vd_omni · FO.1990.1396 · 1991-12-10 · fr

DAS SA c/ CFIII | Notion de travaux de planification - Conditions d'octroi de l'autorisation

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.12.1991 FO.1990.1396

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T  D U  10.12.1991 -
__________
sur le recours interjeté par
la
société DAC SA
, à Montreux, dont le conseil est l'avocat R. Adriaansen,
avocat, Boulevard Georges-Favon 4, à 1211 Genève,
contre
le prononcé de la Commission foncière,
section III, du 24 mai 1991, rejetant une requête d'aliénation anticipée en vue
de la vente des parcelles nos 2026 et 2045, au prix de Fr. 8'851'740.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
D. Malherbe, assesseur
R. Lavanchy, assesseur
Greffier : Mlle A.-C. Favre, sbt
constate en fait  :
______________
A.                                           La
Société anonyme DAC SA a acquis le 9 mars 1989, par acte de vente passé le 1er
mars 1989, les parcelles no 2026, d'une surface de 22'530 mètres carrés et no
2045, d'une surface de 6'024 mètres carrés, toutes deux cadastrées sur le
territoire de la Commune de Montreux, pour le prix total de Fr. 5'700'000. Ces
biens-fonds sont l'un et l'autre situés dans une zone de villas.
B.                            DAC SA a
étudié, par l'intermédiaire du bureau technique d'architecture SNC-Duret et
Villat, un projet construction de plusieurs villas sur les parcelles en cause,
impliquant le fractionnement des biens-fonds et l'aménagement d'une
infrastructure en voirie et canalisations diverses. Le permis de construire les
villas projetées a été refusé. En revanche, un permis de construire a été
accordé pour la création d'un chemin d'accès le 7 août 1990 dont les travaux de
construction n'ont pas encore débuté. Selon le récapitulatif du coût des
travaux établi le 8 octobre 1990 par le bureau SNC-Duret et Villat, le total
des frais engagés à ce jour, pour la réalisation de l'accès, se monte à Fr.
92'320.-; ces frais concernent essentiellement l'étude et la réalisation d'un
plan de fractionnement des parcelles considérées, par l'architecte, le géomètre
et le notaire, ainsi que l'étude des travaux d'infrastructure (voirie et
réseaux divers) nécessaires à la viabilisation de ces biens-fonds, par
l'architecte et l'ingénieur. Les frais d'exécution proprement dits sont estimés
à Fr. 640'000.-. Au total, les travaux de construction de l'accès s'élèveraient
ainsi à Fr. 732'320.-, somme représentant le 12,85 % du prix d'achat des deux
biens-fonds.
C.                            DAC SA compte
revendre les deux biens-fonds ci-dessus au prix de Fr. 310.- le mètre carré,
soit au total de Fr. 8'851'740.-. A cet effet, elle a sollicité le 12 février
1991 l'autorisation d'aliéner avec bénéfice les deux biens-fonds précités.
Invoquant l'art. 4 al.1 litt.c de l'Arrêté fédéral du 6 octobre 1989 concernant
un délai d'interdiction de revente des immeubles non agricoles et la
publication des transferts de propriété immobilière (ci-après AFIR), elle
faisait en substance valoir qu'elle avait entrepris des travaux de
planification et d'équipement importants.
D.                            La Commission
foncière, section III, a rejeté cette requête, par prononcé du 16 mai 1991. Se
fondant sur sa pratique, elle considère que des travaux de planification ou
d'équipement ne donnent en principe pas droit à une aliénation anticipée
indépendamment de l'octroi d'un permis de construire relatif au bâtiment
projeté, sauf circonstances exceptionnelles, non réalisées en l'espèce. En
outre, d'une manière générale, elle estime que les travaux visés par l'art. 4
al.1 lettre c AFIR doivent atteindre au moins le 60 % de la valeur du bâtiment
projeté. Enfin, elle exclut la possibilité de subordonner l'octroi d'une
autorisation fondée sur la lettre c à la condition que l'aliénateur accomplisse
ultérieurement les travaux d'édification ou de planification qu'il s'est engagé
à effectuer.
Dans son
recours du 4 juin 1991, DAC SA conclut principalement à ce que l'autorisation
anticipée d'aliéner lui soit accordée; subsidiairement à ce que cette autorisation
soit subordonnée à la réalisation des travaux d'équipement selon permis de
construire obtenu; et plus subsidiairement à ce qu'elle puisse obtenir
l'autorisation sollicitée, une fois les travaux d'équipement terminés. La
recourante a versé l'avance de frais de Fr. 5'000.- qui lui a été demandée.
et considère en droit :
________________
1.                             a)           Selon
l'art. 1 AFIR, adopté par l'Assemblée fédérale le 6 octobre 1989, les immeubles
non agricoles ne peuvent en principe être aliénés, en tout ou partie, dans les
cinq ans qui suivent leur acquisition. L'art. 4 al.1 AFIR prévoit un certain
nombre de circonstances pouvant justifier une aliénation anticipée, avant
l'expiration de ce délai.
b)           Dans
le cas particulier, les biens-fonds en cause ont été acquis à titre onéreux le
9 mars 1989, date à laquelle la recourante a été inscrite en qualité de
propriétaire au Registre foncier, si bien que leur aliénation avant l'échéance
du délai d'interdiction de cinq ans ne peut être autorisée que si l'une des
conditions posées par l'art. 4 al.1 AFIR est réalisée.
2.-                           L'art. 4 al.1
prévoit notamment qu'une autorisation d'aliénation anticipée doit être accordée
dans les hypothèses suivantes :
a.               L'aliénateur n'en retire
aucun bénéfice
...
c.               L'aliénateur a acquis
l'immeuble comme terrain à bâtir ou pour y faire des transformations et qu'il a
participé lui-même ou par l'entremise de tiers aux travaux de planification,
d'équipement de l'immeuble ou d'édification de la construction pour une part
importante en fournissant du travail ou des matériaux.
d.               Un terrain à bâtir est acquis
pour être affecté à la construction et un permis de construire définitif a été
octroyé.
...
En l'espèce,
avec un bénéfice de l'ordre de Fr. 3'000'000, la condition posée par la lettre
a est loin d'être remplie, et cela sans même qu'il soit nécessaire de calculer
le coût de la production, conformément à l'art. 4 al.2 AFIR. Quant à la
circonstance prévue par la lettre d, elle n'est pas réalisée non plus, dès lors
que le permis de construire sollicité pour la réalisation d'un groupe de villas
a été refusé; le permis de construire accordé pour la création de la voie
d'accès seule n'est pas suffisant. La recourante ne le conteste d'ailleurs pas.
Elle soutient en revanche que les travaux réalisés doivent la mettre au
bénéfice de l'autorisation d'aliénation anticipée prévue par la lettre c. C'est
ce qu'il convient d'examiner.
3.-                           a)           Alors
que l'arrêté tend à lutter contre la spéculation foncière par l'interdiction de
revendre à court terme (ventes dites en "cascades") des immeubles
construits et des terrains à bâtir n'ayant acquis entre-temps aucune plus-value
(FF 1989 III 184), l'art. 4 al.1 lettre c AFIR a pour objectif d'éviter les
effets pervers que pourrait entraîner le délai d'interdiction sur la production
de locaux d'habitation ou à usage commercial (FF 1989 III 197). Son but
essentiel est de ne pas paralyser la construction de logements et de bâtiments
commerciaux, en permettant la réalisation, avec bénéfice, d'un bien-fonds
acquis pour la construction ou la transformation, lorsque des travaux
importants de mise en valeur ont été réalisés à ce titre. Le texte présenté par
le Conseil fédéral prévoyait que seuls les professionnels de la construction
ayant participé directement aux travaux, par du travail ou la fourniture de
matériaux, pouvaient être mis au bénéfice de cette autorisation (FF 1989 III
197, 224); sur décision des Chambres, le maître de l'ouvrage non professionnel
a été mis sur un pied d'égalité lorsqu'il a fait exécuter de tels travaux par des
tiers (BOCE 1989, 259; BOCN 1989, 1535). Cette dernière hypothèse est réalisée,
en l'espèce, puisque la recourante, propriétaire des biens-fonds litigieux, a
fait entreprendre des études de planification par un architecte et un géomètre.
Si l'art. 4
al.1 lettre c constitue un compromis entre l'interdiction de vendre pendant un
certain délai et la poursuite des activités économiques, il ne saurait
toutefois ouvrir la porte à des abus que, précisément, l'arrêté a pour objectif
de combattre (BOCN 1989, 1346 et 1347). Son application est en conséquence
délicate; il s'agit tout d'abord d'examiner quels types de travaux peuvent
donner lieu à autorisation et quand ils peuvent être qualifiés d'importants, au
sens de l'arrêté.
b)           Selon
l'art. 4 al.1 lettre c AFIR, la participation à des travaux de planification,
d'équipement ou d'édification de la construction peuvent donner lieu à
autorisation. De l'avis de la Commission foncière III, des travaux de
planification ou d'équipement - même importants - ne peuvent toutefois en
principe pas donner lieu à une autorisation d'aliénation anticipée en l'absence
d'un permis de construire le bâtiment projeté, faute de quoi on détournerait
l'arrêté de son but, en permettant successivement des ventes, fondées sur la
lettre c au stade de l'équipement du bien-fonds, sur la lettre d au stade du
permis de construire, et à nouveau sur la lettre c après la construction.
Si l'on peut
admettre avec la Commission foncière III que de telles opérations pourraient
avoir pour effet de rendre inopérant l'arrêté, force est toutefois de constater
que le texte de l'art. 4 al.1 lettre c AFIR est clair, sur ce point, et que des
travaux de planification ou d'équipement peuvent justifier à eux seuls une
autorisation d'aliénation anticipée. Cela résulte tant du but de la disposition
que du fait que le législateur a prévu sous une rubrique distincte (art. 4 al.1
lettre d) d'autoriser la vente anticipée après l'octroi d'un permis de
construire.
Encore
faut-il savoir ce qu'il convient d'entendre par travaux de planification. On
peut à cet égard se référer à la définition donnée par la doctrine (voir N.
Gregorc et Y. Jeanrenaud, l'Arrêté fédéral concernant un délai
d'interdiction de revente des immeubles non agricoles; quelques problèmes
particuliers d'interprétation et d'application, in SJ 1990, 356). Sont des
travaux de planification tous ceux nécessaires à l'établissement des plans
d'équipement, de détail et d'aménagement, non seulement lorsqu'ils sont liés à
des travaux sur un bâtiment, mais également lorsqu'ils sont entrepris dans le
cadre de l'élaboration d'un plan de quartier.
En l'espèce,
ce sont bien des travaux de planification qui ont été entrepris pour un montant
de Fr. 92'320.-, si bien que la recourante peut, sur le principe, prétendre à
une autorisation d'aliénation anticipée. Reste à voir si ces travaux sont
importants au sens où l'entend l'arrêté.
c)           De
l'avis de la Commission foncière III, dans la règle, les travaux entrepris
doivent représenter au moins le 60 % de la valeur du bâtiment projeté. Si cette
proportion peut s'avérer justifiée dans certains cas, elle est, d'une manière
générale, trop schématique. Discutée à plusieurs reprises par les Chambres,
l'importance de la plus-value à réaliser a été estimée à environ 12 à 20 %
(BOCN 1989, 1534,1535). Il est toutefois difficile de fixer un seuil précis,
particulièrement en matière de travaux de planification et d'équipement où
l'importance des opérations à réaliser peut être très variable; à un critère
quantitatif, doit s'ajouter un critère qualitatif. Il ne serait en effet pas
concevable que des travaux en eux-mêmes mineurs puissent être qualifiés
d'importants, uniquement par leur coût comparé à un prix d'achat sous-évalué.
D'un autre côté, des travaux d'équipement pourront être à même d'assurer la
viabilisation de l'immeuble, sans atteindre le seuil minimum de 12 %.
L'importance
des travaux ne doit au surplus pas seulement être appréciée par rapport au prix
d'achat, mais également par rapport au prix de vente. En règle générale, on
devrait ainsi pouvoir vérifier que la plus-value apportée par les travaux reste
dans la fourchette indiquée par les Chambres, eu égard à chacun de ces
chiffres. La réalisation de travaux, même importants, ne doit en effet pas
servir de prétexte à une opération spéculative dans laquelle le bénéfice serait
totalement disproportionné par rapport à la plus-value.
Dans le cas
particulier, point n'est besoin d'un examen approfondi pour constater que le
coût des travaux de planification réalisés jusqu'à ce jour est très éloigné des
proportions fixées.
d)           La
recourante demande subsidiairement à être mise au bénéfice d'une autorisation
conditionnelle, faisant valoir que les travaux d'équipement proprement dits,
qui font l'objet d'un permis de construire du 7 août 1990, seront exécutés
avant la vente.
Le Tribunal
considère qu'il ne peut entrer en matière sur l'octroi d'une autorisation
conditionnelle, dans le cadre de l'application de l'art. 4 al.1 lettre c AFIR.
Il serait en effet difficile d'apprécier les travaux de plus-value sur la seule
base des devis et des plans.
Au
demeurant, il convient de relever que, estimé à Fr. 732'320.-, le coût projeté
des travaux d'exécution représenterait le 12,85 % du prix d'achat et le 8 % du
prix de vente, si bien qu'il ne se situerait plus dans la fourchette mentionnée
ci-dessus.
4.-                           Les
considérants qui précèdent conduisent au rejet du pourvoi. En application de
l'art. 55 al.1 LJPA, doit être mis à la charge de la recourante un émolument de
justice que, tout bien considéré, il y a lieu de fixer à Fr. 3'000.-.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                       Le recours est
rejeté.
II.                      La décision rendue
le 24 mai 1991 par la Commission foncière, section III, est maintenue.
III.                     Un émolument de
Fr.3'000 est mis à la charge de la recourante, montant entièrement compensé par
l'avance de frais effectuée, dont la différence sera restituée à la recourante.
Lausanne, le 10 décembre 1991
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante, par
l'intermédiaire de son mandataire, sous pli recommandé;
- à la Commission foncière, section
III;
- au Conservateur du Registre foncier du
district de lavaux;
Il peut faire l'objet d'un recours de
droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa
communication (art. 6 al.3 AFIR; 106 OJF).
Annexe :
- à la Commission foncière, section III :
son dossier en retour.