vd_omni · EF.1994.0084 · 1995-01-30 · fr

GUGGISBERG Rudolf c/Morges | Il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté de 2% par année à une construction métallique qui vieillit bien. On ne doit pas s'agissant du prix du terrain, distinguer entre ce qui est effectivement construit et ce qui ne l'est pas. Ce qui compte, ce sont les possibilités effectives de construire.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 30.01.1995 EF.1994.0084

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 30 janvier 1995
sur le recours interjeté par
Rudolf
GUGGISBERG
, à Nyon,
contre
la décision rendue le 12 septembre 1994 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges
(estimation fiscale de la parcelle no 377 d'Aclens)
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.- C. de
Haller, président; M. O. Liechti et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant Rudolf
Guggisberg est propriétaire, à Aclens, d'un immeuble immatriculé au registre
foncier sous no 377. Il s'agit d'une grande parcelle de forme rectangulaire,
sise environ un kilomètre à l'est de la localité d'Aclens, dans le vallon de la
Venoge. A l'ouest, la parcelle est bordée d'un petit bois alors qu'à l'est elle
est limitée par un chemin public qui permet de rejoindre au sud la grande route
conduisant de Bussigny-près-Lausanne à Aclens.
Le recourant a acquis
la parcelle - sans constructions - en 1974, et il y a érigé cinq ans plus tard
une grande halle technique dans laquelle il a installé son atelier de
serrurerie. En 1986, il a complété cette construction en prolongeant le hangar
en direction de l'ouest, cette partie du bâtiment étant louée à l'entreprise
Kupfer SA, qui y répare des véhicules de chantier. Le bâtiment occupe dans son
entier, une surface au sol d'un peu plus de 1'200 mètres carrés.
La propriété du
recourant se trouve dans la partie du territoire communal régie par le plan
d'extension partielle
"Plaine de la Venoge",
adopté par le
Conseil général le 10 décembre 1976 et approuvé par le Conseil d'Etat du canton
de Vaud le 30 juillet 1980. Elle est colloquée en zone industrielle, soumise
aux art. 2 à 13 du règlement.
B.                    Par décision du 8
janvier 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges (ci-après la commission) a, dans le cadre de la procédure de révision
générale d'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du
canton de Vaud le 2 mars 1990, porté l'estimation fiscale de la propriété du
recourant de 1'353'000 à 2'239'000 francs. Cette décision n'a pas été attaquée
par recours.
En revanche, le 28
avril 1993, agissant par l'intermédiaire de sa fiduciaire, le recourant a
demandé qu'on lui indique le mode de calcul ayant permis de déterminer la
nouvelle valeur. La commission a donné suite à cette requête le 29 avril 1993,
indiquant qu'elle avait procédé à une capitalisation au taux moyen de 8% du
revenu locatif de l'immeuble (estimé à 150 fr. le m2, sur la base du loyer
facturé à Kupfer SA) et que le montant ainsi obtenu représentait à ses yeux
aussi bien la valeur vénale que la valeur de rendement censée se confondre.
C.                    Le 22 septembre 1993, le
recourant lui-même a écrit à la commission pour demander une révision de
l'estimation fiscale de son immeuble, conformément à l'art. 23 de la loi. Il se
référait à un calcul annexé à sa lettre et concluant à la prise en compte d'une
estimation fiscale de 1'402'000 francs, résultant de la moyenne entre une
valeur de rendement à 1'467'500 francs et une valeur vénale à 1'336'700 francs,
cette dernière devant être retenue au bénéfice de la règle légale voulant que
la valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale.
D.                    Par décision du 12
septembre 1994, et affirmant statuer sur recours, la commission a très
largement admis les conclusions du recourant et réduit l'estimation fiscale
litigieuse à 1'625'000 francs. Elle a ainsi fixé la valeur de rendement à
1'467'500 francs (revenu locatif de 117'400 fr. capitalisé à 8%) et la valeur
vénale à 1'781'007 francs, soit 1'1073'087 francs pour le bâtiment (valeur ECA
1992 moins un coefficient de vétusté de 10%) et 607'920 francs pour le terrain
(5'066 m2 à 120 fr. le m.).
Rudolf Guggisberg
s'est pourvu contre cette décision en date du 22 septembre 1994, par
l'intermédiaire de sa fiduciaire. Dans un mémoire du 26 septembre 1994, il
expose que sa contestation ne concerne plus que le coefficient de vétusté admis
par la commission et la valeur vénale du terrain retenue par celle-ci,
maintenant toutefois ses conclusions tendant à limiter l'estimation fiscale à
la valeur vénale revendiquée en septembre 1993 (1'337'000 fr. en chiffres
arrondis).
Par décision du 6
octobre 1994, la commission a maintenu l'estimation fiscale litigieuse, tout en
précisant que sa décision du 12 octobre devait être considérée comme
intervenant non pas ensuite de recours mais ensuite d'une demande de révision.
C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 14
octobre 1994 et confirmé par un mémoire du 26 octobre 1994, dans lequel le
recourant confirme purement et simplement ses conclusions antérieures.
E.                    La commission s'est
déterminée en date du 28 octobre 1994, concluant au rejet du recours.
Le tribunal a procédé
à une visite des lieux le 24 janvier 1995, en présence du recourant et de son
mandataire, des représentants de la commission, et du syndic de la Commune
d'Aclens. A cette occasion, le dossier a été complété par le dépôt d'un
exemplaire du règlement du plan d'extension partiel
"Plaine de la
Venoge"
.
Considérant en droit:
1.                     Dans sa décision du 6
octobre 1994 - et dans ses déterminations du 28 octobre - la commission expose
qu'elle a statué sur la demande de révision présentée en son temps par le
recourant, et non pas à la suite d'un recours (qui aurait d'ailleurs été
tardif). On ne sait pas si le terme de révision doit être compris ici dans son
sens usuel en droit administratif et fiscal (v. notamment art. 107 lit. a LI)
ou dans le sens que lui donnent les art. 23 et 24 LEFI, qui supposent que soient
invoqués des motifs de fait postérieurs à l'estimation en vigueur (sur tous ces
points, v. Tribunal administratif, arrêt EF 93/024 du 30 août 1993, et les réf.
citées, plus particulièrement RDAF 1991, p. 312 et 324).
Aucune contestation ne
divisant sur ce point le recourant de la commission, le tribunal considère que
la question n'est pas litigieuse et il se dispensera dès lors de l'examiner et
de la trancher, se bornant aux deux points expressément contestés par le
recourant.
2.                     Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur
l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds
est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de
rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur
marchande.
En l'espèce, le chiffre retenu par la commission
résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement:
revenu locatif                                                                   Fr.              117'400.-
capitalisé à 8%                                                                                                Fr.                  1'467'500.-
Valeur vénale:
bâtiment valeur ECA
1992                                                                              Fr.                  1'303'430.-
./. vétusté 10% (taux moyen)                                                                          Fr.              130'343.-
Fr.                  1'173'087.-
Terrain (5066 m2 à
Fr. 120.--)                                         Fr.             607'920.-
Total valeur vénale                                                                                          Fr.                  1'781'007.-
Total                                                                                                                Fr.                  3'248'507.-
Moyenne ou
estimation fiscale (arrondie)                                                Fr.                 1'625'000.-
3.                     Le recourant conteste
tout d'abord le coefficient de vétusté appliqué par la commission pour le
calcul de la valeur vénale du bâtiment (10%) et il reproche en fait à la
commission de n'avoir pas expressément pris position sur les propositions
émises dans son document du 9 septembre 1993. Il s'agit, selon lui, de déduire
de la valeur à neuf ECA 1992 (1'303'430 fr.) un coefficient de vétusté de 22%,
correspondant au calcul suivant:
ancienne construction 40% du tout à raison de
2% pendant 19 ans: 15%
nouvelle construction 60% du tout à raison de
2% pendant 6 ans:      7%
Total
22%.
De son côté, la
commission n'a pas fait de distinction en fonction de l'âge des deux parties du
bâtiment (la 1ère construite en 1979 et cadastrée en 1981, la seconde
construite en 1986 et cadastrée en 1987), mais a retenu pour l'ensemble un
coefficient moyen de 10%.
Le Tribunal
administratif considère quant à lui qu'il n'est pas question d'appliquer un
coefficient annuel de 2%, comme le revendique le recourant, qui se réfère
apparemment au taux d'amortissement admis en matière fiscale lorsqu'on procède
à un amortissement linéaire en appliquant la moitié du taux d'amortissement
dégressif (v. Rivier, La fiscalité de l'entreprise, 2e édition 1994, p.
216; v. également Circulaire de l'Administration fédérale des contributions du
18 janvier 1980, ASA 48, p. 45 ss). D'une part, ces amortissements fiscaux se
calculent sur la valeur d'acquisition du bien, respectivement sur la valeur
comptable, alors que la commission est en l'espèce partie de la valeur ECA, qui
est un prix de reconstruction. D'autre part et surtout, suivant l'avis de ses
assesseurs spécialisés, le Tribunal administratif constate que le phénomène de
vétusté joue un rôle peu important en l'espèce, compte tenu de la structure
essentiellement métallique du bâtiment, qui ne souffre que peu d'usure et ne
nécessite pas de frais d'entretien élevés, à la différence des constructions
réalisées avec des matériaux traditionnels. Dans ces conditions, la prise en
compte d'un coefficient de vétusté de 10% peut même être considérée comme une
mesure favorable au recourant.
4.                     Celui-ci s'en prend
également à la valeur vénale retenue par la commission pour le terrain (120 fr.
le m2 pour l'ensemble de la surface). Plus précisément, il considère qu'on doit
faire une différence entre la partie du terrain qui est utilisable pour la
construction (pour laquelle il admet un chiffre de 150 fr. au m2) et celle qui
est inconstructible, soit en raison de la proximité de la forêt et des limites
à respecter en vertu de la loi, soit à cause d'alignements le long du chemin
public. Mais, indépendamment du fait que le recourant n'a pas établi quelles
seraient exactement les surfaces concernées, de toute manière le raisonnement
n'est pas correct. Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que
la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait
y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement
possibles, en relevant que cette valeur devait s'apprécier en fonction des
caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la
constructibilité (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994 consid. 3 et les réf.
citées). En l'espèce, les possibilités offertes par le règlement du plan
d'extension partiel
"Plaine de la Venoge"
sont extrêmement
importantes puisqu'il est possible d'utiliser jusqu'au 50% de la surface totale
de la parcelle (art. 5) avec un volume possible de 5 mètres cubes par mètre
carré de la surface totale de la parcelle (art. 6 al. 1). De telles
possibilités de construire, que le recourant est loin d'avoir épuisé à ce jour,
dépendent évidemment de la totalité de la surface, même si cette dernière ne
peut pas être tout entière occupée par des constructions. Il n'y a dans ces
conditions pas lieu de distinguer, comme le fait le recourant, entre les
surfaces effectivement bâties et celles qui ne le sont pas.
En outre, le tribunal
tient également à constater que le prix du mètre carré retenu par la commission
est très raisonnable (120 fr. le m2). Le terrain du recourant est bien situé,
d'accès facile, non loin des grandes zones industrielles de l'ouest lausannois
et il est d'une forme et d'une configuration offrant comme on l'a vu
d'importantes possibilités d'utilisation accrue. Un prix de 120 francs le mètre
carré, qui correspond au minimum de la fourchette prévue par les Instructions
du Département des finances, du 31 janvier 1991, pour les terrains artisanaux
ou industriels dans la région Vevey-Morges-Lausanne ne relève dès lors en aucun
cas d'un abus du pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif ayant eu
d'ailleurs l'occasion de juger qu'un prix de 200 francs le mètre carré dans la
région lausannoise ou morgienne, bien que probablement un peu élevé compte tenu
de la conjoncture actuelle, pouvait être admis (arrêt EF 93/028 du 23 septembre
1993 consid. 1bb).
5.                     Enfin, à l'audience du
24 janvier 1995, le recourant a produit la déclaration qu'il a établie le 15
novembre 1993 en vue de la taxation du bénéfice en capital résultant du
transfert de son immeuble de son patrimoine commercial à son patrimoine privé,
en vue de la modification des structures de son entreprise. Il est vrai que ce
document révèle un prix de sortie de l'immeuble de 1'337'000 francs, soit
correspondant exactement au montant de l'estimation fiscale qu'il propose en
procédure. Mais, dans la mesure où ce chiffre résulte d'éléments de calcul que
le tribunal considère comme erroné, soit un coefficient de vétusté de 22% pour
le bâtiment et un prix de 10 francs au mètre carré pour les deux tiers de la
surface du terrain (v. consid. 3 ci-dessus), l'argument n'apporte aucun élément
nouveau. Le fait que l'autorité fiscale l'ait accepté en tant que prix de
sortie de l'immeuble (le bénéfice en capital correspond à la différence entre
ce prix et la valeur comptable avant l'aliénation, en l'espèce 1'034'362 fr.)
n'est pas davantage déterminant puisque, selon une jurisprudence constante tant
de la Commission centrale des estimations fiscales que du Tribunal
administratif depuis 1991, la procédure d'estimation fiscale des immeubles est
régie exclusivement par la LEFI et est indépendante des autres décisions de taxation
que les autorités fiscales peuvent être amenées à prendre en application
d'autres lois, par exemple en matière de taxation du revenu ou de la fortune,
en droit fédéral ou en droit cantonal (Tribunal administratif, arrêts EF 93/066
du 5 juillet 1994; EF 92/006 du 11 août 1992; EF 91/011 du 6 juillet 1992; v.
également BGC, Printemps 1986, p. 369).
6.                     Le recours doit dans
ces conditions être rejeté aux frais du recourant débouté, conformément à
l'art. 55 LJPA.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Un émolument
de 1'000 francs (mille francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 30 janvier 1995
Le
président: