vd_omni · FO.2000.0001 · 2000-11-24 · fr

JENNY Caspar et Manuel c/Commission d'affermage | Le fermage calculé selon les normes de l'ordonnance sur les fermages doit être réduit en application de l'art. 14 de celle-ci si des bâtiments inutiles sont compris dans le bail, cela même si le fermier a déterminé lui-même l'objet du bail.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.11.2000 FO.2000.0001

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 24 novembre 2000
sur le recours interjeté par
Caspar et
Manuela JENNY
, à 1880 Bex, représentés par Me Inès Feldmann, avocate à 1211
Genève
contre
la décision rendue le 26 août 1999 par la
Commission
d'affermage
du canton de Vaud (fermage maximum).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jacques
Giroud, président; Mme Sylvia Uehlinger et M. Daniel Malherbe, assesseurs.
Greffier: M. Jean-François Neu.
Vu les faits suivants:
A.                     Par contrat de bail à
ferme de durée indéterminée du 13 septembre 1988, les époux Caspar et Manuela
Jenny ont loué à Agriter SA, société qu'ils contrôlaient entièrement, le
domaine dit "Le Luissel", à Bex. Ce contrat prévoyait notamment que
les locataires s'acquitteraient d'une "location annuelle" fixée en
fonction des charges supportées par dite société selon un décompte établi en
fin de chaque année.
B.                    Le 28 octobre 1998, la
Banque cantonale vaudoise (ci-après: BCV), créancière hypothécaire d'Agriter SA
alors en difficultés financières, a racheté le domaine du Luissel aux enchères
publiques.
Le contrat de bail
précité ne chiffrant pas le montant du fermage dû par les époux Jenny, la BCV,
partie à ce contrat en qualité de nouveau bailleur, a, par requête du 10
février 1999, demandé à la Commission d'affermage qu'elle détermine le montant
d'un fermage licite.
C.                    Le 16 mars 1999, le
Service cantonal de l'agriculture, sous la plume de l'expert Wulliamoz et sur
la base d'un rapport établi par Prométerre le 8 mars 1995, a estimé le fermage
du domaine à 28'792 fr. Par écrit du 18 mars 1999 à l'attention de dite
commission, le même service a déclaré renoncer à fournir un préavis dans ce
dossier, considérant que, compte tenu du nombre disproportionné de bâtiments
par rapport à une petite surface exploitée en prairie uniquement, l'exigence
d'un tel fermage maximum licite mettrait en péril la viabilité du domaine.
Par lettre du 7 mai
1999, la même autorité, invitée par la Commission d'affermage à rendre un
préavis, a requis la BCV de procéder à une expertise sur le terrain. Celle-ci
fut confiée à l'Office d'estimation de Prométerre qui, dans un rapport déposé
le 30 juin 1999 par l'expert Jean-Paul Reymond, arrêta le fermage à 33'644 fr.,
montant porté à 46'709 fr. par complément audit rapport du 24 août 1999, ceci
pour tenir compte de la valeur locative d'unités de logement qualifiées
d'excédentaires.
Ce dernier montant fut
retenu par le Service de l'agriculture dans son préavis du 24 août 1999, non
sans préciser à nouveau qu'un tel fermage serait financièrement insupportable,
quelles que soient les capacités de l'exploitant, recommandant en substance aux
parties de reconsidérer le bail en excluant tous les bâtiments non nécessaires
à l'exploitation.
D.                    En se fondant sur le
préavis précité, la Commission d'affermage a, par décision du 8 septembre 1999,
fixé le fermage maximum de l'entreprise agricole du Luissel à 46'709 fr.
Excluant de réduire ce montant en équité en application de l'art. 14 de
l'ordonnance du 11 mai 1987 concernant le calcul des fermages agricoles, cette
autorité a en substance renvoyé les parties à une redéfinition de l'objet du
bail.
E.                    Par acte du 11 octobre
1999, Caspar et Manuela Jenny ont recouru contre cette décision devant le
Tribunal administratif. Requérant l'octroi de l'effet suspensif, ils ont conclu
au fond à l'annulation de la décision entreprise et à la réduction du fermage à
un montant maximum de 12'790 fr. au total.
La Commission
d'affermage a déposé sa réponse par acte du 22 février 2000, la BCV ses
déterminations par mémoire du 10 avril suivant, concluant toutes deux au rejet
du recours. Par décision du 11 avril 2000, le juge instructeur a rejeté la
demande d'effet suspensif formée par les recourants. Ceux-ci ont ensuite, par
mémoire complémentaire déposé le 13 juin 2000, modifié leurs conclusions en
sollicitant de réduire le fermage maximum à un montant n'excédant pas la somme
annuelle de 16'600 francs. La BCV a produit ses ultimes observations par
mémoire complémentaire du 26 juillet 2000; par lettre adressée le 27 mars 2000
aux époux Jenny, elle avait résilié le bail à ferme pour le 31 octobre 2000,
cas échéant pour le 31 mars 2001, puis saisi la justice civile, par acte du 30
mai 2000, d'une demande en validation de dite résiliation de bail et en paiement
du fermage dû.
F.                     L'audience tenue céans
le 18 octobre 2000 a permis au Tribunal d'entendre Me Inès Feldmann pour les
recourants, Me Jean-François Croset pour l'autorité intimée et Me Denis
Sulliger pour la BCV, représentée par Carmela Cardopoli et Sébastien Gorgerat.
Les moyens invoqués à cette occasion, comme ceux développés à l'appui des
écritures respectives, seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     a) A teneur de l'art.
50 de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA; RS
221.213.2), les décisions de l'autorité administrative de première instance
peuvent être déférées dans les trente jours à l'autorité cantonale de recours.
Interjeté dans ce délai, tel qu'également retenu à l'article 23 de la loi
vaudoise d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1895 sur le bail à ferme
agricole (LVBFA), le recours est formé en temps utile; répondant aux autres
réquisits prévus par cette disposition et signé par un avocat au bénéfice d'une
procuration, il est au surplus recevable en la forme.
b) A défaut de base
légale l'autorisant à éprouver l'opportunité d'une décision en constatation
prise par la Commission d'affermage, le tribunal de céans dispose, pour
connaître de la présente cause, d'un pouvoir d'examen limité au déni de
justice, à la constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents ou à la
violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (art.
36 LJPA). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif, tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de
traitement, la bonne foi et la proportionnalité (ATF 110 V 365; 108 Ib 205
consid. 4a).
2.                     a) Le Conseil fédéral
et le Parlement ont estimé que l'importance économique des baux à ferme ne
permettait pas de les laisser au libre jeu de la loi de l'offre et de la
demande dans un marché déséquilibré, la protection de la plus faible des deux
parties, le preneur, justifiant le contrôle des fermages. Aussi, aux termes de
l'art. 36 al. 1er LBFA, le fermage est-il soumis au contrôle de l'autorité et
ne peut dépasser la "mesure licite". Celle-ci, fixée selon les
articles 37 à 41 LBFA et l'Ordonnance sur les fermages édictée le 11 février
1987 par le conseil fédéral (RS 221.213.221) conformément aux art. 36 al. 2 et
40 LBFA, constitue le "fermage licite" qui, s'il ne peut être
dépassé, peut ne pas être atteint. Les autorité n'examinent en conséquence que
si le fermage est trop élevé au regard du prix maximum autorisé (Studer et
Hofer, Le droit du bail à ferme agricole, Brugg 1988, p. 272 ss).
b) Détaillant le mode
de calcul retenu à l'art. 37 LBFA s'agissant des entreprises agricoles, l'art.
2 de l'ordonnance sur les fermages retient que le fermage licite le plus élevé
se compose d'un pourcentage de la valeur de rendement (4%, selon l'art. 3
dedite ordonnance) et d'une indemnisation des charges du bailleur, celle-ci
comprenant notamment un pourcentage de la valeur locative des bâtiments (68%,
selon son art. 4 al. 1 lit a). S'agissant de la prise en considération de
logements excédentaires, l'art. 5 de l'ordonnance prévoit en outre que le
fermage d'unités de logement louées en sus de la place nécessaire à
l'exploitation agricole correspond au loyer qui pourrait être en fait obtenu,
frais accessoires non compris.
c) L'art. 36 al. 4
LBFA commande toutefois de tenir compte, dans la fixation du fermage, des
loyers d'une chose louée ou d'une chose affermée non agricole liée à un bail à
ferme à caractère agricole prédominant (par exemple des logements
complémentaires que le fermier sous-loue ou utilise pour des proches, ou alors
des industries accessoires non agricoles comme une scierie, une auberge ou une
boucherie), ceci pour protéger le fermier afin d'empêcher que les mesures
prises pour fixer un fermage normal soient détournées par des loyers excessifs
versés au bailleur pour l'usage distinct de ces choses, celles-ci n'étant
tenues pour objet de bail que lorsqu'elles sont ou peuvent être distraites de
l'entreprise au sens des art. 30 et 31 LBFA (FF 1982 I 301; Studer et Hofer, op.
cit., p. 277). L'art. 39 LBFA précise encore que les loyers de telles choses
confiées au fermier avec l'exploitation agricole doivent s'apprécier au regard
des dispositions instituant des mesures contre les abus dans le secteur
locatif.
d) Enfin, sous l'intitulé
"
Réglementation d'exception dans le cas de conditions particulières
",
l'art. 14 de l'ordonnance sur les fermages dispose que "
Lorsque les
procédés de calcul définis aux articles 2 à 12 ne sont pas applicables, parce
que des éléments de base pour l'estimation de la valeur de rendement font
défaut, ou qu'en raison de conditions objectives particulières, ces procédés
conduisent à un résultat jugé inéquitable, il est loisible de calculer le
fermage d'une autre manière ou de corriger le résultat soit en l'augmentant
soit en le réduisant dans une proportion raisonnable. Les principes énoncés aux
articles 36 à 40 de la loi demeurant applicables dans chaque cas.
"
Pour la doctrine, les
conditions particulières auxquelles cette disposition fait référence concernent
surtout la rentabilité de l'entreprise. Elles ne peuvent être invoquées que
lorsqu'il est incontestablement prouvé que le fermage d'une chose normalement
exploitée est insupportable, ce qui peut être le cas d'entreprises
désavantageusement structurées ou grevées de très lourdes charges (Studer et
Hofer, op. cit., p. 363).
3.                     a) S'ils s'en prennent
à la quotité du fermage maximum retenu par l'autorité intimée, les recourants
ne remettent directement en cause, ni le mode, ni les éléments du calcul qui
ressortent de l'expertise de Prométerre sur laquelle se fonde la décision
entreprise. Partant du constat, dressé notamment par le Service de
l'agriculture, qu'un tel fermage rend l'exploitation du domaine impossible, ils
reprochent à l'autorité intimée, compte tenu des circonstances particulières du
cas déduites de l'objet du bail, savoir d'une disproportion évidente entre la
petite surface exploitable et le nombre impressionnant des bâtiments non
nécessaires pour l'exploitation du domaine, de ne pas avoir fait application de
l'article 14 de l'ordonnance sur les fermages permettant de réduire en équité
la mesure licite, respectivement de ne pas avoir motivé son refus d'appliquer
cette disposition.
b) La Commission
d'affermage considère également que le principal problème ne réside pas dans la
rentabilité de ce qu'elle qualifie bien d'une entreprise agricole, mais dans la
disproportion flagrante entre l'ensemble des bâtiments faisant partie du bail
et les surfaces agricoles à disposition, respectivement dans le
redimensionnement nécessaire de ceux-ci, dont la charge financière n'a jamais
pu être chiffrée en raison de la formulation particulière du bail initial. La
fixation du fermage maximum ayant déjà tenu compte du sous-emploi manifeste de
ces bâtiments, le secrétaire-juriste de la commission d'affermage a précisé, à
l'audience, qu'il ne revenait pas à celle-ci de redéfinir les objets du bail en
opérant elle-même un tri, mais qu'il revient aux parties de le faire librement.
A défaut, il ne saurait être fait application de l'art. 14 de l'ordonnance sur
les fermages, qui a pour vocation de soulager des conditions de travail
compliquées à l'excès, non de pallier une absence de définition de l'objet du
bail.
c) Pour la BCV, le
calcul du fermage maximum opéré par l'expert qu'elle a mandaté résiste à toute
critique en tant qu'il se fonde sur les critères fixés par la LBFA et
l'ordonnance sur les fermages. L'autorité intimée ne saurait en outre avoir
fait montre d'arbitraire en refusant de faire application de l'art. 14 de
l'ordonnance sur les fermages, cette disposition ne lui conférant qu'une
faculté et non l'obligation de corriger un calcul; elle n'aurait pas non plus
abusé de son pouvoir d'appréciation dans la mesure où le nombre de bâtiments
objet du bail et le luxe de l'habitation des recourants - qui, sans s'être
encore acquittés d'aucun montant depuis octobre 1998, exploiteraient les lieux
de manière irrationnelle - justifient le fermage litigieux, si ce n'est une
augmentation de celui-ci.
4.                     a) Ainsi, l'autorité
intimée et la BCV ne disconviennent pas du fait que le fermage maximum retenu
puisse mettre en péril la viabilité de l'entreprise des recourants,
considération à laquelle le Tribunal de céans se rallie compte tenu des avis
rendus par le Service de l'agriculture les 18 mars et 24 août 1999. Elles
considèrent par contre, en substance, qu'il n'y a pas à faire application de
l'art. 14 de l'ordonnance sur les fermages dès lors que le caractère
insupportable du fermage maximum est en réalité imputable aux fermiers
eux-mêmes qui, dans une sorte de contrat avec eux-mêmes, ont inclu, dans le
bail à ferme signé en septembre 1988, des objets qu'ils savaient excentriques.
Le déséquilibre "originel" qui en a résulté, qu'une exploitation fort
peu rationnelle du domaine n'a pas contribué à assainir, n'aurait pas à être
corrigé par cette disposition, dont ce ne serait pas la vocation.
b) En réalité, il
importe peu que l'objet du bail ait pu être malhabilement déterminé. Celui-ci
s'impose en effet, tant à la Commission d'affermage qu'à la BCV, qui en admet
l'existence pour avoir succédé ipso iure et en pleine connaissance de cause au
précédent bailleur dans le contrat (art. 14 LBFA). Le bail à ferme signé le 13
septembre 1988 s'imposant donc jusqu'à ce qu'il soit valablement résilié, le
montant du fermage doit être fixé en faisant abstraction des "mobiles
contractuels" des parties.
Or, un excès de
bâtiments constituant déjà une "condition objective particulière"
dont il convient de tenir compte dans le calcul de la mesure licite, force est
d'admettre que la structure à l'évidence désavantageuse de l'entreprise en
cause, telle qu'elle ressort d'une disproportion, qualifiée par l'autorité
intimée elle-même de flagrante, entre des bâtiments hétéroclites autant
qu'inexploités et les petites surfaces agricoles exploitables, influe
négativement sur la rentabilité d'une exploitation dont rien ne permet de dire
que les surfaces à disposition n'aient pas été normalement exploitées; ces
circonstances font incontestablement apparaître comme insupportable le fermage
calculé en application des normes habituelles.
Malgré sa formulation
potestative, l'art. 14 de l'ordonnance sur les fermages s'intègre dans un
contexte de protection du fermier voulue par le législateur (consid. 2a, ci-dessus).
Aussi, en présence d'un "résultat inéquitable", concept autour duquel
s'articule cette disposition, l'autorité administrative ne peut se dispenser
d'avoir recours à cette réglementation d'exception, sauf à consacrer
l'iniquité, résultat absurde que ne peut avoir voulu le législateur. Une
lecture de la version allemande de cet article conforte le Tribunal de céans
dans cette interprétation, l'expression "
(...)
il est loisible
de calculer
(...)
" étant traduite par "
(...)
so
kann der Pachtzins anders berechnet
(...)
werden
(...)
".
Enfin, contrairement à ce que le conseil de la BCV a soutenu à l'audience, la
lettre et la ratio de la disposition litigieuse ne permettent nullement de
considérer qu'une viabilité économique avérée du domaine et l'assurance d'un
bail d'une certaine durée constituent une condition de la pondération en équité
du fermage licite.
Partant, en refusant
délibérément de réduire dans une proportion raisonnable un fermage maximum
qu'elle savait insupportable, l'autorité intimée s'est laissée guider par des
considérations étrangères au but d'une disposition dont elle se devait de faire
application. La décision dont est recours doit être en conséquence annulée et
la cause renvoyée à son auteur pour qu'il statue à nouveau.
c) Pour ce faire, la
Commission d'affermage devra se fonder sur le fermage déterminé par le Guide
d'estimation, en motivant un choix, s'agissant des locaux en surnombre, entre
la prise en compte d'une valeur locative conforme à l'art. 36 al. 4 LBFA - pour
autant, comme précisé au consid. 2c ci-dessus, que les bâtiments soient
exploitables en tant que tels par le fermier ou louables à un tiers, ce qui ne
semble pas être le cas -, et l'intégration de certaines parties de bâtiments
dans la valeur de rendement à un taux distinct lorsque seule une part n'est pas
agricole. L'autorité réduira ensuite le montant obtenu de façon à guérir le
vice d'un découpage inadéquat de l'objet du bail, dont il résulte que le
fermier doit assumer le coût de locaux inutiles ou irrationnellement inexploités.
5.                     Obtenant gain de cause,
les recourants ont droit aux dépens qu'ils réclament et qu'il convient
d'arrêter à 1'500 fr., à charge de l'Etat (art. 55 LJPA); ils leur seront
versés par l'intermédiaire de l'autorité intimée.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision
rendue le 8 septembre 1999 par la Commission d'affermage du canton de Vaud est
annulée et la cause renvoyée à cette autorité pour nouvelle décision dans le
sens des considérants.
III.                     La Commission
d'affermage du canton de Vaud versera à Caspar et Manuela Jenny la somme de
1'500 (mille cinq cent) francs à titre de dépens.
IV.                    Les frais de
procédure sont laissés à la charge de l'Etat.
Lausanne, le 24 novembre 2000
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint ainsi qu'au Département fédéral de
justice et police.
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif
devant la commission de recours DFE (art. 51 LBFA). Le recours s'exerce
conformément aux règles de la LPA (RS 172.021).