vd_omni · EF.2002.0003 · 2002-09-24 · fr

UBS SA c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey | Reprise de l'immeuble par la banque, créancier gagiste, lors des enchères publiques. Confirmation de la jurisprudence qui veut que l'on ne s'en tienne pas au prix d'acquisition. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.09.2002 EF.2002.0003

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 24 septembre 2002
sur le recours interjeté par
UBS SA
à
Zurich et Bâle, représenté par sa succursale de Lausanne,
contre
la décision rendue sur réclamation le 30 avril
2002 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Vevey
(ci-après : la commission), arrêtant l'estimation fiscale de la
parcelle no 734 de La Tour-de-Peilz à 4'600'000 francs.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Antoine Rochat et M. Etienne Rodieux, assesseurs.
Greffier: Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle 734 de la
Tour-de-Peilz est située à l'Avenue des Alpes 61. D'une surface de 1'934 m2,
elle se trouve en zone de forte densité et abrite un bâtiment, construit en
1988, comprenant un local commercial au rez (magasin d'alimentation) et trois
étages de logements et bureaux, ainsi que des combles et un parking de 14
places.
L'estimation fiscale
de cet immeuble a été fixée à 7'000'000 francs lors de la révision générale de
1992.
B.                    Cet immeuble a été
expertisé à la demande de l'Office des poursuites  et faillites de Vevey.
L'expert, Cofideco SA
agence immobilière, a estimé une valeur de rendement de 5'250'000 francs [en se
fondant un état locatif de 407'220 francs (selon pièce remise par la régie de
Rham) capitalisé à 7,75 %] et une valeur intrinsèque de 5'400'000 francs [bâtiment
: 6'880 m3 à 550 francs/m3; garage : 1'331 m3 à 350 francs/m3; terrain : 1'934
m2 à 600 francs/m2], retenant une estimation de 5'250'000 francs pour le motif
que pour ce genre d'immeuble seule est déterminante la valeur de rendement
(voir expertise de Cofideco SA du 7 juillet 2000).
UBS SA, créancier
gagiste de cet immeuble, l'a acquis aux enchères publiques le 16 janvier 2001
pour le prix de 4'350'000 francs. Aucune surenchère n'a été enregistrée.
C.                    Le 3 décembre 2001, la
commission a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 734 de La
Tour-de-Peilz à un montant de sept millions de francs.
Le 24 décembre 2001,
UBS SA a déposé une réclamation tendant à ce que l'estimation fiscale de son
immeuble soit ramenée à sa valeur d'acquisition aux enchères publiques, soit
4'350'000 francs.
Par décision sur
réclamation du 30 avril 2002, la commission a ramené l'estimation fiscale de la
parcelle 734 de 7'000'000 à 4'600'000 francs.
D.                    Recourant par acte du 24
mai 2002 auprès du Tribunal administratif, UBS SA conclut à ce que l'estimation
fiscale de son immeuble soit arrêtée à 4'350'000 francs. La recourante s'est
acquittée d'une avance de frais de 2'300 francs. L'autorité intimée conclut au
rejet du recours dans ses déterminations du 28 juin 2002. Le tribunal a statué
par voie de circulation du dossier.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995),
étant rappelé au surplus que les calculs d'estimation des immeubles peuvent
varier considérablement, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que l'avis
des experts diverge sur le même objet (ATF 120 III 81).
En l'espèce, une
différence de 250'000 francs oppose les parties au sujet de l'estimation
fiscale de la parcelle. Un tel écart de l'ordre de 5,4 % est très légèrement
supérieur à la limite de 5 % rappelée ci-dessus.
2.                     Selon l'art. 20 LEFI, à
partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède
périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce, la
commission a procédé à une nouvelle appréciation de l'estimation fiscale du
feuillet 734 du fait du transfert intervenu.
3.                     La recourante se plaint
de l'absence de motivation résultant de la décision attaquée. Ce vice a été
toutefois réparé au stade de la réponse au recours dans laquelle l'autorité
intimée a indiqué les éléments de son calcul de sorte que ce grief n'est plus
fondé.
4.                     L'art. 2 al. 1 LEFI
dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. L'alinéa 2 précise que
toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
Aux termes de l'art. 8
du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI),
la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en
tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie
en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments
de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Si
l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus
profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette
possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation
de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al.
3).
L'art. 9 REFI réserve
l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans de circonstances
extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de
conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur
a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de
spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas
prises en considération.
En l'occurrence,
l'autorité intimée invoque précisément cette dernière disposition pour
s'écarter du prix d'adjudication de l'immeuble (4'350'000 francs) pour retenir
une valeur vénale de 4'638'706 francs, ce que conteste la recourante. En effet,
celle-ci rappelle que la vente aux enchères publiques a été précédée de
publications dans des journaux spécialisés et que ce fait, tout intéressé peut
consulter ces données. Elle relève qu'aucun acquéreur ne s'est opposé à son
offre, ce qui démontre que l'immeuble n'avait pas d'acheteur potentiel. Elle se
prévaut du fait qu'en sa qualité de créancier hypothécaire, elle s'est
retrouvée dans la situation de miser pour sauvegarder sa créance alors même que
son but social n'est pas de se créer un parc immobilier. Elle observe que plus
d'une année après son acquisition, l'immeuble n'a toujours pas pu être revendu.
Elle établit à ce propos qu'elle a prolongé au 30 juin 2002 le mandat de
courtage confié à de Rham SA en acceptant de ramener le prix de l'immeuble de
4'750'000 à 4'300'000 francs. Elle estime en conséquence que la valeur vénale
de l'immeuble correspond à 4'350'000 francs et qu'il faut, vu l'interdiction
résultant de l'art. 2 al. 2 LEFI, fixer l'estimation fiscale à la valeur
vénale, la valeur de rendement de l'immeuble (5'250'000 francs selon
l'expertise Cofideco SA) étant supérieure. La recourante insiste sur le fait
que l'art. 9 REFI permet à l'autorité fiscale, à l'instar de l'art. 6 de la loi
du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts
immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD), de s'écarter du
prix de vente et qu'en l'occurrence, l'administration cantonale des impôts
(ACI) n'a pas usé de cette faculté, s'en tenant précisément au prix
d'acquisition de l'immeuble pour calculer le droit de mutation. Dès lors, la
recourante soutient qu'en définitive la même collectivité publique ne peut pas
attribuer deux valeurs différentes au même immeuble.
Le tribunal a déjà
jugé à plusieurs reprises que l'acquisition d'un immeuble aux enchères
publiques par le créancier gagiste tombait sous le coup de l'art. 9 REFI et que
la valeur vénale de l'immeuble devait, dans de telles circonstances, être fixée
en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux enchères
publiques si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire, comme en l'espèce
(TA, arrêts EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF 97/0025 du 26 mai 1998; EF
97/0030 du 4 septembre 1998; EF 01/002 du 28 juin 2001; voir dans le même sens
arrêt EF 98/0006 du 17 juin 1998 en présence de plusieurs enchérisseurs).
Aucune circonstance ne justifie en l'espèce de remettre la jurisprudence bien
établie du tribunal, la situation de fait de la présente affaire correspondant
à celle prise en considération dans les autres affaires. En l'occurrence,
l'aliénation avait un caractère involontaire et les précédents propriétaires de
l'immeuble en cause n'avaient aucune influence sur le prix d'adjudication. Une
telle situation est donc clairement non représentative du marché libre. Comme
c'est souvent le cas en pareille circonstance, le créancier gagiste poursuivant
a misé pour couvrir sa créance et il devenu propriétaire d'un immeuble qu'il
n'entend pas conserver dans le but de récupérer tout ou partie de sa créance.
Le transfert d'un
immeuble constitue un cas typique où un fait se trouve soumis à plusieurs
règles de droit relevant de la compétence de plusieurs autorités qui exercent
leurs compétences indépendamment l'une de l'autre (v. Pierre Moor, Droit
administratif, vol. I : les fondements généraux, 2e édition Berne 1994, p. 275
et ss) de sorte que la commission n'est certainement pas liée par la décision
de l'ACI. A fortiori, c'est en vain que la recourante tente de tirer un
parallèle entre les règles de l'art. 9 REFI et 6 LMSD dans la mesure où le
principe posé par chacune de ses dispositions est aux antipodes l'un de
l'autre. En effet, dans les circonstances énumérées à titre exemplaire par
l'art. 9 REFI, la commission doit en général s'écarter du prix d'aliénation
alors que l'art. 6 LMSD pose le principe inverse, en présumant au contraire que
le prix convenu indiqué dans l'acte correspond à la valeur de l'immeuble (al.
2). L'art. 6 al. 5 LMSD institue certes une exception au système de taxation
sur la base du prix convenu. Ce régime particulier revêt toutefois un caractère
exceptionnel et doit être appliqué de manière restrictive (voir TA, arrêt FI
98/0034 du 3 mai 2000 qui rappelle ces principes et qui admet une exception
fondée sur l'art. 6 al. 5 LMSD à laquelle la recourante fait apparemment
référence en procédure).
Dès lors, il faut
rechercher la valeur de rendement et la valeur vénale de manière à pouvoir
ensuite appliquer l'art. 2 LEFI.
5.                     Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques.
En vertu de l'art. 5
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. L'art. 21 REFI prévoit que
la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le
revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la
situation et l'état de l'immeuble. Pour ce revenu brut, la justification du
taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'art. 7 ci-dessus,
auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien,
ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 %.
Le tribunal constate
que pour la valeur de rendement, la commission a retenu à juste titre le
montant généré par les loyers des locaux (393'363 francs par année) qu'elle a
capitalisé à 8,5 %, obtenant ainsi une somme de 4'627'807 francs.
Le tribunal a jugé que
la jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380, consistant à déterminer la valeur
de rendement d'un immeuble locatif en fonction du taux hypothécaire de
référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré de
2 points, n'était plus d'actualité (TA, arrêts EF 99/0002 du 7 mai 1999 et EF
99/0012 du 28 septembre 1999). Récemment, il a retenu un taux de capitalisation
de 8,5% pour des logements à Echallens, à Bex et à Aigle (TA, arrêts EF 99/0012
précité; EF 99/0006 du 9 juin 2000 et EF 00/0013 du 9 janvier 2001). S'agissant
en l'espèce d'une parcelle située dans une région voisine d'Aigle et Bex, le
calcul de la commission résiste à la critique. La valeur de rendement de
4'627'800 francs doit être confirmée.
6.                     S'agissant de la valeur
vénale, on se réfère aux dispositions légales rappelées ci-avant sous chiffre
4.
En l'espèce, la
commission a capitalisé un rendement brut plus élevé (417'483 au lieu de
393'363 francs) à un taux légèrement supérieur (9 % au lieu de 8,5 %),
parvenant ainsi à un résultat de 4'638'706 francs. Il apparaît que la
commission ne peut pas retenir un rendement supplémentaire de 24'120 francs, correspondant
apparemment aux charges encaissées dans la mesure où celles-ci ne sont que des
acomptes donnant lieu à un décompte définitif et où il ne s'agit de toute
manière pas d'un élément de rendement de l'immeuble. Les instructions pour les
commissions de district du 31 janvier 1991 précisent que le rendement brut est
déterminé par le revenu locatif (baux à loyer). Elles prévoient que le
chauffage et l'eau chaude payés par le locataire ne sont pas comptés dans le
revenu locatif. Le raisonnement de la commission ne peut ainsi pas être
confirmé sur la base d'un rendement de 417'483 francs, et un calcul de contrôle
doit être effectué.
7.                     Pour les bâtiments, le
tribunal détermine généralement la valeur à neuf de l'immeuble sur la base d'un
prix standard de 500 fr./m3 qu'il faut moduler à 300 fr./m3 pour la partie non
habitable de la construction (voir, à titre d'exemple récent, TA arrêt EF
99/0005 du 31 janvier 2000, s'agissant d'appartements en PPE; EF 93/0068 du 23
février 1995 pour des immeubles locatifs). L'expertise Cofideco retient certes
des chiffres légèrement supérieurs de 550 et de 350 francs, mais on peut s'en
tenir à cette valeur à neuf standard de 500 fr./m3, tout en la pondérant d'un
coefficient de vétusté en fonction de l'âge du bâtiment (contrairement à ce que
retient l'expertise qui n'a pas tenu compte de l'année de construction qui
remonte à 1988). Enfin, la valeur du terrain, arrêtée à 600 francs par
l'expertise Cofideco SA, peut être admise même si elle doit être considérée
comme un maximum, le Tribunal administratif rappelant que pour les
professionnels de la promotion immobilière la valeur du terrain ne doit
normalement pas excéder les 25 % de l'investissement total sous peine de
compromettre la rentabilité de l'opération (voir EF 93/0057 du 3 décembre
1993). Tenant ainsi compte de tous ces paramètres conformément à sa
jurisprudence constante relative à l'estimation des immeubles de rendement (EF
97/0007 du 14 juillet 1997; EF 97/0020 du 11 février 1998; EF 97/0032 du 19 mai
1999; EF 98/0003 du 3 août 1998)
- partie habitation: 7'024 m3 à 500 francs:                                                 3'512'000.-
- partie non habitable: 1'187 m3 à 300 francs:                                       356'100.-
- Valeur à neuf de l'immeuble :                                                                   3'868'100.-
- taux de vétusté: 13% = valeur actuelle =                                                  3'365'247
- terrain:          1'934 x 600                                                                          1'160'400
-
Valeur vénale:
4'525'647
On aboutit donc à une
valeur vénale inférieure à la valeur de rendement et qui devrait déterminer
l'estimation fiscale de l'immeuble conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI. Ce
calcul ne conduit toutefois pas à l'admission du recours dès lors que la
différence de 74'000 francs  avec celui de la commission est de l'ordre de 1,6
%, et qu'on ne peut retenir un abus de pouvoir d'appréciation de l'autorité
intimée (voir cons. 1 b ci-dessus). La décision de cette dernière doit dès lors
être confirmée.
Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet du recours aux frais de la recourante qui
succombe (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur réclamation le 30 avril 2002 par la commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Vevey arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle
no 734 de la Tour-de-Peilz à 4'600'000 fr. (quatre millions six cent mille
francs) est confirmée.
III.                     Un émolument
judiciaire de 2'300 fr. (deux mille trois cents francs) est mis à la charge de
la recourante.
Lausanne, le 24 septembre 2002
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.