vd_omni · AC.2019.0061 · 2019-08-27 · fr

A.________/Municipalité de Blonay, B.________ | Parcelle supportant un bâtiment comprenant deux constructions distinctes (ancienne maison vigneronne et bâtiment construit dans les années 50 en remplacement de la grange de la maison vigneronne). Projet portant sur la démolition et la reconstruction de la partie récente et la transformation de la maison vigneronne. Recours d'un voisin contre la délivrance du permis de construire. Les griefs formulés dans une écriture complémentaire du recourant sont recevables (consid. 1). C'est à juste titre que la municipalité a considéré que la hauteur peut se mesurer par corps de bâtiment. Pour mesurer l'altitude moyenne du terrain naturel et du terrain aménagé, il n'est pas admissible de prendre en considération un point sur le plancher existant (radier) à l'intérieur d'un bâtiment. Manière alternative de calculer ce point (consid. 2). Le niveau du rez n'étant destiné ni à l'habitation ni à une activité professionnelle, le nombre maximal de niveaux habitables est respecté (consid. 4). Rejet du grief relatif à l'esthétique du projet et à son intégration dans l'environnement bâti. Constat que le projet améliorera la situation existante. Les griefs relatifs aux vues directes sur le logement du recourant relèvent du droit privé et sont irrecevables (consid. 5). Rejet du grief relatif à l'altitude maximum du sol du rez habitable dès lors que le projet ne comprend pas de rez habitable (consid. 6).

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 27.08.2019 AC.2019.0061

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 27 août 2019
Composition
M. François Kart,
président
;
M. Raymond Durussel, assesseur
et Mme Christina Zoumboulakis, assesseure
.
Recourant
A.________
à
********
Autorité intimée
Municipalité de Blonay,
représentée
par Me Michèle MEYLAN, avocate à Vevey,
Constructeur
B.________
à
********
représenté par Me Laurent PFEIFFER, avocat
à Lausanne.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de
Blonay du 21 janvier 2019 rejetant son opposition et autorisant la
surélévation ainsi que la transformation du bâtiment n° ECA 350 sur la
parcelle n° 2536, CAMAC 177886
Vu les faits suivants:
A.
B.________ est propriétaire de la parcelle n° 2536 de la Commune de
Blonay, colloquée en zone du village et des hameaux au sens des art. 5 et suivants
du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions
(ci-après: RPE). D'une surface de 356 m
2
, ce bien-fonds longe du
côté est la ruelle du ******** et du côté nord-nord-ouest une ruelle (DP 65)
qui le sépare notamment de la parcelle n° 2538 sise plus au nord comportant un
bâtiment situé de l'autre côté de la ruelle et longeant la ruelle du ********
(ECA n° 349). La parcelle n° 2536 supporte un bâtiment ECA n° 350. Ce bâtiment est
composé de deux constructions distinctes, soit une maison vigneronne côté
sud-ouest construite au début du 19
ème
siècle
et côté
nord-est un bâtiment contigu construit dans les années 1950 comprenant un étage
sur rez-de-chaussée (ci-après: le bâtiment sis au nord-est). Ce dernier bâtiment
a été construit en remplacement de la grange qui était initialement appondue à
la maison vigneronne. Il abrite des garages au rez-de-chaussée et des logements
à l'étage. La maison vigneronne, qui a reçu la note 4 au recensement
architectural des bâtiments du canton au sens de l'art. 30 du règlement
d'application du 22 mars 1989 de la LPNMS (RLPNMS; BLV 450.11.1), comprend
un logement distribué sur deux étages. Les bâtiments sis sur la parcelle n°
2536 et sur la parcelle n° 1048 voisine au sud-est sont contigus.
B.
B.________ a soumis à la commune un projet comprenant, d'une part, la
reconstruction après démolition du bâtiment sis au nord-est et, d'autre part,
la transformation de la maison vigneronne. Ce projet a été présenté à la Commission
consultative d'urbanisme (CCU) prévue par l'art. 3 RPE. Pour ce qui est du
nouveau bâtiment, la CCU a demandé que la façade pignon ne donne pas sur la
ruelle du ******** mais du côté nord-ouest, soit en direction du bâtiment ECA n°
349. Le projet modifié a été soumis à l'enquête publique du 29 août 2018 au 27
septembre 2018. Pour ce qui est du nouveau bâtiment sis au nord-est, le projet
prévoit un garage pour trois voitures au rez de chaussée puis un logement sur
trois niveaux. La transformation de la maison vigneronne comprend la création
de trois logements répartis entre le rez-de-chaussée, le 1
er
étage
(y compris une mezzanine) et les combles. Plusieurs ouvertures (dont une
lucarne) sont prévues du côté nord-ouest donnant directement sur le bâtiment
ECA n° 349 sis sur la parcelle n° 2538.
C.
A.________, propriétaire de la parcelle n° 2538, a formulé une
opposition le 25 septembre 2018.
Par décision du 21 janvier 2019, la Municipalité de
Blonay (ci-après: la municipalité) a levé cette opposition et délivré le permis
de construire.
D.
Par courrier non daté reçu le 22 février 2019, A.________
a recouru contre la décision municipale
du 21
janvier 2019
auprès de la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal (CDAP). A.________ a complété son recours le 20 mars 2019.
La municipalité a déposé sa réponse
le 2 avril 2019. Elle conclut au rejet du recours, dans la mesure
de sa recevabilité.
B.________
a déposé des déterminations
le 2 avril 2019. Il conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa
recevabilité. Le recourant, la municipalité et le constructeur
ont
déposé des observations complémentaires.
A.________
a encore déposé spontanément une écriture le 12 juin 2019.
Le tribunal a tenu audience le 5 juillet 2019. A
cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de
l'audience a la teneur suivante:
"
L'audience
est ouverte à 9h30 aux abords de la parcelle n° 2536 de Blonay.
Se présentent:
- M. A.________, personnellement,
- pour la Municipalité de Blonay,
M. Dominique Martin, syndic et M. Rizzi, du service d'urbanisme et des
constructions, représentés par Me Michèle Meylan, avocate à Vevey.
- M. B.________, constructeur,
accompagné par M. C.________, architecte, représenté par Me Laurent Pfeiffer,
avocat à Lausanne.
D'entrée de cause, Me Pfeiffer
demande que sa réponse, en p. 7 au point 4a, soit rectifiée en ce sens que le
projet prévoit que le bâtiment sis à la ruelle de ******** n° 16 aura deux
niveaux habitables plus des combles et non trois niveaux habitables plus des
combles.
L'inspection locale commence
devant l'entrée de la maison vigneronne
(ruelle de ******** n° 16). Sur
question du président, le constructeur précise que la construction de celle-ci
remonte à 1803 et qu'historiquement, à la place du bâtiment plus récent sis au
nord-est de la parcelle n° 2536 (ci-après: le bâtiment sis au nord-est ou le
bâtiment sis à la ruelle de ******** n° 20), il y avait une grange apondue à la
maison vigneronne, que l'on peut voir sur une photographie prise avant 1950 (pièce
n°1 du bordereau I du 29 mai 2019 du constructeur). Il précise encore que cette
grange a été démolie en 1950 pour être remplacée par le bâtiment actuel sis au
nord-est, qui a abrité au rez-de-chaussée un congélateur communal dès 1959
ainsi qu'un appartement à l'étage. M. C.________ expose qu'un radier a été
construit dès l'origine au rez-de-chaussée de ce nouveau bâtiment et qu'il se trouve
toujours là actuellement. Il précise encore que le congélateur communal a été
remplacé par deux garages en 1988.
L'inspection locale se poursuit
à l'intérieur du garage situé directement à droite de la porte d'entrée du
bâtiment sis au nord-est
. Me Pfeiffer montre l'angle Sud de la pièce (coin
gauche au fond du garage situé sur le radier d'origine) et indique qu'il s'agit
du point n° 4 de relevé d'altitude du terrain, dans le plan du géomètre du 5
juillet 2018. M. A.________ rappelle que selon lui, l'altitude du terrain à cet
endroit ne correspond pas à la forme géométrique la plus simple au sens de
l'art. 53 du règlement de la Commune de Blonay sur le plan d'extension et la
police des constructions (ci-après: RPEPC) et que le relevé de l'altitude devrait
plutôt être pris à l'extérieur des murs de la maison. Il est observé que
lorsque cela est possible l'altitude est prise à l'extérieur des murs des
bâtiments mais qu'en l'occurrence l'extérieur du mur au niveau du point 4 se
situerait dans le bâtiment voisin qui est contigu à la maison du constructeur,
ce qui en rendrait le relevé très difficile. En outre, il s'agit également d'un
point situé à l'intérieur d'un bâtiment
Me Pfeiffer rappelle quant à lui
sa position exprimée dans ses écritures, selon laquelle le point 4 a été
correctement relevé vu que l'art. 53 RPEPC prévoit que le relevé de l'altitude
peut être effectué sur le terrain aménagé, tel le radier en l'occurrence; il
fait valoir qu'en tout état de cause, même si l'on devait considérer que le point
4 se situe à la même altitude que le point 1 relevé par le géomètre, soit plus
bas que le point 4 tel que relevé actuellement, la hauteur maximale à la
corniche du bâtiment ne dépasserait pas celle autorisée par le RPEPC.
S'agissant du nombre d'étages du
nouveau bâtiment projeté au Nord-Est de la parcelle, le recourant rappelle que
selon lui, il convient de considérer que le rez-de-chaussée est un étage
habitable vu qu'il se situe dans le prolongement du rez-de-chaussée de la
maison vigneronne lequel devient habitable après transformation et vu qu'à son
sens les deux corps de bâtiment ne font qu'un. Me Pfeiffer rappelle que selon
lui, il faut partir du principe que l'on est en présence de deux bâtiments
distincts. Quoi qu'il en soit, selon lui, même si l'on devait considérer que la
maison vigneronne et le bâtiment sis au Nord-Est ne forment qu'un bâtiment, il
faudrait retenir que le corps situé au Nord-Est compte des combles et deux
étages habitables en-dessous, le rez-de-chaussée abritant les garages ne devant
pas être compté comme un étage habitable, de sorte que l'art. 12 RPEPC serait
respecté. A cet égard, la municipalité explique et précise, sur question de M.
Durussel, qu'elle ne considère pas le rez-de-chaussée en question comme
habitable, car selon sa pratique elle ne souhaite pas, dans la zone du vieux
bourg, que les étages donnant directement sur la rue soient destinés au
logement, estimant préférable que soient installés à ces endroits des
commerces, des garages, etc. Me Pfeiffer fait encore valoir que si par
impossible il était considéré que les deux corps ne forment qu'un bâtiment et
que le rez-de-chaussée de la partie nord-est du bâtiment devait ainsi, selon le
raisonnement du recourant, être considérée comme un étage habitable, la
municipalité devrait être formellement interpelée, sur la question de l'octroi
d'une dérogation s'agissant de la hauteur du mur d'embouchature dans les
combles, dont la hauteur est de 1,7 m selon le projet. Cela permettrait le cas
échéant de procéder à une réforme de la décision litigieuse au lieu de son
annulation.
M. A.________ répète sa position
selon laquelle le rez-de-chaussée de la partie nord-est du bâtiment abritant
deux garages doit être considéré comme un étage habitable.
La Cour se déplace au premier
étage du bâtiment sis sur la ruelle du ******** n° 20.
Il est observé que la distance
entre le sol de l'étage inférieur abritant les deux garages et le sol du
premier étage est important. A cet égard, le recourant rappelle la position
exprimée dans sa dernière écriture du 12 juin 2019 selon laquelle ce premier
étage - qui devrait être considéré comme un rez-de-chaussée habitable, à bien
suivre la municipalité et le constructeur - se trouve à 2.70 m soit 1.50 m.
plus haut que ce qu'autorise l'art. 53bis RPEPC. La municipalité se détermine
en ce sens que le premier niveau ne doit pas être considéré comme habitable en
raison de la situation dans le vieux Bourg. M Rizzi précise que de toute façon,
la hauteur de la construction, quel que soit son agencement intérieur, est
limitée par la hauteur à la corniche de 9,5 m qui définit le gabarit de la
construction, ainsi que par le nombre de niveaux habitables, à savoir 3 plus
des combles. M. B.________ fait quant à lui valoir que le premier niveau du
présent bâtiment doit bien être considéré comme un rez-de-chaussée, mais qu'il
n'est en revanche pas habitable, de sorte que l'art. 53bis RPEPC n'est pas
violé. Il relève également que quoi qu'il en soit la hauteur du bâtiment est
limitée par la hauteur à la corniche. S'agissant de l'orientation des combles,
M. A.________ fait valoir que pour protéger la privacité de son immeuble, il
aurait été plus adéquat que le toit soit orienté dans le même sens que la
maison vigneronne. La municipalité rappelle que c'est ce que le constructeur
avait prévu initialement et qu'elle a demandé que l'orientation soit modifiée
en ce sens que la façade pignon ne donne pas du côté de la ruelle de ********,
ceci pour une meilleure intégration dans le tissu du vieux bourg, les toits de
la ruelle étant tous dans le même sens. Le constructeur explique en outre que
le problème de privacité est réparé par les claires-voies qui sont posés devant
la baie-vitrée des combles et qui empêchent une vue directe sur le bâtiment du
recourant.
L'inspection locale se poursuit
au rez-de-chaussée de la maison vigneronne sise au Sud de la parcelle (ch. de ********
n° 16)
. La Cour et les parties se rendent d'abord dans un premier local sis
tout au Sud-Ouest de la parcelle et qui sera conservé comme un local commun. Le
reste du rez-de-chaussée abrite actuellement un pressoir dans un deuxième local
au Nord du premier local, un troisième local au Nord du deuxième local, et
local technique derrière le troisième local. Le projet prévoit une
redistribution des espaces avec destruction de plusieurs murs, notamment dans
le pressoir, afin de créer un appartement avec cuisine ouverte sur un séjour
donnant au Sud plus une chambre donnant au Nord-Ouest, le local technique étant
conservé et une salle de bains étant créée. L'inspection du rez-de-chaussée se
termine sur la terrasse sise devant la maison vigneronne (au Sud-Ouest de la
parcelle). Le recourant invoque que c'est selon lui cet endroit – situé selon
ses dires environ 1 mètre plus bas que le terrain au niveau du point 4 relevé dans
le plan de géomètre susmentionné – qui devrait être déterminant pour calculer
la hauteur maximale à la corniche.
La Cour se rend dans
l'appartement actuel de la maison vigneronne, situé au premier étage
.
L'entrée de cet appartement se trouve en haut d'un escalier construit dans le
hall d'entrée de la maison, le long du mur séparant celle-ci du bâtiment sis au
Nord-Est. L'appartement comporte deux étages. Au premier étage se trouve une
cuisine ainsi que deux pièces donnant au Sud et devant lesquelles est construit
un balcon-terrasse. Le projet prévoit d'abattre le mur séparant ces deux pièces
afin de créer une cuisine ouverte sur séjour et salle à manger ainsi qu'une
chambre au Nord du séjour. Au deuxième étage, auquel on accède par un escalier
intérieur, se trouvent également deux pièces donnant au Sud et une pièce au
Nord qui abritait un fumoir. Au fond du fumoir se retrouve le mur qui sépare le
bâtiment sis au n° 16 et celui sis au n° 20. Le projet prévoit de transformer
ce deuxième étage en une mezzanine et d'y ajouter une salle de bains. Au-dessus
de ce deuxième étage se trouvent des combles non aménagés, que le projet
prévoit de rendre habitables. En ressortant de l'appartement, M. A.________
montre le tableau électrique situé à l'extérieur de ce dernier, en haut de la
cage d'escalier, et indique qu'il dessert actuellement les deux bâtiments.
Constatant en outre que les deux immeubles disposent d'une seule chaudière et
d'une seule sortie d'égouts, il est d'avis qu'il faut considérer ces deux
bâtiments comme un seul. M. B.________ précise qu'à l'avenir, il y aura deux
arrivées électriques différentes ainsi que deux entrées de chauffage à distance
différentes. Il relève qu'il n'y aura pas de liaison entre les deux bâtiments,
tout comme actuellement, et que le mur historique séparant les deux corps de
bâtiments va rester en place. La municipalité est quant à elle d'avis que les
critères du nombre de sorties d'égouts et de pompes à chaleur ne sont pas
déterminants pour savoir si l'on est en présence d'un seul ou de deux
bâtiments. Elle relève qu'elle ne se prononce pas sur la question de
l'électricité, qui est de la compétence des services industriels.
La Cour et les parties
retournent devant l'entrée du bâtiment de la ruelle du ******** n° 20
.
La municipalité montre un bâtiment
relativement éloigné, au niveau du croisement entre la ruelle de ******** et de
la route de ********, qui a obtenu la note 2 au recensement architectural.
S'agissant des immeubles situés le long de la ruelle de ********, il est
observé qu'il s'agit pour l'essentiel de bâtiments mitoyens de hauteurs
variables. Plusieurs bâtiments disposent de portes-fenêtres.
Sans autres réquisitions,
l'audience est levée à 10h30.
"
Le 19 juillet 2019, le conseil du constructeur a
indiqué qu'il n'avait pas de remarque à formuler au sujet du procès-verbal de
l'audience.
Le 6 août 2019, le recourant a formulé les remarques
suivantes au sujet du procès-verbal de l'audience:
"
1.
Lors de la visite locale, nous avons pu nous rendre compte que le
rez-inférieur, à savoir la cave – pressoir de la maison vigneronne va devenir
habitable. Force a été de constater que le niveau actuel de cette cave
vigneronne a une altitude bien inférieure aux points 1 (mesuré au niveau du
terrain aménagé de la ruelle piétonne) et 4 (point litigieux pris dans le
garage) du relevé du géomètre. Par conséquent, le recourant estime que les
points de référence de la hauteur du projet doivent être pris aux coins de la
façade sud de la maison vigneronne, points qui ont d’ailleurs été mesurés par
le géomètre et disponibles pour les calculs avec les point 2 et 3 mesurés, qui
eux, ne font pas l’objet de contestation du recourant.
2. L’orientation du faîte du toit
a été modifié sur la demande de la Commune pour une meilleure intégration – le
constructeur estime que le problème de la privacité est réparé pas les
claires-voies; le recourant pour sa part estime que les claires-voies vont
garantir la privacité aux futurs habitants du projet mais en aucun cas des
habitants de sa propriété voisine de 3.5 mètres.
3. Lors de la visite, le recourant
a fait mention que sur l’unique tableau électrique situé en haut des escaliers
de l’entrée 16 du bâtiment ECA 350, les étiquetages désignant les
coupes-circuit mentionnaient notamment l’appartement entrée 20 et l’ancien
«congélateur» désormais transformé en garage. Ceci confirme que ce bâtiment
forme
un tout
depuis la transformation de 1959.
"
Le 6 août 2019, le conseil de la municipalité a
indiqué que cette dernière n'avait pas de remarque particulière à formuler au
sujet du contenu procès-verbal de l'audience, tout en relevant qu'il avait été
constaté en fin d'audience que l'essentiel des bâtiments environnants étaient
notés 4 au recensement architectural.
Considérant en droit:
1.
La municipalité et le constructeur mettent en cause la recevabilité des
griefs figurant dans l'écriture complémentaire du recourant du
20
mars 2019 au motif que ceux-ci n'auraient pas été formulés dans le délai de
recours.
Dans son acte de recours reçu le 22
févier 2019, déposé en temps utile, le recourant a mis en cause la hauteur du
bâtiment projeté. Il a manifestement qualité pour invoquer ce grief dès lors
que la parcelle dont il est propriétaire est voisine de celle destinée à
accueillir le projet litigieux. Dans son écriture complémentaire du 20 mars
2019, le recourant a à nouveau mis en cause la hauteur du bâtiment, en faisant
notamment valoir que le nombre maximal de niveaux n'était pas respecté. On ne
saurait dès lors considérer qu'on est en présence de griefs nouveaux dont la recevabilité
pourrait éventuellement être mise en cause au motif qu'ils auraient été
formulés après l'échéance du délai de recours.
2.
Le recourant conteste la hauteur du nouveau bâtiment prévu au nord-est. Il
met en cause les points qui ont été retenus dans le plan de situation du
géomètre pour calculer la hauteur moyenne du terrain, plus particulièrement le
point 4 situé à l'angle sud-ouest (point 4 du plan de situation), mesuré à
l'intérieur du bâtiment existant. Il fait valoir que c'est à tort qu'on a pris
en compte un point à l'intérieur du fond du local-technique-garage, sur le
radier existant. Il observe que le garage en question a été créé il n'y a pas
si longtemps, soit après 1950, puisque le local abritait auparavant un
congélateur collectif. Partant, il ne peut pas être considéré comme terrain
naturel. Selon lui, on aurait dû prendre le point 4 à l'extérieur du bâtiment, soit
à un point auquel on peut accéder en passant par le couloir d'entrée du
bâtiment ECA n°353a sis la parcelle n° 1048. Il en déduit que l'exigence
réglementaire selon laquelle on doit prendre en compte les points mesurés aux
angles de la figure géométrique la plus simple dans laquelle s'inscrit le
bâtiment projeté n'est pas respectée.
Le recourant fait également valoir que, pour mesurer
la hauteur à la corniche, le bâtiment ECA n° 350 doit être considéré comme un
seul corps de bâtiment et que les "angles de la figure géométrique la plus
simple dans lequel s'inscrit le bâtiment projeté" au sens de l'art. 53 RPE
devraient dès lors correspondre aux points 2 et 3 relevés dans le plan de
situation sur la façade nord-est du bâtiment le plus récent et à deux points
situés au pied de la façade sud-ouest de la maison vigneronne. A l'appui de cet
argument, il relève que l'ECA ne mentionne qu'un bâtiment (n° 350), que le plan
dressé pour l'enquête parle d'un seul bâtiment avec sa partie nord et sa partie
sud, qu'il y a un seul propriétaire, une seule parcelle et une unité
architecturale, que le bâtiment ECA n° 350 comprend quatre appartements avec
des équipements techniques communs (chaudières, boiler, caves) et qu'il y’a une
seule introduction électrique, une seule évacuation des eaux claires et usées,
une seule introduction de gaz et une seule introduction d'eau du réseau. Il
relève également que l'entrée du bâtiment sis au nord-est était historiquement
la grange de la ferme (soit de la maison villageoise sise au sud-ouest). Selon
le recourant, il y avait ainsi à l'origine un seul bâtiment et le fait qu'il y
ait actuellement deux entrées distinctes ne serait pas déterminant.
a) L'art. 11 RPE prévoit que, en zone du village et
des hameaux, la hauteur des façades ne dépassera pas 9.50 m à la corniche.
L'art. 53 RPE, figurant dans les règles applicables
à toutes les zones, prévoit que la hauteur des constructions sur la corniche se
mesure dès l'altitude moyenne, non seulement du terrain naturel, mais également
du terrain aménagé, mesurée aux angles de la figure géométrique la plus simple
dans laquelle s'inscrit le bâtiment projeté (al. 1). Pour les constructions
présentant plusieurs corps de bâtiments contigus, la hauteur se mesure par
corps de bâtiment (al. 2).
b) aa) En l'occurrence, la municipalité a considéré
qu'on se trouvait en présence d'une construction présentant plusieurs corps de
bâtiments contigus au sens de l'art. 53 al. 2 RPE. Le tribunal n'a pas de
raison de mettre en cause cette appréciation. La vision locale a en effet
permis de constater la présence sur la parcelle n° 2536 de deux bâtiments distincts
(une maison vigneronne ancienne au sud-ouest et un bâtiment moderne au
nord-est) séparés par un mur mitoyen et ayant chacun leur propre entrée. Le
fait qu'il y avait à l'origine une construction pouvant éventuellement être
considérée comme unique (soit la maison vigneronne et sa grange appondue) n'est
pas déterminant dès lors que la grange a été démolie et remplacée dans les
années 1950 par une nouvelle construction clairement distincte, notamment au
plan architectural, de la maison vigneronne. L'appréciation de la municipalité,
qui correspond à une pratique constante selon les explications fournies lors de
l'audience par ses représentants, ne saurait au surplus être remise en question
au seul motif qu'il existe certains éléments techniques communs ou au motif que
l'ECA et les plans d'enquête ne mentionnent qu'un seul bâtiment. N'est
également pas déterminant le fait qu'il n'y a qu'un seul propriétaire.
bb) Vu ce qui précède, c'est à juste titre que la
municipalité a considéré que la hauteur à la corniche peut se mesurer  par
corps de bâtiment et que les  points 1 à 4 figurant sur le plan de situation
(correspondant aux quatre angles du nouveau bâtiment sis au nord-est)
correspondent à la figure géométrique la plus simple dans laquelle s'inscrit le
bâtiment projeté au sens de l'art. 53 al. 1 RPE.
c) Il convient encore d'examiner les griefs du
recourant concernant l'altitude du point 4 retenue dans le plan de situation
(615,63 m), étant précisé que les points 1 à 3 sont fiables et ne sont pas mis
en cause par le recourant.
Pour ce qui est du point 4, le tribunal partage
l'avis du recourant selon lequel il  est contestable de prendre en
considération un point sur le plancher existant (radier) à l'intérieur d'un
bâtiment. Il apparaît notamment délicat de considérer qu'on est en présence
d'un  "terrain aménagé" susceptible d'être pris en compte en
application de l'art. 53 al. 1 RPE.
On relève finalement que la manière la plus fiable
de calculer l'altitude du point 4 est de prendre en considération l'altitude du
point situé à l'angle sud-ouest de la maison vigneronne tel qu'il résulte des
plans d'enquête (soit 614,50 m)
et l'altitude du point 3 (angle sud-est
du futur bâtiment, soit 615,48 m) puis d'interpoler sur cette base l'altitude
du point 4 en tenant compte du fait qu'on est en présence d'une pente régulière.
On parvient ainsi à une altitude du point 4 de 615,10 m. On obtient quasiment
le même résultat en appliquant l’écart entre les points 2 et 1 : 615.38 -
615 01 = 37 cm depuis le point 3 (615.48 – 37 = 615.11). Compte tenu de cette
altitude du point 4, l'altitude moyenne des points 1 à 4 est donc de 615,24 m.
Si on ajoute 9 m 50 (art. 11 RPE), la hauteur à la corniche devrait être au
maximum de 624,74 m. Or, la hauteur à la corniche résultant des plans est de
624,77 m, ce qui implique un dépassement de la hauteur réglementaire de 3 cm. Tout
bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion que ce dépassement peut
être admis. Il n'apporte aucun avantage pour le constructeur et n'implique
aucune gêne supplémentaire significative pour les voisins (cf. TF 1C_657/2012
du 24 avril 2013 consid. 3.2), étant relevé que le bâtiment du recourant
présente une hauteur plus importante que le nouveau bâtiment projeté. Il serait
par conséquent disproportionné d'annuler le permis de construire pour ce motif
ou d'exiger une modification du projet autorisé.
3.
Le recourant soutient que le sens du toit du nouveau bâtiment prévu au
nord-est a été modifié (façade pignon donnant sur son bâtiment et non plus sur la
ruelle de ********) afin de créer artificiellement un deuxième corps de
bâtiment. Il relève que, si l'on s'en était tenu au projet initial (façade
pignon donnant sur la ruelle de ********), un seul bâtiment aurait dû être
considéré. Selon lui, un alignement des toits aurait alors dû être pris en
compte (prise en compte de la prolongation du toit du bâtiment de la maison
vigneronne) et la hauteur du faîte du nouveau bâtiment aurait dû par conséquent
être alignée par rapport à la hauteur du faîte de la maison vigneronne, soit
une hauteur de 10,97 m.
La modification de l'orientation de la façade pignon
a été demandée par la CCU pour des motifs d'esthétique et d'intégration.
Partant, le recourant ne saurait être suivi lorsqu'il soutient que cette
modification avait pour but "de créer artificiellement un deuxième corps
de bâtiment". Ce grief, pour autant qu'il soit compréhensible, doit par
conséquent être écarté.
4.
Le recourant soutient que le nouveau bâtiment comportera quatre étages
au lieu des trois étages réglementaires. Il fait valoir que le niveau du rez-de-chaussée,
quand bien même il est destiné à un garage, doit être pris en compte dès lors
qu'il n'est pas enterré, qu'il est construit sur le terrain naturel et qu'il
est directement accessible depuis la ruelle de ********. Il souligne que les
deux façades extérieures des garages sont clairement visibles depuis la ruelle,
ce qui exclut la présence d'un sous-sol pour ces garages. Il souligne également
que le rez-de-chaussée de la maison vigneronne est destiné à l'habitation.
a) L'art. 12 RPE prévoit que, en zone du village et
des hameaux, le nombre de niveaux habitables est limité à trois plus les
combles.
Selon l'art. 53 ter RPE, figurant dans les règles
applicables à toutes les zones, et considéré comme habitable tout niveau
consacré à l'habitation ou à l'activité professionnelle (al. 1). Compte
également comme niveau habitable, quelle que soit sa désignation, tout local
situé sous le rez-de-chaussée et respectant les prescriptions réglementaires
pour l'habitat ou l'activité professionnelle (al. 2).
b)
En l'occurrence, le niveau du
rez-de-chaussée, qui abritera un garage, un local technique, une cave et
l'entrée de la maison, n'est pas destiné
à l'habitation ou à l'activité
professionnelle. A cela s'ajoute que les prescriptions de l'art. 28 du règlement
du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1) concernant l'éclairage minimal de tout local susceptible de servir à l'habitation ou
au travail sédentaire ne sont pas respectées. Partant, le fait d'avoir
considéré qu'il ne s'agit pas d'un niveau habitable au sens des art. 12 et
53
ter RPE ne prête pas le flanc à la critique.
c) Vu ce qui précède, le nombre maximal de trois
niveaux habitables est respecté.
5.
Le recourant met en cause la
surface vitrée qui est prévue. Il fait valoir qu'aucun bâtiment du ******** ne
dispose de vitrage si important. Selon lui, le projet dénature ainsi la nature
des lieux. Il relève également que la lucarne inversée et les hauteurs de
fenêtres jusqu'au sol des étages ne s'harmonisent pas avec les bâtiments
alentours. Il fait enfin valoir que la surface vitrée posera un problème de
privacité en raison de la vue directe créée sur le logement de son immeuble.
a) aa) L’art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur
l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) prévoit que
la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur
destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un
aspect architectural satisfaisant et s’intègrent à l’environnement (al. 1).
Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de
compromettre l’aspect et le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier
ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique,
artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des
dispositions en vue d’éviter l’enlaidissement des localités et de leurs abords
(al. 3).
Au plan communal, l'art. 46 al. 1  RPE – disposition
applicable à toutes les zones – a la teneur suivante.
"
La
Municipalité prend toutes mesures pour éviter l’enlaidissement du territoire
communal. Elle veillera particulièrement à ce que les transformations ou
constructions nouvelles s’harmonisent avec le site et les constructions
existantes, notamment dans la forme et les dimensions, les teintes, les
matériaux, et les détails de la construction. Il en sera de même pour les
aménagements extérieurs et les mouvements de terre.
"
bb) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral
(1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une installation
s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions
n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme
et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Il incombe au
premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des
constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation
(ATF 115 Ia 370 consid. 3 p. 372, 363 consid. 2c p. 366; AC.2017.0440,
2017.0444, 2017.0446 du 7 janvier 2019 consid. 10a/bb; AC.2017.0226, 2017.0229
du 5 février 2018 consid. 7b; AC.2016.0052 du 27 juin 2016 consid. 2b;
AC.2014.0208 du 9 février 2015 consid. 4a). Dans ce cadre, l'autorité doit
prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa
substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114 consid. 3d;
TF 1C_506/2011 du 22 février 2011 consid. 3.3). La municipalité peut rejeter un
projet sur la base de l'art. 86 LATC, même s'il satisfait par ailleurs à toutes
les dispositions applicables. Toutefois, lorsque la réglementation applicable
prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une
interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par
exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les
constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public
prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un
ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font
défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia
213 consid. 6c; TF 1C_57/2010 du 17 octobre 2011 consid. 3.1.2). Ceci
implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères
objectifs et systématiques – ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le
traitement architectural du projet – l'utilisation des possibilités de
construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF
115 Ia 114 consid. 3d; 114 Ia 343 consid. 4b; arrêts précités AC.2017.0440,
2017.0444, 2017.0446 consid. 10a/bb, AC.2017.0226, 2017.0229 consid. 7b; arrêt AC.2016.0151
du 28 novembre 2017 consid. 14b).
Dès lors que l'autorité municipale dispose d'un
large pouvoir d'appréciation, le tribunal observe une certaine retenue dans
l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas sans
autre sa propre appréciation à celle de cette autorité, mais se borne à ne
sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution
dépendant étroitement des circonstances locales (art. 98 de la loi du
28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD;
BLV 173.36]
; TF 1C_450/2008 du 19 mars 2009; arrêts précités AC.2017.0440,
2017.0444, 2017.0446; AC.2016.0052). Ainsi, le tribunal s’assurera que la
question de l’intégration d’une construction ou d’une installation à
l’environnement bâti a été examinée sur la base de critères objectifs (arrêts
précités AC.2017.0440, 2017.0444, 2017.0446 consid. 10a/bb,  AC.2016.0052
consid. 2b et AC.2014.0208 consid. 4a; AC.2012.0388 du 28 novembre 2013
consid. 6a).
La jurisprudence du Tribunal fédéral (depuis 2015) accorde
un poids toujours plus important à l’autonomie communale. Le Tribunal fédéral a
confirmé que l’autorité communale, qui apprécie les circonstances locales dans
le cadre d’une autorisation de construire, bénéficie d’une liberté
d’appréciation particulièrement importante que l’autorité de recours ne
contrôle qu’avec retenue. Ainsi, dans la mesure où la décision communale repose
sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes, l'instance de
recours doit la respecter et elle ne peut intervenir, le cas échéant substituer
sa propre appréciation à celle des autorités communales, que si celle-ci n'est
objectivement pas soutenable ou contraire au droit supérieur (TF 1C_493/2016 du
30 mai 2017 consid. 2.2; 1C_337/2015 du 21 décembre 2015 consid. 6.1.1; AC.2017.0440,
2017.0444, 2017.0446 précité consid. 10a/bb; AC.2017.0108 précité consid. 6b
).
cc) En l'espèce, le tribunal n'a pas de raison de s'écarter
de l'appréciation de la municipalité selon laquelle le projet ne soulève pas de
problème particulier d'esthétique et d'intégration par rapport au bâti
environnant. Pour ce qui est de l'intégration, on relève notamment que le projet
se caractérise par une interprétation contemporaine de la notion de
"croupe" que l'on retrouve sur plusieurs bâtiments alentours. On
relève également que le projet a été soumis à la Commission consultative
d'urbanisme, qui l'a validé dans sa séance du 30 mai 2018. Il résulte du
procès-verbal de cette séance que tous les membres de la Commission on salué la
qualité architecturale du projet. Enfin, on constate que le bâtiment prévu
remplacera avantageusement le bâtiment érigé dans les années 50 qui, ainsi que
le tribunal a pu le constater lors de la vision locale, présente des éléments
résolument modernes sans souci d'intégration avec le contexte existant.
dd) Vu ce qui précède, les griefs du recourant
relatifs à l'esthétique et à l'intégration du projet ne sont pas fondés.
b) Les problèmes de vues directes sur son logement
évoqués par le recourant relèvent du Code rural et foncier (CRF; BLV 211.41).
Or, de jurisprudence constante, il n'incombe pas à la Municipalité de vérifier si un projet qui lui est soumis respecte d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers. Les moyens tirés du non-respect du droit privé, en particulier du CRF, sont ainsi irrecevables devant la CDAP (cf. notamment arrêts AC.2015.0157 du 3 février 2016 consid. 2; AC.2014.0396 du 20 janvier 2015 consid. 2 et références citées; cf. également arrêt AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 4).
Partant, ce grief est irrecevable dans la présente
procédure de droit public.
6.
Le recourant relève que, à suivre
la municipalité, le rez-de-chaussée habitable du bâtiment reconstruit serait
l'étage immédiatement sur le garage. Il fait valoir que, dans cette hypothèse,
le sol du rez-de-chaussée se situera à environ 2,70 m, soit 1,60 m au-dessus de
ce que permet l'art. 53 bis RC.
a) L'art. 53 bis RC prévoit que l'altitude maximum
du sol du rez-de-chaussée habitable sera de 1,20 m plus haute que l'altitude,
non seulement du terrain naturel, mais également du terrain aménagé, mesuré aux
angles de la figure géométrique la plus simple dans laquelle s'inscrit le
bâtiment projeté (al. 1). Les dispositions de l'art. 53 al. 2 sont applicables
(al. 2).
b) En l'espèce, le projet ne comprend pas de rez-de-chaussée
habitable (cf. consid. 4 ci-dessus), le premier niveau habitable se situant au
1
er
étage. Partant, c'est à tort que le recourant invoque une
violation de l'art. 53 bis RPE.
7.
Il résulte des considérants qui
précèdent que le recours doit être rejeté et la décision litigieuse confirmée.
Succombant, le recourant supportera les frais de la cause. Il versera en outre
des dépens à la Commune de Blonay et au constructeur, qui ont procédé par
l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 49, 55, 91 et 99 LPA-VD).
Par
ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Municipalité de Blonay du 21 janvier 2019 est
confirmée.
III.
Un émolument de justice de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge de A.________.
IV.
A.________ versera à la Commune de Blonay une indemnité de 3'000 (trois
mille) francs à titre de dépens.
V.
A.________ versera à B.________ une indemnité de 3'000 (trois mille)
francs à titre de dépens.
Lausanne, le 27 août 2019
Le
président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.