vd_omni · AC.2000.0205 · 2003-05-20 · fr

BECKER Dieter, CHIADO-RANA Carlo et Ilse c/Montreux/Pieren Liselotte | Un escalier extérieur, permettant d'accéder au rez-de-chaussée d'un bâtiment à partir d'un chemin situé au niveau du 1er étage (terrain en forte pente), est un ouvrage assimilable à une dépendance. Il peut être aménagé sans égard à la distance minimum entre bâtiment et limite de propriété, à condition de ne pas entraîner d'inconvénients pour le voisinage.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.05.2003 AC.2000.0205

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 20 mai 2003
sur le recours interjeté par
Dieter BECKER
,
à Chernex, ainsi que
Carlo et Ilse CHIADO-RANA
, à Chernex, tous trois
représentés par Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne
contre
la décision de la
Municipalité de Montreux
du 14 novembre 2000 levant leurs oppositions et autorisant
Liselotte Pieren
,
représentée par Me Denis Sulliger, avocat à Vevey, à transformer une maison
d'habitation au no 5 du chemin du Closalet, à Chernex.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. Pierre-Paul Duchoud et M. Renato Morandi, assesseurs.
Greffier: Mme Nicole Lanz Pleines.
Vu les faits suivants:
A.                     Liselotte Pieren est
propriétaire à Chernex, sur le territoire de la Commune de Montreux, de la
parcelle no 6361. D'une surface de 1532 m², ce bien-fonds surplombe la gare de
Chernex, sur un terrain en forte pente; une maison d'habitation (no ECA 4550a) est
construite dans sa partie supérieure. La parcelle voisine au sud-est (no 6362),
propriété des époux Carlo et Ilse Chiado-Rana supporte également une maison
familiale. Ces deux parcelles sont bordées au nord-est par la propriété de
Dieter Becker (parcelle no 3573), elle aussi bâtie d'une maison familiale
située en contre-haut de celle de Liselotte Pieren. L'accès à ces trois maisons
se fait par un chemin privé partant du chemin du Closalet et empruntant d'abord
la partie supérieure de la parcelle no 6362, puis le bas de la parcelle no
3573, enfin le haut de la parcelle no 6361, où il rejoint une plate-forme
permettant aux véhicules de manoeuvrer et de repartir en sens inverse, par
derrière la maison de Liselotte Pieren, vers celle des époux Chiado-Rana. La
partie supérieure de la parcelle no 6361, entre la maison de Liselotte Pieren
et la limite de propriété, forme ainsi une surface asphaltée et plane, qui se
prolonge sur la parcelle no 6362 des époux Chiado-Rana. On la désignera plus
loin sous le terme de "plate-forme supérieure".
B.                    La maison de Liselotte
Pieren est une construction quelque peu disparate. A l'origine villa familiale
d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol, elle a fait l'objet en 1978 d'un
important agrandissement par l'adjonction, au nord-ouest, d'un nouveau corps de
bâtiment accolé au premier. A cette occasion le sous-sol, semi-enterré, a été
rendu habitable. Il dispose de sa propre entrée, ouvrant sur une terrasse au
pied du bâtiment, et comporte, outre la chaufferie et une cave, deux chambres
et un local de douche-WC; au rez-de-chaussée se trouvent la cuisine, le séjour
et une troisième chambre, ainsi qu'une salle de bains et WC; à l'étage, dans la
partie ancienne du bâtiment, se trouvent encore quatre chambres, une salle de
bains et un WC ainsi que, dans la partie agrandie en 1978, un garage pour deux
véhicules, dont les portes s'ouvrent au nord-est sur la plate-forme supérieure.
L'entrée principale se
trouve à l'étage, dans l'angle sud-est de la maison d'où quelques marches
conduisent à la plate-forme supérieure. Un escalier extérieur, sur la façade
nord-ouest, relie ce niveau à celui de la terrasse aménagée devant la façade
principale, au sud-ouest. D'autres escaliers permettent d'accéder, par paliers
successifs, au couvert pour quatre véhicules situé au bas de la parcelle no
6361. La différence d'altitude entre le niveau de ce couvert (auquel on accède
par la route de Chaulin) et celui de la plate-forme supérieure est d'environ 14
mètres.
L'espace compris entre
la façade sud-est de la maison de Liselotte Pieren et la limite de la propriété
des époux Chiado-Rana est occupé par une terrasse, sur laquelle ouvre la salle
de séjour du rez-de-chaussée, par des talus recouverts de végétation et par un
mur haut d'environ 2 m 50, perpendiculaire à la limite de propriété et
soutenant la plate-forme supérieure. En aval de ce mur, qui se prolonge sur la
parcelle des époux Chiado-Rana, une haie d'environ 2 m de haut est implantée
sur la limite de propriété et suit la pente du terrain.
C.                    Le 8 mai 2000 Liselotte
Pieren a présenté une demande de permis de construire pour des transformations
et une surélévation partielle de sa maison. Les travaux consisteraient pour
l'essentiel à créer à l'étage un appartement indépendant, ce qui impliquerait
la suppression de l'escalier intérieur entre l'étage et le rez-de-chaussée et
la transformation du garage en locaux d'habitation supplémentaires (après
agrandissement et surélévation de la partie du bâtiment ajoutée en 1978).
S'agissant des aménagements extérieurs, il est prévu de déplacer la partie
supérieure de l'escalier situé devant la façade nord-ouest, afin d'agrandir la
place de rebroussement pour y aménager deux places de parc, tout en laissant un
espace de manoeuvre permettant aux véhicules d'accéder à la propriété des époux
Chiado-Rana. Au sud-est du bâtiment est également prévu un nouvel escalier
extérieur, accolé au mur de soutènement, qui permettrait d'accéder directement
de la place supérieure à la terrasse située au niveau du rez-de-chaussée,
offrant ainsi un accès plus commode au second appartement.
D.                    Mis à l'enquête du 6 au
26 juin 2000, ce projet de transformations a suscité l'opposition des époux
Chiado-Rana, ainsi que celle de Dieter Becker.
Les premiers mettaient
d'une part en cause l'aspect inesthétique des nouveaux escaliers extérieurs qui
seraient aménagés au sud-est de la maison de Liselotte Pieren, ainsi que la
place de parc prévue en haut de cet escalier, à proximité de leur propriété.
Ils contestaient d'autre part la compatibilité de l'agrandissement prévu dans
la partie nord du bâtiment avec la servitude de passage dont ils bénéficient
sur le bien-fonds de Liselotte Pieren.
Dieter Becker faisait
valoir le même grief. Il évoquait en outre une distance insuffisante entre
l'agrandissement projeté et la limite de sa propriété, ainsi qu'un dépassement
de la hauteur maximum du bâtiment.
Le 2 août 2000, la
Municipalité de Montreux (ci-après : la municipalité) a fait savoir à Liselotte
Pieren qu'elle avait décidé de lui accorder le permis de construire, sous
réserve de la "
suppression du porte-à-faux devant les places de parc,
côté Nord
", du "
retrait de la nouvelle façade, côté Est pour
satisfaire à l'exigence de la servitude privée
" et de la "
modification
des nouveaux escaliers, côté Sud-Est
". Cette communication précisait
que les modifications requises n'exigeaient pas d'enquête publique
complémentaire. De nouveaux plans, conformes aux exigences municipales, ont été
établis le 29 août 2000 et visés par la Direction des travaux et de l'urbanisme
le 21 novembre 2000.
La municipalité a par
ailleurs communiqué à Dieter Becker et aux époux Chiado-Rana la levée de leurs
oppositions le 14 novembre 2000.
E.                    Dieter Becker, ainsi que
Carlo et Ilse Chiado-Rana, ont recouru contre cette décision le 5 décembre
2000, concluant à l'annulation du permis de construire.
Liselotte Pieren
(ci-après : la constructrice) et la municipalité ont répondu au recours
respectivement les 8 et 18 janvier 2001, concluant à son rejet. Les recourants
ont répliqué le 9 février 2001.
Le tribunal a procédé
à une visite des lieux et tenu séance sur place le 6 septembre 2001, en
présence des parties, assistées de leurs avocats et, pour la municipalité, du
chef du Service de l'urbanisme. Les arguments développés de part et d'autre
seront repris plus loin, dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     Dans la zone de moyenne
densité où sont situées les parcelles nos 6361, 6362 et 3573, la distance
minimale entre un bâtiment et les limites de parcelles voisines "
est
égale à la hauteur sur la corniche mesurée conformément à l'art. 66, mais au
minimum à 7 mètres
" (art. 29 al. 1 du règlement du 15 décembre 1972
sur les plan d'affectation et la police des constructions, ci-après : RPA). La
maison de la constructrice, dont la façade nord-est se trouve à quelque 3 m de
la limite de la parcelle no 3573, ne respecte pas cette distance. La
transformation et l'agrandissement du bâtiment no ECA 4550a ne peuvent dès lors
être autorisés que dans les limites de l'art. 80 al. 2 de la loi du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), c'est-à-dire
qu'ils "
ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en
vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage
". Le
projet litigieux comporte un agrandissement sensible (augmentation de la
surface utile et surélévation de la toiture) de la partie nord-ouest du
bâtiment, au niveau supérieur, où se trouve actuellement le garage. La façade
nord-est de celui-ci, qui est en retrait de la façade nord-est du corps de
bâtiment principal, serait avancée et se trouverait, sur les nouveaux plans
approuvés par la direction des travaux le 21 novembre 2000, à 6 m 50 de la
limite de la parcelle 3573, soit dans l'espace inconstructible de 7 m qui
devrait normalement séparer le bâtiment à transformer de la propriété voisine.
Or, selon une jurisprudence constante de l'ancienne Commission cantonale de
recours en matière de constructions, confirmée par le Tribunal administratif,
la création de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est
proscrite doit être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la
réglementation (v. notamment prononcés nos 5766 du 10 janvier 1989; 6178 du 9
juin 1989 et 6532 du 18 mai 1990; arrêts AC 7581 du 1er juin 1992; 1991/0217 du
26 novembre 1992; 1995/0238 du 25 janvier 1996; 1998/0098 du 30 novembre 1999
et 2000/0025 du 9 octobre 2001). Dans un arrêt du 6 avril 1995 (AC 1994/0170)
le Tribunal administratif a par ailleurs précisé que "
l'implantation
d'une construction vouée à l'habitation ou à une activité professionnelle dans
les espaces où cette faculté est exclue constitue déjà en soi une transgression
importante des intérêts que tendent à protéger les règles relatives aux
distances entre bâtiment et limite de propriété
" (consid. 3b/bb). Peu
importe donc qu'en l'occurrence l'agrandissement projeté prenne place sur une
surface déjà bâtie au niveau du rez-de-chaussée (soit en sous-sol par rapport
au niveau de la plate-forme supérieure). Cet agrandissement aggrave l'atteinte
à la réglementation en vigueur et est ainsi incompatible avec l'art. 80 al. 2
LATC. Le recours doit en conséquence être admis sur ce point.
2.                     S'agissant des
aménagements extérieurs, les recourants critiquent l'agrandissement vers
l'ouest de la place de rebroussement située à l'extrémité nord du chemin
d'accès. Selon eux, l'aménagement à cet endroit d'une place de parc
supplémentaire empêcherait les véhicules se rendant sur la propriété des époux
Chiado-Rana, ou en revenant, de manoeuvrer, si bien que l'exigence d'une voie
d'accès adaptée au sens des art. 19 LAT et 49 LATC ne serait plus remplie. Cet
argument est sans fondement : l'agrandissement de la plate-forme, la
modification de l'escalier permettant de passer de cette plate-forme au pied de
la façade nord-ouest, de même que les places de parc prévues, se situent hors
de l'assiette de la servitude de passage no 231'286 qui confère aux
propriétaires des parcelles nos 3573, 6361 et 6362 "
le droit d'utiliser
comme place de manoeuvre pour véhicules la dalle en béton située entre l'angle
Nord du bâtiment (No ass. 4550) compris dans la parcelle No 6361 et la limite
de ce fonds
". Si tant est que l'accès à la parcelle no 6362 soit
insuffisant, cela découle du droit de passage existant, et les aménagements
extérieurs prévus ne sont pas de nature à aggraver la situation. On notera de
surcroît que la création d'un second appartement dans le bâtiment no ECA 4550a
n'exige pas un nombre de places de stationnement supérieur à ce que permet la
servitude de passage (v. avenant du 16 décembre 1997). En outre, le nombre de
places disponibles sur la parcelle no 6361 (six au total) satisfait aux
exigences de l'art. 89 RPA. Sur ce point, les griefs des recourants s'avèrent
donc mal fondés.
3.                     Les recourants
contestent également le nouvel escalier extérieur qui devrait être aménagé
entre la façade sud-est du bâtiment no 4550a et la limite de la parcelle des
époux Chiado-Rana. Selon les plans visés le 21 novembre 2000, il s'agirait d'un
escalier de vingt-six marches, en béton, formé de trois volées successives
d'une largeur de 85 cm. Partant du niveau de la terrasse sur laquelle ouvre le
séjour et la cuisine, au rez-de-chaussée, la première volée, de cinq marches,
serait parallèle à la façade du bâtiment, sous la fenêtre de la cuisine, alors
que les deux volées principales, reliées par un palier intermédiaire dont
l'extrémité se situerait à une cinquantaine de centimètres de la limite de
propriété, seraient parallèles au mur de soutènement, et conduiraient au niveau
de la plate-forme supérieure. Cet escalier serait muni de balustrades
métalliques. Il ferait face à la fenêtre d'une petite pièce située au
rez-de-chaussée de la maison des époux Chiado-Rana, à quelque 6 m de distance.
En raison de la présence de la haie séparant ces deux propriétés, seule la
partie supérieure de l'escalier serait visible de cette fenêtre. Du haut de
l'escalier, on aurait en revanche une vue plongeante à l'intérieur de la pièce,
utilisée comme chambre d'amis et comme dressing-room.
La municipalité a
considéré que cet escalier constituait une installation semblable aux terrasses
non couvertes, seuils, perrons ou balcons qui, selon l'art. 62 RPA, ne sont pas
pris en compte dans le calcul de la distance entre un bâtiment et les limites
de la parcelle voisine. Les recourants contestent cette façon de voir. Selon
eux l'escalier extérieur projeté, de par sa taille et son volume, se distingue
nettement des installations mentionnées à l'art. 62 RPA. Ils considèrent
également que cet escalier ne constitue pas une dépendance de peu d'importance
qui, selon l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC
(RATC), peut être autorisée "
dans les espaces réglementaires entre
bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés
". Il s'agirait
d'un agrandissement inadmissible au regard de l'art. 80 LATC, parce
qu'aggravant l'atteinte à la réglementation en vigueur et présentant de
surcroît des inconvénients pour les voisins.
Dans un arrêt du 7
septembre 1998 (AC 1998/0051) le tribunal de céans a jugé que, de manière
générale, les escaliers à l'air libre constituaient en principe non pas un
élément de la construction, mais un aménagement extérieur, et devaient être
traités de la même manière que les perrons ou rampes d'accès, passerelles,
etc., qui peuvent prendre place dans les "
espaces de non-bâtir
",
pour reprendre l'expression utilisée dans certains arrêts. Il a ainsi admis
qu'un escalier extérieur donnant accès au jardin depuis la terrasse d'un
appartement situé au rez-de-chaussée, pouvait être construit hors du périmètre
d'implantation prescrit, en vertu d'une disposition communale prévoyant, comme
l'art. 62 RPA, que l'on ne tient pas compte des terrasses non couvertes, des
seuils, des perrons, des balcons et autres installations semblables pour
calculer la distance à la limite. On pourrait certes objecter que ce genre de
disposition ne vise que des éléments de construction attenant au bâtiment et
formant saillie par rapport à la façade, ce qui n'est pas le cas de l'escalier
litigieux, qui n'est pas accolé à la façade, mais au mur de soutènement courant
entre la maison de la constructrice et celle des époux Chiado-Rana. Toutefois,
même détaché du bâtiment qu'il dessert, un escalier extérieur donnant accès à
ce bâtiment reste en principe soustrait aux règles sur les distances entre
bâtiments et limites de propriété, à l'instar d'un chemin ou d'une rampe de
parking souterrain (arrêt AC 1993/0257 du 10 mai 1994, consid. 3b). La
jurisprudence admet en effet que les voies d'accès échappent à l'application
des règles sur les distances à ménager entre bâtiments et limites de propriété,
dans la mesure où elles constituent un équipement de la construction; leur
implantation n'est pas soumise à d'autres restrictions que celle de l'exigence
d'un titre juridique, lorsqu'elles empruntent la propriété d'autrui (art. 104
al. 3 in fine LATC), et de leur adéquation à l'usage pour lequel elles sont
prévues (art. 19 al. 1 LAT); elles peuvent donc en principe prendre place en
bordure immédiate de la limite de propriété, pour autant qu'elles ne soient pas
source de nuisances excessives et qu'elles ne compromettent pas la sécurité des
usagers (Commission cantonale de recours en matière de constructions, prononcés
nos 6866 du 27 mars 1991; 7079 du 23 décembre 1991; 6280 du 19 décembre 1989;
TA, arrêts AC 1991/0071 du 12 mai 1992, consid. 10; 1993/0034 du 29 décembre
1993).
Quoique le dernier de
ces arrêts affirme, de manière lapidaire, que les accès ne sont pas des
dépendances au sens de l'art. 39 RATC - ce qui est exact si l'on songe aux
petites constructions visées à l'al. 2 de cette disposition - on peut en
revanche admettre qu'il s'agit d'ouvrages assimilables aux dépendances, selon
l'al. 3 de l'art. 39 RATC (v. dans ce sens, pour la sortie d'un abri de
protection civile, arrêt AC 1998/0123 du 7 mars 2001, consid. 4c) et qu'à ce
titre ils ne peuvent être autorisés dans les "
espaces réglementaires
"
que pour autant qu'ils n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (art. 39
al. 4 RATC), ce qui est une autre manière de dire, comme le faisait la
jurisprudence antérieure, qu'ils ne doivent pas être source de "
nuisances
excessives
" pour le voisinage.
Malgré le texte clair
de l'art. 39 al. 4 RATC il est admis que la condition de l'absence de préjudice
pour les voisins ne doit pas être prise au pied de la lettre mais doit être
interprétée, selon une jurisprudence constante, en ce sens que l'ouvrage
projeté ne doit pas entraîner d'inconvénients appréciables, c'est-à-dire insupportables
sans sacrifices excessifs (RDAF 2000 I 257; arrêt AC 2001/0255 du 21 mars 2002,
consid. 2c, et les références). En l'occurrence la gêne que peut présenter
l'escalier litigieux pour les voisins immédiats que sont les époux Chiado-Rana
tient essentiellement au fait que l'on aurait une vue plongeante du haut de cet
escalier sur la petite chambre d'amis lui faisant face et, à travers cette
pièce, sur le corridor qui sépare la salle de bains des époux Chiado-Rana de
leur chambre à coucher. Cet inconvénient, auquel il est possible de remédier
dans une large mesure par l'usage d'un simple rideau, est commun à de nombreux
bâtiments se faisant face à faible distance. Il existe déjà maintenant, dans la
mesure où la chambre d'amis n'est pas à l'abri des regards des personnes qui
peuvent se trouver sur la plate-forme supérieure, au haut du mur de
soutènement, près de l'actuelle entrée principale de la maison de la
constructrice; il ne sera que faiblement augmenté par la présence d'un escalier
dont l'usage sera réservé aux habitants d'un seul logement et à leurs
visiteurs, ce qui n'engendrera qu'un nombre très limité d'allées et venues.
Pour la constructrice, dans la perspective de la création de deux appartements
indépendants, cet escalier présente un intérêt certain. On ne saurait en effet
attendre d'elle qu'elle maintienne une cage d'escalier intérieure, ce qui
conduirait à une importante perte de surface habitable, ni qu'elle se contente
des escaliers situés au nord-ouest du bâtiment, qui permettent certes d'accéder
à l'appartement inférieur, mais au niveau du sous-sol et par un cheminement
plus long. Compte tenu de la configuration des lieux, la création d'un second
escalier extérieur apparaît comme un aménagement normal du bâtiment, et les
inconvénients qui peuvent en résulter sont de ceux qu'on peut attendre que les
voisins tolèrent dans une zone de moyenne densité.
4.                     Sur la plate-forme
supérieure, en haut du nouvel escalier, les plans font mention d'une place de
parc. Selon les recourants, l'espace disponible à cet endroit, entre l'angle
sud-est de la maison de la constructrice, l'assiette de la servitude dont ils
bénéficient et la limite de la parcelle no 6362, serait insuffisant pour
parquer un véhicule sans empiéter sur ladite parcelle ou sur la servitude.
Compte tenu de la suppression des marches donnant accès à l'actuelle entrée
principale de la maison de la constructrice et du léger élargissement de la
plate-forme lié à la construction du nouvel escalier extérieur, l'espace
disponible serait d'environ 2 m 50 sur 4 m 50, ce qui paraît inférieur aux
dimensions recommandées par l'Union des professionnels suisses de la route pour
un parcage longitudinal. La question de savoir si l'emplacement en question
peut être utilisé comme place de parc supplémentaire peut toutefois demeurer
indécise : avec quatre places sous le couvert situé au bas de la parcelle no
6361 et deux places dans la partie nord de la plate-forme supérieure, le nombre
de places exigibles en application de l'art. 89 RPA pour une maison familiale
de deux appartements totalisant une surface habitable de plancher de 440 m² est
dépassé, si bien qu'il pourrait être renoncé à cette place supplémentaire, si
des motifs de droit privé, qu'il n'appartient pas au tribunal de céans
d'examiner, devaient y faire obstacle.
5.                     Les considérants qui
précédent conduisent à une admission partielle du recours, en ce sens que le
permis de construire délivré le 21 novembre 2000 doit être annulé en ce qui
concerne les travaux d'agrandissement et de surélévation du niveau supérieur de
la partie nord-ouest du bâtiment no ECA 4550a (garage actuel), mais qu'il peut
être maintenu pour le surplus (transformations intérieures dans la partie
sud-est dudit bâtiment et aménagements extérieurs).
6.                     Les recourants
n'obtenant que partiellement gain de cause, mais sur un élément prépondérant de
l'ensemble des transformations projetées, il apparaît équitable de répartir
l'émolument de justice à raison de deux tiers pour la constructrice et un tiers
pour les recourants. Les dépens auxquels auraient pu prétendre la constructrice
ou les recourants s'ils avaient obtenu entièrement gain de cause peuvent être
arrêtés à 2'100 fr. et réduits dans la même proportion soit 1'400 fr. en faveur
des recourants et 700 fr. en faveur de la constructrice, de sorte que la
seconde versera aux premiers, après compensation, un montant de 700 francs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     Le permis de
construire délivré à Liselotte Pieren le 21 novembre 2000 est annulé en ce qui
concerne les travaux d'agrandissement et de surélévation de la partie
nord-ouest du bâtiment no ECA 4550a; il est confirmé pour le surplus.
III.                     Un émolument
de 1'600 (mille six cents) francs est mis à la charge de Liselotte Pieren.
IV.                    Un émolument de
800 (huit cents) francs est mis à la charge de Dieter Becker et de Carlo et
Ilse Chiado-Rana, solidairement.
V.                     Liselotte
Pieren versera à Dieter Becker et à Carlo et Ilse Chiado-Rana une indemnité de
700 (sept cents) francs à titre de dépens.
ft/Lausanne, le 20 mai 2003
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint