vd_omni · AC.2006.0055 · 2007-06-28 · fr

CUANY/Municipalité de Chevroux, CUANY | Lorsque le règlement communal impose l'ordre non-contigu avec une distance à la limite de 5 mètres doublée entre bâtiments sur une même parcelle, mais autorise les villas mitoyennes, un simple couvert ouvert reliant entre elles deux villas distantes de 4,60 ou 5,60 mètres ne suffit pas, malgré la liberté d'appréciation dont bénéficie la commune dans l'interprétation de son règlement, pour qu'on puisse les assimiler à des villas mitoyennes. La situation n'est pas comparable à celle du règlement lausannois qui a précisément supprimé l'exigence de l'ordre non-contigu ainsi que toute référence à la notion de villa mitoyenne pour permettre une interprétation plus souple (villa "accolée").

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.06.2007 AC.2006.0055

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du
28 juin 2007
Composition
M. Pierre Journot, président; M. Jean W. Nicole et M. Renato
Morandi, assesseurs; Mme Annick Borda, greffière.
Recourant
Robert CUANY,
à Lausanne,
représenté par Edmond de BRAUN, avocat, à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Chevroux,
représentée
par Yves NICOLE, avocat, à Yverdon-Les-Bains,
Constructeur
Christophe CUANY,
à Echallens,
représenté par Philippe
CONOD, avocat, à Lausanne,
Objet
permis de construire
Décision de la Municipalité de Chevroux du 1er mars 2006
(levant l'opposition à la construction d'une villa individuelle et de six villas
séparées par les couverts)
Vu les faits suivants
A.
Robert Cuany, recourant, est propriétaire de la parcelle n
o
119 de la Commune de Chevroux. Cette parcelle forme un rectangle d'environ
1'800 m
² en nature de verger.
La parcelle précitée est bordée au sud-ouest par
la parcelle n
o
167, elle-même flanquée au sud-ouest de la parcelle n
o
284 et au sud-est de la parcelle n
o
598 (voir plan de situation
reproduit ci-dessous). Les fonds n
os
167, 284 et 598 sont propriétés
de Christophe Cuany, constructeur. Actuellement en nature de pré, ils présentent
une surface totale de 4'481 m².
Ces quatre parcelles sont colloquées en zone de
villa conformément au règlement communal sur le plan général d'affectation et
la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 12 septembre 1980
(ci-après: RPGA).
B.
Du 27 janvier au 20 février 2006, le constructeur a mis à
l'enquête publique sur les trois parcelles dont il est propriétaire un projet
de construction d'une villa individuelle et de six villas séparées par les
couverts selon le plan de situation reproduit ci-dessous.
Les villas projetées présentent une typologie rappelant
le style provençal, comme le montre par exemple la façade nord est des lots B
et D:
Le volume principal de chaque villa est dessiné
sur un plan rectangulaire - constitué du sous-sol et de deux niveaux hors sol -
auquel vient s'accoler une partie en biais sur un seul niveau correspondant au
séjour. Ces deux parties de la construction sont couvertes de toits distincts
prenant place à des hauteurs différentes. Les couverts séparant les villas sont
ouverts à leurs deux extrémités, sont constitués d'un toit à deux pans dont le
faîte est perpendiculaire aux façades (distantes entre elles de 4,60 ou 5,60 m.
suivant les lots) contre lesquels ils sont accolés. La hauteur du faîte est cotée
à 3 m 80, ce qui correspond environ au 2/3 de la hauteur de la façade latérale
des villas, créant de la sorte un décrochement. Sur le plan des accès, les cinq
villas les plus à l'ouest (parcelles n
os
597 et 284) sont reliées au
domaine public par un chemin de desserte situé le long de la parcelle du
recourant. Quatre places de parc doivent être aménagées le long de cette
parcelle. Quant aux deux villas les plus à l'est (parcelle n
o
598), elles
sont desservies par un chemin d'accès situé sur l'emprise de la servitude de
passage à pied et tous véhicules n
o
87'012 grevant le sud de la
parcelle n
o
167. Cette servitude, dont l'emprise se prolonge encore
sur les parcelles n
os
175, 155 et 556, est inscrite au bénéfice de sept
parcelles avoisinantes, à savoir les parcelles n
os
170, 284, 555,
556, 557, 597 et 598.
Le projet a fait l'objet de deux oppositions,
dont celle du recourant Robert Cuany déposée le 15 février 2006, et d'une
observation.
La municipalité a informé le recourant le 1
er
mars 2006 qu'elle avait décidé de lever son opposition à l'encontre du projet
précité. Elle n'a en revanche pas formellement délivré le permis de construire
correspondant.
C.
Le recourant a recouru contre cette décision auprès du
Tribunal administratif le 21 mars 2006 et conclu à l'admission du recours, le
permis de construire accordé au constructeur étant annulé.
Par avis du 23 mars 2006, le tribunal a octroyé
l'effet suspensif provisoire au recours.
Le constructeur s'est déterminé le 21 avril 2006
et a conclu en substance au rejet du recours. Il a également requis la levée de
l'effet suspensif.
La municipalité a déposé sa réponse le 24 avril
2006 et conclu au rejet du recours. Elle s'en est remise à justice sur la
question de l'effet suspensif.
Par décision du 27 avril 2006, le juge
instructeur a confirmé l'effet suspensif accordé au recours, rejetant ainsi la
requête présentée par le constructeur.
Le recourant a déposé des observations
complémentaires le 29 mai 2006.
Le 19 juin 2006, le constructeur a remis au
Tribunal administratif un extrait du registre foncier relatif à la servitude de
passage n
o
87'012 et l'a également informé qu'un projet de
fractionnement des trois parcelles concernées était en cours.
D.
Ce projet de fractionnement, daté du 7 juin 2006, a été
établi par le géomètre officiel Michel Perrin. Il prévoit la constitution de sept
parcelles distinctes mesurant au moins 600 m
² pour chacune des six
villas séparées par les couverts et 800 m² pour la villa individuelle. Le 21
juin 2006, dans un courrier adressé au notaire agissant pour le compte du constructeur,
la municipalité ne s'est pas opposée au principe d'un fractionnement, précisant
toutefois que le lotissement pouvait être envisagé selon trois variantes :
"1. Création d'une PPE avec 7 lots correspondants aux 7
habitations projetées
2. Fractionnement en 7 parcelles parfaitement conforme à la réglementation
communale (COS, surface minimum et distances au limites)
3. Fractionnement sans respecter la réglementation communale,
en inscrivant au Registre foncier une mention en application de l'art. 83 LATC
(mention indiquant que cette réglementation est respectée sur l'ensemble formé
par les 7 parcelles)."
E.
Le Tribunal administratif a tenu audience à Chevroux le 26
septembre 2006 en présence 1) de Robert Cuany, recourant, assisté d'Edmond de
Braun, avocat; 2) pour la municipalité, de Gérard Vioget, municipal des
constructions et Sylvain Thévoz, vice-syndic, assistés d'Yves Nicole, avocat;
3) de Christophe Cuany, constructeur non encore assisté de l'avocat Conod, mais
accompagné de Michel Perrin, géomètre.
A cette occasion, la municipalité a produit le
plan des aménagements extérieurs qui ne se trouvait pas encore au dossier. De
plus, elle a confirmé qu'elle n'avait pas encore délivré le permis de
construire correspondant.
Sur la question de la mitoyenneté, la
municipalité a exposé que la présence des couverts entre chaque maison
permettait selon elle de remplir cette condition. A cet égard, elle a précisé
qu'une construction établie sur le même modèle et constituant ainsi un
précédent aurait été admise sur la parcelle n
o
554 située en contrebas.
Concernant le mode de fractionnement des
parcelles, le géomètre Perrin, au nom du constructeur, s'est déclaré favorable
au système de la mention LATC. Il a précisé que cette question avait déjà été
débattue lors de la mise à l'enquête du projet et invoqué pour preuve le plan
des aménagements extérieurs produit en audience qui prévoit une configuration
dans le sens de l'inscription d'une telle mention.
Le tribunal a procédé à une inspection locale. Il
a constaté que la parcelle du recourant, en nature de verger, présentait une
légère pente descendant vers le lac de Neuchâtel en direction du nord-ouest.
Les villas mitoyennes invoquées en audience à
titre de précédent par la municipalité sont séparées par des couverts fermés
sur trois côtés reliant les maisons. La largeur des couverts, correspondant à
la distance séparant les façades des deux villas, oscille entre 9 et 10 mètres.
Considérant en droit
1.
Le recourant fait tout d'abord valoir que les villas
projetées ne répondent pas à la définition de villas mitoyennes au sens des
art. 21 et 24 RPGA. La mitoyenneté impliquerait en effet la présence d'un mur
séparant de bas en haut chaque maison, condition que ne rempliraient pas les
couverts projetés. De surcroît, ce mur devrait impérativement se situer sur une
limite de propriété. Chaque villa devant par conséquent être considérée comme
individuelle, les distances aux limites de propriété, respectivement aux
bâtiments sis sur une même parcelle, ne seraient pas respectées, de même que la
superficie minimale requise pour chaque parcelle.
2.
A son chapitre V consacré à la zone de villas, le RPGA de
la Commune de Chevroux contient notamment les articles suivants :
"Art. 20
L'ordre non contigu est obligatoire. La distance minimum
entre les façades et la limite de propriété voisine ou du domaine public, s'il
n'y a pas de plan fixant la limite des constructions, est de 5 m. Cette
distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété.
Art. 21
Toute construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas
une superficie de 800 m2 au moins, à raison d'une villa par 800 m2. Lors de la
construction de villas mitoyennes, la surface de chaque parcelle peut être
réduite à 600 m2 par villa.
[...]
Art. 24
La construction de villas mitoyennes est autorisée à la
condition qu'elles soient édifiées simultanément. L'architecture et les
tonalités de crépis seront pareilles pour l'ensemble.
En vertu de l'art. 20 RPGA, l'ordre non contigu
est obligatoire. Chacune des sept villas devrait donc en principe respecter une
distance au bâtiment voisin de 10 mètres, que l'on se base sur l'état actuel
des parcelles ou sur le projet de fractionnement présenté. A ce stade, tel ne
serait pas le cas des trois groupes de villas séparées par les couverts étant
donné que leur façade se situe à 4 m 60, respectivement 5 m 60 l'une de
l'autre. Néanmoins, l'art. 24 RPGA autorise la construction de villas
mitoyennes à la condition qu'elles soient édifiées simultanément. Il y donc
lieu de déterminer si les trois groupes de villas en cause répondent à la définition
de mitoyenneté, auquel cas les distances prévues à l'art. 20 RPGA ne leur
seraient pas applicables.
3.
Sur la notion de villas mitoyennes, par opposition à
villas jumelées ou juxtaposées, le recourant se réfère à la longue
jurisprudence du Tribunal administratif en la matière. Le Tribunal
administratif a cependant déjà eu l’occasion de constater que si la
jurisprudence a tenté, à l’époque déjà de la Commission de recours, de donner à
ces divers termes un sens uniforme, il faut bien reconnaître que ces tentatives
sont vaines car il arrive souvent que le même terme soit employé dans des
règlements communaux différents dans une acception distincte (AC.2003.0220 du
11 octobre 2004; AC.1999.0024 du 27 avril 1999 consid. 2 b; AC.1998.0043 du 30
septembre 1998). Dans cette perspective, l'absence ou la présence d'une limite
de propriété entre bâtiments n'est pas un facteur déterminant pour décider du
respect ou non de la réglementation communale.
Dans sa
jurisprudence, le Tribunal administratif a défini à de nombreuses reprises les
critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de
plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé pour ce
faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des
constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux
communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque
construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements
extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un
observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale
et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction
des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble
des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les
buts des règles caractérisant l'ordre non contigu (AC.2005.0167 du 8 mars 2006;
AC.2000.0157 du 15 avril 2002; RDAF 1993, p. 195). Ces mêmes critères doivent
être appliqués pour définir si l'on est en présence de deux bâtiments
juxtaposés ou de deux bâtiments totalement séparés devant respecter les règles
de l'ordre non contigu (AC.2005.0252 du 27 avril 2006).
En l’espèce, le tribunal constate que le projet est
composé de deux villas distinctes possédant chacune leurs propres locaux de
service et leur propre accès. Elles ne sont reliées entre elles que par un
couvert à voitures permettant d'y stationner deux véhicules, à savoir un pour
chaque villa. Du point de vue fonctionnel, on est donc en présence de deux
bâtiments bien distincts. Du point de vue de l’aspect extérieur, les villas
apparaissent également comme deux bâtiments indépendants. En effet, les constructions
projetées ne sont reliées entre elles que par le couvert précité qui se réduit
à un simple toit suspendu entre les maisons et ouvert à chaque extrémité. L'impression
de séparation des villas est renforcée par la présence d'ouvertures dans la
façade située au-dessus du couvert et par l'apparence qu'il en résulte de
bâtiments situés l'un en face de l'autre et non l'un contre l'autre. Dans ces
circonstances, on ne peut raisonnablement assimiler les constructions projetées
à des villas mitoyennes au sens de l'art. 24 RPGA. Par conséquent, elles
doivent respecter la réglementation de l'ordre non contigu et notamment les
art. 20 et 21 RPGA. La distance entre les villas étant inférieur à 10 mètres et
la surface attribuées à chaque villa inférieure à 800 m², le projet n'est pas
réglementaire et ne saurait être autorisé.
Contrairement à ce que soutient la municipalité, la
présence sur une parcelle voisine de deux villas séparées par un couvert ne
suffit pas encore à admettre la légalité du projet. Certes, en présence de
termes juridiques indéterminés - tel que celui de mitoyenneté - dont la portée
n'est pas imposée par le droit cantonal, il convient de s’en référer d’abord à l'interprétation
communale, étant précisé que la commune dispose à cet égard d’une certaine
liberté d'appréciation. Cependant, en l'espèce, la rédaction de l'art. 24 RPGA
ne permet pas d'établir avec précision où le législateur communal entendait
poser les limites de la juxtaposition des bâtiments. Quant au précédent invoqué
par la municipalité, le tribunal a constaté que la largeur du couvert situé sur
la parcelle n
o
554 oscillait entre 9 et 10 mètres, ce qui revenait
pratiquement à respecter la règle des distances entre bâtiments non contigus. On
ne saurait donc légitimement déduire de ce seul exemple, de surcroît peu
convainquant, l'existence d'une pratique communale constante tendant à
autoriser la construction de villas mitoyennes séparées par un couvert de moins
du double de la distance réglementaire de 5 mètres.
Pour le surplus, c'est en vain que la municipalité
invoque l'arrêt AC.1999.0024 du 27 avril 1999
en faisant valoir
qu'un couvert de même type que celui qui est prévu en l'espèce a été jugé
suffisant pour que l'on puisse considérer avoir affaire à des villas accolées
(selon le terme spécifique utilisé dans ce règlement-là). Dans cet arrêt était
en cause l'interprétation du règlement communal lausannois (en vigueur à l'époque)
dont l'examen des travaux préparatoires avait montré qu'il avait précisément
abandonné la règle imposant formellement l'ordre non contigu, de même que toute
référence à la notion de villas mitoyennes. Cette situation réglementaire
différente justifiait, compte tenu de ce que le Tribunal administratif n'a pas
à substituer son appréciation à celle de la municipalité sur la notion de villa
"accolée", l'interprétation de l'autorité lausannoise admettant la
construction de villas réunies par un couvert occupant un espace inférieur à la
distance de la limite.
4.
Le projet ne pouvant dans tous les cas pas être autorisé
pour les motifs développés au considérant qui précède, le tribunal n'examinera
pas les autres moyens soulevés par le recourant.
5.
L'admission du recours conduira le constructeur à revoir
l'intégralité du projet. Pour cette raison, la construction de la villa
individuelle correspondant au lot A ne saurait être autorisée.
6.
En conséquence, le recours est admis. La décision de la
municipalité du 1
er
mars 2006 doit être réformée, le permis de
construire ne pouvant être octroyé.
Le constructeur, qui succombe, est tenu d'assumer
les frais du recours (art. 55 al. 1 LJPA). Il doit des dépens au recourant qui
a procédé par l'intermédiaire d'un avocat. La municipalité, dont la décision
est réformée, versera également des dépens au recourant (art. 55 al. 2 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Chevroux du 1
er
mars 2006 est réformée en ce sens que le permis de construire ne peut pas être
délivré.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est
mis à la charge de Christophe Cuany.
IV.
La Municipalité de Chevroux versera 1'000 (mille) francs à
Robert Cuany à titre de dépens.
V.
Christophe Cuany versera 1'000 (mille) francs à Robert
Cuany à titre de dépens.
Lausanne, le 28 juin 2007
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur
le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire
à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de
preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte
attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent
être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il
en va de même de la décision attaquée.