vd_omni · AC.2020.0298 · 2021-07-05 · fr

A.________ à D.________/Municipalité de Givrins, E.________ à G._______ | Recours de voisins contre l'autorisation de bâtir - après réalisation d'un projet de fractionnement auquel la municipalité a donné son accord - un immeuble de 3 logements, dont il est prévu d'accoler la façade Sud-Est à la façade Nord-Ouest d'un bâtiment existant situé sur une parcelle voisine, implanté en limite de propriété. La réglementarité du projet doit s'examiner selon la situation parcellaire telle qu'elle se présentera après l'opération foncière prévue et non selon le parcellaire actuel (consid. 2c). Constat que le nouveau bâtiment projeté peut être admis en application de la disposition réglementaire régissant les constructions en ordre contigu. Ensuite du fractionnement et des déplacements de limites envisagés, la façade Nord-Ouest du bâtiment existant sera implantée sur la limite avec la parcelle où prendra place la façade Sud-Est du projet litigieux, si bien que l'on peut considérer que l'on se trouve en présence d'un ordre contigu préexistant (consid. 2c et 2d). Quant à l'atteinte portée par le fractionnement aux règles sur la distance aux limites entre bâtiments et limites de propriété (la distance minimale de 4 m n'étant pas respectée là où la nouvelle construction et le bâtiment existant ne seront pas accolés), celle-ci a été corrigée par le biais d'une mention au registre foncier au sens de l'art. 83 LATC comprenant l'inscription d'une limite fictive tenant compte des règles prévalant en matière d'ordre non contigu (consid. 3). Recours rejeté.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.07.2021 AC.2020.0298

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 juillet 2021
Composition
M. François Kart,
président
; M. Raymond Durussel et M.
Emmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Nadia Egloff, greffière.
Recourants
1.
A.________
à
********
2.
B.________
à
********
3.
C.________
à
********
4.
D.________
à
********
tous
représentés par Me Sarah PERRIER,
avocate à Lausanne,
P_FIN
Autorité intimée
Municipalité de Givrins,
représentée
par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne,
P_FIN
Propriétaires
1.
E.________
à
********,
2.
F.________
à
********
3.
G.________
à
********.
P_FIN
Objet
permis de construire
Recours A.________ et consorts c/ décisions de la
Municipalité de Givrins des 2 et 3 septembre 2020 levant leur opposition et
délivrant le permis de construire pour la construction d'un immeuble de 3
logements et places de parc sur les parcelles n
os
101, 102 et 103,
propriétés de E.________ et F.________ et G.________, CAMAC 190643
Vu les faits suivants:
A.
E.________ et F.________ sont propriétaires de la parcelle n° 102 de la
Commune de Givrins, d'une surface de 332 m
2
. Ils sont par ailleurs
promettants-acquéreurs des parcelles n
os
101 et 103 de la Commune de
Givrins, actuellement propriétés de G.________, d'une surface de respectivement
1535 m
2
et 696 m
2
.
Les parcelles n
os
101, 102 et 103 sont
contiguës. Les parcelles n
os
101 et 102 sont séparées par une fine
bande de terrain rattachée à la parcelle n° 103.
La
parcelle n° 102, une partie de la parcelle n° 101 (au Nord-Est) et une partie
de la parcelle n° 103 (bande de terrain séparant les parcelles n
os
101 et 102 et bande de terrain au Nord-Est longeant la parcelle n° 102) sont
colloquées en zone du village
au sens de l’art. 3.1 du règlement
communal sur les constructions et l'aménagement du
territoire approuvé par le Conseil d'Etat les 16 octobre et 1
er
novembre 1995 (ci-après: RCAT). Le reste des parcelles n
os
101 et
103 est affecté en zone agricole protégée au sens de l’art. 3.5 RCAT. Les
parcelles n
os
101 et 103 sont par ailleurs régies par un plan
d’alignement du 2 mai 1924 fixant la limite des constructions en bordure de la
route des Marettes.
La parcelle n° 102 supporte un bâtiment d'habitation
de 75 m
2
(ECA n° 201).  La façade Nord-Ouest de ce bâtiment est
implantée sur la limite avec la fine bande de terrain appartenant à la parcelle
n° 103.
Les parcelles n
os
101
et 103, actuellement non bâties, sont toutes deux en nature de vignes.
B.
Le 13 février 2020, par l’entremise d’un bureau de géomètre, E.________
et F.________ ainsi que G.________ ont soumis à la Municipalité de Givrins
(ci-après: la municipalité), pour accord préalable, un projet de fractionnement
portant sur les parcelles n
os
101, 102 et 103. Selon le plan de
division des biens-fonds annexé, il est prévu de diviser la parcelle n° 101, en
suivant la limite de la zone village, et de créer sur sa partie Nord-Est une
nouvelle parcelle n° 703, dont une partie de la surface sera prise sur les
parcelles n
os
102 et 103. Il ressort du tableau de mutation qu’après
l'opération envisagée, la surface de la nouvelle parcelle n° 703 s’élèvera à
470 m
2
, celle de la parcelle n° 101 à 1099 m
2
, celle de
la parcelle n° 102 à 353 m
2
et celle de la parcelle n° 103 à 640 m
2
.
Les constructeurs ont également produit un plan de situation portant la mention
“
Restriction art. 83 LATC
”, lequel figure une limite fictive pour
l’application de l’art. 5.3 RCAT s’agissant des parcelles n
os
703 et
102.
La demande mentionne ce qui suit:
"
Règles
spéciales concernées
Premièrement
Les parcelles N° 102 (nouvelle) et
703 sont affectées à la zone du village, la surface brute de plancher de ces
parcelles avec un CUS de 0,6 s’établit à 494 m
2
de SBP
Ces 494 m
2
de surface
brute de plancher sont répartis de la manière suivante :
-
Parcelle N° 102 (nouvelle) : 212 m
2
de SBP disponibles pour 168 m
2
construits, solde 44 m
2
-
Parcelle N° 703 : 282  m
2
de SBP disponibles pour 326 m
2
projetés, manque 44 m
2
Afin de réaliser le projet cité,
les échanges de surfaces brutes de plancher se feront de la manière suivante :
-
Parcelle N° 703 recevra 44 m
2
de SBP de la parcelle n°
102.
-
Suite à cet échange, les parcelles N° 102 (nouvelle) et 703 n’ont plus de
droits à bâtir
Deuxièmement
La construction projetée sur la
parcelle N° 703, rend actuellement impossible le respect de l’art. 5.3 RATC qui
fixe la distance des constructions aux limites de propriété à 4 m en zone du
village.
Si un bâtiment devait être érigé
sur la parcelle N° 102 (nouvelle), la distance à la limite de propriété selon
l'art. 5.3 sera déterminée à partir de la ligne traitillée en rouge figurant
sur le plan joint à la présente réquisition.
(…)”
Par décision du 18 février 2020, la municipalité a
donné son accord au projet de division. Elle prenait note que le fractionnement
contrevenait au règlement communal, mais qu'il était autorisé moyennant
l’inscription d’une mention de restriction au sens de l’art. 83 de la loi du 4
décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV
700.11). Elle donnait son accord pour l'inscription de cette mention
C.
E.________ et F.________, ainsi que G.________ (ci-après: les
constructeurs) ont mis à l'enquête publique du 5 juin 2020 au 6 juillet 2020 un
projet portant sur la construction, sur les parcelles n
os
101, 102
et 103, d'un immeuble de trois logements avec places de stationnement, d’une
surface brute de plancher de 326 m
2
. Il est prévu d’accoler partiellement
cette nouvelle construction, sur sa façade Sud-Est, à la façade Nord-Ouest du
bâtiment existant ECA n° 201 sis sur la parcelle n° 102. Le plan de situation
daté du 18 mars 2020 fait état du fractionnement projeté. Il comprend par
ailleurs la mention suivante: “
Dérogation à l’art. 5.9 du règlement sur l’aménagement
du territoire réglée par mention de restriction de droit public selon l’art. 83
LATC
.”
Ce projet a suscité le 2 juillet 2020 le dépôt d'une
opposition formée conjointement par A.________, C.________ et D.________
(copropriétaires de la parcelle n° 454 de la Commune de Givrins, jouxtant la
parcelle n° 101), lesquels ont notamment indiqué ce qui suit (sic!): “
Nous
contestons les dérogations décrit dans ce projet, en particulier le non-respect
de la distance de 4 M entre les deux immeubles, ainsi que les changements des
limites des parcelles
.”
Le Département des infrastructures et des ressources
humaines a établi une synthèse des autorisations spéciales et des préavis des
services de l'Etat le 16 juillet 2020. Les autorisations spéciales ont toutes
été délivrées, sous conditions, par les services de l'Etat concernés.
Une séance de conciliation qui s'est tenue le 31
juillet 2020 a réuni les opposants, le syndic et le municipal en charge de la
police des constructions. A l'issue de celle-ci, les opposants ont indiqué
maintenir leur opposition.
D.
Par deux décisions distinctes du 3 septembre 2020, adressée l'une à A.________,
l'autre à C.________ et D.________, la municipalité a levé l'opposition. Elle a
joint à ces décisions une copie du permis de construire délivré le 2 septembre
2020.
E.
Par l'entremise de leur mandataire commun, A.________ et B.________, C.________
et D.________ (ci-après: les recourants) ont recouru le 7 octobre 2020 devant
la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre les
décisions des 2 et 3 septembre 2020, en concluant principalement à ce que la
nullité de ces dernières soit constatée, subsidiairement à leur annulation et
au refus du permis de construire, plus subsidiairement au renvoi de la cause à
la municipalité pour nouvelle décision.
E.________ et F.________ se sont déterminés sur le
recours le 28 octobre 2020, en concluant implicitement à son rejet.
La municipalité a déposé sa réponse le 2 décembre
2020. Elle conclut au rejet du recours.
Les
recourants et
la municipalité ont déposé des observations complémentaires respe
ctivement
les 28 janvier et 18 février 2021.
Le tribunal a tenu audience le 3 mai 2021. A cette
occasion, il a procédé à une vision locale. On extrait du procès-verbal les
passages suivants:
"
L'audience débute à 9h30 devant la parcelle
n° 102 à Givrins. Il n'y a pas de réquisition d'entrée de cause. Me Tobler
indique que les recourants renoncent au grief formulé en lien avec la
récusation du municipal en charge de la police des constructions, ainsi qu'à
celui concernant le CUS.
Il est discuté du
grief relatif à l'ordre contigu. Me Tobler relève que la question de la
contiguïté doit s'examiner sur la base de l'ancien découpage parcellaire et
qu'il n'existe actuellement pas de mitoyenneté entre les parcelles n
os
101 et 102, qui sont séparées par une bande de terrain appartenant à la
parcelle n° 103. Me Tobler ajoute que la façade Nord-Ouest du bâtiment
existant, qui comprend deux fenêtres et un avant-toit, ne se prête pas à être
accolée à une nouvelle construction. Me Tobler indique enfin qu'il n'y pas ici
de construction simultanée. Invité par M. Durussel à faire savoir si les deux
fenêtres évoquées seront conservées, H.________
[l’architecte du projet]
explique qu'elles seront «bouchées». A la demande de M. Vodoz, H.________
ajoute que l'avant-toit sera coupé.
Me Pittet relève que
le bâtiment existant est construit sur la limite de parcelle et qu'ensuite de
la fusion des parcelles n
os
101 et 103, les règles contenues à
l'art. 5.1 RCAT sont respectées. Il ajoute que le fait de «boucher» les
fenêtres n'influe pas sur l'interprétation de cette disposition. Me Tobler
indique que la nouvelle construction déborde de cette mitoyenneté, ce qui implique
des problèmes en matière de distances aux limites. Me Pittet objecte que la
contiguïté peut s'opérer sur une partie seulement. A la demande du président,
Me Pittet confirme que la mention au sens de l'art. 83 LATC a déjà été inscrite
au Registre foncier.
