vd_omni · EF.1996.0015 · 1997-04-08 · fr

CHAPUIS Lucien c/CEFI de Lausanne | VR réduite pour tenir compte du fait qu'une façade est aveugle ; VV confirmée. Recours partiellement admis: frais à l'Etat + dépens refusés.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.04.1997 EF.1996.0015

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 avril 1997
sur le recours formé par
Lucien CHAPUIS
,
représenté par le notaire Michel Mouquin, route d'Yverdon 6, à 1040 Echallens,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne
du 6 février 1996, relative à
la parcelle no 250 de la Commune de Romanel.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffier: M.
Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Lucien Chapuis est
propriétaire de la parcelle no 250 de la Commune de Romanel; sis au lieu-dit
"Dessous Vaux", ce bien-fonds totalise 4'933 m², dont 2'200 m² sont
classés en zone de villas et 2'233 m² en zone de verdure. La parcelle no 250
supporte notamment un bâtiment d'habitation, édifié à la fin des années 50 et
transformé en 1974; cette villa offre une surface habitable de 360 m², répartie
sur deux niveaux.
B.                    Le 13 novembre 1995,
dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la
commission) a porté de 472'000 fr. à 928'000 fr. l'estimation fiscale de la
parcelle no 250. Sur recours, elle a confirmé ce montant le 6 février 1996.
C.                    Lucien Chapuis recourt
contre cette décision: il conclut principalement au maintien de l'ancienne
l'estimation fiscale, subsidiairement à une nouvelle estimation fiscale
"conforme à la valeur réelle du marché". La commission propose le
maintien de sa décision. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence des
parties, le 7 octobre 1996.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996).
Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement,
bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205,
consid. 4a).
2.                     L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du
canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de
l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une
révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20
novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour
l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après
instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale
contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Habitation (360 m² à 150 fr. le m²)                                     Fr.            54'000.-
Garages (2 x 1'200 fr.)                                                     Fr.             2'400.-
Total                                                                              Fr.            56'400.-
Capitalisation à 7,5%                                                                                            Fr.            752'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 20%
pour
ancienneté): 2'002 m³ à 250 fr./m³                                                                          Fr.            499'200.-
Terrain: 2700 m² à 200 fr./m² et 2'233 m² à 20
fr. le m²                                              Fr.            584'660.-
Garages                                                                                                               Fr.              20'000.-
Valeur vénale totale (arrondie)
Fr.                1'104'000.-
Estimation fiscale
752'000 fr. + 1'104'000 fr. : 2 =
Fr.           928'000.-
Le recourant conteste
tant la valeur de rendement que la valeur vénale.
4.                     Les instructions
reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre
1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel, si une villa
est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut de loyer,
le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire
par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface
cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il peut
être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des
villas.
La commission a retenu
un revenu locatif de 54'000 fr. soit, pour une surface habitable de 360 m², une
valeur de 150 fr. le m²; autrement dit, l'autorité intimée s'en est tenue à la
moyenne résultant du minimum et du maximum donnés, à titre indicatif, par les
instructions. Comme le relève le recourant, cette estimation équivaut à retenir
un loyer mensuel de 4'500 fr., qu'il juge excessif. Il est bien sûr hors de
question de suivre le recourant, selon lequel il faudrait maintenir l'ancienne
estimation fiscale; et, par voie de conséquence, reconduire une valeur de
rendement de 50 fr. le m². Toutefois, quand bien même l'environnement du
bien-fonds est agréable, le talus abrupt auquel est adossée la villa rend
pratiquement aveugle toute la façade nord, au détriment de la qualité de
l'habitat. Compte tenu de cette particularité en vérité inhabituelle, une
valeur de 100 fr. le m² (qui équivaut à un loyer mensuel de 3'000 fr.) apparaît
plus réaliste.
Le revenu locatif se
monte ainsi à 36'000 fr., auquel il faut ajouter celui des garages par 2'400
fr. Comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5%
- conforme aux instructions - retenu par la commission (v. notamment TA, arrêts
EF 95/102 du 6 février 1996 et EF 95/082 du 1er mai 1996), la valeur de
rendement doit être fixée à 512'000 fr.
5.                     A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande;
selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble; les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de
l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol. Le
recourant critique sommairement la valeur vénale retenue par la commission, se
bornant à affirmer qu'elle ne correspond pas à la situation actuelle du marché
immobilier.
L'autorité intimée
attribue au bâtiment une valeur à neuf de 250 fr. le m3, alors que les
instructions donnent à titre indicatif une fourchette moyenne généralement
admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m3: visite des lieux faite, le tribunal
aurait été enclin à augmenter cette valeur particulièrement favorable au
recourant, mais l'interdiction de la reformatio in pejus ne le lui permet pas.
Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour
tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en
principe pas excéder 30%: le recourant ne cherche même pas à démontrer pour
quelles raisons il aurait fallu, dans le cas particulier, s'écarter du
coefficient de pondération déjà généreux de 20% accordé par la commission.
Il reste à examiner la
valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 200 fr. le m² pour la
partie située en zone de villas, et à 20 fr. le m² pour la partie classée en
zone de verdure. S'agissant du terrain à bâtir, la commission affirme avoir
suivi la méthode comparative préconisée par les instructions: or, quand bien
même il n'existe en réalité que peu de points de repère récents, cette valeur
apparaît raisonnable, compte tenu de la situation privilégiée du bien-fonds
comme aussi de sa configuration favorable. Quant à la valeur vénale du terrain
compris dans la zone de verdure, elle doit elle aussi être maintenue: la
commission explique à ce propos qu'un montant de 20 fr. le m² correspond à une
valeur de jouissance, ajoutant à juste titre que cette inconstructibilité
assure au bâtiment d'habitation un dégagement appréciable.
Le tribunal parvient
ainsi à la conclusion que la valeur vénale totale de 1'104'000 fr. doit être
confirmée.
6.                     En résumé, calculée
conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 250, soit
la moyenne entre sa valeur de rendement (512'000 fr.) et sa valeur vénale
(1'104'000 fr.), se monte à 808'000 fr. au lieu de 928'000 fr.: la différence
est supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du
pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa
propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêts EF
95/012 du 25 octobre 1995 et EF 95/082 déjà cité). Toutefois, au regard des
conclusions qu'il a prises, le recourant n'obtient que partiellement gain de
cause, en sorte que le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis:
c'est pourquoi il se justifie en équité de laisser les frais à la charge de
l'Etat et de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens au recourant, quand
bien même il a consulté un homme de loi (v. dans ce sens TA, arrêt EF 95/014 du
17 août 1995).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 6 février 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 250 de Romanel est arrêtée à
808'000 francs.
III.                     Le présent
arrêt est rendu sans frais ni dépens.
mp/Lausanne, le 8 avril 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint