vd_omni · FI.1991.0027 · 1991-12-17 · fr

c/ CI Lausanne | Impôt gains immob.,impenses,si contribuable choisit système de prise en compte de l'estimation fiscale valable 5 ans avant vente,il ne peut déduire impenses antérieures à cette date;notion d'immeuble affecté à habitation

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.12.1991 FI.1991.0027

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
__________
du 17
décembre 1991
sur le recours interjeté par
les époux
X.________
, à Y.________
contre
les décisions de taxation des gains
immobiliers du 5 mars 1987 et du 4 mars 1987 de la Commission d'Impôt de
Lausanne-Ville,
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.     J.-C. de Haller, président
J. Koelliker, assesseur
J.-P. Kaeslin, assesseur
Greffier : M. J.-C. Perroud, sbt
constate en fait   :
______________
A.                     Les époux X.________
ont vendu, le 12 décembre 1986, un immeuble locatif à Lausanne, dont ils
étaient propriétaires chacun pour moitié après l'avoir hérité de leur père.
L'immeuble comprend 3 appartements, soit de 3 pièces + hall, dont un était
occupé par Mme X.________, et un deux pièces.
B.                     Cette vente est
intervenue après que, en 1980, des travaux aient été effectué sur cet immeuble
pour un montant de Fr. 44'476.--. La taxe d'assurance incendie a alors pris en
compte une plus value de Fr. 44'000.--, mais l'estimation fiscale (Fr.
125'000.--) n'a pas été adaptée.
C.                    Les 11 et 12 janvier
1987, les recourants ont présenté deux déclarations identiques pour
l'imposition des gains immobliers, déclaration dont le décompte s'établit comme
suit :
Prix de vente                                                                                                 Fr.
485'000.--
Prix du contribuable                                                                                      Fr.
242'500.--
Estimation fiscale de
l'immeuble
cinq ans avant l'aliénation 1/2                                   Fr. 62'500.-
Frais de transformation
selon
factures jointes : 1/2 de Fr. 44'476.--                        Fr. 22'238.-
Facture Publicitas : 1/2
de Fr.  250,75                      Fr.     125.-
Contrib. compl.
introduction
aux égouts : 1/2 de Fr. 352.--                                    Fr.
176.-                  Fr.   85'039.-
Gain immobilier
: 1/2                                                                         Fr.
157'461.-
=======
D.                    Par décision de
taxation des 4 et 5 mars 1987, les gains immobliers dus par les recourants ont
été arrêté à Fr. 179'875.--, pour chacun d'entre eux, l'autorité fiscale
refusant d'admettre que l'on ajoute au prix d'acquisition une contribution
d'introduction aux égouts (Fr. 176.-- par contribuable), ainsi que la valeur
des travaux exécutés en 1980, par Fr. 44'476.--, à titre d'impenses.
E.                     Les époux X.________
ont recouru contre cette décision en date du 18 mars 1987, agissant
apparemment  également au nom de sa soeur. Par acte du 18 mai 1987, les
recourants ont confirmé leur intention d'obtenir la prise en compte de la plus
value de Fr. 44'000.-- résultant des travaux de 1980, dans une lettre portant
leur deux signatures.
F.                     Ce n'est que le 16
mars 1989, et après deux réclamations des 31 août 1988 et 13 mars 1989 que
l'Aministration cantonale des impôts, Section des gains immobiliers, a
interpellé les recourants pour les rendre attentifs à la jurisprudence sur
laquelle se fondaient les décisions entreprises, et leur demandait de se
déterminer sur le maintien du recours. Le 1er juin 1990, et après une nouvelle
réclamation, l'ACI a requis la production des factures correspondants aux
travaux litigieux. Le 23 août 1990, sur la base de ces documents, l'ACI a
confirmé les décisions de taxation de 1987. Le recours a finalement été
transmis par l'ACI le 16 mai 1991, avec le dossier, à la Commission cantonale
de recours en matière d'impôt, après que les recourants aient à nouveau, à
plusieurs reprises, protesté contre le retard mis à traiter leur dossier.
G.                    Enregistré le 31 mai
1991, le recours a fait l'objet d'une première mesure d'instruction
(transmission du mémoire de réponse de l'ACI au recourant avec invitation à se
déterminer) avant d'être transmis le 1er juillet 1991 au Tribunal administratif
en application de l'art. 62 al.1 LJPA. Le Tribunal a reçu, le 14 août 1991, les
déterminations des recourants sur la réponse du 16 mai 1991, déterminations
accompagnées d'une pièce (convention entre la ville de Lausanne et les
recourants à propos de l'inscription  d'une mention de précarite). La procédure
d'instruction s'est terminée le 30 août, après que les parties aient été
invitées à requérir le cas échéant la tenue d'une audience. En l'absence de
requête expresse dans ce sens, le Tribunal administratif a délibéré dans son audience
du 3 décembre 1991.
et considère en droit :
_________________
1.                     Les recours ont été
déposés par les contribuables eux-mêmes par un acte écrit et signé dans le
délai légal. Confirmés ensuite de l'interpellation du 11 mai de la Commission
d'impôt, ils sont recevables à la forme.
2.                     Les décisions de
taxation litigieuses, des 4 et 5 mars 1987, sont contestées sur deux points :
a) refus de l'ACI de prendre en compte à
titre d'impenses, conformément à l'art. 42 LI, le montant des travaux effectués
en 1980;
b) refus de l'autorité intimée d'appliquer
un taux de 12 % en faveur de la recourante Mme X.________.
3.                     L'art. 42 al. 1 LI
prévoit que le gain imposable est constitué par la différence entre le produit
de l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté des impenses. L'art. 44 LI
offre aux contribuables le choix entre deux possibilités, s'agissant de fixer
le prix d'acquisition, soit le pris réellement payé par l'aliénateur (al. 1)
d'une part, et l'estimation fiscale de son immeuble 5 ans avant l'aliénation,
d'autre part, lorsque l'acquisition est antérieure à cette période (al. 2).
Il résulte des
déclarations pour l'imposition des gains immobiliers signées par les recourants
en janvier 1987 qu'ils ont choisi la deuxième solution, tout en prétendant à la
prise en compte des impenses de 1980, correspondant par conséquent à des
travaux exécutés avant la période prévue par l'art. 44 al. 2 LI. Il convient
donc de prendre position sur cette prétention, contestée par l'autorité intimée
au bénéfice d'une jurisprudence déjà ancienne (RDAF 1969 p. 153 et ss.).
4.                     L'état du dossier ne
permet pas au Tribunal de déterminer si le montant litigieux de Fr. 44'476,25
correspond à des dépenses d'amélioration, susceptibles d'être ajouté au prix
d'acquisition (art. 42 et 48 LI) ou au contraire de simples frais d'entretien
qui ne peuvent pas être pris en compte (art. 23 lit. d LI). En particulier, le
document établi le 18 juin 1990 par le recourant X.________ ne permet pas de
résoudre cette question, faute d'indications précises sur la nature et
l'ampleur des travaux effectués. Le point n'étant toutefois pas contesté par
l'autorité intimée, le Tribunal admet que l'on se trouve en présence réellement
d'impenses au sens de la loi. Il reste à examiner si le fait qu'elles correspondent
à des travaux exécutés avant la période de cinq ans prévue par l'art. 44 al. 2
LI  fait obstacle à leur prise en compte.
Dans un arrêt du 6
juin 1991, la Commission cantonale de recours en matière d'impôt a laissé la
question ouverte en relevant que sa solution ne découlait pas d'emblée du texte
légal (CCRI Maurice P. contre Commission d'impôt de district, du 6 juin 1991).
En l'espèce, le
Tribunal administratif considère que le refus de l'autorité intimée d'admettre
à titre d'impenses des frais remontant au-delà de la période visée par l'al. 2
de l'art. 44 LI est fondé, et que la jurisprudence déjà citée sur laquelle il
se fonde doit être maintenue.
Dans le système de
la loi, en effet, le contribuable a le choix entre deux solutions, soit le
calcul précis et concret du prix d'acquisition,  d'une part, ce qui suppose
qu'il fournisse tous les éléments nécessaires, et la prise en compte de
l'estimation fiscale en vigueur cinq ans avant la vente, d'autre part. S'il
fait usage de cette seconde possibilité, il est dispensé d'établir concrètement
le prix d'acquisition, parce qu'on admet que l'estimation fiscale représente à
la date en question la valeur de l'immeuble. Mais cette possibilité de choix ne
concerne que la détermination du prix d'acquisition lui-même. La prise en
compte des impenses, dans l'un et l'autre système, supposent nécessairement
qu'elle soient postérieures à la fixation du prix d'acquisition, comme
l'indique du reste clairement le texte de la loi qui exige qu'elles viennent
augmenter
ce prix. Dans un tel système, le contribuable est censé invoquer une valeur
dont on peut et doit partir de l'idée qu'elle représente pour lui la valeur de
l'immeuble y compris les impenses faites antérieurement.
Les travaux
préparatoires précédant la novelle de 1962 qui a introduit la possibilité de
retenir l'estimation fiscale démontre qu'il s'agissait dans l'esprit du
législateur avant tout de simplifier la tâche aussi bien du contribuable que de
l'autorité en les dispensant l'un et l'autre de rechercher dans un passé
parfois lointain les éléments nécessaires (v. notamment BGC automne 1962 p. 248
et ss., plus spécialement 395 à 399). Admettre que le contribuable puisse
invoquer des impenses découlant de travaux plus anciens va à l'encontre de
cette volonté de simplification, puisque l'on devra précisément procéder à des
vérifications que le choix de ce système veut éviter.
A cela s'ajoute
enfin que l'estimation fiscale d'un immeuble est présumée être à jour (art. 20
de la loi du 18 novembre 1935 sur les estimations fiscales des immeubles)
puisqu'elle doit être revue chaque fois qu'elle augmente ou diminue notablement
à la suite de l'une où l'autre des opérations mentionnées la loi. Selon la
jurisprudence de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles, on
doit ainsi tenir compte en cas de transformation partielle de l'augmentation de
valeur résultant des travaux effectués, même s'il convient de ne pas absorber
la réserve latente de valeur accumulée depuis la précédente révision générale
(v. notamment un arrêt Raymond C., du 31 janvier 1991).
Dans ces conditions,
le Tribunal considère que c'est à juste titre que la décision entreprise a
refusé de prendre en compte des impenses antérieurs au cinq précédent
l'aliénation.
5.                     Il reste à examiner
si la recourante Mme X.________ peut bénéficier du taux de faveur de 12 % prévu
par l'art. 51 al. 3 dernière phrase LI.
Cette disposition
prévoit les conditions suivantes pour l'octroi du taux réduit en matière de
maison d'habitation.
a) l'immeuble doit
être principalement affecté à l'habitation:
b) il doit s'agir de l'habitation du propriétaire;
c) la durée de possession doit être supérieure vingt
ans;
d) l'estimation fiscale de l'immeuble cinq ans avant la
vente est déterminante comme prix d'acquisition.
De ces quatre
conditions, seules la première est litigieuse. Or, il est constant que
l'immeuble vendu se composait de trois appartements, dont un était habité par
l'intéressée, les deux autres - représentant la majeure partie de l'immeuble -
étant loués à des tiers. La comparaison des loyers perçu en 1985 - 1986 (Fr.
8'400.--) avec la valeur locative de l'appartement de l'intéressée pour la même
période (Fr. 2'671.--) démontre de manière nette que l'immeuble n'était pas principalement
affecté à l'habitation de Madame X.________.
Dans ces conditions,
c'est à juste titre que l'autorité fiscale n'a pas admis l'application du taux
en faveur de 12 %.
6.                     Le recours doit dès
lors être rejeté, un émolument d'arrêt étant mis à la charge des recourants
déboutés (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est rejeté;
II.                 Les décisions de taxation
des gains immobiliers du 5 mars 1985 et du 4 mars 1987 de la Commission de
Lausanne-Ville sont maintenues;
III.                Un émolument d'arrêt est
mis à la charge des époux X.________, par Fr. 250.-- chacun.
Lausanne, le 17 décembre 1991
Au nom du Tribunal administratif :
Le président :                                                                                                  Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourants, sous pli
recommandé;
- à l'ACI, rue de la Paix 6, 1014
Lausanne, en 3 exemplaires dont un à l'intention de la Commission d'impôt de
Lausanne-Ville