vd_omni · AC.2000.0188 · 2004-09-16 · fr

FREI Ivo et Sarah/Municipalité de Lausanne | Un bâtiment existant situé en limite de propriété est une construction non conforme aux règles de la zone qui, au bénéfice de l'art. 80 LATC, peut être transformée (ici en bureau d'architecte, le RPE lausannois ne contenant pas de règle limitant l'affectation des bâtiments). On ne saurait le qualifier de dépendance pour en déduire que l'habitation y serait proscrite (le RPE lausannois n'exclut d'ailleurs pas l'activité professionnelle dans les dépendances).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.09.2004 AC.2000.0188

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 16 septembre 2004
sur le recours interjeté par
Ivo et Sarah
FREI
, dont le conseil est l'avocat Jean Anex,
contre
la décision de la
Municipalité de Lausanne
du 26 octobre 2000, dont le conseil est l'avocat Raymond Didisheim, (refus de
permis de construire; bâtiment existant rue du Petit-Château 3 et 3 A).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre
Journot, président; MM. Rolf Ernst et Jean-W. Nicole, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     La parcelle 2918 de
Lausanne, qui constitue l'extrémité nord de la branche ouest du chemin du
Petit-Château, est bordé à l'est par la branche nord-sud de ce chemin, à
l'endroit où celui-ci est constitué d'un escalier franchissant la pente qui
mène en direction du nord au sommet de l'avenue Vulliemin. Elle comporte divers
bâtiments dont la maison d'habitation portant le no ECA 3180 (non litigieux).
Dans sa partie nord,
surplombée au nord par un terrain couvert d'arbres, elle comporte une
construction d'un étage sur rez (actuellement ECA 3183 couvrant 90 m² selon le
plan d'enquête) qui affecte une forme de L dont la partie est est adossée à
l'escalier précité et la partie nord presque accolée au terrain qui la
surplombe. Il s'agit de la construction litigieuse.
A l'aide des divers
plans anciens figurant au dossier, dont certains remontent aux années 1920, on
constate que le bâtiment portant désormais le no ECA 3183, en forme de L, est
composé de deux bâtiments distincts, l'un au nord de la parcelle, l'autre en
limite est, reliés actuellement entre eux par une structure d'escalier en bois.
Un plan tiré de microfilm, établi pour une mise à l'enquête publique de février
1897 (sic) sur une parcelle voisine, montre que ces deux bâtiments existaient
déjà à cette date.
Un plan non daté tiré
des archives cadastrales de la commune montre que la construction litigieuse
était précédemment composé des articles 3182 (chambre à lessive et étendage, 25
m²), 3183 (atelier et remise, 46 m²) et 3184 (réduit et garage, 7 m²), tous ces
articles étant ensuite réunis sous le no 3183 (dépôt, réduit, garage, 90 m²).
Le bâtiment Nord
apparaît sur un plan de 1923 avec une surface de 45 m² et une désignation comme
"atelier de gypserie". Un autre plan montrant le tracé des
canalisation sur la parcelle le désigne comme "atelier". Il s'agit
d'un bâtiment de deux étages décrit dans un rapport d'évaluation de l'ingénieur
Chabloz du 27 avril 2001: les murs du rez sont en moellons de Meillerie et les
murs de l'étage en brique, avec un bandeau horizontale et des angles en
molasse. Sur place et sur les photographies, on observe en façade du rez une
porte de garage à double battant et un double porte-fenêtre. Les murs en
briques de l'étage sont ajourés d'étroite ouvertures en forme de croix et percés
d'un porte et d'une vaste fenêtre à clair-voie en façade sud. Le toit de tuiles
à deux pans comporte une cheminée à chaque extrémité du faîte.
La bâtiment Est
apparaît sur le plan de 1923 avec une surface de 25 m² et une désignation comme
"chambre à lessive". En forme de trapèze, il est adossé à l'est à
l'escalier public, par un mur en moellons de grande épaisseur selon le rapport
déjà cité. Ses façades ouest et sud sont entièrement en bois avec quelques
ouvertures.
B.                    Les recourants ont
produit diverses attestations écrites relatives au bâtiment litigieux.
Ody Guinard, arrivée
dans le quartier en 1929, se souvient qu'à cette époque un menusier-ébéniste
travaillait au Chemin du Petit-Château, puis plus tard un tapissier avait son
atelier dans les bâtiments faisant face au no 3 tandis qu'une autre personne
habitant l'avenue Vulliemin, y travaillait également régulièrement. Elle ajoute
que dès la fin de l'année 50, le bâtiment appartenait à la famille Barniské,
dont le père et le fils exploitaient successivement une menuiserie-ébénisterie.
Marie-Claude Garnier,
habitant l'avenue Vulliemin également, déclare se souvenir que M. Barniské,
ébéniste, travaillait dans les différents bâtiments du Chemin du Petit-Château,
soit dans son atelier, au no 5, soit dans le sous-sol du no 3, soit encore dans
la construction boisée, dont une partie est utilisée aujourd'hui comme garage.
Enfin, Pierre Barniské
lui-même explique que les bâtiments qui se trouvaient en face du no 3 du Chemin
du Petit-Château ont abrité diverses activités artisanales : il y a eu un
tapissier, un serrurier, puis l'entreprise d'ébénisterie-menuiserie de son
père, qu'il a reprise par la suite.
Enfin, dans une lettre
du 6 décembre 2000 aux recourants, René Faivre-Mourgues déclare avoir expertisé
les bâtiments 3 à 5 du Petit-Château en mai 1996. Il ajoute :
"Les 2 bâtiments sis face au no 3 sont en
cours d'exploitation par M. BARNISKE menuisier ébéniste. L'un comprend garages
au rez de chaussée, le premier étage étant occupé par le stockage du bois et
des placages. L'autre comprend des machines à bois et des différents outillages
de menuiserie.
Ces 2 bâtiments sont équipés de canalisations
d'eau, d'électricité, ainsi que d'évacuations des eaux usées et pluviales.
La structure, le gros œuvre ainsi que les
toitures sont en bon état."
C.                    En août 2000, les
propriétaires ont mis à l'enquête la rénovation totale du bâtiment ECA no 3'183
ainsi que l'installation d'une nouvelle chaufferie dans le bâtiment ECA no
3'180.
Pour ce qui concerne
le bâtiment litigieux ECA no 3'183, la partie nord serait utilisée comme garage
pour deux voitures au rez et comme atelier à l'étage après pose de fenêtres en
façade sud et d'une isolation sur les façades nord et est donnant dans le
talus. Un escalier extérieur (non désigné comme nouveau sur les plans
d'enquête) serait créé en façade nord, contre le talus, pour relier le niveau
du terrain au toit du garage attenant.
Quant à la
construction trapézoïdale en limite est de propriété, elle serait reliée à la
partie nord par un escalier nouveau et comporterait, après doublage intérieur
des façades, un atelier tant au rez qu'à l'étage.
Le plan de situation
mis à l'enquête fait apparaît une limite des construction (celle de la loi sur
les routes, LR) qui longe le tronçon nord-sud du chemin du Petit-Château, à 5
m. de l'axe de celui-ci. Tous les bâtiments existants le long de ce chemin
empiètent sur cette limite, y compris la construction litigieuse dont la partie
Est est presque entièrement comprise à l'intérieur de cette limite tandis que
la partie nord empiète sur elle d'un peu plus de 2 mètres.
D.                    Par décision communiquée
le 26 octobre 2002, la Municipalité de Lausanne, autorisant la nouvelle
chaufferie dans le bâtiment ECA no 3'180, a refusé le projet de transformation
prévu pour le bâtiment ECA no 3'183. Sur ce dernier point, la décision a la
teneur suivante :
"2. Transformation des annexes
Les annexes prévues à transformer sont situées
dans la zone "périphérique" du RPE. Elles dérogent à la limite des
constructions pour la partie du hangar/dépôt sis le long du chemin du
Petit-Château.
Les travaux projetés sont soumis aux
dispositions de l'article 80 LATC ainsi que 82 LATC, s'agissant d'un bâtiment
frappé par une limite des constructions. De plus, les règles de la zone
précitée sont aussi applicables (articles 40 à 47 RPE).
Les documents d'origine qui sont au dossier
montrent que ces annexes étaient utilisées comme atelier de gypserie pour une
partie du rez et local à "lessive". Le fait de rendre en grande
partie habitable le solde des surfaces, alors que celles-ci ne sont pas
habitables mais destinées pour du dépôt, provoque :
A.  une dérogation aux article 42 et 42 b du RPE. L'article 42 impose
une distance de 6 mètres aux limites de propriété et l'article 42 b fixe à
12
mètres
la distance entre bâtiments. Il est à noter que seules les "
dépendances"
ne servant ni à l'habitation, ni à l'activité professionnelle, peuvent
bénéficier de dérogation aux distances entre bâtiments et limites de
propriétés, selon les articles 39 RATC et 108 RPE;
B.  un non respect de l'article 80 LATC, lequel ne permet pas une
aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur.
Comme on le voit, le fait de densifier le
secteur par une occupation
habitable
ou professionnelle de ces volumes
actuels ne peut être admis. Précisons aussi, en ce qui concerne la dérogation
(B) que l'importance des transformations projetées ne peuvent pas être
qualifiées de simples transformations
mais constituent plutôt une
reconstruction totale sans respect des limites de construction.
En effet,
il y a manifestement changement d'affectation des locaux avec des volumes
intérieurs. Dès lors, ce projet tel que soumis à l'enquête publique ne peut
être que refusé. L'ensemble des volumes en dehors de l'atelier originel ne peut
pas être affecté en surfaces d'habitation ou activités professionnelles au sens
de la LATC. Ces volumes ne pourraient être autorisés que sous forme de dépôt,
réduit, archives ou autres. C'est donc uniquement sur
la petite surface de
l'ancien atelier
qui existait à l'époque qu'une autre solution de
transformation pourrait être examinée, cas échéant, plus favorablement. Il
pourrait s'agir par exemple, de réaffecter dite surface de l'annexe Nord en
atelier/bureau, quitte à trouver une autre alternative pour le stationnement.
La Municipalité a pris acte de l'opposition
suscitée lors de l'enquête publique et l'a estimée en grande partie fondée en
fait et en droit."
E.                    Par acte du 10 novembre
2000, les propriétaires ont contesté cette décision en concluant à la délivrance
du permis de construire.
La Municipalité de
Lausanne a conclu au rejet du recours par acte du 1er février 2001.
Interpellé par la
municipalité à la demande du Tribunal administratif suivant la procédure
habituelle, l'auteur de l'opposition formulée lors de l'enquête ne s'est pas
manifesté.
F.                     Le Tribunal
administratif a tenu audience le 11 mai 2001 et procédé à une inspection
locale. Ont participé à cette audience Ivo Frei assisté de son conseil, ainsi
que Jean-François Gilliéron et Viviane Piemontesi, représentants de la commune
assistés de l'avocat de celle-ci. A la fin de l'inspection locale, le recourant
a produit, en l'invoquant par comparaison avec le projet litigieux dans la
présente cause, un dossier d'enquête concernant la transformation du bâtiment
voisin ECA 3'185 qui a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 10
septembre 1996.
Le tribunal à délibéré
provisoirement après l'audience.
La commune s'est
déterminée, au sujet du dossier d'enquête produit à la fin de l'inspection
locale, par lettre du 28 mai 2001, puis le recourant a répliqué spontanément
par lettre du 7 juin 2001, suivie d'un courrier du conseil de la commune le 11
juin 2001. Les parties se sont ensuite enquises de la notification de l'arrêt.
Celui-ci a été soumis pour approbation aux assesseurs avec les dernières
écritures déposées.
Considérant en droit:
1.                     D'après le plan et le
règlement communal concernant le plan d'extension (RPE), approuvé par le
Conseil d'Etat initialement le 29 décembre 1942 et en dernier lieu par le
Département des Infrastructures le 21 janvier 1997, l'avenue Vulliemin
constitue dans sa partie inférieure la limite entre la "zone urbaine,
ordre non contigu" à l'aval au sud et la zone périphérique à l'amont (au
nord). Le régime de la zone périphérique est ainsi applicable à toutes les
constructions situées au nord de l'avenue Vulliemin ainsi que celles qui
bordent le Chemin du Petit-Château, comme la parcelle 2918 litigeuse. La zone
périphérique est régie notamment par les dispositions qui suivent du RPE:
"Définition -
Article 40
L'ordre non contigu
est obligatoire. Il est caractérisé :
a)    par l'implantation et les
distances à observer entre bâtiments et limites de propriété, ou entre
bâtiments situés sur une même propriété;
b)    par la limitation des longueurs
des façades;
c)    par l'obligation d'ajourer les
façades;
d)    par la limitation du nombre
d'étages.
Article 41 -
Implantation
Les constructions
peuvent être implantées soit sur la limite des constructions, soit en retrait
de celle- ci. Jusqu'à une distance de 15 mètres en arrière de cette limite, les
constructions sont implantées parallèlement à celle-ci.
La Municipalité
peut toutefois admettre une autre , implantation si celle-ci donne satisfaction
au point de vue de son intégration.
(…)
Article 42 -
Distance aux limites de propriété
La distance entre
un bâtiment et la limite de voisine est d'au moins 6 mètres.
(…)
Article 42b
La distance minimum
entre deux bâtiments situés sur la même propriété est fixée à 12 mètres."
2.                     En l'espèce, la règle sur
la distance à la limite n'est pas respectée par la construction litigieuse : la
partie nord, dominée par le terrain environnant, se trouve à environ 3 m de la
limite de propriété de ce côté-ci tandis que la partie est de la construction
litigieuse fait partiesdu mur qui soutient, en limite de parcelle, l'escalier
public et le Chemin du Petit-Château. On observe du reste aussi que la plupart
des bâtiments situés entre le bas de l'avenue Vulliemin et les deux branches du
Chemin du Petit-Château ne respectent pas non plus la distance réglementaire
par rapport à la limite de propriété (certains sont même contigus) ni la
distance entre deux bâtiments sur la même parcelle (tel est d'ailleurs aussi le
cas des divers bâtiments situés sur la parcelle litigieuse no 2'918, en
particulier pour ce qui concerne la distance entre le bâtiment ECA no 3'180 et
le bâtiment litigieux no 3'183.
3.                     L'art. 80 LATC prévoit
ce qui suit.
Bâtiment
existants non conformes aux règles de la zone à bâtir
Les bâtiments
existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force
postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux
limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
Leur
transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement
peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte
sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les
travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou
les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
Les bâtiments en
ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées
au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de
destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction
d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où
un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la
zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie.
a)                     Il n'est pas contesté
(les recourants l'admettent expressément tout en relevant que le bâtiment
existe depuis plus d'un siècle) que le bâtiment litigieux ECA no 3'183 ne
respecte pas les règles communales sur la distance aux limites et que si ce
bâtiment n'existait pas, il ne pourrait pas être construit en l'état actuel du
droit communal.
b)                     Le recourant fait
valoir que le bâtiment litigieux peut être maintenu, entretenu, transformé ou
agrandi aux conditions de l'art. 80 LATC auquel renvoie l'art. 82 LATC.
c)                     De son côté, la
municipalité a considéré dans la décision attaquée que l'importance des
transformations projetées ne pouvait pas être qualifiées de simple
transformation, mais constituait plutôt une reconstruction totale sans respect
des limites de construction en raison du "changement d'affectation des
locaux avec des volumes intérieurs". Dans sa réponse au recours, elle
expose que les bâtiments litigieux sont dans un état de vétusté évident, que
l'aménagement de l'atelier d'architecture en impliquerait la rénovation totale,
seuls les éléments de maçonnerie devant subsister tandis que l'enveloppe serait
intégralement reconstituée pour 150'000 fr. : on se trouverait selon elle en
présence d'une reconstruction prohibée tant en application de l'art. 80 al. 3
LATC que de l'art. 82 litt. c LATC.
Selon une
jurisprudence que le tribunal n'a plus guère eu l'occasion de citer récemment,
la transformation est l'opération qui modifie la répartition interne des
volumes construits où l'affectation de tout ou partie de ses volumes sans que
le gabarit de l'ouvrage soit augmenté et sans que, en elle même, l'affectation
de nouveaux locaux ne soit contraire au règlement. On considère ainsi comme
travaux de transformations ceux qui rendent habitables une grange dans un
ancien rural, par exemple (arrêt AC 0000/7432 du 26 novembre 1991, et les
références à l'ancienne jurisprudence citées). Quant à la reconstruction, elle
se caractérise par le remplacement d'élément d'un ouvrage par d'autres éléments
semblables, ne laissant subsister que quelques parties secondaires de l'ouvrage
primitif (AC 0000/7432 déjà cité). Cette jurisprudence semble d'ailleurs
s'infléchir dans un sens moins restrictif considérant qu'il faut, pour les
qualifier de transformations ou de reconstruction, que les travaux soient mis
en regard de l'ensemble du bâtiment touché, ce qui permet d'admettre
l'existence d'un agrandissement indépendamment de l'importance quantitative du
projet (AC 19991/0006 du 2 décembre 1992, rappelée dans AC 2003/0118 du 25
février 2004).
Au vu de cette
jurisprudence, on ne peut pas suivre la Municipalité de Lausanne lorsqu'elle
considère que l'on se trouve en présence d'une reconstruction. C'est
particulièrement évident pour la partie nord de la construction litigieuse car
la maçonnerie dont elle est entièrement constituée est intégralement conservée.
Mais il en va de même pour la partie est de la construction litigieuse, dont le
volume ne subit aucun changement même si elle est doublée intérieurement d'un
mur isolant.
On peut d'ailleurs se
demander si la jurisprudence citée ci-dessus n'a pas perdu de vue que
l'interdiction de reconstruction énoncée par l'art. 80 al. 3 LATC ne vise que
celle des bâtiments en ruines ou inutilisables. En effet, on ne voit pas
comment on pourrait concilier la possibilité qu'offre l'art. 80 al. 2 LATC de
procéder à l'agrandissement d'un bâtiment (qui implique de nouveaux éléments de
construction) avec une règle qui interdirait toute reconstruction (qui implique
simplement le remplacement à neuf d'éléments de construction existants). Il
importe donc surtout en l'espèce de constater que si le bâtiment litigieux
mérite une rénovation totale, il n'en est pas pour autant en ruine ou
inutilisable au sens de l'art. 80 al. 3 LATC. Le fait que la structure
d'escalier en bois qui réunit les deux bâtiments d'origine soit vermoulue (on a
renoncé à l'utiliser lors de l'inspection locale, usant d'une échelle) ne
change rien à l'appéciation de l'ensemble, dont la structure n'est pas altérée,
si bien qu'il ne s'agit pas d'une ruine ni d'un bâtiment inutilisable.
4.                     C'est ainsi sous
l'angle de l'art. 80 al. 2 LATC qu'il convient d'analyser le projet, puisque le
bâtiment existant depuis le XIXe siècle se trouve effectivement ne pas
respecter la distance à la limite de 6 mètres.
A cet égard, la
municipalité ne soutient pas que le projet
entraînerait une atteinte sensible au
développement, au caractère ou à la destination de la zone au sens de l'art. 80
al. 2, première phrase, LATC. Le Tribunal relève au contraire que la rénovation
de la constructon litigieuse, qui utilise intelligemment des volumes déjà
contruits, améliorera l'aspect du bâtiment et aura un effet favorable sur le
site tandis que l'interdiction d'utiliser le bâtiment risquerait de le laisser
se dégrader ou d'aboutir à sa démolition, ce qui aurait pour pour effet de
laisser un trou inesthétique sur la parcelle.
On
peut pas non plus considérer que les travaux aggraveraient l'atteinte à la
réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 al. 2, deuxième phrase, LATC. En
effet, l'atteinte à la réglementation consiste en ceci que le bâtiment est trop
proche de la limite mais il n'est pas prévu de rapprocher encore la construction
du bord de la parcelle. Or c'est là la seule atteinte à la réglementation qui
entre en considération. En effet, le RPE lausannois ne contient pas de règle
limitant l'affectation des bâtiments. Il importe donc peu que le bâtiment ait
précédemment été utilisé pour l'une ou l'autre des catégories d'affectation
habituelles telle que l'habitation, le travail, voire le rangement (à supposer
qu'il s'agisse là d'un affectation).
Pour justifier le
refus du permis de construire, la décision attaquée retient que seules les
"dépendances" ne servant ni à l'habitation, ni à l'activité
professionnelle peuvent bénéficier de dérogation aux distances entre bâtiments
et limites de propriétés, selon les articles 39 RATC et 108 RPE. Ce
raisonnement ne peut pas être suivi car il ne s'agit pas ici d'autoriser
l'affectation d'une dépendance à l'habitation en violation de la règle générale
de l'art. 39 RATC ou de l'art. 108 RPE (ce dernier prohibe d'ailleurs les
dépendances habitables sans y exclure l'activité professionnelle, v. AC
1993/0192 du 20 avril 1994). On ne se trouve pas en présence d'un
"dépendance" au sens de l'art. 39 RATC mais bien d'un bâtiment
indépendant de deux étages qui n'est pas conforme au règlement. Il s'agit donc
bien plutôt de statuer sur la transformation de ce bâtiment qui ne respecte pas
la distance à la limite mais dont l'affectation, en l'absence de prescription à
ce sujet, ne peut pas être contraire aux règles de la zone. C'est donc en vain
que la municipalité invoque l'affectation envisagée (celle d'un bureau
d'architecte) pour refuser le projet.
Enfin, on observera
que le projet ne peut pas engendrer d'
inconvénients supplémentaires pour le voisinage au sens de l'art. 80 al.
2 in fine LATC. Cela tient à la situation encaissée de cette partie-là de la
parcelle, qui est nettement en contrebas du terrain au demeurant boisé qui la
domine au nord.
C'est donc finalement
à tort que la municipalité a refusé le permis de construire en invoquant l'art.
80 LATC.
5.                     La décision attaquée
retient que la projet empiète aussi sur une limite de constructions. Les
recourants, de leur côté, se déclarent prêts à souscrire une "convention
préalable de précarité" au sens de l'art. 82 LATC. Il appartiendra à la
municipalité de statuer.
6.                     En réponse au recours,
la municipalité invoque en plus de la motivation de la décision attaquée les
art. 112a, 122 b et 112c RPE relatifs aux espaces verts et places de jeux. Le
recourant a montré lors de l'inspection locale un savonnier de Chine, un
palmier et une glycine à proximité du bâtiment ECA 3180 et son conseil fait
valoir dans son ultime écriture que la parcelle supporte une couronne de
verdure qui empiète depuis la parcelle voisine, relevant que la municipalité
doit déterminer "les conditions d'application minimales imposables".
La commune possède effectivement un pouvoir d'appréciation pour déterminer ce
qui peut être exigé lorsque le terrain disponible est insuffisant au sens de
l'art. 112g RPE (sur l'application de cette règle aux parcelles comportant
plusieurs bâtiments dont certains ne sont pas touchées, voir l'ATF 1P.425/1997
du 28 novembre 2997 concernant l'arrêt cantonal AC 1996/0142 du 4 juillet
1997). Sur ce point également, il appartiendra à la municipalité de statuer, en
tenant compte de la situation particulière de la parcelle dont une partie
importante est constituée par la chaussée même du chemin du Petiti-Château. De
même, elle devra statuer sur le sort de l'escalier prévu en façade nord du
bâtiment nord, contre le talus.
7.                     Vu ce qui précède, il
convient d'annuler la décision attaquée et de renvoyer le dossier à la
municipalité pour qu'elle statue à nouveau. Obtenant gain de cause, les
recourants ont droit à des dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de Lausanne du 26 octobre 2000 est annulée, le dossier lui
étant renvoyé pour nouvelle décision.
III.                     Un émolument
de 1'500 francs est mis à la charge de la Commune de Lausanne.
IV.                    La somme de
2'000 francs est alloué aux recourants Ivo et Sarah FREI à titre de dépens à la
charge de la Commune de Lausanne.
Lausanne, le 15 septembre 2004
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint