vd_omni · FI.2011.0034 · 2012-11-30 · fr

AX.________, BX.________ c/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions | Vente d'un immeuble locatif en plusieurs lots de PPE. Contrairement à ce qu'a retenu l'ACI, le critère de la fréquence des opérations n'est pas réalisé. Les recourants ont conclu un contrat de courtage avec leur gérance plusieurs mois avant de constituer une PPE. Depuis le début, leur intention était de vendre l'entier de leur immeuble. S'ils ont constitué une PPE par la suite, c'est certainement sur conseil de leur gérance, afin de faciliter la revente. A cela s'ajoute que les différents lots ont été vendus dans un laps de temps très court. Il faut ainsi considérer la vente des différents lots de PPE de leur immeuble comme une opération immobilière unique.Recours au Tribunal fédéral interjeté par l'ACI admis (causes 2C_1276/2012 et 2C_1277/2012 du 24 octobre 2013).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.11.2012 FI.2011.0034

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 30
novembre 2012
Composition
M. Eric Kaltenrieder,
président
; M. Bernard Jahrmann et M. Alain
Maillard, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourants
AX.________ et
BX.________,
à 1********, représentés par Dino Venezia
SA, Cabinet fiduciaire et fiscal, à Lausanne,
Autorité intimée
Administration
cantonale des impôts,
Autorité concernée
Administration
fédérale des contributions
Objet
Impôt cantonal et communal (sauf soustraction) / Impôt fédéral
direct (sauf soustraction)
Recours AX.________ et BX.________ c/
décision de l'Administration cantonale des impôts du 8 avril 2011 (caractère
professionnel des ventes de PPE nos 5-264-2 à 5-264-7 à Lausanne - ICC, IFD,
période fiscale 2008)
Vu les faits suivants
A.
Le 28 novembre 2002, les époux AX.________ et
BX.________ (ci-après les contribuables ou les recourants) ont acquis la
parcelle n
o
******** du cadastre de la Commune de Lausanne. Le prix
de vente de 2'270'000 fr. a été financé par une hypothèque au 1
er
rang de 1'000'000 fr. et par un crédit lombard.
Le bien-fonds supporte un immeuble,
sis à l'avenue ******** et construit dans les années 1990. L'immeuble dispose
de commerces au rez-de-chaussée et de deux parties distinctes: au sud (********),
trois niveaux et des combles aménagées habitables; au nord (********), deux
niveaux habitables.
Au moment de l'acquisition,
l'immeuble venait de faire l'objet d'une rénovation complète par le précédent
propriétaire, à l'exception du triplex avenue ******** (lot
n
o
********), dont le bail avait été résilié. Avec l'accord du
locataire, l'appartement a été entièrement rénové et un nouveau bail a été
conclu avec une légère adaptation du loyer en raison des travaux effectués. Les
autres appartements et les locaux commerciaux n'ont fait l'objet ni de travaux
ni d'adaptations de loyers depuis l'achat.
B.
Le 27 mai 2003, les contribuables ont acquis les
parcelles n
os
******** et ******** du cadastre de la Commune de
Payerne. Le prix de vente de 2'150'000 fr. a été financé par un emprunt
hypothécaire de 2'000'000 fr. et par des fonds propres. Le bien-fonds supporte un
immeuble locatif, sis à la rue ********, ******** et ********.
C.
Le 4 avril 2007, les contribuables ont conclu un
contrat de courtage exclusif avec la régie Nafilyan-Regisa SA en vue de la
vente de l'immeuble de Lausanne. Il s'agit d'un contrat de courtage standard
pré-imprimé (modèle de l'USPI) avec application du tarif général minimal de 3%.
Le 20 novembre 2007, les
contribuables ont constitué une propriété par étages sur l'immeuble de la
parcelle n
o
********. La répartition des lots est la suivante:
Entrée Avenue ********
- le lot 5'264-1:
locaux commerciaux au rez-de-chaussée (salon de coiffure);
- le lot 5'264-2:
appartement au premier étage;
- le lot 5'264-3:
appartement au deuxième étage;
- le lot 5'264-4:
appartement au troisième étage;
- le lot 5'264-5:
appartement-attique dans les combles.
Entrée Avenue ********
- le lot ********:
appartement triplex aux rez-de-chaussée, premier et deuxième étage;
- le lot ********:
locaux commerciaux au rez-de-chaussée (boulangerie).
La vente de ces sept lots s'est
échelonnée entre janvier/février 2008 et mars 2009 comme il suit:
- le 15 janvier 2008, le lot ********
(boulangerie) a été vendu pour un prix de 300'000 fr.; l'immeuble a fait
l'objet d'un bail à loyer pour locaux commerciaux conclu avec la société Y.________
SA;
- le 23 janvier 2008, les lots ********,
********, ********, ********ont été vendus pour des montants de respectivement
540'000 fr., 550'000 fr., 560'000 fr. et 480'000 fr.; le lot ******** a été
vendu aux locataires en place et le lot ******** à un acquéreur qui a repris le
bail en cours; les lots ******** et ******** étaient libres de location;
- le 1
er
février 2008, le
lot ******** a été vendu pour un montant de 750'000 fr. aux locataires en
place;
- le 3 mars 2009, le lot ******** (salon
de coiffeur) a été vendu pour un prix de 390'000 fr. à un couple de
physiothérapeutes qui envisage d'y établir son cabinet lorsque le coiffeur aura
cessé son exploitation.
D.
Le 18 juillet 2008, la régie Nafilyan Regisa SA a
soumis à l'autorité de taxation la déclaration pour l'imposition des gains
immobiliers relative aux six ventes réalisées en 2008.
Dans une lettre du 27 novembre
2008, l'Office d'impôt du district de Lavaux-Oron (ci-après: l'office d'impôt)
a fixé le gain immobilier réalisé en 2008 sur la base du décompte suivant:
"Prix de vente net                                                                   CHF           3'072'909.00
Prix d'achat                                                                           CHF           1'906'800.00
Frais d'achat effectifs                                                             CHF               84'244.00
Gain immobilier                                                                     CHF          1'081'865.00"
La lettre précisait:
"S'agissant d'une opération immobilière
réalisée à titre professionnel, le gain de Fr. 1'081'865.- devra figurer
distinctement dans les revenus 2008 de votre déclaration d'impôt ordinaire de
votre canton de domicile en 2008."
Le 8 janvier 2009, AX.________ a
été entendu par les représentants de l'office d'impôt.
Dans une lettre du 27 mars 2009,
les contribuables ont demandé à l'autorité de taxation de reconsidérer sa
position et de qualifier les ventes en question de non professionnelles. Ils ont
donné les explications suivantes sur les circonstances ayant présidé à l'achat
de l'immeuble de Lausanne et à sa vente:
"L'immeuble a été acheté avec des fonds
propres et une hypothèque en premier rang de CHF 1'000'000.-. J'assimile à des
fonds propres le crédit lombard octroyé par l'UBS à l'époque, car ce crédit
était dans mon esprit, temporaire. En effet, mon objectif était de diversifier
ma fortune en vendant des titres au profit d'un immeuble. Au moment où cette
opération s'est présentée, la vente des titres était défavorable et j'ai
préféré la différer, ce qui n'est malheureusement jamais arrivé. Ce simple
choix de pure bonne administration de ma fortune privée ne saurait être un
élément prépondérant pour la qualification professionnelle de toute
l'opération.
En été 2007 les premiers nuages se sont
amoncelés sur nos économies et j'ai considéré plus prudent de me défaire de cet
immeuble pour rembourser une partie de mes dettes, craignant une plus forte
hausse annoncée des taux hypothécaire. A ce moment là également, ne voulant pas
réaliser les pertes de cours sur titres déjà enregistrées et ne voulant pas
courir le risque d'un appel de marge de la part de mon banquier, j'ai opté pour
la vente de l'immeuble.
Là également, il s'agit d'une pure bonne
gestion de  mon patrimoine privé.
[...]
Nous avons décidé avec mon épouse de vendre
cet immeuble et avons fixé des prix très réalistes pour les différents lots,
[...].
Mon idée était de faire une fleur à mes
locataires et de leur donner la possibilité de devenir propriétaires de leur
logement pour le prix d'un loyer, comme j'aurais souhaité pouvoir le faire dans
ma jeunesse.
[...]
Le bénéfice global sur la vente de
l'immeuble qui se monte donc à environ 1Mio, vient uniquement du fait de la
rareté des appartements et non pas d'une quelconque planification de ma
part."
Le 19 mai 2009, l'office d'impôt a
répondu aux intéressés qu'il maintenait sa position et qu'une réclamation ne
sera possible que contre la décision de taxation pour la période fiscale 2008.
E.
Le 5 novembre 2009, AX.________ a acquis en
copropriété (1/7) la parcelle n
o
******** du cadastre de la Commune
de Chavannes-près-Renens. Le prix d'achat de sa part de 828'570 fr. a été
financé par des fonds propres.
F.
Le 18 janvier 2010, l'office d'impôt a notifié
aux contribuables sa décision de taxation pour la période fiscale 2008. A été
ajouté au revenu imposable le montant de 1'081'865 fr. correspondant au gain
immobilier déterminé le 27 novembre 2008.
Le 18 février 2010, les époux X.________
ont déposé une réclamation contre cette décision.
Le 20 mai 2010, l'Administration
cantonale des impôts (ACI) a confirmé la position de l'autorité de taxation.
Par lettre du 25 mai 2010, les
contribuables ont déclaré maintenir leur réclamation.
Le 28 septembre 2010, AX.________
et son mandataire ont été entendus par les représentants de l'ACI.
Par décision du 8 avril 2011, l'ACI
a rejeté la réclamation des contribuables, qualifié de professionnelles les
ventes des parcelles n
os
******** à ********, sises à Lausanne, en
date des 15 et 23 janvier et 1
er
février 2008 et inclus le gain de
988'320 fr. (montant arrondi) aux revenus ordinaires des contribuables pour
l'exercice 2008.
G.
Le 9 mai 2011, les époux X.________, par
l'intermédiaire de leur mandataire, ont recouru contre cette décision devant la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), en concluant
à ce que les ventes des parcelles n
os
******** à ******** du
cadastre de la Commune de Lausanne soient qualifiées de non professionnelles.
Dans sa réponse du 27 juin 2011,
l'ACI a conclu au rejet du recours.
Les recourants ont déposé un
mémoire complémentaire le 22 août 2011. L'ACI a renoncé à se déterminer sur
cette écriture.
Les arguments respectifs des
parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Le tribunal a statué par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.
2.
Le litige porte sur la qualification du bénéfice
– privé ou commercial – réalisé par les recourants à la suite des ventes des
parcelles n
os
******** à ******** du cadastre de la Commune de
Lausanne.
3.
a) En principe, l'impôt sur le revenu a pour
objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques
(art. 16 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre sur l'impôt fédéral direct – LIFD;
RS 642.11; art. 19 al. 1 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts
directs cantonaux – LI; RSV 642.11). Sont exonérés d'impôt, les gains en
capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée (art. 16
al. 3 LIFD; art. 19 al. 3 LI). Tous les revenus provenant de l'exploitation
d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole,
de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative
indépendante sont imposables (art. 18 al. 1 LIFD; art. 21 al. 1 LI). Font
partie des revenus provenant de l'activité lucrative indépendante tous les
bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la
réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale (art. 18 al. 2
LIFD; art. 21 al. 2 LI).
b) Selon la jurisprudence, la
distinction entre un gain privé en capital (non imposable sur le revenu) ou un
bénéfice commercial en capital provenant de l'exercice d'une activité lucrative
indépendante (imposable sur le revenu), dépend des circonstances concrètes du
cas (cf. arrêts 2C_349/2009 du 16 novembre 2009 consid. 4.1.2; 2C_893/2008 du
10 août 2009 consid. 2.2). La notion d'activité lucrative indépendante
s'interprète toutefois largement, de telle sorte que sont seuls considérés
comme des gains privés en capital exonérés d'impôt ceux qui sont obtenus par un
particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la simple administration de
sa fortune privée. En revanche, si l'activité du contribuable excède ce cadre
relativement étroit et est orientée dans son ensemble vers l'obtention d'un
revenu, l'intéressé est réputé exercer une activité lucrative indépendante dont
les bénéfices en capital sont imposables. Une telle qualification peut se
justifier, selon les cas, même en l'absence d'une activité reconnaissable pour
les tiers et/ou organisée sur le modèle d'une entreprise commerciale, et même
si l'activité n'est exercée que de manière accessoire ou temporaire, voire même
ponctuelle (arrêts 2C_454/2011 et 2C_455/2011  du 5 avril 2012 consid. 5.1 et
les références citées). Les éléments patrimoniaux utilisés pour
l'accomplissement d'une activité lucrative indépendante sont pour leur part
considérés comme des actifs commerciaux (cf. ATF 125 II 113 consid. 6c/bb p.
126 s.).
C'est avant tout en lien avec les
transactions effectuées par les particuliers sur des immeubles ou sur des
titres que la jurisprudence a été amenée à dégager des critères permettant de
tracer la limite entre les gains (privés) en capital et les bénéfices
(commerciaux) en capital (arrêt 2C_893/2008 du 10 août 2009 consid. 2.2). Elle
a notamment considéré que valent comme indices d'une activité lucrative
indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée les
éléments suivants: le caractère systématique et/ou planifié des opérations, la
fréquence élevée des transactions, la courte durée de possession des biens
avant leur (re)vente, la relation étroite entre l'activité indépendante
(accessoire) supposée et la formation et/ou la profession (principale) du
contribuable, l'utilisation de connaissances spécialisées, l'engagement de
fonds étrangers d'une certaine importance pour financer les opérations, le réinvestissement
du bénéfice réalisé ou encore la constitution d'une société de personnes. On
peut aussi mentionner l'utilisation effective du bien et le motif de son
aliénation. Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres
voire même – exceptionnellement – isolément s'il revêt une intensité
particulière, à la reconnaissance d'une activité lucrative indépendante (arrêts
2C_454/2011 et 2C_455/2011 du 5 avril 2012 consid. 5.1 et les références
citées). En outre, l'absence d'éléments typiques d'une telle activité dans un
cas concret peut être relativisée par d'autres circonstances revêtant une
intensité particulière (cf. ATF 125 II 113 consid. 3c p. 118 et 6a p. 124;
arrêt 2C_893/2008 du 10 août 2009 consid. 2.2). En tout état, les circonstances
concrètes du cas sont déterminantes, telles qu'elles se présentent au moment de
l'aliénation (arrêts 2C_454/2011 et 2C_455/2011 du 5 avril 2012 consid. 5.1 et
les références citées).
Concernant le caractère
systématique des opérations, le nombre des achats et des ventes du contribuable
est le signe du caractère systématique de l’activité. Il n’existe toutefois pas
de nombre décisif d’opérations qui permette de départager l’activité
commerciale de la gestion de la fortune privée. Si les achats et les ventes sont
fréquents et réguliers, une forte présomption naît en faveur de l’existence
d’une activité commerciale. En cas de doute, d’autres facteurs permettent de
qualifier l’aliénation, tels que son rapport avec la profession du
contribuable, le financement de l’opération, sa brièveté, etc. (Arch. 49, 55 =
RDAF 1982, 32).
S'agissant du rapport avec
l'activité principale du contribuable, on notera que les architectes (Arch. 47,
418, 131; Arch. 47, 209; Arch. 46, 504; Arch. 30, 371), les entrepreneurs
(Arch. 48, 131; Arch. 47, 485; Arch. 40, 225), les techniciens en génie civil
et maîtres d’état (Arch. 40, 389; ATF 92 I 121 = RDAF 1967, 247), même
salariés, sont régulièrement imposés comme indépendants pour la gestion de leur
fortune immobilière présentée par eux comme privée; la maison d’habitation
personnelle doit en revanche échapper à ce traitement même si ce principe
connaît des exceptions
(Yves Noël,
in
Commentaire
romand LIFD, Bâle 2008, n
o
22 ad art. 18).
Le nombre d’opérations ne joue que peu, si ce n’est pas de rôle. L'activité
immobilière du contribuable peut avoir un caractère purement accessoire, et
même occasionnel. Ainsi, une opération isolée peut être considérée comme
professionnelle si elle est en rapport avec la profession principale du
contribuable. A cet égard, il est sans importance que le contribuable soit
indépendant ou salarié (notamment d’une société dont il serait actionnaire)
dans le cadre de son activité principale. Il est indifférent que l'opération
ait effectivement procuré du travail au contribuable ou que celui-ci ait
revendu l'immeuble sans transformations (Danielle Yersin
in
Archives de
droit fiscal 59 p. 137, p. 143, et les références).
Au sujet de la participation du
contribuable à une société de personnes, il convient de relever que le
contribuable qui ne participe pas personnellement à une activité immobilière
n’encourra pas moins le risque d’être imposé sur une activité indépendante s’il
y prend part économiquement au travers d’une société simple avec des
professionnels de l’immobilier (Arch. 49 p. 558 = RDAF 1982, 30; Arch. 47 p.
485 = RDAF 1980, 164).
4.
En l'espèce, l'ACI s'est fondée sur différents
indices, pour qualifier de commercial le bénéfice réalisé par les recourants.
a) L'ACI invoque tout d'abord la brève
durée de la possession de l'immeuble.
Les recourants ont acquis la
parcelle n
o
******** du cadastre de la Commune de Lausanne le 28
novembre 2002. Ils ont constitué une propriété par étages sur cet immeuble le
20 novembre 2007 et ont vendu les lots entre janvier 2008 et mars 2009.
Les recourants ont ainsi conservé
leur propriété pendant un peu plus de cinq ans (six ans pour le dernier lot),
avant sa revente. A l'évidence, une telle durée n'est pas longue. Elle n'est
toutefois pas brève au point de constituer un indice en faveur d'une opération
professionnelle. Les rares cas mentionnés par la jurisprudence où la durée de
la possession a été déterminante font en effet état d'une revente dans un délai
d'un à trois ans (en particulier Arch. 23 p. 275).
b) L'ACI retient en outre que les
recourants ont mis en valeur leur bien immobilier, en constituant une propriété
par étages.
Les recourants contestent cette
appréciation. Ils se fondent sur l'arrêt 2C_404/2009 du Tribunal fédéral du 1
er
mars 2010 (publié et traduit
in
RDAF 2010 II p. 600). La conclusion
qu'ils en tirent est toutefois erronée. En effet, dans cet arrêt, le Tribunal
fédéral ne dit pas que la division d'un immeuble en parcelles ne permet pas de
conclure à un commerce d'immeubles, ce qui aurait d'ailleurs constitué un
revirement de jurisprudence (RDAF 1967 p. 316; ég. Arch. 49 p. 146). En
réalité, ce qui l'a conduit dans cette affaire à qualifier le gain réalisé de
privé, c'est que la contribuable avait disposé économiquement de ses parts de
copropriété en concluant un pacte d'emption prévoyant un prix de vente fixe et
qu'on ne pouvait dès lors pas retenir qu'elle avait participé à l'augmentation
de la valeur de l'immeuble consécutive à la division du bien-fonds et à la
construction des parcelles qui avaient suivi. En fait, l'activité de l'intéressée
s'était résumée à la conclusion de ce pacte d'emption et à la concession des
droits de construction.
Cela étant, cela ne signifie pas
encore que la constitution d'une propriété par étages doit être retenue en
défaveur des recourants. En règle générale, la mise en valeur des immeubles
acquis est le signe d'un commerce d'immeubles, car elle suppose une activité
intense de la part du propriétaire et une volonté, non pas de conserver
l'immeuble, mais de le revendre au mieux. La jurisprudence mentionne comme
exemples la promotion d'un plan de quartier, la division d'un immeuble en
parcelles (à laquelle elle assimile selon les circonstances la constitution
d'une propriété par étages), l'équipement d'un terrain ou les démarches faites
en vue d'obtenir un permis de construire (Arch. 59 p. 146, ainsi que les
références citées; ég. Arch. 49 p. 122 pour la constitution d'une propriété par
étages). Dans le cas d'espèce, l'objectif de la constitution d'une propriété
par étages était à l'évidence de faciliter la revente de l'immeuble et de réaliser
un gain plus élevé. En revanche, les recourants n'ont pas participé activement
à la mise en valeur de leur immeuble, à la différence du cas visé par l'arrêt
publié aux Arch. 49 p. 122, où les contribuables avaient procédé eux-mêmes à la
recherche de futurs acquéreurs, s'étaient occupés des ventes et avaient
encaissé les produits de ces ventes. Les recourants se sont en effet limités à
conclure un contrat de courtage et à signer l'acte constitutif de la PPE. On ne
saurait qualifier une telle activité d'
"intense"
. C'est
vraisemblablement du reste sur conseil de leur gérance qu'ils ont constitué une
PPE sur leur immeuble.
Le critère de la mise en valeur du
bien immobilier n'est dès lors pas réalisé.
c) L'ACI invoque également la
fréquence des opérations effectuées par les recourants, soit sept ventes en un
peu plus d'un an.
Les recourants contestent cette
appréciation. Ils soutiennent que la vente des différents lots de PPE de leur
immeuble doit être considérée comme une opération immobilière unique. Ils se
fondent ici encore sur l'arrêt 2C_404/2009 du 1
er
mars 2010. Dans
cette affaire, le Tribunal fédéral a considéré que la contribuable avait
disposé économiquement de ses parts de copropriété par la conclusion d'un pacte
d'emption prévoyant un prix de vente fixe. Les ventes subséquentes
apparaissaient ainsi simplement comme l'exécution échelonnée de la transaction
de base, sans véritable concours de l'intéressée.
Dans le cas particulier, le
contexte est certes un peu différent de celui visé par l'arrêt du Tribunal
fédéral, comme l'a souligné l'ACI dans la décision attaquée. Néanmoins, si l'on
se réfère à la chronologie des faits, on constate que les recourants ont conclu
le contrat de courtage avec leur gérance plusieurs mois avant de constituer une
PPE. Il convient dès lors d'admettre que leur intention était depuis le début
de vendre l'entier de leur immeuble. S'ils ont constitué une PPE par la suite, c'est
certainement sur conseil de leur gérance comme on l'a déjà relevé ci-dessus,
afin de faciliter la revente (en permettant notamment la vente des appartements
aux locataires en place). A cela s'ajoute que les différents lots (à
l'exception du salon de coiffure) ont été vendus dans un laps de temps très court
(deux semaines). Au regard de ces éléments, il convient de considérer que les
ventes des sept lots de PPE de l'immeuble des recourants constituent une opération
immobilière unique.
Le critère de la fréquence des
opérations, comme celui de la mise en valeur du bien immobilier avec lequel il
est en l'occurrence lié (la vente en plusieurs actes des différents lots
n'étant que la suite logique de la constitution d'une PPE), n'est ainsi pas réalisé.
d) L'ACI souligne encore que les
recourants ont financé l'acquisition de l'immeuble de Lausanne exclusivement
par des fonds étrangers.
Les recourants contestent ce point
de vue. Ils soutiennent que le crédit lombard doit être assimilé à des fonds
propres. Dans leur esprit, – expliquent-ils – ce crédit devait en effet être
temporaire, l'objectif poursuivi étant de diversifier leur fortune en vendant
des titres au profit d'un investissement immobilier lorsque la situation
boursière le permettrait dans de bonnes conditions.
Le crédit lombard est un prêt
octroyé par un établissement bancaire sous la forme d'un compte courant ou
d'une avance ferme en échange du nantissement d'une partie ou de la totalité de
ses avoirs en dépôt. Il présente plusieurs avantages. Il permet en particulier d'obtenir
un capital supplémentaire sans avoir à réaliser les titres existants, de
continuer à profiter du potentiel de progression et de rendement des titres et
de modifier à tout moment la structure du dépôt. Les avoirs déposés peuvent
être mis en gage jusqu'à concurrence d'un pourcentage donné de leur valeur de
marché, qui est périodiquement vérifiée.
Quoi qu'en disent les recourants,
le crédit lombard, malgré ses caractéristiques, reste un prêt. Il ne saurait
ainsi être assimilé à des fonds propres. Peu importe également les motifs qui ont
conduit les recourants à recourir à cette forme de financement.
C'est dès lors à juste titre que
l'ACI a retenu que les recourants avaient financé l'acquisition de l'immeuble
de Lausanne exclusivement par des fonds étrangers, ce qui constitue un indice en
faveur d'une activité commerciale.
f) L'ACI relève aussi que la
quasi-totalité du produit des ventes des lots PPE a été réinvesti dans la
promotion immobilière de Chavannes-près-Renens.
Les recourants contestent cette
affirmation. Ils expliquent que la produit des ventes a servi, après paiement
des hypothèques, à rembourser le crédit lombard et à absorber les pertes
boursières réalisées à l'époque, le solde ayant été placé en bourse.
La thèse de l'ACI n'est accréditée
par aucun document. On ne retiendra dès lors pas cet élément en défaveur des
recourants.
g) L'ACI retient enfin l'intention manifeste
des recourants de tirer un revenu des opérations immobilières effectuées.
Une telle intention qui relève du
for intérieur du contribuable peut difficilement être prouvée pour elle-même.
Le Tribunal admet dès lors qu'elle se déduise des circonstances extérieures.
Ainsi, le fait d'acquérir des immeubles, de les mettre en valeur et les
revendre rapidement met en évidence les intentions spéculatives du contribuable
et dénote sa volonté de réaliser un gain de plus value (Arch. 39 p. 265; ég.
Arch. 59 p. 147).
Dans leurs écritures, les
recourants expliquent qu'ils ont décidé de vendre leur immeuble en raison de la
situation boursière, afin d'éviter que la dénonciation du crédit lombard ne leur
fasse perdre plus. De telles raisons n'excluent pas l'intention de réaliser un
gain. Les recourants exposent encore qu'ils ont choisi de fixer des prix très
réalistes, afin de
"faire une fleur"
à leurs locataires. Il
ressort toutefois du dossier qu'en définitive, seuls deux des sept lots de PPE
ont été vendus aux locataires en place. Il est vrai en revanche que la rapidité
à laquelle les lots ont été vendus (à l'exception du salon de coiffure)
accrédite la thèse des recourants selon laquelle les prix proposés étaient
raisonnables.
Quoi qu'il en soit, il n'est pas
nécessaire d'examiner plus avant cette question. En effet, l'élément subjectif
que constitue l'intention lucrative du contribuable n'a qu'une importance
secondaire dans la qualification du gain immobilier réalisé (Arch. 59 p. 148).
h) En définitive, on constate que, parmi
les différents indices sur lesquels s'est fondée l'ACI, seul celui de
l'utilisation de fonds étrangers est réalisé. Le fait que l'acquisition de
l'immeuble de Lausanne a été entièrement financée par des fonds étrangers ne
saurait toutefois suffire à lui seul pour conclure en faveur d'une activité
commerciale. Ce d'autant que, selon les explications des recourants qui
paraissent crédibles, le crédit lombard ne devait être que temporaire, le but
étant de vendre les titres nantis lorsque la situation boursière serait
meilleure. C'est dès lors à tort que l'ACI a qualifié de professionnel le gain
réalisé sur les ventes des parcelles n
os
******** à ******** du cadastre
de la Commune de Lausanne.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent à
l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée. Le dossier
sera renvoyé à l'ACI afin qu'elle impose le gain réalisé sur les ventes des
parcelles n
os
******** à ******** du cadastre de la Commune de
Lausanne conformément aux art. 61 ss LI. Vu l'issue du litige, l'arrêt sera
rendu sans frais. Les recourants, qui obtiennent gain de cause par
l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, ont droit par ailleurs à des
dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision sur réclamation de l'Administration
cantonale des impôts du 8 avril 2011 est annulée; le dossier est renvoyé à
cette autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
III.
L'arrêt est rendu sans frais.
IV.
L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de
l'Administration cantonale des impôts, versera à AX.________ et BX.________,
solidairement entre eux, une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de
dépens.
Lausanne, le 30 novembre 2012
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.