vd_omni · AC.1991.0116 · 1992-07-28 · fr

GEILINGER S.A. c/ Mun. de Lutry | Un changement d'affectation intervenant dans le cadre d'une reconstruction au bénéfice de l'article 80 al. 3 LATC est admissible s'il va dans le sens d'une mise en conformité du bâtiment avec les règles de la zone dans laquelle il est érigé (cons. 3) Le constructeur ne doit pas nécessairement être privé du bénéfice de l'art. 80 al. 3 LATC s'il se distance du gabarit initial en reconstruisant dans un gabarit notablement inférieur (globalement) à celui du bâtiment qui a été détruit (cons. 4).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 28.07.1992 AC.1991.0116

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 28 juillet 1992
__________
sur le recours interjeté par
GEILINGER
S.A.
, dont le conseil est Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne,
contre
la décision de la
Municipalité de Lutry
,
du 28 août 1991, levant son opposition et autorisant la reconstruction d'un
bâtiment incendié sur la parcelle no 190, propriété de Daniel Buche.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-A. Wyss, président
P. Richard, assesseur
J. Widmer, assesseur
Greffier : M. J.-C. Perroud, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Daniel Buche
est propriétaire de la parcelle no 190 du cadastre de la Commune de Lutry,
située entre la route cantonale no 780b et la route du Grand-Pont. De forme
longitudinale et d'une surface de 1'971 m2, ce bien-fonds supportait un
bâtiment artisanal, voire industriel, lequel a été incendié dans la nuit du 24
au 25 novembre 1989. Il n'en subsiste, à l'heure actuelle, qu'une ruine. Le
bâtiment ainsi détruit était composé de deux parties, reliées par une toiture
abritant une allée centrale: la partie située le plus à l'ouest (corps
principal) comprenait trois niveaux, à savoir rez-de-chaussée, étage et
combles, surmontés d'une toiture à deux pans; la partie située à l'est,
implantée le long de la limite de propriété séparant le bien-fonds considéré de
la parcelle no 192, propriété de Geilinger S.A., était également constituée de
trois niveaux (combles compris), auxquels s'ajoutait, dans le secteur sud, un
niveau intermédiaire d'une hauteur de l'ordre de 1,40 mètres, situé entre le
rez-de-chaussée et le 1er étage.
Les lieux en
cause sont compris dans la zone moyenne densité, instituée par le plan de zones
communal et plus particulièrement régie par les art. 76 à 78 du règlement sur
les constructions et l'aménagement du territoire (RC), approuvé par le Conseil
d'Etat le 24 septembre 1987.
Deux limites
des constructions, du 21 décembre 1990, frappent la parcelle no 190 dans sa
partie nord, au profit de la route cantonale.
B.                            Le 31 mai
1991, Daniel Buche a requis de la Municipalité de Lutry l'autorisation de
reconstruire sur sa parcelle un immeuble à toit plat de quatre niveaux, dont un
en sous-sol, comprenant douze appartements, trois bureaux-ateliers, un parking
souterrain, un abri à vélos et onze places de stationnement extérieures. Selon
les plans et documents annexés à la requête, l'emprise au sol et le volume de
ce bâtiment seraient sensiblement inférieurs à ceux du bâtiment précédent; la
nouvelle construction différerait également de celui-ci par son implantation et
son gabarit, dans une mesure qu'on déterminera ci-après, en tant que besoin
(cf. infra, partie "En droit"); quant à la surface brute de plancher
utile, elle atteindrait 1'826 m2.
L'enquête
publique a été ouverte du 7 au 26 juin 1991. Elle a suscité plusieurs
oppositions, dont celles de Geilinger S.A. et de Michel Schmutz.
Les
autorités cantonales intéressées ont délivré les autorisations spéciales
nécessaires, assortissant certaines d'entre elles de conditions impératives
(cf. lettre de la CAMAC, du 1er juillet 1991, à la Municipalité de Lutry).
Le permis de
construire a été octroyé le 26 août 1991. Par lettre du 28 août 1991, la
municipalité a informé les intéressés qu'elle avait décidé de lever leurs
oppositions.
C.                            C'est cette
décision que la société Geilinger S.A. a déférée au Tribunal administratif par
acte de recours de son conseil du 6 septembre 1991, complété par un mémoire
adressé le 18 septembre 1991. Dans cette écriture, la recourante soutient
principalement que le bâtiment projeté ne remplirait pas les conditions
nécessaires pour bénéficier du régime dérogatoire de l'art. 80 al. 3 LATC;
qu'en particulier, il ne respecterait pas le gabarit de l'immeuble incendié et
serait inesthétique (toit plat); qu'en outre, la municipalité aurait dû faire
application de l'art. 77 LATC pour s'opposer au projet.
Michel
Schmutz a également déposé un recours en temps utile, mais l'a retiré peu avant
la clôture de l'instruction.
La
municipalité et le constructeur ont déposé leurs observations par mémoire de
leur conseil, respectivement les 23 octobre et 7 novembre 1991. Ils concluent,
avec suite de dépens, au rejet du recours.
La
recourante ayant encore mis en cause, en cours d'instruction, le calcul de la
surface brute utile des planchers du bâtiment incendié, l'architecte Menthonnex
a procédé pour le constructeur à un nouveau calcul sur la base de plans
concernant deux mises à l'enquête, effectuées en 1952 et en 1978, que la
municipalité a retrouvés dans ses archives. Selon ce calcul, la surface totale
des planchers du bâtiment incendié était de 1'917.55 m2 (cf. document du 29
novembre 1991, produit par la municipalitédu le 11 décembre 1991).
D.                            Le Tribunal
administratif a tenu audience le 5 février 1992, à Lutry, et a procédé à cette
occasion à une visite des lieux.
En cours
d'audience, le constructeur a apporté une modification à son projet, en ce sens
qu'il a "
renoncé à l'aménagement des cinq places de stationnement
prévues au nord de l'immeuble, à l'intérieur de l'alignement cantonal du 21
décembre 1990
" (extrait de la dictée au procès-verbal). La
municipalité a pris acte de cette modification et a renoncé formellement à
exiger la création des cinq places en cause.
Me Bovay a
plaidé pour la recourante; Me Pache pour la municipalité; Me Derron pour le
constructeur. Leurs arguments seront repris ci-dessous, dans toute la mesure
utile.
E.                            Le Tribunal
administratif a délibéré à huis clos le 27 février 1992.
Considère en droit :
________________
1.                             Au moment où
il a été incendié, le bâtiment antérieur n'était plus conforme à toutes les
règles s'appliquant dans la zone où il avait été édifié. Cela concerne en tout
cas le coefficient d'utilisation du sol (CUS) qui, comme on le verra ci-après,
s'approchait de 1 (voir art. 77 RC) et l'implantation, en limite de la parcelle
voisine (voir art. 78 RC); de même que, vraisemblablement, l'affectation (voir
ci-après, ch. 3; art. 36 RC). L'art. 80 LATC, libellé comme suit, est dès lors
applicable :
"Les
bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en
force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance
aux limites, au coefficient d'occupation et d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
Leur transformation dans les limites des
volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant
qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou
à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à
la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le
voisinage.
Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne
correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne
peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale
datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être
autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne
peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est
applicable par analogie."
Il est
indéniable que le bâtiment antérieur a été détruit totalement et
accidentellement moins de cinq ans avant le dépôt du projet en cause, puisqu'il
n'en subsiste à l'heure actuelle qu'une ruine et que cette situation est la
conséquence d'un incendie criminel intervenu dans la nuit du 24 au 25 novembre
1989. Il est tout aussi indéniable que les dimensions de la parcelle no 190 n'autorisent
pas la construction d'un bâtiment de volume comparable en respectant les règles
de la zone. En effet, la zone de moyenne densité, régie par les art. 76 à 78
RC, limite le coefficient d'utilisation du sol (CUS) à 0,45 (art. 77 RC), alors
que le bâtiment incendié avait un CUS de l'ordre de 1, comme on le verra
ci-après. Reste à examiner si les autres conditions fixées par les alinéas 2 et
3 de la disposition précitée, sur lesquelles la recourante fonde l'essentiel de
ses griefs, sont réunies en l'espèce.
2.                             L'un des
principaux moyens développés par la recourante consiste à soutenir que le
projet entraînerait une aggravation de l'atteinte à la réglementation en
vigueur, en ce sens que le CUS de l'immeuble projeté dépasserait le CUS de
celui qu'il doit remplacer; ce que contestent tant le constructeur que la
municipalité.
a) Selon le
formulaire de demande de permis de construire, le projet présente une surface
brute de plancher utile de 1'826 m2. La recourante ne conteste pas le calcul
proprement dit de cette surface, mais reproche au constructeur d'avoir fait
abstraction de la surface du parking souterrain. Cet argument est infondé,
puisque la norme ORL-EPF no 514'420, du 11 octobre 1966 (ci-après : la norme
ORL), à laquelle renvoie l'art. 17 RC, prévoit que les garages pour véhicules à
moteur n'entrent pas en considération pour la détermination du CUS.
b) Le
constructeur a calculé à trois reprises le CUS du bâtiment incendié, la
troisième fois sur la base des plans concernant les enquêtes publiques effectuées
en 1952 et en 1978. Dans son dernier calcul, il n'a pris en compte qu'une
partie de la surface des combles du bâtiment principal et de celui sis en
limite est, obtenant une surface brute de plancher utile de 1'917 m2 (décompte
du 29 novembre 1991); dans ce chiffre est comprise une partie du niveau
intermédiaire (local d'archives) du bâtiment jouxtant la parcelle Geilinger. De
son côté, le technicien communal est arrivé à un chiffre légèrement supérieur,
soit 2'019 m2 (pièce 20 du dossier municipal). Pour la recourante, ces chiffres
sont trop élevés : on aurait dû totalement faire abstraction des surfaces
comprises dans les combles, ainsi que du local d'archives; le chiffre décisif
serait ainsi inférieur d'environ 250 m2 au dernier chiffre retenu par le
constructeur.
Hors la
présence des parties, le tribunal a effectué les constatations et mesures
nécessaires afin de recalculer la surface brute de plancher utile du bâtiment
incendié. L'affectation du niveau de combles du bâtiment principal n'étant pas connue
de façon précise, la question s'est posée de savoir si sa surface devait être
comptée. Selon la norme ORL, n'entrent pas en considération dans le calcul de
la surface brute de plancher utile notammnet
"les surfaces non
utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail"
(Droit
vaudois de la construction, Payot Lausanne, 1987, glossaire, p. 284, ch. 5). Il
est apparu, vu l'importance du volume des combles en question, que cet espace
était utilisable commercialement, de sorte que sa surface devait être comptée;
le calcul a été effectué en prenant en compte, comme le constructeur (cf.
décompte du 29 novembre 1991), une largeur de 4,63 mètres, déterminant une
surface sur laquelle la hauteur par rapport à la toiture atteignait au moins
1,50 mètres, conformément à l'exigence de la jurisprudence de la Commission
cantonale de recours en matière de constructions (Droit vaudois de la
construction, Payot Lausanne, 1987, glossaire, p. 285, ch. 4), dont il n'y a
pas lieu de s'écarter. En revanche, en raison de la difficulté de se rendre
compte de l'état antérieur exact des lieux, la totalité du niveau
intermédiaire, ainsi que le niveau supérieur (combles) du bâtiment jouxtant la
parcelle Geilinger n'ont pas été pris en considération, bien qu'on ne puisse exclure
a priori qu'une partie au moins de ces surfaces doive être comptée.
Les nouveaux
relevés effectués ont abouti au décompte suivant :
- Bâtiment principal :
. rez-de-chaussée : 32,50 m x 11 m =                                                                                                        357,50           m2
. étage : 32,50 m x 11 m =                                                                                                                         357,50           m2
. combles : 32,50 m x 4,63 m =                                                                                                                  150,47           m2
- Allée centrale : [(38,60 m +
37,40 m) : 2] x 4,25 m =                                                                                  161,50           m2
- Bâtiment sur
limite est (les totaux doublés correspondent aux secteurs du bâtiments
comprenant deux niveaux comptabilisés) :
. secteur sud : [(8,50 m + 6
m) : 2] x 6 m
x 2
=                                                                                            87,00           m2
. secteur médian : 37 m x 6 m
x 2
=                                                                                                          444,00           m2
. secteur nord : 8,30 m x 6
m
x 2
=                                                                                                             99,60           m2
. secteur nord-ouest : [(4,40 m + 8,30 m) : 2] x 10,20 m
x 2
=                                                                   129,54           m2
. couvert nord-ouest : 6,10 m x 6 m + [(2 m x 6 m) : 2] =                                                                              42,60           m2
TOTAL
1829,71        m2
Le total
arrêté ci-dessus démontre que la surface brute utile des planchers du bâtiment
incendié était très légèrement supérieure à celle de la construction projetée.
Force est dès lors de constater que le CUS du projet ne serait en tout cas pas
supérieur à celui du bâtiment détruit; ainsi, la construction envisagée
n'engendrerait pas, du point de vue du CUS, d'aggravation de l'atteinte à la
réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 al. 2 LATC.
3.                             La recourante
critique ensuite le changement d'affectation qui résulterait du remplacement
d'un immeuble affecté à des activités artisanales ou industrielles par une
construction vouée principalement au logement et, accessoirement, à des
activités du secteur tertiaire (bureaux).
Dans la
mesure où d'autres activités que l'habitation ne sont qu'exceptionnellement
admises dans les zones habitables (art. 36 RC) et que la zone moyenne densité
est essentiellement destinée au logement, ce qui ressort tant de la désignation
de la zone elle-même que de la systématique du règlement communal - les parties
n'en ont d'ailleurs pas disconvenu à l'audience -, il y a lieu de considérer
que le changement d'affectation envisagé va dans le sens d'une mise en
conformité avec les règles de la zone moyenne densité. Sur ce point, on ne voit
donc pas en quoi l'art. 80 al. 2 LATC serait violé. Au demeurant, la doctrine
est d'avis qu'un changement d'affectation dans le cadre d'une reconstruction au
bénéfice de l'art. 80 al. 3 LATC est en principe admissible (Didisheim, Le
statut des ouvrages non réglementaires en droit vaudois, particulièrement dans
les zones à bâtir, RDAF 1987 389 ss, spécialement p. 396 s.), pour autant que
la nouvelle affectation soit conforme à la zone considérée (ibid., p. 395, lit.
a).
4.                             La recourante
met surtout en doute le respect d'une condition posée par l'art. 80 al. 3 LATC,
à savoir celle qui exige que la reconstruction soit effectuée dans le gabarit
initial.
a) Selon les
plans et les documents annexés à la demande de permis de construire, la
construction projetée présenterait, à quelques exceptions près, des dimensions
inférieures à celles qu'elle est destinée à remplacer : son volume serait
diminué d'environ 15 % (voir pièce no 1, jointe au mémoire du constructeur du 7
novembre 1991); son emprise au sol serait ramenée de 900 à 687 m2 (pièce 18 du
dossier municipal), ceci principalement en raison du fait que la façade est
serait retirée à 3 mètres de la limite de la parcelle Geilinger; son enveloppe
serait comprise presque entièrement à l'intérieur de celle du bâtiment incendié
(le dépassement en façade sud ne serait en réalité pas aussi important que
celui figuré sur le plan no 314-16A; pour se rendre compte du gabarit exact, en
façade sud, du bâtiment incendié, il sied de se référer à la coupe intitulée
"façade sud" des plans relatifs à l'enquête effectuée en 1952, dont
il ressort que le bâtiment principal a été, à cette époque, surélevé). Ce qu'il
faut retenir de ces données, c'est que le gabarit du bâtiment projeté serait
indiscutablement modifié, principalement dans le sens d'une diminution, par
rapport à celui du bâtiment incendié. C'est justement ce que critique la
recourante. Dès lors la question se pose de savoir si un constructeur doit être
privé du bénéfice de l'art. 80 al. 3 LATC s'il se distance du gabarit initial
en reconstruisant dans un gabarit notablement inférieur (globalement) au
bâtiment qui doit être remplacé, alors que la disposition susmentionnée semble
avoir pour but principal, tout en garantissant une situation acquise, d'éviter
que le constructeur n'édifie un bâtiment sensiblement plus grand (
"...
la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial...
").
b) Dans le
cas d'espèce, le tribunal a pu constater que le bâtiment détruit avait une
conception archaïque et ne se prêterait en aucune manière à l'habitat sous
cette forme. Imposer un bâtiment de même conception et nature n'aurait aucun
sens, ce d'autant que le changement d'affectation envisagé doit être considéré
comme admissible (cf. ci-dessus, ch. 3). Il apparaît dès lors que l'exigence de
reconstruction dans le gabarit initial, posée par l'art. 80 al. 3 LATC, ne doit
pas être appliquée à la lettre; en effet, la volonté du législateur n'a
certainement pas été d'instituer un régime imposant le maintien d'un bâtiment
difficilement utilisable en fonction de son statut juridique actuel, alors
qu'il est possible de profiter de sa reconstruction pour améliorer son
intégration et le conformer à certaines règles de la zone. Il faut donc
considérer que si un écart minime par rapport au gabarit initial peut sans
autre être autorisé, des différences plus importantes, comme c'est le cas en
l'occurrence, doivent l'être également, mais à la condition qu'elles soient
compensées par des contreparties positives. De telles contreparties existent
dans le projet et peuvent être qualifiées d'importantes : comme on l'a vu, le
gabarit serait moindre; la façade est serait retirée à 3 mètres de la parcelle
Geilinger, de sorte que tant l'art. 25 RC que le droit de vue régi par les art.
13 à 16 du code rural seraient respectés; la nouvelle affectation serait
désormais conforme à la zone moyenne densité et devrait certainement entraîner
une diminution des nuisances sonores. Au vu de ces éléments, le tribunal
considère que le projet en cause doit être autorisé au regard de l'art. 80 al.
3 LATC.
5.                             La recourante
prétend encore que la municipalité aurait dû imposer un plan de quartier
englobant la parcelle du constructeur et, de ce fait, refuser le permis de
construire en application de l'art. 77 LATC.
Cette
solution ne saurait être imposée à la Commune de Lutry en dehors de la
procédure prévue par les dispositions légales en la matière (64 ss LATC). La
municipalité n'ayant ni manifesté l'intention d'établir un plan de quartier, ni
été saisie à cette fin par la requérante, c'est à juste titre qu'elle n'a pas
fait applicatin de l'art. 77 LATC. Au demeurant, force est de constater qu'un
tel plan eût dû tenir compte de la situation acquise reconnue au constructeur
par l'art. 80 al. 3 LATC.
6.                             La recourante
critique enfin l'intégration de la construction projetée, mettant en cause son
toit plat.
La visite
des lieux a permis de constater que si, dans le quartier, s'implante un bon
nombre de constructions traditionnelles (voir à ce sujet la série de
photographies annexée à l'opposition de l'hoirie Marcel, pièce 4 du dossier
municipal), il existe également à proximité, notamment au nord de la route
cantonale, plusieurs bâtiments d'habitation collective coiffés d'un toit plat.
Ainsi le quartier ne frappe-t-il pas par une homogénéité particulière. On ne
saurait donc, dans le cas particulier, faire grief à la municipalité, qui
possède un large pouvoir d'appréciation en la matière (voir notamment art. 32
al. 2 RC) d'avoir admis le type de toiture prévu; cette solution a d'ailleurs
été jugée acceptable par la Commission d'urbanisme de Lutry (cf. procès-verbal
de la séance du 9 août 1991, pièce 22 du dossier municipal).
7.                             Quant aux
places de parc extérieures, il convient de prendre acte de la déclaration de la
recourante dans sa réplique selon laquelle, suite à la modification apportée en
dernier lieu, elles ne sont plus contestées.
8.                             Vu ce qui
précède, le recours doit être rejeté.
En
application de l'art. 55 LJPA, un émolument de justice, arrêté à Fr. 2'000.--,
est mis à la charge de la recourante, Geilinger S.A.
La
municipalité et le constructeur, qui ont obtenu gain de cause avec l'assistance
d'un homme de loi, se voient chacun alloués à titre de dépens une somme de Fr.
800.--, à charge de la recourante Geilinger S.A.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté; la décision de la Municipalité de Lutry du 28 août 1991 est maintenue.
II.                      Un émolument de
justice de Fr. 2'000.-- (deux mille francs) est mis à la charge de la
recourante Geilinger S.A.
III.                     Une somme de Fr.
800.-- (huit cents francs) est allouée à titre de dépens à la Municipalité de
Lutry, à charge de la recourante Geilinger S.A.
IV.                    Une somme de Fr.
800.-- (huit cents francs) est allouée à titre de dépens au constructeur Daniel
Buche, à charge de la recourante Geilinger S.A.
mpw/Lausanne, le
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :