vd_omni · EF.1994.0076 · 1995-02-28 · fr

BEAU-RIVAGE PALACE SA c/Com. est. fiscale Lausanne | Le taux retenu de 15% du chiffre d'affaires moyen tient compte des aspects spécifiques de la branche hôtelière. Rejet

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.02.1995 EF.1994.0076

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 28 février 1995
sur le recours interjeté par
BEAU-RIVAGE
PALACE SA
, représentée par l'avocat François Kaiser, rue de la Grotte 6, à
1003 Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 19 juillet
1994 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne
relative à l'estimation de la parcelle no 5395 de la Commune de
Lausanne sise chemin de Beau-Rivage 21-21a-21b
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de Haller,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La société anonyme Lausanne Palace SA possède sur
le territoire de la Commune de Lausanne une parcelle immatriculée au registre
foncier sous no 5395. Un gros bâtiment occupe une surface de 6'210 mètres
carrés, à quoi s'ajoutent deux petites habitations (282 et 733 m2). Le solde de
la parcelle (25'965 m2) est en nature de place-jardin, la surface totale de
l'immeuble étant de 34'522 mètres carrés.
B.                    Le bâtiment principal
est exploité comme hôtel de luxe. Il comprend en fait deux parties, soit à
l'ouest le Palace, dont les locaux viennent d'être entièrement refaits, et à
l'est la partie exploitée dès l'origine sous le nom d'Hôtel Beau-Rivage. Cette
partie originale date de 1868, alors que l'aile est a été construite en 1908.
En bas du bâtiment,
donnant sur le quai d'Ouchy, l'hôtel comprend des locaux loués à quatre
commerçants.
Sont également
exploités sous la responsabilité de la recourante l'hôtel voisin de la
résidence et le restaurant, également voisin, du Musée olympique, dont les
immeubles ne sont pas en cause dans la présente procédure.
C.                    De 1991 à 1993, la
recourante a complétement transformé la partie ouest du bâtiment principal,
procédant à de gros travaux de réfection comportant notamment la rénovation de
toutes les chambres et suites ainsi que la partie sanitaire. Ces travaux, d'un
montant total de l'ordre de 30 millions, ont considérablement augmenté la
valeur comptable de l'immeuble, qui a passé de 36'964'664 (bilan au 31 décembre
1992) à 66'609'113.71 francs (bilan au 31 décembre 1993).
Ces travaux ont
également provoqué une adaptation de la police d'assurance du bâtiment auprès
de l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie, qui a été fixée à
109'143'340 francs, selon taxation du 11 février 1992.
D.                    Il résulte des comptes
produits par la société recourante que le chiffre d'affaires réalisé par
l'exploitation hôtelière proprement dite s'est élevé, pour les cinq années
précédant l'estimation litigieuse, à 21'376'189 francs pour 1988, 28'098'129
francs pour 1989, 29'586'768 francs pour 1990, 30'077'656 francs pour 1991 et
27'941'505 francs pour 1992.
E.                    L'estimation fiscale de
la parcelle 5395 a été fixée en 1974 à 21'243'000 francs. Elle a fait l'objet en
1981, à la suite de travaux d'agrandissement et de transformations, d'une mise
à jour qui a abouti, après une procédure de recours, à une estimation fiscale
de 26'368'000 francs (arrêt du 19 décembre 1983 de la Commission centrale des
estimations fiscales).
F.                     Par décision du 28 octobre 1993, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la
commission) a procédé, dans le cadre de la révision générale décidée par le
Conseil d'Etat le 2 mars 1990, à la révision de l'estimation fiscale de
l'immeuble de la recourante. Elle a fixé cette nouvelle estimation à 49'312'000
francs. Sur recours du 15 novembre 1993, la commission a décidé de maintenir
l'estimation au chiffre indiqué ci-dessus, sur la base du calcul suivant:
- 15% du chiffre d'affaires moyen
(23'000'000):                                      Fr.                         3'450'000.--
-   8% du chiffre d'affaires du café
(5'000'000):                                       Fr.                     400'000.--
- Location des magasins selon état locatif:                                             Fr.                       95'000.--
Total                                                                                                         Fr.                         3'945'000.--
Estimation fiscale (capitalisation à 8%):                                                 Fr.                       49'312'000.--
Elle a communiqué sa décision en date du 19
juillet 1994 à la recourante, qui s'est pourvue auprès du Tribunal
administratif en déposant une déclaration de recours le 29 juillet 1994,
confirmée par un mémoire du 10 août 1994. En substance, la recourante conteste
le chiffre d'affaires hôtelier retenu par la commission et conclut à ce que
l'estimation fiscale de ces immeubles soit ramenée à 26'421'000 francs, chiffre
correspondant à l'estimation de 1983.
La commission s'est déterminée en date du 15
septembre 1994, en concluant au rejet du recours.
Le Tribunal administratif a procédé à une visite
des lieux le 8 février 1995, en présence des parties. La recourante a produit à
cette occasion une pièce ainsi que les comptes et bilans des années 1988 à 1993.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds
est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de
rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur
marchande.
2.                     S'agissant des hôtels, des règles particulières
ont été prévues (art. 27 du règlement d'application du 22 décembre 1936; REFI),
qui concernent la prise en compte des machines et installations, ainsi que des
prix probables de liquidation.
De son côté, le Département des finances, dans ses
Instructions du 31 janvier 1991 à l'intention des commissions d'estimation, a
prescrit ce qui suit:
"il convient
d'établir la valeur de rendement en se fondant sur une proportion raisonnable
entre le chiffre d'affaires et le loyer des locaux hôteliers. On admettra en
règle générale comme loyer annuel normal le 15% de la moyenne annuelle du
chiffre d'affaires (3-5 dernières années). Le taux de capitalisation
généralement appliqué sera de 8%. A cette valeur s'ajoutera la valeur de
rendement des locaux non-hôteliers sur la base d'un revenu locatif annuel moyen
également capitalisé à 8%.
Quant à la valeur
vénale, elle sera arrêtée au même chiffre que celui de la valeur de
rendement."
Les Instructions justifient ce dernier point par
le fait qu'
"un calcul fondé sur l'addition de la valeur du terrain et
de la valeur du bâtiment aurait un caractère théorique, l'une et l'autre étant
intimement liées à l'exploitation de l'hôtel"
. Se référant à un arrêt
rendu en 1973 par la Commission centrale des estimations fiscales à propos d'un
recours du Lausanne Palace, les Instructions précisent en effet que
"le
prix qu'un acquéreur éventuel de la parcelle serait disposé à payer dépendrait
uniquement de la valeur de rendement"
(cf. Les Instructions du 31 janvier
1991, p. 5).
3.                     Appliquant le système décrit ci-dessus, la
commission a fixé l'estimation fiscale litigieuse en prenant pour base la somme
représentant les 15% de la moyenne du chiffre d'affaires des cinq dernières
années, à laquelle elle a ajouté le revenu des locaux non-hôteliers, le total
étant capitalisé à 8%.
La recourante ne conteste pas en eux-mêmes les
chiffres retenus par la commission, ni le système appliqué par cette dernière
(capitalisation à 15% du chiffre d'affaires). Sa contestation, qui ne concerne
ni le chiffre d'affaires du café ni le revenu locatif tiré des magasins, porte
exclusivement sur le chiffre d'affaires hôtelier. La recourante fait ainsi
valoir que la prise en compte du chiffre d'affaires brut ne tient pas compte
des conditions particulières propres à un établissement hôtelier de la
catégorie du Beau-Rivage. Elle insiste en particulier sur les gros frais
d'exploitation tenant soit aux habitudes de la clientèle - grosse consommation
d'eau (400'000 fr.) et d'électricité (600'000 fr.) -, à la nécessité de diposer
en permanence une équipe de techniciens spécialisés lui permettant d'effectuer
des réparations urgentes (la recourante a indiqué à cet égard une masse
salariale, pour ce poste uniquement, de l'ordre de 500'000 fr.), enfin à la
disposition des locaux eux-mêmes, et des grandes distances à parcourir qui en
résultent pour le personnel de service dont l'effectif doit être fixé en
conséquence. La recourante invoque également les gros travaux d'entretien
qu'elle ne cesse d'effectuer depuis vingt ans, ceux de 1991-1993 (concernant la
partie ouest et la construction d'un garage souterrain), devant être suivi
d'une nouvelle étape destinée à rénover l'aile est Beau-Rivage proprement dite.
Enfin, la recourante insiste sur le fait que tous ces travaux d'entretien et de
rénovation sont compliqués par le caractère du bâtiment lui-même, et la
nécessité de sauvegarder son aspect historique, avec les inévitables coûts en
résultant. Sans indiquer de manière précise quel montant devrait être déduit du
chiffre d'affaires, la recourante conclut au maintien de l'estimation fiscale
de 1983.
Cette conclusion se heurte à la réalité des
faits et est en totale contradiction avec la propre appréciation faite par la
recourante, dont l'immeuble figure au bilan 1993 pour plus de 66 millions
(contre 27 millions en 1988). On ne voit du reste pas très bien comment des
travaux de rénovation aussi importants que ceux que vient d'effectuer la
recourante pourraient ne pas se traduire sur la valeur réelle de l'immeuble.
Pour le reste, en
soutenant que différents frais devraient être déduits du chiffre d'affaires
avant d'en déterminer le 15%, la recourante se fonde - sans le dire
expressément - sur un calcul analogue à celui servant à déterminer la valeur de
rendement déterminante en matière de soutien à l'hôtellerie (Loi fédérale sur
l'encouragement du crédit à l'hôtellerie et aux stations de villégiature, du
1er juillet 1966, RS 935.12; Règlement d'exécution du 23 décembre 1966, RS 935
121, art. 6 à 8 notamment). Les règles fédérales précitées prévoient
effectivement qu'il y a lieu de déduire des recettes d'exploitation les achats
de marchandises et les salaires, ainsi que les impôts, taxes, frais
d'administration et prélèvements normaux du chef d'entreprise, à l'exception
des dépenses concernant l'entretien des immeubles, le maintien des
installations techniques et du mobilier, et la rémunération du capital propre
ou étranger. Mais il s'agit de dispositions dont le but est de permettre
d'adapter une aide financière à la capacité réelle d'endettement d'une
entreprise hôtelière, soit d'une démarche qui n'a rien à voir avec la procédure
d'estimation fiscale, dont le but est de donner sa base à l'impôt foncier,
c'est-à-dire de
"préciser l'élément fiscal des biens-fonds"
(v. notamment BGC Printemps 1935, p. 1190 ss, plus spéc. 1195). La technique
préconisée à cet égard par les Instructions du Département des finances
rappelées ci-dessus a pour but de tenir compte des aspects spécifiques de la
branche hôtelière, dont les prestations tiennent pour la plus grande part à la
fourniture de services, et pour une petite part seulement à la mise à
disposition de locaux d'habitation. En fixant à 15% cette part, la pratique
découlant des Instructions du département tient compte de manière équitable de
ce fait, et le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de l'approuver
(arrêt EF 94/018 du 30 juin 1994) parfois en admettant une diminution de
quelques points de ce pourcentage, par exemple pour tenir compte d'un très
mauvais état d'entretien (arrêt EF 93/013 du 13 mai 1993).
4.                     D'ailleurs, on
n'aboutirait pas à un résultat différent en appliquant purement et simplement
l'art. 2 LEFI par la loi (moyenne entre la valeur de rendement et la valeur
vénale), sur la base des chiffres résultant de la comptabilité.
Il résulte des comptes
produits par la recourante que le rendement du Beau-Rivage Palace, pour les
années 1988 à 1992, soit les cinq années précédant l'année de fixation de la
nouvelle estimation fiscale, s'est élevé aux montants suivants (produit net de
l'exploitation, non compris les produits financiers):
1988    Fr.
2'840'613,86
1989    Fr.         4'635'700,83
1990    Fr.         3'188'986,88
1991    Fr.         4'087'734,65
1992    Fr.         2'605'754.02
Total    Fr.       17'358'790,24,
soit une moyenne sur cinq ans de 3'471'758
francs. Capitalisé à 11%, (taux très favorable mais correspondant à celui fixé
par l'ordonnance du Département fédéral de l'économie publique du 8 septembre
1993 pour le calcul de la valeur de rendement en matière de crédit hôtelier
suisse RS 935.121.1), ce montant donne une valeur de rendement de 31'561'436
francs.
Quant à la valeur
vénale, censée représenter la valeur marchande de l'immeuble en tenant compte
de l'offre et de la demande (art. 8 REFI), il est évidemment très difficile de
la déterminer en fonction du marché, faute de transactions concernant des
objets semblables dont il n'existe pas d'exemple dans la région lausannoise, à
l'exception du Lausanne-Palace. Mais, même en se fondant sur la valeur
comptable de l'immeuble, telle qu'elle résulte du bilan au 31 décembre 1993
(66'609'113,71 fr., le mobilier figurant dans ce montant pour 1 fr.), valeur
représentant au maximum le prix d'acquisition ou le coût de revient sous
déduction des amortissements (art. 665 CO), et en additionnant la valeur de rendement
déterminée plus haut, on aboutit à un total de 98'170'000 francs, dont la
moitié, représentant l'estimation fiscale, est un peu supérieure à 49 millions,
et correspond ainsi assez exactement à l'estimation fiscale retenue par la
commission. La valeur retenue par celle-ci ne saurait dès lors être contestée,
quelle que soit la méthode appliquée.
5.                     Le recours doit dans
ces conditions être rejeté, aux frais de son auteur débouté qui n'a pas droit à
des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Un émolument
de 5'000 francs (cinq mille francs) est mis à la charge de la recourante.
mp/Lausanne, le 28 février 1995
Le
président: