vd_omni · AC.2022.0433 · 2023-05-05 · fr

A.________/Municipalité de Morges, B.________ | Recours dirigé contre une autorisation de construire deux villas jumelles. Les combles, qualifiés sur les plans de "galetas", pourront en réalité aisément être destinés à l'habitation au vu de leur hauteur, de leurs ouvertures, de leur accessibilité par un escalier de dimensions usuelles, ainsi que de la présence d'une loggia. Les combles sont ainsi habitables, peu important leur qualificatif sur les plans et le fait que le permis mentionne expressément une intediction de les habiter. Or, les conditions auxquelles le règlement communal subordonne la construction de combles habitables, notamment une parcelle d'une surface étendue, ne sont pas remplies. Recours admis.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.05.2023 AC.2022.0433

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 mai 2023
Composition
Mme Danièle Revey,
présidente
; Mme Renée-Laure Hitz et
M. Emmanuel Vodoz, assesseurs; M. Andréas Conus, greffier.
Recourante
A.________
à
******** représentée par Me Frank TIECHE, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Morges,
représentée
par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne,
Constructeur
B.________
à
********
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Morges du 14 novembre 2022 levant son opposition et octroyant un permis de
construire deux villas jumelles sur la parcelle 1453 (CAMAC 206431).
Vu les faits suivants:
A.
B.________ (ci-après: le constructeur) est propriétaire de la parcelle
1453 du cadastre de la commune de Morges (ci-après: la commune). D'une surface
totale actuelle de 1'171 m
2
, ce bien-fonds ne supporte aucune
construction et est en nature de jardin. Il est jouxté par les parcelles 1452,
1454, 1549 et 1512 – toutes construites – sur ses côtés nord-ouest, nord,
nord-est et sud-est respectivement. Des rails de chemin de fer bordent la
parcelle sur son côté sud-ouest.
B.
La parcelle 1453 est colloquée en zone de villas au sens des art. 16 ss
du règlement du Plan de quartier "
En Prellionnaz
" entré en
vigueur le 5 juin 1962 et modifié en 1973 (ci-après: RPQ "
En
Prellionnaz
").
Selon le site internet de la commune de Morges, un
nouveau Plan d'affectation communal a été soumis à l'enquête publique du 23 novembre
au 22 décembre 2019 (ci-après: le PACom 2019). Conformément à l'art. 47 de la
loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC;
BLV 700.11), la Municipalité de Morges (ci-après: la municipalité) avait
déclaré applicable par anticipation le PACom 2019 pendant une durée de trois
ans – soit jusqu'au 23 décembre 2022 –. Selon le PACom 2019, la parcelle 1453
est affectée en zone d'habitation de faible densité B 15 LAT.
Un nouveau Plan d'affectation communal est en
préparation et sera mis à l'enquête publique ce printemps (ci-après: le PACom
2023). La municipalité a annoncé appliquer à titre anticipé le PACom 2023 dès
le 23 décembre 2022, conformément à l'art. 47 LATC.
C.
Une demande de permis de construire deux villas jumelles avec piscine
extérieure non chauffée, trois places de stationnement et des panneaux
photovoltaïques en toiture sur la parcelle 1453 a été mise à l'enquête publique
du 19 mars au 17 avril 2022 CAMAC 206431), selon un plan de situation du 7
février 2022 et des plans d'architecte du 15 février 2022. Les villas seraient
implantées au nord-est de la parcelle 1453, perpendiculairement au bâtiment ECA
2791 sis sur la parcelle 1549. Le chauffage de chaque villa serait assuré par
une pompe à chaleur intérieure située en sous-sol à l'angle des façades nord,
respectivement est. La construction occuperait une longueur de 20 mètres pour 7
mètres de large et une hauteur de 6,30 mètres à la corniche, respectivement 9,3
mètres au faîte. La surface brute de plancher utile serait de 435,4 m
2
– soit 213 m
2
pour la villa A et 222 m
2
pour la villa B –
et la surface bâtie de 140 m
2
, soit 70 m
2
par villa. Les
villas comporteraient quatre niveaux, soit un sous-sol, deux étages et des
combles. Les combles – d'une surface de 33,1 m
2
pour la villa A et
de 46,1 m
2
pour la villa B – seraient chacun accessible via un grand
escalier central. Chaque comble serait pourvu d'une grande porte-fenêtre
verticale de 1,80 par 2,10 mètres ainsi qu'un pan de mur complètement occupé
par deux vitres en forme de trapèzes (façade sud-est, respectivement nord-ouest).
Le comble de la villa A disposerait également d'une loggia de 14,1 m
2
ouverte sur sa façade sud ainsi que d'une pièce complètement fermée et
apparemment inaccessible d'environ 5,4 m
2
. Quant à lui, le comble
de la villa B disposerait d'un cagibi de 7,6 m
2
. Selon les plans,
les combles sont désignés comme "galetas".
Le projet a suscité l'opposition de A.________,
propriétaire de la parcelle 1452. La synthèse CAMAC a été délivrée le 29 mars
2022, comprenant les autorisations spéciales et préavis favorables nécessaires.
La municipalité a chargé un prestataire externe
d'analyser la conformité du projet aux différentes réglementations applicables.
Selon le document non daté intitulé "
Commune de Morges – Vérifications
demandes d'autorisations – dossier 1453-03
" (ci-après: le Rapport
1453-03), il est fait la mention suivante (p. 4
ad
art. 16):
"La
villa possède 2 étages habitables et des combles habitables. Les combles
doivent être considérées comme une pièce habitable et non comme un
"galetas" ".
Par courriel du 14 juin 2022, le constructeur s'est
déterminé sur l'opposition sans véritablement contester l'habitabilité des
combles.
D.
Le 25 octobre 2022, le constructeur a fait parvenir à la commune un
projet de modification de limite entre la parcelle 1453 et la parcelle 1512
dont il est également propriétaire. Selon des plans du 25 octobre 2022, la
parcelle 1453 sera agrandie et occupera une surface de 1'260 m
2
.
E.
Par décision du 14 novembre 2022, la municipalité a levé l'opposition et
délivré le permis de construire. Elle a notamment indiqué, sous la rubrique
"
restrictions
":
"L'étage
des combles représenté sur le plan EN100-01 daté du 15 février 2022 mentionné
comme galetas sera utilisé comme tel et n'est pas dévolu à de
l'habitation".
F.
Agissant le 23 décembre 2022 sous la plume de son mandataire, A.________
a déféré la décision du 14 novembre 2022 devant la CDAP, concluant à
l'annulation de ce prononcé, la cause étant renvoyée à l'autorité intimée pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle a requis des mesures
d'instructions concernant les mesures dues aux installations bruyantes, ainsi
que la production du projet de PACom 2023 et le résultat de l'examen préalable
du canton. Elle a déposé des pièces.
Le constructeur, non assisté, a déposé ses
déterminations le 19 janvier 2023. Le 23 janvier 2023, la municipalité a déposé
sa réponse en concluant au rejet du recours.
La recourante a répliqué le 27 mars 2023. La
municipalité s'est référée à sa réponse le 4 avril 2023.
Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi
vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV
173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les
conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par
renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Par ailleurs, la recourante est propriétaire de la
parcelle voisine 1452 et dispose de la qualité pour agir. Il y a dès lors lieu
d'entrer en matière.
2.
Dans son acte du 23 décembre 2022, la recourante expose une longue série
de griefs à l'encontre de l'autorisation de construire, se plaignant d'un
défaut de motivation de la décision attaquée, d'une violation des art. 47 et 49
LATC, de l'habitabilité des combles, de nuisances dues aux bruits des pompes à
chaleur, de l'insuffisance des plans soumis à enquête publique, de
l'incompatibilité du type de villas choisies (
i.e.
jumelles) avec la
réglementation communale, du non-respect des limites de constructions, des dérogations
octroyées en matière de places de stationnement, ainsi que d'une perte
d'intimité liée au balcon prévu.
Ces griefs seront repris ci-dessous dans la mesure
nécessaire.
3.
Dans un premier grief d'ordre formel, la recourante se plaint d'une
motivation insuffisante de la décision municipale du 14 novembre 2022.
a) Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al.
2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 28 avril 1999 (Cst;
RS 101) implique pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision (cf. aussi
art. 42 let. c LPA-VD). Pour satisfaire à cette exigence, il suffit que
l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée et sur
lesquels elle a fondé sa décision. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de
discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties,
mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être
tenus pour pertinents. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont
guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté
même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être
implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 142 II
154 consid. 4.2; 141 V 557 consid. 3.2.1).
b) En l'espèce, la décision du 14 novembre 2022
respecte amplement les exigences de motivations de l'art. 42 let. c LPA-VD en
reprenant point par point les griefs soulevés par la recourante dans ses
courriers d'opposition. La recourante a ainsi pu apprécier la portée de la
décision et l'attaquer devant la Cour de céans.
Le grief doit être rejeté.
4.
Dans un deuxième grief, la recourante argue que les combles du projet
litigieux sont habitables alors que l'art. 8 al. 2 RPQ "
En Prellionnaz
"
l'interdirait expressément.
a) D'emblée, la Cour constate que la recourante se
réfère à tort à l'art. 8. al. 2 RPQ "
En Prellionnaz
". En
effet, cette disposition, qui interdit effectivement l'aménagement de combles
habitables, s'applique uniquement aux constructions sises dans la zone de
l'ordre non contigu. Or, le projet litigieux s'intègre dans la zone dite de
villas (art. 16 ss RPQ "
En Prellionnaz
") qui permet l'aménagement
de combles habitables notamment aux conditions suivantes:
"16.
Sont autorisées dans cette zone:
a) des villas d'un étage habitable;
b) des villas de deux étages habitables;
c) des villas d'un ou deux étages habitables avec en outre deux chambres
au plus en-dessous du rez-de-chaussée;
d) des villas de deux étages habitables, avec en outre deux chambres
dans les combles ouvertes sur deux façades au plus.
17. La surface bâtie, mesurée au
niveau du rez-de-chaussée, terrasse couvertes et garages compris, ne dépassera
pas:
- dans le cas
a) ci-dessus, 1/8 de la surface totale de la parcelle;
- dans les cas
b) et c), 1/9 de la surface totale de la parcelle;
- dans le cas d), 1/12 de la surface
totale de la parcelle".
Il y a dès lors lieu de déterminer si les combles
prévus dans le projet litigieux doivent être qualifiés d'habitables et, dans
l'affirmative, si les conditions des art. 16 et 17 RPQ "
En Prellionnaz
"
sont respectées.
b) Les art. 25, 27 et 28 du règlement du 19
septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (RLATC; BLV 700.11.1) régissent de la manière
suivante le volume, la hauteur et l'éclairage des locaux destinés à servir à
l'habitation:
"
Art. 25 Volume des pièces
d'habitation
1
Tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir une
capacité d'au moins 20 m³. Les chambres à coucher occupées par plus d'une
personne auront une capacité d'au moins 15 m³ par occupant.
2
Dans les combles, le
cube n'est compté qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond
ou sous les chevrons.
(…)
Art. 27 Hauteur des locaux
1
Tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de
nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à
l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.
2
Dans les combles, la
hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface
utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m
sous le plafond ou sous les chevrons.
(…)
Art. 28 Eclairage et
ventilation
1
Tout local
susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré
naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface
qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du
plancher et à 0,80 m
2
au minimum pour les lucarnes et les
tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations
peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières.
(…)"
Pour être considéré comme "habitable", un
niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour
l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable ou non, la
seule intention subjective du constructeur n'est pas décisive, mais il faut
examiner si objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre
la surface facilement habitable (ATF 108 Ib 130; CDAP AC.2016.0437 du 7 février
2018 consid. 8a; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2015.0296,
AC.2015.0297 du 8 février 2017 consid. 7a). Selon la jurisprudence, il convient
de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées
par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume,
l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui
seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas
réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors
qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation
malgré sa non-conformité (CDAP AC.2015.0296, AC.2015.0297 précités consid. 7a;
AC.2014.0131 du 17 août 2015 consid. 8a; AC. 2009.0267 du 21 février 2011
consid. 4).
c) aa) Selon les calculs globaux de la Cour, le "galetas"
de la villa B (exclusion faite du cagibi) a une hauteur de 1,30 mètres au moins
sur approximativement 42 m
2
et une hauteur de 2,40 mètres au
moins sur environ 24 m
2
. 24 m
2
représentant largement plus
de la moitié de 42 m
2
, l'art. 27 al. 2 RLATC – traitant de la
hauteur minimale des locaux d'habitation – est en tous les cas respecté.
Concernant le galetas de la villa A, la hauteur
minimale de 1,30 mètres semble observée sur environ 32 m
2
et celle
de 2,40 mètres sur environ 16 m
2
. Les conditions de l'art. 27 al. 2
RLATC semblent ainsi pareillement satisfaites pour le galetas de la villa A.
Il semble ainsi que l'art. 25 RLATC – traitant des
volumes minimaux des pièces d'habitations – soit également respecté.
Au demeurant, à supposer même que les règles des
art. 25 et 27 RLATC ne soient pas entièrement observées, cette éventuelle
déficience ne changerait rien au constat d'habitabilité des combles, compte
tenu notamment des éléments qui suivent (éclairage, escaliers, loggia).
bb) Toujours selon les calculs de la Cour, chaque
porte-fenêtre des galetas a une surface vitrée de 3,78 m
2
(1,8 x
2,1). Concernant les quatre vitres en forme de trapèzes – deux occupant la
façade nord-ouest du galetas de la villa A et deux la façade sud-est du galetas
de la villa B –, leur surface respective est d'environ 5,04 m
2
([2,8
+ 0,8] x 2,8 / 2). La surface vitrée totale pour chaque galetas se monte donc à
environ 13,86 m
2
(3,78 + 5,04 + 5,04), couvrant ainsi largement plus
que le minimum imposé par l'art. 28 al. 1 RLATC. Les exigences en matière d'éclairage
minimal des locaux d'habitations sont ainsi également respectées.
d) Au vu des considérants ci-dessus, les deux
galetas semblent respecter les règles de salubrité dictées par les art. 25, 27
et 28 RLATC. Ils seront en outre aisément accessibles depuis le 1
er
étage avec lequel ils communiquent directement par un escalier de dimensions
usuelles, sans porte d'accès, ce qui constitue également un indice
d'habitabilité (CDAP AC.2018.0260 précité consid. 4b/bb). Finalement le galetas
de la villa A serait doté d'une loggia orientée sud, dont on discerne
difficilement l'utilité pour un galetas. Il ne fait dès lors aucun doute que
les galetas pourront aisément être destinés à l'habitation. L'on peut également
relever que l'analyse faite par le prestataire externe technique mandaté par la
commune va également dans ce sens (voir le Rapport 1453-03 p. 4
ad
art.
16) et que le constructeur ne l'a pas contesté dans son courrier sur opposition
du 14 juin 2022.
A ce titre, le raisonnement de la municipalité ne
saurait être suivi quand elle indique avoir expressément interdit – dans sa
décision litigieuse – que les combles soient habités et qu'une telle
interdiction suffirait à garantir la non-habitabilité des combles.
La CDAP a en effet eu l'occasion de relever que la
condition qui serait fixée dans les permis de construire ou d'habiter
concernant le caractère non habitable n'est pas suffisante lorsqu'elle apparaît
en contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui
présente les caractéristiques d'une surface habitable (CDAP AC.2018.0260 précité
consid. 4a/cc; AC.2017.0402 du 26 juillet 2018 consid. 3b; AC.2017.0060 du 23
mai 2018 consid. 7a; AC.2016.0162 du 1er mai 2017 consid. 7b/aa et les réf.
cit.).
e) En conclusion, les combles doivent être
qualifiées d'habitables.
5.
a) L'habitabilité des galetas a donc pour conséquence que le projet
litigieux, n'entre pas dans le champ d'application des let. a à c de l'art. 16 RPQ
"
En Prellionnaz
" mais, au mieux, dans celui de la let. d (villa
de deux étages habitables, avec en outre deux chambres dans les combles
ouvertes sur deux façades au plus). Le projet doit par conséquent notamment
respecter les restrictions de l'art. 17 troisième hypothèse RPQ "
En
Prellionnaz
" (
i.e.
la surface bâtie, mesurée au niveau du
rez-de-chaussée, terrasse couvertes et garages compris, ne doit pas dépasser
1/12 de la surface totale de la parcelle).
b) En l'espèce, la surface de la parcelle 1453 est
de 1'171 m
2
et sera portée à 1'260 m
2
après la
modification de limites avec la parcelle 1512. La surface bâtie ne doit par
conséquent pas dépasser 97,58 m
2
(1'171 m
2
/ 12) respectivement
105 m
2
(1'260 m
2
/ 12).
La Cour ne peut que constater que la surface bâtie
du projet litigieux, de 140 m
2
(correspondant à un 1/9 de la
surface totale de la future parcelle de 1'260 m
2
) est largement
supérieure au maximum prévu par l'art. 17 troisième hypothèse RPQ "
En
Prellionnaz
". Le projet n'est dès lors pas réglementaire sur ce point-là
au moins et ne saurait être autorisé.
c) L'autorisation de construire du 14 novembre 2022
pouvant déjà être annulée sur ce point essentiel, nul n'est besoin d'analyser
les autres griefs soulevés par la recourante ni de donner suite à ses demandes
de mesures d'instruction.
6.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis
et la décision attaquée annulée.
Les frais et dépens sont mis à la charge de la
partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure
met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs
autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en
principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité
publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et
dépens (CDAP AC.2020.0163 du 18 novembre 2021 consid. 10; AC.2019.0099 du 21
avril 2020 consid. 8; AC.2019.0258/AC.2019.0261 du 10 mars 2020 consid. 6).
Ainsi, dans le cas d'espèce, les frais de justice seront mis à la charge du
constructeur, qui succombe. La recourante, qui a procédé par l'intermédiaire
d'un mandataire professionnel, a droit à des dépens à la charge du constructeur
(art. 55, 91 et 99 LPA-VD; art. 10 du tarif des frais judiciaires et des dépens
en matière administrative du 28 avril 2015 [TFJDA; BLV 173.36.5.1]).
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision du 14 novembre 2022 de la Municipalité de Morges est
annulée.
III.
Un émolument de justice de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis
à la charge du constructeur B.________.
IV.
Le constructeur B.________ versera une indemnité à titre de dépens de 1'500
(mille cinq cents) francs à la recourante A.________.
Lausanne, le 5 mai 2023
La présidente:                                                                                          Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.