vd_omni · AC.2000.0117 · 2000-12-05 · fr

DU BOIS Roland c/Pully | C'est à bon droit que le projet de construction d'une villa locative, modifié après l'octroi du permis préalable d'implantation, mis à l'enquête publique puis rétabli en l'état antérieur, vu l'opposition du recourant, a fait l'objet d'un permis de construire conditionnel et non pas d'une enquête complémentaire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.12.2000 AC.2000.0117

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 5 décembre 2000
sur le recours interjeté par
Roland du BOIS
,
domicilié avenue de Rochettaz 61, à Pully,
contre
la décision du 4 juillet 2000 de la
Municipalité
de Pully
représentée par Me Philippe-Edouard Journot, avocat à Lausanne
(levée de son opposition à la construction d'une villa locative sur la parcelle
no 1656, propriété de
Nicolas Conrad
, représenté par Me Pierre Jomini,
avocat à Lausanne).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; M. R. Ernst et M. A. Matthey, assesseurs. Greffière: Mme
F. Ferrari Gaud.
Vu les faits suivants:
A.                     Nicolas Conrad est
propriétaire de la parcelle no 1656 du cadastre de Pully, d'une surface totale
de 1'159 m² en nature de chalet (12 m²) et de pré-champ (1'147 m²). Cette
parcelle se situe sur un coteau abritant des milieux naturels de valeur (murs,
prairies maigres) formant un site porté à l'inventaire des biotopes du canton
de Vaud (objet no 16, prairies maigres). La topographie très tourmentée des
lieux au pied d'un escarpement rocheux a conduit la municipalité à considérer
cette parcelle comme inconstructible, durant de nombreuses années, jusqu'en
1991, époque à laquelle elle a admis que ce bien-fonds puisse être mis en valeur,
mais avec diverses restrictions constructives à fixer par analogie avec le
contenu des conventions de droit privé qui réglaient alors la construction des
terrains voisins à l'est.
Le 4 mars 1997, suite
à la demande présentée par M. Conrad le 30 novembre 1996, la municipalité a
admis que les dispositions constructives de la zone de villas, dans laquelle
cette parcelle est colloquée, puissent être appliquées sans restrictions.
Depuis lors, cette parcelle est régie par le plan général d'affectation et le
règlement sur l'aménagement du territoire et les constructions approuvé par le
Conseil d'Etat le 9 décembre 1983 (RCATC), en particulier par les art. 77 à 79
de celui-ci.
Roland du Bois est
propriétaire de la parcelle voisine no 1676, sise plus au nord et débouchant
sur l'avenue de Rochettaz 61, bâtie d'une villa où sont domiciliés M. du Bois
et sa famille.
B.                    Le 5 décembre 1997,
agissant par l'intermédiaire de son architecte, M. Conrad a soumis à la commune
une demande de permis préalable d'implantation d'une villa locative d'une
surface de 178 m² comprenant trois appartements sur la parcelle no 1656 (deux
logements de 5 pièces et un logement de 6 pièces), le bâtiment comprenant
quatre niveaux (sous-sol, rez inférieur, rez supérieur et combles). Le projet
prévoit la construction d'un garage souterrain annexe et l'aménagement de
places de stationnement extérieures, de même qu'il nécessite la démolition d'un
petit chalet de 12 m² (no 3520) et l'abattage de cinq arbres (deux cyprès, deux
sapins et un pin).
Mis à l'enquête
publique du 30 janvier au 18 février 1998, ce projet de construction n'a
suscité aucune opposition ni intervention.
Par décision du 25
mars 1998, la municipalité a délivré le permis préalable d'implantation no 5195
à M Conrad, sous réserve du respect de diverses dispositions générales,
particulières et finales. La municipalité a décidé d'accorder à M. Conrad
l'autorisation d'abattage de cinq arbres d'ornement (art. 4 al. 2 du règlement
communal sur la protection des arbres du 5 décembre 1975) et l'autorisation
d'aménager et construire quatre places de stationnement en anticipation
partielle sur la limite des constructions de l'avenue de Rochettaz (art. 12
RCATC). La municipalité a par ailleurs réservé les conditions spéciales posées
par la décision de synthèse de la CAMAC du 13 février 1998, en particulier
celle posée par le Service des forêts, de la faune et de la nature quant à la
préservation du coteau et des bouleaux existants. Elle a enfin décidé, en
application des art. 52 et 53 RCATC, que la superstructure sise sur le pan
ouest du toit devrait être ou serait supprimée ou intégrée de façon harmonieuse
dans le gabarit de la toiture, lors de l'élaboration définitive du projet.
C.                    Le 10 février 2000, un
projet de construction définitif a été soumis à la municipalité pour
l'obtention du permis de construire. Selon le formulaire ad hoc et les plans
d'architecte des 24 janvier et 3 février 2000 déposés en annexe du dossier, la
villa locative, dont le coût de la construction est estimé à 1'700'000 francs,
a toujours une surface projetée de 178 m² et comprend trois logements, comme
dans le premier projet de construction précité, mais prévoit des surcombles,
partiellement habitables, d'où une augmentation de la hauteur au faîte depuis
la première dalle de l'immeuble et de la largeur des avant-toits. Par ailleurs,
la construction a été déplacée en direction de l'avenue de Rochettaz, sud-est,
étant dès lors plus éloignée de la parcelle de M. du Bois, à l'exception de la
construction souterraine qui jouxte désormais la limite de propriété nord-est.
Une dérogation quant à l'anticipation sur la limite des constructions (art. 12
RCATC) a en outre été expressément requise concernant deux places de
stationnement, des balcons et un escalier extérieur. Enfin, s'il n'est plus
question de démolition du chalet existant, le déplacement de celui-ci a été
requis.
D.                    L'enquête publique
définitive s'est déroulée du 7 au 27 mars 2000 lors de laquelle une
intervention du service de l'électricité de la Ville de Lausanne signalant la
présence de lignes à moyenne tension a été enregistrée, de même qu'une
opposition formée par M. du Bois le 24 mars 2000.
Se plaignant de la non
conformité de ce nouveau projet par rapport au permis d'implantation délivré le
25 mars 1998, ce dernier a soulevé divers griefs relatifs à la hauteur du
bâtiment en zone de villas - largement excessive par rapport au RCATC -, à sa
proximité d'avec sa propriété, au caractère inesthétique de celui-ci (art. 51
et 52 RCATC) - le bâtiment disproportionné et mal intégré selon lui. De plus,
M. du Bois se plaint de ce qu'il n'épouse pas les courbes de niveaux du terrain
naturel, la pente allant jusqu'à 45 degrés, la façade principale du bâtiment
donnant à l'ombre, de même qu'il critique la construction projetée le privant
de la moitié de sa vue sur le lac et du fait qu'à son avis, la construction du
garage enterré et des canalisations d'eau en limite de sa propriété est
impossible sans détruire les aménagements extérieurs sis sur sa parcelle. Il
s'oppose enfin à l'anticipation des balcons sur la limite des constructions.
E.                    Le 17 avril 2000, des
nouveaux plans d'architecte, modifiant ceux des 24 janvier et 3 février 2000,
ont été déposés auprès de la municipalité. Il prévoient un abaissement du faîte
de la villa, la suppression des surcombles partiellement habitables et des
ouvertures prévues en toiture, une réduction de la largeur des avant-toits, de
même que l'éloignement du garage souterrain de la limite de propriété est.
F.                     Par décision du 4
juillet 2000, la municipalité a informé M. du Bois de sa décision de délivrer
le permis de construire, de lever son opposition et de prendre acte de
l'intervention du service de l'électricité de la Ville de Lausanne. La
municipalité indique d'une part qu'elle a jugé l'opposition tardive, pour ce
qui est des caractéristiques générales du projet, qui sont au bénéfice du
permis préalable d'implantation délivré le 25 mars 1998 au sens de l'art. 119
LATC. D'autre part, la municipalité indique que l'opposition est infondée, dès
lors que le projet se révèle conforme aux dispositions légales et
réglementaires. Plus précisément, elle mentionne le fait que le constructeur et
l'architecte ont revu et complété leur projet, en déposant de nouveaux plans à
la municipalité, tout d'abord en abaissant la hauteur du faîte de la villa à la
cote altimétrique de 463.00, conformément aux plans sur la base desquels le
permis d'implantation a été délivré, ensuite en modifiant l'implantation du
garage souterrain à 0,50 mètre en retrait de la limite de propriété est et
enfin en diminuant à 1,18 mètre la largeur des avant-toits. Elle a jugé le
projet réglementaire, en particulier eu égard aux art. 79, 20 et 12 RCATC et
satisfaisant également d'un point de vue esthétique.
G.                    Le 4 juillet 2000, la
municipalité a délivré à M Conrad un permis de construire conditionnel, au sens
de l'art. 117 LATC, portant le no 5406, au vu notamment des plans d'architecte
modifiés du 17 avril 2000 précités et réserve faite du respect des diverses
dispositions générales expressément prévues dans la décision et des conditions
spéciales posées dans la décision de synthèse de la CAMAC du 28 avril 2000. En
application des art. 12, 32 et respectivement 25 RCATC, la municipalité a
d'ores et déjà accordé à M. Conrad l'autorisation d'aménager et construire, en
anticipation partielle sur la limite des constructions de l'avenue de
Rochettaz, deux places de stationnement, des balcons et un escalier extérieur,
lui accordant aussi l'autorisation d'aménager des locaux habitables dans une
partie du premier niveau inférieur du bâtiment.
H.                    Par mémoire de recours
du 20 juillet 2000, M. du Bois s'est pourvu contre la décision précitée
concluant, implicitement à l'annulation de celle-ci. Il invoque le fait que
suite à l'opposition formée par ses soins le 24 mars 2000, dont il confirme les
griefs, le Service de l'urbanisme de la commune a fait modifier les plans pour
les rendre conformes à la réglementation et aux gabarits du permis préalable
d'implantation. Selon lui, l'importance des modifications apportées au projet
initial - dont il résulte que l'ensemble du dossier ne correspond plus au
projet modifié - nécessite une nouvelle mise à l'enquête. Plus précisément, le
recourant indique que les plans ont été modifiés pour les sous-sols, la toiture
(abaissée de 0,9 mètre), les avant-toits, également réduits de même que la
hauteur à la corniche, par rapport à la dalle du 1er étage et un abaissement du
toit à la sablière. Le recourant rappelle enfin que la parcelle litigieuse a
été pendant longtemps - et jusqu'à très récemment - considérée comme
inconstructible, ce qui justifie selon lui que lui soient appliquées les mêmes
restrictions au droit de bâtir qui ont été dans l'intervalle imposées aux
parcelles voisines.
Le recourant a
effectué, en temps utile, l'avance de frais requise de 2'500 francs.
I.                      Par avis du 24 juillet
2000, le juge instructeur a informé M. Conrad du dépôt du recours auprès du
Tribunal administratif et de la possibilité lui étant offerte d'intervenir dans
le cadre de la procédure.
J.                     Par mémoire de réponse
du 8 septembre 2000, la municipalité a conclu avec suite de frais et dépens au
rejet du recours. Tout en confirmant le contenu de la décision attaquée, elle
précise que le nouveau projet, tel qu'issu des plans modifiés du 17 avril 2000,
va non seulement dans le sens des critiques du recourant dans l'opposition
qu'il a formée, mais qu'il est également réglementaire et conforme au permis
préalable d'implantation, ce dernier ne privant pas son titulaire de la faculté
de présenter, dans le délai de deux ans prévu par l'art. 119 al. 2 LATC, un
projet réglementaire différent.
M. Conrad s'est
déterminé le 12 septembre 2000, concluant avec suite de frais et dépens au
rejet du recours. Il soutient en bref que le projet modifié après mise à
l'enquête publique est en tous points conforme au permis préalable
d'implantation, de sorte que le recourant est à tard lorsqu'il discute de la
hauteur du faîte, de la longueur des avant-toits, ou encore des anticipations
sur la limite des constructions. Pour ce qui est de l'absence d'intégration du
bâtiment dans le quartier, il invoque que l'examen de la question de
l'esthétique a été fait correctement, le pouvoir d'appréciation de la
municipalité étant étendu sur cette question.
K.                    Conformément à l'avis du
13 septembre 2000 du juge instructeur aux parties, le Tribunal administratif a
statué à huis clos, sans autre mesure d'instruction.
Considérant en droit:
1.                     a) La construction dans
la zone de villas est régie, de manière générale, par les art. 8 ss RCATC et de
manière spéciale par les art. 77 à 79 RCATC. En procédure, la municipalité
s'est fondée expressément sur les dispositions suivantes. Il s'agit d'une part
de l'art. 12 RCATC, selon lequel des anticipations sur les limites des
constructions peuvent être autorisées par la municipalité lorsqu'il s'agit
d'avant-corps ou d'encorbellements, de dépendances ou d'aménagements ne
présentant pas d'inconvénients pour la visibilité, la circulation ou
l'élargissement futur de la chaussée. Il s'agit d'autre part des art. 25 et 32
RCATC qui prévoient respectivement les conditions permettant d'autoriser, sur
les terrains en fortes pente, la création d'un étage partiellement habitable en
dessous du rez-de-chaussée, la deuxième disposition prévoyant que la
municipalité peut accorder des dérogations à la proportion et à la situation
des lucarnes.
