vd_omni · EF.1994.0015 · 1994-09-15 · fr

FAVET Colette c/CEFI Lausanne | La présence de deux servitudes de canalisations publiques ne diminue pas la VV du bien-fonds dès lors que le propr grevé peut en exiger le déplacement aux frais de l'ayant droit.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.09.1994 EF.1994.0015

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 15 septembre 1994
__________
sur le recours interjeté par
Colette
FAVET
, à Prilly, représentée par Me Dominique Rigot, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 12 janvier
1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 484 de
Jouxtens-Mézery.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Colette Favet
est propriétaire de la parcelle n° 484 du cadastre de la Commune de
Jouxtens-Mézery. Sise au chemin des Vignettes, cette parcelle de 3'117 m2 est
issue du fractionnement de la parcelle n° 263, dont la recourante est également
propriétaire sur le territoire de la Commune de Renens. Selon le plan des zones
modifié de la Commune de Jouxtens-Mézery approuvé par le Conseil d'Etat le 4
mars 1966, la parcelle n° 484 est classée en zone de villas I qui autorise
après déduction de la surface comprise dans l'aire forestière, la construction
d'une villa de deux appartements ou de deux villas jumelées d'un seul
appartement chacune sur une surface minimum de 1'200 mètres carrés pour les
villas d'un seul niveau (villas A) et de 1'500 mètres carrés pour les villas de
deux niveaux (villas B), la surface bâtie ne devant par ailleurs pas dépasser
1/15 pour les villas A, respectivement 1/20 pour les villas B de la surface
totale de la parcelle (art. 21 ss du règlement communal). Elle est actuellement
cultivée et louée à l'année à un maraîcher pour la somme de Fr. 800.--.
La parcelle
n° 484 est grevée de deux servitudes pour passage de canalisations. La première
servitude, inscrite le 8 novembre 1928 en faveur de la Commune de Lausanne sous
n° 359'319, consiste en une canalisation d'eau qui traverse le bien-fonds dans
son angle ouest avant de rejoindre et de suivre le chemin des Vignettes qui
borde la parcelle au nord-ouest. Inscrite le 6 octobre 1983 sous n° 425'220 en
faveur des Communes de Renens et de Jouxtens, la seconde servitude correspond à
deux canalisations d'égout qui coupent dans une mesure plus réduite que la
précédente l'angle est de la parcelle n° 484.
Lors de la
précédente révision générale, la commission avait admis que la servitude
inscrite sous n° 359'319 entraînait une moins-value pour la propriété; elle
avait de ce fait ramené la valeur du terrain de Fr. 100.-- à Fr. 80.-- le mètre
carré et réduit en conséquence l'estimation de la parcelle n° 263 de la Commune
de Renens, qui comprenait alors la parcelle litigieuse.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la commission) a, par
décision du 22 mars 1993, arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle
n° 484 à Fr. 312'000.--.
C.                            Agissant par
l'intermédiaire du notaire Roland Rochat, Colette Favet a recouru contre cette
taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé la nouvelle estimation le
12 janvier 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours
daté du 2 février 1994. Colette Favet reproche à la commission de s'être
écartée sans raison de la décision qu'elle avait prise lors de la dernière
révision générale qui admettait une moins-value de la propriété due à la
présence de la servitude de passage n° 359'319. A titre de circonstances devant
influencer à la baisse l'estimation fiscale de son immeuble, elle se prévaut
également de la diminution de la vue dont elle jouissait jusqu'alors sur le lac
et les Alpes par la construction en aval de diverses constructions, de la
baisse générale des prix des terrains en raison de la conjoncture actuelle très
défavorable et de l'existence d'un alignement qui empiète sur la parcelle.
La
commission a déposé ses déterminations le 9 mars 1994. Elle conclut au rejet du
recours, aux motifs suivants :
"La parcelle en cause est située en zone
"Villa I" du plan d'extension de la Commune de Jouxtens.
Elle bénéficie d'une possibilité de construire
2 villas. La valeur vénale de tous les immeubles situés dans cette zone a été
portée à fr. 200.- le m2.
Quant aux servitudes de canalisations, elles
ne modifient pas la valeur d'une parcelle car leur déplacement peut toujours
être entrepris en cas de nécessité aux frais du bénéficiaire de la servitude
(art. 693 CC).
Pour ces raisons, la commission a maintenu sa
décision lors du recours en première instance et propose le rejet du présent
recours."
D.                            Le Tribunal
administratif a procédé le 9 mai 1994 à une visite des lieux en présence de la
recourante assistée de son conseil, l'avocat Dominique Rigot. La commission
n'était pas représentée.
Considère en droit :
___________________
1.                             Conformément
à l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne
entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. S'agissant de l'estimation
fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (REFI) prévoit ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale d'un
terrain à bâtir, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région
pour un terrain comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en
capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6 %."
a) En
l'espèce, la commission n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble.
Cet aspect de l'estimation peut paraître critiquable puisque la recourante loue
le terrain à un maraîcher pour la somme de Fr. 800.-- par année. Conformément à
l'art. 23 al. 2 REFI, la valeur de rendement du terrain devrait se situer entre
Fr. 13'300.-- et Fr. 16'000.-- selon le taux appliqué (en ce sens, arrêts EF
92/022, du 23 mars 1993 et EF 93/019, du 11 mai 1993). Toutefois, vu le
caractère modique des montants en cause, le tribunal renoncera à modifier
l'estimation de l'autorité intimée sur ce point.
b)
Conformément à l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente
la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente
qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales et en fonction des
prix pratiqués lors des transactions immobilières concernant des immeubles du
même genre, dans la région. L'art. 23 al. 1 REFI reprend expressément ce
principe s'agissant d'un terrain à bâtir.
A défaut
d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), le Tribunal
administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain
devait s'analyser au regard de sa situation et des possibilités de construire
offertes par la réglementation communale applicable, indépendamment de
l'utilisation effective de celui-ci (arrêts EF 92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015
du 16 juin 1993; EF 93/016 du 16 juillet 1993 et EF 93/057 du 3 décembre 1993).
La jurisprudence rendue en matière d'expropriation procède d'un raisonnement
analogue lorsque la méthode comparative n'est pas praticable (ATF 102 Ib 353;
Moor, Droit administratif, vol. III, p. 418;
Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, n° 92 ad art. 19 LExp, p. 268).
Dans le cas
particulier, la parcelle n° 484 est classée en zone de villas I du plan des
zones de la Commune de Jouxtens-Mézery qui autorise, après déduction de la
surface comprise dans l'aire forestière, la construction d'une villa de deux
appartements ou de deux villas jumelées d'un seul appartement chacune sur une
surface minimum de 1'200 mètres carrés pour les villas d'un seul niveau (villas
A) et de 1'500 mètres carrés pour les villas de deux niveaux (villas B), la
surface bâtie ne devant par ailleurs pas dépasser 1/15 pour les villas A,
respectivement 1/20 pour les villas B, de la surface totale de la parcelle
(art. 21 ss du règlement communal, RPE). En outre, sous réserve des plans
d'alignement ou de quartier, la distance minimale entre les façades d'un
bâtiment et la limite de la propriété voisine ou domaine public est de dix
mètres pour les villas A et de douze mètres pour les villas B. Ces distances
sont doublées entre bâtiments sis sur la même propriété (art. 24 al. 1 et 4
RPE).
Compte tenu
des impératifs de la réglementation communale liés aux distances aux limites et
entre bâtiments et aux surfaces minimales, la recourante pourrait ériger deux
villas indépendantes de type B de deux logements chacune sur la parcelle
litigieuse ou deux groupes de deux villas jumelées comportant chacune un
appartement. En pareille hypothèse, la valeur de Fr. 623'000.-- attribuée au
terrain par la commission, ajoutée au coût de construction des bâtiments (par
hypothèse, 800 m3 à Fr. 600.-- le m3 par appartement, soit environ Fr.
500'000.--), donnerait un prix de la villa de l'ordre de Fr. 1'300'000.-- qui
n'apparaît nullement excessif même dans les conditions actuelles difficiles du
marché immobilier. Par ailleurs, la proportion entre le prix attribué au
terrain et la valeur de l'immeuble bâti resterait dans les 25 à 30% que les
professionnels de l'immobilier considèrent comme permettant économiquement la
réalisation d'une telle opération. Examiné sous cet angle, le prix de Fr.
200.-- le mètre carré paraît approprié. La situation de la parcelle n° 484 ne
conduit pas à une appréciation différente. Celle-ci dispose d'un accès direct à
la route de Prilly par le chemin des Vignettes qui la borde au nord-ouest, tout
en étant épargnée des nuisances liée à cet axe routier qui la relie aux centres
commerciaux de Prilly et de Lausanne, à l'est, et à la jonction autoroutière de
Crissier, à l'ouest. Le taux d'imposition relativement peu élevé de la Commune
de Jouxtens-Mézery (0,70) par rapport à ses voisines immédiates de Renens
(1,05) et de Prilly (0,95) constitue également un facteur non négligeable dans
l'estimation de la valeur vénale du terrain. L'ensemble de ces éléments
compense largement l'inconvénient dont s'est plainte la recourante, lié à la
diminution de la vue sur le lac et les Alpes qu'apportent à la parcelle les
constructions réalisées en aval de sa propriété.
Au regard
des possibilités de construction offertes par la réglementation applicable à la
zone et de la situation privilégiée de la parcelle, un prix de Fr. 200.-- le
mètre carré apparaît donc tout à fait raisonnable. Il correspond d'ailleurs au
prix plancher prévu par les Instructions établies le 31 janvier 1991 par le
Chef du Département des Finances pour la révision générale à l'attention des
commissions de district d'estimation fiscale des immeubles pour du terrain à
bâtir en zone de villa dans la région lausannoise.
c) La
recourante ne conteste d'ailleurs pas que le prix de vente de Fr. 200.-- retenu
de manière uniforme pour des terrains à bâtir sur la Commune de Jouxtens serait
arbitraire. Elle allègue en revanche qu'il aurait dû être tenu compte de la
présence des deux servitudes de canalisation publique qui grèvent la parcelle
dans le calcul de la valeur vénale du terrain par une diminution adéquate de
celle-ci.
A titre
préliminaire, on soulignera que c'est en vain que la recourante se prévaut de
la décision prise par la commission lors de la dernière révision générale.
S'agissant d'un acte administratif à durée limitée, l'estimation fiscale d'un
immeuble n'exerce des effets juridiques que pour les années concernées par la
révision générale. En revanche, l'autorité de taxation est en droit, lors de
chaque révision générale, de réexaminer complètement cette estimation et, le
cas échéant, d'apprécier différemment aussi bien la situation de fait que de
droit, pour tenir compte notamment des changements intervenus dans l'intervalle
dans la pratique et la jurisprudence. On peut comparer cette situation à celle
de l'autorité fiscale qui est libre d'arrêter une nouvelle lors de chaque
période fiscale sans pour autant violer les règles de la bonne foi (RDAF 1993,
p. 1). Ainsi, même si elle a apprécié différemment la portée des servitudes
litigieuses sur l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante lors de la
précédente révision générale, la commission était libre d'adopter une autre
interprétation à l'occasion de la présente révision générale. On observera
d'ailleurs que la précédente estimation dont se prévaut la recourante
concernait la parcelle n° 263 de la Commune de Renens, avant que la parcelle
aujourd'hui litigieuse n'en soit détachée. Il n'est de ce fait pas certain que
la commission aurait adopté la même solution si elle avait dû estimer
uniquement la surface correspondant actuellement à la parcelle n° 484. Dans ces
conditions, Colette Favet ne saurait tirer argument de la solution adoptée par
la commission à l'occasion de la dernière révision de l'estimation fiscale de
sa propriété.
Sur le fond,
on remarquera que les deux canalisations d'égout qui font l'objet de la
servitude inscrite sous n° 425'220 ne sont pas de nature à gêner l'implantation
d'une construction nouvelle puisqu'elles prendraient place dans les espaces
réglementaires non constructibles; la surface sous laquelle elles se trouvent
pourra toujours être utilisée, le cas échéant, pour une zone de jardins ou pour
des places de parc. Pour cette raison déjà, une diminution de la valeur vénale
de la parcelle n° 484 n'entre pas en ligne de compte. On relèvera également que
la servitude est également inscrite en faveur de la parcelle n° 484; ainsi, en
cas de construction, la recourante pourrait se raccorder aux canalisations
d'égouts existantes sans frais excessifs; cette servitude représente ainsi une
plus-value pour la parcelle dans la mesure où elle permet de considérer cette
dernière comme partiellement équipée.
La servitude
n° 359'319 de canalisation d'eau traverserait en revanche le périmètre
constructible de l'une des villas que la recourante serait en droit d'édifier
sur la parcelle en vertu du règlement communal. La commission a toutefois
considéré que la moins-value qui en résulte ne devait pas être prise en
considération dans l'estimation de la valeur vénale du terrain au motif que la
recourante serait en droit d'exiger le déplacement des conduites qui font
l'objet de la servitude en application de l'art. 693 CC sans qu'elle en ait à
subir les frais.
Cette
disposition ne crée pas en faveur du propriétaire foncier qui doit supporter
l'établissement d'une conduite au travers de son fonds un droit inaliénable à
en exiger le déplacement. Il est des conduites qui, pour des raisons
techniques, ne peuvent pas être déplacées ou dont le déplacement provoquerait
des frais si élevés qu'il ne saurait entrer en ligne de compte pour des raisons
financières; en pareil cas, le constructeur de l'installation peut se voir
concéder un droit de passage pour conduite qui exclut en particulier le droit
éventuel du propriétaire grevé d'exiger plus tard le déplacement de la
canalisation (ATF 104 Ib 199, JT 1980 I 343). Dans le cas particulier, les
conditions attachées à l'exercice de la servitude constituée en faveur de la
Commune de Lausanne ne comportent pas une renonciation correspondante du
propriétaire du fonds grevé au droit d'exiger le déplacement de la conduite ou
de construire sur au-dessus de celle-ci; en outre, il n'apparaît pas que des
raisons techniques ou financières s'opposent au déplacement de la canalisation
d'eau qui fait l'objet de la servitude litigieuse. Dans ces conditions, aucune
circonstance ne fait obstacle au droit de la recourante d'exiger le déplacement
de la canalisation d'eau en application de l'art. 693 CC. Pour le surplus, les
conditions posées à la prise en charge partielle des frais de déplacement de la
conduite par le propriétaire du fonds grevé ne sont pas réunies (ATF 97 II 371,
JT 1973 I 56).
Dans ces
conditions, on doit admettre que le droit de la recourante d'exiger le
déplacement de la canalisation à un endroit qui ne gênerait pas la mise en
valeur de sa parcelle compense la moins-value que représente la servitude pour
le fonds dans son assiette actuelle. Force est ainsi d'admettre que la
commission n'a pas violé l'art. 3 LEFI en faisant abstraction des deux
servitudes de canalisation publique grevant la parcelle n° 484 dans la
détermination de la valeur vénale du bien-fonds. Quant à l'alignement qui
frapperait la parcelle en limite de propriété ouest, la recourante n'a pas
établi qu'il imposerait une restriction au droit de bâtir plus importante que
les exigences de la réglementation communale relative aux distances aux
limites. Cet élément n'entre dès lors pas en considération dans l'estimation de
la valeur vénale du terrain. On remarquera d'ailleurs que la commission avait
déjà dénié toute portée à ce moyen - pour d'autres raisons il est vrai - dans
la décision qu'elle avait prise sur recours lors de la dernière révision
générale. L'estimation attaquée se révèle dès lors bien fondée et doit être
confirmée.
2.                             Le
considérant qui précède conduit ainsi au rejet du recours formé par Colette
Favet. Conformément à l'art. 55 al. 1 LJPA, un émolument de justice que le
tribunal arrête à Fr. 800.-- doit être mis à la charge de la recourante, qui
n'a pas droit à des dépens.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 12 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de Lausanne est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 484
de la Commune de Jouxtens étant fixée à Fr. 312'000.--.
III.                     Un émolument de Fr.
800 (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante, ce montant étant
compensé par l'avance de frais.
IV.                    Il n'est pas alloué de
dépens.
mp/Lausanne, le 15 septembre 1994
Au
nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint