vd_omni · AC.2003.0090 · 2003-10-27 · fr

PINGOUD et crts c/ Ferreyres et GUTTINGER | Une servitude de passage ''à pied et véhicules'' est suffisamment claire pour constituer le titre juridique nécessaire au sens de l'art. 104 al. 3 LATC en cas de construction de 6 places de parc sur la parcelle dominante déjà desservie par le chemin correspondant à cette servitude. Le Tribunal administratif n'a pas à examiner plus avant, car cela sort de sa compétence, le grief du recourant selon lequel la servitude, destinée à l'origine aux besoins de l'exploitation agricole, serait aggravée par l'aménagement de trois appartement dans le bâtiment d'habitation existant.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.10.2003 AC.2003.0090

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 27 octobre 2003
sur les recours interjetés par
Jean-Claude
Pingoud
, chemin de la Vaux 23, à
1303 Penthaz, et  Brigitte
CROTTAZ
et Rémy
PINGOUD,
à 1313
Ferreyres,
contre
la décision rendue le 30 avril 2003 par la
Municipalité
de Ferreyres
levant leurs oppositions et autorisant la modification d'une
fenêtre en porte-fenêtre et la création de places de parc sur la parcelle no 5,
propriété de
Ernst et Marlies GUTTINGER
, Les Chênes, à 1313 Ferreyres, représentés par Me Philippe Jaton,
avocat à Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot
, président;
M. Pierre-Paul Duchoud et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Greffier: Mlle Vanessa Lévy, ad hoc.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant
Jean-Claude Pingoud est propriétaire de la parcelle no 8 du cadastre de la
commune de Ferreyres, qui comprend une ancienne ferme transformée en maison
d'habitation (no ECA 23). La parcelle est bordée au nord par la route cantonale
161. Au sud, elle jouxte les parcelles nos 11 et 5. Le recourant n'est pas
domicilié à cette adresse mais loue le bâtiment d'habitation à des tiers.
Les recourants
Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud sont propriétaires de la parcelle no 11, qui
comprend également un bâtiment d'habitation (no ECA 35) abritant trois
appartements loués à des tiers. La parcelle no 11 jouxte la parcelle no 8 au
nord et en partie la parcelle no 5 à l'est; au sud, elle est bordée par une
route communale. Le niveau du terrain de la parcelle no 11 est plus bas que
celui des parcelles voisines, ce qui a pour conséquence que la parcelle no 5
surplombe la parcelle no 11.
Les constructeurs
Ernst et Marlies Guttinger sont, quant à eux, propriétaires de la parcelle no
5. Cette parcelle, d'une surface totale de 1157 m2,  comprend un bâtiment
d'habitation d'une surface de 200 m2 (no ECA 28), un bâtiment d'une surface de
11 m2 (no ECA 94) et un bâtiment agricole d'une surface de 8 m2 (no ECA
112), qui fait office de poulailler. La surface restante est composée d'une
place-jardin de 931 m2 et d'une route de 7 m2. La parcelle no 5 est contiguë à
la parcelle no 8 au nord-ouest et en partie à la parcelle no 11 à l'ouest; à
l'est, elle est bordée par une route communale.
Pour une meilleure
compréhension de l'état de fait, le plan d'enquête versé au dossier est
reproduit ci-dessous.
La parcelle no 5
bénéficie notamment d'une servitude no 127507 consistant en un droit de
"passage à pied et véhicules", à la charge de la parcelle no 8. Cette
servitude permet l'accès à la parcelle des constructeurs depuis la route
cantonale 161; elle est représentée par des pointillés sur le plan d'enquête.
Selon le règlement
communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions
adopté par le conseil général de Ferreyres le 2 décembre 1988 et approuvé par
le Conseil d'Etat le 24 mai 1991 (ci-après RGPAC), les parcelles nos 5, 8 et 11
sont situées dans la zone du village.
B.                    Le 17 février 2003, les
constructeurs ont déposé auprès de la Municipalité une demande de permis de
construire pour la transformation d'une fenêtre en porte-fenêtre et la création
de six places de parc extérieures sur la parcelle no 5. A cette époque, la
parcelle no 5 était la propriété de Jacques Monnier, domicilié rue de Lausanne
12, à 1030 Bussigny, et était promise-vendue aux constructeurs. Le jour de
l'audience, ces derniers ont informé le Tribunal qu'ils étaient entre-temps
devenus propriétaires de cette parcelle.
Le projet de
construction a été mis à l'enquête publique du 14 mars au 3 avril 2003.
Selon le plan
d'enquête, les six places de parc seraient construites dans l'angle nord-ouest
de la parcelle des constructeurs, à la limite de propriété des parcelles nos 8
au nord et 11 à l'ouest. Les places seraient alignées en bloc le long de la
parcelle no 8, la place de parc no 1 jouxtant les parcelles no 8 et 11, et leur
surface serait pourvue d'un revêtement gravelé. L'accès aux places de parc se
ferait depuis la route cantonale 161 au moyen du droit de passage à la charge
de la parcelle no 8.
Quant à l'ouverture en
façade, elle se ferait au nord du bâtiment d'habitation (no ECA 28) et
consisterait en la modification d'une fenêtre en porte-fenêtre et la création
d'un perron d'entrée.
Le 18 mars 2003, la
Centrale des autorisations CAMAC a adressé un courrier à la Municipalité pour
l'informer que les instances cantonales concernées, soit le Service des
bâtiments, Section monuments historiques et archéologie, le Conservateur
cantonal (SB-MH) et le Voyer du 4ème arrondissement à Cossonay (VA4) n'avaient
aucune remarque à formuler concernant le projet de construction.
C.                    Plusieurs oppositions
ont été formées pendant le délai de mise à l'enquête publique.
a)                     Le 19 mars 2003,
Jean-Claude Pingoud a fait opposition au projet. Il a principalement contesté
l'accès au bâtiment d'habitation situé sur la parcelle no 5 grâce à la
servitude existant à la charge de la parcelle no 8. L'opposant a fait valoir
que cette servitude avait été créée en 1890 "à pied et à chars" pour
permettre l'exploitation d'une porcherie et d'un bûcher, qui n'existent plus
aujourd'hui, puis modifiée dans le cadre d'un remaniement parcellaire en
"passage à pied et véhicules", mais toujours au service de
l'exploitation agricole du fermier. Selon lui, l'utilisation du droit de
passage aurait implicitement pris fin en même temps que l'exploitation
agricole. Le recourant a suggéré que l'accès à la parcelle no 5 se fasse depuis
la route communale située à l'est.
S'agissant des
places de parc, l'opposant estimait que leur création était incompatible avec
l'affectation de cette zone d'habitation et qu'elles devaient être réparties
aux endroits adéquats de la parcelle no 5 au lieu d'être construites en un bloc
préjudiciable aux habitants de la parcelle no 8. Il a encore demandé que la
distance de 3 m à la limite de la parcelle no 8 soit respectée.
b)                     Le même jour, Brigitte
Crottaz et Rémy Pingoud ont également fait opposition au projet de
construction. Selon eux, la modification de la fenêtre en porte-fenêtre
apporterait un changement notable des accès aux bâtiments et créerait des
mouvements importants dans la partie ouest de la parcelle déjà sollicitée par
les parcelles nos 7, 9, 10 et 11. Ils ont également avancé que la création de
six places de parc dans la zone ouest de la parcelle no 5  serait incompatible
avec l'affectation de cette zone d'habitation, que les places de parc devaient
être réparties aux endroits adéquats de la parcelle et que la limite de 3 m à
la limite de la parcelle no 11 devait être respectée. Les opposants ont ajouté
que la clôture séparant les parcelles nos 11 et 5 devait impérativement être
déplacée et mise en conformité avec les dispositions en vigueur. Ils ont
souligné que la sortie de nombreux véhicules supplémentaires d'une cour sans
visibilité sur la route cantonale représentait un danger sur lequel la
commission communale adéquate devait être consultée. Ils ont encore soutenu que
la fosse à purin appartenant aux constructeurs et se trouvant sur une parcelle
située à l'ouest de la parcelle no 11, de l'autre côté de la route cantonale,
n'était pas conforme et risquait de déborder et de s'écouler sur leur parcelle.
Enfin, ils ont demandé que l'arborisation des serres horticoles des
constructeurs soit réalisée avant que le permis de construire ne soit délivré à
ces derniers.
c)                     La Municipalité a
communiqué ces oppositions à la Centrale des autorisations CAMAC, qui lui a
adressé, le 23 avril 2003, une nouvelle synthèse remplaçant celle du 18 mars
2003. La teneur de cette synthèse est pour l'essentiel la suivante:
" (...) Le département, en particulier
son service concerné, a assorti de conditions impératives l'octroi de l'autorisation
spéciale délivrée, requise en vertu des art. 113, 120 et 121 LATC.
Par conséquent,
l'intégralité de
l'autorisation spéciale et de la condition particulière posée par celle-ci,
formulée ci-après, doit être reportée sans modification dans votre décision
;
il vous incombe aussi par la suite d'en vérifier l'application. Cet octroi
assorti de condition vous permet de statuer, selon les art. 17 et 104 LATC, sur
la demande de permis de construire.
Les instances cantonales suivantes ont été
consultées:
·
Service des bâtiments, Section monuments
historiques et archéologie, le Conservateur cantonal (SB-MH)
·
Service de l'environnement et de l'énergie,
Division environnement (SEVEN)
·
Voyer du 4ème arrondissement à Cossonay (VA4)
Le Service de l'environnement et de l'énergie,
Division environnement (SEVEN)
préavise favorablement au présent projet dont l'exécution devra
respecter les conditions impératives ci-dessous:
LUTTE CONTRE LE BRUIT
Les exigences en matière de lutte contre le
bruit de la loi fédérale sur la protection de l'environnement (LPE) du 7
octobre 1983 ainsi que celles décrites dans l'ordonnance fédérale sur la
protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB) sont applicables.
L'annexe No 6 de l'OPB fixe les valeurs
limites d'exposition au bruit de l'industrie et des arts et métiers (bruits
d'exploitation). Ces valeurs limites sont aussi valables pour le bruit causé
par les installations techniques des immeubles (chauffage, ventilation,
climatisation), par les parcs à voitures situés hors des routes et par le
trafic sur l'aire d'exploitation.
Etant donné le nombre de places de parc, le
SEVEN estime que ce projet respecte nettement les exigences légales en matière
de protection contre le bruit.
LES AUTRES DECISIONS RESTENT INCHANGEES:
Le Service des bâtiments, Section monuments
historiques et archéologie, le Conservateur cantonal (SB-MH)
n'a pas de remarque à formuler.
Pas de remarque.
Le Voyer du 4ème arrondissement à Cossonay
(VA4)
n'a pas de
remarque à formuler.
Route cantonale 161d en traversée et route
communale (...)."
d)                     Par décision du 30
avril 2003, la Municipalité a levé les oppositions de Jean-Claude Pingoud,
Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud. Elle a avisé ces derniers par courriers
séparés. La lettre adressée à Jean-Claude Pingoud a pour l'essentiel la teneur
suivante:
" Monsieur,
Pour faire suite à votre opposition du 19 mars
2003 et selon notre entretien du 22 avril dernier, nous vous transmettons,
ci-dessous, notre décision.
La Municipalité a entendu vos déterminations sur
le refus d'accorder le droit de servitude à la parcelle 5 et de votre
opposition à la création de 6 places de parc en bloc.
·
Pour atténuer les nuisances visuelles, nous
demanderons à M. Monnier de créer une haie à l'intérieur de la limite de
propriété avec les parcelles 8, 10 et 11.
·
Pour ce qui concerne les nuisances sonores, le
service de l'environnement confirme que le projet respecte les exigences
légales en matière de protection contre le bruit.
·
La création de 6 places de parc respecte le
règlement communal des constructions qui requiert 2 places de parc par
logement. La parcelle 5 peut compter trois logements. Aucun article de loi
n'interdit la création de 6 places de parc en bloc et en limite de propriété.
·
La servitude n° 127507 stipule: passage à pied
et à véhicules, à la charge de la parcelle 8. La Municipalité ne peut s'opposer
à ce droit.
Au vu de ce qui précède et conformément à
l'entretien précité, la Municipalité vous informe qu'elle lève votre
opposition."
La lettre adressée
à Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud est rédigée pour l'essentiel en ces termes:
Madame, Monsieur,
Pour faire suite à votre opposition du 19 mars
2003 et selon notre entretien du 22 avril dernier, nous vous transmettons,
ci-dessous, notre décision.
La Municipalité a entendu vous déterminations
et votre souci quant aux nuisances qu'engendrerait la création de places de
parc par rapport à votre propriété. Pour atténuer les nuisances visuelles, nous
demanderons à M. Monnier de créer une haie à l'intérieur de la limite de
propriété des parcelles 8, 10, et 11. Pour ce qui concerne les nuisances
sonores, le service de l'environnement confirme que le projet respecte les
exigences légales en matière de protection contre le bruit.
Au vu de ce qui précède et conformément à
l'entretien précité, la Municipalité vous informe qu'elle lève votre opposition
et répond à celle-ci point par point:
Point 1:            le
bâtiment actuel peut comprendre 3 logements selon le règlement communal des
constructions (sans condition)
Point 2:            la création
de 6 places de parc respecte le règlement communal des constructions qui
requiert 2 places de parc par logement. Aucun article de loi n'interdit la
création de 6 places de parc en bloc et en limite de propriété.
Point 3:            la
barrière déjà construite n'est pas l'objet de la mise à l'enquête. La remise en
limite de propriété doit être demandée directement au propriétaire (entre 2
fonds privés, le Juge de Paix est compétent et peut être interpellé).
Point 4:            le danger
de la sortie des véhicules sur la route cantonale 161 ne sera pas différent
qu'actuellement. Le voyer n'a formulé aucune remarque à ce sujet.
Pour répondre à vos remarques, la Municipalité
est compétente et fait appliquer les règlements. Elle contrôle la conformité
des fosses à purin en collaboration avec le service cantonal compétent et se
conforme au Plan d'affectation du plan l'Haut des Champs ainsi que son
application (en cours). Ces remarques ne sont pas le sujet de la mise à
l'enquête et ne peuvent être tenues en considération dans le cadre de cette
opposition."
D.                    La décision de la
Municipalité a fait l'objet de deux recours.
a)                     Jean-Claude Pingoud a
recouru contre la décision de la Municipalité par acte du 10 mai 2003. Il a
conclu à ce que cette décision soit réformée et son opposition maintenue. Il a
également demandé que son recours soit assorti de l'effet suspensif.
Le recourant ne
remet pas en question la proposition de la Municipalité de créer une haie à
l'intérieur de la limite de propriété avec les parcelles nos 8, 10 et 11, qui
lui paraît judicieuse et indispensable. Par contre, s'agissant des places de
parc, le recourant soutient que leur position à proximité immédiate de la
terrasse ou du jardin des voisins crée un inconvénient appréciable pour ces
derniers, d'autant plus que les places seraient construites à l'opposé de la
construction principale de la parcelle no 5, soit sans lien direct avec
celle-ci, alors qu'il serait possible de répartir judicieusement les nuisances
sur l'ensemble de la parcelle. Dès lors, le recourant demande que les places de
parc respectent la distance à la limite de propriété et qu'un muret de 50 cm de
hauteur soit construit à une distance de 3 m de la limite le long de sa
parcelle afin d'éviter aux voisins les inconvénients des gaz d'échappement.
En ce qui concerne
l'utilisation de la servitude, le recourant expose qu'il s'agissait à l'origine
d'une servitude "à pied et à chars", créée en 1890 afin de permettre
l'exploitation d'une porcherie et d'un bûcher. Lors d'un remaniement parcellaire,
cette servitude a été modifiée en "passage à pied et véhicules",
toujours au service de l'exploitation agricole du fermier. Toutefois, aucun
véhicule automobile n'aurait jamais accédé à la parcelle no 5 par ce passage,
l'accès au bâtiment d'habitation ayant toujours eu lieu par le côté est de la
parcelle. Le recourant soutient que le droit de passage aurait pris fin avec la
destruction de la porcherie et du bûcher. Il ajoute que la transformation du
bâtiment d'habitation d'un exploitant agricole en un locatif comprenant trois
appartements avec la création et la desserte de six places de parc est
incompatible avec la servitude utilisée pendant plus de cent ans pour la
production agricole. L'utilisation de la cour de la parcelle no 8 pour accéder
à la parcelle no 5 serait d'autant plus abusive qu'il est possible, selon le
recourant, de transformer l'escalier situé à l'est de la parcelle no 5 en une
rampe permettant un accès indépendant à ce bien-fonds.
Par décision du 14
mai 2003, le juge instructeur a provisoirement accordé l'effet suspensif au
recours. Il a fixé un délai au 13 juin 2003 à la Municipalité pour déposer sa
réponse et produire les plans et règlements communaux applicables. Dans le même
délai, il a invité les constructeurs et le propriétaire à déposer leurs
observations.
b)                     Par acte du 17 mai
2003, Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud ont également recouru contre la décision
de la Municipalité. Ils ont conclu à la réforme de cette décision et au
maintien de leur opposition. Ils ont également demandé que leur recours soit
assorti de l'effet suspensif.
Selon les
recourants, la création d'une haie à l'intérieur de la limite de propriété avec
les parcelles nos 8, 10 et 11 n'est pas propre à éliminer le préjudice que
subiraient les voisins de la parcelle no 11, qui se trouve en contrebas par
rapport aux parcelles voisines et qui serait de ce fait davantage incommodée
par les émanations de gaz.
Les recourants
affirment que leurs intérêts ainsi que ceux des voisins en général n'ont pas
été pris en compte et que le flou qui règne quant au régime de propriété ne
leur permet pas de savoir qui est leur véritable interlocuteur. Ils ajoutent
qu'à l'issue de l'entretien qu'ils ont eu avec l'autorité intimée le 22 avril
2003, une rencontre devait être organisée par celle-ci, ce qui n'a pas été
fait. Leurs suggestions d'arrangement n'ont dès lors pas été entendues.
S'agissant de la
position des places de parc, les recourant avancent les mêmes arguments que le
recourant Jean-Claude Pingoud et exigent également la construction d'un muret
d'une hauteur de 50 cm à une distance de 3 m de la limite de propriété le long
de leur parcelle afin d'éviter les inconvénients des gaz d'échappement.
Enfin, en ce qui
concerne la barrière séparant les parcelles nos 5 et 11, les recourants
s'étonnent que l'autorité intimée leur ait déclaré qu'elle n'était pas l'objet
de la mise à l'enquête, alors que la limite des places de parc est fixée sur la
limite sur laquelle se trouve la barrière. Ils demandent que la haie exigée par
la Municipalité soit située en limite des parcelles no 5 et 11, en copropriété,
afin de pouvoir exprimer leurs souhaits à son sujet.
Par décision du 20
mai 2003, le juge instructeur a joint ce recours à celui déposé par Jean-Claude
Pingoud.
c)                     Le 12 juin 2003, la
Municipalité a déposé sa réponse, dont la teneur est pour l'essentiel la
suivante:
"Monsieur,
Pour faire suite à vos avis de recours des 14
et 20 mai dernier, nous vous précisons par la présente que la Municipalité a
levé l'opposition des personnes précitées en se basant sur les éléments
suivants:
·
L'extrait du Registre foncier permet l'accès à
la parcelle 5 par la servitude n° 127507
·
L'article 31 de notre règlement sur les
constructions exige 2 places de parc par logement et l'article 13 permet 3
logements sur la parcelle.
·
L'article 47 de la LATC, remarque 2.2.6.2
stipule "... la création d'une place de stationnement pour 10 véhicules, à
proximité immédiate de la limite de la propriété, est de nature à entraîner une
gêne sensible pour les voisins, par égard auxquels le nombre d'emplacements
exigés doit être réduit au strict minimum."
·
Pour limiter les nuisances visuelles, la
Municipalité a levé les oppositions en requérant une haie de protection, à
l'intérieur de la limite des constructions.
·
Selon la synthèse de la Camac, le service de
l'environnement préavise favorablement et estime que le projet respecte
nettement les exigences légales en matière de protection contre le bruit.
·
Le déplacement de la clôture n'est pas l'objet
de la mise à l'enquête (biens privés existants).
·
Le Voyer n'a formulé aucune remarque à l'accès
sur la route cantonale, d'ailleurs déjà existant."
d)                     Le 1er juillet 2003,
soit dans le délai que le juge instructeur avait prolongé à leur demande,  les
constructeurs ont déposé leurs observations, sous la plume de leur conseil,
l'avocat Philippe Jaton. Ils ont conclu avec dépens au rejet du recours, à la levée
définitive des oppositions des recourants et à la délivrance du permis de
construire par la Municipalité.
Les constructeurs
rappellent que le bâtiment situé sur la parcelle no 5, qui faisait alors
l'objet d'une promesse-vente en leur faveur, sera réhabilité par des travaux
intérieurs non soumis à enquête, à l'exception de la modification d'une fenêtre
en porte-fenêtre sur la façade nord-ouest.
Ils exposent
également que les recourants Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud ont obtenu
récemment un permis de construire les autorisant à créer huit places de parc
pour trois appartements avec un accès sur la route cantonale. Cet accès longe
la parcelle no 8 et est parallèle à celui que les constructeurs comptent
utiliser pour accéder aux six places de parc projetées et qui est au bénéfice
d'une servitude.
Les constructeurs
relèvent que cette servitude foncière de "passage à pied et
véhicules" est un droit nécessaire et suffisant au sens de l'art. 104 LATC
et que les arguments développés à son encontre n'ont aucune portée dans le
cadre d'une procédure administrative de permis de construire. Ils soulignent
encore, pièce à l'appui, que la parcelle no 5 a été soustraite à la législation
agricole.
S'agissant d'un
accès à la parcelle no 5 par l'est, à la place de l'escalier existant, ils
indiquent qu'une telle solution n'est pas réalisable en raison de l'importance
et de la difficulté des travaux due à une dénivellation d'environ 2 m. Par
ailleurs, l'accès se ferait aux abords immédiat d'une fontaine communale et ne
résoudrait pas la question de la disposition des places de parc sur la
parcelle.
De l'avis des
constructeurs, la position de l'autorité intimée n'est pas contestable dans son
principe car celle-ci a admis le minimum de places possibles sur la parcelle no
5. Toutefois, selon eux, la disposition topique est l'art. 20 RPGAC et non
l'art. 31 RGPAC, la parcelle no 5 étant située en zone de village et non en
zone d'habitation individuelle. Couplé avec l'art. 13 RGPAC, l'art. 20 RGPAC
permet la création de six places de parc au minimum sur une parcelle dont la
surface est comprise entre 1000 et 2000 m2. La Municipalité a d'ailleurs autorisé
la création de davantage de places de parc sur la parcelle no 11, propriété des
recourants Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud. Ils prétendent que la disposition
des places de parc telle qu'elle figure dans le projet de construction est
naturelle et la seule posible. L'emplacement de places de parc dans les espaces
réglementaires est autorisé par l'art. 39 RATC, cette disposition exigeant
uniquement que les dépendances n'entraînent pas d'inconvénient appréciable pour
les voisins. Ils rappellent que le recourant Jean-Claude Pingoud utilise la
partie nord-est de sa parcelle pour y parquer quatre à cinq voitures
régulièrement et qu'au vu de ce qui a été admis pour les recourants, on ne
saurait leur refuser ce qui a déjà été autorisé sur le même site.
Enfin, s'agissant
de la requête d'effet suspensif, ils s'en remettent à justice.
e)                     Le juge instructeur a
invité la commune, qui l'a fait le 15 juilet 2003, à verser au dossier les
plans et permis de construire délivrés aux recourants, invoqués dans les déterminations
des constructeurs.
f)                      Par courrier du 9
septembre 2003, le juge instructeur a autorisé le recourant Jean-Claude
Pingoud, qui était intervenu par téléphone, à déposer une écriture
complémentaire pour préciser les conclusions de son recours en relation avec le
droit de passage.
Le 11 septembre
2003, le recourant Jean-Claude Pingoud a déposé cette écriture, dans laquelle
il précise qu'il ne remet pas en cause la construction des constructeurs pour
autant que les règlements soient respectés, mais qu'il s'oppose au droit de
passage sur sa parcelle car celui-ci avait été créé uniquement pour les besoins
de l'exploitation agricole. Or, la création de trois appartements entraînera
des modifications très importantes de l'utilisation du droit de passage, alors
que la parcelle no 5 bénéficie d'un accès direct sur la voie publique
communale. Par conséquent, le recourant a exprimé le souhait que le tribunal
entre en matière sur ce sujet lors de l'audience.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 24 septembre 2003 en présence des recourants
Jean-Claude Pingoud, Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud, des représentants de la
Municipalité Bertrand Raemy, syndic, et Jean-Marc Pingoud, municipal, et des
constructeurs Ernst et Marlies Guttinger, assistés de Me Philippe Jaton, avocat
à Lausanne.
Les parties ont été
entendues dans leurs moyens.
Le Tribunal
administratif a procédé à une inspection locale en présence des parties.
F.                     Par acte du 3 octobre
2003, les constructeurs ont requis la levée partielle de l'effet suspensif afin
de pouvoir procéder sans plus attendre aux  travaux portant sur la modification
de la fenêtre en porte-fenêtre, ceux-ci n'étant pas remis en cause par les
recourants.
Par décision du 9
octobre 2003, le juge instructeur a fait droit à cette requête; il a levé
l'effet suspensif pour ce qui concerne la modification d'une fenêtre en
porte-fenêtre et l'a maintenu pour le surplus.
Considérant en droit:
1.                     L'art. 37 al. 1 LJPA
accorde la qualité pour recourir devant le Tribunal administratif à toute
personne qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Il faut entendre par là que
le recourant doit être touché dans une mesure et avec une intensité plus
grandes que la généralité des administrés, et l'intérêt invoqué - qui n'est pas
nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt
de fait - doit se trouver, avec l'objet de la contestation, dans un rapport
étroit, spécial et digne d'être pris en considération.
En l'espèce, cette
condition est remplie car les recourants sont propriétaires des parcelles
contiguës à celle des constructeurs et le projet serait implanté à la limite de
propriété de leurs parcelles, à proximité immédiate des terrasse et jardin de
leurs locataires ainsi que des fenêtres des habitations.
Spécialement
concernés par le projet, les recourants ont qualité pour recourir.
2.                     Le recourant
Jean-Claude Pingoud conteste tout d'abord l'utilisation de la servitude de
"passage à pied et véhicules" dont bénéfie la parcelle no 5 à la
charge de la parcelle no 8. Il soutient que les travaux envisagés sur la
parcelle no 5 entraîneront une augmentation du trafic constituant une
utilisation abusive de la servitude, qui aurait été constituée uniquement pour
desservir l'exploitation agricole qui existait à l'époque.
Il ressort de
l'extrait du registre foncier versé au dossier que la servitude no 127507 a été
inscrite à l'origine le 31 mars 1890. Elle a ensuite été réinscrite comme
servitude foncière de "passage à pied et véhicules" lors d'un
remaniement parcellaire qui a eu lieu en 1986, selon les déclarations des
représentants de la Municipalité en cours d'audience, qui ont rappelé que les
parcelles concernées par cette affaire ont été affectées en zone de village.
Selon l'art. 104
al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le
bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de
la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au
bénéfice d'un titre juridique. En exigeant que les équipements empruntant la
propriété d'autrui soient au bénéfice d'un titre juridique, cette disposition
vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité administrative,
de manière à prévenir des conflits ultérieurs (arrêt AC 1999/0061 du 13 juillet
1999 et les références citées).
En l'espèce, la
servitude existante, à savoir "passage à pied et véhicules" est
parfaitement claire quant à l'ampleur des droits conférés et aucun élément ne
permet de lui donner une interprétation restrictive en ce sens qu'elle serait
limitée à l'exploitation agricole de la parcelle no 5, ce d'autant plus qu'il
ressort d'un courrier de la Commission foncière du 28 avril 2003 produit par
les constructeurs que la parcelle no 5 ne constitue pas une entreprise agricole
au sens de l'art. 7 LDFR et se trouve en zone entièrement constructible.
L'inscription de la servitude étant suffisamment claire pour constituer un
titre juridique valable au sens de l'art. 104 al. 3 LATC, le Tribunal
administratif n'a pas à examiner plus avant les griefs soulevés par le
recourant, qui ne sont par ailleurs pas de sa compétence (dans le même sens AC
1996/243 du 20 août 1997). On relèvera tout de même qu'il est pour le moins
surprenant que le recourant n'ait pas contesté l'utilité de la servitude lors
de sa réinscription dans le cadre du remaniement parcellaire.
Les recourants
s'inquiètent également du danger qui résulterait d'une utilisation accrue de la
servitude, compte tenu de la sortie sur une route cantonale. Leur inquiétude
n'est toutefois pas fondée, puisque le Voyer du 4ème arrondissement de Cossonay
n'a formulé aucune remarque à ce sujet.
Le moyen tiré de
l'utilisation de la servitude no 127507 est donc mal fondé et doit être écarté.
La question d'un
accès à la parcelle no 5 par la route communale située à l'est n'a dès lors
plus de pertinence. Néanmoins, lors de l'inspection locale, le Tribunal a
relevé que pour créer un tel accès, il faudrait détruire l'escalier existant au
sud du bâtiment d'habitation et qui fait la liaison entre la parcelle et la
route communale, située en contrebas de la parcelle. Par ailleurs, sur la
route, au sud de l'escalier et à proximité de celui-ci, se trouve une fontaine communale,
qui confère un certain charme à l'endroit. Construire une route d'accès à la
parcelle en lieu et place de l'escalier ne serait sans doute pas du meilleur
effet d'un point de vue esthétique. De plus, lors de l'audience, les
constructeurs ont expliqué qu'ils avaient l'intention d'aménager la partie de
la parcelle située au-dessus de la fontaine et actuellement recouverte d'herbe
en terrasse-jardin pour leurs futurs locataires. Il est donc difficilement
envisageable de créer un accès pour les voitures entre le bâtiment d'habitation
et la terrasse-jardin.
3.                     En ce qui concerne les
places de parc dont la construction est projetée, les recourants ne contestent
à juste titre pas leur nombre mais uniquement leur emplacement sur la parcelle
no 5.
a)                     Après travaux, le
bâtiment d'habitation comportera trois appartements au lieu des deux qu'il
abrite actuellement. Pour ces trois logements, les constructeurs ont prévu la
création de six places de parc extérieures.
Il ressort du
règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des
constructions et de son plan partiel d'affectation que la parcelle no 5 est en
zone de village. La disposition topique concernant le nombre de logement
autorisé est donc l'art. 13 al. 1 et 2 RGPAC, de la teneur suivante:
"Le nombre de logements admis par
parcelle est fonction de la grandeur du terrain situé dans la zone attenant au
bâtiment d'habitation et servant aux occupants des logements (jardins, places)
leur garantissant un minimum d'espace vital.
De 0 à 600 m2              1 logement
de 600 à 1000 m2         2 logements
de 1000 à 2000 m2       3 logements
au-delà de 2000 m2       4 logements"
La surface de la
parcelle no 5 étant de 1157 m2, il est possible d'y construire trois logements.
Or, l'art. 20 RGPAC, qui traite des garages, prévoit ce qui suit:
"Sous réserve des dispositions de l'art.
72, les places de parc pour voitures à l'intérieur des parcelles seront au
minimum de deux places par logement.
En principe, la moitié de ces places doit être
en garages construits à l'intérieur des constructions ou sous des terrasses
enterrées et arborisées."
Par conséquent, les
constructeurs sont tenus de construire six places de parc au minimum pour les
trois logements. L'art. 72 RGPAC ne s'applique pas en l'espèce car il concerne
uniquement les constructions nouvelles. Quant au principe selon lequel la
moitié des places doivent être couvertes, il s'agit d'une règle à laquelle la
Municipalité renonce lorsqu'il s'agit non pas d'une construction nouvelle mais
de la transformation d'une construction existante, comme l'ont expliqué ses
représentants en cours d'audience.
b)                     Le véritable objet du
litige a trait à la disposition des places de parc sur la parcelle no 5, qui
est contestée par les recourants dans sa forme actuelle. Ces places seraient
construites à l'extrémité nord-ouest de la parcelle, à l'ouest du poulailler
existant (bâtiment no ECA 112), sur une surface actuellement recouverte d'herbe
et constituant un ancien potager. La surface serait entièrement recouverte d'un
revêtement gravelé. Selon le plan d'enquête reproduit ci-avant, les six places
de parc seraient construites en bloc et alignées le long de la limite de
propriété avec la parcelle no 8, la place no 1 se trouvant tout à l'ouest, dans
l'angle formée par les parcelles nos 8 et 11. Au sud des places de parc et le
long de celle-ci serait aménagé un espace permettant aux véhicules de
manoeuvrer. Comme le montre le plan d'enquête, les places de parc seraient en
quelque sorte encastrées entre les parcelles nos 8, au nord, 11, à l'ouest, et
10 au sud.
Au nord des places
de parc, juste devant celles-ci, sur la parcelle no 8, les voisins ont installé
un coin à manger dans leur jardin, au pied des escaliers en colimaçon qui
permettent d'accéder à leur appartement. Par ailleurs, les fenêtres de la
façade sud du bâtiment donnent juste au-dessus des places de parc. Compte tenu
de cette configuration, il est manifeste que la création de six places de parc
en bloc à l'endroit prévu entraînerait un inconvénient appréciable pour les
voisins.
La situation est
semblable sur la parcelle no 11. A l'est du bâtiment d'habitation situé sur
cette parcelle, entre le bâtiment et la limite de propriété, une terrasse
dallée a été aménagée à proximité de l'endroit prévu pour les places de parc.
Le terrain de la parcelle no 11 étant à un niveau inférieur à celui de la
parcelle no 5, la terrasse se trouve en contrebas des places de parc, d'où
l'inquiétude justifiée des recourants quant aux gaz d'échappement des voitures
qui s'y trouveraient.
Les recourants
insistent sur le caractère inadéquat de la position envisagée par les
constructeurs pour les places de parc, compte tenu de l'importance de la
surface de la parcelle no 5. Ils relèvent que toutes les places sont
concentrées à proximité des maisons voisines, alors qu'elles sont éloignées du
bâtiment d'habitation. Le recourant Jean-Claude Pingoud conteste même
l'existence d'un lien naturel entre le bâtiment et les places de parc. Ce
dernier grief est mal fondé, puisque les places de parc seront utilisées par
les locataires des appartements abrités par le bâtiment principal, ce qui
implique l'existence d'un lien naturel entre le bâtiment d'habitation et les
dépendances, à savoir les places de parc.
L'art. 39 al. 4
RATC assimile expressément les places de parc à des dépendances. L'art. 39 RATC
s'applique à défaut de dispositions communales contraires (art. 39 al. 1 RATC).
En l'espèce, l'art. 70 RGPAC renvoie expressément à l'art. 39 RATC en ce qui
concerne la construction de petites dépendances.
L'art. 39 al. 4
RATC a la teneur suivante:
"Ces constructions ne peuvent être
autorisées que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les
voisins."
Selon une
jurisprudence bien établie, cela signifie que l'ouvrage projeté ne doit pas
entraîner d'inconvénients appréciables, c'est-à-dire insupportables sans
sacrifice excessif par le voisin (v. les références citées par Bovay, RDAF 1990
p. 255
in fine
, ainsi que l'arrêt AC 1996/0142 du 4 juillet 1997). Le
Tribunal fédéral a confirmé cette interprétation qui permet seule la pesée des
intérêts contradictoires en présence (ATF 1P.411/1999 du 10 novembre 1999
concernant la cause cantonale AC 1999/0040, Picchiottino Adrienne c/ Yvers
Perben et Municipalité de Rougemont, du 27 septembre 1999; voir par exemple AC
2001/0255 du 21 mars 2002). Il appartient donc à la municipalité d'analyser les
intérêts respectifs des parties avant de se prononcer sur l'octroi du permis de
construire.
En l'espèce, la
municipalité n'a pas procédé à la pesée des intérêts en présence avant de
rendre sa décision. Pourtant, une visite des lieux, comme celle à laquelle a
procédé le Tribunal, révèle sans peine que, compte tenu de la configuration des
lieux, la position des places de parc telle que prévue par le projet de
construction cause un préjudice non négligeable aux voisins des parcelles nos 8
et 11. Le simple aménagement d'une haie à la limite intérieure de la parcelle
no 5, le long des parcelles nos 8, 10 et 11 ne saurait y remédier. Le Tribunal
a pu constater que les places de parc nos 1 et 2 étaient particulièrement mal
situées. La recourante Brigitte Crottaz en avait déjà fait la remarque à
l'autorité intimée lors de l'entretien qui a eu lieu avec les recourants le 22
avril 2003. Elle avait alors exprimé le souhait que ces deux places soient
déplacées à un autre endroit de la parcelle et comptait sur la rencontre que la
Municipalité était supposée organiser avec les constructeurs pour trouver une
solution. Cependant, cette rencontre n'a pas eu lieu et les constructeurs n'ont
d'ailleurs pas été informés de la suggestion de la recourante avant l'audience.
Quoi qu'il en soit, il n'appartient pas au Tribunal administratif d'examiner si
une autre disposition des places de parc permettrait d'autoriser leur
construction. Le Tribunal doit se limiter à constater que dans leur projet, les
constructeurs ont fait en sorte de ménager les abords et les dégagements de
leur propre immeuble d'habitation en prévoyant des places de parc qu'ils ont
groupées, à la faveur de la configuration particulière de leur parcelle, dans
un endroit situé à l'écart de leur maison mais à proximité immédiate des
emplacement aménagés par leurs voisins pour profiter de leur propre jardin. En
autorisant ce projet qui entraînerait pour les voisins un sacrifice excessif,
la municipalité n'a pas apprécié correctement les intérêts divergents en
présence. En effet, l'autorité doit, surtout en zone village où les bâtiments
peuvent être proches les uns des autres, veiller à ce que les inconvénients et
les avantages engendrés par les dépendances soient répartis de manière
équitable entre les propriétaires de celles-ci et leurs voisins.
d)                     Dans leur mémoire de
recours, les constructeurs se prévalent du permis de construire qui a été
accordé aux recourants Brigitte Crottaz et Rémy Pingoud par la Municipalité le
8 novembre 2001 pour la création de deux logements dans le bâtiment existant et
de huit places de parc extérieures. L'accès aux places se fait depuis la route
cantonale 161, à l'ouest de la parcelle no 8.
Le plan d'enquête
de l'époque a été versé au dossier; il a toutefois subi quelques modifictions
lors de l'enquête complémentaire. Il ressort de ce plan que deux places de parc
visiteurs sont situées le long du chemin d'accès, à la limite de propriété avec
la parcelle no 8. Aux dires des recourants, elles ne sont pas utilisées. Trois
places, dont deux seulement sont utilisées, sont situées devant l'angle
nord-ouest du bâtiment d'habitation, à proximité de la limite de propriété avec
la parcelle 186. Deux places sont positionnées dans l'angle sud-ouest de la
parcelle, en bordure de la route communale. Quant à la dernière place, elle se
trouve au sud du bâtiment d'habitation, entre le bâtiment et la route
communale. Ces places de parc ont été disposées de façon à permettre
l'aménagement d'une terrasse sur la parcelle no 11; le passage piéton figurant
sur le plan d'enquête a été supprimé lors de l'enquête complémentaire.
Les constructeurs
estiment que le sacrifice demandé aux recourants est du même ordre que celui
auquel ceux-ci ont déjà consenti et qu'on ne saurait dès lors leur refuser ce
qui a déjà été admis. Cependant, dans la présente affaire, ni la Municipalité,
ni les recourants n'ont contesté le principe même de la création de places de
parc par les constructeurs ou le nombre de places prévues. Seule la disposition
de ces places est remise en question. Or, les places de parc aménagées par les
recourants ont précisément été réparties en divers endroits de la parcelle no
11 et non construites en un seul bloc en limite de propriété. La situation
n'est donc pas identique à la présente affaire et les constructeurs ne
sauraient s'en prévaloir.
4.                     Vu ce qui précède, les
recours doivent être admis et la décision de la Municipalité réformée en ce
sens que seule la transformation d'une fenêtre en porte-fenêtre est autorisée.
Conformément à
l'art. 55 al. 1 et 2 LJPA et compte tenu de l'issue du recours, un émolument
sera mis à la charge tant des constructeurs, par 750 francs, que de la commune,
par 750 francs également.
Les recourants
obtiennent gain de cause mais n'ont pas droit à des dépens puisque, défendant
eux-mêmes leur cause, ils n'ont pas encouru de frais de mandataire.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Les recours
sont admis.
II.                     La décision
rendue le 30 avril 2003 par la Municipalité de Ferreyres est réformée en ce
sens que seule est autorisée la transformation d'une fenêtre en porte-fenêtre.
III.                     Un émolument
de 750 (sept cent cinquante) francs est mis à la charge des constructeurs Ernst
et Marlies Guttinger, solidairement entre eux.
IV.                    Un émolument de
750 (sept cent cinquante) francs est mis à la charge de la Commune de
Ferreyres.
Lausanne, le 27 octobre 2003.
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint