vd_omni · EF.2014.0004 · 2015-04-13 · fr

X.________ et Y.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne | Estimation de la valeur fiscale d'un appartement en PPE. Les travaux entrepris par les recourants après l'acquisition de l'appartement, d'une valeur approximative de 230'000 fr., n'ont pas à être pris en compte pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble, l'autorité intimée n'expliquant pas dans quelle mesure les aménagements réalisés généreraient une plus-value. La valeur vénale déterminante est celle qui ressort de l'acte de vente de l'appartement, comme l'a retenu l'autorité intimée dans la décision attaquée. La valeur de rendement doit en revanche être revue. Compte tenu des configurations du logement, une valeur de 300 fr. le m2, en lieu et place de 350 fr., doit être retenue. La surface de l'appartement indiquée au Registre foncier ne correspondant pas à la réalité, il y a lieu de la calculer à nouveau sur la base des recommandations de 2008 émises par diverses associations professionnelles de l'immobilier, relatives au calcul des quotes-part de propriétés par étages dans le canton de Vaud. Admission du recours et réforme de la décision attaquée.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 13.04.2015 EF.2014.0004

TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du
13 avril
2015
Composition
M. Robert Zimmermann, président; MM. Christian-Jacques Golay et Georges Arthur Meylan, assesseurs
; Mme Magali Fasel, greffière.
Recourants
1.
X.________,
à Lausanne,
2.
Y.________,
à Lausanne, tous deux représentés par LEMAN CABINET FISCAL SA, à Pully,
Autorité intimée
Commission
d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours X.________ et Y.________ c/
décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne du 4 juin 2014
Vu les faits suivants
A.
Y.________ et X.________ ont acquis en 2013 la
propriété des lots de PPE ******** et 1******** de la parcelle de base n°2********
du Registre foncier de Lausanne. Le lot de PPE ******** est un appartement,
d'une surface de 180 m2. Le lot de PPE 1******** est un garage, d'une surface
de 7 m2.
B.
Le 5 mars 2014, la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la Commission) a
estimé la valeur fiscale de l'appartement à 1'312'000 fr., celle du garage à
30'000 fr. Elle a précisé les bases de la taxation de l'estimation le 12 mars
2014. En ce qui concerne l'appartement, la Commission d'estimation a retenu,
pour déterminer la valeur de rendement arrêtée à 984'000 fr., un loyer au m2 de
410 fr. et un taux de capitalisation de 7,5%. Quant à la valeur vénale, elle
correspondait au prix d'achat, soit 1'640'000 fr.
C.
Y.________ et X.________ ont contesté auprès de la Commission l'estimation fiscale du lot de PPE ********. Selon eux, le prix de location de
l'appartement ne saurait excéder 300 fr. le m2.
D.
Le 4 juin 2014, la Commission a procédé à une nouvelle estimation des lots de PPE ******** et 1********. Elle a
accepté de réduire à 350 fr. le prix de la location au m2 de l'appartement et a
en conséquence arrêté son estimation fiscale à 1'240'000 fr., en confirmant
pour le surplus la décision du 5 mars 2014.
E.
Y.________ et X.________ (ci-après: les
recourants) ont recouru auprès de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal à l'encontre de la décision du 4 juin 2014, en concluant à la
réforme, en ce sens que le prix au m2 est fixé de manière conforme aux
conditions du marché.
La Commission s'est déterminée et a
conclu au rejet du recours.
Invités à répliquer, les recourants
ont renoncé à se déterminer.
F.
Le Tribunal a tenu une audience le 19 janvier
2015. Il a entendu X.________, ainsi que, pour la Commission, Z.________ et A.________. A l'issue de l'audience, le juge instructeur a invité la Commission à produire les plans de l'appartement des recourants et un calcul des surfaces. De
ces documents, il ressort que la surface brute de l'appartement (murs
extérieurs compris) s'élève à 174,50 m2. La surface nette de l'appartement (à
l'intérieur des murs) a été évaluée à 140,45 m2. La Commission a également fourni une évaluation de la surface du balcon, d'environ 30 m2, et de la terrasse, d'environ 84 m2. Les recourants ont quant à eux été invité à produire une
liste des travaux, ainsi que leur coût, entrepris depuis l'achat de
l'appartement. Les recourants, produisant ces pièces, dont il ressort qu'ils
ont investi environ 150'000 fr. en 2013, ont précisé que les travaux entrepris
se justifiaient dans le cadre de l'entretien courant de l'appartement, dont la
dernière rénovation importante datait de 1990.
G.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit
1.
Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation
fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de
rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas
être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, les recourants ne
critiquent pas la valeur vénale arrêtée par la Commission à 1'670'000 fr., correspondant au prix d'acquisition de l'appartement et du garage.
Lors de l'audience, la Commission a demandé que cette valeur soit réévaluée, en
incluant les travaux réalisés par les recourants après l'acquisition de leur
appartement, pour un montant situé entre 150'000 et 200'000 fr. Les recourants
ont produit les pièces justificatives, relatives aux travaux entrepris en 2013,
qu'ils ont déduit de leur revenu imposable pour la période fiscale de 2013 à
concurrence d'un montant de 148'764 fr., comprenant la rénovation de la
cuisine, l'électricité dans tout l'appartement, la peinture dans tout
l'appartement à l'exception des salles de bain, la réfection des parquets
abîmés, l'isolation des fenêtres, ainsi que l'isolation de la cuisine et du
plafond. En 2014, les recourants ont en outre effectué des travaux pour un
montant total de 85'726,05 fr., comprenant la rénovation des deux salles de bain,
ainsi que la peinture du balcon et de la terrasse. Selon les recourants, ces
travaux, pour un total de 234'490,05 fr. étaient destinés à l'entretien courant
et non à apporter une plus-value.
La valeur vénale d'un immeuble
représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Conformément à
l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des
immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1), il convient de tenir compte de l'offre et la
demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la
situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
La Commission
n'a en l'occurrence donné aucune explication, de nature à justifier
d'augmenter, à concurrence de 150'000, voire 200'000 fr., la valeur vénale de
l'appartement des recourants. Elle n'explique en particulier pas en quoi les
aménagements réalisés généreraient une plus-value. La question de savoir si les
travaux entrepris par les recourants après l'achat de l'appartement sont
susceptibles de justifier une nouvelle révision de la valeur fiscale de
l'immeuble sort ainsi du cadre du litige. Dans ces circonstances, il convient
de s'en tenir à la valeur vénale arrêtée par l'autorité intimée à 1'670'000
fr., telle qu'elle ressort de l'acte de vente, que les recourants ne remettent
pas en cause.
2.
Les recourants contestent uniquement la valeur
de rendement de l'appartement, à l'exclusion de celle retenue pour le garage, de
sorte que l'objet du litige est limité à l'examen du bien-fondé de l'estimation
du rendement de l'appartement.
a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la
valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net
capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 RLEFI précise que la capitalisation du
rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du
6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Les instructions du Chef du
Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale
des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à
défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la
région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix
unitaire par m
2
; pour des maisons d'habitation, le prix unitaire
peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m
2
.
b) En l'espèce, la commission a
retenu un revenu locatif de 5'250 fr. par mois pour l'habitation. Elle s'est
fondée sur une surface habitable de 180 m
2
estimée au prix de
350 fr. le m
2
.
Les recourants contestent la valeur
de 350 fr. le m
2
retenue par la commission. Ils font valoir que le
marché locatif ne permet pas de confirmer ces données. Ils proposent une valeur
de 300 fr., voire 280 fr. le m
2
, en se référant à un projet de
contrat de mise en valeur et de gérance proposé par une agence immobilière.
La commission conteste ces valeurs.
Elle relève que le contrat de mise en valeur et de gérance n'est pas signé. En
outre, le prix au m
2
payé à l'achat, de 9'111 fr., correspondrait à
un appartement de niveau supérieur. La commission se réfère en outre au prix de
location de trois appartements, dont la superficie varie de 171 à 240 m
2
,
avec un loyer de respectivement 351, 354 et 475 fr. le m
2
. Elle
précise toutefois qu'elle a en sa possession autant d'exemples supérieurs et inférieurs
à ces données.
Sur le site officiel de la ville de
Lausanne (http://www.lausanne.ch/lausanne-en-bref/lausanne-un-portrait/un-portrait/statistiques/cout-de-la-vie.html),
il est certes précisé que les loyers des appartements nouvellement mis sur le
marché dans la commune varient de 175 à 295 fr. le m
2
par an. Le
logement dont les recourants sont propriétaires étant un appartement de
standing élevé, au vu de sa situation et de ses configurations (surface
importante, appartement entièrement rénové, exposition au Sud du séjour et de
la plupart des chambres, grand balcon également exposé au Sud), il se justifie
de s'écarter de ces valeurs moyennes. Dans ces circonstances, on peut
s'inspirer des exemples cités par l'autorité intimée, qui correspondent
également à des logements d'une surface importante et de standing élevé, pour
déterminer le prix au m
2
à la location de l'appartement dont les
recourants sont propriétaires. Dans un environnement urbain proche du centre
ville, il est en effet vraisemblable que le prix au m
2
des logements
de dimension importante soit élevé, de tels biens étant généralement rares sur
le marché. On peut l'observer à la lecture de l'encyclopédie statistique de la Suisse éditée par l'Office fédéral de la statistique (Loyer moyen au m
2
d'après 12
types de communes, selon le nombre de pièces, 2003, T 9.3.3.62). D'après ces
statistiques, dans les grandes villes, le prix au m2 est le plus bas pour les
appartements de trois pièces, puis augmente progressivement selon le nombre de
pièces que compte le logement, à l'inverse de ce qui se produit dans les villes
moins importantes et dans les agglomérations. Cela étant, il y a lieu de
relever que l'appartement des recourants, situé au rez inférieur, ne dispose
pas d'une vue sur le lac. Il est en outre situé, pour la moitié de sa surface
donnant sur l'avenue du Léman, dans un environnement bruyant. Enfin, du fait
qu'il est en partie enterré, les fenêtres de la façade Nord sont situées au
niveau du trottoir et ont dû dès lors être munies d'un vitrage satiné. Cette
configuration restreint en outre les possibilités d'ouverture des fenêtres. Dans
ces circonstances et sur la base des observations faites à l'audience du 19
janvier 2015, le prix au m
2
du loyer du logement doit être arrêté à
300 fr., plutôt qu'à 350 fr., comme l'a retenu l'autorité intimée.
L'affectation d'une partie des
pièces de l'appartement à une fonction commerciale n'est pas déterminante. On
ne se trouve en effet pas dans l'hypothèse où un changement d'affectation
aurait été autorisé au sens de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition,
la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que
l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15).
Dans ces circonstances, les propriétaires n'auraient d'autre choix, s'ils
souhaitaient louer leur bien, de proposer aux éventuels locataires un bail
d'habitation.
c) Reste à examiner quelle est la
surface de l'appartement. De l'acte constitutif de la propriété par étage, il
ressort que l'appartement des recourants a une superficie de 180 m
2
. C'est également cette valeur qui figure au Registre foncier. Selon l'évaluation de
l'autorité intimée, la surface brute de l'appartement, murs extérieurs compris,
s'élève à 174,50 m
2
. La surface nette de l'appartement, à
l'intérieur des murs, serait quant à elle de 140,45 m
2
.
Les instructions CEFI précisent que
le revenu locatif est déterminé par la surface habitable, laquelle correspond
en règle générale au 80 % de la surface cadastrale. Ces instructions
concernent toutefois le calcul de la valeur de rendement des villas; elles ne
fournissent cependant aucun critère précis permettant le calcul de la surface
habitable d'un appartement en PPE. Or, afin d'assurer le respect du principe de
l'égalité de traitement, il importe de disposer de références claires pour
déterminer la surface à prendre en compte pour le calcul du rendement d'un
appartement en PPE. A cet égard, l'on relèvera que diverses associations
professionnelles de l'immobilier (à savoir la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières, la Chambre vaudoise immobilière, l'Association des notaires vaudois, le Groupe patronal de l'Association vaudoise des
ingénieurs géomètres et l'Union suisse des professionnels de l'immobilier) ont
établi en 2008 des recommandations relatives au calcul des quotes-parts de
propriétés par étages dans le canton de Vaud dont il apparaîtrait judicieux de
s'inspirer à défaut de disposer d'autres éléments. Ces recommandations
décrivent avec précision les méthodes de calcul de surface de façon plus
adéquate que les instructions de l'Administration cantonale des impôts (cf.
arrêt EF.2009.0003 du 18 mai 2010, consid. 4). Il apparaît en tous les cas que
la surface habitable n'est pas égale à la surface cadastrale. Partant, c'est à
tort que l'autorité intimée s'est fondée sur la surface inscrite au Registre
foncier pour calculer la valeur de rendement de l'immeuble du recourant.
Selon les recommandations, par
surface d'un lot, on entend la surface de celui-ci calculée depuis l'intérieur
des murs qui le délimitent, sous déduction des murs de refends (murs porteurs
intérieurs), des gaines techniques, des piliers et des conduits de cheminée.
Les balcons et les terrasses sont pris en compte dans le calcul de la surface à
raison de la moitié.
En l'occurrence, la surface nette,
déterminante au sens des recommandations précitées, s'élève à 140,45 m
2
. Il faut y ajouter la moitié de la surface du balcon de 30 m
2
, soit 15 m
2
. Il n'y a en revanche pas lieu d'y intégrer la terrasse, qui
n'est pas accessible et, partant, est inutilisable. La surface habitable
déterminante doit dès lors être arrêtée à 155,45 m
2
.
d) La valeur de rendement de
l'appartement doit ainsi être fixée à 621'800 fr. (155,45 m
2
x 300, capitalisé au taux de 7,5%), les recourants ne critiquant pas le taux de
capitalisation retenu par l'autorité intimée. Quant à la valeur vénale, elle
est de 1'640'000 fr. Il s'ensuit que la valeur correspond à 1'130'900 fr.
(621'800 fr. + 1'640'000 fr./2).
3.
Le recours doit ainsi être admis et la décision
attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de l'appartement est
arrêtée à 1'130'900 fr. Pour le surplus, la décision de la Commission est confirmée, s'agissant de l'estimation fiscale du garage, arrêtée à 30'000 fr. Il
n'est pas perçu de frais. Les recourants n'ont pas conclu à l'octroi de dépens.
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est admis.
II.
La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 4 juin 2014 est réformée
en ce sens que l'estimation fiscale de l'appartement est arrêtée à 1'130'900
fr. Elle est confirmée pour le surplus.
III.
Il est statué sans frais.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 13 avril 2015
Le président:                                                                                             La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF.
Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.