vd_omni · AC.2012.0085 · 2012-10-22 · fr

S.I. ROC ET NEIGE SA P.a l'administrateur/Municipalité de Château-d'Oex | Plan de quartier, englobant une seule parcelle et définissant la destination hôtelière des bâtiments constructibles sur ce bien-fonds. En octroyant le permis de construire relatif à une transformation des bâtiments construits conformément au plan de quartier, la Municipalité exige l'inscription d'une mention au Registre foncier, destinée à maintenir l'affectation hôtelière des bâtiments, et prohibant notamment "la vente en lots ou en PPE". L'exigence de la mention est fondée dans son principe, mais pas dans son libellé; celui-ci ne peut dépasser textuellement l'affectation définie par le plan de quartier, selon le règlement y relatif.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.10.2012 AC.2012.0085

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 22 octobre 2012
Composition
M. Robert Zimmermann,
président
;
Mme Imogen Billotte et M. André
Jomini, juges.
Recourante
S.I. ROC ET NEIGE
SA P.a l'administrateur, Alain BORGEAUD,
à
Château-d'Oex,
Autori
té intimée
Municipalité de
Château-d'Oex,
représentée par Me Pierre-Alexandre Schlaeppi, avocat
à Lausanne,
Objet
permis de construire
Recours S.I. ROC ET NEIGE SA c/ décision
de la Municipalité de Château-d'Oex du 20 mars 2012 - transformations
intérieures pour aménagement de 16 suites et 16 chambres - construction d'un
couvert pour 6 voitures et 8 places de parc supplémentaires
Vu les faits suivants
A.
Le 30 novembre 1982, le Conseil communal de
Château d’Oex a adopté le plan de quartier «Au Pré d’Enbas», que le Conseil
d’Etat a approuvé le 12 janvier 1983. Le périmètre du plan de quartier englobe
la seule parcelle n°394, d’une surface de 5'505 m2. Ce bien-fonds est destiné à
la réalisation d’un établissement hôtelier pour recevoir en principe des
groupes. Il prévoit l’implantation de cinq bâtiments. Le bâtiment A, séparé des
autres, est destiné à l’accueil, aux salles à manger, à la cuisine, aux locaux
polyvalents de récréation, aux locaux de service, au logement pour la direction
et le personnel; les bâtiments B, C, D et E, accolés les uns aux autres, sont
destinés au logement des hôtes (art. 1
er
du règlement du plan de
quartier - RPQ). L’hôtel a été construit conformément au plan de quartier.
B.
La société immobilière Roc et Neige S.A.
(ci-après: R&N) est propriétaire, depuis 2004, de la parcelle n°394. Le 4
novembre 2011, R&N a demandé un permis de construire portant sur la
transformation de l’hôtel existant. Il s’agit de démolir un passage couvert et
deux locaux de rangement de skis; de créer un couvert à voitures et 8 places de
stationnement supplémentaires; de procéder à des transformations intérieures du
bâtiment n°3395b, correspondant aux bâtiments B, C, D et E, par la création de
16 suites et de 16 chambres doubles, à la place de chambres à deux et trois
lits existantes; d’installer des terrasses au rez-de-chaussée des bâtiments et
des balcons au premier étage. Mis à l’enquête publique, ce projet n’a suscité
aucune opposition. Le 8 mars 2012, la Centrale des autorisations du Département
des infrastructures a produit la synthèse (n°127781) des préavis et
autorisations spéciales des services cantonaux concernés. Le 20 mars 2012, la
Municipalité a délivré le permis de construire, sous diverses charges et
conditions, dont une libellée comme suit:
« Il est rappelé que la parcelle n°394
est régie par le plan de quartier «Au Pré d’Embas-établissement hôtelier» et
que seule une affectation hôtelière des bâtiments est autorisée à l’exclusion
de toutes utilisations à des fins d’habitations et à usages permanents. La
municipalité fera procéder à l’inscription au registre foncier d’une mention de
restriction de droit public à la propriété conformément à l’art. 962 CC dont la
teneur est la suivante : « Les constructions sises sur la parcelle
n°394 sont exclusivement affectées à un usage hôtelier, l’utilisation des
locaux à des fins d’habitations ou pour un usage permanent étant prohibée. La
vente en lots ou en PPE ainsi que toutes opérations immobilières ou
fractionnements ayant pour objet de modifier l’affectation hôtelière de la
parcelle sont prohibés ». Les travaux ne pourront commencer avant
l’inscription de la mention au registre foncier».
C.
R&N a recouru, en contestant la condition
liée à l’inscription d’une mention au Registre foncier. La Municipalité conclut
au rejet du recours. La recourante n’a pas répliqué dans le délai imparti à
cette fin.
D.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Le litige est circonscrit à la condition
relative à l’inscription d’une mention au Registre foncier.
2.
a) Aux termes de l’art. 962 CC, dans sa teneur
du 11 décembre 2009 entrée en vigueur le 1
er
janvier 2012, la
collectivité publique ou une autre entité qui accomplit une tâche d’intérêt
public est tenue de faire mentionner au registre foncier la restriction, fondée
sur le droit public, de la propriété d’un immeuble déterminé qu’elle a décidée,
et qui a pour effet d’en entraver durablement l’utilisation, de restreindre
durablement le pouvoir du propriétaire d’en disposer ou de créer une obligation
déterminée durable à sa charge en relation avec l’immeuble (al. 1); si la
restriction de la propriété s’éteint, la collectivité ou l’entité concernée est
tenue de requérir la radiation de la mention au registre foncier; à défaut,
l’office du registre foncier peut radier la mention d’office (al. 2); le
Conseil fédéral fixe les domaines du droit cantonal dans lesquels les
restrictions à la propriété doivent être mentionnées au registre foncier; les
cantons peuvent prévoir d’autres mentions; ils établissent une liste des
catégories des mentions concernées et la communiquent à la Confédération (al.
3).
L’art. 962 CC trouve sa source dans
le Message du Conseil fédéral du 27 juin 2007, concernant la révision du Code
civil (FF 2007 p. 5015ss). Dans la novelle du 11 décembre 2009, l’Assemblée
fédérale a repris intégralement l’art. 962 proposé par le Conseil fédéral, qui
est devenu le texte légal, sous réserve de quelques modifications
rédactionnelles touchant l’alinéa 2 (FF 2007 p. 5092). La révision vise deux
objectifs: imposer aux collectivités publiques de faire mentionner au registre
foncier les restrictions de droit public à la propriété (et non seulement leur
en laisser la faculté), d’une part; de déterminer les domaines dans lesquels
cette mention doit être faite, d’autre part (FF 2007 p. 5064/5065).
Les restrictions à la propriété relevant
du droit public qui touchent de manière égale tous les immeubles dans une
région déterminée, comme par exemple les zones d’affectation, de planification
ou de contribution, ainsi que le périmètre d’un projet d’améliorations
foncières, ne doivent pas être mentionnées systématiquement au registre
foncier, à moins que le droit fédéral ou cantonal ne le prévoie expressément (Message
précité, FF 2007 p. 5065). Lorsque l’octroi d’un permis de construire est
assorti de conditions, celles-ci peuvent faire l’objet d’une mention au
registre foncier uniquement si elles restreignent les droits du propriétaire
durablement après la fin des travaux; tel est notamment le cas des
prescriptions limitant l’usage de l’immeuble (Jürg Schmid, in: Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4
ème
éd., 2011, Bâle, n°7 ad art. 962
CC) ou de la création d’un droit de passage nécessaire imposé par l’autorité
(ATF 121 I 65 consid. 5c/bb p. 72/73).  L’effet d’une mention au registre
foncier n’est ni constitutif, ni déclaratif; il consiste uniquement à informer
sur l’existence du rapport juridique concerné; l’existence et le contenu de
celui-ci sont indépendants de la mention (ATF 124 III 211 consid. 1a p. 213).
b) L’art. 129 de l’ordonnance
fédérale sur le registre foncier, du 23 septembre 2011 (ORF; RS 211.432.1)
dispose, selon son alinéa 1, qu’une restriction de la propriété fondée sur le
droit public cantonal ayant des effets durables sur un immeuble particulier qui
a été ordonnée dans une décision administrative par une personne chargée d’une
tâche publique ou qui résulte d’un contrat de droit administratif est
mentionnée au registre foncier lorsqu’elle concerne les domaines juridiques
suivants: la protection de la nature, du patrimoine ou de l’environnement, à
l’exception des sites contaminés et pollués (let. a); l’utilisation et
l’aménagement des cours d’eau (let. b); la construction et la police des routes
(let. c); l’encouragement à la construction de logements (let. d); le soutien à
l’agriculture et à la sylviculture (let. e); la mensuration officielle (let.
f); le droit des constructions (let. g); le droit de l’expropriation (let. h). L’art.
129 ORF précise que les cantons peuvent prévoir des mentions en relation avec
d’autres domaines du droit (al. 3); ils en établissent une liste et la
communiquent à l’Office fédéral du registre foncier (al. 4). Les restrictions
de droit public à la propriété foncière qui ne font pas l’objet d’une mention
au registre foncier sont répertoriées dans un cadastre spécial (cf. art. 16 de
la loi fédérale du 5 octobre 2007 sur la géoinformation – LGéo; RS 510.62 -,
mis en relation avec l’ordonnance fédérale du 2 septembre 2009 sur le cadastre
des restrictions de droit public à la propriété foncière – OCRDP; RS
510.662.4).
c) La loi vaudoise du 23 mai 1972
sur le registre foncier, le cadastre et l’information sur le territoire (LRF,
RSV 211.61) n’a pas encore été adaptée à la révision de l’art. 962 CC. Elle ne
contient aucune disposition relative aux mentions à faire au registre foncier
pour des restrictions à la propriété fondées sur le droit public cantonal,
selon le nouveau droit fédéral. En mai 2012, le Grand Conseil a adopté la loi
d’application de la LGéo, laquelle entrera en vigueur en même temps que la LRF
révisée. Quant à la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et
les constructions (LATC, RSV 700.11), elle n’évoque la mention au registre
foncier qu’en relation avec la création de zones spéciales (art. 50a al. 5
LATC), les conventions de précarité pour les bâtiments frappés d’une limite des
constructions (art. 82 let. b LATC) et le fractionnement de parcelles (art. 83
LATC), hypothèses non réalisées en l’espèce.
d) Nonobstant le défaut
provisoire de normes cantonales d’exécution, l’art. 962 al. 1 CC, mis en
relation avec l’art. 129 al. 1 let. g ORF,  fournit la base légale à la mention
litigieuse. Celle-ci est imposée par la Municipalité, comme autorité
administrative chargée d’octroyer le permis de construire (art. 17 LATC). La
mesure contestée restreint le droit de propriété de la recourante, en ce sens
qu’elle prohibe tout changement d’affectation des bâtiments érigés sur la
parcelle n°394, pour des motifs de droit public, soit la préservation de
l’affectation fixée par le plan de quartier. Cette limitation vise un objet
particulier, soit la parcelle n°394; elle est destinée à durer aussi longtemps
que le plan de quartier sera en vigueur. La mention dont la Municipalité a
ordonné l’inscription est ainsi justifiée dans son principe.
3.
Il reste à examiner le contenu de la mention.
a)  Le plan de quartier présente
cette particularité qu’il ne concerne qu’une seule parcelle, dont il définit de
manière très détaillée la destination, tant pour ce qui concerne l’affectation des
bâtiments, que l’implantation, le volume, le gabarit, la toiture et les
aménagements extérieurs, au point de présenter quasiment les traits d’un permis
de construire. Cette situation particulière, du point de vue de la
planification, justifie que la parcelle n°394 fasse l’objet d’une mention
spécifique au Registre foncier, afin de signaler les restrictions apportées à
son usage.
b) La recourante se plaint que la
mention litigieuse l’empêcherait d’affecter le bâtiment A au logement de la
clientèle, et de créer des logements pour le personnel et la direction. Sur ce
point, la recourante perd de vue que la restriction qu’elle critique ne résulte
pas de la mention assortie au permis de construire, mais du plan de quartier
lui-même. Le bâtiment A est dévolu notamment au logement du personnel et de la
direction de l’établissement (art. 1
er
RPQ). Il ne peut partant pas
être transformé pour l’extension des surfaces destinées à l’accueil des clients
(soit les bâtiments B, C, D et E, selon l’art. 1
er
RPQ).
c) L’art. 1
er
RPQ ne dit
pas expressément que la restructuration des bâtiments existants en appartements
à équipement hôtelier («appart-hôtel»), ou la vente par lots des bâtiments B,
C, D et E, est interdite. La mention litigieuse, qui exclut ces possibilités,
va ainsi au-delà de ce que prévoit le plan de quartier. La protection des
droits de la recourante commande dès lors, notamment afin de ne pas prétériter
d’éventuelles solutions alternatives que la recourante pourrait proposer dans
le cadre d’une interprétation ou d’une évolution du plan de quartier,
d’ordonner que la mention ne s’écarte pas de l’art. 1
er
RPQ. Toute
autre solution risquerait de porter aux droits de la recourante une atteinte
que le plan de quartier ne prévoit pas. La décision attaquée doit être réformée
dans ce sens.
4.
Le recours doit ainsi être admis partiellement,
et la décision attaquée réformée en ce sens que le libellé de la mention
reproduira textuellement le libellé de l’art. 1
er
RPQ. Le recours
est rejeté pour le surplus. Des frais, dont le montant sera réduit, sont mis à
la charge de la recourante; il n’y a pas lieu d’allouer des dépens en faveur de
la Commune, dont la décision ne peut être maintenue telle quelle (art. 49, 50,
52, 55 et 56 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative –
LPA-VD, RSV 173.36).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis partiellement.
II.
La décision rendue le 20 mars 2012 par la
Municipalité de Château d’Oex est réformée en ce sens que la mention à inscrire
au Registre foncier selon l’art. 962 CC sera libellée comme suit:
« La parcelle
n°394 est réservée à la réalisation d’un établissement hôtelier prévu pour
recevoir en principe des groupes. Le bâtiment A est destiné à l’accueil, aux
salles à manger, cuisine, locaux polyvalents de récréation, locaux de service,
logements pour direction et personnel. Les bâtiments B, C, D et E sont destinés
aux logements de hôtes ».
III.
Un émolument de 1'000 francs est mis à la charge
de la recourante.
IV.
Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 22 octobre 2012
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.