vd_omni · EF.1995.0019 · 1997-02-04 · fr

GAUTIER Anne-Claude c/CEFI d'Aubonne | Prix ramené à 450 fr. le m3 pour les volumes habitables, à 200 fr. le m3 pour les volumes non habitables et à 420 fr. le m3 pour les volumes non chauffés; prix de 450 fr. le m3 sur une hauteur de 1,50 m pour la partie non habitable des combles pour tenir compte de l'isolation de l'étanchéité qu'elle procure à l'étage inférieur habitable. Rural: taux de 30% appliqué à un prix de 80 fr. le m3

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.02.1997 EF.1995.0019

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 4 février 1997
sur le recours interjeté par
Anne-Claude
GAUTIER
, à Genève, représentée par Me Jacques Matile, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue le 23 mars 1995 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne
(estimation
fiscale de la parcelle no 224 d'Aubonne).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mme Franca
Coppe.
Vu les faits suivants:
A.                     Anne-Claude
Gautier est propriétaire de la parcelle 224, sise à la rue du Lignolat 32 à
Aubonne d'une surface totale de 1'005 m². Une ancienne construction rurale
d'une surface de 164 m² (bâtiment ECA 242) et un bâtiment d'habitation qui
occupe 329 m² au sol (bâtiment ECA 243) sont édifiés sur ce bien-fonds.
B.                    Par décision du 23 mars
1995 la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a
modifié sa première décision fixant l'estimation fiscale du bien-fonds à 964'000
fr. pour l'arrêter à 767'000 fr. en indiquant les motifs suivants:
"Terrain: Ce poste n'est pas revu. Il
n'était pas contesté.
Bâtiment: La commission a admis votre point de
vue en ce qui concerne le bâtiment. Par conséquent, elle a, d'une part, baissé
le prix du m3, valeur à neuf, pour la partie habitable et, d'autre part,
distingué la cave de la partie logement. Par contre, elle a maintenu le rural
au même prix, car 80 fr./m3 est le minimum à compter en cas de reconstruction.
Loyer: La commission a admis un abaissement du
loyer supputé, notamment en raison des charges inhérentes pour un tel bâtiment.
Enfin, il est à noter que la commission n'a pas retenu de loyer pour le
rural."
Le détail du calcul de
la nouvelle estimation s'établit comme suit:
Valeur vénale
Terrain: 1'005 m² à 185 fr./m²                                                                          Fr.            185'925.--
Cave: 1'026 m3 à 200 fr./m3                                                                            Fr.            205'200.--
Rural: 1'148 m3 à 80 fr./m3                                                                             Fr.              91'840.--
Habitation + combles: 2'276 m3 à 420 fr./m3                                                    Fr.            955'920.--
./. pondération de 30% (vétusté du bâtiment)                        -                           Fr.            286'776.--
Garage                                                                                                         Fr.              15'000.--
valeur vénale totale                                                                                    Fr.               1'167'109.--
Valeur de rendement
Revenu annuel supputé:                      Fr.
27'600.--
capitalisation à 7,5%                                                                                        Fr.          368'000.--
valeur de rendement totale                                                                           Fr.         368'000.--
Valeur d'estimation fiscale
Valeur vénale                                      Fr.                  1'167'109.--
Valeur de rendement                           Fr.              368'000.--
Total                                                  Fr.                  1'535'109.--
: 2 = 767'554.50
arrondi à                                      Fr.
767'000.--
Valeur d'estimation fiscale totale                                                                  Fr.         767'000.--
C.                    Anne-Claude
Gautier a recouru contre cette décision au Tribunal administratif par l'envoi
d'une déclaration de recours du 30 mars 1995, qu'elle a validé par le dépôt
d'un mémoire motivé le 11 avril 1995. La recourante conteste le mode de calcul
de la valeur vénale, en particulier le volume de 2'276 mètres cubes retenu au
prix de 420 fr./m3 pour l'habitation et les combles; elle relève que le 4/5ème
du volume des combles servirait de galetas et ne pourrait être affecté à
l'habitation. A son avis, il faudrait ajouter aux 1'138 m3 habitables le 20% du
volume des combles qui représenterait 228 m3 ce qui donnerait un total de 1'366
mètres cubes à 420 fr./m3 (soit 573'720 fr.). Le solde des combles de 910 m3,
constitué en galetas non habitable, devrait être estimé à 200 fr./m3 (soit
182'000 francs). Enfin, la recourante soutient que le coefficient de vétusté de
30% devrait être appliqué à l'ensemble du bâtiment et non seulement à la partie
habitation plus combles.
La
commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours en concluant à
son rejet; la possibilité a été donnée à la recourante de déposer un mémoire
complémentaire.
D.                    Le
tribunal a procédé à une visite des lieux le 7 septembre 1995 en présence des
parties. Le rural (bâtiment ECA 242) comprend une remise et une étable
désaffectées. La construction date de 1730 et elle a conservé sa structure
d'origine, renforcée il y a environ 3 ou 4 ans. Dans la cave du bâtiment
principal (ECA 243) on trouve une ancienne cave à vin toujours exploitée par un
vigneron, une buanderie inutilisée et un local de chauffage. La chaudière doit
être remplacée. L'habitation au rez-de-chaussée comprend une petite cuisine
avec deux petites pièces non chauffables, une pièce chauffée, un salon non
chauffable dont l'un des murs présente des fissures, une chambre à coucher
chauffée, une salle de bains, une autre petite pièce chauffée ainsi que la
salle à manger au centre de la maison. A l'étage, deux pièces chauffées sont
aménagées avec un WC et on trouve un vaste grenier non habitable dans les
combles.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation
du sol, des bâtiments et des accessoires.
3.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment,
les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix
unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de
construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de
la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera
pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au
maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, la détermination
de la valeur vénale du bâtiment en cause ne tient pas compte des
caractéristiques de l'habitation et des combles en particulier. Le tribunal
estime que le prix de construction du volume habitable du bâtiment principal ne
devrait pas dépasser 450 fr. le m3, celui du volume non habitable (combles et
cave) 200 francs le m3 et celui des volumes non chauffés 420 fr. le m3. Pour
tenir compte de l'isolation et de l'étanchéité que le volume des comble procure
à l'étage inférieur habitable, il conviendrait de retenir un prix de 450 fr. le
m3 sur une hauteur de 1 m 50 sur toute la partie non habitable des combles. Le
calcul de la valeur vénale du bâtiment ECA 243 s'établit ainsi de la manière
suivante:
Volume des combles non habitables calculé à partir d'une hauteur de
1,5 m depuis le plancher
385 m3 x 200 fr.
77'100 fr.
Volume des combles non habitables sur une hauteur de 1,5 m depuis le
plancher
304,5 m3 x 450 fr.
137'025 fr.
Combles habitables
228 m3 x 450 fr.
102'600 fr.
Partie de l'habitation chauffée
945 m3 x 450 fr.
425'250 fr.
Partie de l'habitation non chauffée
413 m3 x 420 fr.
173'460 fr.
Cave
1'026 m3 x 200 fr.
205'200 fr.
Total intermédiaire
1'120'635 fr.
Déduction du taux de vétusté
1'120'635 fr. - 30%
336'190 fr. 05
Valeur vénale déterminante du bâtiment ECA 243
784'444 fr. 05
S'agissant du rural
(bâtiment ECA 242) le tribunal estime que le taux de vétusté de 30% doit être
appliqué au prix de 80 fr. le m3 compte tenu du type et de la qualité de la
construction; la valeur vénale du rural s'élève ainsi à 64'288 fr. (91'840 fr.
- 30%). S'agissant enfin du prix du terrain et de la valeur de rendement ils ne
sont pas contestés par la recourante.
c) L'estimation
fiscale de la parcelle en cause s'établit en définitive de la manière suivante:
Valeur vénale du bâtiment ECA 243
Fr.    784'444.05
Valeur vénale du bâtiment ECA 242
Fr.       64'288.--
Terrain
Fr.    185'925.--
Garage
Fr.      15'000.--
Total de la valeur vénale
Fr. 1'049'657.50
Valeur de rendement
Fr.   368'000.--
Estimation fiscale
1'414'657 fr. 05 : 2 = 707'382 fr. 05
arrondi à
Fr.   707'000.--
4.                     Il résulte du
considérant qui précède que la valeur d'estimation fiscale calculée en tenant
compte de toutes les particularités des bâtiments construits sur la parcelle en
cause devrait être de 60'000 fr. inférieure à celle qui a été fixée par
l'autorité intimée. Cet écart dépasse la marge de 5% en dessous de laquelle le
tribunal renonce à corriger les décisions en matière d'estimation fiscale. Le
recours doit donc être partiellement admis, et la décision attaquée réformée en
ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 224 est arrêtée à 707'000 fr.
Au vu de ce résultat, il convient de mettre à la charge de la recourante un
émolument réduit de 500 fr. et de lui allouer des dépens, également réduits, de
par 500 fr.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 23
mars 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 224
du cadastre communal d'Aubonne est fixée à 707'000 fr.
III.                     Un émolument
de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante Anne-Claude
Gautier.
IV.                    L'Etat de Vaud
est débiteur de la recourante, par le budget de l'autorité intimée, d'une somme
de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 4 février 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint