vd_omni · AC.1993.0146 · 1994-01-11 · fr

PPE LES LAURIERS COHEN-DUMANI | Des surcombles habitables sont possibles lorsque le règlement ne limite pas autrement l'utilisation du volume des combles que par une hauteur au faîte.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.01.1994 AC.1993.0146

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 11 janvier 1994
sur le recours interjeté le 18 mai 1993 par
La Communauté des
copropriétaires de la PPE LES LAURIERS
, et celui interjeté le 19 mai 1993
par
Nadia COHEN-DUMANI
dont le conseil est l'avocat Christophe Piguet, à
Lausanne,
contre
la décision de la
Municipalité de Pully
,
du 6 mai 1993, levant leurs oppositions et accordant un permis de construire à
Jean-Claude
Bertola et consorts et Michel Schiess
.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-A.Wyss, président
A. Matthey, assesseur
P. Richard, assesseur
Greffier : Melle A.-C. Favre, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Michel Schiess
est propriétaire de la parcelle no 3073 du cadastre de la Commune de Pully,
d'une surface de 1972 mètres carrés, promise vendue à Jean-Claude Bertola et
différents consorts. Une villa s'élève sur cette parcelle, qui est située en
bordure du boulevard de la Forêt, au sud. Au nord le quartier est composé de
villas et de petits bâtiments locatifs de trois à quatre niveaux, dont celui
qui s'implante sur la parcelle no 2135, propriété de la communauté des
propriétaires par étages "Les Lauriers" (ci-après la PPE); à l'ouest,
le bien-fonds en cause jouxte celui de Nadia Cohen-Dumani (parcelle no 3076),
qui comprend une villa. Pour le surplus, le secteur est composé de bâtiments
locatifs d'importance moyenne, tant à l'est, que de l'autre côté du boulevard
de la Forêt.
Les lieux
sont classés en zone de moyenne densité, selon le plan des zones approuvé par
le Conseil d'Etat avec le règlement (RC) qui lui est lié le 9 décembre 1983.
B.                            Le 15 février
1993, Michel Schiess ainsi que Jean-Claude Bertola et différents consorts ont
soumis à la municipalité un projet de construction d'un bâtiment locatif, après
démolition de la villa existante. Ce bâtiment comprendrait 12 logements de 4
pièces et se composerait d'un sous-sol (intitulé niveau 1 sur les plans), d'un
rez-de-chaussée, de deux étages, d'un niveau de combles et d'un niveau de
surcombles. Le niveau 1 abriterait un parking composé de 12 garages individuels
et 4 places couvertes en enfilade, auxquelles s'ajouteraient 8 places de
stationnement extérieures. Divers aménagements extérieurs ainsi que des plantations
sont prévus autour du bâtiment.
Nadia et
Jacques Cohen-Dumani ainsi que la PPE Les Lauriers ont formé opposition à ce
projet dans le cadre de l'enquête publique ouverte du 9 au 29 mars 1993. Les
autorisations cantonales ont été communiquées à la municipalité par
l'intermédiaire de la Centrale des autorisations le 23 mars 1993.
Le 30 avril
1993, la municipalité a délivré le permis de construire sollicité. Le 6 mai
1993 elle a informé les opposants de cette décision.
C.                            La PPE Les
Lauriers a interjeté un recours contre cette décision le 18 mai 1993; Nadia et
Jacques Cohen-Dumani ont fait de même le 19 mai 1993. Dans le mémoire commun
qu'ils ont déposé le 1er juin 1993, ils concluent à l'annulation de la décision
attaquée en faisant en substance valoir que le projet excéderait le volume
autorisé dans la zone et ne s'intégrerait pas aux lieux.
Les
constructeurs et la municipalité ont conclu au rejet des recours respectivement
le 25 juin et le 9 juillet 1993.
D.                            Par décision
du 14 juillet 1993, le juge instructeur a accordé l'effet suspensif aux
recours.
E.                            Un contrôle
des gabarits a été effectué par le bureau des ingénieurs Renaud et Burnand SA.
Dans son rapport déposé le 5 octobre 1993, l'ingénieur-géomètre officiel
Thierry Burnand atteste la conformité du profilement.
F.                            Le Tribunal
administratif a tenu séance le 6 octobre 1993 et a procédé à une inspection
locale.
considère en droit :
________________
1.                             Les
constructeurs et la municipalité font valoir que le recours interjeté par la
PPE Les Lauriers est irrecevable, dans la mesure où il a été déposé par son
administrateur sans avoir été ratifié par la majorité des copropriétaires.
Selon la
jurisprudence constante de la Commission de recours en matière de
constructions, reprise par le Tribunal administratif, un acte de recours
émanant de l'administrateur d'une communauté de copropriétaires par étages est
recevable, pour autant qu'il ait été ratifié par une décision de l'assemblée
générale prise à la majorité qualifiée, conformément aux art. 712 t al.2 et 647
a CC ( TA 6574, du 2 juin 1993; CCRC no 6619, du 28 juin 1990; CCRC no 3876, du
20 février 1986, RDAF 1986, p. 210).
Les
représentants de la PPE Les Lauriers ont produit le procès-verbal de
l'assemblée générale du 5 mai 1993, à laquelle étaient présents quatre
copropriétaires, qui, à eux seuls, atteignaient le quorum fixé par le
règlement. Il ne résulte toutefois pas clairement de cet acte que la décision
de poursuivre la procédure a été prise à la majorité qualifiée. En effet, selon
le chiffre 7.2 de l'ordre du jour, deux des copropriétaires n'entendent pas
participer à cette procédure, sur le plan interne, alors qu'il est précisé sous
cette même rubrique qu'en cas de levée d'opposition au projet, un recours sera
interjeté au Tribunal administratif. Les recourants affirment que le défaut de
participation de deux des copropriétaires à la procédure ne concerne que la
répartition des frais, sur un plan purement interne, sans toucher la décision
de recourir, qui a été prise à l'unanimité. Ces explications, pour plausibles
qu'elles soient, ne suffisent pas à lever l'ambiguïté du texte. Quoi qu'il en
soit, il n'est cependant pas nécessaire de trancher cette question, dans le cas
particulier, vu l'issue du recours.
La
recevabilité du recours interjeté par Nadia Cohen-Dumani n'est pour le surplus
pas contestée.
2.                             Les
recourants font valoir que le projet ne respecterait pas la distance
réglementaire par rapport aux limites de propriété voisines.
L'art. 19 RC
prévoit ce qui suit :
" La distance minimum entre un bâtiment
et les limites de propriété est déterminée par la longueur et la hauteur de la
façade correspondante.
Elle est au minimum de 5 mètres par rapport
aux façades ne dépassant pas 16 mètres de longueur.
La distance à la limite est augmentée de
0,30 mètre par mètre ou fraction de mètre de la longueur supplémentaire.
..."
La longueur
des façades principales mesure 28,895 mètres. A teneur de l'art. 19 al.2 et 3
RC, il faut donc ajouter 12, 9 (28,9-16) x 0,30 mètre à compter de la distance
minimale de 5 mètres, soit 3,87 mètres; la distance à respecter par rapport aux
façades nord et sud est ainsi de 8,87 mètres. Cette distance serait largement
respectée au sud; elle le serait également au nord, où la façade du bâtiment
est séparée de 8,90 mètre de la limite de propriété.
Les façades
latérales mesurent 13,65 mètres. La distance minimale de 5 mètres requise par
l'art. 19 al.2 RC à compter des façades du bâtiment serait respectée largement
de chaque côté.
Ce moyen est
en conséquence infondé.
3.                             Les recourants
considèrent que les garages souterrains qui empiètent sur les espaces dits
réglementaires du côté est et ouest sont assujettis aux règles de distances
fixées par l'art. 19 RC.
a)           En
principe, les constructions souterraines doivent respecter les distances
réglementaires entre bâtiments et limites de propriété (RDAF 1975, p. 211).
Selon l'art. 84 al.1 LATC, la réglementation communale peut toutefois prévoir
que de telles constructions ne seront pas prises en considération dans le
calcul de ces éléments, à condition que le profil et la nature du sol n'en
soient pas sensiblement modifiés et qu'il n'en résulte pas d'inconvénients pour
le voisinage (art. 84 al.2 LATC).
Le règlement
communal de Pully régit le statut des dépendances souterraines de la manière
suivante :
" Art. 37 - La construction de
dépendances, dans les espaces compris entre bâtiments ou entre bâtiments et
limites de propriétés est autorisée sous réserve des conditions fixées par les
articles ci-après.
Art. 40.- Lorsqu'elles sont exclusivement
destinées au stationnement de véhicules à moteur, les dépendances souterraines
ne sont pas prises en considération dans le calcul du coefficient d'occupation
du sol et de la distance aux limites de propriété si les conditions suivantes
sont réunies :
- la moitié de leur volume au minimum, est
situé en-dessous du terrain naturel moyen,
- elles n'ont qu'une seule façade entièrement
visible,
- elles s'intègrent dans le terrain en
n'occasionnent aucune modification inesthétique de sa topographie naturelle.
La toiture des constructions souterraines
doit être recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au
minimum.
Des exceptions à cette dernière règle
peuvent être admises, notamment lorsque la toiture constitue une terrasse
accessible ou lorsqu'elle comprend des places de stationnement pour véhicules à
moteur, exigibles en vertu de l'article 46."
Le projet
prévoit la création d'un parking souterrain en la forme de garages individuels,
qui seraient entièrement compris dans le gabarit du bâtiment, sous réserve de
deux garages, disposés sur les côtés est et ouest du bâtiment, composés chacun
de deux boxes fermés devant lesquels pourraient en outre prendre place sous
couvert deux véhicules en enfilade. Ces garages latéraux seraient situés, pour
l'un, à 2,5 mètres de la limite de propriété est et, pour l'autre, depuis son
angle le plus rapproché, à 3,30 mètres de la limite de propriété ouest. Plus de
la moitié du volume de ces ouvrages serait comprise en-dessous du niveau du
terrain naturel moyen et une seule de leur face serait entièrement visible. Ces
constructions seraient en outre revêtues d'une couche de terre végétale de
l'épaisseur requise par le règlement.
Les garages
en question répondraient donc à la qualification de dépendance souterraine
telle que définie par l'art. 40 RC. Les recourants ne le contestent pas
sérieusement, mais font valoir que ces ouvrages entraîneraient une modification
sensible du profil du sol par rapport à la pente douce que suit le terrain
naturel.
b)           Tant
dans la systématique de l'art. 84 LATC que de celle de l'art. 40 RC, le seul
fait que le volume d'un garage s'inscrive totalement ou quasi-totalement
en-dessous du niveau du terrain naturel ne suffit pas à le faire bénéficier de
l'exception à l'assujettissement aux règles sur les distances. Il faut encore
que l'ouvrage n'entraîne pas une modification sensible du profil ou de la
nature du sol ni des inconvénients pour le voisinage (art. 84 al.2 LATC); les
constructions souterraines doivent s'intégrer dans le terrain en n'occasionnant
aucune modification inesthétique de sa topographie naturelle (art. 40 al.1 RC).
Il est
difficile de dire dans quelles circonstances un garage, dont plus de la moitié
du volume serait, comme l'exige le présent règlement, situé en-dessous du
niveau du terrain naturel, pourrait occasionner une modification sensible du
profil du sol. Néanmoins, dans le cas particulier, on peut sans hésitation
considérer que les ouvrages en cause n'entraîneront aucun remblai important ni
modification sensible ou inesthétique du sol. Ces constructions seront à peine
visibles depuis les propriétés voisines, en particulier du côté de la parcelle
no 3076, à l'ouest; elles seront en outre recouvertes d'une verdure
buissonneuse, ce qui contribuera à améliorer leur intégration. Enfin, limitées
chacune à l'usage de quatre véhicules, au maximum, elles ne sauraient entraîner
un préjudice pour le voisinage.
Toutes les
conditions fixées par l'art. 84 LATC et l'art. 40 RC étant remplies, les
garages considérés peuvent être autorisés sans restrictions quant aux distances
à observer entre la façade d'un bâtiment et les limites de propriété.
4.                             Les
recourants soutiennent que le bâtiment projeté ne respecterait pas le nombre
d'étages autorisés.
a)           Dans
la zone de moyenne densité, l'art. 76 al.1 RC limite le nombre de niveaux à
deux étages et un rez-de-chaussée, et fixe la hauteur maximum au faîte à 15
mètres. L'art. 76 al.2 RC précise que la hauteur au faîte des bâtiments est
calculée par rapport au terrain naturel moyen.
Les cotes
d'altitude prises aux quatre angles du bâtiment donnent une cote d'altitude
moyenne de 579, 575. Le niveau du faîte du bâtiment projeté atteindrait la cote
d'altitude de 594,58 mètres, soit une hauteur de 15 mètres. Le règlement est
parfaitement respecté à cet égard. L'inspection locale a en outre permis de
constater que les cotes du terrain naturel indiquées sur les plans
correspondent à celui du bien-fonds voisin à l'ouest, légèrement plus bas que
celui visible sur la parcelle en cause, si bien que le faîte du bâtiment
projeté aurait même pu atteindre une cote plus élevée.
b)           En
ce qui concerne les niveaux, le bâtiment projeté comprendrait bien un
rez-de-chaussée surmonté de deux niveaux, conformément à ce que prévoit l'art.
76 RC. Le rez-de-chaussée, dont toutes les façades seraient dégagées du terrain
naturel, comme l'exige l'art. 23 al.2 RC, compte comme premier niveau
habitable. Le bâtiment comprendrait en outre un étage de combles et un niveau
de surcombles. C'est sur cette partie de la construction que sont dirigés les
griefs des recourants qui y voient l'aménagement de deux niveaux habitables
supplémentaires à ceux autorisés par l'art. 76 RC.
L'aménagement
de combles habitables au-dessus des étages réglementaires est autorisé d'une manière
générale à l'art. 27 RC. L'art. 28 al.2 RC prévoit que le niveau de la corniche
ne doit pas être surélevé de plus de 0,50 mètre par rapport au plancher des
combles. Cette condition serait respectée, en l'espèce. La possibilité de
prévoir des surcombles habitables n'est en revanche pas régie par le règlement.
La Commission de recours en matière de constructions a cependant jugé qu'à
défaut de base légale claire proscrivant l'aménagement de surcombles
habitables, ceux-ci ne pouvaient être refusés (CCRC no 4652, du 3 avril 1985).
L'art. 76 RC ne limite en effet pas autrement que par une hauteur au faîte
l'utilisation du volume des combles; que ceux-ci se composent d'un ou de deux
niveaux dans la toiture ne modifie pas le volume de celle-ci. Enfin, le fait
que les combles soient agrémentés de balcons ne leur ôte pas leur caractère.
Les combles constituent un niveau habitable au même titre qu'un étage plein, à
la seule différence qu'il est compris dans le volume de la toiture. Au surplus,
aucune disposition du règlement ne limite les balcons sur les façades pignons.
c)           En
conclusion, la hauteur et le nombre de niveaux projetés seraient
réglementaires. Les recours doivent également être rejeté sur ce point.
5.                             Le principal
grief des recourants porte sur l'intégration de la construction projetée dans
le quartier. Ils considèrent que son volume serait excessif dans un secteur à
vocation résidentielle, composé encore en grande partie de villas.
a)           Au
chapitre des dispositions régissant l'esthétique et l'environnement des
constructions, l'art. 52 RC dispose que toute construction, indépendamment de
son caractère réglementaire, est interdite lorsque notamment par ses dimensions
elle ne s'intègre pas à son environnement ou rompt l'harmonie avec les
constructions avoisinantes. Cette disposition ne pose pas des conditions plus
restrictives que l'art. 86 LATC, qui commande à la municipalité de veiller à ce
que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les
aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. On peut en conséquence se
référer sans autre à la jurisprudence rendue en application de cette
disposition.
b)           Selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe aux autorités municipales au
premier chef de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles
disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation ( ATF 115 Ia 370,
consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213,
consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit vaudois de la construction, op. cit., note 3
ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas
appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement
de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia
345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86
LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions
cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la
réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume
peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86
LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les
constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 363 ss
cons. 3a; 101 Ia 213 ss). L'autorité municipale disposant d'un large pouvoir
d'appréciation en matière d'esthétique, le Tribunal administratif doit observer
une certaine retenue en ce domaine et ne saurait substituer sans autre son
propre pouvoir d'appréciation.
c)           En
l'occurrence, il est vrai que le volume du bâtiment projeté épuise quasiment
les possibilités réglementaires. Il faut toutefois relever que cette
construction est rendue possible par les dimensions de la parcelle, sans même
qu'il soit fait recours à des dérogations au règlement. Construit sur cinq
étages, y compris le rez-de-chaussée et deux niveaux de combles, il utilise de
manière rationnelle les possibilités de bâtir prévues par le règlement communal
en zone de moyenne densité. Occupant une surface au sol de 394,40 mètres carrés
sur un bien-fonds de 1972 mètres carrés, il laisse un espace suffisant pour les
aménagements extérieurs et des plantations qui contribuent à l'harmonisation de
l'ensemble. Si le quartier était il y a une vingtaine d'années composé de
villas, la volonté du législateur communal est aujourd'hui d'intensifier
l'utilisation de ce secteur par des constructions d'importance moyenne, qui ne
font pas pour autant perdre aux lieux leur caractère résidentiel. Cet objectif
va dans le sens des préoccupations actuelles de l'aménagement du territoire.
Plusieurs constructions existantes concrétisent déjà cette option, dont la
propriété de la PPE Les Lauriers. Enfin, du point de vue architectural, le
bâtiment projeté, de style soigné, s'harmoniserait sans problème avec les immeubles
de même gabarit du voisinage. Le projet ne prête en conséquence pas le flanc à
la critique sous cet angle.
Ce moyen
doit également être rejeté.
6.                             Conformément
à l'art. 55 LJPA, il y a lieu de mettre à la charge de chacun des recourants un
émolument de justice ainsi que des dépens en faveur des constructeurs qui ont
procédé avec l'aide d'un avocat.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       a)  Le recours
interjeté par Nadia Cohen-Dumani est rejeté;
b)  le recours
interjeté par la Communauté des copropriétaires de la PPE Les Lauriers est
rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II.                      a)  Un émolument de
justice de Fr. 1'500.--(mille cinq cents francs) est mis à la charge de la
recourante Nadia Cohen-Dumani;
b)  un émolument de
justice de Fr. 1'500.-- (mille cinq cents francs) est mis à la charge de la
recourante la Communauté des copropriétaires de la PPE Les Lauriers.
III.                     a)  Une somme de Fr.
600 --(six cents francs) est allouée à titre de dépens aux constructeurs
Jean-Claude Bertola et consorts et Michel Schiess, solidairement entre eux, à
la charge de la recourante Nadia Cohen-Dumani.
b)  Une somme de Fr.
600 --(six cents francs) est allouée à titre de dépens aux constructeurs
Jean-Claude Bertola et consorts et Michel Schiess, solidairement entre eux, à
la charge de la recourante la Communauté des copropriétaires de la PPE Les
Lauriers.
Lausanne, le 11 janvier 1994
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :