vd_omni · GE.2008.0170 · 2009-03-03 · fr

X.________ c/Chambre des notaires, Y.________ | Dans le cadre d'une procédure disciplinaire contre un notaire, le dénonciateur a qualté de partie s'il démontre l'existence d'un préjudice du fait de l'activité de cet officier public. En l'occurrence, la qualité de partie du dénonçant est douteuse : il invoque un dommage en raison d'un déménagement qui s'est révélé inutile car la vente de son bien n'a pas pu être réalisée. Toutefois le bail de sa nouvelle habitation a été signé le lendemain de l'échéance prévue pour le paiement de l'acompte et le notaire n'aurait pas été en mesure de l'avertir du fait que la somme prévue n'avait pas été versée avant la signature du contrat. Le notaire n'a pas l'obligation de tenir un échéancier et ainsi vérifier que le paiement d'un acompte est fait à temps sur son compte. Il n'est pas le conseil alternatif de chacune des parties à l'acte. Au surplus, le notaire avait informé le courtier en charge de la vente, soit le représentant du vendeur, que l'acompte n'avait pas été payé. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.03.2009 GE.2008.0170

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 3 mars 2009
Composition
M. Robert Zimmermann,
président
; MM. François Gillard et Antoine
Thélin, assesseurs
, M. Laurent Schuler, greffier
recourant
X.________,
à 1********, représenté par Bernard KATZ, avocat, à Lausanne,
autorité intimée
Chambre des
notaires,
Service juridique et législatif,
représentée par Service juridique et législatif, à Lausanne Adm cant,
intimé
Y.________,
Notaire,
à 2********,
représenté par Yves BURNAND, Avocat, à Lausanne,
Objet
Recours X.________ c/ décision de la
Chambre des notaires du 15 juillet 2008
Vu les faits suivants
A.
Le 8 octobre 2004, Y.________, notaire à 2********,
a instrumenté un acte de vente à terme avec droit d’emption, selon lequel X.________
a vendu à Z.________, née le ********, la parcelle no ******** du Registre
foncier de St-Prex, pour le prix de 9'200'000 fr. Il était convenu que ce prix
serait payé en deux fois, soit un acompte de 460'000 fr. à verser jusqu’au 20
octobre 2004, le solde (soit 8'740'000 fr.) devant être payé le jour de
l’exécution de l’acte, fixé au 1
er
décembre 2004, terme qui a été
prolongé au 10 décembre suivant par acte notarié du 1
er
décembre
2004, signé par les parties à l’acte de vente du 8 octobre précédent. En effet,
ni le montant du prix de vente, ni le montant de l’acompte n’avaient été versés
à cette date. Le 24 novembre 2004, le notaire s’est adressé par courrier à
l’acheteuse pour lui demander des précisions à cet égard ainsi que pour lui
rappeler que l’intégralité du montant prévu dans l’acte devait lui être versé
pour le 1
er
décembre suivant. Il n’a pas adressé de copie de cette
correspondance au vendeur.
Le 10 décembre 2004, Y.________ a
dressé un constat de carence dans lequel il a relevé que le prix de vente prévu
dans l’acte de vente n’avait pas été payé, et qu’il avait été informé par les
autorités zurichoises que l’acheteuse était sous tutelle; partant, elle n’était
pas en mesure d’agir valablement sans l’intermédiaire de sa tutrice.
B.
Le 31 août 2005, X.________ a dénoncé le notaire
Y.________ à la Chambre des notaires (ci-après la Chambre), et requis
l’ouverture d’une enquête disciplinaire à son encontre ainsi que sa
condamnation.
Le 29 mai 2006, la Chambre a décidé
de classer sans suite la dénonciation en tant qu’elle concernait la
vérification de la capacité active de l’acheteuse et d’ouvrir une enquête
disciplinaire contre le notaire précité en raison d’un éventuel retard excessif
pour avertir X.________ du non versement de l’acompte prévu par l’acte de vente
du 8 octobre 2004. La Chambre a chargé le notaire A.________ d’instruire ce
volet de l’affaire.
X.________ a recouru contre cette
décision devant le Tribunal administratif, lequel a rejeté son pourvoi par
arrêt du 30 mai 2007, aux considérants duquel il est renvoyé pour le surplus
(arrêt GE.2006.0100). X.________ s’est pourvu contre cet arrêt devant le
Tribunal fédéral, lequel a déclaré son recours irrecevable le 19 octobre 2007
(ATF 2C_315/2007).
C.
A.________ a rendu son rapport le 12 janvier
2008, après avoir entendu X.________, Y.________ et B.________, le courtier qui
était intervenu principalement dans la vente. Celui-ci a notamment déclaré qu’il
avait eu des contacts entre la signature de l’acte de vente à terme le 8
octobre 2004 et la prolongation dudit acte intervenue le 1
er
décembre suivant, en précisant que Mme Z.________ et X.________ se voyaient
souvent. Il a encore indiqué que lors de la signature de l’acte de
prolongation, ce dernier n’avait pas paru étonné. Selon lui, toutes les parties
étaient au courant du fait que l’acompte n’avait pas été versé.
Le rapport d’enquête a retienu les
éléments suivants :
« 1. Me Y.________ n’a pas eu de
contact avec M. X.________ entre le 8 octobre 2004 et le 1
er
décembre 2004.
2. Le secrétariat de Me Y.________ a reçu un
téléphone de Mme Z.________, à fin octobre 2004 pour indiquer que l’acompte
n’avait pas été versé.
3. Le secrétariat de Me Y.________ a avisé
le courtier M. B.________ de ce fait.
4. M. B.________ a vu à plusieurs reprises
vendeur et acheteur – soit ensemble, soit séparément – entre le 8 octobre et le
1
er
décembre 2004.
5. M B.________ a constaté à ces occasions
que les rapports entre vendeur et acheteur étaient cordiaux, voire familiers.
6. Le 1
er
décembre 2004, M. X.________a
appris que l’acompte n’avait pas été versé et que l’acte du 8 octobre 2004
devait être prolongé.
7. Une telle prolongation a été signée le 1
er
décembre 2004.
8. Le premier décembre 2004, la prolongation
de l’acte a été signée, avec une clause disant ceci : « Contrairement
à l’article six dudit acte, l’acompte de quatre cent soixante mille francs (fr.
460'000.-) que devait verser l’acquéreur n’a pas été encaissé. »
9. Aucune réserve ni remarque sur ce non
paiement ne figurent dans l’acte. »
Et l’enquêteur d’arriver à la
conclusion suivante :
« Dans ces conditions, je ne vois pas
quelle faute Me Y.________ aurait commise et je propose à la Chambre des
Notaires de classer sans suite la plainte de M. X.________. »
La Chambre a tenu une audience le
13 mai 2008 en présence des parties. A cette occasion, le conseil de Y.________
a produit une copie d’un bail à loyer signé par le dénonçant le 12 octobre 2004
et portant sur un appartement qu’il a pris à bail dès le 15 décembre 2004 à 1********,
ainsi qu’un «bon de travail» de C.________SA portant sur un déménagement
effectué pour le compte de X.________ entre le 10 novembre et le 2 décembre
2004.
Le15 juillet 2008, la Chambre a
classé sans suite l’enquête ouverte contre Y.________.
D.
X.________ a recouru contre cette décision. Il a
conclu à l’annulation de la décision entreprise et au prononcé d’une peine
disciplinaire à l’encontre de Y.________.
L’autorité intimée s’est déterminée
en proposant le rejet du recours.
Y.________ a conclu à
l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, avec dépens.
X.________ a répliqué et produit
deux pièces, soit une copie d’une correspondance de la régie D.________,
confirmant qu’il avait signé son contrat de bail à loyer le 21 octobre 2004,
ainsi qu’une copie de la demande qu’il a adressée au Tribunal d’arrondissement
de la Côte, au pied de laquelle il conclut notamment à ce que Y.________ soit
reconnu comme son débiteur de la somme de 98'013.10 fr. avec intérêt à 5% l’an
dès le 11 décembre 2004.
E.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
a) Le recours est dirigé contre une décision de
la Chambre rendue à l’issue d’une procédure disciplinaire instruite contre le
notaire Y.________.
b) A moins que le nouveau droit ne
contienne des dispositions transitoires contraires, les prescriptions
matérielles de l’ancien droit continuent à s’appliquer aux faits survenus sous
son empire ; en revanche – sous réserve de dispositions contraires qu’il
prévoirait – le nouveau droit s’applique aux procédures en cours au moment de
son entrée en vigueur (ATF 126 III 431 consid. 2a et b et références citées).
La loi du 29 juin 2004 sur le
notariat (ci-après : LNo ; RSV 178.11) a abrogé la loi homonyme du 10
décembre 1956 (aLNo ; cf. art. 124 LNo) ; elle est entrée en vigueur
le 1
er
janvier 2005. En l’absence de dispositions transitoire
spéciales (cf. art. 123 LNo), les faits litigieux, survenus en 2004, restent
régis par l’ancien droit, du moins d’un point de vue matériel. La procédure est
en revanche gouvernée par le nouveau droit, dès son entrée en vigueur (ATF 126
III 431 consid. 2a et b et références citées).
c) Est passible d’une peine
disciplinaire le notaire qui enfreint le LNo ou ses dispositions d’application,
ou qui a violé ses devoirs professionnels ou sa promesse (art. 98 LNo). Hormis
les cas spéciaux visés à l’art. 102 LNo, la Chambre est seule compétente pour
prononcer les mesures disciplinaires (art. 103 LNo). A teneur de l’art. 104
LNo, celle-ci ou son président décide de l’ouverture de l’enquête
disciplinaire, d’office ou sur dénonciation (al. 1) ; elle peut refuser
d’ouvrir une enquête si elle tient la dénonciation pour manifestement mal
fondée ; sa décision est attaquable (al. 2). Si l’ouverture de l’enquête a
été décidée après dénonciation, le dénonciateur a, sur requête, les droits et
les obligations d’une partie s’il a subi un préjudice du fait de l’activité
reprochée au notaire ; il en est de même des personnes lésées intervenant
en cours d’instruction (al. 3). Cette dernière disposition est une norme
spéciale au sens de l’art. 75 al. 1 let. b de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (ci-après LPA-VD ; RSV 173.36), en vigueur dès le
1
er
janvier 2009 (art. 117 LPA-VD).
d) La question de la qualité pour recourir
de X.________ se pose. En effet, l’art. 104 al. 3 LNo subordonne la qualité de
partie à la procédure du dénonciateur à l’existence d’un préjudice du fait de
l’activité du notaire. A ce propos, le recourant a produit en procédure une copie
de la demande en paiement qu’il a adressée au Tribunal d’arrondissement de la
Côte. Il ressort de ce document que l’intégralité du dommage invoqué est en
relation avec la location d’un appartement à 1******** et au déménagement intervenu
début décembre.
Y.________ soutient qu’il n’y
aurait pas de lien de causalité entre le dommage invoqué par le recourant et
les faits qui lui sont reprochés du fait que le bail en question a été signé
avant la date prévue pour le versement de l’acompte.
A l’appui de sa réplique, le
recourant a produit une correspondance de la gérance D.________ qui atteste
qu’il a signé ledit bail à loyer le 21 octobre 2004 à 11heures 30.
Le bail a été signé après la date
prévue pour le paiement de l’acompte sur la vente de la propriété du recourant.
Toutefois, à supposer que le versement ait été effectué par l’acheteuse le 20
octobre 2004, comme cela était convenu dans le contrat de vente à terme signé
par le recourant, il aurait été impossible à Y.________ d’une part d’avoir la
certitude du fait que le montant n’avait pas été payé, compte tenu notamment
des délais de transferts interbancaires et du temps nécessaire à la banque pour
remettre au détenteur du compte un avis de crédit, et d’autre part d’informer à
temps le recourant du fait que l’acompte n’avait pas été payé, avant que
celui-ci ne signe le bail à loyer.
La qualité pour recourir de X.________
apparaît ainsi douteuse. Toutefois, cette question reste indécise dans le cas
d’espèce, compte tenu de l'issue du litige au fond.
e) Le recourant a pris une
conclusion tendant à ce qu’une peine disciplinaire soit prononcée à l’encontre
de Y.________. Comme le relève à juste titre l’autorité intimée, la
recevabilité d’une telle conclusion est sujette à caution. En effet, quand bien
même le Tribunal de céans est compétent pour réformer sur recours une décision
de la Chambre au besoin au détriment du recourant (art. 89 al. 2 et 90 LPA-VD,
applicables par renvoi de l’art. 99 LPA-VD), cette faculté n’est offerte que
contre ce dernier, qui se voit dès lors offrir la possibilité de retirer son
recours (art. 89 al. 3 LPA-VD). En d’autres termes, la loi ne permet pas de
réformer une décision au détriment de l’intimé. A cela s’ajoute encore le fait
que l’art. 103 al. 1 LNo confère expressément et exclusivement la compétence de
prononcer des mesures disciplinaires contre un notaire à la Chambre, sous
réserve de la compétence du département définie à l’art. 102 LNo. Enfin, le Tribunal
de céans ne jouit pas d’un pouvoir d’examen étendu à l’opportunité (art. 98 LPA-VD).
Or, un tel pouvoir d’appréciation apparaît être indispensable pour prononcer
une sanction disciplinaire. La conclusion du recourant tendant au prononcé
d’une sanction disciplinaire est ainsi irrecevable.
2.
a) Conformément à l’art. 58 aLno, après s’être
fait instruire par les parties de leurs véritables intentions, le notaire les
exprime dans l’acte avec clarté et précision (al. 1); il éclaire les parties
sur la portée et les conséquences de leurs engagements (al. 2); il s’efforce de
sauvegarder les intérêts de chacune des parties (al. 3). Par ailleurs, le
notaire est tenu d’accomplir tous les procédés, opérations et formalités
préalables et consécutifs à l’instrumentation des actes authentiques qu’il
reçoit, tels que radiation des gages immobiliers grevant les immeubles
transférés, garantie du rang stipulé dans les actes et constitution de gages
immobiliers, répartition des deniers, inscriptions d’hypothèques légales (art.
59 aLno). Enfin, le notaire voue tous ses soins à la prompte exécution du
mandat qui lui est confié (art. 60 aLno). En ce qui concerne cette dernière
obligation, quand bien même la disposition légale fait usage du terme de
«mandat», elle ne s’applique qu’aux activités ministérielles du notaire (Sylvie
d’Aumeries, La responsabilité civile du notaire et son assurance, thèse,
Lausanne, 1980, p. 119).
Le devoir de conseil du notaire se
décompose en deux obligations : celle de veiller à la validité de l’acte
et celle d’éclairer les parties. Pour la doctrine, l’étendue de l’obligation de
conseil comporte plusieurs facettes : d’une part veiller à la validité
juridique de l’acte, soit le respect des conditions intrinsèques nécessaires à
sa validité, d’autre part veiller à la bonne compréhension de l’acte par les
parties et enfin guider les parties pour l’accomplissement des formalités
nécessaires, soit informer les parties sur les mesures nécessaires pour assurer
l’efficacité de l’acte (d’Aumeries, op. cit., p. 85ss).
Le notaire n’est en revanche pas le
conseil alternatif de l’une et de l’autre partie. Il doit en effet sauvegarder
impartialement leurs intérêts, en toute honnêteté (Michel Mooser, Le droit
notarial en Suisse, Berne, 2005, p. 109). Le législateur vaudois a d’ailleurs
concrétisé cette obligation par l’adjonction du mot « chacun » à
l’art. 58 al. 2 aLno (d’Aumeries, op. cit., p. 94). Le devoir
d’impartialité postule que le notaire renseigne toutes les parties de la même
façon et instrumente les actes authentiques sans chercher à défendre plus
particulièrement les intérêts de l’une des parties. Il n’a notamment pas à
sauvegarder les intérêts réciproques des parties, lorsque des considérations
économiques sont en jeu, par exemple lorsqu’il estime que le prix obtenu par le
vendeur est trop élevé. Par ailleurs, si le notaire a l’obligation de
collaborer à l’exécution des actes authentique, il n’a en revanche pas
l’obligation de tenir un échéancier, soit d’informer les parties de l’échéance
d’un délai d’exercice d’un droit.
b) Il ressort de ce qui précède que
si le notaire a bien l’obligation de collaborer à l’exécution des actes
authentiques, soit entreprendre toutes les démarches utiles pour parfaire
l’acte (formuler les réquisitions au registre foncier, par exemple), il ne doit
pas assurer le suivi des modalités d’accomplissement de l’acte qui dépendent
des parties, soit vérifier que les délais impartis à chaque partie dans l’acte
de vente à terme ont bien été respectés. Il appartient en effet à chacune des
parties de préserver ses propres intérêts en s’assurant que l’autre partie a
respecté les obligations stipulées dans l’acte de vente. Ainsi, dans le cas
d’espèce, il n’incombait pas au notaire de vérifier que la partie acheteuse
avait effectué le payement de l’acompte prévu dans le contrat de vente à terme
et d’en informer la partie venderesse avant la date prévue pour la signature de
la réquisition de transfert au registre foncier.
3.
Y.________ relève à juste titre dans ses
déterminations qu’à supposer qu’il avait eu l’obligation d’avertir le recourant
du fait que l’acompte n’avait pas été payé, cette obligation aurait de toute
manière été satisfaite. Le recourant a mandaté E.________ en qualité de
courtier indicateur ou négociateur dans le but de vendre sa villa résidentielle
à 3********. Ce dernier a également mandaté B.________ selon la note qu’il a
adressé à Y.________ le 29 novembre 2004. Entendu dans le cadre de l’enquête
disciplinaire, B.________ a confirmé qu’il avait eu des contacts réguliers avec
X.________ entre la signature de la vente à terme et le prolongation du 1
er
décembre 2004. De même, il a déclaré avoir eu des contacts réguliers avec Y.________.
Ce dernier a déclaré que c’est à la demande de B.________ que le notaire a
établi une prolongation de dix jours du terme de la vente. Le notaire encore
d’ajouter que pour lui, le répondant de ce dossier était B.________. Ces
déclarations concordantes démontrent que ce dernier était au courant du fait
que l’acompte n’avait pas été versé. Agissant en qualité de courtier ou
d’auxiliaire du courtier mandaté par le recourant, il lui appartenait de
renseigner son client. On doit en effet admettre, avec l’autorité intimée, que B.________
agissait à tout le moins en qualité de représentant de fait du recourant envers
le notaire. C’est en effet celui-là qui a pris contact avec l’officier public
pour lui demander d’instrumenter la vente. Il a également précisé qu’il avait
été contacté par un autre courtier [savoir E.________], qui lui avait mandat de
vendre cette maison. On peut dès lors en déduire qu’il a lui-même été mandaté
par le courtier E.________. Cet élément est d’ailleurs corroboré par le fait que
ce dernier a déduit de ses propres honoraires ceux du courtier B.________.
Ainsi, il existait bien un contrat de mandat entre le vendeur et ce dernier,
certes peut-être dans le cadre d’une relation contractuelle indirecte. Quoi
qu’il en soit, Y.________ pouvait, de bonne foi, considérer que B.________
représentait valablement l’acheteur et ainsi s’acquitter auprès de ce dernier
de son obligation d’information, pour autant que celle-ci existât.
A cela s’ajoute encore le fait que
lors de la séance du 1
er
décembre 2004, X.________ a signé une
prolongation du terme du contrat de vente dans laquelle il est expressément
mentionné que l’acompte prévu n’avait pas été versé et que l’intégralité du
prix serait dû au terme du contrat. En agissant ainsi, X.________ a à tout le
moins pris connaissance à cette date et admis que l’acompte n’avait pas été
versé et s’est accommodé de ce fait. Il ne saurait dès lors reprocher après
coup au notaire le défaut d’annonce d’une situation qu’il a admise.
4.
Il ressort de ces considérants que c’est à juste
titre que l’autorité intimée n’a pas prononcé de sanction à l’encontre de Y.________,
aucun manquement ne pouvant lui être reproché. La décision entreprise doit dès
lors être confirmée et le recours rejeté, aux frais de son auteur. Obtenant
gain de cause par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel, Y.________ a
droit à des dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est
recevable.
II.
La décision de la Chambre des notaires du 15
juillet 2008 est confirmée.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge du recourant.
IV.
X.________ versera à Y.________ une indemnité de
1'000 (mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 3 mars 2009
Le président:                                                                                             Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel
subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.