vd_omni · AC.2019.0244 · 2019-08-06 · fr

A.________, B.________, C.________, D.________, E._______/Municipalité d'Ormont-Dessus, F.________, G.________, HELVETIA NOSTRA | Par arrêt du 6 août 2019 (1C_257/2018), le Tribunal fédéral a admis le recours de voisins contre l'arrêt de la CDAP du 26 avril 2018 (AC.2017.0286) rejetant les recours de ces voisins et d'Helvetia Nostra contre la décision de la municipalité levant leurs oppositions et octroyant le permis de construire deux chalets de quatre appartements chacun, annulé l'arrêt cantonal attaqué et renvoyé la cause à la CDAP pour nouvelle décision dans le sens des considérants.- Compte tenu de l'instruction complémentaire à laquelle il a été procédé et malgré la production d'un rapport d'expertise privée émanant d'une société active dans le domaine de l'immobilier mandatée par les constructeurs et la commune, le permis de construire octroyé par la municipalité ne peut être confirmé. Il apparaît en effet, au vu de l'offre, qu'il n'y a aucune demande en résidences principales qui ne puisse être satisfaite actuellement, y compris pour le type de logements, soit abordables pour la population locale, proposés par les constructeurs, sachant en outre que la population n'a que faiblement augmenté ces dernières années. Il n'a par ailleurs pas été établi à satisfaction que la mise sur le marché du projet à des conditions financières plus avantageuses que ce que propose le marché actuel des résidences secondaires est réaliste.- Autoriser la construction des deux chalets litigieux alors qu'il n'est pas vraisemblable que les logements seront en définitive occupés comme résidences principales apparaîtrait contraire aux objectifs constitutionnels et légaux.Recours des voisins admis et annulation des décisions rendues à leur encontre et de celle octroyant le permis de construire. Recours au TF admis et arrêt attaqué réformé en ce sens que les décisions du 23 juin 2017 par lesquelles la Municipalité d'Ormont-Dessus a levé les oppositions et délivré le permis de construire sont confirmées (arrêt 1C_242/2021 du 19 août 2022).Arrêt du TF du 23 février 2023 (1G_1/2023) rectifiant son arrêt du 19

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.03.2021 AC.2019.0244

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
17 mars 2021
Composition
M. Pascal Langone, président; Mme Danièle Revey, juge, et Mme Imogen Billotte, juge; Mme Valérie Duvanel-Donzel,  greffière.
Recourants
1.
A.________
********
2.
B.________
à ********
3.
C.________
********
4.
D.________
à ********
5.
E.________
à ********, tous représentés
par Me Laurent PFEIFFER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Ormont-Dessus,
Maison
de Commune,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Constructeurs
1.
F.________
********
2.
G.________
********, tous deux représentés
par Me Marc-Olivier BUFFAT, avocat à Lausanne,
Tiers intéressé
HELVETIA NOSTRA,
à Montreux,
représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décisions de la
Municipalité d'Ormont-Dessus du 23 juin 2017 (construction de deux chalets
d'habitation en résidence principale sur la parcelle n° 2050, propriété de H.________,
CAMAC 168767) - reprise des causes AC.2017.0286 et AC.2017.0289 suite à
l'arrêt du Tribunal fédéral du 6 août 2019 (1C_257/2018)
Vu les faits suivants:
A.
H.________ est propriétaire, au lieu-dit "Au Plan", de la
parcelle n° 2050 de la Commune d’Ormont-Dessus (ci-après: la commune)
depuis le 27 avril 2018. Il l’a acquise de I.________, qui en était
propriétaire depuis le 25 juillet 2014. D’une superficie de 1'998 m
2
,
ce bien-fonds est en nature de pré-champ et colloqué en zone du village des
Diablerets selon le Plan des zones d'Ormont-Dessus (PZ), approuvé par le
Conseil d'Etat le 10 septembre 1982, et le Règlement communal sur le plan d'extension
et la police des constructions (RPE), approuvé par le Conseil d'Etat le 1
er
novembre 1995 et modifié en 2001. La commune figure dans la liste des communes
comptant plus de 20% de résidences secondaires établie par l’Office fédéral du
développement territorial (OFDT).
G.________ et F.________ sont chacun propriétaires
d'une parcelle sise dans la commune sur laquelle se dresse une maison
d'habitation qu'ils habitent depuis plusieurs années. Ils exploitent ensemble
la société H.________ inscrite au registre du commerce depuis le 10 novembre
2016 ayant pour but l'exécution de toutes opérations immobilières. Ils sont en
outre à la tête de plusieurs autres sociétés actives dans le domaine de la
construction.
B.
Le 2 février 2017, I.________, alors propriétaire de la parcelle
n° 2050, ainsi que G.________ et F.________, alors promettant acquéreurs,
ont déposé une demande de permis pour la construction de deux chalets d’habitation
composés de huit logements, soit de trois appartements de 2,5 pièces, un de 3,5
pièces, trois de 4,5 pièces et un de 5,5 pièces, sur la parcelle n° 2050. Le
projet comprend également la démolition de la grange existante et la
construction de 16 places de parc non couvertes.
Mis à l'enquête publique du 18 mars au 16 avril
2017, le projet a suscité 22 oppositions, dont celles d'Helvetia Nostra, de B.________,
de A.________, de C.________, ainsi que de D.________ et de E.________. Ces
derniers sont propriétaires ou occupants – à l'exception d'Helvetia Nostra – de
la propriété par étage (PPE) sise sur la parcelle n° 2304 de la commune qui
jouxte à l’est la parcelle sur laquelle est prévu le projet litigieux.
Le 1
er
juin 2017, la Centrale des
autorisations CAMAC a adressé à la Municipalité d’Ormont-Dessus (ci-après: la municipalité)
sa synthèse (n° 168767) par laquelle les autorisations spéciales et
préavis nécessaires ont été octroyés.
C.
Le 12 juin 2017, la municipalité a requis l'inscription au registre
foncier de la mention de "résidence principale" pour les appartements
à construire. I.________ ainsi que G.________ et F.________ se sont engagés par
écrit à déposer leurs papiers dans la commune au plus tard 60 jours après la
fin des travaux, mais dans tous les cas avant l'obtention du permis d'habiter de
même qu'à élire domicile et à séjourner durablement dans le logement construit.
Le même jour, la municipalité a octroyé le permis de
construire requis.
Par décisions du 23 juin 2017, la municipalité a levé
les oppositions.
D.
Le 25 août 2017, A.________, B.________, C.________ ainsi que D.________
et E.________, par l’intermédiaire de leur conseil commun, ont interjeté un
recours devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(CDAP) contre les décisions de la municipalité du 23 juin 2017 levant leurs
oppositions. Ils concluaient principalement à ce que "
la décision
rendue par la Municipalité d’Ormont-Dessus le 23 juin 2017 levant les
oppositions et délivrant le permis de construire deux chalets d’habitation sur
la parcelle 2050 du Cadastre de la Commune d’Ormont-Dessus est réformée en ce
sens que les oppositions sont maintenues et le permis de construire est refusé
",
subsidiairement à ce que "
la décision rendue par la Municipalité
d’Ormont-Dessus le 23 juin 2017 est annulée et renvoyée à la municipalité pour
nouvelle décision dans le sens des considérants de la décision à intervenir
".
La cause a été enregistrée sous la référence AC.2017.0286.
Le 28 août 2017, Helvetia Nostra, par
l’intermédiaire de son propre conseil, a également recouru contre la décision
de la municipalité du 23 juin 2017, concluant à ce que l’autorisation attaquée
soit annulée. La cause a été enregistrée sous la référence AC.2017.0289.
Par avis du 4 septembre 2017, le juge instructeur a
ordonné la jonction des deux causes sous la référence AC.2017.0286.
Par arrêt du 26 avril 2018 (AC.2017.0286), le
Tribunal cantonal a rejeté les recours et confirmé les décisions de la
municipalité du 23 juin 2017. Il a également mis un émolument de justice global
de 3'000 fr., à raison de 1'500 fr., à la charge de A.________, B.________,
C.________, D.________ et E.________, solidairement entre eux, et, à raison de
1'500 fr., à la charge d’Helvetia Nostra. Il a par ailleurs astreint A.________,
B.________, C.________, D.________ et E.________ à verser, solidairement entre
eux, une indemnité de 1'300 fr. à la commune et de 1’300 fr. à G.________ et F.________,
en tant que créanciers solidaires, à titre de dépens, d’une part, et Helvetia
Nostra à verser une indemnité de 1'300 fr. à la commune et de 1’300 fr. à G.________
et F.________, en tant que créanciers solidaires, à titre de dépens, d’autre
part. Dans son arrêt, le Tribunal cantonal a considéré en substance que les logements
projetés répondaient à un besoin avéré de logements abordables en résidence
principale aux Diablerets.
