vd_omni · EF.1995.0061 · 1995-07-06 · fr

BOUQUET Jean-Jacques c/Commission d'estimation fiscale des immeubles du district Vevey | Confirmation d'une EF à Fr. 410'000.- pour une villa dans les hauts de Montreux, habitée par le propriétaire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 06.07.1995 EF.1995.0061

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 4 décembre 1995
sur le recours interjeté par
Jean-Jacques
BOUQUET
, Coteau de Belmont 4, à 1815 Clarens,
contre
la décision du 6 juillet 1995 de la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey
, relative à la
parcelle N
o
590, sise au Coteau de Belmont 4, à Clarens.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Claude
de Haller, président; MM. Rolf Ernst et Jacques Morel, assesseurs. Greffière:
Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt.
Vu les faits suivants :
A.                     Jean-Jacques Bouquet
est propriétaire, à Montreux, de la parcelle N
o
590 du cadastre
communal, d'une surface totale de 981 m
2
. Cet immeuble est occupé
par une villa d'une surface au sol de 88 m
2
, construite en 1947, composée
d'un étage sur rez-de-chaussée, entourée d'un jardin de 876 m
2
, ainsi qu'un
garage de 17 m
2
. Le rez-de-chaussée comprend une chambre à coucher ainsi qu'un
salon-salle à manger, une cuisine et une salle de bains. Le premier étage
représente deux grandes pièces et une plus petite, aménagée dans les combles,
ainsi qu'un WC. Ce bâtiment, d'un volume total de 655 m
3
, comprend encore
deux caves et une chaudière.
Le bien-fonds est
colloqué en zone de faible densité régie plus particulièrement par les art. 33
ss du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions du 15
décembre 1972 de la Commune de Montreux.
B.                    Dans le cadre de la
révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars
1990, la CEFI, par décision du 30 janvier 1995, a porté l'estimation fiscale de
cette parcelle, fixée à 68'000 fr. en 1971, à 410'000 francs.
Jean-Jacques Bouquet
ayant demandé le détail des éléments pris en compte pour l'établissement de la
nouvelle estimation fiscale (correspondance du 1er février 1995), l'autorité
intimée lui a fait part, par courrier du 21 avril 1995, de la façon dont la
taxation avait été établie:
"Valeur vénale
Terrain    : 981 m2 à Fr. 250.-- arrondi à                            Fr.          245'000.--
Bâtiment : 655 m3 à Fr. 400.-- arrondi à                            Fr.          260'000.--
Fr.          505'000.--
Valeur de rendement supputée
Fr. 2'000.-- par mois x 12 = 24'000.--
par année, capitalisés à 7,5%                                          Fr.          320'000.--
Fr.          825'000.--
Estimation fiscale
Moyenne entre la valeur vénale et la valeur
de rendement, soit: Fr. 825'000.-- : 2 arrondi à
Fr.          410'000.--
"
Jean-Jacques Bouquet a
contesté cette décision en date du 4 mai 1995. La CEFI l'a toutefois confirmée
le 6 juillet 1995.
C.                    Par acte daté du 13
juillet 1995, Jean-Jacques Bouquet a interjeté recours contre cette décision.
Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés ci-dessous dans la
mesure utile. Au demeurant, il s'est acquitté dans le délai imparti à cet effet
de l'avance de frais requise de 800 francs.
L'autorité intimée a
déposé des déterminations circonstanciées le 13 septembre 1995, qui seront
reprises dans la partie droit en tant que de besoin.
D.                    Le tribunal a tenu
audience en date du 8 novembre 1995 en présence du recourant ainsi que de MM.
Treyvaud et Weber, représentants de l'autorité intimée. Le tribunal a procédé à
une inspection locale et a entendu les parties dans leurs explications.
Considérant en droit :
1.                             a)
Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a procédé à la mise à jour de
l'estimation de l'immeuble du recourant. Elle a fixé celle-ci à 410'000 fr. en
vertu d'une valeur vénale de 505'000 fr. (soit 245'000 fr. pour le terrain et
260'000 fr. pour le bâtiment) et d'une valeur de rendement de 320'000 fr. (soit
un loyer mensuel de 2000 fr., capitalisé à un taux de 7,5%).
En
l'espèce, Jean-Jacques Bouquet ne conteste pas la valeur vénale retenue pour le
terrain (250 fr. par m²). Il s'en prend en revanche au montant de la valeur
vénale de l'habitation, ainsi qu'à la valeur de rendement qu'il juge
manifestement trop élevées.
b)
L'article 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des
immeubles (ci-après LEFI) dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds -
qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et
des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa
valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087
du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant
des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.
4a).
2.                             La
valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI).
L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (REFI) précise qu'il s'agit de tenir compte de l'offre et de la
demande en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et
le rendement de l'immeuble.
a)
Le recourant s'en prend au montant de 400 fr.  par m³ retenu par la commission
de district pour l'estimation du prix de la villa. Selon lui, un prix de
l'ordre de 300 fr. par m³ serait plus approprié.
Selon les Instructions
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le
20 novembre 1992 par le Chef du Département des finances (ci-après: les
Instructions), "
un prix de fr. 400.-- à fr. 700.--/m³ correspond à une
fourchette moyenne généralement admise"
, s'agissant de la valeur à
neuf. En cas de dépréciation, elles recommandent de pondérer ces valeurs en
appliquant un coefficient de vétusté de 1% par année d'ancienneté jusqu'à 20
ans et de 0,25% par année d'ancienneté de 21 à 30 ans, une pondération de plus
de 30% n'entrant en ligne de compte que dans des cas exceptionnels (bâtiments
vétustes). En l'espèce, le montant de 400 fr. retenu par l'autorité intimée
correspond à une déduction de 25% d'une valeur à neuf de 533 fr. par m³. Cette
estimation n'a rien de choquant: le tribunal a pu constater lors de l'inspection
locale que le bâtiment était de bonne construction; au demeurant, ce montant
tient compte des aménagements extérieurs, tels le chemin d'accès à la maison ou
la petite fontaine installée dans le jardin.
b) Quant au prix du
terrain, arrêté à 250 fr. par la CEFI, il est parfaitement correct pour un
terrain constructible dans les hauts de Montreux, colloqué en zone de faible
densité et bénéficiant de la vue sur le lac. Le recourant ne le conteste
d'ailleurs pas.
c) Cela étant, la
valeur vénale de la parcelle litigieuse doit être maintenue à 505'000 fr. [(981
x 250) + (655 x 400)].
3.                     a) En ce qui concerne
la valeur de rendement, les Instructions préconisent de prendre en compte un
montant se situant entre 100 et 200 fr. par m² (cf. les Instructions, p. 4). En
l'occurrence, l'autorité intimée, en fixant le loyer annuel à 24'000 francs, a,
compte tenu d'une surface de 176 m² (88 x 2), retenu le chiffre de 136 fr. par
mètre carré. Le Tribunal administratif juge ce montant raisonnable; même si le
bâtiment litigieux n'a rien de luxueux et n'est peut-être pas aussi bien conçu
qu'une construction récente, il n'en demeure pas moins qu'il est de bonne
qualité. Au surplus, un couple avec deux enfants pourraient aisément y vivre,
contrairement à ce que soutient le recourant; il faut à cet égard relever que
le fait que la petite pièce située à l'est du premier étage ne puisse pas être
chauffée en l'état n'est pas déterminant car il s'agit là d'un inconvénient
auquel il peut être remédié. Enfin, il faut rappeler que l'immeuble litigieux
dispose d'un garage et surtout d'un jardin et d'une situation privilégiée dans
les hauts de Montreux, bénéficiant de la vue sur le lac et les Alpes, qui lui
donnent une valeur certaine. Dans ces conditions, on ne saurait soutenir que la
CEFI, en fixant le loyer annuel de l'immeuble litigieux à 24'000 fr. aurait
abusé de son pouvoir d'appréciation. Ce chiffre doit être maintenu également.
b)
Le recourant fait valoir que le calcul de la commission ne tient pas assez
compte de différents travaux d'entretien effectués entre 1988 et 1995 et ceux
auxquels il devra encore procéder. Dès lors, et dans la mesure où le revenu
locatif lui-même ne peut pas être mis en cause comme on l'a vu ci-dessus, il
reste à voir si le taux appliqué par la commission (7,5%) tient équitablement
compte des caractéristiques propres à la propriété du recourant. On peut d'ores
et déjà relever qu'il est en tout cas conforme aux Instructions, qui
recommandent de prendre en compte un taux compris entre 7 et 8% (cf. les Instructions,
p. 5).
Selon
la jurisprudence du tribunal, il y a lieu de distinguer entre les frais
d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été
négligé. Ce n'est que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait admettre un
taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal administratif, arrêts
EF 94/058, du 27 septembre 1994, EF 93/060, du 22 février 1994 et les
références citées).
Dans
le cas particulier, l'immeuble du recourant présente un état d'entretien normal.
Il l'admet d'ailleurs lui-même (cf. recours du 13 juillet 1995, p 2, in fine).
Par conséquent, les divers travaux déjà effectués ou ceux auxquels il devra
encore procéder dans un avenir plus ou moins proche, que l'on peut considérer
comme courant au vu de l'âge du bâtiment, ne sont pas de nature à influer sur
le taux de capitalisation. Par conséquent, le taux de 7,5% retenu par la CEFI
doit être maintenu et le montant retenu pour la valeur de rendement, fixé à
320'000 fr. par cette autorité, maintenue.
4.                             Les
considérants qui précèdent amènent au rejet du recours, l'estimation fiscale de
la parcelle N° 590 de Montreux devant être maintenue à 410'000 francs.
Jean-Jacques Bouquet a conclu à ce que les frais soient laissés, du moins
partiellement, à la charge de l'Etat
"compte tenu du caractère plus que
sommaire dont la Commission a travaillé pour multiplier par 6 la valeur fixée
en 1969 ou 70"
. Le tribunal ne peut toutefois suivre le recourant dans
cette conclusion. En effet, dans le cadre de la révision générale, les
commissions d'estimation fiscale sont invitées à revoir plusieurs centaines
d'estimation; il est dès lors admissible qu'elles ne motivent que sommairement
leurs décisions, comme la commission l'a fait en l'espèce le 21 avril 1995,
date à laquelle elle a donné au recourant les éléments chiffrés dont résultait
son estimation. Jean-Jacques Bouquet n'en a pas moins poursuivi la procédure,
et il doit en supporter les frais, dès lors que son pourvoi s'avère non fondé
(art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision
rendue le 6 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district de Vevey fixant l'estimation fiscale de la parcelle N
o
590 de la Commune
de Montreux à 410'000 fr. est maintenue.
III.                     Un émolument
de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de Jean-Jacques
Bouquet.
mp/Lausanne, le 4 décembre 1995
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.