vd_omni · AC.2006.0323 · 2007-09-20 · fr

ALTHAUS/Service de l'économie, du logement et du tourisme, Municipalité de Lausanne | Selon la jurisprudence, l'évaluation du revenu locatif admissible selon la méthode de l'autorité cantonale est admissible et compatible avec la garantie de la propriété pour autant que les loyers recalculés assurent au propriétaire un rendement suffisant des fonds propres investis pour l'acquisition et la rénovation de l'immeuble. Conditions non réalisées en l'espèce, alors que le coût d'acquisition de l'immeuble ne peut être qualifié de manifestement exagéré ou surfait.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 20.09.2007 AC.2006.0323

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 20 septembre 2007
Composition
M. Eric Brandt,
président ;
M. Renato Morandi et Mme Renée-Laure
Hitz
,
assesseurs ; Mme Séverine
Rossellat, greffière.
Recourant
Hans ALTHAUS,
représenté par Me
Isabelle Salomé DAÏNA, avocate à Lausanne.
Autorités intimées
1.
Service de l'économie, du logement
et du tourisme,
Police cantonale du commerce,
à Lausanne,
2.
Municipalité de Lausanne,
représentée par la Direction des travaux, à Lausanne.
Objet
Permis de construire; rénovation de bâtiment d'habitation
Recours Hans ALTHAUS c/ décisions du Service de
l'économie, du logement et du tourisme du 10 novembre 2006 et de la Direction
des travaux de la Ville de Lausanne du 5 décembre 2006 (transformation de
logements à l'av. de France 1)
Recours Hans ALTHAUS c/ décisions du Service de
l'économie, du logement et du tourisme du 10 novembre 2006 et de la Direction
des travaux de la Ville de Lausanne du 5 décembre 2006 (transformation de
logements à l'av. de France 3-5)
Vu les faits suivants
A.
a) Hans Althaus est propriétaire des parcelles nos 1'065
et 1'066 du cadastre de la Commune de Lausanne. La parcelle no 1'065 comporte
les bâtiments construits à la place Chauderon 26 ainsi qu’à l’avenue de France
3 et 5. La surface de la parcelle s’élève à 937 m²; elle est entièrement
occupée par les bâtiments construits sur ce bien-fonds, à savoir les bâtiments
ECA nos 4'753 (626 m²), 4'755 (166 m²) et 4'756 (145 m²). L’estimation fiscale
du bien-fonds s’élevait à 4'153'000 fr. lors de la révision générale de 1992 et
elle a été portée à 4'391'000 fr. le 5 septembre 2006, à la suite de
l’acquisition du bien-fonds par Hans Althaus le 6 décembre 2005.
b) Hans Althaus est également
propriétaire de la parcelle contiguë no 1'066 du cadastre de la Commune de
Lausanne qui regroupe les bâtiments construits à la place Chauderon 24 et à
l’avenue de France 1. Le bâtiment de la place Chauderon 24 forme l’angle du
carrefour entre la place Chauderon et l’avenue de France. La surface du
bien-fonds s’élève à 560 m²  et comporte un bâtiment avec affectation
mixte (ECA no 4'758 de 370 m²), un bâtiment d’habitation (ECA no 4'759 de 164
m²) et une surface de place-jardin de 26 m². L’estimation fiscale de la
parcelle s’élevait à 3'502'000 fr. lors de la révision générale de 1992 et elle
a été portée à 5'009'000 fr. le 5 septembre 2006, à la suite de l’achat du
bien-fonds par Hans Althaus le 6 décembre 2005.
c) Dès le mois de décembre 2005,
Hans Althaus a entrepris des démarches auprès du Service communal du logement
et du Service de l’économie, du logement et du tourisme en vue d’examiner les
possibilités de réaliser des travaux de transformation des bâtiments sis à
l’avenue de France 1, 3 et 5. A la suite d’une visite des bâtiments effectuée
le 12 janvier 2006, le Service de l’économie, du logement et du tourisme a
formulé un avis du 12 janvier 2006; il en résulte notamment que les immeubles
appartiennent à des catégories à pénurie au sens de la législation cantonale
sur la démolition et la transformation de bâtiments d’habitation. Ainsi, la
demande de permis de construire devait être accompagnée d’un formulaire de
requête no 53 comportant un rapport sur l’état des bâtiments, un devis des
travaux avec descriptif, l’état locatif avant et après les travaux ainsi que
les polices d’assurance incendie du bâtiment. Il était rappelé que l’objectif
de la législation cantonale était de préserver un parc locatif accessible à la
majeure partie de la population et que les seuls travaux admissibles devaient
être indispensables pour des motifs de sécurité ou de salubrité ou être
commandés par des circonstances impératives. Les travaux ne devaient pas avoir
pour conséquence un changement qualitatif du standard constructif du bâtiment
(par exemple : passage d’un standard locatif traditionnel à un standard
PPE) mais devaient permettre une rénovation conforme aux règles de l’art et
fondée sur le concept visuel de l’état de dégradation des éléments structurels
de l’immeuble.
B.
a) Hans Althaus a déposé une demande d’autorisation de
construire en vue de réaliser des travaux de transformation sur les bâtiments
de l’avenue de France 1 (parcelle no 1'066) et de France 3 et 5 (parcelle no
1'065). Le formulaire no 53 joint à la demande de permis de construire comporte
les précisions suivantes pour le bâtiment de l'avenue de France 1 :
« Rapport
sur l’état actuel de l’immeuble :
Cet immeuble a été construit en
1909, il obtient la note 2 à l’inventaire cantonal des monuments. Il n’a pas
été rénové depuis sa construction. Les appartements ne disposent d’aucun
confort (absence de salle de bain et installation individuelle de chauffage à
bois ou au mazout). L’important degré de vétusté de l’immeuble impose des
interventions lourdes d’assainissement et de rénovation.
Dans le cadre des travaux, le
propriétaire aura à cœur de mettre en œuvre les standards écologiques actuels
de la construction, tout en garantissant la protection du patrimoine et la
sauvegarde d’un bâtiment de la « belle-époque » de grande qualité.
Devis détaillé du coût des travaux
et descriptif sommaire :
Le maître de l’ouvrage a
l’intention de réhabiliter en bloc tous les appartements ainsi que la façade
sur cour et la toiture. Les installations techniques (électricité, chauffage,
sanitaires y c. toutes les conduites) seront remises aux normes de sécurité.
Le devis CFC à 4 chiffres, d’un
montant estimé à CHF 1'581'500.--, est présenté à l’annexe no 1.
Mode de financement :
Le
financement de ces travaux sera effectué pour 1/3 par l’apport de fonds propres
et le solde par un emprunt hypothécaire dont les conditions ne sont pas encore
fixées actuellement. »
La demande de
permis de construire comporte en outre un tableau comparatif des loyers
pratiqués avant travaux et prévus après les travaux de transformation pour le
bâtiment de l’avenue de France 1.
Av. France 1
ETAGE
Ancienne affectation
Loyer actuel
Nouvelle affectation
Proposition de loyer
Prix/m²
Rez
Rez
Rez-sup.
Rez-sup.
1
er
1
er
2
ème
2
ème
3
ème
3
ème
4
ème
4
ème
5
ème
5
ème
Total annuel
Magasin (ouest)
2 pièces (est)
Galerie/2 pièces
2 pièces (est)
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
buanderie
combles
350.00
177.00
500.00
535.00
450.00
700.00
430.00
414.00
489.00
446.00
460.00
________
4'951.00
59'412.00
Magasin (ouest)
Magasin (est)
Mag. (ou) Studio
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
3 pièces (ouest)
2 pièces (est)
2 pièces (ouest)
buanderie
1'650.00
650.00
800.00
1'600.00
1'250.00
1'600.00
1'250.00
1'600.00
1'300.00
1'600.00
1'300.00
1'650.00
16'250.00
195'000.00
295.00
(188.00)
288.00
267.00
266.00
267.00
261.00
267.00
261.00
267.00
271.00
267.00
La demande de
permis de construire comporte en outre un extrait de la police d’assurance de
l’établissement cantonal d’assurances fixant le volume du bâtiment à 3'879 m³
avec une valeur arrêtée à 2'067'125 fr.
b) Pour le bâtiment situé à
l’avenue de France 3 et 5 (ECA no 4'755 et 4'756), le formulaire no 53 de la
demande d’autorisation de construire comporte les précisions suivantes :
« Rapport sur l’état actuel
de l’immeuble :
L’immeuble a été construit en
1909, il obtient la note 4 à l’inventaire cantonal des monuments. Il n’a pas
été rénové depuis sa construction. Les appartements ne disposent d’aucun
confort (absence de salle de bain et installation individuelle de chauffage à
bois ou au mazout). L’important degré de vétusté des immeubles impose des
interventions lourdes d’assainissement et de rénovation.
Dans le cadre des travaux, le
propriétaire aura à cœur de mettre en œuvre les standards écologiques actuels
de la construction, tout en garantissant la protection du patrimoine et la
sauvegarde de bâtiments remarquables.
Devis détaillé du coût des travaux
et descriptif sommaire :
Le maître de l’ouvrage a
l’intention de réhabiliter en bloc tous les appartements ainsi que la façade
sur cour et la toiture. Les installations techniques (électricité, chauffage,
sanitaires y c. toutes les conduites) seront remises aux normes de sécurité.
Le devis CFC à 4 chiffres, d’un
montant estimé à CHF 2'993'360.--, est présenté à l’annexe no 1.
Mode de financement :
Le financement de ces travaux sera
effectué pour 1/3 par l’apport de fonds propres et le solde par un emprunt
hypothécaire dont les conditions ne sont pas encore fixées actuellement. »
Le tableau
comparatif des loyers pratiqués avant travaux et prévus après les travaux de
transformation pour le bâtiment de l'avenue de France 3 est le suivant :
Av. France 3
ETAGE
Ancienne
affectation
Loyer
actuel
Nouvelle
affectation
Proposition
de loyer
Rez
Rez
1
er
1
er
2
ème
2
ème
3
ème
3
ème
4
ème
4
ème
5
ème
5
ème
Total annuel
Magasin/2 p. (ouest)
3 pièces (est)
3 pièces (ouest)
3 pièces (est)
3 pièces (ouest)
3 pièces (est)
3 pièces (ouest)
3 pièces (est)
3 pièces (ouest)
3 pièces (est)
combles
combles
550.00
594.00
447.00
440.00
368.00
560.00
460.00
515.00
414.00
560.00
4'908.00
58'896.00
Magasin
2.5 pièces
2.5 pièces (ouest)
2.5 pièces (est)
2.5 pièces (ouest)
2.5 pièces (est)
2.5 pièces (ouest)
2.5 pièces (est)
2.5 pièces (ouest)
2.5 pièces (est)
buanderie
chauffage
1'200.00
1'300.00
1'200.00
1'300.00
1'200.00
1'325.00
1'200.00
1'350.00
1'230.00
1'375.00
12’680.00
152’160.00
Pour le
bâtiment de l'avenue de France 5, le tableau comparatif des loyers pratiqués
avant travaux et prévus après les travaux de transformation est le suivant :
Av. France 5
ETAGE
Ancienne
affectation
Loyer
actuel
Nouvelle
affectation
Proposition
de loyer
Rez
Rez
1
er
1
er
2
ème
2
ème
3
ème
3
ème
4
ème
4
ème
5
ème
5
ème
Total annuel
Total général
Magasin/1 p. (ouest)
Magasin
2 pièces (ouest)
3 pièces (est)
2 pièces (ouest)
3 pièces (est)
2 pièces (ouest)
3 pièces (est)
2 pièces (ouest)
3 pièces (est)
combles
combles
683.00
775.00
440.00
450.00
375.00
540.00
420.00
550.00
444.00
400.00
5’077.00
60'924.00
119'820.00
Magasin
Magasin
1.5 pièce (ouest)
3 pièces (est)
1.5 pièce (ouest)
3 pièces (est)
1.5 pièce (ouest)
3 pièces (est)
1.5 pièce (ouest)
3 pièces (est)
buanderie
buanderie
950.00
1'300.00
1'150.00
1'300.00
1'200.00
1'350.00
1'200.00
1'360.00
1'230.00
1'400.00
12'440.00
149’280.00
301'440.00
La police
d’assurance de l’établissement cantonal d’assurances mentionne, pour le
bâtiment de l’avenue de France 3 (ECA no 4'755), un volume de 4'250 m³ et une
valeur d’assurance arrêtée à 2'171'294 fr. Pour le bâtiment de l’avenue de
France 5 (ECA no 4'756), la police d’assurance mentionne un volume de 3'455 m³
et une valeur de 1'796'882 fr.
c) A la suite d’une nouvelle visite des bâtiments
effectuée le 19 septembre 2006 et qui a donné lieu à l’établissement d’un
rapport technique daté du 20 septembre 2006, le Service de l’économie, du
logement et du tourisme a délivré le 8 novembre 2006 l’autorisation requise
pour la transformation du bâtiment de l’avenue de France 1 en fixant les
conditions suivantes :
« 1. A l’exception de
l’appartement de 75 m² créé dans les combles, qui sera libre de tout contrôle
administratif fondé sur le droit public cantonal, les 4 logements de 2 pièces
et les 4 logements de 3 pièces sont soumis à un contrôle des loyers d’une durée
de dix ans à compter de leur première mise en location après travaux, le revenu
locatif annuel net initial desdits logements ne pouvant excéder la somme de
99'461
fr./an
, sous réserve des modifications légales.
2. Ce contrôle consistera en la
production des baux ou, le cas échéant, des notifications de hausse de loyer
après travaux, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés
puis, durant la période de contrôle définie sous chiffre 1 du présent
dispositif, sur requête du Service de l’économie, du logement et du tourisme.
Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les
moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Cette restriction sera inscrite au
registre foncier une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa
validité.
4. Le décompte final du coût des
travaux devra être produit en même temps que les baux à loyer ou les
notifications de hausse de loyer.
5. Conformément à l’art. 4 al. 5 de la
loi, la vente de l’immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu’une
transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à
autorisation fera l’objet d’une inscription au registre foncier, qui sera radiée
dès que les travaux auront été exécutés. »
Le 8 novembre 2006 également, le
Service de l’économie, du logement et du tourisme a autorisé les travaux de
transformation projetés sur les bâtiments de l’avenue de France 3 et 5 en
fixant les conditions suivantes :
« 1. Les 9 logements de 3 pièces
(4 x 56 m² et 5 x 65 m²) de l’avenue de France 3, d’une part, et les 4
logements de 2 pièces et les 4 logements de 3 pièces de l’avenue de France 5,
d’autre part, sont soumis à un contrôle des loyers d’une durée de dix ans à
compter de leur première mise en location après travaux, le revenu locatif
annuel net initial desdits logements ne pouvant excéder la somme de
230'461fr./an
,
sous réserve des modifications légales.
2. Ce contrôle consistera en la
production des baux ou, le cas échéant, des notifications de hausse de loyer
après travaux, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés
puis, durant la période de contrôle définie sous chiffre 1 du présent
dispositif, sur requête du Service de l’économie, du logement et du tourisme.
Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les
moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Cette restriction sera inscrite au
registre foncier une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa
validité.
4. Le décompte final du coût des
travaux devra être produit en même temps que les baux à loyer ou les
notifications de hausse de loyer.
5. Conformément à l’art. 4 al. 5 de la
loi, la vente de l’immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu’une
transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à
autorisation fera l’objet d’une inscription au registre foncier, qui sera
radiée dès que les travaux auront été exécutés. »
d) La municipalité de Lausanne a délivré le
permis de construire le 30 novembre 2006 et elle a notifié en même temps les
décisions des autorités cantonales concernées, notamment l’autorisation du
Service de l’économie, du logement et du tourisme pour les travaux prévus sur
les bâtiments de l’avenue de France 1, 3 et 5.
C.
a) Hans Althaus a contesté ces décisions par le dépôt de
deux recours auprès du Tribunal administratif le 26 décembre 2006 en concluant principalement
à l’annulation de ces décisions et subsidiairement à ce que l’état locatif annuel
des logements après rénovation soit fixé à 175'109 fr. pour le bâtiment de
l’avenue de France 1 et à 304'762.40 fr. pour les bâtiments de l’avenue de
France 3 et 5.
b) Le Service de l’économie, du
logement et du tourisme s’est déterminé sur les recours le 29 janvier 2007 en
concluant à leur rejet. Le Service du logement et des gérances de la ville de
Lausanne s’est également déterminé sur les recours le 29 janvier 2007 en
concluant à leur rejet.
c) Le tribunal a tenu une audience
sur place le 2 mars 2007 en procédant à la visite des lieux. Le compte-rendu
résumé de l’audience comprend les précisions suivantes :
« Les
parties expliquent leurs divergences concernant le mode de calcul du rendement
locatif admissible à la suite des travaux de rénovation et de transformation
des bâtiments de l’avenue de France 1, 3 et 5. Les parties sont pour
l’essentiel d’accord sur la nécessité d’entreprendre des travaux de rénovation
importants ; elles s’accordent également sur le coût des travaux
nécessaires, mais divergent sur la méthode de répercuter ces coûts sur le
calcul du loyer. Les représentants du Service de l’économie, du logement et du
tourisme indiquent avoir strictement observé les directives internes, notamment
concernant le taux réglementaire de 5 %. Le recourant se plaint du fait que
l’autorité intimée n’a pas pris en compte le taux hypothécaire effectif de 3.9
% correspondant à un taux bloqué sur dix ans.
Par ailleurs, bien que le coût
d’acquisition du bâtiment soit un élément d’appréciation dans la détermination
du rendement locatif, il est admis que le prix d’achat selon la répartition qui
en a été faite par le recourant ne peut être qualifié de « manifestement
surfait » au sens de la réglementation cantonale.
Le conseil du recourant précise que le
montant du loyer admissible retenu par le Service de l’économie, du logement et
du tourisme ne permet pas de réaliser une opération financière équilibrée et
entraînerait des pertes annuelles conséquentes. En revanche, un calcul des
loyers admissibles selon le droit privé fédéral permettrait de tenir compte de
la situation économique effective.
Le tribunal procède à la visite des
lieux en présence des parties.
Il visite tout d’abord un appartement
de trois pièces à l’avenue de France 3. L’appartement est inhabité. Il ressort
de la visite que la cage d’escalier et le logement n’ont pas fait l’objet de
travaux d’amélioration depuis la construction du bâtiment et se trouvent dans
un état de vétusté avancé, sans salle de bain ni chauffage. Les fenêtres
donnant côté sud sur la cour intérieure sont toutefois munies de doubles
vitrages qui peuvent être maintenus.
Le recourant explique qu’il veillera,
dans la mesure du possible, à conserver les sols encore en bon état, notamment
les parquets ou les carrelages de qualité.
Le tribunal se déplace ensuite dans un
appartement de 3 pièces à l’avenue de France 5 au 1
er
étage.
L’appartement est également inhabité et son état est comparable à celui visité
à l’immeuble de l’avenue de France 3.
Le tribunal se déplace ensuite au 1
er
étage du bâtiment de l’avenue de France 1, dans un appartement inhabité. Le
logement a fait l’objet de divers aménagements par le dernier locataire.
Le tribunal se déplace ensuite dans la
cour intérieure de l’îlot formé par les immeubles de la place de Chauderon 24
et 26 et les immeubles de l’avenue de France 1, 3 et 5.
Un des locataires de l’immeuble de
l’avenue de France 3, qui a installé un atelier de photographie dans l’un des
appartements, invite le tribunal à visiter l’atelier. Le tribunal constate que
le logement est effectivement affecté à un atelier de photographie
professionnel avec tout l’équipement technique nécessaire. Le locataire, M.
Pons, estime qu’il est parfaitement possible de maintenir l’immeuble en l’état
pour sauvegarder les locaux avec des loyers bon marché.
Le tribunal se déplace à nouveau dans
la salle mise à disposition par la Commune de Lausanne. Le conseil du recourant
produit des pièces complémentaires comportant les comptes d’exploitation
annuels des immeubles. Il produit également les variantes de calculs de l’état
locatif selon le droit privé en expliquant les critères et principes de calcul
retenus. »
La possibilité a été donnée aux
parties de se déterminer sur le compte-rendu résumé de l’audience.
Considérant en droit
1.
a) Le Grand Conseil du Canton de Vaud a adopté le 5
décembre 1962 un décret concernant la démolition et la transformation de
maisons d'habitation. Le décret soumettait à une autorisation de l'Office
cantonal du logement la démolition totale ou partielle de maisons d'habitation
ainsi que la transformation ou l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation dans les communes où sévit la pénurie (art. 1
er
). En
règle générale, l'autorisation était refusée lorsque l'immeuble comprenait des
logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 2). Elle était accordée
lorsque la démolition apparaissait indispensable pour des motifs de sécurité,
de salubrité ou d'intérêt général; elle pouvait l'être à titre exceptionnel, si
d'autres circonstances le commandaient impérativement (art. 3); l'exposé des
motifs du Conseil d'Etat précisait que cette possibilité ne devrait être
utilisée ni en faveur d'opération ayant un caractère spéculatif, ni en faveur
d'un requérant invoquant une situation qui lui est imputable, par exemple,
l'acquisition d'un immeuble à un prix excessif (BGC automne 1962 p. 718).
b) A l’époque, le Canton de Vaud devait faire
face à d’importantes
demandes de
nouvelles constructions comportant des démolitions de bâtiments d’habitation
dans le centre des localités. Il était alors nécessaire d’introduire une
procédure permettant d’interdire les démolitions de bâtiments d’habitation en
bon état et comportant des logements de qualité répondant au besoin
prépondérant de la population (BGC automne 1962 p. 716). Saisi d’un recours de
droit public contre le décret du Grand Conseil, le Tribunal fédéral a constaté
que la réglementation cantonale poursuivait d’autres buts que ceux du droit
fédéral concernant la lutte contre les abus dans le secteur locatif. Ainsi, le
décret vaudois visait effectivement à lutter contre la pénurie de logements
comme telle, en prévoyant des mesures destinées à accroître de façon générale
le nombre de logements, alors que le droit fédéral visait à assurer le contrôle
des prix sans favoriser la construction d’immeubles nouveaux ou empêcher la
démolition de maisons d’habitation anciennes mais encore utilisables. Ainsi, le
décret du Grand Conseil ne concernait directement que le propriétaire et ne se
préoccupait pas des locataires qui n’étaient pas partie à la procédure relative
à l’octroi de permis de construire et ne pouvaient pas recourir contre une
décision autorisant la démolition (voir ATF 89 I 178, consid. 3c, p. 182).
c) Ce décret a été prolongé le 19 novembre 1969 pour
une durée indéterminée en raison de la situation de pénurie persistante sur le
marché du logement (BGC automne 1969 p. 222), puis il a été complété le 21
novembre 1973. Cette dernière modification était notamment destinée à instaurer
un contrôle des loyers des logements qui remplaçaient ceux qui avaient été
démolis ou transformés et à introduire le principe du refus d'autoriser une
démolition ou une transformation si l'entretien de l'immeuble avait
volontairement été négligé (BGC automne 1973 p. 228). Le Tribunal fédéral a
admis que de telles mesures étaient compatibles avec le droit fédéral et
conformes à la garantie de la propriété (ATF 101 Ia 502 ss). Le décret
n’introduisait pas un contrôle général des loyers ou des prix de vente destiné
à protéger les locataires de manière globale, mais un contrôle limité aux cas
dans lesquels il s’agissait d’assurer l’application de règles tendant à
combattre la pénurie de logements dans les communes où sévissait cette pénurie.
Ainsi, le contrôle des loyers apparaissait comme une mesure accessoire à celle
prise en vue de maintenir, à la disposition de la population, un nombre
suffisant d’appartements dans les catégories où sévissait la pénurie. Ces
mesures, prises dans un autre cadre que la réglementation fédérale, permettaient
de renforcer la protection des locataires voulue par le droit fédéral sans
contrecarrer les mesures fédérales et en accroissant leur efficacité (ATF 99 Ia
604 consid.6
e
p.627).
2.
a) La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation
de logements à d'autres fins que l'habitation (ci-après : la loi ou LDTR)
a repris l'essentiel des règles posées par le décret de 1962 tout en complétant
le texte. C'est ainsi que les travaux de rénovation ont été soumis à
l'autorisation cantonale au sens de l'art. 1
er
de la loi. L'art. 3
LDTR reprend le principe de l'art. 2 du décret selon lequel l'autorisation est
refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où
sévit la pénurie. L'art. 4 LDTR prévoit que l'autorisation est accordée lorsque
la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou
d'intérêt général, et qu'elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres
circonstances le commandent impérativement ; selon l'alinéa 3 de cette
disposition, le département peut contrôler pendant dix ans les loyers des
logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés
ou rénovés afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé
par la loi. Il convient de préciser que le droit cantonal en matière de
démolition, de transformation et de rénovation de maisons d'habitation a pour
but la lutte contre la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants
de la population. A cet égard, les logements dans les vieux immeubles font
l'objet d'une attention particulière, non seulement en raison des loyers
généralement modestes dont le coût est en rapport avec les ressources de la
majorité de la population, mais aussi par la qualité des logements, notamment
leurs dimensions (voir ATF 89 I 460).
b) La jurisprudence a posé le principe selon
lequel le contrôle des loyers par l’évaluation du revenu locatif admissible, selon
la méthode de calcul propre à l'autorité intimée, pouvait se justifier et
restait compatible avec la garantie de la propriété « pour autant que les
loyers recalculés assurent au propriétaire un rendement suffisant des fonds
propres qu’il a investis pour l’acquisition et la rénovation de
l’immeuble » (arrêt AC 2000.0155 du 15 octobre 2002). L'exigence et la
notion du rendement équitable des fonds investis ressort d'ailleurs de la
jurisprudence fédérale (voir notamment ATF 116 Ia 417, consid. 11a). Le
Tribunal fédéral a en effet précisé que la fixation des loyers après travaux
sur la base de la méthode de calcul de l'autorité cantonale était compatible
avec la garantie de la propriété « pour autant qu’elle assure au
propriétaire un rendement suffisant des fonds propres qu’il a investis dans
l’acquisition et la rénovation des immeubles » (ATF 119 Ia 348 consid. 4c
p. 358, ATF du 24. 09. 2001 publié à la RDAF 2002 p. 49, consid. 3b p. 60).
c) En l'espèce, l'autorité cantonale a fixé le revenu
locatif admissible de telle manière que le recourant ne peut obtenir aucun
rendement des fonds propres investis :
aa) Pour l'immeuble de l'avenue de France 1, le
montant des travaux s'élevait à 1'319'000 fr., selon une évaluation réalisée
d'après la méthode « Mérip », à la suite d'une visite du bâtiment
pour les seuls travaux concernant les logements soumis à pénurie. L'autorité
cantonale admet la nécessité des travaux; elle constate que les logements sont
vétustes et que l'absence de locaux sanitaires justifie une restructuration, de
même que la création d'un ascenseur. Elle admet la nécessité de créer des
locaux sanitaires adaptés et que la lourdeur des interventions est aussi
nécessaire à la mise en conformité des installations techniques telles que chauffage,
sanitaires, électricité. Mais le calcul du loyer ne permet aucun rendement des
fonds propres investis et entraîne une perte annuelle alors même que les
parties admettent que le prix d'acquisition du bien- fonds de 1'775'000 fr.
n'est pas manifestement surfait selon l'art. 12 al. 2 RDTR ou manifestement
exagéré au sens des art. 269 CO, 10 OBLF.
bb) Pour le bâtiment de l'avenue de France 3 et
5, le montant des travaux admissibles est fixé par l'autorité cantonale à
2'714'864 fr. Ce montant est identique à celui présenté par le recourant. Comme
pour l'immeuble de l'avenue de France 1, l'autorité cantonale admet la
nécessité des travaux envisagés, notamment la création de sanitaires adaptés
ainsi que les interventions nécessaires à la mise en conformité des
installations techniques (chauffage, sanitaires et électricité). La valeur
objective de l'immeuble avec le terrain est arrêtée à 2'706'423.72 fr. ;
elle est supérieure à la valeur d'achat prise en compte par le recourant
(2'475'000 fr.), mais le revenu locatif admis par l'autorité cantonale est
limité à 230'461 fr. alors que le rendement nécessaire à l’amortissement des
investissements engagés par le recourant s'élève à 260'040 fr. Cette situation
provient du fait que le revenu locatif fixé par la décision contestée ne tient pas
compte de la charge effective d'intérêt et des frais d'exploitation.
cc) Les loyers fixés par les décisions contestées
ne peuvent ainsi être maintenus. Le dossier doit être  retourné à l'autorité
cantonale afin qu'elle fixe le montant du loyer de manière à permettre un
rendement équitable des fonds propres. A cet effet, l'autorité doit préciser,
dans sa décision, la nature et l'importance des travaux de transformation admis
et leur coût, en retenant les charges effectives d'intérêt, les réserves pour
les travaux d'entretien et frais d'exploitation de l'immeuble, et le rendement
équitable des fonds propres investis par le recourant.
3.
Il résulte des considérants qui précèdent que les
recours doivent être admis et les décisions attaquées annulées; les dossiers
sont retournés à l'autorité cantonale pour compléter l'instruction et statuer à
nouveau dans le sens des considérants. Le recourant, qui a consulté un homme de
loi, a droit aux dépens qu'il a requis, arrêtés globalement à 2’500 fr. Les
frais de justice sont laissés à la charge de l'Etat.
Par
ailleurs, la décision municipale délivrant le permis de construire est annulée,
dans la seule mesure où elle comporte l’obligation de reprendre les conditions
fixées par le Service de l’économie, du logement et du tourisme reprises dans
la synthèse de la Centrale des autorisations spéciales du 10 novembre 2006.
Elle est en revanche maintenue pour le surplus.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.
Les recours sont admis.
II.
Les décisions du Service de l’économie, du logement et du
tourisme du 8 novembre 2006 fixant des conditions aux travaux de transformation
des bâtiments sis à l’avenue de France 1 (parcelle no 1'066) et à l’avenue de
France 3 et 5 (parcelle no 1'065) sont annulées et le dossier est retourné à
cette autorité pour compléter l’instruction dans le sens des considérants du
présent arrêt et statuer à nouveau.
III.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 30 novembre
2006 délivrant le permis de construire est réformée en ce sens que l’obligation
de reprendre les conditions du Service de l’économie, du logement et du
tourisme mentionnées dans la Centrale des autorisations spéciales (CAMAC) du 10
novembre 2006 comme faisant partie intégrante du permis de construire est annulée,
le permis de construire étant maintenu pour le surplus.
IV.
L’Etat de Vaud, par l’intermédiaire du budget du Service
de l’économie, du logement et du tourisme, est débiteur du recourant d’une
indemnité de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
V.
Les frais de justice sont laissés à la charge de l’Etat.
Lausanne, le 20 septembre 2007
Le président :                                                                                            La
greffière :
Le présent arrêt est
communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans
les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le
recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss
de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le
recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le
mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les
conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.