vd_omni · AC.2025.0206 · 2026-01-29 · fr

A.________/Municipalité d'Aubonne | Recevabilité du recours (c. 1). Pas de violation du droit d'être entendu en lien avec l'appréciation anticipée des preuves par la CDAP (c. 2) ou la motivation de la décision (c. 3). Le morcellement conduisant à la création d'une parcelle de près de 600 m2, de forme carrée mais inconstructible, n'est pas insolite/constitutif d'abus de droit. La municipalité devait donc autoriser le fractionnement souhaité au bénéfice d'une mention au sens de l'art. 83 LATC (c. 4-5).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.01.2026 AC.2025.0206

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 29 janvier 2026
Composition
Mme Annick Borda, présidente;
Mme Imogen Billotte et M. André Jomini, juges.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Marc-Olivier BUFFAT, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité d'Aubonne,
représentée par Laurent PFEIFFER, avocat à Lausanne
.
Objet
Divers
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité
d'Aubonne du 18 juin 2025 refusant le morcellement de la parcelle n° 380
(CAMAC 213440)
Vu les faits suivants:
A.
A.________ est propriétaire de la parcelle 380 du cadastre de la commune
d'Aubonne. D'une surface de 1'606 m
2
, ce bien-fonds est actuellement
occupé par un bâtiment de 111 m
2
(maison d’habitation, n
o
ECA 716), un accès, place privée de 378 m
2
et un jardin de 1'117 m
2
.
La parcelle 2369 d'Aubonne, propriété de tiers, est
contiguë à la précitée. Occupant une surface de 1'660 m
2
, elle supporte
trois bâtiments industriels couvrant au total 518 m
2
et dispose d'un
accès, place privée de 877 m
2
et d'un jardin de 265 m
2
.
B.
Ces parcelles sont toutes colloquées en zone d'habitation à moyenne
densité A selon le plan d'extension (ci-après: le PE) et le règlement communal
sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après: le RPE) dans
leur version approuvée le 28 avril 1982 par le Conseil d'Etat vaudois.
C.
La parcelle 2369 résulte de la division opérée le 17 décembre 2018 de
l'ancienne parcelle 380 en deux biens-fonds. A l'occasion de ce fractionnement,
une mention au sens de l'art. 83 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement
du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) a été inscrite au
registre foncier sur le feuillet des deux biens-fonds précités
"rappelant
à tout acquéreur de ces parcelles que les restrictions légales résultant du
plan général d'affectation (PGA) ou de tout autre plan lui succédant demeurent
inchangées, nonobstant les modifications apportées aux nouvelles limites de
parcelles. Ainsi les règles susmentionnées doivent être appliquées en
considérant les parcelles 380 et 2369 et le DDP (2330) d'Aubonne comme une
seule parcelle."
Cette mention a également été étendue au droit
distinct et permanent (DDP) 2376 à la charge de la parcelle 2369.
D.
Le 19 juin 2024, A.________ a obtenu un permis de construire sur la
parcelle 380 autorisant notamment la démolition du bâtiment existant (n
o
ECA 716) et la reconstruction d'un immeuble de 9 appartements et un garage
souterrain, le tout épuisant, en l'état de la règlementation communale, la
totalité des droits de bâtir actuels. Dans le formulaire de demande de permis
de construire correspondant, le coefficient d'utilisation de sol (CUS) indiqué est
de 0.35 pour la surface cumulée des deux parcelles nouvelles 380 et 2369. Une
fois construit, le nouveau bâtiment sera organisé pour forme d'une propriété
par étages (PPE).
E.
Le 28 octobre 2024, A.________ a requis de la Municipalité d'Aubonne
(ci-après: la Municipalité) qu'elle se détermine sur le fractionnement de la
parcelle 380 et la constitution d'un nouveau bien-fonds n
o
4012,
correspondant à la partie ouest de la parcelle 380 encore non construite. Cette
nouvelle parcelle occuperait une surface pratiquement carrée de 597 m
2
,
actuellement en nature de jardin et partiellement plantée d'arbres. Le garage
souterrain autorisé le 19 juin 2024 prendrait place à 50 cm de la nouvelle
limite séparant les parcelles. La Municipalité était invitée à confirmer que le
fractionnement en question contrevenait au règlement communal sur la police des
constructions, mais qu'il était autorisé avec l'inscription d'une mention au
sens de l'art. 83 LATC dès lors qu'il dérogeait aux règles sur la distance à la
parcelle voisine et au CUS. La requête tendait à autoriser le report de la
mention existant sur la parcelle 380 (voir lettre C ci-dessus) sur la nouvelle
parcelle à créer.
Dans sa séance du 5 novembre 2024, la Municipalité a
décidé de refuser la demande de fractionnement. Cette décision a été
communiquée au géomètre mandaté par A.________ par courriel le 14 novembre
2024, sans aucune indication de motifs. Après une demande de ********, époux de
A.________, invitant la Municipalité à réexaminer si elle pouvait accepter ce
fractionnement, la Municipalité a communiqué un nouveau refus à l'intéressé le
26 novembre 2025 par voie électronique. Après une seconde relance de ******** sur
le sujet, la Municipalité lui a écrit le 13 mars 2025, sous la signature de la
secrétaire et du syndic, pour confirmer son refus, selon décision prise en
séance du 4 mars 2025, sans autre motivation.
Par courriel du 5 mai 2025, ******** a prié la
Municipalité de rendre une nouvelle décision répondant aux exigences requises
de forme et motivation. Le 18 juin 2025, la Municipalité a finalement rendu une
décision adressée à A.________ dans laquelle elle relève tout d'abord que ********
a réitéré le 5 mai 2025 sa demande de réexamen, puis motive sa position et indique
finalement qu'elle "refuse [la] demande de morcellement, en vertu de
l'art. 83 LATC".
F.
Par acte du 18 juillet 2025, A.________ (ci-après: la recourante) a
formé recours contre cette décision à la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal (CDAP) et conclu à son annulation et au renvoi de la cause
à la Municipalité pour nouvelle décision.
La Municipalité a répondu au recours le 16 octobre
2025 et conclu à son rejet.
La recourante a déposé des observations
complémentaires le 24 octobre 2025.
Considérant en droit:
1.
Le Tribunal cantonal examine d'office et librement la recevabilité des
recours qui lui sont soumis. Il se prononce en application des dispositions de
la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36) concernant le recours de droit administratif (art. 92 ss LPA-VD).
La Municipalité a communiqué aux représentants de la
recourante par courriel un premier refus de fractionnement en date du 14
novembre 2024, puis un second refus en date du 26 novembre 2024. Ces courriels,
consécutifs à une décision prise dans une séance de Municipalité, ne
comportaient toutefois aucune motivation et n'étaient pas formellement signés
par la Municipalité. Le plan cadastral établi par le géomètre et signé par la
Municipalité le 5 novembre 2024 pour valoir refus de fractionnement figure bien
au dossier, mais rien n'indique qu'il aurait été transmis à la recourante. Ces
éléments contreviennent à l'art. 42 al. 1 let. c, e et f LPA-VD, qui prévoit
que la décision contient, en termes claires et précis, les motifs sur lesquels
elle s'appuie, la signature, ainsi que l'indication des voies de droit. Une
nouvelle communication a été effectuée le 13 mars 2025, adressée à l'époux de A.________,
qui ne comportait toutefois toujours pas de motivation. Le 18 juin 2025, la
Municipalité est entrée en matière sur la demande de réexamen du 5 mai 2025 et
a rendu une nouvelle décision adressée à A.________ respectant les conditions
formelles précitées, en particulier en termes de motivation (voir consid. 3
ci-dessous). Le délai pour contester la décision municipale a valablement commencé
à courir depuis cette date. Déposé dans le délai de trente jours de l'art. 95
LPA-VD, le recours a donc été formé en temps utile. Ce point n'est d'ailleurs
pas contesté.
La recourante, propriétaire du bien-fonds concerné,
a manifestement qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de
l'art. 99 LPA-VD). Le contenu du mémoire répond aux exigences formelles de
l'art. 79 LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
La recourante a sollicité diverses mesures d'instruction.
a) Le droit d’être entendu, tel qu'il est garanti à
l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du
14 avril 2003 (Cst-VD; RS 101.01), comprend notamment le droit pour l’intéressé
de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise
touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des
preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves
pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à
tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à
influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 142 III 48 consid.
