vd_omni · AC.2005.0069 · 2005-10-31 · fr

Fischer, Fischer/Municipalité de Buchillon, Schlatter, Pioletti, Pioletti | Lorsque le fractionnement d'une parcelle, réalisé avant l'entrée en vigueur de l'ancien art. 32 de la LCAT (le 13 mars 1981), ne respecte pas le coefficient d'occupation du sol pour les bâtiments existants, la nouvelle parcelle créée reste grevée par les restrictions résultant de la réglementation communale sur le coefficient d'occupation du sol, qui font partie des restrictions de droit public à la propriété foncière, applicables sans inscription au registre foncier.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.10.2005 AC.2005.0069

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Arrêt du 31 octobre 2005
Composition
M. Eric Brandt, président; M. Olivier Renaud et M.
Pascal Langone, assesseurs ; greffière, Mme Aurélie Tille, stagiaire.
recourants
1.
Yann Fischer,
à Buchillon,
2.
Kurt Fischer,
à Buchillon,
autorité intimée
Municipalité de Buchillon,
représentée
par Jean-Michel HENNY, Avocat, à Lausanne,
propriétaire
Ernest Schlatter,
à Buchillon,
représenté par Benoît BOVAY,
Avocat, à Lausanne
Objet
Permis de construire
Recours Yann Fischer et consort c/ décision de la
Municipalité de Buchillon du 8 mars 2005 (autorisant la construction d'une
villa sur la parcelle 353)
Vu les faits suivants
A.
a) Paul Schlatter était propriétaire de la parcelle n°162,
au lieu-dit "à la Délèze", à Buchillon. Il a obtenu le 11 août 1961
le permis de construire une habitation de deux appartements sur la partie sud du
bien-fonds, classée alors en zone de villas. Le règlement du plan d'extension
et de la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 28 mars
1949 (RPE 1949), fixait une distance de 4 m. à respecter entre un bâtiment et
la limite de propriété (art. 14); en outre la surface bâtie ne pouvait excéder
le 1/6 de la surface de la parcelle (art. 18). Aucune surface minimum des
parcelles à bâtir n'était exigée.
b) Le règlement du plan d'extension et de la police
des constructions de 1949 a été abrogé et remplacé par le règlement communal
sur le plan d'extension et la police des constructions approuvé par le Conseil
d'Etat le 26 octobre 1962. Le nouveau règlement de 1962 étend les distances à
respecter entre un bâtiment et la limite de propriété en fonction de la
longueur de la façade : la distance est de 5 m. pour une façade jusqu'à 12 m.
de long, puis de 6 m. lorsque la façade est comprise entre 12 et 20 m. et de 8
m. lorsque la façade est supérieure à 20 m. (art. 15). Le coefficient
d'occupation du sol a été porté à 1/8 (art. 17) et la réglementation introduit
l'exigence d'une surface minimum de 800 m2 pour les parcelles à bâtir (art. 16).
L'art. 26 du règlement prévoit en outre la règle suivante concernant les
fractionnements :
"Un changement de limites, survenu après l'entrée en
vigueur du règlement, n'entraînera pas une diminution de la distance
réglementaire entre bâtiments ou une augmentation de la proportion entre la
surface bâtie et la superficie de la parcelle."
c) Le règlement communal sur le plan d'extension et
la police des constructions de 1961 (RPE 1962) a fait l'objet d'une
modification partielle adoptée par le Conseil général de la commune de
Buchillon le 29 novembre 1967. La surface minimum des parcelles à bâtir a été
portée de 800 m2 à 1200 m2. Toutefois, la municipalité pouvait encore autoriser,
pour les parcelles existantes dont la surface était comprise entre 800 m2 et
1200 m2, la construction d'une habitation familiale.
d) La municipalité de Buchillon a mis à l'enquête
publique du 1
er
au 10 février 1966 un projet de garage de
deux boxes à réaliser sur la parcelle 162. Le permis d'habiter a été délivré  à
Paul Schlatter le 7 février 1967.
B.
a) Le Conseil d'Etat a approuvé le 10 mars 1972 un nouveau
règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions. Il
fixe pour la zone de villas B, une distance de 6 m. à respecter entre un bâtiment
et la limite de propriété (art. 30). La surface des parcelles à bâtir est
maintenue à 1200 m2 sans la disposition transitoire pour les parcelles comprises
entre 800 et 1200 m2. La surface bâtie ne peut excéder le 1/8 de la surface de
la parcelle, les dépendances étant comptées dans le calcul de la surface bâtie
pour 50% seulement (art. 32). L'art. 58 du règlement reprend la règle de
l'ancien art. 26 avec une teneur identique. Ainsi, un changement de limites,
survenu après l'entrée en vigueur du règlement, ne pouvait entraîner une
augmentation de la proportion entre la surface bâtie et la superficie de la
parcelle.
b) Le 26 janvier 1979, le propriétaire de la
parcelle 162, Paul Schlatter, a divisé le bien-fonds en deux parcelles
distinctes, la parcelle n° 162, d'une surface de 1'051 m2 et la parcelle n°353,
de 1'202 m2. A la suite de l'intervention d'un propriétaire voisin, Kurt
Fischer, la municipalité est intervenue le 7 novembre 1980 pour lui signaler
que les constructions édifiées sur la parcelle 162 devaient disposer d'une
surface de 1532 m2 pour respecter le coefficient d'occupation du sol et elle
demandait à l'intéressé de régulariser le statut de la parcelle. Par la suite,
après avoir sollicité l'avis d'un homme de loi, la municipalité a estimé qu'elle
ne disposait d'aucun moyen pour empêcher le fractionnement, ni pour exiger une
correction de limite.
C.
a) Dominique et Myriam Pioletti ont déposé auprès de la
municipalité une demande de permis de construire une habitation individuelle
sur la parcelle 353. Le projet s'implante en amont de la parcelle et comporte
un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage supérieur dans le volume des
combles. Un accès traverse la parcelle d'ouest en est et permet de stationner
deux véhicules à proximité de l'entrée. La demande a été mise  à l'enquête
publique du 2 juillet au 22 juillet 2004, et elle a soulevé plusieurs
oppositions, dont celle de Kurt et Yann Fischer, du 19 juillet 2004. Ils
invoquent le fractionnement intervenu en 1979 et mettent en cause aussi le
tracé du futur chemin d'accès qui traverserait un biotope d'importance locale.
b) La municipalité a exigé des constructeurs la
production d'un plan des aménagements extérieurs  précis. Dominique et Myriam
Pioletti ont déposé un dossier de demande de permis de construire complémentaire
avec un plan de situation comportant un relevé précis des altitudes du terrain,
ainsi qu'un plan et une coupe du profil en long du chemin d'accès. Ce dossier a
fait l'objet d'une enquête complémentaire ouverte du 2 novembre au 22 novembre
2004. Kurt et Yann Fischer se sont également opposés lors de l'enquête complémentaire.
Ils ont contesté notamment l'exactitude du profil en long du chemin d'accès.
c) Par décision du 8 mars 2005, notifiée par envoi
du 23 mars 2005, la municipalité a délivré aux époux Pioletti le permis de
construire, en exigeant que l'accès se réalise selon le dernier plan établi par
les géomètres Jan & Courdesse SA le 7 février 2005 et adopté par
la municipalité dans sa séance du 8 mars 2005. La municipalité a également levé
les oppositions de Kurt et Yann Fischer.
D.
a) Kurt et Yann Fischer ont recouru contre cette décision
auprès du Tribunal administratif le 17 avril 2005. Ils concluent à l'admission des
recours et à l'annulation des décisions municipales délivrant le permis de
construire et levant leur opposition.
b) Le tribunal a tenu une audience le 12 septembre
2005, à Buchillon, en présence des parties. Les recourants ont précisé leurs
griefs à l'encontre du projet. Ils estiment que les plans de l'enquête complémentaire
ne correspondraient pas à la situation effective sur le terrain et que le plan
de nouvel accès finalement adopté par la municipalité le 8 mars 2005 aurait dû
faire l'objet d'une enquête complémentaire. Les représentants de la
municipalité estiment en substance que le fractionnement est définitif et qu'il
ne peut plus être remis en cause. L'accès finalement autorisé serait ainsi
conforme à la réglementation communale. Ernest Schlatter explique que lorsque
son père a étudié les premiers projets de fractionnement, l'exigence de la
surface minimum des parcelles à bâtir était de 800 m2. Le projet de
fractionnement avait été retardé et Paul Schlatter avait alors expliqué à son
fils que tout était en ordre.
c) Le tribunal a procédé ensuite à une
visite des lieux. Il a constaté que le terrain présente dans sa partie sud une
forte dépression avec des talus de plusieurs mètres de hauteur. Cette situation
résulte de l'ancienne exploitation d'une gravière par Paul Schlatter qui n'a
pas été remise en état. Le tribunal constate en outre que le dernier plan de
situation admis par la municipalité prévoit de maintenir l'excavation avec un
accès légèrement déplacé au nord pour l'éviter.
Considérant en droit
1.
a) La loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les
constructions du 4 décembre 1985 (ci-après : LATC) ne définit pas la
notion de coefficient d'occupation du sol qui est simplement mentionnée à
l'art. 48 al. 3 LATC. Il ressort de l'art. 47 al. 1 LATC que le législateur
cantonal a délégué aux communes la compétence de fixer de manière précise dans
leurs plans et règlements d'affectation les prescriptions relatives à la mesure
de l'utilisation du sol, par quoi il faut entendre également la définition du
coefficient d'occupation du sol (arrêt AC 1999/0213 du 27 avril 2001). Le
coefficient d'occupation du sol (COS), ou indice d'occupation du sol (IOS)
indique la proportion de la surface occupée par les bâtiments sur un terrain
donné. Il a pour fonction d'assurer une limitation de l'emprise des
constructions sur les parcelles en maintenant des espaces de verdure non
construits autour de chaque bâtiment; il permet donc d'assurer à la fois des
conditions d'aération et d'ensoleillement des bâtiments en limitant la densité
de la surface construite au sol dans une zone déterminée et en maintenant une
proportion de surface verte (voir notamment
Jean-Luc
Marti
, Distance, coefficient et volumétrie des constructions en droit
vaudois, p. 151-152). Le coefficient ou l'indice d'occupation du sol assure une
fonction importante d'aménagement du territoire en influençant sur la
structure, la trame et la forme urbaine d'un quartier donné et il permet aussi
de définir ou de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (AC 2004/0100 du
27 décembre 2004).
b) La jurisprudence fédérale a encore précisé que
les règles sur la distance aux limites et sur la densité des bâtiments
organisent la relation spatiale existant entre le bâtiment et le terrain. Elles
exercent ainsi un effet direct sur l'implantation du bâtiment dans la zone
considérée compte tenu de la forme de la parcelle. La conjonction de ces règles
suppose donc que la parcelle présente une forme telle que les normes fixées
puissent s'appliquer sans aboutir à un résultat étranger aux buts pour lesquels
elles ont été édictées. Dans ce sens, ces prescriptions ont aussi une influence
indirecte sur le périmètre des biens-fonds qui ne peut être modifié lorsque les
dispositions en cause risquent d'être violées. L'art. 83 LATC interdit
d'ailleurs tout fractionnement ou toute modification de limite d'une parcelle
ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire; il est vrai que
cette disposition prévoit la possibilité de demander une dérogation à ce
principe en déposant au registre foncier une réquisition de mention signée de
la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de
la zone. Mais le fractionnement ne doit pas entraîner une division insolite des
biens-fonds et il ne doit pas avoir pour effet de corriger de manière
artificielle les atteintes aux règles de la zone apportées par un
fractionnement ou une modification de limite (RDAF 1990, p. 79). Aussi,
parmi les différents objectifs recherchés par les coefficients qui fixent le
rapport entre la surface bâtie de la construction et son environnement direct,
il faut mentionner l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et
des espaces communs tels que les places de jeux; le coefficient ou l'indice
d'occupation du sol doit ainsi garantir des dégagements suffisants par rapport
à l'importance de la construction et de son emprise au sol (voir aussi ATF non
publié rendu le 10 décembre 1986 en la cause F contre M).
c) Enfin, le découpage de la parcelle et la prise en
compte de certaines surfaces de la parcelle, qui ne se trouvent plus dans une
relation de connexité suffisamment étroite avec la construction peuvent être
constitutifs d'un abus de droit (André Grisel, Traité de droit administratif
vol I p. 397). Il faut alors du point de vue de l’aménagement local, que le
fractionnement projeté apparaisse artificiel et insolite. Même si des formes
tourmentées ne sont pas rares en raison de la topographie des lieux ou d’un
découpage ancien, il faut que le bien-fonds présente une certaine unité qui
doit apparaître plus ou moins aisément à l’observation des lieux et à la
lecture des plans (arrêt AC 2004/0100 du 27 décembre 2004 et ATF précité non
publié du 10 décembre 1986 en la cause F contre M).
2.
a) L'ancien propriétaire Paul Schlatter a fait construire
une villa et des garages sur l'ancienne parcelle n° 162 dont la surface au sol
s'élève à 163 m2 pour l'habitation (bâtiment ECA n° 362) et de 57 m2 pour le
garage couvert (bâtiment ECA n° 448). A l'époque du fractionnement, le
règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, approuvé
par le Conseil d'Etat le 10 mars 1972 (RPE), imposait, dans la zone
d'habitations familiales une surface bâtie ne pouvant excéder le 1/8 de la
surface totale de la parcelle, les dépendances étant comptées dans le calcul de
la surface bâtie pour le 50% de leur surface réelle (art. 17 RPE). En
conséquence, le coefficient d'occupation du sol de 1/8 impliquait la mise à
disposition d'une surface de parcelle de 1'532 m2. Ainsi, lors du
fractionnement de la parcelle n° 162, le règlement communal imposait de
maintenir sur le bien-fonds à diviser une surface totale de 1'532 m2 attribuée à
l'habitation et aux garages construits sur ce terrain. Une telle restriction
résulte de l'ancien art. 58 du règlement communal et elle s'impose au
propriétaire sans qu'une inscription au registre foncier soit nécessaire (art.
680 al. 1 CC voir aussi
Denis
Piotet
, Le transfert du coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol
et le droit privé fédéral, in Droit de la construction 2000 p. 39). Le
fractionnement de la parcelle n° 162 n'a pas eu pour effet de modifier la
restriction de droit public résultant de l'art. 17 RPE, de sorte que le solde
de la surface de 1'532 m2 qui grevait l'ancienne parcelle n° 162 a été reporté
de plein droit sur la nouvelle parcelle n°353. Il s'agit d'une restriction de
droit public dont l'existence n'est pas subordonnée à une inscription ou à une
mention au registre foncier et qui résulte de l'application de la
réglementation communale concernant le coefficient d'occupation du sol (voir
arrêt TA AC 2004/0199 du 19 juillet 2005 et les références citées).
b) Il est vrai que les dispositions de l'ancien art.
32 de la loi du 15 décembre 1980 modifiant celle du 5 février 1941 sur les
constructions et l'aménagement du territoire (aLCAT), entrée en vigueur le 13
mars 1981 (voir Recueil annuel de la législation vaudoise, Tome 177-1980, p.
476 ss.), n'étaient pas applicables au moment du fractionnement, mais ces
dispositions avaient pour seul effet de créer la base légale cantonale et la
procédure adéquate permettant d'interdire un fractionnement portant atteinte
aux règles de la zone, concernant notamment les coefficients d'utilisation ou
d'occupation du sol. La municipalité n'était ainsi pas en mesure de refuser le
fractionnement mais  l'application des art. 17 et 58 RPE imposait d'attribuer
une surface globale de 1'532 m2 au bâtiment construit sur la parcelle n°162 et
cette restriction de droit public subsistait sur la nouvelle parcelle n°353, indépendamment
du fractionnement. Le nouveau règlement d'affectation communal approuvé par le
Conseil d'Etat dans ses séances du 28 mars 1990 et 25 septembre 1992 (RAC) a
maintenu les restrictions résultant de l'art. 17 RPE, en fixant à son art. 20
un coefficient d'occupation du sol de 1/8 également et en maintenant le
principe selon lequel seul le 50% de la surface bâtie des dépendances est
compté dans le calcul du COS.
c) En conséquence, compte tenu de la surface
actuelle de la parcelle n°162, de 1'051 m2, un solde de 481 m2 grève l'actuelle
parcelle n°353 et doit être rattaché aux constructions édifiées sur la parcelle
n°162. Ainsi, alors même que la surface déterminante de la parcelle n°353 s'élève
à 1'202 m2, seule une surface de 721 m2 peut être prise en considération pour
déterminer la surface bâtie maximum qui peut être autorisée sur ce bien-fonds,
soit une surface de 90.1 m2. La surface bâtie du projet litigieux, de 109 m2
selon le formulaire de demande de permis de construire, dépasse la limite
admissible, de sorte que le projet de construction n'est pas conforme à la
règle communale fixant le coefficient d'occupation du sol (art. 20 RAC). Le
propriétaire actuel des parcelles n°162 et n°353, qui connaissait la situation,
ne peut en outre se prévaloir de sa bonne foi, de sorte que la restriction
résultant des anciens arts. 17 et 58 RPE qui grève la parcelle n°353 lui est
opposable.
d) Le tribunal tient encore à préciser que seule la
question du COS fait obstacle à l'octroi du permis de construire et que l'accès
au projet litigieux tel qu'il a été adopté par la municipalité le 8 mars 2005
est admissible. Enfin, l'art. 58 du règlement communal de 1972 qui maintenait
la restriction résultant de l'application du coefficient d'occupation du sol
indépendamment du fractionnement, ne concerne pas la surface minimum de la
parcelle. Le fractionnement, qui ne pouvait être interdit par la municipalité à
l'époque, a eu pour effet de rendre les constructions édifiées sur l'actuelle
parcelle 162 non réglementaires et de permettre la création d'une nouvelle
parcelle à bâtir de 1200 m2, mais dont seule une partie de la surface (721 m2) peut
être utilisée pour le calcul du coefficient d'occupation du sol.
3.
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours est partiellement admis et la décision communale annulée. Au vu de ce
résultat, il y a lieu de répartir les frais de justice arrêtés à 2'000 fr. à
parts égales entre le propriétaire et les constructeurs.  En outre,  il n'y a
pas lieu d'allouer de dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.
Le recours est partiellement admis.
II.
La décision de la Municipalité de Buchillon du 8 mars 2005
levant l'opposition de Yann et Kurt Fischer et délivrant un permis de
construire à Dominique et Myriam Pioletti est annulée.
III.
Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à
la charge du propriétaire Ernest Schlatter d'une part et à la charge des
constructeurs Dominique et Myriam Pioletti solidairement entre eux d'autre part.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 31 octobre 2005.
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.