vd_omni · AC.2004.0100 · 2004-12-27 · fr

MOFFAT, MOFFAT, MOFFAT/CHABLOZ, Municipalité de Château-d'Oex | Un fractionnement peut être constitutif d'un abus de droit lorsqu'il est artificiel et insolite et ne permet plus de concourir aux buts recherchés par le coefficient d'occupation du sol. Situation non réalisée en l'espèce par la seule réunion de deux fonds prévue par le constructeur.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.12.2004 AC.2004.0100

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 27 décembre 2004
sur le recours formé par
David et Patricia
MOFFAT
ainsi que par
Andrew MOFFAT
, domiciliés au Chalet "La
Sitelle", Le Périsset, à 1660 Château-d'Oex,
contre
la décision de la
Municipalité de Château-d'Oex
du 22 avril 2004 levant leur opposition et délivrant à
Laurent
Chabloz,
domicilié à Château-d'Oex,
le permis de construire un chalet de 4 appartements et un parking souterrain de
6 places.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; Mme Dina Charif Feller et M. Olivier Renaud, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A.                     Laurent Chabloz est
notamment propriétaire de la parcelle 3011 du cadastre de la Commune de
Château-d'Oex. Ce terrain a été classé en zone intermédiaire selon le plan des
zones communal approuvé par le Conseil d'Etat en septembre 1980, puis il a été
attribué à la zone de chalets régie par le règlement communal sur le plan
d'extension et la police des constructions, adopté avec le plan des zones communal,
puis modifié en juillet 1987 et octobre 1994 (ci-après : RPE).
La zone chalet est
destinée aux habitations genre "chalets" (art. 14 RPE) avec des
constructions en bois ou revêtues en bois sous réserve des sous-sols et
d'autres parties des bâtiments qui peuvent être construites en maçonnerie (art.
15 RPE). La distance entre un bâtiment et la limite de propriété voisine est
d'au moins 5 m. (art. 17 RPE) et la surface minimum des parcelles à bâtir est
de 800 m2, à raison d'un chalet d'habitations par 800 m2 (art. 18 RPE). La
surface bâtie ne peut excéder le septième de la surface totale de la parcelle;
mais les dépendances et les garages souterrains n'entrent pas en ligne de
compte pour le calcul de la surface bâtie, et ils peuvent être construits dans
les espaces réglementaires (art. 19 RPE). Le nombre de niveaux des habitations
de plus de 60 m2 au sol est limité à deux sous les combles, les combles et les
surcombles étant habitables. La hauteur au faîte de la façade pignon aval ou de
la façade principale ne peut dépasser le 75% de la longueur de cette façade,
mais au maximum 13.35 m. hors tout. Cette hauteur est mesurée à partir de la
cote moyenne du terrain aménagé au parement de la façade considérée jusqu'au
faîte.
B.                    Laurent Chabloz a déposé
le 12 janvier 2004 une demande de permis de construire un chalet de 6
appartements avec un parking souterrain de 6 places sur la parcelle 3011. La
demande comporte un projet de fractionnement visant à rattacher la parcelle
3011 à la parcelle 3015 pour que les deux terrains ne forment qu’un seul bien
fonds, puis à détacher une fraction de la parcelle 3015 d'une surface de 194 m2
pour inclure cette surface avec la parcelle 3011. La bande de terrain à
détacher de la parcelle 3015 est reliée à la parcelle 3011 sur une limite
commune d'environ 2 m. de large. Cette limite se situe sur la moitié d'une
servitude de passage desservant les chalets situés en amont de la parcelle
3011, notamment la parcelle 3014, constituée sous la forme d'une propriété par
étages, dont Andrew et David Moffat sont copropriétaires. La fraction à
détacher de la parcelle 3015 présente une largeur moyenne d'environ 5 m.
sur une longueur de 50 m. et va rejoindre le fond du vallon boisé d'un cours
d'eau longeant la limite sud-ouest de la parcelle 3015.
C.                                La demande
de permis de construire a été mise à l'enquête publique du 10 février au 1
er
mars 2004 et elle a soulevé de nombreuses oppositions du voisinage, notamment
les oppositions de David et Andrew Moffat. A la suite d'une séance organisée sur
place le 22 mars 2004, en présence des opposants, le constructeur Laurent
Chabloz, qui avait fait poser préalablement les gabarits, a accepté de
présenter un contre-projet abaissé d'un étage. Dans une lettre adressée le 24
mars 2004 à la municipalité, il précisait que cette modification était destinée
à sauvegarder l'harmonie des lieux et à satisfaire aux vœux des opposants, en
particulier les opposants Moffat et Marie-Jeanne Rosat. Laurent Chabloz a
déposé un nouveau dossier de plans du projet modifié, avec une hauteur réduite
de 2.50 m. et un étage de moins, ce qui réduisait le nombre de logements de 6 à
4 appartements.
A la suite d'une
nouvelle séance organisée sur place le 15 avril 2004 avec les nouveaux gabarits
du projet de construction abaissé, la municipalité a délivré le permis de
construire le 19 avril 2004 et elle a levé les oppositions.
D.                    David et Andrew Moffat
ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif les 10 et 11
mai 2004. Ils critiquent notamment le rattachement de la fraction de la
parcelle 3015 au terrain du constructeur ainsi que l'intégration du chalet
projeté dans le site.
La municipalité s'est
déterminée sur le recours le 10 juin 2004 en concluant à son rejet. Le
constructeur s'est également déterminé sur le recours le 17 mai 2004, en
indiquant qu'il avait fait un effort particulier en abaissant le chalet d'un
niveau et qu'il disposait de 3 clients prêts à signer une promesse de vente
pour autant que la construction puisse être achevée pour Pâques 2005. La possibilité
a été donnée aux recourants de déposer un mémoire complémentaire.
E.                    Le tribunal a tenu une
audience à Château-d'Oex le 9 juillet 2004 et il a procédé à une visite des
lieux en présence des parties. Les gabarits posés sur la parcelle 3011 montrent
le volume du premier projet mis à l'enquête publique avec deux niveaux sous la
corniche (et 6 appartements), et le volume du projet modifié avec un étage de
moins (4 appartements). Le tribunal s'est déplacé ensuite sur la fraction de la
parcelle 3015 à rattacher à la parcelle 3011; il a constaté que cette bande de
terrain se situe sur un autre versant du vallon et qu'une partie est aménagée
en jardin potager pour les habitants du chalet voisin à l'est (parcelle 2596 de
Louise Volenweider). Le tribunal s'est en outre déplacé au rez-de-chaussée de
la parcelle 3014 puis sur la terrasse au premier étage du chalet construit sur
ce terrain. Il a constaté que le niveau du faîte abaissé améliorait notablement
la vue des recourants par rapport au premier projet de 6 appartements.
Au terme de
l'audience, des pourparlers ont été engagés entre les parties en vue d'une
éventuelle vente de la parcelle 3011 aux recourants. Les parties ont informé le
tribunal le 30 juillet 2004 de l'échec des pourparlers ainsi engagés.
Considérant en droit:
1.                     Les recourants
critiquent le rattachement de la fraction de la parcelle 3015 à la parcelle
3011 pour satisfaire aux exigences réglementaires concernant le coefficient
d'occupation du sol.
a) La loi vaudoise sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985
(ci-après : LATC) ne définit pas la notion de coefficient d'occupation du sol
qui est simplement mentionnée à l'art. 48 al. 3 LATC. Il ressort de l'art. 47
al. 1 LATC que le législateur cantonal a délégué aux communes la compétence de
fixer de manière précise dans leurs plans et règlements d'affectation les
prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol, par quoi il faut
entendre également la définition du coefficient d'occupation du sol (arrêt AC
1999/0213 du 27 avril 2001). Le coefficient d'occupation du sol (COS), ou
indice d'occupation du sol (IOS) indique la proportion de la surface occupée
par les bâtiments sur un terrain donné. Il a pour fonction d'assurer une
limitation de l'emprise des constructions sur les parcelles en maintenant des
espaces non construits de verdure, autour de chaque bâtiment; il permet donc
d'assurer à la fois des conditions d'aération et d'ensoleillement des bâtiments
en limitant la densité de la surface construite au sol dans une zone déterminée
et en maintenant une proportion de surface verte(voir notamment
Jean-Luc Marti
, Distance, coefficient
et volumétrie des constructions en droit vaudois, p. 151-152). Le coefficient
ou l'indice d'occupation du sol assure une fonction importante d'aménagement du
territoire en influençant sur la structure, la trame et la forme urbaine d'un
quartier donné et il permet aussi de définir ou de maintenir les
caractéristiques du tissu bâti.
b) Le droit cantonal
ne précise pas quelles sont les surfaces qui doivent être prises en compte pour
déterminer la surface bâtie d'un projet de construction ni les critères pour
calculer la surface de la parcelle à prendre en considération. Le règlement
communal apporte certaines précisions pour le calcul de la surface bâtie en ce
qui concerne les dépendances et les garages souterrains mais il ne dit rien
pour le calcul de la surface de la parcelle. C'est donc en fonction des buts
poursuivis par le coefficient ou l'indice d'occupation du sol qu'il faut déterminer
si la fraction de la parcelle 3015 à rattacher à la parcelle 3011 peut être
prise en considération. A cet égard, la jurisprudence fédérale précise que les
règles sur la distance aux limites et sur la densité des bâtiments organisent
la relation spatiale existant entre le bâtiment et le terrain. Elles exercent
ainsi un effet direct sur l'implantation du bâtiment dans la zone considérée
compte tenu de la forme de la parcelle. La conjonction de ces règles suppose
donc que la parcelle présente une forme telle que les normes fixées puissent
s'appliquer sans aboutir à un résultat étranger aux buts pour lesquels elles
ont été édictées. Dans ce sens, ces prescriptions ont aussi une influence
indirecte sur le périmètre des biens-fonds qui ne peut être modifié lorsque les
dispositions en cause risquent d'être violées. L'art. 83 LATC interdit
d'ailleurs tout fractionnement ou toute modification de limite d'une parcelle
ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire; il est vrai que
cette disposition prévoit la possibilité de demander une dérogation à ce
principe en déposant au registre foncier une réquisition de mention signée de
la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de
la zone. Mais le fractionnement ne doit pas entraîner une division insolite des
biens-fonds et il ne doit pas avoir pour effet de corriger de manière
artificielle les atteintes aux règles de la zone apportées par un
fractionnement ou une modification de limite (RDAF 1990, p. 79). Aussi, parmi
les différents objectifs recherchés par les coefficients qui fixent le rapport
entre la surface bâtie de la construction et son environnement direct, il faut
mentionner l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et des
espaces communs tels que les places de jeux; le coefficient ou l'indice
d'occupation du sol doit ainsi garantir des dégagements suffisants par rapport
à l'importance de la construction et de son emprise au sol (ATF non publié
rendu le 10 décembre 1986 en la cause F contre M).
c) La surface bâtie du
projet contesté s'élève à 200.85 m2 selon les indications mentionnées dans le
formulaire de la demande de permis de construire; la parcelle doit donc
présenter une surface minimale de 1405.95 m2 pour observer le coefficient
d'utilisation du sol d'un septième fixé par l'art. 19 RPE. La surface de la
parcelle 3011, de 1241 m2, est donc insuffisante pour respecter cette
exigence ; il manque environ 165 m2. Le constructeur entend rattacher au
bien-fonds la bande de terrain qu'il veut détacher de la parcelle 3015 pour
satisfaire à l'exigence réglementaire. Il se pose la question de savoir si
cette bande de terrain, d'une longueur de 50 m. et dont la largeur à chacune
des extrémités est de l'ordre de 2 m., pour atteindre un peu plus de 5 m. au
point le plus large, est utilisable pour le chalet projeté sur la parcelle 3011
et si elle sert aux buts recherchés par le coefficient d'occupation du sol
(aménagement d'espaces suffisants autour du chalet pour les prolongements
extérieurs des logements, l'aménagement de places de jeux etc.). La fraction de
la parcelle 3015 est en effet éloignée du chalet prévu sur la parcelle 3011,
sur un autre compartiment du territoire mais elle peut notamment être utilisée
comme jardin potager, comme c’est le cas actuellement pour les habitants du
chalet construit sur la parcelle voisine n° 2596.
d) Toutefois, pour
interdire la prise en compte de cette surface dans le calcul du coefficient
d'occupation du sol, il faudrait que l’opération soit constitutive d’un abus de
droit, qui trouve également son application en matière de droit public cantonal
(André Grisel, Traité de droit administratif vol I p. 397). Il faut du point de
vue de l’aménagement local, que le  fractionnement projeté apparaisse
artificiel et insolite. Même si des formes tourmentées ne sont pas rares en
raison de la topographie des lieux ou d’un découpage ancien, il faut que le
bien fond présente une certaine unité qui doit apparaître plus ou moins
aisément à l’observation des lieux et à la lecture des plans. En l’espèce, il
est prématuré d’opérer directement le rattachement d’une fraction de la
parcelle 3015 à la parcelle 3011. Le constructeur a de toute manière prévu de
regrouper dans une première étape les deux parcelles 3011 et 3015 et c’est
seulement lorsque la municipalité sera en présence d’un projet concret sur la parcelle
3015 qu’elle pourra statuer sur le fractionnement envisagé ; le
constructeur pouvant par ailleurs aussi constituer un propriété par étage
permettant de tenir  compte de l’ensemble des deux biens fonds dans le calcul
du coefficient d’occupation du sol. C’est aussi sur la base d’un projet
concret  de mise en valeur de la parcelle 3015, que le constructeur pourra
déterminer quelle sera la fraction de ce terrain qu’il convient de rattacher à
la parcelle 3011 pour que l’aménagement des espaces extérieurs puisse
s’organiser de manière conforme aux objectifs recherchés par le coefficient
d’occupation du sol.
Le recours doit donc
être très partiellement admis sur ce point en ce sens que le projet de
fractionnement soumis à l’approbation de la municipalité en application de
l’art. 83 LATC est limité la réunion des parcelles 3011 et 3015. Une telle
solution n’est d’ailleurs pas contraire au principe de proportionnalité qui
impose à la municipalité, lorsque plusieurs mesures permettent d’atteindre
l’objectif visé, d’appliquer celle qui lèse le moins les intéressés (art. 4
LATC).
2.                     Les recourants
contestent aussi l'intégration du chalet projeté dans l'environnement.
a) L'art. 50 RPE
prévoit que la municipalité interdit les installations dont l'architecture ou
l'exploitation ne sont pas en harmonie avec le site ou le quartier, ou sont de
nature à causer une gêne sensible au voisinage (al. 2). Ainsi, les
constructions, agrandissements, transformations de toutes espèces, les crépis
et les peintures, les affiches, etc., de nature à nuire au bon aspect d'un lieu
sont interdits (al. 3).  Cette formulation est comparable à celle de l'art. 86
LATC, dont la teneur est la suivante :
"La municipalité veille à ce que les
constructions, quelles que soient leurs destinations, ainsi que les
aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural
satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
Elle refuse le permis pour les constructions ou
les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un
site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un
édifice de valeur historique, artistique ou culturelle."
b) Un projet de
construction peut être interdit sur la base de ces dispositions même s'il est
conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont applicables en
matière de police des constructions. Mais il faut que les possibilités de
construire réglementaires apparaissent déraisonnables et irrationnelles; tel
est par exemple le cas lorsque le projet de construction est de nature à porter
atteinte à un site digne de protection ou que sa réalisation peut mettre en
péril les qualités esthétiques remarquables d'un bâtiment ou d'un ensemble de
bâtiments (ATF 114 I a 346 consid. b; 101 Ia 223 consid. 6c). L'autorité
communale dispose à cet effet d'un pouvoir d'appréciation relativement
important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le pouvoir d'examen du tribunal
est limité à un contrôle en légalité de la décision communale (art. 36 lit. a
LJPA). Cependant, lorsque la clause générale d'esthétique n'a pas pour seul but
d'assurer l'intégration de nouvelles constructions et donne un contenu concret
à la réglementation de la zone, par exemple lorsque le règlement communal ne
comporte pas de dispositions sur la longueur ou la hauteur des bâtiments, le
pouvoir d'examen du tribunal s'étend à l'opportunité en application de l'art.
33 al. 3 let. B LAT (voir notamment les ATF 118 Ia 235 consid.
1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid.
1b 1 ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b et l'arrêt TA AC 94/0062 du 9
janvier 1996 consid. 3 c aa/c bb p. 9 à 10). Le libre pouvoir d'examen ne
permet toutefois pas au tribunal de substituer sa propre appréciation à celle
de l'autorité communale : il implique seulement de vérifier si l'autorité de
première instance est restée dans les limites d'une pesée correcte et
consciencieuse de tous les intérêts à prendre en considération (voir ATF 114 Ia
247/248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).
La réglementation
communale détermine avec précision les dimensions maximales des constructions
de sorte que la clause d'esthétique a pour seul but d'assurer l'intégration des
constructions. Le pouvoir d'examen du tribunal est donc limité à un contrôle en
légalité de la décision municipale sur ce point. Il ne peut substituer son
appréciation à celle de l'autorité intimée et il doit seulement vérifier si
elle a tenu compte de tous les intérêts à prendre en considération et il
n'intervient que si elle n'a pas tenu compte d'intérêts importants, ou encore,
les aurait appréciés de façon erronée (voir les arrêts TA AC 2001/0220 du 17
juin 2004, RE 2001/0027 du 12 octobre 2001, consid. 2b; voir aussi les
arrêts RE 2000/0017 du 14 août 2000, RE 2000/0037 du 18 janvier 2001, RE
1999/0005 du 16 avril 1999, RE 1999/0014 du 14 juillet 1999, ainsi que ATF
non publié rendu le 11 novembre 1998 dans la cause M. c/OFDEE consid. 2a).
c) En l'espèce,
l'inspection locale a démontré que le quartier du Périsset présentait un
certain charme par la construction de chalets dont la hauteur est, pour la
plupart, limitée à un niveau habitable sous les combles. Ce quartier est situé
en périphérie de la zone à bâtir communale mais il se trouve aussi en liaison
avec d'autres constructions plus importantes en direction du nord-est,
notamment avec une zone de constructions d'utilité publique. Le gabarit prévu
par la zone de chalets permet la réalisation de deux niveaux au-dessous de
l'étage des combles, et donne ainsi des possibilités de construire plus
importantes que le milieu bâti existant dans le secteur considéré; mais le
tribunal ne saurait considérer que ces possibilités apparaissent déraisonnables
et irrationnelles. Une intervention de l'autorité de recours sur la base de l'art.
86 LATC ne peut en effet s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi
elle-même et par les règlements communaux. Ce sont en effet ces textes qui
définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités. S'il
faut admettre que les plans des zones ont un caractère de généralité qui met
obstacle à ce qu'ils prennent en considération toutes les situations
particulières d'une portion restreinte du territoire, les buts qu'ils
poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte de ces
situations. Ainsi, lorsqu'un plan des zones prévoit que des constructions d'un
certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une
interdiction de construire basée sur l'art. 86 LATC en raison du contraste que
formerait par son volume le bâtiment projeté avec les constructions voisines ne
peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Tel est le cas
lorsqu'il s'agit de protéger un site ou un ensemble de bâtiments présentant des
qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'immeuble projeté ou que
mettrait en péril sa construction (ATF 101 I a 213, consid. 6c, p. 222-223). En
l’espèce, le bâtiment projeté s'intègre dans le tissu existant formé par les
constructions voisines et s'harmonise par son gabarit dans l'environnement
construit. Les conditions d'une interdiction de construire fondée sur l'art. 86
LATC ne sont donc pas réunies et le grief des recourants doit être rejeté sur
ce point.
3.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours n’est que très partiellement
admis ; la décision attaquée est réformée en ce sens que l’entrée en force
du permis de construire est subordonnée à la réunion des parcelles 3011 et
3015. Compte tenu des circonstances, le tribunal estime qu’il y a lieu de
partager les frais de justice, arrêtés à 2'000 fr., à parts égales entre le
constructeur et les recourants (art. 55 al. 3 LJPA). Il n'y a en outre pas lieu
d'allouer de dépens.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
très partiellement admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de Château-d'Oex du 19 avril 2004 délivrant le permis de
construire et levant l'opposition des recourants est réformée en ce sens que
l’entrée en force du permis de construire est subordonnée à la réunion des
parcelles 3011 et 3015 ; elle est maintenue pour le surplus.
III.                     Un émolument
de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge des recourants David et
Patricia Moffat et Andrew Moffat, solidairement entre eux.
IV.                    Un émolument de
justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge du constructeur Laurent
Chabloz.
V.                     Il n'est pas
alloué de dépens.
Lausanne, le 27 décembre 2004
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint