vd_omni · EF.1998.0021 · 1999-11-09 · fr

DE PREUX Patrick c/CEFI de Lausanne | Liquidation d'un immeuble en SI : pour la nouvelle EF, la VV (soit la valeur retenue pour le transfert des actions augmentée de la charge fiscale de liquidation) doit correspondre à la valeur de sortie admise par l'ACI. Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.11.1999 EF.1998.0021

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 novembre 1999
sur le recours interjeté par
Patrick de
PREUX
, représenté par l'avocat Daniel Pache, à Lausanne
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne
(ci-après : Commission) du 10
décembre 1998, relative à la parcelle no 6165 de la Commune de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-A. Wyss,
président; M. J. Morel et M. A. Rochat, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 6165 de
la Commune de Lausanne est située à l'angle de la rue Bellefontaine et de
l'avenue de Florimont; mesurant 534 m², elle supporte un bâtiment de six
niveaux sur rez-de-chaussée, édifié en 1926. Dans le cadre de la dernière
révision générale des estimations fiscales, la parcelle no 6165 avait été taxée
à 4'441'000 fr. en 1992.
B.                    Sur demande de la SI
Estella SA, alors propriétaire de la parcelle no 6165, l'administration
cantonale des impôts (ci-après : ACI) a considéré comme remplies les conditions
légales d'une liquidation fiscalement privilégiée et a fixé à 4'620'000 fr. la
valeur de sortie par décision du 15 janvier 1997 : elle se fondait sur une
expertise établie le 22 octobre 1996 par la gérance Robert Crot et Cie SA. Par
acte notarié Besso inscrit le 15 janvier 1998, la SI Estella SA en liquidation
a transféré la parcelle no 6165 à son actionnaire unique, Patrick de Preux, au
prix de 3'715'000 fr.
A la suite de ce
transfert, la Commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale. Le 11
juin 1998, elle a taxé la parcelle no 6165 à 4'710'000 fr.; sur recours, elle a
réduit ce montant à 4'620'000 fr. le 10 décembre 1998.
C.                    Patrick de Preux a
recouru contre cette décision : il a conclu à sa réforme, en ce sens que la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 6165 est arrêtée à 3'715'000 fr.
L'ACI ayant ramené sur réclamation la valeur de sortie à 4'135'000 fr., la
Commission s'est ralliée à ce chiffre pour fixer la nouvelle estimation
fiscale; interpellé, le recourant a toutefois maintenu ses conclusions
initiales. Le tribunal a statué sans tenir d'audience.
Considérant en droit:
1.                     En vertu de l'art. 20
de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des
estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations -
que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. Le recourant a profité
des allégements fiscaux privilégiant la liquidation des sociétés immobilières
pour reprendre en son nom la parcelle no 6165; la nouvelle estimation fiscale a
eu lieu à l'occasion de ce transfert, à forme de l'art. 20 LEFI.
2.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et
périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (al. 4).
La valeur vénale est
précisée par l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (REFI). Cette disposition prévoit notamment que la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande, en tenant compte de l'offre et de
la demande (al. 1er); à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut (al. 2).
3.                     a) Aux termes de l'art.
1er al. 1er du règlement de 1995 relatif à la liquidation des sociétés
immobilières, la valeur de transfert des immeubles de la société immobilière à
ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens. L'art. 2 précise
que l'ACI prend, à la demande de la société immobilière ou de ses actionnaires,
une décision portant sur le principe de la liquidation au sens de l'art. 135 de
la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), sur ses
modalités ainsi que sur la valeur vénale attribuée aux immeubles en vue de leur
transfert aux actionnaires; cette décision est assimilée à une décision de
l'autorité de taxation au sens de l'article 100 LI. La circulaire no 30 de
l'ACI concernant les allégements fiscaux en vue de faciliter la liquidation des
sociétés immobilières rappelle que le transfert des immeubles aux actionnaires
doit se faire à la valeur vénale (ch. 2.4.) et impose l'obligation de mettre en
oeuvre une expertise à cette fin, sous réserve d'un acte récent de transfert de
l'immeuble (ch. 3.1.)
Ainsi, dans le cadre
de la liquidation des sociétés immobilières, l'ACI se fonde sur la valeur
vénale de l'immeuble : or, celle-ci équivaut précisément à la valeur marchande
au sens où l'entend l'art. 2 al. 4 LEFI. Tant l'ACI que les commissions
d'estimation fiscale sont donc chargées d'imposer la même valeur, l'assiette de
l'impôt étant identique dans les deux cas; et même si ces autorités appliquent
des législations différentes et exercent leurs compétences indépendamment l'une
de l'autre, d'éventuelles divergences sont difficilement soutenables s'agissant
de normes utilisant le même concept et surtout visant le même but, ce qui est
décisif (au sujet de l'exercice des compétences parallèles : voir Pierre Moor,
Droit administratif, éd. 1994, vol. I, p. 275).
Le tribunal a dès lors
posé le principe que, lors de la mise à jour des estimations fiscales des
immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, il
convenait de s'en tenir à la décision de l'ACI fixant la valeur de sortie de
l'immeuble au titre de valeur déterminante pour l'estimation fiscale. Demeurent
tout au plus réservées d'éventuelles circonstances particulières, justifiant
que l'on s'écarte de ce principe (voir TA, arrêts EF 98/0016 du 11 mars 1999 et
EF 98/0010 du 15 avril 1999).
b) Dans son pourvoi
contre la décision du 10 décembre 1998, le recourant faisait valoir en
substance que la valeur vénale au sens des art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 2 REFI
devait correspondre au prix de vente effectif de 3'715'000 fr.; il rappelait
par ailleurs que la valeur de sortie fixée par l'ACI le 15 janvier 1997 avait
fait l'objet d'une réclamation. On l'a vu, l'ACI a finalement ramené cette
valeur de sortie à 4'135'000 fr.; et la Commission, liée par la jurisprudence
qui vient d'être citée, a fait sien ce montant. Le recourant maintient
toutefois ses conclusions initiales : il soutient que, lorsque la valeur de
sortie - montant consacrant selon lui, dans le cas particulier, une solution
transactionnelle - diffère de la valeur de transfert admise par les parties,
seule cette dernière traduit la véritable valeur marchande de l'immeuble et,
partant, sa valeur vénale.
c) Si dans le cadre
d'une transaction ordinaire le prix d'une vente récente constitue
indiscutablement une indication déterminante de la valeur marchande au sens des
art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 2 REFI, il n'en va pas nécessairement de même
lorsqu'une société immobilière en liquidation cède un immeuble à son
actionnaire : en pareille hypothèse en effet, il y a identité économique entre
venderesse et acquéreur, qui pourraient ainsi convenir d'un prix échappant
totalement à la loi de l'offre et de la demande caractérisant la valeur
marchande. Mais tel n'a pas été le cas ici : en novembre 1997, le recourant a
acquis le capital-actions de la SI Estella SA pour 3'766'900.20 et c'est à un
prix du même ordre que, en janvier 1998, la société immobilière en liquidation
a transféré le bien-fonds litigieux à son actionnaire unique.
Comme le rappelle la
décision de l'ACI du 11 février 1999, la valeur de sortie correspond à la
valeur retenue pour le transfert des actions augmentée de la charge fiscale de
liquidation : au regard du prix auquel le capital-actions de la SI Estella SA a
été récemment repris, une valeur de sortie de 4'135'000 fr. apparaît dès lors
logique, encore qu'elle n'ait pas à être remise en cause dans le cadre de la
présente procédure. Quoi qu'il en soit, aucune circonstance particulière ne justifie
de s'écarter ici des principes jurisprudentiels exposés plus haut.
d) Le tribunal
parvient ainsi à la conclusion que la valeur vénale de la parcelle en cause est
bien de 4'135'000 fr.
4.                     Point n'est besoin
d'approfondir ici la question de la valeur de rendement. En effet, comme on l'a
vu plus haut (considérant 2), l'art. 2 al. 2 LEFI dispose que la valeur fiscale
ne pourra être supérieure à la valeur vénale : or, personne ne le conteste, la
valeur de rendement de la parcelle no 6165 dépasse largement le montant de
4'135'000 fr. admis au titre de valeur vénale.
5.                     En résumé, l'estimation
fiscale de 4'135'00 fr. admise par la Commission en cours de procédure est
confirmée. Au regard des conclusions qu'il a maintenues, le recourant n'obtient
pas entièrement gain de cause en sorte que le pourvoi doit être considéré comme
partiellement admis : il se justifie donc en équité de laisser les frais à la
charge de l'Etat et de pas allouer d'indemnité à titre de dépens au recourant,
quand bien même il a consulté un homme de loi (voir dans ce sens TA, arrêts EF
95/0014 du 17 août 1995 et EF 95/0107 du 30 juillet 1997).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 10 décembre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 6165 de Lausanne est arrêtée à
4'135'000 fr.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
pe/Lausanne, le 9 novembre 1999
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint