vd_omni · AC.2017.0318 · 2018-08-16 · fr

A.________/Municipalité de Gryon, B.________ | Demande d'une société immobilière de permis de construire un chalet de 6 appartements de 2 pièces 1/2 et 3 pièces 1/2 à Gryon affectés à la résidence principale. Permis délivré par la municipalité. Recours à la CDAP d'une association invoquant qu'il s'agit en réalité de résidences secondaires. Rappel des conditions posées par la jurisprudence pour admettre un abus de droit dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application. Pas d'éléments probants quant aux personnes appelées à occuper les logements en question. Examen de la situation du marché immobilier à Gryon. Augmentation de la population. Nouveaux permis délivrés et nombre très important de logements vacants et/ou offerts à la location et à la vente suffisant pour satisfaire l'offre en résidences principales. Logements prévus relativement éloignés du centre, proches des infrastructures touristiques, relativement exigus et se prêtant à une utilisation comme résidence secondaire. Abus de droit retenu et recours admis.Recours au TF rejeté par arrêt 1C_448/2018 du 24 juin 2019.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.08.2018 AC.2017.0318

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 août 2018
Composition
M. Alex
Dépraz,
président
; M. Pascal Langone et Mme Imogen Billotte, juges.
Recourante
A.________,
à ********,
représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat, à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Gryon,
à Gryon,
Constructrice
B.________,
à ********,
représentée par Me Isabelle SALOME DAÏNA, avocate, à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Gryon
du 25 juillet 2017 levant son opposition et délivrant le permis de construire
un chalet de six appartements en résidence principale sur la parcelle 1184.
Vu les faits suivants:
A.
La parcelle 1184 de la Commune de Gryon, d'une surface totale de 2'376 m
2
,
est située en amont de la route de Solalex, qui mène du lieu-dit La Barboleuse
à l'alpage de Solalex. L'altitude est de 1'250 m environ. Cette route permet
également de rejoindre l'Alpe des Chaux, qui constitue, avec La Barboleuse,
l'un des départs vers les pistes de ski alpin. La parcelle se situe à environ
1,2 km de La Barboleuse et à environ 2 km à vol d'oiseau, un peu plus par la
route, du centre de village de Gryon selon les données du guichet
cartographique vaudois (www.geo.vd.ch). Selon les données en ligne
(www.google.ch), la distance par la route jusqu'à l'autoroute A9 (sortie Bex ou
Saint-Triphon) depuis la parcelle 1184 est d'environ 20 km, représentant 30
minutes par temps clair et circulation fluide.
La parcelle est affectée à la zone de chalets B selon
le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions
adopté par le Conseil communal le 16 février 1987 et approuvé par le Conseil
d'Etat le 20 mars 1987. De nombreux bâtiments, essentiellement de type chalets
selon les données photographiques disponibles sur les guichets cartographiques
en ligne, sont construits de part et d'autre de la route de Solalex. La
parcelle 1184 est l'une des dernières parcelles entièrement non construite de
ce secteur.
B.
Le 28 avril 2017, B.________, en tant que promettant acquéreur de la
parcelle 1184, a déposé une demande de permis de construire pour un chalet de six
appartements en résidence principale. Selon les plans, la construction
comprendrait trois étages (rez-de-chaussée, 1
er
étage et 2
ème
étage) avec une distribution des pièces identique, soit, par étage, un
appartement comprenant un salon-cuisine, une chambre et des salles d'eau
d'environ 50 m
2
et un appartement comprenant un salon-cuisine, deux
chambres et des salles d'eau d'environ 75 m
2
. Un parking ainsi que
des caves sont en outre prévus dans le sous-sol.
Mis à l'enquête du 16 juin au 17 juillet 2017, le
projet a suscité le 13 juillet 2017 l'opposition de l'association A.________ qui
a notamment invoqué la violation de la législation restreignant la construction
de résidences secondaires.
Le 21 juillet 2017, la Municipalité de Gryon
(ci-après: la municipalité) a délivré le permis de construire moyennant respect
des conditions posées par les autorités cantonales pour la délivrance de leurs
autorisations. Elle a par ailleurs subordonné l'octroi du permis de construire
à l’inscription au registre foncier d'une mention "résidence principale".
Le 25 juillet 2017, la municipalité a notifié à A.________ une décision levant
son opposition.
C.
Par acte de son conseil du 14 septembre 2017, A.________ (ci-après: la
recourante) a déposé un recours contre la décision de la municipalité du 25
juillet 2017 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP) en concluant à son annulation.
Le 18 octobre 2017, la municipalité a conclu au
rejet du recours et à la confirmation du permis de construire délivré. A
l'appui de sa réponse, elle a produit:
-
un tableau de l'évolution démographique des communes du district
d'Aigle entre 2000 et 2016, selon lequel le nombre d'habitants de la Commune de
Gryon a augmenté de 1'044 habitants en 2000 à 1'342 habitants en 2016. En 2013,
le nombre d'habitants était de 1'247.
-
un courriel du 23 juin 2017 de Statistique Vaud faisant état de
107 logements vacants dont 10 logements vacants en résidence principale.
-
un tableau dont il ressort que le nombre de logements en
résidence principale mis à l'enquête était de 5 en 2014 (tous réalisés ou en
cours), 9 en 2015 (tous réalisés ou en cours), 9 en 2016 (dont 3 réalisés ou en
cours) et 10 en 2017 (dont les 6 logements du projet litigieux).
B.________ (ci-après: la constructrice) s'est
déterminée le 24 octobre 2017 et a implicitement conclu au rejet du recours et
à la confirmation de la décision attaquée. Elle a en outre produit des extraits
du site www.comparis.ch relatifs à des biens immobiliers situés à Gryon ainsi
que des courriels qui lui avaient été adressés par des clients à la recherche
d'un logement à Gryon.
Le 6 décembre 2017, la recourante s'est déterminée
et a requis que Statistique Vaud soit interpellé sur l'établissement de la
statistique des logements vacants et que le nombre de permis de construire
délivrés pour des résidences principales depuis le 1
er
janvier 2013
soit connu. Elle a également requis des renseignements en lien avec la révision
de la planification de la Commune de Gryon et le redimensionnement des zones à
bâtir.
D.
Il résulte du registre foncier que, le 20 février 2018, la constructrice
est devenue propriétaire de la parcelle 1184.
Il n'a pas été ordonné d'autres mesures
d'instruction.
La Cour a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit:
1.
La décision attaquée peut faire l’objet d’un recours de droit
administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la
procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Le recours a été formé dans le
délai légal et le respect des formes prescrites (art. 79 al. 1, 95 et 99
LPA-VD), par une association ayant la qualité pour recourir contre des
décisions relatives à la législation en matière de résidences secondaires (ATF
139 II 271). Il y a donc lieu d’entrer en matière.
2.
La recourante fait d'abord valoir une violation des dispositions limitant
le nombre de résidences secondaires. Elle soutient en substance que les six
logements dont la construction est prévue ne seraient pas destinés à la
résidence principale mais à la résidence secondaire.
a) L’art. 75b al. 1 de la Constitution fédérale du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101) prévoit que les résidences secondaires constituent au
maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de
chaque commune.
Selon l'art. 7 al. 1 let. a de la loi fédérale du 20
mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702), dans les communes qui
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de
nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés
comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. D’après l'art. 3 al. 1 de
l'ordonnance du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires (ORSec; RS
702.1), la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour
les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur
suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence
principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS" (let. a). Par
ailleurs, en application de l’art. 14 LRS, le propriétaire peut demander qu’une
restriction d’utilisation au sens de l’art. 7 al. 1 LRS soit suspendue pendant
une durée déterminée lorsqu’il apporte la preuve que le logement a été proposé
sur le marché et qu'il a vainement recherché des personnes disposées à
l’utiliser légalement à un prix raisonnable (al. 1 let. b). La suspension est
prolongée lorsque le propriétaire apporte la preuve que les exigences sont
toujours remplies (al. 2).
Selon la jurisprudence, l’art. 75 Cst. ne vise pas
seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront
utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient
être utilisées comme telles (ATF 144 II 49 consid. 2.1; 142 II 106 consid. 2.1;
arrêt TF 1C_103/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.1).
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil
de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que
certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation
en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction
en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à
disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être
admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme
annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences
principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou
en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 106
consid. 2.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est
explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de
l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la
bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit -
lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant
un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce
résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2;
142 II 206 consid. 2.3 et les arrêts cités; arrêt 1C_103/2017 précité consid.
2.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction
juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et les arrêts
cités; 142 II 206 consid. 2.3; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Pour
être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui
entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à
la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens.
Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances
d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et l’arrêt cité;
arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses
dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du
fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du
constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.
Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF
144 II 49 consid. 2.2 et l; 142 II 206 consid. 4.3; arrêt 1C_546/2015 du 23
juin 2016 consid. 2.5; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Il s'agit de
vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en
soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des
art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner
l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à
terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée,
toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire
usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il
n'existe
pas de demande pour un tel logement à un prix
raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.4; arrêt 1C_103/2017
précité consid. 2.2). Dans ce cadre, il faut examiner s’il existe des indices
concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser
l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les
circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,
accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception
même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les
circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est
connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de
l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II
49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 3.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2;
cf. également la jurisprudence citée dans l'arrêt AC.2017.0286 du 26 avril
2018, consid. 3f).
Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1
er
janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,
qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée
lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas
trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.
Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer
le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des
conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les
cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle
d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de
vérifications sérieuses (ATF 142 II 206 consid. 4.2 pp. 215/216; TF
1C_102/2017 précité consid. 2.2; 1C_16/2016 précité consid. 3.5;
1C_546/2015 précité consid. 2.5; 1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4).
La procédure d'autorisation de construire et la
police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des
constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière
de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire
observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en
matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les
constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,
elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans
et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1
LATC, avant de délivrer le permis de construire, elle s'assure que le projet
est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans
d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (voire par exemple arrêt
1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).
b) La commune de Gryon fait partie des communes où
le taux de résidences secondaires est supérieur à 20% selon les données au 31
mars 2018 (art. 2 al. 3 ORS et registre des bâtiments disponible en ligne sur
le Géoportail fédéral [www.map.geo.admin.ch]), si bien que la construction de
nouveaux logements y est soumise aux restrictions prévues par la LRS.
aa) Selon la décision attaquée, il n'existerait pas
d'indice que les logements prévus seraient destinés à la résidence secondaire,
notamment en raison de la pénurie de logements à destination des jeunes du
village, des familles ou des travailleurs saisonniers. La recourante soutient
pour sa part qu'il existerait au contraire des indices sérieux que les
logements prévus seraient en réalité destinés à de la résidence secondaire.
Elle se fonde notamment sur l'existence d'une offre importante de logements à
vendre ou à louer à Gryon selon le site www.comparis.ch permettant de
satisfaire la demande en résidence principale.
bb) En l'espèce, la constructrice, qui est une
société anonyme active dans le domaine de l'immobilier aussi bien sur le marché
des résidences principales que des résidences secondaires, ne donne pas
d'élément supplémentaire s'agissant de l'occupation des logements dont la
construction est prévue. Ainsi, elle n'allègue pas – ni a fortiori ne démontre
– qu'elle aurait déjà signé des promesses de vente ou de bail pour les
logements à réaliser ni qu'elle serait en possession d'offres pour ces objets.
Faute d'éléments probants s'agissant des personnes
appelées à habiter les logements prévus, il convient donc d'examiner la
situation du marché immobilier dans la commune où est situé le projet de
construction en tenant compte de l'ensemble des circonstances.
Certes, la population de Gryon a augmenté d'environ
100 habitants depuis 2013, ce qui n'est pas négligeable et constitue un taux de
croissance plus élevé que les autres communes du district d'Aigle.
Parallèlement, de nouveaux logements en résidence principale ont toutefois été
mis sur le marché depuis le 1
er
janvier 2013 soit 17 logements
réalisés ou en cours de construction et 10 à réaliser en sus des 6 logements
litigieux. La construction de nouveaux logements en résidence principale suffit
donc déjà à absorber l'augmentation de population.
Il ne résulte en outre pas des autres éléments au
dossier qu'il existerait une importante demande insatisfaite pour des logements
en résidence principale.
Ainsi, selon les renseignements de Statistique Vaud,
la commune de Gryon comptait 107 logements vacants au 23 juin 2017 dont 10
concerneraient des résidences principales. Selon la jurisprudence (ATF 142 II
206, consid. 4.4.; cf. aussi CDAP arrêts AC.2017.0285 du 26 avril 2018, consid.
3; AC.2017.0286 du 26 avril 2018, consid. 4b), il faut tenir compte du
taux de vacance pour le type de résidences à réaliser et non pour l'ensemble
des résidences disponibles sur le marché. Cela étant, comme l'a aussi relevé le
Tribunal fédéral, l'autorité ne saurait non plus faire abstraction du "
nombre
très important de
logements
qui se trouvent
simultanément offerts à la vente dans une station notoirement vouée au tourisme
"
(cf. ATF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016, consid. 3.6.).
En effet, les propriétaires de logements actuellement
affectés à la résidence secondaire cherchent prioritairement à offrir leur bien
sur le marché de la résidence secondaire, qui est plus lucratif. Il n'est
toutefois pas exclu qu'ils cherchent également à louer ou vendre leur bien
comme résidence principale. Rien ne s'oppose à ce que les logements vacants
utilisés comme résidences secondaires soient transformés en résidences
principales. Seuls certains logements qui ont des caractéristiques propres aux
résidences secondaires et dont le prix est très élevé ne se prêtent pas
d'emblée à une utilisation comme résidence principale. L'art. 75b Cst. restreignant
le nombre des résidences secondaires vise d'ailleurs précisément à éviter que
des logements servant de résidence secondaire restent vacants ou inoccupés
pendant de longues périodes ("lits froids"; cf. Message du Conseil
fédéral du 29 octobre 2008 relatif à l'initiative populaire fédérale "pour
en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires",
FF 2008 7891 ss, spéc. p. 7897). L'autorité intimée mentionne ainsi dans sa
réponse le cas de deux chalets du village qui ont été récemment vendus comme
des résidences principales alors même qu'ils l'auraient pu être comme
résidences secondaires. Le caractère prétendument vétuste des logements vacants
en résidence secondaire n'est en outre pas déterminant, la législation tendant
précisément à favoriser la rénovation et la transformation de logements
existants plutôt qu'à permettre la construction de nouveaux logements. A
l'inverse, un logement n'est en règle générale offert sur le marché immobilier
en résidence principale dans une station touristique comme Gryon que par choix
du propriétaire ou s'il est déjà concerné par une restriction d'utilisation
fondée sur la LRS, ce qui explique que leur nombre soit très faible en relation
avec le nombre total de logements vacants. Compte tenu de ce qui précède,
l'existence de 10 logements vacants en "résidence principale" est
déjà de nature à constituer un indice sérieux que l'offre de logements est suffisante
pour satisfaire la demande de résidences principales. Le nombre total de
logements vacants – soit 107 dont 18 logements vacants jusqu'à 2 pièces ½ et 24
logements de 3 pièces ou 3 pièces – très important pour une commune de la
taille de Gryon démontre en outre que l'offre est d'une manière générale
largement supérieure à la demande.
Les éléments fournis par la constructrice ne sont
pas de nature à modifier ce constat. D'abord, la constructrice, qui s'appuie
également sur les données de www.comparis.ch, relève elle-même qu'il existe un
nombre très important d'offres pour la vente (55 annonces pour des appartements
et 65 pour des chalets) et la location (au moins 12 locations) dans la commune
de Gryon. Tout comme pour le nombre de logements vacants, le fait qu'il
s'agisse essentiellement de maisons ou d'appartements actuellement ou
auparavant utilisés comme résidence secondaire, ou encore de logements vétustes
ou mal situés – ce qui n'est au demeurant pas établi – doit être relativisé
dans la mesure où il n'est pas exclu que la plupart de ces biens pourraient
également être loués ou vendus comme résidences principales. Ensuite, les
demandes de renseignements émanant de particuliers produits par la
constructrice n'ont pas toutes pour objet des biens en résidence principale. Certaines
des personnes font uniquement mention de leur recherche pour une location
"à l'année" sans préciser s'il s'agit d'une résidence secondaire ou
d'une résidence principale. En outre, plusieurs demandes portent sur des
appartements meublés, ce qui tend plutôt à démontrer que leurs auteurs recherchent
une résidence secondaire susceptible d'être louée à l'année, ce qui est souvent
plus avantageux qu'une location à la semaine ou à la saison. Seules quelques
demandes font effectivement état d'une recherche d'un logement pour y habiter à
l'année. On ne saurait toutefois considérer qu'elles suffisent à établir une
demande en résidence principale pour des logements similaires à ceux dont la
construction est prévue qui ne serait pas satisfaite par l'offre existante.
A la situation du marché immobilier s'ajoutent les
caractéristiques de la construction litigieuse. Celle-ci implique la création
de six nouveaux logements, permettant, compte tenu de la surface brute de
plancher utile prévue de 530 m
2
, d'accueillir au moins 10 habitants,
ce qui la distingue des précédentes affaires jugées par la CDAP pour la Commune
de Gryon, qui n'impliquaient que la création d'un ou deux nouveaux logements
dont l'occupation n'était pas établie (arrêts AC.2014.0141 du 18 mars 2015 et
AC.2015.0053 du 23 mars 2016). Même si la parcelle est située à proximité de la
station de Villars, il est douteux qu'il existe une demande pour six
appartements en résidence principale qui ne pourrait être satisfaite par le
nombre de logements actuellement vacants d'autant qu'on ignore à quel prix ces
logements seront vendus ou loués. En outre, il s'agit d'appartements de taille
relativement modeste, comprenant une ou deux chambres à coucher, qui ne
paraissent pas destinés à des familles, pour lesquelles la pénurie
d'appartements, au niveau cantonal, voire régional, est plus élevée. En outre,
on relèvera qu'une utilisation en résidence secondaire n'est pas exclue, les
logements prévus se prêtant tout à fait par leur taille et leur conception à
une utilisation pour ce but. La parcelle est située à proximité des
infrastructures touristiques, puisque l'on peut aisément se rendre au départ
des pistes de ski alpin et de fond en hiver ainsi qu'à celui des chemins de
randonnée en été.
En définitive, compte tenu de l'ensemble des
circonstances, il existe en l'espèce des indices suffisants que les logements
prévus seront destinés non pas à la résidence principale mais à la résidence
secondaire, respectivement que la constructrice a d'emblée envisagé
l'application de la clause de l'art. 14 LRS. Or, la commune de Gryon faisant
partie des communes qui comptent déjà plus de 20% de résidences secondaires, la
construction de nouvelles résidences secondaires ne peut être admise si bien
que la municipalité aurait dû refuser le permis de construire pour ce motif.
Vu ce qui précède, il n'est pas nécessaire
d'examiner plus avant la recevabilité et le bien-fondé de l'autre grief soulevé
par la recourante en lien avec le surdimensionnement des zones à bâtir de la commune
de Gryon.
3.
Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission du recours et à
l’annulation de la décision de la Municipalité de Gryon des 21 et 25 juillet
2018 levant les oppositions et délivrant le permis de construire.
Selon les art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD, les
frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe. D'après la
jurisprudence toutefois, lorsque la procédure met en présence, outre le
recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts
sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse
déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est
annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (arrêts AC.2016.0027 du 10
mars 2017 consid. 16; AC.2015.0296, AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 9 et
les arrêts cités). En l’espèce, les frais de justice seront supportés par la
constructrice (art. 49 al. 1, 52 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). La recourante, qui
obtient gain de cause en ayant procédé avec l'assistance d'un mandataire
professionnel, a droit à des dépens, à la charge de la constructrice
(art. 55 al. 1 et 2, 91 et 99 LPA-VD). La commune n'a en revanche pas
droit à des dépens (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions de la Municipalité de Gryon des 21 et 25 juillet 2017 sont
annulées.
III.
Un émolument de justice de 3'000 fr. (trois mille francs) est mis à la
charge de B.________.
IV.
B.________ versera à A.________ une indemnité de 2'000 fr. (deux mille
francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 16 août 2018
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),
le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.