vd_omni · EF.1993.0066 · 1994-07-05 · fr

BARDET Luc | Rien à signaler

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.07.1994 EF.1993.0066

BARDET Luc | Rien à signaler

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 5 juillet 1994
__________
sur le recours interjeté par
Luc
BARDET
, à Baulmes,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Orbe du 15 octobre 1993, relative à l'estimation
fiscale des parcelles nos 5 et 30 de la commune de Baulmes.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
R. Ernst, assesseur
A. Matthey, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Luc Bardet est
propriétaire à Baulmes des parcelles nos 5 et 30 du cadastre communal. Ces
biens-fonds, séparés l'un de l'autre par la rue des Scies, sont colloqués en
zone du village du plan des zones communal approuvé par le Conseil d'Etat le 28
mai 1982.
D'une
surface totale de 1'954 m2, la parcelle n° 5 supporte trois bâtiments (ECA nos
10, 11 et 13) partiellement contigus, d'orientation et de forme différentes,
construits en 1760. Le bâtiment ECA n° 10, d'une emprise au sol de 458 m2,
abrite une ancienne grange-écurie désaffectée et l'habitation principale du
recourant et de sa famille. La partie habitable comprend un appartement de huit
pièces réparties sur deux niveaux. Le bâtiment ECA n° 13, qui lui est adjacent
au nord, abrite une ancienne porcherie, un rural désaffecté et un appartement
de trois pièces qui est loué à une personne âgée pour la somme de Fr. 85.-- par
mois. Le bâtiment ECA n° 11 abrite une buanderie de 26 m2.
D'une
surface de 588 m2, la parcelle n° 30 s'inscrit dans une bande de terrain
étroite entre la rue des Scies et la Baumine. Elle supporte une ancienne
scierie désaffectée d'une emprise au sol de 173 m2 utilisée comme couvert à
voitures et dépôt de paille; elle abrite au sous-sol une installation de
production électrique que le recourant a installée par ses soins pour un
montant de Fr. 50'000.--. L'électricité produite est utilisée pour les besoins
du recourant et de sa famille, le solde étant revendu à la Compagnie Vaudoise
d'Electricité.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après : la commission) a, par
décision du 19 août 1993, porté l'estimation fiscale de la parcelle n° 5, datant
de 1978, de Fr. 115'000.-- à Fr. 400'000.--. Elle a arrêté la nouvelle
estimation fiscale de la parcelle n° 30, datant de la précédente révision
générale, de Fr. 5'000.-- à Fr. 35'000.--.
Luc Bardet a
recouru le 30 août 1993 contre cette décision auprès de la commission, laquelle
a ramené l'estimation litigieuse de la parcelle n° 5 à Fr. 320'000.--. Elle a
en revanche confirmé l'estimation de la parcelle n° 30, le détail des
estimations fiscales se présentant de la façon suivante :
"
Parcelle
30
Rendement
:                                                                                                                    fr.                   0.-
Valeur
vénale :
terrain                                                                                    fr.                        59'000.-
bâtiment                                                                               fr.                        11'000.-   fr.                  70'000.-
Total
:                                                                                                                                 fr.                  70'000.--
Moyenne ou estimation fiscale
:
fr.            35'000.-
Parcelle 5
Rendement
locatif :
2 appartements de 3 pièces et
8 pièces + bains                                                                fr.                        15'000.-
Capitalisé
à 7,5%                                                                                                           fr.               200'000.-
Valeur
vénale :
terrain                                                                                    fr.                      195'000.-
bâtiment                                                                               fr.                      245'000.-   fr.               440'000.-
fr.               640'000.-
Moyenne ou estimation fiscale
:
fr.          320'000.-
C.                            Par acte du 24
octobre 1993, Luc Bardet a recouru contre cette décision, datée du 15 octobre
1993, en concluant à son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens
que l'augmentation des précédentes estimations fiscales ne dépasse pas 40 à 50%
pour les deux parcelles. Il s'étonne de ce que la valeur locative du bâtiment
ECA n° 10 représente environ le double de celle retenue par l'autorité fiscale.
Il estime également excessif le prix de Fr. 100.-- le mètre carré arrêté par la
commission dans le calcul de la valeur vénale du terrain au vu des conditions
topographiques des biens-fonds. Enfin, il fait valoir une inégalité de
traitement entre l'estimation attaquée et celle opérée par la Commission du
district de Grandson, qui ne croît que de 1,4 fois par rapport à la précédente
estimation, et demande que la même proportion soit respectée pour ses immeubles
de Baulmes.
La
commission a déposé ses déterminations le 25 novembre 1993.
D.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience sur place le 14 mars 1994 en présence du
recourant et de deux représentants de la commission.
Considère en droit :
___________________
1.                             Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la commission a porté
l'estimation fiscale des parcelles nos 5 et 30 à Fr. 320'000.-- et à Fr.
35'000.--. Luc Bardet conteste en l'occurrence les valeurs de rendement et les
valeurs vénales retenues dans la détermination de l'estimation fiscale de ces
deux biens-fonds. Dès lors, il y a lieu d'examiner successivement l'estimation
fiscale des parcelles nos 5 et 30.
2.                             Aux termes de
l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI,
comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la
moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir
toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle est établie en prenant notamment pour bases la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4
LEFI et 8 al. 1 de son règlement d'application du 22 décembre 1936; REFI).
a) En ce qui
concerne la parcelle n° 5, l'autorité de première instance a retenu une valeur
vénale de Fr. 195'000.-- pour le terrain et de Fr. 245'000.-- pour les
bâtiments.
aa) Luc
Bardet conteste le prix de Fr. 100.-- le mètre carré que la commission a
appliqué pour déterminer la valeur vénale du terrain. Selon lui, il faudrait
tenir compte des contingences topographiques et réglementaires qui
empêcheraient toute extension de la surface bâtie.
On observera
à titre liminaire que le prix arrêté par la commission correspond au prix
plancher fixé par les instructions pour le district. Cet élément n'est certes
pas décisif à lui seul puisque l'autorité de taxation, pas plus que le tribunal
de céans, n'est liée par ces instructions. Ces dernières constituent toutefois
une indication des normes généralement admises en la matière par le département
et assurent une certaine égalité de traitement entre les propriétaires
immobiliers du canton. L'application d'un prix uniforme de Fr. 100.-- le mètre
carré à l'ensemble des terrains à bâtir d'une commune peut toutefois conduire à
des inégalités de traitement si elle empêche l'autorité de prendre en considération
la situation propre à chacune des parcelles sujettes à révision (en ce sens,
arrêt EF 91/012, du 22 novembre 1992, et 92/034, du 11 juin 1993, où le
tribunal de céans a réduit la valeur vénale du terrain s'agissant d'une
parcelle inconstructible, respectivement d'une parcelle classée en zone à bâtir
et grevée d'une restriction du droit de bâtir). Il convient dès lors d'examiner
si des circonstances particulières justifient en l'occurrence que l'on descende
en-dessous du prix de Fr. 100.-- le mètre carré.
En ce qui
concerne plus particulièrement la parcelle n° 5, le recourant prétend que la
topographie générale des lieux et la pente qui caractérise le terrain en limite
est condamneraient toute construction nouvelle ou la rendraient
particulièrement onéreuse. Il a également fait allusion au nouveau règlement
communal sur le plan d'extension et la police des constructions qui, par
l'introduction d'un coefficient d'utilisation du sol, condamnerait toute
extension de la surface bâtie existante. Selon le recourant, il faudrait
considérer la surface en nature de place-jardin comme une surface de dégagement
du bâtiment principal et en réduire considérablement le prix.
On peut
rappeler qu'à l'occasion d'une révision générale des estimations fiscales,
l'autorité doit tenir compte de la situation existante, sans anticiper sur une
modification de cette situation, sauf si celle-ci apparaît comme très probable
dans un avenir relativement proche et influe de ce fait sur la valeur des
immeubles considérés. La nouvelle réglementation communale en matière de police
des constructions, qui n'est pas encore en vigueur, se montre plus restrictive
que la réglementation actuellement applicable en ce qui concerne les
possibilités de bâtir par l'introduction d'un coefficient d'utilisation du sol
en zone du village; elle n'exclut cependant pas la rénovation et la
transformation de bâtiments existants. Dans de telles conditions, il convient
d'estimer la valeur vénale du terrain en fonction de la densité d'utilisation
effective et actuelle, en l'espèce correspondant à celle des bâtiments du
recourant. Or, à cet égard, il n'apparaît pas que le prix de Fr. 100.-- le
mètre carré retenu par la commission soit exagéré. Certes, la parcelle n° 5 est
éloignée du centre du village de Baulmes. Elle est en revanche relativement
bien desservie par la rue des Scies qui la borde à l'ouest et la route
cantonale menant au col de l'Aiguillon au nord-est. Elle jouit également d'une
relative tranquillité agrémentée par le murmure apaisant de la Baumine qui
s'écoule toute proche. L'ensemble de ces éléments, qui jouent un rôle dans la
détermination de la valeur vénale du terrain, font apparaître le prix de Fr.
100.-- le mètre carré comme modéré même en tenant compte du fait que le
recourant ne pourra pas agrandir les bâtiments existants.
Quant à la
valeur vénale des bâtiments, la commission l'a arrêtée à Fr. 10'000.-- pour
l'immeuble ECA n° 13 et à Fr. 235'000.-- pour le bâtiment ECA n° 10, dont le
recourant occupent l'aile est avec son épouse et l'un de ses fils. La
commission n'a retenu aucune valeur vénale pour la buanderie cadastrée sous n°
11.
Pour
déterminer la valeur vénale d'un immeuble, les instructions recommandent, à
défaut d'éléments de comparaison adéquats, de rechercher la valeur à neuf de l'immeuble
en calculant la valeur du volume construit, selon un prix de Fr. 400.-- à Fr.
700.-- le mètre cube, pondérée selon un pourcentage qui n'excédera pas 30% en
règle générale pour tenir compte de la dépréciation du bâtiment intervenue au
cours des ans.
Même si le
recourant s'est efforcé, par différents travaux, de la rendre le plus agréable
possible, la partie habitable n'offre cependant pas tout le confort et la
commodité propres aux logements modernes. Cet état de fait est lié à la
configuration même du bâtiment, divisé dans sa largeur, qui nécessiterait des
travaux importants pour le rendre conforme aux normes usuelles de confort
moderne. Dans un cas analogue où les possibilités de transformation étaient
encore limitées par le classement de l'immeuble comme monument historique, le
tribunal a retenu comme probant un prix de Fr. 350.-- le mètre cube (arrêt EF
92/010, du 26 novembre 1992). Le tribunal ne voit aucune raison de s'écarter
davantage de cette estimation dans le cas particulier. Si l'on prend en
considération uniquement le volume utile habitable, soit celui du logement au
rez-de-chaussée et à l'étage et de la partie du hall conférant une plus-value à
l'immeuble, la valeur vénale du bâtiment n° 10 s'élèverait, après pondération
de 30% pour tenir compte de la dépréciation de l'immeuble, à Fr. 300'000.--; ce
montant reste encore passablement plus élevé de la valeur vénale retenue par la
commission pour l'ensemble des bâtiments sis sur la parcelle n° 5. La décision
attaquée échappe donc à la critique sur ce point.
Le recourant
s'est également étonné du fait que l'état locatif retenu par la commission
s'écarte de manière importante de la valeur locative retenue par l'autorité
fiscale. Cet élément est toutefois sans incidence sur la détermination de la
valeur de rendement. En effet, l'autorité de céans a confirmé la jurisprudence
de la CCEF selon laquelle la loi sur les impôts directs cantonaux - et par
conséquent l'art. 21 a LI relatif à la valeur locative - est inapplicable en la
matière, l'estimation fiscale des immeubles étant régie uniquement par la LEFI
(Tribunal administratif, arrêt EF 92/006, du 11 août 1992 et les références
citées, notamment BGC, printemps 1986, p. 369).
Dans ces
conditions, le recours s'avère mal fondé en tant qu'il s'en prend à la valeur
vénale des immeubles.
ab) Luc
Bardet ne conteste pas la valeur de rendement retenue pour le bâtiment ECA n°
13, loué pour une somme modique, mais conclut à une diminution de la valeur de
rendement du bâtiment ECA n° 10.
Il convient
de relever que la commission n'a taxé que le corps est du bâtiment qui a fait
l'objet de travaux de transformations intérieures en 1976 et qui est
effectivement habité. Aucune valeur de rendement n'a en revanche été retenue
pour l'ancienne grange qui est actuellement utilisée comme atelier. Si l'on
fait abstraction du loyer de Fr. 1'020.-- par année que le recourant touche de
la mise en location de l'appartement de trois pièces sis dans le bâtiment n°
13, la valeur de rendement de l'appartement occupé par le recourant est de Fr.
1'165.-- par mois. Le loyer paraît à première vue modeste pour un appartement
de huit pièces. Il tient compte toutefois de manière adéquate des inconvénients
pratiques déjà relevés ci-dessus et du fait que le village de Baulmes est relativement
isolé des grands axes routiers et de l'agglomération yverdonnoise; l'autorité
de céans ne voit en revanche aucun motif permettant de retenir une valeur de
rendement plus faible encore, comme le voudrait le recourant. La décision
attaquée doit donc être maintenue sur ce point également.
ac) Vu ce
qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle n° 5 doit être confirmée.
b) Luc
Bardet conclut également à une réduction de l'estimation fiscale de la parcelle
n° 30 de la Commune de Baulmes, laquelle correspond en fait à sa valeur vénale
divisée par deux, aucune valeur de rendement n'étant retenue; la valeur
marchande devrait selon lui être très faible, en raison de la situation
particulière de cette parcelle entre la Baumine et la rue des Scies qui empêche
toute extension du bâtiment existant.
Cette
question peut rester ouverte en l'espèce. Lors de la visite des lieux, le
tribunal a en effet pu constater que le recourant avait aménagé au niveau
inférieur du bâtiment une petite usine de production électrique qui utilise la
force hydraulique de la Baumine. Cette installation-pilote permet une
production d'électricité de 11 à 12 KWh, qui satisfait les besoins du recourant
en électricité, le reste étant revendu à la Compagnie Vaudoise d'Electricité.
Cette installation aurait dû être prise en considération pour fixer
l'estimation fiscale de la parcelle à concurrence du montant investi. Cela
résulte expressément du texte des art. 3 al. 1 LEFI et 4 al. 2 REFI. Cette
dernière disposition prévoit en effet que
"les installations,
agencements, machines et objets affectés économiquement d'une manière durable
au service de l'immeuble par son propriétaire, qu'ils soient ou non fixés ou
scellés à demeure [...] sont considérés comme accessoires des immeubles"
(au sujet de la notion d'accessoire, cf. arrêt de la Commission centrale
d'estimation fiscale des immeubles 89/03, Sq. SA, du 23.8.1991; voir ég.
Tribunal administratif, arrêt EF 91/015, du 9 septembre 1992). C'est donc un
montant de Fr. 50'000.-- correspondant à l'investissement financier consenti
par Luc Bardet pour l'aménagement de cette installation qu'il convenait
d'ajouter à la valeur vénale de l'immeuble. Cette circonstance, si elle ne
justifie pas nécessairement une aggravation de l'estimation fiscale attaquée,
compense en tous les cas les inconvénients liés à la situation de la parcelle
et à l'impossibilité de toute extension de la surface constructible qui
auraient éventuellement pu justifier une réduction de la valeur vénale. En
outre, c'est à tort que la décision attaquée n'a retenu aucune valeur de
rendement pour le bâtiment, ce pour le même motif, mais aussi parce que
l'ancienne scierie est utilisée par le propriétaire pour le parcage de quatre
voitures et le stockage de la paille. Cet élément représente une valeur de
rendement potentielle qui aurait dû être prise en considération dans
l'estimation fiscale de l'immeuble.
Dans ces
conditions, l'estimation fiscale de la parcelle n° 30 doit être confirmée.
3.                             Le recourant
se prétend la victime d'une inégalité de traitement dans la mesure où
l'estimation fiscale des parcelles de Baulmes a varié beaucoup plus fortement
que l'estimation fiscale de l'immeuble qu'il possède dans le centre de
Grandson.
Le bâtiment
auquel le recourant fait allusion est un appartement que le recourant a acquis
de sa mère par donation et dont l'estimation fiscale a été portée à cette
occasion de Fr. 145'000.-- à Fr. 250'000.--. La décision de taxation ne précise
pas le mode de calcul qui aurait permis de déterminer les montants retenus au
titre de la valeur de rendement et de la valeur vénale. On observera simplement
que la précédente estimation fiscale de la parcelle n° 61 du cadastre de
Grandson datait de 1987, alors que les précédentes estimations des parcelles de
Baulmes résultent de la précédente révision générale de 1970. Si l'on se réfère
à l'estimation fiscale de la parcelle de Grandson datant de la précédente
révision, l'augmentation consacrée par la nouvelle estimation se chiffre à
environ 60%, ce qui correspond à peu de chose près à la variation de
l'estimation fiscale contestée. Au surplus, Luc Bardet ne prétend pas que les
parcelles qu'il possède à Baulmes auraient été estimées sur des bases
différentes de celles de ses voisins. Dans ces conditions, le grief tiré de
l'égalité de traitement doit être écarté.
4.                             Les
considérants qui précèdent conduisent ainsi au rejet du recours formé par Luc
Bardet. Conformément à l'art. 55 al. 1 LJPA, un émolument que le tribunal
arrête à Fr. 800.-- doit être mis à la charge du recourant qui succombe.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 15 octobre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district d'Orbe est confirmée.
III.                     Un émolument de Fr.
800.-- (huit cents francs) est mis à la charge de Luc Bardet.
mp/Lausanne, le 5 juillet 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.