vd_omni · EF.1997.0027 · 2006-06-22 · fr

FONDATION FAREAS/CEFI du distict de Lausanne | Immeuble locatif en PPE, acquis comme immeuble de rendement. S'agissant de la VV, seule déterminante ici (VR > VV), aucun motif de s'écarter de l'estimation de la révision générale, opérée un peu moins de deux ans avant l'acquisition faite aux enchères forcées (où l'acquéreur était le seul enchérisseur).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.06.2006 EF.1997.0027

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 juin 2006
sur le recours interjeté par la
Fondation
FAREAS
, à Renens,
contre
la décision rendue le 8 septembre 1997 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à l'estimation
des parcelles nos 1324 à 1362, lots de PPE constituée sur la parcelle de base
no 17 de la commune de Prilly
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent
Pelet, président; M. Antoine Rochat et Jacques Morel, assesseurs; M. Nader
Ghosn, greffier
Vu les faits suivants:
A.                     La société immobilière
La Vallombreuse E SA, propriétaire de la parcelle no 17 sise sur la commune de
Prilly, depuis 1961, a constitué cette dernière en PPE le 3 juillet 1985. La
PPE est divisée en 39 lots constituant les parcelles nos 1324 à 1362. Il s'agit
d'un immeuble locatif de 534 m2, construit en 1962 et comprenant 28
appartements de 1 à 3 pièces, trois magasins et huit garages. La surface totale
de la parcelle de base est de 1430 m2. La Vallombreuse E SA est restée
propriétaire de tous les lots. La valeur ECA de tout le bâtiment est en 1995 de
3'963'126 francs.
A la requête des
créanciers hypothécaires, le bâtiment locatif a été réalisé en bloc aux
enchères publiques le 17 octobre 1996 par l'Office des poursuites de
Lausanne-Ouest. L'immeuble a été adjugé à la Fondation vaudoise pour l'accueil
des requérants d'asile (FAREAS) pour un prix total de 2'690'000 francs. Il y a
lieu de relever que l'acquéreur ne faisait pas partie des créanciers
hypothécaires. L'office des poursuites avait estimé la valeur totale de l’ensemble
des lots à 3'400'000 francs.
B.                    A la suite à ce
transfert de propriété, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne (ci-après : la CEFI) a procédé à une révision de
l'estimation fiscale de tous les lots de la PPE précitée. La CEFI a décidé, en
date du 16 juillet 1997, de ne pas modifier l'estimation fiscale précédente
effectuée en 1994 dans le cadre de la révision générale et arrêtée au montant
de 3'612'000 fr., réparti sur les lots en fonction des millièmes. Cette
estimation correspond aux valeurs des lots suivantes, inchangées d’avec la
précédente estimation, selon le tableau ci-dessous :
no parcelle
description
millièmes
EF 1985
EF 1994
et 1997
prix d'adjudication
1324
2 pièces, balcon
35
87'000
126'000
85'000
1325
2 pièces, balcon
30
89'000
108'000
76'000
1326
2 pièces et balcon
28
78'000
101'000
73'000
1327
studio
11
76'000
76'000
44'000
1328
3 pièces, balcon
37
78'000
134'000
88'000
1329
3 pièces, balcon
43
73'000
155'000
98'000
1330
2 pièces, balcon
31
51'000
112'000
78'000
1331
2 pièces, balcon
35
80'000
126'000
85'000
1332
2 pièces, balcon
30
73'000
108'000
77'000
1333
2 pièces, balcon
28
75'000
101'000
73'000
1334
studio
16
65'000
65'000
52'000
1335
3 pièces, balcon
37
90'000
134'000
89'000
1336
3 pièces, balcon
43
107'000
155'000
98'000
1337
2 pièces, balcon
31
75'000
112'000
78'000
1338
2 pièces, balcon
35
82'000
126'000
85'000
1339
2 pièces, balcon
30
83'000
108'000
77'000
1340
2 pièces, balcon
28
74'000
101'000
73'000
1341
studio
16
60'000
60'000
52'000
1342
3 pièces, balcon
37
96'000
134'000
89'000
1343
3 pièces, balcon
43
109'000
155'000
98'000
1344
2 pièces, balcon
31
87'000
112'000
78'000
1345
2 pièces, balcon
35
87'000
126'000
85'000
1346
2 pièces, balcon
30
82'000
108'000
77'000
1347
2 pièces, balcon
28
75'000
101'000
73'000
1348
studio
16
70'000
70'000
52'000
1349
3 pièces, balcon
37
96'000
134'000
89'000
1350
3 pièces, balcon
43
105'000
155'000
98'000
1351
2 pièces, balcon
31
82'000
112'000
78'000
1352
magasin
49
152'000
177'000
110'000
1353
magasin
20
70'000
70'000
60'000
1354
magasin
17
56'000
56'000
53'000
1355
garage
5
14'000
18'000
34'000
1356
garage
5
15'000
18'000
34'000
1357
garage
5
14'000
18'000
34'000
1358
garage
4
14'000
14'000
31'000
1359
garage
5
14'000
18'000
34'000
1360
garage
5
14'000
18'000
34'000
1361
garage
5
14'000
18'000
34'000
1362
garage
5
14'000
18'000
34'000
Total
1000
2'880'000
3'612'000
2'690'000
Le total des montants
qui figurent en 5
ème
colonne sous la rubrique EF 1994 et 1997
comporte une erreur: le total s'élève non pas à 3'612'000 fr. (comme indiqué),
mais à 3'658'000 francs. Dans la suite de l'arrêt, il ne sera pas tenu compte
de cette différence de calcul en défaveur de la recourante, les conditions
d'une
reformatio in pejus
n'étant de toute manière pas réalisées.
C.                    La FAREAS, par lettre du
28 juillet 1997, a recouru contre la décision de la CEFI en faisant valoir que
l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux devait être fixée au prix
d'acquisition, c'est-à-dire à 2'690'000 francs.
Par décision du 8
septembre 1997 la CEFI a rejeté le recours et a maintenu sa décision en se
référant à l'art. 9 REFI selon lequel les ventes qui ont eu lieu dans des
circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous
l'influence de conditions particulières ne sont, dans la règle, pas pris en
considération. La CEFI a précisé avoir retenu la valeur vénale estimée à 500
fr/m2 pour le terrain (1430 m2) et 550 fr. /m3 pour le bâtiment (7'024 m3),
avec une correction de 25% pour la vétusté et un rendement de 333'424 fr. au
taux de capitalisation de 7,5%.
D.                    Par acte du 29 septembre
1997, la FAREAS a recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée.
La recourante admet le principe d’une mise à jour selon l’art. 20 LEFI, mais
estime que la détermination d’une valeur vénale différente du prix
d’acquisition viole les art. 2 LEFI, 8 et 9 REFI. La valeur de rendement
retenue est admise. La recourante conclut à ce que l'estimation fiscale de son
immeuble soit arrêtée à 2'690'000 fr., soit au montant correspondant au prix
d'acquisition adjugé lors des enchères.
La CEFI conclut au
rejet du recours en se référant aux motifs de la décision attaquée.
E.                    Le tribunal a statué par
voie de circulation.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI, RSV
642.21), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la
moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Toutefois la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
En l'espèce, il n'est
pas contesté que la valeur de rendement est plus élevée que la valeur vénale et
que c'est cette dernière uniquement qui déterminera la valeur fiscale.
La commission de
district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette
opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est
constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion
ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments,
constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la
valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20
LEFI). L’art. 23 al. 1 LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la
révision de l’estimation de son immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur
fiscale de celui-ci s’écarte de l’estimation portée au registre ; cette
procédure de "révision" s’apparente dans une très large mesure à la procédure
de mise à jour, dès lors que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en
même temps que la mise à jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al.
3 LEFI ; EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). On rappellera en outre que dans
la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée,
la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié
par rapport à l’estimation portée au registre (cf. EF.1994.0017 du 6 juin 1994;
EF.1998.0006 du 17 juin 1998).
2.                     a) La valeur vénale
d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI).
L'art. 8  du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (REFI, RSV 642.21.1) reprend cette règle en précisant qu'il faut
tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est
établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat,
éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Il résulte
de ce qui précède que la valeur marchande d’un immeuble représente le prix de
vente qui peut être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des
prix pratiqués pour les transactions immobilières concernant des immeubles du
même genre dans la région (cf. EF.1995.0010 du 30 août 1995, consid. 2
e,
p. 7). Le Tribunal administratif a ainsi jugé qu’il fallait se fonder, en
principe, dans la détermination de la valeur marchande, sur le prix d’achat de
l’immeuble, à tout le moins dans le cadre de mises à jour à la suite de ventes
(cf. EF.1993.0035 du 4 octobre 1994, consid. 3).
b) Les ventes qui ont
eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont
été fixés sous l’influence de conditions particulières (vente entre parents,
vente juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats
extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas
prises en considération (art. 9 REFI).
Dès lors que le but
recherché par la procédure d’estimation fiscale est de cerner au plus près la
valeur marchande de l’immeuble, les autorités d’estimation n’ont pas à s’en
tenir au prix d’achat indiqué, si celui-ci ne correspond pas à la valeur du
marché; la commission est ainsi fondée à abandonner ce critère, si elle
constate, sans procéder à d’amples investigations, que le prix convenu est
inférieur à la valeur marchande de l’immeuble, soit que la loi du marché a été
manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (telle l’obligation
du vendeur de réaliser à tout prix lors d’une vente aux enchères où l’acquéreur
se voit adjuger l’immeuble à un prix à l’évidence inférieur à la valeur
objective arrêtée par l’expert de l’office des poursuites); le cas échéant, la commission
se fondera sur d’autres indications de nature essentiellement comparatives, comme
le suggère par ailleurs l’art. 8 al. 2 REFI lorsqu’il se réfère, outre au prix
d’achat, à des éléments de comparaison (cf. EF.1999.0011 du 18 octobre 1999,
consid. 9, p. 9 ; EF.1998.0009 du 10 août 1998, p. 8; EF.1997.0007 du 14
juillet 1997, p. 6). Le tribunal a déjà jugé à plusieurs reprises que
l'acquisition d'un immeuble aux enchères publiques par le créancier gagiste
tombait sous le coup de l'art. 9 REFI et que la valeur vénale de l'immeuble
devait, dans de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix
d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques si aucun enchérisseur ne
s'était opposé à l'adjudicataire (EF.1997.0025 du 26 mai 1998; EF.1997.0030 du
4 septembre 1998; EF.2001.002 du 28 juin 2001; voir dans le même sens EF.1998.0006
du 17 juin 1998, dans lequel le tribunal a comparé le prix de vente à celui
auquel il a abouti en procédant à une estimation habituelle, quand bien même
l’adjudication s’est faite en présence de plusieurs enchérisseurs; de même,
EF.1998.0009 du 10 août 1998, cause dans laquelle le tribunal s'est écarté du
prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du
vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, en l'absence de
négociations). La situation de la présente espèce correspond à l'état de fait
retenu dans les cas cités ci-dessus (aucun enchérisseur ne s’est opposé à
l’adjudicataire) et aucune circonstance ne permet ici de remettre en cause la
jurisprudence bien établie du tribunal à cet égard. En l'occurrence, l'aliénation
avait un caractère involontaire et la société propriétaire qui faisait réaliser
l'immeuble en cause n'était pas en mesure d'exercer une quelconque influence
sur le prix d'adjudication. Une telle situation est donc clairement non
représentative du marché libre.
c) La commission est par
ailleurs autorisée à s’écarter du prix de vente convenu lorsqu’à l’issue de ses
calculs elle parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente
et la valeur vénale comptée (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994; jurisprudence
confirmée à l’occasion d’écarts de l’ordre de 24-25 % entre le prix
d’adjudication de l’immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale
calculée par la commission, EF.1997.0007 du 14 juillet 1997, consid. 4b, p. 6
s., et EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; en outre EF.1999.0002 du 7 mai 1999
où l’écart était de 27% ).
d) Dans le cas
présent, la CEFI parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix
convenu (2’690'000 fr.) et la valeur estimée (3’612'000 fr.), calculée conformément
aux instructions du 20 novembre 1992 et aux indications du marché des parts de
copropriété par étage d’habitation. Dans ces conditions, la CEFI pouvait
considérer que la recourante avait bénéficié dans l’acquisition des immeubles
de circonstances extraordinaires au sens de l’art. 9 REFI, et qu’elle n’était
pas liée par le prix d’adjudication (au demeurant également inférieur de 21% à
l’estimation de 3'400’000 fr. faite par l’office des poursuites); c’est ainsi à
juste titre que la CEFI s’est écartée de la règle selon laquelle, pour un
immeuble récemment acquis, le prix d’acquisition représenterait la valeur
marchande.
3.                     Les lots de PPE ont été
achetés par la recourante le 17 octobre 1996. Cette mutation justifiait dès
lors l’examen d’une éventuelle mise à jour de l'estimation fiscale. On
précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer
l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de
capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) doivent être fixées
à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive
est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 17 octobre 1996 (cf.
EF.1999.0011 du 18 octobre 1999, consid. 2 et les références).
Dans le cas
particulier, l’estimation liée à la révision générale est entrée en vigueur au
1
er
janvier 1995 (cf. instructions du Chef du Département des
finances pour les commissions de district d’estimation fiscale des immeubles du
31 janvier 1991), quelle que soit la date exacte à laquelle la décision arrêtant
cette estimation – qui n’est pas au dossier - a été prise ; elle pourrait
le cas échéant être postérieure au 1
er
janvier 1995. Le tribunal de
céans a en effet déjà admis à plusieurs reprises que
"les estimations
fiscales de la même étape d'une révision générale entrent toutes en vigueur
simultanément, même si elles ont été prononcées - en première instance ou sur
recours - ultérieurement"
(cf. FI.1998.0030 du 4 décembre 1998,
EF.1995.0062 du 7 août 1996 et FI.2005.0121 du 24 juin 2005). Cela étant
précisé, aucune indication au dossier ne permet de considérer que, durant la
période qui sépare cette estimation de la vente aux enchères, soit un peu moins
de deux ans tout au plus, la valeur des biens-fonds aurait notablement varié. La
valeur estimée dans le cadre de la procédure d’exécution forcée (3'400'000 fr.)
est ainsi relativement proche de l’estimation fiscale (3'612'000 fr.), étant
rappelé au surplus que les calculs d’estimation des immeubles peuvent varier,
avec la conséquence qu’il n’est pas rare que l’avis des experts diverge sur le
même objet (cf. ATF 120 III 79, consid. 2b). La recourante, qui s’est
uniquement référée à cet égard aux principes relatifs à la prise en compte du
prix de vente - dont on a vu ci-dessus qu’ils n’étaient pas décisifs en
l’occurrence – ne s’est pas attachée à démontrer en quoi la situation du marché
immobilier pour des immeubles de rendement, de même catégorie que le sien, se
serait péjorée au point que la valeur des lots serait devenue substantiellement
inférieure à la valeur récemment portée au registre foncier. Au vu des
considérations qui précèdent, il n'y a effectivement pas lieu de reconsidérer l’estimation
fiscale issue de la révision générale.
4.                     Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet du recours. Vu l'issue du litige, la recourante
supportera l'émolument de justice arrêté au montant de l'avance de frais.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision du
8 septembre 1997 de la Commission fiscale des immeubles du district de Lausanne
est confirmée.
III.                     Un émolument
de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 22 juin 2006
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint