage projeté.
Les recourants se sont déterminés le 7 décembre 2018
et ont maintenu leurs conclusions. Ils ont mis en cause l'objectivité et la
pertinence des conclusions du rapport de la E.________, dont l'administrateur
délégué est également le syndic de la commune d'Ollon qui a signé les décisions
attaquées. Il est également relevé que la E.________ avait vendu la parcelle n
o
3266
à la constructrice. En outre, les recourants relèvent que 4 des 7 personnes qui
se sont déclarées intéressées sont déjà résidentes et domiciliées en résidence
principale sur le plateau de Chesières-Villars-sur-Ollon-Gryon depuis de très
nombreuses années. Les recourants contestent encore l'analyse de l'évolution de
la population fournies par l'autorité intimée et la constructrice dans leurs
écritures. Le recourant a encore requis l'audition des 7 personnes intéressées
à l'achat ou à la location d'une résidence principale dans le projet.
A la demande du juge instructeur, la Municipalité a
produit le 1
er
octobre 2018 un document contenant les données
relatives aux statistiques des arrivées et départs en résidence principale de
2015 à 2018 pour la commune d'Ollon en mentionnant chacun des villages de la
commune. La Municipalité a également confirmé dans son courrier qu'il existait
une forte demande de la part notamment des employés en station (en particulier
les enseignants des instituts et écoles) pour des logements du type de ceux
proposés en l'espèce à des prix raisonnables et bien situés.
Le 16 novembre 2018, la constructrice a donné des précisions
sur les personnes qui ont signé des déclarations d'intérêt pour un achat en
indiquant par ailleurs que si elle n'avait pas encore entrepris de démarches en
vue de commercialiser son projet, de nombreuses personnes avaient manifesté
leur intérêt à louer ou acheter un appartement. Elle a produit 8 attestations
supplémentaires signées par des personnes intéressées. Elle a également joint à
ses déterminations une lettre adressée le 30 octobre 2018 au conseil de la
constructrice par la régie immobilièreF.________, membre du groupe G.________à ********,
dont la teneur est la suivante:
"
Route du collège 2 à Villars-sur-Ollon
Cher Maître,
Pour faire suite à la demande de votre cliente, D.________,
nous nous sommes régulièrement penché sur l'analyse du marché local et ce
exclusivement sous l'angle de la résidence principale.
S'il est patent que le modèle de la résidence secondaire a
par le passé soutenu massivement l'attractivité immobilière de la région
concernée, nous constatons aujourd'hui une demande pérenne et indigène sur des
typologies bien précise.
En effet, aujourd'hui le modèle urbain s'entend être appliqué
à la formule de moyenne montage [sic] et ce pour autant que l'économie
immédiate offre les relais nécessaires.
Concernant la localité objet de l'analyse, il ressort qu'à
prix justement qualifié pour une prestation de premier ordre local et dans une
typologie rationnalisée, les transactions se mènent à terme dans un délai
raisonnable et à satisfaction des parties.
Ce constat d'un marché sain et correctement équilibré par sa
demande indigène peut être mis au crédit de la micro-économie présentant nombre
d'emploi à l'année, notamment dans le cadre des activités de tourisme et au
développement de structures éducatives internationales.
En substance et appuyé par les statistiques des opérateurs
références en valorisation immobilière (WP, CIFI et indicateurs bancaires),
nous vous confirmons comme cohérent l'étendue du projet soumis.
En espérant avoir valablement répondu à votre attente,
recevez, Cher Maître, nos meilleurs messages."
C.
Le tribunal a tenu audience le 24 janvier 2019 en présence des
recourants, accompagnés de leurs conseils, des représentants de l'autorité
communale, assistée de son conseil, et de l'administrateur de la constructrice,
et son conseil. Le procès-verbal de cette audience a la teneur suivante:
"L'audience est ouverte à 09h30 sur la parcelle n
o
3266
du territoire communal d'Ollon.
Il n'y a pas de réquisitions d'entrée de cause.
La parcelle et les constructions existantes qu'elle supporte
sont localisées sur plan et situées dans l'espace. A la demande du président
qui relève la présence de piquets sur la parcelle, les parties confirment qu'il
s'agit des piquets qui marquent la limite du parking du projet, les gabarits
ayant pour leur part été retirés. Les propriétés de B.________ et A.________
[recourants], soit les parcelles n
o
9920, respectivement n
o
1752,
sont également localisées. A la demande du président, les intéressés confirment
qu'il s'agit de résidences secondaires.
La cour et les parties se déplacent à l'intersection du
chemin du Collège et du chemin d'accès menant à la parcelle n
o
1725.
Le grief qui a trait au nombre de places de stationnement, à
l'accès au garage et à la sécurité est abordé.
C.________ [pour la recourante] expose que le nombre de
places de stationnement prévu dans le projet dépasse largement celui requis par
la réglementation communale. Cela aurait un impact important sur le trafic à
cet endroit, qui va tripler voire quadrupler. Par ailleurs, il en résulterait
immanquablement des manœuvres périlleuses en l'absence de circulation à sens
unique sur le chemin du Collège. Enfin, B.________ [recourante] subirait
d'importants désagréments du fait que l'accès au garage souterrain serait situé
devant sa propriété.
Me Sulliger [pour la constructrice] souligne qu'un excédent
de places de stationnement s'avèrerait plutôt positif et ajoute qu'il
n'existerait pas de base légale pour imposer au constructeur de réduire le
nombre de places projetées. Me Haldy [pour la Municipalité] confirme qu'une
augmentation des places de stationnement dans le secteur est positive.
Le plan du 5 mars 2017, modifié le 23 juillet 2018, qui
démontre la visibilité des automobilistes au sortir du garage enterré est
examiné (cf. pièce 3 du bordereau de pièces de la constructrice du 17 août
2018). H.________[pour la constructrice] indique que ce plan a été modifié
(retrait du mur situé à l'est de la sortie du garage) afin d'optimiser la
visibilité, conformément au souhait des recourants. Il confirme cependant que
ce plan n'a pas été validé par la municipalité. Selon Me Sulliger, dans la
mesure où cette modification est favorable aux recourants, il n'y aurait pas
lieu d'exiger d'enquête complémentaire. La municipalité souligne que si cela
s'avère nécessaire, les modifications apportées par ce plan pourraient être
validée céans. H.________ donne son accord.
La cour prend acte de ce que la municipalité et le
constructeur sollicitent la modification du permis de construire en ce sens que
la réalisation du garage soit autorisée conformément au plan du 5 mars 2017,
modifié le 23 juillet 2018.
C.________ demande pourquoi un accès par l'ouest de la
parcelle n'a jamais été envisagé, soit par la parcelle n
o
9406
qui borde la route principale et supporte déjà un parking. H.________ répond
avoir approché les propriétaires de la parcelle en question, mais aucun accord
n'aurait pu être trouvé. Le prix demandé était excessif. C.________ ajoute que
la solution aurait pu passer par l'inscription d'une seule servitude. H.________
précise que toutes les possibilités ont été discutées. Même au bénéfice d'une
servitude, il aurait fallu creuser à une profondeur importante pour arriver
dans le garage souterrain, ce qui aurait également engendré des surcoûts
économiquement insupportables.
Selon la municipalité, si l'accès n'est peut-être pas idéal,
il n'en demeurerait pas moins suffisant, raison pour laquelle le projet a été
autorisé.
A.________ [recourant] demande si le chemin du Collège sera à
l'avenir à sens unique. De son point de vue, le croisement ne serait pas
possible sur cette voie d'accès. D'ailleurs ce chemin serait actuellement
plutôt piétonnier puisque seuls les riverains l'emprunteraient, ainsi que de
nombreux écoliers. A la demande du président, Me Haldy confirme qu'il s'agit
d'un chemin public déneigé en hiver.
Il est passé à la question de l'esthétique et de
l'intégration du projet. Le président indique aux parties que la cour est venue
à pied depuis le parking de la patinoire, ce qui lui a permis d'observer le
secteur. Les bâtiments des alentours de la parcelle n
o
3266
sont également observés. Me Haldy relève qu'ils sont plutôt hétérogènes et
correspondent à la zone village dans laquelle ils se trouvent, ce qui
justifierait le rejet du grief.
H.________ indique avoir déjà obtenu l'autorisation de
démolir et reconstruire le bâtiment ECA n
o
225 sis sur la
parcelle n
o
3266 et dans lequel il habite actuellement. A la
demande de C.________ il confirme qu'il s'agit plus précisément d'une
transformation/rénovation selon le permis délivré, car la partie souterraine de
la construction sera conservée. Les étages seront en revanche reconstruits, le
bâtiment étant surélevé. A.________ explique la chronologie l'ayant conduit à
consentir à cette première autorisation de construire mais à s'opposer à celle
dont est recours.
Le président rappelle la critique des recourants s'agissant
de l'utilisation future des logements à titre de résidences principales.
Me Haldy se réfère à un arrêt récent de la Cour de droit
administratif et public (cause AC.2018.0143 du 16 janvier 2018) qui concernait
également un projet de futures résidences principales dans la commune. Il
estime que la motivation peut être reprise mutatis mutandis, à savoir que le
besoin en résidences principales est avéré en raison de la présence d'écoles
privées régulièrement à la recherche de logements pour leurs enseignants. Me
Sulliger ajoute que le Tribunal fédéral vient de confirmer, dans des arrêts
concernant la commune de Crans-Montana, qu'il est possible de raisonner selon
les besoins au niveau d'un quartier.
Le président rappelle que les prix indicatifs des logements
donnés par la constructrice ont été calculés avant la réalisation du garage
enterré. Partant, il souhaite savoir si ce nouvel aménagement aura une
incidence sur les montants précités. H.________ indique que le garage
souterrain coûterait environ 350'000 fr. pour sept places et précise que le
prix de ces places de stationnement serait majoré pour rattraper partiellement
le prix de la réalisation. Il n'y aurait en revanche pas d'incidence sur les
loyers des appartements qui seront loués indépendamment des places de
stationnement. Il ajoute cependant ne pas savoir si les logements seront loués
ou vendus et réserve son choix sur ce point. Il confirme cependant qu'il
s'agira exclusivement de résidences principales et que les personnes s'étant
déclarées intéressées le sont toujours.
C.________ souligne que selon les recourants, il ne pourra
pas s'agir de résidences principales car les logements ne seront pas occupés de
manière permanente. Ils ne seront en effet utilisés qu'en hiver, les activités
étant nettement moindre hors de la saison de ski.
H.________ conteste et indique que le tourisme quatre saisons
se développe de manière importante, ainsi que les activités pour les personnes
en situation de handicap.
C.________ rappelle encore qu'un important projet est en
cours sur la parcelle n
o
3272 (aménagement d'un magasin I.________et
construction d'un bâtiment de commerces et logements) qui couvre déjà les
besoins en résidence principale. Par ailleurs, les statistiques qui lui ont été
communiquées par le contrôle des habitants ont révélé une baisse significative
de la population pour ces deux dernières années. Enfin, le J.________ a fermé
et une trentaine de professeurs de ski n'ont pas retrouvé de travail. C.________
requiert que le tribunal prenne en compte toutes les circonstances pertinentes
pour déterminer s'il existe un besoin de résidences principales, ce qui ne
serait manifestement pas le cas.
Toutes les parties conviennent que la production des
attestations de personnes intéressées sont insuffisantes à l'aune de la loi sur
les résidences secondaires, de sorte qu'un examen du besoin doit être réalisé.
Me Haldy indique que les besoins actuels en résidences
principales ne seraient pas couverts, ce qui ressortirait de l'arrêt
AC.2018.0143 précité. En particulier, les prix des résidences secondaires
seraient en effet un obstacle à leur utilisation ou leur achat à titre de
résidence principale. Or, ce besoin concernerait non seulement les professeurs
des écoles privées, mais également des retraités, des familles et des
travailleurs autres qui souhaiteraient résider dans la commune à l'année.
A cet égard, K.________[pour la Municipalité] précise que les
logements de la parcelle n
o
3272 seront des résidences
secondaires et qu'ils seront très chers. Pour preuve de la réalité du besoin de
résidences principales, il ajoute que trois fois plus de demandes que de nombre
de logements disponibles ont été déposées lors de la mise sur le marché des
bâtiments construits à proximité de la déchetterie.
Le président relève que les statistiques fournies par la
municipalité ont varié, ce qui ressort également des documents produits dans la
cause AC.2018.0143. Me Haldy indique que ces chiffres sont ceux transmis par le
contrôle des habitants. La raison exacte de ces différences n'a pas pu être
établie, mais il relève que le programme informatique a été modifié et que la
méthode de calcul n'est peut-être pas strictement identique. Cela étant, la
municipalité considère que malgré les chiffres, la population serait plutôt en
augmentation, tout comme à Gryon d'ailleurs où la croissance est importante. Un
tableau actualisé pour la dernière année sera produit par la commune.
Me Sulliger rappelle que la constructrice a produit des
analyses émanant de la E.________ et de G.________ SA qui confirmeraient le
besoin en résidences principales. C.________ précise que la E.________ a des
liens étroits avec les personnes en charge du projet, ce qui fait douter de
l'impartialité de cet avis. A la demande du président, il confirme qu'à sa
connaissance, G.________ SA n'est en revanche pas liée au projet.
La cour prend acte de ce que la municipalité versera au
dossier les chiffres produits dans la cause AC.2018.0143 concernant l'évolution
de la population.
Il est relevé que deux groupes de quatre écoliers ont
emprunté le chemin du Collège au cours de l'inspection locale.
La parole n'étant plus demandée, ni aucune constatation
requise, le président informe les parties qu'elles recevront prochainement une
copie du procès-verbal et qu'un délai leur sera imparti pour se déterminer sur
son contenu.
L'audience est levée à 10h10."
Le procès-verbal a été adressé aux parties le 28
janvier 2019 avec un délai au 4 février 2019 pour déposer leurs éventuelles
observations
La Municipalité a versé au dossier le 31 janvier
2019 un tableau établi le 29 janvier 2019 par le service de l'urbanisme de
la commune en particulier sur l'évolution de la population dans celle-ci. Ce
document précise que le décompte au 31 décembre 2018 n'est pas
représentatif de l'évolution démographique et indique:
"Les hôtels du L.________et du M.________ont fermé leur
porte en automne 2018. Ces hôtels ont été vendus et les nouveaux propriétaires
vont procéder à des travaux de rénovations et les rouvrir en novembre 2019.
Environ 150 personnes étaient employées dans ces établissements."
Le 22 février 2019, la constructrice a produit le
pan du 5 mars 2018 et modifié le 23 juillet 2018 portant sur la modification du
mur du garage enterré afin d'améliorer la visibilité des usagers, signé par son
architecte et son administrateur.
Les recourants se sont déterminés le 1
er
février 2019 en requérant notamment la production du dossier d'enquête
concernant le bâtiment ECA n
o
2255 sis sur la parcelle n
o
3266.
Ils ont également requis des explications claires de la Municipalité en lien
avec l'évolution de la population résidente sur le plateau de Villars-Gryon au
cours des 5 dernières années.
Par lettre du 28 février 2019, la Municipalité a
confirmé ses conclusions en rejet du recours et, s'agissant de l'évolution de
la population, a indiqué avoir réinterpelé l'Office de la population de la
commune, qui a confirmé de façon définitive les chiffres contenus dans le
tableau du 29 janvier 2019.
Les recourants ont déposé des déterminations finales
le 8 mars 2019 en maintenant leurs conclusions.
Le tribunal a adopté les considérants du présent
arrêt par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Les recours déposés respectent les formes et le délai légal (cf. art.
79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). En tant que propriétaires de parcelles
voisines du bien-fonds litigieux et ayant fait opposition au projet de
construction, les recourants sont légitimés à interjeter recours (cf. art. 75
let. a LPA-VD).
2.
Le recourant a requis l'audition de sept témoins intéressés par l'achat
ou la location d'un appartement à construire et a requis la production du
dossier d'enquête concernant le bâtiment ECA n
o
2255 sis sur la
parcelle n
o
3266. Pour le reste, les diverses pièces requises
par les parties ont été produites en cours de procédure.
a) L'autorité peut mettre un terme à l'instruction
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 pp.
298/299; 138 III 374 consid. 4.3.2 pp. 376/377; 136 I 229 consid. 5.3 pp. 236/237).
b) Vu les pièces du dossier, en particulier les
informations produites par la Municipalité relatives à l'évolution de sa
population résidente ainsi que les lettres d'engagement fournies par des
acquéreurs ou des locataires potentiels, les mesures d'instruction requises
n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement des faits pertinents
pour l'issue du litige. Le dossier de la cause est suffisamment complet pour
permettre à la Cour de céans de statuer en toute connaissance de cause. Les
mesures d'instruction requises par les recourants s'avèrent superflues. Dès lors,
par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal s’estime en mesure de
statuer en connaissance de cause et renoncera aux mesures probatoires
sollicitées, sans qu'il n'en résulte de violation du droit d'être entendu des
recourants (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 et les références).
3.
Le projet contesté porte sur la construction d'un chalet comprenant sept
appartements au total (trois appartements de 2,5 pièces, deux de 3,5 pièces, un
de 4,5 pièces et un studio), d'un garage enterré de sept places de parc, de cinq
places de parc extérieures non couvertes et de deux places de parc extérieures
couvertes. Sur le territoire de la commune d'Ollon, le régime de l'art. 75b
Cst. (dit lex Weber) s'applique parce que la proportion de résidences
secondaires dans la commune est supérieure à 20% (cf. art. 2 al. 2 de
l'ordonnance fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires [ORSec;
RS 702.1], qui prévoit que, se fondant sur les données communales du Registre
fédéral des bâtiments et des logements [RegBL], l'Office fédéral du
développement territorial [ARE] constate pour chaque commune, jusqu'au 31 mars
de chaque année, si la proportion de résidences secondaires est supérieure ou
non à 20%).
a) L'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires
au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol
habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas seulement les
constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront utilisées
comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être
utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 201 consid. 2.1 p. 208
et les références citées). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que dans les
communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20
%, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être
utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 2 al. 3. L'art. 3 al. 1 ORSec prévoit que la
servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les
logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante:
"résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au
sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS". L'art. 14 LRS prévoit en outre que
l'obligation d'affectation en résidence principale peut être suspendue pendant
une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve est faite que le
logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable (al. 1
let. b).
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil
de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que
certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que
résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition
du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il
apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales
dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence
d'autres indices concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209). En droit public,
le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst.,
en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de
manière conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme
particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une
norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre
norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au
droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 209 s.). La norme éludée doit alors être
appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF
142 II 206 consid. 2.3 p. 210; ATF 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166
consid. 6.1 p. 177 et les arrêts cités). Pour être sanctionné, un abus de droit
doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme
éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer
l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire
au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid.
2.2 p. 52; 142 II 206 consid. 2.5 p. 210 et la jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses
dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du
fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du
constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.
Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF
142 II 206 consid. 4.3 p. 215; arrêt 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence
principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle)
selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour
objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art.
6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il
envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence
principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette
affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix
raisonnable (ATF 142 II 206 consid. 2.4 p. 210). Dans ce cadre, le Tribunal
fédéral recherche s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la
volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces
indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble
(zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de
travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année),
éventuellement son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y
habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail,
déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs
occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location),
le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le
même secteur (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52; 142 II 206 consid. 2.4 p. 210).
Comme l'a précisé récemment le Tribunal fédéral (1C_78/2018 consid. 2.2), cette
dernière notion comporte une part d'indétermination. Il y a lieu de tenir
compte des circonstances locales en fonction du marché potentiel pour le bien
en question. Il n'y a pas lieu nécessairement d'étendre le secteur à l'ensemble
de la commune; l'art. 75b Cst. prend certes le critère du territoire communal
pour établir la proportion de résidences secondaires. Lorsqu'il s'agit
d'établir l'existence d'une demande pour un bien particulier selon les critères
du marché, l'on peut se fonder sur un secteur plus restreint en particulier
lorsqu'une commune présente un territoire étendu ou divers secteurs de caractères
différents (plaine/montagne, ville/campagne).
b) aa) Les recourants font principalement valoir que
la Municipalité n'a pas procédé à des vérifications concrètes permettant
d'exclure une fraude à la loi, alors que plusieurs indices feraient craindre
que telle serait l'intention de la constructrice. L'autorité intimée n'aurait,
entre autres, pas tenu compte du taux de vacance élevé dans la commune. Or les
statistiques démontreraient une baisse de la population en résidence principale.
Se fondant sur les données accessibles sur le site
www.comparis.ch
, les
recourants relèvent que de nombreux logements en résidence principale destinés
à la vente et à la location seraient disponibles. Ils critiquent les
déclarations d'intention fournies par la constructrice en cours de procédure,
qui seraient dépourvues de valeur probante compte tenu des personnes y figurant
dont certaines seraient en rapport d'affaire avec l'administrateur de la
constructrice ou seraient déjà propriétaires dans la commune. Les recourants mettent
également en doute le rapport établi par la E.________ dont l'impartialité est
mise en question.
La constructrice et la Municipalité invoquent pour
leur part un manque de logements pour les personnes travaillant à Villars-sur-Ollon,
notamment pour les écoles ou instituts internationaux, qui souhaiteraient s'y
installer durablement. Ces employés peineraient à trouver des biens immobiliers
à des prix raisonnables. Le taux de vacance invoqué par les recourants ne
serait pas déterminant dans la mesure où sur les cinq dernières années, la population
a augmenté à Villars-sur-Ollon. Quant à la liste des acquéreurs potentiels
produite, la constructrice a expliqué pourquoi certaines personnes sont
intéressées alors même qu'elles sont déjà propriétaires sur la commune, ce qui
rend compréhensible qu'elles veuillent acquérir ou louer un appartement neuf.
En l'espèce, la proportion de résidences secondaires
dans la Commune d'Ollon dépasse le seuil de 20%, si bien qu'il convient de
déterminer si les logements prévus seront utilisés comme résidences principales.
Nonobstant l'intérêt manifesté par plusieurs acheteurs ou locataires potentiels
et en l'absence de promesses fermes de vente (ou de location) pour les
logements projetés, il convient d'examiner dans quelle mesure le projet ne
pourra pas être utilisé en tant que résidence principale en raison de
l'insuffisance de la demande pour de tels logements dans la commune. Il faut
examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se présente dans la
commune, en tenant compte de l'ensemble des circonstances, et en particulier
s'il existe une demande, dans la commune, pour des logements de la typologie de
ceux projetés en résidence principale.
bb) Il n'est pas contesté que les appartements en
cause, à la conception et aux proportions ordinaires, se prêtent objectivement
à une utilisation en tant que résidence principale. Le projet est situé dans la
zone du village de Villars-sur-Ollon, zone déjà construite et destinée à
l'habitation. La parcelle est relativement proche du centre de la localité de
Villars-sur-Ollon, station à vocation touristique, mais qui est habitée toute
l'année. Le bien-fonds se situe en territoire urbanisé et à proximité aussi des
commerces et des infrastructures sportives du village et à moins de 10 minutes
à pied de la gare ferroviaire et routière selon
Google Maps
. A une
altitude d'environ 1200 m et à proximité de la rue du Village, la parcelle est
desservie par le chemin du Collège qui fait partie du domaine public communal
et qui est déneigé en hiver; son accessibilité est donc garantie toute l'année.
La localité de Villars-sur-Ollon est relativement proche de la plaine (environ
20 minutes en voiture) et est régulièrement reliée par bus à la gare d'Aigle,
soit la gare principale de la région, depuis laquelle on peut rejoindre
Lausanne en train en environ 30 minutes. Il est ainsi concevable que les
logements projetés puissent être loués ou vendus à des résidents permanents
actifs dans la commune, mais aussi en plaine, voire dans la région lausannoise.
Le projet prévoit en outre un garage enterré et un couvert qui représentent un
avantage indéniable pour une utilisation à l'année dans une région de montagne.
On relèvera que la commune a, pour atteindre l'objectif de redimensionnement du
plan directeur cantonal et de la de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur
l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), prévu une zone réservée sur les
terrains légalisés non bâtis hors du territoire urbanisé. Le bien-fonds de la
constructrice n'est pas visé par cette mesure.
cc) La constructrice a expliqué qu'elle envisageait
des logements avec des loyers raisonnables. Avant l'enquête, elle a fourni un "positionnement
tarifaire" de son projet sous la forme d'un tableau mentionnant le prix de
vente et le loyer mensuel envisagé pour chacun des appartements. Lors de
l'inspection locale, elle a précisé qu'elle s'en tiendrait à ces prix et qu'ils
n'augmenteront pas nonobstant les modifications du projet par l'adjonction d'un
garage souterrain. Le coût de ce dernier sera exclusivement répercuté sur les
places de stationnements.
Il est de notoriété publique que les prix pour les
résidences secondaires dans une localité à vocation essentiellement touristique
telle que Villars-sur-Ollon sont élevés, ceci quand bien même une légère baisse
a été constatée ces dernières années (CDAP AC.2014.0038 du 20 août 2015 consid.
4b/aa). On peut dès lors admettre qu'il existe un marché pour la vente en
résidence principale de logements tels que ceux qui sont ici en cause, annoncés
à des prix inférieurs à ceux des résidences secondaires. Sans qu'il soit
nécessaire de se prononcer sur la question de savoir si ces prix se conforment
en tout point aux conditions usuelles du marché au sens de l'art. 9 al. 2 let.
b ORSec, les prix des loyers prévus par les constructeurs n'excèdent en tout
cas pas les loyers moyens indiqués pour la Suisse, ni ceux indiqués pour la
région lémanique dans la statistique de l'Office fédéral de la statistique
(OFS) de 2016 par rapport aux constructions datant de 2011 à 2016 (986 fr. ou
949 fr. pour une pièce, 1'358 fr. ou 1'255 fr. pour un deux pièces, 1'727 fr.
ou 1'640 fr. pour un trois pièces, 2'049 fr. ou 2'044 fr. pour un quatre pièces
et 2'411 fr. ou 2'518 fr. pour un cinq pièces [source: https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/
catalogues-banques-donnees/tableaux.assetdetail.4582140.html]). La Municipalité
confirme par ailleurs qu'il existe une demande pour des logements en résidence
principale.
dd) La constructrice a produit des déclarations
écrites émanant de personnes intéressées par la location ou l'achat des biens à
construire. Ces déclarations d'intention ont été mises en cause par les
recourants. Des explications complémentaires ont été fournies par la
constructrice dans sa lettre du 16 novembre 2018. On retiendra qu'il n'y a pas
lieu de mettre en doute les affirmations de la constructrice selon lesquelles,
quand bien même elle n'a pas entrepris de démarches en vue de commercialiser
les futurs appartements, de nombreuses personnes ont manifesté leur intérêt à louer
ou acheter un appartement. Le type de biens concernés et leurs loyers
abordables peuvent effectivement être intéressants pour des personnes
travaillant à Villars-sur-Ollon avec leur famille. Il convient de rappeler que
la lex Weber n'a pas pour but d'empêcher toute construction de résidences
principales dans les communes où la proportion de résidences secondaires excède
les 20%, mais bien de lutter contre les "lits froids". De manière
générale, le tribunal n'a ainsi pas de raison de mettre en doute les
indications de la constructrice sur ce point.
ee) L'autorité intimée a produit plusieurs documents
retraçant l'évolution de sa population émanant de son service d'urbanisme et de
l'Office de la population, qui a précisé avoir changé son système informatique
pendant la période examinée. Interpellée sur certaines différences entre les
relevés produits ou à disposition, la Municipalité a produit un tableau récapitulatif
daté du 29 janvier 2019 en précisant qu'elle avait fait contrôler à nouveau les
chiffres et que l'Office de la population avait confirmé qu'il s'agissait des
chiffres définitifs (lettre du 28 février 2019).
Il ressort de l'examen de ce tableau, et nonobstant
les différences constatées sur les diverses statistiques produites, que la Commune
d'Ollon a vu sa population s'accroître de façon significative depuis 2012 (392
habitants supplémentaires au 31 décembre 2018 par rapport au 31 décembre
2012). Cette évolution démographique s'observe également dans les localités de
Chesières et de Villars-sur-Ollon, qui dénombrent respectivement 16 et 50
résidents supplémentaires en six ans. La situation de Villars-sur-Ollon se
distingue ainsi de celle d'autres stations, comme Verbier dont la population
résidente à titre principal a par exemple passé de 3197 à 3153 habitants entre
janvier 2013 et début 2016, ce qui établit une demande déclinante (ATF 144 II
49 consid. 2.4) et l'on peut tenir compte, conformément à la dernière
jurisprudence du tribunal fédéral, de ce secteur particulier composé par le
plateau Chesières / Villars-sur-Ollon, dans la mesure où la commune d'Ollon
présente, comme Crans-Montana, un territoire étendu avec divers secteurs de
caractères différents (plaine/montagne, ville/campagne). Certes, comme le
relèvent les recourants, l'évolution a été négative entre le 31 décembre 2017
et le 31 décembre 2018, pour chaque secteur de la commune (-60 pour Ollon, -15
pour Chesières et -89 pour Villars-sur-Ollon). Le Service de l'urbanisme a toutefois
donné sur ce point une explication qui, si elle est difficilement vérifiable,
n'en est pas moins plausible et traduit des événements ponctuels. On peut dès
lors imaginer que ce déclin soit passager et lié à des déboires hôteliers qui
pourront être réglés à brève ou moyenne échéance. L'année 2018 n'est ainsi pas
suffisamment représentative pour en retenir une modification de la tendance qui
a prévalu pour les années précédentes.
La Cour de céans avait en outre constaté (AC.2018.0143
du 16 janvier 2019) que le nombre de logements en résidence principale réalisés
à Villars-sur-Ollon dès le 1
er
janvier 2013 était de un et que
les logements autorisés dont les travaux n'avaient pas encore débutés ou étaient
en cours était de 80 pour Villars-sur-Ollon, et 148 avec Chesières. Cela
signifie que le nombre de permis délivrés n'atteint pas l'augmentation du nombre
d'habitants sur la période.
Certes, il n'est pas exclu que les constructions
d'ores et déjà réalisées depuis le 1
er
janvier 2013 ou qui sont en
cours de réalisation permettront de répondre, pour partie, à la demande de
logements. Toutefois, il est vrai aussi que la présence d'écoles privées
internationales et la vocation touristique de la station amènent la présence de
nombreux employés, jeunes travailleurs ou saisonniers, ayant des revenus moyens
ou modestes à la recherche de locations d'appartements à des prix raisonnables
et modernes pour des durées indéterminées. Les logements projetés peuvent ainsi
répondre à un besoin avéré de logements modernes et abordables, surtout s'ils
sont proposés à la location. Comme évoqué, sur ce point, la commune a indiqué
que son décompte au 31 décembre 2018 n'était pas représentatif de
l'évolution démographique. Elle mentionne aussi que les établissements
hôteliers ayant fermé leurs portes en 2018 ont été vendus et devraient rouvrir
en automne 2019.
ff) Dans ses écritures, la recourante évoque les
données du site
www.homegate.ch
et mentionne que 250 logements sont
disponibles sur le plateau de Villars-Chesières-Gryon, dont 82 appartements
pour le seul village de Villars-sur-Ollon. On relèvera que ces chiffres ne sont
pas forcément pertinents, puisqu'ils ne concernent manifestement pas que des
résidences principales et qu'ils englobent aussi des logements anciens ou
vétustes comme en attestent parfois les prix ou les photographies. Il faut
aussi retenir que les annonces en question peuvent parfaitement concerner des
objets occupés et que certaines ont trait à des logements avec un standing
supérieur à celui recherché par la constructrice et la clientèle qu'elle vise. On
ne saurait ainsi déduire de ces annonces l'absence de demande pour des
logements, abordables et modernes, en résidence principale.
gg) Il faut encore mentionner que la constructrice a
produit deux documents qui corroborent une demande certaine pour des logements
en résidence principale à Villars-sur-Ollon. Ainsi, la E.________ dans son avis
du 27 septembre 2017, a émis l'opinion que les appartements projetés répondent
à une demande et trouveront facilement preneurs par des personnes désirant s'installer
en résidence principale à Villars-sur-Ollon en raison des caractéristiques du
projet et de l'insuffisance de l'offre pour de tels logements dans la commune.
A l'instar des recourants, il convient de constater que la force probante de ce
document est relative compte tenu de l'implication de son auteur dans le
projet. Quoi qu'il en soit, une autre régie immobilière confirme, dans un
courrier du 30 octobre 2018, que l'immeuble projeté, compte tenu de sa
situation et de la typologie des logements prévus, répond à une demande à
Villars-sur-Ollon. Il s'agit là également d'indices qui rendent vraisemblable
qu'il existe une certaine demande de résidences principales dans le même
secteur et un marché potentiel pour les biens en question.
Ainsi, si les besoins en résidences principales
peuvent certainement en partie être satisfaites à Villars-sur-Ollon au sein du
parc de logements existants ou déjà autorisés, cela ne permet pas encore de
mettre en doute la volonté de la constructrice, qui a démontré en outre
l'intérêt de plusieurs personnes privées, et de considérer que sa demande
devrait être tenue pour manifestement abusive.
c) Il sera enfin relevé que la constructrice aura
tout intérêt à effectivement faire de ses logements des résidences principales.
Elle supporte le risque de ne pouvoir utiliser les logements comme résidence
principale. En outre, des mesures administratives sont prévues par les art. 17
et ss LRS en cas d'utilisation non conforme à la loi, qui peuvent aller jusqu'à
la mise sous scellés du logement ou sa mise en location par l'autorité
compétente. Celle-ci est également rendue attentive au fait que l'inobservation
de la restriction mentionnée au registre foncier ou la communication
d'indications inexactes ou incomplètes sur les faits pertinents pour
l'autorisation sont également punissables pénalement par une peine privative de
liberté d'une durée maximale de trois ans (cf. art. 21 et ss LRS).
Il résulte de ce qui précède que l'existence d'un
abus de droit manifeste doit être écartée. La décision attaquée ne viole pas
l'art. 75b Cst. ni les LRS et ORSec. Les griefs des recourants à ce propos ne
sont pas fondés.
4.
Les recourants soutiennent que la réalisation de 14 emplacements de
stationnement est excessive et dépasse largement le nombre de places requis par
la réglementation communale. Cela aurait un impact important sur le trafic à
cet endroit, qui va tripler voire quadrupler selon eux, ce qui implique des nuisances
supplémentaires, d'importants désagréments pour les recourants, et en
particulier la recourante, du fait que l'accès au garage souterrain serait
situé devant sa propriété.
a) L'article 73 du Règlement du plan partiel
d'affectation "Les Ecovets-Chesières-Villars-Arveyes", approuvé par
le Conseil d'Etat le 25 juin 1993 (ci-après: RPPA), applicable à toutes les
zones, a notamment la teneur suivante:
"
Places de stationnement, garages
Article 73
La Municipalité fixe le nombre de places privées de
stationnement ou de garages pour voitures qui doivent être aménagés par les
propriétaires, à leurs frais et sur fonds privés.
Il est notamment exigé une place de stationnement ou un
garage par logement. Pour d'autres constructions, elle détermine ce nombre
selon les normes de l'Union Suisse des Professionnels de la Route (USPR),
proportionnellement à l'importance et à la destination des nouvelles
constructions. Ces emplacements de stationnement et garages sont fixés en
retrait des limites des constructions.
Cependant, la Municipalité peut autoriser "à bien
plaire" des places de stationnement à l'intérieur des alignements pour
autant qu'elles ne gênent pas la circulation et fassent l'objet de conventions.
Le nombre de garages doit être au moins égal à celui des
places de stationnement.
[...]"
Contrairement à ce qui prévaut pour les constructions
autres que le logement (on peut penser aux locaux commerciaux, artisanaux ou
exploitations agricoles), l'art. 73 al. 2 RPPA ne renvoie pas aux normes édictées
par l'Union suisse des professionnels de la route et des transports pour ce qui
concerne les immeubles destinés au logement. L'art. 73 al. 2 RPPA consacre
ainsi une réglementation propre en exigeant une place de stationnement ou un
garage par logement. Il n'y a en revanche pas d'exigences maximales en la
matière.
Dans la mesure où le règlement communal pose, comme
en l'espèce, une exigence qui doit être considérée comme un minimum, on admet
qu'un constructeur aille au-delà de cette limite inférieure (cf. arrêts
AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 5b, AC.2012.0072 du 14 mars 2013
consid. 6). L'autorité municipale jouit à cet égard d'une marge d'appréciation
importante (RDAF 1999 I 119), mais ce pouvoir d'appréciation peut être contrôlé
par le tribunal sous l'angle de l'abus ou de l'excès (cf. arrêt AC.2008.0317 du
18 septembre 2009 consid. 5b). S'agissant de fixer le nombre de places de parc
en relation avec une construction, l'autorité doit tenir compte de l'importance
et de la destination de ladite construction. Selon ces règles, le tribunal a
par exemple jugé qu'un parking prévoyant un nombre de places correspondant à
une proportion de cinq places par logement était très largement excessif dans
une zone destinée à l'habitation dite individuelle ou collective, au commerce
et à l'artisanat (cf. arrêt AC.2005.0172 du 14 décembre 2005). Selon cet
arrêt, le fait que plusieurs de ces places étaient en réalité destinées au
dépôt de véhicules de collection ne permettait pas d'admettre une augmentation
aussi excessive du nombre de places de parc du fait qu'un tel usage n'était
manifestement pas en relation avec la destination de la construction. Dans un
autre arrêt, le tribunal a constaté que la création de six places de
stationnement en relation avec une habitation destinée à une famille de deux à
trois personnes se trouvait dans une proportion à l'évidence excessive par
rapport aux besoins et à la destination de la zone d'habitation de moyenne
densité B de la commune d'Aubonne (AC.2002.0082 du 15 juin 2006). Le tribunal a
aussi jugé que, bien que conforme aux normes de l’Association suisse des
professionnels de la route et des transports, désignées normes VSS, la création
de sept places de parc en relation avec une villa individuelle de 600 m
2
(hors norme) n'était pas justifiée et a donc réduit le nombre à 5
(AC.2007.0291du 21 avril 2008).
b) En l'espèce, en tenant compte du dossier et du
permis complémentaire portant en particulier sur le garage enterré, le projet
prévoit la réalisation de 7 places de parc extérieures, dont 2 couvertes, et de
7 places dans le garage souterrain, soit un total de 14 places de stationnement
pour 7 logements dans le nouveau bâtiment. Comme cela a été indiqué à
l'occasion de l'inspection locale, on peut encore relever qu'il y a deux
logements dans le bâtiment préexistant (ECA n
o
2255), qui
dispose de 2 places extérieures sises sur une parcelle voisine.
Ainsi, un nombre de 14 places de parc pour 7
logements n'apparaît pas manifestement excessif. Il convient de prendre en
considération le problème lié au manque de places de parc dans le quartier
évoqué par le représentant de la commune lors de l'audience, ce dont le
tribunal a pu se rendre compte. Les recourants ne prétendent pas que la
parcelle n
o
3266 se trouverait dans un périmètre concerné par
un plan de mesures, au sens de l'art. 44a de la loi fédérale sur la protection
de l'environnement (LPE; RS 814.01) et de l'art. 31 de l'ordonnance sur la
protection de l'air (OPair; RS 814.318.142.1), qui ferait référence aux normes
de l'Association suisse des professionnels de la route et des transports pour
déterminer le nombre de places de stationnement et qui justifierait une application
stricte de ces normes.
Vu ce qui précède, il y a lieu de constater que la Municipalité
n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en autorisant 14 places de parc et
le grief des recourants sur le nombre de places de stationnement envisagées n'est
par conséquent pas fondé.
c) Les recourants invoquent les nuisances
qu'induiraient pour eux les places de stationnement. Implicitement, ils
craignent les immissions de bruit liées à ces places de stationnement.
Les immissions de bruit liées à des places de
stationnement doivent être examinées au regard de la LPE, ainsi que de
l'ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB; RS
814.41) (cf. arrêt AC.2014.0068 du 21 juillet 2014 consid. 3b). Les
prescriptions de l'art. 11 LPE s'appliquent à la limitation des émissions de
bruit d'une nouvelle construction ou installation. L'autorité compétente doit
en principe veiller à ce que ces émissions soient limitées, à titre préventif
et indépendamment des nuisances existantes, dans la mesure que permettent
l'état de la technique et les conditions d'exploitation, et pour autant que
cela soit économiquement supportable (art. 11 al. 2 LPE); une limitation
plus sévère des émissions doit être ordonnée s'il y a lieu de présumer que les
atteintes, eu égard à la charge actuelle de l'environnement, seront nuisibles
ou incommodantes (art. 11 al. 3 LPE). Pour concrétiser ces principes généraux,
le droit fédéral énonce encore des prescriptions complémentaires, dans la loi
(cf. art. 13 ss, 19 ss LPE) et dans l'OPB.
Selon l'art. 13 LPE, le Conseil fédéral édicte par
voie d'ordonnance des valeurs limites d'immissions applicables à l'évaluation
des atteintes nuisibles ou incommodantes. L'art. 23 LPE dispose qu'aux fins
d'assurer la protection contre le bruit causé par de nouvelles installations
fixes, le Conseil fédéral établit des valeurs limites de planification
inférieures aux valeurs limites d'immissions. En vertu de l'art. 25 al. 1 LPE,
de nouvelles installations fixes ne peuvent être construites que si les
immissions causées par le bruit de ces seules installations ne dépassent pas
les valeurs de planification dans le voisinage.
Le Conseil fédéral a fixé des valeurs limites
d'immissions et des valeurs de planification pour le bruit du trafic routier, à
savoir "le bruit produit sur la route par les véhicules à moteur (bruit
des véhicules à moteur) et par les trains (bruit des chemins de fer)" (ch.
1 de l'annexe 3 OPB). Le bruit produit par des véhicules à moteur sur la place
de stationnement d'un bâtiment d'habitation n'est donc pas du bruit du trafic
routier au sens de l'annexe 3 OPB, puisqu'il n'est pas produit sur la route.
Pour les "grandes places de parcage à ciel ouvert hors des routes",
il faut appliquer, pour le bruit produit par les véhicules, les valeurs limites
d'exposition au bruit de l'industrie et des arts et métiers, fixées à l'annexe
6 OPB (cf. ch. 1 al. 1 let. d de cette annexe). En revanche, ou a contrario, il
n'y a pas de valeurs limites pour le bruit produit par les véhicules sur les
petites places de parcage à ciel ouvert hors des routes. Les places de
stationnement litigieuses sont manifestement des petites places, installations
pour laquelle le Conseil fédéral n'a pas prévu de valeurs limites. Il s'ensuit
que l'autorité compétente doit évaluer elle-même les immissions de bruit en
fonction des critères de la loi (cf. art. 40 al. 3 OPB), en tenant compte du
genre de bruit, du moment où il se produit, de la fréquence à laquelle il se
répète, du niveau de bruit ambiant existant ainsi que du degré de sensibilité
de la zone (cf. ATF 130 II 32 consid. 2.2 et les arrêts cités).
En l'occurrence, il est évident que le bruit
provoqué par les véhicules des utilisateurs de 14 places de stationnement,
liées à des bâtiments comportant principalement des logements, sera globalement
faible (en tenant compte de tous les mouvements pendant la journée et pendant
la nuit). Le trafic généré par les habitants de sept logements ne provoquera
pas de nuisances de bruit (bruit des moteurs, bruit des pneus sur le
revêtement) contraires au droit fédéral. Ces inconvénients doivent être tolérés
dans une zone de faible densité. Partant, il y a lieu de considérer que les
exigences de la LPE et de l'OPB sont respectées, y compris sous l'angle du
principe de prévention (art. 11 al. 2 LPE et 7 al. 1 OPB).
d) Les recourants mettent également en cause la voie
d'accès et le choix de prévoir l'accès au parking souterrain du côté de la
parcelle dont la recourante est propriétaire. Elle fait valoir que cet accès se
fera sous les fenêtres de son logement et entraînera par conséquent
d'importantes nuisances. Elle soutient que l'accès au parking souterrain aurait
dû être prévu de l'autre côté de la parcelle, par la parcelle n
o
9406
qui supporte déjà un parking privé. Les recourants soutiennent ensuite que
l'accès projeté par le chemin du Collège serait particulièrement dangereux
compte tenu de la configuration des lieux, de l'étroitesse de ce chemin et de
la présence de nombreux écoliers. Les recourants mettent en particulier en question
les conditions de sortie des véhicules du garage souterrain.
aa) Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT,
l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé.
L'art. 104 al. 3 LATC a la même teneur. Aux termes de l'art. 19 al. 1 LAT, un
terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à
l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il
est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en
eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès
est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue
technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert
(ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_532/2012 du 25 avril 2013 et les
références citées). Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord
que la sécurité (pente, visibilité, trafic) - celle des automobilistes comme
celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier - soit garantie, que
le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont
l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient
suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu)
et de voirie soit assuré. La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation
prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.
Un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit
conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un
accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il
provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage (ATF 129 II
238 consid. 2; TF 1C_246/2009 du 1er février 2010 consid. 2 et les références
citées).
La définition de l’accès adapté à l’utilisation
projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale
constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies
d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son
aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à
l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies
publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie,
bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à
tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en
respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la
circulation routière (cf. notamment arrêts AC.2016.0305 du 3 août 2017 consid.
3; AC.2012.0054 du 6 mars 2013 consid. 13; AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid.
3).
Par ailleurs, pour apprécier si un accès est
suffisant, la jurisprudence du tribunal se réfère en général aux normes VSS
(arrêts AC 1995/0050 du 8 août 1996, AC 7519 du 6 janvier 1993, AC
1992/0133 du 22 mars 1993 publié à la RDAF 1993 p. 190, et AC 1002/0379 du
24 juin 1994). Les normes VSS ne sont toutefois pas des règles de droit et
elles ne lient pas le tribunal; mais elles sont l’expression de la science et
de l’expérience de professionnels éprouvés et elles peuvent donc être prises en
considération comme un avis d’expert (arrêts AC.2003.0256 du 7 septembre 2004
consid. 3, AC.2003.0017 du 29 décembre 2004, AC.2001.0099 du 18 avril
2002, AC.2000.0051 du 10 avril 2001, AC 1998/0005 du 30 avril 1999, AC
1999/0071 du 6 septembre 2000 consid. 5a et AC 1999/0048 du 20 septembre
2000). Le Tribunal fédéral a confirmé que les autorités cantonales et
communales peuvent se fonder sur les normes VSS, étant précisé que ces normes
doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord
avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (voir
les ATF 1C_375/2011 du 28 décembre 2011 consid. 3.3.3; 1C_30/2010 du 2 novembre
2010 consid. 3.3; 1C_246/2009 du 1er février 2010 consid. 4.1; 1C_157/2008
du 10 juillet 2008 consid. 2.1; 1P.40/2004 du 26 octobre 2004 consid. 3.2.1;
P.124/1977 du 15 novembre 1978 consid. 3b publié in ZBl 80/1979 p. 223 et les
références).
Le Tribunal cantonal a considéré comme suffisant un
accès d'une largeur variant entre 2.90 m et 4.20 m, sur une distance
approximative de 200 m, desservant déjà quelques six immeubles d'habitation et
nécessitant d'empiéter sur des parcelles privées en cas de croisement entre
véhicules (arrêt AC.2009.0182 du 5 novembre 2010 consid. 4b). Il a
également jugé que l’accès au projet de construction restait suffisant au sens
de la jurisprudence, notamment au regard du fait que le chemin litigieux était
principalement, sinon exclusivement utilisé par les riverains qui connaissent
la configuration du site et les endroits nécessitant une attention plus
soutenue (arrêts AC.2011.0252 du 31 octobre 2012 consid. 4c; AC.2009.0182 du 5
novembre 2010 consid. 4b). Un chemin privé d’une centaine de mètres de
long et dont la largeur oscillait entre 3 et 3.50 m, en partie asphalté, reste
suffisant pour la construction d’un bâtiment de quatre logements (arrêts
AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 3a; AC.2011.0088 du 5 octobre 2011
consid. 2d).
bb) Les recourants n’indiquent pas en quoi les accès
prévus seraient contraires aux normes VSS. L'accès à la parcelle n
o
3362
se fait en l'occurrence par une route carrossable appartenant au domaine
public. La largeur du chemin du Collège, qui dispose d'un revêtement en dur
(goudron), peut être estimée à 3 m au minimum sur toute sa longueur, même si
elle n'a pas pu être mesurée précisément à l'inspection locale compte tenu de
la neige présente. Il est manifeste qu'un tel accès, dont la configuration ne
sort pas de l'ordinaire (ainsi que le tribunal a pu l'observer lors de la
vision locale), est conforme aux exigences posées par la loi et la
jurisprudence. Pour ce qui est de l’intensité de l’utilisation, l’on restera en
présence d’un chemin d’accès selon la norme VSS 640 045, étant précisé que
l'accès par sa largeur répond aux exigences de dimensionnement d'un accès
riverain, telles que préconisées par la norme VSS SN 640 050 (type d'accès
riverain A). Il sera parfaitement praticable par les véhicules des habitants du
bâtiment projeté et on peine à voir à quel danger ceux-ci s'exposeraient,
compte tenu du peu de mouvements supplémentaires en question: l'augmentation de
trafic induite par les constructions projetées n'apparaît pas significative au
point de considérer que l'accès actuel serait insuffisant.
Tout bien considéré, il n’apparaît ainsi pas que ce
chemin d’accès n’est pas adapté pour accueillir le trafic supplémentaire
engendré par la création de sept logements sur la parcelle de la constructrice
ou que la sécurité des autres usagers ne serait pas garantie. A noter que le
chemin litigieux est principalement, sinon exclusivement utilisé par les
riverains qui connaissent la configuration des lieux et les endroits
nécessitant une attention plus soutenue. Il suffit de rouler au pas pour ne pas
compromettre la sécurité des autres usagers.
cc) Les recourants soutiennent aussi que
l’utilisation de la sortie du parking serait problématique car les véhicules
déboucheront sur le chemin du Collège à un endroit qui ne présente pas une
visibilité suffisante.
S'agissant des conditions de sortie des véhicules,
la constructrice a fait établir un plan qui montre selon elle que les
automobilistes sortant du garage souterrain disposeront d'une visibilité aussi
bien en amont qu'en aval largement suffisante pour s'assurer que la voie est
libre. Elle a indiqué lors de l'inspection locale que le muret bordant le
garage avait été modifié (retrait du mur situé à l'est de la sortie du garage)
afin d'optimiser la visibilité, conformément au souhait des recourants. Cette
modification a été validée par la Municipalité à l'occasion de l'inspection
locale du 24 janvier 2019 et un plan du 5 mars 2018 et modifié le 23 juillet
2018, portant sur la modification précitée et signé par l'architecte et la
constructrice, a été produit le 22 février 2019.
Pour apprécier si la visibilité est suffisante à un
carrefour donné en matière de circulation routière, le tribunal se réfère en
principe également aux normes VSS. En l'occurrence, la norme VSS SN 640 050,
baptisée "Accès riverains", retient qu'un accès riverain est assimilé
à un carrefour quant aux exigences de la sécurité routière, particulièrement en
ce qui concerne les distances de visibilité (ch. 5 et 7); elle renvoie par conséquent
à la norme VSS SN 640 273a ("Carrefours – Conditions de visibilité dans
les carrefours à niveau"). Selon cette dernière norme, la distance de
visibilité aux carrefours nécessaire en fonction de la vitesse d'approche des
véhicules automobiles prioritaires devrait être de 10 à 20 m pour une vitesse
d'approche de 20km/h, la fourchette basse pouvant être prise en compte pour un
chemin d'accès, comme le chemin du Collège, qui impose des vitesses réduites,
ce qui permet en principe d'anticiper à temps les mouvements et manœuvres de
sortie et d'entrée sur les accès privés.
Selon le plan modifié de la constructrice, les
automobilistes sortant du garage souterrain disposeront d'une visibilité aussi
bien en amont qu'en aval suffisante compte tenu de la modification et du
retrait du mur situé à l'est de la sortie. Dans la mesure où cette modification
ne figure toutefois pas dans le permis de construire, il conviendra de modifier
le permis de construire en ce sens que la réalisation du garage soit autorisée
conformément au plan du 5 mars 2017, modifié le 23 juillet 2018.
Le retrait du mur est bordant le garage est une
modification apportée en cours de procédure qui a été approuvée par la
Municipalité lors de l'inspection locale. S'agissant d'une modification de
"minime importance" (art. 111 LATC), allant dans le sens des
requérants en augmentant la visibilité à la sortie du garage souterrain, les
principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure
impliquent de renoncer à toute enquête pour ce changement.
dd) Il convient encore d'examiner si l'accès au
garage souterrain plus éloigné de la propriété de la recourant évoqué lors de
l'audience devrait être imposé à la constructrice.
Par la voie de son représentant, la constructrice a
expliqué que des démarches avaient été entreprises, sans succès, auprès du propriétaire
de la parcelle n
o
9406. Une telle implantation n'est dès lors
pas envisageable en l'absence d'un titre juridique permettant d'emprunter la
propriété d'autrui (art. 104 al. 3 in fine LATC). Le droit au passage
nécessaire ne peut être invoqué qu'en cas de véritable nécessité; tel n'est à
l'évidence pas le cas en l'espèce. On ajoutera que compte tenu du peu de
nuisances qu'implique la rampe d'accès au garage souterrain projetée pour les
recourants, imposer une telle modification du projet ne serait pas admissible
au regard du principe de la proportionnalité.
ee) Les recourants se prévalent encore de l'art. 37 de
la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou ; BLV 725.01).
Les distances à respecter entre un bâtiment ou une
annexe de bâtiment et une route figurent à l'art. 36 LRou. Les constructions s'ouvrant
directement sur la chaussée telles que les garages font l'objet d'une
disposition particulière, l'art. 7 du Règlement d'application du 19 janvier
1994 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (RLRou; BLV 725.01.1), dont
la teneur est la suivante:
"Les constructions s'ouvrant directement sur la route,
telles que garages, dépôts, etc., seront implantées à cinq mètres au moins du
bord de la chaussée ou du trottoir."
Cette disposition constitue une disposition
d'application de l'art. 37 LRou, qui prévoit:
"
1
A défaut de plan fixant la limite des
constructions souterraines, l'autorité compétente peut autoriser celles-ci
ainsi que les dépendances de peu d'importance à une distance de 3 mètres au
moins du bord de la chaussée; l'autorisation est refusée lorsque la sécurité du
trafic ou la stabilité de la chaussée l'exigent.
2
(...)
3
Le règlement d'application (RLR) peut
prévoir des distances plus élevées pour des installations particulières, telles
que les garages s'ouvrant sur la voie publique."
L'art. 36 LRou fixe les règles gén.ales en ce qui
concerne les distances minima à observer pour les constructions de part et
d'autre des routes en fonction de leur classification. Selon l'alinéa premier,
ces règles ne sont applicables qu'à défaut de plan fixant la limite des
constructions. L'art. 37 LRou introduit un régime particulier pour les
constructions souterraines et les dépendances de peu d'importance. Ce régime
particulier ne s'applique, à rigueur du texte légal, qu'à défaut de plan fixant
la limite des constructions souterraines. La jurisprudence considère que l'art.
37 al. 1er LRou n'a pas un caractère impératif, à tout le moins en ce qui
concerne les places de parc, en ce sens que la réglementation communale peut
prévoir une distance inférieure à trois mètres, en instituant une limite de
construction spéciale ou par le biais d'une disposition réglementaire
dérogatoire, autorisant expressément l'aménagement de places de stationnement
dans l'espace grevé par la limite des constructions; en tous les cas les
exigences de sécurité et de visibilité requises par la loi sur les routes
doivent être respectées (v. Tribunal administratif, arrêt AC 2004.0158 du 9 mai
2005 consid. 7 et références).
Il ressort en outre de la jurisprudence qu'une place
de stationnement extérieure ne doit pas, dans le cadre des art. 36 ss LRou,
être traitée comme une "dépendance de peu d'importance", ouvrage pour
lequel l'art. 37 LRou permet des dérogations à la limite des constructions pour
autant que soit en principe observée une distance de 3 mètres au moins du bord
de la chaussée, sauf si la commune prévoit une autre limite des constructions.
Le législateur cantonal a voulu assimiler les "places de stationnement à
l'air libre" aux aménagements extérieurs visés à l'art. 39 LRou, comme
cela ressort clairement de l'exposé des motifs du Conseil d'Etat concernant le
projet de loi sur les routes (BGC automne 1991 p. 753 – le parlement ayant
adopté tel quel l'art. 39 al. 1 du projet, ibid. p. 788). Ainsi, le tribunal a
retenu qu'une place de stationnement à l'air libre peut le cas échéant, à
l'instar d'autres aménagements extérieurs, être aménagée au-delà d'une limite
des constructions si cela ne compromet pas la visibilité ni ne gêne la
circulation ou l'entretien (AC.2015.0063 du 21 avril 2016 consid. 5, AC.2012.0151
du 19 décembre 2012; cf. également AC.2014.0014 du 10 juin 2014 consid.
2c).
En l'occurrence, l'implantation des bâtiments
nouveaux pour toutes les zones est régie par l'art. 63 RPPA, qui traite
notamment de la distance entre les bâtiments et la route. La teneur de cette
disposition est la suivante:
"
Distance
Article 63
La distance entre un bâtiment et la limite de la propriété
voisine est mesurée au nu de la façade, compte non tenu des terrasses non
couvertes, des perrons, des seuils, des sauts de loup, des tunnels et sorties
de secours pour abri, des rampes d'accès aux niveaux inférieurs, des murs en
ailes ou contreforts, des balcons et galeries jusqu'à 2 m de largeur, des
piscines non couvertes et autres installations semblables, et des garages
enterrés définis à l'art. 74 du présent règlement.
Le long du domaine public, lorsqu'il n'y a pas d'alignement,
l'art. 36 de la Loi sur les Routes du 10 décembre 1991 est applicable."
L'article 74 RPPA a la teneur suivante:
"
Dépendances souterraines
Article 74
Pour la construction de garages en limite de propriété, l'art.
39 R.A.T.C. est applicable.
Les garages comprenant plusieurs places, les locaux pour la
pratique du sport et locaux de service dont trois façades sont enterrées et
dont le 60% au moins du volume est réalisé en-dessous du niveau du terrain
naturel, ne sont pas compris.
- dans le calcul de la surface bâtie
- dans le calcul de la proportion des façades
- dans le calcul de la distance à la limite.
Toutefois, pour de telles construction, la distance aux fonds
voisins est de 2 m au minimum"
En l'espèce, on constate au vu des plans que tant le
garage enterré que le couvert et les places à ciel ouvert se trouvent à plus de
3 mètres du bord de la chaussée, soit en respectant l'art. 37 LRou, qui a
vocation à s'appliquer puisque la limite des constructions selon le PPA
approuvé le 15 juillet 2002 concerne les constructions en surface.
Le plan intitulé "Implantation" du 15 mars
2018 montre que les exigences des articles l'art. 37 LRou et 7 RLRou sont
respectées s'agissant du garage souterrain et de son entrée.
Ainsi, les deux places de stationnement à l'air
libre se situant à l'est sont aménagées légèrement au-delà de la limite des
constructions, ce qui est admissible dans la mesure où ni la visibilité, ni la
circulation n'est entravée.
5.
Les recourants font enfin valoir que la construction projetée serait mal
intégrée dans le quartier qui constituerait le véritable cœur du vieux village
de Villars-sur-Ollon et comprendrait notamment des chalets plus que
bicentenaires.
a) L'art. 86 LATC impose à la Municipalité de
veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que
les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle peut refuser le
permis de construire pour des projets susceptibles de compromettre l'aspect ou
le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire
à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2).
Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter
l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Au plan communal, le RPPA prévoit ce qui suit:
"
Esthétique
Article 55
La Municipalité voue une attention toute particulière à
l'esthétique des constructions. Elle exige un style qui s'harmonise avec les
bâtiments existants et le paysage.
Les constructions, les agrandissements, les transformations
de tous genres, les crépis, les peintures, les affiches, etc., de nature à
nuire au bon aspect d'un lieu sont interdits.
Les constructions sur piliers sont interdites.
Pour des raisons d'orientation ou d'esthétique, la
Municipalité peut imposer une autre implantation que celle prévue par les
constructeurs, ainsi qu'une autre pente des toitures ou orientation des
faîtes."
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral
(1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une installation
s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions
n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme
et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Il incombe au
premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des
constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation
(ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372, 363 consid. 2c p. 366; AC.2016.0052 du
27 juin 2016 consid. 2b, AC.2014.0208 du 9 février 2015 consid. 4a). Dans
ce cadre, l'autorité doit prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide
pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF
115 Ia 114 consid. 3d; arrêt TF 1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3). La
Municipalité peut rejeter un projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il
satisfait par ailleurs à toutes les dispositions applicables. Toutefois,
lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain
volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art.
86 LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume
du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier
que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un
site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités
esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en
péril sa construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c; arrêt TF 1C_57/2010 du 17
octobre 2011 consid. 3.1.2). Ceci implique que l’autorité motive sa décision en
se fondant sur des critères objectifs et systématiques – ainsi les dimensions,
l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet – l'utilisation
des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable
et irrationnelle (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 114 Ia 343 consid. 4b;
AC.2016.0052 précité consid. 2b, AC.2014.0208 précité consid. 4a, AC.2011.0065
du 27 janvier 2012 consid. 2).
Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un
large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans
l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans
autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais se borne à ne
sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution
dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 LPA-VD; arrêt TF
1C_450/2008 du 19 mars 2009; arrêts précités AC.2016.0052, AC.2014.0208 et
AC.2011.0065). Ainsi, le tribunal s’assurera que la question de l’intégration
d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti a été examinée
sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises (cf. AC.2015.0182
du 26 avril 2016 consid. 6b, AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc).
A cet égard, il sied encore de souligner que la
jurisprudence récente du Tribunal fédéral (depuis 2015) accorde un poids
toujours plus important à l’autonomie communale. Le Tribunal fédéral a confirmé
que l’autorité communale, qui apprécie les circonstances locales dans le cadre
d’une autorisation de construire, bénéficie d’une liberté d’appréciation
particulièrement importante que l’autorité de recours ne contrôle qu’avec
retenue (cf. consid. 3b ci-dessus; voir aussi les arrêts du TF 1C_493/2016 du
30 mai 2017 consid. 2.2, 1C_337/2015 du 21 décembre 2015 consid. 6.1.1,
1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 3.1.3, 1C_849/2013 du 24 février 2015
consid. 3.1.2, 1C_150/2014 du 6 janvier 2015 consid. 2 cités in AC.2015.0269 du
16 août 2016 consid. 3e).
b) En l’occurrence, il ressort de la vision locale
que la construction litigieuse prendra place dans un environnement déjà
construit qui ne constitue pas un ensemble présentant comme tel des qualités architecturales
particulières. Le quartier ne se distingue pas non plus par une homogénéité
quant à l’époque de construction. La parcelle en cause est entourée de
bâtiments relativement récents qui présentent des volumes comparables au projet
contesté. A l'examen du guichet cartographique de la commune d'Ollon, on
constate qu'il y a certes des bâtiments qui disposent de la note 4 au
recensement architectural dans le secteur, mais qu'on n'y trouve également des
immeubles en note 6, soit sans intérêt, et d'autres qui ne sont pas du tout
recensés. La construction projetée est admissible dans un secteur rassemblant
des constructions de plusieurs époques et à l'architecture hétérogène. S'agissant
de l'esthétique proprement dite, la construction prévue, telle qu'elle ressort
des plans, ne présente aucun élément choquant ni aucune particularité qui justifieraient
de considérer que la Municipalité aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en
la matière. Il s'agit d'une construction sous forme de chalet dont les dimensions
et les caractéristiques correspondent à la zone du village. Le grief doit ainsi
être rejeté.
6.
Il résulte de ce qui précède que les recours doivent être partiellement
admis. La décision de la Municipalité du 24 mai 2018 est complétée par
l'obligation pour la constructrice de se conformer au plan du 5 mars 2017,
modifié le 23 juillet 2018 s'agissant du mur situé à l'est de la sortie du
garage. Pour le surplus, les décisions du 24 mai 2018 par lesquelles la
Municipalité d'Ollon a levé les oppositions et délivré le permis de construire
doivent être confirmées. Vu le sort du recours, les frais sont principalement
mis à la charge des recourants. Un émolument très réduit est mis à la charge de
la propriétaire et constructrice. Les recourants verseront des dépens
légèrement réduits à la Commune d'Ollon, ainsi qu'à la constructrice, qui a agi
par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont partiellement admis.
II.
Les décisions de la Municipalité d'Ollon du 24 mai 2018 sont complétées
en ce sens que les permis de construire sont subordonnés à l'obligation pour la
constructrice de se conformer au plan du 5 mars 2017, modifié le 23 juillet 2018
s'agissant du mur situé à l'est de la sortie du garage.
III.
Pour le surplus, les décisions de la Municipalité d'Ollon du 24 mai 2018
sont confirmées.
IV.
Un émolument judiciaire de 2'800 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge des recourants, A.________ et B.________, débiteurs solidaires.
V.
Un émolument judiciaire de 200 (deux cents) francs est mis à la charge
de D.________.
VI.
Les recourants A.________ et B.________, débiteurs solidaires, verseront
à la Commune d'Ollon une indemnité de 1'250 (mille deux cents cinquante) francs
à titre de dépens.
VII.
Les recourants A.________ et B.________, débiteurs solidaires, verseront
à D.________ une indemnité de 1'250 (mille deux cents cinquante) francs à titre
de dépens.
Lausanne, le 2 mai 2019
Le
président
:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.