vd_omni · AC.2003.0206 · 2004-12-14 · fr

THOMAS WEISSENBACH, Hoirs de feu Antoinette Reymond, MEYLAN, CARREL, PPE Bellerive Résidence, VILLISCOT-BENOIT, AL-KALIFA, DE CASTRO SANTOS/CONSTANTIN, Municipalité de Montreux, Pasche Sanita | La réglementation communale sur les bâtiments accolés en ordre non contigu ne doit pas permettre d'éluder les règles sur les dimensions des constructions, notamment celles régissant la hauteur. Un projet présentant une forme architecturale certes plus complexe qu'un immeuble seul, avec des appartements superposés en terrasse, doit en l'occurrence être considéré comme un seul et unique immeuble.

Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.12.2004 AC.2003.0206

CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 14 décembre 2004
sur le recours interjeté par
Laureine THOMAS
WEISSENBACH, Petra DE CASTRO SANTOS, l’hoirie de feu Antoinette REYMOND, soit
Catalina REYMOND, Micaela CARREL et Antoinette MEYLAN, la Communauté des
copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence
,
soit Renée
VILLISCOT-BENOIT
et
Son Altesse Royale Sheika Hussa AL-KHALIFA,
représentés
par Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne,
contre
la décision du 8 septembre 2003 de la
Municipalité
de Montreux
, représentée par Me Daniel Dumusc, avocat à Montreux, levant
leurs oppositions et octroyant à
PASCHES SANITAIRES SA et Christian CONSTANTIN
,
représentés par Me Christian Bettex, avocat à Lausanne, l’autorisation de
démolir deux ouvrages et de construire un immeuble résidentiel.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Aleksandra
Favrod, présidente; M. Jean-Daniel Rickli et Mme Emilia Antonioni, assesseurs.
Greffière: Mme Isabelle Hofer.
Vu les faits suivants:
A.                     a) Pasches Sanitaires
SA et Christian Constantin (ci-après : les constructeurs) sont
propriétaires à Clarens des parcelles n°1255, n°1256 et n°1260 du cadastre de
la commune de Montreux, d’une surface totale de 2992m
²
, affectées en zone de faible densité selon le plan d’affectation et la
police des constructions, du 15 décembre 1972 (ci-après : PAC). Les
parcelles, occupées par un petit locatif (n°1256), ainsi que par une villa et
une piscine (n°1260), sont bordées à l’est par la rue du Lac et à l’ouest par
le chemin St-George. En juillet 2002, les constructeurs ont soumis à la Municipalité
de Montreux un projet de « rénovation, transformation et agrandissement
d’une villa existante et construction d’un immeuble en terrasse », qu’ils
ont dénommé « Palais St-Georges ».
b) D’après les plans
déposés, le projet de construction implique en particulier la démolition de la
villa et de la piscine.
Les photomontages
établis par le géomètre officiel montrent que le projet, implanté dans une
forte pente, ressemble en façade à une pyramide étagée de 7 niveaux, tandis que
la façade arrière, parfaitement verticale, ne présente que 3 niveaux. Le niveau
0 de l’édifice, d’une surface beaucoup plus importante, est semi-enterré avec
une entrée visible. Il abrite un garage souterrain collectif, des locaux
techniques communs, et une piscine. La couverture du niveau 0 est en partie
engazonnée. La partie restante sert de base à l’édifice de 7 appartements,
occupant chacun un niveau. Si la pente du terrain a rendu possible un décalage
des quatre premiers niveaux les uns par rapport aux autres, celle-ci a plus
particulièrement permis de doter chaque niveau d’une terrasse ouverte aménagée
sur la dalle qui couvre le niveau immédiatement inférieur.
Les trois niveaux
supérieurs présentent en façade un décalage semblable à celui des quatre
premiers niveaux. En revanche, la surface des appartements respectifs est
décroissante. Cet ensemble pyramidal est chapeauté d’un unique toit.
B.                    Ce projet de
construction a suscité plusieurs oppositions, dont celles de Laureine Thomas
Weissenbach, Petra De Castro Santos, l’hoirie de feu Antoinette Reymond (soit
Catalina Reymond, Micaela Carrel et Antoinette Meylan), et la communauté des
copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence,  propriétaires
voisins. Ils invoquaient diverses violations à la réglementation en matière de
construction et d’aménagement du territoire. La Municipalité de Montreux a
notifié à chaque opposant une décision datée du 8 septembre 2003, par laquelle
elle levait son opposition et octroyait aux constructeurs les autorisations
sollicitées.
C’est contre ces
différentes décisions qu’a été interjeté le présent recours auprès de
l’autorité de céans.
C.                    Dans leur recours,
Laureine Thomas Weissenbach, Petra De Castro Santos, les hoirs de feu Antoinette
Reymond, soit Catalina Reymond, Micaela Carrel et Antoinette Meylan ainsi que
la Communauté des copropriétaires par étages de la PPE Bellerive Résidence,  dont
Renée Villiscot-Benoit et Son Altesse Royale Sheika Hussa Al-Khalifa,
(ci-après : Laureine Thomas Weissenbach et consorts) invoquent qu’ils ont
bien la qualité pour agir, puisqu’ils sont tous co-propriétaires voisins des
parcelles concernées par le projet. Ils allèguent que le projet viole l’art. 34
du règlement sur le plan d’affectation et la police des constructions (RPAC),
du 15 décembre 1972, en ne respectant pas la limite de 7m par rapport aux parcelles
voisines. Ils estiment que l’agrandissement du bâtiment existant est trop
important pour que les propriétaires puissent se prévaloir de la protection des
droits acquis de l’art. 80 LATC. Selon eux, le dernier étage, qualifié
d’attique, a une surface supérieure aux 3/5 de l’étage inférieur, prescrite à
l’art. 72 bis RPAC. Ils se prévalent également d’une violation de l’art. 71 RPAC,
qui n’autorise l’adjonction d’un étage supérieur dans les terrains en pente que
pour les étages inférieurs. Ils se plaignent encore d’un dépassement du
coefficient d’occupation du sol. A ce sujet, ils soulignent encore une fois que
les constructeurs ne peuvent pas  bénéficier de la protection des droits
acquis. Ils contestent qu’il y ait deux bâtiments accolés, comme l’a soutenu la
Municipalité dans sa décision, et considèrent dès lors que le nombre d’étages prescrit
est largement dépassé. Ils contestent que le niveau 0 puisse être qualifié de
construction souterraine, en raison de la modification sensible du profil et de
la nature du sol. Ils s’en prennent encore à l’esthétique du projet.
Finalement, ils estiment que l’établissement d’un plan de quartier aurait été
indispensable. Ils concluent à l’admission de leur recours et à l’annulation de
la décision communale, sous suite de dépens.
La situation des
immeubles des recourants peut être décrite de la façon suivante :
- La PPE Bellerive
Résidence est propriétaire de la parcelle n°1254, qui jouxte les parcelles
n°1255 et n°1256 concernées par le projet.
- Petra De Castro
Santos est propriétaire d’un immeuble sur la parcelle n°1257, séparée par le
chemin de St-George de la parcelle n°1256, à laquelle elle fait vis-à-vis.
- L'hoirie
d’Antoinette Reymond est propriétaire de l’immeuble « La Résidence »,
sis chemin de St-George 15.
- Laureine Thomas
Weissenbach est propriétaire d’un immeuble au chemin de St-George 24, qui
surplombe le toit de l'immeuble litigieux.
D.                    La Municipalité de
Montreux s’est déterminée sur ce recours le 17 novembre 2003. Elle soutient que
la transformation du bâtiment est peu importante, puisqu’elle consiste à
remplacer un étage de combles par un attique, dont la surface n’excède pas les
3/5 de l’étage inférieur. Elle fait valoir que le projet respecte le nombre
d’étages prescrit puisqu’il est composé de deux constructions accolées de deux
niveaux, dont la partie supérieure comprend un attique, et la partie inférieure
un sous-sol. La hauteur prescrite de 7m est également respectée selon elle
puisque les hauteurs respectives des deux bâtiments accolés sont respectivement
de 6,03m et de 6,20 mètres. Pour le calcul du coefficient d’occupation du sol,
elle a pris en compte les niveaux les plus grands de chaque bâtiment (165 m
²
pour le bâtiment inférieur et 282 m
²
pour le bâtiment supérieur), soit 447m
²
au total. Elle conteste que le niveau 0 ne
puisse pas être qualifié de construction souterraine en raison de la
modification sensible du profil et de la nature du sol ; le but poursuivi
par le législateur à l’art. 74 RPAC doit à son sens être examiné à cet égard.
Elle se réfère à l’argumentation développée dans sa décision concernant
l’esthétique du projet. Finalement, elle nie qu’il ait fallu en l’espèce
adopter un plan spécial. Elle conclut dès lors au rejet du recours, sous suite
de frais et dépens.
Dans leur mémoire du 1
er
décembre 2003, les constructeurs se sont expressément référés à l’argumentation
développée par la commune de Montreux, qu’ils ont déclaré reprendre à leur
compte.
E.                    Le Tribunal
administratif a tenu audience en date du 28 septembre 2004, d’abord dans les
locaux de l’administration communale de Montreux, puis sur place. Il a entendu
les représentants des recourants, les constructeurs, ainsi que les
représentants de la Municipalité. Les constructeurs ont déposé notamment un document
de travail daté du 12 décembre 2003, intitulé " descriptif du calcul des
surfaces", indiquant les cotes précises de chaque niveau, ainsi que le
calcul des surfaces bâties, en précisant que les surfaces des terrasses
n’avaient pas été prises en compte dans les calculs.
Lors de l’inspection
locale, le Tribunal administratif a en particulier pu vérifier la proximité des
immeubles de l’hoirie d’Antoinette Reymond et de Laureine Thomas Weissenbach
avec les parcelles des constructeurs.
Les moyens des parties
seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1.                     Déposé en temps utile,
le recours satisfait aux conditions formelles énoncées à l’art. 31 de la loi
sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), du 18 décembre 1989.
2.                     a) Selon l'art. 37
LJPA,
"le droit de recours appartient à toute personne physique ou
morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée"
.
Comme le Tribunal
administratif le rappelle régulièrement (v. AC 1998/0031, du 18 mai 1998, AC
1995/0195, du 21 juin 2000 ou AC 2000/0174, du 1
er
mai 2003), le
critère retenu par le législateur cantonal, à savoir celui de l'intérêt digne
de protection, coïncide avec celui des art. 103 let. a OJF et 48 let. a LPA;
dans ces conditions, il convient de se référer, pour l'interpréter et en cerner
la portée, aux solutions dégagées par la jurisprudence fédérale.
En matière
d'autorisation de construire, la qualité pour recourir est ainsi reconnue au
voisin, dont le terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à proximité
immédiate. Les conditions de l'article 103 let. a OJF peuvent néanmoins être
remplies, même en l'absence de voisinage direct, quand une distance
relativement faible sépare l'immeuble du recourant de l'installation litigieuse
(ATF 121 II 171, consid. 2b; ATF non publié 2A.232/1998, du 11 août 1999, ainsi
que la jurisprudence citée). Ainsi, le Tribunal fédéral a admis la qualité pour
agir dans certains cas où une distance de 45m, respectivement 70m et 120m (ATF
116 Ib 321, défrichement dû à l'extension d'une gravière), voire 150m (ATF 121
II 171, déjà cité, augmentation du trafic résultant de la réalisation d'un
complexe hôtelier en montagne) séparait les parcelles litigieuses, la déniant
en revanche dans les cas où cette distance était de 150m (ATF 112 Ia 119,
locataire se plaignant de l'augmentation du trafic routier qui résulterait de
la réalisation d'un projet immobilier en plaine), 200 m (ZBl 1984, p. 378,
chantier naval/hangar à bateaux) et 800m (ATF 111 Ib 160, porcherie; références
notamment citées dans l'ATF du 8 avril 1997, publié in RDAF 1997, p. 242,
consid. 3a).
La qualité du voisin
occupant une maison lui est reconnue en raison de son intérêt pratique à ce que
le voisinage immédiat de sa maison reste libre de construction (ATF 104 Ib 245
consid. 7d s'agissant d'une habitation; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115
Ib 508 consid. 5c, s'agissant d'un projet de parking) ou au voisin qui serait
menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179 consid. 1c), les odeurs
(ATF 103 Ib 144 consid. 4c) ou les inconvénients causés par le trafic (ATF 112
Ib 170 consid. 5b) ou encore, qui subirait la perte d'un dégagement ou d'une
vue sur un site (AC 1998/0005, du 30 avril 1999; v. également, par analogie: AC
2000/0009).
b) Les recourants sont
tous propriétaires d’immeubles situés à proximité des parcelles concernées par
le projet. Ils font notamment valoir des griefs relatifs à la volumétrie de la
construction (hauteur, nombre d’étages), ainsi qu’au respect des limites de
distances et du coefficient d’occupation au sol. Ils ont donc bien un intérêt
digne de protection au sens de la jurisprudence précitée.
3.                     a) Il convient de trancher
préalablement la question de savoir si le "Palais St-Georges" est
constitué ou non de deux bâtiments accolés, dès lors qu’un certain nombre de
griefs des recourants dépend de cette question.
Les parcelles des
constructeurs, affectées en zone de faible densité, sont régies par l’ordre non
contigu, applicable à toutes les zones selon l’article 60 RPAC. L'ordre non
contigu a pour but, en imposant certaines distances jusqu'aux propriétés
voisines ou entre les bâtiments situés sur une même parcelle, non seulement
d'assurer certaines conditions d'hygiène ainsi qu'une protection contre la
propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour
améliorer la qualité de vie des habitants (RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 ss; Jean-Luc
Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit
vaudois, 1988, p. 40).
Selon la
jurisprudence, l'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de
construction soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour
autant que soient respectées les règles sur les dimensions des constructions et
la distance aux limites ou entre bâtiments; celui-ci, contrairement à des
éléments disparates, constituera en effet une base pour le  calcul des distances
de l'ordre non contigu.
i) Pour déterminer si
deux bâtiments accolés sont admissibles dans les zones où l'ordre non contigu
est obligatoire, la Commission cantonale de recours en matière de constructions
(CCR) s'est référée à un faisceau de critères. Parmi ceux-ci, on relève en
premier lieu celui de la liaison fonctionnelle entre les deux bâtiments. La
présence de locaux de services communs excluait la qualification de villa
jumelée (RDAF 1962, p. 345), à plus forte raison celle de villa mitoyenne (RDAF
1972, p. 275). Ce critère, plusieurs fois confirmé (RDAF 1972, p. 274 ;
RDAF 1978, p. 327, 337), a été précisé en ce sens que l'interruption du mur de
séparation des deux villas au sous-sol en vue de l'aménagement de locaux
communs ne permettait plus de qualifier la construction de villa jumelée mais
d'une villa unique de deux appartements (RDAF 1986, p. 335). Le critère de
l'aspect extérieur a été introduit en 1981 (RDAF 1985, p. 181), pour être
repris conjointement avec le critère de la liaison fonctionnelle en 1986
(RDAF1986, p. 336), et devenir finalement le critère prépondérant pour
déterminer si une construction répondait à la définition de la villa jumelée.
Le critère fondé sur la distribution des volumes intérieurs a été relégué à
"un rôle très accessoire" (RDAF 1989, p. 83).  La CCR a également
retenu comme critère les objectifs recherchés par la planification communale.
Elle a relevé que le but recherché par l'ordre non contigu consistait à
aménager des espaces par rapport aux limites de propriété voisine et que ce but
pouvait être atteint qu'il y ait ou non contiguïté de fait sur la même parcelle
(RDAF 1978, p. 338 ; RDAF 1970, p. 264). La CCR s'est aussi référée aux
impératifs de l'aménagement du territoire pour constater que rien ne justifiait
l'obligation de créer des appartements superposés plutôt que des appartements
juxtaposés (prononcé no 6237, p. 9) et admettre ainsi un projet de bâtiments
accolés en zone de village, assurant une meilleure utilisation du sol (prononcé
no 6474, p. 8).
ii) Pour décider si
l'on est en présence d'un seul bâtiment ou de plusieurs bâtiments accolés le Tribunal
administratif a synthétisé et précisé la jurisprudence de la CCR en retenant
les quatre critères suivants :
- la destination
existante et future des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle;
- les dimensions des
constructions en cause, leur surface de plancher, leur conception
architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs;
- l'apparence
extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur;
- les objectifs de la
planification communale ou régionale, les objectifs du plan directeur cantonal
dans le domaine concerné et les impératifs de l'aménagement du territoire (art.
1 et 3 LAT).
Ces critères doivent
être appréciés en fonction des caractéristiques propres de chaque cas
particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour déterminer si
le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre
non contigu. Le critère de l'apparence extérieure ne devrait conserver une
importance prépondérante que lorsque la réglementation communale traite
expressément de la question des villas jumelées qui, par définition, doivent
être semblables (sur l’ensemble de ces critères, v. AC 2004/0044, du 17 juin 2004 ;
AC 2001/0021, du 19 octobre 2001 ; AC 1996/0173,  du 30 janvier 1997 ;  AC
1994/0288, du 1er novembre 1995).
iii) Les principes que
la jurisprudence cantonale a développé pour dégager le sens des règlements
communaux, dont les dispositions nécessitent une interprétation, ne doivent pas
avoir pour effet de supplanter les règles claires édictées par le législateur
communal (AC 1998/0043, du 30 septembre 1998).  En l’occurrence, la Municipalité
de Montreux a légiféré en la matière à l’art. 61 RPAC. Cette disposition autorise
la construction de bâtiments distincts, accolés les uns aux autres, implantés
sur une ou plusieurs parcelles, en zone d’ordre non contigu, si les conditions
posées aux lettres d et e sont réunies, à savoir :
« d) Tous les bâtiments composant
l’ensemble sont en principe édifiés simultanément. Leur architecture et les
tonalités de revêtements doivent être harmonisées.
e) Sont considérés comme distincts, au sens du
présent article, les bâtiments qui, tant par leur forme architecturale que par
leur distribution intérieure se présentent comme des entités séparées, alors
même qu’ils comprennent certains locaux ou installations de service en commun
(garage collectif, ascenseurs, chauffage, entrée, etc.) et qu’ils ne sont pas
séparés sur toute la longueur par des murs mitoyens au sens des articles 6 ss.
CRF [Code rural et foncier du 7 décembre 1987] ».
Ces conditions étant
remplie, l’art. 61 let. a, b, c  RPAC prévoit dès lors les effets suivants :
« a) L’ensemble des bâtiments est
considéré comme une seule construction et l’ensemble des propriétés comme une
seule construction pour l’application des dispositions fixant les dimensions en
plan, la distance aux limites, le rapport entre surface bâtie et surface de la
parcelle et la surface minimale des parcelles à bâtir.
b) Chacun des bâtiments composant l’ensemble
est pris en considération séparément pour le calcul de la hauteur et du nombre
d’étages.
c) Lorsque la distance entre bâtiments et
limites de parcelles voisines est fixée en proportion de la hauteur de la
corniche, mesurée conformément à l’article 66, le bâtiment le plus élevé du
groupe est déterminant pour l’ensemble ».
On constate que la Municipalité
de Montreux s’est départi de la jurisprudence cantonale, en exigeant ni une
absence totale de lien fonctionnel entre les bâtiments accolés, ni un mur
mitoyen séparant les bâtiments sur toute la longueur. En outre, elle accorde
davantage d’importance aux critères de la distribution intérieure et de
l’apparence extérieure (forme architecturale distincte exigée). Il convient
donc de vérifier dans le cas d’espèce, que les objectifs de la planification
cantonale et communale, ainsi que les impératifs d’aménagement posés par la
LAT, soient respectés.
b)   Le projet « Palais
St-Georges » présente certes une forme architecturale quelque peu plus
complexe que celle d’un immeuble tour, avec des appartements superposés. Il est
vrai aussi que la forme architecturale choisie accentue la privauté de chaque
niveau. Il n’en reste pas moins que ce projet de construction se présente aux
yeux d’un observateur extérieur comme un bâtiment unique. Tout un chacun peut
en effet comprendre aisément que si la façade arrière ne présente que 3 niveaux
apparents, ceci résulte de la forte pente du terrain et non d’une volonté de
rupture architecturale. La façade avant, quoique étagée en différentes
terrasses, ne présente aucune rupture visuelle entre les deux corps de
bâtiments allégués. Même si un lien fonctionnel est admis dans une certaine
mesure par la réglementation communale,  on constate que les deux prétendus corps
de bâtiment ne fonctionnent de façon indépendante à aucun égard. En effet, les
garages, les locaux techniques et la piscine sont communs. En outre, l’accès
entre les différents niveaux s’opère par un ascenseur et un escalier commun.
Au surplus, on relève que les constructeurs ont décrit leur projet
comme un seul immeuble résidentiel dans leur demande de permis de construire du
19 juillet 2002 ; ce n’est qu’à la lecture de la décision communale
querellée qu’on apprend qu’on se trouve en présence de deux immeubles
distincts. Au point 71 de la demande de permis, les constructeurs indiquent
d’ailleurs que le nombre d’étages sera de 6. Ce que confirment les plans
déposés, sur lesquels les niveaux sont numérotés de 1 à 6, comme s’il ne
s’agissait que d’un seul bâtiment. Les plans déposés ne révèlent d’aucune
manière que le projet serait formé de deux bâtiments distincts. Il s’agit
d’autant d’indices qui montrent que les constructeurs souhaitent en réalité
éluder la réglementation communale, en cherchant en particulier à se prévaloir
de l’application de l’art. 61 let. b RPAC pour le calcul du nombre d’étages, en
lieu et place de l’art. 35 RPAC  qui prescrit que
« le
nombre d’étages est limité à deux sous la corniche »
. La
réglementation communale sur les bâtiments accolés en ordre non contigu ne doit
pas permettre d’éluder les règles sur les dimensions des constructions,
notamment celles régissant la hauteur. Si l’art. 61 let. b RPAC prévoit de
prendre en compte chaque bâtiment distinct pour le calcul de la hauteur, c’est
bien parce qu’il y a lieu de respecter le caractère de chaque zone spécifique.
Or dans la zone de faible densité concernée, il est manifeste que la hauteur du
projet est choquante. En outre, le fait que l’art. 61 let. e in fine RPAC prévoie
a contrario que les bâtiments distincts soient séparés sur une certaine
longueur par un mur mitoyen d’une part, et l’exigence posée à l’art. 61 let. b
RPAC de calculer la hauteur et le nombre d’étages pour chaque bâtiment distinct
d’autre part, sont des éléments qui démontrent bien que le législateur communal
n’a pas voulu autoriser des bâtiments accolés superposés l’un sur l’autre, mais
uniquement apposés côte à côte.
5.                     Dès lors que le projet litigieux
constitue un seul et unique bâtiment, il en résulte que le nombre d’étages,
limité à deux sous la corniche par l’art. 35 RPAC, est dépassé. Le bâtiment
projeté n'est ainsi pas conforme au règlement et le permis de construire
délivré doit dès lors être annulé pour cette raison déjà. Le Tribunal
administratif pourrait dans ces conditions se dispenser d'examiner les autres
moyens soulevés par les recourants, mais il examinera malgré tout de manière
sommaire certains autres griefs, étant rappelé que les considérants émis à ce
sujet n'ont pas force de chose jugée et ne sauraient lier une section du
Tribunal administratif examinant, par hypothèse, ultérieurement un projet
remanié.
Les recourants
contestent que les constructeurs puissent être mis au bénéfice de la protection
des droits acquis de l’art. 80 LATC pour le non respect de la limite de
distance de 7m par rapport à la parcelle n°1254.
Le principe de la
protection des droits acquis (v. ATF 113 Ia 119,  JT 1989 I 464) est consacré à
l’article 80 alinéa 1 et 2 de la loi sur l’aménagement du territoire et les
constructions du 4 décembre 1985 (LATC), qui dispose :
« Les bâtiments existants
non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement,
relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au
coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, ou à l’affectation de la
zone, mais n’empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être
entretenus ou réparés.
Leur transformation dans les
limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés,
pour autant qu’il n’en résulte pas une atteinte sensible au développement, au
caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver
l’atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent
pour le voisinage .
Les bâtiments en ruine ou
inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au
premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle
totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d’un bâtiment peut être
autorisé dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne
peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L’alinéa 2 est
applicable par analogie ».
Selon la jurisprudence
relative à cet article (qui concernait en réalité l’ancien art. 28 al. 1 LATC),
la transformation est
« l’opération tendant à
modifier la répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout
ou partie de ces volumes sans accroissements extérieurs et sans que, en
elle-même, l’affectation de nouveaux locaux soit contraire au règlement »
(RDAF 1978, p. 120,
403 ; RDAF 1981, p. 118 ). Est en revanche qualifiée d’agrandissement
« l’adjonction au bâtiment existant d’un élément
nouveau tel un balcon et l’augmentation de la hauteur d’un alignement de
toiture »
(RDAF 1968, p. 44, 211).
Même si, par
hypothèse, l'on considère que le Palais St-Georges est constitué de deux
bâtiments distincts, la partie supérieure, soit les niveaux 4 à 6, ne saurait
constituer la transformation du bâtiment actuellement présent sur la parcelle,
tant l’adjonction des surfaces des terrasses et le volume de l’attique sont
importants. A fortiori, il n’est pas soutenable de considérer que la partie
inférieure de l’édifice (soit les niveaux 0 à 3) puisse constituer une
transformation du niveau supérieur au sens de l’art. 80 LATC. Dès lors que les
propriétaires ne bénéficient pas de la protection des droits acquis, force est
donc de constater que la limite de 7m par rapport à la parcelle no 1254 n’est
pas respectée.
De même, les
constructeurs ne peuvent pas se prévaloir de la protection des droits acquis
pour le calcul du coefficient d’occupation du sol.
On notera encore que
les plans déposés à l'appui du dossier de mise à l'enquête n'étaient pas suffisants
pour permettre de se faire une idée précise, claire et complète des travaux
envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions. En
particulier, seuls les plans déposés à l'audience de septembre 2004 permettent
de vérifier le calcul du coefficient d'occupation du sol. Les explications
fournies à l'audience ont permis de comprendre les accès prévus au bâtiment, ce
que les plans mis à l'enquête ne permettaient pas. Ainsi, les exigences de
l'article 69 al. 1 ch. 8 et 9 n'ont en particulier pas été respectées. Le droit
d'être entendu des tiers  concernés tel que décrit par la jurisprudence du
Tribunal fédéral et du Tribunal administratif (cf. AC 2003/0100 du 22 avril
2004 cons. 2 et 3 et jurisprudence citée) a été violé, et il appartiendra aux
constructeurs de modifier et de compléter les plans d'enquête dans le cadre, le
cas échéant, d'une nouvelle mise à l'enquête du projet.
6.                     Il résulte de ce qui
précède que le recours doit être admis et que la décision communale doit être
annulée. Au vu des considérants du présent arrêt, il convient de mettre les
frais de la cause, arrêtés à 2'500 francs, à la charge de la Commune de
Montreux et des constructeurs, chacun par moitié. Les recourants, qui ont
procédé avec l’aide d’un mandataire professionnel (art. 55 LJPA), ont droit à
des dépens arrêtés à 2'500 francs. Ces derniers sont mis à la charge de la
Commune de Montreux et des constructeurs, chacun pour moitié.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I.                      Le recours est
admis.
II.                     La décision de
la Municipalité de Montreux du 8 septembre 2003 est annulée.
III.                     Un émolument
judiciaire de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de
Pasches Sanitaires SA et de Christian Constantin, solidairement entre eux.
IV.                    Un émolument
judiciaire de 1'250 (mille deux cent cinquante) francs est mis à la charge de
la Commune de Montreux.
V.                     Pasches
Sanitaires SA et Christian Constantin verseront, solidairement entre eux, une
indemnité aux recourants de 1'250 (mille deux cent cinquante)  francs à titre
de dépens.
VI.                    La Commune de
Montreux versera une indemnité aux recourants de 1'250 (mille deux cent
cinquante)  francs à titre de dépens.
Lausanne, le 14 décembre 2004
La présidente:                                                                                           La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint