vd_omni · FO.2007.0014 · 2008-04-15 · fr

MONTESISSA, JORAY/Service de l'économie, du logement et du tourisme | Décision informelle du SELT ne soumettant pas le transfert de l'immeuble (8 logements) et la constitution d'une PPE au régime d'autorisation de la LAAL (non assujettisement non notifié à l'époque aux locataires ayant qualité pour contester une telle décision). Intervention des locataires auprès du SELT après la résiliation de leur bail à loyer, soit plus de deux ans après la vente de l'immeuble. Examen de la bonne foi des locataires (admise) et de la tardiveté du recours (question laissée ouverte) au regard du fait qu'après avoir demandé le 31 mai 2007 les renseignements nécessaires, ils avaient connaissance le 19 juillet 2007 - au plus tard - des motifs principaux ayant conduit le SELT à adopter une telle position, avant qu'ils obtiennent encore la notification le 6 août 2007 d'une décision formelle ouvrant la voie du recours. Le pourvoi est déclaré irrecevable faute d'intérêt pratique et actuel à l'annulation de la décision compte tenu d'un transfert de propriété intervenu le 4 mai 2005 et inscrit au RF. Supposé recevable, le recours aurait dû être rejeté sur le fond dès lors que l'opération n'avait pas pour but de soustraire principalement au parc locatif les appartements loués. Recours irrecevable.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.04.2008 FO.2007.0014

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 15 avril 2008
Composition
M. Pascal Langone,
président
; M. Antoine Rochat et M. Guy
Dutoit, assesseurs;
Mme Nathalie Neuschwander, greffière.
Recourants
1.
Alberto MONTESISSA,
2.
Sabine JORAY,
tous deux
à Lausanne et
représentés par Me Thierry THONNEY, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Service de l'économie, du logement
et du tourisme (SELT),
Division logement, à Lausanne Adm cant VD,
Tiers intéressés
1.
Claes MAGNUSSON,
2.
3.
Mario GEHRI
Diam GEHRI,
4.
5.
Ralph KRIEGER
Brigitte NICOD
Tous représentés par Me Pierre MATHYER,
avocat à Lausanne,
Objet
Recours Alberto MONTESISSA et consorts c/ décision du
Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) du 6 août 2007
(refus d'assujettissement au régime de l'autorisation au sens de la LAAL)
Vu les faits suivants
A.
La parcelle n° 5500 du cadastre de Lausanne, située à
l'avenue des Acacias 4/6 comprend une surface de 1'621 m
² sur laquelle
est érigée un bâtiment d'habitation, datant de 1910, de 296 m² (ECA n° 6656) de
deux étages, combles en sus, abritant 8 logements: deux appartements de 110 m² environ
respectivement au rez-de-chaussée, au premier étage, au deuxième étage, et deux
appartements de 94 m2 environ dans les combles.
Par acte authentique du 3 mai 2005, le propriétaire Albert
Burger, né en 1936, a vendu le bien-fonds n° 5500 à Ralph Krieger, Brigitte
Nicod, Mario Gehri, Diam Gehri et Claes Magnusson pour le prix de 3'130'00
francs. Les acquéreurs précités ont acheté cet immeuble en copropriété à raison
de 1161/10000 chacun pour Ralph Krieger et Brigitte Nicod, de 1830,5/10000 chacun
s'agissant de Diam Gehri et de son mari Mario Gehri et de 4017/10000 pour Claes
Magnusson.
Par acte du même jour, le notaire a établi un acte
constitutif de propriété par étages (PPE), dont il résulte que la parcelle n°
5500 est divisée en huit parts de copropriétés; l'attribution des lots est  la suivante:
Lot
Etage
Descriptif
Millième
Titulaire(s) de la
part de copropriété
1
(5500-1)
rez-de-chaussée Est
appart. de 110 m2
1339
Claes Magnusson
2
(5500-2)
rez-de-chaussée Ouest
appart. de 110 m2
1339
Brigitte Nicod et Ralph
Krieger, chacun pour une demie
3
(5500-3)
premier étage Est
appart. de 110 m2 et
balcons
1339
Claes Magnusson
4
(5500-4)
premier étage Ouest
appart. de 110 m2 et
balcons
1339
Claes Magnusson
5
(5550-5)
deuxième étage Est
appart. de 110 m2 et
balcons
1339
Diam et Mario Gehri chacun
pour une demie
6
(5500-6)
deuxième étage Ouest
appart. de 110 m2 et
balcons
1339
Diam et Mario Gehri chacun
pour une demie
7
(5550-7)
combles Est
appart. de 94 m2
983
Diam et Mario Gehri chacun
pour une demie
8
(5550-8)
combles Ouest
appart. de 94 m2
983
Ralph Krieger et Brigitte
Nicod chacun pour une demie
La vente n'a pas été assujettie à l'autorisation du Service
de l'économie, du logement et du tourisme (SELT), selon une lettre de ce
service du 21 mars 2005, jointe en annexe à l'acte de vente, lequel a considéré
que le transfert de la parcelle n
o
5500 de Lausanne n'était pas
soumis au régime de la loi concernant l'aliénation d'appartements loués du 11
décembre 1989 (LAAL; RSV 840.13). Le SELT a pris en considération, sur la base
de la demande du notaire du 28 février 2005, ce qui suit:
"(…)
Le propriétaire actuel a trouvé des acquéreurs (2
couples et 1 personne seule) pour tous les logements. Ces derniers souhaitent
acquérir l'immeuble en copropriété, les parts correspondant aux millièmes de la
future PPE, puis constituer de suite une propriété par étages de huit lots et
se répartir les appartements.
Dans ce cadre, le premier couple s'attribuera deux
appartements et envisage d'occuper à court ou moyen terme un des deux
logements. Le second couple s'attribuera trois appartements et envisage
d'occuper à court ou moyen terme deux des trois logements. Enfin, la personne
seule s'attribuera aussi trois appartements mais n'envisage pas d'occuper
personnellement ses trois logements pour le moment.
(…)
En effet, en termes quantitatifs en tout cas,
l'opération envisagée n'aura pas pour conséquence de "soustraire
principalement au parc locatif les appartements concernés", et ce,
d'autant plus que le premier couple qui acquiert un (futur) lot de 2 appartements
entend n'occuper que l'un des deux logements en cause, d'une part, et que la
personne seule qui acquiert un (futur) lot de 3 logements n'entend pas les
occuper personnellement, d'autres part, seuls les acheteurs du second (futur)
lot de 3 logements envisageant, à court ou moyen terme, une occupation
majoritaire des appartements achetés.
(…)
La question de la résiliation partielle de baux à
loyer concernés subséquente à l'acquisition sera donc régie exclusivement par
les mesures du droit privé fédéral en matière de bail à loyer.
Il va de soi que toute aliénation subséquente des lots
acquis qui seront constitués en propriété par étages devrait faire l'objet
d'une autorisation fondée sur la LAAL
(…)".
Cette position du SELT a été communiquée en copie
pour information à l'Office communal du logement de Lausanne uniquement.
B.
Sabine Joray et Alberto Montessia sont locataires depuis
le 1
er
juillet 1997 de l'appartement de cinq pièces situé à l'avenue
des Acacias 6 à Lausanne, dont le loyer a été fixé à 2'100 fr. par mois, selon
le bail conclu le 10 juin 1997; ce loyer s'élevait à 2'180 fr. au 31 décembre
2004, à 2'235 fr. dès le 1
er
janvier 2005 (selon la formule
officielle). L'appartement des intéressés correspond au lot n° 3 (propriété de
Claes Magnusson).
Le 5 janvier 2007, la gérance de l'immeuble leur a
signifié la résiliation de leur bail, renouvelable de cinq en cinq ans, au 30
juin 2007, en se référant à l'entretien qu'ils avaient eu avec le propriétaire
de leur appartement, M. Magnusson. A cette occasion, la gérance leur a proposé
de conclure un nouveau bail, renouvelable d'année en année. Les locataires
précités ont saisi la commission de conciliation en matière de baux à loyer
d'une requête tendant à l'annulation du congé, subsidiairement tendant à une
prolongation de bail.
Par décision du 4 mai 2007, la commission de
conciliation a prononcé que la résiliation du bail à loyer avait été
valablement donnée pour le 30 juin 2007 et a décidé de prolonger le bail à
loyer de manière ultime et définitive jusqu'au 30 juin 2009. Le procès-verbal
d'audience fait état de ce qui suit:
"(…)
Mme Florence MAGNUSSON mentionne que le propriétaire a
résilié le bail en vue de créer un seul appartement avec celui de l'étage
inférieur. La locataire occupant l'appartement d'en dessous est une personne
très âgée (96 ans). Le propriétaire n'entend pas résilier son bail au vu de ce
critère.
Aujourd'hui, la situation a changé. Le propriétaire
souhaite un regroupement familial et créer deux appartements dont l'un sera
occupé par lui-même et l'autre par ses enfants âgés de 17 et 19 ans.
(…)
Mme MAGNUSSON signale qu'un nouveau bail renouvelable
d'année en année, a été proposé à M. et Mme. MONTESSISSA et JORAY afin de ne
pas gêner les projets futurs du propriétaire, qui, à terme, souhaite récupérer
les deux appartements, soit au départ de la famille MONTESSISSA-JORAY et au
décès de la locataire âgée. M. et Mme MONTESSISSA-JORAY n'ont pas signé le
nouveau bail.
(…)"
C.
Le 31 mai 2007, Sabine Joray et Alberto Montesissa sont
intervenus, par l'intermédiaire de leur conseil, auprès du SELT en demandant si
l'aliénation de l'immeuble de l'avenue des Acacias 4/6 à Lausanne avait fait
l'objet d'une autorisation d'aliéner, en application de la LAAL à la date de
son transfert et de la constitution d'une PPE le 3 mai 2005.
Le 13 juillet 2007, le SELT leur a répondu que,
selon une lettre du 21 mars 2005 adressée au notaire, le transfert de la
parcelle n'avait pas été soumis au régime de l'autorisation de la LAAL au motif
que "
les acquéreurs de l'immeuble Acacias 4/6, acquis "en bloc
"
le 8 juin 2005, n'entendaient pas, du fait de la vente, en soustraire
principalement les appartements du parc locatif vaudois, mais souhaitaient
n'occuper personnellement, après l'achat et la constitution d'une propriété par
étages sur l'immeuble, que trois des huit logements du bâtiment"
. De
fait, la nature économique de cette acquisition globale avait donc un caractère
prépondérant d'investissement et de placement. Dans cette lettre, le SELT
précisait que sa prise de position spécifiait expressément que la question de
la résiliation partielle (trois baux sur huit au maximum, selon l'état qui nous
a été présenté) des baux à loyer concernés subséquente à l'acquisition devait
être régie exclusivement par les mesures du droit privé fédéral en matière de bail
à loyer, et les éventuelles protections que confère le droit civil aux
locataires en place (requête d'annulation du congé et/ou de prolongation de
bail)."
Le 19 juillet 2007, les intéressés ont demandé au
SELT de leur indiquer les baux dont la résiliation était prévue, selon
l'échange de courriers que ce service avait eu avec le notaire. Par ailleurs,
ils ont demandé au SELT de leur notifier une décision formelle de refus
d'assujettir la vente avec constitution de PPE du 4 mai 2005 à une autorisation
au sens de LAAL. Ils ont encore ajouté que si le SELT estimait ne pas avoir à
rendre une telle décision, ils priaient ce service de bien vouloir considérer
"la présente" comme un recours et l’adresser au Tribunal
administratif.
D.
Dans sa décision du 6 août 2007, le SELT a indiqué que
l'avis de non-assujettissement adressé au notaire n'était pas nominatif quant
aux éventuels baux à loyer concernés par une résiliation individuelle
subséquente à l'acquisition. Il a précisé qu'à sa connaissance les résiliations
notifiées à ce jour avaient porté sur les baux des locataires Scartezzini (rez
de l'entrée Acacias 4) et des locataires Joray/Montesissa. Le SELT a confirmé
sa position selon laquelle le transfert de la parcelle no 5500 de Lausanne
n'était pas assujettie à une autorisation de son service compte tenu du fait que
les 5/8
ème
de l'immeuble demeurait sur le marché de la location dans
la durée.
E.
Par acte du 27 août 2007, Sabine Joray et Alberto
Montesissa ont saisi le Tribunal administratif, devenu la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal, d'un recours dirigé contre la
décision du SELT du 6 août 2007, concluant, avec dépens, à l'annulation de
cette décision et au renvoi du dossier à l'autorité intimée pour nouvelle
décision au sens des considérants de l'arrêt à intervenir.
F.
Dans sa réponse au recours du 20 septembre 2007,
l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
Le 18 octobre 2007, Claes Magnusson, Ralf Krieger,
Brigitte Nicod, Mario et Diam Gehri ont relevé notamment qu'actuellement seuls
deux appartements (les lots n
os
2 et 8) étaient occupés par les
"époux Nicod/Krieger"; ils ont indiqué que les époux Gehri n'avaient
résilié aucun bail de leurs trois lots et que Claes Magnusson avait abandonné
l'idée d'occuper deux de ses trois lots; il n'en occupera qu'un (le lot n°3
dont disposent actuellement par les recourants). Ils ont conclu à
l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Dans leurs déterminations du 29 octobre 2007, les
recourants ont relevé que les époux Krieger/Nicod occupaient deux appartements
et que Claes Magnusson entendait faire de même (selon ce qu'ils ont indiqué le
4 mai 2007). Ils ont souligné qu'en l'état quatre appartements jusque là loués
seraient ainsi soustraits du marché locatif, ce qui devrait amener le SELT à
revoir à tout le moins sa position. Les recourants ont réitéré leurs griefs
relatifs à la violation de leurs droits de partie et ont confirmé au fond les
conclusions de leur recours.
Le 29 novembre 2007, les propriétaires ont fait
notamment valoir que les loyers encaissés pour les lots n° 3, 4, 5, 6 et 7 seraient
supérieurs à la moyenne des cinq pièces à Lausanne si bien que les logements en
question n'entraient pas dans la catégorie d'appartements répondant  à un
besoin de la population, au sens de l'art. 1
er
LAAL.
Le 30 novembre 2007, l'autorité intimée a maintenu
ses conclusions.
La Cour a ensuite statué par voie de circulation du
dossier.
Considérant en droit
1.
a) L'art. 2 al. 1
er
LAAL prévoit que
l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement
à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.
Aux termes de l'art. 6 LAAL, la demande
d'autorisation est adressée par le propriétaire à la commune du lieu de
situation de l'immeuble et doit contenir toutes les précisions utiles (al. 1).
La commune transmet la demande au département, avec un préavis dûment motivé.
Elle apporte toutes précisions utiles, notamment en ce qui concerne les
catégories de logements touchés par la pénurie (al. 2). Le département, de même
que la commune, prennent toutes les mesures nécessaires d'instruction. En
particulier, le propriétaire et le locataire concernés sont consultés (al. 3)
En vertu de l'art. 8 al. 1
er
LAAL, la
qualité pour recourir appartient au propriétaire et au locataire de
l'appartement concerné.
b) En l'espèce, le recours émane des locataires de
l'appartement appartenant depuis le 3 mai 2005 à Claes Magnusson et
correspondant au lot n° 3 de la PPE constituée à cette même date par les
acquéreurs de l'immeuble n° 5500 de Lausanne. Les recourants ont donc qualité
pour recourir, selon l'art. 8 al. 1
er
LAAL.
2.
a) La recevabilité du recours est discutée par l'autorité
intimée et les propriétaires de la PPE au regard du délai, jugé tardif par eux,
à l'issue duquel la démarche des locataires est intervenue; pour rappel, les
locataires se sont enquis le 31 mai 2007 seulement auprès du SELT des
conditions de transfert de l'immeuble, soit plus de deux ans après le transfert
du bien-fonds.
b) En l'occurrence, il faut constater que les
recourants n'ont pas été consultés à la suite du dépôt de la demande de non assujettissement
à la LAAL déposée le 28 février 2005, contrairement à ce que prévoit l'art. 6
al. 3 LAAL qui consacre concrètement dans le domaine en question le droit des
parties d'être entendues avant qu'une décision les concernant ne soit prise; il
s'agit de garanties générales de procédure découlant aussi de l'art. 29 al. 2
Cst et 27 al. 2 Cst-VD comprenant le droit pour les parties de fournir des
preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, d'avoir accès au
dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en prendre
connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p.
494; 132 V 368 consid. 3.1 p. 370/371; 129 I 85 consid. 4.1 p. 88/89, et les
arrêts cités). Les recourants ont donc été privés de la possibilité de
participer à la procédure menée par le SELT avant que cette autorité ne décide
du non assujettissement du transfert à la LAAL, c'est-à-dire statue le 21 mars
2005 - de manière informelle - sur la demande du 28 février 2005, en violation
du droit d'être entendu des recourants. Ceux-ci ont de ce fait été privés de
faire valoir leurs droits avant le transfert de l'immeuble et l'inscription
définitive au registre foncier, à laquelle le conservateur ne procède qu'après
s'être assuré que l'autorisation nécessaire a été obtenue (art. 11 LAAL). En
leur qualité de locataires habilités à recourir par l'art. 8 al. 1
er
LAAL contre la décision du SELT, ils auraient pourtant dû être considérés comme
des parties à la procédure (Benoît Bovay, Procédure administrative, éd. Berne
2000, p. 128 et ss; Pierre Moor, Droit administratif, vol II Les actes
administratifs et leur contrôle, 2
ème
éd. Berne 2002, chiffre
2.2.5.5., p. 252 et p.630) et recevoir, en qualité de destinataires d'une
décision les concernant, la position du SELT du 21 mars 2005, de manière à pouvoir
agir en temps utile, en d'autres termes, de façon à pouvoir s'opposer efficacement
à la décision du SELT avant la passation de l'acte de transfert de l'immeuble
et l'inscription définitive au registre foncier (Benoît Bovay, op. cit. p. 273).
3.
a) Selon la jurisprudence, l'absence
de notification d'une décision administrative ne doit pas nuire à la personne
qui a le droit de recourir; le délai de recours ne commence à courir qu'au
moment où elle a connaissance de cette décision; elle ne peut cependant
retarder ce moment selon son bon plaisir: en vertu du principe de la bonne foi,
elle est tenue de se renseigner sur l'existence et le contenu de la décision
dès qu'elle peut en soupçonner l'existence, à défaut de quoi elle risque de se
voir opposer l'irrecevabilité de son recours pour cause de tardiveté (SJ 2000 I
p. 121 consid. 4 et les références ; ATF.
En l’espèce, l’autorité intimée et
les propriétaires de la PPE considèrent que les recourants agissent
tardivement, à savoir plus de deux ans après le transfert de propriété, alors
même qu’ils avaient connaissance du transfert de propriété en 2006 déjà et des
intentions de Claes Magnusson d’occuper personnellement l’appartement
correspondant au lot 3 de la PPE. Ils en déduisent que les recourants
n’entendent pas contester le transfert en tant que tel, mais ses conséquences
sur leur propre bail à loyer qui échappent à la juridiction administrative. Le
temps écoulé entre la résiliation du bail (le 5 janvier 2007) et leur
intervention auprès du SELT (le 31 mai 2007), soit plus de quatre mois, serait
constitutif d’un abus de droit. Les recourants rétorquent qu’ils n’avaient aucune
raison de s’inquiéter – avant le 4 mai 2007 - des conditions d’aliénation de
l’immeuble puisque les propriétaires ne leur avaient pas signifié qu’ils
allaient résilier leur bail.
b) En vertu des
principes de la bonne foi et de la sécurité du droit, une décision notifiée
irrégulièrement ne saurait être remise en cause dans n'importe quel délai. Son
destinataire doit en effet agir à temps, soit dès qu'il a connaissance de
l'existence d'une décision qui le concerne (
ATF 129 II 125
consid. 3.3 p. 134/135
; 127 II 198
consid. 2c p. 205). Ce
délai de réaction dépend des circonstances du cas d'espèce, étant précisé qu'un
délai de trente jours est usuel en matière de recours en droit suisse (cf.
ATF 119 IV 330
consid. 1c p. 334).
Dans le cas présent,
les recourants se sont enquis le 31 mai 2007 auprès du SELT des conditions de
transfert de l'immeuble dans lequel ils occupent un appartement,  après
l'audience de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer du 4 mai
2007 au cours de laquelle ils se sont vu signifier la résiliation du bail de
leur logement. Il résulte du dossier qu'ils connaissaient pourtant depuis le 5
janvier 2007 le transfert de propriété de leur appartement. Les recourants
n'avaient toutefois pas de raison de s'inquiéter de l'existence éventuelle d'une
décision du SELT, antérieure au transfert de la parcelle et des conditions
relatives à l'acquisition de l'immeuble, alors même que selon le texte même de
l'art. 6 al. 3 LAAL, ils pouvaient légitimement s'attendre à être consultés
dans le cadre d'une telle procédure.
c) Cela étant, il
est constant que les recourants ont eu connaissance par courrier daté du 13
juillet 2007 - reçu le 19 suivant -  de l’existence d’un « courrier »
du SELT du 21 mars 2005 adressé au notaire chargé de procéder au transfert de
propriété de l’immeuble n° 5500 de Lausanne; à cette occasion, les recourant
ont également été informés du fait que la vente du 3 mai 2005 n’avait pas été
considérée comme étant assujettie au régime de l’autorisation de la LAAL, en
raison de conditions – brièvement résumées - de l’acquisition du cas d’espèce.
Il en résulte qu’à la date du
19 juillet 2007 au plus tard, les
recourants avaient connaissance de la position du SELT du 21 mars 2005 dans
cette affaire; ils avaient en outre connaissance des motifs principaux ayant
conduit l'autorité intimée à dispenser les acquéreurs du régime de
l'autorisation de la LAAL, même si l'autorité ne leur a pas communiqué - ce qui
aurait d'ailleurs suffi - une copie du courrier du 21 mars 2005 qu'elle avait
adressé en son temps au notaire, ce qu'ils n'ont pas davantage exigé le 19
juillet 2005 (dans ce sens, ATF 2P.89/2006 du 18 juillet 2006 relatif à la
communication orale d'une décision). Les recourants ont préféré requérir la notification
d'une décision formelle, sans avoir la certitude que l'autorité intimée y
ferait droit, ce qu'elle a finalement fait le 6 août 2007, retardant encore -
avec l'accord du SELT - le moment de contester une décision dont il avait déjà
connaissance. On pouvait vraisemblablement attendre des recourants, assistés
d'un avocat exerçant le barreau dans le canton de Vaud et donc au fait des
règles de la procédure, qu'ils saisissent sans plus attendre le tribunal d'un
recours dans le délai légal de 20 jours suivant la communication de la décision
attaquée, selon l'art. 31 al. 1 de
la loi sur la juridiction et la
procédure administratives du 18 décembre 1989 (LJPA; RSV 173.36)
,
c'est-à-dire déposer leur pourvoi dans un délai échéant au 8 août 2007 à minuit
à compter du 19 juillet 2007. Vu le temps écoulé, il était en effet très
discutable - partant peu conforme au principe de la bonne foi et à celui de la
sécurité du droit en raison de l'inscription définitive du transfert de
propriété au registre foncier intervenue le 4 mai 2005 - de laisser encore la
possibilité au SELT de notifier une décision formelle ouvrant la voie de
recours et ne pas recourir dans le délai de 20 jours suivant le 19 juillet 2007
déjà. On peut ainsi se demander si, en dépit de l'indication des voies et délai
de recours communiquées le 6 août 2007, le recours déposé le 27 août 2007, bien
que respectant le délai de 20 jours de l'art. 31 al. 1 LJPA ouvert par la
décision formelle du 6 août 2007, n'est pas tardif. Cette question peut
néanmoins rester indécise pour les motifs qui suivent.
d) En effet, selon
l'art. 37 al. 1 LJPA, le droit de recours appartient à toute personne qui est
atteinte par la décision attaquée et qui a un intérêt digne de protection à ce
qu'elle soit annulée. Cela suppose un intérêt pratique et actuel à obtenir
l'annulation de la décision. Or, en l'espèce, on ne voit pas quelle utilité
pratique l'admission du recours apporterait aux recourants du moment que le
transfert de propriété de l'immeuble n° 5500 a été opéré le 4 mai 2005. Il
s'ensuit que le recours est irrecevable faute d'intérêt pratique et actuel à
l'annulation de la décision attaquée.
4.
Supposé recevable, le présent recours aurait dû de toute
façon être rejeté sur le fond. A titre subsidiaire, on peut relever ce qui
suit:
a) La LAAL vise à conserver sur le marché locatif
certains types d'appartements répondant à un besoin de la population (art.
1er). L'aliénation à titre onéreux sous quelque forme que ce soit, d'un
appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation
(art. 2 al.1
er
LAAL), aux motifs et conditions prévues par l'art. 4
LAAL, à défaut desquels l'autorisation est refusée (art. 5 LAAL).
L
'autorité
intimée s'est exclusivement prononcée les 21 mars 2005 et 6 août 2007 - sur l'assujettissement
de l'aliénation de l'immeuble litigieux au régime de l'autorisation au sens de
l'art. 2 LAAL. Le SELT ayant répondu négativement à cette question de principe,
il n'a logiquement pas examiné si une autorisation pourrait le cas échéant être
octroyée sur la base des motifs et conditions de l'art. 4 LAAL. Seule est par
conséquent litigieuse dans le cadre de la présente procédure la question de
l'assujettissement éventuel de la vente de l'immeuble à la LAAL; quant à la
question de savoir si cette vente pourrait être autorisée le cas échéant sur la
base des articles 4 et 5 LAAL, elle n'a pas à être examinée faute d'avoir fait
l'objet d'une décision de première instance (ATF 2P.296/2000 du 13 mars 2001 et
réf. citées à propos de l'objet du litige et l'objet du recours).
b) Dans un arrêt FO.2001.0005 du 29 janvier 2002, le
Tribunal administratif a considéré ce qui suit:
"(…), pour déterminer si une opération entre dans
le champ d'application de la LAAL, il convient d'examiner avant toute chose si
celle-ci aurait pour conséquence la soustraction de logements du marché
locatif. On l'a vu, tel n'était manifestement pas le cas d'une acquisition en
bloc d'un immeuble à titre de pur investissement. Il en va différemment lorsque,
comme en l'espèce, un immeuble est vendu à un groupe d'acheteurs non pas
principalement à titre d'investissement, mais pour que ces derniers puissent se
répartir les appartements après avoir résilié les baux des locataires en place:
on se trouve alors précisément dans l'hypothèse visée par la LAAL, à savoir que
la vente de l'immeuble aurait pour conséquence la soustraction du marché
locatif d'appartements jusqu'alors loués. Contrairement à ce que soutient le
vendeur dans le cadre de ses observations déposées en cours de procédure,
l'art. 2 LAAL, interprété en fonction du but visé par le législateur, constitue
ainsi une base légale suffisante, sous l'angle de la garantie de la propriété,
pour soumettre l'opération litigieuse à autorisation."
c) En l'espèce, la parcelle n° 5500 de Lausanne, sur
laquelle est érigée un bâtiment ancien, a été vendue en bloc à une communauté
d'acheteurs qui ont acquis cette immeuble en copropriété et constitué, par acte
du même jour, une PPE en s'attribuant la propriété des lots.
Les recourants soutiennent que la deuxième étape de
cette opération, qui individualise juridiquement les appartements dans le but
d'en occuper une partie d'entre eux, a pour conséquence de soustraire des
logements loués du marché locatif. Ils considèrent qu'un tel
"montage" avait pour but de contourner la LAAL.
A l'appui de son refus d'assujettissement à la LAAL,
le SELT oppose aux recourants un critère quantitatif; il résultait, en effet,
des indications du notaire que l'opération n'avait pas pour conséquence de
soustraire principalement au parc locatif les appartements loués compte
tenu du fait qu'un couple n'entendait occuper que l'un de ses deux lots, que
l'acquéreur de trois lots n'avait pas l'intention de les occuper
personnellement et que les acheteurs des trois lots restants envisageaient à
court ou moyen terme une occupation majoritaire des appartements achetés. Le
SELT se prévaut du fait que l'opération avait bien une finalité principale
d'investissement dès lors que la majorité des baux, à savoir cinq sur huit,
était maintenue. Ce but demeure puisque, selon les indications des
propriétaires, seuls quatre logements [les lots nos 2, 8 (de Ralph Krieger et
Brigitte Nicod) et 1 (vacant), 3 (appartenant à Claes Magnusson] devraient être
occupés par ceux-ci prochainement, étant précisé qu'actuellement, seuls les
lots nos 2 et 8 sont occupés par les propriétaires Nicod et Krieger.
Si l'achat en bloc du bien-fonds par un groupe
d'acheteurs à titre de pur investissement échappe à la LAAL, selon l'arrêt TA FO.2001.0005
du 29 janvier 2002, la question est plus délicate lorsque l'opération d'achat
est couplée à la constitution d'une PPE qui individualise juridiquement les
appartements.
d) Selon l'art. 26 al. 1 Cst., la propriété est
garantie. Cette garantie protège les droits patrimoniaux concrets du
propriétaire, soit celui de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner.
Les restrictions à la propriété ne sont compatibles avec la Constitution que si
elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public
suffisant et respectent le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3
Cst.;
ATF 129 I 337
consid. 4.1 p. 344
; 126 I 219
consid. 2a p. 221). En
vertu de ce principe, une restriction aux droits constitutionnels doit être
limitée à ce qui est nécessaire pour atteindre le but poursuivi, adéquate à ce
but et supportable pour la personne visée par la mesure; celle-ci est
disproportionnée s'il est possible d'atteindre le même résultat par un moyen
moins incisif (
ATF 129 I 12
consid. 9.1 p. 24
; 129 V 267
consid. 4.1.2 p. 271
; 128 I 92
consid. 2b p. 95 et les
arrêts cités). Le principe de la proportionnalité interdit en outre toute
limitation qui aille au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable
entre celui-ci et les intérêts publics et privés compromis (
ATF 126 I 129
consid. 2c p. 222
; 124 I 40
consid. 3e p. 44/45
; 119 Ia 348
consid. 2a p. 353, et les
arrêts cités).
e) L'opération réalisée dans le cas présent, à
savoir l'aliénation en bloc de l'immeuble n° 5500 à un groupe d'acquéreurs qui
ont convenu par acte du même jour la constitution d'une PPE, est en tous cas différente
de celle envisagée dans l'arrêt FO.2001.0005 du 29 janvier 2002. En effet,
l'aliénation à titre onéreux n'avait pas, en  l'espèce, pour but une
répartition de tous les lots entre les propriétaires; seule une minorité des
appartements devaient être occupés en l'espèce par les acquéreurs et l'a été
après la constitution de la PPE. Cela étant, l'appréciation du SELT, qui a
estimé que les conditions d'assujettissement à la LAAL n'étaient pas remplies,
ne paraît pas insoutenable dès lors que cette question n'est pas réglée par la
loi cantonale et qu'il s'agissait d'interpréter le but poursuivi par les acheteurs
au regard de la finalité de la loi. En considérant que l'opération avait un but
principal d'investissement, le SELT n'a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation.
Certes, la constitution subséquente d'une PPE sur le bien-fonds n° 5500 a eu
pour conséquence l'individualisation juridique des appartements; mais il ne
résulte pas du cas d'espèce que l'ensemble des appartements devaient être
soustraits au parc locatif, ce qui est encore vrai aujourd'hui, de sorte que le
SELT pouvait, sans excéder son pouvoir d'appréciation, considérer que la vente
n'était pas soumise au régime d'autorisation prévu par la LAAL. On notera que
le projet de loi du Conseil d'Etat sur la préservation du parc locatif du 20
février 2008 (LPPL), qui répond à la motion Armand Rod et consorts demandant
l'abrogation de la LAAL, exclura de son champ d'application, selon l'art. 3
let. f LPPL s'il est adopté en l'état, "
l'aliénation "en
bloc" d'un immeuble d'habitation ou l'aliénation de la totalité des lots
de propriété par étages d'un immeuble propriété d'un même vendeur à un même
acheteur, lorsque l'acheteur acquiert l'immeuble à titre principal
d'investissement
". Le projet de loi du Conseil d'Etat va à première
vue dans le sens de l'interprétation que fait le SELT de la LAAL, laquelle devrait
être abrogée (art. 27 du projet LPPL). De plus, comme le relève le SELT, la
revente ultérieure de l'un ou l'autre appartement sera soumise à autorisation.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent à
l'irrecevabilité du recours. Vu les circonstances particulières de la présente
affaire, l'arrêt sera rendu sans frais ni dépens, lesquels sont compensés.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est irrecevable.
II.
L'émolument judiciaire est mis à la charge de l'Etat.
III.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 15 avril 2008
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.