Me Pittet se réfère
à l'un des arguments soulevés par les constructeurs, à savoir qu'en cas
d'impossibilité de mitoyenneté, il demeurerait de toute manière possible de
regrouper les trois parcelles en une seule et d'y créer une PPE comprenant deux
lots. H.________ précise à cet égard qu'une telle solution poserait toutefois
problème dans la mesure où un lot porterait sur un immeuble très ancien et pas
l'autre. Invitée par M. Durussel à faire savoir en quoi cette mitoyenneté
impacte les recourants, Me Tobler explique qu'elle permet la construction d'un
nouveau bâtiment bien plus grand, alors qu'en l'absence de contiguïté une
distance de 4 m devrait être respectée partout. En réponse à M. Vodoz, le Syndic
indique que le bâtiment dont sont copropriétaires les recourants est constitué
de trois lots de PPE, soit un par étage. G.________ précise que ce bâtiment a
été construit 4 m plus en retrait (vers le Sud-Ouest) par rapport à ce qui
aurait dû être le cas.
"
Le 19 mai 2021, les recourants ont fait savoir qu’ils
n’avaient pas de remarques à formuler en lien avec le procès-verbal d’audience.
Le même jour, le conseil de la municipalité a précisé s’agissant dudit
procès-verbal (cf. fin du 3
ème
paragraphe) que la mention au sens de
l’art. 83 LATC n’avait pas encore été inscrite au Registre foncier mais qu’elle
avait été approuvée par la municipalité le 18 février 2020, en ajoutant que son
inscription était une condition impérative du permis de construire.
Considérant en droit:
1.
Lors de l'audience, les recourants ont indiqué renoncer au grief relatif
à la récusation du municipal en charge de la police des constructions ainsi qu'à
celui relatif au coefficient d’utilisation du sol (CUS). Partant, il n'y a pas
lieu d'examiner ces griefs plus avant.
2.
Les recourants invoquent une violation de l’art. 5.1 RCAT relatif à l’ordre
contigu.
a) aa) Le chapitre 5 du RCAT règle l’implantation et
la volumétrie des bâtiments. S’agissant de la zone du village, l’art. 5.1 RCAT
prévoit ce qui suit:
"
5.1
Dans la zone du village, les bâtiments peuvent être construits soit en ordre
contigu, soit en ordre non contigu.
L’ordre contigu n’est admis que
dans les cas suivants :
-
l'ordre contigu existe déjà,
-
le propriétaire voisin bénéficie déjà de la mitoyenneté,
-
les propriétaires intéressés sont d’accord pour construire
simultanément.
"
bb) L’ordre contigu se caractérise usuellement par
l'implantation sur un même alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments
adjacents élevés en limite de propriété et séparés par des murs mitoyens ou
aveugles, avec une profondeur maximum fixée pour ces derniers et une distance
fixée jusqu'à la limite pour les façades non en limite de propriété. L'ordre
contigu se distingue de la contiguïté, qui se caractérise, elle, comme une
situation de fait, soit l'accolement de deux bâtiments (arrêts AC.2019.0150 du
10 décembre 2020 consid. 5a; AC.2019.0102 du 27 février 2020 consid. 5c; cf.
aussi Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
e
éd., 2010, n.
2.2.1 ad art. 48 LATC; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 887 p. 387;
Alexander Ruch, Öffentlichrechtliche Anforderungen an das Bauprojekt, in:
Beraten und Prozessieren in Bausachen, 1998, p. 258; Jean-Luc Marti, Distances,
coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne,
1988, p. 41). En général, l'ordre contigu est prescrit par le législateur en
vue de créer des rues dont toutes les maisons sont contiguës. Les règles
relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en principe que les façades
donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion des
façades opposées à celles de la rue (cf. AC.2019.0102 précité consid. 5c et les
références citées). Obligatoire, l’ordre contigu est utilisé pour renforcer
l’effet urbanistique de la rue (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 887 p.
387).
Pour sa part, l'ordre non contigu est caractérisé
par les distances à observer jusqu'aux propriétés voisines ainsi qu'entre
bâtiments situés sur une même parcelle. Il a pour but non seulement d'assurer
certaines conditions d'hygiène, ainsi qu'une protection contre la propagation
des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité
de vi
e
des habitants (arrêts
AC.2020.0146 du 10 novembre 2020 consid. 3b/ee; AC.2019.0102 précité consid. 5c
et les réf. citées). Il vise également à permettre les divisions ultérieures
des parcelles dans le respect des règles fixant des distances entre bâtiments
et limites de propriété (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,
Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 886 p. 387;
arrêts précités AC.2020.0146 consid. 3b/ee et AC.2019.0102 consid. 5c).
cc) Selon la jurisprudence, lorsqu'en réponse à une
demande d'autorisation de construire l'autorité communale interprète son
règlement en matière de construction et apprécie les circonstances locales,
elle bénéfice d'une liberté d'appréciation particulière, que l'instance cantonale
de recours contrôle avec retenue (cf. art. 3 al. 2 LAT; TF 1C_639/2018,
1C_641/2018 du 23 septembre 2019 consid. 3.1.3). Dans la mesure où la décision
communale repose sur une appréciation adéquate des circonstances pertinentes,
l'autorité de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen
complet, l'instance de recours ne peut ainsi intervenir, et le cas échéant
substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité communale, que pour
autant que cette dernière procède d'un excès du pouvoir d'appréciation, notamment
parce qu'elle est guidée par des considérations étrangères à la réglementation
pertinente ou encore ne tient pas ou incomplètement compte des intérêts et
autres éléments pertinents en présence, à l'instar des objectifs poursuivis par
le droit supérieur, en particulier en matière d'aménagement du territoire (ATF
145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_639/2018, 1C_641/2018 précité consid. 3.1.3); sur
ces points, il appartient à la commune de motiver soigneusement sa décision (TF
1C_639/2018, 1C_641/2018 précité consid. 3.1.3 et les arrêts cités).
A
fortiori
, l'autorité de recours doit-elle sanctionner l'appréciation
communale lorsque celle-ci contrevient au droit supérieur, viole les principes
constitutionnels d'égalité de traitement et de proportionnalité ou encore apparaît
objectivement insoutenable – et partant arbitraire (ATF 145 I 52 consid. 3.6;
TF 1C_639/2018, 1C_641/2018 précité consid. 3.1.3). Lorsque plusieurs
interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte
l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de
propriété issues du droit public (arrêts AC.2018.0424 du 28 août 2019 consid.
4a; AC.2018.0091 du 5 décembre 2018 consid. 2b; AC.2018.0123 du 3 décembre 2018
consid. 3b/bb).
b) Les recourants relèvent qu'un ordre contigu est
prévu entre la nouvelle construction et le bâtiment existant sur la parcelle n°
102, en ce sens que la façade Sud-Est de la nouvelle construction et la façade
Nord-Ouest de la maison existante seront partiellement contiguës. Ils soutiennent
qu’aucune des possibilités prévues à l’art. 5.1 RCAT pour admettre un ordre contigu
dans la zone du village n’est réalisée. Ils font ainsi valoir que l'ordre
contigu n'est pas préexistant entre les parcelles n
os
101 et 102 dès
lors que celles-ci sont séparées par la parcelle n° 103 et que le propriétaire
voisin ne bénéficie pas de la mitoyenneté. Ils arguent du fait que la parcelle
n° 703, créée dans le cadre du projet, n’entre pas en considération dans
l’examen d’une contiguïté préexistante au sens de l’art. 5.1 RCAT. Ils ajoutent
que, même si on venait à admettre que le bâtiment ECA n° 201 crée un mur mitoyen
et ainsi un ordre contigu au Nord-Ouest de la parcelle n° 102 vu l’existence
d’un mur aveugle propice à la mitoyenneté, cette mitoyenneté ne serait toutefois
préexistante que sur une partie de la limite entre les parcelles n
os
101 et 102 et non sur toute sa longueur. A cet égard, ils font valoir qu’il
n'existe en limite Sud-Ouest de la parcelle n° 102 aucun bâtiment et dès lors
aucun mur mitoyen à exploiter pour en déduire un ordre contigu. Ils relèvent
enfin que les propriétaires ne construisent pas simultanément puisque le
bâtiment existant est déjà érigé de longue date.
c) On peut admettre que l’autorité intimée est
restée dans les limites de son pouvoir d'appréciation dans l'interprétation du
règlement communal en considérant que la réglementarité du projet, et en
particulier la question de l'ordre contigu préexistant, doit s’examiner selon
la situation parcellaire telle qu’elle se présentera après l’opération foncière
prévue (à laquelle l’autorité intimée a déjà donné son accord, cf. décision du 18
février 2020) et non sur la base du parcellaire actuel comme le soutiennent les
recourants. Le fait pour les constructeurs d’avoir recouru à un instrument
relevant du droit privé (opération de droit foncier), afin de rendre leur
projet de construction conforme au droit public ne saurait en tout état de
cause leur être reproché. On note au demeurant que, en prenant en compte
l'opération foncière réalisée, on ne se fonde pas sur une solution fondamentalement
différente de la situation d'origine. On relève en effet que le bâtiment
existant sur la parcelle n° 102 n’a pas été érigé selon les règles de l’ordre
non contigu (exigeant une distance de 4 m par rapport à la limite de propriété)
mais en respectant les prescriptions de l’ordre contigu puisque sa façade
Nord-Ouest a dès l’origine été implantée sur la limite de la parcelle voisine (soit
à l'époque la parcelle n° 103).
On constate ainsi qu’ensuite du fractionnement et
des déplacements de limites envisagés, la bande de terrain (parcelle n° 103)
séparant actuellement les parcelles n
os
101 et 102 sera rattachée à
la nouvelle parcelle n° 703, à créer, avec pour conséquence que la façade
Nord-Ouest du bâtiment existant sera implantée sur la limite avec la parcelle
n° 703, où prendra place la façade Sud-Est projet litigieux. On ne saurait dès
lors faire grief à l'autorité intimée d'avoir considéré que l’on se trouve en
présence d’un ordre contigu préexistant, caractérisé par l’implantation des bâtiments
en limite de propriété, si bien que la question d’un éventuel abus de droit ne
se pose pas. Quant aux ouvertures présentes en façade Nord-Ouest du bâtiment
existant – lesquelles ne sont du reste manifestement pas destinées à offrir aux
occupants de la maison une vue sur l’extérieur –, celles-ci seront obstruées
(cf. p.-v. d’audience), de sorte ce mur se prêtera à la mitoyenneté.
L’avant-toit existant sera pour sa part coupé (cf. p.-v. d’audience).
d) Vu ce qui précède, l'appréciation de l'autorité
intimée selon laquelle la construction en ordre contigu qui est prévue peut
être admise en application de l'art. 5.1 RCAT échappe à la critique. Peu
importe à cet égard que les façades mitoyennes des deux constructions (actuelle
et future) ne présentent pas des dimensions identiques, des décrochements
devant être considérés comme admissibles tant vers la rue (route des Marettes),
qu’en direction du Sud-Ouest. Dans ce contexte, le fait que la nouvelle
construction projetée ne respecte pas le plan d’alignement du 2 mai 1924 (tout
comme le bâtiment existant sur la parcelle n° 102 d’ailleurs) est sans
incidence.
Le grief formulé en lien avec une violation de
l’art. 5.1 RCAT doit ainsi être écarté.
3.
Les recourants font valoir que les modifications de limites de parcelles
qu’implique le projet litigieux engendrent une violation des art. 5.3 à 5.5
RCAT en matière de distance aux limites, ainsi que de l’art. 83 LATC.
a) aa) Les art. 5.3 à 5.5 RCAT sont ainsi libellés:
"
5.3 Les prescriptions
dimensionnelles en matière d’implantation sont définies de la manière suivante
:
(…)
5.4 La distance D entre façades
aveugles ou parties aveugles de façades peut être réduite à 3.00 m pour autant
que les prescriptions de la Police du feu soient respectées.
5.5 La Municipalité peut autoriser
la construction dans les espaces de non-bâtir, entre deux bâtiments ou entre un
bâtiment et la limite de la propriété voisine si ce n’est pas le domaine
public, de petits bâtiments de moins de 40 m2 de superficie et de 3 m. de
hauteur à la corniche ou au chéneau au maximum. Ces petits bâtiments ne peuvent
servir ni à l’habitation ni à l’exercice d’une activité professionnelle.
"
La réglementation sur la distance aux limites et
entre bâtiments sur une même parcelle tend principalement à préserver un
minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir
un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter notamment que les
habitants de bien-fonds contigus n'aient l'impression que la construction
voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité
aux habitants (arrêts AC.2020.0124 du 14 avril 2021; AC.2019.0026 du 23 juillet
2020 consid. 6a; consid. 3c).
bb) A teneur de l'art. 83 LATC, tout fractionnement
ou toute modification de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une
construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée
au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de me
n
tion signée de la municipalité et ayant pour
effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone (al. 1). La mention
est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les
parcelles en cause (al. 2).
La mention prévue par cet article est une restriction
de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1 CC), grevant
les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement l'atteinte
au règlement découlant du fractionnement (cf. TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010
consid. 4.2 avec renvoi à Raymond Didisheim, Modifications de limites et
dérogations en droit vaudois de la construction: quelques réflexions à propos
des articles 83 et 85 LATC, in RDAF 1991 p. 400 ss, p. 403; arrêts AC.2020.0146
du 10 novembre 2020 consid. 3b/bb; GE.2020.0067 du 4 septembre 2020 consid.
3c/cc/bbb). L'art. 83 LATC est en outre applicable par analogie, selon la
jurisprudence, au fractionnement ou à la modification des limites d'une
parcelle qui n'est pas bâtie, mais sur laquelle un projet de construction a été
mis à l'enquête, lequel n'est pas réglementaire – sans la mention correctrice –
dans les nouvelles limites (ou parce qu'il ne respecte pas la distance minimale
entre construction et limite de propriété; cf. arrêt GE.2020.0067 précité
consid. 3c/cc/bbb; AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 3d; voir aussi
implicitement AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 1 et 2, confirmé par TF 1C_252/2014
du 4 novembre 2014).
Selon la jurisprudence, lorsque la modification des
limites porte atteinte à la distance minimale à la limite de propriété,
l’atteinte doit être corrigée par la création d’une limite fictive sur la
parcelle voisine (arrêt précité AC.2020.0146 consid. 3b/bb; AC.2018.0404 du
11 décembre 2019 consid. 4c), ce point devant faire l'objet d'une mention au registre
foncier (arrêt précité GE.2020.0067 consid. 3c/cc/bbb; AC.1996.0171 du 18 avril
2000 consid. 1a, cité in RDAF 2006 I 227). Si cela n'est pas possible compte
tenu des bâtiments existants sur la parcelle contiguë, la modification de
limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC (arrêt précité GE.2020.0067
consid. 3c/cc/bbb; AC.2003.0056 du 3 novembre 2004 consid. 4b/aa cité in RDAF
2006 I 227; AC.2004.0220 du 14 juin 2005 consid. 4a).
Pour le surplus, la jurisprudence admet qu’un
fractionnement de parcelles puisse avoir une géométrie particulière, voire
qu'il en résulte que l'une d'elles soit constituée d’excroissances singulières.
Les fractionnements et déplacements de limites ne doivent cependant pas être
insolites au point de constituer un abus de droit (arrêts AC.2013.0493 du 19
mars 2015 consid. 6c/aa; AC.2013.0281 du 12 février 2014 consid. 1a). Une
parcelle d'une forme qui n'est pas absolument régulière a toutefois été admise
(arrêt AC.2005.0278 du 31 mai 2006 consid. 3b).
D’un point de vue procédural, un tiers – soit une
personne qui n'est pas propriétaire de l'une des parcelles concernées par le
fractionnement – a en principe qualité pour contester une modification de limites
assortie d’une restriction du droit de bâtir mentionnée au registre foncier au
sens de l’art. 83 LATC, dans le cadre d’une procédure relative à l’octroi d’un
permis de construire sur la parcelle concernée (arrêts précités AC.2018.0404 consid.
4b, AC.2013.0493 consid. 6b/aa et AC.2008.0145 consid. 3d avec référence à
Didisheim, op. cit., p. 412 s. et la jurisprudence citée en note 37; Bovay et
al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
e
éd., 2010, n
o
5 ad art. 83 LATC et les renvois à la jurisprudence).
b) aa) En l’espèce, dès lors qu’ils sont légitimés à
recourir contre le projet de construction litigieux, les recourants ont
également qualité pour remettre en question la modification parcellaire que les
constructeurs envisagent d’opérer.
bb) Les recourants relèvent que la distance entre
l’immeuble projeté sur la nouvelle parcelle n° 703 à créer et la limite de
propriété avec la parcelle n° 102 ne s’élèvera qu’à 2,50 m, respectivement sera
nulle en raison de l’ordre contigu prévu (cf. recours. Selon eux, la mention
inscrite au registre foncier sur la base de l’art. 83 LATC ne serait "
d’aucune
utilité sur ce point
" (cf. observations complémentaires).
Il n’est pas contesté que, là où le bâtiment
existant et la nouvelle construction envisagée ne seront pas accolés, cette
dernière sera implantée à moins de 4 m de la limite de propriété avec la
parcelle n° 102, distance minimale exigée par l’art. 5.3 RCAT. Conformément à
la jurisprudence exposée ci-dessus (cf. consid. 3a/bb), on relève avec
l’autorité intimée que cette atteinte aux règles de distance aux limites a cependant
été corrigée par le biais d’une mention à porter au registre foncier au sens de
l’art. 83 LATC, comprenant l’inscription d’une limite fictive tenant compte des
règles prévalant en matière d’ordre non contigu, à savoir le respect d’une
distance minimale de 4 m selon l’art. 5.3 RCAT (cf. plan du 12 février 2020
intitulé "Restriction art. 83 LATC" joint au projet de fractionnement,
où cette limite fictive est représentée au moyen d’un traitillé rouge). La
décision de l’autorité intimée du 18 février 2020 autorisant le fractionnement
moyennant l’inscription au registre foncier d’une mention au sens de l’art. 83
LATC retient à cet égard que “
si un bâtiment devait être érigé sur la parcelle
n° 102 (nouvelle), la distance à la limite de propriété selon l'art. 5.3 sera
déterminée à partir de la ligne traitillée rouge figurant sur le plan joint à
la présente réquisition
". Ceci garantira le respect des prescriptions
dimensionnelles de l'art. 5.3 RCAT en cas de nouvelle construction sur la
parcelle n° 102. L’autorité intimée a de surcroît confirmé par la voix de son
conseil que l’inscription de cette mention constituait une condition impérative
du permis de construire (cf. courrier du 19 mai 2021).
Pour le reste, les recourants ne prétendent pas que
la forme de l’une ou l’autre des parcelles telles qu’elles se présenteront à
l’issue de l’opération foncière prévue apparaitrait à ce point singulière
qu’elle serait constitutive d’un abus de droit au sens de la jurisprudence. Tel
n’est au demeurant pas le cas.
c) Il s’ensuit que les griefs tendant à faire
constater une violation des art. 5.3 à 5.5. RCAT et 83 LATC doivent être
rejetés.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation des décisions attaquées. Succombant, les recourants supporteront
les frais de la cause et n’ont pas droit à des dépens. Ils verseront en outre
des dépens à la Commune de Givrins qui a procédé par l’intermédiaire d’un
mandataire professionnel (art. 49, 55, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008
sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). L'allocation de dépens
aux constructeurs, qui ont agi sans le concours d'un mandataire, n'entre pas en
ligne de compte (art. 55 al. 1 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
Les décisions de la Municipalité de Givrins des 2 et 3 septembre 2020,
délivrant le permis de construire et levant l’opposition, sont confirmées.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge
des recourants A.________, B.________, C.________ et D.________, débiteurs
solidaires.
IV.
Les recourants A.________, B.________, C.________ et D.________,
débiteurs solidaires, verseront à la Commune de Givrins une indemnité de 3'000 (trois
mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 5 juillet 2021
Le
président:
La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis
d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.