vd_omni · EF.1991.0004 · 1992-07-03 · fr

LEVY Sandra | VR = capitalisation de la redevance payée pour le DDP. Il est conforme aux art. 7 al. 1 et 8 al. 2 REFI, ainsi qu'aux Instructions, d'arrêter la VV au même montant que la VR. Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 03.07.1992 EF.1991.0004

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
3 juillet 1992
__________
sur le recours interjeté par
Sandra
LEVY
, à Crissier, p.a. Mme Eliane Lévy, rue du Centre 10, à 1023
Crissier,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (la Commission de district) du 30
novembre 1990.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       E. Poltier, président
G. Parmelin, assesseur
H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Pierre et Marc
Lévy, père et frère de la recourante, sont tous deux décédés en 1988, les 18
septembre et 7 octobre.
Par
transfert immobilier, notarié Goedecke, du 10 mars 1989, inscrit au Registre
foncier le 20 juillet 1989, Sandra Lévy et sa mère, Eliane Lévy, ont réglé les
conséquences de la succession ainsi ouverte sur les immeubles propriété de
Pierre et Marc Lévy par une convention de partage qui, pour l'essentiel,
attribue l'entier de la propriété des bien-fonds des défunts à Sandra Lévy
(soit les parcelles nos 630, 656, 697, 757, 1052, 1130, 1202, 1226, 1234, 1242,
1283, 1293, et 1306 de la commune de Crissier), Eliane Lévy ne conservant sur
ceux-ci qu'un usufruit. La convention indique une valeur déterminante de Fr.
1'051'080.- pour les immeubles de Pierre Lévy et Fr. 11'600.- pour les
immeubles de Marc Lévy.
Sandra Lévy
est ainsi devenue propriétaire, notamment, des parcelles suivantes de la
commune de Crissier, désignées comme suit au Registre foncier :
"  Parcelle      Feuille        COMMUNE
DE CRISSIER                                   mètres              estim.
carrés                  fisc.
630               2                   L'Esparcette
Empiètement de P. 623                                                165
Cabine H.T. de 13 m2 dont 4 m2
sur P. 626, no 1099 A.I                                                        9
Place-jardin                                                                        18'203
18'377           968'000
656               4                   Rue
du Centre 10
Habitation, rural no 196 A.I                                           476
Garage, bureau no 197 A.I                                             92
Chambre, dépendances, no 199 A.I                           41
Place-jardin                                                                          1'594
2'203           197'000
697               7                   Les
Lentillières
Pré-champ                                                                          19'703             21'000
757               11                Laviaux
Pré-champ                                                                            7'516               8'000
1306             32                Champ
de l'Epine
Habitation, rural no 21 A.I.                                            225
Pré-champ                                                                          27'078
27'303           100'000".
B.                            A la suite de
cet acte, la Commission de district a procédé à une nouvelle estimation fiscale
des immeubles transférés à Sandra Lévy, datée du 5 juin 1990.
C.                            Par
l'intermédiaire de la Fiduciaire Lambelet, à Lausanne, Sandra Lévy a interjeté
recours contre cette décision le 19 juin 1990. Représentée par sa mère, elle a
développé ses arguments dans un mémoire daté du 20 septembre 1990, dont il
ressort que le recours ne porte que sur l'estimation des cinq parcelles nos
630, 656, 697, 757 et 1306, les autres estimations étant admises.
D.                            La Commission
de district a rendu une nouvelle décision datée du 30 novembre 1990 pour les
cinq parcelles précitées, sous réserve de la parcelle 757, pour laquelle elle
indique que la recourante s'est ralliée à la nouvelle estimation fiscale; en
substance, elle a admis le recours pour les parcelles nos 656 et 697, abaissant
sensiblement l'estimation initialement retenue, rejetant en revanche le recours
s'agissant des parcelles 630 et 1306. Les nouvelles estimations fiscales de ces
cinq parcelles ont ainsi été arrêtées aux montants suivants :
- parcelle no 630                L'Esparcette                                         Fr.                                 1'718'000.-
- parcelle no 656                Rue du Centre 10-12                          Fr.                            525'000.-
- parcelle no 697                Les Lentillières                                     Fr.                               88'000.-
- parcelle no 757                Laviaux                                                   Fr.                               45'000.-
- parcelle no 1306              Champ de l'Epine                               Fr.                            200'000.-.
E.                            Par lettre du
19 décembre 199O, Eliane Lévy a déclaré maintenir le recours déposé le 19 juin
1990.
Le 14 mars
1991, la Commission de district a transmis son préavis au Département des
finances.
Par courrier
des 17 avril 1991 et 9 janvier 1992, la Commission de district a déposé des
observations complémentaires.
Les moyens
invoqués de part et d'autre seront examinés plus loin dans la mesure utile.
F.                            Le 1er juillet
1991, la cause a été transmise au Tribunal administratif, conformément à l'art.
62 LJPA.
G.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience le 1er avril 1992, dans une des salles du bâtiment
administratif de la commune de Crissier, en présence d'Eliane Lévy, qui
représentait la recourante, assistée du notaire Goedecke, et de M. Cruchaud,
Président de la Commission de district.
A cette
occasion, Eliane Lévy a confirmé que l'estimation fiscale de la parcelle no 757
n'était plus litigieuse; elle a également retiré son recours s'agissant des
parcelles nos 656 et 697.
Une
conciliation est en outre intervenue entre les parties au sujet de la parcelle
no 1'306, suivant laquelle la recourante retirait son pourvoi moyennant une
nouvelle décision de la Commission de district arrêtant l'estimation fiscale de
cette parcelle à Fr. 175'000.-. Cette transaction est venue à chef, puisque par
décision du 18 mai 1992, la Commission de district a arrêté la nouvelle
estimation fiscale de la parcelle no 1'306 à ce montant.
H.                            Demeure ainsi
seule litigieuse l'estimation fiscale de la parcelle no 630.
Colloquée en
zone industrielle IA dans le plan de zone de la Commune de Crissier, cette
parcelle, située à proximité de l'autoroute, abrite un empiétement du centre
commercial Migros (MMM Crissier), ainsi que le parking situé à sa proximité.
Elle fait l'objet d'un droit distinct et permanent en faveur de la Migros;
inscrit au Registre foncier le 4 novembre 1970, ce droit distinct et permanent
est accordé pour une durée de trente ans. Il résulte du dossier que, lors de la
constitution de cette servitude, la redevance annuelle - indexable au coût de
la vie - a été fixée à Fr. 50'000.-. La Migros a ainsi payé un loyer de Fr.
101'349.- pour l'année 1988 et Fr. 103'075.- pour l'année 1989.
La décision
initiale, confirmée par celle du 30 novembre 1990, arrête l'estimation fiscale
de cette parcelle à Fr. 1'718'000.-, montant qui résulte de la capitalisation à
6 % de la redevance annuelle pour 1989, de Fr. 103'075.-.
Le conseil
de la recourante a conclu à la fixation d'une estimation fiscale de Fr.
1'000'000.-. Selon lui, il faut ainsi tenir compte d'une valeur vénale de
l'ordre de Fr. 275'000.-, correspondant à un montant de Fr. 15.- par m2.
et considère en droit :
___________________
1.                             La Commission
de district fait valoir l'irrecevabilité du recours, celui-ci n'ayant pas été
transmis dans un délai de quinze jours dès sa nouvelle décision du 30 novembre
1990. Cette question a toutefois déjà été tranchée (arrêt du Tribunal
administratif EF 90/03 M. St. du 11.2.1992 et les références citées) au regard
des dispositions en vigueur lors du dépôt du recours, soit sous l'empire des
règles antérieures à celle qui prévalent aujourd'hui, depuis l'entrée en
fonction du Tribunal administratif le 1er juillet 1991. L'arrêt précité retient
que, en l'absence d'une procédure claire de réclamation, comme en matière
fiscale, l'autorité qui peut, en cas de recours, rendre de nouvelles décisions,
ne saurait se prévaloir d'une absence de recours contre une nouvelle décision
rendue en cours de procédure, lorsque cette dernière ne donne pas entièrement
satisfaction aux recourants. Autrement dit, l'autorité ne saurait spéculer sur
l'usure des recourants en rendant de nouvelles décisions. Elle pouvait d'autant
moins le faire que, sous l'empire des règles alors en vigueur, la Commission de
district était tenue, si elle ne parvenait pas à une entente avec le recourant,
de transmettre le dossier au Département des finances (art. 15 al. 2 ancien
LEFI) et par son intermédiaire à la Commission centrale.
2.                             A la suite de
l'acte notarié du 10 mars 1989, par lequel Sandra et Eliane Lévy, en
application d'une convention de partage, ont requis le transfert des immeubles
des défunts à la recourante, la Commission de district a procédé à une nouvelle
estimation fiscale des immeubles transférés à cette dernière. En matière
fiscale, les conventions de partage successoral sont fréquemment rapprochées ou
assimilées à des ventes immobilières (cf., par ex., CCRI 89/47 M. Pe. du
6.6.1991). Le transfert précité, à l'instar d'une vente, constitue donc bien un
motif de mise à jour de l'estimation fiscale au sens de l'art. 20 LEFI; il
importe peu, dès lors, que la Commission d'impôt ait ou non déposé une demande
de revision de cette estimation, à forme de l'art. 23 LMSD. Au demeurant,
l'ouverture de la succession Lévy aurait suffi pour justifier une telle mise à
jour (cf. arrêt du Tribunal administratif EF 90/09 B. Br. du 27.9.1991 et les
références citées).
3.                             Vu la
transaction passée lors de l'audience au sujet de la parcelle no 1'306 et les
retraits de recours intervenus pour les parcelles nos 656, 757 et 697, la seule
parcelle dont l'estimation fiscale est encore litigieuse est celle portant le
no 630, l'"Esparcette", objet d'un droit distinct et permanent en
faveur de la Migros. La recourante conteste le montant retenu par la Commission
de district pour cette dernière parcelle qu'elle juge trop élevé.
Il s'agit
ici de fixer l'estimation fiscale du fonds grevé et non du droit distinct et
permanent.
En l'espèce,
la Commission de district a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 630 à
Fr. 1'718'000.-, montant qui résulte de la capitalisation à 6 % de la rente
versée par la Migros pour l'année 1989.
La
recourante ne conteste pas la valeur de rendement prise en compte sur la base
de la redevance payée par la Migros; elle souhaite cependant qu'il soit
également tenu compte d'une valeur vénale de Fr. 275'000.-, correspondant à un
montant de l'ordre de Fr. 15.- par m2, afin que l'estimation fiscale soit fixée
à une somme arrondie à Fr. 1'000'000.-.
Selon l'art
2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques.
Aux termes
de l'art. 7 al. 1 ancien REFI, applicable en l'espèce, la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 4 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à
8 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
a) On
constate en premier lieu que le taux de capitalisation retenu par l'autorité de
première instance, soit 6 %, est correct. En effet, si l'on retient que la
redevance encaissée par la recourante constitue un rendement brut, il est
adéquat de retenir le taux minimal prévu par l'art. 7 al. 1 REFI en raison du
fait que, dans le cas particulier, celle-ci n'encourt guère de frais.
b) La
recourante souhaite que l'on tienne compte, pour fixer l'estimation fiscale de
la parcelle litigieuse, d'une valeur vénale de Fr. 275'000.-. Selon l'art. 8
al. 1 REFI,
"la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. cette
valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble."
En l'espèce,
dès lors que l'acte à l'origine de la nouvelle estimation est un partage, on ne
dispose pas d'indications suffisantes pour fixer la valeur vénale, le prix
indiqué dans une convention de partage n'étant en effet pas déterminant pour
l'estimation. Dans ces circonstances, l'art. 8 al. 2 REFI, précise
: "A
défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) la valeur
vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques de placement
sur ces immeubles et le chômage."
Le Tribunal
constate qu'en réalité, cette disposition énonce une règle qui correspond à
celle de l'art. 7 al. 1 REFI déjà cité, à la différence qu'elle ne précise pas
les taux applicables. Enfin, l'autorité de céans relève que les instructions
établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la
Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation
fiscale des immeubles - ci-après : les Instructions - , p. 7, reprennent la
même règle que celle énoncée par ces deux dispositions, dont elle fait la
synthèse :
"Pour déterminer la valeur du terrain, on
pourra se fonder sur la redevance annuelle versée par le superficiaire
capitalisée à un taux de 5 à 6% selon le cas."
Au vu de ce
qui précède, il est donc correct d'arrêter la valeur vénale au chiffre de la
valeur de rendement. Cela est d'ailleurs conforme à la règle du marché selon
laquelle la valeur vénale ne peut être inférieure à la valeur de rendement.
On ne
saurait donc suivre la recourante lorsqu'elle conclut à la fixation de la
valeur vénale à Fr. 275'000.-, ce qui au demeurant, en vertu de l'art. 2 al. 2
LEFI prévoyant que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur
vénale, reviendrait à fixer l'estimation fiscale à Fr. 275'000.-.
c) Les
arguments de la recourante doivent ainsi être écartés. En particulier,
l'argument qui consiste à dire que le droit distinct et permanent prendra fin
en l'an 2000 et que partant, l'estimation fiscale est trop élevée, n'est pas
pertinent. Il s'agirait là en effet d'un motif de nouvelle mise à jour, tant
pour le titulaire du droit distinct et permanent que pour la recourante,
propriétaire grevé.
Au surplus,
l'augmentation de l'estimation fiscale se justifie également au regard de
l'indexation de la redevance due pour le droit distinct et permanent, qui a
plus que doublé en vingt ans.
d) Le
Tribunal constate au surplus que l'estimation fiscale précitée, qui, comme déjà
exposé, prend en compte une valeur vénale de Fr. 1'718'000.- également, est
favorable à la recourante : en arrêtant la valeur vénale au montant précité, la
Commission de district a retenu un prix inférieur à Fr. 100.- par mètre 2, ce
qui est moins élevé que les barèmes prévus par les Instructions précitées; en
effet, ces dernières indiquent, pour un terrain industriel dans le district de
Lausanne, une valeur vénale moyenne de Fr. 120.- à Fr. 250.- par m2.
4.                             Ainsi donc,
c'est à juste titre que la Commission de district a arrêté l'estimation fiscale
de la parcelle no 630 au montant de Fr. 1'718'000.-. Compte tenu de la
conciliation intervenue à l'audience du 1er avril 1992, le recours est devenu
pour l'essentiel sans objet. Dans ces conditions et conformément aux art. 38 et
55 LJPA, il se justifie de mettre à la charge de la recourante un émolument
réduit de Fr. 500.-.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Il est pris acte du
retrait du recours s'agissant des parcelles nos 656, 697 et 1'306. Le recours
est rejeté pour le surplus.
II.                      La décision rendue
le 30 novembre 1990 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne, en tant qu'elle a trait à la parcelle no 630, est
confirmée.
III.                     Un émolument de Fr.
500.- (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante, ce montant lui
étant réclamé au moyen du bulletin de versement ci-annexé.
Lausanne, le 3 juillet 1992
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante, par l'intermédiaire de Mme Eliane Lévy, sous pli recommandé;
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en
deux exemplaires.
Annexe pour la recourante : un bulletin de versement.