vd_omni · AC.2002.0009 · 2005-04-08 · fr

GAULIS/CALVI Livio et Eva, Municipalité de Villars-Ste-Croix | Bien-fondé de la jurisprudence instaurant une prescription longue de 30 ans pour le droit de l'autorité d'exiger le rétablissement d'une situation conforme au droit ? Confirmation de la décision municipale qui renonce à exiger le rétablissement de combles rendus habitables 15 ou 20 ans auparavant par le précédent propriétaire, soit plusieurs années avant leur acquisition par l'actuel propriétaire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.04.2005 AC.2002.0009

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 avril 2005
sur le recours formé par
Livio et Eva CALVI
,
dont le conseil est l’avocat Jean-Michel Henny à Lausanne,
contre
la décision rendue le 15 août 2001 par la
Municipalité
de Villars-Ste-Croix,
(ordre de remise en état des combles, dossier joint
AC.2001.0198),
ainsi que sur le recours interjeté par
François GAULIS
,
dont le conseil est l’avocat Jérôme Guex à Lausanne
contre
la décision
de la
Municipalité de Villars-Ste-Croix
du 28 décembre 2001 (révocation
de la décision du 15 août 2001).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Alain Mathey et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Par décision du 15 août
2001, rendue suite à diverses interventions de François Gaulis faisant état des
plaintes de ses locataires en raison du bruit provenant des combles au-dessus
de son appartement, la Municipalité de Villars-Ste-Croix a ordonné la
suppression dans les trois mois des aménagements effectués dans les lots 17
(propriété des recourants Calvi) et 18 situés dans les combles de la
copropriété "Le Sansy". La municipalité exposait qu'à une date qu'elle
n'avait pas pu déterminer mais probablement en 1999, les combles avaient été
rendues habitables (un salon, une chambre, une cuisine et des bains/WC dans le
lot 17, une chambre, une cuisine et des bains/WC dans le lot 18), mais que ces
aménagements étaient illégaux et qu'une demande de permis correspondante
n'aurait pu qu'être refusée.
B.                    Suite à une lettre du 5
septembre 2001 des époux Calvi, transmise par la commune au Tribunal
administratif et enregistrée comme recours (dossier AC 01/198), qui exposait
que les aménagements avaient été réalisés avant 1980, la municipalité a rendu
une nouvelle décision du 28 décembre 2001 rapportant celle du 15 août 2001 pour
le motif que l'aménagement illégal avait été effectué depuis trop longtemps
pour être remis en cause.
Cette décision a
provoqué un recours de François Gaulis qui, par acte du 17 janvier 2002, conclut
à l'annulation de la décision du 28 décembre 2001 révoquant celle du 15 août
2001.
On précisera ici que
les deux décisions municipales concernaient également le lot 18, mais que ni
l'une ni l'autre n'ont fait l'objet d'un recours de la part des propriétaires
de ce dernier. La municipalité a précisé dans sa réponse au recours qu'il n'y a
pas eu de travaux dans le lot 18.
C.                    Les parties n'avaient
pas encore procédé dans le dossier AC 01/198 (que le juge instructeur
envisageait de rayer du rôle comme sans objet en date du 4 janvier 2002)
lorsqu'est tombée la nouvelle décision municipale du 28 décembre 2001 et le
recours correspondant. C'est donc dans ce dernier dossier (AC 02/0009) qu'ont
été échangées les écritures de la commune, qui conclut au rejet du recours de
François Gaulis par acte du 26 février 2002, et des époux Calvi, qui conclut
dans le même sens par acte du 26 mars 2002.
Le tribunal a encore
versé au dossier un courrier du 2 mai 2002 de Roger Manser, copropriétaire dans
l'immeuble, et un courrier du 5 mai 2002 de Jacky Guezou et Geneviève Gigord,
qui sont les locataires de l'appartement du recourant François Gaulis.
Le Tribunal
administratif a tenu audience le 13 juin 2002 à Villars-Ste-Croix. Ont
participé à cette audience les époux Gaulis, les époux Calvi et les
représentants de la municipalité (MM. Jenny, syndic et Wagnières, municipal),
tous assistés de leur conseil respectif. Le tribunal a procédé à l'audition
comme témoins, requis par la municipalité, de A. H., de Jacky Guezou et de Geneviève
Gigord. Roger Manser, convoqué comme témoin à la suite de sa lettre du 5 mai
2002, a finalement informé le tribunal qu'il ne pouvait pas se présenter.
D.                    L'instruction effectuée
sur la base du dossier et en audience (qui a été enregistrée) a permis d'établir
les faits suivants :
a) L'immeuble où se
trouvent les combles litigieux a été construit sur la base d'un permis de
construire du 5 décembre 1972. Tel qu'il a été réalisé (la municipalité
explique qu'elle a admis une modification des plans le 12 juillet 1973),
l'immeuble comporte trois étages d'appartements, qui sont au nombre de quatre
par étage. Le sous-sol partiellement enterré comprend notamment des garages,
ainsi que, avec la faible hauteur d'étage correspondante, le corridor d'entrée
de l'immeuble.
Le volume que couvre
le toit à deux pans est divisé en différents galetas dans sa partie centrale,
tandis qu'à chaque extrémité du bâtiment se trouve un volume qui occupe toute
la largeur de ce dernier et qui est éclairé, depuis la façade pignon, par deux larges
fenêtres dont l'ouverture, oblique à son sommet, s'élève jusqu'au toit. Ces
deux volumes, qui correspondent comme on le verra plus loin aux lots 17 et 18,
ont été dès l'origine équipés d'un radiateur et les diverses canalisations ont
été amenées jusqu'au niveau du sol. Le toit est isolé. On accède à ce local par
une  porte identique à celle des appartements des étages inférieurs (et à celle
qui donne accès aux galetas situés sur le même étage).
b)                     Avant l'achèvement des
travaux (la visite de la commission de salubrité a eu lieu en novembre 1974),
la société constructrice a demandé à la municipalité, par lettre du 13 février
1974, l'autorisation d'aménager dans les combles deux appartements témoins qui
serviraient également de bureau aux vendeurs de la société. La municipalité a
refusé par lettre du 26 février 1974 en invoquant l'art. 18 du règlement
communal sur la police des constructions qui prévoyait : "Le nombre des
étages est limité à trois (y compris le rez-de-chaussée). Les combles ne sont
pas habitables".
c)                     L'immeuble a été
constitué en propriété par étages par acte notarié inscrit au Registre foncier
le 22 octobre 1974. Cet acte prévoit 18 lots (4 garages et 14 appartements),
les deux derniers conférant chacun un droit exclusif sur un appartement situé
dans les combles. D'après le plan déposé au Registre foncier, la partie
centrale des combles de l'immeuble est divisée en différents galetas attribués
aux lots 1 à 16, dont ils dépendent. En revanche, les volumes situés aux
extrémités des combles sont constitués en lots indépendants: le volume
litigieux dans la présente cause correspond au lot 17, dont la quote-part à la
copropriété est de 44 millièmes, donnant droit exclusif sur un appartement de 2
pièces de 53,85 m
2
environ avec deux galetas, selon la description figurant dans l'acte
constitutif; ce lot apparaît effectivement sur le plan des combles comme un
appartement comportant cuisine, bains/WC, une chambre et un salon, ainsi que
deux galetas aux extrémités du volume où le toit rejoint le sol. Il en est de
même du lot 18 qui donne sur la façade pignon opposée, mais ne comporte qu'une
seule chambre.
d)                     François Gaulis s'est
installé dans l'immeuble comme locataire en 1977. Il occupait l'appartement du
2
ème
étage situé sous le lot 17. Par acte notarié du 1
er
février 1980, il
s'est porté acquéreur de cet appartement, ainsi que du lot 17, qui se
trouvaient tous deux en mains du Crédit Suisse suite à la faillite de la
société constructrice. Trois jours auparavant, le 29 janvier 1980, les copropriétaires
de l'immeuble avaient fait inscrire au Registre foncier un nouveau plan de
répartition des combles et galetas. François Gaulis, qui a participé à
l'élaboration de cet acte, a expliqué en audience qu'il s'agissait de répartir
plus équitablement les galetas entre les différents copropriétaires; les
cloisons existantes ont d'ailleurs été partiellement déplacées à la suite de
cet acte. Pour ce qui concerne le lot 17, le nouveau plan de répartition
diffère du précédent en ce sens que les deux galetas et la partie centrale sont
chacun désignés comme "local" pour un total de 114,30 m
2
. Le local central
figure sur le plan sans cloisonnement et l'on n'y voit plus non plus la cuisine
et le bains/WC figurant sur le plan précédent.
Le jour même où il a
acquis son appartement (lot 13) et le lot litigieux 17, François Gaulis a cédé
ce lot 17 à P. H. Entendu à l'audience, François Gaulis a précisé que les
charges afférentes à la quote-part de 44 millièmes du lot 17 représentaient, en
sus de la quote-part de son appartement (86 millièmes) une charge importante
pour lui à l'époque. L'acte de cession précise que c'est en raison de
l'importance de cette participation que les parties sont convenues d'une
cession à titre gratuite. François Gaulis a précisé à l'audience qu'il avait
cédé le lot 17 en sachant que d'après la municipalité, ce dernier était
inhabitable. Il a précisé qu'il regrettait aujourd'hui de ne pas se l'être fait
garantir par l'acquéreur et de ne pas s'être fait accorder un droit de réméré.
Interpellé sur l'usage
que P. H. pouvait envisager de faire du volume des combles qu'il lui cédait, le
recourant François Gaulis a expliqué qu'il était possible de relier ces combles
à l'appartement de P. H. (actuellement propriété des recourants Calvi) grâce au
fait qu'une des pièces de l'appartement se trouve à l'aplomb des combles. Il a
aussi raconté qu'il était arrivé aux habitants de l'immeuble de se réunir dans
les combles litigieux, encore inutilisés, où ils avaient organisé la fête de
Noël par exemple.
e)                     A. H., entendu en
audience, a expliqué qu'il était arrivé dans l'immeuble en 1979 où il occupait
l'appartement de son frère P. H. (aujourd'hui propriété des époux Calvi). Par
la suite, A. H. a acheté un appartement au rez, vers 1980, où il vivait avec sa
famille.
Après que son frère P.
H. avait acquis de François Gaulis les combles litigieux, c'est A. H. qui les a
occupés à partir de 1982 ou 1983. Tout d'abord, A. H. y a installé son bureau,
profitant de la présence d'une ligne téléphonique. Utilisant les canalisations
déjà en place, il a installé des WC, un lavabo, puis une cuisinette. Il a aussi
garni le plafond de lambris et posé de la moquette.
A partir de 1983, A.
H. a habité les combles, "pour des raisons privées", a-t-il précisé
en audience. Il possédait toujours l'appartement du rez, mais il habitait les
combles et, selon son expression (minute 40.45 de l'enregistrement) "la
cantine était au rez". Bien qu'il se soit montré discret, on comprend
d'après ce qu'ont expliqué les autres participants à l'audience qu'il vivait
séparé de sa famille. Par la suite, A. H. a quitté Villars-Ste-Croix en 1997
pour aller fonder un autre foyer et les combles sont restés vides sous réserve
d'occupations occasionnelles : A. H. y revenait quand il y avait une fête au village;
parfois, de la famille des H. en provenance d'Allemagne séjournait dans les
combles; il est aussi arrivé que la fille de P. H. vienne habiter les combles
quelque temps alors qu'elle suivait des cours à Lausanne. De même, dans une
déclaration écrite déposée à l'audience par le conseil des recourants Calvi,
Marylène Tintori, propriétaire du lot 5 et domiciliée dans l'immeuble depuis
1977, déclare que le lot 17 a été occupé de façon sporadique ou régulière dès
1980-1981 et que par exemple, P. H. le lui avait prêté en novembre 1991 pour y
loger cinq personnes durant plusieurs jours.
Interpellé par le
conseil du recourant Gaulis, A. H. a admis qu'au moment des travaux qu'il a
exécutés, il savait que la réglementation communale interdisait d'habiter les
combles.
f)                      Lors de leur audition,
Jacky Guezou et Geneviève Gigord ont fait des déclarations contredisant en
partie celles de A. H. Le premier a expliqué qu'il n'était entré qu'une seule
fois dans les combles litigieux pour aider l'épouse de A. H. à déplacer un
matelas. Il a constaté qu'il s'agissait de combles sans pouvoir y faire de
constatations particulières. Il a admis que A. H. y montait parfois, mais il a
déclaré ignorer si A. H. y habitait. La seconde, qui a pénétré une fois dans
les combles en mai 1999 lorsque le recourant Calvi les lui a fait visiter, a
constaté qu'il s'agissait d'une grande pièce et elle a vu un WC, mais pas de
cuisine. Pour elle, P. H. n'y venait que sporadiquement et elle n'a jamais
constaté que A. H. y ait jamais habité. Tous deux ont insisté sur le fait que
leur appartement était calme jusqu'à ce que les époux Calvi procèdent à l'acquisition
des combles. Ils ont insisté sur les dérangements que provoquent depuis lors
les travaux et les habitudes nocturnes des occupants actuels des combles, qui
sont la fille des époux Calvi et son ami.
Bien que les
dépositions de ces deux derniers témoins (qui sont intéressés à la procédure
comme locataires) contredisent partiellement les dires de A. H., le tribunal
n'a aucune raison de mettre en doute les déclarations de ce dernier. Il est
tout à fait conforme à l'expérience générale de la vie qu'un homme vivant seul
soit un occupant suffisamment peu bruyant pour passer inaperçu, surtout si sa
famille habite encore un autre appartement de l'immeuble et qu'il n'a,
peut-être, pas rompu tout contact. Enfin, le fait que Geneviève Gigord n'ait vu
qu'un WC et pas de cuisine s'explique par la configuration des lieux, qui fait
que depuis l'entrée, on ne voit pas les installations de cuisine, situées aux extrémités
de l'étroit local qui en tient lieu, mais qu'on voit les WC dont la porte est
dans le prolongement de celle de la cuisine.
g)                     Les époux Calvi, qui
occupaient déjà leur actuel appartement en tant que locataires de P. H. depuis
le 1
er
août 1981, se sont portés acquéreurs de cet appartement, des combles
litigieux et d'un garage. La transaction a fait l'objet d'une vente à terme
inscrite au Registre foncier le 26 mars 1999 puis, après autorisation du
Service du logement en application de la LAAL, d'un transfert immobilier
inscrit au Registre foncier le 12 janvier 2000. La commission de district a
procédé à l'estimation fiscale en date du 15 août 2001: l'appartement (lot 14)
est estimé 190'000 francs et les combles (lot 17) 109'000 francs). En 1999, c'est-à-dire
déjà avant l'acquisition, Livio Calvi a entrepris des travaux, apparemment
assez importants, dans l'appartement qu'il occupait au deuxième étage. Il a
également effectué des travaux dans les combles consistant notamment à arracher
la moquette à l'aide d'une machine bruyante. Il a nettoyé et repeint les
lambris, reposé de la moquette et légèrement déplacé la porte de la cuisine.
L'inspection locale à laquelle le tribunal a procédé a montré que les combles
litigieux se présentent comme un vaste volume sans cloison, parcimonieusement
meublé. La cuisine est aménagée dans un étroit local borgne, près de la porte
d'entrée. On y pénètre par une porte située à mi-longueur de cet étroit local
où l'on trouve à l'une des extrémités un plan de cuisson à quatre feux, tandis
qu'un évier tronqué et une armoire frigorifique occupent l'autre extrémité. Ce
coin-cuisine s'ouvre à son tour sur une petite salle de bains avec douche et
WC. Le recourant Calvi a précisé qu'il avait modifié la disposition du
coin-cuisine, remplaçant notamment le plan de cuisson, tandis qu'il n'a pas
touché à la salle de bains dont les appareils sanitaires apparaissent
effectivement d'un type et d'une couleur d'usage courants à l'époque où A. H.
déclare les avoir installés.
h)                     Ce sont effectivement
les inconvénients évoqués par les locataires du recourant Gaulis qui ont amené
ceux-ci à s'adresser à la commune intimée en déclarant qu'ils pensaient qu'un
lieu d'habitation se construisait dans les combles et qu'il serait également
question de monter un escalier qui relierait une pièce de l'appartement des
époux Calvi aux combles. Lesdits locataires se sont également adressés au
recourant Gaulis qui est intervenu auprès de l'administrateur de la PPE, puis à
son tour auprès de la commune intimée en date du 24 janvier 2000. Par la suite,
de nombreuses correspondances ont été échangées entre ces différents
intervenants puis la municipalité a rendu la décision attaquée initiale du 15
août 2001, suivie des événements relatés au début du présent état de fait.
Considérant en droit:
1.                     Dans la présente cause, le Tribunal
administratif a été saisi de deux recours successifs. Le premier émane du
propriétaire des combles litigieux, qui contestait la décision municipale lui
intimant l'ordre de supprimer les aménagements rendant ces combles habitables.
Le second recours émane du propriétaire d'un appartement situé à l'étage
inférieur : il conteste la décision municipale qui révoque la précédente
décision et renonce à exiger la remise en état des combles.
Il n'est pas contesté que tant selon
la réglementation en vigueur au moment de la construction du bâtiment dans les
années 1970, que dans la réglementation communale actuelle, les combles ne sont
pas habitables.
2.                     A titre préalable, on
peut se demander si l'auteur du second recours n'est pas à tard pour demander
la démolition (il conteste la révocation de l'ordre de démolir, ce qui revient
au même). En effet, celui qui veut dénoncer des travaux accomplis sans
autorisation ou autorisés sans enquête publique doit agir avec diligence; il
n'est plus fondé à intervenir des semaines voire des mois plus tard (AC 7412 du
30 avril 1992; AC 91/207 du 7 janvier 1993; AC 92/0046 du 25 février 1993; AC
94/0059 du 10 octobre 1994; AC 94/0084 du 15/01/96; AC 92/0152 du 15/01/96; AC.2000.0079
du 29 décembre 2000; il en va sensiblement de même en cas de dispense
d'enquête). Le fait qu'il n'habite pas lui-même l'immeuble (si bien qu'il n'a
peut-être pas su tout de suite ce qui avait été fait dans le volume litigieux)
n'y change rien car on doit probablement imputer au propriétaire la
connaissance des faits qu'avait son locataire. De même, on devrait probablement
considérer que le fait que la commune ait ordonné la démolition puis se soit
ravisée ne fait pas renaître le droit du recourant de contester les travaux
litigieux. Il n'est cependant pas certain que l'auteur du second recours soit
déchu du droit d'intervenir. Certes, au moment où il a vendu les combles
litigieux aux propriétaires actuels, l'auteur du second recours était conscient,
selon ses déclarations en audience, qu'il était possible de relier ces combles
à l'appartement de ces derniers situé à l'étage inférieur, ce qui ne pouvait
pas avoir d'autre but que de les rendre habitables. Toutefois, l'instruction
n'a pas permis de déterminer avec certitude à quelle époque l'auteur du second
recours ou ses locataires ont eu connaissance de la réalisation effective de
l'aménagement litigieux. On laissera donc ouverte la question de savoir si
l'auteur du second recours est encore légitimé à intervenir ou si l'on devrait
lui dénier ce droit parce qu'il ne serait pas intervenu à temps auprès de la
commune.
3.                     L'art. 105 de la loi du 4 décembre
1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) prévoit ce qui
suit:
Art. 105 - Travaux non conformes aux dispositions légales et
réglementaires
La municipalité, à son défaut le département, est en droit de
faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du
propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales
et réglementaires.
Les dispositions pénales cantonales et fédérales sont
réservées
Selon la
jurisprudence, l'ordre de démolir une construction édifiée sans permis et pour
laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas
contraire au principe de la proportionnalité. L'autorité doit toutefois
renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si
l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la
démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi
se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de
faire reconnaître la construction comme conforme au droit. Enfin, celui qui
place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se
préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que des
inconvénients qui en découlent pour le constructeur (ATF 111 Ib 221 consid. 6,
108 Ia 216, 104 Ib 303 consid. 5b; ATF 123 II 248; 1P.205/1995 du 12 octobre
1995; 1A.85/1991 du 3 février 1992). Le principe de la proportionnalité revêt
une importance centrale:
un ordre de démolition s'avère disproportionné
quand l'atteinte à la légalité est modeste et que les intérêts
généraux
concernés ne peuvent pas justifier le dommage qu'encourrait le propriétaire de
par la démolition (ATF 1P.74/2003 du 14 juillet 2003). Il y a lieu, pour
satisfaire au principe de la proportionnalité, d'effectuer une pesée entre
l'intérêt du constructeur à éviter le coût d'un rétablissement et l'intérêt
public au respect des exigences légales. Selon la jurisprudence, la bonne ou la
mauvaise foi du constructeur doit être prise en considération dans cette pesée
(cf. parmi d'autres AC.2004.0036 du 27 décembre 2004, avec la jurisprudence
citée, ainsi que
AC.2004.0212
du 25 février 2005).
La jurisprudence du
Tribunal fédéral a précisé qu'en matière de droit des constructions, le droit
de l'autorité d'exiger le rétablissement d'un état conforme au droit se
prescrit, pour des motifs de sécurité du droit, par principe après 30 ans. Fait
toutefois exception le cas où le rétablissement de l'état conforme au droit
s'impose pour des motifs de police des constructions au sens étroit, notamment
lorsque le maintien d'une situation ou d'un bâtiment non conforme au droit des
constructions crée un danger sérieux et immédiat pour la vie ou l'intégrité des
habitants ou des passants. Un délai de prescription plus court se justifie pour
des motifs de protection de la bonne foi (art. 9 Cst). Tel est notamment le cas
lorsque les autorités, même si elles interviennent bien avant l'échéance du
délai de 30 ans, ont toléré l'état non conforme au droit de la police des
constructions pendant des années alors que son caractère illégal leur était
connu ou qu'elles auraient dû le connaître en appliquant la diligence commandée
par les circonstances (ATF
107
Ia 121 consid.
1c
; ATF
1P.601/1999 du 17 mai 2000 et 1P.198/2003
du
19 août  2003
).
4.
En l'espèce,
l'instruction a permis d'établir que c'est le précédent propriétaire des
combles litigieux qui a occupé ceux-ci à partir de 1982 ou 1983, tout d'abord
pour y installer son bureau, profitant de la présence d'une ligne téléphonique.
L'aménagement des combles en local habitable remonte donc au début des années
80. Cette situation durait ainsi depuis 15 ou 20 ans lorsque la municipalité,
en 2001, a été saisie de doléances des voisins puis des protestations des
propriétaires des combles, ce qui l'a amenée successivement à ordonner la
remise en état puis à y renoncer.
Le délai de péremption trentenaire
issu de la jurisprudence n'est donc pas atteint. La municipalité invoque
toutefois la critique dont cette jurisprudence a fait l'objet de la part de
l'ancien juge fédéral Claude Rouiller dans son rapport à la Société suisse des
juristes de 1987 intitulé "La protection de l'individu contre l'arbitraire
de l'Etat". Cet auteur écrivait ainsi :
"Le délai de péremption de 30 ans ne nous
paraît donc en pratique pas applicable à la démolition de parties d'un bâtiment
visibles depuis le terrain public, mais seulement à la démolition des
aménagements intérieurs. La fixation d'un délai de péremption aussi long nous
semble dès lors le fruit de pures réflexions théoriques. De deux choses l'une :
ou bien les aménagements contraires au droit ne menacent pas concrètement les
biens de police, et l'ordre de démolir - 10 ou 20 ans après leur exécution -
sera généralement en contradiction avec le principe de la proportionnalité; ou
bien ces aménagements contraires au droit créent une situation dangereuse pour
les biens de police - tel la vie ou la santé des habitants, des voisins ou des
passants - et le droit de police permet en tout temps à l'autorité d'intervenir
pour y mettre un terme".
Les objections de
l'auteur précité sont convaincantes. Comme le relève la commune dans sa réponse
au second recours, la décision municipale est fondée sur le fait que les
actuels propriétaires du local litigieux n'étaient pas encore propriétaires de
ce lot lorsque les travaux ont été effectués: ceux-ci ont été faits par le
propriétaire précédent. La commune fait valoir en substance à juste titre que
ce n'est pas tant l'importance du temps qui s'est écoulé depuis l'exécution des
travaux qui est déterminante pour décider s'il faut en exiger la suppression,
mais bien plutôt l'intérêt du propriétaire actuel, dont rien n'indique qu'il
soit de mauvaise foi puisqu'il a au contraire acquis le lot litigieux au prix
d'un volume habitable (qui a d'ailleurs été taxé comme tel par l'autorité
fiscale). La municipalité devait donc procéder à une pesée d'intérêt entre la
nécessité de faire respecter une réglementation qui interdit d'habiter dans les
combles et le préjudice que subirait le propriétaire actuel si cet usage devait
lui être interdit. Le tribunal relève à cet égard que l'intérêt public poursuivi
par la règle qui proscrit l'habitation dans les combles n'est pas d'emblée
évident à cerner. On peut concevoir qu'il s'agisse d'un objectif esthétique
consistant à éviter qu'on perce les toitures pour éclairer les combles. Cet
intérêt n'est cependant pas en cause en l'espèce où les combles litigieux ont
été construits d'emblée avec un éclairage généreux procuré par des fenêtres
ménagées dans la façade pignon. La réglementation pourrait aussi avoir pour objectif
de ménager à l'usage des habitants des volumes de rangement suffisants mais on
peut se demander si une telle préoccupation relève encore d'une conception de
la police des constructions respectueuses de la liberté individuelle. Dans sa
réponse au recours, la municipalité évoque l'intérêt public au respect d'une
réglementation qui vise à restreindre la densité d'occupation des bâtiments
mais elle écarte cet intérêt-là au profit de l'intérêt privé des propriétaires
actuels au maintien d'une situation qu'ils n'ont pas créée et sur la base de
laquelle ils ont acquis leur part de copropriété. Ce qui est certain en tout
cas, c'est que rien dans l'apparence extérieur de l'immeuble ne changera: son
volume n'a pas été modifié par l'aménagement des combles et les fenêtres qui
éclairent les combles litigieux ont été autorisées dès l'origine par le permis
de construire originelle, au point que l'interdiction d'habiter ce volume
accueillant semble incongrue. Force est donc d'admettre finalement que le
préjudice qui menacerait les propriétaires actuels si l'ordre de remise en état
était maintenu est considérable alors que l'intérêt public au rétablissement de
l'état antérieur n'est pas d'un poids significatif. Le tribunal, dont le
pouvoir d'examen est limité au contrôle de la légalité de de l'abus du pouvoir
d'appréciation (art. 36 LJPA), juge que la manière dont la municipalité a
procédé à la pesée des intérêts en présence n'est en tout cas pas constitutive
d'un tel abus. Finalement, l'inconvénient que présente pour le propriétaire de
l'appartement de l'étage inférieur la présence d'habitants dans les combles
n'est finalement pas saisi par les règles du droit public de l'aménagement du
territoire et de la police des constructions. En particulier, l'hypothèse d'une
isolation insuffisante, à supposer qu'elle soit établie, ne justifierait en
tous les cas pas la solution inverse. Finalement, le litige provient de ce que
l'actuel propriétaire des combles y a laissé s'installer sa fille et son ami
qui, apparemment, se comportent bruyamment et sans égards pour les voisins. Il
s'agit là d'un problème de voisinage qui relève du droit privé.
4.                     Finalement, la décision
municipale du 28 décembre 2001, qui renonce à exiger la remise en état des
combles devenus habitables, doit être maintenue. Cela concorde avec les
conclusions du recours des époux Calvi, qui est devenu sans objet du fait de la
révocation de la décision du 15 août 2001 par celle du 28 décembre 2001. Cela
entraîne en outre le rejet du recours de François Gaulis contre la décision du
28 décembre 2001.
Un émolument sera mis
à la charge du recourant Gaulis, mais il sera réduit pour tenir compte du fait
que s'il n'a pas agi directement devant la juridiction civile, c'est parce
qu'il pouvait espérer se débarrasser de bruyants voisins par la voie du droit
administratif. Pour le même motif, il n'y a pas lieu d'accorder des dépens aux
recourants Calvi dont ce sont les ayants cause qui ont provoqué le litige. Il
n'y a pas lieu non plus d'accorder des dépens à la commune qui a contribué en
somme à la survenance du litige en délivrant le permis de construire des locaux
que toute leur configuration prédestinait à devenir habitables.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours de
Livio et Eva Calvi contre la décision rendue le 15 août 2001 par la
Municipalité de Villars-Ste-Croix est sans objet.
II.                     Le recours de
François Gaulis contre la décision de la Municipalité de Villars-Ste-Croix du
28 décembre 2001 est rejeté; cette décision est maintenue.
III.                     Un émolument
de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de François Gaulis.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mad/pj/Lausanne, le 8 avril 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint