vd_omni · EF.1995.0011 · 1995-05-22 · fr

STOCKHAMMER Harry c/Comm. estim. fiscale de Morges | Une propriété bâtie sise en zone non constructible doit se voir attribuer pour le calcul de la valeur vénale, une surface prise en compte à titre de jardin d'agrément ou de surface de dégagement, dont le prix peut être fixé selon les normes applicables en zone constructible.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 22.05.1995 EF.1995.0011

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 mai 1995
sur le recours interjeté par
Harry
STOCKHAMMER
, représenté par l'avocat Robert Liron, à 1400
Yverdon-les-Bains,
contre
la décision rendue sur recours le 21 février
1995 par la
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges
(estimation fiscale de la parcelle no 313 de Buchillon).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. O. Liechti et M. J.Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Le recourant Harry
Stockhammer, médecin, est propriétaire, depuis 1972, d'un immeuble sis à
Buchillon, au lieu-dit
"Fin de Chanivaz"
, et immatriculé au
registre foncier sous no 313. Cet immeuble comprend une belle villa de maître,
construite dans les années 1920, un garage pour automobile avec bûcher ainsi
qu'un garage à bateau. D'une surface totale de 13'800 mètres carrés (dont 287
pour les bâtiments précités) et situé immédiatement au bord du lac, il se
présente sous la forme d'une parcelle de forme allongée, orientée nord-sud, les
bâtiments se trouvant dans cette dernière partie, à environ 40 mètres du bord
du lac.
B.                    La partie 313 a été
comprise, à la fin des années 70, dans le plan de quartier de Chanivaz dont la
légalisation a été refusée par le Conseil fédéral qui, le 17 septembre 1980, a
engagé une procédure d'expropriation en vue d'instituer des servitudes
d'interdiction de bâtir sur douze parcelles, dont celle du Dr Stockhammer. Dans
le cadre de cette procédure, celui-ci a passé avec la Confédération une
convention lui reconnaissant la faculté d'agrandir quelque peu son bâtiment au
moyen d'une annexe.
Actuellement, la
propriété du recourant est colloquée en zone de verdure selon le plan général
d'affectation de la Commune de Buchillon, approuvé par le Conseil d'Etat les 28
mars 1990 et 25 septembre 1992. Elle est dès lors inconstructible. On y accède
relativement aisément depuis l'autoroute Lausanne-Genève (sortie d'Aubonne) en
rejoignant la route cantonale no 1 puis en quittant cette dernière à la
bifurcation de Buchillon pour emprunter la route des Grands Bois qui conduit à
la ferme de Chanivaz, un chemin non goudronné d'environ 500 mètres permettant
d'arriver à la propriété. La longueur du trajet, depuis la sortie de
l'autoroute, est d'environ 3,5 kilomètres.
C.                    Dans le cadre de la
révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil
d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Morges a porté l'estimation fiscale de l'immeuble
précité de 500'000 francs (datant de 1976) à 960'000 francs. Sur recours de
Harry stockhammer, elle a confirmé cette estimation en date du 21 février 1995.
C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé
par acte du 6 mars 1995 et confirmé par mémoire du 14 mars 1995.
La commission s'est
quant à elle déterminée le 17 mars 1995, concluant au rejet du recours.
Les arguments des
parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le tribunal a
également procédé à une vision locale, le 17 mai 1995, en présence du conseil
du recourant, et des représentants de la commission et de la Municipalité de
Buchillon. A cette occasion, le recourant a produit un plan établi le 2 juin
1994 par le Bureau Gueissaz & Biner SA, géomètres, et reproduisant
notamment les limites de la forêt entourant le bâtiment appartenant au docteur
Stockhammer.
Considérant en droit:
1.                             Selon
l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles
(LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne
entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès
du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36
lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27
mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des
compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des
considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions
applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux
du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne
foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid.
4a).
3.                             Le chiffre
retenu par la commission résulte du calcul suivant:
1. Valeur de rendement: (VR)
Revenu locatif: (surface brute ECA ./.
20%)
x loyer annuel du m2 (2 x 239) - 20% = 382 m2 x 120.-                                                 Fr.                                45'840.--
1 garage auto                                                                                                                           Fr.                                  1'200.--
1 garage à bateau                                                                                                                  Fr.                                 0.--
Revenu total                                                                                                                             Fr.                                47'040.--
Taux de capitalisation: 7,5%
Valeur de rendement:
47'040 x
100
=
Fr.                              627'200.--
7,5
2. Valeur vénale (VV)
bâtiments = Cube ECA x prix au m3 ./.
vétusté
habitation: 2581 m3 x 450.- ./. 30%                                                                                     Fr.                              813'015
garage + garage à bateau: 144 m3 x 200.-
./. 30%                                                       Fr.                                20'160.--
terrain: 2300 m2 x 200.-                                                                                                          Fr.                              460'000.--
Valeur vénale                                                                                                                           Fr.                                  1'293'175.--
3. Estimation fiscale:
VR
+ VV
= arr.                                                                                     Fr.                              960'000.--
2
4.                     Seule est litigieuse en
l'espèce la prise en compte, à titre de jardin d'agrément ou de surface de
dégagement, d'une partie du terrain (2'300 mètres carrés), à laquelle a été
attribuée une valeur de 200 francs au mètre carré (aucune valeur n'a été
retenue pour le solde de la parcelle). Le recourant fait valoir à cet égard, en
substance, que l'entier de la parcelle est inconstructible, et qu'il n'est par
conséquent pas correct d'attribuer à un tel terrain une valeur de 200 francs au
mètre carré. Il conclut dès lors à ce que le montant de 460'000 francs, calculé
à ce titre par la commission, soit déduit de la valeur vénale, l'estimation
fiscale étant réduite dès lors à 730'000 francs.
Pour la commission, en
revanche, s'agissant d'un immeuble effectivement construit, l'exclusion de
toute valeur vénale du terrain ne peut s'étendre aux surfaces immédiatement
attenantes au bâtiment, effectivement utilisées par les propriétaires comme
jardin d'agrément et augmentant dans une mesure sensible la jouissance de la
propriété. Elle justifie le chiffre de 2'300 mètres en se référant au
coefficient d'occupation du sol (COS) applicable à la zone de villa A, qui est
de 1/8e (art. 20 du règlement d'affectation communale, approuvé par le Conseil d'Etat
du canton de Vaud les 28 mars 1990 et 25 septembre 1992, ci-après RAC). La
commission a ainsi multiplié par huit l'emprise au sol des bâtiments existants
(287 m2 au total) arrondissant le résultat à 2'300 mètres carrés.
5.                     Le Tribunal
administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain
dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et des possibilités
de mise en valeur économiquement et juridiquement réalisables, en relevant que
cette valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de
l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050
du 8 juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées).
En l'espèce, la
propriété du recourant est située en zone de verdure, soumise à la réglementation
des art. 30 et 31 RAC. Il en résulte effectivement qu'elle est inconstructible,
sous réserve de l'édification de petites dépendances destinées au services des
bâtiments existants, le propriétaire se voyant au surplus imposer l'obligation
de remplacer les arbres abattus même dans les parties non soumises à la
législation forestière. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la
commission a renoncé à retenir une valeur vénale pour l'ensemble de la
parcelle, et qu'elle a fort logiquement opéré une distinction entre les
surfaces immédiatement attenantes aux bâtiments, et par conséquent
effectivement utilisées par les propriétaires occupant ces derniers, et le
solde de la parcelle. On ne conçoit pas en effet que le recourant puisse
utiliser son bâtiment principal, qui est une belle maison de maître, sans
occuper les alentours immédiats pour son agrément personnel. Dans les faits, il
y a même installé une piscine légère. Les environs de la maison sont d'ailleurs
parfaitement entretenus, sous la forme d'une pelouse en gazon régulièrement
tondu.
A cela s'ajoute qu'on
ne peut pas attribuer une valeur vénale au bâtiment seul, qui n'est évidemment
pas susceptible d'être vendu sans des surfaces de dégagement d'une certaine
importance. Celles-ci comporteraient nécessairement la partie du terrain située
entre la maison et le bord du lac, parce qu'il est exclu qu'un acheteur
éventuel puisse renoncer à cela. De même, faut-il admettre que tout amateur
éventuel voudra obtenir au minimum une surface lui permettant d'avoir la
disposition de tous les bâtiments construits, y compris le garage à voiture et
le garage à bateau.
Il en résulte ainsi
qu'en tout état de cause, les surfaces nécessaires à une utilisation normale de
la propriété ne seraient pas inférieures à 2'400 ou 2'500 mètres carrés. La
position de la commission sur ce point ne peut donc qu'être approuvée.
6.                     Le recourant conteste
également la valeur admise par la commission (200 fr. le m2). Cette
argumentation ne résiste pas à l'examen.
L'immeuble du Dr
Stockhammer est une superbe propriété, avec une belle maison de maître (sans
doute déjà ancienne) située sur un grand terrain immédiatement au bord du lac,
à 20 kilomètres de Lausanne et 40 kilomètres de Genève. L'accès est aisé même
s'il faut emprunter un chemin non goudronné sur environ 500 mètres. Jouissant
d'une situation idéale, elle restera très attractive, son éventuelle mise en
vente ne pouvant manquer d'intéresser des acquéreurs. Retenir pour un terrain
jouissant de tels avantages une valeur de 200 francs au mètre carré relève dans
ces conditions d'une appréciation extrêmement raisonnable, pour dire le moins.
Le tribunal remarque d'ailleurs, à cet égard, que les instructions du
Département des finances du 31 janvier 1991 à propos de la valeur vénale des
terrains à bâtir (applicables pour les villas par renvoi des instructions du
Département des finances du 20 novembre 1992) prévoient pour les terrains pour
villas sis sur l'arc lémanique une fourchette de 200 à 600 francs le mètre
carré, précisant même que pour les immeubles immédiatement au bord du lac, ces
valeurs passent de 800 à 1'200 francs le mètre carré. C'est dire que la
commission s'en est tenue au chiffre minimal, alors qu'elle aurait fort bien
pu, sans excès de son pouvoir d'appréciation, se fonder sur le chiffre de 800
francs le mètre carré, qu'il aurait fallu sans doute tempérer pour tenir compte
de la conjoncture. Certes, les instructions du département précité ne
sont-elles que des directives administratives, qui n'ont pas force de loi et
qui ne lient pas les autorités chargées d'appliquer le droit. Il n'en demeure
pas moins que, si elles ne peuvent pas introduire des restrictions de droit
matériel ni imposer des obligations allant au-delà des exigences légales, elles
permettent la mise en place d'une pratique uniforme et égalitaire (v. par
exemple ATF 120 II 139). On peut donc certainement s'y référer lorsqu'il s'agit
de fixer des fourchettes de valeurs pour procéder, dans le cadre d'une révision
générale, à une révision de l'ensemble des immeubles du canton.
L'appréciation de la
commission en l'espèce résiste donc manifestement au grief d'abus du pouvoir
d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA).
7.                     Il en résulte que le
recours, mal fondé, doit être rejeté aux frais de son auteur débouté qui n'a
pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
rejeté.
II.                     Un émolument
de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Harry
Stockhammer.
mp/Lausanne, le 22 mai 1995
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint