vd_omni · FO.1994.0036 · 1996-11-13 · fr

ASLOCA VAUD c/Service du logement | Prise en compte, dans le cadre d'une autorisation d'aliéner, de la répercussion du coût de travaux de rénovation autorisés a posteriori conformément à la LDTR. Un appartement de 5 pièces à 2096 fr/mois n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.11.1996 FO.1994.0036

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 13 novembre 1996
sur le
recours interjeté par la section vaudoise de l'
Association suisse des
locataires
contre
la décision du
Service du logement
du 4
novembre 1994 autorisant la vente d'un appartement propriété de la société
Les
Toises SA
.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Alain
Zumsteg, président; M. O. Liechti et Mme H. Dénéréaz Luisier, assesseurs.
Vu les faits suivants :
A.                     Construit en 1906 entre
1907, le bâtiment sis au nº 41 de l'avenue Ruchonnet, à Lausanne, a été loti en
propriété par étages le 6 novembre 1989. La société Les Toises SA y a acquis le
3 janvier 1990, pour le prix de 365'250 francs, un appartement de 5 pièces,
d'une surface de 157 m², au quatrième étage ouest. Loué jusqu'en 31 juillet
1991, cet appartement est actuellement vacant. Le dernier loyer net était de
660 fr. par mois. Les Toises SA a participé en 1990 et 1991 à la rénovation des
parties communes de l'immeuble pour un montant 106'710 francs. Elle a d'autre
part entrepris divers travaux de transformation et de rénovation dans son
appartement, pour un montant de 71'850 francs. Ces travaux n'ont pas fait
l'objet de l'autorisation exigée par la loi du 4 mars 1985 concernant la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi
que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR). Ils ont
été abandonnés faute de financement, et l'appartement est demeuré en chantier.
B.                    Le 7 juillet 1994 Les
Toises SA a déposé auprès du Service cantonal du logement une demande
d'autorisation d'aliéner l'appartement susmentionné. La Municipalité de
Lausanne ayant préavisé négativement, le Service du logement a avisé la société
propriétaire que cet appartement appartenait à une catégorie où sévissait la
pénurie et que les conditions d'une autorisation n'étaient à première vue pas
réunies; il l'invitait dès lors à mieux étayer sa demande, ce que l'intéressée
a fait par le biais d'une lettre de son organe de révision, exposant en bref
que le prix de revient de l'appartement au 31 décembre 1992 s'élevait à
601'499.25 fr. (compte tenu des travaux exécutés et des intérêts courus), que
les charges annuelles étaient de 30'657.25 fr. (ou de 2'555 fr. par mois,
arrondis), que les frais de remise en état étaient devenus indispensables et
qu'elle devait vendre pour assainir ses finances. Elle a encore fourni le 30
septembre 1994 diverses indications sur sa situation financière, accompagnées
de ses bilans et comptes de pertes et profits au 31 décembre 1992 et 1993.
Sur la base de ces
éléments, le Service du logement a accordé l'autorisation sollicitée le 4
novembre 1994. Il a retenu en bref que l'appartement en cause présentait des
caractéristiques de type résidentiel, que son loyer
"objectif"
pouvait être évalué entre 1'046 et 1308 fr. par mois, qu'outre les travaux déjà
effectués, il nécessitait encore des travaux de réfection et de finition
pouvant être estimés à 100'000 fr. environ, qu'une rentabilisation équitable de
cet investissement selon les critères retenus dans le cadre de l'application de
la LDTR porterait le niveau du loyer à un niveau tel que ce logement ne
pourrait plus être considéré comme appartenant à une catégorie où sévit la
pénurie, qu'enfin les difficultés financières invoquées par la société
propriétaire permettaient, au terme d'une pesée globale des intérêts en
présence d'accorder l'autorisation sollicitée en vertu de la clause générale de
l'art. 4 al. 2 de la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation
d'appartements loués (LAAL).
C.                    La section vaudoise de
l'Association suisse des locataires (ci-après : ASLOCA Vaud) s'est pourvue
contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 14 novembre 1994,
concluant à la réforme de la décision attaquée dans le sens d'un refus de
l'autorisation d'aliéner, subsidiairement à l'annulation de la décision
attaquée et au renvoi de la cause au Service du logement. Invité à se
déterminer, le Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement de la
ville de Lausanne appuie ce recours. Le Service du logement, ainsi que la
société propriétaire, concluent au contraire à son rejet.
A la requête du juge
instructeur, les intimés ont  fourni diverses informations complémentaires le 3
février 1995. Les parties ont encore confirmé leurs positions respectives dans
le cadre d'un second échange d'écritures. Leurs arguments seront repris plus
loin, dans la mesure utile.
Considérant en droit :
1.                     Déposé, puis validé
dans les délais prescrits par l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction
et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps
utile. Il émane d'une association de locataires à laquelle l'art. 8 al. 2 LAAL
reconnaît la qualité pour recourir lorsque le logement à vendre est vide de
locataire, ce qui est le cas ici. Il est au surplus recevable en la forme.
2.                     Edictée le 4 mars 1985,
la LDTR prévoit notamment que la rénovation partielle d'une maison d'habitation
est soumise à autorisation (art. 1 al. 1er), à moins qu'il ne s'agisse de
travaux d'entretien courant (art. 1 al. 2). Cette autorisation est en règle
générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une
catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée lorsque la rénovation
apparaît indispensable pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt
général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le
commandent impérativement (art. 4 al. 1er). L'octroi de l'autorisation peut
être soumis à certaines conditions, notamment un contrôle des loyers afin d'éviter
des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 2
et 3). Par rapport au dispositif législatif précédemment en vigueur, il
s'agissait de faire face à une pénurie de logements non plus quantitative, mais
"catégorielle"
, qui ne touche que certains types
d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la population,
notamment celle à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423; Rapport du
Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987,
p. 5). Le règlement d'application du 6 mai 1988 précise ainsi que la loi est
applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1er), mais que
seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de
manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent
entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4).
La loi du 11 décembre
1989 concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL) a été adoptée en vue
de renforcer la protection du parc locatif, en évitant notamment que la LDTR,
qui ne s'applique pas aux appartements en copropriété ou en propriété par
étages occupés par leur propriétaire (art. 1 al. 3 in fine) ne soit tournée par
la constitution de propriétés par étages ou de propriétés par actions avant que
soient entrepris les travaux de rénovation qui auraient été soumis à
autorisation (v. BGC, automne 1989, p. 886 et 889). Cette loi se donne ainsi
pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché
locatif certains types d'appartements répondant à un besoin de la population
(art. 1er). L'aliénation est en principe prohibée (art. 5), à moins que ne soit
réalisé l'un des motifs d'autorisation énumérés à l'art. 4, à savoir
"lorsque
l'appartement concerné :
a)            n'appartient pas à une catégorie
où sévit la pénurie de logements;
ou
b)           est soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de
propriété         analogue dès la construction de l'immeuble ou a été inscrit
comme tel au   registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà
été cédé de manière individualisée;
ou
c)            est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été
placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir."
(al. 1er).
L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent
l'aliénation."
(al. 2).
3.                     Bien que l'autorisation
attaquée ait été en l'occurrence délivrée sur la base du second alinéa de
l'art. 4 LAAL, l'argumentation ultérieure du Service du logement tend
principalement à démontrer que sa décision se justifie parce que l'appartement
concerné n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie (art. 4 al. 1
lit. a). C'est ce point qu'il convient d'examiner en premier lieu.
a)  La recourante, de
même que le Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement de la ville
de Lausanne soutiennent que, par son loyer et par sa taille, l'appartement
litigieux entre incontestablement dans une catégorie recherchée par la
population. S'agissant plus précisément du loyer, ils considèrent que celui-ci
devrait se situer aux alentours de 1'600 fr. après travaux. Ce calcul tient
compte du dernier loyer payé par le locataire (660 fr.) auquel s'ajoute la
rentabilisation à 7% des travaux déjà effectués dans l'appartement (71'850 fr.)
et de ceux qui resteraient à accomplir pour le rendre habitable (100'000 fr.)
soit 1'002 fr. par mois. L'autorité intimée objecte à ce calcul que le loyer
pratiqué jusqu'en 1991 était artificiellement bas pour le type de logement
concerné et s'expliquait par le fait que le dernier locataire occupait
l'appartement depuis une trentaine d'années, sans qu'aucun travail important
d'entretien et de rénovation n'ait été entrepris. Selon elle il faut partir
d'un loyer
"objectif"
avant travaux, qui se situerait dans une
fourchette de 80 à 100 fr. le m² par année, soit en l'occurrence un loyer
mensuel compris entre 1'046 et 1308 fr. A ces chiffres il conviendrait
d'ajouter une hausse mensuelle admissible de 1'050 fr. par an, correspondant à
la rentabilisation du coût de la rénovation intérieure du logement (180'000
fr.). Le loyer admissible du logement rénové serait ainsi compris entre 2'096
et 2'358 francs. Pour sa part la société propriétaire estime que ce calcul, qui
ne tient pas compte des montants déjà investis dans la rénovation des parties
communes de l'immeuble (106'710 francs) conduit à un montant inférieur à celui
qui serait admis selon le droit du bail pour la fixation du loyer initial.
Selon elle, en tenant compte de tous les travaux effectués, ainsi que de ceux
qui restent à exécuter, l'application de la méthode absolue au calcul du loyer
conduirait à un chiffre supérieur à 3'500 fr. par mois.
b)  Pour déterminer
si, de par son prix, l'appartement litigieux répond à un besoin de la
population, on ne saurait s'en ternir au montant du loyer payé par le dernier
locataire. Ce loyer peut en effet, selon les circonstances, se situer à un
niveau supérieur ou inférieur à celui (non abusif) pour lequel l'appartement
pourrait être remis sur le marché de la location. Tel est le cas en l'espèce,
où un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5 pièces de 157 m², même vétuste,
représente manifestement un prix de faveur. C'est ainsi à juste titre que
l'autorité intimée s'est attachée dans un premier temps à définir le loyer
"objectif" de l'appartement avant transformation. Suivant le rapport
technique établi le 27 octobre 1994 par l'architecte du Service du logement, ce
loyer se situerait entre 1'046 et 1'308 fr. par mois. On ignore sur quelle
comparaison se fondent ces chiffres, le dossier ne comportant notamment pas de
statistique détaillée des loyers pratiqués dans le quartier pour des objets
comparables. On observe cependant qu'ils sont sensiblement inférieurs au loyer
moyen des appartements de 5 pièces et plus selon la statistique du Service de
l'environnement, de l'hygiène et du logement de la ville de Lausanne (1587 fr.
en 1993), et même inférieur au prix moyen des 5 pièces dans le quartier (1'234
fr. - v. observations de SEHL du 27 décembre 1994). Il ne procurerait en outre
pas au bailleur un rendement excessif de la chose louée, à moins que l'on
considère que le prix payé en décembre 1989 (365'250 fr. était manifestement
exagéré). La recourante suggère certes que tel pourrait être le cas; elle ne
remet cependant pas en cause le loyer objectif minimum retenu par l'autorité
intimée. Le tribunal n'a dès lors pas de raison de s'écarter de cette
évaluation.
c)  A ce montant, il
convient d'ajouter la hausse de loyer qui serait admissible compte tenu des
travaux de transformation et de rénovation qui pouvaient être autorisés en
application de la LDTR. Une partie de ces travaux ont d'ores et déjà été
effectués, sans qu'une demande d'autorisation n'ait été présentée. Le Service
du logement s'est toutefois prononcé dans le cadre de la présente procédure sur
leur admissibilité, en considérant que la rénovation intérieure du logement, y
compris le changement des conduites sanitaires et l'installation d'un chauffage
avec production d'eau chaude (travaux effectués), la création d'une nouvelle
distribution électrique et la réfection des salles de bains et cuisines
(travaux à effectuer) étaient admissibles à concurrence d'un montant total de
180'000 francs. Il n'y a pas lieu de s'interroger sur le bien-fondé de cette
décision dès lors que, contrairement à l'autorisation d'aliénation, elle ne
peut pas faire l'objet d'un recours de la part de l'ASLOCA Vaud. La LDTR ne
contient en effet pas de disposition analogue à l'art. 8 LAAL, et la
jurisprudence du Tribunal administratif ne reconnaît pas, à défaut de disposition
légale expresse, la qualité pour recourir à des associations à but idéal
lorsqu'elles ne sont pas elles-mêmes personnellement touchées par la décision
attaquée (arrêt AC 95/289 du 29 mai 1996; AC 95/073 du 28 juin 1996; AC 95/047
du 30 juillet 1996; AC 95/003 du 31 juillet 1996). Seule la répercussion de ces
travaux sur le loyer admissible de l'appartement doit être examinée en
l'espèce.
Le Service du logement
a fixé à 7% du coût des travaux de transformation et de rénovation
l'augmentation admissible du loyer annuel. Le Service de l'environnement, de
l'hygiène et du logement de la ville de Lausanne considère toutefois que ce
taux ne devrait pas s'appliquer à la totalité des travaux de transformations
intérieures (180'000 francs), mais seulement aux 70% de ceux-ci, le solde étant
considéré comme des travaux d'entretien n'ayant pas à être reportés sur le
loyer (art. 269 a let. b. CO et 14 al. 1 OBLF, par analogie). Ce raisonnement
ne tient toutefois pas compte du fait qu'il ne s'agit pas de déterminer la
hausse admissible - résultant d'investissements créant des plus-values - dans
le cadre d'un contrat de bail non résilié dont le loyer est suffisant pour
assurer l'entretien courant . On ne peut pas présumer ici que la société
propriétaire était en mesure de constituer une provision suffisante pour
financer, à titre d'entretien différé, la part des travaux de rénovation
n'entraînant pas de plus-values au sens de l'art. 14 OBLF. Elle a au contraire
acquis un appartement vétuste, dont le loyer ne couvrait manifestement ni les
charges, ni une rémunération équitable des fonds propres investis. Dans ces
conditions l'autorité intimée n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en
fixant le loyer admissible au sens de la LDTR en fonction de l'entier des
travaux de réhabilitation considérés comme strictement nécessaires selon les
critères de rénovation douce développés dans le cadre de l'application de
ladite loi. Le taux de rentabilisation appliqué au coût de ces travaux (7%)
n'est d'autre part pas mis en cause par la recourante. Par comparaison avec la
méthode de calcul de la hausse de loyer résultant d'un investissement à
plus-values (intérêt hypothécaire majoré de ½ % sur la moitié de
l'investissement, amortissement du coût des travaux en fonction de leur longévité
prévisible et majoration de 10% des intérêts et de l'amortissement au titre de
frais d'entretien - v. art. 14 al. 2 OBLF; ATF du 14 septembre 1992 dans la
cause F. c/ G. SA, SJ 1993 p. 211), il n'apparaît pas excessif. C'est par
conséquent à juste titre que le Service du logement a estimé entre 2'096 et
2'358 fr. le loyer minimum de l'appartement rénové conformément à la LDTR.
d)  A ce niveau de
loyer, il n'est pas contestable que cet appartement ne répond plus aux besoins
de la majorité de la population. Il entre au contraire dans la catégorie des
logements à loyer élevé, selon la répartition effectuée par le Service de
l'environnement, de l'hygiène et du logement de la ville de Lausanne dans sa
statistique des logements vacants. Par ailleurs les caractéristiques
intrinsèques de cet appartement (surfaces généreuses, grande hauteur des
pièces, plafonds moulurés et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminée
de salon), de même que la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en
faisaient dès l'origine un logement de type résidentiel, n'entrant a priori pas
dans les catégories où sévit la pénurie. Il s'ensuit que l'autorisation
d'aliéner pouvait être valablement donnée en application de l'art. 4 al. 1 lit.
a LAAL. Il n'y a pas lieu d'examiner si au surplus d'autres circonstances,
telles que la situation financière de la société propriétaire, justifiait cette
autorisation.
4.                     Conformément à l'art.
55 LJPA, un émolument de justice doit être mis à la charge de la recourante
déboutée. Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer des dépens à la société
propriétaire, qui n'a pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête :
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     La décision du
Service du logement du 4 novembre 1994 autorisant Les Toises SA à vendre son
appartement de 5 pièces au 4ème étage de l'immeuble Nº 41 de l'avenue Ruchonnet
à Lausanne (feuillet Nº 16'270), est confirmée.
II.                     Un émolument
de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la section vaudoise de l'Association
suisse des locataires.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 13 novembre 1996/gz
Le
président :
Le
présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint