vd_omni · FO.2003.0014 · 2004-08-11 · fr

CICCONE Michel et Antonia c/Service cantonal du logement (SLOG) | En l'absence de toute disposition légale expresse, le TA ne s'autorise pas à réformer une décision dans un sens défavorable aux recourants. Confirmation de jurisprudence.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.08.2004 FO.2003.0014

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 11 août 2004
sur le recours interjeté par
Michele et
Antonia CICCONE
, représenté par l'avocat-stagiaire Thibault Blanchard et
l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne
contre
la décision du
Service cantonal du logement
(SLOG)
du 2 octobre 2003, accordant l'autorisation de rénover et
transformer un appartement de six pièces situé au 1
er
étage de
l'immeuble sis Chemin de Villard 18, à Lausanne, moyennant un contrôle de loyer
lors de sa première mise en location.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: François Kart,
président; Alain Matthey et Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: Cyrille
Bugnon.
Vu les faits suivants:
A.                     Michele et Antonia
Ciccone ont acquis en septembre 2001 un immeuble de quatre étages sis au 18,
chemin de Villard, à Lausanne, au prix de fr. 1'107'810.-. Lors de cet achat,
l'immeuble comportait quatre logements de 6 ½ pièces. Selon un état locatif du
6 mai 2002, les loyers mensuels nets de ces appartements étaient respectivement
de fr. 1'415.- (rez),  fr. 1'890.- (1
er
étage), fr. 1'595.- (2
ième
étage) et fr. 1'675.- (3
ème
étage). Les époux Ciccone ont mis à
l'enquête l'aménagement d'un cinquième appartement dans les combles de ce
bâtiment. Au cours de cette procédure, les autorités communales ont appris
fortuitement que l'appartement du troisième avait fait l'objet de
transformations importantes (nouvelle cuisine agencée; réfection du WC séparé;
réaménagement complet de la salle de bains; réfection complète des parquets
avec l'installation d'un chauffage au sol; réfection des fenêtres et des
volets; modification de la typologie, faisant de ce logement un cinq pièces).
Le coût de ces travaux, ainsi que de ceux des parties communes rapportées à cet
appartement, s'est monté à fr. 250'745.-. Calculant que le coût de revient de
ce logement (achat + transformations) se montaient à fr. 526'952,50 et qu'il
convenait de le rentabiliser à 7,1% pour couvrir les charges y afférentes (soit
fr. 37'413,63 par an, ou fr. 3'117,80 par mois), les époux Ciccone l'ont mis en
location pour le loyer mensuel de fr. 3'100.- et ont trouvé preneur.
Ces travaux ont été
entrepris sans qu'une autorisation ait été sollicitée auprès du Service
cantonal du logement (ci-après le SLOG), en application de la loi du 4 mars
1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitations, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (LDTR). Le SLOG a donc engagé une procédure de régularisation, à
l'issue de laquelle, le 2 août 2002, il a rendu une décision constatant que ce
logement entrait dans la catégorie des logements dits "à pénurie", et
l'a soumis à un contrôle de loyer lors de sa première mise en location, le
premier loyer annuel ne pouvant ainsi excéder fr. 29'568.- (fr. 2'464.- par
mois). Pour parvenir à ce montant, le SLOG a fait application de la méthode
dite "MERIP"(pour "Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation
des dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles).
Ainsi, selon expertise MERIP du 1
er
juillet 2002, les réfections
effectuées dans ce logement n'auraient pas dû excéder fr. 210'000.- environ. Ce
coût maximum a été déterminé au prorata de celui d'une réhabilitation complète
du bâtiment estimé à fr. 924'800.- pour l'ensemble des appartements de
l'immeuble, déduction faite toutefois du coût des travaux de rénovation des
façades, non encore exécutés et estimés à fr. 85'890.-, soit le montant de fr.
838'910.-, dont un quart afférent au logement litigieux (soit fr. 209'727,50
arrondi à fr. 210'000.-).
Michele et Antonia
Ciccone ont recouru au Tribunal administratif, qui a confirmé la décision du
SLOG par arrêt du 8 juillet 2003 (FO 2002/0024). Le Tribunal fédéral a rejeté
le recours de droit public formé par les époux Ciccone contre l'arrêt cantonal
(ATF du 10 novembre 2003, 1P.521/2003).
B.                    Au printemps 2003, soit
alors que la procédure relative à l'appartement du 3
ème
étage était
encore pendante devant le Tribunal administratif, Michele et Antonia Ciccone
ont entrepris les travaux de transformation de l'appartement situé au rez de
leur immeuble, puis, dès le mois d'août 2003, ceux relatifs à l'appartement du
premier étage, libéré fin juillet 2003 par ses locataires. Les époux Ciccone
ont sollicité cette fois une autorisation de procéder à ces rénovations auprès
du SLOG, qui a rendu la décision suivante, en date du 2 octobre 2003:
"
Considérant,
-    que la Commune de Lausanne figure dans la liste des
communes où sévit la pénurie de logements,
-    qu'en conséquence la rénovation et la transformation
de logements est soumise à autorisation,
-    que les appartements concernés sont deux logements
de 6 pièces de 119 m² aux derniers loyers mensuels nets respectifs de
fr.
1'415.-
(rez) et
fr. 1'890.-
(1
er
étage), lesquels
entrent, de par leurs caractéristiques générales, dans des catégories dites
"à pénurie" à Lausanne, et ce, tant au plan quantitatif (0,28 % de
vacance pour des logements de 5 pièces et plus à Lausanne) que qualitatif,
-    que, dans un tel cas, l'autorisation requise sera
en principe refusée (art. 3 de la loi), sauf circonstances particulières (art.
4 al. 1 LDTR),
-    qu'il ressort du dossier que les maîtres de
l'ouvrage procèdent actuellement à la rénovation et la restructuration
partielle de l'appartement sis au rez-de-chaussée de l'immeuble, et ce, pour
leurs besoins propres et exclusifs,
-    que ces travaux consistent notamment en la
restructuration des zones sanitaires et de la cuisine (pose d'une nouvelle
cuisine agencée, etc..), ainsi qu'en la création d'une véranda,
-    que, dans la mesure où ces travaux sont exécutés
pour les besoins propres et exclusifs des propriétaires de l'immeuble, qui ont
expressément confirmé qu'ils occuperaient personnellement ce logement une fois
l'entier des travaux effectués, le Service du logement estime qu'une autorisation
peut être accordée dans le cadre de l'art. 4 al. 1 de la loi, et ce, sans qu'il
y ait lieu de l'assortir de conditions,
-    qu'en ce qui concerne l'appartement sis au 1
er
étage, les travaux prévus consistent en sa réfection complète avec restructuration
partielle, soit l'aménagement d'une nouvelle cuisine, le réaménagement complet
de la salle de bains, la réfection du WC séparé, la réfection complète des
parquets, diverses modifications typologiques (suppression de la chambre de
bonne et modification de cloisons) et la réfection des fenêtres et volets,
-    que certaines améliorations des parties communes
concernent également ce logement, soit notamment la réfection de la buanderie
ainsi que celle de la toiture, de la cage d'escaliers et de l'installation de
chauffage (production de chaleur),
-    que le coût des travaux est devisé à fr. 284'000.-
pour le logement, montant auquel il convient d'ajouter, selon les maîtres de
l'ouvrage, la somme de fr. 89'700.- pour les parties communes, soit un coût
total devisé à
fr. 373'700.-
,
-    que, sur cette base, le loyer après travaux tel que
prévu par les maîtres de l'ouvrage est de
fr. 3'500.-
mensuel net (fr.
352.-/m²/an),
-    que, pour sa part, fondé en cela sur l'arrêt
référence FO 2002/0024 rendu par le tribunal administratif le 8 juillet 2003
(arrêt non entré en force car faisant l'objet d'un recours de droit public au
Tribunal fédéral) concernant la rénovation d'un appartement sis au 3
ième
étage de cet immeuble, le Service du logement estime qu'en termes de coût et de
rendement, il ne saurait entrer en matière sans autre sur le projet présenté,
-    qu'en effet, à teneur de cet arrêt, les travaux de
rénovation ou de transformation admissibles dans le cadre de la LDTR ne peuvent
être autorisés que dans la mesure où, entre autres conditions, la plus-value
qui en résulte n'a pas pour effet d'élever le standing de l'appartement
concerné,
-    qu'à cet égard, la politique de rénovation
particulièrement ambitieuse poursuivie par les maîtres de l'ouvrage, notamment
dans les matériaux choisis et l'ampleur des restructurations envisagées,
aboutit manifestement à transformer cet appartement répondant jusqu'alors aux
besoins prépondérants de la population en un nouvel objet de standing luxueux,
allant en cela à l'encontre de l'objectif de préservation du parc locatif
assigné à la LDTR,
-    qu'il découle de qui précède que, pour apprécier
les travaux pouvant être rentabilisés dans le cadre de la LDTR, le Service du
logement doit se baser, non pas sur le devis concret des maîtres de l'ouvrage,
mais sur sa propre estimation des travaux découlant de l'analyse MERIP de
l'immeuble en cause, et ce, conformément à l'art. 10 al. 2 du règlement du 6
mai 1988 d'application de la loi,
-    que, dans ce cadre, après avoir procédé à une
expertise technique de l'immeuble dans le cadre d'une requête précédente
d'autorisation, le Service du logement a pu constater que, si la réfection de
cet appartement était justifiée dans son principe, son coût maximum au sens des
critères de réhabilitation instauré par ce dispositif légal n'aurait pas dû
excéder le montant de
fr. 210'000.-
environ (expertise MERIP du 1
er
juillet 2002, applicable par analogie),
-    que, sur la base de son estimation, le Service du
logement estime quant à lui que le loyer de cet appartement ne devrait pas
excéder la somme maximale de fr. 250.-/m²/an, ou le loyer mensuel net de
fr.
2'477.-
, soit un prix inférieur de 30 % à celui pressenti par les maîtres
de l'ouvrage,
-    que ce niveau théorique de loyer est inférieur à
celui que la Commune de Lausanne considère comme entrant encore dans des
catégories répondant aux besoins de la population, puisque la limite supérieure
de tels loyers selon les statistiques communales en la matière est de fr.
2'600.- pour un appartement de cette typologie,
-    qu'ainsi, après avoir procédé à une pesée attentive
des divers intérêts en présence, le Service du logement estime qu'il ne peut
consentir à la rénovation et la restructuration partielle de ce logement qu'à
la condition exprès que le loyer après travaux dudit appartement fasse l'objet
d'une mesure de contrôle, et ce, au prix découlant des calculations du Service
du logement,
-    que, dans ce cas seulement, une autorisation
conditionnelle peut être accordée dans le cadre de l'art. 4 al. 1 LDTR,
-    que l'autorité communale a préavisé favorablement,
"à condition que le logement soit soumis
au contrôle de son loyer lors de sa première mise en location après travaux, le
revenu locatif annuel net ne pouvant excéder la somme de fr. 250.-/m²/an"
par ces motifs
,
Le Service du logement:
a)
accorde sans condition l'autorisation de
rénover l'appartement sis au rez-de-chaussée,
destiné à être occupé
personnellement par M. et Mme Ciccone.
b)
accorde l'autorisation de rénover et
transformer l'appartement de 6 pièces sis au 1
er
étage
de
l'immeuble sis chemin de Villard 18 à Lausanne, aux
conditions suivantes:
1.  Ce logement est soumis au contrôle de son loyer lors
de sa première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net
dudit logement ne pouvant excéder la somme de
fr. 29'724.-
.
2.  Ce contrôle consistera en la production au Service
du logement du bail à loyer, laquelle devra intervenir aussitôt que ce logement
aura été mis en location. Ce document devra informer les locataires en termes
non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile,
d'une part, et ne devra contenir aucune réserve allant à fin contraire des buts
poursuivis par la LDTR, d'autre part.(…)"
C.                    Par acte du 23 octobre
2003, Michele et Antonia Ciccone recourent contre cette décision au Tribunal
administratif. Ils concluent, avec suite de dépens, principalement, à sa
réforme en ce sens que l'autorisation de rénover et transformer l'appartement
sis au 1
er
étage est accordée sans condition et, subsidiairement, à
l'annulation de cette décision en tant qu'elle soumet l'autorisation de rénover
et de transformer l'appartement litigieux à un contrôle de loyer lors de sa
première mise en location après travaux, la cause étant renvoyée à l'autorité
inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le SLOG
conclut, avec suite de frais et dépens, à la confirmation de sa décision. Le
Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement de la Ville de
Lausanne, office du logement (SEHL), invité à prendre part à la présente procédure
en tant qu'autorité concernée, conclut implicitement au rejet du recours. Les
moyens des parties seront examinés dans les considérants ci-après en tant que
de besoin.
D.                    Le Tribunal a convoqué
toutes les parties à son audience du 6 juillet 2004, lors de laquelle il a
entendu leurs explications et procédé à une visite des lieux. Il a pu constater
que les travaux de transformation et de rénovation de l'appartement sis au 1
er
étage sont pour ainsi dire achevés. Ils sont pratiquement identiques à ceux
effectués sur l'appartement du troisième étage. Aussi les recourants ont-ils
déclaré à cette occasion, par la voix de leur conseil, que le Tribunal
administratif n'avait pas à réexaminer les moyens développés dans leur
précédent recours (FO 2002/0024). A l'issue de cette audience, les parties ont
maintenu leurs conclusions.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 36 de la
loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives
(LJPA), les recourants peuvent invoquer la violation du droit, y compris
l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (litt. a), la constatation inexacte
ou incomplète de faits pertinents (litt. b) et l'inopportunité si la loi
spéciale le prévoit (litt. c). En l'espèce, la LDTR ne prévoit pas un contrôle
de l'opportunité par l'autorité de recours. Le Tribunal administratif ne peut
donc substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité cantonale ou
communale et doit seulement vérifier si les autorités compétentes sont restées
dans les limites d'une pesée consciencieuse des intérêts à prendre en
considération.
2.                     La LDTR, qui concerne
la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation,
soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins qu'il ne
s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette autorisation
est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des
logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée
lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances
le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de l'autorisation peut
être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle des loyers afin
d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi
(art. 4 al. 2 et 3).
Par rapport au
dispositif législatif précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une
pénurie de logements non plus quantitative, mais "
catégorielle
",
qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines
couches de la population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985,
p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du
logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application de la LDTR du 6
mai 1988 (RDTR) précise ainsi que la loi est applicable dans l'ensemble des
communes du canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant
par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques,
à un besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la
pénurie (art. 4). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public
(conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les
ressources de la majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie
de la propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger
à propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la
transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres
fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502;
v. aussi, pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355
c. 3b; v. également ATF 116 Ia 401, relatif à la réglementation genevoise
correspondant à la législation ici en cause). Les recourants ne sauraient par
conséquent être suivis lorsqu'ils soutiennent que la réglementation instituée
par la LDTR crée une inégalité de traitement inadmissible entre les
propriétaires d'immeubles neufs et les propriétaires d'immeubles anciens qui
souhaitent les rénover à neuf. Cette inégalité de traitement est en effet la
conséquence inévitable du but d'intérêt public poursuivi par la loi.
3.                     Les recourants
soutiennent que l'appartement litigieux sort de la catégorie des logements
touchés par la pénurie au sens de l'art. 3 LDTR, au motif que le loyer maximal
admissible calculé selon la méthode MERIP et imposé par l'autorité intimée ne
serait en réalité plus accessible à une majorité de la population. Ils
contestent ainsi  que ce loyer réponde encore "aux besoins
prépondérants" de la population lausannoise. Ils se réfèrent à la
statistique publiée en juin 2003 par le SEHL, portant sur la "vacance des
logements à louer selon la taille et les loyers". Selon la légende
explicative de ce document, les loyers des logements de la catégorie dite
"à loyers intermédiaires" (soit 1'700 – 2'600 francs par mois), à
laquelle appartient le loyer de l'appartement litigieux fixé par le SLOG après
travaux, sont
"situés entre ceux correspondant aux revenus de la
majorité des ménages lausannois et le prix estimé des loyers de logements
ordinaires, rénovés ou neufs"
. Se fondant sur un tableau produit par
le SEHL relatif aux revenus des contribuables lausannois en fonction du nombre
d'enfants et sur le pourcentage du revenu qui peut être consacré au loyer, les
recourants relèvent que seul 34 % des ménages lausannois susceptibles d'être
intéressés par ce type d'objets (à savoir les ménages de 4 personnes et plus)
pourraient assumer le loyer fixé par le SLOG. Ce chiffre ne constituant pas une
"majorité"
, ils estiment que le logement litigieux sort du
champ d'application de la loi et, par conséquent, qu'une mesure de contrôle du
loyer ne saurait entrer en considération.
a) Les logements
appartenant à une catégorie où sévit la pénurie, au sens de l'art. 3 LDTR, sont
définis à l'art. 4 RDTR, en ces termes:
"Seuls les logements correspondant par le
prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un
besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la
pénurie."
b) aa) Pour déterminer
si l'on se trouve en présence de logements entrant dans la catégorie à pénurie,
la jurisprudence se réfère en premier lieu à la statistique des logements
vacants, l'existence d'une pénurie étant admise lorsque ce taux est inférieur à
1,5 % (arrêts TA AC 1994/0250 et AC 2001/0263). Dans le cas d'espèce, cette
condition est remplie puisque, selon les statistiques fournies par le SEHL, le
taux de vacances en juin 2003 était de 0,28 % pour les logements de 5 pièces et
plus.
bb) Pour ce qui est
des caractéristiques des logements, on considère que les objets luxueux, voire
ceux présentant un aspect résidentiel sont exclus du champ d'application de la
loi (cf. AC 2000/0082 p. 10 et références citées). Cette restriction ne
s'applique pas à l'appartement litigieux. En effet, à l'instar de l'appartement
du 3
ème
étage qui a fait l'objet de l'arrêt FO 2002/0024,
l'appartement du 1
er
étage ne présentait pas avant travaux
d'équipement luxueux, une situation particulièrement avantageuse ou des pièces
de surface inhabituelle susceptible de le soustraire d'emblée au régime de la
LDTR. De même, dans la mesure où l'on sait que les familles nombreuses peinent
à trouver des logements adaptés, on ne saurait a priori exclure l'appartement
litigieux du champ d'application de la loi au seul motif qu'il comprend 6
pièces  (v. à ce sujet AC 2000/0082 précité p. 10 qui relève que le
raisonnement consistant à écarter les appartements de 5 pièces et plus du champ
d'application de la loi ne s'impose pas d'emblée à la lecture de celle-ci en
notant que, pour sa part, le canton de Genève prévoit que le dispositif légal
correspondant s'applique aux logements comportant jusqu'à 7 pièces - soit
l'équivalent de 6 pièces dans le canton de Vaud).
cc) Pour déterminer si
le logement litigieux entre dans le champ d'application de la LDTR, il faut
ensuite apprécier si ce dernier, de par son prix, appartient ou non à la
catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin de
la population. En principe, le service intimé s'en remet dans une large mesure
au préavis de la commune, celle-ci étant la mieux informée en la matière (cf.
arrêt TA AC 1994/0250 précité; AC 2000/0082 du 13 décembre 2000; BGC février
1995 p. 1494).
Comme on le verra
ci-dessous, le montant du loyer à prendre en considération à cet égard est le
dernier perçu avant travaux – cas échéant, le loyer calculé objectivement - et
non pas celui autorisé par le SLOG après travaux. En l'espèce, il convient par
conséquent de se référer au loyer mensuel avant travaux de 1'890 francs. Sur la
base des statistiques fournies par le SEHL, on constate que ce loyer est très
proche du loyer mensuel de 1'700 francs considéré par la statistique communale
comme "abordable" en ce qui concerne les logements de 5 pièces et
plus, à savoir comme un loyer correspondant au revenu de la majorité de la population
susceptible d'être intéressée par un logement de ce type, selon la note
explicative de cette statistique. Au surplus, en tenant compte du fait que,
selon les éléments fournis par le SEHL, seuls 18 logements de 5 pièces et plus
étaient vacants au 1
er
juin 2003 avec un loyer mensuel moyen de
3'472 francs, il n'apparaît guère contestable qu'un logement de 6 pièces avec
un loyer mensuel de 1'890 francs corresponde à un besoin de la population
lausannoise.
On aboutit au même
résultat en raisonnant sur la base des statistiques relatives aux contribuables
lausannois produites par le SEHL. Si l'on tient compte, comme le fait le SEHL,
qu'une famille peut consacrer jusqu'à 30% de son revenu pour un logement de ce
type, ceci signifie qu'elle  doit disposer d'un revenu annuel minimum de 75'600
francs pour pouvoir se permettre le loyer annuel de 22'680 francs. Or, les
statistiques relatives aux contribuables lausannois montrent que 44 % des
ménages susceptibles d'être intéressés par un logement de ce type, soit ceux
avec au moins 2 enfants, ont un revenu imposable (chiffre 20 de la déclaration)
entre 70'000 et 80'000 fr. Ce pourcentage, compte tenu d'une certaine marge à
prendre en considération, signifie que l'on peut encore considérer que le loyer
de l'appartement litigieux pourrait être assumé par la majorité des familles à
prendre en compte. On précisera à cet égard que, dans la mesure où une telle
exigence ne ressort pas du texte de la loi et de son règlement d'application,
il apparaît discutable d'appliquer le critère strict de la majorité
mathématique, en écartant systématiquement du champ d'application de la loi
tous les logement qui, selon les statistiques communales, ne sont pas
accessibles à au moins 51% des personnes concernées. S'agissant notamment des
grands logements, l'application stricte de ce critère aurait probablement pour
conséquence la mise en péril de l'objectif de protection du parc locatif visé
par le législateur. Il convient par conséquent de laisser une certaine
souplesse aux autorités communales et cantonales compétentes dans
l'appréciation des statistiques à disposition lorsqu'elles doivent décider si
un logement entre dans le champ d'application de la LDTR. A cela s'ajoute que,
en toute hypothèse, on ne saurait s'en remettre exclusivement aux statistiques
produites par l'autorité communale et il convient également de considérer les
caractéristiques intrinsèques des habitations concernées, comme aussi la
qualité générale de l'immeuble dans son ensemble (v. TA, arrêts FO 97/0037 du 7
juillet 1999 et GE 92/0059 du 12 juin 1997).
c) Dans le cas
d'espèce, le SEHL a clairement préavisé en ce sens que le logement litigieux
entre dans la catégorie de logements touchés par la pénurie, en relevant
notamment qu'il existe très peu d'objet de ce type offert à ce prix sur le
marché locatif lausannois. Pour les raisons évoquées ci-dessus, on ne saurait
considérer que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation en
suivant le préavis communal et en estimant par conséquent que le logement
litigieux entre dans une catégorie où sévit la pénurie au sens des art. 3 LDTR
et 4 RDTR.
4.                     Le raisonnement des
recourants, consistant à se fonder sur le loyer maximum après travaux fixé par
le SLOG pour déterminer si, de par son prix, un appartement répond encore aux
besoins de la population, ne saurait conduire à l'admission de leur pourvoi.
