vd_omni · AC.2021.0280 · 2022-05-10 · fr

A.________, B.________/Municipalité d'Ollon, C.________ | Recours des opposants contre la décision de la municipalité autorisant la réhabilitation de meurtrières en façade et la création de six fenêtres sur un bâtiment voisin. - Le mur sud du bâtiment concerné n'empiète pas sur la parcelle des recourants, mais se situe à la limite de celle-ci. C'est dès lors à juste titre que la municipalité s'est contentée de la seule signature du propriétaire du bâtiment dans la demande de permis de construire (art. 108 al. 1 LATC). - Le bâtiment bénéficie de la note 4 au recensement architectural. Il ne fait l'objet d'aucune protection particulière. - Les griefs de droit privé soulevés par les recourants (violations du Code rural et foncier) sont irrecevables.- La municipalité n'a pas abusé de sa large marge d'appréciation en autorisant la création de fenêtres, notamment pour des raisons de salubrité. - Quant aux meurtrières, elles existaient déjà à l'origine de sorte que leur réhabilitation ne modifiera pas l'aspect du bâtiment.Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.05.2022 AC.2021.0280

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 10 mai 2022
Composition
Mme Annick Borda,
présidente
; Mme Pascale Fassbind-de Weck et
M. Jean-Marie Marlétaz, assesseurs; Mme Elodie Hogue, greffière.
Recourants
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
tous deux représentés par Me
Frank
TIECHE, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Ollon,
à Ollon, représentée
par Me Jacques HALDY, avocat à Lausanne,
Propriétaire
C.________,
à ********
, représenté par Me Laure JOLIDON, avocate à Lausanne.
Objet
Permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ la décision de la Municipalité
d'Ollon du 8 juillet 2021 levant leur opposition et délivrant une
autorisation de construire en vue de la réhabilitation de meurtrières en
façade et de la création de six fenêtres, sur la parcelle n° 7493 propriété
de C.________ (CAMAC 199750).
Vu les faits suivants:
A.
C.________ (ci-après également: le constructeur) est propriétaire d’une
maison rurale ECA n° 1551, composée d’un rez-de-chaussée inférieur, d’un
rez-de-chaussée supérieur et de combles, sise sur la parcelle n° 7493 du village
de Huémoz (Commune d’Ollon). La parcelle est entourée au sud et à l’ouest par
la parcelle n° 7494 qui appartient à B.________ et A.________ (ci-après également:
les recourants) et sur laquelle se trouvent les bâtiments ECA n° 1553 et 1550.
La façade est du bâtiment ECA n° 1553 longe la façade ouest du bâtiment ECA n° 1551,
à une distance d’environ 1,5 mètres. La façade nord du bâtiment ECA n° 1550 se
trouve le long de la façade sud du bâtiment ECA n° 1551, à une distance d’environ
0,7 mètre. Les parcelles n
os
7493 et 7494 sont toutes deux situées en
zone de village au sens du plan partiel d’affectation du village de Huémoz du
22 janvier 1998 (ci-après: PPA) et de son Règlement du 22 janvier 1998
(ci-après: RPPA).
B.
Les trois bâtiments ont obtenu la note 4 ("objet bien intégré")
au recensement architectural du canton de Vaud. Les bâtiments ECA n
os
1551 et 1553 y sont décrits en tant que "grange, écurie" et le
bâtiment ECA n° 1550, comme une "maison paysanne". Ils sont tous les
trois désignés dans le PPA comme des "bâtiments marquants avec note au
recensement architectural (patrimoine bâti à maintenir)".
C.
Le 11 décembre 2020, C.________ a déposé, par l’intermédiaire de l’architecte
D.________, une demande de permis de construire portant sur la création d’ouvertures
en façade du bâtiment ECA n° 1551. Plus particulièrement, il s’agit de créer, sur
la façade ouest, deux rangées de trois fenêtres, de forme rectangulaire debout
et de dimensions de 90 par 110 cm, ainsi que de réhabiliter les meurtrières qui
ont été bouchées sur la façade sud du bâtiment.
Ce projet a été mis à l’enquête publique du 13 janvier
au 11 février 2021.
Il a fait l’objet d’une opposition par B.________ et
A.________ le 10 février 2021. Les opposants y ont notamment exposé, par l'intermédiaire
de leur avocat, qu’à l’origine, les bâtiments sis sur les parcelles n
os
7493 et 7494 faisaient partie d’un tout datant du XVIII
ème
siècle qui
appartenait à la famille de B.________. Ils ont indiqué qu’actuellement, le bâtiment
ECA n° 1551 était utilisé comme entrepôt. Ils ont fait valoir un défaut d’intégration
du bâtiment après les modifications envisagées, relevant que le RPPA protégeait
les dimensions relativement modestes des fenêtres qui caractérisaient le village
d’Huémoz. Ils ont relevé que les ouvertures prévues devaient être considérées
comme des vues au sens de l’art. 13 du Code rural et foncier du 7 décembre 1987
(CRF; BLV 211.41), motif qui relevait cependant du droit civil et "qui ne
serait pas traité dans la présente procédure". Ils ont encore fait valoir
que puisque le mur sud du bâtiment ECA n° 1551 était construit sur la limite de
propriété des parcelles n
os
7494 et 7493, ils en étaient copropriétaires
de sorte que les modifications projetées nécessitaient leur accord. Ils devaient
ainsi co-signer la demande de mise à l’enquête, vu la teneur de l’art. 108 al.
1 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les
constructions (LATC; BLV 700.11). Ils ont encore invoqué que la distance entre
les bâtiments était problématique du point de vue de la protection contre les
incendies et que l’on ignorait tout du respect ou non des prescriptions en la
matière.
La synthèse CAMAC a été délivrée le 11 mars 2021
(CAMAC 199750). En particulier, l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie
et les éléments naturels (ECA) a accepté les plans de protection contre les
incendies compte tenu de points correctifs et complémentaires.
Le 28 juin 2021, le constructeur, par son avocate, a
formulé ses déterminations à l’égard de l’opposition. Il a notamment répondu que
son bâtiment se trouvait intégralement à l’intérieur de la limite de propriété,
comme cela ressortait des extraits du Guichet cartographique cantonal, du cadastre
des restrictions de droit public à la propriété foncière (ci-après: RDPPF) et comme
le lui avait confirmé le géomètre officiel. Le constructeur a nié que les
ouvertures prévues violaient les règles d’esthétique et d’intégration, ajoutant
qu’elles correspondaient aux exigences de l’art. 5 al. 1 RPPA et à la pratique
communale. Il a produit à cet égard des photographies des parcelles n
os
7486 et 7492, où la Municipalité avait autorisé la création d’ouvertures de
dimensions plus importantes.
Par décision du 8 juillet 2021, la Municipalité d’Ollon
a levé l’opposition au permis de construire, considérant que la création des
fenêtres ne nuisait pas à l’intégration du bâtiment et que les autres griefs
soulevés (droit de vue, mur mitoyen) relevaient du droit privé. Le même jour,
la Municipalité a délivré le permis de construire à C.________.
D.
Par acte du 1
er
septembre 2021, B.________ et A.________ ont
recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(CDAP) contre cette décision municipale, en concluant à son annulation et au
rejet de la demande de permis de construire. Ils reprennent pour l’essentiel
les griefs qu’ils ont soulevé en procédure d’opposition, ajoutant que la
décision attaquée viole leur droit d’être entendu pour défaut de motivation.
Ils requièrent par ailleurs la mise en œuvre d’une inspection locale, ainsi que
d’une expertise de géomètre afin de déterminer le caractère mitoyen de la
façade sud du bâtiment ECA n° 1551.
Dans sa réponse du 29 septembre 2021, C.________ conclut
au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. Il répète qu’à son sens, le
projet ne viole pas les règles d’esthétique et d’intégration et que des fenêtres
sans volets de dimensions similaires voire plus importantes ont été autorisées
par la Municipalité sur les bâtiments sis sur les parcelles n
os
7486
et 7492, produisant à cet égard des photographies. Il ajoute que, selon lui,
son bâtiment se trouve intégralement à l’intérieur de la limite de propriété et
produit un agrandissement de l’extrait du cadastre montrant sa parcelle. Il en
déduit que les recourants n’ont pas à co-signer la demande de permis de construire.
S’agissant de la problématique de la protection contre les incendies, il fait
valoir qu’elle relève de la compétence de l’ECA, qui a délivré l’autorisation
spéciale requise. Le constructeur s’oppose à la mise en œuvre d’une expertise
de géomètre, estimant que la délimitation de la parcelle est une question de
droit privé qui n’a pas à être examinée par la CDAP et que les extraits du cadastre
versés au dossier démontrent que les recourants ne sont pas propriétaires du
mur litigieux.
Dans sa réponse du 30 septembre 2021, la Municipalité
conclut au rejet du recours. Elle conteste que sa décision présente une
motivation insuffisante et estime que les exigences formelles de la demande de
permis de construire ont été respectées. Elle se prévaut de son large pouvoir
d'appréciation sur les questions d'esthétique et d'intégration et rappelle avoir
déjà autorisé des ouvertures similaires, voire plus importantes. Elle considère
qu'une telle pratique est nécessaire pour assurer l'éclairage et la salubrité des
bâtiments et qu'elle ne nuit pas au site. Au demeurant, le bâtiment ECA n°
1551, recensé en note 4, ne bénéficie d'aucune protection particulière. S'agissant
de la défense incendie, elle indique que le concept mis à l'enquête publique a
été validé par l'ECA.
Par réplique du 20 octobre 2021, les recourants maintiennent
leurs arguments s’agissant de l’esthétique et de l’intégration, de la copropriété
de la façade sud du bâtiment ECA n° 1551 et concernant la protection contre les
incendies. Ils répètent que la façade sud du bâtiment est située sur la limite
de propriété, exposant que la borne implantée au coin sud-ouest de la parcelle n
o
7493 est située 5 cm derrière cette façade. Ils produisent à cet égard
des photographies. Ils précisent que la borne située à l’est de la parcelle n
o
7493 n’existe plus. Ils font encore valoir que leur salle de bain se trouve
vis-à-vis de la façade sud du bâtiment du constructeur où la réhabilitation des
meurtrières est prévue ce qui leur causerait une perte d’intimité inacceptable.
Ils produisent des photographies prises depuis leur salle de bain d’où on voit
ledit mur.
Dans ses déterminations du 11 novembre 2021, le
constructeur maintient également sa position. Il produit un plan du village d’Huémoz
versé au cadastre, sur lequel figure la position des limites de propriété et
relève que la borne susmentionnée est située dans le prolongement direct du mur.
La Municipalité maintient ses conclusions dans ses
déterminations du 8 novembre 2021.
Le 10 mars 2022, le Tribunal a procédé à une inspection
locale sur les parcelles n
os
7493 et 7494. Les parties ont été
entendues. On extrait ce qui suit du compte-rendu d’audience:
"S'agissant de l'affectation actuelle du bâtiment ECA n°
1551, le propriétaire indique qu'il s'agit d'un dépôt. L'ancien propriétaire,
antiquaire, l'utilisait pour entreposer des meubles. Il a notamment refait le
béton à l'intérieur ainsi qu'une partie du toit. Quant à l'affectation future
du bâtiment, le propriétaire déclare qu'il souhaite créer un logement.
La Cour et les parties entrent dans le bâtiment et observent
le rez-de-chaussée ainsi que le premier étage. A l'étage, il est constaté que
les meurtrières présentes sur la façade sud sont actuellement obstruées par du
béton. Le propriétaire explique qu'il souhaite les réhabiliter plutôt que de créer
de plus grandes ouvertures de ce côté, afin de ne pas trop modifier l'aspect originel
du bâtiment. Il est prévu de poser des verres transparents pour une partie des meurtrières
et des verres translucides pour les autres, tel qu'indiqué sur les plans. Il
est constaté que le mur de cette façade sud présente une épaisseur d'environ 40
cm et que les meurtrières obstruées ont une largeur d'environ 20 cm. Il n'y a,
pour l'instant, aucune ouverture dans la façade ouest du bâtiment. Le propriétaire
assure que les matériaux choisis pour les fenêtres n'auront rien d'extravagants,
tout étant déjà prévu dans le cahier des charges de la Municipalité.
La Cour et les parties se déplacent au sud-ouest de la parcelle
n° 7493. A cet endroit, la Cour constate l'emplacement du point limite sur la
première marche en pierre du petit chemin, conformément aux photographies figurant
au dossier. La recourante indique que l'emplacement de ce point limite a été
confirmé par un géomètre. A l'époque, il y avait une borne, mais celle-ci a été
remplacée par un point limite lorsque l'entreprise de téléphonie a réalisé des
travaux.
La Cour constate que les six fenêtres qui seraient créées sur
la façade ouest du bâtiment ECA n° 1551 donneraient sur un petit chemin, puis
sur le mur borgne du bâtiment ECA n° 1553. Derrière ce mur se trouve un local
utilisé comme garage par les recourants.
La Cour et les parties se déplacent à l'angle sud-est de la
parcelle n° 7493 et constatent que l'annexe cadastrée du bâtiment ECA n° 1551
n'existe plus. La recourante indique qu'à l'époque, il y avait une borne à
environ 30 cm de l'angle et au pied du muret présent le long du chemin.
La Cour et les parties se rendent dans la salle de bains de la
recourante, à l'étage du bâtiment ECA n° 1553 [recte: 1550], afin d'observer la
vue depuis la fenêtre. Il est constaté qu'au vu de la largeur des meurtrières et
l'épaisseur du mur de la façade sud de l'immeuble ECA n° 1551, le rayon de
visibilité est insuffisant pour apercevoir la salle de bains de la recourante.
La Cour et les parties entreprennent un tour du quartier afin
d'observer le type de constructions alentour. Il est constaté qu'au sud de la
parcelle n° 7493, se trouve une maison réhaussée rénovée qui, malgré l'usage partiel
de bois, est empreinte d'une certaine modernité, notamment au vu de sa large
fenêtre à l'étage supérieur. A l'est, on observe un chalet aux ouvertures conséquentes
proportionnellement à la largeur de la façade, dont la photographie se trouve au
dossier. Accolée au nord, se situe une construction plus ancienne et traditionnelle.
Au nord de la parcelle n° 7493, de l'autre côté du chemin de la Carrière, s'élève
une construction en maçonnerie-crépis. A l'ouest de la parcelle n° 7493, prend
place l'ancienne grange/dépôt appartenant aux recourants, avec un garage rénové
accolé à cette grange."
A la demande de la juge instructrice, la Municipalité
a produit le PPA du village d'Huémoz, situation 1:500, le 15 mars 2022.
Le 19 avril 2022, les recourants se sont déterminés
sur le compte-rendu d'audience. Les autres parties n'ont pas procédé dans le
délai imparti.
E.
La Cour a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève l'opposition à un projet
de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours
de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi vaudoise du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé dans le délai
de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile,
compte tenu des fériés judiciaires. Il respecte au surplus les conditions formelles
énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Les recourants,
qui sont copropriétaires de la parcelle n
o
7494, adjacente à celle
sur laquelle les travaux ont été autorisés, et qui ont formé opposition lors de
l'enquête publique, ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 LPA-VD).
Il convient d'entrer en matière sur le fond.
2.
Dans un premier grief d’ordre formel, les recourants font valoir que leur
droit d’être entendu a été violé, au motif que la Municipalité n’a pas suffisamment
motivé sa décision au sujet de l’intégration de l’immeuble, compte tenu des
modifications projetées. Ils demandent la mise en œuvre d’une inspection locale,
dans le but (notamment) de corriger cette violation.
a)
Les parties ont le droit d'être
entendues (art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse
du 18 avril 1999 [Cst.; RS 101], art. 17 al. 2 de la Constitution du canton de
Vaud du 14 avril 2003 [Cst-VD; BLV 101.01], art. 33 ss LPA-VD). Le droit d'être
entendu implique notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision
(art. 42 let. c LPA-VD) afin que l'intéressé puisse la comprendre et l'attaquer
utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son
contrôle.
Il suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs
qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en
connaissance de cause. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter
tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut
au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du
litige. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision
de l'autorité, le droit à une
décision motivée
est
respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut
d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la
décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1;
ATF 138 IV 81 consid. 2.2;
ATF 134 I 83 consid. 4.1
).
Le droit d'être entendu étant un droit de nature
formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment du bien-fondé matériel de celle-ci. La violation du
droit d'être entendu commise en première instance peut cependant être réparée, conformément
à la théorie dite de la guérison, si le justiciable a la faculté de se déterminer
dans la procédure de recours, pour autant que l'autorité de recours dispose
d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit, respectivement du même pouvoir
d’examen que l’autorité intimée (cf. ATF 135 I 279 consid. 2.6.1; ATF 133 I 201
consid. 2.2.; ATF 126 I 68 consid. 2; cf. art. 98 LPA-VD). La
jurisprudence a toutefois précisé que la guérison était exclue lorsqu’il
s’agissait d’une violation particulièrement grave des droits de la partie et qu’elle
devait en tout état de cause demeurer l’exception (ATF 126 I 68  consid. 2;
ATF 124 V 180 consid. 4a et les arrêts cités; cf. également, parmi d’autres, CDAP
GE.2012.0126 du 20 décembre 2012; GE.2004.0184 du 25 avril 2005). Cependant, même
en présence d’une grave violation du droit d’être entendu, il est exceptionnellement
possible de renoncer au renvoi de la cause à l’autorité précédente lorsqu’une
telle mesure apparaît vide de sens et prolongerait inutilement la procédure, au
détriment de l’intérêt des parties à recevoir une décision dans un délai raisonnable
(ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références citées; CDAP AC.2020.0214 du 20
juillet 2021 consid. 2a).
b) En l’occurrence, la décision contient une motivation
très succincte, l’autorité ayant seulement indiqué que le projet respectait le RPPA
du village de Huémoz et que la création des ouvertures n’affectait pas l’intégration
du site, le reste des griefs relevant du droit privé. Cela étant, dans sa réponse
du 30 septembre 2021 et ses déterminations du 8 novembre 2021, la Municipalité
a complété sa motivation, indiquant notamment qu’il ne s’agissait que de
permettre la création de quelques ouvertures de dimensions modestes et de
réhabiliter les meurtrières, ce qui ne dénaturait pas le site, relevant par ailleurs
qu’elle avait déjà autorisé des ouvertures similaires, voire plus importantes.
Elle a en outre indiqué que le bâtiment était recensé en note 4 et ne jouissait
donc d’aucune protection particulière. La Municipalité a encore été entendue lors
de l'inspection locale sur les motifs de sa décision. Les recourants ont eu
largement l'occasion de s'exprimer sur la motivation ainsi complétée, lors de
l'audience ainsi que du double échange d'écritures. Partant, la guérison d’une
éventuelle violation du droit d’être entendu des recourants doit être admise.
3.
Les recourants font valoir que le mur sud de l’immeuble ECA n° 1551 est
situé sur la limite de propriété avec leur parcelle n° 7494, de sorte qu’il s’agirait
d’un mur mitoyen dont ils seraient copropriétaires. De ce fait, ils auraient dû
co-signer la demande de permis de construire. Ils se prévalent à cet égard de l’art.
108 al. 1 LATC et des règles du droit civil (art. 648 du Code civil suisse du
10 décembre 1907 [CC; RS 210] notamment sur la copropriété simple). Ils estiment
que la Municipalité aurait dû se pencher sur cette question à titre préjudiciel
afin que l’art. 108 al. 1 LATC puisse être appliqué correctement, ce qu’elle n’a
pas fait dès lors qu’elle a estimé qu’il s’agissait d'une problématique
relevant (exclusivement) du droit privé.
a) En vertu de l’art. 108 al. 1 LATC, la demande de
permis de construire est adressée à la municipalité. Elle est signée par celui
qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le
fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Elle indique les dérogations
requises et les dispositions réglementaires sur lesquelles elles sont fondées. Selon
l'art. 69
du règlement du 19 septembre 1986 d'application
de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1) qui régit les pièces et indications à fournir
avec la demande de permis de construire, la demande de permis pour une
construction nouvelle doit notamment comprendre un plan de situation extrait du
plan cadastral.
L'art. 73 al. 1 RLATC précise que les plans, le questionnaire
général et les pièces annexes sont signés par leur auteur, le propriétaire du fonds
et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le maître de l'ouvrage. Si les
circonstances le justifient, ces derniers peuvent donner une procuration au mandataire.
Celle-ci doit être jointe au dossier.
Selon la jurisprudence, l’exigence relative à la
signature par le propriétaire du fonds lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer
sur le fonds d'autrui peut se comprendre en relation avec les articles 671 ss
CC; elle est une des conséquences du principe de l'accession qui veut que le droit
du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les
constructions (art. 667 al. 2 CC). La signature des plans par le propriétaire du
fonds déploie des effets concrets dans le domaine du droit public. De jurisprudence
constante, cette exigence n'est pas une prescription de pure forme; elle permet
à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu
l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent
aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant
(révision de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités
d'utilisation de l'immeuble). Indirectement, cette règle a aussi pour effet de
prévenir des conflits ultérieurs de droit privé lorsqu'ils interviennent une
fois les travaux achevés. Ainsi, le permis de construire doit être refusé si
l'une des personnes qui doit signer les plans s'y refuse (cf. CDAP AC.2020.0299
du 5 mars 2021 consid. 2a; AC.2019.0256 du 7 septembre 2021 consid. 3; AC.2019.0175
du 19 août 2020 consid. 2d). Le vice peut toutefois être couvert par
l'apposition de la signature en cours de procédure ou même par la production
d'une procuration du propriétaire en faveur de l'auteur des plans (cf. CDAP
AC.2020.0210 du 10 août 2021 consid. 4b/aa; AC.2017.0349 du 29 novembre
2018 consid 6a, et les références citées).
Dans un arrêt du 22 février 2019 (AC.2018.0256
consid. 1), la CDAP a jugé qu’il n’appartenait pas à la Cour d’ordonner à la municipalité
de faire définir de manière incontestable la limite de propriété entre la parcelle
des constructeurs et celle des recourants propriétaires de la parcelle voisine,
cette question relevant du droit privé, dès lors qu’il n’était pas clair en l’occurrence
de savoir si le bâtiment sis sur la parcelle des recourants empiétait sur la
parcelle des constructeurs. La CDAP a en revanche précisé que cette question pourrait
avoir des conséquences de droit public et une incidence sur l'octroi du permis
de construire si les recourants avaient soutenu, à l'inverse, que le projet
litigieux empiétait sur leur parcelle, car dans ce cas le projet impliquerait leur
accord vu la teneur l’art. 108 al. 1 LATC.
Dans ce dernier cas de figure, on peut s'inspirer de
la jurisprudence relative à l'art. 104 al. 3 LATC, qui
impose à
la municipalité de s’assurer, avant l’octroi du permis de construire, que les
équipements empruntant la propriété d’autrui sont au bénéfice d’un titre
juridique.
Selon cette jurisprudence,
en cas de doute sur
l'ampleur des droits conférés par une servitude, l'autorité doit attendre que
cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis
de construire
. A contrario, lorsque le contenu et l’étendue de la
servitude sont clairs, l’autorité saisie peut statuer sans attendre l’issue de
la procédure civile (CDAP
AC.2019.0270 du 17 août 2020 consid. 2b;
AC.2017.0429 du 6 novembre 2018 consid. 7;
AC.2011.0088
du 5 octobre 2012, consid. 2b).
b) Vu la teneur de l’art. 108 al. 1 LATC et la
jurisprudence susmentionnée, le projet du constructeur aurait nécessité l’accord
des recourants dans l’hypothèse où la façade sud du bâtiment ECA n° 1551 empiétait
sur leur parcelle. Même s’il s’agit d’une question de droit privé, elle a des
implications en droit public, de sorte qu’il convient d'examiner cette question
à titre préjudiciel. En l'occurrence, un plan de situation extrait du plan cadastral
– établi par un géomètre breveté du bureau de géométrie officielle E.________ –
figure au dossier de la demande de permis de construire, ce conformément à
l'art. 69 al. 1 RLATC. Il en ressort de manière incontestable que le bâtiment
ECA n° 1551 s'inscrit intégralement à l'intérieur de la limite de la parcelle
n° 7493. Il n'y a pas de raison de penser que ce plan ne répond pas aux
exigences légales et règlementaires, dès lors que les extraits du Guichet
cartographique cantonal ainsi que du registre des restrictions de droit public
à la propriété foncière (RDPPF) confirment également ce constat. Le fait que le
point-limite à l'angle sud-ouest de la parcelle 7493 soit situé environ 5 cm en
retrait de la façade sud du bâtiment ECA n° 1551 n'est pas pertinent. L'agrandissement
de l'extrait du cadastre (1:100) produit par le constructeur permet de constater
que la limite sud de la parcelle présente effectivement un léger décrochement
entre le point-limite sud-ouest et l'angle du mur, représenté sur ce plan par
un petit point noir. On doit dès lors admettre que la limite parcellaire au sud
n'est pas tout à fait rectiligne, et, partant, qu'elle ne traverse pas le mur
du bâtiment ECA n° 1551, mais qu'elle le longe. La situation est ainsi parfaitement
claire; elle ne nécessitait ni la mise en œuvre d'une expertise judiciaire
telle que requise par les recourants, ni la suspension de la cause par la municipalité
jusqu'à droit connu sur l'issue d'une action civile en bornage. Vu ce qui
précède, c'est à juste titre que la municipalité s'est contentée de la
signature du constructeur uniquement, en application de l'art. 108 al. 1 LATC.
4.
Les recourants dénoncent une violation des règles sur
l'esthétique et l'intégration.
a) aa)
La loi vaudoise du 10 décembre
1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; BLV 450.11)
prévoit, à son chapitre IV, une "protection générale" des monuments
historiques et des antiquités, soit de tous les monuments de la préhistoire, de
l'histoire, de l'art et de l'architecture et les antiquités immobilières situés
dans le canton, qui présentent un intérêt archéologique, historique,
artistique, scientifique ou éducatif" (art. 46 al. 1 LPNMS). A l'exception
des notes 1 et 2 (qui impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées
dans le recensement architectural ont un caractère purement indicatif et informatif;
elles ne constituent pas une mesure de protection spéciale. Elles sont en revanche
un élément d'appréciation important pour les autorités chargées de
l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones à protéger
prévues par l'art. 17 al. 1 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement
du territoire (LAT; RS 700) ou, dans la procédure de permis de construire,
lorsque ces autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique
des constructions ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (cf. TF 1C_298/2017
du 30 avril 2018 consid. 3.1.5; TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.5; CDAP
AC.2020.0246 du 21 mai 2021 consid. 5a/cc; AC.2020.0235 du 20 mai 2021 consid.
10b/bb; AC.2019.0209 du 28 avril 2021 consid. 6a/bb et les références citées).
L'art. 86 LATC prévoit que la municipalité veille à
ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements
qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et
s'intègrent à l'environnement (al. 1), et qu'elle refuse le permis pour les
constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le
caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à
l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2).
bb) Selon la jurisprudence, l'application d'une
clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation
sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des
autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait
pas en harmonie avec les bâtiments existants, ne peut s'inscrire que dans la
ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui
définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des
localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un
certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction
de construire fondée sur l'art. 86 LATC ne peut se justifier que par un intérêt
public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire
réglementaires apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit
de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des
qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que
mettrait en péril sa construction (cf. ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363
consid. 3a et 3b; 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020
consid. 2.4; 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2; CDAP AC.2021.0020 du 1
er
juillet 2021 consid. 2b et les références citées).
Le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue
dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas
son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se
borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution
dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 let. a LPA-VD). L’intégration
d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée
sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique
particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable
dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et
par référence à des notions communément admises (cf. CDAP AC.2021.0101 du 21
juin 2021 consid. 3b; AC.2020.0246 du 21 mai 2021 consid. 5a/dd; AC.2020.0235 du
20 mai 2021 consid. 10a/dd).
cc) Le RPPA du village de Huémoz fixe notamment les
règles suivantes applicables à la zone de village:
«
II ZONE DU VILLAGE
Définition, but
Article 4
1.
Cette
zone vise à sauvegarder la structure et le caractère du village de Huémoz qui
est une partie importante du patrimoine culturel et architectural de la Commune
d'Ollon et forme un élément marquant de la vie communale.
2.
La
zone du village est affectée à l'habitat dans un cadre rural ainsi qu'à l'artisanat,
au commerce et aux bâtiments liés à l'exploitation agricole.
3.
Les
éléments caractéristiques du village, son ambiance, la volumétrie et l'aspect
visuel de ses rues et bâtiments doivent être maintenus.
Eléments caractéristiques du
village
Article 5
1.
Le
village est notamment caractérisé par l'architecture de ses bâtiments et en particulier:
a) les toits à
deux pans avec une faîtière en principe centrée et perpendiculaire aux courbes
de niveau;
b) la maçonnerie
grise, crépie (à la chaux) et lissée grossièrement à la truelle, prédominante
sur les parties de façades exposées à l'humidité;
c) le bois foncé
au soleil, façon madrier, prédominant sur les parties de façade à l'abri de
l'humidité et les annexes en planches verticales;
d) les dimensions
relativement modestes des fenêtres (de forme rectangulaire debout) avec des volets
en bois massif.
Principes architecturaux
Article 6
Les autorités,
architectes et maîtres d'œuvre veillent au respect du site bâti traditionnel et
à la simplicité de son architecture qui apparaît dans:
a) l'implantation des bâtiments,
b) la volumétrie et les proportions des façades,
c) le rapport et
les formes des vides et des pleins ainsi que des éléments en encorbellement et
en retrait,
d) l'harmonie entre les éléments horizontaux et verticaux,
e) le choix et les teintes des matériaux,
f) l'aménagement des espaces extérieurs,
g) les
dimensions modestes et l'aspect des murs de soutènement et de clôtures.
Patrimoine bâti à maintenir
Article 7
1.
Les
bâtiments marquants désignés sur le plan au 1:500 doivent être maintenus.
2.
Ils
peuvent être modifiés ou, si leur maintien n'est pas possible, remplacés par de
nouvelles constructions analogues qui respectent scrupuleusement:
a)
les limites de
constructions (sur le plan au 1:500);
b)
le gabarit et
l'emplacement;
c)
l'expression du
bâtiment.
3.
La
transformation des granges en habitation est autorisée.
4.
Lors
de la transformation de bâtiments existants, la Municipalité peut autoriser une
hauteur d'étage inférieure à 2,4 m.
5.
Toute
intervention modifiant l'aspect ou les aménagements extérieurs d'un bâtiment
doit être soumise à la Municipalité.
[...]
Compétence de la Municipalité
Article 12
1.
La
Municipalité veille au maintien d'un ensemble cohérent et harmonieux. Pour ce
faire, elle dispose d'un très large pouvoir d'appréciation en ce qui concerne
l'aménagement du village et les questions esthétiques.
2.
Elle se
base sur le plan et son règlement, et prend les mesures nécessaires pour
garantir l'unité architecturale du village.
3.
Pour se forger
une opinion approfondie, elle peut consulter les experts aux frais du requérant
après avoir entendu les intéressés.
b) S’agissant des six ouvertures prévues sur la
façade ouest, les recourants estiment que leurs dimensions ne sont pas modestes,
qu’elles sont nombreuses, qu’elles éclipseraient la maçonnerie grise crépie caractéristique
du centre du village et que le rapport entre les vides et les pleins ne seraient
pas respectés, ce qui va, selon eux, à l’encontre des art. 5 et 6 RPPA. En
outre, les recourants font valoir que le projet vise à transformer une étable
en habitation tout en lui donnant un aspect de modernité jurant avec le caractère
des lieux. Ils ajoutent que cette habitation est historiquement rattachée à
leur bâtiment d’habitation et qu’une fois transformée, elle ne formera plus d’unité
avec ce bâtiment. Ils sont encore d’avis que le passage le long de la façade
ouest du bâtiment ECA n° 1551 est caractéristique du village et que son
caractère doit être protégé (art. 4 RPPA); or la construction des six fenêtres sur
la façade ouest nuirait à ce caractère, car les fenêtres formeraient "une
sorte de mirador" pour celui qui emprunterait ce passage. Ils ajoutent que
des volets ne sont pas prévus ce qui irait à l’encontre de l’art. 5 al. a let.
d RPPA et que de toute façon la pose de tels volets serait problématique car
leur ouverture empièterait sur la limite de propriété et sur le passage. Quant à
la réhabilitation des meurtrières sur la façade sud, elle enlèverait toute
intimité sur la parcelle des recourants. Les recourants reprochent encore au
constructeur de n’avoir fourni aucun échantillon pour les cadres et les verres
des fenêtres et meurtrières à la Municipalité lors de la mise à l’enquête. Dans
leur réplique du 20 octobre 2021, les recourants invoquent encore que la pose de
six fenêtres prévues sur la façade ouest du bâtiment du constructeur reviendrait
à faire grever la parcelle des recourants d’une sorte de droit de vue. Dans
leurs dernières déterminations du 19 avril 2022, ils réitèrent leurs arguments
tirés du droit foncier rural et soutiennent que le projet porterait
sérieusement atteinte à leur sphère privée.
Le constructeur rejette pour sa part ces arguments.
Notamment, il est d’avis que les six fenêtres prévues en façade ouest, de 90
par 110 cm, sont de taille modeste. Il ajoute que des fenêtres de dimensions similaires
et même plus importantes, sans volets, ont été autorisées par la Municipalité
sur les parcelles n
os
7486 et 7492, dont il produit des photographies.
S’agissant des griefs de perte d’intimité, le constructeur fait valoir qu’il s’agit
de griefs de droit privé et qu’ils n’ont pas à être instruits dans le cadre du
recours. Ils relèvent au demeurant que le code rural et foncier est respecté et
que les recourants peuvent installer des rideaux ou des verres dépolis pour préserver
leur intimité.
La Municipalité quant à elle estime que les travaux prévus
sont d’une ampleur limitée, qu’ils sont conformes notamment aux art. 5 et 12
RPPA et qu’elle n’a pas outrepassé son large pouvoir d’appréciation en matière
d’esthétique et d’intégration. Elle relève également qu’elle a déjà autorisé des
ouvertures similaires voire plus importantes, ce qui est nécessaire pour
assurer l’éclairage des bâtiments sans nuire au site. Elle rappelle également
que le bâtiment est affublé de la note 4 au recensement architectural et qu'il
ne bénéficie dès lors d'aucune protection particulière.
c) En l’espèce, on peut d'abord écarter les griefs de
droit privé relatifs à la violation des dispositions du CRF et à la perte d'intimité
soulevés par les recourants, qui sont irrecevables devant la Cour de céans (pour
un rappel de la jurisprudence constante à ce sujet, cf. CDAP AC.2016.0102 du 3
juin 2016, consid. 2b). Nonobstant cela, on peut douter de leur bien-fondé en
droit privé vu l'épaisseur du mur où se trouvent les meurtrières à réhabiliter
et le garage borgne des recourants qui fait face aux six fenêtres à créer sur
la façade ouest du bâtiment ECA n° 1551.
Pour le reste, il convient de relever que le bâtiment
ECA n° 1551 – comme les bâtiments ECA n
os
1553 et 1550 – a reçu la
note 4 au recensement architectural cantonal. Cette note est attribuée à un
bâtiment "
bien intégré par son volume, sa composition et souvent encore
sa fonction. Les objets de cette catégorie forment en général la majorité des
bâtiments d'une localité. Ils sont donc déterminants pour l'image d'une localité
et constitutifs du site. A ce titre, leur identité mérite d'être sauvegardée.
Toutefois, ils ne possèdent pas une authenticité ni une qualité architecturale
justifiant une intervention systématique de la Section des monuments historiques
en cas de travau
x." En d'autres termes, si l'identité du bâtiment en cause
mérite d'être sauvegardée, cela n'autorise pas l'autorité, sur le principe, à
imposer au constructeur de préserver l'une ou l'autre caractéristique en cas de
transformation. La Direction générale des immeubles et du patrimoine  (DGIP),
consultée dans le cadre de la synthèse CAMAC, n'a formulé aucune remarque sur
le projet.
Par ailleurs, le fait d'avoir été désigné comme
"bâtiment marquant" dans le PPA n'empêche pas les interventions
modifiant l'aspect du bâtiment, ces modifications devant seulement être soumises
à la municipalité pour approbation, conformément à l'art. 7 al. 5 RPPA. La
transformation des granges en habitation est expressément autorisée (cf. art. 7
al. 3 RPPA). Pour ce faire, il va de soi que la création d'ouvertures doit être
en principe admise, notamment dans un but de salubrité, afin de permettre
l'éclairage et d'éviter le sentiment d'enfermement des futurs occupants du
logement. A cet égard, la Cour a constaté lors de l'inspection locale que la
façade ouest du bâtiment ECA n° 1551 ne comportait aucune ouverture et qu'hormis
les meurtrières – actuellement obstruées – présentes sur la façade sud, le rez-de-chaussée
supérieur était dépourvu de fenêtres. Sur le principe, la création d'ouvertures
se justifie.
S'agissant plus précisément de la taille des
fenêtres, il convient de relever qu'elles respectent la forme caractéristique de
la zone du village, à savoir rectangulaire debout (90 x 110 cm). Elles ne
comportent toutefois pas de volets et leurs dimensions "modestes" sont
sujettes à appréciation (cf. art. 5 al. 1 let. d RPPA). Le constructeur a
indiqué, sans être contredit, que la largeur cumulée des deux rangées de trois fenêtres
projetées ne dépassait pas le tiers de la longueur de la façade. Elles ne sont
dès lors pas de nature à éclipser la maçonnerie crépie de la façade (art. 5 al.
1 let. a RPPA) ou à modifier substantiellement le rapport entre les vides et
les pleins (art. 6 let. c RPPA) comme le prétendent les recourants. De surcroît,
des fenêtres rectangulaires couchées, sans volets, aux dimensions plus
importantes ont déjà été autorisées par la municipalité, notamment sur les bâtiments
sis sur les parcelles 7486 (façade ouest) et 7492 (façade nord), à proximité
immédiate du bâtiment en cause. Ces façades sont clairement visibles depuis le domaine
public, ce qui n'est pas le cas de la façade ouest du bâtiment ECA n° 1551, qui
fait face au garage des recourants et au mur borgne de leur bâtiment ECA n°
1553. Les deux bâtiments sont séparés par un chemin étroit, d'une largeur
d'environ 1,5 mètre, emprunté uniquement par les propriétaires des parcelles
concernées. L'impact des travaux sur l'aspect du bâtiment et, plus
généralement, sur le paysage est ainsi considérablement réduit, voire
inexistant.
S'agissant des meurtrières sur la façade sud, elles
existaient déjà à l’origine; il ne s’agit donc que de les réhabiliter, de sorte
que ces travaux ne trahiront pas l’esprit des lieux.
Quant à la question des échantillons, l’art. 49 RPPA
prévoit expressément que les teintes et les matériaux des façades et toitures
doivent être soumis préalablement à la Municipalité sous forme d'échantillons
avant exécution. Dès lors, il n’est pas nécessaire de les soumettre à la procédure
de mise à l’enquête, comme le requièrent les recourants.
La municipalité n'a donc pas commis un abus ou un excès
de son large pouvoir d'appréciation en considérant que la création de six
fenêtres ainsi que la réhabilitation des meurtrières ne violait pas l'art. 86 LATC
ni la réglementation communale sur l'esthétique et l'intégration.
5.
Les recourants invoquent encore que la distance entre les bâtiments des parcelles
n
os
7493 et 7494 est problématique du point de vue de la protection
contre les incendies et que l’on ignore si les fenêtres peuvent ou non s’ouvrir.
Ils reprochent également au constructeur de ne pas avoir apporté d’échantillons
à la Municipalité s’agissant du type de fenêtres et de leur résistance au feu
lors de la mise à l’enquête.
Or, comme le relèvent le constructeur et la Municipalité,
l’ECA a délivré son autorisation spéciale (cf. synthèse CAMAC du 11 mars 2021)
et approuvé les plans de protection incendie avant la mise à l’enquête, compte
tenu des points complémentaires. A cet égard, l’autorisation prévoit expressément
que "
sans autre justificatif, tous les vitrages coupe-feu (prévus en
raison de distances de sécurité insuffisantes entre bâtiments) doivent être fixes
".
Il est encore précisé dans l’autorisation spéciale que les prescriptions de
protection incendie de l’Association des établissements cantonaux d’assurance
contre les incendies (AEAI), édition 2015, doivent être appliquées.
Ainsi, les mesures nécessaires ont été prévues et
devront être appliquées par le constructeur s’agissant de la sécurité des
ouvertures. Le grief des recourants est dès lors mal fondé.
6.
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Succombant, les recourants supporteront les frais de
la cause et n'ont pas droit à des dépens. Ils verseront en outre des dépens à
la Commune d'Ollon et au constructeur, qui ont procédé par l'intermédiaire d’un
mandataire professionnel (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité d'Ollon du 8 juillet 2021 est confirmée.
III.
Les frais judiciaires, par 3'000 (trois mille) francs, sont mis à la charge
de A.________ et B.________, solidairement entre eux.
IV.
A.________ et B.________, débiteurs solidaires, verseront, à titre de dépens,
une indemnité de 2’000 (deux mille) francs à la Commune d'Ollon, ainsi qu'une indemnité
de 2'000 (deux mille) francs à C.________.
Lausanne, le 10 mai 2022
La
présidente:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire
de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,
les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer
succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme
moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient
en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.