vd_omni · AC.2012.0269 · 2013-05-31 · fr

JAMOIS/Municipalité de Cheseaux-Noréaz | Recours contre une décision de la municipalité refusant d'autoriser une affectation d'habitation ou de travail sédentaire pour des locaux transformés en studio. Les travaux entrepris par les recourants l'ont été sans autorisation de la municipalité, alors qu'un permis de construire était nécessaire en application des art. 103 et ss LATC. Conditions auxquelles des travaux effectués sans autorisation peuvent être régularisés (consid. 1b).Caractère habitable des locaux incriminés: en l'espèce la hauteur du studio incriminé est inférieure à la hauteur minimale prescrite par l'art. 27 al. 1 RLATC, mais l'ensemble du bâtiment est ancien et comporte plusieurs pièces dont la hauteur n'est pas non plus conforme à cette disposition. Examen des conditions auxquelles une dérogation peut être admise à la hauteur minimale selon l'art. 27 al. 3 RLATC et rappel de la jurisprudence en la matière (consid. 2b). Il apparaît possible de remédier en partie au problème de hauteur des locaux litigieux moyennant travaux. Dans ces conditions, le refus de la municipalité de régulariser les travaux effectués apparaît disproportionné au regard de l'art. 27 al. 3 RLATC. Annulation de la décision de la municipalité et renvoi de la cause à celle-ci afin qu'elle invite les recourants à suivre la procédure de demande de permis de construire afin de faire régulariser les travaux effectués, sous réserve d'une légère modification de la hauteur concernée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 31.05.2013 AC.2012.0269

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 mai 2013
Composition
Mme Imogen Billotte,
présidente
;
Mme
Christina Zoumboulakis et
M.
Jean-Daniel Beuchat, assesseurs ; Mme Cécile Favre, greffière.
recourants
Sabine et Stéphane
JAMOIS,
à Cheseaux-Noréaz,
autorité intimée
Municipalité de
Cheseaux-Noréaz,
représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,
Objet
Remise en état
Recours Sabine et Stéphane JAMOIS c/ la décision
de la Municipalité de Cheseaux-Noréaz du 23 août 2012 (affectation d'un
local, parcelle n° 46 de la Commune de Cheseaux-Noréaz)
Vu les faits suivants :
A.
Jacques Hufschmid est propriétaire de la
parcelle n° 46 du cadastre de la Commune de Cheseaux-Noréaz, située en zone de
hameaux. Cette parcelle supporte une villa d’habitation.
Au mois d’octobre 2002, Jacques
Hufschmid a adressé à la Municipalité de Cheseaux-Noréaz, les plans de sa villa
comportant les modifications effectuées depuis son acquisition en 1998. Sur la
coupe des plans du rez-de-chaussée figurent notamment deux pièces dénommées
"
réduits
"
.
A une date non précisée, Jacques
Hufschmid a procédé à la division de son immeuble et à la constitution d’une
propriété par étages.
B.
Sabine et Stéphane Jamois ont acquis en 2007 un
appartement sur plusieurs étages comprenant au rez-de-chaussée les deux pièces
qualifiées de
"
réduits
".
Il ressort du dossier, en
particulier de la "demande d’autorisation d’aliénation d’appartement loués",
déposée le 28 août 2007 par Jacques Hufschmid, que les époux Jamois étaient
anciennement locataires dudit appartement. Sabine Jamois a indiqué être apparentée
à Jacques Hufschmid et avoir grandi dans ladite maison, dans laquelle sa
famille vit depuis plusieurs générations.
Alors qu’ils étaient encore
locataires, les époux Jamois ont effectué des travaux dans leur appartement en
2008. A cette occasion, ils ont transformé les deux pièces dénommées
"
réduits
"
en un studio indépendant, sans avoir requis au préalable une
demande de permis de construire pour ce faire.
C.
Le 15 mai 2012, la Municipalité de Cheseaux-Noréaz
a avisé les époux Jamois qu’elle allait procéder à l’inspection du studio qu’ils
avaient mis en location.
Le 15 juin 2012, la Commission
d’urbanisme de la Commune de Cheseaux-Noréaz (ci-après : la commission) a
procédé à l’inspection du studio des époux Jamois. Le rapport d’inspection du
14 août 2012 mentionne que «
le local
visité, rénové et transformé – anciennement réduit aménagé en local d’habitation
– ne respect[ait] pas l’art. 27 du RLATC (annexé) qui exige une hauteur des
locaux de 2.40 m
». La commission relevait que la hauteur dudit
local était déjà insuffisante avant la transformation desdits locaux et qu’elle
était encore plus réduite aujourd’hui. Les conditions de lumière et d’aération
étaient toutefois qualifiées de
"
bonnes
"
. La «
liste des éléments à contrôler
» annexée
audit rapport mentionnait sous la rubrique
"
Remarques
"
«
Hauteur de 199,5 cm = insuffisant. Selon [le]
plan de 2007, l’ancienne affectation était 2 réduits, transformé en studio, h,
199.5 cm
».
D.
Par décision du 23 août 2012, la Municipalité de
Cheseaux-Noréaz a refusé d'autoriser une affectation d'habitation ou de travail
sédentaire pour le studio mis en location par les époux Jamois. Elle a retenu
en substance que ledit local, qui était anciennement un
"
réduit
"
aménagé en local d’habitation et qui était actuellement loué comme
studio, ne respectait pas la hauteur minimale réglementaire pour des locaux
destinés à l’habitation selon l’art. 27 al. 1 du règlement d’application du 19
septembre 1986 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et
les constructions (RLATC ; RSV 700.11.1).
E.
Par acte du 24 septembre 2009, les époux Jamois
ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal, concluant principalement à sa réforme en ce sens qu’une
dérogation à l’art. 27 al. 1 RLATC leur soit accordée, ce conformément à l’art.
27 al. 3 RLATC. Les recourants ne contestent pas que la hauteur des locaux
litigieux n’est pas réglementaire. Ils font cependant valoir que ces locaux ont
de tout temps été utilisés pour l’habitation. En ce qui concerne la hauteur des
pièces, ils exposent que le bâtiment est une ancienne ferme, construite au 18
e
siècle, dont la majorité des pièces, principalement au 1
er
étage, ne
respecte pas la hauteur minimale réglementaire. Quant à la hauteur du local
incriminé, elle ne pourrait être augmentée en raison de la présence en dessous
d’une cave avec un plafond voûté et au-dessus d’une pièce d’eau et d’un
dressing dont la hauteur n’est déjà pas réglementaire. Ils précisent toutefois
que l’aération et l’éclairage sont suffisants en raison de la présence de deux fenêtres
et d’une porte d’entrée vitrée, ce qui représenterait près de 20% de la surface
du studio. Ils relèvent encore que ces pièces ont été déclarées comme étant
habitables dans leur déclaration d’impôts de 2008.
A l’appui de leur recours, les
recourants ont joint une copie des plans de l’immeuble concerné, du 20 août
2007, ainsi qu’une lettre du 6 septembre 2012 de Jacques Hufschmid attestant
que lesdits locaux étaient autrefois utilisés pour loger le personnel agricole.
Le premier local comportait un évier et un écoulement ; il portait le nom
de
"
coulage
"
. Le second servait à loger du
personnel et était connu sous le nom de
"
chambrette
"
. Jacques
Hufschmid précise avoir lui-même utilisé ces locaux pour y entreposer du
matériel, raison pour laquelle il les avait dénommés
"
réduits
"
lors
de la rédaction des plans qui avaient été adressés à la municipalité en 2002.
Dans sa réponse du 26 novembre
2012, la Municipalité de Cheseaux-Noréaz, par son conseil, conclut au rejet du
recours et à la confirmation de la décision attaquée. Elle fait valoir que les locaux
incriminés ne respectent pas les conditions de salubrité, en ce qui concerne la
hauteur des pièces, et que les conditions permettant de déroger à la hauteur
minimale de locaux d’habitation ne sont en l’espèce pas réalisées, quand bien
même l’éclairage et l’aération paraissent suffisants. Au surplus, elle rappelle
qu’elle dispose dans ce domaine d’un large pouvoir d’appréciation. En
l’occurrence, sa pratique serait la même pour tous ses administrés et
consisterait à refuser systématiquement toute dérogation aux conditions posées
par les art. 25 ss RLATC. Elle relève au demeurant que la transformation
desdits locaux est intervenue sans droit, puisqu’aucune autorisation de
construire n’a été délivrée, les recourants n’ayant jamais déposé une telle
demande.
Le tribunal a tenu audience le 5
mars 2013. A cette occasion, il a procédé à une inspection locale en présence
des parties à l’issue de laquelle les parties ont pu s’exprimer sur le compte-rendu
d’audience dont on reproduit les extraits suivants :
"[Le studio]
est composé d’une pièce comprenant un coin cuisine entièrement aménagé, ainsi
qu’une salle de bains. Il dispose de deux fenêtres, ainsi que d’une porte
vitrée.
Le recourant a
procédé lui-même aux travaux de rénovation. Il indique avoir posé une isolation
entre les solives et le faux plafond. La hauteur actuelle du studio est
d’environ 2 mètres. Il a également déplacé la cloison qui séparait les deux
pièces pour créer un seul espace et a aménagé le coin cuisine. Les pièces
étaient déjà équipées en arrivées d’eau avant les travaux.
Le recourant
précise qu’il n’a pas modifié les planchers existants. La pièce située en dessous
du studio est une cave disposant d’un plafond voûté d’origine. Au-dessus du
studio, se trouvent une salle de bain et une chambre dont la hauteur est
d’environ 2.20 mètres. La seule possibilité de maximiser la hauteur du studio
serait selon le recourant d’enlever le faux plafond et de poser une isolation
plus fine. Il estime que le gain en hauteur serait de l’ordre de 10 cm.
Le tribunal
visite ensuite l'appartement des recourants et la cave. L'appartement se trouve
sur plusieurs niveaux dont certains n'ont pas la hauteur réglementaire. La
recourante explique qu'il s'agit d'un bâtiment ancien et que sa famille y
habite depuis plusieurs générations, elle-même ayant grandi dans la maison.
Le Syndic de
Cheseaux-Noréaz explique que la municipalité a une pratique stricte pour toute
nouvelle construction et qu’elle refuse systématiquement toute dérogation à la
hauteur minimale réglementaire, même lorsqu’il manque quelques centimètres.
Elle ne souhaite dès lors pas créer de précédent. Ce d’autant plus que, dans le
cas présent, la différence entre la hauteur réelle et celle réglementaire n’est
pas négligeable. Les travaux impliquent en outre selon elle un changement
d’affectation, les pièces ayant été utilisées ces 20 dernières années en tant
que "réduits " et non comme pièces habitables. Le fait que le
studio soit utilisé à des fins commerciales lui pose également problème. En
revanche, elle ne conteste pas que l’aération et l’éclairage soient suffisants.
Les recourants
rappellent que ces pièces ont depuis toujours été affectées à de l'habitation
agricole, même si ces dernières années, elles n'étaient plus utilisées comme
telle.
Sur ce point, Me
Bovay ajoute que la situation aurait été différente si le studio avait été
utilisé à des fins privées puisque dans un tel cas, il n’aurait pas constitué
l’unique espace de vie de la personne qui y habite, contrairement à celui de la
personne qui le loue, et que d’autres pièces de la maison ont une hauteur
suffisante.
Sur demande de la
présidente, les recourants précisent que le bail conclu pour ce studio est de
durée déterminée et prend fin au mois de juin 2013 ; il peut le cas
échéant être renouvelé."
La Municipalité s'est déterminée
sur le compte-rendu d’audience le 18 mars 2013. Elle indique que la hauteur
actuelle du studio est au plus de 2 m (légèrement moins). Elle conteste que les
pièces qualifiées de réduits n’aient plus été utilisées pour l’habitation
agricole depuis quelques années mais bien depuis une vingtaine d’années. Les
recourants n’ont pas formulé de remarques à l’encontre du compte-rendu
d’audience dans le délai imparti.
Le tribunal a ensuite statué.
Les arguments des parties seront
repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit :
1.
a) L
'art. 103 al. 1
er
,
1
ère
phrase, de
la loi du 4 décembre 1985
sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11)
prévoit qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface
ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou
l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir
été autorisé.
Selon l'art. 68 RLATC, sont notamment
subordonnés à l'autorisation de la municipalité, sous réserve de l'art.
68a, les constructions nouvelles, les transformations intérieures ou
extérieures, les reconstructions ou les agrandissements affectant des bâtiments
ou leurs annexes, ainsi que les ouvrages mentionnés aux articles 39 et 40 du
règlement (let. a), le changement de destination de constructions existantes
(let. b) et tous les travaux de nature à modifier de façon sensible la
configuration du sol (remblai, excavation, etc.) et les travaux en sous-sol
(let. g).
D'après l'art. 68a al. 1
er
let. a
RLATC, tout projet de construction ou de
démolition doit être soumis à la municipalité, qui, avant de décider s'il
nécessite une autorisation, vérifie si les travaux sont de minime importance,
s'ils ne portent pas atteinte à un intérêt public
prépondérant,
telle la protection de la nature, du paysage, des régions archéologiques, des
sites naturels ou construits et des monuments historiques, ou à des intérêts privés
dignes de protection, tels ceux des voisins, et s'ils n'ont pas d'influence sur
l'équipement et l'environnement.
En l’espèce, les recourants n’ont
pas sollicité de demande de permis de construire pour les travaux entrepris.
Or, ceux-ci ont consisté à transformer deux pièces au rez-de-chaussée,
qualifiées jusque-là de "réduits", en un studio d’habitation destiné
à la location. Ces travaux nécessitaient manifestement une autorisation de
construire au sens des art. 103 et ss LATC.
b) Selon les art.
105 al. 1 et 130 al. 2
LATC
, la
municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en droit de faire
supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes
aux prescriptions légales et réglementaires. Contrairement à ce que sa
formulation peut laisser entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude
de jugement ou un pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui
impose une obligation quand les conditions en sont remplies (cf. arrêts
AC.2012.0130 du 13 décembre 2012 consid. 9a; AC.2011.0228 du 23 août 2012
consid. 4a; AC.2012.0034 du 25 juin 2012 consid. 3a). Par démolition,
il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux
effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (cf. arrêts
AC.2012.0130 précité consid. 9a; AC.2011.0228 précité consid. 4a;
AC.2012.0034 précité consid. 3a; Benoît Bovay, Le permis de construire en
droit vaudois, 2
ème
éd., Lausanne 1988, p. 200). La seule violation
des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire
est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage
non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles
applicables. En outre, la violation du droit matériel par les travaux non
autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité
doit examiner la nature et l'importance des aspects non réglementaires des
travaux et procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public
au respect de la loi (et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire
construit sans permis) et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (AC.2012.0048
du 7 février 2013; AC.2012.0130 précité consid. 9a; AC.2011.0228 précité
consid. 4a; AC.2012.0034 précité consid. 3a).
L'ordre de démolir une construction
ou un ouvrage édifié sans permis et pour lequel une autorisation ne pouvait
être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la
proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit
s'attendre à ce qu'elle se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme
au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (
ATF 123 II 248
consid.
4a p. 255
; 111 Ib 213
consid. 6
p. 221, et les arrêts cités). Les mesures de remise en état doivent toutefois
être strictement limitées à ce qui est nécessaire pour atteindre le but
recherché. L'autorité doit en effet renoncer à de telles mesures si les
dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de
nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de
l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou
encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction
comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (
ATF 136 II 359 consid. 7.1 p.
365; 123 II 248
consid. 4b p. 255; arrêts précités AC.2012.0048; AC.2012.0130
consid. 9a; AC.2011.0228 consid. 4a; AC.2011.0276 consid. 3, et les
arrêts cités).
En principe, le
constructeur qui n'a pas agi de bonne foi peut également se prévaloir du
principe de la proportionnalité à l'égard d'un ordre de démolition ou de remise
en état. Il doit cependant s'accommoder du fait que les autorités, pour des
raisons de principe, à savoir pour assurer l'égalité devant la loi et le
respect de la réglementation sur les constructions, accorde une importance
prépondérante au rétablissement d'une situation conforme au droit et ne prenne
pas ou peu en considération les inconvénients qui en résultent pour le maître
de l'ouvrage (ATF 123 II 248 consid. 4b p. 255; 111 Ib 213 consid. 6  p. 224;
108 Ia 216 consid. 4b p. 218; cf. arrêts précités AC.2012.0048; AC.2011.0228
consid. 4a; AC.2011.0276 consid. 3, et les arrêts cités).
Au vu de ce qui précède, il
convient
d'examiner si les travaux entrepris par
les recourants peuvent être régularisés.
2.
Les recourants font valoir que le studio
litigieux qu’ils ont mis en location est habitable, nonobstant le fait que la
hauteur des pièces n’est pas réglementaire. Ils sollicitent une dérogation à
l'art. 27 al. 1 RLATC  qui fixe la hauteur minimale réglementaire des
locaux destinées à l’habitation.
a) L’art. 27 RLATC a la teneur
suivante :
"
1 Tout local susceptible de servir à
l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40
m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de
prolongement tels les mezzanines.
2 Dans les
combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la
surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale
de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
3 Des exceptions
peuvent être consenties par les municipalités pour les transformations de
bâtiments lorsque les planchers existants sont maintenus et pour les
constructions de montagne, à la condition que l'aération soit suffisante.
4 Les plans
d'affectation peuvent prévoir une hauteur inférieure lorsque celle-ci est
compensée par d'autres éléments améliorant la qualité des volumes, de l'espace
de l'habitat et des prolongements extérieurs de celle-ci.
"
b) Selon la jurisprudence (voir
notamment AC.2012.0053 du 14 décembre 2013, consid. 1d), pour être considéré
comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des
personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail (AC.2008.0056 du 28
juillet 2009 consid. 1). Pour décider si un niveau de construction est
habitable ou non, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas
un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les
aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces
surfaces habitables (ATF 108 Ib 130). Il faut notamment examiner si les
conditions d'éclairage, d'accessibilité permettent objectivement une utilisation
à des fins d'habitation (AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9 et RDAF
1972 p. 275). Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus
répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale,
notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces
habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit
pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il
n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement
utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (AC.2009.0267 du 21 février
2011 consid. 4). ). La jurisprudence précitée porte essentiellement sur la
possibilité que des combles, non habitables d'un point de vue règlementaire,
soient dans les faits destinés à l'habitation (voir notamment à ce sujet les
arrêts AC.2008.0107 du 2 février 2009, consid. 3a; AC.2007.0240 du 31 décembre
2008, consid. 9a; AC.1999.0048 du 20 septembre 2000, consid. 6). Dans une
affaire portant sur des locaux situés en sous-sol, il a été jugé qu'un
"local jeu/bricolage" d'une maison d'habitation individuelle, d'une
hauteur non règlementaire de 2,20 mètres, mais dont toutes les autres exigences
d'habitabilité étaient remplies, devait être compté comme surface habitable,
dès lors qu'il en présentait toutes les caractéristiques (arrêt AC.2009.0039 du
24 août 2009, consid. 5c).
c) En l’occurrence, les recourants
sollicitent une dérogation à la hauteur réglementaire en se prévalant de la
première hypothèse de l'art. 27 al. 3 RLATC, à savoir que les planchers existants
ont été maintenus lors de la transformation du bâtiment et que l’aération est
suffisante. La municipalité estime pour sa part que la hauteur du studio
litigieux à moins de 2 m s’oppose à ce qu’elle délivre une telle dérogation et
qu'elle ne veut pas créer de précédent à cet égard. Elle admet en revanche que
l’aération et l’éclairage sont suffisants.
d) Il n’est pas contesté que la
hauteur du local concerné n’est pas réglementaire. Lors de l’inspection locale,
le recourant a indiqué avoir procédé à la pose d’une isolation entre les
solives et d’un faux plafond, ce qui a eu pour effet de réduire d’autant la
hauteur des locaux incriminés qui n’atteignait pas 2,40 m déjà avant ces travaux.
Actuellement selon les constatations faites sur place par la Commission d’urbanisme
de la Commune de Cheseaux-Noréaz, la hauteur est d'un peu moins de 2 m, soit
1,995 m. En revanche, les recourants ont confirmé, lors de l’inspection locale,
qu’ils n’avaient pas modifié les planchers existants lors des travaux entrepris,
ce qui n'est pas contesté par l’autorité intimée. Quant à l’éclairage et l’aération,
le tribunal a constaté que le studio dispose de deux fenêtres et d’une porte
vitrée qui assurent un éclairage et une aération suffisantes. Ce point n'est
d'ailleurs pas contesté, la commission précitée ayant même qualifié les
conditions de lumière et d'aération de bonnes. Dès lors, les conditions
permettant l’octroi d’une dérogation au sens de l'art. 27 al. 3 RLATC, à savoir
le maintien des planchers existants et une aération suffisante semblent
remplies. Reste à déterminer l'étendue d'une telle dérogation, qui relève de
l'appréciation de la municipalité. A cet égard, le tribunal a nié le caractère
habitable de locaux ayant une hauteur de 2 m (AC.2009.0267 du 21 février 2011
consid. 4). Il a en revanche admis que des locaux ayant une hauteur non
règlementaire de 2,20 m qui respectaient pour le surplus les autres critères
d’habitabilité devaient être considérés comme étant propres à l’habitation (AC.2009.0039
précité). En l’espèce, il manque environ 40 cm pour atteindre la hauteur minimale
réglementaire, ce qui n’est pas négligeable.
e) Il convient toutefois de garder
à l'esprit que le studio litigieux se situe dans un bâtiment ancien qui
comporte à plusieurs endroits des plafonds largement inférieurs à 2,40 m mais
dont le caractère habitable est admis. Le refus pur et simple d'accorder une
dérogation apparaît dans ces circonstances difficilement soutenable. La
municipalité a certes indiqué ne pas vouloir créer de précédents, mais ce
risque concerne des constructions nouvelles, alors qu'en l'espèce il s'agit
d'un bâtiment ancien qui comporte depuis son origine des plafonds plus bas que
la norme actuelle et qui constitue ainsi un cas particulier.
Si les recourants ne peuvent se
prévaloir au titre d'une garantie de la situation acquise, de l'affectation
antérieure d'habitation abandonnée depuis plusieurs années, il n'en demeure pas
moins que les locaux étaient déjà équipés en arrivées d’eau avant les travaux,
ce qui rend possible une affectation d'habitation. Les locaux disposent par
ailleurs d'une aération et d'un éclairage qualifiés de bons. Selon la
municipalité, un plafond aussi bas ne peut se justifier pour un logement
destiné à la location. Il paraît cependant douteux qu'une distinction entre
logement loué ou à usage privé soit pertinente. Seul doit en effet être
déterminant le caractère habitable ou non des locaux, peu importe qu'ils soient
loués à des tiers ou habités par les propriétaires.
Dans la mesure où pose problème
uniquement la hauteur, les recourants ont indiqué, lors de l'audience, qu’il serait
possible de revenir presque entièrement à la hauteur d'origine, soit d’augmenter
la hauteur du plafond de quelques centimètres, estimés à une dizaine, en
procédant à l’élimination du faux plafond et à la pose d’une isolation plus
fine. Etant donné qu’il semble techniquement possible de remédier en partie à la
hauteur insuffisante en modifiant l’isolation et en éliminant le faux plafond, un
refus pur et simple d'accorder une dérogation apparaît disproportionnée au
regard de l'art. 27 al. 3 RLATC qui permet précisément de prendre en
considération des cas particuliers tel que celui-ci. On peut en revanche
attendre des recourants, qui ont procédé aux travaux litigieux sans
autorisation, de procéder à un rehaussement du plafond, même de quelques centimètres,
afin de se rapprocher autant que possible de la hauteur réglementaire. Moyennant
de tels travaux, une régularisation de l'affectation litigieuse paraît
admissible. Il convient donc de renvoyer la cause à la municipalité afin
qu'elle invite les recourants à suivre la procédure de demande de permis de
construire au sens des art. 103 ss LATC afin de régulariser les travaux déjà
effectués et sous réserve d'une légère modification de la hauteur des locaux
concernés.
3.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être
admis et la décision attaquée annulée, la cause étant renvoyée à l’autorité
intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Vu le sort du
recours, il se justifie de statuer sans frais de justice (art. 49 et 50 de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative: LPA-VD; RSV 173.36).
Les recourants ayant procédé sans l'assistance d'un mandataire professionnel,
il ne leur est pas alloué de dépens (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de
Cheseaux-Noréaz du 23 août 2012 est annulée, la cause lui étant renvoyée pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
III.
Il est statué sans frais ni dépens.
Lausanne, le 31 mai 2013
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.