Dans l'hypothèse où, comme ils le soutiennent, le loyer mensuel de 2'477 fr.
autorisé après travaux aurait pour conséquence de faire sortir le logement du
champ d'application de la loi, l'on devrait en effet constater que
l'autorisation délivrée par le SLOG pour la réalisation des travaux et la
fixation du loyer maximum qui l'accompagne ne sont pas conformes aux art. 3 et
4 LDTR.
Lorsqu'un logement, de
par son loyer avant travaux, entre dans une catégorie touchée par la pénurie,
seuls devraient en effet être autorisés les travaux qui apparaissent
indispensables, au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR. Or, on peut douter que les
travaux réalisés sur la base de la méthode MERIP, qui ont été pris en
considération par le SLOG pour fixer le loyer maximum après travaux,
correspondent tous à cette définition. Certes, le tribunal de céans a déjà jugé
que l'utilisation de la méthode MERIP pour fixer le coût maximum admissible des
travaux de rénovation à prendre en considération était en principe conforme à
la loi. Ce principe a notamment été rappelé dans le cadre de l'arrêt relatif à
l'appartement du 3
ème
étage. Cette jurisprudence doit toutefois être
précisée en ce sens que l'utilisation de la méthode MERIP ne peut être admise
que si le loyer fixé sur cette base  permet à un logement correspondant, de par
son prix, à un besoin de la population de demeurer dans cette catégorie après
travaux. Si tel n'est pas le cas, le respect du but poursuivi par la LDTR
impose de s'écarter de la méthode MERIP et de n'autoriser que les travaux
strictement indispensables, afin que le loyer appliqué après travaux
corresponde toujours aux besoins de la population au sens de l'art 4 RDTR. Le
tribunal de céans a déjà eu l'occasion de s'exprimer dans ce sens dans l'arrêt
AC 2000/0082 précité. Il a relevé que, si l'application de la méthode MERIP,
dont l'objectif est d'assurer un entretien correct des bâtiments existants de
manière à permettre une conservation durable du tissu bâti, paraît correspondre
à un objectif d'intérêt public, à savoir celui de la conservation du parc de
logements existants, elle néglige en revanche le but spécifique assigné à la
LDTR, savoir soit celui d'éviter que des logements ne sortent de la catégorie
où sévit la pénurie. Dans le cadre de cet arrêt, le tribunal a confirmé la
jurisprudence selon laquelle l'art. 12 RDTR, qui prévoit que l'autorisation de
transformer un bâtiment doit être accordée non seulement lorsque l'opération
envisagée apparaît indispensable, mais également lorsqu'elle s'avère opportune
sur le plan technique, n'est pas conforme à l'art. 4 LDTR. Le tribunal a ainsi
confirmé que les travaux jugés opportuns sur le plan technique au regard de ces
dispositions ne sauraient, sans un glissement de sens, être considérés de ce
seul fait comme indispensables au sens de l'art. 4 LDTR (cf. arrêt AC 2000/0082
p. 15).
Au vu de ce qui
précède, le raisonnement des recourants devrait conduire le tribunal à annuler
la décision entreprise et à renvoyer la cause au SLOG afin qu'il fixe le
montant maximum du loyer admissible, en tenant compte exclusivement des travaux
strictement indispensables au sens de l'art. 4 LDTR, de manière à ce que le
loyer corresponde toujours, de par son prix, aux besoins de la population. Ce
nouveau calcul aboutirait très certainement à une diminution du montant du
loyer autorisé lors de la première mise en location après travaux et, par
conséquent, à réformer la décision dans un sens défavorable aux recourants, ce
que, en l'absence de toute disposition légale et expresse, le Tribunal
administratif ne s'autorise pas à faire (cf. arrêt TA BO 1998/0184 du 29 avril
1999). Par conséquent, le tribunal confirmera la décision attaquée.
5.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée maintenue. Vu le sort du recours, les frais de la présente procédure
sont mis à la charge des époux Ciccone. Selon la jurisprudence du Tribunal
administratif, l'art. 55 LJPA ne permet pas d'allouer des dépens à l'Etat, même
s'il est représenté par un avocat (arrêt du TA du 10 janvier 2002, AC
2001/0189). La conclusion du SLOG tendant à l'allocation de dépens est ainsi
mal fondée, ce d'autant qu'en l'occurrence, il n'était pas assisté.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 3 octobre 2003 par le Service cantonal du logement est confirmée.
III.                     Les frais de
la présente cause, fixés à 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la charge de
Michele et Antonia Ciccone, pris conjointement et solidairement.
IV.                    Il n'est point
alloué de dépens.
jc/Lausanne, le 11 août 2004
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.