vd_omni · EF.2003.0006 · 2003-12-09 · fr

CHATELAN Jean-Luc c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens | Seule la valeur actuelle d'un bien-fonds doit être prise en considération pour l'estimation fiscale des immeubles. Partant, un droit d'habitation au profit des parents du propriétaire ou une mention de précarité inscrite en vertu de la LR doivent être prises en compte dans la valeur d'un bâtiment, alors même que ce bâtiment sera démoli au décès des bénéficiaires du droit d'habitation et que la mention n'affecte pas la valeur à long terme du terrain, compte tenu de la configuration des lieux et de la réglementation communale. Déduction de vétusté admise à concurrence de 30 % d'une valeur à neuf de 400 fr. par m3.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.12.2003 EF.2003.0006

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 9 décembre 2003
sur le recours interjeté par
Jean-Luc
CHATELAN
, représenté par Me Alexandre Goedecke, notaire à Renens
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Echallens
du 24 février 2003 (parcelle
n° 95 de la Commune de Bretigny-sur-Morrens)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. François
Kart, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M.
Cyrille Bugnon.
Vu les faits suivants:
A.                     Par acte notarié du 25
janvier 2002, Jean Chatelan, alors propriétaire de la parcelle n° 95 du
cadastre de la Commune de Bretigny-sur-Morrens, a divisé cette dernière en deux
bien-fonds, à savoir, d'une part, une parcelle n° 95, d'une surface de 1909 m²,
supportant un bâtiment AI n° 22, comportant une habitation de 4,5 pièces, une
partie anciennement habitable ainsi qu'un rural et, d'autre part, une parcelle
n° 407 d'une surface de 1200 m² en nature de pré-champ. La parcelle 95 issue de
la division est colloquée dans la zone du village b prévue par le règlement
communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions,
légalisé le 7 décembre 1999. Le bâtiment qu'elle supporte jouxte immédiatement
une route communale. Frappée par une limite des constructions en vertu de la
législation sur les routes, cette parcelle fait l'objet  d'une mention de
précarité, inscrite le 7 mai 1981 au Registre foncier en relation avec des
travaux de transformation intérieure.
Par acte de donation
du 25 janvier 2002, Jean Chatelan a transféré la propriété du bien-fonds n° 95
à Jean-Luc Chatelan et celle du bien-fonds n° 407 à ce dernier et Pierrette
Jaquemet, chacun pour moitié. Il a fait inscrire au registre foncier un droit
d'habitation à son profit sur l'appartement de 4,5 pièces.
B.                    Par décision du 6 mars
2002, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens
(ci-après: la commission) a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle 95 à
300'000.- francs et celle de la parcelle 407 à 60'000.- francs. Agissant au nom
des propriétaires, le notaire Alexandre Goedecke a formé une réclamation contre
cette décision le 27 mars 2002. Selon lui, l'estimation de ces bien-fonds
devait être revue à 120'000.- francs pour la parcelle n° 407 et 140'000.-
francs pour la parcelle n° 95. Pour ce qui est de cette dernière parcelle, la
réclamation mentionnait l'état de vetusté important du bâtiment qu'elle
supporte, son mauvais état d'entretien, l'exiguïté de sa partie habitable, des
problèmes d'humidité ainsi que la contiguïté à la route publique. Elle relevait
également que le bâtiment devrait être démoli et reconstruit, les frais de
démolition et d'évacuation des matériaux étant estimés à 50'000.- francs. Elle
proposait de ne prendre en compte que la valeur du terrain, estimée à 100.-
francs/m², moins 50'000.- francs de frais de démolition (190'000.- ./. 50'000.-
= 140'000.- francs).
C.                    Dans un courrier du 2
avril 2002 adressé à la commission, Pierrette Jaquemet a fait savoir qu'elle
s'opposait à la réclamation formée en son nom par le notaire Goedecke. En date
du 6 décembre 2002, la commission a informé ce dernier que la réclamation était
par conséquent sans objet. Le notaire Goedecke a réagi le 16 décembre 2002 en
informant la commission que la réclamation était maintenue pour la parcelle 95,
propriété de Jean-Luc Chatelan. Seule demeure par conséquent litigieuse
l'estimation fiscale de cette parcelle.
D.                    Par décision du 24
février 2003, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 95 à
300'000.- francs, avec effet rétroactif au 31 décembre 2002. Selon un décompte
fourni au représentant du recourant le 3 mars 2003, le calcul de la commission
est le suivant:
Valeur de vente:
- habitation 500 m³ X 360.-
fr.
180'000.-
- solde rural
fr.
40'000.-
- terrain 1909 m² X 120.-
fr.
230'000.-
Total valeur de vente
fr.
450'000.-
Valeur de rendement:
12'000.- capitalisés à 7,75 %
fr.
150'000.-
Total VV+VR
fr.
600'000.-
Estimation fiscale
fr.
300'000.-
E.                    Par acte du 26 mars
2003, Jean-Luc Chatelan s'est pourvu contre cette décision. Il fait valoir que
la commission aurait dû retenir une valeur de 150.- francs/m³, soit 70'200.-
pour l'immeuble à l'usage d'habitation, dont le cube devrait selon lui être
arrêté à 468 m3. A l'appui de ce moyen, il reprend pour l'essentiel les
arguments mentionnés dans la réclamation en insistant sur le fait que le
bâtiment devra être démoli à l'échéance du droit d'habitation et reconstruit de
manière à ne plus être affecté par la mention de précarité.  En outre, selon le
recourant, la valeur du rural devrait être égale à zéro, dès lors qu'il n'aurait
aucune utilité et qu'il impliquera des frais de démolition. Il ne conteste pas
la valeur de rendement retenue par la commission, ni le prix du terrain. Le
calcul du recourant s'effectue ainsi:
Valeur vénale:
- habitation de 468 m³ X 150.-
fr.
70'200.-
- solde rural
fr.
0.-
- terrain: 1909 m² X 120 .-
fr.
230'000.-
total valeur vénale
fr.
300'200.-
Valeur de rendement:
fr.
150'000.-
Total VV+VR
fr.
450'200.-
Estimation fiscale
fr.
225'100.-
Le recourant propose
un autre calcul possible, qui consiste à faire abstraction de la construction
existante, à ne tenir compte que de la valeur du terrain, à un montant
éventuellement supérieur (entre 150.- et 180.- le m²), et à revoir l'estimation
des deux parcelles sur cette base, soit 172'000.- pour la parcelle 95 (1909 m²
X 180 .- / 2) et 108'000.- pour la parcelle 407 (1200 m² X 180.- / 2).
Dans ses conclusions,
le recourant demande principalement que le dossier soit renvoyé à la commission
pour qu'elle procède à une nouvelle estimation des parcelles 95 et 407,
subsidiairement que l'estimation fiscale de la parcelle 95 soit ramenée à
172'000 fr. et celle de la parcelle 407 soit augmentée à 108'000 fr. et, plus
subsidiairement encore, que l'estimation fiscale de la seule parcelle 95 soit
ramenée à 225'100 fr.
La commission conclut
implicitement au rejet du recours.
D.                    A son audience du 9
septembre 2003, le tribunal a entendu les parties et procédé à une visite des
lieux. A la suite de l'audience, le recourant a été invité à produire tous
documents utiles permettant de vérifier son affirmation selon laquelle le
volume de la partie habitation est de 468 m3 et non pas de 500m3.
Le recourant a produit
un rapport d'expertise du 24 octobre 2003, dont il ressort que la partie
habitable de l'immeuble  totalise un volume de 414,49 m³. Invitée à se
prononcer sur les conclusions de ce rapport, la commission a renoncé à déposer
des observations.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès de pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. 1 et c LJPA; EF 2001/0004 du 20 août 2002; EF 1000/0015 du 2 août
2001; EF 1999/004 du 29 février 2000; EF 1996/058 du 15 juillet 1997). Il y a
abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant de compétences qui
lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes
ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue
en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de
l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V
365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     Aux termes de l'art. 2
al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935
(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne
entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Le recourant ne remet pas en
cause la valeur de rendement; en revanche il conteste la valeur vénale retenue
par l'autorité intimée
a) Selon les art. 2
al. 4 LEFI  et 8 al. 1 de son règlement d'application du 22 décembre 1936
(REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande
est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination,
l'état et le rendement de l'immeuble.
b) Selon les
instructions générales établies par le Département des finances lors de la
dernière révision générale des estimations fiscales (ci après: les
instructions), la valeur à neuf d'un bâtiment d'habitation doit être fixée dans
une fourchette entre 400 fr. à 700 fr. le m3. En l'espèce, le tribunal a pu
constater que l'appartement de 4,5 pièces, faisant l'objet du droit
d'habitation, est passablement vétuste, que certaines pièces du rez-de-chaussée
sont humides et présentent des signes d'infiltration au bas des murs, sans
doute en raison du fait que cette partie du bâtiment n'est pas excavée et
enfin, que la configuration des pièces - certaines chambres sont en enfilade -
est particulièrement malcommode. Pour ce qui est du rural et des parties
anciennement habitables du bâtiment, le montant de 40'000 francs retenu par
l'autorité intimée n'est pas critiquable. On ne saurait notamment suivre le
recourant lorsque ce dernier soutient que les parties agricoles du bâtiment
sont inutilisables et n'ont aucune valeur. On relèvera notamment que ces
volumes ont une certaine utilité, notamment comme surface de stockage. Le
recourant y pratique en outre des travaux de mécanique. Il n'y a donc pas lieu
de déduire une valeur de démolition.
Pour ce qui est de la
mention de précarité, on relèvera que celle-ci est liée à la situation de la
construction qui, comme de nombreux bâtiments dans le village, jouxte une route
et est frappée par conséquent d'une limite des constructions résultant de la
législation sur les routes. On notera que cette mention de précarité n'a guère
d'influence sur la valeur à long terme de la parcelle si l'on prend en
considération l'hypothèse formulée par le recourant selon laquelle le bâtiment
serait démoli et reconstruit à l'échéance du droit d'habitation. On relèvera
que la parcelle du recourant offre dans cette perspective un potentiel
constructible intéressant, ceci nonobstant la limite des constructions liées à
la présence de la route, notamment en raison du fait que le règlement communal
sur le plan général d'affectation et la police des constructions n'impose pour
cette zone qu'un coefficient d'utilisation du sol et aucun coefficient
d'occupation (art. 20). Cela étant, c'est la valeur actuelle du bien-fonds qui
entre seule en considération, laquelle se trouve dans une certaine mesure
grevée aujourd'hui par la mention de précarité. Il en est de même du droit
d'habitation existant en faveur des parents du recourant, puisque, en l'état,
le bâtiment peut difficilement être vendu.
c) Tout bien considéré,
le tribunal estime que la valeur de l'habitation arrêtée par la commission est
excessive. Selon les assesseurs spécialisés du tribunal, il convient de retenir
un prix de 400 francs par m3 pour cette partie, soit le montant minimum prévu
par les instructions; en outre, compte tenu de l'âge du bâtiment et de son état
général, il convient d'appliquer le taux de vétusté maximal de 30 %, autorisé
par celles-ci. La valeur de l'habitation doit ainsi être ramenée à 280.- francs
le m³. En ce qui concerne le volume de l'habitation, il convient de retenir le
chiffre de 414, 49 m³, résultant de l'expertise produite par le recourant,
chiffre qui n'a pas été contesté par l'autorité intimée.  Le calcul de
l'estimation fiscale litigieuse s'établit dès lors comme suit:
Valeur vénale:
- habitation 414,49 m³ X fr. 280.-
fr.
116'057.-
- solde rural et parties anciennement
habitables
fr.
40'000.-
- terrain 1909 m² X fr. 120.-
fr.
230'000.-
Total de la valeur vénale
fr.
386'057.-
Valeur de rendement:
- 12'000.- capitalisés à 7.75 %
fr.
150'000.-
Total VV+VR
fr.
536'057.-
Estimation fiscale
fr.
268'000.-
3.                     En règle générale, le
tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une
différence supérieure à 5 % entre sa propre estimation et celle de l'autorité
intimée (arrêt du TA du 2 août 2001, EF 2000/0015). En l'occurrence,
l'estimation incriminée s'en écarte de 10,6%, si bien qu'il se justifie
d'admettre partiellement le recours et de réformer la décision attaquée. Jean-Luc
Chatelan obtient ainsi partiellement gain de cause. Aussi, une partie seulement
de l'émolument de justice sera mis à sa charge.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 24 février 2003 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district d'Echallens est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle n° 95 de la Commune de Bretigny-sur-Morrens est arrêtée à
268'000
francs
, avec effet rétroactif au 31 décembre 2002.
III.                     Un émolument
judiciaire de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 9 décembre 2003
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.