E.
Par acte du 28 mai 2018, A.________, B.________, C.________ ainsi que D.________
et E.________, toujours par l’intermédiaire de leur conseil commun, ont recouru
contre l’arrêt du Tribunal cantonal auprès du Tribunal fédéral.
Le 6 août 2019 (cause 1C_257/2018), le Tribunal
fédéral a rendu un arrêt dont le dispositif est le suivant:
"
1.
Le recours est admis. L’arrêt
attaqué est annulé. La cause est renvoyée à la Cour de droit administratif et
public du Tribunal cantonal pour nouvelle décision dans le sens des
considérants.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à
4'000 fr., sont mis à la charge des intimés G.________ et F.________, solidairement
entre eux.
3.
Une indemnité de dépens de 3'000
fr. est accordée aux recourants, à la charge des intimés G.________ et F.________
solidairement entre eux, pour la procédure devant le Tribunal fédéral.
4.
Le présent arrêt est communiqué
aux mandataires des parties et de la Municipalité d’Ormont-Dessus, à la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud et à
l’Office fédéral du développement territorial
"
.
Selon l’arrêt rendu, les participants à la procédure
étaient, outre les recourants A.________, B.________, C.________, D.________ et
E.________, les intimés F.________ et G.________ ainsi que la Municipalité
d’Ormont-Dessus. Le Tribunal fédéral a en particulier retenu ce qui suit
(consid. 3.2 et 4):
"
3.2
En l'espèce, la cour cantonale a considéré que les logements projetés
répondent à un besoin avéré de logements abordables, surtout s'ils sont
proposés à la location. Elle se réfère à la constante augmentation de la
population par décennie entre 1980 et 2010. Constatant que la population a peu
augmenté depuis 2010, fléchissant même en 2012, la cour cantonale avance le
manque de résidences principales comme possible explication à cela. Elle relève
qu'on ne peut pas refuser à une commune la possibilité d'augmenter sa population
et souligne qu'à teneur du récent plan directeur cantonal approuvé par la
Confédération en 2018, les Diablerets fait partie des localités destinées à se
développer.
En marge de ces constatations,
l'arrêt attaqué indique que, selon les statistiques produites par la
municipalité dans le cadre de cette affaire, douze nouveaux habitants se sont
installés entre 2012 et 2016, alors que 24 permis de construire pour 42
logements affectés à de la résidence principale ont été délivrés (arrêt
attaqué, consid. 4b p. 14).
Ces chiffres ne sont toutefois pas intégrés à la réflexion relative au besoin
en résidences principales dans la localité. Pourtant, au vu de ces
statistiques, on comprend que plus de 30 logements (à supposer – cas extrême –
que chaque nouvel habitant occupe à lui seul un logement entier) demeurent
disponibles en résidence principale. On ignore ce que sont devenus ces nouveaux
logements, en particulier s'ils sont réellement proposés à la location ou la
vente. En tout état, force est de constater qu'il y a eu au cours de ces cinq
années, une augmentation considérable du nombre de résidences principales sans que
cela n'ait d'effet sur la population. Sans explication particulière apportée
par la commune à cette situation, on ne peut valider le raisonnement de la cour
cantonale à teneur duquel il y aurait manifestement une demande non satisfaite
en résidences principales.
Il n'y a pas lieu de remettre en
cause l'appréciation de la cour cantonale selon laquelle les logements
litigieux se prêteraient à de la résidence principale. Les constatations des
premiers juges s'agissant d'une part des proportions des logements, qu'ils qualifient
d'ordinaires et, donc, se prêtant bien à de la résidence principale, et d'autre
part du fait que les résidences secondaires disponibles dans la commune seraient
à l'inverse des pièces de petite taille sont compatibles. Les recourants y
voient une contradiction sans toutefois exposer en quoi tel serait le cas. En
outre, la qualification du projet "d'ordinaire" repose sur des
constatations précises et explicitement exposées dans l'arrêt attaqué puisque
la cour cantonale relève expressément, sur ce point, les dimensions des pièces
des logements.
Quant aux prix proposés, il
n'apparaît pas arbitraire de constater que le marché de la résidence secondaire
- objets dont on peut présumer leur rareté croissante à raison du droit en
vigueur - connaîtrait des prix plus élevés que celui de la résidence
principale. Aussi, peu importe que la cour cantonale ait également mentionné
les prix qu'elle aurait constatés lors de la consultation du site
www.comparis.ch. En revanche, avec les recourants, on peut relever que les prix
de vente des logements litigieux ne résultent que de simples déclarations des
constructeurs, sans aucune garantie qu'ils seront véritablement pratiqués ni
même qu'ils sont praticables. Or les circonstances sont en ceci particulières
que la possibilité de réaliser les résidences principales litigieuses repose en
l'espèce sur l'unique motivation, non qu'il y aurait insuffisamment de
logements disponibles dans la commune, mais qu'il y aurait insuffisamment de
logements à prix raisonnable pour la population locale. Dans ce contexte
précis, il appartient à l'autorité communale - cas échéant la cour cantonale -
de s'assurer que la mise sur le marché des logements prévus peut effectivement
se faire aux prix annoncés. En cela, de simples prix donnés par les
constructeurs en procédure ne suffisent pas, ni leur mise en relation avec une
simple annonce de coût global des travaux - hors prix du terrain notamment -
dans la demande d'autorisation de construire. Il ne s'agit en l'occurrence pas
d'un cas dans lequel la collectivité publique elle-même entendrait créer des
logements abordables (subventionnés ou à tout le moins à prix
"coûtants"), qui feraient en conséquence l'objet d'un contrôle
minutieux des conditions de location et/ou mise en vente. Aussi, en l'absence
d'informations en ce sens au dossier, l'instruction devra donc également être
complétée sur ce point.
S'agissant de la critique des
recourants concernant les incertitudes sur les personnes annoncées comme étant
intéressées à acheter ou louer les logements, en particulier la soeur et fille
des constructeurs, celle-ci est purement appellatoire et sans pertinence pour
l'issue du litige. On peut certes entendre un tel argument, savoir que les
intentions de futurs occupants annoncés sont en réalité peu claires, pour des
biens qui ne seraient proposés qu'à la vente. Mais tel n'est pas le cas en
l'espèce. Il serait ici vain d'exiger des constructeurs qu'ils produisent une
liste de locataires intéressés à louer les logements concernés dès lors qu'on
ne saurait concevoir que d'éventuels locataires s'engagent à prendre un bien à
telle échéance (cf. arrêt 1C_127/2018 du 25 avril 2019 consid. 2.2).
En résumé, les intentions de la
cour cantonale, voire de la commune, de favoriser une catégorie de logements
abordables pour la population locale sont tout à fait louables. Cependant, vu
la conjoncture du marché des résidences principales neuves de ces dernières
années, il est manifeste - en l'état de l'instruction, soit sauf éléments
explicatifs qui apparaîtraient au terme d'un examen plus approfondi - qu'il n'y
a aucune demande qui ne puisse être satisfaite actuellement. Dans ces
circonstances, les permis de construire ne peuvent être confirmés.
4.
Le recours doit ainsi être admis
et la cause retournée à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens
des considérants. Il lui appartiendra d'examiner si une plus ample instruction
permet d'expliquer la faible augmentation de la population locale en dépit des
nombreuses nouvelles résidences principales réalisées. Cas échéant, il y aura
lieu de s'assurer que la mise sur le marché du projet à des conditions
financières plus avantageuses que ce que propose le marché actuel des
résidences secondaires est réaliste
"
.
F.
Le 22 août 2019, le Tribunal cantonal a repris l’instruction des causes
AC.2017.0286 et AC.2017.0289, lesquelles étaient jointes sous la nouvelle
référence AC.2019.0244. Le juge instructeur a intégré à cette nouvelle
procédure devant le Tribunal cantonal A.________, B.________, C.________, D.________
et E.________ en qualité de recourants et Helvetia Nostra de tiers intéressé. Il
a imparti à cette occasion aux parties un délai pour se déterminer sur la suite
de la procédure et pour produire devant le Tribunal tous les éléments qu’elles
jugeraient utiles au vu des considérants de l’arrêt du Tribunal fédéral. Il estimait
toutefois qu’il appartiendrait plutôt à la municipalité de procéder aux
vérifications demandées par le Tribunal fédéral. La municipalité était ainsi
invitée à indiquer si elle envisageait d’annuler le permis de construire, de
procéder aux mesures d’instruction complémentaires, puis de statuer à nouveau.
La municipalité et les constructeurs étaient invités à se déterminer sur ce
point.
Le 20 septembre 2019, A.________, B.________, C.________
ainsi que D.________ et E.________ (ci-après: les recourants) ont indiqué être
favorables au renvoi de la cause à l’autorité de première instance.
Le 23 septembre 2019, Helvetia Nostra (ci-après: le
tiers intéressé) s’est également montrée favorable au renvoi de la cause à
l’autorité de première instance. Elle a par ailleurs requis qu’il soit à
nouveau statué sur la question de la répartition des frais et des dépens,
l’arrêt du 26 avril 2018 de la CDAP (AC.2017.0286) ayant été annulé.
Le 23 septembre 2019, la municipalité a, compte tenu
de la production à venir des éléments utiles permettant d’établir qu’il y
aurait un besoin en résidence principale pour les logements prévus par les
constructeurs et ainsi de résoudre l’instruction complémentaire sollicitée par
le Tribunal fédéral, considéré que la décision de permis pouvait être
maintenue.
Le 19 novembre 2019, les constructeurs ont déposé
des déterminations. Ils ont produit à cette occasion un rapport d’expertise du
18 novembre 2019 de la société J.________, active en matière d’analyse,
d’expertise et de formation dans le domaine de l’immobilier et que la commune et
eux-mêmes avaient mandatée. Ils ont également indiqué se réserver la
possibilité de solliciter l’audition des auteurs du rapport. De même, ils ont
requis cas échéant l’audition des personnes qui s’étaient d’ores et déjà
inscrites, soit pour l’achat d’un appartement, soit pour son occupation, ainsi
que la fixation d’une inspection locale, s’il devait y avoir le moindre doute
quant à la localisation idéale de la parcelle en cause. Il ressort en
particulier ce qui suit du rapport précité, intitulé "Résultats d’un
examen plus approfondi de l’offre et la demande de logements en résidence
principale aux Diablerets (commune d’Ormont-Dessus)" (ci-après: le rapport
de J.________):
"
1.      Le
projet répond-il à une demande?
(…)
1.1     Existe-t-il
une demande pour des logements comme ceux que le projet propose?
Demande pour des logements à
louer aux prix proposés?
(…)
Au vu
de ces constats, il est possible d’affirmer que non seulement les loyers
envisagés devraient être « praticables », car supportables par une
majorité des principaux types de ménages de la classe moyenne, mais ils
devraient même représenter un bon rapport qualité/prix puisque les surfaces
proposées pour ces charges annuelles sont supérieures aux limites préconisées
pour des LLA
[ndlr.: logements à loyer
abordables]
.
Analyse des prix de vente
envisagés
(…)
La charge économique annuelle de
l’achat d’un logement aux prix de vente envisagés a été estimée à 5% de chacun
des prix. Ceci semble relativement prudent au vu du très faible coût de la
dette hypothécaire aujourd’hui qui pourrait peut-être permettre d’arriver à des
charges plus basses. Selon cette hypothèse, la charge économique de l’achat
serait entre 2% et 7% supérieure à la charge locative annuelle du même
appartement.
(…)
ces
différences ne réduisent pas significativement l’ensemble des ménages capables d’accéder
aux logements proposés et les conclusions du point précédent seraient ainsi
aussi valables si les logements étaient proposés à la vente.
(…)
Demande pour des logements
proches du centre du village?
De nombreuses études sociologiques
montrent que de plus en plus de ménages apprécient d’habiter dans ou proche des
centres des localités, car cela leur permet d’accéder aux différents services
dont ils ont besoin sans devoir nécessairement utiliser leur voiture pour le
faire. En station de montagne, bon nombre de ménages viennent manifestement chercher
un certain isolement et sont donc prêts à devoir régulièrement prendre leur
voiture pour pouvoir bénéficier d’une vue dégagée. Pour autant, on ne peut pas
exclure qu’il existe aussi des ménages qui préfèreraient pouvoir faire la
plupart des choses à pied s’ils le pouvaient. Ceci est d’autant plus vrai pour
les séniors qui n’osent plus ou ne peuvent plus conduire ainsi que pour les
familles avec enfants en bas âge ou ne disposant que d’une voiture.
Demande pour des logements
adaptés à leurs besoins?
(…)
Comme les logements en Suisse sont
« bien » voire « très bien » construits, ils ont tendance à
perdurer alors que les modes de vie évoluent en permanence. Des logements de
certaines époques sont fonctionnellement obsolètes avant d’être
constructivement obsolètes. Ils devraient être lourdement transformés pour
correspondre à nouveau aux besoins et attentes des ménages. Comme de tels
travaux sont souvent onéreux, car complexes, ils ne sont pas systématiquement
réalisés, loin s’en faut. Il est donc très vraisemblable qu’une part non
négligeable des logements existants ne répondent pas vraiment aux besoins et
attentes des ménages de différentes catégories de revenus et styles de vie.
Réponse
à la question 1
Au vu
de ce qui précède, il est légitime de penser qu’il existerait une demande
intrinsèque pour des logements du type de ceux qui sont proposés par le projet.
1.2          La demande pour des logements comme ceux proposés par
le projet serait-elle déjà satisfaite?
Répondre à cette question revient
à résoudre le paradoxe qu’une demande insatisfaite pourrait exister alors que
la population baisse et que le parc et le taux de vacance des logements
augmentent. Pour ce faire, il est nécessaire de décomposer ces différentes
statistiques qui sont, rappelons-le, des agrégats compilés une fois par année
qui masquent beaucoup d’informations significatives.
(…)
Le graphique ci-dessus montre les
importants mouvements migratoires qui sont sous-jacents aux variations nettes
de la population, même lorsque celles-ci sont faibles comme c’est le cas aux
Diablerets au cours des dix dernières années. Chaque année, ce sont plus de 100
personnes qui arrivent et qui quittent la commune. Depuis 2008, le nombre
cumulé de personnes arrivées dans la commune est presque équivalent à la
population de celle-ci (1'239 par rapport à env. 1'400). Que ces ménages
arrivent seuls, en couples ou en familles, ils cherchent tous un logement sur
le territoire communal. En admettant une moyenne de 2 personnes par ménages, ce
seraient donc plus de 50 logements chaque année qui sont
« nécessaires » pour les loger. Ceci sans compter les ménages qui
évoluent dans leur composition ou leurs âges et qui chercheraient à changer de
logements sans quitter la commune.
Première
partie de la réponse à la question 2
La
première partie du paradoxe est ainsi éclairé: il existe une demande de
logements émanant des nouveaux arrivants et des ménages déménageant sur la commune
même lorsque la population baisse.
Eclairage 2 – Un taux de
vacance élevé ne signifie pas que des nouveaux logements ne seraient pas
absorbés
Comme entre tous biens et
services, lorsque le marché fonctionne « normalement » au sens
économique du terme, les logements sont en concurrence les uns avec les autres
pour attirer et retenir les ménages. Ces derniers choisissent en priorité les
logements qui satisfont le mieux leurs besoins par rapport à ce qu’ils leur
coûtent. Dans ces circonstances, les logements qui sont durablement vacants sont
les « perdants » de cette compétition, c’est-à-dire les logements
auxquels tous les ménages ont préféré des alternatives pour différentes
raisons.
Il découle de ce mécanisme que si
les logements du projet sont analogues aux logements durablement vacants, ils
pourraient, eux aussi, être rejetés par les ménages qui ont le choix, car la demande
serait satisfaite par ailleurs. A l’inverse, les logements proposés ne
ressemblent à aucun des logements durablement vacants alors qu’il existe une
demande intrinsèque comme cela a été montré en point 1, cela voudrait dire
qu’il est vraisemblable que ces logements correspondent à une demande insatisfaite
et qu’ils seraient donc absorbés par les ménages qui les convoitent.
(…)
Les graphiques ci-dessus
illustrent les évolutions de la vacance par type, mode de commercialisation
[ndlr.:
vente
ou location
]
et âge des
logements. Ils permettent de constater que la vacance durable est très faible
(2 pièces) ou nulle (3, 4, 5 pièces) dans les logements à louer neufs comme
ceux que le projet propose.
Réponse
à la seconde partie de la question 2
La
seconde partie du paradoxe est ainsi éclairé aussi: le fait qu’il y ait des
logements vacants n’implique pas nécessairement qu’il existe une offre
alternative qui répondrait à la demande pour des logements du type de ceux qui
sont proposés par le projet et que ces logements ne seraient pas absorbés par
le marché des résidences principales et devraient donc être transformés en
résidences secondaires pour trouver preneurs.
2.            Quelle est la situation actuelle des logements
autorisés depuis la mise en application de la loi sur les résidences
secondaires?
Dans son arrêt, le Tribunal
fédéral dit ignorer ce que sont devenus les 42 logements affectés à de la
résidence principale autorisés par les 24 permis de construire délivrés en
[
ndlr.: entre
]
2012 et 2016 et notamment si ces logements
sont habités en résidence principale ou pas. En complément des éléments de
réponse sur la vacance globale apporté au point précédent, ce second point
précise donc, grâce aux données du Contrôle des habitants et du Service
technique d’Ormont-Dessus, l’état des logements en question.
Sur les 42 logements en résidence
principale autorisés, 23 ont été réalisés à ce jour. La réalisation des 19
autres a été abandonnée (10) ou est en cours (9). Sur les 23 logements
réalisés, 22 ont fait l’objet d’une mention « résidence principale »
dont 19 sont occupés à l’année et 3 sont vacants. Le logement restant fait
l’objet d’une mention « hébergement touristique » au sens de l’art. 7
alinéa 2a de la LRS.
Le
fait que la très grande majorité (19 sur 23, soit plus de 80%) des logements en
résidence principale récemment réalisés est aujourd’hui occupée à l’année laisse
penser qu’il y existe une demande pour des logements de ce type.
Conclusion
générale
Au
regard des éléments explicatifs qui précèdent, qui résultent d’une analyse
objective des informations qu’il a été possible de réunir et mobiliser dans le
temps à disposition, il semble probable qu’il existe une demande pour les
logements proposés par le projet et que ceux-ci devraient donc être absorbés
par le marché en tant que résidences principales dans une période globale d’environ
5 ans.
"
Le 21 novembre 2019, la municipalité, se fondant sur
l’étude précitée, a considéré que le permis de construire pouvait être validé,
les logements prévus répondant à un besoin au regard de toutes les
circonstances d’espèce, telles qu’analysées dans le rapport, y compris
concernant les questions démographiques et les permis délivrés à ce jour.
Le 27 janvier 2020, le tiers intéressé a déposé des
déterminations. Il a en particulier relevé qu’il y avait lieu de considérer que
les constructeurs ne parvenaient pas à établir de manière documentée
l’existence d’une demande suffisante au vu de l’état du marché du logement sur
le territoire des Diablerets.
Le 28 février 2020, les recourants ont produit leurs
déterminations. Ils ont en particulier requis, pour le cas où le dossier serait
renvoyé à la municipalité, que le syndic se récuse. Ils ont également considéré
que la municipalité et les constructeurs ne parvenaient pas à établir de
manière documentée et crédible l’existence d’une demande suffisante au vu de
l’état du marché du logement sur le territoire de la commune ni que les prix
annoncés étaient économiquement réalistes. Ils ont ainsi conclu à l’admission
du recours.
Le 24 mars 2020, les constructeurs ont donné des
informations sur les aspects financiers de la construction des deux chalets.
Ils ont produit à cette occasion un plan financier estimatif du 20 avril 2017 qu’ils
avaient établi pour la construction d’un chalet, plan dont il convenait dès
lors de multiplier par deux l’estimation.
Le 9 juin 2020, la municipalité a déposé de
nouvelles déterminations. Elle a par ailleurs confirmé, avec suite de frais et
dépens, ses conclusions au maintien du permis de construire délivré.
Le 10 juin 2020, les constructeurs ont produit des
déterminations sur les observations des autres parties.
G.
Le 2 septembre 2020, à la requête des constructeurs, le juge instructeur
a informé les parties qu’au vu de la surcharge actuelle de la Cour, l’arrêt
pourrait vraisemblablement être rendu au début de l’année prochaine.
H.
Le 10 décembre 2020, les recourants ont déposé une écriture spontanée, à
l’appui de laquelle ils ont produit des statistiques des logements vacants par
district du canton de Vaud portant sur les années 2019 et 2020.
Les 11 et 14 décembre 2020, la municipalité,
respectivement les constructeurs, se sont spontanément déterminés sur
l’écriture précitée des recourants.
Le 21 décembre 2020, les recourants ont produit une
nouvelle écriture spontanée, à l’appui de laquelle ils ont produit de nouvelles
statistiques portant sur les logements vacants par commune concernant les
années 2015 à 2020.
Le 7 janvier 2021, les constructeurs se sont
déterminés spontanément sur l’écriture des recourants du 21 décembre 2020,
produisant à l’appui de leurs déterminations copie d’échanges de messages électroniques
avec la Direction générale du territoire et du logement (DGTL).
Les 13 et 19 janvier 2021, les recourants ont à
nouveau déposé des écritures spontanées.
Le 15 janvier 2021, les constructeurs ont également
une nouvelle fois déposé une écriture spontanée.
Le 20 janvier 2021, le juge instructeur a informé
les parties que l’instruction semblait alors close et la cause en état d’être
jugée, les parties ayant eu suffisamment l’occasion de s’exprimer.
Le 21 janvier 2021, le tiers intéressé a
spontanément informé le Tribunal de céans qu’au moins un nouveau dossier était
pendant devant lui depuis le 15 janvier 2021 sous la référence AC.2021.0016
concernant la construction de trois logements dans la commune d’Ormont-Dessus.
Le 22 janvier 2021, les constructeurs ont à nouveau
déposé une écriture spontanée.
Le 25 janvier 2021, les constructeurs ont renouvelé
la requête, déposée dans le cadre de la procédure AC.2017.0286, tendant à la
tenue d’une inspection locale et à l’audition de témoins.
Le 5 février 2021, la municipalité a spontanément déposé
une nouvelle écriture, à l’appui de laquelle elle a produit des statistiques
relatives à l’évolution de la population de la commune au cours des années 2017
à 2020, lesquelles indiquent une hausse de la population de vingt habitants
entre 2017 et 2020.
Le 9 février 2021, Helvetia Nostra s’est déterminée
spontanément sur l’écriture précitée de la municipalité.
Ensuite, les parties se sont encore déterminées
spontanément à plusieurs reprises.
Considérant en droit:
1.
Les recourants relèvent que ce serait le syndic de la commune, par le
biais de son agence immobilière, qui aurait procédé à la vente de la parcelle
n° 2050 litigieuse au H.________. Le conflit d’intérêt serait ainsi
manifeste et il serait inacceptable que le syndic ne se soit pas spontanément
récusé dans ce dossier. Les recourants font ainsi valoir que, si le dossier
devait être renvoyé à la municipalité, le syndic devrait se récuser.
Aux termes de l’art. 9 al. 1 de la loi vaudoise du
28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), toute
personne appelée à rendre ou à préparer une décision ou un jugement doit se
récuser si elle a un intérêt personnel dans la cause (let. a) ou si elle pourrait
apparaître comme prévenue de toute autre manière, notamment en raison d’une
amitié étroite ou d’une inimitié personnelle avec une partie ou son mandataire
(let. e).
Dès lors en l’occurrence que le dossier n’a
finalement pas été renvoyé à la municipalité pour nouvelle décision, la requête
des recourants est sans objet.
2.
Il incombe à la Cour de céans de rendre une nouvelle décision dans la
présente cause conformément au ch. 1 du dispositif de l'arrêt du Tribunal
fédéral.
a) Il résulte de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110) que l'autorité à laquelle la cause est
renvoyée par le Tribunal fédéral, en application de l'art. 107 al. 2 LTF, doit
se fonder sur les considérants de droit contenus dans l'arrêt de renvoi. Elle
ne peut en aucun cas s'écarter de l'argumentation juridique du Tribunal
fédéral. Il n'est pas possible de remettre en cause ce qui a été admis, même
implicitement, par le Tribunal fédéral; cela vaut notamment pour les points qui
n'ont pas été critiqués par le recourant, alors qu'ils auraient pu l'être.
L'examen juridique se limite aux questions laissées ouvertes par l'arrêt de
renvoi, ainsi qu'aux conséquences qui en découlent ou aux problèmes qui leur
sont liés. En d'autres termes, l'autorité ne peut donc réexaminer la décision
précédente que dans la mesure où le Tribunal fédéral a laissé la porte ouverte
(cf. Bernard Corboz, Commentaire de la LTF, 2
e
éd. Berne 2014, n. 27
ad art. 107, avec notamment une référence à l'ATF 135 III 334; cf. aussi arrêts
AC.2016.0246 du 7 août 2019 consid. 1; AC.2018.0206 du 12 avril 2019
consid. 1; AC.2016.0417 du 20 décembre 2016 consid. 1).
b) En l'occurrence, il ressort des considérants de
l'arrêt de renvoi (consid. 3.2 et 4) que, selon le Tribunal fédéral, il n’y a
tout d’abord pas lieu de remettre en cause l’appréciation de la cour cantonale
selon laquelle, quant à leur aménagement, les logements litigieux se
prêteraient à de la résidence principale. Il a ensuite jugé que, quant aux prix
proposés dans le projet de construction, il n’apparaissait pas arbitraire de
constater que le marché de la résidence secondaire connaîtrait des prix plus
élevés que celui de la résidence principale. Il serait par ailleurs vain
d’exiger des constructeurs qu’ils produisent une liste de locataires intéressés
à louer les logements concernés dès lors qu’on ne saurait concevoir que
d’éventuels locataires s’engagent à prendre un bien à telle échéance.
Sachant que le but est en l’occurrence de favoriser
une catégorie de logements principaux abordables pour la population locale, le
Tribunal fédéral a en revanche considéré qu’il appartiendrait à la cour
cantonale d’examiner si une plus ample instruction permettait d’expliquer la
faible augmentation de la population locale en dépit des nombreuses nouvelles
résidences principales réalisées. Cas échéant, il y aurait également lieu de
s’assurer que la mise sur le marché du projet à des conditions financières plus
avantageuses que ce que propose le marché actuel des résidences secondaires est
réaliste.
3.
L'
art. 75b Cst.
, repris à l'
art. 6 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences
secondaires (LRS; RS 702)
, limite les résidences secondaires au maximum
de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque
commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon
les déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires,
mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences
secondaires (ATF 144 II 49 consid. 2 p. 51 et les références citées; cf. aussi TF
1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1). L'
art. 7
al. 1 LRS
prévoit ainsi que, dans les communes qui comptent une
proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements
ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence
principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'
art. 2 al. 3 LRS
(let. a) ou comme logement affecté à l'hébergement
touristique (let. b).
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil
de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que
certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que
résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition
du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il
apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales
dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence
d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 51 s.; 142 II 206 consid.
2.2 p. 209; cf. aussi TF 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1).
En droit public, le principe de la bonne foi est
explicitement consacré par l'
art. 5 al. 3 Cst.
,
en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de
manière conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière
d'abus de droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme
imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme
permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF
144 II 49 consid. 2.2 p. 52). La norme éludée doit alors être appliquée
nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid.
2.2 p. 52; 142 II 206 consid. 2.3 p. 210 et les arrêts cités). Pour être
sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend
faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi,
ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette
appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances
d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52; 142 II 206 consid. 2.5 p. 210
et la jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'
art. 75b
Cst.
et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir
la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant
systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de
l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la
délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées
pourront être respectées (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52; arrêts TF 1C_149/2020
du 8 décembre 2020 consid. 4.1; 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 3.1.3).
Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence
principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle)
selon la définition des
art. 2 al. 2 et 3 LRS
,
l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'
art. 75b Cst.
et de l'
art. 6 LRS
en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage
d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale,
de faire usage de l'
art. 14 LRS
qui permet de
suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel
logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2 p. 52 s.; arrêts TF 1C_149/2020
du 8 décembre 2020 consid. 4.1; 1C_598/2019 du 19 juin 2020
consid. 3.1.3).
Dans ce cadre, l'autorité doit rechercher s'il
existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la
possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices
peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de
construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail),
sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement
son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque
celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations
d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne
sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère
principal est celui de la demande de résidences principales dans le même
secteur géographique (ATF 145 II 99 consid. 3.1 p. 101; 144 II 49 consid. 2.2
p. 53). L'introduction, depuis le 1
er
janvier 2016, de l'
art. 14 LRS
prévoyant la suspension de la restriction
d'utilisation lorsque celle-ci ne peut temporairement pas être respectée en
raison de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile
ou changement d'état civil, renforce le risque de détournement de l'objectif de
la disposition constitutionnelle. Il y a lieu soit pour la commune d'instruire
de manière complète la question de la demande pour des résidences principales,
soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. Dans les cas
où la demande pour ce type d'habitation est manifestement insuffisante, le
permis de construire doit être refusé (cf ATF 145 II 99 consid. 3.1
p. 101; 144 II 49 consid. 2.3 p. 53; arrêt TF 1C_309/2019, 1C_310/2019 du
8 mai 2020 consid. 5.2).
4.
Les constructeurs ont indiqué se réserver la possibilité de solliciter
l’audition des auteurs du rapport de J.________. Ils ont également requis la
tenue d’une inspection locale et l’audition de personnes cherchant à occuper un
appartement correspondant à ceux projetés et qui pourraient ainsi confirmer
leurs intentions de même que les raisons ayant guidé leur choix. Ils ont enfin
requis l’audition en qualité de témoin de la responsable du Service
statistiques du canton de Vaud afin qu’elle puisse préciser la portée exacte
que l’on peut donner aux statistiques de logements vacants produites par les
recourants.
a) L'autorité peut mettre un terme à l'instruction
lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
qui lui sont encore proposées, elle a acquis la certitude qu'elles ne
pourraient l'amener à modifier son opinion (cf. ATF 144 II 427
consid. 3.1.3; 141 I 60 consid. 3.3; 140 I 285 consid. 6.3.1;
cf. aussi TF 8C_826/2019 du 13 mai 2020 consid. 5.2).
b) Vu les pièces du dossier, en particulier les
plans y figurant, le rapport de J.________, les différentes statistiques
produites ainsi que la copie des échanges de messages électroniques que le
conseil des constructeurs a eus avec la DGTL, les mesures d’instruction requises
par les constructeurs n'apparaissent ni nécessaires ni utiles à l'établissement
des faits pertinents pour l'issue du présent litige; elles ne pourraient amener
la Cour de céans à modifier son opinion.
S’agissant plus spécifiquement de la requête des
constructeurs relative à l’audition de personnes intéressées par l’achat ou la
location d’un des appartements projetés, il ne convient pas non plus d’y donner
suite. Les constructeurs, dont la société qu’ils exploitent est devenue
propriétaire depuis avril 2018 de la parcelle litigieuse, n’ont en effet pas produit
de promesses de vente. De plus, dans son arrêt de renvoi du 6 août 2019
(1C_257/2018 consid. 3.2), le Tribunal fédéral a précisé qu’il était vain
d’exiger des constructeurs qu’ils produisent une liste de locataires intéressés
à louer les logements concernés dès lors qu’on ne saurait concevoir que
d’éventuels locataires s’engagent à prendre un bien à telle échéance. C’est
d’ailleurs notamment l’une des raisons pour lesquelles il convient d’examiner,
selon le Tribunal fédéral, la question de savoir s’il existe ou non une demande
pour le type de logements projetés qui ne serait actuellement pas satisfaite
dans la commune.
5.
a) L’on peut rappeler que, dans le contexte de l'
art. 75b
Cst.
et de ses dispositions d'application, il n'y a certes, selon le
Tribunal fédéral, pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve
dans ce domaine en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve
d'emblée le respect de l'affectation prévue. Selon la jurisprudence toutefois, il
appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de
s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 49
consid. 2.2 p. 52; arrêts TF 1C_598/2019 du 19 juin 2020
consid. 3.1.3; 1C_309/2019, 1C_310/2019 du 8 mai 2020 consid. 5.2).
L’autorité qui délivre le permis de construire est ainsi tenue de procéder à cette
vérification d’office, sur la base des indices disponibles, ce qui n’implique
donc pas un renversement inadmissible du fardeau de la preuve (arrêt TF 1C_448/2018
du 24 juin 2019 consid. 3.5, et la référence citée).
b) Les constructeurs et la municipalité ont mandaté J.________
pour effectuer une expertise sur les points sur lesquels une instruction
complémentaire pouvait s’avérer nécessaire selon l’arrêt du Tribunal fédéral du
6 août 2019 (1C_257/2018) avant nouvelle décision dans le sens des
considérants. Il convient toutefois de rappeler que les résultats issus d'une
expertise privée réalisée sont soumis au principe de la libre appréciation des
preuves et sont considérés comme des simples allégués de parties (ATF 142 II
355 consid. 6; 141 IV 369 consid. 6).
6.
Vu notamment la conjoncture du marché des résidences principales neuves
de ces dernières années aux Diablerets et le taux de vacance des logements, il
est toujours manifeste qu’il n’y a aucune demande qui ne puisse être satisfaite
actuellement. Aucun élément explicatif contraire n’est en effet apparu au terme
de l’examen plus approfondi exigé par le Tribunal fédéral et auquel le Tribunal
de céans a procédé. Une plus ample instruction n’a en particulier pas permis
d’expliquer la faible augmentation de la population locale, soit plus
particulièrement d’une moyenne de 5 habitants seulement par année entre 2017 et
2020, en dépit des nombreuses nouvelles résidences principales réalisées par le
fait qu’il y aurait une demande non satisfaite en résidences principales en
raison de l’insuffisance de logements à prix raisonnable pour la population
locale. Le rapport de J.________ produit par la municipalité et les
constructeurs n’apporte en particulier pas d’élément convaincant qui pourrait
établir que tel serait le cas.
a) aa) Ce rapport conclut tout d’abord (point 1.1
p. 2 à 4) que non seulement les loyers envisagés devraient être "praticables",
car supportables par une majorité des principaux types de ménages vaudois de la
classe moyenne, mais qu’ils devraient même représenter un bon rapport
qualité/prix puisque les surfaces proposées pour ces charges annuelles sont
supérieures aux limites préconisées pour des LLA. Il ajoute que ces conclusions
seraient aussi valables si les logements étaient proposés à la vente. De telles
conclusions n’impliquent toutefois pas que, même si les prix des logement
proposés par les constructeurs tant à la location qu’à la vente sont
praticables pour les principaux types de ménages vaudois de la classe moyenne,
de tels ménages seraient intéressés par les logements proposés en l’occurrence
aux Diablerets. Ainsi que le relèvent les recourants, cela ne répond pas à la
question de savoir s’il existe à ce propos une demande effective à l’échelle
locale.
Les constructeurs insistent par ailleurs sur la
localisation du projet à proximité des infrastructures. Se référant au rapport de
J.________, ils font valoir que la parcelle n° 2050 et celle qui lui est
contiguë au sud formeraient une "dent creuse" au sein d’un tissu déjà
largement bâti. Par leur proximité avec la gare et le centre du village, les
logements projetés correspondraient au souhait de densification et de proximité
prévu par les législations fédérale et cantonale en la matière. Le rapport de J.________
(p. 4) est toutefois nuancé sur la question de savoir s’il y aurait une
demande pour des logements proches du centre du village des Diablerets. S’il
semble en effet que de plus en plus de ménages apprécieraient d’habiter dans ou
à proximité des centres des localités, le rapport de J.________ précise en revanche
qu’en station de montagne, bon nombre de ménages viennent manifestement
chercher un certain isolement et sont donc prêts à devoir régulièrement prendre
leur voiture pour pouvoir bénéficier d’une vue dégagée. Il n’exclut toutefois
pas qu’il existe aussi des ménages qui préféreraient pouvoir faire la plupart
des choses à pied s’ils le pouvaient, en particulier les personnes âgées qui
n’osent plus ou ne peuvent plus conduire ainsi que les familles avec enfants en
bas âge ou ne disposant que d’une voiture. Sur ce point, le rapport de J.________
ne permet ainsi pas non plus d’établir de manière convaincante qu’il existerait
une demande effective pour des logements sis à proximité du centre du village
des Diablerets tels que ceux projetés.
Le rapport de J.________ (p. 5) précise enfin
qu’il est très vraisemblable qu’une part non négligeable des logements
existants ne répondent pas vraiment aux besoins et attentes des ménages de
différentes catégories de revenus et styles de vie. Cette affirmation suppose
que les ménages auraient ainsi tendance à préférer des logements neufs et donc
modernes plutôt que des logements plus anciens. Une telle appréciation, toute
générale, ne permet cependant pas non plus d’attester qu’il y aurait
effectivement une demande pour les nouveaux logements tels que prévus par les
constructeurs dans la commune d’Ormont-Dessus. Dans un arrêt du 16 janvier 2018
relatif à la problématique des résidences secondaires (ATF 144 II 49 consid.
2.4) par ailleurs, il était précisé que 49 biens de nature comparable au projet
litigieux étaient disponibles à la vente. Le Tribunal cantonal du canton du
Valais avait toutefois relevé que certains de ces biens n’étaient pas neufs et
qu’il n’existait aucun objet comparable dans les environs immédiats du projet.
Le Tribunal fédéral a cependant jugé que cela ne suffisait pas pour justifier
la construction litigieuse, car un tel raisonnement permettrait de contourner
systématiquement l’interdiction de l’art. 75b Cst. et de sa loi d’application. Cela
impliquerait par ailleurs que les immeubles moins attractifs resteraient
inoccupés.
bb) Ainsi, le fait que, selon le rapport de J.________,
les principaux types de ménages vaudois pourraient être de manière générale, et
de plus pas spécifiquement pour la commune d’Ormont-Dessus, voire le secteur
géographique de cette commune où sont prévus les logements litigieux, intéressés
par ce type de logements compte tenu de leurs surfaces, leur prix, leur
proximité avec le centre du village et leur modernité ne permet pas d’attester
qu’il y aurait une demande concrète à l’échelle locale pour le type de
logements proposés par les constructeurs. Le rapport de J.________ est
d’ailleurs nuancé quant à la réponse à la question de savoir s’il existe une
demande pour de tels logements, puisqu’il indique seulement (p. 5)
qu’"
il est légitime de penser qu’il existerait une demande intrinsèque
pour des logements du type de ceux qui sont proposés par le projet
".
L’on peut d’ailleurs rappeler que, selon la jurisprudence (ATF 145 II 99
consid. 3.1 p. 101; 144 II 49 consid. 2.2 p. 53), lorsque le ou les futurs
occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), ce
qui est le cas en l’occurrence, le critère principal est celui de la demande de
résidences principales dans le même secteur géographique.
b) C’est également à tort que la municipalité et les
constructeurs, se fondant sur les réponses de J.________ à la question de
savoir si la demande pour des logements comme ceux proposés par le projet, à
supposer qu’elle existe, ce qui n’est pas démontré (cf.
supra
consid. 6a)
serait satisfaite, affirment que tel n’est pas le cas.
aa) Au point 1.2 intitulé "
La demande pour
des logements comme ceux proposés par le projet serait-elle déjà
satisfaite ?
" (p. 5 s.), le rapport de J.________, s’appuyant
sur un graphique intitulé "Variation et transformation de la population",
constate qu’entre 2008 et 2018, ce sont chaque année environ 100 personnes qui
d’une part arrivent dans la commune et d’autre part la quittent. Il en déduit
que les ménages qui arrivent cherchent tous un logement sur le territoire
communal. Selon le rapport, "
en admettant une moyenne de 2 personnes
par ménage, ce serait donc plus de 50 logements chaque année qui sont
« nécessaires » pour les loger
". Il en tire la conclusion
qu’une partie du paradoxe selon lequel une demande insatisfaite pourrait
exister alors que la population baisse et que le parc et le taux de vacance des
logements augmentent pourrait s’expliquer par le fait qu’il existe une demande
de logements émanant des nouveaux arrivants et des ménages déménageant sur la
commune même lorsque la population baisse.
Le raisonnement de J.________ n’est pas convaincant.
L’on ne voit en particulier pas pourquoi les logements laissés vacants par les
personnes qui quittent la commune ne pourraient trouver preneur auprès des
arrivants et qu’il y aurait ainsi une demande de logements qui ne serait pas
satisfaite. On ne peut en particulier imaginer que les logements laissés
vacants ne puissent intéresser personne, notamment parce qu’ils seraient tous vétustes
ou mal situés.
bb) Dans la seconde partie du point 1.2 (p. 6 s.),
le rapport de J.________ présente huit graphiques: quatre relatifs à
l’évolution de 2009 à 2018 du nombre de logements vacants par mode de
commercialisation (à vendre/à louer) pour des 2, 3, 4 et 5 pièces et quatre relatifs
à l’évolution de 2009 à 2018 du nombre de logements vacants par époque
(anciens/nouveaux) également pour des 2, 3, 4 et 5 pièces. Selon J.________,
ces graphiques "
permettent de constater que la vacance durable est très
faible (2 pièces) ou nulle (3, 4, 5 pièces) dans les logements à louer neufs comme
ceux que le projet propose
". Le rapport en tire la conclusion
suivante:
"
La
seconde partie du paradoxe est ainsi éclairé aussi: le fait qu’il y ait des
logements vacants n’implique pas nécessairement qu’il existe une offre
alternative qui répondrait à la demande pour des logements du type de ceux qui
sont proposés par le projet et que ces logements ne seraient pas absorbés par
le marché des résidences principales et devraient donc être transformés en
résidences secondaires pour trouver preneurs
"
.
L’étude de ces différents graphiques permet de
constater que, pour les 2 et 3 pièces, il existe des logements vacants à vendre
et quelques-uns à louer; de plus, excepté pour l’année 2014, il ne restait ces
dernières années que des logements de 2 et 3 pièces "anciens" à
vendre ou louer. S’agissant des 4 et 5 pièces, il y a eu, ces dernières années,
principalement quelques logements vacants à vendre, et très peu, voire aucun, à
louer; il y avait également quelques logements vacants, voire aucun (logement
de 5 pièces en 2017), tant nouveaux qu’anciens. Il découle ainsi de ces
statistiques, outre qu’elles attestent de l’existence de logements vacants, que
si les nouveaux arrivants n’étaient intéressés que par les nouveaux
appartements, le nombre de logements vacants anciens devrait continuellement
augmenter; or, tel n’est visiblement pas le cas au vu des graphiques figurant
dans le rapport de J.________. Les logements vacants, même moins neufs, sont
donc susceptibles d’intéresser les nouveaux arrivants dans la commune.
L’on ne saurait d’ailleurs faire abstraction des
logements vacants, même non neufs. On peut rappeler à ce propos que le Tribunal
fédéral a récemment jugé que le fait que des biens de nature comparable au
projet litigieux étaient disponibles à la vente, mais que certains d’entre eux
n’étaient pas neufs et qu’il n’existait aucun objet comparable dans les
environs immédiats du projet, ne permettait pas de justifier la construction
litigieuse, car un tel raisonnement permettrait de contourner systématiquement
l’interdiction de l’art. 75b Cst. et de sa loi d’application (ATF 144 II 49
consid. 2.4). Il n’est pas possible d’admettre que tout nouvel arrivant doit
pouvoir disposer d’un logement neuf; si tel était le cas, les villes et
villages ne cesseraient de s’étendre.
Il ressort en outre des statistiques du canton de
Vaud relatives aux logements vacants par district produites par les recourants que
le taux de vacance du district d’Aigle était de 2,1% au 1
er
juin
2019 et de 2,8% au 1
er
juin 2020, alors que la moyenne cantonale est
de 1,1%, respectivement de 1,4%. Le taux de vacance du district d’Aigle, qui
représente le double de la moyenne cantonale, est ainsi important et bien
supérieur au taux d’équilibre fixé à 1,5%. Les statistiques du canton de Vaud également
produites par les recourants concernant les logements vacants et le taux de
logements vacants par commune permettent de constater qu’au 1
er
juin
2019, Ormont-Dessus disposait de 57 logements vacants et d’un taux de vacance
de 2,5%, soit supérieur de 1% au taux d’équilibre, et au 1
er
juin
2020, de 52 logements vacants, dont 22 à louer et 30 à vendre, ainsi que d’un
taux de vacance de 2,3%. Les 52 logements vacants recouvraient 25 1 pièce, 15 2
pièces, 7 3 pièces, 4 4 pièces, aucun 5 pièces et 1 6 pièces, soit quasiment
toute la gamme des logements "de base". La commune d’Ormont-Dessus
dispose ainsi déjà d’un nombre important de logements vacants, soit de plus de
sept fois plus que le nombre, de huit, de logements projetés par les
constructeurs. Se fondant sur des explications de la DGTL, les constructeurs
font toutefois valoir que le taux de logements vacants tel qu’il résulte des
statistiques précitées ne distinguerait nullement entre d’une part les
logements vacants pour des résidences secondaires ou des logements de vacances
et d’autre part les logements pour autochtones. Ils précisent que cela voudrait
ainsi dire, en particulier pour le hameau des Diablerets, que les statistiques
intégreraient l’ensemble des appartements destinés à des locations temporaires
(semaines ou mois) pour les vacances d’hiver ou d’été; or, de tels logements ne
conviendraient pas pour la résidence principale. Même dans un tel cas, il est cependant
difficile de croire qu’une demande pour des logements du type de ceux proposés par
les constructeurs ne puisse pas déjà être satisfaite, au vu de l’importance du
taux de vacance tant du district d’Aigle que, surtout de la commune d’Ormont-Dessus,
et du nombre de logements vacants dont cette dernière disposait au 1
er
juin 2019, respectivement au 1
er
juin 2020, et compte tenu de ce qui
suit.
c) Sous point 2 de son rapport (p. 8), J.________
précise que, sur les 42 logements affectés à de la résidence principale par le
biais des 24 permis de construire octroyés entre le 1
er
janvier 2013
et le 30 juin 2017, 23 logements ont été réalisés à ce jour et que, sur les 19
restants, 10 ne l’ont finalement pas été et 9 sont en cours de réalisation. C’est
ainsi près d’un quart des logements projetés en résidence principale qui n’a
finalement pas été réalisé. Ce chiffre est loin d’être négligeable et peut
laisser supposer que la demande pour de tels logements n’était pas suffisante. J.________
explique par ailleurs que, sur les 23 logements réalisés, 22 ont fait l’objet
d’une mention "résidence principale", dont 19 sont occupés à l’année
et 3 sont vacants, le logement restant ayant fait l’objet d’une mention
"hébergement touristique". Outre les dix logements affectés à de la
résidence principale qui n’ont pas été réalisés, ce sont ainsi trois logements supplémentaires
qui, certes, ont été réalisés, mais sont vacants; c’est ainsi un total de 13
logements sur 42, soit près du tiers, qui n’a finalement pas été réalisé ou
occupé en tant que résidence principale. A cela s’ajoutent encore 9 logements
en cours de réalisation. Comme l’a relevé le Tribunal fédéral dans son arrêt de
renvoi (1C_257/2018 du 6 août 2019 consid. 3.2), vu la conjoncture du marché
des résidences principales neuves de ces dernières années, il est manifeste
qu’il n’y a aucune demande qui ne puisse être satisfaite actuellement. Après
instruction complémentaire, cette dernière appréciation ne peut être que
confirmée, puisque, sur les 42 logements projetés, dix n’ont pas été réalisés
et trois sont restés vacants et que le taux de vacance des logements du
district d’Aigle et celui des logements de la commune d’Ormont-Dessus sont
importants. Cela doit d’autant plus être le cas au vu de la faible augmentation
de la population entre 2013 et 2020. Si certes celle-ci a augmenté de 34
habitants en 2020 selon les statistiques produites récemment par la
municipalité, il n’en demeure pas moins que de 2017 à 2020, elle n’a augmenté
que de vingt habitants, soit une moyenne de cinq par année seulement. Elle a
même en particulier diminué de quatorze habitants en 2018 et de huit en 2019. A
cela s’ajoute que la population n’avait augmenté que de douze personnes entre 2013
et 2016 et même n’avait pas augmenté du tout entre 2013 et novembre 2017, selon
des statistiques du canton de Vaud relatives à la population résidente
permanente, par district et commune, produites en novembre 2017 dans la cause
AC.2017.0286 par la municipalité.
Quant à la conclusion finale de J.________ (p. 8 du
rapport), elle est pour le moins nuancée. J.________ précise en effet qu’il "
semble
probable qu’il existe une demande pour les logements proposés par le projet et
que ceux-ci devraient donc être absorbés par le marché en tant que résidences
principales dans une période globale d’environ 5 ans
". Il n’est en
conséquence pas établi qu’il existe effectivement une demande qui ne puisse
être satisfaite actuellement.
7.
Les mesures d’instruction entreprises n’ont pas non plus permis d’établir
que la mise sur le marché des logements prévus peut effectivement se faire aux
prix annoncés.
a) Le prix de vente et le loyer mensuel des
appartements prévus par les constructeurs sont les suivants:
Chalet A
Nombre de pièces
Superficie (m
2
)
Loyers mensuels (CHF)
Prix de vente (CHF)
Appartement rez
4.5
125
2'000.-
615'000.-
Appartement 1
er
étage
3.5
74.50
1'250.-
382'700.-
Appartement 1
er
étage
2.5
58.50
1'000.-
309'100.-
Appartement Combles
4.5
126
2'050.-
619'600.-
Chalet B
Duplex rez + 1
er
étage
5.5
145
2'350.-
707'000.-
Appartement 1
er
étage
2.5
49
850.-
265'400.-
Appartement 1
er
étage
2.5
59
1'000.-
311'400.-
Appartement Combles
4.5
126
2'050.-
619'600.-
b) aa) Dans son rapport (ch. 1.1 p. 4), J.________
relève qu’"
il est possible d’affirmer que non seulement les loyers
envisagés devraient être « praticables », car supportables par une
majorité des principaux types de ménages de la classe moyenne, mais ils
devraient même représenter un bon rapport qualité / prix puisque les surfaces
proposées pour ces charges annuelles sont supérieures aux limites préconisées
pour des LLA
". Il ajoute que "
les conclusions du point
précédent seraient ainsi aussi valables si les logements étaient proposés à la
vente
".
Une telle appréciation établit la praticabilité des
prix projetés du côté des locataires et des acheteurs, mais pas du côté des
constructeurs, élément pourtant déterminant en l’occurrence. Il s’agit en
effet, ainsi que l’a exigé le Tribunal fédéral (1C_257/2018 du 6 août 2019
consid. 4) de s’assurer que la mise sur le marché du projet à des
conditions financières plus avantageuses que ce que propose le marché actuel
des résidences secondaires est réaliste. Or, "réaliste" implique que
ça le soit pour les constructeurs. Toutefois, dans son rapport, J.________ ne
se prononce pas sur cette question; il se contente de procéder, ainsi qu’il
l’indique lui-même, à l’analyse de l’offre et de la demande de logements en
résidence principale aux Diablerets.
bb) Les constructeurs ont produit, à la suite de
l’arrêt du Tribunal fédéral, un plan financier estimatif daté du 20 avril 2017
pour la construction d’un chalet, montant qu’il convient, ainsi qu’ils
l’indiquent, de multiplier dès lors par deux. Il en ressort que, selon le "
total
commande
", le prix de revient de la construction d’un chalet
s’élèverait à 1'591'270 fr., terrain compris, soit un total de 3'182'540
fr. pour les deux chalets. Avec un prix de vente total projeté par les
constructeurs de 3'829'800 fr. pour les huit appartements, ces derniers pourraient
en retirer un bénéfice de 647'260 fr. On ne sait en revanche pas dans quelle
mesure les loyers prévus permettraient aux intéressés de couvrir effectivement
les coûts de réalisation des deux chalets. De plus, les constructeurs ont certes
produit un plan financier estimatif détaillé des coûts des travaux. Ces
indications se fondent cependant toujours sur leurs seules déclarations, ce que
le Tribunal fédéral a considéré comme insuffisant (1C_257/2018 du 6 août 2019
consid. 3.2). Ils ont certes proposé de produire toutes pièces utiles et
nécessaires s’agissant des devis qui permettraient la réalisation des deux
chalets. Un tel élément est toutefois insuffisant. Un plan financier précis du
projet validé par la banque des constructeurs serait par exemple susceptible de
s’assurer du fait que les prix articulés par ces derniers sont financièrement
tenables. Les constructeurs n’ont pas non plus produit notamment une analyse au
niveau des prix, de la part de spécialistes, de la conjoncture du marché
immobilier aux Diablerets, ce à quoi ne se réfère en particulier pas le rapport
de J.________. Ils se contentent ainsi toujours d’apporter leurs propres
explications et estimations financières quant au fait que la mise sur le marché
du projet à des conditions financières plus avantageuses que ce que propose le
marché actuel des résidences secondaires serait réaliste. En l’absence d’une
confirmation par des tiers spécialistes en la matière de l’appréciation financière
du projet telle qu’effectuée par les constructeurs, il reste toujours
impossible d’établir que la mise sur le marché des logements prévus peut
effectivement se faire aux prix annoncés. Dans le cadre de la présente
procédure, il était à tout moment loisible aux constructeurs de produire tout
document de ce type, ce qu’ils n’ont pas fait.
cc) Enfin, à supposer qu’il ait été établi que la
mise sur le marché du projet aux conditions financières plus avantageuses
proposées par les constructeurs serait réaliste, il n’en resterait pas moins
que, conformément à ce qui précède (cf.
supra
consid. 6), il demeure
manifeste qu’il n’y a aucune demande portant sur des logements en résidence
principale du type de ceux projetés qui ne puisse être satisfaite actuellement.
Pour ce motif déjà, et conformément aux exigences posées par le Tribunal
fédéral quant aux compléments d’instruction qu’il a requis, le permis de
construire litigieux ne peut de toute manière être octroyé. A noter que la
nécessité d’établir l’aspect réaliste de la réalisation financière du projet se
justifie pleinement. En effet, à l’instar de ce que relèvent les recourants, il
serait dans le cas contraire aisé de démontrer l’existence d’une demande en
partant de l’hypothèse (financièrement irréaliste) d’une location ou d’un achat
pour un montant très bas.
8.
Au vu de ce qui précède, et compte tenu de l’instruction complémentaire
à laquelle il a été procédé, le permis de construire octroyé par la
municipalité le 12 juin 2017 ne peut être confirmé. Il est en effet manifeste, au
vu en particulier de la conjoncture du marché des résidences principales neuves
de ces dernières années, du taux de vacance des logements du district d’Aigle
et de celui des logements de la commune d’Ormont-Dessus ainsi que du nombre de
logements vacants dont cette dernière disposait au 1
er
juin 2020,
qu’il n’y a aucune demande qui ne puisse être satisfaite actuellement, y
compris pour le type de logements proposés par les constructeurs, sachant en
outre que la population n’a augmenté que de douze personnes entre 2013 et 2016
et même pas du tout entre 2013 et novembre 2017, puis n’a augmenté que de vingt
habitants entre 2017 et 2020. Il n’a en outre pas été établi à satisfaction que
la mise sur le marché du projet à des conditions financières plus avantageuses que
ce que propose le marché actuel des résidences secondaires est réaliste.
Autoriser la construction des deux chalets litigieux
alors qu’il n’est pas vraisemblable que les logements seront en définitive
occupés comme résidences principales apparaîtrait manifestement contraire aux
objectifs constitutionnels et légaux.
9.
Vu les considérants qui précèdent, le recours déposé par A.________ et
consorts doit être admis et les décisions de la municipalité rendues le 23 juin
2017 à leur encontre ainsi que le permis de construire octroyé le 12 juin 2017
par la municipalité aux constructeurs annulés. Compte tenu de l’issue de la
cause, des frais seront mis à la charge des constructeurs, qui succombent (art.
49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).
Quant aux dépens, l'art. 55 LPA-VD prévoit que la
partie qui obtient totalement ou partiellement gain de cause a droit à une
indemnité à titre de dépens en remboursement des frais qu'elle a engagés pour
défendre ses intérêts. Cette indemnité est mise à la charge de la partie qui
succombe (art. 55 al. 2 LPA-VD). Conformément à la jurisprudence, lorsque la
procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou
plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant,
c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la
collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les
frais et dépens (AC.2016.0086 du 15 mai 2019 consid. 3c, et les références
citées). Les recourants A.________ et consorts, qui obtiennent gain de cause en
ayant procédé par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel, ont ainsi
droit à des dépens, mis à la charge des constructeurs. Helvetia Nostra quant à
elle a certes également agi par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel.
Elle n’a toutefois pas contesté l’arrêt initial (AC.2017.0286) devant le
Tribunal fédéral et, si elle est intervenue à plusieurs reprises, elle ne l’a
fait à chaque fois que brièvement. Il se justifie dès lors de lui allouer des
dépens réduits.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours déposé par A.________, B.________, C.________ ainsi que D.________
et E.________ est admis.
II.
Les décisions de la Municipalité d’Ormont-Dessus rendues le 23 juin 2017
à l’encontre de A.________, B.________, C.________ ainsi que D.________ et E.________
de même que le permis de construire octroyé le 12 juin 2017 par la Municipalité
d’Ormont-Dessus à G.________ et F.________ sont annulés.
III.
Un émolument de justice de 4'000 fr. est mis à la charge des
constructeurs G.________ et F.________, solidairement entre eux.
IV.
G.________ et F.________ verseront, solidairement entre eux, une
indemnité de 3'000 (trois mille) francs à A.________, B.________, C.________
ainsi que D.________ et E.________, solidairement entre eux, à titre de dépens.
V.
G.________ et F.________ verseront, solidairement entre eux, une
indemnité de 1’500 (mille cinq cents) francs à Helvetia Nostra à titre de
dépens réduits.
Lausanne, le 17 mars 2021
Le
président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.