vd_omni · EF.1994.0057 · 1994-09-27 · fr

REYMOND Denis | Surface non bâtie de 2'300 m2 en zone constructible. Une estimation correspondant à Fr. 25./m2 est modeste et ne relève pas de l'abus du pouvoir d'appréciation.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.09.1994 EF.1994.0057

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 27 septembre 1994
__________
sur le recours interjeté par
Denis
REYMOND
, au Solliat
contre
la décision rendue le 30 mars 1994 par la
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de la Vallée
(estimation
fiscale des parcelles nos 110 et 162 du Chenit).
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
J. Morel, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
______________
A.                            Le recourant
Denis Reymond est propriétaire, sur le territoire de la Commune du Chenit, à la
Vallée de Joux, de deux parcelles immatriculées au registre foncier sous nos
110 et 162. Ces deux parcelles, non bâties, se trouvent dans le hameau du
Solliat, immédiatement à l'entrée de celui-ci, à environ 100 mètres de la route
cantonale Le Sentier - Le Lieu.
La parcelle
110 est un petit quadrilatère de 677 mètres carrés qui jouxte la route
conduisant au village.
La parcelle
162, d'une surface de 2'331 mètres carrés, se trouve au nord-ouest d'un groupe
de trois bâtiments. En nature de pré-champ, elle a une forme allongée avec,
dans sa partie centrale, un talus à la pente assez prononcée. Cette parcelle
est pratiquement coupée en deux par la limite séparant la zone village et
hameau B de la zone agricole, selon le plan d'extension de la Commune du Chenit
du 14 mai 1984 (approuvé par le Conseil d'Etat le 5 février 1986).
B.                            Par décisions
du 29 octobre 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du
district de la Vallée (ci-après la commission) a porté l'estimation fiscale des
deux parcelles précitées à 8'500 francs pour le numéro 110 (ancienne estimation
de 1988, Fr. 1'000.--) et à 11'000 francs pour le numéro 162 (ancienne
estimation de 1992 Fr. 1'800.--). Sur recours de Denis Reymond, la commission a
confirmé les estimations litigieuses en date du 30 mars 1994. C'est contre
cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 7 avril 1994. La
commission a produit son dossier le 25 juillet 1994 et s'est déterminée en
exposant les éléments pris en considération pour arrêter l'estimation
litigieuse. Les moyens des parties seront repris ci-après pour autant que de
besoin.
C.                            Le Tribunal
administratif a procédé à une visite des lieux le 20 septembre 1994 au cours de
laquelle il a entendu les parties. Le recourant a déclaré à cette occasion
retirer son pourvoi en tant qu'il concerne la parcelle 110.
et considère en droit :
___________________
1.                             Selon l'art.
2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre
sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale
d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2.                             Conformément
à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière
d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend
l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en
opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993
et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une
autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse
guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des
dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes
généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de
traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine;
108 Ib 205, consid. 4a).
3.                             Le recourant
renonçant à contester l'estimation de la parcelle 110, seul est litigieux le
sort réservé à la parcelle no 162. Il résulte des explications de la commission
que cette dernière est partie du "prix de base" de 50 francs au mètre
carré arrêté d'entente avec l'autorité municipale pour l'ensemble de la zone village
et hameau, et que cette valeur a été abaissée de moitié (Fr. 25.-- au m2) pour
tenir compte du fait que la parcelle ne pourrait pas, selon la commission,
recevoir une nouvelle construction indépendante. S'agissant de la surface, la
commission n'a pris en compte que la partie de la parcelle sise en zone villa
et hameau B (870 m2), renonçant à attribuer une valeur au solde de la parcelle.
La valeur vénale a ainsi été fixée à 21'750 francs, l'estimation fiscale étant
établie à la moitié de ce chiffre arrondi (aucune valeur de rendement n'ayant
été retenue).
Le recourant
se réfère, dans son acte de recours du 7 avril 1994, aux moyens invoqués le 2
novembre 1993. En substance, il fait valoir que la parcelle ne dispose pas
d'accès à la voie publique et que le terrain ne peut être utilisé qu'à des fins
agricoles, notamment en raison de l'existence d'un talus. Lors de l'inspection
locale du 20 septembre 1994, le recourant a également signalé que l'estimation
fiscale de sa parcelle avait été revue en 1992 à la suite d'une donation, et
qu'il ne comprenait pas dès lors comment on pouvait passer en une année de
1'800 francs à 11'000 francs.
4.                             Selon la
réglementation applicable à la zone des villages et hameaux A et B du RPE, des
bâtiments nouveaux peuvent être construits (en contiguïté s'ils sont édifiés
simultanément), la surface au sol minimum étant de 100 mètres carrés, la
distance aux limites de 6 mètres, la hauteur des façades ne devant pas dépasser
9,50 mètres (pour la zone A) et 7,50 mètres (pour la zone B).
Il en résulte
que, contrairement aux indications données par les parties, une nouvelle
construction est parfaitement possible sur la partie centrale de la parcelle
litigieuse, dans la mesure où l'une des façades d'un éventuel immeuble peut se
situer à la limite des zones. Le problème de l'accès est également soluble,
dans la mesure où la limite ouest de la parcelle est à une vingtaine de mètres
de la route conduisant de la route cantonale au carrefour central du Solliat. A
supposer que ce problème ne soit pas réglé lors de l'achat de la parcelle, il
pourrait en tout cas l'être par l'octroi d'une servitude de passage nécessaire
à forme de l'art. 694 CC.
Dans ces
conditions, et s'agissant d'une propriété pouvant être affectée à la
construction, la prise en compte d'un prix au mètre carré de 25 francs relève
d'une appréciation extrêmement raisonnable et modeste. La contestation du
recourant, qui se réfère au prix du terrain agricole, confine ici à la
témérité.
5.                             C'est en vain
également que le recourant tente de se prévaloir de l'estimation fiscale de
1992 (Fr. 1'800.--). Il s'agissait en effet d'une révision de l'estimation
fiscale à la demande de l'autorité fiscale elle-même (art. 23 al. 2 LMST),
consécutive à une mutation, soit une donation. Ce genre de révision s'apparente
à une mise à jour (art. 20 LEFI) et se distingue de la révision générale aussi
bien sur le plan de la procédure que sur le plan matériel, la mise à jour
intervenant à une date donnée à la suite de fait déterminé et ayant pour but de
cerner de plus près à cette date la valeur cadastrale d'un immeuble dont on
présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au
registre (Tribunal administratif, arrêt EF 91/010 du 5 janvier 1993, consid.
1b). Dans le cadre d'une révision générale, il s'agit surtout de réapprécier la
valeur de l'ensemble des immeubles du canton (art. 22 LEFI) en fonction de
paramètres généraux, applicables à tous ces immeubles ou en tout cas à la plus
grande partie d'entre eux, et non pas en fonction d'une situation particulière
telle que celle résultant d'une donation ou d'un partage successoral, par
exemple.
6.                             Le recours
doit dans ces conditions être rejeté, les frais étant mis à la charge du
recourant débouté (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      Un émolument de 800
francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 27 septembre 1994
Au
nom du Tribunal administratif,
le président :
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint