vd_omni · FO.2012.0003 · 2012-08-29 · fr

FLORIO, OTT, BUFFAT, MARTY, MOUSSAVIAN, LAYANI, ASLOCA-VAUD/QUADRIVIUS SA, COULERU, Unité logement, Division logement | En terme qualitatifs, les six appartements objets des décisions attaquées n'appartiennent pas à une catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL. En effet, considérées dans leur totalité, les caractéristiques de l'immeuble, qui est inscrit à l'inventaire et a reçu la note 2 au recensement architectural, en font un objet remarquable dont les qualités dépassent celles de la plupart des immeubles anciens situés dans le quartier, en raison notamment des surfaces et volumes généreux des appartements et de la présence d'élémentss architecturaux d'époque de valeur; dans ce contexte, le fait que, en l'état, certains équipements de l'immeuble et des appartements ne correspondent pas aux standards que l'on attend pour des appartements de standing n'est pas déterminant. Confirmation des décisions autorisant la vente des appartements.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 29.08.2012 FO.2012.0003

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
29 août
2012
Composition
M. François Kart,
président
;
M. François Gillard, assesseur
et M. Georges Arthur Meylan, assesseur
; Mme Aurélie Juillerat Riedi, greffière.
Recourants
1.
Marguerite FLORIO,
à Lausanne, représentée par Me Jean Jacques SCHWAAB, avocat à Lausanne,
2.
Sonia OTT,
à Lausanne, représentée par Me Jean Jacques SCHWAAB, avocat à Lausanne,
3.
Marc-Olivier
BUFFAT,
à Lausanne, représenté par Me Jean
Jacques SCHWAAB, avocat à Lausanne,
4.
Suzanne BUFFAT,
à Lausanne, représentée par Me Jean Jacques SCHWAAB, avocat à Lausanne,
5.
Claude MARTY,
à Lausanne, représenté par Me Jean Jacques SCHWAAB, avocat à Lausanne,
6.
Barbara MARTY,
à Lausanne, représentée par Me Jean Jacques SCHWAAB, avocat à Lausanne,
7.
Corinne MOUSSAVIAN,
à Lausanne, représentée par Me Jean Jacques SCHWAAB,
avocat à Lausanne,
8.
Frédéric LAYANI,
à Lausanne, représenté par Me Jean Jacques SCHWAAB, avocat à Lausanne,
9.
ASLOCA-VAUD,
à Lausanne, représentée par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Unité du logement
Autorité concernée
Service du logement
et des gérances
Propriétaire
QUADRIVIUS SA,
à Lausanne, représentée par Me Raymond DIDISHEIM, avocat à Lausanne,
Tiers intéressé
Stéphane COULERU,
à Genève,
Objet
droit public du logement
Recours Marguerite FLORIO et consorts et
ASLOCA-VAUD c/ décision du Service de l'économie, du logement et du tourisme
du 8 décembre 2011
Vu les faits suivants
A.
Par acte de vente à terme conditionnelle du 15
septembre 2008, Solange Popovici a vendu à la Société Pré Fertile SA quatre
immeubles situés sur les parcelles nos  6216, 6220, 20484 et 20483 de la
Commune de Lausanne.
La parcelle no 20483,
sise à l’Avenue Evian 2, a une surface de 925 m
2
. Elle supporte un immeuble d’habitation datant du début du XXème
siècle (ci-après : l’immeuble Evian 2) qui  est inscrit à l’inventaire
prévu par les art. 80 et suivants de la loi du 10 décembre 1969 sur la
protection de la nature, des monuments et des sites (RLPNMS; RSV 450.11) et figure
en note 2 au recensement architectural prévu par l’art. 30 du règlement du 22
mars 1989 d’application de la LPNMS (RLPNMS; RSV 450.11.1). Cet immeuble
comprend 8 logements de 5 et 6 pièces.
B.
Le 1
er
décembre 2008, Pré Fertile SA
a déposé auprès du Service de l’économie, du logement et du tourisme de l’Etat
de Vaud (ci-après : SELT ; remplacé désormais par l’Unité logement) une
demande de principe au sujet de la possibilité de constituer en propriété par
étages (PPE) les quatre immeubles qu’elle avait acquis. Par courrier du 4
février 2009, ledit service a formulé un avis de principe positif en ce qui
concernait la possibilité de vendre les logements de l’immeuble situé à
l’Avenue Evian 2 au motif que le loyer net calculé selon la méthode dite
« objective » ne correspondait plus aux besoins prépondérants de la
population lausannoise de telle sorte que leur aliénation pouvait être
autorisée en application de l’art. 4 al. 1 litt. a de la loi du 11 décembre
1989 concernant l’aliénation des appartements loués (LAAL ; RSV 840.13).
Le SELT réservait un préavis communal contraire particulièrement étayé de la
Commune de Lausanne. Il a en outre précisé que l’examen de chaque requête
individuelle aurait lieu au cas par cas.
C.
Le 19 décembre 2008, Pré Fertile SA a modifié sa
raison sociale, devenant Quadrivius SA.
D.
Par lettre notifiée le 27 février 2009,
Quadrivius SA a communiqué aux locataires de l’immeuble Evian 2 la résiliation
de leurs baux. Cette dernière a toutefois été annulée par jugement du Tribunal
des baux du 2 août 2011.
E.
Le 18 mars 2010, Quadrivius SA a déposé auprès
du SELT une demande d’autorisation fondée sur la loi du 4 mars 1985 concernant
la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation,
ainsi que l’utilisation de logements à d’autres fins que l’habitation
(LDTR ; RSV 840.15) pour l’agrandissement et la rénovation des deux
appartements situés au 3
ème
étage de l’immeuble Evian 2 afin de
créer des duplex par l’utilisation des combles. Le Service du logement et des
gérances de la Commune de Lausanne (ci-après : SLOG) a préavisé
favorablement cette demande le 8 décembre 2010 et, par décision du 15 décembre
2010, le SELT a autorisé les travaux.
F.
Par acte du 3 décembre 2010, Quadrivius SA a
constitué l’immeuble Evian 2 en PPE.
G.
Le 23 février 2011, Quadrivius SA a déposé une
demande d’autorisation d’aliéner les deux appartements vacants de l‘immeuble,
l’un situé au rez-de-chaussée (6 pièces, lot 2) et l’autre situé au troisième
étage et combles (5 pièces duplex, lot 7).
Considérant que lesdits logements
n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie en raison de leurs
caractéristiques atypiques et du loyer objectif élevé estimé par le SELT, le SLOG
a préavisé favorablement ces ventes, pour autant que les acquéreurs, en cas de
remise en location ultérieure, indiquent expressément et à temps au locataire
que le droit relatif à la fixation du loyer initial était réservé en
application de l’art. 270 CO.
Par décisions du 23 mars 2011, le
SELT a délivré les autorisations requises sans conditions. Ces décisions n’ont
pas fait l’objet de recours.
H.
Le 4 juillet 2011, Quadrivius SA a déposé une
demande d’autorisation d’aliéner les six appartements restant de l’immeuble,
dont les caractéristiques peuvent être résumées comme suit :
Lot
Situation
Nbre
de pièces
Surface
(pondérée)
Loyer
net
locataires
1
Rez
5
140,70 m
2
2'200 fr.
Marc-Olivier et Suzanne Buffat
3
1
er
étage
5
140,50 m
2
1'773 fr.
Sonia Ott
4
1
er
étage
5
186,40 m
2
2'693 fr.
Corinne Moussavian et Frédéric Layani
5
2
ème
étage
5
137,80 m
2
1'620 fr.
vacant
6
2
ème
étage
6
177,90 m
2
1'432 fr.
Claude et Barbara Marty
8
3
ème
étage
+ combles
6
169,30 m
2
2'080 fr.
Marguerite Florio
I.
Le 17 novembre 2011, la Municipalité de Lausanne
(ci-après : la municipalité) a formulé un préavis négatif. Tout en
admettant que les spécificités constructives particulières, le volume, les
éléments architecturaux (menuiseries, vitraux, plafonds moulurés, cheminées,
etc.) en faisaient un bâtiment d’une qualité très sensiblement supérieure à la
moyenne, elle était d’avis que les logements concernés appartenaient manifestement
à une catégorie où sévit la pénurie tant du point de vue quantitatif que
qualitatif. En outre, elle relevait que le prix élevé de la revente renté à 5%
engendrerait des loyers compris entre 405.- et 608.- fr./m
2
/an, que le propriétaire n’avait fait
valoir aucun motif ni aucune circonstance commandant l’aliénation, que
l’immeuble n’avait pas subi de travaux et qu’avec des rénovations douces ces
logements correspondraient à ceux qui étaient les plus recherchés par la grande
majorité des familles lausannoises.
J.
Par décisions du 8 décembre 2011 (au nombre de
six), le SELT a accordé les autorisations requises sans restrictions malgré le
préavis négatif de la Commune de Lausanne. Il faisait valoir en substance que,
de par leurs caractéristiques constructives intrinsèques, l’immeuble Evian 2 et
les logements qu’il contient n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la
pénurie au sens de la LAAL. En outre,  dès lors que la rénovation du bâtiment
avait été autorisée sans condition avec un préavis favorable de l’autorité
communale, le principe de la bonne foi de l’administration commandait que la
vente subséquente des logements soit également admise puisqu’il convenait
d’appliquer les mêmes critères dans le cadre de la LAAL et de la LDTR, ceci
même si une des deux autorités en cause ne partageait plus la même analyse. Sur
cette base et après avoir procédé à une pesée des intérêts en présence, le SELT
considérait que l’autorisation devait être accordée sur la base de l’art. 4 al.
1 let. a LAAL. Il relevait encore que les mesures de protection contre les
congés qu’offrait le droit privé fédéral en matière de bail à loyer avaient
suffi à préserver les intérêts des locataires en place de sorte qu’il n’était
pas nécessaire d’assortir les décisions de conditions fondées sur le droit
public cantonal.
K.
Par acte du 23 janvier 2012, Marguerite Florio,
Sonia Ott, Marc-Olivier et Suzanne Buffat, Claude et Barbara Marty, Corinne
Moussavian et Frédéric Layani ont recouru conjointement auprès de la Cour de
droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : CDAP) contre
les décisions autorisant la vente des appartements qu’ils occupent (lots 1, 3,
4, 6 et 8), en concluant à leur annulation.
Par acte du 24 janvier 2012,
l’Association suisse des locataires, section Vaud (ci-après : ASLOCA-VAUD),
a également recouru auprès de la CDAP contre la décision autorisant la vente de
l’appartement vacant (lot 5), en concluant principalement à sa réforme en ce
sens que l’autorisation d’aliénation de ce dernier soit refusée et subsidiairement
à son annulation.
L’Unité logement (ci-après :
UL) a déposé sa réponse le 23 février 2012, concluant au rejet des recours. Le
même jour, le SLOG a déposé des observations. Quadrivius SA a quant à elle déposé
des observations le 16 mars 2012.
Les recourants Marguerite Florio et
consorts ont déposé des observations complémentaires le 16 avril 2012 et l’ASLOCA-VAUD
le 16 mai 2012.
L’UL a déposé d’ultimes
observations le 29 juin 2012. Quadrivius SA et le SLOG ont renoncé à déposer
des observations complémentaires.
L.
La cour a tenu audience le 11 juillet 2012 en
présence des parties et de leurs conseils. A cette occasion, elle a procédé à
une inspection locale au cours de laquelle tous les appartements de l’immeuble
ont été visités, excepté le lot no 7.
Considérant en droit
1.
Aux termes de l’art. 92 al. 1 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le
Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et décisions sur
recours rendues par les autorités administratives, lorsque la loi ne prévoit
aucune autre autorité pour en connaître. La CDAP est ainsi compétente pour
statuer sur le recours interjeté contre les décisions du SELT.
Déposé en temps utile compte tenu
des féries (art. 95 et 96 LPA-VD), selon les formes prescrites par la loi, les
recours sont formellement recevables, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en
matière sur le fond.
Aux termes de l’art. 8 LAAL, la
qualité pour recourir appartient au propriétaire et au locataire de
l’appartement concerné (al.1). Cette qualité appartient également aux
associations régulièrement constituées de locataires et de propriétaires
d'importance cantonale dont le champ d'activité statutaire s'étend à l'objet
concerné, dans les limites suivantes: a. pour les associations de locataires:
lorsque le logement à vendre est vide de locataire, ou lorsque le locataire en
place n'est pas en mesure d'agir; b. pour les associations de propriétaires:
lorsque le propriétaire concerné n'est pas en mesure d'agir.
En l’espèce, les recours émanent des
locataires des logements en cause et de l’ASLOCA-VAUD, association de
locataires d’importance cantonale dont le but est de défendre les intérêts
individuels et collectifs des locataires. Les recourants ont donc qualité pour
recourir.
2.
La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie
de logements en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements
répondant à un besoin de la population (art. 1). Selon l'art. 2 al. 1 de cette
loi, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un
appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.
En vertu de l'art. 4 al. 1 LAAL,
l'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné n'appartient pas à
une catégorie où sévit la pénurie de logements (let. a) ou est soumis au régime
de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la
construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier
avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée
(let. b) ou est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé
devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (let. c).
L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent
l'aliénation (al. 2). Elle peut être soumise à certaines conditions, notamment
concernant le relogement du locataire. Le Département requiert alors
l'inscription de leur mention au registre foncier (al. 3).
La LAAL tend à empêcher que les
appartements loués ou à louer ne soient convertis en logement à acheter et
qu'il en résulte un rétrécissement du marché locatif des logements qui, par
leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (ATF
1A.296/2004 du 24 mars 2005 consid. 5.3 sur la réglementation identique du
droit neuchâtelois; FO.2008.0019 du 3 février 2009 consid. 1 cc et réf.).
L’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas de protéger un locataire individuel,
mais de conserver intact un parc locatif en période de pénurie, respectivement
certains objets de ce parc locatif, à savoir les appartements répondant à un
besoin de la population dont les loyers sont abordables (ATF 1C_504/2010 du 18
juillet 2011consid. 3.5).
La notion de logement appartenant
"à une catégorie où sévit la pénurie" est utilisée aussi bien dans la
LDTR que dans la LAAL. La jurisprudence considère que la notion est la même
dans les deux lois. Il est par conséquent possible de s'inspirer de l'art. 4 du
Règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) qui
stipule que les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de
manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent
entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (FO 2010.0012 du 4 octobre
2010 consid. 3c ; FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034
du 18 septembre 2003 consid. 4a; FO.1995.0038 du 15 novembre 1996 consid. 4).
Selon la jurisprudence, savoir si
un logement appartient à une catégorie touchée par la pénurie dépend en premier
lieu de la statistique des logements vacants; il faut ensuite apprécier si le
logement en cause, par son prix, appartient ou non à une catégorie où sévit la
pénurie, soit une catégorie répondant à un besoin de la population; enfin
l'appréciation prend en compte les caractéristiques générales du logement
considéré (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; FO.2003.0008 du 24
décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18 septembre 2003).
Concrètement, pour déterminer si
des logements loués appartiennent à une catégorie touchée par la pénurie, la
statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du
critère du nombre de pièces, constitue un premier élément; il faut ensuite
apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à
la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin
de la population. Sur ce second aspect, l’autorité cantonale compétente s'en
remet dans une large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la
mieux informée en la matière (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; AC.2000.0082
du 13 décembre 2000 consid. 3a/aa ; BGC février 1985, p. 1494). L'analyse
est sur ce point facilitée par l'existence de statistiques communales portant
également sur le niveau des loyers, par catégorie d'appartements (telle est la
situation à Lausanne); enfin l'appréciation prend en compte les
caractéristiques générales du logement considéré (FO.2010.0012 du 4 octobre
2010 consid. 3c et les références citées).
En termes quantitatifs,
l'existence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée
est admise lorsque le taux de vacance, selon les statistiques des logements
vacants fournies par l'autorité communale, est inférieur à 1,5 % (FO. 2010.0012
précité consid. 3c ; FO.2007.0004 du 22 février 2008 consid. 3a et réf).
En termes qualitatifs, la
jurisprudence cantonale considère que des logements conçus selon des typologies
architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne
ne correspondent pas, par essence, aux besoins de la population, respectivement
que des appartements dits résidentiels n'entrent a priori pas dans la catégorie
de logements où sévit la pénurie (FO. 2010.0012 précité consid. 3c et réf). Le
Tribunal fédéral considère pour sa part que les appartements de haut standing
ou à loyers élevés ne répondent pas aux besoins de la population que tend à
protéger la loi,
à savoir les familles et les personnes
qui ne disposent que de revenus modestes
. Selon le
Tribunal fédéral, il en va de même des logements qui présentent des
caractéristiques hors normes et qui en font des objets particuliers sur le
marché immobilier (ATF 1C_504/2010 précité consid. 3.5).
Il a ainsi été constaté que
n’appartenait pas à une catégorie où sévit la pénurie un appartement dont les caractéristiques
intrinsèques (surfaces généreuses, grande hauteur des pièces, plafonds moulurés
et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminées de salon), de même que
la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en faisaient dès l'origine
un logement de type résidentiel (FO.1994.0036 du 13 novembre 1996
consid. 3d). Il a également été jugé que n’appartenaient à une catégorie
où sévit la pénurie les appartements d’un immeuble construit au début du XXème
siècle, dont les surfaces étaient particulièrement généreuses (200 m
2
chacun pour 6 pièces) et dont les
caractéristiques constructives étaient celles d’une villa locative
résidentielle de haut standing (hauts plafonds, cheminées de salon, parquets,
vérandas, jardin de 1'398 m
2
et environnement privilégié) (FO.2010.0012 précité, confirmé par
l’ATF du 18 juillet 2011, 1C_504/2010). Dans un arrêt récent (AC.2011.0263 du
24 mai 2012), le tribunal a également confirmé l’exclusion du champ
d’application de la LDTR d’un immeuble figurant en note 2 au recensement
architectural, comprenant des appartements entre 5 et 7 pièces (deux
appartements par étage) dont les surfaces se situaient entre 183 et 221 m2 et
qui étaient dotés d’éléments architecturaux d’un intérêt remarquable (cheminées
en marbre au salon, moulures au plafond, menuiseries et parquets de qualité,
faïences, oriels). L’immeuble possédait  en outre une typologie assez
exceptionnelle puisque construit en forme de « L » avec seulement
deux appartements par étage.
On relèvera que, dans un arrêt du
13 décembre 2000 (AC.2000.0082, publié à la RDAF 2001 p.344), le Tribunal
administratif avait nuancé certains des critères exposés ci-dessus. S'agissant
des caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à
pénurie, il avait considéré qu’étaient principalement pertinents, d’une part,
le nombre de pièces et, d’autre part, la surface et les équipements. Il a mis
en doute la pratique de l’autorité cantonale selon laquelle la loi ne
s'appliquerait pas aux appartements comportant plus de 5 pièces en relevant que
cette solution ne s'imposait pas d'emblée à la lecture de la loi, du règlement,
voire des statistiques (en mentionnant à cet égard le taux de logements vacants
de 6 pièces à Nyon, voisin à l’époque de zéro) et en soulignant que le Canton
de Genève prévoyait que le dispositif légal correspondant s'appliquait aux
logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le
canton de Vaud). Se référant aux différents arrêts constatant que la loi ne
s'appliquait pas lorsque les logements présentaient des surfaces trop élevées,
voire des équipements tels des cheminées de salon, il avait confirmé qu’étaient
exclus du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il
s’agissait précisément d’une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal
fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418), voir ceux présentant un
caractère résidentiel. Il avait toutefois précisé que cette dernière notion ne
devait pas être interprétée de manière trop large puisque le législateur
vaudois, lors de l'adoption de la LDTR, avait particulièrement à l'esprit le
cas des immeubles anciens, parce que ces derniers comportaient généralement des
logements à loyers abordables. Il en a déduit que l’on ne pouvait pas se
focaliser sur le critère de la surface de certaines pièces, voire sur la
présence de certains éléments d'agrément, telle une cheminée de salon, pour
exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il convenait plutôt de
prendre en considération l'ensemble des caractéristiques des logements
concernés (agencement, cuisine, salle de bains) pour apprécier si ces derniers
présentaient ou non des qualités supérieures à la moyenne et pour vérifier par
conséquent s'ils répondaient ou non à un besoin de la population (AC.2000.0082
précité consid. 3a/cc).
Pour déterminer si l’on se
trouve en présence d’un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin
de la population, le niveau du loyer est également pris en compte. La
jurisprudence a précisé à cet égard que, pour déterminer si, par son prix, un
appartement répond à un besoin de la population, on ne peut pas s'en tenir au
montant du loyer payé par le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon
les circonstances, se situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non
abusif) pour lequel l'appartement pourrait être remis sur le marché de la
location (FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c ; arrêt GE
93/0059 du 12 juin 1997, consid. 3, p. 10). Tel était le cas dans la cause
FO.1994.0036 où un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5 pièces de 157 m2,
même vétuste, représentait manifestement un prix de faveur. C'était ainsi à
juste titre que l'autorité s'était attachée dans un premier temps à définir le
loyer objectif de l'appartement avant transformation. Dans l’arrêt AC.2000.0082
précité, le Tribunal administratif a mis en doute cette prise en compte d’un
loyer objectif (tout en relevant que la jurisprudence avait approuvé à
plusieurs reprises cette méthode) en se demandant si l'on ne devrait pas plutôt
s'en tenir au loyer effectivement perçu (comme c’était le cas à Genève), cas
échéant moyennant certaines corrections (arrêt précité consid. 3a/bb). Postérieurement,
la jurisprudence a néanmoins cautionné la validité de la méthode du loyer
objectif, que celui-ci soit défini en vue de calculer le montant des travaux
admissible (FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 5d; FO.2006.0013 du 27
octobre 2008 consid. 3; contra: FO.2002.0024 du 8 juillet 2004 consid. 4b qui
retient, de fait, le loyer effectif) ou de déterminer si le logement appartient
à une catégorie où sévit la pénurie (FO.2005.0020 du 26 avril 2006).
Le Tribunal administratif avait laissée ouverte la
question de savoir si un appartement de cinq pièces loué pour un loyer mensuel
de 2'250 fr. charges comprises, notablement supérieur à celui de 1'700 fr.
indiqué comme abordable pour cette catégorie par les statistiques, appartenait
encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population
(FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4 b/aa). Il avait jugé que tel
n'était pas le cas d'un appartement dit résidentiel, dont le loyer net objectif
ou théorique était supérieur à 200 fr. le m2 par an (FO.2005.0020 du 26 avril
2006 consid. 4). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif semble avoir
confirmé une pratique de l’UL selon laquelle sont réputés appartements qui
répondent plus particulièrement aux besoins de la population ceux dont le loyer
mensuel (cas échéant le loyer objectif) n’excède pas 200 fr. le m2. Cette
pratique, qui assimile à des objets luxueux tous les appartements dont le loyer
au m2 atteint un certain montant - ceci quelles que soient les caractéristiques
de l’objet et la situation concrète en matière de catégories de logements où
sévit la pénurie – a toutefois récemment été jugée discutable (CDAP,
AC.2011.0263 précité, consid. 2a, p. 9).
3.                a)
En l'espèce, les autorisations ont été délivrées en application de l'art. 4 al.
1 let. a LAAL, l’UL ayant considéré que les appartements vendus ne faisaient
pas partie d'une catégorie où sévit la pénurie dès lors notamment que
l’immeuble concerné est doté d’éléments architecturaux qui en font un bâtiment
d’une qualité et d’un standing  supérieurs à ceux d’autres immeubles du
quartier de l’avenue des Alpes/Avenue d’Evian. Dans ses écritures, il a précisé
que c’était le cumul de l’ensemble des critères qualitatifs liés à l’immeuble
qui l’avait conduit à considérer que même si l’un ou l’autre des loyers
pratiqués était plus bas que la valeur objective que l’on pouvait attribuer aux
logements en cause, ces derniers devaient être considérés comme n’entrant pas,
sous l’angle qualitatif, dans une catégorie « à pénurie ». Selon
l’autorité intimée en effet, même si certains appartements ont des niveaux
d’équipements intérieurs qui peuvent paraître relativement simples, il n’en
demeure pas moins que, dans ses parties générales, la plupart des éléments
constructifs en font un objet d’un standing supérieur à la moyenne qui ne correspond
pas aux besoins de la majorité de la population lausannoise. Le SLOG, par
contre, considère que le loyer « objectif » calculé pour les
logements de 5 pièces (soit un loyer mensuel de 2'791 fr.) correspond encore
juste aux besoins et moyens de la majorité de la population, d’où son préavis
négatif.
Les recourants Florio et consorts relèvent
pour leur part qu’au moment de l’achat de l’immeuble, Quadrivius SA s’était
engagée contractuellement à maintenir tous les appartements des immeubles sur
le marché locatif, que cet engagement explique le prix de vente très favorable
consenti à l’époque par l’ancienne propriétaire (13'400'000 fr. pour les quatre
immeubles), que les appartements sont désormais mis en vente sans que
Quadrivius SA n’ait pratiquement effectué de travaux pour un prix moyen de
l’ordre de 9'000 à 10'000 fr. par m
2
engendrant un bénéfice de l’ordre de 300% et qu’il s’agit dès lors
manifestement d’une opération à but exclusivement spéculatif qui aurait pour
conséquence de soustraire du marché locatif des appartements qui relèvent
manifestement d’une catégorie soumise à la pénurie. Ils soutiennent également
que le bâtiment en cause ne dispose pas d’un jardin d’agrément et que les
surfaces des appartements s’inscrivent dans la moyenne du parc immobilier
lausannois pour des appartements de 5 et 6 pièces. Ils mettent par ailleurs en
cause le barème de la ville de Lausanne relatif aux loyers correspondant aux
revenus de la majorité de la population en relevant qu’il ne tiendrait pas
suffisamment compte de l’évolution du marché.
De son côté, l’ASLOCA-VAUD fait
valoir en substance que l’appartement vacant appartient à la catégorie où sévit
la pénurie tant sur le plan quantitatif que qualitatif, la notion d’immeuble
présentant un caractère résidentiel ou luxueux devant être interprétée
restrictivement. Elle soutient ainsi que les éléments qui caractérisent un
objet immobilier de standing supérieur sont une accessibilité pour tous, un
ascenseur moderne, des interphones, un jardin d’agrément autour de l’immeuble,
des places de jeu, un nombre de salles de bains et de toilettes en adéquation
avec le nombre de résidents et une cuisine agencée, pratique et spacieuse. Si
l’on se réfère à ces critères, l’objet en cause ne saurait être qualifié selon
elle d’objet de standing, l’immeuble ayant uniquement des caractéristiques
typiques que l’on retrouve dans la plupart des immeubles anciens. Elle relève
encore que l’UL n’a même pas visité le logement en cause et que si l’on suit
l’autorité intimée, la plus grande partie du parc locatif du quartier sortirait
du champ d’application de la LAAL. Tout comme les recourants Florio et
consorts, elle soutient que l’achat par Quadrivius SA de quatre immeubles, puis
la revente dans un très court laps de temps des logements individualisés avec
un bénéfice de 300%, constituent une opération immobilière à but purement
spéculatif qui a pour conséquence la création artificielle d’un objet de luxe
et qui contribue à l’envolée des prix des logements dans la région et à rendre
à inaccessibles les logements qui étaient jusqu’alors abordables, soit
précisément ce que la LAAL tend à éviter. S’agissant de la prise en compte d’un
loyer objectif, elle fait valoir que, si le dernier loyer pratiqué pour le
logement vacant (lot no 5) était abordable, c’est en raison du fait que les
travaux ont été financés par les locataires et en raison de l’application
normale des règles sur le contrat de bail (critère du rendement, diminution du
taux hypothécaire, etc.). Elle met encore en cause le critère du montant de 200
fr. le m2 en relevant que ce montant ne correspond plus à la réalité du marché
et conteste les éléments sur lesquels l’autorité intimée s’est fondée pour
arriver à un loyer objectif de 2'791 fr. (surface de l’appartement et taux
hypothécaire).
La propriétaire Quadrivius SA fait
valoir en substance que l’on se trouve en présence d’un bâtiment et de
logements d’une qualité et d’un standing élevés avec des caractéristiques qui
en faisaient dès l’origine des logements de type résidentiel, tous les
appartements ayant été qualifiés d’exceptionnels par la représentante de la Section
des monuments historiques. Selon elle, le loyer dit « objectif » des
appartements dépasse largement le montant de 200 fr./m2 retenu par la
jurisprudence pour déterminer si l’on est en présence d’un objet de standing
sortant du champ d’application de la loi ainsi que la limite supérieure fixée
par le barème de la commune de Lausanne pour considérer qu’un logement de 5 ou
6 pièces appartient à la catégorie dite à pénurie. Elle soutient finalement que
l’on parvient à la même conclusion si l’on applique le critère de la valeur à
neuf incendie par m3, que les critères appliquée en 2010 en relation avec la
LDTR doivent également prévaloir en 2011 pour ce qui est de la LAAL et que le
préavis négatif de la municipalité se fonderait sur des motifs politiques et
non pas juridiques.
b) Du point de vue quantitatif, les
logements en cause font partie des catégories à pénurie, le taux de vacance des
logements de cinq pièces et plus étant particulièrement bas sur le territoire
de la commune de Lausanne: 0,04 % de logements de cinq pièces et plus sont
vacants, selon les statistiques de juin 2011 établie par la Direction de la
culture, du logement et du patrimoine de la Ville de Lausanne.
Du point de vue qualitatif, la vision
locale a permis de constater que les appartements en cause se caractérisent non
seulement par des surfaces généreuses (entre 137.80 et 177.90 m2), mais
également par des hauts plafonds, ce qui leur donne un volume sortant des
normes usuelles. De manière générale, la distribution est généreuse avec de
larges couloirs. Les appartements possèdent en outre des éléments
architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable, tels que cheminées en marbre
au salon, moulures au plafond, parquets de qualité et bow-windows dotés de
vitraux. La présence de vitraux a également été constatée dans la cage
d’escalier. L’apparence extérieure de l’immeuble et celle des aménagements
extérieurs correspond également à un immeuble ancien de haut standing avec
notamment la présence d’une gloriette (pavillon de jardin) d’époque. Le fait
que l’on se trouve en présence d’un objet présentant des caractéristiques hors
normes est confirmé par l’inscription de l’immeuble à l’inventaire prévu par la
LPNMS et par l’attribution de la note 2 au recensement architectural, qui
correspond aux monuments d’importance régionale. La fiche du recensement
architectural qualifie l’immeuble de « maison locative » et met en
exergue l’authenticité intérieure et extérieure du bâtiment en mentionnant les
caractéristiques suivantes : éclectisme de la grammaire ; soubassement
en pierre apparente enveloppant l’entier du rez-de-chaussée ; bow-windows
flanquant les ailes dotés de vitraux ; toit Mansardé percé d’un alignement
de lucarnes ; marquise verre et métal sur porte d’entrée, en doucines affrontées ;
sonnettes Art Nouveau ; vitraux dans la cage d’escalier ; belles
portes palières (menuiserie et ferronnerie) ; pavillon de jardin sur
piliers de pierre ; garage dans mur de clôture, portail d’entrée avec toit
à croupes.
Considérées dans leur totalité, les
caractéristiques de cet immeuble en font ainsi un objet remarquable dont les
qualités dépassent celles de la plupart des immeubles anciens situé dans le
quartier, quand bien même il s’agit souvent d’immeubles de la même époque qui
présentent également un certain standing. Les recourants ne sauraient dès lors
être suivi lorsqu’ils soutiennent que, si l’on considère que cet immeuble
n’appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie, des quartiers entiers de
la ville de Lausanne ne seraient alors plus protégé par la loi. Le fait que
certains éléments de l’immeuble ne correspondent pas aux standards que l’on
attend pour des appartements de standing, tels que les agencements des
appartements, l’état de certaines cuisines ou salles de bain, l’ancienneté de
l’ascenseur ou l’absence d’interphone n’est au surplus pas déterminant dès lors
que ces éléments sont liés au caractère ancien de l’immeuble et à un manque
d’investissement des propriétaires successifs en matière de rénovation et
d’entretien. Ceci ne saurait remettre en cause le fait que l’on se trouve en
présence d’un immeuble présentant des caractéristiques hors normes, qui en font
un objet particulier sur le marché immobilier.
Finalement, l’engagement
contractuel de Quadrivius SA à maintenir tous les appartements sur le marché
locatif mis en avant par les recourants et le constat qu’il s’agirait pour
cette société d’une opération effectuée dans un but purement spéculatif ne sont
pas déterminants. Ces éléments sont en effet sans pertinence s’agissant de la
question de savoir si, au plan quantitatif, on se trouve en présence
d’appartements appartenant à une catégorie où sévit la pénurie de logements au
sens de l’art. 4 al. let. a LAAL.
4.                Vu
ce qui précède, l’appréciation de l’autorité cantonale selon laquelle, en
raison de leurs caractéristiques intrinsèques, on se trouve en présence d’objets
« hors normes » n’appartenant pas à une catégorie où sévit la pénurie
au sens de l’art. 4 al. let. a LAAL ne prête pas flanc à la critique. Le
recours doit ainsi être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Vu le sort du recours, les frais de la
cause sont mis à la charge des recourants. Ces derniers verseront en outre des
dépens à la propriétaire Quadrivius SA, qui a agi par l’intermédiaire d’un
mandataire professionnel
.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Les recours sont rejetés.
II.
Les décisions du SELT (désormais l’Unité
Logement) du 8 décembre 2011 sont confirmées.
III.
Un émolument judiciaire de 1’250 (mille deux
cents cinquante) francs est mis à la charge de Marguerite Florio, Sonia Ott,
Marc-Olivier et Suzanne Buffat, Claude et Barbara Marty, Corinne Moussavian et
Frédéric Layani, solidairement entre eux.
IV.
Un émolument judiciaire de 1’250 (mille deux cents
cinquante)  francs est mis à la charge de l’Association suisse des locataires,
section Vaud.
V.
Marguerite Florio, Sonia Ott, Marc-Olivier et
Suzanne Buffat, Claude et Barbara Marty, Corinne Moussavian et Frédéric Layani sont
débiteurs, solidairement, d’une indemnité de 1’500 (mille cinq cents) francs à
titre de dépens en faveur de Quadrivius SA.
VI.
ASLOCA-VAUD est débitrice d’une indemnité de 1’500
(mille cinq cents) francs à titre de dépens en faveur de Quadrivius SA.
Lausanne, le 29 août 2012
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.