vd_omni · AC.2025.0252 · 2025-10-02 · fr

A.________/Municipalité de Lutry | Après que la CDAP a confirmé l'ordre de remise en état d'un garage souterrain (suppression de 4 places de parc; AC.2023.0295 du 7 mai 2025), la municipalité a imparti un délai au 15 octobre 2025 aux propriétaires des lots PPE pour exécuter les travaux. Rejet du recours, manifestement mal fondé, d'une des propriétaires, le délai d'exécution n'étant pas contraire au principe de la proportionnalité.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.10.2025 AC.2025.0252

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
2 octobre 2025
Composition
M. André Jomini,
président
; M. Bertrand Dutoit et Mme
Fabienne Despot, assesseurs; Mme Marlène Antonioli, greffière.
Recourante
A.________,
à ********, représentée
par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Lutry,
représentée par Me Jean-Samuel LEUBA, avocat à
Lausanne.
Objet
Remise en état
Recours A._______ c/ décision de la Municipalité de Lutry
du 7 juillet 2025 (nouveau délai pour la mise en conformité d'un garage).
Vu les faits suivants:
A.
Le 8 juin 2009, la Municipalité de Lutry (ci-après: la municipalité) a
délivré à A._______ un permis de construire pour réaliser, sur la parcelle n
o
4117 du registre foncier classée en zone d'habitation,
deux bâtiments
abritant respectivement quatre et cinq logements (surface brute utile des
planchers: 1'058 m² au total), avec un garage enterré de 12 places pour
automobiles et une place de stationnement extérieure.
B.
Le 16 décembre 2009, une propriété par étages a été constituée sur la
parcelle n
o
4117 (ci-après: la PPE B._______). Elle est divisée en
neuf parts de copropriété ou lots. A._______ est propriétaire des lots 4117-8
et 4117-9 et bénéficie d'une servitude d'usage des places de parc intérieures n
os
5
et 6 selon le plan des servitudes du 26 novembre 2013. Les autres lots
appartiennent à des tiers.
C.
Sans qu'aucune autorisation n'ait été sollicitée auprès de la
municipalité, l'ordonnancement intérieur du sous-sol a été modifié par rapport
aux plans mis à l'enquête publique, en ce sens que les espaces dédiés à
l'origine aux outils de jardin, motos, vélos et poussettes ont été supprimés au
profit de surfaces supplémentaires pour le stationnement de véhicules à quatre
roues. Le garage souterrain finalement réalisé comprend ainsi 4 places de
stationnement avec une largeur de 5 m (places n
os
1, 2, 3 et 4), 2
places avec une largeur de 5,7 m (places n
os
5 et 6 attribuées
à A._______) et 6 places ordinaires, larges de 2,5 m. Les places élargies
peuvent accueillir deux automobiles.
Le 16 septembre 2014, les propriétaires de lots de
la PPE au bénéfice d'une servitude d'usage sur des places de stationnement
élargies ont adressé à la municipalité une demande de régularisation exposant
notamment que la transformation du garage était sans influence sur l'extérieur
de l'immeuble. Par décision du 6 novembre 2014, la municipalité a refusé cette
demande de régularisation. Elle a en substance considéré que chacun des
six emplacements élargis devait être traité comme deux places de stationnement,
de sorte que le garage souterrain comprenait 18 places de stationnement,
ce qui était incompatible avec les réglementations cantonale et communale.
Agissant conjointement, A._______ et les autres
propriétaires de lots de la PPE au bénéfice de places de stationnement
élargies, ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).
La cause a été suspendue du mois de septembre 2015
au mois d'avril 2018. Les recourants ont alors expliqué qu'à la suite d'un
transfert de surface convenu avec la propriétaire de la parcelle voisine, la
surface brute de plancher utile de la parcelle n
o
4117 était
dorénavant de 1'158 m
2
; cela leur permettait d'aménager 14 cases de
stationnement, au lieu des 12 places initialement projetées. Le 8 mai 2018,
reconsidérant en partie sa décision du 6 novembre 2014, la municipalité a
indiqué qu'un garage de 14 cases (de largeur ordinaire) était admissible;
il était cependant refusé d'augmenter à 18 le nombre des places de
stationnement autorisées, comme le souhaitaient les recourants.
Par arrêt du 10 décembre 2019 (AC.2014.0413), la
CDAP a rejeté le recours. Elle a en substance considéré qu'il n'y avait pas de
circonstances particulières permettant de dépasser le nombre de places de
stationnement autorisé par la municipalité, lequel avait été calculé - vu
l'art. 45 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement
du territoire (RCAT) - conformément à la norme de l'Association suisse des
professionnels de la route et des transports (norme VSS) n° 640 281. La
CDAP a précisé que la remise en état devrait en particulier garantir
suffisamment d'espace pour les poussettes et les deux roues (avec ou sans
moteur). Elle a ajouté que les frais pour la remise en état seraient minimes et
ne nécessiteraient pas de grands travaux (séparation/cloisonnement des espaces
non dédiés aux stationnement de voitures – consid. 5c de l'arrêt).
Saisie de deux recours en matière de droit public
déposés contre cette décision, la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral
les a rejetés par arrêt du 7 octobre 2020 (1C_38/2020, 1C_39/2020).
D.
Par des décisions du 14 août 2023 communiquées à l'administratrice de la
PPE B._______, ainsi qu'à chaque propriétaire des différents lots de cette PPE,
la municipalité a statué qu'il convenait de mettre en conformité le garage et
partant, de limiter le nombre de places de stationnement pour véhicules
automobiles à 14. Elle leur a imparti un délai au 31 octobre 2023 pour
régulariser la situation et donc, supprimer les places excédentaires dans le
garage, tout en précisant que "
cela nécessite
les aménagements
prévus dans le projet qui avait été autorisé. Ces aménagements doivent rendre
indisponibles les places de stationnement excédentaires
". La
municipalité a ajouté qu'à défaut de mise en conformité dudit garage dans le
délai précité, elle ferait procéder aux travaux nécessaires par une entreprise
tierce, aux frais des copropriétaires de la PPE.
E.
Le 14 septembre 2023, A._______ a recouru devant la CDAP contre la
décision de la municipalité du 14 août 2023. Cette société demandait qu'un
délai au 31 août 2024 lui fût imparti pour procéder à la remise en état (cause
AC.2023.0294).
Le juge instructeur a rayé cette cause du rôle par
une décision du 12 septembre 2024, considérant que le recours était devenu sans
objet le 31 août 2024 – ce que A._______ avait préalablement admis.
F.
Deux autres propriétaires de lots de la PPE ont recouru contre la
décision de la municipalité du 14 août 2023 (causes jointes AC.2023.0295 et
AC.2023.0307).
La CDAP a rejeté ces recours par un arrêt rendu le 7
mai 2025. Elle a confirmé l'ordre de remise en état prononcé le 14 août 2023
par la municipalité, cette autorité étant chargée de fixer un nouveau délai
d'exécution (ch. I et II du dispositif). Les considérants de l'arrêt comprennent
les passages suivants:
"2.          a) L'ordre donné
le 14 août 2023 par la municipalité aux copropriétaires du garage (partie
commune de la PPE), singulièrement aux bénéficiaires de servitudes d'usage de
places de stationnement, est une décision relative à l'exécution d'une première
décision municipale, constatant la non-conformité de certains aménagements
intérieurs et refusant, après une pesée des intérêts, de les régulariser. Cette
première décision, rendue le 6 novembre 2014, a été confirmée par la CDAP (le
10 décembre 2019) et le Tribunal fédéral a validé ce jugement (le 7 octobre
2020). La CDAP est actuellement saisie de recours dirigés contre des
décisions d'exécution de l'ordre de remise en état. Selon la
jurisprudence, le recours à ce stade ne permet pas de remettre en cause la
décision de base, définitive et exécutoire, sur laquelle elle repose.
[…]
La contestation porte donc uniquement sur
la question de savoir si les modalités d'exécution sont compatibles avec la
décision de base et si elles sont en tant que telles conformes au droit fédéral
et au droit cantonal.
b-c)
[…]
3.            Les recourantes se
plaignent d'une violation du droit d'être entendu, parce que la municipalité ne
les a pas invitées à se déterminer avant de leur adresser l'ordre de remise en
état.
La décision ordonnant la remise en état des lieux était prévisible,
après les arrêts de la CDAP et du Tribunal fédéral. Il ne se justifiait plus de
donner aux copropriétaires l'occasion de s'exprimer au sujet du nombre de
places de parc admissibles dans leur garage, la question ayant été tranchée
définitivement. Les arrêts précités contenaient déjà certaines considérations
sur la remise en état. En statuant formellement sur ce point le 14 août 2023,
la municipalité a pris les mesures qu'impliquaient les actes précédents d'une
procédure administrative au cours de laquelle les recourantes ont
régulièrement pu défendre leur point de vue.
[…]
4.            Les recourantes font
valoir que l'ordre de remise en état aurait dû être dirigé exclusivement contre
B.________.
Selon l'art. 105 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement
du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), la municipalité est
en droit de  faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier,
aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux
prescriptions légales et réglementaires. La jurisprudence retient que le texte
légal fait en réalité obligation à l'autorité d'ordonner la remise en état
quand les conditions de l'art. 105 LATC sont remplies (AC.2023.0135 du 28 juin
2023 consid. 2 et la réf. cit.).
En l'occurrence, la municipalité a adressé sa décision ordonnant la
remise en état du garage souterrain à plusieurs propriétaires de lots de la
PPE. Les recourantes, de même que B.________, sont copropriétaires de
cette partie commune du bâtiment; elles bénéficient par ailleurs d'un
droit d'usage sur les places de parc doubles ou élargies, droit garanti par une
servitude. B.________ ne conteste plus actuellement l'ordre de remise en
état; cela ne garantit pas l'exécution effective de cette mesure par
l'ensemble des copropriétaires au bénéfice de servitudes d'usage de places de
stationnement. La décision visant les deux recourantes n'est pas devenue sans
objet et la municipalité demeure fondée à prendre des mesures d'exécution
visant d'autres copropriétaires.
Pour qu'un ordre de démolition ou de remise en état puisse être
exécuté, il est nécessaire qu'il soit adressé à celui qui a la maîtrise
effective sur l'immeuble, en d'autres termes, en principe, le propriétaire –
d'où la formulation de l'art. 105 al. 1 LATC. Fréquemment, le propriétaire
foncier au moment où l'autorité exige la remise en état est la personne qui
était déjà propriétaire de l'immeuble lorsque les travaux de construction
ont été réalisés, voire au moment où l'autorisation de construire a été demandée
(lorsque la remise en état est ordonnée en raison d'une exécution des travaux
non conforme à ce qui avait été autorisé). Dans cette situation où l'autorité
vise exclusivement à assurer la bonne application du droit de l'aménagement du territoire
et des constructions, il n'y a aucune nécessité de prévoir un autre
destinataire que le propriétaire foncier pour l'ordre de remise en état. Si ce
dernier estime que l'irrégularité ne lui est pas imputable mais qu'elle résulte
d'une faute d'un tiers (promoteur, entrepreneur ayant mal exécuté les travaux,
par exemple), il lui incombe de régler ces questions dans le cadre des rapports
de droit privé. L'autorité chargée de la police des constructions n'a pas à
examiner ces questions de responsabilité (cf. notamment AC.2022.0428 du 12
juin 2024 consid. 2d et les réf. cit.).
En l'espèce, un ordre de remise en état pouvait donc être notifié aux
deux recourantes. La municipalité pouvait laisser aux copropriétaires le soin
de déterminer comment, concrètement, ils entendaient exécuter cet ordre. En
d'autres termes, cette autorité pouvait s'abstenir d'examiner les rapports
internes au sein de la PPE.
5.            Les recourantes se
plaignent d'une violation de la garantie de la propriété en invoquant le
principe de la proportionnalité.
Lorsqu'une construction déjà réalisée contrevient à la réglementation
et ne peut par conséquent être autorisée a posteriori, cela ne signifie
pas encore qu'elle ne puisse pas être utilisée, ni que l'état antérieur doive
nécessairement être rétabli. Le principe de la proportionnalité doit être
respecté (art. 36 al. 3 Cst. en relation avec l'art. 26 al. 1 Cst.). Ce
principe proscrit toute restriction allant au-delà du but visé; il exige un
rapport raisonnable entre ce but et les intérêts publics ou privés compromis.
Aussi l'autorité renonce-t-elle à exiger la remise en état lorsque celle-ci ne
revêt pas d'intérêt public ou lorsque les dérogations aux règles sont mineures.
Il en va de même lorsque le maître de l'ouvrage a pensé de bonne foi faire un
usage correct de l'autorisation reçue, pour autant que le maintien de la
situation illégale ne contrevienne pas à d'importants intérêts publics. Dans ce
contexte, la bonne foi de l'administré est un élément qui entre dans la
pesée des intérêts, mais il n'est pas seul décisif.  Même un constructeur qui
n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de la proportionnalité.
Toutefois, celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à
ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que
d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid.
4a; TF 1C_86/2024 du 24 octobre 2024 consid. 4.1; AC.2024.0188 du 19
février 2025 consid. 5; AC.2024.0176 du 5 février 2025 consid. 3 et les
réf. cit.).
En l'occurrence, l'ordre de remise en état consiste à supprimer quatre
places de parc dans un garage souterrain. Comme cela avait déjà été relevé dans
l'arrêt de la CDAP AC.2014.0413 du 10 décembre 2019, cette remise en état
ne devrait pas nécessiter des mesures constructives importantes
(séparation/cloisonnement des espaces non dédiés aux stationnement de
voitures), si bien que le coût de cette remise en état devrait rester faible,
ce que les recourantes ne contestent pas. La CDAP n'a aucun motif de faire une
autre appréciation de la situation dans le présent arrêt. On ne voit pas quelle
mesure moins incisive aurait pu être ordonnée. La décision entreprise respecte
ainsi le principe de la proportionnalité.
[…]
7.            Les considérants qui
précèdent conduisent au rejet des recours, mal fondés, et à la confirmation de
l'ordre de remise en état signifié aux deux recourantes. Comme le délai
d'exécution, au 31 octobre 2023, est échu, il incombera à la municipalité de rendre
une décision d'exécution complémentaire, limitée à la fixation d'un nouveau
délai. L'avertissement selon lequel, à défaut de mise en conformité dans le
délai fixé, la municipalité fera procéder aux travaux nécessaires par une
entreprise tierce, aux frais des copropriétaires de la PPE, figure déjà dans
les décisions du 14 août 2023. Cette clause relative à l'exécution par
substitution doit elle aussi être confirmée
. […]"
A la requête des recourantes, le juge instructeur
avait convoqué les parties, ainsi que A._______, à une audience de conciliation
le 21 novembre 2024 et la procédure avait ensuite été suspendue de façon à
permettre aux intéressées d'étudier une solution transactionnelle. Cela n'a pas
abouti. L'arrêt du 7 mai 2025 a été notifié à A._______.
G.
Le 20 mai 2025, la municipalité a adressé à A._______ et aux autres
copropriétaires une décision exigeant la mise en conformité des places de parc
dans le garage de la PPE d'ici au 15 juillet 2025.
La communauté des copropriétaires ainsi que la
propriétaire d'un lot, agissant par l'intermédiaire d'un avocat commun, ont
demandé le 20 juin 2025 à la municipalité de reconsidérer sa décision.
Le 7 juillet 2025, la municipalité a accepté la
demande de reconsidération et, reformulant sa décision (décision "fixant
le délai d'exécution"), elle a ordonné les mesures suivantes:
"
1.
Suppression de quatre places de stationnement par des aménagements
constructifs pérennes empêchant l'utilisation comme place de parc pour véhicule
des doubles places n° 5 et 6 du plan de servitude du 26 novembre 2013.
2.            La suppression de
ces quatre places de stationnement et les aménagements nécessaires devront être
réalisés d'ici au 15 octobre 2025 au plus tard.
3.            Dans le même délai,
les inscriptions et plans du Registre foncier devront être modifiés pour
intégrer la suppression des quatre places de parc. Les inscriptions et plans au
Registre foncier devront donc être en parfaite conformité avec les décisions
rendues par la CDAP dans son arrêt du 7 mai 2025.
4.            Dans le délai fixé
au 15 octobre 2025, devront être transmis à la Municipalité des plans précis
des aménagements réalisés ainsi qu'une copie des documents déposés au Registre
foncier. La Municipalité procédera ensuite à une visite des lieux.
A défaut de la parfaite exécution
des éléments qui précèdent, la Municipalité fera procéder aux travaux
nécessaires par une entreprise tierce, aux frais de l'ensemble des
copropriétaires et recourra si nécessaire à l'assistance de la force publique.
"
H.
Agissant le 8 septembre 2025 par la voie du recours de droit
administratif, A._______ demande à la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP) de prononcer ce qui suit:
"
I.           Le
recours est admis.
II.           La décision de la
Municipalité de Lutry du 7 juillet 2025 est suspendue jusqu'à droit connu sur
la nouvelle décision de dite autorité portant sur le transfert de CUS
permettant, avec l'octroi d'un bonus Minergie de 5%, de maintenir deux places
de parc supplémentaires dans le garage sis sous l'immeuble B érigé sur la
parcelle 4117 de Lutry et ne nécessitant que la suppression des places 5
et 6.
"
Il n'a pas été demandé de réponse au recours.
I.
La recourante a requis la suspension de la présente procédure. La
municipalité s'est déterminée le 23 septembre 2025, en s'opposant à cette
requête. Le juge instructeur n'a dès lors pas suspendu la cause.
Considérant en droit:
1.
La décision attaquée, qui fixe des modalités de remise en état d'un
ouvrage réalisé sans respecter les conditions du permis de construire, peut
faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la
loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). La
recourante, destinataire de cette décision, a qualité pour recourir (art. 75
let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Elle a agi en temps utile (art.
95 LPA-VD) et son mémoire respecte les conditions de forme de l'art. 79 LPA-VD.
Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
La décision attaquée a pour objet de fixer un délai d'exécution, avec
certaines modalités de détail, pour une remise en état déjà ordonnée par la
municipalité le 14 août 2023. Cette première décision a été contestée en vain
par d'autres copropriétaires concernés, leur recours ayant été rejeté par la
CDAP le 7 mai 2025. Quant à l'actuelle recourante, elle avait certes d'abord
contesté l'ordre de remise en état, mais uniquement à propos du délai
d'exécution; aussi, ce délai passé, son recours a été déclaré sans objet.
3.
A ce stade, c'est à nouveau le délai d'exécution qui est critiqué, le
principe de la remise en état ne pouvant plus être revu par l'autorité de
recours. Or, comme la recourante elle-même admettait précédemment qu'une
échéance au 31 août 2024 était appropriée, on ne voit pas pourquoi la fixation
d'un nouveau délai, au 15 octobre 2025, serait contraire au droit cantonal ou
au droit fédéral, singulièrement au principe de la proportionnalité. La
recourante fait valoir qu'elle pourrait, moyennant une nouvelle décision de la
municipalité au sujet des surfaces de plancher pouvant être créées sur la
parcelle n° 4117, rendue possible par un transfert de CUS depuis une parcelle
voisine et la prise en considération d'un "bonus Minergie", justifier
le maintien de certaines places de stationnement dans le garage. Or il s'agit
là de nouvelles circonstances hypothétiques qui ne sont pas propres à justifier
une inexécution de la décision de base, entrée en force, ni un report de
l'exécution à une date indéterminée. En d'autres termes, cet argument ne permet
pas de qualifier de disproportionnée la décision municipale du 7 juillet
2025.
4.
Il faut encore relever que si la recourante parvient ultérieurement, par
un transfert de CUS, à obtenir une autorisation de construire pour réinstaller
des places de parc dans le garage, les travaux de réaménagement ne
devraient pas être trop importants ni coûteux – étant donné que la remise en
état litigieuse ne nécessite pas elle-même, comme cela a déjà été relevé, des
mesures constructives importantes. Cela justifie aussi, sous l'angle de la
proportionnalité, que la procédure de remise en état ne soit pas suspendue ni
différée.
5.
Le présent recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon
la procédure simplifiée de l'art. 82 LPA-VD, sans échange d'écritures. Cela
entraîne la confirmation de la décision attaquée. La recourante, qui succombe,
doit supporter les frais de justice (art. 49 LPA-VD). La municipalité s'étant
déterminée, à la demande du juge instructeur, sur la requête de suspension, la
Commune a droit à des dépens réduits.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision rendue le 7 juillet 2025 par la Municipalité de Lutry est
confirmée.
III.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la
charge de la recourante A._______.
IV.
A._______ versera à la Commune de Lutry une indemnité de 500 (cinq cents)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 2 octobre 2025
Le président:                                                                                            La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.