vd_omni · EF.1995.0063 · 1995-11-21 · fr

CROPTIER Jean-Jacques c/CEFI | appart. 3 pièces à Leysin VV: ramenée de 244'000 à 166'000 fr. (2'000 fr./m² plancher) VR: val. loc. annuelle de 11'620 fr. au taux de 8%: correcte

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 21.11.1995 EF.1995.0063

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 21 novembre 1995
sur le recours interjeté par
Jean-Jacques
CROPTIER
, à 1203 Genève,
contre
la décision sur recours du 17 juillet 1995 de
la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle
(ci-après:
la CEFI) relative à l'immeuble no 1597 de Leysin.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier:
Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle no 1484 du
registre foncier de Leysin, au Feydey, comprend une surface totale de 1'319 m²
sur laquelle est érigé un bâtiment d'habitation (305 m2) construit en 1968 et
constitué en 1969 en propriété par étages. Jean-Jacques Croptier détient 85/1000
de cette PPE avec un droit exclusif sur un appartement de 3 pièces, cuisine,
bains, WC-douche, hall et balcons, situé au 4ème étage, qui correspond au
dernier étage de cette habitation. Il a acquis cet appartement en 1985 pour le
prix de 140'000 francs. Sa part de copropriété figure au registre foncier sous
le numéro 1597.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale, la CEFI a, par décision du 16 décembre 1994, porté
l'estimation fiscale de la parcelle no 1597 de 110'000 (1971) à 227'000 francs.
Par lettre du 23 décembre 1994, Jean-Jacques Croptier a contesté ce montant. La
commission a alors procédé à une visite locale de l'immeuble litigieux, puis
ramené l'estimation fiscale de la parcelle 1597 à 195'000 fr. (décision sur
recours du 17 juillet 1995).
C.                    L'intéressé a saisi le
Tribunal administratif (ci-après le tribunal) d'un recours dirigé contre la
décision précitée. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés
plus loin dans la mesure utile. Le recourant conclut à ce que l'estimation fiscale
de sa part de copropriété soit arrêtée à une somme n'excédant pas 150'000
francs. Par ailleurs, il s'est acquitté de l'avance de frais requise, par 800
francs.
Le 24 août 1995,
l'autorité intimée a transmis au tribunal son dossier, ainsi que sa réponse au
recours. Celle-ci se détermine de la manière suivante:
"Les 2 ventes dans cet immeuble depuis 5
ans l'ont été pour le prix de Fr. 3541.- et Fr. 2408.-/m2 plancher.
Notre appréciation de la valeur vénale pour les
mêmes est de 2'625.- respectivement 2'510.-. Nous rappelons qu'elle s'obtient
par ventilation de l'estimation de la parcelle entière au prorata des
millièmes.
En ce qui concerne le lot de M. Croptier, bien
situé, plus haut dans les étages, nous avons l'évaluation suivante:
Valeur vénale                                                 Fr.                          244'000.-
soit 2'939.-/m2 plancher
Valeur de rendement                                       Fr.                          146'000.-
basée sur une valeur locative de
140.-/m2 plancher/année
La surface du logement est, compte tenu de la
1/2 des balcons, de 83 m2.
Les valeurs vénales découlent d'un calcul à
500.-/m3 pour la construction et 200.-/m2 pour le terrain.
Depuis 5 ans ~130 logements, toutes qualités
confondues, se sont vendus à Leysin, la valeur moyenne étant de 3'350.-/m2
plancher. Nous sommes d'avis que, compte tenu des qualités et défauts du
logement de M. Croptier, une évaluation de la valeur marchande inférieure de
12% à la moyenne des ventes récentes est raisonnable."
D.                    Le tribunal a tenu
audience en date du 31 octobre 1995 à Leysin en présence du recourant.
L'autorité intimée était représentée par M. Wulliens. Le tribunal a procédé à
une visite de l'immeuble litigieux. Au cours de celle-ci, le tribunal a
constaté que l'appartement du recourant comprend un living et un balcon situés
au sud d'où l'on jouit d'une vue imprenable sur le panorama. Il comporte en
outre une très petite cuisine (sa taille ne permet pas d'y manger) qui n'est
que très partiellement agencée (uniquement les buffets et l'évier). Il est
également doté de deux chambres à coucher (l'une à l'ouest avec un balcon et
l'autre au nord sans balcon). Il dispose en outre d'un WC séparé et d'une salle
de bains. Les explications des comparants seront reprises plus loin dans la
mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art.
8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut
tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est
établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat,
éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement,
les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
2.                     S'agissant de la valeur
vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions de
district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 prévoient ce
qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la
méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou
contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les
instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et,
également par comparaison, les commissions de district déterminent la valeur de
la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix
unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La
surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le
questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe
entre fr. 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre
de construction, qualité du travail, des matériaux, année de
construction."
a) Dans le cas
particulier, l'autorité intimée s'est fondée, s'agissant de la valeur vénale
sur une valeur de 2'939 fr. le m²/plancher et a ainsi arrêté une valeur vénale
de 244'000 francs. Le recourant, quant à lui, estime que le paramètre retenu
est trop élevé compte tenu des difficultés du marché (il a produit à cet effet
une documentation à titre d'exemple) et il suggère d'arrêter la valeur vénale
de sa part de copropriété à 2'000 fr. au maximum le m
²
de plancher, en se fondant
sur une surface de 75 m
²
. La CEFI explique qu'elle a déterminé cette valeur à partir d'un
calcul qui prend en considération un prix de 500 fr. le m
3
pour la
construction, vétusté déduite, et de 200 fr. le m² pour le terrain.
Les parties sont aussi
divisées sur la question de la surface exacte de l'appartement. Il apparaît que
la surface retenue par l'autorité intimée, semble-t-il sur la base des
indications de l'intéressé (83 m²) qui tient compte du balcon pour la moitié de
la surface de celui-ci, peut être confirmée. A l'audience, le recourant ne l'a
d'ailleurs pas sérieusement combattue.
S'agissant du terrain,
un prix de 200 fr. le m² est correct compte tenu de l'excellente situation dont
jouit l'immeuble, au centre du village et bénéficiant d'une vue panoramique
superbe. Ainsi, la part de copropriété de Jean-Jacques Croptier doit se voir
attribuer pour le terrain une valeur de 22'000 fr. (1'319 m², x 200 fr. le m² :
85/1'000).
b) Afin de déterminer
la valeur intrinsèque de l'immeuble litigieux, il convient tout d'abord de
calculer le volume total du bâtiment sis sur la parcelle 1484, puis de le
volume respectif de la part de copropriété de l'intéressé. Le volume du
bâtiment s'élève à 4'270 m
3
(305 m² x 4 x 3,5). Compte tenu d'un droit exclusif de 85/1000, le
volume de la part de copropriété du recourant s'élève à 363 m
3
. S'agissant du
prix unitaire au m³, le tribunal relève qu'on est en présence d'une
construction simple, qui ne présente aucun caractère esthétique particulier et
n'a pas été réalisée à l'aide de matériaux onéreux. Dans ces conditions, le
prix de 500 fr./m³ (coefficient de vétusté déduit) retenu par la CEFI est trop
élevé. La valeur à neuf de l'habitation doit être déterminée d'après le prix
moyen habituel de construction correspondant à une qualité standard usuelle qui
s'élève, s'agissant d'immeuble locatif, à 500 fr. le m
3
(dans ce sens v.
notamment arrêt EF 93/083 du 5 juillet 1995 et réf. citées). A l'aide de cet
élément, le tribunal dégage une valeur à neuf de 181'500 fr. (363 m² x 500
fr.), dont il faut encore déduire un coefficient de vétusté de 25%, l'immeuble
ayant été construit en 1968. La valeur intrinsèque de l'immeuble no 1597 doit
donc être estimée à 136'000 francs.
En résumé et sur la
base des critères ainsi pris en compte, une valeur vénale de 158'000 fr.
(22'000.- + 136'000.-), soit 160'000 francs en chiffres ronds peut être
retenue. Si l'on divise cette somme par la surface (160'000 : 83), on obtient
ainsi une valeur de 1'928 fr. le mètre carré de plancher, toute proche des
conclusions du recourant (2'000.- le m²/plancher). Le tribunal arrive en
définitive à la conclusion que la valeur vénale de l'immeuble litigieux doit
être déterminée en fonction de ce prix, qui n'est pas contredit par la
recherche de la valeur intrinsèque à laquelle il s'est livré, et fixée ainsi à
166'000 fr. (83 m² x 2'000) au lieu de 244'000 fr.
3.                     Aux termes de l'art. 2
al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions précitées,
quant à elles, recommandent ce qui suit:
"A défaut de loyer ou s'il ne correspond
pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la
surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour une villa, il peut être
estimé entre fr. 100.-- à 200.-- par m2. Pour un immeuble locatif, industriel
ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions
pour la 1ère catégorie d'immeuble.
(...)
Pour chaque propriété par étages, le revenu
locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions. Selon le type
d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est :.
. 7 - 8 % pour les villas mitoyennes
. 8 - 8,5 % pour les immeubles locatifs,
artisanaux et commerciaux
L'état général du bâtiment et de l'appartement
doit être pris en considération."
L'autorité intimée a
fixé la valeur de rendement de la parcelle 1597 à 146'000 francs. Elle s'est
fondée sur une valeur locative de 140 fr. le m² plancher par année, soit 11'620
fr., qu'elle a capitalisée ensuite à 8 %.
Pour sa part, le
recourant estime que la valeur de rendement de son immeuble doit être calculée
de la manière suivante:
"700 x 12 = 8'400 fr. par an capitalisés à
7,5% = 112'000 fr.".
Le tribunal constate
que dans le cas particulier l'autorité intimée a retenu un prix unitaire par
mètre carré qui se situe dans la moyenne inférieure de la fourchette indiquée
par les instructions. Il n'apparaît en tout cas pas excessif dans la mesure où
il détermine une valeur locative annuelle de 11'620 fr., ce qui correspond à un
loyer moyen se situant légèrement en dessous de 1'000 fr. par mois. Si on admet
que Jean-Jacques Croptier peut louer son appartement 1'500 fr. par mois durant
trois mois l'hiver, 1'000 fr. par mois à raison de deux mois pendant
l'été, et 700 fr. par mois le restant de l'année, on arrive à une valeur
locative annuelle de 11'400 fr. (3 x 1'500 fr. + 2 x 1'000 fr. + 7 x 700
fr.). Le chiffre retenu par la commission, soit 11'620 fr. ne procède dès lors
certainement pas d'un abus du pouvoir d'appréciation. Le taux de capitalisation
arrêté à 8% en l'espèce apparaît adéquat au vu des directives et de l'état
général de l'appartement litigieux. La valeur de rendement, fixée à 146'000
francs par la CEFI, doit ainsi être confirmée.
4.                     Avec une valeur vénale
de 166'000 fr. et une valeur de rendement de 146'000 fr., le tribunal aboutit à
une estimation fiscale de 156'000 fr., qui est inférieure de 39'000 fr. à la
décision attaquée, ce qui représente une différence de l'ordre de 20%, qui va
largement au-delà de l'écart de 5% que le Tribunal administratif renonce à
corriger parce que ne relevant pas d'un excès du pouvoir d'appréciation (arrêt
EF 94/083 du 28 février 1995 et les références citées).
2.                     Le recours est admis et
les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Aigle le 17 juillet 1995 est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle no 1597 de Leysin est arrêtée à 156'000 francs.
III.                     Les frais
sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais effectuée étant restituée
au recourant.
mp/Lausanne, le 21 novembre 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint