vd_omni · EF.1993.0057 · 1993-06-23 · fr

BOVAY Olivier | En zone à bâtir, la valeur vénale dépend de ce que l'on peut exiger. Un prix au m2 qui aboutit à une valeur pour le terrain de 36% de la construction future est excessif.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.12.1993 EF.1993.0057

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 3 décembre 1993
__________
sur le recours interjeté par
Olivier
BOVAY
, à Ecublens
contre
la décision du 23 juin 1993 de la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
R. Ernst, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
Olivier BOVAY est propriétaire, sur le territoire de la Commune d'Ecublens,
d'une parcelle de 5669 m2, immatriculée au registre foncier sous no 967. Cet
immeuble est situé au lieu-dit sur l'Ormet à environ 800 m au sud-ouest de la
colline du Motty. Il s'agit d'un vaste champ orienté à l'ouest, descendant en
pente douce, sur lequel subsistent des arbres fruitiers. Selon le plan des
zones de la Commune d'Ecublens, approuvé par le Conseil d'Etat du canton de
Vaud le 13 novembre 1962, il se trouve en zone de villa A destiné aux villas et
maisons familiales comportant au plus un appartement par étage. Selon le
nouveau plan de zones du 20 janvier 1989 - qui n'a pas encore été approuvé par
le Conseil d'Etat - ce terrain est affecté à la zone d'habitation de faible
densité (villas) destinés aux maisons de deux logements au plus, permettant
notamment la construction de villas mitoyennes ou jumelées sur une surface de
1600 m2 au minimum.
B.                            La parcelle
litigieuse a fait l'objet en 1973 d'une estimation fiscale fixée alors à Fr.
17'000.- qui n'a pas été modifiée lors de son acquisition par le recourant, en
1988, à la suite d'une donation.
C.                            Par décision
du 16 février 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Morges a fixé la nouvelle estimation fiscale à Fr. 850'000.-. Ce
chiffre résulte de l'attribution à l'ensemble des immeubles non bâtis de la
zone villa d'une valeur au m2 de Fr. 300.-, portant ainsi la valeur vénale
estimée de la propriété du recourant à Fr. 1'700'700.-. Aucune valeur de
rendement n'ayant été retenue, l'estimation fiscale a été fixée à la moitié de
ce montant.
D.                            Sur recours du
28 février 1993 d'Olivier Bovay, la Commission d'estimation fiscale a maintenu
les chiffres précités, par décision du 23 juin 1993, en relevant que la
parcelle n'était pas cultivée ni louée et qu'elle se trouvait en zone à bâtir.
C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 19
juillet 1993. la Commission a conclu au rejet du recours, dans des
déterminations du 18 août 1993.
Le tribunal
a procédé à une visite des lieux le 29 novembre 1993, en présence des parties
qui ont confirmé leur position. Leurs arguments seront repris ci-après pour
autant que de besoin.
Les
représentants de la Commission ont fait état à l'inspection locale de la vente
récente d'une parcelle de 1000 m2, voisine de celle du recourant, pour le prix
de Fr. 305'000.-- (vente Beroud-de Ancos). L'acte de vente a été produit le 30
novembre par la Commission.
et considère en droit :
___________________
1.                             Aucune valeur
de rendement n'ayant été attribuée à la parcelle faisant l'objet de
l'estimation litigieuse, seule est en cause la valeur vénale de Fr. 300.- le
m2. La commission expose à cet égard que cette valeur a été retenue pour
l'ensemble des propriétés de la zone villas, construite ou non. S'agissant d'un
terrain bénéficiant d'une situation très favorable et sur laquelle les
possibilités de construire sont très intéressantes (en l'espèce six villas
mitoyennes pourraient y être érigées), elle relève que cette valeur n'a rien
d'excessif, et qu'elle est en tout cas conforme aux indications données par les
instructions du 31 janvier 1991 du Département des finances, qui donne pour les
terrains à bâtir en zone villa sur l'arc lémanique une fourchette de  Fr. 200.-
à Fr. 600.-. Elle se prévaut enfin de la vente Beroud-de Ancos, mentionnée
ci-dessus.
2.                             De son côté,
le recourant fait valoir qu'un prix de Fr. 300.- le m2 ne correspond plus à la
réalité économique du moment, et qu'il ne tient pas compte du fait que la
parcelle en cause n'est pas équipée et notamment qu'elle n'a pas d'accès. Sans
prendre de conclusions précises, Olivier Bovay demande une "taxation
raisonnable".
3.                             Conformément
à la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la
valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par
quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des
conditions normales et en fonction des prix pratiqués lors des transactions
immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région. L'art. 8
du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI)
précise en outre que la valeur marchande est fixée en tenant compte de l'offre
et de la demande, en prenant pour base la situation, la destination, l'état et
le rendement de celui-ci. S'agissant plus précisément de terrains à bâtir,
l'art. 23 REFI prévoit ce qui suit :
Pour le calcul de la valeur vénale, il sera
tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain
comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en
capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6%.
En l'espèce,
la valeur de Fr. 300.- au m2 retenue par la commission est justifiée
essentiellement par la situation de l'immeuble du recourant, idéalement placé
entre Morges et Lausanne, à proximité immédiate de St-Sulpice et des hautes
écoles. La commission peut également se prévaloir d'une transaction effectuée
tout récemment sur une parcelle voisine, pour un prix de Fr. 305.- le m2.
Tout ces
éléments ne manquent certes pas de poids. Il est certain que la valeur vénale
des terrains à bâtir dans la région lausannoise est importante, même dans la
période de basse conjoncture que connaît actuellement le marché immobilier. Le
Tribunal administratif a ainsi eu l'occasion de confirmer des prix de Fr.
300.-- le m2 à Morges (arrêt EF 92/020 du 21 décembre 1992), de Fr. 350.- le m2
sur les hauts de Lutry (arrêt EF 93/015, du 16 juin 1993; arrêt EF 93/016 du 7
juillet 1993), et de Fr. 400.- le m2 à Renens (arrêt EF 92/004 du 4 décembre
1992). Il a en revanche fortement réduit (de Fr. 400.- à Fr. 30.- le m2)
l'estimation de la valeur vénale d'une parcelle de St-Sulpice, pour tenir
compte des circonstances particulières de l'espèce (possibilités de
construction épuisées.)
En l'espèce,
si on se borne à examiner la situation géographique du terrain, le prix fixé
par la commission paraît correct en regard de la jurisprudence précitée et de
la fourchette indicative des instructions du 31 janvier 1991 (Fr. 200.- à Fr.
600.- le m2, en moyenne, pour les terrains à bâtir situés zone villa pour les
districts de Vevey, Morges et Lausanne. Mais le Tribunal administratif a déjà
eu l'occasion d'insister sur le fait que la valeur vénale d'un terrain était en
fonction essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de
mise en valeur économiquement possibles (arrêt EF 93/016 du 7 juillet 1993,
déjà cité). Or, un prix de Fr. 300.- le m2 paraît être à cet égard excessif
dans le cas de la propriété du recourant. La future réglementation de la zone
de faible densité du règlement de 1989, permet d'ériger au maximum 6 villas
mitoyennes ou jumelées. Si l'on admet que le coût de construction de tels
bâtiments est de l'ordre de Fr. 500'000.- (800 m3 à Fr. 600.- le m3) et que
l'on y ajoute le prix du terrain attribué à chaque parcelle (950 m2 à Fr. 300.-
) on arrive à un total proche de Fr. 800'000.-. Indépendamment du fait qu'un
tel prix de vente est probablement excessif sur le marché immobilier, il
apparaît que la valeur du terrain, par rapport à l'ensemble de l'immeuble, est
trop élevée. Pour les professionnels de la branche, dans le cadre d'une
promotion immobilière, la valeur du terrain ne devrait pas normalement excéder
les 25% du prix total. En l'espèce, cette limite est largement franchie,
puisque dans l'hypothèse retenu ci-dessus le prix de Fr. 800'000.- serait
réparti à raison de Fr. 500'000.- (63%) pour la construction et de Fr.
285'000.- (36%) pour le terrain. L'examen de ces proportions démontre qu'un
prix au m2 de Fr. 300.- est trop haut, parce qu'il ne permettrait pas
économiquement la réalisation d'une telle opération.
Le fait
qu'une transaction récente se soit effectuée sur des terrains voisins à Fr.
305.--/m2 ne change rien à cette appréciation. Les circonstances particulières
de l'affaire - les parcelles achetées entouraient en effet un terrain dont
l'acheteur était déjà propriétaire - expliquent probablement ce prix élevé, qui
ne peut pas être considéré dès lors comme le reflet fidèle du marché. L'affaire
jugée par le Tribunal administratif à Morges le 21 décembre 192 (EF 92/020)
présente également des différences de fait avec la présente espèce, puisqu'il
s'agissait d'une propriété bâtie dans la localité de Morges.
Au vu de ces
éléments, le tribunal considère que la valeur vénale du terrain litigieux ne
saurait excéder Fr. 200.- le m2, soit un prix restant dans les limites des 25%
attribuables à la valeur du sol, dans l'hypothèse envisagée ci-dessus. Cela
conduit à arrêter la valeur vénale à Fr. 1'133'800.-- et l'estimation fiscale à
la moitié de ce montant, soit en chiffres ronds à Fr. 570'000.--.
3.                             Le recours
doit dans ces conditions être partiellement admis. Le Tribunal administratif
disposant des éléments lui permettant de statuer immédiatement au fond, il y a
lieu de réformer la décision attaquée dans le sens des considérants qui
précèdent. Un émolument d'arrêt partiel doit être mis à la charge du recourant.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                 Le recours est
partiellement admis.
II.                La décision du 23 juin
1993 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle no 967 de la Commune
d'Ecublens étant fixée à Fr. 570'000.- (cinq cent septante mille francs).
III.               Un émolument d'arrêt de
Fr. 400.- (quatre cents francs) est mis à la charge du recourant.
sa/Lausanne, le 3 décembre 1993
Au
nom du Tribunal administratif :
Le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.