vd_omni · EF.1995.0131 · 1996-07-09 · fr

GAUTIER Jacques c/CEFI de Rolle | VR: 60'000 fr./an à 8% (au lieu de 7,5%) vu vétusté. VV: terrain correctement apprécié (cf. nuance opérée par la CEFI); maison: 350 fr/m3 vétusté déduite; grenier: 200 fr./m3 vétusté déduite; dépendances: 100 fr./m3 vétusté déduite. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.07.1996 EF.1995.0131

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 juillet 1996
sur le recours interjeté par
Jacques
GAUTIER
, rue Bellot 9, 1206 Genève,
contre
la décision sur recours de la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle
du 8 décembre 1995
relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 23 de Dully.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude.
de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Alain Matthey, assesseurs. Greffier:
Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Jacques Gautier a
acquis par donation du 24 décembre 1987 la parcelle no 23, située à la route du
Pralet, à Dully. Celle-ci comprend une surface totale de 12'206 m2, dont 11'693
m2 en places-jardins, sur laquelle sont érigés une habitation, un chalet et
dépendance (no ECA respectif, 38, 225 et 37ab). Il s'agit d'une propriété de
famille qu'il dit avoir acquise à cette époque sur la base d'un prix fixé à
950'000 fr. L'estimation fiscale de cette parcelle avait été arrêtée en 1982 à
530'000 fr. sans être modifiée par la suite au moment du changement de
propriétaire.
Le bâtiment
d'habitation est une maison de maître comprenant une tour et une galerie, dont
la construction remonte au début du siècle dernier, époque à laquelle il était
une dépendance du château. Doté du chauffage central, il est affecté au
logement sur deux niveaux (douze pièces). Ses combles ne sont pas aménagées, ni
isolées. Celles-ci font office de galetas; elles comprennent deux anciennes
chambres de bonne. Les pièces des deux premiers niveaux sont la plupart dotées
d'une cheminée dont l'utilisation est rendue nécessaire, selon le recourant, au
titre de chauffage d'appoint, en raison du fait que la maison ne dispose
notamment pas de double vitrage. Le sol de certaines pièces est de briques,
alors que dans d'autres le sol est composé d'un plancher en bois. La cuisine
n'est que très sommairement agencée et les salles de bains, sans être modernes,
sont munies de l'équipement traditionnel.
La parcelle en
question comporte des dépendances, à savoir notamment un couvert faisant office
de garage non fermé, un ancien four à pain classé à l'inventaire et une
piscine. Le terrain de Jacques Gautier est classé en zone village en grande
partie, hormis une bande de terrain, d'environ 3'000 m2 selon les parties,
située tout au sud de la parcelle, qui est colloquée en zone viticole.
L'immeuble de Jacques
Gautier est au bénéfice d'une interdiction de bâtir et de planter des arbres
grevant la parcelle 300; celle-ci, qui est cadastrée vigne et bois, jouxte au
sud-est la partie du terrain du prénommé qui est colloquée en zone viticole. La
parcelle no 22 appartenant aux héritiers d'Etienne Junod, qui se trouve plus au
nord et en limite de propriété avec celle du recourant jouit d'une interdiction
de bâtir concédée sur une partie au nord du terrain de la parcelle 23; la bande
de terrain soumise à cette interdiction est grosso modo comprise environ entre
la moitié de la limite au nord-est et va quasiment jusqu'au bâtiment
d'habitation de l'intéressé (Acte constitutif de servitudes du 27 décembre 1978
instrumenté par le notaire Daniel Menthonnex).
Par acte notarié du 22
décembre 1987, Jacques Gautier et sa soeur Agnès ont conclu une promesse de
vente et d'achat, valable dix ans, dont il convient d'extraire le passage
suivant :
"Jacques Gautier promet de vendre à sa
soeur Agnès Gautier, qui accepte et promet d'acquérir :
a/ une part de copropriété d'une
demie à une parcelle de cinq cent soixante-quatre mètre carrés (564 m2)
comprenant un chalet de treize mètres carrés ass. inc. no 225 et place jardin
de cinq cent cinquante-et-un mètres carrés (551 m2) à détacher de la parcelle
23 de la Commune de Dully, propriété du promettant-vendeur.
b/ une parcelle de mille mètres
carrés (1.000 m2) de nature de place-jardin, à détacher de la parcelle 23 de la
Commune de Dully, propriété du promettant-vendeur.
Ces parcelles figurent
respectivement sous numéros 2 et 3 du plan, qui signé des parties, demeurera
annexé au présent acte.
Les clauses et conditions de la
présente promesse de vente et d'achat sont les suivantes :
1. Le prix de vente arrêté entre
parties à
CENT
MILLE FRANCS
(Fr
100'000.-)
soit vingt-cinq mille francs pour la part de
copropriété d'une demie et septante-cinq mille francs pour la parcelle de mille
mètres carrés, sera payé par compensation de créance sur le solde du versement
de sept cent mille francs (Fr 700'000.-) effectué ce jour par le
promettant-vendeur à la promettante-acheteuse."
La
police d'assurance du bâtiment ECA nos 38 et 37 du 21 avril 1993 retient une
valeur respective de 2'201'600 fr. et 168'320 fr. Elle se fonde pour le
bâtiment d'habitation sur un prix au mètre cube de 600 fr. pour le rez et le
1er étage (logements), de 400 fr./m3 pour les combles et de 500 fr./m3 pour la
tour et la galerie. Le bâtiment ECA no 37, qui concerne les dépendances, se
base sur un prix de 320 fr. par mètre cube (cave, couvert, filtre piscine,
dépôt jardin et WC).
B.                    Dans
le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Rolle (ci-après: la commission) a, le 9 décembre 1994,
porté l'estimation fiscale de la parcelle 23 de Dully de 530'000 fr. à
2'227'000 fr.
Le
23 décembre 1994, Jacques Gautier a contesté cette décision et a proposé de
fixer la nouvelle estimation fiscale de son immeuble à 1'100345 fr. (valeur de
rendement de 60'000 fr. par an capitalisée à 8% et une valeur intrinsèque de
1'450'690 francs).
Par
décision sur recours du 8 décembre 1995, la commission a réduit le montant de
l'estimation fiscale de la parcelle 23 à 1'877'000 fr., en précisant que "
la
valeur vénale totale a été ramenée à fr. 2'954'000.--
".
C.                    Le 18 décembre 1995,
Jacques Gautier a déposé une déclaration de recours dirigée contre cette
nouvelle décision et a demandé à connaître les éléments retenus pour fixer la
nouvelle valeur de sa parcelle.
Le 19 décembre 1995,
la commission lui a répondu ce qui suit :
"Valeur
vénale
Habitation
4210 m3 à fr.
300.--
fr.
1'263'000.--
Dépendance
526 m3 à fr.
150.--
fr.
78'900.--
Terrain
4000 m2 à fr.
250.--
3133 m2 à fr. 20.--
3000 m2 à fr. 150.--
2000 m2 à fr. 50.--
fr. 1'000'000.--
fr.      62'660.--
fr.    450'000.--
fr.    100'000.--
fr. 2'954'000.--
Valeur de
rendement
Logement
forfait
fr.
60'000.--
Taux de
capitalisation
7,5 %
fr.   800'000.--
Total valeur
vénale et valeur de rendement
fr. 3'754'000.--
Estimation
fiscale    fr. 1'877'000.--"
La commission a transmis le dossier au Tribunal administratif
(ci-après: le tribunal) comme objet de sa compétence.
Le 28 décembre 1995,
Jacques Gautier a validé sa déclaration de recours, en déposant un mémoire
motivé, au terme duquel il conclut à ce que l'estimation fiscale de son
immeuble soit fixée à 1'150'000 francs. Le recourant propose le calcul suivant:
Valeur vénale:
"Habitation
(inchangé)
2210 m3
Frs 300.--
Frs 663'000.--
Grenier
2000 m3
Frs 150.--
Frs 300'000.--
Dépendance
520 m2
Frs 100.--
Frs   52'000.--
Terrain
(inchangé)
2000 m2
Frs 250.--
Frs 500'000.--
Promesse de
vente
1000 m2
Frs  75.--
Frs  75'000.--
Servitude de non
bâtir inchangé
1000 m2
3133 m2
Frs 50.--
Frs 20.--
Frs 50'000.--
Frs 62'660.--
Inconstructible
:
3000 m2
Frs 50.--
Frs 150'000.--
Maison à
l'inventaire
inchangé
2000 m2
Frs 50.--
Frs 100'000.--
_____________
Frs 1952'660.--
Valeur de rendement: si elle est capitalisée à
8% (taux sur lequel on se base pour acquérir les biens immobiliers
aujourd'hui), on arrive à Frs 750'000.--.
Le calcul doit donc être rectifié ainsi :
valeur vénale Frs 1'952'660.-- plus la valeur
de rendement égalent Frs 2'702'660.-- divisés par 2 égalent Frs 1'351'330.--.
Si la valeur de rendement est comptée pour deux
et la valeur de rendement pour 1, on arriverait à une estimation fiscale de
Frs. 1'150'660.--."
A l'appui de son
pourvoi, l'intéressé se prévaut d'une "expertise" de son immeuble
datée du 18 mai 1978 effectuée par Edmond Bally, directeur adjoint de la Banque
vaudoise de crédit à Lausanne. Il s'agit en réalité de l'attribution d'une
valeur de couverture en matière de crédit hypothécaire, valeur qui, en
l'occurrence, a été arrêtée à 740'000 fr. pour l'immeuble du recourant, sur la
base notamment d'un prix de 35 fr. le m2 pour l'ensemble du terrain situé en
zone village.
Le recourant s'est
acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
D.                    Le 30 janvier 1996, la
commission a déposé sa réponse au recours; il convient d'en extraire le passage
suivant :
"Pour ce qui concerne le terrain la
Commission d'estimation fiscale s'est basée sur le plan général des zones de la
Commune de Dully (voir pièce 13) la parcelle en question se trouvant en grande
partie en zone village (voir zone entourée d'un liseré rouge) à l'exception
d'une surface d'environ 3'000 m2 située dans la zone viticole, dans sa première
décision la commission a ainsi donc estimé le terrain à
9'000 m2 (zone village) à fr.
250.- = fr.                   2'250'000.-
3'133 m2 (zone viticole) à fr. 20.- = fr.                  62'600.-
Total: fr.                        2'312'660.-
Ensuite de recours, et après visite des lieux, la commission a ramené la valeur
totale du terrain à fr. 1'612'666.-, soit :
4'000
m2 à fr. 250.- = fr. 1'000'000.- (surface vitale par rapport aux bâtiments)
3'000 m2 à fr. 150.- = fr. 450'000.- (surface d'appoint)
2'000 m2 à fr. 50.- = fr. 100'000.- (surface approximative grevée
de la servitude d'interdiction de bâtir 62665 (voir pièce 11).
Les autres éléments de l'estimation fiscale n'ont pas été modifiés.
La valeur vénale de l'habitation no 38 d'ass.-incendie a été calculée
globalement à fr. 300.- le m3, ce qui représente une valeur à neuf d'environ
fr. 430.-, soit une des valeurs les plus basses que la commission a retenues
pour d'anciennes maisons, ce qui donne pour l'habitation : 4210 m3 à fr. 300.-
= fr. 1'263'000.-, à noter, à titre de comparaison, que la valeur de
l'assurance-incendie 1993 est de fr. 2'201'600.- (voir pièce 14). Quant à la
valeur vénale de la dépendance no 37 d'ass.-incendie soit 526 m3 à fr. 150.- =
fr. 78'900.- elle ne paraît non plus pas surfaite, à titre de comparaison la
valeur de l'assurance-incendie 1993 est de fr. 168'320.- (voir pièce 14).
En ce qui concerne la valeur de rendement la commission a déjà tenu compte du
caractère spécifique du bâtiment en fixant une valeur locative forfaitaire de
fr. 60'000.-, qui capitalisée au taux de 7,5 % représente une valeur de
rendement de fr. 800'000.-.
D'autre part, par rapport aux allégations du
recourant, la commission précise, pour ce qui est de l'augmentation de
l'ancienne estimation à fr. 530'000.- en 1982, que seul l'aménagement d'une
piscine et sauna avait été pris en considération et non pas la totalité du
bien-fonds. Quant à la référence à la promesse de vente à fr. 75.-, elle ne
peut pas vraiment être prise en considération d'autant plus qu'il s'agit d'une
transaction dans le cadre familial. Il en est de même pour l'expertise établie
par M. Edmond Bally qui de plus datait de 1978...
En définitive la commission estime que son
estimation est particulièrement mesurée et pondérée et conclut au maintien de
l'estimation fiscale de la parcelle 23 de Dully à fr. 1'877'000.-."
E.                    Le tribunal a tenu
audience sur place le 15 mai 1996 en présence des parties. A cette occasion, il
a procédé à une visite des lieux. Le recourant a produit trois pièces relatives
à la valeur de location de la maison, dont le contenu de celles-ci sera repris
plus loin dans la mesure utile. Le règlement de la Commune de Dully sur le plan
général d'affectation et la police des constructions, ainsi que le plan de
zones ont été versés au dossier. A l'issue de la séance, le tribunal a délibéré
à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     Le recourant relève que
l'estimation fiscale de son immeuble, qui était de 455'000 fr. en 1979, a déjà
augmenté en 1982 pour être arrêtée à 530'000 fr. Il s'étonne de la disparité,
exorbitante à ses yeux, entre l'estimation de 1982 et celle résultant de la
décision contestée. Une telle différence n'a pourtant rien de critiquable; elle
s'explique pour les motifs suivants. En effet, dans le cadre de son estimation
de 1982, la commission intimée a, sans être contredite par le recourant et
conformément à la jurisprudence, limité la correction de l'estimation fiscale à
l'augmentation de valeur due à l'aménagement d'une piscine et d'une sauna (RDAF
1991, 314 s). Dans le cadre de la révision générale, la commission d'estimation
a en revanche fait table rase des anciennes valeurs, cette opération ayant
précisément pour but de mettre en évidence les plus-values intervenues depuis
la date d'anciennes estimations, corrigées seulement, dans certains cas, comme
en l'espèce, par l'effet d'une mise à jour partielle. Dès lors, les décisions
rendues en application de l'art. 22 LEFI, comme en l'espèce, ont ainsi pour
effet d'absorber une réserve latente de valeur intervenue depuis la précédente
révision générale ordonnée en 1970, du fait de la hausse constante des prix en
général et des valeurs immobilières en particulier.
2.                     a) Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3).
En vertu de l'art. 24
REFI, la valeur de rendement des propriétés d'agrément ou de luxe comprendra
non seulement la valeur de rendement agricole, mais aussi le loyer de la maison
de maître et celui du parc attenant (al. 1). Les taux de capitalisation seront
ceux des terrains agricoles d'une part et des villas d'autre part (al. 2).
Dans le cas
particulier, l'immeuble litigieux n'a pas de rendement agricole. Dès lors, il
n'y a pas lieu d'opérer la distinction prévue par l'art. 24 REFI.
b) Les Instructions
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du Chef du
département des finances du 20 novembre 1992 préconisent pour la partie des
propriétés d'agréments affectée à un usage résidentiel (bâtiments de maîtres,
dépendances, parcs, etc.) de supputer un revenu locatif tenant compte de
l'importance de l'immeuble, de son aménagement et de tous les autres facteurs
propres  à en influencer la valeur. Elles se réfèrent pour la méthode et le
taux de capitalisation à ceux prévus pour les villas. Pour cette dernière
catégorie d'immeubles, les instructions prévoient, qu'à défaut de loyer, le
revenu est déterminé par la surface habitable (correspondant généralement au
80% de la surface cadastrale multipliée par le nombre d'étages) et un prix
unitaire au m2, déterminé en l'occurrence dans une fourchette comprise entre
100 et 200 fr. par m2. Elles recommandent pour les villas un taux de
capitalisation compris entre 7 et 8%.
c) Dans son mémoire,
le recourant ne critique pas la valeur de rendement arrêtée par la commission à
60'000 fr. par année. Il s'en prend uniquement au taux de capitalisation
retenu, à savoir 7,5%, en proposant un taux de 8%. A l'audience toutefois, il a
contesté pouvoir louer sa maison durant toute l'année, au surplus pour une
somme de cet ordre. Il se prévaut de l'avis de Plafida, société fiduciaire et
de placements du 9 mai 1996, selon lequel "
la valeur locative de cette
magnifique maison ne pourrait, compte tenu de son état actuel et des
difficultés de chauffage pendant la période hivernale, être louée plus de sept
à huit mois par année (soit pour la période d'avril à octobre) pour un loyer
annuel que nous pouvons estimer à Frs. 35.000/45.000.
" Selon le
courrier du 8 mai 1996 du Comptoir Immobilier Genevois, signé de son Président
André L'Huillier, "
nous devrions pouvoir vous trouver un locataire à
l'année sur la base d'un loyer annuel de l'ordre de Fr. 40'000.-- à Fr.
50'000.-- par an
", alors que l'agence immobilière Dunand & Cie SA
confirme pouvoir louer la propriété de Dully "
pour un loyer annuel
d'environ 40'000.--, étant donné que celle-ci est peu habitable pendant les
mois d'hiver.
"
De son côté, la
commission soutient qu'une valeur locative forfaitaire de 60'000 fr.,
capitalisée à 7,5% tient compte du caractère spécifique du bâtiment.
d) L'immeuble
litigieux étant occupé par des membres de la famille du recourant, il convient
d'en estimer le loyer (art. 22 al. 3 REFI par analogie). Le tribunal ne saurait
se fonder sans autre sur les pièces produites par le recourant dès lors que
celles-ci, qui émanent certes de professionnels de l'immobilier, ne constituent
que de simples avis sur le prix de location qui pourrait être exigé, en
l'absence de toute offre concrète et effective.
Dans le cadre de la
détermination de la valeur de rendement, il faut tenir compte du fait qu'il
s'agit d'une ancienne maison de maître qui, certes sans disposer de tout le
confort moderne, est très spacieuse et est équipée d'un chauffage central. Une
telle installation apparaît de nature à assurer un minimum de chaleur durant
l'hiver, sans compter celle résultant des nombreuses cheminées qui contribuent
d'ailleurs au cachet de la maison. Cela étant, le tribunal considère qu'une
valeur locative annuelle de 60'000 francs, n'est pas excessive compte tenu de
la beauté et de la tranquillité des lieux, même s'il n'est pas exclu que celle-ci
doive être répartie sur neuf mois de l'année. Une telle valeur locative
apparaît également modérée au regard des instructions. En effet, s'il l'on
tient compte de la surface de la maison, 360 m2 par étage selon la police ECA,
soit 720 m2 sur deux niveaux à 100 fr. par m2, comme l'indiquent la fourchette
inférieure des instructions, il apparaît que le rendement locatif annule
supputé tient compte des inconvénients dont se prévaut le recourant. En
revanche, le taux de capitalisation retenu par la commission, à savoir 7,5%, ne
tient pas suffisamment compte de la vétusté de la maison. Tout bien considéré,
le tribunal juge qu'un taux de 8% est adéquat. Ainsi, le tribunal parvient à
une valeur de rendement de 750'000 fr. (60'000.- capitalisé à 8%).
3.                     a) La valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI).
Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette
valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale
est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le
genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (al. 2). Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une
destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra
compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant
qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les
transactions (al. 3).
L'art. 24 al. 3 REFI,
qui traite du calcul de la valeur vénale des propriétés d'agrément renvoie à
l'art. 8 al. 3 REFI rappelé ci-dessus.
Les instructions
prévoient que la valeur vénale d'un immeuble se compose de la valeur vénale du
terrain et de celle du bâtiment. Cette dernière sera examinée ci-dessous dans
le considérant 4.
b) S'agissant de
l'estimation de la valeur du terrain de la parcelle litigieuse, la commission a
dans un premier temps distingué uniquement le prix du terrain en fonction de
l'appartenance de celui-ci à la zone village ou à la zone viticole. Puis, elle
a affiné son analyse dans sa décision sur recours en retenant au sein de la
zone village trois prix différents au m2, à savoir 4'000 m2 à 250 fr./m2, 3'000
m2 à 150 fr./m2 et 2'000 m2 à 50 fr./m2.
Le recourant ne
conteste pas l'estimation de la partie de son terrain colloquée en zone
viticole, soit 3'133 m2, qui a été arrêtée sur la base d'un prix de 20 fr. le
mètre carré, ce qui paraît effectivement correct. En revanche, il soutient que
seuls 2'000 m2 doivent être estimés à 250 fr. le m2. A cet égard, il se prévaut
de l'acte conclu avec sa soeur Agnès par lequel il s'est engagé à vendre à
celle-ci une parcelle de 1'000 m2 pour la somme de 75'000 fr. et est déduit que
cette partie de son terrain doit dès lors être évaluée à 75 fr. le m2.
c) Selon l'art. 9
REFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors
desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières
(vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne
sont dans la règle, pas prises en considération.
Les conclusions du
recourant se heurtent au texte de cette disposition. A l'évidence, les
conditions consenties lors de la promesse de vente s'expliquent par les
relations familiales des parties. Cela étant, c'est à juste titre que la
commission n'a pas repris une valeur ayant un caractère artificiel parce que
manifestement sous-estimé compte tenu de sa collocation en zone village. La
commission a nuancé le prix du terrain à l'intérieur de cette zone en
considérant qu'une surface de 4'000 m2 était vitale pour les bâtiments et que
la surface restante, soit 3'000 m2 était une surface d'appoint; elle a ainsi
attribué respectivement à celles-ci un prix au m2 de 250 fr. et 150 fr., ce qui
n'est nullement excessif pour la région de la Côte. Il apparaît même que la
distinction opérée est favorable au recourant vu la région et la situation dont
jouit la parcelle no 23.
d) Jacques Gautier
reproche aussi à la commission de ne pas avoir tenu compte du fait qu'une
surface de plus de 1'000 m2 est grevée d'une servitude de non bâtir.
Ce grief est
injustifié. En effet, l'autorité intimée a pris en considération  séparément
une surface de 2'000 m2, classée en zone village, en l'estimant précisément à
50 fr. le m2. Ce faisant, elle n'a pas omis la perte de valeur résultant de la
servitude dont bénéficie le fonds voisin. Tout bien considéré, aucune
circonstance ne justifie d'opérer pour cette portion de terrain une réduction
supplémentaire du prix unitaire au m2.
e) A lire le mémoire
du recourant (cf. tableau reproduit dans la partie "Faits" ci-dessus
sous lettre C), celui paraît se prévaloir encore d'une surface inconstructible
de 3'000 m2 et sous l'indication "maison à l'inventaire inchangé"
d'une surface de 2'000 m2 pour lesquelles il revendique pour chacune d'elle un
prix de 50 fr. le m2. Sans autre explication, le moyen n'est guère
compréhensible et le tribunal se bornera à constater que la commission a pris en
considération une surface de 2'000 m2 grevée d'une interdiction de bâtir et
qu'hormis 3'133 m2 colloqué en zone agricole, le solde de son terrain est
classé en zone village.
En résumé,
l'estimation du terrain de la parcelle no 23, arrêtée à 1'612'660 francs, est
confirmée dès lors que la distinction opérée par la commission au sein de la
zone village n'est en tout cas pas défavorable au recourant et qu'elle a tenu
compte de la servitude d'interdiction de bâtir.
4.                     a) D'après les
instructions, la valeur vénale d'un bâtiment doit être calculée en déterminant
la valeur à neuf de celui-ci; cette valeur est obtenue en multipliant la
mensuration cubique du bâtiment par un prix donné au mètre cube. Il faut
ensuite pondérer la valeur à neuf par un coefficient de vétusté tenant compte
de l'âge de la construction. S'agissant des villas, les instructions indiquent
une valeur à neuf comprise entre 400 à 700 fr. par m3 et recommandent un
coefficient de vétusté de 30% pour les bâtiments âgés de 60 ans et plus.
b) La commission a
distingué l'habitation de la dépendance. S'agissant de la première, elle a
retenu 4'210 m 3 à 300 fr. le m3; elle fait valoir qu'il s'agit d'une des
valeurs les plus basses qu'elle ait retenues pour d'anciennes maisons et relève
que le bâtiment ECA no 38 était assuré en 1993 pour 2'201'600 fr. Pour ce qui
est du second poste, elle a pris en considération 526 m3 à 150 fr. le m3. Elle
souligne également que la valeur incendie des dépendances était de 168'320 fr.
en 1993.
Le recourant reproche
à la commission de ne pas avoir tenu compte dans ses calculs du fait qu'environ
la moitié du volume de la maison consiste en un grenier inhabitable et non
chauffé. Il fait également valoir que les dépendances concernent
essentiellement un grand garage non fermé qui ne vaut pas 50 fr. le m3. Il
conclut dès lors à un abattement de 400'000 fr. sous la rubrique
"habitation".
c) La maison du
recourant a certes un étage de combles occupé partiellement par une charpente
importante. Il s'agit d'une construction simple comportant de gros murs et
érigée à l'aide de matériaux ordinaires. Les salles de bains, qui sont
anciennes, revêtent un caractère rudimentaire. Quand bien même il s'agit d'une
maison de maître, celle-ci ne peut être assimilée à une villa luxueuse. Cela
étant, il apparaît que la valeur à neuf de la maison doit être déterminée
d'après un prix unitaire de 500 fr. le m3; en effet, il s'agit d'un prix de
construction moyen qui correspond à une qualité standard usuelle (TA, arrêt EF
93/068 du 23 février 1995). Ce prix unitaire doit être pondéré par un
coefficient de vétusté de 30% vu l'ancienneté de la maison. Dès lors, le
tribunal considère que la valeur vénale du bâtiment doit être arrêtée à 350 fr.
le m3, pour ce qui est de la partie habitable, qui doit être différenciée du
grenier. S'agissant des combles, un prix unitaire au m3 plus faible doit
effectivement être fixé, afin de tenir compte, comme le revendique le
recourant, du fait qu'elles ne sont pas isolées. Tout bien considéré, il
apparaît qu'un prix de 200 fr. par m3, vétusté déjà déduite, est adéquat.
Enfin, le poste "dépendances" doit être légèrement revu à la baisse,
pour être en définitive arrêté sur base d'un prix de 100 fr. par m3.
En résumé, le tribunal
juge que la valeur vénale des bâtiments doit être déterminée comme suit :
partie habitable:
2'210 m2 à 350 fr./m3
fr.
773'500.-
grenier
2'000 m2 à 200 fr./m3
fr.
400'000.-
Dépendances:
526 m3 à 100 fr./m3
fr.
52'000.-
fr. 1'225'500.-
L'autorité de céans parvient ainsi à une valeur vénale
totale (terrain + bâtiments) de 2'838'160 fr.
5.                     a) Conformément à
l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale résulte de la moyenne entre la valeur
de rendement et la valeur vénale du bien-fonds.
Les conclusions du
recourant tendant à déterminer l'estimation fiscale en prenant en considération
deux fois la valeur de rendement et une fois la valeur vénale se heurtent
clairement au texte de la loi.
b) Enfin, il convient
de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle
de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre
de 5%, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être
négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont
disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/068 du 23 février 1995
et réf. citées).
La décision attaquée
retient une estimation fiscale de 1'877'000 fr.
Compte tenu d'une
valeur de rendement de 750'000 fr. et une valeur vénale de 2'838'160 fr., le
tribunal dégage, quant à lui, une estimation fiscale de 1'794'000 fr., soit
inférieure de 83'000 fr. à celle arrêtée par la commission. Une telle
différence, représentant environ 4,4%, entre dans le pouvoir d'appréciation
dont jouit la commission, ce qui conduit au maintien de la décision attaquée.
6.                     Le recours est dès lors
rejeté aux frais de son auteur (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
sur recours de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Rolle du 8 décembre 1995 relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 23
de Dully est confirmée.
III.                     Un émolument
de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge du recourant, cette somme étant
compensée avec son dépôt de garantie.
Lausanne, le 9 juillet 1996
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint