vd_omni · EF.1995.0074 · 1997-04-08 · fr

GHL Immobilière et Financière SA c/ CEFI d'Aigle | VV réduite: terrain en pente + non équipé + situé en zone S III. Recours partiellement admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 08.04.1997 EF.1995.0074

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 avril 1997
sur le recours formé par la société
GHL
Immobilière et Financière SA
(ci-après: société GHL), à Lausanne,
contre
la décision de la
Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district d'Aigle
, du 6 juillet 1995, relative à la
parcelle no 1231 de la Commune de Leysin.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Jean-Albert
Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier:
M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A.                     La société GHL est
propriétaire de la parcelle no 1231 de la Commune de Leysin. Situé au lieu-dit
"En Avouillon", ce bien-fonds de 15'844 m² est, pour l'essentiel, en
nature de pré-champ; en pente assez marquée, il ne supporte qu'une modeste
construction désaffectée, occupant 61 m² au sol.
A teneur du plan
d'affectation communal, le bien-fonds considéré est classé en zone
d'habitations collectives A. Par ailleurs, il se trouve compris à l'intérieur
du périmètre d'un plan de délimitation des zones de protection des eaux mis à
l'enquête publique en 1995, à teneur duquel il se situerait en zone S III.
B.                    Le 20 juillet 1994, dans
le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle a porté de 20'000 fr. à
950'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 1231. Le 6 juillet 1995, sur
recours de la société GHL, la commission a ramené la nouvelle estimation
fiscale à 750'000 fr.
C.                    La société GHL recourt
contre cette décision: elle conclut, avec suite de frais et dépens, à sa
réforme en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1231 ne dépasse
pas 118'800 fr. Sans prendre de conclusions formelles, la commission propose
implicitement le rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place, en
présence de représentants des parties, le 17 juin 1996.
Considérant en droit:
1.                     Conformément à la
jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation
fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et
l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité
(art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996).
Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences
qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non
pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore
lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif
(interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et
proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2.                     L'art. 22 de la loi du
18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la
révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du
canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de
l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une
révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 31
janvier 1991 à l'intention des commissions de district des instructions pour
l'estimation fiscale des terrains à bâtir (ci-après: instructions).
3.                     Selon l'art. 2 LEFI,
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
A teneur de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande;
selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation
fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble. Les instructions préconisent également la méthode comparative; à ce
défaut, elles donnent à titre indicatif, pour un terrain équipé permettant
l'habitat locatif dans un district de type non urbain, une fourchette de 300 à
600 fr. le m².
4.                     a) La valeur de
rendement d'une construction impropre à la location est nulle; en pareil cas,
l'estimation fiscale équivaut au 50% de la valeur vénale. L'estimation fiscale
de 750'000 fr. retenue par la commission postule ainsi une valeur vénale de
1'500'000 fr., autrement dit à un prix de l'ordre de 100 fr. par m² de terrain.
L'autorité intimée fait état de récentes transactions dans le cadre desquelles
le prix de vente de terrains à bâtir nus aurait avoisiné ce montant; sans
chercher à tirer de ces exemples des arguments décisifs, elle considère en
substance que la tendance générale à la dégradation du marché immobilier à
Leysin n'est pas de nature à remettre en question la valeur retenue, au regard
surtout des possibilités de bâtir en zone d'habitations collectives.
La recourante conteste
ce point de vue. Certes produit-elle diverses pièces dont il résulte qu'elle a
récemment vendu du terrain - faisant auparavant partie du bien-fonds en cause -
à des prix de l'ordre de 110 fr. le m²; elle affirme toutefois que le prix
effectif était proche de 92 fr. le m². Elle ajoute qu'il faudrait déduire de ce
montant environ 27 fr. le m² au titre de diminution du prix de vente des
terrains non bâtis dès 1991 et, surtout, 50 fr. le m² pour la viabilisation du
bien-fonds (routes, égouts, eau, électricité, téléphone, télévision).
b) Sans qu'il soit
question de faire purement et simplement abstraction de la conjoncture économique,
la valeur vénale d'un terrain doit être fixée en tenant compte du statut
juridique des lieux comme aussi des possibilités de bâtir; les instructions -
quand bien même elles sont antérieures à la crise du marché immobilier - ont
d'ailleurs été conçues dans cet esprit. Or, le bien-fonds considéré est
constructible, et même destiné à l'habitat collectif; au demeurant, son ampleur
favoriserait une mise en valeur par étapes, fût-ce moyennant un morcellement.
Certes est-il prévu d'inclure la parcelle no 1231 en zone S III de protection
des eaux; renseignements pris auprès du Service des eaux et de la protection de
l'environnement, les constructions nouvelles y demeureront toutefois
autorisées, sous réserve d'éventuelles mesures prescrites par l'hydrogéologue cantonal.
Enfin, si la viabilisation du bien-fonds entraînerait indiscutablement des
frais importants, le montant de 50 fr. le m² articulé par la recourante
apparaît a priori élevé: la parcelle est en effet assez aisément accessible par
la bande de terrain en faible pente qui, à l'ouest, la relie à la voie
publique.
A l'inverse, certains
éléments d'appréciation sont de nature à justifier une diminution de la valeur
vénale retenue par la commission; d'ailleurs, celle-ci admet manquer de points
de comparaison récents. Tout d'abord, si la topographie des lieux ne fait pas
en soi obstacle à la construction, elle est certainement de nature à en
renchérir le coût, au même titre d'ailleurs que l'assujettissement du
bien-fonds à des mesures particulières de protection des eaux: ces
caractéristiques sont de nature à dissuader un éventuel acquéreur. D'autre
part, sans surestimer les frais de viabilisation de la parcelle, un minimum de
40 fr. le m² à ce titre apparaît très vraisemblable. Enfin, force est de
constater que la parcelle no 1231 est grevée de diverses servitudes, dont
plusieurs apportent des restrictions aux possibilités de bâtir.
c) Tout bien
considéré, un prix de vente de 80 fr. le m² apparaît plus réaliste; soit dit en
passant, ce chiffre se situe très largement en dessous du minimum de 300 fr. le
m² indiqué - fût-ce pour des terrains à bâtir déjà équipés - par les
instructions. La valeur vénale du terrain peut ainsi être fixée à 1'267'500 fr.
Par voie de conséquence, l'estimation fiscale sera ramenée à 634'000 fr.
5.                     En règle générale, le
tribunal conclut à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une
disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité
intimée (v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996): tel est le cas ici.
Toutefois, la recourante ayant conclu à une estimation fiscale de 118'800 fr.
au maximum, le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis: aussi se
justifie-t-il de mettre à sa charge un émolument de justice, limité à 500 fr.
La recourante n'a pas consulté avocat: elle ne saurait donc prétendre aux
dépens qu'elle a requis.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
partiellement admis.
II.                     La décision
rendue le 6 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles
du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la
parcelle no 1231 de Leysin est arrêtée à 634'000 fr.
III.                     Un émolument
de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante
société GHL Immobilière et Financière SA.
IV.                    Il n'est pas
alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 8 avril 1997
Le président:                                                                                             Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint