vd_omni · AC.2006.0313 · 2007-09-28 · fr

DUPONT/Municipalité de Lausanne, PPE Chemin du Village 29 | Le tribunal examine au regard des dispositions régissant la propriété par étages quelle(s) signature(s) les constructeurs doivent faire figurer sur les documents d'enquête, ou plus exactement quelles sont les personnes dont l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse puisse être autorisée. La transformation de parties exclusives en parties communes et vice-versa correspond à un acte de disposition au sens de l'art. 648 al. 2 CC, lequel requiert le concours de tous les copropriétaires d'étage. Un accord donné à une demande d'autorisation qui n'a pas abouti ne demeure pas valable lorsque cette demande est renouvelée trois ans plus tard.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.09.2007 AC.2006.0313

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 28 septembre 2007
Composition
M. Alain Zumsteg, président;
Mme Emilia Antonioni
et
M. Jean-Daniel Beuchat
, assesseurs ; Mme
Florence Baillif Métrailler, greffière.
Recourante
Nicole DUPONT,
à Lausanne,
représentée par Me Raymond DIDISHEIM, avocat à Lausanne
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne
Constructrices
PPE Chemin du Village 29, p.a. M.
Roland SCHNEPP et Carla-Maria TRACCANELLA SCHNEPP
à Lausanne,
représentée par Me Aurélia
RAPPO, avocate à Lausanne
Objet
permis de construire
Recours Nicole DUPONT c/ décision de la Municipalité de
Lausanne du 27 novembre 2006
(construction d'une verrière et création
d'une nouvelle issue de secours au ch. du Village 29/29bis, parcelle no 3929)
Vu les faits suivants
A.
La parcelle N
o
3'929 du cadastre de Lausanne,
sise au chemin du Village 29-29 bis, est constituée en propriété par étages (PPE
Chemin du Village 29). Elle est située en zone mixte de faible densité selon le
plan général d’affectation approuvé par le Conseil d’Etat le 4 mai 2006 (PGA). Un
bâtiment (N
o
ECA 7'696) est érigé sur ce bien-fonds.
La PPE compte trois copropriétaires, soit
-
Mme Nicole Dupont qui possède un droit exclusif sur
le lot N
o
1, représentant une part de 100/1000, composé d’un
appartement et d’une cave ;
-
Mme
Carla-Maria Traccanella Schnepp,
qui possède un droit exclusif sur les lots No 2 et 3, représentant respectivement
des parts de 460/1000 et 100/1000 , composés de divers locaux, d’une cage
d’escaliers,
d’un appartement et d’une cave (lot N
o
2) et
d’un studio pour (lot N
o
3);
-
M. Roland Gammeter, ayant un droit exclusif sur le
lot N
o
4, représentant une part de 340/1000, composé d’un studio,
d’un appartement avec cage d’escaliers, de deux loggias, de sous-pentes et
d’une cave.
Elle était administrée par la société Villvert SA à
Lausanne jusqu’au 5 mars 2007, Roland Schnepp ayant repris la fonction à partir
de cette date. La gérance de l’immeuble est par ailleurs confiée à la régie
Bailly SA à Lausanne.
B.
Le 21 avril 2006, la PPE a sollicité l’autorisation de créer
une nouvelle sortie de secours et de construire une verrière - plus exactement
une véranda - de 2,9 m par 2,9  m en façade nord du bâtiment, communiquant
avec la cuisine existante du lot N
o
2, propriété de Mme Carla-Maria
Schnepp. Cette construction empiéterait légèrement sur le passage extérieur
menant au studio de Mme Dupont.  La surface bâtie serait agrandie d'environ 9 m
²,
lesquels s’ajouteraient aux 291 m² existants, le coût des travaux étant par
ailleurs estimé à 25'000 francs. Les plans joints à la demande ont été signés
par Roland Schnepp et Villvert SA, administrateurs successifs de la PPE.
C.
Le projet présenté est identique à un précédent, objet
d’une demande d’autorisation de construire sur la base de plans établis en
novembre 2003, et pour lequel Nicole Dupont avait donné son accord en apposant
sa signature le 18 mai 2003 sur un plan détaillé établi le 18 août 2002. Ce
projet avait toutefois été refusé pour des questions de non respect du coefficient
d’utilisation du sol selon la réglementation en vigueur à l'époque.
Ce projet avait par ailleurs été évoqué lors des assemblées
générales des copropriétaires de la PPE Chemin du Village 29. On extrait des
procès-verbaux ce qui suit :
PV du 14
mars 2002 :
« Monsieur Schnepp fait part d’un projet
d’agrandissement localisé sur la face arrière de sa cuisine. Il s’agit pour
l’instant que d’un projet d’intention qui devra faire l’objet d’explications et
de renseignements complets auprès des deux autres copropriétaires impliqués.
Monsieur Schnepp s’engage à soumettre un projet élaboré à
tous les intervenants. Ce sujet devra faire l’objet d’une information complète
ainsi que des demandes d’autorisations aux services compétents »
PV du 18
mars 2003 :
« Monsieur Roland Schnepp fait part de ses intentions,
déjà évoquées lors de la dernière Assemblée générale, d’agrandir la cuisine de
son appartement. Ce projet sera soumis aux autres copropriétaires pour
approbation avant mise à l’enquête.
D’ores et déjà, Monsieur Roland Gammeter donne un avis
favorable.
L’Administration renseignera Monsieur Schnepp sur les
servitudes de passage et de jardin afin qu’elles n’empiètent pas sur les
parties communes ».
PV du 4
mars 2004 :
Monsieur Roland Schnepp fait part que l’agrandissement devant
sa cuisine n’a pas pu être réalisé compte tenu de difficultés administratives
ainsi que de servitudes de jardin et de passage.
Un nouveau projet avec des propositions et des croquis sera
soumis aux copropriétaires avant une nouvelle mise à l’enquête.
Monsieur Gammeter donne un préavis favorable ».
PV du 5
avril 2006 :
« Lors de l’Assemblée générale du 4 mars 2004, M.
Schnepp a informé les copropriétaires q’il avait reçu une réponse négative à sa
mise à l’enquête, compte tenu de difficultés administratives relatives au
dépassement du coefficient d’utilisation du sol, et aux servitudes de jardin et
de passage. Un changement de législation étant intervenu, M. Schnepp informe
l’assemblée qu’il va à nouveau mettre à l’enquête son projet établi en mai
2003. Se pose la question de la nécessité de présenter un nouveau dossier et
d’obtenir un nouvel accord des copropriétaires ».
D.
Le 21 juin 2006, Nicole Dupont a requis de la municipalité
qu’elle soumette le projet à une enquête publique préalable ou à tout le moins qu'il
soit soumis à son propre examen et à son approbation préalable en tant que
propriétaire du lot N
o
1.
Par décision du 27 novembre 2006 adressée à Nicole
Dupont, la municipalité a dispensé d’enquête les travaux projetés, considérant
qu’il s’agissait de travaux de minime importance et les a jugés compatibles
avec la zone mixte de faible densité du nouveau PGA. Elle a par ailleurs considéré
qu’il ne lui appartenait pas de juger les conflits entre propriétaires, lesquels
relevaient selon elle du droit privé.
Le permis de construire a été octroyé 28 novembre
2006.
E.
Par acte du 15 décembre 2006, Nicole Dupont a interjeté
recours contre cette décision. Elle conclut à l’annulation du permis de
construire et requiert l’octroi de l’effet suspensif. Elle allègue en substance
que les conditions requises pour l’octroi du permis de construire n’étaient pas
remplies dès lors que la demande n’a pas été signée par le propriétaire du
fonds. A cet égard, elle prétend que les travaux envisagés doivent être
assimilés à un acte de disposition au sens de l’art. 648 al. 2 CC, lequel
requiert l’accord unanime de tous les copropriétaires de la PPE, voire à des
travaux utiles au sens de l’art. 647d al. 1 et 2 CC qui requièrent son
consentement dès lors qu’ils entravent son droit de jouissance.
La PPE et Mme Carla-Maria Tracanella Schnepp
(ci-après : les constructrices) se sont déterminées le 26 février 2007. Elles
concluent à la levée de l’effet suspensif et au rejet du recours. Elle conteste
la qualification d’acte de disposition des travaux envisagés en alléguant ce
qui suit :
« (…) les travaux ont pour but de créer une verrière qui
surplombera une sortie de secours. La sortie de secours restera une partie commune.
Elle sera seulement surplombée par une verrière, au bénéfice de servitudes
adéquates. Il ressort du reste clairement des procès-verbaux que les
constructeurs s’étaient engagés à constituer toutes les servitudes de passage
et de jardin, afin qu’aucun empiètement ne grève les parties communes. A l’issue
des travaux, les surfaces communes ne seront pas diminuées ».
Elles ajoutent que si ces travaux devaient être
assimilés à un acte de disposition, l’accord de tous les propriétaires aurait
quoi qu’il en soit été obtenu, la recourante ayant donné son accord en 2003.
Elles considèrent que le projet doit être assimilé à des travaux utiles au sens
de l’art. 647d al. 1 CC, lesquels requièrent la majorité qualifiée des
copropriétaires, majorité obtenue grâce aux voix de Mme Traccanella Schnepp et
de M. Gammeter, représentant à eux deux les 9/10 de la copropriété. Elles
soutiennent que le consentement de la recourante n’était pas nécessaire dans la
mesure où la création d’une véranda n’engendrerait aucune gêne pour elle. Elles
précisent ce qui suit :
« (…) les travaux envisagés sont loin d’engendrer de
tels désagréments. Ces aménagements affectent la façade nord du bâtiment. Cette
zone est hors du champ de vision de la recourante. Au surplus, cette extension
se situe dans un espace inutilisé et non entretenu, en raison de la difficulté
d’y accéder. Cette zone est ainsi totalement laissée à l’abandon, ce qui
occasionne des désagréments sérieux pour les époux Schnepp, dont la cuisine
fait directement face. L’objectif des constructeurs était précisément de réhabiliter
cette partie, de la rendre plus esthétique et ce, sans aucun frais pour la
PPE ».
L’autorité intimée s'est déterminée le 26 février
2007, s'en remettant à justice.
Considérant en droit
1.
a) L'art. 108 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et des constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit que la demande de
permis doit être signée par le propriétaire du fonds, lorsqu'il s'agit de
travaux à effectuer sur le fonds d'autrui. A défaut, la municipalité ne peut
délivrer le permis de construire. Cette exigence peut se comprendre en relation
avec les articles 671 et ss CC; elle est une des conséquences du principe civil
de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est
incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; v. Robert Haab August
Simonius / Werner Scherrer / Dieter Zobl, in Kommentar zum schweizerischer
Zivilgeselzbuch, Zürich 1977 no 18 ad art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits
réels II, 2ème édition, Berne 1994, no 1622). La signature des plans par le
propriétaire du fonds déploie donc des effets concrets sur le plan du droit
public. L'ancienne Commission cantonale de recours en matière de construction a
en effet rappelé que cette exigence n'était pas une prescription de pure forme
(prononcé 6802 du 18 février 1991, T. S.A. c/Lausanne, rés. in RDAF 1992, 220);
elle permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une
construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du
bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux et à tous les effets de droit
public qui en découlent le cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe
de raccordement, diminution des possibilités d'utilisation de l'immeuble).
Indirectement, cette règle a aussi pour effet de prévenir des conflits
ultérieurs de droit privé qui interviendraient une fois les travaux achevés
(voir RVJ 1999 p. 203 et ss). Il est cependant admis que l'absence de signature
du propriétaire sur les plans mis à l'enquête publique et sur la formule de
demande de permis de construire peut être réparée en principe par la signature
subséquente, notamment dans le cadre de la procédure de recours (RDAF 1972 p.
281; RDAF 1993 p. 127; voir aussi Tribunal administratif, arrêt AC 93/0010 du
20 janvier 1994), ou même par la production d'une procuration du propriétaire
en faveur de l'auteur des plans (arrêt TA AC 00/051 du 10 avril 2001).
b) S'agissant plus particulièrement des régimes
juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne
précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des
propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres
propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant
survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent
se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles
du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que
cette question doit être tranchée. Il est vrai que l'application des règles de
droit privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, le juge du
contentieux administratif doit, sous réserve des dispositions contraires,
trancher les questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe
(questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité
de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses
références citées). La solution des questions préjudicielles n'apparaîtra
toutefois que dans les considérants de la décision; elle n'acquerra pas
l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité compétente pour en
connaître normalement (RDAF 1993 p. 127). Conformément à ces principes, le
tribunal examine au regard des dispositions régissant la propriété par étages
quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient faire figurer sur les
documents d'enquête, ou plus exactement quelles sont les personnes dont
l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse puisse être
autorisée (AC.2006.0027 du 22 décembre 2006; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001;
AC.1998.0042 du 5 mai 1999).
c) Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de
copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de
manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager
intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le
propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses
locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres
copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs
du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect
extérieur (al. 2). Par travaux d’aménagement "intérieur", il faut
notamment entendre tous travaux qui ne sont pas perceptibles depuis
l’extérieur. Ainsi, les travaux tels que l’introduction d’un balcon, d’une
fenêtre, d’une porte supplémentaire ou d’une autre installation dans la façade
du bâtiment, ou la transformation d’une véranda en jardin d’hiver, ne sont pas
couverts par le droit exclusif du copropriétaire (Amedeo Wermelinger, La
propriété par étages, Fribourg 2002, p. 63) parce qu’ils touchent aux parties
impérativement communes fixées par l’art. 712b CCS, telles les parties
importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou qui
déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment.
d) Pour le surplus, et à défaut de dispositions
contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou
adoptées par tous les propriétaires d'étage, ce sont les règles de la
copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des
actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties
communes (art. 712g CC).
2.
a) En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux envisagés
n’entrent pas dans le cadre des travaux visés par l’art. 712a al. 2 CC, que le
copropriétaire peut entreprendre seul.
b) La véranda litigieuse est une construction en
métal et en verre de 2,9 m sur 2,9 m (2,9 x 2,7 selon le plan du géomètre), haute
d'environ 2,7 m, collée à la façade du bâtiment devant la cuisine du lot no 2. Elle
se trouverait au-dessus d'un saut de loup dans lequel s'ouvre la fenêtre de la
chaufferie buanderie au sous-sol, ainsi que de l'actuelle sortie de secours de
l'abri de protection civile. Cette dernière serait déplacée pour aboutir sous
le chemin d'accès conduisant au studio de la recourante. Au surplus la véranda
prendrait place dans un espace extérieur
"inutilisé et non
entretenu",
selon les constructeurs. A lire les plans, elle
empiéterait légèrement sur le chemin d'accès au studio de la recourante,
réduisant le passage de 1,3 m à 1 mètre. Cette construction se trouverait ainsi
entièrement sur une partie commune de la parcelle 3'929, ainsi que cela ressort
des plans annexés à l'acte "modificatif" de PPE du 18 novembre 1982
et des art. 6 et 7 du règlement de copropriété. Elle serait réservée à l'usage
exclusif du lot no 2, dont elle agrandirait la cuisine, avec laquelle elle
communiquerait par une ouverture d'environ 2 m sur 2 dans la façade nord.
La transformation de parties exclusives en parties
communes et vice-versa correspond à un acte de disposition au sens de l’art.
648 al. 2 CCS, lequel requiert le concours de tous les copropriétaires d’étages
(Amedeo Wermelinger, op. cit., p. 113 et la jurisprudence citée). Le Tribunal
fédéral a même jugé que la forme authentique était nécessaire pour toute
modification de la répartition des parties (communes ou exclusives), même
lorsque ces modifications n’entraînaient pas un changement de quotes-parts (ATF
118 II 291 = JT 1995 I 350). Les travaux projetés ne peuvent par conséquent pas
être autorisés sans l'accord de la recourante.
Les constructrices objectent en vain que la sortie
de secours, sur laquelle devrait être édifiée de la véranda, restera une partie
commune
"au bénéfice de servitude adéquate."
Tout d'abord la
véranda ne devrait plus se trouver au-dessus de la sortie de secours de l'abri
PC, puisqu'il est prévu de déplacer cette dernière. Ensuite, on ne voit pas en
quoi le fait que les parcelles nos 1'195 et 1196 (lot no 2 et lot no 3)
demeurent au bénéfice d'une servitude conférant à leur propriétaire la
jouissance de l'abri de protection civile empêcherait l'espace circonscrit par
la véranda de passer des parties communes de la parcelle no 3'999 à la partie
privée du lot no 2.
c) Les constructrices prétendent également à tort
que l'ensemble des copropriétaires auraient donné leur accord au projet, au
motif que la recourante l'aurait approuvé le 3 avril 2003, en signant un plan
de détail figurant le couvert litigieux. Même si le projet n'a pas changé, on
ne saurait considérer que le consentement ainsi donné implicitement à une
demande d'autorisation qui n'a pas abouti demeure valable lorsque cette demande
est renouvelée trois ans plus tard. Même si le permis de construire avait été
délivré à cette époque, il aurait été caduc après deux ans et la demande aurait
dû être renouvelée ab initio, comme elle l'a été en l'occurrence. Avant la
présente procédure, la PPE en était d'ailleurs consciente, puisque le PV de
l'assemblée générale du 4 mars 2004 relevait qu'un nouveau projet serait soumis
aux copropriétaires avant une nouvelle mise à l'enquête, et que celui de
l'assemblée générale du 5 avril 2006, moins affirmatif, posait néanmoins la
question
"de la nécessité de présenter un nouveau dossier et d'obtenir
un nouvel accord des copropriétaires".
A moins que la demande
d'autorisation et les plans d'enquête eux-mêmes soient signés par les
copropriétaires, on peut attendre que leur consentement aux travaux, dans la
mesure exigée par les règles de la copropriété, résulte d'un procès-verbal de
l'assemblée générale. Tel n'est pas le cas en l'espèce. De surcroît, lorsque
les travaux impliquent, comme ici, un acte de disposition, cet accord exige de
surcroît un acte authentique (ATF 118 II 291).
d) Il résulte de ce qui précède que les conditions
formelles prévues par l’art. 108 LATC n’étaient pas remplies et qu’en
conséquence aucun permis de construire ne pouvait être octroyé sans l’accord de
tous les copropriétaires.
3.
Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un émolument sera mis
à la charge des constructrices déboutées, lesqu'elles supporteront en outre les
dépens auxquels a droit la recourante, qui a procédé par l'intermédiaire d'un
avocate et obtient gain de cause.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Le permis de construire délivré le 28 novembre 2006 à la
PPE Chemin du Village 29 pour la construction d'une verrière et la création
d'une nouvelle sortie de secours sur la parcelle no 3'929, est annulé.
III.
Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la
charge de la Communauté des copropriétaires de la PPE Chemin du Village 29 et
de Carla-Maria Traccanella Schnepp, solidairement.
IV.
La Communauté des copropriétaires de la PPE Chemin du Village
29 et Carla-Maria Traccanella Schnepp verseront solidairement à Nicole Dupont
une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 28 septembre 2007
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.