vd_omni · AC.2014.0015 · 2014-06-30 · fr

HELVETIA NOSTRA, BASHORUN, GANTY-DESAULLES/Municipalité de Leysin, GHL IMMOBILIERE ET FINANCIERE SA | Permis de construire huit chalets de dix appartements chacun avec accès et cent soixante places de parc octroyé fin 2012 dans une commune où le taux de 20% de résidences secondaires est dépassé. Permis annulé par le Tribunal fédéral et cause renvoyée à la municipalité pour nouvelle décision. Constructeur qui indique qu'il entend désormais réaliser uniquement des résidences principales. Permis à nouveau octroyé par la municipalité fin 2013, comprenant l'obligation d'inscrire la mention "résidence principale" au Registre foncier. Lorsque, fin 2012, le projet avait été mis à l'enquête, l'avis de mise à l'enquête ne mentionnait pas si les appartements en question étaient destinés à des résidences principales ou/et à des résidences secondaires. Dès lors que l'on n'est à l'évidence pas en présence d'un changement fondamental d'affectation du point de vue de la planification, il convient de considérer qu'il n'y a en principe pas matière à nouvelle enquête publique selon l'art. 109 LATC lorsqu'un nouveau permis de construire est délivré contenant l'obligation d'utiliser le logement comme résidence principale. L'importance de l'impact sur l'environnement et de l'accroissement des nuisances du fait du changement d'utilisation des appartements (plus intensive sur toute l'année) justifient néanmoins ici une attention particulière quant au respect du droit d'être entenu de l'ensemble des tiers intéressés, soit notamment les propriétaires voisins et les associations à but idéal. Il se justifie ainsi exceptionnellement de procéder dans le cas présent à une nouvelle enquête publique, et non pas seulement complémentaire, portant sur l'ensemble du projet. Il conviendra aussi que les documents soumis à l'enquête publique contiennent la mention de l'affectation (résidence principale) de toutes les constructions projetées. Il convient donc de retourner le dossier à l'autorité intimée pour qu'elle soumette le projet en cause à une nouvelle enquête publique (consid. 2-3). Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.06.2014 AC.2014.0015

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF
ET PUBLIC
Arrêt du
30 juin 2014
Composition
M. Pascal
Langone,
président
; Mme Imogen Billotte et Mme
Mihaela Amoos Piguet, juges
; Mme Valérie
Duvanel-Donzel, greffière.
Recourants
1.
HELVETIA NOSTRA,
à Montreux 1,
2.
Alain BASHORUN,
à Leysin,
3.
Carole BASHORUN,
à Leysin,
4.
Anne
GANTY-DESAULLES,
à Leysin, tous représentés par
Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey 1,
Autorité intimée
Municipalité de
Leysin,
représentée par Me Jacques HALDY, avocat
à Lausanne,
Constructrice
GHL IMMOBILIERE ET
FINANCIERE SA, c/o PBBG Gérances et Gestions,
à
Lausanne,
représentée
par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours HELVETIA NOSTRA et consorts c/
décision de la Municipalité de Leysin du 29 novembre 2013 autorisant la
construction de 8 chalets de 10 appartements, accès et places de parc, sur la
parcelle n° 1231, propriété de GHL Immobilière et Financière SA
Vu les faits suivants
A.
GHL Immobilière et Financière SA est
propriétaire de la parcelle n° 1231 de la Commune de Leysin. Cette parcelle est
colloquée en zone d'habitations collectives A selon le plan de zones, approuvé
par le Conseil d'Etat en dernier lieu le 31 mai 1985.
Le 19 novembre 2012, GHL
Immobilière et Financière SA a présenté une demande de permis de construire
huit chalets de dix appartements chacun avec accès et cent soixante places de
parc. Mis à l'enquête publique du 24 novembre au 23 décembre 2012, ce projet a
fait l'objet de plusieurs oppositions dont celles formée par l'association
Helvetia Nostra et par divers propriétaires voisins tels que Carole et Alain
Bashorun ainsi qu’Anne Ganty-Desaulles. L'avis de mise à l'enquête ne
mentionnait pas la destination des appartements, soit s'il s'agissait de
résidences principales ou de résidences secondaires.
Le 12 décembre 2012, la Centrale
des autorisations CAMAC a adressé à la Municipalité de Leysin (ci-après: la
municipalité) sa synthèse, par laquelle les autorisations spéciales ont été
octroyées (n° CAMAC 136315).
B.
Par trois décisions séparées du 31 décembre
2012, la municipalité a levé les oppositions respectivement d'Helvetia Nostra,
de Carole et Alain Bashorun et d’Anne Ganty-Desaulles.
Le 31 décembre 2012 également, la
municipalité a octroyé à GHL Immobilière et Financière SA le permis de
construire huit chalets de dix appartements chacun avec accès et places de
parc.
C.
Le 30 janvier 2013, respectivement le 4 février
2013, Helvetia Nostra, Carole et Alain Bashorun ainsi qu'Anne Ganty-Desaulles
ont recouru contre les décisions levant leurs oppositions devant la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) (causes AC.2013.0109
et AC.2013.0135). Ils invoquaient en substance le nouvel art. 75b de la
Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), accepté lors de la
votation populaire du 11 mars 2012 à la suite de l’initiative "
Halte
aux constructions envahissantes de résidences secondaires"
déposée par
l’association Helvetia Nostra.
Par arrêts des 8 (AC.2013.0109) et
16 avril 2013 (AC.2013.0135), la CDAP a rejeté le recours dans la mesure où il
était recevable, respectivement rejeté le recours dans la mesure où il était
recevable et en tant qu'il n'était pas devenu sans objet, et confirmé les
décisions attaquées. La cour de céans a retenu que l'art. 75b Cst. interprété
en relation avec l'art. 197 ch. 9 Cst., tous deux adoptés le 11 mars 2012, ne
pouvait pas faire obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence
secondaire lorsque la décision de la municipalité avait été prise en 2012. Elle
a également jugé que le fait qu'elle statuait sur le recours en 2013, soit
après le 1
er
janvier suivant l'adoption de l'art. 75b Cst., ne
changeait rien à la situation juridique.
D.
Dans des arrêts de principe rendus le 22 mai
2013 en matière d'autorisation de construire une résidence secondaire, le
Tribunal fédéral a reconnu à Helvetia Nostra la qualité pour recourir (ATF 139
II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. aux
permis de construire délivrés après le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243),
indépendamment de la date de dépôt de la demande (ATF 139 II 263).
E.
Par arrêt du 22 octobre 2013 (1C_478/2013,
1C_499/2013), le Tribunal fédéral a admis dans la mesure de leur recevabilité
les recours formés par Helvetia Nostra, Carole et Alain Bashorun ainsi qu'Anne
Ganty-Desaulles et annulé les arrêts de la cour de céans des 8 et 16 avril 2013
(AC.2013.0109, respectivement AC.2013.0135) ainsi que les décisions de la
municipalité du 31 décembre 2012 levant les oppositions. Il a également renvoyé
la cause à la municipalité pour nouvelles décisions dans le sens des
considérants.
F.
Le 7 novembre 2013, la municipalité a requis de
la constructrice qu’elle lui confirme le fait qu'elle entendait réaliser des
résidences principales. Elle a précisé que si tel était le cas, elle
délivrerait un nouveau permis de construire accompagné de l'obligation de
construire des résidences principales et de procéder à une inscription au
Registre foncier.
Le 13 novembre 2013, la
constructrice, confirmant des courriers qu'elle avait envoyés au Tribunal
fédéral le 10 juin 2013 et à la municipalité le 11 juillet 2013, a précisé
qu'elle entendait réaliser des résidences principales uniquement.
G.
Le 29 novembre 2013, la municipalité a octroyé à
GHL Immobilière et Financière SA un nouveau permis de construire huit chalets
de dix appartements chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places
de parc extérieures. Cette décision comprend notamment ce qui suit (p. 4):
"
Mention
"Résidence principale":
En vertu de l'article 6 al. 2 de
l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de
l'article 962 du CC, l'inscription d'une mention "Résidence principale"
au registre foncier est requise par l'autorité, dès la délivrance du présent
permis de construire pour la construction de 8 chalets de 10 appartements
chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places de parc
extérieures."
Le 29 novembre 2013 également, la
municipalité a requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle et de la
Riviera de bien vouloir inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause la
mention "Résidence principale".
Dans un courrier du 29 novembre
2013 adressé notamment en copie à l’avocat d’Helvetia Nostra, de Carole et
Alain Bashorun et d'Anne Ganty-Desaulles, la municipalité a informé la
constructrice qu'elle avait décidé de confirmer la délivrance du permis de
construire pour des résidences principales, assorti d'une obligation de mention
avec réquisition d'inscription au Registre foncier, en vertu de l'art. 6 al. 2
de l'ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (RS
702 ; ci-après : l’ordonnance sur les résidences secondaires) et de l'art.
962 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210). Elle précisait
cependant que le permis de construire ne serait établi physiquement qu'une fois
la décision municipale devenue définitive et exécutoire, soit à l'échéance des
procédures judiciaires ou des délais de recours.
H.
Le 17 janvier 2014, Helvetia Nostra, Carole et
Alain Bashorun ainsi qu'Anne Ganty-Desaulles ont interjeté recours auprès de la
CDAP contre la décision rendue le 29 novembre 2013 par laquelle l’autorité
intimée informait la constructrice qu'elle avait décidé de confirmer la
délivrance du permis de construire pour des résidences principales, concluant à
l'annulation de la décision entreprise.
Le 17 février 2014, respectivement
le 27 février 2014, la municipalité et la constructrice ont conclu au rejet du
recours.
I.
La question de savoir si, à la suite de
l’annulation par le Tribunal fédéral des décisions du 31 décembre 2012 levant
les oppositions et compte tenu du fait que les constructions projetées seraient
désormais destinées à être des résidences principales, et non plus secondaires,
une nouvelle enquête publique et des mesures d’instruction complémentaires
étaient nécessaires (considérant 3), a fait l'objet d’une procédure de
coordination entre les juges de la CDAP I, conformément à l'art. 34 al. 1 du
règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 (ROTC; RSV
173.31.1).
Considérant en droit
1.
Les recourants considèrent tout d'abord que
l'envoi d'une simple correspondance à la constructrice confirmant la délivrance
du permis de construire pour des résidences principales avec copie aux parties
concernées ne saurait remplir les exigences des art. 4 et 6 de l’ordonnance sur
les résidences secondaires. Au regard de ces dispositions, il convient selon
eux qu'une décision autorisant la construction d'une résidence principale soit
rendue sous la forme d'un permis de construire comportant l'obligation
d'affecter la construction à de la résidence principale et l'ordre donné au
Registre foncier d'inscrire la mention correspondante sur le feuillet du ou des
immeubles concernés.
a) L'art. 4 de l’ordonnance sur les
résidences secondaires prévoit ce qui suit:
"Dans les
communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à
20%, des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de
résidences:
a.    qui seront utilisées comme résidence
principale; ou
b.    qui ne seront pas personnalisées et qui seront
mises à la disposition d'hôtes toute l'année, aux conditions usuelles du marché
et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition:
1.    qu'elles soient mises sur le marché dans le
cadre d'une structure d'hébergement organisée, ou
2.    que le propriétaire habite dans le même
bâtiment."
Quant à l'art. 6 de l’ordonnance
sur les résidences secondaires, il précise ce qui suit:
"
1
Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente
fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.
2
Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre
foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou
"résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le
feuillet de l'immeuble.
3
Elle notifie à l'Office fédéral du développement territorial les
autorisations de construire une nouvelle résidence délivrées en vertu des art.
4, let. b ou 8, al.1".
b) Le permis de construire délivré
le 29 novembre 2013 comporte notamment ce qui suit (p. 4):
"
Mention
"Résidence principale":
En vertu de l'article 6 al. 2 de
l'ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de
l'article 962 du CC, l'inscription d'une mention "Résidence
principale" au registre foncier est requise par l'autorité, dès la
délivrance du présent permis de construire pour la construction de 8 chalets de
10 appartements chacun avec parking souterrain, abri PCi, accès et places de
parc extérieures."
Le 29 novembre 2013, la
municipalité a par ailleurs requis du conservateur du Registre foncier d'Aigle
et de la Riviera de bien vouloir inscrire sur la feuille de l'immeuble en cause
la mention "Résidence principale".
La décision attaquée comporte ainsi
l'obligation d'affecter le projet à de la résidence principale. Y figure
également la réquisition au Registre foncier de l'inscription d'une mention
"résidence principale". Les exigences de l’ordonnance sur les
résidences secondaires sont dès lors sur ce point respectées. Le grief des
recourants n'est ainsi pas fondé.
2.
Les recourants font ensuite valoir que la
décision du 31 décembre 2012 a été annulée par le Tribunal fédéral. Une telle
annulation nécessiterait de reprendre
ab ovo
la procédure prévue pour la
délivrance d'un permis de construire et de procéder en particulier à une mise à
l'enquête publique, à tout le moins complémentaire, dans la mesure où il est
prévu que les constructions projetées constitueraient des résidences
principales.
a) Selon l'art. 22 de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune
construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans
autorisation de l'autorité compétente (al. 1
er
). Cette disposition
légale vise également les changements d'affectation, même s'ils ne sont pas
accompagnés de travaux de construction (cf. arrêt AC.2012.0195 du 30
octobre 2012 consid. 2a, et les références citées).
De jurisprudence constante, il n'y
a pas lieu de donner une interprétation extensive de la notion de changement
d'affectation, qui doit rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un
changement fondamental parce qu'une catégorie donnée d'affectation – par
exemple l'habitation – est totalement abandonnée au profit d'une autre – par
exemple l'activité artisanale. (cf. arrêts AC.2012.0112 du 5 février 2013
consid. 2c; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les références
citées). On ne se trouve dès lors en présence d'un changement d'affectation
soumis à autorisation qu'en cas de changement significatif du point de vue de
la planification ou du point de vue de l'environnement (ATF 119 Ib 222
consid. 3a; 113 Ib 219 consid. 4d; voir en outre arrêts AC.2012.0112
précité consid. 2c; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les
références citées). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré qu'un permis de
construire était nécessaire lorsqu'une parcelle servait de manière durable de
place d'atterrissage pour planeurs de pente, au vu en particulier des effets de
cette nouvelle utilisation sur les alentours – sur un marais protégé notamment
– et de l'augmentation de trafic qu'elle allait engendrer (ATF 119 Ib 222
consid. 3a). Le présent tribunal a en revanche retenu que la
transformation d'un cabaret en discothèque n'entraînait pas de changement
significatif du point de vue de l'environnement, s'agissant en particulier des
nuisances sonores, si bien que la municipalité ne pouvait considérer qu'on se
trouvait en présence d'un changement d'affectation nécessitant une procédure
d'autorisation avec mise à l'enquête publique (arrêt AC.2009.0117 du 2 novembre
2009).
b) En droit vaudois, la procédure
de mise à l'enquête est notamment régie par l'art. 109 de la loi du 4
septembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11). L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à
porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins,
associations à but idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du
terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou
d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Le droit d'être
entendu, tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend en effet le
droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur
les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa
situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit
donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à
l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur
son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre
(ATF 138 V 125 consid. 2.1 p. 127; 137 IV 33 consid. 9.2 p. 48/49; 136 I 265
consid. 3.2 p. 272, et les arrêts cités). D'autre part, l’enquête publique doit
permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions
légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie
d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers
intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions
nécessaires au respect de ces dispositions (cf. arrêts AC.2013.0161 du 30
octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2a;
AC.2013.0007 du 24 avril 2013, et les références citées).
Lorsqu'une modification est
apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient
d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la
proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de
renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime
importance" (art. 117 LATC). Les modifications plus importantes, mais qui
ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête
complémentaire au sens de l’art. 72b du règlement d'application du 19 septembre
1986 de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1). Les modifications plus importantes
doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC.
Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique
complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après
l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers
éléments critiqués par les opposants (cf. arrêts AC.2013.0161 du 30
octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b;
AC.2011.0143 du 23 décembre 2011 consid. 3a, et la référence citée).
Selon l'art. 72b RLATC, l'enquête
complémentaire peut intervenir jusqu'à l'octroi du permis d'habiter ou
d'utiliser, mais au plus tard dans les quatre ans suivant l'enquête principale
(al. 1);
elle ne peut porter que sur des éléments de peu
d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en
cours (al. 2). Cela semble présupposer que l'enquête complémentaire ne
peut intervenir qu'après qu'un permis de construire a déjà été délivré. Dans le
cadre d'une enquête complémentaire, les oppositions ou recours éventuels ne
peuvent porter que sur les modifications soumises à autorisation, mais pas
remettre en cause l'entier du projet ayant fait l'objet d'un premier permis de
construire (cf. arrêts AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2;
AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre 2012 consid. 2; AC.2011.0014 du
30 septembre 2011, et les références citées). Cette particularité de l'enquête
complémentaire, qui est de sauvegarder la force de chose décidée des éléments
du permis déjà délivré qui ne sont pas modifiés, demeure sans effet lorsque
l'enquête "principale" a abouti au refus du permis de construire. La
jurisprudence prévoit néanmoins que si le recours contre un permis de
construire est admis et le permis annulé, la procédure de l'enquête
complémentaire peut aussi être suivie lorsque la modification d'éléments de peu
d'importance permet de rendre le projet conforme à la réglementation communale
(RDAF 1995 p. 287). Dans un tel cas, dès lors qu'aucun permis n'a encore
été délivré, aucun élément du projet ne bénéficie de la force de chose décidée.
En particulier, on ne peut dénier aux opposants le droit de faire examiner les
griefs soulevés lors de l'enquête "principale" lorsque le permis de
construire, refusé à l'issue de l'enquête "principale", est
finalement délivré à l'issue de l'enquête "complémentaire"
(cf. arrêts AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b; AC.2012.0385
du 11 octobre 2013 consid. 2; AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre
2012 consid. 2). L’enquête complémentaire n’est en revanche, sous réserve
de l’exception précitée, pas possible pour un projet modifié ensuite d’un refus
du permis ou d’annulation de celui-ci par l’autorité de recours (cf. arrêt
AC.2006.0173 du 10 mai 2007 consid. 2c ; voir également Benoît
Bovay/Raymond Didisheim/Denis Sulliger/Thierry Thonney, Droit fédéral et
vaudois de la construction, 4
e
éd. 2010, p. 437 ad
art. 109 LATC chiffre 1.5).
Dans un arrêt relatif à la
construction d'une résidence secondaire (cf. arrêt 1C_221/2013, 1C_271/2013 du
13 novembre 2013 consid. 5), le Tribunal fédéral, qui a admis le recours
et renvoyé la cause à la commune, a relevé que l'intention du constructeur
d'édifier désormais une résidence principale constituait une modification de la
demande du permis de construire, ce qui nécessitait que le droit d'être entendu
d'Helvetia Nostra et d'éventuels autres tiers intéressés soit garanti dans le
cadre de la procédure d'opposition.
3.
a) Les recourants font valoir qu’il conviendrait
de procéder à une mise à l'enquête publique, à tout le moins complémentaire,
dans la mesure où les constructions projetées constitueraient désormais des
résidences principales. La constructrice relève néanmoins que le projet de
construction demeurerait exactement le même. Elle précise avoir toujours eu
l’intention de créer des résidences principales, même si elle avait auparavant
admis qu’elle se laissait la liberté de dédier certains appartements à de la
résidence secondaire.
Le dossier déposé le 19 novembre
2012 à l’appui de la demande de construire huit chalets de dix appartements
chacun avec accès et places de parc ne contient aucun élément permettant
d’établir que la constructrice avait alors l’intention de réaliser uniquement
des résidences principales. La construction d’un nombre important de bâtiments
et d’appartements (80) dans une localité de montagne laisse au contraire penser
que les constructions projetées étaient destinées à constituer avant tout des
résidences secondaires. Lorsqu’elle a levé les oppositions le 31 décembre 2012,
la municipalité ne s’y est d’ailleurs pas trompée puisqu’elle a répondu à
l’argument de certains des opposants selon lequel le projet contreviendrait à
l’art. 75b Cst. que le dispositif de limitation des résidences secondaires dans
les territoires des communes qui en comportent déjà plus de 20% s’appliquait
dès le 1
er
janvier 2013. Ce n’est en outre qu’à partir du 10 juin
2013, soit pendant la procédure de recours devant le Tribunal fédéral, dans un
courrier adressé à ce dernier, que la constructrice a indiqué qu’elle
entendait, dès l’origine, réaliser des résidences principales. Au vu de ces éléments,
l’on doit considérer que la constructrice n’avait pas d’autre intention que de
réaliser des résidences secondaires ; elle ne démontre en tout cas pas le
contraire. Or, il appartient en première ligne à celui qui entend procéder à
une construction de démontrer les éléments dont dépend le respect des
conditions légales (cf. arrêt AC.2011.0168 du 9 juillet 2012
consid. 3b).
b) Le 19 novembre 2012, GHL
Immobilière et Financière SA avait présenté une demande de permis de construire
huit chalets de dix appartements chacun avec accès et 160 places de parc. Mis à
l'enquête publique du 24 novembre au 23 décembre 2012, ce projet avait fait
l'objet de plusieurs oppositions dont celle formée par l'association Helvetia
Nostra. L'avis de mise à l'enquête ne mentionnait pas si les appartements en
question étaient destinés à des résidences principales ou/et à des résidences
secondaires. Par décision du 29 novembre 2013, la municipalité a délivré un
permis de construire pour des résidences principales, assorti d'une obligation
de mention avec réquisition d'inscription au Registre foncier au sens de l'art.
6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Dans la mesure où le
projet de construction n'avait pas été modifié par rapport aux plans mis à
l'enquête du 24 novembre au 23 décembre 2012, la municipalité n'a pas jugé
utile de le soumettre à une nouvelle enquête publique.
Dès lors que l'on n'est à
l'évidence pas en présence d'un changement fondamental d'affectation du point
de vue de la planification, il convient de considérer qu’il n’y a en principe
pas matière à nouvelle enquête publique selon l'art. 109 LATC lorsqu’un nouveau
de permis de construire est délivré contenant l’obligation d’utiliser le
logement comme résidence principale.
En l'espèce toutefois, compte tenu
des circonstances très particulières du cas, la question d’une nouvelle enquête
publique se pose. En effet, il ne faut pas perdre de vue que l'on se trouve en
présence d'un projet de construction de très grande ampleur, qui porte sur la
construction de 80 appartements et 160 places de parc dans la commune de Leysin
qui présente une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%
(cf. art. 1 al. 2 et annexe de l’ordonnance sur les résidences
secondaires). La construction d'un nombre élevé de résidences principales en
lieu et place de résidences secondaires implique - dans le cas d'espèce – un
changement significatif du point de vue de l'environnement. L’utilisation de
résidences principales plutôt que secondaires, qui sont en moyenne occupées
entre 30 et 60 jours par année (cf. Résidences secondaires, Guide pour la
planification directrice cantonale, Office fédéral du développement
territorial, p. 34, juin 2010), entraînera en effet des inconvénients accrus
pour les propriétaires voisins. Sachant que le projet comporte 160 places de
parc, il en résulterait en particulier des mouvements journaliers de véhicules
beaucoup plus importants, et ce, chaque jour de l’année. Un tel trafic
provoquerait des nuisances sonores et en matière de protection de l’air qui ne
seraient pas comparables à celles découlant du trafic causé par l’utilisation
de 80 appartements en résidences secondaires entre 30 et 60 jours par année.
D'autres voisins - que ceux qui avaient déjà fait opposition lors de la
première mise à l'enquête - pourraient notamment être amenés à faire opposition
à la modification de l'utilisation, compte tenu de l'aggravation des nuisances
qui pourraient être causées. L’importance de l’impact sur l’environnement
justifie ici une attention particulière quant au respect du droit d’être
entendu de l’ensemble des tiers intéressés, soit notamment les propriétaires
voisins et les associations à but idéal. Il se justifie ainsi
exceptionnellement de procéder dans le cas présent à une nouvelle enquête publique,
et non pas seulement complémentaire, portant sur l’ensemble du projet. Il
conviendra également que les documents soumis à l’enquête publique contiennent
la mention de l’affectation (résidence principale) de toutes les constructions
projetées. Il convient donc de retourner le dossier à l'autorité intimée pour
qu'elle soumette le projet en cause à une nouvelle enquête publique.
Le grief des recourants sur ce
point est dès lors fondé.
4.
Le projet litigieux porte sur la construction de
huit chalets de dix appartements chacun avec accès et places de parc sur le
territoire d’une commune où s’applique le régime de l’art. 75b Cst, parce que
la proportion de résidences secondaires dans la commune est supérieure à 20%
(cf. art. 1 al. 2 et annexe de l’ordonnance sur les résidences
secondaires).
a) Les art. 75b et 197 ch. 9 al. 2
Cst. prévoient ce qui suit :
"
Art. 75b            Résidences
secondaires
1
Les résidences secondaires constituent au maximum 20 %
du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque
commune.
2
La loi oblige les communes à publier chaque année leur
plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.
Art. 197              Dispositions transitoires après acceptation de la
Constitution                                    du 18 avril 1999
[...]
9. Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)
1
Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les
dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et
l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas
entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et
les cantons.
2
Les permis de construire des résidences secondaires
qui auront été délivrés entre le 1
er
janvier de l'année qui suivra
l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en
vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls.
"
b) En l’état, des autorisations
pour de nouvelles constructions dans les communes entrant dans le champ
d’application de l’art. 75b al. 1 Cst. ne peuvent être délivrées que si elles
respectent les exigences figurant dans l’ordonnance sur les résidences
secondaires, en particulier celles de l’art. 4 précité, relatif à la
construction de nouvelles résidences, et de l’art. 6 précité, portant sur la
mention au Registre foncier et la notification à l’Office du développement
territorial.
5.
Il convient en l’occurrence d’examiner si le
permis de construire portant sur la construction de huit chalets de dix
appartements que la constructrice affirme vouloir affecter à de la résidence
principale peut être délivré en application de l’art. 4 let. a de l’ordonnance
sur les résidences principales, soit si les 80 appartements projetés
constitueront bien des résidences principales.
a) Il résulte de l’art. 2 let. a de
l’ordonnance sur les résidences secondaires qu’est réputée résidence secondaire
une résidence qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée
dans la commune. A contrario, doit être considéré comme une résidence
principale un logement utilisé toute l’année par une personne domiciliée dans
la commune. Comme le relève le rapport explicatif du 17 août 2012 relatif à
l’ordonnance sur les résidences secondaires établi par l’Office fédéral du
développement territorial (ci-après : le rapport explicatif du 17 août 2012)
p. 6, la distinction entre résidence secondaire et principale se fonde sur
la notion de domicile au sens de l’art. 23 CC.
Selon l'art. 23 al. 1 CC, le
domicile d'une personne est au lieu où elle réside avec l'intention de s'y
établir. Cette disposition fait dépendre la constitution du domicile de deux
conditions: d'une part, la résidence, soit un séjour d'une certaine durée dans
un endroit donné et la création en ce lieu de rapports assez étroits et,
d'autre part, l'intention de se fixer pour une certaine durée au lieu de sa
résidence, intention qui doit être reconnaissable pour les tiers et donc
ressortir de circonstances extérieures et objectives. Cette intention implique
la volonté manifestée de faire d'un lieu le centre de ses relations personnelles
et professionnelles. Le domicile d'une personne se trouve ainsi au lieu avec
lequel elle a les relations les plus étroites, compte tenu de l'ensemble des
circonstances (ATF 135 I 233 consid. 5.1 p. 249 ; 132 I 29
consid. 4 p. 36). Le lieu où les papiers d'identité ont été déposés ou celui
figurant dans des documents administratifs, comme des attestations de la police
des étrangers, des autorités fiscales ou des assurances sociales constituent
des indices qui ne sauraient toutefois l'emporter sur le lieu où se focalise un
maximum d'éléments concernant la vie personnelle, sociale et professionnelle de
l'intéressé (ATF 125 III 100 consid. 3 p. 101 s.). Quant au domicile fiscal, il
se trouve à l'endroit où le contribuable a les relations les plus étroites, soit
en principe le lieu de résidence de la famille et dans certains cas
particuliers le lieu de travail (ATF 135 I 233 consid. 5.1
p. 249 ; 132 I 29 consid. 4.2 p. 36).
b) Dans son arrêt du 22 octobre
2012 (1C_478/2013, 1C_499/2013), par lequel il a en particulier annulé les
arrêts de la Cour de céans des 8 et 16 avril 2013 (AC.2013.0109, respectivement
AC.2013.0135) ainsi que les décisions de la municipalité du 31 décembre 2012
levant les oppositions au permis de construire et renvoyé la cause à la municipalité
pour nouvelles décisions dans le sens des considérants, le Tribunal fédéral a
en particulier relevé ce qui suit :
"
[...]
La cour cantonale a laissé indécise la
question de l’affectation de la construction litigieuse, en résidence
principale ou secondaire. Or la nature du projet de construction n’est pas
clairement définie. Dans ses dernières écritures, l’intimée prétend vouloir
affecter les constructions à de la résidence principale. Cette question,
déterminante, n’a pas été examinée par les instances précédentes puisque les
nouvelles dispositions constitutionnelles ont été jugées, à tort,
inapplicables. Conformément à l’art. 99 al. 1 LTF, il n’appartient pas au
Tribunal fédéral de statuer en première instance sur la base d’éléments
nouveaux.
Il y a dès lors lieu d’annuler l’arrêt attaqué. Dans un tel cas, le
Tribunal fédéral peut renvoyer la cause à l’autorité précédente ou à celle qui
a statué en première instance (art. 107 al. 2 LTF). Se pose la question de
savoir si la cause doit être renvoyée à la cour cantonale ou à l’autorité
communale, après annulation des décisions levant les oppositions des
recourants. En l’occurrence, la question de la conformité de l’autorisation de
construire à l’art. 75b Cst. n’a pas été examinée lors du rejet des oppositions
par la commune. La constructrice devra donc, si elle maintient sa demande de
permis de construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points.
Il y a ainsi lieu d’annuler les décisions levant les oppositions au permis de
construire (dont l’admissibilité n’est en l’état pas démontrée) et de renvoyer
la cause à l’autorité communale pour nouvelles décisions.
"
Malgré les indications du Tribunal
fédéral, la municipalité, lors de l’octroi du nouveau permis de construire,
s’est contentée des déclarations de la constructrice selon lesquelles celle-ci
avait toujours eu l’intention de réaliser des résidences principales ainsi que
de l’inscription au Registre foncier de la mention « résidence
principale » prévue à l’art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences
secondaires. Les seules déclarations de la constructrice ne permettent pas de
garantir que les appartements prévus seront effectivement affectés à de la
résidence principale. En revanche, l’inscription au Registre foncier de la
mention « résidence principale » prévue à l’art. 6 al. 2 de
l’ordonnance sur les résidences secondaires semble suffisante, sous réserve
d'un abus de droit manifeste, au regard de l'arrêt récent rendu le 4 avril 2014
par le Tribunal fédéral (1C_874/2013).
A cet égard, les recourants
relèvent que la Commune de Leysin a délivré systématiquement des permis de
construire après la mise en consultation du projet de loi fédérale sur les
résidences secondaires, laquelle prévoit à son art. 15 al. 2 que la restriction
d'utilisation peut être suspendue lorsque le propriétaire prouve qu'il n'a pas
trouvé d'utilisateur pour le logement principal. Selon les recourants, cette
pratique, destinée à contourner les exigences de l'art. 75b Cst., serait
constitutive d'un abus de droit.
Dans l'arrêt précité du 4 avril
2014 (1C_874/2013), le Tribunal fédéral eu l'occasion de juger, à propos de la
crainte que les constructeurs ne puissent ultérieurement profiter de la
possibilité, prévue à l'art. 15 al. 2 du projet de loi, de pouvoir utiliser
leur bien en résidence secondaires s'ils apportent la preuve que le logement ne
peut pas être utilisé en résidence principale, qu'il s'agissait là de
spéculations; on ne saurait parler d'abus de droit manifeste s'agissant d'une
possibilité que pourrait offrir une loi qui n'est pas adoptée et moins encore
entrée en vigueur; face à l'interdiction générale qui résultait, depuis le 11
mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne pouvait cependant exclure que certains
constructeurs fussent tentés de contourner la réglementation en déclarant
faussement qu'ils entendaient utiliser leur construction en tant que résidence
principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que
s'il apparaissait d'emblée que le projet ne pourrait être utilisé en tant que
résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de
résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets
concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le
Tribunal fédéral a en outre précisé que le constructeur ne saurait se prévaloir
du principe de la bonne foi si une norme telle que l'art. 15 du projet de loi
fédérale précitée n'était en définitive pas adoptée. Le constructeur
bénéficierait ainsi d'une autorisation de construire une résidence principale à
ses risques et périls (consid. 4.6).
c) Or, en l'espèce, il ne s'agit
pas d'un projet portant sur un appartement unique mais sur 80 logements;  eu
égard à l'importance du projet litigieux, il semble douteux que ceux-ci
puissent tous être utilisés en tant que résidences principales. Reste à
examiner s'il appartient à la municipalité ou à la Cour de céans d'examiner
s'il existe ou non des indices concrets d'un éventuel abus de droit manifeste.
A partir du moment où le dossier doit de toute manière être retourné à la
municipalité pour qu'elle procède à une nouvelle enquête publique (cf. consid.
3b), il appartiendra  logiquement à  l'autorité intimée d'instruire plus avant
cette question. En effet, il ne ressort pas du dossier qu'il existe une forte demande
de résidences principales dans la Commune de Leysin et que le marché immobilier
de la commune propose un nombre insuffisant de logements à louer et/ou à vendre
au titre de résidences principales. La municipalité devra ainsi examiner, avant
l’octroi éventuel d’un permis de construire, la question d'un éventuel abus de
droit manifeste. Il conviendrait, par exemple, d'établir le taux de vacance de
résidences principales de la Commune de Leysin, voire démontrer, au moyen de
statistiques ou autres, que cette dernière souffrirait d’une pénurie de
résidences principales. Il s'agirait aussi de déterminer s’il existe des
personnes qui chercheraient à s'installer à Leysin, voire également y
travailler, et donc à disposer dans cette localité d’une résidence principale.
La constructrice pourrait produire, entre autres pièces, copie de contrats de
promesses de vente et d’achat conclus avec des personnes souhaitant s’établir à
Leysin, notamment avec des personnes ayant conclu un contrat de travail avec un
employeur établi dans la région.
6.
Vu ce qui précède, le recours doit être admis et
la décision de la Municipalité de Leysin du 29 novembre 2013 annulées, le
dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et
nouvelle décision. Les frais de justice sont mis à la charge de la
constructrice, qui succombe (art. 49 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur
la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). Les recourants, qui
obtiennent gain de cause, ont droit à des dépens, mis à la charge de la
constructrice (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Leysin du 29
novembre 2013 est annulée et le dossier est renvoyé à l'autorité intimée pour
complément d'instruction et nouvelle décision.
III.
Un émolument de justice de 2'500 (deux mille
cinq cents) francs est mis à la charge de GHL Immobilière et Financière SA.
IV.
GHL Immobilière et Financière SA versera à
Helvetia Nostra, Alain et Carole Bashorun et Anne Ganty-Desaulles,
solidairement entre eux, 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 30 juin 2014
Le
président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du
développement territorial.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de
recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions,
les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer
succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme
moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient
en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.