vd_omni · AC.2014.0422 · 2016-03-11 · fr

ASLOCA-VAUD/Service des communes et du logement, SI X.________ SA, Direction des affaires sociales et familiales | En termes qualitatifs, vu leur caractéristiques globales, les deux appartements objets des décisions attaquées appartiennent à une catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL (consid. 4), même si leurs surfaces dépassent, du moins pour un appartement, les limites prévues dans des projets de lois présentés entre 2008 et 2016 (LPPL et LPPPL) et ceux retenus dans la loi sur le logement (LL) de 1975 (consid. 2d/cc et ee et 4f). Le dernier loyer pour un des appartements de 224 fr. le m2 par an (sans qu'une adaptation à la baisse n'ait eu lieu, alors qu'un taux hypothécaire de 3,25% avait été fixé en 2007), qui avait été encore de 172 fr. le m2 avant un changement de locataire en 2007 sans que des transformations auraient permis une hausse à 224 fr., ne permet pas à lui seul, ni ensemble avec d'autres éléments, de reconnaître au logement un caractère résidentiel. Selon les statistiques de l'OFS, le loyer moyen annuel dans la région lémanique dépasse en 2013 les 200 fr. le m2 par an (consid. 2d/dd, 4g et j/bb). Par ailleurs, les indications des surfaces dans le bâtiment en question ont divergé à plusieurs reprises (consid. 4f in fine). La valeur ECA, qui est de 878 fr. ou de 703 fr. le mètre cube (703 fr. si on prend en compte les caves et un restaurant-bar au rez-de-chaussée) et qui a augmenté récemment de manière plus forte que selon l'indice des prix, ne permet pas une autre appréciation, même si un projet de loi, pas encore adopté, prévoit une limite à 750 fr. (consid. 2d/ee et 4h). En l'état, l'aliénation des logements ne peut pas non plus être autorisée en fixant des conditions à respecter (cf. consid. 3 et 5).Rejet du recours interjeté auprès du TF (arrêt 1C_192/2016 du 3 janvier 2017).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 11.03.2016 AC.2014.0422

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 11 mars 2016
Composition
MM. Laurent Merz,
président
, Antoine Thélin et Philippe
Grandgirard, assesseurs.
Recourante
ASLOCA-VAUD,
à Lausanne,
représentée par Rodolphe PETIT, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Service des communes et du logement,
Division logement,
Autorité concernée
Propriétaire
Office communal du logement de la
Ville de Vevey, Direction des affaires sociales et familiales,
Société Immobilière (SI) X________
SA,
à Genève, c/o Régie H________ SA, à Genève,
Objet
Recours ASLOCA-VAUD c/ décisions du Service des communes
et du logement du 27 novembre 2014 (Autorisations d'aliénation concernant les
logements lot 10 de l'immeuble rue d'Italie 57, sis à Vevey, propriété de SI X________
SA) (Dossier : AC.2014.0422)
Recours ASLOCA-VAUD c/ décision du Service des communes et du logement du 27
novembre 2014 (Autorisation d'aliénation concernant le logement lot 7 de
l'immeuble rue d'Italie 57, sis à Vevey, propriété de SI X________ SA)
(Dossier AC.2014.0423, joint à AC.2014.0422)
Vu les faits suivants
A.
La Société Immobilière X________ SA (ci-après : la Société) est
propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble rue d’Italie 57 à Vevey, qu’elle
a acquis en 2005.
La Société a déposé, en juin et octobre 2014, des
demandes d’autorisation au sens de la Loi vaudoise du 11 décembre 1989
concernant l’aliénation d’appartements loués (LAAL ; RSV 840.13). Ces
demandes portaient sur la vente d’un appartement de 5 pièces sis au 2
ème
étage (lot 7) et d’un logement étant à l’origine un appartement de 3,5 pièces –
selon la demande un 5 pièces – sis au 4
ème
étage (lot 10), tous deux
faisant partie de l’immeuble précité. Le lot 7 avait été habité en dernier par
les locataires A. Y________ainsi que B. Z________ (bail à loyer conclu en 2007
à hauteur de 2'600 fr. par mois) et le lot 10 par les locataires C________(bail
à loyer conclu en 2005 à hauteur de 1’250 fr. par mois).
Selon les indications de la Société sur les
formulaires officiels, le lot 7 avait une surface de 139 m
2
et avait
été loué en dernier lieu pour 2'600 fr. net par mois ; le lot 10 avait une
surface de 120 m
2
pour un loyer mensuel net de 1'330 fr. Le motif de
la vente des deux appartements était le « besoin de liquidité ». Les
locataires actuels ne se portaient pas acquéreurs des logements concernés. Le
prix de vente envisagé était de 1'325'000 fr. pour le lot 7 et de 850'000 fr. pour
le lot 10. Concernant ce dernier lot, ni des travaux, ni des transformations
étaient envisagées. Au sujet du lot 7, il n’a pas été répondu à cette question.
Les acquéreurs du lot 7 étaient I. et J. K________ de 1934 Le Chable (VS) et du
lot 10 L. F________ de 1207 Genève (GE). Les logements étaient soumis au régime
de la propriété par étages depuis le 12 novembre 2012. Le bail du lot 7 avait
été résilié le 31 juillet 2014 et celui du lot 10, par décisions des
locataires, le 26 septembre 2013.
Sur le formulaire de la première demande, qui
concernait le lot 10, l’Office communal du logement a préavisé favorablement la
demande. A la question figurant sur le formulaire, si le logement appartenait à
une catégorie à pénurie, l’Office communal a répondu par oui. Il a motivé son
préavis positif comme suit :
« a. que le bail du locataire actuel a été
résilié par lui-même et qu’il a trouvé à se reloger.
b. que le locataire actuel ne s’est pas porté
acquéreur.
c. que les acquéreurs entendent acheter l’appartement
pour y habiter. »
Sur le formulaire de la deuxième demande, qui
concernait le lot 7, l’Office communal s’est prononcé de manière identique sauf
sous la lettre a où il a observé que le bail du locataire actuel avait été
résilié, « mais qu’il a trouvé à se reloger ».
Il ressort du recensement architectural du canton de
Vaud (effectué en 1979), que la date de construction est de la fin du 19
e
siècle, avec des transformations en 1898, 1905 et 1979, que les fonctions
actuelles sont le commerce et l’habitation et que le type du bâtiment est une
maison « bourgeoise » (en distinguant entre : « maison de
maître, bourgeoise, paysanne, vigneronne, halles, maison forte et école). Selon
un document de l’Etablissement cantonal d’assurance (ECA) du 10 septembre 2002
établi à l’intention d’un couple avec une adresse en Grande-Bretagne, les
dernières transformations avaient eu lieu en 1988 (pièce 4 recourante). L’ECA
avait alors estimé la valeur de l’immeuble à 4'389'412 fr. pour 5'676 m
3
et pour les caves ainsi qu’un commerce donnant sur le quai Perdonnet à 627'918
fr. pour 2'466 m
3
, en retenant pour 2002 l’indice 110. Dans un
document du 20 décembre 2012 adressé à la Société et rédigé suite à une
estimation du 30 octobre 2012, l’ECA a indiqué les montants de 4'986'090 et
739'800 fr., en retenant l’indice 120. Le motif indiqué de la révision était
une mise à jour administrative (pièce 1e du dossier du Service).
B.
Par deux décisions séparées, donc une décision pour chaque lot précité, du
27 novembre 2014, le Service des communes et du logement, Division logement, du
canton de Vaud (ci-après : le SCL ou l’intimé) a accordé l’autorisation
sollicitée pour chacun des appartements. Selon lui, les appartements
n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logement au sens de
l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. L’intimé a explicitement réservé l’application d’autres
dispositions légales ou règlementaires concernant notamment la démolition,
transformation, rénovation et le changement d’affectation.
Il a retenu pour les deux appartements, « sur
la base des pièces du dossier, qu’au plan qualitatif en tout cas et
contrairement à l’appréciation non motivée sur ce point de l’autorité
communale », ces logements présentaient des « caractéristiques plutôt
résidentielles (salon avec cheminée décorative, terrasse d’accès au jardin du
terrain, salle de douche, etc.) ». Au sujet du lot 7 avec la surface de
139 m
2
pour un 5 pièces, l’intimé a encore relevé la « surface
généreuse pour un logement de ce type (la norme cantonale est de 100 m
2
à 121 m
2
par exemple) ». Les deux logements étaient sis dans un
immeuble « qui ne semble pas entrer dans une catégorie à pénurie ». Cela
ressortait
« notamment de la valeur à neuf assurance
incendie (ECA) élevée de cet immeuble, qui est de CHF 878.- le m
3
(indice
120, 100 = 1990), soit une valeur nettement supérieure à celle usuellement
retenue pour un bâtiment locatif « standard » du marché, généralement
comprise entre CHF 550.- et CHF 700.- à CHF 750.- le m
3
ECA »
L’intimé a notifié ces décisions notamment à
l’ASLOCA-Vaud.
C.
Par deux actes distincts de son mandataire du 18 décembre 2014,
l’ASLOCA-Vaud (ci-après : la recourante) a interjeté des recours auprès de
la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal contre
chacune des deux décisions (cause AC.2014.0422 pour le lot 10 et cause
AC.2014.0423 pour le lot 7). Dans les deux causes, elle a conclu, à titre
principal à leur annulation et au renvoi à l’intimé pour qu’il « statue
dans le sens des considérants, une éventuelle autorisation d’aliénation ne
pouvant être accordée qu’en étant subordonnée à l’obligation de maintenir le
logement pendant cinq ans au moins sur le marché locatif pour un loyer qui
devra être fixé par l’autorité administrative et contrôlé par elle ».
Subsidiairement, la recourante a conclu d’annuler « purement et
simplement » l’autorisation d’aliéner au motif que les conditions de son
octroi ne sont pas remplies. Elle s’est réservée de formuler cette conclusion
en tant que principale en fonction des résultats de l’instruction et de ce
que pourraient révéler les pièces « dont l’instruction est
requise ».
D.
Par écriture du 19 janvier 2015, la Société a, en substance, conclu au
rejet des recours et principalement au maintien des décisions attaquées.
Subsidiairement, si le Tribunal devait considérer que les appartements
appartiennent à une catégorie où sévit la pénurie, elle demande d’assortir les
décisions de l’intimé de « conditions », soit de dire que les
appartement seront maintenus à la location durant trois ans encore dès la date
de délivrance de l’autorisation du 27 novembre 2014 avec des loyers
correspondant à ceux qui avaient été versés en dernier (1'330 fr., resp. 2'600
fr.).
Par réponse du 20 janvier 2015, l’intimé a également
conclu au rejet des recours sous suite de frais et dépens. Au sujet du lot 10,
l’intimé a notamment retenu que la demande d’aliénation mentionnait un
appartement de 5 pièces ; en réalité, il s’agissait, au moment de la
requête et au plan constructif, d’un 3,5 pièces, cet appartement étant destiné
à devenir un 5 pièces « après transformation (création d’un duplex par
liaison avec les combles actuellement affectés en galetas), selon la procédure
d’enquête Camac 144017 ».
E.
Par ordonnance du 23 janvier 2015, le juge instructeur a joint les deux causes
sous la seule référence AC.2014.0422.
Par réplique du 26 mars 2015, la recourante a
maintenu sa position. Elle a reformulé ses conclusions dans le sens d’une
annulation des décisions attaquées ou, subsidiairement, de renvoyer les causes
à l’intimé pour qu’il
« octroie éventuellement une autorisation
subordonnée à une obligation de remettre les logements en cause sur le marché
du logement durant une durée de cinq ans au minimum, le prix du montant maximum
de loyer admissible devant être déterminé par [l’intimé]. »
Par dupliques du 16 avril 2015, la Société et
l’intimé ont également maintenu leur position.
Due à une réorganisation interne du Tribunal, la
cause a été reprise au 1
er
septembre 2015 par un nouveau juge
instructeur.
Suite à une convocation du Tribunal du 13 novembre
2015, une vision locale a eu lieu le 20 janvier 2016 en présence du mandataire
de la recourante et de représentants des autorités intimée et concernée ainsi
que de la propriétaire. Il ressort en particulier ce qui suit du procès-verbal
de cette vision locale :
«
Le lot n° 7 au 2
ème
étage
La Cour et les parties se rendent dans la cuisine du logement
du lot n° 7. […]
La cuisine
Sur demande du président, M. Chaignat indique que la cuisine
date probablement des années 70 ou du début des années 80, tout en soulignant
ne plus posséder les factures relatives à l’achat de cette cuisine. Il déclare
encore que l’immeuble a été construit au 16
ème
siècle et a été
rénové à plusieurs reprises.
La cuisine a une hauteur sous plafond d’environ 2.40 m. Cette
cuisine dispose du côté Nord d’une fenêtre en sapin, donnant sur une cour
intérieure sans végétation, d’environ 3 m sur 6 m. L’agencement de la cuisine
comporte une cuisinière avec quatre plaques électriques standards, un
lave-vaisselle de la marque Electrolux, une hotte de ventilation Gaggenau,
ainsi qu’un four et un réfrigérateur Bauknecht, plus récents que les autres
appareils. Le lave-vaisselle, le réfrigérateur et le four ne sont pas de la
même couleur que le front des autres meubles de cuisine. La surface du plan de
travail en inox est déformée. Un carrelage orange, datant des années 80,
recouvre une partie des murs de la cuisine. M. Grandgirard mentionne que
l’agencement de cette cuisine, dont la face en stratifié est décollée à un endroit,
est vétuste. Il en va de même en particulier du chauffe-eau à gaz et de la
chaudière inutilisée indépendante de celui-ci, qui sont installés dans une
armoire en face de la cuisinière. M. Thélin relève l’existence d’un faux
plafond. La cuisine ne présente pas d’autres particularités.
Me Petit estime que les équipements de cette cuisine sont
standards et vétustes.
La visite des lieux se poursuit depuis la cuisine dans le
sens inverse des aiguilles d’une montre.
La salle d’eau
La Cour et les parties se rendent ensuite dans la petite
salle d’eau, qui date des années fin 70, début 80 et qui comprend une cuvette
de toilette avec réservoir d’eau dans le mur, une douche, un lavabo, ainsi
qu’une ventilation mécanique. Cette salle d’eau ne possède aucune particularité.
Les trois pièces et la salle de bains, donnant sur la
terrasse, côté Sud
La Cour procède à l’inspection des trois pièces, donnant sur
la terrasse du lot n° 7, côté Sud. Les deux pièces plus à l’Est (salon, salle à
manger) comprennent une ouverture (sans porte) au milieu de la paroi qui les
sépare, permettant d’accéder à la pièce qui leur est contiguë. Elles comportent
aussi une porte donnant sur le corridor. Le président indique que la hauteur
sous plafond de ces trois pièces est d’environ 2.50 m. Il s’agit certainement
de faux plafonds, qui ne présentent aucune moulure. Les radiateurs, qui
comprennent des tuyaux visibles rejoignant le plafond, datent des années 80 et
les installations électriques des années 50. Les murs sont simplement
recouverts d’un papier ingrain et d’une dispersion.
Le président indique que la pièce, la plus à l’Ouest, dispose
d’une armoire murale sans particularité, d’un parquet flottant datant du milieu
du 20
ème
siècle et d’une porte-fenêtre donnant sur la terrasse.
Cette chambre bénéficie aussi d’une salle de bains qui lui est attenante.
Celle-ci comprend une baignoire, une cuvette de toilette avec réservoir d’eau à
l’arrière, un lavabo, ainsi qu’une fenêtre en sapin donnant sur le jardin/lac.
Ses murs sont partiellement recouverts d’un carrelage des années 80. Cette
salle de bains ne revêt aucune particularité. L’autorité intimée estime qu’il
est peu fréquent de disposer d’une salle de bains privative dans une chambre.
La pièce du milieu bénéficie d’un parquet en chêne, à bâtons
rompus et d’une fenêtre donnant sur la terrasse.
Depuis cette 2
ème
pièce côté Sud, la Cour et les
parties accèdent par l’ouverture directement à la 3
ème
pièce donnant
également sur la terrasse. M. Grandgirard mentionne que cette pièce comporte un
parquet à panneaux en sapin et en chêne, qui devrait être élégant une fois
restauré. Cette pièce dispose d’une porte-fenêtre et d’une fenêtre donnant
toutes deux sur la terrasse. Elle comporte aussi une petite cheminée à la
française, d’une largeur d’environ 80 cm et d’une hauteur d’environ 95 cm, qui
n’est pas reliée au canal de fumée, ni fermement fixée au bâtiment; la cheminée
d’apparence marbre foncé dispose de deux petits ornements ronds en laiton. Il
existe encore deux étagères murales encastrées, en stratifié, sans ornements.
Les terrasses du lot n° 7
La Cour et les parties se rendent sur la terrasse-balcon du
lot n° 7, qui comporte un escalier en métal menant au jardin privatif d’un
autre lot de la PPE. Sur demande de M. Grandgirard, M. Schlaefli mentionne que
des caves se trouvent en-dessous de ce jardin.
Le lot n° 7 dispose d’un droit de passage sur ce jardin
privatif jusqu’à la seconde grande terrasse, dont il peut profiter. Le
président signale l’existence sur celle-ci d’un cabanon en bois de 2 m sur 2 et
de caisses en béton côté Est, accueillant des plantes d’environ un mètre de
hauteur. Cette terrasse est entourée à l’Est, à environ un mètre en contrebas,
d’une autre terrasse et à l’Ouest d’une annexe, qui semble être un jardin
d’hiver, propriétés de tiers. Un local existe sous la seconde terrasse du lot
n° 7. M. D. E________ en serait le propriétaire. M. Schlaefli confirme qu’il
s’agit d’un restaurant/bar/club, qui comporte une terrasse donnant sur le quai
Perdonnet et qui ne fait pas partie de la PPE. L’accès existant depuis la
seconde terrasse du lot n° 7, qui ferait office de sortie de secours pour le
restaurant, ne peut pas être utilisé pour se rendre sur le quai Perdonnet. Me
Petit indique que ce club passe de la musique en fin de soirée. Depuis les deux
terrasses, il y a un dégagement/vue sur le lac Léman et les montagnes.
Les 4
ème
et 5
ème
pièces, côté Nord
La Cour et les parties se rendent à nouveau à l’intérieur du
lot n° 7, afin d’examiner la 4
ème
pièce. Cette pièce ne revêt aucune
particularité. Elle possède du côté Nord une fenêtre donnant sur une petite
cour intérieure. La hauteur de son plafond, ne comportant aucune moulure, est
d’environ 2.45 m. Les tuyaux du radiateur sont apparents. M. Grandgirard
mentionne que le parquet est en stratifié, donc sans couche d’usure de bois. M.
Schlaefli indique l’existence d’un parquet en bois massif dessous ce premier
parquet en stratifié.
La Cour et les parties se rendent dans une 5
ème
pièce, qui comporte les mêmes caractéristiques que la précédente, excepté
qu’elle comprend une fenêtre supplémentaire, donnant sur un mur situé à environ
1.30 m.
Le corridor
La Cour et les parties se rendent dans le corridor. Celui-ci
ne présente aucune particularité. Il dispose d’une armoire murale, côté Est et
son sol est recouvert d’un carrelage blanc cassé des années 80.
Le président prend des photographies de l’appartement du lot
n° 7, qui sont versées au dossier.
Le lot n° 10 au 4
ème
étage
La Cour et les parties se rendent dans l’appartement du lot
n° 10.
Sur demande du président, Mme F________, qui entend acquérir
cet appartement, indique occuper ce logement en qualité de locataire, depuis le
12 octobre 2015, pour un loyer mensuel de 2’000 fr., auquel s’ajoutent les
charges de 150 fr.
Cet appartement a été entièrement rénové. L’autorité intimée
relève qu’avant les travaux de rénovation, il s’agissait d’un 3.5 pièces. Mme F________
indique avoir emménagé directement après la rénovation.
La Cour et les parties longent le corridor, comportant deux
marches et menant à la cuisine ouverte sur le salon et la salle à manger. Mme F________
indique qu’il existait, avant que l’appartement ne soit rénové, un poêle sur la
façade Ouest. M. Grandgirard mentionne l’existence de lambris et de pannes
historiques apparentes au plafond. La cuisine, son carrelage et le parquet en
bois exotique massif sont neufs. Un petit local technique accolé à la façade
Est abrite une chaudière et un chauffe-eau. L’appartement comporte un chauffage
central à gaz individuel. Trois fenêtres en lucarne donnent du côté Nord.
Par la cuisine, la Cour et les parties accèdent à une salle
de bains entièrement rénovée, sans fenêtre, comportant une cuvette de toilette,
une baignoire, un lavabo et une ventilation mécanique.
On se rend ensuite dans une petite chambre entièrement
rénovée, disposant d’une fenêtre en PVC, qui donne sur une petite cour au Sud,
voire le toit d’en face.
On se rend dans une seconde petite chambre comprenant les
mêmes caractéristiques que la précédente, ainsi qu’une armoire murale.
On traverse à nouveau la cuisine et le salon, ainsi qu’une
partie du corridor, comportant un accès à une grande pièce, en empruntant une
haute marche. Mme F________ mentionne qu’il était question, avant les travaux
de rénovation, de deux galetas et montre à la Cour une photographie de ces
galetas, avec peu d’ouvertures vers l’extérieur et donc sombres, enregistrée
sur son téléphone portable. Cette pièce entièrement neuve dispose de fenêtres,
côté Sud (un vélux) et Nord (deux petites fenêtres en lucarne situées entre
1.70 et 1.80 m en-dessus du sol); elle donne sur une salle d’eau également
entièrement rénovée, comprenant une douche.
Me Petit mentionne que les époux C________étaient les
précédents locataires de cet appartement et que celui-ci ne dispose ni d’un
balcon, ni d’un accès au jardin.
Le juge mentionne que cet appartement comprend actuellement
4.5 pièces. Il prend des photographies de celui-ci, qui sont également versées
au dossier.
Les parties communes
La Cour et les parties quittent l’appartement du lot n° 10.
Le président indique qu’un ascenseur de la marque Schindler, en réparation, se
trouve à l’entrée de ce lot. M. Schlaefli mentionne que cet ascenseur date de
la fin de l’année 2015 et qu’il a remplacé un autre ascenseur, qui était en
service. Le président constate que la cabine de l’ascenseur a été changée et
qu’il ne comporte aucune particularité. Les parties et la Cour se rendent dans
les caves, au sous-sol.
Le président constate que les accès communs ont été rénovés.
Les représentants de la société SI X________ confirment qu’une rénovation a eu
lieu dans le courant de l’année 2015. »
A l’occasion de la vision locale, le mandataire de
la recourante a requis, par écriture du 20 janvier 2016, d’ordonner la
production de diverses pièces en mains de la Société.
Dans le délai imparti aux parties après transmission
du procès-verbal précité, le Service intimé s’est prononcé par mémoire du 1
er
février 2016 en maintenant ses conclusions de rejet du recours. Par courrier du
2 février 2016, l’Office communal du logement a renoncé à formuler des
déterminations. Par mémoire du 4 février 2016, la recourante a également
maintenu ses dernières conclusions. Quant à la propriétaire, par écriture du 9
février 2016 formulée en connaissance des écritures des autres parties, elle a
aussi confirmé ses conclusions.
Sans y avoir été invitée, la recourante a produit
une dernière écriture en date du 17 février 2016. Le Tribunal a informé les
parties que cette écriture ne contenait rien de pertinent pour le sort du
litige et ne serait dès lors pas retenue.
La Cour a statué par voie de circulation. Dans la
mesure utile, les arguments des parties seront repris par la suite.
Considérant en droit
1.
Les recours ont été déposés dans le délai et les formes prévus par la
loi (cf. en particulier art. 79, 95 et 99 de la Loi vaudoise du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). En tant
qu’association de locataires, la recourante a qualité pour agir selon l’art. 8
al. 2 let. a LAAL, vu que les logements à vendre étaient vides de locataires
lorsque les décisions attaquées ont été rendues. Dans la mesure où la Société
reproche à la recourante d’abuser de son droit de recours, il s’agit d’une
question de fond, qui sera traitée par la suite, et non d’une question de la recevabilité
du recours, voire de la qualité pour recourir. Contrairement à ce que laisse
entendre la Société, il n’est pas non plus déterminant que la recourante se
soit trompée sur l’identité des derniers locataires du lot 10 (famille G________
à la place de la famille C________). L’essentiel est que le recours, tant par ses
conclusions que par sa motivation, porte sur le lot 10. Les deux recours sont
donc recevables.
2.
a) La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de logements en
conservant sur le marché locatif certains types d'appartements répondant à un
besoin de la population (art. 1 LAAL). Selon l'art. 2 al. 1 de cette loi,
l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement
à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.
La LAAL tend à empêcher que les appartements loués
ou à louer ne soient convertis en logement à acheter et qu'il en résulte un
rétrécissement du marché locatif des logements qui, par leur prix, sont
accessibles à la plus grande partie de la population (Tribunal fédéral [TF] 1C_504/2010
du 18 juillet 2011 consid. 3.5 et réf.; CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012
consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et réf.).
L’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas, en premier lieu, de protéger un
locataire individuel, mais de conserver intact un parc locatif en période de
pénurie, respectivement certains objets de ce parc locatif, à savoir les
appartements répondant à un besoin de la population dont les loyers sont
abordables (TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5 ; CDAP
FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a).
En application de l'art. 4 al. 1 LAAL,
l'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné n'appartient pas à
une catégorie où sévit la pénurie de logements (let. a) ou est soumis au régime
de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la
construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier
avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée
(let. b) ou est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé
devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (let. c).
L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent
l'aliénation (al. 2 ; cf. exposés des motifs et projets de loi [EMPL] du
Conseil d’Etat n° 408 du 15 juin 2011 et n° 168 du 2 juillet 2014 sur le projet
de loi sur la préservation du parc locatif vaudois [LPPL], ch. 5.4 ad art. 20 et
21). Elle peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le
relogement du locataire. Le Département requiert alors l'inscription de leur
mention au registre foncier (al. 3).
Aux termes de l’art. 5 LAAL, lorsqu’aucune des
conditions posées à l’art. 4 n’est réalisée, l’autorisation est refusée.
Dans le cas de l’art. 4 al. 1 let. c LAAL, la
réglementation en vigueur sert finalement aussi à la protection d’un locataire
individuel, plus qu’à la préservation du parc locatif.
b) En l’espèce, l’intimé a accordé l’autorisation en
invoquant l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. La notion de logement appartenant à une
catégorie « où sévit la pénurie » au sens de cette disposition est
utilisée aussi bien dans la Loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi
que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV
840.15 ; cf. art. 1 al. 1 et art. 3 LDTR) que dans la LAAL. La
jurisprudence considère que la notion est la même dans les deux lois. Il est
par conséquent possible de s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du
6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) qui stipule que les logements
correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les
caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une
catégorie touchée par la pénurie (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid.
1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; ancien Tribunal
administratif [TA] FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18
septembre 2003 consid. 4a; FO.1995.0038 du 15 novembre 1996 consid. 4).
Selon la jurisprudence, savoir si un logement
appartient à une catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la
statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du
critère du nombre de pièces (critère quantitatif). Il faut ensuite apprécier si
le logement en cause, de par son prix et ses caractéristiques, fait partie ou
non d’une catégorie où sévit la pénurie, soit d’une catégorie répondant à un
besoin de la population (critère qualitatif) (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre
2012 consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; TA FO.2003.0008
du 24 décembre 2003 consid. 2).
Sur ce second aspect, l’autorité cantonale
compétente s'en remet dans une large mesure à l'appréciation de la commune,
celle-ci étant la mieux informée en la matière (CDAP FO.2012.0005 du 10
octobre 2012 consid. 1a; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; TA AC.2000.0082
du 13 décembre 2000 consid. 3a/aa, in : RDAF 2001 I 344 ; Bulletin du
Grand Conseil [BGC] février 1985, p. 1494).
L'analyse est par ailleurs facilitée lorsqu’il existe
des statistiques communales portant également sur le niveau des loyers par
catégorie d'appartements (telle est la situation à Lausanne).
c) En termes quantitatifs, l'existence d'une
situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée est admise
lorsque le taux de vacance, selon les statistiques des logements vacants, est
inférieur à 1,5 % (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid.
1b/aa ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; FO.2007.0004 du
22 février 2008 consid. 3a et réf. ; cf. également rapport [RC-168] du 1
er
juin 2015 de la majorité de la Commission concernant le projet de la LPPL,
annexe au BGC du 3 novembre 2015, p. 9 s. et 12, ch. 5 et 7.1 ad art. 2 al. 1 ;
EMPL 2011 et 2014 précités ad LPPL, ch. 4.2.2).
d) aa) En termes qualitatifs, la jurisprudence
cantonale considère que des logements conçus selon des typologies
architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne
ne correspondent pas, par essence, aux besoins de la population, respectivement
que des appartements dits résidentiels n'entrent a priori pas dans la catégorie
de logements où sévit la pénurie (CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid.
3c et réf.). Le Tribunal fédéral considère pour sa part que les appartements à
loyers élevés ou de haut standing, voire luxueux, ne répondent pas aux besoins
du cercle de personnes que tend à protéger la loi, à savoir « la plus
grande partie de la population ». Selon lui, il en va ainsi notamment de
logements qui présentent des caractéristiques hors normes ce qui en fait des
objets particuliers sur le marché immobilier (cf. ATF 116 Ia 401 consid.
11 ; TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5). Selon le Conseil
d’Etat, la surveillance administrative doit en effet s’exercer sur les
logements standards qui répondent aux besoins prépondérants de la population,
et non sur les objets qui ne constituent qu’un segment particulier du parc de
logements offerts sur le marché, tel que les immeubles ou les logements qui
sont manifestement « résidentiels », voire hors normes (cf. EMPL 2011
ad LPPL, ch. 4.2.3 ; TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5). La
notion de caractère résidentiel ne doit toutefois pas être interprétée de
manière trop large (TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/cc, in :
RDAF 2001 I 344).
L'appréciation doit prendre en compte les
caractéristiques générales du logement considéré (CDAP FO.2012.0005 du 10
octobre 2012 consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et
réf.). S'agissant des caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans
la catégorie à pénurie, sont principalement pertinents, d’une part, le nombre
de pièces et, d’autre part, la surface et les équipements (TA AC.2000.0082 du
13 décembre 2000 consid. 3a/cc, in : RDAF 2001 I 344 ; concernant la
surface du logement cf. également infra let. aa et cc).
bb) Il a ainsi été constaté que n’appartenait pas à
une catégorie où sévit la pénurie un appartement dont les caractéristiques
intrinsèques (surfaces généreuses, grande hauteur des pièces, plafonds moulurés
et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminées de salon), de même que
la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en faisaient dès l'origine
un logement de type résidentiel (TA FO.1994.0036 du 13 novembre 1996
consid. 3d). Il a également été jugé que n’appartenaient pas à une
catégorie où sévit la pénurie les appartements d’un immeuble construit au début
du 20
ème
siècle, dont les surfaces étaient particulièrement
généreuses (200 m
2
chacun pour 6 pièces) et dont les
caractéristiques constructives étaient celles d’une villa locative
résidentielle de haut standing (hauts plafonds, cheminées de salon, parquets,
vérandas, jardin de 1'398 m
2
et environnement privilégié) (CDAP FO.2010.0012
du 4 octobre 2010, confirmé par le TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011). Le
Tribunal cantonal a également confirmé l’exclusion du champ d’application de la
LDTR d’un immeuble sis avenue William-Fraisse à Lausanne dans le quartier
sous-gare, qui figurait en note 2 au recensement architectural et comprenait
des appartements entre 5 et 7 pièces dont les surfaces se situaient entre 183
et 221 m
2
et qui étaient dotés d’éléments architecturaux d’un
intérêt remarquable (cheminées en marbre au salon, moulures au plafond,
menuiseries et parquets de qualité, faïences, oriels). L’immeuble possédait
en outre une typologie assez exceptionnelle puisque construit en forme de
« L » avec seulement deux appartements par étage (CDAP AC.2011.0263
du 24 mai 2012). Le tribunal en a fait de même concernant un immeuble dont les
appartements se caractérisaient non seulement par des surfaces généreuses
(entre 137.80 et 177.90 m
2
), mais également par des hauts plafonds,
ce qui leur donnait un volume sortant des normes usuelles. Ils possédaient en
outre des éléments architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable, tels que
cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, parquets de qualité et
bow-windows dotés de vitraux. La présence de vitraux avait également été
constatée dans la cage d’escalier. L’apparence extérieure de l’immeuble et
celle des aménagements extérieurs correspondaient à un immeuble ancien de haut
standing avec notamment la présence d’une gloriette (pavillon de jardin)
d’époque. Le fait que l’on se trouvait en présence d’un objet présentant des
caractéristiques hors normes était confirmé par l’inscription à l’inventaire
prévu par la LPNMS et par l’attribution de la note 2 au recensement
architectural, correspondant aux monuments d’importance régionale (CDAP FO.2012.0003
du 29 août 2012).
cc) Cependant, il faut nuancer. Car, comme exposé
ci-dessus (consid. 2d/aa), la notion de caractère résidentiel ne doit pas être
interprétée de manière trop large et le législateur avait, lors de l’adoption
de la LDTR, particulièrement à l’esprit le cas des immeubles anciens, parce que
ceux-ci comportaient généralement des logements à loyers abordables. L’on ne
saurait donc se focaliser sur la présence de grande surface de certaines pièces
et/ou de hauts plafonds, voire de certains éléments d’agrément, telle une
cheminée de salon, pour exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il
convient de prendre en considération l’ensemble des caractéristiques des
logements concernés pour apprécier si ces derniers présentent ou non des
qualités supérieures à la moyenne (TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid.
3a/cc, publié in : RDAF 2001 I 344 ; CDAP AC.2011.0263 du 24 mai 2012
consid. 2b/cc). Le Tribunal administratif (dans l’arrêt précité AC.2000.0082) avait
mis en doute une pratique de l’autorité cantonale selon laquelle la loi ne
s'appliquerait pas aux appartements comportant plus de cinq pièces en relevant
que cette solution ne s'imposait pas d'emblée à la lecture de la loi, du règlement,
voire des statistiques (en mentionnant à cet égard le taux de logements vacants
de six pièces à Nyon, voisin à l’époque de zéro) et en soulignant que le Canton
de Genève prévoyait que le dispositif légal correspondant s'appliquait aux
logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le
canton de Vaud). Se référant aux différents arrêts constatant que la loi ne
s'appliquait pas lorsque les logements présentaient des surfaces trop élevées,
voire des équipements tels des cheminées de salon, il avait confirmé qu’étaient
exclus du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il
s’agissait précisément d’une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal
fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418), voire ceux présentant un
caractère résidentiel.
dd) Pour déterminer si l’on se trouve en présence
d’un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin de la population,
le niveau du loyer est également pris en considération (cf. TF 1C_504/2010 du 18
juillet 2011 consid. 3.6). La jurisprudence a précisé à cet égard que, pour
déterminer si, par son prix, un appartement répond à un besoin de la
population, on ne peut pas s'en tenir uniquement au montant du loyer payé par
le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon les circonstances, se
situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non abusif) pour lequel
l'appartement pourrait être remis sur le marché de la location (TA FO.1994.0036
du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c ; GE 93.0059 du 12 juin 1997 consid.
3
;
FO.2005.0020 du 26 avril 2006 consid. 4). Tel était le
cas dans la cause FO.1994.0036 où un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5
pièces de 157 m
2
, même vétuste, représentait manifestement un prix
de faveur. C'était ainsi à juste titre que l'autorité s'était attachée dans un
premier temps à définir le loyer objectif de l'appartement avant
transformation. Dans l’arrêt précité 1C_504/2010, le Tribunal fédéral s’était
toutefois contenté de se référer aux loyers effectivement payés, sans se poser
la question s’ils correspondaient aux loyers objectifs pour les logements en
question. Dans l’arrêt AC.2000.0082 susmentionné, le Tribunal administratif
avait mis en doute la prise en compte d’un loyer objectif (tout en relevant que
la jurisprudence avait approuvé à plusieurs reprises cette méthode) en se
demandant si l'on ne devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu
(comme c’était le cas à Genève), cas échéant moyennant certaines corrections
(arrêt précité consid. 3a/bb). Certains arrêts ont également précisé que la
prise en compte d’un loyer calculé selon la méthode dite
« objective » pour déterminer si un appartement appartenait à une
catégorie où sévit la pénurie de logements ne pouvait pas être considérée comme
une règle générale (cf. TA FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid.
4b/bb ; FO.2000.155 du 15 octobre 2002 consid. 5). Par ailleurs, le
Tribunal de céans a refusé – hormis des cas exceptionnels – d’ajouter aux
loyers « objectifs » des hausses de loyer qui pourraient intervenir
compte tenu des travaux de transformation ou rénovation prévus (CDAP
FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc).
Le Tribunal administratif avait laissé ouverte la
question de savoir si un appartement de cinq pièces loué pour un loyer mensuel de
2'250 fr. charges comprises, notablement supérieur à celui de 1'700 fr. indiqué
comme abordable pour cette catégorie par les statistiques, appartenait encore à
une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population (TA FO.2002.0034
du 18 septembre 2003 consid. 4 b/aa). Il avait jugé que tel n'était pas le cas
d'un appartement dit résidentiel, dont le loyer net objectif ou théorique était
supérieur à 200 fr. le m
2
par an (TA FO.2005.0020 du 26 avril 2006
consid. 4). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif semble avoir
confirmé une pratique selon laquelle sont réputés appartements qui ne répondent
plus particulièrement aux besoins de la population ceux dont le loyer annuel
(cas échéant le loyer objectif) excède les 200 fr. le m
2
. Cette
pratique, qui assimile à des objets luxueux tous les appartements dont le loyer
au m
2
atteint un certain montant – ceci quelles que soient les
caractéristiques de l’objet et la situation concrète en matière de catégories
de logements où sévit la pénurie – a toutefois plus récemment été jugée
discutable. La limite de 200 fr. le m
2
ne tient, en outre, pas
compte de l’évolution du marché, ni du taux hypothécaire qui peut se répercuter
sur le montant des loyers, mais que les locataires font par ailleurs rarement
valoir. Si on voulait exclure aujourd’hui tous les appartements dépassant cette
limite, il est évident qu’un grand nombre d’appartements, qui ne présentent
pour le reste pas d’autres caractéristiques permettant d’admettre qu’ils sont
hors normes ou luxueux, ne profiteraient plus, surtout dans les villes où la
pénurie est flagrante, de la protection de la LAAL. Cela irait à l’inverse du
but poursuivi par la loi. On ne saurait ainsi considérer un logement comme
luxueux pour le seul motif du dépassement de la limite des 200 fr. le m
2
(cf. CDAP AC.2011.0263 du 24 mai 2012 consid. 2a ; FO.2012.0005 du 10
octobre 2010 consid. 2a/cc).
Du reste, il ressort des statistiques récentes de
l’Office fédéral de la statistique (OFS) pour l’année 2013 (toutes disponibles
sur le site internet de l’OFS), d’une part que même les loyers moyens fluctuent
fortement selon les régions et périodes de construction, et d’autre part que
ces loyers moyens sont, selon les régions, périodes de construction et tailles
des appartements, souvent très proches, voire même au-dessus du seuil des 200
fr. par m
2
par année (correspondant à 16,66 fr. par m
2
par
mois). Ainsi, le loyer moyen net (sans charges) mensuel par m
2
pour
tout le canton de Vaud est de 16,90 fr. pour tous types d’habitations et plus
particulièrement de 16,30 fr. pour les appartements à 4 ou 5 pièces. Sur une
année, la moyenne par m
2
est donc de 202,80 fr. pour tous types
d’habitations et de 195.60 fr. pour les 4 et 5 pièces ; en tenant compte
de la marge de « confiance » de 0,40 fr. par m
2
pour les
appartements à 5 pièces prévue par l’OFS, on arrive même à 200,40 fr. par année
par m
2
(statistique T 9.3.3.5 : Loyer moyen par m
2
en francs selon le nombre de pièces, par canton). Il est évident que ces
moyennes valables pour tout le canton, doivent être adaptées vers le haut dans
les villes de l’arc lémanique. En effet, au niveau suisse, les prix moyens
mensuels, tous genres d’habitations confondus, peuvent varier selon les types
de communes au m
2
de 10,80 fr. pour une commune agricole, en passant
par les communes suburbaines et les centres à 16,50 fr. et 16,80 fr. jusqu’à
19,10 fr. pour les communes à revenu élevé (statistique T 9.3.3.8 : Loyer
moyen par m
2
selon le nombre de pièces et 9 types de communes). Et
pour la région lémanique, le loyer moyen mensuel au m
2
est de 17,20
fr. toutes habitations confondues et de 17,30 fr. pour les 5 pièces, donc plus
de 200 fr. par année ; ces montants moyens varient selon l’époque de
construction, pour un 5 pièces de 15,50 fr. à 19,40 fr. par m
2
(statistique
T 9.3.3.7 : Loyer moyen par m
2
en en francs selon le nombre de
pièces et l’époque de construction, par grandes régions). Enfin, selon l’époque
de construction, le loyer moyen pour un 5 pièces dans la région lémanique varie
de 1'760 fr. à 2'315 fr. (T 9.3.3.3 : Loyer moyen en francs selon l’époque
de construction et le nombre de pièces, par grandes régions). Il sera encore relevé
que les chiffres susmentionnés ne représentent que des moyennes et qu’il y a
donc un grand nombre de logements avec un loyer au-dessus de ces moyennes. Cela
montre en tout cas, que la limite absolue des 200 fr. par m
2
n’est
aujourd’hui plus réaliste et qu’il est de plus difficile de définir des (nouvelles)
limites absolues. Il faut bien plus procéder à une vision de toutes les
circonstances du cas d’espèce, lors de laquelle le montant du loyer (global et
au m
2
) ne peut être qu’un élément parmi d’autres à prendre en
compte.
ee) Le Tribunal de céans a procédé au même
raisonnement que pour le niveau du loyer en ce qui concerne le montant de la
taxation par l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie (ECA)
découlant de la police d’assurance respective ; il a donc renoncé à poser une
limite absolue et déclaré discutable de vouloir se fonder uniquement sur cette
valeur (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc). Certes, le
Tribunal fédéral avait retenu, dans son arrêt 1C_504/2010 du 18 juillet 2011
(au consid. 3.6, au sujet de l’arrêt CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010), que le
caractère résidentiel d’un immeuble pouvait également ressortir d’un montant
particulièrement élevé de sa taxation par l’ECA, soit dans le cas jugé de 823
fr. le mètre cube. Il ne s’était toutefois pas contenté de baser son appréciation
uniquement sur la valeur ECA, mais avait également procédé à une vue d’ensemble
(en y incluant notamment les caractéristiques constructives et le niveau des
loyers).
Le Tribunal de céans avait auparavant précisé à ce
sujet que le projet de loi sur la préservation du parc locatif vaudois (LPPL) du
20 février 2008 prévoyait une exclusion du champ d’application de cette loi des
immeubles dont la valeur à neuf incendie était supérieure à 750 fr. le mètre
cube (CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3d). Dans cette mesure, le
Service intimé relève dans la présente procédure que la position du Conseil
d’Etat restait la même dans l’EMPL du 2 juillet 2014 (ch. 4.2.4) concernant le
nouveau projet de LPPL. L’intimé expose ce qui suit :
« Ainsi, il est prévu d’exclure les immeubles
dont la valeur à neuf ECA est supérieure à CHF 750 le m
3
(à l’indice
117, indice 100 = 1990, ce qui correspond à CHF 770.- le m
3
à
l’indice actuel, qui est de 120) (art. 3 litt. c des deux projets de lois
précités) […]. Finalement, une autre exception devrait concerner les logements
de 135 m
2
et plus de surface nette ou intra muros (art. 3 litt. d du
projet complémentaire de juillet 2014) ; cette solution est celle retenue
par la Commission du Grand Conseil chargée d’examiner le premier projet de
LPPL, qui a privilégié la notion de surface à celle du nombre de pièces […] . »
Cette loi n’a toutefois pas encore été adoptée définitivement.
Certes, le Grand Conseil a accepté en séance du 3 novembre 2015 une version du
projet de LPPL qui exclut de son champ d’application les logements d’une
surface habitable intra muros de 135 m
2
ainsi que les immeubles ou logements
dont la valeur à neuf d’assurance incendie (ECA) est supérieure à 750 fr. par
mètre cube (BGC du 3 novembre 2015 p. 57 et 58 ad art. 3 al. 1 let. c et d LPPL).
Par la suite, le Grand Conseil a toutefois décidé de renvoyer l’objet à sa
commission pour une nouvelle étude (BGC du 17 novembre 2015, p. 11 ss). Dans la
foulée, l’Asloca, qui avait été à l’origine de l’initiative populaire cantonale
« Stop à la pénurie de logements », à laquelle le Conseil d’Etat
entendait opposer un contre-projet dont fait partie la LPPL, a formulé notamment
des réserves au sujet des chiffres retenus pour la surface (cf. rapport
complémentaire de la commission du 18 décembre 2015, in BGC du 12 janvier 2016,
p. 9 ss, spéc. p. 15/16). L’Asloca a en outre indiqué que la situation actuelle
ne lui permettait pas de se prononcer sur la question de savoir si elle allait renoncer
à lancer un référendum contre la LPPL. Vu la réaction de l’Asloca, le Grand Conseil
a finalement décidé de renvoyer, en séance du 12 janvier 2016, l’ensemble du
projet « paquet logement » au Conseil d’Etat (BGC du 12 janvier 2016,
p. 18 ss, spéc. p. 30 ; p. 1 du journal « 24 heures » du 13
janvier 2016 avec le titre : « Le Grand Conseil poubellise un an de
travail sur le logement »). Le 19 février 2016, le Conseil d’Etat a
présenté un nouveau et unique projet de loi, comme contre-projet indirect à
l’initiative susmentionnée de l’Asloca, sous la forme d’une loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL ; cf. communiqué du
Conseil d’Etat du 19 février 2016 « Lutte contre la pénurie de
logements »). Il n’y a donc (toujours) pas lieu de se tenir de manière
absolue aux limites que prévoient les projets de lois. Suite à un arrêt très
récent du Tribunal fédéral au sujet de la LAAL (TF 1C_16/2015 du 3 septembre
2015 ; cf. pour plus de détails ci-après consid. 3), ce projet de loi
pourrait par ailleurs être rediscuté plus profondément. Les limitations prévues
par ledit projet servent tout au plus comme indices qui, par ailleurs, sont
déjà pris en compte par la jurisprudence récente. Par ailleurs, le Tribunal
fédéral et le Tribunal cantonal n’avaient pas basé leurs décisions d’exclure un
logement d’une catégorie à pénurie uniquement sur l’argument d’une valeur ECA
de plus de 750 fr. le mètre cube ou celui d’une certaine surface (concernant la
surface cf. de plus infra consid. 4f). Au contraire, comme déjà exposé, ils
avaient considéré toutes les particularités du cas d’espèce (valeur ECA,
niveaux des loyers, caractéristiques constructives et environnement) pour
estimer si le logement en question sortait du champ d’application de la loi (cf.
TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.6 et CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre
2010). Vu ce qui a été dit sur l’évolution des loyers (supra consid. 2d/dd) et
l’augmentation de la valeur ECA constatée en l’espèce pour la période de 2002 à
2012, il apparaîtrait pour le reste opportun d’examiner de plus près
l’évolution des valeurs ECA, si l’on compte fixer une limite absolue à ce sujet
(cf. l’évolution de la valeur ECA de l’immeuble litigieux de 2002 à 2012 de 4'389'090
fr. à 4'986'412 fr., ce qui signifie une augmentation de plus de 13,6%, donc environ
le double de l’indice des prix appliqué par l’intimé et prévu dans le projet de
la LPPL).
3.
L’appréciation qui doit avoir lieu (au consid. 4 infra) au sujet de la
question de savoir si une des hypothèses prévues à l’art. 4 al. 1 et 2 LAAL est
remplie, tiendra également compte de ce qui suit :
Même si aucune des variantes de l’art. 4 al. 1 et 2
LAAL n’est remplie et qu’ainsi l’autorisation d’aliéner devrait en principe
être refusée selon l’art. 5 LAAL, un tel refus ne pourrait pas être admissible
sous l’angle de la garantie de la propriété en relation avec le principe de la
proportionnalité (cf. art. 26 al. 1 et 36 Cst. fédérale [RS 101] et art. 25 al.
1 et 38 Cst. vaudoise [RSV 101.01]). Dans cette mesure, le Tribunal de céans a
constaté qu’un refus pur et simple d’autoriser l’aliénation d’un logement
appartenant à une catégorie où sévit la pénurie n’est pas admissible si la
vente peut être autorisée moyennant le respect de conditions permettant de
garantir que le but visé par la loi sera respecté (CDAP FO.2008.0019 du 3
février 2009 et FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 3c ; appréciation
confirmée par le Tribunal fédéral par l’arrêt 1C_16/2015 du 3 septembre 2015,
spécialement consid. 5).
Au sujet de l’examen à entreprendre, si des
conditions peuvent être imposées pour que la vente puisse être autorisée tout
en assurant le respect des objectifs posés par la LAAL, il est renvoyé au
considérant 5.3 de l’arrêt récent précité du Tribunal fédéral 1C_16/2015 :
« […] Il convient à cet égard de souligner que la
cour cantonale avait jugé dans de précédentes affaires que la condition de la
fixation d'un prix de vente était une condition inadmissible, faute de base
légale, sous l'angle de la garantie de la propriété. De même, selon la
jurisprudence cantonale signalée par les parties, la cour cantonale avait jugé
non conforme à la garantie de la propriété un contrôle des loyers au-delà d'une
période de cinq ans en cas d'aliénation, alors même que le droit cantonal
prévoit un contrôle de dix ans en cas de travaux (arrêt de la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal vaudois FO.2008.0019 du 3 février
2009). Or, il apparaît paradoxal, pour ne pas dire arbitraire, de ne pas
examiner d'éventuelles autres conditions auxquelles soumettre l'autorisation de
vendre au motif qu'elles ne peuvent être imposées à la propriétaire sauf à
violer la garantie de la propriété, tout en refusant purement et simplement
l'autorisation de vendre, mesure pourtant largement plus restrictive qu'une
autorisation sous conditions.
Comme le relève l'autorité administrative intimée, le
choix de la mesure peut notamment dépendre de la qualité des parties - en
l'occurrence une agence immobilière et non un particulier - et de leurs
intentions, ce qui justifie un examen de cas en cas des conditions pouvant être
imposées. Aussi, si dans l'arrêt cantonal topique relatif à la durée maximale
du contrôle des loyers, le Tribunal cantonal vaudois a estimé qu'il se
justifiait de fixer cette limite à 5 ans, cela ne signifie pas encore qu'il
faille en tirer une règle générale. Le droit cantonal vaudois prévoit lui-même
un contrôle des loyers sur dix ans en cas de travaux de rénovation (art. 4 al.
3 de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation
et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements
à d'autres fins que l'habitation [LDTR; RSV 840.15 ]). Quant à la jurisprudence
fédérale, elle reconnaît qu'une telle mesure peut être compatible avec la
garantie de la propriété (ATF 131 I 333 consid. 2.1 p. 336; 101 Ia 502 consid.
5d p. 513 s.). L'autorité intimée admet pour sa part dans sa réponse au recours
qu'une période de contrôle des loyers plus longue pourrait concourir de manière
satisfaisante aux objectifs poursuivis par la LAAL.
Il n'est pas exclu que certaines mesures, seules ou combinées,
soient propres à ce qu'une vente puisse être autorisée sans compromettre le but
visé par la LAAL. Elles porteraient en tout état moins atteinte à la garantie
de la propriété qu'une interdiction complète de vente. Cela étant, il
n'appartient pas au Tribunal fédéral d'évaluer pour la première fois dans la
procédure la pertinence de ces éventuelles mesures. […] »
4.
Vu ce qui précède, il y a donc lieu d’examiner, dans un premier temps,
si les logements litigieux appartiennent à la catégorie où sévit la pénurie du
logement au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Selon la Société propriétaire et
le Service cantonal intimé, ce n’est pas le cas.
a) L’intimé admet toutefois, qu’en termes quantitatifs,
sous l’angle de l’offre de logements sur le territoire communal, la commune de
Vevey connaît une situation de pénurie. En effet, la statistique des logements
vacants laisse apparaître un taux de vacance global de l’ordre de 0.27% au 1
er
juin 2014 (selon les chiffres de Statistiques Vaud au 1
er
juin
2014 : 27 logements vacants à louer ou à vendre sur un parc estimé de 10'130
logements, dont pour la location quatre logements à 3 pièces, six à 4 pièces,
deux à 5 pièces et un à 6 ou plus de pièces ; au 1
er
juin 2015 :
60 logements vacants à louer ou à vendre, dont pour la location 19 à 3 pièces,
huit à 4 pièces, trois à 5 pièces et aucun à 6 ou plus de pièces ; au 1
er
juin 2013 : 35 logements vacants à louer ou à vendre). La situation est à
peine meilleure à l’échelle du District Riviera-Pays d’Enhaut, qui connaît un
taux de vacance global de 1,1% au 1
er
juin 2013 (492 logements
vacants, dont 263 destinés à la location), 0,83% au 1
er
juin 2014 (383
logements vacants, dont 197 destinés à la location, pour un parc de 46'015
logements), respectivement de 1,0% au 1
er
juin 2015 (461 logements
vacants, dont 267 destinés à la location ; cf. également BGC du 3 novembre
2015, p. 53 à 56 ad art. 2 al. 1 LPPL). Ces taux sont donc inférieures à la
limite des 1,5%, raison pour laquelle, en termes quantitatifs, les conditions
pour admettre qu’il sévit une pénurie de logements sont remplies (cf. supra
consid. 2c).
b) Reste à examiner, si les logements en cause
appartiennent de par leurs prix et caractéristiques à la catégorie où sévit la
pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin de la population. Dans ce
cadre, la Cour se prononcera également sur la question de savoir s’il y a une
inégalité de traitement injustifiée et si la recourante a commis un abus de
droit manifeste en contestant les deux décisions litigieuses, ce que soutient
la Société.
c) Comme il a été retenu (au consid. 2b), il faut en
premier lieu se fonder sur l’appréciation de la commune, celle-ci étant en
partie la mieux informée en la matière.
L’Office communal du logement a estimé, selon ses
indications sur les formulaires de demande, que les deux habitations
appartenaient à une catégorie à pénurie. Il a toutefois préavisé favorablement
la demande d’aliénation, parce que les anciens locataires avaient trouvé à se
reloger et que les acquéreurs entendaient acheter l’appartement pour y habiter.
Ces déclarations ne sont pas vraiment en accord avec le but de la LAAL. Tel
qu’exposé (au consid. 2a), l’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas principalement
de protéger un locataire individuel, mais de conserver intact certains objets
du parc locatif en période de pénurie. Par les transactions prévues, les
appartements en question seraient soustraits au parc locatif, et cela, de plus,
sans que d’autres logements de la région soient libérés, voire s’ajoutent au
parc locatif ou que le nombre de locataires de la commune se réduise (cf. la
situation de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL), puisque les acquéreurs sont sensés
arriver en provenance d’un autre canton.
Quant au Service cantonal intimé, celui-ci relève
que l’Office communal du logement n’avait pas motivé pourquoi les appartements
faisaient partie d’une catégorie à pénurie. Le Service cantonal avait renoncé à
une vision locale des deux appartements. Il avait fondé sa décision, que les
logements en cause n’entraient pas dans une catégorie à pénurie, sur une
« approche historique », en procédant dans « l’exacte
continuité » de trois décisions déjà rendues en moins d’une année pour
trois autres appartements du même immeuble. Il a considéré qu’il pouvait
appliquer mutatis mutandis le même raisonnement aux deux appartements en
question. Le lot 7 de 139 m2 avec cinq pièces au dernier loyer mensuel de 2'600
fr., « dont tant la surface que le niveau d’équipement (mention sur le
bail d’un salon avec cheminée décorative, d’une terrasse d’accès au jardin
(recte : à la terrasse du rez-de-chaussée), d’une cuisine entièrement
agencée/équipée, une salle de bains WC, une salle de douche/WC) » était
comparable à au moins deux des trois autres appartements pour lesquels des
requêtes lui avaient déjà été soumises et acceptées sans condition. Au sujet du
lot 10 en tant que 3,5 pièces au dernier loyer mensuel de 1'330 fr., qui était
notablement plus bas que celui des autres logements de l’immeuble, l’intimé a
estimé « qu’indépendamment de son état d’entretien, le bail fait état de
caractéristiques constructives initiales relativement semblables à celle des
autres logements de l’immeuble (mention sur le bail d’un séjour avec cheminée,
d’une cuisine agencée), notamment ceux pour lesquels des requêtes avaient déjà
été soumises aux autorités et acceptées sans condition par ces
dernières ». De plus, l’intimé a renvoyé à la valeur ECA élevée de 878 fr.
le mètre cube par rapport à celle d’objets « standard » du marché,
qui est généralement comprise entre 550 et 750 fr. le mètre cube.
Au sujet des trois décisions rendues précédemment
pour trois autres appartements du même immeuble, l’intimé a exposé ce qui suit :
« Il sied de rappeler à cet égard que, dans la
première décision rendue pour la vente d’un appartement de cet immeuble (voir
notre décision AAL 3333 du 7 novembre 2013 portant sur un logement du 3
ème
étage, lot 8) qui était acquis par son locataire en place, la Division logement
a retenu que le logement en cause n’entrait pas dans une catégorie « à
pénurie ».
En effet, bien que la commune ait répondu en cochant
la case « oui » de cette question de l’appartenance ou non du
logement à une catégorie « à pénurie », la Division logement s’est
écartée de cette appréciation communale, par ailleurs non motivée. Elle a
considéré en effet que, de par sa surface, son loyer et, de manière générale,
ses caractéristiques, cet appartement de 4 pièces de 175,6 m
2
(184 m
2
sur le bail) au loyer mensuel de CHF 3'000.- ne correspondait plus aux besoins
prépondérants de la population. Elle a fondé son appréciation sur des éléments
objectifs, notamment sur la surface hors-norme du logement, le descriptif de
l’appartement figurant sur le bail à loyer (deux cheminées décoratives,
bains-WC, WC séparé, véranda vitrée, terrasse-jardin) et ce mode de faire
échappe à la critique.
Saisie d’une deuxième requête d’aliénation d’un
appartement de cet immeuble (voir notre décision AAL 3333b du 20 juin 2014
portant sur un logement du 3
ème
étage, lot 9), la Division logement
a maintenu son appréciation selon laquelle le logement n’entrait pas dans une
catégorie « à pénurie ».
Il s’agissait cette fois-ci d’un logement de 5 pièces
de 138 m
2
(140 m
2
sur le bail) loué pour un prix de
2'950.-/mois net présenté comme entièrement rénové et équipé. La Division
logement a considéré que, de par son loyer élevé et sa surface généreuse,
puisque excédant de près de 15% celle usuellement retenue pour les logements de
5 pièces, les normes cantonales retenant généralement une surface comprise entre
110 m
2
et 121 m
2
(voir à ce sujet la Directive 1.3 de la
Division logement en matière de logements subventionnés en lien sur le site
www.vd.ch/logement
, rubrique
« aides », par exemple).
Cette appréciation a encore été renforcée par un
paramètre que la Division logement n’avait pas mentionné dans sa première
décision, soit le fait que la valeur à neuf assurance incendie (ECA) de ce
bâtiment est de CHF 878.- le m
3
ECA alors que celle d’objets
« standard » du marché est généralement une surface comprise entre
CHF 550.- et CHF 700.- à 750.- le m
3
ECA, ce qui démontre un
caractère constructif hors norme.
Saisie d’une troisième requête d’aliénation (voir
notre décision AAL 3333c du 18 juillet 2014 portant sur un logement du 2
ème
étage, lot 6), la Division logement a maintenu sa position.
Il s’agissait cette fois-ci d’un logement de 4 pièces
de 128,4 m
2
(surface au registre foncier, 114,6 m
2
sur le
bail), vacant, loué en dernier lieu pour CHF 1'980.-/mois charges comprises. Là
aussi, la Division logement a considéré, qu’indépendamment du dernier loyer
pratiqué in concreto, de par sa surface également généreuse, puisque excédant
de près de 15% celle usuellement retenues pour les logements de 4 pièces (les
normes cantonales retiennent une surface de 90 m
2
à 99 m
2
),
ce logement pouvait être considéré comme n’entrant pas dans une catégorie
« à pénurie » au sens de la LAAL. Dans sa décision, la Division
logement s’est également référée à la valeur assurance incendie particulièrement
élevée de ce bâtiment pour aboutir à cette conclusion. A noter que
l’ASLOCA-Vaud s’est vue notifier cette décision du 18 juillet 2014 et qu’elle
ne l’a pas contestée d’une quelconque manière. »
d) Il est vrai que le fait que l’intimé ait considéré
que trois autres appartements du même immeuble ne font pas partie d’une
catégorie où sévit la pénurie de logements et qu’il ait ainsi accordé l’autorisation
d’aliénation, par des décisions entrées en force, est un indice que les deux
logements en cause pourraient faire partie de la même catégorie que ces trois
autres appartements. Cependant, le précédent octroi d’autorisations ne dispense
pas les autorités de procéder à une nouvelle appréciation de chaque cas,
surtout lorsque les caractéristiques des appartements ne sont pas identiques. De
précédentes autorisations pour d’autres objets ne lient surtout pas, ni elle,
ni d’autres autorités lors de l’examen d’une nouvelle demande.
D’une part, il est en l’espèce manifeste que les
caractéristiques des cinq appartements sur lesquels l’intimé a dû statuer (lot
6, 7, 8, 9 et 10) ne sont de loin pas identiques. Même sans vision locale, il
ressort déjà des pièces versées au dossier que notamment les loyers, que cela
soit de manière absolue ou au mètre carré, le nombre de pièces, la surface,
l’orientation (Nord/Sud), l’existence d’une terrasse ou d’un balcon et le droit
d’utiliser un jardin et/ou une terrasse diffèrent d’un appartement à l’autre. Sans
que cela soit décisif, il sera encore relevé qu’il manque au dossier de
l’intimé des photographies de tous les appartements qui permettraient d’apprécier
plus en détails les caractéristiques, notamment l’état et les installations de
chaque appartement, ainsi que leur comparabilité.
D’autre part, il n’est pas exclu que l’autorité se
soit trompée lors de ses précédentes décisions (cf. CDAP FO.2012.0005 du 10
octobre 2012 consid. 2c). Il n’y a en principe pas d’obligation, pas même sous
le point de vue de l’égalité de traitement, de persévérer dans l’octroi
d’autorisations illicites, d’autant plus qu’il n’apparaît pas que l’autorité
veuille s’écarter de la loi par une pratique établie (cf. ATF 136 I 65 consid.
5.6 ; 134 V 34 consid. 9 ; 131 V 9 consid. 3.7; 126 V 390 consid. 5
et 6). De plus, la Société a elle-même bénéficié des autorisations délivrées
précédemment et non pas un tiers. Il apparaît ainsi douteux qu’elle puisse se
prévaloir du principe de l’égalité de traitement. Ce principe se réfère en
effet fondamentalement à l’égalité de traitement entre différentes personnes (cf.
ATF 129 I 161 consid. 3.1 ; CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid.
2c).
e) La Société est toutefois aussi d’avis que la
recourante commet un abus de droit manifeste, qui n’est pas protégé par la loi
(cf. art. 2 al. 2 CC), en recourant uniquement contre la vente des deux
logements litigieux tout en ayant accepté les précédentes ventes des trois
autres appartements du même immeuble. La Société reproche en substance à la
recourante de favoriser certaines personnes qui lui sont idéologiquement proches
en leur permettant d’acquérir des logements, alors qu’elle s’oppose à
l’acquisition des deux  logements en cause par d’autres personnes. Dans son
écriture du 9 février 2016, elle a à nouveau avancé cet argument. Le Service
intimé semble également s’étonner que la recourante s’adresse au Tribunal pour
les deux logements en question sans l’avoir fait pour les trois autres
appartements.
Contrairement aux lots 7 et 10, les lots 5 et 9
étaient occupés par des locataires lorsque les demandes d’aliénation y relatives
ont été déposées et que l’intimé a rendu ses décisions à leur sujet. Dans cette
mesure, la recourante n’avait pas reçu lesdites décisions, comme l’admet
implicitement l’intimé. Faute d’être informée, la recourante était incapable de
recourir ; de plus, il est douteux qu’elle aurait été légitimée de le
faire en vertu de l’art. 8 al. 2 let. a LAAL, puisque les logements n’étaient
pas vides de locataire. En outre, il était question de vendre le lot 5 à son
locataire, ce à quoi la LAAL ne s’oppose pas en fonction de son art. 4 al. 1
let. c. La recourante ne pouvait donc pas recourir avec succès contre
l’autorisation d'aliénation de ce lot. Rien n’y change qu’une partie de la
motivation des décisions que l’intimé avait alors rendues aient éventuellement
été erronée au sujet de l’appartenance des logements à telle ou telle catégorie.
Pour qu’un recours soit admis, il faut que le résultat soit contraire au
droit ; il ne suffit pas que seul la motivation soit fausse ; par
ailleurs, suivant cette perception, la force de la chose jugée ne s’étend
régulièrement qu’au dispositif de la décision et non pas également à sa motivation.
En ce qui concerne les lots 6 et 9, les décisions y relatives mentionnaient que
les acquéreurs comptaient les acheter à titre d’investissement et les louer aux
mêmes conditions à la locatrice actuelle (lot. 9), respectivement à de nouveaux
locataires, vu que les anciens locataires avaient quitté le logement depuis
environ 18 mois (lot 6). L’intimé avait ainsi retenu que les logements 6 et 9
n’étaient pas soustraits à la substance locative vaudoise par le transfert de
propriété. La polémique par rapport au fait que la recourante n’avait pas
déposé de recours au sujet des lots 5, 6 et 9 n’a donc pas lieu d’être et le
grief d’un abus de droit commis par la recourante apparaît infondé.
f) Le Service intimé et la Société invoquent
également que les appartements en cause, et surtout le lot 7, possédaient une
surface trop grande pour qu’ils puissent être considérés comme logements
protégés par la LAAL. L’intimé fait référence aux chiffres retenus dans la
Directive 1.3 (Aide à la pierre linéaire, Conditions techniques) du 16
septembre 2011 du Service cantonal de l’économie, du logement et du tourisme
(SELT) par rapport à la Loi vaudoise du 9 septembre 1975 sur le logement
(LL ; RSV 840.11). Selon cette directive, sont à respecter comme surface
nette totale pour un trois pièces (sans cuisine et WC) au minimum 60 m
2
et au maximum 77 m
2
, un quatre pièces (sans cuisine et WC) 80 m
2
et 99 m
2
et pour un cinq pièces (sans cuisine et WC) 100 m
2
et 121 m
2
.
Le lot 7 en tant que cinq pièces d’environ 139 m
2
dépasse cette limite. Il en va de même du lot 10 de 120 m
2
, si on le
traite comme trois ou quatre pièces, toutefois pas, si on le considère comme cinq
pièces (les indications des parties différent au sujet du nombre de pièces du
lot 10 ; cf. aussi ci-après consid. 4j/cc 2
e
§).
Certes, la loi sur le logement a pour but de
promouvoir une politique du logement qui mette à disposition de la population
des habitations adaptées à ses besoins (cf. art. 1 al. 1 LL). Le but est donc
similaire à celui poursuivi par la LAAL de lutter contre la pénurie de logement
(art. 1 LAAL). Cependant, si l’objectif est similaire, l’orientation
stratégique est différente. La loi sur le logement veut promouvoir la création
de logement pour la population par le moyen d’aides, prioritairement
financières (cf. art. 13 LL). Quant à la LAAL, elle veut préserver le parc
locatif dans les catégories à pénurie et ainsi éviter que des logements lui
soient soustraits, en restreignant leur aliénation. Si l’on voulait donc trop
se fixer sur la surface des habitations (à créer) que l’Etat entend
subventionner, on exclurait notamment toute une gamme d’anciens logements qui
ne correspondent pas aux surfaces prévues dans le cadre de la loi sur le
logement. Cela irait exactement à l’opposé du but visé par la LAAL de préserver
le plus possible de logements dans le parc locatif. Comme relevé (au consid. 2d/cc),
le législateur avait particulièrement à l’esprit les immeubles anciens qui
comportaient souvent des loyers abordables. Ceux-ci n’avaient pas été
construits en connaissance des chiffres prévus dans la Directive précitée (de
2011), voire de la loi sur le logement (LL) de 1975.
Dès lors, l’argument de la surface des logements
avancé par l’intimé ne peut être que secondaire. Il jouera donc qu’un rôle
restreint dans la vue d’ensemble lors de l’appréciation si le logement fait
partie d’une catégorie à pénurie ou d’une catégorie hors normes. Certes, des pièces
avec des surfaces très généreuses seront des indices que les logements
concernés ne font pas partie d’une catégorie à pénurie. Mais, il ne peut
surtout pas être question de se référer strictement aux surfaces mentionnées
dans la Directive 1.3 précitée, qui de plus n’a pas été adoptée en vue de
l’application de la LAAL, mais uniquement de la loi sur le logement. Sera bien
plus déterminant le montant du loyer et la nature de l’appartement.
Dans la mesure où le Service intimé invoque la
limite de 135 m
2
prévue à l’art. 3 let. d du projet de la LPPL, il
est renvoyé à ce qui a été exposé ci-dessus au considérant 2d/ee. De plus,
cette limite concerne la surface habitable nette intra-muros, les prolongements
extérieurs non compris (balcons, coursives, terrasse, etc. ; cf. EMPL n°
408 cité de 2011 ad LPPL, ch. 4.2.3 in fine). In casu, il n’est pas certain que
les 139 m2 indiqués par la Société correspondent exactement à dite
surface ; il s’est déjà avéré que les indications au sujet du nombre de
pièces et de la surface du lot 10 n’étaient pas entièrement correctes ; et
les indications des surfaces des lots 6, 8 et 9 divergeaient aussi (cf. supra
les déterminations de l’intimé au consid. 4c). On peut ainsi se demander, si en
voulant prévoir des limites de surfaces fixes, la procédure ne sera pas plutôt
rendue plus compliquée, puisqu’il faudra, le cas échéant, procéder à des
expertises pour déterminer de manière objective les chiffres ou montants à
retenir.
g) En ce qui concerne le loyer des logements en cause,
celui de 1'250 ou 1'330 fr. pour le lot 10 n’est certainement pas d’un montant
qui laisse supposer qu’il s’agisse d’une catégorie où ne sévit pas la pénurie.
Compte tenu des caractéristiques et de l’état en général du logement et de
l’immeuble, ces prix ne représentaient pas non plus des prix de faveur loin
en-dessous de celui du marché.
Au sujet du lot 7, le prix mensuel du loyer de 2'600
fr. est certes plus élevé. Pour une surface intra-muros de 139 m
2
,
cela revient à un loyer annuel d’environ 224 fr. par m
2
. Vu
l’évolution du prix du marché locatif pour un appartement de cette taille et de
cette situation (quasiment au bord du lac et au centre-ville de Vevey, à
environ 10 minutes à pied de la gare), ce montant de loyer ne permet pas de
l’écarter des catégories où sévit une pénurie. Certes, il se trouve au-dessus
de la limite annuelle parfois évoquée de 200 fr. par m
2
. Mais, comme
exposé ci-dessus au considérant 2d/dd, il ne s’agit aujourd’hui plus d’une
limite absolue réaliste. De plus, avant la conclusion du nouveau loyer en 2007,
le loyer avait encore été de 2'000 fr. (cf. pièce 1c du dossier de l’intimé
pour le lot 7), donc avec 172 fr. le m
2
nettement en-dessous de
ladite limite. On peut en outre admettre que c’est bien la pénurie de logements
évoquée ci-dessus au considérant 4a qui a rendu possible l’augmentation à 2'600
francs contre laquelle les nouveaux locataires, qui de plus venaient de
l’étranger et n’avaient pas connaissance du système locatif suisse, ne
s’étaient pas opposés. L’appartement n’avait pas subi de transformation qui aurait
permis une telle augmentation. Par ailleurs, le Service communal du logement
considère lui-même, en connaissance du dernier loyer convenu de 2'600 fr., que
ce logement fait partie d’une catégorie à pénurie. Du reste, si les locataires
avaient demandé l’adaptation du loyer au taux hypothécaire (fixé à 3,25% dans
le contrat de 2007), le loyer aurait dû baisser depuis. Le loyer de 2'600 fr.
ne peut donc signifier en l’espèce que le logement se trouve dans une catégorie
où ne sévit pas de pénurie au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Par ailleurs,
la ville de Lausanne considérait en 2010 que des loyers dans une fourchette de
1'800 à 2'600 fr. faisaient encore partie des « loyers
intermédiaires » pour un six pièces. Le Tribunal cantonal et le Tribunal
fédéral avaient admis des logements hors catégorie à pénurie pour des
appartements qui, en plus d’autres caractéristiques particulières, avaient des
loyers qui « excèdent largement », de plusieurs centaines de francs,
ceux qui se situaient dans cette fourchette (cf. TF 1C_504/2010 du 18 juillet
2011 consid. 3.6 et CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3d).
Il n’y a pas lieu de déterminer le loyer objectif
pour le lot 7. Il sera tout de même encore retenu que, dans sa réplique et son
annexe 12, la recourante a par ailleurs calculé que l’appartement, loué dès
1997 à un prix de 2'000 fr. par mois, devrait revenir actuellement à 1'614.60
fr., vu l’évolution du taux hypothécaire, ce qui correspondrait à un loyer
annuel de moins de 140 fr. par m
2
.
h) Le Service intimé et la Société invoquent
également la valeur assurance ECA de 878 fr. le mètre cube.
Il est vrai qu’avec une valeur de 4'986'090 fr. et
5'676 m
3
, la valeur ECA au mètre cube est de 878 francs. Si l’on
considère l’ensemble du bien immobilier, avec les caves et le commerce donnant
sur le quai Perdonnet, on arrive à une valeur totale ECA de 5'725'890
francs ; réparti sur 8'142 m
3
(= 5676 + 2’466), la valeur au
mètre cube n’est toutefois plus que de 703,25 francs. En 2002, la valeur ECA
était encore de 4'389'412 fr., sans les caves et ledit commerce, pour 5'676 m
3
,
donc de 773,33 fr. le mètre cube ; avec les caves et le commerce, la
valeur ECA était de 5'017'330 fr., respectivement de 616,23 fr. le mètre cube.
Compte tenu des caractéristiques des deux lots en question, on peinerait par
ailleurs à comprendre une valeur ECA pour ceux-ci qui dépasserait les 750 fr.
le mètre cube en comparaison à d’autres logements sur le marché avec une valeur
ECA inférieure (selon le SELT, sur un échantillonnage de 150 cas pour la
période 2010-2011, seul 3,3% avaient une valeur ECA supérieure à 750 fr. ;
cf. EMPL ad LPPL 2011 ch. 4.2.3 et EMPL ad LPPL 2014 ch. 4.2.4).
En retenant ces chiffres et compte tenu de ce qui a
été observé ci-dessus au considérant 2d/ee, il ne peut être déduit uniquement
de la valeur ECA que les logements en question ne fassent pas partie d’une
catégorie à pénurie au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL.
i) En procédure judiciaire, à l’occasion de sa réponse
au recours, la Société a annoncé produire un reportage photographique de
l’immeuble et des lots 7 et 10.
Concernant le lot 7, elle a finalement produit, par
envoi du 6 février 2015, six photographies (dans pièces 105), dont une de la
façade extérieure Sud du bâtiment donnant sur le jardin et une autre de la façade
extérieure Nord du bâtiment donnant directement sur la rue d’Italie,
respectivement son trottoir; la troisième (en format A4) avec une vue depuis la
façade Sud sur le lac et les montagnes ; la quatrième avec une vue
d’ensemble de la terrasse, du lac et des montagnes ; la cinquième (prise
apparemment en 2007) avec une vue d’une cuisine qui ne laisse pas apparaître
qu’elle dépasserait le standard, et enfin la sixième (prise apparemment également
en 2007) avec une vue partielle d’une pièce qui donne sur le balcon avec une
porte-fenêtre et une fenêtre ainsi qu’à gauche dans l’angle d’un mur une
cheminée de salon de petite taille.
Concernant le lot 10, la Société a produit trois
photographies (dans pièces 104), identiques aux trois premières photos
susmentionnées pour le lot 7 (donc façades extérieures Sud et Nord ainsi que
vue depuis la façade Sud sur le lac et les montagnes en format A4), mais aucune
photographie de l’intérieur de l’appartement.
j) La Cour a procédé le 20 janvier 2016 à une vision
locale du bâtiment à la rue d’Italie 57 et plus particulièrement des deux
appartements litigieux.
aa) L’immeuble est situé en plein centre-ville de
Vevey, proche d’une zone piétonne et du lac, ce dernier étant visible depuis la
façade Sud de l’immeuble. Les côtés Est et Ouest sont accolés à des bâtiments
voisins. La façade Nord donne directement sur la rue d’Italie et la façade Sud,
donc côté lac, sur le quai Perdonnet ; cependant seule la façade du rez-de-chaussée
borde directement le quai Perdonnet, tandis que la façade des étages supérieurs
avec les appartements est en retrait de plus de 30 mètres. Contrairement à ce
que laisse entendre le Service intimé dans ses dernières déterminations du 1
er
février 2016, les façades extérieures du bâtiment visibles depuis la route s’intègrent
dans leur environnement sans présenter de particularités qui laisseraient penser
qu’il s’agisse d’un immeuble de haut standing ou avec des appartements dits
résidentiels. Vu depuis l’extérieur, on n’est pas seulement très loin d’une
maison de maître, mais aussi d’un immeuble de la haute bourgeoisie, voire
luxueux ou de standard supérieur.
Certes, du côté du quai Perdonnet, la façade au
niveau du rez-de-chaussée où se trouve un restaurant-bar, a une apparence plus
ouvragée. Mais la façade avec les appartements est tellement en retrait et
présente en outre un caractère fort différent par rapport à la façade du
rez-de-chaussée sur le quai Perdonnet, qu’au niveau visuel il n’est pas établi
un réel lien entre ces façades ; la partie de l’immeuble avec les
appartements apparaît comme un autre bâtiment, même s’il ressort des plans
qu’il s’agit bien d’un seul immeuble. Ce sentiment est encore renforcé par le
fait que les appartements ne sont (du moins officiellement, à moins de passer
par le restaurant-bar) pas accessibles depuis le quai Perdonnet et que les
terrains voisins présentent sur un espace similaire différents bâtiments qui ne
sont pas tous autant en retrait par rapport au quai Perdonnet.
Sur la façade Nord (rue d’Italie), il n’y a aucun
balcon. Les fenêtres aux étages, sauf sous les combles, sont dotées de volets
en bois, comme les bâtiments voisins. Au rez-de-chaussée du côté de la rue
d’Italie, l’immeuble contient actuellement un petit magasin d’une surface d’environ
35 m
2
vendant des bas et collants et un autre d’une surface
d’environ 103 m
2
proposant des objets de décoration. L’accès aux
appartements du bâtiment a lieu uniquement depuis la rue d’Italie par une porte
en bois à un battant, vitrée dans sa partie supérieure. En empruntant sur plus
de cinq mètres un corridor sans particularité, étroit (juste un peu plus d’un
mètre de largeur ; deux personnes ne peuvent pas marcher l’un à côté de
l’autre) et à peu près aussi large que la porte d’entrée, on débouche sur les
boites aux lettres standards, puis sur la cage d’escalier et un ascenseur
Schindler. Hormis un petit vitrail simple entre le rez-de-chaussée et le 1
er
étage, les corridors, la cage d’escalier, l’ascenseur et les autres fenêtres de
ces espaces communs ne donnent aucune impression qu’il pourrait s’agir d’un
immeuble avec des appartements résidentiels. Il n’y a pas de décorations ou
d’ornements particuliers. L’ancienne balustrade en fer forgé correspond à ce
qui se faisait à l’époque (19
e
ou début 20
e
siècle), sans
que son utilisation ne soit limitée à des bâtiments luxueux. Surtout au
rez-de-chaussée et au 1
er
étage, les espaces sont limités et sombres.
Les espaces publics ont été rénové très récemment (cf. aussi les photographies
dans le bordereau II de la recourante pour l’état avant rénovation). Certes,
comme le relève l’autorité intimée dans ses déterminations du 1
er
février 2016, les portes d’entrée en bois des appartements du 2
e
et
3
e
étages (lots 6, 7, 8 et 9) et d’un appartement au 3
e
étage (lot 11) présentent deux battants. Les deux battants mesurent ensemble un
peu moins de deux mètres de largeur, ce qui correspond à peu près aussi à la
largeur des espaces communs aux étages. Les portes ne sont ni sculptées, ni
décorées et ne donnent pas non plus l’impression d’être en bois précieux. Elles
sont d’apparence simple et fonctionnelle. Les fenêtres dans les corridors aux
étages donnent sur un puit de lumière sobre et sans végétation, d’une surface
d’environ 4 m sur 4 m au 1
er
étage, puis s’élargissant un peu vers
les étages supérieurs, surface à laquelle il faut soustraire l’espace pour l’ascenseur
qui a été installé, entouré de trois murs, dans le puit de lumière. Il y a deux
portes d’entrée d’appartement à chaque étage, une côté Nord et une côté Sud.
bb) En ce qui concerne le lot 7 au 2
e
étage, celui-ci présente dans les trois pièces exposées au Sud (salon, salle à
manger et chambre parentale) des parquets plutôt anciens d’une qualité
supérieure à la moyenne ; leur mise en valeur nécessite toutefois une
restauration. Le salon est aussi doté d’une petite cheminée qui n’est pas
rattachée de manière fixe à l’immeuble. Les deux chambres côté Nord de
l’appartement sont équipés de parquets en stratifié qui ont été posé
directement sur des parquets plus anciens. L’appartement a une petite salle de
bains privative, accessible uniquement depuis la chambre parentale (pièce au
Sud-Ouest de l’appartement), et une salle d’eau avec toilette et douche. L’appartement
bénéficie par ailleurs, avec orientation lac et vue de celui-ci, d’un balcon
plutôt généreux en ses dimensions (environ 20 m
2
selon les plans) et
d’un droit d’utilisation, ensemble avec les locataires du lot 5, d’une terrasse
un étage en-dessous, c’est-à-dire au niveau du lot 5. Le Service intimé relève
encore dans ses déterminations du 1
er
février 2016, sans l’avoir
toutefois fait lors de la vision locale ou auparavant, que certaines portes
avaient gardé leur encadrement d’origine, moulurés et ornés de corniches saillantes,
leurs vantaux étant à panneaux.
Les éléments précités, hormis les parquets en
stratifié, font partie de ceux qui pourraient permettre de conclure, dans le
cadre d’une vue d’ensemble, à un logement à caractère résidentiel. Chacun de
ces éléments vu à lui seul n’est toutefois pas déterminant. Certes, les trois
pièces côté Sud de l’appartement ont un certain cachet. De présenter une
certaine originalité, n’est toutefois pas encore suffisant pour exclure un
logement du champ d’application de la LAAL. Il en va de même de la proximité du
lac et de la vue dont bénéficie l’appartement depuis son balcon. La LAAL n’est
pas sensées s’appliquer qu’à des appartements modestes, sans aucun cachet et
situés dans des zones sans intérêt.
Suite à la vision locale, en procédant à une
appréciation globale incluant aussi les critères traités ci-dessus au
considérant 6f, g et h (surface, loyer et valeur ECA), la Cour de céans arrive
à la conclusion qu’il n’y a pas d’éléments suffisants pour retenir un logement
de la catégorie résidentielle au sujet du lot 7.
Les pièces de l’appartement sont équipées de
radiateurs simples et sans ornements avec des tuyaux de raccordement visibles
jusqu’au plafond. Ce dernier n’est pas ou à peine plus haut que la norme et présente
dans aucune pièce des moulures ou autres décorations. Les fenêtres, changées
pendant la deuxième moitié du 20
e
siècle, sont simples ; elles
ne présentent pas de barreaux qui seraient typiques pour un bâtiment d’époque.
L’installation électrique date des années 1950 et ne contient pas de dispositif
haut standing. Les murs de l’appartement et leur revêtement ne présentent aucun
élément remarquable. Les carrelages dans le hall d’entrée, corridor, les salles
de bains/d’eau et dans la cuisine sont de qualité standard et datent pour la
plupart des années 1980.
Même si les trois pièces côté Sud (salon, salle à
manger et chambre parentale) ne sont pas exiguës, il ne peut pas non plus être
question qu’il s’agisse de surfaces généreuses qui dépassent clairement celles
qu’on attend dans des appartements standards. Certes, le salon bénéficie d’une
cheminée, mais celle-ci ne constitue, de par sa taille et son apparence, pas
non plus un élément qui ferait nettement ressortir le salon de la moyenne (cf.
par ailleurs supra consid. 2d/cc et TA AC.2000.0082 cité, consid. 3a/cc). Quant
aux étagères murales dans le salon, celles-ci sont en stratifié blanc cassé
(avec des traces d’usure évidentes) et ne sauraient apparaître comme éléments conférant
à la pièce une valeur supérieure.
Les deux chambres qui donnent du côté Nord sont les
plus petites de l’appartement et d’apparence plutôt sombre. Elles ont une,
respectivement deux fenêtres exposées au Nord, sans dégagement, donnant sur le
puit de lumière précité; une des deux fenêtres d’une pièce est située à
1,3 mètre en face du mur de l’ascenseur et l’autre fenêtre à quelques mètres en
face d’une fenêtre de l’appartement voisin du même palier. Comme exposé, ces deux
pièces disposent d’un parquet en stratifié.
Si l’appartement bénéficie d’une salle de bains et
d’une salle d’eau avec WC et douche, on ne peut réellement en déduire qu’il
s’agisse d’éléments correspondant à des habitations hors standard. Ces deux salles
d’eau sont petites et ne contiennent pas d’installations hors-normes, le local
avec la douche étant même plutôt rudimentaire, bien qu’il s’agisse de la seule
pièce sanitaire accessible sans devoir passer par la chambre parentale.
Quant à la cuisine, celle-ci n’est de loin pas d’une
taille, ni d’un équipement hors normes, respectivement luxueux. De plus, le
front des équipements électriques n’a pas la même couleur que le front, d’un
teint verdâtre, des autres meubles de cuisine ; certains fronts des équipements
électriques sont blancs, d’autres foncés (noir ou brun foncé). La fenêtre de la
cuisine donne sur un puit de lumière d’apparence vétuste, voire sombre, dans
lequel a récemment été installé une grosse conduite d’aération du
restaurant-bar installé au rez-de-chaussée.
En particulier en ce qui concerne les deux salles
d’eau, la cuisine, le corridor et les deux pièces exposées au Nord, il ne
s’agit de loin pas de pièces qui suggèrent que l’on est en présence d’un
appartement dit résidentiel. Les trois pièces exposées au Sud ne parviennent
pas à compenser ce déficit, vu qu’elles ne peuvent déjà elles-mêmes pas être
conçues comme faisant clairement partie d’un logement de haut standing.
L’apparence globale de l’appartement en question, sa
surface, le loyer et la valeur ECA ne permettent donc pas de retenir qu’il
s’agisse d’un logement de la catégorie dite résidentielle. Rien ne change à
cela que l’immeuble est ancien, qu’il ait été construit au début du 20
e
siècle, au 19
e
siècle (selon le recensement architectural de 1979),
en 1750 et 1900 (selon document ECA du 10 septembre 2002) ou voire même dans le
courant du 16
e
siècle, comme le prétend la Société dans ses réponses
aux recours.
Vu ce qui précède, il est superflu de se prononcer
encore sur l’influence d’éventuelles nuisances qui proviennent du
restaurant-bar installé dans le rez-de-chaussée de l’immeuble côté quai
Perdonnet (cf. mémoire de la recourante du 4 février 2016).
cc) En ce qui concerne le lot 10 au 4
e
étage, celui-ci a été fortement transformé dans le courant de l’année 2015 sans
que le tribunal en ait été informé avant le début des travaux ; le Service
cantonal intimé n’a informé le Tribunal qu’à l’occasion de son écriture du 1
er
février 2016 qu’il avait admis la transformation de l’appartement. En principe,
il y a lieu de se référer dans un premier temps à l’état de l’appartement lors
du dépôt de la demande d’autorisation de l’aliénation selon la LAAL,
respectivement lors du dernier bail qui a précédé cette demande.
A cette époque, l’appartement, qui se trouve sous
les combles, était pour l’essentiel constitué d’un grand séjour avec cuisine,
d’une salle de bains et de deux autres pièces (donc un trois pièces). Ces deux dernières
pièces avaient chacune une fenêtre orientée au Sud avec vue sur le puit de
lumière précité, la cage d’ascenseur et les toits. La salle de séjour disposait
de trois lucarnes orientées au Nord. Du côté Ouest, se trouvaient sous les
combles quatre petites pièces sombres correspondant à des galetas, dont deux
avec une petite lucarne orientée au Nord (pièces A, B, C et D sur le plan de
couleur orange lot 10, dans les pièces produites par la Société n° 104 et 105) ;
il n’y avait pas d’autres installations dans ce secteur. Sans cet espace
galetas, la surface de l’appartement mesurait environ 90 m
2
pour 3
ou 3,5 pièces.
Rien ne laisse conclure qu’il s’agissait alors d’un
logement de haut standing. D’ailleurs, hormis la toiture avec des pannes
apparentes qui ont été mises en valeur lors des transformations de 2015, rien n’a
été conservé de l’ancien appartement. Notamment le sol, la cuisine, les carrelages,
les fenêtres et les installations sanitaires sont complètement neufs ; il
n’y a ni cheminée décorative, ni un poêle. Contrairement à ce qu’avait retenu
le Service intimé dans sa décision attaquée, l’appartement ne possédait à
l’époque pas deux salles d’eau, ni une terrasse d’accès au jardin, ni une
cheminée décorative. Son loyer était de 1’250, respectivement 1’330 francs.
Même si la situation après les transformations de
2015 est prise en considération, il ne peut être conclu que ce logement est dorénavant
exclu du champ d’application de la LAAL. Certes, le parquet en bois exotique
sort de la norme. Il en va de même de la toiture, mais cela est plutôt dû à la
situation sous les combles. La cuisine est moderne et pas juste équipée
d’installations minimales. L’appartement dispose à présent de deux nouvelles
salles de bains, une ayant été créé dans la partie Ouest où se trouvaient les
galetas. Avec le petit hall d’entrée, il s’agit donc à présent d’un 4,5 pièces.
Cependant, l’ensemble de l’appartement ne peut être considéré comme hors normes,
luxueux ou de haut standing. Il est certes aujourd’hui moderne et les
architectes ont su s’adapter à certaines contraintes du lieu sous les combles
en y apportant notamment plus de lumière par des nouveaux vélux installés dans
des pans de la toiture orientée Sud. Les deux pièces avec fenêtre sur le puit
de lumière sont toutefois plutôt exiguës et les fenêtres ne profitent pas d’un
dégagement, si ce n’est le ciel en regardant vers le haut. Quant à la salle de
séjour, elle dispose de fenêtres en lucarne de taille plutôt petite. Vu que le
pan de la toiture Nord y descend assez bas, il n’est pas aisé d’utiliser toute
la surface et de meubler cette pièce. Dans la chambre à coucher créée dans les
anciens galetas, les deux fenêtres en lucarne sont encore plus petites et ne
permettent pas de regarder à l’extérieur à l’horizontale, à moins de mesurer
environ 1,80 m ou plus. Comme le relève la recourante, une certaine impression
de confinement se produit, surtout dans la salle de séjour côté Nord et dans la
pièce aménagée dans les anciens galetas, malgré les vélux et certains espaces hauts
dans les combles. Si on voulait exclure ce logement transformé du champ
d’application de la LAAL, il faudrait procéder de la même manière pour un très
grand nombre d’autres logements nouveaux ou rénovés ; cela ne
correspondrait pas à la volonté du législateur, ni au sens de la loi qui
n’entendaient pas protéger que des anciens logements ou des logements nouveaux
modestes, respectivement subventionnés, mais bien la majorité des logements
destinés à une large frange de la population (pas uniquement ceux à bas
revenus, mais aussi la classe moyenne).
5.
Les parties n’ont pas non plus démontré que l’autorisation devrait être
octroyée sur la base des autres dispositions de l’art. 4 LAAL. Vu ce qui a été
exposé ci-dessus au considérant 3, il y a encore lieu d’examiner si l’aliénation
pourrait être autorisée en respectant certaines conditions. Pour préserver le
but de la LAAL, il devrait alors toutefois être en principe garanti que les
logements litigieux restent au moins pendant une certaine période à déterminer
dans le parc locatif, ce qui, en l’espèce, n’est pas prévu, puisque les
acquéreurs entendaient y emménager eux-mêmes selon les demandes en question. Pour
cette raison, la Cour de céans ne peut en l’état accorder les autorisations
requises en formulant des conditions, tel que le demande la Société dans ses
conclusions subsidiaires. Au sujet d’éventuelles conditions à poser, il est pour
le reste renvoyé au considérant 5.3 de l’arrêt du TF 1C_16/2015 du 3 septembre
2015 précité (cf. également supra consid. 3). Ces conditions ne sont en tout
cas pas compatibles avec la volonté exprimée par les acquéreurs d’habiter
eux-mêmes dans ces logements. Sans que cela soit encore décisif en l’espèce, le
Service intimé a par ailleurs lui-même exposé dans ses réponses au recours que,
vu son appréciation par rapport à l’art. 4 al. 1 let. a LAAL, il n’avait pas
requis d’autres compléments de la part de la société propriétaire, notamment
sur les conditions d’acquisition du bâtiment ou d’autres précisions financières
ou économiques afin de formuler d’éventuelles conditions. La Société est
toutefois libre de déposer des nouvelles demandes d’autorisations qui pourront
lui être octroyées, moyennant éventuellement le respect de certaines
conditions, si la constellation s’y prête. En l’espèce, vu le but pour lequel
les acquéreurs entendent acheter les appartements (propre habitation, primaire
ou secondaire), il est inutile de formuler des conditions pour préserver les
appartements dans le parc locatif (cf. également supra consid. 4c, 3
e
§).
6.
Les recours s’avèrent donc bien fondés, de sorte qu’ils doivent être
admis et les décisions attaquées, qui autorisaient l’aliénation des lots 7 et
10, annulées.
7.
Conformément à ce résultat, la recourante a droit à des dépens, fixés à 3'000
fr. (cf. art. 55 LPA-VD et art. 10 et 11 TFJDA [RSV 173.36.5.1]). D'après la
jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et
l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont
opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée,
à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou
modifiée, d'assumer les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324 consid. 2b; CDAP
AC.2013.0475 du 8 décembre 2014 consid. 4 ; AC.2008.0104 du 15 juin
2009 consid. 11). Les dépens en faveur de la recourante sont donc mis à a
charge de la Société qui, en tant que bénéficiaire des décisions attaquées, a
participé à la présente procédure judiciaire et a formulé des conclusions
tendant au rejet du recours. Cette dernière doit dans cette mesure également
supporter les frais judiciaires, fixés également à 3'000 fr. (art. 45 et 49 al.
1 LPA-VD ; art. 4 al. 1 TFJDA). Des frais de procédure ne peuvent par
ailleurs pas être exigés de l’Etat qui n’a pas agi pour défendre ses intérêts
patrimoniaux (art. 52 al. 1 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
Les décisions du Service des communes et du logement, Unité logement, du
27 novembre 2014 sont annulées.
III.
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de la Société Immobilière X________ SA.
IV.
La Société Immobilière X________ SA doit verser une indemnité de 3'000 (trois
mille) francs à titre de dépens à Asloca-Vaud.
Lausanne, le 11 mars 2016
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.