vd_omni · AC.2015.0135 · 2016-03-22 · fr

KAHIL, IONESCU-VRACA/Municipalité de Pully, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique | Refus de la municipalité de Pully d'autoriser la démolition d'une maison Heimatstil en note 3. Recours des propriétaires. Aucune garantie n'ayant été donnée aux propriétaires par la municipalité, ces derniers ne peuvent pas invoquer le principe de la bonne foi (consid. 1). S'agissant d'un bâtiment en note 3, un refus de démolition ne peut pas se fonder sur la LPNMS mais uniquement sur l'art. 86 LATC ainsi que, cas échéant, sur les dispositions du règlement communal relatives à la protection des bâtiments dignes d'intérêt (consid. 3 et 4). A l'instar de l'art. 86 LATC, la disposition du règlement communal invoquée définit de manière particulièrement large les objets susceptibles d'être protégés. Une base légale aussi large exige que l'on se montre particulièrement rigoureux lors de la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la proportionnalité de la limitation par rapport aux buts poursuivis et à l'objet de la protection. Rappel des éléments à prendre en compte dans la pesée des intérêts. Constat que l'extérieur du bâtiment présente un certain nombre de caractéristiques architecturales intéressantes. Toutefois, compte tenu notamment du coût de la rénovation (qui ajouté au coût d'acquisition rendra difficile l'obtention d'un rendement convenable) et du fait que le bâtiment ne sera à l'avenir pratiquement plus visible depuis l'extérieur en raison de constructions en cours, la conservation du bâtiment ne peut pas être imposée au propriétaire sur la base de la seule clause générale d'esthétique. Constat que la solution aurait pu être différente si la commune de Pully avait adopté des dispositions spécifiques sur la protection de son patrimoine bâti en application de l'art. 47 al. 2 ch. 2 LATC (consid. 4).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.03.2016 AC.2015.0135

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 22 mars 2016
Composition
M. François Kart,
président
; M. Gilles Grosjean Giraud, assesseur
et M. Antoine Thélin, assesseur; Mme Cynthia Christen, greffière.
Recourants
1.
Pierre KAHIL,
à Grandvaux
2.
Bettina KAHIL,
à Grandvaux
3.
Radu IONESCU-VRACA,
à Lausanne
4.
Aileen IONESCU-VRACA,
à Lausanne
tous représentés
par Me Daniel PACHE,
avocat, à Lausanne
Autorité intimée
Municipalité de Pully,
représentée
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat, à Lausanne
Autorité concernée
Service Immeubles, Patrimoine et
Logistique (SIPAL),
à
Lausanne
Objet
permis de construire
Recours de Pierre KAHIL et consorts c/ décision de la
Municipalité de Pully du 5 mai 2015 interdisant la démolition du bâtiment sis
sur la parcelle n° 308 de Pully
Vu les faits suivants
A.
Depuis le 27 octobre 2009, Pierre Kahil, Bettina Kahil, Radu Ionescu-Vraca
et Aileen Ionescu-Vraca sont les copropriétaires de la parcelle n° 308
(ci-après les propriétaires) du cadastre de la commune de Pully, sise dans une
zone de forte densité au sens du chapitre 12 du règlement communal sur
l’aménagement du territoire et les constructions (RCATC) entré en vigueur le 18
juin 2012. La parcelle n° 308 supporte la villa "Mon cottage"
(bâtiment ECA n° 900) construite en 1912 dans le style « Heimatstil »
et un garage-grenier (bâtiment ECA n° 901). Cet ensemble figure depuis 1979 au
recensement architectural du canton de Vaud prévu par l’ar
t. 30
al. 1 du règlement du 22 mars 1989 d'application de la loi sur la
protection de la nature, des monuments et des sites (RLPNMS; RSV 450.11.1)
,
avec une note 4 rehaussée à 3 en 2003.
A l'ouest de la parcelle n° 308 se trouve la
parcelle n° 307, qui comprend un bâtiment locatif et sa dépendance; à l’est,
sur la parcelle n° 325, est érigée une villa. Au nord se trouvent les collèges
Pierre-d'Arvel et Jules-Loth. Un immeuble avec parking souterrain est en construction
au sud-ouest, sur la parcelle n° 2139. Un centre commercial est érigé sur la
parcelle n° 328, au sud-est.
B.
Le 30 avril 2013, les propriétaires ont présenté deux variantes d'un projet
de construction, dont l'une impliquait la démolition de la villa "Mon
cottage", à la Municipalité de Pully (ci-après la municipalité). La
Direction de l'urbanisme et de l'environnement (DUE) a, le 12 juillet 2013,
notamment informé les intéressés du fait que la démolition de la villa en question
n'était pas admissible.
Début 2014, les propriétaires ont soumis à la
municipalité un nouveau projet, impliquant également la démolition de la villa
"Mon cottage" (projet des architectes Richter-Dal Rocha). Le 16 juin
2014, la DUE a préavisé défavorablement la démolition projetée. A cette
occasion, la DUE a indiqué que la protection "
des
bâtiments en note *3*, qui ne concern
[ait]
que 3
% des bâtiments puillérans,
[était]
nécessaire
pour que la Ville conserve des attraits qualitatifs équilibrés entre la
densification souhaitée et le maintien d'un certain patrimoine architectural.
"
Les nouvelles constructions prévues dans le cadre de l'établissement du projet
de plan partiel d'affectation Ramuz-Tirage (ci-après : PPA Ramuz-Tirage),
étudié depuis 1995, avaient certes été considérées comme justifiant la
démolition de la villa "Mon cottage". L'abandon du projet de PPA
Ramuz-Tirage, début 2013, avait toutefois mis à néant ces réflexions. La DUE a
encore relevé que "
la nouvelle génération de plans
de quartier à l'étude aujourd'hui sur le territoire de Pully permet
[tait]
une densification nuancée tout en conservant les
bâtiments d'intérêt.
". Il fallait aussi noter que la construction
d'"
un petit immeuble de rendement sur une partie
du jardin était possible, sans dénaturer l'ensemble
". Mandaté par
la DUE, Nicolas Jacot, historien, a, en septembre 2014, établi un rapport au
terme duquel il a conclu que la villa "Mon cottage" occupait une
place intéressante dans le patrimoine architectural de la communal "
et mériterait une mise en valeur digne de ce nom
".
La villa constituait un "
Témoignage du vaste
mouvement artistique moderne se déployant en Europe autour de 1900 tout en
s'inscrivant dans un contexte d'urbanisation communal
" et "
présent
[ait]
par ailleurs des
qualités architecturales esthétiques évidentes et surtout la conservation d'une
structure ancienne et d'origine rare.
" Nicolas Jacot relevait que,
contrairement à de nombreuses autres villas pulliéranes du début du XXème
siècle, le bâtiment n’avait subi aucune transformation majeure depuis sa
construction et qu’elle avait probablement conservé la grande majorité de sa
structure, de ses matériaux, de son organisation, voire même de ses couleurs
d’origine, ce qui faisait d’elle un témoignage précieux du patrimoine
architectural régional 1900.
Lors d'une séance du 9 octobre 2014, la Commission
consultative d'urbanisme (CCU) prévue par l’art. 3 RCATC, dont l’avis avait été
requis au sujet de la préservation de la villa "Mon cottage", a
indiqué qu'elle n'était pas en mesure de se prononcer sur la base des
informations et documents fournis, tout en précisant qu'elle souhaiterait
disposer d'un rapport historique complémentaire du bâtiment lui permettant de
juger de sa valeur architecturale.
Le 3 novembre 2014, la DUE a préavisé
défavorablement la démolition de la villa "Mon cottage", réitérant
ses précédents arguments et rappelant que lors de l'étude du PPA Ramuz-Tirage,
le Service immeubles, patrimoine et logistique (SIPAL), avait souligné que la
démolition de la villa "Mon cottage" pourrait être admise uniquement à
la condition d'être "
remplacée par un ensemble de
qualité architecturale égale ou supérieure
".
En février 2015, Catherine Schmutz Nicod,
historienne des monuments, a, à la demande de la municipalité, établi un
rapport complémentaire sur la villa "Mon cottage". Sa conclusion a la
teneur suivante:
"La villa Mon Cottage - nom
qui apparaît dans plusieurs sources - est représentative du Heimatstil qui
prend essor en Suisse à partir de l'exposition nationale de Genève en 1896. Un
soin minutieux est apporté à la composition de ses façades, qui se développent
avec de nombreux éléments pittoresque, sous une toiture mouvementée.
L'asymétrie règne en maître à l'extérieur, comme si la maison était ancienne et
réalisée en plusieurs étapes: il n'y a par exemple pas deux fenêtres
identiques. De plus, les références à l'histoire sont légion:
"échauguette", "contreforts", "tour" d'escalier,
colombages, épis de faîtage, avant-toits lambrissés, etc.
L'intérieur, par rapport à
l'extérieur, est nettement mois recherché. Il apparaît comme fonctionnel, selon
les paramètres de l'époque: des pièces lumineuses, avec peu de boiseries, sans
cheminées, au sol des planchers et des carreaux de ciment, quelques moulures au
plafond, une cage d'escalier bien éclairée.
[…]
La note *3* est confirmée au vu de
ce qui vient d'être dit: beaucoup d'éléments d'origine en façade représentatifs
d'une époque, plus travaillés à l'extérieur qu'à l'intérieur, faisant de la
villa Mon Cottage un témoin privilégié de son temps."
Lors d'une séance du 6 mars 2015, la CCU a pris la
position suivante:
"La Commission est sensible à
la protection du patrimoine construit pulliéran. Toutefois, pour les motifs
ci-dessous évoqués, elle reste mitigée pour aller dans le sens de la
conservation de cette bâtisse:
La réelle valeur architecturale de
la bâtisse ne lui semble pas suffisamment démontrée. La structure du bâtiment
est intéressant, mais ses espaces intérieurs semblent sales et en mauvais état.
La Commission pose la question du coût de sa préservation, tout en
reconnaissant ne pas être spécialisée en matière de chantier de rénovation.
Considérant la situation actuelle,
la ville de Pully devrait avancer de forts arguments juridiques pour défendre
le maintien de cette bâtisse en cas de procédure de recours. Il est bien
entendu possible d'invoquer l'art. 77 LATC et d'engager une nouvelle planification
ou modification du RCATC, mais cela implique de démontrer sa valeur
patrimoniale. Or, les architectes membres de la Commission sont défavorables.
[…] "
Le 9 mars 2015, la DUE a confirmé son préavis
précédent, tout en précisant ne pas avoir pu visiter la villa.
Mandatée par les propriétaires, Marikit Taylor,
historienne du patrimoine, a établi un rapport le 10 mars 2015, transmis le
même jour à la municipalité. Il en ressort ce qui suit:
"Description :
Villa en maçonnerie et décors en
bois construite en 1912 (selon le propriétaire actuel). Image d'un certain
standing véhiculé par une architecture inspirée du
Heimatstil
et par de nombreux éléments décoratifs, à l'extérieur
essentiellement.
Plan masse (orientation est-ouest)
comprenant deux ressauts (au nord, au niveau de la cage d'escalier, au sud au
niveau du porche). Trois étages dont un de combles (grenier et chambre de
bonne).
Toiture complexe déclinée d'une manière
régionaliste : débordante, doublée d'une charpente lambrissée en berceau
polychrome soutenue par des consoles en bois ouvragés. Sur la façade nord (côté
rue), un pignon en berceau couvrant le ressaut de la cage d'escalier renvoie de
manière marquée à l'architecture vernaculaire.
Entrée façade nord. Des baies
vitrées dotées de petits garde-corps en fer ouvragés ajourent l'escalier qui
mène à l'étage.
Façade sud : balcon au premier
étage sur consoles en maçonnerie (peut-être transformé ultérieurement) soutenu
par des piliers en maçonnerie formant un porche. Echauguette pittoresque sur
l'angle sud-est terminée par un cul de lampe ouvragé certainement destiné à
être vu depuis la rue en contrebas. Cette saillie importante accentue le style
régionaliste de la maison.
Les façades sont dotées de
colombages décoratifs et conservent leurs ferronneries d'origine. Façades en
moellons apparents au premier niveau, recouvertes de crépi aux niveaux
supérieurs. Baies de forme variées, certaines (dont celles de l'échauguette)
avec des croisillons formant de petits carreaux.
Intérieur : L'intérieur est en
grande partie conservé dans son état d'origine (distribution des pièces,
carrelages en ciment, menuiseries, vitrages, serrurerie, carrelages en ciment
(simples), etc.). Au rez-de-chaussée, la cloison d'origine a été abattue entre
les deux pièces de réception. La cuisine a été modifiée et est sans intérêt.
Les pièces d'eau, extrêmement exigües, ont également subi certaines transformations
sommaires. Des boiseries ornent les murs du hall d'entrée et du petit couloir
de distribution au rez-de-chaussée. Armoires encastrées d'origine. Moulures au
plafond des pièces de réception. Petit escalier en bois pour accéder aux
combles, à peine aménagées (une chambre de bonne et un grenier/dépôt).
Etat de conservation et
appréciation :
La villa est située à proximité
immédiate de la gare, des transports publics et des écoles. Intégrée dans le
tissu urbain, elle témoigne du développement de la commune au début du XXe
siècle. La villa conserve sa volumétrie et ses éléments décoratifs d'origine
(ferronneries, boiseries, volets, portes, etc.). A l'intérieur, la distribution
des pièces originelle a été presqu'entièrement préservée. Hormis la cuisine et
certains éléments isolés, elle reste "dans son jus". Quoique simples,
les carrelages, boiseries, menuiseries et serrureries d'origine contribuent à
la valeur patrimoniale de la maison. Toutefois, la valeur de cette dernière
réside surtout dans le traitement
Heimatstil
de ses volumes, de ses façades et de sa toiture. Ainsi, la visibilité de la
maison au sud, prévue sans aucun doute pour afficher la réussite sociale et
économique de son premier propriétaire et conçue pour être admirée de loin,
constitue un facteur essentiel dans l'appréhension de la valeur patrimoniale de
la demeure. On notera également, le long de l'avenue des Collèges, le muret, la
barrière et le portail d'origine qui forment un ensemble cohérent avec la
villa.
On notera toutefois que la maison,
côté avenue des Collèges, se trouve maintenant quasi encastrée entre deux maisons
et un garage construits postérieurement (vers 1938-1940 en ce qui concerne la
maison et le garage à l'ouest, selon les informations du propriétaire actuel).
Elle est donc à peine visible depuis cette artère centrale.
Aujourd'hui, la construction d'un
immeuble est prévue sur la parcelle voisine, au sud. La visibilité de la villa,
paradigme essentiel lors de sa construction, deviendra alors chose du passé.
Alors que la visibilité de la résidence explique sans aucun doute sa raison
d'être sous cette forme (volumétrie, traitement des façades, échauguette,
etc.), on peut se demander si, une fois encerclée de bâtiments, la conservation
de la villa fera sens. La proximité des bâtiments voisins, le site déjà
partiellement dénaturé par la construction d'un garage à l'ouest en limite de
propriété et la densification prévue de ce secteur sont d'autres facteurs à
prendre en considération dans la mesure où l'environnement de la villa, déjà
partiellement marri et "étouffant", est fondamental.
En dernier lieu, on soulignera que
bien que préservée en grande partie dans son état d'origine, les dimensions des
pièces difficilement modulables et l'état dilapidé de l'intérieur
(infiltrations d'eau (moisissure), absence d'isolation thermique, étroitesse de
certains espaces, particulièrement les salles d'eau dont les dimensions sont
inacceptables selon les normes d'aujourd'hui) rendraient une restauration non
seulement difficile mais aussi extrêmement coûteuse. Les éléments décoratifs restent
simples et leur qualité indique à première vue qu'une importance plus grande a
été vouée à l'aspect extérieur de la maison qu'à ses finitions."
Par décision de principe du 5 mai 2015, la municipalité
a interdit la démolition de la villa "Mon cottage".
C.
Par acte du 3 juin 2015, les propriétaires ont, sous la plume de leur
avocat, recouru contre la décision précitée devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ils ont conclu à son
annulation et requis la production de divers documents ainsi que la tenue d'une
inspection locale. Le 30 juillet 2015, le SIPAL a déposé des observations au
terme desquelles il a conclu qu’un projet de conservation et de transformation
de la villa "Mon cottage" devait être envisagé afin d’assurer le
maintien d’un patrimoine qualifié d’intérêt local. La municipalité, par son
conseil, a répondu le 7 septembre 2015, concluant au rejet du recours. Les
recourants ont, le 24 septembre 2015, requis de la municipalité qu'elle
produise son dossier original et complet, y compris un avis de droit de Me
Perroud du 9 mars 2015 et un courriel du Syndic du 22 mai 2015, ce à quoi cette
dernière s'est opposée par écriture du 7 octobre 2015. Les recourants ont
maintenu leur demande du 24 septembre 2015 par écriture du 9 octobre 2015 et
ont déposé des observations complémentaires le 19 octobre 2015. Le 4 novembre
2015, ils ont requis de la municipalité la production des plans du bâtiment en
chantier au sud. La municipalité s'est exécutée le 1
er
décembre
2015. La municipalité a déposé des déterminations le 10 décembre 2015.
Le Tribunal a, le 12 janvier 2016, tenu une audience
avec vision locale dont le procès-verbal a la teneur suivante:
"L’audience est
ouverte à 10:15 devant la parcelle no 308 du cadastre de la commune de Pully,
sise à l’Avenue des Collèges 7.
Se présentent :
Pour les
recourants : Pierre Kahil, accompagné de Jocelyne Bourquard et assisté de
Me Daniel Pache et de Me Julien Pache ;
Pour la Municipalité
de Pully, autorité intimée : Frederic Beyeler, chef du Service de
l’urbanisme, assisté de Me Jean-Claude Perroud ;
Pour le Service
Immeubles, Patrimoine et Logistique : Nicolas Meier, architecte.
Me Daniel Pache
produit une estimation des coûts de rénovation du bâtiment érigé sur la
parcelle no 308 précitée et dont la municipalité a interdit la démolition.
Me Perroud demande à ce qu’un délai lui soit imparti pour se déterminer
sur la pièce en question et dépose en cause la fiche du recensement
architectural du bâtiment sis aux nos 12-14 de l’Avenue des Collèges.
Me Perroud demande à
la Cour d’observer l’implantation de la villa litigieuse, les constructions
environnantes (au nord, à l’est et à l’ouest) et la végétation proliférant sur
la parcelle no 308. Selon Frédéric Beyeler, l’aspect du quartier ne devrait plus
changer. Me Daniel Pache relève que les styles architecturaux du quartier sont
disparates et se réfère pour le surplus à ses écritures.
La Cour et les
personnes présentes font le tour de la villa litigieuse. Les éléments
extérieurs de la construction mentionnés dans le rapport établi par Catherine
Schmutz Nicod, dont le président donne lecture (p. 18 à 22), sont observés.
La Cour et les
personnes présentes se rendent ensuite dans le jardin sis au sud du bâtiment.
Pierre Kahil désigne la limite sud de sa parcelle, sur laquelle est érigée une
clôture. S’agissant du bâtiment en construction situé en aval, Me Perroud
renvoie aux plans figurant au dossier.
Les parties ne
disposent pas d’informations sur les occupants de la maison qui ont succédé au
Dr Milliquet. Selon Pierre Kahil, qui a acquis la parcelle de la COOP en
2009 avec les autres recourants, la villa a été habitée jusqu’à il y a 15-18
ans.
Sur question du
président, Nicolas Meier indique que le SIPAL encourage en principe la
conservation des édifices. Il peut en aller autrement dans le cadre de l’étude
d’un plan de quartier et pour autant qu’il n’y ait pas d’autres solutions que
la démolition.
Me Daniel Pache
estime que la municipalité aurait dû suivre la position de la commission
communale d’urbanisme (CCU), favorable aux recourants. Me Perroud considère que
la position de la CCU était en réalité « mitigée », et ce uniquement
en raison de l’inconnue des coûts de préservation. Me Daniel Pache précise que
la décision de la municipalité d’interdire la démolition a été prise à une voix
près.
Sur question du
président, Nicolas Meier indique que Catherine Schmutz Nicod est historienne
des monuments et rédactrice de la collection des « Monuments d’art et
d’histoire ». Frédéric Beyeler ignore quelles sont les qualifications de
Nicolas Jacot, qui a effectué un stage auprès de la municipalité.
Les parties
discutent des arrêts rendus par le Tribunal dans les affaires « Le
Châtelet » et « Romantica ».
La Cour et les
personnes présentes visitent l'intérieur de la maison.
La question de la
faisabilité technique et financière d’une rénovation est discutée. Maître
Perroud est d’avis que c’est le manque d’entretien qui entraînera des coûts
importants. Pierre Kahil répond qu’il n’a jamais été question d’entretenir, mais
de démolir pour rebâtir. Lors de l’achat, rien n’indiquait que cela ne serait
pas possible. Frédéric Beyeler explique que la position relative à la
protection des bâtiments au bénéfice d’une note 3 a évolué depuis. Il existe
une septantaine de bâtiments au bénéfice d’une note 3 sur le territoire
communal. Il y a aujourd’hui une volonté politique de les protéger. La villa
des recourants est l’une des dernières de son style.
Sur question du
président, Frédéric Beyeler indique que la hauteur maximale du bâtiment que les
recourants pourraient construire sur leur parcelle, à côté de la villa
existante, est de 18 m. Pierre Kahil estime qu’une telle « tour »
produirait « une sensation d’étouffement ».
Sur question du
président, Pierre Kahil indique que le terrain nu a été acquis au prix de 1,4
millions. Il s’engage à produire l’acte d’achat.
Me Daniel Pache
exprime à nouveau ses doutes en ce qui concerne les compétences de la
municipalité pour rendre la décision contestée.
Selon Nicolas Meier,
les seules modifications opérées à l’intérieur consistent dans l’installation
de sanitaires et la fusion de deux pièces. L’extérieur est intact. Les
changements des alentours, y compris la diminution de la visibilité, ne
modifient en rien la qualité intrinsèque de la villa.
Sans autre
réquisition, la séance est levée à 11:35."
A l’issue de l’audience, les recourants ont produit
une copie de l’acte de vente de la parcelle n° 308. Il en ressort que celle-ci
a été acquise pour le prix de 1'350'000 fr.
Les recourants ont déposé des déterminations le 28
janvier 2016. S’agissant du procès-verbal de l’audience, ils relèvent ce qui
suit :
"
1.-
Le
procès-verbal, lorsqu'il traite de la question de la construction qui prend
place au sud de la parcelle des recourants, mentionne que «
Me Perroud renvoie au plan figurant au dossier
».
Il n'est toutefois pas mentionné que M. Kahil a expliqué que cette
construction comportera un rez, trois étages, des combles, des surcombles, que
celles-ci ne seraient pas en retrait et que la construction serait dans l'axe
de la villa litigieuse.
2.-
Dans
le cadre de la discussion concernant l'historien Nicolas Jacot, le
procès-verbal omet de signaler que M. Kahil avait précisé que ledit historien
avait cosigné plusieurs études avec le directeur de l'urbanisme, M. Daucourt de
la Municipalité de Pully.
3.-
Par
ailleurs, le procès-verbal ne détaille absolument pas les constatations que la
Cour de céans a pu faire en visitant l'intérieur de la villa. Il est nécessaire
d'y mentionner l'état de ruine de la maison, la petitesse des pièces ainsi que
tous les travaux qui devraient être nécessaires pour rendre la villa habitable.
En particulier, il serait indispensable d'isoler toute la maison, ce qui aurait
pour conséquence, soit de cacher les façades extérieures, soit de réduire
encore plus la surface habitable."
Le 9 février 2016, les recourants ont produit une
copie d’un courrier de la Direction des travaux et des services industriels du
7 février leur demandant d’effectuer, à leur frais, à la visite, au curage et
au contrôle des installations d’évacuation des eaux claires et usées de la
parcelle. Ils relevaient que, selon l’entreprise chargée de procéder aux
vérifications, celles-ci coûteraient entre 100'000 et 150’000 fr., ce coût
étant justifié par l’ancienneté de la propriété et l’absence d’installation
moderne. La municipalité s’est déterminée le 10 février 2016 sur les nouvelles
pièces produites à l’audience et postérieurement à celle-ci ainsi que sur le
procès-verbal de l’audience. Elle s’est notamment déterminée sur le coût de la
rénovation du bâtiment en produisant deux tableaux (méthode par éléments et
prix moyen au m
3
selon la norme SIA 416). S’agissant du
procès-verbal de l’audience, elle relevait notamment ce qui suit :
Les recourants ont déposé des déterminations finales
le 26 février 2016. A cette occasion, ils ont produit une photographie du
bâtiment qui est en train d’être réalisé devant la villa litigieuse.
Les griefs des parties sont repris ci-dessous dans
la mesure de leur pertinence.
Considérant en droit
1.
Les recourants mettent en cause la procédure suivie. Ils invoquent plus
particulièrement le fait qu’il n’a pas été donné suite à leur demande d’être
entendu par la CCU. Ils sous-entendent également qu’ils auraient reçu des
garanties de l’autorité selon lesquelles ils pourraient démolir la villa. Ils
contestent enfin le fait que, pour décider si la démolition pouvait être
autorisée, la municipalité ait confié un mandat d’expertise à l’experte qui avait
attribué la note 3 au bâtiment dans le cadre du recensement architectural.
a) S’agissant de la CCU, on relève que celle-ci a
rendu un rapport le 6 mars 2015 allant dans le sens de ce que demandent les
recourants. Le fait que ces derniers n’aient pas été entendus n’a dès lors pas
porté à conséquence. De même, n’a pas porté à conséquence le fait que, selon
les recourants, la CCU n’aurait pas eu connaissance du dernier projet de
construction des architectes Richter-Dal Rocha.
b) Le fait qu’un mandat dexpertise a été confié par
l’autorité communale à l’experte qui s’était prononcée précédemment sur la note
à attribuer au bâtiment dans le cadre du recensement architectural (Catherine
Schmutz Nicod) ne saurait également remettre en cause la validité de la
décision attaquée. La proposition d’attribuer la note 3 ne remet pas en cause
l’objectivité de cette experte en ce qui concerne la question litigieuse dès
lors que, comme on le verra plus loin, cette note n’empêche pas la démolition
du bâtiment. On note également que le dossier contient deux autres expertises,
dont une émanant d’un expert mis en œuvre par les recourants.
c) aa) Découlant directement de l'art. 9 Cst. et
valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le principe de la bonne foi
protège le citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances
reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des
déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (cf. ATF 137
II 182 consid. 3.6.3 ; 131 II 627 consid. 6.1). Selon la jurisprudence, un
renseignement ou une décision erronés de l'administration peuvent obliger
celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation
en vigueur, à condition que a) l'autorité soit intervenue dans une situation
concrète à l'égard de personnes déterminées, b) qu'elle ait agi ou soit censée
avoir agi dans les limites de ses compétences et c) que l'administré n'ait pas
pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il
faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il
se prévaut pour d) prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer
sans subir de préjudice, et e) que la réglementation n'ait pas changé depuis le
moment où l'assurance a été donnée (ATF 131 II 627 consid. 6.1).
bb) En l'espèce, le SIPAL avait, le 28 septembre
2009, indiqué à Pierre Kahil que les bâtiments ECA 900 et 901 devaient être
conservés et pouvaient être modifiés à condition de ne pas altérer les qualités
qui avaient justifié leur note 3. Le projet de transformation de la maison
principale en deux appartements n'était, sur le principe, pas exclu. Toutefois,
sans avoir pu visiter l'intérieur du bâtiment, sans plus d'informations sur son
état général (rapports de spécialistes) et sans avant-projet, il ne lui était
pas possible de se déterminer plus précisément à ce stade. Il ressort du
rapport d'examen préalable du PPA Ramuz-Tirage du 27 avril 2010, que le SIPAL a
indiqué que "
La démolition prévue du bâtiment ECA
900 ne pourra
[it
] être admise que si cette
construction
[était]
remplacée par un ensemble
de qualité architecturale égale ou supérieure. Le projet de démolition et de
reconstruction devra
[it]
donc
[lui]
être soumis
[…]". La municipalité indique pour sa
part que les recourants ont été rendus attentifs, lors de l'achat de la parcelle,
au fait qu'un projet de démolition de la villa en question était problématique
au regard des règles régissant la protection du patrimoine. Il apparaît ainsi qu’aucune
garantie n’a été donnée aux recourants par l’autorité compétente, soit la
municipalité, en ce qui concerne la possibilité de démolir la villa. Leur grief
relatif à une violation du principe de la bonne foi doit dès lors être écarté.
2.
Sur le fond, les recourants soutiennent que la
décision interdisant la démolition du bâtiment ECA 900 est arbitraire, qu’elle
méconnait la portée juridique de la note 3 au recensement architectural,
qu’elle ne repose pas sur une base légale suffisante, qu’elle a été rendue par
une autorité incompétente et qu’elle viole les principes d’aménagement des
plans directeurs communal et cantonal, ainsi que de la
loi fédérale du
22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700)
.
3.
Dans la décision attaquée, l’autorité intimée relève que la décision de
refus d’autoriser la démolition se fonde sur l’art. 46 de
loi vaudoise du 10 décembre 1969 sur la
protection de la nature et des monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11). Elle
précise que la LPNMS repose sur la LAT, plus particulièrement l’art. 17 al. 2
LAT. Elle invoque en outre les art. 86
de la loi
du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC;
RSV 700.11)
et 32 RCATC.
a)
La LPNMS instaure
une protection générale de la nature et des sites englobant tous les objets
immobiliers, tous les territoires, paysages, sites, localités, immeubles qui
méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt général, notamment
esthétique historique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent (art. 4
LPNMS) ainsi qu'une protection générale des monuments historiques et des
antiquités, en particulier des monuments de la préhistoire, de l'histoire de
l'art et de l'architecture ainsi que les antiquités immobilières trouvées dans
le canton et qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique,
scientifique ou éducatif (art. 46 LPNMS).
Sous le titre "
Protection générale des
monuments historiques et des antiquités
" le chapitre IV de la LPNMS
dispose:
"Art. 46   Définition
1
Sont protégés
conformément à la présente loi tous les monuments de la préhistoire, de
l'histoire, de l'art et de l'architecture et les antiquités immobilières situés
dans le canton, qui présentent un intérêt archéologique, historique,
artistique, scientifique ou éducatif.
2
Sont également
protégés les terrains contenant ces objets et leurs abords.
3
Aucune atteinte ne
peut leur être portée qui en altère le caractère.
Art. 47    Mesures conservatoires
1
Lorsqu'un danger
imminent menace un tel objet, le Département en charge des monuments, sites et
archéologie prend les mesures nécessaires à sa sauvegarde.
2
L'article 10, alinéas
2 et 3, est applicable.
Art.
48
1
Si aucune enquête en vue du classement n'a été ouverte dans un délai de trois
mois dès la date des mesures conservatoires, celles-ci deviennent caduques. En
cas de nécessité, le Conseil d'Etat peut
prolonger ce délai de six mois
au plus
.
"
La protection générale des monuments historiques et
des antiquités consiste ainsi dans la possibilité de prendre des mesures
conservatoires (art. 47 LPNMS) en faveur d'objets répondant à la définition de
l'art. 46 al. 1 et que l'on aurait omis de mettre à l'inventaire (art. 49
LPNMS) ou de classer (art. 52 LPNMS). Cette situation devrait être rare,
puisque l'art. 49 al. 1 LPNMS est libellé dans des termes analogues à ceux de
l'art. 46 al. 1:
"
Art. 49   Inventaire
1
Un inventaire sera dressé
de tous les monuments de la préhistoire, de l'histoire, de l'art et de
l'architecture et des antiquités immobilières situés dans le canton, qui
méritent d'être conservés en raison de l'intérêt archéologique, historique,
artistique, scientifique ou éducatif qu'ils présentent.
(…)
"
Le recensement architectural n'est pas prévu par la
LPNMS, mais par l'art. 30 de son règlement d'application (RLPNMS ; RSV
450.11.1), qui dispose que le département
"établit le recensement
architectural des constructions en collaboration avec les communes concernées,
selon les directives publiées à cet effet
". Le recensement
architectural, dont le processus est décrit dans une plaquette intitulée
"Recensement architectural du canton de Vaud", éditée en novembre
1995 par la section monuments historiques et archéologie du Service des
bâtiments et rééditée en mai 2002, est une mesure qui tend à repérer et à
mettre en évidence des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à
l'autorité de prendre, le cas échéant, les mesures de protection prévues par la
loi. Il comporte l'attribution de notes qui sont les suivantes: "1":
Monument d'importance nationale; "2": Monument d'importance
régionale; "3": Objet intéressant au niveau local; "4":
Objet bien intégrés; "5": Objet présentant des qualités et des
défauts; "6": Objet sans intérêt; "7": Objet altérant le
site.
Il résulte de la plaquette précitée que la note 2 recense
les monuments d’importance régionale qui ont en principe une valeur justifiant
un classement comme monument historique ; ils sont en tous les cas
inscrits à l’inventaire. La note 3 recense les objets intéressants au niveau
local. Le bâtiment mérite d’être conservé mais il peut être modifié à condition
de ne pas altérer les qualités qui ont justifié la note 3. Le bâtiment en note
3 n’a pas une valeur justifiant le classement comme monument historique.
Toutefois, il a été inscrit à l’inventaire jusqu’en 1987. Mais, depuis, même si
cette mesure reste possible de cas en cas, elle n’est plus systématique.
A l'exception des notes "1" et
"2" (qui impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées
ont un caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une
mesure de protection (arrêts AC 2009.0209 du 26 mai 2010  consid. 2a; AC.2000.0026
du 4 juillet 2000; AC.2003.0216 du 23 juillet 2004 consid. 2b). Elles sont en
revanche un élément d'appréciation important pour les autorités chargées de
l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones à protéger
prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de permis de construire,
lorsque ces autorités appliquent les règles concernant l'intégration et
l'esthétique des constructions ou statuent sur une autorisation cantonale
spéciale (arrêts AC 2009.0209 précité  consid. 2a ; AC.2008.0328 du
27 novembre 2009 consid. 4b et les arrêts cités).
Dans l’arrêt AC 2009.0209, le Tribunal cantonal a
relevé que la formule utilisée dans la plaquette "Recensement
architectural du canton de Vaud", que l'on retrouve dans nombre d'arrêts
du Tribunal administratif et de la cour de céans, selon laquelle "
les
objets recensés en note "3" sont placés sous la protection générale
prévue par la loi à ses art. 46 et ss
" (v. AC.2003.0188 du 7 décembre
2004 consid. 4a; AC.2000.0122 du 9 septembre 2004 consid. 4a; AC.2002.0128 du
12 mars 2004 consid. 4b; AC.1995.0293 du 21 mars 1996 consid. 4) prête à
confusion dans la mesure où elle laisse entendre que, du seul fait que la note
"3" a été attribuée à un bâtiment, il en découle conformément à
l'art. 46 al. 3 LPNMS "
qu'aucune atteinte qui en altère le caractère ne
peut y être portée
"
(dans ce sens AC.2004.0031 du 21 février
2006 consid. 4c). En réalité, un objet qui n'est ni classé ni porté à
l'inventaire et pour lequel le département compétent a renoncé à prendre des
mesures conservatoires, n'est pas protégé par la LPNMS  (cf. arrêts
AC.2012.0176 du 28 novembre 2012 consid. 2a/aa ; AC. 2012.0057 du 18
octobre 2012 consid. 2) . Comme le Tribunal cantonal l’a relevé dans
l’arrêt AC 2009.0209, en indiquant que "
les bâtiments recensés en note
"3" (…) méritent d'être sauvegardés sans toutefois pouvoir, en
principe, être classés comme monuments historiques
" (Recensement
architectural du Canton de Vaud, p. 22) et en renonçant systématiquement, après
1987, à porter ces objets à l'inventaire, le département en charge de la
protection du patrimoine bâti a introduit une contradiction irréductible dans
l'application de la LPNMS: si l'objet mérite d'être sauvegardé, il doit être
porté à l'inventaire, et la seule manière d'imposer sa sauvegarde contre la
volonté du propriétaire (sous réserve des mesures de protection fondées sur
d'autres lois, comme on le verra ci-dessous) est en définitive de le classer.
Si le Conservateur n'est pas d'accord avec un projet de transformation ou de
démolition et qu'il ne prend pas de mesures conservatoires (art. 47 LPNMS), il
ne lui reste qu'à formuler des observations ou des recommandations durant
l'enquête publique, sur lesquelles la municipalité statuera comme sur n'importe
quelle opposition. A défaut de réglementation communale assurant une meilleure
protection, sa décision ne pourra se fonder que sur l'art. 86 LATC.
b) La LPNMS ne régit
cependant pas de manière exhaustive la protection de la nature, des monuments
et des sites dans le canton de Vaud. Selon l'art. 28 RLPNMS, les autorités
communales doivent prendre les mesures appropriées pour protéger les paysages,
localités ou sites construits dignes d'être sauvegardés selon la loi, en
élaborant leurs plans directeurs ou d'affectation ou lorsqu'elles délivrent un
permis de construire. De manière plus générale, l'art. 86 LATC attribue à la
municipalité la tâche de veiller à ce que les constructions, quelle que soit
leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). La
municipalité doit refuser le permis pour les constructions ou les démolitions
susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une
localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). L'art. 47 al. 2 ch. 2 LATC
permet par ailleurs aux communes d'intégrer dans leur règlementation des règles
relatives notamment
aux paysages, aux sites, aux rives de lacs et de
cours d'eau, aux localités et aux ensembles ou aux bâtiments méritant
protection.
L’art. 86 al. 3 LATC précise à cet
égard que les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords. (al. 3)
Ceci permet aux communes d’intégrer dans leur
réglementation des règles matérielles visant des buts comparables à la LPNMS
pour la protection des bâtiments dignes d’intérêt. Ces dispositions ne sont
plus subordonnées à l’inscription d’un objet à l’inventaire ou à l’adoption
d’un arrêté de classement, mais résultent des objectifs de protection propres
arrêtés par la municipalité sur son territoire communal. C’est la municipalité
qui est compétente en première ligne pour l’application de ces règles (art. 17
et 104 LATC), l’intervention du département étant limitée à un droit
d’opposition et à un droit de recours (art. 104a et 110 LATC) lui permettant de
contester une décision municipale qui ne serait pas conforme à la
réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou des
bâtiments dignes d’intérêt (arrêts AC.2012.0202 du 21 février 2013 consid.
1d/aa et les références, AC.2010.0127 du 6 janvier 2011 consid. 2c).
Si un projet de transformation ou de démolition va à
l’encontre des objectifs de sauvegarde mentionnés dans la directive concernant
le recensement, et si le SIPAL ne prend pas les mesures conservatoires de
l’art. 47 LPNMS en vue du classement, il doit ainsi formuler des observations
ou une opposition durant l'enquête publique, opposition sur laquelle la
municipalité statuera en se fondant sur le règlement communal (arrêts
AC.2013.0214
du 29 juillet 2014 consid. 2; AC.2013.0282 du 22 juillet 2014 consid. 4;
AC.2012.0176 du 28 novembre 2012 consid. 2a/cc et les
références, AC.2010.0241 du 16 novembre 2011consid 4c).
En l’espèce, l'art. 32 RCATC prévoit notamment que
la Municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles (notamment en
application de l'article 86 LATC) pour sauvegarder les qualités particulières
d'un lieu ou pour tenir compte de situations acquises.
4.
a) Il résulte de ce qui précède que, contrairement,
à ce que soutiennent les recourants, une municipalité est compétente pour
interdire la démolition d’un bâtiment sur la base de l’art. 86 LATC ainsi que,
cas échéant, sur la base des dispositions du règlement communal relatives à la
protection des bâtiments dignes d’intérêt (cf. notamment arrêts
AC.2014.0273 du 11 mars 2015 ; AC.2013.0214 du 29 juillet 2014 ; AC.2007.0116
du 30 septembre 2008). Une interdiction de démolir un bâtiment n’implique dès
lors pas nécessairement un classement par l’autorité cantonale compétente en
matière de protection du patrimoine bâti. De plus, le fait qu’un bâtiment
méritant protection se trouve dans une zone de forte densité et qu’il résulte
des planifications directrices cantonale et cantonale une volonté de densification
n’empêche pas d’interdire sa démolition s’il présente un intérêt prépondérant
en ce qui concerne la protection du patrimoine bâti.
Il
convient de rappeler à cet égard que, selon la jurisprudence, les restrictions
de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et les sites naturels ou
bâtis sont en principe d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1 et les
références). Comme on le verra ci-dessous, l’intérêt public à la densification
du milieu bâti doit cependant être pris en compte dans la pesée des intérêts
lorsque la conservation d’un bâtiment est imposée par la municipalité sur la
base de l’art. 86 LATC et du règlement communal.
b) En l'occurrence,
a
l'instar de l'art. 86 LATC (clause générale d'esthétique et d'intégration des
constructions), l'art. 32 RCATC définit de manière particulièrement large les
objets susceptibles d'être protégés et ne fixe pratiquement aucun cadre aux
mesures qui peuvent être imposées par la municipalité, lesquelles peuvent aller
jusqu'à l'interdiction de construire, de transformer ou de démolir. Une base
légale aussi large exige que l'on se montre particulièrement rigoureux lors de
la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la proportionnalité de la
limitation par rapport aux buts poursuivis et à l'objet de la protection (ATF
115 Ia 363 consid. 2c p. 366; 97 I 639 consid. 6b p. 642 ; arrêt AC
2009.0209 précité  consid. 2a).
S'agissant de l'objet de la protection, on ne
saurait s'arrêter au seul fait que le bâtiment litigieux a obtenu la note
"3", ce qui le qualifie d'"
objet intéressant au niveau local
"
selon la terminologie du Recensement architectural du canton de Vaud. Tout
objet ne méritant pas protection, il faut procéder à un examen global, objectif
et basé sur des critères scientifiques, qui prennent en compte le contexte
culturel, historique, artistique et urbanistique du bâtiment concerné. Les
constructions qui sont les témoins et l'expression d'une situation historique,
sociale, économique et technique particulière, doivent être conservés (arrêts
AC.2014.0245, AC.2014.0258 du 16 avril 2015 consid. 4a ; AC.2009.0209
précité consid. 3a). De plus la mesure ne doit pas être destinée à satisfaire
uniquement un cercle restreint de spécialistes; elle doit au contraire
apparaître légitime aux yeux du public ou d'une grande partie de la population,
pour avoir en quelque sorte une valeur générale (ATF 135 I 176 consid. 6.2 p.
182; arrêt 1P_79/2005 du 3 septembre 2005, in ZBL 2007 p. 83; ATF 120 Ia 270
consid. 4a p. 275; ATF 118 Ia 384 consid. 5a p. 389 ; arrêt
AC.2009.0209 précité consid. 3a).
Face à l'alternative
d'autoriser la démolition d'un bâtiment protégé ou d'en imposer le maintien à
son propriétaire, il convient, sous l'angle de la proportionnalité, de prendre également
en considération les coûts qui en découlent pour ce dernier. Il faut ainsi
comparer les coûts d'une restauration avec ceux d'une démolition suivie d'une
reconstruction, ainsi que les possibilités de rendement offertes par chacune
des deux options. A cet égard, la jurisprudence retient que
le seul intérêt financier du propriétaire à une exploitation du
bien-fonds la plus rentable possible ne prime pas sur l'intérêt à la
conservation d'un objet digne de protection (arrêts AC.2007.0116 du 30
septembre 2008 consid. 9d et AC.2004.0031 du 21 février 2006 consid. 4d
avec renvoi aux ATF 120 Ia 270 consid. 6c et 118 Ia 384 consid. 5e). En
d'autres termes, il n'y a pas lieu d'autoriser la démolition d'un bâtiment
protégé dans le seul but que le propriétaire puisse utiliser son bien-fonds de
la manière la plus rentable possible. Selon la jurisprudence relative au
classement comme mesure de protection d'un bâtiment, il faut toutefois qu'en
cas de préservation de celui-ci – et, partant, de refus de sa démolition –, le
propriétaire conserve la possibilité de se procurer un rendement acceptable (
cf.
AC. 2013.0214 du 29 juillet 2014 consid. 6;
AC.2009.0209
précité
consid. 3c avec renvoi à l'ATF 126 I 219 consid. 2h).
c) En l’espèce, l’extérieur
du bâtiment litigieux présente des caractéristiques intéressantes au plan
architectural, notamment des avant-toits lambrissés, des colombages décoratifs
et des ferronneries d’origine, des arcs en berceau, des consoles de bois ouvragées
(bras de force sculptés) soutenant la toiture à demi-croupes couvrant la cage
d’escalier sise en façade nord, une échauguette à l’angle sud-est de la façade
sud, un toit à la Mansart avec des brisis et des encadrements de fenêtres en
pierre. Le bâtiment présente également comme caractéristique intéressante le
fait que les ouvertures sont toutes de tailles différentes (avec notamment des
fenêtres tripartites dans le salon). On peut ainsi confirmer l’intérêt de
l’extérieur du bâtiment tel qu’il est mis en évidence dans les trois expertises
figurant au dossier. Sur la base de la vision locale, on peut en outre relever,
comme élément d’intérêt, la présence d’une terrasse et d’un jardin coordonnés avec
la maison (la terrasse est conçue comme prolongement de la maison). L’intérieur
de la maison présente pour sa part  peu d’éléments de valeur, à l’exception de
moulures au plafond et, dans une moindre mesure, d’un carrelage d’époque à
certains endroits. Il est probable que l’intérieur du bâtiment a fait l’objet
d’une rénovation environ 30 à 40 ans après la construction de la maison.
On relèvera au surplus que la villa a essentiellement une valeur de
témoignage par rapport au propriétaire de l’époque avec des choix
architecturaux qui avaient probablement pour objectif d’incarner son statut de
« notable ». A cet égard, tout semble concorder : l’encadrement
de la cour d'entrée par l'annexe et la terrasse côté lac, les plantations, la
composition des façades, la typologie interne, la grande baie vitrée soulignant
l’escalier, les ouvertures de tailles variées qui amènent des ambiances
différentes suivant les endroits. Comme le relève l’expert Nicolas Jacot, cette
architecture est typique d’un mouvement qui s’est développé un peu partout en
Europe au début du XXème siècle, avec la caractéristique d’être étroitement lié
à ses commanditaires, à savoir une bourgeoisie plutôt progressiste réclamant la
réalisation de maisons cossues auxquelles elle pouvait s’identifier.
Dans la pesée des intérêts, il convient également de prendre en considération
le coût des travaux de rénovation qui sont nécessaires pour que le bâtiment
puisse à nouveau être habité. Sur la base notamment de la vision locale, on
peut constater que la rénovation sera complexe et coûteuse. Ceci est dû plus particulièrement
à l’exigence de mise aux normes actuelles, notamment en matière d’isolation.
Même si la charpente semble en bon état, l’ensemble de la couverture ainsi que les
fenêtres devront être repris. Le plancher devra être refait. Le travail sur les
façades sera difficile compte tenu de la nécessité de protéger toutes les
boiseries. La présence de nombreux angles et l'exiguïté des pièces va augmenter
les coûts. Il en va de même de la présence de plusieurs type de menuiseries
particulières. Les chenaux verticaux ont disparu, ce qui a entraîné des amenées
d’eau. Même s’il est difficile de chiffrer avec précision le coût de la
rénovation, le tribunal parvient à la conclusion que l’estimation produite par
les recourants lors de l’audience, soit 1'169'000 fr., est acceptable. On
relèvera qu'il n'est pas possible d'exclure à ce stade qu'elle soit encore en
dessous de la réalité, compte tenu des nombreux impondérables qui apparaissent
à l'examen de l'état des éléments de second oeuvre en vue de leur rénovation dans
les règles de l'art. Le coût total de l’opération (prix d’achat et coût de la
rénovation) a ainsi pour conséquence qu’il sera difficile pour les
propriétaires de louer l’objet avec un loyer leur permettant d’obtenir un
rendement convenable. Il est vrai que l’importance des travaux de rénovation
est en partie due au fait que les recourants n’ont pas entretenu la maison
depuis son achat en 2009. Dès lors que l’acquisition de
la parcelle n° 308
avait été faite en vue d’une démolition du
bâtiment existant et d’une reconstruction, cet élément ne saurait être reproché
aux recourant et n’a pas à être pris en compte dans la pesée des intérêts.
S’agissant du loyer susceptible d’être obtenu, il convient de relever que l’on
est en présence d’un objet certes bien situé et doté d'un cachet particulier,
mais que celui-ci comporte des pièces assez exiguës et qu'il sera privé de ses
vues après la construction de l’immeuble en cours de réalisation au sud.
La construction d’un bâtiment supplémentaire sur la parcelle
n° 308
, évoquée par la municipalité, apparaît difficilement
envisageable compte tenu de la configuration de la parcelle et de l’impact qu’une
telle construction aurait sur la maison existante que l’on veut protéger.
Il convient encore d’examiner s’il faut inclure dans la pesée des
intérêts le fait que, après la construction de l’immeuble en cours de
réalisation au sud, le bâtiment litigieux ne sera pratiquement plus visible.
Dans un arrêt du 5 juillet 2011 (TF 1C_75/2011), le Tribunal fédéral avait
examiné une décision de la Municipalité de Vevey qui, pour des motifs de
protection des monuments historiques, avait ordonné l’enlèvement d’un jacuzzi
installé sur le toit d’un immeuble classé, auquel la note 2 avait été attribuée
lors du recensement architectural. La propriétaire contestait cette décision en
faisant valoir notamment que le jacuzzi n’était visible de nulle part, sauf du
ciel. Le Tribunal fédéral a relevé que dans le mesure où le critère essentiel,
selon la réglementation communale, était le maintien du caractère originel du
bâtiment, la question de savoir si l’installation litigieuse était visible
était sans pertinence (consid. 3.4). Il se référait à une disposition du
règlement communal sur les constructions qui stipulait que tout projet de
réfection ou de transformation d’un bâtiment présentant une valeur historique,
esthétique ou architecturale à sauvegarder, ne pouvait être admis par la
municipalité que si le caractère originel, la forme et le revêtement extérieur
du bâtiment étaient maintenus ou, le cas échéant, rétablis.
En l’espèce, la réglementation
communale sur les constructions ne contient pas de disposition comparable à
celle examinée par le Tribunal fédéral dans l’arrêt mentionné ci-dessus. Dans
ces circonstances, le fait que la construction litigieuse ne sera pratiquement
plus visible de l’extérieur est un élément qui doit être pris en considération
dans la pesée des intérêts, même s’il ne s’agit pas d’un élément décisif à lui
seul. Ainsi que cela résulte de l’expertise de l’historienne Marikit Taylor, on
relève à cet égard que la valeur de la maison réside surtout dans le traitement
Heimatstil de ses volumes, de ses façades et de sa toiture. La visibilité de la
maison au sud, prévue sans aucun doute pour afficher la réussite sociale et
économique de son premier propriétaire et conçue pour être admirée de loin,
constitue dès lors un élément important dans l’appréhension de la valeur
patrimoniale de l’objet.
d) Tout bien
considéré, le tribunal parvient à la conclusion que l’intérêt de
la
villa "Mon cottage" en ce qui concerne la conservation du patrimoine
bâti n’est pas suffisant pour que sa conservation puisse être imposée au
propriétaire sur la base de la seule clause générale d’esthétique. En d’autres
termes, la valeur architecturale et historique de la villa, dans son
environnement actuel, n’est pas suffisante pour s’imposer à l’intérêt privé du
propriétaire à exploiter son terrain selon les possibilités normalement
disponibles d’après le règlement communal et à l’intérêt public à la densification
du milieu bâti.
On relèvera que la
solution aurait pu être différente si la commune de Pully avait, en application
de l’art. 47 al. 2 ch. 2 LATC, adopté des dispositions spécifiques relatives
« aux ensembles ou aux bâtiments méritant protection » comme d’autres
communes l’ont fait de manière efficace (cf. notamment  AC.2001.0159 du 23
février 2006 concernant la commune de Bofflens. Le règlement de cette commune
prévoyait une mesure de protection spéciale pour les
bâtiments répondant à la définition des notes 2 et 3 des catégories du
recensement architectural. Selon la règle communale, les bâtiments ou parties
de bâtiments remarquables ou intéressants du point de vue architectural ou
historique devaient en principe être conservés, seuls des transformations, de
modestes agrandissements ou des changements d’affectation étant admissibles
s’ils étaient compatibles avec la conservation et la mise en valeur du
bâtiment).
5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être admis et la décision
municipale du 5 mai 2015 être annulée. Vu le sort du recours, les frais de la
cause sont mis à la charge de la commune de Pully. Celle-ci versera en outre
des dépens aux recourants, qui ont agi par l’intermédiaire d’un mandataire
professionnel.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours contre la décision de la Municipalité de Pully du 5 mai 2015
est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Pully du 5 mai 2015 est annulée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
de la Commune de Pully.
IV.
La Commune de Pully versera à Pierre Kahil, Bettina Kahil, Radu
Ionescu-Vraca et Aileen Ionescu-Vraca, créanciers solidaires, une indemnité de
3'000 (trois mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 22 mars 2016
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.