vd_omni · FO.2016.0012 · 2017-09-07 · fr

A.________/Commission foncière rurale Section I, B.________, C.________ | Recours du fermier d'une parcelle agricole contre la décision de la Commission foncière rurale autorisant l'acquisition de trois parcelles par un agriculteur tiers, dont celle objet du contrat de bail à ferme. Située pour partie en zone agricole et pour partie en zone à bâtir, dite parcelle est entièrement soumise à la LDFR. Partant, l'exigence de la fixation d'un prix licite au sens de la LDFR lui est pleinement applicable. En l'espèce, le prix autorisé pour la surface sise en zone à bâtir ne respecte pas cette exigence, ce qui conduit à l'annulation de la décision litigieuse. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.09.2017 FO.2016.0012

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
7 septembre 2017
Composition
Mme Isabelle Guisan,
présidente
;
Mme
Silvia Uehlinger et M. Jacques Haymoz, assesseurs; M. Mathieu
Sartoretti, greffier.
Recourant
A.________
à ******** représenté
par Me Yves Hofstetter, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Commission foncière rurale Section
I,
à Lausanne
Propriétaire
B.________
à ******** représenté
par M. C.________, à ********,
Tiers intéressé
D.________
à ********
Objet
droit foncier rural
Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière
rurale Section I du 5 décembre 2016 (autorisant B.________ à vendre à D.________
les parcelles 75 de Clarmont et 55 et 60 de Reverolle)
Vu les faits suivants
A.
B.________ (ci-après: le propriétaire) est propriétaire de la parcelle n
o
75
de la Commune de Clarmont. D'une surface de 3'922 m
2
, cette parcelle
est cadastrée en nature de pré-champ (3'756 m
2
) et forêt (166 m
2
).
Il est également propriétaire des parcelles n
os
55 et 60 de la
Commune de Reverolle, toutes deux cadastrées en nature pré-champ et qui
s'étendent sur 14'584 m
2
, respectivement 9'592 m
2
. Ces
trois parcelles sont sises en zone agricole, à l'exception d'une surface de 2'161
m
2
de la parcelle n
o
60 à Reverolle, colloquée en zone à
bâtir.
B.
Le 4 novembre 2016, Me E.________, notaire, a requis de la Commission
foncière rurale Section I (ci-après: la commission) une autorisation
d'acquisition des trois parcelles précitées par D.________, agriculteur à ********,
(ci-après: l'acquéreur) pour le montant de 150'000 fr.
Le 21 novembre 2016, la commission a demandé à Me E.________
de démontrer le caractère licite du prix d'acquisition précité et l'a par
ailleurs informé avoir interpelé A.________ afin qu'il "
puisse
justifier, ou non, son éventuelle qualité de fermier en tant qu'exploitant de
la parcelle N
o
60 RF de Reverolle
".
Par courrier du 28 novembre 2016, A.________ a
informé la commission qu'il était "
exploitant
" de la parcelle
n
o
60, au bénéfice d'un contrat de bail oral.
C.
Par décision du 2 décembre 2016, la commission a autorisé la vente des
parcelles litigieuses à l'agriculteur D.________ pour la somme de 150'000 fr.
Cette décision a également été notifiée à A.________.
D.
Par acte du 22 décembre 2016, ce dernier a recouru contre dite décision,
concluant à son annulation au motif que le prix admis était "
manifestement
surfait
" et, partant, contraire à l'art. 63 al. 1 let. b de la loi
fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).
Dans son mémoire de réponse du 22 février 2017, la
commission a conclu au rejet du recours. En substance, elle a expliqué avoir interpelé
l'acquéreur afin d'obtenir de plus amples informations quant au calcul du prix
de vente opéré, lequel lui avait indiqué que le prix avait été calculé de la
manière suivante: 1 fr. 50 par m
2
de forêt (166 m
2
); 40
fr. par m
2
en zone à bâtir (1'900 m
2
, en réalité 2'161 m
2
)
et 2 fr. 83 par m
2
en zone agricole (23'032 m
2
en nature pré-champ),
ce qui justifiait le prix de 149'919 fr. 56, arrondi à 150'000 fr. Conformément
au prix licite moyen pour ce type de biens, la commission a exposé avoir pris
en compte un prix de 1 fr./m
2
pour la forêt (166 m
2
), soit
166 fr., de 4 fr. 60/m
2
pour la zone agricole en nature pré-champ (26'032
m
2
), soit 119'747 fr.20. Par rapport au prix convenu de 150'000 fr.,
il reste donc une valeur arrondie de 30'000 fr pour valoriser les 1'900 m
2
de prés-champs sis en zone constructible, soit un montant moyen de 15 fr 80/m
2
,
ce qui constitue à ses yeux une valeur très basse pour ce type de terrain dans
la région. Sur cette base, elle a estimé que le prix n'était pas surfait et que
l'autorisation devait être délivrée.
Le propriétaire et l'acquéreur ne se sont pas
déterminés dans le délai imparti à cet effet. En date du 7 mars 2017, le
propriétaire a spontanément communiqué au tribunal des informations relatives à
la résiliation du contrat de bail à ferme conclu avec A.________ portant  sur
la parcelle n
o
60 de Reverolle.
E.
Le 9 mars 2017, A.________ a requis de la Municipalité de Reverolle
(ci-après: la municipalité) des informations concernant la partie de la
parcelle n
o
60 sise en zone à bâtir. Le 21 mars 2017, il lui a été
répondu qu'une surface de 2'161 m
2
de cette parcelle était colloquée
en zone village. La municipalité précisait néanmoins que cette zone devait
faire l'objet d'une planification spéciale qui nécessiterait une approbation
cantonale. Le Service du développement territorial (SDT) ayant déjà indiqué
qu'il ne validerait aucun plan de quartier futur dans les communes
surdimensionnées, cette surface était, dans les faits, inconstructible. Elle
ajoutait que la révision du plan général d'affectation en vigueur avait débuté,
mais qu'il ne lui était pour l'heure pas possible d'indiquer si la surface de
la parcelle litigieuse, colloquée en zone à bâtir, serait "
dézonée ou
si
[elle serait]
toujours constructible
" à l'issue de la
procédure de révision.
Dans son mémoire complémentaire du 25 avril 2017, A.________
a persisté dans ses conclusions, indiquant que la zone à bâtir de la parcelle n
o
60 de Reverolle était, dans les faits, inconstructible et qu'elle devait dès
lors être évaluée au prix de 2 fr. 83 le m
2
. En conséquence, le prix
de 150'000 fr. s'avérait surfait.
Par courrier du 4 mai 2017, le propriétaire a relevé
que la surface litigieuse ne se trouvait actuellement pas en zone agricole, de
sorte que la limitation du prix de vente surfait ne lui était pas applicable. Pour
sa part, la commission a une nouvelle fois, en date du 12 mai 2017, exposé le
calcul du prix opéré et souligné que le prix appliqué de 14 fr. 35/ m
2
en zone à bâtir (en lieu et place du prix de 15 fr. 80 mentionné dans le
mémoire de réponse) constituait "
une valeur très basse pour ce type de
terrain dans la région
", de sorte que le prix de vente était licite.
F.
Le 28 juillet 2017, le propriétaire a informé le tribunal que A.________
avait contesté judiciairement la résiliation du bail à ferme de la parcelle n
o
60 qui lui avait été signifiée par courrier du 23 janvier 2017.
G.
Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
a) La décision attaquée a été prise conformément aux art. 61 al. 1 de la
loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11)
et 5 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application de la loi
fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR; RSV 211.42).
L’art. 13 al. 4 LVLDFR renvoie à la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (LPA-VD; RS 173.36). Aux termes de l'art. 92 al. 1 LPA-VD,
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal connaît en
dernière instance cantonale de tous les recours contre les décisions rendues
par les autorités administratives lorsqu’aucune autre autorité n'est
expressément désignée par la loi pour en connaître. Cette compétence n'étant
attribuée à aucune autre autorité, le tribunal de céans est compétent pour
statuer sur les recours interjetés contre les décisions de la commission
(ci-après: l'autorité intimée).
b) Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le
mémoire de recours remplit en outre les conditions formelles posées par la loi
(art. 79 al. 1 et 99 LPA-VD), de sorte qu'il est recevable en la forme. Quant à
l'art. 83 al. 3 LDFR, il dispose que le fermier peut recourir contre l'octroi
de l'autorisation (
cf
. ég. arrêts FO.2014.0014 du 20 janvier 2015
consid. 1b). La qualité de fermier de A.________ (ci-après: le recourant) de la
parcelle n
o
60 de Reverolle est indéniable dès lors que le
propriétaire lui a signifié la résiliation du bail à ferme y relatif, laquelle
est contestée judiciairement. Le recourant n'est en revanche pas fermier des
deux autres parcelles visées par l'autorisation litigieuse. Sa qualité pour
recourir à cet égard est dès lors douteuse. Dans la mesure où seul le prix
concernant la parcelle no 60 de Reverolle est contesté et qu'il est fermier de
cette dernière, il y a lieu néanmoins d'entrer en matière.
2.
Sur le fond, A.________ (ci-après: le recourant) fait valoir, de manière
pour le moins succincte, que le prix de vente des trois parcelles litigieuses
serait surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR. Il conteste toutefois
uniquement le prix de 14 fr. 35/m
2
appliqué pour la surface de la
parcelle n
o
60 colloquée en zone à bâtir. Pour être qualifié de
licite, ce prix devrait à son sens être ramené à 2 fr 83/m
2
, ce qui
correspondrait au prix du terrain sis en zone agricole. Le recourant justifie
le prix articulé par le fait que, selon le courrier de la municipalité du 21
mars 2017, la surface de la parcelle n
o
60 sise en zone à bâtir est,
dans les faits, inconstructible en raison de l'absence de plan de quartier et
qu'il est impossible de dire aujourd'hui si cette surface demeurera constructible
à l'issue de la révision de la planification communale en cours. Pour sa part,
l'autorité intimée considère que le prix retenu pour la surface constructible
de la parcelle n
o
60 ne prête pas le flanc à la critique. Au
contraire, il s'agirait même d'une "
valeur très basse pour ce type de
terrain dans la région
". Quant au propriétaire, il estime que la
condition du prix licite de la LDFR ne serait pas applicable à cette partie de
la parcelle n
o
60 au motif, précisément, qu'elle est située en
zone à bâtir.
3.
D'emblée, il convient de déterminer si l'entier des surfaces qui font
l'objet de la vente tombent sous le coup de la LDFR, ce que conteste l'actuel
propriétaire.
a) L'art. 2 LDFR dispose que ladite loi s'applique
notamment aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant
partie d'une entreprise agricole situés en dehors d'une zone à bâtir et dont
l'utilisation agricole est licite (al. 1). Elle s'applique également aux
immeubles situés en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas
partagés conformément aux zones d'affectation (al. 2 let. c). Selon le texte
légal, les immeubles qui se trouvent à cheval sur la limite entre zone à bâtir
et zone agricole sont assujettis en totalité à la LDFR (ATF 140 II 233 consid. 3.3;
arrêt TF 5A.6/2002 du 11 juin 2002 consid. 3.1 et arrêt FO.2008.0028 du 17
février 2010 consid. 3b; ég. Margret Herrenschwand / Christoph
Bandli,
in
: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über
das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2
e
éd., Brugg
2011 [ci-après: Kommentar BGBB], n
o
4
ad
art. 60 LDFR et Yves
Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome 2,
Berne 2006, n
os
1920 ss). Une autorisation exceptionnelle de morcellement
au sens de l'art. 60 al. 1 let. a LDFR est nécessaire pour libérer la partie
située en zone à bâtir de l'assujettissement à la LDFR, étant précisé qu'il
existe un droit à la délivrance d'une telle autorisation dans cette situation (ATF
140 II 233 consid. 3.3; 132 III 515 consid. 3.3.3).
b) En l'espèce, la parcelle n
o
60 se
trouve précisément à cheval sur une limite de zone et n'est pas partagée
conformément aux zones d'affectation. Une surface de 2'161 m
2
est
colloquée en zone à bâtir, le solde de la parcelle étant compris dans la zone
agricole. Il s'ensuit qu'à l'instar des autres surfaces concernées par
l'autorisation d'acquisition et contrairement à ce que soutient le
propriétaire, la surface sise en zone à bâtir est également soumise à la LDFR.
Cela étant, le propriétaire pourrait aisément
requérir le morcellement de la parcelle n
o
60 sur la base de l'art.
60 al. 1 let. a LDFR, afin de faire coïncider les parcelles issues du
morcellement avec les zones d'affectation auxquelles elles sont soumises. De la
sorte, la surface de la parcelle n
o
60 sise en zone à bâtir serait
soustraite à l'application de la LDFR et aux restrictions en matière de prix
licite qui en découlent. A défaut et comme exposé ci-dessus, cette surface
constructible tombe dans le champ d'application de la LDFR.
4.
Au vu de ce qui précède, il faut encore déterminer si, comme le soutient
le recourant, l'autorisation litigieuse a été délivrée en violation de cette
législation, soit plus particulièrement en violation de l'interdiction du prix
d'acquisition surfait.
a) En vertu de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR,
l'acquisition d'une entreprise agricole est refusée lorsque le prix convenu est
surfait, soit selon l'art. 66 al. 1 LDFR, lorsqu'il dépasse de plus de 5 % le
prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles
comparables de la même région au cours des cinq dernières années. Conformément
à l'al. 2 de cette même disposition, les cantons peuvent augmenter ce
pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation. Le législateur n’a prévu aucune
exception au dépassement de la limite de prix et celle-ci est absolue; son
dépassement doit avoir pour conséquence un refus de l’autorisation (arrêt
FO.2015.0003 du 13 octobre 2015 consid. 3a).
Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de trancher
un litige relatif à la fixation d'un prix d'acquisition non surfait au sens de
la LDFR d'une parcelle principalement colloquée en zone agricole, mais dont une
partie était sise en à zone à bâtir (zone village). Il a rappelé qu'une telle
parcelle était entièrement soumise à la LDFR et donc au respect du prix non
surfait de l'art. 66 LDFR (
cf
. consid. 3 ci-dessus). En conséquence, si
son propriétaire entendait aliéner cet immeuble soumis à la LDFR sans être lié
par les restrictions en matière de prix licite, il lui incombait de faire
procéder au morcellement de son immeuble, aux conditions de l'art. 60 al. 1
let. a LDFR. Après avoir jugé que le propriétaire n'était certes pas obligé de
procéder à un tel morcellement et ne pouvait y être contraint, le tribunal a
précisé que s'il s'y refusait, il devait en revanche se laisser imposer un prix
licite qui ne tiendrait pas compte de la valeur supérieure représentée par la
partie constructible de son immeuble, étant entendu que l'autorité compétente
en matière d'autorisation devait refuser un prix de vente qui serait supérieur
au prix licite (arrêt FO.2008.0028 précité consid. 3b).
Dans le même sens, il a été plusieurs fois rappelé qu'il
n'était pas admissible que la détermination du prix licite soit influencée par
la vente simultanée d'immeubles ou parties d'immeubles dépourvus d'affectation
agricole (arrêts FO.2015.0003 précité consid. 3b et FO.2012.0022 du 13 juin
2013 consid. 2b). La raison en est qu'un tel procédé aurait pour conséquence de
fermer le marché aux agriculteurs recherchant du terrain pour y exercer leur
activité en raison du prix fixé pour la partie non agricole. Pour ce motif, cette
manière de faire contrevient non seulement aux objectifs de la LDFR, mais
également aux principes applicables en matière de fixation du prix licite, puisque
le prix admis est alors fortement influencé par la valeur intrinsèque de biens
non agricoles (arrêt FO.2010.0033 du 27 juillet 2011, consid. 2).
b) En l'espèce, la surface de la parcelle n
o
60 colloquée en zone à bâtir est de 2'161 m
2
. Bien que juridiquement
constructible, cette surface n'est, selon le courrier de la municipalité du 21
mars 2017, pas constructible dans les faits et il n'est actuellement pas
possible de savoir si elle sera toujours colloquée en zone à bâtir à l'issue de
la révision de la planification communale. Cette situation particulière aurait
été prise en considération par l'autorité intimée lors de la fixation du prix de
cette surface, dans la mesure où son prix au m
2
a été arrêté à 14
fr. 35, soit "
une valeur très basse pour ce type de terrain dans la
région
". Il n'en demeure pas moins que, conformément à la
jurisprudence rappelée ci-dessus, le propriétaire aurait dû se laisser opposer
un prix licite ne tenant pas compte de la valeur supérieure du terrain sis en
zone à bâtir. Même réduit en raison des incertitudes liées à son statut futur,
le prix au m
2
de cette surface constructible, libre de toute
construction, demeure plus de trois fois supérieur à celui de la zone agricole
environnante fixé par l'autorité intimée à 4 fr. 60/m
2
. En outre, le
prix autorisé pour la surface constructible est d'environ 30'000 fr., si l'on applique
le prix de 14 fr. 35/m
2
, soit 20 % du prix total de vente de
l'ensemble des trois parcelles arrêté à 150'000 fr., alors même que sa
surface représente moins de 8% de la surface totale des trois parcelles en
cause. En d'autres termes, la vente simultanée d'immeubles agricoles et d'une
partie d'immeuble dépourvue d'affectation agricole aurait une influence non
négligeable sur la détermination du prix licite, ce qu'a précisément entendu prévenir
la jurisprudence précitée.
5.
Il suit de ce qui précède que la décision entreprise ne peut être
confirmée et doit être annulée au motif qu'elle viole l'interdiction du prix
surfait. Il reviendra au propriétaire de requérir le morcellement de la
parcelle n
o
60 préalablement à une éventuelle vente, de manière à
soustraire la surface litigieuse au régime de la LDFR. A défaut, il devra se
laisser opposer un prix non surfait qui ne tiendra pas compte de la valeur
supérieure représentée par la partie constructible de son immeuble.
6.
L'issue de la présente cause implique que le présent arrêt soit rendu
sans frais (art. 49, 52, 91 et 99 LPA-VD). Le recourant, qui obtient gain de
cause avec l’assistance d’un mandataire professionnel, a droit à des dépens.
Ils seront arrêtés à 1'000 fr. au vu du caractère succinct des écritures
et du nombre limité d'opérations effectuées (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière rurale Section I du 5 décembre
2016 est annulée.
III.
Les frais judiciaires sont laissés à la charge de l'Etat.
IV.
L'Etat de Vaud, par le Département de l'économie, de l'innovation et du
sport, versera à A.________ une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de
dépens.
Lausanne, le 7 septembre 2017
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.