vd_omni · EF.1995.0124 · 1996-10-31 · fr

SICKENBERG Harald, FLEISCHER Hermann, PITTET Camille, FASNACHT Bernard et BISCHOF Nicolas c/CEFI de Lavaux | VR: 220 fr./m² pas excessif vu immeuble (situé dans le Lavaux). Cette valeur correspondant à un loyer de 2'000 fr./mois.VV: 4'200 fr./m², valeur actuelle, est adéquat.Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.10.1996 EF.1995.0124

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 31 octobre 1996
sur le recours interjeté par
Harald
SICKENBERG, Hermann FLEISCHER, Camille PITTET, Bernard FASNACHT et Nicolas
BISCHOF
, à Lutry, représentés par Nicolas Bischof, dont le conseil est
l'avocat Philippe-Edouard Journot, Petit-Chêne 18, 1003 Lausanne,
contre
les décisions rendues sur recours le 30
novembre 1995 par
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lavaux
relatives à l'estimation fiscale des parts de propriété
par étages constituées sur la parcelle de base 537 de Lutry (feuillets
immatriculés au registre foncier sous les numéros 2935, 2936, 2937, 2938 et
2939).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Etienne Fonjallaz et M. Otto Liechti, assesseurs.
Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle de base 537
de Lutry, située au chemin d'Orzens no 29, comprend une surface totale de 2630
m2 sur laquelle est érigée une habitation (273 m2). 1598 m2 de la superficie
sont en nature de places-jardins et les 759 m2 restants sont affectés à la
vigne. Une propriété par étages (PPE) a été constituée en 1973 sur cet
immeuble.
Bernard Fasnacht est
propriétaire du lot 2935 représentant 166/1000 de parcelle de base 537, avec un
droit exclusif sur un appartement de 112 m2 situé au rez-de-chaussée est, ainsi
que sur une cave et un dépôt (lot 1 du plan annexé).
Nicolas Bischof est
propriétaire du lot 2936 (166/1000 également; appartement présentant les mêmes
caractéristiques que celui de Bernard Fasnacht, sauf qu'il est situé au
rez-de-chaussée ouest; lot no 2 dudit plan).
Les autres lots
(167/1000) confèrent à leurs propriétaires un droit exclusif sur un appartement
de 112 m2, avec un balcon de 14 m2, ainsi que sur une cave et un dépôt. Camille
Pittet est propriétaire du lot 2937 situé au premier étage est, Hermann
Fleischer est propriétaire du lot 2938 sis au premier étage ouest et Harald
Sickenberg est propriétaire du lot 2939 au deuxième étage est (lots 3, 4 et 5
dudit plan).
L'estimation fiscale
du lot 2940 (lot 6 du plan) n'est pas litigieuse. Cette part de PPE a été mise
aux enchères publiques par l'Office des faillites de Lavaux à la suite du décès
de son propriétaire pour une prix de 460'000 fr. selon l'estimation de l'office
et d'expert (Feuille des Avis Officiels du 27 février 1996, p. 755). Selon les
indications fournies à l'audience, cet immeuble a été adjugé à la veuve pour un
prix de 485'000 fr.
Les appartements en
question comprennent chacun quatre chambres à coucher (8,31; 10,08; 13,02 et
14,7 m2), deux salles d'eau, un hall, une cuisine de 12,10 m2 et un séjour de
30 m2. Selon les indications fournies à l'audience, chaque propriétaire jouit
d'un coin de jardin. La cour de l'immeuble comprend en outre des places de
parc.
L'estimation fiscale
de chacun des lots litigieux avait été fixée en 1974 pour chacun à 200'000 fr.
B.                    Par décisions du 21
avril 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lavaux (ci-après : la commission) a, dans le cadre de la révision générale,
arrêté l'estimation fiscale des lots PPE 2935 à 2940 à 395'000 fr. chacun.
C.                    Par actes du début mai
1995, Bernard Fasnacht, Nicolas Bischof, Hermann Fleischer, Harald Sickenberg
et Camille Pittet ont contesté la nouvelle estimation arrêtée par la
commission, en demandant à ce que celle-ci soit fixée à 329'000 fr. pour chaque
lot. Leur calcul peut être résumé comme suit :
Valeur de rendement
:
surface du logement
multipliée par un prix unitaire au m2 tenant compte de l'âge de l'immeuble qui
ne dispose pas de conciergerie ni d'ascenseur):
113,5 m2 x 160 fr.
par m2 : 8 %  =   227'000.--.
Valeur vénale :
113,5 m2 x 3'800
fr. par m2 =           431'000.--.
EF :                                                    329'000.---
D.                    Par décisions sur
recours du 30 novembre 1995, la commission a ramené l'estimation fiscale des
lots litigieux à 380'000 fr. chacun. Son calcul est le suivant :
"
Valeur vénale :
surface habitable de
112 m2 à fr. 4'200 = fr. 470'000.-
Valeur de rendement:
Revenu locatif
annuel estimé à fr. 24'640.- soit 112 m2 à fr. 220/m2 capitalisé au taux de 8,5
%  = fr. 290'000.-
EF (Val. vénale +
val. rendement ) : 2 =
380'000.-
"
E.                    Recourant auprès du
Tribunal administratif (ci-après : le tribunal), les intéressés estiment en
substance que la valeur de rendement de leur lot doit être calculée d'après un
prix de 150 fr. le m2 et que la valeur vénale, déterminée selon un prix
unitaire de 4'200 fr./m2, est excessive. Ils se prévalent à titre comparatif de
l'estimation fiscale de la parcelle 3387 de Lutry qui a été arrêtée à 300'000
fr. et concluent, avec dépens, à la réforme des décisions attaquées en ce sens
que l'estimation fiscale des parts de PPE en cause est ramenée à 299'000 fr.
pour chaque lot.
Les recourants se sont
acquittés d'une avance de frais de 300 fr. chacun.
F.                     Dans sa réponse au
recours du 25 mars 1996, la commission propose le maintien de ses décisions.
G.                    Le tribunal a tenu
audience sur place le 25 septembre 1996 en présence des parties. Il a procédé à
la visite de l'un des appartements litigieux. Il a ensuite délibéré hors de la
présence des parties.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa
valeur vénale et sa valeur de rendement.
a) Aux termes de
l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement
d'application de la loi (REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la
base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du
rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions émises le 20 novembre
1992 par le Département des finances à l'intention des commissions de district
prévoient en outre ce qui suit:
"A défaut de loyer ou s'il ne correspond
pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la
surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour une villa, il peut être
estimé entre fr. 100.-- à 200.-- par m2. Pour un immeuble locatif, industriel
ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions
pour la 1ère catégorie d'immeuble.
(...)
Pour chaque propriété par étages, le revenu
locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions. Selon le type
d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est :.
. 7 - 8 % pour les villas mitoyennes
. 8 - 8,5 % pour les immeubles locatifs,
artisanaux et commerciaux
L'état général du bâtiment et de l'appartement
doit être pris en considération."
b) En l'espèce, la
commission a arrêté la valeur de rendement des lots PPE litigieux à 290'000 fr.
Elle a estimé le rendement locatif annuel à 24'640 fr. - cette somme
correspondant à un prix unitaire au m2 de 220 fr./m2 - qu'elle a capitalisé à
8,5%.
Les recourants
estiment, quant à eux, que la valeur de rendement devrait être déterminée sur
la base d'un prix unitaire au m2 de 150 fr. afin de tenir compte du fait que
l'immeuble est âgé de plus de vingt ans et qu'il n'est pourvu d'aucun ascenseur
ni service de conciergerie.
c) Les directives du
Département des finances n'ont pas un caractère normatif puisqu'il s'agit
d'ordonnance administrative (v. par exemple Zbl 1995, p. 44). Elles ne peuvent
pas introduire des restrictions de droit matériel et ne peuvent imposer à leurs
destinataires des obligations qui iraient au-delà des exigences légales, pas
plus qu'elles ne lient les autorités chargées d'appliquer le droit. Elles
permettent toutefois la mise en place d'une pratique uniforme et égalitaire, ce
qui est particulièrement important dans le cadre d'une révision générale des
estimations fiscales des immeubles du canton puisque des centaines de milliers
d'immeubles doivent être réévalués par 19 autorités différentes (ATF 120 II
139). Le Tribunal administratif s'est pour sa part très souvent inspiré des
principes énoncés par ces directives pour juger les cas qui lui étaient soumis.
En l'espèce, il apparaît
que la commission s'en est tenue quant à la méthode aux règles exprimées par
les instructions. De même a-t-elle appliqué le taux de 8,5%, correspondant au
chiffre maximum préconisé par les instructions. Il n'y a rien à redire sur ces
points, qui ne sont d'ailleurs pas contestés par les recourants.
Il est vrai en
revanche que, s'agissant de déterminer la valeur unitaire du mètre carré, la
commission a retenu un chiffre (220 fr.) allant au-delà de la limite supérieure
indiquée par les instructions. Mais cela ne suffit pas à faire admettre
l'existence d'un excès du pouvoir d'appréciation susceptible d'entraîner
l'annulation ou la réforme de la décision attaquée parce que, dans son
résultat, cette dernière est parfaitement justifiée au vu des circonstances
propres à l'immeuble des recourants. Il s'agit en effet d'un petit immeuble,
extrêmement bien situé, proche de la ville de Lausanne mais bénéficiant de ce
site privilégié qu'est la région de Lavaux. Sa construction n'est pas très
ancienne et son état d'entretien est bon. Quant au fait qu'il n'ait pas été
équipé d'un ascenseur, équipement sans doute usuel dans les immeubles de ce
genre, il n'en diminue pas substantiellement l'agrément puisqu'il n'y a que
trois étages. Si on tient compte au surplus du bon niveau d'équipement des
appartements (cuisine équipée, grande salle de séjour avec cheminée et balcon
au sud, une salle de bains avec WC, une douche avec WC, quatre chambres
habitables et un hall), on atteint une qualité de confort qui justifie très largement
le loyer de 2'000 fr. par mois supputé par la commission.
Il résulte de ce qui
précède que la valeur de rendement déterminée par l'autorité intimée résiste à
tout grief.
2.                     a)
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art.
2 al. 4 LEFI). L'art. 8 REFI reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir
compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en
prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le
rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments
de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Les
instructions du Département des finances prévoient quant à elles ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la
méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou
contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les
instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et,
également par comparaison, les commissions de district déterminent la valeur de
la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix
unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La
surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le
questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe
entre fr. 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre
de construction, qualité du travail, des matériaux, année de
construction."
b) La commission a
calculé la valeur vénale en se basant sur la surface habitable, en l'occurrence
112 m2, pour laquelle elle a arrêté un prix unitaire au m2 de 4'200 fr. Elle a
déterminé de cette façon une valeur vénale de 470'000 fr.
De leur côté, les
recourants critiquent essentiellement la valeur vénale retenue qu'ils jugent
trop élevée. Ils observent d'une part que l'estimation fiscale a quasi doublé
depuis 1974, puisqu'elle a a passé de 200'000 fr. à 380'000 fr. selon les
décisions litigieuses, alors même que les prix du marché immobilier se sont
effondrés ces dernières années. D'autre part, ils se prévalent du fait que la
part de PPE 3387 de Lutry, qui est située dans un immeuble édifié en 1979, a
été estimée en 1995 à 300'000 francs seulement, quand bien même il s'agit d'un
appartement construit plus récemment. Les recourants en déduisent que la
commission aurait retenu pour cet objet pourtant semblable un prix unitaire au
m2 de 2'857,15 fr.
c) En préambule, il
faut rappeler que les décisions rendues en application de l'art. 22 LEFI, comme
en l'espèce, ont ainsi pour effet d'absorber une réserve latente de valeur
intervenue depuis la précédente révision générale ordonnée au début des 1970,
du fait de la hausse constante des prix en général et des valeurs immobilières
en particulier; cette justification s'applique également aux parts PPE
litigieuses dont l'estimation remonte à 1974 - date de la construction du
bâtiment d'habitation - et qui dans l'intervalle ont incontestablement pris de
la valeur, même si le marché connaît effectivement aujourd'hui un certain
tassement. A titre indicatif, on peut relever que la moyenne annuelle de
l'indice suisse des prix à la consommation était de 163,2 en 1975; elle était
de 298,6 en 1995 (Source : Entreprise Romande, 6 septembre 1996).
Le tribunal constate
également que les recourants ne peuvent déduire de l'estimation fiscale
figurant au registre foncier, en l'occurrence 300'000 fr., une valeur vénale au
m2 de la parcelle 3387. En effet, le calcul opéré par les recourants consistant
à diviser l'estimation fiscale de 300'000 fr. par la surface habitable, soit
105 m2, ne permet pas de reconstituer la valeur vénale dès lors que
l'estimation portée au registre est le résultat de l'addition de la valeur
vénale et de la valeur de rendement divisées par 2. Comme le relève à juste
titre la commission, si l'on reprenait ce calcul, au demeurant fallacieux, on
obtiendrait pour chaque lot litigieux une valeur d'environ 3'393 fr. (EF : m2,
soit 380'000 : 112), soit une différence relativement peu importante par
rapport au résultat ainsi obtenu par les recourants (2'857 fr./m2).
d) La commission
justifie à juste titre la différence de valeur (80'000 fr.) séparant
l'estimation du lot PPE 3387 de ceux litigieux par le fait que le premier lot
se situe dans un bâtiment d'habitation situé en bordure de la route cantonale
qui est très fréquentée, alors que le chemin d'Orzens dessert un quartier de
villas quasiment sans nuisances.
e) On ne saurait
déduire aucun élément d'appréciation objectif de la vente forcée du lot 2940 de
Lutry dès lors que la vente aux enchères publiques n'est généralement pas
représentative des prix du marché libre. On se bornera à constater que l'Office
des poursuites et l'expert sont parvenus à une valeur vénale de 460'000 fr.
soit de l'ordre de 4'100 fr. par m2.
f) Lors de l'audience,
les recourants se sont encore prévalus du fait qu'ils devraient dans un avenir
relativement proche consentir des investissements afin de maintenir l'état
d'entretien du bâtiment (installations techniques, façades, etc.) et que le
fonds de rénovation dont ils disposent n'est alimenté que par une somme
d'environ 30'000 fr.
A cet égard, le
tribunal a pu constater que l'état du bâtiment est bon. Il s'agit d'une
construction de qualité. Il apparaît que le prix unitaire au m2 retenu par la
commission, soit 4'200 fr., valeur actuelle, ne méconnaît pas la relative
ancienneté de l'édifice.
g) A l'appui de leurs
conclusions, les recourants se sont prévalus de la jurisprudence publiée in
RDAF 1993 p. 380 et ss faisant état d'un rapprochement de la valeur vénale et la
valeur de rendement et retenant l'application de la méthode Joye. C'est en vain
que les recourants invoquent cette jurisprudence dès lors que celle-ci concerne
des immeubles locatifs qui sont par définition des immeubles de rendement.
h) Tout bien considéré,
le tribunal juge que la commission n'a nullement abusé de son pouvoir
d'appréciation en arrêtant l'estimation fiscale des lots litigieux à 380'000
fr. chacun sur la base d'une valeur de rendement de 290'000 fr. et d'une valeur
vénale de 470'000 fr.
3.                     Les considérations qui
précèdent conduisent au rejet du recours aux frais des recourants qui, vu
l'issue de leur pourvoi, n'ont pas droit à l'allocation de dépens (art. 55 al.
1 LJPA
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Les décisions
rendues sur recours le 30 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lavaux relatives à l'estimation fiscale de parts
de propriété par étages constituées sur la parcelle de base 537 de Lutry (feuillets
immatriculés au registre foncier sous les numéros 2935, 2936, 2937, 2938 et
2939), et arrêtant l'estimation fiscale de chaque lot à 380'000 fr., sont
confirmées.
III.                     Un émolument
de 300 fr. (trois cents francs) est mis à la charge de chacun des recourants,
cette somme étant compensée avec leur dépôt de garantie.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 31 octobre 1996
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint