vd_omni · EF.1994.0048 · 1994-09-26 · fr

HAEFLIGER Stanislas | Les éléments pris en compte pour le calcul de la valeur intrinsèque d'un bâtiment (Fr. 330.--/m3) et de la VV d'une parcelle légalisée en agglomération (Fr. 80.-/m2) ne relèvent pas de l'abus du pouvoir d'appréciation.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.09.1994 EF.1994.0048

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 26 septembre 1994
__________
sur le recours interjeté par
Stanislas
HAEFLIGER
, à Vallorbe
contre
la décision rendue le 25 avril 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe
(estimation fiscale
de la parcelle 51 de Vallorbe)
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
J. Morel, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
Stanislas Haefliger est propriétaire de la parcelle no 51 du registre foncier
du district d'Orbe, sise à Vallorbe, rue P.-F. Vallotton 22. Il s'agit d'une
villa d'habitation, comprenant un entre-sol occupé par une grande cave-atelier et
à l'étage un appartement de quatre pièces, dont trois au sud et une à l'ouest.
L'état d'entretien est bon. La propriété est située sous la gare de Vallorbe, à
quelques centaines de mètres du centre de la localité, dans un endroit calme
avec au sud un bon dégagement sur le Jura. Sa surface totale est de 1'019
mètres carrés comprenant, outre l'emprise du bâtiment, un jardin d'agrément et
une petite dépendance (remise pour l'outillage).
Selon la
police d'assurance contre l'incendie, la villa a un volume total de 611 mètres
cubes, et sa valeur indexée s'élevait à 293'368 francs (indice 108, 1993).
B.                            Dans le cadre
de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission) a porté
l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 60'000 francs (1970) à
231'000 francs, par décision du 8 novembre 1993. Sur opposition du 17 novembre
1993, la commission a réexaminé le cas et pris une nouvelle décision, du 25
avril 1994, fixant l'estimation fiscale à 220'000 francs. C'est contre cette
décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 4 mai 1994. La commission
a produit son dossier en date du 6 juin 1994, se référant aux explications
données le 25 avril 1994 au recourant. Les arguments des parties seront repris
ci-dessous pour autant que de besoin.
C.                            Le Tribunal
administratif a procédé à une vision des lieux en présence des parties le 20
septembre 1994.
et considère en droit :
___________________
1.                             Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En l'espèce,
le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
Rendement locatif:
1 appartement de 4 pièces + bains                                                   Fr.                     12'000.-
capitalisé à 7,5%                                                                                                                              Fr.                    160'000.-
Valeur vénale:
bâtiment                                                                                                      Fr.                   200'000.-
terrain de 1019 m2 à Fr. 80.- = Fr. 81'520.-
arrondis à                                                                                                   Fr.                     80'000.-                          Fr.            280'000.-
Total                                                                                                                                                      Fr.                    440'000.-
Moyenne ou estimation fiscale                                                                    Fr.              220'000.-
Le recourant
conteste d'une part la valeur locative retenue par la commission pour le calcul
de la valeur de rendement (Fr. 1'000.-- par mois), d'autre part la valeur
vénale attribuée au bâtiment (Fr. 200'000.--), enfin le prix retenu pour le
terrain (Fr. 80.-- le m2). Selon lui, ces valeurs ne tiennent pas compte de la
vétusté du bâtiment et notamment de l'état de la charpente, qui serait menacée
par une "attaque de capricornes". Il se réfère en outre à une
expertise effectuée en 1984 dans le cadre d'un partage successoral par
l'architecte Gilbert Favre à Lausanne.
2.                             Conformément
à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière
d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend
l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en
opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993
et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une
autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse
guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des
dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des
principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité
de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in
fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3.                             Le calcul de
la valeur de rendement retenue par la commission échappe à tout grief à cet
égard. Le "loyer" pris en compte pour l'occupation de sa villa par le
recourant est en effet très raisonnable, voire même modeste, dans la mesure où
il jouit d'un appartement de quatre pièces plus cuisine et salle de bains, très
bien situé proche du centre de Vallorbe et jouissant d'un environnement agréable.
A cela s'ajoute que le recourant dispose au sous-sol d'un grand atelier équipé
de machines, ainsi que d'un jardin relativement grand. Dans de telles
conditions, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir
d'appréciation en retenant une valeur locative annuelle de 12'000 francs. Le
taux de capitalisation appliqué (7,5%) correspond à la jurisprudence et n'est
d'ailleurs pas contesté par le recourant. Il s'ensuit que la valeur de
rendement de 160'000 francs fixée par la commission ne peut qu'être confirmée.
4 .                            S'agissant de
la valeur vénale, le recourant estime trop élevée la valeur attribuée au
bâtiment (Fr. 200'000.--) parce qu'elle ne tiendrait pas assez compte de l'état
de vétusté de celui-ci ni des frais engendrés par son entretien. Le recourant
se réfère à cet égard aux déductions admises par la commission d'impôt dans le
cadre de sa dernière taxation.
Les griefs
ainsi formulés sont sans fondement. Le chiffre de 200'000 francs retenu par la
commission correspond à la valeur intrinsèque du bâtiment, estimé à 400 francs
le mètre cube, avec application d'un coefficient de vétusté de 20% faisant
tomber ce chiffre à 330 francs le mètre cube. Une telle estimation n'est certes
pas excessive. La maison du recourant est en effet une jolie villa, sans doute
assez ancienne (environ 50 ans), mais bénéficiant d'un bon état d'entretien et
mettant à disposition un logement relativement grand offrant de très bonnes
conditions de confort. Contrairement aux affirmations du recourant, l'état de
la toiture et de la charpente est bon et ne justifie nullement les craintes
émises. Le fait que la Commission d'impôt de district aurait admis
d'importantes déductions est sans pertinence à cet égard, l'application de la
loi sur l'estimation fiscale des immeubles étant indépendante de celle de la
loi sur les impôts directs cantonaux conformément à une jurisprudence constante
de l'ancienne Commission centrale des estimations fiscales, reprise par le
Tribunal administratif (v. notamment arrêt EF 91/011 du 6 juillet 1992). L'attribution
à la villa du recourant d'une valeur vénale de 200'000 francs ne peut donc
qu'être confirmée, le tribunal relevant par ailleurs que la simple indexation
de la valeur intrinsèque retenue en 1984 par l'expert Favre (Fr. 134'420.--)
conduirait à retenir une valeur de l'ordre de 180'000 francs, relativement
proche du chiffre établi par la commission.
5.                             S'agissant du
terrain, le recourant considère qu'une valeur de 80 francs au mètre carré est
manifestement excessive au regard des conditions du marché actuel. La
commission expose sur ce point qu'elle a, d'entente avec l'autorité municipale,
attribué les différents terrains constructibles de Vallorbe à trois secteurs
distincts, compte tenu de leur situation, et fixé pour chacun d'eux une valeur
de base du mètre carré de respectivement 60 francs, 80 francs et 100 francs.
Pour schématique qu'elle soit, cette méthode présente l'avantage d'assurer une
certaine égalité de traitement entre les propriétaires, étant précisé qu'elle
doit subir le cas échéant des exceptions pour tenir compte de situations tout à
fait particulières. Mais tel n'est en tout cas pas le cas de la propriété du
recourant, qui est comme on l'a vu une jolie villa individuelle avec jardin,
très bien située au centre de la localité de Vallorbe, dans un endroit calme,
d'accès facile et jouissant d'un bon dégagement (sur tous ces points, v. le
rapport de l'expert Favre, du 20 août 1984). Attribuer dans ces conditions au
terrain une valeur au mètre carré de 80 francs ne relève certainement pas d'un
abus du pouvoir d'appréciation, même si l'on admet que le marché immobilier se
trouve actuellement dans une conjoncture plutôt basse, notamment à Vallorbe.
6.                             Il résulte
des considérants qui précèdent que les arguments du recourant doivent être
écartés, le recours étant rejeté et la décision de la commission confirmée. Le
recourant supportera un émolument judiciaire, conformément à la règle de l'art.
55 LJPA.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      Un émolument de 800
francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 26 septembre 1994
Au
nom du Tribunal administratif,
le
président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint