vd_omni · AC.1997.0004 · 1997-03-24 · fr

DELACUISINE (hoirie) c/ VEVEY et crts | Lorsqu'il s'agit de déterminer à qui incombe la remise en état d'installations non conformes, dans le cadre de l'art. 92 al. 2 LATC (et en l'absence d'urgence au sens de l'art. 92 al. 3 LATC), l'autorité doit s'en remettre à la situation de fait et imposer la remise en état à celui qui les a installées. L'autorité peut toutefois présumer, en l'absence d'éléments contraires, que la responsabilité de la structure de l'immeuble incombe au propriétaire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.03.1997 AC.1997.0004

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 24 mars 1997
sur le recours interjeté par les héritiers d'
Edouard
DELACUISINE
, à savoir
René Delacuisine, Lise Reymond Delacuisine et
Monique Delacuisine
, dont le conseil est l'avocat Benoît Bovay, case postale
3673, 1002 Lausanne
contre
la décision rendue le 18 décembre 1996 par la
Municipalité
de Vevey
, représentée par l'avocat Philippe Vogel, à Lausanne, (ordonnant
l'exécution de divers travaux de sécurité dans les locaux loués par
Denis
Perret-Gentil, Christian Jelenkiewicz, André Blanc, Béatrice Dolder, Randolph
Hunziker, Florence Masoni
et
l'Association du Quartier de la Valsainte
).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Jean-Daniel Henchoz et Mme Dominique Thalmann,
assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     L'hoirie recourante est
propriétaire d'immeubles d'habitations dans le quartier de la Valsainte à
Vevey. Il s'agit d'immeubles anciens. Le processus de planification concernant
les parcelles qui les portent fait l'objet d'un contentieux de longue date. Un
précédent projet de plan partiel d'affectation a été annulé par le Tribunal
fédéral pour violation de la garantie de la propriété (ATF 106 Ia 365). Un
nouveau plan partiel d'affectation "Quartier de la Valsainte" a fait
l'objet d'un recours du propriétaire du 23 juin 1995, en cours d'instruction
devant le département compétent.
Les diverses parties à
la procédure sont divisées sur l'appréciation à porter sur l'état d'entretien
des immeubles. Le conseil de la recourante se prévaut d'une lettre du conseil
de la commune qui, dans le cadre de la procédure relative au recours contre le
plan de quartier, transmettait à l'autorité de recours le procès-verbal de la
commission de salubrité dont il sera question plus bas en ajoutant que "
l'état
des immeubles litigieux n'est pas si mauvais qu'on pouvait le craindre et que,
dans l'immédiat, il n'y a pas de péril en ce qui concerne la sécurité des
occupants de ces immeubles
". Le conseil de la commune expose qu'il
s'agissait de démentir les affirmations de l'hoirie recourante qui aurait
exposé dans cette procédure-là (dont le dossier n'est pas en possession du
tribunal) que le Quartier de la Valsainte dans son ensemble n'était plus qu'une
ruine vouée à la démolition. De leur côté, les locataires, qui sont constitués
en association (AQV), font valoir qu'ils ont effectué bénévolement des travaux
d'amélioration intérieure, ainsi que des travaux urgents sur l'enveloppe du
bâtiment, pris en charge par l'association. L'association ajoute dans sa lettre
du 6 février 1997, en déclarant s'exprimer au nom des locataires, que même si
certaines installations faites par les locataires ne sont pas tout à fait dans
les normes, le bilan de ces travaux lui permet d'affirmer qu'ils ont largement
contribué au maintien de la salubrité des bâtiments. L'une des locataires
expose dans une lettre du 4 février 1997 que les installations en cause sont de
petits appareils pour l'eau chaude et le chauffage que les habitants ont
installés à leurs frais et qui constituent un minimum en matière de salubrité,
d'hygiène et de confort.
Les photos figurant au
dossier font une impression lamentable, tant à cause de l'état des façades et
autres éléments de construction qu'on peut y apercevoir que du désordre qui
règne à l'intérieur des locaux et dans la cour intérieure. Ces photos ne
renseignent cependant guère sur les travaux litigieux dont il sera question
ci-dessous.
Chargée de suivre le
dossier par la municipalité en collaboration avec le conseil de la commune
mandaté dans le cadre de la procédure relative au plan partiel d'affectation de
la Valsainte, la Direction de l'urbanisme de Vevey a convoqué une réunion
plénière de la Commission d'urbanisme pour effectuer la visite des immeubles de
la Valsainte ainsi que d'un autre immeuble voisin.
Le procès-verbal de la
visite de la Commission de salubrité qui s'est déroulée le 8 octobre 1996
indique notamment que la commission a examiné les lieux locaux par locaux en
détaillant notamment les installations de chauffage et d'eau chaude, ainsi que
certaines installations électriques. Elle a notamment relevé à plusieurs
endroits une isolation manquante ou insuffisante entre des calorifère ou
chauffe-eau et des murs, plafonds ou sol en bois ou autre matériaux combustibles.
Le four à poterie installé dans l'un des ateliers est en revanche correctement
installé. En outre, à la rue du Collège 8, la commission a relevé ceci au 2e
étage-galetas:
"Cheminée de grande section: il n'est pas nécessaire de
remettre l'installation au goût du jour, toutefois la souche extérieure devrait
être refaite (briques dégradées visibles de la cour, dangereuses si elles se
détachent".
A la rue du Collège 10, la commission a relevé qu'une
partie de l'atelier située dans le même immeuble a été renforcée aux frais de
l'AQV où le mur était sur le point de s'écrouler côté rue. Les photos
correspondantes montrent des étais contre un mur soutenant le plafond.
Le
procès-verbal se termine de la manière suivante :
"
Décisions
de la Commission
Rue du Collège 8
Caveau (AQV)     :           Evacuer
le calorifère et démonter les tuyaux.
Atelier                 :           Remplacer
les tuyaux du fourneau à bois ou poser une                           réduction.
Procéder à un contrôle de stabilité des étais.
Rue du Collège 10
1er étage (Sud)    :           Supprimer
le meuble installé au-dessus du chauffe-eau de la                  cuisine.
Protéger le plafond boisé du séjour au droit des canaux
de                      fumée.
Toiture                :           Consolider
la souche extérieure de la cheminée et poser                         une barre
à neige.
Rue du Collège 12
Atelier Est           :           Contrôler
l'installation électrique (mise en conformité).
Atelier Ouest       :           Protéger
le plafond au droit du tuyau du poêle.
Contrôler l'installation électrique (mise en
conformité).
1er étage            :           Chauffe-eau
à gaz à réinstaller (logement de gauche).
2ème étage         :           Raccorder
le chauffe-eau et la cheminée de chauffage à une                   cheminée
réglementaire.
Le chauffe-eau tel qu'il est                                installé
présente un danger pour le locataire
, M.                            Hunziker.
2ème Ouest        :           Raccorder
le chauffe-eau à une cheminée réglementaire.
Rue du Collège 14
1er étage            :           Poser
des plaques de protection devant les deux poêles.
Délais d'exécution
:
10 jours
pour le chauffe-eau mal raccordé dans le logement de M. Hunziker.
14 février 1997
pour l'ensemble des autres travaux (compte tenu des fêtes de fin
d'année)."
B.                    Par décision du 18
décembre 1996, la municipalité a décidé de ratifier les décisions de la
Commission de salubrité reproduites ci-dessus et d'ordonner l'exécution des
travaux dans les délais impartis, à charge de l'hoirie propriétaire. Elle
rappelle que selon l'art. 92 LATC, en cas d'urgence ou si les travaux ordonnés
ne sont pas exécutés dans le délai imparti, la municipalité les fait exécuter
aux frais du propriétaire.
Cette décision a été
notifiée aux membres de l'hoirie personnellement, au gérant des immeubles, à
l'Association du Quartier de la Valsainte, ainsi qu'aux six locataires
concernés.
Par acte du 9 janvier
1997, l'hoirie s'est pourvue contre cette décision en concluant à son
annulation.
Les locataires
concernés ont été interpellés. La locataire Florence Masoni s'est déterminée
par lettre du 4 février 1997 sans prendre de conclusions formelles, mais en se
prononçant en substance pour l'exécution des travaux qui incombent en général
au bailleur selon elle. L'Association du quartier de la Valsainte s'est
déterminée le 6 février 1997 en concluant implicitement au maintien de la
décision attaquée. La municipalité a conclu le 7 février 1997 au rejet du
recours.
Accordé
provisoirement, l'effet suspensif a été levé par décision du 14 février 1997
qui ordonne concurremment à chacun des locataires d'exécuter les travaux
litigieux, au motif que l'existence d'un risque empêche de différer les travaux
et qu'il n'y a pas lieu de trancher au stade provisionnelle la question de
savoir si les travaux incombent aux propriétaires au titre de l'entretien de
l'immeuble ou aux locataires en tant qu'auteurs des installations litigieuses.
Au cours de la
procédure, les parties ont encore échangé diverses correspondances entre elles.
C.                    Le Tribunal
administratif a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
1.                     L'Association du
Quartier de la Valsainte a été interpellée sur sa qualité pour être partie à la
procédure. Elle n'a pas démontré qu'elle soit habilitée à représenter les
locataires. On rappelle que le Tribunal administratif a abandonné la
jurisprudence cantonale qui étendait précédemment la qualité pour recourir des
associations au-delà du cercle défini par la loi (AC 95/153 du 28 juin 1996,
RDAF 1996 p. 485, et divers arrêts ultérieurs). En l'espèce, seul pourrait entrer
en considération l'art. 90 LPNMS, mais l'association n'est pas d'importance
cantonale selon cette disposition et l'application de cette loi n'est de toute
manière pas en cause. Toutefois, un examen attentif du dossier montre que
l'association est désignée comme locataire de l'un des caveaux. L'association
sera donc considérée comme partie pour ce motif.
2.                     La décision attaquée
est fondée sur les dispositions suivantes :
"Art. 8 de la loi du 4 mars 1985
concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons
d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements d'autres fins que
l'habitation (ci-dessous LDTR).
Lorsque le propriétaire, intentionnellement ou
par négligence grave, laisse l'immeuble se dégrader à un point tel que son
utilisation risque d'en devenir impossible, le département lui ordonne de faire
exécuter les travaux d'entretien indispensables.
La même compétence appartient à la commune sur
le territoire de laquelle se trouve situé l'immeuble.
En cas d'inexécution des travaux dans le délai
fixé par l'autorité, celle-ci peut les faire exécuter aux frais du
propriétaire.
Art. 92 LATC
-
Consolidation ou démolition
La municipalité ordonne la consolidation, le
cas échéant la démolition, de tout ouvrage menaçant ruine ou présentant un danger
pour le public ou les habitants.
Les mesures prescrites par la municipalité sont
communiquées par écrit au propriétaire et au locataire ou à l'occupant. La
municipalité désigne la personne à qui elles incombent et fixe le délai
d'exécution.
En cas d'urgence ou si les travaux ordonnés ne
sont pas exécutés dans le délai imparti, la municipalité les fait exécuter aux
frais du propriétaire.
En cas de carence de la municipalité, le
Département des travaux publics peut prendre les mesures prévues aux alinéas 1
à 3."
L'art. 92 LATC du 4
décembre 1985 a été repris sans commentaire de l'ancienne LCAT de 1941 (art. 89
du projet du Conseil d'Etat, BGC automne 1985 p. 379 et 421). Le rapport de la
commission parlementaire renvoie sans autre au projet et à l'exposé de motifs
(BGC précité p. 484, art. 92 dans le texte de la commission). L'adoption aux
débats a eu lieu sans discussion (BGC p. 665 et 1197). La jurisprudence est
rare (AC 91/027 du 14 août 1992, sur la nécessité d'une autorisation pour
désaffecter des logements, annulé par le Tribunal fédéral sur la question du
contrôle de loyers selon la LDTR, et AC 95/146 du 10 août 1995, concernant
l'ordre de démolir des parties d'un bâtiment qui menaçaient ruine et dont
l'avant-toit s'était déjà effondré, et de consolider les autres parties du
bâtiment pouvant présenter des carences au plan statique).
L'art. 8 LDTR (RSV 6.2
A) a été introduit dans la loi du 4 mars 1985 mais ne figurait pas dans le
décret qui la précédait. L'exposé des motifs précise seulement qu'il a surtout
une fonction dissuasive (BGC février 1985 p. 1446) mais en réalité, il a été
longuement débattu. La question de savoir comment l'art. 8 LDTR doit
s'articuler avec l'art. 92 LATC a été évoquée aux débats (BGC précité p. 1804,
intervention Derron) mais n'a pas reçu de réponse. Selon un député, l'art. 8
LDTR sert à éviter qu'un propriétaire ne laisse son immeuble d'habitation se
dégrader pour contraindre l'autorité à lui délivrer l'autorisation de le
démolir (intervention Geyer, BGC février 1985 p. 1518). Il faut en effet mettre
l'art. 8 LDTR en relation avec l'art. 4 LDTR, qui fait de l'insalubrité ou de
l'insécurité de l'immeuble un motif d'en autoriser la démolition, et avec
l'art. 7 LDTR, qui prévoit que l'autorisation est au contraire refusée (ou accordée
sous conditions) si le mauvais état de l'immeuble est dû à un défaut
d'entretien intentionnel ou résultant d'une négligence grave.
L'application de
l'art. 8 de la loi du 4 mars 1985 citée ci-dessus présuppose, au vu du texte de
cette disposition, que les travaux à exécuter soient nécessaires pour empêcher
que l'utilisation de l'immeuble risque de devenir impossible. En l'espèce,
quelque captieux que puisse paraître l'usage que fait le conseil des recourants
de la lettre du 6 janvier 1997 du conseil de la commune, on ne saurait affirmer
que l'usage de l'immeuble risque de devenir impossible si les travaux litigieux
ne sont pas exécutés. On ne se trouve pas en présence d'immeubles qui
menaceraient de s'effondrer ou dont les structures porteuses seraient rongées
par le ruissellement, la pourriture ou le gel par exemple. Il faut toutefois
réserver la question du contrôle des étais dans l'atelier de l'avenue du
Collège no 8 et celle de la cheminée du no 10. Toutefois, les travaux y
relatifs tombent aussi dans le champ d'application de l'art. 92 LATC et
l'application de cette disposition, comme on le verra ci-dessous, ne change
rien à la question de savoir si ces travaux-là doivent être mis à la charge du
propriétaire. On peut donc se contenter d'examiner le litige sous le seul angle
de l'art. 92 LATC.
3.                     L'art. 92 LATC vise
tout ouvrage menaçant ruine ou présentant un danger. La commune admet
expressément dans sa réponse que les immeubles litigieux sont sains et ne
menacent pas ruine. Il n'est en revanche pas contesté que les installations
litigieuses ne sont pas conformes aux règles de l'art et on s'abstiendra donc
de le vérifier. On présumera aussi, parce que rien n'indique le contraire et
que ce n'est pas contesté, que ce caractère non conforme entraîne un danger au
moins potentiel, si ce n'est immédiat. Cette présomption est en tout cas
conforme à la réalité pour ce qui concerne le chauffe-eau de l'appartement
Hunziker d'après les constatations non contestées de la Commission de
salubrité. Il y a donc bien lieu d'appliquer à tous les travaux litigieux
l'art. 92 LATC.
4.                     L'art. 92 LATC permet
d'exiger la consolidation, le cas échéant la démolition, de tout ouvrage
menaçant ruine ou présentant un danger pour le public ou les habitants. On peut
se demander si des chauffe-eau ou des fourneaux à bois peuvent être considérés
comme des ouvrages. Ce n'est toutefois pas contesté non plus.
5.                     Le litige porte
exclusivement sur la question de savoir qui doit être le destinataire de la
décision.
a)                     L'art. 92 al. 2 2ème phrase
LATC prévoit que les mesures prescrites doivent être communiquées non seulement
au propriétaire, mais aussi au locataire ou à l'occupant. Il exige que la
municipalité désigne la personne à qui incombe les mesures prescrites. C'est
donc à tort que la municipalité n'a pas cherché à déterminer à qui incombait la
remise en état des installations non conformes. On observe d'ailleurs que
d'après le procès-verbal de visite, la commune avait demandé communication de
la liste des travaux effectués par les locataires, mais cette pièce ne figure
pas au dossier. Le fait que l'art. 92 al. 3 LATC ne mentionne que le
propriétaire (seul visé par définition par l'hypothèque légale de l'art. 132
LATC) en relation avec les frais de l'exécution par substitution n'y change rien.
La question, évoquée par la commune, de savoir si les installations litigieuses
sont des parties intégrantes (dont le propriétaire répondrait seul selon elle)
de l'immeuble au sens de l'art. 642 CC n'est pas non plus déterminante pour en
imposer la remise en état au propriétaire. En effet, cela reviendrait à
renoncer à déterminer le destinataire de la décision car on ne voit guère quels
seraient les ouvrages visés par l'art. 92 qui ne seraient pas des parties
intégrantes. Ce n'est donc pas ce critère-là qui est déterminant pour désigner
le destinataire de l'ordre de remise en état.
b)                     Lorsqu'il s'agit
d'ordonner la remise en état d'installations présentant un danger potentiel,
dans le cadre de l'art. 92 al. 2 LATC (et en l'absence d'urgence au sens de l'art.
92 al. 3 LATC), il n'appartient pas non plus à l'autorité de déterminer si le
rapport de droit entre le propriétaire et les usagers des locaux permettrait à
l'un d'exiger de l'autre l'exécution des travaux litigieux. L'autorité doit au
contraire s'en remettre à la situation de fait et imposer la remise en état des
installations non conformes à celui qui les a installées. A ce point de vue,
l'autorité peut certes présumer, en l'absence d'éléments contraires, que la
responsabilité de la structure de l'immeuble incombe au propriétaire, du moins
dans le cadre de locaux loués.
c)                     En l'espèce, la
décision attaquée n'a pas examiné la question de savoir à qui les travaux
incombaient. Il y a lieu de le déterminer sur la base du dossier, dans la
mesure du possible.
De ce point de vue,
c'est incontestablement à juste titre que la décision attaquée a exigé du
propriétaire, et non des locataires, l'exécution des travaux consistant, à la
rue du Collège 10, à consolider la souche extérieure de la cheminée et à poser
une barre à neige. Rien n'indique en effet que cet élément de construction
échappe à la présomption selon laquelle la structure de l'immeuble relève de la
responsabilité du propriétaire. De même, il ne peut incomber qu'au propriétaire
de contrôler la stabilité des étais de l'atelier du no 8, dans la mesure où il
s'agit de la structure porteuse de l'immeuble et qu'aucun élément ne permet de
penser que les locataires l'auraient altérée, puisqu'il semble au contraire
qu'ils se sont chargés de l'étayer.
En revanche, force est
de constater, compte tenu de la nature de la plupart des autres installations
qui doivent être remises en ordre, ainsi que des déclarations des parties
elles-mêmes, que les autres aménagements litigieux sont le fait des locataires.
Tel est le cas des dispositifs de chauffage et d'eau chaude évoqués dans les
correspondances des parties. C'est donc aux locataires que doit incomber la
mise en place de plaques d'isolation et autres éléments analogues, notamment,
ainsi que la remise en ordre ou la suppression du chauffe eau désigné comme
présentant un danger par la commission de salubrité. En revanche, la situation
est moins claire pour ce qui concerne les installations électriques des deux
ateliers désignés dans la décision attaquée. En effet, le procès-verbal de la
commission de salubrité ne décrit pas la nature des modifications nécessaires
et rien n'indique par ailleurs si ces installations ont été posées, modifiées
ou adaptées à leurs besoins par les locataires ou si leur non-conformité aux normes
applicables tient à un état de vétusté auquel les locataires seraient
étrangers. Comme il ne s'agit pas d'installations que la commission de
salubrité aurait qualifié d'immédiatement dangereuses (on rappelle à cet égard
que la décision attaquée n'a été rendue que plus de deux mois après le
constat), il y lieu d'annuler la décision attaquée sur ce point et de renvoyer
le dossier à l'autorité intimée pour nouvelle décision.
6.                     Vu ce qui précède, le
recours est partiellement admis, ce qui justifie qu'un émolument partiel soit
perçu auprès de l'hoirie recourante, alors que la municipalité doit en revanche
des dépens, réduits toutefois, à l'hoirie recourante assistée d'un mandataire
rémunéré. L'arrêt sera rendu sans frais à l'égard des locataires parties à la
procédure.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
attaquée est:
a) maintenue
en ce qui concerne les travaux consistant, à la rue du Collège no 10, à
consolider la souche extérieure de la cheminée et à poser une barre à neige,
ainsi qu'à contrôler la stabilité des étais de l'atelier du no 8,
b) annulée
pour ce qui concerne les installations électriques des deux ateliers désignés
dans la décision, le dossier étant renvoyé à l'autorité pour complément
d'instruction et nouvelle décision,
c) réformée en
ce sens que pour le surplus, les travaux exigés par la décision attaquée
incombent aux locataires respectifs des locaux.
III.                     Un émolument
de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge de l'hoirie recourante.
IV.                    La Commune de
Vevey versera la somme de 500 (cinq cents) francs à l'hoirie recourante, à
titre de dépens.
fo/Lausanne, le 24 mars 1997
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.