vd_omni · AC.2013.0472 · 2015-03-20 · fr

BOVAY/Municipalité de Pully, LAVANCHY | Recours formé par un voisin contre la délivrance d'un permis de construire un bâtiment d'habitation avec garage souterrain (après démolition de la maison familiale existante) et la levée de son opposition dans ce cadre. En tant qu'il habite une parcelle voisine, le recourant a la qualité pour recourir; la consorité nécessaire à laquelle l'autorité intimée se réfère dans ce cadre (s'agissant d'une copropriété par étage) ne concerne pas ce type d'action défensive, chaque copropriétaire ayant bien plutôt le droit d'exercer dans l'intérêt de tous les prétentions indivisibles découlant du droit de la propriété, en particulier l'action en cessation du trouble, et cela même si les autres copropriétaires ont consenti à un tel trouble. Sur le fond, l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que le garage souterrain s'intégrait harmonieusement dans le terrain et pouvait ainsi ne pas être pris en compte dans les calculs de la surface bâtie et de la distance aux limites; aucun élément ne permet pour le reste de s'écarter de la jurisprudence de la cour de céans (qui concernait la même commune) s'agissant de l'application de la LRou au calcul de la distance minimale entre le bâtiment projeté et le chemin le desservant, ou encore du caractère admissible de l'interprétation municipale selon laquelle la réalisation d'un attique n'empêche pas l'utilisation de la surface créée par le retrait sous forme de terrasses. Les griefs de l'intéressé en lien avec le caractère prétendument insuffisant de l'accès ne résistent pas davantage à l'examen. Rejet du recours et confirmation de la décision attaquée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.03.2015 AC.2013.0472

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
20 mars 2015
Composition
Mme Mihaela Amoos Piguet,
présidente
;
Mmes Renée-Laure Hitz et Pascale
Fassbind-de Weck, assesseuses
; M. Vincent
Bichsel, greffier.
Recourant
Henri BOVAY,
à Pully, représenté
par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par Me Philippe-Edouard JOURNOT, avocat à Lausanne,
Constructeur
Claude LAVANCHY,
à Pully,
représenté par Me Frank TIECHE,
avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours Henri BOVAY c/ décision de la Municipalité de Pully du 29 octobre 2013 (construction, après démolition d'une maison
familiale, d'un bâtiment d'habitation de 5 logements avec garage souterrain
de 9 places sur la parcelle n° 482, propriété de Claude LAVANCHY)
Vu les faits suivants
A.
Claude Lavanchy est propriétaire de la parcelle n° 482 du cadastre de la
commune de Pully, située au chemin des Plateires 4. Ce bien-fonds, d’une superficie
de 1'038 m
2
, est en nature de place-jardin à hauteur de 949 m
2
et comprend pour le reste un bâtiment d’habitation (ECA n° 512); il a été colloqué
en zone de moyenne densité au sens des art. 36 et 37 du règlement communal sur
l’aménagement du territoire et les constructions de Pully (RCATC), en vigueur
depuis le 18 juin 2012.
Henri Bovay et son épouse sont copropriétaires de la
propriété par étage (PPE) n° 4915 représentant 116/1’000 de la parcelle n° 497 du
cadastre de la commune de Pully, située à l’avenue de Rochettaz 20, au nord-est
de la parcelle n° 482 – dont elle est séparée par le chemin des Plateires (cf.
le plan de situation reprouit sous let. B
infra
).
Mariane Meyer est propriétaire de la PPE n° 4921 représentant 130/1’000 de cette même parcelle n° 497.
B.
Claude Lavanchy a déposé le 19 juin 2013 une demande de permis de
construire tendant à la "construction, après démolition d'une maison
familiale, d'un bâtiment d'habitation de 5 logements avec garage souterrain
annexé de 9 places" sur la parcelle n° 482. Le plan de situation de ce
projet (dans sa dernière version du 2 septembre 2013) se présente comme il
suit:
Le projet a fait l'objet d'une enquête publique du 6
juillet au 5 août 2013. Il a suscité différentes oppositions, notamment de la
part d'Henri Bovay - lequel soutenait en particulier que, compte tenu du "rehaussement"
du "prétendu sous-sol", la surface de ce dernier devait être pris en
compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS), respectivement
que l'ouvrage projeté ne s'intégrerait pas dans le quartier  - et de la part de
Mariane Meyer.
La Centrale des autorisations CAMAC a rendu sa
synthèse le 31 juillet 2013 (synthèse CAMAC n° 140961). Il en résulte en
substance que les différentes autorités cantonales concernées ont délivré les
autorisations spéciales requises.
A la demande de la Municipalité de Pully (la municipalité), les plans du projet ont été complétés par
l'architecte du constructeur le 3 septembre 2013.
Par décisions du 29 octobre 2013, la municipalité a
levé les oppositions et délivré le permis de construire requis. S'agissant de
l'opposition formée par Henri Bovay, elle a retenu en particulier ce qui suit:
"
[…]
ce projet ne fait que concrétiser les possibilités de bâtir
que lui attribue la zone de moyenne densité dans laquelle il est situé. Qui
plus est, il s'y conforme en tous points.
Tout propriétaire qui acquiert un
bien-fonds dans une zone à bâtir doit en effet s'attendre à ce que les
parcelles voisines puissent être construites selon les mêmes possibilités réglementaires
dont il bénéficie.
Plus précisément, vous contestez
le garage souterrain partiellement enterré. Selon l'art. 26 du Règlement
communal sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après RCATC)
les garages souterrains ne sont pris en compte ni dans le calcul de la surface
bâtie ni dans celui de la distance aux limites lorsque:
-
la moitié de leur volume est situé en dessous du terrain naturel;
-
ils n'ont qu'une façade entièrement visible;
-
ils s'intègrent harmonieusement au terrain.
Ces conditions sont dans le cas
d'espèce respectées. En effet, son volume est à 60 % situé en dessous du
terrain naturel moyen. Il n'a aucune face entièrement visible et l'on ne peut
pas prétendre qu'il ne s'intègre pas de manière satisfaisante au terrain. Par
ailleurs, il convient aussi de relever que le niveau du rez-de-chaussée du
bâtiment, soit la dalle supérieure dudit garage, est identique à celui du
rez-de-chaussée actuel de la maison existante. De plus, ce niveau situé à la
cote d'altitude de 44.58, soit 1.40 m au-dessus du terrain naturel moyen,
respecte les dispositions de l'art. 20 RCATC fixant la surélévation maximale du
rez-de-chaussée (1.50 m par rapport au niveau moyen du terrain naturel).
De toute évidence, l'art. 84 de la Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après LATC) ne s'applique pas
ici.
[…]
S'agissant de l'esthétique
générale du projet, il n'y a pas lieu d'en discuter. Ce projet respecte le
minimum d'esthétique et d'intégration requis.
[…]
ce projet n'est pas de nature à porter préjudice au quartier."
Quant au permis de construire délivré (n° 6807), il prévoit
ce qui suit à titre de "conditions suspensives" (ch. 2):
"La validité du permis est
subordonnée à la condition suspensive suivante:
Le maître de l'ouvrage cédera
gratuitement à la Ville de Pully, sur la base des dispositions de l'art. 13
RCATC, une surface d'environ 65 m
2
de terrain pour permettre la
création d'un trottoir de 1.60 m sur une longueur de 40 m en bordure Sud du
ch. des Plateires.
La surface de terrain ainsi cédée
continuera à être prise en considération dans le calcul de la surface
constructible de la parcelle N° 482 du cadastre communal.
[…]
La surface et l'emprise exacte
de cette cession comme les modalités d'exécution du trottoir seront définies
d'entente avec les services communaux concernés avant le début des travaux.
"
C.
Mariane Meyer et Henri Bovay, par l'intermédiaire de leur conseil
commun, ont formé recours contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal par acte du 27 novembre
2013, concluant à son annulation. Ils ont en substance fait valoir que le
garage souterrain prévu ne s'intégrait pas harmonieusement dans le terrain et
devait dès lors être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie et de la
distance aux limites, que la distance aux limites n'était en outre pas
respectée à l'angle nord-est de l'ouvrage, que l'occupation du dernier étage
tant par un attique que par des terrasses n'était pas réglementaire, que la
cession de terrain et la création d'un trottoir évoquées n'avaient pas été mises
à l'enquête publique simultanément à la demande de permis de construire et
qu'il n'y avait dès lors aucune garantie que cet aménagement serait réalisé,
enfin que le nombre de places de stationnement prévues était insuffisant. Les intéressés
requéraient, à titre de mesure d'instruction, la pose de gabarits ainsi que la
tenue d'une inspection locale.
Dans sa réponse du 20 décembre 2013, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours, se référant notamment à la jurisprudence de la CDAP s'agissant de la réglementarité du calcul de la distance aux limites et de l'occupation
du dernier étage par un attique et des terrasses. Elle estimait pour le reste
que les mesures d'instruction requises par les recourants ne se justifiaient
pas.
Dans ses déterminations du 21 janvier 2014, le
constructeur a également conclu au rejet du recours, reprenant en substance les
motifs avancés par l'autorité intimée, et s'est opposé aux mesures
d'instruction requises.
Par écriture du 31 mars 2014, Mariane Meyer a
indiqué qu'elle retirait son recours, ce dont il a été pris acte par décision
de la juge instructrice du 2 avril 2014 - la cause étant rayée du rôle en ce
qui concernait l'intéressée, étant précisé que la procédure se poursuivait pour
le recourant Henri Bovay.
Dans ses observations complémentaires du 31 mars
2014, le recourant a en substance maintenu ses griefs et conclusions, précisant
toutefois qu'il retirait son grief en lien avec le nombre de places de
stationnement. Il soutenait en particulier que le constructeur aurait dû, pour
assurer l'intégration de l'ouvrage projeté, enterrer davantage la construction
souterraine.
Par écriture du 3 avril 2014, le constructeur a en
substance renvoyé à la teneur de ses déterminations du 21 janvier 2014 dans le
sens d'un rejet du recours.
Dans ses observations complémentaires du 30 avril 2014, l'autorité intimée a principalement conclu à l'irrecevabilité du recours - au motif que
l'épouse du recourant, copropriétaire de la PPE n° 4915, n'avait pas recouru contre la décision attaquée -, et subsidiairement à son rejet.
D.
Une audience avec inspection locale a été tenue le 30 septembre 2014. Il
résulte en particulier ce qui suit du procès-verbal établi à cette occasion:
"Le constructeur produit une
pièce (lot de photographies figurant la différence entre le niveau du terrain
naturel et le niveau du rez-de-chaussée de différentes constructions); il est
pris acte que les autres parties en ont d'ores et déjà reçu copie.
Il est procédé à une inspection
locale; les parties sont entendues dans leurs explications.
La cour se rend en premier lieu
devant la rampe d'accès au parking situé sur la parcelle du recourant. Ce
dernier relève qu'il est d'ores et déjà délicat de s'engager sur le chemin des
Plateires depuis ce parking, s'agissant d'un chemin bidirectionnel (sur toute
sa longueur) relativement étroit; il évoque en outre des problèmes de
visibilité en cas de construction du projet litigieux (liés à la plantation de
haies et à la présence de la pergola), et conteste la réglementarité de l'accès
envisagé.
L'autorité intimée fait valoir que
la cession de la bande de terrain prévue dans le permis de construire est sans lien
avec la question de l'accès à l'ouvrage, respectivement qu'il s'agit uniquement
de réaliser un trottoir dans la continuité de celui qui aboutit actuellement au
nord-ouest de la parcelle; elle souligne que le tracé du chemin en tant que tel
ne sera aucunement modifié.
Le constructeur relève dans ce
cadre que, compte tenu de la cession en cause, la végétation prévue se situera
en retrait du chemin en regard de la végétation actuelle.
La cour se déplace devant la
parcelle sur laquelle est prévu le projet litigieux, sur le chemin des
Plateires.
Le recourant remet en cause
l'intégration du projet, en lien avec la configuration du garage souterrain et
le niveau du rez-de-chaussée de l'ouvrage en découlant.
Les architectes du constructeur
mentionnent que le sol est constitué de roches « très dures », ce qui limite
les possibilités d'excavation. Ils indiquent les niveaux des rez-de-chaussée
respectifs actuels des bâtiments situés sur les parcelles n° 482 (sur laquelle
est prévue la construction litigieuse), n° 481 et n° 497 (sur l'immeuble dans
lequel est domicilié le recourant), figurés par des petites bandes de ruban
adhésif; ils précisent que le niveau du rez-de-chaussée de l'ouvrage envisagé
correspond « quasiment » à celui de la construction située sur la parcelle en
cause (la différence n'étant que « de l'ordre d'une vingtaine de centimètres »).
Se référant à la réglementation
communale (notamment à l'art. 19 RCATC), la municipalité intimée relève que le
rez-de-chaussée de l'ouvrage aurait pu se situer à une hauteur supérieure de 10 cm à celle prévue.
Le recourant estime pour sa part
que, sous cet angle, la municipalité a outrepassé son pouvoir d'appréciation en
délivrant le permis de construire litigieux. Invoquant la jurisprudence (arrêt
AC.2012.0261 du 27 juin 2013), il fait en outre valoir que le volume couvert
(par une pergola) en lien avec l'accès au garage n'a - à tort - pas été pris en
compte dans le calcul de l'indice d'utilisation du sol (IUS).
Les architectes du constructeur
confirment que le volume en cause n'a pas été pris en compte dans ce cadre, en
tant qu'il ne s'agit à leur sens que de l'entrée du garage; le constructeur
évoque la possibilité, le cas échéant, de renoncer à la construction du couvert
en cause - non sans relever que celui-ci a été projeté précisément pour des
motifs liés à l'esthétique de l'ouvrage.
La municipalité intimée estime que
le volume concerné fait partie intégrante du garage (en tant qu'il se situe à
l'intérieur du bâtiment), lequel n'est pas pris en compte dans l'IUS en
application de l'art. 26 al. 3 RCATC.
La cour se déplace sur le chemin
des Plateires, au niveau de l'appartement dans lequel est domicilié le
recourant.
Les parties rappellent brièvement
leurs motifs respectifs tels que développés dans leurs écritures s'agissant du
calcul des distances à la limite.
La cour se rend enfin sur la
parcelle où se situe l'immeuble dans lequel est domicilié le recourant (au
rez-de-chaussée), au niveau de la terrasse située au sud-est de cet immeuble.
Le recourant indique qu'il a une
formation d'ingénieur civil et expose brièvement son parcours professionnel. Se
référant à une carte géologique, il fait valoir que le sous-sol de la parcelle
du constructeur ne pose en réalité aucun problème d'excavation avec les moyens
actuels, s'agissant de colluvions et de moraine; il précise que les roches « très
dures » évoquées par les architectes des constructeurs s
[e]
situent
« plus bas » et ne concernent pas la parcelle en cause - ce que les intéressés
contestent.
La présidente informe les parties
qu'un délai leur sera imparti pour se déterminer sur la teneur du présent
procès-verbal, respectivement pour déposer leurs éventuelles observations
finales."
Par écriture du 8 octobre 2014, le recourant a
précisé, en lien avec la teneur du procès-verbal reproduit ci-dessus, les
motifs pour lesquels il estimait que la "partie couverte de la rampe (toit
plat végétalisé)" devait être prise en compte dans le "calcul du
coefficient". Il a maintenu pour le reste que le "soubassement
rocheux (molasse, soit une roche tendre) [était] bien plus profond que les
excavations prévues par la construction projetée, même en cas
d'approfondissement d'environ 1,5 mètres", respectivement qu'il n'y avait "donc pas de roche dure" à l'endroit concerné.
L'autorité intimée a indiqué le 31 octobre 2014 que
le constructeur avait décidé, "pour couper court à toute discussion"
sur ce point, de "supprimer la pergola et la couverture de la rampe
d'accès" au garage; le projet tel que modifié avait ainsi fait l'objet
d'un permis de construire complémentaire (n° 6887) du 24 octobre 2014, validant
la suppression de ces éléments. Pour le reste, l'autorité intimée a relevé que
le volume couvert faisait partie intégrante du garage, lequel n'était pas pris
en compte dans l'indice d'occupation du sol (IOS - et non IUS, comme indiqué
par erreur dans le procès-verbal d'audience) en application de l'art. 26 al. 3
RCATC, et estimé que les remarques du recourant en lien avec la qualité du
terrain n'avait qu'une incidence théorique dès lors que la surélévation du
rez-de-chaussée prévue dans le cas d'espèce était réglementaire.
Dans ses observations finales du 12 novembre 2014,
le constructeur a estimé que différents points "mérit[ai]ent d'être
soulignés dès lors qu'ils n'apparaiss[ai]ent pas suffisamment clairement dans
le procès-verbal" - s'agissant en particulier du niveau des rez-de-chaussée
des bâtiments voisins, de l'arborisation actuelle et prévue de la parcelle
concernée ou encore de l'impact visuel du projet pour le recourant. Il a par
ailleurs contesté les allégations de ce dernier en lien avec la qualité du
terrain et produit un courrier du 3 novembre 2014 de l'entreprise Gepimob SA,
laquelle exposait les difficultés qu'elle avait rencontrées lors des
terrassements réalisés sur la parcelle n° 3509 (située au chemin des Plateires
9A).
Le recourant a déposé ses observations concernant
cette dernière pièce par écriture du 18 novembre 2014, estimant en substance
qu'il ne pouvait être fait de comparaison avec le projet litigieux - s'agissant
de "bancs molassiques d'ampleur limitée et très locaux". Il a par
ailleurs invoqué "l'impact de l'attique et de la terrasse sur toute la
surface de l'étage, en particulier sous l'angle des émissions sonores".
E.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
A la suite du retrait de son recours par Mariane Meyer (cf. let. C
supra
),
l'autorité intimée, dans ses observations complémentaires du 30 avril 2014, a principalement conclu à l'irrecevabilité du recours, au motif que l'épouse du recourant Henri
Bovay, copropriétaire du lot de PPE n° 4915, n'avait pas recouru.
Selon l’art. 75 let. a de la loi vaudoise du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), a qualité
pour former recours toute personne physique ou morale ayant pris part à la
procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de
le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt
digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée.
En l’espèce, le recourant est copropriétaire d’une
part de propriété par étage de la parcelle n° 497 du cadastre de la commune de
Pully, bien-fonds sis au nord-est de la parcelle n° 482 objet du permis de
construire contesté, les deux parcelles étant séparées par le chemin des Plateires.
Il s'impose de constater que le recourant est directement et personnellement
atteint par la décision entreprise, ne serait-ce qu’à titre de simple usager ou
d’habitant de la parcelle voisine, et ce indépendamment de la nature de son
droit de (co)propriété ou d’usage. Il a à ce titre manifestement la qualité
pour recourir en tant que voisin. La consorité nécessaire à laquelle l'autorité
intimée se réfère dans ce cadre ne concerne pas ce type d’action défensive.
Bien au contraire, en vertu des règles de droit privé applicables, chaque
copropriétaire a le droit d’exercer dans l’intérêt de tous les prétentions
indivisibles découlant du droit de la propriété, en particulier l’action en
cessation du trouble, et cela même si les autres copropriétaires ont consenti
audit trouble (cf. art. 648 al. 1 CC; ATF 95 II 397, JdT 1971 I 244; TF, arrêt 1A.133/2003
du 15 avril 2004 consid. 1.3; Paul-Henry Steinauer, Les droits réels, Tome I, 4
ème
éd., Berne 2007,
N 1252 s.; Amédeo Wermelinger, La propriété par étages, 2
ème
éd.,
Rothenburg 2008,
N 193
ad
art. 712a CC).
Pour le reste, il n'est pas contesté que le
recourant ait pris part à la procédure devant l'autorité précédente et qu'il
dispose d'un intérêt digne de protection à ce que la décision soit annulée ou modifiée,
de sorte que la qualité pour recourir doit lui être reconnue (cf. art. 75 al. 1
let. a LPA-VD); déposé en temps utile (cf. art. 95 LPA-VD), le recours
satisfait en outre aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79
al. 1 LPA-VD, applicable par analogie par renvoi de l'art. 99  LPA-VD), de
sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Le litige porte sur la délivrance du permis de construire un bâtiment
d'habitation avec garage souterrain sur la parcelle n° 482 et la levée de
l'opposition formée par le recourant dans ce cadre.
Il convient de relever d'emblée que le constructeur
a modifié le projet en cours de procédure dans le sens de la suppression de la
pergola et de la couverture de la rampe d'accès au garage, ce dont l'autorité
intimée a pris acte en délivrant un permis de construire complémentaire (n°
6887) le 24 octobre 2014. Les griefs avancés par le recourant sur ce point
n'ont ainsi plus d'objet.
a) Cela étant, le recourant soutient en premier lieu
que le garage souterrain projeté ne s'intègre pas harmonieusement dans le
terrain et qu'il doit dès lors être pris en compte dans le calcul de la surface
bâtie et de la distance aux limites.
aa) Aux termes de l'art. 84 de la loi vaudoise du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11), le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines
ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le calcul de la
distance aux limites ou entre bâtiments, respectivement dans le coefficient
d'occupation ou d'utilisation du sol (al. 1). Cette réglementation n'est
applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas
sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage
(al. 2).
bb) Selon l'art. 20 RCATC, le nombre de niveaux
maximum est déterminé par les dispositions particulières applicables à chaque
zone (al. 1). Est considéré comme rez-de-chaussée le premier niveau dont la
surélévation par rapport au niveau moyen du terrain naturel, calculée
conformément à l'article 19, n'excède pas 1.50.m (al. 2).
A teneur de l'art. 21 al. 1 RCATC, le sous-sol ne
compte pas comme niveau et n'est pas habitable. Il peut toutefois comporter des
locaux ou des espaces destinés à une occupation non sédentaire en relation avec
l'affectation du bâtiment principal (carnotsets, salles de jeux, ateliers,
piscines, saunas, réfectoires, salles de conférence, locaux d’exposition,
etc.).
Il résulte de l'art. 26 RCATC que la Municipalité peut autoriser la construction de dépendances souterraines (notamment) dans les
espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de
propriété (al. 1). Les garages souterrains ne sont pris en compte ni dans le
calcul de la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites lorsque
(al. 3):
-
la
moitié de leur volume est situé en dessous du terrain naturel,
-
ils
n'ont qu'une seule façade entièrement visible,
-
ils
s'intègrent harmonieusement dans le terrain.
cc) En l'espèce, il n'est pas contesté que les deux
premières conditions posées par l'art. 26 al. 3 RCATC sont réunies. Le
recourant soutient toutefois que le garage souterrain ne s'intégrerait pas
harmonieusement dans le terrain; il estime en effet que, pour assurer
l'intégration de l'ouvrage, la construction souterraine devrait être davantage
enterrée, ce qui serait tout à fait possible compte tenu de la nature du
terrain.
La façade nord-est du bâtiment litigieux (seule
visible depuis la propriété du recourant) est figurée comme il suit sur les
plans des façades tels que complétés le 3 septembre 2013 (étant rappelé que la
pergola et la couverture de la rampe d'accès au garage ont été supprimées):
Cela étant, il convient de relever d'emblée qu'il n'apparaît
pas, en référence à l'exigence posée par l'art. 84 al. 2 LATC, que le profil et
la nature du sol seraient sensiblement modifiés par la construction souterraine
- les recourants ne le soutiennent du reste pas. S'agissant pour le reste de
l'intégration du garage dans le terrain, le tribunal peine à voir en quoi il en
résulterait un "socle émergeant du terrain de façon tout à fait
disgracieuse", quoi qu'en dise le recourant. C'est le lieu de relever que
le niveau du rez-de-chaussée, dont la surélévation par rapport au terrain
naturel s'élève à 1.40 m, est conforme à l'art. 20 al. 2 RCATC - étant précisé
que cette disposition ne pose aucune condition particulière à la possibilité
d'une telle surélévation; il importe peu dès lors, sous l'angle de la
réglementarité du projet, que le constructeur ait eu la possibilité
"technique", par hypothèse et comme le prétend le recourant en
référence à la qualité du terrain, d'enterrer davantage le garage souterrain.
Au demeurant et comme le relève le constructeur, il apparaît que la majorité
(voire l'ensemble) des bâtiments situés dans les environs immédiats du projet
bénéficient également d'une surélévation du rez-de-chaussée, y compris le
bâtiment actuel situé sur la parcelle du constructeur et celui dans lequel est
domicilié le recourant lui-même. A cela s'ajoute que la végétalisation et
l'arborisation prévues en façade nord-est du projet est de nature à limiter encore
l'impact visuel que pourrait avoir pour les voisins, en particulier pour le
recourant, le garage souterrain projeté et la surélévation du rez-de-chaussée
en résultant.
Dans ces conditions, il s'impose de constater que
l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant
que le garage souterrain projeté s'intégrait harmonieusement dans le terrain,
de sorte qu'il remplissait toutes les conditions pour ne pas être pris en
compte dans le calcul de la surface bâtie et dans celui de la distance aux
limites en application de l'art. 26 al. 3 RCATC.
b) Le recourant soutient également que la distance
aux limites ne serait pas respectée à l'angle nord-est de l'ouvrage. En
référence aux art. 16 RCATC (qui porte, selon son intitulé, sur les
"distances aux limites et entre bâtiments") et 18 RCATC (qui porte
sur les "limites obliques"), il fait en substance valoir que la
distance minimale aux limites devrait être de 6.4 m alors que l'angle nord-est n'est implanté qu'à 5 m de la limite de propriété.
L'autorité intimée et la constructrice estiment que,
s'agissant d'une limite par rapport au domaine public - soit le chemin des
Plateires, route communal de 2
e
classe -, c'est bien plutôt la loi
vaudoise du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.01) qui trouve
application; ils se réfèrent dans ce cadre à l'arrêt AC.2012.0340 du 2 août
2013 (qui concernait également la commune de Pully), dont il résulte en
particulier ce qui suit (consid. 1):
"Les recourants
soutiennent que la façade Est du bâtiment projeté ne respecte pas la distance à
la limite de propriété résultant de l’art. 16 RC
[
i.e.
RCATC]
. La municipalité relève pour sa part
que, dès lors que la parcelle n° 2074 jouxte à l’Est le domaine public, à
savoir le chemin du Liaudoz, c’est les distances fixées par la loi du 10
décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.01) qui s’appliquent.
La loi sur les routes
fixe, à défaut de plan fixant la limite des constructions, les distances
minimales à respecter lors de la construction de tout bâtiment ou annexe le
long d’une route. Selon l’art. 36 al. 1 LRou, la distance à respecter est de 7 m pour les routes communales de 2
e
classe (let. c). La distance est mesurée depuis l’axe
de la chaussée, délimitée par les voies de circulation principales (art. 36 al.
2 LRou). En l’espèce, la parcelle n° 2074 est longée à l’Est par le chemin du
Liaudoz, qui est une route communale de 2
e
classe. Dès lors que la
commune n’a pas adopté de plan fixant la limite des constructions le long de
cette route dans le secteur en cause, la distance à respecter par le projet
contesté est de 7 m à l’axe de la route, exigence qui est respectée en
l’espèce.
Contrairement à ce que
soutiennent les recourants, l’art. 16 RC, qui concerne la distance minimum
entre un bâtiment et les limites de propriété, n’est pas applicable pour ce qui
est de la distance séparant le bâtiment projeté du chemin du Liaudoz. On
relèvera que la situation pourrait être différente si le règlement communal
incluait une disposition relative à la distance minimale entre la façade d’un
bâtiment et le domaine public (cf. pour des réglementations communales de ce
type, arrêts AC.2002.0137 du 17 décembre 2002 relatif à la Commune d’Aubonne, AC.2009.0094 du 19 mai 2010 relatif à la Commune de Gilly, AC.2010.0243 du 16 mars 2011 relatif à la Commune de Faoug).
[…]
En l’occurrence, en l’absence
de disposition sur les distances à respecter par rapport au domaine public dans
le règlement communal, la question du respect d’une réglementation cas échéant
plus restrictive que celle de l’art. 36 LRou ne se pose pas.
On relèvera encore que
l’art. 17 RC mentionné par les recourants ne s’applique pas en l’espèce
puisque, selon son texte clair, il ne concerne que la distance à respecter par
rapport à une voie publique projetée et non pas par rapport à une voie publique
existante."
Le tribunal ne voit aucun motif de s'écarter de la
teneur de ce considérant dans le cas d'espèce, en ce sens en substance que la
distance séparant le bâtiment projeté du chemin des Plateires est régie par la LRou - l'art. 16 RCATC ne trouvant pas application s'agissant d'une distance entre la façade
d'un bâtiment et le domaine public -, respectivement que l'art. 17 RCATC ne
s'applique pas davantage dans la mesure où il s'agit d'une voie publique
existante; il importe peu à l'évidence, en lien avec ce dernier point, que soit
prévue la création d'un trottoir communal en bordure sud du chemin concerné, un
tel aménagement n'ayant aucune incidence sur l'axe de la chaussée tel que
délimité en application de l'art. 36 al. 2 LRou.
Cela étant, le chemin des Plateires étant une route
communale de 2
ème
classe, la distance minimale à observer entre le
bâtiment projeté et ce chemin est de 7 m (art. 36 al. 1 let. c LRou); il s'impose de constater que cette distance est respectée en l'occurrence, ainsi
qu'en atteste le plan de situation du 2 septembre 2013 reproduit sous let. B
ci-dessus.
c) Le recourant relève par ailleurs que la totalité
du dernier étage est occupée soit par un attique soit par des terrasses, en
violation de l'art. 22 al. 3 RCATC - dont le but est précisément, à leur sens,
de limiter l'occupation de l'étage en cause. Il estime en outre que le projet
est d'autant plus problématique que l'attique ne présente pas de retrait
systématique par rapport à l'étage inférieur.
Sur ce point également, l'autorité intimée et le
constructeur se réfèrent à la teneur de l'arrêt AC.2012.0340 précité, dont il
résulte en particulier ce qui suit (consid. 7):
"a) L’art. 22 al.
3 RC a la teneur suivante :
«
Sur les toits plats, la création d'attiques ou de
toitures terrasses intégrées à la morphologie du bâtiment est autorisée. Ils
remplacent alors les combles et leur surface ne peut excéder les 3/5 de la
surface de l'étage inférieur.
»
b) Selon une
jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir
d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux.
Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts
juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal
(cf. notamment arrêts AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c; AC.2009.0229 du
20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2008.152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le
Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas
définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire
communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des
motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique
de la norme, de sa genèse ou de son but (cf. ATF 1C_103/2008 du 23 septembre
2008 consid. 2.4 et les arrêts cités). Lorsque plusieurs interprétations sont
envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base
légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit
public (arrêts AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c; AC.2009.229 du 20
juillet 2010 consid. 1b; AC.2009.0167 du 22 mars 2010 consid. 4; AC.2007.0267
du 5 mai 2008 consid. 5).
c) En l’occurrence, le
texte de l’art. 22 al. 3 RC est relativement ambigu. On constate toutefois que
la seule exigence clairement posée est que, en cas de réalisation sur un toit
plat soit d’un attique soit d’une terrasse, la surface de cet élément ne doit
pas excéder les 3/5ème de la surface de l’étage inférieur. L’interprétation
municipale selon laquelle la réalisation d’un attique n’empêche pas
l’utilisation de la surface créée par le retrait est dès lors admissible et
doit être confirmée."
Quoi qu'en dise le recourant, le tribunal ne voit
aucun motif de s'écarter de la teneur de ce considérant, en ce sens en
substance que l'art. 22 al. 3 RCATC tel qu'interprété par l'autorité intimée
permet tant la réalisation d'un attique que l'utilisation de la surface créée
par le retrait sous forme de terrasses - dans la mesure où aucun de ces
éléments n'excède les 3/5
ème
de la surface de l'étage inférieur.
Il importe peu pour le reste, s'agissant d'apprécier
sa réglementarité, que l'attique ne présente pas de retrait systématique par
rapport à l'étage inférieur. Contrairement à ce que soutient le recourant, un
tel retrait systématique n'est aucunement prévu par la "définition admise
en jurisprudence" - bien plutôt, la jurisprudence a eu l'occasion de
relever expressément qu'un étage en attique, s'il devait être de proportion
moindre que celle de l'étage inférieur, ne devait toutefois pas nécessairement
être en retrait sur tous les côtés du bâtiment (RDAF 2009 I 35 n° 43, cité par
Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, Bâle 2010, 4
ème
éd., "Attique"
in
Glossaire p. 588); le seul fait que le
"Croquis III - Toits plats" figurant en annexe du RCATC figure un
retrait entre l'attique et la partie du toit plat représentée ne signifie pas
davantage, à l'évidence, que l'attique devrait être en retrait sur tous les
côtés du bâtiment.
Dans ces conditions, il s'impose de constater que
l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant
que le projet litigieux était conforme à l'art. 22 al. 3 RCATC.
d) Le recourant soutient encore que la bande de
terrain dont il est prévu qu'elle soit cédée à l'autorité intimée par le
constructeur pour la création d'un trottoir "démontre bien la nécessité d'augmenter
à cet endroit la sécurité des piétons", respectivement que, dans la mesure
où le projet de cession de terrain et de création de trottoir en cause n'a pas
été mis à l'enquête publique simultanément à la demande de permis de construire
litigieuse, il n'y a aucune garantie que cet aménagement se réalise
"puisque le permis de construire délivré ne contient aucune condition à
cet égard"; à l'occasion de l'audience tenue le 30 septembre 2014, il a
précisé dans ce cadre qu'il contestait la réglementarité de l'accès envisagé
(cf. let. D
supra
).
Contrairement à ce que soutient l'intéressé, le
permis de construire prévoit expressément, à titre de "conditions
suspensives" (ch. 2), que le permis est subordonné à la condition que le
constructeur cède une bande de terrain pour permettre la création d'un
trottoir, respectivement que la surface et l'emprise exacte de cette cession
comme les modalités d'exécution du trottoir seront définies "avant le
début des travaux" (cf. let. B
supra
). Le recourant n'apporte aucun
élément qui permettrait de douter du fait que cette condition sera respectée,
comme l'ont confirmé l'autorité intimée et le constructeur à plusieurs
occasions - il n'établit au demeurant pas davantage que le projet ne serait pas
réglementaire en termes d'accès si tel n'était pas le cas, étant précisé que le
tracé du chemin n'en sera aucunement modifié; c'est le lieu de relever que,
compte tenu de la cession de terrain, la végétalisation prévue se situera en
retrait du chemin en regard de la végétalisation actuelle, ce qui limitera de
fait le problème du visibilité évoqué par le recourant. Pour le reste, on ne
voit pas en quoi l'accès au projet litigieux - qui est sinon identique, à tout
le moins similaire à l'accès à l'immeuble du recourant lui-même - devrait être
considéré comme insuffisant.
e) Dans son acte de recours, le recourant soutenait
enfin que le nombre de places de stationnement prévues était insuffisant; il a
toutefois expressément indiqué qu'il retirait ce moyen dans ses observations
complémentaires du 31 mars 2014, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir ici.
3.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être
rejeté et la décision attaquée confirmée.
L'autorité intimée, qui obtient gain de cause avec
le concours d'un avocat, a droit à une indemnité à titre de dépens (cf. art. 55
al. 1 LPA-VD), dont il convient d'arrêter le montant à 3'000 fr. à la charge du
recourant (cf. art. 55 al. 2 LPA-VD). Il en va de même du constructeur, qui a
également droit à ce titre à une indemnité d'un montant identique.
Compte tenu de l'issue du litige, un émolument de
2'500 fr. est par ailleurs mis à la charge du recourant, qui succombe (cf. art.
49 al. 1 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 29 octobre 2013 par la Municipalité de Pully est confirmée, en tant qu'il est tenu compte dans ce cadre du permis de
construire complémentaire n° 6887 délivré le 24 octobre 2014.
III.
Le recourant Henri Bovay versera à la Municipalité de Pully la somme de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
IV.
Le recourant Henri Bovay versera au constructeur Claude Lavanchy la
somme de 3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
V.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
du recourant Henri Bovay.
Lausanne, le 20 mars 2015
La présidente:                                                                                           Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;
RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113
ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.