vd_omni · EF.1992.0026 · 1993-04-26 · fr

WISMER Jean-Gérald | La valeur de rendement d'un groupe de bâtiments faisant partie d'un chantier naval doit être fixée en tenant compte de cet élément de nature à rendre les locations plus difficiles et moins lucratives.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.04.1993 EF.1992.0026

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
-  A R R E T -
du 26 avril 1993
__________
sur le recours interjeté par
Jean-Gérald
WISMER
, représenté par la Fiduciaire Auditoria SA, case postale 2808,
1002 Lausanne
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Rolle (estimation fiscale de la parcelle 167 à
Rolle)
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
Jean-Gérald Wismer est propriétaire, à Rolle, d'un immeuble immatriculé au
Registre foncier sous no 167. La désignation cadastrale mentionne une
habitation, un atelier et deux hangars. Dans la réalité, il s'agit d'une
parcelle de 3'217 m2 de surface, sise au bord du lac, environ 300 mètres à
l'est du Château de Rolle, dans une zone réglementée par plan de quartier,
selon le plan général d'affectation de la Commune de Rolle, approuvé par le
Conseil d'Etat le 6 novembre 1992. Sur cette parcelle a été érigée - et est
exploitée par le recourant - un chantier naval qui comprend sur la partie sud
un hangar à bateaux (no d'assurance incendie 437), et sur la partie nord un
autre hangar à bateaux, de construction récente (no d'assurance incendie
1'119). La maison d'habitation comprend 6 pièces, réparties en deux
appartements sur deux étages. Un de ces appartements est actuellement utilisé
par le fils du recourant, qui travaille avec lui.
B.                            L'estimation
fiscale de la propriété du recourant a été fixée à Fr. 500'000.- en 1968, et
portée à Fr. 573'000.- en 1972 (changement de propriétaire). Cette estimation a
été quelque peu augmentée en 1978 (acquisition par le recourant en société
simple, propriété commune, avec une autre personne) et portée à
Fr. 597'000.-, valeur maintenue en 1985, année où le recourant est devenu
unique propriétaire.
C.                            Le 17 juin
1992, après avoir à deux reprises tenté d'obtenir du recourant au moyen d'un
questionnaire différents éléments, la Commission d'estimation fiscale du
district de Rolle (ci-après la commission) a fixé d'office l'estimation fiscale
de la parcelle 167 à Fr. 1'947'000.-, se fondant sur un revenu locatif annuel
de Fr. 146'060.- capitalisé au taux de 7,5%. Cette nouvelle estimation a été
portée à la connaissance du recourant le 26 juin 1992 et a provoqué de la part
du mandataire de M. Wismer, la Fiduciaire Auditoria SA, une demande de
renseignements à laquelle la commission a donné suite le 1er juillet 1992.
D.                            Le 6 juillet
1992, la commission a été saisie d'un recours dans lequel le recourant
contestait l'estimation fiscale de Fr. 1'947'000.-, pour le motif de la valeur
locative prise en compte était beaucoup trop élévée. Considérant ce recours
comme une réclamation, la commission a réexaminé le cas et a décidé, le 11 août
1992, de maintenir l'estimation litigieuse. C'est contre cette décision qu'est
dirigé le présent recours, déposé par déclaration du 19 août 1992 et confirmée
par un mémoire du 27 août 1992.
La commission
s'est déterminée en date du 18 septembre 1992. Le tribunal a procédé à une
visite des lieux le 12 mars 1993, en présence des parties qui ont confirmé leur
position. Les arguments invoqués seront repris ci-après pour autant que de
besoin.
et considère en droit :
___________________
1.                             Conformément
à la loi, l'estimation fiscale d'un immeuble est faite en prenant la moyenne
entre la valeur de rendement et la valeur vénale de celui-ci (art. 2 al. 1 de
la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la
valeur fiscale ne pouvant être supérieure à la valeur vénale (art. 2 al. 2
LEFI). En l'espèce, et faisant usage de la faculté réservée par l'art. 8 al. 2
du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI),
la commission s'est bornée à capitaliser, conformément aux instructions du
département, à un taux moyen de 7,5 % censé représenter à la foi la valeur
vénale et la valeur de rendement le revenu locatif annuel qu'elle a fixé en
retenant des prix de location au m2 applicables dans la région, en
différenciant les différents genres de bâtiments (habitations, ateliers,
hangars anciens, hangars nouveaux etc).
De son côté,
le recourant conteste aussi bien les valeurs locatives ainsi estimées, qui ne
correspondent nullement selon lui aux possibilités et encore moins aux
locations réelles. Le recourant critique d'autre part le taux de 7,5 % même
s'il paraît finalement l'admettre en tout cas pour le calcul de la valeur de
rendement (chiffre 17 du mémoire du 27 août 1992). En tout état de cause, le
recourant conclut à ce  que l'estimation fiscale se situe entre Fr. 717'000.-
(valeur de rendement selon les locations réelles capitalisées à 7,5 %) et Fr.
1'000'000.-. Il réclame par ailleurs le remboursement de ses frais de mandataire.
2.                             S'agissant du
taux, il faut rappeler que la capitalisation du rendement s'opère en fonction
d'un taux de 6 à 9 % du rendement brut, selon le genre d'immeubles (art. 7
REFI). S'agissant des immeubles industriels et commerciaux, les instructions du
département prévoient dans la règle un taux de capitalisation de 8 % du revenu
brut (instructions du 31 janvier 1991, p. 4).
Dans sa
jurisprudence récente, le Tribunal administratif a jugé que, pour déterminer le
taux applicable, il convenait de prendre pour base le taux de l'intérêt
hypothécaire en premier rang en vigueur à la date choisie pour l'établissement
de l'état locatif, et d'y ajouter 2 % pour obtenir la taux de capitalisation
déterminant (arrêts EF 92/029 du 23 mars 1993, 92/012 du 3 février 1993, 92/031
du 15 janvier 1993 et les références citées). Il est vrai que cette
jurisprudence concerne avant tout des immeubles locatifs mais on peut tout de
même s'y référer pour vérifier si un taux de capitalisation appliqué par une
commission reste dans les limites du pouvoir d'appréciation de celle-ci.
En l'espèce,
en été 1992, le taux appliqué par le Crédit Foncier Vaudois (prêts anciens)
était de 6,75 % (7 % dès le 1er août). Si on augmente ce taux d'environ un
tiers pour tenir compte des frais d'entretien, soit en gros 2 %, on arrive à un
taux de l'ordre de 8,75 % pour la valeur de rendement, encore que le tribunal
tienne à faire remarquer que, s'agissant de bâtiments appartenant à un chantier
naval et étant, pour certains d'entres eux, en très mauvais état, un taux de 8
3/4 % apparait véritablement comme un maximum. En tout état de cause, ce taux
doit être pondéré par celui auquel on doit recourir pour déterminer la valeur
vénale, en l'absence d'indications concrètes et d'éléments de comparaisons (6
ou 6,5 %, selon les instructions du département). On arrive donc bel et bien à
un taux moyen de l'ordre de 7,5 %, comme l'a retenu la commission et comme
paraît du reste l'admettre le recourant.
3.                             S'agissant
des éléments pris en compte par la commission pour le calcul de la valeur
locative des différents bâtiments faisant partie du chantier naval du
recourant, et contestés par celui-ci, le tribunal considère, notamment à la
suite de la visite locale à laquelle il a procédé, qu'il y a lieu de corriger certains
chiffres retenus par l'autorité intimée.
Pour la
petite maison d'habitation, la commission a retenu un revenu locatif de Fr.
21'600.- correspondant à un prix au m2 de Fr. 300.- pour 6 pièces. Le recourant
soutient quant à lui qu'il ne saurait être question de retenir une valeur
supérieure au loyer effectivement encaissé pour l'appartement du haut (Fr.
4'800.- par an), celui du rez-supérieur étant considéré comme insalubre.
Le tribunal
considère, avec l'autorité intimée, que les deux petits appartements de cette
maison d'habitation peuvent être occupés, moyennant sans doute certains travaux
de rénovation et d'entretien, et que ce bâtiment a ainsi incontestablement une
valeur de location supérieure à celle qu'encaisse actuellement le recourant, qui
se borne à louer l'appartement du haut à son fils. En revanche, il faut tenir
compte de la configuration des lieux, de l'état d'entretien et surtout du fait
que cette habitation, sans doute agréable parce qu'elle est directement au bord
du lac, présente l'inconvénient sérieux d'être comprise dans un groupe de
bâtiments formant un chantier naval, circonstance de nature évidemment à rendre
la location plus difficile et par conséquent moins lucrative.
Tout bien
considéré, le tribunal admet qu'une valeur locative de
Fr. 12'000.-, soit un peu supérieure au loyer payé par le locataire actuel pour
l'appartement du haut mais tenant compte de la possibilité de louer les deux
appartements, est raisonnable.
4.                             S'agissant de
l'atelier-hangar (no d'assurance incendie 437/438), la commission a retenu une
valeur locative de Fr. 60.- au m2, pour Fr. 1'019 mètres, soit Fr, 61'140.-.
Cette appréciation est trop élevée, dans la mesure où une bonne partie de ce
groupe de bâtiments est constituée par un grand hangar, en très mauvais état,
utilisable uniquement pour y garer des bateaux durant la mauvaise saison. Il
considère qu'on ne saurait attribuer à cette partie de l'immeuble une valeur
locative excédant Fr. 40'000.-, qui tient compte de la présence d'un atelier.
La même remarque
peut être faite en ce qui concerne le hangar de la partie nord (No d'assurance
incendie 1'119) même s'il s'agit d'un bâtiment qui est en bien meilleur état et
dont la valeur locative est incontestablement supérieure. Le tribunal retient
ici qu'une valeur au m2 de Fr. 60.- correspond à un rendement raisonnable, ce
qui conduit à retenir pour ce hangar une valeur locative de
Fr. 47'740.-.
Il en
résulte que le rendement annuel de l'ensemble des bâtiments du recourant peut
être estimé à Fr. 98'740.- (Fr. 12'000.- + Fr. 40'000.- + Fr. 46'740.-).
Capitalisé à 7,5 %, qui est encore une fois un taux moyen, ce montant donne une
estimation fiscale de Fr. 1'316'000.-.
5.                             Le recours
doit dans ces conditions être partiellement admis, l'estimation fiscale
litigieuse étant ramenée à Fr. 1'316'000.- et un émolument judiciaire réduit
étant mis à la charge du recourant. Celui-ci requiert en outre la prise en
charge de ses frais de mandataire, par Fr. 1'000.-. Vu l'issue du pourvoi, qui
n'est admis que partiellement, il n'y a pas lieu d'allouer des dépens,
considérés, comme compensés (art. 55 al. 2 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est
partiellement admis.
II.                La décision du 11 août
1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle
fixant à Fr. 1'947'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 167 du Registre
foncier du district de Rolle est réformée, cette estimation fiscale étant fixée
à Fr. 1'316'000.-.
III.               Un émolument de Fr.
900.- est mis à la charge du recourant.
IV.               Il n'est pas alloué de
dépens.
Lausanne, le 26 avril 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le
président :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant Jean-Gérald
Wismer, représenté par la Fiduciaire Auditoria SA, case postale 2808, 1002
Lausanne, sous pli recommandé;
- au Registre foncier, 1180
Rolle;
- au Département des finances,
Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.