vd_omni · AC.1993.0152 · 1994-02-15 · fr

KELLERHALS Franz c/Champmartin | Portée d'une autorisation préalable d'implantation. Calcul de la hauteur en présence d'ouvrages contigus. Notion de combes (rappel).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.02.1994 AC.1993.0152

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
__________
du 15
février 1994
sur le recours interjeté par
Franz
KELLERHALS
, à Berne, dont le conseil est l'avocat Jean-Pierre Baud, avenue
de la Gare 5, 1001 Lausanne,
contre
la décision de la
Municipalité
de Champmartin
du 17 mai 1993 octroyant un permis préalable d'implantation
à
Mario Stoppa
.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-A. Wyss, président
P. Richard, assesseur
J. Widmer, assesseur
Greffier : Mlle V. Leemann
constate en fait  :
______________
A.                            Mario
Stoppa est propriétaire, sur le territoire de la Commune de Champmartin, au
lieu dit "Es Vignettes", d'une parcelle de 4059 mètres carrés
cadastrée sous no 80. Ce bien-fonds, qui présente grosso modo la forme d'un
rectangle, est délimité au sud par un chemin public et pour le surplus par
d'autres propriétés, au nombre desquelles la parcelle no 81 (Franz Kellerhals)
située immédiatement à l'est. Vierge de toute construction, la parcelle no 80
est orientée en pente descendante du nord au sud.
B.                            Le
territoire communal est régi par un règlement sur le plan d'extension et la
police des constructions (ci-après RPE) adopté par le Conseil général le 19
août 1980 et approuvé par le Conseil d'Etat le 12 novembre 1982; les lieux font
partie de la zone de villas, plus particulièrement régie par les art. 16 à 25
RPE.
Une
nouvelle réglementation (ci-après RPA) a été mise à l'enquête publique du 31
août au 30 septembre 1993. A teneur du plan lié à ce règlement, les lieux
seraient classés en zone d'habitation de faible densité (villas) plus
particulièrement régie par les art. 18 à 26 RPA.
C.                            Agissant
pour le compte de Mario Stoppa, l'architecte Pierre Fahrni, à Neuchâtel, a
déposé auprès de la municipalité, en date du 17 septembre 1992, une demande
préalable d'implantation portant sur la construction de deux villas sur la
parcelle no 80. Séparés par quelque 32 mètres et édifiés à 10,64 mètres de la
limite de propriété, au point le plus rapproché, les deux bâtiments
occuperaient chacun une surface au sol de 160,30 mètres carrés. Identiques, ils
compteraient deux niveaux au-dessus du sous-sol - le rez-de-chaussée et l'étage
(partiellement inscrit dans la toiture) - et accueilleraient deux appartements
chacun. La façade sud de chaque bâtiment serait pourvue de deux terrasses de
7,50 mètres sur 6 mètres chacune, séparées par un accès piétonnier qui, large
de 2 mètres, conduirait, par paliers successifs, à six places de parc à l'air
libre, aménagées à proximité de la voie publique. Les deux terrasses du
bâtiment érigé à l'aval serviraient en outre chacune de toiture à un garage
semi-enterré pour deux véhicules, haut de quelque 2,45 mètres, sans
communication interne avec le bâtiment principal.
Mis
à l'enquête publique du 4 au 25 décembre 1992, ce projet a suscité l'opposition
de Franz Kellerhals, qui faisait valoir que le garage souterrain déborderait du
périmètre d'implantation des constructions prévu par le plan en cours
d'élaboration; incriminait la hauteur au faîte des bâtiments projetés; et
invoquait les dispositions régissant l'esthétique des constructions. Le 10 mars
1993, l'architecte Fahrni a transmis à la municipalité un plan de coupe et deux
plans des façades est et ouest, datés du 4 février 1993, comportant des
références altimétriques. Le 8 avril, la municipalité a fait savoir à Franz
Kellerhals qu'elle avait décidé de modifier le plan d'affectation en cours
d'élaboration, en ce sens qu'un périmètre d'implantation supplémentaire serait
attribué en faveur des terrasses, garages et autres petites dépendances; pour
le surplus, elle jugeait le projet conforme aux dispositions actuelles et
futures régissant la hauteur et l'esthétique des constructions.
Par
courrier recommandé du 17 mai 1993, la municipalité a informé Franz Kellerhals
qu'elle avait décidé de lever son opposition.
D.                            Le
27 mai 1993, Franz Kellerhals a déféré cette décision au Tribunal
administratif, concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation,
principa-lement pour les mêmes motifs que ceux soulevés dans son opposition.
Dans le délai imparti à cet effet, le recourant a versé une avance de frais de
Fr. 1'500.--.
L'effet
suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 28 mai.
La
municipalité et le constructeur se sont déterminés respectivement les 6 et 7
juillet. Tous deux concluent - le second, avec suite de frais et dépens - au
rejet du recours. En substance, leurs argumentations se rejoignent; elles
seront reprises plus loin dans la mesure nécessaire.
Le
Tribunal a tenu séance à Champmartin, le 6 septembre 1993, en présence du
recourant, Franz Kellerhals, assisté de l'avocat Jean-Pierre Baud; pour la
municipalité de Francine Gäumann, syndic, Pierre-Alain Beck et Walter
Hugentobler, conseillers municipaux, accompagnés de Muriel Vassaux, secrétaire
municipale; du constructeur, Mario Stoppa, accompagné de l'architecte Pierre
Fahrni, et assisté de l'avocat Jacques Matile.
A
cette occasion, la municipalité a produit un exemplaire du règlement sur le
plan général d'affectation et la police des constructions mis à l'enquête le 31
août. Les parties ont renoncé à requérir une visite des lieux. Me Baud a plaidé
pour le recourant; Mme Gäumann et M. Beck se sont exprimés pour la
municipalité; Me Matile a plaidé pour le constructeur; Me Baud a répliqué; Me
Matile a dupliqué.
Considère en droit :
________________
1.                             Tout
d'abord, il convient de déterminer le droit applicable en l'espèce.
Selon
la jurisprudence constante de la Commission cantonale de recours en matière de
constructions, que le Tribunal a fait sienne (voir AC 91/009, du 31 juillet
1992; AC 7337, du 6 novembre 1992; AC 92/061, du 2 octobre 1992), l'autorité de
recours applique l'état de la législation tel qu'il se présente au moment où
elle statue (RDAF 1978, p. 111; RDAF 1986, p. 192). La zone de villas, dans
laquelle est classée la parcelle du constructeur, est régie par les art. 16 à
25 du règlement légalisé le 12 novembre 1982. Encore en vigueur, ces
dispositions sont applicables. Le nouveau règlement sur le plan général
d'affectation et la police des constructions, destiné à les remplacer, a été
mis à l'enquête le 31 août 1993. Or, dès sa mise à l'enquête et tant que le
Conseil d'Etat - en cas d'adoption par le Conseil communal - n'a pas décidé
d'accorder ou de refuser son approbation, cette nouvelle réglementa-tion
déploie un effet paralysant en vertu de l'art. 79 LATC et s'applique
conjointement avec le régime antérieur toujours en vigueur conformément à
l'art. 61 al. 3 LATC. Ainsi, dans les délais fixés à l'art. 79 LATC, il ne peut
être autorisé que des constructions conformes aux deux réglementations, celle
en vigueur et celle projetée.
Vu
ce qui précède, le Tribunal se devra d'examiner si le projet litigieux est
conforme non seulement au règlement légalisé en 1982, mais également au
règlement mis à l'enquête le 31 août 1993.
2.                             Le
constructeur soutient que la plupart des griefs émis par le recourant seraient
prématurés au stade du permis préalable d'implantation : selon lui, ce type de
permis ne réglerait que la question de l'implantation proprement dite d'un
bâtiment, à l'exclusion de tout autre élément. La première question qu'il
convient donc de résoudre est celle de la portée du permis d'implantation.
Prévue
à l'art. 119 LATC, la demande de permis préalable d'implanta-tion tend à
procurer au constructeur, après enquête publique, une autorisation réglant en
principe non seulement la question de l'implantation proprement dite, mais
aussi celle du volume, de la hauteur, voire de l'affectation de l'ouvrage projeté
(voir Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, note 1 ad art.
119 LATC). L'octroi du permis d'implantation a les mêmes effets juridiques - en
ce qui concerne les éléments contenus dans cette autorisation - que celui du
permis de construire. Autrement dit, si dans les deux ans après sa délivrance,
le constructeur dépose une demande d'autorisation de construire pour un
bâtiment dont le gabarit d'ensemble est conforme à l'avant-projet ayant fait
l'objet de l'enquête préliminaire, cet élément ne peut être réexaminé par
l'autorité, qui ne peut imposer que des modifications de détail au vu du projet
définitif. En revanche, si le constructeur laisse son permis d'implantation se
périmer ou s'il présente un projet qui ne respecte pas les conditions fixées
par cette autorisation, l'autorité examine librement toutes les questions que
soulève le projet, sans être liée par le permis d'implantation (voir Droit
vaudois de la construction, déjà cité, note 2 ad art. 119 LATC; voir également
prononcé CCRC no 3377, du 1er février 1978; RDAF 1979, p. 362; RO 101 Ia 213 =
JdT 1977 I 92).
Certes,
lorsque des modifications de minime importance suffiraient à rendre un projet
réglementaire, une autorisation d'implantation subordonnée à la condition que
les modifications qui s'imposent soient apportées au projet pourrait, le cas
échéant, être accordée sur la base de l'art. 117 LATC. Cependant, pour les
raisons exposées ci-dessus, il n'y a nulle raison de considérer, comme le
voudrait le constructeur, que le permis d'implantation ne porte que sur
l'implantation proprement dite de la construction.
3.                             Aux
termes de l'art. 21 RPE, la hauteur du bâtiment à la corniche, mesurée du côté
aval, ne pourra pas dépasser 5,50 mètres; cette hauteur se calcule à partir du
sol naturel. Pour sa part, l'art. 22 ch. 2 RPA prévoit que la hauteur à la
corniche ne doit pas dépasser 4,20 mètres et la hauteur au faîte 9 mètres. En
vertu de l'art. 51 RPA, la hauteur à la corniche ou au faîte est déterminée à
partir de la cote moyenne du sol naturel mesurée aux angles principaux du
bâtiment. Le recourant prétend que le bâtiment projeté à l'aval ne respecterait
pas ces dispositions. Selon lui, le bâtiment réservé à l'habitation et les
garages semi-enterrés formeraient un tout, en sorte que la hauteur devrait être
déterminée à partir du terrain naturel au pied des garages. Pour sa part, le
constructeur soutient que chacun de ces éléments devrait être pris en compte
séparément.
En
réalité, force est de constater que, dans le cas concret, on aurait affaire non
pas à un seul bâtiment étagé dans la pente, mais bien à des ouvrages distincts,
à savoir un bâtiment principal pourvu de deux dépendances en nature de garages,
au sens de l'art. 39 al. 2 RATC. D'une part, tels que le constructeur se
propose de les réaliser, ces ouvrages remplissent tous les critères posés par
le droit cantonal s'agissant notamment de la capacité des dépendances en nature
de garages, limitée à deux véhicules, de leur surface, limitée à un niveau, et
de la hauteur, 3 mètres au maximum; d'autre part, ces ouvrages ne disposent
d'aucune communica-tion interne avec le bâtiment principal au service duquel
ils sont destinés; enfin, entièrement décrochées en plan et partiellement en
élévation, ces constructions ne présentent, du point de vue de l'apparence
extérieure, aucune unité architecturale avec le bâtiment principal. Or, selon
la jurisprudence, en présence de bâtiments distincts - a fortiori d'un bâtiment
et de ses dépendances - construits en contiguïté, la détermination des hauteurs
doit être calculée  séparément pour chacun d'entre eux (voir AC 92/101, du 7
avril 1993, P. Brunschvig c. Saint-Légier-La Chiésaz; voir également prononcé
CCRC no 7079, du 23 septembre 1991, D. Destraz c. Essertes). En conséquence,
ainsi considéré, le projet n'excéderait manifestement pas les hauteurs maxima
prévues par les art. 21 RPE et 22 ch. 2 RPA. Au demeurant, le recourant ne
soutient pas le contraire.
4.                             Le
grief tiré de l'implantation des terrasses et du garage semi-enterré est
également infondé.
Vérifications
faites à l'audience, ces ouvrages seraient bel et bien édifiés dans le
périmètre qui leur est attribué par le plan d'affectation tel que mis à
l'enquête le 31 août 1993. Ce plan distingue en effet un périmètre réservé à la
construction des bâtiments et un périmètre supplémentaire, n'excédant pas le 3%
de la surface de la parcelle, destiné à accueillir des terrasses, garages, et
autres annexes non habitables; ce que corrobore d'ailleurs l'art. 21 RPA.
Pour
le surplus, il convient de relever que le règlement actuel ne définit pas de
périmètre d'implantation. La question de l'implantation des constructions est
réglée par les art. 17 à 20 RPE, qui imposent l'ordre non contigu et régissent
les distances jusqu'aux limites et la surface bâtie. Or, ces dispositions ne
seraient pas transgressées par le projet litigieux. Au demeurant, le recourant
n'a pas prétendu le contraire.
5.                             Aux
termes de l'art. 21 in fine RPE, les combles ne sont pas habitables. Les villas
projetées compteraient deux niveaux habitables au-dessus du sous-sol : le
rez-de-chaussée et le niveau supérieur. La question qui se pose est de savoir
si ce dernier est un niveau de combles, comme le soutient le recourant. Dans
l'affirmative, le projet comprendrait un niveau habitable plus des combles
habitables et devrait être condamné; dans la négative, il comprendrait deux
niveaux sous la corniche et serait conforme à l'art. 21 in fine RPE. Selon la
jurisprudence de la Commission cantonale de recours en matière de
constructions, que le Tribunal administratif a fait sienne, répond à la
définition de combles toute construction placée de façon à soutenir la
couverture d'un ouvrage, c'est-à-dire, selon le vocabulaire courant, située
dans la "charpente" (voir CCRC, prononcé no 7058, du 16 octobre 1991;
voir arrêts AC 7423, du 16 octobre 1991; AC 91/255, du 29 décembre 1992; voir
aussi Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, glossaire, note 1
ad "combles").
A
lire les plans, l'embouchature mesurerait environ 1,50 mètre. Dans ces conditions,
il ne saurait être question de qualifier de combles le niveau supérieur : en
effet, cet étage ne s'inscrirait pas entièrement dans la toiture. En d'autres
termes, il y aurait donc deux niveaux habitables sous la corniche, en sorte que
le projet ne transgresserait pas l'art. 21 in fine RPE. Soit dit en passant,
cette question ne se pose pas du point de vue du RPA, qui, à son art. 22 ch. 3,
autorise expressément l'habitation dans les combles.
6.                             Enfin,
c'est à juste titre que, en plaidoirie, le recourant n'a pas repris le grief
tiré de l'esthétique des façades nord et sud.
Au
stade du permis préalable d'implantation, l'aspect architectural d'une façade
est, en effet, un élément prématuré. On l'a vu, la décision municipale prise à
l'issue de l'enquête préliminaire, dite d'implantation, ne porte en règle
générale que sur le principe de la construction, la position de l'ouvrage, son
volume et la forme de sa toiture, soit le gabarit d'ensemble de l'ouvrage
projeté. Le traitement architectural des façades, le mode de couverture, le
percement des ouvertures, etc... ne sont en revanche traités qu'au stade du
projet définitif. Dans le cas d'espèce, il appartiendra donc au constructeur de
soumettre à la municipalité des plans détaillés - notamment des façades nord et
sud - conformes à l'art. 69 RATC, s'il entend obtenir un permis de construire
définitif.
7.                             Vu
ce qui précède, le recours doit être rejeté. En application de l'art. 55 al.
1er LJPA, il y a lieu de mettre à la charge du recourant un émolument de justice
de Fr. 1'500.--; ce montant sera compensé avec l'avance de frais versée en
procédure.
Les
prétentions en dépens du constructeur, qui a obtenu gain de cause avec
l'assistance d'un homme de loi, sont justifiées: le recourant lui versera donc
un montant de Fr. 1'000.-- à ce titre.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours
est rejeté.
II.                      Un émolument
de justice de Fr. 1'500.-- (mille cinq cents francs) est mis à la charge du
recourant, Franz Kellerhals.
III.                     Le recourant
Franz Kellerhals est le débiteur du constructeur Mario Stoppa de la somme de
Fr. 1'000.-- (mille francs) à titre de dépens.
fo/Lausanne, le 15 février 1994
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :