vd_omni · AC.2012.0384 · 2013-11-05 · fr

MÜLLER/Municipalité de Montreux | Décision de la municipalité ordonnant la remise de bâtiments, transformés illicitement (cf. AC.2011.0037 du 26 mars 2012), dans leur état autorisé en 1985 et 1986, la remise en état devant être achevée dans les 4 mois dès que la décision serait devenue définitive et exécutoire. Recours du propriétaire, concluant principalement à l'annulation de la décision attaquée, subsidiairement à ce qu'un délai de 90 jours lui soit accordé pour déposer une demande d'autorisation de construire permettant une remise en état conforme à la réglementation applicable et à ses intérêts économiques, la décision de remise en état devant être suspendue jusqu'à droit connu sur la demande d'autorisation de construire. Recours rejeté: s'agissant en particulier de la conclusion subsidiaire, la demande de permis de construire annoncée ne permet pas de remettre en question la décision de remise en état, mais porte uniquement sur les modalités d'exécution de ce prononcé. Elle devra par conséquent être présentée en temps utile, dans le délai de 4 mois précité.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 05.11.2013 AC.2012.0384

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 5 novembre 2013
Composition
Mme Danièle Revey,
présidente
;
M. Antoine
Thélin et Mme Christina Zoumboulakis, assesseurs;
Mme Nathalie
Neuschwander, greffière.
Recourant
Fabien MÜLLER,
à Genthod, représenté par Me Pierre RUTTIMANN, avocat, à Genève,
Autorité intimée
Municipalité de
Montreux,
représentée par Me Alain THEVENAZ, avocat,
à Lausanne,
Objet
Remise en état
Recours Fabien MÜLLER c/ décision de la
Municipalité de Montreux du 12 novembre 2012 ordonnant la suppression des
travaux effectués sans droit et la remise en état des bâtiments situés sur
les parcelles 3769 et 3770
Vu les faits suivants
A.
Fabien Müller est propriétaire depuis le 30
juillet 2008 des parcelles 3769 et 3770 de la Commune de Montreux, à Glion, en
aval de la route de Caux.
Selon le plan d'affectation
communal du 15 décembre 1972, régi par le règlement sur le plan d'affectation
et la police des constructions de Montreux (RPA), ces deux parcelles figurent
dans une zone de "
plan spécial légalisé
". Plus précisément,
elles sont colloquées dans le plan d'extension partiel dit "
Au Vernex
"
(PEP), adopté par le Conseil communal le 22 octobre 1980 et approuvé par le
Conseil d'Etat le 27 février 1981. Selon l'art. 1
er
RPEP, "
Les
bâtiments autorisés sont destinés à l'habitation
(al. 1).
L'exercice
d'activités professionnelles est autorisé dans la mesure où il n'est pas de
nature à causer au voisinage une gêne objectivement appréciable
(al. 2).
L'art. 2 RPEP ajoute: "
Le nombre des logements est limité à deux par
bâtiment
". L'art. 12 RPEP précise: "
Les dispositions du
règlement communal, en particulier celles relatives à la zone de faible
densité, secteur de protection des sites, sont pour le surplus applicables.
"
Un degré de sensibilité au bruit II
a été attribué à la zone (i.e. aucune entreprise gênante n’y est autorisée).
A teneur du futur plan général d'affectation
de Montreux mis à l'enquête publique en 2007, qui n'est pas encore en vigueur
(il a fait l'objet d'une enquête publique complémentaire du 4 septembre au 3
octobre 2013, sans conséquence pour les biens-fonds en cause), les parcelles
seront comprises dans la zone de coteau B, destinée "
aux bâtiments de
faible densité
", vouée "
à l'habitat individuel, individuel
groupé et autres affectations compatibles (activités non gênantes, notamment au
sens de l'art. 43 OPB
)".
B.
L'historique des parcelles 3769 et 3770 est le
suivant:
a) Le 24 avril 1985, une
autorisation de construire, sur la parcelle 3770, une "
maison
d'habitation destinée aux élèves de l'Institut Pierrefeu
" a été
délivrée après enquête à la propriétaire de l'époque, Viviane Néri. L'Institut
Villa Pierrefeu est une école internationale pour jeunes femmes. Les plans de
la maison, dite "
Cascade
", mentionnaient 5 chambres, dotées
chacune d'une salle-de-bains. Plus précisément, le bâtiment était ainsi conçu:
-   au rez inférieur: 4 chambres, sauna, fitness et carnotzet,
-   au rez supérieur: 1 chambre, cuisine, séjour, salle-à-manger,
bibliothèque,
-   aux combles: garage, buanderie.
Le 28 novembre 1986, une seconde
autorisation de construire, cette fois sur la parcelle 3769, une "
maison
d'habitation comme annexe à l'Institut
" a été délivrée après enquête,
de même à Viviane Néri. Les plans de la maison, dite "
Clairmont
",
indiquaient 10 chambres, bénéficiant également chacune d'une salle-de-bains.
Plus précisément, le bâtiment incluait:
-    au sous-sol: buanderie, cuisine, bibliothèque, salle-à-manger,
séjour,
-    au rez: 5 chambres,
-   à l'étage: 5 chambres.
Au total, selon les plans
autorisés, les deux bâtiments comportaient ainsi 15 chambres.
b) Le 20 mai 1998, Christine Thau,
propriétaire de la parcelle 3764, située en amont des deux parcelles précitées,
et son époux Edmund, vivant dans la maison d'habitation érigée sur ce
bien-fonds, ont déposé plainte contre Viviane Néri auprès du président du
Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois, en raison des nuisances résultant
des deux villas en cause (trafic engendré par la présence des jeunes filles).
La procédure s'est terminée par un accord entre les parties, datant du 2
janvier 2001 (pièce 15), prévoyant notamment d'assurer la présence d'une
house
mother
dans l'un ou l'autre des immeubles pendant la nuit, de limiter les
heures de retour des étudiantes et de limiter l'accès des véhicules jusqu'au
droit des bâtiments, en particulier durant la nuit.
En 2004 - semble-t-il -, les deux
villas ont été données à bail par Viviane Néri à la société GIHE, de siège à
Bulle, qui exploite à Montreux et à Bulle une école hôtelière sous
l'appellation
Glion Institute of Higher Education
. Des étudiants ont
continué à loger dans les deux villas, soit ceux de la société GIHE pendant
l'année académique et ceux de l'Institut Pierrefeu pendant l'été.
De 2004 à 2008, de nombreuses
plaintes ont à nouveau été émises par les époux Thau et des courriers ont été
échangés entre ceux-ci, les époux Néri et la société GIHE. Les plaintes
concernaient notamment l'arrivée et le départ de véhicules laissant tourner le
moteur, "
sono à fond
", les cris, les rires, les fêtes et la
circulation des navettes.
c) Le 30 juillet 2008, Fabien
Müller a acquis la propriété des deux parcelles précitées 3769 et 3770. Peu
auparavant, soit le 22 juillet 2008, il avait également  donné les deux villas
à bail à la société GIHE. Il s'agit d'un bail commercial prévoyant
l'exploitation de 26 lits pour l'immeuble Cascade et de 19 lits pour l'immeuble
Clairmont (soit 45 lits au total).
Des travaux intérieurs, commencés
au début août 2008, ont été réalisés sans demande d'autorisation. Selon des
plans datés de juillet 2008, les transformations ont abouti en substance aux
configurations suivantes:
Dans l'immeuble Cascade de la parcelle 3770:
-    au rez inférieur: 5 chambres (au lieu de 4), suppression du
fitness, ajout d'une réserve,
-    au rez supérieur: 4 chambres (au lieu d'une), suppression de la
cuisine, du séjour, de la salle-à-manger et de la bibliothèque,
-    dans les combles: 2 chambres (entièrement nouvelles),
suppression de la buanderie et du garage.
Dans l'immeuble Clairmont de la parcelle 3769:
-    au sous-sol: 2 chambres (entièrement nouvelles), cuisine,
séjour, suppression de la bibliothèque et de la salle-à-manger,
-    au rez: 5 chambres (sans changement),
-    à l'étage: 5 chambres (sans changement).
Au total, selon les plans produits,
les deux bâtiments incluent désormais 23 chambres (11 + 12), chacune avec
salle-de-bains, au lieu des 15 chambres autorisées en 1985 et 1986.
d) Dès l'automne 2008, les époux
Thau ont enregistré, respectivement établi des comptes-rendus chronologiques
des "
nuisances sonores
" auxquelles ils étaient exposés pendant
la nuit. Le 16 décembre 2009, ils ont déposé devant la présidente du Tribunal
d'arrondissement de l'Est vaudois une requête de mesures provisionnelles
tendant notamment à ce qu'ordre soit donné à GIHE Sàrl et Fabien Müller de
mettre en place un service d'ordre privé composé de deux personnes au moins,
présent de 22h à 7h, avec mission d'imposer des règles de comportement aux
étudiants logeant dans les deux villas. Cette requête a été rejetée le 21 mai
2010.
C.
Simultanément, soit le 24 août 2009, les époux
Thau ont déposé devant la Municipalité de Montreux une "
requête en
cessation d'activités
" à l'encontre de GIHE Sàrl et Fabien Müller,
concluant à ce qu'il soit constaté que l'activité déployée dans les bâtiments n'était
pas conforme à l'affectation prévue par le plan spécial régissant les deux
parcelles (i), par voie de conséquence interdire l'activité professionnelle
déployée sur ces deux parcelles (ii), interdire à GIHE Sàrl d'exploiter un
établissement hôtelier ou s'apparentant à une telle activité dans les
immeubles, sous la menace des peines prévues à l'art. 292 CP (iii) et interdire
à GIHE Sàrl de faire loger des étudiants dans les bâtiments, sous la menace des
peines prévues à l'art. 292 CP (iv). Ils alléguaient notamment qu'avec
l'augmentation du nombre de chambres et le changement d'exploitant, une
véritable activité hôtelière avait été créée dans ces villas.
Suite à des échanges d'écriture, la
municipalité a procédé le 14 septembre 2010 à une inspection locale avec les
parties (voir procès-verbal de celle-ci). Elle a confirmé que les immeubles
comportaient 23 chambres au lieu des 15 chambres autorisées, et précisé qu'elle
avait compté au total 40 lits.
D.
Par décision du 12 janvier 2011, la municipalité
a ordonné, au titre de mise en conformité des bâtiments Cascade et Clairmont,
la réduction du nombre d'étudiants à un seul par chambre, à savoir 23 étudiants
au total. Plus précisément, la décision se référait à l'augmentation de la
capacité d'accueil découlant des chambres supplémentaires et mentionnait:
"
(…) Cette nouvelle capacité d'accueil
entraîne une utilisation des bâtiments qui crée une gêne qui est objectivement
appréciable pour le voisinage, notamment de par les fréquentes allées et venues
des étudiants, les éclats de voix et discussions nocturnes, les livraisons
liées à l'hébergement des étudiants, etc.
Cette situation
n'est pas admissible du point de vue du droit de l'aménagement du territoire et
doit faire l'objet d'une régularisation. Une procédure visant à requérir après
coup l'autorisation nécessaire pour les transformations effectuées en 2008, au
sens de l'art. 105 al. 3 LATC ne peut être envisagée, faute de conformité
possible entre l'utilisation actuelle des bâtiments et l'affectation de la
zone.
Afin de restituer cette conformité, le nombre d'étudiants
susceptibles d'être hébergés dans ces deux bâtiments doit être réduit à un seul
par chambre, à savoir 12 étudiants pour le bâtiment "Clairmont" et 11
étudiants pour le bâtiment "Cascade" d'ici au 28 février 2011.
"
E.
Agissant le 14 février 2011 par deux mémoires
distincts, Fabien Müller et GIHE Sàrl ont déféré devant la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal (CDAP) la décision précitée de la municipalité
du 12 janvier 2011, concluant à son annulation. Ces recours ont été enregistrés
sous la référence AC.2011.0037.
Par arrêt du 26 mars 2012, le
Tribunal cantonal a admis partiellement les recours, a annulé la décision
attaquée de la municipalité du 12 mars 2012 et a renvoyé la cause à cette
autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
En substance, le tribunal a d'abord
jugé au consid. 4 de l'arrêt que les deux villas en cause n'étaient pas
conformes à la zone d'habitation dès leur origine, soit lors de l'octroi des
permis de construire en 1985 et 1986. En particulier, elles étaient déjà
assimilables à des structures hôtelières, du moins à des hébergements exploités
à des fins commerciales, plutôt qu'à l'habitation proprement dite exigée par
l'art. 1
er
al. 1 RPEP. De surcroît, elles ne répondaient
manifestement pas à l'art. 2 RPEP limitant le nombre de logements à deux par
bâtiment, dès lors qu'une telle limitation couvrait une notion de logement
individuel, qui impliquait
une densité d'occupation
restreinte. Enfin, même l'art. 1
er
al. 2 RPEP autorisant "
l'exercice
d'une activité professionnelle dans la mesure où il n'est pas de nature à
causer au voisinage une gêne objectivement appréciable
" ne permettait
pas de reconnaître la conformité des villas à la zone, dès lors qu'elles
étaient entièrement - et non pas de manière accessoire - affectées à un autre
usage que l'habitation. Le tribunal constatait toutefois que l
es permis
ayant été délivrés et la situation datant désormais de plus de vingt-cinq ans,
il n'y avait pas lieu d'y revenir.
Le tribunal a ensuite examiné si les
travaux réalisés en 2008 dans les deux villas pouvaient être admis au regard de
l'art. 80 al. 2 de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), qui concrétise le principe
de la protection de la situation acquise. Il a retenu que ces travaux
entraînaient une aggravation de l'atteinte à la réglementation qui résultait
déjà de la construction des deux villas dès leur origine, de sorte qu'ils ne
pouvaient être régularisés, partant étaient illicites. Plus précisément, le
tribunal a considéré (consid. 5c):
c) En
l'espèce, les travaux litigieux ont consisté à modifier les espaces intérieurs
des bâtiments, en augmentant le nombre de chambres de 15 à 23. Ont ainsi été
convertis en chambres (avec construction de salles-de-bains) le fitness, la
cuisine, le séjour, la salle-à-manger, la bibliothèque, la buanderie et le
garage de l'immeuble Cascade (parcelle 3770), de même que la bibliothèque et la
salle-à-manger de l'immeuble Clairmont (parcelle 3769). Il s’agit là de travaux
de transformation au sens de l'art. 80 al. 2 LATC.
En augmentant massivement le nombre de chambres des deux villas, les
constructeurs ont accru la capacité d'accueil de ces bâtiments dans la même
mesure (la capacité atteignant 45 lits au total selon le bail commercial conclu
entre les recourants). Vu le type de séjour des résidents (toujours temporaire,
exclusivement lié aux périodes de cours), compte tenu de la présence de clés,
de mini coffres-forts et de salles-de-bains pour chaque chambre, vu
l'interdiction de cuisiner dans ces immeubles et vu les services de blanchisseurs,
nettoyeurs, livreurs destinés à ces bâtiments, la nature hôtelière des villas -
liées au campus - s'est de surcroît accentuée. Leur usage s'est encore éloigné
de l'affectation d'habitation voulue par le planificateur communal. Cela va
exactement à l'encontre du but de l'art. 1
er
al. 1 RPEP associé à
l'art. 2 RPEP qui, en limitant le nombre d'appartements à deux par villa, vise
à limiter la densité d'occupation de la zone. Par ailleurs, l'augmentation, par
les travaux effectués, du nombre supplémentaire de résidents potentiels génère
incontestablement des inconvénients encore plus importants pour le voisinage,
s'agissant notamment des va-et-vient, y compris nocturnes, des résidents et de
leurs visites, des difficultés de stationnement, du trafic de voitures ou de
navettes. Il s'y ajoute en outre l'intensification du trafic des pourvoyeurs
des services. Sous l'angle de la planification, il ne fait dès lors pas de
doute, en dépit des mesures prises par les recourants, que les travaux
entrepris accroissent de manière significative la gêne objectivement
appréciable causée au voisinage par la structure para-hôtelière exploitée dans
les deux bâtiments, à l'encontre des exigences de l'art. 1
er
al. 2
RPEP. Il n'est pas décisif sur ce point que la présidente du Tribunal
d'arrondissement de l'Est vaudois ait considéré, dans un cadre provisionnel,
que le caractère excessif des nuisances au regard du droit de voisinage n'était
pas établi.
Enfin, le tribunal s'est penché sur
le point de savoir si et dans quelle mesure la remise en
état pouvait être exigée (consid. 7). A cet égard, il a rappelé que
la municipalité avait renoncé à requérir la remise en état des lieux pour se
borner, en vue d'appliquer le principe de la proportionnalité, à exiger la
réduction du nombre de lits de manière à diminuer le nombre de résidents. Or,
si l'on concevait bien l'esprit dans lequel la municipalité l'avait choisie, la
solution consistant à ordonner la réduction du nombre de lits - à savoir du
nombre de résidents - ne pouvait être agréée dès lors qu'elle ne relevait
pas du droit public des constructions et débordait des compétences de la
municipalité. Sous l'angle du droit public des constructions, seule une
décision de remise en état portant sur les travaux réalisés illicitement était envisageable.
Aussi le tribunal a-t-il annulé, pour ce motif, la décision de la municipalité
et renvoyé la cause à cette autorité pour nouvelle décision dans ce sens.
F.
Par décision du 12 novembre 2012 rendue à la
suite de l'arrêt de renvoi précité, la municipalité a ordonné au propriétaire
Fabien Müller, en application des art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC, de faire
supprimer à ses frais tous les travaux effectués sans droit et a exigé une
remise en état des bâtiments construits sur les parcelles 3770 et 3769 dans un
état conforme aux permis de construire délivrés les 24 avril 1985 et 28
novembre 1986. Cette remise en état devrait être achevée dans les quatre mois
dès que la décision serait devenue définitive et exécutoire.
G.
Agissant le 17 décembre 2012, Fabien Müller a
déféré cette nouvelle décision devant la CDAP, concluant principalement à ce qu'elle
soit annulée "
pour le cas où elle est pourvue d'effet
". A
titre subsidiaire, il a requis qu'un délai de 90 jours lui soit accordé pour "
déposer
une
[demande d']
autorisation de construire permettant une remise en
état conforme à la réglementation applicable et aux intérêts économiques du
recourant
", et qu'il soit dit que dans ce cas, "
la décision de
remise en état sera suspendue jusqu'à droit connu sur ladite
[demande d']
autorisation
de construire
".
A titre préalable, le recourant
demandait que la présente procédure soit suspendue jusqu'à droit connu au civil
en ce qui concernait "
les prétendues nuisances relevant du droit de
voisinage.
"
En bref, le recourant contestait la
proportionnalité de l'ordre de remise en état. De son avis, l'intérêt public au
respect de la réglementation applicable ne l'emportait pas sur son intérêt privé
au maintien des travaux réalisés en 2008. S'agissant de l'intérêt public, il relevait
notamment que la municipalité "
n'indique aucun élément qui démontrerait
que l'intérêt public est atteint par les travaux litigieux indépendamment de la
situation non réglementaire préexistante mais acquise par l'écoulement du temps
".
De plus, il convenait de tenir compte dans l'appréciation de l'intérêt public
de l'intérêt à pouvoir accueillir les étudiants du monde entier qui venaient
occuper les écoles prestigieuses de la région. S'agissant de l'intérêt privé du
voisinage, il ne pouvait être pris en considération par les autorités
administratives, mais relevait exclusivement des autorités civiles compétentes.
Enfin, l'intérêt privé du recourant était évident et consistait essentiellement
à éviter les coûts de démolition et de remise en état. A cela s'ajoutait que sa
bonne foi était manifeste, dès lors que dans le dossier qui lui avait été remis
par les vendeurs des immeubles en 2008 figuraient de supposées - et erronées selon
l'arrêt de la CDAP du 26 mars 2012 - possibilités d'extension des immeubles par
l'aménagement de chambres supplémentaires.
A l'appui de sa conclusion
subsidiaire, le recourant soutenait qu'à supposer qu'il soit confirmé dans son
principe, l'ordre de remise en état devrait être nuancé. Ainsi, dès lors que l'état
antérieur datait du milieu des années 80, "
on ne saurait exiger du
recourant une remise en état qui ne tienne aucun compte du temps écoulé sans
porter atteinte à la valeur économique de son bien
". La remise en état
devrait avoir lieu "
en accord avec une valorisation des immeubles en
question, du moment qu'elle n'augmenterait pas la capacité d'accueil des
immeubles et soit en conformité avec la réglementation applicable à la zone.
"
H.
Par accusé de réception du 19 décembre 2012, la
juge instructrice a informé GIHE Sàrl et les époux Thau qu'ils avaient la
faculté de déposer des observations dans un délai au 18 janvier 2013, étant
précisé qu'à défaut, ils seraient réputés avoir renoncé à participer à la
procédure de recours.
La municipalité a déposé sa réponse
le 15 janvier 2013, concluant au rejet du recours.
Par avis du 23 janvier 2013, la
juge instructrice a constaté que GIHE Sàrl et les époux Thau ne s'étaient pas
exprimés dans le délai imparti; elle a pris acte de leur renonciation à
participer à la présente procédure. Par ailleurs, elle a rejeté la requête
tendant à la suspension de la cause jusqu'à droit connu sur le litige civil. Enfin,
elle a invité le recourant à préciser de manière plus concrète les aménagements
envisagés selon sa conclusion subsidiaire et destinés, à bien le suivre, à
valoriser les immeubles tout en se conformant à la capacité d'accueil autorisée
en 1985 et 1986.
Le 15 mars 2013, le recourant a
déposé des plans schématiques d'un nouveau projet d'aménagement, daté du 7 mars
2013, pour l'immeuble Clairmont de la parcelle 3770 (recte 3769) et l'immeuble Cascade
de la parcelle 3769 (recte 3770).
Après un nouvel échange
d'écritures, la municipalité a considéré le 30 mai 2013 que ce projet
consistait à diminuer le nombre de chambres de 23 à 19 au total, mais à maintenir
deux lits dans certaines d'entre elles. Il impliquait donc une aggravation de
l'atteinte à la réglementation vis-à-vis de l'état existant en 1985 et 1986, étant
rappelé que seules 15 chambres, au bénéfice de droits acquis, avaient été
autorisées à cette époque. Souhaitant se montrer souple dans l'application de
la réglementation communale, la municipalité se déclarait toutefois prête à
entériner un accord sur ce projet, pouvant intervenir entre le recourant et les
époux Thau (même si ceux-ci avaient renoncé à participer à la procédure).
Le 20 juin 2013, le recourant a
soutenu que le projet proposé était strictement conforme à la capacité
d'accueil d'origine, laquelle s'appréciait à l'évidence en nombre de lits et
pas en nombre de chambres. En effet, il ressortait des descriptifs et des plans
d'origine que les 15 chambres autorisées consistaient en 10 chambres doubles et
5 chambres simples, soit 25 lits. Pour le surplus, les époux Thau avaient
renoncé à participer à la présente procédure, sans compter qu'un arrangement à
l'amiable était manifestement impossible. Dans ces conditions, le recourant
persistait dans ses conclusions tant principales que subsidiaires prises le 17
décembre 2012.
I.
Le tribunal a ensuite statué, par voie de
circulation.
Considérant en droit
1.
En liminaire, il sied de rappeler que le
Tribunal cantonal a retenu dans son arrêt AC.2011.0037 du 26 mars 2012 que les deux
villas de 15 chambres au total n'étaient, dès l'origine, pas conformes à la
réglementation de la zone, notamment à l'art. 1
er
al. 1 et 2 RPEP et
à l'art. 2 RPEP. Or, les travaux réalisés en 2008 dans les deux villas ne
pouvaient être régularisés en application de l'art. 80 al. 2 LATC, car ils
entraînaient une aggravation de l'atteinte à la réglementation. Une décision de
remise en état portant sur les travaux réalisés en 2008 devait être rendue par
la municipalité, la cause lui étant renvoyée à cet effet.
Cet arrêt étant entré en force de
chose jugée, il ne peut plus être remis en cause.
L'objet du litige se limite par
conséquent à la licéité de l'ordre de remise en état tel que prononcé par la
décision attaquée du 12 novembre 2012, savoir le réaménagement des bâtiments,
dans un délai de quatre mois, dans un état conforme aux permis de construire
délivrés les 24 avril 1985 et 28 novembre 1986.
2.
Selon les art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC, la
municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en droit de faire
supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes
aux prescriptions légales et réglementaires. Par démolition, il faut entendre
non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit,
mais aussi la remise en état des lieux (voir par exemple AC.2008.0178 du 29
décembre 2008; AC.2007.0259 du 6 mai 2008 confirmé par l'ATF 1C_260/2008 du 26
septembre 2008). La seule violation des dispositions de forme relatives à la
procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour
justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est
conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre, la violation du
droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle
seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature et
l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une pesée
des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi (et donc à
la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis) et
l'intérêt privé au maintien de celui-ci (voir AC.2008.0178 précité et les
références citées, notamment RDAF 1982 448).
D'après la jurisprudence, l'ordre
de démolir une construction édifiée sans permis et pour laquelle une
autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au
principe de la proportionnalité. L'autorité renonce toutefois à une telle
mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé
n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au
maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à
construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la
construction comme conforme au droit. Même un constructeur qui n'est pas de
bonne foi peut invoquer le principe de proportionnalité. Toutefois, celui qui
place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se
préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les
inconvénients qui en découlent pour lui (
ATF 123 II 248
consid.
3 et 4 p. 255;
111 Ib 213
consid. 6
p. 221 et les arrêts cités).
3.
En l'espèce, il convient de procéder à la pesée
des intérêts en présence.
a) La proportionnalité d'un ordre
de remise en état des deux bâtiments litigieux, à savoir des travaux effectués
en 2008, doit ainsi être examinée au regard d'une part de l'intérêt public à
l'absence d'aggravation de l'atteinte à la règlementation, d'autre part de
l'intérêt privé au maintien des travaux en cause.
b) A cet égard, le Tribunal
cantonal a retenu au consid. 5c de l'arrêt AC.2011.0037 du 26 mars 2012 qu'en augmentant
massivement - de 15 à 23 - le nombre de chambres des deux villas, les constructeurs
avaient accru la capacité d'accueil de ces bâtiments dans la même mesure. Par
ailleurs, l'augmentation, par les travaux effectués, du nombre supplémentaire
de résidents potentiels générait incontestablement des inconvénients encore plus
importants pour le voisinage. Sous l'angle de la planification, il ne faisait
dès lors pas de doute, en dépit des mesures prises par les recourants, que les
travaux entrepris accroissaient de manière significative la gêne objectivement
appréciable causée au voisinage par la structure para-hôtelière exploitée dans
les deux bâtiments, à l'encontre des exigences de l'art. 1
er
al. 2
RPEP. Il n'y a pas lieu de revenir sur cette appréciation. Il en découle d'une
part que les dérogations à la règle ne sont pas mineures et d'autre part que l'intérêt
public à l'absence d'aggravation de l'atteinte à la réglementation,
singulièrement aux exigences de l'art. 1
er
al. 2 RPEP régissant la
zone villa, est important. Encore peut-on ajouter que, contrairement à ce que
soutient le recourant, les intérêts privés du voisinage, dont les époux Thau,
doivent être pris en considération dans l'examen de l'atteinte à la
réglementation, celle-ci ayant notamment pour but, sous l'angle du droit
public, de protéger le voisinage.
c) L'intérêt privé du recourant à
ce qu'il soit renoncé à une remise en état se limite à ses dires aux coûts de
démolition des travaux effectués et de rétablissement d'une situation conforme
aux permis délivrés en 1985 et 1986. L'intérêt du recourant à s'épargner une
telle dépense, qu'il n'a du reste pas chiffrée, ne doit pas être négligé mais doit
manifestement céder le pas devant l'intérêt public précité. Quant à sa bonne
foi alléguée, qu'il fonde sur les assurances données par les vendeurs sur les
possibilités d'agrandissement des villas en cause, elle ne conduit pas à une
autre conclusion, de telles assurances ne justifiant pas une violation des
règles de l'aménagement du territoire. Enfin, l'intérêt public de la région à
pouvoir accueillir des étudiants du monde entier peut à l'évidence être
satisfait dans le respect des règles précitées.
Dans ces conditions, sur le
principe, la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en
exigeant une remise des bâtiments dans un état conforme aux permis de
construire délivrés en 1985 et 1986. Le recours doit par conséquent être rejeté
sur ce point.
d) Le recourant a conclu, à titre
subsidiaire, à ce qu'un délai de 90 jours lui soit accordé pour déposer une
demande d'autorisation de construire permettant une remise en état "
conforme
à la réglementation applicable et à ses intérêts économiques
", et à ce
qu'il soit dit que dans ce cas, "
la décision de remise en état sera
suspendue jusqu'à droit connu sur ladite
[demande d']
autorisation de
construire
.
En substance, le recourant n'entend
pas replacer les locaux exactement dans leur configuration intérieure autorisée
en 1985 et 1986 (à savoir reconstruire le fitness, la cuisine, le séjour, la
salle-à-manger, la bibliothèque, la buanderie et le garage de l'immeuble Cascade,
de même que la bibliothèque et la salle-à-manger de l'immeuble Clairmont, tous
locaux convertis depuis en chambres supplémentaires), car un tel retour aux
années 80 porterait atteinte à la valeur économique des immeubles. Il s'estime
en droit de procéder à une remise en état en accord avec une valorisation des
bâtiments, du moment qu'elle n'augmenterait pas la capacité d'accueil des
immeubles et serait en conformité à la zone.
Il sied de rappeler que la
municipalité a accordé au recourant un délai de quatre mois, dès que la décision
attaquée serait devenue définitive et exécutoire, pour achever la remise en
état.
Si le recourant entend présenter
une demande de permis de construire fondée sur des plans qui, à ses yeux, ménagent
ses propres intérêts tout en répondant à l'exigence de remise en état, il
demeure libre de le faire. Cette demande ne permet toutefois pas de remettre en
question la décision de remise en état, mais porte uniquement sur les modalités
d'exécution de ce prononcé. Elle devra par conséquent être présentée en temps
utile, dans le délai de quatre mois précité. Il n'y a donc pas lieu de
suspendre la décision de remise en état jusqu'à droit connu sur une nouvelle demande
de permis de construire.
La conclusion subsidiaire du
recourant doit ainsi être rejetée.
4.
a) Cela étant, si une demande de permis de
construire est présentée dans le délai de quatre mois précité, la municipalité
devra entrer en matière sur cette demande en application du principe de la
proportionnalité, tenant compte de l'intérêt privé du recourant à bénéficier
des modalités d'exécution de la remise en état qui lui soient le moins
dommageables. L'absence d'une aggravation de l'atteinte existante à la
réglementation devra néanmoins être garantie à suffisance.
On notera encore que la
municipalité ne saurait, sous l'angle du droit public, subordonner son
approbation à l'accord des époux Thau. Ceux-ci ayant renoncé à participer à la
présente procédure de recours, il y a lieu de leur dénier, sauf élément nouveau
décisif, tout intérêt à s'exprimer sur la remise en état des lieux dans le
cadre du droit public.
En ce sens, et compte tenu du fait
que les autres voisins ne sont jamais intervenus, la demande de permis de
construire précitée devrait être dispensée d'enquête publique (art. 111 LATC).
b) Au cours de la présente
procédure, soit le 15 mars 2013, le recourant a déjà déposé de nouveaux plans, datés
du 7 mars 2013, tendant à illustrer une remise en état "
conforme à la
réglementation applicable et à ses intérêts économiques
", à savoir excluant
à suffisance, selon lui, une augmentation de la capacité d'accueil. La municipalité
a toutefois considéré en substance, le 30 mai 2013, que les modalités de remise
en état présentées par ces plans constituaient une aggravation de l'atteinte à
la réglementation vis-à-vis de l'état d'origine des villas.
Par économie de procédure, il convient
d'examiner le bien-fondé de cette appréciation.
aa) Il sied de rappeler (cf. arrêt
AC.2011.0037 du 26 mars 2012 consid. 7b) que le nombre de lits - à savoir le nombre
de résidents - ne ressortit pas au droit public des constructions et déborde
des compétences de la municipalité. Sous l'angle du droit public des
constructions, l'examen d'une éventuelle aggravation de l'atteinte à la
réglementation de l'ordre de remise en l'état doit s'appuyer sur des travaux et
non sur un nombre de lits.
bb) Une lecture attentive des
nouveaux plans du 7 mars 2013 révèle les configurations suivantes:
Dans l'immeuble Cascade de la parcelle 3770:
-    au rez inférieur (dit rez-de-chaussée): 1 chambre avec salle-de-bains,
séjour et kitchenette (autrement dit, un 2 pièces), 2 chambres avec salle-de-bains,
-    au rez supérieur (dit étage 1): 1 chambre avec salle-de-bains,
séjour et kitchenette (autrement dit, un 2 pièces), 2 chambres avec salle-de-bains,
-    dans les combles (dits étage 2): 1 chambre avec salle-de-bains.
L'immeuble comporte en outre un sauna, une salle d'étude, une
cuisine et une buanderie communs.
Dans l'immeuble Clairmont de la parcelle 3769:
-    au sous-sol (dit rez-de-chaussée): 2 chambres avec salle-de-bains,
-    au rez (dit étage 1): 5 chambres avec salle-de-bains,
-    à l'étage (dit étage 2): 5 chambres avec salle-de-bains.
L'immeuble comporte en outre deux salle d'étude, une cuisine commune
et, au rez, deux salles-de-bains isolées.
Au total, selon les plans produits,
les deux bâtiments incluent par conséquent désormais 19 chambres ou logements (7
+ 12), chacune avec salle-de-bains, voire un séjour et une kitchenette, au lieu
des 15 chambres autorisées en 1985 et 1986. Quel que soit le nombre de lits,
qui n'intéresse pas le tribunal saisi d'un recours en matière de droit public
des constructions, il s'avère ainsi que le nombre de chambres ou logements
prévus est supérieur à celui garanti par la protection de la situation acquise.
Une aggravation de l'atteinte à la réglementation est par conséquent
indéniable. Le refus de la municipalité - prononcé au cours de la présente
procédure - de considérer les plans en cause comme une exécution satisfaisante
de la décision de remise en état au regard de l'intérêt public à ce que
l'atteinte à la réglementation ne soit pas aggravée, doit ainsi être confirmé.
5.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté
et la décision attaquée confirmée. Le recourant succombant, il supportera les
frais judiciaires, ainsi qu'une indemnité pour les dépens en faveur de la
Commune de Montreux.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision attaquée du 12 novembre 2012 est
confirmée
III.
Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq
cents) francs est mis à la charge du recourant.
IV.
Le recourant est débiteur d'un montant de 1'500
(mille cinq cents) francs en faveur de la Commune de Montreux, au titre de
dépens.
Lausanne, le 5 novembre 2013
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.