vd_omni · EF.1991.0017 · 1993-05-12 · fr

PELLEGRINO Charles c/Morges | immeuble locatif à Morges. Confirmation de jpd. Taux VR fixé à 8,5 % et VV à 8 %. Partiellement admis : EF ramenée de 6'075'000.- à 5'528'000.-.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 12.05.1993 EF.1991.0017

canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 12 mai 1993
__________
sur le recours interjeté par
Charles
PELLEGRINO
, à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Christian Fischer,
à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Morges (la Commission de district) du 13
décembre 1991, relative à l'estimation de la parcelle no 658 de la commune de
Morges.
***********************************
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif,
composé de
MM.       J.-C. de Haller, président
H. Collomb, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait  :
______________
A.                            Charles
Pellegrino est propriétaire, avec son frère Dominique, chacun pour moitié, des
parcelles nos 658 et 747, de la commune de Morges, sis chemin des Terrasses 1
et 3 et chemin des Moulins 2, 4, 6, 8 et 10. La parcelle no 658, d'une surface
totale de 1'514 m2, porte un immeuble locatif, construit en 1967 comprenant des
appartements, des surfaces commerciales et des garages. Selon la police
d'assurance incendie, le volume total de ce bâtiment est de 9'806 m3.
Quant à la
parcelle no 747, d'une surface de 294 m2, il s'agit de places de stationnement
bétonnées destinées à l'usage du bâtiment.
B.                            Dans le cadre
de la révision générale, la Commission de district, par décision du 31 octobre
1991, a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 658, datant de 1972, de
Fr. 2'000'000.-- à Fr. 6'075'000.-- et a maintenu celle de la parcelle no 747,
datant également de 1972, à Fr. 30'000.--.
Par acte
daté du 14 novembre 1991, Charles Pellegrino a interjeté recours contre ces
deux décisions. Il conclut à une estimation fiscale totale de Fr. 5'113'000.--,
soit Fr. 5'060'000.-- pour la parcelle no 658 et Fr. 53'000.-- pour la parcelle
no 747. Il a adressé copie de ce recours à son frère Dominique.
C.                            Par décision
du 13 décembre 1991, la Commission de district a maintenu l'estimation fiscale
de la parcelle no 658 à Fr. 6'075'000.--.
Par courrier
du même jour, l'autorité précitée a transmis le dossier de la cause au Tribunal
administratif en concluant au rejet du recours, aux motifs suivants :
"[...].
Le calcul de la Commission a été basé sur le
revenu locatif communiqué par la gérance Jacques Lugrin et capitalisé à 7,5 %.
Ce taux est un taux moyen appliqué généralement dans tout le canton, sauf cas
exceptionnel. Il résulte d'un taux de capitalisation  de 8,5 % du revenu
locatif pour obtenir la valeur de rendement et de la valeur vénale qui, en
règle générale, correspond à la valeur locative capitalisée à environ 6,5 %.
[...]."
Il
résulte du dossier que la Commission de district s'est basée sur le revenu
locatif annuel net pour 1991 que le recourant lui a fait parvenir en date du 23
août 1991, se montant à Fr. 455'628.--. Les places de parc de la parcelle no
747 y sont prises en compte pour un montant annuel de Fr. 12'312.--.
D.                            Agissant
par l'intermédiaire de son conseil, Charles Pellegrino a confirmé son recours
par acte daté du 23 décembre 1991, concluant, avec dépens, à ce que
l'estimation fiscale de la parcelle no 658 soit fixée à Fr. 5'060'000.--. Il ne
conteste en revanche plus le montant retenu pour l'estimation fiscale de la
parcelle no 747.
Le
recourant a encore déposé un mémoire complémentaire daté du 3 janvier 1992 et
effectué dans le délai imparti à cet effet l'avance de frais requise de Fr.
3'000.--.
La
Commission de district a produit des observations du 24 janvier 1992 dont il
convient d'extraire ce qui suit :
"Commune             No parcelle       Date vente                     Prix        Rev.
locat. du (date)              Taux
Morges                      2895             02.05.90                           12'500'000.-                                       768'204.-
(25.04.90)      6,14
Morges                          83             26.07.90                             8'950'000.-                                       462'360.-
(15.01.91)      5,16
Morges                          30             05.10.90                             3'596'000.-*                                      175'640.-
(16.08.91)      4,88
* y compris Fr. 1'300'000.- de transformations
Chavannes                  390             09.01.91                           13'300'000.-                                       830'016.-
(01.01.91)      6,24.
[...] Il est exact qu'une part indéterminée du revenu locatif se rapporte à la
parcelle 747. Il s'agit d'une petite parcelle non-bâtie de 294 m2 à l'usage de
places de parc (env. 10). On peut admettre, quoique non inscrite comme telle au
RF, qu'il s'agit d'une parcelle de dépendance de la parcelle 658. D'ailleurs
aucun rendement locatif n'a jamais été compté dans l'EF de cette parcelle et le
recourant lui-même n'en a pas donné le détail."
Le
recourant a déposé des observations complémentaires du 10 avril 1992 et a
produit le revenu locatif annuel pour 1990, de Fr. 415'316.--. Selon les
explications de Jacques Lugrin lors de l'audience du 14 août 1992, le loyer des
places de parc de la parcelle no 747 y sont prises en compte pour un montant
que l'on peut arrondir à Fr. 15'000.-- environ.
La
Commission de district a encore produit des écritures datées du 4 mai 1992.
Les
moyens invoqués de part et d'autre seront examinés plus loin en tant que de
besoin.
E.                            Le
Tribunal administratif a tenu audience sur place le 14 août 1992 en présence de
M. Jacques Lugrin, gérant de l'immeuble litigieux, et de l'avocat Christian
Fischer. Comme annoncé dans son courrier du 17 juillet 1992, la Commission de
district n'était pas représentée.
Le
tribunal a procédé à une inspection locale.
A
cette occasion, le conseil du recourant a produit un acte de transferts
immobiliers daté du 26 mai 1992, relatif à la dissolution de la Société en nom
collectif Pellegrino Frères, composée du recourant et des quatre enfants de son
frère Dominique. La valeur de transfert retenue pour les parcelles nos 658 et
747 s'élève à Fr. 4'900'000.--.
Le
conseil du recourant a également expliqué que l'immeuble litigieux devrait
faire l'objet de différents travaux. Ainsi, il faudra notamment étanchéifier
les façades et les terrasses.
M.
Lugrin a exposé au Tribunal que les quatre exemples de vente produits par
l'autorité intimée concernait des immeubles de construction récente, sis
notamment au chemin de la Brume ou à l'avenue Louis de Savoie, et n'étaient par
conséquent pas comparables avec le cas particulier.
et considère en droit :
___________________
1.                             Dans le cadre
de la revision générale des estimations, la Commission de district a porté
l'estimation fiscale de la parcelle no 658 à Fr. 6'075'000.-- et a maintenu
celle de la parcelle no 747 à Fr. 30'000.--. Pour fixer l'estimation de la
première parcelle, l'autorité intimée s'est basée sur le revenu locatif net de
l'immeuble en 1991, qu'il a capitalisé à un taux moyen de 7,5 %, soit à 8,5 %
pour obtenir la valeur de rendement et à 6,5 % pour la valeur vénale.
a) Dans un
premier temps, le recourant a mis en cause l'estimation fiscale des parcelles
nos 658 et 747. Dans ses mémoires du 23 décembre 1991 et 10 avril 1992, le
recourant s'est borné à conclure à une réduction de l'estimation fiscale de la
parcelle no 658 à Fr. 5'060'000.--, renonçant donc implicitement à contester
celle de la parcelle no 747. Il faut donc considérer que le montant de Fr. 30'000.--
fixé par la commission de district pour cette parcelle n'est plus litigieux.
b)
S'agissant de la parcelle no 658, en revanche, le recourant critique aussi bien
le taux retenu pour le calcul de la valeur de rendement que celui pour la
valeur vénale.
2.                             a) L'art. 2
al. 3 LEFI prévoit que la valeur de rendement correspond au rendement brut ou
net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur
l'estimation fiscale des immeubles (REFI), dans sa teneur en vigueur depuis le
25 janvier 1991, applicable en l'espèce, il précise que la capitalisation
s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du
rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif,
l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut
normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et
l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une
prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Dans sa
jurisprudence récente, le tribunal de céans a jugé que pour calculer la valeur
de rendement des immeubles locatifs, il convenait de prendre pour base le taux
de l'intérêt hypothécaire en 1er rang en vigueur à la date choisie pour
l'établissement de l'état locatif et d'y ajouter environ 2 % pour obtenir le
taux de capitalisation déterminant (arrêts du Tribunal administratif EF 92/029,
du 23.3.1993, EF 92/012 du 3.2.1993, EF 92/031 du 15.1.1993 et les références
citées).
En l'espèce,
on ignore quand l'état locatif a été établi; mais on peut partir de l'idée
qu'il l'a été à l'intention de la commission de district, soit durant l'été
1991. Le taux hypothécaire qui prévalait alors était de 6,75 %. En vertu de
cette jurisprudence, le taux de capitalisation qui devrait être retenu pour la
valeur de rendement devrait être de l'ordre de 8,75 %; la Commission de
district l'a arrêté à 8,5 %. Le tribunal, dans l'examen des recours, est
néanmoins limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit. a LJPA), dès lors que
la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de
recours au contrôle de l'opportunité. L'autorité de céans juge, dans le cas
d'espèce, que le faible écart de ces deux taux de capitalisation ne saurait
apparaître comme un abus ou un excès du pouvoir d'appréciation dont doit
disposer l'autorité d'estimation en première instance (cf. arrêt du Tribunal
administratif précité EF 92/031 du 15.1.1993); le taux de 8,5 % retenu par
l'autorité intimée pour le calcul de la valeur de rendement doit par conséquent
être confirmé.
Le recourant
soutient qu'il y aurait lieu de prendre en compte le revenu locatif de 1990
pour fixer la nouvelle estimation fiscale. Il fonde son allégation sur l'art. 6
REFI qui expose que
"la valeur de rendement des immeubles est calculée,
dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente"
. Aux
termes des instructions du Département des finances pour la revision générale
pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31
janvier 1991 (ci-après : les Instructions I), l'entrée en vigueur de
l'estimation litigieuse interviendra avec effet au 31 décembre 1992 puisque
l'objet à estimer est un immeuble locatif (v. Instructions I, p. 1). Il n'est
dès lors pas critiquable de se baser sur le revenu locatif de 1991 (sur ce
point, cf. également Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15.1.1993, EF
92/029, du 23.3.1993).
Le tribunal
constate en revanche que dans son calcul pour établir la valeur de rendement,
l'autorité intimée a omis de déduire du revenu locatif de 1991 le montant de
Fr. 12'312.-- correspondant aux places de parc de la parcelle no 747. La faible
influence de ce montant sur l'estimation fiscale de la parcelle no 658 ne
justifie toutefois pas que l'on revoie l'estimation de sa valeur de rendement
telle qu'elle a été établie par l'autorité intimée.
b) Le
recourant reproche à l'autorité intimée de n'avoir pas pris en compte les
travaux qui devront prochainement être effectués sur l'immeuble litigieux.
Dans sa
jurisprudence récente, le tribunal de céans a rappelé qu'il y avait lieu de
distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour
rattraper un entretien qui a été négligé. Ce n'est que dans cette seconde
hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de
rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé (Tribunal
administratif, arrêts précités EF 92/029, du 23.3.1993, EF 92/012 du 2.2.1993,
EF 91/10 du 5.1.1993, et les références citées).
En l'espèce,
le tribunal juge que les immeubles en cause ne présentent pas de retard
d'entretien, les travaux envisagés pouvant être considérés comme de l'entretien
courant. Il faut donc s'en tenir au taux de capitalisation de 8,5 %, qui tient
d'ailleurs compte des frais généraux et des frais d'entretien (l'art. 21 al. 2
REFI le dit expressément s'agissant de la valeur de rendement).
c) Ainsi, la
valeur de rendement de la parcelle no 658 doit être fixée à Fr. 5'360'529.--
(455'628 : 8,5 %).
3.                             Le recourant
conteste également le montant retenu au titre de valeur vénale pour l'immeuble
litigieux.
Par valeur
vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de
l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la
destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1
REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la
valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison,
etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon
le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement et les risques de placement
sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions
qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6 ½
%.
Le recourant
s'en prend précisément à ce taux de 6,5 % appliqué pour le calcul de la valeur
vénale de l'immeuble litigieux qu'il estime trop bas.
Un taux de
capitalisation de 6,5 % équivaut à un prix au m3 ECA de plus de Fr. 700.--.
Cette évaluation est trop élevée, compte tenu du type de bâtiment, de
construction relativement légère, et de sa situation au bord d'une route à
grand trafic et dans la proximité immédiate de la ligne des CFF.
Selon les
professionnels de l'immobilier, dans des conditions normales, la valeur vénale
d'un immeuble devrait se rapprocher de la valeur dite intrinsèque ou réelle,
correspondant en ce qui concerne le terrain au prix du jour en tenant compte
des possibilités d'utilisation et de construction, et pour les bâtiments au
prix de revient pondéré par un coefficient de vétusté. Dans la période
actuelle, qui ne voit plus fleurir les transactions à caractère spéculatif,
c'est à dire dominé par la recherche d'un gain n'ayant rien à voir avec la
valeur intrinsèque de l'immeuble, on peut admettre que la valeur vénale se
rapproche sensiblement de la valeur de rendement, soit d'une valeur qui, compte
tenu du rendement effectif de l'immeuble, permet de rentabiliser les fonds
propres d'une manière qui reste intéressante, c'est-à-dire correspondant au
minimum au taux de l'intérêt hypothécaire en premier rang.
C'est
pourquoi dans sa jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au
vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale
et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues
dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur
vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à
8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs
(Tribunal administratif, arrêt précité EF 92/031, du 15.1.1993).
En l'espèce,
un taux de capitalisation de 8 % paraît adéquat. En effet, appliqué à un état
locatif de Fr. 455'628.--, ce taux conduit à une valeur vénale de Fr.
5'695'350.--, soit un montant de Fr. 580.-- par m3, correct au vu des
caractéristiques de l'immeuble litigieux et compte tenu du fait que ce prix
comprend un terrain de quelque 1'500 m2.
La
Commission de district a certes produit une liste des transactions intervenues
dans le district de Morges d'avril 1990 à août 1991 dont il résulte que
celles-ci ont été conclues à un prix correspondant à la capitalisation du
rendement locatif à un taux moyen de 5,6 %. On ne peut toutefois pas comparer
les immeubles en question, qui sont soit de construction récente, soit
bénéficiaire d'une situation privilégiée, à celui de recourant construit en
1967 et dont la situation n'est de loin pas aussi favorable. Il n'est dès lors
pas critiquable en l'espèce, de prendre en compte un taux de capitalisation
plus élevé de 8 %.
L'estimation
fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de
rendement et sa valeur vénale (art. 2 al. 1 LEFI); ainsi, compte tenu d'une
valeur de rendement de Fr. 5'360'529.-- et d'une valeur vénale fixée à Fr.
5'695'350.--, l'estimation fiscale de la parcelle no 658 doit être arrêtée à
Fr. 5'528'000.-- (5'527'939 en chiffres arrondis).
4.                             Le recourant
a conclu à une estimation fiscale de Fr. 5'060'000.-- pour la parcelle no 658.
Le recours doit donc être considéré comme partiellement admis et un émolument
partiel, de Fr. 1'000.--, mis à la charge du recourant. Charles Pellegrino, qui
a procédé par l'intermédiaire d'un avocat, a également droit à l'allocation de
dépens partiels, arrêtés à Fr. 800.-- (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e  :
I.                 Le recours est
partiellement admis.
II.                La décision rendue le
13 décembre 1991 par la Commission d'estimation fiscale du district de Morges
est réformée, en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 658 est
arrêtée à Fr. 5'528'000.--.
III.               Un émolument partiel de
Fr. 1'000.-- (mille francs) est mis à la charge du recourant.
IV.               Des dépens, par Fr.
800.-- (huit cents francs), sont alloués au recourant, à la charge de l'Etat de
Vaud.
Lausanne, le 12 mai 1993
Au
nom du Tribunal administratif  :
Le président :                                                                                                                                     Le
greffier :