vd_omni · EF.1994.0064 · 1998-11-16 · fr

CHAPUIS Lucien c/ CEFI de Lausanne | Droit de superficie: capitalisation de la redevance à 6 %.Parcelle inconstructible estimée 20 fr/m2 par l'autorité intimée pour le motif qu'elle profite au recourant, qui est aussi propriétaire de la maison située sur la parcelle adjacente: recours admis sur ce point car l'avantage provient de l'inconstructibilité et non de la propriété de la parcelle et la maison voisine a déjà suffisamment de dégagement sur sa propre parcelle.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.11.1998 EF.1994.0064

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 16 novembre 1998
sur le recours interjeté par
Lucien CHAPUIS
,
à Romanel-sur-Lausanne, représenté par le notaire Michel Mouquin, à Echallens,
contre
la décision rendue le 19 mai 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne
relative à
l'estimation des parcelles nos 107 et 508 de la Commune de Romanel.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière:
Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A.                     Lucien Chapuis est propriétaire notamment des
parcelles nos 107 et 508 de la Commune de Romanel-sur-Lausanne.
La parcelle no 508 de 4'526 m² et située en zone
verdure, comporte 2'641 m² de prés-champs et 1'885 m² de forêt. Celle-ci occupe
un talus rocheux qui surplombe le reste de la parcelle. Le recourant est
également propriétaire de la parcelle 520, dont l'estimation n'est pas
litigieuse. Cette dernière parcelle est construite d'une maison d'habitation.
La parcelle no 107, de 7'157 m² située en zone
industrielle, est grevée en faveur de JAN SA d'un droit de superficie
rapportant au propriétaire de la parcelle de base une redevance annuelle de
42'000 francs.
B.                     Dans
le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par
décisions du 5 et 12 mai 1993, a modifié les estimations fiscales des parcelles
litigieuses de la manière suivante:
No 10                      de Fr. 225'000.-     à Fr. 664'000.-
no 508:                         de fr. 4'000.-      à Fr. 13'000.-.
C.                    Par acte daté du 17 mai 1993, Lucien Chapuis a
interjeté recours contre ces décisions. En ce qui concerne la parcelle 107,
Lucien Chapuis estime que, compte tenu du loyer de cette parcelle qui se monte
à fr. 34'000.- et d'un taux de capitalisation de 8 % s'agissant d'un immeuble
commercial, l'estimation fiscale devrait être fixée à fr. 420'000.-. En ce qui
concerne la parcelle no 508, le recourant soutient que la nouvelle estimation
proposée, bien qu'assez faible, ne tient pas compte du fait que cette parcelle n'a
aucun rendement et qu'elle représente un coût d'entretien tel qu'elle
obtiendrait un rendement négatif. Il estime ainsi que l'ancienne estimation de
fr. 4'000.- doit être maintenue.
La Commission d'estimation fiscale, par
décisions du 19 mai 1994, a rectifié les estimations fiscales en défaveur du
recourant, les fixant à Fr. 700'000.-- pour la parcelle no 107, pour le motif
que l'estimation d'une parcelle de base d'un DDP se calcule en capitalisant la
redevance à un taux de 6 %, et à fr. 27'000.- pour la parcelle no 508, pour le
motif qu'elle aurait calculé la première estimation sur une surface de verdure
inexacte. L'autorité intimée retient ainsi pour la parcelle no 107 une
redevance de fr. 42'000.- capitalisée à 6 %, alors que pour la parcelle no 508
elle retient une valeur marchande de Fr. 53'000.-- pour le terrain situé en
zone verte (2'641 m2 à Fr. 20.--) et de fr. 0.- pour la forêt.
D.                    Contre ces décisions Lucien Chapuis a recouru en
temps utile au Tribunal administratif. Il se réfère aux motifs déjà invoqués
devant la Commission. Il invoque en outre l'abus de droit de l'autorité qui
profite d'un recours contre une décision pour modifier les bases de
l'estimation fiscale. Il conclut à la diminution de l'estimation fiscale fixée
par la Commission dans ses décisions initiales, subsidiairement au maintien de
celles-ci.
Au demeurant, Lucien Chapuis s'est acquitté dans
le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de fr.
800.-.
Le 19 août 1994, la Commission d'estimation
fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif avec sa
réponse dont la teneur essentielle est la suivante:
"Parcelle no 107 de Romanel:
Il s'agit d'une parcelle de base de droit de
superficie distinct et permanent dont le bénéficiaire est JAN SA.
La redevance encaissée par la superficiante est de fr. 42'000.- par année
(communiqué par JAN SA).
Conformément aux instructions, le revenu a été
capitalisé au taux de 6 % pour obtenir l'estimation de fr. 700'000.-.
(Pour information, la première estimation
portait sur une redevance indexée de fr. 46'475 capitalisée à 7%)
Le recourant conteste le taux de capitalisation
appliqué à la redevance. Ce taux tient compte du fait qu'il s'agit d'un revenu
net pour le propriétaire qui n'a pas de frais d'entretien à sa charge. Par
conséquent, la commission propose le rejet du recours et la maintien de
l'estimation fiscale de fr. 700'000.-
Parcelle 508 de Romanel:
Il s'agit d'un terrain comportant 2'641 m2 de
prés-champs qui se situent en zone verdure et 1'885 m2 de forêt.
L'estimation a été établie de la manière suivante:
Valeur de rendement: 0
Valeur vénale: 2'641 m2 x fr. 20.- = 53'000.-
Estimation fiscale: 27'000.-
(Pour information la première estimation ne tenait compte que de la moitié du
terrain, soit 1320 m2 à fr. 20.-)
Le recourant estime que la valeur retenue pour
ce terrain est trop élevée, mais cette zone de verdure profite au recourant qui
est propriétaire également de la parcelle 250 contiguë."
La commission propose le rejet du recours et la
maintien de l'estimation fiscale."
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience le 11 décembre 1995 en présence du recourant et
du président de la Commission d'estimation. Il a procédé à la visite des deux
parcelles litigieuses du recourant. Les parties ont confirmé leurs conclusions
respectives. Le recourant a admis que la redevance annuelle payée par le
bénéficiaire du droit de superficie grevant la parcelle no 107 était de fr.
42'000.-.
Considérant en droit:
1.                     Le recourant conteste le droit de la Commission de
rendre une décision sur recours modifiant la décision initiale en sa défaveur.
Sur ce point, le tribunal rappelle que la reformatio in pejus, habituellement
prohibée devant le tribunal administratif, est en principe admise en matière
fiscale (voir la teneur désormais explicite sur ce point de l'actuel art. 104,
dernier alinéa, LI). Certes, il s'agit d'un procédé que la jurisprudence du
Tribunal fédéral qualifie de discutable (ATF 102 Ib 290) et dont cette autorité
ne fait usage que si l'erreur est manifeste et la correction d'importance (ATF
105 Ib 359; Grisel, Droit administratif, p. 935). C'est aussi ce qu'a considéré
le tribunal administratif dans divers arrêts rendus en matière fiscale (FI
90/023, FI 91/022, et FI 92/016, tous du 1er février 1993; FI 91/017 du 20 août
1992; FI 89/007 du 1er décembre 1994; FI 89/024 de ce jour). En l'espèce
toutefois, il résulte des explications de la commission intimée que pour la
parcelle 107, la première décision rendue prenait en compte une redevance de
droit de superficie d'un montant erroné, ceci en défaveur du recourant. On ne
voit guère qu'on puisse la maintenir, même si la commission a par ailleurs
modifié - en défaveur du recourant - le taux de capitalisation. Quant à la
parcelle 508, on verra plus loin que la question de la réformatio in pejus ne
se pose pas.
2.                     En ce qui concerne la parcelle no 107, il s'agit
de fixer l'estimation
fiscale du fonds de base grevé d'un
droit distinct et permanent.
Selon l'art 2 LEFI, l'estimation fiscale est
faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa
valeur vénale. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement
brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des
charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente la
valeur marchande de celui-ci.
Aux termes de l'art. 7 al. 1 REFI, la
capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou,
dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
L'art. 8 al. 2 REFI, prévoit pour le calcul de
la valeur vénale que
: "A défaut d'indications (prix d'achat, éléments
de comparaison, etc.) la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité
d'amortissements, les risques de placement sur ces immeubles."
Le Tribunal constate qu'en réalité, cette
disposition énonce une règle qui correspond à celle de l'art. 7 al. 1 REFI déjà
cité, à la différence qu'elle ne précise pas les taux applicables. Enfin,
l'autorité de céans relève, qu'en ce qui concerne l'estimation des droits
distincts et permanents (page 7), les instructions établies le 31 janvier 1991
par le Chef du Département des finances pour la Révision générale, à
l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles
reprennent la même règle que celle énoncée par ces deux dispositions, dont elle
fait la synthèse :
"Pour déterminer la valeur du terrain, on pourra se fonder sur la
redevance annuelle versée par le superficiaire capitalisée à un taux de 5 à 6%
selon le cas."
Au vu de ce qui
précède, on constate donc que le taux de capitalisation retenu par l'autorité
de première instance, soit 6 %, appliquée à la redevance annuelle de fr.
42'000.- perçue par le propriétaire est correct. En effet, contrairement à un
immeuble entraînant des frais d'entretien, un terrain grevé d'un droit de
superficie n'entraîne pas de frais et procure à son propriétaire un rendement
net. La Commission, en fixant le taux à 6 % a donc déjà pris le taux maximum
prévu par le règlement pour un rendement net. Sa décision, arrêtant
l'estimation de la parcelle no 107 à fr. 700'000.- doit dès lors être
confirmée.
3.                     En ce qui concerne la
parcelle no 508, celle-ci est située en zone verdure pour 2'641 m2 et en zone
forêt pour 1'885 m2. la Commission n'a pas taxé la forêt, mais a  taxé la zone
verdure à fr. 20.- le mètre carré, prix que le recourant juge trop élevé.
Le Tribunal
administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait
essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et des possibilités de mise en
valeur économiquement et juridiquement réalisables, en relevant que cette
valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de
l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050
du 8 juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées; EF 95/011 du 22 mai 1995,
consid. 5).
En l'espèce, le
terrain du recourant est situé en zone de verdure, soumise à la réglementation
des art. 37 et 38 du règlement du plan de quartier "En Premey". Il en
résulte effectivement qu'elle est inconstructible, sous réserve de
l'aménagement d'équipements de loisirs et de sports. La Commission a justifié
son estimation élevée pour du terrain non constructible par le fait que ce
terrain garantit au recourant, également propriétaire de la parcelle voisine
construite, un dégagement de verdure libre de constructions. Un tel
raisonnement peut certes être tenu pour le terrain attenant à une construction
existante dans une zone inconstructible, pour le dégagement nécessaire à cette
construction (voir à ce sujet l'arrêt EF 95/011, s'agissant d'un villa de
maître au bord du lac, pour la partie de la vaste parcelle inconstructible qui
entoure directement la maison). Il est en revanche douteux qu'on puisse, en
l'absence de circonstances particulières, raisonner de la même manière pour une
parcelle inconstructible vide de construction: dans ce cas, s'il est vrai que
la présence de cette parcelle préserve la maison du recourant située sur la
parcelle adjacente du risque qu'un voisin puisse construire à proximité, cela
tient bien plus au statut du sol résultant du plan de zone qu'à la titularité
de la propriété sur cette parcelle inconstructible. Quant à considérer la
parcelle litigieuse comme un dégagement dont bénéficierait la maison située sur
la parcelle attenante, cela ne s'impose pas car la maison en question possède
déjà sur la parcelle où elle est construite, au droit de sa façade principale,
un dégagement de l'ordre de 45 à 50 mètres, ce qui est le plus avantageux,
tandis que la parcelle 508 litigieuse se situe au contraire sur le côté par
rapport à cette façade.
Dans ces conditions,
le tribunal estime la valeur de la surface prés-champs de 2641 m
2
à fr. 5.- le mètre
carré et la forêt de 1885 m
2
à 1 fr. le mètre carré. Il en résulte une valeur vénale de la parcelle
de fr. 15'090.-. La valeur de rendement étant nulle, l'estimation fiscale de la
parcelle est fixée à fr. 7'500.-. Cette valeur étant largement inférieure à la
valeur retenue par la Commission, il y a lieu de modifier la décision attaquée
dans ce sens.
4.                     Au vu de ce qui
précède, le recours est partiellement admis. L'estimation de la parcelle no 508
est ramenée à fr. 7'500.-, alors que la décision de la Commission concernant la
parcelle no 107 est confirmée. Un émolument réduit est mis à la charge du
recourant, qui n'a pas droit à des dépens, n'ayant eu que très partiellement
gain de cause et s'étant présenté à l'audience sans son conseil.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     a) La décision
rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne le 19 mai 1994 concernant la parcelle no 508 de Romanel-sur-Lausanne
est réformée en ce sens que l'estimation fiscale est arrêtée à fr. 7'500.-.
b) La décision
rendue par la même autorité et à la même date concernant la parcelle no 107 de
Romanel-sur-Lausanne est confirmée.
III.                     Un émolument
de fr. 400.- (quatre cents) est mis à la charge du recourant.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 16 novembre 1998
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint