vd_omni · FO.2019.0003 · 2019-05-28 · fr

A.________ /Service des communes et du logement, B.________, Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne | Recours de la locataire d'un appartement contre une décision de non assujettissement au régime de l'autorisation d'aliéner fondée sur la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).- L'art. 3 let. c LPPPL dispose que sont exclus du champ d'application des dispositions sur la préservation du parc locatif les immeubles ou les logements loués dont la valeur à neuf assurance incendie (ECA) est supérieure à 750 fr./m³ (à l'indice 117, 100 = 1990). Tel est le cas en l'espèce de l'appartement litigieux selon le caclul effectué par l'autorité cantonale et confirmé par le Tribunal cantonal. L'appartement litigieux n'est donc pas soumis à la LPPPL et il peut être aliéné sans autorisation (consid. 2).Rejet du recours.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.05.2019 FO.2019.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
28 mai 2019
Composition
M. André Jomini,
président
; M. Stéphane Parrone, juge; M. Jean-Marie
Marlétaz, assesseur; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourante
A.________
à
********
Autorité intimée
Service des communes et du logement,
Division logement,
à Lausanne,
Autorité concernée
Service du logement et des gérances
de la Commune de Lausanne,
à Lausanne,
Tiers intéressé
B.________
à ********
représentée par Me Joël CRETTAZ, avocat à Lausanne,
Objet
droit public du logement
Recours A.________ c/ décision du Service des communes et
du logement du 14 décembre 2018 (non assujettissement au régime de
l'autorisation LPPPL)
Vu les faits suivants:
A.
La société B.________ est propriétaire d'un appartement de cinq pièces
avec hall, au troisième étage d'un bâtiment sis à l'avenue ******** à Lausanne.
Cet appartement constitue le lot n° 11 d'une propriété par étages constituée en
2010 sur la parcelle n° 6220 du registre foncier. L'appartement est actuellement
loué à A.________
B.
B.________ a prévu de vendre cet appartement à des particuliers. Le 7
novembre 2018, le notaire chargé de préparer le contrat de vente a demandé au
Service cantonal des communes et du logement si une autorisation était
nécessaire.
C.
Le Service des communes et du logement a recueilli différents
renseignements et, le 14 décembre 2018, il a rendu une décision qui retient ce
qui suit:
"Il ressort de la copie de la
police assurance incendie (ECA) actuelle de ce bâtiment […], soit la police ECA
du 1
er
septembre 2012 (date d'édition du 4 février 2014, à l'indice
120, 100 = 1990) que cet appartement est situé dans un immeuble dont la valeur
à neuf ECA s'élève à CHR 7'564'140.- pour un volume de 8'445 m³.
Cette valeur indexée à l'indice
ECA actuel donne une valeur ECA de CHF 7'879'313.- à l'indice 125, soit une
valeur ECA de CHF 933.- le m³; cette valeur peut même être estimée à CHF 994.-
le m³ ECA en faisant abstraction des locaux commerciaux du rez-de-chaussée et
en concentrant notre analyse sur la seule partie "logement", y
compris les parties communes.
S'agissant d'un appartement sis
dans un bâtiment "dont la valeur à neuf assurance incendie (ECA) est
supérieure à CHF 750.-/m³ (à l'indice 117, 100 = 1990)" (ou CHF 801.-/m³ à
l'indice 125 actuel), au sens de l'art. 3 al. 1 litt. C LPPPL, nous vous
confirmons par la présente que la vente de cette parcelle 6220-11 de Lausanne n'est
pas assujetti[e] au régime de l'autorisation de la part du Service des communes
et du logement sous l'angle de la LPPPL."
D.
Cette décision a été communiquée à la locataire A.________. Celle-ci a
déposé un recours le 29 janvier 2019. Elle conclut à l'annulation de la
décision attaquée ou à sa réforme dans le sens que la vente de l'appartement
serait soumise à une reprise de son bail par l'acquéreur pour une durée de cinq
ans; subsidiairement, elle souhaite que la possibilité lui soit donnée de
présenter à la société venderesse un acheteur d'accord de reprendre son bail.
Dans sa réponse du 6 mars 2019, le Service des
communes et du logement (Division logement) conclut au rejet du recours et à la
confirmation de sa décision de non-assujettissement.
B.________ a déposé des observations le 5 avril
2019. Elle conclut au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
Le Service du logement et des gérances de la Ville
de Lausanne a renoncé à se déterminer.
E.
La recourante n'a pas déposé de réplique dans le délai qui lui a été
imparti.
Considérant en droit:
1.
La décision attaquée est fondée sur la loi du 10 mai 2016 sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), entrée en
vigueur le 1
er
janvier 2018, loi qui a notamment pour but de
"lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des
logements loués qui correspondent aux besoins de la population" (art. 1
let. a LPPPL). Cette loi institue une procédure d'autorisation pour
l'aliénation de logements loués (art. 5 let. c LPPPL, art. 19 ss LPPPL), qui ne
s'applique cependant pas aux logements "exclus du champ
d'application" par l'art. 3 LPPPL. En l'espèce, le notaire de la
propriétaire a demandé à l'autorité cantonale compétente de rendre une décision
en constatation sur la question de savoir si l'appartement litigieux entrait,
en cas de vente, dans le champ d'application de la LPPPL. La décision attaquée résout
cette question dans le sens d'un non-assujettissement. Il s'agit d'une décision
finale, qui peut faire l'objet d'un recours de droit administratif selon les
art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV.173.36).
Dans le chapitre de la LPPPL consacré à la procédure
d'autorisation pour l'aliénation de logements loués (chapitre IV du titre II
"Préservation du parc locatif", art. 19 ss LPPPL), il est prévu que
le propriétaire et le locataire ont qualité pour recourir "contre les
décisions prises par le département en vertu du présent chapitre" (art. 23
al. 1 LPPPL). La décision attaquée n'est pas à proprement parler une décision
prise en vertu du chapitre IV, ou des art. 19 ss LPPPL, puisque précisément,
pour le logement litigieux, il a été considéré que les règles sur la procédure
d'autorisation n'étaient pas applicables. La question de savoir si le locataire
a néanmoins qualité pour recourir, sur la base d'une application extensive de
l'art. 23 LPPPL, peut néanmoins rester indécise, vu le sort à réserver à ses
conclusions – étant toutefois précisé que ni l'autorité intimée ni la
propriétaire de l'immeuble ne contestent la recevabilité du recours de la
locataire. Sous cette réserve, il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
La recourante conteste que l'opération de vente de l'appartement qu'elle
loue soit exclue du champ d'application des règles de la LPPPL sur la
préservation du parc locatif.
a) La jurisprudence cantonale a déjà constaté que la
LPPPL poursuivait des objectifs comparables à ceux des deux lois qu'elle a
abrogées le 1
er
janvier 2018 (cf. art. 42 LPPPL), à savoir
l'ancienne loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la
rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (LDTR) et l'ancienne loi du 11 décembre 1989
concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL). Cette législation vise en
substance à conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport
avec les ressources de la majorité des familles, ou à combattre la pénurie de
logements répondant aux besoins prépondérants de la population (cf. arrêt FO.2018.0011
du 22 février 2019, consid. 2). Les appartements dépassant une certaine valeur
ou une certaine surface ne sont pas censés correspondre à ces besoins et le
régime de protection du droit cantonal ne s'applique pas. La nouvelle LPPPL
regroupe les procédures d'autorisation pour, d'une part, les travaux et
changements d'affectation de logements loués (chapitre III, art. 10 ss LPPPL),
et d'autre part l'aliénation de logements loués (chapitre IV, art. 19 ss
LPPPL). On peut déduire des dispositions transitoires de la LPPPL (cf. art. 41)
qu'une demande d'autorisation déposée après le 1
er
janvier 2018 est
traitée exclusivement en application de la nouvelle législation, même si des
opérations antérieures dans le même bâtiment, voire concernant le même
appartement, avaient été traitées sur la base de la LDTR ou de la LAAL. En
l'occurrence, vu la date de la demande du notaire, l'autorité cantonale était
donc tenue d'appliquer les critères de l'art. 3 LPPPL, en fonction de la
situation actuelle de l'immeuble, pour se prononcer sur la question de
l'assujettissement.
b) L'art. 3 let. c LPPPL dispose que sont exclus du
champ d'application des dispositions sur la préservation du parc locatif
"les immeubles ou les logements loués dont la valeur à neuf assurance
incendie (ECA) est supérieure à CHF 750.-/m³ (à l'indice 117, 100 =
1990)".
La décision attaquée explique comment cette
"valeur à neuf assurance incendie" a été calculée. La valeur totale
résulte de la dernière police d'assurance de l'établissement cantonal ECA et,
en fonction du volume du bâtiment, la valeur au mètre cube a été calculée à 933
fr., en tenant compte de la valeur des locaux commerciaux du rez-de-chaussée,
respectivement à 994 fr., en ne retenant que la valeur des parties réservées au
logement, y compris les parties communes, caves ou galetas. Ce dernier mode de
calcul correspond à celui prescrit à l'art. 3 du règlement du 25 octobre 2017
d'application de la LPPPL (RLPPPL, BLV 840.15.1). Au demeurant, même si l'on ne
se fondait que sur la valeur au mètre-cube retenue par l'ECA pour les logements
des étages lors de l'établissement de la nouvelle police en 2014, à savoir 800
fr./m³ à l'indice 120 – ce qui correspond à 833 fr./m³ à l'indice 125 appliqué
par l'ECA en 2018 –, sans tenir compte ni de la valeur des parties communes,
caves ou galetas, ni encore de la valeur des nouveaux logements des combles,
cette valeur (800 fr., respectivement 833 fr.) est supérieure au seuil de
l'art. 3 let. c LPPPL, qui est de 769 fr. à l'indice 120, respectivement de 801
fr. à l'indice 125.
c) Il résulte ainsi clairement des éléments chiffrés
de la décision attaquée – qui ne sont du reste pas contestés en tant que tels
par la recourante - que l'appartement litigieux peut être aliéné sans
autorisation parce qu'il est exclu du champ d'application de la LPPPL. La
décision de non-assujettissement étant conforme au droit cantonal, elle doit
être purement et simplement confirmée. Il s'ensuit que le Service des communes
et du logement ne serait pas fondé, à défaut de procédure d'autorisation, à
soumettre l'aliénation projetée aux conditions que la recourante propose.
3.
En définitive, le recours, entièrement mal fondé, doit être rejeté dans
la mesure où il est recevable.
La recourante, qui succombe, doit supporter
l'émolument judiciaire (art. 49 LPA-VD). La société propriétaire, qui est
nécessairement partie à la procédure et qui obtient gain de cause avec
l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens, à la charge de la recourante
(art. 55 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
II.
La décision prise le 14 décembre 2018 par le Service des communes et du
logement est confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de
la recourante A.________.
IV.
Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à payer à B.________ à titre de
dépens, est mise à la charge de la recourante A.________.
Lausanne, le 28 mai 2019
Le
président:
La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer
les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs
doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces
invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant
qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision
attaquée.