vd_omni · AC.2013.0363 · 2014-09-16 · fr

HELVETIA NOSTRA/Municipalité d'Ormont-Dessous, LES MELEZES LAUSANNE SA | Recours contre une décision rendue en 2013 autorisant la construction de trois chalets sur le territoire d'une commune où s'applique en principe le régime de l'art. 75b Cst.- La décision attaquée n'impose pas l'affectation des chalets comme résidences principales, la clause figurant à cet égard dans le permis de construire n'a pas de véritable portée juridique (consid. 2a).- Question de l'applicabilité de l'art. 8 al. 1 de l'ordonnance sur les résidences secondaires qui permet aux conditions énumérées dans cette disposition de délivrer une autorisation de construire une résidence secondaire, en application de l'ancien droit, sur la base d'un plan d'affectation spécial lié à un projet de construction déterminé. Il faut à cet égard que le degré de précision du plan soit élevé de sorte qu'il puisse être assimilé matériellement à une autorisation de construire. Ces exigences ne sont en l'espèce pas remplies; le plan de quartier en cause est ancien (23 ans), il n'a pas encore fait l'objet d'un début de réalisation et il n'est pas particulièrement précis (consid. 2c-f).Admission du recours et annulation du permis de construire.Recours au Tribunal fédéral rejeté par arrêt du 16 septembre 2014 (1C_42/2014).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.12.2013 AC.2013.0363

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 11 décembre 2013
Composition
M. André Jomini,
président
; M. Eric Brandt et Mme Imogen
Billotte, juges ; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourante
HELVETIA NOSTRA,
à Montreux, représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité
d'Ormont-Dessous,
Constructrice
LES MELEZES
LAUSANNE SA,
à Lausanne,
représentée par Me Sabine SIMKHOVITCH-DREYFUS, avocate
à Genève,
Objet
permis de construire
Recours HELVETIA NOSTRA c/ décision de la
Municipalité d'Ormont-Dessous du 26 juillet 2013 levant son opposition et
autorisant la construction de 3 chalets et 2 places de parc pour chacun sur
la parcelle n° 1679, propriété de Les Mélèzes Lausanne SA
Vu les faits suivants :
A.
La société Les Mélèzes Lausanne SA est inscrite
au registre du commerce depuis le 1
er
décembre 2005, avec les buts
suivants: "
Acquisition
de tout bien immobilier, toute participation dans des entreprises notamment
immobilières et du domaine de la construction; financement d'opérations
immobilières et prestation de tout service y relatif
". Le registre du commerce mentionnait d'emblée une reprise de
biens envisagée, portant sur la "
parcelle 1679 de la commune d'Ormont-Dessous, sise Au Cartier, pour
CHF 750'000 au maximum
".
Le 20 juin 2007, Les Mélèzes
Lausanne SA a acquis la parcelle n° 1679 du registre foncier, sur le territoire
de la commune d'Ormont-Dessous, au col des Mosses. Ce bien-fonds a une
contenance totale de 21'164 m
2
. Il n'est pas bâti. Il est compris dans le périmètre du plan de
quartier "Au Cartier", adopté par le conseil communal
d'Ormont-Dessous le 26 juin 1990 et approuvé par le Conseil d'Etat le 18
juillet 1990. Le périmètre de ce plan de quartier est d'environ 23'000 m
2
. Il comporte, outre la parcelle n°
1679, une seule autre parcelle (n° 3662), déjà bâtie.
L'affectation du sol, dans le
périmètre du plan de quartier, est définie ainsi aux art. 2 et 3 de son
règlement (ci-après: RPQ):
Article 2 – Objectifs du plan
Le présent plan de quartier fixe les
conditions détaillées d'urbanisme, d'implantation et de construction dans le
périmètre figuré sur le plan. Il abroge les règles générales du plan
d'affectation qui lui sont contraires.
Le plan de quartier "Au Cartier" a
pour buts:
–     d'assurer un développement cohérent et
équilibré des constructions à l'intérieur du périmètre,
–
de créer de nouvelles possibilités de logement
sur le territoire communal,
–
d'assurer une utilisation rationnelle du
territoire de la commune.
Article 3 – Affectations
L'ensemble du plan de quartier est destiné
principalement à l'habitation secondaire.
La Municipalité peut toutefois autoriser
d'autres affectations compatibles avec ce type d'habitation.
Dans le périmètre général, cinq
"périmètres d'implantation des bâtiments nouveaux" sont figurés. Les
surfaces de plancher brutes maximales sont indiquées pour chacun de ces
périmètres (cf. art. 9 RPQ - 660 m
2
dans le périmètre A, 1'650 m
2
dans le B, 1'760 m
2
dans le C, 495 m
2
dans le D et 150 m
2
dans le E; au total: 4'715 m
2
). Les bâtiment à construire (chalets), vingt au total, sont
mentionnés à titre indicatif sur le plan. Le plan figure encore, sur le côté
Est du périmètre général (en amont) une surface d'aire forestière.
A l'époque où le plan de quartier a
été établi, les copropriétaires de la parcelle n° 1679 étaient Pierre Costa,
Werther Reymond et O. Taslak. Le jour de la vente de la parcelle à Les Mélèzes
Lausanne SA, la part de copropriété de feu Pierre Costa appartenait à sa veuve
Ginette Costa, celle de feu Werther Reymond à sa succession répudiée, gérée par
l'office des faillites de Genève, et celle de O. Taslak avait été cédée en 1995
à Nathalie Eyles.
B.
Le 9 avril 2013, Les Mélèzes Lausanne SA a
adressé à l'administration communale d'Ormont-Dessous une demande de permis de
construire, pour trois chalets à édifier dans le périmètre d'implantation A du
plan de quartier (trois bâtiments d'un logement chacun, au total 600 m
2
de surface brute utile de plancher).
Chacun des chalets serait doté, au niveau inférieur, d'un garage pour deux
voitures. Le projet a fait l'objet de rectifications ou d'ajustements, pour
correspondre aux prescriptions du plan de quartier.
C.
Le plan de situation du 14 mai 2013 joint à la
demande indique, à l'intérieur du périmètre général du plan de quartier, la
"lisière forestière selon la détermination de l'inspecteur des forêts du 3
ème
arrondissement, le 6 mai 2011"; il indique également la "limite de
lisière forestière", à 10 m de la lisière, correspondant à la distance à
observer entre constructions et forêt (cf. art. 5 al. 1 de la loi forestière du
19 juin 1996 [LVLFo; RS 921.01]). Cette limite ne passe pas dans le périmètre
d'implantation A, dans la partie inférieure du terrain; elle traverse en
revanche le périmètre d'implantation D, en amont du terrain, désormais
pratiquement inconstructible.
D.
La demande de permis de construire a été mise à
l'enquête publique du 12 juin au 11 juillet 2013. L'association Helvetia
Nostra a formé opposition le 4 juillet 2013 en faisant valoir, en substance,
que le projet n'était pas compatible avec l'interdiction de construire des
résidences secondaires, découlant de l'art. 75b de la Constitution fédérale (Cst.;
RS 101).
La commune d'Ormont-Dessous fait en
effet partie des communes comptant une proportion de résidences secondaires
supérieure à 20 % du parc de logements (cf. art. 1 al. 2 de l'ordonnance
du Conseil fédéral du 22 août 2012 sur les résidences secondaires [RS 702;
ci-après: ordonnance sur les résidences secondaires], ainsi que l'annexe de
cette ordonnance).
E.
Le 26 juillet 2013, la Municipalité
d'Ormont-Dessous (ci-après: la municipalité) a délivré à la propriétaire le
permis de construire requis. La décision comporte différentes conditions
spéciales, mais ne fixe aucune obligation d'utiliser les chalets comme
résidence principale (cf. art. 6 al. 1 de l'ordonnance sur les résidences
secondaires). L'autorisation communale comporte toutefois la clause suivante:
"
Le présent permis
de construire est délivré sous réserve de l'application des dispositions
d'exécution de l'art. 75b Cst. (limitation des résidences secondaires), la
commune déclinant dès lors toute responsabilité dans l'hypothèse où cette
application entraînerait des conséquences sur le permis de construire
".
Simultanément, la municipalité a
rejeté l'opposition d'Helvetia Nostra en se référant à l'art. 8 de l'ordonnance
sur les résidences secondaires qui permet d'autoriser la construction d'une nouvelle
résidence secondaire sur la base d'un plan d'affectation spécial lié à un
projet, en l'occurrence le plan de quartier "Au Cartier", approuvé
avant le 11 mars 2012.
F.
Le 26 août 2013, Helvetia Nostra a adressé à la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal un recours contre la
décision de la municipalité du 26 juillet 2013. Elle conclut à l'annulation de
cette décision. Elle fait valoir que les exceptions à l'interdiction de
construire de nouvelles résidences secondaires, figurant aux art. 3, 4, 5 et 8
de l'ordonnance sur les résidences secondaires, ne sauraient s'appliquer au
projet litigieux.
G.
Dans sa réponse du 10 septembre 2013, la
municipalité conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son
rejet. Dans ses observations du 1
er
octobre 2013, Les Mélèzes
Lausanne SA conclut au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable.
H.
La recourante a répliqué le 24 octobre 2013, en
confirmant ses conclusions.
La société propriétaire a dupliqué
le 20 novembre 2013, en confirmant également ses conclusions. La municipalité a
déposé des observations complémentaires le 22 novembre 2013, en faisant valoir
qu'elle était fondée à délivrer le permis de construire.
Considérant en droit :
1.
La décision d’octroi du permis de construire, prise
par la municipalité, et donc de rejet de l'opposition, est une décision
susceptible de recours au sens de l’art. 74 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), par renvoi de l’art. 99
LPA-VD. La qualité pour agir est définie à l’art. 75 LPA-VD (par renvoi de
l’art. 99 LPA-VD); elle est conférée à une personne qu'une loi autorise à
recourir (let. b). C'est le cas des organisations reconnues de protection de la
nature et du paysage, au sens de l'art. 12 al. 1 let. b de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451), dont
Helvetia Nostra fait partie, lorsque la contestation porte sur une autorisation
de construire une résidence secondaire dans le champ d'application de l'art.
75b Cst. (cf. ATF 139 II 271). Le recours a été déposé en temps utile, selon
les formes prescrites par la loi (art. 76, 77 et 79 LPA-VD). Il y a lieu
d'entrer en matière.
2.
La question litigieuse est de savoir si le
projet peut être autorisé parce qu'il vise à la réalisation de constructions
prévues dans un plan de quartier adopté avant le 11 mars 2012. Quand bien
même la motivation de l'acte de recours ne traite pas ce point, sinon en
mentionnant sans autre argumentation l'art. 8 de l'ordonnance sur les
résidences secondaires, telle est bien la question à résoudre. La recourante a
du reste précisé son argumentation à ce propos dans sa réplique.
a) Il n'est pas contesté par la
société intimée que son projet vise à la construction de trois nouvelles
résidences secondaires, sur le territoire d'une commune où s'applique en
principe le régime de l'art. 75b Cst., entré en vigueur le 11 mars 2012 (selon
le premier alinéa de cette norme, "
les
résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements
et de la surface brute au sol habitable de chaque commune
"), parce
que la proportion de résidences secondaires dans la commune est supérieure à 20
% (cf. art. 1 al. 2 et annexe de l'ordonnance sur les résidences secondaires). L'autorisation
de construire n'impose pas l'utilisation des chalets comme résidences
principales et la clause qui figure dans le permis à propos de la limitation
des résidences secondaires ("
Le présent
permis de construire est délivré sous réserve de l'application des dispositions
d'exécution de l'art. 75b Cst."
) n'a pas de véritable portée
juridique.
b)  D'après la jurisprudence,
l'art. 75b al. 1 Cst., en relation avec la disposition transitoire de l'art.
197 ch. 9 al. 2 Cst., contient une interdiction de construire immédiatement
applicable pour les résidences secondaires dans les communes où la proportion
de 20 % est déjà atteinte ou dépassée; les permis de construire délivrés dès le
1
er
janvier 2013 sont en principe nuls, tandis que ceux délivrés
entre le 11 mars et le 31 décembre 2012 étaient annulables sur recours
(ATF 139 II 243). Dans le cas particulier, la distinction entre la nullité et
l'annulabilité n'a pas de portée pratique puisque le permis de construire en
cause, du 26 juillet 2013, fait l'objet d'un recours, recevable, auprès de la
juridiction cantonale.
c)  Il faut toutefois déterminer
si, pour les trois chalets litigieux, la date décisive doit être non pas celle
de l'octroi de l'autorisation de construire mais bien plutôt celle, antérieure,
de l'approbation du plan de quartier "Au Cartier" par le Conseil
d'Etat, le 18 juillet 1990. Telle est la position de la municipalité, qui
se réfère à l'art. 8 al. 1 de l'ordonnance sur les résidences secondaires,
ainsi libellé:
Une autorisation de construire une nouvelle
résidence secondaire peut être octroyée en application de l'ancien droit, sur
la base d'un plan d'affectation spécial lié à un projet, si ce plan:
a. a été approuvé avant le 11 mars 2012; et
b. règle les éléments essentiels de
l'autorisation de construire tels que l'emplacement, la disposition, la
dimension et l'aspect des constructions et des installations, ainsi que leurs
mode et indice d'utilisation.
Par cet art. 8 al. 1 sur les
résidences secondaires, le Conseil fédéral a en quelque sorte complété les
dispositions transitoires de l'art. 75b Cst., telles qu'elles figurent à l'art.
197 ch. 9 Cst. Il a précisé le sens de cette réglementation dans son rapport
explicatif du 17 août 2012, où il est notamment exposé ce qui suit:
"Les
modifications du droit (y compris celles du droit constitutionnel) n'entraînent
pas la révocation pure et simple des plans d'affectation spéciaux. Ces plans
sont des actes permettant l'application du droit [dans la version allemande du
rapport: Diese gehören zu den Rechtsanwendungsakten]. S'ils présentent des
défauts par la suite, ils pourront être révoqués et adaptés au terme d'une
pesée des intérêts (application du nouveau droit vs protection de la bonne foi).
La pondération à
effectuer pour l’appréciation de la protection de la bonne foi dépend
essentiellement du degré de précision du plan : lorsqu’un plan d’affectation
spécial définit les détails architectoniques des constructions et installations
autorisées pour un projet et qu’il a été établi dans le cadre d’une procédure garantissant
les droits de participation des personnes concernées, il acquiert une
importante portée matérielle équivalant presque à celle d’une autorisation de
construire [dans la version allemande:
Wo ein
Sondernutzungsplan projektbezogen die zugelassenen Bauten und Anlagen bis hin
zu den Einzelheiten der architektonischen Gestaltung festgelegt hat und in
einem Verfahren erlassen wurde, welches Betroffenen Mitwirkungsrechte
garantiert, erlangt er eine materielle Bedeutung, die einer Baubewilligung sehr
nahe kommt]
. Le degré élevé de précision de tels plans
d’affectation de détail a conduit la doctrine et le Tribunal fédéral, dans sa
jurisprudence, à conférer à ce genre de plan une portée matérielle juridique
presque équivalente à celle d’une autorisation de construire. En d’autres
termes, la protection de la bonne foi fait naître dans ces situations un droit
à l’obtention d’une autorisation de construire. L’art. 75
b
Cst., surtout si on l’analyse en corrélation avec l’art. 9
Cst. (protection contre l’arbitraire et protection de la bonne foi), n’a rien
changé à cet état de fait. Dans ce contexte et afin de garantir la sécurité
juridique, il est judicieux de procéder à une mise au point d’ordre général et
abstrait sur le rapport entre l’intérêt général mentionné à l’art. 75
b
Cst. et le principe de la protection contre
l’arbitraire garanti à l’art. 9 Cst. Les plans d’affectation spéciaux liés à un
projet déjà adoptés à l’entrée en vigueur de l’art. 75
b
Cst. qui présentent un degré d’élaboration détaillé et qui mentionnent
d’emblée les éléments déterminants de la demande d’autorisation de construire
tels que le type d’utilisation prévu et donc, le cas échéant une éventuelle
utilisation comme résidence secondaire, sont assimilés aux autorisations de
construire délivrées sous l’ancien droit.
Il n’est pas
indispensable que le plan d’utilisation spécial relatif à un projet particulier
adopté avant le 11 mars 2012 soit entré en force à cette date. C’est la date
d’adoption du plan qui est déterminante; elle doit être antérieure au 11 mars
2012. Ce n’est qu’à cette condition que l’application de l’ancien droit se
justifie. L’approbation formelle du permis de construire lui-même interviendra
ultérieurement, du moins dans certains cantons ; il n’est donc pas nécessaire
d’assortir la mesure de réserves autres que celle de l’adoption antérieure au
11 mars 2012 et celle de la validité juridique de cette adoption.
d) Dans le rapport explicatif
précité, le Conseil fédéral justifie le régime particulier de l'art. 8 al. 1 de
l'ordonnance sur les résidences secondaires par le fait que le "plan
d'affectation spécial lié à un projet", qui "règle les éléments
essentiels de l'autorisation de construire" s'apparente à un "acte
permettant l'application du droit", ou plutôt, d'après la version
allemande du rapport, à un acte d'application du droit
("Rechtsanwendungsakt"), c'est-à-dire à une décision plutôt qu'à une
norme. En d'autres termes, la véritable décision matérielle sur l'autorisation
de construire serait prise, dans cette hypothèse, lors de l'adoption du plan
d'affectation et non pas ultérieurement au stade du permis. Il faut toutefois
que le degré de précision du plan soit élevé: il doit définir "
les détails architectoniques des constructions" (dans le texte
allemand: les constructions et installations admises doivent être définies
jusque dans les détails de leur conception architecturale) et il doit prévoir,
notamment, leur utilisation comme résidences secondaires. Ce régime particulier
s'impose, pour le Conseil fédéral, pour garantir la protection de la bonne foi
(art. 9 Cst.).
Il n'est pas évident de définir la
nature juridique d'un plan d'affectation spécial, à savoir de
déterminer s'il est, comme cela est exposé dans la rapport explicatif, un acte
d'application du droit. Les plans d'affectation au sens des art. 14 ss de la
loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) ont
parfois été qualifiés d'actes
sui generis
parce qu'ils ne sont, du point
de vue de leur nature juridique, ni des normes ni des décisions. Selon la
doctrine, le plan a un aspect concret, à l'égal de la décision, puisqu'il
s'applique immédiatement à n'importe quel fonds de la zone concernée; mais il
vise un nombre indéterminé et indéterminable de propriétaires fonciers (actuels
et futurs). Comme une norme, il repose sur les options générales que la
collectivité fixe à son développement, mais il les individualise lui-même par
sa propre application. Aujourd'hui, sur la base de la jurisprudence, on peut
retenir que pour les questions d'ordre procédural, le plan d'affectation
s'inspire plutôt du régime de la décision, et pour celles d'ordre matériel
plutôt de celui de la norme (cf. Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit
administratif, vol. II, 3
e
éd. Berne 2011, p. 523/524). Dans le
contexte de l'application de l'art. 75b Cst., on ne saurait toutefois retenir
qu'un plan d'affectation spécial lié à un projet a par principe une portée
différente de celle d'un autre plan d'affectation spécial, ou d'un plan
d'affectation général. Matériellement, il ne peut pas sans autre être assimilé
à un permis de construire. Pour appliquer l'art. 8 al. 1 de l'ordonnance sur
les résidences secondaires, il faut donc examiner dans chaque cas le contenu du
plan d'affectation spécial concerné et le degré de détail de ses prescriptions.
Il importe de tenir compte des circonstances dans lesquelles le plan a été
élaboré, notamment des assurances qui ont été éventuellement données dans ce
cadre au promoteur; c'est pourquoi la protection de la bonne foi entre en
considération.
e)  Cela étant, si on assimile un
plan d'affectation spécial à une décision, parce qu'il contient déjà les
éléments essentiels du ou des permis de construire, il faut alors relever que,
selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le propriétaire du terrain ne peut
pas se prévaloir durablement de la stabilité du plan d'affectation s'il
n'engage aucune démarche concrète pour réaliser le plan. On applique en somme,
par analogie, les règles qui limitent dans le temps la validité des permis de
construire (cf., en droit vaudois, l'art. 118 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]). Dans une
affaire concernant un plan de quartier ("Quartierplan") dans le
canton de Bâle-Campagne, le Tribunal fédéral a considéré qu'après une période de
dix ans, cette garantie de stabilité ne pouvait plus être invoquée, aucune
construction n'ayant été réalisée dans l'intervalle et la démarche de
planification ayant avant tout servi à mettre en valeur le terrain pour le
revendre (ATF 116 Ib 185 consid. 4b). On trouve du reste, d
ans le projet de loi fédérale sur les résidences secondaires mis en
consultation en automne 2013, une réglementation qui tient compte de la durée
de validité limitée du plan spécial en tant qu'il contient une
"pré-décision" sur le permis de construire: le Conseil fédéral a
prévu, à l'art. 11, un régime correspondant à celui de l'art. 8 al. 1 de
l'actuelle ordonnance sur les résidences secondaires, tout en proposant la
variante suivante:
"Des autorisations exceptionnelles ne
peuvent être octroyées sur la base de cet article que pendant les cinq ans qui
suivent l’entrée en vigueur de la présente loi. Ce délai peut être prolongé de
cinq années supplémentaires pour des motifs importants."
Dans le rapport explicatif
accompagnant ce projet de loi (p. 10), il est indiqué, à propos de cette
variante, que "pour une planification, le principe de la bonne foi
s’estompe avec le temps tandis que la nécessité d’adapter les plans aux
nouvelles circonstances et à la nouvelle situation juridique ne fait que gagner
en importance" (dans le texte allemand, il est écrit qu'avec l'écoulement
du temps, l'aspect de la protection de la bonne foi, dans une planification,
perd de son importance). Le projet de loi paraît ainsi admettre une limitation
dans le temps des effets juridiques d'une planification détaillée non
concrétisée, conformément à ce que retient la jurisprudence précitée.
f) Dans la jurisprudence du Tribunal
fédéral relative à l'art. 75b Cst., la norme constitutionnelle qui garantit la
protection de la bonne foi a été prise en considération: dans des circonstances
particulières, on peut appliquer l'ancien droit, plus favorable au constructeur
– avant l'interdiction des résidences secondaires – si l'autorité
administrative compétente a tardé sans motifs à statuer sur la demande de
permis, ou si un opposant a provoqué de manière abusive des retards dans la
procédure (ATF 139 II 263 consid. 8). On peut sans doute concevoir encore
d'autres hypothèses où la protection de la bonne foi impose de délivrer un
permis de construire une résidence secondaire après le 11 mars 2012. En l'état,
cette question n'a pas été traitée de manière complète, ni dans la
jurisprudence ni dans la doctrine (cf. Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat
gesprochen – erste Leiturteile zur Zweitwohnungsinitiative, BR/DC 5/2013 p.
237).
Le régime particulier de l'art. 8
al. 1 de l'ordonnance sur les résidences secondaires a parfois été qualifié de
"lex Sawiris", en référence à un grand projet immobilier à Andermatt
mis en œuvre par le promoteur Samih Sawiris, en cours de réalisation depuis
quelques années après l'adoption d'un plan d'affectation détaillé (cf. notamment
un article de la Neue Zürcher Zeitung in
http://www.nzz.ch/ aktuell/
schweiz/bundesrat-kommt-bergkantonen-entgegen-1.17511335
). Sans
doute le Conseil fédéral a-t-il estimé que, pour un tel projet ou pour des
projets comparables, le principe de la bonne foi exige une réglementation
particulière, dans le cadre de l'art. 75b Cst.
g
) Dans la
présente affaire, le plan de quartier est ancien: il a été adopté 23 ans
avant le dépôt de la demande de permis de construire. Les démarches de
planification ont été mises en œuvre par les anciens propriétaires du terrain,
qui n'ont pas commencé la réalisation du quartier de chalets et qui ont –
eux-mêmes ou leurs héritiers – cédé le terrain non bâti à un tiers. Le nouveau
propriétaire a attendu six ans avant de présenter à l'autorité communale une
demande de permis de construire, pour la réalisation d'une petite partie
(environ 15 %) du projet de quartier. La société Les Mélèzes Lausanne SA n'a
pas été, dans ce projet immobilier, le promoteur qui conçoit le quartier,
veille à l'adoption du plan d'affectation spécial en définissant à ce stade de
manière précise les caractéristiques de ses bâtiments, recherche des acquéreurs
pour les résidences secondaires, planifie les travaux pour l'ensemble du
quartier, organise l'équipement puis introduit progressivement les procédures
d'autorisation de construire (à l'instar de ce que fait le promoteur Sawiris à
Andermatt). En d'autres termes, la société propriétaire ne saurait invoquer des
circonstances particulières, en relation avec un processus continu
d'aménagement et de mise en valeur de son terrain, qui justifierait un régime
spécial, sous l'angle du principe de la bonne foi.
S'agissant du plan de quartier
"Au Cartier", il comporte certains éléments assez détaillés, en fixant
des périmètres d'implantation pour les bâtiments nouveaux, ainsi que des
prescriptions sur les gabarits de ces bâtiments. Il n'énonce pas d'exigences
particulières en matière de conception architecturale des bâtiments: le
constructeur peut définir plusieurs caractéristiques des chalets, à l'intérieur
des périmètres et des gabarits; il n'est pas tenu de créer des résidences
secondaires (art. 3 al. 2 RPQ); les règles sur l'esthétique et les toitures
(art. 10 et 11 RPQ) sont relativement vagues et ne permettent pas de définir d'emblée
un style de bâtiments pour le quartier; il n'y a pas de prescriptions
détaillées sur les parcs de stationnement (art. 14 RPQ), les aménagements
extérieurs; etc. Le plan n'est accompagné d'aucun document illustratif, propre
à démontrer qu'en 1990 les propriétaires avaient un projet concret de
réalisation d'un quartier. Ce plan d'affectation est certes plus précis qu'un
plan général d'affectation usuel, mais il laisse une certaine latitude au
constructeur, en matière de conception des bâtiments et des autres ouvrages.
Cela étant, les prescriptions du
plan de quartier sur l'emplacement, la disposition, la dimension et l'aspect
des constructions et des installations, ainsi que leurs mode et indice
d'utilisation (cf. art. 8 al. 1 let. b de l'ordonnance sur les résidences
secondaires) sont anciennes. Aucune construction n'a été réalisée directement
après l'adoption du plan de quartier, par les propriétaires ou promoteurs
d'alors qui auraient pu, il y a une vingtaine d'années, se prévaloir du fait
que les éléments essentiels des autorisations de construire venaient d'être
décidés dans le cadre de la procédure de planification. Les permis de
construire actuellement litigieux ont été demandés pour de nouveaux projets,
conçus récemment. En raison de l'écoulement du temps depuis l'adoption et
l'approbation du plan de quartier (cf. supra, consid. 2e), on ne se trouve donc
plus en présence de projets de construction concrets ayant déjà fait l'objet
d'une première décision dans le cadre de la procédure de planification.
A cela s'ajoute le fait qu'une
partie du périmètre du plan de quartier paraît être devenue inconstructible à
cause de l'évolution de la forêt et des distances à respecter entre lisière et
constructions (cela ressort du plan de situation produit par la constructrice)
et qu'à cet endroit (périmètre D), la définition de périmètres d'implantation
pour des chalets n'équivaut pas, à l'heure actuelle, à l'octroi d'autorisations
de construire. Cela ne concerne certes pas la partie du périmètre où la
constructrice entend réaliser ses trois chalets; c'est toutefois un élément qui
démontre que le plan de quartier ne définit pas un projet entièrement et
immédiatement réalisable.
Aussi le régime particulier de
l'art. 8 al. 1 de l'ordonnance sur les résidences secondaires ne peut-il pas
être appliqué au projet litigieux. Il s'ensuit que les trois chalets prévus,
conçus comme des résidences secondaires, ne peuvent pas être autorisés (cf. supra,
consid. 2b). La recourante est ainsi fondée à conclure à l'annulation du permis
de construire, qui n'est pas conforme au droit fédéral. Le recours doit être
admis et la décision attaquée annulée.
3.
Les frais de la présente procédure de recours
doivent être mis à la charge de la société intimée, qui succombe (art. 49
LPA-VD). La recourante, représentée par un avocat, a droit à des dépens, à la
charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision prise le 26 juillet 2013 par la
Municipalité d'Ormont-Dessous est annulée.
III.
Les frais de justice, arrêtés à 2'000 (deux
mille) francs, sont mis à la charge de Les Mélèzes Lausanne SA.
IV.
Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à
payer à Helvetia Nostra à titre de dépens, est mise à la charge de Les Mélèzes
Lausanne SA.
Lausanne, le 11 décembre 2013
Le président :                                                                                                La
greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.