vd_omni · AC.2017.0044 · 2018-09-13 · fr

A.________ et B.________ /Municipalité de Rolle, C.________ | Au vu des circonstances, l'extension du sous-sol n'imposait pas d'enquête complémentaire (c. 3b). Les plans ne permettent pas de déterminer à suffisance les sens de circulation ainsi que le tracé exact des accès à chacun des différents parkings (c. 4). La sécurité des piétons est suffisamment assurée (c. 5). Les locaux "enterrés" mais non recouverts des 50 cm de terre végétale exigés par le règlement doivent être comptés dans la surface bâtie (c. 6). Selon le règlement, la hauteur de la façade ou au faîte se mesure par rapport au terrain naturel ou aménagé en déblai. La façade – principale – du bâtiment projeté est implantée en déblai, dès lors que le niveau fini du terrain longeant cette façade sur toute sa longueur est largement inférieur au terrain naturel. Le seul fait de doubler le pied de façade d'un muret à une distance d'un mètre et d'en remplir de terre la poche ainsi créée, n'y change rien. Recours admis pour ce motif (c. 8).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.09.2018 AC.2017.0044

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 13 septembre 2018
Composition
Mme Danièle Revey,
présidente
; Mme Renée-Laure Hitz et
M. Philippe Grandgirard, assesseurs
; M. Maxime
Dolivo, greffier.
Recourants
1.
A.________
2.
B.________
tous deux
à ******** et représentés
par Me Timo SULC, avocat, à Genève,
Autorité intimée
Municipalité de Rolle,
représentée
par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat, à Lausanne,
Constructrice
C.________
à ********
représentée par Me Philippe
REYMOND, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours A.________ et B.________ c/ décision de la
Municipalité de Rolle du 9 janvier 2017 levant leur opposition et autorisant
la démolition des bâtiments ECA B24 et 827 et la construction d'un bâtiment
pour artisanat, bureaux et logements sur la parcelle 533 (CAMAC 153654)
Vu les faits suivants:
A.
La société C.________ est propriétaire de la parcelle 533 de la commune
de Rolle. D'une surface de 1'519 m
2
en l'état actuel du registre
foncier, ce bien-fonds résulte de la réunion, en 2016, de la parcelle voisine
537 à la parcelle 533 ancien état. Toujours d'après le registre foncier, il comprend
une habitation avec affectation mixte ECA 827 de 71 m
2
, un hangar
ECA B24 de 58 m
2
, un bâtiment ECA B23 de 8 m
2
et un
accès/place privée de 1'382 m
2
(incluant notamment 32 places de
parc). Il est colloqué en zone artisanale au sens des art. 28 ss du règlement
communal sur le plan d'affectation et la police des constructions (ci-après: RPGA)
approuvé par le Conseil d'Etat le 6 novembre 1992.
La parcelle 533 est
bordée au Nord-Ouest par la parcelle 404 appartenant aux époux A.________ et B.________,
supportant un bâtiment d'habitation avec affectation mixte ECA 560 ainsi qu'un
bâtiment industriel ECA 559. Au Sud-Ouest, le bien-fonds 533 jouxte la parcelle
538 appartenant aux époux D.________ et E.________, lesquels possèdent
également la parcelle 405 occupée par un bâtiment d'habitation. Au Sud-Est, il
borde la parcelle 411 appartenant également à C.________. Enfin, il est
adjacent, au Nord-Est, à la route de la Vallée (domaine public communal DP 18).
En image, le site se présente comme suit (cf. www.geoplanet.vd.ch):
A teneur des extraits de registre foncier, la
parcelle 533 est fonds servant d'une série de servitudes, dont trois sont ainsi
identifiées:
-    ID
002-2005/2314
, passage à pied et pour tous
véhicules, en faveur des parcelles 410, 411, 413, 539, 738, 1626 et 1630. Il
s'agit d'une voie de quelque 4 m de large, naissant de la route de la Vallée à
l'angle Sud-Est de la parcelle 533, ceinturant ensuite la parcelle 411 et regagnant
enfin la route de la Vallée, à quelque 40 m au Sud de son point de départ
(ci-après: le chemin privé).
-    ID
002-2005/2315, passage à pied en faveur des parcelles 404 et 538. Il s'agit
d'un chemin piétonnier traversant d'abord la parcelle 533 en son milieu, du
Nord-Ouest au Sud-Est, suivant ensuite la première partie du chemin privé,
jusqu'à son angle Nord-Ouest et joignant enfin les parcelles sises à l'Ouest de
la parcelle 411 (ci-après: la servitude piétonnière).
-    ID
002-2005/2316, passage à pied et pour tous véhicules, en faveur de la parcelle
404. Il s'agit du chemin du Closel, à savoir d'une voie de quelque 3 m de
large longeant, depuis la route de la Vallée, la limite Sud-Est de la parcelle
404 jusqu'au bâtiment d'habitation ECA 560 (ci-après: le chemin du Closel).
B.
En mai 2015, C.________ (ci-après: la constructrice) a déposé une
demande de permis de construire portant sur la démolition des bâtiments
existants sur la parcelle 533 et sur la construction à cet endroit d'un
bâtiment pour artisanat, bureaux et logements (CAMAC 153654). Selon le plan de
situation de géomètre du 29 mai 2015 et les plans d'architecte, le projet, à
ériger sur un plan rectangulaire orienté Nord-Est - Sud-Ouest, compterait
quatre niveaux, à savoir un sous-sol, un rez, un étage et des combles. Selon la
requête, il impliquerait une surface bâtie de 702 m
2
(42,60 m x
16,48 m), dont 577 m
2
pour le bâtiment (35 m x 16,48 m) et le solde
pour les parties du sous-sol débordant des deux façades latérales. La future
construction disposerait d'une surface brute de plancher utile (SBPU) de 1449,4
m
2
, dont 724,1 m
2
destinés aux logements (huit
appartements) et 725 m
2
attribués aux activités artisanales et aux
bureaux. Par ailleurs, des garages souterrains seraient aménagés dans le
sous-sol, à raison de 24 places (2 x 12 places). Etaient également projetées 12
places de parc non couvertes, réparties à trois endroits différents de la
parcelle. L'assiette de la servitude piétonnière traversant la parcelle 533 serait
recouverte par le futur bâtiment.
Le dossier a été mis à l'enquête publique du 13 juin
2015 au 12 juillet 2015. Il a suscité des oppositions, notamment celle des
époux A.________ et B.________.
L'architecte a ensuite transmis des plans modifiés, datés
du 27 novembre 2015. Selon ses lettres d'accompagnement des 4 novembre et 2
décembre 2015, les modifications portaient sur les raccordements EU et EC, le
plan de protection incendie, l'aménagement de places pour vélos au sous-sol, la
création d'une place pour handicapés, le déplacement d'une station de gaz à
l'air libre et le déplacement de la servitude piétonnière le long de la limite
Sud-Ouest de la parcelle 533.
La synthèse CAMAC a été établie le 26 janvier 2016,
délivrant les autorisations nécessaires.
C.
Par décision du 9 janvier 2017, la Municipalité de Rolle (ci-après: la
municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire. Elle
subordonnait toutefois celui-ci à diverses conditions. Par ailleurs, le permis
mentionnait, à son ch. 5.2, que les plans mis à l'enquête avaient subi de
légères modifications, à savoir - outre les points mentionnés par les courriers
de l'architecte des 4 novembre et 2 décembre 2015 - l'ajout d'un local à poussettes
au sous-sol. L'autorité considérait, au vu de l'ensemble du projet, que ces
modifications étaient de peu d'importance et ne nécessitaient pas d'enquête
publique.
D.
Agissant le 10 février 2017 par l'intermédiaire de leur conseil, les
époux A.________ et B.________ ont déféré la décision précitée de la
municipalité devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP) en présentant les conclusions suivantes:
"
A la forme
1.
Déclarer le
présent
recours recevable.
Au fond
Préalablement
2.
Suspendre
la présente procédure jusqu'à
droit connu dans la procédure introduite le 10 février 2017 par Monsieur et
Madame A.________ et B.________ et Monsieur et Madame D.________ et E.________
devant le Tribunal d'arrondissement de la Côte relative à la servitude de
passage à pied n° 05/539 ID 2005/2315 du 17 mars 2005.
3.
Ordonner
l'audition de Monsieur D.________ et Madame E.________.
4.
Ordonner
une inspection locale sur les
parcelles 404, 537
[recte:
533]
et 411 de la commune de Rolle
Principalement
5.
Annuler le permis de construire N°
11/2015, N° CAMAC 153654, délivré par la Municipalité de Rolle à C.________ le
9 janvier 2017.
6.
Annuler toutes
les décisions et préavis contenus dans la synthèse CAMAC n° 153654 du 26
janvier 2016.
Cela étant
fait,
7.
Renvoyer le
dossier à la Municipalité de Rolle pour nouvelle décision après enquête
publique.
8.
Débouter C.________
et tout tiers de toutes autres ou contraires conclusions.
9.
Condamner C.________ au paiement
de l'entier des frais judiciaires et des dépens de la procédure.
Subsidiairement
10.
Réformer le permis de construire
N° 11/2015, N° CAMAC 153654, délivré par la Municipalité de Rolle à C.________
le 9 janvier 2017, dans le sens demandé dans le présent recours.
11.
Débouter C.________ et tout tiers
de toutes autres ou contraires conclusions.
12.
Condamner
C.________ au paiement de l'entier des frais judiciaires et des dépens
de l'instance.
"
En substance, les recourants exposent de manière
circonstanciée l'historique et l'état des servitudes au bénéfice de leur
parcelle et de celle des époux D.________ et E.________. Ils affirment que
l'octroi du permis de construire litigieux conduirait à violer la servitude piétonnière
et précisent qu'eux-mêmes ainsi que les époux D.________ et E.________ ont dès
lors introduit simultanément une action civile devant le Tribunal
d'arrondissement compétent. Ils requièrent de la CDAP qu'elle suspende la
présente cause jusqu'à droit connu sur cette action. Sous l'angle formel, les
recourants affirment que les modifications apportées au projet après l'enquête
publique devraient faire l'objet d'une nouvelle enquête et que les plans seraient
lacunaires en matière d'aménagements extérieurs. Sur le fond, ils soutiennent
d'abord que la parcelle ne serait pas équipée, faute pour la sécurité des
piétons d'être assurée. Ils affirment ensuite que le projet dépasserait les
maximum autorisés en termes de surface bâtie et de hauteur du bâtiment. Ils
considèrent enfin que le projet ne serait pas conforme à l'affectation de la
zone et reprochent à la municipalité de ne pas avoir précisé que les bureaux ne
pourraient pas être convertis en logements. Les recourants ont déposé un
bordereau de pièces.
Par avis du 6 mars 2017, la juge instructrice a
refusé de suspendre la procédure jusqu'à droit connu sur la procédure civile.
La constructrice a communiqué ses observations le 6
avril 2017, proposant le rejet du recours. La municipalité a déposé son dossier
et sa réponse le 27 avril 2017, concluant également au rejet du recours.
Par décision incidente du 15 août 2017, la juge
instructrice a partiellement levé l'effet suspensif au recours, en ce sens que
la constructrice était autorisée à démolir le bâtiment ECA 827.
E.
Le tribunal a tenu une audience avec inspection locale en présence des
parties le 8 novembre 2017. On extrait du compte-rendu d'audience ce qui suit:
"
(…)
Concernant la question de l'accès
aux parkings projetés, M. F.________
[l'architecte
de la constructrice]
expose que l'accès aux quatre places de
stationnement extérieures situées au nord-est de la parcelle, ainsi qu'aux
places au sud-ouest, se fera par le chemin longeant la limite nord-ouest de la
parcelle (c'est-à-dire sur l'assiette de la servitude indiquée en mauve sur le
plan de situation du 29 mai 2015).
L'accès à la place extérieure à
l'angle est de la parcelle ainsi qu'aux parkings souterrains se fera par le
chemin longeant la limite sud-est en sens unique (servitude indiquée en jaune
sur le plan de situation). Les véhicules feront ensuite le tour de la parcelle
voisine n° 411 (également propriété de la constructrice) et ressortiront par le
débouché situé à l'angle est de celle-ci.
Me Schlaeppi souligne que l'accès
se fait sur la propriété même de la constructrice et que, de l'opinion de la
municipalité, la parcelle est équipée au sens de l'art. 19 LAT.
Me Sulc conteste cette
appréciation en raison du danger excessif causé par l'usage accru de ces accès.
Il argue qu'il manque une vision d'ensemble du fonctionnement des accès,
permettant de comprendre l'impact réel du projet du point de vue de la
circulation. Il considère qu'on ne peut pas réfléchir après-coup à ces
questions.
S'agissant de la hauteur du
bâtiment projeté, M. G.________
[responsable de
la police des constructions]
indique que les données et calculs à la
base du projet sont corrects, mis à part le fait que la ligne en traitillé
indiquant sur certains des plans la hauteur "sur TN moyen" devrait
être horizontale. Il considère que les hauteurs maximales fixées par le
règlement communal (notamment les 6 m à la corniche) sont respectées, le
terrain naturel moyen étant à 402.47 m.
La Cour et les parties se rendent
au sud-est de la parcelle, au niveau du chemin d'accès existant
[le chemin privé]
. Il est constaté
l'existence d'un mur soutenant le parking et le bâtiment existants en amont. Le
mur suit en premier lieu la bordure du chemin sur une vingtaine de mètres vers
le nord-est, puis vire à 90° vers le nord-ouest et l'intérieur de la parcelle
n° 533 sur 5 à 6 m, avant de reprendre la direction nord-est sur quelque
40 m, pratiquement jusqu'à la voie publique. La large bande ainsi dégagée
en contrebas sur les deux-tiers de la longueur de la parcelle entre le chemin
d'une part, le parking et le bâtiment existants d'autre part, est occupée par
les installations n° B23 et B24, ainsi que par la rampe permettant d'accéder à
l'installation B24.
M. G.________ confirme que
l'altitude des quatre angles déterminants pour fixer le terrain naturel moyen a
été prise au niveau du parking et du bâtiment existants, et non pas du chemin
en contrebas.
Les parties discutent du niveau
auquel se situe le pied de la façade sud. Me Sulc demande pourquoi il n'a pas
été retenu que celui-ci se situait au niveau du chemin menant aux parkings
souterrains, à savoir à la cote d'altitude 400.43 m. Me Schlaeppi fait valoir
que ce ne serait pas le terrain naturel mais le sous-sol. M. G.________
considère qu'il n'y a pas ici de déblai. Selon lui, la façade est implantée
dans le terrain existant, en retrait du mur de "soutènement".
Me Sulc conteste que le mur délimitant
le chemin d'accès puisse être considéré comme un mur de soutènement et que le
niveau de référence soit constitué par le terrain s'étendant derrière ce mur.
Il fait remarquer que, sur le plan du 27 novembre 2015 figurant une coupe de la
façade ouest, on constate un vide entre le mur en question et la façade du
bâtiment.
M. F.________ affirme que le mur
soutient le terrain. Il indique que le mur sera prolongé vers le nord-est; on
retrouvera le niveau du terrain naturel précédemment excavé. L'espace entre le
mur et la façade du bâtiment sera rempli de terre.
Les parties discutent de la
question du caractère enterré du garage souterrain projeté, au sens de l'art.
56 du règlement communal (qui détermine le mode de calcul de la surface bâtie).
Interrogé, M. G.________ indique qu'on devrait tenir compte des parties du
garage dépassant du bâtiment proprement dit (à savoir les parties figurées en
orange sur le plan de situation) si le garage ne correspond pas aux critères de
l'art. 56. Il ne peut dire avec certitude si, dans ses calculs, il a pris
en compte ces parties. Il considère que le garage est aux trois-quarts enterré
et que seule une de ses façades est visible. Me Schlaeppi indique que la
municipalité se déterminera plus précisément par écrit à ce sujet, notamment
sur la question de la couche de terre végétale.
Est évoquée la question de savoir
si les façades des garages ne respectant pas les conditions de l'art. 56 du
règlement communal doivent être prises en considération dans l'appréciation de
la longueur maximale du bâtiment.
Interrogé par la présidente quant
au moyen de garantir la condition du lien fonctionnel entre les locaux
artisanaux et les logements, Me Schlaeppi répond que pour le moment le permis
de construire concerne en quelque sorte l'enveloppe du bâtiment, et que les
affectations spécifiques des locaux devront faire l'objet d'une enquête
complémentaire ou d'une autorisation communale. Il ajoute que la délivrance du
permis d'habiter sera aussi conditionnée au respect de cette condition.
Me Reymond ajoute que cette
condition pourra également être vérifiée au moment des annonces de résidence de
nouveaux habitants auprès de la commune, au cas par cas.
M. A.________ expose qu'il habite
depuis longtemps dans ce quartier, qu'il connaît un grand nombre d'habitants du
bâtiment existant n° ECA 1511a (soumis à la même condition réglementaire
[parcelle 411]
), et qu'il n'existe aucune
relation entre les habitants et les parties artisanales du bâtiment.
Interrogé par Me Sulc sur la
raison pour laquelle le permis de construire ne contient pas de condition
interdisant la transformation en logements des bureaux projetés au premier
étage – contrairement à ce qui avait été annoncé –, Me Schlaeppi répond que
cette condition figurera dans le permis d'habiter. M. G.________ confirme que
la commune contrôlera le respect de l'affectation des bureaux.
Me Reymond indique ignorer qui
occupe le bâtiment n° ECA 1511a. Il argue qu'il ne serait pas possible, comme
le demandent les recourants, de garantir le respect du règlement au moyen d'une
charge foncière. Il souligne qu'un contrôle peut être effectué au moyen du
registre des habitants.
Les parties discutent de la
sécurité du chemin sur lequel elles se trouvent. Mme B.________ explique que,
le matin, il y a à cet endroit un trafic de poids-lourds, qui souvent
stationnent également le long du mur de soutènement. Cette situation est, déjà
en l'état, dangereuse pour les enfants, qui doivent passer entre les camions
lorsqu'ils arrivent depuis le nord de la parcelle n° 533 et descendent
l'escalier existant. Elle considère que la situation sera encore plus
dangereuse quand les sorties des garages souterrains projetés donneront sur le
chemin en question. Me Reymond soutient que la configuration des lieux sera au
contraire plus sûre, en raison du déplacement prévu de la servitude de passage
à l'ouest de la parcelle, et de la création d'un nouvel escalier qui forme un
angle plutôt que de déboucher directement sur le chemin.
La présidente informe les parties
qu'un compte rendu de l'inspection locale leur sera communiqué, et qu'elles
bénéficieront d'un délai pour se déterminer.
Me Reymond indique que sa mandante
se déterminera encore sur les questions de hauteur et de surface bâtie.
(…)
"
La constructrice s'est exprimée le 30 novembre 2017,
en produisant un plan indiquant la nouvelle assiette de la servitude piétonnière,
longeant la limite Sud-Ouest de la parcelle 533.
La municipalité s'est déterminée le 1
er
décembre 2017. Elle a indiqué qu'elle avait constaté que le sous-sol avait été
prolongé (vers le Sud-Ouest), de sorte qu'elle avait procédé à un nouveau
calcul de la surface bâtie, aboutissant cette fois à une aire de 725,94 m
2
.
Pour leur part, les recourants ont déposé leurs
observations le 1
er
décembre 2017.
La constructrice a réagi par écriture du 19 décembre
2017.
Par décision incidente du 9 mars 2018, la juge
instructrice a derechef partiellement levé l'effet suspensif, en ce sens que la
constructrice était autorisée à démolir non seulement le bâtiment ECA 827, mais
encore le hangar B24.
Les 13 et 16 avril 2018 respectivement, la
constructrice et la municipalité se sont exprimées sur l'interprétation de
l'art. 59 RPGA, au regard des questions posées par la juge instructrice par
avis du 21 mars 2018.
Le tribunal a ensuite statué.
Considérant en droit:
1.
Les recourants sont propriétaires d'une parcelle voisine de la parcelle 533
destinée à la construction litigieuse. Ils disposent par conséquent de la
qualité pour recourir au sens de l'art. 75 al. 1 de la loi vaudoise du 28
octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Déposé pour
le surplus en temps utile et selon les formes requises, le recours s'avère
ainsi recevable.
2.
La présente cour a jugé à plusieurs reprises que le grief du
propriétaire du fonds dominant, consistant à dénoncer une éventuelle atteinte à
l'exercice de la servitude par des travaux à exécuter sur le fonds servant,
relève du droit civil, ce grief étant par conséquent irrecevable dans le cadre
du contentieux de droit public relatif au permis de construire (cf. notamment AC.2017.0031
du 4 mai 2018 consid. 3e; AC.2013.0457 du 30 avril 2014 consid. 3b;
AC.2011.0205 du 24 septembre 2012 consid. 4; AC.2011.0231 du 10 janvier 2012
consid. 3 et 4b).
Dans ces conditions, est irrecevable l'argumentation
des recourants dénonçant d'une atteinte, par l'édification du bâtiment
litigieux, à l'exercice de la servitude piétonnière dont bénéficient leur
parcelle 404 ainsi que la parcelle 538 des époux D.________ et E.________. Par
conséquent, leur requête tendant à l'audition à ce propos des époux prénommés
doit être rejetée.
3.
Les recourants soutiennent que les modifications apportées au projet
après l'enquête publique auraient dû faire l'objet d'une enquête
complémentaire.
a) La procédure de mise à l'enquête est régie notamment
par l'art. 109 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). L'enquête publique a un
double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous
les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les
projets de constructions au sens large du terme, y compris les démolitions et
modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les
toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à garantir leur droit
d'être entendu. D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité
d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires
ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration, en tenant
compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des autorités
cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de
ces dispositions (cf. notamment arrêts AC.2017.0378 du 20 août 2018 consid. 1a;
AC.2014.0202 du 9 juin 2015 consid. 2b; AC.2014.0400 du 20 mai 2015 consid. 1a;
AC.2014.0064 du 30 mars 2015 consid. 1b).
Le droit cantonal permet à la municipalité,
lorsqu'elle délivre un permis de construire, d'imposer au constructeur des
modifications de minime importance (art. 117 LATC). Elles sont de minime
importance si elles portent sur des points de détail ou secondaires. En
particulier lorsqu'elles vont dans le sens des griefs des opposants, de telles
modifications ne nécessitent pas une mise à l'enquête complémentaire (cf.
notamment AC.2016.0344 du 19 février 2018 consid. 3b; AC.2015.0307 du 22
novembre 2016 consid. 3b et les références). Dans un tel cas toutefois, le
dossier devrait comprendre un descriptif clair des changements autorisés par le
permis de construire (cf. AC.2017.0179 du 13 juillet 2018 consid. 2b).
b) En l'occurrence, les modifications apportées
après l'enquête publique découlent des plans d'architecte du 27 novembre 2015. Ainsi,
en particulier, une station de gaz initialement prévue à l'intérieur a été
déplacée à l'air libre, à la place de l'une des cases extérieures, une place de
stationnement pour handicapé a été ajoutée à l'extérieur, ainsi qu'un local à
vélos et un local à poussettes à l'intérieur. Enfin, la servitude piétonnière a
été déplacée le long de la limite Sud-Ouest. Ces modifications sont de minime
importance, respectivement visent à répondre aux oppositions. Il s'avère certes
que la constructrice a omis de révéler qu'à cette occasion, le sous-sol avait été
prolongé vers le Sud-Ouest, sa longueur passant de 42,60 m à 44,05 m, à savoir
une extension de 1,45 m représentant une surface supplémentaire de 23,9 m
2
(1,45 m x 16,48 m). Cela étant, les recourants ont pu s'exprimer à loisir
pendant la présente procédure sur cette extension, qui n'outrepasse pas la
distance réglementaire à la limite de propriété (de 4 m selon l'art. 30 RPGA).
Il n'y a dès lors pas lieu d'ordonner une enquête publique complémentaire.
4.
Les recourants soutiennent que les plans seraient lacunaires. Ferait en
particulier défaut le tracé précis du raccordement au réseau routier.
a) Avant de délivrer le permis, la municipalité
s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires
et au plan d'affectation légalisé ou en voie d'élaboration. Cet examen
intervient sur la base du dossier d’enquête. La forme de la demande de permis
de construire, ainsi que la constitution du dossier d'enquête sont régies, en vertu
de la délégation figurant à l'art. 108 al. 2 LATC, par les art. 68 à 73 du
règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1).
Le principe général est que la demande de permis doit être accompagnée de
toutes les indications nécessaires pour rendre compte de l'importance et de la
nature des travaux projetés (art. 69 al. 2 RLATC; cf. arrêt AC.2015.0247 du 12
février 2016 consid. 2a et les arrêts cités). Est notamment exigé un plan des
aménagements extérieurs avec le tracé précis du raccordement au réseau routier
(art. 69 al. 1 ch. 8 RLATC).
Par ailleurs, l'art. 103 let. F RPGA dispose que le
dossier doit contenir le plan d'aménagement du terrain, avec les accès à la
voie publique, les places de stationnement pour véhicules, les places de jeu
pour les enfants, les murs, clôtures, haies, etc.
Le but de l'art. 69 RLATC, complété par l'art. 103
RPGA, est de permettre à tout un chacun de se faire une idée précise et
concrète d'un projet. Le Tribunal fédéral attache une grande importance à la
mise à l'enquête publique de tous les plans; il a ainsi notamment jugé que
l'absence d'un plan des aménagements extérieurs, qui a pour but de renseigner
les propriétaires voisins et de leur permettre, cas échéant, de s'opposer au
projet en toute connaissance de cause, constitue une violation du droit d'être
entendu (voir RDAF 1989 p. 456).
Cela étant, il convient de ne pas appliquer de
manière excessivement formaliste les dispositions gouvernant la procédure de
mise à l'enquête. Ainsi, lorsque des pièces du dossier d’enquête présentent des
lacunes, celles-ci n’entraînent la nullité du permis de construire que si elles
sont de nature à entraver les tiers dans l’exercice de leurs droits, en les
empêchant de se faire une idée claire, précise et complète des travaux
envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions. Une
éventuelle lacune du dossier n’est pas déterminante, lorsque la consultation
des autres pièces a permis de la combler, ou que le vice a été réparé en cours
de procédure (arrêts AC.2017.0067 du 6 décembre 2017 consid. 9a; AC.2012.0143
du 28 janvier 2013 consid. 2c/aa et AC.2003.0100 du 22 avril 2004 consid. 2).
b) En l'espèce, si l'on saisit bien que la parcelle
sera accessible depuis la route de la Vallée, qu'elle jouxte, les plans ne
permettent pas de déterminer à suffisance les sens de circulation ainsi que le
tracé exact des accès à chacun des différents parkings, intérieurs et
extérieurs. A cela s'ajoute qu'ils ne mentionnent pas la hauteur de la corniche
(aucune mesure ni cote), ni celle du faîte (où seule la cote par rapport au rez
est indiquée). Les plans produits sont ainsi lacunaires.
Cela étant, les renseignements nécessaires ont été
donnés pendant la présente procédure, notamment à l'audience. Au vu des
circonstances, les manquements entachant les plans ne justifient dès lors pas
d'annuler le permis délivré.
5.
Les recourants affirment que la parcelle ne serait pas équipée au sens
de l'art. 19 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire
(LAT; RS 700), dès lors que la sécurité des piétons ne serait pas assurée.
a) Les recourants font valoir que la circulation sur
le chemin privé longeant le Sud-Est de la parcelle 533 (sur lequel passe leur
servitude piétonnière) aurait fortement augmenté, que ce chemin serait très
étroit et qu'il serait dépourvu de tout marquage piétonnier ou de trottoir. Les
usagers de la servitude piétonnière, notamment les enfants, qui l'utilisent
quotidiennement pour se rendre à l'école ou au centre ville de Rolle, seraient
ainsi fortement exposés. En particulier, le chemin privé connaîtrait le matin
un important trafic de poids-lourds procédant aux livraisons dans la zone
artisanale, à l'heure où les enfants se rendraient à l'école. Ces poids-lourds stationneraient
souvent le long du mur de soutènement, ce qui obligerait les piétons à passer
entre les camions. Enfin, les recourants soutiennent que la situation, déjà
dangereuse à ce jour, serait encore aggravée par l'augmentation de trafic découlant
des places de stationnement du projet, ce qui ne serait pas admissible.
b) Pour qu'un terrain soit réputé équipé, l'art. 19
al. 1 LAT exige qu'il soit desservi d'une manière adaptée à l'utilisation
prévue par des voies d'accès. Selon l’art. 104 al. 3 LATC, la municipalité
n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la
construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les
équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre
juridique.
D'après la jurisprudence, une voie d'accès est
adaptée à l'utilisation prévue lorsqu’elle est suffisante d’un point de vue
technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle
dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a et les arrêts cités). Pour qu'une desserte
routière soit adaptée à l'utilisation prévue, il faut d'abord que la sécurité –
celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en
particulier – soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type
de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de
croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours
(ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (TF 1C_36/2010 du 18
février 2011 consid. 4.1). Les infrastructures doivent ainsi être adaptées aux
possibilités de construire offertes par le plan des zones. La voie d'accès est
aussi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic
de la zone qu'elle dessert. Un bien-fonds ne peut dès lors être considéré comme
équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son
utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut pas être absorbé
par le réseau routier, ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou
incommodantes pour le voisinage. Les autorités communales et cantonales
disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation (ATF 129 II 238
consid. 2; 121 I 65 consid. 3a
in fine
; 119 Ib 480 consid. 6; 116 Ib
159; 96 I 369 consid. 4; CDAP AC.2013.0296 du 13 novembre 2014 consid. 2b). L'accès
est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité
(pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions
projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic,
la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue
(cf. notamment CDAP AC.2010.0333 du 2 novembre 2011 consid. 4a et les
références).
c) Il découle du dossier et des déclarations faites
à l'audience que le projet implique la construction au sous-sol de garages
souterrains de 24 places (2 x 12). Les véhicules occupant ces cases sortiront
sur le chemin privé par deux ouvertures en façade Sud-Est, pour suivre ensuite ce
chemin en sens unique vers le Sud-Ouest et ceinturer la parcelle 411, selon
l'assiette de la servitude ID
002-2005/2314
. Il en ira de même des usagers
d'une place supplémentaire à aménager, au même niveau mais à l'extérieur, au
Sud-Est. Sont encore prévues, cette fois au niveau du rez, 10 places
extérieures (6 + 4) dont les utilisateurs accèderont à la voie publique par le
chemin du Closel, en longeant la limite Nord-Ouest de la parcelle 533 sans
emprunter le chemin privé.
Ainsi répartie, l'augmentation de trafic engendrée
par les 35 cases de stationnement sera minime, ne justifie à l'évidence pas
d'étude globale de circulation et pourra aisément être absorbée, sans péril
excessif, par les deux chemins concernés. Le chemin du Closel, double directionnel,
est en cul-de-sac et dessert déjà l'entier du parking de 32 places existant à
ce jour sur la parcelle 533 - qui sera supprimé -, sans que les recourants n'y
aient vu de problème significatif. S'agissant du chemin privé, les usagers de
la servitude piétonnière n'en parcourent que la première section courant de
l'angle Sud-Ouest de la parcelle 533 (selon la nouvelle assiette proposée par
la constructrice) jusqu'à l'angle Nord-Ouest de la parcelle 411. En sens unique
(vers le Sud-Ouest), cette section ne récoltera pas de trafic significatif en
dépit des poids-lourds procédant à des livraisons et des mouvements qui seront issus
des 25 futures cases de stationnement. Il faut relever de plus qu'elle est
entièrement rectiligne. Dans ces conditions, la sécurité des piétons est
suffisamment assurée. La parcelle est par conséquent correctement équipée.
6.
Il convient d'examiner si le projet respecte le seuil réglementaire en
termes de surface bâtie.
a) Selon l'art. 31 RPGA, la surface constructible ne
peut excéder la moitié de la surface de la parcelle. L'art. 56 RPGA règle les
modalités de calcul de la surface constructible, dans les termes suivants:
Art. 56   Surface bâtie
La surface est mesurée sur le plan
du niveau de la plus grande surface, sans tenir compte des terrasses non
couvertes, seuils, perrons, balcons, garages enterrés et autres éléments
semblables.
Dans le calcul du rapport entre la
surface bâtie et la surface de la parcelle (coefficient d'occupation = COS), il
est tenu compte des garages, dépendances, terrasses couvertes, etc., à
l'exclusion des locaux enterrés.
Ces derniers
doivent avoir les 3/4 au moins du volume situés en dessous du niveau du terrain
naturel. Une seule face est visible une fois le terrain aménagé et la toiture
est recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au moins.
b) En l'occurrence, le bien-fonds 533 dispose d'une
surface de 1519 m
2
(voire de 1'496 m
2
selon la demande de
permis de construire, semblant tenir compte d'une expropriation possible), si
bien que la surface constructible maximum est de 759 m
2
(respectivement
de 748 m
2
). La surface du bâtiment, comptant une longueur de 35 m
sur une largeur de 16,48 m, atteint 577 m
2
. Le sous-sol inclut
cependant des parties débordant de chaque côté des façades latérales, sur une
longueur totale de 44,05 m. Ces parties n'étant pas recouvertes de terre
végétale, il faut convenir avec la municipalité qu'elles doivent compter dans
la surface bâtie, la portant en définitive à 726 m
2
(44,05 m x 16,48 m).
L'art. 56 RPGA demeure toutefois respecté, dès lors que la surface bâtie totale
reste encore inférieure au seuil de 759 m
2
(respectivement de 748 m
2
).
7.
Les recourants soutiennent que la hauteur du bâtiment projeté ne serait
pas conforme au maximum réglementaire.
a) A teneur de l'art. 33 RPGA applicable aux
bâtiments sis, comme en l'espèce, en zone artisanale, "
la hauteur à la
corniche ou à l'acrotère ne devrait pas dépasser 6 m; la hauteur au faîte
n'excèdera pas 12 m
".
Par ailleurs, l'art. 59 RPGA régissant toutes les
zones prévoit le mode de calcul de la hauteur d'un bâtiment dans les termes
suivants:
Art. 59
Hauteur
Lorsque le
bâtiment n'est pas en bordure d'une voie publique, la hauteur de la façade ou
au faîte se mesure par rapport au terrain naturel ou aménagé en déblai.
La cote du terrain naturel est
déterminée par la moyenne des altitudes prises au milieu des deux plus grandes
diagonales du bâtiment.
(…)
Pour les
bâtiments dont la toiture est à pans inclinés, la hauteur est mesurée au point
d'intersection de la ligne de toiture et de la façade concernées.
b) Aux yeux de la municipalité et de la
constructrice, le bâtiment projeté ne se situerait pas en bordure d'une voie
publique au sens de l'art. 59 al. 1 RPGA.
Il découle des plans que la façade du bâtiment la
plus proche de la voie publique, à savoir de la route de la Vallée (route
communale DP 18), jouxtera la limite des constructions. Celle-ci se trouve
toutefois à une quinzaine de mètres de la bordure de la voie publique. Dans ces
conditions, l'on peut admettre que le bâtiment n'est pas en bordure de la voie
publique au sens de l'art. 59 al. 1 RPGA. Il en résulte que la hauteur de la
façade ou au faîte "
se mesure par rapport au terrain naturel ou aménagé
en déblai
".
c) Il convient de déterminer d'abord la cote du
terrain naturel. On rappelle que selon l'art. 59 al. 2 RPGA, celle-ci est
déterminée par "
la moyenne des altitudes prises au milieu des deux plus
grandes diagonales du bâtiment
".
aa) Pour la municipalité, la hauteur du bâtiment projeté
doit être définie selon une ligne de référence dont la hauteur est déterminée
par la moyenne des altitudes prises au milieu des diagonales du bâtiment. Elle
précise qu'en pratique, elle tient compte de la moyenne des altitudes du
terrain naturel prises aux angles principaux du bâtiment. Elle considère que
les deux méthodes reviendraient à un résultat identique.
bb) Les deux méthodes ne parviennent pas
nécessairement à un résultat identique. L'application stricte de l'art. 59 al.
2 RPGA pourrait en effet conduire à prendre en considération uniquement la partie
centrale du bâtiment, respectivement un seul point lorsque la forme en plan de
l'immeuble est un rectangle. Quoi qu'il en soit, l'interprétation - constante -
de la municipalité conduisant à tenir compte des angles principaux du bâtiment peut
être admise, dès lors qu'elle apparaît mieux refléter le terrain naturel existant
sous l'ensemble du bâtiment.
cc) En l'espèce, la municipalité a pris en
considération les altitudes du terrain naturel aux quatre angles A, B, C et D du
bâtiment, telles que figurant sur le plan de situation du géomètre, à savoir:
A
(Nord-Est):       403,18 m,
B
(Sud-Est):        402,28 m,
C
(Sud-Ouest):   401,93 m,
D (Nord-Ouest):  402,50 m.
L'autorité intimée a ainsi abouti à une cote du terrain
naturel de 402,47 m ([403,18 m + 402,28 m + 401,93 m + 402,50 m] : 4).
d) Encore faut-il examiner si le projet conduit à
aménager le terrain
"
en déblai
" au
sens de l'art. 59 al. 1 RPGA
in fine
.
aa) Selon la jurisprudence, l'exigence concernant le
point de référence au sol visant le terrain naturel ou aménagé a pour but
spécifique de maintenir l'effet visuel d'une certaine hauteur pour
l'observateur (AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 3c/bb; AC.2009.0043 du
30 décembre 2010 consid. 4b; AC.2006.0098 du 29 décembre 2006 consid. 2b;
AC.2006.0036 consid. 2 du 28 décembre 2006).
Ainsi, l'objectif recherché par l'art. 33 RPGA consiste
à limiter l'effet visuel de la hauteur d'un bâtiment à 6 m à la corniche et 12
m au faîte au maximum.
bb) A ce jour, la parcelle 533 consiste en deux
parties topographiques distinctes, à savoir en deux niveaux séparés par un mur
de soutènement. La première partie supporte le bâtiment ECA 827 et le parking existants;
la seconde, en contrebas, comporte non seulement le chemin privé longeant la
limite d'avec la parcelle 411, mais encore, à l'Est, une vaste encoche vers
l'intérieur de la parcelle 533, d'une largeur de 5 à 6 m et d'une longueur
d'environ 40 m allant pratiquement jusqu'à la voie publique. L'encoche ainsi
dégagée au niveau inférieur sur les deux-tiers de la longueur de la parcelle,
entre le chemin privé et le mur de soutènement, est occupée par les
installations B23 et B24, ainsi que par la rampe permettant d'accéder à
l'installation B24 (cf. procès-verbal d'audience).
Il est également apparu lors de l'inspection locale
que les quatre points de géomètre pris en considération pour calculer le
terrain naturel correspondent au niveau supérieur de la parcelle, y compris en
ce qui concerne l'angle Sud-Est (B), fixé à 402,28 m (cf. consid. 7c/cc supra).
Or, à cet angle Sud-Est, le sol existant se situe à ce jour au niveau
inférieur, plus précisément en bordure du chemin privé, à une distance de
quelque 4 à 5 m du pied du mur de soutènement. Autrement dit, l'encoche
précitée est implantée en dessous du terrain naturel et résulte dès lors d'un
déblai.
La future façade Sud-Est - la façade principale - sera
implantée le long du chemin privé, en retrait d'environ 1 m de celui-ci. A lire
les plans, le niveau du sous-sol de ladite façade sera pratiquement dégagé jusqu'à
son pied sur toute sa longueur, à savoir sur les 35 m correspondant au bâtiment
et, hormis
quelques mètres à l'Est, sur les 44,05 m
englobant les parties débordant des façades latérales. Le terrain fini au pied
de ladite façade Sud-Est se situera largement sous le terrain naturel. Ainsi, aux
deux angles Sud-Est (B) et Sud-Ouest (C),
le terrain naturel est coté
sur le plan de géomètre à 402,28 m (B), respectivement à 401,93 m (C). Or, le
terrain fini figure à ces deux angles, ainsi que tout au long du segment de
façade Sud-Est les séparant, à une cote entre 400,43 m et 400,64 m, à
savoir largement inférieure au terrain naturel (de l'ordre de 1,85 m à 1,30 m).
Enfin, l
e mur de soutènement existant sera démoli (hormis pour
une petite partie au Sud-Ouest). En d'autres termes, la totalité de la façade
Sud-Est, y compris les parties du sous-sol débordant des façades latérales,
sera implantée en déblai. Le seul fait de doubler le pied de cette façade d'un
muret à une distance d'un mètre et d'en remplir de terre la poche ainsi créée, n'y
change rien. En aucune manière un tel muret ne pourrait être considéré comme un
"mur de soutènement" ni la terre engrangée comme un remblai. Du point
de vue de l'observateur extérieur,
c'est bien le pied de la façade, respectivement
le pied du muret (non pas la couronne de celui-ci), qui forme l'élément à
partir duquel apprécier la hauteur de la façade Sud-Est.
En conclusion sur ce point, le projet
s'inscrira pour sa façade Sud-Est dans un terrain aménagé en déblai, au sens de
l'art. 59 al. 1 RPGA
in fine
.
e) Comme exposé ci-dessus (consid. 7a),
la hauteur du bâtiment ne doit pas dépasser 6 m à la corniche et 12 m au faîte
(art. 33 RPGA). En l'occurrence, la cote de la corniche n'est pas indiquée sur
les plans et la municipalité s'est limitée à soutenir en cours de procédure que
les hauteurs avaient été contrôlées, sans plus de précision. Celle du faîte,
mentionnée sur les plans, est de 11,20 m au-dessus du niveau du rez. Celui-ci
étant fixé à 403,15 m, l'altitude du faîte peut être calculée par le tribunal à
414,35 m. Au regard de l'altitude de référence adoptée par la municipalité, à
savoir le terrain naturel moyen de 402,47 m, le faîte compterait ainsi une
hauteur de 11,87 m (414,35 m - 403,15 m) et serait réglementaire. En
revanche, la situation sera tout autre en tenant compte du déblai aménagé tout
au long de la façade Sud-Est.
Le tribunal a expressément invité la
municipalité, par avis du 21 mars 2018, à s'exprimer sur la manière dont elle déterminerait
l'altitude de référence dans l'hypothèse où il devrait être retenu que le
terrain bordant la façade Sud-Est du projet était aménagé en déblai. L'autorité
n'a pas répondu à cette question et il n'appartient pas au tribunal de se
livrer lui-même en première ligne à une interprétation du règlement communal. Dans
ces conditions, force est de retenir qu'en l'état, l'art. 33 RPGA n'est pas respecté.
Le recours doit ainsi être admis sur
ce point et la décision attaquée annulée.
8.
Les recourants affirment que le bâtiment projeté serait d'une longueur
excessive.
a) L'art. 29 RPGA intégré dans le chapitre régissant
la zone artisanale dispose:
Art. 29   Ordre des constructions
Dans la
règle, l'ordre non contigu est obligatoire. La mitoyenneté peut cependant être
autorisée. Dans ce cas, la longueur de la plus grande façade ne dépassera pas
35 m.
b) En l'occurrence, à tenir compte
exclusivement du rez, la plus grande façade du bâtiment atteint précisément 35
m. En prenant en considération les parties débordant du sous-sol, la plus
grande façade - Sud-Est - dépasse les 40 m. Le recours devant de toute façon
être admis, les questions de savoir si ces parties saillantes doivent être
comptées dans la longueur de la façade et, cas échéant, si le projet viole l'art.
29 RPGA, souffrent néanmoins de demeurer indécises.
9.
Les recourants contestent que le bâtiment soit conforme à la zone.
a) Selon l'art. 28 RPGA, "
la zone artisanale
est destinée à l'artisanat compatible avec l'habitat. Dans les nouvelles
constructions, l'habitat n'est autorisé que s'il est directement lié à
l'activité artisanale. L'habitat ne doit, en tout état de cause, pas dépasser
plus de la moitié de la surface de plancher
."
b) En l'espèce, la surface réservée aux logements ne
dépasse pas la moitié de la surface de plancher, de sorte que le critère
quantitatif de l'art. 28 RPGA est respecté. Encore faut-il toutefois que
l'habitat
soit
"directement lié à l'activité artisanale
". Les recourants
estiment, en substance, que cette condition n'est pas suffisamment garantie.
La problématique tenant à l'obligation
réglementaire de lier des logements à des activités a été traitée en
particulier par deux arrêts de la CDAP, à savoir la cause AC.2000.0081 du 18
octobre 2000 concernant déjà l'art. 28 RPGA et la cause AC.2009.0083 du 28
janvier 2010 relative à une disposition de la
commune
de
Pampigny (art. 2 al. 3 de son règlement) ainsi libellée: "
L'habitation
est autorisée dans la mesure où elle est liée à l'exploitation de l'entreprise.
Chaque entreprise a droit au maximum à deux logements, qui seront intégrés au
bâtiment principal, avec lequel ils formeront un ensemble architectural
homogène
." Ce second arrêt, qui retenait, d'une part, que la
disposition précitée de Pampigny exigeait un lien fonctionnel entre
l'habitation et les places de travail et, d'autre part, que le projet litigieux
ne respectait pas cette condition, a été confirmé le 26 août 2010 par le
Tribunal fédéral (1C_138/2010).
Quoi qu'il en soit ici, compte tenu de
l'issue du recours, la question de la conformité du projet à l'art. 28 RPGA
peut rester ouverte.
10.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la
décision attaquée doit être annulée, aux frais de la constructrice. Celle-ci
devra également verser des dépens aux recourants. La municipalité, qui succombe,
n'a pas droit à des dépens.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Rolle du 9 janvier 2017 est annulée.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la constructrice, C.________.
IV.
La constructrice, C.________, est débitrice des recourants A.________ et
B.________, solidairement entre eux, d'une montant de 2'500 (deux mille cinq
cents) francs au titre d'indemnité de dépens.
Lausanne, le 13 septembre 2018
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.