vd_omni · FO.2012.0022 · 2013-06-13 · fr

HOIRIE Nikolaus Blaser, REICHMUTH /Commission foncière rurale Section I, Département de l'économie et du sport | Refus de la Commission foncière d'autoriser la vente d'un domaine agricole d'environ 80 ha pour le prix de 11'000'000 fr., considéré comme prix surfait au sens des art. 63 al. 1 let. b et 66 LDFR, en application de la méthode dite des "ratios" élaborée par la Commission foncière. Recours à la CDAP admis: si la méthode précitée permet de déterminer le prix licite sur la base de critères de comparaison en principe satisfaisants, la circulaire de la Commission foncière consacrant cette méthode réserve la possibilité de compléter une telle évaluation. En l'occurrence, la dimension exceptionnelle du domaine n'apparaît pas suffisamment appréhendée par la méthode des "ratios" qui évaue la valeur individuelle de chaque parcelle. Prix licite admis sur la base d'une comparaison avec deux ventes de domaines agricoles dans d'autres cantons, dont le prix de vente avait été jugé licite.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.06.2013 FO.2012.0022

F
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
13 juin
2013
Composition
Mme Imogen Billotte,
présidente
;
MM. Antoine Rochat et Antoine
Thélin, assesseurs; Mme Fabia Jungo, greffière.
Recourants
1.
HOIRIE Nikolaus
Blaser,
à Cudrefin,
2.
Baptist REICHMUTH,
à Schwyz,
3.
Priska REICHMUTH,
à Schwyz,
tous représentés par Me
Michel MOUQUIN, notaire, à Echallens,
Autorité intimée
Commission foncière
rurale Section I,
Autorité
concernée
Département de
l'économie et du sport,
Secrétariat général,
représenté par Service
de l'agriculture, à Morges,
Objet
Droit foncier rural
Recours HOIRIE Nikolaus Blaser et
consorts c/ décision de la Commission foncière rurale Section I du 3 août
2012 (refus d'autoriser la vente d'un domaine agricole à Vully-les-Lacs et
Cudrefin).
Vu les faits suivants
A.
Juliana Blaser et l'hoirie Nikolaus Blaser sont copropriétaires,
chacun pour moitié, d'un domaine agricole composé des parcelles n
os
2'344,
2'348, 2'365, 2'399, 2'400, 2'401 et 6'047 du cadastre de la Commune de
Vully-les-Lacs et 492, 555, 576, 820, 918, 921, 935, 1'024, 2'064, 2'076, 2'180,
2'186, 2'187, 2'188, 2'189, 2'199, 2'200, 2'203, 2'210, 2'212, 2'217, 2'221,
2'230, 2'231, 2'235, 2'238, 2'239, 2'240, 2'246, 2'256, 2'258, 2'261, 2'262,
2'263, 2'268, 2'289, 2'292, 2'298, 2'329, 2'340, 2'344, 2'353, 2'360, 2'367,
2'386, 2'405, 2'422, 2'429, 2'431, 2'450, 2'480, 2'482, 2'483, 2'494, 2'495,
2'497, 2'556, 2'588, 2'597, 2'607, 2'617, 2'619, 2'631, 2'678, 2'692 et 2'755
du cadastre de la Commune de Cudrefin. D'une surface totale de 874'765 m
2
,
ces parcelles sont en nature de pré-champ pour 791'295 m
2
, de
forêt pour 78'873 m
2
, de place-jardin pour 1'407 m
2
et de bâtiments pour 3'190 m
2
. Le domaine comprend les installations
suivantes: sur la parcelle n° 2'076, habitation, grange et menuiserie de
757 m
2
(ECA n° 1'001), petite grange de 260 m
2
avec appartement de l'employé agricole et local de chauffage (ECA n° 1'042),
bâtiment de 1'127 m
2
comprenant étable pour vaches allaitantes
(environ 60 vaches mères avec veaux) et ancienne boucherie avec magasin de
vente des produits (les installations de boucherie et vente ont toutefois été
vendues) (ECA n° 1'074a) et enfin porcherie avec parcours avec auges, pour
200 porcs d'engraissement (non cadastrée); sur la parcelle n° 2'064, un
bâtiment de 940 m
2
comprenant garage double, silo, atelier et
étable d'engraissement des génisses (ECA n° 1'002). Il comporte encore les
installations suivantes: 4 silos métalliques de 500, 350, 350 et 270 m
3
,
soit 1'470 m
3
, 2 désileuses pour maïs et herbe, 5 fosses à purin
de 550, 240, 150, 60 et 40 m
3
, soit un total de 1'040 m
3
,
et un dépôt pour le fumier de 10 x 20 x 3 m.
Les époux Baptist et Priska
Reichmuth, agriculteurs dans le canton de Schwyz, se sont portés acquéreurs de
ce domaine, pour que deux de leurs quatre enfants puissent l'exploiter.
B.
Le 19 mars 2012, le notaire Michel Mouquin a
déposé devant la Commission foncière rurale I (ci-après "la commission
foncière"), en qualité de mandataire des époux Reichmuth, une requête en
autorisation d'achat du domaine pour un montant de 11'000'000 francs.
A l'appui de sa demande, le notaire
Mouquin a produit une lettre du courtier Alois Dähler, du 7 novembre 2011, qui
compare le prix du domaine litigieux à deux ventes en Suisse, dont une dans le
canton d'Argovie en 2009 où un domaine de 41 hectares (ha) a été vendu pour
6'500'000 fr., soit un prix de 158'000 fr./ha. La seconde vente concernait un
domaine de 33 ha dans le canton de Saint-Gall, vendu en 2011 au prix de
5'500'000 fr., soit 166'000 fr./ha. En comparaison, le domaine à Cudrefin, indiqué
comme constitué d'une surface de 77 ha à 11'000'000 fr., représenterait un prix
de 142'000 fr./ha. Le dossier de la commission foncière comporte également les
décisions de l'autorité argovienne compétente, du 18 février 2009 et de
l'autorité saint-galloise du 7 juillet 2011, concernant les cas précités.
La commission foncière a requis la mise
en œuvre d'une expertise confiée avec l'accord des parties à la vente à
EstimaPro, qui a rendu son rapport le 19 juin 2012. Aux termes de ce rapport,
le prix licite de l'entreprise agricole peut être estimé selon trois méthodes.
La première (méthode de la valeur intrinsèque), consiste en une estimation sur
la base de la valeur intrinsèque des bâtiments et des aménagements et aboutit à
retenir un prix licite de 8'298'100 fr., arrondi à 8'298'000 francs. La deuxième
méthode (méthode EF) consiste à calculer le prix licite sur la base de ratios
entre le prix de vente admissible et l'estimation fiscale et aboutit à retenir un
prix licite de 8'281'400 fr., arrondi à 8'281'000 francs. Enfin, la troisième
méthode (méthode EF + ECA) consiste à compléter la deuxième méthode par la prise
en compte de la valeur ECA; celle-ci aboutit à retenir un prix licite de
8'839'000 francs. EstimaPro a encore précisé que, quelle que soit la méthode
retenue, le prix licite a été constitué par l'addition des prix licites de
chacun des éléments formant l'entreprise agricole concernée. Tout en relevant
que les vendeurs et acquéreurs avaient indiqué que le domaine était
exceptionnel par ses dimensions, de sorte qu'une estimation sur la seule base
de l'addition des prix licites individuels des divers éléments le constituant
n'était pas appropriée, EstimaPro n'a pas pris de position à ce sujet. Cet
expert n'a pas non plus pris position sur les cas cantonaux précités, se
limitant à les mentionner.
C.
Par décision du 3 août 2012, la commission
foncière a refusé d'autoriser la vente du domaine agricole. En bref, elle a
retenu que le prix licite avait été fixé par l'expert à 8'298'100 fr. sur la
base de la valeur intrinsèque, à 8'281'400 fr. en application de la méthode des
ratios, respectivement à 8'839'000 fr. en tenant compte d'une pondération avec
la valeur ECA des bâtiments, et qu'elle pouvait admettre un prix licite de
8'839'000 fr., arrondi à 8'840'000 francs. En conséquence, le prix proposé, de
11'000'000 fr., devait être considéré comme surfait au sens de l'art. 66 de la
loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).
D.
Par acte de leur mandataire commun du 28 août
2012, l'hoirie Blaser ainsi que Baptist et Priska Reichmuth ont recouru devant
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre cette
décision, dont ils demandent l'annulation.
Dans sa réponse du 2 octobre 2012,
l'autorité intimée a rappelé que le contrôle du prix de vente lui était imposé
par la loi et que, lorsque des objets comparables n'existaient pas, ou pas en
nombre suffisant, elle appliquait la méthode dite des ratios, à laquelle avait
procédé EstimaPro dans son estimation du domaine concerné. Elle conclut en
conséquence au rejet du recours.
Appelée dans la procédure,
l'autorité de surveillance, soit le Département de l'économie et du sport, s'est
déterminée le 29 octobre 2012. A cette occasion, cette autorité a précisé que,
de manière générale, le département retenait la méthode d'estimation EF, aussi
appelée méthode PL1 et que, dans des cas exceptionnels et justifiés, la méthode
EF + ECA, aussi appelée méthode PL2 pouvait être appliquée, pour autant que
l'écart à PL1 ne soit pas supérieur à 15%. Dans le cas présent, la méthode PL2
avait été retenue, ce qui ne prêtait pas le flanc à la critique.
Dans leur réponse du 27 novembre
2012, les recourants ont contesté l'appréciation de l'autorité concernée.
Le 14 mars 2013, l'autorité intimée
a produit sa lettre du 28 mai 2010 valant circulaire et intitulée "
Fixation
du prix de vente maximum des biens-fonds bâtis assujettis à la loi fédérale sur
le droit foncier rural (prix maximum non surfait au sens de l'article 66 LDFR)
".
Le 11 juin 2013, les recourants ont
requis la tenue d'une audience.
Le tribunal a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
Le droit d'être entendu comprend le droit de
s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise au détriment de l'intéressé, de
fournir des preuves pertinentes, d'avoir accès au dossier, de participer à
l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins d'en prendre
connaissance et de se déterminer à son propos, lorsque cela est de nature à
influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 124
II 132 consid. 2b p. 137 et les arrêts cités). En particulier, le droit de
faire administrer des preuves suppose notamment que le fait à prouver soit
pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver
ce fait. Le droit d'être entendu découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. ne comprend
toutefois pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition
de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428). Il n'empêche pas l'autorité de
mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la
certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF
136 I 229 consid. 5.3; ATF 134 I 140 consid. 5.3; AC.2012.0232 du 28 juin
2012).
En l'occurrence, les parties ont
bénéficié de deux échanges d'écritures et le dossier apparaît suffisamment
complet pour permettre au tribunal de juger sans audience. Vu en outre le sort
du recours, le tribunal renonce à entendre les parties oralement.
2.
Est seule litigieuse la détermination du prix
licite, au sens des art. 63 al. 1 let. b et art. 66 LDFR, du domaine
agricole dont la vente a été refusée par la commission foncière.
a) La loi sur le droit foncier
rural a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la
position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises
et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains
agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment
des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole
ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation
(art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de
refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A
teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une
entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas
exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le prix convenu est surfait
(let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon
d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel dans la localité
(let. d). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition
est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des
entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région.
b) La détermination du prix licite
(non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant
sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard
notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de
l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (FO.2010.0027 du 19 août
2011, FO.2008.0025 du 26 février 2010, FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et
références citées, telles que l'arrêt du TF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995
consid.
2, in CDA 1996 p.49; Hans Rudolf Hotz, Commentaire LDFR,
n° 8 ss ad art. 66).
Il n’est pas admissible d’inclure
globalement dans le calcul de la moyenne tous les prix des immeubles aliénés
dans la région durant les cinq années écoulées, sans tenir compte de leur
situation (arrêt valaisan publié in Revue suisse du notariat et du registre
foncier 2005 p. 346 ss consid. 8.5 p. 350).
Il y a lieu d'écarter de cette comparaison notamment les
transactions effectuées à bas prix dans le cadre de la famille (Hotz, op. cit.,
n° 9 ad art. 66; CDA 2001 p. 55) ou à prix élevé dans un but spéculatif
lorsque le terrain en cause est susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou
affecté à l'usage de carrière (FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; Hotz,
op. cit., n° 11 ad. art. 66; Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse:
droit public et droit privé, tome II, 2006, Les méthodes comparatives, n° 3'506
ss). Il faut en définitive que seuls soient comparés des objets comparables
(Hotz, op. cit., n° 9 ad art. 66). Il n'est pas non plus admissible que la
détermination du prix licite soit influencée par la vente simultanée
d'immeubles ou parties d'immeubles dépourvus d'affectation agricole
(FO.2010.0033 du 27 juillet 2011, consid. 2).
c) Dans le cadre de sa marge
d'appréciation, l'autorité intimée est tenue de rechercher des éléments de
comparaison, quitte à ce qu'elle doive élargir ses investigations à d'autres
cantons ou procéder à une expertise (FO.2009.0016 du 12 mai 2010 et les
références de jurisprudence; cf. également Donzallaz, op. cit., n° 3'547).
Selon l'art. 12 al. 1 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993 d'application de
la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR; RSV
211.42), la commission ordonne d'office les mesures d'instruction qu'elle juge
utiles, notamment en faisant procéder aux expertises nécessaires (cf.
FO.2010.0027 du 19 août 2011 et la référence).
d) Le 28 mai 2010, la commission
foncière a adressé à divers destinataires, dont l’Association des notaires
vaudois, la lettre suivante, qualifiée par la suite de circulaire:
"
Fixation
du prix de vente maximum des biens-fonds bâtis assujettis à la loi fédérale sur
le droit foncier rural (prix maximum non surfait au sens de l’article 66 LDFR)
Madame, Monsieur,
Maître,
Vous n’¿es pas
sans savoir que depuis de nombreux mois, des autorisations d’acquérir des
biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR délivrées par la commission foncière
rurale (CFR) ont fait l’objet de recours, soit au motif que la commission
foncière n’avait pas examiné la question de savoir si le prix convenu était
surfait ou non, soit qu’il était surfait aux yeux du recourant.
Ces recours ont
conduit à l’annulation de certaines décisions d’autorisation d’acquérir
délivrées par la commission foncière, obligeant celle-ci à compléter
l’instruction de ces dossiers sur la question du prix.
S’est alors posée
la question de la méthodologie d’appréciation de ces prix, compte tenu
notamment de la définition du prix surfait selon l’art. 66 LDFR.
Dans un premier
temps, la CFR, qui a toujours considéré qu’il n’était pas possible d’établir
des références de prix de vente
"
d’objets comparables
"
pour ce genre particulier de biens-fonds, a imaginé travailler sur
la base d’estimations immobilières classiques, ajustées sur quelques points,
notamment celui du prix licite du terrain agricole (viticole) ne servant pas de
support ou de dégagements justifiés aux bâtiments existants. C’est cette
méthodologie qui avait été appliquée dans le cadre d’une affaire à Puidoux, et
admise par la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal
cantonal. Copie de l’arrêt à ce propos est jointe en annexe au présent
courrier.
Cet arrêt a
toutefois été rendu en tenant compte de circonstances particulières qui ne
permettaient pas d’en étendre sans autre la portée à tous les dossiers de vente
de biens-fonds bâtis. Par ailleurs, divers commentaires, tant du Département
vaudois de l’économie (DEC) que de l’Office fédéral de la justice, remettent
fondamentalement en question le principe de déterminer un prix licite sur la
base de ce genre d’expertise.
Alors, à
l’instigation du DEC, la commission foncière a analysé tous les dossiers
d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées ces années passées, en
comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au
jour de la délivrance de l’autorisation.
Un tableau
statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon diverses régions
et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de vente majorés de 5
% (pour correspondre à la définition du prix licite) et les EF. Ce tableau est
reporté ci-dessous.
* : type d’EF:
RG9G, dernière révision générale agricole / RG92 ou 94 dernière révision
générale non agricole / EFO 1: ajustement des EF agricoles, en principe à 80%
des RG96, dans le cadre de l’harmonisation fiscale fédérale / Divers:
autres EF résultant par exemple d’une acquisition du bien par un non-exploitant
quelques années avant une revente, d’un partage successoral, etc.
La commission
foncière rurale, après une phase test, applique maintenant ce tableau
statistique pour opérer un premier examen de la question du prix licite. Cette
méthode, si elle n’est de loin pas parfaite, a l’avantage de reposer sur des
bases de comparaisons statistiques, ce qui correspond aux principes de la LDFR.
Par exemple, pour
un objet situé dans l’ancien district d’Orbe, avec une EF de type 01 égale à
fr. 180’000.- et un prix soumis à la CF de 650’000,-, le ratio PV/EF est de
3.61 (650’000.-. I 180’000.-). Le ratio étant inférieur à la limite régionale
de 5.18, le prix de vente convenu sera considéré comme non surfait.
La commission
foncière se réserve néanmoins la possibilité de compléter l’examen de cette
question du prix licite en tenant compte d’autres éléments, notamment, de la
valeur d’assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d’une
expertise immobilière classique.
Nous élargirons
l’information que nous souhaitons délivrer par ce courrier en rappelant que les
requérants ont également la possibilité d’envisager un morcellement du
bien-fonds bâti en constituant d’une part une petite parcelle bâtie, d’autre
part une parcelle de terre agricole ou viticole non bâtie. La première
s’acquerra librement si sa superficie est inférieure à 25 ares (agricole) ou 15
ares (viticole), ou si une mention de soustraction à la LDFR a pu être
inscrite. On doit toutefois constater que la taille des parcelles bâties issues
de ces morcellements est en général assez restreinte et qu’elle ne répond dès
lors souvent pas aux voeux des intéressés.
Naturellement, si
le bien-fonds bâti issu du morcellement est entièrement en zone constructible,
son acquisition ne nécessite pas d’autorisation de la CFR, sauf si elle doit
être détachée d’une entreprise agricole (autorisation en partage matériel).
Enfin, à toutes
fins utiles, nous rappelons que les acquisitions lors d’enchères forcées ne
sont pas soumises à un contrôle du prix, ce qui est par contre le cas lors
d’une revente ultérieure.
Nous vous
laissons le soin de répercuter ce courrier à vos membres ou vos collaborateurs
concernés et restons naturellement à votre disposition pour tout renseignement
complémentaire."
e) Dans son arrêt précité du 27 juillet
2011 (FO.2010.0033 consid. 2c), la cour de céans a considéré, en se référant à
son arrêt du 12 mai 2010 (FO.2009.0016), que la méthode utilisée par l'autorité
intimée, consistant apparemment à utiliser des ratios entre le prix de vente
convenu et l'estimation fiscale, n'apparaissait pas conforme aux principes
posés par la jurisprudence qui impliquent une comparaison avec la vente
effective d'immeubles agricoles comparables. Dans un arrêt du 19 août 2011
(FO.2011.0027), la cour de céans a en revanche admis que la circulaire précitée
constituait une ordonnance administrative qui donnait le point de vue des
autorités sur l'application des normes légales et non pas une interprétation
contraignante de celles-ci. Le juge doit s’écarter d’une telle ordonnance lorsqu'elle
établit des normes qui ne sont pas conformes aux règles légales applicables
(ATF 133 II 305 consid. 8.1 p. 315; 133 V 394 consid. 3.3 p. 397/398,
450 consid. 2.2.4 p. 455/456, et les arrêts cités). Il ne le fait en
revanche pas lorsque l'ordonnance administrative concrétise la loi de manière
adéquate; en ce sens, il est tenu compte des efforts de l'administration,
tendant à assurer une application égale de la loi (ATF 133 V 257 consid. 3.2
p. 258/259, 353 consid. 5.4 p. 352, 394 consid. 3.3 p. 397/398, et les
arrêts cités). Dans le cas d'espèce, étant donné que la circulaire avait été
élaborée sur la base d'une analyse de tous les dossiers d'autorisations de
vente de biens-fonds bâtis délivrées les années passées, en comparant les prix
pratiqués avec les estimations fiscales de ces biens au jour de la délivrance
de l'autorisation, son application pouvait être confirmée pour déterminer le
prix licite au sens de l'art. 66 al. 1 LDFR.
3.
a) Les recourants font valoir que le domaine mis
en vente constitue une entreprise agricole unique, de dimensions
exceptionnelles, et qu'aucune référence n'existe d'une exploitation de la même
importance ayant été vendue dans la région au cours des cinq dernières années. Dans
ces conditions, ils estiment que le prix déterminant est le prix du marché
convenu entre les parties et non le prix arrêté par l'expertise et retenu par
l'autorité intimée. Ils contestent l'estimation basée sur les estimations
fiscales, lesquelles présenteraient des différences notoires pour des objets
comparables selon la situation dans le canton. Les recourants ont également
invoqué l'égalité de traitement en se référant à la vente du Château de Vincy,
à Gilly, autorisée par l'autorité intimée à un prix de "
plusieurs dizaines de millions
" de francs.
L'autorité intimée a fait valoir,
dans sa réponse du 2 octobre 2012, que le contrôle du prix lui était imposé par
l'art. 63 al. 1 let. b LDFR, et ce dans tous les cas de figure; dans les cas où
des objets comparables n'existaient pas, ou pas en nombre suffisant, elle avait
mis au point une méthode dite des "ratios" (voir ci-dessus consid.
1d).
L'autorité concernée a pour sa part
fait valoir, dans ses déterminations du 29 octobre 2012, que l'interprétation
des recourants viderait de leur sens les art. 63 al. 1 let. b et 66 LDFR qui
exigent que comparaison soit faite sur une base statistique quinquennale. Elle
a indiqué retenir de manière générale la méthode "PL1" (soit ratios
des parties bâties additionnés au prix licite (au m
2
) des terrains
nus); dans des cas exceptionnels et justifiés, la méthode "PL2" (soit
ratios des parties bâties combinés à la valeur ECA et additionnés au prix
licite des terrains nus) pouvait être appliquée, pour autant que l'écart à la
valeur PL1 ne soit pas supérieur à 15%, ce qui serait respecté en l'espèce
(6.7%). L'utilisation de la valeur ECA à raison de 1/3 et de la valeur PL1 de
2/3 permettait en l'occurrence de tenir compte, dans une certaine mesure, du
poids du bâti en rapport au terrain nu. L'autorité concernée n'avait aucune
objection à formuler au fait que l'autorité intimée avait estimé le cas
particulier suffisamment exceptionnel pour baser sa décision sur le prix licite
déterminé selon la méthode PL2. Certes, la méthode idéale pour déterminer le
prix licite d'un domaine agricole aurait été de se baser sur des ratios issus
directement des ventes de domaines agricoles entiers; en raison du faible
nombre d'échantillons comparables par région et donc de la faible fiabilité de
la méthode, elle devait toutefois s'en écarter. La méthode retenue traitait de
manière différenciée les divers éléments du domaine qui sont ses immeubles
bâtis et ses immeubles nus, certes de manière indépendante, mais avec une
fiabilité acceptable; elle prenait en compte les impératifs de la loi pour
l'examen du prix licite, soit les transactions faites dans une région, sur une
période de cinq ans, les prix effectifs desdites transactions majorés de 5%, les
caractéristiques des immeubles bâtis vendus, partie constitutive du domaine
agricole, par le biais du dénominateur commun que constitue l'estimation fiscale
dans ses diverses natures et enfin les statistiques tenues par la commission
foncière sur les prix de vente des terrains nus, parties du domaine agricole,
par commune.
b) Le tribunal a déjà jugé que le
caractère impératif de l'art. 66 LDFR exclut de s'en remettre au vendeur pour
fixer le prix licite (FO.2009.0016 précité). L'appréciation des autorités
intimée et concernée selon laquelle le prix doit être déterminé sur la base de
critères de comparaison doit ainsi être confirmée. Les autorités se fondent
pour ce faire sur la circulaire précitée de l'autorité intimée du 28 mai 2010. Il
ressort toutefois du texte même de cette circulaire qu'elle n'impose pas une application
contraignante des méthodes retenues, mais qu'elle réserve une marge d'appréciation
à l'autorité qui peut ainsi "
compléter
l'examen de cette question du prix licite en tenant compte d'autres éléments,
notamment, de la valeur d'assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés,
voire d'une expertise immobilière classique
".
Or, en l'espèce, il existe
précisément des éléments qui justifient de s'écarter des méthodes appliquées
par l'expert et reprises par l'autorité intimée dans la décision attaquée. En
effet, si ces méthodes permettent d'évaluer la valeur individuelle de chaque
parcelle et de chaque bâtiment composant le domaine agricole (avec ou sans la
valeur ECA), indépendamment des autres, elles paraissent insuffisantes pour appréhender
la valeur d'un domaine agricole entier, comme l'a au demeurant relevé
l'autorité concernée, lorsque ce domaine agricole présente des dimensions
exceptionnelles tel que le domaine concerné. En raison de ses caractéristiques spécifiques,
la valeur globale d'un tel domaine agricole peut au contraire justifier une
appréciation du prix de vente selon d'autres critères complémentaires.
c) Dans le cas présent, le dossier
de la cause comporte des éléments de comparaison, soit d'autres ventes
concrètes de domaines agricoles relativement importants. S'agissant de
l'exemple cité par les recourants, soit le Château de Vincy, à Gilly, force est
de relever que ce cas concerne un objet immobilier ayant reçu la note *1* au
recensement architectural cantonal, ce qui signifie "Monument d'intérêt
national", et figurant à l'inventaire cantonal. Sa valeur fiscale, de
28'000'000 fr., démontre que ce bien n'a pas d'intérêt agricole au sens
productif du terme, comme l'a relevé l'autorité concernée. Son prix de vente ne
relève ainsi pas des critères pertinents de la LDFR et il ne peut dès lors
servir de comparatif dans le cas d'espèce.
Les autorités intimée et concernée
n'ont en revanche pas pris position sur les ventes de domaines agricoles dans
d'autres cantons évoquées par les recourants à titre de comparaison, se
limitant à appliquer les méthodes retenues dans la circulaire précitée. Or, à
défaut d'éléments de comparaison dans la région, la jurisprudence a admis qu'il
convenait d'élargir les investigations à d'autres cantons (FO.2009.0016
précité). En l'occurrence, le dossier comporte deux décisions émanant des
autorités compétentes des cantons d'Argovie en 2009 et de Saint-Gall en 2011 et
portant sur l'autorisation de vendre deux domaines agricoles de 41 et de 33
hectares (ha) à Muri et Lömmenschwil. Il ressort de ces deux décisions que les
ventes ont été autorisées à un prix – considéré comme licite - de 6'500'000 fr.
et de 5'500'000 fr., soit respectivement 158'000 fr./ha et 166'000 fr./ha. En
l'espèce, le prix de vente litigieux est de 11'000'000 fr. pour un domaine
agricole d'une surface totale de près de 87.5 ha, soit environ 125'700 fr./ha,
- ou de 79.6 ha, si l'on ne tient pas compte de la surface cadastrée en forêt, soit
environ 138'190 fr./ha. Ce prix s'avère proportionnellement inférieur à ceux
admis dans les deux transactions précitées. L'autorité intimée n'a au demeurant
pas indiqué pour quelle raison les objets précités ne seraient pas comparables
au domaine litigieux. Force est donc de conclure qu'au vu de ces éléments
concrets de comparaison, l'appréciation de l'autorité intimée consistant à
déterminer le prix licite uniquement sur la base de sa circulaire est contraire
à l'art. 66 LDFR et ne peut être suivie. Le prix doit au contraire être considéré
comme étant un prix licite au sens de cette disposition. C'est partant à tort
que la requête en autorisation d'achat du domaine litigieux à un prix de
11'000'000 fr. a été refusée.
4.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit
être admis et la décision attaquée annulée, le dossier de la cause étant
renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle décision. Les frais sont laissés à
la charge de l'Etat (art. 52 al. 2 de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). Obtenant gain de cause, les
recourants qui ont procédé avec l'assistance d'un mandataire professionnel ont
droit à des dépens, à la charge de l'Etat (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission foncière rurale I du
3 août 2012 est annulée, le dossier lui étant renvoyé pour nouvelle décision.
III.
Les frais judiciaires sont laissés à la charge
de l'Etat.
IV.
L'Etat de Vaud, par la Commission foncière
rurale I, versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 2'000
(deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 13 juin 2013
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.