vd_omni · AC.2024.0156 · 2025-01-24 · fr

A.________/Municipalité d'Epalinges | La révocation d'un permis de construire se justifie lorsque son bénéficiaire n'exécute pas les travaux de transformation d'un bâtiment existant autorisés mais procède à la démolition - non autorisée - de ce dernier (consid. 3).Dans ce contexte, la municipalité est fondée à refuser de soumettre le projet de la propriétaire de construire des dépendances à l'enquête publique puisque le bâtiment d'habitation avec lequel ces dépendances sont en lien a été démoli (consid. 5).En l'absence du dépôt d'un dossier portant sur la reconstruction de la villa qui a été démolie, il n'y a pas lieu pour l'autorité de régler un rapport de droit administratif concret, de sorte que la déclaration selon laquelle la demande de reconstruire le bâtiment démoli n'est pas acceptable ne peut matérialiser qu'un avis, non contraignant, de la municipalité (consid. 6).Une remise en état du terrain (consistant notamment dans le comblement d'une fouille) peut être imposée au propriétaire qui a procédé à une démolition sans y avoir été autorisé (consid. 7).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.01.2025 AC.2024.0156

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 24 janvier 2025
Composition
M. Alain Thévenaz,
président
; Mme Christina Zoumboulakis et
M. Philippe Grandgirard, assesseurs; Mme Estelle Cugny, greffière.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Mes Alexandre KIRSCHMANN et Vanessa BENITEZ, avocats à Lausanne,
P_FIN
Autorité intimée
Municipalité d'Epalinges,
à Epalinges, représentée par Me Amédée KASSER, avocat
à Lausanne
.
P_FIN
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité
d'Epalinges du 24 avril 2024 annulant le permis de construire n° 25/2022
(CAMAC 208454), annonçant que le permis de construire relatif à l'enquête
complémentaire n° 24/2023 (CAMAC 220286) ne pourra pas être délivré et annulant
la mise à l'enquête pour le projet de piscine (CAMAC 220270), parcelle n° 1073.
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est une société anonyme avec siège à ********. Elle a pour
but l’achat et la vente d’immeubles, la gestion immobilière et la promotion
immobilière. B.________ en est l’administrateur-président et C.________ l’un
des directeurs.
B.
Depuis le 1
er
juillet 2021, A.________ est propriétaire de la
parcelle n° 1073 de la Commune d’Epalinges, située au ********.  Dite parcelle,
d’une surface totale de 18'283 m
2
, principalement en nature de
champ, pré, pâturage et forêt, supportait une habitation et un garage (ECA n°
949) de 216 m
2
ainsi qu’un garage de 17 m
2
(ECA n°
1098). Elle est colloquée en zone de villas I selon le plan général
d’affectation (PGA) et son règlement (RPGA) adoptés par le Conseil communal
d’Epalinges le 8 mars 2005 et approuvés par le Chef du Département des
institutions et des relations extérieures le 16 novembre 2005. Depuis le 5 mars
2019, sous réserve de l'aire forestière et de ses abords immédiats, l'essentiel
de ce bien-fonds, soit une surface de 15'195 m
2
, fait l’objet d’une
zone réservée cantonale dont le règlement est le suivant:
"1.          But
La zone réservée est destinée à
rendre inconstructible, provisoirement la parcelle n° 1073 du cadastre de
la commune comprise dans la zone définie par le plan.
2.            Périmètre
La zone est délimitée par le
périmètre figurant sur le plan.
3.            Inconstructibilité
1
Toute nouvelle
construction est interdite à l’exception des dépendances de peu d’importance au
sens de l’article 39 RLATC, situées à moins de 3 mètres du bâtiment principal.
2
Les rénovations,
transformations des bâtiments existants peuvent être autorisées dans les
limites des volumes existants, pour autant qu’ils n’augmentent pas les surfaces
habitables de façon disproportionnées (sic). De petits agrandissements du
volume peuvent être autorisés pour des lucarnes, sas d’entrée, isolation
périphérique, éléments techniques, etc.
4.            Validité
1
La présente zone
réservée a une durée de cinq ans à compter de sa mise en vigueur.
2
Elle peut être
prolongée de trois ans aux conditions de l’article 46, alinéa 1, LATC."
La zone réservée cantonale a été prolongée pour une
durée de trois ans, soit jusqu’au 5 mars 2027, par décision rendue le 29
février 2024 par le Département des institutions, du territoire et du sport.
C.
Le 17 mars 2022, A.________ a déposé une demande d’autorisation portant
sur la transformation de la villa existante sur la parcelle n° 1073, avec
création d'un second logement, d'une part, ainsi que l'abattage d’arbres avec
compensation, d'autre part. Mis à l’enquête publique du 11 mai au 9 juin 2022,
le projet a suscité une opposition, qui a été levée par décision municipale du
8 septembre 2022 délivrant le permis de construire demandé et autorisant l’abattage
de 43 arbres protégés moyennant compensation (permis 25/2022 – n° CAMAC 208454).
D.
Préalablement au dépôt de la demande de permis, le projet de
construction avait été discuté entre l’architecte mandaté par la propriétaire
et le Service communal de l’urbanisme, architecture & énergie. Dans un courriel
du 15 novembre 2021, dit service avait rendu attentif l’architecte de la
constructrice au fait qu’il faudrait pouvoir prouver que le projet consistera
en "une transformation de la villa existante et non [en] une
démolition/reconstruction (maintien au minimum des murs en place)". La
demande d’abattage d’arbres avait également fait l’objet de discussions
préalables. L’architecte mandaté par la constructrice avait été rendu attentif,
par courriel du 5 janvier 2022 du service communal, au fait que l’abattage de l’ensemble
des arbres entourant la maison existante ne pourrait être consenti que
moyennant une compensation de qualité, étant précisé que la compensation ne
pourrait pas être réalisée en lisière de forêt et que 43 arbres protégés
devraient être compensés.
E.
Le jeudi 6 octobre 2022, une séance précédant le début du chantier a eu
lieu dans les bureaux communaux, en présence de représentants de la
constructrice, de ses architectes et du municipal palinzard en charge de la
police des constructions et de l'urbanisme. Le procès-verbal (n° 01) établi par
la constructrice à cette occasion mentionne sous point 1.2.7:
"La commune confirme que la villa peut être démolis (sic)
dans sa totalité si les bâtis ne sont pas sain (sic) et ce pour des raisons de
sécurité".
Le lundi 10 octobre 2022, la constructrice a avisé les
riverains que, dans le cadre d’un permis de construire délivré en septembre
2022, elle allait débuter les travaux de construction d’une villa de deux
logements au ******** et qu’à ce titre, elle présentait un aperçu du planning
prévisionnel, sous réserve de difficultés techniques ou météorologiques, soit:
l’installation du chantier, avec travaux préparatoires dont l’abattage des
arbres à partir du 17 octobre 2022, puis les travaux de démolition en
novembre/décembre 2022.
F.
Au mois de novembre 2022, la villa ECA n° 949 a été démolie. D’après des
photographies figurant au dossier, la constructrice a également rasé le
bâtiment ECA n° 1098 dont le maintien était pourtant prévu sur le plan de
situation du géomètre officiel du 16 mars 2022 mis à l’enquête publique. La
constructrice a également procédé à l'abattage d'environ 40 arbres.
G.
Le 31 janvier 2023, A.________ a déposé deux nouvelles demandes d’autorisation
de construire. L’une, qui portait sur la transformation du projet initial et
consistait, pour l’essentiel, en des modifications intérieures ainsi qu’en une
surélévation partielle de la toiture a été mise à l’enquête publique
complémentaire du 26 avril au 25 mai 2023 (n° CAMAC 220286), suscitant une
opposition. L’autre demande de permis portait sur la construction d’une piscine,
d’un couvert (à voitures) et d’une dépendance (pool-house; n° CAMAC 220270). Cette
demande n’a à ce jour pas été mise à l’enquête publique.
H.
Ayant appris la démolition de la villa sise sur la parcelle n° 1073 à la
lecture de l’opposition suscitée par la mise à l’enquête publique
complémentaire précitée (n° CAMAC 220286) qui s’en prévalait, la Municipalité
d’Epalinges (la municipalité) a, par lettre recommandée du 23 mai 2023, ordonné
l’arrêt immédiat des travaux entrepris sur la parcelle, au motif qu’elle n’avait
reçu aucune information quant aux raisons de la démolition depuis la séance du
6 octobre 2022, ni pu effectuer de constat pour juger de la qualité des
éléments porteurs du bâtiment avant leur démolition, ce qui était problématique
au vu de l’affectation du bien-fonds en zone réservée cantonale, qui
interdisait toute nouvelle construction. Par ailleurs, le dossier d’enquête
complémentaire en cours pour les modifications intérieures de la villa et la
surélévation partielle de la toiture se rapportait à des plans qui ne
mentionnaient pas la reconstruction complète de la villa, mais avaient uniquement
trait à des transformations du projet de base, ce qui n’avait plus de lien avec
la réalité, de sorte que la suite donnée à ce dossier était réservée. Le 12
juin 2023, la municipalité a demandé à la constructrice les documents relatifs
à la faisabilité du projet de transformation mis à l’enquête en 2022 ainsi que
ceux confirmant la nécessité d’une déconstruction totale du bâtiment préexistant
(rapports d’ingénieur, photos, etc.).
Les 13 et 29 juin 2023, A.________ a exposé son
point de vue. Elle a expliqué qu’elle avait informé le Service de l’urbanisme
du fait qu’elle rencontrait des difficultés à conserver les murs existants. A
l’issue de la séance du 6 octobre 2022, il avait été convenu de la nécessité
d’étudier la question. La constructrice exposait avoir ensuite fait établir une
étude géotechnique pour voir sur quel type de sol la villa reposait, puis, sur
cette base, entrepris la démolition de la villa, en novembre 2022, en raison du
fait que les murs existants datant de plus de 50 ans (correspondant selon elle
à la durée de vie d’un ouvrage béton) n’auraient pas résisté aux vibrations des
terrassements dans la molasse. A.________ s’était en outre estimée autorisée à
procéder à la démolition de la villa sur la base des propos échangés lors de la
séance du 6 octobre 2022 et retranscrits dans un procès-verbal qui avait été
transmis aux autorités communales, suivant lesquels la Commune avait validé le
fait que le sous-sol pouvait être démoli si les murs n’étaient pas en bon état.
Or, il s’était effectivement avéré que les murs n’auraient pas supporté les
différentes dispositions techniques pour les maintenir durant les travaux,
raison pour laquelle il avait été procédé à la démolition complète de la villa.
Un rapport non daté du bureau D.________ intitulé "Etude
pour la réalisation du futur sous-sol" accompagné de quelques
photographies, était annexé aux courriers précités. Le rapport constatait
brièvement que la villa avait été construite au début des années 1970, que
l’armature des murs était inconnue, que la présence d’amiante avait été
constatée dans le sous-sol, que les dimensions au sol n’étaient pas uniformes
et la surface du sous-sol petite, que la molasse était présente à partir de 90
cm sous le terrain naturel, que le nouveau projet prévoyait d’abaisser le
niveau du radier actuel d’environ 1 m et que les conduites d’eaux claires et
usées ne pouvaient pas être récupérées, un nouveau réseau devant être construit
plus bas que le futur radier. Deux variantes étaient ensuite étudiées, la
première permettant la conservation des murs du sous-sol et la réalisation d’un
sous-œuvre et la deuxième préconisant une démolition complète. Selon
l'ingénieur mandaté, la seconde variante permettrait de maîtriser l'ensemble
des risques et de réaliser le nouveau projet dans les règles de l'art et dans
les meilleures conditions.
Le 13 juillet 2023, la municipalité a rappelé que la
nature des travaux objet de la procédure consistait en une transformation de la
villa existante et que, contrairement à ce qui était avancé par la
constructrice, elle n’avait à aucun moment validé ni donné son accord pour une
démolition, celle-ci n’ayant pas fait l’objet d’une procédure de demande de
permis de démolir.
I.
B.________ et C.________, sur dénonciation de la municipalité, ont été,
par ordonnances pénales rendues le 18 mars 2024 par le Préfet du district de
Lausanne, condamnés à des amendes de 20'000 fr. et 10'000 fr. pour avoir
démoli, sans autorisation préalable, la villa existante sur la parcelle n° 1073,
en violation de l’art. 103 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du
territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11).
J.
Le 24 avril 2024, la municipalité, faisant suite à une séance du 10
avril 2024 avec les représentants de la constructrice, a rendu la décision
suivante:
"Nous avons bien pris note de
votre souhait de pouvoir réaliser le bâtiment dans ses dimensions et volume
tels que prévus initialement à l’enquête, sans agrandissement.
La parcelle est située en zone
réservée cantonale, applicable jusqu’au 5 mars 2027, dont le règlement
mentionne à l’art. 3 al. 1: Toute nouvelle construction est interdite à
l’exception des dépendances de peu d’importance au sens de l’article 39 RLATC,
situées à moins de 3 mètres du bâtiment principal.
En application de ce règlement,
votre demande de reconstruire le bâtiment n’est pas acceptable par la
Municipalité. En effet, si une transformation non disproportionnée de
l’existant, telle que mise à l’enquête initialement (permis
25/2022 – CAMAC 208454
) est réglementaire, une
démolition totale, puis reconstruction est exclue en zone réservée, même sans
agrandissement.
En complément aux aspects évoqués
en séance, nous vous demandons de procéder à la remise en état du terrain en
simple prairie naturelle à faucher 2 fois par année. L’installation de chantier
doit donc être évacuée, la fouille remblayée, revêtue de terre végétale et
ensemencée en prairie. Le chemin existant peut être conservé.
D’autre part, en référence au
permis de construire délivré (n° 25/2022), la compensation des 43 arbres
abattus reste à régler. Nous attendons une proposition de votre part à ce sujet
d’ici fin mai 2024.
Le permis de construire n°25/2022 (CAMAC
n° 208454) est donc annulé et le permis de construire selon l’enquête
complémentaire n° 24/2023 (CAMAC n° 220286) ne pourra pas être délivré. La mise
à l’enquête pour le projet de piscine (CAMAC n° 220270) est également
annulée."
K.
Par acte du 27 mai 2024 de ses conseils, A.________ a recouru devant la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la
décision du 24 avril 2024, concluant, principalement, à son annulation et,
subsidiairement, à son annulation et au renvoi du dossier à la municipalité
pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le 12 septembre 2024, l’autorité intimée a déposé
une réponse, par l’intermédiaire de son avocat. Elle a également produit le
dossier de la cause.
Le 3 octobre 2024, la recourante a renoncé à déposer
des observations complémentaires.
Considérant en droit:
1.
Déposé en temps utile (cf. art. 19 al. 1 et 95 de la loi sur la
procédure administrative du 28 octobre 2008 [LPA-VD; BLV 173.36]), le recours
satisfait en outre aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. en
particulier art. 79 LPA-VD, par renvoi de l’art. 99 LPA-VD). En tant que propriétaire
de la parcelle concernée et destinataire de la décision attaquée, la recourante
a manifestement la qualité pour recourir (cf. art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, par
renvoi de l’art. 99 LPA-VD), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le
fond.
2.
La recourante se plaint tout d’abord d’une violation de son droit d’être
entendue, reprochant à l’autorité intimée de n’avoir pas mentionné dans la
décision attaquée d’autre base légale que l’art. 3 al. 1 du règlement du
plan de la zone réservée cantonale du 5 mars 2019, dont la validité a été
prolongée jusqu’au 5 mars 2027. Elle invoque par ce moyen un défaut de
motivation de la décision attaquée.
a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par les art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de
Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), confère à toute personne le droit
d’exiger, en principe,
qu’une décision relative à sa cause soit
motivée. Cette garantie tend à éviter que l’autorité ne se laisse guider par
des considérations subjectives ou dépourvues de pertinence; elle contribue
ainsi à prévenir une décision arbitraire. L’objet et la précision des
indications à fournir dépendent de la nature de l’affaire et des circonstances
particulières du cas; en règle générale, il suffit que l’autorité mentionne au
moins brièvement les motifs qui l’ont guidée. L’autorité peut se limiter à
l’examen des questions décisives pour l’issue du litige; il suffit que le
justiciable puisse apprécier correctement la portée de la décision et
l’attaquer à bon escient, et que l’autorité de recours puisse exercer son
contrôle (ATF 145 IV 99 consid. 3.1 et les références). L'obligation, pour l'autorité
administrative, de motiver sa décision est prescrite, au niveau légal, par
l'art. 42 LPA-VD: la décision doit notamment contenir "
les faits, les
règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie"
(al. 1
let. c).
b) En l’espèce, la décision attaquée intervient dans
un contexte amplement discuté entre les parties. Il était en effet depuis plusieurs
mois reproché à la recourante d’avoir outrepassé un permis de transformer un
bâtiment existant et de l’avoir démoli sans autorisation. La recourante avait abondamment
été rendue attentive aux restrictions de son droit de bâtir qu’entraînait la
collocation de sa parcelle en zone réservée. La recourante a été amenée à
exposer son point de vue à plusieurs reprises, oralement et par écrit. Il
s’ensuit que, même si l’autorité intimée n’a fait état que d’une disposition
réglementaire pour se justifier, la motivation de la décision attaquée n’en est
pas pour autant insuffisante. La recourante a en effet pu apprécier
correctement la portée de la décision et l’attaquer à bon escient afin que
l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. Même à supposer que l'on
doive considérer que la décision du 24 avril 2024 était insuffisamment motivée,
cet éventuel vice serait réparé dans le cadre de la présente procédure de
recours, étant rappelé que la CDAP dispose d'un large pouvoir d'examen en faits
et en droit (art. 98 LPA-VD). Mal fondé, le grief tiré de la violation du droit
d’être entendu doit être écarté.
3.
Ensuite, la recourante soutient que les mesures ordonnées dans la
décision attaquée ne reposeraient sur aucune base légale suffisante.
La décision attaquée fait suite à l’ordre d’arrêter
immédiatement les travaux entrepris sur la parcelle n° 1073 prononcé par
l’autorité municipale le 23 mai 2023. Tout d’abord, elle "annule" –
ce par quoi on peut entendre dans le cas particulier "révoque" -, le
permis de construire n° 25/2022 délivré le 8 septembre 2022 en vue de la
transformation de la villa existante sur la parcelle n° 1073.
a) D’après la jurisprudence, au moment
de rendre
sa décision, l'autorité détermine la situation de fait et y
applique les dispositions légales en vigueur. Lorsque, par la suite, cette
décision, qui est entrée en force, se révèle affectée d'une irrégularité
initiale ou subséquente à son prononcé, que cette irrégularité soit de fait ou
de droit, l'autorité a la possibilité de révoquer sa décision, dans la mesure
où l'intérêt à une correcte application du droit objectif l'emporte sur
l'intérêt à la sécurité du droit, respectivement à la protection de la
confiance. Dans le cas contraire, il n'est en principe pas possible de révoquer
la décision en cause. Cela est par exemple le cas lorsque la décision
administrative fonde un droit subjectif, que la procédure qui a mené à son
prononcé a déjà mis en balance les intérêts précités ou que le justiciable a
déjà fait usage du droit que lui a conféré la décision. Cette règle n'est
toutefois pas absolue et une révocation est également possible dans ces cas,
lorsqu'un intérêt public particulièrement important l'impose (cf. ATF 143 II 1
consid. 5.1; 139 II 185 consid. 10.2.3; 137 I 69 consid. 2.3; 135 V 215
consid. 5.2; ATF 127 II 306 consid. 7a et les références citées).
b) En l’espèce, la recourante a été mise au
bénéfice, le 8 septembre 2022, d’un permis de construire qui comporte deux
volets. Tandis que le premier l'autorise à transformer la villa existante sur
la parcelle n° 1073 et à créer deux logements, le deuxième volet du permis de
construire l'autorise à procéder à un abattage d’arbres, moyennant
compensation. Cette autorisation est entrée en force. Les travaux de
construction autorisés consistaient cependant en une transformation d’un
bâtiment existant, ce qui supposait le maintien d’au moins une partie des murs
existants. Il ne s’agissait en aucun cas d’une démolition/reconstruction. Or,
la recourante n’a pas exécuté les travaux tels qu’ils avaient été autorisés
puisqu’elle a démoli la villa existante. En procédant sans autorisation à des
travaux de démolition, elle a outrepassé les droits que lui octroyaient
l’autorisation du 8 septembre 2022 et s’est mise elle-même dans une situation
où il est désormais impossible d’exécuter les travaux autorisés. La recourante souhaite
pouvoir reconstruire la villa démolie dans les gabarits mis à l’enquête, ce qui
est toutefois un autre projet (reconstruction et non plus transformation). Dans
ce contexte, il s’impose de constater que la recourante n’a pas d’intérêt au
maintien d’une autorisation qui a perdu son objet en raison de son
comportement, alors qu’il existe un intérêt public manifeste à une correcte
application du droit. Il s’ensuit que la révocation du permis de construire
initial est justifiée. Elle est juridiquement fondée et résulte d’une correcte
pesée des intérêts en présence. Cette révocation permet de clarifier la
situation et d'éviter que d'éventuels travaux se poursuivent sur la base d'un
permis de construire qui ne peut plus être valablement utilisé, des travaux de
transformation ne pouvant plus intervenir en raison de la démolition complète
de la villa.
Par surabondance, le tribunal constate que la situation
se rapproche de l’hypothèse prévue à l’art. 118 al. 3 LATC, où la municipalité
peut retirer le permis de construire si, sans motifs suffisants, l’exécution
des travaux n’est pas poursuivie dans les délais usuels, ce qui entraîne
d’office l’annulation des autorisations cantonales (al. 4). Ainsi, comme dans le
cas visé par l’art. 118 al. 3 LATC, la recourante se retrouve ici dans une
situation où, en raison de la démolition volontaire de la villa, elle ne sera
plus en mesure d'exécuter les travaux autorisés de transformation dans des
délais usuels. Sous cet angle également, la révocation du permis du 8 septembre
2022 s’avère justifiée.
4.
La décision attaquée constate ensuite que le permis de construire
complémentaire n° 24/2023 (CAMAC n° 220286) ne pourra pas être délivré. La
demande d’autorisation mise à l’enquête publique complémentaire se rapportait
principalement à des modifications intérieures du projet initial ainsi qu’au
rehaussement de la toiture. La villa ayant été entièrement démolie et le permis
de construire initial ayant été révoqué, la demande de permis complémentaire ne
peut être que refusée et la décision attaquée confirmée sur ce point.
5.
La décision attaquée annule également la mise à l’enquête publique du
projet de dépendances au sens de l’art. 39 RLATC, soit une piscine avec
pool-house et un couvert à voitures (CAMAC n° 220270). En réalité, la demande
d’autorisation n’a pas encore à ce stade été mise à l’enquête publique. La
décision attaquée s’entend par conséquent comme un refus de soumettre le projet
à cette procédure.
a) A teneur de l’art. 109 al. 1 LATC, la demande de
permis est mise à l’enquête publique par la municipalité pendant trente jours.
Selon la jurisprudence, la mise à l'enquête constitue ainsi la règle, dont la
municipalité ne peut s'écarter (sauf cas de dispense d'enquête;
cf. art. 111 LATC) que dans le cas où le projet est manifestement
incompatible avec les dispositions réglementaires ou lorsque les plans sont
affectés de lacunes telles que l'on ne peut se faire une idée exacte du projet
(arrêts TF 1C_622/2015 du 24 février 2016 consid. 4.2.2; CDAP AC.2024.0185 du
14 octobre 2024 consid. 2 et les réf. citées).
En dehors de ces
situations spéciales, le constructeur peut exiger la mise à l'enquête publique,
quand bien même il aurait de bonnes raisons de craindre un rejet de la demande
d'autorisation, à l'issue de l'enquête
(arrêts CDAP AC.2018.0222 du 7
décembre 2018 consid. 2, AC.2012.0321 du 26 février 2013 consid. 2 et les
arrêts cités; Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2
e
éd. Lausanne
1988 p. 79) .
Dans le cas particulier, le règlement de la zone
réservée prévoit à son art. 3 al. 1 la possibilité pour le propriétaire de
construire des dépendances de peu d’importance au sens de l’art. 39 RLATC, à la
condition toutefois qu’elles soient situées à moins de 3 mètres du bâtiment
principal.
Selon la jurisprudence, l'art. 39 al. 1 RLATC impose
que l'utilisation des dépendances proprement dites ou des ouvrages qui leur
sont assimilés soit effectivement destinée aux besoins du bâtiment principal
situé sur la même parcelle. L'absence de ce lien fonctionnel fait obstacle à
l'autorisation de construire (arrêt AC.2020.0158 du 31 mai 2021 consid. 2b et
les réf. citées).
b) En l’espèce, la piscine avec pool-house et le
couvert à voitures projetés ont clairement une fonction de dépendances par
rapport à un bâtiment d’habitation et leur construction est autorisée par le
règlement de la zone réservée, à la condition qu’elle soit située à moins de 3
mètres du bâtiment principal. Or, il n’existe plus de bâtiment sur la parcelle
depuis que la recourante a démoli la villa existante – et le garage annexe. En
conséquence, il ne peut plus y avoir de lien fonctionnel entre les dépendances
projetées et un bâtiment principal préexistant. De surcroît, la distance de 3
mètres prévue à l'art. 3 al. 1 du règlement de la zone réservée n'est pas
respectée par l'ensemble des dépendances prévues. Dans ces conditions,
l’autorité intimée était fondée à refuser de soumettre le projet à l’enquête
publique.
6.
La décision indique que la demande de la recourante
de reconstruire le bâtiment démoli
"n’est pas
acceptable", en application de l’art. 3 al. 1 du règlement de la zone
réservée qui interdit toute construction nouvelle à l’exception de dépendances
de peu d’importance. Se pose la question de savoir si cette déclaration
constitue une décision.
a) Suivant l'
art. 3 al. 1 LPA
-VD,
est une décision toute mesure prise par une autorité dans un cas d'espèce, en
application du droit public, et ayant pour objet: de créer, de modifier ou
d'annuler des droits et obligations (let. a); de constater l'existence,
l'inexistence ou l'étendue de droits et obligations (let. b); de rejeter ou de
déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou
constater des droits et obligations (let. c).  En d'autres termes, la
décision est un acte de souveraineté individuel adressé à un particulier qui
règle de manière obligatoire et contraignante un rapport de droit administratif
concret, formant ou constatant une situation juridique (ATF 149 V 250 consid. 7.2.1
et les réf. citées). En revanche, de simples déclarations, comme des opinions,
des communications, des prises de position, des recommandations et des
renseignements n'entrent pas dans la catégorie des décisions, faute de
caractère juridique contraignant, (arrêt TF 1C_452/2023 du 31 mai 2024 consid. 5.2
et les réf. citées).
b) Il convient tout d’abord de constater que la
recourante n’a pas formellement déposé de dossier susceptible d'être soumis à
l'enquête publique et portant sur une demande d’autorisation en vue de la
reconstruction de la villa qu’elle a démolie. Faute d’une telle demande, il n’y
a pas lieu pour l’autorité de régler un rapport de droit administratif concret,
de sorte que la déclaration selon laquelle la demande de reconstruire le
bâtiment démoli n’est pas acceptable ne peut matérialiser qu’un avis, non contraignant,
de l’autorité. Une telle prise de position n’est en conséquence pas constitutive
d’une décision attaquable. Partant, en tant qu’il est dirigé contre cet avis,
le recours n’est pas recevable (art. 92 al. 1 LPA-VD a contrario). Cela étant,
même si l'on devait considérer qu'une décision formelle a été rendue au sujet
de la possibilité de reconstruire un bâtiment, le recours devrait être rejeté
au vu du texte clair de l'art. 3 al. 1 du règlement de la zone réservée
cantonale, qui exclut la construction de nouveaux bâtiments (sous réserve, à
certaines conditions, de dépendances).
7.
La décision attaquée exige encore de la recourante qu’elle remette en
état le terrain en simple prairie naturelle à faucher deux fois par année,
qu’elle évacue l’installation de chantier, qu’elle remblaye la fouille, la
recouvre de terre végétale et l’ensemence en prairie. D’après la recourante, cet
ordre de remise en état ne reposerait pas sur une base légale suffisante. L’autorité
intimée invoque les art. 105, 130 al. 2 et 118 LATC. Elle rappelle, dans
la réponse au recours, que la décision de remise en état intervient après un
ordre de suspension de travaux dont l’exécution n’était pas conforme aux
prescriptions légales et réglementaires.
a)
Selon l'art. 22 al. 1 de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune
construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans
autorisation de l’autorité compétente. En droit cantonal, l’art. 103 al. 1 LATC
prévoit qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en
sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l’apparence ou
l’affectation d’un terrain ou d’un bâtiment, ne peut être exécuté avant d’avoir
été autorisé. Lorsqu’elle
constate que des travaux en cours n'ont pas
été autorisés, soit qu'ils n'aient pas fait l'objet d'une demande de permis de
construire (art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC), soit qu'ils ne soient pas
conformes aux plans autorisés (art. 127 LATC), la municipalité, à son défaut le
département, est en droit de faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou
modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux
prescriptions légales et réglementaires.
Contrairement à ce que leur formulation peut laisser
entendre, ces dispositions n'accordent pas une latitude de jugement ou un
pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui impose une obligation
quand les conditions en sont remplies (arrêt CDAP AC.2018.0163 du 26 juillet
2019 consid. 8b et les réf. citées). Par démolition, il faut entendre non
seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit, mais
aussi la remise en état des lieux, contrairement à ce que la recourante soutient
(arrêt AC.2013.0471 du 14 août 2014 consid. 2a et les réf. citées).
b) Dans le cas particulier, l’autorité intimée a
constaté que la recourante a exécuté des travaux de démolition. A teneur de
l’art. 103 al. 1 LATC, de tels travaux nécessitaient l’octroi d’une
autorisation, qui en l’espèce faisait défaut. Il s’ensuit que l’autorité
intimée était en droit d’exiger la suspension des travaux (ce qu’elle a fait le
23 mai 2023). La recourante étant une spécialiste dans le domaine de la
construction, il ne pouvait échapper à ses dirigeants qu’avant tous travaux de
démolition, elle devait obtenir une autorisation en bonne et due forme. La
recourante a cependant passé outre cette nécessité. Il ne ressort enfin pas du
dossier qu’elle aurait pu se croire autorisée à agir sans permis sur la base
d’assurances que lui aurait données la municipalité. A ce sujet, la mention,
sur le procès-verbal établi par la constructrice à l’issue d’une séance avant
chantier du 6 octobre 2022, suivant laquelle: "La commune confirme que la
villa peut être démolis (sic) dans sa totalité si les bâtis ne sont pas sain
(sic) et ce pour des raisons de sécurité", manque de précision. A supposer
qu’il s’agisse d’une assurance, elle n’émanait pas de l’autorité compétente, en
l’occurrence la municipalité. De surcroît, la teneur de ce procès-verbal n'a
jamais été approuvée par les représentants de la commune. La recourante n’a par
ailleurs jamais indiqué à l’autorité intimée, avant les travaux de démolition,
que la condition évoquée lors de la séance avant chantier aurait été réalisée. Le
rapport de l'ingénieur civil intitulé "Etude pour la réalisation du futur
sous-sol" n’est pas daté et n’a été transmis à l’autorité intimée qu’après
l’achèvement de la démolition. Qui plus est, ce rapport n’exclut pas la
possibilité de conserver les murs existants. Il était en conséquence nécessaire
d’expliciter le choix de la démolition dans le cadre d’une demande
d’autorisation. Il s’ensuit que la recourante, en procédant à la démolition de
la villa existante à l'insu de l’autorité, a mis cette dernière devant le fait
accompli. Elle doit en conséquence s’attendre à ce que l’autorité se préoccupe
plus de rétablir une situation conforme au droit que d’éviter les inconvénients
qui en découlent pour la propriétaire (cf. ATF 123 II 248 consid. 4a).
L’ordre de remise en état consiste en l’espèce dans
le comblement de la fouille, pour des raisons de sécurité, et dans le
rétablissement du terrain naturel ainsi que l’évacuation de l’installation de
chantier, ce qui paraît être le minimum qu’on puisse exiger d’une propriétaire
qui ne dispose en l’état d’aucun permis de construire sur sa parcelle. L’exigence
de remise en état posée par l’autorité intimée respecte en conséquence le
principe de la proportionnalité et peut être confirmée.
8.
Enfin, la décision attaquée, "en référence au permis de construire
délivré (n° 25/2022)", rappelle que "la compensation des 43
arbres abattus reste à régler" et conclut: "Nous attendons une
proposition de votre part à ce sujet d’ici fin mai 2024". De son côté, la
recourante estime avoir été dûment autorisée à procéder à l’abattage en
question et soutient que cet abattage ne saurait être remis en cause. Elle
conclut pourtant qu’aucune compensation ne peut être exigée. L'autorisation
d'abattage - avec compensation - a été délivrée en lien avec un projet de
transformation pour lequel le permis de construire a été révoqué. Dans la
mesure où les arbres ont déjà été abattus, il est logique et cohérent que la
municipalité exige une compensation des sujets abattus, comme elle l'avait déjà
fait dans le permis de construire sur la base duquel les abattages sont
intervenus. Il n'y a rien de nouveau ou d'insolite à ce sujet. La constructrice
savait d'emblée que des compensations étaient exigées. Celles-ci se fondent sur
l'art. 6 du règlement communal sur la protection des arbres, adopté par le Conseil
communal le 12 avril 2016 et approuvé par le Département du territoire et de
l'environnement le 4 juillet 2016 (voir ég. l'art. 16 al. 1 de la loi du 30
août 2022 sur la protection du patrimoine naturel et paysager, entrée en
vigueur le 1
er
janvier 2023 [LPrPNP; BLV 450.11]). La municipalité
n’entend pas remettre en question le principe et l’étendue de la compensation.
Celle-ci résulte en effet du plan élaboré par la propriétaire et mis à
l’enquête publique, qui indique le nombre et l’emplacement des essences à
replanter. Il s’agit dès lors de préciser, d’entente avec la recourante, les
modalités du reboisement, en particulier le délai dans lequel celui-ci doit
être réalisé. Compte tenu du temps écoulé depuis le dépôt du recours, il
appartiendra à la municipalité de fixer de nouveaux délais à la constructrice
pour obtenir les précisions utiles et pour qu'il soit procédé aux plantations
compensatoires nécessaires.
9.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la
mesure de sa recevabilité, ainsi qu’à la confirmation de la décision attaquée,
aux frais de la recourante, qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD). La recourante
versera à l’autorité intimée des dépens, pour l’intervention de son avocat
(art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.
II.
La décision de la Municipalité d’Epalinges du 24 avril 2024 est
confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 4'000 (quatre mille) francs est mis à la
charge de la recourante A.________ .
IV.
A.________ doit à la Commune d’Epalinges la somme de 3'000 (trois mille)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 24 janvier 2025
Le président:                                                                                            La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.