vd_omni · AC.2015.0111 · 2016-08-17 · fr

WELLAUER, SCANNAPIECO, JANECEK, SOCIETE IMMOBILIERE DE L'AVENUE DE BETHUSY N° 50 LAUSANNE SA, DUBUIS, HUTCHINGS, SOCIETE IMMOBILIERE DU CHEMIN DU MOLESON SA, DESTRAZ, NICODET, WIDMER PHAM, PHAM, GOUMAZ, HAHN, REGAMEY, MALEK, MALEK BOSCHUNG, FISCHER, FISCH | Secteur bâti de la Commune de Lausanne (Moléson/Gottetaz) faisant l'objet d'une demande de protection de la part d'habitants du quartier, notamment au moyen de l'adoption d'un plan spécial. Demande motivée notamment par l'existence d'un patrimoine bâti de qualité, témoin de l'urbanisation du plateau de Béthusy dans les années 1930-1940. Entrée en matière de la déléguée communale à la protection du patrimoine bâti qui indique que la question sera traitée dans le cadre de l'étude "patrimoine" de la révision du plan directeur communal. Ultérieurement, dépôt d'une demande de permis de construire par les propriétaires d'une des parcelles du secteur en vue de la démolition de la villa locative existante (comprenant 3 appartements) et de la construction en lieu et place d'un immeuble locatif de trois appartements (immeuble de 4 niveaux coiffé d'un toit plat occupant pratiquement la totalité de la parcelle [CUS d'environ 1,5 contre 0,5 pour le bâtiment existant correspondant globalement à celui des constructions du quartier]). Enquête publique du 4 juin au 4 juillet 2013. Oppositions formulées par des habitants du quartier avec, simultanément, demande d'ouverture d'une procédure de plan de quartier. Entrée en matière de la municipalité, la mise sous protection du quartier étant subordonnée au résultat d'une étude patrimoniale. Etude effectuée aux frais des requérants remise au service de l'urbanisme en janvier 2015. Décision le 26 février 2015 d'octroyer le permis de construire et de lever les oppositions. Recours formés contre cette décision. En novembre 2015, entrée en matière du service de l'urbanisme pour une procédure de plan de quartier, les frais d'élaboration étant à la charge des propriétaires demandeurs. Rejet des griefs relatifs à la notification irrégulière de la décision et au défaut de motivation de cette dernière (consid. 4 et 5).Recours du constructeur rejeté par arrêt TF du 7 juin 2017 (1C_452/2016).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.08.2016 AC.2015.0111

1991
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 17 août 2016
Composition
M. François Kart, président; M. Philippe Grandgirard, assesseur
et Mme Renée-Laure Hitz, assesseur;
M. Matthieu Sartoretti, greffier.
Recourants
1.
Pierre-Olivier
WELLAUER,
à
Lausanne,
2.
Domenico
SCANNAPIECO,
à
Lausanne,
3.
Paul
JANECEK,
à
Lausanne,
4.
Bianca
JANECEK,
à
Lausanne,
5.
SOCIETE
IMMOBILIERE DE L'AVENUE DE BETHUSY N° 50 LAUSANNE SA,
M. Thierry de Mestral,
à
Lausanne,
6.
Josette
DUBUIS,
à
Lausanne,
7.
Cédric
DUBUIS,
à
St-Cierges,
8.
Laurène
DUBUIS,
à
Basel,
9.
Nigel
HUTCHINGS,
à
Lausanne,
10.
Anne
HUTCHINGS,
à
Lausanne,
11.
SOCIETE
IMMOBILIERE DU CHEMIN DU MOLESON SA,
Mme Gisela Neumayer,
à
Lausanne,
12.
Jacques
DESTRAZ,
à
Lausanne,
13.
Claudine
NICODET,
à
Lausanne,
tous représentés par Me Jean-Claude
PERROUD, avocat à Lausanne,
14.
Ariane
WIDMER PHAM,
à
Lausanne,
15.
Nicolas
PHAM,
à
Lausanne,
16.
Jean-Pierre
GOUMAZ,
à
Lausanne 12,
17.
Dominique
HAHN,
à
Lausanne 12,
18.
Gérald
REGAMEY,
à
Vevey,
19.
Catherine
REGAMEY,
à
Vevey,
20.
Alain
Nabil
MALEK,
à
Le Caire,
21.
Catherine
MALEK BOSCHUNG,
à
Lausanne,
22.
Adam
FISCHER,
à
Lausanne,
23.
Ruth
FISCHER,
à
Lausanne,
24.
Alain
GRISEL,
à
Lausanne,
25.
Josette
LAMBERT,
à
Coinsins,
26.
Nicole
KLAUSER-LAMBERT,
à
Chêne-Bougeries,
27.
Pierre
ZWAHLEN,
à
Lausanne,
tous représentés par Me Benoît BOVAY, avocat
à Lausanne,
Autorités intimées
1.
Municipalité de Lausanne,
représentée
par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
2.
Service des communes et du logement,
Unité logement,
Autorité concernée
Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique,
Constructeurs
1.
François
DURAFOURG,
à
La Conversion,
2.
Isabelle
DURAFOURG BLANCHARD,
à
La Conversion,
tous deux représentés par Me Daniel
GUIGNARD, avocat à Lausanne
Objet
permis de construire
Recours Pierre-Olivier WELLAUER et consorts et Ariane
WIDMER PHAM et consorts c/ décisions de la Municipalité de Lausanne du 10
avril 2015 et du Service des communes et du logement du 15 septembre 2014
(construction d'un immeuble locatif de 9 appartements avec parking souterrain
de 9 places sur la parcelle n° 6892 au chemin de Gottettaz 3 à Lausanne après
démolition de la villa existante) - (DOSSIER JOINT AC.2015.0112)
Vu les faits suivants
A.
Isabelle Durafourg Blanchard et François Durafourg (ci-après: les
constructeurs) sont propriétaires de la parcelle n
o
6892 de la
Commune de Lausanne (ci-après: la commune), colloquée dans la zone mixte de
moyenne densité prévue par les art. 111 ss du règlement du plan général
d'affectation de la Commune de Lausanne, entré en vigueur le 26 juin 2006 (ci-après:
RPGA). Sise au chemin de la Gottettaz 3, la parcelle n
o
6892, d'une
surface de 701 m
2
, supporte une villa locative avec garage (numéro
ECA 11412) portant le nom de "
Clos Véga
", divisée en
trois appartements, soit un 3 pièces et deux 5 pièces. Construite dans les
années quarante par l'architecte René Gonin, elle est entourée d'un jardin arborisé
enclos par un muret. Elle ne fait l'objet d'aucune mesure de recensement ou de
classement, mais s'intègre dans un périmètre figurant à l'inventaire fédéral des
sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ci-après: ISOS),
auquel l'objectif de sauvegarde "A" est attribué.
B.
En vue de la rénovation ou de la démolition-reconstruction de leur villa
locative, les constructeurs ont, par courriel de l'Atelier d'architecture
Vuilleumier (ci-après: le bureau d'architecture) du 9 février 2010, contacté de
manière informelle le service cantonal compétent pour l'application de la loi
du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de
maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (LDTR; RSV 840.15) afin d'obtenir un préavis à ce sujet. Le 10
février 2010, le Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) a transmis
aux constructeurs une analyse provisoire de la situation au regard de la LDTR.
C.
Par courrier du 14 août 2012, un certain nombre d'habitants du quartier
dans lequel se situe la parcelle n
o
6892, soit Nicolas Pham, Ariane
Widmer Pham, Dominique Hahn et Jean-Pierre Goumaz ont demandé à la Déléguée à
la protection du patrimoine bâti de la Ville de Lausanne (ci-après: la
déléguée) de mettre sous protection le secteur Moléson/Gottettaz, afin de
garantir la préservation du patrimoine bâti. Ils mentionnaient comme mesure le recensement
des ensembles bâtis et l'élaboration d'un plan partiel d'affectation. Le
secteur concerné se trouve sur le versant Sud du plateau de Béthusy, au Sud de
l'avenue de Béthusy, à l'Est du chemin du Levant et de part et d'autre du
chemin du Moléson. Le périmètre concerné par la demande, qui représente une
surface de 27'594 m
2
affectée par le PGA en zone mixte de moyenne
densité (12'339 m
2
) et de faible densité (15'255 m
2
), est
le suivant:
Plusieurs bâtiments recensés sont compris dans ce
périmètre, à savoir une maison de maître et ses deux garages (parcelle n
o
6883), ainsi qu'une maison de campagne (parcelle n
o
18405) auxquelles
la note *4* a été attribuée, de même qu'une maison locative et le garage
attenant (parcelle n
o
6456) recensés en note *3*, respectivement
*4*.
À l'appui de leur demande, les intéressés faisaient
notamment valoir que le périmètre présentait un patrimoine bâti de qualité,
témoin intéressant de l'urbanisation du plateau de Béthusy dans les années 1930
à 1940. Ils ajoutaient que la planification actuelle conduisait à un découpage
artificiel entre les parcelles colloquées en zone d'habitation de moyenne
densité (en rouge sur la carte ci-dessus) et en zone d'habitation de faible
densité (en orange sur la carte ci-dessus).
Par courrier du 10 septembre 2012, la déléguée leur
a répondu que leur demande allait dans le sens des préoccupations du Service d'urbanisme
(ci-après: service d'urbanisme) relatives au secteur en question et qu'elle serait
traitée dans le cadre de l'étude "patrimoine" de la révision du Plan
directeur communal.
D.
Le 1
er
octobre 2012, les constructeurs ont adressé une
demande de permis de construire et un dossier d'enquête à la Direction des
travaux de la Commune de Lausanne (ci-après: la direction des travaux) portant sur
la démolition de leur villa locative et la construction d'un immeuble locatif de
neuf appartements comprenant un parking souterrain de neuf places. Y était
notamment jointe une demande d'autorisation au sens de la LDTR dont les états
locatifs avant et après travaux se présentaient comme suit:
Etat locatif avant travaux
Etat locatif après travaux
-
un 3 pièces à 1'000 fr.,
-
un 5 pièces à 1'750 fr.,
-
un 5 pièces à 1'950 fr.,
-
un 2.5 pièces à 1'600 fr.,
-
deux 2.5 pièces à 1'800 fr.,
-
un 4.5 pièces à 2'750 fr.,
-
deux 4.5 pièces à 2'600 fr.,
-
ainsi que trois 5 pièces à 2'900 fr.
Les raisons de la démolition indiquées étaient les
suivantes: "
Coût des rénovations pour SIA 380/1 excessifs – voir
rapport Ecobuilding – Possibilité de densification selon PGA
". Les
constructeurs se référaient encore au préavis du SELT du 10 février 2010.
Le projet porte sur la construction d'un bâtiment de
quatre niveaux coiffé d'un toit plat avec une hauteur de 11 m 20. Occupant la
plus grande partie de la parcelle, la construction projetée avec son garage
souterrain implique la disparition de la quasi-totalité du jardin et des murets
séparant la propriété du domaine public. Le coefficient d'utilisation du sol
(CUS) est d'environ 1,5 contre 0,5 pour le bâtiment existant, ce dernier coefficient
correspondant globalement à celui des autres constructions du quartier
Moléson/Gottetaz. Par son volume, sa forme, l'utilisation maximale de la
parcelle et la présence d'un toit plat, le bâtiment projeté se distingue
nettement des bâtiments environnants et, de manière générale des constructions
du quartier Moléson/Gottetaz.
Par courrier du 18 octobre 2012, la direction des
travaux a accusé réception de la demande d'autorisation. En date du 22 octobre
2012, les constructeurs ont encore complété leur demande par l'envoi à la
direction des travaux d'un plan de situation à l'échelle 1/500 établi par un
géomètre.
E.
Le 16 avril 2013, la Municipalité de Lausanne (ci-après: la
municipalité) a préavisé négativement la demande d'autorisation fondée sur la
LDTR. Elle relevait que, par leur typologie et leur niveau de loyer, les trois
appartements existants entraient, tant du point de vue quantitatif que
qualitatif, dans la catégorie où sévit la pénurie. Elle relevait également que l'état
général de la villa locative ne commandait pas sa démolition, la "
maison
étant parfaitement habitable dans son état actuel
". La municipalité
concluait par conséquent son courrier de la manière suivante:
"
En conclusion, nous
préavisons NEGATIVEMENT pour la démolition de la villa locative sise au chemin
de la Gottettaz 3 à Lausanne.
Si l'Etat de Vaud, par son
Unité logement, devait passer outre le préavis communal, la Ville de Lausanne
exige que :
·
Toute autorisation de l'Etat soit subordonnée à la garantie
que le propriétaire a trouvé des solutions pour le relogement de ses locataires
dans des locaux de qualité équivalente et à des conditions semblables.
·
Trois logements, soit un appartement de 2,5 pièces (d'environ
69 m
2
et deux appartements de 4,5 (respectivement d'environ 105 m
2
et 113 m
2
selon projet, totalisant 287 m
2
environ soient
mis en location par mesure de compensation au loyer net de 258 francs/m
2
/an
maximum.
En raison de la préservation du
parc immobilier lausannois correspondant aux besoins de la majorité de la
population défendu par le dispositif légal, la Commune de Lausanne attend que
le loyer de ces logements soit soumis à un contrôle par l'unité logement
cantonale (DINT) pour une durée de dix ans, conformément à l'art. 4 al. 3 LDTR
et l'art. 15 de son règlement d'application. Le contrôle consistera en la
production des baux à loyer, aussitôt que les logements seront mis en location.
L'application d'autres
dispositions légales ou réglementaires (Police des constructions, Code des
obligations, Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger, Loi vaudoise concernant l'aliénation d'appartements loués, etc…)
est réservée."
F.
Le 21 mars 2013, la direction des travaux a informé les constructeurs
qu'après examen, leur demande d'autorisation devait être complétée et corrigée
conformément à la liste annexée à son courrier avant que le projet de
démolition-reconstruction ne puisse être mis à l'enquête publique. Par courrier
du 15 avril 2013, le dossier modifié dans le sens demandé a été adressé à la
direction des travaux par les constructeurs.
Le projet litigieux a été mis à l'enquête publique
du 4 juin au 4 juillet 2013.
G.
Plusieurs oppositions ont été formées dans le délai légal. Jean-Pierre
Goumaz a notamment transmis le 4 juillet 2013 les oppositions de 61 propriétaires
et/ou habitants du quartier concerné par le projet litigieux, accompagnées d'un
bordereau de pièces. Outre des vices formels et des griefs matériels relatifs
au projet de construction (toiture, hauteurs, distances aux limites,
etc
.),
les opposants se prévalaient de la procédure de plan partiel d'affectation déjà
initiée, expliquant que le projet litigieux introduirait un élément discordant
dans la typologie du quartier en cause, en totale opposition avec le caractère
homogène des autres constructions. Dans ce cadre, les opposants demandaient également
"
à la Municipalité de Lausanne d'établir un plan partiel d'affectation
de Quartier, tendant à préserver les caractéristiques du Quartier
[…]"
sur la base de l'art. 67 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). Ils indiquaient à ce
sujet représenter plus de la moitié des propriétaires situés dans le périmètre
concerné, mais également plus de la moitié de l'estimation fiscale totale du quartier.
Le 8 août 2013, les constructeurs se sont déterminés
sur les oppositions formées à l'encontre du projet mis à l'enquête.
H.
Par courrier du 7 janvier 2014, la municipalité a indiqué aux intéressés
avoir pris connaissance de leur demande d'ouverture d'une procédure de plan de
quartier déposée simultanément à l'opposition au projet sur la parcelle n
o
6892. Elle soulignait toutefois ne pas avoir l'intention de lier cette demande
à la procédure d'autorisation concernant la parcelle n
o
6892, mais
de la traiter de manière indépendante.
Par ailleurs, la municipalité indiquait qu'en raison
de l'ampleur de la tâche, il n'était plus envisagé d'identifier dans le cadre
de la révision du Plan directeur communal les secteurs à protéger, raison pour
laquelle l'intérêt à préserver l'ensemble bâti du quartier de la Gottettaz
n'était pas encore démontré. Dans sa séance du 19 décembre 2013, la
municipalité avait en conséquence décidé d'ouvrir une nouvelle procédure de
plan de quartier en réservant toutefois la mise sous protection du secteur aux
résultats d'une étude patrimoniale, qui devrait être pilotée par le service
d'urbanisme, mais financée par les propriétaires requérants. Le choix du
mandataire chargé de réaliser l'étude devrait de plus être confirmée par la
déléguée communale à la protection du patrimoine bâti. Enfin, la municipalité
invitait les propriétaires requérants à créer un comité représentatif pour la
suite de la procédure.
Le 10 février 2014, Dominique Hahn a informé le service
d'urbanisme de la création du comité représentatif des propriétaires requérants
(ci-après: le comité), composé d'Ariane Widmer Pham, de Pierre-Olivier Wellauer
et d'elle-même.
Le comité a proposé de confier l'étude patrimoniale
à l'historienne en architecture Nathalie Desarzens et a fourni au service
d'urbanisme le devis et le cahier des charges y relatif. Le 30 juin 2014, le service
d'urbanisme a répondu que le devis fourni était conforme aux attentes du service,
mais qu'il convenait de le compléter par une séance de présentation des
résultats de l'étude aux services concernés. Celle-ci serait suivie d'une
période de consultation permettant au service d'urbanisme de faire des
remarques et de demander, cas échéant, des compléments.
I.
Le 11 septembre 2014, le Service des communes et du logement, Division
logement (qui a succédé au SELT et à l'Unité logement; ci-après: "la
Division logement") a autorisé la démolition de la villa locative des
constructeurs aux conditions suivantes:
"
1. Dans le futur immeuble à
reconstruire, un logement de 2,5 pièces de 69 m2 et deux logements de 4,5
pièces de 105 m
2
et 113 m
2
sont soumis à une mesure de
contrôle administratif des loyers d'une durée de dix ans à compter de leur mise
sur le marché, leur loyer initial ne devant pas excéder la somme de CHF 73'968.-
ou CHF 258.- le m
2
/an telle que résultant de l'analyse technique de
la Division logement.
En revanche, le solde des
appartements (2 x 2,5 pièces et 4 x 4,5 pièces) sera libre de contrôle
administratif fondé sur le droit cantonal public en matière de préservation du
parc locatif vaudois.
2. Ce contrôle consistera en la
production à la Division logement des nouveaux baux à loyers à établir lors de
la remise en location de ces appartements après travaux, puis en la production
régulière de l'état locatif à l'autorité durant la période de contrôle. Ces
documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les
moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Cette restriction fera l'objet
d'une mention de restrictions de droit public au registre foncier, qui sera
inscrite une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.
4. Conformément à l'art. 4 al. 5
de la loi, la vente de l'immeuble sera soumise à autorisation, pour autant
qu'une transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette restriction fera
également l'objet d'une mention au registre foncier.
"
Le 12 septembre 2014, la direction des travaux a
informé les constructeurs qu'il était apparu lors de la mise à l'enquête que le
parking souterrain empiétait dans les espaces réglementaires. S'il pouvait être
proposé à la municipalité d'accorder une dérogation sur ce point, un certain
nombre d'éléments devaient toutefois être modifiés ou complétés préalablement (modification
de la fenêtre de la buanderie; dossier de détail des balustrades et plan des
aménagements extérieurs à fournir;
etc
.).
Le 15 septembre 2014, la Centrale des autorisations de
construction CAMAC du Département des infrastructures et des ressources
humaines a transmis à la direction des travaux sa synthèse concernant le projet
litigieux (ci-après: la synthèse CAMAC). En substance, les différentes
autorisations spéciales étaient octroyées, sous réserve du respect de certaines
conditions impératives relatives notamment au contrôle administratif des loyers
d'une durée de dix ans.
Par courrier du 29 septembre 2014, les constructeurs
ont communiqué à la direction des travaux un dossier modifié selon sa demande
du 12 septembre 2014.
Le 23 décembre 2014, la direction des travaux a une
nouvelle fois requis des constructeurs des modifications du dossier soumis,
lesquelles lui ont été adressées les 9 et 19 janvier 2015.
J.
Le 29 janvier 2015, Dominique Hahn a communiqué au service d'urbanisme
l'expertise réalisée par Nathalie Desarzens, lui laissant "
le soin
d'organiser la suite de la procédure de protection du quartier de Béthusy –
Levant – Gottettaz en collaboration avec
[le]
comité et Mme Nathalie
Desarzens
". Les conclusions de l'expertise sont les suivantes:
"Les terrains sur lesquels
s'est construit le quartier de la Gottettaz font anciennement partie du domaine
du château de Béthusy. Ils sont desservis par plusieurs anciennes routes et
chemins (actuels avenue de Béthusy, chemins du Levant et de la Gottettaz). En
1913, ces terrains sont vendus – comme l'ensemble du domaine du château – à la
Société foncière de Béthusy. Celle-ci établit la même année un plan de
parcellement, d'où est issu, en grande partie, le parcellaire actuel. Ce plan
projette en outre de nouvelles routes d'accès sur le plateau, dont l'étroit chemin
du Moléson. Il réserve également, suite à des demandes émanant des habitants
des environs et de la Municipalité, un espace pour un parc public, déjà prévu
en 1905 par le plan d'extension de la ville de Lausanne. Il s'agit du futur
parc de la Gottettaz, agrandi en 1925 et aménagé sous sa forme actuelle en
1938. Le plan de parcellement est accompagné de servitudes imposant des toits à
pans, l'utilisation de la tuile vieillie, ainsi que des restrictions concernant
la hauteur et la longueur des façades. Par plusieurs aspects, les auteurs de ce
plan semblent s'inspirer des théories de l'urbanisme pittoresque, appliquées de
manière plus complète quelques années dans le quartier proche de Bellevue.
Avant le début du XX
e
siècle, le secteur de la Gottettaz reste essentiellement
rural et n'est occupé que par de rares bâtiments construits au cours du XIX
e
siècle (deux ont subsisté). En 1913 déjà, une villa et un immeuble locatif de
haut standing sont construits par la Société foncière, juste avant que la
première guerre mondiale et la crise économique ne bloquent complètement le
développement du secteur pour une dizaine d'années. Ce n'est qu'entre 1924 et
1935 que le quartier s'urbanise véritablement, la majeure partie des parcelles
restées libres étant vendues à une clientèle bourgeoise qui y fait construire
des villas. Dans les années 1940, deux villas locatives (dont celle sise au ch.
de la Gottettaz 3) et un immeuble sont édifiés, puis une dernière villa en
1971.
Le quartier se développe donc en
quatre phases – les principales ayant lieu en 1913 et durant
l'entre-deux-guerres – suivant un parcellaire établi en 1913 et certaines
restrictions imposées à cette époque. Plusieurs types d'habitations (villas,
villas locatives et deux immeubles d'habitation) y voient le jour. Malgré la
relative diversité typologique et stylistique du bâti qui résulte de cette
urbanisation progressive, plusieurs éléments contribuent à donner au secteur
une certaine unité : en premier lieu, les villas y sont largement majoritaires
et possèdent des gabarits similaires. Munies de toits à pans couverts en
tuiles, elles présentent souvent des variantes du style régionaliste. Elles
sont l'œuvre d'architectes divers, mais l'un d'entre eux, René Bonnard, se
démarque par son activité prépondérante : il est non seulement probablement
l'auteur, avec son associé Jean Picot, du plan de parcellement de 1913, mais
aussi, de manière certaine, de sept bâtiments du quartier. Ces réalisations qui
s'étendent de 1913 à 1933 forment un ensemble intéressant, au travers duquel on
peut suivre les différentes phases stylistiques traversées par cet architecte
dans le domaine de la construction privée. René Bonnard, qui est une figure
importante de l'architecture lausannoise d'avant et surtout
d'entre-deux-guerres, était d'ailleurs lié personnellement à cette partie de la
ville (il est propriétaire et habite au chemin du Levant), ce qui explique sans
doute son implication dans le développement du plateau de Béthusy et
particulièrement du secteur de la Gottettaz. L'aménagement de l'espace non bâti
contribue également à donner une certaine unité et une identité propre au quartier,
sans parler de son apport pour la qualité de vie : les jardins privés y ont une
place importante, bien perceptible depuis l'espace public, qui est lui-même
doté d'un parc. Enfin, la présence généralisée de murets bordant les
propriétés, encore parfois d'origine, contribue également à donner un aspect
d'ensemble au quartier. Ces divers éléments devraient être pris en compte dans
le cadre de toute opération de reconstruction ou de transformation importante
touchant les bâtiments du secteur."
En date du 9 février 2015, la direction des travaux
a accusé réception du courrier du 29 janvier 2015 de Dominique Hahn et de
l'expertise réalisée, ajoutant que le "
dossier
[était]
actuellement
en cours d'analyse auprès de la cellule patrimoine
[et qu'une prise de
contact aurait lieu]
fin février 2015 pour la suite de la procédure
".
K.
Le 26 février 2015, la municipalité a pris la décision d'octroyer le permis
de construire et de lever les oppositions. Le permis de construire est assorti
d'un certain nombre de charges et de conditions
Les décisions municipales ont été transmises aux
opposants le 10 avril 2015. Les décisions notifiées à Jean-Pierre Goumaz,
respectivement Françoise Trumpy, mentionnaient que le soin leur était laissé de
les communiquer aux autres signataires de leurs oppositions respectives. Ensuite
d'une contestation au sujet de la qualité de "
porteur d'une opposition
collective
" de Jean-Pierre Goumaz, la municipalité a notifié sa
décision à Gérald Regamey, à charge pour lui de la communiquer aux autres
opposants. Le précité ayant également contesté être porteur d'une opposition
collective, la municipalité a procédé, le 22 mai 2015, à la notification individuelle
de sa décision à chacun des opposants.
L.
Par acte conjoint daté du 13 mai 2015 déposé par leur mandataire, Pierre-Olivier
Wellauer, Domenico Scannapieco, Paul et Bianca Janecek, Josette Dubuis, Cédric
Dubuis, Laurène Dubuis, Nigel Hutchings, Anne Hutchings, Jacques Destraz,
Claudine Nicodet, la Société Immobilière de l'Avenue de Béthusy n
o
50 Lausanne SA, ainsi que la Société Immobilière du Chemin du Moléson A,
(ci-après: les recourants 1) ont recouru auprès de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision levant leur
opposition et délivrant le permis de construire de même que, à toutes fins
utiles, contre les autorisations spéciales liées à ce projet, en particulier
celle délivrée par la Division logement. Ils concluent à l'annulation de la
décision attaquée, y compris du permis de construire et des autorisations
spéciales qui s'y rapportent. La cause a été enregistré sous le numéro de cause
AC.2015.0111.
Par acte conjoint du même jour déposé par leur
mandataire, Ariane Widmer Pham, Nicolas Pham, Jean-Pierre Goumaz, Dominique
Hahn, Gérald Regamey, Catherine Regamey, Alain Nabil Malek, Catherine Malek
Boschung, Adam Fischer, Ruth Fischer, Alain Grisel, Josette Lambert, Nicole
Klauser-Lambert et Pierre Zwahlen, (ci-après: les recourants 2) ont également recouru
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre
la décision levant leur opposition et délivrant le permis de construire et
contre l'autorisation spéciale délivrée par la Division logement. Ils concluent
principalement à la réforme de la décision de la municipalité en ce sens que
les oppositions sont admises et les autorisations de démolir et de construire
sollicitées sont refusées et subsidiairement à l'annulation des autorisations
communale et cantonale. Leur recours a été enregistré sous le numéro
AC.2015.0112.
Par avis du 9 juin 2015, le Juge instructeur a
informé les recourants Pierre-Olivier Wellauer et consorts et Ariane Widmer
Pham et consorts (ci-après: les recourants) de la jonction des deux causes sous
le numéro AC.2015.0111.
Par courrier du 25 juin 2015, les recourants 1 ont
indiqué que leur recours du 13 mai 2015 déposé à l'encontre de la décision du
10 avril 2015 emportait également contestation de la décision du 22 mai 2015,
notifiée ultérieurement à chacun des opposants.
Le 8 juillet 2015, le Service Immeubles, Patrimoine
et Logistique (ci-après: SIPAL) a transmis ses observations relatives aux
travaux litigieux. Il a confirmé que la villa locative actuelle ne présentait
pas d'intérêt national ou régional (cantonal) et que si une note devait lui
être attribuée, il s'agirait vraisemblablement de la note *4*. La Division
logement a déposé sa réponse au recours le 9 juillet 2015. Elle conclut au
rejet du recours. La municipalité a déposé sa réponse au recours le 3 septembre
2015. Elle conclut au rejet du recours. Le 30 septembre 2015, les constructeurs
ont communiqué leurs déterminations au tribunal. Ils concluent au rejet du
recours.
Le 10 septembre 2015 a eu lieu une séance réunissant
des membres du service d'urbanisme, du comité ainsi que l'auteur de l'étude
patrimoniale, ayant pour but de présenter l'étude et de préparer, cas échéant,
la suite de la procédure.
Par courriel du 2 novembre 2015, le service
d'urbanisme a communiqué au comité les "
quelques notes de séance à
usage interne
" établies lors de la réunion du 10 septembre 2015, précisant
encore qu'elles pouvaient être distribuées aux intéressés en l'absence de
procès-verbal
stricto sensu
. Il en ressortait notamment ce qui suit:
"
Réunion ce jour avec André Baillot,
Martine Jaquet, Raphaël Crestin, pour URB, Dominique Hahn, Ariane Widmer et
Pierre-Olivier Wellauer pour le comité représentatif des
propriétaires-requérants, Nathalie Desarzens historienne.
Points abordés :
Présentation de l'étude historique
par Nathalie Desarzens.
Présentation d'un extrait du
recensement ISOS sur le secteur.
URB confirme que l'étude atteste
du bien-fondé de la protection de ce quartier et qu'une démarche d'élaboration
d'un PQ est légitime. Conformément à la décision de la Muni du 19 décembre
2013, les frais d'élaboration sont à charge des propriétaires (fourchette
évoquée entre 100 et 150'000 CHF).
D'autres alternatives sont
évoquées, dont une demande de révision du recensement architectural à faire par
les propriétaires auprès du SIPAL, sur la base de l'étude historique.
URB confirme également que le PQ
doit être établi à une échelle cohérente par rapport au tissu urbain et aux
enjeux patrimoniaux. La réalisation d'un PQ ou d'un MPGA sur deux parcelles est
exclue.
Il est précisé aux propriétaires
que, s'ils souhaitent revenir sur la décision de la Muni concernant les frais
d'étude, une nouvelle demande doit être adressée expressément à cette dernière.
Suites :
- Les représentants des
propriétaires doivent informer leur comité de la teneur des présents débats
pour déterminer une position commune pour la suite de la démarche dont leur implication
financière. (échéance évoquée courant octobre)
"
Par avis du Juge instructeur du 20 novembre 2015, la
municipalité a été invitée à produire la fiche ISOS relative au quartier
litigieux, le dossier concernant la procédure de plan de quartier, ainsi que le
dossier du Service des parcs et domaines (ci-après: SPADOM).
Le 13 janvier 2016, la municipalité a versé à la
procédure la fiche ISOS requise, ainsi que l'expertise patrimoniale portant sur
le "
Quartier de la Gottettaz
"
.
Elle a encore précisé ne
détenir aucun autre document relatif à la procédure d'élaboration de plan de
quartier et qu'une unique séance avait eu lieu le 10 septembre 2015, en
présence des représentants du service d'urbanisme, des propriétaires requérants,
ainsi que de l'auteur de l'expertise. Il aurait été convenu à cette occasion
que les représentants des propriétaires informeraient le service d'urbanisme
courant octobre 2015 de la position de l'ensemble des propriétaires concernés,
ce qui n'aurait toutefois pas été fait. La municipalité a enfin indiqué qu'il
n'existait pas de dossier du Service des parcs et domaines (ci-après: SPADOM).
A l'exception du SIPAL, toutes les parties se sont
encore déterminées dans le cadre d'un second échange d'écritures et ont
persisté dans leurs conclusions respectives.
Le tribunal a tenu audience le 8 juin 2016. A cette
occasion, il a procédé à une vision locale. Le compte-rendu d'audience a la
teneur suivante:
"
La séance est ouverte à 09h30 au chemin
de Gottettaz 3, à Lausanne.
Se présentent:
Domenico Scannapieco, Paul
Janecek, Josette Dubuis, Cédric Dubuis, Anne Hutchings, Nigel Hutchings, Société
immobilière du chemin du moléson
sa
représentée par Gisèle Neumayer, Jacques Destraz, Claudine Nicodet, recourants,
assistés de Me Jean-Claude Perroud, avocat, à Lausanne; ainsi que Ariane Widmer
Pham, Nicolas Pham, Dominique Hahn, Catherine Regamey, Gérald Regamey,
Catherine Malek Boschung, Alain Nabil Malek, Ruth Fischer, Adam Fischer, recourants,
assistés de Me Benoît Bovay, avocat, à Lausanne;
Pour la Municipalité de Lausanne, autorité intimée, André Baillot, chef du service d'urbanisme, et
Vanessa Benitez Santoli, cheffe de l'office de la police des constructions,
assistés de Me Daniel Pache, avocat, à Lausanne;
Pour le Service des communes et du
logement, Unité logement, autorité intimée, Eric Bron, juriste, et Christine
Duruz Martin, collaboratrice technique;
Pour le Service Immeubles,
Patrimoine et Logistique, autorité concernée, Laurent Chenu, conservateur
cantonal;
Isabelle Durafourg Blanchard et François
Durafourg, constructeurs, accompagnés par Olivier Bettens, architecte et assistés
de Me Daniel Guignard, avocat, à Lausanne;
Le président annonce la
composition de la cour et explique le déroulement de l'audience.
Me Benoît Bovay requiert qu'il
soit procédé à la visite de l'immeuble litigieux au cours de l'inspection
locale, étant donné que la vétusté de celui-ci est contestée.
La question de l'impact de
l'inventaire ISOS et de sa force contraignante tant au niveau de la
planification que de la délivrance des permis de construire est discutée.
A la demande du président, Laurent
Chenu confirme les prises de position écrites du SIPAL et précise que le
recensement dans le canton de Vaud concerne des objets pris individuellement et
non pas des ensembles bâtis, mais que l'évolution de la protection tend de plus
en plus à prendre en considération de tels ensembles, à l'instar de
l'inventaire ISOS. Il ajoute que si l'immeuble ou l'ensemble en cause ne sont
pas recensés au niveau cantonal, il recommande toutefois qu'ils soient pris en
compte dans le cadre de la planification communale.
A la question du président, Laurent
Chenu répond que la réalisation du projet litigieux affaiblirait la portée d'un
éventuel plan de quartier ultérieur qui aurait pour objet la protection du
secteur dans lequel il se trouve. Vanessa Benitez Santoli relève que si le
bâtiment en question était important aux yeux du SIPAL, il lui incombait de
recourir contre le permis de construire, ce qu'il n'a pas fait. Laurent Chenu
évoque l'affaire AC.2009.0001 du 26 février 2010 (bâtiment Edipress à l'av. de
la Gare 39) et indique qu'il avait été relevé à l'époque par la CDAP qu'en
l'absence d'inventaire ISOS, il n'y avait pas de nécessité de protéger. Or en
présence d'un secteur recensé à l'inventaire ISOS, il y aurait un intérêt
public important qui devrait être pris en compte dans la planification de manière
générale, mais également dans la planification "directe", à savoir
lors de la délivrance de permis de construire. Me Benoît Bovay se dit surpris
d'entendre la Municipalité affirmer que le SIPAL aurait dû recourir contre la
décision attaquée, dès lors que le Tribunal fédéral aurait confirmé dans un
arrêt 1C_276/2015 du 29 avril 2016, que le respect de l'inventaire ISOS serait
une obligation même pour les communes.
La chronologie des faits est
débattue, les parties étant en désaccord sur le point de savoir si la demande
de plan de quartier est antérieure ou postérieure à la demande de permis de
construire. La question du financement du plan de quartier précité et des
raisons pour lesquelles la réalisation de ce plan n'a pas été de l'avant est
également discutée. Les parties s'expriment en outre sur la question de
l'applicabilité de l'art. 77 LATC au cas d'espèce. Vanessa Benitez Santoli
souligne que l'opportunité de délivrer le permis de construire a été examinée
au regard de la procédure de plan de quartier demandée par les recourants. Elle
indique d'ailleurs qu'un autre permis autorisant la démolition-reconstruction
aurait été récemment délivré dans le quartier, sans toutefois que les
recourants ne s'y opposent.
Il est passé à la visite du
périmètre correspondant au plan de quartier envisagé. La cour et les parties se
déplacent sur le chemin du Moléson. Ils observent en particulier la bâtisse
sise sur la parcelle n
o
6456, classée en note *3*. Me Daniel
Guignard fait remarquer que depuis cet endroit, il n'y a pas de visibilité sur
le projet litigieux. Laurent Chenu souligne que la végétation et les murets
participent grandement à la qualité et à la typicité du quartier.
La question du découpage des zones
dans le quartier est abordée, étant rappelé que le secteur visé par le plan de
quartier est soumis pour partie à la zone d'habitation de faible densité et,
pour une autre partie, à celle de moyenne densité, ce qui n'a pas été remis en
cause dans le PGA de 2006. Ariane Widmer Pham explique à ce sujet que la
volonté de densifier doit toutefois être coordonnée avec celle de protéger le
patrimoine bâti. Elle ajoute qu'elle serait intervenue très tôt au moment de la
révision du Plan directeur communal en lien avec la nécessaire protection du
quartier en cause, mais qu'il lui aurait été répondu que le plan directeur
n'avait pas vocation à aller si loin dans le détail.
La cour et les parties observent
les gabarits du projet autorisé, qui permettent de se rendre compte de son
intégration dans le quartier (rapport à la rue et aux autres bâtiments).
La cour se déplace jusqu'à la
maison de maître sise à l'avenue de Béthusy 50, à laquelle la note *4* a été
attribuée et se transporte ensuite dans les jardins des parcelles n
os
6890 et 6891 contiguës a la parcelle qui devrait accueillir le projet
litigieux.
A la demande du président, Vanessa
Benitez Santoli précise que même si les recourants avaient effectué rapidement
toutes les démarches demandées par la municipalité dans le cadre de la
procédure de plan de quartier, cela n'aurait certainement rien changé à la
décision attaquée, car les conditions de l'art. 77 LATC n'auraient pas non plus
été remplies. En tout état de cause, le projet n'aurait pas été suffisamment
avancé. Sur ce point, elle se réfère à l'arrêt AC.2011.0256 du 21 mai 2013.
Quant à Me Jean-Claude Perroud, il se réfère à l'arrêt AC.2006.0162 du 31
janvier 2008, confirmé par le TF.
Il est passé à la problématique de
la LDTR. L'analyse MERIP est en particulier contestée par les recourants, en ce
sens que certains postes (p. ex. la porte d'entrée) auraient fait l'objet d'une
pondération trop importante, mais également car la vétusté du bâtiment serait
exagérée dans ce document par rapport à l'état effectif du bâtiment. Eric Bron
répond que l'analyse MERIP se base sur un constat visuel de l'immeuble. Les
recourants ajoutent qu'en cas de rénovation douce du bâtiment, il n'y aurait
pas de risque d'augmentation des loyers, contrairement à ce qui aurait lieu en
cas de démolition-reconstruction à l'issue de la période de contrôle de dix ans
(il se réfère à l'arrêt AC.2002.0066).
La cour et les parties se rendent
à nouveau au chemin de Gottettaz 3 et visitent une partie du bâtiment à
démolir, soit le garage, la chaufferie et l'appartement du rez-de-chaussée.
A la demande du président, les
recourants expliquent qu'ils ont un intérêt à contester l'analyse MERIP en ce
sens que ce document ne permet pas seulement d'établir les loyers des logements
de compensation, mais également de savoir si une rénovation peut être exigée ou
non au regard notamment des frais retenus.
Interpellée à ce sujet, la
locataire du rez-de-chaussée indique que l'appartement qu'elle occupe n'a pas
de défauts et qu'elle n'a pas rencontré de problème particulier en lien avec
celui-ci, à l'exception d'un dysfonctionnement du chauffage qui a été réglé. Nicolas
Pham tient à souligner que, de son point de vue d'architecte, l'immeuble est en
bon état et que les matériaux utilisés lors de la construction sont de qualité.
L'inspection locale se poursuit
dans le jardin de la parcelle n
o
6892. Les arbres à abattre et
l'emplacement de ceux de compensation sont examinés. Les parties sont en
désaccord sur les possibilités de planter des arbres sur la dalle du parking,
conformément au projet déposé.
La parole n'étant plus demandée,
les parties sont informées qu'elles recevront prochainement une copie du compte
rendu d'audience de ce jour. L'audience est levée à 11h40.
"
Le 9 juin 2016, le conseil de la municipalité a
transmis au tribunal les coordonnées d'un arrêt relatif au "retour de
balcon" évoqué lors de l'audience. Le conseil des recourants 2 s'est
déterminé sur cet arrêt le 13 juin 2016. Les constructeurs se sont déterminés
sur le compte-rendu d'audience le 22 juin 2016. La Division logement et les
recourants 1 en ont fait de même en date des 23 juin et 24 juin 2016. Par fax
du 27 juin 2016, le conseil de la municipalité a fait valoir que les
déterminations des recourants 1 du 24 juin 2016 correspondaient à une nouvelle
plaidoirie écrite et a demandé qu'elles soient retournées à leur auteur. A
défaut, le conseil de la municipalité demandait à pouvoir également déposer une
plaidoirie écrite. Les déterminations des recourants 1 du 24 juin 2016 ne
contenant aucun élément nouveau pertinent, il n'a pas été donné suite à cette
requête.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36),
les recours sont intervenus en temps utile. Ils respectent au surplus les conditions
formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicables par renvoi de l'art. 99
LPA-VD, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
À titre liminaire, il convient de circonscrire précisément l'objet du
litige, les parties s'étant déterminées dans leurs écritures sur des éléments
qui sortent du cadre de la présente procédure. Pour rappel, ne peuvent être
examinés et jugés en procédure juridictionnelle administrative que les rapports
juridiques à propos desquels l'autorité administrative compétente s'est
prononcée préalablement, d'une manière qui la lie, sous la forme d'une
décision. Dans cette mesure, la décision détermine l'objet de la contestation
qui peut être déféré en justice par la voie d'un recours (ATF 134 V 418 consid.
5.2.1; 125 V 413 consid. 1a; TF 9C_195/2013 du 15 novembre 2013 consid.
3.1; arrêt GE.2015.0125 du 7 janvier 2016 consid. 3a).
En l'espèce, les décisions attaquées sont celles du
10 avril 2015 par laquelle la municipalité a levé les oppositions et délivré le
permis de construire ainsi que l'autorisation de la Division logement du 15
septembre 2014 relative à la LDTR. Il s'ensuit que la régularité de la
procédure d'élaboration du plan de quartier de Béthusy – Levant – Gottettaz
initiée à la demande des propriétaires (art. 67 LATC), en particulier les
questions liées à son financement, n'est pas ici en cause. Il n'est dès lors
pas donné suite à la réquisition des recourants 2 tendant à la production par
la municipalité de "
la liste des plans d'affectation spéciaux
[…]
de
ces vingt dernières années avec la mention de ceux qui l'ont été aux frais
exclusifs des propriétaires, l'objet de ces plans et les montants payés par les
propriétaires pour de telles études
", cette requête sortant du cadre
du présent litige.
3.
Les recourants requièrent la saisie de la Commission cantonale
consultative d'urbanisme et d'architecture (ci-après: CCCUA). Dite commission
est instituée par l'art. 16
LATC,
qui dispose
qu'elle peut être requise par le Conseil d'Etat, ses départements, les
municipalités ou l'autorité de recours de donner son avis sur toute question
relevant de l'urbanisme ou de l'architecture, notamment en matière de
développement des localités, de plan d'affectation ou de protection des sites.
Outre qu'il s'agit d'une disposition
de nature potestative, le tribunal relève que, étant notamment composé de deux
architectes, il est en mesure de se prononcer sur les griefs des recourants
concernant l'esthétique et l'intégration sur la base des plans du projet, des
prises de position de la municipalité et du SIPAL, de l'étude patrimoniale
portant sur l'ensemble du quartier, ainsi que de l'inspection locale à laquelle
il a procédé.
Partant, il n'y a pas lieu de donner suite à la requête
tendant à recueillir l'avis de la CCCUA.
4.
Quant au grief des recourants tiré de la notification irrégulière de la
décision du 10 avril 2015 au seul Jean-Pierre Goumaz au motif qu'il aurait été
le "
porteur d'une opposition collective
", il doit être écarté
pour les motifs suivants.
Le principe de la bonne foi impose à la personne à
qui un acte n'a pas été notifié de s'en prévaloir aussitôt que, d'une manière
ou d'une autre, elle a eu connaissance de la situation; par ailleurs, un tel
vice n'encourt aucune sanction, s'il a pu être réparé sans préjudice pour les
parties (
ATF
122 I 97 consid. 3a/aa et
111 V 149
consid. 4c
et les références citées; voir également arrêts MPU.2015.0040 du 10 novembre
2015 consid. 3a; PS.2013.0087 du 16 septembre 2014 consid. 1d et AC.2013.0183
du 3 juillet 2013 consid. 1b).
En l'espèce, les recourants 1 et les recourants 2,
tous représentés par un conseil commun, ont valablement contesté la décision du
10 avril 2015 devant le tribunal de céans dans le délai de trente jours à
compter de sa notification à Jean-Pierre Goumaz. Il s'en déduit qu'ils ont tous
eu connaissance de cette décision avant qu'elle ne leur soit personnellement
notifiée par l'autorité intimée le 22 mai 2015. L'ayant immédiatement attaquée,
conformément à ce que leur imposait le principe de la bonne foi, les
recourants n'ont subi aucun préjudice de l'absence initiale de
notification individuelle. Au reste, même à supposer que l'art. 109 al. 5 LATC fût
inapplicable et que la notification initiale au prétendu "
porteur de
l'opposition collective
"
fût en conséquence viciée, elle
n'encourrait en tout état de cause aucune sanction. Le vice aurait en effet été
réparé par la notification ultérieure à chacun des opposants. Partant, le grief
doit être écarté.
5.
Les recourants invoquent un défaut de motivation de la décision de la
municipalité, qui devrait selon eux conduire à l'annulation pure et simple de
celle-ci. Ils allèguent à ce titre que les griefs relatifs au défaut d'intégration
et à l'impossibilité d'octroyer le permis de construire avant que la procédure
de plan de quartier ne soit arrivée à un stade permettant de connaître les
possibilités de construction n'auraient en particulier pas été traités.
a) Selon l’art. 42 LPA-VD, la décision contient
notamment les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle
s'appuie (let. c); le dispositif (let. d); la date et la signature (let. e).
Quant au droit d'être entendu prévu par les art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), 17 al. 2 de la Constitution du Canton
de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; RSV 101.01) et 33 ss LPA-VD, il implique
notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision (cf. art. 42 let.
c LPA-VD). Selon la jurisprudence, la motivation d'une décision est suffisante
lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée
et sur lesquels elle a fondé son raisonnement, de manière à ce que l'intéressé
puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance
de cause (TF 2D_38/2011 du 9 novembre 2011 consid. 3.2.1; 1C_383/2010 du 11
avril 2011 consid. 2.1 et la référence citée). L’autorité peut se limiter à
l’examen des questions décisives pour l’issue du litige; il suffit que le
justiciable puisse apprécier correctement la portée de la décision et
l’attaquer à bon escient et que l’autorité de recours puisse exercer son
contrôle (ATF 133 I 270 consid. 3.1 p. 277). La motivation peut d'ailleurs être
implicite et résulter des différents considérants de la décision (TF 2D_38/2011
précité consid. 3.2.1; RDAF 2009 II p. 434, TF 2C_23/2009 consid. 3.1). La
violation du droit d'être entendu commise en première instance peut être guérie
si le justiciable dispose de la faculté de se déterminer dans la procédure de
recours, pour autant que l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir
d'examen, en fait et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1 p. 285; 133 I 201
consid. 2.2 p. 204; 132 V 387 consid. 5.1 p. 390, et les arrêts cités).
b) En l'espèce, il est vrai que, dans la décision
attaquée, la municipalité ne se prononce pas expressément sur les griefs
formulés dans l'opposition au sujet de l'esthétique et de l'intégration du
projet. Cela étant, on comprend à la lecture de la décision que la municipalité
a décidé d'autoriser le projet dès lors que, selon elle, il est conforme à
toutes les dispositions du RPGA régissant la zone mixte de moyenne densité. Implicitement,
on pouvait également comprendre que le projet ne pouvait pas selon l'autorité
communale être refusé pour d'autres motifs, notamment ceux liés à l'esthétique
et l'intégration. Les recourants pouvaient dès lors se rendre compte de la
portée de la décision et l'attaquer de manière adéquate, ce qu'ils ont fait.
Concernant la procédure d'élaboration du plan de
quartier, la municipalité avait déjà informé les opposants que les deux
problématiques seraient traitées de manière distincte (cf. let. H ci-dessus).
Partant, les recourants connaissaient la position municipale sur ce point et
ils ont pu l'attaquer en connaissance de cause.
6.
Les recourants soutiennent que les modifications du projet intervenues
postérieurement à l'enquête publique ne sont pas clairement identifiables sur
les plans figurant au dossier municipal.
a) L’art. 104 LATC dispose qu’avant de délivrer le
permis, la municipalité doit s’assurer que le projet est conforme aux
dispositions légales et réglementaires et au plan d’affectation légalisé ou en
voie d’élaboration. Cet examen intervient sur la base du dossier d’enquête.
Des plans doivent être joints à la demande de permis
de construire, en vertu de l'art. 108 al. 2 LATC. Les exigences
relatives
aux plans et aux pièces à produire sont fixées au niveau réglementaire, soit à l'art.
69 al. 1 du règlement d'application de la LATC, du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1). La demande doit notamment être accompagnée d'un plan de
situation extrait du plan cadastral (ch. 1); des plans à l'échelle du 1:100 ou
du 1:50 des sous-sols, rez-de-chaussée, étage et combles avec destination de
tous les locaux et l'indication des mesures de prévention contre les incendies
(ch. 2); des coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les
profils du terrain naturel et aménagé (ch. 3); des plans des aménagements
extérieurs avec le tracé précis du raccordement au réseau routier (ch. 8).
L'art. 69 al. 2 RLATC dispose que dans tous les autres cas, la demande est
accompagnée de toutes les indications nécessaires pour se rendre compte de
l'importance et de la nature des travaux projetés.
b) Pour que les plans correspondant au projet
autorisé soient aisément compréhensibles, notamment pour des
non-professionnels, les modifications apportées au projet après l'enquête
publique devraient figurer expressément et clairement sur les plans en question.
En l'espèce, certaines modifications mineures apportées au projet sont
difficiles à déceler à la lecture des plans, même pour des professionnels. La
question de savoir si cette informalité doit entraîner l'annulation du permis
de construire souffre toutefois de demeurer indécise dès lors que celui-ci doit
de toute manière être annulé pour un autre motif.
7.
Les recourants soutiennent que la construction du parking souterrain
dans les espaces réglementaires n'est pas admissible au regard des exigences
posées par les art. 84 LATC et 81 RPGA.
a) L’art. 84 LATC délègue aux communes
une compétence limitée pour la réglementation des constructions souterraines;
cette norme fixe, comme pour les dérogations (art. 85 LATC), les limites dans
lesquelles un règlement communal peut prévoir que les constructions
souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le
calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments, ainsi que dans le
coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol (al. 1). Une telle
réglementation n’est en effet applicable que dans la mesure où le profil et la
nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et qu’il n’en résulte pas
d’inconvénient pour le voisinage (al. 2).
Au plan communal, l'art. 81 RPGA
prévoit que,
pour des constructions souterraines ou semi-enterrées, la
municipalité peut déroger aux règles sur la distance aux limites ou entre
bâtiments et sur le coefficient d’occupation et d’utilisation du sol, pour
autant que la topographie existante avant l’exécution des travaux ne soit pas
sensiblement modifiée (al. 1). Ces constructions ne peuvent en aucun cas être
habitables et ne doivent pas porter atteinte à un intérêt public et des
intérêts prépondérants de tiers (aal. 2 let. c et d).
La jurisprudence a précisé que la
construction souterraine dont l’impact visuel est important modifie de manière
sensible la configuration des lieux et ne peut bénéficier de la dérogation
prévue par l’art. 84 al. 1 LATC (cf. arrêts AC.2011.0320 du 31 juillet 2012
consid. 3c/aa; AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid. 2b; AC.2009.0074 du
29 janvier 2010 consid. 2b confirmé par l’ATF 1C_137/2010 du 24 juin
2010 ; AC.2009.0233 du 21 mai 2010 consid. 1b ; AC.2008.0145 du
31 août 2009 consid. 6). Ainsi, le critère déterminant pour apprécier si la
topographie avant l’exécution des travaux n’est pas sensiblement modifiée au
sens de l’art. 81 al. 1 in fine RPGA ou si la configuration des lieux n’est pas
sensiblement modifiée au sens de l’art. 84 al. 2 LATC, dépend aussi de l’impact
visuel de la construction souterraine dans l’environnement construit, et non
pas de savoir si la construction se trouve en grande partie sous le niveau du
terrain naturel (cf. arrêts AC. 2011.0320 précité consid. 3c/aa;
AC.2009.0074 précité consid. 2c).
b) En l'espèce, à la lecture des plans, on constate
que la silhouette du terrain naturel est globalement respectée et que le garage
souterrain n'aura pas d'impact visuel significatif.
L'exigence
selon laquelle le profil et la nature du sol ne doivent pas être sensiblement
modifiés est par conséquent respectée. Compte tenu du peu de mouvements de
véhicules qu'induit la construction de 9 logements, l'exigence selon laquelle
il ne doit pas en résulter d’inconvénients pour le voisinage est également
respectée.
c) Vu ce qui précède, le grief relatif
au respect des art. 84 LATC et 81 RPGA doit également être écarté.
8.
Les recourants soutiennent que la rampe d'accès ne peut pas être
autorisée dans les espaces réglementaires. A cet égard, ils font valoir que l'accès
projeté nécessite la construction d'une rampe très pentue (15%) soutenue par un
imposant mur de soutènement, visible depuis la propriété voisine.
a) aa) L
a question de savoir si un
élément de construction devait être pris en compte dans le calcul de la
distance aux limites doit, de manière générale, être examinée en fonction du
but poursuivi par ce type de règle. La réglementation sur la distance aux
limites et entre bâtiments sur une même parcelle tend principalement à
préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions
afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter
notamment que les habitants de bien-fonds contigus n'aient l'impression que la
construction voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de
tranquillité aux habitants. En application de ces principes, le critère pour
déterminer si un élément de construction doit être pris en compte dans le calcul
de la distance aux limites tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie; si
l'ouvrage, compte tenu de ses caractéristiques, apparaît pour l'observateur
extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment, on doit considérer qu'il
aggrave les inconvénients pour le voisinage et, par conséquent, qu'il doit
respecter les distances aux limites et demeurer à l'intérieur du périmètre
constructible
(arrêts AC.2010.0359 du 28 novembre 2011 consid. 3b; AC.2010.0067 du
13 janvier 2011 consid. 4)
.
bb) Il résulte de la jurisprudence que les rampes et
voies d'accès aux garages, construites sur fonds privés, sont assimilées aux
dépendances selon l’art. 39 al. 3 RLATC, au même titre que les places de
stationnement à l'air libre; elles peuvent ainsi être construites dans les
espaces réglementaires entre bâtiments et limites de propriété (arrêts
AC.2014.0314 du 4 septembre 2015 consid. 7a/aa; AC.2007.0278 du 14 octobre 2008
consid. 5c/bb; AC.2007.0110 du 21 décembre 2007 consid. 10a, AC.2004.0300 du 21
septembre 2005 consid. 2a, AC.2004.0022 du 24 novembre 2004 consid. 5a,
AC.2002.0242 du 22 mai 2003 consid. 5b, AC.1998.0156 du 9 juin 1999 consid. 2c,
AC.1996.0087 du 7 avril 1997 consid. 4b, AC.1995.0226 du 11 novembre 1996 consid.
3a).
Une rampe ou une voie d'accès à des places de
stationnement (couvertes ou non) sur un fonds privé doit respecter la règle de
l'art. 39 al. 4 RLATC selon laquelle ces constructions ne peuvent être
autorisées dans les espaces réglementaires entre bâtiments et limites de
propriété que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les
voisins. Cette notion a été interprétée en ce sens que l'aménagement ne doit
pas entraîner des nuisances qui ne seraient pas supportables sans sacrifices
excessifs (arrêts AC.2014.0314 précité consid. 7a/bb; AC.2007.0278 précité
consid. 5c/bb; AC.2002.0242 du 22 mai 2003 consid. 5c). Selon la jurisprudence
fédérale, pour appliquer les notions "d'inconvénients appréciables"
ou "d'inconvénients supportables sans sacrifices excessifs",
l’autorité doit procéder à une pesée des intérêts en présence en comparant
d’une part, l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4 RLATC, et
d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage assimilé
aux dépendances et qui répond aux exigences légales et réglementaires. La
notion de "gêne supportable" doit donc s’apprécier en fonction des
circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de la situation
des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté et de
l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter (ATF du 10 novembre 1999
rendu en la cause 1B.411/1199 consid. 3c/bb, publié in RDAF 2000 I p. 257,
259). En tous les cas, les inconvénients doivent respecter le droit fédéral de
la protection de l'environnement en ce qui concerne notamment la protection
contre les nuisances, en particulier les valeurs limites fixées par
l'ordonnance sur la protection contre le bruit (arrêts AC.2014.0314 précité
consid. 7a/bb; AC.2011.0103 du 30 janvier 2012 consid. 7a/aa; AC.2007.0278
précité consid. 5c/bb; AC.1996.0087 du 7 avril 1997 consid. 4a/bb). L'autorité
doit ainsi apprécier si le projet est conçu de manière conforme au principe de
prévention, selon lequel les atteintes qui pourraient devenir nuisibles ou
incommodantes sont réduites à titre préventif et assez tôt (art. 11 al. 1 et 2
de la loi du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement [LPE; RS
814.01]) ; l’application de ce principe permet d’imposer au constructeur
des aménagements de protection contre le bruit ; par exemple, pour un
parking souterrain d'une trentaine de places, l’autorité peut exiger le
recouvrement du plafond du parking depuis l'entrée de la rampe par un matériau
phono absorbant (voir arrêt AC.2007.0110 du 21 décembre 2007 consid. 10b/bb).
b) En l'espèce, la rampe d'accès au garage
souterrain suit le terrain naturel avant de s'enfoncer légèrement.
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, elle aura un faible impact
visuel et n'apparaîtra en tous les cas pas
pour l'observateur
extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment
. Il s'agit dès lors
d'un élément
qui peut être autorisé dans les espaces réglementaires aux
conditions mentionnées par la jurisprudence. Compte tenu du faible nombre de
mouvements de véhicules, la rampe n'induira pas de nuisances pour les voisins
qui ne seraient pas supportables sans sacrifices excessifs. Partant, le
grief des recourant sur ce point doit également être écarté.
9.
Se fondant sur le glossaire annexé au RPGA, les recourants soutiennent
que les éléments prévus à l'ouest de la construction ne peuvent pas être
considérés comme des balcons et ne peuvent par conséquent pas empiéter dans les
espaces réglementaires. Ils font également valoir que ces éléments ne
respectent pas la hauteur de 4,5 m exigée par l'art. 44 RPGA lorsqu'il n'y a
pas de trottoir.
a)
aa) L'art. 44 al. 1 let. a
et b RPGA a la teneur suivante:
"
1
Peuvent également
empiéter sur le domaine public ou sur l'espace frappé par une limite des
constructions, des balcons, bow-windows, marquises, avant-toits ou autres
saillies analogues aux conditions suivantes :
a)
toute
saillie extrême est limitée au 1/10 de la largeur de la voie ou de la distance
entre les limites des constructions, sans toutefois pouvoir dépasser 1,50
mètres. Pour les marquises, la saillie peut atteindre jusqu'à 1/5 de la largeur
de la voie ou de la distance entre les limites des constructions, avec un
maximum de 3,00 mètres; l'extrême saillie doit toutefois rester à 0,50 mètre en
retrait de la bordure du trottoir,
b)
les
parties les plus basses devront respecter une hauteur libre minimum de 3,60
mètres au-dessus du trottoir, ou de 4,50 mètres s'il n'y a pas de trottoir.
Pour les marquises, la hauteur libre minimum de la partie la plus basse
au-dessus du trottoir pourra être réduite à 3,00 mètres. Exceptionnellement,
des dérogations peuvent être consenties par la Municipalité pour des éléments
de décor d'architecture, mais aux risques et périls du propriétaire,
"
Le
glossaire annexé au RPGA définit le balcon comme suit:
"
Plate-forme disposée en saillie sur une
façade entourée d'une balustrade (garde-corps) pleine ou ajourée et qui
communique avec les appartements par une ou plusieurs ouvertures.
Quelle qu'en soit la longueur, les
balcons qui se recouvrent l'un l'autre et dont le dernier est recouvert par la
toiture du bâtiment peuvent empiéter dans l'espace réglementaire (espace défini
par les distances minimum à respecter entre les limites de propriétés et les
bâtiments ou entre bâtiments) sous certaines conditions définies par la
jurisprudence.
"
bb) La jurisprudence s'est efforcée de définir la notion
de balcon et d’avant-corps lorsque la réglementation communale l'utilise sans
autre précision. Il convient d'en retenir que peuvent être qualifiés de
balcons, quelle qu'en soit la longueur, les ouvrages formant une saillie
réduite sur une façade d’une profondeur de 1,50 m au plus et qui se recouvrent
l'un l'autre, et dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment (arrêts
AC.2014.0365 du 4 décembre 2015 consid. 3f; AC.2012.0141 du 24 septembre 2013
consid. 8c; AC.2006.0134 du 30 mars 2007 consid. 1a). Leur fermeture latérale
aux extrémités ou dans le courant de la façade en fait des avant-corps (arrêts AC.2012.0141
précité consid. 8c; AC.2008.0328 du 27 novembre 2009, consid. 3; AC.2006.0134
du 30 mars 2007 consid. 1a/aa). Les balcons ne doivent en outre pas être
reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant sur toute
la hauteur des niveaux habitables (AC 2001.0226 du 28 mai 2002 et AC 2000.0135
du 3 mai 2001).
b) En l'occurrence, les éléments prévus à l'ouest
répondent à la notion jurisprudentielle de balcon dès lors que la saillie par
rapport à la façade est de 1,20 m. Contrairement à ce que soutiennent les
recourants, la qualification de balcon ne saurait au surplus être niée au motif
que les éléments mis en cause se retournent sur la façade latérale. Pour le
reste, on constate que ces éléments surplombent un trottoir, à l'exception
d'une surface d'environ 1 m
2
, celle-ci n'étant toutefois pas
carrossable. Partant, on peut admettre que l'art. 44 let. b RPGA est également respecté.
10.
Les recourants mettent en cause l'abattage d'arbres protégés qui est
prévu. Ils soutiennent qu'il serait possible de réaliser un projet raisonnable
tout en maintenant les arbres situés en bordure de parcelle, en particulier celui
situé au Sud. Ils font valoir que les mesures de compensation prévues ne sont
pas acceptables compte tenu du temps nécessaire pour reconstituer un arbre. Ils
mettent également en cause la faisabilité des mesures de compensation vu
l'épaisseur de la terre.
a) L'art. 5 let. b de la loi du 10 décembre 1969 sur
la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; RS 450.11) dispose
que sont protégés les arbres que désignent les communes par voie de classement
ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur
valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu’ils assurent.
L’autorisation d’abattre des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi
qu’à l’art. 15 du règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1). Interprétant ces dispositions, la
jurisprudence retient en substance ce qui suit :
Pour
statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les
oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS), l'autorité communale procède à une
pesée complète des intérêts en présence et détermine si l'intérêt public à la
protection des arbres en cause l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui
lui sont opposés. Dans le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient
notamment de tenir compte de l'importance de la fonction esthétique ou
biologique des plantations en cause, de leur âge, de leur situation dans
l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la conservation d'un
arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une
utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans des zones et
aux objectifs de développement définis par les plans directeurs; autrement dit,
même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il y a lieu
d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au regard des
droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et règlements
d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts
AC.2015.0082, 2015.0065
du 29 septembre 2015 consid. 6a; AC.2012.0249 du 26 juillet 2013 consid. 10;
AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2; AC.2011.0020 du 21 novembre
2011 consid. 4a
). Dans l'arrêt AC.2005.0260 cité par
les recourants, le Tribunal administratif avait constaté que le maintien d'un
arbre protégé diminuait de
50% environ la capacité constructible de la
parcelle et entraverait ainsi la réalisation du plan conforme aux objectifs de
développement retenus par le législateur communal.
Lorsque la protection instaurée par le droit communa
l
procède non pas d'un classement individuel
des arbres, mais d'un règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant
certaines caractéristiques, il faut tenir compte du caractère schématique de la
protection et considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent
être envisagés en rapport avec une construction (arrêts AC.2015.0082 2015.0065
précité consid. 6a; AC.2012.0300
du 12 juin 2013
consid.
6c ; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références
citées). L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme
un élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire
susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en
procédant à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut
concevoir les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al.
2 LPNMS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des arbres
abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (arrêts AC.2015.0082
2015.0065 précité consid. 6a; AC.2012.0300
du 12 juin
2013
consid. 6c ; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et
les références citées).
b) Comme le relèvent les recourants, le projet
maximaliste des constructeurs a notamment pour conséquence l'abattage d'arbres
situés en bordure de parcelle. Dès lors que le permis de construire doit être
annulé pour les motifs évoqués au consid. 11 ci-dessous et qu'un éventuel
nouveau projet devrait être redimensionné, il devrait être possible de
sauvegarder certains arbres dans le cadre d'un projet plus respectueux de
l'environnement bâti, environnement dont l'intérêt est notamment lié à
l'arborisation des parcelles. Cela étant, vu l'annulation du permis de construire,
il n'est pas nécessaire d'examiner cette question plus avant.
11.
Les recourants mettent en cause le projet sous l'angle de l'esthétique
et de l'intégration. Ils critiquent notamment le toit plat qui est prévu en
faisant valoir que les toitures à pans sont imposées par une servitude en
faveur de la Commune de Lausanne, servitude qui aurait façonné l'image du
quartier. Ils soutiennent que la municipalité aurait dû faire application de
l'art. 70 al. 2 RPGA et imposer le maintien des aménagements extérieurs
existants, en particulier les murs, murets ou clôtures. Se référant à l'étude
historique effectuée dans le cadre de la procédure relative au plan de
quartier, ils invoquent également l'art. 73 al. 4 RPGA. Ils soutiennent que la
démolition de la villa existante pour construire un volume trois fois plus
important implique une rupture du tissu bâti qui n'est pas admissible au regard
de cette disposition. Ils invoquent également le fait que le secteur litigieux
figure dans l'inventaire ISOS.
a) aa) L'art. 86 LATC, impose à la municipalité de
veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que
les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (art. 86 al. 1). Elle peut
refuser le permis de construire pour des projets susceptibles de compromettre
l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue,
ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou
culturelle (art. 86 al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des
dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords
(art. 86 al. 3).
Au plan communal, l'art. 69 RPGA, qui s'applique à
toutes les zones, dispose que les constructions, transformations ou démolitions
susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un quartier, d'un site,
d'une place ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur
historique, culturel ou architectural sont interdites (al. 1). Les
constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui
leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et
s'intégrer à l'environnement (al. 2).
bb) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (TF
1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une
installation s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses
dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si,
par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Selon
la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités municipales de
veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard
d'un large pouvoir d'appréciation. Dans ce cadre, l'autorité doit cependant
prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa
substance la réglementation de la zone en vigueur. Certes, un projet peut être
interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il
satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en
matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable
prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une
interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par
exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les
constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur
des critères objectifs et systématiques – ainsi les dimensions, l’effet
urbanistique et le traitement architectural du projet –, l'utilisation des possibilités
de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable. Tel sera par
exemple le cas s’il s’agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de
bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à
l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (cf. ATF 115 Ia 363 consid.
3 et les références; TF 1C_506/2011 du 22 février 2012 consid. 3.3 et les
références; arrêts AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0378 du 12
mars 2014 consid. 5b/bb et les références).
Selon le Tribunal fédéral, en matière d'esthétique
des constructions, l'autorité communale qui apprécie les circonstances locales
dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire, bénéficie ainsi
d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle
avec retenue (cf. art. 3 al. 2 LAT). Dans la mesure où la décision communale
repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes,
l'instance de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen
complet, elle ne peut intervenir et, cas échéant, substituer sa propre
appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est
objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (arrêts 1C_
1C_80/2015 du 22 décembre 2015 consid. 2.2; 1C_92/2015 du 18 novembre 2015
consid. 3.1.3 et les arrêts cités; dans ce sens: Olivier Schuler, Kognition
zwischen Rechtsweggarantie und Gemeindeautonomie in bau- und
planungsrechtlichen Verfahren, 2015, p. 75-77).
Le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue
dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas
son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se
borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution
dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 let. a LPA-VD).
L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti
doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût
ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la
subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites
de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (cf.
arrêts AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0478 du 3 septembre
2014 consid. 1a/cc et les références).
cc) L’inscription d’un objet d’importance nationale
dans un inventaire fédéral indique que cet objet mérite spécialement d’être
conservé intact ou en tout cas d’être ménagé le plus possible, y compris au
moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates (art. 6
al. 1 LPN). Lorsqu’il s’agit de l’accomplissement d’une tâche de la Confédération, la règle selon laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions
fixées par l’inventaire ne souffre d’exception que si des intérêts équivalents
ou supérieurs, d’importance nationale également, s’opposent à cette
conservation (art. 6 al. 2 LPN). Cette règle ne s’applique que si une tâche de la Confédération est en cause, comme l’al. 2 l’indique clairement. En cas de tâches cantonales
ou communales, la protection des sites construits est assurée par le droit
cantonal ou communal pertinent, notamment par le plan directeur et les plans
d’affectation communaux. Les cantons et les communes ont ainsi l’obligation de
prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l’ISOS lors de
l’adoption d’un nouveau plan d’affectation (TF 1C_188/2007 du 1
er
avril 2009, in DEP 2009 p. 509). A contrario, les objectifs de l'ISOS ne sont
pas directement applicables lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne
l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en
considération dans le cadre de l’interprétation des dispositions cantonales et
communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique.
L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des
procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en
effet un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour
statuer sur l'application de la clause d'esthétique (arrêts AC.2015.0089 du 11
novembre 2015 consid. 3a/dd; AC.2014.0166 du 17 mars 2015 consid. 2a/bb;
AC.2013.0175 du 10 décembre 2013 consid. 2f; AC.2010.241 du 16 novembre 2011 consid. 3c).
Cette répartition des compétences découle directement
de la disposition constitutionnelle relative à la protection de la nature et du
patrimoine (art. 78 Cst.) (cf. TF 1A.142/2004 du 10 décembre 2004, in RDAF 2006 629; arrêts
AC.2015.0089 précité consid. 3a/dd; AC.2014.0166
précité consid. 2a/bb;
AC.2010.0127 du 6 janvier 2011).
b) aa) La parcelle n
o
6892, qui doit
accueillir le projet litigieux, se situe au coeur du secteur sis de part et
d'autre du chemin de la Gottetaz et du chemin du Moléson (ci-après: le secteur
Moléson/Gottetaz), soit du périmètre qui fait l'objet de la demande de plan de
quartier et qui a fait l'objet de l'étude historique de Nathalie Desarzens
(ci-après: l'étude Desarzens). Ainsi que cela ressort de cette étude (p. 14-15),
la Société foncière de Béthusy avait fait l'acquisition des parcelles de ce
secteur en 1912 et avait réalisé un plan d'ensemble, ce qui avait été salué à
l'époque par la Municipalité. Il ressort également de l'étude (p. 28) que les
constructions de ce secteur (villas, villas locatives, immeubles)
ont
toutes été érigées entre 1880 et 1970 avec une phase importante entre 1925 et
1935. L'étude souligne que l'hétérogénéité typologique et stylistique résultant
de cette urbanisation progressive est contrebalancée par plusieurs éléments
créant une certaine unité et harmonie et conférant au quartier son identité:
les volumes, hormis ceux des deux immeubles locatifs sont assez semblables; les
villas y sont prédominantes, distinguant ainsi le secteur des environs où l'on
trouve en majorité des immeubles locatifs. L'emprise des bâtiments sur leur
parcelle est assez faible, laissant un espace relativement important aux
jardins privés, souvent séparés de l'espace public par des murets (parfois
encore d'origine et munis de grilles). L'usage des toits à pans et couverts de
tuiles est généralisé. Les bâtiments, dont aucun n'a été démoli, n'ont
apparemment pas subis de transformations lourdes. On relèvera que ces
différents éléments, qui ressortent de l'étude Desarzens, ont été confirmés
lors de la vision locale à laquelle le tribunal a procédé. Il a notamment été
constaté que toutes les constructions du quartier sont inscrites dans une forme
simple, de type orthogonal.
bb) Pour l'essentiel, le projet litigieux fait fi de
ces éléments qui caractérisent le secteur Moléson/Gottetaz. La construction
projetée, qui s'étend sur pratiquement toute la parcelle, implique la
disparition du jardin et des murets séparant la parcelle de la rue. Alors que
le rapport à la rue est bien conservé dans tout le quartier, celui-ci est nié
dans le cas d'espèce, enlevant toute cohérence du bâti par rapport à la rue. On
note que le législateur communal était conscient de l'importance de cet élément
puisqu'il a prévu à l'art. 70 al. 2 RPGA que lorsqu'une construction, transformation
ou démolition est susceptible de compromettre les aménagements existants
bordant les rues ou des éléments de transition de qualité, tels que mur, muret,
clôture ou différence de niveaux qui en font partie, la Municipalité peut imposer
une solutions visant au maintien de tout ou partie des dits aménagements. Même
si cette disposition donne un pouvoir d'appréciation à la Municipalité,
l'importance des murs et murets au sein de l'ensemble bâti de qualité que
constitue le secteur Moléson/Gottetaz impliquait une intervention de sa part
afin que des éléments de transition soient maintenus. Il y a lieu dès lors de
considérer que, en renonçant à faire usage de cette disposition et en
permettant une implantation jusqu'en bordure du domaine public avec la
disparition de tous les éléments de transition par rapport à la rue, l'autorité
communale a abusé du pouvoir d'appréciation que lui confère l'art. 70 al. 2
RPGA.
Lors de la vision locale, le tribunal a pu constater
que les biens-fonds du quartier se caractérisent, outre par des murs et des
murets, par la présence de haies puis de jardins avec des bâtiments à l'arrière
qui sont peu visibles et garantissent une certaine privacité, une échelle étant
respectée entre le bâtiment et la parcelle. Cet élément, qui contribue de
manière important à l'unité et à l'intérêt du secteur bâti environnant, n'est également
pas respecté par le bâtiment projeté, qui sera particulièrement visible et hors
échelle par rapport à la parcelle. A cela s'ajoute que, alors que les bâtiments
du quartier ont tous une forme carrée ou rectangulaire, le bâtiment projeté,
qui suit globalement les limites de la parcelle (a priori dans le but d'une
utilisation maximale des possibilités de bâtir), se caractérise par une forme
complexe qui, pour ce motif également, pose un problème d'intégration par
rapport aux constructions environnantes.
Le choix consistant à coiffer la construction d'un
toit plat ne saurait nécessairement être remis en cause, quand bien même les
toitures environnantes sont toutes à deux pans. Un tel choix implique toutefois
que la toiture fasse l'objet d'un traitement soigné (notamment par la création
d'un attique), ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
De manière générale, le volume du bâtiment projeté apparaît
disproportionné par rapport aux constructions environnantes. Le bâtiment créera
dès lors une violente brèche dans la trame constructive avec une disproportion
de gabarits manifeste, portant ainsi atteinte à l'équilibre volumétrique et
architectural des bâtiments environnants. On se trouve par conséquent dans
l'hypothèse visée par la jurisprudence du Tribunal fédéral dans laquelle,
compte tenu de l'intérêt du secteur bâti dans lequel s'inscrit le projet,
l'utilisation des possibilités de construire réglementaires s'avère déraisonnable.
On peut encore relever que la réglementation de la
zone mixte de moyenne densité lausannoise ne contient aucune disposition sur la
mesure d'utilisation du sol. Cette absence d'indice d'utilisation du sol (IUS)
pose problème dès lors que c'est l'ordre non contigu qui régit le secteur. Elle
n'apparaît au demeurant pas conforme à l'art. 47 al. 1 LATC, qui prévoit que
les plans et les règlements d'affectation doivent notamment fixer la mesure de
l'utilisation du sol. Quoi qu'il en soit, cette absence d'IUS implique d'être
particulièrement strict dans l'application de la clause d'esthétique, de
manière à éviter des projets qui, en raison de leurs dimensions, ne sont
manifestement pas intégré à l'environnement bâti, comme c'est le cas en
l'espèce. Dès lors que le secteur Moléson/Gottetaz constitue un secteur bâti au
sens de cette disposition, il aurait dû être fait application de l'art. 73 al.
4 RPGA qui prévoit que la municipalité peut, lorsqu'un ensemble bâti est
identifié et qu'il s'agit, notamment, d'éviter une rupture du tissu bâti
existant, préserver la volumétrie générale d'ensemble, le rythme du
parcellaire, la composition verticale et horizontale des façades, les formes de
toiture, ainsi que les aménagements des espaces libres.
Dans l'application des art. 86 LATC et 69 RPGA, il
convient également de tenir compte de l'inventaire ISOS de la Commune de
Lausanne approuvé par le Conseil fédéral le 11 septembre 2015 et entré en
vigueur le 1
er
octobre 2015 (Lausanne, inscrite à l'inventaire
fédéral en 2006 comme objet d'importance nationale, n'avait jusqu'alors jamais
été inventoriée au moyen de la méthode ISOS). Le site bâti au cœur duquel se
trouve la parcelle n
o
6892 est concerné par les périmètres du
recensement ISOS de Lausanne n
os
21 et 93. Dans les deux cas,
on se trouve dans la catégorie d'inventaire AB (existence d'une substance
d'origine ou d'une structure d'origine) avec l'objectif de sauvegarde le plus
élevé (objectif A). Selon les explications relatives à l'ISOS, l'objectif de
sauvegarde A préconise la sauvegarde de la substance, soit la conservation
intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les
espaces libres; suppression des interventions parasites. En l'espèce, on a vu
que le projet litigieux soulève un important problème d'intégration par rapport
au site bâti auquel il appartient en raison notamment du volume de la
construction, de sa forme, de son implantation dans la parcelle et de son
rapport à la rue. La prise en compte de l'inscription de ce site bâti à
l'inventaire ISOS avec un objectif de sauvegarde A justifie d'autant plus un
refus du permis de construire pour les motifs d'esthétique et d'intégration
invoqués par les recourants. Ce grief est par conséquent fondé et justifie
l'admission du recours et l'annulation du permis de construire.
12.
Les recourants soutiennent que, dès lors que la municipalité est entrée
en matière sur une demande d'établissement d'un plan de quartier répondant aux
exigences de l'art. 67 al. 2 LATC, elle aurait dû refuser le permis de construire
en application de l'art. 77 LATC. Ils relèvent sur ce point que, à la
demande de la municipalité, ils ont, en relation avec la procédure
d'établissement du plan de quartier, fait procéder à une étude patrimoniale qui
a confirmé l'intérêt patrimonial du secteur et la nécessité de modifier la
réglementation le régissant. Cette nécessité d'adopter une planification spéciale
aurait été admise par le service communal de l'urbanisme. En portant atteinte à
l'étude patrimoniale par une autorisation de démolir puis de construire un
nouveau bâtiment nettement plus volumineux, sans aucune réflexion d'intégration
par rapport à l'ensemble bâti, on compromettrait à l'évidence l'aboutissement
du plan d'affectation spécial et la valeur patrimoniale de l'ensemble du
quartier. Le fait d'entrer en matière sur une demande d'établissement d'un plan
de quartier visant à mieux assurer la protection du patrimoine bâti du secteur
tout en délivrant un permis de construire un bâtiment moderne de quatre étages
doté d'un toit plat serait arbitraire, violerait le principe de la bonne foi et
constituerait une violation du principe de coordination (art. 25a LAT). Selon
les recourants, la municipalité n'aurait pas démontré que l'on peut démolir la
maison sise sur la parcelle n
o
6892 et construire un nouveau
bâtiment sans porter atteinte à l'ensemble bâti méritant protection et sans diminuer
les règles de protection du plan d'affectation spécial faisant suite à l'étude
patrimoniale. Les recourants soutiennent encore que l'élaboration d'un plan
spécial afin de protéger le secteur se justifie au regard du nouveau Plan
directeur communal actuellement soumis pour examen préalable du canton et de la
concrétisation de l'inventaire ISOS reIatif à la Commune de Lausanne. Ils font
enfin valoir que l'établissement d'un pan spécial s'impose d'autant plus que la
réglementation lausannoise de la zone mixte de moyenne densité ne serait pas
conforme à l'art. 47 al. 1 LATC en raison du fait qu'elle ne contient pas de
dispositions relatives à la mesure de l'utilisation du sol.
a) Selon l'art. 77 LATC, le permis de construire
peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que
conforme à la loi, aux plans et aux règlements, compromet le développement
futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement
d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à
l'enquête publique. Le refus du permis de construire sur la base de
l'art. 77 LATC s'apparente à une mesure provisionnelle qui doit empêcher
que la réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée
ne compromette la révision de cette dernière (TF 1C_197/2009 du 28 août 2009
consid. 5.1). Comme d'autres restrictions à la garantie de la propriété, une
telle mesure doit reposer sur l'intérêt public et respecter le principe de la
proportionnalité. Sa mise en œuvre doit par conséquent se concilier avec le
principe de la stabilité des plans, qui est un aspect du principe plus général
de la sécurité du droit et qui doit permettre aux propriétaires fonciers, comme
aux autorités chargées de mettre en œuvre la planification, de compter sur la
pérennité des plans d’affectation (ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 198 ; 120
I a 227 consid. 2b p. 232). Dès lors, pour répondre à l’intérêt public,
l’application de l’art. 77 LATC suppose que les circonstances se soient
sensiblement modifiées depuis l’adoption de la planification en vigueur pour
qu’une adaptation de celle-ci apparaisse nécessaire, conformément à l’art. 21
al. 2 LAT. Lorsque l'art. 77 LATC est invoqué par un propriétaire voisin, il
convient par conséquent de déterminer si les conditions d'une révision du plan
telles qu'elles sont prévues par l'art. 21 al. 2 LAT sont remplies. Dans le
cadre de l'application de l'art. 77 LATC, on doit ainsi au premier chef se
demander si l'affectation et la réglementation en vigueur présentent de sérieux
inconvénients, lesquels feraient apparaître un besoin de modification. Par
ailleurs, l'art. 77 LATC ne proscrit que les projets manifestement contraires
au projet de plan – la construction projetée devant ainsi compromettre une
intention municipale non seulement dans son principe, mais aussi concrètement (arrêts
AC.2010.0158 du 6 mars 2012 consid. 5; AC.2009.0249 du 24 août 2010 consid. 1;
voir ég. Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit vaudois de la construction,
4
ème
éd., Bâle 2010 n. 2.2.2 et 2.2.4
ad
art. 77 LATC).
La jurisprudence a précisé que pour justifier
l’application de l’art. 77 LATC, l’intention de réviser la réglementation en
vigueur doit avoir fait l’objet d’un début de concrétisation et reposer sur des
motifs objectifs; il faut que l’autorité compétente ait procédé au moins à
quelques études préliminaires mettant en évidence des problèmes d’affectation
et les solutions envisageables pour les résoudre (TF 1C_694/2013 du 31 janvier
2014, consid. 2.2; 1C_197/2009 du 28 août 2009, consid. 5.1; arrêts
AC.2008.0230 du 18 septembre 2009, consid. 3a et b; AC.2009.0030 du 6 août
2009, consid. 1a; AC.2008.0074 du 27 mars 2009, consid. 5, et les arrêts
cités). Il faut que l’autorité ait exprimé une volonté claire de modifier la
planification en vigueur, ce qui peut résulter d'une décision municipale, d'un
vote du conseil de la commune ou du mandat d'étude confié à un bureau
d'urbanistes (arrêt AC.2006.0036 du 20 décembre 2006, consid. 3b). Dans une
affaire où la Municipalité avait refusé le permis de construire au motif que le
plan général d’affectation était en voie de révision, et que la planification
était déjà avancée, le Tribunal administratif avait considéré que ces études
étaient suffisantes pour justifier l’application de l’art. 77 LATC (arrêt
AC.2006.0036, précité, consid. 3b). La jurisprudence n’a pas admis que tel
était le cas, en revanche, lorsque aucune démarche sérieuse n’avait été
entreprise, une année après l’annonce de la modification de la planification
(arrêt AC.2008.0074, précité, consid. 5b et l’ATF subséquent 1C_197/2009,
précité, consid. 5.2; cf. également arrêt AC.2007.0320 du 29 septembre
2008 consid. 11), ou que le projet se trouvait à l’état d’esquisses
rudimentaires ne démontrant pas de volonté sérieuse d’agir de la part de
l’autorité (arrêt AC.1991.0245 du 14 septembre 1992 et l’ATF subséquent
1P.615/1992 du 7 juillet 1993).
L'art. 77 LATC n'est pas une disposition impérative.
Elle confère seulement à la municipalité la faculté de refuser le permis de
construire (arrêts AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 1a;
AC.2014.0377 du 10 juin 2015 consid. 7; AC.2011.0256 du 21 mai 2013 consid.
3c). L’art. 77 LATC laisse ainsi à la municipalité un large
pouvoir
d'appréciation, au point qu’elle peut délivrer le permis de construire alors
même que le projet serait contraire à la réglementation future envisagée (arrêt
AC.2007.0320 du 29 septembre 2008, consid. 11).
b) En l'espèce, il ressort du dossier que la
municipalité est entrée en matière sur une procédure de plan de quartier pour
le secteur proposé par les recourants comprenant la parcelle n
o
6892
(cf. pièce 5 des recourants Wellauer et consorts). En outre, le service de
l'urbanisme a, après avoir pris connaissance de l'étude historique Desarzens,
admis que ce plan de quartier devrait tendre à une mise sous protection de ce
secteur (cf. courriel du chef du Service d'urbanisme de la Ville de Lausanne du
2 novembre 2015). Cela étant, on constate que l'exigence selon laquelle
l’autorité compétente doit avoir procédé au moins à quelques études
préliminaires mettant en évidence des problèmes d’affectation et les solutions
envisageables pour les résoudre n'est pas remplie. On relève ainsi qu'aucun mandat
d'étude n'a été confié à un bureau d'urbanistes, la mise en œuvre des premières
études s'étant heurtée à un problème de financement. Sur ce point, aucun
reproche ne peut être formulé à l'encontre de l'autorité communale puisque la
municipalité a d'emblée indiqué dans sa décision du 17 janvier 2014 relative à
l'ouverture de la procédure de plan de quartier que l'ensemble des frais
d'étude et d'élaboration du plan de quartier seraient à la charge des
propriétaires conformément à l'art. 72 LATC. Dans ces conditions, et compte
tenu de la jurisprudence rappelée plus haut, le refus de la municipalité de
faire application de l'art. 77 LATC pour refuser le permis de construire ne
prête pas le flanc à la critique.
On relèvera encore que les conditions
exceptionnelles permettant de procéder à un contrôle préjudiciel du plan
d'affectation ne sont également pas réunies. En premier lieu que, dès lors que
le RPGA date de moins de 15 ans, on ne se trouve pas dans l'hypothèse dans
laquelle un réexamen est nécessaire (cf. TF 1C_42/2014 du 16 septembre
2014 consid. 2.4). L'approbation de l'inventaire ISOS de la Commune de Lausanne,
la réalisation de l'étude Desarzens et le fait que le service de l'urbanisme
soit entré en matière sur un plan de quartier en vue de la protection du
secteur ne constituent au surplus pas des circonstances exceptionnelles justifiant
de s'écarter des principes de sécurité du droit et de stabilité des plans. On
l'a vu, la procédure de plan de quartier n'a pas été de l'avant en raison d'un
problème de financement. Pour le reste, comme les représentants de l'autorité
communale l'on relevé lors de l'audience, le Plan directeur communal est en
cours de révision, révision qui sera suivie par l'étude d'un nouveau plan
général d'affectation appelé à succéder au PGA de 2006. C'est dans le cadre de
cette procédure de révision du PGA, qui permettra d'effectuer une pesée des
d'intérêts à une échelle pertinente (notamment la pesée entre l'intérêt à la
protection du patrimoine bâti
et les intérêts liés aux objectifs de
densification résultant de la LAT et du Plan directeur cantonal dans un secteur
proche du centre-ville de Lausanne bien desservi par les transports publics), qu'il
appartiendra aux autorités compétentes de prendre en compte les éléments
pertinents relevant de l'inventaire ISOS récemment approuvé. Comme on l'a vu ci-dessus,
il doit en revanche d'ores et déjà être tenu compte de cet inventaire dans le
cadre de l'application, au stade du permis de construire, des dispositions cantonale
et communale relatives à l'esthétique et à l'intégration des constructions.
On relèvera enfin qu'une éventuelle non-conformité
du projet au Plan directeur communal (ou a fortiori au projet de nouveau Plan
directeur communal) ne saurait justifier une annulation du permis de construire
pour ce motif. Selon la jurisprudence, un projet de construction conforme au
droit ne saurait en effet être refusé au seul motif qu'il contreviendrait à un
plan directeur communal liant l'autorité (cf. TF 1C_257/2013 du 13 janvier
2014 consid. 5.3 et l'arrêt cité).
13.
Les recourants contestent l'autorisation délivrée par la Division
logement en application de la LDTR. Au motif que le bâtiment serait en bon état
et qu'il pourrait simplement être rénové, ils mettent en cause la conformité à
la LDTR de l'opération de démolition/ reconstruction qui est prévue. Selon eux,
les nouveaux logements dont les loyers seront contrôlés ont une typologie
différente des logements existants et ne permettent dès lors pas une
compensation adéquate. Les recourants mettent également en cause le loyer initial
de 258 fr. le m
2
/an admis par la Division logement pour les
logements dont les loyers seront contrôlés. Les travaux pris en considération
sur la base de l'expertise Mérip pour aboutir à ce loyer initial seraient trop
importants, une rénovation plus simple pouvant être réalisée. Les recourants
mettent enfin en cause l'efficacité de la mesure de contrôle des loyers de 10
ans qui est prévue. Ils font valoir que, après 10 ans, des augmentations de
loyer interviendront qui, compte tenu du coût de construction, feront sortir
les logements de la catégorie à pénurie.
a) Selon la jurisprudence, pour qu'un voisin dispose
de la qualité pour recourir contre une autorisation, il doit retirer un
avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision
contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se
distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la
collectivité concernée; il doit ainsi invoquer des dispositions de droit public
des constructions susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait
ou de droit; peu importe à cet égard que ces dispositions ne soient pas
destinées à le protéger; toutefois, de manière à endiguer l'action populaire,
la seule poursuite d'un intérêt général et abstrait à la correcte application
du droit ne suffit pas (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3). On admet que le recourant
retire un avantage pratique à la procédure si l'issue favorable du recours
empêche la réalisation de la construction (ATF précité consid. 2.3; TF 1C_754/20
13 du 28 avril 2014 consid. 3.1).
b) aa) Vu ce qui précède, les recourants ont qualité
pour invoquer le fait que l'opération de démolition/ reconstruction qui est
prévue ne serait pas admissible au regard de la LDTR, question qu'il convient
d'examiner ci-après.
bb) La LDTR soumet la démolition, la transformation
et la rénovation de maisons d'habitation à autorisation (art. 1 al. 1), à moins
qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1 al. 2). Cette
autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend
des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3); elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'art. 39 de la loi
cantonale sur l'énergie; elle peut également l'être, à titre exceptionnel, si
d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de
l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle
des loyers, afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but
visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Par rapport au dispositif législatif précédemment en
vigueur, il s'est agi avec la LDTR de faire face à une pénurie de logements non
plus quantitative, mais "catégorielle"; seul est visé le manque de
certains types d'appartements n'affectant que certaines couches de la
population, en particulier celles à bas revenus (v. BGC, février 1985,
p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la
politique du logement, BGC février 1987, p. 5). La LDTR a ainsi pour but de
prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les
personnes les plus défavorisées (cf. notamment arrêts AC.2013.0157 du 10
janvier 2014 consid. 6; AC.2011.0273 du 17 octobre 2012 consid. 4 b et les
références). Selon l’art. 3 al. 1 du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR
(RLDTR; RSV 840.15.1), la loi est applicable dans l'ensemble des communes du
canton. Aux termes de l’art. 4 RLDTR, seuls les logements correspondant par le
prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un
besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la
pénurie. Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur
le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la
majorité des familles) et elle a été jugée compatible avec la garantie de
propriété par le Tribunal fédéral (cf. arrêt relatif au décret du 5 décembre
1962 concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation et
d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a
succédé; ATF 89 I 178; 101 Ia 502; voir aussi pour une réglementation analogue,
ATF 113 Ia 132 et 119 Ia 355).
cc) En l’espèce, il n'est pas contesté que les
logements sis dans le bâtiment qui doit être démoli font partie d'une catégorie
dite "à pénurie" au sens de la LDTR.
dd) Le Tribunal fédéral considère qu'un
accroissement de l'offre de logements à louer ne suffit pas pour que
l'autorisation de démolir soit accordée; encore faut-il que le niveau des
loyers des nouveaux appartements soit raisonnable, à défaut de quoi le but
poursuivi par la loi, consistant à conserver des logements à loyer modéré, ne
serait pas atteint (ATF 1 P.457/2000 du 2 décembre 2000 consid. 3b/dd). Dans
l’ATF précité, le Tribunal fédéral a souligné que, selon le législateur
cantonal, la délivrance d'une autorisation de transformer ou de démolir est
envisageable pour des motifs d'intérêt général lorsque le projet faisant
l'objet de la requête permet de maintenir ou d'augmenter le nombre de logements
loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie (consid.
3b/dd avec référence au Bulletin des séances du Grand Conseil du canton de
Vaud, automne 1973 p. 228/229). On en déduit que, sur le principe, l'opération
consistant à démolir un bâtiment comprenant des logements d'une catégorie où
sévit la pénurie au sens de la LDTR et à reconstruire un nouveau bâtiment est
admissible dès lors que, dans le nouveau bâtiment, des logements comparables
sont prévus avec des loyers adaptés aux moyens de la majeure partie de la
population et un contrôle de ces loyers pendant une certaine durée. La
possibilité d'une telle opération avec un contrôle des loyers pendant 10 ans
résulte au surplus du texte de l'art. 4 al. 3 LDTR, disposition qui prévoit
notamment que l'autorité cantonale compétente a la faculté de contrôler pendant
10 ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis. La
durée du contrôle de 10 ans, qui serait insuffisante selon les recourants, est
par conséquent conforme au texte légal. Le fait d'autoriser une opération de
démolition/reconstruction en instituant un tel contrôle des loyers plutôt que
de refuser l'autorisation répond au surplus au principe de la proportionnalité
en relation avec la garantie de la propriété (cf. dans le domaine voisin de la
législation sur l'aliénation des appartements louée TF 1C_16/2015 du 3
septembre 2015).
ee) Pour ce qui est de la compensation, on relève
que trois des neuf nouveaux logements prévus feront l'objet d'un contrôle des
loyers, soit un 2,5 pièces de 69 m
2
et deux 4, 5 pièces de
respectivement 105 m
2
et 113 m
2
. Ces logements sont
censés compenser les trois logements qui seront démolis, soit un 3 pièces de 70
m
2
et deux 5 pièces de 115 m
2
. Dans sa réponse au
recours, la Division logement fait valoir que, si les typologies des logements
ne sont pas identiques, elles sont comparables. Il relève ainsi qu'un logement
de 2,5 pièces répond aux mêmes besoins qu'un logement de 3 pièces - soit ceux
des personnes seules, des couples sans enfant ou des ménages unifamiliaux - et
qu'un logement de 4,5 pièces répond aux mêmes besoins qu'un logement de 5
pièces, soit ceux des familles avec enfants (notamment des familles avec deux
enfants). La Division logement relève également que le taux de vacances des
logements de 2/2,5 pièces est, selon les statistiques communales, similaire à
celui des logements de 3 pièces alors que celui des 4/4,5 pièces est plus
marqué que celui des 5/5,5 pièces.
ff) Compte tenu des éléments mis en avant par la
Division logement, on peut retenir - non sans quelques hésitations s'agissant
des surfaces et des typologies des logements - que, compte tenu de la mesure de
contrôle des loyers qui est prévue pour trois des nouveaux logements,
l'opération de démolition/reconstruction litigieuse est admissible au regard
des buts poursuivis par la LDTR. Cette mesure permet en effet de maintenir sur
le marché locatif des logements globalement équivalents à ceux qui doivent être
démolis avec des loyers qui sont encore en rapport avec les ressources de la
majorité des familles (soit des loyers qui se situent à la limite de la
catégorie des loyers "intermédiaires" selon le statistiques
lausannoises).
c) Les recourants mettent également en cause les
travaux pris en considération sur la base de l'expertise Mérip pour aboutir au
loyer initial des logements qui seront soumis à une mesure de contrôle des
loyers.
Ce grief des recourants, supposé fondé, aboutirait
tout au plus à la modification de la décision du Service des communes et du
logement en ce qui concerne la fixation du loyer initial et ne remettrait pas
en cause la faculté des constructeurs de réaliser leur projet selon les plans autorisés.
Cette modification de la décision du Service des communes et du logement
n'ayant aucune incidence sur la situation de fait ou de droit des propriétaires
voisins, ceux-ci n'ont pas qualité pour invoquer de grief en relation avec la
fixation du loyer initial des nouveaux logements contrôlés. Partant, il n'y a
pas lieu de d'examiner cette question plus avant.
14.
Il résulte des considérants qui précèdent que les recours contre les  décisions
de la Municipalité de Lausanne du 10 avril 2015  doivent être admis et les
décisions par lesquelles la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis
de construire être annulées. Vu l'annulation du permis de construire, les
recours formés contre les autorisations spéciales liées au projet, notamment
celle délivrée par le Service des communes et du logement, sont sans objet. Vu
le sort des recours, les frais sont mis à la charge des constructeurs (cf. RDAF
1994 p. 324). Ces derniers verseront en outre des dépens aux recourants, qui
ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours contre les décisions de la Municipalité de Lausanne du 10
avril 2015 sont admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Lausanne du 10 avril 2015 sont
annulées.
III.
Les recours formés contre les autorisations spéciales liées au projet,
notamment celle délivrée par le Service des communes et du logement, sont sans
objet.
IV.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
d'Isabelle Durafourg Blanchard et François Durafourg, débiteurs solidaires.
V.
Isabelle Durafourg Blanchard et François Durafourg, débiteurs
solidaires, verseront à Pierre-Olivier Wellauer, Domenico Scannapieco, Paul et
Bianca Janecek, Josette Dubuis, Cédric Dubuis, Laurène Dubuis, Nigel Hutchings,
Anne Hutchings, Jacques Destraz, Claudine Nicodet, la Société Immobilière de
l'Avenue de Béthusy n
o
50 Lausanne SA et la Société Immobilière du
Chemin du Moléson A, créanciers solidaires, une indemnité de 3000 (trois mille)
francs à titre de dépens.
VI.
Isabelle Durafourg Blanchard et François Durafourg, débiteurs
solidaires, verseront à Ariane Widmer Pham, Nicolas Pham, Jean-Pierre Goumaz, Dominique
Hahn, Gérald Regamey, Catherine Regamey, Alain Nabil Malek, Catherine Malek
Boschung, Adam Fischer, Ruth Fischer, Alain Grisel, Josette Lambert, Nicole
Klauser-Lambert et Pierre Zwahlen, créanciers solidaires, une indemnité de 3000
(trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 17 août 2016
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.