vd_omni · AC.2000.0122 · 2004-09-09 · fr

SOCIETE D'ART PUBLIC/Commission cantonale consultative d 'urbanisme et d'architecture, Département des infrastructures, Hoirs Grand d'Hauteville, 3 enfants de Wilfred, Municipalité de La Tour-de-Peilz | L'adoption d'un arrêté de classement peut constituer une mesure disproportionnée en raison des restrictions qu'il impose au propriétaire (obligation d'entretien, droit d'expropriation et de préemption en faveur de l'Etat) par rapport aux objectifs de protection recherchés. Mais l'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux, notamment lors du recensement architectural, constitue un élément d'appréciation à disposition des autorités pour se prononcer sur l'adoption éventuelle d'une zone à protéger au sens de l'art. 17 al. 1 LAT ou lors de l'application de la clause d'esthétique. Application de la clause d'esthétique justifiée en l'espèce compte tenu des caractéristiques des bâtiments concernés et de leur environnement.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.09.2004 AC.2000.0122

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 septembre 2004
sur le recours formé par
La Société d'art
public
, à La Tour-de-Peilz, représenté par Me Thierry Thonney, avocat
à Lausanne,
contre
la décision du 5 juillet 2000 de la
Municipalité
de La Tour-de-Peilz
, représentée par Me Daniel Dumusc, avocat à Montreux,
levant leur opposition au projet de démolition de quatre bâtiments sis au
chemin de la Paisible 38, propriété des hoirs de feu Wilfred Grand
d'Hauteville, à savoir
Philippe Grand d'Hauteville
, à Founex,
Jacques
Grand d'Hauteville
, à St-Légier et
Elisabeth Grand d'Hauteville
à
St-Légier, tous trois représentés par Me Jean-Michel Henny, avocat à Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Rolf Ernst et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs. Greffière : Mme
Christiane Schaffer.
Vu les faits suivants:
A.                     a) Les hoirs de feu
Wilfred Grand d'Hauteville à savoir Philippe, Jacques et Elisabeth Grand
d'Hauteville (ci-après hoirie Grand d'Hauteville) sont notamment propriétaires
de la parcelle 1371 sur le territoire de la Commune de La Tour-de-Peilz. Ce
bien-fonds est délimité au nord-ouest par le chemin de la Paisible, au sud-est
par le ruisseau de l'Oyonne et au nord par la frontière communale avec la Commune
de St-Légier-La-Chiésaz. Une ancienne construction rurale comprenant une partie
habitable est bâtie sur ce bien-fonds en limite du domaine public formé par le
chemin de la Paisible. La construction est grevée sur une profondeur de l'ordre
de deux mètres par une limite des constructions fixée par un plan datant du 26
avril 1936. Plusieurs dépendances rurales ont été édifiées à proximité du
bâtiment ancien et délimitent avec lui, l'espace d'une cour intérieure. La
surface totale du terrain s'élève à 15'037 m2, et la surface bâtie comprend 259
m2 pour l'habitation et le rural (bâtiment ECA 1004), 37 m2 pour une ancienne
porcherie (ECA 1006a), 83 m2 pour une dépendance (ECA 1006b) et 58 m2 pour une
remise (ECA 1006c). Le terrain compte encore 1'661 m2 de place-jardin et 12'939
m2 en nature de pré-champs.
b) L'hoirie Grand
d'Hauteville dépose le 3 avril 2000 une demande de permis de construire en vue
de la démolition de l'ancien rural et des trois dépendances construites sur la
parcelle 1371. La demande est mise à l'enquête publique du 23 mai au 12 juin
2000 et elle soulève notamment l'opposition de la Société d'art public (section
vaudoise de la Ligue suisse du patrimoine national). L'opposante relève que les
bâtiments sont dotés d'un certain caractère et ressemblent à ceux de la
bergerie, qui avait été protégée sur le même domaine, mais sur le territoire de
la Commune de St-Légier-La-Chiésaz.
c) Par décision du 5
juillet 2000, la Municipalité de La Tour-de-Peilz (la municipalité) lève
l'opposition et délivre le permis de démolir; à son avis, les immeubles en
cause ne bénéficient d'aucune protection. L'exploitation agricole avait cessé
depuis quelques années et l'état de délabrement des structures des bâtiments
concernés serait avancé; de plus, le bâtiment principal est frappé par une
limite des constructions, ce qui justifierait l'octroi du permis de démolir.
B.                    a) La Société d'art
public recourt contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 26
juillet 2000 en concluant à l'admission du recours et à l'annulation de la
décision municipale du 5 juillet 2000. La Société d'art public relève que les
quatre bâtiments en cause forment un ensemble rural intégré au domaine du
château de Hauteville qui s'étend sur le territoire des quatre Communes de
Blonay, St-Légier-La-Chiésaz, Vevey et La Tour-de-Peilz. Le château et son parc
sont classés monuments historiques et font partie des dix-neuf objets
d'importance nationale de l'est vaudois selon l'inventaire des biens culturels
approuvés par le Conseil fédéral. La Société d'art public reproche l'absence
d'un examen complet par les services de l'Etat pour déterminer les qualités
architecturales et historiques des bâtiments prévus. Or, l'origine du bâtiment
principal serait probablement antérieure à la fin du XVIIe siècle, ce qui lui
conférerait une valeur historique indéniable.
b) La Section
monuments historiques et archéologiques du Service des bâtiments se détermine
sur le recours le 28 août 2000 en apportant les précisions suivantes:
"D'une manière générale, le principe
adopté est de recenser l'ensemble des bâtiments à l'intérieur du périmètre des
villes et villages et de ne retenir que les bâtiments obtenant des notes *1* à
*4* hors des agglomérations. C'est selon ce principe, que la révision du
recensement architectural de la commune de La Tour-de-Peilz a été réalisée en
1993, avec un accent particulier sur le repérage des bâtiments pouvant être
portés à l'inventaire.
La loi stipule l'inscription à l'inventaire de
tous les monuments qui méritent d'être sauvegardés avec une consultation des
communes à ce sujet. Le règlement d'application précise que cet inventaire est
fondé sur le recensement architectural. Le champ d'application de cette mesure
a évolué au cours des ans. Depuis 1987, l'inscription à l'inventaire concerne
les bâtiments ayant obtenus les notes *1* et *2* lors du recensement
architectural. Les bâtiments inscrits à l'inventaire possèdent ainsi, en
principe, toutes les qualités architecturales et historiques pour être classés
monument historique en cas de nécessité, soit à la demande du propriétaire,
soit pour empêcher un projet incompatible avec la sauvegarde de l'édifice.
Concernant l'ensemble de La Paisible faisant
l'objet du présent recours, la Section des monuments historiques admet qu'il
aurait dû être retenu lors de la révision du recensement architectural de la
commune. Cet oubli est bien évidemment involontaire, il peut être expliqué par
l'objectif particulier donné à la révision du recensement de La Tour-de-Peilz
qui était axé sur l'identification des bâtiments pouvant être portés à
l'inventaire, soit les bâtiments en note *1* et *2*. La grandeur du territoire
ainsi que le côté découpé des frontières communales donnent également une part
d'explication.
Dans le cadre de la mise à l'enquête de la
démolition des bâtiments de La Paisible, la Section des monuments historiques a
effectué une visite sur place qui a abouti à la conclusion que les bâtiments
présentaient un intérêt mais ne possédaient pas une valeur justifiant une mise
à l'inventaire. Cette approche a été complétée par une étude (document joint)
des archives effectuée par l'historienne des monuments chargée, en son temps,
de la révision du recensement de La Tour-de-Peilz. Une note *4* ou *3* peut
être attribuée à cet ensemble compte tenu de ces informations et de sa valeur
architecturale.
En l'état de nos connaissances, une inscription
à l'inventaire de cet objet et donc un classement comme monument historique
pour empêcher sa démolition selon les dispositions de la LPNMS ne se justifient
pas. Si cela s'avère nécessaire, en complément à ces informations, une visite
de l'intérieur des bâtiments pourrait être utile afin de vérifier l'éventuelle
présence d'aménagements intéressants."
c) Le rapport annexé à
cet avis, établi par Isabelle Roland Tevaearai le 17 août 2000, comporte
les indications suivantes:
"Le bâtiment principal, bien attesté en
1700, pourrait dater du XVIIe siècle. En 1700, il possédait déjà deux étages
sur rez-de-chaussée et une toiture en demi-croupes couverte en tuiles. Il s'agit
vraisemblablement d'une maison de campagne, regroupant sous un même toit un
logement pour le maître, un autre pour le fermier et des dépendances agricoles,
selon une typologie assez répandue à proximité des villes et dont on retrouve
d'autres exemples sur le territoire de La Tour-de-Peilz (cf. En Béranges, fiche
248 du rec. arch.; La Faraz avant reconstruction; En Villard, ch. de Villard,
fiche 260, etc.). En 1700, le bâtiment appartient à Benjamin Collet, pasteur de
Vevey, qui l'a acquis des enfants de Pierre Dubois. Selon le plan de 1764, la
famille Collet est toujours propriétaire de l'édifice qui comprend une partie
réservée à l'habitation au sud-ouest et des dépendances rurales au nord-est. En
1838, c'est la famille Grand d'Hauteville qui détient cette maison présentant
trois unités: l'une servant de cave, logement sur deux étages (probablement
réservé aux maîtres) et galetas au sud-ouest, une grange et une écurie au
centre et l'habitation du fermier ainsi qu'un couvert et un rucher au nord.
Le bâtiment, toujours aux mains des Grand
d'Hauteville, est agrandi au nord-ouest en 1902 dans un style éclectique et
pittoresque mêlant les décors en brique (ou fausse-brique?), en pierre (ou
ciment)) et en bois, éléments que l'on rencontre déjà en 1863 sur le rural du
domaine de Villard (fiche 269 du rec. arch.) à La Tour-de-Peilz, également
propriété de la famille Grand.
En 1902, on bâtit une annexe servant de
porcherie, intéressante par son système de ventilation, et, en 1910, on ajoute
un bûcher. Finalement, l'ensemble est complété en 1914 par deux nouvelles
dépendances, l'une comprenant écurie, remise, fenil et cabinets, l'autre une
remise.
Si le bâtiment d'origine semble avoir été
passablement modifié quant à son aspect extérieur, les dépendances du début du
XXe siècle sont par contre bien conservées et présentent une architecture
typique de leur époque."
d) L'hoirie Grand
d'Hauteville s'est déterminée sur le recours le 16 octobre 2000 en
concluant à son rejet. Elle estime que si le bâtiment n'est pas protégé, il
pourrait être démoli et que la décision communale devrait ainsi être confirmée.
L'hoirie propriétaire fait valoir à titre subsidiaire le principe de
proportionnalité. Elle produit un projet de fractionnement et d'équipement de
la parcelle et une étude sommaire sur le maintien de la ferme et des ruraux
existants. Il résulterait de cette étude que les difficultés liées au
fractionnement des bâtiments existants et au coût des travaux de transformation
conduisaient à écarter cette solution du point de vue purement économique.
e) La municipalité
s'est déterminée sur le recours le 17 octobre 2000 en concluant à son
rejet. Elle relève que les bâtiments en cause n'ont pas été classés et ne
figurent pas à l'inventaire; de plus, les explications complémentaires données
par la Section des monuments historiques et archéologie ne permettaient pas de
classer le bâtiment.
f) En date du 26
octobre 2000, la Section des monuments historiques a informé la municipalité
que la note 3 avait été attribuée à l'ensemble des bâtiments et qu'une nouvelle
fiche du recensement architectural portant le no 272 avait été établie pour cet
ensemble.
C.                    a) En date du 12 janvier
2001, le Tribunal administratif a demandé à la Commission cantonale
consultative d'urbanisme et d'architecture (ci-après la commission) de se
prononcer sur les questions suivantes:
"a) Est-il souhaitable du point de vue de
l'aménagement du territoire et de l'urbanisme de conserver les bâtiments
existants?
b) Est-il possible et souhaitable d'organiser
le développement de constructions sur la parcelle en cause tout en assurant le
maintien des bâtiments existants?
c) L'urbanisation de la parcelle 1371 peut-elle
justifier l'établissement d'un plan partiel d'affectation permettant de
conserver les bâtiments existants, tout en assurant les possibilités de
construire en rapport avec la zone de faible densité?"
b) La commission s'est
réunie le vendredi 2 mars 2001 sur le site en sollicitant les explications
d'une représentante de la Section des monuments historiques. La commission a
procédé à une visite des lieux et s'est déplacée sur trois points de vue
différents pour vérifier l'impact du projet de démolition et du projet de
fractionnement et d'implantation de bâtiments. La commission a rendu le 20 mars
2001 le préavis suivant:
"En préambule, la commission tient à
souligner que le site fait partie d'un type de paysage particulièrement
attrayant, formé d'un vaste plateau en pente légèrement ondulé. Il est
entrecoupé d'un petit vallon allant de la Veveyse à la Baye de Clarens et
adossé au massif escarpé des Pléiades. Au voisinage de l'autoroute, ce site est
principalement occupé par de grandes propriétés entourées d'anciennes voies
bordées de murs et de haies vives. Les bâtiments de ces grandes propriétés sont
en principe regroupés autour d'une cour.
Concernant la question a): ("est-il
souhaitable du point de vue de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme de
conserver les bâtiments existants?"), la commission à l'unanimité répond
affirmativement. Ces bâtiments contribuent de façon indéniable à la qualité du
site. Ils occupent une position stratégique à la limite entre les territoires
bâtis de La Tour-de-Peilz au sud et la grande propriété avec le château
d'Hauteville, ses magnifiques espaces, ses haies, son arborisation et son
temple de l'amour au nord. Ils forment un groupe de constructions composé d'un
volume principal, de volumes secondaires, d'une cour et d'un mur longeant le
chemin de la Paisible, et marquent à ce titre l'identité du lieu. Ils font
partie d'une succession de bâtiments et de murs qui accompagnent le chemin de
la Paisible et contribuent à ce titre au charme très particulier qui signale ce
dernier. La commission estime à l'unanimité que leur maintien est
indispensable. La mise en valeur du permis de démolir les quatre bâtiments de
la parcelle no 1371 et la proposition de fractionnement et d'implantation des
villas qui est prévue à sa suite constitueraient une perte importante du point
de vue de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme.
Concernant la question b): ("est-il
possible et souhaitable d'organiser le développement de constructions sur la
parcelle en cause tout en assurant le maintien des bâtiments existants?"),
la commission répond qu'un développement est possible à certaines conditions.
Il devrait, en effet, se limiter à compléter l'ensemble existant en respectant
la composition autour d'une cour qui caractérise celui-ci, en concevant des
volumes groupés et en procédant avec un soin architectural et urbanistique
particulier. Une solution du type de celle illustrée par le plan no 500/00
(variante 1) du 29.09.99 ne devrait pas être admise. De l'ensemble bâti
existant, les éléments à préserver sont les trois bâtiments constituant la
cour, la cour elle-même avec sa fontaine et le mur qui sépare la propriété du
chemin de la Paisible. La commission estime que le profil en travers de ce
chemin devrait être maintenu. La largeur de 5 mètres du domaine public est
suffisante pour le trafic de desserte auquel ce chemin devrait être réservé et
pour l'aménagement du cheminement de promenade prévu dans le PDCom.
Concernant la question c):
("L'urbanisation de la parcelle 1371 peut-elle justifier l'établissement
d'un plan partiel d'affectation permettant de conserver les bâtiments
existants, tout en assurant les possibilités de construire en rapport avec la
zone de faible densité?"), la commission, à l'unanimité, estime
indispensable l'établissement d'un plan partiel d'affectation. Cette étude doit
se fonder sur le contenu du PDCom en définissant la densité acceptable pour ce
site. Les droits à bâtir doivent être déterminés par une réflexion urbanistique
fondée sur l'intégration du projet dans le site et le respect de ses éléments
constitutifs, sans référence aux articles 41 à 46 du règlement communal sur le
plan d'extension et la police des constructions de 1972. Les nouveaux droits à
bâtir ne devant pas porter atteinte au flan du vallon. Quant à l'architecture
du chemin, elle doit être respectée.
VI           Conclusion
Au vu de ce qui précède, la commission, à
l'unanimité, recommande d'élaborer un nouveau projet, sur la base des critères
suivants:
-             Maintien de la structure bâtie
formée par les bâtiments autour de la cour             ainsi que les éléments
constitutifs du site,
-             Etude, sur la base du contenu du
PDCom, de la possibilité d'un éventuel            développement préservant
l'ensemble des éléments, tant urbanistiques que          paysagers et
architecturaux caractéristiques du lieu."
c) L'hoirie Grand
d'Hauteville s'est déterminée sur l'avis de la commission. Elle relève que
l'interdiction qui serait faite au propriétaire de démolir les bâtiments
litigieux serait une mesure disproportionnée entraînant des travaux lourds et
coûteux de transformation d'un bâtiment frappé par une limite des
constructions. L'hoirie Grand d'Hauteville produit une analyse sur les effets
économiques du maintien des bâtiments, dont la teneur est la suivante:
"Ces bâtiments se trouvent en zone 5
"ordre non contigu de faible densité". Le règlement communal prescrit
que le rapport entre la surface bâtie et la surface totale de la parcelle ne
doit pas excéder 10%. Dans ce cas, la surface de terrain nécessaire à la
conservation des bâtiments devra être de 3'790 m2 au minimum.
Le prix de vente de terrain non bâti, par
parcelle d'environ 1'000 m2, peut être estimé à 250 fr./m2 dans ce secteur. La
demande est soutenue et la mise en valeur pourrait être rapide.
La vente d'une propriété de 3'800 m2 comprenant
3 bâtiments vétustes est nettement plus compliquée. Elle sera nécessairement
subordonnée à l'obtention d'un permis de transformer. Sans compter le temps
nécessaire à 'obtention de toutes les autorisations administratives, l'expert
compte un délai moyen de 12 à 24 mois pour trouver un client acquéreur.
La valeur intrinsèque des bâtiments est
insignifiante, compte tenu de leur état. Les transformations coûteront
certainement plus cher qu'une construction neuve. Elles peuvent cependant être
estimées (+/- 25%) à environ 2'400'000 fr. selon avis de M. Gilles
Bellmann, architecte à Chailly sur Montreux.
Compte tenu de la surface de terrain nécessaire
pour conserver ces 3 bâtiments, du type de bâtiment et des difficultés
évidentes à surmonter pour les mettre en valeur, nous estimons la perte sur le
terrain à 50% ce qui représente finalement 3'790 m2 à 125 fr./m2 soit environ
475'000 fr.
Le résultat de cette analyse permet d'estimer
un prix de revient pour la propriété remise en état d'environ 3'000'000 fr., ce
qui nous semble être un maximum en comparaison des dernières transactions
réalisées dans la région pour des propriétés du même genre.
Les 3 bâtiments à conserver se trouvant au
milieu de la parcelle 1371, l'équipement du solde de la parcelle devra être
adapté, notamment en ce qui concerne les chemins d'accès ce qui risque
d'occasionner des frais complémentaires.
En résumé, le maintien de ces 3 bâtiments aura
une influence économique négative sur la mise en valeur de la parcelle sur 3
points au moins:
1.            moins-value sur le prix de vente du terrain bâti
2.            délai de réalisation d'une propriété à rénover nettement
plus important que           la vente d'un terrain ou plusieurs terrains non
bâtis
3.            équipement des parcelles moins
rationnel."
d) La municipalité
s'est également déterminée sur l'avis de la commission. A la suite de
l'adoption du plan directeur communal par le conseil communal le 9 février 2000
et de l'approbation par le Conseil d'Etat le 21 août 2000, elle a entrepris la
révision du plan général d'affectation, qui nécessite un temps relativement
important jusqu'à l'adoption par l'autorité communale. La commune entreprendra
dans un deuxième temps la révision du plan d'extension partiel Crêt-Richard,
Villard, La Doge, La Poneyre, Burier-Dessus, approuvé par le Conseil d'Etat le
24 février 1982 qui s'applique à une portion importante du territoire communal
et dont fait partie la parcelle 1371 de l'hoirie Grand d'Hauteville. La
municipalité précise que ce plan restera en vigueur car les possibilités
légales de refuser le permis de construire pendant la révision du plan
imposeraient des délais trop courts qui ne pourraient pas être respectés. La
municipalité précise que le plan directeur communal ne donne pas pour le
secteur en cause des solutions toutes faites. Il ne fait que poser des
principes à partir desquels il appartiendra à l'autorité communale d'apporter
des solutions de détail lors de la révision des plans d'affectation. En ce qui
concerne la parcelle 1371, la municipalité devra alors tenir compte du principe
de densification des constructions jusqu'en périphérie, ce qui entraînerait une
légère augmentation de la densité par rapport à la réglementation actuelle.
Comme la Section des monuments historiques et d'archéologie n'avait pas prévu
de mettre le bâtiment à l'inventaire, un classement du bâtiment comme monument
historique ne se justifierait pas. Elle rappelle encore que le bâtiment
principal est grevé par une limite des constructions qui soumet les travaux de
transformation à l'inscription d'une mention de précarité. La solution ne
serait pas satisfaisante dès lors que la commune avait l'intention de créer un
trottoir à cet emplacement.
D.                    a) Le tribunal a tenu
une audience à La Tour-de-Peilz le 6 novembre 2001 en présence des parties et
de leur conseil. A cette occasion, le représentant de la commune rappelle que
la zone s'inscrit dans un poumon de verdure compris de part et d'autre de
l'autoroute entourée par les différentes communes situées entre Vevey et
Montreux; au niveau communal, l'un des objectifs recherchés par le plan
directeur porte sur le maintien des couloirs de verdure, servant aussi au
transit pour la faune, ainsi que la création d'itinéraires et de chemins
piétonniers. La commune envisagerait la création d'un trottoir le long du
chemin de La Paisible qui impliquerait la démolition de l'ancienne ferme.
L'aménagement d'un trottoir de l'autre côté de la chaussée serait plus onéreux
et nécessiterait d'exproprier d'autres terrains alors que l'acquisition d'une
surface nécessaire pourrait s'effectuer dans le cadre d'un accord avec l'hoirie
Grand d'Hauteville.
b) Le représentant du
Service du bâtiment explique l'intérêt que présente le groupe de bâtiments. Il
s'agit d'un ensemble constitué de plusieurs bâtiments dont le charme est
certain. Les parties anciennes du bâtiment se trouvent en aval, et l'annexe
rurale a été construite au début du XIXe siècle. L'ensemble est intéressant
mais ne suffit pas à la note 1 ou 2. Dans la partie habitation, la structure
extérieure a été conservée d'origine mais l'intérieur a été fortement modifié.
La note 3 a été attribuée car l'intérêt porte sur l'ensemble des bâtiments,
leur situation les uns par rapport aux autres. Les parties signalent que des
pourparlers ont été engagés entre la Société d'art public et l'hoirie
constructrice, mais qu'ils n'ont pas abouti.
c) L'architecte qui a
préparé le projet de lotissement explique les raisons pour lesquelles il a
repris le chiffre de 650 fr. par m3 pour le coût de la transformation du
bâtiment. Il rappelle que le bâtiment principal permettrait de créer deux
appartements très grands qui devraient être vendus avec un lot d'une surface de
2'600 m² pour respecter le coefficient d'occupation du sol. Les autres villas
auraient un volume d'environ 900 m³ sur une surface au sol de 180 m² et
nécessiteraient des parcelles d'environ 1'800 m². Le représentant de la Société
d'art public produit un projet prévoyant l'urbanisation de la parcelle avec le
maintien des bâtiments existants. Ce projet permet la construction de six
villas situées dans la partie haute de la parcelle afin d'éviter une
implantation dans le fond du vallon. La municipalité et l'hoirie propriétaire
ne se sont pas déterminées sur ce projet.
d) Le tribunal a
encore procédé à une visite des lieux au cours de laquelle la représentante de
la Section des monuments historiques a donné des explications sur le bâtiment
principal. Celui-ci était complètement désaffecté et n'était plus habité depuis
cinq ans environ. La partie habitation comprend trois étages plus un galetas.
La grange et les deux petits bâtiments annexes sont désaffectés. Le
représentant de la Société d'art public estime que l'ensemble a du caractère et
du charme et qu'il y a lieu de maintenir ces bâtiments du point de vue de la
sauvegarde du patrimoine. L'architecte de l'hoirie propriétaire confirme quant
à lui les difficultés que représenteraient des travaux de réfection du bâtiment.
La représentante du Service des bâtiments précise qu'une rénovation et une mise
en valeur du bâtiment seraient envisageables; d'autres bâtiments dans un état
moins bon ont pu être rénovés avec succès dans le canton; même si le bâtiment
ne répond pas aux critères d'un classement, son maintien serait souhaitable en
raison d'une qualité d'intégration dans le site et de son intérêt historique
lié au château. Les parties ont eu la possibilité de se déterminer sur le
procès-verbal et l'hoirie propriétaire rappelle que le coût de restauration et
de transformation du bâtiment serait supérieur à 2'800'000 fr. Elle estime en
outre que le bâtiment ne serait plus habitable dans son état actuel.
Considérant en droit:
1.                     La qualité pour
recourir de la Société d'art public n'est pas contestée par la commune et
l'hoirie propriétaire; à juste titre. Le Tribunal administratif reconnaît en
effet la qualité pour recourir de la Société d'art public sur la base de l'art.
90 de la loi sur la protection de la nature des monuments et des sites du 10
décembre 1969 (LPNMS) lorsque les intérêts protégés par cette législation sont
en cause (v. arrêt AC 1994/0102 du 3 mai 1995, AC 1997/0208 du 8 octobre 1998,
AC 1997/0049 du 24 juillet 1998). En l'espèce, le groupe de bâtiments a obtenu
la note 3 au recensement architectural; selon les directives sur le recensement
architectural, la note 3 est attribuée aux bâtiments qui méritent d'être
conservés et qui sont placés sous la protection générale des monuments
historiques prévue par l'art. 46 LPNMS (Service des bâtiments, section
monuments historiques et archéologie, Recensement architectural du canton de
Vaud, édition 1995 p. 16) . La décision attaquée porte sur des travaux de
démolition de ce groupe de bâtiments et elle entre ainsi dans le champ
d'application de la législation cantonale sur la protection de la nature, des
monuments et des sites de sorte que le recours est recevable.
2.                     a) La préservation de
la nature, des sites et des monuments concourt à réaliser une occupation du
territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays
(art. 1 al. 1 LAT). Ce but est détaillé par l'énumération des principes définis
à l'art. 3 al. 2 LAT. Le législateur fédéral a en outre prévu que les plans
d'affectation doivent non seulement délimiter les zones à bâtir et les zones
agricoles, mais également les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT). L'art. 17
LAT vise en particulier la protection du patrimoine, ce terme englobant aussi
bien les éléments naturels que les objets culturels et, parmi ces derniers,
aussi bien des édifices entiers que des détails architecturaux ainsi que les
objets mobiliers. Cette disposition met en lumière un point essentiel de
l'aménagement du territoire à savoir qu'il existe dans le territoire, des
espaces, des objets dont la société ne doit pas disposer librement parce qu'il
s'agit soit d'éléments naturels qui ne lui appartiennent pas, soit d'éléments
culturels qui constituent son identité, sa mémoire collective (
Moor
, Commentaires LAT, art. 17, nos 1
à 3). L'application de l'art. 17 LAT n'implique pas une protection absolue de
ces objets, mais au contraire une pesée de l'ensemble des intérêts à prendre en
considération. Les art. 1 et 3 LAT mentionnent de manière non exhaustive un
certain nombre d'intérêts dont l'importance respective est dictée par les
caractéristiques des objets concernés. Ces intérêts comprennent aussi ceux liés
à la garantie constitutionnelle de la propriété, en particulier l'intérêt privé
de celui dont les facultés d'utilisation de son bien-fonds sont restreintes.
Cet intérêt doit alors être pris en considération dans la mesure où il ne
s'agit pas d'un intérêt strictement financier (
Moor
, Commentaires LAT, art. 17, no 7).
b) La mise en œuvre
des mesures de protection prises en application de l'art. 17 LAT se heurte à la
fragilité de l'intérêt public à la protection du patrimoine. La mise sous
protection a en principe pour effet de soustraire les parcelles concernées à
une utilisation économique ou du moins d'en réduire les possibilités d'utilisation.
La mise en place de mesures de protection nécessite donc une volonté politique
claire et forte qui leur assure une légitimité suffisante; c'est la raison pour
laquelle certaines législations cantonales placent la compétence de prendre des
mesures de protection dans les attributions d'une autorité cantonale qui
bénéficie de la distance nécessaire pour faire prévaloir l'intérêt général sur
les intérêts locaux particuliers. Ces considérations sur la fragilité de la
mise en œuvre de l'intérêt public à la protection du patrimoine ont justifié
les facultés d'intervention offertes aux organisations à but idéal dont le but
statutaire se rapporte à la protection du patrimoine ou à celle de
l'environnement (
Moor
,
Commentaires LAT, art. 17, nos 15 à 18).
c) Selon l'art. 17 LAT
les cantons doivent prévoir des mesures de protection notamment pour "les
localités typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou
culturels" (al. 1 let. c). Les localités typiques au sens de cette
disposition comprennent des ensembles bâtis qui regroupent en une unité
harmonieuse plusieurs constructions et qui s'intègrent parfaitement à leur
environnement (ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260 et les références citées).
Les cantons peuvent protéger de tels ensembles en établissant une zone à
protéger au sens de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit cantonal peut prévoir
encore d'autres mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT), par exemple lorsqu'il
s'agit de protéger des objets bien déterminés tels que des bâtiments ou des
monuments naturels ou culturels (ATF 111 Ib 257, consid. 1a, p. 260-261).
L'adoption d'une zone de protection est la mesure que le législateur fédéral a
envisagée en premier lieu. Non seulement elle permet d'établir clairement la
protection, son but, son principe et son régime, mais assure la coordination
avec les autres intérêts à prendre en considération dans les procédures
d'aménagement du territoire (
Moor
,
Commentaires LAT, art. 17, no 74). La mise sous protection par une zone à
protéger n'exclut toutefois pas certaines utilisations, la mesure de protection
pouvant se superposer aux autres affectations conformes aux exigences de
l'aménagement du territoire. Ainsi, un plan d'affectation spécial peut aménager
un périmètre de manière que, malgré l'utilisation prévue, un site, un bâtiment,
un monument ou un biotope bénéficie des mesures de protection adéquates sans
pénaliser le solde de la parcelle (
Moor
,
Commentaires LAT, art. 17, no 75). En ce qui concerne les autres mesures
réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, elles s'imposent en raison de la variété des
situations; en particulier, pour les cas dans lesquels le but de la protection
ne serait pas suffisamment atteint par un zonage au sens de l'alinéa 1er (
Moor
, Commentaires LAT, art. 17, no
80). Par exemple, l'instrument de la zone n'est pas adapté lorsque la mesure de
protection, à côté d'une obligation de s'abstenir - pouvant résulter d'un plan
de zone classique et de son règlement qui l'accompagnent - nécessite d'imposer
une obligation de faire; notamment l'obligation d'entretenir le bâtiment
protégé ou encore les travaux de restauration à entreprendre pour assurer son
développement ou sa mise en valeur (Moor, Commentaire LAT, art. 17, no 81).
Font aussi partie des autres mesures réservées par l'art. 17 al. 2 LAT, les inventaires
et classements prévus par le droit cantonal, les clauses générales de
protection, ainsi que les clauses d'esthétique, l'acquisition de la propriété
par la collectivité publique ou la conclusion de contrats avec des particuliers
ainsi que les mesures provisionnelles (
Moor
,
Commentaire LAT, art. 17, nos 83 à 93).
3.                     a) En droit vaudois, la
loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du
4 décembre 1985 (LATC) attribue aux communes la compétence d'adopter
des zones à protéger au sens de l'art. 17 al.1 LAT en prévoyant à l'art. 47
LATC que les plans d'affectation peuvent contenir des dispositions relatives
notamment aux paysages, aux sites, aux rives de lacs et de cours d'eau, aux
localités et aux ensembles ou aux bâtiments méritant protection (art. 47 al. 2
ch. 2 LATC). Les communes peuvent également prévoir des dispositions relatives
à la création et à la préservation d'espaces verts ainsi qu'à la plantation et
à la protection des arbres (art. 47 al. 2 ch. 4 LATC). Le canton peut de son côté
aussi établir des zones protégées dans le cadre de l'adoption de plans
d'affectation cantonaux notamment pour les paysages, les sites, les rives de
lacs et de cours d'eau, les localités ou les ensembles méritant protection, les
arrêtés de classement prévus par la loi sur la protection de la nature, des
monuments et des sites étant réservés (art. 45 al. 2 let. c LATC).
b) La loi vaudoise sur
la protection de la nature et des monuments et des sites du
10 décembre 1969 (LPNMS) fait partie des autres mesures réservées par
l'art. 17 al. 2 LAT; cette législation instaure une protection générale de la
nature et des sites, englobant tous les territoires, paysages, sites,
localités, immeubles qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt
général, notamment esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils
présentent (art. 4 LPNMS) ainsi qu'une protection générale des monuments
historiques et des antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire,
de l'histoire de l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités mobilières
et immobilières trouvées dans le canton et qui présentent un intérêt
archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif (art. 46
LPNMS). La loi prévoit l'établissement d'un inventaire dans le cadre de la protection
spéciale de la nature et des sites (art. 12 et ss LPNMS) ainsi qu'un inventaire
lié à la protection spéciale des monuments historiques et des antiquités (art.
49 et ss LPNMS). Lorsque des travaux sont envisagés sur un objet soumis à la
protection générale, le Département des infrastructures peut prendre les
mesures provisionnelles nécessaires à sa sauvegarde (art. 10 et 47 LPNMS), la
validité de la mesure provisionnelle étant subordonnée à la condition que
l'autorité cantonale ouvre une enquête publique en vue du classement de l'objet
dans un délai de trois mois, pour les monuments historiques et les antiquités,
et de six mois pour les objets soumis à la protection générale de la nature et
des sites, ces deux délais étant prolongeables chacun de six mois par le
Conseil d'Etat (art. 11 et 48 LPNMS).
Lorsque l'objet fait
partie d'un inventaire, l'enquête en vue du classement doit être ouverte dans
les trois mois suivant l'annonce des travaux par le propriétaire (art. 18 et 51
LPNMS). Pour la protection spéciale de la nature et des sites, l'arrêté de
classement désigne alors l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les
mesures de protection déjà prises, les mesures de protection prévues pour sa
sauvegarde, sa restauration, son développement et son entretien (art. 21
LPNMS). Le cas échéant, le département compétent peut fixer au propriétaire un
délai convenable pour exécuter les travaux d'entretien nécessaires et, à
défaut, les faire effectuer aux frais de ce dernier (art. 29 LPNMS). Pour la
protection spéciale des monuments historiques et des antiquités, l'arrêté de
classement désigne aussi l'objet classé et l'intérêt qu'il présente, les
mesures de protection déjà prises et il définit les mesures de conservation ou
de restauration nécessaires à charge du propriétaire (art. 53 LPNMS). L'arrêté
de classement permet en outre à l'Etat de procéder par voie contractuelle ou
par voie d'expropriation à l'acquisition de l'objet (art. 64 LPNMS). L'Etat
dispose également d'un droit de préemption légal sur les monuments historiques
et les antiquités classés (art. 65 LPNMS; voir aussi ATF 119 Ia, p. 88, consid.
4a, p. 93-94).
c) Enfin, la clause
générale d'esthétique de l'art. 86 LATC fait également partie des autres
mesures prévues par le droit cantonal au sens de l'art. 17 al.2 LAT (
Moor
, Commentaire LAT, art. 17, nos 87
et 88). L'application de cette norme intervient dans le cadre de la procédure
d'autorisation de construire. L'art. 86 LATC prévoit que la municipalité doit
veiller à ce que les constructions et les aménagements qui leur sont liés
présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à
l'environnement (al. 1 ) et lui impose de refuser les permis pour les
constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect ou le
caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue ou de nuire à
l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2).
L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures
d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue un élément
d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur
l'application de la clause d'esthétique (voir arrêt TA AC 2002/0128 du 12 mars
2004 consid. 4b p.16).
d) Le choix de la
mesure de protection dépend des objectifs de planification ou de conservation
recherchés et des caractéristiques propres de chaque objet. Il doit aussi tenir
compte du principe de proportionnalité : Lorsque plusieurs mesures permettent
d’atteindre l’objectif visé, l’autorité applique celle qui lèse le moins les
intéressés (art. 4 LATC). Ainsi, les arrêtés de classement, qui peuvent
entraîner des restrictions particulièrement lourdes au droit de propriété par
leur durée illimitée (art. 27 LPNMS) et les obligations d’entretien à charge du
propriétaire (art. 29 à 31 LPNMS) et le droit de préemption et d'expropriation
qu'elles impliquent en faveur de l'Etat (art. 64 et 65 LPNMS), ne s'imposent
que si les mesures prévues par les plans et règlement d'affectation ou la
clause d'esthétique ne permettent pas d'atteindre les objectifs de protection
et de conservation recherchés (voir notamment arrêt TA AC 2001/0220 du
17 juin 2004 consid. 3c/dd/ccc p. 13-14).
4.                     Il convient de
déterminer si le groupe de constructions litigieux et son environnement font
partie des zones à protéger au sens de l'art. 17 LAT. Pour apprécier la valeur
du groupe de bâtiments, du paysage environnant et la qualité de son intégration
dans le site, il y a lieu de prendre en considération les différentes
appréciations effectuées lors du recensement architectural (a), de
l'élaboration du plan directeur communal (b) et par la Commission cantonale
consultative d'urbanisme (c).
a) Le groupement de
constructions litigieux a fait l'objet d'une évaluation spéciale par la Section
des monuments historiques en cours de procédure et l'ensemble a obtenu la note
3. La directive concernant le recensement architectural du canton de Vaud
publiée par le Service des bâtiments précise les différents critères utilisés
pour l'attribution des notes aux bâtiments concernés. La note 3 est ainsi
accordée à un objet intéressant au niveau local
"Le bâtiment mérite
d'être conservé. Il peut cependant être modifié à condition de ne pas altérer
les qualités qui ont justifié la note 3. En cas de travaux importants il
convient d'établir un dossier (photos et/ou revues)"
. En ce qui
concerne les mesures de protection, il est précisé que le bâtiment n'a pas une
valeur justifiant le classement comme monument historique; mais jusqu'en 1987,
il était inscrit à l'inventaire. Depuis, même si cette mesure reste possible de
cas en cas, elle n'est plus systématique pour les objets recensés en note 3,
qui sont placés sous la protection générale prévue par les art. 46 ss LPNMS. En
cas de travaux, l'examen du dossier par la Section des monuments historiques
permet de déterminer si une mesure de classement se justifie ou non.
b) Le plan directeur
communal comprend un plan sectoriel des paysages, sites et environnements. Pour
la parcelle en cause, ce plan sectoriel prévoit un espace de verdure peu ou pas
bâti à vocation paysagère au nord et au sud de la parcelle, un secteur et site
bâti sensible du point de vue paysager en son centre et un cordon boisé à
l'est. Le plan directeur communal précise encore que pour le secteur en cause,
la présence d'un site bâti sensible du point de vue paysager exige
"une
délimitation de secteurs urbanisés qui, en raison de leur situation, nécessite
la prise en compte de mesures particulières d'aménagement" (p.42)
.
Enfin, la fiche thématique E du programme des mesures d'aménagement et de
valorisation relative au territoire rural rappelle l'importance de ce secteur
en le décrivant comme un
"lieu privilégié pour la population
environnante qui, en quelques enjambées retrouve la tranquillité dans une
campagne intacte et diversifiée
.
Les paysages de champs cultivés, de
prairies et de vergers, de vignes s'enrichissent d'échappées en direction du
lac, des Alpes et des Préalpes".
La fiche précise encore qu'il existe
un "
Risque de dénaturalisation du milieu par des pressions liées à
l'extension de la localité, au développement de nouveaux germes
d'urbanisation".
c) La commission a
procédé à une analyse des objectifs recherchés au niveau intercommunal en
matière de protection des sites dans le secteur en cause. Elle relève qu'il
fait partie d'un front de localité à vocation de quartier résidentiel de
moyenne à faible densité. Selon le plan directeur communal, cette délimitation
correspond à l'extension maximum du territoire urbanisé compact ou urbanisable.
Le concept architectural des constructions nouvelles doit tirer parti de leur
situation particulière dans le territoire (marquage d'un front de la qualité
examiné de cas en cas, p. 32 du plan directeur communal). La commission relève
également que le plan directeur communal attribue à une aire de détente et de
promenade le chemin de la Paisible; ce chemin fait partie en effet du réseau
des voies existantes en amont de la localité destiné à créer un chemin de
randonnée pédestre reliant Vevey à Montreux par les lieux dits La Poneyre, La
Doge, Villard, Crêt Richard. La commission constate que les bâtiments existants
contribuent de façon indéniable à la qualité du site. Ils occupent une position
stratégique à la limite entre les territoires bâtis au sud et  la grande propriété
du château de Hauteville et ses magnifiques espaces et haies, son arborisation
et son temple de l'amour au nord. La commission fait encore état de la haute
qualité architecturale du groupe de constructions composé d'un volume
principal, d'un volume secondaire, d'une cour et d'un mur longeant le chemin de
la Paisible et qui marque à cet endroit l'identité du lieu. La succession de
bâtiments et de murs qui accompagnent le chemin de la Paisible contribue au
charme très particulier des lieux
d) Il ressort de ces
appréciations que la parcelle en cause fait partie d'un secteur sensible du
territoire communal qui nécessite des précautions particulières afin de
préserver le paysage et le site bâti existants, s'agissant d'un lieu de détente
privilégié de la commune (qualité du paysage et cheminement piétonnier prévu).
La commission estime d'ailleurs à l'unanimité que le maintien des constructions
dans ce secteur est indispensable pour des motifs de protection du paysage et
des ensembles bâtis. Ainsi, la qualité architecturale du groupe de bâtiments
existants liée à sa situation particulière dans un paysage digne d'intérêt et
dont il est l'un des éléments caractéristiques relèvent sans doute possible de
l'art 17 LAT et le secteur en cause fait objectivement partie des zones à
protéger au sens de l'alinéa 1 lettres b et c de cette disposition.
5.                     Il faut encore examiner
si la mesure de protection peut intervenir dans le cadre d'une zone à protéger
au sens de l'art 17 al. 1 LAT, ou des autres mesures réservées par l'alinéa 2
de cette disposition, soit un arrêté de classement ou par l'application de la
clause d'esthétique. Mais pour choisir la mesure de protection adéquate, il
convient de déterminer en premier lieu les objectifs de protection recherchés
en examinant la conformité des mesures possibles au principe de
proportionnalité (voir consid. 3d ci-dessus p. 13).
a) Selon la commission
il serait possible d'organiser un développement de la construction tout en
assurant le maintien des bâtiments existants. Mais une urbanisation du secteur
devrait se limiter à compléter l'ensemble existant en respectant la composition
autour d'une cour qui le caractérise. Les trois bâtiments délimitant la cour,
et la cour elle-même avec sa fontaine et le mur qui sépare la propriété du
chemin de la Paisible, seraient à préserver. Elle relève que la largeur de 5 m
du domaine public est suffisant pour le trafic de desserte auquel ce chemin
devrait être réservé et pour l'aménagement du cheminement de promenade prévu
par le plan directeur communal. Enfin, l'établissement d'un plan partiel
d'affectation permettrait tant la conservation que la mise en valeur des lieux.
Cette étude devrait se fonder sur le plan directeur communal. La densité
admissible devrait être déterminée par une réflexion urbanistique fondée sur
l'intégration du projet dans le site. En conclusion, la commission recommande
d'élaborer un nouveau projet sur la base des critères suivants: maintien de la
structure bâtie formée par les bâtiments autour de la cour ainsi que des
éléments constitutifs du site d'une part, et d'autre part, étude sur la base du
plan directeur communal de la possibilité d'un éventuel développement
préservant l'ensemble des éléments tant urbanistiques que paysagers et
architecturaux caractéristiques des lieux.
b) Il ressort de la
directive concernant le recensement architectural du canton de Vaud que la mise
à l'inventaire ainsi que l'éventuel classement se rapportent uniquement à des
objets déterminés et ne comprend pas la protection d'ensembles construits. La
protection des ensembles bâtis, en particulier des localités typiques ou de
paysages caractéristiques relève en revanche de la législation sur
l'aménagement du territoire et les constructions et fait partie des zones à
protéger selon l'art. 17 al. 1 LAT ou de la clause générale d'esthétique. Le
Tribunal fédéral a notamment relevé en ce qui concerne l'ancien article 57
LCAT, dont le contenu est repris par l'actuel art. 86 LATC, qu'une telle norme
s'étend à la protection des aspects du paysage auxquels on n'attribuait dans le
passé qu'une importance relative, mais qui peut néanmoins se justifier
aujourd'hui, même s'imposer, par rapport au déferlement des atteintes portées à
l'environnement sous la pression du développement de la construction; une telle
norme obéit d'ailleurs aux tendances actuelles en matière de protection des
paysages et des monuments conçues non seulement comme une protection d'objets
de grande valeur, mais comme une protection d'ensembles (ATF 101 Ia 213,
consid. 6a, p. 221).
La Section Monuments
historiques et archéologie a estimé, après une visite des lieux, que les
bâtiments présentaient un intérêt mais ne possédaient pas une valeur
intrinsèque justifiant une mise à l'inventaire ou l'adoption d'un arrêté de
classement. De son côté la Commission consultative d'urbanisme et
d'architecture estime en substance que le groupe de bâtiments litigieux devrait
être maintenu car il contribue de façon indéniable à la qualité d'un site
particulièrement attrayant et marque l'identité du lieu; le groupement fait en
quelque sorte partie des éléments important du paysage. Ainsi, une mesure de
protection spéciale par l'adoption d'un arrêté de classement apparaît
disproportionnée et ne se justifie pas (arrêt TA AC 2001/0220 du 17 juin 2004
consid. 3c/dd/ccc p. 13-14). Ce sont en effet les caractéristiques extérieures
du groupe de bâtiments qui contribuent à la qualité de son intégration et
déterminent son importance dans le site, et qui peuvent justifier son maintien.
c) La création d'une
zone protégée ou l'élaboration d'un plan partiel d'affectation ont pour effet
de modifier les règles d'affectation en vigueur. La plus grande partie de la
parcelle en cause a été classée en zone 5 ordre non contigu de faible densité
par le plan d'extension partielle Crêt-Richard, Villard, La Doge, La Poneyre,
Burier-Dessus. Cette planification fait partie de la zone verte intercommunale,
intéressant les communes de St-Légier, Blonay, La Tour-de-Peilz et de Montreux,
qui résulte elle-même d'une zone protégée à titre provisoire, adoptée par le
Conseil d'Etat en application de l'arrêté fédéral du 17 mars 1972 instituant
des mesures urgentes en matière d'aménagement du territoire (voir ATF non
publié du 22 décembre 1982 rendu en la cause H.). Cette planification toujours
en force, a créé pour la parcelle en cause une zone de verdure le long du cours
d'eau et elle a maintenu la zone résidentielle pour le solde de la parcelle;
mais elle doit toutefois encore être adaptée aux objectifs du plan directeur
communal et elle ne tient pas compte des travaux du recensement architectural
concernant les bâtiments litigieux.
Mais l'adoption d'une
zone à protéger au sens des art. 17 al. 1 LAT et 47 al. 2 chiffre 2 LATC semble
également disproportionnée dès lors qu'une urbanisation judicieuse de la
parcelle permettant de maintenir et de mettre en valeur les caractéristiques du
groupe de bâtiments existant semble possible et admise par la commission.
L'association recourante a d'ailleurs produit elle-même une proposition
montrant que l'application des règles de la zone résidentielle permettait de
maintenir le groupe de bâtiments tout en implantant six nouvelles villas sur la
parcelle. Il se pose alors la question de savoir si la sauvegarde du groupe de
bâtiments peut intervenir dans le cadre de la procédure de demande de permis de
construire, par l'application de la clause générale d'esthétique. Il convient
donc de déterminer si les conditions requises par l'art. 86 LATC sont réunies
pour refuser l'autorisation de démolir et si une telle mesure est conforme à la
garantie constitutionnelle de la propriété.
6.                     La Constitution
fédérale du 18 avril 1999 accorde une garantie constitutionnelle au droit de
propriété (art. 26 al. 1 Cst). Cette garantie n'est toutefois pas absolue. Des
restrictions à la propriété sont admissibles et compatibles avec la
constitution si elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un
intérêt public suffisant, et respectent le principe de proportionnalité (v.
art. 36 al. 1 à 3 Cst. et, concernant la jurisprudence relative à l'art. 22ter
à Cst, v. ATF 121 I 117 consid. 3b, p. 120; 120 Ia 126 consid. 5a, p. 142,
270 consid. 3 p. 273; 119 Ia 348 consid. 2a, p. 353).
a) L'art. 86 al. 2
LATC prévoit que la municipalité refuse le permis pour les constructions et les
démolitions
susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un
site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue ou de nuire à l'aspect d'un
édifice de valeur historique, artistique ou culturel. Le Tribunal fédéral a
relevé dans sa jurisprudence relative à l'ancien art. 57 LCAT, que cette
disposition contenait une règle particulièrement large du double point de vue
des objets protégés et de l'atteinte justifiant l'intervention du pouvoir
établi. Il a admis en ce qui concerne les objets protégés que cet article ne
visait pas seulement les sites comme tels, c'est-à-dire les portions limitées
du territoire d'une valeur esthétique manifeste, mais qu'il étendait la
protection à des aspects du paysage auquel on n'attribuait dans le passé qu'une
importance relative. Il a d'autre part relevé que tout en désignant une
intervention préjudicielle, le terme "compromettre" ne supposait pas
une atteinte particulièrement grave compte tenu des réglementations plus
restrictives adoptées dans d'autres législations cantonales qui exigent? un
sérieux investissement (v. ATF 101 Ia 213, consid. 5a p. 219).
En l'espèce, comme le
tribunal l'a déjà relevé, le plan directeur communal comporte un plan sectoriel
des mesures à prendre pour les paysages, sites et environnement. Selon ce plan,
le secteur en cause fait partie d'un espace de verdure peu ou pas bâti à
vocation paysagère ainsi que d'un secteur et d'un site bâti sensible du point
de vue paysage. L'aspect du site est renforcé par la présence d'un cordon boisé
longeant la limite est de la parcelle et qui doit faire l'objet d'une mesure de
protection spéciale selon le plan directeur communal. Il n'est donc pas douteux
que la parcelle en cause fait partie d'un site dans le sens de l'art. 86 al. 2
LATC. Cette appréciation est confirmée par l'avis de la commission précisant
que le site fait partie d'un type de paysage particulièrement attrayant, formé
d'un vaste plateau en pente légèrement ondulé (entrecoupé de petits vallons
allant de la Veveyse à la baie de Clarens et adossé au massif escarpé des
Pléiades). Le paysage est principalement occupé par de grandes propriétés
entourées d'anciennes voies bordées de murs et de haies vives, les bâtiments
étant en principe regroupés autour d'une cour comme ceux qui font l'objet du permis
de démolir contesté. Par ailleurs, contrairement à l'ancien art. 57 LCAT dont
le texte ne traitait que des nouvelles constructions (v. RDAF 1974 p. 61), le
nouvel art. 86 LATC réserve expressément la possibilité de refuser le permis
pour les "
démolitions"
qui seraient de nature à compromettre
le caractère d'un site. Il apparaît ainsi que l'annulation du permis de démolir
sur la base de l'art. 86 LATC repose sur une base légale suffisante.
b) Il faut encore
examiner si l'interdiction de démolir le groupe de bâtiments existant répond à
un intérêt public qui l'emporte sur l'intérêt des propriétaires. Le Tribunal
fédéral a relevé que l'existence d'une base légale avec un large éventail de
possibilités d'intervention des pouvoirs publics comme la clause d'esthétique,
ne pouvait justifier n'importe quelle restriction. Une base légale large exige
en effet que l'on se montre particulièrement rigoureux dans la phase successive
de la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la proportionnalité de
la limitation par rapport au but poursuivi et a l'objet de protection. Les
travaux de construction ou de démolition peuvent ainsi être interdits sur la
base de l'art. 86 LATC quand bien même ils satisfont à toutes les autres
dispositions cantonales et communales en matière de police des constructions.
Mais une intervention de l'autorité communale ou cantonale sur la base de
l'art. 86 LATC  doit s'exercer dans la ligne tracée par la loi elle-même et par
les règlements et plans d'affectation communaux. Ce sont ces textes qui
définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités. Les
plans des zones ont toutefois un caractère de généralité qui ne permet pas de
prendre en considération la situation particulière de telle ou telle portion
restreinte du territoire. Mais lorsque le plan des zones prévoit que des
constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du
territoire, une interdiction de construire ou de démolir basée sur l'art. 86
LATC, en raison du contraste que formerait par son volume le bâtiment projeté
avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt
public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de
construire réglementaires apparaissent comme étant déraisonnable ou irrationnelle.
Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui
font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF
101 Ia consid. 6c, p. 222-223).
En l'espèce, le plan
partiel d'affectation qui attribue une partie du secteur en cause à la zone 5
de l'ordre non contigu de faible densité a été approuvé par le Conseil d'Etat
le 24 février 1982, c'est-à-dire il y a plus de vingt ans. La mesure de
planification présente les caractéristiques d'un plan général d'affectation qui
s'applique à des portions importantes du territoire et touche un secteur
sensible du point de vue de la protection des sites selon le plan directeur
communal. En particulier, le secteur fait partie des espaces de verdure peu ou
pas bâtis à vocation paysagère et comprend un site bâti sensible du point de
vue paysager qui nécessite des mesures particulières d'aménagement. La commune
envisage d'ailleurs de revoir la planification du secteur dans le contexte de
la mise eu œuvre du plan directeur communal, le cas échéant lors de la révision
du plan partiel d'affectation Crêt-Richard, Villard, La Doge, La Poneyre,
Burier-Dessus. L'intérêt public visant à poursuivre le développement de la
construction selon le plan légalisé en vigueur ne présente pas la même
importance, s'agissant d'un plan relativement ancien qui devrait être adapté
aux objectifs de planification fixés par le plan directeur et des options
d'aménagement qui en résultent.
Par ailleurs, la
mesure de planification classant une partie du secteur dans la zone 5 de
l'ordre non contigu ne tient pas compte des caractéristiques des bâtiments
existants. En particulier, le plan a été établi sans avoir connaissance du résultat
du recensement architectural; en particulier, de la note 3 retenue par
l'autorité cantonale; il est vrai que cette appréciation n'impose pas une
mesure de protection spéciale comme la mise à l'inventaire ou l'adoption d'un
arrêté de classement. Toutefois l'évaluation des bâtiments réalisée dans le
cadre du recensement architectural constitue un élément d'appréciation à
disposition des autorités chargées de l'aménagement du territoire lors de
l'adoption des zones à protéger prévues par l'art. 17 al. 1 LAT; et cette
évaluation peut également entrer en ligne de compte dans la procédure de
demande de permis de construire lorsque l'autorité applique les règles
concernant l'intégration et l'esthétique des constructions (arrêt AC 2002/0128
du 12 mars 2004; voir aussi Moor, Commentaire LAT art. 17 nos 87 et 88). La
directive cantonale prévoit que le bâtiment recensé en note 3 mérite en
principe d'être conservé, mais cet objectif de protection n'est pas absolu et
le bâtiment peut être modifié si les qualités essentielles qui ont justifié la
note 3 sont sauvegardées. En cas de travaux importants il convient alors
d'établir "un dossier (photos et/ou revues)". C'est donc dans le
cadre d'une pesée des intérêts qu'il convient de déterminer si un bâtiment
recensé en note 3 mérite ou non d'être maintenu. A cet égard, la commission
estime qu'il est souhaitable de maintenir le groupe de bâtiments existants; ce
maintien est même indispensable du point de vue de l'aménagement du territoire,
alors que la création d'un lotissement de villas, selon la proposition de
fractionnement présentée par l'hoirie propriétaire serait dommageable du point
de vue de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme. La représentante de la
section des Monuments historiques et archéologie a également précisé lors de
l'audience que le maintien des bâtiments est souhaitable en raison de leur
qualité d'intégration dans le site et en raison de l'intérêt historique lié au
château. Le tribunal arrive ainsi à la conclusion qu'il existe un intérêt public
important qui justifie le maintien des bâtiments.
c) La mesure doit
encore être conforme au principe de proportionnalité pour être compatible avec
la garantie constitutionnelle de la propriété. A cet égard, l'architecte de
l'hoirie propriétaire fait valoir que l'exigence de la réglementation communale
imposant une surface bâtie dans une proportion de 1/10e de la surface de la
parcelle nécessitait d'attribuer 2'590 m² pour le bâtiment principal existant
et 1'780 m² pour la surface des trois annexes, ce qui limiterait la possibilité
de fractionnement du sol de la parcelle. En outre, il estime que les travaux de
réhabilitation et de transformation du bâtiment existant pouvaient être évalués
à environ 650 fr. par m³ ce qui représenterait 2'840'500 fr. pour la totalité
du bâtiment et une somme de 1'683'500 fr. pour la partie habitable. Dans un
rapport complémentaire, l'hoirie propriétaire a relevé que le maintien du
bâtiment existant entraînerait une moins-value sur le prix de vente du terrain
et des délais de réalisation plus importants que la vente d'un terrain non bâti
avec des équipements plus rationnels. Le tribunal constate toutefois que le
maintien des bâtiments existants ne prive pas les propriétaires d'une des
facultés essentielles du droit de propriété et il n'empêche pas de réaliser les
différentes possibilités de mise en valeur de la parcelle en cause. Le plan
produit à l'audience par l'association recourante montre que le maintien du
bâtiment existant permet de construire conformément à la réglementation en
vigueur encore six villas d'une surface de l'ordre de 120 m² au sol. Le
maintien du bâtiment existant n'empêche donc pas la construction de nouveaux
bâtiments sur la parcelle, même s'il impose certaines contraintes quant à
l'organisation des différents lots à constituer. En tous les cas, la
jurisprudence a précisé que la garantie constitutionnelle de la propriété
ne
protège nullement la valeur spéculative d'un terrain (ATF 103 Ia 586 consid.
2b, p. 590). C'est ainsi que le seul intérêt financier du propriétaire à
une exploitation du bien-fonds la plus rentable possible ne prime pas sur
l'intérêt à la conservation d'un objet digne de protection (ATF 120 Ia 270
consid. 6c 284, 285 et 118 Ia 384 consid. 5e; v. aussi ATF 114 Ia 364
consid. 4 p. 369).
Une interdiction de
démolir permet ainsi une mise en valeur adaptée de la parcelle en cause. La
réglementation communale prévoit d'ailleurs que la municipalité peut aussi
autoriser, dans la zone 5, les affectations liées aux établissements
hospitaliers, de repos ou d'éducation qui ne présentent pas une gêne notable
pour le voisinage (art. 42 du règlement sur le plan d'extension et la police
des constructions du 5 juillet 1972, ci-après : RPE). Si la vente des
bâtiments existants peut soulever quelques difficultés pour l'hoirie
propriétaire, la faculté d'utiliser ces bâtiments à d'autres affectations que
le logement, par exemple pour un établissement médico social ou une école,
diversifie encore les possibilités de mise en valeur. Enfin, les règles de la
zone ne limitent pas les surfaces habitables et l'application du coefficient
d'occupation du sol permet encore de construire sur le solde de la parcelle
plusieurs villas, notamment des groupes de deux villas contiguës ou des
bâtiments de deux logements (art. 41 RPE).
d) L'autorité
communale invoque encore le fait que le bâtiment est grevé par une limite des
constructions et qu'elle envisageait la création d'un trottoir le long du
chemin de la Paisible sur l'emprise de ce bâtiment. A cet égard, il faut
relever que le tronçon concerné du chemin de la Paisible ne dessert
probablement pas plus d'une centaine d'unités de logements et fait partie des
routes d'accès au sens de la norme de l'union des professionnels suisses de la
route (VSS SN 640 045). L'aménagement de routes de desserte doit répondre,
selon cette norme, aux caractéristiques propres liées à ses fonctions. De
telles routes sont conçues pour de faibles vitesses qui permettent de bien
intégrer la route dans le tissu urbain. Le tracé, le profil ainsi que les
conditions de visibilité qui déterminent l'image de la route doivent agir comme
des modérateurs de vitesse. Pour cela il est souvent utile de briser la
régularité et l'uniformité dans le sens longitudinal et de diversifier les
abords de la route. L'aménagement doit montrer que les usagers motorisés et les
usagers non motorisés sont mis sur le même pied afin de valoriser les objectifs
non liés à la circulation (normes VSS 640 045, p. 2 chiffre 6). L'aménagement
d'un trottoir ne constitue probablement pas le type d'aménagement le plus
adéquat pour assurer une sécurité des piétons (v. arrêt AC 1998/0005 du
30 avril 1999). C'est ainsi que le tribunal a refusé de reconnaître
un intérêt public à une demande d'expropriation visant à élargir une voie publique
en vue de la création d'un trottoir. Le tribunal a considéré en substance que
l'aménagement du trottoir selon le projet litigieux occasionnerait un
"élargissement visuel" de la route, et inciterait les conducteurs de
véhicules à circuler plus rapidement. En revanche, le rétrécissement de la
chaussée d'environ 1,50 mètres avait un effet modérateur favorable sur les
conditions de circulation, améliorait les conditions de sécurité et tenait
compte de toutes les catégories d'usagers, y compris les cyclistes (voir arrêt
TA AC 1997/0027 du 18 juillet 1997).
La Commission
cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture a relevé que le profil en
travers du chemin devait être maintenu dès lors que la largeur de 5 m. du
domaine public est suffisante à la fois pour le trafic de desserte auquel ce
chemin est réservé et pour l'aménagement du chemin de promenade prévu par le
plan directeur communal. A noter que la création d'un trottoir créerait une
incitation pour les automobilistes à transiter par le chemin de la Paisible. Le
maintien du chemin dans son état actuel, complété le cas échéant par quelques
éléments d'aménagement selon les principes de la mixité (voir norme VSS 640
211, Conception de l'espace routier, bases, point 22. Mixité des trafics) et de
la modération du trafic (norme VSS 640 213) permet non seulement d'assurer une
bonne sécurité à tous les usagers, mais aussi de garder au chemin son caractère
"rustique" qui forme un élément non négligeable de la qualité  de ce
site. L'absence d'un intérêt public justifiant l'élargissement du chemin permet
d'ailleurs à la municipalité de délivrer une autorisation de transformer le
bâtiment sans exiger la signature de la convention de précarité prévue par
l'art. 82 LATC, qui serait contraire au principe de proportionnalité.
e) Dans ces
conditions, il apparaît qu'une interdiction de démolir fondée sur l'art. 86
LATC est compatible avec la garantie constitutionnelle de la propriété. Ainsi,
en renonçant à s'opposer à la démolition, la commune n'a pas tenu compte des
caractéristiques essentielles des bâtiments et du site, ainsi que des objectifs
de protection et de mise en valeur de ce secteur qui résultent de son plan
directeur et elle a excédé dans cette mesure son pouvoir d'appréciation (voir
sur l'excès de pourvoir d'appréciation de l'autorité municipale l'arrêt TA GE
1992/0127 du .19 mai 1994)
7.            Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision
attaquée annulée. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de
justice, arrêtés à 1'500 fr. à charge de l'hoirie propriétaire. La société
recourante, qui obtient gain de cause avec l'aide d'un homme de loi, a droit
aux dépens qu'elle a requis, arrêtés à 1'500 fr. à charge de l'hoirie
propriétaire (AC 1996/0126 du 7 novembre 1996).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de La Tour-de-Peilz du 5 août 2000 levant l'opposition de la
Société d'art public ainsi que le permis de démolir délivré le 20 juin 2000 est
annulée.
III.                     Un émolument
de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de l'hoirie
Grand d'Hauteville.
IV.                    L'hoirie Grand
d'Hauteville est débitrice de l'association recourante d'une indemnité de 1'500
(mille cinq cents) francs à titre de dépens.
jc/mp/np/sb/Lausanne, le 9 septembre 2004.
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint