vd_omni · EF.1995.0080 · 1996-06-07 · fr

BALLENEGGER Jacques c/CEFI de Lausanne | VV confirmée. L'implantation d'un autre bâtiment sur la parcelle est possible: l'emprise d'alignements radiés doit être considérée comme constructible.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.06.1996 EF.1995.0080

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 juin 1996
sur le recours formé par
Jacques
BALLENEGGER
, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
(CEFI)
,
du
21 août 1995, relative à la parcelle no 3606 de la Commune de Lausanne,
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     Jacques Ballenegger est
propriétaire de la parcelle no 3606 de la Commune de Lausanne. Ce bien-fonds de
2'328 m², sis à proximité immédiate de la route d'Oron, supporte un bâtiment
d'habitation édifié en 1948 puis agrandi en 1973, et un garage; la villa abrite
deux logements ainsi qu'un sous-sol qui, si l'on excepte une chambre, n'est pas
voué à l'habitation.
Un alignement frappait
auparavant le bien-fonds considéré dans une mesure importante; toutefois, cette
restriction est aujourd'hui radiée. Par ailleurs, la parcelle est grevée par
une servitude de passage.
B.                    Le 22 février 1995, dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de
696'000 à 884'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 3606. Sur recours de
Jacques Ballenegger, elle a ramené l'estimation fiscale à 850'000 fr. le 21
août 1995.
C.                    Jacques Ballenegger
recourt contre cette décision: il propose que l'estimation fiscale fasse
intervenir une valeur vénale de l'ordre de 100'000 fr. La commission conclut au
rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence des parties,
le 24 avril 1996.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087
du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir
d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues
par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou
étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en
violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de
l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V
365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du
canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de
l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'État a décidé une
révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20
novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour
l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après
instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale
contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Revenu locatif                                                                 Fr.            45'960.-
Capitalisation à 7,5%                                                                                               Fr.          613'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 30%
pour
ancienneté):1'135 m³ à 550 fr./m³                                      Fr.          437'000.-
Garage                                                                           Fr.            10'000.-
Terrain: 2'328 m² à 275 fr./m²                                            Fr.          640'200.-
Valeur vénale totale
Fr.             1'087'000.-
Estimation fiscale
613'000 fr. + 1'087'000 fr. : 2 =
Fr.        850'000.-
A aucun stade de la
procédure, le recourant n'a contesté le calcul de la valeur de rendement; il ne
critique que celui de la valeur vénale. Le tribunal limitera donc son examen à
cette dernière composante de la décision attaquée.
4.                     A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande;
selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. Les instructions préconisent de tenir également compte de l'accès,
de l'importance, de l'état d'entretien de l'immeuble et de la valeur du sol.
L'autorité intimée
attribue au bâtiment une valeur à neuf de 550 fr. le m
3
,
les instructions
donnant, à titre indicatif, une fourchette moyenne généralement admise allant
de 400 fr. à 700 fr. le m
3
: visite des lieux faite, le chiffre retenu par la commission apparaît
raisonnable car, sans être luxueuse, la villa ne présente pas pour autant des
caractéristiques qui permettraient de s'écarter de la moyenne. Les instructions
permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son
âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder
30%: ce maximum a été appliqué dans le cas particulier, et le recourant ne
prétend pas sérieusement qu'il aurait fallu aller au-delà. Enfin, s'il est vrai
que le garage frappe par sa vétusté et son exiguïté, sa modeste valeur de
10'000 fr. tient manifestement compte de cette situation.
Il reste à examiner la
valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 274 fr. le m². Comme le
montre un croquis produit par le recourant lui-même, la surface disponible
(déduction faite des espaces dits réglementaires soustraits au droit de bâtir)
permettrait l'implantation d'un autre bâtiment au sud-ouest de la construction
existante; contrairement au point de vue exposé par le recourant, une telle
possibilité n'apparaît nullement irréaliste, car la topographie des lieux ne
présente pas de difficultés particulières, et l'emprise autrefois frappée par
les alignements doit aujourd'hui être considérée comme juridiquement rendue à
la construction. Quant à la servitude de passage (dont pourtant l'assiette se
confond apparemment avec celle des espaces de non bâtir), elle a été prise en
considération par la commission, qui affirme s'être écartée pour ce motif du
montant de 300 fr. le m² usuellement appliqué dans le quartier considéré. Rien
donc ne justifie de réduire le chiffre de 275 fr. le m².
Le tribunal parvient
ainsi à la conclusion que la valeur vénale totale de 1'087'000 fr. (v. consid.
3 ci-dessus) doit être confirmée.
5.                     Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet du recours. Vu le sort du pourvoi, il y a lieu de
mettre à la charge du recourant un émolument de justice de 800 francs.
L'autorité intimée n'ayant pas consulté un homme de loi, la question des dépens
ne se pose pas.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 21 août 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne est confirmée.
III.                     Un émolument
de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant
Jacques Ballenegger.
mp/Lausanne, le 7 juin 1996
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint