vd_omni · EF.1993.0016 · 1993-07-07 · fr

LE FLONZEL SA | Sur les hauteurs de Lutry une valeur vénale de 350.-/m2 confirmée par 2 ventes récentes de parcelles semblables n'est en tous cas pas excessive, l'autorité n'a par ailleurs pris en compte qu'1 partie (2/3) de la surface.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.07.1993 EF.1993.0016

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 7 juillet 1993
__________
sur le recours interjeté par
SI LE
FLONZEL SA
, représentée par Me Philippe Jaques, avocat à Lausanne
contre
la décision rendue le 29 janvier 1993 sur
recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lavaux (estimation fiscale de la parcelle no 4385 de Lutry)
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            La recourante,
la société anonyme SI Le Flonzel SA, à Lausanne, est propriétaire sur le
territoire de la Commune de Lutry, au lieu-dit "La Jaque" d'une
parcelle de 2205 m2 immatriculée au Registre foncier sous no 4385.
Cet
immeuble, non bâti, est situé à l'ouest du territoire communal, et jouxte le
ravin du Flonzel, séparant la Commune de Lutry de celle de Belmont. Il est
environ 500 mètres en-dessous de l'autoroute N9.
B.                            Selon le plan
de zones de la Commune de Lutry, approuvé par le Conseil d'Etat du canton de
Vaud le 24 septembre 1987, ce terrain se trouve en zone de moyenne densité
permettant la construction de bâtiments locatifs. La société recourante est
d'ailleurs propriétaire d'un immeuble situé immédiatement au-dessus de la
parcelle 4385, sur lequel elle a bâti il y a environ 30 ans un petit locatif.
Ce dernier bien-fonds bénéficie d'une servitude grevant la parcelle litigieuse,
ne permettant que la construction d'une villa familiale d'une hauteur limitée.
Actuellement,
la parcelle litigieuse se trouve en nature de pré-champs, et depuis son
acquisition par la recourante il y a plus de 30 ans elle n'a jamais été
cultivée, la propriétaire se bornant à en assurer l'entretien à ses frais.
C.                            En 1977, ce
bien-fonds a fait l'objet d'une estimation fiscale fixée alors à Fr. 50'000.-.
Le 3 juin 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lavaux (ci-après la commission) a porté ce montant à Fr. 520'000.-. Ce chiffre
résultait de l'attribution à l'immeuble de la recourante d'une valeur vénale au
m2 de Fr. 500.- (sur 2085 m2) portant ainsi la valeur vénale estimée de la
propriété Fr. 1'042'000.-. Aucune valeur de rendement n'ayant été retenue,
l'estimation fiscale a été fixée à la moitié de ce montant, arrondi à Fr
520'000.-.
D.                            Sur recours du
15 juin 1992 de la SI Le Flonzel, la commission a modifié les chiffres précités
par décision du 29 janvier 1993 et retenu une valeur vénale de Fr. 350.-/m2
pour 1500 m2, portant l'estimation fiscale à Fr. 260'000.-. C'est contre cette
décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 11 février 1993. La
recourante a encore déposé un mémoire le 22 février 1993, la commission concluant
quant à elle au rejet du recours, dans sa réponse du 16 mars 1993.
E.                            Le tribunal a
procédé à une visite des lieux le 4 juin 1993, en présence des parties qui ont
confirmé leur position. A cette occasion, la recourante a produit une pièce
soit la photocopie d'une lettre du 2 décembre 1991 de la gérance Seilaz
exposant les difficultés rencontrées pour vendre la parcelle litigieuse pour
Fr. 400.-/m2. Diverses pièces ont encore été produites par l'autorité
intimée (le 7 juin 1993) et par la recourante (le 25 juin 1993). Le Tribunal
administratif a délibéré à huis clos.
et considère en droit :
___________________
1.                             En l'espèce,
la Commission de district n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble.
Cet aspect de l'estimation n'est pas critiquable, s'agissant d'un terrain à
bâtir dont la situation et la taille ne permettraient pas une exploitation
agricole rationnelle. Son propriétaire ne fait d'ailleurs que l'entretenir,
sans en retirer un revenu quelconque. Cette façon de procéder est en outre conforme
à ce que préconisent les Instructions du Département des finances à l'intention
des Commission de district d'estimation fiscale des immeubles, du 31 janvier
1991 (ci-après : les Instructions du 31 janvier 1991), qui relèvent que la
valeur de rendement des terrains à bâtir est généralement nulle (cf. p. 6). Par
conséquent, l'estimation fiscale équivaudra à la moitié de la valeur vénale de
l'immeuble (voir notamment, Tribunal administratif, arrêt EF 92/034 du 11 juin
1993).
2.                             La
contestation de la recourante porte sur deux points, soit la valeur vénale
retenue (Fr. 350.-/m2) d'une part, et la surface prise en compte d'autre part.
Sur le
premier point, elle fait valoir en substance que la valeur vénale retenue est
sans rapport avec la réalité, compte tenu des contraintes qui s'imposeront aux
constructeurs d'un bâtiment sur sa parcelle, de la situation de celle-ci
(nature géologique du sol, proximité de la future éventuelle pénétrante de
l'est lausannois, problème pour le parcage des véhicules), de sa configuration
(forte déclivité, proximité du ravin du Flonzel), ainsi que de diverses
difficultés techniques et juridiques, notamment de l'existence d'une servitude.
Sur le deuxième point, et reprenant pratiquement les mêmes arguments relatifs à
la déclivité et à l'instabilité géologique, la recourante soutient qu'on ne
peut prendre en compte une surface de 1500 m2 comme l'a fait la commission,
mais tout au plus la surface utilisable pour une construction, soit environ
1100 m2.
Dans sa
réponse, la commission indique qu'elle a tenu compte de tous ces éléments
lorsqu'elle a modifié sa décision initiale, qu'elle n'a attribué aucune valeur
de rendement à la parcelle en cause, enfin que le marché révèle des prix
proches de Fr. 350.- m2.
3.                             Conformément
à la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles ci-après
(LEFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être
obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix pratiqués lors des
transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la
région. L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles ci-après (REFI) précise en outre que la valeur marchande est fixée en
tenant compte de l'offre et de la demande, en prenant pour base la situation,
la destination, l'état et le rendement de celui-ci.
En l'espèce,
la valeur vénale attribuée par la commission est confirmée concrètement par
deux ventes récentes de deux parcelles éloignées d'à peu près un kilomètre.
Quoi qu'en dise la recourante, cette valeur prend en compte les
caractéristiques du terrain. Même si les conditions géologiques et la déclivité
de la parcelle peuvent poser des problèmes, il n'en demeure pas moins que la
construction d'une villa est possible, et que cette caractéristique est de
nature à intéresser des acquéreurs. La recourante a certes produit des pièces
montrant qu'une vente était actuellement difficile, mais le tribunal retient
qu'il s'agit plutôt de difficultés dues à la conjoncture économique en général,
et qu'elles ne devraient dès lors pas être déterminantes, s'agissant d'établir
une estimation fiscale destinée à durer des années, pour ne pas dire des
décennies. De toute manière, le prix de Fr. 350.-/m2 est inférieur à celui
auquel la recourante a cherché à vendre ce terrain (Fr. 420.-/m2). Les
problèmes d'ordre géologique peuvent être surmontés par des dispositions
techniques de nature à renchérir sans doute la construction, mais ne présentant
pas des difficultés insurmontables. La recourante a elle-même pu construire un
petit immeuble locatif sur la parcelle jouxtant le terrain litigieux. Quant aux
contraintes résultant de la servitude, elles n'empêchent pas la réalisation
d'une villa familiale, et il faut tout de même relever que cette servitude a
été constituée par la recourante elle-même, en faveur du bien-fonds voisin dont
elle était propriétaire avant sa constitution en PPE. On doit dans ces
conditions admettre que la valeur vénale retenue de Fr. 350.-/m2 correspond
concrètement à la valeur marchande de l'immeuble.
4.                             En ce qui
concerne la surface retenue par la commission, le tribunal considère que
celle-ci a largement tenu compte du fait qu'une bonne partie de la surface n'était
pas constructible, puisqu'elle n'a pris en compte que les deux tiers de la
surface totale de la parcelle, excluant notamment la partie ouest (ravin du
Flonzel). Cette manière de faire est correcte. La valeur vénale d'un terrain
est fonction de ce que l'on peut y faire, et le droit vaudois permet de prendre
en considération toutes les surfaces classées pour le calcul du coefficient
d'occupation et d'utilisation du sol (art. 48 al. 3 LATC) à l'exception
toutefois des parties non constructibles, par exemple parce qu'elles sont en
nature de forêts (voir Droit vaudois de la construction rem. 3.2 ad art. 48
LATC et les références citées). En n'attribuant aucune valeur vénale au tiers
de la parcelle de la recourante, la commission a largement tenu compte de cette
circonstance. On peut d'ailleurs faire observer à la recourante que toutes les
démarches effectuées en son nom par des courtiers en 1991 et 1992 tenaient
compte d'une surface totale de 2085 m2. Elle se contredit donc largement
elle-même, lorsqu'elle soutient que seule la moitié de la surface a réellement
une valeur vénale.
5.                             La décision
entreprise doit dès lors être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours,
les frais étant mis à charge de la recourante déboutée (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.
Le recours est
rejeté.
II.                La décision rendue le
29 janvier 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lavaux est confirmée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 4385 est fixée à Fr. 260'000.-.
III.               Un émolument d'arrêt de
Fr. 1'200.- (mille deux cents francs) est mis à la charge de la recourante.
Lausanne, le 7 juillet 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.