vd_omni · FO.2004.0004 · 2005-06-24 · fr

R. FRANZOLIN et consorts/Municipalité de Lausanne Place de la Palud, Service du logement, WINTERTHUR ASSURANCES | Travaux de rénovation envisagés jugés nécessaires par l'expert, les autorités cantonales et communales, vu le degré de vétusté du bâtiment, en particulier de l'état de la tuyauterie. Un certain nombre de travaux étant nécessaires pour éviter des incidents, il se justifie dès lors que le propriétaire fasse effectuer tous les travaux en une seule fois, sans devoir déranger les locataires à plusieurs reprises, par exemple en raison d'un nouveau dégât d'eau. Les augmentations de loyer prévues ne font pas sortir ces derniers de la catégorie des loyers qui peuvent être qualifiés de raisonnables. Recours des locataires rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.06.2005 FO.2004.0004

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
24 juin 2005
Composition :
M.
Jean-Claude de Haller, président; M. Daniel Malherbe et M. Antoine Rochat,
assesseurs ; Mme Christiane Schaffer, greffière.
Recourants :
R. FRANZOLIN et consorts,
représentés
par Thierry THONNEY, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée :
Service cantonal de l'économie,
du logement et du tourisme (SELT), Logement,
rue Saint-Martin 2 -
Caroline 7bis, à Lausanne,
Autorité concernée:
Municipalité de Lausanne,
représentée
par le Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement (SEHL), Office
du logement, place Chauderon 7, à Lausanne,
Propriétaire :
WINTERTHUR ASSURANCES,
à Lausanne,
représentée par Philippe CONOD,
avocat, à Lausanne,
Objet :
Recours R. FRANZOLIN et consorts
contre la décision du Service de l'économie, du logement et du tourisme
(SELT) du 28 janvier 2004 accordant l'autorisation de rénover l'immeuble sis
à l'avenue du Denantou 13-15, à Lausanne.
Vu les faits suivants
A.
La société Winterthur Vie est propriétaire de la parcelle
n° 5622 de la commune de Lausanne, sur laquelle a été construit, en 1953-1954, un
immeuble d'habitation (n° ECA 12384), à l'avenue du Denantou 13-15. La gérance
du bâtiment est assurée par la société Wincasa, Services immobiliers, à
Lausanne (ci-après : Wincasa ou la gérance).
Le 4 octobre 2003, Renzo Martinella,
architecte, agissant pour le compte de Wincasa, a informé la Direction des
travaux de la commune de Lausanne que sa mandante envisageait d'entreprendre,
si possible en janvier 2004, les travaux de réfection suivants sur l'immeuble
précité :
"- réfection des installations sanitaires,
bains, W-C, changement complet
- réfection des cuisines avec pose d'un
agencement complet
- réfection des installations
électriques
- réfection de l'installation
d'aération naturelle
- réfection des façades peinture seule
- réfection des fenêtres, pose de
fenêtres PVC
- réfection des stores, changement
complet
- réfection de la toiture, changement
complet de la ferblanterie, partiel des tuiles
- réfection des garages, portes,
places, abords, etc.
-
divers.
Le 31 octobre 2003, l'architecte a
présenté une demande d'autorisation de démolition, de transformation, de
rénovation ou de changement d'affectation (formulaire 53) au Service du
logement (ci-après : le SLOG, devenu entre-temps le Service de l'économie, du
logement et du tourisme), en invoquant l'état ancien du bâtiment. La demande
comprenait notamment le tableau de l'état locatif, avant et après les travaux,
repris ci-dessous :
Logement
Nombre de pièces    Surface        Loyer
avant travaux     Loyer après travaux
1                             6.5                       120
m2        Fr.                    855.-      Fr.               1'348.-
1                             3.5
74 m2         Fr.                    489.-      Fr.                  833.-
1                             6.5                       120
m2        Fr.                 1'518.-      Fr.               2'015.-
1                             3.5
74 m2         Fr.                    520.-      Fr.                  824.-
1                             6.5                       120
m2        Fr.                    875.-      Fr.               1'366.-
1                             3.5
74 m2         Fr.                 1'120.-      Fr.               1'371.-
1                             6.5                       120
m2        Fr.                 1'538.-      Fr.               2'001.-
1                             3.5
74 m2         Fr.                    985.-      Fr.               1'254.-
1                             6.5                       120
m2        Fr.                 1'407.-      Fr.               1'966.-
1                             3.5
74 m2         Fr.                 1'031.-      Fr.               1'379.-
1                             2.5
48 m2         Fr.                    381.-      Fr.                  586.-
1                             5.5                       115
m2        Fr.                 1'424.-      Fr.               1'841.-
1                             2.5
48 m2         Fr.                    654.-      Fr.                  820.-
1                             5.5                       115
m2        Fr.                    719.-      Fr.               1'198.-
1                             2.5
48 m2         Fr.                    404.-      Fr.                  608.-
1                             5.5                       115
m2        Fr.                 1'630.-      Fr.               2'023.-
1                             2.5
48 m2         Fr.                    830.-      Fr.               1'001.-
1                             5.5                       115
m2        Fr.                    681.-      Fr.               1'184.-
1                             2.5
48 m2         Fr.                    438.-      Fr.                  627.-
1                             5.5                       115
m2        Fr.                    748.-      Fr.               1'225.-
Fr.               18'247.-      Fr.            25'470.-
19 garages                                                             Fr.                 2'485.-      Fr.               3'188.-
6 places de parc                                                  Fr.                    320.-      Fr.                  320.-
Total,
mensuel                       Fr.              21'052.-      Fr.            28'978.-
Taux
de rendement                                  18.20 %                      12.70
%.
Sur la base des devis, les travaux
envisagés se montaient à 1'673'730 francs pour le bâtiment, à 17'325 francs
pour les aménagements extérieurs et à 14'805 francs pour des frais secondaires
et les comptes d'attente, soit un total de 1'705'860 francs, plus 129'645
francs de TVA, c'est-à-dire le total général, toutes taxes comprises, de
1'835'506 francs (valeur août 2003).
B.                Un représentant du SLOG et la cheffe du
Service communal de l'environnement, de l'hygiène et du logement (ci-après : le
SEHL) se sont rendus sur place le 19 novembre 2003 en présence de l'architecte
et de la gérance. A l'issue de la visite, le SLOG a établi un rapport technique
daté du 21 novembre 2003. S'agissant du degré de vétusté, il a attribué la note
D
("abandon, remplacement")
aux portes palières, à l'isolation
de la toiture, à la distribution d'eau chaude et d'eau froide, aux colonnes de
chute EU et EV, aux fenêtres, aux salles de bain-WC (local et équipement) et à
la ventilation (cuisine - bain - WC), la note C
(intervention lourde)
à
l'installation de courant faible, à l'ascenseur, à l'occultation, aux auvents
et à la protection solaire, ainsi qu'aux cuisines (local et équipement), la
note B
(petite intervention)
au revêtement et à la décoration de la
façade, aux balcons et aux loggias, au revêtement du mur, du hall et de
l'escalier, à la porte d'entrée de l'immeuble, à la couverture de la toiture et
au chauffage, les autres éléments de la construction obtenant la note A
(bon
état sans travaux)
. Appliquant la méthode dite "MERIP" (Méthode
de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de
remise en état des immeubles), le SLOG est arrivé à la conclusion que le total
admissible pour les travaux était de 1'792'700 francs (coût MERIP 1'730'700
francs auxquels sont ajoutés divers frais).
C.               Le 28 janvier 2004, le SELT a accordé
l'autorisation sollicitée en l'assortissant des conditions suivantes :
"1.        5
logement de 2 pièces, 5 logements de 3 pièces, 5 logements de 5 pièces et 5   logements
6 pièces sont soumis au contrôle des loyers lors de leur première mise en        location
après travaux, le revenu locatif annuel desdits logements ne pouvant excéder la
somme de
fr. 306'640.-
, sous réserve des
modifications légales et des imprévus justifiés,              tant techniques
que financiers.
2.         Ce
contrôle consistera en la production des baux ou notifications de hausse de
loyer, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés. Ces
documents devront       informer les locataires en termes non équivoques sur
les moyens de contestation que              leur offre la voie civile.
3.         Cette
restriction sera inscrite au registre foncier une fois le délai de recours
échu. Elle         sera radiée aussitôt que le contrôle dont il est fait
mention sous chiffres 1 et 2 aura été       effectué.
4.         Le
décompte final du coût des travaux devra être produit en même temps que les
baux     ou notifications de hausse de loyer.
Représentés par l'avocat Thierry Thonney,
les locataires R. Franzolin, C. Bernasconi, M. et B. Kohut, L. Fremaud, D.
Collard, M.-L. Ravanne, M. Long, A. Mayor, G. Stefanescu, P. Fus, J.
Buache-Russo, N. Broquet, J. et D. Matthey-Pierret et A. Pilet-David, tous
habitants de l'immeuble à rénover, ont interjeté un recours auprès du Tribunal
administratif par mémoire du 18 février 2004, concluant à l'admission de leur
recours et à l'annulation de la décision rendue le 28 janvier 2004 par le SLOG
(il s'agit en réalité du SELT). Leurs moyens seront repris ci-après dans la
mesure utile. Les recourants ont en outre expressément requis du juge qu'il
accorde l'effet suspensif à leur recours.
Le 10 mars 2004, l'Office communal de la
police des constructions a informé le tribunal qu'il n'avait notifié aucune
décision au sens de la LATC, car les travaux envisagés ne nécessitaient pas une
procédure d'autorisation au sens de l'art. 103 LATC, mais qu'il avait fixé un
certain nombre de conditions dans sa lettre du 15 octobre 2003 adressée à
l'architecte chargé du projet de rénovation.
Le SELT s'est déterminé sur le recours le
2 avril 2004. Il a précisé qu'il n'avait pas à se prononcer sur la question des
travaux de réfection des garages, en tant qu'ils ne sont pas soumis à la LDTR.
Il ne s'est pas opposé à l'octroi de l'effet suspensif et il a conclu au rejet
du recours, avec suite de frais et dépens. Ses moyens seront repris ci-après dans
la mesure utile.
Le SEHL a transmis ses observations au
tribunal par lettre du 8 avril 2004. Il considère que la décision du SELT doit
être maintenue et le recours rejeté.
Par mémoire du 14 avril 2004, la
propriétaire, agissant par l'intermédiaire de l'avocat Philippe Conod, a conclu
avec suite de frais et dépens au rejet du recours interjeté par les locataires.
Par décision rendue le 15 avril 2004,
statuant sur la requête d'effet suspensif présentée par les recourants, le juge
instructeur chargé du recours au fond a refusé de l'accorder. La section des
recours du Tribunal administratif a été saisie d'un recours incident interjeté
par les locataires contre ce refus. Elle a accordé l'effet suspensif au
recours, à titre de mesure préprovisionnelle, le 30 avril 2004. Par arrêt
incident du 18 mai 2004, elle a admis le recours et réformé la décision rendue
par le magistrat instructeur, en ce sens que l'effet suspensif devait être
accordé.
Entre-temps, le 19 avril 2004, le conseil
de la propriétaire a produit au tribunal un rapport d'expertise établi par
Didier Caron le 13 avril 2004, dans le cadre de la procédure introduite par les
recourants devant le Tribunal des baux. Ce document a été versé au dossier de
la présente cause et ses éléments seront repris ci-après dans la mesure utile.
Par ordonnance de mesures provisionnelles
du 2 juin 2004, le président du Tribunal des baux a rejeté la requête des
locataires tendant à l'interdiction des travaux envisagés par la propriétaire.
Après avoir pris connaissance du dossier
du SELT, les recourants ont déposé des observations complémentaires par lettre
du 28 mai 2004. Le SELT s'est déterminé le 10 juin 2004 et la propriétaire le
15 juin 2004.
Le 9 juin 2004, le juge instructeur a
écarté la demande tendant à la fixation d'une audience et répondu au conseil
des recourants que les assesseurs prévus étaient notaires. Le 15 septembre
2004, il a pris note du désistement de trois des recourants, P. Fus, G.
Stefanescu et M. Buache, ce dernier étant décédé et ses héritiers ne désirant
pas reprendre la procédure. Il a précisé qu'il statuerait dans le jugement au
fond de la question de la mise à la charge éventuelle des intéressés, d'une
partie des frais et dépens.
Par arrêt sur appel du 12 janvier 2005,
le Tribunal des baux a rejeté les conclusions des recourants tendant à faire
interdire à la propriétaire d’effectuer les travaux de transformation des
salles de bains et cuisines et de changement des colonnes de chute et du réseau
hydraulique.
Le tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit
1.
L'art. 37 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur la
juridiction et la procédure administratives (LJPA) prévoit que le droit de
recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la
décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée
ou modifiée, règle qui correspond à celle de l'art. 48 de la loi fédérale sur
la procédure administrative (PA) et de l'art. 103 lit. a de la loi fédérale
d'organisation judiciaire (OJ); elle peut être interprétée à la lumière de la
jurisprudence du Tribunal fédéral concernant ces deux dispositions (v.
notamment arrêt AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 et les arrêts cités).
L'art. 37 al. 1 LJPA, de même que l'art.
103 lit. 1 OJ, n'exige pas que le recourant soit touché dans ses droits ou ses
intérêts juridiquement protégés; un simple intérêt de fait suffit. Mais il faut
que le recourant soit touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes
que la généralité des administrés et qu'il se trouve avec l'objet du litige
dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération (ATF 112
Ib 158 ss; 116 Ib 450); il faut en outre que l'admission du recours lui procure
un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 121 II 39 spéc.
43). La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin qui devrait tolérer
une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison (ATF 104 Ib
24 consid. 7d; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib 508 consid. 5c) ou
qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179 consid. 1c),
les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c) ou les inconvénients causés par le
trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b).
Le Tribunal administratif a jugé que les
considérations qui précèdent sont transposables dans l'hypothèse d'un recours
portant sur l'application de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que
l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR). Il a admis
qu'il fallait abandonner la notion de l'intérêt juridiquement protégé et uniquement
examiner si, en leur qualité de locataires, les intéressés peuvent se voir
reconnaître la qualité pour agir, un intérêt de fait seulement devant être
considéré à cet égard comme suffisant (arrêt AC.2000.0082, consid. 1b et c et
les arrêts cités). En l'espèce, les recourants sont tous locataires des
immeubles et les transformations envisagées les touchent particulièrement
puisqu'elles sont prévues à l'extérieur et à l'intérieur de l'immeuble qu'ils
habitent, en particulier dans leurs appartements. Il y a donc lieu d'admettre qu'ils
ont la qualité pour agir.
2.
En matière de législation sur le logement, le Tribunal
fédéral a rappelé qu'il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports
directs entre les parties au contrat de bail, car ces rapports sont réglés
exhaustivement par le droit fédéral (art. 100 al. 1 Cst.; ATF 119 Ia 348
consid. 2c p. 354; 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 116 Ia 401 consid. 2c p. 354;
117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 116 Ia 401 consid. 4b/aa p. 408 et les arrêts
cités), mais qu'en revanche, les cantons demeurent libres d'édicter des mesures
destinées à combattre la pénurie dans le secteur locatif dans la mesure où leur
finalité n'est pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur
(ATF 89 I 178). Est ainsi tenue pour conforme au droit fédéral l'obligation
faite au propriétaire d'informer les locataires de son intention d'entreprendre
des travaux de rénovation ou de transformation en dehors de toute résiliation
de bail (ATF 113 Ia 126 consid. 9d p. 143/144), de même que l'institution d'un
contrôle général et permanent des loyers (ATF 116 Ia 401 consid. 4b/aa p. 408
et les arrêts cités) (ATF 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2a).
3.
La LDTR vise à préserver le parc locatif existant dans les
communes où sévit la pénurie de logements, en soumettant à une autorisation de
l'autorité intimée la démolition, la transformation et la rénovation, totales
ou partielles, de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (art. 1, al. 1 LDTR). La notion de rénovation
est précisée comme suit :
"Par rénovation, on entend tous travaux d'une
certaine importance, apportant une plus-value à l'immeuble sans modifier la
distribution des logements. Les travaux d'entretien courant ne sont pas inclus
dans cette notion"
(al. 2). En règle générale, l'autorisation est
refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où
sévit la pénurie (art. 3 LDTR). L'art. 4 prévoit une exception et dit que
l'autorisation est accordée
"lorsque la démolition, la transformation,
la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour
des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général; elle peut l'être à
titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent
impérativement."
(al. 1) Dans cette hypothèse, le département peut
toutefois subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions (al.
2), notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4, c'est-à-dire :
"Il peut
soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération
permettant d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour
éviter la diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie,
et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui
ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des
augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi."
(al. 3) et
"Il peut également soumettre l'octroi de l'autorisation d'un
changement d'affectation à la condition que les locaux soient réaffectés à
l'habitation dès que les motifs qui ont justifié l'autorisation n'existent
plus."
(al. 4).
Se référant aux travaux préparatoires de
la loi et à la jurisprudence déjà rendue en la matière, le Tribunal
administratif a considéré qu'une dérogation ne pouvait être accordée,
"à
titre exceptionnel"
, comme le prévoit l'art. 4 al. 1 in fine LDTR, que
lorsque le projet permet de maintenir ou d'augmenter le nombre de logements
loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie. Il faut
que cet intérêt général coïncide avec celui poursuivi par la loi. Les travaux
de rénovation ne sont autorisés, selon l'art. 4 al. 1 LDTR, que dans la mesure
où la plus-value qui en résulte n'a pas pour effet de rehausser le niveau de
qualité ("standing") de l'appartement. Cela implique d'en rester aux
travaux essentiels, à l'exclusion de ceux qui, dépassant cette norme,
pourraient néanmoins paraître opportuns (ATF 1P.521/2003 du 10 novembre 2003;
arrêt TA FO.2002.0024 du 8 juillet 2003). En d'autres termes, tout au moins
dans la lecture qu'en a faite la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'objectif
central de cette législation est celui d'un maintien de la substance locative à
son niveau actuel, bien plutôt qu'une conservation, voire une protection du
patrimoine bâti voué à la location (arrêt TA AC.2001.0263 du 9 juillet 2002,
consid. 4b aa p. 16).
Il convient encore de rappeler que la
LDTR a été complétée par un règlement d'application adopté par le Conseil
d'Etat le 6 mai 1988 (ci-après : RLDTR), règlement qui prévoit à l'art. 12, al.
1 :
"L'autorisation de démolir, transformer, rénover, ou changer
l'affectation d'un logement est notamment accordée lorsque l'opération
envisagée apparaît indispensable ou opportune sur le plan technique".
A
cet égard, le Tribunal administratif a jugé que cette disposition outrepassait
le cadre légal tracé à l'art. 4 LDTR, en tant qu'elle envisage l'octroi de l'autorisation
pour des travaux opportuns sur le plan technique (arrêt AC.2002.0066 du 11
février 2003, consid. 2b in fine et les arrêts cités), mais qui ne sont en
réalité pas indispensables.
Le RLDTR prévoit en outre à l'art. 10 que
le département décide si une expertise technique du bâtiment se justifie,
celle-ci étant effectuée par le département, conjointement avec la commune si
elle le désire (al. 1). L'expertise est conduite en suivant la méthode MERIP
("Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et
estimation du coût de remise en état des immeubles") ou ses extensions,
complétée par des directives du département définissant un standard de
référence en tenant compte de l'évolution de l'habitat (al. 2). Cette méthode a
été élaborée dans le cadre d'un programme d'impulsion Pi-BAT Entretien et
Rénovation des constructions, sous l'égide de l'Office fédéral des questions
conjoncturelles. Le programme répond à la nécessité d'entretenir correctement
les constructions de tous types; il vise à combattre les défauts techniques et
fonctionnels dont souffrent les bâtiments et équipements en raison de leur
vieillissement, ainsi que l'évolution des besoins et des sollicitations (MERIP,
Manuel d'utilisation, édition 1993, p. 3, Avant-propos). Comme l'a relevé à
juste titre le Tribunal administratif, cet instrument n'a pas été mis sur pied
avec la seule préoccupation de la préservation du parc de logements à loyer
modéré, les directives du département complétant la méthode MERIP allant
d'ailleurs dans le même sens, puisqu'elles soulignent l'objectif
"de
préservation du parc locatif existant"
, sans rappeler que la LDTR vise
surtout le maintien de logements à loyers abordables. Ces directives admettent
des travaux supplémentaires par référence aux éléments MERIP; elles consentent
ainsi notamment la création de balcons ou d'ascenseurs dans les bâtiments qui
n'en sont pas dotés, respectivement le remplacement ou la création
d'agencements de cuisine, ou encore d'éléments sanitaires. Le Tribunal
administratif en a conclu que les directives en question autorisaient des
modifications non négligeables des standards existants (arrêt AC.2002.0066 du
11 février 2003, consid. 2b), c'est-à-dire qu'elles vont au-delà du but fixé
par la LDTR.
4.                En l'espèce, il convient dès lors
d'examiner si les travaux envisagés peuvent être autorisés conformément à la
LDTR, en particulier si leur exécution ne risque pas de compromettre
"le
maintien de la substance locative à son niveau actuel"
critère qui a
été repris par le tribunal de céans dans sa jurisprudence.
a) Les recourants invoquent le fait que
la rénovation envisagée ne serait pas douce, mais au contraire lourde, dans un
immeuble habité par les locataires. A titre d'exemples, ils citent le fait que
l'ascenseur fonctionne et que rien ne justifie sa mise hors service, que les
fenêtres ne sont pas toutes en mauvais état et ne doivent pas toutes être
remplacées, que le remplacement des systèmes de distribution d'eau chaude et
d'eau froide ne se justifie pas, les colonnes de chute défectueuses ayant été
changées et aucun dégât d'eau n'étant intervenu depuis lors. Selon eux, les
travaux seraient certes opportuns, mais non nécessaires.
aa) En l'espèce, il n'est pas contesté
que tous les logements, situés à Lausanne dans une commune qui est
particulièrement touchée par la rareté des logements et par une forte demande,
appartiennent à la catégorie dite "à pénurie", tant du point de vue
quantitatif que qualitatif. Les appartements destinés à être rénovés sont
actuellement tous loués et occupés. Les agencements, tant des cuisines que des
salles de bain ne correspondent toutefois plus aux standards minimaux des
appartements mis en location à ce jour, mais à ceux des années cinquante,
époque où l'immeuble a été construit. On relèvera notamment le fait que les
salles de bain, dépourvues de fenêtres, ne disposent d'aucun système de
ventilation et que les cuisines ne sont pas agencées. Ces dernières ne sont
équipées ni d'un réfrigérateur (la niche qui abritait un petit appareil de
réfrigération est maintenant désaffectée), ni d'une cuisinière, ni d'une hotte
de ventilation. Les locataires sont contraints d'acquérir eux-mêmes des
appareils ménagers  de première nécessité.
bb) On peut en outre se demander si les
travaux envisagés sont indispensables pour des motifs qui relèvent de la
sécurité, de la salubrité ou de l'intérêt général, comme le prévoit la loi.
Le SELT, autorité cantonale, a délivré
l'autorisation après avoir admis l'opportunité et le coût des travaux, ce
dernier étant très proche de celui résultant de l'analyse selon la méthode
MERIP, l'assortissant de la condition d'un contrôle des loyers. Il a encore
précisé dans ses déterminations sur le recours que la majorité des travaux
envisagés étaient proches de travaux d'entretien, nécessaires au maintien de la
substance de l'immeuble et de sa valeur patrimoniale; il a admis qu'une partie
des travaux pouvait être considérée comme apportant une certaine plus-value
(réfection totale des salles d'eau et nouvel agencement standard, c'est-à-dire non
luxueux, des cuisines). Il a également admis la modification de la cuisine,
dans les appartements de six pièces, respectivement son agrandissement par
l'utilisation d'une pièce adjacente.
Le SEHL, autorité communale, a relevé le fait que
l'immeuble n'aurait, à sa connaissance, subi aucuns travaux depuis plus de
cinquante ans. Selon lui, l'immeuble et ses installations présenteraient un
caractère de vétusté qui justifierait des travaux d'entretien et de rénovation.
Quant à Didier Caron, l'architecte mandaté
par le Tribunal des baux en tant qu'expert pour
"déterminer l'état des
colonnes de chute et des tuyauteries de l'immeuble, ainsi que la nécessité de
procéder au remplacement tant des colonnes de chute et des tuyauteries que des
appareils sanitaires"
, il a notamment constaté ce qui suit :
"Distribution
eau froide : (…) Par contre une pression anormalement moyenne à faible a été
constatée précisément sur des robinets de plusieurs appartement que ce soit au
no 13 ou au no 15 avec une gêne fonctionnelle évidente au lavabo de la salle de
bain de l'appartement du 1
er
droite au no 13 et dans une moindre
mesure à la cuisine de l'appartement du rez droite au no 15. (…) Certains
locataires ont renoncé à installer un lave-vaisselle dans leur cuisine par
manque de débit d'arrivée d'eau pour desservir à la fois l'évier et la machine.
D'autres locataires ont tout de même installé un lave-vaisselle avec une vanne
permettant d'alimenter exclusivement soit l'évier soit la machine.
Distribution
d'eau chaude : (…) Aucun problème n'est apparu ni déclaré concernant la
fourniture et le débit d'eau chaude dans les appartements visités.
Ecoulements
: (…) Les dérivations aux écoulements doivent être de diamètre trop faible et
selon les témoignages recueillis par l'expert, plusieurs appartements ont subi
des problèmes de refoulement plus ou moins importants.
Appareils et équipements :
Salle de bain (…) Dans les salles de
bain borgnes, une ventilation déficiente favorise l'apparition de moisissures
aux joints des faïences.
W.C. (…) Dans certains appartements, le
W.C. a été remplacé par un modèle plus récent avec réservoir intégré.
Cuisine
(…) Devant la fourniture modeste des installations de la cuisine, les
locataires ont complété selon leurs besoins et à leur frais les équipements et
les agencements plus ou moins fixes. L'expert s'étonne que le lave-vaisselle ne
soit pas directement fourni et mis en place dans le cadre de cette rénovation.
Dans les appartements est du No 13 (6 pces), le projet prévoit d'agrandir la
cuisine en annexant la petite pièce nord voisine. L'expert estime que le
sacrifice de cette petite chambre dévalorise les potentialités de ces
appartements d'autant plus que l'espace de la cuisine résultant, en deux zones,
n'est pas convaincant.
S'agissant de la nature et de la mise en
œuvre des travaux, l'expert constate  :
"Les
travaux nécessaires au renouvellement des écoulements sont une opportunité pour
la rénovation complète et combinée des réseaux de distribution d'eau froide et
d'eau chaude ainsi que pour la rénovation des locaux sanitaires de l'immeuble.
Des opérations distinctes dans le temps n'auraient pas de sens conceptuellement
et économiquement. Même si l'opération est momentanément lourde pour les
locataires, celle-ci est programmée à l'avance et leur garantit à long terme un
fonctionnement sûr et efficace des installations contrairement à des
interventions réalisées de façon impromptue et dans l'urgence avec un résultat
partiellement satisfaisant.
Des
techniques alternatives moins lourdes comme le traitement des conduites avec de
la résine époxy en lieu et place de leur remplacement ne sont ici pas
indiquées. Les défauts de l'installation ne seraient pas corrigés. La corrosion
des écoulements se produit aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur. Les
faibles diamètres des dérivations d'écoulement et d'eau froide ne seraient pas
modifiés et le système de distribution d'eau chaude ne seraient pas améliorés
(distribution en étoile maintenue plutôt qu'en boucle, isolation)."
L'expert parvient en définitive aux conclusions
suivantes :
"En
groupant en une seule opération, les travaux extérieurs et intérieurs de
l'immeuble, le propriétaire sollicite sérieusement les locataires qu'une seule
fois. Prévus sur 7 mois, ces travaux ne représentent pas des interventions
constantes et continues dans chaque appartement pendant la durée du chantier.
L'expert reconnaît que la mise en œuvre du renouvellement des locaux sanitaires
est contraignante pour les locataires et dans ce sens, il plaide pour une
intervention globale pour éviter à terme de nouvelles nuisances d'usage dans
les appartements. Ne pas procéder aujourd'hui à ces travaux sanitaires ne fait
que reporter à plus tard ces nuisances incontournables avec le risque que
celle-ci soit précédée d'interventions urgentes non prévisibles plus
dérangeantes encore."
Il convient encore de mentionner le fait que les
photographies annexées à l'expertise montrent que les installations sont
vraiment réduites au strict minimum (par exemple lave main avec alimentation
uniquement en eau froide, système de chasse d'eau avec un simple robinet) et
que l'état de la tuyauterie est préoccupant (corrosion).
Les recourants ont certes contesté les conclusions
de l'expert, car selon eux aucun motif objectif ne justifierait le
renouvellement complet des systèmes de distribution d'eau froide et d'eau
chaude, ainsi que des écoulements. Quant aux appareils sanitaires, ils seraient
dans un état tout à fait satisfaisant.
Le tribunal constate que tant l'expert et
les autorités cantonales et communales considèrent la plupart des travaux
envisagés comme nécessaires vu le degré de vétusté du bâtiment. Il est
notamment établi que la tuyauterie a déjà fait l'objet de nombreuses
"réparations" ponctuelles (voir photographies annexées au rapport
d'expertise), tant, dans les sous-sols, au départ de la distribution d'eau
chaude (l'isolation des anciens tuyaux est en très mauvais état), qu'au niveau
des colonnes de chute d'eau, certaines s'étant rompues. La distribution d'eau
froide n'est quant à elle pas satisfaisante non plus, la pression étant trop
faible, comme le relève l'expert. Un certain nombre de travaux étant
nécessaires pour éviter des incidents, il se justifie dès lors que le
propriétaire fasse effectuer tous les travaux en une seule fois, sans devoir
déranger les locataires à plusieurs reprises, par exemple en raison d'un
nouveau dégât. Cette solution se justifie tant du point de vue économique, que
du point de vue pratique. On relèvera d'ailleurs qu'il est aussi conforme aux
intérêts des locataires que le propriétaire gère son immeuble de manière
satisfaisante, en effectuant régulièrement les travaux d'entretien et en
regroupant dans la mesure du possible les travaux nécessaires, de manière à ne
pas multiplier les perturbations résultant pour eux de plusieurs ouvertures de
chantiers successives.
b) Reste à examiner les
conséquences sur l'état locatif. Le Tribunal administratif a jugé que
l'autorité compétente ne doit pas autoriser un projet au seul motif que les
loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à
pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les
ferait sortir de cette catégorie; compte tenu des objectifs du dispositif
législatif, il convient en effet de s'en tenir aux travaux nécessaires, sans
réaliser nécessairement un programme maximum (comprenant cas échéant des
éléments superflus) au risque, sinon d'atteindre un niveau de loyer hors
pénurie, du moins de s'en approcher fortement (arrêt AC.2002.0066 du 11 février
2003, consid. 3b in fine).
En l'espèce, de l'avis des autorités
concernées et de l'expert, les travaux prévus, même s'ils permettent
d'améliorer le confort des logements, ne peuvent en aucun cas être qualifiés de
superflus. L'autorisation est d'ailleurs assortie d'un clause prévoyant un contrôle
des loyers à l'issue des travaux. Sans entrer dans le détail des chiffres du tableau
de l'état locatif, avant et après les travaux, le tribunal constate que les
augmentations de loyer prévues bien que conséquentes, puisqu'elles représentent
près de 50 % pour une grande partie des logements concernés, ne font pas sortir
ces derniers de la catégorie des loyers qui peuvent être qualifiés de
raisonnables. Les intérêts des locataires ne sont donc pas compromis par les
travaux envisagés. En outre, on relèvera le fait que la LDTR n'a pas pour but
de donner aux locataires un droit ad aeternam à des loyers très modestes, ce
qui équivaudrait à leur conférer une sorte de rente de situation. On rappellera
enfin que les locataires qui estimeraient, le cas échéant, que les
augmentations de loyer atteindraient des niveaux inacceptables pour cette
catégorie de logements, auraient toujours la possibilité de procéder sur le
plan civil, en se fondant sur les dispositions légales en matière de protection
des locataires contre les loyers abusifs.
5.                Eu égard aux considérations qui précèdent,
le tribunal constate que le projet présenté doit être autorisé et
l'autorisation délivrée par le SELT maintenue. Les frais de la cause sont mis à
la charge des recourants qui succombent. La propriétaire qui obtient gain de
cause avec l'aide d'un mandataire professionnel a droit à des dépens qui lui
seront versés par les recourants.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Service cantonal de l'économie, du logement
et du tourisme (SELT), Logement, du 28 janvier 2004 est maintenue.
III.
Un émolument d'arrêt de 2'000 (deux mille) francs est mis
à la charge des recourants solidairement entre eux.
IV.
Les recourants sont débiteurs, solidairement entre eux, de
la société Winterthur Assurances d'un montant de 2'000 (deux mille) à titre de
dépens.
Lausanne, le 24 juin 2005/san
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.