vd_omni · EF.1995.0067 · 1996-03-26 · fr

MONNARD Roger (hoirs) c/EF de Rolle | Appartement de 3,5 p. à Rolle. VV ramenée de 398'500.- à 294'000.- au vu de l'état général vétuste de l'appartement. VR : valeur locative annuelle de 16'880 (appart. + garage) capitalisée au taux de 8,25%, compte tenu de la situation sur le marché (au lieu de 7,5%).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.03.1996 EF.1995.0067

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 26 mars 1996
sur le recours interjeté par l'
Hoirie Roger
MONNARD
, représentée par son exécuteur testamentaire André Martin, à
St-Prex, dont le conseil est Me Thierry de Haller, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Rolle
du 27 juillet 1995 (estimation
fiscale du feuillet PPE 779 de Rolle).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt,
président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe,
sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     L'hoirie Roger Monnard
est propriétaire de la parcelle no 779 de la commune de Rolle, représentant
59/1000 de la parcelle no 754 divisée en propriété par étages. La parcelle de
base (no 754) est occupée par un immeuble d'une surface au sol de 1'683 m2 qui
compte 21 logements répartis sur 4 niveaux. La part de propriété par étage no
779, constituant le lot no 22, comporte un droit de propriété sur un
appartement traversant est-ouest de trois pièces et demies avec balcon plus une
cave et un garage, ce dernier étant rattaché au lot par une servitude. La
surface totale de l'appartement est de 96 m2.
B.                    Par décision du 12 avril
1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle
(ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la
révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 779 de la commune de
Rolle de 106'000 fr. (estimation de 1977) à 318'000 fr.
Par acte du 24 avril
1995, André Martin, exécuteur testamentaire, a recouru contre cette décision;
il a par ailleurs demandé à la commission d'estimation fiscale qu'elle indique
les éléments pris en considération ainsi que le détail du calcul effectué. Le
18 mai 1995, le Registre foncier de Rolle a précisé que la commission
d'estimation fiscale avait établi l'estimation en tenant compte d'un prix de
vente moyen de 6'500 fr. pour 1/1000, pour la période de 1985 à 1994 et
concernant des ventes ayant effectivement eu lieu dans le bâtiment où se
trouvait la parcelle 779. Elle a expliqué que l'estimation était une moyenne
entre la valeur vénale et la valeur de rendement et que pour les propriétés par
étages, il était admis qu'elle corresponde au 80% de la valeur vénale. Le
calcul était en conséquence le suivant:
"(...)
"valeur vénale:                 6'500.--.
x 59 = 383'500.-- + garage 15'000.-- =  398'500.--
valeur de rendement:                   EF
318'000.-- x 2  =                   636'000.--
-valeur vénale:                          -398'500.--
=237'500.--
au taux de 7,5%, cela correspond à une valeur
locative de 17'812 fr. 50, soit 1'484 fr. env. par mois.
(...)".
André Martin a
confirmé le recours par lettre du 29 mai 1995, considérant que l'estimation, vu
la situation actuelle du marché immobilier dans la région, était inadéquate,
utopique et fortement exagérée. Selon lui, l'estimation devait être déterminée
comme il suit:
"(...)
VALEUR DE RENDEMENT (pour l'ensemble de
l'immeuble):
Surfaces habitables: (cf. police d'assurance ECA du bâtiment)
- rez inférieur: bureau de réception et logement concierge: 74 m2 env.
- 1er, 2e, 3e et 4e étages: logements:
580 m2 par niveau x 4 x 0,80 =                                  1'858 m2
soit un total de 1'930 m2 à 150.-- le m2:    Frs.         289'500.--
Valeur de rendement au taux de 7,5% =
FRS.    3'860'000.--
VALEUR VENALE:
Habitation: 8'265 m3 à frs. 550.--/, vétusté 25%                Frs.      3'409'300.--
Terrain: 1'687 m2, supputé à frs. 200 .-- le m2
calculé avec marge de 25% supérieure = 250.-- le m2:      Frs.
421'750.--                                                                                Total:    Frs.
3'831'050.--
NOUVELLE ESTIMATION FISCALE
: MOYENNE DES 2 ELEMENTS:
VALEUR DE RENDEMENT + VALEUR VENALE =
Frs.    3'845'500.--
VALEUR POUR UN MILLIEME
=
Frs.      3'845.--
(au lieu de frs. 6'500.--)
LOT No 22:         appartement 59/1000èmes =
226'855.--, arrondi à 227'000.--
Box-garage: 80% de frs. 15'000.--           frs.
12'000.--
TOTAL             FRS.
239'000.--
(...)"
Par décision du 27
juillet 1995, la commission d'estimation fiscale a rejeté le recours et
maintenu l'estimation fiscale du feuillet PPE 779 de Rolle à 318'000 fr.
C.                    Pour l'hoirie Roger
Monnard, l'exécuteur testamentaire André Martin a recouru, par l'intermédiaire
de l'avocat Thierry de Haller, contre cette décision auprès du Tribunal
administratif par lettre du 4 août 1995; il a complété son recours par un
mémoire daté du 15 août 1995. Il a contesté en premier lieu la valeur de
rendement retenue par la commission d'estimation fiscale. Il a estimé que
celle-ci n'avait aucune réalité économique et qu'on ne pouvait se baser sur une
ou deux ventes pour déterminer un prix admissible; la valeur vénale devait donc
être fixée selon l'art. 8 al. 2 REFI. Il a en outre prétendu que la décision
attaquée ne tenait pas compte des critères mentionnés à l'art. 8 al. 1 REFI et
que la valeur vénale devait en conséquence être revue à la baisse. D'autre
part, il a contesté la méthode de calcul de la valeur de rendement et il a
invoqué l'art. 2 al. 3 LEFI. Il a également fait valoir l'application du taux
de capitalisation de 8% à 8,5% du revenu locatif des instructions
administratives, le cas de la partie recourante n'étant pas un cas particulier
justifiant que l'on s'écarte de cette règle. Ainsi, si ces taux étaient
appliqués à la valeur de rendement fixée par la décision attaquée, on
aboutissait à une valeur locative variant de 19'000 fr. à 20'187 fr. 50, soit
197 fr. 90 à 210 fr. 30 le m2; on se trouvait alors à la limite supérieure des
valeurs données par les instructions administratives qui estimaient le m2 entre
100 fr. et 200 fr. Il en découlait que la valeur de rendement était également
trop élevée, compte tenu de l'état du marché et qu'elle devait être revue à la
baisse; il s'est référé à l'estimation exposée dans la lettre du 29 mai 1995.
Il a en outre requis une expertise par une banque ou une agence immobilière de
la place ainsi qu'une inspection locale par le tribunal. Il a conclu avec
dépens à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la valeur fiscale du
feuillet PPE 779 soit fixée à une somme n'excédant pas 239'000 fr.
Le 19 septembre 1995,
la commission d'estimation fiscale a confirmé qu'elle s'était basée sur le 80%
de la valeur vénale pour obtenir l'estimation fiscale de chaque lot de la PPE,
selon l'usage pour les PPE. Pour obtenir la valeur vénale, elle avait fixé un
prix moyen au millième de 6'500 fr. en se basant sur les prix de ventes
effectuées ces dernières années dans la PPE en question; pour les lots acquis
avec un garage inscrit comme servitude de superficie, un montant de 20'000 fr.
avait été déduit de la valeur totale du lot. La commission d'estimation fiscale
a conclu au maintien de l'estimation fiscale du feuillet PPE 779 de Rolle à
318'000 fr.
Par acte du 20 octobre
1995 la recourante s'est déterminée, par l'intermédiaire de son avocat, sur le
mémoire produit le 19 septembre 1995 par la commission d'estimation fiscale.
Elle a estimé qu'il n'y avait pas de possibilité de s'écarter de la règle
légale de l'art. 2 al. 3 LEFI; en outre, rien ne permettait d'exclure que les
contrats de vente invoqués par la commission d'estimation fiscale contenaient
des éléments expliquant la hauteur du prix de vente. Elle s'est par ailleurs
référée à l'expertise de Bernard Nicod SA de laquelle il ressortait que l'objet
valait entre 285'000 fr. et 295'000 francs.
D.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience à Rolle le 29 février 1996. Le tribunal a procédé
à la visite de l'appartement litigieux; il a constaté que l'appartement
comprenait un hall, un séjour agrandi par une chambre qui donne sur celui-ci et
qui n'est pas fermée (ce qui explique qu'on ne compte que 3,5 pièces et non 4
pièces), une cuisine "en couloir" partiellement agencée, un grand
balcon (longeant le séjour ainsi que la cuisine), deux chambres, un WC séparé
et une petite salle de bains. L'exécuteur testamentaire a précisé que Roger
Monnard, décédé un an auparavant, avait habité cet appartement depuis 1971 et
qu'il n'avait lui-même pas fait de travaux de rénovation dans l'appartement.
Les parties ont confirmé leurs conclusions.
Considérant en droit:
1.                     Selon l'art. 2 de la
loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi
ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur
fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art.
3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend
l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
2.                     a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la
valeur vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions
de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après
les instructions) prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la
méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou
contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étage). Les
instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et,
également par comparaison, les commissions de districts déterminent la valeur
de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix
unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La surface
approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le
questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe
entre 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de
construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction)."
c) En l'espèce,
l'estimation concerne un appartement d'un immeuble locatif constitué en PPE. Il
y a lieu de relever d'abord que le tribunal estime qu'il convient de déterminer
un prix au m2 pour la part PPE en question, séparément, contrairement à une
estimation en fonction des millièmes que représente la part PPE par rapport à
l'estimation globale de l'immeuble; en effet, chaque logement d'un même
immeuble ne présente pas les mêmes caractéristiques (situation, ensoleillement,
vue par exemple). Concernant la surface de l'appartement, le tribunal confirme
celle retenue par l'autorité intimée, de 98 m2, qui tient compte du balcon pour
la moitié de la surface de celui-ci et qui correspond en outre au rapport
d'expertise effectué par Bernard Nicod SA le 4 septembre 1995. Compte tenu de
l'ensemble des aspects de l'appartement qui n'a pas été rénové et dont l'état
général est vétuste, le tribunal retient un prix de 3'000 le m2, ce qui lui
donne une valeur vénale de 294'000 fr., à laquelle il faut ajouter 15'000 fr.
pour le garage. La valeur vénale totale s'élève ainsi à 309'000 francs.
3.                     Selon l'art. 2 al. 3
LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Les instructions
prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de
la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2.; pour une villa, il peut être estimé entre 100.-- à 200.-- par
m2.; pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu
d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie
d'immeuble (instructions administratives, p. 7). Concernant le taux de
capitalisation, pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à
capitaliser à un taux adapté aux conditions; selon le type d'immeuble en PPE,
le taux de capitalisation généralement admis est de 7 à 8% pour les villas
mitoyennes et de 8 à 8,5% pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux;
en outre, l'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en
considération.
En l'espèce,
l'appartement est bien situé parce qu'il est proche de l'école, de la gare et
de l'autoroute. Cependant, l'orientation du logement offre peu d'ensoleillement
et son intérieur, vétuste, n'a pas fait l'objet de travaux de rénovation. En
outre, compte tenu de la répartition des pièces ainsi que leur agencement
(cuisine "en couloir" partiellement agencée et salle de bains
petite), le tribunal retient une valeur de rendement de 160 fr. le m2 pour
l'appartement et un loyer mensuel de 100 fr. pour le garage. Ce qui équivaut à
un loyer annuel de:
15'680.--
(appartement)
1'200.--    (garage)
total:                16'880.--
Au regard de la situation actuelle sur le
marché, la somme de 16'880 fr. doit être capitalisée à 8,25%. On obtient ainsi
une valeur de rendement de 16'880 x 100/8,25 = 204'606,06 arrondi à 204'606
francs.
4.                     En conclusion, avec une
valeur vénale de 309'000 fr. et une valeur de rendement de 204'606 fr., le
tribunal aboutit à une estimation fiscale de 256'803 fr., qui est inférieure de
61'197 fr. à la décision attaquée, ce qui représente une réduction de près de
19%; cette différence va au-delà de l'écart de 5% que le Tribunal administratif
renonce à corriger (voir arrêt EF 94/083 du 28 février 1995 et les références
citées).
Il résulte de ce qui
précède que le recours doit être partiellement admis et l'estimation fiscale
réduite à 256'803 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 400
francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA). En outre, la
recourante, qui obtient partiellement gain de cause avec l'assistance d'un
avocat, a droit à des dépens réduits de 400 francs.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue sur recours par la commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Rolle le 27 juillet 1995 est réformée en ce sens que l'estimation
fiscale de la parcelle no 779 de la commune de Rolle est arrêtée à 256'803
francs.
III.                     Un émolument
de justice de 400 (quatre cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV.                    L'Etat de Vaud
est débiteur de la recourante d'une somme de 400 (quatre cents) francs à titre
de dépens.
Lausanne, le 26 mars 1996/fc
Le président :                                                                                            La
greffière :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint