vd_omni · AC.2015.0035 · 2016-06-24 · fr

MATTHEY/Municipalité de Reverolle, OKONE, BELLISARIO, ILLI | Octroi d'un permis de construire ayant pour effet de condamner deux fenêtres des voisins érigées sur le mur mitoyen avec l'immeuble des constructeurs au bénéfice d'une autorisation "à bien plaire" de la propriétaire d'alors de l'immeuble. La question de savoir si ces fenêtres peuvent ou non subsister relève du droit foncier et rural et échappe à la compétence du juge administratif (consid. 2).L'implantation des immeubles des recourants et des constructeurs se trouve en alignement par rapport à un chemin secondaire, les bâtiments étant adjacents, élevés en limite de propriété et séparés par un mur mitoyen. Il s'agit donc d'un ordre contigü au sens du règlement communal et de la jurisprudence (consid. 3).Pour le surplus, le projet n'est pas conforme à la clause d'esthétique selon la règlementation communale car il ne sauvegarde pas l'identité du bâtiment actuel, ni son intégration. Le volume intérieur est complètement reconstruit, il y a une augmentation sensible de la volumétrie et de la surface brute de plancher habitable et l'harmonie des lieux semble compromise par les nombreuses modifications des façades (consid. 4).Admission du recours et annulation du permis litigieux.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 24.06.2016 AC.2015.0035

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 24 juin 2016
Composition
Mme Mihaela Amoos Piguet,
présidente
; M. Georges Arthur Meylan et Mme
Christina Zoumboulakis, assesseurs; M. Vincent Bichsel, greffier.
Recourants
1.
Eugène
MATTHEY,
à
Reverolle,
représenté par Me Cyrille BUGNON, avocat
à Lausanne,
2.
Christine
MATTHEY,
à
Reverolle,
représentée par Me Cyrille BUGNON, avocat
à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Reverolle,
Constructrices
1.
Claudine
OKONE,
à
Reverolle,
représentée par Me Marc-Etienne FAVRE,
avocat à Lausanne,
2.
Nelly
BELLISARIO,
à
Reverolle,
représentée par Me Marc-Etienne FAVRE,
avocat à Lausanne,
3.
Yvette
ILLI,
à
Ballens,
représentée par Me Marc-Etienne FAVRE, avocat à Lausanne,
Objet
Permis de construire
Recours Eugène et Christine
MATTHEY c/ décision de la Municipalité de Reverolle du 13 janvier 2015 levant
leur opposition et autorisant la modification d'une ancienne ferme de deux
appartements et la création de trois appartements sur la parcelle n° 205,
propriété de l'hoirie de feue Isabelle Bartlomé
Vu les faits suivants
A.
Claudine Okone, Nelly Belisario et Yvette Illi sont propriétaires en
main commune (hoirie de feue Isabelle Bartlomé) de la parcelle n° 205 du
registre foncier de la commune de Reverolle. D’une surface de 35'256 m
2
,
cette parcelle est colloquée à l’ouest en zone agricole, au centre, en zone à
occuper par un plan spécial et à l’est en zone de village selon le Règlement
général sur l’aménagement du territoire et des constructions de cette commune
du 13 février 2006, entré en vigueur le 10 juillet 2007 (ci-après: RGATC). Le
projet prévoit le fractionnement de la parcelle 205 pour donner naissance à une
parcelle de 928 m
2
(ci-après: parcelle A) sur laquelle le projet
prend place, selon le plan ci-reproduit:
La future parcelle A est située à l’est en zone de
village et à l’ouest en zone à occuper par un plan spécial. Elle est bordée au
sud par la rue du Moulin (route cantonale 74d, DP 1002) et au nord par la
parcelle n° 80 du registre foncier, propriété de Christine et Eugène Matthey.
Elle est grevée de deux servitudes de passage à pied et pour tous véhicules,
situées à l’est (ID 2003/2445) et à l’ouest (ID 2003/2446) du bâtiment ECA n°
1, et constituant un chemin secondaire d’accès aux propriétés concernées,
dénommé La Ruelle. Le bâtiment ECA n° 1 a reçu la note 4 au recensement
architectural du canton de Vaud. Il est formé de deux corps de construction: au
sud, l’habitation existante (ancienne ferme coiffée d’une toiture à deux pans
dont le faîte est parallèle à la rue, d’une centaine de
m
2
repartis sur deux niveaux); à l’est, d’anciens locaux agricoles
(écurie/grange). Le pignon est de cette ferme est ajouré de six fenêtres
encadrées de molasse et de pierre de taille. La façade sud, qui longe la rue du
Moulin, comporte l'accès principal à l'ancienne habitation et quatre fenêtres
sur deux niveaux, ainsi que deux accès aux locaux agricoles. Le pignon ouest
comprend principalement une ancienne porte de grange.
Un deuxième corps de bâtiment a été ajouté en
contiguïté au bâtiment principal, à une date indéterminée, mais avant 1977,
date de la transformation de l’immeuble ECA n° 8 par Christine et Eugène
Matthey, avec lequel il est également contigu au nord. Ainsi qu’il résulte de
cette photographie,
cette annexe, servant de hangar agricole, est coiffée
d’un toit à pan unique, perpendiculaire au faîte du toit du bâtiment principal
sur lequel s’appuie sa bordure supérieure. La bordure inférieure de cette
toiture s’appuie au nord sur le sommet d’un mur érigé contre le pignon sud du
bâtiment ECA no 8. Ce pignon est ainsi dégagé dans sa partie supérieure sur une
hauteur d’environ 4.20 m selon le schéma ci-après:
B.
En 1977, Christine et Eugène Matthey ont transformé le bâtiment ECA n° 8
pour y réaliser 5 appartements. Dans le cadre de ce projet, l’architecte de
Christine et Eugène Matthey a écrit, le 25 octobre 1977, à la Municipalité de
Reverolle (la municipalité) ce qui suit :
"Le mur mitoyen qui sépare
les propriétés de M. Eug. MATTHEY et
Mme I. BARTHLOME, se trouve en plein sud. D’autre part, la partie supérieure
côté Matthey dépasse la toiture voisine.
Etant donné ces faits, mon client
aimerait créer deux fenêtres, soit une pour chaque chambre du comble donnant
sur cette façade.
Ces deux fenêtres, invisibles
depuis la route, seraient créées à bien-plaire, avec l’autorisation du voisin."
Figuraient en bas de ce courrier les signatures pour
accord de "
Mme I. BARTHLOME
" et de "
M. Eug.
MATTHEY
". Des plans y étaient joints. Par décision du 22 novembre
1977, la municipalité a autorisé la création de deux fenêtres dans les combles
sud du bâtiment ECA n° 8, sans mise à l’enquête publique, en précisant que les
plans produits par l’architecte à l’appui de sa demande faisaient partie
intégrante du permis de construire no 9 délivré le 30 août 1977 et que seuls
les plans munis du sceau de la municipalité serviraient de référence lors
d’éventuelles visites de chantier par l’Exécutif. Un permis d’habiter ou
d’utiliser n° 9 a été délivré par la municipalité le 5 mai 1981 pour l’ensemble
des transformations effectuées par Christine et Eugène Matthey.
C.
Par courrier du 28 novembre 2014, les hoirs de feue Isabelle Bartlomé se
sont adressés à Christine et Eugène Matthey en ces termes :
"Voici plusieurs années que
nous vous avons approchés pour vous signaler que nous allons mettre à l’enquête
la transformation du bâtiment no 1. Cette enquête est déposée depuis le 25
novembre.
Malheureusement nous ne sommes pas
en mesure de renouveler l’accord d’ouverture à bien-plaire de notre maman et
vous demandons de bien vouloir remettre notre mur en conformité. Donc pour être
plus clair de fermer ces deux fenêtres car nous devons utiliser notre mur
mitoyen dans son entier pour cette nouvelle construction qui va se faire comme
le bâtiment était à son origine.
Nous vous donnons un délai
jusqu’au 1
er
mars pour faire la fermeture des deux fenêtres."
D.
Le 18 juillet 2014, les hoirs de feue Isabelle Bartlomé ont adressé à la
municipalité un projet de modification d’une ancienne ferme de deux
appartements, création de trois appartements. L’enquête publique a eu lieu du
26 novembre au 25 décembre 2014 (CAMAC n° 149823). Elle a suscité plusieurs
oppositions, dont celle de Christine et Eugène Matthey du 3 décembre 2014 dans
le cadre de laquelle les intéressés s’opposaient à la fermeture des deux
fenêtres pignon sud de leur bâtiment et à la modification du tracé de la servitude
ID 2003/2466. Ils demandaient en outre que le nécessaire soit fait pour la
récupération des eaux de pluie afin d’éviter le ravinement.
Par décision du 13 janvier 2015, la municipalité a
levé les oppositions et autorisé le projet. Dans sa réponse à Christine et
Eugène Matthey, la municipalité a relevé que l’accord des propriétaires
concernés par la création des deux fenêtres pignon sud du bâtiment ECA n° 8
aurait dû faire l’objet d’une servitude de vue inscrite au registre foncier
pour qu’elle constitue une restriction au droit de bâtir (servitude négative)
et que ce litige relevait du droit privé, tout comme la modification de la
servitude ID 2003/2466. S’agissant des eaux pluviales, la municipalité s’est
engagée à inscrire dans le permis de construire l’obligation pour les
constructeurs de faire en sorte que les surfaces actuellement perméables le
restent, le matériel utilisé étant pour le surplus soumis à la municipalité
avant les travaux pour accord.
E.
Par acte de leur conseil du 13 février 2015, Christine et Eugène Matthey
ont recouru à l’encontre de cette décision par devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) en concluant à son
annulation. Ils ont essentiellement fait valoir la violation de l’art. 80 de la
loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les
constructions (LATC; RSV 700.11), la violation de la clause d’esthétique et la
protection des constructions anciennes selon le règlement communal, la
révocation sans droit d’un permis de construire valablement délivré et
l’absence de titre juridique pour la vue droite induite par la terrasse
autorisée au nord-ouest du bâtiment.
Dans sa réponse du 5 mars 2015, la municipalité a
informé au préalable la cour qu’avant toute mise à l’enquête publique, les
dossiers étaient soumis à son bureau technique ainsi qu’à la Commission
consultative d’urbanisme qui rédigeaient des rapports sur lesquels la
municipalité se fondait pour demander des corrections ou des modifications des
projets et prendre ses décisions. En l’espèce, elle avait en outre demandé un
avis juridique à l’Union des communes vaudoises (UCV) au sujet de la contiguïté
des propriétés des recourants et des constructrices et du sort des deux
fenêtres en pignon sud du bâtiment ECA n° 8. Considérant que le litige relevait
du droit privé et en l’absence d’autre grief du droit des constructions, elle avait
levé l’opposition et délivré le permis de construire sollicité.
Les constructrices se sont déterminées le 28 avril
2015, par l’intermédiaire de leur conseil. Elles ont pour l’essentiel fait
valoir que les bâtiments ECA n° 1 et 8 étaient contigus, ce qui excluait
l’application de l’art. 80 LATC. Au sujet de l’esthétique du projet, elles
estimaient que l’art. 9.3 du règlement communal était applicable et que le
projet respectait cette disposition. Elles considéraient pour le surplus que la
condamnation des deux fenêtres pignon sud du bâtiment des recourants ne
constituait pas une révocation du permis de construire de 1977, les pièces
concernées étant suffisamment éclairées naturellement par des velux et la
municipalité n’ayant pris aucune décision révocatoire en ce sens. Enfin, pour
ce qui était de l’absence de titre juridique permettant une vue droite depuis
la terrasse projetée au nord-ouest du bâtiment ECA n° 1, les constructrices
estimaient qu’il s’agissait d’un pur problème de voisinage que la municipalité
n’aurait selon elles pas à traiter dans le cadre de la délivrance d’un permis
de construire et se disaient prêtes à occulter la vue droite contestée par la
pose d’une paroi en bois ou en verre dépoli.
F.
La cour a tenu audience avec inspection locale le 5 octobre 2015. Il
ressort en particulier ce qui suit du procès-verbal établi à cette occasion:
"Invité à préciser les modifications prévues s'agissant de
l'aspect extérieur de la construction existante en regard des plans au dossier,
l'architecte des constructeurs expose que le hangar sera
«
conservé à 100
%
»
,
tant s'agissant du volume que des murs, la toiture du hangar étant en outre
rétablie
«
comme anciennement
»
. Les fenêtres seront par ailleurs
«
ajustées
»
, compte tenu
de la surélévation de la route cantonale à l'occasion de travaux de réfection -
de sorte que le rez-de-chaussée s'est retrouvé en dessous du niveau de cette
route. Le bâtiment sera pour le reste rehaussé.
La municipalité intimée relève que les murs extérieurs sont conservés
(même s'ils sont parfois rehaussés), que
«
rien n'est déplacé
»
, que les
«
limites et
volumes
»
sont respectés et que la surélévation est réglementaire. Elle rappelle
que le projet a reçu l'approbation de la Commission d'urbanisme et que son
Service technique n'a
«
rien trouvé à redire
»
.
Les constructeurs font valoir que s'ils avaient réellement eu
l'intention de procéder à une démolition/reconstruction du bâtiment plutôt qu'à
une simple modification/transformation, ils auraient eu une autre approche -
notamment s'agissant du hangar, dont le volume et la surface seront conservés
et dont l'orientation de la toiture sera rétablie dans sa configuration
d'origine.
A la question de la présidente, la municipalité intimée confirme
qu'elle considère que les bâtiments concernés sont en ordre contigu (au sens de
la réglementation communale), étant précisé qu'il existe d'autres cas sur le
territoire communal de tels ordres contigus par rapport à un chemin secondaire.
En référence aux plans au dossier, les recourants estiment que le
projet entraînera une augmentation manifeste du volume du bâtiment et se
prévalent de l'art. 9.3 RGATC; Eugène Matthey précise en outre que le toit de
l'ancien rural correspondant à l'actuel hangar n'a jamais été plus élevé que
celui de l'ancien rural contigu situé sur leur parcelle - il se situait bien
plutôt à une hauteur inférieure d'environ 60 centimètres.
La municipalité intimée relève que l'art. 9.3 RGATC fait référence à la
«
volumétrie
»
en général.
L'architecte des constructeurs soutient que, en prenant en compte le
projet dans sa totalité, le volume de la construction ne sera augmenté que de
10 % tout au plus.
Interpellée quant aux conséquences de la condamnation des fenêtres
situées en façade sud du bâtiment des recourants en cas de réalisation du
projet, la municipalité intimée se réfère à l'avis de droit rendu sur ce point
le 5 janvier 2015, à sa demande, par l'Union des Communes Vaudoises (UCV). Elle
confirme que les pièces dans lesquelles se trouvent les fenêtres concernées ne
seront dès lors plus conformes à la réglementation, étant précisé que ces
pièces comportent chacune une autre ouverture (sous forme de velux) mais de
trop petite taille en regard de leur volume.
Est évoquée la possibilité de rétablir le caractère habitable des
pièces concernées par un agrandissement des ouvertures sous la forme de velux,
le cas échéant dans le cadre d'une issue transactionnelle au litige.
L'audience est suspendue à 15h40; elle est reprise à 16h00.
La conciliation est tentée; elle n'aboutit pas en l'état.
Les recourants produisent un lot de pièces complémentaires sous
bordereau, dont les autres parties reçoivent directement copie.
L'audience est suspendue à 16h10; elle se poursuit dès 16h15 sous la
forme d'une inspection locale.
La cour procède en premier lieu à l'inspection de l'extérieur du
bâtiment faisant l'objet du projet litigieux. S'agissant de la façade est,
l'architecte des constructeurs expose que les fenêtres vont être rehaussées,
que les encadrements de fenêtres vont disparaître, que la toiture va être
rehaussée d'environ 35 cm et refaite et que le rez-de-chaussée va être rehaussé
d'environ 50 cm; s'agissant de la façade sud, il indique qu'il va être procédé
à un alignement des fenêtres et à la pose d'un
«
vitrage
»
faisant office
de
«
puit de
lumière
»
; s'agissant de la façade ouest, elle fera l'objet d'une
«
transformation
»
complète; s'agissant enfin de la façade nord, l'intéressé confirme que la
toiture prévue dépassera d'environ 1 m le bâtiment d'habitation des recourants.
La cour se rend ensuite à l'intérieur du hangar occupant la partie nord
du bâtiment. L'architecte des constructeurs relève la marque de l'ancienne
toiture sur le mur séparant ce hangar de l'habitation des recourants. Il
indique que le rez-de-chaussée de ce hangar sera conservé, qu'un étage
habitable (avec combles) sera construit et que la porte du hangar sera réduite.
La cour procède ensuite à l'inspection d'un autre petit hangar situé
dans la partie sud-ouest du bâtiment. Interpellé, l'architecte des
constructeurs indique ne pas savoir en l'état si la charpente pourra être
conservée et qu'il avisera le moment venu.
La cour se rend à l'intérieur de la partie
«
habitation
»
de la bâtisse.
L'architecte des constructeurs relève qu'il s'agit d'un sol en terre-plein.
Interpellé, il indique que le coût total des travaux litigieux s'élève à
environ 1'500'000 francs. Il confirme que le bâtiment sera isolé depuis
l'intérieur. Il précise que l'immeuble n'est plus habité depuis les années
1930; les recourants contestent ce dernier point, indiquant qu'il était encore
habité au début des années 1950 - ce que les constructeurs semblent admettre,
évoquant le logement de domestiques.
La cour procède enfin à l'inspection des chambres de l'immeuble des
recourants dans lesquelles les fenêtres en façade sud seront condamnées en cas
de réalisation du projet litigieux. Est constatée la présence des ouvertures
sous la forme de velux déjà mentionnées, dont la taille serait de 114 x 118 cm
selon l'architecte des constructeurs."
Les recourants se sont déterminés sur le
compte-rendu de l’audience le 29 octobre 2015 et les constructrices le 30
octobre 2015. La municipalité n’a pas déposé d’observations.
G.
La cour a statué par voie de circulation. Les arguments des parties
seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1.
Les recourants sont voisins directs du projet litigieux, leur bâtiment
étant contigu à celui dont la transformation est projetée. Cette transformation
implique la condamnation de deux fenêtres situées en pignon sud de leur immeuble,
de sorte qu’ils ont un intérêt personnel, actuel et digne de protection à
contester la décision entreprise; les recourants ont participé à la procédure
devant l’autorité précédente en formant opposition au projet litigieux; la
qualité pour recourir doit dès lors leur être reconnue (art. 75 al. 1 let. a de
la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD;
RSV 173.36 - applicable à la procédure de recours devant le Tribunal cantonal
par renvoi de l’art. 99 LPA-VD). Déposé devant l’autorité compétente dans le
délai prescrit par la loi, le recours satisfait par ailleurs aux autres
conditions de recevabilité (art. 76, 77 et 99 LPA-VD), de sorte qu’il y a lieu
d’entrer en matière sur le fond.
2.
Les recourants soutiennent que l’autorisation du projet litigieux, dans
la mesure où il a pour conséquence la condamnation des deux fenêtres situées en
pignon sud du bâtiment ECA n° 8, construites en 1977 au bénéfice d’un permis de
construire en bonne et due forme, équivaut à la révocation dudit permis et que
les conditions d’une telle révocation ne sont pas remplies en l’espèce. Ils se
plaignent en particulier du fait que la condamnation de ces deux fenêtres
rendrait les deux chambres concernées inhabitables car l’éclairage et
l’aération ne répondraient plus aux conditions d’habitabilité de l’art. 28 du
règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions, du 19 septembre 1986 (
RLATC; RSV 700.11.1
),
ce que la municipalité ne conteste pas.
Il n’est pas contesté non plus que le mur séparant
la propriété des recourants (au sud) de celle des constructrices (au nord) est
un mur mitoyen, situé sur la limite de propriété. Selon l’art. 10 du Code rural
et foncier (CRF; RSV 211.41), l'un des copropriétaires ne peut, sans le
consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune ouverture ou
fenêtre.
En l’espèce, l’autorisation de pratiquer les deux
ouvertures litigieuses a été donnée par feue Isabelle Bartlomé en 1977, mais à
bien-plaire, comme il ressort explicitement de la demande d’autorisation de
l’architecte des recourants de l’époque
(cf. courrier à la municipalité du 25 octobre 1977). L’autorisation de
construire consécutive à cette demande ainsi que le permis d’habitation
subséquent ont en revanche été délivrés sans condition.
Indépendamment de la conformité au droit public
d’une autorisation de construire, par hypothèse conditionnelle, et de sa
révocation éventuelle, près de quarante ans plus tard, pour motif que la
condition ne serait plus remplie, la question de savoir si les fenêtres
litigieuses peuvent ou non subsister, au vu du retrait de l’autorisation à
bien-plaire de feue Isabelle Bartlomé par ses héritiers relève avant tout du droit
foncier rural, soit du juge civil, et dépasse ainsi le cadre du litige ainsi
que la compétence du juge administratif. A supposer même qu’un procès civil
aboutisse à la condamnation des fenêtres des recourants, encore faut-il que la
municipalité retire formellement le permis d’habitation des deux chambres
concernées ou ordonne des mesures de mise en conformité sous l’angle de
l’art. 28 RLATC, par exemple, augmentation de la surface des velux existants
afin de répondre aux exigences d’éclairage et d’aération des pièces. Or, on ne
peut pas anticiper en l’état sur les décisions que la municipalité serait
amenée à prendre dans une telle hypothèse, décisions qui seraient au demeurant
susceptibles de recours, de sorte que la question sort à ce stade du cadre du
litige tel que circonscrit par la décision entreprise.
Quoi qu’il en soit, cette problématique peut
souffrir de demeurer indécise en l’espèce au vu du sort du recours (cf. consid.
4 ci-dessous).
3.
a) Les recourants soutiennent que les bâtiments ECA n° 1 et 8, bien que
se trouvant dans une "
contiguïté de fait
", ne sont pas en
ordre contigu au sens de l’art. 4.2 RGATC qui dispose que :
"Dans la zone village et dans la zone utilité publique, les bâtiments
peuvent être édifiés soit en ordre contigu, soit en ordre non contigu. L’ordre
contigu n’est toutefois admis que dans les cas suivants:
-
Lorsqu’il est existant
-
Lorsque le propriétaire voisin a déjà construit sur la
limite commune
-
Lorsque les propriétaires des biens-fonds où ils
s’exercent sont d’accord avec ce mode d’implantation
Dans les autres zones, l’ordre non contigu est la règle."
Les recourants citent la jurisprudence du Tribunal
administratif (arrêt AC.1990.7510 du 26 mars 1992, publié
in
RDAF 1992
p. 482 ss) selon laquelle l’ordre contigu se caractérise par l’implantation sur
un alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en
limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou aveugles, avec une
profondeur maximum fixée pour ces derniers et une distance fixée jusqu’à la
limite pour les façades non en limite de propriété. Une contiguïté de fait
entre bâtiments ne permet pas de conclure à l’existence d’un ordre contigu.
Ainsi, les façades doivent être implantées parallèlement à une voie publique ou
suivre un alignement. Par ailleurs, il ne peut y avoir d’ordre contigu que
lorsque les murs sont aveugles et propres à servir d’appui à des constructions
mitoyennes (arrêt AC.1990.7510 précité, consid. 2).
Les recourants en déduisent que, dès lors que la
façade sud du bâtiment ECA n° 8 est percée par les deux fenêtres
construites en 1977, il ne peut y avoir d’ordre contigu, sauf accord entre les
propriétaires concernés qui fait manifestement défaut en l’espèce. Il en
résulte selon les recourants qu’à défaut d’ordre contigu, les règles sur les
distances aux limites de propriété s’appliquent, ce qui rend le bâtiment des
constructrices non conforme à la réglementation en vigueur; le projet devrait
donc respecter les conditions de l’art. 80 LATC qui ne seraient à leur sens pas
remplies.
Selon cette disposition,
"
1
Les bâtiments
existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force
postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux
limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à
l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des
constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation
dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être
autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au
développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne
doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les
inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3
Les bâtiments en
ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone
mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas
de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la
reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans
la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les
règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
b) Cette argumentation ne résiste pas à l’examen.
Il n’est en effet pas contesté que les bâtiments ECA
n° 1 et 8 étaient en ordre contigu avant la transformation par les recourants
de leur ferme en 1977. Il s’agit donc d’un ordre préexistent au sens de l’art.
4.2 al. 1, 1
er
et 2
e
tirets, RGATC. La création de
fenêtres en pignon sud du bâtiment des recourants a pu se faire moyennant
l’accord à bien-plaire de feue Isabelle Bartlomé et n’est dès lors pas de
nature à remettre en question la contiguïté existante. Bien que la condamnation
de ces fenêtres, conformes au droit public des constructions dans la mesure où
elles ont fait l’objet d’un permis de construire en bonne et due forme, relève
avant tout, comme il a été précisé au consid. 2 ci-dessus, du droit privé, les
recourants semblent malvenus à invoquer ces ouvertures afin de contester
l’existence de l’ordre contigu dans la mesure où les hoirs de feue Isabelle
Bartlomé ont retiré formellement l’accord à bien-plaire de leur mère à ce
sujet. Dans la même mesure, il est pour le moins étonnant que les recourants
invoquent la non-règlementarité du bâtiment ECA n° 1 s’agissant de la distance
aux limites, alors que leur immeuble (ECA n° 8) se trouve dans la situation
prévue par l’art. 4.2 al. 1, 2
e
tiret, RGATC, soit celle du
propriétaire voisin qui a déjà construit sur la limite commune, et qu’ils ont
eux-mêmes bénéficié d’un permis de construire consistant en la création de cinq
appartements ainsi que de deux ouvertures dans le mur mitoyen en pignon sud de
leur ferme. On peut se demander si cette argumentation n’est pas constitutive
d’un abus de droit au sens de l’art. 2 CC.
Ainsi, force est de constater que les bâtiments ECA
n° 1 et 8 dont l’implantation se trouve en alignement par rapport à La Ruelle
et qui sont adjacents, élevés en limite de propriété et séparés par un mur
mitoyen, sont pour l’heure en ordre contigu au sens de l’art. 4.2 al. 1 RGATC
nonobstant l’existence de deux fenêtres dans le mur mitoyen dont le sort
apparaît par ailleurs dépendre d’un éventuel procès civil. Il en résulte que,
les deux bâtiments étant conformes au droit en vigueur, l’art. 80 al. 2 et 3
LATC ne s’applique pas au projet.
4.
Celui-ci doit dès lors être examiné sous l’angle de la clause
d’esthétique, soit de l’art. 86 LATC et des dispositions de la réglementation communale
en la matière.
a) D'après l'art. 86 LATC, la municipalité veille à
ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les
aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis
pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect
et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de
nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle
(al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue
d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
En l’occurrence, la réglementation communale
contient plusieurs dispositions spécifiques en matière d’esthétique et de protection
des constructions anciennes. Ainsi, on extrait du règlement communal les
dispositions suivantes :
"CONTENU                          1.2 Avec le plan général
d'affectation auquel il est attaché, le présent règlement contient les règles
applicables aux constructions et à l'aménagement du territoire de Reverolle. Il
est conçu en particulier pour :
-
reconnaître
la prédominance de l'agriculture sur la plus grande partie du territoire
communal
-
renforcer le domaine bâti du village
-
sauvegarder
et mettre en valeur les parties anciennes de la localité, les grands espaces
agricoles et viticole, les sites, la nature et le paysage en général.
PRINCIPES                         6.1 D'une façon générale, la
municipalité s'applique à promouvoir une architecture réputée de bonne qualité et
intégrée au patrimoine construit existant.
MAISON DE VILLAGE         6.2 Dans la zone village, les nouveaux
bâtiments doivent être conçus de façon à avoir respecter la typologie des
maisons de village. Les bâtiments d'habitation doivent avoir 2 niveaux apparents
au moins sur la façade la plus haute.
PRINCIPES                         9.1 Dans les limites de ses
prérogatives, la municipalité prend toutes mesures pour sauvegarder les sites
et éviter l'altération du paysage. Ainsi, les constructions, les installations
et les aménagements qui, par leur destination ou leur apparence, sont de nature
à porter atteinte à la qualité d'un ouvrage digne de protection, à l'aspect
d'un site ou au paysage en général, ne sont pas admis.
CONSTRUCTIONS               9.3  Les
constructions anciennes du territoire sont
ANCIENNES                        identifiées et évaluées par le
RECENSEMENT ARCHITECTURAL. Elles sont traitées comme suit :
-
les
constructions, ouvrages et vestiges classés monuments historiques ou portés à
l'inventaire cantonal ne peuvent être modifiés qu'en accord avec le Département
compétent du canton de Vaud
-
les
constructions ou parties de constructions remarquables ou intéressantes du
point de vue architectural ou historique doivent être conservées dans leur
intégralité. Des transformations, de modestes agrandissements, un changement
d'affectation sont toutefois possibles si ces modifications sont compatibles
avec la conservation et la mise en valeur de l'ouvrage
-
les
constructions qui, sans valeur particulière, sont bien intégrées dans une rue,
un quartier ou un groupe de bâtiments peuvent être modifiées et, pour des
raisons objectivement fondées, faire l'objet de démolition et reconstruction
pour autant que soit respecté le caractère spécifique de leur intégration
(implantation, volumétrie, matériaux, orientation du faîte) et que l'harmonie
des lieux soit sauvegardée.
La notification
du recensement architectural détermine les catégories de constructions dont il
est fait mention ci-dessus."
Selon la jurisprudence du
Tribunal fédéral, une intervention de l'autorité communale ou cantonale sur la
base de l'art. 86 LATC ou des dispositions communales de portée analogue ne
peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les
règlements communaux. Elle doit se justifier par un intérêt public
prépondérant, tel que la protection d'un site ou d'un ensemble de bâtiments
présentant des qualités esthétiques remarquables (TF, arrêt 1C_465/2010 du 31
mai 2011 consid. 3.2 et les références). A cet égard, la municipalité jouit
d’un large pouvoir d’appréciation et le Tribunal observe une certaine retenue
dans l'examen de l'esthétique ou de l'intégration, en ce sens qu'il ne
substitue pas sans autre son propre pouvoir d'appréciation à celui de
l'autorité municipale. Cet examen interviendra sur la base de critères
objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens
esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité,
inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes
éprouvés et par référence à des notions communément admises
(TF, arrêt
1C_450/2008 du 19 mars 2009; arrêts AC.2011.0065 précité et les références,
AC.2012.0388 du 28 novembre 2013 consid. 6a et les références, AC.2013.0207 du
26 novembre 2013
consid. 3a, AC.2013.0258 du 19 novembre 2013 consid. 3a).
b) En l’espèce, il n’est pas contesté que, le
bâtiment ECA n° 1 ayant reçu la note 4 au recensement architectural du canton
de Vaud, l’art. 9.3, 3
e
tiret, RGATC s’applique.
La municipalité ne s’est pas déterminée sur la
question de la conformité du projet à l’art. 9.3 de son règlement ni lors de la
levée des oppositions et de la délivrance du permis de construire, ni dans ses
écritures subséquentes, se contentant d’indiquer qu’elle soumettait tous les
projets à son bureau technique et à la Commission d’urbanisme qui rédigeaient
des rapports sur lesquels elle fondait ses décisions. Invitée à préciser sa
position lors de l’audience du 6 octobre 2015, la municipalité a relevé que les
murs extérieurs étaient conservés (même s'ils sont parfois rehaussés), que
"
rien n'est déplacé
", que les "
limites et volumes
"
sont respectés et que "
la surélévation est réglementaire
".
Elle affirme que le projet a reçu l'approbation de la Commission d'urbanisme et
que son Service technique n'a "
rien trouvé à redire
". Toutefois,
aucun rapport en ce sens concernant le projet litigieux ne se trouve au
dossier.
Or, il résulte des plans mis à l’enquête ainsi que
des constatations de la cour lors de la vision locale du 6 octobre 2015
confortées par les photographies au dossier que le projet n’est manifestement
pas conforme aux dispositions sur l’esthétique et la protection des
constructions anciennes du règlement communal.
En effet, selon l’art. 9.3, 3
e
tiret,
RGATC, qu’il s’agisse d’une transformation ou d’une démolition/reconstruction
(cette dernière ne pouvant être autorisée que pour de motifs objectifs) la
modification du bâtiment ECA n° 1 doit respecter le caractère spécifique de son
intégration dans le vieux village de Reverolle (implantation, volumétrie,
matériaux, orientation du faîte) ainsi que l’harmonie des lieux. Si
l’implantation et l’emprise au sol du bâtiment ne subissent en effet pas de
modification, sa volumétrie est augmentée de 117 m
3
SIA selon la
demande de permis de construire. Cette augmentation concerne principalement la
partie nord, soit celle abritant actuellement le hangar à pan unique qui sera
rehaussé et coiffé d’une nouvelle toiture à deux pans perpendiculaire au faîte
de la toiture actuelle du bâtiment principal et donc à la rue du Moulin et
émergeant à près de 6 m au-dessus du hangar existant. L’axe du faîte de la
ferme actuelle, toujours parallèle à la rue du Moulin serait déplacé de 2 m
vers le nord par rapport à l’existant et rehaussé de 1 m; le rehaussement côté
nord dépassera au final de près de 1.5 m le faîte du toit des recourants, alors
qu’il se trouve actuellement à 4.2 m au-dessous.
S’agissant de la sauvegarde de l’identité des
bâtiments actuels et de leur intégration, on retient dans les grandes lignes ce
qui suit :
-
En façade est, du côté de l’ancienne ferme, toutes les ouvertures
existantes, actuellement six fenêtres encadrées de molasse et de pierre de taille
sur deux niveaux et une petite fenêtre dans les combles, sont déplacées et
modifiées, l’une d’entre elles, au rez, devenant une entrée principale. Du côté
du hangar, le pignon rehaussé comme décrit ci-dessus sera pourvu au rez de deux
portes de garage; la façade sera bardée au premier étage de lames de bois
horizontales et percée de deux fenêtres de taille inégale; une ouverture sera
pratiquée sur ce pan de toit sous la forme d’un velux.
-
La façade sud, longeant la rue du Moulin, ne garde aucune des
ouvertures existantes. Elle sera en revanche percée de nombreuses ouvertures
nouvelles, dont deux grandes baies vitrées avec des petits carreaux au centre
surplombées au premier niveau de quatre fenêtres doubles accolées les unes aux
autres. A gauche et à droite de cette partie centrale quasi-entièrement vitrée
(plus de 25 m
2
), se trouvent trois fenêtres simples au rez et quatre
fenêtres doubles, accolées les unes aux autres, au premier niveau, soit un
enchainement de près de 7 m de longueur de fenêtres. Aucune de ces ouvertures
n’est de caractère traditionnel. Toujours sur la partie centrale, sur le pan de
toiture sont figurés des panneaux solaires de la même largeur que les baies
vitrées.
-
En façade ouest, comportant actuellement une porte de grange dans
la partie ferme et une autre dans la partie hangar, il ne subsiste rien de la
substance actuelle du bâtiment. Les ouvertures actuelles sont supprimées au
bénéfice de nouvelles ouvertures vitrées. Du côté de l’ancienne ferme, deux de
ces ouvertures se présentent sous forme de portes fenêtres accédant à un balcon
sur toute leur longueur et au-dessus d’une porte de garage et d’une entrée
principale; une autre sous forme de porte-fenêtre pourvue de garde-corps à
barreaux dans les combles. Dans la partie hangar, qui fait l’objet du
rehaussement côté nord avec une nouvelle toiture à deux pans perpendiculaire à
celle de la ferme actuelle, on accède au premier niveau par un escalier
extérieur arrivant sur une terrasse, située donc au nord-ouest du bâtiment, de
près de 70 m
2
; sous l’escalier, au rez, est figurée une porte de
garage de facture différente de celle prenant place sur la même façade du côté
de l’ancienne ferme. Sur le pan de la nouvelle toiture, on observe un
décrochement du toit abritant une lucarne. Aucune des nouvelles ouvertures
n’est de caractère traditionnel.
A l’intérieur, le volume est complètement
reconstruit; aucun niveau ou distribution actuelle des surfaces ne semble
conservé. A noter que, selon les indications des parties lors de l’audience du
6 octobre 2015, la ferme n’est plus habitée depuis les années 1930 ou 1950 au
mieux. La cour a par ailleurs constaté le caractère vétuste et insalubre de
l’ancienne habitation dont le sol est en terre-plein. Il est douteux que la
charpente puisse être conservée comme l’a indiqué l’architecte lors de
l’audience. Le coût de la transformation s’élève à 1'500'000 fr. selon les
précisions du même architecte. La surface brute de plancher habitable,
correspondant à l’ancienne habitation, soit quelques 100 m
2
, sera
sensiblement augmentée.
Sans qu’il y est lieu de trancher la question de
savoir si le projet litigieux constitue une modification ou une démolition/reconstruction
du bâtiment actuel, force est de constater qu’il ne respecte dans tous les cas
pas la réglementation communale en matière d’esthétique et de protection des
constructions anciennes. En particulier, l’augmentation sensible de la
volumétrie et de la surface brute de plancher habitable, le rehaussement
important du hangar avec la création d’une nouvelle toiture à deux pans de
forme et d’orientation différentes de l’actuelle, les nombreuses nouvelles
ouvertures vitrées de tailles et de formes hétéroclites, ainsi que la refonte
complète des niveaux et espaces intérieurs, font que la construction projetée
ne respecte pas le caractère spécifique de l’intégration actuelle du bâtiment
dans son environnement (zone village) et que l’harmonie des lieux semble
compromise, la nouvelle architecture n’ayant plus beaucoup de points communs
avec la typologie des maisons de village de Reverolle.
Il apparaît ainsi que la municipalité a abusé de son
pouvoir d’appréciation en autorisant le projet litigieux. Les affirmations de
l’architecte des constructrices lors de l’audience du 6 octobre 2015 selon
lesquelles "
le hangar sera conservé à 100% tant s’agissant du volume
que des murs, la toiture du hangar étant en outre rétablie comme anciennement,
les fenêtres étant ajustées compte tenu de la surélévation de la route
",
ainsi que celles de la municipalité selon lesquelles "
les murs
extérieurs sont conservés même s’ils sont parfois rehaussées
", que
"
rien n’est déplacé
", que "
les limites et volumes sont
respectés
" et que "
la surélévation est ainsi réglementaire
",
confinent à la témérité.
Au vu de ces éléments, la décision de la
municipalité du 13 janvier 2015 accordant le permis de construire litigieux
doit être annulée.
5.
Les recourants se plaignent encore du fait que la terrasse autorisée au
nord-ouest du bâtiment offre une vue droite sur leur parcelle sans respecter la
distance requise violant ainsi l’art. 14 CRF; or, en l’absence de titre
juridique autorisant cet empiètement, la municipalité aurait dû refuser cette
réalisation ou envoyer les constructrices à agir au civil pour obtenir un droit
de vue. Ils reprochent ainsi à la municipalité une violation de l’art. 104 al.
3 LATC. Les constructrices ont évoqué dans leur réponse du 28 avril 2015, la
possibilité d’installer, pour autant que besoin, une palissade en bois ou en
verre dépoli pour faire échec à la vue litigieuse. Elles ont rappelé cette
possibilité lors de l’audience du 6 octobre 2015.
Au vu du sort du recours, il n’y a toutefois pas
lieu de trancher ce grief qui devient sans objet du fait de l’annulation du
permis litigieux.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis
et la décision attaquée annulée. Les recourants, qui obtiennent gain de cause
avec le concours d’un avocat, ont droit à l’allocation de dépens, à la charge
des constructrices qui supportent également l’émolument de justice (art. 49 al.
1, 55, 91 et 99 LPA-VD; arrêt AC.2014.0422, AC.2014.0423 du 11 mars 2016
consid. 7 et les références).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Municipalité de Reverolle du 13 janvier 2015
autorisant la modification d’une ancienne ferme de deux appartements et la
création de trois appartements sur la parcelle 205 du registre foncier, propriété
de feue Isabelle Bartlomé (CAMAC n° 149823) est annulée.
III.
Claudine Okone, Nelly Bellisario et Yvette Illi, solidairement entre
elles, verseront à Christine et Eugène Matthey, solidairement entre eux, la
somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
IV.
Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge de Claudine Okone, Nelly Bellisario et Yvette Illi, solidairement
entre elles.
Lausanne, le 24 juin 2016
La présidente:                                                                                           Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit
public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi fédérale du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral (LTF;
RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113
ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.