vd_omni · AC.2015.0334 · 2017-06-15 · fr

A.________/Municipalité d'Arzier-Le Muids, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J._______, K.________, L.________, M.________ | Recours contre des décisions relatives à la mise en conformité de lots de PPE et contre une décision de révocation du permis de construire et de modification d'une mention LATC sur des parcelles contigües.Parcelles résultant d'une division parcellaire avec transfert d'indice. Les décisions de mise en conformité des lots de PPE qui autorisent un dépassement du CUS moyennant certains travaux respectent le principe de la proportionnalité, compte tenu des circonstances.La décision révoquant le permis de construire sur la parcelle non bâtie et modifiant la mention LATC relative au transfert d'indice tient suffisamment compte des intérêts des parties et respecte l'intérêt public.Rejet du recours.Recours en matière de droit public admis par le TF (1C_382/2017 du 16 mai 2018).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.06.2017 AC.2015.0334

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 juin 2017
Composition
M. André Jomini, président; MM. Pascal Langone et Alex
Dépraz, juges; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourante
A.________,
à ********,
représentée par Me Franck AMMANN, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Arzier-Le Muids,
représentée
par Me Jean-Michel HENNY, avocat à Lausanne,
Propriétaires
1.
B.________
et C.________, à ********,
représentés par Me Christian MARQUIS, avocat à
Lausanne,
2.
D.________ et E.________,
à ********
représentés par
Me Christian MARQUIS, avocat à Lausanne,
3.
F.________ et G.________,
à ********,
représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,
4.
H.________ et I.________,
à ********,
représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,
5.
J.________ et K.________,
à ********,
représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,
6.
L.________ et M._________
à ********,
représentés par Me Alain SAUTEUR, avocat à Lausanne,
Objet
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité
d'Arzier-Le Muids du 11 novembre 2015 (révocation du permis de construire n°
26'228 du 03.02.2014) AC.2015.0334. Recours A.________ c/ décisions de la
Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 avril 2016 relatives à la mise en
conformité des lots PPE 223/2564-1 (AC.2016.0153), 223/2564-2 (AC.2016.0154),
223/2565-1 (AC.2016.0155), 223/2565-2 (AC.2016.0156), 223/2566-1
(AC.2016.0157), 223/2566-2 (AC.2016.0158), et à la modification d'une mention
LATC (AC.2016.0159).
Vu les faits suivants :
A.
La société A.________ a acquis le 3 avril 2012 la parcelle n° 296 du
registre foncier, sur le territoire de la commune d'Arzier - Le Muids au
lieu-dit "********". Le 9 octobre 2013, cette parcelle a été divisée
en quatre nouvelles parcelles adjacentes, portant les n
os
296 (3'632
m
2
), 2564 (1'404 m
2
), 2565 (798 m
2
) et 2566
(780 m
2
). Ces biens-fonds sont classés en zone de villas, mis à
part un compartiment de terrain de 184 m
2
au sud de la parcelle n
o
2564, qui est classé en zone village.
B.
Lors du fractionnement, une "restriction LATC" a fait l'objet
d'une mention au registre foncier, sur le feuillet des quatre nouvelles
parcelles. Le texte auquel renvoie la mention, figurant dans une réquisition
annexée au feuillet et signée par la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après:
la municipalité) ainsi que par A.________, est le suivant:
"LA MUNICIPALITE DE LA
COMMUNE D’ARZIER
Vu l’article 4.1 du règlement
général sur les constructions et l’aménagement du territoire fixant les
capacités constructives,
vu le fractionnement de la
parcelle n°296 selon le plan de situation du 8 juillet 2013, établi par le
bureau d’études ********., ing. géom. officiel à Aubonne,
requiert de Monsieur le
Conservateur du Registre foncier de Nyon d’inscrire sur les parcelles n
os
296,
2564, 2565 et 2566 ci-après désignées une mention rappelant à tout acquéreur de
ces parcelles que les restrictions légales résultant de la réglementation des
constructions, sont modifiées comme suit :
Surface totale en zone villas de
la parcelle n°296 avant fractionnement,
6'430 m
2
. Avec un (CUS) de 0.25, la surface brute de plancher
utilisable est de 1'608 m
2
.
Surface totale en zone village de
la parcelle n°296 avant fractionnement,
184 m
2
. Avec un (CUS) de 0.6, la surface brute de plancher
utilisable est de 110 m
2
.
Soit au total la surface brute de
plancher utilisable maximum est de 1'718 m
2
.
Après fractionnement, les surfaces
brutes de plancher utilisables seront les suivantes :
Surface                                     Surface
brute de plancher utilisable
m
2
m
2
Parcelle 296              3'632                                                             1’190
Parcelle 2564             1'404                                                                176
Parcelle 2565               798                                                                176
Parcelle 2566               780                                                                176
Total                         6'614                                                             1’718
Dans la mesure où les règles en
vigueur seraient modifiées dans le sens d’une augmentation de la capacité
constructive, les propriétaires des parcelles frappées de la mention peuvent
demander la révision de celle-ci."
C.
Le 1
er
novembre 2012, A.________ a demandé un permis de
construire cinq villas de deux appartements chacune, à savoir la villa A1 sur
la parcelle n° 2564, la villa A2 sur la parcelle n° 2565, la villa A3 sur
la parcelle n° 2566 et les villas B1 et B2 sur la parcelle n° 296 (à l'est
de la parcelle, soit dans la partie aval), ainsi que 25 places de
stationnement (quinze places extérieures, dont cinq places visiteurs, deux
places dans deux garages et deux places dans trois couverts). Dans les villas
B1 et B2, le premier appartement occupe le rez-de-chaussée inférieur et le
deuxième appartement le rez-de-chaussée supérieur, avec un accès aux combles. D'après
la demande de permis de construire, la surface brute utile des planches des
cinq villas est de 961 m
2
au total.
Mis à l’enquête publique du 16 novembre au 17
décembre 2012, ce projet a suscité l'opposition du propriétaire de la parcelle
voisine n
o
284, qui jouxte à l'ouest la parcelle n
o
296
(en amont, de l'autre côté du chemin du ********). La municipalité a levé
l'opposition et elle a délivré le permis de construire daté du 25 avril 2013
(permis n
o
25812).
D.
Le 10 mai 2013, le propriétaire de la parcelle n° 284 a recouru devant
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la
décision municipale levant son opposition et délivrant l'autorisation de
construire (procédure AC.2013.0238). Dans une lettre du 31 mai 2013, le
recourant a précisé qu'il renonçait irrévocablement à contester la
réglementarité des villas projetées A1, A2 et A3. Le 24 juin 2013, le juge
instructeur, tenant compte de cette circonstance, a levé l'effet suspensif pour
ce qui concerne les villas A1, A2 et A3.
E.
Le 26 juin 2013, A.________ a déposé une nouvelle demande de permis de
construire pour un nouveau projet sur la parcelle n
o
296. Ce projet
consiste d'abord à modifier les deux villas B1 et B2 (prévues à l'est de la
parcelle, soit dans la partie aval), à savoir aménager trois logements au lieu
de deux dans chacune de ces deux villas; il tend ensuite à construire en plus
deux nouvelles villas, C1 et C2, de trois logements chacune (à l'ouest de la
parcelle, soit dans la partie amont) ainsi qu'un parking souterrain de 24 places,
et quatre places de parc extérieures. Les quatre villas ont la structure
suivante: le premier appartement occupe une partie du rez-de-chaussée
inférieur, le deuxième appartement occupe une partie du rez-de-chaussée
supérieur et le troisième appartement occupe le reste de l'espace sur ces deux
étages (appartement en duplex).
Mis à l'enquête publique du 23 juillet au 22 août
2013, ce nouveau projet a fait l'objet d'une opposition de la part du voisin
propriétaire de la parcelle n° 284. La municipalité a levé l'opposition et elle
a délivré le permis de construire sollicité, daté du 3 février 2014
(permis n
o
26228). Le dossier contient un calcul du CUS établi par
l'architecte de la constructrice et contrôlé par le service technique de la
commune. Ce calcul indique la surface de chaque niveau des villas B1, B2, C1 et
C2, en distinguant la surface déterminante pour le CUS, d'une part, et la
surface des caves/greniers, d'autre part. La surface brute de plancher
habitable ou utilisable est ainsi de 1'188 m
2
; elle est donc
inférieure à la limite de 1'190 m
2
prévue par la mention
"restriction LATC" pour la parcelle n° 296.
F.
Le 24 février 2014, le voisin précité a recouru devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision de la municipalité
levant son opposition et autorisant le nouveau projet de construction
(procédure AC.2014.0075).
Le 18 août 2014, le tribunal a procédé à une
inspection locale. A cette occasion, la constructrice a précisé qu'elle
renoncerait à son premier projet (bâtiments B1 et B2 de deux logements chacun)
et réaliserait son deuxième projet (bâtiments B1 et B2 ainsi que C1 et C2, de
trois logements chacun), si elle obtenait gain de cause dans la procédure
AC.2014.0075, mais que, jusqu'à droit connu dans cette affaire, elle maintenait
les deux projets. Les causes AC.2014.0075 et AC.2013.0238 ont par conséquent
été jointes.
La Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal a rejeté les deux recours par un arrêt rendu le 23 janvier 2014. Elle
a partant confirmé les décisions de la municipalité levant les oppositions et
accordant les permis de construire n
os
25812 et 26228 à A.________.
L'opposant a recouru en vain contre cet arrêt au Tribunal fédéral (cf. arrêt
1C_119/2015 du 16 juin 2015).
G.
Les villas A1 (sur la parcelle n° 2564), A2 (sur la parcelle n° 2565) et
A3 (sur la parcelle n° 2566), ont été construites. Des propriétés par étages
(PPE) ont été constituées: la PPE "Arpège du Lac A" sur la parcelle
n° 2564; la PPE "Arpège du Lac B" sur la parcelle n° 2565; la PPE
"Arpège du Lac C" sur la parcelle n° 2566.
Les copropriétaires de la PPE "Arpège du Lac A"
sont les époux B.________ et C.________ (un appartement) et les époux D.________
et E.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE "Arpège du
Lac B" sont les époux F.________ et G.________ (un appartement) et les
époux H.________ et I.________ (un appartement). Les copropriétaires de la PPE
"Arpège du Lac C" sont les époux J.________ et K.________ (un
appartement) ainsi que L.________ et M.________ un appartement).
Aucune construction n'a été réalisée sur la parcelle
n° 296 en application des permis de construire n
os
25812 et 26228. A.________
est toujours, actuellement, propriétaire de cette parcelle.
H.
Le 11 novembre 2015, la municipalité a adressé à la société A.________
une décision de révocation du permis de construire n° 26228 du 3 février 2014.
Les motifs sont les suivants:
"Lors de la visite pour la
délivrance du permis d'habiter des constructions érigées sur les parcelles n°
2564, 2565 et 2566, soit chaque fois une villa de deux logements, il a été
constaté que les locaux initialement prévus comme non habitables, ont été
transformés et voués à l'habitation sans autorisation. De plus, ces locaux sont
impropres à l'habitation parce que les surfaces d'éclairage (art. 28 RLATC) et
de ventilation nécessaires, ainsi que la hauteur minimale sur la moitié de la
surface de la pièce, au sens de l'art. 27 RLATC, ne sont pas assurées. Les
logements en question ont été vendus et ne sont plus propriété de la société A.________.
Leur mise en conformité sera exigée de la part des propriétaires. […].
L'extension des surfaces
habitables pour les constructions érigées sur les parcelles 2564, 2565 et 2566
viole les règles communales sur l'indice d'utilisation du sol. Il y a donc lieu
de corriger cela par l'inscription d'une mention adéquate sur la parcelle n°
296. Cette mention aura pour effet de rendre non conformes les quatre villas
dont la construction est actuellement autorisée sur la parcelle n° 296. Leur
surface habitable devra être réduite substantiellement.
La Municipalité d'Arzier-Le Muids
doit dès lors constater qu'elle ne peut pas maintenir en vigueur le permis
délivré le 3 février 2014 dans la mesure où il concerne l'actuelle parcelle n°
296. Ce permis est dès lors révoqué, soit annulé avec effet immédiat."
I.
Agissant le 30 novembre 2015 par la voie du recours de droit
administratif, A.________ demande au Tribunal cantonal d'annuler la décision
municipale du 11 novembre 2015. Elle fait valoir en substance qu'on lui
reproche le fait que les combles des trois villas auraient été transformés en
pièces habitables, alors qu'il n'avait jamais été question pour elle de créer
des locaux habitables dans les combles. Elle-même avait vendu des terrains non encore
bâtis, avec permis de construire. S'agissant de son projet sur la parcelle n°
296, la recourante conteste la réalisation des conditions pour la révocation
d'une décision administrative. Ce recours a été enregistré sous la référence
AC.2015.0334.
Dans sa réponse du 21 avril 2016, la municipalité
conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision.
J.
Le 11 avril 2016, la municipalité a rendu six décisions de "mise en
conformité", qui ont une motivation quasiment identique. Il y est indiqué en
particulier que dans chacune des trois villas déjà construites (parcelles n
os
2564, 2565 et 2566), "l'appartement du rez inférieur présente un caractère
habitable qui est de 30,36 m² de plus que ce qui a été autorisé" (espace
figuré sur les plans comme "partie rangements avec une porte vitrée sur
maximum un tiers de la surface et une buanderie"); pour l'appartement en
duplex (rez supérieur et combles), "l'entier des combles doit être pris en
compte, y compris la buanderie qui a été réalisée en salle de bains, pour une
surface de 48,40 m²". La surface habitable (surface brute de plancher)
supplémentaire totale est donc, pour les trois bâtiments et les six lots de
PPE, de 236,28 m² (3 x 30,36 + 3 x 48,40). Les décisions exposent ensuite ceci:
"La surface des parcelles n°
2564, 2565 et 2566 ayant été totalement exploitée au sens de la réglementation
communale pour ce qui concerne l'indice d'utilisation du sol, cette surface
habitable supplémentaire de 236,28 m² sera prélevée sur la parcelle n° 296 non
encore construite et la mention LATC rappelée plus haut sera modifiée en
conséquence".
Selon ces six décisions, la municipalité exige en
outre, pour les combles, la pose de deux "Velux" de 78 x 140 cm, afin
d'augmenter la surface vitrée et d'aération. Un délai au 30 juin 2016 est fixé
pour créer ces ouvertures supplémentaires. La municipalité prend par ailleurs
acte que la hauteur minimale de 2,40 m n'est pas respectée sur la moitié de la
surface des combles mais, "compte tenu des circonstances", elle
"admet le caractère habitable des lieux à titre tout à fait
exceptionnel". S'agissant des rez-de-chaussée inférieurs, la municipalité
constate que la porte-fenêtre vitrée n'est pas suffisante pour l'éclairage du
local de 16,7 m², mais comme il ne manque que 0,41 m² d'ouverture, elle admet
"à titre tout à fait exceptionnel cette dérogation".
Les propriétaires des six lots de PPE ont chacun
reçu une de ces décisions de mise en conformité, visant spécifiquement leur
logement.
K.
Le 11 avril 2016, la municipalité a aussi rendu une décision destinée à
Les A.________. Dans cette décision, elle fait référence à sa décision de
révocation du permis de construire du 11 novembre 2015, après qu'il avait été
constaté que les surfaces habitables dépassaient de 236,28 m² les surfaces
autorisées dans le permis de construire. Elle expose ensuite ceci:
"Vous trouverez en annexe les
copies des six décisions rendues par la Municipalité d'Arzier-Le Muids ce jour
à l'encontre des propriétaires des lots sis sur les parcelles en cause.
Lorsque les décisions précitées
seront définitives et exécutoires, la Municipalité d'Arzier-Le Muids demandera
une modification de la mention LATC précitée en exigeant que la capacité
constructive de la parcelle n° 296 soit réduite d'une surface de plancher supplémentaire
de 236,28 m²."
L.
Par actes du 11 mai 2016, A.________ recourt au Tribunal cantonal contre
les sept décisions du 11 avril 2016, à savoir:
– contre la décision adressée aux époux B.________ C.________
(AC.2016.0153)
– contre la décision adressée aux époux D.________ E.________
(AC.2016.0154)
– contre la décision adressée aux époux F.________ G.________
(AC.2016.0155)
– contre la décision adressée aux époux H.________ I.________
(AC.2016.0156)
– contre la décision adressée aux époux J.________ K.________
(AC.2016.0157)
– contre la décision adressée à L.________ et  M.________
(AC.2016.0158)
– contre la décision adressée à A.________
(AC.2016.0159).
M.
Le 18 mai 2016, le juge instructeur a prononcé la jonction des sept
causes précitées avec la première cause (recours contre la décision du 11
novembre 2015, AC.2015.0334).
N.
Dans sa réponse du 6 juillet 2016, la municipalité conclut au rejet des
sept nouveaux recours.
Les copropriétaires F.________ G.________,
H.________ I.________, J.________-K.________ et L.________M.________,
représentés par le même avocat, ont déposé des réponses le 14 juillet 2016. Ils
concluent principalement à l'irrecevabilité des recours dirigés contre les
décisions concernant leurs lots respectifs; subsidiairement, ils concluent au
rejet de ces recours.
Le 3 octobre 2016, les époux B.________ C.________ et
les époux D.________ E.________, alors non assistés, ont écrit au tribunal pour
expliquer notamment que le litige entre la municipalité et A.________ ne les
concernait pas. Dans un mémoire de leur avocat du 30 mars 2017, ils concluent
au rejet des recours.
O.
A la requête de la recourante, le juge instructeur a cité les parties à
une audience de conciliation, le 1
er
décembre 2016. A cette
occasion, les parties, avec leurs avocats, ont été entendues dans leurs
explications. La conciliation a été tentée en vain. Les parties ont requis une
décision préjudicielle sur la question de la qualité pour recourir de A.________
dans les six affaires concernant la mise en conformité des logements des
propriétaires concernés.
P.
Par un arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de céans a prononcé, à titre
préjudiciel, que les recours, dans les causes jointes AC.2015.0334 et al.
étaient recevables, et que l'instruction de ces causes se poursuivait.
Q.
Les parties se sont encore déterminées par écrit.
Considérant en droit :
1.
La recevabilité des recours ayant déjà été admise dans le jugement
partiel du 26 janvier 2017, il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
La recourante conteste principalement la révocation du permis de
construire que la municipalité lui a délivré le 3 février 2014, pour quatre
villas de trois logements chacune sur la parcelle sur la parcelle n° 296. Elle
fait valoir en substance que si les propriétaires intimés étaient tenus de
rendre inhabitables les pièces litigieuses – et donc si les décisions de mise
en conformité étaient réformées dans ce sens – , la révocation du permis
n'entrerait pas en considération.
a)  Il convient tout d'abord de relever que la
révocation ne vise pas le permis de construire portant la date du 8 avril 2013
(permis n
o
25812), qui a lui aussi été confirmé par la Cour de céans
dans son arrêt AC.2014.0075 du 23 janvier 2014. Même si la recourante déclare y
avoir renoncé, ce premier projet, pour la construction de deux villas de deux
appartements (B1 et B2) sur la parcelle n° 296, est au bénéfice d'une
autorisation exécutoire.
b) Il convient ensuite de constater que lorsque le 3
février 2014, la municipalité a délivré le permis de construire pour le second
projet de la recourante, le morcellement de l'ancienne parcelle n° 296 avait
déjà été inscrit au registre foncier. La nouvelle parcelle n° 296 est classée
en zone de villas et, en vertu du règlement général sur les constructions et
l'aménagement du territoire d'Arzier-Le Muids (RCAT), un coefficient
d'utilisation du sol (CUS) – proportion entre la superficie du terrain classé
en zone à bâtir et la surface brute de plancher habitable ou utilisable – de
0.25 y est applicable (art. 4.1 al. 1 et 2 RCAT). Si, pour le calcul de ce
coefficient, la municipalité avait pris en compte exclusivement la surface de
la nouvelle parcelle n° 296, soit 3'632 m2, elle n'aurait pas autorisé la
construction des quatre villas B1, B2, C1 et C2, car la surface brute de
plancher totale (1'188 m²) est supérieure au maximum de 908 m² (3'632 x 0.25).
Si la municipalité a en définitive autorisé la
réalisation de 4 villas totalisant 1'188 m² de surface brute de plancher
habitable ou utilisable, c'est grâce à un "transfert d'indice", soit en
fonction d'un calcul du CUS prenant en considération la totalité de la surface
de l'ancienne parcelle n° 296 et opérant une répartition de cet indice entre
les parcelles issues du morcellement. Les modalités de ce transfert d'indice sont
décrites dans le document intitulé "restriction LATC" et annexé au
feuillet de la parcelle au registre foncier.
En révoquant ultérieurement ce permis de construire,
la municipalité a calculé à nouveau, sur d'autres bases, le transfert d'indice
admissible. Elle a précisé, dans ses décisions du 11 avril 2016, qu'une
"surface habitable supplémentaire de 236,28 m² sera[it] prélevée sur la
parcelle n° 296". En d'autres termes, la surface brute de plancher
habitable ou utilisable sur cette parcelle est désormais de 1'190 – 236.28 = 953.72
m². Cette surface maximale est supérieure à celle résultant d'une application
du CUS sans transfert d'indice (supplément de 45 m² environ).
c)  La Cour de céans n'a pas, dans la présente
affaire, à réexaminer d'office l'opération de transfert d'indice (ou de CUS) effectuée,
avec l'approbation de la municipalité, au moment du morcellement de l'ancienne
parcelle n° 296. Il faut toutefois rappeler qu'une telle opération, même si
elle n'est pas directement prévue par la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), est en principe admissible
selon la jurisprudence, sur la base d'une application par analogie de l'art. 83
LATC. Cette dernière disposition interdit en principe le fractionnement ou la
modification de limites d'une parcelle lorsque cela aurait pour effet de rendre
une construction non réglementaire, mais elle admet une exception lorsque la
demande présentée au registre foncier est accompagnée d'une réquisition de
mention signée par la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte
portée aux règles de la zone (art. 83 al. 1 LATC). Telle qu'il est rédigé, cet
article ne vise pas les terrains non bâtis - comme l'ancienne parcelle n° 296
-, dont les limites peuvent en conséquence être librement déplacées même si une
telle opération a pour effet de les rendre inconstructibles (cf. Raymond
Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la
construction, quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, RDAF
1991 p. 401). Il est cependant fait référence par analogie à l'art. 83 LATC à
propos du transfert d'indice, lequel n'est pas nécessairement lié à un
fractionnement ou à une modification de limites, parce que l'on transfère aussi
en quelque sorte des possibilités de construire d'une parcelle sur une autre,
et parce que, souvent, cette opération fait l'objet d'une mention au registre
foncier.
A propos d'affaires vaudoises, le Tribunal fédéral
considère que le transfert des possibilités de bâtir est licite, pour autant
qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir
ultérieurement à un tel calcul. Cela peut intervenir par l'inscription d'une
servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de
droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds.
La mention au registre foncier du transfert de surface de plancher habitable
constitue aussi un instrument admissible (cf. art. 962 CC) dès lors qu'elle est
opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante (arrêts TF
1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2; 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid.
4.1; 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2; dans la jurisprudence
cantonale: AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6 et les références).
En l'occurrence, les propriétaires des biens-fonds
concernés n'ont pas conclu un contrat constitutif d'une servitude de non-bâtir.
La municipalité a fixé la surface brute de plancher utilisable sur chacune des
nouvelles parcelles par un acte unilatéral mentionné au registre foncier, cet
acte contenant une restriction de droit public destinée à prévenir une
utilisation excessive du bien-fonds. Puisqu'il s'agit d'un acte unilatéral, la
municipalité est en principe habilitée à modifier la répartition des surfaces
brutes de plancher utilisables si le total (1'718 m² sur l'ancienne parcelle n°
296) est maintenu. Il faut toutefois que les intérêts du propriétaire, au
détriment duquel cette modification est effectuée, ne soient pas atteints de
manière excessive; il faut donc appliquer les critères pour la révocation d'une
décision (cf. infra, consid. 2e).
d) Dans le jugement préjudiciel sur la recevabilité
du 26 janvier 2017, la Cour de céans a retenu l'existence d'un lien de
connexité étroit entre les huit décisions attaquées, à savoir la décision de
révocation du permis de construire prise le 11 novembre 2015, les six décisions
de mise en conformité du 11 avril 2016 destinées aux propriétaires
d'appartements, ainsi que la décision du 11 avril 2016 relative à la
modification de la mention LATC. Il n'a toutefois pas été examiné dans quelle
mesure ces décisions étaient matériellement liées les unes aux autres (consid.
2 de l'arrêt précité).
A ce stade, on doit examiner d'abord si la
municipalité était fondée à rendre les six décisions de mise en conformité, qui
autorisent les propriétaires des appartements à utiliser comme pièces
habitables des espaces de rangement (au rez-de-chaussée) ou des combles (dans
les duplex) alors que ces locaux n'avaient pas été comptés comme surfaces
habitables dans l'autorisation de construire initiale. Les propriétaires des
duplex doivent poser des Velux pour augmenter l'éclairage des combles; il ne
leur est pas imposé d'autres mesures dans le cadre de la mise en conformité, la
municipalité ayant admis des dérogations à propos de la hauteur minimale des
locaux dans une partie de combles, et à propos de l'éclairage de la pièce
supplémentaire au rez-de-chaussée. En définitive, ces six décisions sont
entièrement favorables aux copropriétaires concernés, qui ne les ont du reste
pas contestées. La municipalité n'était pourtant pas tenue de statuer dans ce
sens.
Lorsqu’une construction a été réalisée ou modifiée
sans autorisation, alors que cette formalité était imposée, l'art. 105 al. 1 LATC
dispose que la municipalité est en droit de faire supprimer ou modifier, aux
frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions
légales et réglementaires. Cette base légale aurait permis à la municipalité
d'ordonner aux propriétaires d'appartements concernés de ne pas utiliser pour
l'habitation les locaux litigieux si, dans son appréciation, elle avait estimé
que cette solution s'imposait (voir par exemple l'arrêt AC.2015.0087 du 9
février 2016 et l'arrêt du TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, à propos d'une
situation où la municipalité a pris une telle décision). En effet, la
jurisprudence rendue à propos de l'art. 105 al. 1 LATC retient que l'ordre de démolir
ou de remettre en état un ouvrage non conforme à la réglementation, pour lequel
une autorisation ne pouvait être accordée, n'est en principe pas contraire au
principe de la proportionnalité. L'autorité doit cependant renoncer à une telle
mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est
pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de
l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou
encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction
comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 123 II 248
consid. 4a; TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016). En d'autres termes, une pesée
des intérêts doit être effectuée et, à ce propos, la municipalité dispose d'un
large pouvoir d'appréciation.
En l'occurrence, la municipalité a manifestement
pris en considération le dommage qu'une interdiction d'utiliser les pièces
litigieuses causerait aux propriétaires des appartements, qui n'étaient pas les
requérants de l'autorisation de construire et qui ont acquis les lots de PPE
après l'octroi du permis par la municipalité en avril 2013. Ces appartements
ont été achetés par des couples, qui entendaient aussi utiliser ces pièces pour
l'habitation; dans certains cas, d'après ce qui a été déclaré à l'audience du 1
er
décembre 2016, ces pièces ont été présentées comme indispensables en fonction
de la taille ou de l'organisation de la famille (pour avoir à disposition des
chambres d'enfant). La municipalité n'a pas expliqué en détail, ni dans les
décisions attaquées ni dans ses écritures, comment les copropriétaires ont été
renseignés, au moment de la vente, au sujet du contenu du premier permis de
construire, s'agissant des pièces comptées dans le total des surfaces
habitables. Il ressort quoi qu'il en soit du dossier que dans aucun document
(actes relatifs à la constitution de la PPE, avenant au contrat d'entreprise
générale repris par les acquéreurs, notamment), la recourante n'a attiré
l'attention des acquéreurs sur le fait que les pièces litigieuses avaient été,
d'après la demande de permis de construire et les plans de l'architecte,
présentées comme des locaux non habitables, en vue de l'application des normes
relatives au CUS. La municipalité a en somme estimé que les acquéreurs
n'étaient pas de mauvaise foi: ils n'avaient pas conscience qu'en rendant
habitables les pièces litigieuses, ils utilisaient les locaux contrairement au
permis de construire.
La recourante fait valoir, dans sa dernière
écriture, que l'architecte avait toujours été parfaitement clair avec les
intimés au sujet de ce qui était autorisé ou non, singulièrement à propos du
caractère non habitable des combles, et qu'un représentant du promoteur (********)
avait écrit aux époux H.________ I.________, le 11 juillet 2015, que le grenier
n'était pas habitable (pièce 112 du bordereau du 14 juillet 2016 des intimés
précités). La recourante soutient n'avoir à aucun moment trompé les intimés
s'agissant des surfaces habitables. Elle demande que les intimés soient
astreints à produire toutes les pièces relatives aux travaux à plus-value
qu'ils avaient chargé l'entrepreneur général d'effectuer après l'acquisition
des lots de PPE; toutes les pièces relatives à des travaux de surélévation du
toit dans un lot (n° 2566-2, de M.________ et L.________); et les contrats
hypothécaires conclus par les intimés, en relation avec l'achat de leurs
appartements. La recourante requiert également l'audition de l'architecte (********)
ainsi que du responsable de la société ayant exécuté le contrat d'entreprise
générale (********). Ces réquisitions tendent à ce que les circonstances de la
vente et de la construction des appartements puissent être établies de manière
plus précise. Or il n'est pas nécessaire de compléter l'instruction à ce propos
car le choix de la municipalité de considérer comme disproportionnés des ordres
de remise en état qui interdiraient l'utilisation des pièces litigieuses pour
l'habitation, et qui imposeraient le cas échéant de supprimer certains aménagements
dans ces locaux (chauffage, éclairage, amenée d'eau, par exemple), n'est pas
critiquable, vu l'importante marge d'appréciation dont bénéficient les
autorités locales en matière d'application des règles sur l'habitabilité d'un
local (cf. TF 1C_122/2016 du 7 septembre 2016, consid. 5.4.1). A propos de la
régularisation des pièces situées dans les combles, il convient de rappeler que
ce niveau est en principe habitable (cf. art. 6.3 RCAT: "Dans toutes les
zones, les combles sont habitables ou utilisables dans la totalité du volume
exploitable dans la toiture"). Dans les décisions attaquées, la
municipalité a retenu que dans les combles des villas A1, A2 et A3, la règle de
l'art. 27 al. 2 RLATC n'était pas respectée, parce que la hauteur de 2,40 m n'était
pas atteinte sur la moitié de la surface (texte de l'art. 27 al. 2 RLATC: "Dans
les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de
la surface habitable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale
de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons"). Il ressort en effet des
plans de la première demande de permis de construire ("plans villa type
A", "façades-coupe villa type A") que dans les combles, la
hauteur de 2,40 m n'est atteinte que pour environ 40 % de la surface habitable.
Dans ces conditions, la municipalité pouvait appliquer comme elle l'a fait le
principe de la proportionnalité pour admettre, dans le cadre d'une
régularisation, le caractère habitable des combles. Cette solution tient
suffisamment compte de l'intérêt public à ce que les locaux habitables offrent
une hauteur appropriée. Les autres dérogations découlant des décisions de
régularisation, à propos de l'éclairage des locaux, sont en définitive de
minime importance.
e)  Les décisions de remise en état, qui permettent
aux copropriétaires intimés d'utiliser les pièces litigieuses pour
l'habitation, et qui augmentent donc l'indice d'utilisation du sol sur les
trois parcelles concernées (n° 2564, 2565 et 2566), ont été prises par la
municipalité en tenant compte de la révocation du permis de construire ordonnée
le 11 novembre 2015, ainsi que de la modification de la mention LATC dont il
est question dans la décision municipale du 11 avril 2016.
Une décision administrative peut, à certaines
conditions, être annulée ou modifiée. La décision étant un acte unilatéral,
elle est par définition modifiable unilatéralement. Par principe, l'autorité ne
saurait être privée de la possibilité de corriger un vice affectant la
régularité de la décision, en particulier son illégalité, ni de la possibilité
d'adapter les régimes juridiques qu'elle a créés aux exigences de l'intérêt
public. Cependant, la décision définit des rapports de droit et elle détermine
ainsi la situation juridique d'administrés qui se fondent sur elle dans leurs
activités propres. L'attente qu'ils peuvent placer dans la stabilité des
relations créées par la décision est légitime et le droit protège cette
attente. Le régime de la modification des décisions est par conséquent soumis à
deux exigences contradictoires. D'où le principe selon lequel lorsque
l'autorité constate une irrégularité, la modification (ou la révocation) n'est
possible qu'après une pesée des intérêts dans laquelle l'intérêt à une
application correcte du droit objectif est mis en balance avec l'intérêt à la
sécurité juridique, respectivement à la protection de la confiance (Pierre
Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, vol. II, 3e éd., Berne 2011 p. 382
ss;  ATF 137 I 69 consid. 3.3; 135 V 215 consid. 5.2). Sont notamment pertinents
dans cette pesée d'intérêts le fait que la décision a créé un droit subjectif
au profit de l'administré, que celui-ci a déjà fait usage d'une autorisation ou
que la décision est le fruit d'une procédure au cours de laquelle les divers
intérêts en présence ont fait l'objet d'un examen approfondi (ATF 137 I 69
consid. 2.3, 127 II 306 consid. 7a). Il en va de même de la bonne foi de
l'administré. Celui qui a agi dolosivement ou violé ses obligations en
induisant l'administration en erreur au moment de demander l'autorisation ne
saurait en principe s'opposer à la révocation, à moins que cette mesure ne soit
contraire au principe de la proportionnalité (ATF 98 Ib 241 consid. 4b; arrêt
TF 1C_111/2016 du 8 décembre 2016 consid. 6.1).
En l'occurrence, la municipalité a accordé une
importance prépondérante au respect du coefficient d'utilisation du sol sur
l'entier de l'ancienne parcelle n° 296. L'opération de transfert d'indice, lors
du morcellement de ce bien-fonds en quatre nouvelles parcelles, était assez
particulière: elle permettait, grâce notamment à un petit secteur en zone de
village (avec CUS de 0.6) sur la nouvelle parcelle n° 2564, de garantir une
importante surface de plancher utilisable sur la nouvelle parcelle n° 296,
largement supérieure à celle résultant d'une application du CUS de 0.25 pour la
zone de villas (cf. supra, consid. 2b). Si le permis de construire délivré le 3
février 2014 pouvait être entièrement utilisé, on aboutirait, dans ce secteur
de la zone de villas, à une concentration excessive de surfaces d'habitation, le
surplus de 236 m² correspondant en définitive à une villa de deux appartements.
Or une opération de transfert d'indice ne saurait provoquer en définitive un
tel résultat – c'est-à-dire un dépassement sensible du CUS par l'effet combiné
des régularisations sur les parcelles n° 2564, 2565 et 2566, d'une part, et du
maintien des possibilités de construire sur la parcelle n° 296, d'autre part (à
propos de cette exigence en cas de modification de limites d'un terrain bâti,
cf. Didisheim, op. cit., p. 404). Dans la pesée des intérêts, il faut tenir
compte de cet élément. La recourante, qui est à l'origine de l'ensemble du
projet immobilier sur son ancienne parcelle n° 296 – en particulier de
l'opération de transfert d'indice -, et qui n'a pas encore construit les
bâtiments prévus sur la nouvelle parcelle n° 296, ne subit pas une atteinte
grave à son droit de propriété du fait de la révocation du second permis de
construire: avec le calcul corrigé (qui fera l'objet d'une nouvelle mention au
registre foncier), il lui reste la possibilité de créer davantage de surfaces
brutes de plancher utilisables que ce que justifierait une application du CUS
de la zone de villas, sans transfert d'indice (+ 45 m²; cf. supra, consid. 2b
in fine). Dans ces conditions, on ne saurait reprocher à la municipalité un
mauvais usage de son pouvoir d'appréciation. La solution qu'elle a adoptée
tient correctement compte des intérêts respectifs des différentes parties,
ainsi que de l'intérêt public.
f)  Au terme de cette appréciation globale, il
apparaît donc que les différentes décisions prises par la municipalité les 11
novembre 2015 et 11 avril 2016 ne violent pas le droit fédéral, cantonal ou
communal. Cette autorité n'a pas fait un mauvais usage de son large pouvoir
d'appréciation.
3.
Il s'ensuit que les recours, mal fondés, doivent être rejetés. Cela
entraîne la confirmation des décisions attaquées. La recourante, qui succombe,
supportera les frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD). Les copropriétaires intimés,
qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat, ont droit à des dépens, à la
charge de la recourante. Il en va de même de la commune (art. 55 LPA-VD).
S'agissant des copropriétaires intimés, le montant des dépens est fixé en
tenant compte du fait que deux avocats ont assisté respectivement 4 et 8
d'entre eux.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont rejetés.
II.
Les décisions rendues par la Municipalité d'Arzier-Le Muids sont
confirmées.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la recourante.
IV.
Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à B.________ et C.________
à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.
V.
Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à D.________ et
E.________  à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.
VI.
Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à F.________ et
G.________  à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.
VII.
Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à H.________ et
I.________  à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.
VIII.
Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à J.________ et
K.________  à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.
IX.
Une indemnité de 750 (sept cent cinquante) francs, à payer à L.________ et
M.________ à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.
X.
Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à la Commune
d'Arzier-le-Muids à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.
Lausanne, le 15 juin 2017
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.