vd_omni · EF.2000.0001 · 2004-12-28 · fr

RICHNER/Registre foncier du Pays-d'Enhaut | Détermination de la valeur vénale d'un chalet à l'Etivaz selon les instructions du département. Lorsqu'un chalet présente une proportion très importante (1/3) de volumes non chauffés et non isolés, le prix de 500 fr/m3 retenu pour tous les chalets de la commune est excessif et ne tient pas compte des caractéristiques de la construction. Un prix de 400 fr/m3 doit être admis pour une telle construction. Par ailleurs, le volume déterminé selon les critères de calcul de l'ECA (volume extérieur) doit être confirmé, car ces critères assurent une égalité de traitement entre tous les propriétaires du canton et résultent de l'appréciation de professionnels expérimentés.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.12.2004 EF.2000.0001

CANTON
DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 28 décembre 2004
Composition
M. Eric Brandt, président; M. Rolf Ernst
et M. Jacques Morel, assesseurs.
recourant
Philippe
RICHNER,
La Tornettaz à L'Etivaz,
autorité intimée
Commission
d’estimation fiscale des immeubles du district du Pays d’Enhaut
I
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours Philippe RICHNER contre décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district du Pays d'Enhaut
du 8 février 2000 (estimation fiscale de la parcelle 2411 de Château-d'Oex)
Faits:
A                      Philippe et Marie
Richner sont chacun copropriétaire pour moitié de la parcelle 2411 sise au lieu
dit « chez les Payroz » à l'Etivaz sur le territoire de la Commune de
Chateau d’Oex. Lors de la révision générale des estimations fiscales effectuée
en 1994, le bâtiment a été estimé à une valeur de 547'000 francs.
B.                    Philippe Richner s’est
adressé le 13 novembre 1999 à la Commission d’estimation fiscale des immeubles
du district du Pays d’Enhaut (ci-après : la Commission d’estimation
fiscale), pour demander une révision de l’estimation fiscale; il relevait que
le manque de confort et l’impossibilité de louer les locaux à des conditions
convenables n’avaient pas été pris en compte dans la taxation de 1994 qui
serait ainsi trop élevée.
En
date du 16 novembre 1999, la Commission d’estimation fiscale répondait que la
législation sur les estimations fiscales permettait à tout propriétaire de
demander la révision de l’estimation de son immeuble lorsqu’il rend vraisemblable
que la valeur fiscale de celui-ci s’écarte de l’estimation portée au Registre
foncier. Le détail du calcul de l’estimation fiscale réalisée en 1994 a été
communiqué au recourant en lui précisant que, sur une demande motivée de sa
part, la Commission d’estimation fiscale réétudiera son dossier. Le détail du
calcul effectué en 1994 s’établit comme suit :
Valeur vénale
- habitation de 2219 m3 à Fr.500.—par m3 ,
valeur à
laquelle nous retranchons 40 % de
vétusté, soit un solde de
Fr 665'700
- terrain : 566 m2 à Fr.50.--, soit
Fr.28'300.--
soit une valeur vénale totale de Fr.604'000.—
Valeur de rendement
:      surface habitable estimée : 428 m2 à Fr.70.—par m2
par
année, soit un revenu annuel total de
Fr.29'960.--, capitalisé
à un taux de 7,5 %, soit une valeur de
rendement de
Fr.399'500.—
Estimation
fiscale
:          moyenne entre la valeur vénale
et la valeur de rendement
d’un immeuble, soit arrondie à la somme
de Fr.547'000.—
C.                    Philippe Richner a
contesté l’estimation le 20 novembre 1999 en relevant qu'au moment de la
révision générale de 1994, l'estimation avait connu une progression de plus 800
% en dix ans. La Commission d’estimation fiscale répondait le 16 décembre 1999
qu’aucun élément nouveau ne permettait d’entrer en matière pour réviser l'estimation ;
cependant, par acquis de conscience, le calcul de l’estimation allait être
repris lors de la prochaine séance. Par décision du 8 février 2000,
la Commission d’estimation fiscale a constaté qu’il n’y avait pas de
circonstances pouvant justifier la révision de l’estimation. Toutefois, elle
avait procédé à la vérification de la taxation faite en 1994 lors de la
révision générale et pouvait confirmer qu’elle avait pris en compte tous les
éléments indiqués tels que le manque de confort et la situation. Ainsi,
l’estimation fiscale était maintenue, mais un recours était toujours possible
au Tribunal administratif.
D.                    a) Philippe Richner a
recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 21 février
2000. Il lui serait extrêmement difficile de trouver des locataires pour le
chalet en raison de sa situation, des défauts d’insonorisation entre
appartements qui ne pouvaient être loués en dessus de 300 fr. à 450 fr. par
mois. Il relève aussi qu’en raison de sa vétusté, le chalet avait été acquis
pour la somme de 180'000 fr. En outre, les seuls véritables gros travaux
accomplis ont été le drainage de la maison, la création d’un réservoir à eau et
d’une salle de bains pour son logement. A son avis, la parcelle serait
difficilement vendable au-dessus de 250'000 fr., de sorte que la taxation
serait surévaluée.
b) La Commission
d’estimation fiscale s’est déterminée sur le recours le 9 mai 2000; à son avis,
il n’y avait pas eu d’élément nouveau depuis la dernière estimation dont le
détail de calcul était transmis au tribunal. La commission relevait aussi que le
prix de 500 fr. par m3 était relativement bas pour ce genre de construction qui
bénéficiait du taux de vétusté exceptionnel de 40 %. Aussi, le prix du terrain
arrêté à 50 fr. le m2 était identique pour tous les terrains construits dans la
région de l’Etivaz. Ainsi, les chiffres relativement élevés résultaient du
volume très important du bâtiment en question.
c) Le recourant a
contesté ensuite le calcul du volume qu’il estimait à 1'584,1 m3 au total,
alors que l’ECA avait retenu à son avis un volume trop élevé de 2'219 m3. La
Commission d’estimation fiscale a répondu qu’elle avait pris en compte une
mesure extérieure du volume en appliquant « le principe du volume cubique
ECA » alors que le propriétaire n’avait compté que le volume utile et non
le volume global du bâtiment.
E.                      a)
Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 20 novembre 2000 et les parties
ont eu la possibilité de se prononcer sur le procès-verbal mis au net à la
suite de cette audience. Le recourant a précisé à cette occasion que la valeur
locative totale effective du chalet comprenant tous les appartements s’élevait
à 1'565 fr. par mois, ce qui était inférieur à la somme de 2'000 fr. articulée
par le représentant de la municipalité lors de l’audience du 20 novembre 2000.
b)
Philippe Richner a précisé qu'il louait l'appartement de vacances environ 13
semaines par année à un prix moyen de 180 fr. la semaine, donnant une valeur de
2'340 fr. par an, soit 195 fr. par mois. Il estimait la valeur locative de son
propre appartement à 620 fr. par mois, somme à laquelle s'ajoutaient la
location de l'appartement de son locataire de 450 fr. par mois et celle des
locataires du week-end à 300 fr. par mois.
c) Le tribunal a
ensuite invité l'Etablissement cantonal d'assurances à procéder à la
vérification du volume retenu pour la police d'assurance. C'est ainsi que
l'estimateur de l'ECA, René Deslex, a procédé en date du 16 septembre 2004 à un
contrôle du volume lors d'une visite des lieux. Il a constaté que le volume ECA
était correct et que la différence avec le volume mesuré par l'assuré résultait
du fait que le volume ECA comprenait le volume total extérieur réel du
bâtiment. Or, le recourant avait calculé le volume habitable du chalet,
constitué par la somme des volumes intérieurs des seules pièces habitables
(hors murs), à l'exception des caves ou greniers, remises et galetas, etc.
L'inspecteur de l'ECA n'a pas procédé au contrôle du volume habitable en
précisant que ce type de calcul ne relève pas de sa compétence et que l'assuré
avait fait le calcul de manière très précise.
En droit:
1.                     a) Déposé dans le délai
prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure
administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a
LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus de pouvoir d'appréciation; il
ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36
let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de
l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du
Tribunal administratif est dont limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale
lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5 %; il considère
en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir
arrêts TA EF 1992/0039 du 1er juillet 1993; EF 1993/0029 du 8 septembre 1993;
EF 1993/0073 du 30 mai 1994; EF 1993/0087 du 27 mai 1994; EF 1994/0083 du 28
février 1995; EF 2000/0006 du 2 novembre 2000; EF 2001/0003 du 14 novembre
2001).
2.                     Selon l'art. 23 al. 1
LEFI, tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son
immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de
l'estimation portée au registre. La jurisprudence du Tribunal administratif a
précisé que l'art. 23 LEFI permet de demander une nouvelle estimation lorsque
les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance
suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle figurant au registre
foncier; il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen et non
d'une révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en droit
administratif en particulier (sur la notion de demande de réexamen ou de nouvel
examen, voir André Grisel, Traité de droit administratif, II, p. 949); par
ailleurs, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large
mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI; l'art. 23 al. 3 LEFI dispose en
effet que sauf demande spéciale et motivée, cette révision se fait en même
temps que la mise à jour périodique prévue à l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, p. 324;
EF 1993/0024 du 30 août 1994).  En l'espèce, le recourant n'invoque aucun moyen
ou fait nouveau par rapport à la précédente estimation fiscale qui justifierait
une procédure de révision. Toutefois, l'autorité intimée est entrée en matière
et elle a procédé au contrôle des valeurs retenues pour l'immeuble en cause de
sorte que, dans cette mesure, le tribunal doit également entrer en matière sur
le fond.
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa
valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale
ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
a) La valeur vénale
représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al.
1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles
(REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et
de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour
bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur
ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur
vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district
d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les
instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte
tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement
intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction.
Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par
année jusqu'à 30% mais au maximum, à 40% dans les cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le
recourant conteste l'estimation de la valeur marchande de son immeuble et
critique plus spécialement le volume ECA retenu par la Commission d'estimation
fiscale. A son avis, le volume calculé selon les critères ECA serait bien trop
important par rapport au volume effectif qu'il a lui-même mesuré. Toutefois,
l'ECA utilise le critère du volume extérieur des constructions. L'ensemble des
bâtiments du district et du canton a été estimé selon cette donnée, ce qui
constitue un facteur objectif. Il s'agit d'une base de calcul fiable, résultant
de l'examen détaillé du bâtiment par des professionnels expérimentés et qui
assure l'égalité de traitement entre tous les propriétaires du canton (arrêts
TA EF 1994/0010 du 30 avril 1996 et EF 1995/0113 du 30 janvier 1997). Le Tribunal
constate toutefois que la différence entre les volumes intérieurs mesurés par
le recourant et le volume extérieur de la construction mesuré selon les critères
de l'ECA est particulièrement importante (de 1584 m3 à 2219 m3 soit une
différence de 635 m3). Compte tenu de cette caractéristique particulière du bâtiment
du recourant, le prix de 500 fr. le m3 retenu pour l'estimation fiscale apparaît
excessif. Le chalet comporte de nombreux volumes non chauffés et non isolés,
pratiquement inutilisables pendant les longues périodes exposées au froid;
cette situation résulte de l'imbrication de deux anciennes constructions avec
des surfaces importantes qui n'ont pas été rénovées depuis de nombreuses
années, comme l'atelier situé au rez-de-chaussée du chalet principal. Compte
tenu des caractéristiques du bâtiment, le tribunal estime que seul un prix de
400 fr/m3 peut être retenu avec le coefficient de vétusté de 40 % admis par
l'autorité intimée, soit une valeur intrinsèque de
532'560 fr.
S'ajoute
à cette valeur le prix du terrain estimé à 50 fr./m2 par l'autorité intimée,
soit
28'300 fr.
(566 m2 x 50fr.), soit une valeur vénale totale de
560'860 fr.
4.                     a) Selon l'art. 2 al. 3
REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions
prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de
la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
En l'espèce, l'autorité intimée a retenu une surface habitable de 420 m2
estimée au prix de 70 fr. le m2 par année, soit un revenu total de 29'960 fr.
Le recourant conteste cette appréciation en expliquant  que le revenu locatif
effectif qu'il retire de ces locaux s'élève à environ 1'600 fr. par mois en
comptant un prix de 620 fr. pour son propre logement. Le tribunal constate que
l'estimation du revenu locatif à 70 fr. le m2 semble adaptée au niveau de confort
des deux logements principaux. Mais l'ensemble de la surface habitable retenue
ne peut être prise en compte de la même manière; en effet, les logements de
vacances ne bénéficient que d'un niveau de confort rudimentaire et les locaux
mis à disposition d'une assemblée évangélique ne peuvent non plus bénéficier
d'un revenu locatif important. De son côté, l'estimation du revenu locatif
effectuée par le recourant à 1565 fr. par mois est trop basse, spécialement en
ce qui concerne les deux logements principaux, qui bénéficient d'un niveau de
confort relativement bon en dehors des problèmes posés par l'isolation phonique
entre les deux logements, qui semble déficiente. Le tribunal se rallie
finalement à l'estimation faite au cours de l'audience par le représentant de
la municipalité selon laquelle le revenu locatif du chalet peut être fixé à
2000 fr. par mois au moins. Le tribunal retient ainsi cette valeur locative,
qui correspond aux caractéristiques des différentes surfaces habitables du
chalet, de sa situation et des prix pratiqués dans la région.
c) La commission a
retenu pour le calcul de la valeur de rendement un taux de capitalisation de
7,5 %. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle
générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt
hypothécaire (hypothèque en 1
er
rang des prêts anciens) de référence
en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux
points (arrêt TA EF 1992/0031 du 15 janvier 1993 publié à la RDAF 1993 p. 380
et ss, voir aussi arrêt EF 1993/0068 du 23 février 1995). En l'occurrence, le
taux hypothécaire de la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes
hypothèques en 1
er
rang était de 4,25 % au 31 janvier 2000. Le taux
de 7,5 % appliqué par la commission est donc favorable au recourant, mais il se
justifie aussi en raison de l'état général du bâtiment. Ainsi la valeur de
rendement de l'immeuble s'élève à
320'000 fr.
(2000 fr. x 12 : 7.5%).
5.                     En définitive, les
contrôles que le tribunal a effectués sur l'estimation fiscale de la parcelle
2411 du cadastre de la commune de Château d'Oex aboutissent au résultat suivant
:
- Valeur
vénale (marchande) :           560'860 fr.
- Valeur de rendement :                     320'000 fr.
-
Estimation fiscale : 560'850 + 320'000 : 2 =
440'430 fr.
La différence avec
l'estimation retenue par la Commission d'estimation fiscale est supérieure à la
marge de 5% que le tribunal renonce à corriger de sorte que le recours doit
être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale
de la parcelle 2411, s'élève à 440'430 fr. Conformément à l'art. 29 REFI
l'estimation doit être arrondie à 1000 fr. de sorte que l'estimation du bien
fonds s'élève à
440'000 fr.
Au vu de ce résultat, il convient de laisser
les frais de justice à la charge de l'Etat. Il n'y a en outre pas lieu d'allouer
de dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le
recours est admis.
II.                     La
décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du     district du
Pays d'Enhaut du 8 février 2000 est réformée en ce sens        que l'estimation
fiscale de la parcelle 2411 de la commune de Château
d'Oex est fixée à 440'000 fr.
III.                     Il
n'est pas perçu de frais de justice ni alloué de dépens.
jc/Lausanne, le 28 décembre 2004
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.