4.1.1). L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures
d'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que
ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167
consid. 4.1, et les arrêts cités; cf. aussi arrêts TF 1C_638/2020 du 17
juin 2021 consid. 2.1; 1C_576/2020 du 1
er
avril 2021
consid. 3.1).
b) La recourante a requis la production du projet de
nouveau plan d'affectation communal (PACom) et l'audition de la géomètre
qu'elle a mandatée pour réaliser les démarches de fractionnement en cause. La
nouvelle planification communale n'est pas aboutie et n'a pas encore été mise à
l'enquête publique. Son contenu n'est en réalité pas déterminant pour trancher
le présent litige, tel que cela résulte des considérations qui suivent. Quant à
l'audition de la géomètre mandatée, on ne perçoit pas quels éléments factuels
supplémentaires utiles celle-ci pourrait apporter à la procédure et la
recourante ne l'explique pas. S'agissant d'une procédure écrite, la recourante
a eu tout loisir d'exposer dans ses actes les éléments nécessaires à la
compréhension de sa position juridique, de sorte que le Tribunal s'estime
suffisamment renseigné pour statuer sur la base des éléments au dossier. Il ne
sera donc pas donné de suite à la demande de mesures d'instruction
complémentaires.
3.
La recourante invoque dans un premier grief que la décision querellée
est insuffisamment motivée. La Municipalité ne préciserait pas quels seraient
les motifs de refus du projet de fractionnement, la simple référence à l'art.
83 LATC étant insuffisante.
a) D’après l'art. 42 al. 1 LPA-VD, la décision
contient notamment l'indication des faits, des règles juridiques et des motifs
sur lesquels elle s'appuie (let. c).
Le droit d’être entendu
garanti
à l'art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 Cst-VD
comprend également le droit pour le
justiciable d'obtenir une décision motivée, afin qu'il puisse la comprendre et
exercer ses droits de recours à bon escient. L'autorité doit ainsi mentionner,
au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé
sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la
portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a
toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de
preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à
l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (cf. ATF 139 IV 179
consid. 2.2 p. 183; 138 I 232 consid. 5.1 p. 237).
b) En l'espèce, la motivation de la décision est peut-être
un peu sommaire sur certains aspects, mais on comprend clairement que le motif
du rejet du projet de fractionnement est qu'il serait incompatible avec l'art.
83 LATC, qui proscrit un tel fractionnement s'il rend une construction non
réglementaire. Certes les violations du règlement communal ne sont pas
explicitées dans la décision, la Municipalité se contentant de citer des
articles du RPE, mais la Municipalité a en réalité fondé principalement sa
décision sur d'autres motifs, tel que le caractère insolite du fractionnement et
le prétendu abus de droit qu'il représenterait. Le contenu de la décision
entreprise n'a pas empêché recourante de comprendre la portée de la décision et
de formuler des griefs à son encontre dans le cadre du présent recours.
Au demeurant, même si la motivation de la décision
devait être considérée insuffisante, le vice a été réparé dans le cadre de la
procédure de recours, la Cour de céans contrôlant librement l'état de fait et
les considérants juridiques. Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée a
en effet complété sa motivation et la recourante a pu se déterminer sur cette
réponse dans le cadre de la réplique qu'elle a déposée. Le grief de violation
du droit d'être entendu doit donc être rejeté.
4.
La Municipalité estime que les conditions de l'art. 83 LATC pour
admettre un fractionnement ne sont pas remplies.
a) L'art. 83 LATC, intitulé
"fractionnement", a la teneur suivante:
1
Tout fractionnement
ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une
construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée
au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de
la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de
la zone.
2
La mention est
accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les
parcelles en cause.
Cette disposition du droit public cantonal prévoit
ainsi qu'avant de demander au registre foncier de procéder aux inscriptions
requises pour le fractionnement d'une parcelle bâtie, le propriétaire foncier
doit obtenir une décision de la municipalité. Il peut s'agir d'une simple et
brève décision en constatation, si le fractionnement n'a pas pour effet de
rendre une construction existante non réglementaire (singulièrement lorsque,
avec le nouvel état de propriété, les distances minimales aux limites sont toujours
garanties, ou encore si les indices d'utilisation ou d'occupation du sol sont
toujours observés). Si la modification de limite prévue affecte le caractère
réglementaire d'un bâtiment existant, la municipalité doit rendre une décision
indiquant si l'atteinte peut être corrigée en grevant d'une restriction de la
propriété une parcelle contiguë; elle signera le cas échéant la réquisition de
mention indiquant l'objet et l'étendue de cette restriction. Dans une troisième
hypothèse, si la municipalité considère que l'atteinte engendrée par le
déplacement de limites ne peut être corrigée ou qu'à tout le moins la
correction envisagée n'est pas propre à supprimer l'atteinte dans son entier,
elle s'opposera à la modification projetée et refusera de signer la réquisition
de mention (cf. Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en
droit vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83
et 85 LATC, RDAF 1991 p. 400 ss, 407; cf. aussi CDAP AC.2022.0398 du 17
novembre 2023 consid. 6a/bb).
b)
Dès lors qu'elle constitue un droit
fondamental, la propriété ne peut être restreinte qu'aux conditions de l'
art. 36 Cst
., aux
termes desquelles la restriction doit reposer sur une base légale -
respectivement sur une loi au sens formel si la restriction est grave - (al.
1), être justifiée par un intérêt public (al. 2) et respecter le principe de la
proportionnalité (al. 3).
La faculté de diviser un fonds résulte du droit de disposer
librement de sa propriété (art. 641 du Code civil suisse du 10 décembre 1907
[CC; RS 210]). Le pouvoir de diviser un fonds est donc en principe acquis à
chaque propriétaire. Il peut toutefois être restreint par l'ordre juridique
(Josette Moullet Auberson, La division des biens-fonds, thèse Fribourg, 1993,
p. 19). Tel est notamment le cas des restrictions de droit public (art. 702
CC).
La mention prévue par l'art. 83 LATC ("
Anmerkung
"
en allemand) porte sur une restriction de la propriété fondée sur le droit
public cantonal (art. 962 al. 1 du CC), grevant les parcelles mises à
disposition en vue de corriger intégralement l'atteinte portée au règlement
(cf. TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2 avec renvoi à Raymond
Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la
construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in: RDAF
1991 p. 400 ss, p. 403; voir aussi Denis Piotet, Le transfert du coefficient
d'utilisation ou d'occupation du sol et le droit privé fédéral, in Droit de la
construction 2000, p. 39; Fabien Andrey, Le transfert d'indices de
constructibilité, thèse, Berne 2022, p. 153 ss; arrêts AC.2005.0069 du 31
octobre 2005 consid. 2; voir aussi CDAP AC.2022.0317, AC.2022.0321 précité
consid. 3a/ee; AC.2020.0146 du 10 novembre 2020 consid. 3b/bb;
AC.2004.0199 du 19 juillet 2005 consid. 2). En vertu de l'art. 129 al. 1 let. g
de l'ordonnance sur le registre foncier du 23 septembre 2011 (ORF; RS
211.432.1), les restrictions de droit public cantonal concernant le droit des
constructions doivent faire l'objet d'une mention.
Une mention consiste en une indication signalant
dans le grand livre du registre foncier un rapport juridique (de nature privée
ou publique) qui est en relation avec l'immeuble, mais dont l'existence n'est
en principe pas liée au registre foncier. L'effet d'une mention au registre
foncier n'est en principe ni constitutif au sens de l'art. 971 CC, ni
déclaratif; il consiste uniquement à informer de l'existence du rapport
juridique concerné. Positivement, cela signifie que, conformément à l'art. 970
al. 4 CC applicable par analogie, "nul ne peut se prévaloir de ce qu'il
n'a pas connu une inscription portée au registre foncier". Le but premier
de la mention est de détruire la bonne foi du tiers se prévalant de son
ignorance de l'existence d'un rapport de droit. Négativement, il en résulte que
la mention n'a pas de conséquence sur le rapport juridique en question;
l'existence et le contenu de celui-ci sont indépendants de la mention.
L'omission ou la radiation de la mention n'a aucun effet sur le rapport
juridique indiqué. Inversement, ce n'est pas parce qu'il y a mention que le
rapport juridique est toujours d'actualité. Corollairement, le principe de la
foi publique ne s'applique pas aux mentions. Un tiers ne peut inférer de
l'absence de mention l'inexistence du rapport de droit ni, inversement, déduire
de la présence d'une telle mention l'existence du rapport de droit (Paul-Henri
Steinauer, Les droits réels, t. I, 6
e
éd., 2019, § 19 ch. 1122 ss,
sp. 1130-1131, et tome II, 5
e
éd., 2020, § 52 ch. 2855 ss;
Jean-Christophe Delafontaine, La mention au registre foncier: étude de droit
privé fédéral et vaudois, thèse Lausanne 1999, p. 17 ss; Henri Deschenaux, Le
registre foncier, Traité de droit privé suisse, vol. V, t. II, 2, 1983,
p. 586 s.; ATF 124 III 211 consid. 1a).
c) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le
transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, l'essentiel
étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface
constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul (TF
1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2;
ATF 109 Ia 188
consid.
3). Les objectifs de l'aménagement du territoire consistant à maintenir une
certaine harmonie entre les constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3
LAT) doivent s'analyser à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non
seulement à l'échelle de la parcelle. C'est pour cette raison que l'on admet
qu'un transfert des possibilités de bâtir est possible, pour autant que le
transfert s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir
ultérieurement à un tel calcul (arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid.
2.2).
L'inscription d'une mention de l'art. 83 LATC a pour
but de corriger l'atteinte aux règles de la zone en cas de modification des
limites de parcelles. Le fait que des constructions existantes soient d’ores et
déjà non règlementaires est sans incidence sous l'angle de l’art. 83 LATC,
puisque, selon son texte clair, cette disposition concerne exclusivement
l’hypothèse où la non-réglementarité est la conséquence du fractionnement (CDAP
AC.2010.0211 du 8 mars 2011 consid. 1b). Raymond Didisheim précise ce qui suit
(op. cit., p. 401):
"
Inapplicable
aux terrains non bâtis, dont les limites peuvent en conséquence être librement
déplacées même si une telle opération a pour effet de les rendre
inconstructibles, l'article 83 LATC ne concerne pas non plus les parcelles
bâties, lorsque la modification de limites projetée n'affecte pas la
réglementarité de la ou des constructions qui y sont implantées; ou lorsqu'elle
n'aggrave pas l'atteinte existante, s'agissant d'un ouvrage déjà contraire au
droit. Si, par suite d'une modification de limites, une construction
jusqu'alors réglementaire le reste désormais en vertu d'une disposition
dérogatoire, elle échappera également à l'article 83 LATC.
Dans les hypothèses envisagées
ci-dessus, les modifications de limites ne sont subordonnées matériellement à
aucune condition. Formellement, elles requièrent cependant le consentement de
la municipalité lorsque l'une au moins des parcelles en cause est bâtie
".
L'art. 83 LATC est également applicable par
analogie, selon la jurisprudence, au fractionnement ou à la modification des
limites d'une parcelle qui n'est pas bâtie, mais sur laquelle un projet de
construction a été mis à l'enquête, lequel n'est pas réglementaire – sans la
mention correctrice – dans les nouvelles limites (ou parce qu'il ne respecte
pas la distance minimale entre construction et limite de propriété; CDAP
AC.2023.0020 du 9 janvier 2024 consid. 3b; AC.2022.0317, AC.2022.0321 du
18 décembre 2023 consid. 3a/ee et les références citées).
Le Tribunal administratif (auquel a succédé la CDAP)
avait déjà relevé que le fractionnement de parcelles non bâties ou pour
lesquelles un permis de construire n'est pas demandé est licite, même si la
surface minimum de parcelle fixée par le règlement n'est pas respectée
(AC.1993.0057 du 21 avril 1994 consid. 4). Selon la jurisprudence, il apparait
en outre douteux qu’une municipalité puisse s’opposer à une demande de
fractionnement au motif que l’on créerait des parcelles trop petites pour
accueillir des constructions conformes à la zone (AC.2010.2011 du 8 mars 2011
consid. 9). Si l'atteinte à la règlementation peut être intégralement corrigée
par une mention au sens de l'art. 83 LATC, la municipalité sera tenue de signer
la réquisition de mention accompagnant la demande de fractionnement au registre
foncier (Didisheim, op. cit., p. 407). A défaut d'atteinte au règlement
communal, aucune base légale ne permet à la municipalité de refuser
l'autorisation de fractionnement (
AC.2008.0287 du 22
janvier 2009 consid.
1b).
La jurisprudence admet qu’un fractionnement de
parcelles puisse avoir une géométrie particulière, voire qu'il en résulte que
l'une d'elles soit constituée d’excroissances singulières. Les fractionnements
et déplacements de limites ne doivent cependant pas être insolites au point de
constituer un abus de droit (CDAP AC.2020.0298 du 5 juillet 2021 consid. a/bb;
AC.2022.0244 du 2 décembre 2022 consid. 2a). Dans un arrêt AC.2016.0137 du
6 juillet 2017, qui portait sur un morcellement tout à fait inhabituel et insolite,
le tribunal a considéré que le fractionnement envisagé ne pouvait pas être
autorisé sous l'angle de l'abus de droit. Le fractionnement prévu menait à un
déséquilibre, ce qui ressortait des différences de taille des bien-fonds
envisagés. Était révélateur le fait que le bien-fonds avec la plus petite
surface prévue contenait la plus grande partie des logements et bureaux, sans
disposer lui-même d'accès au domaine public ni de places de stationnement, si
ce n'est par des servitudes devant être créées à la charge du futur bien-fonds
voisin.
Dans la RDAF 1991 précitée (p. 409), Raymond
Didisheim mentionne ce qu'il désigne comme une seconde hypothèse pouvant
conduire au refus de fractionnement: c'est celle où, tout en nécessitant la
mention d'une restriction de la propriété destinée à corriger l'atteinte aux
règles de la zone qui en résulte, le déplacement de limites considéré ne vise
pas à favoriser les possibilités de bâtir, mais tend à une modification
purement cadastrale sans rien changer ni à l'apparence des lieux, ni aux
conditions effectives d'utilisation de la fraction de terrain en cause. Cette
seconde hypothèse, dont les éléments factuels sont au demeurant plus clairs, se
réfère à une décision de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière
de constructions (CCR), relatée de manière critique par l'auteur.
d) Lorsque la modification des limites porte
atteinte à la distance minimale à la limite de propriété, l'atteinte doit être
corrigée par la création d'une limite fictive sur la parcelle voisine. Si cela
n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle
contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art.
83 LATC (CDAP AC.2022.0317,
AC.2022.0321 précité consid. 3a/ee et les références).
La correction d'une atteinte à la réglementation est
aussi envisageable pour le coefficient d'utilisation du sol (AC.2007.0002 du 15
mai 2008). Si une surface déjà prise en compte pour calculer la densité
d'occupation du sol d'une parcelle est détachée de celle-ci après construction
pour l'affecter à une nouvelle parcelle, une surface correspondante sur la
nouvelle parcelle devra alors être "neutralisée" pour déterminer la
densité d'occupation du sol autorisée sur ce nouveau bien-fonds.
5.
a) En l'espèce, dans sa décision, la Municipalité considère qu'elle est
fondée à refuser l'autorisation de fractionnement car celui-ci aggraverait
l'atteinte à la règlementation, sans que la mention ne permettre de compenser
intégralement cette aggravation. Il en résulterait que les distances aux
limites de parcelle seraient réduites et l'indice de constructibilité davantage
dépassé. Elle invoque à cet égard les art. 13 et 18 RPE. De surcroit, l'opération
serait purement cadastrale et ne viserait pas la réalisation d'une construction
ou l'optimisation des droits à bâtir. Elle serait également artificielle car
elle tendrait à orienter la planification communale et à favoriser
l'augmentation des droits à bâtir sur la nouvelle parcelle en anticipation du
futur PACom, ce qui n'est pas le but poursuivi par l'art. 83 LATC. Le
fractionnement tendrait aussi à détourner les règles sur la plus-value.
b) Les art. 13 et 18 RPE ont la teneur suivante:
"Art. 13
La distance minimum "d" entre la façade et la limite de propriété
voisine ou du domaine public, s'il n'y a pas de plan d'alignement, est fonction
de la plus grande dimension en plan "a":
Si "a" est inférieur ou
égal à 20 m, "d" = 6 m.
Si "a" est supérieur à
20 m, "d" = 8 m.
Entre bâtiments sis sur une même
propriété, ces distances sont additionnées."
[…]
Art. 18     Le coefficient d'utilisation de la parcelle ne
dépassera pas 0.35."
c) Si la Municipalité invoque les articles précités
de son règlement communal pour contester le fractionnement, elle n'explique cependant
pas comment et dans quelle mesure l'atteinte à ces dispositions serait aggravée
par le nouveau parcellaire.
La CDAP a déjà jugé s'agissant de la commune
d'Aubonne que, à défaut de disposition réglementaire communale autorisant la
non prise en compte des distances aux limites pour les constructions
souterraines, celles-ci doivent respecter les règles sur les distances posées à
l'art. 13 RPE (AC.2002.0082 du 15 juin 2006 consid. 5 – art. 84 LATC
a
contrario
). Selon le projet de construction autorisé sur la parcelle 380 et
figuré en traitillés verts sur le plan de la demande de fractionnement, le
garage souterrain projeté semble s'inscrire à 50 cm de la limite commune des nouvelles
parcelles après division, ce qui le rendrait non règlementaire sans cet angle.
Quant au CUS, le projet autorisé en 2024 utilise déjà l'entier de l'indice
disponible sur les parcelles 380 et 2369, à savoir un coefficient de 0.35, de
sorte qu'un fractionnement aurait pour effet de rendre également (et tout au
moins) la nouvelle construction autorisée non conforme au règlement communal.
d) Cela étant dit, il convient alors d'examiner si
une mention de l'art. 83 LATC permettrait de corriger les atteintes précitées
au règlement. En matière de distance aux limites, force est de constater qu'il
serait par exemple possible d'inscrire une limite fictive sur la nouvelle
parcelle 4012 située au-delà de la limite règlementaire, afin de préserver la
quotité globale des droits à bâtir entre les deux parcelles et de corriger
l'atteinte à l'art. 13 RPE. Il en est de même s'agissant de l'inscription d'une
mention constatant l'absence de tout coefficient d'utilisation résiduel du sol
sur la parcelle 4012. Ces mentions auraient pour effet de corriger
intégralement les atteintes au règlement communal, mais rendraient la parcelle totalement
inconstructible.
On comprend des explications de la recourante
qu'elle souhaite voir reporté, au titre de mention de l'art. 83 LATC, le texte
de la mention existante sur la parcelle 380, dont le contenu actuel au registre
foncier est le suivant: "
les restrictions légales résultant du plan
général d'affectation (PGA) ou de tout autre plan lui succédant demeurent
inchangées, nonobstant les modifications apportées aux nouvelles limites de
parcelles. Ainsi les règles susmentionnées doivent être appliquées en
considérant les parcelles 380 et 2369 et le DDP (2330) d'Aubonne comme une
seule parcelle."
Cette formule serait adaptée pour comprendre
également le DDP 2376. Le Tribunal observe que l'inscription d'une telle
mention parviendrait au même résultat que les solutions évoquées au paragraphe
précédent, avec l'avantage de ne pas nécessiter une adaptation en cas de
modification de la planification. En effet, étant donné que l'art. 13 RPE
prévoit que les distances entre bâtiments sis sur une même propriété doivent
être additionnées, le calcul des distances autorisées entre bâtiments, qu'ils
soient ou non situés sur des parcelles différentes, s'effectuerait de la même façon.
Quant au CUS, il serait quoi qu'il en soit entièrement utilisé de sorte que
considérer ensemble les deux parcelles en cause n'aurait pas d'incidence sur
les possibilités de bâtir sur la parcelle 4012, qui resterait inconstructible.
e) En l'occurrence, la nouvelle parcelle 4012 serait
constituée d'une surface rectangulaire de 597 m
2
, pour ainsi dire
carrée, mesurant environ 23 m sur 26 m. Il ne s'agit là nullement d'une forme insolite.
Il est vrai que le fractionnement n'intervient pas
dans le cadre d'un projet de construction. Ce point n'est toutefois pas
déterminant, un propriétaire étant libre de modifier son parcellaire
indépendamment de tout projet concret de construction. C'est d'ailleurs moins
ce point que le fait que la nouvelle parcelle serait inconstructible qui semble
motiver l'opposition de la Municipalité. Comme on l'a vu ci-dessus, la
jurisprudence retient qu'un fractionnement peut intervenir sur des parcelles
non construites même si celles-ci deviennent de ce fait inconstructibles, par
exemple car l'une des parcelles ainsi créée ne respecte pas la taille minimale
fixée par le règlement communal pour accueillir une construction. La situation
en cause peut être assimilée à cette configuration. L'inconstructibilité d'une
parcelle n'exclut d'ailleurs pas toute forme de valorisation. La recourante a
exposé qu'elle escomptait par ce biais éviter la perception d'une taxe sur la
plus-value dans le cadre des rapports de propriété par étages à créer en lien
avec l'immeuble de neuf appartements à construire. Selon elle, cela lui
permettrait de reporter l'entier de l'augmentation potentielle des droits de
bâtir découlant de la future planification sur la nouvelle parcelle 4012, qui
seule ferait l'objet d'une taxation sur la plus-value. Cet objectif n'est pas
dénué d'intérêt et ne constitue pas,
a priori
tout au moins, un abus de
droit manifeste.
Quant aux futurs droits à bâtir qu'offrira le
nouveau PACom, l'existence d'une mention de l'art. 83 LATC avec le libellé
souhaité par la recourante a précisément pour effet de maintenir la situation
actuelle, en conservant artificiellement une seule parcelle pour l'examen des
droits à bâtir. Il n'est dès lors pas de raison objective que le fractionnement
oriente la planification communale ou favorise l'augmentation des droits à
bâtir sur une nouvelle parcelle. Au demeurant, une planification intervient
usuellement à l'échelle d'un quartier, et non à celle d'une ou de deux
parcelles, de sorte qu'on perçoit mal comment un seul bien-fonds pourrait singulièrement
influencer les droits à bâtir fixés à l'échelle de tout un périmètre
constructible. Dans ces conditions, il importe peu de connaître les intentions
de la commune s'agissant de son nouveau PACom, de sorte que celui-ci n'est pas
indispensable au Tribunal pour juger de la présente cause.
f) Dans ces conditions, c'est à tort que la
Municipalité a refusé de constater que les atteintes à son règlement communal engendrées
par le fractionnement projeté pouvaient être entièrement corrigées par
l'inscription d'une mention de l'art. 83 LATC. La Municipalité n'aurait ainsi
pas dû interdire ce fractionnement, mais bien le soumettre à la condition de
l’inscription d'une telle mention.
6.
Il découle de ce qui précède que le recours doit être admis et la
décision entreprise annulée. La cause sera renvoyée à la municipalité pour
nouvelle décision, au sens des considérants du présent arrêt (cf. art. 90 al. 2
LPA-VD
cum
art. 99 LPA-VD).
La Municipalité, qui succombe, sera tenue d'assumer
les frais de la cause (cf. art. 49 LPA-VD). La recourante, qui obtient gain de
cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens, à la charge de la
Commune d'Aubonne (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision rendue le 18 juin 2025 par la Municipalité d'Aubonne est
annulée et la cause est renvoyée à cette autorité pour nouvelle décision au
sens des considérants.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
de la Commune d'Aubonne.
IV.
Une indemnité de 1'800 (mille huit cents) francs, à payer à la recourante
à titre de dépens, est mise à la charge de la Commune d'Aubonne.
Lausanne, le 29 janvier 2026
La
présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.