vd_omni · EF.1994.0027 · 1996-04-12 · fr

DERESA SA c/CEFI de Lausanne | Immeuble commercial resté vide un moment. Commission a estimé le loyer. Recours du propriétaire qui conclut à une VR égale au loyer en cours de négociation, mais au max. 140'000.- par an. Commission a admis ce chiffre mais pas celui du loyer réel perçu de fr. 120'000. Le tribunal a admis le loyer réel de fr. 120'000.- , inférieur à la moyenne du quartier au vu de la dimension du bâtimentcapitalisé au taux moyen de 7,75 % selon arrêt Braun, en l'absence de contestation sur ce point de la part des parties.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.04.1996 EF.1994.0027

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 12 avril 1996
sur le recours interjeté par
DERESA SA
,
rue du Pont 2, 1000 Lausanne 17, représentée en audience par le gérant de
l'immeuble Paul-Louis de Coulon, à Bevaix,
contre
la décision rendue le 10 février 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à
l'estimation de la parcelle no 6'943 de la commune de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Deresa SA est propriétaire de la parcelle no
6'943 de la Commune de Lausanne d'une surface de 169 m². Située à la rue de
l'Ale 11, la parcelle est entièrement occupée par un immeuble de trois étages.
Contigu aux bâtiments voisins sur trois de ses côtés, l'immeuble présente sur
la rue de l'Ale une façade d'une largeur d'un peu plus de 5 mètres. Il comporte
95 m² de dépôts et locaux techniques au sous-sol. Le rez-de-chaussée et le
premier étage, de 150 m² environ chacun, sont actuellement affectés à la vente.
Le deuxième étage, de 100 m² environ, sert de dépôt de marchandises et les
combles, de 75 m² environ, de bureau. Précédemment occupé par une droguerie,
l'immeuble est resté inoccupé pendant une période dont l'instruction n'a pas
permis de définir la longueur. Depuis le 1er juin 1994, il est entièrement loué
à un locataire qui y exploite un magasin de surplus militaires.
B.                     Dans le cadre de la révision générale, la
Commission d'estimation fiscale, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No
6943, datant de 1973, de 639'000 fr. à 2'243'000 fr. Sur recours de la
propriétaire qui contestait le taux de capitalisation retenu, la commission a
abaissé l'estimation à 2'107'000 fr. par décision du 10 février 1994. Elle a
confirmé la valeur locative retenue à 173'800 fr., mais a fixé le taux de
capitalisation à 8,25% au lieu de 7,75%. La valeur locative retenue correspond
aux surfaces initialement indiquées par la propriétaire (mais supérieures à la
réalité), auxquelles la commission a attribué des valeurs locatives en fonction
de son expérience.
C.                    Deresa SA a interjeté un recours motivé au
Tribunal administratif en date du 18 février 1994. Elle soutient qu'une valeur
locative globale de 140'460 fr. serait mieux adaptée à la situation réelle du
marché que celle retenue par la commission. En date du 23 mars 1994, la
recourante a déposé un mémoire complémentaire où elle se prévaut d'une valeur
locative globale de 110'400 fr. correspondant au montant du loyer qu'elle
négociait à ce moment-là avec un éventuel locataire.
La recourante s'est acquittée dans le délai qui
lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 1'000 fr.
Le 29 août 1994, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif. Elle a
expliqué n'avoir pas réexaminé la valeur locative dans sa décision sur recours
car ce point n'avait pas été contesté. Elle s'est toutefois déclarée disposée,
après comparaison des montants des loyers commerciaux effectivement encaissés
dans le même quartier, à fixer l'estimation fiscale à 1'812'000 francs. Cette
somme correspond à la valeur locative de 140'460 fr., indiquée par la
recourante dans son recours, capitalisée à 7,75%. La commission ne s'est
toutefois pas prononcée sur la question de la prise en compte du loyer effectif
encaissé depuis le 1er juin 1994.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 18 mars 1996 en présence de Paul-Louis de
Coulon, qui a produit une procuration de la recourante tout en requérant la
notification de l'arrêt à sa mandante et de M. Dumas pour la CEFI. Le tribunal
a procédé à la visite de l'immeuble. Il a constaté que le bâtiment est étroit
et profond, ce qui rend difficile un aménagement attrayant pour la clientèle.
Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives. M. de Coulon a produit
le contrat de bail original finalement conclu dès le 1er juillet 1994 pour un
loyer annuel de 120'000 fr., au lieu de 110'400 fr. La différence provient
probablement de l'adjonction d'une clause prévoyant le blocage du loyer durant
trois ans. La commission a déclaré ne pas admettre la prise en compte de ce
montant comme valeur locative, car le bail a été conclu à une date postérieure
à l'entrée en vigueur de la révision générale de l'estimation fiscale des
immeubles locatifs et commerciaux le 31 décembre 1992.
Considérant en droit:
1.
Aux termes de la loi, l'estimation fiscale
d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale
des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des
accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
2.           a)       S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al.
3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un
taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et
périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de
la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5
à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le
genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette
valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant
suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la
justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des
frais généraux et des frais d'entretien.
b)       Par valeur vénale, il faut entendre la valeur
marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit
être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI,
auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications
(prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le
rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements
et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également
préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation
sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
c)       En l'espèce, le procédé consistant à capitaliser
le rendement à un taux moyen de 7,75% pour obtenir directement l'estimation
fiscale n'est pas contesté par la recourante et doit être confirmé. Le tribunal
a d'ailleurs avalisé cette pratique dans l'arrêt de référence EF 92/031, du 15
janvier 1993, publié dans la RDAF 1993 p. 380.
Demeure en revanche contestée la valeur à
retenir pour déterminer le rendement annuel de l'immeuble. La commission admet
une valeur de 140'460 fr., valeur estimée par le précédent mandataire de la
recourante, dans son mémoire de recours, comme loyer maximum escompté pour
l'immeuble. Il faut rappeler que lors de la procédure de révision, l'immeuble
était inoccupé et que la recourante cherchait un locataire qui n'a pu être
trouvé qu'à partir du 1er juillet 1994. L'immeuble est loué à partir de cette
date pour un loyer annuel de 120'000 fr. C'est ce montant que la recourante
invoque comme déterminant pour calculer le rendement de l'immeuble. La
Commission estime en revanche qu'il n'est pas possible de tenir compte d'un
bail conclu pour une date postérieure à la date d'entrée en vigueur de la
nouvelle estimation fixée par le Conseil d'Etat au 31 décembre 1992.
Il est vrai que l'art. 6 REFI prévoit que la
valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le
rendement normal de l'année précédente. Les estimations fiscales des immeubles
commerciaux, arrêtées en révision générale, devant entrer en vigueur  au 1er
janvier 1993, il conviendrait ainsi de prendre la valeur locative déterminante
en 1992 et de ne pas tenir compte de la situation postérieure à cette date. Si
l'immeuble n'est pas loué, les loyers doivent être estimés suivant les
possibilités de location (art. 21 al. 3 REFI précisé par les directives du
département des finances du 31 janvier 1991). La commission a rendu une
décision sur recours le 10 février 1994 en admettant une baisse de la valeur
locative. Dans sa réponse au recours devant le tribunal de céans, elle a
indiqué admettre la valeur estimée alors par la recourante à un maximum de
140'460 fr., capitalisée à un taux moyen de 7,75%, après avoir effectué une
comparaison des montants des loyers commerciaux effectivement encaissés dans le
même quartier, sans entrer en matière sur la demande de la recourante de
prendre en compte le loyer réel qu'elle était en train de négocier à 110'400
fr. qu'elle a finalement accepté de fixer à 120'000 fr. selon le contrat de
bail produit à l'audience.
Le tribunal juge qu'il y a lieu de tenir compte
du bail conclu pour 120'000 fr. dès le 1er juillet 1994. Certes, ce loyer est
un peu inférieur à la valeur locative de 140'600 fr. admise par la commission
comme correspondant aux loyers effectivement encaissés dans le quartier, mais
cette différence s'explique par la dimension du bâtiment qui est profond et
étroit, ce qui rend difficile l'aménagement d'un magasin accueillant.
L'immeuble est ainsi moins avantageux qu'un local de même surface mais carré et
disposant de plus de lumière et de davantage de vitrines. Le tribunal estime
dès lors qu'il y a lieu de prendre comme rendement annuel le loyer
effectivement perçu dès le 1er juillet 1994 de 120'000 fr.
3.                     Compte tenu de ce qui précède, l'estimation
fiscale de l'immeuble litigieux se monte à 120'000 fr. capitalisé à 7,75%, ce
qui donne 1'548'387 fr. au lieu de 2'107'000 fr. arrêté par la commission.
Afin de tenir compte de la marge d'appréciation qui doit être laissée
aux commissions d'estimation, la jurisprudence du Tribunal administratif
considère qu'il n'y a lieu de modifier l'estimation fiscale litigieuse que
lorsque la différence entre l'estimation litigieuse et le résultat obtenu au
terme de l'examen du recours excède 5%. Le recours doit par conséquent être
admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle des recourants,
arrondie, est arrêtée à 1'548'000 fr. Le recourant obtenant ainsi gain de
cause, les frais sont laissés à la charge de l'Etat. Il n'est pas alloué de
dépens, la recourante n'ayant pas démontré que les frais liés à la gérance de
l'immeuble sont augmentés du fait de la présente procédure.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 10 février 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de
l'immeuble no 6943 de la Commune de Lausanne est arrêtée à 1'548'000 fr.
III.                     Les frais
sont laissés à la charge de l'Etat.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 12 avril 1996
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint