vd_omni · FO.2010.0022 · 2011-07-07 · fr

X.________/Commission foncière, Département de l'économie | Ressortissant de l'UE, déjà propriétaire d'un appartement de vacances à Montreux, qui conclut une promesse d'acquérir un autre appartement dans la même localité et, entre-temps, obtient une autorisation de séjour dans un autre canton. Annulation de l'autorisation d'acquérir un nouveau logement de vacances, suspendue à la condition que le requérant aliène préalablement son précédent logement de vacances, sans réaliser de bénéfice. Cette condition suspensive n'a d'effet qu'aussi longtemps que cette acquisition est soumise à autorisation. Si, en raison de sa prise de domicile en Suisse, le recourant n'est plus assujetti à la LFAIE, la condition ne saurait être maintenue indépendamment de l'autorisation à laquelle elle est associée et s'il est légalement et effectivement domicilié en Suisse, il peut désormais acquérir librement. Renvoi à la Commission foncière pour complément d'instruction et nouvelle décision.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.07.2011 FO.2010.0022

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
7 juillet
2011
Composition
M. Alain Zumsteg,
président
; Mme Imogen Billotte, juge; M. Antoine
Rochat, assesseur; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourant
X.________,
à Sachseln, représenté par M
e
Eric Ramel, avocat à Lausanne.
Autorité intimée
Commission
foncière,
Section II,
à Lausanne.
Autorité concernée
Département de
l'économie,
Secrétariat général,
à Lausanne.
Objet
Acquisition d’immeubles par des personnes
à l’étranger
Recours X.________ c/ décision de la
Commission foncière, section II, du 11 juin 2010
(charge ou condition liée à l'autorisation d'acquérir la parcelle n° 6********
de Montreux)
Vu les faits suivants
A.
Le 9 février 2007, la Commission foncière,
section II (ci-après: la CF II), a autorisé X.________, ressortissant suédois
alors domicilié en Roumanie, à acquérir à titre de logement de vacances un
appartement de 134,84 m
2
, dans l’immeuble sis au ********, à
Montreux (parcelle n° 1********, PPE «2********»), au prix de 1'280'000 fr.
Cette autorisation a été assortie des charges et conditions usuelles suivantes:
obligation d’affectation, obligation d’aliéner dans un délai de deux ans en cas
de non utilisation et interdiction de louer à l’année. Le 2 avril 2007, X.________
a acquis la part de PPE donnant droit à la jouissance de cet appartement.
B.
Le 9 mars 2007, X.________ a signé une promesse
d’achat du lot n° 2 de la PPE à constituer dans le bâtiment «3********»
(parcelle n° 4********), à Montreux, soit un appartement de 150 m
2
,
au prix de 2'545'000 francs. Cet acte lui conférait également un droit
d'emption sur l'appartement en question, valable jusqu'au 31 mars 2010. Le 25
janvier 2008, la CF II a délivré à X.________ l’autorisation d’acquérir cet
appartement à titre de logement de vacances. En sus des charges et conditions
usuelles, l’autorisation a été soumise à l’«
obligation d’aliéner la parcelle
n° 5******** au plus tard simultanément à l’acquisition ici autorisée, soit le
cas échéant de la constitution du droit d’emption
[sic]
, et ce au prix de revient, soit sans bénéfice ».
Cette décision n’a pas été frappée de recours.
Le 30 avril 2008, X.________ a été
inscrit au registre foncier en qualité de bénéficiaire d’un droit d’emption
grevant l’immeuble 4********, quand bien même il était toujours propriétaire de
la parcelle n° 1******** de Montreux
C.
Le 24 juin 2009, X.________ a informé la CF II
qu’il avait trouvé un acquéreur pour ladite parcelle pour un prix de 1'400'000
fr.; selon ses calculs, le prix de revient de l’appartement s’élevait à
1'361'843 fr. Le 3 juin 2009, il a requis de la CF II qu’elle accepte un prix
de vente de 1'370'000 fr. Le 10 juillet 2009, la CF II a autorisé X.________ à
revendre la parcelle n° 1******** au prix de 1'370'000 fr. Cette décision n’a
pas été frappée de recours.
D.
Le 7 juin 2010, X.________ a informé la CF II
que l’acquéreur pressenti s’était finalement désisté. Ayant obtenu entre-temps
une autorisation de séjour en Suisse et déclarant s'être constitué un domicile
à Sachseln/OW, il a requis de la CF II "
la levée de la charge relative
à l’obligation d’aliéner la parcelle n° 1******** au prix de revient
".
Par décision du 11 juin 2010, la CF II a rejeté cette requête.
E.
X.________ a recouru contre cette dernière
décision. Il conclut principalement à ce que son non-assujettissement à la loi
fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à
l’étranger (LFAIE ; RS 211.41.41) soit constaté, subsidiairement à
l’annulation de ladite décision.
La CF II propose le rejet du
recours.
Dans sa réplique, X.________ a
modifié ses conclusions. Il a repris sa conclusion principale, mais demande en
outre au tribunal de constater la caducité de la décision du 25 janvier 2008 et
des charges l’accompagnant; subsidiairement, il conclut à la nullité absolue de
la charge ou de la condition lui imposant de revendre la parcelle n°1********
au prix de revient, soit sans bénéfice; plus subsidiairement, il conclut à la
réforme de la décision du 25 janvier 2008 en ce sens que la requête du 7 juin
2010 est admise; plus subsidiairement encore, il demande l’annulation de la
décision du 11 juin 2010 et le renvoi de la cause à la CF II pour nouvelle
décision.
Le Département de l'économie
(ci-après: DEC) conclut au rejet du recours; subsidiairement, il demande
l’annulation de la décision du 11 juin 2010 et le renvoi de la cause dans son
ensemble à la CF II pour nouvelle décision.
Le tribunal a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
Le tribunal n'est pas lié par les conclusions
des parties. Il peut modifier la décision à l'avantage ou au détriment du
recourant (cf. art. 89 al. 1 et 2 et art. 99 de la loi du 28 octobre 2009 sur
la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). Toutefois, devant la
juridiction administrative, ne peuvent être examinés et jugés, en principe, que
les rapports juridiques à propos desquels l'autorité administrative compétente
s'est prononcée préalablement d'une manière qui la lie, sous forme d'une
décision. Dans cette mesure, la décision détermine l'objet de la contestation
qui peut être déférée en justice par voie de recours. En revanche, dans la
mesure où aucune décision n'a été rendue, la contestation n'a pas d'objet, et
un jugement sur le fond ne peut pas être prononcé (ATF 131 V 164 consid. 2.1;
125 V 414 consid. 1a; 119 Ib 36 consid. 1b et les réf. citées).
La décision attaquée rejette la
demande de levée de l'obligation d'aliéner la parcelle n° 1******** de Montreux
au prix de revient, liée à l'autorisation du 25 janvier 2008 d'acquérir la
parcelle n° 4******** de Montreux. Le recours conclut principalement à ce qu'il
soit constaté que "
X.________ n'est pas soumis aux dispositions de la
loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger;
partant, la décision du 25 janvier 2008 et les charges qui l'accompagnent sont
caduques et de nul effet
." Cette conclusion diffère ainsi de la
requête présentée à la CF II. Dans la mesure où elle demande que soit constaté qu'il
n'est plus assujetti à la LFAIE, point sur lequel la CF II ne s'est pas
prononcée, cette conclusion est irrecevable. Il convient en revanche d'examiner
si la CF II a eu raison de considérer que, même si le recourant était désormais
domicilié en Suisse, il demeurait soumis à l'obligation d'aliéner la parcelle
n° 1******** au prix de revient. Dans la négative, la cause devra lui être
renvoyée pour qu'elle statue sur la question de l'assujettissement, en
particulier sur la réalité du domicile en Suisse du recourant.
2.
L’acquisition d’immeubles par des personnes à
l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale
compétente (art. 2 al. 1 LFAIE).  Cette autorisation est subordonnée à des
conditions et des charges destinées à assurer que l’immeuble sera affecté au
but dont se prévaut l’acquéreur (art. 14 al. 1 LFAIE). La charge se définit
comme l'obligation de faire, de ne pas faire ou de tolérer quelque chose, qui
est imposée à un administré accessoirement à une décision (Ulrich Häfelin/Georg
Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4
ème
éd., Zurich 2002, n. 913;
Pierre Moor/Etienne Poltier
,
Droit administratif, vol. II, 3
ème
édition, Berne 2011
, n° 1.2.4.3; Blaise Knapp, Précis de droit administratif, 4
ème
éd., Bâle et Francfort-sur-le-Main 1991, n° 985). Quant à la condition, elle
désigne un événement dont la survenance est incertaine; si cet événement se
produit, la décision sortit ses effets (condition suspensive) ou, au contraire,
ne les sortit plus (condition résolutoire; cf. Moor/Poltier, ibid.;
Häfelin/Müller, op. cit., n. 907 ss; Jean-Christophe Perrig, L'acquisition
d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger,  Lausanne 1990, p. 307). La
condition agit directement sur l'entrée en force ou l'échéance de la décision
qu'elle concerne, tandis que l'exécution ou l'inexécution d'une charge n'a pas
d'influence directe sur les effets de la décision qu'elle grève (Perrig, op.
cit., p. 308), car elle n'est pas un élément nécessaire de celle-ci, mais
seulement un complément (Knapp, ibid.; Charles-André Junod, L'acquisition
d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, in RDAF 1965 p. 161 ss et
221 ss, 227).
A la demande de l’acquéreur, les
conditions et charges peuvent être révoquées pour des motifs impérieux (art. 14
al. 4 LFAIE). Par motifs impérieux justifiant la révocation totale ou partielle
des charges, on entend une modification des circonstances qui rend l'exécution
des charges impossible ou insupportable pour l'acquéreur (art. 11 al. 4 OAIE). La
révocation d'une charge est donc subordonnée à deux conditions: premièrement,
les circonstances doivent s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible
depuis la délivrance de l'autorisation; deuxièmement, le changement profond
doit avoir produit sur la situation de l'intéressé des effets tels que le
maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (ATF
129 II 361 consid.
6.2 p. 376; 118 Ib 178 consid. 4a p. 183; 111 Ib 176
consid. 3 p. 179; 108 Ib 211 consid.
2 p. 213/214; 104 Ib 15
consid. 5 p. 19/20; 102 Ib 309 consid. 3 p. 333/334
).
Toutefois, le requérant ne saurait se prévaloir des rigueurs d'une situation
qu'il a choisie en connaissance de cause ou dont il pouvait et devait connaître
les effets; il ne peut, en tout cas, pas compter d'une manière assurée avec la
réalisation d'un bénéfice (cf. Perrig, op. cit., p. 328 et les références). En
outre, le simple intérêt économique de l'acquéreur ne suffit généralement pas
pour justifier la révocation d'une charge (ATF 102 Ib 335 consid. 1b p. 337). De
manière générale, en application du principe de proportionnalité, il convient
de mettre en balance l'intérêt public au maintien de la charge – ou la gravité
de l'atteinte qui serait portée à l'ordre juridique dans le cas contraire –
avec l'intérêt privé que la révocation de la charge représenterait pour les
personnes à l'étranger. Ce faisant, il y a lieu de tenir compte notamment des
solutions alternatives – ainsi que de leur coût – qui s'offrent aux intéressés
pour maintenir ou rétablir une situation conforme au droit, de la
responsabilité de ceux-ci dans la survenance de la situation irrégulière, ainsi
que du temps écoulé depuis l'octroi de l'autorisation (
ATF
2C_13/2009 du 19 février 2010, consid. 3; 129 II 361
consid. 7.3 p. 382).
3.
En l’occurrence, l'autorité intimée considère à
juste titre que l'obligation faite au recourant d’aliéner la parcelle n° 1********
au prix de revient constitue une condition suspensive à l'autorisation
d'acquérir la parcelle n° 6******** (v. décision attaquée, p. 2, 3
ème
paragraphe; réponse du 22 septembre 2010, p. 4, ch. 3 in limine). En d’autres
termes, l’autorisation d’acquérir un nouveau logement de vacances est suspendue
à la condition que le recourant aliène préalablement son précédent logement de
vacances, sans réaliser de bénéfice.
Paradoxalement, l'autorité intimée
raisonne ensuite comme s'il s'agissait d'une charge liée à une autorisation
dont le bénéficiaire aurait fait usage. Il est vrai que l'autorisation du 25
janvier 2008 a permis au recourant de faire inscrire au registre foncier le
droit d'emption que lui conférait la promesse de vente et d'achat du 9 mars
2007. Apparemment le conservateur du registre foncier n'a pas considéré que
l'aliénation préalable de la parcelle n° 1******** au prix de revient était une
condition de la constitution du droit d'emption. Il faut dire que la décision
du 25 janvier 2008 est, à cet égard, libellée de manière particulièrement peu
intelligible. Cela dit, même si l'on considérait cette obligation comme une
charge, la conséquence de son inexécution aurait dû être que la CF II mette le
recourant en demeure de la respecter (et ne se contente pas de lui donner un
délai pour l'informer "
de la suite donnée à cette charge
[cf. lettre du 11 février 2009 au notaire Reymond]), puis révoque
l'autorisation si la charge n'était toujours pas respectée (cf. art. 25 al. 1
LAIE). On observera cependant qu'une révocation n'aurait aujourd'hui plus de
sens, puisque le droit d'emption est venu à échéance le 31 mars 2010.
Si l'on se place plus justement dans
la perspective de la condition suspensive, on  constate que l'obligation
d'aliéner la parcelle n° 1******** au prix de revient, en tant qu'elle empêche
l'acquisition d'un second logement de vacances, n'a d'effet qu'aussi longtemps
que cette acquisition est soumise à autorisation. Si, en raison de sa prise de
domicile en Suisse, le recourant n'est plus assujetti à la LFAIE, la condition
ne saurait être maintenue indépendamment de l'autorisation à laquelle elle est
associée. Si le recourant est légalement et effectivement domicilié en Suisse,
il peut désormais acquérir librement la parcelle n° 4********, et l'on ne voit
pas à quel titre cette acquisition demeurerait soumise à conditions. C'est dès
lors à tort que la CF II a renoncé à examiner si le recourant avait
effectivement son domicile en Suisse.
4.
Cette question ne saurait être résolue en
première instance par le Tribunal cantonal, qui est une autorité de recours. Il
convient dès lors de renvoyer la cause à l'autorité intimée pour qu'elle
contrôle que le recourant a bien son domicile légal et effectif en Suisse et,
dans l'affirmative, qu'elle constate que l'acquisition par ce dernier de la
parcelle n° 4******** du cadastre de Montreux n'est plus soumis à autorisation.
5.
Vu le sort du recours, les frais seront laissés
à la charge de l’Etat (art. 48 al. 1, a contrario, 52 al. 1 et 91 LPA-VD). En
outre, des dépens seront alloués au recourant, qui a procédé par
l'intermédiaire d’un avocat et obtient partiellement gain de cause (art. 55 et
91 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
La conclusion tendant à ce que le tribunal
constate que le recourant n'est pas soumis aux dispositions de la loi fédérale
sur l'acquisition d'immeubles par les personnes à l'étranger (LFAIE) est
irrecevable.
II.
Dans la mesure où il est recevable, le recours
est partiellement admis.
III.
La décision de la Commission foncière, section
II, du 11 juin 2010, est annulée.
IV.
La cause étant renvoyée à la Commission
foncière, section II, pour qu'elle statue sur l'assujettissement du recourant à
la LFAIE.
V.
Il n'est pas perçu d'émolument de justice.
VI.
L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de la
Commission foncière, section II, versera à X.________ une indemnité de 2'000
(deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 7 juillet 2011
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.