vd_omni · EF.1994.0042 · 1998-11-16 · fr

WEGMULLER Jean-Jacques c/ CEFI de Lausanne | Immeuble locatif constitué d'une maison paysanne à l'inventaire dans un environnement bruyant. Loyers demandés pour les appartements encore vacants excessifs, réestimation à la baisse. Admission du recours selon méthode Joye.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.11.1998 EF.1994.0042

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 16 novembre 1998
sur le recours interjeté par
Jean-Jacques
WEGMÜLLER
, La Coudre, représenté par l'avocat Jean-Claude Mathey, à
Lausanne,
contre
la décision rendue le 23 mars 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
relative à
l'estimation de la parcelle no 1932 de la commune de Bussigny-près-Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Jean-Jacques Wegmüller est propriétaire depuis
1984 de la parcelle no 1932 de la Commune de Bussigny-près-Lausanne d'une
surface de 4'944 m2. La parcelle a été fractionnée et une part de terrain de
1033 m2 a été vendue en 1994, mais cette part doit entrer dans le calcul de la
présente estimation, valable du 31 janvier 1992 jusqu'à la date de la vente.
Cette parcelle, située en zone villa, est occupée par un immeuble locatif de 8
appartements d'une surface au sol de 231 m2 et de deux garages de trois places
d'une surface de 54 m2 chacun, suite à une transformation lourde de la ferme
qui occupait le terrain, le rural attenant ayant dû être détruit à cause du
dépassement du CUS. Elle est agrémentée d'une place jardin de 4'605 m2 sur
laquelle ont été aménagées 15 places de parc à louer. L'immeuble a été inscrit
à l'inventaire comme maison paysanne en 1983.
Dans le questionnaire qu'il a rempli à
l'intention de la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la
Commission), l'intéressé a indiqué un revenu locatif annuel de l'immeuble
d'environ fr. 150'000.- et de fr. 5'400.- environ pour chacun des garages,
après des coûts de transformation de l'ordre de fr. 2'000'000.-.
B.                     Dans le cadre de la révision générale et suite
aux transformations lourdes du bâtiment, la Commission d'estimation fiscale,
par décision du 26 mars 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No
1932, datant de 1974, de Fr. 600'000.-- à Fr. 2'802'000.--.
C.                    Par acte daté du 31 mars 1993, Jean-Jacques
Wegmüller a interjeté recours contre cette décision. Il estime la nouvelle
estimation surfaite, compte tenu de la valeur ECA pour les trois bâtiments qui
se monte à 2'550'000.- environ en 1992, dont 554'400.- pour le rural qui doit
être détruit en cours d'année. Le rural a été effectivement détruit à la fin
des travaux de transformations et ne figure plus sur l'extrait du registre
foncier daté du 12 mai 1994.
Compte tenu de la démolition du rural, la
Commission d'estimation fiscale, par décision du 23 mars 1994, a ramené
l'estimation fiscale à Fr. 2'623'000.--. L'autorité intimée retient ainsi une
valeur marchande de Fr. 1'236'000.-- pour le terrain (4'944 m2 à Fr. 250.--) et
de Fr. 2'000'000.--, correspondant aux coûts de transformations indiqués, pour
les 3 bâtiments. Quant à la valeur de rendement, la Commission d'estimation
fiscale a retenu une valeur locative annuelle de Fr. 160'800 (valeur indiquée
par le recourant pour la maison et les deux garages) capitalisée à un taux de 8
%, soit Fr. 2'010'000.-.
D.                    Jean-Jacques Wegmüller a recouru en temps utile
contre cette décision au Tribunal administratif en concluant à ce que
l'estimation fiscale soit ramenée à fr. 1'883'362.-, subsidiairement à
l'annulation de la décision.
Le recourant s'est acquitté dans le délai qui
lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
Le 2 mai 1994, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en
concluant au rejet du recours pour les raisons suivantes:
"La Commission constate que les 3911 m2 ne
sont pas inconstructibles, mais qu'ils ont été nécessaires pour autoriser la
construction de 6 appartements, 2 studios et 6 garages en zone villa.
Le prix de fr. 250.-/m2 retenu par la
commission se situe dans le bas de la fourchette (200.- à 600.-) des prix
proposés par le département des finances dans ses instructions pour la révision
générale.
Par ailleurs, nous tenons à souligner qu'elle
n'a pas retenu la valeur résiduelle du bâtiment avant les transformations. Elle
a compté comme valeur vénale des bâtiments le montant de fr. 2'000'000.-
représentant le coût des transformations et de la construction des garages,
soit notablement moins que la valeur incendie fixée à fr. 2'549'870.-.
La commission estime que le taux de
capitalisation de 8 % est normal compte tenu du fait qu'il s'agit d'un bâtiment
transformé à neuf et de construction nouvelle pour les garages."
Par mémoire
complémentaire du 20 septembre 1995, le recourant conclut, se référant à la
motivation de son mémoire, à une estimation fiscale entre 1'924'013.- et
1'254'857, ce qui donne une moyenne de 1'566'108.- se basant sur l'état locatif
au premier juillet 1992, produit en annexe à la demande du tribunal. Il ne
tient compte dans son calcul que des appartements et places de parc
effectivement loués.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur les lieux le 28 novembre 1995 en présence du
recourant personnellement, assisté de Me Mathey, de MM. Vuffray et Mayor,
respectivement président et secrétaire de la Commission d'estimation fiscale,
le secrétaire étant également conservateur du Registre foncier, et de M. Sauer,
employé de la Commune de Bussigny au dicastère de la police des constructions
et de l'urbanisme. Le tribunal a procédé à la visite de la parcelle et d'un
appartement de 3,5 pièces actuellement inoccupé. Il a constaté que
l'emplacement, entouré de routes très fréquentées, était assez bruyant, ce qui
explique vraisemblablement la difficulté de louer les appartements.
Actuellement 2 appartements sont inoccupés. La construction est de bonne
qualité sans être luxueuse. A la demande du recourant, M. Sauer a confirmé que
la parcelle, après le détachement de 1033 m2, ne pouvait pas accueillir
d'autres constructions que la ferme transformée et les garages, vu qu'elle est
située en zone villa qui permet uniquement la construction de villas
unifamiliales, éventuellement jumelles sur une surface de 1/6 de la parcelle.
Le recourant a donc été traité, quant à la surface nécessaire à la construction
de 8 appartements, comme s'il avait construit des villas superposées. Le
recourant demande que l'on tienne compte de cette situation dans l'évaluation
du prix du terrain.
Considérant en droit:
1.                     L'autorité intimée a expliqué dans ses
déterminations que les travaux de rénovation lourde subis par l'immeuble
avaient créé un motif de révision ordinaire (mise à jour); elle a précisé
qu'elle avait ainsi renoncé à réestimer cette parcelle lors de la révision
générale, préférant attendre la fin des travaux pour réestimer l'immeuble lors
de la mise à jour ensuite des transformations, appliquant les principes de la
révision générale pour les immeubles locatifs.
Cette façon de faire n'est pas critiquable et
doit être confirmée. Le recourant ne le conteste d'ailleurs pas, mais il juge
trop élevé le nouveau montant de l'estimation fiscale arrêté à Fr.
2'623'000.--. Il convient de relever que même si la parcelle n'a aujourd'hui
plus qu'une surface de 3911 m2 suite à la vente en 1994 d'une part de 1033 m2,
il convient de rendre une décision pour l'entier de la parcelle au moment de la
décision litigieuse, la vente ultérieure constituant un motif de mise à jour.
2.                     Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds
est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de
rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur
marchande.
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2
al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé
à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de
la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5
à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le
genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21, al. 1 et 2 REFI
ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un
taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de
l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en
considération des frais généraux et des frais d'entretien. Lorsqu'une partie de
l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant
du loyer n'est pas connu, la Commission l'évalue (art. 21 al. 3 REFI).
a)       Le recourant conteste en premier lieu le montant
du revenu locatif retenu par la Commission, correspondant au montant
approximatif indiqué par celui-ci dans le questionnaire qu'il a rempli à
l'intention de la Commission en date du 27 mai 1992. Il explique que les
travaux de transformations venaient d'être terminés au 1er janvier 1992 et que,
jusqu'au 1er juillet 1992, seuls 4 appartements étaient loués. Un état locatif
formel n'a ainsi pu être établi qu'au 1er juillet 1992. Ce document a été
produit à la demande du tribunal. A cette date, 6 appartements, 4 places de
garages et 5 places de parc en plein aire étaient loués, ce qui équivaut à un
revenu brut annuel de fr. 109'000.-. Pour les appartements effectivement loués,
c'est ce revenu qui doit être capitalisé pour obtenir la valeur de rendement et
non pas le revenu approximatif indiqué à la Commission qui n'est qu'un état
théorique calculé en fonction de la totalité des appartements, comme le
soutient le recourant dans ses déterminations complémentaires du 20 septembre
1995. Vu la situation économique, il n'est pas certain que le recourant puisse
remplir son immeuble à bref délai. Il a d'ailleurs précisé à l'audience que
deux appartements étaient toujours vacants et que la bail d'un troisième avait
été résilié pour le 1er janvier 1996.
Pour ce qui concerne les appartements qui ne
sont pas loués, le règlement prévoit que la Commission évalue le loyer
lorsqu'une partie de l'immeuble se trouve vacante (art. 21 al. 3 REFI). Il
convient dès lors de se référer à un revenu locatif tenant compte du loyer qui
pourrait être prélevé pour les appartements vacants. A cet égard, le tribunal
observe que pour les appartements vacants, les loyers fixés par le recourant
paraissent élevés et ne pas correspondre au prix qu'on peut effectivement
espérer en tirer.
Si l'on tient compte des loyers effectifs
demandés, on parvient à un revenu locatif total de fr. 166'800 composé de la
manière suivante: 1 appartement de 5 pièces à fr. 2'850.- par mois, 1 x 4
pièces à fr. 2'250.-, 2 x 3 pièces à fr. 1'750.-, 2 x 2 pièces à fr. 1'150.-, 2
studios à fr. 750.-, 6 places de garage à fr. 150.-, 15 places de parc à fr.
40.-. Le tribunal considère qu'au vu de la situation de l'immeuble, les loyers
demandés sont trop élevés et qu'il convient de fixer le revenu locatif de
l'immeuble et des garages et places de parc à fr. 150'000.-.
b)       Pour calculer la valeur de rendement l'autorité
intimée a capitalisé le revenu locatif à 8 %, estimant qu'il s'agissait d'un
taux normal, compte tenu de la rénovation du bâtiment.
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par
le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens,
constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des
loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à
ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre,
il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans
l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est
supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que
soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli /
Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p.
112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du
bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse,
correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas
rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre
d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En
outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques
occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le
Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur
de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment
de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993 = RDAF 1993, p. 380; EF
92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt
hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états
locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de
traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis
à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF
92/031 du 15 janvier 1993).
Le taux de 8 % retenu par la Commission est
inférieur de 0,75 % au taux obtenu en prenant le taux d'intérêt hypothécaire de
référence en vigueur au 31 juillet 1992 (6,75 %) majoré de 2 points. Dans la
mesure où l'écart entre le taux retenu par la Commission et le taux de
référence en vigueur au moment déterminant pour le calcul de l'état locatif est
supérieur à 0,25 %, comme en l'espèce, le tribunal a déjà jugé que l'autorité
intimée abusait de son pouvoir d'appréciation. Il convient dès lors de tenir
compte d'un taux de capitalisation de 8,75 % du revenu locatif pour obtenir la
valeur de rendement. La valeur de rendement de l'immeuble doit ainsi être fixée
à fr. 150'000 x 100 / 8,75 = 1'714'285.-.
3.                     Par valeur vénale, il faut entendre la valeur
marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit
être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI,
auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications
(prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution
est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de
capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %. Cette valeur comprend celle
du terrain nécessaire. Si les espaces environnant l'immeuble sont
disproportionnés, la Commission d'estimation fiscale en tiendra compte.
Le Tribunal administratif a admis, au vu de
l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la
valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans
les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale :
6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% -
impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal
administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993). Dans un arrêt plus récent
(EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce
sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode
consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la
valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de
rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR / 3, doivent primer ceux
obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette
méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de
l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg,
Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment
suivie dans le pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix
de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du
bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du
terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre
25 et 30 % du prix du bâtiment.
La Commission, pour calculer la valeur vénale, a
procédé au calcul de la valeur intrinsèque sans pondérer celle-ci par la valeur
de rendement. Il convient donc d'effectuer cette pondération en vertu de la
jurisprudence du tribunal de céans, après avoir vérifié les valeurs retenues
par l'autorité intimée pour l'immeuble et le terrain et en relevant que seules
les valeur de l'immeuble et du terrain nécessaire au dégagement peuvent être
pondérées à l'exception du terrain détachable pour recevoir d'autres
constructions. La valeur de ce terrain détachable doit être ajouté à la valeur
vénale après pondération. Tel est le cas en l'espèce pour la surface de terrain
de 1033 m
2
.
La valeur de l'immeuble, correspondant au prix
des transformations lourdes de 2 millions indiqué par le recourant n'est pas
contesté et doit être confirmé. Le prix du terrain est en revanche contesté. La
Commission a fixé la valeur de l'ensemble du terrain à fr. 250.- le m
2
,
ce qui donne une valeur totale du terrain de fr. 1'236'000.-. Le tribunal a
estimé que le prix du mètre carré devait être fixé à fr. 225.- pour l'ensemble
des 4'944 m2, compte tenu de la situation particulièrement défavorable du
terrain qui est entouré de routes très fréquentées et du fait que les 1033 m2
de terrain détachés ont été vendus en 1994 à fr. 193.60 le m2. De la valeur
totale du terrain, 3'911 m2 (fr. 879'975) doivent entrer dans le calcul de
pondération par la valeur de rendement et 1033 m2 (fr. 232'425) ajoutés au
résultat ainsi obtenu. Compte tenu de ces éléments, la valeur vénale de la
parcelle est la suivante:
VV = (879'975 + 2'000'000 + 2 x 1'714'285) / 3 =
2'102'848.- + 232'425 (équivalent à 1033 m
2
de terrain détachable) =
2'335'273.-.
4.                     Au vu d'une valeur de rendement de fr.
1'714'285.- et d'une valeur vénale de fr. 2'335'273.-, on obtient une
estimation fiscale de fr. 2'024'779.-, arrondie à fr. 2'024'000.-. Cette valeur
étant inférieure de plus de 5 % de l'estimation fiscale retenue par la
commission dans la décision attaquée, le recours doit être admis et les frais
laissés à la charge de l'Etat, qui versera au recourant la somme de fr. 1500.-
à titre de dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1932
de Bussigny est arrêtée à fr. 2'024'000.-.
III.                     Il n'est pas
perçu d'émolument de justice.
IV.                    L'Etat de Vaud
versera à Jean-Jacques Wegmüller la somme de fr. 1'500.- à titre de dépens.
Lausanne, le 16 novembre 1998
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint