vd_omni · AC.2005.0144 · 2006-09-11 · fr

BANDIERI, ANDRE, POGET/Municipalité de Bassins, CHAIGNAT | En l'espèce, le projet de construction d'un nouvel immeuble d'habitation, en remplacement de l'ancien hangar, accolé au bâtiment d'habitation déjà existant, contrevient aux dispositions relatives à l'ordre non contigu. Violation du plan de quartier relevée d'office par le tribunal, refus du permis de construire et annulation de la décision de la municipalité.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.09.2006 AC.2005.0144

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 11 septembre 2006
Composition
M. Xavier Michellod, président ; M. Antoine Thélin
et M. Jean W. Nicole, assesseurs ; Mme Véronique Aguet, greffière.
Recourants
1.
Roland BANDIERI,
à Bassins,
2.
Francis ANDRE,
à Bassins,
représenté par Bertrand PARIAT, avocat, à Genève 4,
3.
René POGET,
à Gland, représenté
par Bertrand PARIAT, avocat, à Genève 4,
Autorité intimée
Municipalité de Bassins,
Tiers intéressé
Jean-Claude CHAIGNAT,
à Froideville,
Objet
permis de construire
Recours Roland BANDIERI et Francis ANDRE et consort c/
décision de la Municipalité de Bassins du 27 juin 2005 (construction d'un
immeuble de six logements au lieu-dit "En la Fin", parcelle n° 138)
Vu les faits suivants
A.
Francis André est propriétaire de la parcelle n° 138 de la
commune de Bassins sur laquelle est érigée le bâtiment ECA n° 358, comprenant
une maison d'habitation de cinq appartements à laquelle est accolé un hangar.
Cette parcelle est située au lieu-dit "En la Fin", régi par un plan de
quartier "A la Fin", approuvé par le Conseil d'Etat le 21 juillet
1982.
Francis André et René Poget ont conclu, par-devant
notaire, une promesse d'achat-vente relative à cette parcelle et ont soumis son
acquisition à l'obtention d'une autorisation de construire pour le projet
envisagé par l'acquéreur.
Du 1
er
au 21 avril 2005, Francis André,
en qualité de propriétaire, et René Poget, en qualité de promettant-acquéreur,
ont mis à l'enquête publique un projet consistant en la démolition du hangar
existant et la construction d'un nouvel immeuble  de six logements, accolé au
bâtiment d'habitation existant. Le projet prévoyait ainsi la construction d'une
maison d'habitation d'une surface de 358 m
2
sur cinq niveaux comprenant
trois appartements de trois pièces et trois appartements de quatre pièces. La
partie supprimée représentait 223 m
2
.
Plusieurs oppositions ont été formées à l'encontre
de ce projet, notamment de la part de Roland Bandieri, propriétaire de la parcelle
n° 622 jouxtant la parcelle n° 138, laquelle bénéfice d'une servitude foncière
relative aux canalisations d'égouts sur cette dernière. Le 23 mai 2005, une
séance réunissant les différents intervenants a été organisée par la commune de
Bassins. Les oppositions avaient trait principalement à l’ampleur du projet, au
problème de raccordement aux réseaux d'eaux claires et d'eaux usées, au manque
de surface de verdure ainsi qu'au nombre et à la situation des places de
stationnement.
B.
Le 22 juin 2005, la Municipalité de Bassins a fait
parvenir la décision suivante aux constructeurs, par l'intermédiaire de leur
représentant, la société STATECH SA:
"La
Municipalité a étudié la synthèse CAMAC du dossier mentionné et des oppositions
relatives au projet de construction "A la Fin" propriété de Monsieur
Francis André.
Avant qu'une
décision municipale soit prise, une séance a été organisée dans le but de
comprendre les arguments des opposants et des constructeurs.
Fort des
éléments entendus, lors de cette réunion et après analyse du dossier,
l'autorité exécutive vous communique sa décision finale de la façon suivante :
1.
Le
bâtiment projeté est conforme au règlement communal et au plan de quartier
spécifique au quartier de la Fin approuvé par le Conseil d'Etat le 21 juillet
1982.
2.
Le
principe d'évacuation des eaux appartient à la Municipalité. Elle fixe les
conditions de raccordement des canalisations privées aux réseaux d'évacuation
des eaux claires et des eaux usées. Si le propriétaire du bâtiment projeté
décide d'utiliser les conduites existantes sur la parcelle 622, il appartient
au propriétaire du bien-fonds de fixer les conditions de raccordement et à la
Municipalité d'admettre cette manière de réaliser l'équipement de la parcelle
138. La Municipalité demandera au propriétaire de la parcelle 138 de
transmettre les résultats du calcul de charges des collecteurs et exigera le
respect de toutes les dispositions imposées par le bureau d'ingénieurs mandaté
par la Municipalité. L'autorité ne sera en aucun cas responsable de tous dégâts
provoqués par les travaux.
3.
Conformément
aux dispositions de l'article 9.5 du règlement général des constructions et
l'aménagement du territoire de Bassins, les places de stationnement pour
véhicule qui empiètent sur la zone de non bâtir délimitée le long du chemin du
Pelaz ne peuvent être admises que moyennant convention passée avec la Commune.
4.
Dans
un souci de bien être de tous ses concitoyens, la Municipalité impose au
constructeur la création de 5 places de parc supplémentaires, au minimum, à
l'intérieur du bâtiment ou sur une autre parcelle liée au projet. Les places de
parc supprimées à l'extérieur sont : (voir annexe)
Place 22
Place 23
Place 24
Place 25
Place 26.
En cas de
problème insurmontable, il faut diminuer le nombre d'appartement à 4.
En vertu
des règlements communaux en vigueur, la Municipalité décide de lever votre
opposition et délivrera le permis de construire en indiquant au constructeur la
décision 4 dans son intégralité et de la faire appliquer.
C.
Le 14 juillet 2005, soit en temps utile, Roland Bandieri,
représenté pour le dépôt du recours par son fils, Marc Bandieri, au bénéfice
d'une procuration, s'est pourvu contre la décision de la Municipalité auprès du
Tribunal administratif. Il conclut, en substance, outre à l’octroi de l'effet
suspensif, à ce que des calculs soient exigés quant aux effets d'un éventuel
raccordement sur ses propres conduites et que la question des raccordements
EC/EU soit clairement résolue avant la délivrance du permis de construire, que
la Municipalité fasse respecter de manière égale ses règlements et favorise les
bons rapports de voisinage et qu'une nouvelle mise à l'enquête du projet de la
parcelle n° 138 soit demandée relativement à la modification de l'emplacement
des places de parc litigieuses. Il estime notamment que le coefficient
d'utilisation du sol de la zone n'est pas respecté et que la taille du projet
est surdimensionnée au vu de l'ensemble du quartier; il explique que lui-même
avait dû respecter un CUS de 0,27 alors que son immeuble se trouve dans la même
zone constructible que celle des requérants. Il reproche à la municipalité de
favoriser les promoteurs immobiliers plutôt que les habitants du quartier. Il
relève également que les questions en rapport avec les raccordements aux conduites
d'eau et d'égouts n'ont pas été résolues de façon satisfaisante et que la Municipalité
se devait d'intervenir afin de faciliter l'entente entre particuliers. S'agissant
de la question des places de stationnement, il estime que la façon de procéder
de la commune laisse une trop grande marge de manoeuvre à la partie adverse
tout en n'offrant aucune garantie aux propriétaires et habitants des parcelles
voisines.
L'effet suspensif au recours a été accordé le 18
juillet 2005.
D.
Par acte du 18 juillet 2005, Francis André et René Poget, représentés
par Me Bertrand Pariat, avocat à Genève, ont également recouru contre la
décision du 22 juin 2005. Ils concluent, avec suite de frais et dépens, principalement,
à l'annulation de la décision et à ce que toutes les oppositions soient levées
et le permis de construire délivré. S'agissant des places de stationnement, ils
expliquent que l'emplacement de celles-ci est conforme aux règlements communaux
et a été choisi en vue de respecter les intérêts des voisins. Ils estiment
ainsi que la commune ne saurait leur imposer la création de cinq places intérieures,
ou sur une autre parcelle, en lieu et place de celles prévues dans le projet et
invoquent la nullité de ces conditions. Au demeurant, ils relèvent l'existence
d'une servitude foncière relative aux canalisations d'égouts leur permettant
d'emprunter sans restriction les conduites existantes sur la parcelle n° 622
pour se relier à l'équipement public.
Roland Bandieri s'est déterminé sur le recours des
constructeurs le 8 août 2005. Le 16 août 2005, la commune a renoncé à prendre
position.
E.
Par courrier du 22 août 2005, le juge instructeur a relevé
que le projet litigieux consistant à démolir un hangar existant, contigu au
bâtiment d'habitation n° ECA 358, et à construire à sa place un nouveau
bâtiment de six logements, également contigu au bâtiment d'habitation existant,
contrevenait à première vue aux dispositions du règlement du plan de quartier
relatives à l'ordre non contigu. Partant, il a invité les parties à se déterminer
sur ce point.
Le 7 septembre 2005, la municipalité s'est exprimée
comme suit : "Depuis 1982 ce plan de quartier était une vision d'ensemble
de plusieurs propriétaires de ce lieu-dit. Nous arrivons au terme du potentiel
de construction. Ce dossier est un élément indissociable de toutes les mises à l'enquête
qui ont été effectuées jusqu'à ce jour. Nous avons de la peine à comprendre
qu'on sorte ce dossier du contexte général du PPA de la Fin."
Le 13 septembre 2005, les constructeurs ont soutenu
que le projet considéré ne contrevenait pas à l'art. 2.1 du règlement du plan
de quartier "A la Fin". Ils ont relevé que leur intention avait
toujours été de morceler la parcelle concernée en plusieurs propriétés
distinctes, précisant toutefois que le bâtiment existant étant déjà construit
en ordre contigu, la démolition projetée permettait tout à fait de reconstruire
dans un ordre contigu. Ils ont par ailleurs indiqué que, s'agissant d'un projet
de construction de six logements en propriété par étages, ils n'avaient jamais
été dans leur intention de lier cette nouvelle construction au bâtiment
d'habitation existant, ce pourquoi ils avaient créé des places de parc distinctes.
Roland Bandieri ne s'est pas exprimé.
F.
Le dossier a été repris par un nouveau magistrat instructeur
le 14 mars 2006, et le tribunal a statué à huis clos.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi du
18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), les
recours sont intervenus en temps utile. Ils sont au surplus recevables en la
forme.
2.
Les opposants invoquent des problèmes liés à l'importance
du projet, à ses conséquences quant aux raccordements aux réseaux publics d'eau
et d'égouts et aux places de stationnement. Il se pose toutefois également la
question de la conformité du projet aux règles communales relatives à l'ordre
non contigu. Il incombe au tribunal d'examiner d'office cette question, en
application de l'art. 53 LJPA, selon lequel le Tribunal administratif établit
d'office les faits et applique le droit sans être limité par les moyens des
parties.
3.
a) L'art. 2.1 du plan de quartier "A la Fin" de
la commune de Bassins, approuvé par le Conseil d'Etat le 21 juillet 1982,
applicable au projet litigieux, a la teneur suivante :
"Dans les aires
constructibles, les bâtiments peuvent être construits, soit en ordre contigu,
soit en ordre non contigu. L’ordre contigu ne peut toutefois être réalisé que
si la construction projetée s’inscrit dans le cadre d’un projet d’ensemble
s’étendant sur plusieurs propriétés".
Or, en l'espèce, il apparaît que le projet de
construction d'un nouvel immeuble d'habitation de six logements, en remplacement
de l'ancien hangar, est accolé au bâtiment d'habitation déjà existant. Il
convient ainsi d'examiner si
la construction en cause ne
constitue pas un deuxième bâtiment accolé à la maison existante qui créerait une
contiguïté de faits incompatible avec les règles de l’ordre non contigu.
b) L'ordre non contigu se caractérise par
l'implantation et les distances à observer entre bâtiments et limites de
propriété ou entre bâtiments situés sur une même propriété (cf. art. 2.3 du
plan de quartier "A la Fin"). Il
a essentiellement pour
but de ménager certaines distances jusqu’aux propriétés voisines, ce but
pouvant être atteint par une construction composée de plusieurs bâtiments
lorsque le règlement ne restreint que la longueur de ceux-ci. Les règles de
l’ordre non contigu ont également pour objet de ménager une distance entre deux
bâtiments situés sur la même propriété, ceci pour assurer une protection contre
la propagation des incendies, pour des raisons de salubrité et pour permettre
les fractionnements ultérieurs dans le respect des règles fixant les distances
entre bâtiments et limites de propriété. Elles n’ont, en revanche, pas pour
objectif de limiter directement la densité d’occupation du sol (Bonnard / Bovay
/ Didisheim / Matile / Sulliger / Weill, Droit fédéral et vaudois de la
construction, Lausanne 2002, p. 479).
Dans un arrêt du 22 mars 1993 (RDAF
1993 p. 195 et ss), le tribunal de céans a considéré devoir procéder à un
réexamen de la jurisprudence de l'ancienne Commission de recours en matière de
constructions (CCRC) sur la notion de bâtiment, qu'il jugeait trop limitative
et impropre à saisir les différents cas d'espèce dans leur diversité, dans la
mesure où elle se cristallisait sur le critère de l'apparence extérieure. Le
tribunal a ainsi jugé que, dans la mesure où le règlement communal autorise un
bâtiment unique, de même volume que celui représenté par plusieurs
constructions accolées, rien ne s'oppose à la construction d'un ensemble
d'éléments comptant pour une unité pour le calcul des règles sur les distances
à respecter jusqu'à la limite de propriété voisine ou entre bâtiments sur une
même parcelle. Peu importe que ces éléments constituent des entités distinctes
ou qu'au contraire ils soient dans une relation d'interdépendance, dès lors
qu'ils forment un tout homogène.
Ainsi, il s’agit de déterminer si
divers éléments accolés constituent un seul ou plusieurs bâtiments: elle est à
résoudre au vu de l'ensemble des caractéristiques du projet, tant intérieures
qu'extérieures. L'apparence extérieure joue un certain rôle, mais il n'est pas
décisif, dans la mesure où d'autres éléments tels que la destination existante
et future des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle, les
dimensions des constructions litigieuses, leur surface de plancher, leur
conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs doivent
également être pris en considération; à cela s'ajoute que les objectifs de la
planification communale, particulièrement dans la zone concernée, peuvent
conduire à une pondération de ces différents critères. La situation se présente
de manière particulière lorsque le législateur communal a entendu exclure, pour
des motifs architecturaux ou d'urbanisme, les constructions juxtaposées dans
les zones régies par l'ordre non contigu. L'apparence extérieure peut alors
jouer un rôle prépondérant en raison du but de la norme en cause (AC.1991.0263
du 25 janvier 1993).
Dans un arrêt du 27 décembre 1991, le
tribunal administratif avait ainsi déjà considéré que l'existence au sous-sol
collectif d'un parking et de locaux techniques, ainsi que l'accès commun aux
étages, constituaient des éléments suffisants pour conclure à l'existence d'un
bâtiment unique, même si, pour un observateur, on était en présence de deux
corps de bâtiments bien distincts, reliés par un élément entièrement vitré, qui
apparaissaient détachés l'un de l'autre (arrêt TA AC 7435). Le Tribunal
administratif a également considéré qu'un projet de quatre villas identiques
accolées, bénéficiant chacune de son propre accès, de son garage et de locaux
de service indépendants, n'était pas conforme à une réglementation communale
n'autorisant que la construction de deux bâtiments accolés, le projet présentant
toutes les caractéristiques d'une contiguïté de fait de quatre bâtiments
accolés (RDAF 1996 p. 100).
c) Dans le cas particulier, les
dispositions applicables au plan de quartier, bien qu'elles ne limitent pas la
surface brute de plancher constructible dans l'aire constructible 1 sur
laquelle se trouve le projet en cause, prévoient toutefois clairement que les
bâtiments ne peuvent être réalisés en ordre contigu que si la construction projetée
s'inscrit dans le cadre d'un projet d'ensemble s'étendant à plusieurs
propriétés. Le règlement de quartier prévoit en outre à son art. 2.3 que les
distances minima entre deux bâtiments sis sur une même propriété sont de 6
mètres.
En l'espèce, il est patent que l'on ne
se trouve pas dans le cas d'un bâtiment unique comprenant deux parties accolées
tel que décrit par la jurisprudence précitée. En effet, le nouvel immeuble
d'habitation envisagé est fonctionnellement indépendant du bâtiment existant, comprenant
cinq logements, et ceci malgré le fait qu'il lui soit accolé sur une de ses
façades. Le projet de construction ne prévoit effectivement aucune liaison
entre les deux immeubles d'habitation, aucune partie commune n'étant au surplus
envisagée. Les constructeurs ont par ailleurs eux-mêmes précisé qu'il n'avait
jamais été dans leur intention de lier la nouvelle construction au bâtiment
d'habitation existant (courrier des constructeurs du 13 septembre 2005). Au
demeurant, il apparaît que les autres conditions relatives à l'admission de
construction en ordre contigu dans le quartier en cause ne sont également pas
réalisées dans la mesure où l'on ne se trouve pas en présence d'un projet
d'ensemble s'étendant entre plusieurs propriétés mais bien d'un bâtiment
construit en contiguïté d'un bâtiment existant et ceci en violation des
dispositions du plan de quartier applicable.
d) Dans leur prise de position du 13
septembre 2005, les recourants exposent que leur intention a toujours été de
morceler la parcelle concernée en plusieurs propriétés distinctes et que, quoi
qu'il en soit, le bâtiment existant étant déjà construit en ordre contigu, la
démolition projetée permet tout à fait de reconstruire en ordre contigu.
Toutefois, il apparaît que la volonté
des parties de morceler la parcelle, qui si elle avait été mise en oeuvre avant
le dépôt du permis de construire, aurait pu permettre au projet de respecter la
disposition litigieuse ici en cause, ne figure nullement dans le projet mis à
l'enquête publique, cet élément ne pouvant ainsi être pris en considération. De
plus, les constructeurs ne peuvent en l'espèce bénéficier de la protection
d'une situation acquise au sens de l'art. 80 LATC, dans la mesure où le projet
ne constitue pas une transformation mais bien une nouvelle construction dont l'affectation
est différente et le volume de loin plus important que l'ancien hangar
existant. En effet, le projet soumis à autorisation prévoit la démolition
totale du hangar et la construction, en lieu et place, d'un nouveau bâtiment,
opération allant par conséquent bien au-delà de ce qu'autorise l'art. 80 al. 2
LATC. Le but de l'ordre non contigu est notamment de placer les immeubles dans
les meilleures condition d'hygiène possible en aérant non seulement l'intérieur
des propriétés, mais également la rue, et d'empêcher qu'une implantation
anarchique des bâtiments ne compromette les conditions d'hygiène des immeubles
voisins ou ne rompe l'équilibre entre les constructions existantes. Selon une
jurisprudence constante de l'ancienne Commission cantonale de recours en
matière de construction, confirmée par le Tribunal administratif, la création
de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit
être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation
(AC.2003.0052 du 11 mai 2006 consid. 5 et références citées).
Le projet de construction viole ainsi
les règles de l'ordre non contigu et est contraire au règlement de quartier
applicable, le permis de construire ne pouvant ainsi pas être délivré.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent dès lors à
l'admission du recours de Roland Bandieri et au rejet du recours de Francis André
et de René Poget, la décision de la municipalité du 22 juin 2005 devant être annulée
et la délivrance du permis de construire refusée. Le Tribunal administratif
peut ainsi se dispenser d'examiner en détail les autres griefs soulevés par les
recourants, ce d'autant plus que les points qui conduisent au refus du permis
de construire impliquent un remaniement important du projet de construction.
5.
Francis André et René Poget, qui succombent, n'ont pas
droit à des dépens et supporteront, solidairement, un émolument de 2'500
francs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours de Roland Bandieri du 14 juillet 2005 est
admis.
II.
La décision de la Municipalité de la commune de Bassins du
22 juin 2005 est annulée.
III.
Le recours d'André Francis et de René Poget du 18 juillet
2005 est rejeté.
IV.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est
mis, solidairement, à la charge de Francis André et de René Poget.
Lausanne, le 11 septembre 2006
Le président:                                      La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.