Quant aux art. 77 à 79
RCATC, plus spécialement applicables à la zone de villas, ils prescrivent que
l'on entend par villa toute construction destinée à l'habitation, abritant au
maximum trois logements superposés ou juxtaposés, dont le nombre d'étages est
limité à un étage sur rez-de-chaussée et la hauteur au faîte, calculée par
rapport au terrain naturel moyen, est limitée à 10 mètres.
Enfin, les art. 51 et
52 RCATC régissent l'esthétique et l'environnement des constructions. Ils
autorisent la municipalité à prendre des dispositions exceptionnelles pour
sauvegarder l'esthétique d'un quartier ou pour tenir compte de situations
acquises, notamment à la limite de deux zones. De plus, toute construction
indépendamment de son caractère réglementaire est interdite lorsque par ses
dimensions, la proportion de ses façades, la forme de sa toiture, les matériaux
utilisés ou par toute autre de ses caractéristiques architecturales, elle ne
s'intègre pas à son environnement, rompt l'harmonie avec les constructions
avoisinantes ou compromet la mise en valeur d'un édifice, privé ou public,
digne d'intérêt.
b) Prévue à l’art. 119
de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre
1985 (LATC), la demande de permis préalable d’implantation tend à procurer au
constructeur, après enquête publique, une autorisation réglant en principe non
seulement la question de l’implantation proprement dite, mais aussi celle du
volume, de la hauteur, voire de l’affectation de l’ouvrage projeté (voir Droit
vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1994. note 1 ad art. 119 LATC;
ci-après : Droit vaudois...,). L’octroi d’un permis d’implantation a les mêmes
effets juridiques - en ce qui concerne les éléments contenus dans cette
autorisation - que celui du permis de construire. En d'autres termes, si dans
les deux ans après sa délivrance, le constructeur dépose une demande
d’autorisation de construire pour un bâtiment dont le gabarit d’ensemble est
conforme à l’avant-projet ayant fait l’objet de l’enquête préliminaire, cet
élément ne peut être réexaminé par l’autorité, qui ne peut imposer que des
modifications de détail au vu du projet définitif. En revanche, si le
constructeur laisse son permis d’implantation se périmer ou s’il présente un
projet qui ne respecte pas les conditions fixées par cette autorisation,
l’autorité examine librement toutes les questions que soulève le projet, sans
être liée par le permis d’implantation (Droit vaudois..., note 2 ad art. 119
LATC). C’est donc au moment de l’enquête dite d’implantation, que les opposants
doivent formuler leurs griefs à l’égard des éléments définis par l’avant-projet
présenté car la décision municipale prise à l’issue de cette enquête portera,
en règle générale, sur le principe de la construction, la position de
l’ouvrage, sa masse, la forme globale de sa toiture, soit le gabarit d’ensemble
du bâtiment, seules des modifications de détail pouvant être imposées ensuite
au vu du projet définitif (prononcé CCRC no 3377, du 1er février 1978, G.
c/Morrens, publié in RDAF 1979, p. 362; AC 95/0030 du 10 mai 1996; AC 99/0018
du 19 juillet 1999; Robert Zimmermann, Le Tribunal fédéral et l'autorisation
préalable de construire, in RDAF 1996, p. 281 et ss, références citées).
Autrement dit, s'agissant des éléments susmentionnés, l'octroi du permis
d'implantation a les mêmes effets juridiques que celui du permis de construire,
lequel doit être délivré si la demande est présentée dans le délai légal de deux
ans (art. 119 al. 2 LATC) et si le projet de construction est conforme aux
conditions fixées par le permis d'implantation (AC 97/0200 du 2 juin 1999; RO
101 Ia 213 = JT 1977 I 92; RDAF 1979 p. 362).
c)
Selon l'art. 109 LATC, la demande de permis de construire
est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant 20 jours. L'enquête
publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la
connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but
idéal ou autres, les projets de construction au sens large du terme, y compris
les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment, qui
pourraient les toucher dans leurs intérêts. D'autre part, elle doit permettre à
l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et
réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie
d'élaboration en tenant compte des éventuelles interventions de tiers
intéressés, d'associations à but idéal ou des autorités cantonales; le cas
échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions
(RDAF 1994 p. 53-54, voir aussi TA AC 92/049, du 26 mars 1993; AC 91/198, du 7
septembre 1992; CCRC 6736, du 20 novembre 1990). L'art. 111 LATC, dans sa
première version du 4 décembre 1985, permettait à la municipalité de dispenser
de l'enquête publique les travaux intérieurs ainsi que ceux qui n'apportent pas
de changement notable à l'aspect du sol et du bâtiment ou à sa destination et
qui ne sont pas de nature à porter atteinte à l'environnement ou à influer sur
le volume des eaux à traiter. Cette disposition a été modifiée le 4 février
1998; le nouveau texte précise que la municipalité peut dispenser de l'enquête
publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés dans le
règlement cantonal. Le règlement d'application de la loi sur l'aménagement du
territoire et les constructions du 19 septembre 1986 (RATC) n'a pas encore été
adapté à cette nouvelle disposition et il ne comporte pas de liste des travaux
de minime importance pouvant être dispensés de l'enquête publique; cette notion
peut cependant être interprétée par rapport aux buts de l'enquête publique,
rappelés ci-dessus, et par rapport à l'étendue du droit d'être entendu (voir B.
Bovay, De nouveaux instruments d'aménagement du territoire? in RDAF 1998 p
349-350). Il est aussi possible de se référer à la procédure d'adoption des
plans d'affectation; à cet égard, l'art. 58 al. 3 et 4 LATC prévoit que les
modifications susceptibles de porter atteinte à des intérêts dignes de
protection ne peuvent être adoptées par le conseil de la commune sans une
enquête publique complémentaire; il s'agit essentiellement des modifications
pouvant porter préjudice au voisinage ou celles qui ont une influence accrue
sur la destination de la zone, l'équipement ou l'environnement; de telles
modifications ne peuvent faire l'objet d'une dispense d'enquête publique.
d) Dans le cas
d'espèce, la demande d’autorisation définitive a été déposée avant l’échéance
légale de péremption du permis d’implantation, de sorte que le constructeur a
le droit d’obtenir un permis de construire conforme à l’avant-projet admis par
la municipalité. Il s'en suit que les conditions fixées par le permis préalable
d’implantation sont respectées et le recours, tardif, est irrecevable
s'agissant de l’implantation proprement dite, du volume, de la hauteur, et de
l’affectation de l’ouvrage projeté, suite aux modifications apportées au projet
après l'enquête publique définitive quant à l'abaissement du faîte de la villa,
la suppression des surcombles partiellement habitables et les ouvertures
prévues en toiture, la réduction de la largeur des avant-toits, de même que
l'éloignement du garage souterrain de la limite de propriété est, tous ces
éléments étant conformes au permis préalable d'implantation.
D'un autre point de
vue, il apparaît que toutes les modifications vont dans le sens de la
suppression des griefs du recourant et le projet tel qu'autorisé par la
décision attaquée étant non seulement réglementaire mais également conforme au
permis préalable d'implantation, c'est à bon droit que la municipalité a
délivré un permis de construire conditionnel, en application de l'art. 117
LATC, et qu'elle a par là-même dispensé les modifications du 17 avril 2000
d'une nouvelle enquête publique (AC 96/126 du 7 novembre 1996 et AC 95/206 du
13 février 1996, consid. 2). On ne saurait en effet soumettre à une enquête
publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction
après l'enquête publique, dès lors que celles-ci tendent à supprimer ou
dissimuler divers éléments critiqués par les opposants, d'autant plus que le
permis de construire érige en conditions le respect de ces modifications (AC
99/0048 du 20 septembre 2000 ; B. Bovay, Le permis de construire en droit vaudois,
2ème éd., 1988, p. 229 et la casuistique citée).
2.                     S'agissant de la clause
d'esthétique prévue par les art. 86 LATC et 51 et 52 RCATC dont le recourant se
prévaut à tout le moins implicitement, il soutient que le bâtiment projeté ne
s'intègre pas dans le quartier et use des possibilité constructive de manière
excessive.
a) L'art. 86 al. 1
LATC prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que
soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés,
présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à
l'environnement. L'alinéa 2 de cette disposition précise que le permis de
construire doit être refusé pour les constructions ou les démolitions
susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une
localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle. En vertu des art. 51 et  52 RCATC,
la municipalité peut prendre des dispositions exceptionnelles pour sauvegarder
l'esthétique d'un quartier ou pour tenir compte de situations acquises,
notamment à la limite de deux zones, toute construction indépendamment de son
caractère réglementaire étant interdite lorsque par ses dimensions, la
proportion de ses façades, la forme de sa toiture, les matériaux utilisés ou
par toute autre de ses caractéristiques architecturales, elle ne s'intègre pas
à son environnement, rompt l'harmonie avec les constructions avoisinantes ou
compromet la mise en valeur d'un édifice, privé ou public, digne d'intérêt.
b) Selon la
jurisprudence constante du Tribunal administratif, le soin de veiller à
l'aspect architectural des constructions appartient en première ligne aux
autorités locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation
(ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d; AC 99/0148 du 20 mars 2000; AC 96/0160 du 22
avril 1997). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le
tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur
des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète
est correcte (arrêt AC 96/0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans
ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause
d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la
réglementation de la zone en vigueur (ATF 114 Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p.
103 consid. 3b et les références citées). Certes, un projet peut être interdit
sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à
toutes les dispositions cantonales et communales en matière de constructions.
Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions
d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire
fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du
bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que
par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des
possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et
irrationnelle (ATF 115 Ia 114; 385; 114 Ia 345; 101 Ia 233 ss.). D'autre part,
l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs
généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique
particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable
dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principe éprouvé et
par référence à des notions communément admises (RDAF 1976 p. 268; TA, arrêt AC
95/268 du 1er mars 1996; AC 93/257 du 18 mai 1994; AC 93/240 du 19 avril 1994).
Enfin, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses
dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font
défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia
223 consid. 6; arrêts AC 95/0137 du 11 janvier 1996, AC 95/0235 du 22 janvier
1996; AC 96/0188 du 17 mars 1998; AC 97/0084 du 2 décembre 1997; AC 98/0181 du
16 mars 1999; AC 98/0231 du 29 avril 1999; AC 99/0203 du 18 avril 2000; AC
99/0228 du 18 juillet 2000).
c) La pesée des
intérêts en présence met en balance, d'une part, l'intérêt que présente pour le
propriétaire de construire l'immeuble projeté, eu égard à l'importance du
projet, de ses coûts de construction, in casu estimés à 1'700'000 francs et,
par voie de conséquence, des conséquences financières découlant d'un refus de
délivrer le permis de construire et, d'autre part, l'intérêt public à
sauvegarder l'environnement qui, quand bien même le projet de construction
serait réglementaire, peut apparaître prépondérant. Cette hypothèse n'est
toutefois pas réalisée en l'espèce, bien que la parcelle litigieuse se situe
sur un coteau abritant des milieux naturels de valeur (murs, prairies maigres)
formant un site porté à l'inventaire des biotopes du canton de Vaud (objet no
16, prairies maigres). Cette situation ne saurait en effet remettre en cause la
validité du permis d'implantation, - non contesté également sous l'angle de
l'esthétique -, sur la base duquel le permis de construire doit désormais être
délivré. De toute manière, même si le projet litigieux fait une utilisation
imposante des possibilités constructives, force est de conclure qu'il ne heurte
pas la particularité de l'environnement immédiat et du coteau, qui ne constitue
pas un site exceptionnel, pas plus qu'il n'existe des constructions
extraordinaires qui présenteraient, au sens de la jurisprudence précitée, des
qualités esthétiques remarquables qui feraient défaut au projet litigieux ou
que mettrait en péril sa construction. Partant, le tribunal de céans considère
que la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant
que la construction projetée, réglementaire, est compatible avec la clause
d'esthétique. La décision dont est recours doit ainsi être confirmée de ce
point de vue également.
3.                     Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet du recours, aux frais de son auteur, débouté, qui
supportera l'émolument de justice dont le montant sera réduit pour tenir compte
de l'instruction simplifiée (pas de visite des lieux) et versera des dépens à
la Commune de Pully et au constructeur Nicolas Conrad, qui obtiennent gain de
cause avec l'assistance d'un avocat (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision de
la Municipalité de Pully du 4 juillet 2000 est confirmée.
III.                     Un émolument
de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge du recourant Roland du
Bois.
IV.                    Le recourant
Roland du Bois versera à titre de dépens une indemnité de 1'000 (mille) francs
à la Commune de Pully.
V.                     Le recourant
Roland du Bois versera à titre de dépens une indemnité de 1'000 (mille) francs
à Nicolas Conrad.
Lausanne, le 5 décembre 2000
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint