vd_omni · FO.2024.0007 · 2025-02-19 · fr

Office fédéral de la justice/Commission foncière, A.________ | Recours de l'Office fédéral de la justice (OFJ) contre l'autorisation d'acquérir un immeuble à titre de logement de vacances au sens de la LFAIE délivrée à un ressortissant étranger par la Commission foncière cantonale. L'OFJ fait valoir que la surface nette de plancher habitable du lot de PPE concerné dépasse la limite maximale de 200 m2 fixée à l'art. 10 al. 2 OAIE. En l'occurrence, on doit constater que la surface en cause, qui représente 205 m2, est trop élevée pour permettre la délivrance de l'autorisation d'acquérir (consid. 3b). Le ressortissant étranger requérant propose toutefois une alternative acceptable, qui consiste à créer une cave supplémentaire dans une des pièces du sous-sol, ce qui aurait pour effet de ramener la surface nette de plancher habitable totale sous la limite de 200 m2 et de respecter ainsi l'art. 10 al. 2 OAIE (consid. 3c). En conséquence, admission partielle du recours et réforme de la décision attaquée en ce sens qu'elle est assortie d'une charge supplémentaire, soit l'obligation d'entreprendre dans un délai de 6 mois après l'entrée en force de l'arrêt de la CDAP les travaux nécessaires à la création de la cave précitée, de poursuivre les travaux sans désemparer et de transmettre au Registre Foncier les plans modifiés de l'immeuble signés par l'ensemble des copropriétaires.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 19.02.2025 FO.2024.0007

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
19 février
2025
Composition
M. François Kart,
président
; M. David Prudente et M. Bastien Verrey,
assesseurs; M. Daniel Perret, greffier.
Recourant
Office fédéral de la justice,
à Berne,
Autorité intimée
Commission foncière,
Section
II,
à Lausanne,
Tiers intéressé
A.________,
à ********
, représenté par Me Jérôme BENEDICT, avocat à Lausanne
.
Objet
acquisition d'immeubles
par des personnes à l'étranger
Recours Office fédéral de la justice c/ décision de la
Commission foncière du 19 décembre 2023 (autorisation d'acquérir selon art. 9
LFAIE/art. 4 LVAIE).
Vu les faits suivants:
A.
Le 24 octobre 2017,
par le biais d'un notaire, A.________,
de nationalité saoudienne, et B.________, de nationalité américaine,
ont déposé une requête auprès de la
Commission foncière Section
II
(ci-après: la Commission) afin d'obtenir une autorisation d'acquérir
l'immeuble n° 1424 de Rougemont (VD) à titre de logement de vacances au sens de
la
loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41)
. Il était
précisé dans la demande que "
[l]
e bâtiment comprend actuellement deux logements. Les acquéreurs veulent
en acheter chacun un après rénovation complète selon les plans ci-joints et
constitution d'une PPE de 2 lots de moins de 200 m
²
habitables chacun
".
Par décision du 1
er
décembre 2017, la
Commission
a accordé l'autorisation sollicitée, assorties de
plusieurs conditions et charges. Parmi celles-ci figuraient notamment l'obligation
d'entreprendre les travaux de transformation et de rénovation dans un délai
échéant le 31 décembre 2018 selon le projet présenté et de requérir le
consentement de la
Commission
pour toute modification
importante du projet (let. b), ainsi que l'obligation de poser deux portes dans
la cage d'escalier, afin de séparer clairement le lot 1 du lot 2, dans un délai
échéant le 31 décembre 2018, et l'obligation d'adresser à la
Commission
l'acte constitutif de la propriété par étages dans le même délai (Autres
charges ou conditions, ch. 1 et 2).
Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours. A
cet égard, en date du 5 février 2018, l'Office fédéral de la justice a relevé
ce qui suit:
"Pour l'un
des logements dont l'acquisition est projetée, la surface totale habitable avec
l'adjonction des locaux de loisirs précités avoisine donc 250 m². Elle dépasse
ainsi largement la limite de 200 m² fixée à l'article 10, alinéa 2, de l'ordonnance
sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Elle est
toutefois juste inférieure à la marge de tolérance acceptée par la pratique en
cas d'invocation de besoins subjectifs supplémentaires. Pour cette raison,
notre office a renoncé à recourir dans le cas précité. Cependant, nous tenons,
par la présente, à rappeler à votre commission les principes ci-dessus
concernant l'obligation de prendre en compte dans le calcul des surfaces
habitables les locaux destinés aux loisirs, même lorsqu'ils sont l'objet d'une
propriété collective des propriétaires d'étages. En outre, nous souhaitons l'informer
que, dans le présent dossier, toute marge pour admettre une éventuelle
extension de l'appartement concerné est, de notre point de vue, épuisée."
B.
A plusieurs reprises, entre le 21 janvier 2019 et le 11 août 2022, la
Commission
a sollicité de A.________ et de B.________ des
informations sur la suite donnée aux charges figurant dans la décision du 1
er
décembre 2017. Le 18 août 2020, la
Commission a
pris acte
du fait que la charge b) était remplie; elle restait toutefois dans l'attente
de renseignements concernant les charges 1) et 2). Malgré plusieurs relances
ultérieures, ses demandes sur cette question sont restées sans réponse.
Par publication dans la Feuille des avis officiels
(FAO) du 21 octobre 2022, la Commission a avisé les prénommés que, en l'absence
de réponse de leur part aux rappels qui leur avaient été adressés, ils étaient
mis en demeure de respecter toutes les charges assortissant la décision du 1
er
décembre 2017 d'ici au 30 novembre 2022. La publication précisait qu'à défaut
de suite donnée à ces charges dans le délai imparti, la décision précitée
serait révoquée conformément à l'art. 25 al. 1 LFAIE.
Par décision du 20 décembre 2022, la Commission a
révoqué sa décision du 1
er
décembre 2017 autorisant A.________ et B.________
à acquérir l'immeuble n° 1424 de Rougemont, au motif que les charges dont la
décision était assortie n'avaient pas été respectées.
Par arrêt du 25 août 2023 (cause FO.2023.0005), la
Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP)
a rejeté le recours formé par A.________ et B.________ et a confirmé la
décision de révocation du 20 décembre 2022. Cet arrêt n'a pas fait l'objet d'un
recours.
C.
Le 22 septembre 2023, par le biais d'un notaire, A.________ et B.________
ont déposé auprès de la Commission deux nouvelles demandes d'autorisations d'acquérir
les mêmes immeubles
à titre de logements de vacances au sens de
la
LFAIE. A la suite de plusieurs échanges d'écritures concernant la
conformité aux dispositions légales des plans de la propriété par étages
(ci-après: PPE), un nouvel acte constitutif de la PPE ainsi que des plans
définitifs ont été déposés par les prénommés le 6 décembre 2023.
Selon acte notarié du 5 décembre 2023, une PPE a été
constituée sur la parcelle n° 1424 du registre foncier, sur le territoire de la
Commune de Rougemont, sous forme de deux lots (feuillets 1424-1 et 1424-2)
correspondant chacun à une part de 500/1'000
e
de la PPE. Le lot 1
(feuillet 1424-1), au rez-de-chaussée, qui comprend un "
appartement de
192 m
² habitables environ, avec disponible, salle de sports et cave au
sous-sol
", soit la "
surface bleue du plan
", a été
attribué à B.________. Le lot 2 (feuillet 1424-2), au rez supérieur et dans les
combles, qui comprend un "
appartement de 204 m
² habitables
environ, balcon et cave au sous-sol
", soit la "
surface jaune
du plan
", a été attribué à A.________.
Le 19 décembre 2023, la
Commission
a
rendu deux décisions (numérotées E 21872 A et E 21872 B) ‒ une pour
chaque lot de la PPE ‒, dont le dispositif, identique dans les deux cas, est
reproduit ci-après:
"L'autorisation sollicitée
est accordée avec les conditions et charges suivantes, qui seront mentionnées d'office
au registre foncier lors du dépôt de l'acte:
a)    Obligation d'utiliser effectivement et de manière durable l'immeuble
comme logement de vacances et de requérir le consentement de la Commission
foncière pour toute modification de l'utilisation.
b)
Obligation d'entreprendre la construction dans un délai
échéant le ...................... selon le projet présenté / à présenter et de
requérir le consentement de la Commission foncière pour toute modification
importante du projet
.
c)    Obligation de requérir le consentement de la Commission foncière
pour tout agrandissement de la surface nette de plancher habitable, avec
production des plans d'enquête, et ce au plus tard simultanément à la mise à l'enquête.
d)    Obligation de requérir le consentement de la Commission foncière
si l'immeuble est aliéné dans les cinq ans à compter de l'inscription au
registre foncier ou, en cas d'acquisition d'un logement non encore construit,
de la remise des clés (art. 14 al. 4 LFAIE et 11 al. 4 et 5 OAIE).
e)    Obligation, passé le délai de 5 ans (let. d), d'aliéner l'immeuble
dans un délai de deux ans s'il n'est plus utilisé par l'acquéreur.
f)     Interdiction de louer à l'année.
Autres
charges ou conditions: obligation de produire à la Commission de céans l'acte
constitutif de propriété par étages, comprenant toutes les modifications qui
auraient pu lui être apportées, et ce, dans les 30 jours après son inscription
au Registre foncier; la Commission de céans se réserve le droit de procéder à
une visite locale pour constater la conformité de la répartition des
lots."
D.
Ces deux décisions ont été communiquées le 4
janvier 2024 au Département de l'économie, de l'innovation, de l'emploi et du
patrimoine (ci-après: DEIEP). Cette autorité cantonale a renoncé à interjeter
recours et a transmis les décisions à
l
'Office fédéral de la justice
(ci-après: l'OFJ)
le 30 janvier suivant.
L'OFJ a reçu les décisions le 31
janvier 2024.
E.
Par acte du 29 février 2024 accompagné d'un bordereau de pièces, l'OFJ a
interjeté un recours auprès de la CDAP (ci-après aussi: le Tribunal) contre la
décision n° E 21872 A du 19 décembre 2023 de la Commission,
concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation. La décision attaquée
accorde, sous conditions, à A.________ l'autorisation d'acquérir le lot 2 de la
PPE décrit plus haut. Dans son recours, l'OFJ précise ne pas contester la
décision n° E 21872 B du 19 décembre 2023 de la Commission accordant à B.________
l'autorisation d'acquérir le lot 1 de la PPE décrit plus haut. En substance, l'OFJ
considère que la surface nette de plancher habitable du lot 2 de la PPE, qu'il
chiffre à 211.73 m², dépasse nettement la limite maximale légale de 200 m². Ce
dépassement serait notamment dû au fait que n'a pas été prise en compte la
surface d'un hall au 1
er
sous-sol correspondant à 7.54 m² (soit le
50% de la surface totale du hall de 15.09 m² selon les plans produits par le
propriétaire). En outre, l'existence d'un besoin personnel justifiant un tel
dépassement ne serait pas établie au regard des circonstances, de sorte que l'autorisation
d'acquisition du bien immobilier
à titre de logement de vacances
au sens de la
LFAIE ne pouvait être accordée à l'intéressé.
Le 21 mars 2024, la
Commission
a
déclaré renoncer à déposer une réponse au recours, s'en remettant à décision de
justice.
Le dossier original et complet de la Commission a
été produit à la demande du juge instructeur.
Le 22 mai 2024, agissant par le biais d'un avocat, A.________
a déposé des déterminations sur le recours accompagnées d'un bordereau de
pièces. Il a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement au rejet du
recours, subsidiairement à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la
lettre b du dispositif de celle-ci soit modifiée comme suit: "
b.
Obligation d'entreprendre, dans un délai échéant six mois après l'entrée en
force de chose jugée de l'arrêt de la CDAP à intervenir, les travaux
nécessaires à la création d'une cave de 10 m
² dans la surface consacrée,
au 1
er
sous-sol de l'immeuble, à une salle de jeu
".
Avec ses déterminations, A.________ a notamment
déposé un jeu de plans du 17 novembre 2023 correspondant
a priori
aux
plans sur la base desquels la Commission a octroyé son autorisation. Il ressort
du plan de l'étage -1 (1
er
sous-sol de l'immeuble) que, à ce niveau,
l'ascenseur et l'escalier aboutissent sur un espace commun intitulé "
hall
"
d'une surface de 15.09 m². Depuis ce hall, on peut se rendre en franchissant
une porte dans le mur sud à un couloir de 5.74 m² qui mène à une salle de jeu, à
un lounge avec piscine et à un espace wellness communs. Cet espace wellness est
également directement accessible par une porte dans le mur est du hall. Enfin,
une porte dans le mur ouest du hall débouche sur plusieurs locaux (salle de sports,
espace de stockage, disponible et deux w.-c.) attribués exclusivement au lot 1
de la PPE.
Avec ses déterminations, A.________ a également déposé
un nouveau jeu de plans du 13 mars 2024. Il précise que les plans du 17
novembre 2023 indiquent à tort des surfaces brutes et des murs bruts alors que
les murs ont été revêtus à l'intérieur d'une isolation et de revêtements qui
réduisent la surface nette de plancher. En se fondant sur ces nouveaux plans,
il effectue un calcul de la surface nette de plancher habitable du lot 2 de la
PPE aboutissant à 200.43 m² au total, chiffre qu'il considère rester dans la
limite acceptable pour l'octroi de l'autorisation sollicitée. Par ailleurs, il
formule à titre subsidiaire une solution alternative consistant à réduire la
surface habitable au 1
er
sous-sol de l'immeuble par la création d'une
cave supplémentaire de 10.64 m², ce qui réduirait d'autant la surface de la salle
de jeu.
Il ressort du plan du 13 mars 2024 du 1
er
sous-sol que la porte séparant le hall du corridor a été rapprochée de
l'ascenseur et des escaliers. Ce plan mentionne ainsi à ce niveau un hall de 9.17
m² et un corridor de 11.40 m² menant à la salle de jeu, au lounge avec piscine
et à l'espace wellness. A.________ compte dans la surface nette de plancher
habitable la moitié de cette surface de 11.40 m². Il produit une attestation de
la propriétaire du lot 1 par laquelle celle-ci donne son accord aux
modifications apportées à l'étage -1, soit l'extension jusqu'au palier
d'escalier du corridor d'accès à la salle de jeu et la création d'une cave de
10.64 m² dans la partie ouest de la salle de jeu.
Le 11 juin 2024, la Commission a indiqué que la
proposition subsidiaire formulée par A.________ pourrait être admise. Pour le
surplus, elle a déclaré s'en remettre à décision de justice.
Le 15 août 2024, l'OFJ a déposé une écriture de
déterminations, au pied de laquelle il a maintenu les conclusions prises dans
son recours. Il considère en substance que, même en se fondant sur les nouveaux
plans produits par A.________, le calcul de la surface nette de plancher
habitable du lot 2 de la PPE aboutit à 205 m², soit toujours un dépassement de
la limite légale qu'aucun besoin personnel ne justifie, de sorte que l'autorisation
sollicitée doit être refusée. Il persiste à considérer que le hall du 1
er
sous-sol doit être pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Il
conteste l'argument de A.________ selon lequel cette pièce constitue un point
de fuite qui ne peut pas être encombré et n'est par conséquent pas habitable. Il
relève que même les petits couloirs et ceux qui servent d'issues de secours
peuvent au moins être équipés et décorés de tableaux ou de tapis, de sorte
"
qu'ils contribuent à l'ambiance de l'habitat
".
S'agissant de la conclusion subsidiaire formulée par
A.________, l'OFJ indique que, compte tenu des doutes qui subsistent quant à la
crédibilité des plans, il ne peut se prononcer favorablement à ce stade. Il
serait cependant disposé à envisager une telle proposition à condition que l'intéressé
dépose de nouveaux plans vérifiés par un géomètre démontrant quelle est la
surface réelle du bien litigieux ainsi que le fait qu'au moyen de la création d'une
cave au 1
er
sous-sol, la surface nette habitable de l'appartement
litigieux se situe effectivement en dessous de 200 m². Il ajoute qu'il appartiendrait
à A.________ de solliciter cas échéant la suspension de la procédure de
recours, afin de faire réaliser les plans, qu'il examinerait alors sous l'angle
de la surface nette habitable pour déterminer s'ils pourraient faire l'objet d'une
autorisation. Le cas échéant, l'intéressé pourrait déposer une nouvelle demande
d'autorisation auprès de la Commission sur la base du nouvel état de fait.
Le 27 septembre 2024, A.________ a déposé une écriture
de déterminations et produit de nouveaux plans établis par le bureau de géomètres
C.________ (ci -après: les plans C.________ ou les plans de géomètre). Ces
plans prennent en compte, au 1
er
sous-sol, la création d'une
cave supplémentaire de 10.64 m² réduisant la surface de la salle de jeu et
aboutissent à une surface nette de plancher habitable de 198.66 m². A.________ produit
également un nouveau plan du 1
er
sous-sol correspondant à la
position juridique principale qu'il soutient. Comme le plan initial du 17
novembre 2023, ce plan établi par C.________ mentionne un hall de 15.09 m²
auquel on aboutit depuis les escaliers et l'ascenseur et, après avoir franchi
une porte au sud, un corridor de 5.66 m² menant à la salle de jeu, au lounge
avec piscine et à l'espace wellness. A.________ tire de ces nouveaux plans que
la surface nette de plancher habitable totale de l'appartement litigieux est de
201.24 m² et il maintient les conclusions prises au pied de ses déterminations
du 22 mai 2024, en faisant valoir que le dépassement de 1.24 m² de la
limite légale est minime et ne justifie pas le refus de l'autorisation
sollicitée.
Le 24 octobre 2024, l'OFJ s'est déterminé sur les
nouveaux éléments invoqués par A.________. Se fondant sur les plans de géomètre
produits par ce dernier, il relève que ces plans, indiquant une surface nette
de plancher habitable de 198.66 m² compte tenu de la création de la nouvelle
cave, ne tiennent toujours pas compte du hall du sous-sol. Il confirme les
conclusions initiales de son recours. Il maintient intégralement le
raisonnement développé dans ses précédentes écritures, aboutissant à une
surface habitable de 203.16 m² au total. Il relève que, si le propriétaire
veut mettre en œuvre sa proposition alternative (création d'une nouvelle cave
au sous-sol), il devra déposer une nouvelle demande d'autorisation devant la Commission
après que la surface de la cave aura été adaptée. Copie de cette écriture a été
transmise aux autres parties pour information le 28 octobre suivant.
Par lettre du 31 octobre 2024, dont copie a été
transmise aux autres parties pour information le 1
er
novembre
suivant, A.________ a spontanément déposé des déterminations supplémentaires.
Il soutient que le hall invoqué par le recourant serait un palier d'escalier
qui n'a pas à être pris en compte dans la surface nette de plancher habitable.
Quoi qu'il en soit, on serait tout au plus en présence d'un très faible
dépassement de l'ordre du pourcent, qui devrait être admis en application du
principe de la proportionnalité.
Considérant en droit:
1.
Selon l'art. 20 al. 1 de
la
loi fédérale du 16
décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
(LFAIE; RS 211.412.41), les décisions des autorités de première instance prises
en application de cette loi sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale
de recours. Dans le canton de Vaud, l'autorité de première instance est la
Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre
1986 d'application de la LFAIE [LVLFAIE; BLV 211.51]). Ses décisions peuvent
faire l'objet d'un recours de droit administratif selon les art. 92 ss de la
loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36). Ont notamment qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à
cet effet (dans le canton de Vaud, il s'agit du département, en l'occurrence le
DEIEP
[cf. art. 7 al. 1 LVLFAIE]) ou,
si celle-ci renonce à recourir ‒ comme en l'espèce ‒ ou retire son
recours, l'Office fédéral de la justice (art. 20 al. 2 let. b LFAIE).
Le présent recours, déposé par l'OFJ en temps utile
(art. 20 al. 3 LFAIE) et motivé conformément aux prescriptions légales (art. 79
al. 1 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), est formellement recevable, de
sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2.
Est litigieuse l'autorisation accordée à A.________ d'acquérir à titre
de logement de vacances l'immeuble correspondant au lot 2 de la PPE constituée
sur la parcelle n° 1424 de Rougemont (feuillet 1424-2).
a) La LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol
suisse (
art. 1 LFAIE
)
.
L'acquisition
est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente (art. 2
al. 1 LFAIE), sauf dans les cas prévus de manière exhaustive à l'art. 2 al. 2
et 3 et à l'art. 7 LFAIE (Tribunal fédéral [TF], arrêts
2C_639/2019
du 10 juillet 2020 consid. 4;
2C_808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.1
et les arrêts cités), dont aucun n'est réalisé en l'espèce, ce qui n'est pas
contesté.
La notion de "
personnes à l'étranger
"
est décrite à l'art. 5 LFAIE et précisée à l'art. 2 de l'ordonnance fédérale du
1
er
octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (OAIE; RS 211.412.411). En l'occurrence, il n'est pas contesté que A.________,
ressortissant saoudien qui n'est pas titulaire du droit de s'établir en Suisse,
est une personne à l'étranger au sens de la LFAIE.
b) Conformément à l'art. 3 al. 1 LFAIE, une
autorisation d'acquérir ne peut être accordée que pour les motifs prévus aux
art. 8 (Motifs généraux d'autorisation) et 9 LFAIE (Motifs d'autorisation dans
les cantons). L'art. 3 al. 2 LFAIE donne la compétence aux cantons de prévoir
des motifs supplémentaires d'octroi de l'autorisation et des restrictions plus
sévères.
L'art. 9 al. 2 LFAIE précise à ce sujet que les
cantons peuvent disposer, par voie législative, que l'autorisation peut être
accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui
acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un
apparthôtel.
Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté à
l'art. 1 al. 3 LVLFAIE, qui prévoit que "[s]
ous réserve des motifs
impératifs de refus et dans les limites du contingent, l'autorisation
d'acquérir est accordée à une personne physique lorsque l'immeuble lui sert de
logement de vacances ou d'appartement dans un apparthôtel (art. 9, al. 2,
LFAIE)
".
En vertu de l'art. 1 al. 4 LVLFAIE et de la liste annexe
de l'art. 1 du règlement du 17 février 1987 d'exécution de la LVLFAIE (RLVLFAIE;
BLV 211.51.1), la Commune de Rougemont est considérée comme lieu où
l'acquisition de logements de vacances par des personnes à l'étranger est
nécessaire au développement du tourisme.
c) La loi prévoit par ailleurs à l'art. 12 LFAIE des
situations dans lesquelles l'autorisation d'acquérir ne peut pas être octroyée.
Ainsi, selon l'art. 12 let. b LFAIE, l'autorisation est refusée en tout état de
cause lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige
l'affectation de celui-ci.
Aux termes de l'art. 10 al. 2 OAIE, la surface nette
de plancher habitable des résidences secondaires au sens de l'art. 9 al. 1 let.
c LFAIE, des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne
doit pas, en règle générale, dépasser 200 m².
aa) Selon la jurisprudence, inspirée de la doctrine,
la "
surface nette de plancher habitable
" au sens de l'art. 10
al. 2 OAIE comprend tous les espaces intérieurs propres à l'habitation, y
compris les cuisines, foyers, vestibules, corridors, salles de bains et
toilettes, ainsi que les locaux de service. Sont exclus les balcons, les cages
d'escaliers, les caves et les greniers (ATF 136 II 233 consid. 5.2 et les
références de doctrine citées; cf. aussi TF 2C_902/2017 du 6 février 2019
consid. 2.1 et 2.3). Dans l'ATF 136 II 233, le Tribunal fédéral a ainsi
considéré comme devant être compté dans la surface habitable un complexe comprenant
une piscine couverte, un sauna et un solarium, ces installations formant
ensemble un espace destiné au bien-être qui devait être assimilé à un espace de
service; directement accessible par un couloir en sous-sol qui y menait, il
permettait en effet à ses propriétaires d'effectuer des activités de soins
corporels dans l'enceinte de l'habitation, de manière privée et exclusive; il était
dès lors comparable à une salle de bains, dont il ne différait que par son
caractère luxueux (arrêt cité, consid. 5.3).
Le Tribunal fédéral a encore précisé que ni le fait
que l'espace considéré ne soit adapté qu'à une activité spécifique et
temporaire, ni le fait qu'il soit ou non climatisé ou doté de fenêtres, ne
peuvent être déterminants pour sa classification. Inversement, même des pièces
telles que les cuisines, voire les salles de bains, ne devraient être
considérées
a priori
comme non habitables ou habitables que si certaines
caractéristiques de construction (fenêtres, ventilation suffisante, etc.) sont
présentes (ATF 136 II 233 consid. 5.3).
bb) Conformément à la jurisprudence, lorsque la
limite réglementaire de 200 m² est dépassée, l'acquéreur doit démontrer que
l'usage prévu requiert une surface plus grande, en fonction de sa situation et
de ses besoins (TF 2C_808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.2).
3.
En l'espèce, A.________ souhaite acquérir à titre de logement de
vacances le lot 2 de la PPE correspondant au feuillet n° 1424-2, sur la
parcelle de base 1424 de Rougemont.
a) Il ressort des pièces au dossier (en particulier,
l'acte constitutif de la PPE et les plans d'étages du chalet) que le bâtiment
sur la parcelle précitée comporte cinq niveaux: les combles, le 1
er
étage, le rez-de-chaussée et deux sous-sols. La communication verticale entre tous
les niveaux est réalisée par un ascenseur et une cage d'escaliers. Le lot 2 en
cause est composé d'un appartement au 1
er
étage et dans les combles,
d'une cave au second sous-sol, ainsi que d'un droit d'accès ‒ avec le
logement de vacances constituant le lot 1 de la PPE ‒ aux parties
communes situées au premier sous-sol, lesquelles comprennent une salle de jeu,
un lounge/piscine et un espace wellness. Quant au lot 1 de la PPE, propriété de
B.________, il est composé d'un appartement au rez-de-chaussée, avec
disponible, salle de sports et espace de stockage au premier sous-sol, ainsi
que d'un droit d'accès ‒ avec le logement de vacances constituant le lot
2 de la PPE ‒ aux parties communes situées au premier sous-sol précitées.
Le second sous-sol abrite le garage ainsi que plusieurs locaux à usage de
buanderie, pièce technique, dépôt, cave à vin et skiroom.
b) L'office recourant et A.________
sont divisés sur la façon de calculer la surface nette de plancher habitable du
lot 2 de la PPE conformément à l'art. 10 al. 2 OAIE. On peut cependant retenir
que les parties ne contestent pas que les locaux et espaces suivants doivent
être comptabilisés dans cette surface:
- dans les
combles: une chambre principale, un vestiaire, un hall et une salle de bain;
- au 1
er
étage: une entrée, une cuisine, une salle à manger et un salon;
- au 1
er
sous-sol:
un corridor, une salle de jeu, un lounge avec piscine et un espace wellness, à
raison de la moitié de la surface de ces locaux puisque ceux-ci sont partagés
avec l'autre copropriétaire.
Conformément à la jurisprudence exposée au consid.
2c/aa ci-dessus, les cages d'escaliers sont exclues de la surface nette de
plancher habitable selon l'art. 10 al. 2 OAIE. C'est dès lors de manière
erronée que l'office recourant tient compte, dans son calcul de la surface du
lot 2 de la PPE présenté dans son mémoire de recours, des escaliers sis au 1
er
étage du bâtiment (2.71 m²). Les autres escaliers dans le bâtiment ne sont d'ailleurs
pas comptabilisés par l'office recourant, à juste titre.
Si on se fonde sur les plans C.________, dont la
validité n'est pas mise en cause par les parties, les locaux et espaces qui
doivent être pris en compte dans la surface nette de plancher habitable comprennent
une surface de 61.96 m² dans les combles (chambre principale [24.87 m²] +
vestiaire [15.11 m²] + hall [7.91 m²] + salle de bain [14.07 m²]) et une
surface de 78.96 m² au 1
er
étage (entrée [3.18 m²] + cuisine [15.62 m²]
+ salle à manger [17.87 m²] + salon [42.29 m²]). Pour ce qui est du 1
er
sous-sol, les parties admettent en tous les cas une surface de 60.32 m² correspondant
au corridor (5.66 m²), à la salle de jeu (48.22 m²), au lounge avec piscine (49.81
m²) et à l'espace wellness (16.95 m²), soit une surface de 120.64 m²
divisée par 2 dès lors qu'il s'agit de locaux communs aux lots de la PPE. Si on
ne prend pas en compte le hall du 1
er
sous-sol, on aboutit ainsi à
une surface nette de plancher habitable du lot 2 de 201.24 m² (61.96 m² + 78.96
m² + 60.32 m²).
Il reste à examiner si le hall du 1
er
sous-sol doit être pris en considération, question qui divise les parties. L'office
recourant fait valoir que la surface de ce hall n'a, à tort, pas été prise en
compte par la Commission dans le calcul de la surface nette de plancher
habitable. A.________ soutient pour sa part qu'il est juste de ne pas
comptabiliser le hall, car cet espace est en fait le palier des escaliers,
destiné, comme les autres paliers présents au rez-de-chaussée et au 1
er
étage du bâtiment, à permettre de rallier les étages inférieurs et supérieurs.
Il s'agit selon lui de surfaces communes à tout l'immeuble, constituant des
voies de fuite, qui ne peuvent en aucun cas être habitées ni encombrées de
quelque objet que ce soit, ni être considérées comme habitables. Le palier en
cause dessert en outre un local technique pour l'entretien de la piscine.
Selon l'assesseur spécialisé du tribunal
(architecte), l'ascenseur et la volée d'escaliers qui aboutissent au 1
er
sous-sol doivent nécessairement inclure un palier d'une largeur minimale de 120
centimètres, qui doit notamment servir de voie de fuite en regard des
prescriptions de construction relatives aux normes de protection incendie. On
admet ainsi généralement que ce palier fait partie intégrante de la cage
d'escalier. Or, on a vu que, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une
cage d'escalier ne doit pas être comptabilisée dans la surface nette de
plancher habitable. Peu importe que l'espace correspondant puisse être décoré
de tableaux ou de tapis (ce qui peut d'ailleurs être le cas d'une cage
d'escalier au sens usuel du terme). Pour le reste, le hall présente une surface
relativement étendue, donnant directement accès à divers locaux (tant privés
que communs) dont le caractère habitable n'est pas contesté et qui sont pris en
compte dans la surface nette de plancher habitable. En particulier, il permet
de relier l'appartement de A.________, en prenant l'ascenseur depuis le niveau
des combles, aux locaux communs de la salle de jeu, du lounge/piscine et de
l'espace wellness au 1
er
sous-sol. A l'exception du palier mentionné
plus haut, le hall doit dès lors être considéré comme un espace assimilable à
un corridor ou un vestibule intérieur propre à l'habitation au sens de la
jurisprudence exposée au consid. 2c/aa ci-dessus.
On doit ainsi constater que, dans le cas d'espèce,
le "hall" du 1
er
sous-sol, d'une surface de 15.09 m²,
inclut un palier dont la surface, compte tenu de la largeur minimale de 120
centimètres, se monte à environ 7 m². Cette surface devant être déduite des 15.09
m², on peut admettre, en arrondissant, que la surface du hall à prendre en
compte dans le calcul de la surface nette de plancher habitable est de 4 m² (8
m² : 2).
Il ressort de ce qui précède que, en l'état, la
surface nette de plancher habitable du lot 2 correspond à une surface que l'on
peut arrondir à 205 m² (201 m² + 4 m²). Compte tenu de l'ampleur du dépassement
par rapport à la limite de 200 m² prévue par l'art. 10 al. 2 OAIE, c'est
ainsi à tort que la Commission a délivré l'autorisation d'acquérir litigieuse, A.________
n'invoquant pas que l'usage prévu du logement requerrait une surface plus
grande, en fonction de sa situation et de ses besoins.
c) A titre subsidiaire, A.________ propose de diminuer
la surface nette de plancher habitable excédentaire en créant une cave
supplémentaire de 10 m² dans l'espace de l'actuelle salle de jeu du 1
er
sous-sol.
On relève que, avec cette modification du 1
er
sous-sol, la limite de 200 m² serait respectée puisque la surface nette de
plancher habitable actuelle de 205 m² serait réduite de 5 m² (10 m² : 2). La
question se pose de savoir si cette modification du 1
er
sous-sol
peut faire l'objet d'une modification des conditions à laquelle l'autorisation
litigieuse est subordonnée et par conséquent d'une réforme de la décision
attaquée (art. 90 al. 1 LPA-VD) ou s'il convient d'annuler cette décision et
d'exiger de A.________ qu'il réintroduise cas échéant une nouvelle requête
d'autorisation portant sur le bien immobilier concerné.
Par économie de procédure, le tribunal de céans
considère en définitive qu'il convient de réformer la décision attaquée en ce
sens que l'autorisation octroyée à A.________ pour l'acquisition à titre de
logement de vacances de l'immeuble correspondant au lot 2 de la PPE constituée
sur la parcelle n° 1424 de Rougemont est assortie d'une charge supplémentaire, soit
l'obligation d'entreprendre dans un délai de 6 mois après l'entrée en force de
l'arrêt du Tribunal cantonal dans la cause FO.2024.0007 les travaux nécessaires
à la création d'une cave de 10 m² dans la surface consacrée, au 1
er
sous-sol
de l'immeuble, à une salle de jeu, de poursuivre lesdits travaux sans
désemparer et de transmettre au Registre Foncier des plans modifiés du 1
er
sous-sol de l'immeuble signés par l'ensemble des copropriétaires. Ceci
correspond pour l'essentiel à la conclusion subsidiaire formulée par A.________
dans ses déterminations du 22 mai 2024.
4.
Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être partiellement
admis et la décision attaquée réformée dans le sens indiqué ci-dessus; la
décision est maintenue pour le surplus.
Dès lors que le recours était initialement fondé et
que l'admission partielle est liée à une proposition de modification du lot de
PPE litigieux formulée dans le cadre de la procédure de recours, A.________,
qui a pris des conclusions dans la présente procédure, supportera l'émolument
de justice (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD; art. 4 al. 1 du tarif du 28 avril
2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV
173.36.5.1]). Ce dernier n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 et 2, 91 et
99 LPA-VD). Il n'y a également pas lieu d'allouer de dépens à l'office
recourant, celui-ci ayant procédé sans l'aide d'un mandataire professionnel.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision de la Commission foncière, section II, du 19 décembre 2023
est réformée en ce sens qu'elle est assortie d'une charge supplémentaire, soit
l'obligation d'entreprendre dans un délai de 6 mois après l'entrée en force de
l'arrêt du Tribunal cantonal dans la cause FO.2024.0007 les travaux nécessaires
à la création d'une cave de 10 m² dans la surface consacrée, au 1
er
sous-sol de l'immeuble, à une salle de jeu, de poursuivre lesdits travaux sans
désemparer et de transmettre au Registre Foncier des plans modifiés du 1
er
sous-sol
de l'immeuble signés par l'ensemble des copropriétaires. La décision est
confirmée pour le surplus.
III.
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge
de A.________.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 19 février 2025
Le président:                                                                                            Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.