vd_omni · FI.2015.0154 · 2016-07-14 · fr

X________, Y________X________/Administration cantonale des impôts, Administration fédérale des contributions | Déductibilité de frais d'entretien d'un immeuble. Les recourants font valoir pour 2010 et 2011 des frais d'entretien à hauteur de CHF 358'8656.- pour un prix d'acquisition de CHF 766'667.-. Ainsi, même sans tenir compte des travaux ultérieurs, mais en se basant uniquement sur les années 2010 et 2011, le rapport entre le prix d'acquisition et les travaux d'entretien apparaît excessivement élevé et constitue un indice du fait que l'entretien du bâtiment avait été négligé auparavant. Il ne demeure aujourd'hui de l'immeuble d'origine guère plus que l'enveloppe extérieure et la charpente. L'autorité intimée a considéré à juste titre qu'elle était en présence d'une rénovation globale et était en droit de refuser en bloc la déduction des frais de travaux de remise en état de l'immeuble des recourants pour les années 2010 et 2011, en application de la méthode globale. Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.07.2016 FI.2015.0154

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 14 juillet 2016
Composition
Mme Isabelle Guisan,
présidente
;
MM.
Bernard Jahrmann et Alain Maillard, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge,
greffière.
Recourants
1.
A. X________,
à 1********,
2.
B. Y________X________,
à 1********,
représentés par Z________SA, à
2********
Autorité intimée
Administration cantonale des impôts
Autorité concernée
Administration fédérale des
contributions,
Division principale DAT
Objet
Impôt cantonal et
communal (sauf soustraction) - Impôt fédéral direct (sauf soustraction)
Recours A. X________ et consort c/ décision sur
réclamation de l'Administration cantonale des impôts du 18 novembre 2015
(impôt cantonal et communal sur le revenu et la fortune et impôt fédéral
direct 2010/2011)
Vu les faits suivants
A.
Par acte d'achat du 15 août 2005, B.
Y________X________ et A. X________ ont acquis en propriété commune, à hauteur
d'un sixième chacun, la parcelle n° ******** sise sur la Commune de 1********,
pour le prix de CHF 766'667.- (1/3 de CHF 2'300'000.-).
Sur ladite parcelle était érigé le bâtiment ECA n° 3********,
composé
de deux bâtiments distincts mais contigus, soit un bâtiment principal, datant
des années 1790, qui comportait deux étages sur rez-de-chaussée, de vastes
combles et qui donnait sur la Rue********, ainsi qu'un bâtiment secondaire,
mais néanmoins d'un volume considérable, qui avait été accolé, vers 1813,
contre l'entier de la façade méridionale du bâtiment principal. L'immeuble était
recensé au patrimoine architectural du canton de Vaud avec la note 3.
L
a disposition interne était la
suivante:
-
rez-de-chaussée: deux boutiques avec lavabo, deux
caves/dépôts ainsi qu'un atelier;
-
1
er
étage: trois appartements (un
studio, un appartement deux pièces et un appartement trois pièces) ainsi qu'une
étude de notaire
;
-
2
e
étage: trois appartements (un appartement deux
pièces, un appartement quatre pièces et un appartement six pièces avec hall);
-
3
e
étage (combles): un appartement de quatre pièces ainsi
que des galetas.
Un autre bâtiment (ECA n° 4********) était
érigé sur cette parcelle et affecté à un atelier d'artisanat.
L'état
locatif annuel s'élevait, au 31 décembre 2004, à CHF 91'380.- pour 716 m
2
de surfaces louées à l'exception des parties communes.
B.
En février 2005, les futurs acquéreurs avaient adressé à la Municipalité de 1******** (ci-après: la municipalité) un avant-projet de réhabilitation de
l'immeuble ECA n° 3********.
En date du 3 août 2007, une demande de
permis de construire a été déposée auprès de la municipalité, l'ouvrage y étant
qualifié "Rénovation totale avec transformation". Selon la
description faite ultérieurement par les propriétaires, les travaux devaient
porter sur les points suivants:
"L'essentiel du
bâtiment est réhabilité dans son volume d'origine en particulier au plan de la
façade sud et du pan de toiture sud, côté lac. Les façades nord, côté Rue********,
et ouest, côté Ruelle *********, sont maintenues en l'état avec quelques
retouches locales. Au niveau des combles, les façades nord et sud sont
entièrement vitrées. Il est ainsi prévu de refaire toutes les fenêtres en bois
avec vitrages isolants;
La charpente
d'origine est maintenue et réhabilitée dans sa structure d'origine. Le
chevronnage est refait et supporte la nouvelle toiture constituée de la couche
d'isolation thermique avec sous-couverture et de la couche de couverture;
La cage d'escalier
d'origine est supprimée, car non-conforme aux normes AEIA (Association des
établissements cantonaux d'assurance incendie), au profit d'un nouveau
dispositif interne de circulation verticale, avec escalier, ascenseur,
conduites d'alimentation et d'évacuation qui constitue le noyau des accès et
des services. L'étude de projet a permis de concentrer ce noyau de manière
d'une part à préserver l'intégralité des locaux situés du côté de la Rue********
et d'autre part de restituer celle des locaux situés du côté lac. Ce noyau
constitue en outre un pivot structurel porteur contribuant à renforcer la
stabilité de l'édifice;
Les planchers
d'origine, avec solivage, sont maintenus ou réhabilités et rendus visibles
par-dessous en étant dépouillés des plafonds en plâtre existants. Par-dessus,
ils sont doublés de chapes flottantes contenant la distribution de chaleur. Ce
dispositif permet d'une part d'atteindre une bonne isolation phonique entre
étages et d'autre part de préserver l'intégrité des locaux en évitant des corps
de chauffe visibles;
Au rez-de-chaussée, côté Rue********,
les boutiques sont maintenues et dotées chacune d'un WC. Une des boutiques est
agrandie par une arrière-boutique (anciennement un dépôt). L'entrée de
l'immeuble est maintenue tout en étant abaissée au niveau du trottoir afin de
supprimer la barrière architecturale des deux marches existantes. Côté jardin,
la cave voûtée existante est maintenue; une porte d'accès intérieure est
réhabilitée pour permettre d'accéder à la cave depuis la cage d'escalier
centrale et, en traversant la cave, d'accéder au jardin. Côté ruelle ********,
est disposé une entrée secondaire et un accès secondaire à la cage d'escalier
par un local;
Le premier étage est réaménagé en
un logement traversant de 160
m
2
composé de quatre pièces. Il se prolonge à
l'extérieur, côté jardin, par une galerie de 16
m
2
reliée elle-même à deux toitures terrasses;
Le second étage est réaménagé en
un logement traversant de 120
m
2
composé
de trois pièces qui se prolonge à l'extérieur, côté jardin, par une galerie de 16
m
2
. Un logement de 40
m
2
d'une pièce complète cet étage;
Les combles sont réaménagés en un
logement traversant de 180
m
2
réaménagé en cinq pièces qui se prolonge à l'extérieur, côté
jardin, par une galerie de 16
m
2
"
.
Concernant le bâtiment annexe accolé, les intéressés
exposaient que celui-ci devait être partiellement démoli afin de dégager le
bâtiment principal et d'en restituer l'intégralité. Les angles sud-est et
sud-ouest étaient conservés au rez-de-chaussée, à savoir un atelier à l'est et
un dépôt avec cuisine d'été et WC-lavabo à l'ouest. Les toitures de ces deux
locaux constituaient des terrasses pour le logement du premier étage.
Sur cette base, le permis de construire a été
délivré le 21 novembre 2007 par la municipalité.
Dans l'optique du début des travaux planifiés pour
2009, les locataires sortants n'ont plus été remplacés. Le rendement locatif
brut a ainsi évolué de CHF 64'146.- en 2006 à CHF 40'504.- en 2007 et CHF
4'545.- en 2008.
C.
Le 25 mai 2009, les copropriétaires ont constitué une PPE sur la
parcelle n° ********. Suite à la constitution des lots de PPE, la part de
copropriété d'B.
Y________X________ et A. X________ s'est élevée
à 38.16 %.
D.
Les travaux qui ont débuté au printemps 2009 ont dû
être suspendus au mois de novembre 2009 en raison de l'instabilité de
l'immeuble. En rapport avec cet imprévu, une demande de mise à l'enquête
complémentaire a été adressée à la municipalité en date du 21 décembre 2009
comprenant quelques modifications du projet sans modifier, à quelques détails
près, la disposition des locaux aux différents étages. A l'appui de cette
demande, il a été porté à l'attention de la municipalité que les investigations
complémentaires effectuées lors des premiers travaux intérieurs de démolition avaient
révélé la fragilité des parties porteuses du bâtiment, en particulier de la
façade nord au rez-de-chaussée, à l'endroit des vitrines et de l'entrée de
l'immeuble. Cet état de fait nécessitait de restructurer et de renforcer ce
niveau en réhabilitant les deux arcades en tant que vitrines et en reconstruisant
l'entrée médiane. Cette fragilité confirmait selon les intéressés le bien-fondé
du projet, à savoir, l'implantation au centre de l'immeuble d'une nouvelle cage
d'escalier en béton armé conçue en tant que pivot stabilisateur; ce dispositif
devrait être complété par la mise en place, à chacun des niveaux de plancher,
d'un réseau horizontal de poutres de refend et de tirants diagonaux ancrés au
pivot central d'une part et dans le mur mitoyen et des murs de façades d'autre
part.
Sur cette base, le permis de
construire complémentaire a été délivré le 31 mars 2010 par la municipalité.
E.
Dans le cadre d'échafaudages qui encombraient la voie publique,
l'architecte en charge des travaux a fait part à la municipalité, par courrier
du 20 septembre 2010, des difficultés rencontrées lors de la rénovation du
bâtiment ECA n° 3********. Il relevait que l'instabilité et la fragilité
du bâtiment s'étaient révélées particulièrement graves, en particulier en
rapport avec le mur mitoyen à l'est, avec la façade au nord, avec le contrefort
qui épaulait le mur de façade à l'ouest, ainsi qu'à l'intérieur. Il avait ainsi
fallu reprendre contact avec les entreprises consultées, ce qui avait eu comme
conséquence de considérablement retarder l'avancement des travaux. La mise au point
du dispositif de stabilisation avait pris huit mois. Ledit dispositif
consistait à ancrer le mur mitoyen et les trois façades, en leurs quatre angles
et en neuf points intermédiaires, sur les trois niveaux, à la nouvelle cage
d'escalier et d'ascenseur central en béton armé.
F.
Selon le journal des paiements établi par l'architecte, avec date de
facture pour la période du 1
er
janvier au 31 décembre 2010, les
copropriétaires ont dû assumer pour CHF 287'615.05 de frais. Ceux-ci se composaient
essentiellement d'honoraires d'architectes, d'ingénieurs et de géomètres ainsi
que de frais de démolition, d'échafaudages, d'électricité et de diverses taxes,
visant à assainir et consolider la structure face aux risques d'effondrement.
La part de frais attribuable aux recourants s'élevait à CHF 109'754.-
(287'615.05*3'816/10'000).
Le 5 février 2011, l'architecte a informé la municipalité de la reprise des travaux au 31 janvier 2011, travaux qui avaient été
suspendus depuis fin 2009.
G.
En date du 23 novembre 2011,
B. Y________X________ et A.
X________
ont déposé leur déclaration d'impôt pour la période fiscale
2010. Un revenu imposable de CHF 78'700.- au taux de CHF 43'700.- et une
fortune imposable de CHF 2'006'000.- ont été déclarés, tenant compte d'une
déduction pour frais d'entretien d'immeubles effectifs de CHF 107'452.- pour
l'immeuble n° ********.
H.
Selon le journal des paiements établi par l'architecte, avec date de
facture pour le période du 1
er
janvier au 31 décembre 2011, les
copropriétaires ont dû assumer pour CHF 652'784.10 de frais. Ceux-ci se
composent essentiellement d'honoraires d'architectes, d'ingénieurs et de
géomètres ainsi que de frais de maçonnerie, de construction en acier,
d'échafaudages, d'électricité et de diverses taxes. Les frais engagés en 2011 visaient
à assainir et consolider la structure face aux risques d'effondrement. La part
de frais attribuable aux recourants était de CHF
249'102.-(652'784.1*3'816/10'000).
Les travaux de réhabilitation ont duré jusqu'à fin
2012. Puis, de fin 2012 à début 2014, les travaux ont porté sur les structures
intérieures des appartements. Ils ont pris fin dans le courant 2014. Le coût
global de l'ensemble des travaux du bâtiment s'est élevé à près de CHF
6'000'000.- pour la période de 2007 à 2014.
I.
Une fois les travaux terminés, la disposition intérieure du bâtiment se
présentait comme suit:
-
Rez-de-chaussée: les deux boutiques ont été maintenues mais
équipées de WC. Un local a été réaménagé en arrière-boutique. L'atelier a été
maintenu;
-
1er étage: La surface habitable a été réduite et organisée en un
seul logement traversant de 160
m
2
composé de quatre pièces, qui a remplacé les quatre
appartements (un studio, un appartement deux pièces et deux appartements trois
pièces);
-
2
e
étage: La surface habitable a
également été réduite un logement traversant de 120 m
2
composé de trois pièces ainsi qu'un logement de 40 m
2
d'une pièce ont remplacé les 3 appartements (un appartement deux pièces, un
appartement quatre pièces et un appartement six pièces avec hall);
-
3
e
étage: la surface habitable a été
augmentée en un logement traversant de 180 m
2
aménagé en cinq pièces qui remplace l'appartement de quatre pièces.
J.
Le 16 juillet 2012, l'Office d'impôt du district de Nyon a adressé aux époux B. Y________X________ et A. X________
une décision de taxation définitive concernant l'impôt cantonal et communal sur
le revenu et la fortune et l'impôt fédéral direct sur le revenu, pour la
période fiscale 2010. Le revenu imposable à l'impôt cantonal et communal a été
fixé à CHF 104'200.- au taux de CHF 95'400.- (quotient 1.8) et la fortune
imposable à CHF 1'293'000.- au taux de CHF 2'322'000.-. A l'impôt fédéral
direct, le revenu imposable a été fixé à CHF 162'100.- au taux de CHF 162'100.-
(barème: mariés). Les frais d'entretien de l'immeuble n° ******** ont été
limités à CHF 15'640.-. Seules les factures qui ont été produites et établies
entre le 1
er
janvier et le 31 décembre 2010 ont été admises en
déduction.
Le 15 août 2012, B. Y________X________
et A. X________ ont formé réclamation contre la décision de taxation du 16
juillet 2012 précitée, relative à la période fiscale 2010.
K.
Le 19 novembre 2012, les recourants ont déposé leur
déclaration d'impôt pour la période fiscale 2011. Un revenu imposable nul au
niveau de l'impôt cantonal, communal et fédéral ainsi qu'une fortune imposable
de CHF 2'006'000.- ont été déclarés. A l'appui de cette déclaration, il a été
revendiqué une déduction de frais d'entretien d'immeubles effectifs de CHF
223'542.- pour la parcelle n° ********.
Le 27 mars 2013, l'Office d'impôt du district de Nyon a adressé aux époux B. Y________X________ et A. X________
une décision de taxation définitive concernant l'impôt cantonal et communal sur
le revenu et la fortune et l'impôt fédéral direct sur le revenu, pour la
période fiscale 2011. Le revenu imposable à l'impôt cantonal et communal a été
fixé à CHF 105'000.- au taux de CHF 98'500.- (quotient 1.8) et la fortune
imposable à CHF 1'191'000.- au taux de CHF 2'220'000.-. A l'impôt fédéral
direct, le revenu imposable a été fixé à CHF 166'700.- au taux de 166'700.-
(barème: mariés). Les frais d'entretien de l'immeuble n° ******** n'ont
pas été admis en déduction au motif qu'ils constituent uniquement des frais de
plus-value.
Le 18 avril 2013, B.
Y________X________ et A. X________ ont formé réclamation contre la décision de
taxation du 27 mars 2013 relative à la période fiscale 2011.
Divers échanges de courriers ont eu
lieu, à l'issue desquels B. Y________X________ et A. X________ ont maintenu
leurs réclamations.
L.
Le 18 novembre 2015, l'ACI a rendu une décision sur réclamation rejetant les réclamations du 15 août 2012 et du 18
avril 2013 et fixant les éléments imposables comme suit:
"- pour l'impôt cantonal et communal 2010: le revenu
imposable est de CHF 117'000 au taux de CHF 102'900 (quotient 1.8) et la
fortune imposable de CHF 1'293'000 au taux de CHF 2'322'0000;
- pour l'impôt fédéral direct 2010: le revenu imposable est
de CHF 175'600 au taux de 175'600 (barème: personnes mariées);
- pour l'impôt cantonal et communal 2011: le revenu imposable
est de CHF 105'000 au taux de CHF 98'500 (quotient 1.8) et la fortune imposable
de CHF 1'191'000 au taux de CHF 2'220'000;
- pour l'impôt fédéral direct 2011: le revenu imposable est
de CHF 166'700 au taux de 166'700 (barème: personnes mariées)".
L'ACI a considéré que les
contribuables avaient transformé un immeuble ancien composé de trois appartements,
de combles inhabitables et de deux boutiques, en un immeuble d'habitation
moderne, avec un ascenseur, de quatre appartements dont un dans les combles et
de deux boutiques. Les travaux avaient amélioré quantativement les
fonctionnalités et le confort de l'immeuble et avaient été bien au-delà de la
simple compensation de l'usure de la chose. Dès lors, en application de la
méthode globale,
consistant à appréhender le bien
immobilier dans son ensemble, en ignorant les composantes individuelles de ce
bien,
préconisée selon la jurisprudence, les frais y
relatifs ne pouvaient en aucune manière être déduits du revenu des
contribuables au titre d'entretien. L'appréciation de l'ACI se fondait sur les
éléments de fait suivants:
"Entre 2007 et 2014,
d'importants travaux de rénovation et d'assainissement de cet objet ont été
entrepris. Selon les informations en notre possession, il ressort que cet
immeuble datait du XVIIIème siècle, qu'il était vétuste et que les derniers
travaux avaient été entrepris dans les années 1950. Ensuite, il s'avère que cet
objet était instable et menaçait de s'écrouler, ce qui avait contraint les
copropriétaires, dans un premier temps, à entreprendre des travaux
d'assainissement des façades, des planchers, de la couverture, des fenêtres, etc.:
Par ailleurs, on constate que le 2
ème
étage a été entièrement transformé,
le 3ème étage, soit les combles ont été aménagées pour devenir habitables, la
cage d'escalier a été déplacée, un ascenseur a été installé, des ouvertures
(portes et fenêtres) ont été créées ou remplacées, les sols ont été entièrement
remplacés, le toit a été entièrement rénové, l'isolation thermique a été
entièrement refaite partout et, finalement, l'annexe a été démolie.
En outre, selon les informations
en notre possession, avant d'effectuer lesdits travaux, l'immeuble était
constitué de trois appartements (un, au 1
er
étage et deux, au 2
ème
étage), de deux boutiques et de deux ateliers situés coté lac.
Après les travaux, on relève qu'un
appartement a été rajouté, puisqu'il y a désormais quatre appartements.
L'immeuble est désormais disposé comme suit: au premier étage, on y trouve un
appartement de 4 pièces, avec galerie couverte, lequel est occupé par une des
copropriétaires, Madame C. D________; au deuxième étage, il y a deux
appartements (une pièce et trois pièces avec galerie couverte), appartenant à
Monsieur et Madame X________ (copropriétaires); au 3
ème
étage se
situe un loft de 174.88 m
2
, nouvellement créé dans les combles,
appartenant à Monsieur et Madame E________; enfin, au rez-de-chaussée, se
trouvent les deux boutiques, avec lavabo et WC, détenues en propriété commune
avec les autres copropriétaires susmentionnés et les deux ateliers appartenant
aux contribuables, Monsieur et Madame X________.
Quant au permis de construire,
délivré le 21 novembre 2007, il mentionne, dans la rubrique « description de
l'ouvrage », que les travaux consistent en de la rénovation totale avec transformation.
De surcroît, on relève que seule
une valeur locative pour 45 m
2
a été déclarée en 2010 et en 2011. En
revanche, aucune valeur locative n'a été déclarée, ni en 2010, ni en 2011, pour
le deuxième appartement de 116 m
2
, du fait qu'il était inhabitable,
pendant plusieurs années durant lesquelles les travaux ont été réalisés, ce qui
démontre aussi que les travaux ont été relativement importants.
D'autre part, les contribuables
déclaraient, en 2007, avant les travaux, une surface habitable de 85 m
2
pour leur logement, soit une valeur locative de CHF 8'136 et des loyers encaissés de
CHF 7'430, ce qui fait des rendements immobiliers imposables de CHF 15'566,
pour la période fiscale 2007. Après les travaux, en 2014, les contribuables ont
déclaré une surface habitable de 146 m
2
pour leur logement, soit une
valeur locative de CHF 17'690 et des loyers encaissés de CHF 13'120, soit des
rendements immobiliers imposables qui ont presque doublé et s'élevant à CHF
30'810.
De même, on relève que le coût
total de la rénovation est relativement élevé et qu'il dépasse même le prix
d'achat de CHF 2'300'000. En effet, de 2007 à 2014, les dépenses y relatives se
sont élevées à près de CHF 6'051'395, selon le journal de paiements fourni par
les contribuables. Ces éléments constituent un indice de plus pour confirmer le
caractère d'investissement du bien en question.
En outre, l'estimation fiscale
totale dudit immeuble a été révisée et a été augmentée à CHF 4'258'000, en date
du 4 novembre 2015, alors qu'auparavant, lors de l'achat, elle s'élevait à CHF
1'687'000".
M.
Le 16 décembre 2015, B. Y________X________ et A.
X________ (ci-après: les recourants) ont recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision du 18
novembre 2015. Ils formulent les conclusions suivantes:
"- Le recours est recevable;
- Le recours est bien fondé;
- Le revenu imposable à l'impôt cantonal et
communal 2010 est fixé à CHF 12'700.- au taux de CHF 43'600.- (quotient 1.8) et
une fortune imposable de CHF 1'293'000.- au taux de CHF 2'322'000.-;
- Le revenu imposable à l'impôt fédéral direct
2010 est fixé à CHF 68'000.- au taux de 68'000.- (barème: mariés);
- Le revenu imposable à l'impôt cantonal et
communal 2011 est de zéro et une fortune imposable de CHF 1'191'000.- au taux
de CHF 2'220'000.-;
- Le revenu imposable à l'impôt fédéral direct
2011 est de zéro".
Subsidiairement, les recourants
concluent à ce que le dossier soit renvoyé à l'ACI afin qu'elle puisse statuer
sur la répartition, déterminée selon la méthode individuelle, distinguant parmi
les dépenses invoquées celles qui maintiennent l'immeuble en état de celles qui
lui apportent une plus-value. Les recourants estiment que l'ACI fait de
l'exception la règle et que c'est à tort qu'elle applique l'approche globale à
leur situation. De ce fait, elle leur dénierait le droit d'obtenir la déduction
de tous les frais d'entretien. Les recourants considèrent que l'autorité
intimée ne peut pas se baser sur l'ensemble des travaux effectuées jusqu'en
2014 pour son appréciation, dès lors que la procédure porte uniquement sur les
années fiscales 2010 et 2011. A leur avis, la jurisprudence citée dans la
décision attaquée ne correspond pas à leur cas. Ils exposent qu'ils n'avaient jamais
envisagé de consacrer autant de moyens à consolider la structure porteuse. Les
travaux planifiés consistaient essentiellement en des travaux d'entretien, de
rénovation et de transformations sans incidence sur l'affectation de l'espace.
Ce n'était qu'une fois les travaux entamés que la fragilité des parties
porteuses était apparue. Leur renforcement avait été réalisé sans modification
de l'affectation des volumes et sans modification de l'aspect extérieur. Dès
lors que les frais engagés en 2010 et 2011 constituaient essentiellement des
frais qui visaient à assurer la stabilité du bâtiment sans lui apporter la
moindre plus-value, sauf en termes de sécurité, il s'agissait de frais qui
servaient uniquement à maintenir la valeur de l'immeuble et qui étaient ainsi
déductibles de leur revenu. Au surplus, la question restait ouverte de savoir
si ces frais pouvaient être appréhendés comme des frais de restauration de
monuments historiques et déductibles à ce titre.
L'ACI (ci-après: l'autorité intimée) a
déposé sa réponse le 17 février 2016 et a conclu au rejet du recours. Elle a
joint à sa réponse un bordereau de pièces comportant notamment 39 photographies
de l'immeuble litigieux durant les travaux. Elle estime que l'avant-projet, le
projet de construction, les courriers adressés à la municipalité ainsi que les
plans avant et après travaux amènent à considérer que les recourants n'ont pas
simplement procédé à une réfection ou à une rénovation de leur immeuble, mais
qu'ils ont procédé à un réaménagement complet de chaque étage. Elle a produit
plusieurs photos avec son écriture, devant démontrer que l'intérieur et le toit
de l'immeuble ont été entièrement démolis pour ne laisser subsister que les
murs extérieurs de l'immeuble et que le bâtiment accolé à la façade sud a été
presque entièrement démoli durant les travaux, façade qui serait maintenant
restituée de manière tout à fait différente. Ensuite, concernant les rendements
locatifs, l'autorité intimée relève que, au vu des prix moyens pratiqués à 1********,
les rendements des appartements, des deux ateliers et des deux boutiques, dans
une hypothèse de location de tous ces objets, s'élèveraient à au moins CHF
220'000.-, soit plus du double du rendement locatif perçu en 2004. L'autorité intimée ajoute que le coût total de la rénovation est très important et qu'il
représente plus de deux fois et demi le prix d'achat, ce qui constitue un
indice de plus pour confirmer le caractère d'investissement. Elle réfute aussi
toute éventualité de déduction au titre de frais de restauration de monuments
historiques.
Les recourants ont déposé des
observations complémentaires le 11 mars 2016 et ont maintenu les conclusions de
leur recours. Ils rappellent premièrement que l'ensemble des objets qui
composaient le bien immobilier était parfaitement habitable au 31 décembre 2004
et, deuxièmement, que l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une nouvelle
affectation, seule la surface et le nombre d'appartements ayant été modifiés.
Ils soulignent aussi que c'est à leur avis à tort que l'autorité intimée
cherche à se prévaloir de travaux réalisés en 2013 et 2014. En effet, aucune
décision de taxation n'a été rendue pour l'instant concernant ces années, ce
qui empêcherait l'autorité intimée de se prononcer à leur sujet. Enfin, les
recourants estiment que les déclarations de l'autorité intimée sont erronées
sur plusieurs points:
-
le bâtiment n'a pas fait l'objet de rénovations
entre 2006 et 2014 mais uniquement de 2009 à 2014;
-
la démolition du bâtiment annexé n'a nullement
nécessité de reconstruire entièrement la façade sud, mais a au contraire permis
de la dégager du bâtiment principal et de la réhabiliter dans son état d'origine;
-
le toit de l'immeuble n'a pas été entièrement
démoli; toute la charpente primaire ainsi que les pannes ont été maintenues;
-
concernant le calcul du rendement locatif, 4 m
2
doivent être retranchés à la surface du loft dans le combles, l'atelier ne doit pas
être pris en compte car il relève du bâtiment ECA n° 4********; il faut en
outre tenir compte de l'augmentation générale des loyers sur la Côte au cours des douze dernières années.
Le 30 mars 2015, l'autorité intimée a indiqué qu'elle renonçait à se déterminer davantage, en confirmant les arguments et
conclusions ressortant de ses précédentes écritures.
N.
Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l’art. 95 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le
recours est intervenu en temps utile. Les recourants disposent de la qualité pour
recourir au sens de l’art. 75 LPA-VD. Le recours satisfait par ailleurs
aux conditions formelles énoncées par l’art. 79 LPA-VD. Il y a donc lieu
d’entrer en matière sur le fond
2.
Le litige a trait à la taxation des recourants pour les périodes
fiscales 2010 et 2011, relativement à l’impôt cantonal et communal, ainsi qu’à
l’impôt fédéral direct.
a) Les tribunaux cantonaux, lorsqu’il se prononcent
sur une question relevant tant de l’impôt fédéral direct que de l’impôt
cantonal et communal, comme en l’occurrence, doivent en principe rendre deux
décisions – qui peuvent toutefois figurer dans le même arrêt –, l’une pour
l’impôt fédéral direct et l’autre pour l’impôt cantonal et communal, avec des
motivations séparées et des dispositifs distincts, ou du moins un dispositif
distinguant expressément les deux impôts. Cette exigence se justifie par le
fait qu’il s’agit d’impôts distincts, qui reviennent à des collectivités
différentes et font l’objet de procédures et de taxations séparées (ATF 136 II
260 consid. 1.3.1 p. 262, et les références citées). Il y a lieu
cependant de relativiser cette jurisprudence lorsque la question juridique à
trancher par l’autorité cantonale de dernière instance est réglée de la même
façon en droit fédéral et en droit cantonal harmonisé et peut, partant, être
soumise à un raisonnement identique. Dans un tel cas, il est admissible de
statuer sur le litige par un seul arrêt, sans que le dispositif ne distingue
entre les deux catégories d’impôt; encore faut-il que la motivation de l’arrêt
permette de saisir clairement que l’arrêt vaut aussi bien pour un impôt que
pour l’autre (ATF 135 II 260 consid. 1.3.1 p. 262/263).
b) En l’espèce, la question litigieuse est la même
pour les deux catégories d’impôt; elle porte sur le point de savoir si certains
montants sont déductibles au titre de frais d'entretien. Le point est réglé de
manière identique en droit fédéral, en droit harmonisé et en droit cantonal. Le
tribunal statuera dès lors en un seul arrêt, sans distinguer entre l’impôt
fédéral direct, d’une part, et l’impôt cantonal et communal, d’autre part,
comme la jurisprudence qui vient d’être rappelée lui permet de le faire (cf.
arrêt FI.2010.0026 du 24 juin 2010 consid. 1).
3.
a) Les frais d'entretien d'immeubles constituent des frais organiques d'acquisition
du revenu immobilier. Dans un système d'imposition du revenu global net, où
l'ensemble des frais d'acquisition, des déductions générales et des déductions
sociales est défalqué du total des revenus imposables, ils sont en principe
déductibles (concernant l'imposition du revenu global net, cf. Markus Reich, in
Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1,
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden [StHG], 2e éd., Bâle/Genève/Munich 2002, n. 22 ss ad art. 7 LHID).
Il y a lieu de distinguer les frais nécessaires à
l'entretien de l'immeuble du contribuable des frais entraînant une plus-value
de cet immeuble. Les premiers constituent en effet des frais d'acquisition du
revenu. Ils comprennent des dépenses consenties en vue de maintenir ou rétablir
la source du revenu, de conserver sa valeur d'usage et de compenser l'usure
normale de la chose due à l'écoulement du temps. En revanche, les seconds sont
considérés comme des dépenses d'investissement qui ne sont pas déductibles, car
elles n'ont plus pour effet de maintenir purement et simplement la source du
revenu, mais d'augmenter la valeur de l'immeuble et, partant, son revenu (arrêt
TF 2A.683/2004 du 15 juillet 2005 publié in RDAF 2005 II, pp. 502 ss
consid. 2.3 p. 505; arrêt du Tribunal administratif de Genève du
12 octobre 1993 publié in RDAF 1993, pp. 432 ss consid. 3
p. 433). En consentant des dépenses à plus-value, le propriétaire voit ses
liquidités réduites mais simultanément compensées dans sa fortune par la valeur
du bien acquis ou amélioré, puisque cette valeur augmente. Il s’agit simplement
d’une modification de la composition de sa fortune (Yves Noël, in: Impôt
fédéral direct, Commentaire de la loi sur l'impôt fédéral direct [ci-après:
Commentaire romand LIFD], Danielle Yersin / Yves Noël [éd.], Bâle 2008, n°14
ad art. 34 LIFD).
b) Selon la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur
l’impôt fédéral direct (LIFD; 642.11), figurent parmi les déductions que le
contribuable peut faire valoir dans le cadre de la détermination de son revenu
net imposable les "déductions liées à la fortune" de l’art. 32.
Au terme de cet article, le contribuable qui possède des immeubles privés peut
déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais de remise en état
d'immeubles acquis récemment, les primes d'assurances relatives à ces immeubles
et les frais d'administration par des tiers (al. 1). L’ordonnance du
Conseil fédéral sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés dans
le cadre de l’impôt fédéral direct du 24 août 1992 (RS 642.116) traite d’une
part des frais d’entretien et d’autre part des investissements destinés à
économiser l’énergie et à ménager l’environnement. Sous l’art. 1, consacré
aux frais effectifs, il est prévu que "le contribuable qui possède des
immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais
de remise en état d'immeubles nouvellement acquis, les primes d'assurance
relatives à ces immeubles et les frais d'administration par des tiers (art. 32,
al. 2, LIFD)". Une ordonnance de l'Administration fédérale des
contributions du 24 août 1992 (RS 642.116.2) vient compléter cette
réglementation et précise que sont en particulier déductibles au titre de frais
d'entretien "les dépenses dues aux réparations ou aux rénovations, si
elles n'entraînent pas une augmentation de la valeur de l'immeuble" (art.
1 let. a ch. 1).
En revanche, selon l'art. 34 al. 1 let. d
LIFD, ne peuvent être déduits les frais d'acquisition, de production ou d'amélioration
d'éléments de fortune.
c) aa) Aux termes de l'art. 9 al. 1 de la loi
fédérale sur l’harmonisation directe des impôts des cantons et des communes du
14 décembre 1990 (LHID), "les dépenses nécessaires à l'acquisition du
revenu et les déductions générales sont défalquées de l'ensemble des revenus
imposables". Malgré son caractère général, cette définition des frais
d'acquisition du revenu a été considérée comme claire et s'impose aux cantons pour
ce qui concerne les frais d'entretien immobilier (ATF 133 II 287 consid. 2.2.
290, 128 II 66 consid. 4b p. 71/72; arrêt TF 2A.683/2004 du 15 juillet 2005
consid. 4.4, in RDAF 2005 II, p. 502). En effet, les immeubles produisant
un revenu - loyers ou valeur locative en cas d'usage personnel par le
propriétaire -, les frais d'entretien immobiliers entrent dans cette définition
et sont en principe déductibles (2A.683/2004 précité consid. 2.3 et les
références à la doctrine).
bb) Dans le canton de Vaud, l'art. 36
al. 1 de la loi sur les impôts directs cantonaux du 4 juillet 2000 (LI;
RS 642.11) prévoit que le contribuable peut déduire de son revenu les frais
d'administration par des tiers de sa fortune mobilière privée et les impôts à
la source étrangers qui ne peuvent être ni remboursés ni imputés (let. a)
ainsi que les frais nécessaires à l'entretien de ses immeubles privés, les
frais de remise en état d'immeubles acquis récemment, les primes d'assurances
qui les concernent et les frais d'administration par des tiers. Le Conseil
d'Etat détermine dans quelle mesure les investissements destinés à économiser
l'énergie et à ménager l'environnement peuvent être assimilés aux frais
d'entretien (let. b). Sont en outre déductibles les frais occasionnés par
des travaux de restauration de monuments historiques que le contribuable entreprend
en vertu de dispositions légales, en accord avec les autorités ou sur leur
ordre, pour la part non subventionnée (art. 36 al. 2 LI).
Au titre des frais et dépenses non déductibles, la
loi vaudoise compte les frais d'acquisition, de production ou d'amélioration
d'éléments de fortune (art. 38 al. 1 let. d LI).
d) La jurisprudence du Tribunal fédéral a évolué au
fil des années en ce qui concerne l'interprétation de la notion d'entretien.
L'arrêt du 15 juin 1973 dans l'affaire Administration fédérale des contributions
contre Commission cantonale des recours du canton de Berne en la cause J.
Dumont (ATF 99 Ib 362; RDAF 1975, p. 177) constitue un des jalons de cette
jurisprudence. Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a abandonné l'interprétation
purement technique de la notion d'entretien au profit d'une approche économique.
Il a considéré qu'au moment où l'immeuble entrait dans le patrimoine du
contribuable, il avait une valeur intrinsèque qui dépendait notamment de l'état
d'entretien. De ce fait, seules les dépenses nécessaires pour rétablir ou
maintenir cet état pouvaient être déduites au titre des frais d'entretien. Les
dépenses au sens technique qui contribuaient à augmenter la valeur intrinsèque
de l'immeuble par rapport à celle qui existait au moment de l'acquisition devaient
être considérées comme des dépenses pour l'acquisition ou l'amélioration de
biens. En conséquence, les frais correspondant à des travaux d'entretien qui étaient
entrepris immédiatement après l'acquisition de l'immeuble ne pouvaient en
principe pas être déduits du revenu. De cette manière, le contribuable qui acquérait
un immeuble après que le propriétaire précédent l'eût rénové était mis sur un
pied d'égalité avec celui qui achetait – à un prix plus bas correspondant à son
état – un immeuble dont l'entretien avait été négligé pour le rénover après
l'acquisition.
Cette pratique ayant fait l'objet de critiques, le
Tribunal fédéral l'a réexaminée et nuancée dans un arrêt ATF 123 II 218 (RDAF
1997 II, p. 582), en estimant qu'elle ne pouvait pas s'appliquer pour les
immeubles ayant été normalement entretenus par leur précédent propriétaire et
pour lesquels on ne pouvait pas parler d'une diminution de valeur en raison
d'un manque d'entretien. Dans un tel cas de figure, les travaux de rénovation avaient
pour but de maintenir l'immeuble dans l'état qu'il avait eu jusqu'alors tant au
niveau de la construction que de l'usage qui en était fait. Il s'agissait de
travaux qui n'augmentaient pas la valeur que l'immeuble avait au moment de son
acquisition, ou tout au plus l'accroissaient à court terme uniquement. Tel était,
par exemple, le cas lorsque le nouveau propriétaire d'un immeuble locatif bien
entretenu faisait exécuter des travaux d'entretien à l'occasion d'un changement
de locataire et que ceux-ci étaient nécessaires ou apparaîtraient comme tels
dans un proche avenir. Même lorsque les dépenses étaient effectuées
immédiatement après l'acquisition de l'immeuble et pouvaient peut-être
augmenter passagèrement la valeur de l'immeuble, elles n'influençaient pas
celle-ci de manière durable. Dans cet arrêt ATF 123 II 218, les juges fédéraux
ont donc estimé qu'il se justifiait de s'écarter de la pratique – restrictive –
suivie jusqu'alors et ont précisé la jurisprudence en ce sens que les frais
d'entretien d'immeubles nouvellement acquis, mais dont l'état d'entretien n'a
pas été négligé, pouvaient être déduits du revenu brut lorsqu'il s'agissait de
l'entretien périodique (et non du rattrapage de l'entretien qui n'a pas été
fait). Ils ont distingué de ce cas celui du bailleur qui rénove un immeuble
pour augmenter le loyer ou celui d'un immeuble totalement ou partiellement
transformé ou affecté à un nouvel usage. On doit ainsi, en cas de rénovation
globale, transformation importante ou nouvelle affectation d’un immeuble, continuer
à présumer que l’ensemble des dépenses revêtent un caractère d’amélioration des
éléments de la fortune et celles-ci ne peuvent pas être déductibles au titre
des frais d’entretien normal périodique (application de la "méthode
globale"; cf. à ce propos, arrêt CDAP FI.2015.0038 du 9 juin 2015; Xavier
Oberson, Droit fiscal suisse, 4
e
éd., Bâle 2012, p.180 s.; Peter
Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil / Bâle 2001, n° 45 ss ad art. 32
LIFD).
L'application de la pratique précitée aux immeubles
entretenus correctement mais ayant fait l'objet d'une transformation ou d'un
changement d'affectation est critiquée par Nicolas Merlino (in Commentaire
romand LIFD, n° 149 ss ad art. 32 LIFD). A son avis, il faudrait dans
ces cas-là recourir à l'analyse classique technique et objective, sur une base
individuelle, installation par installation, pour délimiter les frais
d'entretien des dépenses d'investissement. Il estime notamment qu'il est
problématique, sous l'angle de l'égalité de traitement, que des frais liés à
une rénovation légère puissent être déduits comme frais d'entretien alors que
les mêmes frais englobés dans une transformation seraient considérés comme des
dépenses d'investissement et à ce titre non déductibles.
e)
Les frais d’entretien au sens étroit sont
essentiellement ceux qui sont encourus pour des travaux destinés à compenser
l’usure normale de la chose due à son usage et à l’écoulement du temps et à
maintenir l’état d’entretien original du bien. Il s’agit de maintenir la source
du revenu que représente le bien immobilier pour le contribuable (arrêt
genevois du 28 octobre 2014 ATA/832/2014 consid. 6; Merlino, op. cit., n° 48
ss ad. art. 32). Ils peuvent se subdiviser en frais d’entretien courants, en
frais de remise en état et en coûts de remplacement de vieilles installations.
Les premiers correspondent à des dépenses courantes dans le but de conserver
les fonctionnalités de l’immeuble, telles de petites réparations. Les frais de
remise en état visent à maintenir la capacité de rendement du bien immobilier
(rénovation de façade, changement de tapisserie, de sols, etc.). Enfin, il y a
les coûts de remplacement de vieilles installations, parmi lesquelles l’on peut
citer les installations sanitaires, le chauffage et la cuisine, lorsqu'elles arrivent
à l'échéance de leur durée de vie, et non après l'échéance de cette durée de
vie (Merlino, op. cit., p. 490 s.; p. 511). Le fait de remplacer non
pas de manière échelonnée mais en une seule fois l'ensemble des installations
sanitaires, électriques et de chauffage constitue néanmoins un indice qu'il
s'agit de compenser un entretien négligé (cf. arrêt TF 2A.71/2006 du 21 juin
2006; arrêt TF 2C_286/2014 du 23 février 2015 consid 3.4). Peut aussi
constituer un indice le fait que l'immeuble a été acquis à un prix très
inférieur à la moyenne de la région ou l'augmentation de la valeur locative
(cf. arrêt TF 2A.389/2003 du 10 mars 2004, valeur locative de CHF 23'772.- à
CHF 31'668.- après la rénovation).
f) Le
rapport entre les coûts de
rénovation et le coût d'acquisition constitue un indice permettant de déterminer
si l'on est en présence
d'une rénovation globale ou d'une transformation
importante, qui implique l'application de la méthode globale
(cf.
arrêt TF 2A.389/2003 du 10 mars 2004, bien immobilier acquis pour CHF 925'000.-,
travaux pour CHF 462'663.- et déduction de CHF 307'633.- requise au titre de
frais d'entretien; arrêt TF 2A.480/2004 2 février 2005, traduit in RDAF 2005 II,
pp. 227 à 233, spéc. consid. 2.3, p. 231, villa, garage et bâtiment annexe
acquis pour le prix de CHF 320'000.-, pour la rénovation desquels CHF 119'552.-
ont été dépensés; arrêt TF 2A.71/2006 du 21 juin 2006, immeuble acquis pour CHF
2 millions, ayant fait l'objet après l'acquisition, travaux à hauteur de CHF 600'000.-;
arrêt TF 2C_525/2008 du 23 juillet 2008 consid. 4;
arrêt TF
2C_233/2011 du 28 juillet 2011 consid. 3.2, traduit in RDAF 2013 II,
p. 80;
arrêt TF 2C_153/2014 du 4 septembre 2014)
.
Dans un arrêt 604/2014/122 et 123 du 25 août 2015, la Cour fiscale fribourgeoise a traité d'un cas dans lequel la configuration des volumes avait été complètement modifiée, et les seuls éléments qui avaient été maintenus étaient les murs extérieurs et la structure porteuse de la charpente en bois. D’une ferme vétuste dont la valeur locative n’était même plus imposée, le bâtiment avait été transformé en une maison d’habitation d’un certain standing (deux salles de bain, quatre velux, deux grandes fenêtres au rez-de-chaussée etc.). La méthode globale a dès lors été appliquée. Il en a été de même dans une affaire
concernant un bâtiment dont, hormis une bonne part des murs extérieurs et une
dalle existante dans l'ancienne partie habitable, tous les autres éléments
principaux de la maison avaient été remplacés (arrêt de la Cour fiscale fribourgeoise 604/2014/43 et 44 du 29 décembre 2015).
La méthode globale n'a par contre pas été appliquée au
sujet de travaux à hauteur de CHF 100'000.- environ sur un bâtiment dont la
valeur d'assurance-incendie se montait à CHF 1'015'000.-. Le Tribunal fédéral a
considéré que les travaux étaient certes conséquents mais ne touchaient pas
l'ensemble de la maison (nouvelle cuisine, rénovation de la salle de bains et
de certains sol, amélioration de l'isolation et des installations électriques,
nouvelles conduites; cf. arrêt TF 2C_673/2007 du 26 mai 2008 consid. 3 et
4). Dans un arrêt TA.2000.453 du 7 février 2001 consid. 3, RJN 2001,
p. 240, leTribunal administratif neuchâtelois n'a pas non plus appliqué la
méthode globale considérant que les deux appartements rénovés étaient dans un
état d'entretien suffisant puisqu'ils étaient loués au moment où la vente est
intervenue. Par ailleurs, rien ne permettait de dire que les deux appartements
considérés nécessitaient absolument des travaux de réfection car il était tout
à fait crédible que les travaux entrepris l'aient été à la suite du décès inattendu
de leurs deux occupants.
4.
a) En l'espèce, les recourants se prévalent des principes de périodicité
et d’étanchéité des exercices fiscaux pour contester le fait que l'autorité
intimée tienne compte des travaux effectués en 2012, 2013 et 2014 pour
apprécier la nature des travaux effectués durant les périodes fiscales 2010 et
2011.
aa) Pour les personnes physiques, les principes de
périodicité et d'étanchéité découlent, dans le système de taxation annuelle en
matière d'impôt fédéral direct, des anciens art. 209 et 210 LIFD, en vigueur
pour les périodes fiscales litigieuses. Ces dispositions ont été remplacées,
depuis le 1
er
janvier 2014, par les art. 40 et 41 LIFD, de teneur
identique. Selon l'ancien art. 209 LIFD, l'impôt sur le revenu est fixé et
prélevé pour chaque période fiscale (al. 1). La période fiscale correspond à
l'année civile (al. 2). En vertu de l'ancien art. 210 LIFD, le revenu imposable
se détermine d'après les revenus acquis pendant la période fiscale (al. 1).
Le produit de l'activité lucrative indépendante se détermine d'après le
résultat de l'exercice commercial clos pendant la période fiscale (al. 2). Les
contribuables qui exercent une activité lucrative indépendante doivent procéder
à la clôture de leurs comptes à chaque période fiscale (al. 3).
Ces règles impliquent que tous les revenus
effectivement réalisés, ainsi que tous les frais engagés durant la période
fiscale en cause sont déterminants pour la taxation de cette période (arrêt TF
2C_87/2015 et 2C_88/2015 du 23 octobre 2015 consid. 8.1.2 et les
références citées). Le Tribunal fédéral a ainsi jugé par exemple que les
déductions prévues à l'art. 27 LIFD n'étaient déductibles d'une période fiscale
que lorsqu'elles trouvaient leur cause dans des événements ayant eu lieu durant
cette période (arrêt 2C_835/2012 du 1
er
avril 2013 consid. 7.1, in
RDAF 2013 II, p. 399) ou aussi que la valeur vénale d'un bien immobilier
devait être établie en fonction d'exercices fiscaux déterminés (arrêt TF
2A.523/2002 du 31 mars 2003). Les règles matérielles comptables consacrent
également le principe de la périodicité en exigeant que la totalité du bénéfice
et des frais tombant dans une période donnée soient attribués à cette période (
ATF 137 II 357
consid. 6.4.4; arrêt TF 2C_907/2012 du 22 mai 2013 consid. 5.2.2 et les
références citées, in RDAF 2013 II, p. 505).
bb) Il ne découle pas clairement de ce qui précède
que le principe de l'étanchéité des périodes fiscales empêcherait de tenir
compte de travaux de rénovation effectués postérieurement pour apprécier les
travaux effectués durant une période fiscale antérieure. Une telle démarche ne
revient en effet pas à attribuer ou à déduire de cette période des revenus ou
des frais relatifs à d'autres périodes.
En l'occurrence, il apparaissait déjà clairement en
2010 et 2011 que les travaux effectués à ce moment-là ne constituaient que le
préalable de travaux ultérieurs au vu de la demande de permis de construire
déposée en août 2007,
dans laquelle l'ouvrage projeté est
d'ailleurs qualifiée expressément de "Rénovation totale avec
transformation".
Les travaux effectuées de 2010 à 2014 ne
constituent dès lors pas des travaux sans rapport les uns avec les autres que
l'autorité intimée aurait artificiellement rattachés mais apparaissaient dès le
départ comme une intervention globale sur l'immeuble en cause. Il apparaît dès
lors raisonnable de tenir compte des travaux effectués de 2012 à 2014 comme un
élément d'appréciation parmi d'autres, étant entendu que ces travaux ne peuvent
pas faire l'objet d'une qualification fiscale dans la présente procédure.
b) Sur le pur plan financier, il faut constater que
les recourants font valoir pour 2010 et 2011 des frais d'entretien à hauteur de
CHF 358'8656.-
(pour 2010 CHF 109'754.- et 2011 CHF 249'102.-)
pour un prix d'acquisition de CHF 766'667.-. Ainsi, même sans tenir compte des
travaux ultérieurs, mais en se basant uniquement sur les années 2010 et 2011,
le rapport entre le prix d'acquisition et les travaux d'entretien apparaît
excessivement élevé, au vu de la jurisprudence exposée ci-dessus, et constitue
un indice du fait que l'entretien du bâtiment avait été négligé auparavant. Certes,
le bâtiment n'était pas en état d'abandon, ce dont témoigne le fait qu'il était
largement loué au moment de son acquisition. Il n'en demeure pas moins que,
selon les recourants eux-mêmes, les derniers travaux importants dataient de
1950 et qu'ils n'avaient sans doute pas eu pour objet la structure elle-même,
dont on ne sait quand elle avait fait pour la dernière fois l'objet d'un examen
et d'une consolidation. En outre, les travaux réalisés sur mandat des
recourants n'ont débuté que lorsque tous les locataires ont eu quitté
l'immeuble. Ceci démontre aussi que les recourants avaient dès le départ
planifié une rénovation totale et non une simple réfection qui aurait pu se
faire au gré des changements successifs de locataire. Pour ce qui concerne le
détail des travaux effectués en 2010 et
2011, ils consistent pour
l'essentiel, si l'on suit les recourants, en un renforcement de la structure et
en l'installation d'un ascenseur. L'installation d'un ascenseur constitue
clairement une plus-value. Il en va de même du renforcement de la structure, contrairement
à ce que soutiennent les recourants. En effet, celui-ci a permis de réaménager
le volume intérieur de l'immeuble de manière plus moderne, plus agréable à
vivre et plus facile à louer à un meilleur prix. Peu importe qu'une telle
infrastructure ne soit pas visible. Peu importe également qu'il n'y ait pas eu
au départ d'intention de procéder à des travaux aussi importants. Ce sont les
travaux effectivement réalisés qui doivent être appréciés et non une intention qui
ne s'est pas concrétisée.
Il ressort en outre des photographies au dossier de
l'autorité intimée qu'il ne demeure aujourd'hui de l'immeuble d'origine guère
plus que l'enveloppe extérieure et la charpente (notamment photographies 13
et 14).
Ces clichés confirment que l'immeuble a fait l'objet d'une
rénovation
globale
. Il s'ensuit que l'autorité intimée a considéré à juste titre
qu'elle était en présence d'une rénovation globale et était en droit de refuser
en bloc la déduction des frais de travaux de remise en état de l'immeuble des
recourant pour les années 2010 et 2011.
5.
a) Au vu de ce qui précède, et en présence de règles similaires, le
recours formé en droit fédéral et en droit cantonal doit être rejeté et la
décision attaquée doit être confirmée.
b) En vertu des art. 144 al. 1 et 145 LIFD ainsi que
des art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD, les frais de procédure doivent être mis à
la charge des recourants déboutés, solidairement entre eux. L'allocation de
dépens n'entre pas en ligne de compte. Les frais de justice sont mis à la
charge des recourants, qui succombent. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens
(art. 55 al. 1
a
contrario
, 56 al. 3, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision sur réclamation de l'Administration cantonale des impôts du
18 novembre 2015 est confirmée.
III.
Les frais de justice, par 5'000 (cinq mille) francs, sont mis à la
charge d'
B. Y________X________ et A. X________
,
solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 14 juillet 2016
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.