vd_omni · EF.2006.0006 · 2007-01-29 · fr

X.________ c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Prise en considération, au titre de la valeur vénale d'un appartement, de son prix de vente, dès lors que cette vente ne s'est pas conclue sous l'empire de circonstances extraordinaires.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.01.2007 EF.2006.0006

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 29 janvier 2007
Composition
M. Robert Zimmermann, président; MM. Alain Maillard et
Jacques Morel, assesseurs ; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourant
A.________,
à 1.********,
représenté par B.________, à 1.********,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne,
à Lausanne
Objet
Estimation fiscale des
immeubles
Recours A.________ c/ décision du Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne du 1
er
novembre 2006
Vu les faits suivants
A.
Par acte notarié inscrit au Registre foncier le 30 janvier
2006, A.________ a acquis, pour la somme de 420'000 francs, une part de la
propriété par étages n° 1'198, constituée sur la parcelle n° 698 du cadastre
communal de Belmont-sur-Lausanne. Cette part, qui représente 44/1000
èmes
de la PPE, lui donne droit à la jouissance exclusive d’un appartement de 82 m
²,
portant le n° 406, dans l’immeuble sis chemin de la Cure 6. Depuis le 1
er
décembre 2003 et jusqu’au 31 janvier 2006, cet appartement a été donné à bail à
un tiers pour un loyer mensuel de 1'650 francs.
B.
Lors de la révision générale de 1994, la Commission
d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la
CEFI) avait fixé à 272'000 francs l’estimation fiscale de cette part de PPE.
Par décision du 1
er
juin 2006, la CEFI a porté cette estimation à
341'000 francs. La réclamation interjetée par A.________ contre cette décision
a été rejetée par décision de la CEFI du 1
er
novembre 2006.
C.
Représenté par son père B.________, A.________ a recouru
au Tribunal administratif contre la décision du 1
er
novembre 2006
dont il demande l’annulation en ce sens que l’estimation fiscale de son
appartement soit maintenue à 272'000 francs.
La CEFI propose le rejet du recours et la
confirmation de sa décision.
Considérant en droit
1.
La loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des
immeubles (ci-après : LEFI ; RSV 642.21) ne comporte aucune
disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de
l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est ainsi limité
au contrôle de la légalité de la décision attaquée (art. 36 let. a LJPA).
2.
a) La commission de district procède périodiquement à la
mise à jour des estimations, afin de revoir l'estimation des immeubles
lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par
mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de
bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations
que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art.
20 LEFI).
b) Sur le vu de cette disposition, la CEFI était
habilitée à rendre une nouvelle décision relative à la part de PPE sur la
parcelle no 698 de Belmont s/Lausanne, à la suite de l’acquisition de celle-ci par
le recourant. En l'occurrence, elle a augmenté de 272'000 à 341'000 francs
l'estimation fiscale de l'objet, ce que conteste le recourant.
3.
a) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est
faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa
valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à
la valeur vénale (al. 2). Ce régime ne heurte pas l’art. 14 al. 1 LHID (ATF 128
I 240, consid. 3, p. 248/249).
La valeur de rendement d'un immeuble correspond au
rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent
et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI). La capitalisation
du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle,
du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (art. 7 al. 1 du
Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles ;
ci-après: REFI ; RSV 642.21.1). Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 REFI
dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en
capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de
construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1) ; pour le revenu
brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 %
prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux
et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Selon l’art. 8 REFI, il convient à
ce propos de prendre en compte l’offre et la demande, en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1) ;
à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (al. 2) ; si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une
destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement, on ne
tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en
tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans
les transactions (al. 3). L'art. 9 REFI réserve l'hypothèse des ventes conclues
dans des circonstances extraordinaires lors desquelles les prix ont été fixés
sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente
juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat
extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions
ne sont dans la règle pas prises en considération. La commission de district est
autorisée, si elle constate sans procéder à d'amples investigations que le prix
convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce
critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement
comparative (arrêt EF 1993.0035 du 4 octobre 1994). En l’occurrence, a été
admis le fait de s’écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses
calculs, la commission d’estimation a conclu à une différence supérieure à 20 %
entre le prix de vente et la valeur vénale computée (pour des cas où des écarts
de 25% ont été constatés entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux
enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission, cf. EF
2004.0001 du 20 octobre 2004 ; EF 1999.0002 du 7 mai 1999 ; EF 1997.0007
du 14 juillet 1997 ; EF 1998.0006 du 17 juin 1998 ; voir également arrêt EF
1998.0009 du 10 août 1998, dans lequel le tribunal s'est écarté du prix
d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du
vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant en l'absence de
négociations).
b) En l’espèce, la CEFI a fixé à 262'000 francs la
valeur de rendement de l’appartement concerné. Elle a pris en considération,
comme base de calcul, le montant du dernier loyer annuel acquitté par le
locataire en place jusqu’au 31 janvier 2006, soit 19'680 francs. Ce montant a
été capitalisé à un taux de 7,5% se situant dans la fourchette de l’art. 7 al.
2 REFI. Ce calcul n’est au demeurant pas remis en question par le recourant.
c) Celui-ci critique en revanche la valeur vénale arrêtée
à 420'000 francs, soit le prix d’acquisition de l’appartement. Il explique
avoir acquis celui-ci dans une période de
« surchauffe
immobilière »
et se plaint d’une inégalité de traitement, puisque les
estimations fiscales des autres appartements dont la taille est similaire dans
le même immeuble n’ont pas été revues à la hausse. Le recourant perd de vue la
règle consacrée par l’art. 20 LEFI (cf. considérant 2a). L’appartement a été
aliéné début 2006 pour un montant de 420'000 francs, alors que le vendeur avait
lui-même acquis cet objet en 1988 pour un montant de 380'000 francs ; la
révision de l’estimation fiscale est ainsi justifiée dans son principe. Le prix
de vente de l’appartement est censé équivaloir à sa valeur marchande (art. 8
REFI) et le recourant n’apporte aucun élément propre à démontrer que l’autorité
intimée aurait dû, dans son calcul, s’écarter de ce montant (art. 9 REFI). Il
ne suffit à l’évidence pas d’invoquer la conjoncture immobilière pour que soit
retenue l’hypothèse particulière de la vente conclue sous l’empire d’une
circonstance extraordinaire, ce au sens où l’entend la disposition précitée. Tel
ne serait de surcroît pas le cas d’une vente où un objet immobilier voit sa
valeur augmenter de 10,5% en dix-huit ans, quand bien même aucune amélioration
n’a été apportée à l’immeuble.
4.
Le recours doit ainsi être rejeté et la décision attaquée
confirmée. Les frais sont mis à la charge du recourant ; l’allocation de
dépens n’entre pas en ligne de compte.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne du 1
er
novembre 2006 est
confirmée.
III.
Un émolument d’arrêt de 1'000 (mille) francs est mis à la
charge de A.________.
Lausanne, le 29 janvier 2007
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.