vd_omni · GE.2011.0147 · 2012-05-04 · fr

AX.________, BX.________ c/RETRAITES POPULAIRES, Département de l'économie | Contestation de la hausse de loyer d'un appartement subventionné. Le taux hypothécaire déterminant est celui qui était connu au moment de la prise de décision, à moins qu'il soit certain qu'il évoluera entre le jour où la prétention est émise et celui où elle doit entrer en vigueur. Cette exception n'est pas réalisée en l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les recourants.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.05.2012 GE.2011.0147

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 mai
2012
Composition
M. Vincent Pelet,
président
; M. Pierre-André Berthoud et
M. Pascal Langone, juges;  M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourants
AX.________ et BX.________,
à 1********, représentés par CAP, Compagnie
d'Assurance de Protection juridique SA, à Lausanne,
Autorité inti
mée
Département de l'économie,
Tiers intéressé
RETRAITES POPULAIRES,
à Lausanne,
représentées par la gérance Seilaz SA, à Lausanne,
Objet
Recours AX.________ et BX.________ c/
décision du Département de l'économie du 13 juillet 2011 (contestation de
hausse de loyer)
Vu les faits suivants
A.
Les époux AX.________ et BX.________ sont
locataires d'un appartement de quatre pièces dans un immeuble subventionné par
l'Etat de Vaud, propriété des Retraites Populaires et situé au sentier de ********,
à 1********.
B.
Par avis du 18 novembre 2010 donné sur formule
officielle, le propriétaire, par l'intermédiaire de sa gérance, la société
Seilaz SA, a notifié aux époux X.________ - sur la base des informations
transmises en date du 2 novembre 2010 par le Service de l'économie, du logement
et du tourisme (SELT; devenu le Service de la promotion économique et du
commerce [SPECo] à compter du 18 janvier 2012) - une hausse de loyer de 217 fr.
par mois pour le 1
er
janvier 2011. La formule fait apparaître une
augmentation du loyer brut de 34 fr., ainsi que la suppression d'une aide de la
Confédération de 183 fr. (abaissement supplémentaire de la Confédération AS I).
C.
Le 26 novembre 2010, les époux X.________ ont
contesté cette hausse de loyer auprès du Département de l'économie.
Invité à se déterminer, le SELT a
conclu au rejet du recours. Il a relevé que les intéressés ne pouvaient plus
bénéficier de l'aide fédérale, car leurs revenus et fortune dépassaient les
limites fixées par le règlement du 24 juillet 1991 sur les conditions
d'occupation des logement construits ou rénovés avec l'appui financier des
pouvoirs publics (RCOL; RSV 840.11.2). Quant à l'augmentation du loyer brut de
34 fr., elle se justifiait par l'indexation des frais généraux de l'immeuble et
par la diminution de la participation financière librement consentie par le propriétaire
(de 25'430 fr. en 2010 à 21'258 fr. en 2011).
Les parties se sont encore exprimées
dans un second échange d'écritures.
Par décision du 13 juillet 2011, le
Département de l'économie a rejeté le recours des époux X.________.
D.
Le 5 août 2011, les époux X.________, par
l'intermédiaire de leur assurance de protection juridique, ont recouru contre
cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal
cantonal (CDAP). Ils ne s'opposent plus à la suppression de l'aide fédérale,
mais contestent uniquement la hausse du loyer brut de 34 francs.
Dans sa réponse du 21 septembre
2011, le Département de l'économie a conclu au rejet du recours. Dans ses
observations du 31 août 2011, le propriétaire a conclu également au rejet du
recours.
Les recourants ont renoncé à
déposer une écriture complémentaire.
E.
Figure au dossier le décompte établi le 28
octobre 2010 par le SELT pour la période du 1
er
janvier au 31
décembre 2011 pour l'immeuble du sentier de ********, à 1******** (ce décompte
a été communiqué au propriétaire le 2 novembre 2010). Il en ressort que le
revenu locatif admissible pour cette période a été fixé à 225'182 francs. Le
détail du calcul se présente comme il suit:
-
fonds propres                                    780'063 fr. à 4.00%                     31'203
fr.
-
fonds propres                                 3'120'253 fr. à 4.00%                   124'810
fr.
-
vétusté                                            2'549'471 fr. à 0.50%                     12'747
fr.
-
frais généraux s/imm.                     4'569'432 fr. à 1.70%                     77'680
fr.
-
effort complémentaire sur loyers                                                         -21'258
fr.
Revenu
locatif admissible                                                                225'182
fr.
F.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par
l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
(LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au
surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.
2.
Les recourants contestent la hausse du loyer
brut de 34 francs. Ils soutiennent qu'elle procure au propriétaire un rendement
excessif.
a) L'art. 21 al. 2 du règlement
d'application du 17 janvier 2007 de la loi sur le logement du 9 septembre 1975
(RLL; RSV 840.11.1) dispose que le revenu locatif est fixé par le SELT et qu'il
ne peut être supérieur au total des éléments suivants:
"a. l'intérêt servi aux fonds propres
est fixé par les service en fonction de son appréciation du marché; il ne peut
toutefois excéder le taux hypothécaire de référence majoré de 1%;
b. l'intérêt du capital emprunté applicable
à l'immeuble;
c. un amortissement de ½% du décompte prévu
à l'article 18 du règlement;
d. un quota de 1,7% du décompte final au
sens de l'article 18 du règlement, représentant les frais d'entretien et
d'administration, les impôts, les assurances, l'eau, l'électricité, etc. Le
coût de l'immeuble sur lequel est calculé le quota peut être indexé en fonction
de l'indice suisse des prix à la consommation."
L'art. 23 al. 1 RLL précise que le
revenu locatif est calculé en principe annuellement et qu'il ne peut être
modifié qu'en cas de variation des éléments composant le revenu locatif.
b) En l'espèce, le SELT a tenu
compte dans la fixation du revenu locatif admissible de l'immeuble pour la
période du 1
er
janvier au 31 décembre 2011 d'un rendement des fonds
propres de 4%.
Conformément à l'art. 21 al. 2 let.
a RLL, l'intérêt servi aux fonds propres ne peut excéder le taux hypothécaire
de référence majoré de 1%. Au moment où le SELT a établi sa décision annuelle
de contrôle, le taux hypothécaire de référence était de 3%; il a toutefois été
modifié le 2 décembre 2010, soit avant l'entrée en vigueur de la hausse de
loyer contestée, pour passer à 2,75%. En droit privé, la doctrine considère que
le taux hypothécaire déterminant est celui qui était connu au moment de la prise
de décision, à moins qu'il soit certain qu'il évoluera
"entre le jour
où la prétention est émise et celui où elle doit entrer en vigueur"
(David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 446, ainsi que les références;
ég. Peter R. Burkhalter et Emmanuelle Martinez-Favre, Commentaire du droit du
bail, Lausanne 2011, p. 596). Les recourants se prévalent précisément de cette
exception. La modification du taux hypothécaire n'a toutefois été annoncée que
le 1
er
décembre 2010 pour entrer en vigueur le lendemain. Ainsi,
lorsque le SELT a arrêté le revenu locatif admissible, il n'était pas
"certain"
– contrairement à ce que prétendent les recourants – que le taux évoluerait et
a
fortiori
qu'il serait revu à la baisse. On ne saurait dès lors faire de
grief sur ce point au SELT.
Il convient encore d'examiner si le
SELT aurait dû tenir compte du nouveau taux hypothécaire de référence et rendre
une nouvelle décision annuelle de contrôle. Cette question peut toutefois demeurer
ouverte. En effet, le décompte établi pour la période du 1
er
janvier
au 31 décembre 2011 révèle que le propriétaire a consenti à un
"effort
complémentaire sur loyers"
de 21'258 francs. Or, compte tenu des fonds
propres de 3'900'316 fr. (780'063 fr. + 3'120'253 fr.), la différence de
rémunération de 0.25% consécutive à la baisse du taux hypothécaire de référence
aboutirait à une réduction du revenu locatif admissible de 9'750 fr. 80, soit
une réduction inférieure à celle consentie volontairement par le propriétaire
(21'258 fr.). Ainsi, comme le relève à juste titre le Département de
l'économie, même en répercutant les conséquences de la baisse du taux
hypothécaire intervenue, le revenu locatif actuel de l'immeuble resterait
inférieur à celui admissible.
3.
Les considérants qui précèdent conduisent au
rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Les recourants,
qui succombent, supporteront les frais de justice. Ils n'auront par ailleurs
pas droit à l'allocation de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision du Département de l'économie du 13
juillet 2011 est confirmée.
III.
Un émolument de justice de 500 (cinq cents)
francs est mis à la charge des recourants.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 4 mai 2012
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.