vd_omni · FO.2018.0003 · 2019-05-14 · fr

A.________/Service des communes et du logement, Municipalité de Lutry | Recours formé par la propriétaire d'un logement loué contre une décision du Service des communes et des logements de soumettre à condition l'autorisation d'aliéner cet appartement. C'est à juste titre que l'autorité intimée a considéré que les "circonstances" liées à la situation financière de la recourante commandaient de lui délivrer, sur le principe, l'autorisation d'aliéner sollicitée. Quant à la condition dont est assortie cette autorisation, à savoir le contrôle du loyer pendant cinq ans, elle s'avère justifiée compte tenu du statut de pénurie prononcée du district en cause, des autorisations d'aliéner des logements de la même PPE déjà accordées à la recourante, des prix de vente encaissés à cet égard, ainsi que du montant du loyer imposé, permettant d'assurer un rendement tout à fait attractif. Pour le surplus, il n'y a pas lieu d'examiner si un plafonnement du prix de vente serait justifié. En effet, le SCL se borne à cet égard à exiger la communication d'une copie de l'acte de vente prévoyant le prix annoncé par la recourante, sans remettre celui-ci en cause.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.05.2019 FO.2018.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 14 mai 2019
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; M. Antoine Rochat et M. Raymond Durussel, assesseurs.
Recourante
A.________
à ********
,
Autorité intimée
Service des communes et du logement,
Division logement, à Lausanne
Autorité concernée
Municipalité de Lutry,
à Lutry
Objet
Recours A.________ c/ décision du Service des communes et du
logement du 13 février 2018 accordant une autorisation d'aliénation à des
conditions impératives (appartement à Lutry)
Vu les faits suivants:
A.
En 2017, A.________ était propriétaire de sept des treize lots de la
propriété par étages (PPE) constituée sur la parcelle de base n° 3825 de
la Commune de Lutry (lots n
os
1, 4, 6, 8, 9, 10 et 13), pour un
total de 457/1’000
èmes
.
L’immeuble en question a été construit en 1974 par le
père de A.________, sous la forme d’une coopérative d’habitation avec l’aide
des pouvoirs publics selon l'ancienne loi du 22 novembre 1965 sur les mesures
de coordination générale en matière de logement et d'encouragement à la
construction de logements à loyers modérés. Il a été soumis au contrôle des
pouvoirs publics pendant 25 ans, soit jusqu'au 24 septembre 1999, date à
laquelle il a été remis sur le marché libre. La PPE a été constituée le 12
novembre 2002.
A.________ a acquis la propriété des lots par donation
en 2004, respectivement par succession puis partage en 2008 et 2013.
B.
Par deux décisions distinctes du 10 octobre 2017, le Service des
communes et du logement (SCL) a autorisé A.________ à aliéner deux lots vacants
de la PPE, à savoir un logement de six pièces de 120 m
2
précédemment
loué 1'300 fr. nets par mois (lot n° 6, 156/1’000
èmes
, prix de vente
escompté 959'000 fr.) et un logement de trois pièces de 65 m
2
précédemment loué 1'250 fr. nets par mois (lot n° 13, 82/1'000
èmes
, prix
de vente escompté 499'500 fr.). Dans les deux cas, le SCL a fait application de
l'art. 4 al. 2 de l'ancienne loi du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation
d’appartements loués (LAAL), permettant en substance d'accorder une
autorisation d'aliéner un logement appartenant à une catégorie à pénurie en
raison de "circonstances commandant l'aliénation". Le SCL n'a pas
assorti les autorisations de conditions. Pour le surplus, il attirait
expressément l'attention de A.________ sur le fait que ses décisions du 10
octobre 2017 ne préjugeaient pas de la décision qu'il pourrait rendre en cas de
vente subséquente de l'un ou l'autre lot de la même PPE, notamment quant aux
conditions qui pourrait assortir une nouvelle autorisation.
Plus précisément, dans sa décision relative au
logement de six pièces (lot n° 6), le SCL a retenu:
-    que la venderesse fait valoir (…) que sa situation personnelle et
financière ne lui permet pas d'assumer les futures charges de PPE et les
rénovations à prévoir dans l'immeuble ou dans certains des appartements;
-    qu'elle souligne avoir malgré tout investi dans cet immeuble ces
dernières années, puisque le chauffage a été refait, de même que l'étanchéité,
l'immeuble ayant par ailleurs été doté de panneaux solaires;
-    que, pris dans leur globalité, les loyers sont toutefois bas et
ne permettent pas d'alimenter suffisamment le fonds de rénovation pour des
travaux plus conséquents, et ce, alors que CHF 90'000.- vont être investis
prochainement dans la rénovation des façades, montant dont la requérante doit
assumer la majorité des frais, au prorata des millièmes de PPE;
-    que ces loyers bas s'expliquent notamment par le fait, qu'à
l'époque, cet immeuble a été érigé en 1974 (…) avec l'appui financier des
pouvoirs publics (…);
-    (…);
-    qu'à ce jour, 18 ans après la libération de cet immeuble des
contrôles des pouvoirs publics, quand bien même l'immeuble a été constitué en
PPE en 2002, seuls deux appartements ont fait l'objet d'autorisations
d'aliénation au sens de la LAAL, l'un ayant été vendu à la fille de la
locataire du logement
[décision du SCL du 8
novembre 2004]
, d'une part, et l'autre vendu à son locataire de très
longue date
[décision du SCL du 11 décembre
2009]
, d'autre part, tous deux étant d'ailleurs toujours propriétaires
de leurs lots respectifs;
-    (…)
-    que (…) depuis plus d'une année (1
er
juillet 2016),
cet appartement est resté vide, ce qui a occasionné un manque à gagner et une
"perte financière" de CHF 17'500 fr. pour la propriétaire;
-    que cette perte s'est conjuguée avec celle liée à un autre
appartement lui aussi devenu vacant depuis le 1
er
octobre 2016
[trois pièces, lot n° 13]
qui fait l'objet
d'une demande séparée d'aliénation, pour les mêmes motifs;
-    que la venderesse invoque encore des motifs bancaires et
économiques, notamment le fait qu'elle doit rembourser avant les termes
contractuels de 2021 et 2023 (et donc avec des pénalités) deux hypothèques d'un
montant global de CHF  540'000.- (respectivement CHF 300'000.- à taux
fixe à 3,070 % et CHF 240'000.- à taux fixe à 2 %);
-    que, dans ses motifs personnels, la requérante invoque par
ailleurs qu'elle ne travaille qu'à 50 % comme vendeuse et que, vu ses faibles
revenus salariaux, d'une part, et son taux d'activité limité, d'autre part,
elle ne touchera pas une AVS pleine;
-    qu'elle indique qu'elle doit aussi racheter une part de son
deuxième pilier et que, pour garantir sa retraite, elle se verra contrainte de
conclure un troisième pilier pour compléter sa faible AVS;
-    que, dans ce contexte, elle fait valoir qu'il est absolument
impératif pour elle de se dessaisir de plusieurs des appartements dont elle a
hérité dans cet immeuble de Lutry, dont le 6 pièces vacant objet de la présente
qui est demeuré loué durant des décennies à des conditions répondant
manifestement aux besoins de la population, et même à des conditions «amicales»
particulièrement avantageuses, sachant que cet immeuble de La Conversion jouit
d'une belle vue sur le Lac Léman et les Alpes;
-    qu'à ce stade, aucun acheteur concret ne s'est encore montré
intéressé à acquérir cet appartement de 6 pièces;
-    qu'après avoir procédé à une pesée extrêmement attentive des
différents intérêts en présence, la Division logement estime, qu'en l'espèce,
les intérêts privés, personnels et financiers dûment étayés par des
justificatifs convaincants (déclaration d'impôts, documents bancaires, extraits
de compte bancaire et postal, résumé des charges de l'immeuble, descriptif du
manque à gagner lié aux logements vacants, etc.) de la requérante l'emportent
sur l'intérêt public à maintenir cet appartement en location;
-    que, dans un tel cas, pour ce qui concerne cet appartement,
l'autorisation requise peut être accordée dans le cadre de l'art. 4 al. 2 LAAL,
les circonstances du cas d'espèce «commandant l'aliénation» au sens de cette
disposition légale;
-    que les derniers locataires ont eux-mêmes résilié leur bail à
loyer pour déménager dans un immeuble de Lausanne dont ils ont hérité;
-    qu'il n'y a pas lieu d'assortir la présente décision de
conditions;
(…)
"
Dans sa décision relative au logement de trois
pièces (lot n° 13), le SCL a repris pour l'essentiel les mêmes motifs que ceux
l'ayant conduit à accorder l'autorisation d'aliéner le logement de six pièces
(lot n° 6). Il a ajouté que l'appartement de trois pièces était vacant depuis
le 1
er
octobre 2016, ce qui avait occasionné une perte de 16'900 fr.
pour la propriétaire. Il a précisé qu'un couple, actuellement locataire dans un
autre immeuble de Lutry, s'était déjà montré intéressé à acquérir cet
appartement afin d'y créer une famille. Enfin, le SCL a conclu qu'en l'espèce,
les intérêts privés, personnels et financiers de la requérante conjugués aux
arguments des acheteurs et au fait que ces derniers libèrerait un autre
logement loué à Lutry en cas d'achat, l'emportaient sur l'intérêt public à
maintenir cet appartement en location.
L'appartement de trois pièces (lot n° 13) a ainsi été
vendu le 1
er
décembre 2017 aux acheteurs pressentis, de même qu’un
garage (lot n° 10, 10/1’000
èmes
).
C.
Le 27 novembre 2017, A.________ a requis l’autorisation d’aliéner une
autre unité vacante de la PPE, à savoir un logement de deux pièces de 46 m
2
(lot n° 4, 57/1000
èmes
). Le dernier bail, fixant un loyer
mensuel net de 1'100 fr. (1'220 fr. charges et place de parc comprises), avait
été résilié avec effet au 31 juillet 2017, le locataire ayant trouvé à se loger
ailleurs. Le prix de vente envisagé se montait à 308'700 fr. A l’appui, la
requérante faisait valoir comme auparavant la précarité de sa situation
économique.
Le 5 décembre 2017, la Municipalité de Lutry a
préavisé favorablement la vente du lot n° 4.
Par décision du 13 février 2018, le SCL a autorisé
l’aliénation du lot n° 4, en soumettant toutefois cette opération aux
conditions impératives suivantes:
"
1. Une copie de l’acte de
vente prévoyant un prix de vente de CHF 308'700.- tel que figurant sur la
requête d’autorisation soumise aux autorités devra être produite au Service des
communes et du logement, le moment venu.
2.  Cet appartement vacant devra être reloué et maintenu en location
pour une durée minimale de cinq ans, cette durée de contrôle partant à compter
de la date d’entrée en vigueur du premier bail suivant l’inscription du
transfert de propriété au registre foncier.
3.  Cet appartement devra être reloué au niveau du dernier loyer
pratiqué, à savoir CHF 1'100.- mois net, sous réserve d’éventuelles hausses
légales (modification du taux hypothécaire de référence ou de l’indice suisse
des prix à la consommation durant la période de contrôle, par exemple) ou
d’éventuels travaux de rénovation du logement, sur la base de devis.
4.  En cas de rénovation de ce logement, la Division logement déterminera
le loyer admissible après travaux en tenant compte d’une juste rentabilisation
de l’investissement consenti, selon les critères qu’elle applique dans le cadre
du volet «rénovation» de la LPPPL.
5.  Une copie du nouveau bail (ainsi que de la formule officielle de
notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail) devra être
produite à la Division logement, pour contrôle de la condition qui précède. En
cas de changement de locataire(s) durant la période de contrôle, le loyer ne
pourra pas être modifié dans l’assentiment préalable de la Division logement.
6.  L’autorisation
pourra être révoquée en application de l’art. 25 al. 3 LPPPL si les conditions
fixées à l’octroi de la présente autorisation ne sont pas respectées.
"
Dans la motivation de sa décision, le SCL estimait
qu'il pouvait admettre le prix de vente envisagé pour ce logement de deux
pièces, soit 308'700 fr. Sur ce point, le SCL exposait que les charges
mensuelles découlant d'une telle acquisition selon les standards usuels de
financement en matière immobilière (20% de fonds propres et 80% de fonds
empruntés en 1
er
et 2
ème
rangs, par exemple) permettaient
de maintenir cet appartement dans une catégorie de loyer analogue à celle
prévalant jusqu'ici, le loyer actuel assurant à tout acquéreur d'obtenir un rendement
correct de son investissement. Les conditions de la vente n'apparaissaient
ainsi à priori pas comme abusives ni "spéculatives". Le SCL ajoutait
encore que l'acheteur à venir, dont l'identité était inconnue, devrait acquérir
le logement à titre de placement et d'investissement locatifs, dans le but de
le maintenir durablement en location, non pas de l'occuper sitôt après l'achat.
L'appartement devrait par conséquent être durablement maintenu en location, à
savoir pendant cinq ans, aux mêmes conditions que celles prévalant jusqu'ici, à
savoir moyennant un loyer mensuel net de 1'100 fr.
D.
Agissant le 23 février 2018, A.________ a formé recours devant la Cour
de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision
précitée du 13 février 2018, concluant implicitement à ce que ce prononcé soit
réformé en ce sens que l'autorisation d'aliéner soit délivrée sans conditions. Pour
l'essentiel, elle réitérait l'argumentation déjà exposée dans les décisions du
10 octobre 2017 et la décision attaquée. En ce sens, elle relevait notamment
qu'en l’absence de fortune liquide, son salaire mensuel de caissière à
50 % ne lui permettrait pas de faire face aux travaux d’entretien de
l’immeuble en PPE, vétuste. Sa qualité de propriétaire de plusieurs lots
l'obligeait à assumer seule une partie importante des coûts de rénovation et
d’entretien restant à entreprendre (rénovation des façades, isolation
périphérique et rénovation de l’ascenseur). Elle avait vendu l'un des
appartements dont l'aliénation avait été autorisée par le SCL (le trois pièces,
lot n° 13), ce qui lui avait permis de rembourser une partie des hypothèques
(et pénalités) grevant ses lots de PPE, et comptait sur la vente de l'autre
logement (le six pièces, lot n° 6) pour achever les remboursements. Le solde
des montants des ventes était destiné à racheter son 2
ème
pilier, à
constituer un 3
ème
pilier et à procéder à des placements afin de ne
pas devoir dépendre de l'aide de l'Etat une fois qu'elle serait à la retraite. Enfin,
la recourante craignait de ne pas pouvoir vendre le lot n° 4 si l’acheteur se
voyait contraint de le louer à 1'100 fr. par mois pendant cinq ans. Le risque
était grand que seule une grande gérance se montre intéressée et que celle-ci, une
fois le délai de cinq ans écoulé, se serve du logement à des fins de
spéculation en se moquant parfaitement du bien-être des locataires. La
recourante soulignait ainsi qu'à l'inverse, avec la suppression des conditions,
il restait une chance de trouver un acheteur qui se sente bien dans l'immeuble,
au sein d'une PPE conviviale et humaine, conformément aux idéaux de ses
parents.
E.
Le 20 mars 2018, la municipalité s'est déclarée d'avis que les
circonstances commandaient l'octroi d'une autorisation d'aliéner à la
recourante.
Au terme de sa réponse circonstanciée du 1
er
mai 2018, le SCL a conclu au rejet du recours et à la confirmation de sa
décision.
La recourante n’a pas déposé de mémoire
complémentaire dans le délai qui lui avait été imparti au 22 mai 2018.
Dans l’intervalle, soit le 30 avril 2018, la
recourante a vendu l’appartement de six pièces (lot n° 6). A ce jour, elle
dispose encore des lots n
os
1, 4, 8 et 9, pour un total de 209/1’000
èmes
.
Le Tribunal a ensuite statué par voie de
circulation.
Les arguments des parties seront repris ci-après
dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.
Le recours a été formé en temps utile et selon les formes prescrites par
la loi (art. 75 ss, 95 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Il est recevable et il y a lieu d'entrer
en matière.
2.
La demande d’autorisation d'aliéner a été déposée à la fin de l’année
2017, soit sous l’empire de la loi du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation
d’appartements loués (LAAL; BLV 840.13), laquelle a été abrogée au 1
er
janvier 2018 lors de l’entrée en vigueur de la loi du 10 mai 2016 sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15). Le litige
porte sur les conditions pouvant assortir une autorisation d’aliéner. En
d'autres termes, il s'agit d'apprécier un état de fait durable, non encore
révolu lors du changement de législation. Au vu de ce qui précède, le nouveau
droit est donc applicable, sauf disposition transitoire contraire. La LPPPL ne
contient pas de disposition de cette nature. Par conséquent, c’est à bon droit
que l’autorité intimée a statué à la lumière du nouveau droit (arrêt
FO.2017.0017 du 29 juin 2018 consid. 1).
3.
a) La LPPPL a notamment pour but de lutter contre la pénurie de
logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux
besoins de la population (préservation du parc locatif) (art. 1 let. a LPPPL). Aux
termes de l’art. 2 al. 2 LPPPL, les dispositions relatives à la préservation du
parc locatif s’appliquent uniquement dans les districts où sévit la pénurie de
logement, soit lorsque le taux global de logements vacants est inférieur à 1,50
% (art. 2 al. 1 LPPPL). Lorsque la pénurie est prononcée, soit lorsque le taux
de logements vacants est inférieur à 1 %, les art. 14 et 21 LPPPL
prévoient des modalités particulières d'application (art. 2 al. 4 LPPPL).
Afin de répondre aux objectifs énoncés par l'art. 1
er
LPPPL, l’art. 5 let. c LPPPL soumet l'aliénation de logements loués à une
autorisation du département en charge du logement, respectivement du SCL. Par
logements loués, la LPPPL entend les locaux d'habitation loués en dernier lieu,
qu'ils soient occupés ou vacants au moment de la requête d’autorisation (art. 4
LPPPL). L'art. 3 LPPPL permet toutefois d’exclure certains logements ou
opérations du champ d’application de la loi, selon des critères qui n'entrent
pas ici en considération.
Pour le surplus, l'aliénation de logements loués
situés dans les districts où sévit la pénurie de logement est régie par les
art. 19 à 21 LPPPL, ainsi libellés:
Art. 19   Aliénation
L'aliénation au sens du présent
Titre consiste en tout transfert de propriété, à titre onéreux, sous quelque
forme que ce soit, portant sur un logement loué au sens de l'article 4.
Art. 20   Motifs
d'autorisation
1
L'autorisation est accordée
lorsque le logement concerné:
a.  n'entre
pas dans une catégorie à pénurie ou;
b.  est
soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété
analogue (propriété par actions, par exemple) dès la construction de l'immeuble
ou a été inscrit comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 ou;
c.  est
acquis par son locataire actuel, un proche parent de celui-ci, un allié ou un
partenaire enregistré, sans qu'il ait été placé devant l'alternative d'acheter
son logement ou de partir.
2
En outre,
l'autorisation peut être accordée lorsque les circonstances commandent la
délivrance d'une autorisation. Ces circonstances peuvent notamment être
personnelles, familiales, financières ou liées à la dissolution de régimes
spécifiques.
Art. 21   Conditions
1
L'autorisation peut
être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du
locataire.
2
Elle peut être
assortie d'un contrôle du prix de vente, du loyer ou de l'obligation de
maintenir durablement le logement en location.
3
Ces conditions ont
une durée de cinq ans dès l'inscription du transfert de propriété au registre
foncier.
4
En cas de pénurie prononcée au sens de l'article 2, alinéa 4, la durée du
contrôle peut porter sur une durée maximale de dix ans.
b) L'application d'une législation cantonale telle
que la LPPPL, qui soumet à autorisation étatique certaines ventes immobilières
et qui permet à l'Etat de fixer des conditions en relation avec la protection
des locataires ou la préservation du parc locatif, entraîne, pour le
propriétaire foncier auquel s'appliquent ces conditions, ou auquel
l'autorisation n'est pas accordée, des restrictions au droit de propriété
garanti par l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération
suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et par l'art. 25 al. 1 de la
Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst.-VD; BLV 101.01). Cette
garantie protège en premier lieu les droits patrimoniaux du propriétaire, à
savoir sa faculté de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner. Elle
n'est toutefois pas absolue, d
es restrictions étant
admises à condition qu'elles reposent sur une base légale, soient justifiées
par un intérêt public suffisant et respectent le principe de la
proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst. et 38 al. 1 à 3 Cst.-VD;
ATF 130 I 360 consid. 14.2 p. 362; 129 I 337 consid. 4.1 p. 344; 126 I 219
consid. 2a p. 221 et les arrêts cités).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal
fédéral, le but poursuivi par les législations cantonales tendant à préserver
l'habitat et les conditions de vie existants, notamment en restreignant
l'aliénation de maisons d'habitation, procède d'un intérêt public important et
reconnu (ATF 131 I 333 consid. 2.2 p. 337; 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113
Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26; TF 1C_124/2017 du 23
novembre 2017 consid. 3.2 et les arrêts cités). Ce type de réglementation n'est
en soi pas contraire au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y
compris dans la mesure où elle prévoit le refus de l'autorisation de vendre un
appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt
général s'y oppose. Pour qu'une telle restriction soit conforme à la garantie
de la propriété, l'autorité administrative doit toutefois effectuer une pesée
des intérêts en présence et évaluer l'importance du motif de refus au regard
des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137; TF 1C_124/2017
du 23 novembre 2017 consid. 3.2; TF 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3).
4.
La recourante conteste l’assujettissement à conditions de l’autorisation
d’aliénation de son appartement, à savoir le maintien du logement en location
pendant cinq ans et le contrôle du loyer à 1'100 fr. pendant la même durée.
a) Il ne fait pas de doute que le logement litigieux
entre dans la catégorie des biens sujets à pénurie. La Commune de Lutry se
situe dans le district de Lavaux-Oron (art. 7 al. 1 de la loi du 30 mai 2006
sur le découpage territorial; BLV 132.15), pour lequel le taux de logements
vacants est inférieur à 1 % (cf. arrêtés du Conseil d’Etat du 31 janvier 2018 et
du 23 janvier 2019). De fait, elle se trouve même en situation de pénurie
prononcée au sens de l’art. 2 al. 4 LPPPL. Pour le surplus, le logement en
question, soit un appartement de deux pièces de 46 m
2
, répond
manifestement aux besoins de la population au vu de son loyer mensuel net (1'100
fr., respectivement 1'220 fr. charges et place de parc comprises). Son
aliénation est par conséquent soumise à autorisation au sens des art. 19 ss
LPPPL.
b) Il n'est pas contesté que l'autorisation ne peut
pas être accordée sur la base de l'alinéa 1 de l'art. 20 LPPPL, dès lors que
l'appartement appartient à une catégorie où sévit la pénurie de logements (let.
a), qu'il se trouve dans un bâtiment construit en 1974, constitué en PPE en
2002 seulement (let. b) et qu'en l'état, l’acquéreur n’est pas le locataire
actuel ou un proche parent ou allié de celui-ci (let. c).
Seul entre ainsi en considération l'alinéa 2 de
l'art. 20 LPPPL, selon lequel l'autorisation peut être accordée lorsque les
circonstances commandent la délivrance d'une autorisation, ces circonstances
pouvant notamment être personnelles, familiales, financières ou liées à la dissolution
de régimes spécifiques. D'après l'Exposé de juillet 2014 des motifs complémentaire
et projets de lois sur la préservation du parc locatif vaudois (tiré à part n°
168, Bulletin du Grand Conseil [BGC] 2012-2017, Tome 17, p. 409 ss), les
circonstances personnelles tiennent notamment à l'âge, à la santé ou à une
mutation professionnelle à l'étranger; les circonstances familiales incluent en
particulier un divorce ou le décès d'un proche; les circonstances économiques
ont trait par exemple à un risque de faillite et à des besoins financiers
impératifs dûment étayés; la dissolution de régimes spécifiques se réfère aux
régimes successoral ou matrimonial. Toujours selon l'EMPL, le seul fait qu’un
appartement soit vendu dans des conditions facilitant l’accession à la
propriété ne justifie pas, en soi, la délivrance d’une autorisation. Enfin, une
certaine marge de manœuvre doit être laissée aux autorités pour leur permettre
de procéder à une pesée des intérêts au cas par cas (ch. 5.4 ad art. 20, p. 448).
En l'occurrence, c'est à juste titre que l'autorité
intimée s'est fondée sur l'art. 20 al. 2 LPPPL en considérant que les
circonstances commandaient de délivrer à la recourante, sur le principe,
l'autorisation d'aliéner sollicitée.
c) Selon l'art. 21 LPPPL déjà exposé ci-dessus, l’autorisation
peut être soumise à certaines conditions, soit le contrôle du prix de vente, du
loyer ou l’obligation de maintenir durablement le logement en location (al. 1
et 2). Ces conditions limitant le droit d’aliéner ont une durée de cinq ans dès
l'inscription du transfert de propriété au registre foncier (al. 3). En
cas de pénurie prononcée, la durée du contrôle peut porter sur une durée
maximale de dix ans (al. 4).
Les conditions imposées par la décision entreprise reposent
ainsi sur une base légale formelle. Elles répondent de surcroît, comme on l'a
vu (cf. consid. 3b supra), à un intérêt public important et reconnu. Il reste à
déterminer si elles respectent le principe de proportionnalité.
aa) Le principe de proportionnalité exige qu'une
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés (règle de
l'aptitude) et que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins
incisive (règle de la nécessité); le principe de la proportionnalité proscrit
toute restriction allant au-delà du but visé; il exige un rapport raisonnable
entre ce but et les intérêts publics ou privés compromis (principe de la
proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts; ATF 133 I
77 consid. 4.1 p. 81, 110 consid. 7.1 p. 123; 132 I 49 consid. 7.2 p. 62;
229 consid. 11.3 p. 246 et les arrêts cités).
Selon l'EMPL précité, lorsque le taux de pénurie est
"moins prononcé", soit lorsque le taux de logements vacants se situe
entre 1 et 1,5 %, il se justifie d’adopter une politique souple et d’appliquer
le droit public visant à la préservation du parc locatif selon des modalités
simplifiées, et ce, tant en termes de procédure, d’une part, que de contrôles
administratifs, d’autre part. En revanche, lorsque le taux de pénurie est
particulièrement prononcé dans un district, soit lorsque le taux de logements
vacants est inférieur à 1 %, le Conseil d’Etat a considéré que des mesures
administratives fortes, correspondant à l’application des mesures en vigueur
dans l'ancienne LAAL et l'ancienne loi du 4 mars 1985 concernant la démolition,
la transformation et la rénovation de maisons d'habitation (LDTR), doivent être
maintenues. Dans ces circonstances, la faculté pour le département en charge du
logement d’assortir ses décisions de contrôles durables des loyers doit être
conservée, aux mêmes conditions de la législation actuelle (EMPL, ch. 1.3, p.
413 s.). S'agissant en particulier du contrôle du prix de vente, le Conseil
d'Etat a retenu qu'une telle mesure n’est pas instaurée isolément, mais qu'elle
est généralement couplée avec le contrôle du loyer pendant une certaine durée. Le
contrôle du prix de vente, à instaurer en ultima ratio, permet à l’autorité de
s’assurer que l’appartement vendu continue à demeurer durablement dans une
substance répondant encore, de manière générale, aux besoins prépondérants de
la population (EMPL, ch. 5.4 ad art. 21, p. 448 s., et la référence citée, soit
FO.2012.0005 du 12 octobre 2012).
bb) En l'espèce, le logement dont l’autorisation d'aliéner
sans conditions est requise se situe dans un district à pénurie prononcée. Ce
constat justifie déjà l’adoption de mesures fortes visant à maintenir
durablement le logement en question sur le marché locatif et à en contrôler
durablement le loyer. L’autorité intimée aurait du reste été habilitée à imposer
les conditions contestées pendant dix ans (art. 21 al. 4 cum art. 2 al. 4
LPPPL). Le service cantonal n’a toutefois pas fait usage de cette prérogative
et a prononcé la durée du contrôle pour cinq ans seulement, ce qui contribue,
déjà à ce stade, à confirmer la proportionnalité de la mesure.
Par ailleurs, la recourante a déjà bénéficié de deux
autorisations exceptionnelles d'aliéner des logements de la même PPE entrant
dans une catégorie à pénurie (un appartement de six pièces [lot n° 6, 156/1000
èmes
]
et un appartement de trois pièces [lot n° 13, 82/1000
èmes
] avec un garage
[lot n° 10, 10/1000
èmes
]), pour les mêmes motifs que ceux qu'elle
avance aujourd'hui. Or, ainsi que le relève à juste titre l’autorité intimée
dans sa réponse, les ventes autorisées de ces deux logements selon les prix
escomptés, soit 1'458'500 fr. au total, devraient déjà permettre de répondre de
manière importante aux besoins financiers et économiques invoqués par la
recourante, en particulier au remboursement de l’hypothèque, de 540'000 fr.
au total, pénalités en sus, au rachat du 2
ème
pilier et à la
création d’un 3
ème
pilier. Les sommes tirées de ces ventes - intervenues
les 1
er
décembre 2017 et 30 avril 2018 - devraient également lui
permettre d'assumer le coût des travaux restant à effectuer (rénovation des
façades, isolation périphérique et rénovation de l’ascenseur). Sur ce dernier
point, il faut préciser que la quote-part des travaux à sa charge devrait
désormais être largement réduite précisément en raison des ventes opérées
depuis 2017, la recourante ne possédant plus que 209/1'000
èmes
au
lieu de 457/1'000
èmes
.
Pour le surplus, c’est également à raison que
l’autorité intimée souligne que si le lot n° 4 est vendu au prix de 308'700 fr.
tel qu'envisagé par la recourante, le maintien du loyer à 1'100 fr. nets par
mois - sous réserve d’éventuelles hausses légales ou d’éventuels travaux de
rénovation du logement - assurera un rendement de l’ordre de 4,28% environ, ce
qui s’avère tout à fait attractif compte tenu du taux hypothécaire de
référence, historiquement bas, de 1,5% (taux Office fédéral du logement, valeur
valable depuis février 2017 et demeurée inchangée à ce jour).
Dans ces circonstances, compte tenu de l'intérêt
public important poursuivi, l'obligation de maintenir le logement en cause en
location pendant cinq ans à un loyer mensuel net de 1'100 fr. ne s'avère pas
disproportionné. Enfin, il n'y a pas lieu d'examiner si un plafonnement du prix
de vente à 308'700 fr. serait justifié. En effet, le SCL se borne à cet égard à
exiger la communication d' "une copie de l'acte de vente prévoyant un
prix de vente de CHF 308'700.- tel que figurant sur la requête d'autorisation
soumise aux autorités". Il ne remet pas le prix en cause (cf. FO.2017.0017
du 29 juin 2018 partie faits, let. E) et, de surcroît, il s'agit bien du prix
que la recourante avait elle-même annoncé.
5.
Compte tenu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la
décision attaquée confirmée, aux frais de la recourante qui succombe (art. 49
al. 1 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Service des communes et du logement du 13 février 2018
est confirmée.
III.
Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la
recourante.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 14 mai 2019
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.