vd_omni · EF.1996.0022 · 1996-12-10 · fr

CROCE Franco c/CEFI de Nyon | Vérification en fixant un prix moyen pour le terrain de 300 fr. le m², qui tient compte d'une compensation entre la vigne et le reste du terrain; le classement du bâtiment augmente les charges d'entretien mais permet également de mettre en valeur le bâtiment et la servitude n'affecte pas la valeur intrinsèque du bâtiment: VV confirmée; VR également confirmée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.12.1996 EF.1996.0022

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 10 décembre 1996
sur le recours interjeté par
Franco CROCE
,
domicilié à la rue de l'Eglise 6-8, 1268 Begnins.
contre
la décision rendue sur recours le 14 mars 1996
par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon
(estimation fiscale de la parcelle no 224 de Begnins).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. O. Liechti et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle Coppe,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     Franco et Barbara Croce
sont copropriétaires, chacun pour moitié, de la parcelle no 224 du cadastre de
la commune de Begnins, qui comporte notamment le Manoir de Rochefort avec la
mention monument historique (no 134'985). Ils ont acquis cette parcelle le 22
mars 1993 pour un prix de 4'150'000 francs. Les charges inscrites au registre
foncier sont les suivantes: monument historique en faveur de la Confédération
(no 158'810), droit d'habitation en faveur de Barbara Croce sur la partie I (no
260'633) et droit d'habitation en faveur de Franco Croce sur la partie II (no
260'634). La parcelle comprend une surface totale de 11'102 m2, dont 2'360 m2
en nature de vignes, 4'109 m2 en nature de prés-champs et 3'712 m2 en nature de
places-jardins. Elle supporte une habitation de 326 m2, le Manoir de Rochefort,
classé monument historique en 1977, de même qu'une dépendance rurale de 564 m2,
une porcherie de 18 m2 ainsi qu'un pavillon de bain de 13 m2.
B.                    Le 16 janvier 1996, la
Commission d'estimation fiscale du district de Nyon (ci-après: la commission) a
porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la
parcelle no 224 de Begnins à 2'940'000 francs, selon le calcul suivant:
"1) Valeur vénale:
- prix d'achat                             Fr.        4'150'000
- travaux                                   Fr.
600'000
- total                                       Fr.        4'750'000
2) Valeur de rendement:
valeur locative de 8'000 francs par mois, annuel 96'000 francs
capitalisation à 8,5% = valeur de rendement 1'129'000 francs.
3) Estimation fiscale:
- valeur vénale                          Fr.        4'750'000
- valeur de rendement                Fr.        1'129'000
- moyenne
Fr.        2'940'000"
Franco Croce a recouru auprès de la commission
contre cette décision le 31 janvier 1996, par l'intermédiaire de la société
fiduciaire Refidar; il a contesté la valeur vénale et la valeur de rendement.
Il a proposé le calcul de la valeur vénale suivant:
"- terrain construit 4,456 m2 à 300.--                                1'350'000.--
(arrondi)
- pré-champ 4,109 m2 à 5.--                                                        20.--
(arrondi)
- vigne 2,360 m2 à 50.--
120'000.-- (arrondi)
- bâtiments (anciennes constructions):
No. 344 (7,5 x 326 m2) = 2,445 m3 à 210.--                         520'000.--
(arrondi)
No 341 (6 x 564 m2) = 3,384 m3 à 105.--                             360'000.--
(arrondi)
- travaux après acquisition
600'000.-- (arrondi)
2'907'000.--"
Il a précisé que les valeurs au m3 devant être
retenues étaient donc de 600 fr. pour le bâtiment no 344, de 300 fr. pour le
bâtiment no 341, avec un taux de vétusté de 35%. Concernant la valeur de
rendement, il avait entrepris d'importants travaux de rénovation et d'entretien.
Il existait un très grand volume, mais celui-ci n'était pas occupé et n'était
pas aménageable pour un logement de famille; la plus grande partie du bâtiment
était constituée d'une grange-remise servant à l'activité d'exploitation de la
vigne jouxtant la propriété. En outre, une partie des bâtiments était utilisée
à des fins agricoles; l'estimation fiscale devait donc être réduite et se
référer aux estimations des exploitations agricoles. Une autre partie était
utilisée pour son activité professionnelle d'avocat et faisait l'objet d'un
loyer de 12'000 fr. par an. Quant au logement privé, la surface utile était de
275 m2 et la valeur locative annuelle de 32,969 fr. Par ailleurs, la propriété
était classée monument historique, ce qui impliquaient que les aménagements
extérieurs et intérieurs étaient soumis à autorisation et que la propriété
devait être ouverte aux visiteurs et aux contrôle des experts fédéraux. Une
location à des tiers n'était donc pas possible qu'à un prix très inférieur à la
réalité économique. Il a conclu à ce que la valeur de rendement soit revue à la
baisse.
Par décision du 14
mars 1996, la commission a maintenu l'estimation fiscale de ladite parcelle à
2'940'000 francs. La valeur vénale était composée du prix d'achat de 4'150'000
francs, qui tenait compte de la dépression économique et de l'état des
constructions, augmenté d'une plus-value de 600'000 francs pour les travaux qui
avaient été effectués; en outre, le fait qu'une partie du bien-fonds était en
nature de vignes ne modifiait rien, car il s'agissait d'une vigne de plaisance
rattachée à une maison de maître et non à un domaine agricole. Au sujet du
calcul de la valeur de rendement, elle a expliqué ce qui suit:
"corps central d'habitation a une surface
au sol d'environ 15 x 16 m2 sur deux niveaux, épaisseur des murs et galandages
déduits, cela devrait représenter 360 m2, auxquels doivent encore s'ajouter
env. 120 m2 pour l'appartement du fils du propriétaire: soit au minimum 480 m2
affectés à usage de logement, contre les 275 m2 déclarés. Encore l'évaluation
de la Commission fait-elle abstraction d'une partie des combles, de la Salle
des Juges et une pièce attenante, ainsi que de la rentabilité de la dépendance.
Une valeur locative de 96'000 francs ne paraît pas surfaite à cet égard,
d'autant que les villas normales se louent généralement entre 250 et 300 francs
le m2; (...); au surplus, la valeur locative a été capitalisée au taux de 8,5%,
compte tenu des charges inhérentes à la parcelle".
C.                    Franco Croce a recouru
contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 22 mars
1996. Il a en premier lieu demandé la récusation du Président de la commission,
en raison de leurs mauvaises relations de voisinage durant dix ans. Il a
ensuite contesté la valeur vénale retenue par la commission d'estimation
fiscale en invoquant notamment le caractère particulier du bâtiment qui est
classé monument historique, le prix d'achat qui ne tient pas compte des travaux
coûteux qui ont été nécessaires, ainsi que les possibilités de construire
épuisées sur la parcelle; en outre, la vigne n'est pas une vigne de plaisance
en raison de la production destinée à la vente qu'il effectue. Au sujet de la
valeur de rendement, il a fait valoir que sa liberté de disposer du bien était
très limitée en raison du fait qu'il était classé monument historique; les
transformations extérieures n'étaient pas possibles et les transformations
intérieures étaient difficilement réalisables, compte tenu de la structure du
bâtiment; il a également souligné que les frais d'entretien étaient très
élevés. Par ailleurs, il a précisé que les 120 m2 comptés par la commission
d'estimation fiscale dans un bâtiment annexe correspondaient à des locaux loués
à son étude pour un montant de 12'000 francs par an et que c'était donc ce
montant qui devait être pris en considération. Il a conclu à l'annulation de la
décision attaquée et à l'admission de l'estimation fiscale de la parcelle no
224 établie par la société Redifar SA le 28 février 1996.
Franco Croce a déposé
un mémoire complémentaire le 2 avril 1996 ainsi que des pièces faisant état des
différents travaux effectués dans sa propriété. Il ressort de ces pièces que
des travaux pour un montant total de 1'311'127,80 francs ont été effectués du
mois de juin 1993 au mois de mai 1994.
Le 7 mai 1996, la
commission s'est déterminée sur le recours; elle a conclu au maintien de sa
décision.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 18 novembre 1996 en présence de
Franco Croce, recourant, de Olivier Brack, président de la commission
d'estimation fiscale, de Violette Amman, syndique et de Marc Pfeiffer,
conservateur du registre foncier. Le tribunal a procédé à la visite des lieux
et il a notamment constaté que les façades du manoir avaient été refaites, que
les fenêtres étaient neuves et que les bâtiments étaient très bien conservés.
L'annexe comprenait une cave et un réduit, une salle au rez supérieur habitable
(mais non habitée) et une salle au rez inférieur, de même qu'une salle de bains
non utilisée, un garage et les combles; elle comprenait en outre un appartement
de trois pièces avec une cuisine agencée. L'habitation principale était
composée au rez de plusieurs petits salons et d'une cuisine, au premier étage
de trois chambres à coucher avec une salle d'eau et, dans les combles, de deux
pièces spacieuses.
A la demande du
tribunal du 27 novembre 1996, la Section des monuments historiques et
archéologie a produit le 4 décembre 1996 des pièces relatives aux subventions
cantonale et fédérale; il ressort de ces documents qu'une subvention cantonale
d'un montant de 92'000 francs ainsi qu'une subvention fédérale d'un montant de
89'493 francs ont été allouées respectivement le 4 mai 1973 et le 16 juin 1977.
Ces subventions ont permis d'exécuter des travaux de maçonneries, de taille de
pierre, de charpente, de couverture-ferblanterie, de menuiserie et de peinture;
les subventions ont en outre également couvert les honoraires d'architectes et
des fouilles archéologiques.
Considérant en droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au
surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en
effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF
93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2.                     L'art. 4 de la
Constitution fédérale garantit le droit à l'indépendance et à l'absence de
prévention de l'autorité administrative; les membres d'une autorité qui, objectivement,
peuvent susciter l'apparence de prévention doivent se récuser d'office ou sur
requête, même si en fait ils ne sont pas prévenus; un devoir de récusation
existe pour le membre d'une autorité qui a un intérêt personnel direct à
l'affaire à juger ou qui donne de toute autre façon l'apparence de partialité,
par exemple en raison de ses relations avec les parties (voir Commentaire de la
Constitution fédérale de la Confédération Suisse, Georg Müller, ch. 121
et 122 ad. art. 4 Cst). Le devoir de se récuser résulte également de l'art. 58
Cst, en vertu duquel les justiciables ont le droit d'être jugés par une
personne indépendante et impartiale (André Grisel, Traité de droit
administratif II, p. 834 et les références). Mais en l'espèce, la question de
la récusation du Président de la commission n'est pas déterminante; le
tribunal, qui établit d'office les faits et applique le droit sans être limité
par les moyens des parties (art. 53 LJPA), n'est en effet pas lié par les
considérations de l'autorité intimée, sous réserve des limites exposées
ci-dessus (consid. 1b). Il serait donc contraire au principe de l'économie de
procédure d'annuler la décision attaquée et de renvoyer le dossier à l'autorité
intimée pour qu'elle statue dans une nouvelle composition si le recours devait
de toutes manières être rejeté au fond (voir André Grisel, Traité de
droit administratif I, p. 379, sur les conséquences de la violation du droit
d'être entendu).
3.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment,
les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des
immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix
unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction,
de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du
travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en
fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf
cas exceptionnels.
b) En l'espèce, le
recourant a acheté la propriété pour un prix de 4'150'000 francs et il a
effectué des travaux pour un montant de l'ordre de 1'300'000 francs. La
parcelle jouit d'une situation privilégiée et d'un excellent accès au nord; la
maison d'habitation, construite au sud de la parcelle, bénéficie d'un
dégagement qui offre une vue exceptionnelle et les volumes non encore occupés
dans l'ancienne grange offrent des possibilités d'extension des surfaces
habitables. Il convient donc d'estimer le prix moyen du terrain à 300 francs le
m2 (ce prix moyen tient compte d'une compensation entre le prix plus bas qui
devrait être retenu pour la vigne et le prix plus élevé pour le reste du
terrain), soit un total de 3'330'600 francs pour l'ensemble du terrain. En
déduisant cette somme de la valeur vénale retenue par la commission (4'750'000
fr.), on obtient une différence de 1'419'400 francs, correspondant à
l'estimation des constructions pour un volume total de 6'507 m3, ce qui
représente un prix de 218,13 fr. le m3; ce prix qui comprend 600'000 francs de
travaux n'est nullement exagéré car il tient compte d'une pondération entre des
pièces et volumes habitables, qui devraient être comptés à 400 francs le m3, et
les autres volumes non aménagés, qui devraient être comptés entre 50 et 100
francs le m3. Par ailleurs, le classement comme monument historique est
intervenu en contrepartie de l'allocation de la subvention cantonale du 4 mai
1973 et de la subvention fédérale du 16 juin 1977, allouées au précédent
propriétaire, d'un montant respectivement de 92'000 francs et de 89'493 francs.
Les travaux qui ont été exécutés au bénéfice des subventions sont des travaux
de maçonneries, de taille de pierre, de charpente, de couverture-ferblanterie,
de menuiserie et de peinture; les subventions ont également couvert les
honoraires d'architectes et des fouilles archéologiques. Il est vrai que le
classement augmente le prix des travaux d'entretien, mais il permet de mettre en
valeur les aspects intéressants du bâtiment. La servitude en faveur de la
Confédération ne porte en outre que sur la tolérance de visiteurs et l'accord
signé en 1977 mentionne les possibilités d'un accès public que dans les limites
compatibles avec la destination du bâtiment; cette servitude et cet accord
n'affectent donc que dans une moindre mesure la valeur intrinsèque de
l'immeuble. En définitive, au vu des caractéristiques de l'ensemble des
constructions, le tribunal estime que la valeur vénale de 4'750'000 francs
retenue par la commission d'estimation fiscale doit être maintenue.
5.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient
qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région,
le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire
par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
b) En l'espèce,
l'habitation principale comprend plusieurs petits salons, une grande cuisine et
5 pièces ainsi qu'une salle de bains aux étages; en outre, dans les volumes de
l'ancienne grange se trouve notamment un appartement comprenant une grande
cuisine agencée, un salon et deux chambres ainsi qu'une salle de bain à
l'étage. A cela s'ajoutent les pièces habitables liées à l'ancienne salle des
juges qui sont équipées d'un local sanitaire et pourraient être aménagées en un
troisième logement sans frais excessifs. Le tribunal estime qu'un loyer de
8'000 francs pour l'ensemble de la propriété, avec un taux de capitalisation de
8,5%, se justifie au vu de la qualité de l'aménagement intérieur des
habitations, du nombre de pièces habitables et de la situation exceptionnelle
de cette propriété. Ainsi, la valeur de rendement de 1'129'000 francs doit
également être confirmée.
6.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et l'estimation
fiscale de la parcelle no 224 du cadastre de la commune de Begnins fixée à
2'940'000 francs maintenue. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de
1'500 francs est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue sur recours le 14 mars 1996 par la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Nyon est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 1'500 francs (mille cinq cents francs) est mis à la charge du
recourant Franco Croce.
Lausanne, le 10 décembre 1996/fc.
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint