vd_omni · FO.1993.0033 · 1994-10-26 · fr

Fédération des coopératives Migros c/CF I | Pas lieu à opposition : la société recourante maîtrise peu de biens-fonds agricoles dans le secteur considéré. Par surabondance : justes motifs du côté des vendeurs.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.10.1994 FO.1993.0033

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 26 octobre 1994
sur le recours formé le 9 décembre 1993 par la
FEDERATION DES COOPERATIVES MIGROS
, à Zurich, dont le conseil est
l'avocat Jean-Michel Henny, à Lausanne
contre
la décision de la
Commission foncière,
section I
, du 29 octobre 1993, faisant opposition à la vente des parcelles
nos 427 et 432 de Bougy-Villars
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J. Giroud
président; M. M. Emery et M. D. Malherbe assesseurs. Greffier: M. J.-C. Weill
Vu les faits suivants:
A.                     La Fédération des
coopératives Migros (FCM), dont le siège est à Zurich, regroupe les
coopératives Migros régionales ou cantonales, au nombre desquelles figure la
coopérative Migros Vaud. Les coopératives ont pour but l'exploitation d'unités
de distribution et la prestation de divers services; pour sa part, la FCM est
un organe faîtier, essentiellement de coordination.
En 1970, la FCM a créé
au Signal-de-Bougy un vaste centre de loisirs public; la gestion en a été
confiée à la Fondation Pré-Vert du Signal-de-Bougy. C'est la raison pour
laquelle tant la FCM que la fondation sont propriétaires dans cette région
(soit plus précisément sur le territoire des communes de Mont-sur-Rolle, de
Bougy-Villars et de Pizy essentiellement) de nombreux terrains d'affectations
diverses, notamment agricole; aucun de ces biens-fonds n'est utilisé à la
réalisation du but social de la FCM.
B.                    Justin Ramel, décédé en
1992, a exploité jusqu'en 1977 un domaine agricole tout proche du
Signal-de-Bougy: il s'agit de six parcelles totalisant quelque 264'000 mètres
carrés, parmi lesquelles les parcelles nos 427 et 432 de Bougy-Villars. Justin
Ramel a laissé une veuve, Annie-Suzanne Ramel, et deux enfants majeurs, Annette
Haldi et Juste Ramel. L'un des biens-fonds comprend un ensemble de bâtiments
vétustes, voire pour partie désaffectés; seule l'aile abritant le logement de
l'usufruitière est en meilleur état d'entretien. Il n'existe plus de bétail;
les terres utilisables (soit environ 14 hectares de terres labourables et
environ 6 hectares de pâturages) sont affermées par parcelles depuis de
nombreuses années.
C.                    Le 14 octobre 1993, le
notaire Eric Félix, à Aubonne, a requis la Commission foncière, section I, de
renoncer à faire opposition à la vente par Juste Ramel et Annette Haldi à la
FCM, pour le prix de fr. 696'765.--, les parcelles nos 427 (42'081 m2) et 432
(4'370 m2) de Bougy-Villars. Les vendeurs expliquaient vouloir assainir leur
situation financière et rénover une partie des bâtiments; quant à la FCM, elle
exposait que les biens-fonds en cause seraient affectés, avec d'autres, à la
création d'un golf ouvert au public. Par décision du 29 octobre 1993, la
Commission foncière a fait opposition à cette transaction.
D.                    La FCM a déféré cette
décision au Tribunal administratif, par actes des 9 et 23 décembre 1993: elle
conclut, avec suite de frais et dépens, à l'annulation de la décision de la
Commission foncière. Sans prendre de conclusions formelles, l'autorité intimée
propose implicitement le rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance le 22
juillet 1994, en présence de représentants de Migros Vaud et de la Fondation
Pré-Vert, assistés de leur conseil; il a procédé à une visite des bâtiments
appartenant à l'hoirie Ramel ainsi qu'à l'audition des hoirs Ramel, de
l'usufruitière et du conseiller de celle-ci, M. Samuel Pichon.
Considérant en droit:
1.                     Aux termes de l'art. 36 de la loi du 18
décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA),
peuvent être invoqués devant le Tribunal administratif la violation du droit, y
compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (lit. a); la
constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (lit. b); et
l'inopportunité, si la loi spéciale le prévoit (lit. c). L'examen de l'opportunité
n'est pas prévu par la loi dont il sera fait application ci-après.
2.                     Le contrat de vente
litigieux a été déposé au registre foncier le 30 décembre 1993. Le nouveau
droit foncier rural n'est dès lors pas applicable à la présente cause (v. art.
95 al. 2 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural).
3.                     L'art. 19 de la loi
fédérale du 12 juin 1951 sur le maintien de la propriété foncière rurale (LPR)
a la teneur suivante:
"Il peut être
formé opposition contre des contrats de vente portant sur des domaines
agricoles ou sur des biens-fonds agricoles :
a.           Si
l'acheteur acquiert le domaine ou le bien-fonds dans un dessein évident de
spéculation ou d'accaparement.
b.           Si
l'acheteur est déjà propriétaire de biens-fonds agricoles lui assurant, ainsi
qu'à sa famille, une existence suffisante, à moins que l'achat ne doive
permettre à des descendants de créer une exploitation agricole indépendante ou
que d'autres justes motifs ne le commandent.
c.           Si la
vente a pour effet de rendre une exploitation agricole non viable, à moins que
les biens-fonds ne soient acquis en vue de bâtir ou d'utiliser le sol à des
fins artisanales ou industrielles et qu'ils ne se prêtent à ces usages, ou que
la suppression de l'exploitation ne soit commandée par d'autres justes motifs.
Il peut également
être formé opposition lorsque l'acheteur est une personne morale, ou une
société de personnes dépourvue de la personnalité juridique et ayant la
capacité d'acquérir, à laquelle participe financièrement dans une mesure
prépondérante une personne qui, si elle agissait en nom propre, serait touchée
par les dispositions de l'alinéa précédent.
Les enchères
volontaires sont assimilées à la vente, de même que tous actes juridiques
destinés à produire des effets économiques analogues à ceux de la vente.
La décision attaquée
se fonde sur l'art. 19 al. 1er lit. b LPR. Pour sa part, la recourante conteste
l'applicabilité de cette disposition; subsidiairement, elle invoque l'existence
de justes motifs.
a) Un domaine agricole
conserve son caractère d'exploitation agricole même s'il est divisé ou si -
comme en l'espèce - les parcelles en sont louées à des tiers, sans quoi il
suffirait au propriétaire qui veut échapper à la loi d'attribuer ses terres à
différents agriculteurs; le caractère de domaine agricole ne dépend pas
davantage de critères de rationalité ou de rentabilité de l'exploitation (v.
notamment Ph. Pidoux, Droit foncier rural, RDS 1979 II, p. 381 ss, spéc. p.
407). L'opération en cause tombe donc indiscutablement sous le coup de la LPR.
b) L'art 53 LJPA consacre le principe de la
maxime officielle : il dispose en effet que le Tribunal administratif établit
d'office les faits et applique le droit sans être limité par les moyens des
parties. Dans le cas particulier, l'autorité intimée n'a fait application que
de l'art. 19 al. 1er lit.b LPR; toutefois, nonobstant la teneur de
l'art. 53 LJPA, le tribunal n'examinera pas d'office si la Commission
foncière I aurait pu fonder - alternativement ou cumulativement - son
intervention sur les art. 19 al. 1er lit. a ou 19 al. 1er lit. c LPR, dès lors
qu'elle n'a pas fait usage de la faculté qui lui était offerte de retenir l'un
de ces autres motifs d'opposition (voir ATF 100 Ib 263; ATF 115 II 371 consid.
8 = JT 1990 I 649).
c) Si, pris à la
lettre, l'art. 19 al. 1er lit. b LPR ne vise que les personnes physiques, la
jurisprudence a étendu son champ d'application aux personnes morales : il
s'agissait d'éviter que, par la simple constitution d'une société, on puisse
rendre la loi inefficace (voir ATF 92 I 317; 95 I 184). Mais, même lorsque
l'acheteuse est une personne morale dont l'activité n'a aucun lien avec
l'agriculture, on doit d'abord se demander in abstracto si les terrains à
acquérir sont absolument indispensables pour assurer une existence suffisante à
une famille paysanne (voir ATF 100 Ib 267). Si la réponse est négative et fonde
ainsi une opposition, l'achat peut néanmoins être considéré comme imposé par de
justes motifs si l'entreprise qui acquiert démontre un besoin suffisant et
économiquement défendable des biens-fonds en cause pour atteindre ses buts
légitimes.
d) aa) En substance,
l'autorité intimée retient que la recourante maîtrise des biens-fonds agricoles
de nature à assurer une existence suffisante à une famille au sens de l'art. 19
al. 1er lit. b LPR, raison pour laquelle il y a lieu à opposition. La
recourante elle-même convient qu'elle est à la tête d'un important patrimoine
immobilier et, sans même fournir à cet égard de chiffres absolument précis,
elle admet être propriétaire en Suisse de nombreux biens-fonds classés en zone
agricole. L'instruction a en revanche permis d'établir que, dans la région du
Signal-de-Bougy (qui seule doit être prise en considération ici, le but de la
loi étant surtout de prévenir localement de trop grandes concentrations de
terres agricoles en quelques mains), la recourante ne maîtrise directement ou
indirectement en zone agricole qu'environ 62'000 mètres carrés selon le
géomètre officiel Luc-Etienne Rossier, à Aubonne. Ainsi, ce total passerait à
environ 110'000 mètres carrés en cas d'acquisition des deux biens-fonds
litigieux.
Conformément aux
principes exposés ci-dessus, il faut donc se demander si une telle surface
excéderait le minimum nécessaire à l'existence d'une famille paysanne: on l'a
vu, c'est en effet le critère applicable par analogie aux personnes morales
dont l'activité n'a aucun lien avec l'agriculture. Selon l'assesseur spécialisé
du tribunal, le seuil de viabilité d'un domaine agricole traditionnel avoisine
100 poses vaudoises (soit environ 450'000 m2): or, on serait ici très loin de
ce minimum puisque, même après la transaction en cause, le total des terres
agricoles propriété de la recourante ne dépasserait pas quelque 25 poses. A
cela s'ajoute qu'aucune de ces terres, au demeurant extrêmement disséminées
dans le secteur considéré, ne supporte le moindre bâtiment d'exploitation:
ainsi, indépendamment même d'un critère purement quantitatif, une saine
exploitation de cet ensemble se révélerait techniquement problématique.
Certes le prix offert
par la recourante, soit fr. 15.-- le mètre carré, est-il relativement élevé au
regard de l'état actuel du marché: or, dans certains cas, on peut voir là
l'indice d'une volonté d'accaparement (Pidoux, op. cit., p. 452). Pareille
intention est toutefois démentie ici tant par le contexte dans lequel la
recourante est devenue propriétaire immobilière dans la région du
Signal-de-Bougy (création d'un vaste centre de loisirs) que par le but de
l'opération litigieuse (aménagement, dans ce cadre, d'un golf). Au surplus, le
tribunal n'est pas insensible à l'avis exprimé par M. Samuel Pichon,
agriculteur à Essertines-sur-Rolle et conseiller de l'hoirie Ramel: celui-ci
affirme en substance que, même à un prix sensiblement moins élevé, les terrains
en cause seraient extrêmement difficiles à vendre, ne serait-ce déjà que pour
des motifs d'ordre général (conjoncture défavorable, avenir incertain de
l'agriculture notamment).
En conclusion, il n'y
a pas lieu de faire opposition à l'acquisition par la recourante des parcelles
en cause. La décision attaquée doit donc être réformée; et, par voie de
conséquence, le recours admis pour ce motif déjà.
bb) Par surabondance,
le tribunal examinera encore la question des justes motifs des vendeurs, dont
l'autorité intimée conteste l'existence. Selon une jurisprudence déjà ancienne,
cette cautèle est appliquée lorsque, pour des raisons d'âge ou de santé par
exemple, le vendeur n'est plus en mesure d'exploiter ses terres ni de trouver
de l'aide parmi ses proches ni encore d'exercer une autre activité lucrative,
et que sa situation financière est modeste au point qu'il doit réaliser tout ou
partie de ses propriétés foncières pour assurer son existence (v. notamment ATF
100 Ib 269).
Il est vrai que, s'il
s'était uniquement agi pour l'hoirie Ramel d'assainir la situation financière
ainsi que d'assurer un plus grand confort à l'usufruitière survivante, force
aurait été de donner raison à l'autorité intimée: un tel motif, relevant
essentiellement de la convenance, n'aurait en effet pas prévalu sur l'intérêt
public protégé par la loi. L'instruction a toutefois permis au tribunal de se
convaincre de l'urgence objective de procéder à certains travaux d'entretien et
même d'équipement: les eaux usées se déversent dans une fosse qui n'est probablement
plus étanche, la Compagnie vaudoise d'électricité a mis plusieurs fois
l'usufruitière en demeure de rendre son installation conforme aux exigences de
la législation fédérale sur les installations électriques à basse tension et le
chauffage central fait défaut. Or, le revenu annuel brut de l'usufruitière
(soit sa rente AVS ainsi que le produit des fermages) ne dépasse guère fr.
40'000.--, montant dont il y a lieu de déduire environ fr. 13'000.-- pour le
service des annuités: autant dire que le solde disponible ne permettrait même
pas de financer les travaux de rénovation les plus urgents (à elle seule, la
modification de l'installation électrique a été devisée à environ fr.
50'000.--). On ne saurait au surplus exiger des nu-propriétaires, à supposer qu'ils
en soient capables, d'effectuer eux-mêmes des dépenses importantes sans
contrepartie immédiate.
Le tribunal parvient
ainsi à la conclusion qu'il existe, du côté des vendeurs, des justes motifs au
sens de l'art. 19 al. 1er lit. b LPR: le recours doit dès lors être admis pour
cette raison également. A cela s'ajoute que, toujours selon le témoin Pichon,
les chances de réalisation du domaine, déjà extrêmement faibles en l'état,
postulent à tout le moins un entretien minimal des bâtiments.
e) En résumé, il n'y a
pas lieu de faire opposition à l'acquisition par la recourante des parcelles
nos 427 et 432 de Bougy-Villars. Point n'est donc besoin d'examiner la question
des justes motifs du côté de l'acquéreur, également invoquée par la recourante.
4.                     Vu le sort du pourvoi,
il y a lieu de rendre le présent arrêt sans frais. C'est avec le concours d'un
homme de loi que la recourante obtient gain de cause: il se justifie donc
d'astreindre l'autorité intimée à lui verser des dépens, par fr. 1'000.--.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours
formé le 9 décembre 1993 par la Fédération des coopératives Migros est admis.
II.                     La décision
rendue le 29 octobre 1993 par la Commission foncière, section I, est réformée
en ce sens qu'il n'est pas fait opposition à la vente des parcelles nos 427 et
432 de Bougy-Villars que les hoirs Ramel se proposent de conclure avec la
Fédération des coopératives Migros.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais.
IV.                    Un montant de
fr. 1'000.-- (mille francs) est alloué à titre de dépens à la recourante
Fédération des coopératives Migros, à la charge de l'Etat de Vaud (Commission
foncière, section I).
mp/Lausanne, le 26 octobre 1994
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les
trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)