vd_omni · AC.2019.0130 · 2020-01-16 · fr

A.________, B.________/Municipalité de Lausanne, C.________, D.________, E.________ | Refus d'octroyer le permis de construire pour un bâtiment prévu en contrebas du Boulevard de Grancy à Lausanne dans un secteur faisant partie de l'inventaire ISOS avec un objectif de sauvegarde A après démolition des bâtiments existants. Refus fondé notamment sur un préavis négatif de la déléguée à la protection du patrimoine bâti dont il ressort que le projet porte atteinte aux jardins en terrasse de deux bâtiments recensés en note 3 bordant le Boulevard de Grancy alors que ces jardins sont caractéristiques de ce secteur. Constat que le projet porte effectivement atteinte à une des composantes du site bâti de grande valeur que constitue le Boulevard de Grancy en raison de son impact sur des jardins en terrasse qui sont caractéristique du dispositif qui se déploie au sud du Boulevard de Grancy dans sa partie est et qui participent à la cohérence des lieux en représentant l'assise indispensable à la mise en valeur des immeubles implantés dans la pente. Constat par conséquent que le projet pose problème au regard des objectifs de sauvegarde de l'ISOS en altérant l'identité de l'objet protégé et le but assigné à sa protection. Peu importe que le projet implique par ailleurs une augmentation des surfaces de jardin et qu'une partie des jardins d'origine soit conservée. Constat également que, de manière générale, le projet ne tient pas suffisamment compte de l'environnement bâti et présente une forme géométrique étrangère à ce qu'on trouve dans le quartier (consid. 4). Pas d'atteinte à la garantie de la propriété. La démolition des bâtiments existants n'est pas remise en cause et un autre projet de construction mieux intégré et ne portant pas atteinte aux jardins est concevable. (consid. 5). Pas d'inégalité de traitement par rapport au projet prévu sur la parcelle voisine (consid. 6).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 16.01.2020 AC.2019.0130

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 16 janvier 2020
Composition
M. François Kart,
président
; Mme Renée-Laure Hitz, assesseure,
et Mme Pascale Fassbind-de Weck, assesseure.
Recourantes
1.
A.________,
à ********,
2.
B.________,
à ********,
toutes deux représentées par Me Denis BETTEMS,
avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Lausanne,
Service
de l'urbanisme,
représentée par Me Daniel PACHE, avocat à Lausanne,
Opposants
1.
C.________,
à Lausanne,
2.
D.________,
à Lausanne,
tous deux représentés par Me Franck-Olivier
KARLEN, avocat à Morges,
3.
E.________
à ********,
représentée par Me Christophe WILHELM, avocat à Lausanne.
Objet
Recours A.________ et consort c/ décision de la
Municipalité de Lausanne du 20 mars 2019 leur refusant l'autorisation de
démolir les bâtiments ECA n° 654 et 4854 et de construire un immeuble
d'affectation mixte de logements et de bureaux avec aménagements extérieurs
sur les parcelles n° 5112, 5113 et 5114 (CAMAC n° 175455)
Vu les faits suivants:
A.
La A.________ (ci-après: la A.________) est propriétaire des parcelles n
os
5113 et 5114 de la Commune de Lausanne, d’une surface de respectivement 580 m
2
et 582 m
2
. Ces biens-fonds supportent deux bâtiments contigus sis au
******** 15 et 17 (ECA, n
os
10053a, 1053b, 10054a et 10054b) auxquels
a été attribuée la note 3
au
recensement architectural des
bâtiments du canton au sens de l'art. 30 du règlement d'application du 22 mars
1989 de la LPNMS (RLPNMS; BLV 450.11.1). Au sud, ces bâtiments sont dotés
de jardins en terrasse présentant des surfaces de respectivement 288 m
2
(parcelle n° 5113) et  291 m
2
(parcelle n° 5114). Ces jardins ne
sont pas recensés comme jardins historiques.
La B.________ (en français "B.________",
ci-après "B.________") est propriétaire de la parcelle n° 5112 de
Lausanne, d'une surface de 720 m
2
. Cette parcelle, sise en contrebas
des parcelles n
os
5113 et 5114, supporte un bâtiment construit dans
les années 1950 (ECA n° 4854), ainsi qu'un dépôt (ECA n° 654) construit plus
tardivement. Ce dernier est accolé au bâtiment dit "********", sis
sur la parcelle voisine côté est n° 5106, qui a reçu la note 3 au recensement
architectural. Ce bâtiment présente une façade borgne du côté ouest.
Les parcelles n
os
5112, 5113 et 5114 sont
colloquées dans la zone mixte de forte densité au sens des art. 104 et ss du
règlement sur le plan général d'affectation et sur les constructions de la
commune de Lausanne, en vigueur depuis le 26 juin 2006 (ci-après: RPGA). Elles se
situent dans le quartier densément bâti sis au sud de la gare de Lausanne
(quartier dit "sous gare") constitué de bâtiments d'époques
différentes – formant un tissu bâti assez hétéroclite. Immédiatement à l'ouest
se trouve notamment un bâtiment massif construit dans les années 1970 avec une
terrasse en béton de grande dimension, propriété de l'E.________ (parcelle n°
5161). On trouve en contrebas une construction relativement moderne en forme de
L, qui présente également une façade borgne du côté Nord.
B.
La A.________ et l'B.________ ont élaboré un projet de construction d'un
immeuble en commun sur les parcelles n
os
5112, 5113 et 5114 après
démolition des bâtiments existants sur la parcelle n° 5112. Il est prévu
d'implanter cet immeuble sur une nouvelle  parcelle n° 5112, d'une surface de
1027 m
2
, correspondant à l'ancienne parcelle n° 5112 augmentée de
surfaces détachées des parcelles n
os
5113 et 5114. Le bâtiment projeté,
en forme de L, comprend six étages, dont le dernier en attique, et un sous-sol.
Chaque étage comprend un logement et des surfaces de bureau qui seront
utilisées par l'B.________.
A l'origine, la création de trois places de
parc était prévue. Le projet implique la destruction d'environ la moitié de la
surface des jardins sis au sud des bâtiments ******** avec la démolition des
murs de soutènement en terrasse et l'abattage de plusieurs arbres (deux
cerisiers, un pin, un bouleau, un thuya, un cèdre), ainsi que d'une haie.
C.
Le projet a été présenté informellement au mois de décembre 2017 à la
déléguée communale à la protection du patrimoine et à une représentante du
service communal d'architecture.
La demande de permis de construire a été déposée le
21 décembre 2017. Elle a été soumise à l'enquête publique du 20 juillet au 20
août 2018. Elle a suscité six oppositions et une intervention. A la suite de
l'enquête publique, les constructeurs ont, à la demande du service de
l'urbanisme, renoncé à deux des trois places de parc prévues et diminué la
taille des balcons.
Le 27 novembre 2018, une pétition dirigée à
l'encontre du projet comportant 254 signatures a été adressée à la Municipalité
de Lausanne (ci-après: la municipalité) par deux habitantes de l'immeuble ********.
Le 20 décembre 2018, le service communal
d'architecture a établi un préavis dont la teneur, pour l'essentiel, est la
suivante:
"
Contexte
Le projet se situe
dans le quartier sous-gare et s'inscrit dans un tissu dense, constitué de
bâtiments d'époques différentes — bâtiments classiques de la fin du 19"
début du 20', d'autres des années 30 ou 70 constituant un tissu assez
hétéroclite.
Le projet nécessite
en amont une mutation du parcellaire ainsi que la démolition d'un bâtiment des
années 50 et d'un dépôt. Les jardins au Sud des immeubles du ******** (recensés
en note 3) sont également fortement réduits, murs de soutènements des terrasses
démolis et arbres abattus. Cette solution pragmatique crée une surface
constructible relativement complexe générant un bâtiment de forme atypique
s'inscrivant dans les limites des constructions.
Parti
architectural - intégration
Le projet comprend deux programmes
distincts, l'un administratif pour les propres besoins d'un des maîtres de
l'ouvrage et l'autre comprenant du logement. Le tout regroupé dans un seul
bâtiment en forme de « L » avec un traitement unitaire et sobre de l'ensemble.
Une seule cage d'escalier dessert les deux programmes et marque l'angle du
bâtiment tout en articulant les deux volumes représentatifs des programmes.
Rapport au bâti et espace
paysager
La densification
proposée, en raison des limites réglementaires, crée des proximités peu
qualitatives — vis-à-vis sur un mur borgne, espaces paysagers plutôt résiduels,
sans hiérarchie ou appropriation d'usage. Le projet n'exploite pas la totalité
des droits à bâtir et permet aux immeubles voisins de préserver luminosité et
dégagement. Toutefois, en considérant la coupe A-A longitudinale masse, nous
constatons que d'avoir renoncé à un étage d'attique supplémentaire est
essentiel pour maintenir un équilibre des volumes.
Façades,
matérialité, typologie et circulation
Les façades avec
isolation périphérique crépie sont sobres. Elles sont traitées de manière
unitaire pour le logement et les bureaux. Les ouvertures « à la française »
confèrent un caractère urbain au bâtiment. L'assise du bâtiment dans le terrain
semble être donnée par un traitement de la couleur différencié du
rez-de-chaussée, marquant ainsi l'expression d'un socle. La toiture est prévue
mixte avec des panneaux photovoltaïques inscrits dans le plan de l'acrotère.
Les typologies sont simples et efficaces, constituées d'un appartement par
étage, toujours tri-orienté.
En conclusion
Compte tenu de ce
qui précède, le Service d'architecture, en vertu des articles 86 LATC et 69
RPGA, et malgré les réserves émises, n'a pas d'arguments prépondérants pour
s'opposer à ce projet de densification conforme au PGA et permettant d'offrir,
dans un quartier parfaitement desservi par les transports publics, bureaux et
logements familiaux. Dès lors, nous le considérons comme admissible.
"
Le 15 février 2019, la déléguée communale à la
protection du patrimoine a établi un préavis dont la teneur, pour l'essentiel,
est la suivante:
"
Le projet implique la démolition de deux
bâtiments non recensés. Le bâtiment ECA 4854 a été construit en 1950 sur les
plans de l'architecte F.________. Le «dépôt» ECA 654 est plus tardif et son
auteur n'a à ce jour pas été identifié.
Contexte
patrimonial
Ces bâtiments sont
situés dans l' « ensemble » n° 29.1 de l'Inventaire fédéral des sites
construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) qui lui a
attribué un objectif de sauvegarde « A » préconisant « la sauvegarde de la
substance. Conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du
site, de tous les espaces libres, suppression des interventions parasites. »
Cet ensemble est
décrit de la manière suivante: alignements réguliers d'immeubles résidentiels
suivant les courbes de niveaux, trois à cinq niveaux, entourés de jardins,
terrassements en raison de la pente, principalement 1
er
quart du 20
e
siècle, quelques bâtiments
2
e
moitié du 20
e
siècle.
Par ailleurs les
immeubles situés immédiatement au nord — ******** — figurent au recensement
architectural du canton de Vaud avec une note *3*. Leur jardin en terrasse,
bien que non recensé comme jardin historique, est caractéristique du dispositif
qui se déploie au sud du boulevard comme aux numéros 1 à 5 et 7.
Il faut noter que
ces deux immeubles et leurs jardins appartiennent quant à eux au périmètre n°
28 de l'ISOS qui lui a également attribué un objectif de sauvegarde « A ».
Sa description est
la suivante :
Sous-Gare, secteur
structuré par le ******** projeté en 1872, orienté parallèlement aux lignes de
chemin de fer et coupé orthogonalement par l'avenue ******** à l'ouest et par
l'******** à l'est, deux axes reliant la gare au lac ; immeubles de rapport et
maisons locatives cossues de généralement cinq niveaux tirant profit de la vue
plongeante sur le Léman, loggias, bow-windows et balcons, façades élégantes de
style régionaliste, néoclassique ou Art déco, tournant 19
e
– 20
e
siècles, quelques immeubles venus combler des parcelles libres ou remplacer des
maisons locatives, dès années 1960, quelques ateliers et garages.
Préavis
Nous considérons que
la démolition des deux immeubles mentionnés n'est pas de nature à porter
atteinte aux qualités architecturales et historiques de Ce secteur. Nous ne
formulons par conséquent
pas d'observation relative à leur démolition.
En
revanche la construction projetée a un impact certain sur les abords des
immeubles ******** en amputant leurs jardins en terrasse d'environ 50 % de leur
surface. Nous avons relevé plus haut que ce dispositif est caractéristique de
ce tronçon du ********.
Nous relevons que
les façades de ce nouvel immeuble sont traitées sobrement. Toutefois, le plan
du
nouvel immeuble présente une forme géométrique dictée par la distance
aux limites de la parcelle. L'objet architectural qui en découle présente un
caractère étranger à celui du quartier et à son identité.
Aussi, en
application des articles 69, 70 § 2 et 73 RPGA, portant respectivement sur
l'intégration
des
constructions, les aménagements extérieurs et les objets figurant dans un
recensement, nous formulons un
préavis défavorable à cette nouvelle
construction.
"
D.
Par décision du 20 mars 2019, la municipalité a refusé de délivrer le
permis de construire. Dans cette décision, elle constate tout d'abord que, sous
réserve des dispositions relatives, d'une part, au nombre maximal de places de
parc et, d'autre part, à l'intégration des constructions et aux objets figurant
dans un inventaire (art. 69 et 73 RPGA), le projet est réglementaire. Elle
indique que l'abandon de deux des trois places de parc prévues a été demandé
par la commune pour préserver les espaces verts de la parcelle n° 5113, ceci
compte tenu de la proximité du métro M2 et de la gare.
Pour ce qui est du non respect des art. 86 de la loi
du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC, BLV
700.11) et des dispositions communales mettant en œuvre cette disposition, la
municipalité se réfère essentiellement au préavis de la déléguée communale à la
protection du patrimoine. Elle relève ainsi que la construction projetée a un
impact négatif sur les abords des bâtiments ******** en amputant leurs jardins
en terrasse d'environ 50% de leur surface. Elle souligne que ce dispositif est
caractéristique de ce tronçon particulier du ******** et qu'autoriser sa
suppression irait par conséquent à l'encontre des objectifs de sauvegarde de
l'ISOS A. Pour le surplus, sous l'angle de l'intégration architecturale, en ce
qui concerne le rapport au bâti et à l'espace paysager existant, la
municipalité relève que la densification proposée crée des proximités peu
qualitatives: vis-à-vis sur un mur borgne, espaces paysagers résiduels, sans
hiérarchie ou appropriation d'usage. Selon elle, le projet rompt ainsi un
équilibre des volumes entre pleins et vides aujourd'hui existants. Le caractère
trop urbain du projet entre en contradiction avec les deux bâtiments notés au
recensement architectural sis à immédiate proximité. Ainsi, le plan du nouveau
bâtiment présente une forme géométrique étrangère à celui du quartier et à son
identité. Après pesée des intérêts en présence, la municipalité estime que le
projet ne présente pas un aspect architectural satisfaisant et ne s'intègre pas
à son environnement. La construction projetée compromet l'aspect et nuit au
caractère du site. Selon la municipalité, elle ne respecte par conséquent pas
les conditions minimales des art. 86 LATC , 69 et 73 RPGA.
E.
Par acte conjoint du 3 mai 2019, la A.________ et l'B.________ ont recouru
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre
la décision municipale du 20 mars 2019. Elles concluent principalement à sa
réforme en ce sens que le permis de construire est accordé et subsidiairement à
son annulation. La municipalité a déposé sa réponse le 2 juillet 2019. Elle
conclut au rejet du recours. D.________ et C.________, propriétaires de la
parcelle n° 5106, ont déposé des déterminations le
16 juillet 2019. Ils concluent principalement au rejet du recours et
subsidiairement au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision
dans le sens des considérants. L'E.________ a déposé des observations le 3 juin
2019, sans prendre de conclusions.
Par la suite, les recourantes et la municipalité ont
déposé des observations complémentaires.
Le Tribunal a tenu audience le 30 octobre 2019. A
cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de
l'audience a la teneur suivante:
"
Se présentent:
Pour la A.________ (A.________),
p.a. ********:
G.________, fondé de
pouvoir, responsable du service construction durable;H.________, fondé de
pouvoir, responsable du secteur réalisations;I.________, juriste; assistés de
Me Denis Bettems, avocat à Lausanne;
Pour B.________ (B.________)
B.________ (B.________):
J.________,
responsable du département projets suisses;K.________, architecte; également
assistés de Me Denis Bettems, avocat à Lausanne;
Pour la
Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité):
L.________,
responsable du bureau des permis de construire; M.________, déléguée à la
protection du patrimoine;N.________, gestionnaire administrative au sein du
bureau des permis de construire; assistés de Me Daniel Pache, avocat à
Lausanne;
Pour D.________ et C.________:
Me Franck-Olivier Karlen, avocat à Morges;
Pour E.________
(ci-après: l'association):
O.________, membre
de l'association; assisté de Me Soraya Mokhtari, avocate-stagiaire à Lausanne,
excusant Me Christophe Wilhelm, avocat à Lausanne, et accompagné de Robert
Zimmermann.
L'audience est
ouverte à 9h 30 au ********, au droit de la parcelle n° 5113.
La question de
l'esthétique du projet et de son intégration dans l'environnement bâti est
abordée.
A titre préalable,
Me Bettems indique que l'implantation des gabarits a été vérifiée la veille et
qu'elle est correcte. Il propose ensuite d'observer les abords des parcelles
concernées par le projet de construction selon un itinéraire qu'il a préparé.
Le tribunal et les parties acquiescent.
En premier lieu, Me
Bettems fait quelques observations relatives aux bâtiments bordant le ********.
Il relève qu'ils datent d'époques différentes et estime qu'il s'agit de constructions
hétéroclites. A son sens, le dégagement en direction du lac depuis le ********
sera peu affecté par le projet.
Pour sa part, M.________
rappelle que, d'un point de vue administratif, les parcelles n
os
5113 et 5114 font partie du périmètre 28 de l'ISOS et la parcelle n° 5112 de
l'ensemble 29.1 de l'ISOS. Un objectif de sauvegarde
«
A
»
a été attribué à ce
périmètre et cet ensemble, lequel vise à maintenir leur substance et à empêcher
les modifications susceptibles de leur porter préjudice. Elle explique que le ********
est bordé de bâtiments datant de la fin du 19
ème
siècle, du début du
20
ème
, ainsi que de constructions plus récentes, datant des années
1970-1980.
Le président
interpelle M.________ s'agissant d'un bâtiment en particulier, bordant le
boulevard du côté nord, plus à l'est par rapport à l'endroit où se trouvent le
tribunal et les parties. Elle indique que l'ISOS qualifie ledit bâtiment de
perturbation. En revanche, le bâtiment moderne construit sur la parcelle n°
5161, propriété de l'association, n'est pas considéré comme tel; il fait
néanmoins l'objet d'une remarque dans l'ISOS. Elle rappelle que l'objectif de
l'ISOS, pour les secteurs concernés, consiste à éviter de nouvelles
perturbations. Elle expose encore que le ******** est l'un des rares boulevards
planifiés à l'horizontale à Lausanne; il s'agit, en ce sens, d'un lieu
emblématique. A cela s'ajoute que les percées qui s'insèrent entre les
bâtiments bordant le boulevard du côté sud, donnant un dégagement sur le
«
grand paysage
»
, sont identitaires de ********. M.________ fait remarquer qu'une telle
percée existe entre les bâtiments érigés sur les parcelles n
os
5113
et 5161 et que les gabarits afférents au projet litigieux permettent de
constater que le bâtiment projeté s'inscrit dans ladite percée.
Me Bettems relève
que la construction projetée ne se trouve pas au niveau du ********, mais
en-contrebas de celui-ci.
Il est constaté que
des gabarits sont également installés sur la parcelle n° 5161, propriété de
l'association. Les représentants de la municipalité expliquent que ceux-ci
signalent un projet de surélévation d'un niveau de la construction existante et
de construction d'un édicule. Les représentants de la municipalité précisent
que l'enquête publique y relative est terminée, que cinq oppositions ont été
déposées et que la municipalité n'a pas encore statué.
Le président
interpelle ensuite les représentants de la municipalité sur le préavis donné
par le service d'architecture de la Ville de Lausanne, dont il ressort, d'une
part, que le projet de construction litigieux s'inscrit dans un tissu assez
hétéroclite, et d'autre part, que ledit projet est considéré comme admissible.
A cet égard, les
représentants de la municipalité expliquent que les compétences des différents
services ne sont pas les mêmes et que la portion de territoire prise en compte
dans leurs analyses respectives divergent. Le service d'architecture tient
compte d'une portion de territoire plus étendue que le bureau des permis de
construire. Ce dernier prend notamment en considération dans son examen les
questions de protection du patrimoine et de respect de l'ISOS.
Le président se
réfère ensuite à l'arrêt AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 (consid. 6b, p. 26)
cité par les recourants dans leurs écritures; il soulève la question d'une
protection spécifique des bâtiments érigés sur les parcelles n
os
5113 et 5114 et de l'éventuel impact du projet sur cet objectif de protection.
M.________ explique
que l'ISOS vise à protéger des ensembles et des périmètres, non pas à identifier
et protéger des objets en tant que tels. L'objectif de l'ISOS se distingue en
ce sens de celui du recensement architectural. En l'occurrence, le site
concerné par le projet de construction se trouve à la rencontre de deux
secteurs ISOS, à savoir le périmètre 28 et l'ensemble 29.1, auxquels le même
objectif de sauvegarde
«
A
»
a été attribué. Me Bettems relève que l'ISOS
prévoit une protection spécifique de certains objets, une telle protection ne
concernant pas les bâtiments érigés sur les parcelles n
os
5113 et
5114. Il se réfère à la pièce 7 des recourantes.
Sur question du
président, M.________ confirme que le préavis qu'elle a donné n'indique pas que
le projet de construction aurait un impact sur Q.________ et R.________, qui se
trouvent également dans le périmètre 29.1.
Le tribunal et les
parties se déplacent sur le ******** et se rendent à la hauteur des places de
stationnement situées au droit de la terrasse du bâtiment n° ECA 15315b érigé
sur la parcelle n° 5161. Me Bettems souligne que la vue depuis cet endroit ne
sera pas impactée par la construction projetée. Les représentants de la
municipalité le contestent.
Le tribunal et les
parties se rendent ensuite sur la terrasse précitée, au droit du bâtiment
existant sur la parcelle n° 5112 (********).
M.________ indique
que le bâtiment érigé sur la parcelle n° 5111, jouxtant la parcelle n° 5112 du
côté sud, date de 1960. Aucune note ne lui a été attribuée dans le cadre du
recensement architectural. Le bâtiment érigé sur la parcelle n° 5187, située au
sud de la parcelle n° 5161, date approximativement de la fin des années 1940,
voire du début des années 1950. Le bâtiment situé en contrehaut de la parcelle
n° 5161, du côté nord du ********, sur la parcelle n° 5159, date des années
1930; une note 3 lui a été attribuée dans le cadre du recensement
architectural.
Les représentants
des recourantes relèvent une nouvelle fois que les bâtiments que l'on peut
apercevoir depuis la terrasse sur laquelle se trouvent le tribunal et les
parties doivent être considérés comme hétéroclites. Ils relèvent en particulier
que les bâtiments en cause présentent des formes (certaines en
«
L
»
),
toitures et styles différents. Les représentants de la municipalité expliquent
qu'ils raisonnent par rapport au ******** et à l'ISOS.
Le président demande
ensuite quelques explications relatives à des formules employées dans la
décision attaquée.
En premier lieu, il
interpelle les représentants de la municipalité sur la notion d'
«
équilibre des volumes entre pleins et vides
»
. M.________ explique que cette notion fait
référence à l'alignement et à la hauteur des gabarits des bâtiments existants.
Elle désigne les bâtiments datant de la fin du 19
ème
siècle (1891 et
1894) bordant le ******** (côté sud) et indique qu'ils forment un front uni.
Elle estime que le bâtiment projeté se rapprocherait trop de ce front et
romprait l'équilibre existant.
S'agissant de la
notion de
«
proximités peu
qualitatives
»
, les représentants de
la municipalité se réfèrent, d'une part, aux vues sur le mur borgne du ********
et, d'autre part, au fait que le bâtiment projeté constituerait un élément de
construction trop élevé le long du passage (la rampe). A cet égard, M.________
présente un plan du quartier datant de 1896 et expose qu'à l'époque la manière
de construire était différente, en ce sens que l'on construisait en limite de
parcelle; tel n'est  plus le cas aujourd'hui.
Pour ce qui est de
la notion de
«
caractère trop urbain
»
, elle se réfère à la proximité du projet avec
les bâtiments situés sur les parcelles n
os
5113 et 5114, auxquels
une note 3 a été attribuée dans le cadre du recensement architectural, et leurs
jardins. M.________ reconnaît que la formule utilisée n'était pas adéquate, dès
lors que les parcelles concernées se trouvent dans l'hypercentre de la Ville de
Lausanne.
Le tribunal et les
parties se déplacent et se rendent sur la rampe située entre les parcelles n
os
5161 et 5113, au droit de la partie nord du jardin situé sur la parcelle n°
5113.
Me Bettems explique
que les jardins des parcelles n
os
5113 et 5114 ne présentent pas de
caractéristiques particulières, ni d'arbres d'essence majeure. P.________ présente
différentes variantes de plans (produites dans la procédure), sur lesquels
figurent des surfaces de jardin plus étendues.
Les représentants de
la municipalité expliquent, qu'à leur sens, le projet pose un problème de
qualité de l'espace des jardins dans un périmètre protégé, en ce sens qu'il
remplit un dégagement. Les variantes proposées n'apportent pas d'amélioration à
cet égard, dès lors qu'elles ne modifient pas les rapports entre les fronts
bâtis. La végétation prenant place dans les jardins n'est pas problématique.
Concernant l'accès
au bâtiment projeté, Me Bettems indique qu'il existe déjà et sera amélioré; des
discussions à cet égard sont en cours avec l'association. Les représentants de
cette dernière le confirment et expliquent que l'opposition de l'association
est motivée par le fait que l'accès ne serait à leur sens pas suffisant, dès
lors que les véhicules de plus de 3,5 tonnes ne peuvent pas l'emprunter.
Le tribunal et les
parties se déplacent le long du chemin et s'arrêtent au droit de la partie sud
de la parcelle n° 5112. Il est constaté que depuis cet endroit, l'on aperçoit
le mur borgne du Château de Grancy et les faces ouest du bâtiment érigé sur la
parcelle n° 5111.
Le tribunal et les
parties descendent jusqu'à la limite entre les parcelles n
os
5111 et
5109. Me Bettems fait remarquer que l'on observe, plus loin en direction de
l'est, la partie supérieure de Q.________. M.________ indique que l'on se
trouve encore dans l'ensemble 29.1 de l'ISOS. Elle ne conteste pas que le
quartier présente des murs borgnes et d'autres particularités, les règles de
police des constructions ayant évolué au fil du temps, mais explique que
l'enjeu consiste à ne pas aggraver la situation existante.
Le tribunal et les
parties se rendent ensuite sur la parcelle n° 5112, du côté est du bâtiment
existant (********).
Il est constaté que,
du côté sud et est de la parcelle n° 5112, l'on aperçoit respectivement les
murs borgnes du bâtiment érigé sur la parcelle n° 5111 et celui du ********.
Sur question de l'une des parties, les représentants de la municipalité
expliquent que le règlement communal ne permet pas d'accoler le bâtiment
projeté au mur borgne du château. Me Karlen donne, pour sa part, quelques
explications relatives aux désagréments que les actuels locataires du ********
pourraient subir du fait de la construction projetée; il mentionne entre autres
l'abattage d'arbres, la création d'une place de jeux et la diminution de
luminosité.
Les opposants font
remarquer que la municipalité ne s'est pas prononcée sur l'ensemble des griefs
soulevés. A cet égard, les représentants de la municipalité expliquent qu'il
ressort de la décision attaquée que le projet est réglementaire sous l'angle de
la police des constructions.
M. Zimmermann relève
que, dans l'hypothèse où la CDAP admettait le recours sur la question de
l'esthétique, elle devrait annuler la décision et renvoyer la cause à la
municipalité afin qu'elle statue sur les oppositions. Il précise que
l'association n'a soulevé qu'un seul grief dans son oppostion, celui des accès.
Les représentants de la municipalité font valoir que l'accès prévu est
suffisant.
Me Karlen indique
admettre que les griefs soulevés par ses clients relèvent plutôt du droit
privé.
Me Bettems estime
que les opposants ont eu l'occasion de s'exprimer dans la procédure devant le
tribunal et de faire valoir leurs griefs; leur droit d'être entendu ne serait
pas violé dans l'hypothèse où le tribunal admettait le recours, sans renvoyer
la cause à la municipalité pour qu'elle statue sur les  oppositions.
Les représentants de
la municipalité indiquent que, si le tribunal l'estime utile, la municipalité
est disposée à compléter sa duplique en se déterminant sur les arguments des
opposants, notamment sur la question de l'accès. En cas de rejet du recours,
les représentants de la municipalité estiment qu'il ne serait pas utile que la
municipalité se détermine sur les griefs soulevés par les opposants, dès lors
qu'un nouveau projet - différent du projet litigieux - sera probablement
déposé. Sur question du président, les représentants de la municipalité
indiquent avoir répondu, par courtoisie, aux pétitionnaires.
En dernier lieu, P.________
donne quelques explications relatives au projet de construction litigieux,
notamment à son implantation.
Il expose que la
géométrie de la parcelle n° 5112, ainsi que les distance aux limites ont
passablement compliqué la conception du projet, étant précisé que les parcelles
concernées ne se trouvent pas en zone de l'ordre contigu. Le bâtiment actuel
étant érigé hors limite - et n'étant donc pas réglementaire sous cet angle -,
le projet se devait de prévoir une implantation différente.
Pour ce qui est de
l'aspect du bâtiment, il est inspiré des bâtiments d'après-guerre présentant
des articulations; le Q.________, situé non loin, constitue un exemple de ce
type de bâtiments.
En outre, les
contraintes évoquées, ainsi que les dimensions de la parcelle ne permettaient
pas de réaliser un projet de construction correspondant aux besoins de l'B.________
sur la seule parcelle n° 5112, sans qu'il ne soit procédé à un remaniement
parcellaire. Pour ce motif, l'B.________ et la A.________ se sont unies afin de
réaliser un projet commun. Celui-ci se décompose en deux parties distinctes: la
partie parallèle au ******** destinée à accueillir les bureaux de l'B.________
et la partie sud-ouest, bénéficiant du dégagement, destinée à la création de
logements. Enfin, le projet vise à permettre à l'B.________ de recevoir ses
bénéficiaires au centre-ville, bien desservi par les transports publics. A cet
égard, les représentants de l'B.________ expliquent que le bâtiment existant
sur la parcelle n° 5112 (********) est vétuste et difficilement utilisable; il
n'est que partiellement occupé pour cette raison. Pour le moment, l'B.________
est contrainte de louer des locaux sur les hauts de ********.
"
Le 4 novembre 2019, le conseil des recourantes a
transmis au tribunal une copie de la décision par laquelle la Municipalité de
Lausanne a délivré un permis de construire à E.________ pour des
transformations intérieures et extérieurs de son bâtiment comprenant la pose
d'une isolation périphérique, la création d'un niveau d'attique de six
logements, la transformation et l'agrandissement du S.________, la suppression
de quatre places de parc véhicules, la création de dix-sept places vélos et
quatre places motos à l'intérieur, la création de treize places vélos
extérieures et d'un emplacement pour la prise en charge de conteneurs. Les
recourantes invoquaient à cet égard une inégalité de traitement.
Le 8 novembre 2019, la municipalité s'est déterminée
sur le procès-verbal de l'audience et sur l'écriture des recourantes du 4
novembre 2019.
Le 15 novembre 2019, les recourantes se sont
déterminées sur l'écriture de la municipalité du 8 novembre 2019.
E.________ a déposé des déterminations le 15
novembre 2019 au sujet desquelles la municipalité s'est déterminée le 6
décembre 2019.
E.________ a encore déposé des déterminations le 16 décembre
2019, au sujet desquelles la municipalité s'est  déterminée le 23 décembre
2019, puis le 14 janvier 2020.
.
Considérant en droit:
1.
Les recourantes invoquent une violation de leur droit d'être entendues
au motif qu'elles n'ont pas pu se déterminer sur les arguments des
pétitionnaires. Elles demandent à être confrontées aux deux représentantes de
ces derniers.
Il n'est pas certain que le
droit d'être entendu des recourantes impliquait qu'elles puissent se déterminer
sur les arguments des pétitionnaires dans le cadre de la procédure qui a abouti
à la décision municipale de refus du permis de construire. Quoi qu'il en soit,
une éventuelle violation du droit d'être entendu a été réparée dans le cadre de
la procédure de recours devant la CDAP dès lors que les recourantes ont pu se
déterminer à ce sujet par écrit puis par oral lors de l'audience. Dans ces
circonstances, une confrontation avec les pétitionnaires ne s'avère pas
nécessaire.
2.
La municipalité a refusé de délivrer le permis de construire pour des
motifs liés à l'esthétique (caractéristiques architecturales) et à
l'intégration de la construction projetée par rapport à son environnement,
notamment son impact sur les jardins des bâtiments sis en amont recensés en
note 3. Sur ce dernier point, la municipalité fait valoir que le projet va à
l'encontre des objectifs de sauvegarde de l'ISOS. Les recourantes soutiennent
pour leur part que le projet n'est pas prévu dans un périmètre auquel l'ISOS
attribue un objectif de protection renforcé et que le secteur dans lequel il
est prévu d'implanter le nouveau bâtiment ne correspond pas aux objectifs de
sauvegarde énoncés par le recensement ISOS, le numéro 28 ayant essentiellement
pour objectif la sauvegarde du ********, alors que le 29.1 protège
essentiellement le tissu bâti circonscrit entre la voie du M2, ******** et l'********.
Selon les recourantes, la note 3 attribuée aux bâtiments ******** 15 et 17 ne
fait pas obstacle à la délivrance du permis de construire dès lors qu'il n'est
pas touché à ces deux bâtiments et qu'il faut se placer dans des angles de vue
bien précis pour apercevoir simultanément les bâtiments qui longent le ********
et celui qui est projeté en contre-bas. Pour ce qui est des jardins auquel il
sera porté atteinte, les recourantes relèvent que le projet implique la
création de 691 m
2
de jardin, sans compter 240 m
2
de
toiture végétalisée, alors qu'actuellement les jardins en question ont une
surface de 663 m
2
. Elles mettent également en cause l'intérêt de ces
jardins. Elles relèvent que les proximités peu qualitatives mentionnées dans la
décision municipale sont la conséquence d'une situation préexistante, ceci
concernant notamment le mur borgne du "********". Elles font valoir
que le projet ne porte pas atteinte au dégagement en direction du lac depuis
les espaces publics et que les gabarits de la construction projetée sont
compatibles avec ceux des bâtiments avoisinants. Elles soulignent dans ce cadre
avoir renoncé à un attique supplémentaire pour conserver un projet équilibré.
Elles soutiennent que la forme du bâtiment projeté a été validée par le service
de l'urbanisme et qu'il correspond à celle de plusieurs bâtiments alentours.
Elles indiquent ne pas comprendre le grief selon lequel le bâtiment projeté
présenterait un "caractère trop urbain". Elles font valoir que les
exigences posées par la jurisprudence pour refuser un projet en recourant à la
clause d'esthétique ne sont manifestement pas remplies et que la municipalité a
par conséquent abusé de son pouvoir d'appréciation. Elles invoquent également
la nécessité de densifier des parcelles situées au cœur de la ville, à
proximité immédiate des transports publics, ceci conformément aux objectifs de
la LAT.
3.
a)
aa) La loi fédérale du 22 juin 1979 sur
l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) a pour but de veiller à une
occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de
l'ensemble du pays. Les autorités chargées de l'aménagement du territoire
doivent tenir compte de la nécessité de préserver le paysage notamment de
veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi
que les installations s'intègrent dans le paysage (art. 3 al. 2
let. b LAT). Le législateur fédéral a donc prévu que les plans
d'affectation doivent non seulement délimiter les zones à bâtir et les zones
agricoles, mais également les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT).
Selon l'art. 17 LAT relatif aux zones à protéger, les cantons doivent
prévoir des mesures de protection notamment pour "
les localités
typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou culturels
"
(al. 1 let. c). Les localités typiques au sens de cette disposition
comprennent des ensembles bâtis qui regroupent en une unité harmonieuse
plusieurs constructions et qui s'intègrent parfaitement à leur environnement
(ATF 111 Ib 257 consid. 1a p. 260 et les références citées). Les
cantons peuvent protéger de tels ensembles en établissant une zone à protéger
au sens de l'art. 17 al. 1 LAT mais le droit cantonal peut prévoir encore
d'autres mesures adéquates (art. 17 al. 2 LAT), par exemple lorsqu'il s'agit de
protéger des objets bien déterminés tels que des bâtiments ou des monuments
naturels ou culturels (ATF 111 Ib 257 consid. 1a pp. 260-261).
bb) La loi sur la protection de la nature, des
monuments et des sites du
10 décembre 1969 (LPNMS; BLV 450.11) fait partie des autres mesures réservées
par l'art. 17 al. 2 LAT. Elle instaure une protection générale de la nature et
des sites englobant tous les objets immobiliers, soit tous les territoires,
paysages, sites, localités, immeubles qui méritent d'être sauvegardés en raison
de l'intérêt général, notamment esthétique historique, scientifique ou éducatif
qu'ils présentent (art. 4 LPNMS), ainsi qu'une protection générale des
monuments historiques et des antiquités, en particulier des monuments de la
préhistoire, de l'histoire, de l'art et de l'architecture ainsi que les
antiquités immobilières situés dans le canton et qui présentent un intérêt
archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif (art. 46 al. 1
LPNMS). Sont également protégés les terrains contenant ces objets et leurs
abords (art. 46 al. 2 LPNMS) et aucune atteinte ne peut leur être portée qui en
altère le caractère (art. 46 al. 3 LPNMS). Lorsqu'un danger imminent menace un
tel objet, le Département en charge des monuments, sites et archéologie prend
les mesures nécessaires à sa sauvegarde (art. 47 LPNMS). La protection générale
des monuments historiques et des antiquités consiste ainsi dans la possibilité
de prendre des mesures conservatoires (art. 47 LPNMS) en faveur d'objets
répondant à la définition de l'art. 46 al. 1 et que l'on aurait omis de mettre
à l'inventaire (art. 49 LPNMS) ou de classer (art. 52 LPNMS).
Le recensement architectural n'est pas prévu par la
LPNMS, mais par l'art. 30 du règlement d'application de cette loi, qui dispose
que le département
"établit le recensement architectural des
constructions en collaboration avec les communes concernées, selon les
directives publiées à cet effet
". Le recensement architectural, dont
le processus est décrit dans une plaquette intitulée "Recensement
architectural du canton de Vaud", éditée en novembre 1995 par la section
monuments historiques et archéologie du Service des bâtiments et rééditée en
mai 2002, est une mesure qui tend à repérer et à mettre en évidence des
bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de prendre, le
cas échéant, les mesures de protection prévues par la loi. Il comporte
l'attribution de notes qui sont les suivantes: *1*: Monument d'importance
nationale; *2*: Monument d'importance régionale; *3*: Objet intéressant au
niveau local; *4*: Objet bien intégrés; *5*: Objet présentant des qualités et
des défauts; *6*: Objet sans intérêt; *7*: Objet altérant le site.
La
note *3* recense les objets intéressants au niveau local. Le bâtiment mérite
d’être conservé mais il peut être modifié à condition de ne pas altérer les
qualités qui ont justifié la note *3*. Le bâtiment en note *3* n’a pas une
valeur justifiant le classement comme monument historique. Toutefois, il a été
inscrit à l’inventaire jusqu’en 1987. Mais, depuis, même si cette mesure reste
possible de cas en cas, elle n’est plus systématique.
A l'exception des notes *1* et *2* (qui impliquent
une mise à l'inventaire), les notes attribuées ont un caractère purement
indicatif et informatif; elles ne constituent pas une mesure de protection.
Elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour les autorités
chargées de l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones
à protéger prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de permis de
construire, lorsque ces autorités appliquent les règles concernant
l'intégration et l'esthétique des constructions ou statuent sur une
autorisation cantonale spéciale (cf. arrêts AC.2017.0298, 0300 du 10 décembre
2018 consid. 4;  AC.2017.0035 du 25 octobre 2017 consid. 2c; AC.2017.0017 du 19
octobre 2017 consid. 6c/bb; AC.2015.0135 du 22 mars 2016 consid. 3a).
cc) La LPNMS ne régit pas de manière exhaustive la
protection de la nature, des monuments et des sites dans le canton de Vaud.
Selon l'art. 28 RLPNMS, les autorités communales doivent prendre les mesures
appropriées pour protéger les paysages, localités ou sites construits dignes
d'être sauvegardés selon la loi, en élaborant leurs plans directeurs ou d'affectation
ou lorsqu'elles délivrent un permis de construire. L'art. 86 LATC impose pour
sa part à la municipalité de veiller à ce que les constructions, quelle que
soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés,
présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à
l'environnement (al. 1). Elle peut refuser le permis de construire pour des
projets susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une
localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de
valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux
doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des
localités et de leurs abords (al. 3).
Ceci permet aux communes d’intégrer dans leur
réglementation des règles matérielles visant des buts comparables à la LPNMS
pour la protection des bâtiments dignes d’intérêt. Ces dispositions ne sont
plus subordonnées à l’inscription d’un objet à l’inventaire ou à l’adoption
d’un arrêté de classement, mais résultent des objectifs de protection propres
arrêtés par la municipalité sur son territoire communal. C’est la municipalité
qui est compétente en première ligne pour l’application de ces règles (art. 17
et 104 LATC), l’intervention du département étant limitée à un droit
d’opposition et à un droit de recours (art. 104a et 110 LATC) lui permettant de
contester une décision municipale qui ne serait pas conforme à la
réglementation communale concernant la protection des ensembles bâtis ou des
bâtiments dignes d’intérêt (arrêts précités AC.2017.0298 consid. 4; AC.2017.0035
consid. 2d; AC.2015.0135 consid. 3a).
Conformément à l'art. 86 al. 3 LATC, la clause
générale d'esthétique est en principe reprise dans les règlements communaux. Le
RPGA, qui ne désigne pas de bâtiments méritant protection comme le permettrait
l
'art. 47 al. 2 ch. 2 LATC, contient en
matière d'esthétique les dispositions suivantes:
"
Chapitre 3.8 Esthétique, intégration des
constructions et protection du patrimoine
Art. 69. Intégration des
constructions
1
Les
constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre
l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou
de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou
architectural sont interdites.
2
Les
constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui
leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et
s’intégrer à l’environnement.
Art. 70. Aménagements
extérieurs
1
Les aménagements extérieurs privés bordant
les rues participent à l’identité de celles-ci lorsqu’un caractère d’unité peut
être identifié. Leur traitement fait l’objet d’une attention particulière. La
Municipalité veille à ce que les aménagements projetés respectent le caractère
de la rue.
2
Lorsqu’une
construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les
aménagements existants bordant les tues ou des éléments de transition de
qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font
partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou
partie desdits aménagements.
(…)
Art. 73. Objets figurant dans
un recensement
1
La direction des
travaux tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et
des ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins
d’intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.
2
Tous travaux les
concernant font l’objet d’un préavis du délégué communal à la protection du
patrimoine bâti précisant ses déterminations.
3
Sur la base de
ce préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et
interdire les constructions, transformations ou démolitions.
4
Elle peut,
également, lorsqu’un ensemble bâti est identifié et qu’il s’agit, notamment,
d’éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale
d’ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale
des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces
libres.
"
Le plan général d'affectation de ******** et son
règlement ne protègent aucun bâtiment particulier et se bornent à instaurer une
procédure interne faisant intervenir le Délégué communal à la protection du
patrimoine bâti. Les art. 69 et 73 RPGA concrétisent au niveau communal la
clause d’esthétique prévue par l’art. 86 LATC. Leur portée ne va pas au-delà de
cette norme (AC.2017.0093 du 23 novembre 2018 consid. 2b; AC.2012.0114 du 26
février 2013; AC.2008.0324 du 15 novembre 2010 consid. 9 et les références
citées). Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal relative
à la clause générale d'esthétique (AC.2017.0093 précité consid. 2b; AC.2013.0308
du 4 septembre 2014 consid. 3a/bb; AC.2013.0198 du 5 février 2014 consid.
4c/cc; AC.2012.0037 précité consid. 4b/bb).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en
matière d'esthétique des constructions, l'autorité communale, qui apprécie les
circonstances locales en vue de l'octroi d'une autorisation de construire,
bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours
contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT). Celle-ci peut s'écarter de la
solution communale si elle procède d'un excès du pouvoir d'appréciation conféré
à la commune par les dispositions applicables (cf. arrêt TF 1C_360/2018 du 9
mai 2019 consid. 4.1.3). Dans un arrêt récent, leTribunal fédéral a précisé
qu'il n'en va pas uniquement ainsi lorsque la décision municipale n'est
objectivement pas justifiable et partant arbitraire: pour exercer son pouvoir
d'appréciation de manière conforme, l'autorité communale doit partir du sens et
du but de la réglementation applicable et, parallèlement à l'interdiction de
l'arbitraire, également respecter les principes d'égalité et de proportionnalité
ainsi que le droit supérieur, respectivement de ne pas se laisser guider par
des considérations étrangères à la réglementation pertinente (ATF 145 I 52
consid. 3.6). En matière d'esthétique, le principe de la proportionnalité exige
en particulier que les intérêts locaux liés à l'intégration des constructions
soient mis en balance avec les intérêts privés et  publics à la réalisation du
projet litigieux (ATF 145 I 52 consid. 3.6; 115 Ia 370). A cet égard, il
convient en particulier de tenir compte des objectifs poursuivis par la
législation fédérale- au sens large sur l'aménagement du territoire (ATF 145 I
52 consid. 3.6). On relève à cet égard qu'il existe un intérêt public à
densifier les centres urbains conformément à ce que prescrit désormais la loi
sur l'aménagement du territoire  (art. 3 al. 3 let. abis LAT; cf. arrêt TF
1C_360/2018 consid. 4.2.3). En effet, la politique suisse de l'aménagement du
territoire vise à orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur
du milieu bâti par une utilisation mesurée du sol et à créer un milieu bâti
compact. C'est pourquoi, lorsque des constructions d'un certain volume sont
autorisées, une réduction de leur volume ne peut être imposée que si elle est
justifiée par des intérêts publics prépondérants, comme par exemple en présence
de bâtiments ou d'ensembles protégés en tant que monuments (ATF 145 I 52 consid.
4.4; arrêt TF
1C_116/2018
du
26
octobre
2018
consid. 5.3 et les références citées). Il
n'est ainsi pas admissible, sous prétexte d'une meilleure intégration, d'exiger
systématiquement un étage de moins que ce que le règlement autorise, ni
d'utiliser la clause d'esthétique à la manière d'une zone réservée pour abroger
les règles en vigueur et garantir une future réglementation nouvelle (arrêt TF 1C_349/2018
du 8 février 2019 consid. 4.2; arrêt AC.2018.0281, 0282 précité consid. 1b).
Cela étant, dans un cas particulier, l'intérêt à la bonne intégration dans
l'environnement bâti, respectivement à une utilisation raisonnable des
possibilités de construire réglementaires peut l'emporter sur l'intérêt à
densifier les centres urbains et justifier un refus du permis de construire.
Ceci a notamment été le cas dans une affaire récente concernent la commune de
Lausanne (arrêt TF 1C_360/2018 précité). Dans cette affaire, le Tribunal
fédéral a relevé que l'application de la clause d'esthétique et/ou
d'intégration n'est pas réservée à des sites protégés ou présentant des
qualités esthétiques remarquables, même si ces critères peuvent entrer en ligne
de compte. Il faut et il suffit que l'installation apparaisse déraisonnable
compte tenu de son environnement (arrêt 1C_360/2018 précité consid. 4.2.3 et
l'arrêt cité).
Le Tribunal cantonal s’impose une
certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il
ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité
municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir
d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales
(cf. art. 98 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). L’intégration d’une construction ou d’une
installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères
objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement
aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute
appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par
référence à des notions communément admises (cf. arrêts
AC.2018.0281,
0282 précité consid. 1b
; AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid.
6b; AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc et les références).
b) aa) L’art. 5 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) prévoit
l'établissement d'inventaires des objets d'importance nationale. L'ordonnance
du 9 septembre 1981 concernant l'Inventaire fédéral des sites construits à
protéger en Suisse (OISOS; RS 451.12) contient la réglementation afférente à
l'ISOS.
Selon l’art. 2 OISOS, le Département fédéral de
l’intérieur édite une publication séparée, avec
la description des
objets, leur présentation sous forme de plans, de photographies et de textes. L’inscription
d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral tel que l'ISOS indique
que cet objet mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas d’être
ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de
remplacement adéquates (art. 6 al. 1 LPN). Lorsqu’il s’agit de
l’accomplissement d’une tâche de la Confédération, la règle selon laquelle un
objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l’inventaire ne
souffre d’exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d’importance
nationale également, s’opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Cette
règle ne s’applique que si une tâche de la Confédération est en cause, comme
l’al. 2 l’indique clairement. En cas de tâches cantonales ou communales, la
protection des sites construits est assurée par le droit cantonal ou communal
pertinent, notamment par le plan directeur et les plans d’affectation
communaux. Les cantons et les communes ont ainsi l’obligation de prendre en
compte les objectifs de protection poursuivis par l’ISOS lors de l’adoption
d’un nouveau plan d’affectation (arrêt TF 1C_188/2007 du 1
er
avril
2009, in DEP 2009 p. 509).
A contrario
, les objectifs de l'ISOS ne sont
pas directement applicables lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne
l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en
considération dans le cadre de l’interprétation des dispositions cantonales et
communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique.
L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures
d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en effet un
élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur
l'application de la clause d'esthétique (cf. arrêts AC.2017.0298 précité
consid. 4; AC.2016.0317 du 21 juillet 2017 consid. 11c; AC.2015.0089 du 11
novembre 2015 consid. 3a/dd). L'inventaire ISOS doit ainsi être pris en
considération dans la pesée des intérêts de chaque cas d'espèce – y compris
lors de l'accomplissement de tâches purement cantonales et communales –, en
tant que manifestation d'un intérêt fédéral. Une atteinte demeure possible
lorsqu'elle n'altère pas l'identité de l'objet protégé, ni le but assigné à sa
protection; celui-ci découle du contenu de la protection mentionné dans
l'inventaire et les fiches qui l'accompagnent (arrêts TF 1C_279/2017 du 27 mars
2018 consid. 4; 1C_578/2016 du 28 juin 2017 in ZBl 119/2018 p. 202, consid.
3.1).
bb) Pour ce qui est de l'ISOS, ******** y figure en
tant que ville d'intérêt national. L’inventaire ISOS est fondé sur une méthode
d’analyse des sites construits et de leur environnement. Les sites sont
considérés dans leur globalité, c’est-à-dire que l’inventaire tient non
seulement compte de la valeur intrinsèque des éléments du site, mais aussi de
la qualité de leur relation. Le site est ainsi divisé en différents périmètres
(P) et en ensembles construits (E), en périmètres environnants (PE) et en
échappées dans l'environnement (EE). Les critères retenus portent sur les
qualités historiques et spatiales du tissu, ainsi que sur l'état, la signification
et l'objectif de sauvegarde de chacune des composantes du site. Les périmètres
et les ensembles se différencient par leur taille, mais souvent également par
l’évidence et l'intensité de leur cohésion spatiale ou historique. Selon les
explications relatives à l’ISOS:
-    le périmètre P est une composante bâtie de taille
honorable, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques
historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;
-    un ensemble E est une composante bâtie de petite
taille, pouvant être perçue comme entité de par ses caractéristiques
historico-architecturales et spatiales ou de par sa spécificité régionale;
-    un périmètre environnant PE est une aire limitée dans
son extension, en général en rapport étroit avec les constructions à protéger;
espaces verts, par exemple les vergers, prés ou surfaces herbeuses, coteaux
viticoles, parcs, etc;
-    une échappée dans l’environnement EE est une aire ne
présentant pas de limites clairement définies mais jouant un rôle important
dans les rapports entre espaces construits et paysage, par exemple premier
plan/arrière-plan, terrains agricoles attenants, versant de colline, rives,
espace fluvial, etc.
Cette appréciation est complétée par une évaluation
de la qualité spatiale, de la qualité historico-architecturale et de la
signification dans le périmètre ou dans le site. Ces critères sont évalués à
trois niveaux, par exemple, la qualité spatiale peut être
"prépondérante" (X), "évidente" (/) ou "peu
évidente" ( ).
Selon la publication de l'inventaire relatif à la
commune de Lausanne datant de l'hiver 2015/2016, les bâtiments dont la
démolition est prévue se situent dans l'"ensemble" n° 29.1, auquel
est attribué l'objectif de sauvegarde "A", soit le plus élevé, qui
préconise ceci: "
Sauvegarde de la substance, soit la conservation
intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les
espaces libres; suppression des interventions parasites
". Cet "ensemble"
n° 29.1 est décrit comme suit:
"alignements réguliers d'immeubles
résidentiels suivant les courbes de niveaux, trois à cinq niveaux, entourés de
jardins, terrassement en raison de la pente, principalement 1
er
quart du 20
e
siècle, quelques bâtiments 2
e
moitié du 20
e
siècle"
.
Les bâtiments ECA, n
os
1053a, 1053b, 1054a
et 1054b et leurs jardins appartiennent pour leur part au périmètre n° 28 de
l'ISOS avec également un objectif de  sauvegarde "A". Ce périmètre
n°28 est décrit comme suit: "
Sous-Gare, secteur structuré par le ********
projeté en 1872, orienté parallèlement aux lignes de chemin de fer et coupé
orthogonalement par l'avenue ******** à l'ouest et par l'******** à l'est, deux
axes reliant la gare au lac; immeubles de rapport et maisons locatives cossues
de généralement cinq niveaux tirant profit de la vue plongeante sur le Léman,
loggias, bow-windows et balcons, façades élégantes de style régionaliste,
néoclassique ou Art déco, touranant 19
e
-20
e
siècles,
quelques immeubles venus combler des parcelles libres ou remplacer des maisons locatives,
dès années 1960, quelques ateliers et garages.
"
4.
a) aa) Le projet litigieux se caractérise par le fait qu'il tend à
maximiser l'espace construit tout en devant prendre en considération les
contraintes qu'impliquent la forme de la parcelle et les exigences du règlement
communal. Comme le relève la municipalité, le plan du nouvel immeuble présente
ainsi une forme géométrique dictée pas les dispositions réglementaires
relatives à la distance aux limites. Ceci aboutit à une construction qui, d'une
part, présente une forme géométrique étrangère à ce que l'on trouve dans le
quartier et qui, d'autre part, ne tient pas suffisamment compte de
l'environnement et du contexte dans lequel elle s'inscrit, ceci concernant
aussi bien l'environnement bâti que les espaces non construits. On note à cet
égard que le bâtiment projeté n'est ni parallèle ni perpendiculaire au ********
et ne tient également pas compte de l'alignement des bâtiments alentour. Le
bâtiment est ainsi aligné non pas sur celui de E.________ sis immédiatement à l'ouest
mais sur le garage de ce bâtiment. Le projet pose également problème au regard
des murs borgnes qui caractérisent certaines constructions alentour, notamment
la façade borgne du ******** sise immédiatement à l'est. Il est vrai qu'il existe
des contraintes réglementaires (ordre non contigu obligatoire [art. 105 RPGA])
qui, pour le moment, semblent empêcher selon la pratique municipale  une
construction venant s'accoler à cette façade borgne, solution qui paraît pourtant
s'imposer au plan urbanistique et architectural (étant précisé qu'on pourrait
se demander si une telle implantation ne pourrait pas être autorisée en
application de l'art. 16 al. 4 RPGA auquel renvoie l'art. 105 RPGA). Sur ce
point, on relève que, une fois le bâtiment litigieux construit, on se trouvera
avec une situation clairement insatisfaisante dans le contexte particulier du
secteur concerné, situation qu'il ne sera plus possible de corriger en cas de
modification ultérieure du règlement. On va ainsi créer un nouveau mur borgne
dans un périmètre dont les qualités urbanistiques sont déjà altérées par
plusieurs murs de ce type.
Dès lors que, en raison de l'objectif d'utilisation
maximale de l'espace constructible, de la forme de la parcelle et des
contraintes réglementaires, le concepteur du projet litigieux n'était pas en
mesure de s'accrocher de manière pertinente au contexte bâti environnant, il
apparaît qu'il a eu tendance à nier ce contexte. Ceci pose problème dans un
secteur tel que celui du ******** et de ses environs immédiats qui, comme l'a
relevé la déléguée à la protection du patrimoine de la ville de Lausanne lors
de l'audience, est un secteur emblématique de la ville qui est inventorié à
l'ISOS avec un objectif de protection maximal.
bb) Pour ce qui est des espaces non construits, on
relève que le projet ne tient pas suffisamment compte des jardins en terrasse
sis au sud des deux bâtiments contigus ******** auxquels il porte atteinte de
manière importante, ceci en raison notamment de l'implantation dans ces jardins
d'une des façades du bâtiment projeté et de la suppression des terrasses. Comme
le fait valoir l'autorité intimée, ces jardins, quand bien même ils ne figurent
pas au recensement des jardins historiques de la commune de Lausanne, sont
caractéristiques du dispositif qui se déploie au sud du ******** dans sa partie
est, dispositif qu'on retrouve aux numéros 1 à 5 et 7 du ********. Les jardins,
plus encore les terrasses situées au sud des immeubles qui longent le ********
participent à la cohérence du lieu. Ces terrasses représentent l'assise
indispensable à la mise en valeur des immeubles implantés dans la pente. Le
projet porte ainsi atteinte à une des composantes du site bâti de grande valeur
que constituent le ******** et ses environs immédiats. Il pose par conséquent
problème au regard des objectifs de sauvegarde de l'ISOS en altérant l'identité
de l'objet protégé et le but assigné à sa protection. Peu importe à cet égard
que, de manière générale, le projet implique une augmentation des surfaces de
jardin. Peu importe également qu'une partie des jardins soit conservée, dès
lors que la modification des lieux aura pour conséquence que, pour l'essentiel,
ces jardins ne présenteront plus les caractéristiques d'origine qui font leur intérêt
en relation avec les bâtiments en note 3 sis le long du ******** dont ils dépendent.
c) Pour les raisons évoquées ci-dessus, la
municipalité pouvait refuser le permis de construire en se fondant sur les
dispositions légales cantonales et communales en matière d'esthétique et
d'intégration des constructions. Pour les mêmes raisons, le fait que l'autorité
intimée ait considéré, en tous les cas implicitement, que l'on se trouve dans un
cas de figure où l'intérêt à une bonne intégration dans l'environnement bâti et
non bâti l'emporte sur l'intérêt à densifier les centres urbains ne prête pas
le flanc à la critique. Les recourantes ne sauraient par conséquent être
suivies lorsqu'elles soutiennent que la municipalité a abusé de son pouvoir
d'appréciation. En tous les cas, on ne saurait considérer que la décision
communale repose sur une appréciation insoutenable des circonstances
pertinentes ou contrevient au droit supérieur (cf. arrêt TF 1C_493/2016 du 30
mai 2017 consid. 2.6).
5.
Les recourantes invoquent une violation de la garantie de la propriété.
Elles soutiennent à cet égard que la décision attaquée les prive
de facto
de
toute possibilité d'utiliser leurs biens-fonds pour réaliser une construction
conforme aux dispositions réglementaires. Selon elles, ceci implique que les
possibilités de bâtir du secteur situé à cheval entre parcelles n
os
5113 et 5114 ne pourront plus être utilisées. Elles mentionnent les missions de
l'B.________ (venir en aide aux personnes de grande vulnérabilité) pour qui la
nécessité de pouvoir disposer à nouveau de ses propres surfaces administratives
(elle doit actuellement louer des locaux qui lui coûtent très cher) constitue
un enjeu crucial, de nature à conditionner le maintien de ses activités à
Lausanne. Elle mentionne également l'intérêt public lié au fait que la A.________
soit en mesure de mettre à disposition, à proximité immédiate des transports
publics, des logements à loyer raisonnable.
a) La garantie de la propriété ancrée à l'art. 26
al. 1 Cst. n'est pas absolue. Comme tout droit fondamental, elle peut être restreinte
aux conditions fixées par l'art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer sur
une base légale, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe
de la proportionnalité. L'atteinte au droit de propriété est tenue pour
particulièrement grave lorsque la propriété fonci.e est enlevée de force ou
lorsque des interdictions ou des prescriptions positives rendent impossibles ou
beaucoup plus difficiles une utilisation du sol actuelle ou future conforme à
sa destination (cf. ATF 135 III 633 consid. 4.3; 131 I 333 consid. 4.2). La
jurisprudence considère que les mesures de conservation ou de protection du
patrimoine bâti constituent une limitation traditionnelle du droit de
propriété; en règle générale, elles ne portent pas d'atteinte très grave à
celle-ci (cf. ATF 126 I 219 consid. 2c; 118 Ia 384 consid. 4a, arrêt TF
1C_353/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.2).
b) En l'occurrence, la décision attaquée repose sur
une base légale suffisante, à savoir les art. 86 LATC, 69 RPGA et 73 RPGA. Elle
répond en outre à un intérêt public. En effet, d'après la jurisprudence, les
restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et sites
naturel
s
ou bâtis sont en principe
d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1; arrêt TF 1C_266/2015 du 20 juin
2016 consid. 3.1.3).
On l'a vu, en matière d'esthétique, le principe de
la proportionnalité exige que les intérêts locaux liés à l'intégration des
constructions soient mis en balance avec les intérêts privés et  publics à la réalisation
du projet litigieux (ATF 145 I 52 consid. 3.6; ATF 115 Ia 370). En l'espèce, on
constate, d'une part, que la décision attaquée n'empêche pas la démolition des
bâtiments sis sur la parcelle n° 5112 et, d'autre part, que cette décision
n'empêche pas la réalisation d'une construction mieux intégrée au contexte et à
l'environnement bâti et ne portant pas atteinte aux jardins en terrasse situés
à l'arrière des  deux bâtiments contigus sis au ********, ceci quand bien même
cela pourrait impliquer une réduction de l'utilisation des droits à bâtir. Pour
le surplus, il n'y a pas lieu de tenir compte dans la pesée des intérêts du
caractère particulier des activités exercées par les recourantes (notamment
dans le domaine de l'aide aux personnes vulnérables) et des conséquences que la
décision attaquée est susceptible d'avoir sur ces activités.
Finalement, compte tenu notamment de l'intérêt à
protéger un secteur sensible de la ville de Lausanne inventorié à l'ISOS avec
un objectif de protection maximal, la pesée d'intérêt effectuée par l'autorité
communale peut être confirmée.
6.
En relation avec le permis de construire délivré le 31 octobre 2019 à E.________
pour des transformations intérieures et extérieures de son bâtiment, les
recourantes invoquent une violation du principe de l'égalité de traitement.
a) Il
y a inégalité
de traitement au sens de l'art. 8 al. 1
Cst.
lorsque, sans motifs sérieux, deux décisions
soumettent deux situations de fait semblables à des règles juridiques
différentes; les situations comparées ne doivent pas nécessairement être
identiques en tous points, mais leur similitude doit être établie en ce qui
concerne les éléments de fait pertinents pour la décision à prendre (ATF 137 I
58 consid. 4.4 p. 68, 136 I 297 consid. 6.1 p. 304, 345 consid. 5 p.
347/348 et les arrêts cités).
b) En l'espèce, le
projet de
l'E.________
pour lequel un
permis de construire a été délivré le 31 octobre 2019 est différent de celui
qui fait l'objet du litige, ceci concernant aussi bien ses caractéristiques
architecturales que l'endroit où il doit s'implanter. On relève notamment qu'il
porte sur la transformation d'un bâtiment existant et non pas sur une nouvelle
construction.
A cela s'ajoute que,
a priori,
il n'a pas d'impact
sur des éléments méritant protection tels les jardins
des bâtiments ********
15 et 17 comme c'est le cas du projet litigieux. Dans ces circonstances, les
conditions pour que les recourantes puissent se prévaloir du principe de
l'égalité de traitement ne sont pas remplies.
7.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée. Compte tenu de l'issue de la cause, des
frais seront mis à la charge des recourantes (cf. art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).
Celles-ci verseront  en outre des dépens à la commune ainsi qu'à D.________ et C.________,
qui ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (cf. art. 55,
91 et 99 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à l'E.________ dès lors
que celle-ci n'a pas formulé de conclusions.
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Lausanne du 20 mars 2019 est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge des recourantes, débitrices solidaires.
IV.
Les recourantes, débitrices solidaires, verseront une indemnité de 2'500
(deux mille cinq cents) francs à la Commune de Lausanne à titre de dépens.
V.
Les recourantes, débitrices solidaires, verseront une indemnité de 2'500
(deux mille cinq cents) francs à D.________ et C.________, créanciers
solidaires, à titre de dépens.
Lausanne, le 16 janvier 2020
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.