vd_omni · EF.2020.0002 · 2021-07-15 · fr

A.________/Commission d'estimation fiscale | Recours formé par un propriétaire contre la nouvelle estimation fiscale de sa parcelle à la suite de la construction de deux bâtiments d'habitation. Le prix de transfert auquel se réfère l'autorité intimée à titre d'élément de comparaison pour la détermination de la valeur vénale du terrain apparaît particulièrement pertinent, s'agissant d'une parcelle située à proximité immédiate, intégrée dans la même zone du même plan d'affectation et vendue une année seulement avant l'achèvement des travaux sur la parcelle du recourant; dans la mesure où l'autorité intimée n'a en outre pas directement repris le prix au m2 en résultant, il apparaît qu'elle a tenu compte dans toute la mesure requise de ce que son estimation ne se fondait que sur un seul élément de comparaison (consid. 3c/aa). L'intégration de la parcelle dans la zone réservée n'a pas d'incidence déterminante sur la valeur du terrain dans les circonstances du cas d'espèce, compte tenu en particulier de ce que le potentiel à bâtir est épuisé (consid. 3c/bb). Rejet du recours et confirmation de la décision attaquée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.07.2021 EF.2020.0002

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 juillet 2021
Composition
M. Guillaume Vianin, président;
Mme Mélanie Pasche, juge et M. Antoine Rochat, assesseur; M. Vincent
Bichsel, greffier.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Me Mathieu BLANC, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale
des
immeubles,
à Lausanne
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours A.________ c/ décision de la Commission
d'estimation fiscale du 12 février 2020 (parcelle n° ********, commune de
Lausanne)
Vu les faits suivants:
A.
a) A.________ est propriétaire de la parcelle n° ******** de Lausanne,
au lieu-dit ********. Ce bien-fonds s'inscrit dans le Plan d'extension 3 (plan
d'affectation n° 599) des Plans d'extension concernant les régions
périphériques et foraines de Lausanne, qui s'applique aux lieux-dits
Chalet-à-Gobet, Vers-chez-les-Blanc, En Marin, Montblesson et La Vulliette; il
est affecté en zone de villas B au sens des art. 14 ss du règlement
ad
hoc
. La parcelle n° ******** est issue d'une division de bien-fonds
réalisée au mois de septembre 2014; elle avait alors une surface totale de
3'328 m
2
- portée à 3'392 m
2
en juillet 2016 à la suite d'une nouvelle
division de bien-fonds - et était en nature de "
champ, pré, pâturage
".
Entre 2016 et 2017 ont été érigés sur cette parcelle
deux bâtiments d'habitation (ECA n° ********, 194 m
2
; ECA
n° ********, 194 m
2
), situés respectivement au chemin ********
et ********, ainsi que deux couverts (ECA n° ********, 12 m
2
;
ECA n° ********, 16 m
2
); la parcelle est pour le reste désormais en
nature de "
jardin
" (2'540 m
2
) et "
accès,
place privée
" (464 m
2
).
b) La parcelle n° ******** a été intégrée dans la
zone réservée du Plan relatif à la "
Zone réservée communale selon
l'art. 46 LATC
[loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions, BLV 700.11]
concernant les secteurs de Pra
Roman, Vers-chez-les-Blanc, Chalet-à-Matthey, Flon Morand, Montblesson
(territoire hors périmètre compact du PALM)
", approuvé par la
Municipalité de Lausanne (la municipalité) le 1
er
février 2018 et
adopté par le Conseil communal de Lausanne le 28 janvier 2020.
B.
a) Invitée dans l'intervalle par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles (CEFI) à fournir différents renseignements en vue de la révision de
l'estimation fiscale de la parcelle concernée à la suite des constructions
auxquelles il avait été procédé, A.________ s'est exécutée le 11 septembre 2018.
Elle a indiqué, en particulier, qu'il s'agissait d'immeubles locatifs
totalisant douze appartements, pour un coût de construction total de 3'795'220
fr. 40; elle a par ailleurs indiqué un montant de 200'000 fr. s'agissant du
"
coût du terrain
". A la requête de la CEFI, elle a encore
précisé par courrier du 14 décembre 2018 qu'elle n'avait pas d'état locatif
dans la mesure où elle n'avait qu'un seul locataire, savoir B.________; elle a
produit copie du bail à loyer conclu avec B.________, dont il résulte que l'immeuble
en cause lui était loué dans son entier, du 1
er
décembre 2017
au 1
er
décembre 2037, pour un loyer mensuel net de 17'000 fr.
(correspondant à un loyer annuel net de 204'000 fr.), charges non comprises.
b) Par décision du 19 juin 2019, la CEFI a arrêté la
nouvelle estimation fiscale de la parcelle en cause à 4'407'000 francs. Le 3
juillet 2019, elle a adressé à A.________, à la requête de cette dernière, le
"
mode de calcul de l'estimation fiscale
" suivant:
c) A.________ a déposé une réclamation contre cette
décision par courrier du 5 juillet 2019 (également signé par son époux C.________),
exposant en particulier ce qui suit (reproduit tel quel):
"Notre réclamation porte sur
le deuxième alinéa « Valeur vénale » plus précisément sur les rubriques Terrain
et solde parcelle, soit 3'392 M2.
La surface utilisée par le
bâtiment, dévolue à B.________, est d'env. 1'000 M2. Le solde de la parcelle,
Soit 2'392 M2 est du pâturage à moutons.
Les valeurs estimées de Fr 300.-
et Fr. 600.- ont peut-être existés dans les années passées, mais non plus cours
aujourd'hui à ******** et en conséquence, surtout pour notre parcelle, pour les
raisons suivantes:
a)
Le
territoire de ********, en application de la LAT par la commune de Lausanne, a
été classé en zone réservée, théoriquement pour une durée de 5 à 8 ans. Les
renseignements provenant de la Municipalité font prévoir une durée plus longue (voir
lettre ci-jointe).
b)
Notre
terrain est inconstructible en l'état actuel et ne pourrait le devenir qu'en
changeant de zone, ce qui n'est pas envisagé.
En conclusion, nous estimons qu'un
prix de Fr 1.00 à 5.00 correspondrait à la réalité actuelle."
Etait joint à cette réclamation le courrier de la municipalité
auquel il est fait référence, adressé le 9 mai 2019 aux "
propriétaires ********
concernés par la révision du plan d'affectation communal
".
d) Par décision sur réclamation du 12 février 2020,
la CEFI a rejeté la réclamation et confirmé l'estimation fiscale de l'immeuble
selon sa décision du 19 juin 2019, retenant ce qui suit:
"La Commission
[…]
relève le point ci-dessous concernant la
valeur du terrain contestée:
-
En fonction du plan des zones de la Commune de Lausanne, cette
parcelle ******** se trouve en totalité dans la zone de villas B du plan
d'affectation 599. Dans le cadre du calcul du coefficient d'utilisation
[
recte:
d'occupation]
du sol (Cos) pour l'édification de ces bâtiments l'entier de la surface de
cette parcelle doit être prise en considération dans ce calcul.
De ce fait, la Commission relève
ainsi que l'entier de la surface de cette parcelle doit être prise en compte
pour le calcul de la valeur du terrain nécessaire à la construction de ces immeubles.
La valeur du terrain retenue de Fr. 1'618'000.-, soit Fr. 477.- au m2 pour des
immeubles d'habitation de 3849 m3 et des couverts de 84 m3 est conforme aux
prix du marché.
[…]
"
C.
a) A.________ a formé recours contre cette décision sur réclamation devant
la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal par acte
de son conseil du 12 mars 2020, concluant principalement à son annulation et au
renvoi de la cause à la CEFI pour nouvelle décision dans le sens des
considérants. Elle a en substance fait valoir que la parcelle avait été
intégrée en zone réservée et était ainsi "de jure
inconstructible probablement
pour des années voire des décennies
", ce dont la CEFI n'avait à tort tenu
aucun compte dans la détermination de sa valeur vénale; elle s'est référée dans
ce cadre à la jurisprudence de la cour de céans. Elle a ainsi soutenu que la
surface non construite de la parcelle ne valait désormais "
guère plus
que du terrain agricole
", soit entre 1 et 5 fr./m
2
,
relevant en outre que, "
dans tous les cas, le potentiel à bâtir de la parcelle
[était]
épuisé
". Elle a produit un lot de pièces à l'appui de son
recours, comprenant notamment le préavis municipal n° 2019/32 du 29 août 2019
consacré à l'établissement de la zone réservée communale concernée dont il
résulte en particulier ce qui suit:
"
5.
Descriptif
de la zone réservée communale
[…]
5.2
Zones d'affectation et secteurs concernés
[…]
La zone réservée porte
spécifiquement sur des parcelles et portions de parcelles affectées en zones
d'habitation et mixtes, selon les plans communaux en vigueur
[…]
. Seules ces zones présentent en effet un
potentiel pour l'accueil de nouveaux habitants au sens de la mesure A11 du PDCn
[Plan directeur cantonal]
. Le périmètre
couvre une surface en zone à bâtir d'environ 76.7 hectares.
Par souci d'égalité de traitement,
l'ensemble des parcelles (terrains bâtis et non bâtis) sont intégrées dans le
périmètre de la zone, tout nouveau développement (nouvelle construction,
densification d'une parcelle déjà bâtie, etc.) susceptible d'aggraver le
surdimensionnement devant être évité.
[…]
9.       Procédure
[…]
9.4     Oppositions
[…]
Les réponses (R1 à R43)
[…]
correspondent aux motifs invoqués dans les
courriers (
[…]
de M1 à M43
[…]
).
9.6
Réponses de la Municipalité aux motifs invoqués par les opposants
[…]
M41)
Il n'y a pas de garantie de retrouver les droits à
bâtir au terme de la zone réservée:
R41)
[…]
l'ensemble des parcelles non bâties, ainsi
qu'une partie des parcelles partiellement bâties devraient être rendues
inconstructibles.
[…]
Les
parcelles largement bâties seront maintenues en zone constructible. Dans tous
les cas, une augmentation des droits à bâtir n'est pas envisageable.
[…]
"
L'autorité intimée a confirmé la décision sur
réclamation attaquée dans sa réponse du 26 mai 2020, précisant en particulier
ce qui suit:
"-     Selon les articles 15 et 16 au chapitre IV – Zone de
villas B du règlement du plan partiel d'extension No 599, la surface bâtie ne
peut excéder le dixième de la surface du bien-fonds comprise dans la zone
[…]
;
-      Dans le cadre du calcul du coefficient d'occupation du sol
(COS), la parcelle ******** a une surface de 3'392 m2 sise entièrement en zone
de villas B. Le dixième de cette surface à prendre en compte pour la surface
bâtie est de 339,2 m2 au maximum. A cette valeur on peut rajouter le bonus
Minergie de 5%, soit 16,96 m2, ce qui nous donne une surface bâtie possible de
356,16 m2 selon nos calculs. Il est relevé que la surface bâtie cadastrée suite
à ces nouvelles constructions est pour les bâtiments ECA ******** et ********
de 388 m2 au total. Cette surface cadastrée est donc supérieure à la surface
bâtie autorisée par le règlement et il est ainsi constaté que c'est l'entier de
la surface de la parcelle ******** qui doit être prise en considération dans le
calcul du coefficient d'occupation du sol (COS).
[…]
[…]
-      La zone réservée empêche actuellement de construire sur un
terrain non bâti ou empêche un propriétaire qui dispose encore de possibilité
[s]
de bâtir sur un terrain déjà construit
d'agrandir son bâtiment. Dans le cas qui nous occupe, nous ne sommes pas dans
cette situation car la propriétaire a utilisé entièrement son coefficient de
construction et bénéficie ainsi pleinement des droits à bâtir que le plan
d'extension No 599 lui a octroyé lors de la délivrance du permis de construire
en 2015;
-      La commission doit ainsi déterminer une valeur vénale de cette
parcelle qui tient compte du prix du bâtiment (prix de construction) et du prix
d'un terrain ayant utilisé l'entier de son coefficient de construction. Elle a ainsi
pris en compte la totalité de la surface de la parcelle ******** dans son
calcul de la valeur vénale du terrain à un prix moyen de fr. 477.- le m2,
valeur conforme aux prix du marché pour les constructions ainsi réalisées sur
cette parcelle."
b) La recourante a confirmé les conclusions de son
recours dans sa réplique du 18 juin 2020. Elle a fait valoir qu'il était "
manifeste
qu'aucun offrant n'exist
[ait]
sur le marché pour la parcelle ********
pour un prix à hauteur de la valeur vénale retenue par l'autorité intimée
"
et s'est plainte d'une violation du droit applicable; elle a maintenu dans ce
cadre que l'autorité intimée n'avait à tort tenu aucun compte de l'intégration
de la parcelle dans la zone réservée, "
en particulier, et au moins
"
pour les rubriques "
terrain
" et "
solde parcelle
"
de son calcul du 3 juillet 2019 (cf. let. B/b
supra
), et renvoyé à ce
propos à la teneur de son recours. Elle a encore soutenu que l'intégration de
la parcelle en zone réservée affectait les possibilités de son développement futur
respectivement créait dans tous les cas de nombreuses incertitudes pour les
propriétaires, éléments qui influençaient sa valeur vénale. Subsidiairement
enfin, elle a fait valoir que la valeur vénale retenue par l'autorité intimée était
dans tous les cas erronée - indépendamment même de l'intégration de la parcelle
en zone réservée -, en référence à un "
Plan financier
" réalisé
par la Banque D.________ en avril 2016 retenant, dans le cadre d'une "
estimation
sommaire des coûts
", un "
Prix du terrain
" total de 1'000'000
fr. (correspondant à 294 fr. 90/m
2
).
L'autorité intimée a encore confirmé la décision sur
réclamation attaquée par écriture du 9 juillet 2020, se référant, à titre de
comparaison s'agissant de la valeur vénale du terrain, à un "
prix de
transfert de l'année 2016 pour un terrain similaire
", savoir une
parcelle vendue au prix de 550 fr./m
2
qui était "
située dans
la même région et dans le même plan d'affectation (PE 599 - secteur ********),
dont les dispositions réglementaires en termes de constructibilité
[étaient]
identiques
".
Dans ses déterminations complémentaires par écriture
du 24 août 2020, la recourante a fait valoir que le prix de transfert auquel
l'autorité intimée se référait ne pouvait servir de comparaison. D'une part en
effet, la valeur des terrains ******** différait de celle des terrains ********,
et d'autre part - et surtout - la parcelle concernée n'était pas comme en
l'espèce intégrée dans la zone réservée.
c)
Par avis du 28 août
2020, le juge instructeur a en substance relevé qu'il apparaissait que
l'autorit.intimée avait considéré qu'il se justifiait de distinguer la valeur
d'un terrain constructible de celle d'un terrain construit, dans toute la
mesure où ce terrain était nécessaire à la construction; il s'est notamment
référé dans ce cadre aux "
Instructions pour les Commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles
" édictées le 31 janvier 1991 par le
Chef du Département des finances en lien avec la révision générale, dont copie
a été communiquée à la recourante. Cela étant, l'autorité intimée ne précisait
pas si, dans quelle mesure et selon quels critères elle s'était écartée du prix
comparatif évoqué dans son écriture du 9 juillet 2020 afin de tenir compte du
fait que, précisément, le terrain était en l'occurrence d'ores et déjà
construit, respectivement n'exposait pas, en particulier, les motifs qui
l'avaient conduite à retenir une valeur de "
terrain
" de 600
fr./m
2
et une valeur diminuée de moitié (300 fr./m
2
) pour
le "
solde parcelle
" (cf. le "
mode de calcul de
l'estimation fiscale
" du 3 juillet 2019 reproduit sous let. B/b
supra
).
Invitée à apporter toutes précisions utiles à ce
propos, l'autorité intimée a exposé en particulier ce qui suit par écriture du
17 septembre 2020:
"-   Dans le cadre de la détermination de la nouvelle estimation
fiscale, établie suite à la construction des bâtiments
[…]
, la Commission a procédé à une nouvelle taxation sur la base
des renseignements en sa possession
[…]
.
[…]
-    A ce moment-là, la Commission n'était pas en possession des
données relatives au permis de construire et aux conditions particulières des plans
d'affectation communaux.
-    Lorsque la valeur du terrain n'est pas connue (en l'absence d'un
acte d'achat par exemple), la Commission doit la déterminer conformément à la loi
et aux directives.
-    Dite valeur est déterminée en fonction de l'investissement
réalisé et des prix pratiqués dans la région.
-    Au vu de la surface de la parcelle (3'392 m2), à défaut du plan
spécial d'affectation et compte tenu de la surface bâtie, la Commission a
retenu une surface raisonnablement nécessaire d'environ 2'000 m2 afin de
garantir un dégagement; le solde de la parcelle de 1'312 m2 étant considéré
comme jardin d'agrément.
[…]
-    Sur la base de l'investissement réalisé de fr. 3'795'220.- pour
les bâtiments, la Commission a déterminé la valeur du sol en fonction du coût des
constructions et des prix du marché.
-    Elle a ainsi retenu un prix de fr. 600.-/m2 pour le terrain
raisonnablement nécessaire aux bâtiments et un prix de fr. 300.-/m2 pour le
terrain d'agrément, soit une valeur moyenne de fr. 477.-/m2.
-    Sur cette base, la part du foncier représente 30 % de la valeur
vénale, part nous paraissant correcte en regard des prix pratiqués sur le
marché pour ce genre d'investissement.
-    Suite à la réclamation de la recourante
[…]
, la Commission a effectué diverses recherches et a demandé
des renseignements complémentaires à la Commune de Lausanne, notamment sur les
caractéristiques tant du plan d'affectation que du permis de construire.
-    A l'obtention de ces renseignements, la Commission a constaté que
l'entier de la surface de la parcelle doit être prise en considération dans le
cadre du calcul du coefficient de construction.
-    Elle a également recherché des transactions de terrain régis par
le même plan d'affectation et a trouvé le transfert annoncé dans son courrier
du 9 juillet 2020 (pour rappel: fr. 550.-/m2).
-    Fondée sur ces nouveaux éléments, la Commission a constaté
qu'elle aurait dû prendre l'entier de la surface de la parcelle au même prix pour
la détermination de la valeur foncière de la parcelle. Au vu des éléments précités,
dite valeur aurait dû être calculée au prix minimum de fr. 500/m2.
-    Pour rappel, la valeur foncière retenue par la Commission dans le
cadre de son avis de notification est de fr. 477.-/m2.
-    Au vu de ces divers points et dans le cadre de l'analyse de la
réclamation, la Commission a décidé de maintenir la valeur du sol sans
modification et de ne pas effectuer un nouveau calcul sur la base de la surface
totale de la parcelle à un prix supérieur, ce qui aurait modifié à la hausse la
nouvelle estimation fiscale."
La recourante a encore confirmé les conclusions de
son recours dans ses observations complémentaires du 2 novembre 2020. Elle a en
substance maintenu que l'élément de comparaison auquel l'autorité intimée se
référait ne pouvait être retenu dès lors que la parcelle concernée n'était pas
située en zone réservée au moment du transfert; cela étant et à défaut
d'indications utiles, la valeur vénale de l'immeuble devait être calculée sur
la base de sa valeur de rendement - qui était "
réputée correspondre à
la valeur de l'entier du terrain nécessaire à la construction dont on a
[vait]
calculé le rendement
" -, soit en l'espèce 3'400'000 fr.; s'il était
retenu dans ce cadre que l'entier du terrain n'était pas nécessaire à la
construction, la valeur de la réserve de terrain devrait être déterminée de
manière indépendante et ajoutée à la valeur de rendement, ceci à un prix se
situant entre 1 et 5 fr./m
2
s'agissant de terrain situé en zone
réservée et qui n'était ainsi "
pas ou plus constructible
".
D.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
Déposé en temps utile, le recours satisfait en outre aux autre
conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1, 95 et 99 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV
173.36 -, applicable par renvoi de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre
1935 sur l'estimation fiscale des immeubles - LEFI; BLV 642.21). Il convient en
conséquence d'entrer en matière sur le fond.
2.
Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale de la parcelle
n° ******** de Lausanne à la suite des constructions qui y ont été érigées
entre 2016 et 2017.
Il convient en premier lieu de rappeler le droit applicable
en la matière.
a)
Il est établi une estimation dite "
estimation fiscale
"
en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a
LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur
fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué, notamment - comme en
l'espèce - en cas de construction de bâtiments (art. 20 al. 1 LEFI).
b)
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par
biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à la valeur
vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement
brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des
charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale
comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c)
Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la compétence de fixer dans
un règlement les détails d'exécution et d'application de la LEFI (cf. art. 4 et
26 LEFI). S'agissant de la valeur vénale des immeubles, il résulte ce qui suit
de l'art. 8 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale
des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1):
Art. 8
1
La valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).
2
A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre
d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
3
Si l'immeuble à taxer
est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle
qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation
de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit
actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions.
Il est renvoyé à cette disposition (notamment)
s'agissant d'établir la valeur vénale des immeubles locatifs (art. 21 al. 4
RLEFI).
Quant aux "
terrains à bâtir
", il
résulte de l'art. 23 al. 1 RLEFI qu'il doit être tenu compte pour le calcul de
la valeur vénale des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain
comparable.
d)
A l'occasion de la dernière révision générale des estimations fiscales,
le Chef du Département des finances a établi les 31 janvier 1991, 20 novembre
1992 et 7 avril 1995 des "
Instructions pour les communes de district
d'estimation fiscale des immeubles
" qui ont valeur de directives (cf.
Introduction).
S'agissant des immeubles locatifs, il résulte en
particulier ce qui suit des directives du 31 janvier 1991 (ch. I/1 p. 2):
"Valeur vénale (V.V.):
Elle est déterminée en tenant
compte de la valeur du sol et du coût de la construction; elle comprend le prix
de vente auquel un propriétaire peut prétendre lorsque cette vente est faite
dans des conditions normales.
La valeur vénale, à défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) peut être obtenue
en capitalisant le rendement brut.
[…]
Cette
valeur comprend celle du terrain nécessaire. Si les espaces environnants
l'immeuble sont disproportionnés, la Commission d'estimation fiscale en tiendra
compte. La « réserve » de terrain sera déterminée selon les règles applicables
aux terrains à bâtir."
Ces directives prévoient ainsi une distinction,
lorsque la valeur vénale est calculée en capitalisant le rendement brut (cf.
art. 8 al. 2 RLEFI) à tout le moins, entre la valeur du terrain "
nécessaire
"
à l'immeuble (qui est comprise dans ce calcul) et la "
réserve
"
de terrain si les espaces environnants sont disproportionnés (la valeur de
cette "
réserve
" devant être déterminée distinctement selon les
règles applicables aux terrains à bâtir; cf. art. 23 al. 1 RLEFI). Dans le même
sens et d'une façon générale, "
Le manuel suisse de l'estimateur
"
établi par l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des
immeubles (USECE) respectivement la Chambre suisse des experts / Association
suisse de l'économie immobilière (CSE/SVIT) propose, "
pour calculer la
valeur du terrain des immeubles bâtis
", de "
commencer par
déterminer le terrain nécessaire aux constructions existantes
"; "
lorsque
la surface du terrain des immeubles bâtis est supérieure à la surface
nécessaire selon la zone d'affectation, il faut ajouter la valeur du terrain de
la surface excédentaire, qu'il s'agisse d'un surplus d'aisance ou d'une réserve
de terrain, à la valeur réelle calculée
". Dans ce cadre, "
est
considéré comme surplus d'aisance la surface excédentaire qui ne peut être séparée,
construite ou utilisée séparément
"; "
est considéré comme
réserve de terrain le surplus de surface qui pourrait être utilisé autrement ou
même construit sans affecter substantiellement la partie construite du
bien-fonds
" (4
e
éd. 2012, ch. 3.1.1 p. 73).
Quant aux "
Terrains à bâtir
", il
résulte des directives du 31 janvier 1991 en particulier ce qui suit (ch. II p.
6):
"Définition
[…]
Pour les terrains soumis à
l'adoption d'un plan d'affectation le critère d'appréciation doit être le même
que celui de l'application du droit foncier rural: soit l'attestation par la
commune que le terrain est immédiatement constructible.
Valeur vénale
Pour déterminer la valeur vénale
de tels terrains, il faut se fonder sur le prix du terrain à bâtir. Cette
valeur vénale (prix d'achat ou valeur de vente) tiendra compte des prix moyens
pratiqués dans la région ces trois dernières années pour un terrain comparable.
[…]
"
3.
En l'espèce, le montant de 3'400'000 fr. retenu par l'autorité intimée à
titre de valeur de rendement de l'immeuble n'est pas contesté; le litige ne porte
ainsi que sur le montant de 5'413'000 fr. retenu à titre de valeur vénale (cf.
le "
mode de calcul de l'estimation fiscale
" reproduit sous
let. B/b
supra
).
a)
L'autorité intimée a calculé la
valeur vénale de l'immeuble concerné en additionnant le "
Coût de
construction
" des bâtiments et la valeur du terrain (en distinguant
dans un premier temps, s'agissant de cette dernière valeur, le "
Terrain
"
du "
Solde parcelle
").
Comme on l'a vu, le ch. I/1 des directives du 31
janvier 1991 précitées prévoit que la valeur vénale d'un immeuble doit en
principe être déterminée "
en tenant compte du sol et du coût de
construction
" (cf. consid. 2d
supra
). La cour de céans
(et, avant elle, le Tribunal administratif [TA], auquel elle a succédé) s'est
référée à plusieurs reprises dans ce cadre à la notion de "
valeur
intrinsèque
" de l'immeuble, correspondant à la valeur actuelle (soit
la valeur à neuf diminuée de la dépréciation) du bâtiment à laquelle s'ajoute la
valeur du terrain (cf. CDAP EF.2016.0003 du 4 juillet 2017 consid. 4c/bb, EF.2014.0001
du 1
er
octobre 2014 consid. 4b, EF.2011.0002 du 27 septembre
2011 consid. 3b; TA EF.2000.0011 du 29 décembre 2004 consid. 4, EF.1999.0002 du
7 mai 1999 consid. 4c). Dans un arrêt EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, le TA a
toutefois relevé que, "
s'agissant d'immeubles locatifs, tant l'art. 8
al. 2 R
[L]
EFI que la jurisprudence (voir par exemple FI 1998/0034 du 3
mai 2000 et références citées; d'autres arrêts assimilent au contraire valeur
vénale et valeur intrinsèque - ainsi EF 2002/0003 du 24 septembre 2002 et
1997/0032 du 19 mai 1999 - mais paraissent ignorer sur ce point la teneur de
l'art. 8 al. 2
R
[L]
EFI) préconisent que soit prise en compte la
valeur de rendement, car cette dernière constitue un facteur important de la
valeur vénale de ce type de biens
". Selon la disposition évoquée dans
ce dernier arrêt en effet, "
à défaut d'indications (prix d'achat,
éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles
".
Dans sa dernière écriture du 2 novembre 2020, la
recourante conteste le calcul auquel a procédé l'autorité intimée et soutient
qu'il y aurait bien plutôt lieu d'estimer la valeur vénale de l'immeuble en se
fondant sur sa valeur de rendement. Elle conteste ainsi la pertinence des
"
indications
" au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI retenues par
l'autorité intimée dans les circonstances du cas d'espèce et considère que, à
défaut de telles indications, il conviendrait de se fonder sur la valeur de
rendement en application de cette disposition (respectivement des directives du
31 janvier 1991 précitées, qui vont dans le même sens; cf. consid. 2d
supra
).
b) S'agissant du "
Coût de construction
",
l'autorité intimée a repris le montant (arrondi) de 3'795'000 fr. indiqué par
la recourante dans le formulaire complété par cette dernière le 11 septembre
2018 (cf. let. B/a
supra
). Ce montant, qui n'est au demeurant pas en
tant que tel contesté, ne prête pas le flanc à la critique. En particulier, dans
la mesure où la révision de l'estimation fiscale litigieuse est précisément
liée à la construction des bâtiments en cause (entre 2016 et 2017), la valeur
actuelle des bâtiments (comme composante de la valeur intrinsèque et partant de
la valeur vénale) correspond à leur valeur à neuf; l'estimation de l'autorité
intimée se fonde ainsi directement sur l' "
indication
"
(au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI) par la recourante du coût de construction
effectif des bâtiments - et non, par hypothèse, sur une appréciation de leur
coût de construction actuel (selon les normes généralement admises dans le
secteur de la construction et en tenant notamment compte de leur état de vétusté).
c) Quant à la valeur du terrain, il apparaît que
l'autorité intimée a dans un premier temps distingué une surface de "
Terrain
"
à hauteur de 2'000 m
2
, censée correspondre à la partie du
terrain nécessaire aux constructions, et une surface de "
Solde parcelle
"
à hauteur de 1'392 m
2
, censée correspondre à un "
terrain
d'agrément
" comme elle l'a précisé dans son écriture du 17 septembre
2020 (cf. let. C/c
supra
) - soit à un "
surplus d'aisance
"
au sens du manuel suisse de l'estimateur précité, savoir une surface
excédentaire qui ne peut être séparée, construite ou utilisée séparément (cf.
consid. 2d
supra
), ce qui explique la diminution de moitié du prix au m
2
qu'elle a retenue pour la surface concernée (cf. let. B/b
supra
). Cela
étant, il apparaît bien plutôt que l'entier de la surface de terrain est
nécessaire aux bâtiments en l'occurrence - autrement dit, que le potentiel à
bâtir de la parcelle en cause est épuisé à la suite de la construction de ces
bâtiments -, comme l'ont expressément admis tant la recourante dans son recours
que l'autorité intimée dans sa réponse au recours; il peut être renvoyé à ce
propos au calcul auquel a procédé l'autorité intimée dans cette dernière
écriture (cf. let. C/a
supra
), en référence à l'art. 15 du règlement
ad
hoc
(qui prévoit que "
la surface bâtie ne peut excéder le dixième
de la surface du bien-fonds comprise dans la zone
") et prenant en
compte par ailleurs la possibilité d'un "
bonus Minergie de 5%
"
(cf. art. 97 al. 4 LATC), dont il résulte que les possibilités règlementaires
de bâtir sur la parcelle (correspondant à une surface bâtie de 356.16 m
2
)
sont épuisées - et même dépassées - à la suite de la construction des deux
bâtiments en cause (correspondant à une surface bâtie de 388 m
2
[194
m
2
x 2]). Le tribunal ne peut que s'étonner dans ce cadre que
l'autorité intimée ait établi le "
mode de calcul de l'estimation
fiscale
" du 3 juillet 2019 sans instruire au préalable ni la question
de la surface de terrain nécessaire aux bâtiments ni celle de l'existence de
transactions récentes dans la région pouvant servir d'éléments comparatifs
- mesures d'instruction auxquelles elle n'a procédé qu'à la suite de la
réclamation, comme elle l'a indiqué dans sa dernière écriture du 17 septembre
2020 (cf. let. C/c
supra
).
Quoi qu'il en soit, c'est au résultat de ce calcul
initial - et non au calcul en tant que tel - que l'autorité intimée se réfère
dans la décision sur réclamation litigieuse (cf. let. B/d
supra
),
en ce sens que le terrain a en définitive été estimé à un prix total de 1'618'000
fr. (correspondant à 477 fr./m
2
). A titre d'élément de comparaison,
elle se réfère au prix de transfert de 550 fr./m
2
d'une parcelle
située dans le secteur ******** vendue en 2016, soumise au même plan
d'affectation (n° 599) et dont les dispositions réglementaires en termes de
constructibilité sont identiques (zone de villas B).
aa) Indépendamment de la question de l'intégration
de la parcelle n° ******** dans la zone réservée (qui sera examinée ci-après),
la recourante conteste le bien-fondé de cet élément de comparaison. Elle
soutient que la valeur des terrains dans le secteur ******** différerait de
celle des terrains dans le secteur ********.
Un tel grief ne résiste pas à l'examen. Les deux
secteurs concernés se situent dans les hauts de Lausanne, à proximité immédiate
l'un de l'autre. La zone de villas B forme un tout, à cheval entre ces deux
secteurs (principalement dans la partie Sud respectivement Ouest de la route de
Claie-aux-Moines); la parcelle de la recourante se situe à une distance de
l'ordre de 200 à 500 m tout au plus des parcelles incluses dans cette zone dans
le secteur ********. Le tribunal ne voit aucune circonstance de nature à
justifier une différence entre la valeur respective des terrains affectés en
zone de villas B dans ces deux secteurs. La recourante ne se prévaut au
demeurant d'aucune circonstance particulière dans ce sens; elle se contente
d'indiquer à ce propos dans son écriture du 24 août 2020 que "********
ce n'est pas ********
", sans autre précision - remarque qui ne saurait
à l'évidence suffire à établir la différence de valeur invoquée.
Le transfert auquel l'autorité intimée se réfère à
titre d'élément de comparaison constitue ainsi une "
indication
"
(au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI) pertinente s'agissant d'apprécier la valeur
du terrain en l'occurrence. Il conviendrait en principe de se fonder dans ce
cadre, dans toute la mesure du possible, sur plusieurs éléments de comparaison
- ainsi l'art. 23 al. 1 RLEFI prévoit-il de tenir compte pour le calcul de
la valeur vénale des terrains à bâtir des "
prix moyens
"
pratiqués
dans la région pour un terrain comparable (cf. dans le même sens le ch. II
des directives du 31 janvier 1991, en partie reproduit sous consid. 2d
supra
).
Le fait que l'autorité intimée ne se réfère qu'à un seul élément de comparaison
n'apparaît toutefois pas en tant que tel de nature à remettre en cause son estimation
dans les circonstances du cas d'espèce. D'une part en effet, comme on vient de
le voir et quoi qu'en dise la recourante, cet élément de comparaison apparaît particulièrement
pertinent, s'agissant d'une parcelle située à proximité immédiate, intégrée
dans la même zone du même plan d'affectation et vendue une année seulement
avant l'achèvement des travaux ayant entraîné la révision de l'estimation
fiscale litigieuse. D'autre part, l'autorité intimée n'a pas directement repris
le prix de 550 fr./m
2
en résultant; elle en a bien plutôt
déduit que la valeur du terrain "
aurait dû être calculée au prix
minimum de fr. 500/m2
", soit (implicitement) que le prix moyen dans la
région pouvait être estimé à ce dernier montant, et a au surplus renoncé à
modifier à la hausse son estimation initiale (correspondant à 477 fr./m
2
)
- comme elle l'a indiqué dans son écriture du 17 septembre 2020 (cf. let. C/c
supra
).
Ce faisant, il apparaît qu'elle a tenu compte dans toute la mesure requise de
ce que son estimation ne se fondait que sur un seul élément de comparaison.
C'est le lieu de relever que l'estimation réalisée
en 2016 par la Banque D.________ à laquelle la recourante se réfère (à titre
subsidiaire) dans son écriture du 18 juin 2020, dont il résulte un "
Prix
du terrain
" total de 1'000'000 fr. (correspondant à 294 fr./m
2
),
ne saurait suffire à remettre en cause l'estimation de l'autorité intimée. On
ignore tout en effet des éléments sur lesquels s'est fondée cette banque pour
aboutir à une telle estimation (au demeurant qualifiée de "
sommaire
"),
laquelle ne saurait dans ces conditions se voir reconnaître quelque valeur
probante que ce soit.
bb) La recourante fait également grief à l'autorité
intimée de n'avoir tenu aucun compte de ce que la parcelle n° ******** avait
été intégrée dans la zone réservée (cf. let. A/b
supra
). Elle
estime en substance que cette intégration affecte les possibilités du développement
futur de la parcelle et crée dans tous les cas de nombreuses incertitudes pour
les propriétaires. Elle conteste de ce chef la pertinence du prix de transfert
retenu par l'autorité intimée à titre d'élément de comparaison - la parcelle concernée
n'ayant pas été intégrée dans la zone réservée au moment de ce transfert.
aaa) Dans un arrêt EF.2019.0001 du 29 novembre 2019
(qui a fait l'objet d'une procédure de coordination auprès des magistrats de la
deuxième Cour de droit administratif et public; cf. let. D), auquel la
recourante se réfère, la cour de céans a eu l'occasion de se prononcer sur les
conséquences de l'intégration d'un terrain à bâtir dans la zone réservée sur son
estimation fiscale. Elle a retenu en particulier ce qui suit:
"3.
[…]
c) Les zones
réservées sont régies par les dispositions suivantes:
L'art. 27 LAT,
intitulé « Zones réservées », prévoit:
«
1
S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan
s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des
territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être
entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.
2
Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal
peut prolonger ce délai.
»
Sous la note marginale
« zone réservée », l'art. 46 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire
et des constructions (LATC; BLV 700.11), dans sa teneur jusqu'au 31 août 2018,
dispose:
«
1
La commune ou l'Etat peuvent établir une zone réservée, à titre provisoire,
pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum
lorsque la sauvegarde des buts et des principes régissant l'aménagement du
territoire l'exige.
2
La procédure est réglée au chapitre IV ci-dessous.
»
L'art. 46 LATC,
dans sa nouvelle teneur au 1
er
septembre 2018, prévoit que les
communes ou le département peuvent établir des zones réservées selon
l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la constructibilité des
terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de
trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est celle des plans
d'affectation (al. 2).
Selon la
jurisprudence (cf. CDAP AC.2017.0457 du 7 janvier 2019 consid. 1a/bb;
AC.2018.001 du 23 novembre 2018 consid. 1b; AC.2017.0386 du 27 septembre 2018;
AC.2017.0078 du 28 février 2018; AC.2016.0420 du 6 juin 2017; AC.2013.421 du 26
avril 2016), l'instauration d'une zone réservée suppose réunies trois
conditions matérielles, soit une intention de modifier la planification, une
délimitation exacte des territoires concernés et le respect du principe de la
proportionnalité: la délimitation des zones concernées ne doit pas aller au-delà
de ce qui est nécessaire au maintien d'une situation en vue de la nouvelle
planification (ATF 138 I 131 consid. 6.2). Dans le périmètre de la zone
réservée, on peut interdire toute construction nouvelle, voire toute
transformation - si le principe de la proportionnalité est respecté -, ou bien
n'autoriser que celles qui ne menacent pas le futur plan d'aménagement (cf.
Piermarco Zen-Ruffinen / Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire,
construction, expropriation, Berne 2001, n° 460 p. 201/202).
[…]
L’art. 15 LAT,
dans sa nouvelle teneur entrée en vigueur le 1
er
mai 2014, dispose:
«
Art. 15   Zones à bâtir
1
Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins
prévisibles pour les quinze années suivantes.
2
Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.
3
L'emplacement et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés
par-delà les frontières communales en respectant les buts et les principes de
l'aménagement du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces
d'assolement et préserver la nature et le paysage.
(...)
»
[…]
4.              En l'espèce, la
CEFI a considéré qu'il fallait appliquer les principes régissant les terrains à
bâtir et non les règles concernant les immeubles agricoles comme le soutient le
recourant.
Or la parcelle en
cause, colloquée en zone village, fait partie de la zone réservée
[…]
. Selon l'art. 46 al. 1 LATC, les zones
réservées interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une
période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum.
L'ancien art. 46 LATC (en vigueur jusqu'au 31 août 2018) ne mentionnait pas les
effets de la création d'une zone réservée, mais ceux-ci étaient les mêmes
qu'actuellement (cf. par ex. Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, op. cit., n° 461
p. 202, selon lesquels l'instauration de zones réservées introduit une
interdiction générale et temporaire de bâtir).
En l'occurrence,
le dossier ne permet pas de savoir concrètement quels sont les effets de la
mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357, le
règlement de la zone réservée de la Commune de Reverolle n'y figurant pas.
Cependant, les nombreux échanges de courriers intervenus entre le recourant et
la municipalité tendent à établir que depuis l'adoption de la zone réservée, la
parcelle en cause n'est plus immédiatement constructible.
[…]
Dans ces
conditions, la parcelle en cause, même si elle est affectée en zone village au
niveau de l'aménagement du territoire, ne peut plus être estimée à la même
valeur vénale qu'un terrain immédiatement constructible aux fins de l'estimation
fiscale. En particulier, l'autorité intimée ne pouvait tenir compte des « prix
moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable » (cf. art. 23 al. 1
RLEFI), dès lors que les terrains du recourant ne sont pas comparables à ceux
des autres communes environnantes qui ne connaissent pas de procédure de
modification de leur plan général d'affectation (PGA). Tel que rappelé
ci-dessus (consid. 3 let. c), la zone réservée dans laquelle la parcelle n° 357
est déjà colloquée signifie qu'il existe pour la commune la volonté et le
besoin de modifier sa planification en raison du surdimensionnement de certains
secteurs du territoire communal.
La possibilité
que la parcelle redevienne constructible à l'échéance du délai de validité de
la zone réservée ne peut être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3
RLEFI, que si cela se reflète déjà dans le prix des transactions. Au vu des
courriers de la municipalité dont se prévaut le recourant, qui évoquent la
baisse du prix de la parcelle, il est très douteux que cette condition soit
réalisée. En pareilles circonstances, la CEFI ne pouvait appliquer automatiquement
un tarif de 400 fr./m
2
, dans la mesure où l'affectation en zone
réservée de la parcelle non bâtie du recourant constitue à l'évidence un facteur
qui diminue de manière conséquente sa valeur vénale (cf. en particulier les
lettres de la Municipalité de Reverolle des 3 mai et 9 juin 2016).
Au vu de ce qui
précède, il y a lieu d'annuler la décision attaquée, et de renvoyer la cause à
l'intimée, afin qu'elle procède à une nouvelle estimation, le cas échéant après
avoir procédé à une évaluation des prix du marché, puis rende une nouvelle
décision. Elle veillera dans ce cadre à interpeller la Municipalité de
Reverolle afin qu'elle lui adresse son règlement de la zone réservée, et lui
indique plus concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur
les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357.
[…]
"
bbb) Le règlement applicable à la zone réservée
communale à laquelle la parcelle de la recourante a été intégrée en
l'occurrence prévoit en particulier ce qui suit:
3.
Effets
1
Pour les terrains non bâtis, le périmètre de la zone réservée est strictement
inconstructible.
2
Pour les terrains bâtis:
a.
toute nouvelle construction est interdite;
[…]
c.    les constructions existantes sises dans les zones de villas A et
B du plan d'extension n° 599
[…]
peuvent
être agrandies si les conditions cumulatives suivantes sont réunies:
-    les dispositions règlementaires en vigueur sont
respectées;
-    l'agrandissement n'excède pas 25% des surfaces habitables
constatées au premier jour de l'ouverture de l'enquête publique de la zone
réservée;
-    l'agrandissement n'excède pas une surface habitable de
75 m2.
d.
les dépendances et constructions de peu d'importance non habitables sont
admissibles.
ccc) En l'espèce et comme le relève l'autorité
intimée, la situation de la parcelle de la recourante est différente de celle
prévalant dans l'arrêt EF.2019.0001 précité dans la mesure où la parcelle est
d'ores et déjà bâtie. Se pose la question de savoir si et dans quelle mesure
son intégration dans la zone réservée a néanmoins des conséquences sur sa
valeur, comme le soutient la recourante.
Comme on l'a déjà vu, le potentiel à bâtir de la
parcelle en cause en application des règles régissant la zone de villas B est
épuisé (et même dépassé) à la suite de la construction des bâtiments ayant
occasionné la révision de l'estimation fiscale litigieuse (cf. consid. 3c
supra
).
Dans cette mesure, la recourante n'a en l'état plus la possibilité ni d'ériger
une nouvelle construction (habitable) sur la parcelle ni d'agrandir les constructions
existantes, et ce en application des règles régissant la zone de villas B; les
restrictions prévues à ce propos en lien avec l'intégration de la parcelle dans
la zone réservée (cf. art. 3 al. 2 let. a et c du règlement applicable à la
zone réservée) n'ont donc aucune incidence sur sa situation actuelle. Les
dépendances et constructions de peu d'importance non habitables demeurent pour
le reste admissibles dans le cadre de la zone réservée (cf. art. 3 al. 2 let. d
du règlement applicable à la zone réservée).
Il apparaît ainsi que la seule hypothèse
envisageable dans laquelle l'intégration de la parcelle en cause dans la zone
réservée entraînerait des restrictions des droits de bâtir qui ne sont pas
prévues par ailleurs par les règles régissant la zone de villas B supposerait
dans un premier temps la démolition de l'un et/ou l'autre des bâtiments
d'habitation érigés sur la parcelle - en pareille hypothèse en effet, il ne
serait pas possible d'y ériger un nouvelle construction (cf. art. 3 al. 1 et
al. 2 let. a du règlement applicable à la zone réservée), et les possibilités
d'agrandissement d'une construction existante - si seul l'un des deux bâtiments
d'habitation était démoli - seraient limitées (cf. art. art. 3 al. 2 let.
c du règlement applicable à la zone réservée). Il s'impose de constater que,
dans les circonstances du cas d'espèce, une telle hypothèse apparaît purement
théorique. Dans la mesure où les bâtiments en cause viennent d'être construits
(pour un coût total d'environ 3'800'000 fr.), on ne voit manifestement pas ce
qui pourrait pousser la recourante (ou un acquéreur potentiel de la parcelle) à
les démolir à court terme, singulièrement avant l'échéance de la validité de la
zone réservée - dont on rappellera qu'elle ne peut être prévue que pour une
durée limitée (cf. art. 27 al. 2 LAT et 46 al. 1 LATC). La recourante a au demeurant
conclu un bail à loyer avec B.________ jusqu'au 1
er
décembre
2037, sans possibilité de résiliation avant cette échéance.
A cela s'ajoute que, dans l'arrêt EF.2019.0001
précité, la cour de céans a relevé qu'au vu de la teneur de courriers de
l'autorité au dossier évoquant une baisse du prix de la parcelle, il était
"
très douteux
" que la possibilité que la parcelle redevienne
constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée doive être
prise en compte en tant qu'elle se reflétait déjà dans le prix des transactions
(cf. art. 8 al. 3 RLEFI). En l'occurrence, la municipalité a expressément
indiqué dans le cadre de ses réponses aux oppositions contre l'établissement de
la zone réservée que les parcelles largement bâties seraient maintenues en zone
constructible (cf. ch. 9.6 du préavis municipal n° 2019/32 du 29 août 2019,
reproduit sous let. C/a
supra
). Tel est à l'évidence le cas de la
parcelle en cause, dont le potentiel à bâtir est d'ores et déjà épuisé comme on
l'a déjà vu - de sorte que le fait de la rendre inconstructible dans le cadre
du nouveau plan d'affectation à venir n'aurait aucune incidence sur les
possibilités d'accueil de nouveaux habitants dans la commune et, partant, sur
le caractère surdimensionné des zones à bâtir (cf. art. 15 LAT).
Dans ces conditions, il apparaît que l'intégration
de la parcelle en cause dans la zone réservée n'a aucune incidence sur la
valeur du terrain dans les circonstances du cas d'espèce, respectivement que, à
supposer que cette circonstance doive être prise en compte, elle ne
justifierait qu'une réduction minime de sa valeur - dans tous les cas
inférieure à 5 %; or et selon la jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de
corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée
et celle à laquelle aboutit le tribunal est inférieure à 5 %, marge en deçà de
laquelle ce dernier considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation
(CDAP EF.2018.0004 du 11 septembre 2019 consid. 2; EF.2018.0002 du 30
avril 2019 consid. 4a et les références).
e)
En définitive, la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'autorité
intimée ne prête pas le flanc à la critique. Elle se fonde sur des "
indications
"
au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI, savoir le coût de construction des
bâtiments respectivement le prix de transfert d'un bien comparable; il n'y
avait en conséquence pas lieu de la calculer en capitalisant le rendement brut
en application de cette disposition, quoi qu'en dise la recourante.
4.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être
rejeté et la décision sur réclamation attaquée confirmée.
Un émolument de 2'000 fr. est mis à la charge de la
recourante, qui succombe (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 4 al. 1 du tarif
des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015
- TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu d'octroyer d'indemnité à titre de
dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision sur réclamation rendue le 12 février 2020 par le Commission
d'estimation fiscale est confirmée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 15 juillet 2021
Le
président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;
RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113
ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.