vd_omni · FI.1996.0017 · 2005-01-07 · fr

X._____/Administration cantonale des impôts | Le réinvestissement du gain immobilier présuppose l'acquisition d'un immeuble par le contribuable. Refus du réinvestissement s'agissant du gain réalisé sur la vente de la villa familiale, utilisé pour financer l'aménagement d'un logement dans une halle industrielle appartenant à la société anonyme dont le contribuable est l'unique actionnaire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.01.2005 FI.1996.0017

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 janvier 2005
sur le recours interjeté par
X.________
,
à Y.________,
contre
la décision sur réclamation rendue le 7
février 1996 par l'
Administration cantonale des impôts
en matière de
gains immobiliers (refus du réinvestissement).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Ch.-F. Constantin et M. J.-P. Kaeslin, assesseurs.
Greffière: Mlle Kathrin Gruber, sbt.
Vu les faits suivants:
A.                     En 1988, le recourant
et son associé ont fondé une société anonyme pour exploiter une entreprise de
paysagiste. Chacun détenait alors 50% du capital-actions. Suite à la mort
subite de son associé en 1993, le recourant a repris toutes les actions de la
société, alors en difficultés financières. Il expose qu'afin de remédier à ces
difficultés et de sauvegarder les emplois, il a pris la décision, en 1993, de
vendre la villa dans laquelle il habitait avec son épouse et d'aménager un
nouveau logement dans le dépôt de la société.
Avant de vendre la
villa, le recourant a eu un entretien avec les représentants du fisc et sa
fiduciaire pour se renseigner sur les conditions du réinvestissement du gain
immobilier dans l'aménagement d'un logement dans le dépôt de la société. Cet
entretien, qui a eu lieu le 15 décembre 1993, a fait l'objet d'un procès-verbal
manuscrit établi par la commission d'impôt. Le recourant a alors fait part à
l'autorité fiscale de l'intention de la SA, propriétaire du dépôt, de
constituer une PPE dont un lot serait acquis par le recourant et son épouse
pour fr. 50'000.- pour créer leur logement principal à l'aide d'un
investissement supplémentaire de 250'000 francs. Selon l'avis de l'autorité
fiscale, la condition des motifs impérieux serait remplie, mais le
réinvestissement ne pourrait pas être admis pour le motif que l'immeuble vendu
était de valeur supérieure à l'immeuble acquis en remploi. Le réinvestissement
ne pourrait pas non plus être admis en cas d'acquisition de l'entier du dépôt,
car l'immeuble ne serait alors plus principalement affecté à l'habitation. Il a
été convenu que le contribuable étudierait la meilleure solution avec sa
fiduciaire. Le procès-verbal indique enfin que le moment venu, des facilités de
paiement pourraient être accordées pour le paiement de l'impôt sur les gains
immobiliers.
B.                    Par acte authentique du
30 décembre 1993, Le recourant et son épouse, ont vendu la villa familiale pour
le prix de fr. 485'000.--.
C.                    En date du 30 juin 1995,
le contribuable a adressé à l'autorité de taxation une déclaration pour
l'imposition des gains immobiliers faisant apparaître un gain de fr.
101'957.15. Le contribuable sollicitait en outre l'application de l'art. 46 bis
LI concernant le réinvestissement, invoquant le fait que sa situation
économique l'avait contraint à réaliser sa villa. Il exposait que cette vente
lui avait permis la construction et l'aménagement d'un appartement dans le
dépôt industriel de sa société.
D.                    Le 6 septembre 1995, la
Commission d'impôt du district de Y.________ a notifié une décision de taxation
au titre de l'impôt sur les gains immobiliers portant sur un gain de fr.
114'400.-- déterminé comme suit. :
Produit de l'aliénation
Fr.
485'000.--
Prix d'acquisition et coût de construction
Fr.
370'542.35
Frais divers
Fr.
57.65
Fr.
370'600.--
GAIN IMMOBILIER
Fr. 114'400.--
La Commission d'impôt
précisait qu'elle n'avait pas admis en déduction les frais d'aménagement
extérieurs invoqués pour fr. 12'500.--, ce dernier montant étant injustifié et
ne représentant qu'une évaluation de travaux effectués par le contribuable
personnellement. En outre les conditions requises pour l'application de l'art.
46 bis s'agissant du réinvestissement n'étant pas réunies, la Commission
établissait l'impôt à fr. 20'592.-- (18% de fr. 114'400.--).
E.                    Le 5 octobre 1995, le
contribuable a déposé une réclamation contre la décision de taxation. Il ne
conteste pas le montant du gain immobilier, mais fait valoir en substance
qu'étant propriétaire de l'entier du capital de sa société anonyme, il devrait
bénéficier du réinvestissement de l'article 46 bis LI au même titre que s'il avait
constitué sa halle industrielle en propriété par étages en séparant son
patrimoine privé de celui de sa société anonyme. Lors d'un entretien
téléphonique du 1
er
novembre 1995, l'autorité fiscale a informé le
recourant que le réinvestissement ne pouvait pas lui être accordé mais qu'au vu
de ses problèmes financiers, un plan de paiement pouvait lui être accordé; selon
une note manuscrite figurant au dossier, le recourant a indiqué qu'il en ferait
la proposition par écrit.
Par décision du 7
février 1996, l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) a rejeté la
réclamation, estimant que les conditions posées par l'art. 46 bis LI pour
admettre le réinvestissement n'étaient pas remplies en l'espèce, faute par le
recourant d'avoir acquis un immeuble. Elle a considéré en outre que la vente de
l'immeuble pour des motifs financiers ne constituait pas un "motif
impérieux" au sens de la loi. L'ACI a cependant relevé que la constitution
d'une propriété par étages, dont le recourant aurait acquis un lot, aurait sans
nul doute permis le réinvestissement.
F.                     Le recourant s'est
pourvu contre cette décision au Tribunal administratif par acte du 22 février
1996, concluant à l'admission du réinvestissement en application de l'art. 46
bis LI. Il s'est acquitté d'une avance de frais de 1000 francs.
L'ACI a conclu au
rejet du recours, se référant aux motifs de la décision attaquée.
G.                    Le tribunal a tenu
audience en présence des parties en date du 17 juillet 1996. Les parties ont
confirmé leur position respective. Le recourant a notamment précisé qu'il avait
renoncé à constituer le dépôt de sa société en PPE et à en acheter une part
pour le motif que cet immeuble garantissait les engagements de la société
auprès de la banque et que celle-ci aurait diminué sa ligne de crédit, ceci
même dans l'hypothèse où l'appartement aurait été également nanti. Il a
également déclaré qu'il avait investi la moitié du gain dans la société et
l'autre moitié pour la rénovation de l'appartement. Il a également évoqué
diverses autres possibilités qui se seraient offertes à lui pour différer
l'impôt, ajoutant qu'il ne pouvait payer ce dernier et qu'il conviendrait de le
différer jusqu'au moment où il vendrait son entreprise.
Considérant en droit:
1.                     Le litige porte sur la
question de savoir si le réinvestissement fiscal revendiqué par le recourant se
justifie au regard de la loi et de la jurisprudence. Le montant du gain
immobilier, que l'autorité a fixé à fr. 114'400.-, n'est en revanche pas
contesté.
Les alinéas 1 et 5 de
l'art. 46 bis aLI prévoient ce qui suit:
Lorsque le produit de
l'aliénation d'un immeuble destiné à la culture du sol et affecté à l'exercice
de l'activité du contribuable ou de membres de sa famille est utilisé à l'achat
dans le canton, d'un immeuble de même nature affecté au même but, le
contribuable peut invoquer le réinvestissement.
Ces dispositions s'appliquent
également aux immeubles principalement affectés à l'habitation du contribuable
lorsque l'aliénation r¿ulte d'une expropriation, lorsque l'acquéreur est une
collectivité publique ou lorsque le contribuable transfère son domicile pour
des raisons professionnelles, de santé ou pour d'autres motifs impérieux.
La première condition
posée par la loi pour admettre le réinvestissement est l'acquisition d'un
immeuble de même nature affecté au même but. Or, en l'espèce, le recourant a
vendu sa villa pour acquérir non pas un immeuble, mais pour financer l'aménagement
d'un appartement dans un immeuble, propriété d'un tiers, qui est sa société. La
première condition posée par l'art. 46 bis al. 1 LI, qui présuppose l'acquisition
d'un immeuble de même nature, n'est donc pas remplie. Le recours doit par
conséquent être rejeté pour ce motif déjà sans qu'il y ait lieu d'examiner si
les autres conditions du réinvestissement sont remplies.
2.                     Le recourant se prévaut
en outre d'une attitude contradictoire des autorités fiscales, concernant la
possibilité de faire valoir le réinvestissement en cas d'acquisition à titre
privé d'une part du dépôt de la SA constitué en PPE. En effet, l'ACI, dans la
décision attaquée, a admis qu'une telle construction juridique aurait satisfait
la condition de l'acquisition d'un immeuble de même nature posée à l'art. 46
bis al. 1 LI, alors que le recourant prétend que la Commission d'impôt lui
aurait dit que la constitution d'une PPE serait considérée comme une opération
juridique visant à éluder l'impôt, ce qui permettrait à l'autorité fiscale de
faire abstraction de la construction juridique et de s'en tenir à la réalité
économique.
On observe d'emblée
que ces dernières allégations du recourant ne concordent pas avec la teneur du
procès-verbal manuscrit figurant au dossier, dont il n'y a pas lieu de douter
de l'exactitude. Peu importe cependant. En effet, le recourant a déclaré à
l'audience qu'il avait renoncé à constituer une PPE, d'une part pour éviter de
payer des droits de mutation et d'autre part à cause de la pression de la
banque, bailleuse de fonds de la société, qui aurait diminué la limite du
crédit hypothécaire proportionnellement à la diminution de la valeur du dépôt
servant de garantie au prêt. Le recourant ne s'étant ainsi pas fié aux
indications fournies par les autorités fiscales pour renoncer à la constitution
d'une PPE, il est lié par la construction juridique choisie pour des raisons
économiques, construction qui exclut le réinvestissement.
3.                     Au vu de ce qui
précède, le recours est rejeté aux frais du recourant qui succombe. Le montant
de l'émolument, arrêté à fr. 500.-, tient compte des difficultés financières du
recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 7 février 1996 par l'Administration cantonale des impôts est
confirmée.
III.                     Un émolument
de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 7 janvier 2005
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint