vd_omni · EF.2000.0013 · 2001-01-09 · fr

Fondation de prévoyance complémentaire en faveur du personnel de SGS c/ CEFI Aigle | Demande de réexamen à la suite de la procédure de liquidation de la SI.VR: état locatif à 8,5%VV: valeur de sortie de l'immeuble.Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.01.2001 EF.2000.0013

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 janvier 2001
sur le recours interjeté par
La Fondation
de prévoyance complémentaire en faveur du personnel de SGS,
Sté générale de
Surveillance Holding S.A. à Genève, représentée par Danielle Axelroud Buchmann,
case postale 47, 1091 Grandvaux,
contre
la décision rendue sur recours le 16 août 2000
par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle
(ci-après
: la commission), arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle 2771 d'Aigle à
7'000'000 francs.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Daniel Malherbe et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Greffier: Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A.                     La Fondation de
prévoyance complémentaire en faveur du personnel de SGS (ci-après : la
fondation) est propriétaire de la parcelle 2771 située au chemin des Lieugex 67
à Aigle. Il s'agit d'un bien-fonds d'une surface totale de 4590 m2 sur lequel
est érigé un bâtiment locatif construit en 1988 (40 logements) et d'un garage
souterrain (33 places intérieures auxquelles s'ajoutent 13 places extérieures).
3'895 m2 sont affectés en place-jardin. L'Etablissement cantonal d'assurance a
assuré le bâtiment d'habitation pour un montant de 7'059'064 fr. en 1998.
Cette parcelle a été
acquise le 5 novembre 1999 par la fondation à la suite d'une procédure de
liquidation de la société immobilière qui en était propriétaire. Dans le cadre
de cette procédure, la valeur de sortie de la parcelle 2771 a été fixée à
6'750'000 francs [lettre du 5 août 1999 de l'Administration cantonale des
impôts (ACI)].
A la suite de ce
transfert, la fondation a demandé le 14 décembre 1999 à la commission de bien
vouloir procéder à la "révision" de la valeur fiscale de cet immeuble
fixée en 1991 à 7'570'000 francs, compte tenu de sa mauvaise situation et de
son taux d'occupation extrêmement faible. L'état locatif au 30 septembre 1999
fait état de loyers théoriques de 44'073 fr. 50 par mois et de montants
encaissés pour 35'942 fr. 50. Les états locatifs démontrent l'existence de
logements vacants (environ 30 à 40 % selon la fondation) et de procédures de
recouvrement de loyers. La fondation explique le problème de vacance par le
fait que les logements sont occupés par une forte proportion d'étrangers
(notamment réfugiés et logés par la FAREAS). Le 17 avril 2000, la fondation est
intervenue auprès de la commission pour que ces éléments soient pris en
considération.
B.                    Par décision du 19 avril
2000, la commission a fixé l'estimation fiscale de la parcelle 2771 à 7'000'000
francs. Ce résultat a été obtenu après capitalisation des loyers théoriques à
7,5 %.
La fondation a
contesté le 5 mai 2000 cette décision auprès de la commission en demandant à ce
que l'estimation fiscale de sa parcelle soit ramenée à 4'475'000 francs au
maximum, en se prévalant des expertises de Claude Deriaz d'octobre 1998 et de
mai 2000, ainsi que d'une offre d'achat d'Immogestion Sàrl à Lausanne de juin
1999 pour 3'500'000 francs (documents auxquels on se réfère pour le surplus).
Par décision sur
recours du 16 août 2000, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la
parcelle 2771 à 7 millions de francs. Elle a indiqué ce qui suit :
"
L'estimation
fiscale est faite pour durer et la situation du marché immobilier s'améliore à
nouveau. S'agissant d'un immeuble construit assez récemment la modification du
taux de capitalisation ne s'impose pas, par conséquent la commission confirme
le montant qu'elle a arrêté le 19 avril 2000.
PERIODE
DE REVISION 2ème semestre 1999
"
C.                    La
fondation a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la
décision rendue sur recours par la commission. Elle conclut avec dépens à une
estimation fiscale de 3'955'000 francs. La recourante s'est acquittée d'une
avance de frais de 3'000 francs. L'autorité intimée conclut au rejet du
recours. A l'issue de l'échange des écritures, le tribunal a statué sans
organiser de débats et décidé de rendre le présent arrêt.
Considérant en droit:
1.                     En vertu de l'art. 23
de la Loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son immeuble,
s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de
l'estimation portée au registre (al. 1). Le Département des finances a le même
droit (al. 2). Sauf demande spéciale et motivée, cette révision se fait en même
temps que la mise à jour périodique prévue à l'article 20 (al. 3).
Selon l'art. 20 LEFI,
à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède
périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de
revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande
motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds,
construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de
servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a
notablement augmenté ou diminué.
Il faut tout d'abord
dissiper une difficulté de terminologie. En effet, l'art. 23 LEFI ne vise pas
la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière
administrative en particulier. Il permet en effet de demander une nouvelle
estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec
une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui
figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de
nouvel examen (sur cette institution v. André Grisel, Traité de droit
administratif, Neuchâtel 1984, p. 949). Au surplus, la révision prévue par
l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de
l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, 324; TA arrêt EF 99/0006 du 9 juin 2000).
2.                     En vertu de l'art. 2
LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de
rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques
(al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci (al. 4).
L'art. 36 lit. a LJPA
prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation
du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut
invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La
LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de
recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal
administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts
TA EF 92/0039 du 1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083
du 28 février 1995; RDAF 1993 p. 380).
3.                     En l'espèce, il n'est
pas contesté que le changement de propriétaire de l'immeuble à la suite d'une
procédure de liquidation de la société immobilière qui détenait la parcelle
constitue un motif justifiant de réexaminer la valeur fiscale résultant de la
dernière révision générale, que ce soit dans le cadre de l'art. 23 LEFI, comme
en l'espèce, ou de l'art. 20 LEFI. Les parties sont en revanche divisées sur la
nouvelle valeur qu'il faut attribuer à l'immeuble.
4.                     L'art. 8 du Règlement
du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise la
notion de valeur vénale comme suit :
"
Art.
8. -
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).
A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement
sur ces immeubles.
Si
l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus
profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette
possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation
de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions."
a) La recourante
soutient qu'il faut distinguer la valeur vénale de la valeur marchande. La
première représenterait une valeur durable à moyen terme, alors que la seconde
serait la valeur à court terme déterminée le jour de l'expertise et influencée
par les conditions du moment du marché. D'après elle, la référence à la valeur
marchande indiquerait que le législateur n'a pas voulu prendre en compte une
valeur future de l'immeuble, mais bien plutôt sa valeur au moment de
l'expertise. Elle en déduit que c'est à tort que la commission justifie sa
décision par le fait que l'estimation est faite pour durer. Elle en conclut que
la valeur vénale de son immeuble doit être arrêtée sur la base de la valeur
marchande, telle qu'elle a été revue à la baisse au début mai 2000 par
l'expertise Deriaz, soit à 4'500'000 francs.
b) L'art. 8 al. 1
première phrase REFI impose incontestablement de tenir compte des conditions du
marché au moment de l'estimation. Mais, il prescrit également dans le même
aliéna 2ème phrase de prendre en considération des éléments objectifs, dont la
nature est plus statique dans le temps. Cette constatation permet dès lors
d'affirmer que la définition de la valeur vénale comprend une composante (parmi
d'autres) qui a trait à la valeur marchande au sens où l'entend la recourante.
Cette dernière notion ne doit certainement pas être comprise comme opposée à
une valeur vénale, fixée également sur la base d'éléments subissant des
variations peu sensibles. Les estimations fiscales ne sont pas modifiées à
chaque fois que le marché subit une modification de tendance. L'art. 20 LEFI ne
prévoit d'ailleurs la mise à jour de l'estimation qu'en cas d'écart notable de
valeur. L'art. 23 LEFI, en dépit de sa formulation différente, suppose aussi un
changement significatif puisqu'il vise également une demande de réexamen (RDAF
1991, 326). Cela étant, un laps de temps relativement important s'écoule
nécessairement entre deux mises à jour ou une mise à jour après révision
générale.
c) La commission a
déterminé la nouvelle estimation uniquement en fonction du rendement de
l'immeuble. La recourante demande au tribunal de fixer la valeur vénale de
l'immeuble à 4'500'000 francs sur la base de l'expertise complémentaire de
Claude Deriaz de mai 2000.
d) Selon l'art. 21 al.
4 REFI, la valeur vénale des immeubles locatifs doit être établie conformément
à l'art. 8 REFI, dont la teneur est rappelée au considérant 3 ci-dessus.
Le tribunal a jugé que
la valeur vénale de l'immeuble, détenu précédemment par une S.I. ayant fait
l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, doit en principe être fixée
à la valeur de sortie admise par l'ACI (TA, arrêts EF 98/0016 du mars 1999; EF
98/0010 du 15 avril 1999; EF 98/0022 du 9 novembre 1999; EF 00/0008 du 18 août
2000). En bref, le tribunal a considéré que dans le cadre d'une telle
procédure, le fisc recherchait et se fondait sur la même valeur vénale que les commissions
d'estimation fiscale des immeubles. Il a rappelé que même si ces deux autorités
appliquaient des législations différentes et exerçaient leurs compétences
indépendamment l'une de l'autre, d'éventuelles divergences étaient
difficilement soutenables, s'agissant de normes visant non seulement le même
concept, mais visant à imposer la même valeur, l'assiette de l'impôt étant
identique dans les deux cas.
Suivant le principe
posé par la jurisprudence, la valeur vénale de la parcelle 2771 devrait être fixée
à sa valeur de sortie, soit à 6'750'000 francs.
e) Il faut néanmoins
examiner si une exception se justifie en l'espèce. Il faut d'abord rappeler que
les conclusions de l'expertise complémentaire de mai 2000 ne lient pas le
tribunal. Il faut ensuite constater que le même expert est parvenu à une valeur
vénale de 5'500'000 francs, soit inférieure de plus d'un million de francs par
rapport à ses premières conclusions qui ont été retenues dans le cadre de la
liquidation de la S.I. Il suggère encore de tenir compte d'une différence d'un
million de francs par rapport à cette nouvelle valeur vénale revue à la baisse,
pour ce qu'il appelle la valeur marchande.
Un tel écart n'est
manifestement pas soutenable sur un laps de temps aussi court, ce d'autant plus
dans une conjoncture qui amorce une reprise depuis quelque temps. En outre,
l'expert relève des éléments (vacance) qui avaient déjà influencé sa première
expertise. Même si la proportion de logements inoccupés persiste, voire
s'aggrave, il apparaît finalement décisif le fait que cette tendance (qui a
trait à la politique de gérance de l'immeuble) avait déjà été constatée et que
de part et d'autre, le prix de sortie de l'immeuble a été accepté durant le
second semestre 1999 pour 6'750'000 francs.
En conclusion, le
tribunal retient une valeur vénale de 6'750'000 francs.
5.                     S'agissant de la valeur
de rendement, le REFI contient les dispositions topiques suivantes :
"
Art.
5.
- La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou
brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. (Loi art. 2, al. 3).
Dans
le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses
besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des
dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits.
Art. 6.
- La valeur de rendement des immeubles
est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente.
Art. 21.
- La valeur de rendement d'un
immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux
variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble.
Pour
le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du
taux de 5 % prévu à l'article 7 ci-dessus, auquel seront ajoutés en pour-cent
les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du
6 à 9 %.
Lorsqu'une
partie de l'immeuble est occupé par son propriétaire, se trouve vacante, ou si
le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
(...)"
a) L'autorité intimée
a expliqué que la précédente estimation fiscale (7'570'000 francs) a été
déterminée sur la base du revenu locatif de 1991 qui s'établissait à 568'000
francs et qu'elle a capitalisé à 7,5 %, ce principe d'évaluation ayant été
appliqué pour l'ensemble des immeubles locatifs du district. Elle expose que
lors de la nouvelle estimation fiscale, elle n'a pas jugé nécessaire de
procéder à de savants calculs. Elle a à nouveau admis le nouveau revenu locatif
théorique de 530'000 francs qu'elle a capitalisé au taux de 7,5 % s'agissant
d'un immeuble construit récemment. Elle fait valoir que les appartements
modernes devraient trouver des locataires relativement facilement,
contrairement à des locaux usagés, raison pour laquelle elle n'a pas retenu de
revenu locatif réel, l'immeuble devant par ailleurs être évalué dans son
entier.
De son côté, la
recourante fait valoir que l'immeuble n'a jamais atteint en pratique les
revenus locatifs espérés et que les loyers encaissés n'ont même pas cessé de
baisser. Elle relève à cet égard que la disproportion de locataires étrangers
serait "
un facteur tout à fait négatif quant à la location des
appartements vacants
". Elle se prévaut également du fait que
l'encaissement des loyers pose de gros problèmes. Ainsi, sur un total de 28/29
locataires pour 40 appartements, quatre procédures de poursuite sont en cours
et les montants impayés représentent une charge considérable. Dès lors, la
recourante demande qu'il soit tenu compte du revenu locatif réel moyen brut des
trois dernières années (à savoir 358'000 francs) et que ce montant soit
capitalisé à 10,5 %, ce qui donne une valeur de rendement de 3'410'000 francs,
représentant un rendement net avant déductions des charges financières
d'environ 5 %.
b) En l'espèce, il est
établi que le rendement locatif de l'immeuble en cause n'a jamais atteint ces
dernières années un montant de l'ordre de 500'000 francs. Partant, on ne peut
plus aujourd'hui se baser sur des projections de cet ordre. On doit admettre que
l'immeuble n'a pas une pleine valeur de rendement, en tous cas pas celle
optimale sur laquelle s'est fondée la commission. Continuer d'évaluer le
rendement des appartements inoccupés, sur la base de l'art. 21 al. 3 REFI,
conduirait en l'espèce à un résultat ne correspondant manifestement pas à la
réalité. En effet, on ne voit pas comment on pourrait attribuer à des logements
vacants une valeur locative alors qu'il est démontré que sur le marché, ils
n'en ont pas.
Cela étant, il faut
admettre que faute de preneurs, des appartements sont inoccupés de longue date
et qu'une telle situation, qui n'a rien de passager, a des répercussions sur
l'état locatif. Le bilan de liquidation au 31 octobre 1999 fait état de loyers
pour un montant de 294'368 fr., ce qui donne une valeur de rendement annuelle
de 353'241 francs. Ce montant doit être retenu au titre de rendement normal de
l'immeuble, au sens de l'art. 6 REFI, ce d'autant plus si l'on considère que ce
résultat correspond assez exactement aux revenus réalisés les deux années
précédentes, soit 365'718 fr. pour 1998 et 359'316 fr. pour 1997 (selon bilans
aux 31 décembre de la S.I. Les Vergers d'Aigle SA).
En résumé, le tribunal
considère que la valeur de rendement doit en l'espèce être calculée d'après un
rendement locatif de 353'241 francs.
c) Il faut ensuite
examiner le taux de capitalisation.
D'emblée, il faut
constater qu'avec un taux de 7,5 %, la commission obtient une valeur de
rendement de sept millions de francs qu'elle retient au titre d'estimation
fiscale, ce qui contrevient à l'art. 2 al. 2 LEFI puisque la valeur vénale est
en l'occurrence inférieure à ce montant.
Le tribunal a jugé
ensuite que la jurisprudence publiée in RDAF 1993, 380, consistant à déterminer
la valeur de rendement d'un immeuble locatif en fonction du taux hypothécaire
de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré
de 2 points, n'était plus d'actualité (TA, arrêts EF 99/0002 du 7 mai 1999 et
EF 99/0012 du 28 septembre 1999). Récemment, il a retenu un taux de
capitalisation de 8,5% pour des logements à Echallens et à Bex (TA, arrêts EF
99/0012 précité et EF 99/0006 du 9 juin 2000). Il y a lieu de s'y tenir en
l'espèce, s'agissant au surplus d'un immeuble situé dans la même région que
dans l'affaire EF 99/0006 précitée. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de
rendement de 4'156'000 francs.
6.                     Compte tenu d'une
valeur vénale de 6'750'000 francs et d'une valeur de rendement de 4'156'000
francs, l'estimation fiscale de la parcelle 2771 s'élève à 5'453'000 francs, ce
qui représente une différence de l'ordre de 22 % par rapport à l'estimation
contestée (7'000'000 fr.), ce qui justifie la réforme de la décision attaquée
dans ce sens.
7.                     Les
considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Un
émolument réduit doit être mis à la charge de la recourante. Vu l'issue du
pourvoi, la recourante qui a procédé par l'intermédiaire d'un mandataire
professionnel a droit à l'allocation de dépens réduits.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur recours le 16 août 2000 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale
de la parcelle 2771 d'Aigle est fixée à 5'453'000 (cinq millions quatre cent
cinquante-trois mille) francs.
III.                     Un émolument
judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la
recourante, cette somme étant imputée sur son dépôt de garantie, dont le solde,
par 1'500 francs lui est restitué.
IV.                    L'Etat de Vaud,
par le Département des finances, versera à la recourante une indemnité de 400
(quatre cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 9 janvier 2001
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.