vd_omni · FO.2003.0008 · 2003-12-24 · fr

ASSOCIATION SUISSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) c/Service du logement | L'Asloca a qualité pour recourir contre l'autorisation d'aliéner un appartement vacant qui entre dans la catégorie où sévit la pénurie de logements, en application de l'art. 8 al. 2 lettre a LAAL. En l'espèce, l'acquéreur projette de rénover complètement l'appartement et de le remettre en location. Une telle opération est conforme au but de la LAAL qui est de lutter contre la pénurie du logement en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements répondant à un besoin de la population. Le risque de voir le loyer augmenter est paré lorsque le Service du logement se réserve la possibilité de contrôler le loyer après rénovation en application de la LDTR. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.12.2003 FO.2003.0008

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 24 décembre 2003
sur le recours interjeté par
l'ASSOCIATION
SUISSE DES LOCATAIRES (Asloca), Section Vaud
, représentée par Me Thierry
Thonney, avocat, à Lausanne
contre
la décision du
Service du logement
du
17 avril 2003 (autorisation de vendre un appartement de 3,5 pièces à
Vevey, rue de la Madeleine 15-17).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. Antoine Rochat et M. Etienne Rodieux, assesseurs.
Greffier: M. Thierry de Mestral .
Vu les faits suivants:
A.                     L'immeuble sis rue de
la Madeleine à Vevey est soumis au régime de la PPE depuis le
12 mars 2002; André et Bernard Martin en étaient alors les
propriétaires. Il a été en partie vendu aux locataires qui occupaient les
appartements concernés. André et Bernard Martin sont restés propriétaires d'un
appartement de 3,5 pièces situé au 3ème étage (lot 4; feuillet 78-4) qui
comprend une terrasse et un sous-sol (cave no 4). Ce logement occupe une
surface de 88/1000èmes dans l'immeuble, soit 77 m2.
Le dernier loyer
s'élevait à 850 fr. par mois, selon contrat renouvelable de trois mois en trois
mois, sauf avis contraire. Le dernier locataire a résilié son bail pour le
30 septembre 2002; depuis lors l'appartement est vacant.
B.                    André et Bernard Martin
ont souhaité vendre cet appartement à Vincent Rapin et ont rempli, à cette fin,
le 3 mars 2003, la demande d'autorisation ad hoc, émanant du Service
du logement (Département de l'économie). Ils ont précisé ce qui suit:
"- l'acquéreur n'a pas l'intention
d'occuper actuellement l'appartement. Ce dernier ne peut pas être reloué en
l'état eu égard à son état de vétusté. L'acquéreur envisage dès lors de rénover
complètement l'appartement et de le remettre en location. Les vendeurs ne
pouvaient pas procéder à cette opération".
Le prix de vente
envisagé était de 200'200 fr., soit 2'600 le m2.
C.                    La Municipalité de
Vevey, Direction des services sociaux, autorité communale, a estimé que le
logement entrait dans la catégorie dite "à pénurie". Elle a cependant
présenté un avis favorable à l'aliénation, considérant :
a) que le nouveau propriétaire n'entend pas
l'occuper actuellement;
b) que ce dernier procédera à la rénovation de ce logement avant de le mettre
sur le marché;
c) que, par conséquent, il ne sera pas soustrait à la location.
D.                    Par décision du
17 avril 2003, le Service du logement a autorisé l'aliénation de
l'immeuble aux conditions suivantes :
"1.          le prix de vente de cet
appartement ne pourra pas excéder la somme de
200'200 francs. Une copie de l'acte de vente définitif devra être
transmise
pour contrôle au Service du logement.
2.            La possibilité pour le Service du logement d'instaurer un
contrôle du loyer de
cet appartement après rénovation sur la base de la LDTR est
réservée.
L'acquéreur devra être rendu
expressément attentif à l'existence de la
condition figurant sous chiffre 2 ci-dessus".
L'association suisse
des locataires, section vaudoise (ci-après : l'Asloca) a recouru contre cette
décision le 8 mai 2003. Elle a requis l'effet suspensif et a conclu,
sous suite de frais et dépens à son annulation.
L'effet suspensif a
été accordé au recours par décision du juge instructeur le
12 mai 2003.
E.                    André et Bernard Martin
ont adressé au Tribunal de céans un mémoire commun, daté du
10 juin 2003. Vincent Rapin a également produit un mémoire
pratiquement identique et daté du même jour. Tous trois ont précisé que
l'acheteur potentiel projetait d'assainir l'appartement du point de vue des
installations électriques, production d'eau chaude et sanitaires ainsi que de
restaurer certains éléments de valeur tels que les parquets en chêne massif
avec traverses en noyer et les boiseries en chêne également et, enfin, doter ce
logement d'une cuisine et d'une salle de bain équipées et de qualité. Ils ont
en outre déclaré ne pas souhaiter se déterminer sur l'effet suspensif mais se
réserver le droit d'actionner l'Asloca en dommages et intérêt en raison du
retard de la vente provoqué par le recours. Ils ont conclu à ce qu'il plaise au
Tribunal de céans :
réformer la décision du Service
du logement du 17 avril 2003 autorisant la vente de l'appartement de 3,5 pièces
à Vevey, rue de la Madeleine 15-17 (lot no 4) en ce sens que l'autorisation est
également accordée sur la base de l'art. 4 al. 1 LAAL et en ce sens que la
condition du contrôle du loyer est annulée, ainsi que confirmer ladite décision
pour le surplus.
F.                     La Municipalité de
Vevey, Direction des services sociaux, s'est déterminée le
10 juin 2003. Elle a maintenu sa position, adhérant pleinement à la
seconde condition mise par le Service du logement pour octroyer l'autorisation
d'aliénation demandée. Le Service du logement a conclu avec suite de frais et
dépens au rejet du recours interjeté par l'Asloca. La recourante a encore
déposé un écriture le 15 août 2003, de même que Vincent Rapin (par
lettre du 3 septembre 2002) et André et Bernard Martin, qui ont écrit le 4
septembre 2002 au juge instructeur de la cause ce qui suit:
"Dans la
mesure où la jurisprudence admet désormais la prise en compte des honoraires
payés pour des conseils juridiques fournis hors procédure, nous souhaiterions,
eu égard à l'ensemble du contexte que vous condamniez l'Asloca à nous verser
une indemnité de procédure significative, dont le montant est laissé à votre
appréciation"
.
Les moyens soulevés
par les parties seront repris ci-dessous autant que de besoin.
Considérant en droit:
1.                     Déposé dans le délai de
20 jours fixé par l'art. 31 al. 1 de la loi vaudoise sur la juridiction et la
procédure administratives (ci-après: LJPA), le recours est intervenu en temps
utile. Il est au surplus recevable en la forme.
1bis.                André et Bernard Martin,
ainsi que Vincent Rapin ont pris des conclusions en réforme dans leurs mémoires
du 10 juin 2003 en demandant que la condition relative au contrôle du loyer
soit supprimée. Ces écritures doivent être assimilées à des recours joints,
c'est-à-dire à la faculté offerte à une partie, ayant renoncé à recourir dans
le délai de recours d'attaquer néanmoins la décision ultérieurement et de
prendre des conclusions en sa faveur et au détriment du recourant (B. Bovay,
Procédure administrative, p. 423, note 1841, Berne 2000, cf. également A.
Grisel, Traité de droit administratif, vol. II, p. 886, Neuchâtel 1984; F.
Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, p. 193, Berne 1983; A. Koelz, I. Haener,
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, no 670, p. 239,
Zurich 1998; P. Moor, Droit administratif, vol. II, Les actes administratifs et
leur contrôle, p. 439, Berne 1991).
Or, si la procédure
administrative permet aux parties de faire valoir tous leurs moyens à
l'encontre des conclusions du recours, elle ne connaît pas l'institution du
recours joint: Les parties intimées qui n'ont pas recouru dans les délais
doivent dès lors se borner à conclure au rejet du recours (arrêt TA du 21
janvier 1994, RE 1993/0038, publié in RDAF 1994, p. 325; B. Bovay, Procédure
administrative, p. 423, Berne 2000 et les références citées). Les conclusions
d'André et Bernard Martin, ainsi que de Vincent Rapin qui ne se limitent pas à
faire valoir des moyens de défense mais concluent à la réforme de la décision
entreprise sont ainsi irrecevables.
2.                     La loi vaudoise du 11
décembre 1989 concernant l'aliénation d'appartements loués (ci-après : LAAL)
tend à empêcher que les appartements loués ou à louer ne soient convertis en
logement à acheter, et qu'il en résulte un rétrécissement du marché locatif des
logements qui, par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la
population (ATF non publié: 1P.586/1991, consid. 3b/aa; arrêt TA du 19 mai
2003, FO 2002/0035, p. 4).
La notion de logement
appartenant "à une catégorie où sévit la pénurie" est utilisée aussi
bien dans la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que
l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (ci-après : LDTR)
que dans la LAAL. Il faut considérer que cette notion est la même dans les deux
lois (arrêt TA FO 2002/0034 du 18 septembre 2003, cons. 4a, p. 7 et la
référence citée). Il est par conséquent possible de s'inspirer de l'art. 4 du
Règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR qui stipule que les
logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière
générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer
dans une catégorie touchée par la pénurie.
Selon la jurisprudence
du tribunal rendue en matière de LDTR, savoir si un logement appartient à une
catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la statistique des
logements vacants; il faut ensuite apprécier si le logement en cause, par son
prix, appartient ou non à une catégorie où sévit la pénurie, soit une catégorie
répondant à un besoin de la population; enfin, l'appréciation prend en compte
les caractéristiques générales du logement considéré (arrêt TA FO 2002/0034 du
18 septembre 2003, cons. 4a, p. 8 et la référence citée).
Dans le cas d'espèce,
l'appartement en question compte 3,5 pièces pour une surface de 77 m2 et a été
loué pour 850 fr. par mois. Au vu de l'ampleur des travaux de restauration
projetés (rénovation complète, notamment des installations électriques, de la
production d'eau chaude, des sanitaires, de la salle de bain et de la cuisine),
il peut être tenu comme constant que ce logement est vétuste. Compte tenu de
ces caractéristiques, ce logement ne peut évidemment pas être qualifié de
luxueux et entre dans une catégorie accessible à la plus grande partie de la
population. Son aliénation tombe en conséquence sous le coup de la LAAL; elle
est soumise à autorisation.
3.                     Les associations de
locataires régulièrement constituées, d'importance cantonale dont le champ
d'activité statutaire s'étend à l'objet concerné ont qualité pour recourir
lorsque le logement à vendre est vide de locataire, ou lorsque le locataire en
place n'est pas en mesure d'agir (art. 8 al. 2, let. a, LAAL). L'association
recourante, d'importance cantonale, à tout le moins, remplit manifestement les
critères imposés par la loi. L'aliénation litigieuse concerne un appartement
vacant depuis le 30 septembre 2002. La recourante a donc qualité pour agir.
4.                     La LAAL pose comme
principe que l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un
appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumis à autorisation
(art. 2 LAAL). Elle prévoit que l'autorisation est accordée dans trois cas de
figure énoncés à l'art. 4 al. 1 lettres a) à c). Lorsque l'aliénation n'obéit à
aucun des motifs énoncés par cette disposition, elle ne peut être autorisée
qu'en application de l'art. 4 al. 2 LAAL qui stipule: "l'autorisation est
également accordée lorsque d'autres circonstances commandent
l'aliénation".
En l'espèce,
l'aliénation ne satisfait à aucun des critères posés par l'art. 4 al. 1 LAAL.
Il est question d'un logement qui, par ses caractéristiques, entre dans la
catégorie "à pénurie", dont la propriété par étages a été constituée
postérieurement au 7 octobre 1989. Le logement étant vacant,
l'hypothèse envisagée à l'art. 4 al. 1 lettre c) LAAL ne se présente pas. En
conséquence, le service intimé doit être suivi lorsqu'il retient que
l'aliénation projetée ne peut être envisagée qu'en application de l'art. 4 al.
2 LAAL. Ce sont les conditions d'application de l'art. 4 al. 2 LAAL qu'il
convient de discuter.
4.1.                  Le SLOG considère que le
prix de vente envisagé (200'200 fr., soit 2'600 fr. le m2) peut être considéré
comme favorisant l'accession à la propriété dans de bonnes conditions. Il
retient également que l'appartement rénové sera maintenu sur le marché de la
location, les propriétaires actuels n'étant pas en mesure de procéder à ces
travaux et a expressément précisé que les travaux doivent être formellement
autorisés sur la base de la LDTR, avec contrôle du loyer lors de sa première
mise en location après travaux.
L'association
recourante conteste ce point de vue; selon elle, les circonstances du cas
d'espèce ne permettraient pas à l'intimé d'accorder l'autorisation d'aliéner
parce que l'aliénation litigieuse ne peut être considérée comme une accession à
la propriété réalisée dans de bonnes conditions puisque l'acquéreur ne projette
pas d'occuper lui même le logement mais de le donner à bail.
4.2                   L'art. 641 al. 1 CC
dispose que "le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer
librement, dans les limites de la loi". La LAAL qui est une loi cantonale,
ne permet pas de restreindre la notion de propriété privée définie par le droit
fédéral (arrêt TA du 19 mai 2003, FO 2002/0035). Il faut donc admettre qu'un
propriétaire a le droit de décider d'occuper son logement lui-même ou de le
donner à bail. Si le propriétaire choisit cette deuxième option, on ne saurait
en déduire qu'il ne s'agit pas d'une accession à la propriété réalisée dans de
bonnes conditions, puisqu'il s'agit justement d'une des facultés découlant du
droit de propriété.
4.3.                  Sur le plan cantonal, la
LAAL limite les possibilités d'aliénation des appartements loués de manière à
ce que le parc des logements accessibles à la plus grand partie de la
population ne soit pas réduit. Son but est précisément de lutter contre la
pénurie du logement en conservant sur le marché locatif certains types
d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1 LAAL).
Dans le cas présent,
l'acquéreur potentiel déclare précisément qu'il maintiendra ce logement sur le
marché des appartement à louer, ce qui correspond au but fixé par la loi. Bien
plus, le logement en question est vacant depuis le 30 septembre 2002 en raison
de son état de vétusté, notamment et la restauration projetée permettra de le remettre
sur le marché. Donc, l'aliénation litigieuse, bien loin de restreindre le
marché du logement, permettrait son accroissement. Il s'agit de circonstances
devant être prises en compte en application de l'art. 4 al. 2 LAAL (la question
du prix auquel ce logement peut être maintenu sur le marché sera discutée
ci-dessous).
4.4.                  La recourante reproche
ensuite au Service intimé d'utiliser la LAAL comme un outil "destiné à
favoriser l'accession à la propriété de son propre logement en-dehors du cas de
l'acquisition de son logement par le locataire en place puisqu'il s'agit d'un
cas expressément prévu par la loi."
Il ressort des travaux
préparatoires de la LAAL que le Grand Conseil s'est référé aux dispositions
générales favorisant l'accès à la propriété et a précisé que la LAAL, dont le
but premier n'est pas de favoriser l'accès à la propriété, ne doit pas y faire
obstacle (BGC, automne 189, p. 896, s.). En l'espèce, le Service intimé
n'utilise pas la LAAL pour favoriser l'accès à la propriété, mais il refuse d'y
recourir pour barrer l'accès à la propriété qui est favorisée par d'autres
législations. Cela ne constitue en aucun cas un détournement du but de la loi.
4.5.                  Selon la recourante,
toute aliénation d'un appartement risquerait de provoquer une augmentation du
loyer puisque le prix de vente influencerait directement le niveau des loyers
qui, selon les art. 269 et ss CO, resterait prioritairement fondé sur les
coûts. Donc, selon la recourante, toute aliénation tendrait à la diminution du
parc des logement accessibles à la plus grand partie de la population. La
recourante en déduit que la LAAL, dont le but est le maintien sur le marché des
appartements dits "à pénurie", s'opposerait à une fragmentation
juridique au sein d'un immeuble au motif qu'une telle fragmentation
favoriserait l'aliénation des logements.
La LAAL doit toutefois
être replacée dans son contexte. Elle est le produit d'un compromis entre
l'initiative "halte aux congés-ventes" qui avait été déposée en son
temps par la recourante et le contre-projet du Conseil d'Etat. Cette initiative
visait à enrayer la progression d'une pratique qui consistait à placer des
locataires devant l'alternative d'acheter leur logement ou de partir (BGC,
automne 1989, p. 883 et ss) et son objectif était triple:
1. protéger les locataires contre les congés
engendrés par la pratique des congés-ventes;
2. éviter la diminution du nombre d'appartements à louer dans des catégories de
logements à loyer abordable;
3. lutter contre la spéculation (BGC, automne 1989, p. 889).
Il ressort de ce qui
précède que, contrairement à ce que prétend la recourante, la LAAL ne s'oppose
nullement au "fractionnement juridique" d'un immeuble. Le
propriétaire d'un immeuble dont les appartement entrent dans une catégorie dite
"à pénurie" reste libre d'adopter la forme juridique de la PPE,
garantie par le droit fédéral et à laquelle une loi cantonale ne saurait faire
obstacle, comme déjà précisé ci-dessus, étant au surplus rappelé qu'une loi
cantonale ne peut pas restreindre la liberté contractuelle, garantie par le
droit fédéral (arrêt TA du 19 mai 2003, FO 2002/0035, déjà cité).
Pour ces motifs,
l'argument de la recourante doit être écarté.
4.6.                  Selon l'association
recourante, que les propriétaires n'aient pas les moyens de réaliser des travaux
de rénovation ne serait pas un motif d'accorder l'autorisation litigieuse. La
recourante allègue que si les propriétaires actuels ne disposent pas d'une
capacité financière suffisante pour entretenir le bâtiment, ils ont la
possibilité de vendre l'ensemble de l'immeuble, mais elle perd de vue qu'André
et Bernard Martin ne sont plus propriétaires de la PPE de la Madeleine,
plusieurs lots ayant été acquis par les propriétaires qui occupent les
appartements concernés. Comme l'a relevé la commune dans ses observations du 10
juin 2003, l'opération suggérée par la recourante n'est plus possible.
5.                     La recourante allègue
que le prix de vente a une influence directe sur le niveau des loyers qui,
selon les art. 269 ss CO, reste prioritairement fondé sur les coûts. Elle
craint que l'autorisation d'aliéner ne transforme l'appartement en question en
objet de spéculation.
C'est pour parer à ce
risque que le Service intimé s'est réservé la possibilité d'instaurer un
contrôle du loyer de cet appartement après rénovation sur la base de la LDTR.
La recourante craint toutefois que l'acquéreur de l'appartement ne l'occupe,
contrairement à ses déclarations, et ne rende ainsi inopérant le dispositif
prévu par la LDTR, dont l'art. 1 al. 3 exclut l'application aux parts de PPE
occupées par leur propriétaire. Mais elle fait sur ce point un procès
d'intention à l'acquéreur Vincent Rapin en supposant qu'il ne respectera pas
les intentions déclarée à l'autorité. Un tel moyen, fondé sur de simples
hypothèses ne peut qu'être écarté.
6.                     Vincent Rapin, par
lettre du 3 septembre 2003 ainsi que André et Bernard Martin, par lettre
commune du lendemain, requièrent l'allocation de dépens. Ils allèguent avoir dû
prendre le conseil d'un mandataire professionnel dans le cadre de la présente
cause. Mais celui-ci n'est pas apparu en procédure, de sorte qu'il n'y a pas
lieu d'allouer des dépens à ce titre (PS 1995/0234 du 7 mai 1996; RE 1993/0055
du 26 octobre 1994; voir aussi ATF 129 I 280 c. 6.2).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours de
l'Association suisse des locataires (ASLOCA) est rejeté.
II.                     La décision du
Service du logement du 17 avril 2003 est confirmée.
III.                     Un émolument
de justice de 2'000 (deux mille) fr. est mis à la charge de l'Association
Suisse des Locataires, section vaudoise (ASLOCA).
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
jc/Lausanne, le 24 décembre 2003
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.