vd_omni · AC.2007.0022 · 2008-01-24 · fr

PARRY/Municipalité de L'Abbaye, ROCHAT, CHARLET-JAILLET, JAILLET | En cas de morcellement postérieur au permis de construire, la municipalité doit s'assurer que chaque nouveau bien-fonds disposera d'un équipement suffisant, et que le nombre de places de stationnement sera respecté pour chaque immeuble. Lorsque, comme en l'espèce, les deux parcelles sont en mains des mêmes propriétaires, la municipalité peut se contenter d'exiger la production des servitudes requises avant la début des travaux. Cette condition doit alors figurer comme charge au permis de construire (consid. 10).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.01.2008 AC.2007.0022

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 24 janvier 2008
Composition
M. François Kart, président; M. Jean W.
Nicole et M. Jean-Daniel Beuchat, assesseurs; Mme Sophie Yenni Guignard,
greffière.
Recourants
1.
Jonathan PARRY,
au Pont, représenté par Denis SULLIGER, avocat à Vevey,
2.
Jayne PARRY,
au Pont, représentée par Denis SULLIGER, avocat à Vevey.
Autorité intimée
Municipalité de
L'Abbaye,
représentée par Benoît BOVAY, avocat à
Lausanne.
Propriétaires
1.
Salvatore ROCHAT,
au Pont,
représenté par Pierre BADOUX, notaire,
à Le Sentier,
2.
Frédérique
CHARLET-JAILLET,
à Vallorbe,
3.
Martine JAILLET,
à Villars-sur-Glâne.
Objet
Permis de construire
Recours Jonathan et Jayne PARRY c/ décision
de la Municipalité de L'Abbaye du 15 janvier 2007 (construction de deux
immeubles locatifs de huit logements sur la parcelle 762 de la Commune de
L'Abbaye)
Vu les faits suivants
A.
Salvatore Rochat, Frédérique Charlet-Jaillet
et Martine Jaillet sont copropriétaires de la parcelle no 762 du cadastre de la
commune de l'Abbaye. D'une surface de 2'600 m2, dite parcelle est comprise dans
le périmètre du Plan de quartier (PQ) "Les Pierres Plates", approuvé
par le Conseil d'Etat le 17 mai 1991. Destiné à la construction de bâtiments
d'habitation, le PQ "Les Pierres Plates" comprend plusieurs parcelles
situées au sud de la route cantonale no 90a, à proximité du village du Pont, en
retrait d'une zone de villas préexistante située directement le long de la
route cantonale. A l'origine totalement libre de construction, le périmètre du
PQ est divisé en périmètres d'évolution des constructions destinés à des
maisons familiales (périmètres A-B-C) et à l'habitation collective (périmètre
D). Des maisons de deux appartements au maximum sont prévues au nord du PQ
(périmètre A), dans le prolongement de la zone de villas préexistante; des maison
familiales en ordre non contigu ou contigu sont prévues au sud du PQ (périmètres
B et C). Le PQ prévoit un accès unique au nouveau quartier depuis le chemin
public situé à l'est; cette voie d'accès conduit en son centre, dans la partie sud
du périmètre, à une zone réservée aux constructions souterraines (périmètre E),
destinée notamment à la construction de garages et d'un parking collectif. A
l'extrémité sud-est du PQ, dans le prolongement des habitations familiales du
périmètre C, le PQ prévoit la construction de deux bâtiments destinés à
l'habitation collective (périmètre D). La parcelle no 762 englobe précisément
les périmètres D d'évolution des constructions destinés à ces deux bâtiments. A
l'exception des deux immeubles du périmètre D, la quasi-totalité des
constructions prévues par le PQ est aujourd'hui réalisée.
B.
Du 28 novembre au 18 décembre 2006, Salvatore
Rochat, Frédérique Charlet-Jaillet et Martine Jaillet (ci-après les
constructeurs) ont soumis à enquête publique un projet de construction, sur la
parcelle no 762, de deux immeubles locatifs de huit appartements chacun, ainsi
que quatre garages box enterrés, douze garages et dix-neuf places de parc
extérieures. Ce projet faisait suite à trois projets successifs pour lesquels
la Municipalité de la commune de L'Abbaye (ci-après la municipalité) avait
refusé le permis de construire. Le premier projet a été soumis à enquête
publique en décembre 2005/janvier 2006, le second en mai/juin 2006 et le
troisième du 1
er
au 21 septembre 2006.
Le quatrième projet mis à l'enquête
prévoit la construction de deux immeubles de huit appartements. Les deux
bâtiments A et B prennent place à l'intérieur des périmètres d'évolution des
constructions figurés sur le PQ. Ils sont disposés dans le prolongement l'un de
l'autre, avec un décrochement correspondant à l'implantation définie par le PQ,
et séparés par 4 garages enterrés prévus pour l'essentiel à l'intérieur du
périmètre des constructions basses. Chaque bâtiment comprend un sous-sol
partiellement enterré occupé par des garages individuels au nord et des locaux
de service au sud. Au-dessus des garages, les bâtiments comprennent un rez-de-chaussée
surélevé, un étage et des combles habitables. L'entrée est prévue depuis le
niveau des garages, sur la façade nord-ouest des bâtiments. L'espace au nord-ouest
des bâtiments est destiné aux accès et aux places de parc extérieures. L'espace
au sud-est est laissé libre de construction. Le plan de situation mis à
l'enquête publique mentionne pour indication le fractionnement de la parcelle
no 762 en deux parcelles de 1'300 m2 chacune.
Dix oppositions ont été déposées à
l'encontre du projet durant le délai d'enquête, dont celle de Jonathan et Jayne
Parry, propriétaires de la parcelle voisine no 1'405 du cadastre communal.
C.
Par décision du 15 janvier 2007, la
municipalité a levé les oppositions et indiqué aux opposants qu'elle allait
accorder le permis de construire. Ce dernier a été délivré le 1
er
février 2007.
D.
Jonathan et Jayne Parry ont recouru
contre cette décision auprès du Tribunal administratif (actuellement Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal) le 31 janvier 2007 en
concluant à son annulation. En substance, ils font valoir que le projet n'est
pas conforme au règlement du PQ sur plusieurs points. La municipalité a répondu
le 20 mars 2007 en concluant au rejet du recours et au maintien de sa décision.
Les recourants ont complété leurs moyens dans une seconde écriture déposée le
26 avril 2007, qui a donné lieu à des observations finales déposées par la municipalité
le 22 mai 2007. Salvatore Rochat, représenté par son fils Jean-Marc Rochat, a
déposé des observations le 6 mars 2007.
E.
Le tribunal a tenu audience à
L'Abbaye le 5 novembre 2007, en présence des parties, de leurs conseils et des
représentants des constructeurs. A cette occasion, il a procédé à une
inspection locale et recueilli le témoignage de M. Eric Duruz, président de
l'Association pour le développement économique de la Vallée de Joux. Un
compte-rendu d'audience a été adressé à toutes les parties.
F.
Par courrier du 6 novembre 2007, les
constructeurs se sont engagés à limiter la profondeur des balcons des immeubles
projetés à 1,50 mètres au maximum. La municipalité a pris acte de cette
modification, en indiquant qu'il s'agissait d'une réduction de minime
importance qui pouvait être dispensée d'enquête publique. Jonathan et Jayne
Parry ont renoncé à se déterminer.
Considérant en droit
1.
Déposé en temps utile, le recours
satisfait aux conditions formelles énoncées à l'art. 31 de la loi du 18
décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA, RSV 173.36).
2.
S'agissant d'immeubles prévus dans le
périmètre D du PQ "Les Pierres Plates" intitulé "périmètre
d'évolution des constructions pour habitations collectives et constructions
basse D", les art. 17 à 19 du règlement du PQ (RPQ) sont applicables.
L'art. 17 RPQ prévoit que les surfaces comprises à l'intérieur des périmètres D
sont réservées aux constructions destinées à l'habitation collective; les
bâtiments seront tous de même type, et l'architecture et le choix des matériaux
seront apparentés pour toutes les constructions.
Aux termes des art. 18 et 19 RPQ,
les constructions à l'intérieur du périmètre D peuvent être érigées soit en
ordre non contigu (art. 18 RPQ) soit en ordre contigu (art 19 RPQ). Le RPQ ne
définit pas ces notions, mais pose des règles de constructions qui doivent être
respectées par le constructeur selon que celui-ci choisit de suivre l'ordre non
contigu ou au contraire de bâtir selon l'ordre contigu. En l'occurrence, il
n'est pas contesté que les constructeurs ont choisi de suivre les dispositions
applicables à l'ordre non contigu selon l'art. 18 RPQ. C'est donc par rapport à
cette disposition que doit être appréciée la réglementarité du projet. Sa
teneur est la suivante:
"Article 18:   La
réalisation de deux bâtiments, en ordre non contigu, est soumise à la
réglementation suivante:
1.- La surface
d'une parcelle à bâtir est de 1'300 m2 au maximum.
2.- La distance entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine
est de 6 mètres.
Cette distance
est doublée entre deux bâtiments sis sur la même propriété.
3.- Le coefficient d'occupation du sol (COS) ne peut en aucune cas
dépasser 0,25.
Le coefficient d'utilisation du sol (CUS) est limité au maximum de
0,70.
Ces deux
coefficients s'entendent par parcelle.
4.- Les bâtiments
auront au minimum une surface de 120 m2.
5.- Les combles ne
peuvent être habitables que sur un seul niveau.
6.- La hauteur des façades des bâtiments, mesurée à la corniche, ne
dépassera pas 8.00 m.
La hauteur
mesurée au faîte ne dépassera pas 12.00 m.
7.- Les faîtes des toits seront obligatoirement perpendiculaires au
sens d'orientation figuré sur le plan.
Les toitures sont obligatoirement à 2 pans.
Les toitures à pans inégaux sont autorisées à la condition que le
rapport de ceux-ci ne dépasse pas 1 à 1,5.
La pente des
toitures sera comprise entre 35% et 80%.
8.- Les petites
dépendances, non habitables, d'une hauteur à la corniche ou à l'acrotère ne
dépassant pas 2,80 m, seront érigées en contiguïté des bâtiments principaux et
contenues dans les limites des périmètres constructibles. Elles peuvent avoir
leur couverture traitée en terrasse. L'art. 39 du règlement d'application de la
LATC n'est pas applicable."
Le RPQ prévoit encore des
dispositions relatives aux clôtures (chapitre IV), aux plantation (chapitre V),
des règles générales (chapitre VI), des dispositions relatives à la lutte
contre le bruit (chapitre VII) et des règles diverses (chapitre VIII)
applicables à l'ensemble du plan de quartier. Enfin, pour tout ce qui ne figure
pas dans le règlement, l'art. 45 RPQ renvoie de manière générale aux
dispositions du règlement communal sur le plan d'extension et la police des
constructions du 13 décembre 1982 (ci-après RPE), ainsi qu'à la loi et au
règlement cantonal.
3.                En premier lieu, les
recourants font valoir que le projet litigieux prévoit la construction de deux
immeubles reliés par des garages, en violation du principe de l'ordre non
contigu imposé par l'art. 18 RPQ. Selon eux, les garages construits entre les
deux immeubles créeraient un front bâti continu qui ne permettrait pas
d'assurer les espaces de "respiration" entre les bâtiments caractéristiques
de l'ordre non contigu.
a) De manière générale, il est
admis que l'ordre non contigu a pour but, en imposant certaines distances
jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments situés sur une même parcelle,
non seulement d'assurer certaines conditions d'hygiène ainsi qu'une protection
contre la propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres
pour améliorer la qualité de vie des habitants (RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss;
Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit
vaudois, 1988, p. 40).
Selon la jurisprudence, la
construction en ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de
construction soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour
autant que soient respectées les règles sur la dimension des constructions et
la distance aux limites ou entre bâtiments (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 et
203). La question de savoir si l'on est en présence d'un bâtiment composé de
plusieurs éléments accolés ou plutôt de deux voire plusieurs bâtiments doit
être résolue en fonction d'un faisceau de critères. A cet égard, la jurisprudence
retient les quatre critères suivants (cf. Tribunal administratif, AC.2005.0252
du 27 avril 2006) :
i) la destination des constructions
en cause et leur liaison fonctionnelle;
ii) les dimensions des
constructions, leur surface de plancher, les matériaux des revêtements
extérieurs et leur conception architecturale;
iii) l'apparence extérieure, en
particulier l'impression donnée à un observateur;
iv) les objectifs de la planification
communale, les objectifs du plan directeur cantonal dans le domaine concerné et
les impératifs de l'aménagement du territoire.
Ces critères doivent être appréciés
en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier pour déterminer
si le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre
non contigu, en tenant compte de l'ensemble des circonstances. Le Tribunal
administratif a notamment jugé que des garages construits entre deux bâtiments
identiques implantés côté à côte ne faisaient pas de l'ensemble de la
construction un bâtiment unique dans la mesure où ils n'établissaient aucune
liaison fonctionnelle entre les deux bâtiments et que l'aspect extérieur
caractéristique demeurait celui de deux entités indépendantes (AC.1996.0072 du
26 mai 1998). Il a également jugé que deux immeubles identiques reliés par un
parking souterrain commun devaient être considérés non comme un seul bâtiment
mais comme deux bâtiments distincts, conformes au but de la réglementation communale
visant à créer des ensembles résidentiels (AC.1999.0048 du 20 septembre 2000). Enfin,
plus récemment il a jugé que l'absence d'élément de liaison fonctionnelle et de
locaux à usage commun entre deux bâtiments excluait de considérer comme un seul
bâtiment l'ensemble formé par une nouvelle construction bâtie en contiguïté
d'un bâtiment existant (AC.2005.0144 du 11 septembre 2006).
Ainsi, il s'agit de déterminer si
les deux immeubles projetés constituent un seul ou plusieurs bâtiments, au vu
de l'ensemble des caractéristiques du projet, tant intérieures qu'extérieures.
b) En l'occurrence, le projet
prévoit la construction de deux bâtiments distincts, A et B, de dimension et
d'aspect extérieur quasiment identiques, qui devraient s'implanter de part et
d'autre de la nouvelle limite parcellaire prévue par le projet. Par rapport à
cette limite, la distance minimale de 6 mètres prévue par l'art. 18.2 RPQ
mesurée depuis le milieu de chaque façade est respectée. Compte tenu du fait
que les façades se présentent obliquement, est également respectée la distance
minimale de 5 mètres à la limite exigée par l'art. 32 RPQ aux angles les plus
rapprochés de chaque bâtiment. Les espaces réglementaire entre les bâtiments et
la limite projetée seraient toutefois partiellement occupés par quatre garages box
accolés à la façade sud de l'immeuble A qui se prolongent sur plus de 10 mètres
en direction de l'immeuble B. Les recourants affirment que ces constructions
auraient pour effet de relier les deux bâtiments au niveau du rez-de-chaussée
par une rangée continue de garages individuels, lesquels formeraient un socle
commun de 51 mètres de long. Cette affirmation ne correspond cependant pas à la
réalité, dans la mesure où elle ne tient pas compte de la perspective. En
effet, contrairement à ce que laisse supposer le plan des façades nord-ouest
(plan no 100-04 A), auquel se réfèrent les recourants, les deux bâtiment
ne sont pas alignés côte à côte de chaque côté de la limite de parcelle
projetée, mais décalés latéralement l'un par rapport à l'autre, l'immeuble A
étant situé seize mètres plus au sud que l'immeuble B. Les deux façades ne se
trouvent ainsi pas sur le même alignement et les garages construits dans le
prolongement de l'immeuble A ne créent pas un front bâti continu entre les deux
bâtiments. Les quatre garages box, enterrés sur trois façades, ne sont
d'ailleurs visibles que du côté nord-ouest des bâtiments et l'aspect général du
projet demeure celui de deux bâtiments distincts. On relève au surplus que les
garages situés dans le prolongement de l'immeuble A ne sont pas contigus au
bâtiment B, mais situés en arrière de celui-ci, l'angle le plus rapproché du
dernier garage au sud-ouest étant distant d'environ un mètre en retrait à l'est
de l'angle nord-est de l'immeuble B. Un simple mur relie les garages à
l'immeuble B et ferme l'espace de circulation devant les immeubles. Enfin, on
relève que les garages n'ont aucun lien fonctionnel ni avec les immeubles, ni
entre eux, et sont conçus comme des box indépendants, à l'instar de tous les
garages individuels situés aux rez-de-chaussée des deux immeubles.
Compte tenu de l'ensemble de ces
éléments, il faut admettre que les garages constituent des dépendances accolées
à l'immeuble A, lequel apparaît comme une entité indépendante et distincte de
l'immeuble B. On se trouve par conséquent bien en présence de deux bâtiments
distincts. Les deux immeubles respectant au surplus les distances
réglementaires par rapport à la limite projetée de la parcelle, les exigences
relatives à l'ordre non contigu posées à l'art. 18 RPQ sont respectées.
4.                Il reste à examiner si la
construction des garages dans les distances réglementaires est admissible au
regard de l'art. 18 RPQ. Sur ce point, les recourants font valoir que le projet
litigieux ne respecterait pas l'art. 18.8 RPQ, au motif que ce dernier exclut
l'application de l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de
la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement et les constructions (RLATC, RSV
700.11.1).
a) Applicable à défaut de dispositions
communales contraires, l'art. 39 RLATC permet d'autoriser à certaines
conditions dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments
et limites de propriété la construction de dépendances de peu d'importance,
dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal. En
l'occurrence toutefois, dès lors que le RPQ exclut l'application de l'art. 39 RLATC,
seules les règles de droit communal sont applicables. La question des
dépendances étant réglée à l'art. 18.8 RPQ, il convient d'examiner si le projet
est conforme à cette disposition
b) Aux termes de l'art. 18.8 RPQ,
la construction de dépendances non habitables est autorisée à l'intérieur du
périmètre d'évolution D du PQ, à condition qu'elles soient construites en
contiguïté d'un bâtiment principal, qu'elles ne dépasse pas 2,80 mètres de
hauteur à la corniche ou à l'acrotère et qu'elles soient comprises à
l'intérieur des périmètres constructibles.
En l'occurrence, on constate que
ces exigences sont remplies. Les garages situés dans le prolongement de
l'immeuble A sont en effet contigus au bâtiment A et leurs dimensions
respectent la hauteur maximum de l'art. 18.8 RPQ. Les recourants relèvent certes
que les box nos 9 et 10 sont situés à l'intérieur du périmètre d'évolution réservé
aux habitations collectives et non dans le périmètre des constructions basses.
L'art. 18.8 RPQ prévoit toutefois uniquement que les dépendances doivent être
contenues à l'intérieur des périmètres constructibles, sans distinguer entre
les périmètres d'évolution des immeubles et ceux réservés aux constructions
basses. A défaut de précisions en la matière, il faut admettre que la
construction de dépendances n'est pas réservée au périmètre des constructions
basses et le projet n'est pas critiquable sur ce point.
5.                Les recourants soutiennent également
que le projet ne respecte pas l'art. 37 RPQ selon lequel la hauteur des
mouvements de terrain est limitée à 1 mètre par rapport au terrain naturel,
exception faite pour les murs attenant aux bâtiments et jusqu'à une distance de
5 mètres de la façade.
Les recourants ne précisent pas en
quoi le projet ne respecterait pas l'art. 37 RPQ. On imagine toutefois que leur
grief est dirigé contre les quatre garages prévus entre les immeubles. Or,
selon les plans d'enquête (cf. notamment cotes d'altitude du terrain naturel et
aménagé figurant sur le plan no 100-04 A, façades nord-ouest), la hauteur
maximum d'un mètre est partout respectée, à l'exception du niveau du terrain
aménagé devant le premier garage attenant au bâtiment A, qui est situé à 1.10
en-dessous du terrain naturel, sur environ 2.60 mètres depuis la façade. Il
respecte donc l'art. 37 RPQ qui autorise des mouvements de terrain plus
important jusqu'à 5 mètres de la façade. Ce grief doit par conséquent également
être écarté.
6.                Les recourants font valoir
que le projet ne respecterait pas l'art. 18.7 RPQ, relatif à l'inclinaison des
toitures, laquelle doit être comprises entre 35% et 80%. Bien qu'ils
n'indiquent à nouveau pas en quoi le projet ne serait pas réglementaire sur ce
point, on peut partir du principe que ce grief vise la construction des
lucarnes prévues en toitures, qui impliquent une rupture de la pente du toit.
En l'occurrence, les plans
d'enquête indiquent clairement que la pente des toits est de 35%, soit le
minimum prévu par l'art. 18.7 RPQ, ce point n'étant d'ailleurs pas contesté. Au
surplus, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 18.7 RPQ aux lucarnes
puisque leur réalisation implique forcément une rupture de la pente des toits.
7.                Les recourants s'opposent à
la création de lucarnes et d'ouvertures en toitures, en faisant valoir que l'art.
34 RPQ prévoit que l'éclairage des combles est assuré prioritairement depuis
les façades pignons.
a) L'art. 34 RPQ dispose ce qui
suit:
"Les combles seront en principe éclairés
par les pignons. Toutefois, des ouvertures en toitures peuvent être exécutées
dans le toit. Elles respecteront les caractéristiques architecturales du
bâtiment."
Ainsi a priori, l'art. 34 RPQ
n'interdit pas la création de lucarnes, mais prévoit d'une part que l'éclairage
est en principe assuré par les pignons et d'autre part que les ouvertures en
toitures doivent respecter les caractéristiques architecturales du bâtiment.
b) Le projet prévoit effectivement
que l'éclairage des appartements des combles est assuré principalement depuis
les façades pignons, à l'exception de l'une des chambres et des sanitaires, dont
l'éclairage est assuré depuis des ouvertures en toiture. Ainsi les sanitaires
sont éclairés, sur chaque pan de toitures, par deux lucarnes positives de trois
fenêtres (chiens couchés) d'environ 5 mètres de long. A ces ouvertures
s'ajoutent un velux éclairant l'une des deux chambres, deux velux assurant un
éclairage d'appoint dans le séjour et un velux éclairant la cage d'escalier.
Etant donné la formulation très
large de l'art. 34 RPQ, la municipalité dispose d'un certain pouvoir
d'appréciation pour déterminer le nombre et les dimensions des ouvertures qui
peuvent être autorisées en toitures, pouvoir d'appréciation que le tribunal ne
peut sanctionner qu'en cas d'excès ou d'abus (art. 36 let. a LJPA). En
l'occurrence, on constate que les ouvertures prévues en toiture avec notamment
la création de deux lucarnes saillantes de 4,91 mètres de long (5 mètres selon
les recourants) sur une toiture de 19 mètres de long demeurent dans des
proportions admissibles par rapport à la taille de la toiture. En outre, les
lucarnes s'intègrent dans la toiture en respectant les caractéristiques architecturales
du bâtiment. Les ouvertures destinées à éclairer l'une des chambres et le
séjour, de dimensions modestes et inscrites dans la pente du toit, s'avèrent également
admissibles compte tenu de la formulation très générale de l'art. 34 RPQ. La
municipalité n'a ainsi pas abusé du large pouvoir d'appréciation que lui
confère cette disposition en autorisant les ouvertures litigieuses.
8.                Les recourants soutiennent
que le projet ne respecte pas les coefficients d'occupation (COS) et
d'utilisation (CUS) du sol maximum figurant à l'art. 18 chiffre 3 RPQ. Ils font
valoir que les dimensions des balcons excèdent la largeur maximum de 1,50
mètres depuis le façade au-delà de laquelle la jurisprudence considère qu'ils
comptent dans le calcul de la surface bâtie et qu'il y a donc lieu d'en tenir
compte dans le calcul du COS et du CUS. Ils relèvent en outre que les quatre
garages enterrés doivent compter dans le calcul du COS conformément à l'art. 41
RPQ.
a) S'agissant des balcons, la
question a été résolue dès lors que les constructeurs se sont engagés par
courrier du 6 novembre 2007 à donner satisfaction aux recourants sur ce point
et à limiter la profondeur de tous les balcons à 1,50 mètres au maximum, ce
dont la municipalité a pris acte en constatant qu'il s'agit d'une modification
de minime importance pouvant être dispensée de l'enquête publique.
Le recours sera par conséquent
partiellement admis et le permis de construire modifié sur ce point.
b) S'agissant des garages, les
recourants se réfèrent à l'art. 41 RPQ aux termes duquel ne comptent pas dans
la surface bâtie notamment les garages enterrés dont une seule face est visible
et qui sont recouverts d'une couche de terre de 50 cm au moins. Selon eux, tel
ne serait pas le cas des garages situés entre les deux bâtiments, notamment du
fait que la couche de terre qui les recouvre serait inférieure à 50 cm. Cette
affirmation, au demeurant dénuée de tout motivation circonstanciée, est
toutefois clairement contredite par les plans d'enquête, dont les cotes
d'altitude indiquent précisément que les garages sont recouverts d'une couche
de terre végétale de 50 cm (cf. plan no 100-04 A, façades sud-ouest et
nord-est). Il en découle que ce grief est également mal fondé et doit être
rejeté.
9.                Les recourants font valoir
que le projet ne respecte pas l'art. 28 RPQ qui oblige les constructeurs à
arboriser leur parcelle à raison d'un arbre pour chaque tranche ou fraction de
250 m2 de surface de parcelle.
Ce point a été également été résolu
lors de l'audience du 5 novembre 2007 lors de laquelle les constructeurs se
sont engagés à respecter le nombre d'arbres minimum exigé par l'art. 28 RPQ
lors de la réalisation de leur projet (cf. procès-verbal d'audience). Le
recours sera par conséquent également partiellement admis sur ce point et une
charge ajoutée au permis de construire.
10.              Enfin, les recourants critiquent
le projet de morcellement de la parcelle no 762 en deux feuillets de 1'300 m2
conformément à l'art. 18.1 RPQ. Ils relèvent que l'accès ne serait assuré pour
aucun des deux bâtiments en l'absence de servitude de passage réciproque. Relevant
que la limite de propriété couperait en travers du garage no 8 et partagerait
les places de parc 5 à 15 en deux parties inégales, ils soutiennent en outre
que le morcellement prévu rendrait le projet non réglementaire puisque aucun
des deux biens-fonds ne pourrait mettre à disposition les huit places de parc
extérieures exigées par l'art. 39 RPQ et conduirait en outre à ce que le garage
no 8, qui est une dépendance de l'immeuble B, se trouverait partiellement sur
la partie A.
a) Il n'est pas contesté que le
projet de morcellement de la parcelle no 762 nécessite l'inscription d'une
servitude de passage réciproque entre les deux nouvelles parcelles afin que
l'accès unique aux deux immeubles, prévu au nord, soit garanti. A cet égard,
l'art. 104 al. 3 in fine LATC impose à la municipalité de s'assurer, avant la
délivrance du permis de construire, que les équipements empruntant la propriété
d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Cette règle vise en effet à
créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité
administrative, de manière à prévenir des conflits ultérieurs; en cas de doute
sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, l'autorité doit attendre
que cette incertitude touchant un droit privé soit levée, avant de délivrer le
permis de construire (AC.2000.0157 du 15 avril 2002 et les arrêts cités).
Selon l'arrêt AC.2000.0157 précité, cette exigence doit
toutefois être tempérée lorsqu'il s'agit, comme en l'espèce, de parcelles en
mains du ou des mêmes propriétaires. En effet, la constitution de servitudes
entre les parcelles qui seront créées à l'issue du fractionnement le seront par
un acte unilatéral du ou des propriétaires. Dès lors, on ne se trouve pas dans
un cas susceptible de donner lieu à des conflits particuliers après la
délivrance du permis de construire. Dans ce cas de figure, le tribunal a jugé
que les conditions de l'art. 104 al. 3 LATC étaient respectées lorsque la
municipalité avait posé comme condition à l'ouverture du chantier que les
servitudes requises lui soient remises.
Il n'y a pas lieu d'en juger
différemment dans le cas d'espèce. Il en résulte que le permis de construire
doit être subordonné à la production par les constructeurs, avant le début des
travaux, des servitudes de droit privé garantissant l'accès après morcellement
du bien-fonds.
b) L'art. 39 RPQ prévoit qu'un
garage et une place de stationnement au moins par appartement sont exigés. Il
précise en outre que le garage peut être réalisé sous une forme collective, à
l'intérieur de la surface autorisée dans la zone E du plan de quartier.
En l'occurrence, le projet prévoit,
sur l'ensemble du périmètre du PQ, la construction de 16 garages et de 16
places de stationnement extérieures, soit un garage et une place de
stationnement pour chacun des 8 logements de chaque immeuble. Le nombre de
places de stationnement prévu sur la totalité des deux biens-fonds est donc globalement
conforme à l'art. 39 RPQ, ce que les recourants ne contestent d'ailleurs pas.
Ils font uniquement valoir que chacun des immeubles devraient pouvoir disposer
des places de stationnement nécessaires sur son propre terrain.
Contrairement à ce que laissent
entendre les recourants, on ne saurait déduire de l'art. 39 RPQ que le nombre
de places de stationnement requis doit obligatoirement être aménagé sur la même
parcelle que l'immeuble auquel elles sont destinées. Au contraire, la
possibilité de réaliser un garage à l'intérieur de la surface collective prévue
dans un autre périmètre tend plutôt à démontrer que les places de stationnement
ne doivent pas nécessairement être implantées sur la même parcelle que les
appartements qu'elles desservent. Il apparaît ainsi que le but de l'art. 39 RPQ
tend plutôt à garantir que chaque appartement réalisé dans le périmètre D du PQ
bénéficie au moins d'un garage et d'une place extérieure, peu importe que ces
emplacements soient regroupés essentiellement sur un seul des biens-fonds, du
moment que leur destination est garantie. Il convient en outre de tenir compte
de la réglementation particulière du plan de quartier applicable au cas
d'espèce. En effet, l'aménagement des constructions à l'intérieur de la
parcelle no 762 du PQ, dont le fractionnement est imposé par l'art. 18.1 RPQ,
fait l'objet d'un concept d'aménagement global, lequel délimite des périmètres
d'implantation réservés aux constructions basses, dont on peut imaginer qu'ils
sont précisément destinés aux garages. La délimitation de ces périmètres au
nord et au sud des périmètres destinés aux habitations collectives oblige
précisément à organiser le stationnement de manière globale pour l'ensemble des
immeubles construits à l'intérieurs du périmètre d'évolution des construction D,
en regroupant les garages au centre de la parcelle. Au surplus, dès lors que ni
les garages, qui sont des constructions souterraines au sens de l'art. 41 RPQ,
ni les places de stationnement extérieures ne comptent dans le calcul du COS et
du CUS, leur construction n'a aucun impact sur le calcul des droits à bâtir de
chaque parcelle, de sorte que leur construction sur l'un ou l'autre des
biens-fonds, voire à cheval entre les deux, est sans influence sur les
possibilités d'utilisation de la parcelle. Il s'ensuit que seule pose problème
la garantie que chaque logement dispose du nombre minimum de places de
stationnement prévu par l'art. 39 RPQ. Cette question peut toutefois être
résolue au moyen d'accords de droits privés, garantissant que le nombre requis
de places de stationnement est mis à disposition de chacun des immeubles. En
l'espèce, cette solution apparaît relativement simple à mettre en œuvre puisque
les constructeurs sont propriétaires des deux parcelles. Dès lors, le tribunal
est d'avis que l'exigence par la municipalité de la production, avant le début
des travaux, des accords de droits privés garantissant à chaque immeuble de
disposer du nombre requis de places de parc et de garages suffit à garantir le
respect de l'art. 39 RPQ. Il s'ensuit que le permis de construire doit être
complété  par une condition dans ce sens.
11.              Il découle des considérants
qui précèdent que le recours doit être partiellement admis. Les recourants
obtenant partiellement gain de cause, les frais seront partiellement mis à la
charge des constructeurs; assistée d'un avocat, la municipalité a droit à des
dépens réduits (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête :
I.
Le recours est partiellement admis
II.
La décision de la Municipalité de
L'Abbaye du 15 janvier 2007 est réformée en ce sens que le permis de construire
est assorti des charges et conditions suivantes:
"-  La
profondeur des balcons est limitée à 1,50 mètres;
-    Les
constructeurs s'engagent à planter le nombre d'arbres minimum requis par l'art.
28 RPQ lors de la réalisation du projet;
-    Le
permis de construire est subordonné à la production, avant le début des
travaux, des accords de droit privé garantissant l'accès à chacun des
immeubles.
-    Le
permis de construire est subordonné à la production, avant le début des
travaux, des accords de droit privé garantissant le respect du nombre de places
de parc minimum imposé par l'art. 39 RPQ pour chacun des appartements."
La
décision attaquée est confirmée pour le surplus
.
III.
Les frais de la cause, par 2'500
(deux mille cinq cents) francs, sont répartis à raison de 2'000 (deux mille)
francs à la charge de Jayne et Jonathan Parry solidairement entre eux, et de
500 (cinq cents) à la charge de Salvatore Rochat, Frédérique Charlet-Jaillet et
Martine Jaillet, solidairement entre eux.
IV.
Jayne et Jonathan Parry sont
débiteurs de la commune de l'Abbaye d'un montant de 1'500 (mille cinq cents) francs
à titre de dépens.
Lausanne, le 24 janvier 2008
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent
arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.